MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, sector 4, București Tel. +(4)021335.9230 Fax. +(4)02133733.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea închirierii terenului, domeniu public al Municipiului București aflat în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în suprafață de 8596 mp situat în str.Pogoanelor nr.2, sector 4, București, a chiriei lunare și a duratei contractului de închiriere

Consiliul Local al Sectorului 4

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4, precum și Raportul de specialitate al Direcției Autorizâri-Serviciul Patrimoniu nr.P.16.2/145/06.10.2023;

Văzând avizul Comisiei nr. 1 - Comisia pentru activități economico-financiare, buget și finanțe, comerț, fonduri europene, mediul de afaceri și transparență financiară, avizul Comisiei nr. 2 - Comisia pentru amenajarea teritoriului, urbanism, realizarea lucrărilor publice, evaluare arhitecturală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, administrarea domeniului public și privat, avizul Comisiei nr. 3 - Comisia pentru protecția mediului înconjurător, ecologie, salubrizare, economie circulară, mobilitate urbană, gospodărire comunală și administrarea piețelor și avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului'.

Ținând cont de prevederileArt.332-art.348 privind închirierea bunurilor proprietate publică din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

In baza Legii nr.287/2009 - Codul Civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Conform Legii nr.24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu completările și modificările ulterioare;

HCL S4 nr.22/30.08.2012 privind revenirea clădirilor și terenurilor ce se află în folosință gratuită a SC AMENAJAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT SECTOR 4 SA în administrarea Consiliului local Sector 4

HCL S4 nr. 168/2022 privind aprobarea Regulamentului de închiriere prin licitație publică a bunurilor aflate pe domeniul public și privat al Sectorului 4 al Municipiului București, terenuri și construcții, aflate în administrarea Consiliului Local al Sectorului 4, precum si de aprobare a documentațiilor de atribuire, modele de caiete de sarcini, fise de date, model de contract de închiriere si Lista cu situația imobilelor libere ce vor fi scoase la licitație, cu modificările și completările ulterioare

In conformitate cu Raportul de evaluare pentru estimarea valorii de pentru terenul intravilan, terenului, domeniu public al Municipiului administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în suprafață de str.Pogoanelor nr.2, sector 4, București întocmit de evaluator autorizat ANE

în temeiul prevederilor art.139, alin. (3), art,166 alin (2) lit.g), art.196 alin.(l) lit.a) și art.197 din OUG nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1 Se aprobă închirierea terenului, domeniu public al Municipiului București aflat în administrarea Sectorului 4 al Municipiului București, în suprafață de 8596 mp situat în str.Pogoanelor nr.2, sector 4, București, a chiriei lunare și a duratei contractului de închiriere.

Art2 Se aprobă chiria minimă lunară, conform Raportul de evaluare — estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru terenul intravilan în suprafață de 8596 mp, situat în strada Pogoanelor nr.2, sector 4, București, întocmit de evaluator autorizat, înregistrat la Sectorul 4 al Municipiului București sub nr.75511/06.10.2023, conform Anexei la prezenta.

Art.3 Se aprobă durata închirierii de 5 ani cu posibilitatea prelungirii prin act adițional, în condițiile contractului de închiriere.

Art.4 Se mandatează Primarul Sectorului 4 să semneze contractul de închiriere în numele și pe seama Consiliului Local Sector 4.

Art.5 (1) Primarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4 vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri, conform competențelor.

(2) Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea entităților menționate la alin (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 18.10.2023

Contrasemnează Conform Codului administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxx Xxxxxx

Nr. 248/18.10.2023

PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CONTABIL EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE AUTORIZAȚIE ANEVAR NR. 12583

Str. Unirii nr. 21, Bl. PI, Sc. 2 , Et. x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 2526837 Tel. 0722 330809 Fax 0213521457 email: office^angconsulting.ro

VALORII DE PIAȚĂ A CHIRIEI LUNARE

PENTRU TERENUL INTRAVILAN, IN SUPRAFAȚA DE 8.596 MP,

SITUAT IN STRADA POGOANELOR NR. 2, SECTOR 4 BUCUREȘTI

Beneficiar SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI

BUCUREȘTI

Utilizator desemnat / Destinatar SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI

BUCUREȘTI

• I.    SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru terenul intravilan, având o suprafață de 8.596 mp, situat în str. Pogoanelor nr. 2, Sector 4 București.

Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru terenul aflat în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.

Baza evaluării

Valoarea de piață a proprietății imobiliare a fost estimată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022.

In conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Conceptul Valoarea justă, este utilizat ca un concept de contabilitate si este definit în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacțional un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Solicitantul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, Bdul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Beneficiarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în

București, Sector 4, Bdul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

Raportul a fost structurat conform Standardele de Evaluare ed. 2022 dup^cum urmează: Raportul a fost structurat după cum urmează:

• I.    Sinteza Evaluării;

• II.    Termenii de referința ai evaluării;

• III.    Prezentarea datelor;

  IIL1

  III.2

  
  

Analiza pieței;

Prezentarea imobilului;

• IV.    Evaluarea terenului;

• V.    Concluzii;

• VI.    Anexele Raportului de evaluare.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

• >    Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

• >    Dat fiind scopul evaluării și nivelul investiției, precum și mediul economic prezent s-a propus ca și pertinentă valoarea rezultată prin abordarea prin piața.

• >    Nu se cunosc restricții sau alte sarcini, altele decât cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat;

• >    Valoarea estimata in valuta este valabila atât timp cât condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului valutar) nu se modifica semnificativ.

• >    Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

• >    Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății imobiliare;

• >    Proprietarul a furnizat datele privind amplasarea terenului, inspecția la fața locului făcându-seîn prezența sa.

• >    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

• >    Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administrare al terenului, evaluarea realizându-se în baza Planului de amplasament anexa Ia raportul de evaluare si a Notei de comanda nr. 73575/28.09.2023.

• >    Suprafața terenului este de 8.596 mp, asa cum rezulta din Nota de comanda nr. 73575/28.09.2023.

• >    Terenul are o deschidere la strada Pogoanelor de 159,34 mi, conform date preluate prin măsurare GPS - google map.

• >    Terenul are o suprafață de 4.633 mp neutilizabilă din cauza cablurilor de înaltă tensiune care trec pe două părți laterale și prin mijlocul acestuia.

Ipotezele de mai sus se completează cu datele din raportul de evaluare detaliat.

