Hotărârea nr. 201/2020

201/04.06.2020 Privind aprobarea închirierii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situate în zona de est, prin licitaţie publică deschisă cu strigare, pe o perioadă de 3 ani
Hotararea Consiliului Local 201/04.06.2020
Privind aprobarea închirierii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situate în zona de est, prin licitaţie publică deschisă cu strigare, pe o perioadă de 3 ani


Consiliul Local al Municipiului Timisoara

Având în vedere Referatul de aprobare a proiectului de hotărâre numărul SC2020-010507/13.05.2020, al Primarului Municipiului Timişoara, domnul Nicolae Robu;
Având în vedere Raportul de specialitate nr.SC2020-010507 din data de 13.05.2020 al Compartimentului Spaţii cu altă Destinaţie I Est - Direcţia Clădiri Terenuri şi Dotări Diverse I Est din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara;
Având în vedere Avizul Serviciului Juridic din data de 21.05.2020 - Anexă la Raportul de specialitate nr. SC2020-010507/13.05.2020 al Compartimentului Spaţii cu altă Destinaţie I Est;
Având în vedere Hotărârea Consiliului Local nr. 91/25.03.2020 - privind stabilirea procedurii de desfăşurare a şedinţelor Consiliului Local al Municipiului Timişoara, în situaţii excepţionale, constatate de autorităţile abilitate;
În conformitate cu prevederile art.129 alin.2, alin. 6, litera a) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;
În temeiul art.139, alin. 1 şi alin.3 litera g) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr.57/2019, privind Codul administrativ;


HOTARASTE

Art. 1: Se aprobă închirierea spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situate în zona de est, prin licitaţie publică deschisă cu strigare, în scopul valorificării, pentru o perioadă de 3 ani.
Spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă situate în zona de est, sunt:
- str. Dacilor nr. 8, SAD 5, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 48,31 mp.
- str. Dacilor nr. 13, SAD 4, parter cu intrare din curte, în suprafaţă de 36,86 mp.
- str. Iuliu Grozescu nr. 2, SAD 1, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 73,49 mp.
- str. A. Pacha nr.5, SAD 3, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 46,62 mp.
- str. A. Pacha nr.1( str. Voltaire nr. 1 şi str. Carusoo nr. 2), SAD 10, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 6,33 mp.
- P-ţa Unirii nr. 8, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 47,94 mp.
- P-ţa Romanilor nr. 1- str. Ştefan cel Mare nr. 2, SAD 5, parter cu intrare din stradă, în suprafaţă de 108,48 mp.
- str. M. Kogălniceanu nr. 7, Ap. 5 ( SAD), demisol, în suprafaţă de 31,76 mp.

Art. 2: Se însuşesc Rapoartele de evaluare, nr. SC2019-008144/02.04.2019, nr. SC2019-003152/11.02.2019, nr. SC2019-016786/03.07.2019, nr. SC2019-019098/29.07.2019, nr. FF2018-003123/19.10.2018, nr. SC2019-024910/02.10.2019, respectiv nr. SC 2019-028139/06.11.2019 privind valorile de pornire a licitaţiei a preţului chiriei, Anexa 1, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, respectiv formularele.

Art. 3: Se aprobă documentele aferente procedurii de licitaţie publică deschisă cu strigare: Caiet de sarcini - Anexa 2, Contract cadru de închiriere - Anexa 3 şi Fişa de date - Anexa 4, anexe care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 4: Pentru spaţiile din proprietatea Statului Român aflate în folosinţa/administrarea Municipiului Timişoara, se vor aplica prevederile art. 333 alin. ( 3 ) din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 57/2019, repectiv Municipiul Timişoara va incasa o cotă parte din chirie în procent de 20-50%, conform adresei comunicate de către Ministerul Finanţelor Publice, Direcţia Generală de Legislaţie şi Reglementare în Domeniul Activelor Statului.

Art. 5: Cu aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri se încredinţează la Compartimentului Spaţii cu Altă Destinaţie I Est - Direcţia Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse I Est din cadrul Primăriei Municipiului Timişoara.

Art. 6: Prezenta hotărâre se publică în Buletinul Informativ al Primăriei Municipiului Timişoara şi pe site-ul propriu şi totodată, se comunică:
- Instituţiei Prefectului - Judeţul Timiş;
- Primarului Municipiului Timişoara;
- Direcţiei Generale Drumuri, Poduri, Parcaje şi Reţele de Utilităţi;
- Direcţiei Economice;
- Direcţiei Generale de Urbanism;
- Direcţiei Dezvoltare;
- Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse I Est;
- Direcţiei Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse II Vest;
- Direcţiei de Mediu;
- Direcţiei Comunicare-Relaţionare;
- Biroului Audit;
- Biroului Managementul Calităţii;
- Corpului de Control şi Antifraudă al Primarului;
- Mass-media locale.







Presedinte de sedinta
DAN DIACONU
Contrasemneaza
SECRETAR GENERAL CAIUS ŞULI

ANEXA NR.1

LA CAIETUL DE SARCINI

Nr.

crt.

Adresa spațiului

Suprafața (m.p.)

Situarea în imobil

Nr. CF/Nr. Top

pornir e la licitatie

Valoare chirie/ EURO/ LUNA

Nr. Raport evaluare

Prestator servicii

Observații

1

STR. DACILOR NR. 8, SAD 5

48,31

Parter cu intrare din stradă

SAD 5, CF-ul colectiv nr. 400419-C1 ( CF vechi nr. 123089), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 5755/XXXVII

3

144.93

SC2019-008144/

02.04.2019

SC Fidox SRL

2

STR. DACILOR NR. 13, SAD 4

36.86

Parter cu intrare din curte

SAD 4, CF-ul colectiv nr. 408715-C1 ( CF vechi nr. 1), CF individual nr. 408715-C1-U4, nr. top 5637

3

110.58

SC2019-008144/

02.04.2019

SC Fidox SRL

3

STR. IULIU GROZESCU NR. 2, SAD 1

73,49

Parter cu intrare din stradă

SAD 1, Cf colectiv nr.403264-C1 ( CF vechi nr. 18381) CF-ul individual nr. 403264-C1-U19, nr. top 5830

2,5

183.73

SC2019-003152/

11.02.2019

SC Fidox SRL

4

STR. A. PACHA NR..5, SAD 3

46,62

Parter cu intrare din stradă

SAD 3, Cf colectiv nr.408088-C1 ( CF vechi nr. 146094) CF-ul individual nr. 403264-C1-U1, nr. top 353/XIX

7,5

349,65

SC2019-016786/

03.07.2019

SC Fidox SRL

5

STR. A. PACHA NR..1, SAD 10 ( str. Voltaire nr. 1 și str.

Carusso nr. 2)

6,33

Parter cu intrare din stradă

SAD 10, Cf colectiv nr.400874-C1 ( CF vechi nr. 126212) CF-ul individual nr. 400874-C1-U78, nr. top 332/LVIII

7,5

47,48

SC2019-019098/

29.07.2019

SC Fidox SRL

6

P-ȚA UNIRII NR. 8

SAD 3

47.94

Parter cu intrare din stradă

SAD 3, CF colectiv nr.402620-C1 CF-ul individual nr. 403264-C1-

U3 nr. top 435/XXII

8

383.52

FF2018-003123/

19.10.2018

SC Fidox SRL

2 procese pe rol

7

P-ȚA ROMANILOR NR. 1, STR.

ȘTEFAN CEL MARE NR. 2, SAD 5

108,48

Parter cu intrare din stradă

SAD 5, CF colectiv nr. 4015555-C 2( CF vechi nr. 148920), CF-ul individual nr. 401555-C2-U27

7

759.36

SC2019-024910/

02.10.2019

SC Fidox SRL

spațiu nepreluat

8

M.

KOGĂLNICEANU

NR. 7 AP. 5 (SAD)

31,76

Demisol

Ap.5 (SAD) CF colectiv nr. 401361-C1( CF vechi 122657) CF-ul individual nr. 401361-C1-

U4

4

127,04

SC2019-024536/

11.11.2019

SC Fidox SRL

necesită igenizare

EC. RĂVĂȘILĂ

FLORIN

CONSILIER, MARINELABANDI

ANEXA NR. 2 LA HCL NR./

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

APROBAT

PRIMAR, NICOLAE ROBU


__________-r____’_________________-r_______________

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST compArtimentul spații cu Altă destinație i est NR. SC2020-001520/23.01.2020

CAIET DE SARCINI

privind închirierea prin licitație publică deschisă a spațiilor cu altă destinație din Timișoara, situate în zona I Est, cuprinse în anexa nr.1 a prezentului caiet de sarcini

Cap. I INFORMAȚII GENERALE

  • 1.1. Organizatorul licitației:

Autoritatea/instituția: Municipiul Timișoara, prin aparatul de specialitate al primarului;

Cod fiscal: 32937000

Sediul: Bd. C. D. Loga nr. 1;

Telefon: 0256-408300/ 408454

Adresa unde se organizează licitația: Bd. C.D. Loga nr. 1

  • 1.2. Baza legală:

  • - OUG 57/2019- privind codul administrativ

  • - HCL nr. / privind închirierea prin licitație publică a spațiilor cu altă destinație din Timișoara, situate în zona I Est, a caietului de sarcini, a modelului de Contract de închiriere, precum și a Fișei de date;

  • 1.3. Tipul procedurii:

Licitație publică deschisă

Criteriul de adjudecare - cel mai mare punctaj obținut în urma procedurii de licitație Prețul minim de pornire este cel prevăzut în anexa nr.1 al prezentului caiet de sarcini (conform datelor din rapoartele de evaluare).

  • 1.4. Obiectul licitației:

Închirierea spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în Timișoara, zona I Est:

  • - str. Dacilor nr. 8, SAD 5

  • - str. Dacilor nr. 13, SAD 4

  • - str. luliu Grozescu nr. 2, SAD 1

  • - str. A. Pacha nr. 5, SAD 3

  • - str. A. Pacha nr. 1, SAD 10 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2)

  • - P-ța Unirii nr. 8, SAD 3

  • - P-ța Romanilor nr. 1 - str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5

  • - str. M. Kogălniceanu nr. 7. Ap. SAD

Spațiile cu altă destinație ce urmează a fi închiriate au următoarele suprafețe:

  • a. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8 este în suprafață de 48,31 mp;

  • b. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 4 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13 este în suprafață de 36,86 mp;

  • c. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2, este în suprafață de 73,49 mp;

  • d. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 - situat în Timișoara, str. A. Pacha nr.5, este în suprafață de 46,62 mp;

  • e. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 10 - situat în Timișoara, str. A. Pacha nr. 1 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2) ), este în suprafață de 6,33 mp;

  • f. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 - situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, este în suprafață de 47.94 mp;

  • g. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2, este în suprafață de 108,48 mp.

  • h. spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap. SAD - str. M. Kogălniceanu nr. 7, este în suprafață de 31,76 mp.

  • 1.5. Descrierea obiectului licitației:

  • a. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8 și str. Mercur nr. 7, înscris în CF-ul colectiv nr. 400419-C1 ( CF vechi nr. 123089), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 5755/XXXVII, la parter în corpul C, compus din 2 încăperi, cu 1,36% pc indivize generale, 6,29% pc indivize corp C și 54,04/3972 mp teren, proprietar Statul Român, prin Consiliul Local Timișoara. Încăperea 1=21,91 mp, încăperea 2=26,4 mp, total suprafață utilă=48,31 mp, valoare inventar 76.093,00 lei;

  • b. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 4 - situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13, la parterul imobilului cu intrare din curte, proprietar Primăria Municipiului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv 408715-C1 ( CF vechi 1), CF-ul individual nr. 408715-C1-U4 Timișoara, nr. cad 5637, compus din 4 încăperi, cu 4,76 % pc și 45/951 părți din teren, valoare inventar 81.084,00 lei;

  • c. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2, la demisolul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în administrarea Sfatului Popular al Orașului Timișoara prin ILLT, înscris în CF-ul colectiv nr. 403264-C1 (CF vechi nr. 18381 ), CF-ul individual nr. 403264-C1-U19, nr. top 5830/XXI, compus din 4 încăperi, WC, 8,98 % din părțile comune indivize și 163/1828 mp teren în folosință, valoare inventar 67.718,00 lei;

  • d. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap SAD 3 - situat in Timișoara, str. A. Pacha nr. 5 (fosta Rodnei nr. 5), la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 408088-C1 ( CF vechi nr. 146094 ), CF-ul individual nr. 408088-C1-U1, nr. top 353/XIX, compus din 1 încăpere la parter și 1 încăpere la subsol cu 3,64 % din părțile comune indivize și 15/405 mp teren în folosință, valoare inventar 147.479,00 lei;

  • e. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 10 - situat în Timișoara, str. Voltaire ( actual Ep. A. Pacha ) nr. 1 și Carusso nr. 2, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 400874-C1 ( CF vechi nr. 126212 ), CF-ul individual nr. 400874-C1-U78, nr. top 332/LVIII, compus la parter din 1 spațiu și în comun cu SAD1, 2, 3, 4 și 9 în cotă de 0,72 % un hol, cu 0,08 % din părțile comune indivize și cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate, valoare inventar 15.468,00 lei;

  • f. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 3 - situat in Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 402620-C1 ( CF vechi nr. 128966 ), CF-ul individual nr. 402620-C1-U3, nr. top 435/XXII, compus din galerie de artă, sediu și wc cu 5,05,% din părțile comune indivize și 39/775 mp teren, valoare inventar 114.696,00 lei ;

  • g. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință SAD 5 - situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2, la parterul imobilului cu intrare din stradă, proprietar Statul Român, în folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 401555-C2 ( CF vechi nr. 148920), CF-ul individual nr. 401555-C2-U27, nr. top 6848-6849/1/1/I/A/XXV, compus din încăperea nr. 1, încăperea nr. 2, încăperea nr. 3 cu 2,33 % p.c.i. și cu 2,80/1201 mp din teren în folosință, valoare inventar 245.071,00 lei.

  • h. Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință Ap. 5 (SAD) - situat în Timișoara, str. M. Kogălniceanu nr. 7, la demisolul imobilului, proprietar Statul Român, prin URBIS Timișoara, înscris în CF-ul colectiv nr. 401361-C1 ( CF vechi nr. 122657), CF-ul individual nr. 401361-C1-U4, nr. top 5603/V, compus din 2 încăperi cu 7,22/100 părți comune și 43/593 mp din teren (spațiu cu altă destinație), valoare inventar 75.551,00 RON. A intrat în inventarul PMT, conform fișei mijlocului fix în baza L 62/1968, la data de 01.01.1969.

Spațiile disponibile menționate mai sus, care se scot la licitație, sunt marcate în planșa orientativă-anexa 2, care face parte integrantă din prezentul Caiet de sarcini.

Spațiile disponibile menționate la pct.1.1 au destinația de spații comerciale/prestari servicii nepoluante.

1.6. Condițiile de exploatare a închirierii și obiectivele de ordin economic, financiar, social și de mediu urmărite de către locator privind exploatarea eficace a bunurilor ce fac obiectul închirierii:

  • a) Imobilul situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 8, Ap. SAD 5, Timișoara, jud. Timiș este inclus în Lista Monumentelor Istorice -2015, Poz. 61, cod TM -II-s-B-06096, respectiv în Situl urban “Fabric” (I).

  • b) Imobilul situat în Timișoara, str. Dacilor nr. 13, Ap. SAD 2, Timișoara, jud. Timiș este inclus în Lista Monumentelor Istorice -2015, Poz. 93, cod TM -II-m-B-06130, respectiv în Casă monument istoric (Sec. XVIII).

  • c) Imobilul situat la adresa str. Iuliu Grozescu nr. 2, Ap. SAD1, Timișoara, jud. Timiș este inclus în lista Monumentelor Istorice-2015, Poz. 61, Cod TM-II-s-B-06096, respectiv în zona de protecție respectiv în Situl urban “Fabric” (I).

  • d) Imobilul situat în Timișoara, str. Rodnei (actual A. Pacha) nr.5, Ap. SAD3 este inclus în Situl Urban Cartierul “Cetatea Timișoara”, cod TM -II-s-A-06095, Poz. 60 în Lista Monumentelor Istorice -2015.

  • e) Imobilul situat în Timișoara, str. Voltaire ( actual Ep. A. Pacha ) nr. 1 și Carusso nr. 2, Ap. SAD 10 este inclus în Situl Urban Cartierul “Cetatea Timișoara”, cod TM -II-s-A-06095, Poz. 60 în Lista Monumentelor Istorice -2015.

  • f) Imobilul situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8, SAD 3 este înclus în Lista Monumentelor Istorice-2015, Poz. 60, Cod TM-II-s-A-06095, respectiv în Situl urban Cartierul “Cetate Timișoara”.

  • g) Imobilul situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1, str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5 este inclus în Situl Urban “Fabric” (I), Cod TM-II-s-B-06096, Poz. 61 și în Ansamblul urban “Fabric” (I), cod TM -II-a-A-06097, Poz. 62 în Lista Monumentelor Istorice -2015.

  • h) Spațiile cu altă destinație ce urmeaza a fi închiriate vor fi utilizate de către locatar pe toată durata contractului, în condițiile prevăzute în contract, urmând ca la încetarea cntractului să fie restituite, în deplină proprietate, liber de sarcini, către administratorul bunurilor.

  • i) Pe toată perioada contractului de locațiune este interzisă modificarea destinației pentru care s-a încheiat contractul.

  • j) Orice investiție sau amenajare care este necesară spatiului închiriat se va realiza numai în baza și după obținerea acordului scris al locatorului și exclusiv pe cheltuiala locatarului, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

1.7 Durata închirierii:

Spațiile disponibile menționate și descrise la pct.1.5 se închiriază prin licitație publică deschisă, pe o perioadă de 3 ani. După expirarea perioadei menționate mai sus perioada contractuală poate fi prelungită, cu acordul locatorului, în baza solicitării scrise a locatarului, formulată cu 90 de zile înainte de expirarea duratei inițiale a contractului.

În condițiile anterior menționate, prelungirea perioadei de valabilitate se va face prin act adițional la contractul de închiriere, dacă locatarul îndeplinește cumulativ următoarele condiții:

  • a) și-a îndeplinit în mod corespunzător și integral obligațiile asumate prin Contractul de închiriere;

  • b) nu a fost sancționat în legătură cu desfășurarea activității în spațiul închiriat pe durata contractului prin acte ale organelor abilitate să controleze modul în care își desfășoară activitatea comercială;

Spațiile se vor ocupa prin licitație publică, calculată de la data semnării contractului de închiriere, pe o perioadă de 3 ani.

Spațiile ce urmează a fî închiriate vor fi utilizate conform destinației și profilului declarat, locatarul fiind obligat, sub sancțiunea rezilierii de plin drept a contractului de închiriere, să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege pentru activitatea desfășurată în spațiul închiriat și să asigure respectarea condițiilor care au stat la eliberării avizului și autorizației de securitate la incendiu (art.9 din Legea. nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările și completările ulterioare). Totodată, Locatarul are obligația de a încheia direct toate contractele de furnizare de utilități publice necesare funcționarii spațiului închiriat și de a achita utilitățile aferente spațiilor comune.

  • 1.8. Chiria

Prețul minim oferit de către fiecare participant este prevăzut pentru fiecare spațiu, în anexa nr. 1, al prezentului caiet de sarcini.

Pe întreaga perioadă a contractului, chiria adjudecată (dacă este în lei) va fi actualizată anual cu rata inflației comunicată oficial de către Institutul Național de Statistică.

Plata chiriei se datorează de la data încheierii procesului verbal de predare - primire al obiectivului. Plata chiriei se va face la cursul euro/leu al BNR din data facturării, în contul RO17 TREZ 6215 0220 5X02 0362, deschis la Trezoreria Municipiului Timișoara sau la casieria Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara, pe întreaga perioadă a contractului de 36 luni. Pentru neplata la termen a sumelor reprezentând chiria, locatarul datorează majorări de întârziere conform legislației în vigoare.

Chiriașul va plăti pe întreaga durată a contractului de închiriere chiria și sarcinile fiscale privind spațiul/spațiile închiriate.

Prețul minim al închirierii, de la care pornește licitația este prețul stabilit prin evaluare efectuată de către pretatorul de servicii cu care instituția noastră are încheiat contract.

Prețul chiriei și modalitățile de plată vor fi conform prevederilor contractului de închiriere. Plata chiriei se datorează de la data încheierii procesului verbal de predare - primire al spațiului.

Chiriașul este obligat să plătească toate cheltuielile referitoare la utilitățile consumate pentru folosința bunului închiriat.

Chiriașul este obligat să dețină o adresă de e-mail validă, întrucât factura se va comunica locatarului prin mijloace electronice- email-, de pe adresa de email veniturinefiscale@dfmt.ro pe adresa de email validă, securizată și comunicată în mod oficial de către locatar.

  • 1.9. Considerații Tehnice

Proprietarii imobilelor vor înștiința chiriașii cu privire la următoarele responsabilități prevăzute de Legea 422/2001:

Orice intervenție la interiorul și exteriorul imobilului ( întreținere, reparații curente/înlocuiri la instalații, tâmplării interioare, zugrăveli și vopsitorii interioare, reparații și înlocuiri pardoseli, modificări de compartimentare interioare, precum și ale imaginii și volumetriei exterioare prin intervenții la parament, zugrăveli, tencueli, ornamentații, signalistică tâmplării exterioare, etc.) se efectuează numai pe baza și cu respectarea avizului emis de Ministerul Culturii, prevăzut la Art. 23 alin (1), (2), (3) și (4), respectiv Art.24 alin (1) din Legea 422/2001- republicată privind protejarea monumentelor istorice;

Conform art. 23 alin (1) și (2) lit d) schimbări ale funcțiunii sau destinației ale monumentului istoric, inclusiv schimbările temporare se fac numai pe baza și cu respectarea Avizului emis de Ministerul Culturii.

Imobilele vor fi amenajate, conform destinațiilor lor, cu respectarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, a Legii 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, cu modificările ulterioare. Costul lucrărilor de amenajare, întreținere, reparații a spațiului și racordarea la utilități cad în sarcina chiriașului, vor fi realizate pe cheltuiala lor, fără recuperare de la Municipiul Timișoara și numai cu acordul proprietarului. La eliberarea spațiului închiriat, chiriașul, nu va avea pretenții asupra investițiilor executate.

Conform art. 13, alin (1), litera (b), din Legea nr. 372/2005, modificat prin art.16 din Legea nr. 159/15.05.2013, pentru clădirile aflate în proprietatea/administrarea autorităților publice sau a instituțiilor care prestează servicii publice, se elaborează certificate de performanță energetice cu valabilitate de 10 ani, de la data elaborării, iar în conformitate cu art. 8 alin a) cerințele stabilite în metodologie nu se aplică următoarelor categorii de clădiri: - ”clădiri și monumente protejate care fie, fac parte din zone construite protejate, conform legii, fie au valoare arhitecturală sau istorică deosebită, cărora, dacă li s-ar aplica cerințele, li s-ar modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior;”

Având în vedere faptul că, spațiile propuse spre închiriere fac parte din lista monumentelor istorice, respectiv zonă de protecție istorică nu se impune ca în caietul de sarcini să se facă referire la performanța energetică a spațiilor.

Persoana interesată are dreptul de a vizita spațiul comercial pentru a dispune de toate informațiile și documentele relevante, anterior înregistrării Ofertei de participare la licitație, în urma înregistrării telefonice la telefon nr. 0256/408454, cu cel puțin 3 zile lucrătoare înainte de data vizitei.

  • 1.10. Obligațiile Privind Protecția Mediului

Locatarul are obligația de a obține avizele de mediu și de a respecta legislația în vigoare privind protecția mediului pe toata durata contractului de închiriere.

Locatarul este obligat, pe toata durata închirierii, să nu utilizeze spațiul prevăzut la art.

  • 1.4. din prezentul Caiet de sarcini pentru depozitarea deșeurilor din categoria celor periculoase, toxice, explozive, menajere, provenite din constructii, din toaletarea pomilor sau curățarea și întreținerea spațiilor verzi ori provenite din diverse procese tehnologice care fac obiectul unor tratamente speciale autorizate de direcțiile sanitar-veterinare sau de autoritățile de mediu, precum și a deșeurilor de orice natură.

Nerespectarea clauzei de la alin.(2) duce la încălcarea obiectului contractului și ca urmare contractul va înceta, fără nici o altă formalitate prealabilă și fără intervenția instanței de judecată, în baza unei notificări transmise de către locator, în acest sens.

Încetarea contractului va produce efecte de la data stabilită în notificare, urmând ca pe cheltuiala locatarului să se aducă imobilul închiriat la starea inițială în care a fost predat. În această situație locatarul va avea la dispoziție pentru aducerea în starea de la momentul predării bunului închiriat, un termen de cel mult 15 zile.

Cap. II Procedura de licitație

  • 2.1. Condiții de participare la licitație

Au dreptul să participe la licitație persoane juridice, române sau străine, constituite în condițiile legii, ale convențiilor și acordurilor la care România este parte, care îndeplinesc, în mod cumulativ, urmatoarele condiții:

  • a) au plătit toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de participare;

  • b) au depus ofertă și cererea de participare la licitație, împreună cu toate documentele solicitate în documentația de licitație, în termenele prevăzute în Anunțul privind desfășurarea licitației.

  • c) au îndeplinit, la zi, toate obligațiile de plată exigibile a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local, indiferent de natura acestora (inclusiv penalizări de întârziere și/sau dobânzi);

  • d) nu sunt în stare de insolvență, faliment sau lichidare, activitatea comercială a acesteia nu este administrată de către un judecător sindic și nici nu a fost începută procedura insolvenței, falimentului sau lichidării impotriva acestuia.

Nu are dreptul să participe la licitație persoana fizică sau juridică care a fost desemnată câștigătoare la o licitație publică anterioară privind bunurile statului sau unităților administrativ-teritoriale, în ultimii 3 ani, dar nu a incheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpă proprie. Restricția operează pentru o durata de 3 ani, calculată de la desemnarea societății/persoanei respective drept câștigătoare la licitație.

  • 2.2. Garanția și Taxa de Participare

Pentru participarea la licitație, solicitanții sunt obligați să constituie o garanție de participare.

Garanția de participare este obligatorie și se stabilește la nivelul contravalorii a două chirii, așa cum este prevăzut în OUG 57/2019- codul administrativ, după cum urmează:

  • - 289,9 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 5 - situat in Timișoara, str. Dacilor nr. 8,

  • - 221,2 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 4 - situat in Timișoara, str. Dacilor nr. 13

  • - 367,5 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 1 - situat în Timișoara, str. Grozescu nr. 2

  • - 699,3 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 3 - situat în Timișoara, str. A. Pacha nr. 5 ( fosta Rodnei )

  • - 95 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 10 - situat în Timișoara, str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2 ( actual a. Pacha nr. 1)

  • - 767 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 3 - situat în Timișoara, P-ța Unirii nr. 8

  • - 1518,72 Euro pentru spațiul cu altă destinație SAD 5 - situat în Timișoara, P-ța Romanilor nr. 1- str. Ștefan cel Mare nr. 2

  • - 254,1 Euro pentru spațiul cu altă destinație situat în Timișoara, str. M. Kogălniceanu nr. 7

Garanția de participare trebuie să fie constituită în forma, suma și pentru perioada de valabilitate prevăzută în documentația de atribuire.

Perioada de valabilitate a garanției pentru participare: 2 luni de la data limită stabilită pentru depunerea ofertelor (cel puțin egală cu perioada de valabilitate a ofertei).

În cazul în care un ofertant urmează să liciteze pentru mai multe spații în cadrul aceleeași proceduri de licitație, va achita garanția de participare, taxa de participare și contravaloarea documentațiilor de licitație pentru fiecare bun în parte.

Taxa de participare la licitație este de 100 lei.

Contravaloarea documentației de participare la licitație (caiet de sarcini, fișă de date, formulare, planșă, etc.) este de 30 lei, se va achita în numerar, la casieria organizatorului, în baza unei note de plată emisă de către Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, cam. 225, achiziționarea caietului fiind obligatorie pentru toți participanții la licitație.

Garanția de participare, constituită de ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare, se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data constituirii garanției de bună execuție a clauzelor financiare. Distinct, de garanția de participare care are drept scop protejarea Organizatorului față de riscul unui comportament necorespunzător al ofertantului pe toată perioada implicării sale în procedura de atribuire, la momentul semnării contractului se depune o garanție (denumita garanție de buna execuție a contractului) în cuantum egal cu contravaloarea a șase chirii, calculate raportat la valoarea de adjudecare a chiriei. Restituirea acestei garanții se face conform clauzelor contractuale.

Garanția de participare, constituită de ofertanții a căror ofertă nu a fost stabilită câștigătoare, se restituie pe baza unei cereri scrise, înregistrată la Serviciul Relaționare cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în termen de 5 zile lucrătoare de la data expirării termenului pentru depunerea eventualelor contestații.

În cazul anulării procedurii de atribuire, garanția de participare se restituie după data expirării termenului de depunere a unei contestații cu privire la această decizie, dar nu mai târziu de 5 zile lucrătoare de la această dată. După primirea comunicării, ofertanții ale căror oferte au fost declarate necâștigătoare au dreptul de a obține eliberarea garanției de participare înainte de expirarea perioadei mai sus menționate, dacă transmit Organizatorului o solicitare scrisă în acest sens.

Ofertantul va pierde garanția de participare dacă își retrage oferta înainte de începerea licitației, în oricare dintre etapele acesteia.

  • 2.3. Reguli formale de prezentare a ofertelor

Participantul la licitație publică va avea în vedere la întocmirea ofertei, următoarele:

Nivelul chiriei lunare în euro/mp/lună, care constituie baza de pornire la licitația publică;

Activitatea pe care preconizează să o desfășoare în spațiul destinat închirierii;

Ofertantul are obligația de a elabora oferta în conformitate cu prevederile documentației de licitație;

Ofertele se redactează în limba română.

Ofertele se depun la sediul Municipiului Timișoara, proprietarul bunului menționat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior și unul interior, care se înregistrează la sediul acesteia, Serviciul de Relaționare cu Cetățenii, cam. 12 ghișeul 10 sau 11, în ordinea primirii lor, în sistemul informatic Lotus, precizându-se data și ora, până la data și ora limită de depunere, stabilită în anunțul de închiriere.

Pe plicul exterior se va indica obiectul licitației pentru care este depusă oferta.

Plicul exterior va trebui să conțină:

  • a) o fișă cu informații privind ofertantul și o declarație de participare, semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări;

  • b) acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților, conform documentele obligatorii prevăzute la punctul I. Alin. 2 din fișa de date a procedurii;

  • c) acte doveditoare privind intrarea în posesia caietului de sarcini.

Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă, se înscriu: numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz. Plicul interior va conține oferta propriu -zisă în care se menționează nivelul chiriei oferit .

Oferta va fi depusă într-un număr de exemplare stabilit de către Municipiul Timișoara și prevăzut în anunțul de licitație. Fiecare exemplar al ofertei trebuie să fie semnat de către ofertant.

Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă.

Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului, pe o perioadă de 60 de zile de la data depunerii acesteia.

Persoana interesată are obligația de a depune oferta la adresa și până la data-limită pentru depunere, stabilite în anunțul procedurii de licitație.

Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina persoanei interesate.

Oferta depusă la o altă adresă decât cea stabilită și menționată în anunțul de licitație sau după expirarea datei-limită pentru depunere, se returnează nedeschisă.

Conținutul ofertelor trebuie să rămână confidențial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, Municipiul Timișoara urmând a lua cunoștință de conținutul respectivelor oferte numai după această dată.

Deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la art. 2.5. alin. 7 pc. b) de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanți.

Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriul de valabilitate prevăzut în caietul de sarcini al licitației.

În urma analizării ofertelor, de către comisia de evaluare, pe baza criteriului de valabilitate, secretarul acesteia întocmește un proces-verbal în care menționează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinește criteriul de valabilitate și motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitație. Procesul-verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare.

În baza procesului-verbal care îndeplinește condițiile prevăzute la punctul art. 2.5. alin. 7 pc. b) comisia de evaluare întocmește, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl transmite proprietarului.

În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, Municipiul Timișoara informează în scris, cu confirmare de primire, ofertanții ale căror oferte au fost excluse, indicând motivele excluderii.

În cazul în care în urma publicării anunțului de licitație nu au fost depuse cel puțin două oferte valabile, Municipiul Timișoara este obligat să anuleze procedura și să organizeze o nouă licitație, cu respectarea procedurii prevăzute în prezentul caiet de sarcini.

Oferta se elaborează în conformitate cu prevederile din documentația de închiriere și trebuie să cuprindă detaliat toate condițiile prevăzute în caietul de sarcini.

Oferta și toate formularele depuse se semnează în original pe fiecare pagină.

Orice comunicare, solicitare, informare, notificare și alte asemenea, trebuie transmise în scris către titularul dreptului de proprietate (Municipiul Timșoara).

Orice document scris trebuie înregistrat în momentul transmiterii, respectiv în momentul primirii.

Documentele scrise pot fi transmise prin oricare din următoarele modalități :

  • a) prin poștă (cu confirmare de primire, dacă este cazul);

  • b) prin Serviciul Relaționare cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10, 11.

