Hotărârea nr. 179/2020

hotarirea 179 - 30 iulie 2020 - vanzarea unui teren proprietate privata a municipiului

ROMANIA

JUDEȚUL VÂLCEA

MUNICIPIUL RÂMNICU VÂLCEA


CONSILIUL LOCAL


HOTĂRÂREA NR. 179

privind vânzarea unui teren proprietate privată a municipiului Râmnicu Vâlcea

Consiliul Local al municipiului Râmnicu Vâlcea, întrunit în ședință ordinară la data de 30 iulie 2020, la care participă 21 de consilieri din cei 23 în funcție;

Luând în discuție Referatul nr.25196 din data de 10.07.2020, al cărui semnatar este Primarul municipiului, prin care se propune inițierea unui proiect de hotărâre privind vânzarea unui teren proprietate privată a municipiului, în suprafață de 29 m.p., situat în str. G-ral Magheru nr.1, bloc V1, înscris în Cartea Funciară nr.50137;

Văzând și Raportul nr.25483 din data de 13.07.2020, întocmit de Direcția Dezvoltare Locală, precum și avizele comisiilor de specialitate nr.1, pentru administrație publică locală, juridică, apărarea ordinii și liniștii publice, a drepturilor cetățenilor; nr.2, de buget-finanțe, prognoze economico-sociale, nr.3, pentru servicii publice și comerț, întreprinderi mici și mijlocii, administrarea domeniului public și privat, agricultură și nr.4, de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, gospodărie comunală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură;

Având în vedere faptul că, prin Hotărârea Consiliului Local nr.21/31.01.2019, s-a aprobat trecerea din domeniul public în domeniul privat al municipiului, a terenului în suprafață totală de 29 m.p., situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, strada G-ral Magheru (compus din terenul în suprafață de 19 mp concesionat conform HCL nr. 47/11/1996 și terenul în suprafață de 10 mp, rezultat în urma măsurătorilor), precum și suplimentarea suprafeței de teren concesionată cu suprafața de 10 mp, pentru aceeași perioadă stabilită prin contractul de concesiune nr. 16265/14.08.1996, respectiv 25 de ani începând cu data de 14.08.1996, prețul concesiunii pentru suprafața suplimentată fiind de 334 Euro/mp/25 ani, conform Hotărârii Consiliului Local nr.130/2017;

Ținând seama de adresa înregistrată la Primăria municipiului Râmnicu Vâlcea sub nr.2525/22.01.2020, prin care doamna Gutău Mariana, Notar Public, titular al Biroului Individual Notarial Gutău Mariana, cu sediul în Râmnicu Vâlcea, str. G-ral Magheru, BLV1 parter, a solicitat, în calitate de concesionar în contractul de concesiune nr.162657T4.08.1996, așa cum a fost modificat și completat prin acte~ădiționale" ulterioare, cumpărarea în temeiul art.364 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr?57/03.07.2019-8 terenului ce face obiectul acestui contract și pe care a realizat4n baza autorizațiilor emise de Primărie construcția cu destinația de birou notarial; urmare acestei solicitări, a fost întocmit de către evaluator atestat ANEVAR, în baza unui contract de prestări servicii, Raportul de evaluare a proprietății imobiliare din 18.02.2020,-------—

conform căruia valoarea de piață a terenului descris mai sus este de 55.674 lei (1.919,79

în temeiul prevederilor art.363, alin.(2) și art.364, alin.(1) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în baza art.129, alin.(2), lit.c), coroborat cu prevederile alin.(6), lit.b), art.139, alin.(2) și art.196, alin.(1), lit.a) din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

întrunind 16 voturi “pentru”, 4 voturi “împotrivă” și 1 abținere,

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. Se aprobă Raportul de evaluare a proprietății imobiliare nr. 47/18.02.2020, întocmit de evaluator atestat ANEVAR- PF Gheorghe Vasile, conform anexei nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. (1) Se aprobă vânzarea terenului în suprafață de 29 m.p., situat în str. G-ral Magheru nr.1, bloc V1, înscris în cartea funciară nr.50137, pe care este realizată construcția "Birou Notarial", în baza Contractului de concesiune nr.16265/14.08.1996 așa cum a fost modificat și completat prin acte adiționale ulterioare, și a Autorizațiilor de construire emise de Primăria Municipiului Râmnicu Vâlcea, înscrisă în cartea funciară cu nr. cadastral 50137-C1, către proprietarul acesteia, doamna Gutău Mariana-Notar Public, titular al Biroului Individual Notarial Gutău Mariana.

(2) Terenul este identificat în planul de situație - anexa nr.2 la prezenta hotărâre.

Art.3. Prețul de vânzare al terenului identificat la art.2, stabilit conform Raportului de evaluare aprobat conform art.1, este de 55.674 lei (11.660 euro calculat la cursul de schimb BNR la data de 18.02.2020, respectiv 1 EURO =4,7748 lei).

Art.4. Se împuternicește Primarul municipiului ca, prin persoane desemnate, să semneze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Art.5. Cu ducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri se încredințează Direcția Dezvoltare Locală.

Art.6. Prezenta hotărâre se comunică în copie:

  • - Instituției Prefectului-județul Vâlcea;

  • - Primarului municipiului;

  • - Direcției Economico-Financiare;

  • - Direcției Dezvoltare Locală;

    Nr.


    ANEXA Nr. ___

    hotărârea~

    Wl®



P.F. GHEORGHE VASILE

BIROU DE EVALUARE IMOBILIARA-EXPERTIZA CONTABILA-CO

C.I.F 23023500

MUN. RM. VALCEA, STR. ION REFERENDARU, NR4,

BL. A18, SC. A, ET. 4, AP. 12, JUDEȚUL VALCEA

TELEFON FIX: 0350418603; TELEFON MOBIL:0745494373

COD IBAN: RO09BUCU1781032644985RON

BANCA: ALPHA BANK RM VALCEA

RAPORT DE EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARA

- TEREN LIBER -

SITUATA IN LOCALITATEA RM VALCEA , STRADA GENERAL MAGHERU , NR 1, BLOC VI, JUDEȚUL VALCEA.


UTILIZATOR DESEMNAT: MUNICIPIUL RM VALCEA CLIENT: MUNICIPIUL RM VALCEA

~ PROPRIETAR^MUNTGIPIULRMVALCEA


RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR

IMOBILIARE (TEREN LIBER)

ÎNREGISTRARE LA

Nr. 47/18.02.2020

ÎNREGISTRARE LA

EVALUATOR

BANCĂ

Nr.

