MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4 B-dul George Coșbuc nr. 6-16, Sector 4, București Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.07.90*

HOTĂRÂRE

pentru aprobarea raportului de evaluare a chiriilor de piață pentru închirierea sălilor de sport și a spațiilor excedentare din incinta unităților de învățământ preuniversitar de stat de pe raza Sectorului 4 al Municipiului București

Consiliul Local al Sectorului 4;

Având în vedere Referatul de aprobare al Primarului Sectorului 4 și Raportul de specialitate comun nr. 11698 din data de 15.11.2022 întocmit de Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4 și Direcția Juridică din cadrul Sectorului 4 al Municipiului București, cu nr. P6/6935 din data de 15.11.2022;

Văzând avizul Comisiei nr. 2 - Comisia pentru amenajarea teritoriului, urbanism, realizarea lucrărilor publice, evaluare arhitecturală, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, administrarea domeniului public și privat, avizul Comisiei nr. 4 - Comisia de învățământ, activități științifice, cultură și culte, tineret, sport și activități de agrement, avizul Comisiei nr. 6 - Comisia juridică, de disciplină, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor cetățenești, resurse umane, administrarea patrimoniului, protecția consumatorului și avizul Comisiei nr. 7 - Comisia pentru muncă, sănătate, familie, protecție socială, protecția copilului, minorități și relația cu societatea civilă

Având în vedere:

Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr. 227/13.09.2017 privind înființarea Direcției de Administrare a Unităților de învățământ Sector 4 și Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr. 186/29.12.2020 privind reorganizarea Direcției de Administrare a Unităților de învățământ Sector 4 și modificarea denumirii din Direcția de Administrare a Unităților de învățământ Sector 4 în Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4, cu modificările și completările ulterioare; .         .          ..

Hotărârea Consiliului Local Sector 4 nr. 223/12.09.2022 prin care a fost aprobat Regulamentul privind modul de organizare și desfășurare al licitațiilor publice pentru închirierea sălilor de sport și a spațiilor excedentare din incinta unităților de învățământ preuniversitar de stat de pe raza Sectorului 4 al Municipiului București;

în conformitate cu prevederile art. 287, art. 332 - art. 348 din Codul Administrativ;

în conformitate cu prevederile art. 112 din Legea educației naționale nr. 1/2011;

în conformitate cu prevederile Legii educației fizice și sportului nr. 69/2000;

în conformitate cu prevederile Legii nr. 24/2000 privind Normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările și completările ulterioar^^r^

Luând în considerare prevederile Legii nr. 52/2003 privind transparența decizi on^ă în administrația publică, republicată, cu modificările și completările ulterioare; fi *                   i

în temeiul prevederilor art.139 alin. (3), art.166 alin.(2) lit. g) și lit. 1), alin.(4), art.196 alin.(l) lit. a) și art. 197 din OUG nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se aprobă Raportul de evaluare a chiriilor de piață pentru închirierea sălilor de sport și a spațiilor excedentare din incinta unităților de învățământ preuniversitar de stat de pe raza Sectorului 4 al Municipiului București, conform Anexei, la prezenta hotărâre.

Art. 2. (1) Primarul Sectorului 4, Secretarul General al Sectorului 4 și Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4, vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei conform competențelor legale.

(2) Direcția Administrație Publică prin Serviciul Tehnic, Comunicare Acte Administrative va asigura comunicarea prezentei hotărâri entităților menționate la alin. (1), precum și Instituției Prefectului Municipiului București.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 21.12.2022

Contrasemnează Conform Codului administrativ Secretarul General al Sectorului 4 Xxxxx Xxxxxxxx

Nr. 347/21.12.2022

ui

PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EVALUATOR PROPRIETĂȚI IMOBILIARE AUTORIZAȚIE ANEVAR NR 12583

Sos. Unirii nr. 21, BL PI, Sc. 2, Et. x, Ap. xx comuna Balotești Județul Ilfov CUI 25268387

TeL 0722 330809/ Tel Fax 021 3521457 w w w. angconsulting.ro

Nr. înregistrare raport PFA2022_40/08.1L2022

RAPORT DE EVALUARE

EVALUAREA VALORII DE PIAȚĂ PENTRU ÎNCHIRIEREA IMONILELOR AFLATE ÎN ADMINISTRAREA CONSILIULUI LOCAL SECTOR 4 BUCUREȘTI

Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piață a chiriei pentru spațiile de învățământ aflate în administrarea Beneficiarului și prezentate în anexa 5 la prezentul raport de evaluare, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor emis de ANEVAR ed. 2022.

Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii chiriei de piață a spațiilor de învățământ aflate în administrarea beneficiarului, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum și alte standarde și ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR în vederea organizării procedurii de licitație pentru închirierea acestora.

Numirea evaluatorului s-a realizat în baza contractului de prestări servicii nr. 219/30.09.2022.

Baza evaluării

Valoarea chiriei de piață a fost estimată în conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ed. 2022, ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea.

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

Conform standardului, Chiria de Piața este „suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere,"

Solicitantul evaluării: Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4 București, cu sediul în str. Bld George Coșbuc nr. 6-16, etaj x, Sector 4, București, cod fiscal 38248861.

Destinatarul evaluării: Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4 București, cu sediul în str. Bld George Coșbuc nr. 6-16, etaj x, Sector 4, București, cod fiscal 38248861.

Premisele evaluării

Spațiile supuse evaluării au fost evaluate în baza extraselor de carte funciară puse la dispoziție de benficiar și în baza situației privind suprafețele aferente fiecărei locații, anexă la contractul de prestări servicii de evaluare.

Certificam faptu^^^țiâa^^ă^legătură materiala curenta sau anterioara cu proprietatea evaluata și de ^eS consMeram^ nu exista nidun conflict de interese în elaborarea prezentului ra&rt.               %

Raportul a fost structurat conform Standardelor de Evaluare ed. 2022 după cum urmează:

• I.    Sinteza Evaluării;

• II.    Termenii de referința ai evaluării;

• m. Prezentarea datelor;

• 3.1    Analiza pieței imobiliare

• 3.2    Analiza locației

• 3.3    Descrierea spațiilor supuse evaluării;

• 3.4    Analiza celei mai bune utilizări

• IV.    Evaluarea spațiilor

• V.    Concluzii;

• VI.    Anexele Raportului de evaluare.

Ipoteze și ipoteze speciale

Principalele ipoteze și ipoteze speciale de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt detaliate la subcapitolul 11.14 din Raportul de evaluare detaHat.

în urma aplicării abordării adecvate scopului evaluării și tipului proprietății de evaluat, opinia evaluatorului este că la data de 08.11.2022 valoarea de piață a chiriilor pentru spațiile supuse evaluării, prezentate detaliat în anexele 3.1 - 5.5 la prezentul raport, sunt

următoarele:

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festivități
		Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anex a	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
1	Colegiul Național"GH EORGHE ȘINCAI"	3.8	268	77	15,74	3.1	72,43	81	16,56	3.15	371,56	257	52,54
2	Seminarul Teologic Ortodox București					3.2	54,00	67	13,7
3	Liceul Tehnologic DACIA	5.1	725,25	122	24,94	5.3	52,34	58	11,86
4	Colegiul National de Arte Dinu Lipatti	3.9	90,37	63	12,88	3.3	49,44	62	12,68	3.16	225,24	458	93,64
5	Colegiul Național "MIHAI EMINESCU"		219,1				53,19
6	Liceul Adventiști Ștefan,// Demefrescu	■	; » 570 X * A—	134	27,40	5.4	53,90	57	11,65	5.5	417,4	353	72,17

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festlvitatl
		Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anex a	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
7	Colegiul Național „Octav Onicescu*	4.1	842,89	132	26,99	4.15	53,14	53	10,84
8	Colegiul Național „Ion Creangă “	3.10	431,8	120	24,53	3.4	54,00	67	13,7	3.17	110,99	97	19,83
9	Colegiul Romano- Catollc "SFÂNTUL IOSIF*					4.16	50,93	60	12,27
10	Școala Gimnazială Emil Racovfță	4.2	842,94	146	29,85	4.17	49,00	59	12,06
11	Școala Gimnazială Nr. 189	4.1	842,89	132	26,99	4.18	49,40	53	10,84
12	Școala Gimnazială Șerban Vodă	43	146,22	45	9,20	4.19	51,00	54	11,04
13	Școala Gimnazială nr.308	4.4	565	116	23,72	4.20	50,88	54	£1,04
14	Școala Gimnazială GENERAL EREM1A GRIGORESC U	4.5	162	97	19,83	4.16	51,00	60	12,27
15	Școala Gimnazială NR.79	3.11	842,89	91	18,61	3.5	50,00	63	12,88
16	Școala Gimnazială NR. 96	4.6	736,52	141	28,83	4.21	50,00	60	12,27
17	Școala Gimnazială „George Topârceanu	4.7	656	123	25,15	4.18	50,00	53	10,84
18	Școala Gimnazială NR. 108	4.4	564,3	116	23,72	4.23	48,00	56	11,45
19	Școala      z Gimnazială^ "AVRAM// IANCU rf	■ /ă		*	26,99	4.18 J	50,00 /	53 t	10,84

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerente privind valoarea sunt

• 1.    valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate in prezentul raport;

• 2.    valoarea nu conține TVA sau alte taxe asociate unei eventuale tranzacții decât daca nu se cere altfel;

• 3.    valoarea estimată este valabilă la data evaluării;

• 4.    evaluarea este o predictie;

• 5.    valoarea nu tine seama de responsabilitățile de mediu;

• 6.    evaluarea este o opinie asupra unei valori.

