MUNICIPIUL BUCUREȘTI

CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4

B-dul George Coșbuc, nr. 6-16, sector 4, București Tel. +(4)21335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE pentru aprobarea rapoartelor de evaluare privind actualizarea prețului chiriei în vederea prelungirii contractelor de închiriere a spațiilor comerciale din Piața Berceni-Sudului, Piața Progresul și Complexul Comercial Agroalimentar Progresul amplasat în șos. Giurgiului nr. 94, Sector 4, București și modelul de act adițional

Consiliul Local al Sectorului 4,

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4 precum si Raportul de specialitate al Direcției Autorizări, Administrarea Piețelor și Logistică, nr. P.16.2 7149/09.08.2024;

• Văzând avizul Comisiei nr. 3 - Comisia pentru protecția mediului înconjurător, ecologie, salubrizare, economie circulară, mobilitate urbană, gospodărire comunală și administrarea piețelor și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului;

Ținând cont de HCL Sector 4 nr. 148/2019 privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale libere din piețele și complexele agroalimentare aflate în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, cu modificările și completările ulterioare;

Având în vedere prevederile art. 332-348, privind închirierea bunurilor proprietate publică, din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în conformitate cu prevederile Legii nr. 24/2000 privind Normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Luând în considerare Legea nr. 52/2003 privind transparența decizională în administrația publică, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 139 alin (3), art. 166 alin (2) lit g) și alin. (4), art. 196 alin. (1) lit. a) și art. 197 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Se aprobă Rapoartele de evaluare privind actualizarea prețului chiriei în vederea prelungirii contractelor de închiriere ale spațiilor comerciale din Piața Berceni-Sudului, Piața Progresul și Complexul Comercial Agroalimentar Progresul amplasat în șos. Giurgiului nr. 94, sector 4, București, conform Anexei nr. 1, Anexei nr. 2 și Anexei nr. 3, la prezenta hotărâre.

Art. 2 Se aprobă modelul actului adițional la contractul de închiriere, conform Anexei nr. 4 la prezenta hotărâre, pentru prelungirea contractelor de închiriere.

Art. 3 Se împuternicește Primarul Sectorului 4 să semneze actele adiționale, de prelungire a duratei închirierii pentru o perioadă ce nu poate depăși durata inițială a închirierii, pe seama și în numele Consiliului Local Sector 4.

Art. 4 (1) Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de către Primarul Sectorului 4, Secretarul General al Sectorului 4 și direcțiile din cadrul Aparatului de specialitate al Primarului Sectorului 4, conform competențelor legale.

• (2) Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea prezentei hotărâri entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința extraordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 06.09.2024

PREȘEDINTE/DE ȘEDINȚĂ,

Contrasemnează Conform Codului administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr.192/06.09.2024

TIBER1USCORNELIU

CONSTANTIN

Appraisal Advisor

RAPORT DE EVALUARE NR 68/EPI/2024 ÎNTOCMIT DE EVALUATORUL AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SCOPUL EVALUĂRII:

Actualizarea prețului chiriei, in \ederea prelungirii contractului de inchiriere existent, pentru spațiul comercial (C2/P1) in suprafața inchiriata de 185,95 mp aflat in incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului din București, str. Nitu Vasile 1, sector 4.

PROPRIETAR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

UTILIZATOR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

DATA EVALUĂRII: 02.08.2024

VALOAREA ACTUALIZATA PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL A FOST DETALIATA IN SINTEZA EVALUĂRII

CURS BNR 02.08.2024 1 EURO = 4.9753 LEI

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport de evaluare fiind confidențiale, nu vor £ută^ fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil apyy|tWorului\al clientului și al destinatarului.                                                          L *    (t

BUCUREȘTI U

AUGUST - 2024

SCRlSOKRb DE IRKNSMITFRt

Către,

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Referitor la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P. 16.2/136/31.07.2024 cu privire la actualizarea prețului chiriei pentru spațiul comercial din incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului, vă aduc la cunoștință următoarele:

Potrivit solicitării comunicate de către Sectorul 4 al Municipiului București - Direcția Autorizări, Administrare Piețe si Logistica Serviciul Patrimoniu si Arhiva, nr. P. 16.2/136/31.07.2024, am fost desemnat în vederea actualizării valorilor de inchiriere pentm spațiul comercial din incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str. Nitu Vasile I, sector 4, București.

Scopul evaluării este informarea utilizatorului cu privire la valorilor de inchiriere actualizate pentru spațiul comercial din incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului, in vederea prelungirii contractului de inchiriere existent.

A fost supus evaluării întregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil și liber de orice sarcini.

Data de referință a evaluării este data 02.08.2024.

Prezenta adresa este însoțită de raportul de evaluare, întocmit în conformitate cu standardele, metodologia și recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania (ANEVAR).

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx C^^A'NU^

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMA riE:18873

SCR1SO \RF DE 1 R XNSM1TERF

I.   INTRODUCERE

1.    Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante (Sinteza Raportului)

• 2.    Certificarea evaluatorului

• II.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

• I.    Identificarea si competenta evaluatorului

• 2.    Identificarea clientului si a oricăror utilizatori desemnati

• 3.    Scopul evaluării

• 4.    Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate

• 5.    Tipul valoni

• 6     Data evaluării

• 7.    Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării

• 8.    Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea

• 9.     Ipoteze generale si ipoteze speciale

• 10.    Tipul raportului

• 11.    Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

• 12.    Declarația conformității cu SEV

• 13.    Descrierea raportului de evaluare

• III.  PREZENTAREA DATELOR

• 1.    Date despre aria de piața, oraș, vecinătăți si localizare

• 2.    Descrierea situație juridice

• 3.    Descrierea construcției si a terenului

• 4.    Componente non imobiliare. Identificare si clasificare

• 5.     Istoricul Proprietății subiect

• IV.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

• 1.     Analiza cererii

• 2.    Analiza ofertei

• 3.     Relația dintre cerere si oferta

• 4.    Concluzii privind analiza pieței specifice

  4

  4

  5

  6

  6

  6

  6

  6

  6

  6

  7

  7

  7

  8

  8

  8

  8

  9

  9

  17

  17

  17

  17

  17

  17

  19

  19

  19

  19

  21

  22

  
  
  
  

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

INTRODUCERE

1. REZUM AI UL FAPTELOR PRINCIP ALE SI AL CONCLUZIILOR IMPOR I AN I E

1	CLIENT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
2	UTILIZATOR DESEMNAT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
3	PROPRIETAR	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
4	SCOPUL EVALUĂRII	ACTUALIZAREA PREȚULUI DE ÎNCHIRIERE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL (C2 PI) DIN INCINTA COMPLEXULUI AGROALIMENTAR PIAȚA SUDULUI IN VEDEREA PRELUNGIRII CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE EXISTENT.
5	TIPUL VALORII	CHIRIA DE PIAȚA
6	DATA EVALUĂRII	02.08.2024
7	EVALUATOR	EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRUL TITULAR ANEVAR, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx
8	TIP PROPRIETATE	SPAȚIU COMERCIAL
9	AMPLASAREA IMOBILULUI	Str. Nitu Vasile 1, sector 4, București
10	SUPRAFAȚA IMOBILULUI	S inchiriabila: 185,95 mp
11	CURS EURO CONFORM BNR DIN DATA DE 02.08.2024	1 EURO = 4.9753 RON
12	OBSERVAȚII	Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale
13	VALOARE CHIRIE ACTUALA (EURO)	EUR: 5.578,50
14	VALOARE CHIRIE ESTIMATA (EURO)	EUR: 6.136

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

• 2.    CERTIFICAREA EVALU MORUl UI

Referitor la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr P 16.2/136/31.07.2024 cu privire la actualizarea valorilor de închiriere pentru spațiul comercial din incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului, subsemnatul Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, membru titular ANEVAR, având numărul de legitimație 18873, îmi asum răspunderea privind conținutul prezentului raport de evaluare numai față de client și de utilizatorul desemnat șt certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, faptul că:

• ■    Afirmațiile susținute în prezentul raport de evaluare sunt reale și corecte.

• ■    Analizele, opiniile și concluziile raportate în prezentul raport de evaluare se limitează numai la ipotezele generale și speciale menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile subsemnatei, personale, imparțiale și nepărtinitoare și sunt în concordanță cu Standardele de Evalure și cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• •    Raportul de evaluare a fost întocmit conform informațiilor și documentelor primite din partea proprietarului și din informațiile obținute în urma inspecției, iar evaluatorul nu se face răspunzător în situația în care apar și alte informații care nu i-au fost comunicate în cadrul acestei proceduri.

• ■    Menționez faptul că nu mi-a fost acordată asistență profesională de către alte persoane, cu privire la întocmirea prezentului raport de evaluare.

• ■    Nu am nici un interes actual sau de perspectivă referitor la bunurile ce fac obiectul evaluării și nu am nici un interes personal față de vreuna din părțile implicate.

• ■    Nu sunt influențat de nicio constrângere legată de bunurile evaluate în raportul de evaluare sau de părțile implicate în această activitate de evaluare.

• ■    Implicarea mea în această activitate de evaluare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezultate predeterminate.

• ■    Dețin cunoștințele necesare pentru întocmirea, în mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• ■    Pentru realizarea prezentului raport nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale certificării

• ■    Prezentul raport se supune normelor in vigoare si poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) in acest sens.

• ■    La data prezentului raport, subsemnatul sunt membru titular ANEVAR, avand nr. de legi-titjiatie 18873 si asigurare profesionala in cuantum de 500.000 euro.                                  J&sA *

/ \

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR       / >        \ rll

ii w W

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx                      4 X ^CZ?<.o/'

SPECIALIZAREA: EPI | EBM

NR. LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

TERMENII DE REFERINȚA AI EVALURI1

1.    IDEN 11UCAREA Șl COMPETENȚA EVALUATORULUI

Subsemnatul, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx, absolvent al Facultatii de Drept si al Studiilor de Mașter din cadrul Academiei de Politie, Practician in Insolventa Membru UNPIR si Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR cu numărul de legitimație 18873, declar faptul ca sunt membru ANEVAR din data de 25.06.2018 precum si faptul ca dețin cunoștințele necesare pentru intocmirea, in mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• 2.    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare este Sectorul 4 al Municipiului București.

• 3.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Proprietatea imobiliară supusă evaluării este compusă din spațiu comercial (C2 / PI) situat in incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului, astfel cum a fost menționat in sinteza evaluării.

• 4.    SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este reprezentat de informarea utilizatorului cu privire la valorile actualizate ale chiriilor de piața pentru spațiul comercial inchiriat situat in incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului, in vederea prelungirii contractului de inchiriere existent.

Prezentul raport de evaluare nu va fi utilizat pentru alte scopuri sau în afara contextului prezentat.

• 5.    TIPUL VALORII. MONEDA VALORII

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a tipului valorii.

Chiria de piața este suma estimata pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluării, intre un locator hotarat si un locatar hotarat cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere.

Tipul valorii estimate este chiria de piață așa cum este definită în cadrul SEV 104 - Tipuri ale valorii.

Potrivit solicitam utilizatorului, moneda în care se va exprima valoarea din prezentul raport este in EURO.

• 6.    DATA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE

Data evaluării este data la care sunt valabile opiniile și concluziile privind valoarea estimată în prezentul raport și este data de 02.08.2024.

• 7.    N MIRA ȘI AMPLOAREA ACTIVITĂȚII EVALUATORULUI SI ORICARE LIMITĂRI \I I ACES1 ORA

in vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate informațiile primite din partea utilizatorului, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

• 8.    NATURA SI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE DE CĂTRE EVALUATOR

Pentru elaborarea prezentului raport de evaluare am avut la dispoziție următoarele documente comunicate de către utilizator, respectiv:

HCGMB 426/26.07.2018.

HGMB 105/27.04.2021 si anexa nr I.

Lista si Schitele spatiilor comerciale subiect impreuna cu Nota de Comanda.

Ca sursă suplimentară au fost analizate:

Rapoarte de piață publicate de companiile imobiliare.

Articole de presă cu privire la aspectele economice, piața imobiliară (www.zf.ro, www.money.ro, www.ziare.com,www.hotnews.ro,www.wall-street.ro,www.aibi.ro,www.statista.com/statistics, http://revistabiz.ro și alte asemenea).

Site-uri de specialitate privind piața imobiliară (imobiliare.ro, lajumate.ro, olx.ro și alte asemenea).

• 9.    IPOTEZE SEMNIF1CATVE ȘI IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE
  
  IPOTEZE SEMNIFICATIVE

• ■    Prezentul raport de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întomirii sale.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.

• ■    în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate toate informațiile avute la dispoziție despre bunurile subiect, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

⁴ Din informațiile obținute, nu există nici un indiciu cu privire la existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate. Nu există informații despre existența unor rapoarte care să indice prezența contaminațiilor sau materialelor periculoase și nici nu au fost efectuate investigații special în acest sens. Dacă se va stabili ulterior faptul că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuare valorii de piață a imobilului subiect.

• ■    Se presupune faptul că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport.

• ■    Se presupune că nu exista condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii modulelor (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții s^jp&ir^țptymerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

• ■    Infofnxițme fumizat^de^sătre terți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețea

  MEMBRU ANEVAR ^ANIIN

  
  

  TEL: 0727 947 941

  
  

  NUMĂR LWl44MA'rre.lS873

  
  

  WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

  
  
  
  

• ■    Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de personele menționate mai sus și au fost prezentate tară a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se atlă în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE

• ■    Având in vedere Hotararea Consiliului General al Municipiului București nr. 105/27.04.2021, respectiv HCGMB 426/26.07.2018 prin care au fost stabilite valorile pentru inchirierea bunurilor similare, estimarea valorii chiriei de piața pentru bunurile subiect va tine cont si de aceste documente.

