Hotărârea nr. 148/2024

Hotărâre HCLS4 nr. 148 - privind aprobarea închirierii a cinci spații comerciale, domeniul public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate în Complexul Agroalimentar Piața Sudului, a prețului de pornire al licitației pentru stabilirea chiriei lunare, durata contractului de închiriere, precum și a documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisă de date și model contract de închiriere

Download Document PDF

MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4 București

Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii a cinci spații comerciale, domeniul public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate în Complexul Agroalimentar Piața Sudului, a prețului de pornire al licitației pentru stabilirea chiriei lunare, durata contractului de închiriere, precum și a documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisă de date și model contract de închiriere

Consiliul Local al Sectorului 4

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4, precum și Raportul de specialitate al Direcției Autorizări, Administrare Piețe și Logistică - Serviciul Patrimoniu și Arhivă nr.P. 16.2/98/26.06.2024;

Văzând avizul Comisiei nr. 3 - Comisia pentru protecția mediului înconjurător, ecologie, salubrizare, economie circulară, mobilitate urbană, gospodărire comunală și administrarea piețelor, și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului;

Ținând cont de:

Rapoartele de evaluare privind estimarea valorii de piață a chiriei pentru cinci spații comerciale situate în cârdul Complexului Agroalimentar „Piața Sudului” din Str. Serg.Nițu Vasile nr.l, sector 4, București, întocmite de ANG CONSULTING SRL și înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 36599/09.05.2024;

Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr. 148/2019 privind aprobarea Regulamentului privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale din Complexul Agroalimentar „Piața Sudului” si din Piața „Progresul”, a caietului de sarcini, a modelului de Contract de închiriere, precum si a Fisei de date, cu modificările și completările ulterioare;

Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr.292/2023 privind reorganizarea Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 al Municipiului București, aprobarea Organigramei, a Statului de Funcții și a Regulamentului de Organizare și Funcționare ale acestuia;

Legea nr.52/2003 privind transparența decizională în administrația publică, cu modificările și completările ulterioare;

Art.332-art.348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu completările și modificările ulterioare;

Ținând cont de prevederile Legii nr. 24/2000 privind Normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art.139, alin. (3), art.166 alin (2) iit.g), art.196 alin.(l) lit.a) și art. 197 din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă închirierea unui număr de cinci spații comep?r<rfE'36nTQniu public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, din cadrul Complexul) urnem^- P^țta Sudului situat în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, Corp C2/P2 în suprafață»?283₃2frjjptCorpȚ^în suprafață de 269,39 mp, corp C3 în suprafață de 100 mp, spațiul P9 în suprafață de 75,58 mp și etajul indicativ El7 în suprafață de 1160,40 mp.

Art.2 Se aprobă prețul de pornire al licitației conform raportului de evaluare întocmit de ANG CONSULTING SRL și înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 36599/09.05.2024, Anexele nr.l, 2, 3,4 și 5 la prezenta.

Art.3 Se aprobă durata închirierii de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii prin act adițional, în condițiile prezentate în caietul de sarcini, pentru o perioadă maxim egală cu durata contractului de închiriere;

Art.4 în cazul în care cuantumul chiriilor stabilite în raportul de evaluare este mai mic decât cuantumul chiriilor aprobate prin hotărâri ale Consiliului General al Municipiului București sau ale Consiliului Local Sector 4, se vor aplica acesteti din urmă.

Art.5 Organizarea licitației se va face în baza se va face în baza Regulamentului privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale din Complexul Agroalimentar Piața Progresul și Piața Sudului aprobat prin HCL S4 nr. 148/2019, cu modificările și completările ulterioare;

Art.6 Se aprobă documentația de atribuire constând in:

a) model caiet de sarcini Anexa nr. 6
b) model fișă de date - Anexa nr. 7
c) model contract de închiriere - Anexa nr. 8

Art.7 Se împuternicește Primarul Sectorului 4 să semneze în locul și pe seama Consiliului Local Sector 4 contractele de închiriere și actele adiționale de prelungire.

Art.8 (1) Primarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotârări, conform competențelor.

(2) Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 10.07.2024

Contrasemnează

/ Conform Codului Administrativ

Secretarul General al Sectorului 4

/ Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr. 148/10.07.2024

Evaluator EPI - A.N.G. CONSULTING S.R.L. - Nr. ANEVAR 087012024

ANEVAR

ha.

A.N.G. CONSULTING S.R.L. - MEMBRU CORPORATIV

EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str. Unirii nr. 21, Bl. PI, Sc. 2, EL 1, Ap xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

Nr. înregistrare raport ANG2024_49/26.04.2024

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL INDICATIV E-17 CU O SUPRAFAȚĂ UTILĂ DE 1166,40 MP SITUAT ÎN COMPLEXUL AGROALIMENTAR PIAȚA SUDULUI DIN STR. SERGENT NITU VASILE NR. 1, SECTOR 4, BUCUREȘTI

Utilizator desemnat / Destinatar

1. SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ E-17 cu o suprafață de 1166,40 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului etaj în suprafață de 1166,40 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.

Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.

Baza evaluării

Valoarea de piață a proprietății imobiliare a fost estimată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022.

In conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere.”

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, lupă un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830,

Beneficiarul/ Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum urmează:

Raportul a fost structurat după cum urmează:

I. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării; _-----
III. Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței; /
- III.2 Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;

V Concluzii;

VI . Anexele Raportului de evaluare

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute In vedere la determinarea acestei valori șunt:

> Valoarea a fost exprimatii ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport
> Dat fiind scopul evaluării și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin venit.
> Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat,
> Valoarea estimata în valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.

x Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

> Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea chiriei de piață a proprietății imobiliare;

Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-se în prezența sa.

> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.
> Conform specificațiilor Beneficiarului suprafața utilă a spațiului comercial E-17 este de 1166,40 mp.

Ipotezele de mai sus se completează cu ipotezele cuprinse în raportul de evaluare detaliat.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial E-17 având o suprafață de 1166,40 mp este de 10,58 euro/mp, echivalentul a 53 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial E-17 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 11,95 euro/mp, echivalentul a 59 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial E-17

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare

zona Sector 4 București Piața Sudului

Anexa 3 - Documente spațiu comercial

EVALUATOR EPK A.N.G. CONSULȚIS.R.L.

Xxxxx Xxxxx/CU _r

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G. CONSULTING S.R.L. înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele:

1. Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;
2. Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;
3. Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;
4. Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;
5. Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;
6. Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate in conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate in raport;
7. Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a acestei lucrări;
8. Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile;
9. Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

□.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.l Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ E-17 cu o suprafață de 1166,40 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului etaj în suprafață de 1166,40 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.
II.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.
II.3 Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piață - suina estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare, ediția 2022:
- SEV - Cadru general;
- SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;
- SEV 102 - Implementare;
- SEV 103 - Raportarea evaluării;
- SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;
- SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri
- SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- IIP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporale
- Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME).
- Ghidurile de evaluare (GE)

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

> Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile
> Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

> Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de înlocuire Brut (CIB) si apoi scăderea din acesta, pe rând a deprecierilor: fizică, funcțională si economică. Se obține astfel Costul de înlocuire Net (CIN).

II.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, in documente, circulare sau in declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificația formei si a contextului in care ar urma sa apară.

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documentele în baza cărora a fost dobândit de administrare sau proprietate asupra terenului, evaluarea făcându-se doar în baza, de amplasament și a Notei de comandă nr. P16.2/78/10.04.2024.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realiz imobilelor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării sunt în proprietatea societății și nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea Nimic din acest raport nu este întocmit ai intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra doaimentelor.

11,7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul in București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830
11.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor aiprinse în pe site-urile de profil pentru inchirieri imobile. De asemenea s-au realizat verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri comparabile și fundamentarea analizei de piață.

11.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

> Beneficiarul a colaborat ai Evaluatorul fără rezerve;
> Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;

r Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.

S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.

> S-au realizat foto imobile cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

Evaluatorul nu își asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client și proprietar și nici pentru rezultatele obținute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite.

11.11 Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON valabil la 26.04.2024

11.12 Structura raportului

Raportul a fost structurat după aim urmează:

Sinteza Evaluării;

II. Termenii de referința ai evaluării; III. Prezentarea datelor,

111.1 Analiza pieței;
- 11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)
  
  Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

> documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;
> identificarea și inspecția proprietății;
> stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;
> selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;
> analiza tuturor informațiilor adese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

■ Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: www.imopedia.ro, www.imobiliare.ro;www.romimo.ro, wwiy.spatiiindustriale.com; www.imobiliare.ro;www.eimobile.com;www.olx.ro;www.storia.ro
■ Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare
■ Site BNR privind cursul valutar
■ Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

11.15 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și datorarea către evaluator de daune materiale.

11.16 Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client și proprietarul imobilului, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați în preambulul raportului. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o ciraimstanță.

11.17 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative dedare s-a ’țnujt seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:^/'^'*’'

Ipoteze

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

Informația furnizată de către terți este considerată de încredere;

> Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;

r Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;

r- Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

> Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

x Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

x Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

z- Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

r Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

r Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

r Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;

Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil in urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și cumpărător;

Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit in funcție de valoarea evaluată

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; x Nu s-a făcut nicio investigație si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite,

Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

x Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperi.

r Nu s-au realizat estimări cu privire la starea structurala a îmbunătățirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizațiile de construcție, neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administrația locala.

x Evaluarea proprietăților imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în același timp o știință și o

artă. Deși această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicații de valoare, decizia finala a valorii este subiectivă și poate fi influențată de experiența anterioară a evaluatorului și de alți factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport.

x Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.

> Beneficiarul sau un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.

x Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.

x Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

x Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

> Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

x Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata sau utilă a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte

> Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.

x Conform specificațiilor Beneficiarului, suprafața utilă a spațiului comercial E-17 este de 1166,40 mp.

11.18 Litigii

Din datele și documentele prezentate de proprietar, rezultă că beneficiarul nu este implicat în procese, litigii sau arbitraje cu persoane juridice sau fizice care ar avea consecințe ulterioare privind dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse evaluării.

11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare

Procedurile standard nu au condus la nici un indiciu, privind existența unei contaminări naturale sau chimice ce afectează valoarea proprietăților analizate sau a proprietăților învecinate. Nu îmi asum nici o răspundere pentru existența vreunui contaminant și nici nu mă angajez pentru o expertiză sau o investigație științifică necesară pentru a fi descoperit.

Dacă ulterior, se va stabili că există contaminare pe proprietățile analizate și terenul aferent acestora sau pe orice alt teren vecin sau că mijloacele care au fost sau sânt puse în funcțiune ar putea contamina, acestea ar putea diminua valoarea raportată

HLPREZENTAREA DATELOR

1II.1 Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul dea efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre preturi de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numițe subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății. // '

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăților avand aceleași caracteristici tehnico-economice, ca ale proprietăților supuse evaluării.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercială si rezidențială aceasta situându-se ca amplasament în partea de sud a București ului. Piața imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte.

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

1. Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone ai renume istoric.
2. Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.
3. Stare tehnică - în general imobilele ai suprafețe comparabile sunt bine întreținute, împrejmuite.
4. Utilități - accesul imobilului de utilitati.
5. Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele ai o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PIB-itl per copita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2021, față de 54,3% în 2013, depășind astfel țări precum Grecia, Slovacia sau țările baltice’

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 locuitori (după domiciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unei populații relativ tinere; populația activă (ai vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Spațiul comercial supus evaluării este situat în cadrul Complexului Agroalimen,tar... ^ Piața Sudului din str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, Sector 4, București, aproape de ieșițeă^țj^/;^₅/'x localitatea Berceni.

' hltps://rcpublica.ro/bucuresliul-are-un-pib-pc-cap-dc-locuitor-de-cinci-ori-mai-niare-d«:at-\asliii-cel-niai-sarac-judet-capitala

Destinația imobilului este una specifică, respectiv comercializare produse alimentare.

Infrastructura zonei este bine dezvoltată, spațiul evaluat având acces direct la bulevarde, statie de metrou, tramvai si autobuz.

In zonă există toate utilitățile energie electrica, comunicații, gaze, apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietății.

Astfel, ținând cont de specificul zonei, zona limitrofă cu destinație mixta rezidentia si servicii și de tipul proprietății, piața specifică pentru imobilul care face subiectul prezentului raport de evaluare este cea a proprietăților comerciale situate in zona de sud a Sectorului 4.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara întocmită de AgentExpert¹ Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

în condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Bloomberg Commodity Spot Index, prețurile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia. în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 21% ale alimentelor.

Prețurile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economist-șef adjunct la Banca Mondială. "Prețurile în scădere la materii prime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzut drept o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. "Deși economia mondială este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunece într-o recesiune în 2023/24. Dar nu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc. "^J

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5 - 10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă²:

Lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au condus la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor lucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor; harta blocurilor aflate în programul de reabilitare termică este accesibilă Online.

Implementare concept e-Mobilitate urbană prin: serviciul de parcări publice și de reședință este complet digitalizat; amplasarea stațiilor de încărcare pentru mașini electrice (10 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau în curs de instalare); amenajare rețea extinsă de parcări tip Park&Ride în apropierea fiecărei stații de metrou din sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 ni2/locuitor. Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2/locuitor. în sectorul 4, suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 tn2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de unități școlare;

Soluțiile de tip "srnart city” implementate au plasat Sectorul 4 pe locul 7 în topul celor 87 autorități publice locale care dendează proiecte de smart-ciy în România, respectiv pe locul 5 în topul orașelor cu populație de peste 250 mii de locuitori (pe locul 1 fiind Municipiul Cluj Napoca)

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construibil liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre stafia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele inainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni³. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

"Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei cu strada Tumu Măgurele. Acesta va putea concura cu cele mai avangardiste si moderne proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai modeme pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai trapzît^te zone din sudul Bucurestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1,500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in curtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. București este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este incadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - martie 2024 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea cotei reduse de TVA la locuințe noi de la 5% la 9%

Decizia Guvernului de a majora începând cu ianuarie 2024 plafonul de TVA pentru locuințe noi la 9%, ceea ce va conduce la o creștere a preturilor la imobile.

3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datoreaza în principal creșterii prețului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an datorita OUG 114/2018, respectiv pana la 15% -20% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/235630/de-ce-scade-numarul-tranzactiilor-imobiliare-ce-nu-ne-spun-datele-ancpi.html; https://ziare.com/economie/stiri-economice/ efecte-crestere-preturi-materiale-constructii-1675654

La creșterea preturilor la materiale de construcții s-a adaugat si creșterea costurilor cu combustibilul si cu energia, respectiv creșteri de intre 40 - 80% https://www.peco-online.ro/istoric en.php

PECO onlJne

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov și Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Etici Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de

1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de rețea incluse. Prețul valabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh. Așadar, avem o creștere de 82 % a prețului final.

Iittps;//wunv.economica.net/factura-electrica-enel-pret-ku’-ianuarie-2022-scumpire-factura-enerj(ie-electrica-cu-cat-cresc-facturile 551175.html

Conform Raport INSS din data de 12.01.2024 „Rata medie a modificării prețurilor de consum în ultimele 12 luni (ianuarie 2023 - decembrie 2023) față de precedentele 12 luni (ianuarie 2022 - decembrie 2022) determinată pe baza IAPC a fost 9,7% ⁶

3 . Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 3,01%/an în ianuarie 2022 la cca. 6,05%/an, la data de 26.04.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"⁷. Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

Istoric șl grafic

⁶ Comunicat de presa INSS - 12.01.2024

https://insse.ro/ctns/sHes/default/filcs/cotn presa/com pdi7ipcl2r23.pdr ’ https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pietei-imobiliare-din-romania-in-primele-6-luni-ale-lui;202-3-agent-expert

/ , ^Pagina 16

// *

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la agentii economici care doresc sa își comercializeze produsele cât mai aproape de zona rezidențială .

Cererea pentru închirierea de spații comerciale este în strânsă legătură cu cererea pentru spațiile rezidențiale și cu partea de infrastructură, accesibilitatea și mobilitatea fiind factorii determinanți în formarea cererii pentru spații cu destinație comercială.

Conform Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023 „Interesul de achiziție înregistrat la nivelul principalelor șase piețe rezidențiale din țară a crescut simțitor în ultimul an. Capitala a atras cei mai mulți potențiali cumpărători, iar orașele Brașov și Timișoara s-au aflat într-o competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasament. Cererea a crescut în București pe ambele segmente de piață. Circa 42.700 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile noi listate pe ltnobiliare.ro în trimestrul al Ill-lea, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.

94.800 potențiali cumpărători nw»	20,1% •«•Mi*	113.900 potențiali oumprtoci*
		Locuințe Vechi	Locuințe
Cerere"	131 200 2’S	94 800	70000 •'MW U
	Cerere Total*	Locuințe Vechi	Locuințe Noi
București	74.300 2'X	53 200 rx	42 700 jvx
Brașov	12.900 am	9 900	5 500
Timișoara	12 600	9 500	5700

rv MX

în anul 2023, pe piața imobiliară din România au avut loc peste 158.000 de tranzacții, în scădere cu aproape 10% comparativ cu anul 2022. Această evoluție în scădere trebuie însă pusă în context, pentru mai multă relevanță. în primul rând, piața imobiliară a evoluat diferit între prima jumătate a anului și a doua jumătate a anului 2023. De exemplu, în primele șase luni, numărul de tranzacții a scăzut cu 22,1%, comparativ cu prima jumătate a anului 2022. Cea de-a doua jumătate a anului a adus o creștere a numărului de tranzacții cu 2,2%, comparativ cu perioada similară din 2022.

Principala explicație pentru această revenire a numărului de tranzacții din a doua parte a anului trecut o putem găsi în modificările legislative. In august 2023, Guvernul a anunțat creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%, începând din 1 ianuarie 2024. (...), în 2023 numărul de tranzacții de locuințe a scăzut pentru al doilea an consecutiv, însă în același timp poți spune că 2023 a fost al treilea cel mai bun an, ca număr de tranzacții, din ultimii 7 ani^H

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

Din punct de vedere al spațiilor rezidențiale oferta este una în scădere „Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare în cele mai mari șase orașe din fără a scăzut dramatic în ultimele 12 luni. Cea mai afectată a fost piața rezidențială din Cluj-Napoca unde oferta aproape s-a înjumătățit. Și cumpărătorii din București au avut de ales dintr-un număr semnificativ mai redus de locuințe în căutarea proprietății potrivite pentru nevoile lor. Chiar și în aceste condiții, în Capitală se găsesc în continuare cele mai multe apartamente și case de vânzare⁴.

Cluj-Napoca 10 200 47X 2 400 -33X

Tlmlțeara 7 500 35X 1.300 13X

(12

M o*»fUd« locuința no< lași

6 300 34X

2 500 -17X

Brașov

4 600 -32X

800 20X

București

38 000 38X

11 000 23X

Constanța 3 800 -24X 500 (»t»gnBre)

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

exista o piață activa pentru închirierea de spatii comerciale;

in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii imobile cu destinație similară cu a spațiului supus evaluării.

preturile de închiriere pentru spații similare variază între 10 si 40 euro/mp/iună in funcție de destinația spațiilor, comercializare produse alimentare sau nealimentare, birouri pentru servicii etc.

alți factori care influențează oferta de închiriere sunt: accesibilitate mijloactL_.de— transport în comun, locul serviciilor de utilitate publică, mobilitatea în funcșie>de ^cgesiA-7}/ bulevarde.

Echilibrul pieței

în ceea ce privește echilibrul pieței imobiliare, față de ultimii ani, raporturile s-au inversat pe piața imobiliară aceasta devenind o piață a cumpărătorului , prin urmare există e marjă de negociere față de preturile din piață care poate varia între 3% si 5%.

Transformarea pieței imobiliare într-o piață a cumpărătorului s-a realizat în contextul penuriei de capital și a creșterii costurilor cu acesta - context de criză cunoscut în mediile de afaceri și de participanții pe piață - coroborat cu scăderea numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar și previziunile de accentuare a continuării trendului descendent a evoluției prețurilor pe piața menționată.

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebuiesc revizuite sub aspectul creșterii.

O eventuală criză economică conduce inevitabil la creșteri de prețuri, prin urmare costul de înlocuire a construcțiilor nu va crește doar ca valoare procentuală ci si sub aspectul valorii nominale a acestora în sensul devalorizării acestora.

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale.

Odată cu cu creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura Bucurestiului, factor care va conduce la creearea de noi locuri de muncă Dezvoltarea infrastructurii privind mobilitatea și accesibilitatea, centura AO și dezvoltarea transportului subteran (noua statie de metrou Tudor Arghezi), corelate cu dezvoltarea imobiliara si a serviciilor publice (scoli, grădinițe si spitale) va conduce pe termen mediu la o creștere a preturilor terenurilor din zona de sud a Sectorului 4.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisivă lepal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare i>aloare a proprietății evaluate "

Cea mai buna utilizare (CMBU)- este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

• permisivă legal
• posibilă fizic
• fezabilă financiar
• maxim productivă.

lipul de utilizare reprezintă elementul esențial in estimarea valorii proprietății, iar valoarea imobilului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constând... in găsirea utilizării care maximizează valoarea proprietății.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si cu toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării docu menta ții lor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Astfel pentru imobilul analizat, ținând cont de reglementările urbanistice ale zonei, de utilizarea prezenta putem considera o utilizare probabilă ca fiind permisibilă din punct de vedere legal si anume: utilizare comercială de produse agroalimentare.

Testul pentru posibilitatea fizica

Acesta analizează caracteristicile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai buna utilizare a sa. Mărimea, forma, solul, accesibilitatea imobilului, gradul de risc in eventualitatea producerii unor dezastre naturale precum inundațiile si cutremurele afecteaza utilizările pe care le poate avea acesta.

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Utilizarea posibilă legal, coroborată cu analiza caracteristicilor fizice ale amplasamentului, conduce la concluzia ca fizic ca imobilele sunt dezvoltate pentru o utilizare comercială de produse agroalimentare.

Testul fezabilității financiare

Numai acele utilizări care îndeplinesc primele două criterii sunt analizate mai departe. Cat timp o utilizare potențiala are valoare in comparație cu costurile ei si respecta primele două criterii, utilizarea este fezabila financiar.

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Testul se adresează nu numai valorii create in urma utilizării maxim productive, ci si a costurilor necesare obținerii valorii, daca acestea exista, ca de exemplu pentru demolarea si îndepărtarea construcțiilor, costurilor de remediere a problemelor de mediu si de modificare a planului de urbanism.

Dintre utilizările financiar fezabile, cea mai buna utilizare este utilizarea care produce cea mai mare valoare reziduala a imobilelor, in concordanta cu riscul acceptat de piața si cu rata rentabilității pretinsa de piața pentru aceasta

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Durata de viata normala depinde de tipul clădirilor, de calitatea construcției si de alți facțori.---- Fluxul de beneficii (venitul si amenajările) produse de construcții reflecta un prograjn utilizare a terenului bine întocmit si de obicei foarte concret. ,/ ^v

EvnhinlorEPI-A.N.G. CONSULTING S R L -Nr ANEVAR 087012024

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială cu produse agroalimentare.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

1. permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale)
2. îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);
3. este fezabilă financiar;
4. este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si evaluarea proprietăților în varianta utilizării comerciale de produse agroalimentare.

III. 2 PREZENTARE IMOBILELOR

Spațiul comercial E-17 este situat in cadrul Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str.

Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Conform precizărilor beneficiarului, spațiul are o suprafață utilă de 1166,40 mp si este format din mai multe spatii cu suprafețe de pana în 100 mp mp.

Spațiul comercial E-17 se afla la etajul Complexului Agroalimentar Piața Sudului, clădire cu regim parter + etaj, construit fundație beton armat, structura metalica, pereții perimetrali sunt din geam termopan si alucobond, acoperiș terasa necirculabila semirotunda.

Accesul la spațiul comercial se realizează pe scări rulante de la parterul pieței.

Finisajele interioare constau în pardoseala cu gresie, pereții gletuiti si vopsiti cu vopsea lavabilă, tavane din geam termopan pe structura metalica.

Climatizarea interioară se realizează prin utilizarea unui sistem ventiloconvector fiind montate aerotermele de incălzire/răcire.

Spațiul comercial este conectat la rețeaua de energie, apa si canalizare.

In anexa nr. 1 la prezentul raport sunt prezentate imagini cu spațiul comercial.

IV. EVALUAREA IMOBILULUI

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. în utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după---- un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent constrângere " '

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general - ca perioadă de continuare a crizei economice și financiare), în care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chiriei lunare a imobilului din preambulul raportului de evaluare, în vederea închirierii acestuia.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente de proprietăți similare cu proprietatea subiect.

în urma analizei pieței specifice, a rezultat că sunt suficiente informații pentru determinarea valorilor de piață a chiriei prin utilizarea abordării prin comparații, această metodă relevând cel mai fidel prețul de piață de la o anumită perioadă.

Așa cum am precizat în preambulul raportului de evaluare, abordarea prin comparatii consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

în urma ajustărilor realizate pentru comparabile, selecția prețului de piață s-a realizat în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bruta și, după caz, numărul cel mai mic de ajustări.

Pentru evaluarea spațiului comercial E17, s-au utilizat comparabilele cuprinse în

în tabelul de mai jos:

de evaluare, datele fiind

Anexa 2 la

Nr.	Elementul de comparație	’roprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Data anunțului		26 04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	1.166,40	108,00	82	91	65	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	2.400,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	36,92	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%

Nr.	Elementul de P comparație	roprietatea ( evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	■45	-33		■239
	Preț ajustat / mp		1.362	1 455	1067	2.328	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	armate	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	□rmale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau \| procentuala		0%	0% ______________________	0%	0%	__0%

Nr.	Elementul de comparație	’roprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1067	2.328	7.712

6	Localizare
	Localizare	omplexul groalimenta ’iața idului, ?ctor 4	Md Olteniței -’iata Sudului, Sector 4	31d Olteniței Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	3%	0%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		40,9	43,7	32,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.403	1.499	1.099	2.328	7.712

	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	1.166,4	108	82	91	65	600
	Ajustare unitara sau procentuala (1% la o diferența de 100 mp fata de suprafața bunului evaluat)		-10,58%	-10,84%	-10,75%	-11,01%	-5,66%
	Ajustare totala pentru suprafața utila		-148,47	-162,51	-118,19	-256,41	-436,78
	Preț ajustat

8	Accesibilitate	Acces din drumul public principal
	Ajustare unitara sau procentuala	Acces din drumul public principal	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00°/.
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00


9	An construire	2Q20	1970	1990	2013	1980	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		42,1	45,0	0,0	69,8	231,3
						1	A r».. Ax

Nr.	Elementul de P comparație	roprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
10	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	⁼'ⁿii	0%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0	0,0

11	Finisaje interioare	gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

11	Situare nivel	Etaj	parter	parter	parter	parter	parter si etaj
	Ajustare unitara sau procentuala		-20,00%	-20,00%	-20,00%	-20,00%	-15,00%
	Ajustare totala pentru situare nivel		-280,5	-299,7	-219,8	-465,6	-1.156,7

12	Ajustare totala caracteristici fizice		-318,84	-344,53	-284,64	-652,17	-1.362,16
	Ajustare unitara sau procentuala		-22,73%	-22.99%	-25,90%	-28,01%	-17,66%
	Preț ajustat		1.043	1 110	782	1.676	6.349

13	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/canalizare/ga 2)	a/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/D a	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/D a
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.043	1.110	782	1.676	6.349
						-------,/Z u.*	---------X.

Nr.	Elementul de comparație	’roprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
14	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	«tiu imercial înzare roduse imentare	Similar	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.043	1 110	782	1.676	6.349

15	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.043	1.110	782	1.676	6.349
	Preț chirie /mp luna ajustat		9,66	13,54	8,60	25,78	10,58
15	Număr corectii		6	6	5	4	4
	Ajustare bruta	rocentual	28,73%	28,99%	31,90%	31,01%	20,66%
	Ajustare bruta	jsolut	401,81	433,18	349,65	724,17	1.600,66
	Ajustare neta	rocentual	-25,71%	-25,97%	-28,88%	-30,17%	-20,13%
	Ajustare neta	jsolut	3,34	-4,75	-3,49	-11,14	-2,67
16	Suprafața utila spațiu	1.166,41
17	Alegere comparabila E cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala EURO/mp		10,580
18	Curs euro la 26.04..2024	4,976
19	Valoare chirie de piața EURO/mp/luna		10,51	1
20	Valoare chirie de piața RON/mp/luna		53,01	1		...

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări în procent de -3% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze. Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Localizare s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca aceasta se afla intr-o zona mai depărtată față de Piața Sudului, spre periferia Sectorului 4, fiind estimata de evaluator o ajustare de 3%.

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări negative la toate comparabilele din cauza ca aceastea sunt semnificativ mai mici fata de suprafața bunului evaluat, respectiv au o valoare mai ridicata. S-a estimat de evaluator o ajustare de 1% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru elementul de comparație An construire s-au aplicat ajustări pozitive la comparabilele A, B, C si E din cauza ca aceastea au o vechime a construcției semnficativa fata de bunul evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de 3%.

Pentru elementul de comparație Situare nivel s-au aplicat ajustări negative la toate comparabilele din cauza ca aceastea au sunt superioare bunului evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de -20%. Pentru comparabila E s-a estimat o ajustare de -15% avand in vedere ca o parte de cca. 20 din suprafața acestei comparabile este situata la etaj.

Pentru elementul de comparație Accesibilitate la mijloace de transport in comun metrou/autobuz/tramvai s-au aplicat ajustări pozitive la comparabilele A, B si C care nu au acces la metrou, fiind estimata de evaluator o ajustare de 3%.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial E-17, având o suprafață de 1166,40 mp, este de 10,58 euro/mp, echivalentul a 53 lei/mp.

Pentru evaluarea suprafețelor mai mici din cadrul spațiului E-17, de până în 100 mp, s-a realizat calculul prezentat în tabelul de mai jos: __ ___ __

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabili C	Comparabila D	Comparabila E
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	100,00	108,00	82	91	65	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	2.400,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	36,92	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	•3%	-3%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila L A	omparabila B	Comparabilii C	omparabila C D	omparabila E
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		42	-45	-33		-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentni condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	_x "pfezenr----—.—	prezent	prezent

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila ( B	Comparabil; ( C	Comparabila C D	Comparabila E
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	or»	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	2.328	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimența Piața Sudului Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	d Olteniței -tata Sudului, ector 4	Id Olteniței ■ iata Sudului ector 4	anga Piața >udului, >ector 4	anga Piața udului, ector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	3%	0%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		40,9	43,7	32,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.403	1.499	1.099	2.328	7.712

	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	100,0	108	82	91	65	600
	Ajustare unitara sau procentuala (1% la o diferența de 100 mp fata de suprafața bunului evaluat)		0,08%	-0,18%	-0,09%	■0,35%	5,00%
	Ajustare totala pentru suprafața utila		1,12	-2,70	-0,99	-8,15	385,58
	Preț ajustat

8	Accesibilitate	cces din drun
	Ajustare unitara sau procentuala	jublic princip	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00


9	An construire	2020	1970	1990	2013	1980	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	^-o%-— Si "	3% 4 X	3%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila (. A	Comparabila B	Comparabil. C	Comparabila D	omparabila E
	Ajustare totala pentru an construire		42.1	45,0	0,0	69.8	231.3

10	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	etrou/ Autobi Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz, / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0	0,0

11	Finisaje interioare	gresie, faianța ivabil perimeti geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	;resie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	;resie, faiant; perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0

11	Situare nivel	Etaj	parter	parter	parter	parter	parter si etaj
	Ajustare unitara sau procentuala		20,00%	-20,00%	-20,00%	-20,00%	-15,00%
	Ajustare totala pentru situare nivel		280,5	-299,7	-219,8	-465,6	-1.156,7

12	Ajustare totala caracteristici fizice		-169,25	-184,72	-167,44	-403,91	-539,81
	Ajustare unitara sau procentuala		12,07%	-12,33%	■ 15,24%	-17,35%	-7,00%
	Preț ajustat		1.193	1.270	900	1.924	7.172

13	Utilitari disponibile
	Utilitati (en el/apa/canaiizare/g az)	Da/Da/Da/D	i Da/Da/Da/Da	>a/Da/Da/Da	Da/Da/Da/D<	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabil; C	Comparabila D	omparabila E
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru ntilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.193	1.270	900	1.924	7.172

14	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	>patiu comerci anzare produ; alimentare	Similar	milar	>imilar	Similar	>imilar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.193	1.270	900	1.924	7.172

15	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.193	1.270	900	1 924	7.172
	Preț chirie /mp luna ajustat		11,04	15,49	9,89	29,60	11,95

15	Număr corectii		6	6	5	4	4
	Ajustare bruta	procentual	18,07%	18,33%	21,24%	20,35%	10,00%
	Ajustare bruta	absolut	252,23	273,37	232,45	475,91	778,31
	Ajustare neta	procentual	-15,05%	-15,31%	-18,22%	-19,83%	-9,79%
	Ajustare neta	absolut	1,96	-2,80	-2,20	-7,32	-1,30

16	Suprafața utila spațiu	100,00				l -

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabil; C	Comparabila D	Comparabila E
17	Alegere comparabila E cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala EURO/mp		11,950
18	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
19	Valoare chirie de piața EURO/mp/luna		11,95
20	Valoare chirie de piața RON/mp/luna		59,00

Ajustări realizate

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru suprafețele din cadrul spațiului comercial E-17 având o suprafață mai mică de 100 mp, este de 11,95 euro/mp, echivalentul aS9 lei/mp.

Evaluator FPl A NC CONSUL TING SRL- Nr ANEVAR 0870/2024

V. CONCLUZII

în analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie teșțate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• Adecvarea

Prin acest criteriu, evakiatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, pentru scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietății imobiliare și viabilitatea pieței.

• Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Numărul de proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicații a metodei. Dacă sunt disponibile multe proprietăți comparabile care și par că se conformează unui model real al pieței imobiliare, se poate obține o precizie mai mare decât cu alte metode și evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparației directe.

• Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. In termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare

Alte argumente care au stat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport, opinia evaluatorului reprezintă valoarea cea mai apropiată de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluării.

în unna aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial E-17 având o suprafață de 1166,40 mp este de 10,58 euro/mp, echivalentul a 53 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial E-17 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 11,95 euro/mp, echivalentul a 59 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial E-17

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vânzare produse alimentare si ijjsali merita re zona Sector 4 București Piața Sudului Anexa 3 - Documente spațiu comercial

EVALUATOR EP1, A.N.G. CONSULTING S.R.L.

Angel FLO

II IM

COMPARABILA A -13 euro/mp

C stona.ro/ra/oferta/$pabu<omeraal’108-mp-zoM-pata-suduIui-oltenitet-bercera'IDyjCM.html?^i-1*1c3fc6w\^*NjJ6MjMwMz^ ☆ O O •

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Agenție 0745622 559

Am nevoie de mai multe infor...

O 108 m⁵ spațiu comercial de ir

C n storia.ro/ro/oferWspathJ-comefciaM08-mp-zona-piata-sudului-oltenitei-berceni-IC)y}CM.html?_gi=1 *1c3fc6w*_9a*Njtc5MjMwMzgxlJE3MDkyOTY3ODM.*_ga_NiGiGT1FT5tMTccNDM3Njg.„

Sound of Freedom f

Q Șoseaua OfteniteL Berceni. Sectorul 4, București

L i08m> 1 404€

C> Salveazâ

Contact

Am nevoie de mai multe infor...

Sunt mteresat(ă) de acest spațiu comercial de închiriat și aș vrea sâ fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

;3î . 2000

Administratorul acestor cate esteS-G OL*

Online Sennces S.R <_ .Stopai mai mult

Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olteniței - Berceni

9 Șoseaua Olteniței Berceni. Sectoru< 4. București

1404€

13€/m* BtSRUn£Al£LRrfiî

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

COMPARABILA B

4 | Page

5 | Page

□ 82 spauu comercial de inc

^v Q 108 nr spațiu comercial de ir X +

<- CU stona.ro/ro/oferta/spabu-comercial-108-mp-zona-piata-sudului-oltenitei-berceni-IDyiCM Sg 'A O O

tH Scund of Freeoom

O Șoseaua Olteni teu Bercem Sectorul 4. București

L io8m* 1 404€

Q salvează

Contact

POm’hÎÂ™ GfoPa¹ Home Romani* luui toate anunțurile

Raportează

Prezentare generală

S Suprafață utilă	108 m*	Destinația propnetatu	Cere informații
Etaj	Cere informații	Tip clădire	Cere informații
Stare	gata de utilizare	X Tip vânzător	agenție
Vizionare la distanță	Cere informații	Liber de la	Cere informați'

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

Nu afișa anunțul

0e ce se afișează acesi anunț? t>

Descriere

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romania ^A Real Estate Consultant

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri ae Google

Nu utișu anunțul

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp, situat tn zona Bercem - Olteniței in imediata apropiere de Piața Sudului la parterul unui imobil cu regim de înălțime P*1O

Do ce se aiițeazi: acest qmmr?

Spațiul este neutilat si nemobilat.

