MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4 București

Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii a două amplasamente, domeniul public, aflate în administrarea Consiliului Local Sector 4, situate în parcul ”1\Xxxx Xxxxxxx”, a prețului minim de pornire al licitației, durata contractului de închiriere, precum și a documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisă de date și model contract de închiriere

Consiliul Local al Sectorului 4

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4, precum și Raportul de specialitate al Direcției Autorizări, Administrare Piețe și Logistică - Serviciul Patrimoniu și Arhivă nr.P. 16.2/52/19.03.2024;

Văzând Avizul Comisiei nr. 2 - Comisia pentru amenajarea teritoriului, urbanism, realizarea lucrărilor publice, evaluare arhitecturală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, administrarea domeniului public și privat și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului',

Ținând cont de:

Raportul de evaluare privind estimarea valorii de piață a chiriei lunare în vederea închirierii unei platforme betonate, departajată în două amplasamente, situate în parcul ”Tudor Arghezi”, întocmit de ANG CONSULTING SRL și înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 18808/07.03.2024;

Hotărârea Consiliului Local nr.312/2019 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru obiectivul de investiții: Edificare parc în zona de sud a Municipiului București - Bulevardul Metalurgiei, cu modificările și completările interioare;

Prevederile HCL Sector 4 nr. 168/2022 privind aprobarea Regulamentului de închiriere prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum și aprobarea documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fșe de date, model contract de închiriere și Lista cu situația imobilelor libere ce vor fi scoase la licitație, cu modificările și completările ulterioare;

Legea nr.52/2003 privind transparența decizională în administrația publică, cu modificările și completările ulterioare;

Art.332-art.348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu completările și modificările ulterioare;

Ținând cont de prevederile Legii nr. 24/2000 privind Normele de tehnică elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 139, alin. (3), art. 166 alin (2) 1 it.g), art. 196 alin.( 1) li OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulteri

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă închirierea a două amplasamente pe platforma betonată în suprafață de'33Ț76 mp fiecare, situate în Parcul Tudor Arghezi din Bd.Metalurgiei nr.100-130, sector 4, București, domeniu public, aflat în administrarea Consiliului Local Sector 4.

Art.2 Se aprobă prețul de pornire al licitației de 734 lei, fără TVA, valabil pentru fiecare amplasament, conform raportului de evaluare întocmit de ANG CONSULTING SRL și înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 18808/07.03.2024 - Anexa la prezenta hotărâre;

Art.3 Se aprobă durata închirierii de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii prin act adițional, în condițiile prezentate în caietul de sarcini, pentru o perioadă maxim egală cu durata contractului de închiriere;

Art.4 în cazul în care cuantumul chiriei stabilite prin licitație publică este mai mic decât cuantumul chiriilor aprobate prin Hotărâri ale Consiliului General al Municipiului București sau ale Consiliului Local Sector 4, la încheierea actului adițional de prelungire a periodei de închiriere, se vor aplica acestea din urmă.

Art.5 Organizarea licitației și întocmirea documentației de atribuire: caiete de sarcini, fisa de date și model contract de închiriere se vor face în baza prevederile HCL Sector 4 nr. 168/2022 privind aprobarea Regulamentului de închiriere prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum și aprobarea documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fșe de date, model contract de închiriere și Lista cu situația imobilelor libere ce vor fi scoase la licitație, cu modificările și completările ulterioare;

Art.6 Se împuternicește Primarul Sectorului 4 să semneze în numele și pe seama Consiliului Local Sector 4 contractele de închiriere și actele adiționale de prelungire;

Art.7 (1) Primarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotârări, conform competențelor legale.

(2) Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 21.05.2024

Conform Codului Administrativ

Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr.109 /21.05.2024

AN.G. CONSULTING SR.L. - MEMBRU CORPORATIV EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE

...... ...    ____ AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 0870/2024

Str Unirii nr 21, țLȚL&Jl, Et x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 15427450

ToLj&722^!^w§^ Fax 0213521457 email: otâiw a ngconsultthg.ro

Nr. înregistrare raport ANG2(

REGISTRATURĂ (1)

0 7 MAR 2024

PRIVIND ESTIMAREA

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE ÎN VEDEREA ÎNCHIRIERII A UNUI NUMĂR DE TREI SPAȚII COMERCIALE

SITUATE VIZAVI DE STAȚIA DE METROU „TUDOR

ARGHEZI" DIN SECTOR 4, BUCUREȘTI ȘI A UNEI PLATFORME BETONATE SITUATE ÎN PARCUL „TUDOR ARGHEZI" DE LA ADRESA BDUL. METALURGIEI NR. 100-130,

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru următoarele imobile:

• 1.    un număr de trei spații comerciale situate vizavi de stația de metrou Tudor Arghezi din Sector 4, București, fiecare spațiu având o suprafață utilă de 17,4 mp.

• 2.    platformă betonată pituâtă în parcul Tudor Arghezi de la adresa adresa bdul.

Metalurgieinr. 100-130, Sector 4, București, având 6 suprafață de 67,52 mp.

Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru

Sbileî aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluarefelaborate de către ANEVAR.

Baza evaluării

Valoarea de piață a proprietăți^ imobiliare a fosț estimată în conformitate cu standardele aplicabile adestui tip d? vâlSare’ținâhdu^ cont de Scopul pentru caro s^ solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022.

îrț cgnțjnutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evalti rii prezente.

"Valoareâ de foia fa suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotătâLsi un vânzător hotărât, intr o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care, partite au acționai fiecare in cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Chiria de piață este suma estimată pensii care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi ^hc^rlgț, la data evaluărți/îritre un locatoj hotărât și un locatmhotărât, cu clauze de î iriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, lupă un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNI

București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-l^God fj

Raportai a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 după cum urmează:

Raportul a fost structurat după cum urmează:

• I.    Sinteza Evaluării;

• II.    Termenii de referința ai evaluării;

lîl. Prezentarea datelor;

III.l Analiză'pieței;

IU.2 Prezentarea imobilului;

• IV.    Evaluarea imobilelor;

• V.    Concluzii;

Raportului de evaluare

I m umentșle care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele

• vlvuțeîn vedere determinarea acestei valori sunt:

• >    X Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate in prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și A». juHclice menționate în raport;

• >    Dat fiind scopul evaluării șî nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin piața.

• >    Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;

• >    Valoarea estimata in valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.

• >    Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

• >    Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății imobiliare;

• >    Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-se în prezența sa.

• >    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

• >    Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al terenului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo și a Planului de amplasament, anexe la Nota de comanda nr. P16/29/08.02.2024.

• >    Suprafața platformei betonate este de 67,52 mp, asa cum rezulta din schița topo.

• >    Suprafețele utile ale spatiilor comerciale sunt de 17,4 mp .

• >    Perioada maximă de închiriere este de 5 ani.

