MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4 București Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii prin licitație publică a unui număr de 9 amplasamente, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4 din parcul Lumea Copiilor - str.Pridvorului nr.24, sector 4 și parcul Orășelul Copiilor - Șos. Olteniței nr.15, Sector 4

Consiliul Local al Sectorului 4

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4, precum și Raportul de specialitate al Direcției Autorizări, Administrare Piețe și Logistică nr.P.16.1/88/09.05.2024;

Văzând avizul Comisiei nr. 2 - Comisia pentru amenajarea teritoriului, urbanism, realizarea lucrărilor publice, evaluare arhitecturală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, administrarea domeniului public și privat și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului',

Ținând cont de:

Art.332-art.348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu completările și modificările ulterioare;

HCGMB nr.139/2011 privind transmiterea parcului "Orășelul Copiilor” din administrarea Administrației Lacuri, Parcuri și Agrement București în administrarea Consiliului Local Sector 4;

HCGMB nr. 160/2001 privind transmiterea în administrarea Consiliilor Locale ale sectoarelor 1-6 a unor grădini publici, parcuri și zone verzi de pe teritoriul Municipiului București;

Legea nr.52/2003 privind transparența decizională în administrația publică, cu modificările și completările ulterioare;

Ținând cont de prevederile Legii nr. 24/2000 privind Normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 139, alin. (3), art.166 alin (2) lit.g), art.196 alin.( 1) lit.a) și art. 197 din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă prețul de pornire al licitației conform Rapoartelor de evaluare terenuri/ imobile pentru închiriere situate în zona A de impozitare întocmite de evaluator acreditat ANEVAR, înregistrate la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 35184/29.04.2024, amplasamente indicativ OC 82/ OC83/ OC84/ OC 85 și OC86 - Anexa nr.l la prezenta și nr.35182/29'.04.2024, amplasamehțe indicativ OC46/ OC87/ LC16 și LC17 - Anexa nr.2 la prezenta.

Art.2 în cazul în care cuantumul chiriilor stabilite în Rapoartele de evaluare este mai mic decât cuantumul chiriilor aprobate prin Hotărâri ale Consiliului General al Municipiului București sau ale Consiliului Local Sector 4, se vor aplica acestea din urmă.

Art.3 Organizarea și desfășurarea licitației se va face în baza prevederilor Horărârii Consiliului Local Sector 4 nr. 168/2023 privind aprobarea închirierii prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum și de aprobare a Regulamentului, documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fișe de date, model de contract de închiriere și Lista cu imobilele ce vor fi scoase la licitație, cu modificările și completările ulterioare.

Art.4 La data intrării în vigoare a prezentei orice alte prevederi contrare se abrogă:

Art.5 (1) Primarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotârări, conform competențelor.

• (2)    Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 10.07.2024

PREȘEDINTE DE-ȘEDINȚĂ,

Robert-Alej STANCIU

Contrasemnează Conform Codului Administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr. 146 /10.07.2024

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

RAPORT DE EVALUARE

Estimare CHIRIE MINIMĂ pentru licitație în vederea închirierii

• - terenuri în zona: Parcul Orășelul Copiilor

Adresa: Sector 4, București

Data eval.: 14 februarie 2024

Valoarea estimată: Val. chirie lunară minimă

Evaluator:

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Scrisoarea de transmitere

Stimați domni,

La solicitarea dumneavoastră din data 27 octombrie 2024, am întocmit prezentul Raport de evaluare pentru- terenuri din zonele: Parcul Orășelul Copiilor și teren și construcții din Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București și prin prezenta îl trimit către dumneavoastră. Raportul de evaluare este unul de tip narativ și are 40 de pagini.

în urma definirii misiunii de evaluare, împreună cu dumneavoastră, s-a stabilit că scopul raportului de evaluare este informarea în vedera estimării chiriei minime pentru închiriere în vederea scoaterii la licitație și că cea mai bună modalitate de a îndeplini acest scop este estimarea valorii de piață a imobilului și a conform cu SEV 100, la data de 14 februarie 2024. Drepturile de proprietate pentru care s-a realizat prezentul raport sunt drepturile de proprietate depline. Inspecția proprietății imobiliare și toate analizele și investigațiile au fost realizate de către evaluator

în urma procesului de evaluare, pe baza faptelor din analiza de piață, a ipotezelor și condițiilor limitative, a calculelor prezentate și a noii liste cu amplasamente propuse (atașată la Anexe, valorile modificate apar îngroșat/tăiat acolo unde nu mai există), evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 14 februarie 2024 este:

Pentru terenurile situate în zona A de impozitare din Parcul Orășelul Copiilor:¹

Nr. crt.	Ind.Cf planșă	Specific activitate	Supr. (mp.)	Chiria minimă pe mp/zi	Chiria minimă pe lună (lei/lună)
1.	OC82	Agrement	30	0,58	522
2	OC83	Agrement	50	0,58	870
3.	OC84	Agrement	50	0,58	870
4.	OC85	Agrement	50	0,58	870
5.	OC86	Agrement	1390	0,58 -----------------1--------------------	< * -- ' 24186

¹ se recomandă pentru perioada în care nu se desfășoară activitate să se

KAPUK1 DE EVALUARE

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Referitor la această valoare de piața se consideră că este valabilă pentru și în condițiile de la data evaluării.

Acest raport este valabil doar pentru data și în condițiile descrise în cadrul acestuia, fiind realizat în conformitate cu următoarele standarde din ediția 2020 a Standardelor de Evaluare a Bunurilor: : SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general); SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); SEV 102 Implementare (IVS 102); SEV 103 Raportare (IVS 103); SEV 104 Tipuri ale valorii; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

Evaluator,

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Membru titular ANE VAR Legitimație nr. 18809

ixnrv/ixi ULLvnnjm\L

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE CERTIFICARERE ȘI REPONSABILITATE

Subsemnatul declară în cunoștiință de cauză și pe proprie răspundere că:

• A)    Evaluarea a fost făcută în concordanță cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020, respectându-se totodată cerințele Codului Etic al profesiei de evaluator autorizat.

• B)    De asemenea, la evaluare s-au avut în vedere normele metodologice (Ghiduri de evaluare GEV) și recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).

• C)    Evaluarea a fost efectuată de subsemnat, membru titular ANEVAR, număr de legitimație 18809.

• D)    Analiza, opiniile și concluziile mele se limitează doar la ipotezele și concluziile limitative menționate și se bazează pe raționamentul meu profesional imparțial și nepărtinitor.

• E)    Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

• F)    Posed cunoștiințele necesare pentru a îndeplini misiunea de evaluare în mod competent. Nicio persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii misiunii.

EVALUATOR AUTORIZAT

membru titular ANEVAR

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Cuprins

Scrisoarea de transmitere

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE CERTIFICARERE ȘI REPONSABILITATE

• I.    Introducere

LI Sinteza

• 1.2 Certificare

• II.    Termenii de referința ai evaluării

ILl Identificarea și competența evaluatorului---------------------------------------------------------------

IL2 Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați.

• 11.3    Scopul evaluării.......™-----------------______---------------------------------------------------------

n.4 Identificarea proprietății. Drepturi de proprietare analizate------------------------------------------------

• II.    S Tipul valorii

• 11.6    Data evaluării--------------------------------------------------_--------------------------

• II.7    Documentarea efectuată---------------------------------------------------------------

• II.8    Natura și sursa informațiilor._-------------------------------------------------------------------------------------

• II.9    Ipoteze și ipoteze șpeciale.._.____.._._»._.................................11

• 11.10    Restricții de utilizare, difuzare și publicare-------------------------------------------------------------------

IL11 Declarația de conformitate cu SEV--------------—---------------_____----—_____----------------------______

• 11.12    Descrierea raportului------------------------------------------------------------—------------------------------------------------

• III.    Prezentarea datelor

• III.l    Piața locală--------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Situația

Hl_a3 Descriere teren

• III.4    Descrierea dădirii....-----------—-----------------------------~---------------------------------------------...------------------

• III.5    Bunuri mobile și alte elemente care nu sunt proprietăți imobiliare....™—.-----------------------------.........

• III.6    Istoricul proprietății

• IV.    Analiza pieței

• IV.l Analiza cererii ..............................................................................................................................

• IV.3 Punctul de echilibru.........._._----—---------_..-------------------------------------------------------------------

• V.    Analiza celei mai bune utilizări

• VI.    Evaluarea proprietății

  
  

• VII.    Analiza rezultatelor și concluzii

Amplasament Comparabile.. Fotografii ACTE.........

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Valoarea de piață - este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

HOTARARE 105/2021 privind stabilirea nivelurilor impozitelor și taxelor locale in municipiul București, începând cu anul 2024

HOTARARE 468/2018 privind reglementarea raporturilor contractuale privind spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință aflate în administrarea Municipiului București, precum și pentru abrogarea Hotărârii C.G.M.B. nr. 32/2007 și a Hotărârii C.G.M.B. nr. 268/2010

Chiria minimă lunară pe metru pătrat determinată conform cu uzuanța evaluatorilor ANEVAR: “Limita minima a prețului concesiunii terenului se stabilește astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a prețului de vanzare a terenului in condițiile de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente”.

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere

adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare,

după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de /■ ?'   cauzai pțudent și fără constrângere.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 14 februarie 2024 este

Valoarea de chirie minimă estimată prin abordarea prin piață pentru fiecare amplasament
	Lei/mp/zi	lei/mp/luna
a) desfășurarea unor activități de comercializare cu caracter sezonier (ocazional)	0,95	28,62
b) activități de comercialzare a produselor alimentare și nealimentare - flori	0,91	27,3
c) unități de alimentație publică și terase de vară	1,13	33,9
d) activități de comercializare exclusivă de presă și carte	0,53	15,9
e) activități de prestări servicii - activități de agrement	0,58	17,49
f) anexe	0,58	17,49

Referitor la această valoare de piață se consideră că este valabilă pentru și în condițiile de la data evaluării.

Valoarea estimată prin abordarea prin piață/cost, la estimarea acesteia s-au avut în vedere datele despre comparabile și piața specifică analizată disponibile la data evaluării, fiind considerată de acesta drept

MMM

KAEUK1 Dh bVALUAKt

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• 1.2 Certificare

Subsemnatul certific în cunoștiință de cauză și cu bună credință că:

• i.    Evaluarea a fost efectuată de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, membru titular ANEVAR, număr de legitimație 18809

• ii.    Analiza, opiniile și concluziile mele se limitează doar la ipotezele și concluziile limitative menționate și se bazează pe raționamentul meu profesional imparțial și nepărtinitor.