  • c) Municipiul Timișoara va exclude din procedura de închiriere ofertantul care prezintă informații false în scopul îndeplinirii criteriilor de calificare sau nu prezintă informațiile solicitate.

Documentația de închiriere se obține prin ridicarea acesteia contra cost, de către cei interesați, de luni până vineri, între orele 13,00-15,00, în baza unei note de plată emisă la cam. 225, din cadrul Primăriei Municipiului Timișoara, Bd. C. D. Loga nr. 1 și se achită la caseria acesteia.

În timpul desfășurării ședinței de licitație sunt interzise acțiunile corelate ale ofertanților ce au ca scop perturbarea ședinței sau influențarea membrilor comisiei de evaluare.

  • 2.4. Reguli formale de depunere a ofertelor

Ofertele se vor depune la registratura Municipiului Timișoara, până în data de , ora.

Deschiderea ofertelor va avea loc la Primăria Municipiului Timișoara, Bvd. C.D. Loga nr. 1, în cadrul ședinței de licitație publică din data de______________, ora_______________.

Înscrierea la licitație se va face în perioada inclusiv, între orele 9,00 și 16,00 la

sediul Primăriei Municipiului Timișoara, C.D. Loga, nr. 1, cam. 12.

  • 2.5. Desfășurarea licitației publice

Pot participa la ședința de licitație ofertanții care au dreptul de a oferta sau reprezentanți împuterniciți în scris ai acestora, care vor prezenta împuternicirea scrisă și o copie de pe actul de identitate.

Ședința de licitație este deschisă de președintele comisiei de evaluare, care prezintă componența acesteia, membrii prezenți, tipul de licitație, modul de desfășurare a licitației și toate informațiile necesare desfășurării licitației.

La licitație pot participa persoane juridice înregistrate in Romania sau în orice stat al UE care fac dovada înregistrarii printr-un document emis de autoritatea competentă din statul respectiv.

Licitația se va desfășura conform procedurii de mai jos:

În ziua și ora anunțată pentru desfășurarea licitației, președintele comisiei de evaluare dă citire publicațiilor în care a fost făcut anunțul de vânzare, lista participanților, prezintă modul de desfășurare a licitației și constată îndeplinirea/neîndeplinirea condițiilor legale de desfășurare.

Plicurile exterioare se înregistrează la Serviciul Relaționarea cu Cetățenii, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în ordinea primirii lor, precizându-se data și ora. Pe plicul exterior este indicat obiectul licitației pentru care este depusă oferta. Plicul exterior va trebui să conțină:

  • a) o fișă cu informații privind ofertantul și o declarație de participare, semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări,

  • b) acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților, conform solicitărilor autorității contractante,

  • c) acte doveditoare privind intrarea în posesia caietului de sarcini.

Se deschid plicurile exterioare în ședința publică:

  • a) pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca după deschiderea plicurilor exterioare cel puțin două oferte să întrunească condițiile prevăzute la cap. 2.3. alin 5-9 din prezentul caiet de sarcini. În caz contrar, se anulează procedura de licitație și se organizează una nouă.

  • b) după analizarea conținutului plicului exterior, secretarul comisiei de evaluare întocmește Procesul-verbal în care se va preciza rezultatul analizei.

  • c) deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la lit. b) de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanți.

Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă, se înscriu numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz.

  • a) În urma analizării ofertelor de către comisia de evaluare, pe baza criteriilor de valabilitate, secretarul acesteia întocmește un Proces-verbal în care menționează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate și motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitație. Procesul -verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare.

  • b) În baza Procesului-verbal care îndeplinește condițiile prevăzute la lit. a), comisia de evaluare întocmește, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl transmite autorității contractante.

  • c) În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, autoritatea contractantă informează, în scris, cu confirmare de primire, ofertanții ale căror oferte au fost excluse, indicând motivele excluderii.

  • d) În cadrul comunicării prevăzute la lit. c), autoritatea contractantă are obligația de a informa ofertantul câștigător cu privire la acceptarea ofertei prezentate.

  • e) Raportul prevăzut la lit. b) se depune la dosarul licitației.

În cazul în care în urma publicării anunțului de licitație nu au fost depuse cel puțin două oferte valabile, autoritatea contractantă este obligată să anuleze procedura și să organizeze o nouă licitație cu respectarea aceleiași proceduri.

Comisia de evaluare stabilește punctajul fiecărei oferte, ținând seama de ponderea prevăzută la art. 7. Oferta câștigătoare este oferta care întrunește cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire.

Dacă la licitație se prezintă sau se califică un singur ofertant, spațiul nu se supune licitării și nu se poate adjudeca prin respectiva licitație.

În urma desfășurării licitației se întocmește un Proces-verbal de adjudecare, în care se consemnează, în mod obligatoriu, următoarele: data și locul desfășurării licitației, modul de anunțare a licitației, membrii comisiei de evaluare prezenți, tipul licitației, obiectul licitației, solicitanții care nu au îndeplinit condițiile de participare la licitație, ofertanții pentru spatiu și reprezentanții oficiali ai acestora, prețul de pornire a licitației, ultima ofertă făcută, câștigătorul licitației, termenul de încheiere a contractelor de inchiriere, observații cu privire la organizarea și desfășurarea licitației. Procesul-verbal al ședinței de licitație se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare prezenți și de reprezentanții operatorilor economici înscrisi la licitație.

Autoritatea contractantă are obligația de a încheia contractul cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare.

Autoritatea contractantă are obligația de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, un anunț de atribuire a contractului, în cel puțin 20 zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire, în conformitate cu art. 319 alin. (22) din OUG 57/2019.

Autoritatea contractantă poate să încheie contractul numai după îndeplinirea unui termen de 20 de zile calendaristice de la data comunicării prevăzute la cap. 2.5. alin 8, lit. c).

În cazul prevăzut la cap. 2.5. alin. 9 pentru cea de-a doua licitație va fi păstrată documentația de atribuire aprobată pentru prima licitație. Cea de-a doua licitație se organizează în aceleași condiții ca procedura inițială, începând cu publicarea anunțului privind desfășurarea licitației.

Organizatorul are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situația în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitație sau fac imposibilă încheierea contractului.

Procedura de licitație se consider afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiții:

  • a) în cadrul documentației de atribuire și/sau în modul de aplicare a procedurii de licitație se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor transparența, tratamentului egal, proporționalității, nediscriminării și liberei concurente;

  • b) Organizatorul se află în imposibilitate de a adopta măsuri corective, fară ca acestea să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute la lit. a).

În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunica în scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare.

  • 2.6. Încheierea contractului

Contractul de închiriere se va încheia cu ofertantul câștigător numai după împlinirea unui termen de 20 zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la cap. 2.5. alin 8, lit. c).

Contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să asigure folosința bunului închiriat, potrivit specificului acestuia.

Contractul se încheie în formă scrisă, sub sancțiunea nulității și va fi înregistrat la organele fiscale.

Contractul cuprinde clauze privind despăgubirile, în situația denunțării contractului înainte de expirarea termenului.

Contractul se încheie cu ofertantul declarat câștigător, pe o perioadă de 3 ani, cu posibilitatea de prelungire prin acordul părților, iar prețul adjudecat al chiriei va deveni prețul contractului de închiriere.

Predarea-primirea bunului se face prin proces-verbal în termen de maximum 30 de zile de la data constituirii garanției de bună execuție a contractului.

Pe durata contracului de închiriere, locatarii vor suporta distinct de costul chiriei, costurile cu utilitățile, precum și orice alte costuri necesare întreținerii și administrării părților comune ale imobilului.

În urma licitației se va încheia un contract de închiriere în conformitate cu modelul de contract din documentația licitației.

Neîncheierea contractului de închiriere într-un termen de 20 de zile calendaristice, calculat de la data împlinirii termenului prevăzut la cap. 2.6. alin 1 atrage plata daunelor-interese de către partea în culpă.

În cazul în care ofertantul declarat câștigător refuză încheierea contractului, procedura de licitație se anulează, iar Organizatorul reia procedura de licitație, reținându-se contravaloarea garanției de participare a ofertantului declarat câștigător, de către Organizator.

În cazul în care organizatorul nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câștigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situație de forță majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, comisia de evaluare are dreptul să declare câștigătoare oferta clasată pe locul doi, în condițiile în care aceasta este admisibilă. În cazul în care nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, organizatorul reia procedura de licitație.

În situația în care au avut loc modificări legislative care au ca obiect instituirea, modificarea sau renunțarea la anumite taxe/impozite naționale sau locale, al căror efect se reflectă în creșterea/diminuarea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat prețul contractului, chiria poate fi ajustată, la cererea oricărei părți.

Încetarea închirierii are loc în condițiile contractuale prevăzute în modelul contractului de închiriere.

Locatorul poate denunța contractul de închiriere, cu notificarea prealabilă a titularului dreptului de închiriere, dacă interesul național sau local justifică reîntoarcerea bunului în folosința publică.

Orice investiții, modernizări sau îmbunătățiri aduse de chiriaș spațiului, pe perioada derulării contractului de închiriere, se executa pe cheltuiala acestuia, cu respectarea legislației în vigoare, neputând fi deduse din chirii sau echivalate ori compensate cu alte sume datorate între părți. La încetarea contractului, orice investiții, modernizări sau îmbunătățiri aduse de chiriaș rămân în proprietatea locatorului, locatarul renunțând in mod expres la dreptul de a pretinde la despăgubiri pentru lucrările efectuate în spațiul închiriat sau pentru materialele utilizate pe durata contractului de inchiriere.

Totodată, Locatarii au obligația de a executa lucrările de amenajare în vederea punerii în funcțiune a spațiului comercial, din fonduri financiare proprii și de a obține toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege pentru activitatea desfășurată în spațiul închiriat, locatarul renunțând in mod expres la dreptul de a pretinde la despăgubiri pentru lucrările efectuate în spațiul închiriat sau pentru materialele utilizate. Totodata, Locatarul are obligația de a incheia direct toate contractele de furnizare de utilitati publice necesare funcționarii spațiului închiriat Pe durata contractului de închiriere, locatarii vor suporta distinct de costul chiriei, costurile cu utilitățile, precum și orice alte costuri necesare întreținerii și administrării părților comune ale spațiului comercial.

  • 3. Comisia de Evaluare

Desfășurarea licitației va fi asigurată de către o comisie dc evaluare, membrii acesteia, precum și supleanții lor se stabilesc și sunt numiți prin dispoziția Primarului.

Evaluarea ofertelor depuse se realizează de către comisia dc evaluare, compusă dintr-un număr impar de membri, care nu poate fi mai mic decât 5, condusă de un președinte.

Fiecăruia dintre membri comisiei de evaluare i se poate desemna un supleant.

Comisia de evaluare este legal întrunită numai în prezența tuturor membrilor, iar deciziile se iau cu votul majoritații acestora. Secretarul comisiei nu are drept de vot.

Membrii comisiei de evaluare, supleanții trebuie să respecte regulile privind conflictul de interese potrivit art. 321 din OUG nr. 57/2019.

Membrii comisiei de evaluare, respectiv supleanții sunt obligați să dea o declarație de compatibilitate, imparțialitate și confidențialitate pe propria răspundere, după termenul-limită de depunere a ofertelor, care se va păstra alături de dosarul închirierii.

În caz de incompatibilitate, președintele comisiei de evaluare la sesizarea existenței stării de incompatibilitate, va propune înlocuirea persoanei incompatibile, dintre membrii supleanți.

Membrii supleanții participă la ședințele comisiei de evaluare numai în situația în care membrii titulari se află în imposibilitate de participare datorită unui caz de incompatibilitate, caz fortuit sau forței majore.

Atribuțiile comisiei de evaluare sunt:

  • a) analizarea și selectarea ofertelor pe baza datelor, informațiilor și documentelor cuprinse în plicul exterior;

  • b) întocmirea listei cuprinzând ofertele admise și comunicarea acesteia;

  • c) analizarea și evaluarea ofertelor;

  • d) întocmirea raportului de evaluare;

  • e) întocmirea proceselor-verbale;

  • f) desemnarea ofertei câștigătoare.

Comisia de evaluare adoptă decizii în mod autonom, numai pe baza documentației de atribuire și în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Membrii comisiei de evaluare au obligația de a păstra confidențialitatea datelor, informațiilor și documentelor cuprinse în ofertele analizate.

Comisia de evaluare alege oferta pe care o consideră cea mai bună din punct de vedere al satisfacerii criteriilor de atribuire prevăzute în prezentul caiet de sarcini privind organizarea și desfășurarea procedurii de închiriere. Aceste criterii au în vedere valoarea cea mai mare a chiriei oferite, planul de finanțare, adresabilitatea către anumite grupuri defavorizate.

  • 4. Etapa de transparență

Licitația publică se va iniția prin publicarea unui anunț de către Municipiul Timișoara, în Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, într-un cotidian de circulație națională și într-unul de circulație locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro.

Anunțul de licitație se va întocmi după aprobarea documentației de atribuire de către Consiliul Local al Municipiului Timișoara și trebuie să cuprindă cel puțin următoarele elemente:

  • a) informații generale privind autoritatea contractantă, precum:

  • - denumirea;

  • - codul de identificare fiscală;

  • - adresa;

  • - datele de contact;

  • - persoana de contact;

  • b) informații generale privind obiectul procedurii de licitație publică, în special descrierea și identificarea bunului care urmează să fie închiriat;

  • c) informații privind documentația de atribuire:

  • - modalitatea sau modalitățile prin care persoanele interesate pot intra în posesia unui exemplar al documentației de atribuire;

  • - denumirea și datele de contact ale serviciului/compartimentului din cadrul autorității contractante de la care se poate obține un exemplar din documentația de atribuire;

  • - costul și condițiile de plată pentru obținerea documentației, dacă este cazul;

  • - data-limită pentru solicitarea clarificărilor;

  • d) informații privind ofertele:

  • - data-limită de depunere a ofertelor,

  • - adresa la care trebuie depuse ofertele,

  • - numărul de exemplare în care trebuie depusă fiecare ofertă;

  • e) data și locul la care se va desfășura ședința publică de deschidere a ofertelor;

  • f) instanța competentă în soluționarea eventualelor litigii și termenele pentru sesizarea instanței;

  • g) data transmiterii anunțului de licitație către instituțiile abilitate, în vederea publicării.

Anunțul de licitație se va trimite spre publicare cu cel puțin 20 de zile calendaristice înainte de data-limită pentru depunerea ofertelor, incluzând în termen și ziua în care el începe să curgă și ziua când se împlinește.

Orice persoană interesată are dreptul de a solicita și de a obține documentația de atribuire.

Persoana interesată are dreptul de a solicita clarificări privind documentația de atribuire. Solicitarea clarificărilor va fi transmisă cel mai târziu cu 10 zile lucrătoare înainte de data organizării licitației, iar Organizatorul va răspunde în mod clar, complet și fără ambiguități, la orice clarificare solicitată, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 5 zile lucrătoare de la primirea unei astfel de solicitări, însă cel târziu cu cel puțin 5 zile lucrătoare înainte de data limită pentru depunerea ofertelor.

În cazul în care solicitarea de clarificare nu a fost transmisă în timp util, punând astfel Municipiul Timișoara în imposibilitatea de a respecta termenul prevăzut la cap. 4 alin 5, acesta va răspunde la solicitarea de clarificare în măsura în care perioada necesară pentru elaborarea și transmiterea răspunsului face posibilă primirea acestuia de către persoanele interesate înainte de data-limită de depunere a ofertelor.

  • 5.  Participanții la licitația publică

Are dreptul de a participa la licitație orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, care îndeplinește cumulativ următoarele condiții:

  • a) a plătit toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de participare la licitație;

  • b) a depus oferta sau cererea de participare la licitație, împreună cu toate documentele solicitate în documentația de atribuire, în termenele prevăzute în documentația de atribuire;

  • c) are îndeplinite la zi toate obligațiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local;

  • d) nu este în stare de insolvență, faliment sau lichidare.

Nu are dreptul să participe la licitație persoana care a fost desemnată câștigătoare la o licitație publică anterioară privind bunurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale în ultimii 3 ani, dar nu a încheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpă proprie. Restricția operează pentru o durată de 3 ani, calculată de la desemnarea persoanei respective drept câștigătoare la licitație.

  • 6.  Depunerea, Soluționarea și Competența Rezolvării Contestațiilor

Candidații participanți la licitație, care apreciază că au fost declarați neeligibili din motive neîntemeiate sau care consideră că nu au fost respectate prevederile Documentației de licitație, pot face contestație.

Contestația se formulează în scris, în cel mult 24 de ore de la data comunicării procesului verbal de licitație, și se adresează spre soluționare comisiei de soluționare a contestațiilor, desemnată în baza Dispoziției Primarului.

Soluționarea contestațiilor se face în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării acestora de către o Comisie de soluționare a contestațiilor, iar deciziile se comunică contestatorilor în cel mult 1 zi de la soluționare, prin poștă, cu scrisoare cu confirmare de primire sau fax sau e-mail, daca s-a solicitat în mod expres aceasta modalitate de comunicare.

Dacă în urma analizării contestației se stabilește că aceasta a fost întemeiată, organizatorul poate anula procedura de licitație, potrivit dispozițiilor codului administrativ și ia măsuri pentru organizarea unei noi licitații, în condițiile prevăzute în OUG 57/2019-codul administrativ.

Acțiunile formulate împotriva deciziei comisiei de soluționare a contestațiilor se vor înregistra la instanța de contencios administrativ, în condițiile Legii 544/2004.

  • 7. Criteriile de atribuire a Contractului de închiriere

Criteriile de atribuire a contractului de închiriere sunt:

  • a) cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul minim solicitat pentru chiria/lună raportat la suprafața spațiului de închiriat - pondere 40%;

  • b)  capacitatea economico-financiară a ofertanților: ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent - 40%

  • c) protecția mediului înconjurător: activitatea desfășurată asupra mediului - 20%

  • 8. Anularea procedurii de licitație

Autoritatea contractantă are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situația în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitație sau fac imposibilă încheierea contractului.

În cazul în care ofertantul declarat câștigător refuză încheierea contractului, procedura de licitație se anulează, iar Organizatorul reia procedura.

Procedura de licitație se consideră afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiții:

  • a) În cadrul documentației de atribuire și/sau în modul de aplicare a procedurii de licitație se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor: transparență, tratamentul egal, proporționalitatea, nediscriminarea, libera concurență;

  • b) Autoritatea contractantă se află în imposibilitatea de a adopta măsuri corective, fără ca acestea să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute mai sus;

Încălcarea prevederilor prezentei secțiuni privind atribuirea contractului poate atrage anularea procedurii, potrivit dispozițiilor legale în vigoare.

Autoritatea contractantă are obligația de a comunica, în scris, tuturor participanților și procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cît și motivul concret care a determinat decizia de anulare.

  • 9. Neîncheierea contractului

Neîncheierea contractului într-un termen de 20 de zile calendaristice de la data împlinirii termenului prevăzut la cap. 2.5 alin. 8, poate atrage plata daunelor-interese de către partea în culpă.

Refuzul ofertantului declarat câștigător de a încheia contractul poate atrage după sine plata daunelor-interese.

În cazul în care ofertantul declarat câștigător refuză încheierea contractului, procedura de licitație se anulează, iar autoritatea contractantă reia procedura, în condițiile legii, caietul de sarcini păstrându-și valabilitatea.

Daunele-interese prevăzute la cap. 9 alin. 1 și 2 se stabilesc de către tribunalul în a cărui rază teritorială se află sediul autorității contractante, la cererea părții interesate, dacă părțile nu stabilesc altfel.

În situația în care adjudecatarul spațiului, până la data limită stipulată în invitație, nu se prezintă pentru semnarea contractului, autoritatea contractantă întocmește un proces verbal de refuz de semnare a contractului și atrage după sine reținerea garanției de participare constituită de către adjudecatarul spațiului.

În cazul în care autoritatea contractantă nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câștigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situație de forță majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, autoritatea contractantă are dreptul să declare câștigătoare oferta clasată pe locul doi, în condițiile în care aceasta este admisibilă.

În cazul în care, în situația prevăzută la cap. 9 alin. 6, nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, se aplică prevederile cap. 9 alin. 3.

În situația în care au avut loc modificări legislative care au ca obiect instituirea, modificarea sau renunțarea la anumite taxe/impozite naționale sau locale al căror efect se reflectă în creșterea/diminuarea costurilor pe baza cărora s-a fundamentat prețul contractului, chiria poate fi ajustată, la cererea oricărei părți, dacă posibilitatea de ajustare a fost prevăzută în documentația de atribuire.

  • 10. Dispoziții finale

Prevederile prezentului Caiet de Sarcini se completează de drept cu prevederile actelor normative în vigoare și cu fișa de date a procedurii.

Data licitației va fi comunicată prin anunțul de participare la licitație.

Drepturile și îndatoririle părților sunt stabilite prin Contractul cadru de închiriere care reprezintă anexă la prezentul caiet de sarcini.

Depunerea cererii de participare la licitație și a documentelor solicitate are ca efect acceptarea necondiționată a prețului de pornire la licitație.

Prin înscrierea la licitație toate condițiile impuse prin caietul de sarcini se consideră însușite de ofertant.

Imobilul se poate viziona, înainte de înscrierea la licitație, în vederea luării la cunoștință a condițiilor în care se prezintă spațiul.

Prin înscrierea la licitație, ofertantul acceptă imobilul în condițiile în care se prezintă, fără ca ulterior, să solicite proprietarului diverse îmbunătățiri, dotări, etc. De asemenea, toate condițiile impuse prin caietul de sarcini se considera însușite de ofertanți. În urma vizionării spațiului se va întocmi un Proces verbal de vizionare a spațiului.

DIRECTOR, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

CONSILIER, MARINELA BANDI


Ofertantul are obligația de a elabora oferta în conformitate cu prevederile prezentului caiet de sarcini, ofertă ce se redactează în limba română.

Ofertele se depun până la data și ora limită stabilită pentru participare la licitație, la sediul Municipiului Timișoara, la locul precizat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior și altul interior ( inserat în interirorul plicului exterior), care se înregistrează, în ordinea primirii lor, precizându-se data și ora înregistrării.

Pe plicul exterior ofertanții vor menționa numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz, obiectul licitației pentru care este depusă oferta.

Plicul exterior va trebui să conțină, în mod obligatoriu, următoarele documente, însoțite de un opis al acestora:

  • a)  o fișă cu informații privind ofertantul, în original;

  • b) o declarație de participare semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări și semnată de către ofertant, în original;

  • c)  dovada achitării contravalorii caietului de sarcini, în copie;

  • d) dovada achitării garanției de participare în cuantumul menționat la art. 2.5 din prezentul Caiet de sarcini;

  • e)  acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților, conform solicitărilor autorității contractante, după cum urmează:

  • -   Certificate de atestare fiscală din care să rezulte lipsa datoriilor restante cu privire la plata impozitelor, taxelor sau a contribuțiilor la bugetul general consolidat de stat și la bugetul local, în original. Pentru evitarea oricăror neclarități, este necesară prezentarea atât a Certificatului de atestare fiscală emis de Administrația financiară din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) de la sediul și/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele înregistrare la bugetul consolidat de stat, cât și a Certificatului de atestare fiscală emis de direcțiile sau serviciile de gestionare a impozitelor și taxelor locale din cadrul unității administrariv-teritoriale de la sediul și/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele înregistrate la bugetul local. Aceste documente trebuie să ateste lipsa datoriilor restante și să fie emise cu mai puțin de 30 de zile de la momentul prezentării certificatelor, Notă: În cazul ofertanților ce sunt persoane juridice străine se vor prezenta certificate echivalente care să ateste că aceștia nu înregistrează obligații fiscale restante în condițiile legii incidente în țara de rezidență, la momentul prezentării.

  • -   Actul constitutiv al persoanei juridice și Actele adiționale la actul constitutiv, dacă este cazul, în copie cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;

  • -   Certificatul constatator emis de ONRC sau de o autoritate/instituție publică similară, în copie cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;

  • -  Declarație pe propria răspundere conform formularului din Anexa la caietul de sarcini, data în forma autentică, în original;

  • -  Actul de identitate al reprezentantului legal, în copie cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului;

  • -   Împuternicire pentru persoanele care vor participa la licitația publică în calitate de reprezentant cu puteri depline, în original, precum și Actul de identitate al persoanei împuternicite, în copie cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura reprezentantului (în cazul în care persoana împutemicită nu este reprezentantul legal al ofertantului);

3.5. Lipsa oricărui document prevăzut la art. 3.4, lipsa garanției de participare, depunerea garanției de participare într-o formă și/sau cuantum greșit sau depunerea unui document solicitat inițial în altă zi/ora decât cele stabilite pentru depunerea ofertelor, atrage descalificarea ofertantului.

  • 3.6. Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă, se înscriu numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz.

Oferta va fi depusă în plicul interior, într-un singur exemplar, și conține următoarele mențiuni:

  • - numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz;

  • - obiectul licitației pentru care este depusă oferta: adresa spațiului cu altă destinație pentru care se depune oferta și nr. spațiului comercial;

  • - chiria ofertată/lună, plecând de la prețul de pornire al licitației;

-ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent anului desfășurări licitației;

  • - impactul activității asupra mediului;

  • - domeniul de activitate;

  • - Semnătură ofertant;

  • 3.7. Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă pentru fiecare spațiu comercial în parte.

  • 3.8. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului, pe toată perioada de valabilitate stabilită de Organizator, adică 60 zile de la data deschiderii ofertelor..

  • 3.9. Persoana interesată are obligația de a depune oferta la adresa și până la data limită pentru depunere, stabilite în anunțul procedurii.

  • 3.10. Oferta depusă la o altă adresă decât cea stabilită în anunțul pentru desfășurarea licitației sau după expirarea datei si orei limită pentru depunere se retumează nedeschisă. Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina persoanei interesate.

  • 3.11. Conținutul ofertelor din plicurile interioare va rămâne confidențial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, autoritatea contractantă urmând a lua cunoștință de conținutul respectivelor oferte numai după această dată. Oferta va fi depusă într-un singur exemplar. Fiecare exemplar al ofertei trebuie să fie semnat de către ofertant.

  • 3.12.  Deschiderea plicurilor interioare se face numai după semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. 4.7. de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanți.

  • 3.13. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitației.

  • 3.14. În cazul în care în urma publicării anunțului de licitație nu au fost depuse cel puțin două oferte valabile, autoritatea contractantă este obligată să anuleze procedura și să organizeze o nouă licitație, cu respectarea procedurii.

  • 3.15. În timpul desfășurării ședinței de licitație sunt interzise acțiunile corelate ale ofertanților ce au ca scop perturbarea ședinței sau influențarea membrilor comisiei de evaluare.

Cap. IV Desfășurarea licitației

  • 4.1. Licitația publică se va iniția prin publicarea unui anunț pentru desfășurarea licitației se va publica cu cel puțin 20 zile calendaristice înainte de data fixată pentru organizarea licitației, în Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, într-un cotidian de circulație națională și într-unul de circulație locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro.

  • 4.2. Procedura de licitație se poate desfășura numai dacă în urma publicării anunțului de licitație au fost depuse cel puțin două oferte valabile.

  • 4.3. Plicurile sigilate se predau comisiei de evaluare în ziua fixată pentru deschiderea lor, prevazută în anunțul de licitație.

  • 4.4. Persoanele care au depus oferte au dreptul să participe la ședințele de licitație.

  • 4.5. După deschiderea plicurilor exterioare în ședință publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu respectă prevederile din documentația de licitație, cu privire la conținutul plicului exterior, respectiv, depunerea tuturor documentelor în forma solicitată, precum și îndeplinirea condițiilor impuse pentru participarea la licitație.

  • 4.6. Pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puțin două oferte să întrunească condițiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitației.

  • 4.7. În urma analizării conținutului plicurilor exterioare pe baza criteriilor de valabilitate de către comisia de evaluare, secretarul acesteia întocmește un proces-verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, în care se menționează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate și motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitație. Procesul verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanții prezenți. Refuzul ofertanților prezenți de a semna procesul verbal se va consemna în cuprinsul acestuia.

  • 4.8. În urma întocmirii procesului verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, se va proceda la deschiderea plicurilor interioare.

  • 4.9. Ședința de licitație propriu-zisă este condusă de președintele comisiei de licitație care declară deschisă ședința de licitație, prezintă obiectul licitație, anunță nivelul chiriei de pornire al licitație și precizează pasul de supralicitare stabilit care este de 10%.

  • 4.10. Participanții la licitație vor prezenta oferta de preț prin strigări, oferta ce trebuie să respecte condițiile de salt precizate la deschiderea licitației.

  • 4.11. În cazul în care unul dintre ofertanți a depus oferta financiară cea mai mare, toți ceilalți ofertanți în ordine descrescătoare a ofertelor de preț depuse inițial sunt întrebați dacă sunt de acord cu oferta financiară cea mai mare depusă inițial. Dacă sunt de acord, atunci toți ofertanții, au dreptul să facă noi oferte financiare cu respectarea pasului minim de strigare.

  • 4.12. Dacă la a treia strigare a ultimei oferte nu se strigă un nivel al chiriei mai mare, președintelc comisiei de licitație, anunță ofertantul care a oferit cel mai mare nivel al chiriei.

  • 4.13.  În urma licitației, comisia de evaluare va proceda la analizarea ofertelor depuse prin raportare la criteriile de atribuire menționate la Cap. X.

  • 4.14. Comisia de evaluare stabilește punctajul fiecărei oferte, ținând seama de ponderile prevăzute la Cap. X. Oferta câștigătoare este oferta care întrunește cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire. În cazul în care există punctaje egale între ofertanții clasați pe primul loc, departajarea acestora se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire, cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna raportat la suprafața spațiului de închiriat", iar în cazul egalității în continuare departajarea se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire "capacitatea economico-financiară a ofertanților: ultimul bilanț contabil înregistrat la ANAF al anului precedent.

  • 4.15. În urma analizării ofertelor de către comisia de evaluare, pe baza criteriilor de valabilitate, secretarul acesteia întocmește un proces-verbal în care se menționează punctajele obținute de către fiecare ofertant în parte, procesul-verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare.

  • 4.16. În baza procesului -verbal întocmit, comisia de evaluare întocmește, în termen de o zi lucrătoare, un raport pe care îl trimite autorității contractante, doar după expirarea perioadei de contestații sau după soluționarea eventualelor contestații. Raportul se depune la dosarul licitației.

  • 4.17. În termen de 3 zile lucrătoare de la primirea raportului comisiei de evaluare, comisia de evaluare are obligația de a informa în scris, cu confirmare de primire, ofertanții care au fost respinși sau a căror ofertă nu a fost declarată câștigătoare asupra motivelor ce au stat la baza deciziei respective.

  • 4.18. În cazul prevăzut la art. 4.6. pentru cea de-a doua licitație va fi păstrată documentația de atribuire aprobată pentru prima licitație. Cea de-a doua licitație se organizează în aceleași condiții ca procedura inițială, începând cu publicarea anunțului privind desfășurarea licitației.

  • 4.19. Organizatorul are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de închiriere în situația în care se constată abateri grave de la prevederile legale care afectează procedura de licitație sau fac imposibilă încheierea contractului.

  • 4.20.  Procedura de licitație se consideră afectată în cazul în care sunt îndeplinite în mod cumulativ următoarele condiții:

  • c)  în cadrul documentației de atribuire și/sau în modul de aplicare a procedurii

de licitație se constată erori sau omisiuni care au ca efect încălcarea principiilor transparența, tratamentului egal, proporționalității, nediscriminării și liberei concurente;

  • d) Organizatorul se află în imposibilitate de a adopta măsuri corective, fară ca acestea să conducă, la rândul lor, la încălcarea principiilor prevăzute la lit. a).

  • 4.21.  În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunicaîn scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare.

  • 4.22. Autoritatea contractantă are obligația de a încheia contractul de închiriere cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare.

  • 4.23. Autoritatea contractantă are obligația de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, un anunț de atribuire a contractului, în cel mult 20 de zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire, în conformitate cu art. 319 alin. (22) din OUG 57/2019.

  • 4.24. Autoritatea contractantă are obligația de a informa ofertanții despre deciziile referitoare la atribuirea contractului, în scris, cu confirmare de primire, nu mai târziu de 3 zile lucrătoare de la emiterea acestora. De asemenea, are obligația de a informa ofertantul/ofertanții câștigător/câștigători cu privire la acceptarea ofertei/ofertelor prezentate, respectiv ofertanții care au fost respinși sau a căror ofertă nu a fost declarată câștigătoare asupra motivelor ce au stat la baza deciziei respective.

  • 4.25. Contractul se încheie numai după împlinirea unui termen de 20 de zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la alin. (4.24).

  • 4.22. În cazul în care, în cadrul celei de-a doua proceduri de licitație publică nu se depune nicio ofertă valabilă, autoritatea contractantă anulează procedura de licitație.

Pentru cea de-a doua licitație va fi păstrată documentația de licitație aprobată pentru prima licitație.

  • 4.22. În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunica, în scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării.

ANEXA 2 LA CAIETUL DE SARCINI



P-ȚA UNIRII NR. 8










Wiflf/ÎK! ' W ^7





STR. MIHAIL KOGĂLNICEANU NR. 7, AP. 5 (SAD)



ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

Timișoara 2021 Capitala Europeana a Culturii

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE nr...................din................