• 10.    TIPUL RAPORTULUI

Conform SEV 103 Raportare, forma prezentului raport de evaluare a fost convenită cu toate părțile implicate a fi una scrisă.

• 11.    REST RICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

• ■    Raportul de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către utilizator, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Prezentul raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial strict pentru client și destinatar, iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a prezentului raport de evaluare nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

• ■    Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice, de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile raportului de evaluare își vor pierde valabilitatea.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.

• 12.    DECLARAȚIA CONFORMITĂȚII CU SEV

Subsemnatul certifică în cunoștiință de cauză că la elaborarea prezentului raport au fost respectate Standardele de Evaluare a Bunurilor adoptate și publicate de către ANEVAR, ediția 2022 și Codul de etică al profesiei de evaluator adoptat și publicat de ANEVAR, în mod special cu respectarea următoarelor Standarde de Evaluare (SEV) și Ghiduri de Evaluare (GEV):

SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general); SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (1VS 101); SEV 102 Documentare și conformare (IVS 102); SEV 103 - Raportare (IVS 103); SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104); SEV 105 - Abordări și metode de evaluare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400); GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 13.    DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Prezentul Raport de Evaluare este unul de tip narativ, detaliat si cuprinde descrirea datelor, faptelor si analizelor

pe care evaluatorul Ie deține la data intocmirii acestuia, respectiv la data de 02.08.2024.

Etapele parcurse pentru elaboararea prezentului raport de evaluare au fost următoarele:

Documentarea, pe baza informațiilor și a documentelor recepționate.

Stabilirea limitelor și a ipotezelor care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalî^^5'î;

Analiza pieței, a cererii și ofertei, a pieței specifice proprietății subiect.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAUE: 18873

PREZENTAREA DATELOR

I.    D V I I DESPRE ARIA Dfc PIAȚĂ, ORAȘ, VECINĂ I Ă | I Șl I OC \l IZARE

în cadrul analizei pieței imobiliare, precum si a faptul ca, Complexul Agroalimentar Piața Sudului se afla situat in București, str. Nitu Vasile I, sector 4, am considerat aria pieței zona cuprinsă între limitele Sectorului 4 al Municipiului București în conformitate cu Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 143/2003 privind reglementările urbanistice de încadrare pe zone și categorii de folosință a teritoriului Municipiului București, pentru anul 2004 prin aplicarea prevederilor O.G. nr. 36/2022, a H.G. nr. 1278/2002, a ll.G. nr. 149 2003, a O U G. nr. 12/2003 și a II C G M B. nr. 301 2002, astfel:

ZONA A - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA ROȘIE

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

O fasie de 400 m lățime de-a lungul malului drept al Râului Dambovita, de la sos. Mihai Bravu pana la 100 m est de soseaua Vitan Barzesti.

Fasia cuprinsa intre Calea Văcărești si limita cuvei Lacului Văcărești, de la 400 m de malul drept al Râului Dambovita pana la prelungirea limitei de vest a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Limita vestica a cimitirului de la limita vestica a cimitirului Cărămidarii de Jos pana la limita de 200 m de str. Sergent Nitu Vasile.

Fasie de 200 m la str. Sergent Nitu Vasile, de la prelungirea limitei sudice a cimitirului de la Soseaua Olteniței.

Soseaua Olteniței, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la 200 m de str. Sergent Nitu Vasile pana la str. Sura Mare.

Str. Sura Mare, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la sos Olteniței la limita administrativa a sectorului.

Limita administrativa a sectorului, de la str. Sura Mare pana la intersecția cu sos Mihai Bravu.

ZONA B - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA PORTOCALIU

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

Fâșie de 400 m lățime de-a lungut malului drept al Râului Dâmbovița, de la 100 m est de Șos. Vitan - Bârzești până în dreptul Str. Releului.

O fâșie de 100 m, pe partea estică a Șos. Vitan - Bârzești, de la limita sudică a zonei A (Splaiul Unirii) până la intersecția cu Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Vitan-Bârzești până la limita administrativă.

Șos Berceni numere pure și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str Cpt Uremia Popescu până la B-dul Metalurgiei; Șos Berceni, numere pare, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Dealu Floreni; Drum Dealu Floreni, de la Șos. Bercem până la C F. Industrială.

De la intersecția Drum Dealu Floreni cu C F. industrială până la intersecția Drum Dealu Crucii cu Str. Dumitru Brumărescu.

Drum Dealu Crucii, Drum Dealu Bradului, Str. Dumitru Brumărescu până la Drum Dealu Bradului.

Drum Dealu Bradului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Dealu Crucii până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei de la Drum Dealu Bradului până la Șos Berceni.

Str. Turnu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Berceni până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Turnu Măgurele până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Intr. Binelui până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere impare, de la Drum Binelui până la Drum Dealu Bradului; B-dul Metalurgiei, numere pare, de la Drum Dealu Bradului.

Str. Turnu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Luica.

Str. Luica, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei;

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la limita sudică administrativă.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Drum Găzarului.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Str. Șura Mare

Drum Găzarului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Traian, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dumitrescu.

Str. Pictor Ștefan Dumitrescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

Str. Șura Mare, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Șos. Olteniței, Șos. Olteniței, exclusiv, de la Str. Șura Mare până la limita de 200 m față de Str. Serg. Nițu Vasile.

l'â>ie de 200 m la Str Nițu Vasile, de la Șos. Olteniței pană la prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos de la 200 in de Str. Serg. Nițu Vasile până la limita vestică a cimitirului.

Limita vestică a cimitirului Cărămidarii de Jos până la limita cuvei L acului Văcărești.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita cuvei lacului Văcărești, de la Șos. Olteniței până la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița

Fâșie de 100 ni măsurată de la limita sudică a zonei A (malul drept al Râului Dâmbovița) din limita estice a zonei B de la Calea Văcărești până la 200 m de Șos. Vitan - Bârzești.

Fâșie de 200 m măsurată spre vest de Calea Vitan - Bârzești, de la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița până la limita sudică a cuvei lacului Văcărești.

Limita sudică a cuvei lacului Văcărești (paralelă cu Șos.Olteniței).

ZONA C - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA GALBEN

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Limita sudică a zonei B (la 500 m de Splaiul Unirii).

Limita estică a zonei B a Șos. Vitan Bârzești.

Limita nordică a zonei B a Șos. Olteniței.

Limita vestică a zonei B a Căii Văcărești.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Splaiul Unirii (limita sector) de la Str. Releului până la limita administrativă.

Limita administrativă până la Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, exclusiv, de la limita administrativă până la limita estică a zonei B de la Șos. Vitan Bârzești.

Limita estică a zonei B (Șos. Vitan- Bârzești), de la Șos. Olteniței până la limita sudică a zonei B de la Splaiul Unirii.

Limita sudică a zonei B a Splaiul Unirii de la limita zonei A până la prelungirea Str. Releului.

Prelungirea Str. Releului până în Splaiul Uniri (limita sector).

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Șos Olteniței, exclusiv, de la Str. Cpt. Eremia Popescu până la limita administrativă.

Șos. Berceni. exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Str Cpt. Premia Popescu

Str. Cpt. Eremia Popescu, exclusiv.

Delimitată prim teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Șos. Berceni, exclusiv, de la Str. Tumu Măgurele până la B-dul Metalurgiei (latura sudică).

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la Șos. Berceni până la Drum Binelui.

Drum Binelui, exclusiv, de la B-dul Metalurgici până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Str. Tumu Măgurele.

Str. Tumu Măgurele, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Șos Berceni.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Aurel Persu.

Str. Aurel Persu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Binelui până la Str. Odei.

Str. Odei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de ia Str. Aurel Persu până la Str. Tudor Gociu.

Str. Tudor Gociu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Odei până la Str. Acțiunii.

Str. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tudor Gociu până la Intr. Acțiunii.

Intr. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Acțiunii până la Drum Bercenarului.

Limita administrativă, de la Drum Bercenarului până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului exclusiv, de la limita administrativă până la Str. Luica;

Str. Luica - Str. Turnu Măgurele, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la B-dul Metalurgiei.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Str. Pictor Ștefan Dimitrescu, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Train, exclusiv, de la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu până la Drum Găzarului.

Drum Găzarului, exclusiv, de la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului, exclusiv, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU fltNEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx CONSTANT IN

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

EGAL.RO

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Fâșie 100 m la Drum Deal I loreni, de la Șos. Berceni până la C.F. industrială.

Fâșie 100 m de la limita zonei B de la Drum Dealu Floreni până la Drum Dealu Crucii.

Fâșie 100 m de la zona B de la Drum Dealu Crucii până la Drum Binelui.

Piața Covasna este situata in București, str. Covasna nr. 3, sector 4, teritoriu cuprins in Zona B, a sectorului 4.

De asemenea, in aproprierea Pieței Covasna se afla numeroase statii de autobuze din rețeaua S1 B.

Zona in care este amplasat Complexul Comercial Progresul, este o zona rezidențiala, cu blocuri de locuințe si construcții rezindetiale unifamiliale construite atat inainte de anii 1990 cat si mai recente.

In zona se mai afla si instituții de invatamant precum grădinițe, scoli, licee dar si instituții publice si de cult, cabinete medicale si instituții bancare iar Clădirea de birouri din cadrul City Mall si statia de metrou Eroii Revoluției se afla la aproximativ 1,3 km distanta de mers pe jos.

In zona exista, rețele de curent, apa, canalizare, gaze, internet + TV si termoficare.

Traficul pietonal este intens in zona, avand in vedere faptul ca, Complexul Comercial Progresul ^te^'rpplaSat în planul secund fata de strada principala, in vecinătatea statiei de tramvai Progresul si in zona rezidențială’.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

REGLEMENTARI URBANISTICE DE ZONARE FISCALA A TERITORIULUI MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PENTRU ANUL 2004

MOTA1

Prezenta planșa sa citește împreuna cu Anexa A la Hotararea Consiliului General al Municipiului București nr. f _0S.M03 ou privire la “fiapiamontartia urbaniatlco do încadrare pe zona si categorii de b tataia ■ teritoriului Municipiului București, pentru estul 2004", pentru aplicarea prevederilor OG nr. 30/2002, a HO nr. 1270/2002 el a HCGMB nr. 301/2002.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

TIBERIUS CORNH.IU CONSTANT IN

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

• 2.    DESCRIEREA SI IU \ȚIFI .JURIDICE

Conform informațiilor puse la dispoziția evaluatorului dreptul de proprietate asupra imobilului subiect reprezentat de Piața Progresului este deținui de către Sectorul 4 al Primiariei București.

• 3.    DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI SI A TERENULUI

Potrivit informațiilor deținute de către evaluator pana la data întocmirii prezentului raport de evaluare, Piața Agroalimentara Piața Sudului a fost data in folosința in anul 2020, avand un număr de 4 corpuri.

Corpul din care face parte spațiul comercial subiect (C2/P1) este corpul C2 ce are o suprafața construita de 834,72 mp, acoperiș in sistem de bolti intersectate din beton armat si perete cortina din profil de otel. Pereții de compartimentare sunt din zidărie cu sâmburi din beton armat si gips carton, pe structura metalica cu saltele de vata minerala.

Imobilul a fost identificat intr-o stare buna si dispune de finisaje exterioare din panouri termoizolante cu miez din vata minerala si fata exterioara din tabla prevopsita, instalație electrica, sanitara si de incalzire iar tamplaria este din aluminiu cu geam duplex laminat securizat.

Terenul pe care este construit Complexul Agroalimentar Piața Sudului este in suprafața de 10.610 mp si se afla situat in zona Berceni, la intersecția Străzii Nitu Vasile cu Șoseaua Berceni, in partea de sud a Centrului Comercial Big Berceni.

• 4.    COMPONENTE NON-IMOB1LIARE. IDENTIFICARE Șl CLASIFICARE

în cadrul prezentului raport de evaluare nu au fost identificate componente non-imobiliare.

• 5.    ISTORICUL PROPRIETĂȚII SUBIECT

Dreptul de proprietate asupra imobilelor subiect este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București si nu exista informatii despre proprietarii anteriori.

ANALIZA PIEȚEI

• 1.    ANALIZA CERERII

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participantii la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri cum sunt

banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu reglementările guvernamentale si locale.

Caracteristicile pieței imobiliare sunt:

Este dependenta de nivelul veniturilor si stabilitatea acestora.

Fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un ar

Nivelul prețului este influențat de tipul de finanțare oferit de banei, dobânzile practicate de acestea, durata rambursării creditelor si marimea avansului, decalaj de timp intre cerere si oferta, fapt ce necesita un timp relativ lung de expunere la vanzare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxx.IU CONSTANTIN

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

SPECIALIZAREA: EPI EBM

Peste 60"o din suprafața totală de retail modern din România este concentrată în primele 10 mari orașe, cu peste 200.000 de locuitori, conform unui raport al unei firme de consultanță imobiliară.

în prezent, România are un stoc total de retail modern de peste 4,3 milioane de metri pătrați, din care mai mult de 2,7 milioane de metri pătrați mall-uri, iar restul în principal parcuri de retail

"începând cu prima jumătate a anului trecut, creșterea reală a salariilor, adică diferența dintre creșterea salariilor și cea a prețurilor, a revenit în teritoriu pozitiv. Până la sfârșitul lui 2023, creșterea salariilor de aproximativ 9% în termeni reali era deja comparabilă cu nivelurile de dinaintea pandemiei, ceea ce a avut un impact pozitiv asupra pieței și a încrederii consumatorilor și, prin urmare, asupra rezultatelor retailerilor și a cererii de pe piața de retail în general",

Potrivit acesteia, 2023 a fost un alt an bun atât pentru retaileri, cât și pentru proprietari.