în urma aplicării abordărilor adecvate scopului evaluării și tipului proprietății de evaluat, opinia evaluatorului este că la data de 03.10.2023 valoarea de piață a chiriei lunare pentru terenul situat în Str. Pogoanelor nr. 2, Sector 4, București este de 9.835 lei, echivalentul a 1.977 euro.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării 03.10.2023 (Curs de referință BNR: 1

Data întocmirii raportului de evaluare: 03.10.2023K *

Anexe

Anexa 1 Foto teren

Anexa 2 - Comparabile chirii terenuri zone simi

Anexa 3 - Plan amplasament teren

EVALUATOR EPI, PFA FLORESCU ' ^rG£L NARCIS EXPERT CONTABIL

CERTIFICARE

Subsemnatul, Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx-evaluator bunuri imobile înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583 si certific următoarele:

• 1.    Datele prezentate in acest Raport sunt corecte și adevărate;

• 2.    Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;

• 3.    Nu am nici un interes , prezent sau viitor in proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;

• 4.    Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;

• 5.    Angajarea mea in aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;

• 6.    Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost el^bgrate in conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate j

• 7.    Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea in mod competent, a^cestei lucrări;

• 8.    Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile; u

• 9.    Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.              fio 2 |          I

Data întocmirii: 03.10.2023

EVALUATOR ANEVAR EPI, PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CONTABIL

• II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

• II.1    Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei lunare pentru terenul intravilan, având o suprafață de 8.596 mp, situat în str. Pogoanelor nr. 2 Sector 4 București.

• II.2    Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii de piață a chiriei lunare pentru terenul aflat în administrarea beneficiarului, în vederea închirierii prin licitație, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum si alte standarde si ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR.

• II.3    Baza evaluării

Valoarea de piață a proprietății imobiliare a fost estimată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a Bunurilor ed. 2022.

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

"Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Conceptul Valoarea justă, este utilizat ca un concept de contabilitate si este definit în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacțional un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Cadrul legal:

• -    Standardele de evaluare, ediția 2022:

• -    SF.V - Cadru general;

• -    SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;

• -    SEV 102 - Implementare;

• -    SEV 103 - Raportarea evaluării;

• -    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• -    SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara

• -    GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

• -    TIP 2 - Abordarea prin cost pentru activele corporale

• -    Ghidurile metodologice de evaluare ANEVAR (GME),

• -    Ghidurile de evaluare (GE)

„ . ... . ...

Criterii de evaluare                               /r *           V*

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma concep te li^rTgtode le acceptate de evaluare, aplicând în particular, următoarele abordări in evoluare:/        \     \\

Abordarea bazată pe comparații sau piață: consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor (pentru evaluarea construcțiilor) Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

Abordarea prin cost (pentru evaluarea construcțiilor) este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum si deprecierea funcțională și uzura externa, si crescută in cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de înlocuire Brut (CIB) si apoi scăderea din acesta, pe rând a deprecierilor: fizică, funcțională si economică. Se obține astfel Costul de înlocuire Net (CIN).

• II.4    Clauze de nepublicare si confidențialitate

Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, in documente, circulare sau in declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificația formei si a contextului in care ar urma sa apară.

• II.5    înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documentele în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare sau proprietate asupra terenului, evaluarea făcându-se doar în baza Planului de amplasament și a Notei de comandă nr. 73575/28.09.2023.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea terenului în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării^sunt în proprietatea societății și nu sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar c                   ea. Nimic din acest

raport nu este întocmit cu intenția de a fi interprewt ca un punct ere legal asupra documentelor.                              u f           v

Terenul este evaluat ca avand drept deplin de prom^jetatf. \ u

• II.7    Destinatarul evaluării: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI cu sediul în București, Sector 4, Bdul George Cosbuc nr. 6-16, Cod fiscal 4420830.

• II.8    Data estimării valorii: 03.10.2023

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor cuprinse în pe site-urile de profil pentru inchirieri imobile. De asemenea s-au realizat verificări pe internet privind preturile vânzărilor de terenuri, prețuri comparabile și fundamentarea analizei de piață.

IL9 Data întocmirii raportului de evaluare: 03.10.2023

11.10    Data inspecției: Proprietatea a fost inspectată de evaluator în data de 29.09.2023.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

• >    Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;

• >    Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului legal al beneficiarului;

• >    Toate documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.

• >    S-a constatat existența fizică a terenului

• >    S-au realizat foto imobil cuprinse în anexa nr. 1 la prezentul raport de evaluare.

Evaluatorul nu își asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client și proprietar și nici pentru rezultatele obținute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite.

• 11.11    Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9745 RON valabil la 03.10.2023

• 11.12    Structura raportului

Raportul a fost structurat după cum urmează:

• I.    Sinteza Evaluării;

• II.    Termenii de referința ai evaluării;

• III.    Prezentarea datelor;

  • 1II.1    Analiza pieței;

  • III.2    Prezentarea imobilului;

• IV.    Evaluarea terenului;

• V.    Concluzii;

• VI.    Anexele Raportului de evaluare.

• 11.13    Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)
  
  Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

• >    documentarea, pe baza unei liste de informații sol            ului;

• >    identificarea și inspecția proprietății;

• >    stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor «le lucrirt^^ii stat Kă baza elaborării

raportului;

• >    selectarea tipului de valoare estimata in cadrul raportului;

• >    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

• >    aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• 11.14    Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv:

• ■    Informații de piață culese de pe site-urile imobiliare: wvvw.imopedia.ro, www.imobiliare.ro; www.mercador.ro,www.spatiiindustriale.com; www.imobiliare.ro;www.eimobile.com;www.olx.ro;www.storia.ro

• •    Anexa 2 comparabile vanzari terenuri si închirieri construcții similare

• ■    Site BNR privind cursul valutar

• ■    Standardele de Evaluare Anevar ed. 2022.

• 11.15    Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și datorarea către evaluator de daune materiale.

• 11.16    Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client și proprietarul imobilului, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați în preambulul raportului. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

• 11.17    Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze

• >    Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

• >    Informația furnizată de către terți este considerată de încredere;

• >    Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar si din precizările beneficiarului;

• >    Evaluatorul nu a avut la dispoziție un releveu sau a^^ițKQMy^^î^ui pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul croi este inginer / raf si nu este in măsura sa certifice aceste măsurători;          //     /             ♦ v

• >    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

• >    Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordaațele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

• >    Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

• >    Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

• >    Valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

• >    Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

• >    Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

• >    Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a imobilului;

• >    Valoarea poate fi considerată ca cea mai bună estimare a prețului posibil obtenabil în urma unei tranzacții obiective și nepărtinitoare pentru bunul evaluat și poate reprezenta un nivel de referință în vederea negocierilor între vânzător și cumpărător;

• >    Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.