• 7.    valoarea chiriei obtenabile s-a estimat doar pentru o parte din spațiile cuprinse cadrul clădirilor aflate în administrarea beneficiarului și având în vedere destinația lor, de fi închiriate către diverși terți în afara orelor de școală, s-a ales ca raportare, evaluarea chiriei de piață exprimată în lei/oră.

Data evaluării 08.11.2022 (Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,8912 RON)

Data întocmirii raportului de evaluare: 08.11.2022

EVALUATOR EPI, PE A Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT

CERTIFICARE

Subsemnatul/ Xxxxx Xxxxxx FLROESCU având calitatea de evaluator bunuri imobile/ înregistrat în tabloul ANEVAR cu nr. 12583/2022 și certific următoarele:

• 1.    Analizele, opiniile și concluziile raportate se limitează numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate și reprezintă analizele, opiniile și concluziile mele profesionale și imparțiale;

• 2.    Nu am nici un interes _z prezent sau viitor în proprietatea care constituie obiectul acestui Raport și nici un interes personal legat de părțile implicate;

• 3.    Nu am nici o părtinire legata de proprietate care este obiectul acestui raport sau legat de părțile implicate de aceasta evaluare;

• 4.    Angajarea mea în aceasta evaluare și onorariul pentru aceasta lucrare nu sunt condiționate de raportarea unor rezultate predeterminate, de mărimea valorii estimate sau de o concluzie favorabila clientului;

• 5.    Analizele, opiniile și concluziile mele, precum și acest raport au fost elaborate în conformitate cu standardele de evaluare cu unele abateri prezentate în raport;

• 6.    Dețin cunoștințele necesare pentru efectuarea în mod competent, a acestei lucrări;

• 7.    Subsemnatul, sunt membru ANEVAR cu documente valabile;

• 8.    Subsemnatul am inspectat personal proprietatea.

• 9.    Evaluarea expusă în prezentul raport a fost realizată de către subsemnatul și nu s-a primit asistență semnificativă din partea niciunei alte persoane.

Data întocmirii* 08.11.2022

EVALUATOR ANEVAR EPI

PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CON^AW

CUPRINS

• I . Sinteza evaluării

• II .Termenii de referință ai evaluării

• 2.1.    Obiectul Evaluării

• 2.2.    Scopul Evaluării

• 2.3.    Baza evaluări

• 2.4.    Clauze de publicare și confidențialitate

• 2.5.    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate

• 2.6.    Beneficiarul si destinatarul evaluării

• 2.7.    Data estimării valori

• 2.8.    Data întocmirii raportului de evaluare

• 2.9.    Data inspecției

• 2.10.    Moneda raportului de evaluare

• 2.11.    Structura raportului de evaluare

• 2.12.    Procedura de evaluare

• 2.13    Sursele de informare

• 2.14    Ipoteze si ipoteze speciale

• 2.15    Responsabilități față de terți

• 2.16    Litigii

• 2.17    Dreptul ecologic

• III. Prezentarea datelor

• 3.1    Analiza Pieței imobiliare

  • 3.1.1.    Definirea pieței. Piața spg^că^-^

• 3.1.2.    Oferta

• 3.1.3.    Cererea            /

• 3.1.4.    Echilibrul pieței

• 3.2    Analiza locației             *

• 3.3    Descrierea spațiilor supuse evâlăărw.^

• 3.4    Analiza celei mai bune utilizări

TV. Evaluarea Spațiilor

• V . Concluzii

• VI    Anexe

• II.TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

HI Obiectul evaluării îl constituie estimarea valorii de piața a chiriei pentru spațiile de învățământ aflate în administrarea Beneficiarului, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor emis de ANEVAR ed. 2022, cuprinse în anexa 1 la prezentul raport de evaluare.

Nr. crt.	Denumire unitate de învățământ	Adresă unitate de învățământ	Sala de sport* (mp)	Sala de curs * (mp)	Sală de festivități* (mp)
1	Colegiul Național"GHEORGHE ȘINCAI"	CALEA ȘERB AN VODĂ NR. 167	268	72,43	371,56
2	Seminarul Teologic Ortodox București	STRADA RADU VODĂ,NR24A		54
3	Liceul Tehnologic DACIA	STR.CAP.GRIGORE MARIN NR42-44	725,25	52,34
4	Colegiul National de Arte Dinu Lipatti	Str. Principatele Unite nr. 63, sector 4, București	90,37	49,44	225,24
5	Colegiul Național "MEHAIEMINESCU”	Str. George Georgescu nr. 2	219,1	53,19	133,24
6	Liceul Adventist Xxxxxx Xxxxxxxxxx	Bdul Metalurgiei nr. 89 Sector 4	570	53,9	417,4
7	Colegiul Național „Octav Onicescu"	Str. Trivale, Nr. 29, Sector 4, București	842,89	53,14
8	Colegiul Național „Ion Creangă “	Strada Cuza Vodă, Nr.51, Sector 4, București	431,8	54	110,99
9	Colegiul Romano-Catolic "SFÂNTUL IOSIF"	ȘOSEAUA OLTENIȚEI, NR. 3-7, SECTOR 4,		50,93
10	Școala Gimnazială Emil Racoviță	ALEEA EMIL RACOVTTA, NR1	842,94	49
11	Școala Gimnazială Nr. 189	ALEEA CICEU NR 12	842,89	49,4
12	Școala Gimnazială ȘerbanVodă	Str. Petre Țuțea, nr 3, Sector 4	146,22	51
13	Școala Gimnazială nr.308              ~	str.Râul Șoimului nr.8	565	50,88
14	Școala Gimn^țială1' “ GENERAL'feREMLA^-GRIGORfifecU f AH J-----------.......-......*—	ȘJR.CPT.EREMIA PC)Pf&2UNR.27 ȘECTOR-i      _	162	__51__

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Adresă unitate de învățământ	Sala de sport* (mp)	Sala de curs * (mp)	Sală de festivități* (mp)
15	Școala Gimnazială NR79	STR. CUZA-VODĂ NR.51, SECTOR 4, BUCUREȘTI	842,89	50
16	Școala Gimnazială NR. 96	STR. REZONANȚEI NR 2, SECTOR 4	736,52	50
17	Școala Gimnazială „George Topârceanu"	STR. ARGEȘELU, NR. 6, SECTOR 4, BUCUREȘTI	656	50
18	Școala Gimnazială NR. 108	STRADA VATRA DORNEI,NR8	564,3	48
19	Școala Gimnazială ” AVRAM IANCU	STR. STUPILOR NR.1	842,94	50
20	Școala gimnaziala nr. 165	Aleea Slătioara nr.8	555	51
21	Școala Gimnaziala Mărțișor	Str. Mărțișor nr. 39, sector 4	53	52
22	Școala Gimnazială NR.113	STR.PARINCE A NR.4, SECTOR 4, BUCUREȘTI	811	55
23	Școala Gimnaziala George Bacovia	Str.Stoian Militară, nr. 72, sector 4	213	50
24	Școala Gimnazială NR. 190	STR. SG. NIȚU VASILENR.16	467,9	49
25	Școala Gimnazială nr. 129	Str. Izvorul Crișului nr. 6	842,89	50
26	Școala Gimnaziala nr.99	Strada Huedin nr.13, Sector 4, București	842,89	50
27	Școala Gimnaziala Ionel Teodoreanu	Str.Costilanr2	565,43	49
28	Școala Gimnazială NR.97	STR VIORELE NR7, SECTOR 4, BUCUREȘTI	454,92	52
29	Școala Gimnazială Nr. 194	Bd. Alexandru Obregia Nr. 3A, Sector 4, București	842,94	49
30	Școala Gimnazială NR. 133 /—G- --/a -	STR. STANJENEILOR, NR. 3, SECT. 4	445	60
31	Școala GimhaziâlaX ”Ie|t^hiță'VțcS^c^’‘	>Calea Șerban Vodă nr. fc-64, sector 4,	557,5	83,24
		«        a			10 | P a g

Nr. crt.	Denumire unitate de învățământ	Adresă unitate de învățământ	Sala de sport* (mp)	Sala de curs * (mp)	Sală de festivități* (mp)
32	Școala Gimnazială Nr. 119	ALMASUMICNR4	454	51

^-Suprafețele spațiilor mai sus menționate sunt suprafețe utile. Toate spațiile din tabelul de mai sus au anexate grupuri sanitare și vestiare, în cazul sălilor de sport, detaliate în anexa 5 la prezentul raport de evaluare.