Ipotezele de mai sus se completează cu datele din raportul de evaluare detaliat

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că Ia data de 16.02.2024 valoarea de piață a chiriei lunare pentru imobilele supuse evaluării este următoarea:

• 1. Pentru un număr de trei spații comerciale situate vizavi de stația de metrou Tudor Arghezi din Sector 4, București, fiecare spațiu avânij^cre^ de 17,4 mp, valoarea chiriei lunare este de 3.360 lei/luna, echiw              irotaespectiv 1.120

lei/lună/spațiu comercial de 17,4 mp, echivalentul*} 225 de 17,4 mp.                                 //     /

situată Ia                                    \

lunare este de 1.468 lei/luna, echivalen a 295 euro, respectiv 734 lei/lună/o suprafață de 33,76 inp, echivalentul a 147,5 euro/lună/o suprafața de 33,76 mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 16.02.2024 (Curs de referință BNR: l Euro= 4,9767 RON )

Data întocmirii raportului de evaluare: 16.02.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto imobile

Anexa 2 - Schița topo imobil si plan de situație

Anexa 3 - Comparabile chirii spatii comerciale zona Metalurgiei, Berceni

Anexa 4 - Comparabile chirii terenuri zona Metalurgiei, Berceni Sector 4 B

EVALUATOR EPI, A.N.G. CONSULTING S.R.L.

Angel FLO^RSCU

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx - evaluator bunuri imobile si reprezentant legal al A.N.G. CONSULTING S.R.L înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 certific următoarele:

• 1.    Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;

• 2.    Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;

• 3.    Nu am nici un interes, prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;

• 4.    Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;

• 5.    Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valonwjtimate sau de o concluzie favorabila clientului;

• 6.    Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au Wiaboratein • conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentai 8 rappf^^'^

• 7.    Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, «aceste         ț

• 8.    Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile; n V

• 9.    Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

Data întocmirii: 16.02.2024

EVALUATOR ANEVAR EPI, A.N.G. CONSULTING S.R.L. Anfel FLORESCU

• II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

• 11.1    Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru următoarele imobile:

• 1.    un număr de trei spatii comerciale situate vizavi de stația de metrou Tudor Arghczi din Sector 4, București, fiecare spațiu având o suprafață utilă de 17,4 mp.

• 2.    platformă betonată Situată în parcul Tudor Arghezi de la adresa adresa bdul. Metalurgiei nr. 100-136, Sector 4, București, având o suprafață de 67,52 mp.

• II.2    Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru imobilele aflate în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANF.VAR.

• 11.3    Baza evaluării

Valoarea de piață a proprietății imobiliare a fost estimată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-sc cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022.

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în caztjl.evaluării prezente

"Valoareade piața - suma estimatii pentru care un activ sau o datorie ar putea ft schimbat(a) la data Aahiarii, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după mi marketing adecvat si in care partite au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara ^nslrait^r^

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, lupă un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Cadrul legal;

• -    Standardele de evaluare, ediția 2022:

• •    SEV - Cadru general;

• -    SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;

• -    SEV 102 - Implementare;

• -    SEV 103 - Raportarea evaluării;

• -    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• -    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financi^

• -    GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile                   * 'K

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele si metodele acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evaluare:

• >    Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

• >    Abordarea prin capitalizarea veniturilor (pentru evaluarea construcțiilor) Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

• > Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de înlocuire Brut (CIB) si apoi scăderea din acesta, pe rând a deprecierilor: fizică, funcțională si economică. Se obține astfel Costul de înlocuire Net (CIN).

• 11,4    Clauze de nepublicare si confidențialitate

Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, in documente, circulare sau in declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificația formei si a contextului in care ar urma sa apară.

• II.5    înscrieri privitoare la dreptei pțop^fate

Beneficiarul nu a transmis evaluătohilui documente în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare sau proprietățiasuprș tejemdui, evaluarea făcându-se doar în baza Planului de amplasament și a Notei di^man4ă/m;,P16/»Z9/0&

Având în vedere documentele sus meb^:

imobilelor în contextul în care beneficiarul are

Evaluatorul nu-și asumă nici & reșpons i^itaf'e qlfi

nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea. Nimic din acest raport nu este întocmit cu intenția de a fi interpretat ca un punct de vedere legal asupra docuinentelor.

II_f7 Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, B-dul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

• II.8    Data estimării valorii: 16.022024

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul presurilor cuprinse in pe sițe-urile de profil pentru închirieri imobile. De asemenpa s-au realizât verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri Comparabile și fundamentarea analizei de

piață.

• II.9    Data întocmirii raportului de evaluare: 16.02.2024

• 11.10    Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 14.02.2024.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

• >    Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;

• >    Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;

• >    Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care, s-au considerat a fi utile au fost anexaie prezentului Raport de evaluare.

• >    S-a constatat existența fizică a imobilelor supuse evaluării.

• >    S-au realizat foto imobile cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

Evaluatorul nu își asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client și proprietar și nici pentru rezultatele obținute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite.

• 11.11    Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI și nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9767 RON valabil lă 16.02.2024

• 11.12    Structura raportului

Raportul a fost structurat după cum urmează:

• I.    Sinteza Evaluării;

• II.    Termenii de referința ai evaluării;

IU. Prezentarea datelor;                  _______

• III .1 Analiza pieței;

• III .2 Prezentarea imobiluluu^O’^^ *

• IV . Evaluarea imobilelor; U ^v

• VI . Anexele Raportau de aff .

• 11.13    Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

• ►    documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

• ►    identificarea și inspecția proprietății;

• >    stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;

• ►    selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;

• ►    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

• >    aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• 11.14    Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

• •    Informații de piață culese de pe site-urilc imobiliare: w ww.imopedia.ro, vvww.imobiliare.ro; w ww.romimo.ro, www.spatii mdustnale.com;

w ww.imobiliare. ro;www.eimobi Ic.com;w ww.olx.ro; www.storia.ro

• •    Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare

• •    Site BNR privind cursul valutar

• *    Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

• 11.15    Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și datorarea către evaluator de daune materiale

• 11.16    Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client și proprietarul imobilului, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați în preambulul raportului. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• 11.17    Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunUurmătoarele;

Ipoteze //

• > Aspectele jur^țpe se bazț ® excluși me infor^țuie și^Xi^i * furnizate de către proprietarii itaoțjjluțu W; țiu jfost prezent g fărV^^LiXprinUe verificări sau investigații sjpținîdMard;                                      /    *11

• >    Informația furnizată de către terți este considerată^^

• >    Evaluatorul a preluat dimensiunile din docum ntele furnizate de beneficiar si din precizărilebeneficiarului;

• >    Evacuatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau o schița a iinobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf și nu este in măsura șa certifice aceste măsurători;

• >    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

• ►    Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

• ►    Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații specialeîn acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

• >    Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

• >    Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

• >    Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

• >    Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

• >    Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;

• >    Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil în urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și cumpărător;

• >    Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.