• iii.    Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

• iv.    Posed cunoștiințele necesare pentru a îndeplini misiunea de evaluare în mod competent. Nicio persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii misiunii.

• v.    Prezentările faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• vi.    Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport

• vii.    Nu am nici un interes actual sau de perspectiva în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu sunt părtinitor față de vreuna din părțile implicate.

• viii.    Nici evaluatorul și nicio persoană afiliată sau implicată cu acesta nu este acționar, asociat sau persoană afiliata sau implicata cu beneficiarul.

• ix.    Remunerarea evaluatorului nu depinde de niciun acord, aranjament sau înțelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

• x.    Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

• xi.    Evaluatorul a respectat Codul Deontologic al profesiei sale. Nicio persoană cu/excepția celor menționate în raport nu mi-a acordat asistență în realizarea raportului.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• II.    Termenii de referință ai evaluării

  • II.1    Identificarea și competența evaluatorului

Prezentul Raport de evaluare este întocmit de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, evaluator titular ANEVAR în specializarea EPI - Evaluarea Proprietății Imobiliare, având legitimația Nr: 18809, cu domiciliul în Calafat, Strada Teilor.

Evaluatorul a parcurs cursul EPI și are competența necesară pentru a realiza prezentul Raport de evaluare.

• 11.2    Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați

Clientul și utilizatorul desemnat pentru acest raport de evaluare este PRIMĂRIA SECTORULUI 4 cu sediul în București Bulevardul George Coșbuc, nr. 6-16. Nu există alte persoane care să poată avea acces la prezentul raport de evaluare și nici nu pot folosi concluziile prezentate în acesta în alte scopuri.

• II.3    Scopul evaluării

Clientul a contractat prezentul Raport de evaluare cu scopul de a se informa în vederea concesionării/închirierii, iar informațiile din acest raport sunt valabile doar în contextul și cu scopul prezentat nu se pot folosi în alte finalități și contexte.

• II.4    Identificarea proprietății. Drepturi de proprietare analizate

Proprietatea imobiliară analizată este în Parcurile Lumea Copiilor și Orășelul Copiilor București.

Dreptul de proprietate pentru care se realizează estimarea valorii de piață. Acest drept deplin este definit a fi acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interes propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Bunul imobil este în domeniul public al Municipiului București conform declarațiilor reprezentanților instituției și evaluatorul nu a efectuat nicio verificare în acest sens.

Evaluatorul a atașat la anexe toate documentele puse la dispoziția sa, acesta nu a avut la dispoziție cartea funciară și niciun alt document in afară de cele din anexe.

• II.5    Tipul valorii

• Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

prudent și fără constrângere.

Monedele folosite pentru a exprima valoarea de piață la data de 14 februarie sunt euro și leu. Cursul BNR la data de 14 februarie 2024:1 euro= 4.975 lei.

• 11.6    Data evaluării

Inspecția proprietății imobiliare a fost realizată la data de 14 februarie 2024 de evaluator. La baza estimării valorii au stat informațiile și datele procurate de la client până la data de 14 februarie 2024, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare de evaluator precum și valorile estimate de acesta.

Data evaluării este 14 februarie 2024

• 11.7    Documentarea efectuată

Pentru documentare evaluatorul a avut acces, cu ocazia inspecției, la proprietatea evaluată și au fost vizualizate toate părțile/componentele, cu excepția celor care, prin natura lor, sunt ascunse sau nevizibile. în vederea documentării și colectării datelor despre bunurile evaluate, precum și a celorlalte date necesare identificării, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante. în realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante necesare.

• H .8 Natura și sursa informațiilor

Informațiile care au stat la baza prezentului Raport de evaluare au avut următoarele surse:

• -    Documente referitoare la proprietatea imobiliară puse la dispoziție de către client

• -    Informații privind situația juridică a proprietății imobiliare, istoric, stare fizică au fost obținute de la client

• -    Datele cu privire al a piața analizată au fost culese de pe site-uri de profil: imobiliare.ro, olx.ro, multecase.ro, lajumate.ro, imoradar,ro.

• -    Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020.

• -    Alte informații și date culese din piață.

• II.9    Ipoteze și ipoteze speciale

Principalele ipoteze de care s-a ținut cont în realizarea prezentului raport sunt:

o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către clientul raportului și au fost prezentate fără a ?se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care șe specifică altfel;                                                      1% ■

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

o Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

o Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

o Noi nu am făcut nici o investigație și nici nu am inspectat acele părți ale clădiriii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile și s-a presupus astfel că acestepărți sunt înstare tehnică bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părților neinspectate și acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalațiilor;

o Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și naționale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

o Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu clientul raportului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine.

o Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alta proprietate vecina sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

o Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

o S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

o Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama detipul valorii exprimate si de informațiile disponibile;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării re neexcluzând posibilitatea existenței și a

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

avea cunoștință;

Ipoteze speciale:

o Nu s-au identificat ipoteze speciale.

• 11.10    Restricții de utilizare, difuzare și publicare

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru utilizatorii desemnați menționați în raport Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau înclus în documente destinate publicării/publicității fără acordul evaluatorului.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca intreg și oricedivizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

• II. 11 Declarația de conformitate cu SEV

în calitate de elaborator al prezentului Raport declar că a fost realizat în conformitate cu Standardele de evaluare ale bunurilor, ediția 2020. Deoarece evaluarea a urmărit estimarea valorii de piață a unui teren s-au considerat relevante în procesul de evaluare utilizarea următoarelor standarde specifice:

o SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101);

o SEV 102 Implementare (IVS 102);

o SEV 103 Raportare (IVS 103);

o SEV 104 Tipuri ale valorii;

o SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și

o GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

S-a considerat necesară conformitatea cu aceste standarde pentru a putea realiza o apreciere relevantă asupra valorii de piață a proprietății subiect //

• Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• 11.12    Descrierea raportului

Prezentul raport de evaluare este unul explicativ (narativ), întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare ale bunurilor, ediția 2020, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103).

• 1IL    Prezentarea datelor

  
  

Proprietățile evaluate se află pe teritoriul Sectorului 4, municipiul București, în zona de sud și centru a teritoriului municipiului. Proprietățile imobiliare ce vor fi scoase la licitație pentru a fi închiriate se află în apropierea stațiilor de transport în comun (METROREX și STB), fiind amplasate în zone cu trafic pietonal intens.

Fiind vorba de zone aflate în apropierea unor artere importante de circulație ale municipiului, locațiile au acces facil la stații de transport în comun. Stațiile de transport sunt administrate de primăria municipiului, prin acestea trec mai multe

linii de autobuze și microbuze intrajudețene și interjudețene ce asigură, în principal, transportul între București și diferite localități din zona de sud și est a

României. Aceste stații se află la aproximativ 5 minute de proprietate și autobuzele circulă între orele 4 și 21, de luni până duminică și se succed la intervale de 5-30 minute, pentru zilele de muncă și 5-45 minute în week-end. Majoritatea terenurilor sunt situate în apropierea stațiilor de metrou de pe linia

M2 a metroului, a doua cea mai utilizată din rețeaua METROREX și care are unele dintre cele mai aglomerate stații: Piața Sudului, Di ‘ te Leohidă/Apărătorii

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Patriei etc.

Datorită zonei de amplasare toate tipurile de mijoacele de transport cum ar fi automobilul personal, trasportul în comun, bicicleta și traficul pietonal este intens datorită dezvoltării și amenajării adecvate a căilor de acces (trotuare, pasarele pietonale etc.)

Inspectoratul pentru Situații de Urgență București-llfov asigură intervențiile în caz de urgență, intervențiile medicale de urgență sunt asigurate de Serviciului de Ambulanta București-llfov, iar de siguranță populației se ocupă Poliția locală București și Inspectoratul de Poliție al Municipiului București ce are mai multe secții de poliție deschise în zonă. Gunoiul se colecteză selectiv, o dată pe săptămână.

La nivelul zonei se observă că activitatea de construcți, există și este intensă, către zonele perifeerice ale Sectorului 4 sunt disponibile terenuri libere pe care se dezvoltă în principal locuințe colecti și spații de comerciale și industriale, iar în zona centrală se constată o ofertă redusă de terenuri libere pentru dezvoltare comercială sau rezidențială, majoritatea proiectelor imobilare din această zonă sunt axate pe un mix rezidențial-comercial sau office-comercial.

Traficul rutier este intens. Locurile de parcare, în marea majoritate sunt stradale sau se amenajează pe proprietate.

• III.2    Situația jurdică

Bunul imobil este în domeniul public al Municipiului București conform declarațiilor reprezentanților instituției și evaluatorul nu a efectuat nicio verificare în acest sens.

Evaluatorul a atașat la anexe toate documentele puse la dispoziția sa, acesta nu a avut la dispoziție cartea funciară și niciun alt document in afară de cele din anexe.

La data inspecției proprietatea era utilizată ca parc și nu prezenta diferențe față de actele puse la dispoziție.

• III.3    Descriere teren

Imobilele sunt situate în Sector 4, București în următoarele parc:

• 1.    Parcul Orășelul Copiilor

Conform datelor primate de la client acestea sunt locațiile ce au suferit modifiicări față de raportul anterior și care urmează a fi închiriate:

-Parcul Orășelul Copiilor:

II              A Jo-'..

........................ ...............

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, evaluator ANEVAR,nr leg 18809,email:[email protected]âm                  15

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• 2.    Pentru terenurile situate în zona A de impozitare din Parcul Orășelul Copiilor:²

Nr. crt	Ind.Cf planșă	Specific activitate	Supr. (mp.)	Observații
1.	OC82	Agrement	30	Teren - Ioc de joacă
2.	OC83	Agrement	50	Teren - loc de joacă
3,	OC84	Agrement	50	Teren - loc de joacă
4.	OC85	Agrement	50	Teren - loc de joacă
5.	OC86	Agrement	1390	Teren- teren sintetic

*suprafețele pot varia plus/minus 10% față de valorile specificate în tabel

Suprafețe de închiriat în Parcul Orășelul Copiilor

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Suprafața totală pentru închiriat conform notei de comandă este de 1.630 mp de teren în Parcul Orășelul Copiilor, distribuite pe un număr de 6 locații. Mărimea acestor locații variază între 30 mp și 1390 mp, în acestea se desfășoară activități de agrement Fiecare locație beneficiază de un tafic pietonal intens și sunt în apropierea stațiilo de transport în comun.