* O m' spatu comercial de r x +

C t; $tona.ro/ro/ofertaZspaUu<omefaal-108-mp-zona-p*ata-sudijlui-oltenrtei‘befceni-IDyiCM

Y Sound of Freeoom C-

Q Șoseaua Olteniței Berceru. Sectorul 4. București

Global Home Romania Arată toate anunțurile

L.108W 1404€

C> Salvează

Contact

Descriere

Xxxxxxx Xxxxxxxxx ■' Global Home Romania ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Berceni - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, la parterul unui imobil cu regim de înălțime IMO.

Spațiul este neutilat si nemobilat

Zona cu multiple mijloace de transport in comun, statia de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute

Zona cu trafic pietonal si auto.

Spânul este pretabil pentru diverse activitate

Puoltcttate

⁴⁰ Anuntun ae Google

Global Home Romania. este o firma în schimbare de jocun pe piața imobiliară din România ce se afla intr-o expansiune rapida. Modelul hibnd între tehnologie șl interacțiune umană alătun de colaboratoni firmei, inspiră constant încredere. Având o abordare de marketing profesională și Indrăznețâ a ndicat atenția asupra modului în care oamenii se gândesc la imobiliare.

^v Q ^08 spațiu comercial de r x +

<- C storwjo/ro/oferWspatnj<omefaal-108-mp'Zona-piata-sudului-oltenitei’befceni-IDyiCM

9 Scund of Freedom t

9 Șoseaua Olteniței. Bercen». Sectorul 4. București

L lostrb 1 4Q4 €

rqJÎkJS"* Global Home Remania Arata toate anunțunlr

succes diverse proprietăți din capitala Romamei in coiaoorare cu cei mai sofisticați cumpărători și investitori.

Mai puțin ~

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde mc<o ofertă.

* Notifică-mă despre anunțuri similare

Particularități

Anul construcție

Media

Siguranță

informații suplimentare

1970

internet, gaz, canalizare, apă curentă

fără informații

aer condiționat

Agenție imobiliara

Global Home Remania

Global Home

ROMANIA

0745 622 521

Calea Dorobanți 112 | Sector 1 |

București 010562. București (județul)

Vezi toate ofertele

Harta

Publicitate

* O 108 m^a. spațiu comercial de ir X +

<- C storia.ro/ro/oferta/spatiu-comefcial-108-inp-zona-piata-sudului-oltenitei-berceni-IDyiCM

ț Scund ol freecom

9 Șoseaua Olteniței. Bercent. Sectorul 4. București

O Salvează

Contact

ReparamFrigidere

epiesa ro Oltemtei (Berceni)

9 Complex Jupiter Residence

Salon WhvQ : Olteniței T

9Punct de recoltare REGINA MARIA Bercen

□ 82 spațiu comercial de ma x

C storia.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-oitenitei-spatiu-comeraal-82mp-tnfaziC'IDyzOV

Scund of ^creeoom

9 Berteni. Sectorul 4. București

L 82 nV 1 500 €

P-ta Sudului, Olteniței | Spațiu Comercial 82MP | Trifazic

9 Berceni. Sectorul 4. București

1 500 €

18€/nV Propune un oreț

COMPARABILA B -18,29 euro/mp

C? Salvează

Tomite mesajul

Raportează

% ir

■

Contact

Prezentare generală

Publicitate

“ Anunțuri de Google

O O * i

C3 AH Bookmartts

s	Suprafață utilă	82 m»
	Etaj	Cere mformapi
	Stare	gata de utilizare

Vizionare la distanța Cere informații

Destinația proprietății Cere informații

Tip clădire	Cere informații
A Tip vânzător	agenție
Liber de la	Cere informații

** n 82 nv spațiu comercial de mc x + — O X

C stor»a.ro/ro/oferta/p«ta-sudului-ohen(tei-spatiu-C0mercial-82mp-trifaziC’IDyzOV 00 ☆ O D » :

Scund ol F reeeom | O An Bookmans

9 Benzeni Sectorul 4 București

KING IMOBILIARE AratA toatd anunțurile

Vizionare la distanță Cere informații

Liber de la

L 82 mî 1 500 €

Cere informații

Contact

Descriere

iD Anunț.P69164

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

Nu anunțul

KING IMOBILIARE va propune spre ÎNCHIRIERE un SPAȚIU COMERCIAL compus din 2 camere un spațiu de Pnmire Comenzi de 34MP si un atelier de 29mp.2 holuri. 1 sas si un grup sanitar, in zona Sos. Olteniței. Benzeni. Piața Sudului

EX1 ce se aitseitza cros; anunț'.’ >

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de tnfazic iar încălzirea se face cu AC sau electric.

. Este ideal pentru desfasurarea activitatii comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna! Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

□ 82 m', spaw comefaat de inc x + — O X

C î; $tona.ro/ro/oferWp4a-sudu!ui<)ltenrtei^pattu<omercial-82mp-trifaztc-IDyzOV ☆ O O :

O ADBookuMffcs

Scund of freedon»

Q Bercem Sectorul 4. București

Lszm² 1 500€

Contact

KING IMOBILIARE Arată toate anunțurile

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de trifazic iar încălzirea se face cu AC sau electric.

. Este ideal pentru desfasurarea actiwtatu comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna¹ Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde nicio ofertă.

* Notifică-mă despre anunțuri similare

Particularități

Anul construcției

Media

1990

internet, gaz, canalizare, apă curentă

Informații suplimentare

aer condiționat, lift

O 82 m^: spațiu comercial de mc

C î* stor»ajo/fo/oferta/p'ta-sudulur-oltenrtei'$patiu-comercial-82mp-trifaziC‘IDyzOV

Scund of Freedom

C0 Ao Sookmarts

9 Bercem. Sectorul 4 București

L 82mⁱ 1 500 €

Contact

KING IMOBILIARE Arată toate anunțurile

Hartă Satelit Q

Leroy Medin o OInstitutul de Studn "pentru ,0rdine Publică Sun Piaza

Splaiul Independentei 1.000000.

București (județul)

Vezi toate ofertele

Strada Secuilor

Dulc*

LBERCENI

j.campu*-'

Școala Gimnazială A Nr. 194 ▼

,_M0ună™

c Salon &Q n Obreqia ▼

ave MC*

ap* Bercem Sud O \

Romstal Sediu Central^

COMPARABILA C -12 euro/mp

Q 91 m^J. spațiu comercial de mc X

Adaugăanunț

Xxxxxx Xxxxxx

Agenpe 0760 593 52S

Am nevoie de mai mu re mfor

Sunt interesaQă) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc:

131 2000

^v n 91 m‘. scatiu comercial de mc x +

O X

^v □ ⁹¹ com^foat de mc x

4- C stona.ro/ro/oferta/spat»u-comefcial-90-mp-5tradal-de-inchînat’IDybgK#niap

V Scund of Freecom U

CD AH Bookmarks

9 Berceni. Sectorul 4. București

O Salvează

Contact

Eskyo Team Arată toate anunțurile

uț/uuu waiit-i viui r»i|a ummi -wv hiviiii iu^

9 Bercent Sectorul 4. București

I IUU X

12€/nV Prooune un preț

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

Suprafață utilă	91 m»	Destinația proprietății	Cere informații
Etaj	Cere informații	Tip clădire	Cere informații
Stare	gata de utilizare	X Tip vânzător	agenție
Vizionare la distanță	Cere informații	Liber de la	Cere informații

Agenție imobiliară EskyoTeam

0741 205171

Șoseaua Giurgiului nr 12.040671.

Sectorul 4. București (sectorul)

Vezi toate ofertele

Descriere

Se oferă spre închiriere un spațiu comercial situat la parterul unui bloc construit n anul 2013. la 10 minute de mers pejos de statia de metrou Aparatoni Patnei. fiind poziționat cu acces facil atat către Sos. Olteniței si Sos. Bercem.

Suprafața utila a spânului este de 91 mp. acesta beneficiază de 2 mtran si 2 grupuri sanitare, deschidere stardala. putând fi personalizat după prefenntele clientului.

® Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760 593 S2S

<- -> C H $tona.ro/ro/oferta/spatfU’Conrercial-90-mp-stradal-de-inchiriat-IDybgK#map

Scund of Freedom (

Q B^rcent, Sectorul 4, București

L 91 mi 1 100 €

Contact

EskyoTeam AratȘ toate anunțurile

supraiaca uuia a spatiuiui este oe a i mp. acesta oenenciaza oe a intrat! si z grupuri sanitare, aescnioere staroaia. putano n personalizat după preferințele clientului.

Xxxxxx Xxxxxx

Q/ Agenpe 0760 593525

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde mcio ofertă

* Notifică-mă despre anunțuri similare

♦40

Particularități

Am nevoie de mai multe infor

Anul construcției

Media

2013

internet, gaz, canalizare, apă curentă

informații suplimentare

aer condiționat

Sunt mteresat(ă) de acest spațiu comercial de închinat ți aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

13! .'2000

H 91 spațiu comerdai de »nr

storia.ro/ro/ofena/spatiu-cOfT»erdal-90-mp-$tradal-de’inchiriat-IDybgK#map

Y Scund of rreecom (_

9 Bercent Sectorul 4. București

1 100 €

Q Salvează

Contact

jic Salon & A an Obregta ▼

■nav»M»c&

Anunțuri similare ©

ndl

AUBERT BALLROOM©

/ / Kauflandy

Damei tonica

Agenție 0760 593525

+40

Am nevoie de mai multe infor.

Sunt mteresatfâ) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea sa fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc¹.

*3*/2000

Administratorul acestor date este S.C OIX Ocune Services 5.R.U. țStonai mai mult

Trimite mesajul

1059

■ - -

COMPARABILA D - 37 euro/mp

r 0 Spatniz/iau Suduiw. Bercent x +

0 ÎS homezzjo/spatiu-pjata-sudului-berceni'65mp-3621757.html

Y Scund of Freedorn (

home2Z.r_O

INCHIRfERt

i Spațiu comercial, Bercem

Spațiu, Piața Sudului, Berceni 65mp

2.400 EUR

3621757

homezz.ro/spatiu-piata-sudului-bercem-65mp-3621757.htm!

Scund of Freedom {--

homeZZ o

Atitâmulicăre Creare ten: 4- adaug.

Zona	Berceni	Suprafața utilă	65	Suprafața totală
An finalizare construcție	1980	Tip imobil	Centru cotnercld	Vitrină
Stadiu construcție	Finalizat	înălțime spațiu	3m	Număr încăperi

Număr Grupuri Sanitare

65 nv

GLX2557B.Xxxxx Xxxx

Situai in Berceni, acest spațiu comercial impresionant oferă o suprafața de 65 mp. cu o vitrina captivanta de 5.5 ml, asigurând expunere maxima intr-una dintre cele mai atractive zone comerciale ale orașului.

Prețul competitiv de închiriere este de 35 euro/mp/luna, facandu-l o opțiune atragatoare pentru diverse activitati comerciale Spațiul dispune de facilitati esențiale, inclusiv grup sanitar pentru confortul angajatilor si clientilor, informații eficienta energetica:

Clasa energetica:

Consumul de energie primara.

indicele de emisii echivalent C02:

Consum de energie dm surse regenerabile:

Solicită vizionarea proprietății Spațiu, Piața Sudului, Berceni 65mp

* 13 Spațiu, Ptau Sudulm Berceni X +

C îî homezz.ro/spatiu-piaU-sudului-bercer»’65mp-3621757.htmi

Q STAȚII DE TRAMVAI

GLXz557B.Donn Aron

% 0722740880

DISTANȚĂ

Q TRIMITE MESAJ

Q ADAUGĂ LA FAVORITE

<£> SOLICITĂ VIZIONAREA

[3 Spațiu, Piața Sudului, Bercen- •

homezzj’o/spatiU’piata-sudului-berceni-65mp-3621757.htmf

STAȚII DE METROU

COMPARABILA E -13,25 eur/mp

* O Spatw comercial 600mp Pn x + ~ O X

C S; imobiliare.ro/inchirien^patii^mefaale/bucuresti/berc»m/$patiu<omefoal-de-indiinat-X8lCl4(Xj7^ O Sg ☆ O D OS :

înapoi

Spațiu comercial 1600mp IPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4

Xxxxxxxx Xxxxxx X- Xxxx

Imob

Brokrrr acrr-orotAH-

Afli - ASOCIAȚIA BROtCERILOR

J Trimite mesaj

Trimite linkul unui prieten pe:

* Q Spațiu comercial 1600mp iPw X +

C îî mrK>bliare4X>/irKiwen-spat<t<omeraa)e/buajresti/berceni/spatiu<<XTwrcial-dedrxforiat-X8lCi40G7?u^ C % O O & :

Q Spațiu comercial | 600mp P«’

^v Q Spațiu comercial 6C0mp |Pia x +

inwbihare.ro/irKhinen^patH<omeraale/bucur«ti/bercenVspatiu<omeraal<le-inchinat-X8K540G7?utm>xu<e=inwradar24j^^ Ct it O D

Notite

Adaugă comentam

Adaugă

* Q Spațiu comercial 160Cmp jPw X +

C î; imobîhare.ro/^nchnen-spatH<omerc0le/bucure5ti/befceni/spatiu<ofneraal^tnchinat“X8lCl4OG7?u^ G Sg ☆ O D ®

Sound of Freecom i O AB Bookmaris

— imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp Piața Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4

Bucure, tuScctor c. zona Scrcont-Vezi hartâ

ALTE DETALII

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara! /

In rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru Obregia cu Xxxx Xxxxxx si Emil Racovita¹ /

7 minute pana la Piața Sudului si Mall Sun Piaza. /

515 mp utili pe doua etaje - 85 mp terasa. /

Doua intrări, (prin fata pentru clienti si prin spate pentru aprovizionare marfa) /

Q Smiiu comercial 1SCCmp |Par

țț Sound ol Freectom

imobiliare.ro/irKhinen-spatircomerciale/bucuresti/berceni/spabu-eomercial-de-indiinM-X81C140G7?utm.«xjrce=iiTK>radar2^ C ☆ O O :

irwobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4

BucurestfZSecux u. zona Bercen» »• yen harță

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara! in rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru Obregia cu Nitu vasiie si Emil Racovita! 7 minute pana la Piața Sudului si Mau Sun Piaza / 515 mp utili pe doua etaje + 85 mp terasa. /

Doua intrări, (prin fata pentru clienti si prin spate pentru aprovizionare marfa! i ideal pentru supermarket sau banca, l

Se acorda perioada de gratie pentru amenajare. /

Structura rezistenta; beton

Nrgrupur santare 4

Suprafața construita 600 mp

Vicii cunoscute:

Nr mcapieri' 10

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate.Betonate): Mijloace de transport: Iluminat stradal Vad comercial

Utilitati - Sistem încălzire (Termoficare.Centrala proprie. Calorifere): Climatizare (Aer condiționat): Acces internet (Fibra

optica. Wireiess) Utilitati generale (Curent.Curent trifazic. Apa.Canalizare.Gaz.CATV)

Finisaje-Podele (Beton, Gresie Mocheta. Parchet): Stare interior (Necesita renovare): Iluminat (Lămpi. Spoturi. Aplice. Lumina

Q Spațiu comercial 1600mp |Pla^- X

C S imobiliare.ro/irKhinpri-spatit<omer<Mk/buajresti/berceni/spatiu-comer<^-deirKhiriat-X81C140G7?utm_s<xra Ci îf ☆ O O < ' :

Sounc of freeaom {„.

imobiiiare.ro

Spațiu comercial 1600mp IPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4

Bucxxcsti Sccrozi zprwnBcfccnt*AtananĂ

pretvanzaremp 13 pretinchinere 7950 monedainchinere: EUR

Disponibilitate proprietate

Alte detalii preț

citește mai puțin

Subspații

Suprafața comercială-

Chirie / mp / lună:

Disponibil;

înălțime spațiu

600 mp

13.25EUR/mp (total: 7.950 EUR/lună)

imediat

* Q Spațiu comercoi 160Gmp lP*a x + “ O X

C S mobiliare.ro/inchinen-spat>i-comeroale/bucuresti/bercem/spabu-comerciaJ-<ie-inchinat-X81C140G7?utm_source=im<xadar24j-o&utm_medium=redirect&utm_campaign=imor Ci 80 ☆ O D i :

11 Page

^,2

LA-

Evaluator EPl -A NG. CONSULTING S.R.L-Nr. ANEVAR 0870/2024

A.N.G. CONSULTING S.R.L. - MEMBRU CORPORATIV

EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str. Unirii nr. 21, Bi. PI, Sc. 2, Et. x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

Nr. înregistrare raport ANG2024_44/26.04.2024

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL INDICATIV C2/P2 CU O SUPRAFAȚĂ UTILĂ DE 283,25 MP SITUAT ÎN COMPLEXUL AGROALIMENTAR PIAȚA SUDULUI DIN STR. SERGENT NITU VASILE NR. 1, SECTOR 4, BUCUREȘTI

Beneficiar

Utilizator desemnat / Destinatar

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Evaluator

A.N.G. CONSULTING S.R.L.

I. SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C2/P2 ai o suprafață de 283,25 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului spațiu în suprafață de 283,25 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.

Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

“Valoarea de piață - suina estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Solicitantul evaluării: SECTORUL4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul/ Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum ur Raportul a fost structurat după cum urmează:

I. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării;
III. Prezentarea datelor;
- III.1 Analiza pieței;
- III.2 Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;
> Dat fiind scopul evaluării și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin venit.
> Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;
> Valoarea estimata în valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.
> Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;
> Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea chiriei de piață a proprietății imobiliare;
> Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-se în prezența sa.
> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.
> Conform specificațiilor Beneficiarului Suprafața utilă a spațiului comercial C2/P2 este de 283,25 mp.

Ipotezele de mai sus se completează cu ipotezele cuprinse în raportul de evaluare detaliat.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial C2/P2 având o suprafață de 283,25 mp este de 13,64 euro/mp, echivalentul a 68 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial C2/P2 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 13,89 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial C2/P2

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produs^ alimentare si nealimentare zona Sector 4 București Piața Sudului Anexa 3 - Documente spațiu comercial

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G. CONSULTING S.R.L. înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele:

1. Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;
2. Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;
3. Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;
4. Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;
5. Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;
6. Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate in conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate in raport;
7. Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a acestei lucrări;
8. Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile; --
9. Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

Data întocmirii: 26.04.2024

fi?

II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.l Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C2/P2 cu o suprafață de 283,25 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului spațiu în suprafață de 283,25 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.
II.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (AN EV AR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.
II.3 Baza evaluării

In conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvai si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare, ediția 2022:
- SEV - Cadru general;
- SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;
- SEV 102 - Implementare;
- SEV 103 - Raportarea evaluării;
- SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;
- SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri
- SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- 1IP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporal^*
- Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GlwE), ZgSuX 'w
- Ghidurile de evaluare (GE) n / i

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

> Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.
> Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

x Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

11.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documentele în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare sau proprietate asupra terenului, evaluarea făcându-se doar in baza Planului de amplasament și a Notei de comandă nr. P16.2/78/10.04.2024.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea imobilelor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării sunt în proprietatea societăți

hl

nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea. Nimic din acest raport nu este întocmit cu intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra documentelor.

II.7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul in București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.
II.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor cuprinse în pe site-urile de profil pentru inchirieri imobile. De asemenea s-au realizat verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri comparabile și fundamentarea analizei de piață.

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

> Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;
> Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;
> Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.
> S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.
> S-au realizat foto imobile cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

11.11 Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON valabil la 26.04.2024

11.12 Structura raportului

Raportul a fost structurat după cum urmează:

I. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării;
III. Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței;
- 111.2 Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VL Anexele Raportului de evaluare.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

r documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientuluifr^^s^^^

> identificarea și inspecția proprietății;
> stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;
> selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;
> analiza tuturor informațiilor adese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

■ Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: www.imopedia.ro, www.imobiliare.ro; www.romimo.ro, www.spatiiindustriale.com;

www.imobiliare.ro;www.eimobile.com;www.olx.ro; www.ștoria.ro

■ Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare
■ Site BNR privind cursul valutar
■ Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

11.15 Clauza de nepublicare

11.16 Responsabilitatea față de terți

11.17 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și doaimentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

Informația furnizată de către terți este considerată de încredere;

Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;

Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;

r Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță ai toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

x Din informațiile deținute de către evaluator și din disaițiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periailoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

> Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
> Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
> Alegerea metodei de evaluare prezentate în aiprinsul raportului s-a făait ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;
x Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;
> Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;
> Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil în urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și aimpărător;
> Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.
r Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

r Nu s-a făcut nicio investigație si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

r Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperi.

> Nu s-au realizat estimări cu privire ia starea structurala a imbunatatirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de |a_^-—

premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizațiile de construcție, neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor Învecinate sau administrația locala.

> Evaluarea proprietăților imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în același timp o știință și o

> Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.

> Beneficiarul sau un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.

> Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.
> Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

x Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

> Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

> Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe.

x Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă, la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.

x Conform specificațiilor Beneficiarului suprafața utilă a spațiului comercial C2/PLgst?

de 283,25 mp.

11.18 Litigii

11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

IILPREZENTAREA DATELOR

III.l Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzional Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

In funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercialei rezidențială aceasta situându-se ca amplasament în partea de sud a Bucurestiuluj^Sjw imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte.

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

1. Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.
2. Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.
3. Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, imprejmuite.
4. Utilități - accesul imobilului de utilitati.
5. Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PIB-ul per capita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s-a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2021, față de 54,3% în 2013, depășind astfel țări precum Grecia, Slovacia sau țările baltice¹

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 locuitori (după domiciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unei populații relativ tinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Spațiul comercial supus evaluării este situat în cadrul Complexului Agroalimentar

Destinația imobilului este una specifică, respectiv comercializare produse alimentare.

Infrastructura zonei este bine dezvoltată, spațiul evaluat având acces direct la bulevarde, statie de metrou, tramvai si autobuz.

In zonă există toate utilitățile energie electrica, comunicații, gaze, apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietății.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara intocmita de AgentExpert⁵ Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut

In condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Bloomberg Commodity Spot Index, preturile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia. In cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 21% ale alimentelor.

Prețurile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economisi-șef adjunct la Banca Mondială. "Prețurile în scădere la materii prime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzut drept o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. "Deși economia mondială este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunece într-o recesiune în 2023124. Dar nu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc.

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5 -10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă¹:

Lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au condus la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor lucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor; harta blocurilor aflate in programul de reabilitare termică este accesibilă Online.

Implementare concept e-Mobilitale urbană prin serviciul de parcări publice și de reședință este complet digilalizat; amplasarea stațiilor de încărcare pentru mașini electrice (10 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau in curs de

instalare), amenajare rețea extinsa de parcări tip Park&Ride în apropierea fiecărei stații de metrou dm sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 m2/locuilor Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2Hoaiitor în sectorul 4. suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de unități școlare;

Soluțiile de tip "smart city" implementate au plasat Sectorul 4 pe locul 7 în topul celor 87 autorități publice locale care derulează proiecte de smart-ciy în România, respectiv pe locul 5 în topul orașelor cu populație de peste 250 mii de locuitori (pe locul 1 fiind Municipiul Cluj Napoca)

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construitul liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul ca pat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele inainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni⁵. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

"Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei cu strada Turnu Măgurele. Acesta va putea concura cu cele mai avangardiste si moderne proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai moderne pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai tranzitate zone din sudul Bucurestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in curtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. București este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este încadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat

intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - martie 2024 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea cotei reduse de TVA la locuințe noi de la 5% la 9%

Decizia Guvernului de a majora începând cu ianuarie 2024 plafonul de TVA pentru locuințe noi la 9%, ceea ce va conduce la o creștere a preturilor la imobile.

3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datoreaza în principal creșterii prețului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an datorita OUG114/2018, respectiv pana la 15% -20% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/235630/de-ce-scade-numarul-tranzactiilor-imobiliare-ce-nu-ne-spun-datele-ancpi.html; https://ziare.com/economie/stiri-economice/ efecte-crestere-preturi-materiale-constructii-1675654

PECO ONLINE

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov și Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Enel Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de 1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de rețea incluse. Prețul valabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh. Așadar, avem o creștere de 82% a prețului final. https://immu.ecoiiomica.net/factura-electrica-eneTpret-kw-iaiiuarie-2022-scumpire-factura-energie-electrica-cu-cat-cresc-facturile 551175.html

Conform Raport INSS din data de 12.01.2024 „Rata nț^ii consum în ultimele 12 luni (ianuarie 2023 - decembrie 2023) fi 2022 - decembrie 2022) determinată pe baza IAPC a fost 9,7%

iscării prețurilor de luni (ianuarie

⁶ Comunicat de presa 1NSS - 12.01.2024

https^/inșșc.ro/tnis/silcs/defaulVfiles/yoni presu/corp pdf'ipcl2r23

3. Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 3,01%/anîn ianuarie 2022 la cca. 6,05%/an, la data de 26.04.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"⁶ Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

Istoric șl grafic

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la agentii economici care doresc sa își comercializeze produsele cât mai aproape de zona rezidențială .

-luni-ale-lui-2023-

competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasament. Cererea a crescut în București pe ambele segmente de piață. Circa 42.700 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile noi listate pe lmobiliare.ro în trimestrul al lll-lea, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.

94400 potențiali cumpărători u*»	20,17.	113.900 potențiali cumpărători* MW
		locuințe Vechi	UjUn,.
Cerere"	131.200 21%	94.800	70.000 (Ut
	Cerere Totală	Locuințe Vechi	Locuințe
București	74300 21%	55.200	42.700 m
Brașov	12900 21%	9.900	5.300
Timișoara	12.600 20%	9.500 21»	5 700 r*

în anul 2023, pe piața imobiliară din România au avut loc peste Î58.000 de tranzacții, în scădere cu aproape 10% comparativ cu anul 2022. Această evoluție în scădere trebuie însă pusă în context, pentru mai multă relevanță. în primul rând, piața imobiliară a evoluat diferit între prima jumătate a anului și a doua jumătate a anului 2023. De exemplu, în primele șase luni, numărul de tranzacții a scăzut cu 22,1%, comparativ cu prima jumătate a anului 2022. Cea de-a doua jumătate a anului a adus o creștere a numărului de tranzacții cu 2,2%, comparativ cu perioada similară din 2022.

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

Din punct de vedere al spațiilor rezidențiale oferta este una în scădere „Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare în cele mai mari șase orașe din țară a scăzut dramatic

în ultimele 12 luni. Cea mai afectată a fost piața rezidențială din Cluj-Napoca unde oferta aproape s-a înjumătățit. Și cumpărătorii din București au avut de ales dintr-un număr semnificativ mai redus de locuințe în căutarea proprietății potrivite pentru nevoile lor. Chiar și în aceste condiții, în Capitală se găsesc în continuare cele mai midte apartamente și case de vânzare⁷.

A oMU<JakKvW>ț»r>c4 țl (t 1 Mii J

Timișoara 7.500 -35X 1.300 -13X

4.600 -32X 800 -20*

Constanța 3.800 -24X 500 («ujw»)

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• exista o piață activa pentru închirierea de spatii comerciale;
• in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii imobile cu destinație similară cu a spațiului supus evaluării.
• preturile de închiriere pentru spații similare variază între 10 si 18 euro/mp/lună in funcție de destinația spațiilor: comercializare produse alimentare sau nealimentare, birouri pentru servicii etc.
• alți factori care influențează oferta de închiriere sunt: accesibilitate mijloace de transport în comun, locul serviciilor de utilitate publică, mobilitatea în funcșie de acces bulevarde.

Echilibrul pieței

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebuiesc revizuite sub aspectul creșterii.

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale.

Odată cu cu creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura Bucurestiului, factor care va conduce la creearea de noi locuri de muncă. Dezvoltarea infrastructurii privind mobilitatea și accesibilitatea, centura AO și dezvoltarea transportului subteran (noua statie de metrou Tudor Arghezi), corelate cu dezvoltarea imobiliara si a serviciilor publice (scoli, grădinițe si spitale) va conduce pe termen mediu la o creștere a preturilor terenurilor din zona de sud a Sectorului 4.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisivă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate."

Cea mai buna utilizare (CMBU)-este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

• permisivă legal
• posibilă fizic
• fezabilă financiar
• maxim productivă.

Tipul de utilizare reprezintă elementul esențial in estimarea valorii proprietății, iar valoarea imobilului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constând in găsirea utilizării care maximizează valoarea proprietății.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si ai toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Testul pentru posibilitatea fizica

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Testul fezabilității financiare

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Durata de viata normala depinde de tipul clădirilor, de calitatea construcției si de alți factori. Fluxul de beneficii (venitul si amenajările) produse de construcții reflecta un program de utilizare a terenului bine întocmit si de obicei foarte concret.

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială cu produse agroalimentare.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

1. permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale )
2. îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);
3. este fezabilă financiar;
4. este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si utilizării comerciale de produse agroalimentare.

I1L2 PREZENTARE IMOBILELOR

Spațiul comercial C2/P2 este situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Conform precizărilor beneficiarului, spațiul are o suprafață utilă de 283,25 mp si este inclus într-o construcție cu regim parter, pe structura metalica, pereții perimetrali sunt din geam termopan si parțial zidărie, acoperiș terasa necirculabila semirotundă termoizolată.

In cadrul construcției funcționează restaurantul Burger King care ocupa cca. 40% din spațiul total al construcției, diferența fiind alocată spațiului C2/P2.

Finisajele interioare sunt în principal nefinalizate, în sensul că partea din spate a spațiului comercial nu are gresie, pereții nu sunt gletuiti si necesita vopsea lavabilă.

Accesul la toalete se realizează printr-un spațiu care are finisaje finalizate: pardosea cu gresie, pereții sunt gletuiti si vopsiti. Climatizarea interioară se realizează prin utilizarea unui sistem ventiloconvector fiind montate aerotermele de incălzire/răcire.

Atât grupurile sanitare cât și spațiul prin care se realizează accesul necesită lucrări de igienizare.

Spațiul comercial este conectat la rețeaua de energie, apa si canalizare.

I V. EVALUAREA IMOBILELOR

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. In utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți.

"Valoarea de piață - suina estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea ft schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a preambulul raportului de evaluare, în vederea închirierii ace

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

în urma ajustărilor realizate pentni comparabile, selecția prețului de piață s-a realizat în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bruta și, după caz, numărul cel mai mic de ajustări.

Pentru evaluarea spațiului comercial de 283,25 mp, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa 2 la prezentul raport de evaluare, datele fiind prezentate în tabelul de mai os:

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	283,25	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	-45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	145,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1.498	1.601	1.174	7.712

	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	283,3	108	82	91	600
	Ajustare unitara sau procentuala		-1,75%	-2,01%	-1,92%	3,17%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ajustare totala pentru suprafața utila (+/-1% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		-26,25	-32,21	-22,56	244,26

8	Accesibilitate	Acces din
	Ajustare unitara sau procentuala	drumul public principal	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00


9	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

10	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

11	Finisaje interioare	lipsă gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		-0,22%	-0,27%	-0,33%	-0,01%
	Ajustare totala pentru finisaje		-3,3	-4,3	-3,9	-0,6

12	Ajustare totala caracteristici fizice		83,50	84,24	26,90	475,02
	Ajustare unitara sau procentuala		5,57%	5,26%	2,29%	6,16%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Preț ajustat		1.445	1.539	1.091	8 187

13	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.445	1.539	1.094	8 187

14	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial vanzare produse alimentare	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.445	1.539	1.094	8.187

15	Componente non imob ilare		NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.445	1.539	1.094	8.187
	Preț chirie /mp luna ajustat		13,38	18,77	12,02	13,64

16	Număr corectii		6	6	5	4
	Ajustare bruta	procentual	18,57%	18,26%	15,29%	9,16%
		absolut	261,81	274,74	166,60	713,52
	Ajustare neta	procentual	2,95%	2,62%	-0,55%	2,98%
	Ajustare neta	absolut	0,38	0,48	-0,07	0,39

17	Suprafața utila spațiu	283,25

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
18	Alegere comparabila D cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala si absoluta EURO/mp		13,640
19	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
20	Valoare chirie de piața EURO/luna		13,64
21	Valoare chirie de piața RON/luna		68,00

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Localizare s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca acestea se afla intr-o zona mai depărtată față de Piața Sudului, cu un vad comercial mai slab inferior bunului evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de 10%.

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca aceastea sunt mai mici fata de suprafața bunului evaluat, respectiv au o valoare de piața mai ridicata fata de bunul evaluat iar pentru comparabila D s-a aplicat o ajustare pozitiva avand in vedere ca aceasta are o suprafața mai mare decât cea a bunului evaluat, respectiv este inferioara din punct de vedere al costurilor (cu cat o proprietate este mai mare ca suprafața cu atat costul chiriei pe mp va scadea comparativ cu o proprietate care are o suprafața mai mica). S-a estimat de evaluator o ajustare de 1% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru elementul de comparație Finisaje interioare s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele din cauza ca aceasteaau finisaje interioare finalizate fata de finisajele bunului evaluat care necesita imbunatatiri. Pentru calculul ajustării s-a ales de către evaluator din Catalogul Costuri de evaluare CLĂDIRI DE BIROURI SI CLĂDIRI COMERCIALE" -Editura IROVAL 2020, autor C Schiopu decembrie 2023 produsul cod FICP05ET Finisaj interior sp.comercial P+Epartial: pardoseli gresie antiderapanta+parchet; pe o supraf f mica tavan susp.din panel furniruit+panouri met cu plase vopsite cu o valoare de 373,43 lei fara TVA/mp, rezultând astfel o valoare de amenjare a spațiului evaluat de 21.254 euro, respectiv 354 eurox 60 luni (perioada de amortizare a investiției estimata de evaluator). Valoarea de 354 euro s-a impartit la suprafața utila a fiecărei comparabile rezultând o ajustare de -3,3 euro/mp la comparabila A, -4,3 euro/mp la comparabila B, -3,9 euro/mp la comparabila C, -5,4 euro/mp la comparabila D si -0,6 euro /mp

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C2/P2 având o suprafață de 283,25 mp este de 13,64 euro/mp, echivalentul a 68 lei/mp.

Pentru evaluarea suprafețelor mai mici din cadrul spațiului C2/P2, de până în 100 mp,

s-a realizat calculul prezentat în tabelul de mai jos:

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	94,42	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		•42	-45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0
	iPret aiustat		1.362	1.455	1.067	7.712

3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1362	1.455	1.067	7.712

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	145,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1498	1.601	1.174	7.712

	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	94,4	108	82	91	600
	Ajustare unitara sau procentuala		0,14%	-0,12%	-0,03%	5,06%
	Ajustare totala pentru suprafața utila (+/-1% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		2,03	•1,99	-0,40	389,88

8	Accesibilitate	Acces din
	Ajustare unitara sau procentuala	drumul public principal	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00


9	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

10	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

11	Finisaje interioare	lipsă gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		-0,22%	-0,27%	-0,33%	-0,01%
	Ajustare totala pentru finisaje		-3,3	4,3	-3,9	-0,6

12	Ajustare totala caracteristici fizice		111,79	114,46	49,06	620,64
	Ajustare unitara sau procentuala		7,46%	7,15%	4,18%	8,05%
	Preț ajustat		1.474	1.569	1 116	8.332

13	Utilitati disponibile
				Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Utilitati (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.474		¹¹¹⁶	8.332

	Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D

	14	Cea mai buna utilizare
		Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial vanzare produse alimentare	Similar	Similar	Similar	Similar
		Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
		Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
CC"		Preț ajustat		1.474	1.569	1.116	8.332

	15	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA
		Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
		Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
		Preț ajustat Componente non imobilare		1.474	1.569	1 116	8.332
		Preț chirie /mp luna ajustat		13,65	19,14	12,26	13,89

	16	Număr corectii		6	6	5	4
		Ajustare bruta	procentual	20,46%	20,15%	17,18%	11,05%
			absolut	1.651,98	1.759,96	1.255,76	859,14
c		Ajustare neta	procentual	4,96%	4,63%	1,46%	4,81%
c			absolut	0,65	0,85	0,18	0,64

	17	Suprafața utila spațiu	94,42
	18	Alegere comparabila D cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala si absoluta EURO/mp		13,890

	19	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
	20	Valoare chirie de piața EURO/luna		13,89
	21	Valoare chirie de piața RON/luna		69,00

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări in procent de -3% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispuși sa negocieze Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări negative la comparabilele B si C din cauza ca aceaslea sunt mai mici fata de suprafața bunului evaluat, respectiv au o valoare mai ridicata iar pentru comparabilele A si D s-au aplicat ajustări pozitive avand in vedere ca aceste sunt mai mari decât suprafața bunului evaluat, respectiv sunt inferioare din punct de vedere al costurilor (cu cat o proprietate este mai mare ca suprafața cu atat costul chiriei pe mp va scadea comparativ cu o proprietate care are o suprafața mai mica). S-a estimat de evaluator o ajustare de 1% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru elementul de comparație An construire s-au aplicat ajustări pozitive la comparabilele A, B, C si E din cauza ca aceastea au o vechime a construcției semnficativa fala de bunul evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de 3%.

