Hotărârea nr. 53/2020

53/07.02.2020 Privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terţii a Consiliului Local al Municipiului Timişoara în vederea cumpărării construcţiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul
Hotararea Consiliului Local 53/07.02.2020
Privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terţii a Consiliului Local al Municipiului Timişoara în vederea cumpărării construcţiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul


Consiliul Local al Municipiului Timisoara

Având în vedere Referatul de aprobare a proiectului de hotărâre nr. SC2020-2978/06.02.2020, al Primarului Municipiului Timişoara, domnul Nicolae Robu;
Având în vedere Raportul de specialitate nr.SC2020 - 2978/06.02.2020 al Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse II Vest din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara;
Având în vedere Avizul Serviciului Juridic nr. SC2020-2978/07.02.2020 - Anexă la Raportul de specialitate nr. SC2020-2978/06.02.2020;
Având în vedere avizele Comisiei pentru studii, prognoze, economie, buget, finanţe, impozite şi taxe, Comisiei pentru dezvoltare urbanistică, amenajarea teritoriului şi patrimoniu, Comisiei pentru administrarea domeniului public şi privat, servicii publice şi comerţ, regii autonome şi societăţi comerciale, Comisiei pentru cultură, ştiinţă, învăţământ, sănătate, protecţie socială, turism, ecologie, sport şi culte din cadrul Consiliului Local al Municipiului Timişoara;
Având în vedere Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Timişoara nr.845/20.12.2018 privind aprobarea Studiului de Fezabilitate pentru obiectivul de investiţie,,Construire Pod peste Bega-str. Jiul";
În conformitate cu prevederile art. 129 alin. (1), alin. (2), lit. b) şi c) şi alin. (6) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 - privind Codul Administrativ;
În temeiul prevederilor art. 139 alin. (2) şi art. 196 alin. (1) lit. a) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019 - privind Codul Administrativ;



HOTARASTE



Art.1: Se împuterniceşte Comisia de Negociere cu Terţii a Consiliului Local al Municipiului Timişoara să negocieze achiziţionarea construcţiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A, afectate de construirea podului din str. Jiul, conform Proiectului tehnic TM-PT+DE, P02-PSE-02, întocmit de VCE Vienna Consulting Engineers SRL-Bucureşti, parte integrantă din prezenta hotărâre, constituind Anexa 1.

Art.2: Se aprobă însuşirea raportului de evaluare a construcţiilor menţionate în art.1, Raport nr.3650/2019 întocmit de SC FIDOX SRL Braşov, parte integrantă din prezenta hotărâre, constituind Anexa 2.

Art.3: Cu aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri se încredinţează Comisia de Negociere cu Terţii a Consiliului Local al Municipiului Timişoara şi Direcţia Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse I Est din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara.

Art.4: Prezenta hotărâre se publică în Buletinul Informativ al Primăriei Municipiului Timişoara şi pe site-ul propriu şi totodată, se comunică:
- Instituţiei Prefectului - Judeţul Timiş;
- Primarului Municipiului Timişoara;
- Serviciului Juridic;
- Comisiei de Negociere cu Terţii a Consiliului Local al Municipiului Timişoara;
- Direcţiei Generală Drumuri, Poduri, Parcaje şi Reţele de Utilităţi;
- Direcţiei Economice;
- Direcţiei Urbanism;
- Direcţiei Dezvoltare;
- Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse I Est;
- Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse II Vest;
- Direcţiei de Mediu;
- Direcţiei Comunicare-Relaţionare;
- Biroului Audit;
- Biroului Managementul Calităţii;
- Corpului de Control şi Antifraudă al Primarului;
- Mass-media locale.







Presedinte de sedinta
OCTAVIAN MAZILU
Contrasemneaza
SECRETAR GENERAL CAIUS ŞULI

ROMÂNIA

JUDEŢUL TIMIŞ

MUNICIPIUL TIMIŞOARA

PRIMAR

SC2020 -2978 / 06.02.2020

 

 

REFERAT DE APROBARE  A PROIECTULUI DE HOTĂRÂRE

privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terții a Consiliului Local al Municipiului Timișoara în vederea cumpărării construcțiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul

1. Descrierea situaţiei actuale:

            Prin adresa nr. SC2020 -2978 / 06.02.2020 DIRECȚIA GENERALĂ DPPRU-Biroul Drumuri Poduri și Parcaje a solicitat luarea măsurilor ce se impun pentru reglementarea situației juridice a construcțiilor afectate de construirea obiectivului de investiții ”Construire pod peste Bega-str. Jiul”.

            Terenul situat în spl. T.Vladimirescu nr.16A, înscris în CF 432972 Timișoara, cu nr. top. 432972 (top. vechi 17292) și suprafața de 4776 mp, este proprietatea Primăriei Municipiului Timișoara, fiind înregistrat în  fișa de inventar nr.3348/2019. S.C. A-INVEST S.R.L. are un drept de superficie asupra terenului,  obținut prin Decizia nr.5006/05.11.2013, dosar nr.32600/325/2010.

2. Schimbări preconizate și rezultate așteptate:

            Studiul de fezabilitate, întocmit de VCE Vienna Consulting Engineers SRL-București și indicatorii tehnici aferenți au fost aprobați prin HCLMT nr.845/2018. Proiectul tehnic a fost finalizat și predat.

3. Alte informații:

            Există proces pe rol, Dosar PMTnr.122/2019 având ca obiect obligarea la perfectarea unui Contract de superficie cu titlu oneros pe durata existentei constructiilor , dar nu mai mult de 99 ani , pentru imobilul teren intravilan din Timisoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.16A , inscris in CF nr.432972 , nr.top.432972 , fiind inscris drept de superficie in favoarea SC A - INVEST SRL.

4. Concluzii:

            Având în vedere cele menţionate mai sus, considerăm necesară și oportună împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terții să negocieze achiziționarea construcțiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul, precum și însușirea raportului de evaluare a construcțiilor respective, Raport nr.3650/2019 întocmit de SC FIDOX SRL Brașov .

 

 

                 PRIMAR                                                                                            VICEPRIMAR

              NICOLAE ROBU                                                                                     FARKAS  IMRE

 

                                                                                                           

 

 

                                                                                                                   DIRECTOR D.C.T.D.D.II VEST

                                                                                                                                         MIHAI BONCEA

               

                                                                                                                                                                                        Cod FO53-03,Ver.2

ROMÂNIA

JUDEŢUL TIMIŞ

MUNICIPIUL TIMIŞOARA

DIRECTIA CLADIRI, TERENURI SI DOTARI DIVERSE II VEST

BIROUL CLĂDIRI TERENURI II VEST

SC2020 -2978 / 06.02.2020

 

                                                                                    

RAPORT DE SPECIALITATE

privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terții a Consiliului Local al Municipiului Timișoara în vederea cumpărării construcțiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul

 

              Având în vedere Referatul de aprobare a proiectului de hotărâre nr.SC2020- 2978/   06.02.2020 al Primarului Municipiului Timișoara și Proiectul de hotărâre privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terții a Consiliului Local al Municipiului Timișoara în vederea cumpărării construcțiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul, facem următoarele precizări:

          Prin adresa nr. SC2020 -2978 / 06.02.2020 DIRECȚIA GENERALĂ DPPRU-Biroul Drumuri Poduri și Parcaje a solicitat luarea măsurilor ce se impun pentru reglementarea situației juridice a construcțiilor afectate de construirea obiectivului de investiții ”Construire pod peste Bega-str. Jiul”.

 

          Terenul situat în spl. T.Vladimirescu nr.16A, înscris în CF 432972 Timișoara, cu nr. top. 432972 (top. vechi 17292) și suprafața de 4776 mp, este proprietatea Primăriei Municipiului Timișoara, fiind înregistrat în  fișa de inventar nr.3348/2019. S.C. A-INVEST S.R.L. are un drept de superficie asupra terenului,  obținut prin Decizia nr.5006/05.11.2013, dosar nr.32600/325/2010. Studiul de fezabilitate, întocmit de VCE Vienna Consulting Engineers SRL-București și indicatorii tehnici aferenți au fost aprobați prin HCLMT nr.845/2018. Proiectul tehnic a fost finalizat și predat.

 

            Menționăm că există proces pe rol, Dosar PMTnr.122/2019 având ca obiect obligarea la perfectarea unui Contract de superficie cu titlu oneros pe durata existentei constructiilor , dar nu mai mult de 99 ani , pentru imobilul teren intravilan din Timisoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.16A , inscris in CF nr.432972 , nr.top.432972 , fiind inscris drept de superficie in favoarea SC A - INVEST SRL.

 

          Responsabilitatea identificării corecte a suprafețelor parcelelor de teren, respectiv a terenului aferent construcțiilor care vor fi afectate de construirea podului Jiul, revine persoanelor autorizate să execute lucrări de cadastru conform Ordinului nr.700/2014/ANCPI completat cu Ordinul nr.1340/2015/ANCPI.

 

             În concluzie, propunem spre analiza Comisiilor din cadrul Consiliului Local al Municipiului Timişoara proiectul privind împuternicirea Comisiei de Negociere cu Terții să negocieze achiziționarea construcțiilor situate în spl. Tudor Vladimirescu 16A afectate de construirea podului din str. Jiul, precum și însușirea raportului de evaluare a construcțiilor respective, Raport nr.3650/2019 întocmit de SC FIDOX SRL Brașov .

 

          Având în vedere prevederile legale expuse în prezentul raport, apreciem că proiectul de hotărâre menţionat mai sus îndeplinește condițiile pentru a fi supus dezbaterii și aprobării în plenul consiliului local.

 

 

 

 

     DIRECTOR D.C.T.D.D.II VEST                                                                             CONSILIER B.C.T. II VEST

           MIHAI BONCEA                                                                                                          DIANA ROF

 

 

 

 

 

Di

Solicitant

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

9

JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară CONSTRUCȚII

9

CF 432972 - TIMIȘOARA

9

Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - CONSTRUCȚII CF 432972 -TIMIȘOARA

5

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 și a contract subsecvent nr.l 12/20.08.2019 încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019-19496/20.08.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunulrilor imobile menționate mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață, pentru acordarea unor despăgubiri.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea

imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:___________________________________________________________

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - SC A INVEST SRL

  • 7. Data evaluării - 06.09.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 22.08.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

-CF408-C1-U3 -Timișoara

  • - Autorizația de construire nr.8/G/l 1.02.1992.