"Pornind de la datele Eurostat, România oferă unele dintre cele mai mari marje de profit din UE pentru o varietate de tipuri de bunuri, de la îmbrăcăminte, la încălțăminte, la jucării și produse farmaceutice. în timp ce costul riscului este și el la un nivel mai ridicat decât în alte țări, iar acest lucru poate avea, de exemplu, consecințe asupra rezultatului final atunci când se contractează un împrumut, totuși considerăm aceste rezultate pozitive o confirmare a unei piețe încă insuficient acoperite din punct de vedere al schemelor de retail și o piață care mai poate primi noi jucători".

Totuși, consultanții Colliers notează că, deși sentimentul general este bun în rândul participanților de pe piață, de la clienți și retaileri până la proprietari, consumatorii au devenit și ei mai atenți, așa cum se întâmplă de obicei în perioadele de incertitudini accentuate, mulți reorientându-se către produse cu prețuri mai accesibile "După ani de creșteri puternice ale prețurilor, discounterii au continuat să aibă performanțe bune în 2023 și ne așteptăm să își mențină această dinamică favorabilă și în viitor", se mai precizează în raport.

Altfel, randamentele pe care piața locală le oferă retailerilor, împreună cu revenirea rapidă a sectorului de retail după pandemie, una dintre cele mai rapide reveniri din UE, au repus România pe radarul retailerilor internaționali.

Piața este atractivă pentru o multitudine de segmente, ceea ce înseamnă că noi branduri ar trebui să își facă în continuare loc în România, de la îmbrăcăminte, la alimente, la încălțăminte, accesorii sau decorațiuni, notează consultanții imobiliari.

în ceea ce privește gradul de ocupare, centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine poziționate își păstrează nivelul ridicat de închiriere, iar proiectele nou livrate sunt în general bine primite de piață. Referitor la chirii, deși vânzările au încetinit, consultanții Colliers punctează faptul că vânzările rămân considerabil peste nivelurile de dinaintea pandemiei

Consultanții Colliers anticipează o evoluție favorabilă pe termen mediu și pentru consumatori. Pe de o parte, se așteaptă ca inflația să continue să scadă, după ce a încheiat anul 2023 la 6,6%, și ar trebui să reintre în intervalul țintă al băncii centrale de 1,5-3,5% până la sfârșitul anului viitor (dacă politica fiscală o permite).

"între timp, activitatea economică ar urma să accelereze, ceei^e.kaUhebjii' să însemne crearea de locuri de muncă, iar acest lucru, la rândul său, îi va determina pe xnțgajatori să plaîeașbă salarii mai mari pe o piață a forței de muncă relativ restrânsă. La modul general, constanții          țe așteaptă la o accelerare a vânzărilor

de retail în 2024-2025 comparativ cu 2023", arată studiuf

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIF : 18873

Conform sursei citate, anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 201 I încoace în ceea ce privește livrările de noi proiecte de retail, adăugând aproximativ 220.000 de metri pătrați la suprafața loială de retail, mai mult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, arată raportul de piață anual publicat de Colliers.

"Atât pentru retaileri, cât și pentru proprietarii de centre comerciale, 2023 a fost, de asemenea, încă un an bun pentru vânzări, iar nivelul de profitabilitate din România continuă să fie unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană în paralel, consultanții Colliers observă un interes din ce în ce mai mare al dezvoltatorilor către proiecte de tip mall sau cu destinație mixtă, de mari dimensiuni, în următorii ani", se menționează în raport

Consultanții susțin că, în general, distribuția arată mult mai echilibrată decât în trecutul apropiat, noile proiecte vizând atât orașele mari, inclusiv Bucureștiul, cât și orașele mai mici, care continuă să fie în prima linie a expansiunii retailerilor.

https://www.7f.ro/constructii-imobiliare/stocul-spatn retail modem-romania-depasit-4-3-mil-peste-60 22280140

• 2.    ANALIZA OFERTEI

în urma analizei de piață, respectiv in urma analizării studiilor de piața efectuate de către experti si regăsite in revista Valoarea, prețul pentru închirierea spațiilor comerciale poate varia mult, în funcție de zona în care acesta este amplasat, respectiv in funcție de dimensiunea spațiului ce urmareaza a fi închiriat si de amplasarea acestuia in cadrul complexului (aproximativ între 15 EUR - 20 EUR/mp, potrivit DĂRI AN DRS si pana la 80 euro / mp potrivit Colliers.

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta la un anumit bun, la un anumit preț, la un anumit moment și anume loc, indică raritatea relativă a acelui bun, care este factor de bază a valorii.

• 3.    RELAȚIA DINTRE CERERE Șl OFERTĂ

La data evaluării si avand in vedere contextul economic actul, putem aprecia ca piața specifica bunurilor subiect este o piața a cumpărătorului / chiriașului, oferta fiind mai mare decât cererea, motiv pentru care exista o marja de negociere mare pentru închirierea spatiilor comerciale.

• 4.    CONCLUZII PRIVIND ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Analizând piața specifică am ajuns la concluzia că există oferte active pentru tipul de proprietate evaluat, intervalul de prețuri pentru spațiile comerciale similare este situat între 9 €/mp- 80 €/mp, in funcție de suprafața, dotări, finisaje, amplsare, costuri de întreținere si condiții de inchiriere.

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Proprietatea ce face obiectul raportului de evaluare este compusa din spațiul cu destinație comerciala situat in incinta Complexului Agroalimentar Piața Sudului.

Potrivit Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022 ȘE-V 104 Tipuri ale Valoni, la calculul chinei de piață, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarei^          *'

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

In ceea ce privește chiria de piață aferentă unui contract de închiriere, termenii și clauzele de închiriere stipulați(te) in acel contract sunt considerați(te) a ti adecvați(te), cu condiția să nu fie ilegali(le) sau contrari(re) cadrului general de reglementare, și

In ceea ce privește chiria de piață care nu este stipulată într- un contract de închiriere, termenii și clauzele presupuși(se) sunt cei/cele aferenți(te) unei închirieri ipotetice care ar fi de regulă convenită pe piață pentru acel tip de proprietate, la data evaluării, între participanții de pe piață.

In abordarea prin comparație directa, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii in urma analizei unor proprietăți si comparării acestora cu proprietatea in cauza. Tehnicile analizei comparative applicate in abordarea prin comparative directa sunt fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Estimările referitoare la chiria de piața, cheltuielile, valoarea terenului, cost, depreciere si alti parametrii ai valorii pot fi utilizate in alte abordări ale evalurii utilizând tehnici comparative similare.

In analiza comparative, se pot utiliza atat corecțiile cantitative cat si cele calitative dar nu concomitant. In general corecțiile cantitative sunt făcute inainte de efectuarea celor calitative.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București.

Pe piețele spatiilor comerciale, chiriile practicate sunt lunare si se exprima in Euro / mp.

Așadar, in aplicarea acestei metode au fost colectate, analizate, comparate și ajustate oferte de inchiriere privind bunuri similare disponibile pe piața specifică în vederea estimării valorii chirieri de piața inclusiv taxele stabilite prin cele doua HCGMB mai sus menționate.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București, similare cu Complexul Comercial Progresul.

De asemenea, ținând cont de scopul evaluării precum si de informațiile deținute, pana la acest moment si de natura proprietăților imobiliare analizate, chiriile de piața au fost estimate pentru fiecare spațiu comercial subiect, ținând cont de amplasarea acestuia, dimensiunea si destinația acestuia.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de referință             'ărfișat de BNR la data evaluării, respectiv la data de 02.08.2024 este de I EUR= 4. 9753 RON.

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

1.    ANALIZA REZULTATELOR

Criteriile care au stat la baza estimării finale a valoni fundamentată și semnificativă, sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de infonnații.

Adecvarea, prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metoda scopului și utilizării evaluării. Adecvare unei metode se referă, de regulă, la tipul proprietăii imobiliare și viabilitatea pieței.

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectidutinea datelor, de calculele efectuate și de ajustările aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare disponibile.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de referință EURO/RON afișat de BNR la data evaluării, respectiv la data de 02.08.2024 este de 1 EUR= 4. 9753 RON.

• 2.    CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Au fost analizate astfel, atât cantitatea, calitatea informațiilor deținute și adecvarea abordărilor prezentate, cât și principiul prudenței adecvat scopului evaluării pentru estimarea valorii actualizate a chiriei de piață a dreptului de proprietate al spatiilor ce fac obiectului prezentului raport de evaluare.

In funcție de durata, contractele de inchiriere pot fi termen scurt (de cinci ani sau mai puțin) sau lung (peste 5 ani). Pentru scopul evaluării s-a presupus estimarea unei chirii de piața, in vederea prelungirii contractului de inchiriere existent.

Cheltuielile care sunt incluse in chirie diferă de la o piața la alta. Plecând de la acest criteriu, se deosebesc mai multe tipuri de chirie (chirie bruta; chiria neta; chiria neta tripla etc.). Ținând cont de practica pieței industriale romanești cat si de prevederile contractului de inchiriere, la data evaluării, chiria estimata este o chirie neta care presupune ca utilitățile, impozitele, asigurare si cheltuielile curente sunt plătite de către chiriaș in timp ce proprietarul plătește numai reparațiile capitale.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor_ depozitare; camera frigorifica; camera frigidere: sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea ch prezentate in anexele prezentului raport de ev$i

NUMĂR LEGITIMATIE:I8873

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

2

^4

Appraisal Advisor

RAPORT DE EVALUARE NR 66/EP1/2024

ÎNTOCMIT DE EVALUATORUL AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SCOPUL EVALUĂRII:

Actulizarea prețului chiriei pentru spatiile comerciale aflate in incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul in vederea prelungirii contractelor de inchiriere existente.

PROPRIETAR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

UTILIZATOR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

DATA EVALUĂRII: 02.08.2024

VALORILE ACTUALIZATE PENTRU SPATIILE COMERCIALE SUNT DETALIATE IN SINTEZA EVALUĂRII

CURS BNR 02.08.2024

1 EURO = 4.9753 LEI

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport de evaluare fiind confidențiale, jiu vor putea fi copiate în parte

sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și destinatarului.

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către,

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Referitor la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P. 16.2/136/31.07.2024 cu privire la actualizarea preturilor chiriilor pentru spatiile comerciale din incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul, vă aduc la cunoștință următoarele;

• ■    Potrivit solicitării comunicate de către Sectorul 4 al Municipiului București - Direcția Autorizări, Administrare Piețe si Logistica Serviciul Patrimoniu si Arhiva, nr. P. 16.2/136/31.07.2024, am fost desemnat în vederea actualizării preturilor chiriilor pentm spatiile comerciale din incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul din Șoseaua Giurgiului nr. 109 A, sector 4, București.

• ■    Scopul evaluării este informarea utilizatorului cu privire la actualizarea preturilor de inchiriere, in vederea prelungirii contractelor existente, pentru spatiile comerciale aflate in incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul.

• ■    A fost supus evaluării întregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil și liber de orice sarcini.

• ■    Data de referință a evaluării este data 02.08.2024.

• ■    Prezenta adresa este însoțită de raportul de evaluare, întocmit în conformitate cu standardele, metodologia și recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania (ANEVAR).

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

SCRISOARE DF TRANSMITERE

I.   INTRODUCERE

1.     Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante (Sinteza Raportului)

• 2.    Certificarea evaluatorului

• II.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

• 1.    Identificarea si competenta evaluatorului

• 2.    Identificarea clientului si a oricăror utilizatori desemnati

• 3.    Scopul evaluării

• 4.     Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate

• 5.     Tipul valorii

• 6.    Data evaluam

• 7.    Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării

• 8.    Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea

• 9.     Ipoteze generale si ipoteze speciale

• 10.    Tipul raportului

• 11.    Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

• 12.    Declarația conformității cu SEV

• 13.    Descrierea raportului de evaluare

• III.  PREZENTAREA DATELOR

• 1.    Date despre aria de piața, oraș, vecinătăți si localizare

• 2.     Descrierea situație juridice

• 3.    Descrierea construcției si a terenului

• 4.    Componente non imobiliare. Identificare si clasificare

• 5.     Istoricul Proprietarii subiect

• IV.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

• 1.     Analiza cererii

• 2.    Analiza ofertei

• 3.     Relația dintre cerere si oferta

• 4.    Concluzii privind analiza pieței specifice

• VI. EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

  4

  4

  6

  7

  7

  7

  7

  7

  7

  7

  8

  8

  8

  9

  9

  9

  9

  10

  10

  18

  18

  18

  18

  18

  18

  20

  20

  20

  20

  22

  26

  
  
  
  

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

INTRODUCERE

I. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

1	CLIENT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
2	UTILIZATOR DESEMNAT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
3	PROPRIETAR	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
4	SCOPUL EVALUĂRII	Actualizarea prețului chiriei, in vederea prelungirii contractelor existente, pentru spatiile comerciale aflate in incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul
5	TIPUL VALORII	CHIRIA DE PIAȚA
6	DATA EVALUĂRII	02.08.2024
7	EVALUATOR	EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRUL TITULAR ANEVAR, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx
8	TIP PROPRIETATE	SPATII COMERCIALE
9	AMPLASAREA IMOBILULUI	Șoseaua Giurgiului nr. 109 A, sector 4, București
10	SUPRAFAȚA IMOBILULUI	CONSTRUCȚIE P + 1             Su: 5.372 mp S inchiriabila: 4.339 mp
11	CURS EURO CONFORM BNR DIN DATA DE 02.08.2024	I EURO = 4.9753 RON
12	OBSERVAȚII	Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale

NR.CRT.	INDICATIV	ADRESA IMOBIL	SUPRAFAȚA ÎNCHIRIATĂ (mp)	VALOARE CHIRIE ACTUALA (EURO)	VALOARE CHIRIE EURO ESTIMATA
1	S.02	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	80,95	3448,47	3.643
2	S.03	ȘOS.GIURGIULUI NR 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	179,68	6288,8	6.648
3	S.04	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	105,58	4012,04	4.223
4	S.06	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	44,76	673,6	761
5	S.012	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	53,61	1100	1.233
6	S.013	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	116,00	1276	1.508
7	S.014	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	181,80	2259,84	2.545
8	S.048	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUC UREȘTI	67,56	510	608
9	S.015	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	37,30	503	560
	SJJ41 DEP	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	10,66	251	267
10#		ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, > SECTOR4, BUCUREȘTI	26,78	451	482

• 2.    CERTIFICARE \ EV VI l VIORULU1

Referitor la la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P. 16.2 136 31 07.2024 cu privire la actualizarea prețului pentru spatiile comerciale din incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul, subsemnatul Xxxxxxxx Xxxxxxxx! CONSTANTIN, membru titular ANEVAR, având numărul de legitimație 18873, îmi asum răspunderea privind conținutul prezentului raport de evaluare numai față de client și de utilizatorul desemnat și certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, faptul că:

• ■    Afirmațiile susținute în prezentul raport de evaluare sunt reale și corecte.