• >    Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

• >    evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

• >    Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

• >    Orice valori estimate în raport se aplică imobilului eva^^h           ^si orice divizare

sau distribuire a valorii pe interese fracționate va/^validaxal^^re^^nfcnată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în r^^SÎÎLX    *\\

Ipoteze speciale:

• >    Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața construita desfasurata a imobilului a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale, respectiv o suprafețele construite sunt preluate din extrasele de carte funciară.

• >    Beneficiarul nu a transmis evaluatorului documente care sa ateste dreptul de proprietate sau de administare al terenului, evaluarea realizându-se în baza Planului de amplasament anexa la raportul de evaluare si a Notei de comanda nr. 73575/28.09.2023.

• >    Suprafața terenului este de 8.596 mp, asa cum rezulta din Nota de comanda nr. 73575/28.09.2023.

• >    Terenul are o deschidere la strada Pogoanelor de 159,34 ml, conform date preluate prin măsurare GPS - google map.

• >    Terenul are o suprafață de 4.633 mp neutilizabilă din cauza cablurilor de înaltă tensiune care trec pe două părți laterale și prin mijlocul acestuia.

11.18 Litigii

Din datele și documentele prezentate de proprietar, rezultă că beneficiarul nu este implicat în procese, litigii sau arbitraje cu persoane juridice sau fizice care ar avea consecințe ulterioare privind dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse evaluării.

• 11.19 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

Procedurile standard nu au condus la nici un indiciu, privind existența unei contaminări naturale sau chimice ce afectează valoarea proprietăților analizate sau a proprietăților învecinate. Nu îmi asum nici o răspundere pentru existența vreunui contaminant și nici nu mă angajez pentru o expertiză sau o investigație științifică necesară pentru a fi descoperit.

Dacă ulterior, se va stabili că există contaminare pe proprietățile analizate și terenul aferent acestora sau pe orice alt teren vecin sau că mijloacele care au fost sau sânt puse în funcțiune ar putea contamina, acestea ar putea diminua valoarea raportată

III.PREZENTAREA DATELOR IIL1 Analiza pieței

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere și oferta.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine hjftrnnațiîar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori^woi&Pi^ffch^re preturi de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat dispomoile. ___

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi pr/vite caZ^S^U^unt jpțițin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.               ilo oi         j I

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartiteîn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăților avand aceleași caracteristici tehnico-economice, ca ale proprietăților supuse evaluării.

Zona in care este situat imobilul supus evaluării are destinație mixtă comercială, servicii si rezidențială. Zona de amplasament este predominant rezidențială cu multe dezvoltări comerciale si de servicii in imediata apropiere (CET Progresu, societăți comerciale).

Piața imobiliară specifică este o piață activă, având în vedere numărul mare de oferte. Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

• 1.    Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.

• 2.    Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafață mai mare preț mai mic". Elementul de comparație pentru construcții este preț/mp suprafață utilă iar pentru teren pret/mp, iar moneda este lei sau euro.

• 3.    Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, Împrejmuite.

• 4.    Utilități - accesul imobilului de utilitati.

• 5.    Accesul la mijloace de transport in comun, in special la metrou. Imobilele cu o accesibilitate mai mare au un preț mai ridicat față de cele care se află la o distanță mai mare de stațiile de metrou.

Localizare

Bucureștiul este orașul cu cea mai mare contribuție la formarea Produsului Intern Brut (PIB), cu o pondere de 24,7%, și este urmat de județele Cluj, cu 5,2%, și Timiș, cu 4,8%.

PIB ul per capita, exprimat în paritatea puterii de cumpărare standard (PPS), în România, s a situat, surprinzător, la 74% din media UE în 2021, fată de 54,3% în 2013, depășind astfel țări precum Grecia, Slovacia sau țările baltice'

Sectorul 4 avea, în iulie 2019, o populație stabilă de 331.408 to^toi^ț^aîă^orniciliu); media vârstei populației Sectorului 4 este de aproximativ 42 ani, caracteristică a unHțp^ulații relativ tinere; populația activă (cu vârste cuprinse între 15-60 ar# repnyrfit^®^6 %îf2sQ.532 locuitori) din totalul populației aferentă sectorului.            IIqZ-I          1    *11

• ¹    https://rcpublica.ro/bucurcsti ul-arc-un-pib-pc-cap-dc-locuitor-dc-cinci-ori-mai-rnafc^Atjt^BGqjj^î-mai-sarac-judet-capitala                                                                                 -

  
  

Terenul nu are o destinație specifica, la data inspecției acesta fiind liber de construcții si ingradit cu gard din placi de beton - Anexa 1.

Pe teren se regăsesc 4 stâlpi de curent inaltă tensiune a căror cabluri trec pe lungimea gardului si care condiționează posibilitatea unor eventuale construcții in vederea realizării de activitati economice sau rezidențiale.

Infrastructura zonei este slab dezvoltata, imobilele avand acces la bulevarde si drumuri asfaltate cu o singura banda pe sens.

în zonă există toate utilitățile gaze, electrica, comunicații și apă curentă și canalizare.

Definirea pieței specifice

în cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietății.

Astfel, ținând cont de specificul zonei, zona limitrofă cu destinație mixta rezidentia si servicii și de tipul proprietății, piața specifică pentru imobilul care face subiectul prezentului raport de evaluare este cea a proprietăților mixte si uvzona limitrofă a

Sectorului 4.

Nivelul cererii pentru un anumit tip de prop proprietăților similare.

Evoluția valorilor imobiliare

Conform analiza piața imobiliara întocmită de AgentExpert¹ Evoluția tipici înregistrată în luna iunie a determinat ca datele agregate pentru prima jumătate a anului să fie foarte asemănătoare cu cele din primele cinci luni. Astfel, în România s-au înregistrat peste 66.000 de tranzacții imobiliare în perioada ianuarie-iunie 2023, cu 22% mai puține comparativ cu perioada similară a anului trecut.

în condițiile trecerii prin pandemia de Covid-19 precum si consecințele războiului din Ucraina, toate calculele și previziunile pentru 2023 trebuie revizuite, mai ales din cauza îngrijorărilor privind criza economică ce se anunța. Potrivit Blootnberg Commodity Spot Index, preturile la alimente au atins niveluri record în mai 2022, la două luni de la invadarea Ucrainei de către Rusia. în cei doi ani anteriori, prețurile la alimente crescuseră deja cu 40%, potrivit datelor FMI. Pentru 2023 însă, previziunile arată ieftiniri cu 21% ale alimentelor.