Amplasamentele sunt plane și sunt la momentul inspecției acoperite cu asfalt și utilizare ca zone pielonale, acestea nefiind racordate la rețele de utilități prezente în zonă.

• III.4    Descrierea clădirii

Pentru această misiune de evaluare nu a mai fost estimată chira miniă pentru poziția OC 46 la instrucțiunile reprezentaților clienților, deoarece nu este disponibilă toată documentația necesară, datele și informațiile relevante pentru procesul de evaluare. Pentru această proprietate va fi necesar realizarea unui raport de evaluare ulterioar.

• III.    5 Bunuri mobile și alte elemente care nu sunt proprietăți imobiliare Mobila, precum și orice alt bun mobil se consideră că nu va face parte din propietatea imobiliară supusă procesului de evaluare și nu va influența valoarea de piață a bunului imobil.

• III .6 Istoricul proprietății subiect             /

La momentul evaluării terenurile erau utilizate cu Scop comercial.

\\         C M        /

Harta zonei de interes - Sectorul 4 sudul municipiului București.

Delimitarea pieței: în vederea estimării valorii de piață a proprietății imobiliare s-a delimitat piața la cea de terenuri și de spații comerciale din zona Municipiului București și în special pe cea din zona Sectorului 4 .

Analiza productivității proprietății. Pe piața specifică a proprietății, s-a constat că principale caracteristici de care potențialii cumpărători țin seamă, în procesul de luare a deciziei, sunt: localizarea proprietății (aceasta trebuie să permită accesul facil la punctele de interes), suprafața terenului, indicii urbanistici (CUT, POT) disponibilitatea locurilor de parcare, traficul pietonal

• IV .l Analiza cererii

Cerea de terenuri ce au altă destinație decât cea agricolă din zona de sud a Municipiului București și în special a zonei analizate pentru acestă evaluare a fost afectată de evoluția economiei post pandemiei de Covid-19, precum și de criza provocată de Războiul din Ucraina.

La nivel național se raportează o creștere robustă a spațiului modern de retail, atingând acum un impresionant 4,2 milioane de metri pătrați - un salt de 112.000 mp față de anul trecut.

Cea mai mare parte a acestei creșteri (67%) a apărut în al treilea trimestru, cu Carolina Mall din orașul Alba lulia, o realizare a Prime Kapital, aflându-se acum în centrul atenției. Parcurile de retail sunt, de asemenea, în prim-plah, revendicând 40% din suprafața totală a stocului modern.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Pe măsură ce anul 2023 s-a apropat de sfârșit, dinamica s-a manținut, alți 179.000 mp fiind au fost adăugați la stocul modern de spații comerciale, din care parcurile de retail ocupă o pondere substanțială de 61%.

Chiar și în condițiile acestei expansiuni rapide, chiriile pentru centrele comerciale și locațiile de tip high Street aurămas stabile la 75 EUR/mp/lună și, respectiv, 45 EUR/mp/lună. Ratele de neocupare suni la un nivel confortabil, menținând dinamismul Bucureștiului și al orașelor regionale.

Opt retaileri noi au ales România în primele nouă luni ale anului 2023, consolidând poziționarea țării noastre ca destinație de retail pentru companiile din acest segment Nu în ultimul rând, se consolidează o tendință ascendentă interesantă - parcurile de retail din orașele secundare și terțiare sunt în plină activitate de dezvoltare. Este o oportunitate de investiții cu perspective promițătoare pentru cei care doresc să profite de dinamismul sectorului de retail.

Randamentul chiriilor pentru spații comerciale.

Ținând cont de faptul că s-a înregistrat o revenire mult mai rapidă a multiplilor indicatori macroeconomici, precum și de încrederea mare a investitorilor străini și a băncilor în economia locală, anul 2024 se anunță a avea multe provocări, dar sunt până acum destule semne care să arate că nu se repetă scenariul din 2009-2010. De aceea se estimează că prețurile proprietăților imobiliare vor fi în continuare pe un trend ascendent                             ~ x.

Cumpărătorii de acest tip de activ imobiliar situate în această zonă a Bucureștiului sunt de obicei fie investitori care au în plăn dezvoltări comerciale

V Q \           j ' /

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

sau rezidențiale, fie persoane fizice ce doresc să realizeze în regie proprie locuințe unifamiliare.

• IV .2 Analiza ofertei

Oferta pe piața specifică este destul de săracă la momentul de față, majoritatea terenurilor scoase la închiriat sunt situate în planul II și erau la data evaluării nu erau utilizate sau erau folosite în scop agricol (livadă, teren arabil sau pajiște), fiind utilizate pentru diverse activități comerciale, de exempu: service auto, parcare, tereasă etc..

Durata medie de expunere pe piață a ofertelor a proprietăților imobiliare de tipul terenurilor depășește de obicei un an.

Prețurile de închiriere pe metrul pătrat de teren în ofertele identificate de evaluator variază între 0,5 euro/mp și 5 euro pe metru pătrat, iar prețul de vânzare pentru aceste terenuri vartiază între 200 250 de euro pe metru pătrat pentru cele situate în zona periferică și cu o suprafață mai mare și un acces mai dificil la caile de acces și 900-2000 de euro pentru cele cu o locație mai bună situate mai aprope de zona centrală, unde genul acesta de proprietate este mai rar.

Piața de închirieri de terenuri este totuși, în opinia evaluatorului, o piață căreia îi lipsește coerența și un nivel de tranzacționare care să permită estimarea unei rate de capitalizare relevantă pentru terenuri.

Rata medie de capitalizare pentru spațiile comerciale situate pe arterele principale variază între 7 și 8,25 % , iar pentru cele situate pe artere comerciale secundare rata de capitalizare este de 8-10 %.

Câteva dintre ofertele identificate de evaluator au fost adăugate la anexe

• IV .3 Punctul de echilibru

în urma analizei evoluției prețurilor și a cererii și ofertei de pe piața terenurilor cu destinație pentru construcții din București și în special a celei din această zonă a municipiului se observă că cererea nu este satisfăcută de volumul ofertei fapt ce a făcut ca prețurile proprietăților imobilare de acest gen să fie pe un trend ascendent. Acest dezechilibru între cerere și ofertă arată că piața este o piață a vânzătorului, deși piața a fost afectată de pandemia de coronavirus.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• V . Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobilire este definită de Standardelor de evaluare a bunurilor, ediția 2020 în Glosar a fi cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

în plus față de cele patru teste ale anallizei CMBU, definiția termenului include în mod implicit ideea că analiza CMBU este privită din două perspective:

• 1.    Utilizarea unei proprietăți în ipoteza că terenul este liber sau poate deveni liber prin demolarea oricărei amenajări,

• 2.    Utilizarea care este dată unei proprietăți construite (prin transformarea amenajărilor existente, de exemplu, prin lucrări de renovare, conversie sau modificare).

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau că poate deveni liber prin demolarea construcțiilor aferente. în această ipoteză, pot fi identificate alte utilizării ale terenului liber, utilizări care creează valoare, iar evaluatorul poate începe selecția de proprietăți imobiliare comparabile (terenuri libere) și apoi să estimeze valoarea terenului analizat

In cazul proprietății evaluate întregul teren este deja liber.

în cazul terenului pentru care se estimează valoarea de piață s-a analizat piața locală si s-a constatat că pe multe din terenurile asemănătoare sunt construite sau utilizate pentru dezvoltări comerciale.

Concluzia desprinsă de evaluator este că utilizarea cea mai probabilă în mod rezonabil terenului este cea amenajare a unui spațiu comercial.

Utilizarea ca spațiu comercial a proprietății imobiliare trece de testele de:

o Permisivitate legală: evaluatorul nu a constatat în urma analizei sale aspecte ce ar putea duce la modificarea situației, deci utilizarea este considerată permisă legal

o Posibilitate fizică: Faptul că în imediata terenurile sunt folosite cu scopuri asemănătoare aduce indicii suficiente pentru a considea că terenul poate fi folosit ca zonă de plajă/agrement.

o Fezabilitate financiară: această utilizare este fezabilă financiar deoarece în apropiere sunt în curs de amenajare și alte spații comerciale.

o Valorii maxime: întrucât aceste utilizări sunt permisiblie legal, fizic posibile, fezabile financiar aceastea vor conduce la o valoare maximă a proprietății.

Concluzie: cea mai bună utilizare a tereului evaluat este cea șpâțiii comercial deoarece acestă utilizăre este probabilă în mod rezonabil, permisă legal, posibilă

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

fizic, fezabilă financiar și pentru care se obține valoarea maximă.

Cea mai bună utilizare a proprietății construite

Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea cea ar trebui dată proprietății imobilare prin construcțiile ce îi aparțin. în acest tip de analiză evaluatorul se va pronunța asupra valorii construcțiilor existente, care fie poate crește prin transformare sau au deja valoarea maximizată de utilizarea acutalăși nu se impun modificări.

în GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile din Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020 se spune: Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.

în cadrul aceastei misiuni de evaluare s-a a utilizat această metodă pentru terenurile pe care există construcții, în cazul acestora s-a recomandat păstrarea utilizării actuale (spații cu destinație comercială:agrement alimentație publică etc.).                                                                    j                       U

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• VI . Evaluarea proprietății

Pentru a obține valoarea definita de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise și definite în SEV100 -Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Atunci când nu există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată obține o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a cel puțin două abordări sau metode

VI.l. Abordarea prin piață

Abordarea pin piață este procesul prin care se obține o estimare asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparativă cu proprietăți similiare care au fost vândute recent sau care sunt oferite spre tranzacționare.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Având in vedere calitatea și abundența informațiilor din piața specifica acestui tip de proprietate am considerat adecvata aplicarea acestei abordări

Premisa majoră a a metodei este aceea că valoarea de piață este în relație directă cu prețurile de ofertă sau de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Pentru a estima valoarea de piață a proprietății subiect s-au utlizat cinci comparabile denumite în continuare: Comparabila Al, Comparabila Bl, Comparabila CI. Aceste comparabile, caracteristicile acestora, datele de comparație și cele de ajustare aunt prezentate la Anexa -Comparabile.