Pentru elementul de comparație Finisaje interioare s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele din cauza ca aceasteaau finisaje interioare finalizate fata de finisajele bunului evaluat care necesita imbunatatiri Pentru calculul ajustării s a ales de către evaluator din Catalogul Costuri de evaluare CLĂDIRI DE BIROURI SI CLĂDIRI COMERCIALE" -Editura IROVAL 2020, autor C Schiopu decembrie 2023 produsul cod F1CP05ET Finisaj interior sp.comercial P+Epartial pardoseli gresie antiderapanta+parchet; pe o supraf.f.mica tavan susp.din panel furniruit+panouri met ai plase vopsite cu o valoare de 373,43 lei fara TVA/mp, rezultând astfel o valoare de amenjare a spațiului evaluat de 21.254 euro, respectiv 354 eurox 60 luni (perioada de amortizare a investiției estimata de evaluator) Valoarea de 354 euro s-a impartit la suprafața utila a fiecărei comparabile rezultând o ajustare de -3,3 euro/mp la comparabila A, -4,3 euro/mp la comparabila B, -3,9 euro/mp la comparabila C, -5,4 euro/mp la comparabila D si -0,6 euro /mp aferent comparabilei D Pentru elementul de comparație Accesibilitate la mijloace de transport in comun metrou/autobuz/tramvai s-au aplicat ajustări pozitive la comparabilele A, B si C care nu au acces la metrou, fiind estimata de evaluator o ajustare de 3%.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

V . CONCLUZII

in analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii

■ Adecvarea

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, pentru scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietății imobiliare și viabilitatea pieței.

EwiliMtor EPI - A.N.G CONSULTING S.R.L. - Nr. ANEVAR 0870/2024

• Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

• Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe Suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare

Alte argumente care au stat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport; opinia evaluatorului reprezintă valoarea cea mai apropiată de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluării.

în urm aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial C2/P2 având o suprafață de 283,25 mp este de 13,64 euro/mp, echivalentul a 68 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial C2/P2 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 13,89 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial C2/P2

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse zona Sector 4 București Piața Sudului

Anexa 3 - Documente spațiu comercial

EVALUATOR EPI, A.N.G. CONSUL

Angel FL

S.R.L. ESCU

Anexa 1 la raportul de evaluare - Spațiu C2/P2 - 283,25 mp situat in Str. Serg. Nitu Vasile nr. 1, Sector4, București

COMPARABILA A -13 euro/mp

Q 108 m¹ spatw comercial de ir

stonaao/ro oferta/spatni-comeraal-108-mp-zona-piata-sudu!ui-oltenitei-berceni-IDyiCM.htm!?_gl=1*1c3fc6w*_ga’Njl5MiMwMzgxtjE3MDI^OrV3ODM?3a_NIGK3T1 FTS’MToiNDMSNjg... ir O O

CD AO Soolanarls

Sound ct Freedom (.

staria

De vânzare v De închinat v Ansamblun rezidențiale v Companii v Creditare

Ă Contul meu

Adaugă anunț

Global Home Romani* Ar*u toate anunțurile

| <■ înapoi la listă | Spații comerciale de închinat > București > Sectorul 4 > Bercen

> Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olterutei - Bercen

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Agenție 0745622 559

Am nevoie de mai multe.infor„

Sunt interesat® de acest spațiu comercial de închiriat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

Q 108 m¹ spațiu comercial de

stonaro/ro/oferta/spabu<omercta^108-rnp-zona^ata-sudului-ottenitei-berceni-IDy>CMhtrnl?j;l=ric3fc6w\ga^l6MjMwlvUgxy^ O

Scund ol Freedom

C3 AB Booknurks

Spațiu comercial 108 MP | Zona Plata Sudului - Olteniței - Berceni

Q Șoseaua OFtenite», BercenC Sectorul 4» București

1 404 € 13€/rrP

Trimite tnewjui

Raportează

Prezentare generală

^v Q 108 m² spațiu comercial de r x + — O X

CE; $tonajo/ro/oferta/spatîU’Comeraal-108-mp-zona-piata-sudului’oltenitei-berceni-IDyjCM O O i :

Scund of Freedom ( AD Bocianarts

Q Șoseaua Oiteflltet Berteru, Sectorul 4, București

Liosm* 1404€

Contact

Global Home Romania Arați tarta anunțurile

Prezentare generală

s	Suprafață utilă	108 m’		Destinația propnetatu	Cere informații
	Etaj	Cere informați	0	Tip clădire	Cere informații
	Stare	gata de utilizare	A	Tip vânzător	agenție
	Vizionare la distanță	Cereinformații	©	Liber de la	Cere informații

Raportează

Publicitate

“ Anunțuri de Google

Nu afișa snuniul

3e ce se afișează acesLaiuriț'»

Descriere

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romania ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Bercem • Olteniței, m imediata apropiere de Piața Sudului la parterul unui imobil cu regim de înălțime P*10.

Publicitate

“ Anunțuri oe Google

Nu afișa anunța

De ce so afișează ecesienunț? J>

Spațiul este neutilat si nemobilat

* d 108 m¹ spațiu comerțul de r x + — O X

<■ C S stona.ro/ro/oferta/spatiu-comercial-108-mp-zona-piata-sudului-oltenitefberceni-IDyiCM ☆ O D i fi :

V Sound of Freeaom • Cj AU Bootanaris

9 Șoseaua Oltemtet. Bertem. Sectorul 4. București

Wmania⁰* Globi! Home Romanța Arată toate anunțurile

Liosmz 1404€

Descriere

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romama ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp, situat in zona Berceni - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului la parterul unui imobil cu regim de înălțime P+10

Publicitate

⁴⁰ Anuntun de Google

cc se aftvriza acest ținunț"’ >

Spațiul este neutilat si nemobilat

Zona cu multiple mijloace de transport in comun, stana de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute.

Zona cu trafic pietonal si auto.

Spațiul este pretabil pentru diverse actnntau.

Global Home Romania. este o firma în schimbare dejocun pe piața imobiliara din România ce se afla intr-o expansiune rapida. Modelul hibnd între tehnologie și mteracpune umana alâtun de colaboratoni firmei, inspiră constant încredere. Având o abordare de marketing profesională și îndrăzneță a ndicat atenția asupra modului in care oamenii se gândesc la imobiliare.

* Q 108 m' spațiu comercial de ir x +

<• C S stona.ro/ro/oferta/spabu-comwcial-l08-mp-2ona-piata-sudului-oltenitei-berceni-IDyiCM

Scund ot f reeeom C

9 Șoseaua Olteniței. Bercem, Sectorul 4. București L> 108mt 1 404 €

gjjgu!!?"’ Global Home Romanța AraU toate anunțunle

succes diverse proprietăți din capitala Homaniei in colaborare cu cei mai sorisocați cumpărători și investitori

Mai puțin o

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Acnvea?ă notificările ți nu pierde ntcio ofertă.

4 Notifică-mă despre anunțun similare

Agenție imobiliară

Global Home Romania

Global Home ROMANIA

Particularități

Anul construcției

Media

Siguranță

informații suplimentare

1970

internet, gaz, canalizare, apă curentă

farâ informații

aer condiționat

0745622 521

Calea Dorobanți 112 l Sector 1 | București. 010562. București (județul)

Vezi coate ofertele

Publicitate AD

Harta

Q 108 spațiu comercial de r

Scund cf Freedom

□

ReparamFngidere^

Qepiesa 'o Oltenrtei ▼ (BercenO

A Complex Jupiter ▼ Residence

V salvează

Contact

Salon Why A : Olteniței ▼

9 Punct de recoltare REGINA MARIA Berceni

Acumulator fotovoltaice LiFePo4 9.6kWh VT-482OOB, Vestwoods

* O 82 spațiu comerțul de met- x +

C t; stona,no/ro/oferta/p-ta-sudului-ohenrtei-spatJU-comeraal-82mp’tnfazjcrlDyzOV

Scund of Freedom u

Q Bercii. SecroruM București

COMPARABILA B -18,29 euro/mp

LszmJ 1500€

O Salvează

Contact

131 A 2000

P-ta Sudului, Olteniței | Spațiu Comercial 82MP | Trifazic

9 Berceni. Sectorul 4, București

1 500 €

18OnV Propune un creț

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

Publicitate

“ Anunțuri de Google

Suprafață utilă	82 m²	isi	Destinația proprietăți	Cere informați,
Etaj	Cere informații	0	Tip clădire	Cere informații
Stare	gata de utilizare	A	Tip vânzător	agenție
Vizionare la distanță	Cere informați.	K	Liber de la	Cere informații

Nu .tt.șa anunțul

De ce se afișează acest ijnunț? >

* Cj 82 m spâne comercial de inc x +

C tî storiauo/ro/oferta/p-ta-sudului-oltenitei-spatiu-comeraal-82mp-trifazic-IDyzOV

9 Scund oi Frefdom U

9 Bercem. Sectorul 4. București

K1NG IMOBILIARE Arata toate anunțurile

Vizionare la distanță Cere informați- Liber de la

Laznv 1 500€

Cere informații

Descriere

ID Anunț P69164

KING IMOBILIARE va propune spre ÎNCHIRIERE un SPAȚIU COMERCIAL compus din 2 camere un spațiu de Pornire Comenzi de 34MP si un atelier de 29mp,2 holun 1 sas si un grup sanitar. »n zona Sos. Olteniței. Bercem. Piața Sudului

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de trifazic iar încălzirea se

face cu AC sau electric

. Este ideal pentru desfasurarea activitatu comeroale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa II vedem împreuna I Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Q Salvează

Contact !

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

De ec se noră in JV? >

| 82m'.spațiucomercial de mc

C S storia.ro/ro/oferu/p-ta-sudului-oltenita-spatiu-comeraal-82mp-tnfazic-IDyzOV

ț Scund of freeaorn ț...

0 Bercem. Sectorul 4, București L. 82 m² 1 500 €

KING IMOBILIARE Arau toate anunțurile

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de tnfazic. iar încălzirea se face cu AC sau electric

. Este ideal pentru desfasurarea activitatii comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna¹ Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde meto ofertă

Particularități

Anul construcției

Media

Siguranța

Informații suplimentare

* Notrfică-mă despre anunțuri similare

1990

internet, gaz, canalizare, apă curentă

fără miormatu

aer condiționat, lift

Agenție imobiliară

C S o/ro/oferta/p-ta-sudului-oltenitei-spatiu-comeraal-82mp-trif«zic-IDyzOV

Y Scund of Freeoom

O AD Boctanarks

9 Berceni, Sectorul 4, București

L 82 m²

1 500 €

O Salvează

BUCUREȘTI;-^ SECTORUL 4 <

Piața Sudufur£J;

Strada Secuilor

Școala'&mnazialâA Nr 194 ▼

c___ n Obregia evaMiCA syijîercrini SudQ

Spteml Independente 1.000000.

București (județul)

Vezi toate ofertele

cpiesa.rorOlteniței © (Befcerul yr

Runct'de recoltare

REGINA MARIA Berceni

Ud!

AUBERTBALLROOM©

COMPARABILA C -12 euro/mp

storia,ro/ro/oferta/spatiu-comerdal-90-mp-stradal-de-inchiriat-IDybgK#map

De vânzare De închinat v Ansamblun rezidențiale v Companii Creditare

| <- înapoi la listă | Spații comerciale de închinat > București > Sectorul 4 > Berceni > Spațiu Comercial 90 Mp Stradal -De închinat

Daniel tonica

0760 593 525

Adaugă anunț

Am nevoie de mar multe infor...

Sunt interesatță) de acest spațiu comercial de închinat ș: aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs. Mulțumesc!

CD AnSootanartcs

^v D se*** comercial de inc x +

C ÎZ storia.ro/«)/oferta/spabu-comefcial-90-mp-stradal-de-inchiriat-IDybgK#map EJ) &

Y Scund of Freedom (.

O X

O D :

9 Bercem. Sectorul 4. Bucuresu

L91nS 1 100 €

O Salvează

Contact

Eskyo Team Arată toateanunțuriir

v»m« JM mmmi ’kzv- ihviiiiiuii

9 Bercen . Sectorul 4. București

I IVU

12 Om²Propune un preț

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

s	Suprafață utilă	91 m»	Destinația proprietății	Cere informați.
v	Etaj	Cere informații	Tip clădire	Cere informați»
A	Stare	gata de utilizare	A Tip vânzător	agenție
	Vizionare la distanță	Cere informați.	£ Liber de la	Cere informații

Agenție imobiliară

Eskyo Team

0741 205171

Șoseaua Giurgiului nr 12.040671.

Sectorul 4. București (sectorul)

Vezi toate ofertele

Descriere

Se oferă spre închiriere un spațiu comercial situat la parterul unui bloc construit in anul 2013. la 10 minute de mers pe jos de stana de metrou Aparatoni Patna. fiind poziționat cu acces facil atat către Sos. Olteniței si Sos. Bercem.

Suprafața utila a spânului este de 91 mp. acesta beneficiază de 2 intrări si 2 grupun sanitare deschidere stardala. putând fi personalizat după preferințele clientului.

® Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760 593 S25

^v spațiu comeroal de mei *

<- ■> C S storia.rO/ro/oferta/spatiu-comerdal-90-mp-stradal-de-inchirtat-IDybgK#map % i? O O uP :

^..Sound cf Freedom D A Bookmarta

9 Bercem. Sectorul 4, București

L. 91 m> 1 100 €

Q Saiv&3Za

Contact

Eskyo Team Arată toate anunțurile

buprarara uuiaa spauuiui este ae y i mp. acesw oenenciaza ae z miran si z grupuri sanitare aescnioere siaraaia. puiana n personalizat după preferințele clientului.

Xxxxxx Xxxxxx

/“\ Agenție

0760 593 525

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificările p nu pierde niao oferta.

4 Nottfică-mă despre anunțuri similare

Particularități

Anul construcției

Media

Siguranță

Informații suplimentare

♦40

Am nevoie de mai multe infor...

2013

internet, gaz, canalizare, apă curentă

fără informau:

aer condiționat

Sunt interesată) de acest spațiu comercial de închinat șt aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

131 zzooo

1 100 €

V Salvează

Xxxxxx Xxxxxx

Agenpe 0760S93S25

Cnc<m4 CWo

gBERCENI

Școala Gimnazială A Nr 194 ▼

Anunțuri similare ©

eptesa.ro Oftemte Q (Bercenj) ▼ Punct‘de recoltare

REGIN M Bercent ...

Unitate militară^

/ Kaufland^

□ Spațiu comercial |600mp |Pia:

COMPARABILA D -13,25 eur/mp

* Q Spațiu comeraal J 600mp x +

C S ,moWiare.ro/incNrieri-spatiPcomerdale/buaaresti/berceni/sp8tiu-comeraaWe-inchiriat-X81C140G7?utm_source=nT»radar24.ro^^ C ☆ O O £ :

* Q Spațiu comeroal i 600mp jPw x -f-

C 5 imobiliare.ro/inchinen-spatiM™nerciale/bucuresti/berceni/spatiu-comerc>al-deMrKhiriat-X81C140G7?utm_souree=inwadar24ro8tutmjned^^ Q % iT O O :

* Q Spanu comercial 1600mp iP»r x + — O X

C S irrwbHiareTo/inchinen-spaîif<orr>eraak?/buairestj/berceni/spaUu-conrcrdaWe-irKh^ □ ☆ O D ® :

Notite

Adaugă

Q Spauu comercial 160Cmp |Pi3- x

imobiliare.ro/irKhinen-spatB<onreraatev^rbucuresti/befceni/spatiu-comerc»aWe4x:hiriM-X81C140G7^ Q Qg O D

Y Sound of Freedom i

irviobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx SA

Bucarosu, Sector 4, xona Berecnt - Vezr hartâ

fBMR 00742 947777

Apelează acum

ALTE DETALII

Spat iu comercial cu o expunere extraordinara¹ /

in rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru Obregia cu Xxxx Xxxxxx st Emil Racovita¹ /

7 minute pana la Piața Sudului si Mall Sun Piaza. /

515 mp utili pe doua etaje * 85 mp terasa. /

Doua intrări, (prin fata pentru clienti si pnn spate pentru aprovizionare marfa) 7

Idea pentru supermarket. banca, biroun. grădiniță restaurant etc. I

Se acorda perioada de gratie 1-2 luni pentru amenajare. /

Video puteti vedea pe srte-ul NlLS Imobiliare: Nlls. ro /

* Q Spato comeroal 600mp |Pw X + — O X

Structura rezistenta: beton

Nr grupuri sanitare - 4

Suprafața construita- 600 mp

Vicii cunoscute

Nr încăperi 10

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate.Betonate): Mijloace de transport. Iluminat stradal: Vad comercial

Utiiitati - Sistem încălzire (Termoficare.Centrala propne.Calorifere): Climatizare (Aer condiționat): Acces internet (Fibra

optica. Wireless): Utilitati generale (CurentCurent tnfaziaApa.Canabzare.Gaz.CATV)

Finisaje - Podele (Beton.Gresie.Mocheta.Parcnet); Stare interior (Necesita renovare): Iluminat (Lamfii.Spoturi.Aplice.Lumina

imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4

-București Sector c zero Bercepl ■ nwts

înălțime spațiu

600 mp

O Spațiu comercial 16OOmo [Pw

C S tnK>biliarej^nchinen-spatii<omerc>ak/buairesti/berceni<spatnj<omeraal-de-irchiriat-X81C140G7?utm_source=tnwradar24j^ C Qg ii O D

Evaluator EPI -AN.G. CONSULTING S.R.L - Nr ANEVAR 087012024

ANEVAR

A.N.G. CONSULTING S.R.L. - MEMBRU CORPORATIV

EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str. Unirii nr. 21, Bl. PI, Sc. 2, Et. x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

Nr. înregistrare raport ANG2024_48/26.04.2024

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL INDICATIV C4 CU O SUPRAFAȚĂ UTILĂ DE 269,39 MP SITUAT ÎN COMPLEXUL AGROALIMENTAR PIAȚA SUDULUI DIN

STR. SERGENT NITU VASILE NR. 1, SECTOR 4, BUCUREȘTI

Utilizator desemnat / Destinatar

I. SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C4 cu o suprafață utilă de 269,39 mp, situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului spațiu în suprafață de 269,39 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.

Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

“Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul/ Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum urmează:

Raportul a fost structurat după cum urmează: I Sinteza Evaluării;

II. Termenii de referința ai evaluării;
III. Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței;
- III.2 Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare.

Argumentele care au stat la baza elaborării aceâtel opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;
> Dat fiind scopul evaluării și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin venit.
> Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;
> Valoarea estimata în valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.
> Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;
> Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea chiriei de piață a proprietății imobiliare;
> Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-seîn prezența sa.
> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16J/78/10.04.2024.
> Conform specificațiilor Beneficiarului suprafața utilă a spațiului comercial C4 este de 269,39 mp.

Ipotezele de mai sus se completează cu ipotezele cuprinse în raportul de evaluare detaliat.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C4 având o suprafață de 269,39 mp este de 13,66 euro/mp, echivalentul a 68 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial C4 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 13,89 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial C4

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si neali zona Sector.4 București Piața Sudului Anexa 3 - Documente spațiu comercial

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G. CONSULTING S.R.L. înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele:

Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;

Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;

Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nid un interes personal legat de părțile implicate;

Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;

Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;

Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate in conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate in raport;

Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a ace

8. Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile;
9. Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.l Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C4 cu o suprafață de 269,39 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București. Evaluarea se va realiza atât pentru estimarea chiriei de piață lunare aferentă întregului spațiu în suprafață de 269,39 mp cât și pentru spații de închiriere mai mici, cu suprafețe de până în 100 mp.
II.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.
II.3 Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare, ediția 2022:
- SEV - Cadru general;
- SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;

SEV 102 - Implementare;

SEV 103 - Raportarea evaluării;

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri

SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara

CEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

TIP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporale Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME) Ghidurile de evaluare (GE)

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

> Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți ai cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.
> Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

> Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

II.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

11.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documentele în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare sau proprietate asupra terenului, evaluarea făcându-se doar în baza Planului de amplasament și a Notei de comandă nr. P16.2/78/10.04.2024.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea imobilelor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a tithni^k de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării sunt în proprietatea so^mții șl* nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea. Nimic din acest raport nu este întocmit ai intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra doaimentelor.

II.7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI ai sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.
11.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor aiprinse în pe site-urile de profil pentru închirieri imobile. De asemenea s-au realizat verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri comparabile și fundamentarea analizei de piață.

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

> Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;
> Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;
> Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.
> S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.
> S-au realizat foto imobile cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

11.11 Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON valabil la 26.04.2024

11.12 Structura raportului

Raportul a fost structurat după cum urmează:

I. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării;
III. Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței;
  
  III.2
  
  Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilelor;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

> documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;
> identificarea și inspecția proprietății;
> stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;
> selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;
> analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

■ Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: www.imopedia.ro, www.imobiliare.ro;www.romimo.ro,www.spatiiindustriale.com; www.imobiliare.ro;www.eimobile.com;www.olx.ro;www.storia.ro
■ Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare
■ Site BNR privind cursul valutar
■ Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

11.15 Clauza de nepublicare

11.16 Responsabilitatea față de terți

11.17 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze

Informația furnizată de către terți este considerată de încrede

x Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;

x Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;

x Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

> Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;
> Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
> Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

x Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

> Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;
> Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

x Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;

x Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil în urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și cumpărător;

x Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.

x Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

x Nu s-a făcut nicio investigație si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, necxpusc sau inaccesibile si s a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizațiile de construcție, neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administrația locala.

> Evaluarea proprietăților imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în același timp o știință și o

> Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.

> Beneficiarul sau un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.
> Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.
> Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;
> Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
> Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

> Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata sau utilă a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte funciară.
> Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe.

> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr P16.2/78/10.04.2024.

> Conform specificațiilor Beneficiarului, suprafața utilă a spațiului comercial C4 este de

269,39 mp.

11.18 Litigii

11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

III.PREZENTAREA DATELOR
IIL1 Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzional. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercială si rezidențială aceasta situându-se ca amplasament în partea de sud a Bucurestiului. Piața imobiliară specifica este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

1. Localizarea amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.
2. Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.
3. Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, imprejmuite.
4. Utilități - accesul imobilului de utilitati.
5. Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intem Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PlB-ul per capita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s-a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2021, față de 54,3% în 2013, depășind astfel țări precum Grecia, Slovacia sau țările baltice'

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 locuitori (după domiciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unei populații relativ tinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Destinația imobilului este una specifică, respectiv comercializare produse alimentare.

Infrastructura zonei este bine dezvoltată, spațiul evaluat având acces direct la bulevarde, statie de metrou, tramvai si autobuz.

în zonă există toate utilitățile energie electrica, comunicații, gaze, apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietății.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara intocmita de AgentExpert⁸ Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

în condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Bloomberg Commodity Spot Index, preturile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 21% ale alimentelor.

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5-10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă¹⁰:

Implementare concept e-Mobilitale urbană prin: serviciul de parcări publice și de reședință este complet digitalizat; amplasarea stațiilor de încărcare pentru mașini electrice (10 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau în curs de

instalare); amenajare rețea extinsă de parcări tip Park&Ride in apropierea fiecărei stații de metrou din sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 m2/locuitor. Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 201l, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2/locuitor. în sectorul 4 suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de unități școlare;

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construitul liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua stafie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele inainte de a lua metroul de la noua stafie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni⁵. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

- "Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei ai strada Tumu Măgurele. Acesta va putea conaira cu cele mai avangardiste si modeme proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai moderne pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai tranzitate zone din sudul Bucurestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in airtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. Buairesti este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este incadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat

intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - martie 2024 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea cotei reduse de TVA la locuințe noi de la 5% la 9%

Decizia Guvernului de a majora începând cu ianuarie 2024 plafonul de TVA pentru locuințe noi la 9%, ceea ce va conduce la o creștere a preturilor la imobile.

3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datoreaza în principal creșterii prețului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an datorita OUG114/2018, respectiv pana la 15% -20% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/235630/de-ce-scade-numarul-tranzactiilor-imobiliare-ce-nu-ne-spun-datele-ancpi.html; https://ziare.com/economie/stiri-economice/ efecte-crestere-preturi-materiale-constructii-1675654

PECO ONLINE

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov și Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Enel Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de 1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de rețea incluse. Prețul valabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh. Așadar, avem o creștere de 82 % a prețului final. https://zvunu.economica.net/factura-electrica-enel-pret-kio-ianuarie-2022-scumpire-factura-energie-electrica-cu-cat-cresc-facturile 551175.html

Conform Raport INSS din data de 12.01.2024 „Rata medie a modificării prețurilor de consum în ultimele 12 luni (ianuarie 2023 - decembrie 2023) față de precedențele 12 luni (ianuarie 2022 - decembrie 2022) determinată pe baza IAPC a fost 9,7%¹¹

3. Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 3,01 %/an în ianuarie 2022 la cca. 6,05%/an, la data de 26.04.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"’. Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

Valorile extreme ale Indicelui ROBOR 3M In perioada 11anuarie 2022 - 26 aprilie 2024:

Valoare maxima: 8.21 % (26 octombrie 2022)

Valoare minima: 3.01 % (4 ianuarie 2022)

Valoare medie pentru perioada selectata este 6.36 %

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la agentii economici care doresc sa își comercializeze produsele cât mai aproape de zona rezidențială .

Conform Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023 „Interesul de achiziție înregistrat la nivelul principalelor șase'piețe rezidențiale din țară a crescut simțitor în ultimul an. Capitala a atras cei mai tnulți potențiali cumpărători, iar orașele Brașov și Timișoara s-au aflat într o competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasament. Cererea a crescut în București pe ambele segmente de piață. Circa 42.700 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile

⁷ https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pietei-imobiliare-din-romania-in-prj agent-expert

noi listate pe Imobiliare.ro în trimestrul al Ill-lea, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.

94400 potențiali eumpiritmi	20,1%	113.900 potențiali cumpirAtod¹²
			Locuințe
Cerere"	131.200	94 800	70.000
	21%	r%
	Cerere Total¹²	Locuințe Vechi	Locuințe
București	74.300	53 200	42.700
	21¹²	31%	MX
Brașov	12900	9 900	5.300
Brașov	2¹²	J0%
Timișoara	12.600 20%	9.300 31%	5.700 îi%

Principala explicație pentru această revenire a numărului de tranzacții din a doua parte a anului trecut o putem găsi în modificările legislative. în august 2023, Guvernul a anunțat creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%, începând din 1 ianuarie 2024. (...), în 2023 numărul de tranzacții de locuințe a scăzut pentru al doilea an consecutiv, însă în același timp poți spune că 2023 a fost al treilea cel mai bun an, ca număr de tranzacții, din ultimii 7 ani⁸

Numărul anual de tranzacții imobiliare în România

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

Din punct de vedere al spațiilor rezidențiale oferta este una în scădere „Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare în cele mai mari șase orașe din țară a scăzut dramatic in ultimele 12 luni. Cea mai afectată a fost piața rezidențială dinCluf-Napoca unde oferta aproape s-a înjumătății. Și cumpărătorii din București au avut de ales dintr-un număr semnificativ mai redus de locuințe în căutarea proprietății potrivite pentru nevoile lor. Chiar și în aceste condiții, în Capitală se găsesc în continuare cele mai multe apartamente și case de vânzare⁹.

Cluj Napoca 10.200 47X 2 400 -33X

ta,!

6.300 -34X

2 500 17X

£ ofertototoU țifrrotuv«<12luft H oAKtâtkioculhțonot

Timișoara 7.500 -35X 1.300 -13X

Brașov

4.600 -32X 800 -20X

București 38.000 -38X 11 000 -23X

Constanța 3.800 -24X 500 (>ug<w«)

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• exista o piață activa pentru închirierea de spatii comerciale;
• in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii imobile cu destinație similară cu a spațiului supus evaluării.
• preturile de închiriere pentru spații similare variază între 10 si 20 euro/mp/lună in funcție de destinația spațiilor: comercializare produse alimentare sau nealimentare, birouri pentru servicii etc.
• alți factori care influențează oferta de închiriere sunt: accesibilitate mijloace de transport în comun, locul serviciilor de utilitate publică, mobilitatea în funcșie de acces bulevarde.

Echilibrul pieței

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de

producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebuj creșterii.

ite sub aspectul

/<&

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale.

Odată cu cu creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura Bucurestiului, factor care va conduce la creearea de noi locuri de muncă. Dezvoltarea infrastructurii privind mobilitatea și accesibilitatea, centura AO și dezvoltarea transportului subteran (noua statie de metrou Tudor Arghezi), corelate cu dezvoltarea imobiliara si a serviciilor publice (scoli, grădinițe si spitale) va conduce pe termen mediu la o creștere a preturilor terenurilor din zona de sud a Sectorului 4.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisivă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate."

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

• permisivă legal
• posibilă fizic
• fezabilă financiar
• maxim productivă.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si ai toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Astfel pentru imobilul analizat, ținând cont de reglementările urbanistice ale zonei, de utilizarea prezenta putem considera o utilizare probabilă ca fiind psrrT]isibilă din punct de vedere legal si anume: utilizare comercială de produse agrq^l

Testul pentru posibilitatea fizica

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Testul fezabilității financiare

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială cu produse agroalimentare.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

1. permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale)
2. îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);
3. este fezabilă financiar;
4. este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare utilizării comerciale de produse agroalimentare.

III. 2 PREZENTARE IMOBILULUI

Spațiul comercial C4 este situat in cadrul Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str.

Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Conform precizărilor beneficiarului, spațiul are o suprafață utilă de 269,39 mp. Spațiul comercial este o construcție anexa Complexului Agroalimentar Piața Sudului cu regim parter, pe structura metalica, pereții perimetrali sunt din geam termopan si alucobond, acoperiș terasa necirculabila semirotunda.

Accesul la spațiul comercial direct din strada, spațiul comercial fiind situat in partea nordica a Complexului Agroalimentar Piața Sudului.

Finisajele interioare constau în pardoseala cu gresie, pereții gletuiti si vopsiti cu vopsea lavabilă, tavane casetate.

Climatizarea interioară se realizează prin utilizarea unui sistem ventiloconvector fiind montate aerotermele de incălzire/răcire.

Spațiul comercial este conectat la rețeaua de energie, apa si canalizare.

In anexa nr. 1 la prezentul raport sunt prezentate imagini cu spațiul comercial.

IV. EVALUAREA IMOBILULUI

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. In utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea ft schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chirieily&auw^giobilu 1 ui din preambulul raportului de evaluare, în vederea închirierii acestuj

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

Pentru evaluarea spațiului comercial, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa 2 la prezentul raport de evaluare, datele fiind prezentate în tabelul de mai jos:____________

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	269,39	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	115,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1.498	1.601	1.174	7.712

	Caracteristici fizice

7	Suprafața utila	269,4	108	82	91	600
	Ajustare unitara sau procentuala		-1,61%	-1,87%	-1,78%	3,31%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Ajustare totala pentru suprafața utila (+/-1% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		-24,18	-29,99	-20,94	254,95

8	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

9	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

10	Finisaje interioare	gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0

11	Ajustare totala caracteristici fizice		88,86	90,77	32,41	486,29
	Ajustare unitara sau procentuala		5,93%	5,67%	2,76%	6,31%
	Preț ajustat		1.451	1.546	1.099	8.198

12	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.451	1.546	1.099	8.198

13	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial vanzare produse alimentare	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.451	1.546	1.099	8.198

14	Componente non imob ilare		NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.451	1.546	1.099	8.198
	Preț chirie Zmp luna ajustat		13,43	18,85	12,08	13,66

15	Număr corectii		5	5	4	3
	Ajustare bruta	procentual	18,93%	18,67%	15,76%	9,31%
		absolut	1.629,05	1.736,27	1.239,11	724,79
	Ajustare neta	procentual	3,33%	3,05%	-0,05%	3,12%
		absolut	0,43	0,56	-0,01	0,41

16	Suprafața utila spațiu	269,39
17	Alegere comparabila D cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala si absoluta EURO/mp		13,660
18	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
19	Valoare chirie de piața EURO/mp/luna		13,66
20	Valoare chirie de piața RON/mp/luna		68,00

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C4 având o suprafață de 269,39 mp este de 13,24 euro/mp, echivalentul a 66 lei/mp.

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca aceastea sunt mai mici fata de suprafața bunului evaluat, respectiv au o valoare de piața mai ridicata fata de bunul evaluat iar pentru comparabila D s-a aplicat o ajustare pozitiva avand in vedere ca aceasta are o suprafața mai mare decât cea a bunului evaluat, respectiv este inferioara din punct de vedere al costurilor (cu cat o proprietate este mai mare ca suprafața cu atat costul chiriei pe mp va scadea comparativ cu o proprietate care are o suprafața mai mica). S-a estimat de evaluator o ajustare de 2% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

Pentru evaluarea suprafețelor mai mici din cadrul spațiului C4, de până în 100 mp, s-

a realizat calculul prezentat în tabelul de mai jos:

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	89,80	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	-45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1 362	1.455	1.067	7.712

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	145,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1.498	1.601	1.174	7.712

	Caracteristici fizice

7	Suprafața utila	89,8	108	82	91	600
	Ajustare unitara sau procentuala		0,18%	-0,08%	0,01%	5,10%
	Ajustare totala pentru suprafața utila (+/-1% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		2,73	-1,25	0,14	393,44

8	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

9	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

10	Finisaje interioare	gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E
11	Ajustare totala caracteristici fizice		115,76	119,52	53,49	624,79
	Ajustare unitara sau procentuala		7,73%	7,4 /%	4,56%	8,10%
	Preț ajustat		1 478	1.575	1.120	8.336

12	Utilitari disponibile
	Utilitari (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.478	1.575	1.120	8.336

13	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial vanzare produse alimentare	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.478	1.575	1.120	8.336

14	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.478	1.575	1.120	8.336
	Preț chirie /mp luna ajustat		13,68	19,20	12,31	13,89


15	Număr corecții		5	5	4	3
	Ajustare bruta	Procentual	20,73%	20,47%	17,56%	11,10%
	Ajustare bruta	Absolut	1.655,95	1.765,02	1.260,19	863,29
	Ajustare neta	Procentual	5,25%	4,97%	1,86%	4,86%
	Ajustare neta	Absolut	0,68	0,91	0,23	0,64

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila E

16	Suprafața utila spațiu	89,80
17	Alegere comparabila D cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala si absoluta EURO/mp		13,890
18	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
19	Valoare chirie de piața EURO/mp/luna		13,89
20	Valoare chirie de piața RON/mp/luna		69,00

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări negative la comparabilele B si C din cauza ca aceastea sunt mai mici fata de suprafața bunului evaluat, respectiv au o valoare mai ridicata iar pentru comparabilele A si D s-au aplicat ajustări pozitive avand in vedere ca aceste sunt mai mari decât suprafața bunului evaluat, respectiv sunt inferioare din punct de vedere al costurilor (cu cat o proprietate este mai mare ca suprafața cu atat costul chiriei pe mp va scadea comparativ cu o proprietate care are o suprafața mai mica). S-a estimat de evaluator o ajustare de 1% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

V. CONCLUZII

în analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• Adecvarea

• Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare, a proprietăților comparabile.

Numărul de proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicații a metodei. Dacă' sunt disponibile multe proprietăți comparabile care și par că se conformează unui model real al pieței imobiliare, se poate obține o precizie mai mare decât cu alte metode și evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparației directe.

■ Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că Ia data de 26.042024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C4 având o suprafață de 269,39 mp este de 13,66 euro/mp, echivalentul a 68 lei/mp.

în situația împărțirii spațiului comercial C4 în suprafețe mai mici de 100 mp, valoarea de piață a chiriei lunare este de 13,89 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

fa)

COMPARABILA A -13 euro/mp

* D sp3tnjcomeraaide<r x

C S* stona.ro/fo/oferLV5pafcu<omeraal-108-mp-zona-piata^duiui-olteniteî-bercen»-IDyiCM.huni?_gl—V1c3fc6w^^ & O D i ;

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Agenție 0745 622 SS9

Am nevoie de mai multe mfor..

Sunt interesat® de acest spațiu comeroal de închinat și aș vrea să tac o vizionare. Aștept cu interes răspunsuldvs Mulțumesc'

V Q 108 m', spațiu comerțul de r x +

C S storw.roZro/oferta/spabu-comeraak108-mp-zona^iata-wdulw-oftenrtei-benrers-IDy<M.MniPjl=1*1<$fc6w\ga^jk5MjMwMzgxljBMDkyOTY3OD8V^JTO ti

Sound ol Freedom

O D © :

£□ AH Bootamrtcs

9 Șoseaua Olteniței. Berceni. Sectorul 4. București

L loerrf 1404€

Contact

Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olteniței - Berceni

9 Șoseaua Olteniței Berceni, Sectorul 4. București

1404€

13€Zmt Propune un oret

COMPARABILA B

Q 108 spațiu comercial de ir

stoaa.ro/ro/oferta/spatHJ <omeroal-l08-mp-zona-p!ata-sudului-oltenitet-bercenHDyiCM

Scund of Freecom

Cj AH Bootanartcs

9 Șoseaua Olteniței. Serceru. Sectorul 4, București

L 108m*

1 404 €

Q Salvează

Contact

poÎumu?¹* Global Home Romama Arau cane anunțurile

Prezentare generală

	Suprafață utilă	108 m²	Destinația proprietarii	Cere informații
	Etaj	Cere informații	Tip clădire	Cere informații
%	Stare	gata de utilizare	A Tip vânzător	agenție
	Vizionare la distanță	Cere informații	Liber de la	Cere informații

Raportează

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

Nu afișa anunțul

De ce se afișează acesfțnunt? >

Descriere

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

Gabnef Rogoveanu ^A Global Home Romania ^A Real Estate Consultant

Nu afișa anunțul

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Berceni - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, la parterul unui imobil cu regim de înălțime P*10.