Prețurile materiilor prime scad deja de ceva vreme, constată Ayhan Kose, economist-șef adjunct la Banca Mondială. "Prețurile în scădere la materii prime se datorează în parte creșterii economice globale fragile, dar acest lucru nu ar trebui văzut drept o amenințare cu o posibilă recesiune globală", spune Kose pentru DW. "Deși economia mondială este slabă, nu ne așteptăm ca ea să alunece într-o recesiune în 2023/24. Dar nu este exclus, în condițiile exacerbării unor condiții de risc."²

în opinia mea, prețul terenului si al imobilelor din Sectorul 4 va crește semnificativ în următorii ani (5 - 10 ani), avand în vedere faptul că autoritățile publice au implementat politici publice prin care sa crească bunăstarea socială a cetățenilor care locuiesc în această zonă’:

Lucrările de reabilitare a blocurilor de locuințe au condus la îmbunătățirea întregului aspect al sectorului 4, dar în special la sporirea gradului de confort iar continuarea acestor lucrări va determina creșterea calității vieții cetățenilor; harta blocurilor aflate în programul de reabilitare termică este accesibilă Online.

Implementare concept e-Mobilitate urbană prin: serviciul de parcări publice și de reședință este complet digitalizat; amplasarea stațiilor de încărcare pentru mașini electrice (10 stații funcționale de încărcare a mașinilor electrice, alte 17 stații sunt instalate sau în curs de instalare); amenajare rețea extinsă de parcări tip Park&Ride în apropierea fiecărei stații de metrou din sector

la nivelul întregului Municipiu București, suprafața ocupată de spații verzi trebuie extinsă pentru a se atinge limita minimă impusă Ordonanța de Urgență 195/2005 privind protecția mediului, respectiv de 26 ni2/locuitor. Conform Registrului Spațiilor Verzi actualizat în 2011, suprafața de spațiu verde pe cap de locuitor era în București de 8,89 m2/locuitor. în sectorul 4, suprafața medie de spațiu verde pe locuitor este de 6,2 m2 /locuitor

Prin intermediul planului integrat de calitate a aerului, a fost impusă modernizarea a 22 de

unități școlare;

Soluțiile de tip "smart city” implementate au plasat Sectorul 4 pe locul 7 în topu^eloi^dQț > autorități publice locale care derulează proiecte de smart-ciy în România, respectjppe*locul 5 în topul orașelor cu populație de peste 250 mii de locuitori (pe locul 1 fiind M Napoca)

Sectorul 4 este unul dintre sectoarele care au teren construibil liber si care permite dezvoltarea de noi spatii de servicii, respectiv imobile care conduc la crearea de locuri de muncă.

Noua statie de metrou Tudor Arghezi, construita pe o suprafața de peste 15.000 de metri intre statia Berceni, actualul capat de linie al Magistralei 2 si Șoseaua de Centura, va avea o lungime de 1,6 kilometri. Aceasta va fi supraterana, parter plus doua etaje si va beneficia de sase zone de acces pietonal, din care doua vor fi situate pe partea opusa a Șoselei Berceni, fiind asigurata o legătură printr-un pasaj pietonal subteran, pe sub sosea. 300 de locuri de parcare vor fi amenajate aici pentru cei care vin zilnic cu mașinile către centrului orașului si care au nevoie de un loc in care sa isi lase autoturismele înainte de a lua metroul de la noua statie Tudor Arghezi, de pe Șoseaua Berceni³. Sectorul 4 al Municipiului București va dezvolta infrastructura de metrou dincolo de Șoseaua de Centura a Capitalei, către comuna Berceni..

"Europa Unita", va fi denumirea noului pasaj rutier suprateran pe care Primăria Sectorului 4 il construiește la intersecția dintre Bulevardul Metalurgiei cu strada Tumu Măgurele. Acesta va putea concura cu cele mai avangardiste si modeme proiecte de infrastructura mare din capitalele europene, fiind unul dintre cele mai moderne pasaje rutiere din Romania. Cu o lungime de peste 650 de metri, pasajul va avea doua benzi de circulație pe fiecare sens pentru a fluidiza traficul intr-una dintre cele mai tranzitate zone din sudul Bucurestiului.

Primăria Sectorului 4 construiește un patinoar olimpic ultramodern cu peste 1.500 de locuri. Patinoarul va fi acoperit si se vor putea desfasura competiții sportive naționale, dar si internaționale: campionate europene si mondiale de hochei, inclusiv spectacole de divertisment pentru public. Construcția va fi realizata in curtea Liceului Tehnologic de Metrologie "Traian Vuia", pe un teren de 2,5 hectare, fiind singurul patinoar olimpic din sudul tarii, destinat tuturor activitatilor care se pot desfasura pe gheata. Sectorul 4 va implementa conceptul Green Deal, finanțat de Uniunea Eurpeana, pentru ca spațiul verde la nivelul sectorului sa creasca in următorii ani cu 20%, este primul parc cultural urban al tarii, cel mai mare spațiu verde al capitalei. București este una dintre putinele capitale privilegiate, dispunând de un parc natural in limitele sale teritoriale. Delta Văcărești este încadrata de Șoseaua Vitan-Barzesti, Calea Văcărești, Splaiul Unirii si Șoseaua Olteniței. Parcul Natural Delta Văcărești va fi tranformat intr-un adevarat obiectiv turistic. Parcul Tudor Arghezi, primul parc construit de la zero in ultimii 30 de ani, este deja in lucru.

Cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară pe parcursul perioadei 2020 - 2023 sunt:

1. Politica Guvernului privind majorarea veniturilor populației precum si a modificării TVA ului de 5% la locuințe noi

Decizia Guvernului de a majora semnificativ salariile personalului angajat in^CtoELiî public începând cu martie 2018 „Cheltuielile cu salariile în sectorul de stat au crescut înfprimeteopt luni din 2018 cu 25%, față de aceeași perioadă din 2017" https://wuni\zf.ro/profe:ff/salariile^^ explodat-psd-spart-pusculita-cresteri-masive-milioane-romani-mediul-privat-tine-pasuB-aceste-f

De asemenea, trebuie menționata decizia Guvernului de a modifica începând cu iunie 2020 plafonul de 5% la TVA pentru locuințe noi, respectiv de Ia 450.000 lei la 600.000 lei exclusiv TVA, ceea ce va permite accesul la locuințe mai spațioase și cu facilități superioare.