• ■    Analizele, opiniile și concluziile raportate în prezentul raport de evaluare se limitează numai la ipotezele generale și speciale menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile subsemnatei, personale, imparțiale și nepărtinitoare și sunt în concordanță cu Standardele de Evalure și cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• •    Raportul de evaluare a fost întocmit conform informațiilor și documentelor primite din partea proprietarului și din informațiile obținute în urma inspecției, iar evaluatorul nu se face răspunzător în situația în care apar și alte informații care nu i-au fost comunicate în cadrul acestei proceduri.

• ■    Menționez faptul că nu mi-a fost acordată asistență profesională de către alte persoane, cu privire ia întocmirea prezentului raport de evaluare.

• ■    Nu am nici un interes actual sau de perspectivă referitor la bunurile ce fac obiectul evaluării și nu am nici un interes personal față de vreuna din părțile implicate.

• ■    Nu sunt influențat de nicio constrângere legată de bunurile evaluate în raportul de evaluare sau de părțile implicate în această activitate de evaluare.

• ■    Implicarea mea în această activitate de evaluare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezultate predeterminate.

• ■    Dețin cunoștințele necesare pentru întocmirea, în mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• ■    Pentru realizarea prezentului raport nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale certificării.

• ■    Prezentul raport se supune normelor in vigoare si poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) in acest sens.

• ■    La data prezentului raport, subsemnatul sunt membru titular ANEVAR, avand nr. de legitimație 18873 si asigurare profesionala in cuantum de 500.000 euro.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TH ULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx COțlSJA^^

SPECIALIZAREA: EPI

NR. LEGITIMAȚIE: 188(73

EVALUATOR AUTORIZA I MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

TERMENII DE REFERINȚA AI EVALURI1

1.    IDENTIFICAREA Șl COMPETENȚA EVALUATORULUI

Subsemnatul, Constantin Conieliu Tiberius, absolvent al Facultatii de Drept si al Studiilor de Mașter din cadrul Academiei de Politie, Practician in Insolventa Membru UNP1R si Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR cu numărul de legitimație 18873, declar faptul ca sunt membru ANEVAR din data de 25.06.2018 precum si faptul ca dețin cunoștințele necesare pentru intocmirea, in mod competent, a prezentului raport de evaluare

• 2.    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare este Sectorul 4 al Municipiului București.

• 3.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Proprietatea imobiliară supusă evaluării este compusă din spatii comerciale inchiriate situate in incinta Complexului Agroalimentar Piața Progresul, astfel cum au fost menționata in sinteza evaluării.

• 4.    SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este reprezentat de informarea utilizatorului cu privire la valorile actualizate ale chiriilor de piața pentru spatiile comerciale inchiriate din Complexul Agroalimentar Piața Progresul, in vederea prelungirii contractelor existente.

Prezentul raport de evaluare nu va fi utilizat pentru alte scopuri sau în afara contextului prezentat.

• 5.    TIPUL VALORII. MONEDA VALORII

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a tipului valorii.

Chiria de piața este suma estimata pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluării, intre un locator hotarat si un locatar hotarat cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere.

Tipul valorii estimate este chiria de piață așa cum este definită în cadrul SEV 104 - Tipuri ale valorii.

Potrivit solicitării utilizatorului, moneda în care se va exprima valoarea din prezentul raport este in EURO.

• 6.    DATA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE

Data evaluării este jiăta             Valabile opiniile și concluziile privind valoarea estimată în prezentul raport

și este data de 02^'8.2^24 X \

* \

inul sens, narativ - detaliat, conținând toate părțile specificate în SEV 103 -

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

WEB: WWW.TCC1.FGAL.RO

• 7.    NATURA Șl AMPLOAREA \CI1\1TĂȚII FA Al UATORULUI Șl ORICARE LIMITĂRI ALE ACESTORA

în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul rapoit de evaluare, au fosi utilizate informațiile primite din partea utilizatorului, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

• 8.    NATURA SI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE DE CĂTRE EVALUATOR

Pentru elaborarea prezentului raport de evaluare am avut la dispoziție următoarele documente comunicate de către utilizator, respectiv:

HCGMB 426/26.07.2018

HGMB 105/27.04.2021 si anexa nr 1.

Lista si Schitele spatiilor comerciale subiect impreuna cu Nota de Comanda.

Ca sursă suplimentară au fost analizate:

Rapoarte de piață publicate de companiile imobiliare.

Articole de presă cu privire la aspectele economice, piața imobiliară (www.zf.ro, www.money.ro, www.ziare.com,www.hotnews.ro,www.wall-street.ro,www.aibi.ro,www.statista.com/statistics, http://revistabiz.ro și alte asemenea).

Site-uri de specialitate privind piața imobiliară (imobiliare.ro, lajumate.ro, olx.ro și alte asemenea).

• 9.    IPOTEZE SEMNIFICATVE ȘI IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE
  
  IPOTEZE SEMNIFICATIVE

• ■    Prezentul raport de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întomirii sale.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.

• ■    în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate toate informațiile avute la dispoziție despre bunurile subiect, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

• ■    Din informațiile obținute, nu există nici un indiciu cu privire la existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate. Nu există informații despre existența unor rapoarte care să indice prezența contaminațiilor sau materialelor periculoase și nici nu au fost efectuate investigații special în acest sens. Dacă se va stabili ulterior faptul că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuare valorii de piață a imobilului subiect.

• ■    Se presupune faptul că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport.

• •    Se presupune că nu exista condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii modulelor (părților ascurjse)-care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții                     studiilor necesare pentru a le descoperi.

• •    Informațiile furnizate de 0trixterți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețea

  :U ANEVAR

  
  

  TEI.: 0727 947 941

  
  

WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

• *    Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de personcle menționate mai sus și au fost prezentate tară a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE

• ■    Având in vedere Hotararea Consiliului General al Municipiului București nr. 105/27.04.2021, respectiv HCGMB 426/26.07.2018 prin care au fost stabilite valorile pentru inchirierea bunurilor similare, estimarea valorii chiriei de piața pentru bunurile subiect va tine cont si de aceste documente.

• 10.    TIPUL RAPORTULUI

Conform SEV 103 Raportare, forma prezentului raport de evaluare a fost convenită cu toate părțile implicate a fi una scrisă.

• 11.    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

• ■    Raportul de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către utilizator, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Prezentul raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial strict pentru client și destinatar, iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a prezentului raport de evaluare nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

• ■    Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice, de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile raportului de evaluare își vor pierde valabilitatea.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate tară acordul prealabil al evaluatorului.

• 12.    DECLARAȚIA CONFORMITĂȚII CU SEV

Subsemnatul certifică în cunoștiință de cauză că la elaborarea prezentului raport au fost respectate Standardele de Evaluare a Bunurilor adoptate și publicate de către ANEVAR, ediția 2022 și Codul de etică al profesiei de evaluator adoptat și publicat de ANEVAR, în mod special cu respectarea următoarelor Standarde de Evaluare (SEV) și Ghiduri de Evaluare (GEV):

SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general); SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); SEV 102 Documentare și conformare (IVS 102); SEV 103 - Raportare (IVS 103); SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104); SEV 105 - Abordări și metode de evaluare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400); GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 13.    DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Prezentul Raport de Evaluare este unul de tip narativ, detaliat si cuprinde descrirea datelor, faptelor si analizelor pe care evaluatorul le deține la data intocmirii acestuia, respectiv la data de 02.08.2024.

Etapele parcurse pentru elaboararea prezentului raport de evaluare au fost următoarele:

• *    Documentarea, pe^haza. informațiilor și a documentelor recepționate.

• ■    Stabilirea limitelor ipotezelor care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

• ■    Analiza tuturor informațin^Șjpdlese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere ai evaluăm.

• •    Analiza meței, a          ofd^eha pieței specifice proprietății subiect.

  EVALU

  
  

  Vi"

  TIBERIUSS

  
  

  lEMBRU/ANEVAR

  
  

  TEL: 0727 947 941

  
  

• 1.    DATE DESPRE ARIA DE PIAȚĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI LOCALIZARE

în cadrul analizei pieței imobiliare, precum si a faptul ca, Complexul Agroalimentar Piața Progresul se afla situata in București, str. Șoseaua Giurgiului 109 A, sector 4, am considerat aria pieței zona cuprinsă între limitele Sectorului 4 al Municipiului București în conformitate cu Hotarărea Consiliului General al Municipiului București nr. 143/2003 privind reglementările urbanistice de încadrare pe zone și categorii de folosință a teritoriului Municipiului București, pentru anul 2004 prin aplicarea prevederilor O.G. nr. 36/2022, a 1 l.G. nr. 1278/2002, a ll.G nr. 149/2003, a O.U.G nr. 12/2003 și a H.C.G.M B. nr 301/2002, astfel

ZONA A - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA ROȘIE

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

O fasie de 400 m lățime de-a lungul malului drept al Râului Dambovita, de la sos. Mihai Bravu pana la 100 m est de soseaua Vitan Barzesti.

Fasia cuprinsa intre Calea Văcărești si limita cuvei Lacului Văcărești, de la 400 m de malul drept al Râului Dambovita pana la prelungirea limitei de vest a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Limita vestica a cimitirului de la limita vestica a cimitirului Cărămidarii de Jos pana la limita de 200 m de str. Sergent Nitu Vasile.

Fasie de 200 m la str. Sergent Nitu Vasile, de la prelungirea limitei sudice a cimitirului de la Soseaua Olteniței.

Soseaua Olteniței, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la 200 m de str. Sergent Nitu Vasile pana la str. Sura Mare.

Str. Sura Mare, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la sos. Olteniței la limita administrativa a sectorului.

Limita administrativa a sectorului, de la str. Sura Mare pana la intersecția cu sos Mihai Bravu.

ZONA B - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA PORTOCALIU

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

Fâșie de 400 m lățime de-a lungut malului drept al Râului Dâmbovița, de la 100 m est de Șos. Vitan - Bârzești până în dreptul Str. Releului.

O fâșie de 100 m, pe partea estică a Șos. Vitan - Bârzești, de la limita sudică a zonei A (Splaiul Unirii) până la intersecția cu Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Vitan-Bârzești până la limita administrativă.

Str. Cpt. Eremia Popeai, numere pșre și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Olteniței până l^$os. Berceni.

Șos. Berceni, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str Cp! Xxxxxx Xxxxxxx până la B-dul Metalurgiei; Șos Berceni, numere pare, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Dealu Floreni; Drum Dealu Floreni, de la Șos. Berceni până la C F. Industrială.

De la intersecția Drum Dealu Floreni cu C F. industrială până la intersecția Drum Dealu Crucii cu Str. Dumitru Brumărescu.

Drum Dealu Crucii, Drum Dealu Bradului, Str. Dumitru Brumărescu până la Drum Dealu Bradului.

Dram Dealu Bradului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Dealu Crucii până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei de la Dram Dealu Bradului până la Șos. Berceni.

Str. Turnu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Berceni până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Turnu Măgurele până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Intr. Binelui până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere impare, de la Drum Binelui până la Drum Dealu Bradului; B-dul Metalurgiei, numere pare, de la Drum Dealu Bradului.

Str. Turnu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Luica.

Str. Luica, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei;

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la limita sudică administrativă.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Drum Găzarului.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Str. Șura Mare.

Drum Găzarului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Traian, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dumitrescu.

Str. Pictor Ștefan Dumitrescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

Str. Șura Mare, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până Mare până la limita de 200 m față de Str. Serg. Nițu V

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Fâșie de 200 m la Str. Nițu Vasile. de la Șos. Olteniței până la prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos de la 200 m de Str. Serg. Nițu Vasile până la limita vestică a cimitirului.

Limita vestică a cimitirului Cărămidarii de Jos până la limita cuvei L.acului Văcărești.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita cuvei lacului Văcărești, de la Șos. Olteniței până la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita sudică a zonei A (malul drept al Râului Dâmbovița) din limita estice a zonei B de la Calea Văcărești până la 200 m de Șos. Vitan - Bârzești.

Fâșie de 200 m măsurată spre vest de Calea Vitan - Bârzești, de la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița până la limita sudică a cuvei lacului Văcărești.

Limita sudică a cuvei lacului Văcărești (paralelă cu Șos.Olteniței).

ZONA C - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA GALBEN

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Limita sudică a zonei B (la 500 m de Splaiul Unirii).

Limita estică a zonei B a Șos. Vitan - Bârzești.

Limita nordică a zonei B a Șos. Olteniței.

Limita vestică a zonei B a Căii Văcărești.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Splaiul Unirii (limita sector) de la Str. Releului până la limita administrativă.

Limita administrativă până la Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, exclusiv, de la limita administrativă până la limita estică a zonei B de la Șos. Vitan Bârzești.