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 06.09.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea de piață a fost solicitat în vederea vânzării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoare de piață a construcțiilor:

1.060.880,00 Lei 224.140,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

S

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160.00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670.00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950,00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;


Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) / Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •   Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •   Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale> ‘               \

Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1

TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII l.l.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.l6A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață, pentru acordarea unor despăgubiri.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr. 1, având Codul Unic de înregistrare 14756536 reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2017, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Dreptuâ asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzacție

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, si nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat44 înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.

Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

  • 1.5. Data inspecției Inspecția proprietății a fost realizată în data de 22.08.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 06.09.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - SC A INVEST SRL

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7332 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANE VAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANE VAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară -

situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.l6A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:___________________________________________________________________

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A In vest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

2.3.]

descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă de agrement, zona 1, cartierul Central.

Tipul zonei - Zonă de agrement centrală

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

în zonă se află

Artere de circulație cu o bandă pe sens

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ, unități bancare.

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință agrement, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

în cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale, garajele fiind utilizate de persoane fizice.

în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „In România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018 în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP In vest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5-4 euro/mp/luna la nivel național. Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori ,prime’, considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

în schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor ,prime’ (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore.

în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale. 5                                                                                                                           5

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureștiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, mi grația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul mi grației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca,

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

în 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării există câteva oferte pentru segmentul studiat, valorile ofertate pentru închiriere fiind cuprinse între 50 - 100 EUR/lună, valorile pentru oferte de vânzare fiind cuprinse între 2.500 - 3.500 Euro.

3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai multi factori cum sunt o ofertă relativ inelastică si o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

S.C. F1D0X S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale.

5                                                                                                                           >

Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

In estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanta acestor informații să fie clar stabilită si analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

Tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază:

capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente

proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi:

recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Capitolul 5

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - Garaj nr.5, situat în municipiul Timișoara, identificat prin CF 421567 -Timișoara și Autorizația de construire nr.21/10.05.1993.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________________________________________Nr.3.6502019

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

  • 5.3. Evaluarea proprietății

  • 5.3.1. Evaluarea proprietății prin abordarea comparațiilor directe

Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul și construcțiile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționează pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestor deosebiri, abordarea prin piață se aplică, în mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent tranzacționare sau care pot fi disponibile pe piață, este normal să se adopte un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu, în cazul producției agricole. Un criteriu de comparație este util numai atunci când este selectat în mod judicios și este aplicat proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice criteriu de comparație utilizat ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obișnuit de către participanții de pe piața relevantă.în evaluare, încrederea care poate fi acordată informației despre prețul oricărei comparabile se determină prin comparația diferitelor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019______

caracteristici ale proprietății imobiliare și ale tranzacției din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

localizările respective;

calitatea terenului sau vârsta și specificațiile construcțiilor;

utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară;

situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii solicitat;

data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării solicitată.

Această metodă analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru proprietăți similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor efectuate în zona. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea imobiliară „de evaluat” și celelalte proprietăți deja tranzacționale, despre care există informații suficiente Estimarea valorii proprietății imobiliare se realizează conform relației:

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ±corecții

METODA NU SE APLICĂ NU S-AU GĂSIT COMPAREBILE CREDIBILE

  • 5.3.2. Evaluarea proprietății prin abordarea capitalizării venitului

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzional, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică(sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent. în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de termenii de referință ai evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata se va obține din examinarea rentabilităților implicite derivate din prețurile plătite pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacționare pe piață între participanții de pe piață. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea pe bază de venit, ia în considerare valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ca procedeu de măsurare a valorii.Capitalizarea veniturilor, este una din metodele prin care veniturile viitoare previzionate (așteptate) sunt convertite în valoare. Principalii termeni utilizați în abordarea pe bază de venit sunt:

Venitul net din exploatare (VNE), care reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală.

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată de piață și rezultă dintr-o comparație a vânzărilor de proprietăți comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparației directe - analiza tranzacțiilor recente de proprietăți comparabile.

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată pe piață și rezultă dintr-o analiză comparativă pe ramura. Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit, în valoarea lor prezentă. Folosirea capitalizării veniturilor în valoarea proprietăților imobiliare este bazată pe premiza că valoarea este suma prezentă a beneficiilor previzionate sau anticipate exprimate în bani.Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor interesat și informat și este bazată pe venitul produs de proprietate, mai puțin pierderile din neocuparea integrală a proprietății - spații neocupate, neâncasarea la timp a chiriei, alte venituri nerealizate.

Formula de calcul este: Valoarea proprietății imobiliare = Venit/ rata de capitalizare

METODA NU SE APLICĂ NU S-AU GĂSIT COMPAREBILE CREDIBILE

  • 5.3.3. Evaluarea proprietății prin abordarea costurilor

Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii). Ea se utilizează când fie nu există nici o dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. în mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietății imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepție este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietății imobiliare subiect, pentru a furniza aceeași utilitate unui participant de pe piață, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte și toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant de pe piață pentru

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea imobiliară subiect, pentru un potențial cumpărător, față de echivalentul său modern.

Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății imobiliare subiect, în comparație cu echivalentul său modern

S-a realizat prin aplicarea metodei costurilor segregate, metodă care constă în aplicarea costurilor unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unități de măsură adecvate.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

Stabilirea costului de construcție a unei clădiri similare noi cu ajutorul “îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe”, ed. Matrix Rom, martie 2011 sau Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire - autor Cornel Șchiopii, editura IROVAL 2010

Determinarea valorii rămase la același nivel de prețuri, pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 și care stabilește coeficienți de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 - construcții).

Pentru determinarea valorilor unitare și totale a fiecărui obiect de construcții ce se evaluează se parcurg următoarele etape:

  • • documentație privind clădirea care urmează a fi evaluată, prin studierea planurilor parțiale puse la dispoziție de client;

  • • cercetarea obiectului la fața locului, stabilirea dotărilor și instalațiilor precum și stabilirea stării tehnice a clădirii și a subansamblelor componente;

  • • se efectuază încadrarea clădirii într-unul din tipurile de clădiri ale căror costuri segregate sunt calculate în îndreptarul tehnic;

  • • se calculează valoarea unitară și totală a construcției similare noi;

  • • se stabilește valoarea ramasă prin diminuarea valorii de înlocuire cu pierderea de valoare datorită deprecierilor care afectează clădirea.

Determinarea valorii rămase, prin estimarea deprecierii cumulate.

Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare față de costul de înlocuire brut al construcției similare noi, ce există la construcția existentă, din cauze fizice, funcționale sau externe.

Formula folosită este:

Cost brut - Depreciere = Valoare

în acest caz :

CIN = Cost de înlocuire brut (nou) - Deprecieri (fizică + funcțională + externă)

în cazul prezentei lucrări s-a luat în considerare deprecierea fizică estimată pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999) care stabilește coeficienții de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 - construcții.

Conform anexei 45 din Normativul PI35/99, ponderea subansamblelor unei clădiri din întregul acesteia, se prezintă astfel:

  • •  Structura de rezistență         - pondere 40%

  • •  închideri și compartimentări - pondere 17%

  • •  Finisaje                      - pondere 25%

  • •  Instalații                      -pondere 18%

în cadrul inspecției efectuate asupra imobilului evaluat, se apreciază prin observare directă deprecierea fizică a fiecărui subansamblu, iar prin cumulare ponderată rezultă deprecierea fizică totală a imobilului.

Deprecierea funcțională este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al progresului în domeniul comercial. Deprecierea funcțională este independentă de orice deteriorare fizică a proprietății.

Deprecierea externă este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al acțiunii unor factori externi activului. Factorii de bază în deprecierea economică sunt: cererea redusă, concurența acerbă, veniturile medii scăzute al populației, etc

Valoare de piață a construcțiilor: 1.060.880,00 Lei 224.140,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160,00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950,00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 CI - CLĂDIRE CLUB

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. I6A

Stare tehnică                 Buna

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60,00%

Regim de înălțime            P+l

Infrastructură                  Fundații continue din piatră și beton

Suprastructură                Zidărie din cărămidă

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Șarpantă

îmbracinte                   Tablă

închideri și compartimentări Zidărie din cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Pardoseli                     Mozaic și parchet

Tâmplărie                 Lemn cu geam simplu

Instalații electrice               Iluminat

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Da

S construită (mp)             472,00

S desfășurată (mp)             411.00

Sc=                472.00 mp                   Scd=       411.00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost cataloa

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

FCBS

472,00

475.00

224.200,00

1.060

1.0360

246.207,47

1.2412

305.592.71

2

7ZIDCAR30PFS

411,00

688,80

283.096.80

1.060

1.0360

310.885,58

1,3406

416.773.21

3

INVTZ

566,40

226,40

128.232,96

1.060

1.0360

140.820,31

1,8299

257.693.70

4

FOBS

411,00

918,10

377.339.10

1.060

1.0360

414.378,71

1,5975

661.969,98

5

ELINGR

411,00

82,40

33.866.40

1.060

1.0360

37.190.73

1.6529

61.472,55

6

INCELFS

411,00

172,50

70.897.50

1.060

1.0360

77.856,80

1.1568

90.064.74

7

SCAMOZ

1.00

3.563.50

3.563.50

1.060

1.0360

3.913.29

1.3406

5.246.16

8

LAVWC

4,00

1.424,60

5.698.40

1.060

1.0360

6.257.75

1.1098

6.944.86

9

FSIMA3

220.00

403.80

88.836.00

1.060

1.0360

97.556.14

1,3105

127.847,32

TOTAL

1.335.066.78

1.933.605,24

4.704,64

Depreciere fizică

60.00%

1.160.163.15

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

773.442.10

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FĂRĂ TVA (lei)

649.950,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

137.320,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995 C2 - BAZIN ÎNOT

Adresă                                                                Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                                                                Nesatisfăcătoare

Deprecierea fizică                                                      85,00%

S construită (mp)                                                         307,00

Catalog de reevaluare                                                                            119

Fișa                                                                                       39

1 Valoarea de înlocuire unitară necorectată                                           1.400,00 ROL/mp

TOTAL                                                           429.800,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară necorectată                                               42,98 Lei

Coeficient de corecție cu TVA                                                    29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA                                                 24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată                                                  1.051.172,95 Lei

Depreciere fizică                                                               85,00% %

Valoarea înlociure (lei)                                                           157.680,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)                                                           33.310,00 Euro

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 C3 - STAȚIE RADIOFICARE

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                 Buna

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60.00%

Regim de înălțime            p

Infrastructură                  Fundații continue din piatră și beton

Suprastructură                Zidărie din cărămidă

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Șarpantă

îmbrăcăminte               Tablă

închideri și compartimentări Zidărie din cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Pardoseli                    Mozaic

Tâmplărie                 Lemn cu geam simplu

Instalații electrice               Iluminat

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Da

S construită (mp)              11,00

S desfășurată (mp)             11,00

Sc=                 11,00 mp                   Scd=        11.00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

FCBS

11,00

475,00

5.225,00

1,060

1,0360

5.737.89

1,2412

7.121.86

2

7ZIDCAR3OPFS

11,00

688,80

7.576,80

1,060

1.0360

8.320,54

1,3406

11.154,51

3

INVTZ

13,20

226,40

2.988,48

1.060

1,0360

3.281.83

1,8299

6.005.57

4

FOBS

11,00

918,10

10.099,10

1,060

1,0360

11.090,43

1,5975

17.716,96

5

ELINGR

11,00

82,40

906,40

1.060

1,0360

995,37

1,6529

1.645,25

TOTAL

29.426,05

43.644.16

3.967.65

Depreciere fizică

60,00%

26.186,50

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

17.457,66

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA ( lei )

14.670,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

3. KM),00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Comei Șchiopii - Ed. IROVAL 2010 C4 - TERASĂ ACOPERITĂ

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                   Satisfăcătoare

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60,00%

S construită (mp)              286,00

S desfășurată (mp)           286,00

Sc-                286.00 mp                   Scd=       286,00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

MAGLROTUND

286.00

128.70

36.808,20

1,060

1,0360

40.421.29

1,3572

54.859.78

TOTAL

40.421.29

54.859,78

191,82

Depreciere fizică

60,00%

32.915,87

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

21.943,91

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FĂRĂ TVA (lei)

18.440,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

3.900,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 C5 - GRUP SANITAR

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                   Satisfăcătoare

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            50.00%

Regim de înălțime            P

Infrastructură                 Fundații continue din beton

Suprastructură                Stâlpi beton

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Terasă

închideri și compartimentări Zidărie cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite

Pardoseli                       Ciment sclivisit

Tâmplărie                 Lemn

Instalații electrice               Da

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Nu

S construită (mp)              10.00

S desfășurată (mp)            10.00

Sc=                  10,00 mp                    Scd=         10.00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

CABPBASC

10.00

1.483,90

14.839,00

1.000

1.0000

14.839,00

1.3908

20.638.08

TOTAL

14.839,00

20.638,08

2.063,81

Depreciere fizică

50,00%

10.319,04

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

10.319,04

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA ( lei )

8.670,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

1.830,00

Adresă

Stare tehnică

Mediu

Deprecierea fizică

Infrastructură

S construită (mp)

S desfășurată (mp)

Sc= ’              502.00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 C6 - PLATFORMĂ BETONATĂ PLAJE

Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Satisfăcătoare

Normal

75.00%

Beton

502.00

502.00

mp                  Scd=       502.00 mp

Nr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

BRMBRD

502.00

270.50

135.791.00

1.060

1.0360

149.120.24

1,4415

214.956,83

TOTAL

149.120.24

214.956,83

428,20

Depreciere fizică

75.00%

161.217,62

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA ( lei )

53.739.21

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FÂRÂ TVA ( lei)

45.160,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

9.540,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995 C7 - TEREN TENIS

Adresă                                                              Splaiul Tudor Vladimirescu nr,16A

Stare tehnică                                                                Satisfăcătoare

Deprecierea fizică                                                      75,00%

S construită (mp)                                                         491,00

Catalog de reevaluare                                                                            119

Fișa                                                                                       39

1 Valoarea de înlocuire unitară necorcctată                                              73,00 ROL/mp

TOTAL                                                            35.843,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară necorectată                                                 3,58 Lei

Coeficient de corecție cu TVA                                                    29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA                                                 24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată                                                     87.662,15 Lei

Depreciere fizică                                                               75,00% %

Valoarea înlociure (lei)                                                               21.920,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)                                                            4.630,00 Euro

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995 C8 - TEREN HANDBAL CU TRIBUNE

Adresă                                                                Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                                                                Satisfăcătoare

Deprecierea fizică                                                      75,00%

S construită (mp)                                                         1.621,00

Catalog de reevaluare                                                                            119

Fișa                                                                                           39

  • 1 Valoarea de înlocuire unitară nccorectată                                             73,00 ROL/mp

  • 2 Valoarea de înlocuire unitară necorectată tribună (aprox.300 locuri)                 108.000,00 ROL

TOTAL                                                           226.333,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară nccorectată                                               22,63 Lei

Coeficient de corecție cu TVA                                                    29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA                                                 24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată                                                    553.548,46 Lei

Depreciere fizică                                                               75,00% %

Valoarea înlociure (lei)                                                           138.390,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)                                                           29.240,00 Euro

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a proprietății, în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin cost, care reflectă cel mai bine valoarea imobilului.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoare de piață a construcțiilor: 1.060.880,00 Lei ~ 224.140,00 Euro


Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160,00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950.00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM

ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE

u

ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA ECONOMICĂ

BIROUL EVIDENȚA PATRIMONIULUI

SC2019-12320/20.08.2019

CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L.

Referitor la „Serviciul de consultanță/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timișoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timișoara, a Statului Român și pentru imobilele la care Municipiul Timișoara prezintă un interes ”

Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-12320/01.08.2019, transmisă de către Biroul Clădiri Terenuri II Vest, cu privire la imobilul situat în Timișoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 16A, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare aferent construcțiilor evidențiate în cartea funciară.

Anexăm prezentei următoarele documente în copie:

  • •  Adresa înregistrată cu numărul SC2019-12320/01.08.2019;

  • •   Extrasul de carte funciară și planul de situație.

Menționăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului

2 21


Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii




ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI Șl DOTĂRI DIVERSE II VEST BIROUL CLĂDIRI TERENURI II VEST

SC2019-12320 / 01.08.2019

> unK'IPUJI.TIMISO/'i '.PECTIA ECONOM !<.

Către,                                     fifT

DIRECȚIA ECONOMICĂ

BIROU EVIDENȚA PATRIMONIULUI

Având în vedere obiectivul de investiții "construire pod peste canalul Bega-str. Jiul” prevăzut în programul de dezvoltare aferent anului 2019 al Direcției Generală de Drumuri, Poduri, Parcaje și Rețele de Utilități, aprobat prin HCLMT 845/20.12.2018, vă rugăm să demarați procedura de evaluare a terenului și construcțiilor afectate de obiectivul respectiv, pentru imobilul situat în spl. Vladimirescu înscris în C.F. 432972 Timișoara.

Anexăm plan de situație din Proiectul 15-2708 pentru studiul de fezabilitate, extrase de carte funciară (teren și construcții).

Mulțumim pentru colaborare.

DIRECTOR EXECUTIV D.C.T.D.D.II VEST MIHA1 BONCEA

CONSILIER B.C.T.Il VEST DIANA ROF



2 21

nmlșo*™ 202’

Capitali Europaant a Cv hurii



xoaid JS



Oficiul de Cadastru șl Publicitate imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972 Timișoara


Nr. cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019

Cod ve'Mcare


100069145739


  • A. Partea I. Descrierea Imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc, Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, Jud. Timiș

Nr.

Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

432972

Din acte: 4.776

Masurata: 4.777

Construcția CI inscrisa in CF 4329>i-Cl; Construcția C2 înscrisa in CF 432972-C2; Construcția C3 inscrisa in CF 432972-C3; Construcția C4 inscrisa In CF 432972-C4; Construcția C5 inscrisa in CF 432972-C5; Construcția C6 înscrisa in CF 432972-C6; Construcția C7 înscrisa in CF 432972-C7; Construcția C8 înscrisa In CF 432972-C8;

  • B. Partea II. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    81193 / 05/06/2012

    Act nr. 0;

    B2

    Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 50/50

    Al

    1) PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA

    OBSERVAȚII: poziție transcrisa din CF 40S72C/Timisoara, înscrisa prin încheierea nr. 19120 din 19/08/1999:

  • C. Partea III. SARCINI

    înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

    Referințe

    198064 / 04/11/2015___________ ______________________________________________

    Hotarare judecătoreasca nr. Decizia Civila nr 1701, din 05/06/2012 emis de TRIBUNALUL TIM15- dosar nr 32600/325/2010 (Decizia Civila nr 16/05.02.2013 emis de Curtea de Apel Timisoara;Declzia Civila nr 42/26. 03.2013 emis de Curtea de Apel Timișoara; Decizia nr 5006-Sedinta publica din 05.11.2013 -dosar nr 32600/325/2010):                                          ______

    CI

    Intabulare, drept de SUPERFICIE

    1) SC A-INVEST SRL

    Al


Document rare conține date cu caracter personal, protelate de prevederile Legii Nr. 677/2001-

Pagina 1 din 3



Nr cadastral

Suprafața (mp)*

432972

Din acte: 4.776 Masurata: 4.777 ot-arminat-A in nl.-


Nr

Crt

Categorie folosință

Intra vllan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

4.776

-

-

-


Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment i- (m)

1

2

14.96

2

3

7.551

3

4

12.676

4

5

19.914

5

6

0.585

6

7

X44J



Nr cadastral

Suprafața (mp)*

432972

Din acte: 4.776

Masurata: 4.777


Nr Crt

Categorie folosință

Intra vllan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

4.776

-

-


Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment (~ (m)

1

2

14.96

2

3

7,551

3

4

12.876

4

5

19.914

5

6

0.585

6

7

>4,441


Ț~punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

(-(m)

T

8

0.673

8

9

13.532

9

10

14.168

10

11

8.025

11

12

15.45

12

13

37.311

13

14

109.851

14

1

45.938


Funciară Nr. 432972 Comuna/Oraș/Munldplu: Timișoara


*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulau ce^unTmal mld^ecV^vaiotlL^^iUm^,


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, Iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2019 in suma de 125, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272.

Data soluționării,

19-04-2019

Data elit^ării.


Asistent Registrator, SOFIA HANII


Referent,



_

/•fgarafa și semnătura)


Pocwnent care conține date cu carocter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001, («trase ptncru informare ondina la adresă epay.artcpl.ro


pa gina 3 din 3

Formular versiunea 1.1


-JJ-




Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C1

Loc. Timișoara, Splaiul fudor Vladimirescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S, construita la sol:472 mp; BAZA DE AGREMENT COMPUSA DIN: CLĂDIRE CLUB P + IE

B. Partea [^Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

j Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLĂI CI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283_______________________________________________,

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

C. Partea HI. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT_________________

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

^wație Juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C1

construcții administrative si social culturale

472

Cu acte in CF prooriu

ș. construita la sol:422 mp; BaTTKf AGREMENT COMPUSA DIN: CLĂDIRE CLUB

' ’ ----—---—

Date referitoare la


AnWîîP^Î


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in h-birou.                                        P°2lț",e In v,goare din cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificare ...

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea ^.noC?rul publîc a acte,or juridice prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii            ^cesiunilor, iar informațiile prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19 na a ;

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                          04 n Surna de 125, pentru serviciul de

Data soluționării, 19-04-2019 Data eliberării, /


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(para f^&rnnătura)



Document care



conține date cu caracter personal, prote/ate de prevederile Legii Nr. S77/200L


Extral. pentru Inform.r. on-lln. I»


Pagina 1 din 2

Formular vtfdunea 1.1



Document care conțin» dat» cu caracter personal                     .                                          - . , _,, <

-----------------------------------personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.                      Pagina 2 din 2

extraM pwtru tnfoantr» ondin» l» «d<Mi •p*w^ncni ra



Nr. cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019

M /erfcart ramai L0CC69145739


A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C2

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, iud. Timiș

5. construita la sol;307 mp: BAZIN ÎNOT CU CABINE

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/05/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAIC1 ANA VALENTINA;

B2

Intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al _____________________________________________________________________________________________l

1) SC "A INVEST" SRL, CIF;RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50_________

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

''

___i

C. Partea III. SARCINI .                    _  _   ___

înscrieri privind dezmembrâmlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT _

-___-____________________

___

Pagina 1 d/n 2

n ent care mnttne date cu caracter personal, prote)ate de prevederile legii Nr. 677/2001 ■—     —---—

—       —-     ■ ■                                                           _                        — -                            Formular versiune» 1.1

Extr.» P.ntru         or^ln. I. «1—

_____            _ - -i_ rn—---iri—.i i.-.                     ^-^7

Date referitoare la


Anexa                    comuna/Oraș/Munlcip^


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Al

432972-C2

construcții anexa

307

Situație juridică Cu acte in CF .proprju.


Observații / Referințe



S. construita la sol: 307 mp; GaZÎKTÎNOt Cu CABINE


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in viaoare din t. ■ , . . birou.                                                  vigoare am cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea da rst-ra ,

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor ia7 informarn?n°rjlJridilCe P"n susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.                        ’ 3r inforrnat'l|e prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța Interna nr.5149303/19-04-20iR in el(ma i->c .       ■ . ,

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                               019n SurTla de 125' Pentru serv,ciul

Data soluționării, 19-04-2019 Data eliberării.


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(parafa șl semnătura)




Document care conține date cu caracter personal, prote/ate de prevederile Legii Nr, 677/2001.


Pagina 2 din 2


i

t.

&

?;

I


Extrasa pentru Informare on-Jlne la adresa «pay.ancpl.ro

formular versiunea LX


-s/-


Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ

Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C3 Timișoara


Nr. cerere

66406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019


100069145733


A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții


Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C3

Loc. timișoara, Splaiul Tudor Vladimlrescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S. construita la sol: 11 mp; STATIE RAD1OFICARE


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate $1 alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50_______

Al

1) SC “A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283


C. Partea III. SARCINI .


Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini /\

Referințe

NU SUNT                                           //


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Ext,.,, Worm.r. on-IIM l« «dresa «p.y.ancpl.ro


Pagina 1 din 2


formulat* vtnîunw 1:1


-Jtf-


_______Car(e Funciară Nr. 432972-C3 Comuna/Oras/Munici^

Anexa Nr. 1 La Partea!

Date referitoarele

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe       A

Al

432972-C3

construcții anexa

11

Cu acte in CF propriu

s. construita fa soirii mp; stătTpi Radioficare

ea prazontul extras corespunde eu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest Prezentul extras de carte fundară este valabil la autentificarea da asmo ...n, . ... . ■ .... care se sting drepturile reale precum ș. pentru dezbaterea suc!eslun1m? t r " ,lJrl susceptibile de orice modificare, In condițiile legii. su««iunUor. .ar .nformațule prezentate sunt m.bSr‘1^                       '"tema nr'5149M3/19-04-201S In suma de 125, pentru serviciul de

publicitate imobiliara cu codul nr. 272.

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării,

_/_J__


Asistent Registrator, SOFIA HANU

(parafa și semnătura)


■ Referent, --

(parate Șișemnă tura)




Document care conțină date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Extns» pentru Informare on-lln» le adresa epey.ancpl.ro

Pagina 2 din 2

Formular versiunea 1.1


-JV-


Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C4 Timișoara


Nr. cerere

B640«

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019

100C691457J9


A. Partea I. Descrierea imobilului


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C4 _

Loc. Timișoara. Splaiul Tudor Vladimlrescu, Nr. 16A, ]ud. Timiș

S. construita la sol:286 mp; TERASA ACOPERITA


B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAIC1 ANA VALENTINA;

B2

intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF;R017369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare. drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283


C, Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Ia


Document care conține date cu caracter personal, probata de prevederile Legi! Nr. 677/2001.

Exv.M p.wu mform.r. on-lln. I« «d«». .p.y..n<»l.r'


Pagina 1 din 2 fwmuiir v»rtun«* l.X


j ^~Țn^ară Nr432972'C4 Comuna/Oraș/Municț^

Date referitoare

Crt Număr


Al 432972-C4


a construcții

Destinație construcție construcții anexa

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

286

Cu acte in CF propriu

i. construita la sol:286 mp; TEp.asSI acoperita


Certific câ prezentul extras corespunde cu pozițiile in viaoare din f , .

birou.                                                 ogoare din cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea da              .   ...

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunii^^ ^UbC juridice prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii,                siunilor, iar informațiile prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr,S149303/19-04-2ni o in '>>». h

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                             2019 n Suma de 125- pentru serviciul de

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării,


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(par^a'și semnătura)



Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677f2001 ■

Extras» pentru Informare ondine la asjro» tpay.«rvcfM.ro

Pagina 2 din 2


Formular verste» 1,1



ANCEI


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C5 Timișoara


A. Partea I. Descrierea Imobilului


Nr. cerere

86406

Ziua

19

luna

04

Anul

2019

1000691 <5739


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C5

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladlmirescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S. construita la sol;10 mp; GRUP SANITAR


B. Partea II. Proprietari șl acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC “A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

83

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

_


C. Partea


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT



Document care conține data cu caracter personal, protejata da prevederile Legii Nr. 677/2001.


Pagina 1 din 2


Formulv vtrilun»» 1,1


Carte Funciară Mr ___

'Anexa Nr.TLăpSB^r C°'nun3/Or3?/I>,“"m'’,'“;

•f

•4


Date referitoare la co


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C5

construcții anexa

10

Cu acte In CF propriu

S. construita la sol:10 mp; GRUP SANITAR


Certific ca prezentul extras corespunde cu pozițiile In vigoare dm canea funciara originala, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către nnt-an.i

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor iar infirmat °f Jur'd'ce pri" susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. ^cesiunilor, iar informațiile prezentate sunt S-a achitat tariful de 125 HON, -Chitanța Interna nr.5149303/19-04-2019 in curr>3 h»                      .

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                               19 *n SUma de 125' pentru serviciul de

Data soluționării. 19-04-2019 Data eliberării,


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(parafa și semnătura)


lpate fa și semnătura)



Document care conține data eu caracter personal, protejate ge prevederile Legii Nr. 677/2001.

Entriu p«ntru Informi,» on.lln» la »dr»M «piy.ancpl.ro

Pagina 2 din 2


Formular versiunea 1.1


v............................

f                     Biroul de Cadastru $1 Publicitate Imobiliară Timișoara

ZANCPÎ               extras de carte funciară

•» îT.YiVJi                            PENTRU INFORMARE

*        rtiurmn iw miu <kA

Carte Funciară Nr, 432972-C6 Timișoara



A. Partea I. Descrierea imobilului


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C6

Loc. Timișoara. Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, Jud. Timiș

S. construita la $ol:5O2 mp; PLATFORMA BETONATA PENTRU PLAJA


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAtCI ANA VALENTINA;

B3

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile Legii Nr. 677/2001.


Pagina 1 din 2


Extrait panou Inrormart on-iln» la aowa «pay.ancpl.ro


rormuUr veralvnaa i.i


Date referitoare

a construcții

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe         >

Al

432972-C6

construcții anexa

502

Cu acte In CF propriu

construita la sol:502 mp; PLATFORfȚJ BETONATA PENTRU PLAJA

Certlflc că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vi9oare din carte3 funciar5 origina|ă pâs,ratâ de

Prezentul extras de carte fundară este valabil la autentificarea Ha rShra nnf-,r.,i «..un-» t , , ,u. care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor iar intnr C a.?.ctelorlur'dce Prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. succesiunilor, Iar informațiile prezentate sunt S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2oi9 in ciima nD ins publicitate Imobiliară cu codul nr. 272.                           4 2019 ,n suma de 125’ Pentru serv,clu( de

Data soluționării,

Asistent Registrator, SOFIA HANII


Referent,


19-04-2019

Data eliberării,

(parafa șl semnătura)

(p       semnă tura)


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001L Extrase p«ntru Informare on-llne la adreia *p*y.»ncp|,re

Pagina 2 din 2

Formular versiunea i.i



Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C7 Timișoara



nnifflfin


A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții


Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C7

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, lud, Timiș

S. construita la sol;491 mp; TEREN TENIS


B. Partea II. Proprietari șl acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr, 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLA1CI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF;17369283


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001’

Extras* pentru lnfbron*f* on-îln* la *dr*sa *p«y.*ncpl,r<j


Pagina 1 din 2

Formulir varsiune* 1,1


Carte Funciari Nr. 432972-C7 Cormina/Oraș/Municll

Anexa Nr. 1 La Partea I


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară orig nală, păstrată de acest birou‘ I <■,« do carte fundară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin caTsTsthg drepturile reale precum șl pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentare sun. S^alTcNtat^alrful'dVlî's RONtr’-Chltanta1ntereenr.5149303/19-04-2019 ln suma de 1251 pentrU serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272

Data soluționării,

19-04-2019

Data eliberării.


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referat.


(parafa șl semnătura)


semnătura)




Date

Crt

reîerKQa|C

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C7

construcții anexa

491

du acte in CF propriu

S. construita la sol:491 mp; TEREN TENIS

caracter personal, protejata de prevederile Legii Nr. 677/20—


Document care conține data cu

Mltt pantru Informară on-llna la aoraia apay.ancpl.ro

Pagina 2 din 2

FQrmu’af vtrjlurw tl


IZ...............................

f                     Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara

Cangpl,              extras de carte funciară

ivr^r.'vr/v                        pentru informare

isirjUiA

Carte Fundară Nr. 432972-C8 Timișoara


A. Partea I. Descrierea imobilului


Nr, cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019



mfflStea


1CCC69145739


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C8

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladlmirescu, Nr, 16A, lud. Timiș

S. construita la sol:1621 mp; TEREN HANDBAL CU TRIBUNE


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAIC! ANA VALENTINA;

82

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283___________________________________________

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din (ndiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF; 17369283                                     ___


C. Partea III. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

nu sunt    _____3              ___Z______-____________


Document care conține data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/200^


Pagina 1 din 2

fQtrrvj}ir versiunea 1.1


Extr»ja p»wu 'ntoMW* «'-lin» l» *dr»5* «p«y,MCpl.ro


------Fundară Nr. 432972-CB Comuna/Oraș/Mum^

Anexa Nr.TTTp^^-]---------—

Date referitoare

a construcții __________

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C8

construcții anexa

1.621

Cu acte in CF propriu

$. construita la sol:L621 mp; IEREN HANDTd cu tribune

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2019 In suma de 125, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272,

Data soluționării. 19-04-2019 Data eliberării,



fefsrscx

(parafa șl semnătura)


*

/

<

| 1

z



A




Nr.

Denumire

CF

S

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

Nr.

Denumire

CF

S

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

Nr.

Denumire

CF

S

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

Nr.

Denumire

CF

S

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

Nr.

Denumire

CF

S

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

Nr.

Denumire

CF

S

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

Nr.

Denumire

CF

S

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

Nr.

Denumire

CF

s

8

Clădire club

432972

CI

472,00

-58-


© ANEVAR'

BțOCiAT * D«*AtA A 'VALL'AÎ PAIlC* AUTQR 1ZA.TI Dl* «OW>«IA



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV

Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500




S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019


Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară CONSTRUCȚII CF 432972 - TIMIȘOARA 9

Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - CONSTRUCȚII CF 432972 -TIMIȘOARA 5

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 și a contract subsecvent nr.l 12/20.08.2019 încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019-19496/20.08.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunulrilor imobile menționate mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață, pentru acordarea unor despăgubiri.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:___________________________________________________________

    Nr.

    Denumire

    CF

    s

    Proprietar

    1

    Teren Handbal cu tribune

    432972

    C8

    1.621,00

    SC A Invest SRL

    2

    Teren tenis

    432972

    C7

    491,00

    SC A Invest SRL

    3

    Platforma betonată plaje

    432972

    C6

    502,00

    SC A Invest SRL

    4

    Grup sanitar

    432972

    C5

    10,00

    SC A Invest SRL

    5

    Terasă acoperită

    432972

    C4

    286,00

    SC A Invest SRL

    6

    Stație radioficare

    432972

    C3

    11,00

    SC A Invest SRL

    7

    Bazin de inot cu cabine

    432972

    C2

    307,00

    SC A Invest SRL

    8

    Clădire club

    432972

    CI

    472,00

    SC A Invest SRL

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - SC A INVEST SRL

  • 7. Data evaluării - 06.09.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 22.08.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

-CF408-C1-U3 -Timișoara

  • - Autorizația de construire nr.8/G/l 1.02.1992.

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 06.09.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea de piață a fost solicitat în vederea vânzării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoare de piață a construcțiilor:

1.060.880,00 Lei 224.140,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

S

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160.00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670.00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950,00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) / Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • • Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • • Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • • Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • • Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • • Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • • Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale> ‘               ”

  • • Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • • Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1

TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

l.l.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.l6A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață, pentru acordarea unor despăgubiri.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr. 1, având Codul Unic de înregistrare 14756536 reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2017, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 —

Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Dreptuâ asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzacție

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, si nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat44 înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.

Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

  • 1.5. Data inspecției Inspecția proprietății a fost realizată în data de 22.08.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 06.09.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - SC A INVEST SRL

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7332 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANE VAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANE VAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2

PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară -situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr.l6A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:___________________________________________________________________

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A In vest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă de agrement, zona 1, cartierul Central.

Tipul zonei - Zonă de agrement centrală

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

în zonă se află

Artere de circulație cu o bandă pe sens

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ, unități bancare.

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință agrement, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în municipiul Timișoara Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A identificată prin CF 432972 -Timișoara compusă din:

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

7

Bazin de inot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

Capitolul 3

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

în cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale, garajele fiind utilizate de persoane fizice.

în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „In România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018 în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP In vest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5-4 euro/mp/luna la nivel național. Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori ,prime’, considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

în schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor ,prime’ (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore, în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale. 5                                                                                                                           5

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureștiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională.

Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, mi grația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul mi grației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca,

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

în 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării există câteva oferte pentru segmentul studiat, valorile ofertate pentru închiriere fiind cuprinse între 50 - 100 EUR/lună, valorile pentru oferte de vânzare fiind cuprinse între 2.500 - 3.500 Euro.

3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai multi factori cum sunt o ofertă relativ inelastică si o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

S.C. F1D0X S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale. 5                                                                                                                           >

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

In estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilită si analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

Tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

  • S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr,3,6502019

proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile.

Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - Garaj nr.5, situat în municipiul Timișoara, identificat prin CF 421567 -Timișoara și Autorizația de construire nr.21/10.05.1993.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________________________________________Nr.3.6502019

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019

contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

  • 5.3. Evaluarea proprietății

    • 5.3.1. Evaluarea proprietății prin abordarea comparațiilor directe

Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul și construcțiile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționează pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestor deosebiri, abordarea prin piață se aplică, în mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent tranzacționare sau care pot fi disponibile pe piață, este normal să se adopte un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire sau a prețului pe hectar pentru teren. Alte criterii folosite pentru compararea prețurilor, atunci când există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de exemplu, în cazul producției agricole. Un criteriu de comparație este util numai atunci când este selectat în mod judicios și este aplicat proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice criteriu de comparație utilizat ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obișnuit de către participanții de pe piața relevantă.în evaluare, încrederea care poate fi acordată informației despre prețul oricărei comparabile se determină prin comparația diferitelor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

caracteristici ale proprietății imobiliare și ale tranzacției din care au rezultat datele despre preț, cu cele ale proprietății evaluate. Trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării;

localizările respective;

calitatea terenului sau vârsta și specificațiile construcțiilor;

utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară;

situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii solicitat; data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării solicitată.

Această metodă analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru proprietăți similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor efectuate în zona. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea imobiliară „de evaluat” și celelalte proprietăți deja tranzacționale, despre care există informații suficiente

Estimarea valorii proprietății imobiliare se realizează conform relației:

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ±corecții

METODA NU SE APLICĂ NU S-AU GĂSIT COMPAREBILE CREDIBILE

  • 5.3.2. Evaluarea proprietății prin abordarea capitalizării venitului

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzional, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică(sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent. în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de termenii de referință ai evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață, rata se va obține din examinarea rentabilităților implicite derivate din prețurile plătite pentru drepturile asupra proprietății imobiliare tranzacționare pe piață între participanții de pe piață. Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea pe bază de venit, ia în considerare valoarea prezentă a beneficiilor viitoare ca procedeu de măsurare a valorii.Capitalizarea veniturilor, este una din metodele prin care veniturile viitoare previzionate (așteptate) sunt convertite în valoare. Principalii termeni utilizați în abordarea pe bază de venit sunt:

Venitul net din exploatare (VNE), care reprezintă venitul net anticipat, rezultat după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală.

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată de piață și rezultă dintr-o comparație a vânzărilor de proprietăți comparabile. Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparației directe - analiza tranzacțiilor recente de proprietăți comparabile.

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată pe piață și rezultă dintr-o analiză comparativă pe ramura. Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit, în valoarea lor prezentă. Folosirea capitalizării veniturilor în valoarea proprietăților imobiliare este bazată pe premiza că valoarea este suma prezentă a beneficiilor previzionate sau anticipate exprimate în bani.Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor interesat și informat și este bazată pe venitul produs de proprietate, mai puțin pierderile din neocuparea integrală a proprietății - spații neocupate, neâncasarea la timp a chiriei, alte venituri nerealizate.

Formula de calcul este: Valoarea proprietății imobiliare = Venit/ rata de capitalizare

METODA NU SE APLICĂ NU S-AU GĂSIT COMPAREBILE CREDIBILE

  • 5.3.3. Evaluarea proprietății prin abordarea costurilor

Această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierii). Ea se utilizează când fie nu există nici o dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea proprietății imobiliare specializate, adică a proprietății imobiliare care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piață, cu excepția cazului în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.Prima etapă solicită calcularea unui cost de înlocuire. în mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietății imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepție este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietății imobiliare subiect, pentru a furniza aceeași utilitate unui participant de pe piață, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte și toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi suportate de un participant de pe piață pentru

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.6502019

producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectată deprecierea. Scopul ajustării pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puțin valoroasă proprietatea imobiliară subiect, pentru un potențial cumpărător, față de echivalentul său modern.

Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcțională și economică a proprietății imobiliare subiect, în comparație cu echivalentul său modern

S-a realizat prin aplicarea metodei costurilor segregate, metodă care constă în aplicarea costurilor unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unități de măsură adecvate.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

Stabilirea costului de construcție a unei clădiri similare noi cu ajutorul “îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe”, ed. Matrix Rom, martie 2011 sau Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire - autor Cornel Șchiopii, editura IROVAL 2010

Determinarea valorii rămase la același nivel de prețuri, pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 și care stabilește coeficienți de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 - construcții).

Pentru determinarea valorilor unitare și totale a fiecărui obiect de construcții ce se evaluează se parcurg următoarele etape:

  • • documentație privind clădirea care urmează a fi evaluată, prin studierea planurilor parțiale puse la dispoziție de client;

  • • cercetarea obiectului la fața locului, stabilirea dotărilor și instalațiilor precum și stabilirea stării tehnice a clădirii și a subansamblelor componente;

  • • se efectuază încadrarea clădirii într-unul din tipurile de clădiri ale căror costuri segregate sunt calculate în îndreptarul tehnic;

  • • se calculează valoarea unitară și totală a construcției similare noi;

  • • se stabilește valoarea ramasă prin diminuarea valorii de înlocuire cu pierderea de valoare datorită deprecierilor care afectează clădirea.

Determinarea valorii rămase, prin estimarea deprecierii cumulate.

Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare față de costul de înlocuire brut al construcției similare noi, ce există la construcția existentă, din cauze fizice, funcționale sau externe.

Formula folosită este:

Cost brut - Depreciere = Valoare în acest caz :

CIN = Cost de înlocuire brut (nou) - Deprecieri (fizică + funcțională + externă)

în cazul prezentei lucrări s-a luat în considerare deprecierea fizică estimată pe baza Normativului P 135-1999 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999) care stabilește coeficienții de uzură fizică a mijloacelor fixe din grupa 1 - construcții.

Conform anexei 45 din Normativul PI35/99, ponderea subansamblelor unei clădiri din întregul acesteia, se prezintă astfel:

  • • Structura de rezistență         - pondere 40%

  • • închideri și compartimentări - pondere 17%

  • • Finisaje                      - pondere 25%

  • • Instalații                      -pondere 18%

în cadrul inspecției efectuate asupra imobilului evaluat, se apreciază prin observare directă deprecierea fizică a fiecărui subansamblu, iar prin cumulare ponderată rezultă deprecierea fizică totală a imobilului.

Deprecierea funcțională este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al progresului în domeniul comercial. Deprecierea funcțională este independentă de orice deteriorare fizică a proprietății.

Deprecierea externă este pierderea de valoare a proprietății ca rezultat al acțiunii unor factori externi activului. Factorii de bază în deprecierea economică sunt: cererea redusă, concurența acerbă, veniturile medii scăzute al populației, etc

Valoare de piață a construcțiilor:

1.060.880,00 Lei 224.140,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160,00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950,00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 CI - CLĂDIRE CLUB

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. I6A

Stare tehnică                 Buna

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60,00%

Regim de înălțime            P+l

Infrastructură                  Fundații continue din piatră și beton

Suprastructură                Zidărie din cărămidă

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Șarpantă

îmbracinte                   Tablă

închideri și compartimentări Zidărie din cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Pardoseli                     Mozaic și parchet

Tâmplărie                 Lemn cu geam simplu

Instalații electrice               Iluminat

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Da

S construită (mp)             472,00

S desfășurată (mp)             411.00

Sc=                472.00 mp                   Scd=       411.00 mp

Nr.

cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost cataloa

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

FCBS

472,00

475.00

224.200,00

1.060

1.0360

246.207,47

1.2412

305.592.71

2

7ZIDCAR30PFS

411,00

688,80

283.096.80

1.060

1.0360

310.885,58

1,3406

416.773.21

3

INVTZ

566,40

226,40

128.232.96

1.060

1.0360

140.820,31

1,8299

257.693.70

4

FOBS

411,00

918,10

377.339.10

1.060

1.0360

414.378,71

1.5975

661.969,98

5

ELINGR

411,00

82,40

33.866.40

1.060

1.0360

37.190,73

1.6529

61.472,55

6

INCELFS

411,00

172,50

70.897.50

1.060

1.0360

77.856,80

1.1568

90.064.74

7

SCAMOZ

1.00

3.563,50

3.563.50

1.060

1.0360

3.913,29

1.3406

5.246.16

8

LAVWC

4,00

1.424.60

5.698.40

1.060

1.0360

6.257,75

1.1098

6.944.86

9

FSIMA3

220,00

403.80

88.836.00

1.060

1.0360

97.556,14

1,3105

127.847,32

TOTAL

1.335.066.78

1.933.605,24

4.704,64

Depreciere fizică

60.00%

1.160.163.15

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

773.442.10

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FĂRĂ TVA (lei)

649.950,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

137.320,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995

C2 - BAZIN ÎNOT

Adresă                                                                Splaiul Tudor Vladimircscu nr. 16A

Stare tehnică                                                                Nesatisfăcătoare

Deprecierea fizică                                                      85,00%

S construită (mp)                                                         307,00

Catalog de reevaluare                                                                            119

Fișa                                                                                       39

1 Valoarea de înlocuire unitară necorectată                                           1.400,00 ROL/mp

TOTAL                                                           429.800,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară necorectată                                               42,98 Lei

Coeficient de corecție cu TVA                                                    29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA                                                 24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată                                                  1.051.172,95 Lei

Depreciere fizică                                                               85,00% %

Valoarea înlociure (lei)                                                           157.680,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)                                                           33.310,00 Euro

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010

C3 - STAȚIE RADIOFICARE

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                 Buna

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60.00%

Regim de înălțime            p

Infrastructură                  Fundații continue din piatră și beton

Suprastructură                Zidărie din cărămidă

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Șarpantă

îmbrăcăminte               Tablă

închideri și compartimentări Zidărie din cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite și zugrăveli simple

Pardoseli                    Mozaic

Tâmplărie                 Lemn cu geam simplu

Instalații electrice               Iluminat

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Da

S construită (mp)               11.00

S desfășurată (mp)             11,00

Sc=                 11,00 mp                   Scd=        11.00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distantă

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

FCBS

11,00

475,00

5.225,00

1,060

1,0360

5.737.89

1,2412

7.121,86

2

7ZIDCAR30PFS

11,00

688,80

7.576,80

1,060

1,0360

8.320,54

1,3406

11.154,51

3

INVTZ

13,20

226,40

2.988,48

1.060

1,0360

3.281,83

1,8299

6.005.57

4

FOBS

11,00

918,10

10.099,10

1.060

1,0360

11.090,43

1,5975

17.716.96

5

ELINGR

11,00

82,40

906,40

1,060

1,0360

995,37

1,6529

1.645,25

TOTAL

29.426,05

43.644,16

3.967,65

Depreciere fizică

60,00%

26.186,50

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA ( lei)

17.457,66

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA ( lei )

14.670,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

3.1(M),00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Comei Șchiopii - Ed. IROVAL 2010 C4 - TERASĂ ACOPERITĂ

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                   Satisfăcătoare

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            60,00%

S construită (mp)              286,00

S desfășurată (mp)           286,00

Sc-                286.00 mp                   Scd=       286.00 mp

Nr.

cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

MAGLROTUND

286.00

128.70

36.808,20

1,060

1,0360

40.421,29

1.3572

54.859.78

TOTAL

40.421.29

54.859,78

191,82

Depreciere fizică

60.00%

32.915,87

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

21.943.91

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FĂRĂ TVA (lei)

18.440,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

3.900,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010

C5 - GRUP SANITAR

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                   Satisfăcătoare

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            50.00%

Regim de înălțime            P

Infrastructură                 Fundații continue din beton

Suprastructură                Stâlpi beton

Plansee                      Beton armat

Acoperiș                    Terasă

închideri și compartimentări Zidărie cărămidă

Finisaje interioare             Tencuieli drișcuite

Finisaje exterioare             Tencuieli drișcuite

Pardoseli                       Ciment sclivisit

Tâmplărie                 Lemn

Instalații electrice               Da

Instalații sanitare                Da

Instalații încălzire               Nu

S construită (mp)              10.00

S desfășurată (mp)            10.00

Sc=                  10.00 mp                    Scd=         10.00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

CABPBASC

10.00

1.483.90

14.839,00

1,000

1,0000

14.839,00

1.3908

20.638.08

TOTAL

14.839,00

20.638,08

2.063,81

Depreciere fizică

50.00%

10.319,04

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA (lei)

10.319,04

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA ( lei )

8.670,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

1.830,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire

Catalog cost înlocuire, cost reconstrucție - autor Cornel Șchiopu - Ed. IROVAL 2010 C6 - PLATFORMĂ BETONATĂ PLAJE

Adresă                      Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică                   Satisfăcătoare

Mediu                    Normal

Deprecierea fizică            75,00%

Infrastructură                 Beton

S construită (mp)              502,00

S desfășurată (mp)            502,00

Sc=                502,00 mp                   Scd=       502,00 mp

Nr. cr.

Denumirea (simbol)

Suprafața (mp)

Cost / mp (Lei)

Total cost catalog

Corecție distanță

Corecție manoperă

Cost total corectat

Indice actualizare

Cost total INDEXAT

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE

I

CI=FxI

1

BRMBRD

502,00

270.50

135.791,00

1,060

1.0360

149.120,24

1,4415

214.956,83

TOTAL

149.120,24

214.956,83

428,20

Depreciere fizică

75,00%

161.217,62

VALOARE DE ÎNLOCUIRE CU TVA ( lei )

53.739.21

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA ( lei)

45.160,00

VALOARE DE ÎNLOCUIRE FARA TVA (euro)

9.540,00

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995 C7 - TEREN TENIS

Adresă

Splaiul Tudor Vladimirescu nr,16A

Stare tehnică

Satisfăcătoare

Deprecierea fizică

75,00%

S construită (mp) Catalog de reevaluare

491,00

119

Fișa

39

1 Valoarea de înlocuire unitară necorcctată

73,00 ROL/mp

TOTAL

35.843,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară nccorectată

3,58 Lei

Coeficient de corecție cu TVA

29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA

24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată

87.662,15 Lei

Depreciere fizică

75,00% %

Valoarea înlociure (lei)

21.920,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)

4.630,00 Euro

Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de înlocuire Evaluarea rapidă a construcțiilor (catalog 1965), ed.Matrix Rom București, 1995 C8 - TEREN HANDBAL CU TRIBUNE

Adresă

Splaiul Tudor Vladimirescu nr. 16A

Stare tehnică

Satisfăcătoare

Deprecierea fizică

75,00%

S construită (mp) Catalog de reevaluare

1.621,00

1 19

Fișa

39

1 Valoarea de înlocuire unitară nccorectată

73,00 ROL/mp

2 Valoarea de înlocuire unitară necorectată tribună (aprox.300 locuri)

108.000,00 ROL

TOTAL

226.333,00 ROL/mp

Valoarea de înlocuire unitară nccorectată

22,63 Lei

Coeficient de corecție cu TVA

29.104,137

Coeficient de corecție fără TVA

24.457,258

Valoarea de înlocuire corectată

553.548,46 Lei

Depreciere fizică

75,00% %

Valoarea înlociure (lei)

138.390,00 Lei

Valoarea înlociure (euro)

29.240,00 Euro

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a proprietății, în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin cost, care reflectă cel mai bine valoarea imobilului.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport.

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoare de piață a construcțiilor:

1.060.880,00 Lei ~ 224.140,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Nr.

Denumire

CF

s

Proprietar

Valoare piață (lei)

Valoare piață (euro)

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

SC A Invest SRL

138.390,00

29.240,00

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

SC A Invest SRL

21.920,00

4.630,00

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

SC A Invest SRL

45.160,00

9.540,00

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

SC A Invest SRL

18.440,00

3.900,00

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

SC A Invest SRL

14.670,00

3.100,00

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

SC A Invest SRL

157.680,00

33.310,00

8

Clădire club

432972

CI

472,00

SC A Invest SRL

649.950.00

137.320,00

TOTAL

1.060.880,00

224.140,00

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM

Ș.C FIDOX ȘJLL_Brașov__

ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE

u


ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA ECONOMICĂ

BIROUL EVIDENȚA PATRIMONIULUI

SC2019-12320/20.08.2019

CĂTRE,

S.C. FIDOX S.R.L.

Referitor la „Serviciul de consultanță/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timișoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timișoara, a Statului Român și pentru imobilele la care Municipiul Timișoara prezintă un interes ”

Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-12320/01.08.2019, transmisă de către Biroul Clădiri Terenuri II Vest, cu privire la imobilul situat în Timișoara, Spl. Tudor Vladimirescu nr. 16A, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare aferent construcțiilor evidențiate în cartea funciară.

Anexăm prezentei următoarele documente în copie:

  • • Adresa înregistrată cu numărul SC2019-12320/01.08.2019;

  • • Extrasul de carte funciară și planul dc situație.

Menționăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare dc la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului

2 21


Timișoara 2021

Capitală Europeană a Culturii




ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI Șl DOTĂRI DIVERSE II VEST

BIROUL CLĂDIRI TERENURI II VEST

SC2019-12320 / 01.08.2019



Către,

DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROU EVIDENȚA PATRIMONIULUI


UNICIPIUI.TIMISO/' P12CTJ A ECONO^

^Ț>


Având în vedere obiectivul de investiții "construire pod peste canalul Bega-str. Jiul” prevăzut în programul de dezvoltare aferent anului 2019 al Direcției Generală de Drumuri, Poduri, Parcaje și Rețele de Utilități, aprobat prin HCLMT 845/20.12.2018, vă rugăm să demarați procedura de evaluare a terenului și construcțiilor afectate de obiectivul respectiv, pentru imobilul situat în spl. Vladimirescu înscris în C.F. 432972 Timișoara.

Anexăm plan de situație din Proiectul 15-2708 pentru studiul de fezabilitate, extrase de carte funciară (teren și construcții).

Mulțumim pentru colaborare.


DIRECTOR EXECUTIV D.C.T.D.D.II VEST MIHA1 BONCEA


CONSILIER B.C.T.Il VEST DIANA ROF



2 21


nmlșo*™ 202’

Capitali Europaant a Cv hurii




Oficiul de Cadastru șl Publicitate imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


Nr. cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019

Cod ve'Mcare


Carte Funciară Nr. 432972 Timișoara

100069145739


  • A. Partea I. Descrierea Imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc, Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, Jud. Timiș

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

432972

Din acte: 4.776

Masurata: 4.777

Construcția CI inscrisa in CF 4329>i-Cl; Construcția C2 înscrisa in CF 432972-C2; Construcția C3 inscrisa in CF 432972-C3; Construcția C4 inscrisa In CF 432972-C4; Construcția C5 inscrisa in CF 432972-C5; Construcția C6 înscrisa in CF 432972-C6; Construcția C7 înscrisa in CF 432972-C7; Construcția C8 înscrisa In CF 432972-C8;

  • B. Partea II. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    81193 / 05/06/2012

    Act nr. 0;

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 50/50

Al

1) PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA

OBSERVAȚII: poziție transcrisa din CF 405720/Timisoara, înscrisa prin încheierea nr. 19120 din 19/08/1999:

  • C. Partea III. SARCINI

    înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

    Referințe

    198064 / 04/11/2015___________ ______________________________________________

    Hotarare judecătoreasca nr. Decizia Civila nr 1701, din 05/06/2012 emis de TRIBUNALUL TIM15- dosar nr 32600/325/2010 (Decizia Civila nr 16/05.02.2013 emis de Curtea de Apel Timisoara;Declzia Civila nr 42/26. 03.2013 emis de Curtea de Apel Timișoara; Decizia nr 5006-Sedinta publica din 05.11.2013 -dosar nr 32600/325/2010):                                          ______

    CI

    Intabulare, drept de SUPERFICIE

    1) SC A-INVEST SRL

    Al


Document rare conține date cu caracter personal, protelate de prevederile Legii Nr. 677/2001-

Pagina 1 din 3






început

Punct sfârșit

Lungime segment i-fm)

T

8

0.673

8

9

13.532

9

10

14.168

10

11

8.025

11

12

15.45

12

13

37.311

13

14

109.851

14

1 j                          45.938


funciară Nr. 432972 Comuna/Oraș/Munlclplu: Timișoara


*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulat!' ce^unTmai mkî^ecK^aiotlL^^iUmrtÎL


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, Iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2019 in suma de 125, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272.

Data soluționării, 19-04-2019 Data eliberării.


Asistent Registrator, SOFIA HANII

Referent,

_

S-fgarafa și semnătura)

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2Q01.

Pagina 3 din 3


Extrase pancru informare ondina la adresă epay.artcpl.ro

Formular versiunea 1.1




Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C1

Loc. Timișoara, Splaiul fudor Vladimirescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S, construita la sol:472 mp; BAZA DE AGREMENT COMPUSA DIN: CLĂDIRE CLUB P + IE


B. Partea II. Proprietari și acte



înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283_______________________________________________,

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50_________________________

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283


C. Partea UI. SARCINI ■


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT     ________________________


Document care



conține date cu caracter personal, prote/ate de prevederile Legii Nr. S77/2001.


Extral. pentru Inform.r. on-lh. I» **•»


Pagina 1 din 2

Formular vtfdunta 1.1


Date referitoare la


AnWîîP^Î


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Al

432972-C1

construcții administrative si social culturale

472

.propriu

Situație Juridică


Observații / Referințe



C.u acte ^ construita la sol:472 mp; B‘Â2Â~7Tr inCF AGREMENT COMPUSA DIN: CLADIRP ri 11 d


AGREMENT COMPUSA DIN: CLĂDIRE CLUB


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in h-

birou.                                        P°2lț",e In v,goare d’n cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificare ...

care se sting drepturile reale precum șl pentru dezbaterea furVJ ^.noC?rul publîc a acte,or juridice prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19 na 5nioi

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                                     n Sțjrna de 125, pentru serviciul de


Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării,

/



Asistent Registrator, SOFIA HANU



Referent,


(para fțjQtf&nătura)


Document care conțin» dat» cu caracter personal                   , .                                          „ .   ,    ,

-----------------------------------personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.                      Pagina 2 din 2

extraM pwtru Infoantr» ondin» l» «d<Mi •p*w^ncni ra




Nr. cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019

M /erfcart ramai L0CC69145739


A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C2

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, iud. Timiș

5. construita la sol;3O7 mp: BAZIN ÎNOT CU CABINE


B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/05/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAIC1 ANA VALENTINA;

B2

Intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

i

1) SC "A INVEST" SRL, CIF;RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50_________

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

''

___i

C. Partea III. SARCINI .                    _  _   ___

înscrieri privind dezmembrâmlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT _

-___-____________________

___


Pagina 1 d/n 2

n ent care mnttne date cu caracter personal, prote)ate de prevederile legii Nr. 677/2001 ■—     —---—

—      —-     '                           T                            ‘                           ■                       Formular verskmo» 1.1

Extr.» P.ntru         or^ln. I. «1—

.ji «-1 iiiti.^-j   ii .n-n.

Date referitoare la


Anexa                    comuna/Oraș/Munlcip^


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Al

432972-C2

construcții anexa

307

Situație juridică Cu acte in CF .proprju.


Observații / Referințe



S. construita la sol: 307 mp; GaZÎKTÎNOt Cu CABINE


Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in viaoare din t. ■ , . .

birou.                                                  vigoare am cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea da r-si-ra , care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor iar informat n?n°rjUriditCe P"n susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.                        ’ 3r inforrnat'l|e prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța Interna nr.5149303/19-04-20iR in el(ma            ,      ...

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                               019n SurTla de 125' Pentru serv,ciul

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării.


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(parafa șl semnătura)




r.

ț*

t

i

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001.                     Pagina 2 din 2                    e"

Extrase pentru Informare on-tlne la adresa epey.encp1.ro                                                                          formular versiunea l.i

-J/-


Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ

Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C3 Timișoara

Nr. cerere

66406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019



A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C3

Loc. timișoara, Splaiul Tudor Vladimlrescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S. construita la sol: 11 mp; STATIE RAD10FICARE

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST” SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

C. Partea III. SARCINI .

Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini /\

Referințe

NU SUNT                                           //


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

ExU.se pentru Worm.r. on-lln» I» •<>'*»» «PBy---cpl.ro

Pagina 1 din 2

formulat* vtnîunw 1:1


-Jtf-

Date referitoarele


—-----£ț.rte Fur>clară Nr. 432972-C3 Comuna/Oras/Munici^

Anexa Nr. ILaP^rtea^ 1-----------“-----


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Al

432972-C3

construcții anexa

11

Cu acte in CF propriu



b‘ou'C CS PrentUlX'r“ “,Mp'"’d‘ " pozițiile in vi9re «««funciară originală, păstrată de acest Prezentul extras de carte fundară este valabil la autentificarea da nsrro «..o. .... . ■ ■.

care se sting drepturile reale precum ;l pentru dezbaterea suc!eslun1m? t r „PMri7t,lJrl    pri"

susceptibile de orice modificare, In condițiile legii. su««'un.lor. .ar .nformatule prezentate sunt '"tema nr'5149M3/19-04-201S In suma de 125, pentru serviciul de publicitate imobiliara cu codul nr. 272.

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării, _/_J__


Asistent Registrator, SOFIA HANU

(parafa și semnătura)



■ Referent, -- (par ața $1 semnă tura)



Document care conțină date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Extrasa pantru Infornior» on-lln» I» adrasa «pay.ancpl.ro

Pagina 2 din 2

Formular vari.unea 1.1


-JV-


Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C4 Timișoara


A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C4

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimlrescu, Nr. 16A, ]ud. Timiș

S. construita la sol:286 mp; TERASA ACOPERITA

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193/05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAIC1 ANA VALENTINA;

B2

intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF.-RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

C. Partea III. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, probata de prevederile Legi! Nr. 677/2001.

Exv.M p.wu mform.r. on-lln. I« «d«». .p.y..n<»l.r'

Pagina 1 din 2 fwmuiir v»rtun«* l.X


Date referitoare


Crt

Număr

Destinație construcție

Al

432972-C4

construcții anexa

Supraf. (mp)


Ț a. FunciarăNr. 432972-C4 Comuna/Oraș/Munia


296


Situație juridică Cu acte in cf propriu



Certific câ prezentul extras corespunde cu pozițiile in viaoare din f , .

birou.                                                 ogoare din cartea funciară originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea da              .   ...

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunii^^ ^UbC a acte,or iuridice prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii,                siunilor, iar informațiile prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr,S149303/19-04-2oi o in e..™* h

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                             2019 n Suma de 125- pentru serviciul de

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării,


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referent,



(par^a 'și semnătura)



Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677f2001 ■

Extras» pentru Informări ondine la a^rei» apay.arvop4.ra

Pagina 2 din 2


Formular vacsiuMa 1,1



ANCEI


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C5 Timișoara


A. Partea I. Descrierea Imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C5

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, lud. Timiș

S. construita la sol;10 mp; GRUP SANITAR

B. Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

Intabulare, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC “A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

83

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283

_

C. Partea


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține data cu caracter personal, protejata da prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 2

F ormulv vtrilun»» 1.1



Carte Fundară Nr           _

AnexaTirrrHTăH‘eV7^^^^^S/MunroP‘“


Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Al

432972-C5

construcții anexa

10

Cu acte

In CF .propriu

Observații / Referințe

S. construita la sol:10 mp; GRUP SANITAR



Certific ca prezentul extras corespunde cu pozițiile In vigoare dm cartea funciara originală, păstrată de acest

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către nnt-an.i „..wl. ,        •.

care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor iar              °f Jur'd'ce pri"

susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. ^cesiunilor, iar informațiile prezentate sunt

S-a achitat tariful de 125 HON, -Chitanța Interna nr.5149303/19-04-2019 in cnrr>3 nc -             , .

publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                               19 'n SUma de 125' pentru serviciul de


Data soluționării. 19-04-2019 Data eliberării,



Asistent Registrator, SOFIA HANU

(parafa și semnătura)



Document care conține data eu caracter personal, protejate de pravedertle Legii Nr. 677/2001.



Referent.


(pate fa și semnătura)


Pagina 2 din 2


Formular versiunea 1.1



Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr, 432972-C6 Timișoara



A. Partea I. Descrierea imobilului


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C6

Loc. Timișoara. Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, Jud. Timiș

S. construita la $ol:5O2 mp; PLATFORMA BETONATA PENTRU PLAJA


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

B2

intabulate, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAtCI ANA VALENTINA;

B3

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


Document care conține date cu caracter parsonal. protejate da prevederile Legii Nr. 677/2001.


Pagina 1 din 2


Extra» panou Informări on-iln» la aowa «pay.tncpl.ro


formular versiunea 1.1


Date referitoare la



Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Al

432972-06

construcții anexa

502

Cu acte In CF propriu


Observati / Referințe



Certlflc d prezentul extras corespunde cu pozițiile in vi9oare din cartea funciar5 origina|ă pâs,ratâ de Prezentul extras de carte fundară este valabil la autentificarea Ha rsrra nnf-,r.,i «..un-» t , , ,u. care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor iar intnr C a.actelor Juddice Prin susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. succesiunilor, Iar informațiile prezentate sunt S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2oi9 in ciima nD i-«                 .

publicitate Imobiliară cu codul nr. 272.                           4 2019 'n suma de 125’ Pentru serv,clu( de

Asistent Registrator, SOFIA HANII


Referent,


Data soluționării, 19-04-2019 Data eliberării,

(parafa șl semnătura)


(p       semnă tura)



Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001L Extrase p«ntru Informare on-llne la adreia *p*y.»ncp|,re


Pagina 2 din 2

Formular versiunea i.i



Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 432972-C7 Timișoara



nnllBsn


  • A. Partea I. Descrierea imobilului

Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C7

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladimirescu, Nr. 16A, lud, Timiș

S. construita la sol;491 mp; TEREN TENIS

  • B. Partea II. Proprietari șl acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

    Referințe

    81193 / 05/06/2012

    Act Notarial nr, 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

    B2

    Intabulare, drept de PROPRlETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

    Al

    1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283

    Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLA1CI ANA VALENTINA;

    B3

    Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

    Al

    1) SC A INVEST SRL, CIF;17369283

C. Partea III. SARCINI .

Pagina 1 din 2

Formulir varsiune* 1,1


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001’

Extras* pentru lnfbron*f* on-îln* la *dr*sa *p«y.*ncpl,r<j

Carte Funciari Nr. 432972-C7 Cormina/Oraș/Municll


Anexa Nr. 1 La Partea I


Date

Crt

revencoarc

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C7

construcții anexa

491

du acte in CF propriu

S. construita la sol:491 mp; TEREN TENIS

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară orig nală, păstrată de acest


birou‘ I Ho rartA funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin caTsTsthg drepturile reale precum șl pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentai sun. ^aTchitatVriW 1?125°rX-C^                          in suma de 125- Pentru serviciulde

publicitate imobiliară cu codul nr. 272


Data soluționării, 19-04-2019 Data eliberării,


Asistent Registrator, SOFIA HANU


Referat,


(parafa șl semnătura)


semnătura)





nnnimentcare conține data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr- 677/20—


Mltt penuv lnfor<n»r» o«-«n« '• «P»y.«nepl.fo


Pagina 2 din 2

FQrmu’ar v»r$lurw tl


ib nneiuj nu -T— HITT. ..c.lf*' A. \



Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară TIMIȘ Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


Carte Fundară Nr. 432972-C8 Timișoara


A. Partea I. Descrierea imobilului


Nr, cerere

86406

Ziua

19

Luna

04

Anul

2019



mfflStea


1CCC69145739


Construcții

Crt

Nr cadastral Nr.

Adresa

Observații / Referințe

Al

432972-C8

Loc. Timișoara, Splaiul Tudor Vladlmirescu, Nr, 16A, lud. Timiș

S. construita la sol:1621 mp; TEREN HANDBAL CU TRIBUNE


B. Partea II. Proprietari și acte



înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

81193 / 05/06/2012

Act Notarial nr. 1195, din 30/07/2010 emis de NP CLAICI ANA VALENTINA;

82

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumparare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/50

Al

1) SC "A INVEST" SRL, CIF:RO17369283___________________________________________

Act Notarial nr. 1331, din 31/08/2010 emis de N.P.CLAICI ANA VALENTINA;

B3

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 49/50

Al

1) SC A INVEST SRL, CIF:17369283____________________________ '_____________


C. Partea III. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT      _________________________________



Document care conține data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr.677/200l_


Extr»ja p»wu 'nfow»r* M-lln» l» «arm «p«y,MCpl.ro


Pagina 1 din 2

fQtrrvj}ir versiunea 1.1


------Nr. 432972-C8 Comuna/Oras/Mtmi^

Anexa Nr.TTTp^^-]---------—

Date referitoare

a construcții __________

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

Observații / Referințe

Al

432972-C8

construcții anexa

1.621

Cu acte in CF propriu

$. construita la sol:L621 mp; IEREN HANDTd cu tribune

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 125 RON, -Chitanța interna nr.5149303/19-04-2019 In suma de 125, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272,

Data soluționării, 19-04-2019

Data eliberării,

_J—I__

V,

referent



(parafa șl semnătura)


*

/ <

| 1

Z





Nr.

Denumire

CF

S

1

Teren Handbal cu tribune

432972

C8

1.621,00

Nr.

Denumire

CF

S

2

Teren tenis

432972

C7

491,00

Nr.

Denumire

CF

S

3

Platforma betonată plaje

432972

C6

502,00

Nr.

Denumire

CF

S

4

Grup sanitar

432972

C5

10,00

Nr.

Denumire

CF

S

5

Terasă acoperită

432972

C4

286,00

Nr.

Denumire

CF

S

6

Stație radioficare

432972

C3

11,00

Nr.

Denumire

CF

S

7

Bazin de înot cu cabine

432972

C2

307,00

Nr.

Denumire

CF

s

8

Clădire club

432972

CI

472,00

-58-


© ANEVAR'

fcțOCiAT * Nat DlUU. A 'VALL'AÎ PAIlC* AUTQR>Z*T« Dl* «OW>wia



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV

■*


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500



S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,6502019