• II.2 Scopul prezentului raport de evaluare este stabilirea valorii chiriei de piață a spațiilor de învățământ aflate în administrarea beneficiarului, în conformitate cu Standardele de Evaluare adoptate de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) precum și alte standarde și ghiduri metodologice de evaluare elaborate de către ANEVAR în vederea organizării procedurii de licitație pentru închirierea acestora.

Numirea evaluatorului s-a realizat în baza contractului de prestări servicii nr. 219/30.09.2022.

H.3 Baza evaluării: este estimarea valorii chiriei de piață în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare ANEVAR ed. 2022.

în conținutul Raportului este prezentată metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.

Conform standardelor de evaluare, chiria de piața este „suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într~o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere/'

Cadrul legal:

- Standardele de evaluare ANEVAR, ediția 2022:

• -    SEV100 - Cadru general;

• -    SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare;

• -    SEV 102 - Implementare;

• -    SEV 103 - Raportarea evaluării;

  
  

• -    SEV 104 - Tipuri ale valorii

• -    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare;

• -    GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Criterii de evaluare

Pentru realizarea misiunii, evaluatorul va urma conceptele și metodele acceptate-^ aplicând în particular, următoarele abordări în evaluare:

Abordarea bazată pe comparații sau prin piața (pentru evaluarea terenului^sau a

construcțiilor): consta în analizarea pieței (tranzacții sau oferte) pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea în evaluare. Analiza comparativa se axează pe asemănările și diferențele intre propriețgg în ceea ce privește dreptul de proprietate, motivația cumpărătorilor și vânzătoril^^^^^ rață, amplasamentul, caracteristicile fizice și economice, dimensiunile.

• >    Abordarea prin capitalizarea veniturilor Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății. O premisă de bază a

abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea beneficiară și valoarea

unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacității beneficiare ale unor proprietăți imobiliare (în general măsoară câștigurile realizate sub formă bănească), care transformă câștigurile viitoare în valori prezente.

• >    Abordarea prin cost este bazata pe înlocuirea costului curent al bunului cu unul nou, mai puțin deprecierea generată din deteriorările fizice precum și deprecierea funcțională și uzura externa, și crescută în cazul evaluărilor proprietăților de valoarea terenului.

Abordarea prin costuri presupune determinarea Costului de înlocuire Brut (CIB) și apoi scăderea din acesta, pe rând a deprecierilor: fizică, funcțională și economică. Se obține astfel Costul de înlocuire Net (CIN).

• II.4 Clauze de nepublicare și confidențialitate

Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cat și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat în prezentul raport.

Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau în declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului și al clientului acestuia, cu specificația formei și a contextului în care ar urma sa apară, cu excepția Sintezei Raportului de Evaluare.

• H.5 înscrieri privitoare la dreptul proprietate

Proprietar: Primăria Municipiului București cu sediul B-dul Regina Elisabeta, Nr. 47, Sector 5.

Beneficiarul a transmis evaluatorului documentele în baza cărora a fost dobândit dreptul de administrare asupra spațiilor supuse evaluării, respectiv extrase de carte funciară emise de OCPI Sector 4.

Având în vedere documentele mai sus menționate, evaluatorul a realizat evaluarea terenurilor în contextul în care beneficiarul are un drept deplin de proprietate.

Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate privind situația juridică sau a titlurilor de proprietate, considerându-se că bunurile supuse evaluării sunt în administrarea deplină a beneficiarului și nu. sunt grevate de litigii de natură juridică ce le-ar putea afecta valoarea.

• II.7    Beneficiarul /Clientul, Destinatarul

Beneficiar/Client: Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4 București, cu sediul în str. Bld George Coșbuc nr. 6-16, etaj x, Sector 4, București, cod fiscal 38248861.

Destinatar: Direcția Generală de Administrare a Unităților de învățământ și de Sport Sector 4 București, cu sediul în str. Bld George Coșbuc nr. 6-16 , etaj x, Sector 4, București, cod fiscal 38248861.

n.7 Data estimării valorii: 08.11.2022

• II.8    Data întocmirii raportului de evaluare: 08.11.2022

ÎL9 Data inspecției: Spațiile au fost inspectate de evaluator în data de 14.10.2022 si 18.10.2022.

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției se pot face următoarele mențiuni:

• >    Beneficiarul a colaborat cu Evaluatorul fără rezerve;

• >    Inspecția s-a desfășurat de către Evaluator în prezența reprezentantului beneficiarului;

• >    Documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului, iar cele care s-au considerat a fi utile au fost anexate prezentului Raport de evaluare.

• >    Referitor la suprafețele spațiilor supuse evaluării s-a primit de la Beneficiar o situație în care sunt prezentate suprafațele acestora.

• >    S-au realizat fotografii ale spațiilor supuse evaluării (Anexele 1.1 -1.32)

Evaluatorul nu își asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client și proprietar și nici pentru rezultatele obținute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greșite.

• 11.10    Moneda raportului

Opinia finala a evaluării este prezentata în LEI și nu.ponține.TV^^^

Curs de referință BNR: 1 Euro= 4,8912 RON valabil^,

v v» ’ v •- v-y^6, A P

• 11.11    Structura raportului

Raportai a fost structurat după cum urmează:      '

• I.    Sinteza Evaluării;

• n. Termenii de referința ai evaluării;

DL Prezentarea datelor;

• 3.1    Analiza pieței imobiliare

• 3.2    Analiza locației >

• 3.3    Descrierea spațiilor supuse evaluării;

• 3.4    Analiza celei mai bune utilizări

• IV.    Evaluarea spațiilor

• V.    Concluzii;

• VI.    Anexele Raportului de evaluare.

• 11.12    Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

• >    documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

• >    identificarea și inspecția proprietății;

• >    stabilirea condițiilor limitative și a ipotezelor de lucru care au stat la baza elaborării raportului;

• >    selectarea tipului de valoare estimata în cadrul raportului;

• >    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

• >    aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru estimarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

• 11.13    Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

Cu ocazia demarării procesului de evaluare, evaluatorul a avut asigurat acces la situațiile financiare ale companiei și la alte elemente de natură să influențeze procesul de evaluare.

A.Informații primite de la client

• •    Extrase de carte funciare ale spațiilor care fac obiectul evaluării

• •    Situație privind suprafețele bunurilor supuse evaluării

Responsabilitatea pentru aceste informații revine integral Clientului.

• B.    Informații colectate de evaluator

• •    Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile și documentele pe care le-a avut la dispoziție; fiind posibilă existența și a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoștință.

• •    Evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere, dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

• C.    Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv^ * ■   Informații de piața culese de pe site-urile imobiliare: aplicația .nfformatica^ "

IMOBIILARE.RO www.imopedia.ro . www,imobiliare.ro;w^.Hom0fz^ ‘  \

www.imobiliare.net;www.romimo.ro;www.olx.ro; www.s^fi^rd; w^^^clns.ron www.ccib.ro                                                     Z *

Site BNR privind cursul valutar Standardele de Evaluare ANEVAR ed. 2022

IL14 Ipoteze

Principalele ipoteze și condiții limitative ăe prezentului raport de evaluare sunt următoarei:

Ipoteze

> Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietarii imobilului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau

investigații suplimentare;

• >    Informația furnizată de către terți este considerata de încredere;

• >    Evaluatorul a preluat dimensiunile din documentele furnizate de beneficiar și din

precizările beneficiarului;

• >    Evaluatorul a avut la dispoziție un releveu sau o schița a imobilului pentru a putea verifica corectitudinea suprafețelor, evaluatorul nu este inginer / topograf și nu este m măsura sa certifice aceste măsurători;

• >    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solului sau structurii clădirii (părților ascunse) care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

• >    Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările locale și republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport;

• >    Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu beneficiarul, nu există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

• >    Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

• >    Valoarea justă estimată este valabilă la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

• >    Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ținând seama de tipul valorii exprimate și de informațiile disponibile;

• >    Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexduzând posibilitatea existenței și a altor informații de care acesta nu avea cunoștință;

• >    Valoarea declarată reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea justă a terenurilor;

• >    Evaluatorul nu are nici un interes, de nici o natură, față de bunurile evaluate sau față de proprietar, iar onorariul nu a fost stabilit în funcție de valoarea evaluată.

