Hotărârea nr. 272/2015

hotarirea 272 - 28 decembrie 2015 - achizitionare terenuri pentru Cimitirul Raureni

HOTĂRÂREA NR.272
privind achiziţionarea unor imobile terenuri în vederea realizării 
Cimitirului public din zona Târg Râureni


Consiliul Local al municipiului Râmnicu Vâlcea, întrunit în şedinţă ordinară la data de 28 decembrie 2015, la care participă 21 de consilieri din cei 22 în funcţie;
Luând în discuţie Raportul nr.46986 din data de 23.12.2015, întocmit de Direcţia Dezvoltare Locală, prin care se propune achiziţionarea prin cumpărare a terenului în suprafaţă totală de 27.500 m.p., situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, zona Târgului Râureni, la preţul de 7,00 Euro/m.p., aşa cum s-a stabilit prin raport de evaluare întocmit de evaluator atestat ANEVAR, în vederea realizării Cimitirului public din zona Târgului Râureni; totodată, prin raportul susmenţionat se propune ca toate cheltuielile aferente întocmirii documentaţiilor tehnice de cadastru, precum şi cele pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie suportate din bugetul local al municipiului; 
Văzând rapoartele cuprinzând avizele comisiilor de specialitate nr.1, pentru administraţie publică locală, juridică, apărarea ordinii şi liniştii publice, a drepturilor cetăţenilor; nr.2, de buget-finanţe, prognoze economico-sociale; nr.3, pentru servicii publice şi comerţ, întreprinderi mici şi mijlocii, administrarea domeniului public şi privat, agricultură şi nr.4, de organizare şi dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecţia mediului înconjurător, gospodărie comunală, conservarea monumentelor istorice şi de arhitectură şi ca urmare a amendamentului formulat în plenul şedinţei potrivit căruia achiziţionarea prin cumpărare a terenului din zona Târgului Râureni în vederea realizării Cimitirului public să se facă numai după obţinerea acordului notarial al tuturor proprietarilor cu privire la vânzarea terenurilor deţinute în proprietate şi afectate de realizarea acestei investiţii, amendament adoptat cu 21 de voturi « pentru », 0 voturi « împotrivă » şi 0 abţineri;
Ţinând seama de faptul că la această dată autoritatea publică locală se află într-o situaţie critică, determinată de faptul că solicitările locuitorilor municipiului cu privire la acordarea unor locuri de veci în cimitirele publice nu mai pot fi rezolvate, întrucât, în cele două cimitire aflate în proprietatea municipiului şi administrate de societatea PIETE PREST S.A., respectiv Cimitirul Sf. Ion şi Cimitirul Cetăţuia, nu mai sunt disponibile asemenea locuri, fapt ce impune urgentarea identificării unor posibile amplasamente pentru amenajarea unui nou cimitir public; în acest sens, a fost identificată o suprafaţă de cca. 2,75 ha. în zona Târgului Râureni, aparţinând unor proprietari privaţi, pentru care s-a eliberat Certificatul de Urbanism nr.975/24851 din 25.07.2013, ulterior fiind demarate procedurile legale pentru întocmirea unui Studiu de Oportunitate şi a documentaţiei de urbanism precizată în CU; 
Astfel, consecinţă a demarării procedurilor legale, prin Hotărârea Consiliului Local nr.266/29.12.2014 s-a aprobat Planul Urbanistic de Zonă ”Amenajare cimitir în zona Târgului Râureni”, suprafaţa luată în studiu fiind de 23 ha.;
Luând în considerare faptul că, în vederea achiziţionării sau, după caz, a demarării procedurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publică, au fost identificaţi proprietarii terenurilor afectate de realizarea cimitirului, în număr de 9 (nouă), iar în luna mai a anului 2015 a fost întocmit un raport de evaluare pentru stabilirea valorii de piaţă a terenurilor în cauză, şi ţinând cont de faptul că, până în prezent, în urma întâlnirii cu o parte din cei nouă proprietari ai terenurilor afectate de realizarea cimitirului, aceştia şi-au exprimat acordul de principiu pentru vânzarea terenurilor deţinute către municipiu; mai mult, în urma adreselor întocmite pentru solicitarea acordului scris al proprietarilor terenurilor în cauză, 6 (şase) dintre aceştia şi-au exprimat în scris acest acord;
În baza art.36, alin.(2), art.45, alin.(3) şi art.115 din Legea nr.215/2001 privind Administraţia Publică Locală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
Întrunind 21 de voturi “pentru” proiectul de hotărâre propus cu amendament, 0 voturi “împotrivă” şi 0 abţineri,

H O T Ă R Ă Ş T E:

Art.1. (1) Se aprobă achiziţionarea prin cumpărare a terenului în suprafaţă totală de 27.500 m.p., situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, zona Târgului Râureni, identificat în planul de situaţie, anexa nr.1 la prezenta hotărâre.
(2) Achiziţionarea terenului identificat la alin.(1) se va face în vederea realizării Cimitirului public din zona Târgului Râureni, numai după obţinerea acordului notarial al tuturor proprietarilor cu privire la vânzarea terenurilor deţinute în proprietate şi afectate de realizarea acestei investiţii.
(3) Preţul de cumpărare a terenului în suprafaţă totală de 27.500 m.p. este de 7 Euro/m.p., aşa cum s-a stabilit prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator atestat ANEVAR. Rapoartele sunt prezentate în anexele nr.2-8, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Cheltuielile aferente întocmirii documentaţiilor tehnice de cadastru, precum şi cele pentru încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor-terenuri ce fac obiectul prezentei hotărâri vor fi suportate din bugetul local al municipiului.

Art.3. Prezenta hotărâre se comunică în copie pentru a fi dusă la îndeplinire:
- Direcţiei Dezvoltare Locală;
- Direcţiei Economico-Financiare.


PREŞEDINTE DE ŞEDINŢĂ, , 
Mihai PERSU SECRETAR MUNICIPIU, 

 

CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE
jurist Ion DIDOIU




Râmnicu Vâlcea, 28 decembrie 2015

HCL scanata cu Anexele 1-3
Anexa 4
Anexa 5
Anexa 6
Anexa 7
Anexa 8


ROMÂNIA

JUDEȚUL VÂLCEA

Municipiul Râmnicu vâlcea Consiliul local


HOTĂRÂREA NR.272 privind achiziționarea unor imobile terenuri în vederea realizării Cimitirului public din zona Târg Râureni

Consiliul Local al municipiului Râmnicu Vâlcea, întrunit în ședință ordinară la data de 28 decembrie 2015, la care participă 21 de consilieri din cei 22 în funcție;

Luând în discuție Raportul nr.46986 din data de 23.12.2015, întocmit de Direcția Dezvoltare Locală, prin care se propune achiziționarea prin cumpărare a terenului în suprafață totală de 27,500 m.p., situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, zona Târgului Râureni, la prețul de 7,00 Euro/m.p., așa cum s-a stabilit prin raport de evaluare întocmit de evaluator atestat ANEVAR, în vederea realizării Cimitirului public din zona Târgului Râureni; totodată, prin raportul susmenționat se propune ca toate cheltuielile aferente întocmirii documentațiilor tehnice de cadastru, precum și cele pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică să fie suportate din bugetul local al municipiului;

Văzând rapoartele cuprinzând avizele comisiilor de specialitate nr.1, pentru administrație publică locală, juridică, apărarea ordinii și liniștii publice, a drepturilor cetățenilor; nr.2, de buget-finanțe, prognoze economico-sociale; nr.3, pentru servicii publice și comerț, întreprinderi mici și mijlocii, administrarea domeniului public și privat, agricultură și nr.4, de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, gospodărie comunală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură și ca urmare a amendamentului formulat în plenul ședinței potrivit căruia achiziționarea prin cumpărare a terenului din zona Târgului Râureni în vederea realizării Cimitirului public să se facă numai după obținerea acordului notarial al tuturor proprietarilor cu privire la vânzarea terenurilor deținute în proprietate și afectate de realizarea acestei investiții, amendament adoptat cu 21 de voturi « pentru », 0 voturi «împotrivă » și 0 abțineri;