Limita estică a zonei B (Șos. Vitan- Bârzești), de la Șos. Olteniței până la limita sudică a zonei B de la Splaiul Unirii.

Limita sudică a zonei B a Splaiul Unirii de la limita zonei A până la prelungirea Str. Releului.

Prelungirea Str. Releului până în Splaiul Uniri (limita sector).

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație;. — — ,

Șos Olteniței, exclusiv, de la Str. Cpt. Eremia Popescu pl

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGmMATIE:18873

WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

Șos. Berceni, exclusiv, de la B-dul Metalurgici până la Str Cpt Premia Popescu.

Str. Cpt. Premia Popescu, exclusiv.

Delimitată prim teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Șos. Berceni, exclusiv, de la Str. Turnu Măgurele până la B-dul Metalurgiei (latura sudică).

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la Șos. Berceni până la Drum Binelui.

Drum Binelui, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Str. Turnu Măgurele.

Str. Turnu Măgurele, exclusiv, de la Intr. Binelui până ia Șos. Berceni.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Aurel Persu.

Str. Aurel Persu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Binelui până la Str. Odei.

Str. Odei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Aurel Persu până la Str. Tudor Gociu.

Str. Tudor Gociu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Odei până la Str. Acțiunii.

Str. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tudor Gociu până la Intr. Acțiunii.

Intr. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Acțiunii până la Drum Bercenarului.

Limita administrativă, de la Drum Bercenarului până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului exclusiv, de la limita administrativă până la Str. Luica;

Str. Luica - Str. Turnu Măgurele, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la B-dul Metalurgiei.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Str. Pictor Ștefan Dimitrescu, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Tt Str. împăratul Train, exclusiv, de la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu până la Drum Găza Drum Găzarului, exclusiv, de la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului, exclusiv, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Fâșie 100 in la Drum Deal Floreni, de la Șos Berceni până la C.F. industrială.

Fâșie 100 m de la limita zonei B de la Drum Dealu Floreni până la Drum Dealu Crucii.

Fâșie 100 m de la zona B de la Drum Dealu Crucii până la Drum Binelui.

Piața Covasna este situata in București, str. Covasna nr. 3, sector 4, teritoriu cuprins in Zona B, a sectorului 4.

De asemenea, in aproprierea Pieței Covasna se afla numeroase statii de autobuze din rețeaua STB.

Zona in care este amplasat Complexul Agroalimentar Piața Progresul, este o zona rezidențiala, cu blocuri de locuințe si construcții rezindetiale unifamiliale construite atat inainte de anii 1990 cat si mai recente.

In zona se mai afla si instituții de invatamant precum grădinițe, scoli, licee dar si instituții publice si de cult, cabinete medicale si instituții bancare iar Clădirea de birouri din cadrul City Mall si statia de metrou Eroii Revoluției se afla la aproximativ 1,3 km distanta de mers pe jos.

In zona exista, rețele de curent, apa, canalizare, gaze, internet + TV si termoficare.

Traficul pietonal este intens in zona, avand in vedere faptul ca, Complexul Agroalimentar Piața Progresul este amplasat stradal, in vecinătatea statiei dff'lrarpygi JTpgresul si in zona rezidențiala fiind singurul centru comercial important din zona ' ¹¹

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx NUMĂR LEGrHMATIE:18873 SPECIALIZAREA: EPI | EBM

TEL: 0727 947 941 E-MAIL: xxxxxx@xxxxxxxxxxx WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

• 2.    DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE

Conform informațiilor puse la dispoziția evaluatorului dreptul dc proprietate asupra imobilului subiect reprezentat de Piața Progresului este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București.

• 3.    DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI SI A TERENULUI

Potrivit informațiilor deținute de către evaluator pana la data intocmirii prezentului raport de evaluare, imobilul subiect a fost modernizat in anul 2019, avand un regim de inaltime P+l, o structura din stâlpi din beton armat si grinzi metalice, planseu din beton armat si inchideri din panouri sandwich.

Suprafața utila totala a imobilului este de aproximativ 5.372 mp, respectiv 4.339 mp suprafața inchiriabila si este compusa din mai multe spatii comerciale aflate la parterul clădirii (33 de spatii), respectiv la etaj (36 de spatii).

Imobilul a fost identificat intr-o stare buna si dispune de finisaje medii, instalație electrica, sanitara si de incalzire, modernizate in cursul anului 2019.

Terenul pe care este construit Complexul Agroalimentar Piața Progresul are acces direct la Șoseaua Giurgiului avand deschidere dubla atat către sosea cat si către strada Stoian Militaru. Menționez faptul ca, alte detalii privind terenul de sub construcție, nu au fost comunicate evaluatorului.

• 4.    COMPONENTE NON-IMOBILIARE. IDENTIFICARE ȘI CLASIFICARE

în cadrul prezentului raport de evaluare nu au fost identificate componente non-imobiliare.

• 5.    ISTORICUL PROPRIETĂȚII SUBIECT

Dreptul de proprietate asupra imobilelor subiect este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București si nu exista informatii despre proprietarii anteriori.

ANALIZA PIEȚEI

• 1.    ANALIZA CERERII

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participantii la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri cum sunt „ banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ,ci- este, deseori influențată de reglementările guvernamentale si locale.

// ;

Caracteristicile pieței imobiliare sunt:                                       //

Este dependenta de nivelul veniturilor si stabilitatea acestora.

Fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fi^.

Nivelul prețului este influențat de tipul de finanțare oferit de banei, dobânzileȚiră^Hcate de acestea, durata rambursării creditelor si marimea avansului, decalaj de timp intre cerere si oferta, fapt ce necesita un timp

relativ lung de expunere la yanzare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

Peste 60% din suprafața totala de retail modern din România este concentrată în primele 10 mari orașe, cu peste 200.000 de locuitori, conform unui raport al unei funie de consultanță imobiliară.

în prezent, România are un stoc total de retail modern de peste 4,3 milioane de metri pătrați, din care mai mult de 2,7 milioane de metri pătrați mall-uri, iar restul în principal parcuri de retail.

"începând cu prima jumătate a anului trecut, creșterea reală a salariilor, adica diferența dintre creșterea salariilor și cea a prețurilor, a revenit în teritoriu pozitiv. Până la sfârșitul lui 2023, creșterea salariilor de aproximativ 9% în termeni reali era deja comparabilă cu nivelurile de dinaintea pandemiei, ceea ce a avut un impact pozitiv asupra pieței și a încrederii consumatorilor și, prin urmare, asupra rezultatelor retaiterilor și a cererii de pe piața de retail în general",

Potrivit acesteia, 2023 a fost un alt an bun atât pentru retaileri, cât și pentru proprietari.

"Pornind de la datele Eurostat, România oferă unele dintre cele mai mari marje de profit din UE pentru o varietate de tipuri de bunuri, de la îmbrăcăminte, la încălțăminte, la jucării și produse farmaceutice. în timp ce costul riscului este și el la un nivel mai ridicat decât în alte țări, iar acest lucru poate avea, de exemplu, consecințe asupra rezultatului final atunci când se contractează un împrumut, totuși considerăm aceste rezultate pozitive o confirmare a unei piețe încă insuficient acoperite din punct de vedere al schemelor de retail și o piață care mai poate primi noi jucători".

Totuși, consultanții Colliers notează că, deși sentimentul general este bun în rândul participanților de pe piață, de la clienți și retaileri până la proprietari, consumatorii au devenit și ei mai atenți, așa cum se întâmplă de obicei în perioadele de incertitudini accentuate, mulți reorientându-se către produse cu prețuri mai accesibile

"După ani de creșteri puternice ale prețurilor, discounterii au continuat să aibă performanțe bune în 2023 și ne așteptăm să își mențină această dinamică favorabilă și în viitor", se mai precizează în raport.

Altfel, randamentele pe care piața locală le oferă retailerilor, împreună cu revenirea rapidă a sectorului de retail după pandemie, una dintre cele mai rapide reveniri din UE, au repus România pe radarul retailerilor internaționali.

Piața este atractivă pentru o multitudine de segmente, ceea ce înseamnă că noi branduri ar trebui să își facă în continuare loc în România, de la îmbrăcăminte, la alimente, la încălțăminte, accesorii sau decorațiuni, notează consultanții imobiliari.

în ceea ce privește gradul de ocupare, centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine poziționate își păstrează nivelul ridicat de închiriere, iar proiectele nou livrate sunt în general bine primite de piață. Referitor la chirii, deși vânzările au încetinit, consultanții Colliers punctează faptul că vânzările rămân considerabil peste nivelurile de dinaintea pandemiei

Consultanții Colliers anticipează o evoluție favorabilă pe termen mediu și pentru consumatori. Pe de o parte, se așteaptă ca inflația să continue să scadă, după ce a încheiat anul 2023 la 6,6%, și ar trebui să reintre în intervalul țintă al băncii centrale de 1,5-3,5% până la sfârșitul anului viitor (dacă politica fiscală o permite).

Conform sursei citate, anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 201 I încoace în ceea ce privește livrările de noi proiecte de retail, adăugând aproximativ 220.000 de metri pătrați la suprafața totală de retai 1, mai mult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, arată raportul de piață anual publicat de Colliers.

"Atât pentru retaileri, cât și pentru proprietarii de centre comerciale, 2023 a fost, de asemenea, încă un an bun pentru vânzări, iar nivelul de profitabilitate din România continuă să fie unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană. în paralel, consultanții Colliers observă un interes din ce în ce mai mare al dezvoltatorilor către proiecte de tip mall sau cu destinație mixtă, de mari dimensiuni, în următorii ani", se menționează în raport.

Consultanții susțin că, în general, distribuția arată mult mai echilibrată decât în trecutul apropiat, noile proiecte vizând atât orașele mari, inclusiv Bucureștiul, cât și orașele mai mici, care continuă să fie în prima linie a expansiunii retailerilor.

https://www.zf.ro'constructii-imobiliare/stocul-spatii-retail-modem-romania-depasit-4-3-mil-peste-60-22280140

• 2.    ANALIZA OFERTEI

în urma analizei de piață, respectiv in urma analizării studiilor de piața efectuate de către experti si regăsite in revista Valoarea, prețul pentru închirierea spațiilor comerciale poate varia mult, în funcție de zona în care acesta este amplasat, respectiv in funcție de dimensiunea spațiului ce urmareaza a fi inchiriat si de amplasarea acestuia in cadrul complexului (aproximativ între 15 EUR - 20 EUR/mp, potrivit DĂRI AN DRS si pana la 80 euro / mp potrivit Colliers.

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta la un anumit bun, la un anumit preț, la un anumit moment și anume loc, indică raritatea relativă a acelui bun, care este factor de bază a valorii.

• 3.    RELAȚIA DINTRE CERERE ȘI OFERTĂ

La data evaluării si avand in vedere contextul economic actul, putem aprecia ca piața specifica bunurilor subiect este o piața a cumpărătorului / chiriașului, oferta fiind mai mare decât cererea, motiv pentru care exista o marja de negociere mare pentru inchirierea spatiilor comerciale.

• 4.    CONCLUZII PRIVIND ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Analizând piața specifică am ajuns la concluzia că există oferte active pentru tipul de proprietate evaluat, intervalul de prețuri pentru spațiile comerciale similare este situat între 15 €/mp- 80 €/mp, in funcție de suprafața, dotări, finisaje, amplsare, costuri de intretinere si condiții de inchiriere.

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Proprietățile ce fac obiectul raportului de evaluare sunt compuse din spatii cu destinație comerciala situate in

incinta Pieței Progresul.

Potrivit Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022'SLV 104 - 1 îffflri ale Valorii, la calculul chiriei de piață, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarej^:                   * A

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

In ceea ce privește chiria de piață aferentă unui contract de închiriere, termenii și clauzele de închiriere stipulați(te) în acel contract sunt considerați(te) a fi adecvați(le), cu condiția să nu fie ilegali(le) sau contrari(re) cadrului general de reglementare, și

In ceea ce privește chiria de piață care nu este stipulată într- un contract de închiriere, termenii și clauzele presupuși(se) sunt cei/cele aferenți(te) unei închirieri ipotetice care ar fi de regulă convenită pe piață pentru acel tip de proprietate, la data evaluării, între participanții de pe piață.

In abordarea prin comparație directa, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii in urma analizei unor proprietăți si comparării acestora cu proprietatea in cauza. Tehnicile analizei comparative applicate in abordarea prin comparative directa sunt fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Estimările referitoare la chiria de piața, cheltuielile, valoarea terenului, cost, depreciere si alti parametrii ai valorii pot fi utilizate in alte abordări ale evalurii utilizând tehnici comparative similare.

In analiza comparative, se pot utiliza atat corecțiile cantitative cat si cele calitative dar nu concomitant. In general corecțiile cantitative sunt făcute inainte de efectuarea celor calitative.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București.

Pe piețele spatiilor comerciale, chiriile practicate sunt lunare si se exprima in Euro / mp.

Așadar, in aplicarea acestei metode au fost colectate, analizate, comparate și ajustate oferte de inchiriere privind bunuri similare disponibile pe piața specifică în vederea estimării valorii chirieri de piața inclusiv taxele stabilite prin cele doua HCGMB mai sus menționate.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București, similare cu Complexul Agroalimentar Piața Progresul.

De asemenea, ținând cont de scopul evaluării precum si de informațiile deținute, pana la acest moment si de natura proprietăților imobiliare analizate, chiriile de piața au fost estimate pentru fiecare spațiu comercial subiect, ținând cont de amplasarea acestuia, dimensiunea si destinația acestuia.

EVALUATOR AUT OR1ZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

1.    ANALIZA REZULTATELOR

Criteriile care au stat la baza estimării finale a valorii fundamentată și semnificativă, sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.