• >    intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

• >    evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care ș-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil;

• >    nici p^ehtul raport/ni^ipărți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)'- njKtrebuh publicate r mediatizate fără acordul prealabil al

Ipoteze speciale:

• >    La clădirile supuse evaluării nu au fost oferite planuri cadastrale detaliate, suprafețe construite detaliate pe tipuri de spatii. Evaluarea construcțiilor a fost efectuată pe baza Situației centralizate a spațiilor supuse evaluării care conține locația spațiilor, tipul și suprafețele aferente acestora - Anexa 5 la prezentul raport de evaluare.

• >    Inspecția s-a efectuat fără a verifica suprafețele înscrise în documentele puse la dispoziție de către Beneficiar. Deoarece suprafața utilă a construcțiilor a fost stabilită pe baza unor documente care nu sunt documente cadastrale, evaluarea se face pe baza ipotezei speciale că aceste documente sunt documente cadastrale.

• >    Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale și juridice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

• n.15 Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client și proprietarul imobilului, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizați în preambulul raportului. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

n.16 Litigii

Din datele și documentele prezentate de proprietar, rezultă că beneficiarul este implicat în procese, litigii sau arbitraje cu persoane juridice sau fizice care ar avea consecințe ulterioare privind dreptul de proprietate asupra bunurilor supuse evaluării.

• 11 .17 Dreptul ecologic

Evaluatorul nu a efectuat nici un fel de investigație, în afara controlului vizual și organoleptic, pentru a stabili dacă există vreo contaminare a proprietăților imobiliare.

Procedurile standard nu au condus la nici un indiciu, privind existența unei contaminări naturale sau chimice ce afectează valoarea proprietăților analizate sau a proprietăților învecinate. Nu îmi asum nici o răspundere pentru existența vreunui contaminant și nici nu mă angajez pentru o expertiză sau o investigație științifică necesară pentru a fi descoperit

Dacă ulterior, se va stabili că există contaminare pe proprietățile analizate și terenul aferent acestora sau pe orice alt teren vecin sau că mijloacele care au fost sau sânt puse în funcțiune ar putea contamina, acestea ar putea diminua valoarea raportată

• IIL    PREZENTARE A DATELOR

• 3,1    pieței

  • 3.1.1    Definirea pieței. Piața specifică

PiatajiE^&ațase definește ca un grup de persoane sau firme care intra în contact în

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent De multe ori, informațiile despre preturi de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piața și măsură în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății.

în funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață, pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi impartite în piețe mai mici, specializate, numite subpiete, în urma unui proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

în cazul proprietăților evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăților avand aceleași caracteristici tehnico-economice, ca ale proprietarilor supuse evaluării.

Având în vedere cele prezentate anterior, precum și obiectul evaluării , piața imobiliara specifica se definește ca fiind reprezentata de către piața proprietăților imobiliare comerciale cu destinație educațional sportivă, amplasate în București.

Piața imobiliară specifică are activitate, având în vedere numărul mare de oferte

Principalele elementele de comparație recunoscute de piața specifică sunt:

• 1.    Localizarea-amplasarea în zone periferice, sau în zone centrale care nu sunt complet dezvoltate edilitar (străzi neasfaltate, rețele de utilități lipsă etc) are influență negativă asupra valorii proprietății imobiliare, mai aproape/mai departe de zonele centrale, sau în anumite zone cu renume istoric.

• 2.    Suprafața - în general piața imobiliară recunoaște acest element de comparație în sensul acceptării regatei „suprafața mai mare preț mai mic". Elementul de comparație este preț/ora suprafață utila, iar moneda este lei sau euro.

• 3.    Stare tehnică - în general imobilele cu suprafețe comparabile sunt bine întreținute, renovate.

• 4.    Utilități - dotarea cu centrală termică și instalații de aer condiționat este un standard pe piața de închiriere,

• 3.1.2    Oferta proprietăți similare

Analizând oferta de proprietăți similare în corelare cu informațiile colectate la inspecție și din discuțiile avute cu agenții imobiliari implicați în tranzacții, se poate afirma că starea tehnică a clădirilor este un element principal de comparație deoarece o renovare și aducere a spațiului de închiriat la standardele pieței specifice implică timp și resurse financiare. Ele^semenexdin discuțiile avute cu agenții imobiliari, se poate stabili o marjă de negotiere                        de ofertă.

•e pCfnsu spațiile care fac obiectul evaluării, în anexă la prezentul raport \rezerlate sintetic în tabelul de mai jos:

Data ofertei	Tip spațiu nchirlat	Adresa	Site	Ac 1 utila (mp)	Preț chirie el/o ra	Finisaje compara bl le	Dotări	Utilități	E 6 £	li	Nr Ane xa
26.10. 2022	Sala curs	Sector 1 -Sala Palatului	Storia.ro	28	36,25	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.1
26.10. 2022	Sala curs	Sector 4 -Tineretului	romimo.ro	45	60	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Nu	Da	2.2
27.10. 2022	Sala curs	Sector 4-Tineretului Str Lanariei	imobiliare.!	60	75	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.3 i
26.10. 202	Sala curs	Sector 2-Biserica Armeneasc a	Storia.ro	50	120	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.4
26.10. 2022	Sala sport	Sector 5 -Sos Panduri	olx.ro	320	100	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Nu	Da	2.5
26.10. 2022	Sala sport	Sector 4-Sg Xxxx Xxxxxx	o 6 E E £	140	50	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Nu	Da	2.6
26.10. 2022	Sala sport	Sector 4 -Tineretului Str tanariei	।--------------.... romimo.ro	80	60	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.7
26.10. . 2022	Sala sport	Sector 3 -Universitate	olx.ro	150	100	Obișnuite	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.8
26.10. 2022	Sala festivități	CCIB-Str. Ion Ghlca, Nr. 4, Sector 3	cdb.ro	184	429	Superioare	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.9
26.10. 2022	Sala festivități	INSS Bd. Libertății 16, Sector 5	ccins.ro	122	114	Superioare	Mobilier , scaune, birouri	Toate utilitarii e	Da	Da	2.10
26.10. 2022	femftati	Ljber^i^^ z jK^ctor 51	ccins.ro	418	413	Superioare	Mobilier , scaune,	Toate utilității	Da j----	Da	2.10

&

• 3.1.3    Cererea

Având in vedere localizarea și principalele caracteristici ale imobilului subiect, cererea potențială poate veni din partea societăților sau a altor categorii de persoane juridice care doresc să realizeze activități de diseminare informații, realizare cursuri de pregătire sau activități sportive. Cumpărătorii sunt atat persoane fizice cat, persoane juridice cu cifra de afaceri medii sau peste medii , cat și mari dezvoltatori imobiliari - jucători pe piața imobiliara. Majoritatea cumpărătorilor stau în așteptare, sperând intr-o scădere a preturilor. în plus se Înregistrează o reținere în a investi, pe fondul anumitor incertitudini viitoare cauzate de pandemia Covid 19. Efectele pandemiei au produs schimbări în structura cererii de închiriere spatii comerciale, diseminarea informației în mediul online fiind o variantă mult mai accesată.

Pe piața de birouri, semestrul 1 din 2022 a marcat o creștere cu 10% a cererii brute, în București, față de același interval din anul anterior, până la 134.600 mp. Cu toate acestea, absorbția netă a crescut la 82300 mp în perioada respectivă, cu 70% față de SI 2021. https://wuriv.cotidianul. ro/cifre- in-cres tere-pentru-piata-imobiliarg-din-romania/

La nivel de chirii, trimestrul secund din acest an a marcat o creștere în Capitală, de la 18,5 euro/mp/lună, la 19 euro mp/lună. Consultanții JLL estimează că, până la sfârșitul acestui an, volumul investițiilor imobiliare ar trebui să ajungă la valoarea de un miliard de euro.

Potrivit sursei citate, până la finele acestui an, peste 150.000 mp vor fi adăugați stocului de retail, iar stocul industrial ar trebui să ajungă la peste 6,3 milioane mp.

„în luna mai 2022, vânzările în retail au crescut cu 6,2% față de anul precedent, după ridicarea stării de alertă și a tuturor restricțiilor legate de pandemie la 9 martie, ceea ce reprezintă o evoluție încurajatoare pentru piață. în T2 2022, doar 16.800 mp au fost finalizați în două proiecte majore de retail, ambele în orașe regionale. Aceasta este, totuși, cu 40% peste livrările modeste din T2 2021. Chiriile centrelor comerciale prime au crescut în T2 2022, dar acest lucru se datorează în principal indexării. Având în vedere creșterea inflației, creșterea prețurilor la energie și a costurilor cu taxele de servicii, acest lucru va afecta capacitatea și dorința retailerilor de a plăti chirii mai mari. Prin urmare, estimăm o oportunitate de creștere limitată pentru chirii în 2022, urmând ca cererea să se consolideze în 2023. Se așteaptă ca oferta să se accelereze în a doua jumătate a anului, adăugând peste 150.000 mp la stocul modem. în general, volumul de livrări noi în 2022 ar putea ajunge la 184.100 mp, cu 73% peste 2021, concentrat în principal în parcurile de retail din orașele medii și mici

• 3.1.4    Echilibrul pieței

în ceea ce privește echilibrul pieței imobiliare, față de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piața imobiliară aceasta devenind o piață a cumpărătorului.