Evaluarea terenului

Datorită condițiilor de amplasare similare, în opinia evaluatorului terenurile ce vor fi închiriate în zonele : Parcul Orășelul Copiilor și Parcul Orășelul Copiilor, vor avea valori similare și deci chiriii minime estimate similiare.

Evaluarea terenului s-a realizat prin metoda comparațiilor directe.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Preț ofertă pe mp		1488	1300	1000
Ajustare oferta
Marjă de negociere		■3%	-3%	-3%
Marjă de negociere		-45	-39	-30
Preț vânzare		1443	1261	970
Elemente specifice tranzacționării
Drepturi de proprietate	depline	depline	depline	depline
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condici de finanțare	normale	normale	normale	normale
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Cheltuieli imediat după cumpărare	nu	nu	nu	nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condiții de piața	data eval.	iunie 2024	iunie 2024	iunie 2024
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Elemente specifice proprietății
Localizare	Tineretului	Parcul Carol	Parcul Carol	Tineretului
Ajustare (%)		-32,78%	-23,08%	0%
Ajustare (euro)		-473	•291	0
Suprafață	-	135	230	3000
Ajustare (%)		0%	0%	0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Formă teren	regulată	regulată	regulată	regulată
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Front stradal	-	60	29	20
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Topografie	plan	plan	plan	plan
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Utilități	In zonă	In zonă	In zonă	In zonă
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Amenajare	Nu	Nu	Nu	Nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
CMBU	construcții	construcții	construcții	construcții
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Componente non-imobiliare	nu	nu	nu	nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Ajustare netă pt elem. Specifice propr.		-473	291	0
Preț ajustat		970	970	970	îx  \
Număr ajustări		1	1	0	\ V
Ajustare (%)		-32,78%	-23,08%	o% la
Valoarea de piață proprietatea subiect (rotunjită)		970 euro/mp, 4792 lei/mp —		\ 17           i
			n,c

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Explicație ajustări:

• 1.    S-a aplicat o ajustare de ofertă de 3% pentru marja de negociere considerată a fi la nivelul pieței pentru zona Bucureștiului și acest tip de proprietate.

• 2.    S-a aplicat o corecție de 473 euro pe mp pentru comparabila A pentru localizare pe baza perechi de comparabile A și C.

• 3.    S-a aplicat o corecție de 291 euro/mp pentru comparabila B pentru localizare pe baza perechi de comparabile B și C.

Analizând grila datelor de piață am ajuns la concuzia că valoarea de piață ce se poate asimila proprietății evaluate este cea a comparabiliei C, deoarece aceasta din urmă este cea mai asemănătoare cu proprietatea subiect și nu a a suferit decât ajustarea pentru tranzacționare și cea pentru amenajare.

în acest context valoarea de piață estimată la data evaluării este de 970 euro/mp aproximativ 4792 lei/mp.

Estimarea Chiriei minime

Datorita faptului ca nu exista o piața activa si coerenta a inchirierii de terenuri, este greu de estimat o rata de capitalizare specifica terenurilor. Din acest motiv, in mod uzual, evaluatorii realizează aceasta estimare se face in condiții similare determinării redeventei.

Modul de calcul și de plata a redeventei se stabilește de către ministerele de resort sau de alte organe de specialitate ale administrației publice centrale ori de către autoritățile administrației publice locale."

Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente.

Deasemenea s-a ținut cont și de Studiu de piață în vederea estimării valorii de referință pentru utilizarea domeniului pubic/privat inclusiv a parcurilor în Sector 4.

Estimarea chiriei pe metru pătrat se face astfel:

Chire mp=Valoarea de piață/25ani/121uni/nr mp

Estimăm că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 14 februarie 2024, după procedeul descris mai sus și ținând cont de de \ Studiu de piață în vederea estimării valorii de referință pentru utilizarea } '

RAPORT DE EVALUARE ------------------------------------- ■ • ........... ....... Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

domeniului pubic/privat inclusiv a parcurilor în Sector 4 este:

Valoarea de chirie minimă estimată prin abordarea prin piață pentru fiecare amplasament
'■ * ....................	Lei/mp/zi	lei/mp/luna
a) desfășurarea unor activități de comercializare cu caracter sezonier (ocazional)	0,95	28,62
b) activități de comercialzare a produselor alimentare și nealimentare - flori	0,91	27,3
c) unități de alimentație publică și terase de vară	1,13	33,9
d) activități de comercializare exclusivă de presă și carte	0,53	15,9
e) activități de prestări servicii -activități de agrement	0,58	17,49
f) anexe	0,58	17,49

Chiria minimă estimată

Ținând cont de cele de mai sus chiria minimă estimată pe lună pentru terenurile situate în zona A de impozitare din următoarele locații este de:²

A)Parcul Orășelul Copiilor
Nr. crt	Ind.Cfp lanșă	Specific activitate	Supr. (mp.)	Chiria minimă pe mp/zi	Chiria minimă pe lună (lei/lună)
1.	OC82	Agrement	30	0,58	522
2.	OC83	Agrement	50	0,58	870
3.	OC84	Agrement	50	0,58	870
4.	OC85	Agrement	50	0,58	870
5.	OC86	Agrement	1390	0,58	................24186

• ³ se recomandă pentru perioada în care nu se desfășoară activitate să se colecteze o

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• VL2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar).

Abordarea prin venit include două metode de bază:

• 1    capitalizarea venitului;

• 2    fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

în urma analizării specificului proprietății imobiliare am ajuns la concluzia că metoda capitălizării venitului este adecată pentru proprietatea evaluată deoarece există informații suficiente de piață.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare, obținându-se astfel indicații privind valoarea de piață a proprietății subiect.

Etapele aplicării metodei sunt:

l.Estimarea venitului net din exploatare (VNE)

• 2 .Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor nete efective c

  
  

• 3 .Convertirea VNE în valoare prin intermediul c cu formula: Preț = VNE/c

7 *

Aceaastă abordare nu a fost aplicată deoarece nu există suficiente relevante pentru piața de închirieri de terenuri

• Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• V 1.3. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include:

• ■    construcții noi sau construcții relativ nou construite;

• ■    construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;

• ■    construcții aflate în faza de proiect;

• ■    construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Această abordare a fost nu a fost aplicată pentru niciuna din proprietățile evaluate din cauză că au fost suficiente informații relevante pentru a aplica abordarea prin piață.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

• VII, Analiza rezultatelor și concluzii

Criteriile pe baza cărora se estimează valoarea finală:

• ■    Adecvarea metodei - raționamentul profesional determină oprtunitatea aplicării metodelor de evaloare, în funcție de scopul și utilizarea evaluării și tipul proprietății precum și de caracteristicile pieței,

• ■    precizia unei evaluări este dată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse

• ■    cantitatea de informații este foarte importantă pentru a stabili calitatea și relevanța estimăriilor obținute.

Având în vedere aceste criterii, adecvare, precizie și cantitatea de informații, precum și tipul de proprietate (teren și căsuțe), piața specifică a acesteia și scopul evaluării s-a considerat că cea mai potrivită metodă de evalure este abordarea prin piață pentru terenuri și cea prin cost pentru căsuțele din Parcul Orășelul Copiilor.

în baza rezultatelor obținute în cadrul abordării prin piață având în vedere că ea are un grad de relevanță adecvat scopului evaluării, că ajustările ce au dus la rezultatul ei au fost determinate cu o precizie bună, prelucrând o cantitate însemnată de date de piață, evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pe pe perioada când se desfășoaă activitatea economică pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 14 februarie 2024 este:

• 1.    Pentru terenurile situate în zona A de impozitare din următoarele locații:³

A) Parcul Orășelul Copiilor __________________________________________________

Nr.	Ind.cf.	Specific	Supr.	Chiria minimă	Chiria minimă pe lună
crt.	planșă	activitate	(mp.)	pe mp/zi	(lei/lună)	A
1.	OC82	Agrement	30	0,58	522
2.	OC83	Agrement	50	0,58	870
3.	OC84	Agrement	50	0,58	870
4.	OC85	Agrement	50	0,58	870
5.	OC86	Agrement	1390	0,58	24186

Referitor la această valoare de piață se consideră că este valabilă pentru și în condițiile de la data evaluării.

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

constructii/bucuresti/tineretului/teren-constructii-de-vanzare-XV0603MN7

Compar constru Teren inz jiliare.ro/vanzare-terenuri-re-X3HJ03003

749.000 €

Descriere

4p-Jur»9*«pu.v vtKptnani ,»teLntew«»șx4T'fter«G>u f^rcs o.)r. ^4x1^ ^d«>576inp

• • U.- »t KMMsîdaOi .urt^ . «.-e          nc*J»teeri«jfi<MJ. POT ilMCdf-2.4 SqprjaKv'Kurfi >>

tkn'^fiedrtRcâlUa'dniibMÂnt este t» 14OCx»p                                  Petitfuni*^mu® Artatt, tto jxi.'trt

i.^ihiatwerw'ic)

Specificații

V«nrț x3KnDH

Ș.XMafMAten.'*»

TVtettfi-

C -nS ’s.sre !»«>

Ce»a^tur.țepe feH<x

ut pac, «ie

r.ixă ^tvis

ut

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

Comparabila           CI           https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-

constructii/bucuresti/tineretului/teren-constructii-de-vanzare-XV0603NIL

Ce ,a-ua^-et;r> teren cuc-sups'aUde 224 T>ces»/dn4fâMr.isc* âtittowd'x ceos.’adanfjrdata "s s. jfk. Acei.a

■’âce wite d r. zva vecase n uediatascropere tea" o eseu Oasetr copiile sioa'cu Tre-e.ulj.