Adecvarea: prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metoda scopului și utilizării evaluării. Adecvare unei metode se referă, de regulă, la tipul proprietăii imobiliare și viabilitatea pieței.

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectidutinea datelor, de calculele efectuate și de ajustările aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare disponibile.

In concluzie, chiriile de piața estimate la data evaluării, pentru spatiile comerciale aflate in Piața Progresul sunt următoarele:

NR.CRT.	INDICATIV	ADRESA IMOBIL	SUPRAFAȚA ÎNCHIRIATĂ (mp)	VALOARE CHIRIE ACTUALA (EURO)	VALOARE CHIRIE EURO ESTIMATA
1	S.02	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	80,95	3448,47	3.643
2	S.03	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	179,68	6288,8	6.648
3	S.04	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	105,58	4012,04	4.223
4	S.06	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	44,76	673,6	761
5	S.012	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	53,61	1100	1.233
6	S.013	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	116,00	1276	1.508
7	S.014	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	181,80	2259,84	2.545
8	S.048	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	67,56	510	608
9	S.015	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	37,30	503	560
	S.041 DEP	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	10,66	251	267
10	S.016	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	26,78	451	482
	S.040	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	12,24	225,5	233
11	S.017	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	48,08	644,48	673
	S.039 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	17,48	139,84	157
12	S.018	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	47,39	701	806
	S.058 DEP	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A,	23,31	350,5	373

		SECTOR4, BUCUREȘTI
13	S.019	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	12,50	251	275
14	S.020	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	42,17	632,6	717
	S.061 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,52	94	109
15	S.021	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	75,19	1440	1.579
16	S.022	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	37,72	565,00	604
	S.062	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	16,22	111,07	130
17	S.023	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	131,75	1500,00	1.713
18	S.025	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	32,63	522,08	587
	S.O38 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	24,73	197,84	223
19	S.027	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	23,18	323,00	348
20	S.028	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,67	314,00	340
	S.059	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	21,15	162,51	190
21	S.029	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	21,44	323,00	364
	S.056 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,73	118,49	142
22	S.030	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,70	314,00	363
23	S.057 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,33	119,90	138
24	S.032	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	124,55	1380,00	1.619
25	S.033	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	24,95	400,00	449
26	S.036	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	24,90	375,00	423
27	S.043	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,32	334,80	379
28	S.047	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	28,59	505,00	572
29	Z.01	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	589,40	10609,40	11.199
30	S.1.12	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, | SECTOR4, BUCUREȘTI	20,75	295,00	332

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost

prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de refefri

4.9753

--

EVALUATOR AUTWI»AT1MPWRU ANEVAR

• 2.    CONCLUZI A ASUPRA VALORII

Au fost analizate astfel, atât cantitatea, calitatea informațiilor deținute și adecvarea abordărilor prezentate, cât și principiul prudenței adecvat scopului evaluării, in vederea estimării valorii actualizate a chiriei de piață pentru dreptul de proprietate al spațiului ce face obiectului prezentului raport de evaluare.

NR.CRT.	INDICATIV	ADRESA IMOBIL	SUPRAFAȚA ÎNCHIRIATĂ (mp)	VALOARE CHIRIE ACTUALA (EURO)	VALOARE CHIRIE EURO ESTIMATA
1	S.02	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	80,95	3448,47	3.643
2	S.03	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	179,68	6288,8	6.648
3	S.04	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	105,58	4012,04	4.223
4	S.06	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	44,76	673,6	761
5	S.012	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	53,61	1100	1.233
6	S.013	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	116,00	1276	1.508
7	S.014	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	181,80	2259,84	2.545
8	S.048	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	67,56	510	608
9	S.015	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	37,30	503	560
	S.041 DEP	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	10,66	251	267
10	S.016	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	26,78	451	482
	S.040	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	12,24	225,5	233
11	S.017	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	48,08	644,48	673
	S.039 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	17,48	139,84	157
12	S.018	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	47,39	701	806
	S.058 DEP	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	23,31	350,5	373
13	S.019	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	12,50	251	275
14	S.020	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	42,17	632,6	717
	S.061 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,52	94	109
15	S.021	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	75,19	1440	1.579
16	S.022	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	37,72	565,00	604
	S.062	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	16,22	111,07	130
17	S.023	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	131,75	1500,00	1.713
18	S.025	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	32,63	522,08	587
	S.038 DEP.	ȘOS.GIURGI        1 0?Ak	24,73	197,84	223

		SECTOR4, BUCUREȘTI
19	S.027	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	23,18	323,00	348
20	S.028	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,67	314,00	340
	S.059	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	21,15	162,51	190
21	S.029	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	21,44	323,00	364
	S.056 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,73	118,49	142
22	S.030	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,70	314,00	363
23	S.057 DEP.	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	15,33	119,90	138
24	S.032	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	124,55	1380,00	1.619
25	S.033	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	24,95	400,00	449
26	S.036	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	24,90	375,00	423
27	S.043	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	22,32	334,80	379
28	S.047	ȘOS.GIURGIULUI NR.109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	28,59	505,00	572
29	Z.01	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	589,40	10609,40	11.199
30	S.1.12	ȘOS.GIURGIULUI NR. 109A, SECTOR4, BUCUREȘTI	20,75	295,00	332

In funcție de durata, contractele de inchiriere pot fi termen scurt (de cinci ani sau mai puțin) sau lung (peste 5 ani). Pentru scopul evaluării s-a presupus estimarea unei chirii de piața, in vederea prelungirii contractelor de inchiriere existente.

Cheltuielile care sunt incluse in chirie diferă de la o piața la alta. Plecând de la acest criteriu, se deosebesc mai multe tipuri de chirie (chirie bruta; chiria neta; chiria neta tripla etc.). Ținând cont de practica pieței industriale romanești cat si de prevederile contractului de inchiriere, la data evaluării, chiria estimata este o chirie neta care presupune ca utilitățile, impozitele, asigurare si cheltuielile curente sunt plătite de către chiriaș in timp ce proprietarul plătește numai reparațiile capitale.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMA ITE.18873

Appraisal Advisor

RAPORT DE EVALUARE NR 67/EPI/2024

ÎNTOCMIT DE EVALUATORUL AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SCOPUL EVALUĂRII:

Actualizarea prețului chiriei pentru Complexul Comercial Progresul din București, sos Giurgiului 94, sector 4, in vederea prelungirii contractului de inchiriere existent.

PROPRIETAR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

UTILIZATOR:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

DATA EVALUĂRII: 02.08.2024

VALOAREA ACTUALIZATA PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL A FOST DETALIATA IN SINTEZA EVALUĂRII

CURS BNR 02.08.2024 1 EURO = 4.9753 LEI

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport de evaluare fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți tară acordul scris și prealabil al evaluatorului^ a^li^nțy^ui și al destinatarului.                                                                               // *                \

SCRISOARE DE TRANSMITERE

• I.    INTRODUCERE

1.    Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante (Sinteza Raportului)

• 2.    Certificarea evaluatorului

II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.	TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII                               6 Identificarea si competenta evaluatorului                                                         6 Identificarea clientului si a oricăror utilizatori desemnati                                             6 Scopul evaluării                                                                                  6 Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate                      6 Tipul valorii                                                                                      6 Data evaluării                                                                                    6 Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării                                             7 Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea                                 7 Ipoteze generale si ipoteze speciale                                                               7 Tipul raportului                                                                                  8 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare                                                         8 Declarația conformității cu SEV                                                               8 Descrierea raportului de evaluare                                                                 8
III. 1. 2. 3. 4. 5.	PREZENTAREA DATELOR                                        9 Date despre aria de piața, oraș, vecinătăți si localizare                                               9 Descrierea situație juridice                                                                       17 Descrierea construcției si a terenului                                                                 17 Componente non - imobiliare. Identificare si clasificare                                          17 Istoricul Proprietății subiect                                                                          17
IV. 1. 2. 3. 4.	ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE                                        17 Analiza cererii                                                                                   17 Analiza ofertei                                                                                   19 Relația dintre cerere si oferta                                                                         19 Concluzii privind analiza pieței specifice                                                         19
VI.	EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE                                 19

VII. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII               21

• VIII. ANEXE

  
  

  22

  
  
  
  

TEL: 0727 947 941

E-MAIL: xxxxxx@xxxxxxxxxxx

WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

INTRODUCERE

1. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

1	CLIENT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
2	UTILIZATOR DESEMNAT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
3	PROPRIETAR	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
4	SCOPUL EVALUĂRII	ACTUALIZAREA PRETUIRLOR DE ÎNCHIRIERE PENTRU COMPLEXUL COMERCIAL PROGRESUL IN VEDEREA PRELUNGIRII CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE EXISTENT.
5	TIPUL VALORII	CHIRIA DE PIAȚA
6	DATA EVALUĂRII	02.08.2024
7	EVALUATOR	EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRUL TITULAR ANEVAR, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx
8	TIP PROPRIETATE	SPATII COMERCIALE
9	AMPLASAREA IMOBILULUI	Șoseaua Giurgiului nr. 94, sector 4, București
10	SUPRAFAȚA IMOBILULUI	S inchiriabila: 1.462,03 mp
11	CURS EURO CONFORM BNR DIN DATA DE 02.08.2024	1 EURO = 4.9753 RON
12	OBSERVAȚII	Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale
13	VALOAREA ACTUALA A CHIRIEI (EURO)	EUR: 18.509,00
14	VALOAREA ACTUALIZATA A CHIRIEI LUNARE (EURO	FUR; 19.737

TEL: 0727 947 941

E-MAIL: xxxxxx@xxxxxxxxxxx

WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

• 2.    CERTIFICAREA EVALUATORULUI

Referitor la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P.16.2/136/31.07.2024 cu privire la actualizarea valorilor de inchiriere pentru Complexul Comercial Progresul, subsemnatul Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx, membru titular ANEVAR, având numărul de legitimație 18873, îmi asum răspunderea privind conținutul prezentului raport de evaluare numai față de client și de utilizatorul desemnat și certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, faptul că:

• ■    Afirmațiile susținute în prezentul raport de evaluare sunt reale și corecte.

• ■    Analizele, opiniile și concluziile raportate în prezentul raport de evaluare se limitează numai la ipotezele generale și speciale menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile subsemnatei, personale, imparțiale și nepărtinitoare și sunt în concordanță cu Standardele de Evalure și cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• ■    Raportul de evaluare a fost întocmit conform informațiilor și documentelor primite din partea proprietarului și din informațiile obținute în urma inspecției, iar evaluatorul nu se face răspunzător în situația în care apar și alte informații care nu i-au fost comunicate în cadrul acestei proceduri.

• ■    Menționez faptul că nu mi-a fost acordată asistență profesională de către alte persoane, cu privire la întocmirea prezentului raport de evaluare.

• ■    Nu am nici un interes actual sau de perspectivă referitor la bunurile ce fac obiectul evaluării și nu am nici un interes personal față de vreuna din părțile implicate.

• ■    Nu sunt influențat de nicio constrângere legată de bunurile evaluate în raportul de evaluare sau de părțile implicate în această activitate de evaluare.

• ■    Implicarea mea în această activitate de evaluare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezultate predeterminate.

• ■    Dețin cunoștințele necesare pentru întocmirea, în mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• ■    Pentru realizarea prezentului raport nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale certificării.

• ■    Prezentul raport se supune normelor in vigoare si poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) in acest sens.

• ■    La data prezentului raport, subsemnatul sunt membru titular ANEVAR, avand nr. de legitimație 18873 si asigurare profesionala in cuantum de 500.000 euro.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

TERMENII DE REFERINȚA AI EVALURII

• 1.    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Subsemnatul, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, absolvent al Facultatii de Drept si al Studiilor de Mașter din cadrul Academiei de Politie, Practician in Insolventa Membru UNPIR si Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR cu numărul de legitimație 18873, declar faptul ca sunt membru ANEVAR din data de 25.06.2018 precum si faptul ca dețin cunoștințele necesare pentru intocmirea, in mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• 2.    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare este Sectorul 4 al Municipiului București.

• 3.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Proprietatea imobiliară supusă evaluării este reprezentanta de Complexul Comercial Progresul, astfel cum a fost menționat in sinteza evaluării.

• 4.    SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este reprezentat de informarea utilizatorului cu privire la valoarea actualizata a chiriilor de piața pentru Complexul Comercial Progresul, in prelungirii contractului de inchiriere existent.

Prezentul raport de evaluare nu va fi utilizat pentru alte scopuri sau în afara contextului prezentat.

• 5.    TIPUL VALORII. MONEDA VALORII

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a tipului valorii.

Chiria de piața este suma estimata pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluării, intre un locator hotarat si un locatar hotarat cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere.

Tipul valorii estimate este chiria de piață așa cum este definită în cadrul SEV 104 - Tipuri ale valorii.

Potrivit solicitării utilizatorului, moneda în care se va exprima valoarea din prezentul raport este in EURO.

• 6.    DATA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE

  iste data deO^

  
  

  c^țe data la care sunt valabile opiniile și concluziile privind valoarea estimată în prezentul raport .2024.

  
  
  
  

  aluare este unul scris, narativ - detaliat, conținând toate părțile specificate în SEV 103

  
  

  IwfORIZAT MEMBRU ANEVAR

  
  

  TEL: 0727 947 941

  
  

  TIB!

  
  

  Xxxxxxx Xxxxxxxxxx

  
  

  E-MAIL: xxxxxx@xxxxxxxxxxx

  
  

  NUMĂR LEGITIMATIE:18873

  
  

  WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

  
  
  
  

• 7.    NATURA ȘI AMPLOAREA ACTIVITĂȚII EVALUATORULUI ȘI ORICARE LIMITĂRI ALE ACESTORA

în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate informațiile primite din partea utilizatorului, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care sâ nu se fi avut cunoștiință.