1.

EVALUATOR

GHEORGHE VASILE

Legitimație ANEVAR

12801

Asigurare profesională nivel de acoperire/nr./an

Polița de asigurare seria G nr. 969079/2020

Reprezentant -funcția

Gheorghe Vasile

Expert evaluator

Gheorghe Vasile

Parafa

Nr. 12801 - valabilă 2020

Adresa evaluatorului

Rm. Valcea, str. Ion Referendaru, nr. 4, bl. A18, sc. A, ap. 12 ,jud. Valcea.

Telefon: 0745494373; E-mail: juniorat 1974@yahoo.com

2.

CLIENT

Persoană juridica: MUNICIPIUL RM VALCEA RO2540813

Adresa

Localitatea : RM Valcea, strada G-ral Praporgescu, nr 14, județul Valcea

UTILIZATOR DESEMNAT

Persoană Juridică: MUNICIPIUL RM VALCEA

3.

PROPRIETATEA EVALUATĂ (conform inspecției)

Proprietate imobiliara compusă din:

TEREN - teren intravilan in suprafața totala 29 mp , teren avand categoria de folosința curți construcții situat in intravilanul localității RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI, județul Valcea;

Mențiuni speciale:

-Cu ocazia vizualizării proprietății si studierii actelor de proprietate s-a constatat ca pe terenul mai sus menționat , BNP Gutau Mariana, in baza contractelor de concesiune incheiate cu Primăria Municipiului RM Valcea si-a extins spațiul comercial. In cadrul prezentului raport de evaluare se va evalua terenul liber.

Proprietar

Persoană juridica: MUNICIPIUL RM VALCEA

Adresa proprietății

Localitatea RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI, județul Valcea.

VALOAREA DE PIAȚA

55.674

LEI---

11.660

EURO

recomandau,------

.————

-------—_—

-valoare unitara teren

1.919,79

LEI /mp

402

EURO/mp

VALOAREA DE PIAȚĂ A

ABORDĂRII

PRIN PIAȚA

FOST DETERMINATA-PRIN

METODA

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

Stabilirea valorii de piața

DATA INSPECȚIEI

Inspecția a fost efectuată de către expert evaluator Gheorghe Vasile la

PROPRIETĂȚII

data de 17.02.2020 in prezenta reprezentantului Municipiului RM

Valcea_________________________________________________________

DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

18.02.2020

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA ÎNTOCMIRII RAPORTULUI DE EVALUARE

1 EURO = 4,7748 LEI

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

Q Descrierea proprietății, conform CF, partea I

TEREN - teren intravilan in suprafața totala 29 mp , teren avand categoria de folosința curți construcții situat in intravilanul localității RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI, județul Valcea;

Temei contractual (legal):

- H.G nr 54 pentru modificarea si completarea unor anexe la H.G, nr 1362/2001 din 21.02.2008 emisa de Guvernul Romaniei;-nu a fost prezentat;

In Anexa nr. 1 sunt prezentate copiile actelor enumerate mai sus.

Sarcini, conform CF partea a lila

0 Dreptul de proprietate: Deplin

D Cartea Funciară : nr. 50137 localitatea Rm Valcea, județul Valcea; (Nr CF vechi: 22949);

D Număr cadastral: 50137; (Nr cadastral vechi 969/0;8)

Mențiuni speciale în Cartea Funciară: intabulare drept de concesiune pe o durata de 25 ani in favoarea Gutau Mariana

0 Extras de Cartea Funciară pentru informare nr.

a 72190/18.09.2019 OCPI Valcea

în Anexa nr. 2 este prezentata copia Extrasului de Carte Funciara pentru informare nr 72190/18.09.2019;

MENȚIUNI 1: Situația privind Cartea Funciara

ABSENTA CÂRTII FUNCIARE: nu e cazul

0 Extras vechi de Carte Funciara: da. Extras de Cartea Funciară pentru informare nr. 72190/18.09.2019, OCPI Valcea

X /T~'XTT'n rXTT __AL ~ 4- ~ ~ 1

ividN.i auxni z: /waicii----

de la inscrierea in Cartea Funciara

7,

DATE PP IVIND

■   Exista documentație cadastrala —nlan de amnlawmpnt d dclimitarp

DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

H Suprafața înregistrată în documentația cadastrală:

TEREN - teren intravilan in suprafața totala 29 mp , teren avand

RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI,

3-

0HE

Plj bîgJîÎKiâtîa !!•’»■. 1220& V W „ VaÎ3bU202© §ij

în ANEXA nr. 3 sunt prezentate copiile planurilor de amplasament si delimitare

8.

UTILIZAREA ACTUALĂ A

Pe terenul mai sus prezentat BNP Gutau Mariana in baza contractelor de concesiune încheiate cu Primăria Municipiului RM Valcea , si-a

PROPRIETĂȚII

extins spațiul comercial.

9.

DESCRIEREA ZONEI Dl ZONA DE AMPLASARE

E AMPLASARE

Proprietatea se afla amplasata in zona ultracentrala a localității RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI, județul Valcea.

Municipiul Ramnicu Valcea este reședința județului Valcea. Este așezat in partea central-sudica a României, respectiv la confluenta râurilor Olt si Olanesti. Situat la intersecția paralelei 45°07’ latitudine nordica cu meridianul 24°22’21” longitudine estica la jumatatea distantei dintre Ecuator si Polul Nord, orașul se afla in plina zona temperata, cu cele mai favorabile condiții climaterice pentru dezvoltarea vieții omenești. Pe aceeași latitudine se mai afla: Torino (Italia), Bordeaux (Franța), Minneapolis (S.U.A.), Peninsula Crimeea si Delta Volgai.

Ramnicu Valcea este amplasat in Subcarpatii Getici, la 18 km de defileul Oltului, in lunca râului, si formează la confluenta cu Olanestiul o zona cârlig cu orientarea N-S. Lărgimea maxima a luncii este de 2,5 km in partea de nord, de 1,9 km in zona centrala si de 2 km in zona sudica.

Municipiul Ramnicu Valcea are o suprafața de 6.221 ha si impreuna cu cartierul Goranu se ridica la 8.866 ha. Orașul se învecinează cu următoarele localitati: comuna Bujoreni (N), comunele Daesti si Golești (NE), comuna Budesti (E), orașul Ocnele Mari (V), comuna Mihaesti (SV) si comuna                                  Vladesti                                 (NV).