Ținând seama de faptul că la această dată autoritatea publică locală se află într-o situație critică, determinată de faptul că solicitările locuitorilor municipiului cu privire la acordarea unor locuri de veci în cimitirele publice nu mai pot fi rezolvate, întrucât, în cele două cimitire aflate în proprietatea municipiului și administrate de societatea PIEȚE PREST S.A., respectiv Cimitirul Sf. Ion și Cimitirul Cetățuia, nu mai sunt disponibile asemenea locuri, fapt ce impune urgentarea identificării unor posibile amplasamente pentru amenajarea unui nou cimitir public; în acest sens, a fost identificată o suprafață de cca. 2,75 ha. în zona Târgului Râureni, aparținând unor proprietari privați, pentru care s-a eliberat Certificatul de Urbanism nr.975/24851 din 25.07.2013, ulterior fiind demarate procedurile legale pentru întocmirea unui Studiu de Oportunitate și a documentației de urbanism precizată în CU;

Astfel, consecință a demarării procedurilor legale, prin Hotărârea Consiliului Local nr.266/29.12.2014 s-a aprobat Planul Urbanistic de Zonă "Amenajare cimitir în zona Târgului Râureni", suprafața luată în studiu fiind de 23 ha.;

Luând în considerare faptul că, în vederea achiziționării sau, după caz, a demarării procedurilor de expropriere pentru cauză de utilitate publică, au fost identificați proprietarii terenurilor afectate de realizarea cimitirului, în număr de 9 (nouă), iar în luna mai a anului 2015 a fost întocmit un raport de evaluare pentru stabilirea valorii de piață a terenurilor în cauză, și ținând cont de faptul că, până în prezent, în urma întâlnirii cu o parte din cei nouă proprietari ai terenurilor afectate de realizarea cimitirului, aceștia și-au exprimat acordul de principiu pentru vânzarea terenurilor deținute către municipiu; mai mult, în urma adreselor întocmite pentru solicitarea acordului scris al proprietarilor terenurilor în cauză, 6 (șase) dintre aceștia^ și-au exprimat în scris acest acord;

în baza art.36, alin.(2), art.45, alin.(3) și art.115 din Legea nr.215/2001 privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

întrunind 21 de voturi “pentru” proiectul de hotărâre propus cu amendament, 0 voturi “împotrivă” și 0 abțineri,

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă achiziționarea prin cumpărare a terenului în suprafață totală de 27.500 m.p., situat în municipiul Râmnicu Vâlcea, zona Târgului Râureni, identificat în planul de situație, anexa nr.1 la prezenta hotărâre.

  • (2) Achiziționarea terenului identificat la alin.(1) se va face în vederea realizării Cimitirului public din zona Târgului Râureni, numai după obținerea acordului notarial al tuturor proprietarilor cu privire la vânzarea terenurilor deținute în proprietate și afectate de realizarea acestei investiții.

  • (3) Prețul de cumpărare a terenului în suprafață totală de 27.500 m.p. este de 7 Euro/m.p., așa cum s-a stabilit prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator atestat ANEVAR. Rapoartele sunt prezentate în anexele nr.2-8, care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Cheltuielile aferente întocmirii documentațiilor tehnice de cadastru, precum și cele pentru încheierea în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor-terenuri ce fac obiectul prezentei hotărâri vor fi suportate din bugetul local al municipiului.

Art.3. Prezenta hotărâre se comunică în copie pentru a fi dusă la îndeplinire:

  • - Direcției Dezvoltare Locală;

  • - Direcției Economico-Financiare.


CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE, SECRETAR MUNICIPIU, jurist Ion DIDOIU


Râmnicu Vâlcea, 28 decembrie 2015

Red. O.M.S-1 ex.

S.A.P.L.


TÂRGUL DE SAPTAMANA RAURENi


Jîcolescu Aure

Ifcolescu Lucrefiâ



Rosoga Elena\\ Rosoga Constantin^ < Miu Ioana

Ghidiu Maria


MUNICIPIUL

RÂMNICUL AICEA


Faîfti HCL


ANEXA Nr. la HOTĂRÂREA CONSILIULUI LOCAL ;Nr. Jn38tt.&y5'


Xr.1.91 5/2015


~(TF1d0x S.R.L.

Localitatea Purcăreni, județul Brașov

imobiliare


Referitor la: Evaluare - TEREN AFECTAT DE REACTUALIZAREA CIMITIRULUI PUBLIC ZONA RÂURENI - PROPRIETAR POPA ION

L Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ AN EV AR autorizația nr.23/01.01.2013, reprezentată prin ing. PANTEL OVIDIU - administrator, membru titular al ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în^baza contractului de prestări servicii nr. 18889/21.05.2015 încheiat cu UAT MUNICIPIUL RÂMNICU VÂLCEA, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus, aparținând POPA ION.

  • 2. Identificarea clientului - UAT MUNICIPIUL RÂMNICU VÂLCEA cu sediul în strada General Praporgescu nr.14, reprezentat legal prin primar, domnul Gigi Ion Matei, conform HCL nr.57/2014, ale cărui atribuții privind semnarea contractelor așa cum sunt definite de OUG nr.34/2006, au fost delegate către directorul Direcției Investiții și Achiziții Publice - domnului Liviu Miftode.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea tranzacționării bunului imobil. 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren situat în prelungirea străzii Târgului zona Râureni, municipiul Rm. Vâlcea, județ Vâlcea cu suprafață de 5.412,00 mp, care face parte din suprafața de 27.500 mp. aferentă amenajării cimitirului public zona Râureni.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2014, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul bunului imobil - POPA ION.

  • 7. Data evaluării - 28.05,2015

Data inspectării bunului imobil - 21.05.2015.

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2014

  • - Plan de încadrare în zonă

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 28.05.2015

  • 9. Valoarea propusă Raportul de evaluare determină valoarea de piață a proprietății imobiliare în vederea tranzacționării. Valoarea propusă este valabilă la data evaluării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator.

Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori

Valoarea de piață a terenului este :

168.338 LEI » 37.884 EURO

( 31,10 LEI / mp s 7,00 EURO / mp )

Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4435 LEI din 28.05.2015

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunul imobil menționat mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

omovate de


Raportul a către Data :



Epregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei *{A-s^șjația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România^^^iup


Xpert evaluator autorizat EI, EPI, EBM

r '■


-2-


Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că:

  • • Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • • Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • • Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • • Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate saii implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • • Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • • Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • • Bunul supus evaluării a fost inspectat personal de către evaluator.

  • • Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Data: 28.05.2015 Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu



Capitolul 1 GENERALITĂȚI

  • 1.1. Identificarea bunului imobil - obiectul evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren situat în prelungirea străzii Târgului zona Râureni, municipiul Rm. Vâlcea, județ Vâlcea cu suprafață de 5.412,00 mp, care face parte din suprafața de 27.500 mp. aferentă amenajării cimitirului public zona Râureni

  • 1.2. Scopul evaluării- Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea tranzacționării bunului imobil.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează UAT MUNICIPIUL RAMNICU VALCEA cu sediul în strada General Praporgescu nr.14, reprezentat legal prin primar, domnul Gigi Ion Matei, conform HCL nr.57/2014, ale cărui atribuții privind semnarea contractelor așa cum sunt definite de OUG nr.34/2006, au fost delegate către directorul Direcției Investiții și Achiziții Publice - domnului Liviu Miftode., în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2014, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 -Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 100 - Cadru general: Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

  • 1,5. Data inspecției -Inspecția proprietății a fost realizată în 21.05.2015 în prezența reprezentanților clientului UAT MUNICIPIUL RAMNICU VÂLCEA cu sediul în strada General Praporgescu nr.14, reprezentat legal prin primar, domnul Gigi Ion Matei, conform HCL nr.57/2014, ale cărui atribuții privind semnarea contractelor așa cum sunt definite de OUG nr.34/2006, au fost delegate către directorul Direcției Investiții și Achiziții Publice - domnului Liviu Miftode. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator. Evaluarea a fost realizată în luna mai 2015. Data evaluării este 28.05.2015,

  • 1.7. Proprietarul bunului imobil - POPA ION.

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și în EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunere este de 4,4435 RON/EURO, comunicat de BNR pentru data de 28.05.2015. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.). Valorile exprimate nu conțin TVA.

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2014

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102-Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Catalog ”Aplicații cu Evaluarea Terenului”, editura IROVAL București 2010

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață județului Vâlcea, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare.

Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe;

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor.

Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

1J3. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2

PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

în cazul prezentului raport de evaluare care are ca obiect bunul imobil format din teren situat în prelungirea străzii Târgului zona Râureni, municipiul Rm. Vâlcea, județ Vâlcea cu suprafață de 5.412,00 mp, care face parte din suprafața de 27.500 mp. aferentă amenajării cimitirului public zona Râureni, dreptul proprietarului este absolut.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietarul bunului imobil este POPA ION

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află în extravilanul municipiului Rm. Vâlcea, zona Râureni, jud. Vâlcea.