Transformarea pieței imobiliare într-o piață a cumpărătorului s-a realizat în contextul penuriei de capital și a creșterii costurilor cu acesta - context de criză cunoscut în mediile de afaceri și de participanții pe piață - coroborat cu scăderea numărului tranzacțiilor pe segmentul imobiliar și previziunile de accentuare a continuării trendului descendent a evoluției prețurilorp^piMa menționată. Pe fiecare an ce a trecut de la criza imobiliara din 2008 s-a inregis^^0|feț^â^vigorare a pieței specifice la finele , după o perioada de maturizare a^piAei imobilianSf ck număr mediu de tranzacții, datorat condițiilor politice și economice imtionah?*a(^țnati8mle actualele produc încă anumite gineri în investiții.

Se preconizează intrarea pe un palier ușor crescător în viitorul apropiat, în funcție de condițiile și premisele economice și politice favorabile, precum și încetarea masurilor impuse de starea de pandemie actuala.

• 3.2    ANALIZA LOCAȚIEI

Spațiile supuse evaluării sunt parte a clădirilor de învățământ public amplasate în Sectorul 4 al Capitalei, atât în apropiere de centru cât și în zonele limitrofe orașului.

Zona Sector 4 este dezvoltată din punct de vedere edilitar cu toate facilitățile necesare pentru rezidenți: grădinițe, școli, centre comerciale, centre medicale clădiri administrative etc., are multe clădiri istorice și repere turistice de interes (de exemplu Dealul Mitropoliei, Palatul Parlamentului, Mănăstirea Antim etc). Zona a cunoscut înainte de 1989 lucrări de sistematizare care au dus la apariția Bulevardului Unirii cu blocuri de locuit și o arhitectură specifică perioadei comuniste, în contrast cu arhitectura predominantă specifică perioadei de înaintea instaurării regimului comunist. în zonă nu sunt dezvoltări mari imobiliare, deoarece nu există suprafețe mari de teren libere sau care pot deveni libere. Construirea sau intervențiile asupra construcțiilor existente sunt reglementate de Regulamentul de Urbanism specific zonelor protejate.

Din punct de vedere urbanistic zona Sector 4 este un mix de proprietăți rezidențiale (unifamiliale și blocuri de locuințe), comerciale (centre comerciale, magazine la parter de bloc, clădiri de birouri, restaurante) și clădiri administrative (Palatul Parlamentului, Ministere, alte autoritati publice), iar regimul maxim de înălțime este de P+10E.

Conexiunile cu celelalte zone ale Capitalei se face prin artere importante ca, Bd. Regina Maria, Bd Unirii, Bd Libertății, Bdul Olteniței, Sos Berceni, Bdl Metahiurgiei. Zona este conectată și la principalele rețele de transport public prin stațiile de metrou Unirii, Tineretului, Eroii Revoluției, Piața Sudului, Berceni M2-M3, sau liniile de STB - tramvai și autobuz (liniile 7,32,117,104 etc). în zonă sau în imediata vecinătate există puncte de reper importante ca Centrul Comercial Unirea Shoping Center, Centrul Vechi, Dealul Mitropoliei, Palatul

Parlamentului.

Prețul chiriei este influențat în mod direct de către accesibili apropierea de zona centrală. Având în vedere că gradul de accesibilitate ni fiecare dintre locațiile supuse evaluării evaluatorul a sistematizat 3 zon bază următoarele criterii:

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Adresă unitate de învățământ	ZONA	Apropiere zona centrala	Acces la metrou lao distanta mai mica de 750 m	Acces la mijloace de transport public rutier
4	Colegiul National de Arte Dinu Lipatti	Str. Principatele Unite nr. 63, sector 4, București	Zonal		V
5	Colegiul Național "MIHAIEMINESCU"	Str. George Georgescu nr. 2	Zonal		V	V
6	Liceul Adventist Ștefan Demetr eseu	Bdul Metalurgiei nr. 89 Sector 4	Zona 3		V
7	Colegiul Național „Octav Onicescu"	Str. Trivale, Nr. 29, Sector 4, București	Zona 3		V
8	Colegiul Național „Ion Creangă"	Strada Cuza Vodă, Nr.51, Sector 4, București	Zonal		V
9	Colegiul Romano-Catolic "SFÂNTUL IOSIF"	ȘOSEAUA OLTENIȚEI, NR 3-7, SECTOR 4,	Zona 2
10	Școala Gimnazială Emil Raco viță	ALEEA EMIL RACOVITA, NR.1	Zona 2
11	Școala Gimnazială Nr. 189	ALEEA CICEU NR 12	Zona 2
12	Școala Gimnazială Șerban Vodă	Str. Petre Țuțea, nr 3, Sector 4	Zona 2
13	Școala Gimnazială nr.308	str.Râul Șoimului nr.8	Zona 2			V
14	Școala Gimnazială GENERAL EREMIA GRIGORESCU	STRCPT.EREMIA POPESCUNR27 SECTOR 4	Zona 2			V
15	Școala Gimnazială NR.79	STR CUZA-VODĂ NR51, SECTOR 4, BUCUREȘTI	Zona 1
16	Școala Gimnazială NR 96	STR REZONANȚEI NR 2, SECTOR 4	Zona 2
17	Școala Gimnazială „George Topârceanu"	STR ARGEȘELU, NR 6, SECTOR 4, BUCUREȘTI	Zona 2
18	Școala Gimnazială NR 108	STRADA VATRA JDORNELNR8	Zona 2
19	Școala Gimnazial^^J "AVRAM lANgp*	JM&^ILORNRl	Zona 2
20	Școala gimnaaflala nr. / 165                (	Țjn^kSlătittaa nr.8	Zon/2	(

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Adresa unitate de învățământ	ZONA	Apropiere zona centrala	Acces la metrou lao distanta mai mica de 750 m	Acces la mijloace de transport public rutier
21	Școala Gimnaziala Mărțișor	Str. Mărțișor nr. 39, sector 4	Zona 2
22	Școala Gimnazială NR.113	STR.PARINCEA NR.4, SECTOR 4, BUCUREȘTI	Zona 2
23	Școala Gimnaziala George Bacovia	Str.Stoian Militam, nr. 72, sector 4	Zona 2
24	Școala Gimnazială NR. 190	STR.SG.NIȚU VASILENR. 16	Zona 2
25	Școala Gimnazială nr. 129	Str. Izvorul Crișului nr. 6	Zona 2		■V
26	Școala Gimnaziala nr.99	Strada Huedin nr.13, Sector 4, București	Zona 2
27	Școala Gimnaziala Ionel Teodoreanu	Str.Costila nr2	Zona 2
28	Școala Gimnazială NR.97	STR. VIORELE NR.7, SECTOR 4, BUCUREȘTI	Zonal	a/		a/
29	Școala Gimnazială Nr. 194	Bd. Alexandru Obregia Nr. 3A, Sector 4, București	Zona 2			V
30	Școala Gimnazială NR. 133	STR. STANJENEILOR, NR.3, SECT.4	Zona 2
31	Școala Gimnazială "lenăchița Văcărescu"	Calea Șerban Vodă nr. 62-64, sector 4, JBucurești	Zona 1
32	Școala Gimn^^f® II^S^SU MIC NR 4 119______		Zona 2			V

Ji

Evaluator EP1 ~ PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CONTABIL - Nr. ANEVAR 12583/2007

Nr.

Denumire unitate de

ZONA

<r extras

Data

Total

Date tehnice dadlre sala de sport sl anexe (vestiare,

Sala

Date tehnice construcție in care se sala

Sa» de

Rnbaje

crt.

învățământ

carte fundare

emiterii extrasului

mp utili sala de

grupuri sanitare)

de curs

de curs sl grupuri sanitare

festivități (mp)

Interioare sala de festivități

deCF

sport

Nr niveluri

Ac sol (mp)

Caracteristici tehnice clădire

Rnisaje interioare

(mp)

Nr niveluri

Ac sol clădire (mp)

Date tehnice

6

Liceul Adventist Xxxxxx Xxxxxxxxxx Adresa Bdul Metalurgiei nr. 89 Sector 4

Zona 3

69093

18.08.2022

570

P

570

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat armat, pardosea la cu vopsea expoxidlca, acoperiș terasa nedrculablla

Finisaje Interioare peste medie, tovabH pereți, pardoseala cu vopsea expoxkfica, geamuri din tamplarie PVC, gresie sl faianța In grupurile sanitare. Mobilier nou.