Orașul se întinde la est de dealul Capela, pana dincolo de cursul râului Olt, depășind spre sud confluenta acestuia cu apele râului Olanesti. Este mărginit la sud de dealul Troian, iar la sud-vest de dealul Petrisor. La nord, hotarul municipiului Ramnicu Valcea este marcat de dealul Cetatuia.

Distanta fata de principalele orașe din jur este ușor de parcurs, cu mijloace auto, rețeaua rutiera din regiune fiind de curând refăcută si modernizata: București (175 km), Pitești (60 km), Craiova (123 km), Sibiu (99 km), Targu Jiu (115 km), Slatina (100 km).

In cadrul rețelei rutiere si feroviare Ramnicu Valcea este un loc important, el gasindu-se amplasat pe una din principalele cai rutiere internaționale care leaga Europa Centrala de Peninsula Balcanica, respectiv pe DN 7 București - Pitești - Rm. Valcea - Sibiu, dar si pe drumurile naționale DN 67 Tg. Jiu - Horezu - Rm. Valcea si DN 64 Craiova - Dragasani - Rm. Valcea.

In Ramnicu Valcea gasesti: agentii de turism, hoteluri, pensiuni, vile, moteluri, cabane, camping ,oferte de cazare si sejururi, excursii si circuite, transport, rent a car, restaurante, pizzerii, fast food, cofetarii, catering,baruri, cluburi, discoteci, night club-uri, cafenele .._____________________

ARTERE             I Auto:

IMPORTANTE DE            Str. Regina Maria, Str.Gral Magheru, Str. M.V Popescu, Str.

CIRCULAȚIE ÎN               Carol 1, Str. Calea lui Traian , Bdul Tineretului, Str. Știrbei

APROPIERE___Vodă,

==1= Feroviar: aproape dirGara Centrala ■ Calitatea rețelelor de transport: asfaltate

—                 --Accesul la proprietate : drum asfaltat —_________

CARACTERUL Tipul zonei

EDILITAR AL ZONEI 0 Cartier blocuri de locuințe, locuințe rezidențiale si spatii comerciale în zonă se află :

--«-Rețea de transport în comun în apropiere cu mijloace de transport suficiente

D Unități de învățământ - Grădiniță cu program prelungit nr.l, Grădiniță Happy Kids, Școala Gimnaziala Take lonescu, Liceul Tehnologic Capitan Nicolae Plesoianu, Colegiul National Mircea

celBatrarr, Colegiul National—Alexandru Lahovari, Colegiul Economic, Liceul de Arta

Q Unități medicale : Spitalul nr.2 Rm. Valcea, Serviciul de Ambulanta Valcea, Farmacii

0 Instituții de cult: biserici, Filarmonica „Ion Dumitrescu”

0 Sedii de bănci: sucursala / agentii ale mai multor banei centrale

D Instituții guvernamentale : Prefectura, Consiliul Județean, Primăria

a Muzee: Muzeul de Istorie, Casa Memoriala Anton Pann, Muzeul de Arta

0 Cursuri de apă :01anesti,01t

UTILITĂȚI

EDILITARE

D Rețea urbană de energie electrică: existentă

Q Rețea urbană de apă: existentă

Q Rețea urbană de termoficare: existentă

D Rețea urbană de gaze: existentă

Q Rețea urbană de canalizare: existentă

  • 0 Rețea urbană de telefonie: existentă

  • 0 Altele:cablu RTV

GRADUL DE POLUARE

D Poluare cu noxe auto.

Aprecierea este orientativa (rezultata din observații sau informații ale evaluatorului, Iară expertizare sau determinări de laborator ale noxelor).

AMBIENT

D Liniștit,

COI AM

MCLUZIE PRIVIND PLASAMENTUL

Imobilul se afla situat in zona ultracentrala, o amplasare favorabila cu dotări și rețele edilitare satisfăcătoare

TEREN

11.

DESCRIEREA TERENULUI

DATE GENERALE

Amplasare : Proprietatea se afla amplasata in zona ultracentrala a localității RM Valcea, strada General Magheru, bloc VI, județul Valcea

TEREN - teren intravilan in suprafața totala 29 mp , teren avand categoria de folosința curți construcții situat in intravilanul localității RM Valcea, strada General Magheru, nr 1, bloc VI, județul Valcea;

0 Suprafața : 29 mp

n Tip drum acces: - asfaltat

Deschiderea la stradă : 0,75 ml

uium uv      vu aupiaiata uiuiviz.a- nu usiv vaz.ui

DESCRIERE

0 Vecinătăți:

0 Forma:regulat.

Q înclinare: plan

proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici.

Piețele- imobiliarenusuntpiete eficiente.- numărul- de vânzători si cumpărători care actioneaza este relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de munca precum si sa fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, marimea avansului de plata, dobânzile, etc. In general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar daca nu exista condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitata.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumpărătorii si vânzătorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informațiile despre preturi de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt puțin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzional Sunt importante motivațiile, interacțiunea participantilor pe piața si măsură in care aceștia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietății. In funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piața pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartite in piețe mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pieței si dezagregare a proprietății.

Dezvoltarea pieței imobiliare este strâns legata de strategia de dezvoltare a creditelor ipotecare pentru investițiile imobiliare

In cazul prezentului imobil, ținând cont de estimările privind cea mai buna utilizare, piața se definește ca piața proprietăților imobiliare comerciale, piața a cărei localizare geografica este localitatea Rm Valcea

CEA MAI BUNA

In analiza celei mai bune utilizări evaluatorul identifica

---------:

-UrtEIZARE

utilizarea-cea- mar profitabila si competitiva ”la care poate-fr proprietatea. Ca si valoare cea mai buna utilizare este un concept condus de piața. Conceptul de mai buna util izare poate fi defini ta după cum urmeaza:

Utilizarea rezonabila, probabila raționala si legala a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, care este fizic

_

_

11) 11 CaJUiiiAUtilblllCllll (.ICiUUvCli) JUzjCIlJIICI JIIKaIICIIaI Al care este maxim productiva.

Analiza celei mai bune utilizări reprezintă un studiu economic

______

Informațiile generale colectate si analizate pentru a ^.tima^vajoarea

proprietății dovedesc premisa pe care se bazeaza concluziile asupra celei mai bune utilizări.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa

îndeplinească patru criterii, si anume sa fie : permisiva legala

posibil fizic fezabil financiar maxim productiva

Cea mai buna utilizare este asociata cu ideea ca valoarea terenului este echivalenta cu partea din venitul proprietății care ramane după plata costurilor de dezvoltare. Clădirile pot fi schimbate dar caracteristicile amplasamentului nu pot fi modificate. Decizia de utilizare este fundamentala in determinarea mărimii venitului pe care il produce un amplasament. Din aceasta perspectiva venitul pe teren este forța care directioneaza valoarea proprietății.

Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber presupune ca terenul sa fie liber sau sa fie eliberat prin demolarea construcțiilor existente. Scopul determinării celei mai bune utilizări a terenului liber este de a identifica utilizarea potențiala a amplasamentului care impune valoarea. Evaluatorul stabilește utilizarea ce va fi atribuita terenului, tipurile de clădiri ce vor fi construite, precum si momentul construcției. Cea mai buna utilizare a ternului liber constituie baza pentru abordarea prin costuri. Deasemenea cea mai buna utilizare a terenului liber este determinanta când este necesara o estimare separata a valorii terenului si este utilizata pentru identificarea parcelelor comparabile de teren liber care au fost vândute recent.

Analiza celei mai bune utilizări a proprietății construite verifica daca construcțiile existente trebuie sa fie menținute, adaptate sau demolate pentru a face loc unei noi construcții. Scopul determinării celei mai bune utilizări a proprietății construite este identificarea utilizării care va produce cea mai mare valoare, prin care evaluatorul va selecta mai ușor proprietățile comparabile. Daca unele utilizări potențiale necesita cheltuieli de capital pentru conversie sau reabilitare, valoarea fiecărei utilizări minus orice cost necesar de renovare trebuie sa fie comparata pentru a determina care dintre utilizări maximizează valoarea reziduala.

In opinia mea, cea mai buna utilizare a proprietății este cea de

proprietate teren intravilan pentru proprietăți imobiliare comerciale

NATURA ZONEI

Zona blocuri de locuințe, locuințe individuale, spatii comerciale, spatii agroalimentare, spatii de birouri

- —---------------------------------

_■ Din puncțde vedere edilitar: zona în stagnare

" Din punct de vedere economic: localitate cu economie statica,foarte

puțin in creștere

■ Informații despre taxele și impozitele locale: sunt cele stabilite prin hotarari ale consiliului local

OFERTA DE DD HDD TRTĂ TI

0 Bună

HKOrKlL 1 A ț I

IMOBILIARE SIMILARE

PROPRIETĂȚI



SIMILARE

ECHILIBRUL PIEȚEI

0 Dezechilibru în favoarea OFERTEI

ZDADHDTIJI

yixzii    i    vlavlavl/

OFERTĂ)

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

0 Minim: 400 euro/mp/teren Maxim: 500 euro/mp teren

COI

PR1

PRC

OCLUZII ȘI TENDINȚE V1ND PIAȚA )PRIETÂȚII

0 Dezechilibru în favoarea OFERTEI

0 Tendință de creștere în favoarea OFERTEI

REZULTATUL CERCETĂRII: posibilitatea stagnării chiar scăderii prețurilor terenurilor si a locuințelor

Anexa nr. 4 cuprinde extrase privind prețurile pe segmentul de piață al proprietății

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADR1

ULEGAL

0 STANDARDE      DE

EVALUARE        A

BUNURILOR ANEVAR-EDITIA 2018

  • 0 SEV 100 - Cadru general

  • 0 SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • 0 SEV 102 - Implementare

  • 0 SEV 103 - Raportare

  • 0 SEV 104 -Tipuri ale valorii

  • 0 SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • 0 SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului

  • 0 SEV 400 -Verificarea evaluărilor

  • 0 GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 0 GEV 520 -Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

CADRU LEGAL

0 Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004

ALTE REGLEMENTĂRI

  • 0 îndreptar tehnic pentru evaluarea rapidă la prețul zilei a elementelor și construcțiilor de locuințe, procentual și valoric, decembrie 2019

  • 0 Costuri de reconstructie-costuri de înlocuire ;Cladiri industriale, comerciale, adrigole si construcții speciale; autor Corneliu Schiopu; Editura IROVAL București

13.1 Metode de evaluare a terenului

Valoarea unui teren este influențată in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea,schimbarea substituția si echilibrul sunt principiile evaluării care la rândul lor au influenta asupra valorii terenului . Punctul de echilibru nu este atins, nici macar pe termen scurt de aceea valoarea terenului este in mare măsură influențată de cerere.

~ Terenul liber este o proprietate imobiliara cu caracter specific./iar recunoscute de standardele ANEVAR sunt:

V iii?’ ---------------------------------------------------------§--------------------------țvj—LEgtfewgâa W.    —gfî

o comparația vanzarilor-este metoda cea mai uzuala si se poate utiliza când exista suficiente date despre vanzari pe piața specifica

o parcelarea si dezvoltarea-se folosește atunci când parcelarea si dezvoltarea reprezintă utilizarea cea mai importanta a parcelei de teren in cursele evaluare.

o repartizarea(alocarea)-se bazeaza tot pe vanzari de terenuri pentru a stabili un raport intre valoarea terenului si cea a proprietatii( când avem si construcții pe teren)

o extracția- se estimează valoarea terenului prin diferența dintre prețul de vanzare al unor proprietăți comparabile si valoarea amenajărilor terenului si construcțiilor.

o tehnica reziduala a terenului- identifica venitul net din exploatare atribuit terenului si il capitalizează cu o rata adecvata luata din piața.

o capitalizarea rentei funciare(chirie)- se poate aplica doar când se unosc rente/chirii de comparație precum si rate de capiatlizare din vanzari de terenuri

  • 13.2 Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informatii utilizate)

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita in prezentul raport. Având în vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitățile și dotările speciale, amenajările interioare și exterioare, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum și informațiile disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicata o singura abordare:

° Abordarea prin piața

Etape parcurse:

  • - documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de către proprietar;

  • - inspecția amplasamentului si al zonei, aprecierea stării tehnice a imobilului;

  • - stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

  • - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • - analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietății imobiliare

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANE VAR

  • 13.3 . Abordarea prin piața - (evaluarea) prin metoda comparației directe

Abordarea prin piața reprezintă o analiza prin care, valoarea de piața este estimata prin compararea proprietății imobiliare cu proprietăți similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare ori sunt contractate.

Analiza comparativa se poate realiza pe criterii cantitative - analiza pe perechi de date, sau/si pe criterii calitative - analiza comparațiilor relative.

