MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4 București Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea raportului de evaluare a chiriilor de piață pentru 5 (cinci) spații comerciale din piața agroalimentară Berceni-Sudului; C4P1, C3; C2P2; P9; E17

Consiliul Local al Sectorului 4,

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4 precum si Raportul de specialitate al Direcției Autorizări, Serviciul Patrimoniu nr. P. 16.2/ 15 /27.02.2023;

Văzând avizul Comisiei nr. 1 - Comisia pentru activități economico-financiare, buget și finanțe, comerț, fonduri europene, mediul de afaceri și transparență financiară, avizul Comisiei nr. 3 - Comisia pentru protecția mediului înconjurător, ecologie, salubrizare, economie circulară, mobilitate urbană, gospodărire comunală și administrarea piețelor și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului;

Ținând cont de prevederile art. 332 - art. 348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în baza:

HCL Sector 4 nr. 168/2022 privind aprobarea Regulamentului de închiriere prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum si de aprobare a documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fise de date, model de contract de închiriere si Lista cu situația imobilelor ce vor fi scoase la licitație, cu modificările si completările ulterioare;

HCL Sector 4 nr. 163/30.07.2019 privind aprobarea raportului de evaluare a chiriilor de piață pentru spațiile comerciale din Piața Agroalimentară Berceni-Sudului, Piața Progresul și Complexul Comercial Agroalimentar Progresul, amplasat sos. Giurgiului nr. 94, sector 4, București;

în conformitate cu raportul de evaluare, întocmit de SC AM VERUS SRL, membru corporativ ANEVAR, evaluator autorizat (EPI) Xxxxx Xxxxx, înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 12068/09.02.2023;

Conform Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 139 alin. (3), art. 166 alin. (2) lit. g), alin. (4), art. 196 alin (1) lit. b) și art. 197 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă Raportul de evaluare proprietăți imobiliare: construcții de tijȚpomsfdîaȚ de la adresa: București, sector 4, str. Sergent Nițu Vasile nr. 1B, respectiv spații!^? €4PL^Ș^4C2PX Ț9, El7, întocmit de SC AM VERUS SRL, membru corporativ ANEVAR, evaluator autorizâf'țBPl) Xxxxx Xxxxx, înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr. 12068/09.02.2023, conform Anexei la prezenta hotărâre;

Art.2 Prin excepție de la art. 2 din HCL Sector 4 nr. 163/30.07.2019, se aprobă prețul de pornire al licitației pentru spațiile comerciale: C4P1; C3; C2P2; P9; El7, situate în piața agroalimentară Berceni-Sudului, conform valorilor menționate în Raportul de evaluare, anexă la prezenta hotărâre.

Art.3 (1) Prezenta hotărâre va fi dusă la îndeplinire de către Primarul Sectorului 4, Secretarul General al Sectorului 4 și direcțiile din cadrul Aparatului de specialitate al Primarului Sectorului 4;

• (2)    Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea prezentei hotărâri entităților menționate la alin.(l) precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 09.03.2023

Cosmin-C/onstantih BĂRBĂEAU

4 I

Contrasemnează Conform Codului administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Tpdor DOBRESCU

Nr. 62/09.03.2023

RAPORT DE EVALUARE

Proprietăți imobiliare : Construcții de tip comercial magazine

Adresa	București Sector 4, Str Sergent Nitu Vasile, Nr, 1B respectiv spatiile C4 P1, C3, C2 P2, P9, E17
Proprietar	Municipiul București
Client	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
Utilizator	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
Membru corporativ ANEVAR	SC AM VERUS SRL
Nr. raport	D6/14.02.2023

Stimata Doamna / Stimate Domn.

In urma solicitării d-voastra am demarat procesul de întocmire al raportului de evaluare pentru proprietățile prezentate mai jos

Pentru întocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de piața, am avut ca baza atat informațiile furnizate de d-voastra cat si date furnizate de piața de sector si baza de date proprie In cazul in care orice informație din cele ce urmeaza, se dovedește a fi incorecta sau incompleta, acuratețea prezentei evaluări poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul.

Acest raport a fost intocmit de către un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce privește evaluarea unei proprietăți de acest tip, in acest amplasament Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati - ANEVAR

Pentru construcțiile de tip comercial amplasate in București Sector 4, Str Sergent Nitu Vasile. Nr 1B, s-a solicitat opinia in vederea chiriei de piața pentru suprafețele inchiriabile din relevee( anexa 5)

Luând in calcul bazele subliniate mai sus si, după cum este expus in acest raport, opinia noastra privind dreptul de folosință a proprietății menționate mai sus, la data evaluării este de

CENTRALIZATOR CHIRIA DE PIAȚA - PIAȚA SUDULUI FEBRUARIE 2023
				Chirie lunara (Euro/mp)
Nr. crt.	Denumire	Nr cadastral	Suprafața inchiriabila
1	C4 xx	xxxxxx-C22	269,39	18,66
2	C3	-	100	18,66
3	C2 P2	215053-C21	283,25	22,80
4	P9	215053-C20-U10	75,58	25,08
5	E17	215053-C20-U16	1166,4	7,20

Aceasta valoare se supune atat termenilor si condițiilor noastre, cat si oricăror ipoteze expuse. Deasemenea, aceasta valoare este valida de la data întocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nicio responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau parțial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori In plus, certificam ca SC AM Verus SRL nu are niciun interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nicio influenta legata de părțile implicate, așadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat

Avem încrederea ca acest raport de evaluare corespunde cerințelor d-voastra si v^-s pentru eventuale informatii ulterioare

Raport de Evaluare

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Administrator: Municipiul București

Adresa: București Sector 4, Str Sergent Nitu Vasile, Nr. 1B

Utilizator desemnat: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Tipul Proprietății: Construcții de tip comercial magazine

Număr de Înregistrare: D6/14.02.2023

TERMENII DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

• 1.1    Identificarea si competenta evaluatorului

S C AM VERUS SRL Membru corporativ ANEVAR, aut 0687 Evaluator autorizat(EPI) Xxxxx Xxxxx nr legitimație 18347

Date de identificare.

Cod de înregistrare fiscala 36203618

Registrul Comerțului sub nr. J40/8299/2016

Sediul: Str lordache Golescu. nr. 4A. Sector 1, București

Tel 0722 163.102

E-mail' oftice® iverus.ro

Web site www.iverus.ro

• 1.2    Identificarea clientului si a oricăror alti utilizatori desemnati

Client:

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

CUI 4420830

Adresa Sediu. București, sector 4, Bd George Cosbuc, nr 6-16, CIF 4316422

Utilizator desemnat: Acest raport de evaluare ii este adresat SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de către alti utilizatori

• 1    3 Scopul evaluării

Scopul evaluării este stabilirii chiriei de piață pentru spatiile din Complexul Agroalimentar Piața Sudului.