533

P+4

1245

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat armat, acoperiș terasa nedrculablla, Finisaje Interioare peste medie, lavabU pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC, gresie si faianța In grupurile sanitare. MobBlernou.

813

Finisaje interioare peste medie, lavabU pereți, pardoseala mozaic, geamuri (fin tamplarie PVC, gresie si faianța In grupurile sanitare. MobBlernou.

7

Colegiul Național „Octav Onicescu* Adresa Str. Trivale, Nr. 29, Sector 4, București ........

Zona 2

16891 w

05.03.2021

91239

p

91239 * 1 \ » 1/ fi

Fundație beton armat armat; pereți «fin panouri ISOPAN pe structura metafica, pardoseala cu vopsea expoxidlca, acoperiș ferme imetafice, terasa inecirculabila

Rnlsaje interioare obișnuite, lava!# pereți, pardoseala cu vopsea expoxkfica, geamuri (fin tamplarie PVC, gresie sl faianța In grupurile sanitare. MobIHer intr-o

53,14

S+P+3

806

Fundație beton armat armat; pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat. Finisaje Interioare obișnuite, lavabU pereți, pardoseala

76,16

Finisaje Interioare obișnuite, lavabi pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC, gresie si faianța in grupurile sanitare. Mobffler intr-o

Nr. crt.

Denumire unitate de învățământ

ZONA

Jr extras carte funciara

Data emiterii extrasului

Total mp utili sala de

Date tehnice clădire sala de sport si anexe (vestiare, grupuri sanitare)

Sala de curs

Date tehnice construcție in care se sala de curs si grupuri sanitare

Sală de festivități (mp)

Finisaje interioare sala de festivități

deCF

sport

Nr niveluri

Ac sol (mp)

Caracteristici tehnice clădire

Finisaje interioare

(mp)

Nr niveluri

Ac sol clădire (mp)

Date tehnice

stare buna de funcționare.

din tamplarie PVC, gresie si faianța in grupurile sanitare. Mobilier într-o stare buna de funcționare

stare buna de funcționare

18

Școala Gimnazială NR. 108 Adresa STRADA VATRA DORNEI, NR. 8 Sector 4 București

Zona 2

16925

05.03.2021

606,3

P

785

Fundație beton armat armat, pereți din prefabricate pe structura din cadre metalice, pardoseala cu vopsea expoxidica, acoperiș ferme metalice, terasa necirculablla

Finisaje interioare obișnuite, lavabil pereți,pardoseala cu vopsea expoxidica, geamuri din tamplarie PVC, gresie st faianța in grupurile sanitare. Mobilier intr-o stare buna de funcționare.

48 ,

S+P+2

1119

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat, Finisaje interioare obișnuite, lavabil pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC, gresie si faianța In grupurile sanitare. Mobilier intr-o stare buna de funcționare

83,66

Finisaje interioare obișnuite, lavabil pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC, gresie si faianța In grupurile sanitare. Mobilier intr-o stare buna de funcționare

X ’ț

eh

A

36|Pag

Nr.

Denumire unitate de învățământ

ZONA

ir extras carte Fundare

Data emiterii extrasului deCF

Total mp utili sala de sport

Date tehnica dadire sala de sport si anexe (vestiare, grupuri sanitare)

Sala de curs (mp)

Date tehnice construcție in care se sala de curs sl grupuri sanitare

Sală de festivități (mp)

Finisaje Interioare sala de festivități

Nr niveluri

Ac sol (mp)

Caracteristici tehnice dadire

Finisaje interioare

Nr niveluri

Ac sol dadire (mp)

Date tehnice

22

Școala Gimnazială NR.113 Adresa STR.PARINCEA NR.4, SECTOR 4, BUCUREȘTI

Zona 2

38614

06.05.2022

876,16

P

876,16

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cSn cadre metalice, pardoseala cu vopsea expoxkilca, acoperiș ferme metalice, terasa nedrculablla

Finisaje interioare obișnuite, lavablî pereți,pardoseala cu vopsea expoxidlca, geamuri din tamplarie PVC, gresie si faianța In grupurile sanitare. Mobffter Intr-o stare buna de funcționare.

55

S+P+3

725

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, pianseu beton armat, Finisaje interioare obișnuite, lavabft pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC; gresie si faianța In grupurile sanitare. Mobilier Intr-o stare buna de funcționare

80,82

Rnisaje Interioare obișnuite, lavabll pereți, pardoseala mozaic; geamuri din tamplarie PVC, gresie sl faianța In grupurile sanitare. MobUfer Intr-o stare buna de funcționare

23

Școala Gimnaziala George Bacovia Adresa Str^tolan MUftaru, nr. 72, Sector 4 București

Zona 2

15952 1

23.02.2022

301

S+P+1E

609

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, pianseu beton armat.

Finisaje interioare obișnuite, tava bil pereti,pardoseaia cu vopsea expoxidlca, geamuri din ta mp la rie PVC, gresie si faianța A In grupurile sanitare. ff&A Mobilier intrai J

50

S+P+1E Sil ?l

609

Fundație beton armat armaț, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, pianseu beton armat, Finisaje interioare obișnuite, lavabii pereți, pardoseala mozaic; geamuri

85,98

Rnisaje interioare obișnuite, iavaM pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplarie PVC, greshsl faianța hn grupurile sanitare. MobBer intr-o

Nr. crt

Denumire unitate de învățământ

ZONA

4r extrat carte Funciara

Data emiterii extrasului deCF

Total mp utili sala de sport

Date tehnice clădire sala de sport sl anexe (vestiare, grupuri sanitare)

de curs (mp)

Date tehnice construcție in care se sala de curs sl grupuri sanitare

Sală de festivități (mp)

Finisaje Interioare sala de festivități

Nr niveluri

Ac sol (mp)

Caracteristici tehnice clădire

Finisaje Interioare

Nr niveluri

Ac sol clădire (mp)

Date tehnice

stare buna de funcționare.

din tamplarie PVC, gresie si faianța in grupurile sanitare. Mobilier intr-o stere buna de funcționare

stare buna de funcționare

Nr.

Denumire unitate de

ZONA

«ir extras

Data

Total

Date tehnice dadire sala de sport si anexe (vestiare,

Sala

Date tehnice construcție In care se sala

Sală de

Finisaje

crt.

învățământ

carte Fundară

emiterii extrasului

mp utili sala de

grupuri sanitare)

de curs

de curs sl grupuri sanitare

festivități (mp)

interioare sala de festivități

deCF

sport

Nr niveluri

Ac sol (mp)

Caracteristici tehnice dadire

Finisaje Interioare

(mp)

Nr niveluri

Ac sol dadire (mpj

Date tehnice

31

Școala Gimnazială "lenăchfță Văcărescu" Adresa Calea Șerben Vodă nr. 62-64, sector 4, București

Zona 1

16904

05.03.2021

659,5

P

Fundație beton armat armat, pereți din panouri ISOPAN pe structura din cadre metalice, pardoseala nefinisata, acoperiș ferme metalice, terasa nedrculablla

Finisaje interioare neflna Szate. MobWer lipsa

83,24

D+P+1E+M

866

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat; Finisaje interioare obișnuite, lavabil pereți, pardoseala mozaic, geamuri dlntamplarte PVC, gresie sl faianța In grupurile sanitare. Mobilier intr-o stare buna de funcționare

101,14

Finisaje Interioare obișnuite, lavabl pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplariePVC, gresie si faianța IngrupurBe sanitare. Mobller Intr-o stare buna de funcționare

32

Școala Gimnazială Nr. 119 Adresa ALMASUMICNR4 Sector 4 București , i L t J -------------,----- --------- ț      ‘^4

Zona 2 th S5 M M G

16937 Plj

05.03.2021 ___l

494

P

520

Fundație beton armat armat, pereți din cărămidă pe structura cadre de beton armat, pfanseu beton armat .^essș**1

Finisaje interioare obișnuite, lavabil pereți,pardoseala cu vopsea expoxldlca, geamuri din tamplariePVC, gresie si faianța ^grupurile samtare. Mobikr Intr-o v—m---

51

P+3E

583

Fundație beton armat armat, pereți cfin cărămidă pe structura cadre de beton armat, planseu beton armat. Finisaje Interioare obișnuite, tavabfl perati, pardoseala mozaic, geamuri

80,15

Finisaje Interioare obișnuite, lavabil pereți, pardoseala mozaic, geamuri din tamplariePVC, gresie sl faianța in grupurile sanitare. MobNer intr-o

• 3.4 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI (CMBU)

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecuat, fezabila financiar si are ca rezultat cea nud mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii:

• -    permisibilă legal

• -    posibila fizic

-fezabilafinanciar

• -    maximum productiva

• ■    Permisibilă legal - in toate cazurile sunt analizate doar acele utilizări permise de lege. Este necesar sa se analizeze reglementările privind donarea, restricțiile de vânzare-cumpărare, normativele de construcții, impactul asupra mediului, restricțiile de dezvoltare.