  • 1.PĂRȚILE CONTRACTANTE :

MUNICIPIUL TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, Bv. Constantin Diaconovici Loga, nr.1, telefon 0256/408300, ’CUI RO32937000, având contul curent RO17TREZ621502205X020362, deschis la Trezoreria Timișoara, în calitate - locator, reprezentat prin Primar, NICOLAE ROBU pe de o parte și

.................................................................................... cu sediul în Timișoara, str............................... nr..........., județul Timiș, cod Poștal .................., CNP/CIF/CUI:................., cont IBAN

.................................................... deschis  la ......................... Timișoara, tel fix: ......................., tel mobil:.............................,  email:..........................................., reprezentant legal:........................................................., în calitate de locatar, in temeiul

HCLMT nr........................................., au convenit la încheierea prezentului contract de închiriere,

cu respectarea următoarelor clauze:

  • 2. OBIECTUL CONTRACTULUI

    • 2.1 Obiectul contractului de închiriere îl constituie inchirierea spațiului cu altă destinație decât

aceea de locuință, situat la etajul..............al imobilului din Timișoara, str..........................................

nr..............., în suprafață de..................m.p, înscris în CF nr......................., nr. top.................., în

proprietatea Primăriei Municipiului Timișoara, valoare inventar.......................

  • 2.2 Locatorul predă locatarului bunul imobil închiriat, în termen de cel mult..........zile de la data

semnării prezentului contract. Predarea-primirea bunului închiriat se va consemna prin proces-verbal de predare - primire, care va fi încheiat, datat, semnat de părțile contractante, menționându-se totodată starea fizică a imobilului, dotările și utilitățile de care acesta beneficiază în momentul predării primirii.

  • 2.3. Bunul închiriat este dat în folosința locatarului pentru desfășurarea activităților de................

  • 3. DURATA CONTRACTULUI

    • 3.1 Prezentul contract de închiriere se încheie pe o perioadă de ................ ani, de la data de

..........................până la data de...............................

  • 3.2 La expirarea termenului de valabilitate a prezentului contract, acesta poate fi prelungit numai prin acordul scris și expres al părților.

  • 3.2 Intenția de prelungire a contractului se notifică de către locatar, în termen de 90 zile, înainte de expirarea duratei contractului.

  • 4. PREȚUL CONTRACTULUI ȘI MODALITĂȚILE DE PLATĂ

  • 4.1. (1) Prețul închirierii spațiului -chiria- este de......................euro/lei/mp/lună calendaristică, așa

cum a fost stabilită prin ............................................................................................, se calculează

prin aplicarea tarifului mai sus menționat la suprafața spațiului, pe care locatarul se obligă să o plătească locatorului.

  • (2) Acestei valori i se va aplica o actualizare la inceputul fiecarui an calendaristic, reprezentând rata inflației, dacă e cazul ( pentru chiria în lei), conform datelor furnizate de către Institutul Național de Statistică.

  • (3) Prețul inchirierii neindexate poate fi modificat unilateral prin Hotărâre a Consiliului Local al Municipiului Timișoara.

  • 4.2. (1) Plata chiriei în cotă parte de........................se va efectua in două rate anuale in contul cu

numărul RO17TREZ621502205X020362, deschis la Trezoreria Municipiului Timisoara pe numele locatorului sau prin casieria Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara.

  • (2) ) Plata chiriei în cotă parte de........................se va vira de către locator, în contul cu numarul

........................................................deschis la..................................................................................... Plata chiriei, în cote părți se va face conform prevederilor art. 333 din OUG 57/2019.

  • (3) Termenul scadent pentru plata primei rate a chiriei este 31 martie aferent lunilor ianuarie-iunie, respectiv 30 septembrie, aferent lunilor iulie-decembrie.

  • (4) În situația în care contractul urmează a se executa dupa data primei scadențe, adică 31 martie, sau cu cel mult 30 de zile inainte de împlinirea acestuia, termenul de plată scadent al primei rate este 30 septembrie a aceluiași an.

  • (5) În situația in care contractul urmează a se executa după data celei de a doua scadențe, adică 30 septembrie, sau cu cel mult 30 de zile inainte de implinirea acestuia, termenul de plată scadent al primei rate este 15 decembrie a aceluiași an.

  • (6) Pentru buna executare a prezentului contract, locatarul va constitui în termen de cel mult 5(cinci) zile lucrătoare de la data înmânării contractului de închiriere, garanția de bună execuție a contractului.

  • (7) Valoarea garanției de bună execuție reprezintă prețul chiriei calculat pentru 6 luni, respectiv de ....................lei.

  • (8) Locatorul are dreptul de a executa garanția de bună execuție ori de câte ori locatarul nu își îndeplinește obligația de plată a chiriei in termen de maxim 90 de zile de la data scadenței.

  • (9) In termen de cel mult 5 zile lucrătoare de la data executării de către locator a garanției de bună execuție, locatarul, sub sancțiunea rezilierii de drept a prezentului contract, este obligat să constituie o noua garanție de bună execuție sau să suplinească diferența, după caz, până la nivelul prevăzut la alin. (6)

  • (10) Plata garanției se efectuează prin casieria Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara sau în contul nr.RO75TREZ6215059XXX017211 al DFMT, CUI 21666630, deschis la Trezoreria Timișoara.

  • (11) Corespondența aferentă prezentului contract, referitoare la indeplinirea obligațiilor de natura financiară, inclusiv comunicarea extraselor anuale de cont, se va purta pe adresele de email puse la dispoziție de părțile implicate.

  • 4.3 (1) Plata chiriei se datorează de la data încheierii procesului verbal de predare primire a spațiului, predarea -primirea bunului se face în termen de 30 zile de la data constituirii garanției și se va efectua în baza unei facturi emisă de către locator in forma electronică, in format pdf.

  • (2) Factura se va comunica locatarului prin mijloace electronice- email-, de pe adresa de email veniturinefiscale@dfmt.ro pe adresa de email validă, securizată și comunicată in mod oficial de către locatar. Comunicarea facturii prin modalitate electronică se va efectua cu cel putin 20 de zile inainte de implinerea termenului scadent.

  • (3) Părtile au obligația să intrețină funcționarea continuă a adreselor de email pe toată durata executarii contractului.

  • (4) Orice modificare sau nefuncționare a adresei de email se va comunica celeilalte părți in cel mult 24 de ore de la data modificării sau deficienței, in acest ultim caz, cu indicarea timpului pentru remediere.

  • (5) Chiriașul va confirma, prin mijloace electronice la adresa de e-mail: veniturinefiscale@dfmt.ro primirea facturii, in 5 cinci zile de la data comunicării.

  • (6) In cazul neprimirii facturii in termenul prevazut la art 4.3 alin. 2, chiriașul va informa proprietarul despre acest aspect in termen de 5 zile lucratoare de la data la care a expirat termenul menționat.

  • (7) In cazul in care comunicarea facturii nu este confirmată de către chiriaș in termenul prevăzut la aln.5, factura va fi considerată comunicată si acceptată.

  • (8) Pe cale de excepție, dacă factura nu poate fi comunicată in format electronic, deoarece locatarul fie nu deține adresa de e-mail, fie aceasta nu este funcțională temporar, locatarul se obligă să se prezinte la sediul locatarului in vederea remiterii facturii pe suport de hârtie, în termen de 5 zile de la data expirarii termenului prevăzut la art. 4.3 alin. 2. În acest caz, comunicarea se consideră îndeplinită la data la care locatarului i-a fost inmânată sub semnătură factura emisă pe suport de hârtie.

  • (9) In caz de neîndeplinire de către locatar a obligației prevazută la alin. 8, factura se consideră comunicată in termen de 5 zile de la data expirării termenului prevăzut la art. 4.3 alin. 2, cu toate consecințele ce decurg din acest fapt.

5 DREPTURILE PĂRȚILOR

  • 5.1 Drepturile Locatarului

  • (1) Locatarul are dreptul de a folosi, în mod direct, pe riscul și pe răspunderea sa, spațiul care face obiectul prezentului contract.

  • (2) Locatarul are dreptul de a folosi spațiul care face obiectul contractului de închiriere, doar pentru

destinația de .......................

  • 5.2 Drepturile Locatorului

  • (1) Locatorul are dreptul să inspecteze bunurile închiriate, verificând respectarea obligațiilor asumate de locatar.

  • (2) Verificarea va fi facută de către personalul cu atribuții din cadrul aparatului de specialitate a Primarului Municipiului Timișoara.

  • (3) Locatorul va denunța în mod unilateral contractul de închiriere, atunci când interesul public local sau național o impune, fără plata vreunei despăgubiri către locatar.

  • 6. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

    • 6.1 Locatorul se obligă:

  • (1) Să predea bunul, liber de orice sarcină, pe bază de Proces verbal de predare-primire, în termen de cel mult 10 zile de la data semnării contractului de închiriere;

  • (2) Să garanteze pentru liniștita și utila folosință a bunului închiriat;

  • (3) Locatorul poate să controleze periodic bunul imobil închiriat pentru a verifica dacă acesta este folosit sau exploatat in conformitate cu specificul bunului inchiriat și in scopul pentru care a fost încheiat contractul de închiriere. Acest control se exercită fără a stânjeni folosința bunului imobil de către locatar.

  • (4) Locatorul este obligat să notifice locatarului apariția oricăror împrejurări de natură să aducă atingere drepturilor sale.

  • (5) Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului de inchiriere si pe care locatarul nu le-a reclamat la momentul preluarii bunului.

  • 6.2 Obligațiile Locatarului

  • (1) Locatarul este obligat să întrebuințeze, pe toată durata închirierii, bunul ca un bun proprietar, cu bună-credință și potrivit destinației, purtând răspunderea pentru toate pagubele produse din culpa sa.

  • (2) Locatarul este obligat să suporte, pe toată durata contractului, cheltuielile referitoare la utilitățile consumate pentru folosința bunului închiriat.

  • (3) Locatarul se obligă să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații normale ce îi incumbă, în vederea menținerii bunului închiriat în starea în care l-a primit în momentul încheierii contractului.

  • (4) Locatarul se obligă să plătească chiria la termenele stipulate în contract.

  • (5) Locatarul se obligă să folosească/exploateze bunul închiriat cu respectarea condițiilor impuse în autorizația de construire, conform destinației pentru care a fost închiriat, cu respectarea amplasamentului, formei, dimensiunilor, culorii si materialelor aprobate prin Autorizația de construire.

  • (6) Locatarul se obligă să răspundă pentru distrugerea totală sau parțială a bunului închiriat, care sar datora culpei sale.

  • (7) Locatarul se obligă să permită locatorului să controleze modul în care este utilizat bunul închiriat și starea acestuia.

  • (8) Locatarul se obligă să nu aducă modificări bunului închiriat decât cu acordul prealabil, în scris, al locatorului și cu respectarea legislației în vigoare, fără posibilitatea de recuperare a investiției de la locator.

  • (9) Locatarul se obligă să elibereze/restituie bunul la expirarea/încetarea contractului de închiriere, din orice motiv, în starea în care l-a primit, și este obligat să restituie locatorului, în deplină proprietate, bunul închiriat, în mod gratuit și liber de orice sarcini, prin proces-verbal de predare-primire.

  • (10) Locatarul nu poate subînchiria bunul ce face obiectul prezentului contract.

  • (11) Locatarul se obligă să răspundă pentru pagubele provocate din culpa sa.

  • (12) Locatarul se obligă să nu solicite niciun fel de despăgubire la încetarea contractului, indiferent de cauzele acesteia.

  • (13) Locatarul se obligă să înregistreze prezentul contract de închiriere la organul fiscal competent, în termen de 30 zile de la încheierea acestuia.

  • 6.3 Orice amenajări, îmbunătățiri la bunul închiriat vor fi efectuate de locatar numai cu aprobarea locatorului și în condițiile stabilite de acesta și cu respectarea condițiilor impuse prin Autorizația de construire.

  • 7. SANCȚIUNI PENTRU NEÎNDEPLINIREA CULPABILĂ A OBLIGAȚIILOR.

  • (1) Având in vedere prevederile art. 1166, 1178 Codul Civil, părțile de comun acord, au convenit după cum urmează:

"In cazul neplății chiriei la termenele scadente, chiriașul datorează penalități de întârziere care se vor calcula in aceleați condiții prevăzute de Legea nr.207/2015 privind codul de Procedură Fiscală, cu modificări și completări, vizând majorarile de intârziere pentru neplata la scadență a impozitelor și taxelor locale"

  • (2) La expirarea scadenței, locatarul este de drept în întârziere fără a fi necesară vreo formalitate prealabilă în acest sens.

  • (3) În cazul neachitării chiriei în termen mai mare de 90 zile de la data scadenței, prin simplul fapt al neexecutării, contractul este reziliat de plin drept, fără a fi necesară punerea în întârziere sau orice formalitate prealabilă.

  • (4) In conformitate cu prevederile art. 1831 alin. Codul Civil, locatarul este obligat la plata chiriei prevazută in contract pănă la data eliberării efective a imobilului precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la data eliberării efective a imobilului.

  • 8. ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

    • 8.1 Prezentul contract de închiriere încetează în următoarele situații:

  • (1) la expirarea duratei stabilite în prezentul contract sau a prelungirii dacă e cazul, daca părțile nu convin în scris prelungirea acestuia, în condițiile legii și conform clauzelor contractuale.

  • (2) prin pieirea sau avarierea bunului de așa manieră încât acesta nu mai poate fi întrebuințat conform destinației ;

  • (3) prin acordul părților, consemnat printr-un înscris.

  • (4) prin denunțarea unilaterală din partea locatorului în cazul în care interesul public național sau local o impune, cu un preaviz de 30 zile.

În accepțiunea prezentului contract părțile convin că interesul local să fie definit punctual prin Hotărâre a Consiliului Local fără nici un fel de restricții.

Încetarea contractului în cazul în care interesul local o impune se face fără intervenția instanței de judecată.

  • (5) prin renunțare, dintr-o cauză de forță majoră sau când locatarul este în cazul imposibilității obiective de a exploata spațiul, fără plata unei despăgubiri, cu notificarea de îndată a locatorului.

  • (6) Renunțarea la contract de către locatar se face cu anunțarea în scris a locatorului, cu 30 zile înaintea disponibilizării spațiului.

  • (7) Atât locatarul cât și locatorul, vor putea solicita încetarea contractului numai după notificarea intenției sale, celeilalte părți, cu precizarea cauzelor care au determinat-o.

  • 9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

    • 9.1 Simplul fapt al neîndeplinirii de către locatar a obligațiilor prevăzute în contract, art. 6.2, atrage rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, fără nicio notificare, fără punerea în întârziere a locatarului și fără intervenția instanțelor de judecată.

  • (1) În cazul neachitării chiriei în termen mai mare de 90 zile de la data scadenței, prin simplul fapt al neexecutării, contractul este reziliat de plin drept, fără a fi necesară punerea în întârziere sau orice formalitate prealabilă și fără intervenția instanțelor de judecată.

  • (2) În cazul neplății chiriei la termenele scadente, locatorul va percepe penalități de întârziere calculate în cuantum de 1% pe luna sau fracțiune de lună.

  • (3) La expirarea scadenței, locatarul este de drept în întârziere fără a fi necesară vreo formalitate prealabilă în acest sens.

  • (4) Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii.

  • 10. CARACTERUL EXECUTORIU

(1) Părțile declară în mod expres și confirmă că prezentul Contract constituie titlu executoriu în coformitate cu dispozițiile art 1798 Codul Civil și art. 1809 alin. 3 raportat la alin. 2 Codul civil.

  • 11. FORȚA MAJORĂ

  • (1) Forța majoră este constatată de o autoritate competentă.

  • (2) Forța majoră exonerează parțile contractante de îndeplinirea obligațiilor asumate prin prezentul contract, pe toată perioada în care aceasta acționează.

  • (3) Îndeplinirea contractului va fi suspendată în perioada de acțiune a forței majore, dar fără a prejudicia drepturile ce li se cuveneau părților până la apariția acesteia.

  • (4) Partea contractantă care invocă forța majoră are obligația de a notifica celeilalte părți, imediat și în mod complet, producerea acesteia și să ia orice măsuri care îi stau la dispoziție în vederea limitării consecințelor.

  • (5) Dacă forța majoră acționează sau se estimează că va acționa o perioadă mai mare de 6 luni, fiecare parte va avea dreptul să notifice celeilalte parți încetarea de plin drept a prezentului contract, fără ca vreuna din parți să poată pretinde celeilalte daune-interese.

  • 12. SUBÎNCHIRIEREA ȘI CESIUNEA

(1) Cedarea drepturilor rezultând din prezentul contract, subînchirierea totală sau parțială, sau utilizarea acestor drepturi în cadrul unei asocieri în participațiune, este interzisă.

  • 13. DENUNȚAREA UNILATERALĂ A CONTRACTULUI

(1) Locatorul își rezervă dreptul de a denunța în mod unilateral contractul de închiriere, în situații ce privesc realizarea unor obiective de interes național sau local, după o prealabilă notificare a locatarului în termen de 30 zile .

  • 14. RELOCAȚIUNEA TACITĂ

(1) La expirarea termenului pentru care a fost încheiat, contractul încetează de drept, neoperând tacita relocațiune.

  • 15. CLAUZE SPECIALE

  • (1) Neuzul spațiului închiriat timp de un an cu destinația pentru care a fost atribuit, duce la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere.

  • (2) Neuzul se constată de către personalul din cadrul aparatului de specialitate a Primarului Municipiului Timișoara.

  • 15.1 Nerespectarea sau revocarea autorizației de construire a imobilului are drept efect rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, fără a obliga locatorul la daune.

  • 15.2 Schimbarea situației juridice a spațiului după semnarea contractului, nu obligă pe locator la despăgubiri.

  • 15.3. Prezentul contract se încheie in 4 exemplare, din care două exemplar revine compartimentului de specialitate, un exemplar revin locatarului și un exemplar revine Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara, toate cu valoare de original și având aceeași forță juridică.

15.4 Dispozițiile legale ulterioare, care eventual vor fi în contradicție cu prevederile prezentului contract, vor modifica de drept prevederile sale.

  • 15.5. Prezentul contract se încheie fără notarea în cartea funciară.

  • 15.6. Eventualele pretenții de daune (despăgubiri) din partea locatarului la încetarea contractului, în pofida angajamentelor luate prin prezentul contract, vor fi considerate nule de drept.

  • 16. LITIGII

    • 16.1  Orice controversă sau pretenții care se vor naște din prezentul contract sau în legătură cu acesta, vor fi soluționate pe cale amiabilă.

    • 16.2 Dacă părțile din prezentul contract nu ajung la o înțelegere in mod amiabil, litigiile născute se vor soluționa de către instanța competentă.

  • 17. DISPOZIȚII FINALE

    • 17.1 Legea aplicabilă prezentului contract este legea română.

    • 17.2 Orice modificare a prezentului contract se poate face numai prin act adițional semnat de ambele părți, cu excepția modificării unilaterale din partea locatorului prevazută la art.13(1)

    • 17.3 Orice comunicare/notificare între părți va fi considerată valabil indeplinită dacă va fi transmisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

    • 17.4 Notificările verbale nu vor fi luate in seamă.

    • 17.5 Schimbarea adresei locatarului va fi notificată locatorului cu cel puțin 3 zile lucrătoare înainte sub sancțiunea neluarii ei în seamă.

    • 17.6 Locatarul recunoaște dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura prevazută de cap.II din Titlul XI Cod procedură civilă privind procedura de evacuare conform dispozițiilor art.1037 Cod procedură civilă.

    • 17.7 Prezentul contract s-a încheiat azi ..............................., in 4 (patru) exemplare, din care un

exemplar a fost predat locatarului și un exemplar revine Direcției Fiscale a Municipiului Timișoara.

LOCATAR,


LOCATOR, MUNICIPIUL TIMIȘOARA

PRIMAR, ’

NICOLAE ROBU

DIRECȚIA ECONOMICĂ

dIrector,

STELIANA STANCIU

ȘEF SERVICIU JURIDIC, DANIELA ȘTEFAN

DIRECTOR D.C.T.D.D I EST, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

Municipiul Timisoara

DCTDD - Compartiment SAD

Redactat:.......................

ROMÂNIA


JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST

compArtimentul spații cu Altă destinație i est

Bd. C.D. Loga nr. 1, Timișoara, tel: 0256 -408301

Anexa 4 la HCL nr.

Fișa de date

privind închirierea prin licitație publică deschisă a spațiilor cu altă destinație, din zona I Est, pe o perioadă de 3 ani

  • A. DOMENIUL DE APLICARE, PREVEDERI GENERALE

  • 1. Închirierea bunurilor imobile aflate în proprietate publică și privată a Municipiului Timișoara, se realizează pe bază de licitație publică, organizată în conformitate cu prevederile prezentelor instrucțiuni, elaborate în conformitate cu prevederile art. 332- art. 348 privind închirierea bunurilor proprietate publică și privată din OUG 57/2019 privind Codul administrativ, a Legii nr. 287/2009 - Codul civil, republicată, cu modificările si completările ulterioare, a Legii nr. 52/2003 privind transparența decizională în administrația public, republicată;

  • 2. (1) Închirierea (locațiunea) este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o perioadă limitată de timp, în schimbul unui preț, denumit chirie.

(2) În cazul bunurilor imobile aflate în proprietatea publică a statului, respectiv a municipiului Timișoara, închirierea acestora se face în baza unui contract de închiriere prin care municipiul Timișoara, în calitate de locator, transmite locatarului dreptul de folosință asupra unui bun imobil exclusiv cu respectarea specificului acestuia, pe o perioadă limitată de timp, în schimbul unei sume încasate cu titlu de chirie.

  • 3.  Ofertant, respectiv locatar, poate fi orice persoană fizică sau juridică de drept public sau privat, română sau străină, în condițiile legii. Ofertanții pot participa la licitație fie în nume propriu, fie prin reprezentanți împuterniciți.

Spațiile propuse pentru închiriere, care fac obiectul acestei proceduri, sunt spații libere din punct de vedere juridic, nu figurează ca fiind închiriate, aceasta datorându-se ajungerii la termen a contractelor de închiriere, renunțării la spații de către foști chiriași sau a evacuărilor.

  • B. FORMA DE LICITAȚIE

Licitația publică se va desfășura după procedura licitației publice, cu adjudecare la cel mai mare punctaj obținut în procedurii de licitație.

  • C. ORGANIZAREA LICITAȚIILOR

Licitația publică - cu ofertă prin strigare - se va desfășura la data ora și locul precizat în documentația de licitație și în anunțul publicitar, în cadrul căreia va fi verificată eligibilitatea ofertanților în baza documentelor depuse în plicul exterior, conform solicitărilor prevăzute în documentația de licitație.

Pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puțin două oferte să întrunească condițiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al licitației.

În vederea organizării licitației, Primarul Municipiului Timișoara numește prin Dispoziție, Comisia de evaluare care va fi formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mic de 5;

  • a) Licitațiile publice de închiriere a spațiilor comerciale/prestări servicii din Municipiul Timișoara, se organizează în baza prevederilor prezentei fișe de date și a Caietului de Sarcini.

  • b) Pot fi înscrise la licitație persoane juridice sau fizice care sunt autorizate, asociațiile familiale sau intreprinderile individuale, care desfășoară activități economice în mod independent.

Persoanele fizice autorizate și persoanele juridice înscrise la licitație sunt admise să participe dacă, după verificarea documentelor solicitate au fost declarate calificate de către comisia de evaluare.

  • D. COMISIA DE EVALUARE

  • 1) Comisia de evaluare va fi formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mic de 5. Comisia de evaluare este legal întrunită numai în prezența tuturor membrilor, iar deciziile se iau cu votul majorității acestora.

Membrii comisiei vor declara pe proprie răspundere că nu se află în situație de conflict de interese.

  • 2) Atribuțiile comisiei de evaluare sunt:

  • a) analizarea și selectarea ofertelor pe baza datelor, informațiilor și documentelor cuprinse în plicul exterior;

  • b) întocmirea listei cuprinzând ofertele admise și comunicarea acesteia;

  • c) analizarea și evaluarea ofertelor;

  • d) întocmirea raportului de evaluare;

  • e) întocmirea proceselor-verbale;

  • f) desemnarea ofertei câștigătoare.

E) ANUNȚUL LICITAȚIEI

Anunțul privind organizarea licitației va fi adus la cunoștință publică concomitent prin publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, într-un cotidian de circulație națională și într-unul de circulație locală, precum și pe pagina de internet www.primariatm.ro, cu cel puțin 30 de zile calendaristice înainte de data fixată pentru desfășurarea licitației și va cuprinde cel puțin următoarele elemente:

  • a) informații generale privind autoritatea contractantă

  • b) informații generale privind obiectul procedurii de licitație publică, în special descrierea și identificarea bunului care urmează să fie închiriat;

  • c) informații privind obținerea documentația de atribuire; informații privind ofertele;

  • d) data și locul la care se va desfășura ședința publică de deschidere a ofertelor;

  • f) instanța competentă în soluționarea eventualelor litigii și termenele pentru sesizarea instanței;

  • g) data transmiterii anunțului de licitație către instituțiile abilitate, în vederea publicării.

  • F. DOCUMENTELE LICITAȚIEI

În vederea participării la licitație Primăria Municipiului Timișoara pune la dispoziția celor interesați următoarele documente:

  • - HCL nr.

  • - anunțul licitației;

  • - caietul de sarcini;

  • - fișa de date;

  • - contractul de închiriere - formular cadru.

  • G. REGULI DE COMUNICARE:

Orice comunicare, solicitare, informare, notificare și altele asemenea trebuie să fie transmise în scris. Orice document scris trebuie înregistrat în momentul transmiterii, respectiv în momentul primirii.

Comunicarea, transmiterea și stocarea informațiilor se realizează astfel încât să se asigure integritatea și confidențialitatea datelor respective.

Documentele scrise pot fi transmise prin oricare din următoarele modalități:

  • a) fax

  • b) poștă

  • c) prin orice combinație a celor prevăzute la lit. a) și b)

Agentul economic are dreptul de a transmite o solicitare de participare la procedura de licitație prin oricare din modalitățile prevăzute mai sus.

Orice solicitare de participare la procedura de licitație, care a fost transmisă prin fax, trebuie să fie confirmată, prin scrisoare transmisă prin poștă în termen de 24 ore de la data transmiterii solicitării.

Documentele licitației se pun la dispoziția agenților economici interesați pe suport hârtie.

Costul documentelor de licitației este de 30 lei, la care se adaugă costul transmiterii ei prin poștă, dacă este cazul. Costul documentației se poate achita în numerar la casieria Primăriei Municipiului Timișoara în baza notei de plată emisă de Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, etajul II, camera 225.

Orice modificare a conținutului documentelor de licitație se va aduce la cunoștința tuturor solicitanților, care au cumpărat documentele licitației.

În cazul în care, urmare a modificărilor documentelor licitației este necesar să se prelungească termenul de depunere a actelor privind înscrierea la licitație, acest nou termen se va comunica tuturor solicitanților odată cu notificarea modificării.

  • H. DATE LIMITĂ CARE TREBUIE RESPECTATE:

  • a) Data limită pentru depunerea ofertelor este de----------------ora

  • b) Data limită pentru solicitarea clarificărilor este de-----------------ora

  • c) Ofertele vor fi deschise la sediul Primăriei Timișoara, Bv.C.D.Loga nr.1, în data de

--------------ora

  • I. REGULI DE PARTICIPARE LA PROCEDURA DE LICITAȚIE

Orice agent economic are dreptul de a participa, individual la procedura de licitație. Primăria Municipiului Timișoara are obligația de a exclude din procedura de licitație publică deschisă orice ofertant despre care are cunoștință că, în ultimii 5 ani, a fost condamnat prin hotărârea definitivă a unei instanțe judecătorești, pentru participare la activități ale unei organizații criminale, pentru corupție, pentru fraudă și/sau pentru spălare de bani.

Primăria Municipiului Timișoara are dreptul de a exclude din procedura de licitație deschisă orice ofertant care se află în oricare dintre următoarele situații:

  • a) este în stare de faliment ori lichidare;

  • b) face obiectul unei proceduri legale pentru declararea sa în una dintre situațiile prevăzute la lit. a);

  • c) nu și-a îndeplinit obligațiile de plată a impozitelor, taxelor și contribuțiilor de asigurări sociale către bugetele componente ale bugetului general consolidat, în conformitate cu prevederile legale în vigoare în România sau în țara în care este stabilit;

  • d) a fost condamnat, în ultimii trei ani, prin hotărârea definitivă a unei instanțe judecătorești, pentru o faptă care a adus atingere eticii profesionale sau pentru comiterea unei greșeli în materie profesională;

  • e) prezintă informații false sau nu prezintă informațiile solicitate de către Primăria Municipiului Timișoara, în legătură cu situația proprie aferentă cazurilor prevăzute la lit. a).

Pentru înscrierea la licitație, participanții vor prezenta următoarele documente de calificare:

  • •  adresa de înaintare a documentelor de participare la licitație, cu nominalizarea spațiului pentru care se licitează, cu opis (enumerarea documentelor și denumirea lor);

  • •  Declarație de participare la procedură - conform Formular nr.1 - în original;

  • •  Împuternicire ( după caz ) - conform Formular nr. 2

Împuternicirea prin care reprezentantul persoanei juridice/ fizice este autorizat să-l angajeze pe acesta în procedura pentru atribuirea contractului de închiriere (dacă este cazul) - în original. Împuternicirea va fi însoțită de o copie a actului de identitate a persoanei împuternicite (buletin de identitate, carte de identitate, pașaport) ;

  • •  Declarație pe propria răspundere a reprezentantului legal al persoanei juridice, din care să rezulte că acesta nu se află în litigii, reorganizare judiciară sau faliment - conform Formular nr. 3;

  • •  Declarație privind eligibilitatea completată în conformitate cu Formularul nr.4;

  • •  Fișa cu informații generale - Formular nr. 6;

  • •  Certificatul de Atestare Fiscală din care să rezulte că nu sunt datorii la bugetul de stat, obținut de la Direcția Generală a Finanțelor Publice (nu mai vechi de 30 de zile) - în original;

  • •  Certificat fiscal privind îndeplinirea obligațiilor exigibile de plată a impozitelor și taxelor către bugetul local al Municipiului Timișoara (document original eliberat de Primăria Timișoara, Direcția Fiscală a Municipiului Timișoara nu mai vechi de 30 de zile) din care să rezulte că nu sunt datorii la bugetul local - în original;

Certificatul privind îndeplinirea obligațiilor de plată a impozitelor, taxelor către bugetul local, trebuie să prezinte situația operatorului economic la data deschiderii.

  • •  Certificat de înregistrare emis de Oficiul Registrului Comerțului (sau echivalent pentru persoane juridice străine) - în original sau în copie certificată pentru conformitate cu originalul;

  • •   Certificat constatator emis de Oficiul Registrului Comerțului (sau echivalent pentru persoane juridice străine), privind calitatea de agent economic autorizat, înregistrat și obiectul de activitate (act emis de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunale) -document original nu mai vechi de 30 de zile sau copie legalizată;

  • •  Dovada achitării contravalorii documentației de licitație - în copie

  • •  Dovada achitării garanției de participare - în original;

  • •  Dovada achitării taxei de participare - în copie;

  • •  Declarație "De însușire a contractului propus”- Formular nr. 5

În cazul în care în țara de origine sau în țara în care este stabilit ofertantul nu se emit documente de natura celor prevăzute în prezentele instrucțiuni sau respectivele documente nu vizează toate situațiile prevăzute de către acestea, ofertantul va prezenta:

1) declarația pe propria răspundere sau o declarație autentificată în fața unui notar, a unei autorități administrative sau judiciare sau a unei asociații profesionale care are competențe în acest sens.

Notă: toate documentele și informațiile solicitate reprezintă condiții obligatotii și sunt eliminatorii. Comisia de licitație are dreptul să descalifice orice ofertă care nu îndeplinește prin documentele prezentate condițiile de eligibilitate.

  • J. REGULI PRIVIND OFERTA

Ofertant, respectiv locatar poate fi orice persoană fizică sau juridică de drept public sau privat, română sau străină, în condițiile legii. Ofertanții pot participa la licitație, fie în nume propriu, fie prin reprezentanți împuterniciți.

Ofertantul are obligația de a elabora oferta în conformitate cu prevederile din prezenta fișă de date și în conformitate cu specificațiile din caietul de sarcini.

Oferta are caracter obligatoriu, din punctul de vedere al conținutului, pe toată perioada de valabilitate stabilită de către Primăria Municipiului Timișoara.

Perioada de valabilitate a ofertei este de 30 de zile.

Ofertantul are obligația de a depune oferta la adresa Bv.C.D.Loga nr.1, Timișoara, camera 12, ghișeul 10 sau 11, până la data limită pentru depunere stabilită și anume data de---------------

ora----------.

Riscurile transmiterii ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina agentului economic.

Oferta depusă la o altă adresă a Primăriei Municipiului Timișoara decât cea stabilită sau după expirarea datei limită pentru depunere se returnează nedeschisă.

Conținutul ofertelor trebuie sa rămână confidențial până la data stabilită pentru deschiderea acestora, Primăria Municipiului Timișoara urmând a lua cunoștință de conținutul respectivelor oferte numai după această dată.

Oferta și documentele care o însoțesc trebuie să fie redactate în limba română.