Tipul zonei de amplasare:

  • ■ Zona periferică a localității

în zonă se află:

  • ■ Spații industriale.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără experti zare): poluare absentă Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zonă periferică a localității, cu posibilități de dezvoltare. Poluare absentă.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare. Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren situat în prelungirea străzii Târgului zona Râureni, municipiul Rm. Vâlcea, județ Vâlcea cu suprafață de 5.412,00 mp, care face parte din suprafața de 27.500 mp. aferentă amenajării cimitirului public zona Râureni.Terenul este plat 100%. Terenul are formă de regulată fiind liber de construcții.

Capitolul 3

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

3.1. Definirea pieței și subpieței proprietății imobiliare - Piața reprezintă un mediu în care tunurile, mărfurile și serviciile sunt schimbate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul crețurilor. Conceptul de piață este reprezentat de capacitatea cumpărătorilor și a vânzătorilor de a-și desfășura activitatea fără restricții. Participanții din piață pot fi cumpărători, vânzători, proprietari, debitori, creditori, investitori sau intermediarii.

Piața studiată este cea a terenurilor în general. Natura zonei studiate este: zona sevicii.

în ultima perioadă tranzacțiile imobiliare din zona au o tendință descrescătoare, cererea fiind redusă datorită crizei economice și financiare. Se constata o scădere a cererii atat la spatii comerciale cât și la proprietății rezidențiale, datorită cauzei acordării creditelor de către băncile comerciale cu condiții mai severe, față de anii precedenți, respectiv scăderea veniturilor populației preponderent în segmentul bugetar, dar și în unele segmente private.

Datorita amplorii pe care o ia criza economică a influentelor acesteia, asistam la o reducere semnificativa a interesului investitorilor la scăderea lichidităților și implicit la o reducere a numărului de tranzacții pe piața imobiliară.

3.1. Analiza cererii - Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-o anumită perioadă de timp, în situația în care factorii: populația, venitul, prețurile viitoare și preferințele consumatorilor rămân constante.

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp. Din pacate, in momentul actual cererea este redusa.

Cererea pentru imobile de producție si comerciale, a Înregistrat in perioada anterioara o scădere insemnata, datorita puterii de cumpărare scăzute a potențialilor cumpărători în parte datorat restricționării accesului la creditare, alături de reducerea expunerii la risc.

Ținând cont de caracteristicile intrinseci ale imobilelor supus evaluării (stare fizică, facilități, utilități existente, dimensiuni, etc.) precum si de zona in care acesta este amplasat se poate aprecia ca proprietatea evaluata are atractivitate medie.

  • 3.3. Analiza ofertei - Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață data, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate. în zona analizată există ofertă de chirii de spații, având în vedere criza financiară și restrângerile la toate ramurile de activitate se observă o stagnare a pieței imobiliare, numărul de tranzacții cu proprietari similare a scăzut semnificativ, majoritatea investitoriilor preferă sa închirieze decât să cumpere, principala cauza fiind incertitudinea economică și restrângerea venitului investitorilor.

Proprietatea subiect este:

Fără „restricții deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanților acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piață”, utilizabile pentru scopul exprimat.

Față de riscurile specifice pieței imobiliare de tip rezidențial, pentru activul evaluat există următoarele riscuri:

Criza financiară internă și internațională

în perioade de criza structura pieței se modifică, motivațiile părților sunt puternic influențate de percepția asupra crizei

Schimbarea pieței din una a "vânzătorului" la una a "cumpărătorului”

  • 3.4. Echilibrul pieței - Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și ofertă. în comparație cu piețele de bunuri, de valori imobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

în acest^ moment piața este în stagnare evidentă, numărul tranzacțiilor imobiliare fiind deosebit de scăzut. în ceea ce privește tranzacțiile cu proprietăți imobiliare similare celei evaluate, și acestea sunt reduse datorită tot factorilor enumerați mai sus.

Oferta de proprietăți imobiliare similare - în creștere. Evoluția valorilor imobiliare: prețurile imobilelor in zona sunt în scădere moderată, existând un comportament de expectativă din partea potențialilor cumpărători, dar și din partea vânzătorilor care urmăresc fluctuațiile pe piața imobiliară. Cererea de proprietăți - în scădere.

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII TERENULUI

Valoarea terenului trebuie considerată în termeni de cea mai bună utilizare. Chiar dacă terenul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă. Tehnicile de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extracția, alocarea, tehnica reziduală a terenului, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

  • 7. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2, Extracția PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului.

RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

  • 5. Capitalizarea rentei junciare PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a proprietății respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii comparabili se pot determina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta drepturile de proprietate atunci când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte, precum și profilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție.

APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5

EVALUAREA IMOBILULUI

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie bunul imobil format din teren situat în prelungirea străzii Târgului zona Râureni, municipiul Rm. Vâlcea, județ Vâlcea cu suprafață de 5.412,00 mp, care face parte din suprafața de 27.500 mp. aferentă amenajării cimitirului public zona Râureni.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile dc construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului. închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere.Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare.

Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordamță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. în această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. în unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. în această ipoteză pot fi identificate utilizări care creează valoare, evaluatorul putând începe selecția de Ia proprietăți comparabile și să estimeze valoarea terenului.. Terenul este plat 100%. Terenul are formă de regulată liber de construcții. Având în vedere datele prezentate considerăm că CMBU este cea actuală de teren utilitate publică.

  • 5.3, Evaluarea proprietății

  • 5.3.1. Evaluarea terenului prin metoda comparațiilor directe - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect. în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății

    imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

    Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare ( www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

    Nr.

    Criterii

    Proprietate de evaluat

    Comparabila 1

    Comparabila 2

    Comparabila 3

    Comparabila 4

    Preț (euro)

    396.000,00

    91.135,00

    47.300,00

    80.000,00

    Tipul comparabilei

    ofertă

    ofertă

    ofertă

    ofertă

    1

    Dreptul de proprietate transmis

    integral

    integral

    integral

    integral

    integral

    2

    Condiții de vânzare

    normale

    normale

    normale

    normale

    normale

    3

    Condițiile pieței

    28.05.2015

    28.05.2015

    28.05.2015

    28.05.2015

    28.05.2015

    Curs valutar leuro =

    4,4435

    4

    Adresă

    5

    Localizare

    Rm.Vâlcea- zona

    Râureni

    Rm.Vâlcea -zona Uzinele Sodice

    Rm.Vâlcea -zona Combinatul

    Rm.Vâlcea -zona Vest

    Rm.Vâlcea -zona Oltchim

    6

    Caracteristici fizice

    Tip teren

    intravilan

    intravilan

    intravilan

    intravilan

    intravilan

    Front stradal

    -

    40,00

    40,00

    12,00

    60,00

    Formă

    regulată

    regulată

    regulată

    regulată

    regulată

    Curent

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    Apă

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    Gaz

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    în apropiere

    Canalizare

    Nu

    Nu

    Nu

    Nu

    Nu

    Construit

    Nu

    Nu

    Nu

    Nu

    Nu

    Suprafață totală cimitir

    27.500,00

    20.841,00

    8.285,00

    4.300,00

    8.385,00

    Suprafață proprietar POPA ION

    QWhL 5.412,00

    7

    CMBU

    Agricol

    Rezidențial

    Rezidențial

    Agricol

    Rezidențial__

    Preț/mpAu

    19,00

    11,00

    11,00

    9,54

    valoarea proprietății evaluate - prețul proprietății comparabile + corecții

    Valoarea de piață terenului prin metoda comparației, este:

    168.338 LEI « 37.884 EURO

    (31,10 LEI / mp ~ 7,00 EURO / mp)

    Valoarea nu conține TVA

    curs LEI / EURO = 4,4435 LEI din 28.05.2015

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Suprafață

27.500,00

20.841,00

8.285,00

4.300,00

8.385,00

Preț ( euro/mp)

19,00

11,00

11,00

9,54

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă

ofertă

Corecție unitară sau procentuală

-10,00%

-10,00%

-10,00%

-10,00%

Corecție totală

-1,90

-1,10

-1,10

-0,95

Preț corectat (euro)

17,10

9,90

9,90

8,59

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Corecție unitară sau procentuală

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Corecție totală

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

17,10

9,90

9,90

8,59

2

Condiții de vânzare

forțat

normale

normale

normale

normale

Corecție unitară sau procentuală

-5,00%

-5,00%

-5,00%

-5,00%

Corecție totală

-0,86

-0,50

-0,50

-0,43

Preț corectat (euro)