(erei'u rjeste'jo re r jieiei't 2ccnșiiuciiidei”Uâuie nsa .ee-ijiesteapioape aMra.ucC. .eeacepemiieo

um»; j. . e du cel vu j” IC-O tip s _u .e I de a de' 2'< np

Acei ta este raco: dat la apa. -.arai za, cu eu iar gaze e     n 'ata po: a

Notițe

Adaugă

Specificații

pr-ut* r.-r_M

Sup afa.ă .etetr

Tiv te'e''

Qasi'cae .e--e"

Chirie minimă Parcul Orășelul Copiilor, Sector 4, București

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI PRIMAR

♦AI’ARATII UE SPECIA UI ATM R-dul Gcorgc Coțhuc nr.6-16 scetnr 4, București

Tel. 1 +40-21-335.92.30 / Fax. i +40 21-337.07.90

DIRECȚIA AUTORIZĂRI, ADMINISTRARE PIEȚE Șl LOGISTICĂ

SERVICIUL PATRIMONIU Șl ARHIVĂ NR. P.16.2/30/08.02.2024

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx II - cviL ualor Q 8 f f g 2024 E-mail: evalnatorlSSO^^gmail.co n

In baza ofertei Dvs. întegislială la Sectorul 4 ul Municipiului București kuB nr.5580/26.01.2024. va transmitem prezenta notâ dc comandă având ca scop

• ✓ întocmire Raport dc evaluare în vederea estimării unei valorii de referiniță penntru închirierea terenurilor, domeniu public, aflate în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, după cum urmează

  Nr.crt.	Indicativ Cf.planță	Specific activitate	Teren (mp)
  1	<k:«2	Agrement/ Loc de joacă	KJ
  2 3	€03	Ademeni/ Ixk de joacă	50
  	o<m	Agrement/ Lut dejoacă	50
  4	OC85	AgremenV Ltic dejoacă	50
  5	OC86	Teren sintetic/ Sport/agremcm	1390
  6	0016	Bibliotecă suspendata	130

  
  

Menționăm că poziția 6 , respectiv OC 46, este teren proprietate publică cu construcție proprietate publică.

Termenul pentru întocmire raport: trei zile lucrătoare de 1a primirea notei de. comandă

Termen de plată: 30 de zile de la înregistrarea facturii și semnarea procesului verbal de predare primite a Rapoartelor de evaluare.

RAPORT DE EVALUARE

Evaluare bunuri imobile pentru închiriere situate în zona A de impozitare

RAPORT DE EVALUARE

Estimare CHIRIE MINIMĂ pentru licitație în vederea închirierii

• - terenuri și construcție în zona: Parcul Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor

Adresa: Sector 4, București

Data eval:. 08 aprilie 2024

Valoarea estimată: Val. chirie lunară minimă

Evaluator:

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Scrisoarea de transmitere

Stimați domni,

La solicitarea dumneavoastră din data 27 octombrie 2024, am întocmit prezentul Raport de evaluare pentru- terenuri din zonele: Parcul Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor, Sector 4, București și prin prezenta îl trimit către dumneavoastră. Raportul de evaluare este unul de tip narativ și are 39 de pagini.

în urma definirii misiunii de evaluare, împreună cu dumneavoastră, s-a stabilit că scopul raportului de evaluare este informarea în vedera estimării chiriei minime pentru închiriere în vederea scoaterii la licitație și că cea mai bună modalitate de a îndeplini acest scop este estimarea valorii de piață a imobilului și a conform cu SEV 100, la data de 08 aprilie 2024. Drepturile de proprietate pentru care s-a realizat prezentul raport sunt drepturile de proprietate depline. Inspecția proprietății imobiliare și toate analizele și investigațiile au fost realizate de către evaluator

în urma procesului de evaluare, pe baza faptelor din analiza de piață, a ipotezelor și condițiilor limitative, a calculelor prezentate și a noii liste cu amplasamente propuse (atașată la Anexe), evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 08 aprilie 2024 este:

Pentru locațiile situate în zona A de impozitare din:¹

1.	OC46	Alimentație publică/Bibliotecă suspendată	130	0,90	3510
2.	OC87	Punct de prim ajutor	43,15	0,53	686

b) Parcu	Lumea	Copiilor
Nr. crt	Indicat ivCf. planșă	Specific activitate	Supraf (mp.)	Chiria minim ăpe mp/zi	Chiria minimă pe lună
1.	LC16	Alimentație publică	15	1,13	508,5
2.	LC17	Alimentație publică	15	1,13	508,5

Referitor la aceasta valoare de piață se consideră că este valabilă pentru și în condițiile de la data evaluării.

Acest raport este valabil doar pentru data și în condițiile descrise în cadrul acestuia, fiind realizat în conformitate cu următoarele standarde din ediția 2020 a Standardelor de Evaluare a Bunurilor: : SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general); SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); SEV 102 Implementare (IVS 102); SEV 103 Raportare (IVS 103); SEV 104 Tipuri ale valorii; SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

c 5                                            Evaluator,

• .c          /                        Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx

Membru titular ANE VAR

Legitimație nr. 18809

Cuprins

Scrisoarea de transmitere

• I.    Introducere

• 1.1    Sinteza                              ---------.....—

• 1.2    Certificare.......

• II.    Termenii de referința ai evaluării

• II.1    Identificarea și competența evaluatorului

• 11.2    Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați

• 11.3    Scopul evaluării

• 11.4    Identificarea proprietății. Drepturi de proprietare analizate

• 11.5    Tipul valorii

• 11.6    Data evaluării

• 11.7    Documentarea efectuată

• 11.8    Natura și sursa informațiilor

• 11.9    Ipoteze și ipoteze speciale

• II.10    Restricții de utilizare, difuzare și publicare

• II.11    Declarația de conformitate cu SEV

• 11.12    Descrierea raportului

• III.    Prezentarea datelor

• 111.1    Piața locală

• 111.2    Situația jurdică

• III.3    Descriere teren

• 1II.4    Descrierea clădirii

• I1I.5    Bunuri mobile și alte elemente care nu sunt proprietăți imobiliare

• I1I.6    Istoricul proprietății subiect

• IV.    Analiza pieței

• IV .l Analiza cererii

• 1V .2 Analiza ofertei......................

• IV .3 Punctul de echilibru

• V.    Analiza celei mai bune utilizări

• VI.    Evaluarea proprietății

• VI. 1. Abordarea prin piață

• VI. 2. Abordarea prin venit

• VI. 3. Abordarea prin cost.................................................................................................................-

• VII.    Analiza rezultatelor și concluzii

• VII.    Anexe

Comparabile ....

Fotografii..........

ACTE...................

• I.    Introducere

1.1 Sinteza

	CLIENT DESTINATAR RAPORT SCOPUL EVALUĂRII PROPRIETATEA EVALUATĂ PROPRIETAR ADRESĂ PROPRIETATE NUMĂR CADASTRAL	PRIMĂRIA SECTORULUI 4 PRIMĂRIA SECTORULUI 4 Informarea clientului în vederea pentru a stabili chiria minimă pentru închiriere -    terenuri în: Parcul Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor PRIMĂRIA SECTORULUI 4 Sector 4, București -    pentru teren,
	CARTEA FUNCIARĂ DATA INSPECȚIE DATA EVALUĂRII ZONA DE AMPLASARE	08 aprilie 2024 08 aprilie 2024 Sectorul 4, Municipiul București
	ARTERE IMPORTANTE PUNCTE DE INTERES	Șoseaua Berceni Șoseaua Olteniței Calea Șerban Vodă Splaiul Unirii Calea Văcărești Parcul Orășelul Copiilor <
		Parcul Lumea Copiilor V

Valoarea de piață - este suma estimată

pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

HOTARARE 105/2021 privind stabilirea nivelurilor impozitelor și taxelor locale in municipiul București, începând cu anul 2024

HOTARARE 468/2018 privind reglementarea raporturilor contractuale privind spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință aflate în administrarea Municipiului București, precum și pentru abrogarea Hotărârii C.G.M.B. nr. 32/2007 și a Hotărârii C.G.M.B. nr. 268/2010

Chiria minimă lunară pe metru pătrat determinată conform cu uzuanța evaluatorilor ANEVAR: "Limita minima a prețului concesiunii terenului se stabilește astfel incat sa asigure recuperarea in 25 de ani a prețului de vanzare a terenului in condițiile de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente".

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 08 aprilie 2024 este

Valoarea de chirie minimă estimată prin abordarea prin piață pentru fiecare amplasament
	Lei/mp/zi	lei/mp/luna
a) desfășurarea unor activități de comercializare cu caracter sezonier (ocazional)	0,95	28,62
b) activități de comercialzare a produselor alimentare și nealimentare - flori	0,91	27,3
c) unități de alimentație publică și terase de vară	1,13	33,9
d) activități de comercializare exclusivă de presă și carte	0,53	15,9
e) activități de prestări servicii - activități de agrement	0,58	17,49
f) anexe	0,58	17,49

Referitor la această valoare de piață se consideră că este valabilă pentru și în condițiile de la data evaluării.

Valoarea estimată prin abordarea prin piață/cost, la estimarea acesteia s-au avut în vedere datele despre comparabile și piața specifică analizată disponibile la data

evaluării, fiind considerată de acesta drept cea mai adecvată.

• 1.2 Certificare

Subsemnatul certific în cunoștiință de cauză și cu bună credință că:

• i.    Evaluarea a fost efectuată de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, membru titular ANEVAR, număr de legitimație 18809

• ii.    Analiza, opiniile și concluziile mele se limitează doar la ipotezele și concluziile limitative menționate și se bazează pe raționamentul meu profesional imparțial și nepărtinitor.

• iii.    Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

• iv.    Posed cunoștiințele necesare pentru a îndeplini misiunea de evaluare în mod competent. Nicio persoană nu mi a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii misiunii.

• v.    Prezentările faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

• vi.    Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

• vii.    Nu am nici un interes actual sau de perspectiva în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu sunt părtinitor față de vreuna din părțile implicate.

• viii.    Nici evaluatorul și nicio persoană afiliată sau implicată cu acesta nu este acționar, asociat sau persoană afiliata sau implicata cu beneficiarul.

• ix.    Remunerarea evaluatorului nu depinde de niciun acord, aranjament sau înțelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

• x.    Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Ro mania).

• xi.    Evaluatorul a respectat Codul Deontologic al profesiei sale. Nicio persoană cu excepția celor menționate în raport nu mi-a acordat asistență în

realizarea raportului.

II, Termenii de referință ai evaluării

• II.    1 Identificarea și competența evaluatorului

Prezentul Raport de evaluare este întocmit de Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, evaluator titular ANEVAR în specializarea EP1 - Evaluarea Proprietății Imobiliare, având legitimația Nr: 18809, cu domiciliul în Calafat, Strada Teilor.