• ■    Posibila fizic - Dimensiunea, forma, suprafața, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații, etc.) afectează utilizările unor proprietăți imobiliare. Este necesar de asemenea sa fie analizata capacitatea si disponibilitățile utilităților publice.

• ■    Fezabila financiar - Este necesara analiza pentru a determina daca utilizarea proprietății produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare si amortizarea capitalului.

• ■    Maxim productiva - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai buna utilizare este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piața pentru acea utilizare si conform limitărilor urbanistice.

In opinia evaluatorului, ținând cont de caracteristicile proprietarii supuse evaluării, încadrarea urbanistica, pentru proprietățile supuse evaluării, CMBU este cea de activități educaționale și sportive.

In general, utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare, dacă»rt£^^ indicații din piață sau alti factori care să conducă la concluzia că există o altă utfwfire^rear maximiza valoarea subiectului evaluării                                   b

• IV. EVALUAREA SPAȚIILOR

Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării, sau mai bine evaluării va determina tipul valorii.

Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiții specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2).

în utilizarea și înțelegerea evaluărilor, de o importanță deosebită este ca tipul și definiția valorii să fie dar enunțate și să fie adecvate cu scopul evaluării. O modificare în definiția valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăți. "Valoarea de piață - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbați a) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hoț^$$i^           nepărtinitoare, după

un marketing adecvat și în care părțile au acționat                               prudent și fora constrângere."

vuita 202:

Valoarea justă, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaționale de Raportare Financiară și în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacțional un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piață, cât și a valorilor nebazate pe piață. Când se poate stabili valoarea de piață a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă.

Abordări în evaluare - Selectarea metodei de evaluare

La alegerea metodei de evaluare s-au avut în vedere considerente legate strict de scopul raportului de evaluare respectiv aflarea valorii de piață a chiriei pentru spațiile din anexa 5 la prezentul raport de evaluare.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente de proprietăți similare cu proprietatea subiect

în urma analizei pieței specifice, a rezultat că sunt suficiente informații pentru determinarea valorilor de piață a chiriei prin utilizarea abordării prin piață.

Având în vedere tipologia bunurilor care fac obiectul evaluării, respectiv părți din construcții, evaluator a considerat ca fiind suficientă aplicarea abordării prin piață

Metoda comparației directe utilizează ca procedeu de lucru estimarea valorii de piață prin analiza pieței pentru a găsi proprietăți similare tranzacționate sau ofertate și compararea acestora cu cea de evaluat Prin această metodă, prețurile și acele informații referitoare la spații similare, sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri.

Având în vedere specificitatea utilizării spațiilor, respectiv situația în care acestea vor fi utilizate doar atunci când nu au loc activități educaționale cu copiii în unitățile școlare, prețul de piață pentru spațiile supuse evaluării va fi fundamentat în LEI/ORA.

In anexele nr. 3.1 - 5.5 la prezentul raport de evaluare simt prezentate detalii de calcul al prețurilor de piață al chiriei/ora pentru fiecare spațiu.

Având în vedere poziționarea spațiilor pe diverse zone din sectorul l acesi impactate de prețul chiriei, s-au realizat ajustări de 5% pentru zona 2 si l&Wg comparabile din zona 3, respectiv dacă comparabilele din piață proveneau dinSgRg iar spațiul evaluat era din zona 3, având în vedere poziționarea mai bună a conotei va ajusta negativ cu 10% prețul chiriei comparabilei.

Având în vedere că anumite spații sunt identice ca suprafețe (diferențe de maxim 1 mp), accesibilitate și alte caracteristici s-a luat ca referință prețul de piață obținut pentru primul spațiu evaluat, după cum urmează:

• 1.    Pentru Săli de curs Zonal

• • S-a preluat prețul de piață a chiriei de 67 lei/oră calculat pentru Seminarul Teologic Ortodox București la locația Colegiul Național „Ion Creangă "

Z Pentru Săli de curs Zona 2

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 60 lei/oră calculat pentru Colegiul Romano-Catolic "SFÂNTUL IOSIF" (anexa 4.16) la locația Școala Gimnazială GENERAL EREMIA GRIGORESCU

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 59 lei/oră calculat pentru Școala Gimnazială Emil Racoviță (anexa 4.17) la următoarele locații- Școala Gimnaziala George Bacovia, Școala Gimnazială NR. 190 si la Școala Gimnazială Nr. 194

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 53 lei/oră calculat pentru Școala Gimnazială Nr. 189 (anexa 4.18) la următoarele locații: Școala Gimnazială „George Topârceanu", Școala Gimnazială "AVRAM IANCU si la Școala Gimnaziala Ionel Teodoreanu.

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 54 lei/oră calculat pentru Școala Gimnazială Șerban Vodă (anexa 4.19) la următoarele locații: Școala gimnaziala nr. 165 si la Școala Gimnazială Nr. 119

• 3. Pentru Săli de sport Zona 2

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 146 lei/oră calculat pentru Școala Gimnazială Emil Racoviță (anexa 4.2) la locațiile Școala Gimnazială nr. 129 si Școala Gimnazială Nr. 194.

o S-a preluat prețul de piață a chiriei de 132 lei/oră calculat pentru Colegiul Național „Octav Onicescu" (anexa 4.1) la locațiile Școala Gimnazială Nr. 189, Școala Gimnazială "AVRAM IANCU si la Școala Gimnaziala nr.99.

Anexele la spațiile principale sala de sport, sala de curs și sala de festivități au fost incluse în evaluarea spațiului, comparabilele având delimitat spațiul util folosit

Fiecare comparabilă are acces la grupuri sanitare sau vestiare după caz.

Dintr-un număr total de 67 de spații, nu s-a realizat evaluarea la un n locații, respectiv:

L Colegiul Național "MIHAIEMINESCU" care include sala de spo si sala de festivități, toată clădirea fiind în renovare

Z Școala Gimnazială ’lenăchiță Văcărescu" sala de sport nu est necesitând investiții.

In urma ajustărilor realizate pentru comparabile, selecția prețului de piață s-â în baza prețului ajustat care are cea mai mica ajustare bruta și, după caz, numărul cel mai mic

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festivități
		Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anex a	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anexa	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
1	Colegiul NaționaEGHEORG HE ȘINCAI*	3.8	268	77	15,74	3.1	72,43	81	1636	3.15	37136	257	5234
2	Seminarul Teologic Ortodox București					3.2 —*—rfrtr	54,00	67	13,7

Nr. ot	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festivități
		(nexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anex a	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anexa	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
3	Liceul Tehnologic DACIA	5.1	725,25	122	24,94	53	5234	58	1136
4	Colegiul National de Arte Dinu Upattl	3.9	90,37	63	12,88	33	49,44	62	12,68	3.16	225,24	458	93,64
5	Colegiul Național "MIHA1 EMINESCU”		219,1				53,19
6	Liceul Adventist Xxxxxx Xxxxxxxxxx	5.2	570	134	27,40	5.4	53,90	57	11,65	55	417,4	353	72,17
7	Colegiul Național „Octav Onicescu*	4.1	842,89	132	26,99	4.15	53,14	53	1034
8	Colegiul Național „Ion Creangă "	3.10	431,8	120	24,53	3.4	54,00	67	13,7	3.17	11059	97	1933
9	Colegiul Romano* Catolic "SFÂNTUL I0S1F*					4.16	5033	60	12,27
10	Școala Gimnazială Emil Racoviță	4.2	842,94	146	29,85	4.17	49,00	59	1236
11	Școala Gimnazială Nr. 189	4.1	842,89	132	26,99	4.18	49,40	53	1034
12	Școala Gimnazială Șerban Vodă	4.3	146,22	45	9,20	4.19	51,00	54	11,04
13	Școala Gimnazială nr.308	4.4	565	116	23,72	4.20	50,88	54	11,04
14	Școala Gimnazială GENERAL EREMIA GRIGORESCU	4.5	162	97	19,83	4.16	51,00	60	12,27
15	Școala Gimnazială NR.79	3.11	842,89	91	18,61	3.5	50,00	63	12,88
16	Școala Gimnazială NR.96	4.6	736,52	141	2833	4.21	50,00	60	1237
17	Școala Gimnazială „George Topârceanu"	4.7	656	123	25,15	4.18	50,00	53	1034
18	Școala Gimnazială NR. 108	4.4	564,3	116	23,72	433	48,00	56	11,45	4
												^*'■**29
19	Școala Gimnazială "AVRAM 1ANCU	4.1	842,94	132	26,99	4.18	50,00	53	1034	$	MB *«mM		r 1
20	Școala gimnaziala nr. 165	43	555	116	23,72	4.19	51,00	54	11,04	'ț	/^Venite	1022	4 ■
21	Școala Gimnaziala Mărțișor	4.9	53	26	532	4.24	52,00	61	1237			1
22	Școala Gimnazială NR.113	4.10	811	145	29,65	4.25	55,00	64	13,08	“ ..   1