• 8.    NATURA SI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE DE CĂTRE EVALUATOR

Pentru elaborarea prezentului raport de evaluare am avut la dispoziție următoarele documente comunicate de către utilizator, respectiv:

HCGMB 426/26.07.2018.

HGMB 105/27.04.2021 si anexa nr 1.

Lista si Schitele spatiilor comerciale subiect impreuna cu Nota de Comanda.

Ca sursă suplimentară au fost analizate:

Rapoarte de piață publicate de companiile imobiliare.

Articole de presă cu privire la aspectele economice, piața imobiliară www.ziare.com,www.hotnews.ro,www.wall-street.ro,www.aibi.ro, http://revistabiz.ro și alte asemenea).

Site-uri de specialitate privind piața imobiliară (imobiliare.ro, lajumate.ro, olx.ro și alte asemenea).

• 9.    IPOTEZE SEMNIFICATVE ȘI IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE
  
  IPOTEZE SEMNIFICATIVE

Prezentul raport de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întomirii sale.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.

în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate toate informațiile avute la dispoziție despre bunurile subiect, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

Din informațiile obținute, nu există nici un indiciu cu privire la existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate. Nu există informații despre existența unor rapoarte care să indice prezența contaminațiilor sau materialelor periculoase și nici nu au fost efectuate investigații special în acest sens. Dacă se va stabili ulterior faptul că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuare valorii de piață a imobilului subiect.

Se presupune faptul că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport.

Se presupune că nu exista condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii modulelor (pagilor A^PJ^e^^re să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea g^dițfrsau i^l^^S^ținerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

miAte'^e către terți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețea

T MEMBRU ANEVAR CONSTANTIN

- ambva¹

• • Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de personele menționate mai sus și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE

• ■ Având in vedere Hotararea Consiliului General al Municipiului București nr. 105/27.04.2021, respectiv HCGMB 426/26.07.2018 prin care au fost stabilite valorile pentru inchirierea bunurilor similare, estimarea valorii chiriei de piața pentru bunurile subiect va tine cont si de aceste documente.

• 10.    TIPUL RAPORTULUI

Conform SEV 103 Raportare, forma prezentului raport de evaluare a fost convenită cu toate părțile implicate a fi una scrisă.

• 11.    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

• ■    Raportul de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către utilizator, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Prezentul raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial strict pentru client și destinatar, iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a prezentului raport de evaluare nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

• •    Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice, de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile raportului de evaluare își vor pierde valabilitatea.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.

• 12.    DECLARAȚIA CONFORMITĂȚII CU SEV

Subsemnatul certifică în cunoștiință de cauză că la elaborarea prezentului raport au fost respectate Standardele de Evaluare a Bunurilor adoptate și publicate de către ANEVAR, ediția 2022 și Codul de etică al profesiei de evaluator adoptat și publicat de ANEVAR, în mod special cu respectarea următoarelor Standarde de Evaluare (SEV) și Ghiduri de Evaluare (GEV):

SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general); SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102); SEV 103 - Raportare (FVS 103); SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104); SEV 105 - Abordări și metode de evaluare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400); GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 13.    DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE

Prezentul Raport de Evaluare este unul de tip narativ, detaliat si cuprinde descrirea datelor, faptelor si analizelor pe care evaluatorul le deține la data intocmirii acestuia, respectiv la data de 02.08.2024.

Etapele parcurse pentru elaboararea prezentului raport de evaluare au fost următoarele:

• ■    Documentarea, pe baza informațiilor și a documentelor recepționate.

• ■    Stabilirea limitelor și a ipotezelor care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare.

• ■    Ajj^li^ țftturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării

• >    ^Anâliza piețw^a^rerii și ofertei, a pieței specifice proprietății subiect.

  .T MEMBRU ANEVAR

  
  

  TEL: 0727 947 941

  
  

ONSTANTIN

• 1.    DATE DESPRE ARIA DE PIAȚĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI LOCALIZARE

în cadrul analizei pieței imobiliare, precum si a faptul ca, Complexul Comercial Progresul se afla situat in București, str. Șoseaua Giurgiului 94, sector 4, am considerat aria pieței zona cuprinsă între limitele Sectorului 4 al Municipiului București în conformitate cu Hotarărea Consiliului General al Municipiului București nr. 143/2003 privind reglementările urbanistice de încadrare pe zone și categorii de folosință a teritoriului Municipiului București, pentru anul 2004 prin aplicarea prevederilor O.G. nr. 36/2022, a H.G. nr. 1278/2002, a H.G. nr. 149/2003, a O.U.G. nr. 12/2003 și a H.C.G.M.B. nr. 301/2002, astfel:

ZONA A - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA ROȘIE

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

O fasie de 400 m lățime de-a lungul malului drept al Râului Dambovita, de la sos. Mihai Bravu pana la 100 m est de soseaua Vitan Barzesti.

Fasia cuprinsa intre Calea Văcărești si limita cuvei Lacului Văcărești, de la 400 m de malul drept al Râului Dambovita pana la prelungirea limitei de vest a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Limita vestica a cimitirului de la limita vestica a cimitirului Cărămidarii de Jos pana la limita de 200 m de str. Sergent Nitu Vasile.

Fasie de 200 m la str. Sergent Nitu Vasile, de la prelungirea limitei sudice a cimitirului de la Soseaua Olteniței.

Soseaua Olteniței, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la 200 m de str. Sergent Nitu Vasile pana la str. Sura Mare.

Str. Sura Mare, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la sos. Olteniței la limita administrativa a sectorului.

Limita administrativa a sectorului, de la str. Sura Mare pana la intersecția cu sos Mihai Bravu.

ZONA B - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA PORTOCALIU

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

Fâșie de 400 m lățime de-a lungut malului drept al Râului Dâmbovița, de la 100 m est de Șos. Vitan - Bârzești până în dreptul Str. Releului.

O fâșie de 100 m, pe partea estică a Șos. Vitan - Bârzești, de la limita sudică a zonei A (Splaiul Unirii) până la intersecția cu Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Vitan-Bârzești până la limita administrativă.

Sjr. Cpt^remia Popescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la .^Șc^.Olț^pj^twnă la Șos. Berceni.

Șos. Berceni, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Cpt. Eremia Popescu până la B-dul Metalurgiei; Șos Berceni, numere pare, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Dealu Floreni; Drum Dealu Floreni, de la Șos. Berceni până la C F. Industrială.

De la intersecția Drum Dealu Floreni cu C F. industrială până la intersecția Drum Dealu Crucii cu Str. Dumitru Brumărescu.

Drum Dealu Crucii, Drum Dealu Bradului, Str. Dumitru Brumărescu până la Drum Dealu Bradului.

Drum Dealu Bradului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Dealu Crucii până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei de la Drum Dealu Bradului până la Șos. Berceni.

Str. Tumu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Berceni până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tumu Măgurele până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Intr. Binelui până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere impare, de la Drum Binelui până la Drum Dealu Bradului; B-dul Metalurgiei, numere pare, de la Drum Dealu Bradului.

Str. Tumu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Luica.

Str. Luica, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei;

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la limita sudică administrativă.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Drum Găzarului.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Str. Șura Mare.

Drum Găzarului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Traian, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dumitrescu.

Str. Pictor Ștefan Dumitrescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de laStr.-împăratul Traianpână la Șos. Giurgiului.

fate* Exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Șos. Olteniței, Șos. Olteniței, exclusiv, de la Str. Șura la limită de 200 m față de Str. Serg. Nițu Vasile.

Fâșie de 200 m la Str. Nițu Vasile, de la Șos. Olteniței până la prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos de la 200 m de Str. Serg. Nițu Vasile până la limita vestică a cimitirului.

Limita vestică a cimitirului Cărămidarii de Jos până la limita cuvei L.acului Văcărești.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita cuvei lacului Văcărești, de la Șos. Olteniței până la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita sudică a zonei A (malul drept al Râului Dâmbovița) din limita estice a zonei B de la Calea Văcărești până la 200 m de Șos. Vitan - Bârzești.

Fâșie de 200 m măsurată spre vest de Calea Vitan - Bârzești, de la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița până la limita sudică a cuvei lacului Văcărești.

Limita sudică a cuvei lacului Văcărești (paralelă cu Șos.Olteniței).

ZONA C - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA GALBEN

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Limita sudică a zonei B (la 500 m de Splaiul Unirii).

Limita estică a zonei B a Șos. Vitan - Bârzești.

Limita nordică a zonei B a Șos. Olteniței.

Limita vestică a zonei B a Căii Văcărești.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Splaiul Unirii (limita sector) de la Str. Releului până la limita administrativă.

Limita administrativă până la Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, exclusiv, de la limita administrativă până la limita estică a zonei B de la Șos. Vitan Bârzești.

Limita estică a zonei B (Șos. Vitan- Bârzești), de la Șos. Olteniței până la limita sudică a zonei B de la Splaiul Unirii.

Limita sudică a zonei B a Splaiul Unirii de la limita zonei A până la prelungirea Str. Releului.

Prelungirea Str. Releului până în Splaiul Uniri (limita sector).

Delimițată.p.rin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

R.0 Af/Î

^oA Olteniței, «Ms&v, de la Str. Cpt. Eremia Popescu până la limita administrativă.

Limii^»lj^m^trativ5 la Șos. Olteniței până la Șos. Berceni.

Șos. Berceni, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Cpt. Eremia Popescu.

Str. Cpt. Eremia Popescu, exclusiv.

Delimitată prim teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Șos. Berceni, exclusiv, de la Str. Tumu Măgurele până la B-dul Metalurgiei (latura sudică).

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la Șos. Berceni până la Drum Binelui.

Drum Binelui, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Str. Tumu Măgurele.

Str. Tumu Măgurele, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Șos. Berceni.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Aurel Persu.

Str. Aurel Persu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Binelui până la Str. Odei.

Str. Odei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Aurel Persu până la Str. Tudor Gociu.

Str. Tudor Gociu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Odei până la Str. Acțiunii.

Str. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tudor Gociu până la Intr. Acțiunii.

Intr. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Acțiunii până la Drum Bercenarului.

Limita administrativă, de la Drum Bercenarului până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului exclusiv, de la limita administrativă până la Str. Luica;

Str. Luica - Str. Tumu Măgurele, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la B-dul Metalurgiei.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Str. Pictor Ștefan Dimitrescu, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Train, exclusiv, de la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu până la Drum Găzarului.

zarului, exclusiv, de la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

ixclusiv, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu

IU CONSTANTIN

W^^I^ȚpfMATIE: 18873 L&%Ji^REA: EPI | EBM

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Fâșie 100 m la Drum Deal Floreni, de la Șos. Berceni până la C.F. industrială.

Fâșie 100 m de la limita zonei B de la Drum Dealu Floreni până la Drum Dealu Crucii.

Fâșie 100 m de la zona B de la Drum Dealu Crucii până la Drum Binelui.

Piața Covasna este situata in București, str. Covasna nr. 3, sector 4, teritoriu cuprins in Zona B, a sectorului 4.

De asemenea, in aproprierea Pieței Covasna se afla numeroase statii de autobuze din rețeaua STB.

Zona in care este amplasat Complexul Comercial Progresul, este o zona rezidențiala, cu blocuri de locuințe si construcții rezindetiale unifamiliale construite atat inainte de anii 1990 cat si mai recente.

In zona se mai afla si instituții de invatamant precum grădinițe, scoli, licee dar si instituții publice si de cult, cabinete medicale si instituții bancare iar Clădirea de birouri din cadrul City Mall si statia de metrou Eroii Revoluției se afla la aproximativ 1,3 km distanta de mers pe jos.

In zona exista, rețele de curent, apa, canalizare, gaze, internet + TV si termoficare.

Traficul pietonal este intens in zona, avand in vedere faptul ca, Complexul Comercial Progresul este amplasat in planul secund fata de strada principala, in vecinătatea statiei de tramvai Progresul si in zona rezidșHfi^uT?'

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

REGLEMENTARI URBANISTICE DE ZONARE FISCALA A TERITORIULUI MUNICIPIULUI BUCUREȘTI PENTRU ANUL 2004

NOTAI

Prezenta planșa — dt«*t» Împreuna CM Anexa A la "Uațațarsa CertalHutul O«*»l al Municipiului Aucurasti nr. 003 cu prtatra ta «Nagleaiaataflia arlmnlatla» pa mm al catepodl Pa latoaMa a taritoduUl

ijdf terenurilor din cateporiilo extravilan rm FUO aprobat. nu permit»

rieOnltlve • torftofWul intravilan^

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

• 2.    DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE

Conform informațiilor puse la dispoziția evaluatorului dreptul de proprietate asupra imobilului subiect reprezentat de Complexul Comercial Progresu este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București.

• 3.    DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI SI A TERENULUI

Potrivit informațiilor deținute de către evaluator pana la data intocmirii prezentului raport de evaluare, imobilul subiect a fost dat in folosința in anul 2011, avand un regim de inaltime P+l, o structura din beton si metal si are o suprafața la sol de 836 mp si o Scd de 1.672 mp, respectiv o Su de 1.462 mp.

Imobilul este impartita in 10 spatii comerciale cu suprafețe cuprinse intre 15 mp si 200 mp, impreuna cu spatiile de depozitare ce insumeaza o suprafața de 444 mp.

Imobilul a fost identificat intr-o stare buna si dispune de finisaje medii, instalație electrica, sanitara si de incalzire.

Terenul pe care este construit Complexul Comercial Progresul este in suprafața de 2.148 mp si se afla situat pe soseaua Giurgiului, la numărul 94, fiind situat intre imobilele rezidențiale.

• 4.    COMPONENTE NON-IMOBILIARE. IDENTIFICARE ȘI CLASIFICARE

în cadrul prezentului raport de evaluare nu au fost identificate componente non-imobiliare.