• 3. Creșterea prețurilor

Creșterea prețurilor pentru imobile se datoreaza în principal creșterii prețului de cost al inputurilor aflat intr-un ritm de creștere galopant (pana la 50% creștere pe manopera in ultimul an datorita OUG 114/2018, respectiv pana la 15% -20% la materialele de construcții) si creșterea preturilor la materiale de construcții din perioada mai - iunie 2021 cu cca. 50% https://www.vvall-street.ro/articol/Real-Estate/235630/de-ce-scade-numarul-tranzactiilor-imobiliare-ce-nu-ne-spun-datele-ancpi.html; https://ziare.com/economie/stiri-economice/ efecte-crestere-preturi-materiale-constructii-1675654

La creșterea preturilor la materiale de construcții s-a adaugat si creșterea costurilor cu combustibilul si cu energia, respectiv creșteri de intre 40 - 80% https://www.peco-online.ro/istoric en.php

Trend in petrol and diesel prices in Remania

Muntenia Sud (Municipiul București, județele Ilfov și Giurgiu). Noul preț de serviciu universal al Enel Energie Muntenia, funizorul tradițional al zonei, aplicabil de la 1 ianuarie, este de 1,37 lei/kWh, preț final, cu toate taxele și tarifele de rețea incluse. Prețul valabil acum, până la 31 decembrie, este de 0,75 lei/kWh. Așadar, avem o creștere de 82 % a prețului final. https://zoimo.economica.Het/factura-eiectrica-enel-pret-kw-ianuarie-2022-scumpire-factura-eiuzgHr electrica-cu-cat-cresc-facturile 551175.html

Rata medie a modificării prețurilor de consum în ultimele 12 luni (iulie 2022 -      2023)

de precedentele 12 luni (iulie 2021 - iunie 2022) determinată pe baza IAPC este 12,5°ff.Rata a/(u inflației în luna iunie 2023 comparativ cu luna iunie 2022 este 10,3%⁴

• 3.    Variatii semnificative privind costul banilor

Pentru piața specifică, faptul că BNR a decis creșterea dobânzii de referința, va conduce la un cost ridicat al banilor cu impact direct asupra finanțării construirii de noi spatii de rezidențiale sau comerciale, Robor-ul la 3 luni crescând de la 1,5%/an in iulie 2021 la cca. 6,45%/an, la data de 03.10.2023.

Creșterea costului banilor se observă direct în numărul de ipoteci instituite la nivelul tarii „...numărul de ipoteci active în luna iunie 2023 a fost de aproape 4.500, în scădere cu 34%, în timp ce la nivelul primei jumătăți a anului numărul de ipoteci active a scăzut cu 31%, la aproape 27.000"⁵ Creditarea ipotecară a scăzut cu 20% în ultimul an, iar numărul de tranzacții imobiliare individuale s-a redus cu o treime în Tl/2023, conform analiza prezentata in Ziarul financiar. https://www.zf.ro/banci-si-asigurari/piata-imobiliara-a-luat-o-la-vale-creditarea-ipotecara-a-scazut-cu-21995373

2022

Vaionte extreme ale indicelui ROBOR 3M r perioada i iulie 2021 • 3 octombrie 2023

Vaioare rraxima 8.21 % -26 octomone 2022;

Valoare ir n*ma i 49 % \7 iulie 2021)

Valoare n-edle pentru percada selectată este 5 42 %

Cererea

Cererea pentru imobile similare cu cel supus evaluării provine de la persoane fizice care doresc să stabilească în Municipiul București sau de la agentii econornici care doresc sa aiba anumite puncte logistice de prestări servicii sau depozitare prodt^^0MA/^y^K

Din cauza prețurilor și a ratelor tot mai mari însă, cumpărătorii se răresc, iar cei care se gândesc să cumpere, sunt tot mai cumpătați și mai calculați in decizia de cumpărare.

Cererea este, așadar, in scădere, dar in scădere este și oferta. In timp ce cumpărătorii reflectează dacă să cumpere sau nu, dezvoltatorii iși iau, la rândul lor, pauzede gândire. Din cauza creșterilor noi de prețuri ia materialele de construcție și a problemei stocurilor, mulți dezvoltatori au dus costurile in zona de 'apartamente ieftine" sau au pus pe "așteptare" proiectele, de teama de a nu rămâne cu banii investiți in construcții nefinalizate... cererile pentru case au ajuns la paritate cu cererile de apartamente, ceea ce nu e deloc surprinzător, având in vedere contextul și tendințele tot mai clar conturate de după pandemie

Privind la evoluția cererii de locuințe (apartamente și case) din București, se observă că acest indicator a scăzut, apropiindu-se de pragul de 30.007 de potențiali cumpărători, față de 32.514, în perioada similară din 2022. în TI 2023, s-a înregistrat o scădere in februarie, fiind menținută și in luna martie. Astfel, acest indicator a ajuns, în TI 2023, la un nivel mult mai scăzut față de cel consemnat in 2022 și 2021*

Oferta

Având în vedere tipul bunului evaluat, în vederea analizei ofertei competitive, evaluatorul a procedat la un studiu de piață.

în urma analizei ofertei pentru proprietăți similare, evaluatorul a ajuns la următoarele concluzii:

• •    la data evaluării, oferta de terenuri ofertate spre vânzare este numeroasă ;

• •    prețurile de vanzare al terenurilor similare cu cele ale imobilului supus evaluării se axează în jurul valorii de 250 - 350 euro/mp in funcție de zona, acces la utilitati, mărime teren, front stradal;

• •    preturile de închiriere pentru terenuri similare variaza intre 0,5 - si 1,25 euro/mp

• •    in anexa 2 se regăsesc oferte pentru chirii terenuri similare.

Echilibrul pieței

în ceea ce privește echilibrul pieței imobiliare, față de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piața imobiliară aceasta devenind o piață a cumpărătorului.

Transformarea pieței imobiliare într-o piață a cumpărătorului s-a realizat în contextul penuriei de capital și a creșterii costurilor cu acesta - context de criză cunoscut în mediile de afaceri și de participanții pe piață - coroborat cu scăderea numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar și previziunile de accentuare a continuării trendului descendent a evoluției prețurilor pe piața menționată. Pe fiecare an ce a trecut de la criza imobiliara din 2008 s-a inregistrat o ușoara revigorare a pieței specifice la finele , după o perioada de maturizare a pieței imobiliare, cu număr mediu de tranzacții, datorat condițiilor politice și economice naționale și internaționale actuale, ce produc încă anumite rețineri în investitii.