• >    Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; > evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la prpprât o ti fa Âj^chestiune, în afara cazului în care s-au încheiatașțfel d înțelegeri în preaJrawHW

• >    Nici prezentul ra^rlnlVi păr e sale (in sj . Q

evaluatorului) nu trebuie "publicate sap medidrah^N^ră j^rdul prealabil al eval^țorulifi;                         *   ( JdEgJ

• >    Orice valori estimate în raport se aplică imobilului evaluat, luat ca întreg și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

Ipoteze speciale:

• >    Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte funciară.

• >    Informația furnizată de către terți este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanții pentru acuratețe.

• >    Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al terenului, evaluarea realizându-se în baza schiței topo și a Planului de amplasament, anexe la Nota de comanda nr. P16/29/08.02.2024.

• >    Suprafața platformei betonate este de 67,52 mp, asa cum rezulta din schița topo -Anexa 2 la prezentul raport.

• >    Suprafețele utile ale spatiilor comerciale sunt de 17,4 mp .

• >    Perioada maximă de închiriere este de 5 ani.

11.18 Litigii

Din datele și documentele prezentate de proprietar, rezultă că beneficiarul nu este implicat în procese, litigii sau arbitraje cu persoane juridice sau fizice care ar avea consecințe ulterioare privind dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse evaluării.

• 11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

Procedurile standard nu au condus la nici un indiciu, privind existența unei contaminări naturale sau chimice ce afectează valoarea proprietăților analizate sau a proprietăților învecinate. Nu îmi asum nici o răspundere pentru existența vreunui contaminant și nici nu mă angajez pentru o expertiză sau o investigație științifică necesară pentru a fi descoperit.

Dacă ulterior, se va stabili că există contaminare pe proprietățile analizate și terenul aferent acestora sau pe orice alt teren vecin sau că mijloacele care au fost sau sânt puse in funcțiune ar putea contamina, acestea ar putea diminua valoarea raportată

cumpărare my au Ioc mo^ fr^cveriț. pe multe op, informările despre preturi de tranzacționare say nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile

Proprietățile imobiliare^sunt durabile și pobfi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei proceșuî do y nzare este lung.

Datorite tuturor acestor Retori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzional. Sunt i portante motivațiile, interacțiunea participănților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

în funcție de nevoile; dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeaț tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, șpeciăle). Acestea, la rândul lor, pot fi impartitcîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăților avand aceleași caracteristici tehnico-economice, ca ale proprietăților supuse evaluării.

Zona in care simt situate imobilele supuse evaluării are destinație mixtă comercială si rezidențială. Zona de amplasament este în fosta zonă industrială de sud a Bucurestiului în prezent existând o predominantă activitate comercială in imediata apropiere existând Piața de Gros, spatii logistie, Metro, Auchan.

Piața imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte. Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt: Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.

Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru consțrucții este pre(/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.

Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, imprejmuite.

Utilități - accesul imobilului de utilitati.

Accesul la mijloace de transport in comun, in special 1a metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul ește orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PIB ul per copita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2021, față de54,3% în 2013, depășind astfel țări precum

reiati Vtinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ani) reprezintă 69,56 % (230.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.

Imobilele supuse evaluării sunt situatln zona de sud Capitalei, aproape de ieșirea către localitatea Berceni, respectiv:

• 1.    spațiile comerciale sunt situate vizavi de statia de metrou Tudor Arghezi din Sector 4, București.

• 2.    platformă betonată este situată în bd. Metalurgiei nr. 100-130, Sector 4, București, în cadrul parcului TudOr Arghezi - Anexa 2 la prezentul raport.

Platforma betonată nu are o destinație specifică, aceasta la data inspecției fiind liberă de construcții si neîngrădită- Anexa 1.

Spatiile comerciale de la stația de metrou Tudor Arghezi sunt finisate putând fi utilizate ca puncte de vânzare produse alimentate si nonalimentare.

Infrastructura zonei este slab dezvoltată, imobilele avand acces la bulevarde si drumuri asfaltate cu o singura banda pe sens.

în zonă există utilitățile energie electrica, comunicații, apă curentă și canalizare.

Evaluator EPl-A.N.G. CONSULTllfCjS.R.L^ ANEVAR fflQ/W24

w»”® limitrofă cu destinațiejxdxtajrezîdlntia ⁸‘ servi ș d ti ul prop etă ', piața specifici pentru imobil fac subiliul £ectol^ d*               ^a                      smiate in zona de sud a

Gonfcrm analiza piața imobiliara întocmită de AgentExpert¹ Evoluai tipică înregistrată in luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a an lui să fie fiorii asemănătoare cu cele din primele cinci luni Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecui.

în condițiile trecerii prin pandemia de Govid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța, Potrivit Bloomberg Gommodity Spot Index, prețurile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia, în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor EMl Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cm 21%ale alimentelor

Preturile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economist șef adjunct la Banca Mondială. "Preț urile în scădere la miitcriîfirime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzubdr m o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. “Deși economia m^ndjal este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunecamfr o recesiune în 2023/24. Darmu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc.”¹

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5 - 10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat,politici publicc;prin care^sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă²:

• -    /lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au conduș la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor ucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor; harta blocu/ilor a ate în programul de reabilitare termică este accesibilă onlin^                                           ț

• -   Implementareconcept e-Moinlitafe urbană prip: serviciul de parcări publicași de reședință este

complet digitalizai; amplasarea stații or de. încărcare pentru ^mi electrice (Î0 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau în curs de instalare), amenajare rețea extinsă de parcări tip Park&Ride în apropierea fiecărei stații de metrou din sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 m2/locuitor. Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2/locuitor. în sectorul 4, suprafața medic de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediuLpbinului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de un i tăți școlare;   $

Soluțiile de tip "smart city“ implementate au plasat Sectarul 4 pe locul 7 în topul celor 87 autorități publice locale care derulează proiecte de smart ciy în România, respectiv pe locul 5 lin Topul orașelor'âTpopula^^            ntîî de imtrBfiripe'lifCal-l^flind Municipiul Cluj—

Napoca)

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construibil liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele înainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni'. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

"Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei cu strada Tumu Măgurele. Acesta va putea concura ai cele mai avangardiste si modeme proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai moderne pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai tranzitate zone din sudul Bucurestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in curtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activităților care se pot desfasura pe gheata Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. București este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este încadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai impprtă ț factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - 2023 sunt: // >'³     " ‘

1. Politica Guvernului privind majorarea veniturilor populației precum si a modificării^A^^ui de 5% la locuințe noi

DeciziaWSuver^ul^g a majora semnificativ î public începând cu m£rfie2018 „Cheltuielile cu salarjpin Actorul

AlL                                                                                        .

Iii i dm 2018 cu 25%, față de aceeași perioada din 2017''

De asemenea, trebuie menționata decizia Guvernului de a modifica începând cu iunie 2020 plafonul^ie 5 o la TVA pentru locuințe noi, respectiv de la 450.000 lei la 600.000 lei exclusiv TVA/ceea ce va permite accesul la locuințe mai spațioase și cu facilități superioare.