  • K. GARANȚIA ȘI TAXA DE PARTICIPARE

În vederea participării la licitație solicitantul este obligat să depună la Primăria Municipiului Timișoara garanția de participare la licitație.

Garanția de participare la licitație este obligatorie și se constituie de către ofertant, în scopul protejării organizatorului licitației față de riscul unui comportament necorespunzător al acestuia pe întreaga perioadă derulată până la încheierea contractului de închiriere.

Garanția de participare la licitație se constituie în una din următoarele forme:

  • a) ordin de plată;

  • b) numerar la casieria instituției organizatoare.

În orice situație, garanția de participare la licitație trebuie să fie prezentată cel mai târziu la deschiderea ofertelor.

Orice ofertă care nu este însoțită de dovada constituirii garanției de participare va fi respinsă la deschidere.

Garanția de participare este obligatorie și se stabilește la nivelul contravalorii a două chirii chirie stabilită la nivelul de pornire a licitației, așa cum este prevăzut în OUG 57/2019- codul administrativ .

Garanția de participare, constituită de ofertanții a căror ofertă nu a fost stabilită câștigătoare, se restituie pe baza unei cereri scrise, ce se va înregistra la Serviciul centru de Informare pentru cetățeni, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, în termen de 5 zile lucrătoare de la data semnării contractului cu ofertantul declarat câștigător.

În cazul adjudecatarului licitației, garanția de participare se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data constituirii garanției de bună execuție a clauzelor financiare așa cum aceasta va fi prevazută sau stabilită prin contract.

Instituția organizatoare are dreptul de a reține garanția de participare, ofertantul câștigător pierzând astfel suma constituită, atunci când acesta din urmă refuză să semneze contractul de închiriere în termenul precizat în documentația de licitație sau nu constituie garanția de bună execuție a contractului în cel mult 5 zile lucrătoare de la data semnării/ridicării contractului.

În cazul în care un ofertant urmează să liciteze pentru mai multe bunuri în cadrul aceleași proceduri, va achita garanția de participare și a documentațiilor de licitație pentru fiecare bun în parte.

Neprezentarea pentru semnarea contractului în termen de 10 zile de la data încheierii contractului sau refuzul adjudecatarului de a semna contractul atrage după sine pierderea și dreptul de a se înscrie la o altă licitație organizată de Primăria Timișoara, pentru 3 ani.

a) Garanția de participare la licitație în valoare de-----conform Caietului de sarcini anexat -

Euro (în lei la cursul BNR din data plății) se constituie prin ordin de plată în contul nr.: RO12 TREZ 6215 006X XX00 0334, deschis la Trezoreria Municipiului Timișoara.

În orice situație, garanția de participare trebuie să fie prezentată cel mai târziu la deschiderea ofertelor. Ordinul de plată trebuie să fie avizat de către Banca unde se va constitui garanția de participare la licitație.

Orice ofertă care nu este însoțită de dovada constituirii garanției de participare va fi respinsă la deschidere.

b) Taxa de participare la licitație în suma de 100 lei este stabilită pentru a compensa cheltuielile efectuate cu publicitatea licitației. Taxa de participare nu se restituie.

Contravaloarea taxei de participare se poate achita prin virament în contul nr.: RO78 TREZ 6212 1360 250X XXXX deschis la Trezoreria Municipiului Timișoara cod fiscal R 14756536 sau în numerar la casieria Primăriei Municipiului Timișoara, în baza notei de plată emisă de Compartimentul Spații cu Altă Destinație, etajul II, camera 225.

Prețul minim de pornire în procedura de licitație publică deschisă cu strigare, pentru stabilirea chiriei este conform anexei nr. 1 a caietului de sarcini.

Procedura de licitație se poate desfășura numai dacă în urma publicării anunțului de licitație au fost depuse cel puțin 2 oferte valabile.

Orice ofertant are dreptul de a participa la deschiderea ofertelor.

Plicurile închise și sigilate, se predau comisiei la dată fixată pentru deschiderea lor, prevăzută în anunțul de licitație.

Pe plicul închis se va marca după cum urmează:

DENUMIREA SOCIETĂȚII.....................

SEDIUL SOCIETĂȚII:..................

Licitație pentru închirierea spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință din Timișoara, str.--------------------------------------------"

"A NU SE DESCHIDE ÎNAINTE DE DATA DE-----------------ora------------"

După deschiderea plicurilor exterioare în ședința publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu conțin totalitatea documentelor prevăzute la punctul I.

Pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca după deschiderea plicurilor exterioare, cel puțin 2 oferte, să fie valabile. Sunt considerate oferte valabile ofertele care îndeplinesc criteriile de valabilitate, să conțină toate documentele prevăzute la punctul I.

După deschiderea plicurilor exterioare în ședință publică, comisia de evaluare elimină ofertele care nu respectă prevederile din documentația de licitație, cu privire la conținutul plicului exterior, respectiv, depunerea tuturor documentelor în forma solicitată, precum și îndeplinirea condițiilor impuse pentru participarea la licitație.

Pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca, după deschiderea plicurilor exterioare, cel puțin două oferte să întrunească condițiile prevăzute în documentația de atribuire, în caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii și va organiza o nouă licitație.

În urma analizării conținutului plicurilor exterioare pe baza criteriilor de valabilitate de către comisia de evaluare, secretarul acesteia întocmește un proces-verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, în care menționează ofertele valabile, ofertele care nu îndeplinesc criteriile de valabilitate și motivele excluderii acestora din urmă de la procedura de licitație. Procesul verbal se semnează de către toți membrii comisiei de evaluare și de către ofertanții prezenți. Refuzul ofertanților prezenți de a semna procesul verbal se va consemna în cuprinsul acestuia.

În urma întocmirii procesului verbal privind îndeplinirea criteriilor de eligibilitate, se va proceda la deschiderea plicurilor interioare și la analizarea ofertelor depuse prin raportare la criteriile de atribuire menționate la Cap. X din caietul de sarcini.

Comisia de evaluare stabilește punctajul fiecărei oferte, ținând seama de ponderile prevăzute la Cap. X. Din caietul de sarcini. Oferta câștigătoare este oferta care întrunește cel mai mare punctaj în urma aplicării criteriilor de atribuire. În cazul în care există punctaje egale între ofertanții clasați pe primul loc, departajarea acestora se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire, cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna raportat la suprafața spațiului de închiriat", iar în cazul egalității în continuare departajarea se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire "capacitatea economico-financiară a ofertanților: bilanțul contabil al anului precedent".

În cazul în care nu sunt depuse două oferte valabile, procedura de licitație se anulează. Pentru cea de-a doua licitație va fi păstrată documentația de atribuire aprobată pentru prima licitație. Cea de-a doua licitație se organizează în aceleași condiții ca procedura inițială, începând cu publicarea anunțului privind desfășurarea licitației.

În cazul în care procedura de licitație se anulează, Organizatorul va comunicaîn scris, tuturor participanților la procedura de licitație, în cel mult 3 zile lucrătoare de la data anulării, atât încetarea obligațiilor pe care aceștia și le-au creat prin depunerea ofertelor, cât și motivul concret care a determinat decizia de anulare.

Autoritatea contractantă are obligația de a încheia contractul de închiriere cu ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare.

Autoritatea contractantă are obligația de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al României, Partea a VI-a, un anunț de atribuire a contractului, în cel mult 20 de zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire.

Contestațiile referitoare la procedura de licitație se depun la Serviciul Centru de Informare pentru Cetățeni, cam.12, ghiseul 10 sau 11, în termen de 24 de ore de la data comunicării procesului verbal de licitație. Candidații participanți la licitație, care apreciază că au fost declarați neeligibili din motive neîntemeiate sau că nu au fost respectate prevederile Documentației de licitație, pot face contestație. Orice ofertant care a fost declarat neeligibil din motive neîntemeiate sau care consideră că nu au fost respectate prevederile prezentului regulament fiind lezat în acest fel într-un drept al său, poate face contestație.

Contestația se formulează în scris, în cel mult 1 zi de la data comunicării procesului verbal de licitație, și se adresează spre soluționare comisiei de soluționare a contestațiilor, desemnată în baza Dispoziției Primarului.

Comisia de soluționarea a contestațiilor va soluționa contestația după caz, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării acestora, de la data depunerii acesteia, iar deciziile se comunică contestatorilor în cel mult 1 zi de la soluționare, prin poștă, cu scrisoare cu confirmare de primire sau fax sau e-mail, daca s-a solicitat în mod expres aceasta modalitate de comunicare.

Dacă în urma analizării contestației se stabilește că aceasta a fost întemeiată, organizatorul anulează prin dispoziție/decizie licitația și ia măsuri pentru organizarea unei noi licitații, în aceleași condițiile ca și prima licitație.

Acțiunile formulate împotriva deciziei comisiei de soluționare a contestațiilor se vor înregistra la instanța de contencios administrativ, în condițiile Legii 544/2004, în termen de 3 luni de la comunicarea deciziei pronunțate cu privire la contestație.

  • L. ATRIBUIREA CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE

În baza Procesului verbal de desfășurare a licitației, Comisia de evaluare întocmește în termen de o zi lucrătoare, un Raport procedurii de licitație semnat de către toți membrii comisiei pe care il transmite autorității contractante.

Contractul de închiriere se va încheia cu ofertantul câștigător numai după împlinirea unui termen de 20 zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la Cap. IV art. 4.24. din caietul de sarcini.

Contractul de închiriere va cuprinde obligatoriu minim prevederile din contractul-cadru de închiriere aprobat și însușit de către ofertantul adjudecatar, precum și alte clauze specifice, în funcție de natura și regimul bunului ce face obiectul închirierii.

În cazul în care ofertantul declarat câștigător refuză încheierea contractului, procedura de licitație se anulează, iar Organizatorul reia procedura de licitație.

În cazul în care organizatorul nu poate încheia contractul cu ofertantul declarat câștigător din cauza faptului că ofertantul în cauză se află într-o situație de forță majoră sau în imposibilitatea fortuită de a executa contractul, comisia de evaluare are dreptul să declare câștigătoare oferta clasată pe locul doi, în condițiile în care aceasta este admisibilă. în cazul în care nu există o ofertă clasată pe locul doi admisibilă, organizatorul reia procedura de licitație.

Dacă nici după aceasta nu se ajunge la semnarea contractului de închiriere atunci comisia de licitație va hotărî repetarea licitației, în aceleași condiții de publicitate.

Refuzul ofertantului declarat câștigător de a încheia contractul poate atrage după sine plata daunelor-interese.

  • M. DISPOZIȚII FINALE

Înscrierea și participarea la licitație înseamnă însușirea și acceptarea prevederilor din documentele licitației puse la dispoziție de către Primăria Municipiului Timișoara.

Documentația de licitație se pune la dispoziția ofertanților, contra cost. Contravaloarea acesteia se stabilește de către instituția organizatoare a licitației astfel încât să fie acoperite cheltuielile ocazionate de organizarea licitației și este specificată în caietul de sarcini.

Dacă din diferite motive, înainte de data stabilită pentru desfășurarea licitației, licitația se amână, se revocă sau se anulează, decizia de amânare, revocare sau anulare nu poate fi atacată de ofertanți. În acest caz, ofertanților li se va înapoia, în termen de cel mult 10 zile, garanția de participare la licitație și contravaloarea documentației de licitație, pe baza unei cereri scrise și înregistrate la sediul Primăriei municipiului Timișoara, cam. 12, ghișeul 10 sau 11, pentru Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est.

Organizatorul licitației are obligația de a asigura, păstrarea și arhivarea documentelor care au stat la baza încheierii contractului de închiriere.

Prezentele instrucțiuni se completează de drept cu dispozițiile legale în vigoare și în aplicare .

PREȘEDINTELE COMISIEI DE LICITAȚIE VICEPRIMAR IMRE FARKAS

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST DIRECTOR

Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST CONSILIER, MARINELA BANDI

NOTĂ:

Formularele nr. 1-5 fac parte integrantă din prezentul regulament:

  • - Formular 1: DECLARAȚIE DE PARTICIPARE LA PROCEDURĂ;

  • -  Formular 2: ÎMPUTERNICIRE;

  • -  Formular 3: DECLARAȚIE;

  • -  Formular 5: CONTRACT DE ÎNCHIRIERE - CADRU -

OPIS cu Formularele necesare pentru depunerea ofertelor pentru licitația publică deschisă cu strigare în vederea închirierii spațiilor cu altă destinație decat aceea de locuință din Timișoara situate în zona I Est, cuprinse în anexa nr. 1 a caietului de sarcini

Formular nr. 1 - Declarație de participare la procedură;

Formular nr. 2 - Împuternicire;

Formular nr. 3 - Declarație;

Formular nr. 4 - Declarație privind eligibilitatea;

Formular nr. 5 - Declarația de însușire a contractului propus

Formular nr. 6 - Informații generale;

PREȘEDINTELE COMISIEI DE EVALUARE VICEPRIMAR, IMRE FARKAS

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST DIRECTOR,

Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST cOnsilier, MARINELA BANDI

DECLARA ȚIE DE PARTICIPARE LA PROCEDURĂ

Nr........./....................

  • 1. Denumirea completă a ofertantului (în situația în care oferta depusă este ofertă comună se vor menționa toți operatorii economici asociați, precum și liderul de asociație)

  • 2. Sediul ofertantului (adresa completă)

telefon.....................................................fax.......................................

  • 3. Date de identificare a ofertantului (număr de înregistrare în Registrul Comerțului și cod unic de

înregistrare)...................................................................................................

  • 4. Garanția de participare la procedură a fost constituită, în data de...........................prin

chitanța nr.: .........................;

  • 5. Persoana fizică împuternicită să reprezinte societatea la procedură este :

  • 6. Ne angajăm, ca, în cazul în care oferta noastră este adjudecată să încheiem cu organizatorul licitației contractul de închiriere și să constituim garanția de bună execuție a contractului, în termenele stipulate în documentația de licitație.

  • 7. Am luat cunoștință de faptul că, în cazul neîndeplinirii angajamentului stipulat la punctul a), vom fi decăzuți din drepturile câștigate în urma atribuirii contractului și vom pierde garanția de participare constituită.

  • 8. Ne angajăm răspunderea exclusivă, sub sancțiunile aplicate faptelor penale de fals și uz de fals, pentru legalitatea și autenticitatea tuturor documentelor prezentate în original și/sau copie, în vederea participării la procedură, precum și pentru realitatea informațiilor, datelor și angajamentelor furnizate/făcute în cadrul procedurii.

  • 9. Am luat cunoștință de prevederile Documentației de licitație și suntem de acord ca procedura să se desfășoare în conformitate cu acestea.

(Nume, prenume)

(Funcție)

ÎMPUTERNICIRE

Subscrisa............................................................................................., cu sediul în înmatriculată

la Registrul Comerțului sub nr............................, CUI.................., atribut fiscal......

reprezentată legal prin................................................................, în calitate de

..................................................., împuternicim prin prezenta pe .....................................................,domiciliat in.......................................... ......................................., identificat cu B.I./C.I. seria......, nr..................., CNP

....................., eliberat de ....................................,   la data de , având funcția de............................................................, să ne reprezinte

la procedura de licitație publică deschisă cu ofertă prin strigare inițiată de

în calitate de____________________.

În îndeplinirea mandatului său, împuternicitul va avea următoarele drepturi și obligații:

  • 1. Să semneze toate actele și documentele care emană de la subscrisa în legătură cu participarea la

procedură;

  • 2. Să participe în numele subscrisei la procedură și să semneze toate documentele rezultate pe parcursul și/sau în urma desfășurării procedurii.

  • 3. Să depună în numele subscrisei contestațiile cu privire la procedură.

  • 4. Prin prezenta, împuternicitul nostru este pe deplin autorizat să angajeze răspunderea subscrisei cu privire la toate actele și faptele ce decurg din participarea la procedură.

Notă: Împuternicirea va fi însoțită de o copie după actul de identitate al persoanei împuternicite (buletin de identitate, carte de identitate, pașaport).

Data

Denumirea mandantului

Reprezentat legal prin

(Nume, prenume)

(Funcție)

Persoana juridică

(denumirea/numele)

DECLARAȚIE

Subsemnatul(a)...............................................................................................[se inserează numele persoanei

juridice], în calitate de ofertant la procedura de licitație publică deschisă cu ofertă prin strigare organizată de în vederea închirierii bunului

__________________________________________________________ aflat în proprietatea publică/ privată a mun. Timisoara, declar pe proprie răspundere următoarele:

  • a) nu sunt în stare de faliment ori lichidare, afacerile mele nu sunt conduse de un administrator judiciar sau

activitățile mele comerciale nu sunt suspendate și nu fac obiectul unui aranjament cu creditorii.

  • b) nu fac obiectul unei proceduri legale pentru declararea mea în una dintre situațiile prevăzute la lit. a);

  • c) la data prezentei mi-am îndeplinit obligațiile de plată a impozitelor, taxelor și contribuțiilor de asigurări

sociale către bugetele componente ale bugetului general consolidat, în conformitate cu prevederile legale

în vigoare în România sau în țara în care sunt stabilit ;

ci) în ultimii 2 ani nu m-am aflat în situația neîndeplinirii sau îndeplinirii în mod defectuos a obligațiilor contractuale, din motive imputabile mie, și respectiv nu am săvârșit fapte care să producă sau să fie de natură să producă grave prejudicii beneficiarilor;

  • d) nu am fost condamnat, în ultimii trei ani, prin hotărârea definitivă a unei instanțe judecătorești, pentru o

faptă care a adus atingere eticii profesionale sau pentru comiterea unei greșeli în materie profesională; Subsemnatul declar că informațiile furnizate sunt complete și corecte în fiecare detaliu și înțeleg că autoritatea contractantă are dreptul de a solicita, în scopul verificării și confirmării declarațiilor orice documente doveditoare de care dispunem.Înțeleg că în cazul în care această declarație nu este conformă cu realitatea sunt pasibil de încălcarea prevederilor legislației penale privind falsul în declarații.

Data completării

Persoană juridică,

( denumire/numele)

DECLARAȚIE PRIVIND ELIGIBILITATEA

Subsemnatul, reprezentant împuternicit al ____________________________________________________ (denumirea/numele societatii), declar pe propria răspundere, sub sancțiunea excluderii din procedură și sub sancțiunile aplicate faptei de fals în acte publice, că în ultimii 5 ani nu am fost condamnat prin hotărâre definitivă a unei instanțe judecătorești pentru participarea la activități ale unei organizații criminale, pentru corupție, fraudă și/sau spălare de bani.

Subsemnatul declar că informațiile furnizate sunt complete și corecte în fiecare detaliu și înțeleg că autoritatea contractantă are dreptul de a solicita, în scopul verificării și confirmării declarațiilor, orice documente doveditoare de care dispun.

Data completării......................

Ofertant/Participant,

(denumirea/numele)

DECLARAȚIE PRIVIND ÎNSUȘIREA MODELULUI DE CONTRACT

Subsemnatul, reprezentant împuternicit al ____________________________________________________ (denumirea/numele societatii), declar pe propria răspundere, că:

“Am citit și suntem de acord fără rezerve cu termenii și condițiile contractuale și consimțim că, în cazul în care oferta noastră este stabilită ca fiind câștigătoare să semnăm contractul în conformitate cu prevederile din Documentația de atribuire

Data completării......................

Ofertant/Participant,

(denumirea/numele)

INFORMAȚII GENERALE

  • 1. Denumirea/numele:

  • 2. Codul fiscal:

  • 3. Adresa sediului :

  • 4. Telefon:

Fax:

E-mail:

  • 5. Certificatul de înmatriculare/înregistrare

(numărul, data și locul de înmatriculare/înregistrare)

  • 6. Obiectul de activitate, pe domenii:________________________________________________

(în conformitate cu prevederile din statutul propriu)

(adrese complete, telefon/fax, certificate de înmatriculare/înregistrare)

  • 7. Domeniul principal de activitate:

Ofertant/Participant,

ROMANIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST

,

COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST

NR. SC2020-010507/13.05.2020

RAPORT DE SPECIALITATE

privind aprobarea închirierii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în zona de est, prin licitație publică deschisă cu strigare, pe o perioadă de 3 ani

Având în vedere referatul de aprobare a proiectului de hotărâre nr. SC2020-010507/13.05.2020 a Primarului Municipiului Timișoara și Proiectul de hotărâre privind aprobarea închirierii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în zona de est, prin licitație publică deschisă cu strigare, pe o perioadă de 3 ani.

Facem următoarele precizări:

În evidența Compartimentului Spații cu Altă Destinație I Est există spații libere, care nu figurează închiriate, aceasta datorându-se expirării contractelor de închiriere, renunțării la spații de către foști chiriași sau a evacuărilor, după cum urmează:

  • - str. Dacilor nr. 8, SAD 5, în suprafață de 48,31 mp

  • - str. Dacilor nr. 13, SAD 4, în suprafață de 36,86 mp

  • - str. Iuliu Grozescu nr. 2, SAD 1, în suprafață de 73,49 mp

  • - str. A. Pacha nr.5, SAD 3, în suprafață de 46,62 mp

  • - str. A. Pacha nr.1, SAD 10 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2), în suprafață de 6,33 mp

  • - P-ța Unirii nr. 8, SAD 3, în suprafață de 47,94 mp.

  • - P-ța Romanilor nr. 1, str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5, în suprafață de 108,48 mp

  • - str. M. Kogălniceanu nr.7 Ap. SAD, în suprafață de 31,76 mp.

In temeiul OUG 57/2019 - privind codul administrativ, art. 333 alin (1) lit. a “ închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local”.

Având în vedere prevederile mai sus menționate, Consiliul Local al Municipiului Timișoara, în calitate de administrator, poate valorifica spațiile cu altă destinație, spații libere, prin închiriere, urmând procedura licitației publice deschise cu strigare.

Pentru determinarea prețului chiriei au fost elaborate rapoarte de evaluare prin care a fost determinat prețul chiriei de piață, aceste valori constituind prețul minim de pornire al licitației publice deschise cu strigare.

Rapoartele de evaluare au fost elaborate de către SC Fidox SRL înregistrate cu SC2019-008144/ 02.04.2019, nr. SC2019-003152/11.02.2019, nr. SC2019-016786/03.07.2019, nr. SC 2019-019098/29.07.2019, nr. FF 2018-003123/19.10.2018, nr. SC 2019-024910/02.10.2019, respectiv nr. SC2019-24536/11.11.2019, prestatorul de serviciu cu care municipalitatea are încheiat contract, constituind Anexa I la prezenta HCLMT.

Spațiile libere, din zona de est, verificate la legile proprietății, sunt următoarele:

  • - str. Dacilor nr. 8, SAD 5, parter cu intrare din stradă, în suprafață de 48,31 mp, preț de pornire licitație 3 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 144,93; valoare de inventar 76.093,00 lei;

  • - str. Dacilor nr. 13, SAD 4, parter cu intrare din curte, în suprafață de 36,86 mp, preț de pornire licitație 3 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 110,58; valoare de inventar 81.084,00 lei;

  • - str. Iuliu Grozescu, nr. 2, SAD1, parter cu intrare din stradă, în suprafață de 73,49 mp, preț de pornire licitație 2,5 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 183,73; valoare de inventar 67.718,00 lei;

  • -  str. A. Pacha nr.5, SAD 3, parter cu intrare din stradă, în suprafață de 46,62 mp, preț de pornire licitație 7,5 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 349,65; valoare de inventar 147.479,00 lei;

  • -  str. A. Pacha nr.1, SAD 10 ( str. Voltaire nr. 1 și str. Carusso nr. 2), parter cu intrare din stradă, în suprafață de 6,33 mp, preț de pornire licitație 7,5 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 47,48; valoare de inventar 15.468,00 lei;

  • - P-ța Unirii nr. 8, SAD 3, parter cu intrare din stradă, în suprafață de 47,94 mp, preț de pornire licitație 8 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 383,52; valoare de inventar 114.696,00 lei;

  • - P-ța Romanilor nr. 1, str. Ștefan cel Mare nr. 2, SAD 5 parter cu intrare din stradă, în suprafață de 108,48 mp, preț de pornire licitație 7 euro /mp, valoare chirie euro/lună - 759,36; valoare de inventar 245.071,00 lei;

  • - str. M. Kogălniceanu nr. 7 Ap.5 (SAD), demisol cu intrare din stradă, în suprafață de 31,76 mp, preț de pornire la licitație 4 euro/mp, valoare chirie euro/lună - 127,04, valoarea de inventar 75.551,00 lei.

Având în vedere art. 333 din OUG 57/2019, Compartimentul Spații cu altă Destinație I Est a solicitat prin adresa inregistrată cu nr. SC 2020-1520/28.01.2020, Ministerul Finanțelor Publice, Agenția de Administrare Fiscală Timiș, direcționată către Ministerul Finanțelor Publice, Direcția Generală de Legislație și Reglementare în Domeniul Activelor Statului, respectiv completată cu nr. SC2020-1520/04.02.2020, astfel, pentru spațiile din proprietatea Statului Român aflate în folosința/administrarea Municipiului Timișoara aprobarea cotei părți a procentului din veniturile încasate din închirierea spațiilor, conform articolul mai sus menționat.

Procentul individualizat va fi consemnat în conținutul contractului de închiriere, în funcție de răspunsul primit de la ministerul de resort.

În vederea demarării procedurii de licitație, în cadrul Compartimentului Spații cu Altă Destinație I Est, au fost elaborate următoarele documente: caiet de sarcini - Anexa nr. 2 la prezenta hotărâre, contractul cadru de închiriere - Anexa nr. 3 la prezenta hotărâre, Fișă de date a procedurii - Anexa nr. 4 la prezenta hotărâre.

Subliniem faptul că la elaborarea acestor documente s-au respectat prevederile OUG 57/2019-privind codul administrativ și cele expuse mai sus, considerăm că proiectul de hotărâre privind aprobarea închirierii spațiilor cu altă destinație prin licitație publică deschisă cu strigare și a documentelor aferente acesteia: raport de evaluare a prețului chiriei, caiet de sarcini, contract cadru de închiriere și instrucțiuni pentru ofertanți, în scopul valorificării acestora, pe o perioadă de 3 ani, îndeplinește condițiile pentru a fi supus dezbaterii și aprobării plenului consiliului local.

DIRECTOR D.C.T.D.D. I EST, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

CONSILIER, MARINELA BANDI

ROMÂNIA

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST compArtimentul spații cu Altă destinație i est NR. SC2020-10507/13.05.2020

REFERAT DE APROBARE A PROIECTULUI DE HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință situate în zona de est, prin licitație publică deschisă cu strigare, pe o perioadă de 3 ani

Având în vedere prevederile OUG 57/2019 - privind codul administrative, art. 333 alin (1) ,, Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local și alin. (5) „Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale se face pe bază de licitație publică.,,

Având în vedere rapoartele de evaluare elaborate de SC Fidox SRL înregistrate cu nr. SC2019-008144/02.04.2019, nr. SC2019-003152/11.02.2019, nr. SC2019-016786/03.07.2019, nr. SC 2019-019098/29.07.2019, nr. FF 2018-003123/19.10.2018, nr. SC 2019-024910/02.10.2019, respectiv nr. SC2019-24536/11.11.2019 prin care a fost determinat prețul chiriei de piață, aceste valori constituind prețul de pornire al licitației publice deschise cu strigare;

Conform cu cele expuse anterior, este necesară demararea procedurii privind licitația publică deschisă cu strigare pentru închirierea spațiilor cu altă destinație din zona I Est, spații libere, în vederea valorificării acestora, pe o perioadă de 3 ani.

În conformitate cu prevederile art 129 alin (2) lit c și art. 196 alin (1) lit. a din OUG nr 57/2019 privind Codul Administrativ;

Față de cele de mai sus, considerăm oportună inițierea unui proiect de hotărâre pentru aprobarea închirierii spațiilor cu altă destinație din zona I Est, prin licitație publică deschisă cu strigare și a documentelor aferente acesteia: raport de evaluare a prețului chiriei, caiet de sarcini, fișa de date a procedurii și contract cadru de închiriere, în scopul valorificării acestora, cu destinația de spații comerciale/prestări servicii, pe o perioadă de 3 ani.

PRIMAR, NICOLAE ROBU

VICEPRIMAR, IMRE FARKAS


DIRECTOR D.C.T.D.D. I EST, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ

Primăria Municipiului Timișoara

Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii

SRDC/BMD


Primăria Municipiului Timișoara

Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii

SRDC/BMD


S-a înregistrat cu numărul: SC2019-028139 din 06.11.2019

Cod validare: 19323A

S-a înregistrat cu numărul: SC2019-028139 din 06.11.2019

SC 15 Corespondenta Direcția Economică

la Direcția Economica

Am preluat de la

Firma: SC FIDOX SRL

Cu adresa: Timișoara,

Total file             Termen de rezolvare: 06.12.2019

SC 15 Corespondenta Direcția Economică

la Direcția Economica

Am preluat de la

Firma: SC FIDOX SRL

Cu adresa: Timișoara,

Total file            Termen de rezolvare: 06.12.2019

Termen direcție: 21.11.2019

Obs. EVALUARE IMOBIL M KOGALNICEANU 7

Cererea NU se supune procedurii aprobării tacite

Pimișoara, la 06.11.2019          Consilier/Referent,

Luminița Dupta

Puteți verifica starea cererii Dvs. la adresa www.primariatm.ro.

Informații telefonice despre acte, probleme, cereri și sesizări prin serviciul Caii Center. Tel. 0256-969, de luni până vineri, în timpul programului PMT.


Obs. EVALUARE IMOBIL M KOGALNICEANU 7

Timișoara, la 06.11.2019 ^goUîTier/Referent,

Lui yinita Dupta_________________

Declar că sunt de acord Oi îmi exprim consimt ăm IVtul în mod expres, neechivoc, liber Di informat cu privire la prelucrarea datelor mele cu oaracter personal, conform prevederilor Regulamentului (UE) 2016/679 privind protecOia persoanelor fizice în ceea ce priveOte prelucrarea datelor cu caracter personal Oi privind libera circulaDie a acestora, pentru a fi colectate, folosite, prelucrate Qi stocate de către Primăria TimiOoara, în vederea îndeplinirii atribuOiilor legale ale acestei instituții.

Semnătura.................................

Cod FO-24-01, ver. 4

Solicitant

MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară

CF 401361 - CI - U7 TIMIȘOARA

STR. MIHAIL KOGĂLNICEANU NR.7 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Str. Mihali kogălniceanu nr.7 - CF 401361 - CI - U7 - Timișoara



Data: 28.10.2019



  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 si a contract subsecvent nr.85/27.07.2019 încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019 - 24536/25.10.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr. 1, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în Timișoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp și suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi și hol comn identificată în CF 401361 - CI - U7 - Timișoara.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Municipiul Timișoara pentru teren și Freund Pauline Ingrig și Freund Caroline Louise pentru construcție.

  • 7. Data evaluării - 28.10.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 27.10.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 401361 - C1 - U7 - Timișoara.

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 28.10.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață și a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de chiriei de piață este: 19,00 Lei / mp / lună ~ 4,00 Euro /mp / lună 603,00 Lei / lună ~ 127,00 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

l.l.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în Timișoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp și suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi și hol comn identificată în CF 401361 - CI - U7 - Timișoara.

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, te data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat44 înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. In astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențialăunde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

Informații din contractele de închiriere

Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte și din operațiuni de închiriere.

Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii:

  • a) . Contracte cu chirie fixă - presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului;

  • b) . Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei - presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere:

  • - în funcție de un criteriu specificat;

  • - în funcție de un indice.

Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaș.

Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit:

  • a) . Chiria. Chiria pe care chiriașul o plătește proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată.

  • b) . Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare.

  • c) . Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și întreținere a proprietății de către chiriaș și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.)

  • d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaș să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum și mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii.

  • e) . Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriașului.

  • f) . Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment.

  • g) . Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale.

  • h) . Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece.

  • i) . Amenajările făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria.

Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobișnuită, chiria de piață.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate’’ sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.

Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat și se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere și nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii.

Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriași selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață.

Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară și ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect.

Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață.

Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață.

Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ:

Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate și condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor.

Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante.

Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp.

Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului ele.

Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plătește cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere?

Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile.

Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanț național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară.

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 27.10.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 27.09.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Municipiul Timișoara pentru teren și Freund Pauline Ingrig și Freund Caroline Louise pentru construcție.

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7569 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANE VAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANE VAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietatea imobiliară - situată în Timișoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp și suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 încăperi și hol comn identificată în CF 401361 - CI - U7 -Timișoara. Dreptul la proprietete este deplin.

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier de case

în zonă se află

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ mediu, stadion ,parcuri.

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - situată în Timișoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp și suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 încăperi și hol comn identificată în CF 401361 - CI - U7 - Timișoara. 9

Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă și planșee din beton, acoperiș tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar.

Starea tehnică a spațiului este satisfăcătoare.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

In cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „în România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018

în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

S.C. FIDOX S.R.L, Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național.

Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

în schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore.

în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale.

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureștiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau Înființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

în 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol)

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor si scăderea randamentelor investitionale. 9                                                                                                            5

Cartiere și zone din Timișoara

Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat util - păstrându-și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. în orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât in București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovina-Simion Bărnuțiu-Gării-Dorobanților-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 1,7%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1,%), Lipovei-Aradului (+0,7%), dar și Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%).