• 1.4    Identificarea activului supus evaluării

Construcții de tip comercial magazine

• 1.5    Tipul valorii

Tipul valorii estimate este chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat la data evaluării. întreun locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în ca^re părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere Chiria de piață poate fi utilizată ca tip al valorii la evaluarea unuidrept de închiriere sau a unu: drept creat ca urmare a închirierii

în astfel de cazuri se impune luarea în considerare a chiriei contractuale sau dacă china contractuală diferă de chiria de piață, a chiriei de piață

• 1.6    Data evaluării

Data evaluării este 07.02 2023. data la care sunt valabile informațiile privind nivelul preturilor și documentele furnizate de client si la care se consideră valabile ipotezele si ipotezele speciale considerare precum și valorile estimate de către evaluator                               // v*

Data redactării raportului este 14 02 2023

• 1.7    Documentarea necesara pentru elaborarea evaluării

Pașii parcurși in documentarea necesara pentru elaborarea evaluării au fost. • Solicitarea documentelor privind bunul supus evaluării.

• •    Inspecția proprietății, a fost efectuata in data de 12 01.2022 de către evaluator autorizaTKlihai Dediu ca reprezentant a¹ S C AM Verus SRL in prezenta unui reprezentant al Primăriei Sectorului 4

  
  

Evaluatorul a analizat documentele puse la dispoziție de către ciienVutiiizator, si a identificat activele impreuna cu reprezentantul Administratorului

La data inspecției, au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluata (identificare, starea fizica, istoric, verificarea corespondentei dintre starea faptica si documente, caracteristicile proprietății, vizualizarea documentelor in original).

Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate

Nu am realizat o analiza structurala a proprietății, nici nu am inspectat acele parii care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea tehnica precizata, conform informațiilor primite de la client/Administrator.

• •    Culegerea si analiza datelor de de piața

• 1.8    Natura si sursa informațiilor pe care sa va baza evaluarea

Informațiile utilizate au fost

• •    Situația juridică a proprietății imobiliare (extras CF. acte dobândire, documentație cadastrala)

• •    Istoricul utilizării proprietății imobiliare și alte informații puse la dispoziție de reprezentantul Administratorului/solicitantului în cadrul inspecției

• •    Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR 2022

• •    SEV 100 Cadrul generai

• •    SEV 101 Termenii de referința ai evaluării

• •  SEV 102 Documentare si conformare

»  SEV 103 Raportare

• •   SEV 104 Tipuri ale valorii

• •   SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare

• •    SEV 232 Evaluarea proprietății generatoare de afaceri

• •    SEV 310 Evaluau ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea imprumutului

• •    GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

• •    GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului

• •    îndreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la prețul zilei, a costurilor elementelor si construcțiilor de locuințe - procentual si valoric, editura Matrix Rom București si/sau Costuri de Reconstrucție -Costuri de înlocuire. Clădiri industriale. Comerciale Agricole si Construcții Speciale, editura IROVAL 2010 actualizate cu indicii IROVAL si/sau Costuri de Reconstrucție - Costuri de înlocuire, Clădiri rezidențiale editura IROVAL 2011, actualizate cu indicii IROVAL si/sau Costuri de Reconstrucție - Costuri de înlocuire Clădiri cu structuri pe cadre, Anexe gospodărești, Structuri MiTek si Construcții speciale. Editura IROVAL 2014 actualizate cu indicii IROVAL GEV 500. Anexa 2

• •    Informații privind piața imobiliară specifică (prețuri, nivel de chirii etc );

• •    Baza de tranzacții a evaluatorului s>te-uri imobiliare specializate

• 1.9 Ipoteze si ipoteze speciale

Ipoteze

Nu s-a făcut nicio investigate si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcluderite. ale • dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea im^lu^A^ mult, nu facem investigatii pentru a le descoperii.                                           //

Nu s-au realizat estimări cu privire la starea structurala a îmbunătățirilor sau la d^pnsiuo'^^T' adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum încălzire, canalizare, sisl/emul el

Sursele de informații au fost reprezentanții solicitantului, pentru informațiile legate de proprietatea imobiba'â e\.alu3tXvâu^^Y^'V‘^ juridică, suprafețe istoric șamd ) care sunt responsabili exclusivi pentru veridicitatea informațiilor furnizate etc Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit s utilizat in concordanta cu toate autorizațiile de construcție neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor învecinate sau administrația locala

Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona, deține toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale

Am considerat ca toate informațiile obținute de la client sunt adevarate si corecte Toate informațiile (inclusiv situațiile financiare estimări ș¹ avize) obținute de la părți neangajate de către S C AM Veros SRL se presupun a fi adevărate și corecte Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru neconcordantele generate de informații eronate oferite de client

Daca nu este precizat se presupune că nu există abuzuri sau încălcă'i ale legii care sa afecteze proprietatea evaluata

Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile cons mțămintele licențele sau reglementările relevante la nivel naționa¹ orășenesc, loca! sau privat ș că toate autorizațiile permisele certificatele franciseie și așa ma^ departe pot fi reînoite și / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant

Evaluatorii prin reglementările profes^;ona!e că'ora se supune nu au calitatea juridică de a certifica corectitudinea din punct de vedere legal, a actelor menționate și nici a dreptulu¹ deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat considerat existent în prezenta lucra'e ca ipoteză de lucru

Evaluatorii au cons'derat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini fmd evaluata in aceasta ipostaza

Nu s-a efectuat nicio investigat e referitoare la prezenta sau absenta substanțelor poluante si, prin urmare nu se poate oferi nicio asigura^re a potențialului sau impact asupra evaluării In consecința, pentru scopul acestei evaluau am presupus ca nu sunt pe sau in cadrul proprietății, niciun fel de substanța ooluanta. care ar putea contamina proprietatea si diminua va^;oa^rea acesteia Orice identi^ca'e ulterioara nu ne este imputabila

Valorile estimate in raport se aplica întregii proprietăți si once divizare sau distnbu re a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate

Evaluatori au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiun- mcredmtate de către clientul r um t in raport in scopul utilizări precizate de către crent respectiv in scopul menționat in raportul de fata

Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăți. iar valoarea prezentata in prezentul raport de eva!ua^re nu a^re n.cio legătură cu valoarea de asigurare

Intrarea in posesia unei copii a acestu' raport nu implica dreptul de publicare a acestuia

Dreptu de autor a! raportului este reținută de S C AM Verus S R L ș se ap' că chiar daca este njm t un evaluator sau nu

Eva uatori. prin natura muncii sale nu sunt obligat sa ofere contuuae consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la proprietatea in chestiune

In căzu' în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe p^!an investitional, chiar si personal, fiduciar sau corporativ, și are orice nelămurire în ceea ce privește conținutul material a! acestui raport se recomandă contactarea evaluatorului

Eva’uatoru¹ nu is¹ asuma mcio responsabritate pentru orice even'ment condiție sau circumstanțe care pot sa afectează valoarea proprietății ce pot apa^ea ulterior fie date de evaluare menționata în acest raport fie date; inspecției oricare ar fi ord nea

Calitatea managementu'ui proprietății are un efect d rect asupra viabilității economice și valorii de piață a acesteia Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate responsabil s’ competenta manageriala Orice variație de la aceasta ipoteza ar putea avea un impact semnificativ asupra estimărilor de valoare rezultate

Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economie; actuale la nivel naționa¹ și local fara a exclude niciun element ș; fara a face previziuni cu privire ia efectele de creștere sau scădere brusca în condițiile economice locale Nu putem ș nu garantam că estimările vor fi atinse insa acestea au fost întocmite pe baza informațiilor obținute în cursul acestui studiu ,și sunU destinate să țină seama de experiența investitorilor

Une'e dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de mode^e'^^anciare. făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale Din motive de claritate si^simi cele mai multe cifrele prezentate în acest raport au fost rotunjite și pot fi prin urmare, pasibile

e^rori de rotunjire în anumite cazuri

Evaluarea proprietăților imobi^|ia^re trebuie să fie considerate ca fi nd în adă Deș această evaluare utilizează diferite ca'cu’e matemabce pentru a decizia f;na^!a a valori este subiectivă și poate fi influențată de expenența ar de aț faeton ca-e sunt sau nu specificat în prezenta¹ raport

Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu ușurință, fără nicio restricție nejustificată cu excepția cazurilor in care este altfel specificat.

Chiar daca toate informațiile conținute în acest raport sunt considerat a fi corecte, acestea se pot schimba Nicio parte a conținutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanție de orice fel

Nu s-au făcut verificări in ceea ce privește probleme legate de buget., de sarcini și monitorizări ale construcției. în acest domeniu, ne-am bazat, inca o data, pe informațiile furnizate de către Administrator I dezvoltator.

Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influențează valoarea proprietății care au avut loc după data evaluării sau data inspecției si care nu au fost indicate

Raportul de evaluare nu poate f: folosit ca probă în instanță fiind o expertiză extrajudiciară.

Natura piețelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultăți in cuantificarea unor valori de piața Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietății in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situației pieței, la data de referința a evaluării, situație care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung in funcție de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea poziției noastre.

Desigur ca Administratorul respectiv un potențial cumpărător, pot avea, argumentat alte opinii si păreri, susținând oricare alta valoare dintre va'oriie determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.

Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de viitor în legătură cu proprietatea evaluată sau cu părțile interesate în tranzacție

• 2. Ipoteze speciale

Nu sunt.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare este va:abi numai pentru scopul menționat in prezentul raport, nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis a tei persoane fie pentru scopu¹ declarat fie pentru oricare a’t scop Raporta’ de evaluare va putea fi inclus, in întregime sau partia¹ in documente, circulare sau in declaratii, publicat sau menționat in alt fel. doar cu acordul clientului, cu specificația formei si a contextului in care ar urma sa apara

Eva uatorii nu sunt ob’igati sa ofere m continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanța referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de eva uare decât in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementările deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legis’atiei in vigoare.

Prezentul raport de evaluare trebuie Lat ca un intreg (scrisoare certificare prezentare raport evaluare anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de către destinatar si pentru scopul precizat

• 1.11 Declararea conformității evaluării cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR

Prin prezenta. în limita cunoștințelor si informațiilor deținute certificam ca afirmațiile prezentate si susținute în acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilităților, din mai multe surse De asemenea certificam ca analizele opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si condițiile limitative specifice si sunt analizele opiniile si concluziile noastre personale fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional, in plus certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de părțile implicate.

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu deota^re^îQ. raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nuy^s^jMtyem^a de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate w conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către As^ciptia

Evaluatorilor Autorizati din Romania -ANEVAR                                           //     / e A

Evaluatorii au respectat codul deontologic ai ANEVAR In elaborarea prezentului raport nu 4a prinm externa din partea niciunei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos Prez' efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR in vigoare                 ^Pn n ^c f 4

La data eiaborarii acestui raport eva uatorii care semnează mai jos sunt membrii ai Asociatipi^Utioioaie a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR, au îndeplinit cerințele programului de pre^tf^ continua al ANEVAR si au competenta necesara întocmirii acestui raport De asemene#*preluarea a* fos? efectuata in conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat Firma SC S^^AM V^^S^R L si membrii sai au încheiate asigurări de răspundere profesionala

Cu stima,

Evaluator Autorizat

Xxxxx Xxxxx

Xxx MW

• 2.2    Date despre zona, oraș, vecinătăți si amplasare

  4- Date despre zona o-as

  
  

  4- Date despre vecinătăți

  
  

  4- Amplasarea

  
  

  4- Strada'Accesa¹ proprietate

  
  

Proprietățile in cauza sunt situate in cartierul Berceni la intersecția străzilor Șoseaua Olteniței Calea Văcărești, continuata cu Str Sergent Vasile N>tu

Aceasta zona este considerata ca fiind o zona median - periferica a localității

Cartierul este mixt format din imobi e t-p blocuri de locuințe, spița e cladir comerciale tip ma^! clădiri administrative s Depou! Berceni STB

Zona din imediata vecinătate a proprietății poate fi caracterizata ca zona cu trafic intens

Proprietatea beneficiază de învecinarea apropiata cu urmatoa^re!e puncte de interes

Maii Sun Piaza

Spitalul Clinic de Psihiatrie „Profesor Doctor Alexandru Obregia”

Proprietatea are acces la caile de transport in comun - metrou tramvai autobuze, maxi-taxi

Artere importante de circulație ex. stente in zona

Auto Șoseaua Oltenite

Unitățile de invatamant existente in zona sunt scoli gradm^:te private s publice

Unitat >e medica'e existente in zona sunt d spensar publ c cabinete private si fa'maci

Rețele ed atare existente m zona

Rețea de energie electrica existenta

Rețea de apa existenta

Rețea de gaze existenta

Rețea de canal zare existenta

Rețea telefonie fxa si sa i moc- a ex stenta

Amplasa'ea imob iuiu m cadru' zone este favorabila

Zona d n imediata vecinătate a proprietății poate f. caracterizata ca fiind activa Po'uarea este in cotele norma’e ale o^rasu^lu Rețelele publice de utilități _se prezmta m stare buna

a Proprietatea se acceseaza dm dnjmu as*a^!tat

• 2.3    Informații despre amplasament

• 4-    Suprafața terenului Nu este căzu

Nu este căzu

Accesul la drum Proprietatea are acces’a drum public public / Front strada’

Facilitat                A'ei betonate de acces

Conform declarațiilor Administratorului proprietatea este bransata de la utilitati

Utilitati de care dispune proprietatea

Energie electrica da

Gaze da

Apa da

Canalizare da

• 2.4    Descrierea constructiei/tiilor

  4- Construcția C4 P1

  
  

  4- Construcția C3

  
  

  4- Construcția C2 P2

  
  

  4- Construcția P9

  4- Construcția E 17

  
  

Construcția are un regim de înălțime de Parter si subsol tehnic

Structura este din profile de otel, iar acoperișul din bolti intersectate

Tamplaria este termoizolanta cu dublu vitraj si tamplarie din PVC

Finisajele interioare sunt executate in totalitate si sunt specifice spatiilor comerciale. Finisajele constau in' pardoseli din gresie in spatiile umede si holuri Pereții interiori si tavanele sunt zugrăviți in vopsele lavabile Pereții din bai sunt placați cu faianța

Instalațiile de care dispune clădirea

Instalabile electrice sunt realizate si conenctate la rețeaua publica

Instalațiile de gaze sunt realizate si conectate la rețeaua publica

Instalațiile de apa sunt realizate si conectate la rețeaua publica

Instalabile de canalizare sunt realizate si conenctate la rețeaua publica Instalațiile de incalzilre sunt de tipul pompelor de căldură aer-aer.

Obiectele sanitare sunt de calitate medie si sunt montate

Alte instalatii:

• -    Pumiat perimetra! nocturn

Construcția face parte din Hala mare descrisa mai jos

Construcția are un regim de inaltime de Parter si subsol tehnic.

Structura este din profile de otel, iar acoperișul din bolti intersectate

Tamplaria este termoizolanta cu dublu vitraj si tamplarie din PVC

Finisajele interioare sunt executate in totalitate si sunt specifice spatiilor comerciale. Finisajele constau in: pardoseli din gresie in spatiile umede si holuri Pereții interiori si tavanele sunt zugrăviți in vopsele lavabile Pereții din bai sunt placați cu faianța.

Instalabile de ca^re dispune clădirea

Instalabile electrice sunt realizate si conenctate la rețeaua publica

Instalabile de gaze sunt realizate si conectate la rețeaua publica

Instalațiile de apa sunt realizate si conectate la rețeaua publica

Instalabile de canalizare sunt realizate si conenctate la rețeaua publica

Instalațiile de incalzilre sunt de tipul pompelor de căldură aer-aer

Obiectele sanitare sunt de calitate medie si sunț montate

Alte instalatii:

• -    Ilumiat perimetra! nocturn

Construcția face parte din Hala mare descrisa mai jos

Construcția are un regim de inaltime de Parter si Etaj

Structura este din stâlpi din beton a^rmat si grinzi metalice in f< care susțin planseu! din beton armat

Tamplaria este termoizolanta cu dublu vitraj si tamplarie din PVC

Finisajele interioare sunt executate in totalitate si sunt specifice? comerciale. Finisajele constau in: pardoseli din gresie in spatiile urrtecfe holuri Pereții de compartimentare intre spatiile comerciale sunt din gips-carton Pereții interiori si tavanele sunt zugrăviți in vopsele lavabile. Pereții din

Astfel alternativa de aducere a terenului la forma inițiala de teren liber nu este fezabila Concluzia este ca cea mai buna utilizare va fi analizata in continuare in ipoteza terenului construit.

Având in vedere probabilitatea foarte mica de schimbar imobilului analizat si a costurilor altor alternative de d concluziona ca cea mai buna utilizare a terenului actuala si anume cea comerciala.

Piața specifica a proprietății evaluat este cea a spatiilor de închiriat (comerciale) situate in zona Berceni.

Proprietățile au trecut printr-un proces de modernizare si aducere la standarde actuale.

Complexul Agroalimentar Piața Sudului, ca mai toate piețele din București, aduna oameni pentru compararea produselor alimentare, diversitatea culinara si conceptul general ca produsele au un grad mai înalt de calitate la un preț mai accesibil fata de hypermarketuri. Ancora ce atrage toti clientii este data de tarabele cu producători locali.

Deși pana in acest punct se poate considera o asemanare intre malluri si piețe, de fapt diferența este data de facilitățile de petrecere a timpului liber si de motivul pentru care publicul alege sa mearga in piața vs mall. Tendința populației este de a cheltui mai mult in zonele de recreere in comparație cu zonele de procurare a alimentelor si de aici rezulta ca nici potențialii chiriași nu pot plati o chirie de piața, euro/mp, similara in piața cu cea perceputa de malluri.

Analiza productivității Caracteristicile proprietăți care determina abilitat, productive sunt localizare suprafața teren suprafața contracție finisaje, vechime imobil, facilitat) etc

• 3 3 Analiza si previziunea cererii

Deoarece proprietatea se afla m zona act va a cadiemi j cu acces faci) dn toate zonele apropiate cererea potențiala este med e da' cererea efect.va este mica in scădere dm cauza pandemie de cov’d 19 s^; a schimbător comportamentului populație in procesul de p^rocu^ra^re a a renteio^r

3 4 Analiza si previziunea ofertei

Ofertele de chirii similare ce se închiriază vanaza intre 14-49 eu^ro mp in fiecare luna (vezi Aexa 1)

Conform revista Valoarea 04'2022 va^!ome med propuse de compania Darian pentru un spațiu de 100 mp la parter, moda id zona med an s periferic se situează intre 15-25E/mp

• 3.5 Analiza echilibrului pieței specifice

Dm punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu (Je^tips șau niciodată ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciciuf^^^ăzvc^ltare^a a^faceri!or. datorita instabilității economice activitatea imqW aSa ra^pupzand la\ st muh pe termen lung sau scud Ciclu¹ pe termen scud cwp*nde^feL^t^ntoanle \ a nive ui ca'acteristiciior popu a* e. existente s- de ven ^r |r'e sa | ^CF P^e termen lung depinde ma a'es de disoomo' .tatea creare o^r 9*,

^r' nantare

In ceea ce privește piața specifica proprietății evaluate, oferta este superioara cererii fapt datorat accesului dificil la finanțare

Factori relevanți pentru estimarea, performantelor garanției:

activitatea curenta si tendințele pieței relevante: piața specifica a proprietății evaluate este in creștere, tendința pieței fiind de stabilizare, numărul tranzacțiilor fiind totuși redus; la data evaluării piața este mediu activa

cererea anterioara, curenta si viitoare pentru tipul de proprietate imobiliara si pentru localizare după anul 2008 cererea pentru proprietăți similare a fost scăzută, incepand cu anul 2014 se inregistreaza un trend ușor crescător; apreciem ca tendmta de creștere a pieței se va menține.

cerere potențiala sau probabila pentru alte utilizări: avand in vedere tipul proprietății utilizarea actuala localizarea acesteia si caracteristicile fizice si economice, nu exista cerere pentru utilizări alternative, care sa conducă la cea mai buna utilizare

impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii viitoare a garanției pe perioada creditului' valoarea viitoare a garanției poate fi influențată de factori economici, externi proprietății, scăderea puterii de comparare a padicipantilor ia piața, scăderea cererii si a tranzacțiilor pe piața imobiliara precum si de modificări privind situația juridica a acesteia:

ipoteze speciale: daca au fost identificate in cuprinsul raportului,

impactul asupra valorii garanției a ipotezelor speciale

Lichiditatea proprietății¹:

Foarte Scăzută □ Scăzută 0

• IV.    EVALUAREA

  4 1 Metodologia evaluare

  
  

  4 2 Abordarea prin

  
  

  piața - Metoda chiriei de piața

  
  

Tehnicile de evaluare a construcțiilor utilizate m practica profesionala sunt Abordarea prin piața

• •   Metoda comparației directe

• •   Metoda comparatei relative

Tehnici alternative

• •    Extracția

• •    Alocarea

Acordarea prin venit

• •  Metoda DCF

• •   Metoda reziduala

»   Metoda capitalizării rentei funciare

• •   Metoda parcelarii si dezvoltării

• •    Metoda chiriei de piața

in căzu de fata s-a consderat oportun a se aplica acordarea prin pata -- metoda chinei de piața pentru a corela valoarea cu solicitarea clientului

Nioiuna dm cele'ate abordari/metode enumerate anterior nu s-a considerat oportun h aplicata deoarece nu ar reflecta o estimare credibila a valorii de p'ata datorita faptulu ca piața specifica bunului de evaluat este inactiva cu perspective incerte de activare s^; datorita scopulu prezentei evaluări de vanza^re a bunulu

Abordarea prin p ata este procesul de obținere a une indicat asupra valorii proprietăți; imobTa'e subiect prin compararea acesteia cu ompoetat s'milare care

au fost vândute recent sau care sunt oferite spre vanzare

Cr ria de p.ață este suma estimată pentru care un d^rept asupra proprietății imobi a^re ar putea f închiriat la data evaluăm. între un locator hotărât ș> un locata^r hotărât cu clauze de închiriere adecvate. într-o tranzacție nepărtinitoare după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză prudent și fără constrângere

Cniria de piață poate f ut ^zată ca tip a^: valorii la eva ua'ea unu d^rept de închiriere sau a unui drept creat ca urmare a închirier în astfel de cazuri se impune luarea în considerare a chirie; contractuale sau dacă chiria contractuală dferă de ch ria de piață a chinei de p atâ

Pentru ap’ica'ea abordări s-a ut hzat metoda comparație directe Metoda consta în analiza unor tranzacții recente sau a uno^r prețuri de tranzact sau de ofertă de ounjn sim'tare comparabile cu subiectul si aplicarea ajustărilor necesare aferente e'ementelo* de compa"ație alese ca reprezentat'v^.^.^-^

Elementele de comparație includ tipu tranzactiei^^T^J^tyTSâ^^ transmise cond ti de finanțare condiții de p.ata            supWa^ d stanta

fata de utilitati. regim economic regim tehnic etc 7*                   V

Grilele de p.ata sunt prezentate in ANEXA 5 ;Ț /        \ V

• V.    ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

  5.2 Concluzia asupra valorii

  
  

  5.1 Analiza rezultatelor

  Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a putea avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentul și logica au condus la judecăți corecte. Datele utilizate sunt pertinente și suficiente, fiind obținute din surse considerate de încredere. în analiza rezultatelor s-au avut în vedere faptul ca valoarea este o predicție; valoarea este subiectivă; valoarea este o comparare: tinandu-se cont de orientarea spre piață. Pentru proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport s-au obtinut In procesul de analiza se cântărește semnificația relativa, aplicabilitatea si argumentarea fiecărui rezultat al valorii si se bazeaza mai mult pe metoda cea mai adecvata cu natura proprietarii evaluate Decizia privind declararea valorii necesita o analiza atenta a logicii, critreriile fiind adecvarea, precizia si cantitarea informațiilor. Precizia unei evaluări este apreciata de încrederea in acuratețea informațiilor si a ajustărilor efectuate pentru fiecare comparabila analizata. Din prisma acestui criteriu ținând cont de numărul si marimea ajustarior aplicate precizia relativa asupra abordărilor ne indica de asemenea abordarea prin cost ca fiind cea mai precisa in cazul de fata Atât adecvarea cat si precizia trebuie studiate in raport cu cantitatea informațiilor; chiar si informațiile precise si adecvate pot fi afectate de insuficienta cantitate.

Având in vedere cantitatea, calitatea informațiilor deținute ca urmare a analizelor, adecvarea abordărilor prezentate, principiul prudentei si condițiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opinează ca valoarea de piața a proprietății imobiliare supuse evaluării este estimata prin abordarea prin venit - metoda chiriei de piața la :_______________________

CENTRALIZATOR CHIRIA DE PIAȚA - PIAȚA SUDULUI FEBRUARIE 2023
				Chirie lunara (Euro/mp)
Nr. crt.	Denumire	Nr cadastral	Suprafața inchiriabila
1	C4P1	215053-C22	269,39	18,66
2	C3	-	100	18,66
3	C2 P2	215053-C21	283,25	22,80
4	P9	215O53-C2O- U10	75,58	25^)8
5	E17	215O53-C2O- U16	1166,4

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate următoarele:           \

• •    Valoarea a fost exprimata si este valabila in condițiile si prăv^erile prezentului raport:                                               ^***-111

• •    Valoarea opinata include construcția

• •    Valoarea nu tine seama de responsabilitățile de medfj si de costurile

implicate de conformarea la cerințele legale.

• •   Valoarea este o estimare

• »   Valoarea de piața estimata nu cont

»   Valoarea este subiectiva

Eva uarea este o opinie asupra une va¹

Anexa 1 -Centralizatorul comparabilelor

COMPARABILE ÎNCHIRIERE SPATII COMERCIALE/BIROURI

Nr Crt.	Date contact proprietar/agent imobiliar (telefon)	localizare (oraș, cartier, stradă)	Amplasament in dadire/Regim de inaltime	Au/Ad(mp)	Finisaje interioare	Utilizare	Prez Chirie/luna EUR)	Preț unitar chirie/mp (EUR/mp /Au)	Mediana (EUR)	Minim (EUR)	Maxim (EUR)
1	0721 228 110	Oltenitei/Piata Sudului	Parter/P+IOE	85,00	Inferioare	Comercial	1.275	r 15.00	23	14	40
2	0766077555	Xxxxxxx-Xxxx Xxxxxx	Parter+Meza nin/P+14	477,57	Inferioare	Comercial	8.377	17,54	23	14	40
3	0753 153 711	Sos 8erceni-Stradai	Parter/P+IOE	40,00	Medii	5p comercial	1.200	30,00	r 23	r ' 14	r 40
4	0751 897 2S4	8rancoveanu	P/P+7	300,00	Superioare	Comercial	6 000	20,00	28	14	40
5	0764 874 032	Centrul Comercial Aleea Castanilor	Parter	30,00	Medii	Sp comercial	1.200	40.00	23	14	40
6	0720 421 625	Piața Sudului	Demîsol/O+P +1	80,00	Superioare	Sp comercial	2.000	25,00	23	14	40
7	0753 134 008	Izvorul Rece/Brancoveanu	Parter/PrlOE	82,00	Medii	Comercial	2.460	r 30,00	23	14	40
8	0723 301 844	strGheorghe Tache	Parter/P+4E	92,00	Medii	Ap in bloc	1.300	r 14,13	23	14	401

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/oltenitei/spatiu-comercial-de-inchiriat-XC9C0406D?lista=12547055&harta=l&pagina=lista&imoidusr=1368674 https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/alexandru-obregia/spatiu-

• 2    comercial-de-inchiriat-

XBDF14008?lista=160807428&listing=l&pagina=lista&sla=lista&sla=lista&imoidusr=1368674

• ³    https://www.storia.ro/ro/oferta/soseaua-berceni-statie-de-autobuz-lDuWdy.html

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/brancoveanu/spatiu-comercial-

de-inchiriat-X94J0400G?lista=12547055&listing=l&pagina=lista&imoidusr=1368674

https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/berceni/spatiu-comercial-de-

5 Închiriat-

XV0204QAl?lista=160807428&listing=l&pagina=lista&sla=lista&sla=lista&imoidusr=1368674

https://www.storia.ro/ro/oferta/salon-de-infrumsetare-de-inchiriat-zona-berceni-piata-sudului-IDueBl.html

>Banan DBS
Segment de piața • . ..... ■ . •. . ... .	București	Orașe primare (teși. Cluj Napoca, Brașov. TmiișcttU Constanța) ..	Orașe secundare (Sibiu, Craora, Tăryu Mureș, PWeșfi. HteșC.Arad) •
		pste biroun
Chirie contractuală dădke clasa A (eur^mprluna)	ultracentral: 15-19 centrat: 13-17 se mi centrat 11-15	lași: 10-15 Cluj Napoca 12-16 Brașov: 10 -15 Timișoara' 12-16 Constanța 7-13	Sibiu 8 -13 Craiwa: 10 * 14 Târgu Mureș. 7-10 Rq^B-12 Pitești: 8 -11 Arad: 7 - 9.5
Rata medie de reocupare Rata de capitalizare (%)	15% clasa A. 7 - 8% clasa B 8 - 9% Ce	lași: 5% -15% Cluj Napoca: 10% -15% Brașov: 10% -15% timișoara: 5% ■ 15% Constanța. 10% -15% dasa A: 7.50 * 8.50% dasa B 8.50 - 9 50% itre comerciale	Sibiu; 10% Graiwa: 10-15% Târgu Mureș: 15% Ploieșb. 15% Pitești: 15% Arad. 10% - 15% clasa A: 8.50-9.50% dasa 8:9-10%
Chirie cerută. pentru un spațiu de 100 n:p la parter, moda {eu'mp lună)	ultracentral 20 • 55 central 20-40 median si periferic: 15-25	lași: 12-25 Napoca. 15-40 Brașov: 15-35 Timișoara 15-25 Constanța: 10-25	Să»u: 12-25 Craîwa 15-25 Târgu Mureș: 7-14 Ploiești: 10-25 Pitești: 10 20 Arad: 12 -18
Rota de capitalii are Pc-i	Artere comerciale principale. 7-8%	Artere comerciale principale: 7.5 - 9%	Artere comerciale principale: 8.50 - 9.5%
	Art-re comerciale secundare 8-9%	Artere comerciale secundare 8 5 - 10%	Artere comerciale secundare: 9- 10%
		Industrial
Chirie medie dasa A I		lași. 3 - 5 Cluj Napoca 3 - 4 5 ne e	z^r^î Mure?: 2.5^4 A /         \ V
			!           i,                /            < •A O 0 V V/          ' A <■ C:< C' /

Anexa 4’ Comparabile utilizate

Au fost alese comparabilele 2,3 si 4, conform ANEXA 1.

Comparabile închiriere

Comparabila A(1):

Link: https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/oltenitei/spatiu-comercial-de-

inchiriat-XC9C0406D?lista=12547055&harta=l&pagina=lista&imoidusr=1368674

vf xv       ¥« te -- V           * <* â ' k - Ea'-?.-.                              . :z~r: i                     Hî. r *

fi VEKUS[

Comparabila 8(2).

t j_: <k https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/alexandru-obregia/spatiu-comercial-de-inchiriat-

XBDF14008?lista=160807428&listing=l&pagina=lista&sla-lista&sla-lista&imoidusr-1368674

Kr >11 Ui’

'■         > oftjceCr iverus ro vj’a v. i .er .s : •

Comparabila C(3):

Link: https://www.storia.ro/ro/oferta/soseaua-berceni-statie-de-autobuz-IDuWdy.html

Oferta închiriere spațiu comercial Bd. Ctin Brancoveanu Izvorul Rece

Comparabila 0(4):

Link: https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/brancoveanu/spatiu-comercial-de-

inchiriat-X94J0400G?lista=12547055&listing=l&pagina=lista&imoidusr=1368674

Comparabila E(5):

L i n k: https://www.imobiliare.ro/inchirieri-spatii-comerciale/bucuresti/berceni/spatiu-comercial-de-
inchiriat-XV0204QAl?lista=160807428&listing=l&pagina=lista&sla=lista&sla=lista&imoidusr=1368674

Notițe

ALTE DETAUl

camcrcia-edc a* ' Ccr.vu! Cct _■: a •‘•«■a •           C J 5 Jp'-j'Ctc 8 51 22

Spați’e suht modulare firdscstoi acxt xierea a acesta a ctr-crr al f rdacpc-s:.:-30 j? a^- rcc.

Tiede'^zat avana ceste 200 naaaz.ne. printre-care rumizori ce tcicccn-c^ rațr                       cotica-^edo:?

ⁿj! cor

ușor la toate aufoacdo de uanseo^. adunând toace pu in-po'tantc de .nteres ăn o^ras, f.ind si locâizată '^r-t^r-<J^r>al dnîre cele ma aglomerate zere d n oucureșt’ respectiv Sudi/ui

076-' 67 • 032

Comparabila F(6):

Link: https://www.storia.ro/ro/oferta/salon-cle-infrumsetare-de-inchiriat-zona-berceni-piata-sudului-
IDueBl.html

Comparabila G(7):

Link: https://www.imobiliare.ro/inchirien-spatii-comerciale/bucuresti/brancoveanu/spatiu-comercial-de-
inchiriat-X17L1424C?lista=12547055&harta=l&pagina=lista&imoidusr=1368674

Prezentare generală

centru son* cotnrrcbte. restaurant» ii        d* agrement fam-uei

Scc4 Crtr.jpcrî pubrk

sistem d* alinra supr.r**^er-! <Meo

mc wnditîoot fibra Optca condvct» d* jaz» naturala bai»

vHrtna (moga^n ta partea;

spațiu d^ot-Ur»

cjnalcare. d«po£L apa cvrvrtta

Comparabila H{8):

Link: https://www.imobiliare.ro/inchirieri-birouri/bucuresti/berceni/birou-de-inchiriat-

XE3Q,04001?iista-160807428&harta-l&pagina-lista&imoidusr-1368674

Spațiu cu 5 camere Piața Sudului

~            e. - :    z- -

Anexa 5 - Grile de comparație

■UJIIWIWIWIM.I.I.I J L. UJ...........1-11111 HI !■ II i.

Suprafeta (mp): Preț oferta/Inchiriere €/mp Tipul tranzacție! Ajustări Preț ajustate	269 % Abs		A 478 17.54 oferta -5% -1 17	B 40 30.00 oferta	-5% -2 29	C 300 20,00 oferta
							-5% -1 19	Au fast ajustări negative de 10%, acesta fiind intervalul de negociere pentru acest tip de proprietate.
			Ajustări specifice tranzacției					1
Drepturi de proprietate transmise Ajustări Preț ajustat € Condiții de finanțare Ajustări Preț ajustat € Condiții de vanzare Ajustări Preț ajustat € Cheltuieli necesare Imediat după cumpărare Ajustări Preț ajustat € Condiții de plata Ajustări Preț ajustat €	% Abs % Abs % Abs % Abs % Abs	Deplin Ca* Independent Fara Actuale	Deplin 0% 0 17 Cash 0% 0 17 Irdependent 0% 0 17 Fara 0% 0 17 actuale -20% -3 13	Deplin 0% 0 29 Cash 0% 0 29 Independent 0% 0 29 Fara 0% 0 29 actuale -20% -6 23		Deplin 0% 0 19 Cash W. 0 19 Independent 0% 0 19 Fara 0% 0 19 actuale -20% 15		Nu au fost necesare ajustări deoarece drepturile transmise afe tuturor comparabilelor sunt integrale Nu au fost necesare ajustări deoarece toate comparabilele sunt ofertate pentru plata cash Nu au fost necesare ajustări deoarece toate comparabilele sunt ofertate independent de vreo constrângere Nu au fost necesare ajustări deoarece toate comparabilele sunt ofertate fara cheltuieli necesare Imediat după vanzare Nu au fost necesare ajustări deoarece țoale comparabilele au fost selectate In condițiile de piața actuale
l .                       .                                  :			Ajustări specifice proprietății					1
Localizare (Cartfer/Zona): Ajustări Tip clădire Ajustări Utilizare Ajustări	Berceni-Plata Sudului % Abs Parter % Abs Comercial % Abs		Xxxxxxx-Xxxx Xxxxxx 0% 0,00 Parter+Mezanin/P +14 10% 1 Sp comercial 0% 0	Sos Berceni-Stradal -10% -2 Parter/P+ 10E 10% 2 Sp comercial 0% 0		Srancoveanu 10% 2 P/P+7 10% 2 Comercial 0% 0		Au fost aplicate ajustări negatrve/pozitive de 10% comparabilelor 8 si C pentru ca sunt amplasate in locații recunoscute de piața ca fiind superioare/inferioare proprietății subiect Au fost aplicate ajustări pozitive de 10% comparabilelor pentru ca sunt amplasate la parterul blocurilor de locuințe si acest aspect prezintă un dezavantaj Nu au fost necesare ajustan deoarece toate comparabilele au aceeași utilizare
Utilltati:	Apa, Curent electric, Gaze, Canalizare		curent, apa, canalizare, gaz	Apa, Curent electric, gaz	Apa. Curent electric. Canalizare			Nu au fast necesare ajustări deoarece toate comparabilele au utilitatl

S ELEMENT DE COMPARAȚIE		Subiect.
			A	B	C
Suprafața (mp):	233		478	40	300
Preț oferta/inchiriere €/mp			17.54	30.00	20,00
Tipul tranzacției			oferta	oferta	oferta	Au fost ajustan negative de 10%, acesta fiind
Ajustări	%		-5%	-5%	-5%	intervelul de r.egocera centru acest tip de
	Abs		-1	-2	-1	proprietate
Preț ajustat €			17	29	19
1_________	■ YA «»•		Ajustări specifice tranzacției			1
Drepturi de proprietate transmise		Deplin	Deplin	Deplin	Deplin	Nu au fost necesare ajustări deoarece drepturile
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0	transmise ale tuturor comparabilelor sunt integrale
Preț ajustat €			17	29	19
Condiții de finanțare		Cash	Cash	Cash	Cash	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0	comparabilele sunt ofertate pentru plata cash
Preț ajustat €			17	29	19
Condiții de vanzare		Independent	Independent	Independent	Independent	Nu au fost necesare ajustări deoarece toate
Ajustări	%		0%	0%	0%	comparabilele sunt ofertate independent de vreo
	Abs		0	0	0	constrângere
Preț ajustat €			17	29	19
Cheltuieli necesare Imediat după		Fara	Fara	Fara		Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
cumpărare						comparabilele sunt ofertate fara cheltuieli necesare
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0	imediat după vanzare
Preț ajustat €			17	29	19
Condiții de plata		Actuale	actuale	actuale	actuale	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Ajustări	%		-20%	-20%	-20%	comparabilele au fost selectate in condițiile de
	Abs		<3	•6	4	piața actuale
Preț ajustat €			13	23	15
1		■» t 1	Ajustări specifice proprietății			1
Localizare (CartiarfZona):	Berceni-Piata Sudului		Xxxxxxx-Xxxx Xxxxxx	Sos Berceni-Stradal	Brancoveanu	Au fost aplicate ajustări negative/pozilive de 10% comparabillelor B si C pentru ca sunt amplasate in
						locații recunoscute de plata ca fiind
Ajustări	% Abs		10% 1.33	10% 2	20% 3	supenoare/inferioare proprietății subiect
Tip clădire		Parter	Parter+MezanirvP	Parter/P+10E	P/P+7	Au fost aplicate ajustan pozitive de 10%
			+14			comparabilelor pentru ca sunt amplasate la parterul
Ajustări	%		10%	10%	10%	blocurilor de locuințe si acest aspect prezintă un
	Abs		1	2	2	dezavantaj
Utilizare	Comercial		Sp comercial	Sp comercial	Comercial	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
						comparabilele au aceeași utilizare
Ajustări	%		0%	0%	0%
	Abs		0	0	0	Nu au fost necesare 3,ustari deoarece toate
Utilități:	Apa, Curent electric,		curent, apa,	Apa. Curent	Apa, Curent	comparabilele au utilități
	Gaze, Canalizare		canalizare, gaz	electric, gaz <	electric. Canalizare
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0
Suprafața (mp):	283		478	40	300	Au fost aplicate ajustări negative de 20%
Ajustări	%		0%	-20%	0%	comparabilei B pentru ca are suprafeta mai mica recunoscuta de piața ca fiind închiriata la preturi de
				•5	o	euro/mp mai mari decât loturile cu suprafețe
			0			similare cu cea proprietății de evaluat
Sistem încălzire	Pompa de căldură, CT		CT	CT	CT	Nu au fost necesare ajustări deoarece toate
						comparabilele au același sistem de încălzire
Ajustări	%		0%	0%	0%
	Abs		G	0	0
Finisaje	Medii		Ir fer oare	Medii	Superioare	Au fost aplicate ajustan pozitive de 30%
Ajustan	%		30%	0%	-10%	comparabilei A pentru ca are finisajele inferioare si ajustan negative comparabilei C de 10% pentru ca
	Abs		4,00	0	•2	are superioare
Facilitati	Locuri de parcare		Locuri parcare	Locuri parcare	Locuri parcare	Au fost aplicate ajustan pozitive de 10%
						comparabilelor B si C pantru ca nu au locuri de
Ajustan	% Abs		o% 0	0% 0	0% 0	—parcare .îq apropierea spațiului
Preț ajustat €			20.00	22.80	18.241
Ajustare totală netă €			3	-6	-1	7 *        X V
Ajustare totală netă (%)			20%	-20%	4%	7     /       X     U
Ajustare totală brută €			10	15	10	4    / K&R i *
Ajustare totală brută (%)			60,00%	52,00%	52,00%
Număr ajustan			4	4	4
Chirie de pialafluna		6 460€
Chirie de piața (€/mp)	• : .* • ..	22.80 €/mp
Chine de piața (leL'mp)		111,77 le i/mp
Chine de piata(lei/luna)	•	31.670 lei

cea mai mica ajustare totala bruta s-a efectuat pentru comparabila

B

www.iverus.ro

			A	B	C
Suprafața (mp):	1166		478	40	300
Preț oferta/inchiriare €mp			17.54	30.00	20.00
Tlput tranzacției			oferta	oferta	oferta	Au fost ajustări negative de 10%. acesta fiind
Ajustări	%		-10%	-10%	-10%	intervalul de negociere pentru acest tip de
	Abs		-2	-3	-2	proprietate
Preț ajustat €			16	27	18
1			■ Ajustări specifice tranzacției		,• . •. < • • •‘‘V •
Drepturi de proprietate transmise Ajustări	% Abs	Deplin	Deplin 0% 0	Deplin 0% 0	Deplin 0% 0	Nu au fost necesare ajustări deoarece drepturile transmise ale tuturor comparabilelor sunt integrale
Preț ajustat €			16	27	18
Condl{ii de finanțare		Cash	Cash	Cash	Cash	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0	comparabilele sunt ofertate pentru plata cash
Preț ajustat €			16	27	18
Condiții de vanzare		Independent	Independent	fedependent	Independent	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Ajustări	%		0%	0%	0%	comparabilele sunt ofertate independent de vreo
	Abs		0	0	0	constrângere
Preț ajustat €			16	27	18
Cheltuieli necesare imediat după		Fara	Fara	Fara		Nu au fost necesare ajustări deoarece toate
comparare						comparabilele sunt ofertate fera cheltuieli necesare
Ajustări	% Abs		0% 0	0% 0	W» 0	imediat după vanzare
Preț ajustat €			16	27	18
Condiții de plata		Actuale	actuale	actuale	actuale	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Ajustări	%		-20%	-20%	-20%	comparabilele au fost selectate in condițiile de
	Abs		-3	-5	-4	piața actuale
Preț ajustat €			13	22	14
1			Ajustări specifice proprietății .			1
			Xxxxxxx-Xxxx Xxxxxx			Au fost aplicate ajustan negative/pozitive de 10%
Localizare (Cartier/Zbna):	Bercenl-Plata Sudului			Sos Berceni-Stradal	Brancoveanu	comparat-Helor B si C pentru ca sunt amplasate in
						tocate recunoscute de piața ca fiind
Ajustări	% Abs		-20% -2,53	-20%	-10% -1	superioare/inferioare proprietății subiect
Tip clădire		Parter	Parter+Mezanin/P	Parter/P+10E	P/P+7	Au fost aplicate ajustan pozitive de 10%
			+14			comparabilelor pentru ca sunt amplasate la parterul
Ajustări	%		0%	0%	0%	blocurilor de locuințe si acest aspect prezintă un
	Abs		0	0	0	dezavantaj
Utilizare	Comercial		Sp comercial	Sp comercial	Comercial	Nu au fost necesare ajustări deoarece toate
						comparabilele au aceeași utilizare
Ajustan	%		0%	0%	0%
	Abs		0	0	0	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
Utilități:	Apa, Curent electric.		curent, apa	Apa. Curent	Apa, Curent	comparabilele au utilitari
	Gaze, Canalizare		canalizare, gaz	electnc, gaz i	electric. Canalizare
Ajustan	% Abs		0% 0	0% 0	0% 0
Suprafața (mp):	1166		478	40	300	Au fost aplicate ajustan negative de 20%
Ajustan	%		-20%	-30%	-20%	comparabilei B pentru ca are suprafeta mai mica recunoscuta de plata ca fiind inchiriata la preturi de
						euro/mp mai mari decât loturile cu suprafețe
			-3			similare cu cea proprietății de evaluat
Sistem încălzire	Pompa de căldură, CT		CT	CT	CT	Nu au fost necesare ajustan deoarece toate
						comparabilele au același sistem de încălzire
Ajustan	%		0%	0%	0%
	Abs		0	0	0
Finisaje	Medii		Inferioare	Medii	Superioare	Au fost aplicate ajustări pozitive de 30%
	%		20%	-10%	-20%	comparabilei A pentru ca are finisajele inferioare si
Ajustări	Abs		2,53	-2	-3	ajustan negative comparabilei C de 10% pentru ca are superioare
Facilitat!	Locuri de parcare		Locuri parcare	Locuri parcare	Locuri parcare	aplicate ajustan pozitive de 10%
						/^rriparab^s&ir fes?Centru ca nu au locuri de
Ajustări	%		0%	0%	0% -	' pii/iâre in apropierea spațiului 7^
	Abs		0	0		*               V
Preț ajustat €			10.10	8.64	7.2 J1	iwn îi
Ajustare totală netă €			-6	-18
Ajustare totală netă (%)			-36%	-68%
Ajustare totală brută € Ajustare totală brută (%)			11 68.00%	18 68,00%	60.00^
Număr ajustan			4	4		’\4
Chne de piata/luna Chine de piața (€/mp)		8A00€ 7.20 €/mp
Chine de piața (lei/mp)		35.30 lei/mp				r-7
Cnine de piata(iei/luna)_^	k • •    •	41.180 lei

cea mai mica ajustare totala brata s-a efectuat pentru comparabila

C

Anexa 5 - Documente

In dosarul de casa

¹

acest calificativ a fost estimat luând in considerare tipul proprietății, amplasarea acesteia, caracteristicile fizice si economice, in condițiile de piața de la data evaluării