• 3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datorează în principal creșterii p tului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an'âatorita OUG114/2018, respectiv pana la 15% -2Q% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.wall-stre£t.m/articol/Real-Estate/235630/de<v-^a<je-numarul;tj\i^ imobiliare-ce-nu-n^sfor^                  https://ziare,com/economie/stiri-economice/

efecte-cresterc-preturi-mateViale-construCtii-l675654

La creșterea preturilor la materiale de construcții s-a adaugat si creșterea costurilor cu combustibilul si cu energia, respectiv creșteri de intre 40 - 80% https://www.pecQ-qnline.rO/istoric en.php

Trend in petrol and diesel prices in Romania

Crude oii Brent price chart

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov șt Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Enel Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de 1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de refeqjp^j^^i^alabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh Așadar, avem o creștered^9f?apnfaAifp^(d httpsdhmmv. economica, ncl/faclura-clectrica-ejid^pret-jffi^aiiunurr^i^ăîiijip^' facț u ra energie-

Rata medie a modificării prețurilor de consum în ultimele 12 luni (iulie 2022 - iunie 2023) față de precedentele 12 luni (iulie 2021 ~ iunie 2022) determinată pe baza IAPC este 12,5%.Rata anuală a inflației în luna iunie 2023 comparativ cu luna iunie 2022 este 10,3%⁶

• 3.    Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul ia 3 luni crescând de la 1,5%/an in iulie 2021 la cca. 5,53%/an, ia data de 16.02.2024.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4 500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000" ⁷. Creditarea ipotecară a scăzut cu 2077» in ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale sa redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vaie-creditareaipotecara-a-2£â£Jlk£lk212253Z3

Cererea

Cererea pentry imobile similare cu cel supus evaluării provine.^^1 a entii economici care doresc sa aiba anu mitepuncte logistice de prestări se cii sau < epo j^produse.

Din cauzaprețurilor și a ratelor tot m i mări i â, cumpărătorii e răresc, iar cei care se gândesc să cumpere, sunt tot mâi curnp tați și mi calculațiin decizia aeicumpărare.

Cererea este, așadar, in scăderp dafîn scădere este și oferta. în ti p ce cumpărătorii reflectează dacă ă cumpere sau nu, dezvoltatorii iși iau, la rândul lorfpauzede gândire. D n cauza creșterilor noi de prețuri la materialele de construcție și a problemei stocurilor, mulți dezvoltatori au dus costurile in zona de "apartamente ieftine " sau au^pus pe- "așteptare ” proiectele, de teama de anu rămâne cu banii investiți în^construcții nefinalizate... cererile pentrufasp auajuns la paritate cucererile de apartăn en e ceea ce nu e deloc surprinzător, având în ve ere contextul și tendințele tot mai clar conturate de după pandemie

Pri ind la evoluția cererii de locuințe apar ment și case) din București, se. observă că acest indicator a scăzut, apropiindu-se de pragulae 30.007 de potențiali cumpărători, față de 32.514, în perioada similară din 2022. în Pi 2023, s-a înregistrat oscădere în februarie, fiind menținută și în luna martie. Astfel, acest indicator a ajuns, în TI 2023, ia un nivel mult mai scăzut față de ce! consemnat in 2022 și 2021*

2%        12%     £«>(uțl»c»r«rllInutUmolol2lun1%

•301%     >21.5%    EWotuțbcarar tnultimultrlme*tfuN

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• •    la data evaluării, oferta de terenuri ofertate spre închiriere nu este foarte numeroasă ;

• •    preturile de închiriere pentru terenuri similare variaza intre 0,5 si 5 euro/mp

• •    in anexa 4 se regăsesc oferte pentru chirii terenuri similare.

• •    prețurile de vanzare al terenurilor similare cu cele ale imobilului supus evaluării se axează în jurul valorii de 150 - 350 euro/mp in funcție de zona, acces la utilitati, mărime teren, front stradal;

• •    exista o piața activa pentru inchirerea de spatii comerciale;

• •    oferta de închiriere variază semnficativ în funcție de zona, accesibilitate și de locul serviciilor de utilitate publică între 6 euro si 15 euro/mp. In planurile 3 si 4 ale bulevardelor principale, in zona industriala se regăsesc spații comerciale pentru închiriere cu preturi intre 1 - 2 euro/mp.

Echilibrul pieței

în ceea ce privește echilibrul pieței imobiliare, față de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piața imobiliară aceasta devenind o piață a cumpărătorului , prin urmare există c marjă de negociere față de preturile din piață care poate varia între 3% si 5%.

Transformarea pieței imobiliare într-o piață a cumpărătorului s-a realizat în contextul penurie! de capital și a creșterii costurilor cu acesta - context de criză cunoscut în mediile de afaceri și de participanții pe piață - coroborat ai scăderea numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar și previziunile de accentuare a continuării trendului descendent a evoluției prețurilor pe piața menționată.

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebuiesc revizuite sub aspectul creșterii.

O eventuală criză economică conduce inevitabil la creșteri de prețuri, prin urmare costul de înlocuire a construcțiilor nu va crește doar ca valoare procentuală ci si sub aspectul valorii nominale a acestora în sensul devalorizării acestora.

Sectorul 4 are un avantaj de creștere datorită faptului că există teren liber pentru dezvoltarea atât pe plan rezidențial cât și în planurile de servicii publice si comerciale

Odată cu ai creșterea consumului, s-a dezvoltat în mod direct și zona de servicii logistice aflată lângă centura BucdrșgtiUluf ?apor care va condue^cBCga^ga de noi locun de muncă. Dezvoltarea infrastructurii privind rriobiljtatea și aa^^OiMiA^^^iira AO și dezvoltarea transportului subteran (npua "S^itie de n'țetrou nAăăor ArgțțeziVc<^ate cu dezvoltarea imobiliara si a serwiiilor C ul i e (£c61i, grădiniței spital^jă^Muce M termen mediu la o creștere a preturilor ^rbnurilo di in zona dș sud N Secto/ J 8

Cea mai buna uțilizare

Conceptul de cea rnai burg utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate t in diferite vânante^osl ile care v| constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesa aplicării m ie >r îp continuare, definită astfel:,, Cea mai probabilii utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, “justificatii adecvat, permisivă k^al, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mărevaloarea proprietății evaluată."

Cea mai buna Utilizare ((^MBU)-este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau cpns^it cârmește fizic posibil^, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat rea mai mare^valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie.

• •    permisivă legal

• •    posibilă fizi^rt

• •    fezabilă financiar

• •    maxim productivă.

Tipul de utilizare reprezintă elementul esențial in estimarea valorii proprietății, iar valoarea imobilului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constând in găsirea utilizării care maximizează valoarea proprietății.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport ai utilizarea sa exiștenta si cu toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, preaim si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism șa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa șe realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințeleidin aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Astfel pentru imobilul analizat, ținând cont de reglementările urbanistice ale zonei, de utilizarea prezenta ^putem considera o utilizare probabilă ca fiind permisibilă din punct de vedere legal si anume: utilizare comercială.