Evaluatorul a parcurs cursul EPI și are competența necesară pentru a realiza prezentul Raport de evaluare.

• 11.2    Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați

Clientul și utilizatorul desemnat pentru acest raport de evaluare este PRIMĂRIA SECTORULUI 4 cu sediul în București Bulevardul George Coșbuc, nr. 6-16. Nu există alte persoane care să poată avea acces la prezentul raport de evaluare și nici nu pot folosi concluziile prezentate în acesta în alte scopuri.

• 11.3    Scopul evaluării

Clientul a contractat prezentul Raport de evaluare cu scopul de a se informa în vederea concesionării/închirierii, iar informațiile din acest raport sunt valabile doar în contextul și cu scopul prezentat nu se pot folosi în alte finalități și contexte.

• 11.4    Identificarea proprietății. Drepturi de proprietare analizate

Proprietatea imobiliară analizată este în Parcurile Lumea Copiilor și Orășelul Copiilor București.

Dreptul de proprietate pentru care se realizează estimarea valorii de piață. Acest drept deplin este definit a fi acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, atribute pe care le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie și în interes propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Bunul imobil este în domeniul public al Municipiului București conform declarațiilor reprezentanților instituției și evaluatorul nu a efectuat nicio verificare în acest sens.

Evaluatorul a atașat la anexe toate documentele puse la dispoziția sa, acesta nu a avut la dispoziție cartea funciară și niciun alt document in afară de cele din anexe.

• II.    5 Tipul valorii

Pentru prezentul raport este întocmit în scopul informării clientului asupra valorii de piață a imobilului, aceasta fiind definită a fi suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, j^a (£

prudent și fără constrângere.

Monedele folosite pentru a exprima valoarea de piață la data de 08 aprilie sunt euro și leu. Cursul BNR la data de 08 aprilie 2024 :1 euro= 4.975 lei.

• 11.6    Data evaluării

Inspecția proprietății imobiliare a fost realizată la data de 08 aprilie 2024 de evaluator. La baza estimării valorii au stat informațiile și datele procurate de la client până la data de 08 aprilie 2024, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare de evaluator precum și valorile estimate de acesta.

Data evaluării este 08 aprilie 2024

• 11.7    Documentarea efectuată

Pentru documentare evaluatorul a avut acces, cu ocazia inspecției, la proprietatea evaluată și au fost vizualizate toate părțile/componentele, cu excepția celor care, prin natura lor, sunt ascunse sau nevizibile. în vederea documentării și colectării datelor despre bunurile evaluate, precum și a celorlalte date necesare identificării, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante. în realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante necesare.

• II.8    Natura și sursa informațiilor

Informațiile care au stat la baza prezentului Raport de evaluare au avut următoarele surse:

• -    Documente referitoare la proprietatea imobiliară puse la dispoziție de către client.

• -    Informații privind situația juridică a proprietății imobiliare, istoric, stare fizică au fost obținute de la client.

• -    Datele cu privire al a piața analizată au fost culese de pe site-uri de profil : imobiliare.ro, olx.ro, multecase.ro, lajumate.ro, imoradar,ro .

• -    Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020.

• -    Alte informații și date culese din piață.

H.9 Ipoteze și ipoteze speciale

Principalele ipoteze de care s-a ținut cont în realizarea prezentului raport sunt:

o Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către clientul raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara fcazului în care se specifică altfel;                                           *                \

■tMka o Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe;

o Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

o Noi nu am făcut nici o investigație și nici nu am inspectat acele părți ale clădiriii care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile și s-a presupus astfel că acestepărți sunt înstare tehnică bună. Nu putem să exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părților neinspectate și acest raport nu trebuie considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalațiilor;

o Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și naționale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

o Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu clientul raportului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine.

o Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alta proprietate vecina sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

o Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

o S-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

o Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama detipul valorii exprimate si de informațiile disponibile;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu

Chirie minimă Parcurile Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor, Sector 4, București

avea cunoștință;

Ipoteze speciale:

o Nu s-au identificat ipoteze speciale.

• 11.10    Restricții de utilizare, difuzare și publicare

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru utilizatorii desemnați menționați în raport. Raportul de evaluare nu poate fi publicat sau inclus în documente destinate publicării/publicității fără acordul evaluatorului.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca intreg și oricedivizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

• II.11    Declarația de conformitate cu SEV

în calitate de elaborator al prezentului Raport declar că a fost realizat în conformitate cu Standardele de evaluare ale bunurilor, ediția 2020. Deoarece evaluarea a urmărit estimarea valorii de piață a unui teren s-au considerat relevante în procesul de evaluare utilizarea următoarelor standarde specifice:

o SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101);

o SEV 102 Implementare (IVS 102);

o SEV 103 Raportare (IVS 103);

o SEV 104 Tipuri ale valorii;

o SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și

o GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

S-a considerat necesară conformitatea cu aceste standarde pentru a putea realiza o apreciere relevantă asupra valorii de piață a proprietății subiect T \

• 11.12    Descrierea raportului

Prezentul raport de evaluare este unul explicativ (narativ), întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare ale bunurilor, ediția 2020, cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV103 Raportare (IVS 103).

• III.    Prezentarea datelor

Proprietățile evaluate se află pe teritoriul Sectorului 4, municipiul București, în zona de sud și centru a teritoriului municipiului. Proprietățile imobiliare ce vor fi scoase la licitație pentru a fi închiriate se află în apropierea stațiilor de transport în comun (METROREX și STB), fiind amplasate în zone cu trafic pietonal intens.

Fiind vorba de zone aflate în apropierea unor artere importante de circulație ale municipiului, locațiile au acces facil la stații de transport în comun. Stațiile de transport sunt administrate de primăria municipiului, prin acestea trec mai multe linii de autobuze și microbuze intrajudețene și interjudețene ce asigură, în principal, transportul între București și diferite localități din zona de sud și est a României. Aceste stații se află la aproximativ 5 minute de proprietate și autobuzele circulă între orele 4 și 21, de luni până duminică și se succed la intervale de 5-30 minute, pentru zilele de muncă și 5-45 minute în week-end. Majoritatea terenurilor sunt situate în apropierea stațiilor de metrou de pe linia M2 a metroului, a doua cea mai utilizată din rețeaua METROREX și care are unele dintre cele mai aglomerate stații: Piața Sudului, Dimitrie Leonida, Apărătorii

——^—i । r . । i. —

Patriei etc.

Datorită zonei de amplasare toate tipurile de mijoacele de transport cum ar fi automobilul personal, trasportul în comun, bicicleta și traficul pietonal este intens datorită dezvoltării și amenajării adecvate a căilor de acces (trotuare, pasarele pietonale etc.)

Inspectoratul pentru Situații de Urgență București-Ilfov asigură intervențiile în caz de urgență, intervențiile medicale de urgență sunt asigurate de Serviciului de Ambulanta București-Ilfov, iar de siguranță populației se ocupă Poliția locală București și Inspectoratul de Poliție al Municipiului București ce are mai multe secții de poliție deschise în zonă. Gunoiul se colecteză selectiv, o dată pe săptămână.

La nivelul zonei se observă că activitatea de construcți, există și este intensă, către zonele perifeerice ale Sectorului 4 sunt disponibile terenuri libere pe care se dezvoltă în principal locuințe colecti și spații de comerciale și industriale, iar în zona centrală se constată o ofertă redusă de terenuri libere pentru dezvoltare comercială sau rezidențială, majoritatea proiectelor imobilare din această zonă sunt axate pe un mix rezidențial-comercial sau office-comercial.

Traficul rutier este intens. Locurile de parcare, în marea majoritate sunt stradale sau se amenajează pe proprietate.

• III.2    Situația jurdică

Bunul imobil este în domeniul public al Municipiului București conform declarațiilor reprezentanților instituției și evaluatorul nu a efectuat nicio verificare în acest sens.

Evaluatorul a atașat la anexe toate documentele puse la dispoziția sa, acesta nu a avut la dispoziție cartea funciară și niciun alt document in afară de cele din anexe.

La data inspecției proprietatea era utilizată ca parc și nu prezenta diferențe față de actele puse la dispoziție.

• III.3    Descriere teren

Imobilele sunt situate în Sector 4, București în următoarele două parcuri:

• 1.    Parcul Orășelul Copiilor
  
  2.    Parcul Lumea Copiilor

Conform datelor primite de la client acestea sunt locațiile ce au suferit modificări față de raportul anterior și care urmează a fi închiriate:

-Parcul Orășelul Copiilor:

Nr.crt	Ind.Cfplanșă	Specific activitate	Supr. (mp.)
1.	OC46	Biblioteca suspendată/alimen. publică	130
2.	0C87	Punct de prim ajutor	43,15

-Parcul Lumea Copiilor:

Nr. crt	Indicat iv Cf. planșă	Specific activitate	Supraf (mp.)
1.	LC16	Alimentație publică	15
2.	LC17	Alimentație publică	15

Suprafața totală pentru închiriat conform notei de comandă este de 203,15 mp de teren în Parcurile Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor, distribuite pe un număr de 4 locații. Mărimea acestor locații variază între 15 mp și 130 mp, în acestea se desfășoară activități de alimentație publică , bibliotecă și punct de prim ajutor. Fiecare locație beneficiază de un trafic pietonal intens și sunt în apropierea stațiilor de transport în comun.

Amplasamentele sunt plane și sunt la momentul inspecției acoperite cu asfalt și utilizare ca zone pietonale, acestea nefiind racordate la rețele de utilități prezente în zonă.

• III.4    Descrierea clădirii

Pentru această misiune de evaluare nu a fost estimată chira miniă pentru poziția OC 46 care este o terasă neacoperită, în formă rotundă cu structură de beton armat. Aceasta are o pergolă semisferică. Această construcție specială este în stare nesatisfăcătoare, având nevoie de lucrări de reparație și întreținere.

• III.5    Bunuri mobile și alte elemente care nu sunt proprietăți imobiliare

Mobila, precum și orice alt bun mobil se consideră că nu va face parte din

propietatea imobiliară supusă procesului de evaluare și nu va influența valoarea ^r                                                    \              r )

[Ja» Sd.

de piața a bunului imobil.

• III.6    Istoricul proprietății subiect

La momentul evaluării terenurile erau utilizate cu scop comercial.

Harta zonei de interes - Sectorul 4 sudul municipiului București.