La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de prețuri pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piața Maria (-2,2%) și, respectiv. Braytim (-0,6%). De menționat este și că. după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au


stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piața Unirii.

Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferentele relativ mici de preț dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1.150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de preț se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piața Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel.

La polul opus, cele mai accesibile apartamente din Timișoara sunt cele din Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt și locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1.180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1.180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe metru pătrat util).


„310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ța Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Șagului - Dâmbovița - losefin - Steaua/1.150€). "


Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni



1.460C



+0,1%


1.220€




Ultracentral

Complex Circumvalațiunii

Central

Medicină

Studențesc

Bălcescu

P-ța Unirii

Dacia

Take lonescu

Elisabetin Olimpia-Stadion

P-ta Maria


1.200€

Torontalului


Sursa Analize Imobiliare și fmobiliare.ro

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanta acestor informații să fie clar stabilită si analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

S.C. F1DOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,888/2019

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. In această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază:

capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul

S.C. FIDOX S.R.L, Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. In abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl proprietatea imobiliară - situată în Timișoara, Str. Mihail Kogălniceanu nr.7 la demisol într-un imobil cu regim de înălțime de D+P+E având suprafața construită de 31,76 mp și suprafața utilă de 25,40 mp formată din 2 incăperi și hol comn identificată în CF 401361 - CI - U7 - Timișoara.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019

contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

5.3. Evaluarea proprietății

5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea ,,de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacționale, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Preț ( euro/mp/lună)

10,00

8,89

8,13

8,21

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă

ofertă

1

Dreptul de proprietate

integral

integral

integral

integral

integral

2

Condiții de închiriere

normale

normale

normale

normale

normale

3

Condițiile pieței

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

Curs valutar leuro =

4,7569

4

Adresă

5

Localizare

Kogalniceanu

zona Balcescu

zona Mehala

Calea Traian

zona Fabric

6

Caracteristici

Tip imobil

Casă

Clădire birouri

Casă

Casă

Bloc

Etaj

D+P+E

P

P

P+E

P

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

PIF

-

superior

superior

superior

superior

Finisaje

medii

similar

similar

similar

similar

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

Da

Centrală proprie

Nu

Da

Da

Da

Da

Grup sanitar propriu

Nu

Da

Da

Da

Da

Suprafață de utilă

31,76

100,00

90,00

80,00

73,00

7

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Preț chirie/lună

1.000,00

800,10

650,40

599,33

valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăților comparabile ±corecții

Valoarea chiriei de piață prin abordarea comparației, este:

19,00 Lei / mp / lună ~ 4,00 Euro /mp / lună 603,00 Lei / lună ~ 127,00 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

Justificarea corecțiilor :

Tipul informației - deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de - 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea prețului de închiriere

Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul și comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut.

Condiții de închiriere - nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări

Condițiile de piață - discuțiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă.

Localizarea - încadrarea spațiului în funcție de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieșite din studiul pieței

Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje.

Suprafață - s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață

Tip imobil -s-au aplicat ajustări

An PIF - s-au aplicat ajustări

Finisaje - s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului

Dotări suplimentare - parcare proprie, sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări

Cea mai bună utilizare ( CMBU ) - nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU

Criterii și elemente de comparație

Spațiu de evaluat

Comparabile

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Ajustări

Ajustări

Ajustări

Ajustări

%    | €/mp

%       €/mp

%    | €/mp

%       €/mp

Preț (Euro)

10,00

8,89

8,13

8,21

Tipul informației

oferta

oferta

oferta

oferta

Marja de negociere

-15%

-15%

-15%

-15%

Preț tranzacție (Euro/mp)

8,50

7,56

8,13

6,98

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

depline

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0.00% |    0.00

Preț ajustat

8,50

7,56

8,13

6,98

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00% |   0,00

0.00% |    0,00

0,00% 1    0,00

0.00% |    0.00

Preț ajustat

8,50

7,56

8,13

6,98

Condiții de închiriere

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0.00% |   0,00

0,00% |    0.00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

8,50

7,56

8,13

6,98

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0.00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

8,50

7,56

8,13

6,98

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

0%    |   0.00

0%    |    0,00

0%    |    0.00

0,00% |    0.00

Preț ajustat

8,50

7,56

8,13

6,98

Localizare

Kogalniceanu

zona Balcescu

zona Mehala

Calea Traian

zona Fabric

Ajustare

-10.00% |   -0.85

-15,00% |    -1,13

-15.00% |   -1.22

-5.00% |    -0,35

Preț ajustat

7,65

6,42

6,91

6,63

Caracteristici

~T~

Suprafață, mp

31,76

100.00

90.00

80,00

73,00

Ajustare

-6,82% |   -0,58

-5,82% |    -0,44

-4,82% |   -0.39

-4.12% |    -0,29

Tip imobil

Casă

Clădire birouri

Casă

Casă

Bloc

Ajustare

-5.00% |   -0.43

0,00% |    0,00

0.00% |    0,00

-5,00% |    -0,35

Etaj

D+P+E

P

P

P+E

P

Ajustare

0,00% |   0.00

0,00% |    0.00

0,00% |    0,00

0,00% |    0.00

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0.00% |    0,00

0.00% |    0.00

PIF

-

superior

superior

superior

superior

Ajustare

-5,00% |   -0,43

-5,00% |    -0,38

-5,00% |    -0,41

-5,00% |    -0.35

Finisaje

medii

superioare

superioare

superioare

superioare

Ajustare

-5,00% |   -0,43

-5,00% |    -0,38

-5,00% |    -0,41

-5,00% |    -0.35

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

Da

Ajustare

-2.00% |   -0,17

-2,00% |    -0,15

-2,00% |   -0,16

-2,00% |    -0,14

Centrală proprie

Nu

Da

Da

Da

Da

Ajustare

-2,00% |   -0.17

-2,00% |    -0.15

-2,00% |   -0,16

-2,00% |    -0,14

Grup sanitar propriu

Nu

Da

Da

Da

Da

Ajustare

-2.00% |   -0,17

-2,00% |    -0,15

-2,00% |   -0,16

-2,00% |    -0.14

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0.00% |    0.00

Preț ajustat

5,28

4,77

5,22

4,88

Ajustare totală netă

Euro

-3,22

-2,78

-2,91

-2,10

Ajustare totală netă

%

-37,82%

-36.82%

-35.82%

-30,12%

Ajustare totală brută

Euro

3,05

2,63

2,75

1,96

Ajustare totală brută

%

35,82%

34,82%

33.82%

28,12%

Număr ajustări

8

7

7

8

Valoare de chirie piață

Euro/mp/lună

4,00

Valoare de chirie piață

Euro/lună

127,00

Valoare de chirie piață

Lei/mp/lună

19,00

Valoare de chirie piață

Lei/lună

603,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C4, deci valoarea propusă este 4.00 Euro/mp/lună

9/30/2019


COMPARABILE FOLOSITE

Spațiu comercial, 100 mp uMi. etajul 1 - spațiu comercial de închinat in Timișoara, județul Tunis - X4tF1400V - i 000 EUR - Imobiliare ro


imobiliare.ro


ID Anunț: #X4lFl400V


Spațiu comercial, 100 mp utili, etajul 1

Timișoara, zona Balcescu


Actualizat azi


10 EUR / mp / lună 1.000 EUR/lună



Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

1OO mp

Clădire de birouri

100 mp

P-1E

1980


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

Regim înălțime:

An construcție:

Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirie/ mp/lună:

Disponibil:

Etaj:

Vitrină:


100 mp

10 EUR/mp (total: 1.000 EUR/lună), Comision standard imediat

Etaj 1

Da

Specificații

Va oferim spre închiriere spațiu comercial compus dintr-o Încăpere si baie, situat in Piața Bisericii

  • - etajul 1

  • - 1OO mp utili.

Se închiriază la prețul de 1000 euro cu toate utilitățile incluse (apa. gaz. canal, curent, gunoi, etc ).

Informațiile au caracter informativ, ele fiind preluate de la proprietar

CP745711

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 120 mp

Nr incaperi: 1

pretinchiriere: 1OOO

monedainchiriere: EUR

pretinchiriereunitar: 10

https Z'www.imobiliare ro/iochineri-spalii.comerciate4imisoara.t>alcescu/spatiu-comerctal^ie.incMiriat.X4iFl400V'>tista=96660426

9/30/2019


Spațiu comercial 90mp zona Mehala. strada circulata - spațiu comercial de închinat tn Timișoara, județul Timiș X6CI14013 - 800 EUR - imobiliare ro


imobiliare.ro


ID Anunț: AX6CI14013


Spațiu comercial 90mp zona Mehala, strada circulata.

Timișoara, zona Mehala


Actualizat in 08.08.2019


8,89 EUR / mp / lună

800 EUR/lună



Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

90 mp Casa/Vila 90 mp 2 exista


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

Nr. locuri parcare:

Stadiu construcție:

Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirie / mp / lună:

Disponibil:


90 mp

8,89 EUR/mp (total: 800 EUR/lună) imediat

Specificații

LANDMARK ofeta spre închiriere spațiu comercial pe artera intens circulata, compus din Spațiu vanzare cu vitrine 95 mp. cu birou si grup sanitar. Spațiul este amenajat, dispune de curent trifazic. încălzire proprie, curte cu parcare privata in fata Prețul chiriei este de 800 Euro/luna . ID intern 202910

Structura rezistenta: beton

Nr terase: O

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 90 mp

Suprafața terase: O mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: O

Vicii cunoscute:

Nr incaperi: 3

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate)

Finisaje - Podele (Gresie)

pretinchiriere: 800

monedainchiriere: EUR

Disponibilitate proprietate: imediat

Alte detalii preț:

Mipsr/www imobiliare ro/inchitieri.spatii-comerciale4imisoara/menala.ispatiu.comeroal-de-uidnriai-X6CH40l3'>iista=96S80426

imobiliare.ro


ID Anunț: SX9B914002


Spațiu Comercial, ZONA TRAIAN

Timișoara, zona Traian

Actualizat azi


8,13 EUR / mp/ lună

650,4 EUR/lună


Caracteristici

Suprafață totală disponibilă.

80 mp

Bloc de apartamente

80 mp

1960


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

An construcție:

Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirie / mp / lună:

Disponibil:

Etaj:

Vitrină:


80 mp

8.13 EUR/mp (total: 650,4 EUR/lună). Comision standard imediat

Parter

Da

Specificații

Spațiu Comercial in zona TRAIAN,cu regim de inaltime Parter.

  • - suprafața utila de 80 mp

  • - front stradal de 10 m.

  • - compartimentare: 2 camere, baie, spațiu depozitare.

  • - detalii AMENAJARE interioara : gresie, faianța, ferestre cu tamplarie PVC si geam termopan, vopsea lavabila. corpuri sanitare, calorifere.

  • - CENTRALA termica PROPRIE

  • - dispune de toate utilitățile (apa, gaz, canal, curent!, drumul de acces fiind asfaltat.

Prețul solicitat de proprietar este de 650 Eur/luna, negociabil.

Nr grupuri sanitare: 1 Suprafața construita: 96 mp

Preț negociabil

pretinchiriere: 650 monedainchiriere: EUR

pretinchiriereunitar: 8.13

hîtps /.'www.imobiiiare ro>hichirieri.spatitcomeraal&ftimisoara/tra!an;$patiucomercialcleinchiriaiX9B914002'Jlista=96680426

imobiliare.ro


ID Anunț: SX98V04008


Spațiul Comercial Complex IRIS

Timișoara, zona Torontalului

Actualizat in 26.02,2019


8,21 EUR / mp / lună 600,00 EUR/lună


Suprafață totală disponibilă:

Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:


73 mp

Bloc de apartamente

73 mp


Spații disponibile

Denumire spațiu: Suprafață comercială: Chirie / mp / lună:

Disponibil.

Etaj:


Spațiu Comercial Complex IRIS

73 mp

8.21 EUR/mp (total: 600,00 EUR/lună) + alte cheltuieli. Comision: 1 luna chirie 2 luni garanție imediat


Parter


Specificații


Spațiul comercial la parter in complexul IRIS zona Torontalului Timișoara


ANA-MARIA BURADA-PUSCAS fyt PALM EDIL S.R.L


Mips imobiliare ro>'inctnrieri spatii-comereiale/timisoara/loronlaluiui/spatiii-comerciai-<îe-incbiriat X98v04008'’iisla=96680426


Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea chiriei de piață a imobilului, în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea de chiriei de piață este: 19,00 Lei / mp / lună ~ 4,00 Euro /mp / lună 603,00 Lei / lună ~ 127,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE

9


ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA ECONOMICA

BIROUL EVIDENȚA PATRIMONIULUI

SC2019-24536/25.10.2019

CĂTRE.

S.C. FIDOX S.R.L.

Referitor la „Serviciul de consulfartfci/experliză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timișoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timișoara, a Stalului Român și pentru imobilele la care Municipiul Timișoara prezintă un interes"

Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-24536/25.10.2019, transmisă de către Compartiment Spații cu Altă Destinație I Est, cu privire la imobilul situat în Timișoara, Mihail Kogalniceanu nr. 7, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare aferent imobilului mai sus menționat, în vederea închirierii acestuia.

Anexăm prezentei următoarele documente în copie:

  • ♦  Adresa înregistrată cu numărul SC2019-24536/25.10.2019;

  • •  Extrasul de carte funciară, schița spațiului.

Menționăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului.



2 21


Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii



C^/

ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST

Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est

SC2019-24536/22.10,2019

Către,

DIRECȚIA ECONOMICĂ

Biroul Evidența Patrimoniului


Prin prezenta vă rugăm să procedați la înaintarea comenzii către SC FIDOX, în vederea efectuării evaluării spațiului cu altă destinație (ap.5) , situat la demisol în imobilul '              din Timișoara ,Str. Mihail Kogălniceanu ,nr.7 , având extrasul de carte funciară 401361-CI-

i               U4 , în suprafață de 31,76 m.p .

Atașat prezentei adrese vă înaintăm următoarele documente , în copie :

-Extrasul de CF 401361-C1-U4 și extrasul de carte funciară 401361 , schița spațiului, precum și cele 3 adrese de verificare a situației juridice a spațiului.

CONSILIER

VIORICA IONICEANU


ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

DIRECȚIA CLĂDIRI, Șî DOTĂRi Di.'ER

AM PRiMÎT AZI H - 1

------

TL.Ei

SEiEST

SEMNĂTURA__~


MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA SECRETARI AR GENERAL

COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE FOND FUNCIAR

NR. SC2019-24536/11.10.2019

V.I. (614)

Către,

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE 1 EST

COMPARTIMENTUL S.A.D. I EST

Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr. 1/2000 și Titlul IV, V și VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar, rezultă faptul că, parcelela cu nr. top. 5603, înscris în C.F. nr. 401361 - Timișoara, C.F. vechi nr. 2336, situat în Timișoara, str. M. Kogalniceanu, nr. 7, nu este solicitată de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora;

Menționăm faptul că, verificarea parcelelor s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F. anexate).

Totodată, vă facem cunoscut faptul că, în cazul în care terenurile se identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicați aceste numere topografice, în vederea verificării.

RESPONSABIL COMPARTIMENT

CONSILIER,


JOSAN CRISTIAN


CONSILIER,

INA MARIA VERON1C



TRENCIUC


RcdJDact. P.l.M.V.

Verif. J.C.

Ex.2





CĂTRE

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENT S.A.D. I EST

Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluționare, cu privire la imobilul situat în Timișoara, str. M. Kogălniceanu nr. 7, et. Demisol, ap. 5, înscris în CF nr. 401361-C1-U4 Timișoara, nr. top. 5603/V, CF nr. vechi 122657.

Menționăm faptul că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziții emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicați și acest aspect.



MC/LM/2

ROMÂNIA


JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI Șl DOTĂRI DIVERSE I EST

BIROUL CLĂDIRI TERENURI 1 EST

SC2019-24536/02.10.2019

Către,

Compartimentul S.A.D. I Est

în atenția consilierului Viorica loniceanu

Referitor la adresa dvs. înregistrată cu nr. de mai sus. vâ comunicăm faptul că, nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nr. 10/2001 și nici ale O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G. nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România, pentru :

- imobilul situat în Timișoara, str. M.Kogalnicenu nr.7 , înscris în CF nr.401361-Cl-U4(CF vechi 122657). nr.top. 5603/V.

Red/Daci DV 2 cx


2 21


Timișoara 2021 Capitali Europ«ani ■ CufturH




         Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară TIMIȘ

9Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara

'ancei              extras de carte funciară

PENTRU INFORMARE nilll'nui


Nr. cerere

198190

Ziua

23

Luna

09

Anul

2019

100074035819



Unitate individuală


Carte Funciară Nr. 401361-C1-U4 Timișoara


A. Partea I. Descrierea imobilului


Nr. CF vechi:122657


Adresa: Loc. Timișoara, Str M. Kogalniceanu, Nr. 7, Et. demisol, Ap. 5, Jud. Timiș

Părți comune: poarta de intrare, fundația, fațadele ,1a demisol coridorul de acces, WC-ul, spalatoria, casa scării cu scările de acces, podul cu scările de la pod, șarpanta, acoperișul, branșamentele de apa, canal si


Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 5603/V

-

-

7,22/100

43/593 mp

compus din 2 incaperi cu 7,22 /100 parti comune si 43/593 mp (spațiu cu alta destinație)_______

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

17359 / 03/08/1998

Act nr. -, din 03/08/1998 emis de

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATEdecr.92/1950, nr.1721/1956, dobândit prin Leqe, cota actuala 1/1

Al

1) STATUL ROMAN, prin URBIS TIMIȘOARA

C. ParteallL. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care confme date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.______________________Pagina 1 din 2

peA.ru -.ormare on-hn, ,a <,p.v,.nepl,ro                                                                      Formular vers,uned j

Carte Funciară Nr. 401361-C1-U4 ComungȚQrggȚW;»^

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate Individuală, Adresa: Loc. Timișoara, Str M. Kogalniceanu, Nr. 7, Et.         AP          casa

Părți comune: poarta de intrare, fundația, fațadele ,1a demisol condorul de aCC '  . . 'de apa, canal si

scării cu scările de acces, podul cu scările de la pod, șarpanta, acopensul, brans

electricii-Atn

Nr crt

Nr cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 5603/V

-

7,22/100

43/593 mp

compus din 2 incaperi cu 7,22 /100 parti comune si 43/593 mp (spațiu cu alta destinație)

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 25 RON, -Chitanța interna nr.5180404/23-09-2019 in suma de 25. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272.

Data soluționării, 23-09-2019

Data eliberării,

_


Referent,


(parafa și semnătura}





Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile pentru informare on-l»ne la adresa epay.ancpl.ro

Legii Nr. 677/2001


__Pagina 2 din 2


Formular vers>unea 1 1


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară TIMIȘ

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara

XAN(.PI               EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

pentru informare


09


TEREN Intravilan


Carte Funciară Nr. 401361 Timișoara


A. Partea I. Descrierea imobilului


Cod verificare

iiiiHiiiiini


100074035819


Nr. CF vechi:2336


Adresa: Loc. Timișoara, Str M Kogalniceanu, Nr. 7, Jud, Timiș

Nr.

Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

Top; 5603

593

Construcția CI înscrisa in CF 401361-C1;

construcția CI in CF 401361-C1


B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

197255/05/12/2013

Act Normativ nr. HG NR. 1016, din 29/09/2005 emis de GUVERN;

B2

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

1) MUNICIPIUL TIMIȘOARA, DOMENIUL PUBLIC


C. Partea III. SARCINI .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT



Document care conține date cu caracter personal, protejare de prevederile Legii Nr. 677/2001.


Pagina 1 din 2


Extrase pentru miormare on-line la adresa epay.ancpi.ro


Formular versiunea 1.1


------------_            Carte Funciară Nr. 401361 Comuna/Oraș/Municipiu: Timișoara

Anexa Nr. 1 La Partea I " Teren

Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observații / Referințe

Top:5603

593

construcția CI in CF 401361-C1

Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.

DETALII LINIARE IMOBIL

Geometria pentru acest imobil nu a Jbstg sit.

Date referitoare la teren

Nr Crt

Categorie folosință

Intra vllan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

593

-

-

5603

curte

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 25 RON, -Chitanța interna nr.5180404/23-09-2019 in suma de 25, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272.



Data soluționării, 23-09-2019 Data eliberării,


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr 677/2001

Pagina 2 din 2


Formular versiunea 1 1


Extrase pentru informare on-line la adiesa apay.ancpl.ro

-40-


©ĂNEVAR

ASOCIAȚIA NAȚIONALA A ÎVAIUATORILOR AUTORIZAȚI OIN ROMÂNIA


AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV



Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500


Data emiterii: 01. 01. 2019 Valabil până la: 31.12. 2019


Președinte, Dana Ababei


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.888/2019


MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară

CF 401555 - C2 - U27 TIMIȘOARA

PIAȚA ROMANILOR NR.l - STR.ȘTEFAN CEL MARE NR.2 SAD 5

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________________________________________Nr.3.667/2019

Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Piața Romanilor nr.l - str.Ștefan cel Mare nr.2 - CF 401555 - C2 - U27 Timișoara, SAD 5

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 și a contract subsecvent nr.8’5/27.07.2’018’ încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019 - 022157/25.09.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 5 - situată în imobilul din Timișoara, Piața Romanilor nr. 1 - str.Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 - C2 - U27 Timișoara.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 7. Data evaluării - 27.09.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 06.06.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 401555 - C2 - U27 Timișoara

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 27.09.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață și a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de chiriei de piață este: 33,00 Lei / mp / lună ~ 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună ~ 759,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANE VAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 5 - situată în imobilul din Timișoara, Piața Romanilor nr.l -str. Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 - C2 - U27 Timișoara. 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

T.3. Utilizareaevaluării -Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANE VAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat6înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

Informații din contractele de închiriere

Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte și din operațiuni de închiriere.

Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii:

  • a) . Contracte cu chirie fixă - presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului;

  • b) . Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei - presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere:

  • - în funcție de un criteriu specificat;

  • - în funcție de un indice.

Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaș.

Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit:

  • a) . Chiria. Chiria pe care chiriașul o plătește proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată.

  • b) . Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare.

  • c) . Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și Întreținere a proprietății de către chiriaș și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.)

  • d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaș să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum și mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii.

  • e) . Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriașului.

  • f) . Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment.

  • g) . Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale.

  • h) . Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece.

  • i) . Amenajările făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria.

Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobișnuită, chiria de piață.

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.__________________________ ____________ _____ . _______ ...

Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.

Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat și se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere și nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii.

Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriași selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață.

Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară și ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață.

Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață.

Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ:

Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate și condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor.

Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante.

Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp.

Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc.

Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plătește cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere?

Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile.

Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanț național, poate fi mai mare decât în cazul

S.G FIDOX S.R.L, Brașov___________________________________________Nr.3.667/2019

în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară.

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 06.06.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data

evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 27.09.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7505 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANE VAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101— Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANE VAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responș abilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angaj am pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind ne valide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor Ia proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Descriere CF 401555 - C2 - U27 Timișoara.

Unitate Individuală

Adresa: Piața Romanilor nr.l - str.Ștefan cel Mare nr.2

Părți comune: teren construit și neconstruit, fundațiile, fațadele, luminatoarele, podul, de intrările, casa scărilor, branșamentul electric, branșamentul de apă, racordul la canal, racordul termic.

Al. Nr.cadastral/Nr. topografic: 6848 —6848/1/1/1/A/XXV; compus încăperea nr., încăperea nr.2, încăperea nr.3 cu 2.33% pci și 2,80/1201 părți din teren în folosință

Proprietar STATUL ROMÂN

Sarcini NU SUNT

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier blocuri de locuințe în zonă se află

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ mediu, stadion ,parcuri.

Unități edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 5 - situată în imobilul din Timișoara, Piața Romanilor nr.l - str.Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 - C2 -- U27 Timișoara.

Conform datelor furnizate de client suprafața utilă = 108,48 mp

SAD 5 face parte din construcția cu regim de înălțime S+P+E+M

Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă și planșee din beton, acoperiș tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar.

Starea tehnică a spațiului este satisfăcătoare.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

în cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale

în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „în România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018

în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP în vest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5-4 euro/mp/luna la nivel național.

Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

în schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore.

în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3,667/2019

dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volurn-record dc peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucurestiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrați a (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul mi grației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau Înființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

în 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol)

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Cartiere și zone din Timișoara

Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, fa o valoare medie de listare de 1,200 de euro pe metru pătrat util - păstrăndu-și, astfel, locui în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente, în orașul de pe ’B’eg â,rh alje I ed e c rește re’co h sern n a te pe zone au fost’ mă i mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovlna-Simion Bărnuțiu-Gării-Dorobanțllor-Mîrcea cel Bătrân, o creștere similară (de 1,7%) având inc și în Gfrocukii-Soarelui-Buzlașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefsn-Steaua (+1,%), Lipovei-Aradului (+0,7%), dar și Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olirnpiâ-Stadion (+0,2%).

La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țarii, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestru! trecut scăderi de prețuri pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torent aiului, această zonă fiind urmată de Centra l-Bălcescu-Take lonescu-Plața Maria (-2,2%) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au


stagnat in arealul Ultracentral-Medicină-Piața Unirii.

Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de preț dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament vai find între u’n maximum de 1.460’ de’eufd’ pe metru pătrat și un minimum delJSO de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de preț se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piața Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel.

La polul opus, cele mai accesibile apartamente din Timișoara sunt cete din Șagului-Dâmbovița-losefîn-Steaua, pe următorul loc situându-se cete din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util Nu cu mult mai scumpe sunt șl locuințele din Giroculut- Soarelul-Buziașulul (1.180 de euro pe metru pătrat), cete din Bucovina- Sirnion Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mîrcea cei Bătrân (tot 1.180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe metru pătrat util).


„3/0 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zona din Timișoara {UitracentraTMedicină - P-ța Unirii/1460€) și cea mai ieftina zonă (Șaguiui - Dâmbovița - losefin - Steaua/ H50€), ”


Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

Prețul mediu șî evoluția în ultimele 3 luni





1.460€


L260€


1.220€      1.220C      1.200C


Ultracentral

Complex

Clrcumvalațiunii Central

Torontaluiul

Medicină

Studențesc

Bălcescu

P-ța Unirii

Dacia

Take lonescu

Eîîsabetîn

P-ța Maria

Olimpia-Stadion

Sursa-: Analize Imobiliare și lmobsliare.ro

Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piața;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele maimici ajustări. In această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază:

capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. In cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. In abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă......elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi:

recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Capitolul 5

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl proprietatea imobiliară - SAD 5 -situată în imobilul din Timișoara, Piața Romanilor nr.l - str.Ștefan cel Mare nr.2, cu suprafață de 108,48 mp, identificat în CF 401555 ■ C2 - U27 Timișoara.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare,

S.C. F1D0X S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă,, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

S.C. F1D0X S.B.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

  • 5.3. Evaluarea proprietății

5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacțienate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Preț (euro/mp/lună)

10,00

8,89

8,13

8,21

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă

ofertă

1

Dreptul de proprietate

integral

integral

integral

integral

integral

2

Condiții de închiriere

normale

normale

normale

normale

normale

3

Condițiile pieței

27.09.2019

27.09.2019

27.09.2019

27.09.2019

27.09.2019

Curs valutar leuro =

4,7505

4

Adresă

5

Localizare

Piața Romanilor

zona Balcescu

zona Mehala

Calea Traian

zona Fabric

6

Caracteristici

Tip imobil

Casă

Clădire birouri

Casă

Casă

Bloc

Etaj

P

P

P

P+E

P

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

PIF

-

superior

superior

superior

superior

Finisaje

medii

similar

similar

similar

similar

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

Da

Centrală proprie

Da

Da

Da

Da

Da

Grup sanitar propriu

Da

Da

Da

Da

Da

Suprafață de utilă

108,48

100,00

90,00

80,00

73,00

7

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Preț chirie/lună

1.000,00

800,10

650,40

599,33

valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăților comparabile ± corecții Valoarea chiriei de piață prin abordarea comparației, este: 33,00 Lei / mp / lună ~ 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună « 759,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA

Justificarea corecțiilor:

Tipul informației - deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de - 10% fiind considerată marja de negociere în stabilirea prețului de închiriere

Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul și comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut.

Condiții de închiriere - nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condițiile de piață - discuțiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă.

Localizarea - încadrarea spațiului în funcție de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieșite din studiul pieței

Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje.

Suprafață - s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață

Tip imobil - nu s-au aplicat ajustări

An PIF - s-au aplicat ajustări

Finisaje - s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului

Dotări suplimentare - sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) - nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU

Criterii și elemente de comparație

Spațiu de evaluat

Comparabile

Comparabila l

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Ajustări

Ajustări

Ajustări

Ajustări

%    | €/mp

%    | €/mp

%    | €/mp

%    | €/mp

Preț (Euro)

10,00

8,89

8,13

8,21

Tipul informației

oferta

oferta

oferta

oferta

Marja de negociere

-10%

-10%

-10%

-10%

Preț tranzacție (Euro/mp)

9,00

8,00

8,13

7,39

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

depline

Ajustare

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

9,00

8,00

8,13

7,39

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00%   1    0,00

0,00% 1    0,00

0,00% |    0,00

0,00% 1    0,00

Preț ajustat

9,00

8,00

8,13

7,39

Condiții de închiriere

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00%   |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

9,00

8,00

8,13

7,39

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere

renovări majore

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0,00%   |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

9,00

8,00

8,13

7,39

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

0%    |    0,00

0%    |    0,00

0%    |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

9,00

8,00

8,13

7,39

Localizare

Piața Romanilor

zona Balcescu

zona Mehala

Calea Traian

zona Fabric

Ajustare

-3,00% |   -0,27

5,00% |    0,40

0,00% |    0,00

5,00% |    0,37

Preț ajustat

8,73

8,40

8,13

7,76

Caracteristici

1

1

[

1

Suprafață, mp

108,48

100,00

90,00

80,00

73,00

Ajustare

0,85% |    0,08

1,85% |    0,15

2,85% |    0,23

3,55% [    0,26

Tip imobil

Casă

Clădire birouri

Casă

Casă

Bloc

Ajustare

0,00% [   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Etaj

P

p

P

P+E

P

Ajustare

0,00% 1   0,00

0,00% 1    0,00

0,00% |    0,00

0,00% 1    0,00

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

Ajustare

0,00% |   0,00

0.00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

PIF

-

superior

superior

superior

superior

Ajustare

-5,00% | -0,45

-5,00% |    -0,40

-5,00% |   -0,41

-5,00% |    -0,37

Finisaje

medii

superioare

superioare

superioare

superioare

Ajustare

-5,00% |   -0,45

-5,00% |    -0,40

-5,00% |   -0,41

-5,00% ]    -0,37

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

Da

Ajustare

-2,00% |   -0,18

-2,00% |    -0,16

-2,00% |    -0,16

-2,00% |    -0,15

Centrală proprie

Da

Da

Da

Da

Da

Ajustare

0,00% 1   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Grup sanitar propriu

Da

Da

Da

Da

Da

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% [    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

7,73

7,59

7,13

Ajustare totală netă

Euro

-1,27

-0,41

-0,26

Ajustare totală netă

%

-14,15%

-5,15%

-3,45%

Ajustare totală brută

Euro

1,43

1,51

1,52

Ajustare totală brută

%

15,85%

18,85%

ji jj -14,85%:--.

20,55%

Număr ajustări

4

4

4

Valoare dc chirie piață

Euro/mp/lună

7,00

Valoare de chirie piață

Euro/lună

759,00

Valoare de chirie piață

Lei/mp/lună

33,00

Valoare de chirie piață

Lei/lună

3.580,00

Ajustarea bruta procentuală cea mai mică este la C3, deci valoarea propusă este 7,00 Euro/mp/lună

COMPARABILE FOLOSITE

Spațiu cornetcial, 100 mp uliii. eiajut i * spatio comercial de [nciiitiai in Timișoara., judelui TimB - X4ifi400V ■ 1.Q00 EUR - imobiliaie.ro

0^1 imobiliare.ro

ID Anunț: SX41F1400V


Spațiu comercial, 100 mp utili, etajul 1

Timișoara, zona Baicescu

Actualizat azi


IO EOR/mp/Kină

1.000 EUR/lună


Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

1OO mp

Clădire cie birouri

100 mp P+1E 1980


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

Regim înălțime:

An construcție:

Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirte / mp/ lună:

100 mp

10 EUR/mp (total: 1.000 EUR/lună), Comision; standard

Disponibil:

imediat

Etaj:

Etaj 1

Vitrină:

Da

Specificații

Va oferim spre închiriere spațiu comercial compus dintr-o încăpere si baie, situat in Piața Bisericii.

- etajul 1

-100 mp utili.

Se închiriază la prețul de 1000 euro cu toate utilitățile incluse ( apa, gaz, canal, curent, gunoi. etc.J. Informațiile au caracter informativ, efe fiind preluate de la proprietar.