Previziuni

Având în vedere contextul generat de pandemia COVID19 precum si războiului din Ucraina, orice previziune privind prețurile chiriilor trebuiesc analizate sub aspectul prudenței.

De asemenea, costul construirii de imobile, având în vedere diminuarea capacităților de producție precum și o eventuală criză a forței de muncă, trebuiesc revizuite sub aspectul creșterii.

O eventuală criză economică conduce inevitabil la creșteri de prețuri, prin urmare costul de înlocuire a construcțiilor nu va crește doar ca valoare procentuală ci si sub aspectul valorii nominale a acestora în sensul devalorizării acestora.

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor în continuare, definită astfel: „Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisivă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate."

Cea mai buna utilizare (CMBU)-este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamenț^tă-aciecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare/rebuie să îndepWieahcă patru criterii. Ea trebuie să fie:                                       u                       ’w

• •    permisivă legal                            H I IjlijEsI ) H

• •    posibilă fizic                          U o %Q\ J u

• •    fezabilă financiar

• •    maxim productivă.

Tipul de utilizare reprezintă elementul esențial in estimarea valorii proprietății, iar valoarea imobilului trebuie considerata din acest punct de vedere, obiectivul evaluatorului constând in găsirea utilizării care maximizează valoarea proprietății.

Analiza CMBU pentru imobilele supuse evaluării

Cea mai buna utilizare a imobilelor trebuie luata in considerare in raport cu utilizarea sa existenta si cu toate utilizările lui potențiale.

Testul permisibilității legale a imobilului

In acest caz trebuie sa se determine care utilizări sunt permise legal.

Restricțiile private de zonare, normele de construire, reglementările de utilizare, precum si reglementările asupra mediului înconjurător.

Trebuie sa se tina cont daca exista o probabilitate rezonabila ca documentațiile de urbanism sa se modifice pentru ca cea mai buna utilizare a proprietății sa se realizeze.

Investigând probabilitatea rezonabila a modificării documentațiilor de urbanism, evaluatorul a tinut seama de tendințele din aria pieței, de planul de dezvoltare al comunității.

Astfel pentru imobilul analizat, ținând cont de reglementările urbanistice ale zonei, de utilizarea prezenta putem considera o utilizare probabilă ca fiind permisibilă din punct de vedere legal si anume: utilizare mixta comercial / rezidențial.

Testul pentru posibilitatea fizica

Acesta analizează caracteristicile fizice ale amplasamentului care pot afecta cea mai buna utilizare a sa. Mărimea, forma, solul, accesibilitatea imobilului, gradul de risc in eventualitatea producerii unor dezastre naturale precum inundațiile si cutremurele afecteaza utilizările pe care le poate avea acesta.

Capacitatea si disponibilitatea utilităților publice sunt de asemenea factori importanți.

Utilizarea posibilă legal, coroborată cu analiza caracteristicilor fizice ale amplasamentului, conduce la concluzia ca fizic ca imobilul este dezvoltat pentru o utilizare mixta comercial / rezidențial.

Testul fezabilității financiare

Numai acele utilizări care îndeplinesc primele două criterii sunt analizate mai departe. Cat timp o utilizare potențiala are valoare in comparație cu costurile ei si respecta primele două criterii, utilizarea este fezabila financiar.

Testul productivității maxime

Acesta se aplica utilizărilor care au trecut de celelalte trei teste anterioare. Analiza adiționala a forțelor de piața ale cererii si ofertei poate ajuta in procesul de eliminare.

Testul se adresează nu numai valorii create in urma utilizării maxim productive, ci si a costurilor necesare obținerii valorii, daca acestea exista, ca de exemplu pentru demolarea si îndepărtarea construcțiilor, costurilor de remediere a problemelor de mediu si de modificare a planului de urbanism.

Dintre utilizările financiar fezabilc, cea mai buna mare valoare reziduala a imobilului, in concon rentabilității pretinsa de piața pentru aceasta, fl

Cea mai buna utilizare potențiala a imobilului este de obicei utilizarea pe termen lung, care ar trebui sa se mențină pe amplasament pe toata durata vieții normale a construcțiilor.

Durata de viata normala depinde de tipul clădirilor, de calitatea construcției si de alți factori. Fluxul de beneficii (venitul si amenajările) produse de construcții reflecta un program de utilizare a terenului bine întocmit si de obicei foarte concret.

Productivitatea maxima a imobilului in opinia noastra, se poate obține pentru o dezvoltare ca utilizare mixta comercial / rezidențial.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această abordare este:

• 1.    permisivă legal (analiza dezvoltării rezidențiale )

• 2.    îndeplinește condiția de fizic posibilă: vecinătățile, caracteristici intrinseci ale terenului (deschidere, acces, formă, utilități);

• 3.    este fezabilă financiar;

• 4.    este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări - pe baza datelor prezentate în analiza pieței, veniturile potențiale rezultate din vânzarea proprietății posibile și din tendința de dezvoltare a zonei , conduc la premisa că utilizarea comercială conduce la maximizarea profitului obținut pe imobil.

In aceste condiții, în opinia evaluatorului, sunt respectate toate condițiile impuse in definiția conceptului de cea mai buna utilizare si evaluarea proprietății in varianta utilizării mixte comercial / rezidențial.

• III. 2 PREZENTARE IMOBILELOR

Terenul este plan, compact, cu forma regulata dreptunghiulara, cu doua deschideri la Str. Pogoanelor de 159,34 m si la str. Orăștie. Străzile sunt asfaltate având o bandă de mers pe sens. Terenul este împrejmuit pe deschiderile la cele două străzi cu gard din panouri beton armat. Accesul se poate face pietonal si auto din Str. Orastie.

Conform Notei de comanda nr. 73575/28.09.2023 suprafața terenului este de 8.596 lei.

Exista toate utilitățile la limita terenului (curent, apa, canalizare, gaze)

Terenul nu este ocupat de construcții.

Terenul are accees doar la transport terestru RATB acestea aflandu-se la o distanta de cca. 10 m.

Pe teren se afla un număr de 4 stâlpi de curent de înaltă tensiune a căror cabluri trec pe marginile terenului (str. Pogoanelor si laterala dinspre blocuri și pe mijlocul acestuia), acestea ocupând cca. 4633 mp, cca. 54% din suprafața totală.