Delimitarea pieței: în vederea estimării valorii de piață a proprietății imobiliare s-a delimitat piața la cea de terenuri și de spații comerciale din zona Municipiului București și în special pe cea din zona Sectorului 4.

Analiza productivității proprietății. Pe piața specifică a proprietății, s-a constat că principale caracteristici de care potențialii cumpărători țin seamă, în procesul de luare a deciziei, sunt: localizarea proprietății (aceasta trebuie să permită accesul facil la punctele de interes), suprafața terenului, indicii urbanistici (CUT, POT) disponibilitatea locurilor de parcare, traficul pietonal

• IV.    1 Analiza cererii

Cerea de terenuri ce au altă destinație decât cea agricolă din zona de sud a Municipiului București și în special a zonei analizate pentru acestă evaluare a fost afectată de evoluția economiei post pandemiei de Covid-19, precum și de criza provocată de Războiul din Ucraina.

La nivel național se raportează o creștere robustă a spațiului modern de retail, atingând acum un impresionant 4,2 milioane de metri pătrați - un salt de 112.000

¹ k* ( <            ¹    * V ' 1

¹           t ' 4 I UJ r” I]

mp față de anul trecut.

Cea mai mare parte a acestei creșteri (67%) a apărut în al treilea trimestru, cu Carolina Mall din orașul Alba Iulia, o realizare a Prime Kapital, aflându-se acum în centrul atenției. Parcurile de retail sunt, de asemenea, în prim-plan, revendicând 40% din suprafața totală a stocului modern.

Pe măsură ce anul 2023 s-a apropat de sfârșit, dinamica s-a manținut, alți 179.000 mp fiind au fost adăugați la stocul modern de spații comerciale, din care parcurile de retail ocupă o pondere substanțială de 61%.

Chiar și în condițiile acestei expansiuni rapide, chiriile pentru centrele comerciale și locațiile de tip high Street aurămas stabile la 75 EUR/mp/lună și, respectiv, 45 EUR/mp/lună. Ratele de neocupare sunt la un nivel confortabil, menținând dinamismul Bucureștiului și al orașelor regionale.

Opt retaileri noi au ales România în primele nouă luni ale anului 2023, consolidând poziționarea țării noastre ca destinație de retail pentru companiile din acest segment. Nu în ultimul rând, se consolidează o tendință ascendentă interesantă - parcurile de retail din orașele secundare și terțiare sunt în plină activitate de dezvoltare. Este o oportunitate de investiții cu perspective promițătoare pentru cei care doresc să profite de dinamismul sectorului de retail.

Randamentul chiriilor pentru spații comerciale.

Ținând cont de faptul că s-a înregistrat o revenire mult mai rapidă a multiplilor

indicatori macroeconomici, precum și de încrederea mai și a băncilor în economia locală, anul 2024 se anunțai a sunt până acum destule semne care să arate că nu«d re

Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, evaluator ANEVAR,nr leg 18809,xxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx       /

Wutw

2010. De aceea se estimează că prețurile proprietăților imobiliare vor fi în continuare pe un trend ascendent

Cumpărătorii de acest tip de activ imobiliar situate în această zonă a Bucureștiului sunt de obicei fie investitori care au în plan dezvoltări comerciale sau rezidențiale, fie persoane fizice ce doresc să realizeze în regie proprie locuințe unifamiliare.

• IV .2 Analiza ofertei

Oferta pe piața specifică este destul de săracă la momentul de față, majoritatea terenurilor scoase la închiriat sunt situate în planul II și erau la data evaluării nu erau utilizate sau erau folosite în scop agricol (livadă, teren arabil sau pajiște), fiind utilizate pentru diverse activități comerciale, de exempu: service auto, parcare, tereasă etc..

Durata medie de expunere pe piață a ofertelor a proprietăților imobiliare de tipul terenurilor depășește de obicei un an.

Prețurile de închiriere pe metrul pătrat de teren în ofertele identificate de evaluator variază între 0,5 euro/mp și 5 euro pe metru pătrat, iar prețul de vânzare pentru aceste terenuri vartiază între 200-250 de euro pe metru pătrat pentru cele situate în zona periferică și cu o suprafață mai mare și un acces mai dificil la caile de acces și 900-2000 de euro pentru cele cu o locație mai bună situate mai aprope de zona centrală, unde genul acesta de proprietate este mai rar.

Piața de închirieri de terenuri este totuși, în opinia evaluatorului, o piață căreia îi lipsește coerența și un nivel de tranzacționare care să permită estimarea unei rate de capitalizare relevantă pentru terenuri.

Rata medie de capitalizare pentru spațiile comerciale situate pe arterele principale variază între 7 și 8,25 % , iar pentru cele situate pe artere comerciale secundare rata de capitalizare este de 8 -10 %.

Câteva dintre ofertele identificate de evaluator au fost adăugate la anexe

• IV . 3 Punctul de echilibru

în urma analizei evoluției prețurilor și a cererii și ofertei de pe piața terenurilor cu destinație pentru construcții din București și în special a celei din această zonă a municipiului se observă că cererea nu este satisfăcută de volumul ofertei fapt ce a făcut ca prețurile proprietăților imobilare de acest gen să fie pe un trend ascendent. Acest dezechilibru între cerere și ofertă arată că piața este o piață a vânzătorului, deși piața a fost afectată de pandemia de corpnavirus.

U* i

U x >3?- V      te'

• V . Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobilire este definită de Standardelor de evaluare a bunurilor, ediția 2020 în Glosar a fi cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

în plus față de cele patru teste ale anallizei CMBU, definiția termenului include în mod implicit ideea că analiza CMBU este privită din două perspective:

• 1.    Utilizarea unei proprietăți în ipoteza că terenul este liber sau poate deveni liber prin demolarea oricărei amenajări,

• 2.    Utilizarea care este dată unei proprietăți construite (prin transformarea amenajărilor existente, de exemplu, prin lucrări de renovare, conversie sau modificare).

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau că poate deveni liber prin demolarea construcțiilor aferente. în această ipoteză, pot fi identificate alte utilizării ale terenului liber, utilizări care creează valoare, iar evaluatorul poate începe selecția de proprietăți imobiliare comparabile (terenuri libere) și apoi să estimeze valoarea terenului analizat.

în cazul proprietății evaluate întregul teren este deja liber.

în cazul terenului pentru care se estimează valoarea de piață s-a analizat piața locală si s-a constatat că pe multe din terenurile asemănătoare sunt construite sau utilizate pentru dezvoltări comerciale.

Concluzia desprinsă de evaluator este că utilizarea cea mai probabilă în mod rezonabil terenului este cea amenajare a unui spațiu comercial.

Utilizarea ca spațiu comercial a proprietății imobiliare trece de testele de:

o Permisivitate legală-, evaluatorul nu a constatat în urma analizei sale aspecte ce ar putea duce la modificarea situației, deci utilizarea este considerată permisă legal

o Posibilitate fizică: Faptul că în imediata terenurile sunt folosite cu scopuri asemănătoare aduce indicii suficiente pentru a considea că terenul poate fi folosit ca zonă de plajă/agrement.

o Fezabilitate financiară: această utilizare este fezabilă financiar deoarece în apropiere sunt în curs de amenajare și alte spații comerciale.

o Valorii maxime: întrucât aceste utilizări sunt permisiblie legal, fizic posibile, fezabile financiar aceastea vor conduce la o valoare maximă a proprietății.

Concluzie: cea mai bună utilizare a tereului evaluat este ce deoarece acestă utilizăre este probabilă în mod rezonabil, peri

——****^^

Chirie minimă Parcurile Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor, Sector 4, București

fizic, fezabilă financiar și pentru care se obține valoarea maximă.

Cea mai bună utilizare a proprietății construite

Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea cea ar trebui dată proprietății imobilare prin construcțiile ce îi aparțin. în acest tip de analiză evaluatorul se va pronunța asupra valorii construcțiilor existente, care fie poate crește prin transformare sau au deja valoarea maximizată de utilizarea acutalăși nu se impun modificări.

în GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile din Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2020 se spune: Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.

în cadrul aceastei misiuni de evaluare s-a a utilizat această metodă pentru terenurile pe care există construcții, în cazul acestora s-a recomandat păstrarea utilizării actuale (spații cu destinație comercială:agrement alimentație publică etc.J.                II *

• VI , Evaluarea proprietății

Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise și definite în SEV 100 -Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituției. Atunci când nu există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată obține o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a cel puțin două abordări sau metode

• VI .l. Abordarea prin piață

Abordarea pin piață este procesul prin care se obține o estimare asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin analiza comparativă cu proprietăți similiare care au fost vândute recent sau care sunt oferite spre tranzacționare.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Având in vedere calitatea și abundența informațiilor din piața specifica acestui vL tip de proprietate am considerat adecvata aplicarea acestei abordări

Premisa majoră a a metodei este aceea că valoarea de piață este în relație directă cu prețurile de ofertă sau de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Pentru a estima valoarea de piață a proprietății subiect s-au utlizat cinci comparabile denumite în continuare: Comparabila Al, Comparabila Bl, Comparabila CI. Aceste comparabile, caracteristicile acestora, datele de comparație și cele de ajustare aunt prezentate la Anexa -Comparabile.

Pre( ofertă pe mp		1488	1300	1000
Ajustare oferta
Marjă de negociere		-3%	-3%	-3%
Marjă de negociere		-45	-39	-30
Preț vânzare		1443	1261	970
Elemente specifice tranzacționării
Drepturi de proprietate	depline	depline	depline	depline
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Cheltuieli imediat după cumpărare	nu	nu	nu	nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Condiții de piața	data eval.	iunie 2024	iunie 2024	iunie 2024
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Preț ajustat		1443	1261	970
Elemente specifice proprietății
Localizare	Tineretului	Parcul Carol	Parcul Carol	Tineretului
Ajustare (%)		-32,78%	-23,08%	0%
Ajustare (euro)		-473	-291	0
Suprafață	-	135	230	3000
Ajustare (%)		0%	0%	0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Formă teren	regulată	regulată	regulată	regulată
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Front stradal	-	60	29	20
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Topografie	plan	plan	plan	plan
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Utilități	In zonă	In zonă	In zonă	In zonă
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Amenajare	Nu	Nu	Nu	Nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
CMBU	construcții	construcții	construcții	construcții
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Componente non-imobiliare	nu	nu	nu	nu
Ajustare (%)		0,0%	0,0%	0,0%
Ajustare (euro)		0	0	0
Ajustare netă pt elem. Specifice propr.		-473	-291	0
Preț ajustat		970	970	970
Număr ajustări		1	1	0
Ajustare (%)		-32,78%	-23,08%	0%
Valoarea de piață proprietatea subiect (rotunjită)		970 euro/mp, 4792 lei/mp -
ț. \     S1/ > - £ ' ' j

Explicație ajustări:

• 1.    S-a aplicat o ajustare de ofertă de 3% pentru marja de negociere considerată a fi la nivelul pieței pentru zona Bucureștiului și acest tip de proprietate.