Spațiul este neutilat si nemobilat.

Q 108 m². spatio comercial de r X +

stona.fo/ro/oferta/spabu<omwaal-108-mp-zona-piata-suclului-oltenitei-bercenMDyiCM

$ * O D ± ave-?

Scund al Freeoom (

Q Șoseaua Olteniței, Berceni. Sectorul 4, București

1 404 €

O Salvează

Contact

Global Home Romanțe Arad toate enunțunlu

Descriere

Publicitate

“ Anuntun de Google

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romania ^A Real Estate Consultant

»Su ununjul

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Bercem - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, ia parterul unui imobil cu regim de înălțime P+10.

Spânul este neutilat si nemobilat

Zona cu multiple mijloace de transport in comun, stana de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute.

Zona cu trafic pietonai si auto

Spațiul este pretabil pentru diverse activitau.

Global Home Romania. este o firma în schimbare de jocun pe piața imobiliara din România ce se afla intr-o expansiune rapida. Modelul hibnd între tehnologie și interacțiune umană alatun de colaborate™ firmei, inspira constant încredere. Având o abordare de marketing profesională și indrăzneță a ndicat atenția asupra modului în care oamenii se gândesc la imobiliare.

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București -

^v n 108 nr spațiu comercial de r * +

C t; stona.ro/ro/oferta/spatiu-comerciaM08-mp-zona‘piata-sudului-oltenîtei-berceni’!DytCM % ☆ O O

Y ^<xmd of Freedom C- CD

9 Șoseaua OiteniteL Berceni, Sectorul 4, București 108 m* 1 404 € O Salvează

Contact

OloOalHoi»» Global Home România Arata țoale anunțurile

succes diverse propnetap pin capitala Komaniet in coiaoorare cu cei mai sofisticați cumpărători și investitori

Mai puțin "

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde nicio ofertă

Particularități

Anul construcție;

Media

informații suplimentare

Harta

* Notifică-mă despre anunțun similare

1970

internet, gaz, canalizare, apă curentă

aer condiționat

Agenție imobiliară

Global Home Romanța

Global Home

ROMANIA

0745 622 521

Calea Dorobanți 112 | Sector 1 |

București. 010562. București (județul;

Vezi toate ofertele

Publicitate AD

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București -

* n 108 m¹ spațiu comercial de r X +

<• C ÎX ^stonaj’O/ro/oferta/spdtTu-comefaal^;l08-mp-zona«^Mta-suduiut-oltenitet-berceni-lDyiCM

® Scund of Frecdom

Q Șoseaua Olteniței Benzeni. Sectorul 4. București

L 108 mi 1404€

O Salvează

■ Carnea

Șgjj**'®* Global Home Romanța Arata toate anunțurile

Irul Comerciali

Big Berceni

Caramidaru de Jos

Cărămidani Noi^

Udl^

Kaulland Q

ucuresti Berceni ▼

ReparamFngidere

Aepiesa ro Olteniței . ▼ (Berceni)

9 Complex Jupiter Residence

Salon WhyQ Not Olteniței ▼

® Punct de recoltare ▼ REGINA MARIA Berceni

Q 82 m³ spațiu comerțul de Inc

stona.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-cHteni spati u-comeroal -82 mp-tnfazic-IDyzCV

. * ■ . - - V‘SAVțî

f Scund of eeeoom

Q Bercen» Sectorul 4. București

KING IMOBILIARE Arată toate anunț unit

Wdl IFHHB

P-ta Sudului. Olteniței | Spațiu Comercial 82MP | Trifazic

Q Bercem. Sectorul 4 București

1 500 € iSC/m²Propune un preț

Trimite mesaiul

Raportează

Prezentare generală

S Suprafață utilă

82 m’

Destinația proprietății

Cere informați.

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de Google

Nu aliș.i anunțul

v Q 82 m-, spațiu comercial de mc X +

C 5 stona.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-oltenitei-spatiu-comeraal-82mp-trifazic-IDyzOV

Scund ol Freedom

CO ah aookmarfcs

9 Bercem. Sectorul 4. București

Lazmt 1 500€

Contact

KING IMOBILIARE Arați toate anunțurile

Vizionare la distanță Cere informați.

Liber de la

Cere informații

Descriere

ID Anunț P69164

KING IMOBILIARE va propune spre ÎNCHIRIERE un SPAȚIU COMERCIAL compus dm 2 camere. un spațiu de Pnmire Comenzi de 34MP si un atelier de 29mp.2 holun. 1 sas si un grup sanitar. in zona Sos Olteniței. Berceni. Piața Sudului.

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P *8. Dispune de tnfazic. iar încălzirea se face cu AC sau electric

. Este ideal pentru desfasurarea activitate comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona s cu a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna! Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

De ce sa nusoază acostau

Q 82 spavu comercial de mc

stona.ro/ro/oferta/p-ta-suduiufoltenitei-spabu-comeraal«82mp-trifazic-IDyzOV

Scund of Freedom

9 Bercem. Sectorul 4 București

L 82 m*

1 500 €

C> Salvează

Contact

țy KING IMOBILIARE Arata toate anunțurile

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de malpme P *8. Dispune de tnfazic. iar incaizirea se face cu AC sau electric

. Este ideal pentru desfasurarea activitaoi comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna! Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notficănle și nu pierde mcio ofertă

Particularități

Anul construcției

1990

Media

Informații suplimentare

* Notifică-mă despre anunțuri similare

Internet, gaz, canalizare, apă curentă

aer condiționat, lift

Agenție imobiliară

y Q 82 nr, spațiu comeraa de inc x +

C U stona.ro/i'o/ofertd/p-ta-sudului-oftenitei-spatiu-comercial-82mp-trrfazic-lDyzOV

W Scund ol Freeaom¹

9 Bercem, Sectorul 4, București

L 82n* 1 500 €

Q Salvează

Contact

KJNG IMOBILIARE Arata coate anunțurde

Hartă Satelit Q

O institutul de Studn

▼ pentryjprdine Publică

BUCURtȘnț. SECTORUL 4

Strada Secuilor

Piața SuduimCJ >

^BERCENI

Splaiul Independentei 1.000000 București (județul)

Sediu Fc

Vezi toate ofertele

Public iwte

ad lick Hcre

radsN'V

Școala Gimnazială A

Nr 194 ▼

c Salon & A 10bceqia ▼ avoMicA ați» Be(<#ni Sud^

Mal mult

■/ / Kaufland©

<5* ▼

FI 91 m- spauu comercial de mc X

$toria.ro/ro/oferta/spatnj<omercial-90-mp-stradabde‘-inch«nat’lDybgK#map

Sound of Freedom

staria

COMPARABILA C -12 euro/mp

Adaugă anunț

Am nevo ede ma: mu te infor

Sunt interesattâ) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc'

t31 '2000

O .X

00 ☆ O D R

* Q 91 m’, spațiu comercial oe mc X +

K storia.ro/ro/oferta/spatni-comerciat-90-mp-stradal-de-inchinat-IDybgK»map

Scund ol Freedom C-

C3 AUBootanuta

9 Berceni Sectorul 4, București

l_9iov 1 100 €

Contact

Eskyo Team Arată tesle Anusurile jpiuu VIM« XV IVB^ XM VMM! ’WV ««IVIII1 IMk

Q Berceni. Sectorul 4. București

I IUU X.

12€/m^JPropune un preț

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

\ Suprafață utilă

Etaj

Stare

Vizionare la distanță

91 m»

Cere informații

gata de utilizare

Cere intormațr

Destinația proprietarii Cere informații

Tip clădire

Cere informapi

Â Tip vânzător agenție

Liber de! a

Cere informații

Agenție imobiliară

Eskyo Team

0741 205171

Șoseaua Giurgiului nr 12.040671

Sectorul 4, Bucureștii sectorul)

Vezi toate ofertele

Descriere

Se oferă spre închiriere un spațiu comercial situat la panerul unui bloc construit in anul 2013. la 10 minute de mers pe jos de statia de metrou Aparatoni Patriei, fund poziționat cu acces facil atat cape Sos Olteniței si Sos. Berceni.

Suprafața utila a spațiului este de 91 mp. acesta beneficiara de 2 intrări si 2 grupun sanitare, deschidere stardala. putând fi personalizat după preferințele clientului

-X Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760 S93 525

* Q 91 m* spațiu comercial oem X + (3 X

<- C t; $toria.ro/ro/ofe»WspatiU'Corneraai-90-mp-stradal-de-inchiriat-IDybgK#map ☆ O O :

Scund of ftfedcm C-. O Bookmârio

Q Bercen». Sectorul 4, București

Conucr

EskyoTeam Aceră toate anunțurile

suprarata utiia a spanuiui este oe ai mp. acesta oenenciaza oe i intrări si z grupuri sanitare, oescnioere staroaia. putano ti personalizat după preferințele clientului

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificările și nu pierde mcio oferta.

* Nottfică-mă despre anunțun similare

. , Xxxxxx Xxxxxx

-<y Ag®¹?⁶076O 59352S

«■40

Particularități

Anul construcției

Media

Informații suplimentare

Am nevoie de mai multe mfor...

2013

internet, gaz, canalizare, apă curentă

aer condiționat

Sunt interesatfă) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

0 91 nr spațiu comeruai de tno x

sforia.ro/ro/ofertd/spatiu^nwaal-90-mp-5tradal-d€$-inchiriat-IDybgK#rnap

9 Scund of Freecom

Q Berceni. Sectorul 4. București

L 9’ m²

1 100 €

O Salvează

i Contact

EskyoTeam

Arma <Mte anunțurile

sYc'toruI JS

Piața Sudului CJ_V-

Strada Secuilor

_L(dl0 VZ

jic Salon & A

an Obregia v

nava

♦40

Am nevoie de mai multe mfor...

Sunt interesat(ă) de acest spatru comercial de închinat și aș vrea sa fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

3’ 2000

COMPARABILA D -13,25 eur/mp

* Q Spațiu comercial 1600mp |P« X + — O X

^v Q Spațiu comercial :6Wmp|Pia- x

C ti imobiiiare.ro/inchirien spabi-comeroale/bucuresti/ber<eru/spatiu-comercial-de-inchiriat-X8lC140G7?utm_source=imoradar24.ro&utm.medium=redireet8aitm_canipaign=inx>r_ C ț) ☆ O O “

* 53 Spatw comercial 160Cmp |P» * +

C ÎS »rnobihare.ro/indiinen-spato<omer<Mle/bucuresti/berceni/spatiu-comerdal-de-inchiriât-WC140G7?utm_sou^^ G ☆ O D Ă :

inr»biliare.ro/inchinen-spatii-comeroale/bucuresb/berceni/spatiu<omercBl-de;incHriat-X8K140G7?utm>xirce=imoradar24.^ Q Sg ☆ O O

Q Spatw comercial i oOCmp iPia^- x

imobiliarejo/inchrien-spatii<omeraale/bu<uresti/berceni/spatiu<omeraal^irKhinat-X81C140G7?irtm>xjrce=irnoradar24.roa^^ C ☆ O D

Sound of freecom

imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 &d£urw>b Sector* zonaBerccnt Vezi nan A

^8—Wl (W 0742947777

Apeteazâacum

Acwaluat in 23 04 2024

Tip imobil;

Bloc de apartamente Suprafață totală disponibilă

600 mp

Suprafață totală proprietate

600 mp

Stadiu construcție:

exista

Notite

Adaugă comentând

Adăugă

Q Spatru comercial! oOCmp iPta X

imobiliare^indiinen-spat»<omerciate/buairertt/berceni/spatiu<omerciakde-irKhinM'X81C140G7?utni_sour<»-in^ © G& O O

Souno of Freedom

= imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp IPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 gucurcsu Sector 4. tona Scram - Vezi han a

ALTE DETALII

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara¹ /

In rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru Obregia cu Xxxx Xxxxxx s> Emil Racovita¹ /

7 minute pana la Piața Sudului si Wall Sun Piaza. /

515 mp utili pe doua etaje * 85 mp terasa. 7

Doua intrări, (prin fata pentru clienti si prin spate pentru aprovizionare marfa) /

C3 AOBookroarks

O!WW A 0742 947777

WBMHV Apelează acum

Q Swîw conwrcul 60Cmp |P«- X

Structura rezistenta- beton

Nr grupuri sanitare: 4

Suprafața construita: 600 mp

Vicii cunoscute;

Nr încăperi: 10

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate.Betonate): Mijloace de transport Iluminat strada: Vad comercial

Utilitati - Sistem încălzire (Termoficare.Centrala proprie.Calorifere); Climatizare (Aer condiționat) Acces internet (Fibra optica. Wreless): Utilitati generale (Curent.Curent trifazic. Apa.Canalizare.Gaz.CATV)

Finisaje - Podele (Beton.Gresie. Mocheta. Parchet). Stare interior (Necesita renovare); iluminat (Lampi.Spotun.Aplice.Lumina

C S irm>biliare.ro/ir>chineri-spatii<omeroaie/bu<uresti/berceni7spatiu-comeraabde-irKhiriat-X81C140G7?utmjoiK<»=imoradar24.ro8M^ G ☆ O D © :

0 Sound of Freeocm (...

CD AU Bookmarks

— imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 &«wcî5î f Sector 4 ron* Botcent - vezi twtA

MIR 00742 947777

WMMIv Apelează acum

pretvanzaremp 13 pretmcniriere 7950 monedainchinere EUR

Disponibilitate proprietate

Alte detalii preț citește mai puțin

Subspații

Suprafață comercială-

Chirie / mp / lună:

Disponibil

înălțime spațiu:

600 mp

13.25 EUR/mp (total: 7.950 EUR/lună)

imediat

O Spațiu comercial | oOCmp |Pta

Evaluator EPI - A.N.G. CONSULTING S.R.L. - Nr. ANEVAR 087012024

A.N.G. CONSULTING S.R.L. - MEMBRU CORPORATIV

EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str. Unirii nr. 21, BL PI, Sc. 2, Et x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: officeffiangconsulting.ro

Nr. înregistrare raport ANG2024_46/26.04.2024

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL INDICATIV C3 CU O SUPRAFAȚĂ UTILĂ DE 100 MP SITUAT ÎN COMPLEXUL AGROALIMENTAR PIAȚA SUDULUI DIN STR. SERGENT NITU VASILE NR. 1, SECTOR 4, BUCUREȘTI

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Beneficiar

Utilizator desemnat / Destinatar

Evaluator

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BU

A.N.G. CONSULTING S.R.L# •

SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C3 cu o suprafață utilă de 100 mp, situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piața - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul/ Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum urmează: Raportul a fost structurat după cum urmează.

I. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării;
III. Prezentarea datelor;
- 1II.1 Analiza pieței;
- III.2 Prezentarea imobilului.
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori simt:

Valoarea a fost exprimată ținâhd seam i exdusiv de ipotezele, condițiile limitative și

aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

> Dat fiind scopul evaluării și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin venit.
> Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;
> Valoarea estimata în valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat

evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.

> Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;
> Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea chiriei de piață a proprietății imobiliare;
> Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-se în prezența sa.
> Evaluarea este o opinie asupra unei valori
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.
> Conform specificațiilor Beneficiarului suprafața utilă a spațiului C3 este de 100 mp. Ipotezele de mai sus se completează cu ipotezele cuprinse în raportul de evaluare

detaliat.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C3 având o suprafață de 100 mp este de 13,88 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial C3

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vânzare produse alimentare si nealimen zona Sector 4 București Piața Sudului

Anexa 3 - Documente spațiu comercial

EVALUATOR EPI, A.N.G. CONSULTING S.R.L.

Xxxxx Xxxxxxxx

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G, CONSULTING S.R.L. înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele;

1. Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;
2. Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;
3. Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;
4. Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;
5. Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;
6. Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate in conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate in raport;
7. Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a acestei lucrări;
8. Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile;
9. Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

Data întocmirii: 26.04.2024

II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.l Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ C3 cu o suprafață de 100 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.
11.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.
II.3 Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare, ediția 2022:
- SEV - Cadru general;
- SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;
- SEV 102 - Implementare;
- SEV 103 - Raportarea evaluării;
- SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;
- SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri
- SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- TIP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporale
- Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (CMm, vl
- Ghidurile de evaluare (GE) H / \ Vi

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

x Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți ai cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

z- Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

> Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înloaiirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

II.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului doaimentele în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare sau proprietate asupra terenului, evaluarea făcându-se doar în baza Planului de amplasament și a Notei de comandă nr. P16.2/78/10.04.2024.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea imobilelor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării sunt în proprietatea societății și nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea. Nimic din ace raport nu este întocmit cu intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra documentelor.

II.7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI ai sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.
II.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

11.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

> Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;
> Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;
> Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.
> S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.
> S-au realizat foto imobile cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

11.11 Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON valabil la 26.04.2024

11.12 Structura raportului

Raportul a fost structurat după cum urmează:

I . Sinteza Evaluării;
II Termenii de referința ai evaluării;

III. Prezentarea datelor;
- II1.1 Analiza pieței;
  
  III.2
  
  Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

> documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;
> identificarea și inspecția proprietății;
> stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;
> selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;
> analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv.

■ Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: www.imopedia.ro, www.imobiliare.ro;www.romimo.ro, www.spatiiindustriale.com; www.imobiliare.ro,www.eimobile.com;www.olx.ro;www.storia.ro
■ Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare
■ Site BNR privind cursul valutar
■ Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

11.15 Clauza de nepublicare

11.16 Responsabilitatea față de terți

11.17 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze

> Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprind^ verificări sau investigații suplimentare;
> Informația furnizata de către terți este considerata de incred^A^^ xk x Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;

x Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;

x Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță ai toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

> Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
> Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

x Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

x Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

x Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

x Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;

x Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.

x Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

x Nu s-a făcut nicio investigație si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

x Nu s-au realizat estimări cu privire la starea structurala a i

> Evaluarea proprietăților imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în același timp o știință și o

> Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.
> Beneficiarul sau un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.
> Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.
> Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;
> Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
> Orice valori ești mate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

> Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata sau utilă a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte funciară.
> Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe.
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.04.2024.

> Conform specificațiilor Beneficiarului, suprafa^sHTIlra\p(Hiiriui C3 este de 100 mp.

11.18 Litigii

11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

IILPREZENTAREA DATELOR

III.1 Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercială si rezidențială aceasta situându-se ca amplasament în partea de sud a Bucurestiului. Piața imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul^sffri'’'^

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

1. Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.
2. Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.
3. Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, imprejmuite.
4. Utilități - accesul imobilului de utilitati.
5. Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 locuitori (după domiciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unei populații relativ tinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Spațiul comercial supus evaluării este situat în cadrul Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, Sector 4, București, aproape de ieșirea către localitatea Berceni. _____

Destinația imobilului este una specifică, respectiv comercializare produse alimentare.

Infrastructura zonei este bine dezvoltată, spațiul evaluat având acces direct la bulevarde, statie de metrou, tramvai si autobuz.

în zonă există toate utilitățile energie electrica, comunicații, gaze, apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând ai tipul proprietății.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara intocmita de AgentExpert¹⁴ Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

în condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 preaim si consecințele războiului din Ucraina, toate calailele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Bloomberg Commodity Spot Index, prețurile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia. în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 27% ale alimentelor.

Prețurile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economist-șef adjunct la Banca Mondială. "Prețurile în scădere la materii prime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzut drept o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. "Deși economia mondială este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunece într-o recesiune in 2023/24 Dar nu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc."¹⁵

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5 -10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă¹⁶:

Lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au condus la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor lucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor; harta blocurilor aflate in programul de reabilitare termică este accesibilă Online.

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 iii2/locuitor Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 nt2/locuitor. în sectorul 4, suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de unități școlare;

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren constmibil liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele inainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni¹⁷. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in curtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa crcasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. București este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este incadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat

intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - martie 2024 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea cotei reduse de TVA la locuințe noi de la 5% la 9%

Decizia Guvernului de a majora începând cu ianuarie 2024 plafonul de TVA pentru locuințe noi la 9%, ceea ce va conduce la o creștere a preturilor la imobile.

3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datoreaza în principal creșterii prețului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an datorita OUG114/2018, respectiv pana la 15% -20% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/23563Q/de-ce-scade-numarul-tranzactiilor-imobiliare-ce-nu-ne-spun-datele-ancpi.html; https://ziare.com/economie/stiri-economice/ efecte-crestere-preturi materiale-constructii-1675654

PECO ONL',NE

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov și Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Enel Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de 1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de rețea incluse. Prețul valabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh. Așadar, avem o creștere de 82 % a prețului final. http$://wuni).economica.net/factura-electrica-enel-prel-kii’-iaiiuarie-2022-$cumpire-factura-energie-electrica cu cat cresc-facturile 5511 5.html

Conform Raport INSS din data de 12.01 2024 „Rata medie a modificării prețurilor de consum în ultimele 12 luni (ianuarie 2023 - decembrie 2023) față de precedentele 12 luni (ianuarie 2022 - decembrie 2022) determinată pe baza IAPC a fost 9,7% ⁶

3. Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 3,01 %/an în ianuarie 2022 la cca. 6,05%/an, la data de 26.04.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"¹⁸. Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

Istoric și grafic

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la agentii economici care doresc sa își comercializeze produsele cât mai aproape de zona rezidențială .

Conform Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023 „Interesul de achiziție înregistrat la nivelul principalelor șase piețe rezidențiale din țară a crescut simțitor în ultimul an. Capitala a atras cei mai mulți potențiali cumpărători, iar orașele Brașov și Timișoara s-au aflat într-o competiție strânsă pentru următoarele locuri în clasament. Cererea a crescut în București pe ambele segmente de piață. Circa 42.700 de potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru proprietățile noi listate pe lmobiliare.ro în trimestrul al lll-lea, cu 25% peste nivelul din intervalul similar al anului 2022.

944900 potențiali cumpărători	20,1% •vaîvțh	113.9OO potențiali cumpărători* Wt
		Locuințe VecN	Locuințe
Cerere"	131.200 21%	94 800	70.000
	Cerere Totală	Locuințe VecM	Locuințe
București	74.300 21%	53.200	42.700 n%
Brașov	12.900 21%	9.900	5.300 29%
Timișoara	12.600 20%	9.500 2l%	5.700 2m

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

Din punct de vedere al spațiilor rezidențiale oferta este una în scădere „Numărul apartamentelor și caselor listate la vânzare în cele mai mari șase u tară a scăzut dramatic

în ultimele 12 luni. Cea mai afectată a fost piața rezidențială din Cluj-Napoca unde oferta aproape s-a înjumătățit. Șt cumpărătorii din București au avut de ales dintr-un număr semnificativ mai redus de locuințe în căutarea proprietății potrivite pentru nevoile lor. Chiar și în aceste condiții, în Capitală se găsesc în continuare cele mai multe apartamente și case de vânzare²⁰.

10 200 2.400

6 300

2 500

Brașov 4.600 32X 800 -20X

București

38.000 -3BX

11.000 -23X

Constanța 3 800 -24X 500 (augntre)

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• exista o piață activa pentru închirierea de spatii comerciale;
• in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii imobile cu destinație similară cu a spațiului supus evaluării.
• preturile de închiriere pentru spații similare variază între 10 si 20 euro/mp/lună in funcție de destinația spațiilor: comercializare produse alimentare sau nealimentare, birouri pentru servicii etc.
• alți factori care influențează oferta de închiriere sunt: accesibilitate mijloace de transport în comun, locul serviciilor de utilitate publică, mobilitatea în funcșie de acces bulevarde.

Echilibrul pieței

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de

producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebțu creșterii.

jzuite sub aspectul

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale.

Odată cu cu creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura Bucurestiului, factor care va conduce la creearea de noi locuri de muncă. Dezvoltarea infrastructurii privind mobilitatea și accesibilitatea, centura AO și dezvoltarea transportului subteran (noua statie de metrou Tudor Arghezi), corelate cu dezvoltarea imobiliara si a serviciilor publice (scoli, grădinițe si spitale) va conduce pe termen mediu la o creștere a preturilor terenurilor din zona de sud a Sectorului 4.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabila utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, peruiisivă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate."

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

• permisivă legal
• posibilă fizic
• fezabilă financiar
• maxim productivă.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si cu toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Testul pentru posibilitatea fizica

Acesta analizează caracteristicile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai buna utilizarea sa. Mărimea, forma, solul, accesibilitatea imobilului, gradul de risc in eventualitatea producerii unor dezastre naturale precum inundațiile si cutremurele afecteaza utilizările pe care le poate avea acesta.

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Testul fezabilității financiare

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială cu produse agroalimentare.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

1. permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale )
2. îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);
3. este fezabilă financiar;
4. este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si evahw^^p^pii^ăților în varianta utilizării comerciale de produse agroalimentare. Tk

IIL2 PREZENTARE IMOBILELOR

Spațiul comercial C3 este situat la parterul Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str Sergent Nitu Vasile nr. I, Sector 4, București.

Conform precizărilor beneficiarului, spațiul are o suprafață utilă de 100 mp si este inclus într-o construcție cu regim parter si etaj, pe structura metalica, pereții perimetrali sunt din geam termopan si alucobond, acoperiș terasa necirculabila.

Accesul la spațiul comercial se realizează separat de accesul în Complexul Agroalimentar Piața Sudului, spațiul comercial fiind situat pe coltul imobilului.

Finisajele interioare constau în pardoseala cu gresie, pereți gletuiti si vopsiti cu vopsea lavabilă, tavan casetat.

Climatizarea interioară se realizează prin utilizarea unui sistem ventiloconvector fiind montate aerotermele de incălzire/răcire.

Spațiul comercial este conectat la rețeaua de energie, apa si canalizare.

In anexa nr. 1 la prezentul raport sunt prezentate imagini cu spațiul comercial.

IV. EVALUAREA IMOBILULUI

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

"Valoarea de piață ■ suina estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Abordări in evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avutîn vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chiriei lunare a imobilului din preambulul raportului de evaluare, în vederea închirierii acestuia.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

Pentru evaluarea spațiului comercial, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa 2

de evaluare, datele fiind

în tabelul de mai jos:

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	100,00	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	-45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0.0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
3	Condiții de vanzare

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței -Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	145,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1.498	1.601	1.174	7.712

	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	100,0	108,0	82,0	91,0	600,0
	Ajustare unitara sau procentuala		0,08%	-0,18%	-0,09%	5,00%
	Ajustare totala pentru suprafața utila (+/-1% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		1,20	-2,88	-1,06	385,58

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D

8	Accesibilitate	Acces din
	Ajustare unitara sau procentuala	drumul public principal	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00


9	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

10	Accesibilitate la mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

11	Finisaje interioare	gresie, faianța, lavabil perimetral geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0

12	Ajustare totala caracteristici fizice		114,23	117,88	52,29	616,92
	Ajustare unitara sau procentuala		7,63%	7,37%	4 46%	8,00%
	Preț ajustat		1.476	1.573	1 119	8.328

13	Utilitari disponibile
	Utilitati (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da ------—		Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.476	1.573	1.119	8.328

14	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial	Similar	Similar	Similar	Similar
		vanzare produse alimentare
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.476	1.573	1.119	8.328

15	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.476	1.573	1.119	8.328
	Preț chirie /mp luna		13,67	19,18	12,30	13,88
	ajustat

16	Număr corectii		5	5	4	3
	Ajustare bruta	procentual	20,63%	20,37%	17,46%	11,00%
		absolut	1.654,42	1.763,38	1.258,99	855,42
	Ajustare neta	procentual	5,14%	4,86%	1,75%	4,76%
		absolut	0,67	0,89	0,21	0,63

17	Suprafața utila spațiu	100,00
18	Alegere comparabila E cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta		13,880
	procentuala si absoluta EURO/mp

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
19	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
20	Valoare chirie de piața EURO/luna		13,88
21	Valoare chirie de piața RON/luna		69,00

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări în procent de -3% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil van/ari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze. Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Localizare s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca acestea se afla intr-o zona mai depărtată față de Piața Sudului, cu un vad comercial mai slab si inferior bunului evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de 10%.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

V. CONCLUZII

în analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• Adecvarea

Eva nat or EPl A N.G. CONSULTING S RL. - Nr. ANEVAR 0870/2024

• ifagdaila

• Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Alte argumente care au stat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea simt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport; opinia evaluatorului reprezintă valoarea cea mai apropiată de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluării.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.042024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul C3 având o suprafață de 100 mp este de 13,88 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial C3

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vânzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București Piața Sudului ____r_

Anexa 3 - Documente spațiu comercial

Anexa 1 la Raportul de evaluare - Spațiu C3 -100 m^sltuat in Str. Serg. Klitu Vasile hr 1, Sector 4, București

UWIU!

ACCES

COMPARABILA A -13 euro/mp

Q l08nr spaUu comeroai de ir

C î» stona.ro/ro/oferWspatiu-corneraal-108-mp-zona-piata-sudului-oltenitet-berceni-IDyiCM-htmP^ O O •

D AJIBootanarfcs

V Sound ol Freedom (_

staria

De vânzare v De închinat v Ansamblun readenpale v companii v Creditare

X Contul meu Adaugă anunț

ȘȘJJfjjJJ®* Global Home Romanul Amtatnote anunțurile

Spapi comerciale de închinat > București > Sectorul 4 > Bercem > Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olteniței - Berceni

fer Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Agenpe 0745 622 SS9

*40

Am nevoie de mai multe mfor...

Sunt interesară) de acest spanu comercial de închiriat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc'

li*-

* C| 108 m' spațiu comercial oe r x + — O X

C ÎZ storwLro/fo/oferta/spatiu<omefaal~108-mp-zona-pidta-sudului-olterutei-befceni-!Dy<MJrtTTd⁷jjl=1*1c3fc6w\ga*N^ O O

Scund of FteeOom

O AH Bookmarks

9 Șoseaua Olteniței. Berceni. Sectorul 4. București

Lio8n* 1404€

O Salvează

Contact

+40

Am nevoie de mat multe rnfor.

Sunt interesat® de acest spațiu comercial de închinat 51 aș vrea sa fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs Mulțumesc!

Spațiu comercial 108 MP | Zona Plata Sudului - Olteniței - Berceni

9 Șoseaua Olteniței..Berceni. Sectorul 4. București

1404€

13€/m» Propune un preț

tȘlr+OOO

Administratorul acestor oate esteS+C OtX Ormne Services S.R.L (Srona)nțat mult

Trimite mesajul

Raportează

Prezentare generală

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București -

COMPARABILA B

* O 82 m⁴ spațiu comeroal de inc x +

* Q 82 m‘ spațiu comercial Pe mc x + — O X

C S stonaro/ra/oferta/p-t»-sudulugoltenita-spatiu<omeraal-82mp-trifazic-IDyzOV Sg ☆ O D i :

6|Page

□ 108 m² sțwm comercial de ir

<■ C S stona.ro/ra/oferta/spabu-comefcial-108-mp-zona-piata-sudului-oltenitei-berceni-IOyiCM

Sound ci Fieeaom t-

Q Șoseaua Olteniței. Berceni Sectorul 4. București

Licări 1404€

roauihia⁸* Global Home Romama Arata toate anunțurile

Prezentare generală

s	Suprafață utilă	108 m»		Destinația proprietății	Cere informații
	Etaj	Cere informații		Tip clădire	Cere informații
%	Stare	gata de utilizare	A	Tip vânzător	agenție
	Vizionare la distanță	Cere informații	£	Liber de la	Cere informații

Descriere

Publicitate

⁴⁰ Anunțuri de-Googte

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romama ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximat» 108 mp, situat in zona Berceni - Olteniței in imediata apropiere de Piața Sudului la parterul unui imobil cu regim de înălțime P»10.

Spânul este neuniat si nemobilat.

Zona cu mulnple mijloace de transport in comun, stana de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute.

v CI 108m^: spacucomero»!aer X +

<- C 5 stonaxo/ro/oferta/spatiu-comerciaH08-mp-zona-piata-sudului-oltenitet-berceni-iDyiCM

Sound ol Freecom

P Șoseaua Olteniței Bercent. Sectorul 4, București

Lio8m^ 1404€

O Salvează

Contact

roMAKU°* do*»¹ Home Romani» Arata <oou> anunțunlo

Descriere

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romanța ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial ai o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Bercent - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, la parterul unui imobil cu regim de înălțime P+10.

Pufahcrtote

Anuntun de Google

Spânul este neutilat si nemobilat.

Zona cu mulople mijloace de transport in comun, stana de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute

Zona cu trafic pietonal si auto.

Spânul este pretabil pentru diverse activitate

Global Home Romanța, este o firmă în schimbare de jocun pe piață Imobiliară din România ce se afla intr-o expansiune rapidă. Modelul hibrid între tehnologie și interacțiune umană alături de colaboratoni firmei, inspiră constant încredere. Având o abordare de marketing profesională și îndrăzneță a ndicat atenția asupra modului în care oamenii se gândesc la imobiliare.

^v O 108spațiucomeraaider x +

<- C t; stonajo/ro/oferWspabu-comeraal-108-mp-zona-piata-sudului-oltenrtei-bercenr^

Scund of Freedom U

Q Șoseaua Oltenrtei, Bercem, Sectorul A. București Im 108 m² 1 404 €

GtotatHcmn Global Home Romani» Arau toate anunțurile

succes diverse propneup am capitala României in colaborare cu cei mai sofisticați cumpărători și investitori.

Mai puțin

Contact

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează nouficănle ți nu pierde mcio ofertă

* Notifică-mă despre anunțuri similare

Particularități

Anul construcției

Media

Siguranță

Informații suplimentare

1970

internet, gaz, canalizare, apă curentă

:ără informații

aer condiționat

Agenție imobiliară

Global Home Remania

Global Home

ROMANIA

0745 622 521

Calea Dorobanți 112 | Sector 1 |

București, 010562, București (județul}

Vezi toate ofertele

PubKciute

Sotmcj of Reedom

trul

ilimentara^

Cimitirul Buna Vestire

Cărămidarii No

O Salvează

ReparamFngidere 9

epiesa ro Olteniiei (Berceni)

9 Complex Jupiter Residence

Salon Whyft ; ■ Olteniței t

® Q Punct de recoltare ▼ REGINA MĂRIA Berceni

Acumulator fotovoltaice LiFePo4 9.6kWh VT-482OOB.

Vestwoods

Praturilo conțm TVA 9% ca bvr»r® flrafvttA ia »dr*câ. Acumulatorul titKr-ficr-fazfat (LiF*PO4) osto o sotutra do stocare o encrcwi utSzotâ in sastemota fotouolî^co pentru a gasbona o a_

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București - Piața Sudului

COMPARABILA B -18,29 euro/mp

* Q 82 m'spațiu romeroa de x + "■ O X

C 5 stona.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-oltenitei-spatiu-conwraal-82mp-tri1azic-IDyzOV fel A O O ® :

’flf Sound of Freeoom C.

CD Aii Bookmarks

O Berceru. Sectorul 4. București

L.82rrv 1500€

O Salvează

Contact

P-ta Sudului, Olteniței | Spațiu Comercial 82MP I Trifazic

9 Berceni. sectorul 4. București

1 500 €

18 Vm» Propune un oret

Trimite mesajul

n S2 m- spațiu cxxnefoal ae mcr X

O S stona.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-ottenrtet-spatiu-comeKMl-82mp-trifazK-IDyzOV

Y Sound or Freecoci <

CD ABBoolunaris

9 Bercem. Sectorul 4. București

KING IMOBILIARE AraU toate enunțurile

Vizionare la distanță Cere informații

L 82 m² 1 500 €

Contact

Liber de la

Cere informații

Descriere

IOAnunt:P69164

KING IMOBILIARE va propune spre ÎNCHIRIERE un SPAȚIU COMERCIAL compus din 2 camere. un spațiu de Pornire Comenzi de 34MP si un atelier de 29mp.2 holuri . 1 sas si un grup sanitar. in zona Sos. Olteniței. Berceni. Piața Sudului.

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de tnfazic. iar încălzirea se face cu AC sau electnc.

. Este ideal pentru desfasurarea acttvitatii comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna! Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare? ' " ‘

Publicitate

⁴⁰ Anuntun de Google

.inutilul

□ 82 m^â, spatcu comercial de inc

C 5 5toria.ro/ra/oferta/p-ta-sudului-oitenitei-5patnj-comerdal-82mp-trTfazLC-IDyzOV % ☆ O D fi :

< Scund ol FtradomU ‘ O AH Bootanarta

O Berceni. Sectorul 4. București L. 82 m² 1 500 € Salvează

WNG IMOBILIARE Arați toate anunțuri

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER tntr-un bloc cu regim de înălțime P +8. Dispune de trifazic, iar încălzirea se face cu AC sau electric.