16,25

9,41

9,41

8,16

3

Condițiile pieței

28.05.2015

28.05.2015

28.05.2015

28.05.2015

28.05.2015

Corecție unitară sau procentuală

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Corecție totală

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

16,25

9,41

9,41

8,16

4

Localizare

Rm.Vâlcea -zona Râureni

Rm.Vâlcea -zona Uzinele Sodice

Rm.Vâlcea -zona Combinatul Chimic

Rm.Vâlcea -zona Vest

Rm.Vâlcea -zona Oltchîm

Corecție unitară sau procentuală

-5,00%

-5,00%

-5,00%

-5,00%

Corecție totală

-0,81

-0,47

-0,47

-0,41

Preț corectat (euro)

15,43

8,93

8,93

7,75

5

Caracteristici fizice

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Corecție totală

0,00

0.00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

15,43

8,93

8,93

7,75

Front stradal

-

40,00

40,00

12,00

60,00

Corecție unitară (euro/mp)

-2,00

-2,00

-2,00

-2,00

Corecție totală

13,43

6,93 ■

6,93

5,75

Preț corectat (euro)

13,43

6,93

6,93

5,75

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,43

6,93

6,93

5,75

Suprafață

27.500,00

20.841,00

8.285,00

4.300,00

8.385,00

Corecție procentuală

0,67%

1,92%

2,32%

1,91%

Corecție totală

0,09

0,13

0,16

0,11

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

6

Utilități

Curent

In apropiere

în apropiere

în apropiere

în apropiere

In apropiere

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

Apă

în apropiere

în apropiere

în apropiere

în apropiere

în apropiere

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

Gaz

în apropiere

în apropiere

în apropiere

în apropiere

în apropiere

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

Canalizare

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

Construit

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Corecție unitară (euro/mp)

0,00

0,00

0,00

0,00

Preț corectat (euro)

13,52

7,07

7,10

5,86

7

CMBU

Agricol

Rezidențial

Rezidențial

Agricol

Rezidențial

Corecție unitară (euro/mp)

.   -3,00

-3,00

0,00

-3,00

Preț corectat (euro)

10,52

4,07

7,10

2,86

PREȚ CORECTAT (€/mp)

10,52

4,07

■■■ 7,10

2,86

corecția TOT. NETĂ

-6,58

-5,83

-5,73

. CORECȚIA TOT. NETĂ %

-38,47%

-58,91%

-66,70%

CORECȚIA TOT.BRUTĂ ABSOLUTĂ (€)

6,76

6,10

1     5,95

CORECȚIA TOT. BRUTĂ ABSOLUTĂ (%)

39,51%

61,60%

IS‘4* .l’ '%J:

|  69,26%

VALOARE PROPUSĂ (&mp)

7,00

VALOARE PROPUSĂ (Lei/mp)

31,10

VALOARE TOTALĂ TEREN CIMITIR (€)

192.500

VALOARE TOTALĂ TEREN CIMITIR (Lei)

855.374

VALOARE TOTALĂ TEREN POPA ION (€)

37.884

VALOARE TOTALĂ TEREN POPA ION (Lei)

168.338

Corecția brută procentuală cea mai mica este la C.3, deci valoarea propusă este 7,00 Euro/mp

Justificarea corecțiilor : Tipul tranzacției - deoarec comparabilele sunt ofe de - 10% fiind considerată marja de negociere în derularea tranzacție. Dr prețul tranzacției este întodeauna bazat pe transmiterea dreptului de propriei, este ocupată de proprietar. Proprietățile comparabile sunt libere la vânzare, a proprietatea subiect fiind considerată liberă la vânzare. Condiții de vânzar procentuale deoarece este o vânzare forțată. Condițiile de piață - discuțiile loc la data evaluării ceea ce înseamnă o corecție nulă. Localizarea - încadr: de zonă, terenurile comparabile sunt în zone diferite se aplică o corecție pro< fizice - criteriile de comparație au fost tipul terenului, front stradal, formă ș caracteristicile comparabilelor s-au aplicat corecții valorice sau procentuale, comparație au fost dotarea terenului cu curent electric, apă, gaz, canalizare construcții,s-au aplicat corecții valorice la terenurile comparabile funcție de u dotare a terenurile cu utilitățile lipsă sau costurile de demolare. Cea mai bun s-au aplicat corecții procentuale la comparabilele cu CMBU diferită ca și subi

Capitolul 6

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUAT(

Valoarea de piață în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin met reflectă cel mai bine valoarea proprietății.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și consideri determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridic Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Valoarea este o predicție.

în concluzie:

Valoarea de piață a terenului este : 168.338 LEI» 37.884 EURO

(31,10 LEI / mp » 7,00 EURO / mp) Valoarea nu conține TVA

curs LEI / EURO = 4,4435 LEI din 28.05.2015

Data: 28.05.2015 Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM . '                                              /gf         1

( \V< tegftirns

/A o

rte s-a aplicat o corecție eptul Ia proprietate -ite. Proprietatea subiect stfel corecția va fi nulă, *e -s-au aplicat corecții cu proprietarii au avut area terenului în funcție .xntuală. Caracteristici suprafață în funcție de Utilități - criteriile de și dacă pe teren există itilități și de costurile de ă utilizare ( CMBU ) -ectul.

JRULUI

oda comparației, care

Mitele avute în vedere la

limitative și aprecierile :e menționate în raport.

ANTEtf\ ' ‘W

bU20î5\^ 4#

-__________________________________________________________________________________________




MEMORIU DE PREZENTARE

1. IMRODUt’FRF

  • I 1.1 DATELE DE RECUNOAȘTEREADOCUMENTATIEÎ:

      • 1.1.1 DENUMIREA LUCRĂRII:

PLAN URBANISTIC ZONAL AMENAJARE CIMITIR PUBLIC RAURENI

Amplasament: Ramnicu Valcea, prelungirea străzii Târgului, CF 44609-38882

  • 1.1.2 BENEFICIAR

MUNICIPIUL RAMNICU VALCEA

Strada G-ral Praporgescu 14, Ramnicu Valcea

  • 1.1.3 PROIECTANT GENERAL

ARHINET PLUS SRL

Ramnicu Valcea, strada Dacia 2 C

Contractor. 35154 din 15.10.2013

Număr proiect 1322/2013

  • 1.1.4 SUBPROIECTANTI, COLABORATORI

PF NECHIFOR GABRIEL PETRU - EXPERT CADASTRU

Ramnicu Valcea,

GEOSTAR SRL

Ramnicu Valcea, strada G-ral Magheru 25

  • |        1.2 OBIECTUL PUZ

  • 1.2.1 SOLICITĂRI ALE TEMEI PROGRAM

Municipiul Ramnicu Valcea, In calitate de inițiator, a solicitat întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal, pentru un teren de circa 27 500 mp, aflat in prelungirea străzii Târgului, zona Raureni pentru amenajarea unui cimitir public.

Se impun următoarele:

  • - Schimbarea funcțiunii zonei (G2 - gospodărie comunala -subzona cimitirelor)

  • - Schimbarea categoriei de folosința a terenului

  • - Amenajări specifice temei program

  • - Studierea accesibilității (pietonal / carosabil) si corelarea cu dezvoltarea circulațiilor propuse în PUG, pentru zonele adiacente, realizarea unui al doilea acces carosabil din zona

  • - Evidențierea problemelor de mediu si a masurilor ce se impun

  • - Echiparea edilitara ca suport a noii dezvoltări urbanistice

  • - Identificarea proprietarilor de terenuri si stabilirea circulației terenurilor

  • - Realizarea unui Regulament Local de urbanism, pentru subzonele funcționale, corelat si cu prevederile RLU FUG Ramnicu Valcea, in vigoare.

  • - Conform avizului de oportunitate 17 din 20.11.2013 se extinde teritoriul ce urmeaza a fi reglementat cu zona de protecție sanitara de 50 m, suprafața stabilita prin avizul CTUATnr 187/14.11. 2013

  • 1,3 SURSE DOCUMENTARE

  • 1.3.1 LISTA STUDIILOR SI PROIECTELOR ELABORATE ANTERIOR PUZ

  • - Plan Urbanistic General al municipiului Ramnicu Valcea si Regulamentul Local de Urbanism aferent, aprobat in 2013

  • 1,3.2 LISTA STUDIILOR DE FUNDAMENTARE ÎNTOCMITE CONCOMITENT CU PUZ

  • - Studiu Topografic

  • - Studiu Geotehnic

  • 2 SIAIHUI ACIUAI AL DEZV( H I AP.fl

ZI EVOLUȚIA ZONEI.__________________________________.________|

  • 2.1.1 DATE PRIVIND EVOLUȚIA ZONEI

  • - Zona studiata este introdusa in intravilanul municipiului prin PUG 2013.