Analiza pe perechi de date

Analiza pe percch de date este n tehnica cantitativa. in care doua sau mai multe-oferte.de vânzare..sau tranzacții pentru proprietății imobiliare similare celei analizate sunt comparate pentru a obține o indicație despre —dimensiunea unei Singure corecții, ce se referea la o singura caracteristica. Pentru aplicarea acestei tehnici, evaluatorul analizează’vâhzările ( ofertele de vânzare ) comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici-inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea evaluata.

Premisa majora a comparației directe este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferentele intre proprietăți si tranzacții care influențează valoarea. Elementele de comparație sunt analizate fata de datele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afectează ele

Metoda comparației directe este aplicabila la toate tipurile de proprietăți imobiliare când exista suficiente tranzacții recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piața. Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparației directe sunt:

  • - cercetarea pietii pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce privește tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea si zonarea;

verificarea informațiilor prin confirmarea ca datele obținute sunt reale si corecte si ca tranzacțiile au fost obiective;

alegerea unor criterii de comparație relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu; compararea proprietăților comparabile cu proprietaea evaluata, utilizând elementele de comparație si ajustarea adecvata a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile sau, daca nu este posibila compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor;

analiza rezultatelor evaluării si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o piața instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna decât o singura valoare.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Nrcrt.

Cffefi și efemente de comparate:

Teren de evaluat: ■

Terenuri de comparate

A

B

C

0

Tipul comparabilei

oferta

oferta

oferta

1

Drepturi de proprietate transmise:

îara restricții

îara restric-Ti

îara restricții

fara restricții

2

RestricS legale

nu sum

nu sunt

nu sunt

nu sunt

3

Condus de finanțare

normale

similare

similare

similare

4

Condfii de vanzare

normale

normale

normale

dispune de autorizate de construire* proiect tehnic

5

Condlle pieței:

prezent

prezent

prezent

prezent

6

Localizare:

RM Valcea, strada        RM VaIcea, strada Ctin RM Valcea, strada     RM Valcea, strada

General Magheru, bloc   Gibescu, județul     Matei Basarab județul Gabriel Stoianovici,

VI, județulValcea,.      Valcea,                Valcea                județulValcea,

7

Caracterfeâcifâce

8

Suprafața (mp):

29

652

428

1717

9

Forma, raport front/adâncime:

regulai

dreptunghiular,

dreptunghiular,

dreptunghiular,

10

Front stradal-aprox:

0.75 ml

28 ml

Str. Matei Basarab -14,25 m si strada Ferdinand - 5,6 m

50 ml

11

Topografie:

plan

plan

plan

plan

U«3 (en el /apafcanalizare L gaz

da/da/da/da/da/nu-la

da/da/da/da/da/nu-

da/da/da/da/da/nu -

da/da/da/da/da/nu

12

metan/termoficare/are)

limfa terenului

la limfa terenului

la limfa terenului

- la limfa terenului

13

Zonare:

mixta

mixta

mixta

mixta

14

Cea ma buna mre:

mixta

mixta

mixta

mixta

15

Preț mi (EURO)

250,000

154,950

750,003

16

Preț/mp (EURO)

383.44

362.03

436.81

Grila de comparatii este următoarea:

10


S 22803

, VaJalrtl 2020

Elementul de COMPARAȚIE          Proprietatea subiect       ComparabilaA ComparabHaB ComparabilaC

IRM Valcea, strada General

RM Valcea, strada Ctin

RM Valcea, strada Matei

RM Valcea, strada Gabriel

Identificare

1V luy HUI U r          JHUUIUI---

Valcea,.

Gibescu, judelui Valcea,

Basarab județul Valcea

Stoianovici, județul Valcea,

-----------------------

data

prezent

prezent

prezent

prezem

Suprafața [mp} PREfVÂNZARE EUR

29

652

250,000

428

‘ 154,950

1717 750,003

Prețul de Vânzare (EUR/mp) • criteriul de

comparație

........................... ........—.

€383.44

€362.03

€436.81

TIP COMPARABILA

.. . -.......-.......................

.................................

---------------------- ------------

..................... - • :

Tip comparabila

---------------------------

oferta

oferta

oferta

Corecție unitara sau procentuala

-5%

-5%

-5%

Corecție totala pentru tipul comparabilei

-19.17

-18.10

-21.84

Preț de vanzare corectat

....------------ -----

364.27 _

343.93

414.97

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

---------------- ----

--------------------

... — — —

fara restricții

fara restricții

fara restricții

fara restricții

Corecția unitara sau procentuala

0

0

0

Corecție totala pentru Drepturi de proprietate

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

€364.27

€343.93

€414.97

RESTRICȚII LEGALE

... — — —

---------———---------

------------------------------

.................................

Restricții legale - coeficienți urbanistici

nu sunt

nu sunt

nu sunt 0

nu sunt

Corecția unitara sau procentuala

0

0

Corecție totala pentru Restricții legale - coeficienți

urbanistici

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

------------ -----

€364.27

_ €343.93

€414.97 ---------------------- ~

GONDIțll DE EINAN ț ARE

------...--------- ----------

Condiții de finanțare

normale

similare

similare

similare

Corecția unitara sau procentuala

0

0

0

Corecție totala pentru finanțare

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

CONDiȚIlDEVĂNZARE

------------ -------

_ €364.27

€343.93

€414.97

dispune de autorizație de

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

construire* proiect tehnic

Corecția unitara sau procentuala

0%

0%

-10%

Corecție totala pentru condiții de vânzare

€0.00

€0.00

-€41.50

—€364/7

€343.93—

—--

———— ■ —

COkiniTII DF PIAȚĂ---------

........................ .........

-------------------- --------

—rtfMpnf—

——-----.----~---—----------

—nrf>7pnl—

Condiții ale pieței -

-......

Corecția unitara sau procentuala

0%

0%

0%

Corecție totala pentru condiții ale pieței

€0.00

€0.00

€0.00

-----------------Preț corectat (EUR/mp)-------------------------

------------- -------

€36427

€ 343 93

€373.47

LOCALIZARE

RM Valcea, strada General Magheru, blocVI, județul

RM Valcea, strada Clin

RM Valcea, strada Matei

RM Valcea, strada Gabriel

Localizare

Valcea,.