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festivități
		Anexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anex a	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anexa	Suprafața (mp)		Euro/ ora
23	Școala Gimnaziala George Bacovia	4.11	213	64	13,08	4.17	5030	59	12,06
24	Școala Gimnazială NR.190	4.12	467,9	107	23,92	4.17	49,00	59	12,06
25	Școala Gimnazială nr. 129	4.2	84239	146	2935	4.21	50,00	60	12,27
26	Școala Gimnaziala nr.99	4.1	84239	132	2639	4.21	5030	53	103*
27	Școala Gimnaziala Ionel Teodoreanu	4.4	565,43	116	23,72	4.18	4930	53	1034
28	Școala Gimnazială NR.97	3.12	454,92	123	25,15	3.6	52,00	65	13,29
29	Școala Gimnazială Nr. 194	4.2	842,94	146	2935	4.17	4930	59	12,06
30	Școala Gimnazială NR. 133	4.13	445	102	2035	4.26	60,00	62	12,68
31	Școala Gimnazială "lenăchlță Văcărescu"	3.13	5573			3.7	83,24	88	17,99
32	Școala Gimnazială Nr. 119	4.14	454	103	21,06	4.19	51,00	54	1134

V. CONCLUZII

în analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura că raportul de evaluare și concluziile sale respectă următoarele principii:

• • Adecvarea

Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metj scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă proprietății imobiliare și viabilitatea pieței.

• ■ Precizia

Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în co datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a prop comparabile.

Numărul de proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicații a metodei. Dacă sunt disponibile multe proprietăți comparabile care și par că se conformează unui model real al pieței imobiliare, se poate obține o precizie mai mare decât cu alte metode și evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparației directe.

¹ Cantitatea informațiilor

Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.

Ambele criterii au fost studiate în raport cu cantitatea informațiile anumită tranzacție comparabilă sau de o anumită mețodă.

Reconcilierea evaluării reprezintă analiza rezultatelor și concluziilor abordărilor aplicate în cadrul procesului de evaluare și care conduc la opinia finală asupra valorii.

Criteriile care au stat la baza raționamentului evaluatorului în cadrul procesului de reconciliere sunt:

Adecvarea - abordarea prin piață este cea mai indicată metodă atunci când piața specifică oferă suficiente informații privind proprietăți comparabile oferite la vânzare. Precizia - mare deoarece sunt utilizate informații din piață

Cantitatea informațiilor - piața specifică, a închirierilor are activitate și oferă suficiente informatii

Conform GEV 630 par. 105 din Standardele evaluare ANEVAR „ Nu se va aplica o a doua abordare în evaluare, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicată doar o singură abordare în evaluare, adecvată și bazată pe informații de piață suficiente, verificate și credibile”.

în urma aplicării abordării adecvate scopului evaluării și tipului proprietății de evaluat, opinia evaluatorului este că la data de 08.11.2022 valoarea de piață a chiriilor pentru spațiile supuse evaluării, prezentate detaliat în anexele 3.1 - 5.5 la prezentul raport, sunt următoarele:

Nr. crt	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala festivități
		Xnexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anex a	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anexa	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
1	Colegiul NaționarGHEOR GHE ȘtNCAI"	3.8	268	77	15,74	3.1	72,43	81	16,56	3.15	371,56	257	52,54
2	Seminarul Teologic Ortodox București					3.2	54,00	67	13,7
3	Liceul Tehnologic DACIA	5.1	725,25	122	24,94	5.3	52,34	58	11,86
4	Colegiul National de Arte Dinu Lipatti	3.9	90,37	63	12,88	3.3	49,44	62	12,68	3.16	225,24	458	93,64
5	Colegiul Național "MIHAI EMINESCU"		219,1				53,19
6	Liceul Adventist Xxxxxx Xxxxxxxxxx	5.2	570	134	27,40	5.4	53,90	57	11,65	5.5	417,4	353	72,17
7	Colegiul Național „Octav Onicescu"	4.1	842,89	132	26,99	4.15	53,14	53	10,84
8	Colegiul Național „Ion Creangă ”	3.10	431,8	120	24,53	3.4	54,00	67	13,7	3.17	110,99	97	19,83
9	Colegiul Romano-Catolic "SFÂNTUL IOSIF"					4.16	50,93	60	12,27		a»6&	seu	e «î • A
10	Școala Gimnazială Emil Racoviță	4.2	842,9^	1?5î		4.17	49,00	59	12,06	j	/ ■ ; 4---:—

	Denumire unitate de învățământ	Preț de piață chirie sala de Sport				Preț de piață chirie sala curs				Preț de piață chirie sala Testnntati
		knexa	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora	Anex a	Supra fata (mp)	Lei/ ora	Euro /ora	Anexa	Suprafața (mp)	Lei/ ora	Euro/ ora
11	Școala Gimnazială Nr. 189	4.1	84239	132	26,99	4.18	49,40	53	1034
12	Școala Gimnazială Șerban Vodă	4.3	14632	45	9,20	4.19	51,00	54	11,04
13	Școala Gimnazială nr.308	4.4	565	116	23,72	4.20	5038	54	11,04
14	Școala Gimnazială GENERAL EREMIA GR1GORESCU	4.5	162	97	1933	4.16	5130	60	12,27
15	Școala Gimnazială NR.79	3.11	84239	91	18,61	3.5	5030	63	1238
16	Școala Gimnazială NR. 96	4.6	736,52	141	28,83	4.21	50,00	60	1237
17	Școala Gimnazială „George Topârceanu"	4.7	656	123	25,15	4.18	50,00	53	1034
18	Școala Gimnazială NR. 108	4.4	564,3	116	23,72	4.23	48,00	56	11,45
19	Școala Gimnazială "AVRAM IANCU	4.1	842,94	132	2639	4.18	5030	53	1034
20	Școala gimnaziala nr. 165	4.8	555	116	23,72	4.19	5130	54	11,04
21	Școala Gimnaziala Mărțișor	4.9	53	26	532	4.24	5230	61	12,47
22	Școala Gimnazială NR.113	4.10	811	145	29,65	4.25	55,00	64	13,08	ll
23	Școala Gimnaziala George Bacovia	4.11	213	64	13,08	4.17	50,00	59	1236	Hi w
24	Școala Gimnazială NR. 190	4.12	467,9	107	2332	4.17	49,00	59	1236		^^i	Lțlg	'yr
25	Școala Gimnazială nr. 129	4.2	84239	146	2935	4.21	50,00	60	1237
26	Școala Gimnaziala nr,99	4.1	842,89	132	26,99	4.21	50,00	53	1034	---------4*			j—,

Ci,

Evaluator EPI - PFA Xxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx EXPERT CONTABIL - Nr. ANEVAR12583/2007

Pir. ort	Denumire unttwtada învățământ	Preț de piață chirie sala do Sport				Preț da piață chirie safa curs				Preț de piață chirie sala WXNhIu
		M>exa	IM	Lai/ ora	Euro/ ore	Anex a	Supra tata	Lei/ ora		Ahexa	Suprafața (mp)	laV ora	Euro/ ora
27	Școala Gimnaziala tonal Toodortanu	43	56533	115	23,72	448	4930	53	1044
28	Gimnazială NR37	342	45432	123	Z545	33	5230	65	1349
29	Șeoata Gimnazială Nr. 194	44	84234	146	29,85	4,17	4930	59	1236
30	Școala Gimnazială NR. 133	443	445	102	2035	446	6Q30	62	123«
31	Școala Gimnazială "lenăchiță VăcAmcuT	343	557,5			3.7	8344	88	1739
32	țipata Gimnazială Nr. 119	444	454	103	21,06	449	5130	54	1134

Opinia finala â evaluării este prezentata în LEI și nu conține TVA-Data evaluării: 08.1L2022 (Curs de referință BNR: 1 Euro- 4^8912 RON)

VLANEXE

ANEXA 1,1-132 - Fotografii ale spațiilor supuse evaluării

ANEXA 2.1-2.10 - Comparabile piață chirii spații comerciale

ANEXA 3.1 -55 - Fise de calculare a prețului de piață a chiriei pentru spațiile supuse evaluării

ANEXA 5—Centralizatorul spațiilor supuse evaluării

ANEXA 6 - Extrase carte funciară pentru spațiile care fac obiectul evaluării

Balotești, 08.11.2022

EVALUATOR ANEVAR EPI,

PFA Xxxxxxxx Xxxxx NARCI^EXPERT CONTABIL