Testul pentru posibilitatea fizica'

Acesta analizează caracteristicile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai buna utilizare a sa. Mărimea, forma, solul, accesibilitatea imobilului, gradul de risc in eventualitatea

producerii unor dezastre naturale precum inundațiile si care le poate avea acesta.

Testul fezabilității financiare

Numai acele utilizări care îndeplinesc primele două criterii sunt analizate mai departe. Cat timp o utilizare potențiala are valoare in comparație cu costurile ei si respecta primele două criterii, utilizarea este fezabila financiar.

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Testul se adresează nu numai valorii create in urma utilizării maxim productive, ci si a costurilor necesare obținerii valorii, daca acestea exista, ca dc exemplu pentru demolarea si îndepărtarea construcțiilor, costurilor de remediere a problemelor de mediu si de modificare a planului de urbanism.

Dintre utilizările financiar fezabile, cea mai buna utilizare este utilizarea care produce cea mai mare valoare reziduala a imobilelor, in concordanta cu riscul acceptat de piața si cu rata rentabilității pretinsa de piața pentru aceasta

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilelor este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor

Durata de viata normala depinde de tipul clădirilor, de calitatea construcției si de alți factori. Fluxul de beneficii (venitul si amenajările) produse de construcții reflecta un program de utilizare a terenului bine întocmit si de obicei foarte concret.

Productivitatea maxima a imobilelor in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare comercială.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

• 1.    permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale )

• 2.    îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);

• 3.    este fezabilă financiar;

• 4.    este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut

pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si evaluarea proprietăților în varianta utilizării comerciale.

• 1 11.2 PREZENTARE IMOBILELOR

Spații comerciale situate în cadrul parcării de metrou Tudor Arghezi de la adresa șos. erceni nr. 106r, Sector 4, București, fiecare spațiu avân^^^^^^^tilă de 17,4 mp.

beneficiarului de Sarmat, pereți din AlOcm.

Evaluator EPl - 4.N.G. CONSULTIN^Sffl.fic- Nr. ANEVAR 0870/2024

inisajhe irtterioare sunt gresie si lavabil pe pereți, partea vitrată fiind aferentă unui singur rete din geam termopan PVC.

confecfate la rețeaua de energie, apa și canalizare Si se afla la intrarea de Metrou Tudpr ^rghezi.

atform । betonată situată în parcul Tudor Arghezi de la adresa bd. Metalurgiei nr. 100-

• 130 , Sector 4, București, având o suprafață de 67,52 mp

Platforma beton țtă are o dimensiune de 3 x 22,5m, avand langa ea posibilitatea de conectare la rețeaua electrică.

Accesul la platform se realizai din bdul Metalurgiei la o distanță de cca. 30 m de acesta si

• IV. EVALUAREA IMOBILELOR

Tipul valorii trebui^ să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

fixist multe tipuri de floare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. în utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie clar enunțate și să fiejadecyate cu scopi l eyaluăni. O odificăre în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valori|of estimate peritrij proprietăți.

"Valoarea de piață suma ești aiâ pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționai fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, lupă un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general - ca perioadă de continuare a crizei economice și financiare), în care are loc,operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chiriei lunare a imobilelor din preambulul raportului de evaluare, în vederea închirierii acestora.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente de proprietăți similare

-------_r«^ice, a rezult determinarea valorilor de piață, a chiriiei prin u rea abo metodă relevân el mai fidel prețul de piață d«y a o

Emlwitor EPi - A.N.G. CONSULTING S.R.L - Nr. ANEVAR 0870/2024

Așa cum am precizat în preambulul raportului de evaluare, abordarea prin comparatii consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

în urma ajustărilor realizate pentru comparabile, selecția prețului de piață s-a realizat în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bruta și, după caz, numărul cel mai mic de ajustări.

Pentru evaluarea spațiului comercial de 17,4 mp, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa 3 la prezentul raport de evaluare, datele fiind prezentate în tabelul de mai jos:

Nr.	Elementul de corn pa itie	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C		Comparabila D
	Data anunțului		16.02.2024	16.022024	16.022024		16.02.2024
	Suprafața utila (mp)	17,40	89,31	180	174		197
	Preț chirie EUR Preț chirie EUR /mp		1.339,65 15,00	1.619,10 9,00	2.610,00 15,00		1.182,00 6,00
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta		oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		•3% -40	3% 49	3% •78		3% 15
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei
	Preț ajustat / mp		1.299	1.571	2.532		1.147
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise Ajustare unitara sau procentuala	proprietate deplina	similar 0%	similar 0%	similar 0%		similar 0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0		0
	Preț ajustat		1299	1.571	2.532		1.147
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale		normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%		0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,9		0,0		0,0
	Preț ajustat		/ 1.299	_ ff X3			1.147

■i.

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare^.	norjnaje	normale	normală	normal^
	Ajustare unitara sau procentuală		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condiții de vanzare *		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.299	1.571	2.532	1.147
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare Unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru «Jitiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.299	1.571	2.532	1.147
5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		1.299	1.571	2.532	1.147
6	Localizare
	Localizare	Vizavi de statia de metrou Tudor Arghezi Sector 4	Drumul Jilavei Metalurgiei Sector 4	Drumul Dealul Babii IMGB Sector 4	rond Metro Berceni Sector 4	Langa Metrou Tudor Arghezi
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	-10%
	Ajustare totala pentru localizare		0,0	0,0	0,0	-114,7
	Preț ajustat		1.299	1.571	2.532	1.032
	Caracteristici fizice
7	Suprafața utila	17,^^.	89	180	174	197
	Ajustare unitara^ati procentual» -----rr		• %	-3,25%	-3,13%	-3,59%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila 4	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ajustare totala pentru suprafața (+/-2% pentru suprafețe mai mari cu 100 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 1S%		-18,69	-51 Al	■79,29	-37,07
8	Finisaje interioare Ajustare unitara sau procentuala	Gresie lavabil pereți	Similar 0,00%	Similar 0,00%	Similar 0,00%	Similar 0,00%
	Ajustare totala pentru front stradal		0,00	0,00	0,00	0,00
9	Situare etaj/parter	Parter	Parter	Parter	Parter	Parter
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru front stradal		0,00	0,00	0,00	0,00
10	Accesibilitate asfalt	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate		0,0	0,0	0,0	0,0
11	Accesibilitate mijloace de transport in comun autobuz/mctrou	Metrou / autobuz	similar	Autobuz	similar	similar L
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	10%	0%	0% 1
	Ajustare totala pentru accesibilitate		0,0	157,1	0,0	0,0
12	Ajustare totala caracteristici fizice		•18,69	lOt-OI	•79 29	-17,07
	Ajustare unitara sau procentuala		1,41%	6 5%	- *,1J%	1,55%
	Preț ajustat		1281	1.677	2452	l 109
13	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/ca na l i zare/gaz)	Da^Da/D /Nu	Da/Da/Dad^ H		, Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da