Contact

. Este ideal pentru desfasurarea activitatii comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna¹ Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificanle și nu pierde niao oferta.

Particularități

Anul construcției

Media

Siguranța â

1990

* Notifică-mă despre anunțuri similare

internet, gaz, canalizare, apă curentă

Informații suplimentare

aer condiționat, lift

Agenție imobiliară

C ÎZ stona.ro/ro/oferta/p-ta-$udukji-ottenit«-spatiu-comeroal-82mp-trifazk:-IDyzOV

Y Sound of Freeoom

te * O D 4» :

O AU Boolunarks

9 Bercenc Sectorul 4. București

L82mJ 1500€

Q SalveazS

Contact

Splaiul Independentei 1.000000

București (județul)

Vezi toate ofertele

COMPARABILA C -12 euro/mp

storia.ro/ro/oferta/spa bu-comefdal-90-mp-stradal-de-inchinat-IDybgK#map

Socnd ol Reedom (_

C3 ABBookmarics

stnrîa

De vânzare v De închinat Ansambluri rezidențiale v Companii v Creditare

X Contul meu

Adaugă anunț

Eskyo Team Araci toata anunțurile

v Q 91 m* spattu comeroal de mc x +

<- -> O 5 storia.ro/ro/ofe<a/5patiu-<omeraal-90-mp-stradaHie-inchinat-IDybgK#map

Sauna of freeaom U

o x

☆ O D A :

C3 AU Bootanartts

stnria

Mesaj

** O 91 m^J spațiu comeraal de mc x +

4* -> C 5 storiaJO/ro/oferta/spatnr<omefOd!-90-mp-strada!-de-jnchinat-IDybgK#map

Scund of Freedocn (..

E0 ☆

— O X

O O A :

CJ AII Bookmaiks

9 Bercent Sectorul 4. București

Eskyo Team Af at5 una» anunțurile

WHIVIVIUI «ZV IV1|4 UbIWMUI "WW IIIMIUIML

Q Bercenr. sectorul 4. București

L.91n* 1 100 €

Contact

Prezentare generală

■ IVU «

12€/m» Propune un preț

Trimite mesajul

Raportează

s	Suprafață utilă	91 m’		Destinația proprietarii	Cere informații	Agenție imobiliară
	Etaj	Cere informații	0	Tip clădire	Cere informații	fskyo Team
*	Stare	gata de utilizare	X	Tip vânzător	agenție	0741 205 171
	Vizionare la distanță	Cere informații		liber de la	Cere informații	Șoseaua Giurgiului nr 12 040671. Sectorul 4. București (sectorul)

Vezi toate ofertele

Descriere

® Xxxxxx Xxxxxx Agenție 0760 593 525

Se oferă spre închiriere un spațiu comercial situat la parterul unui bloc construit in anul 2013. la 10 minute de mers pe jos de stana de metrou Aparatom Patnei, fiind poziționat cu acces facil atat către Sos. Olteniței si Sos. Berceni.

Suprafața unla a spânului este de 91 mp. acesta beneficiază de 2 mtran si 2 grupun sanitare, deschidere stardala. putând fi personalizat după preferințele dientului.

storia.ro/ro/oferta/spatju-comeraal-90-mp-stradabde-frKhiriablDybgK#map

Scund of Freedom (_

CD AJJBookmarts

Q Bercen». Sectorul 4, București

L 91 nV

1 100 €

Q Salvează

Contact

Eikyo Team Arați Coate anunțurile

supraratautua a spaouiui este ae v i mp, acesta oeneiiaaza oe z intran si z grupuri sanitare, oescnioere staroaia, putând ri personalizat după preferințele clientului.

Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760593525

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

* Noufică-mă despre anunțuri similare

Activează notificanle și nu pierde mcio oferta

♦40

Particularități

Anul construcției

Media

Informații suplimentare

Am nevoie de mai multe tnfor_.

2013

internet, gaz, canalizare, apă curentă

fără informații

aer condiționat

Sunt interesatfa) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

rîi rzooe

stona.ro/ro/oferta/spatiu <omer<Ml-90-mp-stradal-de-inchiriat-IDybgK*map

eprtM.ro Olteniței Q (Berceni) V Punct de recoltare '<;■ REGINA MARIA Berceni

Romstal Sediu Central^

rBERCENI

Școala'Gtmnazială A

Nr 194▼ ^UOorPn.

’iața Berceni Sud

Anunțuri similare ®

Q Salvează

Mal mult

Infanterie Călugăren

CtmmtirvidrcHbtaaaui M>tartaeZnrOooolr Corrtța’lRaoortMraoeronraMMrtt-

COMPARABILA D -13,25 eur/mp

* O Spațiu comercial 1600mp |Pia x + — O X

C S imob1iare.ro/inAmen-spatii-cornwa«le/1xicuresti/ber<^!/spatiu<omeraal-dein<hmat-X81C140G7’utm>ource-'no-iK^ C țj ☆ O D 6 :

* SounO-cr f reeaom (_ Q AH BooKmarta

— irtMobiiiare.ro

Anunțuri imobiliare > Spaut comerciale de închinat > Spatii comerciale de închinat >n Bucureșt» » zona Berceni > Spațiu comete ai 1600mp |Piata Sudului - Rond Nhu Vasile $4 înapoi

Spațiu comercial 1600mp IPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 u.zse/mp/iună 7.950 €/iuns

- O Spartu comeroal I600mp [Pw k +

C 25 imoWiare.ro/închiriervspatn^comertMte/bacuresti/bereen^ O

Sound of Freettom (

Viceo

.ocaiizare

StreetView

Mijloace transport

invatamânt

Super markeu M al I

Medical

Restaurante

Bana

Recreere

Parc&r

O X

O D 1 > :

O AIBootanafta

0742 947 777

Cere detalii prin eman

Mcuv pentru contact

Bunâziua, Mâ intereseazâ această proprietate de pe tmo&liare ro Rog detalii..

Surâde acord cu termera st conc<ui& moDitipcero

TRIMITE MESAJ

* Q Spațiu comercial ’ 60Cmp [Pia x + — O X

O irTK>biliarejo/inchinen-spdtit^meraakî/bucurest</bercent/spatnj<omeraa)-deHnchtriat-X81C140^^^ G ☆ O O ft :

C “ tn»baare.rt^nchirien-spat>i<omeraale/buairestVbercenVspatnj<ornerdaWe-indwat-X81C140CTMm_source=inK>radar247o8aj^ C ți O O

* Q Spatm comercial i60Cmp|P«- x

0 H inwbibarejxtfnchnen-spatiHxwneraale/buajrestt/berceni/spatiu-comerGa^^ □ % ☆ O D :

Sound ct Freedom c_

O AU Bootanaries

— imobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp (Păta Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 eucureșU Sector 4. zona aercenl Wr hartă

A 0742 947 777

Apeleazăacum

Tip imobil;

Actualizat in 23 04 2024

Bloc de apartamente Suprafață totală disponibilă 600 mp

Suprafață totaiă proprietate 600 mp

Stadiu construcție

exista

Notite

Adaugă comen tanu Adaugă

- Q Spațiu comercial 1600 mp |Pa- X

C S imobihare.ro/ii^,>dweri-spatii<omerdale/bucuresti/berceni/spatiu<omercial-de-inchiriat-X81C140G7hrt^ C ☆ O D *

ifttobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp-IPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx SA

ALTE DETALII

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara' /

In rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru Obregia cu Xxxx Xxxx le si Emil Racovita' /

7 minute pana la Piața Sudului si Mail Sun Piaza. /

515 mp utili pe âoua etaje * 85 mp terasa. /

Doua intrări, (pnn fata pentru clienti si prin spate pentru aprovizionare marfa) /

ideal pentru supermarket. banca, birouri, grădiniță, restaurant etc. /

Se acorda perioada de gratie 1 -2 luni pentru amenajare. /

Video puteti vedea pe site-ul NlLS Imobiliare- Nils. ro /

O Spațiu comercial 160Cmp |Pus

imoblBie.r<tfirKhmen-spabra>meraate/bucuresti/bercenVspatiu-comeraal-de-iridiiriM-^ C % ☆ O D &

Y Scund Gt Ffeecom (.

Q ADBootanaris

— io-obiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp IPiata Sudului-Rond Xxxx Xxxxxx S4

București Sector 4. zona Bercera-Vea toni

A 0742 947 777

Apeieazaacum

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara! In rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Xxxxxxxxx Xxxxxx cu Xxxx Xxxxxx si Emil Racovita¹7 minute pana la Piața Sudului si Mall Sun Piaza. /

515 mp utili pe doua etaje r- 85 mp terasa. /

Doua intrări, (prin fata pentru dienti si pnn spate pentru aprovizionare marfa) /

Ideal pentru supermarket sau banca i

Se acorda perioada de gratie pentru amenajare /

Structurarezistenta beton Nr grupuri sanitare 4 Suprafața construita: 600 mp Vicii cunoscute-

Nr încăperi-10

Alte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate.Betonate): Mijloace de transport: iluminat stradal: Vad comercial

Utilități - Sistem încălzire (Termoficare.Centrala proprie.Calorifere): Climatizare (Aer condiționat): Acces internet (Fibra

optica, Wireless)^- Utilitati generale (Curent.Curent trifazicAjja.Canalizare.Gaz.CATV)

Finisaje - Podele (Beton. GresiaMochetaParchet): Stare interior (Necesita renovare): iluminat (Lampi.Spotun.Aplice Lumina

* Q Spațiu comercial 160Qmp |Pia’ x + — O X

C îz imobiltafeJD/>neftnen^patiHcomeraale/bucuresti/berceni/spatiu-aMTierdd-deinchiriat-X8lC14W O % O O :

Souno of Freetiom (_

— imobiliare.ro

Spațiu comercial; 600mp iPiațaSudului - Rond Xxxx Xxxxxx sa ț? 'Bucoteștt SectorA zona Berccni,- wsn nana

pretvanzaremp; 13 pretinchiriere 7950 monedamchinere: EUR

Disponibilitate propnetate

Alte detalii preț:

citește mai puțin

Subspații

* Q Spauu comercial i 600mp pia x + — O X

C 5 imobil*are^/irxtunen-spatii-aMT»eroate/buairesti/befceni/spatnj<ometdaMennchiriat-X8lC^ O % O O :

Anexa 3 la Raportul de evaluare - Spațiu C3 - 100 mp situat in Str. Serg. Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București

2 | P a g e

/A A/CiSA,

Evaluator EPl - A.N.G. CONSULTING S.R.L. - Nr. ANEVAR 0870/2024

A.N.G. CONSULTING S.R.L. - MEMBRU CORPORATIV

EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str. Unirii nr. 21, Bl. PI, Sc. 2, Et. x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: xxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx

Nr. înregistrare raport ANG2024_47/26.04.2024

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE PENTRU SPAȚIUL COMERCIAL INDICATIV P9/UI10 CU O SUPRAFAȚĂ UTILĂ DE 75,58 MP SITUAT ÎN COMPLEXUL AGRO ALIMENT AR PIAȚA SUDULUI DIN STR. SERGENT NITU VASILE NR. 1, SECTOR 4, BUCUREȘTI

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Beneficiar

Utilizator desemnat / Destinatar

Evaluator

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BLOi»8

A.N.G. CONSULTING S.R.L. / O

I SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ P9/UI10 cu o suprafață utilă de 75,58 mp, situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

" Valoarea de piață suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI ai sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul/ Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum urmează:

Raportul a fost structurat după aim urmează:

1. Sinteza Evaluării;
II. Termenii de referința ai evaluării;
111. Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței;
- 111.2 Prezentarea imobilului;
IV. Evaluarea imobilului;
V. Concluzii;
VI. Anexele Raportului de evaluare

Argumentele care âu stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;
> Dat fiind scopul evaluări și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin venit.
> Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;
> Valoarea estimata în valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.
> Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;
> Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea chiriei de piață a proprietății imobiliare;
> Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-se în prezența sa.
> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.
> Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al imobilului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo si sub ipoteza existenței dreptului de proprietare/administrare, anexă la Nota de comanda nr. P16.2/78/10.O4.2024.
> Conform specificațiilor Beneficiarului suprafața utilă a spațiului comercial P9/UI10 este de 75,58 mp.

Ipotezele de mai sus se completează cu ipotezele cuprinse în raportul de evaluare detaliat.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 26.04.2024, valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilul P9/UI10 având o suprafață de 75,58 mp este de 13,91 euro/mp, echivalentul a 69 lei/mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial P9/UI10

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nea zona Sector 4 București Piața Sudului

Anexa 3 - Documente spațiu comercial

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G. CONSULTING S.R.L. înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele:

Datele prezentate in acest Raport sunt corecteadevărate;

Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;

Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;

6. Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate in

conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate in raport;

Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a acestei lucrări;

Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile; Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

Data întocmirii: 26.04.2024

EVALUATOR ANEVAR EPI, A.N.G. CONSULTING S.R.L. Xxxxx Xxxxxxxx Z

„.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

II.l Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru spațiul comercial indicativ P9/UI10 cu o suprafață de 75,58 mp situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.
II.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație pentru comercializare produse alimentare, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.
II.3 Baza evaluării

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

" Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare, ediția 2022:
- SEV - Cadru general;
- SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;
- SEV 102 - Implementare;
- SEV 103 - Raportarea evaluării;
- SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;
- SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri
- SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- TIP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporale g^
- Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME), ■ ( IoBqH
- Ghidurile de evaluare (GE) n* 9i

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

r Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

> Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

> Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

H.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea imobilelor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor

de proprietate, considerându-se că bunurile supuse ev,

proprietatea societății și

nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea. Nimic din acest raport nu este întocmit ai intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra doaimentelor.

II.7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI ai sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.
II.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor atprinseîn pe site-urile de profil pentru inchirieri imobile. De asemenea s-au realizat verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri comparabile și fundamentarea analizei de piață.

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024
11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

> Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;
> Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;
> Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.
> S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.
> S-au realizat foto imobile aiprinseîn anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

11.11 Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON valabil la 26.04.2024

11.12 Structura raportului

Raportul a fost structurat după aim urmează:

I . Sinteza Evaluării;
II Termenii de referința ai evaluării;
III Prezentarea datelor;
- III.l Analiza pieței;
  
  II1.2
  
  Prezentarea imobilului;

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

> documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;
> identificarea și inspecția proprietății;
> stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;
> selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;
> analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
> aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

■ Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: www.imopedia.ro, www.imobiliare.ro; www.romimo.ro, www.spatiiindustriale.com; www.imobiliare.ro;www.eimobile.com;www.olx.ro; www.storia.ro
■ Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare
• Site BNR privind cursul valutar
• Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

11.15 Clauza de nepublicare

11.16 Responsabilitatea față de terți

11.17 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele;

Ipoteze

> Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;
> Informația furnizată de către terți este considerată de încrețiA

> Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;
> Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;
> Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
> Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;
> Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
> Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;
> Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;
> Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;
> Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;
> Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;
> Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil în urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și cumpărător;
> Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.
> Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
> Nu s-a făcut nicio investigație si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.
> Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperi.
> Nu s-au realizat estimări cu privire la starea structurala aJj^httm&țirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizațiile de construcție, neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administrația locala.

> Evaluarea proprietăților imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în același timp o știință și o

r Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.

> Beneficiarul sau un potențial cumpărător, pot avea, argumentat, alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.
> Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.
> Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;
> Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
> Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

> Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata sau utilă a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte funciară.

x Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe.

comanda nr. P16.2/78/10.04.2024

> Conform specificațiilor Beneficiarului, suprafața utilă a spațiului comercial P9/U110 este de 75,58 mp.

11.18 Litigii

11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

Daca ulterior, se va stabili că există contaminare pe proprietățile analizate și terenul aferent acestora sau pe orice alt teren vecin sau că mijloacele care au fost sau sânt puse în funcțiune ar putea contamina, acestea ar putea diminua valoarea raportată

IILPREZENTAREA DATELOR

IIL1 Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercială si rezidențială aceasta situându-se ca amplasament în partea de sud a Bucurestiului. Piața imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte.

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

1. Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.
2. Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.
3. Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, imprejmuite.
4. Utilități - accesul imobilului de utilitati.
5. Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PIB~ul per capita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s-a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2O21,față de 54,3% în 2013, depășind astfel țări precum Grecia, Slovacia sau țările baltice‘

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 locuitori (după domiciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unei populații relativ tinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Destinația imobilului este una specifică, respectiv comercializare produse alimentare.

Infrastructura zonei este bine dezvoltată, spațiul evaluat având acces direct la bulevarde, statie de metrou, tramvai si autobuz.

în zonă există toate utilitățile energie electrica, comunicații, gaze, apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând ai tipul proprietății.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara intocmita de AgentExpert²¹ Evoluția tipică înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

în condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Bloomberg Commodity Spot Index, preturile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia. în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 21% ale alimentelor.

Prețurile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economist-șef adjunct la Banca Mondială. "Prețurile în scădere la materii prime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzut drept o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. "Deși economia mondială este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunece într-o recesiune în 2023/24 Dar nu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc. "²²

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5-10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă²³:

Lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au condus la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor lucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor, harta blocurilor aflate în programul de reabilitare termică este accesibilă Online.

Implementare concept e-Mobihtate urbană prin serviciul de parcări publice și de reședință este complet digitalizat; amplasarea stațiilor de încărcare pentru mașini electrice (10 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau în curs de instalare); amenajare rețea extinsă de parcări lip Park&Ride în apropierea fiecărei stații de metrou din sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 ni2/locuitor. Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2/locuitor în sectorul 4, suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de unități școlare;

Soluțiile de tip "sinart city" implementate au plasat Sectorul 4 pe locul 7 în topul celor 87 autorități publice locale care derulează proiecte de smart-ciy în România, respectiv pe locul 5 în topul orașelor cu populație de peste 250 mii de locuitori (pe locul 1 fiind Municipiul Cluj Napoca)

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construibil liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele înainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni'. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

"Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei ai strada Turnu Măgurele. Acesta va putea concura cu cele mai avangardiste si modeme proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai modeme pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai tranzitate zone din sudul Buairestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in airtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. Buairesti este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este incadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat

⁵ https://u v w.sudrezidential ro/de-ce-sa-ti-cumperi-o-lociiinta-in-secti intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanti factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - martie 2024 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea cotei reduse de TVA la locuințe noi de la 5% la 9%

Decizia Guvernului de a majora începând cu ianuarie 2024 plafonul de TVA pentru locuințe noi la 9%, ceea ce va conduce la o creștere a preturilor la imobile.

3. Creșterea prețurilor

PECO ONLINE

https://urww.economica,net/factura-electrica-enel-pret-kw-ianuarie-2022-scumpire-factura-ener?ie-electrica-cu-cat-cresc-facturile 551175.html

3. Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 3,01 %/an în ianuarie 2022 la cca. 6,05%/an, la data de 26.04.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în tinip ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"²⁵. Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

Istoric șl grafic

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la agentii economici care doresc sa își comercializeze produsele cât mai aproape de zona rezidențială .

-6-luni-ale-lui-2023-

94400 potențiali cumpărători	20,17. ««•tapa	113.900 potențiali eumpârătorf*
94400 potențiali cumpărători	20,17. ««•tapa	locuințe Vechi	Uculnțe
Cerere"	131.200 21%	94 800 21%	70.000
	Cerere Totală	locuințe Vechi	locuințe Mol
București	74.300 21%	53 200	42.700 nx
Brașov	12.900 21%	9.900 20%	5.300 22%
Timișoara	12.600 20%	9.500	5.700

Principala explicație pentru această revenire a numărului de tranzacții din a doua parte a anului trecut o putem găsi în modificările legislative. în august 2023, Guvernul a anunțat creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 0%, începând din 1 ianuarie 2024. (...), în 2023 numărul de tranzacții de locuințe a scăzut pentru al doilea an consecutiv, însă în același timp poți spune că 2023 a fost al treilea cel mai bun an, ca număr de tranzacții, din ultimii 7 ani⁸

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a

în ultimele 12 luni. Cea tnai afectată a fost piața rezidențială din Cluj-Napoca unde oferta aproape s-a înjumătățit. Și cumpărătorii din București au avut de ales dintr-un număr semnificativ mai redus de locuințe în căutarea proprietății potrivite pentru nevoile lor. Chiar și în aceste condiții, în Capitală se găsesc în continuare cele mai multe apartamente și case de vânzare²⁶.

tl MMMutU flitul

Șf

6 300 -34% 2 500 -17%

Cluj-Napoca

10.200 -47%

2 400 -33%

Brașov 4 600 32% 800 20%

Timișoara

7.500 35%

1.300 13%

București

3B 000 -38%

11 000 -23%

Constanța 3 800 -24% 500 (tugn*r<)

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• exista o piață activa pentru închirierea de spatii comerciale;
• in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii imobile cu destinație similară cu a spațiului supus evaluării.
• preturile de închiriere pentru spații similare variază între 10 si 20 euro/mp/lună in funcție de destinația spațiilor: comercializare produse alimentare sau nealimentare, birouri pentru servicii etc.
• alți factori care influențează oferta de închiriere sunt: accesibilitate mijloace de transport în comun, locul serviciilor de utilitate publică, mobilitatea în funcșie de acces bulevarde.

Echilibrul pieței

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de

producție precum și o eventuală criză a forței creșterii.

uiesc revizuite sub aspectul

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale.

Odată cu cu creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura Bucurestiului, factor care va conduce la creearea de noi locuri de muncă Dezvoltarea infrastructurii privind mobilitatea și accesibilitatea, centura AO și dezvoltarea transportului subteran (noua stafie de metrou Tudor Arghezi), corelate cu dezvoltarea imobiliara si a serviciilor publice (scoli, grădinițe si spitale) va conduce pe termen mediu la o creștere a preturilor terenurilor din zona de sud a Sectorului 4.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisivă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate."

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

• permisivă legal
• posibilă fizic
• fezabilă financiar
• maxim productivă.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si cu toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Testul pentru posibilitatea fizica

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Testul fezabilității financiare

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială cu produse agroalimentare.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

1. permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale )
2 îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);
3. este fezabilă financiar;
4. este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si e^ ^tăților în varianta

utilizării comerciale de produse agroalimentare. X

II 1.2 PREZENTARE IMOBILELOR

Spațiul comercial P9/UH0 este situat la parterul Complexului Agroalimentar Piața Sudului din str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București.

Conform precizărilor beneficiarului, spațiul are o suprafață utilă de 75,58 mp si este inclus într-o construcție cu regim parter si etaj, pe structura metalica, pereții perimetrali sunt din geam termopan si alucobond, acoperiș terasa necirculabila.

Accesul la spațiul comercial se realizează prin ușile principale de acces în Complexul Agroalimentar Piața Sudului, spațiul comercial fiind situat pe coltul imobilului.

Finisajele interioare constau în pardoseala cu gresie, pereții gletuiti si vopsiti cu vopsea lavabilă, tavane casetate.

Climatizarea interioară se realizează prin utilizarea unui sistem ventiloconvector fiind montate aerotermele de incălzire/răcire.

Spațiul comercial este conectat la rețeaua de energie, apa si canalizare.

In anexa nr. 1 la prezentul raport sunt prezentate imagini cu spațiul comercial.

IV. EVALUAREA IMOBILULUI

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. In utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care partite au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

în urma ajustărilor realizate pentru comparabile, selecția prețului de piață s-a realizat în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bnita și, după caz, numărul cel mai mic de ajustări.

Pentru evaluarea spațiului comercial, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa 2

la prezentul raport de evaluare, datele fiind prezentate în tabelul de mai					os:
Nr. cit	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Data anunțului		26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024	26.04.2024
	Suprafața utila (mp)	75,58	108,00	82	91	600
	Preț chirie EUR		1.404,00	1.500,00	1.100,00	7.950,00
	Preț chirie EUR /mp		13,00	18,29	12,09	13,25
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-3%	-3%	-3%	-3%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-42	-45	-33	-239
	Preț ajustat / mp		1.362	1.455	1.067	7.712
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0
	Preț ajustat		1 362	1.455	1067	7712
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0		0,0	0,0

Nr. crt	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.362	1.455	1.067	7.712

6	Localizare
	Localizare	Complexul Agroalimentar Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	Bld Olteniței - Piața Sudului, Sector 4	langa Piața Sudului, Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala		10%	10%	10%	0%
	Ajustare totala pentru localizare		136,2	145,5	106,7	0,0
	Preț ajustat		1.498	1.601	1.174	7.712


	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	75,6	108,0	82,0	91,0	600,0
	Ajustare unitara sau procentuala (1% la o diferența de 100 mp		0,32%	0,06%	0,15%	5,24%

Nr. crt	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	fata de suprafața bunului evaluat)
	Ajustare totala pentru suprafața utila		4,86	1,03	l,8l	404,41

8	Accesibilitate	Acces din
	Ajustare unitara sau procentuala	drumul public principal	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru accesibilitate spațiu din drumul principal		0,00	0,00	0,00	0,00

9	An construire	2020	1970	1990	2013	1980
	Ajustare unitara sau procentuala		3%	3%	0%	3%
	Ajustare totala pentru an construire		44,9	48,0	0,0	231,3

10	Accesibilitate Ia mijloace de transport la o distanta de sub 200 m	Metrou/ Autobuz/ Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Autobuz / Tramvai	Metrou/ Autobuz/ Tramvai
	Ajustare unitara sau procentuala		5%	5%	5%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate mijloace de transport		68,1	72,8	53,4	0,0

11	Finisaje interioare	gresie, faianța, lavabil perimetral zidărie	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat	gresie, faianța, perimetral zidărie si geam vitrat
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru finisaje		0,0	0,0	0,0	0,0

12	Ajustare totala caracteristici fizice		117,89	121,79	55,16	635,75
	Ajustare unitara sau procentuala		7,87%	7,61%	4,70%	8,24%

Nr. crt	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Preț ajustat		1.480	1.577	1 122	8347

13	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/canalizare/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.480	1.577	1.122	8.347

14	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Spațiu comercial vanzare produse alimentare	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.480	1.577	1.122	8.347

15	Componente non imobilare		NA	NA	NA	NA
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru elemente specifice proprietății		0,00	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat Componente non imobilare		1.480	1.577	1.122	8.347
	Preț chirie /mp luna ajustat		13,70	19,23	12,33	13,91

16	Număr corectii		5	5	4	3
	Ajustare bruta	procentual	20,87%	20,61%	17,70%	11,24%
	Ajustare bruta	absolut	1.658,08	1.767,29	1.261,86	874,25
	Ajustare neta	procentual	5,40%	5,12%	2,01%	5,00%
	Ajustare neta	absolut	0,70	0,94	0,24	0,66

Nr. crt	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
17	Suprafața utila spațiu	75,58
18	Alegere comparabila E cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala si absoluta EURO/mp		13,910
19	Curs euro la 26.04..2024	4,9765
20	Valoare chirie de piața EURO/luna		13,91
21	Valoare chirie de piața RON/luna		69,00

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări în procent de -3% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentm elementul de comparație Localizare s-au aplicat ajustări negative la comparabilele A, B si C din cauza ca acestea se afla intr-o zona mai depărtată față de Piața Sudului, cu un vad comercial mai slab si inferior bunului evaluat, fiind estimata de evaluator o ajustare de 10%.

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele avand in vedere ca aceste sunt mai mari decât suprafața bunului evaluat, respectiv sunt inferioare din punct de vedere al costurilor (cu cat o proprietate este mai mare ca suprafața cu atat costul chiriei pe mp va scadea comparativ cu o proprietate care are o suprafața mai mica). S-a estimat de evaluator o ajustare de 1% pentru orice diferența mai mare sau mai mica de 100 mp fata de suprafața spațiului evaluat.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

V. CONCLUZII

în analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

■ Adecvarea

• Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile

• Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Alte argumente care au stat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport; opinia evaluatorului reprezintă valoarea cea mai apropiată de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluării.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 26.04.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9765 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto spațiu comercial P9/UI10

Anexa 2 - Comparabile chirii spatii comerciale vânzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București Piața Sudului Anexa 3 - Documente spațiu comercial

EVALUATOR EPI, A.N.G. CONSULTING S.R.L.

Angel FLORLSC

Anexa 1 La Raportul de evaluare - Foto spațiu P9/UI10 - 75,58 mp situat in Str. Serg. Nitu Vaslle nr. 1, Sector 4, București

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București - Piața Sudului

COMPARABILA A -13 euro/mp

* n 108 m* spjhu comercial de r x 4- — 3 X

C î; storta.rt>/ro/ofert^spatiu<omercial-108-mp-zona-piata-suduiui<>henite^berceru4DytCM.htm1?j!=1*lc3fc6w\^ O O ;

Y Scund of Freedom Cj AJI Boolcmartcs

stnria

De vânzare De închinat sr Ansamblun rezidențiale s' Companii Creditare

A Contul meu Adaugă anunț

Global Home Romanțe Arată toate anunțunlr

Spații comerciale de închinat > Bucureso > Sectorul a > Bercem > Spațiu comercial 1O8MP Zona Piața Sudului - Olteniței • Berceni

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Agenție 074S622559

Am nevoie de mai multe infor...

Sunt interesat^) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea sâ fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București - Piața Sudului

□ 108 m^! spațiu comercu Pe r

(3 X

stona.ro/ro/oferta/spahu<omercial-108-mp-zona-piata-sudului-oltenttei-bercerodDyiCM.htmPjl=inc3fc6w\ga'NjlâMjMwMzgxljE3MDIcyCflY30DăA*^JflGIGT^ •fr

W Scund of ReecJom

Am nevoie de mai multe '■■or_.

Sunt interesat(ă) de acest spațiu comercial de închinat și aț vrea să tac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs. Mulțumesc!

Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olteniței - Berceni

9 Șoseaua Olten<ce«, Berceni. Sectorul 4. București

3|Pa ge

Anexa nr. 2 Comparabile chirii spatii comerciale vanzare produse alimentare si nealimentare zona Sector 4 București - Piața Sudului

Q 108 nr spanu comercial de r

C $tona,ro/ro/oferta/spatiu-comeraai-108-rnp-zona-ptata-sudului-oltenfte»-berceni-IDyiCM

Scund of Freedom ț

Q AU BoolonatB

Q Șoseaua Olteniței Benzeni Sectorul 4, București

L’osmJ 1404C

Contact

Global Home Romani. Arată toate anunțurile

Prezentare generală

s	Suprafață utilă	108 m²	Destinația proprietății	Cere informații
	Etaj	Cere informații	Tip clădire	Cere informații
*	Stare	gata de utilizare	A Tip vânzător	agenție
	vizionare la distanță	Cere informații	Liber de la	Cere informații

Raportează

Publicitate

*° Anunțuri de Google

Nu afișa anuniul

se afișează acest asesa’ tz

Descriere

PubllCitAU*

^w Anunțuri de Google

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romanța ^A Real Estate Consultant

Nu afișa anuniul

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Berceni • Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, la parterul unui imobil cu regim de înălțime P+10

Spațiul este neufiiat si nemobilat.

* Q 108 nT spat u comercial de r x +

<- C 5 stot^o/ro/oferta/$patu<orneraal-108-mp-zona-piate-sudului-oltenite»'berceni-IDyiCM

Sovnd of Freeoom •

- O X

00 ☆ O D ± ® •

Q AB Bootanarks

9 Șoseaua Olteniței, Berceni. Sectorul 4. București

L. 108 m* 1 404 €

O Salvează

Contact

romania⁰* Global Home Romama Arata toate anunțurile

Descriere

Xxxxxx Xxxxxxxxx ^A Global Home Romanța ^A Real Estate Consultant

Spațiu Comercial cu o suprafața de aproximativ 108 mp. situat in zona Bercem - Olteniței, in imediata apropiere de Piața Sudului, la parterul unui imobil cu regim de înălțime P+10.

Anunțuri ae Googie

Spânul este neuniat si nemobilat

Zona cu multiple mijloace de transport in comun, stana de metrou Piața Sudului, fiind la 10 minute.

Zona cu trafic pietonal si auto

Spațiul este pretabil pentru diverse aaiwtao.

Global Home Romania. este o firmă în schimbare de jocun pe piața imobiliara din România ce se afla <ntr-o expansiune rapidă. Modelul hibnd între tehnologie și interacțiune umană alături de colaboratom firmei, inspiră constant încredere. Având o abordare de marketing profesională și îndrâzneța a ndicat atenția asupra modului în care oamenii se gândesc la imobiliare.

* Q 108 •n'. spațiu conwaai de in x

<- C t; stonaxo/ro/oferta/spatiu-comefaai’l08-mp-zona-piata-sudului-oltenitei’berceni'IOyiCM

Scund ol Freeaom t

Q Șoseaua Oltenița. Bercem. Sectorul 4. București L« 108 m² 1 404 €

ROMj_fJțț^m® Global Home Romanța AraLS toate anunțurile

succes diverse proprietăți om capitala Homaniei in colaborare cu cei mai sofisticați cumpărători și investitori

Mai puțin ~

i «B :

El AH SooKmarts

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle ți nu pierde racio ofertă.

4 Notifică-mă despre anunțun similare

Particularități

Anul construcției

Media

1970

internet, gaz, canalizare, apă curentă

Agenție imobiliară

Global Home Romama

Global Home ROMANIA

0745 622 521

Calea Dorobanți 112 | Sector 1 |

București 010562. București (județul)

Vezi toate ofertele

informații suplimentare

aer condiționat

Publicitate AO

Harta

Sound of r r wcom

truî Comercial

Big Bercen» 1

Reparam Frigidere

Caramidaru de Jos

Qepiesa.ro Olteniței ▼ (Bercem)

9 Complex Jupiter Residence

Salon Why Q Not Olteniței ▼

O Punct de recoltare ▼ REGINA MARIA Bercent

Acumulator fotovoltaice LiFePo4 9.6kWh VT-48200B, Vestwoods

ioturile conțin TVA 5» txar* șratmU ¹odroii. Acumulatorul Gtiu-Sor-*ocf»t{LiFQpO4

osto o colubc Oc stocare a cncrgtot utârzatâ m nstamai# fotovolta<ce oantnj «gestiona e» a—

Folosim doar materiale-.

Sil

COMPARABILA B -18,29 euro/mp

* Q 82 m^J spaxru comeroai de tr< x +

C U stanajo/ro/oferta/p-ta-$ucfalui-dtenitei-5patiu-comercidl-82mp«tnfazic-IDyzOV

Sovnd of ^creeoom

P B^rceni.Se«orul4. Bucureso

U 82 m^ 1 500 €

P-ta Sudului, Olteniței | Spațiu Comercial 82MP | Trifazic

P Berceni Sectorul 4, București

Raportează

Prezentare generală

Publicitate

“ Anuntui de Google

Nu anunțul

s	Suprafață utilă	82 m»
	Etaj	Cere informații
A	Stare	gata de utilizare

Vizionare la distanță Cere informații

Destinația proprietății Cere informați'

Tip clădire	Cere informați»
A Tip vânzător	agenție
Liber de la	Cere informații

C ÎS stonajo/ro/oferteVp-ta-wdului^teniteî-$pdtiu<omeraal-82mp-trifazic-IDyzOV

V Scund ot Frecoom •

9 BercenL Sectorul 4, București

>«, KING IMOBILIARE Arați toate anunțunlr

Vizionare la distanță Cere informații Liber de la

$ * O O A :

Ci AU Bookmarts

1 500 €

Cere informații

Descriere

ID Anunț :P69164

KING IMOBILIARE va propune spre ÎNCHIRIERE un SPAȚIU COMERCIAL compus din 2 camere. un spațiu de Primire Comenzi de 34MP si un atelier de 29mp.2 holur 1 sas si un grup sanitar. m zona Sos. Olteniței. Bercem. Piața Sudului

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P *8. Dispune de tnfazic. iar încălzirea se face cu AC sau electric

Este ideal pentru desfasurarea actMtatii comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

va așteptam sa il vedem împreuna! Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificănle și nu pierde mcio oferta.

* Nonfică-mă despre anunțun similare

Contact

Q 82 m spațiu comercial de ir x + — t? X

C t; storia.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-oltemtei-spatiu-comeraal-82mp-tnfazic-IDyzOV ☆ O O • :

fi Scund of frerton

O AII Sookmarks

O Berceni. Sectorul 4. București

L 82 mi 1 500 €

C Salvează

Contact

KlNG IMOSILIARt Arata toate anunturUe

SPAȚIUL are o suprafața de 82 mp si se afla la PARTER intr-un bloc cu regim de înălțime P *8. Dispune de tnfazic. iar încălzirea se face cu AC sau electric.

. Este ideal pentru desfasurarea activitatu comerciale ale unei firme, care este in cautarea unui spațiu intr-o zona selecta a orașului.