Gibescu, județul Valcea,

Basarab judelui Valcea

Stoianovici, județul Valcea,;

Corecția unitara sau procentuala

5%

10%

5%

Corecție totala pentru localizare

€18.21

€34.39

€18.67

Preț corectat (EUR/mp)

€382.48

€378.32

€392.15

CARACI ERISTICI FIZICE

Mărime (dimensiune) si forma

29

652                     428

1717i

Corecția unitara sau procentuala

15.0%

15%

20%

Corecție totala pentru formă și dimensiuni

€57.37

€56.75

€78.43

j

Str. Matei Basarab-14,25 m

Front stradal - deschidere la fațada

0.75 ml

28 ml

i si strada Ferdinand - 5,6 m

50 ml

Corecția unitara sau procentuala

1

-10%

-10%

-10%

Corecție totala pentru front stradal

-€38.25

-€37.83

-€39.21

Topografie

plan

plan

plan

plan

Corecția unitara sau procentuala

0%

0%

0%

Corecție totala pentru topografie (planeitate)

€0.00

€0.00

€0.00

Prețcorectat (EUR/mp)

€401.61

€397.24

€431.36

UTILITĂȚI DISPONIBILE

Utilitati (en el / apa / canalizare / gaz metan /

da/da/da/da/da/nu-la

da/da/da/da/da/nu-la

da/da/da/da/da/nu-la

da/da/da/da/da/nu-la

termoficare / alte)

limita terenului

limita terenului

limita terenului

limita terenului

Corecție unitara sau procentuala

0%

0%

0%

Corecție totala pentru utilități disponibile

€0.00

€0.00

€0.00

Prețcorectat (EUR/mp)

€401.61

€397.24

€431.36

ZONAREA

Zonarea - destinația legala permisa

mixta

mixta

mixta

mixta

Corecție unitara sau procentuala

0.0%

0.0%

0.0%

Corecție totala penlru zonare

€0.00

€0.00

€0.00

Preț corectat (EUR/mp)

€401.61

€397.24

€431.36

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare

mixta

mixta

mixta

mixta

Corecție unitara sau procentuala

0.0%

0.0%

0.0%

Corecție totala pentru Cea mai bună utilizare

€0.00

€0.00

€0.00

Prețcorectat

€401.61

€397.24

€431.36

Preț corectat (Eur/mp)

402

397

431

Corecție totală netă

(absolut)

€37.34

€53.31

€16.39

■nr                 î

(prOutiiIlUdl J

10'Mi

-------4%-----------------------

_ (absolut)

€113.83 _

~€ 128-97        j

€177.81        ”

------------------Corecție totala brută---------------ț

(procentual)

31%

38%

43%

- - — - — — - - —- -—_

Suprafața

Opinie/mp

€402.00

Valoare estimata _EURO

11,660

vaioai6_KvN




ILegtîhatfei Mr, Va-Î3M5â°2O


Ajustările aplicate au fost următoarele:

Au fost ajustate negativ toate comparabilele pentru ca sunt oferte; nivelul corecțiilor a fost

Tip comparabila

stabilit in urma discuțiilor avute cu proprietarii de astfel de terenuri.

A fost ajustata negativ comparabila 3 pentru ca se tranzactioneaza impreuna cu

Condiții de vanzare

autorizația de construire si proiect tehnic.

Au fost ajustate pozitiv toate comparabilele pentru ca sunt situate intr-o zona mai slab

Localizare

cotata pe piața decât terenul analizat.

S-au ajustat pozitiv toate comparabilele pentru ca este cunoscut faptul ca prețul pe

Caracteristici fizice-marime, dimensiune si forma

mp variaza invers proporțional cu suprafața,

Caracteristici fizice-front la strada

S-a ajustat negativ toate comparabilele deoarece au acces superior

Topografie

Nu au fost necesare ajustări

Utilizare

Nu au fost necesare ajustări

Utilitati                                                                              Nu au fost necesare ajuslari

La final s-a selectat comparabila pentru care s-au făcut cele mai puține ajustări in cuantum absolut (cel mai mic procent al ajustării brute) - aceasta fiind comparabila 1.

In acest context valoarea rezultata prin utilizarea metodei comparației directe, analiza pe perechi de date este 402 euro/mp, valoare totala 11.660 euro:

Vteren = 11.660 euro
  • 14. DEFINIȚII, IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE Șl ALTELE

    • 14.1 DEFINIȚII

» VALOREA DE PIAȚĂ

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un active ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

  • 14.2Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze
  • > Aspectele juridir.g se hazeaza exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este valabil si transferabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

  • > Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

  • >-Se presupune Că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solidului sau structurii clădirii—

(părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu iși asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

sau inaccesibile și s-a presupus astfel că aceste părți sunt în stare tehnică bun; opinie despre starea tehnică a părților neinspectate și acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalațiilor;

  • > Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicate privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

  • > Se consideră că dezvoltarea s-a făcut în concordanță cu proiectul care a stat la baza avizelor specifice, iar calitatea lucrărilor este în concordanță cu normativele ăn vigoare, urmărită fiind de organismele autorizate in acest sens;

  • > Nu s-au efectuat măsurători suplimentare, fiind preluate cele din descrierea legală și/sau cele din documentațiile avizate urbanistic;

  • > Se presupune ca proprietatea imobiliara se conformează tuturor reglementarilor si restricțiilor urbanistice si de exploatare/utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

  • > Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu persoana in prezenta careia s-a făcut inspecția imobilului, nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

  • > Situația actuala a proprietății imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietății in condițiile tipului valorii selectate;

  • > Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

  • > Valoarea de piața estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața si condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

  • > Valoarea proprietății a fost determinată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini;

  • > S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să

apară în perioada următoare;

  • > Suprafețele menționate au fost preluate din documentele puse la dispoziție evaluatorului, asa cum sunt acestea anexate in copie la prezentul raport, fara a se efectua măsurători suplimentare ;

  • > Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunoștința la data evaluării.

  • > Exista posibilitatea ca proprietarul, respectiv un potențial cumpărător, sa aiba argumentat alte opinii si păreri, sustinanad oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un proces de evaluare.

  • > Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

  • > Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie

în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil; nu se asuma^raspunderea pentru daunele suferite de instituțiile de credit care rm s-au conformat regulilor prudentiale;

  • > Nici prezentul răpoftfnici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie’publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

  • >_Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca intreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a __________________ fost prevăzută în raport;_____________________________________________________________________________________

  • > Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale.

IPOTEZE SPECIALE
  • > Cu ocazia vizualizării proprietății si studierii actelor de proprietate s-a constatat ca pe terenul mai sus menționat , SC DIANA SRL, in baza contractelor de concesiune încheiate cu Primăria Municipiului RM Valcea si-a extins spațiul comercial. In cadrul prezentului raport de evaluare se va evalua terenul liber.