  • - Terenul are categoria de folosința arabil si este liber de construcții

  • - Tradițional in zona s-au desfasurat activitati agricole, evoluția localității impunând treptat ocuparea terenurilor pentru activitati productive, altele decât cele agricole.

  • 2.1.2 CARACTERISTICI SEMNIFICATIVE ALE ZONEI, RELATIONATE CU EVOLUȚIA LOCALITĂȚII

  • - Amplasamentul se afla in zona de sud a municipiului, in proximitatea unor zone cu activitati productive si de servicii, zone de gospodărie comunala, respectiv statia de epurare a municipiului sl in apropierea albiei râului Olt.

  • 2.1.3 POTENȚIAL DE DEZVOLTARE

  • - Conform PUG zona este ocupata de anumite funcțiuni , respectiv Al (parcuri de activitati) si G1 (subzona construcțiilor si amenajărilor izolate pentru gospodărie comunala}, isl pastreaza încadrarea funcționala.

  • - Pentru terenurile agricole se prevede schimbarea funcțiunii in Ml (subzona mixta cu clădiri avand regim de construire continuu sl discontinuu sl înălțimi maxime de P+4 niveluri), LI (subzona locuințelor individuale si colective mici cu P- P+2) sl VI (spatii verzi publicecu acces nelimitat)

  • - Lotizarea de tip loturi agricole (fasii), impune ca odata cu modificarea funcțiunilor sa se realizeze si un nou tip de lotizare - parcelare, de tip urban, prin segmentarea pe longitudinal al loturilor, prin străzi.

2 2 INCADRAREA IN LOCAUTATE?                                           I

  • 2.2.1 POZIȚIA ZONEI FATA DE INTRAVILANUL LOCALITĂȚII

  • - Amplasamentul se afla in intravilanul municipiului.


‘ Conform PUG 2013 amplasamentul se incadreaza in careurile H8-H9, UTR Ml (subzona mixta cu clădiri avand regim de construire continuu si discontinuu si înălțimi maxime de P+4 niveluri)

  • 2.2.2 RELATIONAREA ZONEI CU LOCALITATEA

  • - Amplasamentul este accesibil din zona pasajului rutier sud peste calea ferata, din centura de ocolire a municipiului spre Pitești, zona târgului de saptamana.

  • 2.3 ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL:

    • 2.3.1 ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL'

  • - Relieful

Amplasamentul este situat în zona Raureni, in sectorul terasei vestice a râului Olt

Terenul este relativ abrupt pe latura de nord-vest, (228,00 - 222,60, pe o distanta medie de 25 m), după care urmeaxa o porțiune relativ plata (222,60 - 221,30, pe o distanta medie de 230 m), cu caderea dinspre NV spre SE.

  • - Condiții geotehnice

Pentru sondajul efectuat in zona de NV (53) a amplasamentului, structura terenului este constituita din:

0,25 -1,10 m

strat vegetal__..................................................................................

nisip argilos, plastic consistent, cu elemente de pietriș mic, culoare cafeniu negricioasa

1,10-1,50 m

nisip mediu cu indesare medie, si liant prafos, cu pietriș, culoare cenușiu gălbuie

1,50 - 3,20 m

nisip argilos, plastic consistent, cu elemente de pietriș mic, culoare cafeniu-negricioasa

3,20 — 3,50 m

nisip mediu la grosier, cu indesare medie si liant argilos, cu nisip si bolovanis, culoare cenușie

-3,80 m

nivel apa subterana

Pentru sondajul efectuat in zona de SV (54) a amplasamentului, structura terenului este constituita din:                                                  ___

0,00-0,30 m

strat vegetal

0,30 - 0,90 m

praf nisipos- argilos, plastic consistent, cu elemente de pietriș, culoare cenușiu gălbuie

0,90-2,00 m

nisip mediu la grosier, cu Indesare medie si liant argilos, cu nisip si bolovanis, culoare cenușie

2,00-3,50 m

nisip mediu la grosier, cu Indesare medie sl liant argilos, cu nisip si bolovanis, culoare cenușie

-3,50 m

nivel apa subterana

Nu se observa prezenta fenomenelor negative de degradare a terenului, alunecări si eroziuni, si se exclude posibilitatea producerii lor in timp.

  • - Riscuri naturale

Nu sunt. In cazul unor accidente la barajele din amonte pe Olt, este posibila inundarea controlata a zonei

\1r MUKtU UL PH;■ /I \ i "J'(- AC IRC M F C’t i,- (' |L;F[ iR r Al. fii

  • 2.4 CIRCULAȚIA:_______ ____________________________ |

    • 2.4.1 ASPECTE CRITICE PRIVIND DESFASURAREA ACESTEIA

Accesul carosabil se face din strada Târgului, in prelungirea acesteia. Zona nu dispune de rețea de drumuri carosabile. Exista o rețea de drumuri de exploatare agricola.

Strada Târgului este asfaltata, cu doua fire de circulație, parcare pe o latura si fara trotuare.

Zona de capat si de întoarcere a autovehiculelor este neamenajata.

Se impune modernizarea acesteia si realizarea unor dezvoltări conform direcțiilor schițate In PUG.

In acest sens este necesara realizarea unui al doilea acces carosabil, conform PUG.

Tot conform PUG 2013, pentru a realiza procesul de urbanizare a acestei zone este necesara dezvoltarea unei netele stradale, in etape succesive, pe traseele unor străzi existente si/sau legaturi prin trasee scurte prin loturile proprietarilor._________________________________________

|      2.5 OCUPAREA TERENURILOR:                                             ~

  • 2.5.1 PRINCIPALELE CARACTERISTICI ALE FUNCȚIUNILOR DIN ZONA

Singura funcțiune pentru terenul analizat este cea de exploatatie agricola. Prin extinderea reglementarilor cu zona de protecție sanitara de 50 m se afectez» parțial si o zona de parcuri de activitati (Al)

  • 2.5.2 RELATIONARI INTRE FUNCȚIUNI

Funcțiunile nu interferează si nici nu se stânjenesc.

  • 2.5.3 GRADUL DE OCUPARE CU FOND CONSTRUIT

Nu exista fond construit - clădiri.                                                           . *

Terenul este afectat de existenta unor rețele de transport a energiei electrice, respectiv LEA 110 kV pe latura de NV si LEA 20 kV pe latura de NE

  • 2.5.4 ASIGURAREA CU SERViCII A ZONEI

Nu sunt asigurate nici un fel de servicii

  • 2.5.5 ASIGURAREA CU SPATII VERZI

Nu exista spatii verzi definite ca atare.

  • 2.5.6 EXISTENTA UNOR RISCURI NATURALE

Nu exista riscuri naturale.

  • 2.5.7 PRINCIPALELE DISFUNCTIONALITATI

Principala disfunctionalitate este accesul carosabil din strada Târgului, acces ce trebuie modernizat.

O alta problema, intabularea terenurilor diferitilor proprietari.

De asemenea o disfunctionalitate majora este inexistenta unei rețele stardale coerente.

Nu toti proprietarii au Intabulate suprafețele de teren si exista diferente semnificative intre planul parcelar si înscrierile la cartea funciara. Aceasta problema va trebui rezolvata cu prioritate.

|       2.6ECHIPAREA EMlfTARA:                            ... ___,_,_J

  • 2.6.1 STADIUL ECHIPĂRII EDILITARE A ZONEI

Amplasamentul nu are echipare edilitara.

In zona exista rețele de apa Dn 50 mm, canalizare menajera Dn 500 mm si rețele electrice -LEA 20 kV si LEA 110 kV.

K- FMORIU ^F F>RF ?FN ' /v:L Ar ! RIN t ;>L / c T: R 1? ai ; R[ ;-.j

  • 2.6.2 PRINCIPALELE DISFUNCTIONALITATI

Amplasamentul nu are echipare edilitara

  • 2.7 PROBLEME DE MEDIU:                             “

    • 2.7.1 RELAȚIA CADRU NATURAL- CADRU CONSTRUIT

Nu exista cadru construit

  • 2.7.2 RISCURI NATURALE SI ANTROPICE

Nu exista riscuri naturale.

Riscuri antropice pot a pa rea din gospodărirea complexa a apelor, in situația avarierii barajelor unor acumulări de apa din amonte pe râul Olt, si a scăpării de sub control a afluxului de apa.

  • 2.7.3 CAI DE COMUNICAȚII, ECHIPARE EDILITARA CE PREZINTĂ RISCURI PENTRU ZONA

Nu exista cai de comunicație pe amplasament.