Va așteptam sa il vedem împreuna I Agent: Xxxxxxx Xxxxxx

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificările și nu pierde mcio oferta

Particularități

Anul construcției

Media

Informații suplimentare

4 Notifică-mă despre anunțun similare

1990

internet, gaz, canalizare, apă curentă

aer condiționat, lift

Agenție imobiliară

KING IMOBILIARE

fi 82 nr spa* u comercial de m. x

storia.ro/ro/oferta/p-ta-sudului-ohenitei-spatiu-comercidl-82mp-trifâzic-IDyzOV

Sound ol Freeoom

r~l AU Bookmarks

9 Bercenu Sectorul 4, București

L 82 m-

1 500 €

Q Salvează ।

Contact

KING IMOBILIARE Arad! roate anunțurile

Hartă Satelit □

Splaiul Independentei 1.000000 București (județul)

linstrtutiA de Studii pent»ji,Ordine Publica _

’SunPlaza^

Strada Secuilor

,rtCP*Vi Duico

Piața Sudulin0

epiesa.ro Olteniței Q (Berceni) ▼

Punct de recoltare AEGINA MARIA Berceni

Romstai SeSiu Central

Școala Gimnazială O Nr 194 ▼

c Salon & Q t Obrepia ▼

Ocu^imemulQ de Pomplefl'Apârttorii- ▼

COMPARABILA C -12 euro/mp

Adaugă anunț

Am nevoie de mai multe infor

Sunt interesatță) de acest spațiu comercial de închiriat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs. Mulțumesc'

3 2000

* O S¹ scatiu comercial ce inc X +

<- 4 C storia.ro/ro/oferta/spatiu-comercial-9fcmp-stradal-de-inchiriat-IDybgKenwp fl Sound of treedom -.

O X

% 4 O D & :

I > AH Booknurlcs

9 Bercem. Sectorul 4, București

L 91 m- 1 100 €

O Salvează

Con iaci

Eikyo Team Arata toate anunțurile

VVIIIVI VIWI m|S «/vi UVUI 'MV IIIVIMI IMV

9 Bercen, Sectorul 4, Bucurest»

I 1UU UVm» Propune un preț

Trimite mesajul

Prezentare generală

s	Suprafață utilă	91 m‘	Destinația proprietății	Cere informații
	Etaj	Cere informați’	Tip clădire	Cere informații
	Stare	gata de utilizare	A Tip vânzător	agenție
	Vizionare la distanță	Cere informați.	Liber de la	Cere informații

Raportează

Agenție imobiliară

Eskyo Team

0741 205 171

Șoseaua Giurgiului nr 12.040671.

Sectorul a. București (sectorul)

Vezi toate ofertele

Descriere

Se oferă spre închiriere un scatiu comercial situat la parterul unui bloc construit in anul 2013. la 10 minute de mers pe jos de stana de metrou Apărătorii Patriei, fiind poziționat cu acces facil atat către Sos. Olteniței si Sos. Bercem.

Suprafața utila a spânului este de 91 mp. acesta beneficiază de 2 mtran si 2 grupun sanitare, deschidere stardala. putând fi personalizat după prefenntele clientului.

Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760 593525

Sound ot Freedom

storia.ro/ro/oferta/spatMj-comeraai-90- mp- strada kde-inchmat-IDybgK*map

9 Bcrceni. Sectorul 4. București

1 100 €

O Salvează

Conua

Eskyo Team AralS roate anunțurile

supratata utua a spatiuiui este oe ni mp, acesta oenenciaza oe z intrări si z grupuri sanitare, oesemoere staraaia. putano n personalizat după preferințele clientului.

Xxxxxx Xxxxxx

Agenție 0760 S93 525

Vrei să monitorizezi proprietăți similare?

Activează notificările și nu pierde mcio ofertă.

A Notifică-mă despre anunțuri similare

+40

Particularități

Am nevoie de mai multe infor...

Anul construcției

2013

Media

internet, gaz. canalizare, apă curentă

Informații suplimentare

aer condiționat

Sunt interesată) de acest spațiu comercial de închinat și aș vrea să fac o vizionare. Aștept cu interes răspunsul dvs.

Mulțumesc!

131.2000

IM'

IM 202

Romstal Sediu Central

Unitate militară W

Am nevoie de ma' multe infor

jic Salon & A

an Obregia ▼

£ Ka uf land©

£ 4? ▼

imufl

Infanterie Călugărea

ComenaracxdedelatMtatixi Dat* harți €2024 Ooogi* Ccndțu * Raooritwi o «roar» p* harți

K ^:3*

iomnlstrarorul acestor date esteS.C. OtX

Online Services $ iStoria) nwn mult

Anunțuri similare ®

Trimite mesajul

COMPARABILA D -13,25 eur/mp

inTOhliare.ro/inchineri-spatihCon>er<Mle/bucuresti/berCTni/spatiu-comeraal-de-ir>chinat-X81C140G7’utm_s^^ Q țBAit O O ® :

Xxxxxxxx Xxxxxx X- Xxxx

Imob

Broccr acreditat A0î

Afli - ASOCIAȚIA BROKERILOR

IMOBtUAW ®

0742 947 777

Tnmire mesaj

Trimite linkul unui pneten pe.-

* Q Spațiu comercial 16C0mp |P.a X +

C 5 imobinare.ro/ir>chirien-spatii-<omerciale/bucuresti/berceni/spatiu-comercial-de-irKhinat-X8K140G7?utm_source=imoradar24.ro&utm.medium=redirect&utm.campaignuimor Ci 50 "A O O “

C imobihare.r<yinchirien-5patn<omeraale/bucuresti/berceni/spabu-comeraal-de-inchinat’X81C140G7?utm_$oufce=i^ Q O O * :

CJ AII Bootanarks

Scund of Freedom U

Cere detalii pnn email

TRIMITE MESAJ

Q Spațiu comercial | MCmp |Pir X

imobiliarejo/inchinen-spata<omeroal«/buaM-esti/bercen(/spat>u<omeraaPde-inchmat-X81C140<n^rtm_source-imoradar24z^^ G ☆ O O :

(5 X

Notite

imobiliarejo/irYdiinen-spatn<omeiciale/bucuresti/befceni/spatiu<omeraal-de-tnchinat-X8lCl40G7\jtm~source-inx)r<^ Qî Qg O O ® :

Sound ol Freeoom |

itvtobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPtata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 Bucuftfsu Secte* a. zona vezi hartă

ALTE DETALII

Spațiu comerc al cu o expunere extraordinara' /

In rondul intens circulat de la Xxxx Xxxx'e unde se intersectează Alexandru Obregia cu Xxxx Xxxxxx si Emil Racovita’ /

7 minute pana ia Piața Sudului S'Mail Sun Piaza

515 rrp utili pe doua etaje -85 mp terasa i

Doua intrări, (prin fata pentru cuenti si prin spate pentru aprovizionare marfa) /

C ÎZ tmobhareJO/i/Khinerbspatjr<omerGale/bucurest»/bercent/spatiu-con^cial-de-irM:hinat-X8lC14067hjtm_sourc^ C % * O O & :

Scund of Freecocn

— irrtobiliare.ro

Spațiu comercial 1600mp iPiata Sudului - Rond Xxxx Xxxxxx S4 $ 8ucw«t;. Sector 4. zona Gcrccn» • Vozthanâ

Spațiu comercial cu o expunere extraordinara¹ in rondul intens circulat de la Xxxx Xxxxxx unde se intersectează Alexandru

Obregia cu Xxxx Xxxxxx si Emil Racovita¹7 minute pana la Piața Sudului si Mall Sun Piaza. I

515 mp utili pe doua etaje » 85 mp terasa. /

Doua intrări (prin fata pentru clienti si prin spate pentru aprovizionare marfa) I

ideal pentru supermarket sau banca f

Se acorda perioada de gratie pentru amenajare /

Structura rezistenta, beton

Nr grupur santare- 4

Suprafața construita- 600 mp

Vicii cunoscute

* Q Spațiu comercial 160Cmp (P«a’ x +

C ti »mobiliare.fQ/inchinen-spatn<ofTterc»ale^ucuresti/berceni/spatiu<omeraal-de-inchiriat-X8K140G7?utm_-5Oura Ci S0 O O A :

|F Scund of Freedom (

imobiiiare.ro

Spațiu comercial 1600mp IPiata Suduiui - Rond Xxxx Xxxxxx S4

Boexirost», Snetițr x* ?rr.4 Fkrrrru - vcs harta

pretvanzaremp. 13 pretmchiriere 7950 monedainchirere EUR

Disponibilitate proprietate

Alte detalii preț citește mai puțin

Subspații

Suprafață comercială-

Chirie / mp / lună

Disponibil:

înălțime spațiu

600 mp

13.25 EUR/mp (total: 7.950 EUR/lună) imediat

O Spa?ru romercal i oGCmp ^;Pm

Anexa 3 la Raportul de evaluare - Documente spațiu P9/UI10 - 75,58 mp situat in Str. Serg. Nitu Vasile nr. 1, Sector 4, București

P9/UI10

CAIET DE SARCINI

Spațiu comercial, domeniul public, indicativ..........situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului

Capitolul I

Capitolul II

Capitolul III -

Capitolul IV -Capitolul V Capitolul VI -Capitolul VII -ANEXE

Informații generale

Condiții de participare la licitație

Reguli privind elaborarea si depunerea ofertelor de participare

Criteriile de atribuire a Contractului de inchiriere

1 / 18

CAIET DE SARCINI

Privind inchirierea prin licitație publica a:

Spațiu comercial, domeniu public, indicativ............................in suprafața de...........mp.

avand destinația de..................................situat la..........................

Pret/lună:..................(la care se adauga TVA)

Preț pornire licitație:..............................(la care se adauga TVA)

Capitolul I

Informații generale

1.1 Organizatorul licitației:

Denumire: Consiliul Local al Sectorului 4 al Municipiului București, in calitatea sa de administrator al spațiului comercial, domeniu public, indicativ............situat la ...................................................... prin

Aparatul de specialitate al Primarului Sectorului 4.

Cod fiscal : RO4316422

Adresa : București, sector 4, B-dul. George Coșbuc nr.6-16;

Cont : Trezoreria Sector 4

Cont : RO43TREZ7045006XXX000159 cont garantii de participare pentru licitatii Trezoreria Sector 4

1.2 Baza legala

a) art.108, art. 332 - art. 348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;
b) în baza art.858-865 din Legea nr. 287/2009 - privind Codul civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
c) Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr. 148/ privind aprobarea Regulamentului privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale din Complexul Agroalimentar „Piața Sudului” si din Piața „Progresul”, a caietului de sarcini, a modelului de Contract de închiriere, precum si a Fisei de date, cu modificările și completările ulterioare;
d) HCL4 nr. / /2024 privind aprobarea închirierii a cinci spații comerciale, domeniul

public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate Complexul AgroAlimentar

Licitație publica

1.4 Obiectul procedurii

Spațiu comercial, domeniu public, supus licitației publice, va fi situat în Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str.Serg.Nițu Vasile nr.l, sector 4, București si va avea denumirea .................................................... suprafața de ..................... mp și

destinația..............................................................................

Spațiu comercial, domeniu public, care formează obiectul Licitației publice reprezintă un bun actual si este amplasat conform Anexei E la prezentul Caiet de sarcini.

1.5 Spațiu comercial, domeniu public, ce urmeaza a fi inchiriat va fi utilizat conform destinației si profilului declarat conform art. 1.6 de mai jos, Locatarul fiind obligat, sub sancțiunea rezilierii de plin drept a contractului de inchiriere, sa obțină toate avizele si autorizațiile prevăzute de lege pentru activitatea desfasurata in spațiu comercial, domeniul public, inchiriat, inclusiv avizul și autorizația de securitate la incendiu, prevăzute de lege. Totodată, Locatarul are obligația de a incheia direct toate contractele de furnizare de utilitati publice necesare funcționarii și de a achita utilitățile aferente.
1.6 Spațiu comercial, domeniu public, în mod limitativ, se incadreaza în următoarele coduri CAEN:...................................................................................
1.7 Persoana interesata are dreptul de a solicita informații privind spațiu comercial, domeniu public, in urma Înregistrării unei solicitări scrise la sediul Sectorului 4 al Municipiului București din B-dul George Coșbuc 6-16 sau prin e-mail la xxxxxxx@xxxxxx, cu respectarea termenului de solicitare de clarificări conform art. 5.3.
1.8 Persoana juridica, poate sa achiziționeze caiete de sarcini pentru mai multe spatii, insa poate participa la licitație doar pentru spațiu comercial, domeniu public, pentru care a depus oferta si a achiziționat caietele de sarcini aferente.
1.9 Oferta si garanția de participare se depun distinct pentru fiecare spațiu comercial in parte.
1.10 Contravaloarea caietului de sarcini/terenu este de 200 de lei.
1.11 Perioada inchirierii
1.12 Perioada de inchiriere a spațiului comercial, domeniu public, este de 5 ani, calculata de la data semnării contractului de inchiriere. După expirarea perioadei menționate mai sus perioada contractuala poate fi prelungita, doar cu acordul Locatorului, in baza solicitării scrise a Locatarului, formulata cu 30 de zile inainte de expirarea duratei inițiale a contractului.

Prelungirea contractului nu va depăși termenul de 5 ani.

In condițiile anterior menționate, prelungirea perioadei de valabilitate se va face prin act adițional la contractul de inchiriere, daca Locatarul indeplineste cumulativ următoarele condiții:

a) si-a indeplinit in mod corespunzător si integral obligațiile asumate prin Contractul

de inchiriere;

b) accepta faptul că prețul chiriei va fi majorat prezentul contract va fi mai mica decât taxa General al Municipiului București. Majorarea se va comunica prin NOTIFICARE scrisă, transmisă de către Locator, Locatarului, cu cel puțin 7 zile lucrătoare înainte de data aplicării;
c) prezintă certificate de atestare fiscala din care rezulta ca nu inregistreaza debite fata de bugetul local sau fata de bugetul consolidat de stat ori față de Sectorul 4 al Municipiului București, la data semnării actului adițional de prelungire;
d) nu a fost sancționat in legătură cu desfasurarea activitatii comerciale prin acte ale organelor abilitate sa controleze modul in care isi desfasoara activitatea comerciala;
e) prezintă un certificat constatator emis de Registrul comerțului sau de o autoritate/institutie publica similara, in funcție de forma de constituire, din care sa reiasa ca nu este supus procedurilor de dizolvare, lichidare, insolventa sau faliment;
f) nu a fost si nu este nici in momentul incheierii actului adițional parte intr-un litigiu purtat de Locatar in contradictoriu cu Sectorul 4 al Municipiului București sau Consiliul Local Sector 4.

Aceste condiții se probează prin inscrisurile eliberate de autoritatile sau instituțiile abilitate in materie.

1.14 In ceea ce privește predarea spațiu comercial, domeniu public, ce reprezintă un bun actual, Locatorul va incheia Procesului verbal de predare primire a spațiului, domeniul public, în termen de cel mult 14 zile calendaristice de la semnarea contractului..

Capitolul II

Condiții de participare la licitație

2.1 Au dreptul sa participe la licitație persoane juridice, romane sau străine, constituite in condițiile legii, ale convențiilor si acordurilor la care Romania este parte, care indeplinesc, in mod cumulativ, următoarele condiții:

a) au plătit toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de participare;
b) au depus oferta si cererea de participare la licitație, impreuna cu toate documentele solicitate in cuprinsul art. 3.4 si art. 3.7, in termenele prevăzute in Anunțul privind desfasurarea licitației;
c) au indeplinit, la zi, toate obligațiile de plata exigibile a impozitelor, a taxelor si a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului si către bugetul local, indiferent de natura acestora (inclusiv penalizări de intarziere si/sau dobânzi).
d) nu este in stare de insolventa, faliment sau lichidare, activitatea comerciala a acesteia nu este administrata de către un judecător sindic si nici nu a fost inceputa procedura insolventei, falimentului sau lichidării impotriva acestuia.
e) Nu au fost condamnate prin hotărâre definitivă a unei instanțe judecătorești, pentru comiterea uneia dintre următoarele infracțiuni:

i) constituirea unui grup infracțional organizat, prevăzută de art. 367 din Legea nr. 286/2009 privind Codul penal, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale a statului în care respectivul operator economic a fost condamnat;
ii) infracțiuni de corupție, prevăzute de art. 289 - 294 din Legea nr. 286/2009, cu modificările și completările ulterioare, și infracțiuni asimilate infracțiunilor de corupție prevăzute de art. 10-13 din Legea nr. 78/2000 pentru prevenirea, descoperirea și sancționarea faptelor de corupție, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale a statului în care respectivul operator economic a fost condamnat;
iii) infracțiuni împotriva intereselor financiare ale Uniunii Europene, prevăzute de art. 18^A1 - 18^A5 din Legea nr. 78/2000, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale economic a fost condamnat;
iv) acte de terorism, prevăzute de art. 32 - 35 și art. 37 - 38 din Legea nr. 535/2004 privind prevenirea și combaterea terorismului, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale a statului în care respectivul operator economic a fost condamnat;
v) spălarea banilor, prevăzută de art. 29 din Legea nr. 656/2002 pentru prevenirea și sancționarea spălării banilor, precum și pentru instituirea unor măsuri de prevenire și combatere a finanțării terorismului, republicată, cu modificările ulterioare, sau finanțarea terorismului, prevăzută de art. 36 din Legea nr. 535/2004, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale a statului în care respectivul operator economic a fost condamnat;
vi) traficul și exploatarea persoanelor vulnerabile, prevăzute de art. 209 - 217 din Legea nr. 286/2009, cu modificările și completările ulterioare, sau de dispozițiile corespunzătoare ale legislației penale a statului în care respectivul operator economic a fost condamnat;
vii) fraudă, în sensul articolului 1 din Convenția privind protejarea intereselor financiare ale Comunităților Europene din 27 noiembrie 1995.

2.2. Nu are dreptul sa participe la licitație persoana fizica sau juridica care a fost desemnata castigatoare la o licitație publica anterioara privind bunurile statului sau unităților administrativ-teritoriale, in ultimii 3 ani, dar nu a incheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpa proprie. Restricția operează pentru o durata de 3 ani, calculata de la desemnarea persoanei respective drept castigatoare la licitație.
2.3. In vederea participării la licitație se va depune o garanție de participare in valoare echivalenta cu contravaloarea a 2 chirii lunare, si va fi plătită in lei, la cursul oficial de schimb al B.N.R. valabil pentru ziua care se face plata, valoare calculata raportat la prețul minim solicitat pentru chirie/lună fara TVA

Garanția de participare, constituită de ofertantul a cărui ofertă a fost stabilită ca fiind câștigătoare, se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data semnării contractului de inchiriere. Garanția de participare, constituită de ofertanții a căror ofertă nu a fost stabilită câștigătoare, se restituie pe baza unei cereri scrise, in termen de 5 zile lucrătoare de la data semnării contractului cu ofertantul declarat câștigător. în cazul anularii procedurii de atribuire, garanția de participare se restituie nu mai târziu de 5 zile lucrătoare de la această dată. După primirea comunicării, ofertanții ale căror oferte au fost declarate necâștigătoare au dreptul de a obține eliberarea garanției de participare înainte de expirarea perioadei mai sus menționate, dacă transmit Organizatorului o solicitare în acest sens. Organizatorul are obligația de a restitui garanția de participare în cel mult 5 zile lucrătoare de la primirea unei solicitări în acest sens.

2.4. Garanția de participare se constituie prin virament bancar in contul IBAN RO43TREZ7045006XXX000159 deschis la Trezoreria Sectorului 4 pe numele Sectorului 4 al Municipiului București. Dovada constituirii garanției de participare trebuie sa cuprindă următoarele mențiuni „Garanție de participare - spațiu comercial, domeniu public, indicativ ..............situat..............................................”

Garanția de participare trebuie să fie constituită în forma, suma și pentru perioada de valabilitate prevăzute în documentația de atribuire.

Perioada de valabilitate a garanției pentru participare: 4 luni de la data limita stabilita pentru depunerea ofertelor (cel puțin egala cu perioada de valabili^

// * 'x

2.5. Se reține garanția de participare atunci când/oiertanU4jjt< află îr» oricare dintre următoarele situații: u / m

a) Revoca oferta în perioada de valabilitate a acesteia;» I hUm I B
b) Ofertantul refuza Încheierea contractului de inchiriere;
c) Ofertantul nu se prezintă in vederea incheierii contractului de inchiriere in termenul prevăzut de art. 6.5 din prezentul Caiet de sarcini.

2.6. Distinct de garanția de participare care are drept scop protejarea Organizatorului față de riscul unui comportament necorespunzător al ofertantului pe toată perioada implicării sale în procedura de atribuire, la momentul semnării contractului se depune o garanție (denumita garanție de buna execuție) in cuantum egal cu contravaloarea a doua chirii, calculate raportat la valoarea de adjudecare a chiriei. Modalitatea de constituire a garanției este cea prevăzută la art. 2.4 si va conține mențiunea „Garanție de buna execuție - spațiu comercial, domeniu public, indicativ ............ situat........................” Restituirea acestei garantii se face conform

clauzelor contractuale.

Capitolul III

Reguli privind elaborarea si depunerea ofertelor de participare

3.1. Ofertantul are obligația de a elabora oferta in conformitate cu prevederile prezentului caiet de sarcini.
3.2. Ofertele se redactează in limba romana si se depun la locul precizat in anunțul de licitație, in doua plicuri sigilate, unul exterior si unul interior (inserat in interiorul plicului exterior), care se inregistreaza de Organizator, in ordinea primirii lor, in registrul Oferte, precizandu-se data si ora.
3.3. Pe plicul exterior ofertantii vor menționa numele sau denumirea ofertantului, precum si domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz, obiectul licitației pentru care este depusa oferta: spațiu comercial, proprietate publica, indicativ..................., situat

in................................ sector 4, București

3.4. Plicul exterior va trebui sa conțină, in mod obligatoriu, următoarele documente, depuse in ordinea mai jos menționata, insotite de un OPIS al acestora:

a) o fisa cu informatii privind ofertantul completata conform Anexei C_Ț in original;
b) o Declarație de participare la licitația publica, completata conform Anexei A, fara ingrosari, ștersături sau modificări si semnata de ofertant, in original;
c) dovada achitării contravalorii caietului de sarcini, in copie;
d) dovada achitării garanției de participare in cuantumul menționat la art. 2.3 din Caietul de sarcini;
e) următoarele acte doveditoare privind calitatile si capacitatile ofertantilor:

1) Certificate de atestare fiscala din care sa rezulte lipsa datoriilor restante cu privire la plata impozitelor, taxelor sau a contribuțiilor la bugetul general consolidat de stat si la bugetul local, in original. Pentru evitarea oricăror neclarități, este necesara prezentarea atat a Certificatului de atestare fiscala emis de Administrația financiara din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscala (ANAF) de la sediul si/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele înregistrare la bugetul consolidat de stat, cat si a Certificatului de atestare fiscala emis de direcțiile sau serviciile de gestionare a impozitelor si taxelor locale din cadrul unitarii administrativ-teritoriale de la sediul si punctul de lucru al persoanei juridice aflat pe raza teritoriala a Sectorului 4 al Municipiului București (daca este cazul), pentru debitele Înregistrate la bugetul local. Aceste documente trebuie sa ateste lipsa datoriilor restante si sa fie emise cu mai puțin de 30 de zile de la momentul prezentării certificatelor.

Nota: In cazul ofertantilor ce sunt persoane de cetățenie_sajyțajionalitate străină, se vor prezenta certificate echivalente care sa ateste ca ^^wQMt^G^treaza obligatii fiscale restante, in condițiile legii incidente, in tara de domiciliu/sediu si de rezidenta, la momentul prezentării ofertei.

2) Adeverința emisa de Sectorul 4 al Municipiului București care sa ateste faptul ca nu inregistreaza debite fata de aceasta instituție publica, indiferent de natura acestora (inclusiv penalizări de intarziere si/sau dobânzi) si ca nu se afla sub incidența prevederilor art. 2.2 din prezentul caiet de sarcini, in original;
3) Cazierul judiciar al persoanei sau al operatorului economic (persoana juridica) precum si a persoanelor fizice membri ai organului de administrare, asa cum rezulta din certificatul constatator emis de ONRC/actul constitutiv/contract de societate/acord de constituire etc, in original;
4) Actul constitutiv al persoanei juridice si Actele adiționale la actul constitutiv, daca este cazul, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
5) Certificatul constatator emis de ONRC sau de o autoritate/institutie publica similara, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
6) Certificatul de înregistrare fiscala emis de ANAF, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
7) Declarație pe propria răspundere conform formularului din Anexa B la caietul de sarcini, data in forma autentica, in original, inclusiv declarație pe propria răspundere că este/nu este plătitor de TVA sau alt document emis de o autoritate competentă care să ateste această situație;
8) Ultima declarație fiscala înregistrata la ANAF din care sa reiasa Cifra de afaceri, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
9) Actul de identitate al reprezentantului legal, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
10) împuternicire pentru persoanele care vor participa la licitația publica in calitate de reprezentant cu puteri depline, in original, precum si Actul de identitate al persoanei imputemicite, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului (in cazul in care persoana Împuternicita nu este reprezentantul legal al ofertantului);

3.5. Lipsa oricărui document prevăzut la art. 3.4, lipsa garanției de participare, depunerea garanției de participare intr-o forma si/sau cuantum greșit sau depunerea unui document solicitat inițial in alta zi/ora decât cele stabilite pentru depunerea ofertelor, atrage descalificarea ofertantului.
3.6. Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisa, se inscriu numele sau denumirea ofertantului, precum si domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz.
3.7. Oferta va fi depusa in plicul interior, intr-un singur exemplar, si conține următoarele mențiuni:

1) numele sau denumirea ofertantului, precum si domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz;
2) obiectul licitației pentru care este depusa oferta: spațiu comercial, proprietate publica, indicativ.............., situat în...................., sector 4, București;
3) prețul ofertat/luna, plecând de la prețul de pornire al licitației;
4) Documente doveditoare privind disponibilitățile bănești, respectiv dovada că ofertantul va avea acces la disponibilități bănești, resurse reale- negrevate de datorii sau

linii de credit pentru 4 luni de derulare a contractului

cuantumul a

12 chirii raportate la prețul minim solicitat pentru cmn^/mp/luna faraTVĂx suprafața spațiului, proprietate publica, inchiriat, fără TVA. Asigurarea disponibilităților bănești se va demonstra prin prezentarea oricărui tip de document emis de unități bancare/declarații bancare corespunzătoare (prezentată în original) prin care se va atesta faptul că în cazul atribuirii contractului:

a) operatorul poate avea acces la resurse reale (sume disponibile in cont, linii de credit cu valoare disponibila, depozite bancare) pentru valoarea declarata;
b) posibilitatea disponibilizării sumei respective în cazul atribuirii contractului pe o perioada de 4 luni, având ca destinație cheltuieli pentru realizarea contractului, independent de alte facilități sau disponibilități existente.;

6) Semnătură ofertant;

3.8. Fiecare participant poate depune doar o singura oferta pentru fiecare spațiu comercial in parte.
3.9. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului, pe toata perioada de valabilitate stabilita de Organizator.
3.10. Persoana interesata are obligația de a depune oferta la adresa si pana la data limita pentru depunere, stabilite in anunțul pentru desfasurarea licitației.
3.11. Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majora, cad in sarcina persoanei interesate.
3.12. Oferta depusa la o alta adresa decât cea stabilita in anunțul pentru desfasurarea licitației sau după expirarea datei si orei limita pentru depunere se retumeaza nedeschisa.
3.13. Conținutul ofertelor din plicurile interioare va ramane confidențial pana la data stabilita pentru deschiderea acestora.

Capitolul IV

Criteriile de atribuire a Contractului de inchiriere

4.1 Criteriile de atribuire a contractului de inchiriere sunt:

a) cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna fara TVA raportat la suprafața spațiului de inchiriat - pondere 40%;
b) capacitatea economico-financiara a ofertantilor: cel mai mare nivel al disponibilităților bănești (dar nu mai puțin de valoarea menționata la alin. (2) - pondere 40%;
c) protecția mediului inconjurator: implementarea sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent - pondere 20%.

4.2 Pentru criteriul de atribuire prevăzut la art. 4.1 lit. b) operatorii economici participanti la procedura trebuie să facă dovada că vor avea acces la disponibilități bănești, resurse reale negrevate de datorii sau linii de credit, în valoare egala cu cuantumul a 12 chirii, raportate la prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna fara TVA x suprafața spațiului inchiriat, fără TVA. Asigurarea disponibilităților bănești se va demonstra prin prezentarea oricărui tip de document emis de unități bancare/declarații bancare corespunzătoare (prezentată în original) prin care se va atesta faptul că în cazul atribuirii contractului:

a) operatorul poate avea acces la resurse reale (sume disponibile in cont, linii de credit cu valoare disponibila, depozite bancare) pentru valoarea declarata;
b) posibilitatea disponibilizării sumei respective în cazul atribuirii contractului, având ca destinație cheltuieli pentru realizarea contractului, independent de alte facilități sau disponibilități existente.

4.3 . Pentru criteriul de atribuire prevăzut la art. 4.1 lit. c) ofertantii participanti la procedura

de licitație care dețin un astfel de sistem de protecție a mediului certificare a sistemului, emis de un organism de certificai trebuie sa fie valabil la momentul prezentării lui.

ocumentul de ment care

4.5 Algoritmul de calcul pentru cele trei criterii este urmato

- pentru criteriul de atribuire prevăzut la alin. (4.1), lit.a)

Punctajul C(n) se acorda astfel:

a) Pentru cel mai mare nivel al chiriei ofertat se acorda punctajul maxim alocat de 40 pct;
b) Pentru celelalte chirii ofertate punctajul C(n) se calculează proporțional, astfel: C(n) = (Nivel n / Nivel maxim ofertat) x 40 pct.

- pentru criteriul de atribuire prevăzut la alin. (4.1), lit.b)

Punctajul D(n) se acorda astfel:

a) Pentru cel mai mare nivel al disponibilităților bănești se acorda punctajul maxim alocat de 40 pct;
b) Pentru celelalte punctajul D(n) se calculează proporțional, astfel: D(n) = (Nivel n / Nivel maxim ofertat) x 40 pct.

- pentru criteriul de atribuire prevăzut la alin. (4.1), lit.c)

Punctajul se acorda astfel: Daca ofertantul prezintă dovada implementării sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent valabil - se acorda 20 puncte;

Daca ofertantul nu prezintă dovada implementării sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent valabil - se acorda 0 puncte.

4.6 Valoarea minimă a chiriei pentru închirierea spațiului comercial proprietate publica va fi stabilită doar în baza unui raport de evaluare întocmit de către un evaluator autorizat ANEVAR.

Capitolul V

Desfasurarea licitației

5.1 Anunțul pentru desfasurarea licitației se va publica cu cel puțin 20 zile calendaristice inainte de data fixata pentru organizarea licitației, in Monitorul Oficial al României, Partea a Vl-a, intr-un cotidian de circulație naționala si intr-unui de circulație locala, precum si pe pagina de internet www.ps4.ro.
5.2 Oferta depusa la o alta adresa decât cea stabilita sau după expirarea datei limita pentru depunere se retumeaza nedeschisa.
5.3 Persoana interesata are dreptul de a solicita clarificări privind documentația de atribuire, care urmeaza a se transmite prin mijloace electronice, pe adresa de e-mail indicata de către Organizator. Solicitarea clarificărilor se va face în perioada specificată în anunțul licitației Organizatorul având obligația de in mod clar, complet si fara ambiguități, la orice clarificare solicitata.
5.4 Pe parcursul aplicării procedurii de atribuire, Organizatorul are dreptul de a solicita clarificări ofertantilor pentru demonstrarea conformității ofertei cu cerințele solicitate, care urmeaza a se transmite prin mijloace electronice, pe adresa de e-mail indicata de către ofertanti. Solicitarea de clarificări este propusa si se transmite de către comisia de evaluare ofertantilor in termen de 3 zile lucratoare de la data ședinței de evaluare. Ofertantii trebuie sa răspundă la solicitarea de clarificări in termen de 3 zile lucratoare de la primirea acesteia.
5.5 Plicurile sigilate se predau comisiei de evaluare in ziua fixata pentru deschid^^^^A prevăzută in anunțul de licitație.
5.6 Persoanele care au depus oferte au dreptul sa participe la ședințele de licitffiie. /
5.7 După deschiderea plicurilor exterioare in ședința publica, comisia de evaluare elimina ofertele care nu respecta prevederile din Caietul de sarcini, cu privire la conținutul plicului exterior sau interior, respectiv: depunerea tuturor documentelor solicitate si in forma solicitata, precum si indeplinirea condițiilor impuse pentru participarea la licitație.
5.8 Pentru continuarea desfășurării procedurii de licitație este necesar ca după deschiderea plicurilor exterioare cel puțin doua oferte sa intruneasca condițiile prevăzute in documentația de atribuire. In caz contrar, comisia de evaluare va dispune anularea procedurii si va organiza o noua licitație.
5.9 In urma analizării conținutului plicurilor exterioare pe baza criteriilor de valabilitate de către comisia de evaluare, secretarul acesteia intocmeste un proces verbal privind indeplinirea criteriilor de eligibilitate, in care menționează ofertele valabile, ofertele care nu Îndeplinesc criteriile de valabilitate si motivele excluderii acestora din urma de la procedura de licitație. Procesul verbal se semnează de către toti membrii comisiei de evaluare si de către ofertantii prezenti. Refuzul ofertantilor prezenti de a semna procesul verbal se va consemna in cuprinsul acestuia.
5.10 In urma intocmirii procesului verbal privind indeplinirea criteriilor de eligibilitate, se va proceda la deschiderea plicurilor interioare si la analizarea ofertelor depuse prin raportare la criteriile de atribuire menționate la Capitolul IV.

Oferta depusă în plicul interior va fi considerata neconformă, fiind exclusă de la procedura licitației dacă:

- nu cuprinde nivelul ofertat al chiriei/luna
- nu cuprinde dovada privind cash-flow-ul

depune aceeași dovada privind cash-flow-ul în cel puțin doua oferte pentru spații comerciale distincte, fara a face orice altă completare din care să rezulte caracterul unic al ofertei depuse.

Prevederile alin. 5.8 se aplică în mod corespunzător.

5.11 Comisia de evaluare Stabilește punctajul fiecărei oferte, ținând seama de ponderile prevăzute Ia art. 4.1. Oferta castigatoare este oferta care intruneste cel mai mare punctaj in urma aplicării criteriilor de atribuire.
5.12 In cazul in care exista punctaje egale intre ofertantii clasati pe primul loc, departajarea acestora se va face in funcție de punctajul obtinut pentru criteriul de atribuire „cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul de evaluare al imobilului închiriat, raportat la suprafața acestuia' ’.
5.13 Pe baza evaluării ofertelor secretarul comisiei de evaluare intocmeste procesul-verbal al licitației publice, care trebuie semnat de toti membrii comisiei.
5.14 Organizatorul va incheia contractul de inchiriere cu ofertantul a cărui oferta a fost stabilita ca fiind castigatoare.
5.15 Organizatorul va informa ofertantii despre deciziile referitoare la atribuirea contractului, in scris, nu mai târziu de 3 zile lucratoare de la emiterea acestora.

5.17 In cadrul comunicării prevăzute la art. 5.15, comisia de evaluare are obligația de a informa ofertantii care au fost respinși sau a căror oferta nu a fost declarata castigatoare asupra motivelor ce au stat la baza deciziei respective.
5.18 In cazul prevăzut la art. 5.8, pentru cea de-a doua licitație va fi pastrata documentația de atribuire aprobata pentru prima licitație. Cea de-a doua licitație se organizează in aceleași condiții ca procedura inițiala, incepand cu publicarea anunțului privind desfasurarea licitației.
5.19 Organizatorul va anula procedura de licitație in cazurile prevăzute la art. 6.5 si art. 6.6. Organizator are dreptul de a anula procedura pentru atribuirea contractului de inchiriere in situația in care se constata abateri grave de la prevederile legale care afecteaza procedura de licitație sau fac imposibila incheierea contractului. De asemenea, Organizatorul are dreptul de a anula procedura daca nu exista persoane interesate de achiziționarea Caietului de sarcini, urmând a avea loc o a doua procedura.
5.20 In sensul prevederilor art. 5.19 procedura de licitație se considera afectata in cazul in care sunt indeplinite in mod cumulativ următoarele condiții:

a) in cadrul documentației de atribuire si/sau in modul de aplicare a procedurii de licitație se constata erori sau omisiuni care au ca efect incalcarea principiilor transparenta, tratamentului egal, proportionalitatii, nediscriminarii si liberei concurente;
b) Organizatorul se afla in imposibilitate de a adopta masuri corective, fara ca acestea sa conducă, la rândul lor, la incalcarea principiilor prevăzute la lit. a).

5.21 In cazul in care procedura de licitație se anuleaza, Organizatorul va comunica, in scris, tuturor participantilor la procedura de licitație, in cel mult 3 zile lucratoare de la data anularii, atat incetarea obligațiilor pe care aceștia si le-au creat prin depunerea ofertelor, cat si motivul concret care a determinat decizia de anulare.