• 2.    S-a aplicat o corecție de 473 euro pe mp pentru comparabila A pentru localizare pe baza perechi de comparabile A și C.

• 3.    S-a aplicat o corecție de 291 euro/mp pentru comparabila B pentru localizare pe baza perechi de comparabile B și C.

Analizând grila datelor de piață am ajuns la concuzia că valoarea de piață ce se poate asimila proprietății evaluate este cea a comparabiliei C, deoarece aceasta din urmă este cea mai asemănătoare cu proprietatea subiect și nu a a suferit decât ajustarea pentru tranzacționare și cea pentru amenajare.

în acest context valoarea de piață estimată la data evaluării este de 970 euro/mp aproximativ 4792 lei/mp.

Estimarea Chiriei minime

Datorita faptului ca nu exista o piața activa si coerenta a inchirierii de terenuri, este greu de estimat o rata de capitalizare specifica terenurilor. Din acest motiv, in mod uzual, evaluatorii realizează aceasta estimare se face in condiții similare determinării redeventei.

Modul de calcul și de plata a redeventei se stabilește de către ministerele de resort sau de alte organe de specialitate ale administrației publice centrale ori de către autoritățile administrației publice locale."

Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructura aferente.

Deasemenea s-a ținut cont și de Studiu de piață în vederea estimării valorii de referință pentru utilizarea domeniului pubic/privat inclusiv a parcurilor în Sector 4.

Estimarea chiriei pe metru pătrat se face astfel:

Chire mp=Valoarea de piață/25ani/121uni/nr mp=

Estimăm că valoarea chiriei minime pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 08 aprilie 2024, după procedeul descris mai sus și ținând cont de de Studiu de piață în vederea estimării valorii de referință pentru utilizarea

. .                                  >                                         li *

domeniului pubic/privat inclusiv a parcurilor în Sector 4 este:

Valoarea de chirie minimă estimată prin abordarea prin piață pentru fiecare amplasament
	Lei/mp/zi	lei/mp/luna
a] desfășurarea unor activități de comercializare cu caracter sezonier (ocazional)	0,95	28,62
b) activități de comercialzare a produselor alimentare și nealimentare - flori	0,91	27,3
c) unități de alimentație publică și terase de vara	1,13	33,9
d) activități de comercializare exclusivă de presă și carte	0,53	15,9
e) activități de prestări servicii -activități de agrement	0,58	17,49
f) anexe	0,58	17,49

Chiria minimă estimată

Ținând cont de cele de mai sus chiria minimă estimată pe lună pentru locațiile situate în zona A de impozitare din următoarele locații este de:²

a) Parcul Orășelul Copiilor
Nr.c rt.	Ind.Cfpla nșă			Specific activitate	Supr. (mp.)	Chiri a mini mă pe mp/z i	Chiria minimă pe lună (lei/lună)
1.	OC46		Alimentație publică/Bibliotecă suspendată		130	0,90	3510
2.	OC87		Punct de prim ajutor		43,15	0,53	686
b) Parcu		Lumea		Copiilor
Nr. crt		Indicat ivCf. planșă		Specific activitate	Supraf (mp.)	Chiria minim ăpe mp/zi	Chiria minimă pe lună
1/             z 2 se recomandă pentru perioada în care nu se desfășoară activitate să se colecteze o taxaă de conservare de 0,05 lei/mp/zi sau oricât se va stabili ulterior. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, evaluator ANEVAR,nr leg 18809,email:xxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx							t * \ k                  • ' . A      4 l              f 1 V A. \   < O ] 25

1.	LC16	Alimentație publică	15	1,13	508,5
2.	LC17	Alimentație publică	15	1,13	508,5

VI.2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar).

Abordarea prin venit include două metode de bază:

• 1    capitalizarea venitului;

• 2    fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

în urma analizării specificului proprietății imobiliare am ajuns la concluzia că metoda capitălizării venitului este adecată pentru proprietatea evaluată deoarece există informații suficiente de piață.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare, obținându-se astfel indicații privind valoarea de piață a proprietății subiect.

Etapele aplicării metodei sunt:

• 1 .Estimarea venitului net din exploatare (VNE)

• 2 .Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor nete efective c

• 3 .Convertirea VNE în valoare prin intermediul c cu formuleți Preț = VNE/c O»

Aceaastă abordare nu a fost aplicată deoarece nu există suficiente date relevante pentru piața de închirieri de terenuri

• VI.3. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include:

• ■    construcții noi sau construcții relativ nou construite;

• ■    construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora;

• ■    construcții aflate în faza de proiect;

• ■    construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Această abordare a fost nu a fost aplicată pentru niciuna din proprietățile evaluate din cauză că au fost suficiente informații relevante pentru a aplica abordarea prin piață.

• V II. Analiza rezultatelor și concluzii

Criteriile pe baza cărora se estimează valoarea finală:

• ■    Adecvarea metodei - raționamentul profesional determină oprtunitatea aplicării metodelor de evaloare, în funcție de scopul și utilizarea evaluării și tipul proprietății precum și de caracteristicile pieței,

• ■    precizia unei evaluări este dală de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse

• ■    cantitatea de informații este foarte importantă pentru a stabili calitatea și relevanța estimăriilor obținute.

Având în vedere aceste criterii, adecvare, precizie și cantitatea de informații, precum și tipul de proprietate (teren și căsuțe), piața specifică a acesteia și scopul evaluării s-a considerat că cea mai potrivită metodă de evalure este abordarea prin piață pentru terenuri din Parcul Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor.

în baza rezultatelor obținute în cadrul abordării prin piață având în vedere că ea are un grad de relevanță adecvat scopului evaluării, că ajustările ce au dus la rezultatul ei au fost determinate cu o precizie bună, prelucrând o cantitate însemnată de date de piață, evaluatorul opinează că valoarea chiriei minime pe pe perioada când se desfășoaă activitatea economică pentru proprietate publică supusă evaluării la data de 08 aprilie 2024 este:

1. Pentru terenurile situate în zona A de impozitare din următoarele locații:³

-

• ³ se recomandă pentru perioada în care nu se desfășoară activitate să se colecteze o taxaă de conservare de 0,05 lei/mp/zi sau oricât se va stabili ulterior.

  Nr. crt	Indicat ivCf. planșă	Specific activitate	Supraf (mp.)	Chiria minim ăpe mp/zi	Chiria minimă pe lună
  1.	LC16	Alimentație publică	15	1,13	508,5
  2.	LC17	Alimentație publică	15	1,13	508,5

Chirie minimă Parcurile Orășelul Copiilor și Lumea Copiilor, Sector 4, București

VII, Anexe

Comparabile

Comparabila         Al         https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-

constructii /bucurești / tineretului / teren -constructii-de-vanzare-XV0603M N 7

Descriere

. .                                                                                      CotUtar.âc/|ftwițw.

>l>. r4           TC&JvSu . "io«t'>l⻑'»pKy-A'.'i                      FOT-tilX ClT 2'

• '• itinwflfK ttf.A*o.- rfUftamMI¹<X IMt          A. '>„<►:•><»<» rsîuab, ..E. L :!:.■ -. r tutr'o- ‘V.J® detjli. ftiapUTl't.

Specificații

Tâ'i:— XVtr^Tî

'- țH.lf’JÎJVn'.-."

' itl kn.țw >^>* te* <>

r urd :U»lto<

PCT

CU’

bc0r<e t»s <r.

SkJtAaxf. ufbBtieUc

......i         — ■■■■■ ......

Comparabila           CI           https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-

constructii/bucuresti/tineretului/teren-constructii-de-vanzare-XV0603NIL

hIRI.I UV\I IOKI/lKL \HMIMsllUm ru |f MHII.MK < SI RVK II I PAIUISKIMI Șl unui â

Sk. IU6 2/MMI2 l»W24

MHÂIH ('OMWOÂ

I‘U MIWMHUIIKKSII mi.iAMik wiaak Mull; l i alinilor IKXIW " itmalltuiii

Kckriltir: nkiu Ih*- h'HUu «avuii &         trnlMMi. J<iiw < ’>ht ^M1

;iill»liliiUMU‘4 (’uiimIihIui hol Scilin 4 . iiifrpt'tt.iiA li Siguri»! I ti MiHM l|wttl t« H'i ut ' >• ’d*

fir 250’5^'

VâlMuMOrtcm pnzrntan 14 d iiMiMtuhm• wtn».»uhMUliuiKapind r\ dtin i t c în tcdrica M4hliril i alt «im numitv de incliiri.w fenim iînn-Vf uri? .itupl t m. nu dih | »i t»l

Ij k.iu- V? j hiK‘1 Jt"|'huu> •ithil tildu Hn < K 4«. .HiipLi .nu rC in u; l il if t 4

| UI mp. aliiiKitl.iVv puHhA. 1'iMiotA.i vi^p ml ilA ,iș.tcmu .t f • t pfu tx t‘ iu w» i. a <1 • uit n.'>

l’nltil erwuili>i d ntlu.Hr \.t li >1        | । lh| I A. i <«nî« rut nh f1- i Iu uliunil t

PLlIat Vi t li\lu.i iu Ii rn» ‘h d Vide la

i          <rt M HIH

MIMIMVK ..u l’ll |i S| Ux.l Uit < m n

PăufnțTJGîSrfTrucun^^

¹

taxaă de conservare de 0,05 lei/mp/zi sau oricât se va stabili ulterior.

²

taxaă de conservare de 0,05 lei/mp/zi sau oricât se va stabili ulterior.

! i

³

se recomandă pentru perioada în care nu se desfășoară activitate să se colecteze o taxaă de conservare de 0,05 lei/mp/zi sau oricât se va stabili ulterior.