Riscuri pot apa rea din cauza rețelelor de transport electricitate (LEA 110 kV si LEA 20 kV), ce trec pe amplasament.

Amplasamentul este traversat pe latura de NV se o rețea LEA 110 Kv. De asemenea pe partea opusa drumului de exploatare de pe latura de NE, paralel cu acesta, este o reta LEA 20 Kv. Aceste rețele electrice impun niște limite de siguranța conform normativelor.

Distantele de siguranța fata de LEA lOrd/nu/ nr. 49/2007)

Conform Norma tehnică din 09.03.2007 privind delimitarea zonelor de protecție șl de

Capacitate energetica

Instalațiile de producere a energiei electrice sau energiei termice în cogenerare, rețele electrice de transport și distribuție a energiei electrice;

Culoar de trecere a liniei electrice aeriene

Suprafață terestră situată de-a lungul liniei electrice aeriene $1 spațiul aerian de deasupra sa, în care se impun restricții și interdicții din punctul de vedere al coexistenței liniei cu elementele naturale, obiectele, construcțiile, instalațiile; culoarul de trecere include zona de protecție $1 zona de siguranță a liniei

Distanță de protecție

Distanța minimă care delimitează zona de protecție a capacității energetice, măsurată, în proiecție orizontală, de la limita sa exterioară, de o parte și de alta sau împrejurul acesteia

Distanță de siguranță

Distanța minimă care delimitează zona de siguranță a capacității energetice, măsurată în proiecție orizontală sau verticală între limita exterioară a acesteia și punctul cel mai apropiat al unei instalații sau construcții; distanța de siguranță cuprinde și distanța de protecție

Riscuri pentru siguranța persoanelor și a bunurilor din apropierea capacității energetice

Posibila periclitare a persoanelor și a bunurilor din apropierea unei capacități energetice, ca urmare a producerii unor accidente funcționale de tipul: explozii/incendli ale componentelor acesteia, emisii nocive de gaze, lichide, vapori, pulberi, aerosoli, radiații, electricitate statică, ruperea unor căi de curent care poate conduce la electrocutare, răspândirea de reziduuri nocive (cenușă, ape poluante, gaze de ardere), ruperea și/sau proiectarea la

distanță a unor părți de construcții sau instalații, zgomot peste limitele admise, accidente sau avarii la construcții hidrotehnice

Zonă de protecție aferentă capacității energetice

Zona adiacentă capacității energetice sau unor componente ale acesteia, extinsă în spațiu, în care se instituie restricții privind accesul persoanelor șl regimul construcțiilor; această zonă se instituie pentru a proteja capacitatea energetică și pentru a asigura accesul personalului pentru exploatare și mentenanță

Zonă de siguranță aferentă capacității energetice

Zona adiacentă capacității energetice sau unor componente ale acesteia, extinsă în spațiu, în care se instituie restricții și interdicții, în scopul asigurării funcționării normale a capacității energetice șl pentru evitarea punerii în pericol a persoanelor, a bunurilor și a mediului din vecinătate; zona de siguranță cuprinde Și zona de protecție

(l)_Pentru linii electrice aeriene cu tensiuni de peste 1 kV, zona de protecție și zona de siguranță coincid cu culoarul de trecere al liniei și sunt simetrice față de axul liniei. Distanța de protecțle/de siguranță reprezintă lățimea culoarului de trecere al liniei.

(2)Dimensiunea (lățimea) zonei de protecție și de siguranță a unei linii simplu sau dublu circuit are valorile:

a)24 m pentru LEA cu tensiuni între 1 și 110 kV (teren neimpadurit) b)37 m pentru LEA cu tensiune de 110 kV (teren neimpadurit)

Distante de siguranța intre LEA si obiective învecinate (conform anexei 4al, la norma tehnica)

Obiectiv învecinat cu LEA

LEA 20 Kv

LEA 110 Kv

traversare

apropiere

traversare

apropiere

Drumuri urbane, comunale si de exploatare

7 m carosabil

1 m amprtea drum

7 m carosabil

Im ampriza drum

Parcaje auto

se evita traversarea acestora, in cazuri obligate se trateaza ca traversări ale drumurilor

Oadirt-apropieri fata de clădiri locuite

3 m

4 m

Clădiri -apropieri fata de clădiri nelocuite

______3m______

Amplasarea unor clădiri la o distanță mai mică decât distanța de siguranță reglementată față de o capacitate energetică se poate face pe baza unei analize de risc,

Analiza de risc se face de către un proiectant atestat de ANRE și se aprobă de către titularul de licență prin avizul de amplasament, conform reglementărilor în vigoare; costul analizei de risc se suportă de către solicitant

Eventualele neînțelegeri legate de aprobarea analizei de risc la emiterea avizului de amplasament se soluționează de Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei (ANRE), conform reglementărilor în vigoare.

Analiza de risc trebuie să conțină cel puțin:

a)determinarea riscului de expunere la accidente potențiale (explozii, incendii, intoxicație cu fum), respectiv la poluare (sonoră, vizuală) a persoanelor;

b)stabilirea costurilor necesare pentru îndepărtarea consecințelor cauzate de un anumit factor de risc potențial;

c)gradul de răspundere materială a fiecărei părți;

djidentificarea măsurilor de diminuare a costurilor aferente consecințelor cauzate de un anumit factor de risc.

vi! MOR IU DE 0 R E Z L '■!' AHL Al-1 NT :’i J/ CI Mi f P -UM./i: .\l

  • 2.7.4 VALORI DE PATRIMONIU CE NECESITA PROTECȚIE

Nu exista evidențiate in acest moment

  • 2.8 OPȚIUNI ALE POPULAȚIEI:"

Programul de cimitir public este foarte necesar în prezent, datorita aglomerării celor deja existente, si lipsei de acoperire pentru zona din sudul municipiului.

Se constata de asemenea o imbatranire a populației.

Administrația publica locala a identificat acest amplasament si a decis sa inițieze demersurile legale necesare In vederea realizării unui astfel de obiectiv de interes public.

Cimitirul este destinat cultului ortodox, dar configurarea spațiala permite alocarea de spațiu si altor culte, cu acces separat, daca exista solicitare din partea acestora. In planșa de mobilare urbana s-a propus si un spațiu alocat cultului musulman, avand In vedere ca in prezent acest cult are peste 400 de adepti in municipiu.

  • 3. PROPUNERI DF DI-7VOI TARF IJRRANIS IILA

I 34 CONCLUZII ALE STUDIILOR DE FUNDAMENTARE:|

Conform studiilor de fundamentare (topo, geo), amplasamentul se pretează pentru realizarea unui astfel de obiectiv de utilitate publica. Studiul geotehnlc recomanda ca sistematizarea verticala sa ajute la eliminarea apelor de suprafața si de siroire, inlaturandu-se apariția fenomenului de băltire.

|        3.2 PREVEDERI ALE PUG:                                       ~~

  • - Conform PUG.pentru amplasament, funcțiunea este

o Ml țsubzona mixta cu clădiri avand regim de construire continuu si discontinuu si înălțimi maxime de P+4 niveluri}

‘ Se propune schimbarea funcțiunii in:

o <52 (subzona cimitirelor}

o Se propune extinderea tramei stradale existente cu străzile E sî F, conform __________ planșa 6___________________________________ |        3.3 VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL:    ~~   _________ 1

Accesul fiind dinspre NV, de pe zona înalta a amplasamentului se realizează o perspectiva descendenta asupra suprafeței cimitirului. Cadrul natural, peisajul, nu va fi alterat. Intr-o etapa ulterioara, când vegetația va fi crescut suficient, se va realiza chiar o potențare a acestuia.

|        3.4 MODERNIZAREA CIRCULAȚIEI:                                 ]

Circulația rutiera propusa prin PUG si detaliata prin prezentul PUZ se va racorda la trama stradala a municipiului prin strada Târgului

Se va realiza o rețea de străzi de categoria alll-a (colectoare) si a IV-a (locale).Acest lucru se va face progresiv in timp, pe măsură ce se vor contura dezvoltările funcționale din zona, Iar tendința se va confirma sau infirma la realizarea următorului PUG, după expirarea acestuia. Intr-o prima etapa se va realiza modernizarea străzii Târgului, la doua fire de circulație de 3,5 m fiecare sî trotuare de 1,5 m, prelungirea acesteia, pe latura de NE a cimitirului. De asemenea se va realiza si o parte din strada de pe comisa terasei, pe latura de NV a amplasamentului, continuarea depinzând de dezvoltările imobiliare ulterioare.