  • 14.3 Restricții de utilizare, difuzare si publicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanțele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport și încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare relevante și scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si utilizatorului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanță

  • 14.4 Alte precizări

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din care rezultă încadrarea proprietății imobiliare în zona fotografii din interiorul acesteia. în procesul de evaluare se vor utiliza date și informații în EURO și RON (lei noi), conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

  • 14.5 . SURSE DE INFORMARE

  • 0 Valorile comparabilelor au fost preluate din următoarele surse: 0 Pentru teren

pentru COMPARABILA 1: www.homezz.ro.

  • - pentru COMPARABILA 2: www.homezz.ro.

  • - pentru COMPARABILA 3: www.imobiliare.ro.

  • 15. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. în aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

  • 16. CERTIFICARE

Subsemnatul-certific in cunoștință-d&cauzăi cu bună credință că:         —— ----- . .--

  • 1. Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se băzează~pFihformații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecțieî asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data 17.02:2020

  • 2. Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.


  • 5. Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

  • 6. Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea: îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE , A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE Șl A FACTORILOR RELEVANȚI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII

SEM


IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIAȚA recomandata,

55.674

LEI

11.660

EURO

-valoare unitara teren

1.919,79

LEI /mp

402

EURO/mp

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN METODA

ABORDĂRII PRIN PIAȚA

VALOAREA FĂRĂ T.V.A.

ȘTAMPILA DE EVALUATOR

EXPERT EVALUATOR

ȘU

GHEORGHE VASILE

* ț 1

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o sumă estimată a celui mai probabil preț plătibil pentru un activ,

la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Valoarea estimată este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele și condițiile limitative enunțate în raport.

Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre și pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garantează îndeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piață într-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni în tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimată de noi în urma evaluării proprietății trebuie considerată ca fiind, cea mai bună estimare, a valorii proprietății în condițiile date de definiția Valorii de Piață, așa cum apare ea în Standardele Internaționale de Evaluare.

ANEXE

ANEXA Nr. 1:

H.G nr 54 pentru modificarea si completarea unor anexe la H.G, nr 1362/2001 din

21.02.2008 emisa de Guvernul Romaniei;-nu a fost prezentat;

ANEXA Nr. 2:

Extras de carte funciara pentru informare nr. 72190/18.09.2019;

ANEXA Nr. 3:

Copie plan de amplsament si delimitare

ANEXA Nr. 4:

ANEXA Nr. 5:

ANEXA Nr. 6:

Alte documente

Extrase privind prețurile / chiriile pe segmentul de piață al proprietății

Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda comparației directe - abordare prin piața

ANEXA

Fotografii ale proprietății


Documente de proprietate


«rmmiwu ’w Sil

Lsgî&visîra W. 3.28G& S/J ~ VW 2020 _a

Oficiul di' C-i’-iiuslrii ș: Publicitate Imchi iară VALCEA

Biroul dc CadasUu vi PulKicit.ite Imobiliara Ramn cu Valcca


Hr. Loreif Ziua l.uhn


Ai\CPl


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


721S0 IU

--09

201'J ilicit?


A. Partea I. Descrierea imobilului


Nr. CF vochi:2Z949

Nr. cadastral vechi,'96!l/0;B


TEREN Intravilan

Adresa: Lui. R/mmicu Vâlcea, Str General M>t:|licru. Nr.

1, fii VI, Ft. PAR jER, Jțrd. Vâlcea

Nr, Crt

Nr, cadastral Nr. toporirafic

Suprafața'' (mp)

Observații / Referințe

Al _____

511137

29


8. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale            Referințe

9 77 ^11/01/2007            ______ ___________


h |,Gi. nr. 1362/2001 emis de GUVERNUL ROMAINEt;

' "~j~ pîiUbulare'. lîrept de PROPRIE rÂTE'.'ddbShdit prin l.«ge, cota actualaj               Âî

'lî KWNICIPriH. RM VALCEA                      ______ ________

' ~ O0SER V.4 Wh fțînwenitâ tSbi con /ersia Ci' 2294 9/


17 21907 18/09/2010'"’                       ........................................................I

LĂ’ct'Ătfmrnistrativ ’nr. OocumenUitw cadastrala avizata sub nr. 72190, din 18/09/2019 emis de UCPI Vâlcea; iAcl Administrativ nr. Contract de concesiune nr,l.6265, din 14/08/1996 amis du Primăria municipiului Rrn.-•Valcea si Cutau Mariana, Act Administrativ nr. Act adițional nr.5B2O, din 11/32/2019 ernls do încheiat mire Municipiul Rm.Vâlcea si Gutau Mariana, Act adițional nr 2 la contractul ne concesiune nr.lG265/1996,'Act Administrativ nr. Act adițional nr,21924. din 29/05/2019 emis du încheiat intre MunicipiuIRm.Valcea si Guțau Mariana. Act adițional m.3 Iu tunlractul de cnncesiune ui.16265/1996; Act Administrai iv ar, Act adițional nr. 34110, lAr- 24/12/2003 emis de incbcidt intre Municipiul Rm.Vâlcea si Gutau Muriuiui, Act adițional ni'.l la icoitlrdclui de concesiune nr. 1.6265/1996:........ ........ ....  ------,

i ... jSa nulditza actualizare nformalii tehnice reprezentând: adresa              A)

j ;actuala. intidjljcarr! simrafat.-i si rapoztl.loaa.ro imobil._____________I_____________________________________


c. Partea IU. SARCINI


înscrieri privind dezinembrămintolft dreptului de proprietate, drepturi reale ele garant hi șl sarcini


Referințe


978 / 11/01/2007               __________________________j

Act Adm i ni stralFvnr Cofftract de concesiune nr. 16265. din L4/08/PJ96 emis de încheiat intre Primăria


municipiului fim.Valcea si Gutuu Mariana 1 si act adițional nr. 34110/24.12.2003 oct adițional nr. 1 la

• contractul do concesiune nr.16265/1996).. .....        ...                          .      .

r—“q» ;-,;lhri17;Aj;t ;.t, p/i conecsiimo inmb. da sub Al m fau;Giitau MarianaI               Al          -----

! "* pe o perioada de- 25 de am                .. .