Nr.	Elementul de comparație__________	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila p	O Q
	Ajustare unitara sau procentuala		10% 128,1	10% 167 7	-10% -245,2 ~2267”	-10% -HO,9 999
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile
	Preț ajustat (EUR/mp)		1 153	1.509
14	Zonarea
	Zonarea - destinația legal permisa	Construcție finalizata	Similar	Similar	Similar	Similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru zonare		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		1.153	1.509	2.207	999
15	Cea mai buna utilizare
	Ce mai buna W utilizare	Comercial	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0	0	0,00	0,00 ,
	Preț ajustat		1.153	1.509	2.207	999
16	Componente nonimobiliare ale valorii
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru componente nonimobiliare		0	0	0	0
	Preț ajustat		1.153	1.509	2.207	999
	Preț ajustat chirie euro/mp		12,91	8,39	12,68	5,07
17	Număr corectii		3	4	3	4
	Ajustare bruta	procentual	14,44%	19,75%	16,13%	26,59%
		absolut	186,96	.322,24	402,83	298,13
	Ajustare neta	procentual	-13,93%^	da A	-15,44%	15,48%
		absolut	-i^^i -JMK		-403,00	183,00
( Ml 6					Pagina 26

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
18	Suprafața utila spațiu	17/40
19	Alegere comparabila A cu cel mai mic număr de ajustări si cea mai mica Ajustare bruta procentuala EURO/mp		12.910
20	Curs euro la 16.02.2024	4,9767
21	Valoare chirie de piața EURO/luna		225
22	Valoare chirie de plata RON/luna		1.120

Ajustări realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s au aplicat ajustări în procent de -3% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze. Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor Istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Localizare s-a aplicat o ajustare negativa la comparabila D de 10% din cauza ca aceasta este situata penste centura București fiind destul de dificil de accesat ca zona, din punct de vedere pietonal.

Pentru elementul de comparație Suprafața utila s au aplicat ajustări la toate comparabilele in funcție de suprafața comparabilei raportata la suprafața utila a bunului evaluat, considerandu-se de către evaluator o modificare de 2% pentru fiecare plus sau minus de 100 mp fata de suprafața bunului evaluat (maxim +/-15%). Suprafețele comparabilelor sunt mai mari decât cea a bunului evaluat, respectiv sunt superioare permițând o activitate comerciala mai mare si implicit un profit maim are, ajustarea fiind una negativa in acesta situație.

Pentru elementul de comparație Accesibilitate mijloace de transport in comun autobuz/metrou s-a aplicat o ajustare pozitiva la comparabilele B care au acces doar la un singur tip de mijloc de transport, fiind estimata de evaluator o variație a prețului de 10% /tip de mijloc de transport.

Pentru elementul de comparație Utilitati disponibile s-a aplicat ajustări negative de 10% la comparabilele A, B, C si e din cauza ca aceastea au asigurate utilitati de gaz fata bunul evaluat care are doar acces la curent, apa si canalizare.l’rocentul a fost estimat de evaluator ca o medie a marjei de negociere intre clienti si cumpărători, in cazul lipsei acestui tip de utilitate.

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 16.02.2024 valoarea de piață a chiriei lunare pentru un număr de trei spații comerciale situate în vizavi de stația de metrou Tudor Arghezi din Sector 4, București, fiecarespațiuav&nd o suprafață utilă de

valoarea chiriei lunare este de 3.360 lei/lugf^^MU^țhul a 675 euro, respectiv

Pentru evaluata platformei betonate, s-au utilizat comparabilele cuprinse în Anexa .4

Nr.	Elementul de comparație		Proprietatea evaluata Platforma betonata	Comparabila	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Data anunțului			16.02.2024	16.02.2024	16.02.2024	16.02.2024
	Suprafața (mp)		6752	60	350		320
	Preț chirie EUR			300	1.000	100	1.500
	Preț chirie EUR /mp			5,00	236	1,00
0
	Tip Comparabila			oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala			3%	3%	-3%	3% -45
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei			-9	-30
	Preț ajustat /mp			291	970	97	1.455
1	Drep de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise		proprietate deplina	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala			0%	0%	0%	0%
	Ajustară totala pentru drepturi de proprietate			0	0	0	0
	Pretajușțșt			291	970	97	1.455
2	Copditli^de finanțare
	Condiții de finanțare		normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala			0%	0%	0% 0,0	0%
	Ajustare totala pentru finanțare			0,0	0,0		0,0
	Preț ajustat			291	970	97	1.455
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare		normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala			0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru, condiții de vanzare			0,0	// *	iH1	0,0
	Preț ajustat			291			1.455
\\v			țC

Ml

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata Platforma betonata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
4	Cheltuieli necesare imediat după cumpărare
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		291	970	97	1.455
5	Condiții de piața
	Condiții ale pieței		prezent	prezent	prezent	prezent
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru condițiile pieței		0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		291	970	97	1.455
6	Localizare
	Localizare	Bdul Metalurgiei 100-130 Sector 4	Parcul Orășelul Copiilor Sector 4	Str Salvatorului centru Sector 4	Ap Patriei Sector 4	Str Balcesti Parking centru Sector 4
	Ajustare unitara sau procentuala Ajustare totala pentru localizare	---_-----	0% 0,0	-10% 97,0	0% 0,0	10% 145,5
	Preț ajustat		291	873	97	1 MO
	Caracteristici fizice
7	Suprafața teren	67,5	60	350	100	320
	Ajustare unitara sau procentuala		0,15%			5,05% i__________

W>

Evaluato^EPI-A.N.G. CONSULTING S.R.L -N^N^AR 0870/2024

	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata Platforma betonata	Comparabila A	Comparabila	Comparabila C	Comparabila D
	jentru suprafața (>/-2% pentru suprafețe mai mari cu WO mp decât cea a bunului e aluat) ma 'm 1Ș%		-0,44	4932	0,63	66,12
8	Front stradal	22	20	79	9	20
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	5,00%	5,00%	0,00%
	Ajustare tdtala pentru front stradal		0,00	43 65	4,85	0,00
9	Număr Front stradal	1	1	1	1	1
	Ajustare unitara sau procentuala		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Ajustare totala pentru front stradal		0,00	0,00	0,00	0,00
10	Planei tate	Teren plan	Teren plan	Teren plan	Teren plan	Teren plan
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustațe totala pentru planeitate		0,0	0,0	0,0	0,0
11	Accesibilitate asfalt	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate -		0,0	0,0	0,0	0,0
12	Accesibilitate mijloace de transport in comun terestru/mettpu v tf	JjAcces doar la mijloace de transportam ^<^tniirr' ^țg^strU	similar	similar	similar N	similar