• 5.    ISTORICUL PROPRIETĂȚII SUBIECT

Dreptul de proprietate asupra imobilelor subiect este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București si nu exista informatii despre proprietarii anteriori.

ANALIZA PIEȚEI

• 1.    ANALIZA CERERII

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participantii la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale si locale.                                                      '

Caracteristicile pieței imobiliare sunt:                                                        n

Este dependenta de nivelul veniturilor si stabilitatea acestora.

Fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fix.

Nivelul prețului este influențat de tipul de finanțare oferit de banei, dobânzile practicate de aCfesteajJufâta rambursării creditelor si marimea avansului, decalaj de timp intre cerere si oferta, fapt ce necesita un timp relativ lung de expunere la vanzare.

Peste 60% din suprafața totală de retail modem din România este concentrată în primele 10 mari orașe, cu peste 200.000 de locuitori, conform unui raport al unei firme de consultanță imobiliară.

în prezent, România are un stoc total de retail modem de peste 4,3 milioane de metri pătrați, din care mai mult de 2,7 milioane de metri pătrați mall-uri, iar restul în principal parcuri de retail.

"începând cu prima jumătate a anului trecut, creșterea reală a salariilor, adică diferența dintre creșterea salariilor și cea a prețurilor, a revenit în teritoriu pozitiv. Până la sfârșitul lui 2023, creșterea salariilor de aproximativ 9% în termeni reali era deja comparabilă cu nivelurile de dinaintea pandemiei, ceea ce a avut un impact pozitiv asupra pieței și a încrederii consumatorilor și, prin urmare, asupra rezultatelor retailerilor și a cererii de pe piața de retail în general",

Potrivit acesteia, 2023 a fost un alt an bun atât pentru retaileri, cât și pentru proprietari.

"Pornind de la datele Eurostat, România oferă unele dintre cele mai mari marje de profit din UE pentru o varietate de tipuri de bunuri, de la îmbrăcăminte, la încălțăminte, la jucării și produse farmaceutice. în timp ce costul riscului este și el la un nivel mai ridicat decât în alte țări, iar acest lucru poate avea, de exemplu, consecințe asupra rezultatului final atunci când se contractează un împrumut, totuși considerăm aceste rezultate pozitive o confirmare a unei piețe încă insuficient acoperite din punct de vedere al schemelor de retail și o piață care mai poate primi noi jucători".

Totuși, consultanții Colliers notează că, deși sentimentul general este bun în rândul participanților de pe piață, de la clienți și retaileri până la proprietari, consumatorii au devenit și ei mai atenți, așa cum se întâmplă de obicei în perioadele de incertitudini accentuate, mulți reorientându-se către produse cu prețuri mai accesibile

"După ani de creșteri puternice ale prețurilor, discounterii au continuat să aibă performanțe bune în 2023 și ne așteptăm să își mențină această dinamică favorabilă și în viitor", se mai precizează în raport.

Altfel, randamentele pe care piața locală le oferă retailerilor, împreună cu revenirea rapidă a sectorului de retail după pandemie, una dintre cele mai rapide reveniri din UE, au repus România pe radarul retailerilor internaționali.

Piața este atractivă pentru o multitudine de segmente, ceea ce înseamnă că noi branduri ar trebui să își facă în continuare loc în România, de la îmbrăcăminte, la alimente, la încălțăminte, accesorii sau decorațiuni, notează consultanții imobiliari.

în ceea ce privește gradul de ocupare, centrele comerciale dominante și parcurile de retail bine poziționate își păstrează nivelul ridicat de închiriere, iar proiectele nou livrate sunt în general bine primite de piață. Referitor la chirii, deși vânzările au încetinit, consultanții Colliers punctează faptul că vânzările rămân considerabil peste nivelurile de dinaintea pandemiei

Consultanții Colliers anticipează o evoluție favorabilă pe termen mediu și pentru consumatori. Pe de o parte, se așteaptă ca inflația să continue să scadă, după ce a încheiat anul 2023 la 6,6%, și ar trebui să reintre în intervalul țintă al băncii centrale de 1,5-3,5% până la sfârșitul anului viitor (dacă politica fiscală o permite).

"între timp, activitatea economică ar urma să accelereze, ceea ce ar trebui să însemne crearea de locuri de muncă, iar acest lucru, la rândul său, îi va determina pe angajatori să plătească salarii mai mari pe o piață a forței de muncă relativ restrânsă. La modul general, consultanții Colliers se așteaptă la o accelerare a vânzărilor de retail în 2024-2025 comparativ cu 2023", arată studiul.

sursei^tate, anul 2023 s-a încheiat cu unul dintre cele mai bune rezultate din 2011 încoace în ceea ce

prjvgȘtSSiyrările ue noi proiecte de retail, adăugând aproximativ 220.000 de metri pătrați la suprafața totală de Inult decât dublu comparativ cu ultimii doi ani, arată raportul de piață anual publicat de Colliers.

"Atât pentru retaileri, cât și pentru proprietarii de centre comerciale, 2023 a fost, de asemenea, încă un an bun pentru vânzări, iar nivelul de profitabilitate din România continuă să fie unul dintre cele mai ridicate din Uniunea Europeană. în paralel, consultanții Colliers observă un interes din ce în ce mai mare al dezvoltatorilor către proiecte de tip mall sau cu destinație mixtă, de mari dimensiuni, în următorii ani", se menționează în raport.

Consultanții susțin că, în general, distribuția arată mult mai echilibrată decât în trecutul apropiat, noile proiecte vizând atât orașele mari, inclusiv Bucureștiul, cât și orașele mai mici, care continuă să fie în prima linie a expansiunii retailerilor.

https://www.zf.ro/constructii-imobiliare/stocul-spatii-retail-modem-romania-depasit-4-3-mil-peste-60-22280140

• 2.    ANALIZA OFERTEI

în urma analizei de piață, respectiv in urma analizării studiilor de piața efectuate de către experti si regăsite in revista Valoarea, prețul pentru închirierea spațiilor comerciale poate varia mult, în funcție de zona în care acesta este amplasat, respectiv in funcție de dimensiunea spațiului ce urmareaza a fi închiriat si de amplasarea acestuia in cadrul complexului (aproximativ între 15 EUR - 20 EUR/mp, potrivit DĂRI AN DRS si pana la 80 euro / mp potrivit Colliers.

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta la un anumit bun, la un anumit preț, la un anumit moment și anume loc, indică raritatea relativă a acelui bun, care este factor de bază a valorii.

• 3.    RELAȚIA DINTRE CERERE ȘI OFERTĂ

La data evaluării si avand in vedere contextul economic actul, putem aprecia ca piața specifica bunurilor subiect este o piața a cumpărătorului / chiriașului, oferta fiind mai mare decât cererea, motiv pentru care exista o maija de negociere mare pentru Închirierea spatiilor comerciale.

• 4.    CONCLUZII PRIVIND ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Analizând piața specifică am ajuns la concluzia că există oferte active pentru tipul de proprietate evaluat, intervalul de prețuri pentru spațiile comerciale similare este situat între 9 €/mp- 80 €/mp, in funcție de suprafața, dotări, finisaje, amplsare, costuri de intretinere si condiții de închiriere.

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Proprietatea ce face obiectul raportului de evaluare este reprezentata de Complexul Comercial Progresul.

Potrivit Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022 SEV 104 - Tipuri ale Valorii, la calculul chiriei de piață, evaluatorul trebuie săialn considerare următoarele:

In ceea*ce pri^asle chiri* ^He piață aferentă unui contract de închiriere, termenii și clauzele de închiriere stipuîați(te) îna^fcbntract swit considerați(te) a fi adecvați(te), cu condiția să nu fie ilegali(le) sau contrari(re) cadrplui gene^Fă^egiement ire, și

-- -

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

In ceea ce privește chiria de piață care nu este stipulată într- un contract de închiriere, termenii și clauzele presupuși(se) sunt cei/cele aferenți(te) unei închirieri ipotetice care ar fi de regulă convenită pe piață pentru acel tip de proprietate, la data evaluării, între participanții de pe piață.

In abordarea prin comparație directa, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii in urma analizei unor proprietăți si comparării acestora cu proprietatea in cauza. Tehnicile analizei comparative applicate in abordarea prin comparative directa sunt fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Estimările referitoare la chiria de piața, cheltuielile, valoarea terenului, cost, depreciere si alti parametrii ai valorii pot fi utilizate in alte abordări ale evalurii utilizând tehnici comparative similare.

In analiza comparative, se pot utiliza atat corecțiile cantitative cat si cele calitative dar nu concomitant. In general corecțiile cantitative sunt făcute inainte de efectuarea celor calitative.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre închirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București.

Pe piețele spatiilor comerciale, chiriile practicate sunt lunare si se exprima in Euro / mp.

Așadar, in aplicarea acestei metode au fost colectate, analizate, comparate și ajustate oferte de inchiriere privind bunuri similare disponibile pe piața specifică în vederea estimării valorii chirieri de piața inclusiv taxele stabilite prin cele doua HCGMB mai sus menționate.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre închirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București, similare cu Complexul Comercial Progresul.

De asemenea, ținând cont de scopul evaluării precum si de informațiile deținute, pana la acest moment si de natura proprietăților imobiliare analizate, chiriile de piața au fost estimate pentru fiecare spațiu comercial subiect, ținând cont de amplasarea acestuia, dimensiunea si destinația acestuia.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

O

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

• 1.    ANALIZA REZULTATELOR

Criteriile care au stat la baza estimării finale a valorii fundamentată și semnificativă, sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.

Adecvarea: prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metoda scopului și utilizării evaluării. Adecvare unei metode se referă, de regulă, la tipul proprietăii imobiliare și viabilitatea pieței.

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectidutinea datelor, de calculele efectuate și de ajustările aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare disponibile.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de referință EURO/RON afișat de BNR la data evaluării, respectiv la data de 02.08.2024 este de 1 EUR= 4. 9753 RON.

• 2.    CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Au fost analizate astfel, atât cantitatea, calitatea informațiilor deținute și adecvarea abordărilor prezentate, cât și principiul prudenței adecvat scopului evaluării, pentru estimarea valorii actualizate a chiriei de piață pentru dreptul de proprietate al spațiului ce face obiectului prezentului raport de evaluare.

In funcție de durata, contractele de inchiriere pot fi termen scurt (de cinci ani sau mai puțin) sau lung (peste 5 ani). Pentru scopul evaluării s-a presupus estimarea unei chirii de piața, in vederea prelungirii contractului de inchiriere existent.

Cheltuielile care sunt incluse in chirie diferă de la o piața la alta. Plecând de la acest criteriu, se deosebesc mai multe tipuri de chirie (chirie bruta; chiria neta; chiria neta tripla etc.). Ținând cont de practica pieței industriale romanești cat si de prevederile contractului de inchiriere, la data evaluării, chiria estimata este o chirie neta care presupune ca utilitățile, impozitele, asigurare si cheltuielile curente sunt plătite de către chiriaș in timp ce proprietarul plătește numai reparațiile capitale.

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chirjilor pșnțnl spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere/^arfjeră'prot4s^e; (iepozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiflilor ești te penlqț spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Anexa nr. 4

-6. ^^4^.      o9

ACT ADIȚIONAL nr. /

la contractul de închiriere nr./

Părțile contractante:

• 1.1    Consiliul Local al Sectorului 4, în calitatea sa de titular al dreptului de administrare a , prin Aparatul de Specialitate al Primarului Sectorului 4, cu sediul în București, B-dul George Coșbuc nr. 6-16, cod fiscal 4316422, cont nr. RO51TREZ7042142265XXXXX deschis la Trezoreria Sector 4, tel. 021.335.92.300, reprezentat convențional prin Xxxxxx Xxxxxx, persoană împuternicită cu semnarea prezentului Act adițional, conform HCL Sector 4 nr. /, denumită în continuare „ Locatorul”, pe de o parte

Ș>

• 1.2              , cu sediul social în ,

înregistrată la Registrul Comerțului cu nr. , CUI, cont bancar:, deschis la, reprezentata de dl/d-na

, în calitate de, numit în continuare „Locatarul”, pe de altă parte,

în baza:

• •    HCL Sector 4 nr. 148/2019 privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale libere din piețele și complexele agroalimentare aflate în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, cu modificările și completările ulterioare;

• •    HCL Sector 4 nr. / privind aprobarea rapoartelor de evaluare privind actualizarea prețului chiriei în vederea prelungirii contractelor de închiriere a spațiilor comerciale din Piața Berceni-Sudului, Piața Progresul și Complexul Comercial Agroalimentar Progresul amplasat în șos. Giurgiului nr. 94, sector 4, București,

Au convenit încheierea prezentului Act adițional la contractul de închiriere, astfel:

Art. 1 Punctul 2.1 al contractului de închiriere nr.___/va avea următorul conținut: „2.1 Durata contractului se prelungește până la data. “

Art. 2 Punctul 4.1 al contractului de închiriere nr.___/va avea următorul conținut: „4.1 Chiria pentru spațiul închiriat, indicativ va fi în sumă de euro / euro/mp

+TVA pe lună, plătibilă la cursul oficial de schimb al BNR valabil pentru ziua în care se emite factura, conform raportului de evaluare, aprobat prin HCL Sector 4 nr./”

Art. 3 Toate celelalte prevederi contractuale rămân neschimbate.

Prezentul act adițional s-a încheiat în 2 (două) exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte contractantă.                                          \

Locator                                             Locatar

Consiliul Local al Sectorului 4, în calitatea sa de titular al dreptului de administrare a

prin Aparatul de Specialitate al Primarului Sectorului 4, reprezentat prin

PRIMAR,

Xxxxxx Xxxxxx

Avizat,

Direcția Juridică

Direcția Generală Economică,

Direcția Autorizări, Administrare Piețe și Logistică

Serviciul Patrimoniu