•            OflSF/ilÂ'iÎJi': m'fjViWiJâ rf'H COWerj. vCf

---------------!72190 / 18/09/2019------------—---------------  .--------_____ _______________

Alt Administrativ nr. Contract liu ton cesiune :rr.lv265. din 14/09/1996 ei Vâlcea si Gutau Mariana; Act Administrativ re. Act adițional nr. 34110. din 2 Miif'iiiipii.d Rm.Valcea si Gutau Mariana. Act adiliuiml nr 1 ia conț i actul dn cr iSc iiulreaplfl’ etnarea materiala de la inscriercii făcută      nr 9/!> j

—O—11/01/2 0&7—ui—s en s u 1—LncJiur ii corecte a nu mărului si a datei

ITtS^tlFI' rimarrn munte ipnjlnr ftnr 4/12/2U03 emis ce inchcial intre mrpsiuno m. 16265/1996;

' Al '

contract .imi <!•:■ cuncubiuinn                 wzs«as       j

Ari Admirihtiiiliv m, Act arlilional ni.34110. dri 24/12/2003 emis du mutu {iulaii Mariana, .Aci aiJlinnal nr 1 la contraclul du tone c si iun' iu IG26.>/1 irj

al iutii' Municipii.1 Rni.VaJcea r.i 6:


MgiiLTroc-cs W. â?.&3?, îâ « Va5?bl3 202O A ^^fearea;


Fuhccjfj Nr. 50137 Cnmima/Oraș/Mwidpiu; Râtr.'rvcis '/âi'coa

Anexa Nr. 1 La Partea î

Teren




Date referitoare la teren






PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI

/WXA NR



Scara 1 ; 200

Nr cedascrai

tiupialiitn tiui.'ii.«ts|ți 3 unobiiu>ji |mp) 29

Adresa imobilului

Rm. Valcee, Strada Genei al Mș^hțru, Nr 1 Bl VI. Parter. Jud. Vtilwjri

Ni Cartea l-unciaia

Unitatea Administr&li-v Teriloria’a (LiAl ;•

_____

6U137

Rrn Valix’a - intravilan

A. Date referitoare Io teren

Nr parcela

Categoria cta folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

CC

29

Limita namatenaltzala

_ Total

20

H.

Date referitoare la construcții

Cad

Destinația

Suprafața construita M sol |inp>

Mențiuni

Vocal

Suprafața totala măsurată a imobilului = 29mp

Executant: Furoarea Mihaela Afina

______________________________________Inspector______________________________

eurtwtfludfncn întocmire cwiJiiwMatiyi țtidaslrefe ți corespondenta acesteia cu realitatea «linteiari

LT - PZ i.i."țs--             . ..

atribuirea numărului cadastral

-----------------------—-------1. *■  .-----

Data

Data..........................


Localizare

G 1 fi https://www.google ro,'inaps/pi32e,<Bioc+vi,+StraJ..it Generai+Nlagi-ier>.i+ iJ+RjniniJ.+ '7âkea+24Q1367@45.1024311,24

"Toți ‘SI in ții"

Tribunalul Vălc»


Monumentul

Independenței din.


Currefour Markel

Instituția Prefectului

JudețuLVâlcea___

GuruntiBank €; •


Eă3


Oficiul Poștal 1


Sucursala bucurești

Liceul Tehnologic Capitan Nicolae Pleșolanu

Parcul Mircea cei Bătrân







VÂND TEREN INTRAVILAN CONSTRUCȚII ULTRACENTRAL 652 MP, RM VALCEA, CERTIF. URBANISM P+3, POT 70%, CUT 2,5, ZONA PRIMĂRIE, ORIENTARE SUD cu DESCHIDERE LA STR. PROF. C-TIN GIBESCU 28 m. Descriere: terenul se afla intr-o zona foarte buna a orașului (considerate zona „0"), in imediata apropiere a Primăriei, fiind plasat intr-o poziție interesanta: spre nord se afla Universitatea Spini Haret, spre vest Colegiul National A. Lahovari spre sud si sud vest banca BRD , spre est si sud-est (in imediata proximitate) aflandu-se vilele construite inainte de revoluție pentru tootii lidori important al Județului.------     ------------------ ---------- =—

Parcela se dezvolta de-a lungul străzii C-tin Gibescu pe o lungime de 28 m, avand o forma relativ dreptunghiulara -latura estica spre bl. D10 avand 23 m iar cea vestica 22,30 m.           ---

Direct de la proprietar ACCEPT Parteneriate de colaborare.

------------https://homezz.ro/teren-652.mp-cii-p3-pnt-70-cut-25-ZQna-primaric-1393Q69.htinl




Oportunitate achiziție teren in suprafața de 428 mp, cu deschidere la 2 străzi i              ||Bi»$Ji . J

(Str. Matei Basarab -14,25 m si strada Ferdinand - 5,6 m) cu acces asfaltat,                         ilEE ™

trotuare, iluminat public si toate utilitățile pe teren. Terenul este amplasat intr- L„                       J

U ZUllci lillwilb LliCUIdla bl pUlwl! LJt/ZVUIla LIII IIIIUUII OU cipal lat I ICI llvjf U v la UI 1“ Uc UII ULIII odtl LIII IIUlcl. LUUdllci excelenta si regăsim in proximitate Shopping City Rm Valcea la doar 300 m, scoli, grădinițe, parcuri, terenuri de sport, ----benzirtaribspttalermagazinerPentru detalii suplimentare ma puteti contacta telefonic 0745 807 273 sau prin e-mail. -----

Cosmin.nita@remax.ro



Teren Ramnicu Valcea | Ultracentral | Comision 0%

Ramnicu Valcea, zona Central - Vezi hartă

Anunț publica: ele


750.000 EUR

RE/MAX -


436,81 EUR / mp

Comision 0% cumpărător


Alte telefoane:

0736.375 766



Detalii

Re/max Crup De Lux va propune la vazanre un teren aflat ultracentral la doar 500 de m de Ri Piaza Mall si la doar 2 minute de Parcul Zăvoi

Amplasarea este la baza dealului Capela

Terenul beneficiază ae toate utilitățile o,ar si de autorizație de construcție proiect

Datorita poziționării excelente se poate construi ansamblu rez.cential . spital . clinica . cladiere ce birouri , hotel , pensiune etc.

Caracteristici

Suprafață


1717 mp

50 m



construcții


intravilan


Specificații



XL


PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI       ,

Scara 1 : 200


Nr. cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa imobilului

29

Rm. Valcea, Strada General Magheru, Nr. 1, Bl. V1, Parter, Jud. Valcea

Nr. Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)

50137

Rm. Valcea - intravilan

A. Date referitoare la teren

Nr.

parcela

Categoria de folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

CC

29

Limita nematerializata

Total

29

B. Date referitoare la construcții


Suprafața totala masurata a imobilului = 29mp


----------------------Inspector—L-----

Confirm introducerea imobilului in baza de datș atribuirea numărului cadastral.