Pagina 30

Nr.	Elementul de comparati	Proprietate* evaluata Platforma betonata	Comparabila	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
	Ge^ibuna utilizare	Comercial	similar	similar	similar	similar
	AjWtare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0	0	0,00	0,00
	Preț ajustat		262	790	83	1232
17	Componente nonimobiliare ale valorii
	A ustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%
	Ajutare totala pentru componente nonimobiliare		0	0	0	0
	Preț ajustat		262	790	83	1232
	Preț ajustat chirie euro/mp		4,37	2,26	0,83	3,85
18	Număr corectii		3	6	4	5
—	Ajustare bruta	procentual absolut	38,49	33,65% 3 J 8,05	28,65% 27,95	38,05% 545,64
—	Ajustare neta	procentual absolut	12,67%. 38,00	-21,00% -210,00	-17,00% -17,00	-17,87% -268,00
				•
19	Șuprafata teren	67,52
20	Alegere comparabila A cu cel mai mic numar.de corectii si cea mai mica Ajustare bruta procentuala EURO/mp		4,370
21	Curs euro la 16.02.2024	4,9767
22	Valoare chirie de piața EURO/luna		295
23	Valoare chirie de plata RON/luna	M-y-t \ K   --	1.468	ff*

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata Platforma betonata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D
26	Valoare chirie de piața EURO/luna aferent! unei suprafețe de 33,76 mp		147,50
27	Valoare chirie de plata RON/iună aferenta unei suprafețe de 33,76 mp		734,00

Ajustări realizate pentru estimarea chiriei lunare a Platformei betonate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări în procent de -3% a vând in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze. Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Localizare s-au aplicat ajustări la comparabilele B si C avand in vedere ca acestea sunt superioare fata de bunul evaluat, fiind localizate in centrul Capitalei. Fiind comparabile superioare s-au ajustat negativ cu un procent de 10% comparabilele B si C, procentul fiind o estimare realizata in baza observațiilor evaluatorului din piața imobiliara

Pentru elementul de comparație Suprafața s-au aplicat ajustări la toate comparabilele in funcție de suprafața comparabilei raportata la suprafața utila a bunului evaluat, considerandu-se de către evaluator o modificare de 2% pentru fiecare plus sau minus de 100 mp fata de suprafața bunului evaluat (maxim +7-15%). Suprafețele comparabilelor B, C si D sunt mai mari decât cea a bunului evaluat, respectiv sunt inferioare acestuia, avand in vedere ca o suprafața mai mare conduce la o costuri mai mici de parcelare, ajustarea fiind una pozitiva

Pentru elementul de comparație Front stradal s-au aplicat ajustări pozitiva la comparabila C care are un front stradal mai mic decât cel al bunului evaluat apreciindu-se de către evaluator o ajustare de 5% si o ajustări negativa la comparabila B care are un front stradal mai mare decât cel al bunului evaluat apreciindu-se, de către evaluator o ajustare de 5%

Pentru elementul de comparație Utilitati disponibile s-a aplicat o ajustare negativa de 5% la comparabilele B C si D din cauza ca aceastea au asigurate utilitati de gaz.Procentul a fost estimat de evaluator ca o medie a marjei de negociere intre clienti si cumpărători, in cazul lipsei acestui tip de utilitate

Pentru elementul de comparație Zonare s-au aplicat ajustări negative de 10% la toate comparabilele din cauza ca terenul supus evaluării are deștmaHe^arc si nu se poate construi, eventual doar se pqt utiliza construcții mobile fatg^^^M4j^?Kunde se pot construi imobile. y ____„    ’             77*             ’ vt

Pentru rectul elemenfSlpr dc comparație rm au             ajtftmri

L (Bn 1 I i

Evaluator EPl -A,N.G. CONSULTING ^.R.L -Nr ANEVAR 087Q/2024'

în uri^a^plicnrii abordarii^prin compar ații, a rezultatei la data d06.o£2o|4 valoarea de piață a chiriei lunare pentru platformă betonată din parcul Tudor Arghezi, având o suprafață de. 67,52 mp, situată la adresa bd. Metalurgii nr. 100-130, Sector 4, Bt curezi vâloareadepiațaa Chiriei lunâre este de 1468 lei/luna, echivalentul a 295 euro, reâpe^ 734 lei/lună/o suprafața de 33,76 mp/ echivalenței a 147,5 euro/lună/o suprafața de33,7£mp.

• V, CONCLUZII

în anajiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• ■ Adecvarea

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, pentru scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de reguli, se referă direct la tipul proprietății imobiliare Și viabilitatea pieței.

Precizia' unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitu^nea datelor, de calculele efcqtuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Numărul de proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, pgt sugera precizia relativă a unei anumite aplicații a metodei. Dacă sunt disponibile multe proprietăți comparabile care și par că șe conformează unui model real al pieței imobiliare, se ppate. pbține o precizii, mai mare decât cu alte metode și evaluatorul se va baza mai mult pe

metodă comparației directe.

• ■ Cantitatea informațiilor zț                           «4f»^-

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode, jambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe sufiejonte informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare

Âlte argumente cațe au ștat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul rapoțt; opinia evaluatorului reprezintă valoarea cea mai apropiată de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluării.

în urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 16.02.2024 valoarea de pi<iță a chiriei ^mare pentru imobilele supuse evaluării este următoarea:

• 1.    Țentm un număr d t ps ii comerciale sit

  
  

Arghezi din Segot 4, București,, fiecare sp^K valoarea chiriei lunare este de 3.360 lei/lui

• 2.    Pentru platforma betonata din parcul Tudor Arghezi, având o suprafață de 67,52 mp, situată ta adresa bd. Metalurgiei nr. 100-130, Sector 4, București, valoarea chiriei lunare este de 1.468 lei/luna, echivalentul a 295 euro, respectiv 794 lei/lună/o suprafață de 33,76 mp, echivalentul a 147,5 euro/lună/o suprafața de 33,76 mp.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 16.02.2024 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9767 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 16.02.2024

Anexe

Anexa 1 - Foto imobile

Anexa 2 - Schița topo imobil si plan de situație

Anexa 3 - Comparabile chirii spatii comerciale zona Metalurgiei, Berceni Sector 4 București Anexa 4 - Comparabile chirii terenuri zona Metalurgiei, Berceni Sector 4 București

EVALUATOR EP1, A.N.G. CONSULTING S.R.L

Angel FJXDRESCU

s	Suprafața utila	1.600 m*	o	Destinația proprietarii	birouri, magazin, sar„	Agenție ImobîUarâ sudRezidential.ra
e	Etaj	parter	0	Tip dădire	bloc	■ ® - 5UDREZIDENT1ALRO
A	Stare	gata da utilizare	A	Tip vânzător	agenție
*	Vizionare la distanța	Cere informat*	e	Liber de la	Cere informați]	729 afaeazA numit , t

Sos. Olteniței M. 15-1 SA. Popești Leordenfilfovi077160^ Popești Leordertl Ofov (iocafitate)

Descriere

va propunem spre închiriere un spațiu comerdaJ generosfpozfoonatstradal pe o artera Intens circulata dm Sectorul 4, cu suprafața de BSjrmp, spațiu ce benefidaza de 6 locurt.de parcare dezmembrate si amenajate, amplasate chiar in fata acestuia si un toc parcare pe partea din spate a spațiului.

l se pot da diverse utittzart precum rtub Mroun,scoaia desofertspatiu de recreererspatiude, saca pentru copii etc.

Spațiul este localizat mai exact pe strada Drumul Jilavei. la 250 m de Bulevardul Metalurgiei In cadrul celui mal mare proiect imobiliar, primul parc rezidențial din Remania.„Metalurgiei Part Resăence' dezvoltat-inca din anuliOi 5 in zona BercenL Sector

4.

Preț st modantati de plata

Spațiul este disponibil imediat pentru închiriere lunara ia prețul de iSEuro/mpriuna * TVA 19%.

Se sobcrta si o garanție iSOO euro

Mai pottn -

Vrei si monitorizezi proprietăți similare?

Acdveazâ notificările p nu pierde nido ofertă.

SI DesOnatiaproprtetatil birouri, magazia ser

va propunem spre închiriere unspatiu comercial generos, poziționat stradal pe o artera intens circulata din Sectorul 4. cu suprafatade t79.90 mp. spațiu ce beneficiază de 2 locuri de parcare dezmembrate st Amenajate. amplasate chiar In fata acestuia.

Spațiul este localizat mai exact pe strada Drumul DealuBabil. la 10 minute distanta In spatele Grand Arena Berceni in cadrai Imobilului din care tace, parte acest spațiu comercial sunt dispuse locuințe colective mixte, iar Ja parter suntamplasate 2 spatii comerciale unul fiind acesta.

Spațiul este situat intr-o zona rezidențiala a) trafiC'Intens auto st pietonal zona cu vad comercial care se afla inca Intr-o dezvoltare continua. avand m vedere ca sunt in construcție multe proiecte imobiliare noi pHanga cete construite deja.

Spatiui dispune de dublu accesă o vitrina generoasa de li-ml fiind amplasat te parterul blocului. Inaltimea este de 2.70 m sl este izolat fonic către etajul x. Proprietatea are o vizibilitate foarte mare st se^xhiriaza cu 2 locuri de parcare poziționate in fata spatiutuL

Proiectul este loca Uzat pe strada Drumul Dealul BabiVla numai 10 minute de mers pe )os In spatele Grand Arena, tar pana la statia de autobuz pe strada Poștalionului sunt doar cateva -minute de parcurs, unde estefuncționala Bnia de autobuz. 24'.

in proximitatea spațiului regăsim supermariceturi precum Carefour-Grand Arena^Auchan. Metro, jumba Seigros. UDL Kaufland s» de asemenea grad mita cu afterîschooLscoala cu clasele PVIU, facultatea Spira Haret, unttati medicale sfbancare

vajaropunem spre Kchtrtere un spațiu comercial generos, poziționat stradal pe o artera Intens circulata din Sectorul 4. cu suprafața de i79.90 mp. spațiu ce beneficiază de 1 Jocuri de parcare dezmembrate si amenajate. amplasate chiar In fata acestuia.

Spațiul este JocaUzatmaj*exact pe strada Drumul Deaiu BabiL la 10 minute distanta in spatele Grand Arena Berceni . * ^f

in cadrtd «moouixc d?n care face parte acest spațiu comercial sunt dispuse locuințe colective mixte iar la parter sunt amplasate 2 spSHTcojnerclaie’unul fiind acesta

Spațiul este situat intr-o zona rezidențiala cu trafic intens auto si pietonaL zona cu vad comercial care se afla inca intr-o dezvoltare continua, avand in vedere ca sunt in construcție multe proiecte imobiliare na pe langa cele construite deja.

Spațiul dispune de dublu acces si o vitrina generoasa de 11 ml ftod amplasat la parterul blocului. inaJdmea este de 2.70 m si este izolat fonic către et^ul 1. Proprietatea are o vizibilitate foarte mare si se fnchirtaza cu 2 locuri de parcare poziționate in fata spațiului

Puncte de interes

Proiectul este localizat pe strada Drumul Dealul Babit. fa numai 10 minute de mers pe jos in spatele Grand Arena, iar pana la stana de autobuz pe strada Poștalionului sunt doar cateva minute de parcurs. unde este funcționala Unia de autobuz 241.

in proximitatea spațiului regăsim supermartcetun precum carefour-Grand Arena. Auchan. Metro, jumbo. Setgros. UDL xaufland                 §72$    570

si de asemenea grădiniță cu after school școala cu clasele lviil facultatea Spiro Haret unitari medicale si bancare.

Sos. Olteniței Nr. iS-iSA. Popești Este m vecinătatea parcuM Tudor Arghezt. care se întinde pe o suprafața de circa 40.000 mp si se afla ta doar 15 minute distanta Leordent ilfov. 077160. Popești-de acest spațiu                                                                                                                             LeordenL ilfov (tocalltate)

Locația dispune de parcart exterioare si spatfl verzi Părțile comune ale blocului sunt atent finisate, iar zona beneficiază de                     I vezi toate of ert ele I

infrastructura completa, străzi asfaltate, iluminat pubac cu acces rapid la STB si metrou.                                                      '---------- ----

Preț si modafttati de plata

Spațiul este dispontoU imediat pentru închiriere lunara la prețul de 9 Euro/mpduna • TVA 19%.

Detalii terase/baicoaneîO terasa oe 9mp si o doua terasa de 47mp.Deta’„i compartimentare Va prezentam un spatu de birour. diti zorj/pasajulu/Bereeni Șoseaua de Centura. Distanta pana la statua de metrou este de 800m Pe «mobil se poate instala .un-totem cu sigla firmei.

pretinchtnere: 1171 moneda nchtriere EUR

Nrterase 2

Nr grupuri sanitare 2

Suprafața construita. 240 mp

Nrincapen 7

UtiUtati Utilități generale (Telefon,

Finisaje - Pooete Gresie Parchet)

pretinchinere 1300

monedamchiriere- EUR

pretinchinereunitar 6 6

monedainchrnereunrtar EUR

Disponibilitate proprietate: imediat citește mai puțin

va propune spre inuhmtxt un i txeN uu ka^ln । hal i twtNUL are o suprarate oe szu mp toea pentru ampasare containere. sau pentru parcare, dar si pentru atte activ tati Terenul este situat in spate e Clinicii *FM MedxJent Piața Unirii'¹ Este acoperit cu txtum

Va așteptam sa <1 vecem împreuna¹ Agent Nicoiae Mînnea-Cnstian

Specificații

©Jtfxnț XC8015OJ1

Suprafață teren

Tp teren

Clas ,fcare teren

Notițe

A aaugâ coatenrantj

ALTEOETAU ZONĂ                                  ALTE CARACTERISTICI

¹

htt^://www!dw. jtn/ e omla-mo7iala!%C4%85-dupW>C4°

²

Strategia de D ol a c„a ectorplul 4 - Municipiul Bucu

³

’ https://www.sudrezldentlal.ro/de-ct-sa-tl-cuinperi-o-l