CP745711

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 120 mp

Nr încăperi: 1

pr «t inch ir i er a: TOOO

moneda închiriere: EUR

pretinchiriereunitar: IO

htl ps./Aww.!mct>l)lare. rdto driperfapali r-c<j mere ral e/li mișpa rn/balcescuZspatiu - cornerdai-rJe.inchirio 1-K41F14 00 V   ta,—Si2C

9/3D/2019


Spațiu comercial SOinp zona MetiaSa, strada circulata * spațiu corne reia I de închinat in Timișoara, județul Timiș - X6di40t3 - 800 EUR - Imohll iare.ro

ffi) imobiliare.ro

Spațiu comercial 90mp zona Mehala, strada circulata.

Timișoara, zona Mehaîa

Actualizat in 08.08.2019


8,89 EUR /mp/lună

300 EUR/luna ------


Caracteristici

Suprafața totalâ disponibilă:

90 mp Casâ/V!k

90 mp

2

exista


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

Nr. locuri parcare;

Stadiu construcție;

Spații disponibile

Suprafață comercială:

Chirie / mp/ Sună;

90 mp

8,89 EUR/mp (total: 800 EUR/lună)

Disponibil:

imediat

Specificații

LANDMARK oferă spre închiriere spațiu comercial pe artera intens circulata, compus din Spațiu vanzare cu vitrine 95 mp, cu birou si grup sanitar. Spațiul este amenajat, dispune de curent trifazic, încălzire proprie, curte cu parcare privata in fata . Prețul chiriei este de 800 Euro/!ur»a. ID intern: 202910

Structura rezistenta: beton

Nr terase; <J

Nr grupuri sanitare; 1

Suprafața construita: 90 mp

Suprafața terase: O mp

Suprafața curte: O mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute:

Nr incaperi: 3

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate)

Finisaje - Podele (Gresie)

p rețin chiri ere; 800

monedainchit'iere; EUR

Disponibilitate proprietate: imediat

Alte detalii preț:

https7/wwwJmobi iiare. rcVinctiirieii-spatii-crjrnerciai e/tlmisoarartireha la.'spatlti- corner cl al-de-inehlrtaî-X SC 1140! 3?Iisîa=55G80426

imobiHare.ro

Spațiu Comercial, ZONA TRAIAN

Timișoara, zona Tiaian

ID Anunț: #X9B914002


Actualizat azi


8 jl 3 E U R / m p J Iu n a

650,4 EUR/lună


Caracteristici


Suprafață totală disponibilă:

Tip imobil:

Suprafața totală proprietate:

An construcție:


80 mp

Bloc de apartamente

80 mp

1960


Spații disponibile


Suprafață comercială:

Chirie / mp / iună:

Disponibil:

Etaj:

Vitrină;


80 mp

8,13 EtJR/mp {total: 650,4 EUR/lună), Comision; standard imediat

Parter

Da


Specificații

Spațiu Comercial in zona TRAIAN,cu regim de înălțime Parter,

  • - suprafața utila de 80 mp

  • - front strada! de 10 rn,

  • - compar timentare: 2 camere, baie, spațiu depozitare.

  • - detalii AMENAJARE interioara: gresie, faianța, ferestre cu tarnplarie PVC si geam terrnopan, vopsea i ava bila, corpuri sanitare, calorifere,

-CENTRALAtermica PROPRIE

  • - dispune de toata utiiîtatile {apa, gaz, canal, curent}, drumul de acces fiind asfaltat.

Prețul solicitat de proprietar este de 650 Eur/luna, negociabil.


Ni grupuri sanitare: 1 Suprafața construita: 96 mp Preț negociabil

pretinchirtere: 550 moneda i ochiri ere: EUR pretinchirtere unitar: 8.13


hl Ins Jîvmw. imobiliare. raSnctîirieri-spstii- temerciale/tim isoara/traianlsr^îki-conierdalale-i nclîirlat-X9B9140 02 țllsfa=95630426



Spatia! Comercial Complex IRIS

Timișoara, zona Tbrontalului


Actualizat în 26.02.2019


8,21 EUR / Tip / lună

600,00 EUR/lună



Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

73 mp

Bloc de apartamente

73 mp


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate;

Spații disponibile

Denumire spațiu:

Suprafață comercială:

Chirie / mp / lună:

Disponibil:

Spațiu Comercial Complex IRIS

73 mp

8,21 EUR/mp (total: 600,00 EUR/lunăJ + alte cheltuieli, Comision: 1 luna chirie 2 luni garanție imediat

Etaj:

Parter

Specificații

Spațiul comercial la parter în complexul IRIS zona Torontaluiui timișoara

Q-j ANA-MARIA BURA DA-PUȘCAȘ PALM EDIL S.R.L.

htlps://wsw. imobiliare romei: trie rt- spaftl-comercla leAimisaa ra/torsmtriluliiiftpatiu -cornercial-ite - in chirint- X9SVG4O03? lista=986 80428                                                                                                  V1

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea de chiriei de piață este:

33,00 Lei / mp / lună ~ 7,00 Euro /mp / lună 3.580,00 Lei / lună ~ 759,00 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE



DIRECȚIA ECONOMICĂ

BIROUL EVIDENȚA PATRIMONIULUI SC2019-022157/25.09.2019


CĂTRE,

S.C. FIDOX S.R.L.

Referitor la „Serviciul de consultanță/expertizăprivind elaborarea rapoartelor de


evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timișoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timișoara, a Statului Român și pentru imobilele la care Municipiul Timișoara prezintă un interes"


Având in vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-022157/17.09.2019,


transmisă de către Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, cu privire la imobilul situat în Timișoara, Piața Romanilor nr. 1- Ștefan cel Mare nr. 2, vă rugăm să întocmiți raportul de evaluare aferent SAD-ului 5 situat în imobilul mai sus menționat. Anexăm prezentei următoarele documente în copie:

  • •  Adresa înregistrată cu numărul SC2O19-022157/17.09.2019;

  • ♦  Extrasul de carte funciară și planșă imobil.


Menționăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile


lucrătoare de Ia data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului.^



DIRECT

Stelian^î


[NOMIC,


raj


ȘEF BIROU, Slavița Du b leș


■J4 Timișoara 2021 g Capitală Europeană a Culturii



ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIP1UL-T1MIȘOARA         .....

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est

SC201^-022.157/17.09.2019

Către,

DIRECȚIA ECONOMICĂ

Biroul Evidența Patrimoniului


DIVERSE IEST


! NtCțPRi'l.'rjKfjso ■

3?®?. E.îîj


Prin prezenta vă rugăm să procedați la înaintarea comenzii către SC FIDOX, în vederea efectuării evaluării spațiului SAD 5 , situat în imobilul din Timișoara ,Piața Romanilor nr.l (fostă Rooswelt ) -Ștefan Cel Mare 2 , având extrasul de carte funciară 401555-C1-U27 , extras of colectiv al imobilului : 401555-C2 .

Conform documentației de apartamentare spațiul are o suprafață de 108,48 m,p

Atașat prezerntei adrese vă înaintăm următoarele documente , în copie :

-Extrasul de CF 401555-C1-U27 , extras cf colectiv al imobilului: 401555-C2 . planșă imobil cu identificarea SAD.5 ( cele 3 adrese verificare litigii spațiu situat în imobilului din Timișoara, Piața Romanilor nr.l (fostă Rooswelt) -Ștefan Cel Mare nr.2

CONSILIER

VIORICA IONICEANE


Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ

Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara

CARTE FUNCIARĂ NR. 4015S5-C2-U27

COPIE

Carte funciară Nr. 401555-C24J27 Timișoara

Unitate Individuală


A« Partea I. Descrierea imobilului


Nr. CF vechi:148920


Adresai Loc. Timișoara, Plata Rooswelt, Et. Parter, Ap. SAD 5, Jud, Timiș

Părți comune: terenul construit si reconstruit ,fundațiile,fațadele ,podul .intrările in imobil,casa scărilor precum si branșamentul de apa,canal .branșamentul electric .racordul termic................. ......

Nr crt

Nr, cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 6848-6849/1/1/1/A/XX V

-

compus incaperea nr I, incaperea nr 2, încăperea nr 3 cu 2,33%% pci si 2,80/1201 parti din teren in folosința

B. Partea II. Proprietari și acte

134183 / 26/06/2019


înscris Sub Semnătură Privata nr. EROARE MATERIALA, din 26/06/2019 emis de MUNICIPIUL TIMIȘOARA;

B2

Se îndreaptă eroarea materiala survenita in dosarului nr.1349/2008, ini sensul ca, proprietar este STATUL ROMAN in folosința Sfatului Popular al orașului Timișoara qresit fiind înscris doar.STATUL ROMAN.         |

Al


C. Partea III. SARCINI .


Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

1349 / 09/01/2008

Act nr. 0 (apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1/21/1956 si subapartamentare cu nr 9523/2006):

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala 1/v cota Inițiala 1/1

Al

1) STATUL ROMAN, in folosința Sfatului Popularei Orașului Timișoara

OBSERVAT!!: (provenita din conversia CF 148920}

DpcumenC care conține date cu caracter personal protejate de prevederile Legii pir. 677/2001.

E-xtrasț penirțj Enlqrmare on-hre la udiesu epay.atKpi.rc


Formular versiunea 1.1


______________________________________Carte Ft/nc/arS Air. 40J555-C2-U27 Comuna/Oraș/Mun/ciprtir Timișoara

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală, Adresa: Loc. Timișoara, Piața Rooswelt, Et, Parter, Ap. SAD 5, Jud, Timiș Părți comunei terenul construit si neconstruit .fundațiile,fațadele ,podul .intrările in imobil,casa scărilor

Air cr.t

Nr cadastral

Suprafața .. construită..

Suprafața utilă, (mp).

Cote părți comune

Cote teren

Observații 1 Referințe

Al

Top:6848-6849/1/1/l/A/XXV

-

**

-

compus încăperea nr 1, începerea nr 2, încăperea nr 3 cu 2,33%% pcl si 2,80/1201 part! din teren in folosința


Document care conține date cu caracter personal, protejate tie prevederile Legii Nr. 677/2001.

Asistent registrator t

Pagina 2 din 2


hua* pcnitu )rtfo'rn,tre an-line I., pdies» enay.ancpi.ro

Farmuia* vef'JitiACti fc 1


Cartea funciară cu nr. **^920


Comuna/ Oraș/



, ir n i. ,r»’ n ■ .       ,A. Partea l-a

str. Pitim Roosweit (Pună Romanțlorinr,.I

. ~4îi jstr. S teta n-cei-Mare, m-. 2------------- -.........-  -- „■.■-■

Nrcrt . Nr cadastral i                  Descrierea innobiluli.ii


6848-6849/1 /m/A/XXV


; Suprafața in mp.


| Observații


SAD5. situai la parter, avatul in cumponenta: încăperea nr. I. încăperea nr. 2, iiicapcreu nr. 3, cu 2,33% din p.c.i. si cu 2.80'1 2(J J mp teren iți folosința                                            ■


cf.col. 13527 <


Asistent registrator



Cartea funciară cu nr. .. .


Comuna/ Oraș/ Municipiu .................. *'

B. Partea a ll-a                                         -...

Intrat la 09.01.2008 nr. 1349

1. ■> | \ J t | IC i\| \ X - du‘pî -.k pri j-i ici.i . .ip, irij n ivi si ,in,' --i ic'-ire Jii: bulr. iziune nr. I 52L-C .tiiivi i<< 1) I ‘■'’X i l h nr 121           ^iKijxi!i:iiiKnMre vimlf



Cartea funciară cu nr.................. Comuna/ Oraș/ Municipiu ............................

___      _     ____ C. Partea a ll[-a          ___________ _    _

Nr '.'.fl                                        înscrieri privitoare la sarcini                                          Observații





Carte Funciară Nr, 401555-C2 Comuna/Qraș/Municlpiu: Timișoara

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

Zt>

PENTRU INFORMARE                                    I Luna I 6iîf~~~]

Anul, Ț 2017]

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară ȚiMIS Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Timișoara

A, Partea I. Descrierea Imobilului

Adresa; Loc. Timișoara, Pta Roosweft. Jud. Timiș, actuai Piața                                  vechi: 135275

Romanilor si str Ștefan cel Mare

Electronic; 401555-C2; Nr, Tapa; 584B-6849/1/1/1/A; Suprafața: ■

Părți comune: terenul construit si reconstruit .fundațiile,fațadele .podul ,intrările in imobil,casa scărilor precum sl branșamentul de apa,canal .branșamentul electric .racordul termic Obsoratii: -

Tron son

Scar

a

Nivel

Nr.

Ap.

Cod U.l.

Nr. Cf

Individ

Supraf. utila

Cota partl

Cota teren

Observații

1

2/A

1

401553-

C2-U1

2,55%

3.06

/1201 teren in folosința

Ap compus din 2 camere ,hoi, bucătărie .bale,logle bona ta subsol. In exclusivitate sl antreu parte comuna cu șp 2B cf cal 13S275

8

i

2B

2

401553-C2-U2

0,94%

compus din camera, antreu, bale, boxa la subsol cu 1,12/1201 mp teren in folosința

A

ii

3C

3

401555-C2-U3

2.97%

3,56 /1201

3 camere, bucătărie, hol, baie, antreu, logie. boxa la subsol in exclusivitate si coridor comun cu ap 3A si 3B, cu teren in folosința

parter

SÂD 4

4

401555-C2-U4

7,37%

SAD 4 avand in componenta: mcaperea nr. 4, incaperea nr. 5, încăperea nr. S, începerea nr. 7. ncaperea nr, 8, incaperea nr. 9, incaperea nr. 10, incaperea nr. 11, incaperea nr. 12, situate la parter si 5 incaperi la subsol si cu 8,85/1201 mp teren tn folosința

parter

SAD 2

5

461353-C2-U5

16,59 %

compus din sala var.zare,birou,coridor,magazia 1, magazia 2,magazia 3,magazîa 4,magazia 5, magazia 6,magazia 7,magazia 8 .situâte la parter sl un număr de 19 încăperi situate 1b subsol ,cu 16,59% p.c.l, sl cu 20/1201 mp teren in folosința

parter

SAD3

6

401555-C2-U6

1,07 %

compus din incaperea nr.13,incaperea nr.14, Incaperea nr,15 ,cu 1.07 % p.c, sl cu 1,28 /1201 mp teren In folosința

A

i

2B

7

401555-

C2-U7

1,46%

campus din 2 camere, hol, bucătărie, camara alimente, WC, boxa la subsol, in exclusivitate si antreu parte comuna cu ap. 2 Asi 1,75/1201 mp teren in folosința

B

parter

5

8

401555-C2-UB

1,01%

-Situat in clădirea din curte, la parter, compus din : camera, bucătărie, camara de alimente, WC, boxa la subsol cu 1,21/1201 mp. teren In folosința

parter

SAD

1

9

4'61355-C2-U9

2,66%

SAD 1 situat la parter, înspre str.Romaniior nr.l, avand in componenta sala restaurant, birou. 2 magazii, 2 wc, si 3,19/1201 mo teren In folosința

A

II

4D

10

401555-C2-U10

1,65%

1,98 /1201 mp. In folosința

compus din 2 camera, bucătărie, baia

B

ii

4

11

401555-

C2-U11

compus din 4 camere, antreu, bucătărie, hol Intrare, baie, cam.alimente nr.l. cam,alimente nr, 2, baie, wc, terasa acoperita, boxa la subsol, cu 4,50% p.c.î. si cu 5,40/1201 mp teren In folosința

A

t

1/A

12

401555-C2-U12

compus din camera, camara alimente, boxa ia subsol,In exclusivitate,coridor, bucătărie, baie, hol.parte comuna cu ap.lB.cu l,37%pci si 1,65 71201 mp.teren in folosința

A

t

1/8

13

401555-

C2-U13

/ //

compus din 2 camere, camara alimente, antreu, ' wc, boxa la subsoljn excpusivitate sl coridor, \ bucătărie, baie, hol.parte comuna cu ap,IA, cu .l2iȘ7%pci si cu 3,45/1201 mp.teren in folosința

A

ii

4B

14

401555-C2-U14

■■■/

“ compus din camera, bucătărie, antreu, baie, in exclusivitate si hol comun cu ap.4A cu 1.00% p.c.

I. si 1,20/1201 mp.teren in folosința

A

î

5B

15

401555-C2-U15

/

camera, hol baie bucătărie Wc cu 1.04% pci $F“ 1,25/1201 partl din teren în folosința

A

ii

6

ÎS

401555-C2-U16

t

'3 camere, hol, bale camara alimente boxa la subsol Cu 1,76% pci si 2.11/1201 parti din teren In ___________ „folosința______

Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile Legii Pagina 1 din 11

Cane Funciară Nr. 401555 C2 Comuna/Qraș/Nfvrticipiu: Timișoara

Tro sor

i Sca a

Nivel

Nr,

Ap.

Cod U.i.

Nr. Cf individ

Supraf.

utila

Cota parti

Cota teren

Observații

A

mansî rda

7

17

401555-C2-UI7

77 tfe încăperi cu 16.33% pc< si 19,11/1201 parti din teren In folosința

B

l

IA

18

401555-C2-U18

î cernere, baief-WC; box ai,-boxa-2-la subsol, in exclusivitate sl coridor comun cu ap IB cu 2,S3% pcl si 3,40/1201 parti dl.n .teren.in faiosmta

B

1

1B

19

401555-C2-U19

2 camere, baie,hol, camara alimente, wc,balcon, boxa la subsol, in exclusivitate Sl coridor comun cu ap IA cu 2,46% pci sl 2.95/1201 parti din teren in folosința

B

1

2A

2Q

401555-C2-U20

2camere,camara alimente, antreu, bucătărie, veranda, boxa 1 baie, Wc, boxai, boxa 2 . cu 2,1S% pci si 2,62/1201 cart! din teren in folosința

8

i

2C

21

401555-C2-U21

3 camere, antreu, baie, bucătărie,boxa Ia subsol , cu 2,04% pci sl 2,45/1201. parti din teren in folosința

8

11

3A

22

401555-C2-U22

2 camere, antreu, bale, bucatada.boxa la subsol in exclusivitate Si coridor, antreu parte comuna cu !p 3B cu 2,33% pcf si 3,04/1201 parti din teren in folosința

B

ii

38

23

401555-C2-U23

3 camere, camara alimente, baie, Wc,,boxa la subsol in exclusivitate sl coridor, antreu parte comuna cu ap 3A cu 2.33% pci si 2.36/1201 parti din teren in folosința

8

î

5A

24

401555-C2-U24

3 camere, bucătărie, baie, debara, boxa la subsol cu 1,59% pci si 1,91/1201 parti din teran in folosința

B

manșa rda

6

25

461555-C2-U25

2 camere, bucătărie, baie, antreu, boxa la subsoi cu 1,14% pci si 1,37/1201 parti din teren in fplosinta

B

manșa rda

8

26

401555-C2-U26

compus din 43 încăperi cu 6,37% pci si 8,23 /1201 parti din teren in fotosinta

parter

sAo 5

27

401555-

C2-U27

campus încăperea nr 1, incaperea nr 2, încăperea nr 3 cu 2,33%% pci si 2,80/1201 parti din teren in folosința

A

ii

3A

2B

401555-C2-U28

2 camere, bucătărie, baie, boxa ia subsol, in exclusivitate si coridor parte comuna cu ap 3B 'si 3C cu 1,10% pci si cu 1,32/1201 parti din teren ir folosința

A

ii

38

29

401555-C2-U29

camera, bucătărie, ba ie,antreu, boxa la subsol ir exclusivitate sl coridor parte comuna cu ap 3A s 3C cu 1,38% pci si cu 1,65/1201 parti din teren ir folosința

A

i

3D

30

401555-C2-U3Q

camera, bucătărie, baie, .boxa ia subsoi, cu 1,25% pci sl cu 1,50/1201 parti din teren in folosința

A

îi

4A

31

401555-C2-U31

camera, baie,antreu, boxa la Subsol, in exclusivitate si hol parte, comuna cu ap 4B cu 1,33% pci sl cu 1,60/120.1 parti din teren in folosința

A

ii

4C

32

40155’5-C2-U32

camera, bucătărie, baie, boxa la subsol, cu 1,45% pci si cu 1,74/1201 parti din teren in

[                       folosința

B, Partea H. Proprietar si acte

CONSTRUCȚIE_______________________________________________________________

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale | Referințe j

NU SUNT

Unitate individuala Nr, 1

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale         j

Referințe l

NU SUNT                                                                      ■

175472 / 01/09/2017

Act Notariat nr, 1552, din 31/08/2017 emis de MICULESCU DANUT-DORIN;

83

Intabulate, drept cfe PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1, cota

Injțlab 1/1____________________

Al

  • 1) VASfLESCU MIRCEA DORIN, si soția                                      ’      ~    ~

  • 2) VASILESCU MARfOARA, bun comun

84

Imobil mctus in Ansamblul urban "Fabric" (li), cod TM-ll-a-A-06097, Poz.62 in Lista MonumenteîarJstorlce-2015 Județul Timiș

Al

■'■V T /Mer,*’ , Document care etate cu caracter personal, protejate de prevederile Legii          Pagina 2 din Ll

Carte FuncfanS Nr, 401555-C2 Comuna/Orag/Mun/o'ptu; Timișoara

unitate individuala Nr. 2                                                     _________ ................ „

I-

— - înscrieri privitoare la dreptul de proprietatași alte drepturi reale

Referințe

NU SUNT

113324 / 31/05/2017

Act Notarial nr. ÎS, din 30/05/2017 emis de PETRISOR ANCA DIANA;

04

Tntabuiare, drept de PROPRiFrĂTE, dobândit prin Succesiune, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

Al

1) UNGUREANU ELENA

unitate inaiviauaia mr. a

|         Înscrieri privitoare ta dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe |

NU SUNT

1349 / 09/01/2008             "                   ........ 1

Act De Vânzare Cumpărare nr. 0;                                                                     j

Bl

Intabuiare, drept de PROPRIETATE, 1112/1995, dobândit prin convenție, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

AI          1

  • 1) CIUCUREL ACHIM, ei soția

  • 2) CIUCUREL ELENA-L1A, bun comun Observații! 1provenita din conversia CF 148895)

Unitate individuala Nr, 4______________________________ ___________

|         înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale         | Referințe

;NU SUNT___________ ,________________

11349 /09/01/2008

Act nr, 15237/2002 {anterior D 92/1950 cu nr. 1721/1956 si subapartamentare cu nr. 9523/20Q6);

Bl

intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin ieșire Din Indiviziune, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

AL

1) STATUL ROMAN                                                                    i

Observații:)proveni ta din conversia CF 148919)

I588S / 18/01/2012

iActlune In Instanța nr, 72/A, din 12/01/2012 emis de JUDECĂTORIA TIMIȘOARA;

02

Se noteaza proces intentat de LENCU RODICA, LENCU LAVIN1A MONICA, DIETEL MIHAELA STEFANIA C/A MUNICIPIUL TIMIȘOARA prin CONSILIULLOCAL AL MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, prin PRIMAR, CONSILIUL L.OCALAL MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, prin PRIMAR 5i STATUL ROMAN prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE in dos 72/A/2012 -jUDECTORJA TIMIȘOARA, avand ca obiect prestație tabulara

Al

Unitate individuala Nr. 5

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         |

Referințe |

NU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act nr. 0 (sparta menta re si ieșire din indiviziune),

Bl

intabulate, drept de PROPRIETATE, ant.nr. 15297/2002 ,0 92/1950 cu nr, 1721/1956 si i su ba parlamenta re nr.9523/2006, dobândit prin ieșire Din Indiviziune, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1                                                                                     j

Al

1) STATUL ROMAN

Observatiidpnvenita din conversia CF 148917}

Unitate individuala Nr. 5_________________________________________________

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         |

Referința 1

INU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act nr. 0 (a pa rta menta re si ieșire din Indiviziune);                      . .

81

intabulare, drept de PROPRIETATE, ,ant.D 92/1950 cu nr.1721/1956 sh

sub apartamente re ,nr,9S 2 3/2006, dobândit prin ieșire Din 1ndivlziuhe,[“'cata actuala

1/1, cota inițiala 1/1________________ ' ‘    -

Al

1) STATUL ROMAN                                           .. '                      ---------

Observatiidprovetfita din conversia CF 148918)

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii          Pagina 3 din 11                1

Carte Funciara Nr. 401555 C2 Comyne/Oraș/Muntapiu: Timișoara

Unitate individuala Nr. 7    _______,___________,     ________________-

|         înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale         | .FteferLr|țe I

NU SUNT                                               __________

24864 / 22/P2/2010___.

Ac: Administram rr, 2C37/R, din 17/02/2910 emis do OjCVL;...... ' - ,'   ........

lintabulare. drept de PROPRIETATE, 1112/1995, dobândit'prin Expropriere, cota actuala

1/1, cota inia ia 1/1                                                       ................__i---

1) IGNATOÂIE OANIEL, si soția

| 2) IGNATOATE IOANA-ElENA, bun comun

Unitate Individuala Nr. 8

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

| Referințe ]

[NU SUNT                                                                        ;

11349 / 09/01/2008                                                             [           !

.'Act

nr. 0 (apartarnentare si ieșire din incfiviziune cu fir, 15297/2002. anterior D,92/1950 cu

nr,I721/1956 si Ș

ișubaoartamentare cu nr.9523/2006};

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

i

j         Al

1) STATUL ROMAN

Observații; (provenita din conversia CF 148912)

Unitate individuala Nr. 3

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         [ Referințe

NU 5UNT                                                                       i

134

Act suba

9 / 09/01/2008                                                                       i

ir. 0 [apartarnentare si Ieșire din indîviziurie nr.15297/2002, ant.D92/1950 cu nr,1721/L§S6 Si           i

parlamentare nr.9523/2006k                                                                   !

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Ieșire Din Indiviziune, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

l

Al

1) STATUL-ROMAN , ObservatH;(provehita'd!n conversia CF143916}             '         ■                                       *

Unitate individuala Nr. 10______________________ ___________ ___________________________

i         tnscriari privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale        j Referințe

. iNU SUNT__________

226921 ] 17/12/2015


iAct Notarial nr. Contract de vanzare aut, nr. 4282, din 15/12/2015 emis de NP CIORICA MARIN EUGEN;

83

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1, cota Inițiala 1/1

Al

1) SOLOVAN MARK CHRISTOPHER, necăsătorit,bun propriu

B4

Imobilul este Inclus in Ansamblul urban “Fabric" fii) cod TM-ll-a-A-06087 poz.. 62 in 1 Lista Monumentelor Istorice-201C                                                  1      AL


Unitate individuala Nr. 11

Unitate individuala Nr. 12

|H          J.                     ■■■■■■■..—...........


; înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         |

Referințe

NU SUNT

13,49 / 09/01/2008

Act nr.; 0;                                                                                               ............... .............

01

înraoulsre, drept ae prupri ETATE, anterior D92/1950 cu nr, 1721/195K..........................

sub a parlamentare cu nr.9523/2006, dobândit prin IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1, cota Inițiala 1/1

------------------------------------------------------------------------------------!

Al

1; blAIULHOMAN                               " ......... " "      “   ’—

Observa tft:(provenita din conversia CF 1.48889)


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale        |

Referințe

NU SUNT

1349 / 09/01/2008                                         "   '

Act nr, 0 (apartam.sl Ieșire din indiviz., ant. D92/1950, sl subapartam.cu nr,9523/2006};

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1 ....                                                                                                                                            1

Al

1) STATUL ROMAN                                             ........

Observații:(provenita din conversia CF 148911)

C3T& CQTițiTS date cu caracter personaj protejate de prevederile Isgii Pagina 4 din 11

Carte Funciară Nr. 4O1555-C2 Comuna/Oraș/Municipiu: Timișoara

Unitate Individuala Nr. 13_____ _________________~.---------:--------

f        înscrieri privitoare ta dreptul de proprietate șl alte drepturi reale        | Referințe]

1349 7 09/61/2008                                          _________________________

Act

nr, 6;

01

Țin tabulare, dreptle PROPRIETATE, anterior 092/1950 cu nr. 1721/1956 si subapartamențare pu nr. 9523/7006, dobândit prin IEȘIRE DiN INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1. cota inițiala 1/1                       .....          .................„

Al

i

1) STATUL ROMAN Observații:/provenita din conversia CF 148890)                                                              |

Unitate individuala Nr. 14             _______________________________

înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

NU SUNT

1349 ! 09/01/2008

Act nr, 0;

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, apartamentare si ieșire din Indiviziune cu nr. 15297/2002.anterior D 92/1950 cu nr.l 721/1956 sl su ba pafta meri ta re cu nr. 9523/2006. dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1, cota inițiala 1/1

Al

1) STATUL ROMÂN

ObservatUrțpravenica din conversia CF 148898)

Unitate individuala Nr. 13

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         |

Referințe j

NU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act nr, 0 [apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/19S0 cu nr 1721/1956 si su ba pafta menta re cu nr 9523/2006);

Bl

Intabulară drept de PROPRIETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDMZIUNE, cota actuala 1 1/1, cota Inițiala 1/1                                                                            i

Ăl

1) STATUL ROMAN

Observatlitiprovenlta din conversia CF 143901)

Unitate Individuala Nr. 16

înscrieri privitoare (a dreptul de proprietate șl alte drepturi reale        |

Referințe

NU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act suba

nr, 0 (apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si        1

parlamentare cu nr 9523/2006);                                                                   1

Bl

Intabuiare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala! 1/1, cota Inițiala 1/1

Al

_

1) STATUL ROMAN

Observatii:(proventt:a din conversia CF 148902) (prevenita din conversia CF 148901)

Unitate individuala Nr. 17       _____ _                        __________________

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reala         | Referințe

NU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act nr. 0 (3partamentăr&7'"iesfre din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si sufaapartarnentare cu nr 9523/2006);

I ntabu I are. d rept de PRO P Rl ETATE, do b a n di t pri n IESIR E 01N ÎNDKTZTQ"îl E,’cota actuala I 1/1, cota inițiala 1/1________________________________Z -                          Al

1) STATUL ROMAN ”™          :                 ’J// " ‘---------

Obsej'vatiirfprovenits din conversia CF 148903}                       ’ ' ,

(provenita din conversia CF 148902}

,____________ (provenita din conversia CF148901}__

Document care conȘiPedațecu^aracter personal, protejate de prevederile Legii Pag!n3 5 d;n u

Cart.s Fanctarâ Nr. 4015,55 C2 Comuna/Ora^/Mumcioiu' Timișoara

Unitate individuala Nr, 13______________________________ ______________ ■. ----—---------

[         înscrieri prtvitoăre^a dreptul de proprietate și alte drepturi reale         | Referințe |

MU SUNT______     .         ............ .......... ....................,..  ......

1349 / 09/01/2008      .......... ....... ..................

Act nr, 0 ..(spartamenta re.,, ieșire d:n indtviziwne nr15297/2002 anterior D" 92/1950 cu or 17 2171956~si 5u ba pafta menta re cu nr 9523/2006»:                            ___________________________

  • ■     intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin fESIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala |

' 01 i 1/1. cota inițiala 1/1    ____________________________________________ ....__;___________________i

I 1) STATUL ROMAN

Observatib/proven/ta dm conversia CE 143904)

  • ■ _______('provenita din conversia CF 14S901)

Unitate individuala Nr. 19...........     ,,       _______

(         înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și ailte drepturi reale         | Referințe

.NU SUNT

127674 / 28/08/2008

iAct De Vânzare Cumpărare nr, 0 (in baza L 112/1995);

Bl

intabulare. drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1, cota ț       ..       ț

inițiala 1/1                                                                                                      1                       j

1) PORUMB ELENA, necăsătorită, bun propriu                                                      I

Observații;(provenita d!n conversia CF 148905)                                                                 !

82

Interdicția de înstrăinare pe o perioada de 10 ani                                       1       ai       ;

Observatiidpravenita din conversia CF 148905)                                                              }

Unitate individuala Nr, 20_______________________________________________ ,______

| înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale “[ Referințe

NU SUNT          _____________________

1349/09/01/2008

Tict nr. 6 (apartamentane, iesiredfo indivi'ztune n'r 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si

suba

parlamentare cu nr 9523/2006);

lel

(________________

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDlVlZWNE, cota actuală 1/1, cota inițiala 1/1

Al

1) STATUL ROMAN                                                                      .

Observ» tllr (provenita din conversia CF 1489QS)

Unitate individuala Nr. 21

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         |

Referințe j

sNU SUNT

1349/09/01/2008

Act nn 0 (ăpartamentare. ieșire din indiviziur e nr 15T97/2002 anterior 0 92/1950 cu nr 1"721/1956 si subapartamentare cu nr 9523/2006);

| 31

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit pnn IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cotă actuala i 1/1, cota inițiala 1/1             ...                                                                              |

Al

1) STATUL ROMAN

Observații;(provenita din conversia CF 148908)

Unitate individuala Nr. 22 ______________________________________________________________.

j înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și altie drepturi reale | Referințe

’NU SUNT


1349/09/01/2008                             ...... ........“     '

Act suba

ir. u laparcamencare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si     ......1

pa rta orientare cu nr 952 3/2006);                                                                               ș

Bl

intabuUie, drept de HKVHH.it i ai t, dobândit prin IEȘIRE DIN INDMZIUNE, cota actuala 1/1. cota inițiala 1/1.....

Al

1) SIAIUL ROMAN                                    ........ .........