Se propune extinderea tramei stradale existente cu străzile E si F, conform planșa 6.

3.5 20NIFICARE FUNCȚIONALA - REGLEMENTARI, BILANȚ TERITORIAL, INDICI URBANISTICI:

Teritoriul reglementat prin prezentul PUZ

Teren care a generat PUZ

27 500,00 mp

Teritoriu generat de Zona de protecție sanitara de 50 m

53 030,00 mp

Teritoriul reglementat prin PUZ

27 500,00 mp

ZONIFICARE FUNCȚIONALA

Teritoriul reglementat este divizat in doua subzone (UTR-url) astfel:

Teritoriul reglementat

27 500,00 mp 1

G2

o subzona cimitirelor

27 500,00 mp]

BILANȚ TFRITORIAI EXISTENT

FUNCȚIUNEA

SUPRAFAȚA

PROCENTAJ

1

Drum de exploatare agricola

760,70 mp

2,76%

2

Suprafața teren arabil

20 286,30 mp

73,77 %

3

Suprafața teren neproductiv

6 453,00 mp

23,47 %

_______________________ SUPRAFAȚA TOTALA

27 500,00 mp

100,00%

Bll ANT I FRITORÎAt PROPUS- UTR - G2 - SUBZONA (IMIIIR1 l l.)R

FUNCȚIUNEA

SUPRAFAȚA

PROCENTAJ

1

Clădiri anexe cimitir (capela, mausoleu-osuar, administrație, depozitare, grupuri sanitare, spațiu acoperit pentru parastase, comemorări)

550,00 mp

2,00%

2

Suprafața aferenta CIMITIR

20 075,00 mp

73,00%

3

Circulatii carosabile (Inclusiv parcajele)

3 300,00 mp

12,00%

4

Circulatii pietonale

825,00 mp

3,00%

5

Spatii verzi / plantatii

2 750,00 mp

10,00%

SUPRAFAȚA TOTALA

27 500,00 mp

100,00%

Indici urbanistici subzona G2 (raportati la întreaga subzona);

- Suprafața loc de veci 7,5-10 mp - rezulta un capacitate a cimitirului intre 2500 si 1900

locuri de veci, din care aproximativ 200 pentru cultul musulman.

  • - Circulatii carosabile si pietonale -15 %

  • - Plantatii /spatii verzi 10%

  • - Construcții POT 2%, CUT0.15

Pentru trama stradala extinsa: ___ _______________________

f;ILW TFRfTORIAI EXTINDERE TRAMA STRADA! A 1 XISTLiNT

FUNCȚIUNEA

SUPRAFAȚA

PROCENTAJ

1

Drum de exploatare agricola

1115,00 mp

15,47 %

2

Suprafața teren arabil

3 670,00 mp

50,94 %

3

Suprafața teren curți construcții

2 420,00 mp

33,59 %

SUPRAFAȚA TOTALA

7 205,00 mp

100,00%

BILANȚ TERITORIAL PROPUS EXTINDERE TRAMA SfRADALA

FUNCȚIUNEA

SUPRAFAȚA

PROCENTAJ

1

Circulatii carosabile (inclusiv parcajele)

4 810,00 mp

66,34%

2

Circulatii pietonale

2 395,00 mp

33,66 %

SUPRAFAȚA TOTALA

7 205,00 mp

100,00%

Ivi I. VORIU :U rJK h/f MT AP E ■V -A::'. I                 r;u r<rN!

I ic DEZVOLTAREA ECHIPĂRII EDIUTARE,                                ~|

Deoarece plata imobiliara este în stagnare, iar populația in descreștere, se estimează in zonaRaureni nu prezintă Interes pentru o dezvoltare imobiliara in următoarea perioada de 5-8 ani. De aceea nu se propun prin prezentul PUZ dezvoltări are rețelelor edilitare in zona extinsa, ci numai realizări de branșamente pentru funcțiunea propusa - cimitir.

  • 3.6.1 ALIMENTAREA CU APA

Pentru alimentarea cu apa se propune o conducta de branșament cu diametrul Dn 40 mm, racordata la rețeaua de apa care alimentează in prezent Târgul de saptamana Raurenî.

Lungimea totala a conductei este de 115 m.

  • 3.6.2 CANALIZARE

Canalizarea apelor menajere se propune sa se realizeze prin racord la rețeaua existenta in zona, care are diametrul 800 mm.

Din cauza diferenței de nivel a terenului se propune amplasarea unei statii de pompare etanșe (corp polietilena si pompa cu rotor neimersat). Transportul apei uzate menajere către rețeaua existenta se va realiza prin conducta PEHD cu diametrul 80 mm.

Lungimea totala a rețelelor de canalizare menajera este de 220 m.

  • 3.6.3 ALIMENTARE CU ENERGIE ELECTRICA

Alimentarea cu energie electrica se propune sa se realizeze din rețelele aeriene existente, prin racord aerian (asa cum sunt rețelele existente In toata zona). Soluția propriu-zisa de alimentare electrica va fi stabilit de furnizorul de energie elecrica, după realizarea studiului de coexistenta.

  • 3.6.4 ALIMENTARE CU CĂLDURĂ

Deoarece zona studiata nu dispune de rețele termice sau de rețele de gaze, se propune ca pentru spatiile care necesita încălzire sa se prevada Instalații electrice de încălzire, care pot fl: panouri radiante sau cabluri încălzitoare de pardoseala sau alte sisteme cu consum scăzut de energie.

  • 3.6.5 ALIMENTARE CU GAZE NATURALE

Nu este cazul.

  • 3.6.6 GOSPODĂRIE COMUNALA

• Cimitirul va dispune de o platforma betonata acoperita sl îngrădită, pentru colectarea selectiva a gunoiului. Acesta va fi depozitat in europubele, si va fl periodic evacuat de firma specializata, pe baza de contract.__________________________________________________

|       3.7 PROTCCTAMeDIUlUI-_________________

  • - Amenajările existente pot prelua din riscurile generate a gospodărirea complexa a apelor (acumulările de apa din amonte).

  • - Riscurile induse de existenta liniilor electrice aeriene se limitează prin respectarea distantelor de siguranța conform normelor.

Surse de poluanti sl protecția factorilor de mediu

■ Se vor supraveghea prin măsurători specifice parametrii de calitate a factorilor de mediu (apa, aer, sol)

o Protecția calității apelor

  • - se impune o zona de protecție sanitara de 50 m, conform Ordin MS 119/2014 privind aprobarea Normelor de igiena si a recomandărilor privind mediul de viata al populației, art. 11.

o Protecția calitatii aerului

  • - înhumarea cadavrelor se va face in condițiile stabilite prin lege, astfel ca nu este afectata calitatea aerului. Exhumarea cadavrelor se poate face după minim un an de la înhumare si numai in perioada 1 noiembrie-31 martie, iar după 7 ani de ia deces osemintele pot fi deshumate in orice perioada a anului fara avizul organelor sanitare.

o Protecția solului si a subsolului

  • - Se Instituie zona de protecție sanitara de 50 m, fata de perimetrul cimitirului, delimitat prin gard si fasie verde de 3 m plantata cu arbori de talie mare

o Protecția așezărilor umane sl a altor obiective de interes public

  • - Zona de protecție sanitară instituită cu o lățime de 50 m în Jurul cimitirului interzice realizarea construcțiilor de orice fel; suprafețele de teren incluse în zonele de protecție sanitară pot fi exploatate agricol, cu excepția culturilor de plante utilizate în scop alimentar sau furajer, care , prin fixarea sau concentrarea de substanțe poluante pot fi vătămătoare pentru om sau animale.

  • - Construcțiile permise în zona de protecție sunt cele destinate personalului pentru întreținere și administrare.

  • - Exhumarea cadavrelor se poate face după minim 1 an de la data înhumării și numai în perioada 1 noiembrie - 31 martie , iar după 7 ani de la deces , osemintele pot fi deshumate în orice perioadă a anului fără avizul organului sanitar

  • - Desființarea și schimbarea destinației unui cimitir se pot face numai după 30 de ani de la ultima înhumare șt după strămutarea tuturor osemintelor.

  • - Parcările vor avea arbori plantati intr-o norma de 1 arbore / 4 locuri de parcare o Depozitarea controlata a deșeurilor generate pe amplasament

  • - Cimitirul va dispune de o platforma betonata acoperita sî îngrădită, pentru colectarea selectiva a gunoiului. Acesta va fi depozitat in europubele, si va fi periodic evacuat la groapa de gunoi autorizata sanitar, de o firma specializata, pe baza de contract.

  • - Aceasta construcție nu va fi cuprinsa in POT si CUT

  • - Amplasarea acestei platforme de colectare se va face pe latura de NV a limitei cimitirului, cu acces direct din exterior, dintr-un drum public.

o Lucrări de refacere a amplasamentului

  • - Se vor realiza cu prioritate delimitarea conturului cimitirului, si a acceselor respectiv prelungirea străzii Târgului si a străzii „A”, pe latura de NV.

  • - Aceasta etapa va fi urmata de realizarea împrejmuirii si plantarea fisiilor verzi perimetrele ale cimitirului (3m).

  • - împrejmuirile cimitirului spre strada vor fi semi-opace sau opace, tratate arhitectural, discret, avand înălțimi de maxim 2 m. Se interzice utilizarea elementelor prefabricate din beton in componenta împrejmuirilor,

  • 3.8 OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICA:

3.8.1 LISTAREA OBIECTIVELOR DE UTILITATE PUBLICA

a

Cimitir public Raureni

20 073 mp

b

Strada Târgului prelungire, categoria alll-a 10 m (7m+2xl,5m)

295 m

c

Modernizare strada Târgului categoria, alll-a 10 m (7m+2xl,5m)

225 m

d

Strada „A*categoria a IV-a, 10 m (7m+2xl,5mț, Inclusiv parcari, trotuare

250 m

Mf MORI'J ni °RF7FNTARt Af Hțf- f\iT l’Uz ( ■ f/i T.A ,M j-d'r-j

e

Strada wC"categoria a lll-a, 11 m (7m+2x2m), inclusiv parcari, trotuare

194 m

f

9

Rețea alimentare cu apa___________

Rețea canalizare menajera

95 m_

147 m

h i

Rețea alimentare energie electrica         __________

Strada „E"categoria a lll-a, 10 m (7m+2xl,5m), inclusiv parcari, trotuare

124 m

315 m

J..........

Strada „F"categoria a lll-a, 10 m (7m+2xl,5m), inclusiv parcari, trotuare

288 m

  • 3.8.2 IDENTIFICAREA TIPULUI DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR

Tipul de proprietate asupra terenurilor - proprietate privata a persoanelor fizice si juridice Proprietarii identificati sunt (de la NE la SV), conform planului topografic.

Burducel Marin

Rosoga Constantin

Raducea Constantin

Statie Constantin

  • - Statie Gheorghe

Statie Constantin

llina Constantin

  • 3.8.3 CIRCULAȚIA TERENURILOR

In vederea realizării obiectivelor propuse, toate terenurile proprietate privata a persoanelor fizice sau juridice, cuprinse in zona reglementata prin prezentul PUZ, urmeaza a fi trecute in proprietatea publica a Primăriei municipiului Ramnlcu Valcea

  • 4. CONC1U7JI MASURI IN CONTINUARE

  • 4.1 CONCLUZII:_________________________________________________________

    • 4.1.1 ÎNSCRIERE PUZ IN PREVEDERI PUG

PUZ preia trama stradala cuprinsa in PUG, sl se incadreaza in caracterul zonei extinse.

  • 4.1.2 CATEGORII PRINCIPALE DE INTERVENȚIE Sl PRIORITĂȚI

  • - Aprobare PUZ

Reglementarea statutului juridic al terenurilor, prin identificarea proprietarilor, si trecerea terenurilor in domeniul public

Realizarea proiectelor de echipare edilitara si a cailor de acces, cu prioritate Strada

Târgului si a prelungirii acestei, precum si a străzii „A" cu zona de parcare

Autorizarea lucrărilor de echipare edilitara si a cailor de acces

Realizarea de Primărie a lucrărilor de echipare edilitara sl a cailor de acces

  • - Intabularea noii structuri urbane

Realizarea proiectului de cimitir

  • - Autorizarea lucrărilor de construire a cimitirului

  • - Realizarea de Primărie a lucrărilor de execuție a cimitirului

Intabularea cimitirului

Autorizarea de funcționare a cimitirului

Reglementările specifice detaliate sunt cuprinse in Regulamentul Local de Urbanism, parte componenta a prezentului PUZ.

Arh. Cristinel VI ad

COMPARABILE FOLOSITE

Teren Mihaestt - X3PN0300L


iiriobiliare.ro                                id Anunț: #X3pno3OOL

Teren Mihaesti

Ram nîcu-Valcea, zona Uzinele Sodice

Actualizai acum 2 zile

19 EUR/ mp Comision: 2%


Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal:

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


20.841 mp 40 m construcții intravilan

Nu

Specificații

Alte detalii

Teren 20841 mp mihaestt.valcea, locația:" la plute", imobil la drumul național 67

Anunț publicat de

£ NIKINVESTMENT

http.7/www.itnobiliare.ro/vanzare-terenun-constructii/r3mnicu-valcea/uzinele-sodice/teren-constructii-.,. 29.05.2015

Teren construcții de vânzare în Ramnicu Valcea, Combinatul Chimic - X3PNO3OOM

Page 1 of2



ID Anunț: #X3PN0300M

Teren construcții de vânzare

Ramnicu Valcea, zona Combinatul Chimic Actualizat acum 2 zile


Suprafață teren:

Front stradal:

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

8.285 mp 40 m construcții intravilan Nu


Specificații

Alte detalii

Teren 8285 mp Ramnicu Valcea zona industriala vecini: oltchim, vîlmar.cet govora, dprom

Anunț publicat de

NICU BARBUSI MKwwttiwun Administrator ******* NIKINVESTMENT

http://www.imobi1iare.ro/vanzare-tcTenuri-constriictii/rainnicu-valcea/combjnatul-chtmic/teren-constr... 29.05.2015

vind teren arabil,include si intravilan - XV020348M

Page 1 of2



ID Anunț: #XV020348M


vind teren arabil .include si intravilan

Ramnicu-Valcea, zona Vest

Actualizat acum 24 zile

11 EUR

11BJR/mp Preț negociabil Comision 0%cumpărător


Caracteristici

Suprafață teren:

4.300 mp

12 m agricol intravilan

Nu


Front stradal:

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

Specificații

Alte detalii

terenul este in zona Buleta imediat după curba spre Horezu, la strada in partea dreapta, ne

inundabil, are apa si curent aproape, teren bun de orice, tel 00447...vezl tot numărul 029

Anunț publicat de

GOGIU VÂSLE j proprietar

ht^>:Z/www.imobiliare.ro/vanzarc-tcrenuri«agricolc/ramnicu-valcea/vest/teren-agricol-de-vanzare-XVO... 29.05.2015

Teren ideal pentru construcție fabrica Platforma Oltchim - X59C03006

Page 1 of2

I1—trU lmoblllnre.ro

ID Anunț: #X59C03006

Teren ideal pentru construcție fabrica Platforma Oltchim

Ramnicu-Valcea,zona Raureni

Actualizat acum 926 zile

80.000 EUR

10 EUR/ mp

Detalii

Teren ideal pentru construcție fabrica in zona Platformei Oltchim, in vecinătatea CETGovora si Ciprom. Terenul are 8285 mp si deschidere 56 mp, acces drum pietruit.Pret 10/mp, NEGOCIABIL. Pentru mai multe detalii sau pentru a programa o vizionare va sta la dispoziție Alex Brad la telefon 0761 ...vezi tot numărul sau O757...rertM, numărul

Caracteristici

Suprafață teren:

8.385 mp

Tip teren:

construcții

Clasificare teren:

extravilan

Construcție pe teren:

Nu

Specificații

Vecinătăți

Oltchim si Ciprom

Anunț publicat de

ALEX BRAD

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/ramnicu-valcea/raureni/teren-constructii-de-van... 29.05,2015

ANEVAR”

Asociația NaționaU a Evaluatorilor Autorizați din România


AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediu! social în Județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500

Data emiterii; 01.01.2015

Valabil până la: 31.12.2015



D-l / D-na FANTEL OVID1U membru

ANEVAR cu legitimația nr. 3240 a absolvit la data de 23.02.2008 seminarul SPIC 11 pentru formarea ca:

EXPERT EVALUATOR DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

Credit; 60ore                                                                                               AHevar oJ

Nr 1616                                                        '     ' PREȘEDINTE

Orrbt eliberării: anul 20118 lumi aprilie ~iua 15                                     htg.ec. ADRIAN

Acest document nu a putut fi descărcat de pe pagina autorității.

Acest document nu a putut fi descărcat de pe pagina autorității.

Acest document nu a putut fi descărcat de pe pagina autorității.

Acest document nu a putut fi descărcat de pe pagina autorității.

Acest document nu a putut fi descărcat de pe pagina autorității.