Capitolul VI

încheierea contractului de inchiriere

6.1 Contractul de inchiriere se va incheia cu ofertantul câștigător numai după implinirea unui termen de 20 de zile calendaristice de la data realizării comunicării prevăzute la art. 5.15.
6.2 Prețul adjudecat al chiriei va deveni prețul contractului de inchiriere.
6.3 Modelul contractului de inchiriere este atașat la Caietul de sarcini. Prin depunerea declarației de participare la procedura de licitație publica, ofertantul declara ca si-a insusit si accepta prevederile caietului de sarcini și ale modelulului de contract..
6.4 . Contractul se incheie in forma scrisa, sub sancțiunea nulității si va fi Înregistrat la organele fiscale.
6.5 Neincheierea contractului de inchiriere intr-un termen de 20 de zile calendaristice, calculat de la data implinirii termenului prevăzut fa; atrage plata daunelor-interese de către partea in culpa, constând M>ntnwalorii garanției de

participare de către Organizator. ff*

6.6 Refuzul ofertantului declarat câștigător de a incheia contractul de inchiriere atrage după sine plata daunelor-interese, constând cel puțin în reținerea contravalorii garanției de participare de către Organizator.
6.7 In cazul in care ofertantul declarat câștigător refuza incheierea contractului, comisia de evaluare comisia de evaluare nu are dreptul sa declare castigatoare oferta clasata pe locul doi, chiar in condițiile in care aceasta este admisibila.
6.8 In cazul in care Organizatorul nu poate incheia contractul cu ofertantul declarat câștigător din cauza faptului ca ofertantul in cauza se afla intr-o situație de forța majora sau in imposibilitatea fortuita de a executa contractul, comisia de evaluare are dreptul sa declare castigatoare oferta clasata pe locul doi, in condițiile in care aceasta este admisibila. In cazul in care nu exista o oferta clasata pe locul doi admisibila, Organizatorul reia procedura de licitație.
6.9 In situația in care au avut loc modificări legislative, care au ca obiect instituirea, modificarea sau renunțarea la anumite taxe/impozite naționale sau locale, al căror efect se reflecta in cresterea/diminuarea costurilor pe baza carora s-a fundamentat prețul contractului, chiria poate fi ajustata, la cererea oricărei parti.
6.10 încetarea inchirierii are loc in condițiile contractuale prevăzute in modelul contractului de inchiriere.
6.11 Organizatorul poate denunța contractul de inchiriere, cu notificarea prealabila a titularului dreptului de inchiriere, daca interesul național sau local justifica reîntoarcerea bunului in folosința publica.
6.12 In cazul in care in cartea funciara a fost notat contractul de inchiriere, radierea acestei notari, se efectuează in baza actului emis de Organizatorul prin care se comunica intervenirea rezilierii.
6.13 Orice investitii, modernizări sau imbunatatiri aduse de chiriaș spațiului, pe perioada derulării contractului de inchiriere, se executa pe cheltuiala Locatarului si intra de drept in domeniul public local, neputand fi deduse din chirii sau echivalate ori compensate cu alte sume datorate intre parti. La încetarea contractului, orice investitii, modernizări sau imbunatatiri aduse de chiriaș raman in proprietatea Locatorului, Locatarul renunțând in mod expres la dreptul de a pretinde despăgubiri pentru lucrările efectuate in spațiul închiriat sau pentru materialele utilizate.
6.14 Totodată, Locatarii au obligația de a executa lucrările de amenajare in vederea punerii in funcțiune a spațiului, din fonduri finaciare proprii si de a obține toate avizele si autorizațiile prevăzute de lege pentru activitatea desfasurata in spațiul comercial, proprietate publica, inchiriat, inclusiv avizul si autorizația de securitate la incendiu, prevăzut de lege, sub sancțiunea rezilierii de plin drept a acestuia. Locatarul are obligația de a incheia direct toate contractele de furnizare de utilitati publice.
6.15 Pe durata contractului de inchiriere, Locatarii vor suporta distinct de costul chiriei, costurile cu utilitățile, etc. (dacă este cazul).
6.16 Pe durata contractului de inchiriere este permisa subinchirierea spațiului, proprietate publica, in condițiile legii, cu acordul prealabil al locatorului, manifestat in scris. In cazul in care se accepta subinchirierea, Locatarul si cel fi răspunzători in mod solidar si individual pe^tțy Contractului de inchiriere, pe durata contractului^gOul

ca si sub-Locatar vor

M^Aobi»^;dile rezultate din

>inchiriere. V
6.17 La Încheierea contractului, ofertantul câștigător trebuie sa faca dovada achitării contravalorii garanției de buna execuție echivalenta cu 2 (doua) chirii lunare, calculate raportat la Prețul adjudecat al chiriei. Fara prezentarea acestei dovezi, se considera ca ofertantul câștigător refuza semnarea contractului de inchiriere, caz in care devin incidente dispozițiile art. 2.2, iar garanția de participare va fi reținuta, in conformitate cu prevederile art. 2.5 lit. b).
6.18 Garanția de participare la licitație depusa de ofertantul câștigător se pastreaza de către Organizatorul licitației pana la constituirea garanției de buna execuție. Garanția de participare se restituie în cel mult 5 zile lucrătoare de la data semnării contractului de inchiriere.
6.19 Garanția de buna execuție va putea fi eliberata la incetarea contractului numai după verificarea in evidentele contabile din care sa reiasa ca Locatarul nu prezintă debite, ca acesta si-a indeplinit in mod corespunzător obligațiile asumate prin contract si după semnarea procesului verbal de predare-primire a spațiului, proprietate publica.
6.20 Contractul de inchiriere va fi incheiat in forma scrisa, in trei exemplare, unul pentru fiecare parte si unul care va fi inregistrat la organele fiscale si constituie titlu executoriu pentru evacuarea chiriașului, in cazul neindeplinirii obligațiilor contractuale si pentru plata chiriei, utilităților, penalităților si cheltuielilor justificate la termenele si modalitățile stabilite in contract sau, in lipsa acestora prin lege, art. 1798 din Codul Civil.

Capitolul VII

Incidente

7.1 Revocarea ofertei după comunicarea rezultatului procedurii, neprezentarea ofertantului câștigător la incheierea contractului de inchiriere in termenul prevăzut la art. 6.5 din prezentul Caiet de sarcini, precum si refuzul ofertantului câștigător de a semna Contractul de inchiriere, cu excepția situațiilor de forța majora sau caz fortuit, conduce la pierderea garanției de participare depusa si a dreptului de a mai participa la procedurile ulterioare organizate pentru inchirierea bunurilor statului sau ale unitatii administrativ-teritoriale pe o durata de 3 ani de la data ședinței de licitație.
7.2 Ofertantii pentru care exista indicii sau dovezi ca au stabilit intelegeri pentru trucarea sau falsificarea rezultatelor licitației in scopul obținerii unor preturi mai avantajoase, pierd garanția de participare si vor fi excluși de la licitație.
7.3 In timpul desfășurării ședinței de licitație sunt interzise acțiunile corelate ale licitatorilor ce au ca scop perturbarea ședinței sau influențare^, inetntyjlor comisiei de

evaluare.

ANEXE:

Anexa A - Declarație de participare la Licitația publica

Anexa B - Declarație

Anexa C - Informații generale

Anexa D - Model contract de închiriere - Anexa nr. 4 la HCL S4 nr....../........, privind

aprobarea închirierii a două spații comerciale, domeniul public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate Complexul AgroAlimentar Piața Sudului a prețului de pornire al licitației pentru stabilirea chiriei lunare, durata contractului de închiriere, precum și a documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisă de date și modoLc^ptract de închiriere Anexa E - Schiță spațiu

Anexele fac parte integrantă din prezentul caiet de sarcini^Q^

Către_________________

Sediu________________________

Declarație de participare la Licitația publica pentru « închirierea spațiului proprietate publica in suprafața de mp, situat in zona

Subsemnatul(a) ........................................ cu domiciliul in ......................., posesor al

B.I. /C.I. / Pașaport seria..............., nr...................., eliberat la data de...................,

către ..............., avand C.N.P............................., in calitate de reprezentant al

....................... cu sediul in ............................., Înregistrata la ............................. sub nr..............................., avand cod de identificare fiscala.................................. si

IBAN.............................. deschis la ....................................... telefon

fax........................, e-mail.........................

prin prezenta va solicit înscrierea pentru participarea la licitația publica pentru închirierea spațiului proprietate publica............................................... in suprafața de

.............situat în............................................................................................................

Valoarea de incepere a licitației este de............................

Declar ca mi-am însușit si sunt de acord cu prevederile caietului de sarcini si ale HCL S4 nr. 148/ privind aprobarea Regulamentului privind modul de organizare și desfășurare a licitațiilor publice pentru închirierea spațiilor comerciale din Complexul Agroalimentar „Piața Sudului” si din Piața „sudului”, a caietului de sarcini, a modelului de Contract de închiriere, precum si a Fisei de date, cu modificările și completările ulterioare; Hotărâri care aproba procedura de desfășurare a licitației publice pentru spațiul proprietate publica mai sus indicat și HCL S4 nr......./.........privind aprobarea închirierii a două spații comerciale, domeniul public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate Complexul AgroAlimentar Piața Sudului a prețului de pornire al licitației pentru stabilirea chiriei lunare, durata contractului de închiriere, precum și a documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisă de date și model contract de închiriere

De asemenea, declar ca înțeleg si accept faptul ca spațiu proprietate publica........................ce formează obiectul licitației publice reprezintă un bun actual si ca

mi-am exercitat dreptul de a dispune de toate informațiile ^^documentele referitoare la spațiu proprietate publica, anterior depunerii Ofertei de pagj

Data:

DECLARAȚIE

Subsemnatul (a) cu domiciliul situat in strada nr.,

bloc, scara, apartament, sector/judet, identificat(a) cu BI/CI seria număr emis de , la data de , avand CNP, in calitate de reprezentant legal al ______________________________________________________________________, prin prezenta, declar pe propria răspundere, avand cunostiinta de prevederile art. 326 Codul Penal, ca _________________________________________________ nu se afla in insolventa, reorganizare judiciara sau faliment, nu este gajata sau ipotecata, este lipsita de sarcini de orice natura si nu are ca reprezentanti legali persoane care au fost reprezentanti legali a unei alte persoane juridice care a inregistrat debite la bugetul local al Sectorului 4 ori litigii in contradictoriu cu Sectorul 4 al Municipiului București sau Consiliul Local Sector 4. De asemenea, menționez ca in ultimii 3 ani nu am fost reprezentant legal al unei persoane juridice care a fost desemnata castigatoare la o licitație publica anterioara privind bunurile statului sau unităților administrativ-teritoriale, in ultimii 3 ani, dar nu a incheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpa proprie.

Totodată, declar ca nu am rude de gradul I angajate in cadrul Sectorului 4 al Municipiului București si ca nu voi participa la licitație cu o alta persoana juridica in care sa am calitatea de asociat/administrator sau asociat unic, iar in cazul in care, in perioada scursa de la data depunerii documentației de licitație, pana la licitație, voi dobândi calitatea de asociat/administrator sau asociat unic al unei persoane juridice participanta si ea la aceeași licitație, in mod expres voi face toate demersurile sa retrag de la licitație una dintre persoanele juridice, astfel incat sa ramana o singura persoana juridica participanta, in care am calitatea de asociat sau asociat unic.

De asemenea, declar ca inteleg si accept faptul ca spațiu, proprietate publica, ce formează obiectul licitației publice reprezintă un bun actual si ca mi-am exercitat dreptul de a dispune de toate informațiile si documentele referitoare la spațiu comercial, proprietate publica, ....................................................... anterior depunerii Ofertei de participare la licitație.

De asemenea, in cazul in care SC ...............................................................................va fi

desemnata câștigător al spațiului, proprietate publica..................................... in suprafața de

........ mp, situat in............................................................................................ declar ca sunt de acord ca:

- orice lucrări de amenajare, modernizare, imbunatatire sau proprietate publica, se vor face cu fonduri financiare proprii si contravalorea manoperei si/sau a materialelor consumate, cu/ legale;

de intretinere a spațiului, 1 de a solicita torizatiilor
- sa obțin toate avizele si autorizațiile prevăzute de lege pentru activitatea desfasurata in spațiu, proprietate publica inchiriat, in condițiile prevăzute de legislația in vigoare, din fonduri proprii, fara pretenția rambursării cheltuielilor inaintate in acest scop;
- sa solicit acordul scris al locatorului pentru subinchirierea spațiului, proprietate publica, inchiriat sau orice modificare dorită;
- in situația in care Consiliul Local Sector 4 decide modernizarea sau efectuarea de lucrări specifice cu privire la spațiul, proprietate publica, si in măsură in care execuția lucrărilor anterior menționate necesita incetarea activitatii societății ofertante, societatea își va suspenda activitatea pe perioada executării lucrărilor si va fi scutit de la plata contravalorii dreptului de folosința a spațiului, proprietate publica, pentru perioada respectiva;
- la incetarea Contractului de inchiriere, sa predea spațiul închiriat pe baza de proces verbal de predare-primire, si să achite toate obligațiile de plata născute pana la acel moment;
- renunț, in mod expres, sa solicit Locatorului contravaloarea oricăror investitii, materiale sau lucrări executate;
- renunț, in mod expres, la dreptul de a solicita despăgubiri sau alte sume de bani Locatorului, in cazul in care Contractul de inchiriere va fi desființat printr-o hotarare judecătoreasca definitiva;
- inteleg si accept faptul ca, la incetarea contractului, orice investitii, modernizări sau imbunatatiri aduse de Locatar spațiului, proprietate publica, raman in proprietatea Locatorului, intrând in domeniul public.
- in ipoteza in care Contractul de inchiriere va inceta inainte de implinirea termenului contractual, din culpa Locatarului, declar ca renunț in mod expres si irevocabil la dreptul de a ridica pretenții de ordin financiar sau de alta natura cu privire la investițiile realizate in spațiul, proprietate publica inchiriat, precum, dar fara a se limita la lucrări de amenajare, modernizare, imbunatatire sau de intretinere a spațiului, proprietate publica.

Prezenta este valabila pentru licitația spațiului comercial proprietate publica

din_______________________________________________________________________________________

Data: Semnătură

CANDID ATUL/OFERTANTUL

(denumirea/n urnele)

INFORMAȚII GENERALE

1. Denumirea/numele:
2. Codul fiscal:
3. Adresa sediului central:
4. Telefon:

Fax:

E-mail:

5. Certificatul de inmatriculare/inregistrare

(numărul, data si locul de inmatriculare/inregistrare)

6. Obiectul de activitate, pe domenii:________________________________________________

(in conformitate cu prevederile din statutul propriu)

7. Birourile filialelor/sucursalelor locale, daca este cazul:

(adrese complete, telefon/fax,certificate de inmatriculare/inregistrare)

8. Principala piața a afacerilor:
9. Cifra de afaceri pe ultimii 3 ani:

Cifra de afaceri anuala Cifra de afaceri anuala Anul

la 31 decembrie la 31 decembrie

(mii lei) (echivalent euro)

Media anuala:

Candidat/ofertant,

(semnătură autorizata)

Anexa nr.7 la HCL S4 nr.

Fisa de date spatii comerciale, domeniu public, aflate în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București

Secțiunea I. Autoritatea contractanta/organizatorul

1.1) Denumire si adrese

Sectorul 4 al Municipiului București, in numele si pe seama Consiliului Local al Sectorului 4, prin Aparatul de specialitate al Primarului Sectorului 4, cu sediul in cu sediul in București, sector 4, B-duL Ceorge Cosbuc nr.6-16, CIF 4316422.

1.2) Comunicare

Caietul de sarcini poate fi procurat contra cost de la sediul organizatorului, începând cu data publicării pe pagina de internet www.ps4.ro, după achitarea prețului de 200 lei.

Număr zile pana la care se pot solicita clarificări înainte de data limita de depunere a ofertelor: 7 zile lucratoare

Persoană de contact: Xxxxxxx Xxxxxxx/Xxxxxxx Xxx

Ofertele trebuie depuse la: Bd.Metalurgiei nr.12-18, Grand Arena, etaj x, sector 4, București in termenul publicat in anunț.

Secfiunea II Obiectul contractului si criterii de atribuire

11.1 .1) Titlu:

închirierea spatiilor comerciale, proprietate publică, amplasate în Commplexul Agroalimentar Piața Sudului, conform tabelului de mai jos:

11.1.2) Prețul minim solicitat în lei, pentru chirie/luna fara TVA, conform tabelului de mai jos:

Nr.crt.

Profilul dorit

Indicativ spațiu/imobil

Suprf. (mp)

Prețul de pornire al licitației (Iei//Iună)

Poziționare/ locație

11.1.3) Criterii de atribuire

(1) Criteriile de atribuire a contractului de închiriere pentru spatii comercial, proprietate publică (treren domeniu public pe care sunt amplasate construcții proprietate publica)

a) cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna fara

TVA raportat la suprafața terenului proprietate publică de inchiriat — pondere 40%;

cții proprietate publică

Punctajul C(n) se acorda astfel: a) Pentru cel mai mare nivel al chiriei ofertat se acorda punctajul maxim alocat de 40 pct; b) Pentru celelalte chirii ofertate punctajul C(n) se calculează proporțional, astfel: C(n) = (Nivel n / Nivel maxim ofertat) x 40 pct.

b) capacitatea economico-financiară a ofertanților: cel mai mare nivel al disponibilităților bănești (dar nu mai puțin de valoarea menționata mai jos) — pondere 40%;

Nota: ofertantii participanti la procedura de licitație, sub sancțiunea respingerii ofertei, trebuie să facă dovada că vor avea acces la disponibilități bănești, resurse reale negrevate de datorii sau linii de credit, în valoare egala cu cuantumul a 12 chirii raportate la prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna fara TVA x suprafața spațiului închiriat, fără TVA. Asigurarea disponibilităților bănești se va demonstra prin prezentarea oricărui tip de document emis de unități bancare/declarații bancare corespunzătoare (prezentată în original) prin care se va atesta faptul că în cazul atribuirii contractului:

• operatorul poate avea acces la resurse reale (sume disponibile in cont, linii de credit cu valoare disponibila, depozite bancare) pentru valoarea declarata;
• posibilitatea disponibilizării sumei respective în cazul atribuirii contractului, având ca destinație cheltuieli pentru realizarea contractului, independent de alte facilități sau disponibilități existente.

Punctajul D(n) se acorda astfel: a) Pentru cel mai mare nivel al disponibilităților bănești se acorda punctajul maxim alocat de 40 pct; b) Pentru celelalte punctajul D(n) se calculează proporțional, astfel: D(n) = (Nivel n / Nivel maxim ofertat) x 40 pct.

c) protecția mediului înconjurător: implementarea sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent — pondere 20%.

Punctajul se acorda astfel: Daca ofertantul prezintă dovada implementării sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent valabil — se acorda 20 puncte; Daca ofertantul nu.prezinta dovada implementării sistemului de protecție a mediului ISO 14001 sau echivalent se acordă 0 puncte.

Punctaj maxim total: 100

11.1.4) Durata contractului: pe durată determinata, conform hotărârii de consiliu local, cu posibilitatea de prelungire in condițiile documentației de atribuire;

Secțiunea III Criterii de valabilitate si motive de exclude

1) Ofertele se redactează în limba română.
2) Ofertele se depun la locul precizat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior și unul interior, care se înregistrează în ordinea primirii lor, în registrul Oferte, precizându-se data și ora.
3) Pe plicul exterior se va indica obiectul licitației pentru care este depusă oferta. Plicul exterior va trebui să conțină:
. o fișă cu informații privind ofertantul (inclusiv o adresa de e-mail si număr de fax pentru corespondenta) și o declarație de participare, semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări;
- acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților prevăzute la pct. 12 (inclusiv dovada constituirii garanției de participare);

3.1) Certificate de atestare fiscala din care sa rezulte lipsa datoriilor restante cu privire la plata impozitelor, taxelor sau a contribuțiilor la bugetul general consolidat de stat si la bugetul local, in original. Pentru evitarea oricăror neclarități, este necesara prezentarea atat a Certificatului de atestare fiscala emis de Administrația financiara din cadrul Agenției Naționale de Administrare Fiscala (ANAF) de la sediul si/sau punctul de lucru al persoanei juridice, pentru debitele Înregistrare la bugetul consolidat de stat, cat si a Certificatului de atestare fiscala emis de direcțiile sau serviciile de gestionare a impozitelor si taxelor locale din cadrul unitatii administrativteritoriale de la sediul si punctul de lucru al persoanei juridice aflat pe raza teritoriala a Sectorului 4 al Municipiului București (daca este cazul), pentru debitele înregistrate la bugetul local. Aceste documente trebuie sa ateste lipsa datoriilor restante si sa fie emise cu mai puțin de 30 de zile de la momentul prezentării certificatelor.

Nota: In cazul ofertantilor ce sunt persoane de cetățenie sau naționalitate străină, se vor prezenta certificate echivalente care sa ateste ca aceștia nu inregistreaza obligatii fiscale restante, in condițiile legii incidente, in tara de domiciliu/sediu si de rezidenta, la momentul prezentării ofertei.

3.2) Adeverința emisa de Sectorul 4 al Municipiului București care sa ateste faptul ca nu înregistrează debite fata de aceasta instituție publica, indiferent de natura acestora (inclusiv penalizări de întârziere și/sau dobânzi) si ca nu se afla sub incidența prevederilor art. 2.2 din prezentul caiet de sarcini, in original;
3.3) Cazierul judiciar al persoanei sau al operatorului economic(persoanajuridica) si a persoanelor fizice, membri ai organului de administrare, asa cum rezulta din certificatul constatator emis de ONRC/actul constitutiv/contract de societate/acord de constituire etc, in original;
3.4) Actul constitutiv al persoanei juridice si Actele adiționalr la actul constitutiv, daca este cazul, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului.
3.5) Certificatul constatator emis de ONRC sau de o autoritate/institutie publica similara, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentapitrkrlȚ~'
3.6) Certificatul de Înregistrare fiscala emis de ANAF, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
3.7) Declarație pe propria răspundere conform formularului din Anexa B la caietul de sarcini, data in forma autentica, in original, inclusiv declarație pe propria răspundere că este/nu este plătitor de TVA sau alt document emis de o autoritate competentă care să ateste această situație;
3.8) Ultima declarație fiscala Înregistrata la ANAF din care sa reiasa Cifra de afaceri,

in in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;

3.9) Actul de identitate al reprezentantului legal, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului;
3.10) împuternicire pentru persoanele care vor participa la licitația publica in calitate de reprezentant cu puteri depline, in original, precum si Actul de identitate al persoanei imputemicite, in copie cu mențiunea „conform cu originalul” si semnătură reprezentantului (in cazul in care persoana imputemicita nu este reprezentantul legal al ofertantului);

_ acte doveditoare privind intrarea în posesia caietului de sarcini (dovada achitării contravalorii caietului de sarcini).

4) Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă, se înscriu numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz.
5) Oferta va fi depusă intr-un singur exemplar care trebuie să fie semnat de către ofertant.
6) Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă pentru fiecare teren proprietate publică cu construcții proprietate publică
7) Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului, pe toată perioada de valabilitate.
8) Persoana interesată are obligația de a depune oferta la adresa și până la data-limită pentru depunere, stabilite în anunțul procedurii.
9) Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina persoanei interesate.

10)Oferta depusă la o altă adresă decât cea stabilită sau după expirarea datei-limită pentru depunere se retumează nedeschisă.

11) Conținutul ofertelor trebuie să rămână confidențial până la data deschiderea acestora. Plicurile sigilate se predau comisiei de evaluare in ziua fixate pentru deschiderea lor, prevăzută in anunțul de licitație.
12) Are dreptul de a participa la licitație orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, care îndeplinește cumulativ următoarele condiții:

a) a plătit toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv contravaloarea caietului

de sarcini;

T» O *

b) a depus oferta si declarația de participare la licitație, împreună cu toate documentele solicitate în documentația de atribuire, în termenele prevăzute în documentația de atribuire;
c) are îndeplinite la zi toate obligațiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local;

Nota: se vor depune certificate fiscale valabile la momentul depunerii ofertelor din care sa reiasa ca ofertantul are îndeplinite la zi toate obligațiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local.

d) nu este în stare de insolvență, faliment sau lichidare.

Nota: se va prezenta/depune document din care sa reiasa forma de înregistrare in condițiile legii din tara de rezidenta, faptul ca ofertantul este legal constituit, ca nu se afla in niciuna din situațiile de anulare a constituirii precum si faptul ca are capacitatea profesionala de a realiza activitățile care fac obiectul contractului.

13)Nu are dreptul să participe la licitație persoana care a fost desemnată câștigătoare la o licitație publică anterioară privind bunurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale în ultimii 3 ani, dar nu a încheiat contractul ori nu a plătit prețul, din culpă proprie. Restricția operează pentru o durată de 3 ani, calculată de la desemnarea persoanei respective drept câștigătoare la licitație.

Nota: se va prezenta o declarație pe propria răspundere privind neincadrarea in una din situațiile de mai sus prevăzute de pct. 13.

Secțiunea III Garantii

111.1) Garanția de participare:

Garanția de participare se constituie prin virament bancar in contul IBAN

R043TREZ7045006XXX000159 deschis la Trezoreria Sectorului 4 pe numele Sectorului 4 al Municipiului București. Dovada constituirii garanției de participare trebuie sa cuprindă următoarele mențiuni „Garanție de participare — închirierea unui spațiu comercial proprietate publică indicativ..... situat................................”

Garanția de participare trebuie să fie constituită în suma prevăzuta în documentația de atribuire și va acoperi perioada de valabilitate a ofertei. Garanția trebuie să fie irevocabilă si trebuie să prevadă că plata garanției de participare se va executa necondiționat, respectiv la prima cerere a beneficiarului, pe baza declarației acestuia cu privire la culpa persoanei garantate.

Cuantumul garanției de participare este echivalentul in lei a 2 chirii lunare, valoare calculată raportat la prețul prețul minim solicitat pentru chirie/mp/luna fara TVA x suprafața spațiului, preț menționat in cuprinsul caietului de sarcini.

Ofertele care nu sunt insotite de garanția de participare in cuantumul, forma si perig^p valabilitate solicitate pnn documentația de atribuire se resping.

Garanția de participare se depune distinct pentru fiecare imobil, in parte.

111.2) Garanție de buna execuție:

Garanția de buna execuție a contractului se va constitui prin virament bancar in contul IBAN R043TREZ7045006XXX000159 deschis la Trezoreria Sectomlui 4 pe numele Sectorului 4 al Municipiului București.. Se va prezenta dovada constituirii la momentul semnării contractului de inchiriere, in cuantum egal cu contravaloarea a 2 (doua) chirii (conform oferta castigatoare).

Secțiunea IV Perioada minima pe parcursul careia ofertantul trebuie sa isi mențină

oferta: 4 luni (de la termenul limita de primire a ofertelor)

Secțiunea V: Modul de prezentare a ofertei

Ofertele vor fi elaborate în conformitate cu prevederile documentafiei de atribuire, capitolul Reguli privind oferta si vor fi depuse la adresa/locul precizat în anunțul de licitație, în două plicuri sigilate, unul exterior și unul interior. Ofertele se înregistrează, în ordinea primirii lor, în registrul Oferte, precizându-se data și ora primirii acestora.

Pe plicul exterior se vor indica datele de identificare ale imobilului pentru care este depusă oferta: spațiu comercial proprietate public cu indicativul ........... situat

................................................Plicul exterior va trebui să conțină:

a) o fișă cu informații privind ofertantul și o declarație de participare, semnată de ofertant, fără îngroșări, ștersături sau modificări;
b) acte doveditoare privind calitățile și capacitățile ofertanților (toate documentele ce tin de condiții de valabilitate si motive de excludere, inclusiv dovada constituirii garanției de participare);
c) dovada achitării contravalorii caietului de sarcini.

Pe plicul interior, care conține oferta propriu-zisă (nivelul chiriei/luna, dovada privind disponibilitățile bănești, dovada privind existenta ISO 14001 sau echivalent) se scriu numele sau denumirea ofertantului, precum și domiciliul sau sediul social al acestuia, după caz, precum si datele de identificare ale imobilului pentru care este depusă oferta.

Fiecare participant poate depune doar o singură ofertă pentru fiecare imobil. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului, pe toată perioada de valabilitate stabilită de organizator.

Persoana interesată are obligația de a depune oferta la adresa și până la data limită pentru depunere stabilite în anunțul procedurii. Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina persoanei interesate.

Secțiunea VI Informații suplimentare

Clarificări documentație:

In cazul in care se primesc solicitări de clarificări, comisia de licitație are obligația de a răspunde în mod clar, complet și fără ambiguități, la orice clarificare solicitată, într-o perioadă care nu trebuie să depășească 5 zile lucrătoare de la primirea unei astfel de solicitări, insa răspunsul va fi adus la cunoștința celor care au achiziționat caietul de sarcini cu cel puțin 5 zile lucrătoare înainte de data limită pentru depunerea ofertelor. Organizatorul are obligația de a transmite răspunsurile însoțite de întrebările aferente către toate persoanele interesate care au obținut documentația de atribuire, luând măsuri pentru a nu dezvălui identitatea celui care a solicitat clarificările respective. în cazul în care solicitarea de clarificare nu a fost transmisă în timp util, punând astfel organizatorul licitației publice în imposibilitatea de a respecta termenul anterior menționat, acesta din urmă are totuși obligația de a răspunde la solicitarea de clarificare în măsura în care perioada necesară pentru elaborarea și transmiterea răspunsului face posibilă primirea acestuia de către persoanele interesate înainte de data limită de depunere a ofertelor.

Vizitare amplasament:

Vizitarea spatiilor comerciale se va efectua in măsură in care stadiul lucrărilor de modernizare o va permite, astfel incat sanatatea si integritatea fizica a vizitatorilor sa nu fie puse in pericol. In cazul in care stadiul lucrărilor nu permite vizitarea spatiilor comerciale, persoanele interesate au dreptul de a consulta, impreuna cu orice consilieri profesioniști necesari, planurile, documentațiile si informațiile tehnice referitoare la Spațiul comercial, pentru a dispune de o informare clara si completa asupra situației spatiilor comerciale. Vizitarea amplasamentului sau consultarea documentațiilor tehnice ce stau la baza obiectului inchirierii, se face in baza înregistrării unei cereri scrise cu cel puțin 3 zile lucratoare inainte de data vizitei. In urma vizitării spațiului sau a consultării documentației tehnice ce stau la baza realizării obiectivului de investitii, se va intocmi un Proces verbal.

în cazul în care există punctaje egale între ofertanții clasați pe primul loc, departajarea acestora se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire ” cel mai mare nivel al chiriei ofertat peste prețul de evaluare al imobilului inchiriat, raportat la suprafața acestuia” ,

VII.4 Proceduri de contestare:

Orice contestatii formulate împotriva actelor premergătoare încheierii contractului de inchiriere se înregistrează la sediul organizatorului, in termen de 1 zi lucratoare de la comunicarea acestora, iar acțiunile formulate impotriva deciziei comisiei de soluționare a contestațiilor se vor ataca conform prevederilor legale in vigoare.

Contract de Închiriere imobil, domeniul public, situat în ......................................................................

intre:

Sectorul 4 al Municipiului București, cu sediul in București, B-dul. George Coșbuc nr. 6-16, Sector 4, cod fiscal RO4316422, cont nr. RO43TREZ7045006XXX000159 deschis la Trezoreria Sector 4, tel. 021.335.92.30, titularul dreptului de administrare asupra terenului, domeniul public, situat în ............................................. reprezentat prin Primar

Daniel BĂLUȚÂ, denumita in continuare „Locatorul” si [•leu sediul social in blinregistrata Ia Registrul Comerțului cu nr. CUI cont bancar ['1 deschis la H>reprezentata de Dl./ Dna. in calitate de numit in continuare „Locatarul’;

Denumite in continuare, in mod individual „Partea” si in mod colectiv „Părțile”,

Părțile au convenit încheierea prezentului contract de inchiriere (denumit in continuare "Contractul”), cu respectarea următoarelor clauze:

1) Obiectul Contractului. Imobil, domeniu public, de închiriat
- 1.1. Locatarul incheie cu Locatorul prezentul contract in scopul închirierii unui spațiu comercial, domeniul public, in care Locatarul sa desfasoare activitatea de...............,

situat in Complexul Agroalimentar Piața Sudului din str.Serg.Nițu Vasile nr. 1, sector 4, Bucureșticu o suprafață de aproximativ.................mp

1.2. Terenul/spatiul comercial, domeniul public va fi amplasat conform Schiței anexate.
1.3. Data de deschidere pentru comerț a spațiului inchiriat va fi denumita in continuare „Data de deschidere” si va fi...în termen de..................zile moment pana la care Locatarul va

efectua, pe cheltuiala si riscul sau, toate lucrările de amenajare a Spațiului si va obține toate autorizațiile de funcționare impuse de lege. Dotările si amenajarea-spațiilor comerciale se vor face cu aprobarea Sectorului 4 al Municipiului București.

2)Perioada de închiriere

2.1. Părțile au convenit o perioada fixa de inchiriere a terenului/spatiului comercial,

domeniul public,

, calculata incepand cu data semnării prezentului Contract

(denumita in continuare „Perioada").

2.2. Daca după expirarea duratei Contractului de închiriere, Locatorul dorește să reinnoiasca prezentul Contract, trebuie sa notifice intenția in scris Locatarului nu mai târziu de 30 de zile inainte de expirarea Perioadei.
2.3. Reinnoirea perioadei contractuale se poate efectua prin incheierea unui act adițional la prezentul Contract, a cărei durata nu va depăși un termen de 20 ani, sub condiția ca Locatarul sa indeplineasca cumulativ condițiile stipulate in cuprinsul Cap. 1, art. 1.12, din Caietul de sarcini, la momentul incheierii actului adițional.
2.4 In cazul in care intenția Locatarului de a prelungi perioada contractuala nu este notificata la timp, conform art. 2.2. de mai sus, Contractul inceteaza de drept, in conformitate cu clauzele stipulate mai sus.

3) Predarea si folosirea Spațiului închiriat
- 3.1. Locatarul declara ca a luat la cunoștința, împreuna cu orice consilieri profesioniști necesari, de planurile, si informațiile referitoare la terenul, domeniu public, de inchiriat, le-a inteles si in consecința a dispus de toate informațiile si documentele inainte de a semna Contractul de închiriere.
- 3.2. Locatorul va preda Locatarului terenul/spatiul comercial, domeniul public, de inchiriat la data semnării prezentului Contract (numita in continuare „Data de predare").
- 3.3. Locatorul va preda Locatarului terenul/spatiul comercial, domeniul public, de inchiriat in condițiile de amenajare existente la data semnării prezentului Contract de închiriere.
- 3.4. In cazul in care Locatarul nu este prezent la Data de predare, Locatorul ii va acorda Locatarului un nou termen, respectiv 5 zile calendaristice de la data de predare inițiala. Daca Locatarul nu se prezintă nici la noul termen, predarea terenului, domeniu public, de inchiriat este considerata ca acceptata de către Locatar, libera de orice vicii.
- 3.5. La Data predării terenului/spatiului comercial, domeniul public, de inchiriat Locatarului, ambele Parti vor semna un Proces-verbal de predare- primire (numit in continuare „Procesul verbal de predare-primire”), unde vor fi menționate viciile constatate pe terenul, domeniu public, de inchiriat. Daca niciun viciu nu este menționat in Procesul verbal de predare-primire, Locatarul consimte ca a preluat terenul, domeniu public, de inchiriat in condiții normale de folosire prevăzute in Contract. Procesul verbal de predare-primire se va constitui ca Anexa nr. 2 la prezentul Contract.
- 3.6. Locatarul va avea in posesie terenul/spatiul comercial, domeniul public, inchiriat, liber

si netulburat, cu condiția de a desfasura activitatea

menționata pe

perioada Contractului, de a plati sumele datorate conform prezentului Contract si de a-si îndeplini toate celelalte obligatii legale si contractuale.

3.7. Orice imbunatatiri sau lucrări necesare punerii in funcțiune si intretinerii, terenului/spatiului comercial, domeniul public, se vor face pe cheltuiala proprie a Locatarului si fara 'pretenția rambursării contravalorii manoperei si/sau a materialelor la încetarea prezentului Contract.
3.8. Locatarul va plati toate cheltuielile si taxele necesare activitatii.......................... pe care o va desfasura in spațiul comercial, domeniul public, închiriat, inclusiv taxele, licențele, autorizațiile, avizele etc. care privesc suprafața inchiriata. In caz contrar, Contractul se reziliaza de drept, iar Locatarul pierde garanția de buna execuție.
3.9. Spațiul închiriat are ca destinație exclusiva desfasurarea activitatii de ................................avand codul CAEN*i.............................
3.10. Orice schimbare a activitatii agreate pe terenul/spatiul comercial, domeniul public sau modificare a caracteristicilor din autorizația de construire va fi făcută numai cu notificarea si acordul prealabil scris al Locatorului.
3.11. In cazul nerespectarii art. 3.10 si art. 3.12, Locatarul este de drept in intarziere, iar prezentul Contract se reziliaza de drept.
3.12. Locatarul este obligat sa nu neglijeze spațiul comercial, domeniul public, inchiriat, parțial sau in totalitate, pe durata Contractului.
3.13. Locatarul va avea următoarele drepturi neexclusive in comun cu Locatorul si cu toate persoanele care beneficiază de drepturi similare:

- un drept de a folosi Părțile si Suprafețele comune (dacă este cazul) asa cum au fost proiectate de către Locator pentru a fi folosite de Locatarii, iar Locatarul nu va obstructiona Părțile si Suprafețele comune si nici nu va impiedica in vreun fel accesul;

„SUPRAFEȚE COMUNE” reprezintă spatiile comune externe folosite pentru uz comun de către Locatari, precum drum de acces, zone verzi, curte interioara, logo-uri, totem, rețele, sisteme si conexiuni pentru utilitati, iluminare publica, trotuoare etc.