Observatii;(provenita din conversia CF 148909)


Document care conține date cu caracter persan#!, protejate de prevederile Legii

Pagina 6 din LI


Carte Punctară Nr. 401555-C2 Comurtd/Oraș/Muntcipiu: Timișoara

Unitate Individuala Nr. 23   ________ ._____________________ ■         —

înscrieri privitoare fa dreptul de proprietate și alte drepturi reale___|_

Referințe

NU SUNT                                                _______________

1349 / 09/01/2008__________ .        _         . -r~------

Act nr. 0 (apartamente re, ieșire din inctiviziune nr it>zy/rzvuz antertor D yz/1950 cu nr 1721/195& ±ri

.subapartamentare cu nr 9523/2006);           ......                      ■■ ■ —----------r~r-

ft1 ihtabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IESFRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala

AL

H 1/1, cota inițiala 1/1                        _________ ______________L

._ _______

1) STATUL ROMAN

Observații:(provenite din conversia CF 143910)

Unitate individuala Nr, 24

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         1

Referințe

NU SUNT

1349 / 09/01/2008

Act nr, 0 (apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2062 anterior D 92/1950 cu nr 1721)1956 si        ș

subanartamentare cu nr 9523/2006);    ______________________________________________-...................

Bl

Tntabuîare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin lESîRE din INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1. cota inițiala 1/1...................................................

Al

1) STATUL ROMAN

Observații;(provenite din conversia CF 148913)

Unitate individuala Nr. 25

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale     ____j

Referințe__

NU SUNT                                                                     j

1349 / 09/01/2008                                    ________ .      __|

ACt suba

nr. 0 (a parlamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1 /zi/iyoft si        i

oartamentare cu or 9523/2006);                            _________ _________________

Bl

intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IESSRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala;

1/1, cota Inițiala 1/1                 ..                           ■      ......................... „ 1

AL

1) STATUL ROMAN

Observatik(provenite din conversia CF 143914)

Unitate individuala Nr. 26...............................................................

f        înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         | Referințe

NU SUNT

1349 / 09/01/2008                       ______________ .

Act suba

ir, 0 (apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior □ 92/1950 cu nr 1721/1956 si oarta menta re cu nr 9523/2006); ________________________________________________________________

Bl

întăbulare, dreptaePROPRÎETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala 1/1, cota Inițiala 1/1

Al

1) STATUL ROMAN

Observatlfcfprovemte din conversia CF 1489151

Unitate individuala Nr, 27               ______________________. ._______,

înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale        ț Referințe

NU SUNT 1349 / 09/01/2008

ACt suba

ir. 0 (apartamentare, ieșire din indiviziune nr 15297/2002 anterior D 92/1950 cu nr 1721/1956 si partamentare cu nr 9523/2006);

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin IEȘIRE DIN INDIVIZIUNE, cota actuala] 1/1, cota inițiala 1/1                                                             “                    j

1) STATUL ROMAN                                       , ■    '

Observatilifprovenite din conversia CF 148920)                 /

Unitate individuala Nr, 28

_ înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         1

Referințe

NU SUNT

11349 / 09/01/2000

■Decret nr. 92/1950’ cu nr 1721/1956 (subapartamentare nr 9 52 3/2006","apartamentare'si ieșire din indiviziune cu nr 15297/20021;

Bl

intabulare. drept de PROPRIEI Al E, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1, cota inițiala " 1

1/1______....                                    j

Al

1} STATUL ROMAN

Observații: (provenita din conversia CF 148893)

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 7 din 11


Carte Funciară Nr. 4Q1555-C2 Comuna/Oraș/Mynictpju: Timișoara

Unitate individuala Nr, 29

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale        |

Referințe |

NU SUNT_________________________________ __________

1349 / 69/01/2008

Decret nr, 92/1956 cu nr 1721/1956 (su ba parlamentă re nr 9523/2006, apartămentăre si iesiredin iindiviziune cu nr 15297/20021:

j Bl

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1, cota Inițiala ; 1/1

Al

1

1

1) STATUL ROMAN                                                                        '

Observatihiprovenita din conversia CF 148894)

| Referința j


Unitate individuala Nr. 30   _______

|         înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale


INU SUNT__________________________ _______________________________

!1~349 / 09/01/2008________________ ____

I Decret nr. 92/1950 cu nr 1721/1956 [subâpartamentare nr 952 3/2’006, a parlamentare si ieșire dlri' Jndivizlune cu nr 15297/2002);         ____________________,,

Ifntabulare, drept de PROPRIETĂȚI-, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1, cota inițială I 1/1___________________________________________________________________ ._____________________________!

1) STATUL ROMAN

Qbservatlidprovenite din conversia CF 148896)


01


Al


Unitate Individuala Nr. 31

[ înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale


■ NU SUNT_________________________________________________

1349/09/01/2008 3

Decret” hr. 92/1950 cu rr 1721/1956 țsubaparta menta re nr 9523/2006, apartamentare si ieșire din

liindivizlune cu nr 1S2&7/2Q02): ____________________________________________

[Iritabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1, cotă Inițiala 1/1                                                       *i


| Referința "j


Al


1) STATUL ROMAN

Observatiidproven;ta din conversia CP 148897)


Unitate individuala Nr. 32 ______________________________________________________________

f înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale         | Referințe

INU SUNT_______

1349/09/01/2008____________________________

De creț nr? 9271’950 cu nr 1721/1956 (subaparta menta re nr 9523/2006, apartamentare si ieșire din" indi viziune cu nrl 529 7/2 002):_______________ _                                _______________________

-, "I lntabuiâre7*drepF de PROPRI ETATE, do bandit pan' Lege, cota actua I a 1/1, cota ini tia I a I “ O X                                                                                                           A X

1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 148899)

i(provenita din conversia CF 148896)

C. Partea III. Sarcini

CONSTRUCȚIE


înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referința


NU SUNT

Unitate individuala Nr, 1


înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe


jNU SUNT


Unitate individuala Nr, 2_______ _________________________________________________

Înscrieri privind dezmembr'âminteledrirptiiiui de proprietate, drepturi reale de I Refannte garanție șl sarcini                                 | Kererize

NU SUNT  j

Unitate Individuala Nr. 3_____________________________________________________

: InscrierCprivind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de _ _ \ .

garanție și sarcini                                    nerennțe

NU SUNT

Document care conține date cu carp eter personal, protejate de prevederile Legii

Pagina 8 din 1 i


Carte Funebră Nr. 4Q1$55‘C2 Comuna/Oraț/Munlcipiu: Timișoara

Unitate individuala Nr, 4____ _____ ________________ ____—...........

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe

|____________ garanție al sarcini                                     I

!NU SUNT                             '   '                                _______________

Unitate individuala Nr. 5________ ..._____, , _________,_______________

Referințe ____________i


I înscrieri privind deimeiîiGramirtteie dreptului de proprietate, drepturi reale de .. garanție si sarcini________________________...._______________

NU SUNT

Unitate Individuala Nr, 5 ______ ____... -

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de ț Referința

_______          garanție $î sarcini                             . I ..___________

NU SUNT ...

Unitate individuala Nr, 7___________________________,________

înscrieri pri vind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini ..........................................

NU SUNT

Unitate individuala Nr. 8

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Unitate individuala Nr, 9 t____________________ -

Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini ___________

N U S U NT

Unitate Individuala Nr, 10

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de 1 garanție și sarcini                                  i

Referințe |

,NU SUNT

Unitate individuala Nr, 11

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

[nu sunt

Unitate individuala Nr. 12

1 înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de j                                   garanție si sarcini

Referințe |

|NU SUNT

_________________________________________ 1

Unitate individuala Nr. 13

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

| Referințe

NU SUNT

_______________________________________________,__________________

Unitate individuala Nr. 14                       ______________ ,....... .............

înscrieri privind dezmembramintele dreptuîuTde proprietate, drepturi reale de j oafarinte garanție și sarcini                                    I

NU SUNT

Unitate individuala Nr. 15

1 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de |                                 garanție și sarcini

Referințe

(NU SUNT                                                                          j

Unitate individuala Nr. 16                                               '   . J

1înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de

F                                  garanție șl sarcini

Referințe 1

[NU SUNT                                                                           |

Unitate individuala Nr. 17

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de ________________garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT                                                                 1             |

---------------- , ............ ............ ............. ............

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

Pagina 9 din 11


Carte Funciară Nr. 4D155S-C2 Comuna/OraȘ/Municipiu: Timișoara

U n I ta te (n d î v i duala Nr. 18______s  ——, r—-—

r înscrieri privind dezmembFamintele dreptului de proprietate, drepturi reale de _______                        garanție si sarcini .....

Referințe


iNU SUNT ___.__—-------------

UnItate individuala Nr. 19____________________       __ _______________

I tnscnerr privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de |                                    garanție șl sarcini            .............

;NU SUNT_______________________

Unitate individuala Nr. 20      _______________ ____________—.......... .....................

)nscr)eri privind dazmernKrarnmtele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe 1 garanție șl sarcini ,             ------------ I

NU SUNT :

Unitate individuala Nr. 21                              _______ ______

[n3Crlerl privind dezmembra minte le dreptu!ut~cfe proprietate, arap turl reale de n « . . H garanție și sarcini .                ........... _

NU SUNT __________________________________________________

Unitate Individuala Nr. 22 ______________________ _       .........

Înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

NU SUNT_______ __

Unitate Individuala Nr. 23 ___________ __________________________________ . ... -

Înscrieri privind dezmembrarnintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

NU SUNT _______ ___

Unitate Individuala Nr. 24_________________________________________

înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanția și sarcini......

Referințe


Referințe


iNU SUNT

Unitate Individuala Nr. 25             _______ , .............. ,............

I înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

!NUSUNT

Unitate individuala Nr, 26

înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

i NU SUNT                                                                               i

Unitate individuala Nr. 27

Înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reaiede garanție și sarcini

Referințe |

;NU SUNT

_________________________________________________________1

Unitate individuala Nr. 28

înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

iNU SUNT_______________________________________________________,

Unitate individuala Nr. 29

înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție 5i sarcini

Referințe

NU SUNT

Unitate individuala Nr. 30

înscrieri privind dezmembraminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de i.        “                          garanție și sarcini

Referințe

NU'SUNT

Unitate individuala Nr. 31 __________________________________

.înscrieri pnvînd-dezrriembraminteie drepIuîuTcie proprietate, drepturi reale de I _ garanția și sarcini                                  | Referințe

NU SUNT                                                      “

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

Pagina 10 din LI


Carte Funciară Nr, 401555-C2 Comuna/Oraș/Municipiur Timișoara


înscrieri privind dezmembra mititele dreptului de proprietate, drepturi reala de .■              ____________ garanție șî sarcini

NU SUNT


Referințe


Certific că prezentul extras corespunde cu pozitțite in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciara este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice pnn cere se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 100 RON, -Chitanța interna nr.S015697/26-O9-2017 in suma de 100. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272.                                           X


Data soluționării,


Data eliberării,


R ef efr e n t/As iste n t-MARIft GABRIj^LA DRAG HIA / Vparafa fwjeinnâturaj


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii


Pagina 11 dinu



ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE l EST

BIROUL CLĂDIRI TERENURI 1 EST

Nr.SC201S-02215 7/19.11.2018

i : * r • ’         * j

ROMÂNIA


Către,

Compartiment Spatii cu alta Destinație lEst

Referitor la adresa d-vs, înregistrată la noi cu numărul de mal sus, vă comunicăm faptul că, a fost depusă cerere de revendicare, prin notificare, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art.21, alin.2,3 pentru imobilul situat în Timișoara ' Piața Romanilor nr. 1,Ștefan cel Mare nr.2,înscris în CF.nr.401555-C2 nr.topo.Ci848-6849/1/1 /I/A,intocmindu-se dosar administrativ de revendicare nr. 1661/2001 soluționat prin Dispoziția de respingere nr 2452/2003 pe care o anexam..

Nu s-au depus cereri privind redobândirea dreptului de proprietate în baza O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G.nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România, pentru acest imobil.

ȘIXBIRdU -țXu Calm N.Pirya


GhJBufcardiscu


2'. 01 Timișoara 2021

*■ ■ Capitală Eurftpaanâ 4 Culturii

ROM k.xi \ .HOFfU UMA AH MVIPH t HMI>O.\R V PUIM Ml

DISPOZIȚIA Ml. «? 9 data: -S U J prbhid n^pniiierva mditlcani referitoare ta Imobilulsituat ia TftttMwrm l’hilu Kmiijiiiilor ar, I -roit cu Mi*. Jjîttffjin cui Mare, or, 2

Plivind ‘vivn;w:;.i dcrentiJui nihicnift in ba/a NtniGcani ni. l>O6X‘W.lti(»AUL MJ1.U«OL prin <. ue pianina Muilnic Haita Luct.i demkifiaM in 1 inii.u\ifvi. str. Vtrejl M.i<l|Sutiru, hi 2.». ap 2 cu            in l'îniis-aigi. Zona Odohtfscu, nr. IUL ap- rir. i sdioui

restituirea m itutuni jKiiuu nuubiJid siuiai in l’irua>oani, Piaui Rucuatul.»r tu*- I ~ coli tu di.

Stdan cel \I,irc. ui . 2 hmvcis in      nr. OH?. hnusreo, ni’, lup. ofS4x-ttX-4>) l;

Arerid m v;»ktr in m fiGireu tir, 625 <hn    11.2'MiJ. depusa kt Bunul exccuter

jirtlecatoien i tpi'in .en I Sup>r prio tare di uimita MiJiuc Patu Lucia n<>Iu:iui restiiinrei in naturii pciinii iiiiotiibil uțintt in lirttt*Ko*u. Pt.iU Rmnanilor nr. I “ colt cu au. Sidiiiicd Mare. iu. 2. iiHi’n., m t L ur, 1052 Timișoara, or. top. 6X4S-M49.-li

A(hthzj,nd .iviek' <kpin>c hi dresai ui iniein <ir hrfd aferent iiotifurersi prin rare connui.i ca suiteitauu un a e,..iii ilmadu tahtain >.k pef’uan.i ukfrcptatita si a <Lcpțiihn <k ffreprulaic mviwal.:

Consiai.iri? din eemimunM C,l;. nr. î ! mii-.tiara vi C.K nr. P>53 l unimura, ca soheiuuini nu i.nv d,r\ ad.t dieputltiî de propnel.ilc si a trecerii sccsiui.! la si.u de hi .ifitecreserep n r r.'i.t.

Awitd m reA h* u -varvina probei prupiict.iln =*i a dainerii legale a accslcia la monu nUd dcptwdani .iim/iv; res ate pcntoanci c.or sv prciiude a li indrt’pitiiiîc;

t ,\\.iod ni \pLrc jiJci-tfuf Ccnriiwi dc aplicare a Lc^iî nr                   c *

.I.L:. r*3       " piui -..ne w pnipune revpiitpcre.i. ccreiii ce a l'ncul obiect ut noii licării;

In ci 'i. Un tu it.ru >,'i <m. ) si aii. 22 den I UI 2lkll privitul reunind juridic J w it' trmihik pi-, i iun- h-, uc-J uiui/iv ni perioada n iruriie 1945 - 22 decembrie Iuțjv mmliIkaU prut < >\L ui .-.Ui h ! ’reciiM nr IS4/20O2 cuttVmai vu prevederile H.G. 4,»K 2UD pentru apiubir e.i Xi.fi iu; nid.iionice de -.iphuire iniirir.i ,t Lciții UHtMU privind regimul juhdir al ihmi iții, .iu b. [t. t!1( . iu mod abuziv in pere mda o martie 1945 < 22 dcceiulirtc I9S9 ,

In k-mciuî ni U Jiu l vgva 215- 2'rOI privind jditutnij;tGi(i<i publică locala.

PIUAI Uli i Ml;XK irit LI I UMISOAIlA DIMTXK :


1 •’iitrittroliHj ■ Sciwviul AdiminMfJ(v Sp ttii.

Arf 1 PBprizrri.1 poale fi iiucal ii bl Trrhumibil fuhi‘. ! t i ih. hf ijitreit <1. V* zik’ ile ht tmi ti unica re.

Ari -I Pre/rnU dispui/ițic se irmiumcT

  • - Prelevi ti ri t .iudelului Timiș.

  • - ('îiiuriui Primar:

  • - SecfCLiifiku Municipiuhii (tiuiicani;

  • - lliivdici l’ifrirîmmu;

• Doamnei Micime Ihrna Ludft «foiiifdIi.kxl m 1 iiH(.*>oar;i. Mr, X n-.l XI n 1,.,ț■.irii. itr, 2'\ .ip ,T

  • - Dikhmiici Mielme Dana Lucia, I'iniiwatu ZonaOdoK'sdi. m i ii, ,ip. o*- i

    PRIM, 5

    G'HEORGHE <



    NW'REI \R, 4/0 Qlîlf


Avizat juddk

Mlrcta Lî$mdjțvlci

ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA SECRETARIAT GENERAL

COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE

FOND FUNCIAR

Nr.SOOI 8-22157/13.1L2018

M.B. -781

Către,

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI diverse ț EST

COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE 1 EST

Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul câ, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 36, alin, (5) din Legea nn 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr. 1/2000 și Titlul IV. V și VI din Legea nr, 247/2005 completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar rezultă că, parcela cu nr. top,: 6848-6849/WI/A, înscrisă în C.F. nr. 401555-C2- Timișoara, C.F. vechi nr. 135275, situată în Timișoara, Piața Romanilor și str. Ștefan cel Mare, nu este solicitată de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora.

Menționăm faptul că, verificarea parcelei s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă (C.F. anexat).

în cazul în care terenul se identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor, sau prin nr. cadastrale, este necesar să ne comunicați aceste numere topografice/cadastrale, în vederea verificării.

Responsabil Compartiment, CONSILIER,

CONSILIER,


CRISTIAN JOSAN


OANCEA DACI ANA LIANA


Ked/DâctJ C. Ex.,2


România Municipiul Timișoara / Consiliul Local al Municipiului Timișoara Primarul Municipiului Timișoara Serviciul Juridic

Biroul Contencios l Biroul Consultanță Juridică ăd. C.D. Loga nr. 1, 300030 - Timișoara, telffăx: *40 256-403300, www.Drlmartațrn,ro


Nr. SC2018-22157/J5.I1.2018


Șl OOTÂRI DIVERSE I EST J am primit azi

SEMNĂTURA           c JOn 1        -__——--

CĂTRE                       \}

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE

Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicam că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluționare, cu privire la imobilul situat în Timișoara, str. P-ța Rooswelt, actual P-ța Romanilor și str. Ștefan cel Mare, județul Timiș, înscris în CF nr. 401555-C2 Timișoara (CF vechi nr. 135275) nr top. 6848-6849/1 /1/I/A.

Menționăm faptul că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziții emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicați și acest aspect.

ȘEFĂIROU,                      CONSILIER JURIDIC,

MIMAE^A DUMITRU                GABRIELA ALBU

CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR

GA/MG/2

IDENTIFICARE





© ĂNEVAR

ASOCIAȚIA           A xVAlUițORtlXSS AUTORIZAT! «IH «OUiUflA



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL


Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500


Data emiterii: 01.01.2019


Valabil până la: 31.12.2019




S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.667/2019


Primăria Municipiului Timișoara

SRDC/BMD


Timișoara 202I Capitală Europeană a Culturii

S-a înregistrat cu numărul: SC2019-019098 din 29.07.2019

SC 15 Corespondenta Direcția Economică

la Direcția Economica

Am preluat de la AWB 6207912110001

Firma: SC FIDOX SRL

Cu adresa: Timișoara,

Total file             Termen de rezolvare: 28.08.2019

Termen direcție: 13.08.2019

Obs. EVALUARE IMOBIL STR VOLTAIRE 1-STR CARUSSO 2

SAD 10

Timișoara, la 29.07.2019         Consia^Referent,

_______________Lupiigyfy Dupta _________

Declar că sunt de acord Eli îmi exprim consimgâjBă’ntul îh\ mod expres, neechivoc, liber Di informat cu privire la prelucrarea datelor mele cu caracter personal, conform prevederilor Regulamentului (UE) 2016/679 privind protecDia persoanelor fizice în ceea ce privetlte prelucrarea datelor cu caracter personal Di privind libera circulaQie a acestora, pentru a fi colectate, folosite, prelucrate Oi stocate de către Primăria TimiCoara, în vederea îndeplinirii atribuQiilor legale ale acestei instituQii.

4                    V          JL T1NÎSt'Af   Cod F0-24-01, ver. 4

1 ■ ■ - - -'p p r’ȚT o EU l TN O W 0 ■ r ■

.......-.........'


Solicitant

MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară

CF 400874 - CI - U78 TIMIȘOARA

STR. VOLTAIRE NR.l - STR.CARUSSO NR.2 SAD 10



Data: 18.07.2019



Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - STABILIRE CHIRIE IMOBIL, str.Voltaire nr.l - str.Carusso nr.2 - CF 400874 - CI - U78 Timișoara, SAD 10

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului -S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 și a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019 - 018928/18.07.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 10- situată în imobilul din Timișoara, str.Voltaire nr.l - str.Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 - CI - U78 Timișoara.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 7. Data evaluării - 18.07.2019

Data inspectării bunurilor imobile -16.07.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 400874 - CI - U78 Timișoara

~ Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 18.07.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață și a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de chiriei de piață este:

35,00 Lei / mp 7 lună ~ 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei / lună ~ 47,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA

10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de


către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANE VAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

LLIdentifîcarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 10 - situată în imobilul din Timișoara, str.Voltaire nr.l - str.Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 - CI - U78 Timișoara.

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:      . a

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de-clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contrapreștații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât^ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție cam are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

Informații din contractele de închiriere

Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte și din operațiuni de închiriere.

Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii:

  • a) . Contracte cu chirie fixă - presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului;

  • b) . Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei - presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere:

  • - în funcție de un criteriu specificat;

  • - în funcție de un indice.

Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaș.

Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit:

  • a) . Chiria. Chiria pe care chiriașul o plătește proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma” precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată.

  • b) . Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare.

  • c) . Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și intreținere a proprietății de către chiriaș și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.)

  • d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este , ca un chiriaș să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum și mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii.

  • e) . Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriașului.

  • f) . Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment.

  • g) . Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale.

  • h) . Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece.

  • i) . Amenajările făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria.

Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobișnuită, chiria de piață.

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.

Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat și se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere și nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii.

Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriași selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață.

Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară și ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață.

Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață.

Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ:

Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate și condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor.

Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante.

Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp.

Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc.

Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plătește cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere?

Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile.

Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanț național, poate fi mai mare decât în cazul

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară.

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 10.07.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 18.07.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7326 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102-Implementare

SEV 103-Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

-S-

S.C. F1D0X S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există'contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Descriere CF 400874 - CI - U78

Unitate Individuală

Adresa: Timișoara, str.Voltaire nr.l - str.Carusso nr.2.SAD 10

Părți comune: teren construit și neconstruit, fundațiile, pereții fațadele, luminatoarele, porțile de intrare, casa scărilor, coridoarele comune de la subsol, parter și cele 4 etaje, WC-urile comune de la parter și etaj I, spălătoria de la mansardă, podul, șarpanta, învelitoarea, casele liftului, lifturile, branșamentul electric, branșamentul de apă, racordul la canal, racordul termic.

Al. Nr.cadastral/Nr.topografic: 400874 - CI - U78; SAD 10 compus la parter din 1 spațiu și în comun cu SAD 1,2,3,4 și 9 în cotă de 0,72% un hol cu 0,08% părți comune indivize și cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate

Proprietar STATUL ROMÂN

Sarcini NU SUNT

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în zona 0, zona ultracentrală, zonă rezidențială și servicii.

Tipul zonei - Cartier locuințe colective de tip casă, având regim de înălțime P, P+l, P+2, P+3, cu spații comerciale la parter.

în zonă se află

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ, instituții de cult, instituții bancare, muzee, cafenele, pub-uri, restaurante.

Unități edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, ultracentrală amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 10 - situată în imobilul din Timișoara, str.Voltaire nr.l - str.Carusso nr.2, în suprafață de 6,33 mp, identificat în CF 400874 - CI - U78 Timișoara.

Conform datelor furnizate de client suprafața utilă - 6,33 mp

SAD 3 face parte din construcția cu regim de înălțime S+P+4E.

Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă și planșee din beton, acoperiș tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar.

Starea tehnică a spațiului este satisfăcătoare.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

In cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „în România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este înlr-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018

în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logic or, Zac ari a Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică/depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

In schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială ne acoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore, în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureștiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, mi grația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

In 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu

SXXFIDOX S.R.L. Brașov_________________________________________Nr.3.471/2019

interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

In anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol)

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai multi factori cum sunt o ofertă relativ inelastică si o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Cartiere si zone din Timișoara 1                                                                                             f

Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1200 de euro pe metru pătrat util - păstrând u~și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. în orașul de pe Sega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât. în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovîna-Simion Bărnuțiu-Gârii-Dorobanților-Mircea cei Bătrân, o creștere similară (de 1,7%) având loc și în Girocuiul-Soarelui-Buziașuiui. Pe următoarele locuri se situează zonele ȘaguluI-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1,%), Lipovel-Aradul uf (+0,7%), dar și Complex St udențesc -Dacia - Eîisabetin-Oli mpia-Stadîon (+0,2%).

La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fast consemnate trimestrul trecut scăderi de prețuri pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torontaluluî, această zonă fiind urmata de Central-Băicescu-Take fonescu-Ptața Maria (-2,2%*) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au


stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Pi ața Unirii.

Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Sega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de preț dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1,150 de euro pe metru pătrat. Ce! mai mare nivel de preț se găsește, ca și trimestru! trecut, în zona Ultracentrai-Medicină-Piața Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la aceiași nivel.

La polul opus, cete mai accesibile apartamente din Timișoara sunt cete din Șaguiul-Dâmbovtța-losefln-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt și iocuintete din Girocului- Soarelui-Buziașului (1.180 de euro pe metru pătrat), este din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Găriî -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1.180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Toron talul ui (1.200 de euro pe metru pătrat util).


„310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Uitracentral-Medicind ~ P-ța Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Șagului - Dămbovița - iosefin - Steaua/1.150€). ”


Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

Prețui mediu și evoluția în uitimeie 3 Iu ni







L460€


L260€


1.220C


1.220C


1.200€


Ultracentral Complex Ci rcumva lăți unii

Medicină      Studențesc

P-ța Unirii         Dacia

Elîsabetin . Olimpia-Stadion

Central Torontalului


Bălcescu

Take lonescu

P-ța Maria


Sursa: Analize Imobiliare-și lmobiHare.ro

Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. In raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază:

capitalizarea venitului;

fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare.

Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. In cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 3 - situat în imobilul din Timișoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 - CI ~ UI Timișoara.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare,

S.C. FIDOX S.B.L, Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. In multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai- bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - In toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.471/2019

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

5.3. Evaluarea proprietății

5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea ‘‘de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacționale, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Preț (euro/mp/lună)

4,00

5,00

6,63

9,00

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă

ofertă

1

Dreptul de proprietate

integral

integral

integral

integral

integral

2

Condiții de închiriere

normale

normale

normale

normale

normale

3

Condițiile pieței

18.06.2019

18.06.2019

18.06.2019

18.06.2019

18.06.2019

Curs valutar leuro =

4,7616

4

Adresă

5

Localizare

Pacha

zona Freidorf

zona Braytim

Calea Elisabetin

zona Fabric

6

Caracteristici

Tip imobil

Casă

Casa

Casă

Casă

Casă

Etaj

P

P

P+E

P+E

P

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

PIF

1950

superior

superior

superior

superior

Finisaje

degradate

similar

similar

similar

similar

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

Da

Centrală proprie

Da

Da

Da

Da

Da

Grup sanitar propriu

Nu

Da

Da

Da

Da

Suprafață de utilă

46,32

239,66

300,00

300,00

200,00

7

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Preț chirie/lună

958,64

1.500,00

1.989,00

1.800,00

valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăților comparabile ± corecții Valoarea chiriei de piața prin abordarea comparației, este:

35,00 Lei / mp / lună ~ 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei / lună ~ 47,00 Euro / lună. .

Valoarea nu conține TVA

Justificarea corecțiilor:

Tipul informației - deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de - 5% fiind considerată marja de negociere în stabilirea prețului de închiriere

Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul și comparabilele’sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut.

Condiții de închiriere - nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - s-au aplicat ajustări subiectul având nevoie de renovări

majore

Condițiile de piață - discuțiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă.

Localizarea - încadrarea spațiului în funcție de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieșite din studiul pieței

Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje.

Suprafață - s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață

Tip imobil - nu s-au aplicat ajustări

An PIF - s-au aplicat ajustări

Finisaje - s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind cu finisaje superioare subiectului

Dotări suplimentare - sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, s-au aplicat ajustări

Cea mai bună utilizare ( CMBU ) - nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU

Criterii și elemente de comparație

Spațiu de evaluat

Comparabile

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Ajustări

Ajustări

Ajustări

Ajustări

%     | €/inp

%     | €/inp

%    | €/mp

%    | €/mp

Preț (Euro)

4,00

5,00

6,63

9,00

Tipul informației

oferta

oferta

oferta

oferta

Marja de negociere

-5%

-5%

-5%

-5%

Preț tranzacție (Euro/mp)

3,80

4,75

6,63

8,55

Drepturi de proprietate

depline

depline

depline

depline

depline

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% j 0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

3,80

4,75

6,63

8,55

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% 1    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

3,80

4,75

6,63

8,55

Condiții de închiriere

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

3,80

4,75

6,63

8,55

Cheltuieli efectuate imediat după închiriere

renovări majore

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

-5,00% |   -0,19

-5,00% |    -0,24

-5,00% |    -0,33

-5,00% |    -0,43

Preț ajustat

3,61

4,51

6,30

8,12

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

0%    |   0,00

0%    |    0,00

0% j 0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

3,61

4,51

6,30

8,12

Localizare

Pacha

zona Freidorf

zona Braytim

Calea Elisabetin

zona Fabric

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

3,61

4,51

6,30

8,12

Caracteristici

1

1

1

Suprafață, mp

6,33

239,66

300,00

300,00

200,00

Ajustare

-2,33% |   -0,09.

-2,94% |    -0,14

-2,94% |   -0,19

-1,94% |    -0,17

Tip imobil

Casă

Casă

Casă

Casă

Casă

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% | ' 0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Etaj

P

P

P+E

P+E

P

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Teren aferent

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

în proprietate

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

PIF

1950

superior

superior

superior

superior

c-         Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% I 0,00

0,00% 1    0,00

0,00% |    0,00

Finisaje

degradate

superioare

superioare

superioare

superioare

Ajustare

-5,00% | -0,19

-5,00% |    -0,24

-5,00% |   -0,33

-5,00% |    -0,43

Sistem climatizare

Nu

Da

Da

Da

’ Da

Ajustare

-2,00% |   -0,08

-2,00% |    -0,10

-2,00% |   -0,13

-2,00% |    -0,17

Centrală proprie

Da

Da

,Da

Da

Da

Ajustare

0,00%   |    0,00 t

0,00% 1    0,00

0,00% |    0,00

. 0,00% j 0,00

Grup sanitar propriu

Nu

Da

Da

Da

Da

Ajustare

0,00% [   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

CMBU

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Servicii

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% 1    0,00

Preț ajustat

3,26

4,04

5,64

, 7,36

Ajustare totală netă

Euro

-0,54

-0,71

-0,99

-1,19

Ajustare totală netă

%

-14,33%

-14,94%

-14,94%

.         -13,94% ■

Ajustare totală brută

Euro

0,54

0,71

0,99

■■       1,19 ’

Ajustare totală brută

%

14,33%

14,94%

14,94%

' 13,94% '

Număr ajustări

4

4

4

4

Valoare de chirie piață

Euro/mp/lună

7,50

Valoare de chirie piață

Euro/ltmă

47,00

Valoare de chirie piață

Lei/mp/lună

35,00

Valoare de chirie piață

Lei/iună

222,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C4, deci valoarea propusă este 7,50 Euro/mp/lună

COMPARABILE FOLOSITE

7M/2D19


Spațiu comercial de închiria! - spahii comercial de închiria! in Timișoara, județul Timiș -XSOHQ4K03 - S59 EUF!


îmobiHare.ro


IO Anunț; #X90H04003


Spațiu comercial de închiriat

Timișoara, zona Freidorf

Actualizat tn 09.10,2018


4EUR + TVA / mp / lună 958,64 EUR + TVA/îună


Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

239,66 mp

Spațiu stradal

  • 239.66 mp

  • 239.66 mp


Tip imobil:

Suprafață totală proprietate:

Suprafață teren:

Spații disponibile

Denumire spațiu;

Spațiu comercial

Suprafață comercială;

239,66 mp

Chirie/ mp / lună:

4 EUR/mp (total: 958,64 EUR/lună) + TVA, Comision 0% cumpărător

Disponibil:

imediat

Etaj;

Paner

înălțime spațiu:

3 m

Vitrină;

Da

Specificații

Disponibil imediat

_ .. ACHIME5CU NICOLAE consultant imobiliar

ALPHAMAX


0732.749.099

Alte telefoane: 0720,872,827

Anunț opArir. folosind serviete v^^dnicN sirtre.ro ■ ''Portawî rtfrtcerikir imsbj&ifc11

casezi urseni - spaiiu comercial - P+t ■ stJUMpi - spatm comercial de (ncmnat m timișoara, juctetuf iimis - xyHOU40U4 - tuw

(ffiț irnobiliare.ro

ID Anunț: #X9RO040Q4


Cafea Urseni - Spațiu Comercial - P+E - 300Mpl

Timișoara, zona Braytim

Actualizat in 28.06.20'19


5 EUR ! mp l iună

1.500 SUR / lună


Caracteristici


Suprafață totală disponibilă:                                      30Q mp

Tip imobil:            "                                    Centru comercial

Denumire imobil:           Calea Urseni - Spațiu Corner dai - F’+E - 300Mp!

Suprafață totală proprietate:                                      300 mp

Regim înălțime:                                                     P+fE

Stadiu construcție:                                                    exista

An construcție:                                                     2013


Suprafață teren.


400 mp


Spații disponibile


Denumire spațiu:

Suprafață comercială:

Chirie / mpI lună:

Disponibil:    w

Etaj:

înălțime spațiu:


Spațiu Comercial Calea Urseni

3 Ou mp

5 EUR/mp (total: 1.500 EURflună). Comision: conform grilei de comisioane imediat

Etaj 1

3 m


Specificații

Evokition Imobiliare va oferă spre închiriere spațiu comercial situat pe Calea Urseni, zona ușor accesibila, aproape de mijloacele de transport, in comun, precum si alte centre de interes.

Suprafața utila a spațiului este de 300 mp.Dlspune de toate instalația de căldură, avanei centrala termica pe gaz. curent trifazic.

Spațiul dispune de parter si etajul 1.

Compartimentare:

  • - la parterul clădirii surit 2 camere decomandate + terasa si 2 bai

  • - la etajul 1,3 camere decomandate + terasa si 2 bai, spaitsl dispune si de curte interioara

Necesita Îmbunătățiri in funcție de flecare activitate.

Preț Închiriere 1.500 euro + garanție

Utiiitati: Apa, Canalizare, Curent, Gaz, Căldură, Clima


Mips: iWww.imalii itare.FO/lo chlrse rt-spaf if-cprmrdaieăimisraraniiîiyțînvspatiu-come rc!al-ae4n<Mrlst-XORO<M<XM Tastași 40164060


112


7H/2019


De închiriat scatiu pretabii pentru Cenltu Medical - spaita comercial de închinat b Timișoara, judelui Timiș - XA6A0rf0D3 -1.939 EUR

imobilîare.ro

ID Anunț: #t.XA6A04003


De închiriat spațiu pretabil pentru Centru Medical

Timișoara, zona Elisabetin

Actualizat in 12.06.20VJ


6,63 EUR/tnp/lună

1.939 EUR/lunS


Caracteristici

Suprafață totală disponibilă:

300 mp Spațiu stradal Centru Medical

300 mp


Tip imobil:

Denumire imobil:

Suprafață totală proprietate:

Spații disponibile

Denumire spațiu:

Suprafață wmereiaîă: Chirie i mp ! lună:

Disponibil;


Centru Medical

300 mp

6,63 EUR/mp (total: 1.989 EUR/lună) + alte cheltuieli, Comision: standard imediat

Specificații

VIOLA imobiliare oferă spre închiriere in exclusivitate spatio pretabil pentru Centru Medicai.de recuperare medicalajn zona centrala,la artera prindpala,LH‘P-r2E suprafața 3fffl mp,amenajat.Preț 1990 etiro


0726367.665

Aîts telefoane;

0256.432.S53 (fax)

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale.

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile. limitative și* aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie:

Valoarea de chiriei de piață este:

35,00 Lei / mp / lună ~ 7,50 Euro /mp / lună 222,00 Lei / lună ~ 47,00 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


ROMÂNIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA ECONOMICĂ

BIROUL EVIDENȚA PATRIMONIULUI

SC2019-017928/18.07.2019

CĂTRE,

S.C. FIDOX S.R.L.

Referitor la „Serviciul de consultăriță/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor ■fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timișoara și aflate în patrimoniul Municipiului Timișoara, a Stalului Român și pentru imobilele la care Municipiul Timișoara prezintă un interes “

Având în vedere adresa înregistrată cu numărul SC2019-017928/16.07.2019, transmisă de către Compartimentul Spații cu Altă Destinație I Est, cu privire la imobilul situat în Timișoara, str. Voltaire nr. 1 și Carusso nr. 2, în, vă rugăm'să întocmiți raportul de evaluare în vederea stabilirii tarifului de pornire la licitație,

Anexăm prezentei următoarele documente în copie:

  • •  Adresa înregistrată cu numărul SC2019-017928/16.07.2019;

  • •  Extras de carte funciară și planșa spațiului.

Menționăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului,


DIRECTQR ECONOMIC, Stei iapa Slanei u

/ ȘEF BIROU, f Slavița Duhleș


Tnniișosra 2021

I Capitală Europeana a Culturii

W vTo0»

EB SgS?™,                  /

WrZI MUNICIPIUL TIMIȘOARA                               /

DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST NR. SC2019-017928/16,07.2019

Bd. C.D, Loga nr. 1,300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www.primariatm.ro

CĂTRE,                                           2

BIROUL EVIDENȚĂ PATRIMONIU         A‘

Având în vedere valorificarea spațiilor cu alta destinație libere din punct de vedere juridic și promovării unui proiecf de hotărâre privind închirierea spațiilor cu altă destinație prin licitație publică deschisă cu strigare, situate în Timișoara, va rugăm sa obțineți raportul de evaluare a spațiului menționat mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitație -Euro/mp/luna:

Nr. crt

Adresa spațiului

Suprafața m.p.)

Situarea in imobil

Nr. CF/Nr. Top

1.

STR. VOLTAIRE

NR.l ȘI CARUSSO NR.2 (E.A PACHA NR.1)

6,33

Parter cu intrare din strada

SAD 10, CF-ul colectiv nr. 400874-C1 ( CF vechi nr. 126212), CF individual nr. 400874-C1-U78, nr. top 332/LVIII

Anexăm următoarele documente:

  • -  Adresele de verificare de Ia compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Clădiri, Terenuri I Est;

  • -   Extras CF;

Planșa spațiului, așa cum se regăsește la dosarul administrativ.


INSPECTOR SPECIALITATE

ALIN^ GROZAV


JUDEȚUL TIMIȘ

£MUNICIPIUL TIMIȘOARA

V 5;^ DIRBCȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST jSSir BIROUL CLĂDIRI TERENURI IEST ~ CT2019-0163 17/02.07/2019           ' ~

Către,

DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST

COMPARTIMENTUL S.A.D I EST

Referitor la adresa dvs. înregistrată cu nr. de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nr. 10/2001 și nici ale O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G. nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România, pentru :

-imobilul situat în Timișoara, ștr. Voltaire nr.l și Carusso nr. 2 (E.A Pacha , nr. 1) înscris in CF 400874-C1-U78, CF vechi 126212

DIRECTOR,                                 ȘEF BIROU,


Ec.Florin Răyăsilă


Ec/


Călin F



Pted/OactON.

CiplUli Euroțxurtă s Culturii

ROMANIA

JUDEȚUL TIMIȘ

MUNICIPIUL TIMIȘOARA

DIRECȚIA SECRETARIAT GENERAL

COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE

FOND FUNCIAR

Nr. SC2019-016317/02.07.2019


(A.G.)


Către,


DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST

COMPARTIMENTUL S.A.D. I EST


Referitor la adresa dumneavoastră cu nr. SC2019-16317/01.07,2019, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art, 34 din Legea nr.1/2000 și Titlul IV, V și VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipală de fond funciar rezultă faptul că parcela cu nr. top. 332, actual parcela cu nr. cad." 400874, înscrisă în C.F. Nr. 400874-Timișoara; Nr. C.F. vechi: 38, situată în Timișoara, str. Episcop Augustin Pacha, nr. 1, str. Carusso nr. 2.


Responsabil compartiment,                            CONSILIER,


CONSILIER, CRISTIAN JOSAN


GHEORGHE


RESCU


Red./Dact/Verificat J.C.

Ex.2



românia

JUDEȚUL TIMIȘ CONSILIUL LOCAL MUNICIPIUL TIMIȘOARA SERVICIUL JURIDIC Nr. SJ2019-16317/04.07.2019

direcția clădiri, terenuri Șl DOTĂRI DIVERSE I EST


CĂTRE, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE II EST

COMPARTIMENTUL S.A.D I EST

Ca răspuns la adresa, dvs. cu nr. SC2019-016317/01,07.2019, vă conțunicam că, în prezent, în evidențele Serviciului Juridic, nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluționare, cu privire la imobilul situat în Timișoara, str. Voltaire, nr. 1 și Carusso nr. 2, parter, SAD 10, înscris în CF nr. 400874-C1-U78 Timișoara (nr. CF vechi: 126212), nr. cad. nou 400874-C1-U78, nr. top. vechi: 332/LVHI.

ȘEF BIROU, MIHAELM&UMITRU

CONSILIER JURIDIC, CRISTIAN MARCHIȘ


tt'de âX'tm «’i1» wlicltate lmoblllarăIS dastru șl Publicitate Imobiliară Timișoara

Nr, cerere

67914

Ziua

29

Luna

03

Anul

2019



htohtow              extras de carte funciara

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 400874-C1-U78 Timișoara

  • A. Partea I. Descrierea imobilului

    Nr. CF vechi:126212

    Nr. topografk:332/LVIII.

    Str Voltaire, Nr. 1 și Carusso nr. 2, Et. parter, Ap. SAD 10, Jud. Timiș


Unitate Individuală

Adresa: Loc. Timișoara

cornu.ne- terenul construit șl neconstruit, fundațiile, pereții, fațadele, luminatoarele, porțile de intrare, caseie scan or, coridoarele comune de la subsol, parter și cele 4 etaje, locuința portarului la parter, WC-uriie comune de la parter și etaj I, spălătoria de ia mansardă, podui, șarpanta, învelitoarea, casele liftului, lifturile,

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

400874-C1-U78

0,08%

2/2153

SAD 10 compus la parter din 1 spațiu șt în comun cu SAD 1, 2, 3, 4 și 9 în cotă de 0,72% un hol, cu 0,08% părți comune Indivize și cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate

  • B. Partea II. Proprietari șl acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    8056 / 29/03/1998

    Act nr. apartamentare, încheiere nr. 8056, din 29/03/1999 emis de

    Bl

    Intabuiare, drept de PROPRIETATEanterlpr naționalizare D 92/1950 cu nr. 1721/1956, dobândit prin Lege. cota actuaia 1/1

    Al

    1) STATUL ROMÂN, in folosința Sfatului Popular al Orașului Timișoara

  • C. Partea III. SARCINI


    înscrieri privind dezmembrăm» nteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

    Referințe

    46748 / O8/O3/2O17

    Act Administrativ nr. adeverința, din 06/03/2017 emis de ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR. 1;

    CI

    Intabuiare, drept de IPOTECA LEGALA, Valoare:1225.33 LEI, privilegiu Imobiliar

    Al

    1) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR.1,.CIF:6687168____________

    33442 / 19/02/2019        .                          ' r

    înscris Sub Semnătură Privata nr. adeverința, din 13/02/2019 emis de ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI

    AUGU5TIN PACHA NR.l, tabel cheltuieli;                                                      _

    C3

    Intabuiare, drept de IPOTECA LEGALA, Valoare:2650.5 LEI, privilegiu imobiliar                                                         ■ __________■ \

    r           Al

    1) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI AUGUSTIN PACHA NR.l. CIF:6687168

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederii# Legi! Nr, 677/2001-

Extrase pentru informare on-îine la adresa apay.ancp1.ro

Pagina 1 din 2

Formular versiunea 14


Carte FuncM^^

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate Individuală, Adresa: Loc. Timișoara, Str Voltfllro, Nr. 1 șl Orusw nr, 2, Ut. parter, Ap. S/b )f>

Părți comune: terenul construit $1 noconstruit, fundațiile, pe roții, fațadulo, lumina tei ele, poițila Jntun;, casele scărilor, coridoarele comune de la subsol, parter.?! colo 4 olufo, loculnțn portennu ia parter, comune de la parter și etaj I, spălătoria de la mansardă, podul, șaqiante, înveli tea roa, casele nitului, Jjltuî-jfe,

Nr crț

Nr cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

40C874-C1-L78

0,08%

2/2153

SAD 10 compus la parter BTrTT spațiu șl în comun cu SAD 1, 3, 4 și 9 în cotă de 0,72% un hol, cu 0,08% părți comune Indivize șl cu 2/2153 mp teren cu drept de proprietate

bkou^ Că prezentul extra$ corespunde cu pozițiile In vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin j pttu" 8 r^aIe Pf0Cum Si pentru dezbaterea/succesiunilor, Iar Informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 0 ROM, pentru serviciul de publici ta te/mobiliară cu codul nr, 251P.

Pagina 2 din 2

formular varslunea 1.1


Data soluționării,

As ls tfita t heg is trăitor,

Referent,

29-03-2019

slenabol/a

Data el (berarii,

(par&tgșl semnătura)

(paraf^seMătura)

OacumeMcarg con^ne data cu caracter personal, prote/ate tfe prevederile Legii Nr. 677/2001, exittte informară on-fln* la adraw *pay.«ncpl.ro

Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară TIMIȘ JT/ Ssroul de Cadastru șl Publicitate imobiliară Timișoara 'awpi

*r« i.it rr vu m «ti i h


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 400874 Timișoara


1 Nr. cerere

244390 ]

Ziua

20 I

j Luna

ii i

1 Anul

2013   1


A. Partea L Descrierea imobilului


TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Timișoara, Sțr


Nr, CF vechl:38

Nr. topografici 3 2

Nr.

Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

400374

2.153

Construcția CI Înscrisa in CF 4G0874-C1: CONSTRUCȚIILE: CI IN CF 400874-C1


B, Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale

Referințe

66944 / 25/04/2013

Act Normativ nr. HG NR, 849, din 19/10/2009 emis de GUVERNUL ROMÂNIE!;

82

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin lege, cota actuala 1913/2153

Al / 0.4

1) MUNICIPIUL TIMIȘOARA, domeniul public

122271 /15/08/2008

Contract De Vanzare-Cum’parare nr.O;

83

intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 73/2153

Al

1) SC EDITURA DE VEST SRL TIMIȘOARA

OBSERVAȚII: (provenita din conversia CF 38} aferent SAD 2           ............... .................................................,................................

78336 / 14/05/2014

Act Notarial nr, 478, din 09/05/2014 emis de CRISTE5CU VlAD;

‘ 84

.____________

Intabulate, drept de PROPRIETATE, dobândit prin convenție, cota actuala 120/2153

Al

1) SC DERIZBINi SRL, CIF;32812235

OBSERVAȚII; 120/2153 mp.teren aferent SAD nr.5______________________________________ .


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT                              i__........  J


Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile legii Mr. 677/2001.


Pagina 1 din 4


Extram pentru Informate on-ltna le adr«ia apav.ancpl.ro


fnrmulir vorslune* 1.1


Teren


—___Funciară Nr, 400874

An^ăNrTîTaPart^l---


Comuna/Oraș/Munklpiu: Timișoara

Nr cadastral

400874.

Suprafața (mp}*

—---                Observații / Referințe

* Suprafața este d

2.153 eterminatălnpi

[CONSTRUCȚIILE: CI [N CE 400874-C1                                ...............

anul de proiecție Stereo 7'(k         ------ ■-------------------




Date referitoare la teren

Mt

Crt

Categorie folosință

intra vi! an

Suprafața

(mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații/Referințe

1

curți construcții

DA

2.153

»

-

332

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție in plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

1

2

0.077

4

5

0.3

7

8

0.056

16

11

0.16

n

14

0.153

16

17

25.013

19

20

0,149

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

2

3

0.325

5

6

0.286

8

9

0.24

11

12

0.323

14

15

0.227

17

18

0.358

20

21

6.525

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

3

4

0.301

6]

7

0.186

9

10

0.231

12

13

5.623

15

16

0.3X2

18

19

0.228

21

22

0.132

Oocument cara conține data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr 577/2001,

Pagina 2 din 4


E^trs»« penViJ iniormar* on-llne U adress ep»y. •ntpi.ro

FomJlar versiuni a 1.1


Punct început s

PunctT fârșit

Lungime ---  segment 0.173

  • - ___    12.499

  • —    0>2H

— -  Q'15

32.425

22

,23~

25

... 26/

28

29

3i

32'

34

35

_ 37

38

.........'~O~48

0 2RR

40

41

43

44

.. ....                  8.63

46

47

0,107

49

50

..........      0.289

52

53

0.081

55

56

0.303

__   58

59

0.301

61

62

0.267

___   64

65

__________0.302

_  67

68

0.247

70

71“

0,223

73

74

0.278

76

77

0.26

79

80

0.127

82

83

0.270

85

86

0.294

88

89

0.036

91

92

0.294

94

95

0.139

97

98

0.159

100

101

0.294

103

104

0.139

106

107

0.126

109

110

0.289

112

113

0.17

115

116

0.289

118

119

0.306

121

122

3,655

124

125

0.039

127

128

0.494

130

131

0.003

133

134

0.274

136

137

0.339

139

140

0.249

142

143

0.301

145

146

0.186

148

149

0.00’7

151

152

6.284

154

155

0.021

157

158

0.027

16C

161

0.069

161

164

0.326

we

167

0.2B5

16S

170

2.322

177

173

0.3

175

176

0.186

17E

179

0.084’

18Î

182

0.30S

IS^

185

2,17

181

18E

l|            0.2651


Carte

Punct „început

. 23

Punct sfârșit

Lungime

____segment

24

0.094

____26

____27

0,129

29

30

0.145

_____32

33

0.2

_______35.

~    38

____36

___       0.174

39

0.335

41

42

0,287

_____44

. 45

0.264

47

48

0.318

50

51

0.238

53

54

5,198

56

57

0.301

59

60

0.144

62

63

0.009

65’

66

0.303

68

69

4,177

71

72

0,272

74

75

0.332

77

78

0.197

80

81

8.134

83

84

0.294

86

87

0.23

89

90

0.307

92

93

0.294

95

96

0.019

98

99

0.307

101

102

0,294

104

105

0.142

107

108

0.175

110‘

111

0.313

113.

114

3.321

116

117

0.305

119

120

0.267

122

123

0.649

125

126

0.157

120

129

0.311

131

132

4.36

134

135

0.321

137

138

0.03

140

141

0.075

143

144

0.3

146

147

0.013

149

150

0.321

152

153

0.281

155

156

0.24

158

159

0.265

161

162

4.874

164

165

0.3

167

168

0.186

170

171

0.076

173

174

0.301

176

177

0.054

179

180

0.392

182

183

0.33

185

186

0,146

188

189

0.31


Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

24

25

0.192

27

28

0,17

30

31

7.408

33

34

________ 0.721

__   36

37

0.253

_____ 39

40

0,288

42

43

0.2

45

46

0,266

48

49

0.286

51

52

0.308

54

5S

0.106

_    57

58

0.303

60

61

0.286

63

64

0.293

66

67

0,302

69

70

0.016

72

73

0.286

75

76

0.049

78

79

0.172

81

82

0.049

84

85

0.293

87

88

1.193

90

91

0.294

93

94

0.278

96

97

3.437

99

100

0.294

102

103

0.278

105

106

1.165

108

109

0.276

111

112

0.527

114

115

0.133

117

118

0.307

. 120

121

0.198

" 123

124

0.243

126

127

0.296

129

130

0.303

132

133

0.013

135

136

0.331

138

139

0.253

141

142

0.326

144

145

0,236

147

148

5.268

150

151

0,284

153

154

0,3

156

157

0.07

159

160

0.289

162

163

0,075

165

166

0.301

168

169

0.055

171

172

0.326

174

175

0,2 85

177

178

1.618

180

181

0.3 5_1

183

184

0,033

186

187

0.299

189

190

0.296

Pagina 3 din 4

Formular versiunea 1.1


oacurnmcare conțJne date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. «7WgL Extrasa p«nuu [n formar# on-iine ta adresa ap»y.*r»cptr*»


Punct Punct început sfârșit

191

194

197

200


190

193

196

199


Lungime segment 0.109 ~~~^?347 _______0.3 0.186


*« Distanța dintre puncte ..te famată din


Punct

început

191

. 194

197

200

în p

C67lftia«l-rs                 ------- ' * *' '’*"»•*             ia A IiIHilflUi.ru,

segmente cumulate ce sunt mal mici decât valoarea X milimetru.


Punct sfârșit


195

__

0,073

198

.....     0.301

201

___,____0,055


Lungime segment

Punct început

Punct sfârșit

lungime segment

__192

193

0.073

195

196

0.326

198

^99

0.285

zoi

1

5.298


^cest imobil exista următoarele cereri nesolutionate:

Nr

ICrtl ^r" cerere

Data cerere

Termen eliberare

Obiect cerere

| 1 |   229590

31-10-2018

02-11-2018

Consultare/lnformare

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou,

Prezentai extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, In condițiile legii.

S-a achitat tarlfui de 60 RON, -Chitanța Interna nr. 5117616/20-11-2018 in suma de 60, pentru serviciul de publicitate Imobiliară cu codul nr. 272.           .

Pagina 4 din 4


formular varsNnea 1.1


Data soluționării.

Asistent R«

glstrator,

Referent,

20-11-2018

Data eliberării,

Lucla-Roxa

ia FILIPIAC

■----------—

n

(parafa șl ți

FIUPIACIPCIAR

AsIsteX r®®”

mpăfura)

3XAM .rator

(parafa șl semnătura)

Oocwmwt care conține date cu caracter personal, protejate tfe prevederile Legii Nr. S77/3QQL.

Eațraia jwntni 4nfwm»ra on-lta» 1* adrei* «jtsy.anephr»

-OP-


© ANEVAR

AKKUȚU HAȚiCiHAi A șwwcwsuca *UTOaZ*ȚÎ Om RtJMĂMLA


■f

AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV



Nr. 0023

Se acorda societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500


Președinte, Dana Ababei



S.C FIDOX S.R.L. Brașov _______________________________________Nr.3.471/2019


_


Primăria Municipiului Timișoara          SRDC/BMD

Timișoara 2D2I Capitala Europeana a Culturii

S-a înregistrat cu numărul: SC2019-016786 din 03.07,2019

Cod validare: 6B398E

SC 15 Corespondenta Direcția Economică

la Direcția Economica

Am preluat de la AWB6182912110003 FAN COURIER

Firma: 3451/2019 SC FIDOX SRL BRAȘOV

Cu adresa: Purcareni, PRINCIPALA NR.99

Total 33 file           Termen de rezolvare: 02.08.2019

Obs, RAPORT DE EVALUARE PROPRIET. IMOB. STR.

EPISCOP AUGUSTIN PACHA NR. 5 (3 EX.)

Cererea NU se supune procedurii aprobării tacite

Timișoara, la 03,07,2019 Consilier/Referent,

_______________________________Diana Giurgiev________________

Puteți verifica starea cererii Dvs. la adresa www.primariatm.ro.

Informații telefonice despre acte, probleme, cereri și sesizări prin serviciul Caii Center. Tel. 0256-969, de luni până vineri, în timpul programului PMT.

;     '         ■ Cod FQ-24-01, ver. 4


Solicitant

MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară

CF 408088 - CI - UI TIMIȘOARA

5

STRADA EPISCOP AUGUSTIN PACHA, NR.5

£-.[y A irS- r-c


O

f^Coru^iL- îfehnrt:

t Hrt'fi CniHTdtt

O



S'rli3i)pți^ Um Lt’Ui

Mu/CMiJu

1

AugusTiri PstiiiA &

o

^pPi3i,a i.iV«ri£iri

<"{»■£& CcwnWv&j|£l

IfirM v arwi V

•»

£

CJ

??

;.țjU-'c.,3 M<'ir;ții r ca Ier rid

•■ %



PAțcxtf Arid’?*: • •




S|!i!(iM ț:!-n«D4o (H Ur<i ri-îl*5» rK’ji Ir 11 Ccfj’i . t

. Parcul Cl'ire

P-U:lț|!!- 1. !..r-.|

/ ■■

?v<iizr;ejk Mtlit>hit ZS '

a' nnpuitiiyi V . ./■.’’•• B

R

/' 9

K 8

;9

Pateul IC •’•           ’ '

•' fiîdlhw

reyolul

FttclJrsynd 1V

L-i I»*lkllh.

F ntfli i’J 1         rf -tfi Lt



PdicuJ CcjțiiSțr •/ l-Wi .tl Ctfriijjf


ti



Data: 18.06.2019



Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - STABILIRE CHIRIE IMOBIL, str.Episcop augustin Pacha, nr.5 - CF 408088 - CI - UI Timișoara

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU - administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 și a contract subsecvent nr.85/27.07,2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timișoara și a comenzii SC2019 - 12195/21.05.2019 emisă de Primăria Municipiului Timișoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus.

  • 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bulevardul C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar -NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară ~ SAD 3 - situat în imobilul din Timișoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 - CI - UI Timișoara.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 7. Data evaluării - 18.06.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 05.06.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 408088 - C1 - UI Timișoara

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 18.06.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață și a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de chiriei de piață este:

36,00 Lei / mp / lună ~ 7,50 Euro /mp / lună 1.668,00 Lei / lună ~ 347,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;


Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de


către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că :

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Xr.3.451/2019


Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 3 - situat în imobilul din Timișoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 - CI - UI Timișoara.

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timișoara, bd. C.D.Loga nr.l, având Codul Unic de înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimhat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fî schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat44 înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și ne luând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. In astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și iară constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forjată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor

S.C. FIDOX SR.L. Brașov___________________________________________Nr.3,451/2019

cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

Informații din contractele de închiriere

Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte și din operațiuni de închiriere.

Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii:

  • a) . Contracte cu chirie fixă - presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului;

  • b) . Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei - presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere:

  • - în funcție de un criteriu specificat;

  • - în funcție de un indice.

Chiria poate fî calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaș.

Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit:

  • a) . Chiria. Chiria pe care chiriașul o plătește proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată.

  • b) . Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriașilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare.

  • c) . Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare și întreținere a proprietății de către chiriaș și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.)

  • d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaș să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabilește durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum și mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fî stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii.

  • e) . Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creșteri ale cheltuielilor de funcționare a proprietății cad în sarcina chiriașului.

  • f) . Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriașului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment.

  • g) . Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale.

  • h) . Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriași, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaș de faptul ca un alt chiriaș să nu plece.

  • i) . Amenajările făcute de chiriași. Investițiile mari făcute de chiriași într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creșteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria.

Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locuțiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobișnuită, chiria de piață.

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere

S,C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.451/2019

adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

în particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micșorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. „Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate.

Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.

Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat și se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere și nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii.

Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriași selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață.

Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară și ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață.

Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață.

Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ:

Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate și condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor.

Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante.

Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp.

Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc.

Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plătește cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere?

Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile.

Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanț național, poate fi mai mare decât în cazul

S.C. FIDOX S.R.L, Brașov_____________________________________________Nr.3.451/2019

în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară.

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 05.06.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 18.06.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb 1 euro = 4,7616 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 ~ Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

S.G FIDOX S.R.L. Brașov___________________________________________Nr.3.451/2019

Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a lacul o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind ne valide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nr,3.451/2019


Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică -

Descriere CF 408088 - CI - UI Timișoara

Unitate Individuală

Adresa: Timișoara, str.Rodeni, nr.5 nr.ap.SAD 3

Părți comune: teren, fundații, fațade, poarta de intrare, intrarea uscată, casa scării, scările de acces la subsol, parter și cele trei etaje, casa liftului, liftul, luminatoarele, coridoarele de acces la subsol, pasajul de trecere subsol, spălătoria din subsol, Wc-ul comun din curte, terasele comune de la parter și cele trei etaje, scările de acces la pod, podul, șarpanta și învelitoarea, branșamentul de apă, racord canal, branșamentul electric, instalațiile aferente ce se folosesc în comun.

Al. Nr.cadastral/Nr.topografic: top.353/XIX; cote părți comune 3,64 %; cote teren 15/405 mp teren; observații/referințe: spațiu cu altă destinație, compus din 1 încăpere la parter și 1 încăpere la subsol.

Proprietar STATUL ROMÂN

Sarcini NU SUNT

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în zona 0, zona ultracentrală, zonă rezidențială si servicii.

Tipul zonei - Cartier locuințe colective de tip casă, având regim de înălțime P, P+l, P+2, P+3, cu spații comerciale la parter.

în zonă se află

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învățământ, instituții de cult, instituții bancare, muzee, cafenele, pub-uri, restaurante.

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, ultracentrală amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară - SAD 3 - situat în imobilul din Timișoara, str.Episcop Augustin Pacha, nr.5, în suprafață de 46,62 mp, identificat în CF 408088 - CI - UI Timișoara.

Accesul se face din str. Episcop Augustin Pacha.

Conform datelor furnizate de client anul PIF este 1950, iar suprafața utilă = 46,62 mp

SAD 3 face parte din construcția cu regim de înălțime S+P+3E.

Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă și planșee din beton, acoperiș tip șarpantă, tâmplărie lemn cu geam clar.

AC. FIDOX S.R.L. Brașov___________________________________________Nr.3.451/2019

Pereții prezintă fisuri, tâmplăria și finisajele interioare sunt puternic deteriorate, instalațiile electrice și sanitare sunt nefunționale.

Starea tehnică a spațiului este nesatisfacătoare.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței. Oferta competitivă. Cererea probabilă

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum și cele aflate în stadiu de proiect.

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași) și, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmărește produsul final pe care îl asigură proprietatea.

In cazul de față, piața imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale în 2018 am putea observa o așezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creșterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „în România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluția prețurilor în ultimii ani a fost ascendentă și a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum și alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinați de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate.

Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnița Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă.

Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Nr.3,451/2019

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit.

Cum vor evolua chiriile din Timișoara în 2018 în opinia lui noastră, ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 se preconizeză o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara

Piața imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri.

Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu ușoare creșteri în piața spațiilor comerciale și segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES.

Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în creștere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services.

Volumul tranzacțiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depașeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de ușoară creștere, cu valori medii cuprinse intre 3,5-4 euro/mp/luna la nivel național. Piața de birouri a raportat de asemenea o activitate în creștere. Stocul nou finalizat în București, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timișoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacții majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C și-a continuat creșterea, reprezentând 42% din volumul cererii în București și 50% în provincie.

Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în București disponibilitatea spatiilor libere micșorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfârșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în București, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timișoara), 10-12 euro/mp/luna (Iași, Brașov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare.

In schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evoluție relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o ușoară scădere, volumul închiderilor depășind suprafața nouă inaugurată.

Volumul tranzacțiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creșterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacții cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacții hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn).

Bucureștiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacțiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___________________________________________Nr.3.451/2019

comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în București și 8 - 8,25% în alte orașe majore.

în ceea ce privește piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creștere cu 2% față de anul precedent.

Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%.

în condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere și vânzările au accelerat, nivelul prețurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reședințele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în București și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj-Napoca.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Livrările de spații comerciale sunt anunțate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale și să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen.

Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depășește 200.000 metri pătrați în București și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie.

Pe piața industrială stocul în construcție depășește 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureștiului.

Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situația economică din România anului 2017 pune presiune pe așteptările din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar.

Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investiții, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri.

Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiștii imobiliari.

Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiștii de la Colliers International se așteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul mi grației interne sugerează o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei.

Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare.

în 2018, cererea chiriașilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor crește în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. în 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km.

Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți.

Piața forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________________________Nr.3.451/2019

de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor.

Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate.

Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timișoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar prețurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moșnita Nouă, aflate în sudul orașului, și despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord.

Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că prețurile de vânzare în creștere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe.

în anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită

Ne putem aștepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creșterii prețurilor chiriilor din Timișoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori.

în anul 2018 preconizăm o temperare a creșterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creștere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timișoara.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol)

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Cartiere si zone din Timișoara r                                                                                         f

Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1,200 de euro pe metru pătrat util - păstrându-și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mal scumpe apartamente. în orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât în București, dar șl decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovîna-Simlon Bărnuțiu-G&rii-Dorobanților-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 1,7%) având loc șl în Girocului-Soarelui-Buziașulul, Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1,%), Lipovei-Aradulul (+0,7%), dar și Complex Studențesc -Dacia-Elîsabetln-Qlîmpla-Stadion (+0,2%),

La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București șl Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de prețuri pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (■■4,1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take fonescu-Piața Maria (-2,2%) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este șî că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au


stagnat în arealul Ultracentral-Medicînă-Piața Unirii.

Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de preț dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1,150 de euro pe metru pătrat. Cel mal mare nivel de preț se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Mediclnă-Piața Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel.

La polul opus, cete mai accesibile apartamente din Timișoara sunt cele din Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat, util. Nu cu mult mai scumpe sunt și locuințele din Ciracului- SoareluLBuziașulul (1.180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simian Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mlrcea cel Bătrân (tot 1,180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1,200 de euro pe metru pătrat util).


„310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpa zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină ~ P-ța Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Șagului ~ Dâmbovița ~ losefin - Steaua/115O£)."


Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp

Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni




1.460C      1.260C      1.22OC      1.220C


Ultracentral

Complex Circumvalațiunii

Central

Medicină

Studențesc

Bălcescu

P-ța Unirii

Dacia Elisabetin

Take lonescu P-ța Maria

Olimpia-Stadion


1.200C

Torontalului


Sursa: Analize Imobiliare și lmobiitare.ro


Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea pr