• IV.    EVALUAREA TERENULUI

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine spus, scopul evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2). Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situații speciale și în circumstanțe atent identificate și explicate. în utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și^'^^&^l^ii^ă fie clar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în d^nfția valorii po^* akea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți. fi                   * u

“Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauza, prudent si fara constrângere."

Un alt concept utilizat este Valoarea justă, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacțional un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general - ca perioadă de continuare a crizei economice și financiare), în care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței imobiliare și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chiriei lunare a terenului cuprinse in anexa 1 la prezentul raport, în vederea închirierii acestuia.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente de proprietăți similare cu proprietatea subiect.

în urma analizei pieței specifice, a rezultat că sunt suficiente informații pentru determinarea valorilor de piață a chiriei prin utilizarea abordării prin comparații.

Așa cum am precizat în preambulul raportului de evaluare, abordarea prin comparatii consta in analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare si comparând apoi aceste proprietăți cu cea in evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările si diferențele intre proprietăți în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor si vânzătorilor, condițiile de piață, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, dimensiunile.

Prin această metodă, prețurile și acele informa analizate, comparate și corectate în funcție de asemăn

In urma ajustărilor realizate pentru comparabile, selecția prețului de piață s-a realizat în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bruta și, după caz, numărul cel mai mic de ajustări, datele fiind prezentate în tabelul de mai jos:

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Data anunțului		03.10.2023	03.10.2023	03.10.2023	03.10.2023	03.10.2023
	Suprafața (mp)	8.596,00	1.250	2.500	2.400	14.770	4.000
	Preț chirie EUR		700	1.250	3.000	14.770	6.000
	Preț chirie EUR /mp		0,56	0,50	1,25	1,00	1,50
0	Tip Comparabila
	Tip Comparabila		oferta	oferta	oferta	oferta	oferta
	Ajustare unitara sau procentuala		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
	Ajustare totala pentru tipul comparabilei		-70	-125	-300	-1.477	-600
	Preț ajustat / mp		630	1.125	2.700	13.293	5.400
1	Dreptul de proprietate
	Drepturi de proprietate transmise	proprietate deplina	similar	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru drepturi de proprietate		0	0	0	0	0
	Preț ajustat		630	1.125	2.700	13.293	5.400
2	Condiții de finanțare
	Condiții de finanțare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru finanțare		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
	Preț ajustat		630	1.125	2.700	13.293	5.400
3	Condiții de vanzare
	Condiții de vanzare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0,0%	0% Z-& *	0% .QMAX. ■«	0%	0%

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Ajustare totala pentru suprafața +2% pentru suprafețe mai mari cu 1000 mp decât cea a bunului evaluat) maxim 15%		-92,56	-137,16	-334,58	1.641,42	-496,37
8	Front stradal	159,34	41	40	74	93	60
	Ajustare unitara sau procentuala (ajustare de 2% pentru fiecare diferența de +/- 5m) maxim 10%	Str Pogoanelor nr. 2 Sector 4 București	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
	Ajustare totala pentru front stradal		63,00	112,50	270,00	1.329,30	540,00

9	Număr Front stradal	3	2	1	1	2	1
	Ajustare unitara sau procentuala (ajustare de 3% pentru fiecare fronton stradal in plus)		3,00%	9,00%	9,00%	3,00%	9,00%
	Ajustare totala pentru front stradal		18,90	101,25	243,(X)	398,79	486,(X)
10	Planeitate	Teren plan	Teren plan	Teren plan	Teren plan	Teren plan	Teren plan
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru planeitate		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
11	Accesibilitate asfalt	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum pietruit	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat	Acces la Drum asfaltat
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	10,00%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru accesibilitate		0,0	112,50	0,0	0,0	0,0
				1	V

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
12	Accesibilitate mijloace de transport in comun terestru/metrou	Acces doar la mijloace de transport in comun terestru	similar	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala jentru accesibilitate		0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
13	Ajustare totala caracteristici fizice		-10,66 1	189,09	178,42	3.369,51	529,63
	Ajustare unitara sau procentuala		1,69%	16,81%	6,61%	25,35%	9,81%
	Preț ajustat		619	1.314	2.878	16.663	5.930
14	Utilitati disponibile
	Utilitati (en el/apa/canali za re/gaz)	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Da	Da/Da/Da/Nu	Da/Da/Da/ Da
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	3%	0%
	Ajustare totala pentru utilitati disponibile		0,0	0,0	0,0	499,9	0,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		619	1.314	2.878	17.162	5.930
15	Zonarea
	Zonarea - destinația legal permisa	Zona cu restricții de construire avand in vedere liniile de inalta tensiune situate pe cele doua laterale ale terenului	Construire conform PUG Sector 4	Construire conform PUG Sector 4	Construire conform PUG Sector 4	Construire conform PUG Sector 4	Construire conform PUG Sector 4

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Ajustare unitara sau procentuala		-54%	-54%	-54%	-54%	-54%
	Ajustare totala pentru zonare		-334,4	-709,6	-1554,3	-9267,7	-3202,0
	Preț ajustat (EUR/mp)		285	604	1.324	7.895	2.728
16	Caracteristici economice
	Caracteristici economice	normale	normale	normale	normale	normale	normale
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru caracteristici economice		0	0	0	0	0
	Preț ajustat		285	604	1.324	7.895	2.728
17	Cea mai buna utilizare
	Cea mai buna utilizare	Servicii	similar	similar	similar	similar	similar
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru CMBU		0	0	0,00	0,00	0,00
	Preț ajustat		285	604	1.324	7.895	2.728
18	Componente nonimobiliare ale valorii
	Ajustare unitara sau procentuala		0%	0%	0%	0%	0%
	Ajustare totala pentru componente nonimobiliare		0	0	0	0	0
	Preț ajustat		285	604	1.324	7.895	2.728
	Preț ajustat chirie euro/mp		0,23	0,24	0,55	0,53	0,68
19	Număr corectii		5	6	5	6	5
	Ajustare bruta	procentual	91,69%	105,19%	95,39%	92,35%	92,19%
		absolut	578,90	1.298,02	2.701,93	14.614,07	5.324,37

Nr.	Elementul de comparație	Proprietatea evaluata	Comparabila A	Comparabila B	Comparabila C	Comparabila D	Comparabila E
	Ajustare neta	procentual	-59,29%	-51,68%	-55,87%	-46,55%	-54,53%
		absolut	•415,00	-646,00	-1.676,00	-6.875,00	-3.272,00
20	Suprafața teren	8.596,00	0,230
21	Alegere comparabila A cu cel mai mic număr de corectii si cea mai mica Ajustare bruta EURO/mp		0,230
22	Curs euro la 03.10.2023	4,9745	4,9745
23	Valoare chirie de piața EURO	0	1.977
24	Valoare chirie de piața RON	0	9.835

Corectii realizate

Pentru elementul de comparație Tip comparabila s-au aplicat ajustări în procent de -10% avand in vedere ca toate comparabilele reprezintă potențiale oferte prezentate pe site-urile de profil vanzari imobile, ofertantii in urma discuțiilor avute fiind dispusi sa negocieze. Valoarea ajustării a fost stabilita pe baza observațiilor istorice referitoare Ia marja de negociere pentru acest tip de proprietate

Pentru elementul de comparație Suprafața s-au aplicat ajustări la toate comparabilele in funcție de suprafața comparabilei raportata la suprafața utila a bunului evaluat, considerandu-se de către evaluator o modificare de 2% pentru fiecare plus sau minus de 1000 mp (maxim +/-15%). Suprafețele comparabilelor sunt mai mici decât cea a bunului evaluat, respectiv sunt inferioare acesteia, avand in vedere ca o suprafața mai mare conduce la o activitate mai dezvoltata si la o profitabilitate ridicata.

Pentru elementul de comparație Front stradal s-au aplicat ajustări pozitive la toate comparabilele care are un front stradal mai mic decât cel al bunului evaluat apreciindu-se de către evaluator o ajustare de 5% pentru fiecare variație de 5 m fata de frontul stradal al bunului evaluat - maxim +/-15%.

Pentru elementul de comparație Număr Front stradal s-a aplicat o ajustare pozitiva la toate comparabilele deoarece acestea are mai puține fronturi stradale fata numărul de fronturi stradale aferent bunului evaluat, apreciindu-se de către evaluator o ajustare de 3% pentru fiecare fronton stradal in plus

Pentru elementul de comparație Accesibilitate asfalt s-a aplicat o ajustare pozitiva de 10% comparabila B din cauza ca aceasta nu are acces la drum asfaltat. Procentul a fost estimat de evaluator ca o medie a marjei de negociere intre clienti si cumpărători, in cazul lipsei acestui tip de utilitate .

Pentru elementul de comparație Utilitati disponibile s-a aplicat o ajustare pozitiva de 3% comparabila E din cauza ca aceasta nu are asigurate utilitati gaz.Procentul a fost estimat de evaluator ca o medie a marjei de negociere intre clienti si cumpărători, in cazul lipsei

Nr.

Elementul de comparație

Proprietatea evaluata

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

Comparabila D

Comparabila E

Pentru elementul de comparație Zonare s-au aplicat ajustări negative de 54% la toate comparabilele din cauza ca terenul supus evaluării are o suprafața de cca. 4633 mp pe care nu poate construi, din cauza cablurilor de inalta tensiune. (4633/8596 =54%)

Pentru restul elementelor de comparație nu au fost necesare ajustări

In urma aplicării abordării prin comparații, a rezultat că la data de 03.10.2023 valoarea de piață a chiriei lunare pentru terenul situat în str. Pogoanelor nr. 2, Sector 4, București este de 9.835 lei, echivalentul a 1.977 euro.

• V.    CONCLUZII

In analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• ■    Adecvarea

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, pentru scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietății imobiliare și viabilitatea pieței.

• ■    Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Numărul de proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicații a metodei. Dacă sunt disponibile multe proprietăți comparabile care și par că se conformează unui model real al pieței imobiliare, se poate obține o precizie mai mare decât cu alte metode și evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparației directe.

• ■    Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o

anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă.

Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. în termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile suplimentare

Alte argumente care au stat la baza acestei opinii și considerente privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând seama de ipotezele șj aprecierile exprimate în prezentul  raport; opinia evaluatorului reprezintă valoareapș£^i^j5^J^ de o valoare de piață realistă a proprietății imobiliare supuse evaluai^c v*

în urma aplicării abordărilor adecvate scopului evaluării și tipului proprietății de evaluat, opinia evaluatorului este că la data de 03.10.2023 valoarea de piață a chiriei lunare pentru terenul supus evaluării este de 9.835 lei, echivalentul a 1.977 euro.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si nu conține TVA.

Data evaluării: 03.10.2023 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,9745 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 03.10.2023

Anexe

Anexa 1 Foto teren

Anexa 2 - Comparabile chirii terenuri zone similare

Anexa 3 - Plan amplasament teren

EVALUATOR EPI,

PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CONTARU^4^   *

Descriere

Cjrrc orw pei ;ecude <1NG MCBIUARE *r.e âeSO ‘ TVA dr valoare une, înde cb ne

H \G IMO6 - a’E ra preoune Soee NCHIP E=E un TEREN m ronj GURC-it/LUl moi evoct 1 « tu¹ straz fer M. ? COCS* : TIPARE TE

TEREN JU"

i                                                    4                            ■ gj                 .    ■ C 4 ' -      > • - w C •

C *

M ■    '• 3 «w» " ’**• •• * w— y. »•         $ ""   ®

___ A-c.n i*. r xr< rr nsiie  l«iiuH.ruu.P

t Dan CapUanu IV

0751 043 011

Ar.gd Rorescu

engefflorescuaiginMl ioni

Am iwvch» It» ikv i.rtu irO r i>vnt mteewttOI de «est teren de închinat p CM U Kk o wonat e Aștept <u inwtei iA»pi«e,ul dv$-Mulțumesc'

¹

https://www.storia.ro/blog/newsroom/analiza-pictei-imobiliare-din-roniania-in-primcle-6-luni-a 2023-agent-expert

²

https://www.dw.com/ro/economia-mondial%C4%83-dup%C4%83-infla%C8%9Bie-vine-recesiunca/a-65884866

³

https://www.sudrezidential.ro/de-cc-sa-ti-cumperi-o-locuinta-in-sectorul-4/

⁴

Comunicat de presa INSS - 13.07.2023

https://inssc.ro/cms/sites/default/filcs/com presa/com pdf/i pcO6r23.pdf

⁵

https://www.storia.ro/blog/ncwsroom/analiza-pictci-imobiliardKlin-ro agent-expert