3.14 Locatarul este obligat sa respecte legile si regulile impuse odata cu inchirierea terenului/spatiului comercial, domeniul public, inchiriat si este obligat sa aiba toate licențele si autorizațiile la zi necesare funcționarii si desfășurării activitatii conform celor prevăzute in prezentul Contract si pe toata durata acestuia.
3.15 Locatorul are dreptul de a folosi in orice moment, in mod liber si nestingherit toate Traseele de utilitati dinspre si către alte clădiri si terenuri ce trec pe sub terenul, domeniul public, inchiriat, dar care nu deservesc in mod exclusiv Spațiului inchiriat.

"TRASEE DE UTILITATI”: reprezintă toate canalizările, țevile, cablurile, conductele precum si orice alt canal conductor.

3.16 Locatarul se obliga sa deschidă activitatea..............de pe terenul/spatiul comercial,

domeniul public, cu respectarea prevederilor înscrise în legislația muncii și cu condiția respectării reglementărilor în vigoare privind liniștea și ordinea publică. Excepție fac situațiile care impun ca activitatea sa fie inchisă, cu condiția notificării prealabile in scris a Locatorului.

3.17 Locatarul va lua la cunoștința si va aplica (dacă este cazul) orice modificare a orarului de funcționare. Orice modificare a orarului de funcționare va fi anunțata de către Locator cu 15 zile in avans.

4) Chirie
- 4.1. Chiria pentru terenul/spatiul comercial, domeniul public, inchiriat va fi in suma de ......euro + TVA pe luna;
- 4.2. Chiria pentru Spațiul inchiriat va fi datorata incepand cu Data predării terenului/spatiului comercial, domeniul public, închiriat consemnată prin procesul verbal de predare primire al terenului/spatiului comercial.
- 4.3. Facturile fiscale vor fi emise pana la data de 15 ale fiecărei luni si vor cupri cuantumul chiriei aferent lunii următoare. Plata Chiriei se va face intr-un de 15 zile calculat de la data emiterii facturilor, dar fara a depăși data de 1 a lunii, in Lei, la cursul oficial de schimb B.N.R. valabil pentru ziua emiterii facturilor fiscale.
- 4.4. Chiria se va plati integral in contul de Trezorerie indicat in cuprinsul facturilor fiscale.
- 4.5. Neplata chiriei la termenele si modalitățile prevăzute în prezentul contract indrituieste pe locator sa incaseze penalitati de intarziere in cuantum de 0,5% din suma datorata pentru fiecare zi de intarziere. De asemenea, in caz de neplata a chiriei pe o durata de cel mult 30 zile, calculata de la data scadentei ultimei chirii, contractul se reziliaza de plin drept, fara intervenția instanțelor de judecata și fără a fi afectate drepturile Locatorului conferite prin prezentul contract, precum, dar fără a se limita la: dreptul de a reține garanția de bună execuție în contul creanței, dreptul de a solicita penalități de întîrziere și/ sau despăgubiri, dreptul de a evacua Locatarul, dreptul de a beneficia de investițiile, materialele și lucrările de amenajare și investițiile realizate de locatar pe terenul, domeniu public, închiriat, etc ...
- 4.6. In situația in care, nivelul chiriei din prezentul contract este mai mica decât hotărârile Consiliului General al Municipiului București privind stabilirea nivelurilor impozitelor și taxelor locale în Municipiul București, Locatorul va NOTIFICA în scris Locatarul privind majorarea chiriei datorate, cu cel puțin 7 zile lucrătoare înainte de data aplicării acesteia.
- 4.7 La prelungire Contractului, Chiria urmează să se actualizeze la prețul pieței din momentul respectiv.
5) Utilitari
- 5.1. Pentru terenul/spatial comercial, domeniul public, inchiriat, Locatarul va incheia contracte individuale direct cu furnizorii de energie electrica si gaze, apa calda si rece, internet si telefonie aleși de către acesta in funcție de opțiunea Locatarului.
- 5.2. Locatarul va face plățile in baza facturilor emise de furnizorii directi cu care acesta a contractat, conform citirii corespunzătoare a contoarelor respective.
- 5.3. Locatorul nu poate fi făcut răspunzător în cazul în care Locatarul nu iși achită facturile de servicii și utilități.
- 5.4 Locatorul este obligat să încheie contracte pentru servicii de salubritate.
6) Drepturile si obligațiile Locatorului
- 6.1. LOCATORUL are obligația de a preda terenul/spatial comercial domeniul public, închiriat la data consemnată în Procesul Verbal de primire, semnat de ambele părți, Proces verbal ce se constituie în Anexa nr.2 la prezentul contract.
- 6.2. Sa controleze periodic modul in care este folosit terenul,/spațiul comercial domeniul public, inchiriat potrivit destinației si a obiectului de activitate declarat de Locatar in condițiile art. 3.10) si sa asigure folosința netulburata.
- 6.3. Cu condiția ca LOCATARUL sa plateasca Costurile aferente utilitarilor si serviciilor, LOCATORUL va utiliza toate mijloacele rezonabile in vederea furnizării de servicii in condiții normale si anume:

sa mențină, sa repare, sa păstreze, sa protejeze si sa decoreze PĂRȚILE SI SUPRAFEȚELE COMUNE ;

- sa mențină PĂRȚILE SI SUPRAFEȚELE COMUNE curate, la un standard rezonabil, iluminate corespunzător, unde este necesar, in timpul orarului de funcționare;
- sa asigure echiparea toaletelor publice cu echipamente sanitare adecvate si sa le mențină in buna stare.

6.4. LOCATORUL nu va fi făcut responsabil fata de LOCATAR in ceea ce

(a) Orice avarie sau Întrerupere in furnizarea serviciilor din cauza executării unor reparatii necesare, a intretinerii sau Înlocuirii oricărei instalatii sau aparate sau defectarea sau distrugerea acestora sau din motive de defecțiune mecanica sau de alta natura sau distrugerea sau inghetarea sau orice alte condiții imprevizibile, precum si de situațiile de criza de combustibil sau de forța de munca, sau orice alte cauze care nu pot fi controlate de LOCATOR* dar LOCATORUL va depune toate eforturile pentru a restabili starea inițiala intr-un timp cat mai scurt, si
(b) Orice acțiune, omisiune sau neglijenta a unei terte parii, care se obliga sa asigure asistenta pe baza contractelor sau sub-contractelor semnate cu LOCATORUL.

6.5 Următoarele drepturi sunt rezervate LOCATORULUI precum si persoanelor autorizate de acesta:

a) Sa ridice construcții (schele/scari) pentru accesul la TRASEELE DE UTILITATI, chiar daca acestea vor restricționa temporar accesul către terenul închiriat sau buna folosire a cestuia, si
b) Sa fixeze pe partea exterioara, laterala sau in spatele pereților principali ai terenul, domeniu public, închiriat (cu condiția sa nu afecteze accesul pe teren) orice obiect pe care LOCATORUL il considera necesar sau dorit.

7Drepturile si obligațiile Locatarului

7.1 LOCATARUL va comunica in scris, in termen de 15 zile, orice modificare a actului constitutiv si/sau a statutului, precum si schimbarea obiectului de activitate.
7.2 Locatarul nu va aduce atingere dreptului de proprietate publica asupra terenului / spațiului comercial, domeniul public, inchiriat prin actele si faptele savarsite.
7.3 LOCATARUL este responsabil pentru pagubele provocate LOCATORULUI de el insusi sau de angajatii, furnizorii si sub-contractorii acestuia.
7.4 LOCATARUL este făcut responsabil fata de LOCATOR pentru daunele aduse căilor de acces aparute datorita aprovizionării / livrării mărfii cu mijloace de transport proprii sau contractate.
7.5 LOCATARUL este obligat sa repare toate deficientele pentru care este făcut responsabil conform paragrafelor de mai sus. In caz contrar LOCATORUL poate sa aleaga, la discreția sa, o companie de construcții care sa repare daunele provocate de LOCATAR si sa efectueze lucrările necesare, pe cheltuiala LOCATARULUI.
7.6 Daca vor fi necesare lucrări de consolidare ce necesita încetarea activitatii Locatarului,

acesta va evacua terenul / spațial comercial domeniul public, inchiriat pe intreaga perioada a executării lucrărilor si va fi scutit de plata Chiriei pentru perioada respectiva.

7.7 In cazul terenului închiriat pentru activități de agreement în care, în anumite situații, se

impune întreruperea activității desfășurate pe terenul, domeniul public, închiriat, Locatorul va proceda la conservarea utilajelor amplasate pe terenul închiriat și anunțarea prin NOTIFICARE scrisă a Locatorului cu cel puțin 7 zile lucrătoare înainte de data la care se dorește întreruperea activității. Pe perioada respectivă Locatorul va percepe o taxă de 0,05 lei/mp/zi*, denumită taxă de conservare. în toată această perioadă Locatarul va fi controlat, pentru conformitate, de către Poliția Locală Sector 4 și de către Administrația Parcurilor. Dacă Locatarul dorește reluarea activiății înainte de termenul notificat inițial,

va înștiința Locatorul cu privire la aceasta cu cel puțin 7 zile lucrătoare înainte de ^ate— de la care se dorește reluarea activității. Nerespectarea acestor prevederi poateIA rezilierea contractului.

8) Garanție
- 8.1 La data Încheierii prezentului contract, Locatarul va prezenta dovada constituirii garanției de buna execuție, sub forma de depozit bancar, in contul de Trezorerie indicat de Locator in cuprinsul Caietului de sarcini.
- 8.2 Garanția de buna execuție este in cuantum de
  
  .euro si reprezintă echivalentul

chiriei pe 12 luni, Locatarul se obliga sa mențină garanția la valoarea inițiala pe toata durata perioadei contractuale.

8.3 Eventualele daune, inclusiv neplata chiriei si/sau penalităților de intarziere vor fi recuperate din garanția de buna execuție pana la concurenta celei mai mici dintre sume, iar in cazul in care garanția de buna execuție nu acoperă cuantumul datoriilor, Locatarul se obliga sa plateasca de indata diferența in caz contrar urmând a fi demarate procedurile judiciare.
8.4 Locatorul va putea executa sumele constituite drept garanție, fara nicio formalitate prealabila, in cazul in care Locatarul nu isi indeplineste obligațiile contractuale.

• Conform raport ANEVAR

8.5 Garanția de buna execuție va putea fi eliberata Locatarului numai după verificarea in evidentele contabile din care sa reiasa ca locatarul nu prezintă debite fata de Locator, in măsură in care nu a fost executata in conformitate cu prevederile art. 9.4 din Contract si doar după semnarea procesului verbal de predare-primire a terenului / spațiului comercial domeniul public la incetarea Contractului.
8.6 Garanția de buna execuție va putea fi eliberata numai pe baza unei notificări din partea Locatorului către instituția bancara care a constituit depozitul bancar.

9) Subinchirierea si cesiunea drepturilor de închiriere
- 9.1 LOCATARUL poate subinchiria in tot sau in parte drepturile si obligațiile care rezulta din acest Contract de închiriere doar cu acordul scris prealabil al LOCATORULUI manifestat în scris printr-o persoană împuternicită din cadrul Aparatului de specialitate al Primarului Sectorului 4 si in condițiile prevăzute de lege.
- 9.2 In cazul in care LOCATORUL accepta sub-inchirierea, in tot sau in parte, a terenulu, domeniu public,, LOCATARUL si cel desemnat ca si sub-Locatar vor fi răspunzători in mod solidar si individual pentru toate obligațiile rezultate din prezentul contract, pe durata de sub-închiriere a acestui Contract de închiriere. Orice modificare ulterioara a condițiilor unui contract de subinchiriere agreat necesita aprobarea prealabila a LOCATORULUI, printr-o persoană împuternicită în acest sens, din cadrul Aparatului de specialitate al Primarului Sectorului 4.
- 9.3 LOCATARUL este obligat sa plateasca taxele si impozitele ce ii revin in urma incheierii contractului de sub-inchiriere.
- 9.4 In cazul nerespectarii prevederilor prezentului articol, Locatarul se afla de drept in intarziere, iar contractul se reziliaza de drept in virtutea pactului comisoriu, acesta avand obligația sa elibereze necondiționat terenul, domeniu public, închiriat si sa-1 predea Locatorului impreuna cu procesul verbal de predare-primire, liber de ori^ sarcini, achitând sumele datorate pana la data predării Spațiului, precum si orice alte sume ce sunt imputabile Locatarului (penalitati, utilitari, deteriorări, etc...)
10) Clauza de neexclusivitate
- 10.1 LOCATARUL este de acord sa nu ceara LOCATORULUI pe perioada prezentului Contract de închiriere, orice clauza de exclusivitate sau obligație de a interzice competiția, astfel incat LOCATORUL va fi liber sa decidă asupra inchirierii spatiilor ramase libere către orice terte parti.
11) Costuri de publicitate
- 11.1 Locatarul este obligat sa plateasca pentru terenul / spațial comercial, domeniul public, inchiriat o contribuție pentru activitatea de marketing incepand cu data de deschidere, iar orice amplasament tip reclama se va face cu aprobarea LOCATORULUI.
- 11.2 Sumele plătite de către Locatar, reprezentând contribuția pentru marketing vor fi folosite pentru activitatea de marketing necesara promovării.

12)Accesul in spațiul inchiriat

12.1 In cazul in care LOCATORUL trebuie sa efectueze lucrări care necesita permiterea accesului Locatorului pe terenul inchiriat sau eliberarea terenului de către LOCATAR pe durata lucrărilor (care trebuie sa fie cat mai scurta) LOCATARUL ia la cunoștința, printr-o NOTIFICARE scrisă, si accepta acest drept al LOCATORULUI. Acesta din urma nu este obligat sa asigure LOCATARULUI terenuri alternative pe durata acestor lucrări. Cu toate acestea, in cazul in care aceste lucrări depasesc ca durata 48 de ore, LOCATARUL este indreptatit sa ceara reducerea Chiriei proporțional cu perioada in care a fost impiedicat sa-si desfasoare activitatea.
12.2. LOCATARUL nu va ridica nici un fel de pretenții ori obiectiuni si nu va interveni asupra deciziilor luate de LOCATOR cu privire la lucrările desfășurate in afara/pe terenul, domeniu public, închiriat, iar LOCATORULUI i se va permite de către LOCATAR accesul ori de cate ori este necesar pentru efectuarea lucrărilor.
12.3. In cazul in care LOCATARUL nu asigura LOCATORULUI accesul pe terenul / spațial comercial închiriat, LOCATARUL se face responsabil pentru orice daune cauzate lui sau unei terte parti din aceasta cauza.

13)Predarea Spațiului închiriat

13.1. La incetarea Contractului de închiriere, conform art. 14 al prezentului Contract sau a expirării PERIOADEI pentru care a fost incheiat, LOCATARUL este obligat sa predea terenul / spațial comercial domeniul public, in stadiul in care se afla la momentul incetarii Contractului.
13.2. Odata cu predarea terenului / spațiului comercial domeniul public, se va intocmi un proces verbal de constatare, mentionandu-se starea terenului, precum și obiectele ce vor ramane pe teren, conform înțelegerii intre Parti, daca aceasta va exista.
13.3. Ca regula generala, la încetarea contractului, orice investitii, modernizări sau îmbunătățiri aduse de Locatar intră de drept în domeniul public local. în cazul în-care—— Contractul încetează din culpa Locatarului, înainte de împlinirea teolț^ilWA *' contractual, acesta renunță la dreptul de a pretinde la despăgubiri pentruJrnOjsTițiile și lucrările efectuate pe terenul, domeniul public, închiriat sau pentru materialele utilizate sau orice contraprestație.
13.4. LOCATARUL va plati Costurile aferente utilităților si serviciilor pana la expirarea PERIOADEI / rezilierea Contractului de închiriere sau denunțarea Contractului și, in orice caz, pana când terenul / spațial comercial domeniul public, este efectiv eliberat.

14) încetarea Contractului
- 14.1 . încetarea închirierii are loc in condițiile prevăzute de Legea nr.287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificările ulterioare.
- 14.2 . Fara a afecta clauzele prezentului Contract de închiriere, drepturile si obligațiile Pârtilor ce rezulta din prezentul Contract inceteaza cu efect imediat si fara alte proceduri legale prealabile sau formalități, la data expirării PERIOADEI Contractului, in cazul in care durata acestuia nu a fost prelungita in conformitate cu prevederile art. 2.2 si art. 2.3 din Contract.
- 14.3 . LOCATORUL are dreptul de a considera prezentul Contract de închiriere desființat de plin drept in cazul in care Locatarul a incalcat vreuna dintre obligațiile materiale prevăzute in Contract, după cum urmeaza:

a)Locatarul nu isi îndeplinește oricare din obligațiile pecuniare potrivit prezentului Contract, inclusiv dar nu limitativ cu privire la CHIRIE, si daca aceste obligatii nu sunt îndeplinite in 5 zile de la notificarea in scris data de către LOCATOR LOCATARULUI;

b) LOCATARUL nu completează GARANȚIA conform termenelor si condițiilor prevăzute in prezentul Contract;
c) LOCATARUL folosește fara acordul LOCATORULUI terenul, domeniu public, sau o parte a acestuia in alte scopuri decât cele stabilite in Contract;
d) LOCATARUL sub-inchiriaza dreptul de folosința asupra SPAȚIULUI ÎNCHIRIAT sau a Contractului de închiriere unei terte persoane, fara aprobarea scrisa prealabila a LOCATORULUI;
e) LOCATARUL cesionează sau transferă dreptul de folosință sau prezentul contract de închiriere.
f) LOCATARUL distruge sau aduce daune structurii terenului, domeniul public, si/sau PĂRȚILOR SI SUPRAFEȚELOR COMUNE;
g) LOCATARUL nu respecta obligațiile privind masurile de siguranța si prevenire legale in caz de incendiu;
h) LOCATARUL are un comportament neadecvat si neacceptat fata de LOCATOR sau alti Locatari sau vizitatori ai Pieței;
i) LOCATARUL nu respectă reglementările în vigoare privind liniștea și ordinea publică.;
j) LOCATARUL nu-si îndeplinește oricare dintre obligațiile rezultând din prezentul Contract de închiriere sau care sunt prevăzute de lege, iar aceasta incalcare continua timp de 5 zile de la notificarea scrisa transmisa de LOCATOR LOCATARULUI;

Denumite in continuare „Evenimente de incetare". In cazul apariției vreunui eveniment de incetare, LOCATARUL renunța la dreptul sau de a cere orice tip de despăgubiri.

14.4 Fără a aduce atingere dreptului LOCATORULUI de a aplica penalitati, in cazul apariției unui EVENIMENT DE ÎNCETARE, după dovada primirii notificării scrise de reziliere transmise de către LOCATOR, acest Contract de închiriere va inceta de

plin drept, fara îndeplinirea altor formalități legale ori fara a urma vreo procedura judecătoreasca.

14.5 In cazul încetării din orice motiv a acestui Contract de închiriere, LOCATAR obligat sa elibereze terenul, domeniul public, închiriat si sa-1 predea LOCATORI] stare corespunzătoare folosinței, cu toate lucrările de conservare si amenajare in funcțiune, in termen de 5 zile de la data incetarii.
14. 6 LOCATARUL poate rezilia Contractul de închiriere prin transmiterea unui notificări scrise LOCATORULUI in cazul in care LOCATORUL isi incalca de doua ori consecutiv obligațiile sale materiale ce-i revin conform Contractului si daca aceasta incalcare continua 5 zile după notificarea scrisa transmisa LOCATORULUI.
14,7 în cazul in care după expirarea PERIOADEI Contractului de închiriere sau după rezilierea acestuia, LOCATARUL continua sa folosească terenul spațiul domeniul public, închiriat, acest fapt va fi considerat ca ilegal si in niciun caz nu se va considera drept extindere a PERIOADEI Contractului de închiriere sau drept reînnoire a acestuia sau acceptarea ocupării terenului. LOCATARUL declara in mod expres ca renunța la notificarea de 30 de zile prevăzută de art. 1038 din Codul de Procedura Civila si recunoaște caracterul de titlu executoriu al prezentului Contract, precum si dreptul LOCATORULUI de a recurge imediat la procedura de evacuare prevăzută la Capitolul II Titlul XI din Codul de Procedura Civila, la expirarea termenului de 5 zile. Suplimentar, LOCATARUL va plati LOCATORULUI o penalitate ce reprezintă dublul Chiriei datorate de LOCATAR conform ultimului an al PERIOADEI precum si orice alte sume pe care acesta le-ar fi datorat conform Contractului, ajustate pro rata temporis pentru fiecare zi de ocupare neautorizata a terenului, domeniul public, închiriat. Orice alte penalitati pot fi cerute oricând de către LOCATOR conform prezentului Contract, in cazul in care acestea nu au fost onorate.
14.8 In caz de reziliere a contractului datorita EVENIMENTELOR DE ÎNCETARE, LOCATARUL este obligat sa plateasca drept penalitate contractuala următoarele:

a) toate sumele pe care le datoreaza conform Contractului (CHIRIE, alte plati, etc ...) pana la eliberarea terenului / spațiului comercial domeniul public, închiriat;
b) costurile de curățenie, reparații si renovare legate de pregătirea terenului / spațiului comercial domeniul public, pentru închiriere viitorilor chiriași; si
c) Orice alte costuri directe solicitate de LOCATOR ca rezultat al incetarii acestui Contract.

14.9 Contractul de închiriere inceteaza, fara intervenția instanțelor judecătorești sau alte formalități prealabile, prin denunțare unilaterala de către LOCATOR (daca interesul național sau local, justifica reîntoarcerea bunului in folosința publica), prin transmiterea unei notificări scrise cu cel puțin 7 zile lucrătoare înainte de data de la care se dorește încetarea contractului. In acest caz LOCATORUL nu va fi tinut sa plateasca nicio despăgubire LOCATARULUI. Denunțarea nu produce efecte cu privire la obligațiile executate sau aflate in curs de executare, iar sumele scadente pana Ia data incetarii efective a Contractului vor fi achitate in mod corespunzător.
14.10 Contractul inceteaza la dispariția dintr-o cauza de forța majora a bunului închiriat sau in cazul imposibilității obiective a Locatarului de a-1 exploata, prin renunțare, fara plata.
14.11 In cazul apariției unor masuri administrative ale Administrației Publice Centrale sau Locale ori a unei hotarari judecătorești, ce vizeaza modernizarea, mutarea, demolarea, evacuarea zonei de amplasare, sau anularea prezentului Contract, Locatarul este de acord ca prezentul Contract sa inceteze prin simpla notificare a Locatorului, acesta din urma fiind absolvit de orice răspundere fata de Locatar.
14.12I n cazul in care Contractul de închiriere a fost notat in Cartea Funciara, radierea acestei notari, in cazul rezilierii Contractului, se efectuează in baza actului e^rt^wț autoritatea contractanta, prin care se comunica intervenirea rezilierii. zz

15) Nerespectarea Contractului si penalitati
- 15.1 LOCATARUL este considerat responsabil si va plati daune LOCATORULUI pentru toate acțiunile, plângerile, solicitările, pierderile, costurile, cheltuielile, pagubele sau obligațiile (inclusiv orice obligație si/sau reclamatie de vatamare aduse vreunei persoane sau deteriorarea oricărui teren sau oricărei alte proprietăți) ce rezulta direct din orice incalcare a oricăror obligatii ale LOCATARULUI conform prezentului contract.
- 15.2I n cazul in care orice sume datorate de LOCATAR conform prezentului Contract au devenit scadente si au ramas neachitate integral sau parțial pentru o perioada care depășește 5 zile lucratoare de la DATA SCADENTA, LOCATARUL este obligat sa plateasca la cererea LOCATORULUI o penalitate de 0,5% din sumele datorate pentru fiecare zi de intarziere, pana când suma datorata este plătită iar Cuantumul penalităților poate depăși cuantumul sumelor datorate.
- 15.3 Fara a aduce atingere dreptului LOCATORULUI de a-si exercita dreptul de reziliere a Contractului de închiriere si de a aplica alte remedii prevăzute de acesta in cazul rezilierii ca urmare a EVENIMENTELOR DE ÎNCETARE, LOCATORUL are dreptul sa retina cu titlu de penalitate contractuala GARANȚIA si orice alte sume plătite LOCATORULUI de către LOCATAR conform Contractului.
- 15.4 Părțile au agreat prin prezentul Contract, ca LOCATORUL nu se face resposabil fata de LOCATAR pentru:

a) Daunele cauzate de incendiu, inundație, furt, alta infracțiune sau orice deteriorare produse asupra dotărilor, mobilei sau stocului de marfa a LOCATARULUI neacoperite de asigurarea sa proprie;
b) Atitudinea daunatoare a celorlalți Locatari, vizitatori, furnizori sau utilizatori;
c) întreruperea serviciilor de furnizare a utilităților publice si a serviciilor comune,;
d) Atitudinea neglijenta sau de rea-credinta a unei terte persoane, care afecteaza terenul / spațiul comercial domeniul public, închiriat.

15.5 In niciun caz LOCATORUL nu este responsabil pentru pierderile de profit ale LOCATARULUI sau pentru orice alte pierderi indirecte sau daune.

16) Forță majoră
- 16.1. Forța Majora reprezintă orice circumstanța care este independenta de voința Pârtilor si care le împiedica pe acestea sau numai pe una din Parti sa-si onoreze obligațiile din Contractul de închiriere sau ce rezulta din Contractul de închiriere, considerandu-se ca o asemenea circumstanța nu poate fi evitata in ciuda prudentei, previziunii si efortului Pârtii afectate de o asemenea circumstanța. De asemenea, este agreat in mod expres ca Forța Majora va include orice circumstanța care este independenta de controlul LOCATORULUI si care il pune pe acesta in imposibilitatea de a furniza serviciile datorita schimbărilor legislative sau actelor administrative de stat in vigoare ori datorita oricăror altor intarzieri nejustificate fata de termenele legale prevăzute pentru eliberarea pentru LOCATOR a autorizațiilor de către autoritatile competente.
- 16.2. Părțile vor fi exonerate de răspundere, una fata de cealalta, pentru nerespectarea obligațiilor ce rezulta din prezentul Contract de închiriere datorata Forței- Majore , cu excepția cazului in care Partea impiedicata de un astfel de eveniment incălc.ase obligațiile sale contractuale si fara aceasta incalcare (daca acea Parte si-ar fiind^ obligațiile la timp) respectiva circumstanța nu s-ar fi ivit.

17) Nerenuntare

17.1. Nicio neexercitare sau întârziere in exercitarea oricăror drepturi ale LOCATORULUI ce rezulta din acest Contract nu va fi considerata sau interpretata drept renunțare sau incetare a exercitării acestora.

18) Independenta clauzelor
- 18.1. In cazul in care oricare dintre clauzele acestui Contract de închiriere devine invalida, neaplicabila sau ilegala, parțial sau in totalitate, restul clauzelor vor ramane valabile, neschimbate si Părțile se vor intalni cat mai curând posibil si vor agrea cu buna credința clauza legala cea mai apropiata scopului Contractului de închiriere si care are un efect economic egal.
19) Legea aplicabila. Limba
- 19.1 Prezentul Contract de închiriere este guvernat de si conceput in concordanta cu legile din Romania.
- 19.2 Acest Contract de închiriere a fost redactat in limba romana..
20) Litigii
- 20.1. In caz de litigii aparate in legătură cu incheierea, executarea, suspendarea sau incetarea prezentului contract, Părțile vor rezolva conflictul pe cale amiabila. In cazul in care soluționarea amiabila nu este posibila, respectivul conflict va fi soluționat exclusiv de către instanțele de judecata competente de pe raza Municipiului București.
- 20.2. Orice neintelegere se va rezolva pe cale amiabila. Dacă, după le 10 zile de la începerea tratativelor de soluționar, părțile nu reuișesc să resolve în mod amiabil o divergență contractuală, fiecare poate solicita ca neînțelegerea să se soluționeze de către Instanțele Judecătorești de la sediul Locatorului.

21)Alte Clauze

211. Părțile convin ca prezentul contract sa fie titlu executoriu in condițiile legii.
21.2. Orice modificare a prezentului Contract se va face prin acte adiționale la prezentul contract care vor fi semnate de ambele parti, in caz contrar acestea neproducand efecte juridice.
21.3. Locatorul este de acord ca Locatarul sa isi înregistreze un punct de lucru în spațiul inchiriat. La incetarea in orice modalitate a prezentului contract, Locatarul se obliga sa radieze punctul de lucru de la adresa spațiului inchiriat.
21.4. Se interzice Locatarului sa desfasoare alte activitati decât cele prevăzute in Contract.
21.5. 0rice modificare in statutul juridic, a actului de înființare, a sediului, etc., va trebui anunțata in termenul limita de 15 zile calendaristice, Locatorului.

22) Comunicări

22.1. Orice comunicare dintre parti, referitoare la îndeplinirea prezentului contract, treb

sa fie transmisa in scris Pârtilor, prin posta sau către:

Locatar;

Locator: e-mail: xxxxxxxxxxx@xxxxxx sau xxxxxxx@xxxxxx ; telefon 021/9441,

22.2. Urmărirea si derularea prezentului Contract se va face prin intermediul serviciilor de specialitate din cadml Aparatului de specialitate al Primarului Sectorului 4
22.3. Comunicările intre parti se pot face si prin e-mail, cu condiția confirmării in scris a primirii comunicării.

23) Acceptarea
- 23.1. Subsemnatul, in calitate de al Locatar al terenului / spațiului comercial domeniul public, ce face obiectul prezentului Contract, declar ca am luat la cunoștința de informațiile referitoare la terenul inchiriat, le-am inteles si le-am acceptat, neavand nicio pretenție fata de ceea ce s-a constatat.
24) Documentele contractului
- 24.1. Prezentul Contract se completează cu documentele mai jos menționate, care fac parte integranta din acesta, respectiv:

1) Anexa nr. 1 - Garanția de buna execuție;
2) Anexa nr. 2 - „Procesul verbal de predare-primire”;
3) Anexa nr. 3 - Caietul de sarcini;

Prezentul Contract a fost incheiat astazi, in 3 exemplare originale, cate unul pentru fiecare parte semnatara si un exemplar care va fi inregistrat la organele fiscale.

LOCATOR:

LOCATAR

Consiliu] Local al Sectorului 4 al

Municipiului București, în calitatea sa de titular al Dreptului de administrare al spațiului ...

Anexa nr.2 la Contractul nr...................................

PROCES VERBAL DE PREDARE PRIMIRE A terenului/imobil.....................................în suprafață de......................mp

amplasat în..................................

înceheiat Astăzi ............................ în conformitate cu prevederile contractului de

închiriere înregistrat sub nr....../..................între:

1) ......................................reprezentat prin .......................în calitate de Locator,

care predă

2) .................................... reprezentată de ........................... în calitate de

Locatar, care primește în folosință terenul / imobilul în suprafață de........mp, situat în

Starea în care se predă și se primește spațiul se prezintă astfel:

a) Racordarea la rețeau electrică................
b) Racordarea la rețeaua de apă.................
c) Altele.............................................

Am predat, LOCATOR

Reprezentat prin

Uf J

V i

V IA

’Bt

Am primit, LOCATAR

Reprezentat prin

W 1 |î

w / li

https://www.storia.ro/blog/newsrooni/analiza-pietei-iniobiliare-clin-romania-in-primele-6-2023-agent-expert

Strategia de Dezvoltare a Sectorului 4 - Municipiul București pentru perioada 2020 2024

’ https://www.sudrezidential.ro/de-ce-sa-ti-cumperi-o-locuinta-in-sectorul-4/ U O ț.

⁴

Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023

⁵

https://HHH.storia.ro/blog/ncHsroom/analiza-picteMmobiliarc-din-romania-in-primcle-6-luni-ale-lui-2023-agcnt-cxpcrt

⁶

https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pietei-imobiliare-din-roi agent-expert

⁷

Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023

⁸

https://www.storia.ro/blog/neHsroom/analiza-pietci-imobiliare-din-romania-in-priniclc-6-luni-alc-lui-2023-agcnt-expcrt

⁹

https://wwxv.dw.com/ro/economia-mondiar/oC4%83-dup%C4%83-infla%C8%9Bie-sine-rccesiunca/a-65884866

¹⁰

Strategia de Dcz.voltare a Sectorului 4 - Municipiul București pentru perioadj^

¹¹

Comunicat de presa INSS - 12.01.2024

https://inșscro/cnis/sites/default/riles/com presa/com pd|7ipcl2r23.pd

¹²

Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023

¹³

httpsy/republica.ro/bucurestiul-are-un-pib-pe-cap-de-locuitor-de-cinci-orkgsSStSf^s^at-vaslui-cel-niai-sarac-judet-capitala

Pagina 12

¹⁴

https://www.storia.ro/blog/ncwsrooni/anali/.a-pietci-imobiliare-din-romania-in-primelc-6-luni-ale-lui-

¹⁵

2023-agcnt-cxpcrt

¹⁶

https://www.dw.com/ro/cconomia-mondial%( 4%83-dup%C4%83-infla°/oC8%9Bic-vine-rcccsiunca/a-65884866 - , -

¹⁷

https://uww.sudrcz.identiai.ro/dc-ce-sa-ti-cumperi-o-iocuinta-in-seH

¹⁸

https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pietei-imobiliare-din; agent-expert

¹⁹

hUps^panoramaro/piata-iniobiliara-2024-preturi-oferte-locuinta^^

²⁰

Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023

²¹

https://www.storia.ro/blog/ncwsroom/analiza-pictci-imobiliarc-din-romania-in-primcle-6-luni-alc-iui-2023-agent-cspcrt

²²

¹ https://wwst.dw.com/ro/cconomia-mondial%C4%83-dup%C4%83-infla%C8%9Bic-vine-rcccsiunca/a-65884866

²³

Strategia de Dezvoltare a Sectorului 4 - Municipiul București pentru

²⁴

Comunicat de presa INSS - 12.01.2024

https://insșe.ro/<;nis/sites/defau|t/files/cQm presa/com pdf/ipcl

²⁵

https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pictci-imobiliarc agent-expert

²⁶

Raport imobiliare.ro trimestrul 3 al anului 2023

Hotărârea nr. 148/2024

Consiliul Local al Sectorului 4

HOTĂRĂȘTE:

RAPORT DE EVALUARE

Baza evaluării

V Concluzii;VI . Anexele Raportului de evaluare

II.3 Baza evaluării

Criterii de evaluare

II.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

11.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

11.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.202411.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

11.11 Moneda raportului

11.12 Structura raportului

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

11.14 Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

11.15 Clauza de nepublicare

11.16 Responsabilitatea față de terți

11.17 Ipoteze

Ipoteze

Ipoteze speciale:

11.18 Litigii

11.19 Dreptul ecologic

1II.1 Analiza pieței

Localizare

Definirea pieței specifice

Evoluția valorilor imobiliare

Cererea

Oferta

Echilibrul pieței

Previziuni

Cea mai buna utilizare

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Testul permisibilității legale a imobilului

Testul pentru posibilitatea fizica

Testul fezabilității financiare

Testul productivității maxime

III. 2 PREZENTARE IMOBILELOR

IV. EVALUAREA IMOBILULUI

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

Ajustări realizate

Ajustări realizate

V. CONCLUZII

II IM

L i08m> 1 404€

Spațiu comercial 108 MP | Zona Piața Sudului - Olteniței - Berceni

Prezentare generală

L io8m* 1 404€

Descriere

Descriere

L lostrb 1 4Q4 €

Particularități

Global Home

Harta

P-ta Sudului, Olteniței | Spațiu Comercial 82MP | Trifazic

1 500 €

% ir

Prezentare generală

O O * i

Descriere

Lszm2 1 500€

Particularități

1 100 €

Anunțuri similare ©

COMPARABILA E -13,25 eur/mp

Notite

Subspații

^,2

LA-

RAPORT DE EVALUARE

Baza evaluării

II.3 Baza evaluării

Criterii de evaluare

11.4 Clauze de nepublicare si confidențialitate

II.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

hl

II.8 Data estimării valorii: 26.04.2024

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.202411.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

11.11 Moneda raportului

11.12 Structura raportului

V Concluzii;

VI . Anexele Raportului de evaluare

11.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Lszm² 1 500€

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

II.9 Data întocmirii raportului de evaluare: 26.04.2024

11.10 Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 16.04.2024.

11.13 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: