MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4, București

Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii spațiilor comerciale din imobilul, domeniu public al Municipiului București aflat în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în suprafață de 738,57 mp situat în str.Covasna nr.3BIS, sector 4, București, a chiriei lunare

și a duratei contractului de închiriere

Consiliul Local al Sectorului 4

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4. precum și Raportul de specialitate al Direcției Autorizări-Serviciul Patrimoniu nr.P.16.2/156/17.10.2023;

Văzând Avizul Comisiei nr. 1 - Comisia pentru activități economico-financiare, buget și finanțe, comerț fonduri europene, mediul de afaceri și transparență financiară și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului;

Luând în considerare Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr.168/2022 privind aprobarea Regulamentului de închiriere prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum si de aprobare a documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fise de date, model de contract de închiriere, cu modificările și completările ulterioare

Ținând cont de prevederile art.332-art.348 din OUG nr.57/2019 - privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

în baza Legii nr.287/2009 - Codul Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Conform Legii nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu completările și modificările ulterioare;

în conformitate cu Raportul de evaluare pentru stabilirea valorii minime de închiriere a spațiilor comerciale aflate în incinta Pieței Covasna din str.Covasna nr.3BIS, sector 4, București, domeniu public al Municipiului București aflat în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în suprafață de 738,57 mp, raport întocmit de evaluator autorizat ANEVAR;

în temeiul prevederilor art.139, alin. (3), art. 166 alin (2) lit.g), art.196 alin.(l) lit.a) și art.197 din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă închirierea spațiilor comerciale din imobilul, donț$^O{M]?i|^ Municipiului București aflat în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în șțmraOă^

de 738,57 mp situat în str.Covasna nr.3BIS, sector 4, București.

Art.2 Se aprobă chiria minimă lunară, conform Raportului de evaluare - stabilirea valorii minime de închiriere a spațiilor comerciale pentru imobilul în suprafață de 738,57 mp, situat în strada Covasna nr.3BIS sector 4, București, întocmit de evaluator autorizat, înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr.12808/22.02.2022 conform Anexei la prezenta.

Art.3 Se aprobă durata închirierii de 5 ani cu posibilitatea prelungirii prin act adițional, în condițiile contractului de închiriere.

Art.4 Se mandatează Primarul Sectorului 4 să semneze contractul de închiriere în numele și pe seama Consiliului Local Sector 4.

Art.5 (1) Primarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri, conform competențelor legale.

• (2)    Direcția de Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 18.10.2023

^JiREȘ^DINTE DE ȘEDINȚĂ, RobertîSji&Xxxxx X’ Xxx

Contrasemnează Conform Codului administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr. 249/18.10.2023

INTRARE

Appraisal Advisor

Către,

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI SERVICUL PATRIMONIU

Subsemnatul, Xxxxxxxx X- Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, Evaluator Autorizat Membru ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romania) din data de 25.06.2018, specializarea EPI | EBM (Evaluarea Proprietăților Imobiliare si Evaluarea Bunurilor Mobile), posesor al legitimației cu numărul 18873,

Prin prezenta adresa, va inaintez, in doua exemplare semnate si stampilate, următorul document:

Raportul de evaluare intocmit pentru stabilirea valorii minime de închiriere a spatiilor comerciale aflate in incinta Pieței Covasna din București, str. Piața Covasna nr. 3, sector 4.

Cu deosebita considerație, Evaluator Autorizat Membru Titular ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

SPECIALIZAREA: EPI | EBM

Xxxxxxxx Xxxxxxxx

Xxxxxxxxxx

Appraisal Advisor

RAPORT DE EVALUARE NR 8/EPI/2023 ÎNTOCMIT DE EVALUATORUL AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Stabilirea valorii minime de inchiriere a spatiiloi comerciale aflate in incinta Piața Covasna dir București, str. Covasna nr. 3, sector 4

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport de evaluare fiind confidențiale, nu vor putea.

sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al evaluatorul^cliei destinatarului.                                                                                      II /

BUCUREȘTI IANUARIE-2023

SCRISOARE DE TRANSMITERE

Către,

SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Referitor la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P. 16.2/174/14.12.2022 cu privire la stabilirea valorii minime de inchiriere a spatiilor comerciale din incinta Pieței Covasna din strada Covasna nr. 3, sector 4, București, vă aduc la cunoștință următoarele:

• • Potrivit solicitării comunicate de către Sectorul 4 al Municipiului București - Direcția Autorizări - Serviciul Patrimoniu, nr. P.16.2/174/14.12.2022, am fost desemnat în vederea stabilirii valorii minime de inchiriere a spatiilor comerciale din incinta Pieței Covasna din strada Covasna nr. 3, sector 4, București.

• ■    Scopul evaluării este informarea utilizatorului cu privire la stabilirea valorii minime de inchiriere a spatiilor comerciale aflate in incinta Pieței Covasna, in vederea inchirierii acestora.

• ■    A fost supus evaluării întregul drept de proprietate considerat valabil, transferabil și liber de orice sarcini.

• ■    Data de referință a evaluării este data 10.01.2023.

• ■    Prezenta adresa este însoțită de raportul de evaluare, întocmit în conformitate cu standardele, metodologia și recomandările Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania (ANEVAR).

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SPECIALIZAREA: EPI | EBM

NR. LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUM AR I .EGH IM ATIE: 18873

CUPRINS

SCRISOARE DE TRANSMITERE

• I.    INTRODUCERE

• 1.    Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante (Sinteza Raportului)

• 2.     Certificarea evaluatorului

• II.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

• 1.     Identificarea si competenta evaluatorului

• 2.     Identificarea clientului si a oricăror utilizatori desemnati

• 3.    Scopul evaluării

• 4.     Identificarea proprietății imobiliare subiect. Drepturi de proprietate evaluate

• 5.     Tipul valorii

• 6.     Data evaluării

• 7.    Documentarea necesara pentru efectuarea evaluării

• 8.    Natura si sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea

• 9.     Ipoteze generale si ipoteze speciale

• 10.    Tipul raportului

• 11.    Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

• 12.    Declarația conformității cu SEV

• 13.    Descrierea raportului de evaluare

• III.  PREZENTAREA DATELOR

• 1.    Date despre aria de piața, oraș, vecinătăți si localizare

• 2.     Descrierea situație juridice

• 3.     Descrierea construcției si a terenului

• 4.    Componente non - imobiliare. Identificare si clasificare

• 5.     Istoricul Proprietății subiect

• IV.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

• 1.     Analiza cererii

• 2.     Analiza ofertei

• 3.     Relația dintre cerere si oferta

• 4.    Concluzii privind analiza pieței specifice

• VI .  EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

• VIL    ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

  EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx NUMĂR LEGITIMAȚIE-.18873 SPECIALIZAREA: EP11 EBM

  TEL: 0727 947 941 E-MAIL: xxxxxx@xxxxxxxxxxx WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

INTRODUCERE

1. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

1	CLIENT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
2	UTILIZATOR DESEMNAT	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
3	PROPRIETAR	SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI
4	SCOPUL EVALUĂRII	STABILIREA VALORII MINIME DE ÎNCHIRIERE A SPATIILOR COMERCIALE DIN INCINTA PIEȚEI NORILOR
5	TIPUL VALORII	CHIRIA MINIMA DE PIAȚA
6	DATA EVALUĂRII	10.01.2023
7	EVALUATOR	EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRUL TITULAR ANEVAR, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx
8	TIP PROPRIETATE	SPATII COMERCIALE
9	AMPLASAREA IMOBILULUI	PIAȚA COVASNA, STR. COVASNA NR. 3 BIS, SECTOR 4, ZONA DE SUD A CAPITALEI
10	SUPRAFAȚA IMOBILULUI	CONSTRUCȚIE P	Suprafața 738,57 mp
11	CURS EURO CONFORM BNR DIN DATA DE 10.01.2023	1 EURO = 4.9253 RON

Intervalul de Valori al chiriilor minime estimat pentru spatiile comerciale din incinta Pieței Covasna, este următorul:

SUPRAFEȚE SPATII COMERCIALE DE ÎNCHIRIAT

Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața
1-25 mp	26-50 mp	51-75 mp	75-100 mp	> 100 mp
15 euro / mp / luna	14 euro / mp / luna	13 euro / mp / luna	12 euro / mp / luna	10 euro / mp / luna

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerci depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparap sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, a^c prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

• 2.    CERTIFICAREA EVALUATORULUI

Referitor la la nota de comanda comunicata de către instituția dvs nr. P. 16.2/174/14.12.2022 cu privire la stabilirea valorii minime de inchiriere a spatiilor comerciale din incinta Pieței Covasna din strada Covasna nr. 3, sector 4, București, subsemnatul Xxxxxxxx Xxxxxxxx) CONSTANTIN, membru titular ANEVAR, având numărul de legitimație 18873, îmi asum răspunderea privind conținutul prezentului raport de evaluare numai față de client și de utilizatorul desemnat și certific în cunoștință de cauză și cu bună credință, faptul că:

• ■    Afirmațiile susținute în prezentul raport de evaluare sunt reale și corecte.

• ■    Analizele, opiniile și concluziile raportate în prezentul raport de evaluare se limitează numai la ipotezele generale și speciale menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile subsemnatei, personale, imparțiale și nepărtinitoare și sunt în concordanță cu Standardele de Evalure și cu respectarea Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat.

• ■    Raportul de evaluare a fost întocmit conform informațiilor și documentelor primite din partea proprietarului și din informațiile obținute în urma inspecției, iar evaluatorul nu se face răspunzător în situația în care apar și alte informații care nu i-au fost comunicate în cadrul acestei proceduri.

• ■    Menționez faptul că nu mi-a fost acordată asistență profesională de către alte persoane, cu privire la întocmirea prezentului raport de evaluare.

• ■    Nu am nici un interes actual sau de perspectivă referitor la bunurile ce fac obiectul evaluării și nu am nici un interes personal față de vreuna din părțile implicate.

• ■    Nu sunt influențat de nicio constrângere legată de bunurile evaluate în raportul de evaluare sau de părțile implicate în această activitate de evaluare.

• ■    Implicarea mea în această activitate de evaluare nu se bazează pe solicitarea din partea nimănui, de obținere a unor rezultate predeterminate.

• ■    Dețin cunoștințele necesare pentru întocmirea, în mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• ■    Pentru realizarea prezentului raport nu am primit asistență din partea altor persoane nesemnatare ale certificării.

• ■    Prezentul raport se supune normelor in vigoare si poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) in acest sens.

• ■    La data prezentului raport, subsemnatul sunt membru titular ANEVAR, avand nr. de legitimație 18873 si asigurare profesionala in cuantum de 250.000 euro.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SPECIALIZAREA: EPI | EBM

NR. LEGITIMAȚIE: 18873

TERMENII DE REFERINȚA AI EVALURII

I.    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Subsemnatul, Xxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, absolvent al Facultatii de Drept si al Studiilor de Mașter din cadrul Academiei de Politie, practician in insolventa membru UN PIR si evaluator autorizat membru titular ANEVAR cu numărul de legitimație 18873, declar faptul ca sunt membru ANEVAR din data de 25.06.2018 precum si faptul ca dețin cunoștințele necesare pentru întocmirea, in mod competent, a prezentului raport de evaluare.

• 2.    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorul desemnat al prezentului raport de evaluare este Sectorul 4 al Municipiului București.

• 3.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Proprietatea imobiliară supusă evaluării este compusă din spatii comerciale situate in incinta Pieței Covasna.

• 4.    SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este reprezentat de infonnarea utilizatorului cu privire la valoarea minima a chiriilor de piața pentru spatiile comerciale din Piața Covasna, in vederea închirierii acestora.

Prezentul raport de evaluare nu va fi utilizat pentru alte scopuri sau în afara contextului prezentat.

• 5.    TIPUL VALORII. MONEDA VALORII

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a tipului valorii.

Chiria de piața este suma estimata pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, intre un locator hotarat si un locatar hotarat cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere.

Tipul valorii estimate este chiria de piață așa cum este definită în cadrul SEV 104 Tipuri ale valorii.

Potrivit solicitării utilizatorului, moneda în care se va exprima valoarea din prezentul raport este in EURO.

• 6.    DATA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI DE EVALUARE

  
  

Data evaluării este data la care sunt valabile opiniile și concluziile privind valoarea estimată în prș și este data de 10.01.2023.

Prezentul raport de evaluare este unul scris, narativ - detaliat, conținând toate părțile specif] Raportarea evaluării.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE:18873

• 7.    NATURA ȘI AMPLOAREA ACTIVITĂȚII EVALUATORULUI ȘI ORICARE LIMITĂRI ALE ACESTORA

în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate informațiile primite din partea utilizatorului, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

• 8.    NATURA SI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE DE CĂTRE EVALUATOR

Pentru elaborarea prezentului raport de evaluare am avut la dispoziție următoarele documente comunicate de către utilizator, respectiv.

HCGMB 426/26.07.2018.

HGMB 105/27.04.2021 si anexa nr 1.

Ca sursă suplimentară au fost analizate:

Rapoarte de piață publicate de companiile imobiliare.

Articole de presă cu privire la aspectele economice, piața imobiliară (www.zf.ro, www.money.ro, wwv.ziare.com, www.hotnews.ro,www.wall-street.ro,www.aibi.ro,www.statista.com/statistics, http://revistabiz.ro și alte asemenea).

Site-uri de specialitate privind piața imobiliară (imobiliare.ro, lajumate.ro, olx.ro și alte asemenea).

• 9.    IPOTEZE SEMNIFICATVE ȘI IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE
  
  IPOTEZE SEMNIFICATIVE

• ■    Prezentul raport de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întomirii sale.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate tară acordul prealabil al evaluatorului.

• ■    în vederea întocmirii analizelor, opiniilor și a concluziilor din prezentul raport de evaluare, au fost utilizate

toate informațiile avute la dispoziție despre bunurile subiect, la data evaluării, neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care să nu se fi avut cunoștiință.

• ■    Din informațiile obținute, nu există nici un indiciu cu privire la existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate. Nu există informații despre existența unor rapoarte care să indice prezența contaminațiilor sau materialelor periculoase și nici nu au fost efectuate investigații special în acest sens. Dacă se va stabili ulterior faptul că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin

sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la

diminuare valorii de piață a imobilului subiect.

Se presupune faptul că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale pri^j înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare i Se presupune că nu exista condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau strugurii mq (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate de încredere, dar nu li se lor.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIM ATI E: 18873

• ■    Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de personele menționate mai sus și au fost prezentate tară a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

IPOTEZE SPEC IALE SEMNIFICATIVE

• ■    Având in vedere Hotararea Consiliului General al Municipiului București nr. 105/27.04.2021, respectiv HCGMB 426/26.07.2018 prin care au fost stabilite valorile pentru închirierea bunurilor similare, estimarea valorii chiriei de piața pentru bunurile subiect va tine cont si de aceste documente.

• 10.    TIPUL RAPORTULUI

Conform SEV 103 Raportare, forma prezentului raport de evaluare a fost convenită cu toate părțile implicate a fi una scrisă.

• 11.    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

• ■    Raportul de evaluare a fost realizat pe baza infonnațiilor furnizate de către utilizator, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. Prezentul raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial strict pentru client și destinatar, iar evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• ■    Intrarea în posesia unei copii a prezentului raport de evaluare nu implică dreptul de publicare a acestuia.

• ■    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

• ■    Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice, de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile raportului de evaluare își vor pierde valabilitatea.

• ■    Nici prezentul raport de evaluare și nici părți ale sale nu vor fi publicate sau mediatizate tară acordul prealabil al evaluatorului.

• 12.    DECLARAȚIA CONFORMITĂȚII CU SEV

Subsemnatul certifică în cunoști ință de cauză că la elaborarea prezentului raport au fost respectate Standardele de Evaluare a Bunurilor adoptate și publicate de către ANEVAR, ediția 2022 și Codul de etică al profesiei de evaluator adoptat și publicat de ANEVAR, în mod special cu respectarea următoarelor Standarde de Evaluare (SEV) și Ghiduri de Evaluare (GEV):

SEV 100 - Cadrul general (1VS Cadrul generat); SEV 101 - Termenii de referință ai evaluării (IVS 101); SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102); SEV 103 Raportare (IVS 103); SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104); SEV 105 Abordări și metode de evaluare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400); GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

• 13.    DESCRIEREA RAPORTULUI DE EVALUARE

  
  

Prezentul Raport de Evaluare este unul de tip narativ, detaliat si cuprinde descrirea datelor, faptj pe care evaluatorul le deține la data întocmirii acestuia, respectiv la data de 10.01.2023.

Etapele parcurse pentm elaboararea prezentului raport de evaluare au fost unnatoarele:

Documentarea, pe baza informațiilor și a documentelor recepționate.

Stabilirea limitelor și a ipotezelor care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare. Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării. Analiza pieței, a cererii și ofertei, a pieței specifice proprietății subiect.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

PREZENTAREA DATELOR

1.    DATE DESPRE ARIA DE PIAȚĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI LOCALIZARE

în cadrul analizei pieței imobiliare, precum si a faptul ca Piața Covasna se afla situata in București, str. Covasna nr. 3, sector 4, am considerat aria pieței zona cuprinsă între limitele Sectorului 4 al Municipiului București în conformitate cu Hotarărea Consiliului General al Municipiului București nr. 143/2003 privind reglementările urbanistice de încadrare pe zone și categorii de folosință a teritoriului Municipiului București, pentru anul 2004 prin aplicarea prevederilor O.G. nr. 36/2022, a H.G. nr. 1278/2002, a H.G. nr. 149/2003, a O.U.G. nr. 12/2003 și a H.C.G.M.B. nr. 301/2002, astfel:

ZONA A - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA ROȘIE

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

O fasie de 400 m lățime de-a lungul malului drept al Râului Dambovita, de la sos. Mihai Bravu pana la 100 m est de soseaua Vitan Barzesti.

Fasia cuprinsa intre Calea Văcărești si limita cuvei Lacului Văcărești, de la 400 m de malul drept al Râului Dambovita pana la prelungirea limitei de vest a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Limita vestica a cimitirului de la limita vestica a cimitirului Cărămidarii de Jos pana la limita de 200 m de str. Sergent Nitu Vasile.

Fasie de 200 m la str. Sergent Nitu Vasile, de la prelungirea limitei sudice a cimitirului de la Soseaua Olteniței.

Soseaua Olteniței, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la 200 m de str. Sergent Nitu Vasile pana la str. Sura Mare.

Str. Sura Mare, numere pare si impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la sos. Olteniței la limita administrativa a sectorului.

Limita administrativa a sectorului, de la str. Sura Mare pana la intersecția cu sos Mihai Bravai.

ZONA B - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA PORTOCALIU

Delimitată prin teritoriul cuprins intre arterele de circulație:

Fâșie de 400 m lățime de-a lungut malului drept al Râului Dâmbovița, de la 100 m est de Șos. Vitan - Bârzești până în dreptul Str. Releului.

O fâșie de 100 m, pe partea estică a Șos. Vitan - Bârzești, de la limita sudică a zonei A (Splaiul Unirii) până la intersecția cu Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de

Bârzești până la limita administrativă.                                                              Zf *              *

Str. Cpt. Eremia Popescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacei Șos. Olteniței până la Șos. Berceni.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

Șos. Berceni, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Cpt. Eremia Popescu până la B-dul Metalurgiei; Șos Berceni, numere pare, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Dealu Floreni; Drum Dealu Floreni, de la Șos. Berceni până la C F. Industrială.

De la intersecția Drum Dealu Floreni cu C F. industrială până la intersecția Drum Dealu Crucii cu Str. Dumitru Brumărescu.

Drum Dealu Crucii, Drum Dealu Bradului, Str. Dumitru Brumărescu până la Drum Dealu Bradului.

Drum Dealu Bradului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Dealu Crucii până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei de la Drum Dealu Bradului până la Șos. Berceni.

Str. Tumu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Berceni până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tumu Măgurele până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Intr. Binelui până la B-dul Metalurgiei.

B-dul Metalurgiei, numere impare, de la Drum Binelui până la Drum Dealu Bradului; B-dul Metalurgiei, numere pare, de la Drum Dealu Bradului.

Str. Tumu Măgurele, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latura adiacenta arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Luica.

Str. Luica, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei;

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la limita sudică administrativă.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Drum Găzarului.

Șos. Giurgiului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Luica până la Str. Șura Mare.

Drum Găzarului, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Traian.

Str. împăratul Traian, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei Găzarului până la Str. Pictor Ștefan Dumitrescu.

Str. Pictor Ștefan Dumitrescu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă a la Str. împăratul Traian până la Șos. Giurgiului.

Str. Șura Mare, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Șos. Olteniței, Șos. Olteniței, exclusiv, Mare până la limita de 200 m față de Str. Serg. Nițu Vasile.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMATIE: 18873

Fâșie de 200 m la Str. Nițu Vasile, de la Șos. Olteniței până la prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos.

Prelungirea laturii sudice a cimitirului Cărămidarii de Jos de la 200 m de Str. Serg. Nițu Vasile până la limita vestică a cimitirului.

Limita vestică a cimitirului Cărămidarii de Jos până la limita cuvei L.acului Văcărești.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita cuvei lacului Văcărești, de la Șos. Olteniței până la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița.

Fâșie de 100 m măsurată de la limita sudică a zonei A (malul drept al Râului Dâmbovița) din limita estice a zonei B de la Calea Văcărești până la 200 m de Șos. Vitan - Bârzești.

Fâșie de 200 m măsurată spre vest de Calea Vitan - Bârzești, de la 500 m de malul drept al Râului Dâmbovița până la limita sudică a cuvei lacului Văcărești.

Limita sudică a cuvei lacului Văcărești (paralelă cu Șos.Olteniței).

ZONA C - REPREZENTATA GRAFIC IN CULOAREA GALBEN

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Limita sudică a zonei B (la 500 m de Splaiul Unirii).

Limita estică a zonei B a Șos. Vitan - Bârzești.

Limita nordică a zonei B a Șos. Olteniței.

Limita vestică a zonei B a Căii Văcărești.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Splaiul Unirii (limita sector) de la Str. Releului până la limita administrativă.

Limita administrativă până la Șos. Olteniței.

Șos. Olteniței, exclusiv, de la limita administrativă până la limita estică a zonei B de la Șos. Vitan Bârzești.

Limita estică a zonei B (Șos. Vitan- Bârzești), de la Șos. Olteniței până la limita sudică a zonei B de la Splaiul Unirii.

Urnita sudică a zonei B a Splaiul Unirii de la limita zonei A până la prelungirea Str. Releului^

Prelungirea Str. Releului până în Splaiul Uniri (limita sector).                         V*

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:             N /                n

Șos. Olteniței, exclusiv, de la Str. Cpt. Eremia Popescu până la limita adminisw

Urnita administrativă de la Șos. Olteniței până la Șos. Berceni.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

WEB: WWW.TCCLEGAL.RO

Șos Berceni, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Cpt. Eremia Popescu.

Str. Cpt. Eremia Popescu, exclusiv.

Delimitată prim teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Șos Berceni, exclusiv, de la Str. Tumu Măgurele până la B-dul Metalurgiei (latura sudică).

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la Șos. Berceni până la Drum Binelui.

Drum Binelui, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Intr. Binelui.

Intr. Binelui, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Str. Tumu Măgurele.

Str. Tumu Măgurele, exclusiv, de la Intr. Binelui până la Șos. Berceni.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

B-dul Metalurgiei, exclusiv, de la B-dul Metalurgiei până la Drum Binelui.

Drum Binelui, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la B-dul Metalurgiei până la Str. Aurel Persu.

Str. Aurel Persu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Drum Binelui până la Str. Odei.

Str. Odei, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Aurei Persu până la Str. Tudor Gociu.

Str. Tudor Gociu, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Odei până la Str. Acțiunii.

Str. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Tudor Gociu până la Intr. Acțiunii.

Intr. Acțiunii, numere pare și impare, inclusiv proprietățile care au o latură adiacentă arterei, de la Str. Acțiunii până la Drum Bercenarului.

Limita administrativă, de la Drum Bercenarului până la Șos. Giurgiului.

Șos. Giurgiului exclusiv, de la limita administrativă până la Str. Luica;

Str. Luica - Str. Turnu Măgurele, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la B-dul Metalurgiei.

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Str. Pictor Ștefan Dimitrescu, exclusiv, de la Șos. Giurgiului până la Str. împăratul Train, exclusiv, de la Str. Pictor Ștefan Dimitrescu pâi Drum Găzarului, exclusiv, de la Str. împăratul Traian până la Șos. C Șos. Giurgiului, exclusiv, de la Drum Găzarului până la Str. Pictor Ș

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx! CONSTANTIN

Delimitată prin teritoriul cuprins între arterele de circulație:

Fâșie 100 ni la Drum Deal Floreni, de la Șos. Berceni până la C.F. industrială.

Fâșie 100 m de la limita zonei B de la Drum Dealu Floreni până la Drum Dealu Crucii.

Fâșie 100 m de la zona B de la Drum Dealu Crucii până la Drum Binelui.

Piața Covasna este situata in București, str. Covasna nr. 3, sector 4, teritoriu cuprins in Zona B, a sectorului 4.

De asemenea, in aproprierea Pieței Covasna se afla numeroase statii de autobuze din rețeaua STB.

Zona in care este amplasat Piața Covasna, este o zona rezidențiala, cu blocuri de locuințe si construcții rezindetiale unifamiliale construite atat inainte de anii 1990 cat si mai recente.

In zona se mai afla si instituții de invatamant precum grădinițe, scoli, licee, , dar si instituții publice si de cult, cabinete medicale si instituții bancare iar complexul Grand Arena se afla la aproximativ 800 m distanta de mers pe jos.

La efectuarea inspecției s-a constatat faptul ca in zona exista, rețele de curent, apa, canalizare, gaze, internet + TV si termoficare.                                                                                     ____

Traficul pietonal este intens in zona, avand in vedere faptul ca Piața Covasna este amplasat locuințe ceea ce face ca imobilul subiect sa fie atractiv din punct de vedere comercial. ,/ *

REGLEMENTARI URBANISTICE DE ZONARE FISCALA A TERITORIULUI

MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

• 2.    DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE

Conform informațiilor puse la dispoziția evaluatorului dreptul de proprietate asupra imobilului subiect reprezentat de Piața Norilor este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București.

• 3.    DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI SI A TERENULUI

Potrivit informațiilor deținute de către evaluator pana la data intocmirii prezentului raport de evaluare, imobilul subiect a fost edificat in anul 2003, avand o structura metalica si o parcare supraterana de aproximativ 100 de locuri de parcare.

Suprafața imobilului este de aproximativ 738,57 mp si este compusa din mai multe spatii comerciale dintre care, cel mai mare spațiu este ocupat decatre supermaket-ul Profi, astfel cum s-a constatat la efectuarea inspecției.

Imobilul a fost identificat intr-o stare buna si dispune de finisaje medii, instalație electrica, sanitara si de incalzire.

Nu au fost comunicate informatii cu privire la terenul pe care este amplasat imobilul subiect.

• 4.    COMPONENTE NON-IMOBILIARE. IDENTIFICARE ȘI CLASIFICARE

în cadrul prezentului raport de evaluare nu au fost identificate componente non-imobiliare.

• 5.    ISTORICUL PROPRIETĂȚII SUBIECT

Dreptul de proprietate asupra imobilelor subiect este detinut de către Sectorul 4 al Primiariei București si nu exista informatii despre proprietarii anteriori.

ANALIZA PIEȚEI

• 1.    ANALIZA CERERII

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participantii la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale si locale.

Caracteristicile pieței imobiliare sunt:

Este dependenta de nivelul veniturilor si stabilitatea acestora.

Fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fix.

Nivelul prețului este influențat de tipul de finanțare oferit de banei, dobânzile practicate de rambursării creditelor si marimea avansului, decalaj de timp intre cerere si oferta, fapt ce ne relativ lung de expunere la vanzare.

EVALUATOR AUTORIZAI MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUM ĂR LEGITIMAȚIE,: 18873

Proprietatea imobiliara este un produs durabil cu grad scăzut de lichiditate, tranzacțiile presupunând sume mari de bani.

Piața imobiliara este o piața limitata prin suprafețele de teren existente si prin posibilitățile de dezvoltare ale acestora prin construirea de locuințe, birouri, spatii comerciale si industriale.

Ponderea achizițiilor cu bani cash continuă să domine pe piața rezidențială după ce anul trecut peste 60% din locuințe au fost cumpărate astfel. în continuarea trendului din 2021, în primele trei trimestre din 2022, achizițiile de locuințe cu cash au fost predominante în București și în patru dintre cele mai mari județe din țară -Brașov, Cluj, Timiș și Constanța. Mai mult, se vede o creștere a ponderii achizițiilor cu bani gheață, după ce, de pildă, în Capitală, în primele trei trimestre din 2021, acestea reprezentau 44%, pentru ca în perioada similară a acestui an să urce la 51%, potrivit raportului trimestrial intitulat „Analiza pieței rezidențiale din România“, realizat de compania de consultanță imobiliară The Concept.

„Raportul cash vs. credit ne prezice cum poate evolua piața în perioada următoare. Trăim perioada în care indicii 1RCC și ROBOR au crescut, punându-i în dificultate pe cei ce au credite. Cumpărătorii așteaptă ca aceștia să își ajusteze așteptările și să vândă la prețuri mai joase, ceea ce înseamnă că proprietățile tranzacționale predominant prin credit sunt pasibile de o corecție în următoarea perioadă. Totuși, media în toate zonele economice importante ale României este în favoarea tranzacțiilor prin cash, ceea ce înseamnă că piața este mult mai rezilientă la fluctuațiile de dobândă⁴', se arată în studiul amintit.

La nivel național, raportul cash versus credit în achizițiile rezidențiale în primele trei trimestre ale acestui an s-a schimbat la 55%-45% față de 51%-49% cât era în aceeași perioadă a anului trecut.

„Reculul creditului în favoarea cash-ului poate fi, paradoxal, un semnal de reziliență pentru piața imobiliară într-un moment de dobânzi înalte și eligibilitate mai scăzută a clienților pentru finanțare.“Numărul unităților individuale tranzacționale în primele trei trimestre din 2022 la nivel național a fost în scădere cu 3,4% față de aceeași perioadă a anului trecut. în schimb, Bucureștiul a înregistrat o creștere de 8,8%, în timp ce toate celelalte orașe mari au raportat scăderi, notează studiul The Concept.

Potrivit unei analize ZF, aproximativ 62% din achizițiile de locuințe din 2021 au fost făcute cu cash. Programul Noua casă reprezintă doar 6,5% din întreaga piață, ținând cont că, din cele 183.000 de tranzacții din 2021, aproximativ 12.000 au fost achiziționate prin intermediul acestui program. Cele aproximativ 183.000 de apartamente tranzacționale anul trecut în România reprezintă cel mai ridicat nivel din ultimii cinci ani, chiar dacă 2021 a fost al doilea an de pandemie, unul în care efectele asupra economiei au început din plin să se resimtă.

în timp ce inflația rămâne la cote înalte, iar condițiile de creditare se înăspresc, anul 2022 rămâne un an foarte bun pentru tranzacțiile imobiliare, numărul de tranzacții depășind cu 11% nivelul din 2021, conform datelor Oficiului de Cadastru și Publicitate imobiliară.

Contrar așteptărilor, ultimii 3 ani, în care au existat suficiente motive care să blocheze tranzacții piața a dovedit nivelul său de maturitate, iar creșterea economică în ciuda contextului ince^^o indicator favorabil, mai ales pentru piața imobiliarelor premium, care nu sunt puternic influe/jfate de de creditare.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxx IU CONSTANTIN

NUM AR 1 .EG1TIM ATIE: 18873

Anul 2020 a fost un an în care a crescut cererea pentru locuințe mai spațioase și case, iar 2021 a fost un an al recordurilor, cu număr remarcabil de tranzacții imobiliare. în ceea ce privește anul curent, dezvoltatorul Nordis Group susține că „2022 se încheie într-o notă pozitivă, chiar dacă a fost un an plin de provocări, fie că discutăm de începerea războiului din Ucraina, creșterile prețului energiei și a tuturor materialelor de construcții. în cazul proprietăților imobiliare pe care le dezvoltăm în stațiunile turistice consacrate, potrivite investitorilor care doresc să obțină un venit pasiv sigur și să își protejeze banii de inflație, s-a menținut o cerere ridicată, în special la unitățile în curs de dezvoltare, unde valoarea imobilului se apreciază cu peste 40% până la momentul livrării proiectului” - Xxxxxx Xxxxxxxx - Sales Manager.

Factorii care influențează prețurile în imobiliare:

Piața imobiliară este influențată de câțiva factori: inflație, PIB, dobânda creditelor, lichiditatea din piață, cererea și oferta. Când sunt mulți bani în piață, de regulă prețurile în imobiliare cresc. în prezent, datele Fondului de Garantare a Depozitelor Bancare au raportat un număr de 57.091 de persoane fizice cu depozite bancare de peste 100.000 euro, cu o valoare cumulată de 12,5 mld euro. Prețurile materialelor au crescut și, pentru că se resimte un prag maxim al inflației (15,3% în luna octombrie, de la 15,9% în septembrie) se așteaptă că prețurile vor continua să crească, dar într-un ritm mai lent. Costurile de producție cresc, deci și prețifl produsului va crește.

Există întârzieri pe lanțurile de aprovizionare din cauza războiului, iar costurile de energie au crescut. Acest lucru înseamnă întârzieri în termenele preconizate de dezvoltatorii imobiliari și posibile creșteri de prețuri, mai mult decât marja prestabilită, în funcție de etapa de construire.

Dobânzile la credite au crescut considerabil, iar băncile înăspresc condițiile de acordare a creditelor, ceea ce înseamnă un efort mai mare din partea cumpărătorilor. Datele Collicrs privind cererea sugerează că locuințele cu prețuri accesibile se bazează mai mult pe credite, în timp ce proprietățile de lux sunt achizițonate, majoritar, cu bani cash.

Conform Nordis Group, nișa imobiliarelor premium nu este însă atât de afectată de condițiile de creditare, „întotdeauna au existat bani în piață, iar modul de achiziție a proprietăților în 2022, respectiv 56% din volumul total al achizițiilor au fost realizate cu bani cash, relevă lichiditate în piață. în cazul Nordis, 98% dintre vânzările de anul acesta au fost realizate cu bani cash, iar o pondere bună o reprezintă clienții recurenți și un grad mare de recomandare. Acest lucru confirmă că Nordis formează o comunitate a investitorilor unită, care se consultă și se informează cu privire la investiția economiilor.”

Contextul pieței imobiliare, la finalul anului 2022:

A crescut puterea de cumpărare a românilor. A crescut salariul mediu, deci per total, românii câștigă mai bine, în ciuda unor ani cu provocări. Numănil angajaților români cu salarii de peste 1000 de euro a crescut considerabil în ultimii ani. La nivel european, România este o țară în care gradul de accesibilitate a cumpărării unui apartament este unul extrem de bun, un cumpărător având nevoie de salariile integral pe o perioadă de 8, 9 ani de zile pentru a putea deveni proprietar pe un apartament mediu, cu 2 camere,

La nivel european, România ocupă locul 3 în topul țărilor cu cele mai ieftine locuințe, cu un preț 1.266 Euro pe metru pătrat, conform studiului Deloitte Property Index 2022, realizat prin analiza

din Europa.

Indicele de accesibilitate a fost în anul 2021 de 1,4 iar în 2022, acesta a scăzut la 1,1, c a ce î că românii au putut să cumpere mai ușor proprietăți, venitul mediu per familie fiind peste^ra^^ imobiliare pe metru pătrat.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Indicele de cost în construcții pentru clădirile rezidențiale a crescut de la 153 în iunie 2021, la 185 în luna iunie 2022, acest lucru înseninând că nu sunt premise care să confirme o scădere a prețurilor în următoarea perioadă. Trimestrul 3 din 2022 se distinge printr-o creștere anuală de 9,2% a prețurilor locuințelor din România.

Datele Statistice relevă cea mai mare creștere la nivel european: în 22 de ani, economia României a crescut cu 788%. Datele au la bază analiza PlB-ului fiecărei țări din Uniunea Europeană, care, în cazul României, era de aproximativ 37 miliare de dolari în 2000, iar astăzi se estimează 286 miliarde de dolari.

Extrem de important este că, într-un mediu în care s-a resimțit amenințarea conflicului din Ucraina, România a înregistrat a treia cea mai mare creștere a PlB-ului în trimestrul III, respectiv 4,7%, comparativ cu aceeași perioadă din 2021, când încă era o perioadă de pandemie.

Pentru 2023, previziunile economice ale Comisiei Europene estimează o creștere a PIB-ului cu aproximativ 1,8%, iar pentru 2024, o creștere de 2,2%.

„Nu mai putem compara prezentul cu situația din 2008. Avem o piață imobiliară solidă, la care contribuie inclusiv diaspora. Oamenii câștigă mai bine și vor să investească. Piața Crypto a intrat în declin, în timp de piața bursieră necesită ceva mai multă răbdare pentru obținerea unui profit; astfel, imobiliarele rămân cea mai sigură opțiune. în București, autorizațiile sunt blocate, drept urmare, oferta scade, deși cererea este crescută. Din fericire, noi avem autorizație de construire pentru Nordis View din București, iar lucrările de construire avansează în ritm susținut. în acest moment, 57% dintre apartamentele din proiectul Nordis View sunt deja vândute, iar prețurile pornesc de la 170.700 euro + TVA, pentru un apartament cu 2 camere ” susține reprezentantul Nordis Group.

Comportamentul de achiziție a cumpărătorilor de proprietăți imobiliare:

Ultimii 3 ani au fost dificili, însă românii au reușit să economisească. I.a jumătatea anului 2022,57.091 de persoane fizice dețineau conturi bancare de peste 100.000 euro, după ce, în 2021, doar 44.000 de români aveau această sumă în conturi.

Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate imobiliară, în primul semestru al anului 2022, 56% din achizițiile de proprietăți imobiliare din țară au fost realizate cu bani cash. în București, jumătate au necesitate credit, jumătate au fost luate cu banii jos.

Procentul de locuințe cumpărate cu bani cash și cu bani economisiți în prima jumătate din 2022 este mai mare decât cel înregistrat în perioada similară a anului 2021, când 44% din locuințele cumpărate au fost achiziționate integral cu banii cumpărătorului.

Diaspora constituie o sursă importantă privind banii care converg către investiții imobiliare în România. în 2021, conform datelor Băncii Naționale a României, 5.6 miliarde de euro au fost trimiși în țară,în mare parte de către români care locuiesc în Germania, Marea Britanie, Spania, Italia, Franța, Elveția și Belgia. Datele oficiale informează că, în prezent, peste 4 milioane de români sunt stabiliți în străinătate, cu acte în regulă.

„Dorința de îmbunătățire a stilului de viață presupune investiția în proprietăți care oferă condiții maj locuire, cu facilități incluse, deci cumpărătorii sunt mai deschiși să plătească mai mult pent dorit. Tot mai mulți aleg proiectele Nordis pentru că, pe lângă apartamente premium, oferim o facilități: SPA-uri cu piscine, fitness, restaurante și cafenele, toate completate de un cadru naturaffexcep completează Xxxxxx Xxxxxxxx - Sales Manager Nordis Group.                                 h q £ _o

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUMĂR LEGITLMATIE:18873

Piața imobiliară, în general, este influențată de evoluțiile din economie, iar sectorul comercial cu atât mai mult, în plus, într-un mediu puternic inflaționist, precum cel pe care îl traversăm acum, proprietățile imobiliare atrag fonduri în căutare de plasamente care să asigure menținerea valorii banilor în timp. Prin urmare, chiar dacă piața chiriilor nu va avea o evoluție favorabilă în termeni de randamente, investitorii vor căuta active a căror valoare să nu fie erodată de inflație, iar proprietățile imobiliare comerciale se pot încadra în această categorie.

Analizând piața, la momentul actual, profilul cumpărătorului este susținut de dorință și de puterea efectivă de cumpărare - conform studiilor efectuate la nivelul țării noastre de către o instituție bancară, pe perioada pandemiei populația a economisit mult mai mult decăt în mod uzual, cheltuielile zilnice reducându-se de la 35% la 24%, lucru ce permite unui cumpărător hotărât să acționeze în consecință.

• 2.    ANALIZA OFERTEI

în urma analizei de piață prețul pentru închirierea spațiilor comerciale poate varia mult, în funcție de zona în care acesta este amplasat, respectiv in funcție de dimensiunea spațiului ce urmareaza a fi închiriat (aproximativ între 5 EUR - 20 EUR/mp).

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp.

Oferta la un anumit bun, la un anumit preț, la un anumit moment și anume loc, indică raritatea relativă a acelui bun, care este factor de bază a valorii.

• 3.    RELAȚIA DINTRE CERERE ȘI OFERTĂ

La data evaluării si avand in vedere contextul economic actul, putem aprecia ca piața specifica bunurilor subiect este o piața a cumpărătorului / chiriașului, oferta fiind mai mare decât cererea, motiv pentru care exista o marja de negociere mare pentru inchirierea spatiilor comerciale.

• 4.    CONCLUZII PRIVIND ANALIZA PIEȚEI SPECIFICE

Analizând piața specifică am ajuns la concluzia că există oferte active pentru tipul de proprietate evaluat, intervalul de prețuri pentru spațiile comerciale similare este situat între 5 €/mp- 20 €/mp, in funcție de suprafața, dotări, finisaje, amplsare, costuri de intretinere si condiții de inchiriere.

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Proprietățile ce fac obiectul raportului de evaluare sunt compuse din spatii cu destinație comerciala situate in incinta Piața Covasna, strada Covasna nr. 3, sector 4, București.

Potrivit Standardelor de Evaluare ANEVAR 2022 SEV 104 Tipuri ale Valorii, la calculul chiriei de piață, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele:

In ceea ce privește chiria de piață aferentă unui contract de închiriere, termenii și clauzele de închiriere stipulați(te) în acel contract sunt considerați(te) a fi adecvați(te), cu condiția să nu fie ilegali(le) sau cadrului general de reglementare, și

In ceea ce privește chiria de piață care nu este stipulată într- un contract de închiriere, terme presupuși(se) sunt cei/cele aferenți(te) unei închirieri ipotetice care ar fi de regulă convenită pe pi tip de proprietate, la data evaluării, între participanții de pe piață.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRI) ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx) CONSTANTIN

NUMĂR LEGITIMAȚIE: 18873

In abordarea prin comparație directa, evaluatorul formulează o opinie asupra valorii in urma analizei unor proprietăți si comparării acestora cu proprietatea in cauza. Tehnicile analizei comparative applicate in abordarea prin comparative directa sunt fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Estimările referitoare la chiria de piața, cheltuielile, valoarea terenului, cost, depreciere si alti parametrii ai valorii pot fi utilizate in alte abordări ale evalurii utilizând tehnici comparative similare.

In analiza comparative, se pot utiliza atat corecțiile cantitative cat si cele calitative dar nu concomitant. In general corecțiile cantitative sunt făcute inainte de efectuarea celor calitative.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București.

Pe piețele spatiilor comerciale, chiriile practicate sunt lunare si se exprima in Euro / mp.

Așadar, in aplicarea acestei metode au fost colectate, analizate, comparate și ajustate oferte de inchiriere privind bunuri similare disponibile pe piața specifică în vederea estimării valorii chirieri de piața inclusiv taxele stabilite prin cele doua HCGMB mai sus menționate.

Evaluarea chiriilor de piața s-a realizat prin analiza comparației relative, folosind datele de piața disponibile despre inchirierea centrelor si a parcurilor comerciale din București, similare cu Complexul Agroalimentar Piața Norilor.

De asemenea, ținând cont de scopul evaluării precum si de informațiile deținute, pana la acest moment si de natura proprietăților imobiliare analizate, chiriile de piața au fost estimate sub forma intervalelor de valori.

Intervalul de Valori al chiriilor minime estimat pentru spatiile comerciale din incinta Pieței Covasna, este următorul:

SUPRAFEȚE SPATII COMERCIALE DE ÎNCHIRIAT

Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața
1-25 mp	26-50 mp	51-75 mp	75-100 mp	> 100 mp
15 euro / mp / luna	14 euro / mp / luna	13 euro / mp / luna	12 euro / mp / luna	10 euro / mp / luna

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost

prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de referință EURO/RON afișat de BNR la data evaluării, respectiv la data de 10.01.2023 e> 4. 9253 RON.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

1.    ANALIZA REZULT AȚELOR

Criteriile care au stat la baza estimării finale a valorii fundamentată și semnificativă, sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.

Adecvarea: prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metoda scopului și utilizării evaluării. Adecvare unei metode se referă, de regulă, la tipul proprietăii imobiliare și viabilitatea pieței.

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectidutinea datelor, de calculele efectuate și de ajustările aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare disponibile.

In concluzie, chiriile de piața estimate la data evaluării, pentru spatiile comerciale aflate in Piața Covasna, sunt cuprinse in următoarele intervale:

SUPRAFEȚE SPATII COMERCIALE DE ÎNCHIRIAT

Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața
1-25 mp	26-50 mp	51-75 mp	75-100 mp	> 100 mp
15 euro / mp / luna	14 euro / mp / luna	13 euro / mp / luna	12 euro / mp / luna	10 euro / mp / luna

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comerciale, (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; vestiar; grup sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfel cum au fost prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cursul de referință EURO/RON afișat de BNR la data evaluării, respectiv la data de 10.01.2023 este de 1 EUR= 4. 9253 RON.

• 2.    CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Au fost analizate astfel, atât cantitatea, calitatea informațiilor deținute și adecvarea abordărilor prezentate, cât și principiul prudenței adecvat scopului evaluării, în opinia evaluatorului, valoarea chiriei de piață a dreptului de proprietate al imobilului ce face obiectului prezentului a fost estimata astfel:

SUPRAFEȚE SPATII COMERCIALE DE ÎNCHIRIAT
Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața	Suprafața
1-25 mp	26-50 mp	51-75 mp	75-100 mp	> 100 mp
15 euro / mp / luna	14 euro / mp / luna	13 euro / mp / luna	12 euro / mp / luna	10 euro / mp / luna

Potrivit HCGMB 426/26.07.2018, valoarea chiriilor pentru spatiile conexe spatiilor comercial; (camera depozitare; camera frigorifica; camera frigidere; camera procesare; depozit de zi; zona preparare; Arest i ar ^-rarr sanitar + dus) reprezintă 50% din valoarea chiriilor estimate pentru spatiile comerciale, astfeWfjim aZ

prezentate in anexele prezentului raport de evaluare.

Cu privire la valoarea aleasă precizez următoarele aspecte:

Cheltuielile care sunt incluse in chirie diferă de la o piața la alta. Plecând de la acest criteriu, se deosebesc mai multe tipuri de chirie (chirie bruta; chiria neta; chiria neta tripla etc.). Ținând cont de practica pieței industriale romanești cat si de prevederile contractului de închiriere a Depozitului, la data evaluării, chiria estimata este o chirie neta care presupune ca utilitățile, impozitele, asigurare si cheltuielile curente sunt plătite de către chiriaș in timp ce proprietarul plătește numai reparațiile capitale.

In funcție de durata, contractele de inchiriere pot fi termen scurt (de cinci ani sau mai puțin) sau lung (peste 5 ani). Pentru scopul evaluării s-a presupus estimarea unei chirii de piața pe termen lung.

Pentru estimarea Chiriei de piața nu s-a avut in vedere dispozițiile legale in vigoare referitoare la TVA.

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

SPECIALIZAREA: EPI | EBM

NR. LEGITIMAȚIE: 18873

EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU ANEVAR

Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx

NUM AR LEG IT1M ATIE: 18873