MUNICIPIUL BUCUREȘTI

CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4

B-duI Metalurgiei nr. 12-18, Grand Arena, etaj x. Tel. +(4)021.335.92.30 Fax. +(4)021.337.33.10

HOTĂRÂRE

privind aprobarea și însușirea rapoartelor de evaluare a spațiilor comerciale aflate în proprietate privată, precum și aprobarea modelului contractului de schimb, pentru spațiile comerciale situate în Complexul Agroalimentar Piața Sudului

Consiliul Local al Sectorului 4

în baza Raportului de specialitate întocmit de către Direcția Adminsitrativă cu nr. P.13/106/11.08.2017 și Expunerea de motive a Primarului Sectorului 4;

Ținând seama de Rapoartele comisiilor de specialitate;

în baza Hotărârii C.G.M.B nr. 322/19.07.2017 privind împuternicirea expresă a Consiliului Local al Sectorului 4 să-și însușească rapoartele de evaluare și să aprobe contractele de schimb pentru spațiile din complexul agroalimentar Piața Sudului, împuternicirea expresă a Primarului Sectorului 4, ca în numele și pentru proprietar - Municipiul București, să semneze contractele de schimb în formă autentică cu proprietarii spațiilor afectate de modernizarea complexului;

în baza Hotărârii C.G.M.B. nr. 115/29.03.2017 privind împuternicirea Consiliului Local al Sectorului 4 de a efectua demersurile necesare pentru modernizarea Pieței Sudului precum și pentru înscrierea în cartea funciara a acesteia;

în baza Hotărârii Consiliului Local Sector 4 nr. 57/31.03.2017 privind aprobarea indicatorilor tehnico - economici aferenți obiectivului de investiții „Modernizare, extindere, demolare parțială a construcțiilor din ansamblul Piața agroalimentară Berceni-Sudului”;

în baza Hotărârii Consiliului Local Sector 4 nr. 147/19.12.2016 privind trecerea Complexului Agroalimentar Piața Sudului, din administrarea Direcției Piețe si Gestionare Activități Comerciale sector 4 in administrarea Sectorului 4 al Municipiului București;

în conformitate cu prevederile Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare și cu prevederile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art. 45 alin. (1), art. 81 alin. (4), art. 115 alin. (1) lit. b) și art. 121 alin. (4) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l Se aprobă și se însușesc rapoartele de evaluare ale spațiilor comerciale aflate în proprietate privată, din Complexul Agroalimentar Piața Sudului, după cum urmează:

a)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Infint

S.R.L. conform Anexei nr. 1 la prezenta.

b)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Comprest Gnșfah

S.R.L. conform Anexei nr. 2 la prezenta.

c)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Neff conform Anexei nr. 3 la prezenta.

d)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Logoteti Imobiliare

S.R.L. și domnului Xxxxxx Xxxxxxx, conform Anexei nr. 4 la prezenta.

e)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea doamnei Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx, conform Anexei nr. 5 la prezenta.

f)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Danubius Corn Serv

S.R.L. conform Anexei nr. 6 la prezenta.

g)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Doris Corn S.R.L. conform Anexei nr. 7 la prezenta.

h)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Adyan Investment

S.R.L. conform Anexei nr. 8 la prezenta.

i)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Agrexcom-94 S.R.L. conform Anexei nr. 9 la prezenta.

j)    Raport de evaluare al spațiului comercial aflat în proprietatea S.C. Florocom 94 S.R.L. conform Anexei nr. 10 la prezenta.

Art.2 Se aprobă modelul contractului de schimb ce urmează a se încheia între Municipiul București în calitate de proprietar, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, și proprietarii spațiilor comerciale din complexul agroalimentar Piața Sudului situat în str. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, conform Anexei nr. 11 la prezenta hotărâre.

Art.3 (1) Primarul Sectorului 4, Secretarul Sectorului 4 și Direcțiile din cadrul Aparatului de Specialitate al Primarului Sectorului 4, vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri, conform competențelor.

(2)Prezenta se va comunica Consiliului General al Municipiului București, prin grija Serviciului Tehnic Consiliul Local.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului Local al sectorului 4 din data de 17.08.2017.

Contrasemneas SecrefâTul Sect ului 4

Nr. 207/17.08.2017

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.l. ROI 6836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU, TO P O GRA F IE, G E O D EZIE, CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spatii comerciale si studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-C1-U7, incinta Pieței Sudului

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixta cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. INFINIT PLUS COM PROD

S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017

Dată evaluare: 18.04.2017

Data emiterii raportului: 25.04.2017

Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vpropmetate= 295.100 RON ~ 65.300 EURO

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016- publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. avândStutoîâbi^ ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28 /Fax: 021.310.26.28 / Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării este determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U7.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare,, după un marketing adecvat și în care părțile au acționai fiecare în

cunoștință de cauză, prudent si fără constrângerea

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în w)d, rozdhatțfijpt piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.    '

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vân; avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARE

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON. Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama în elaborarea preze^uîâvî^'qrfcdȘ,^ evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conform actelor puse^r-^;h dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu se bazează pe condițiile cur piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt influențatg de^e^fțf (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schiml|ăifH^nm: viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea rezultatelor_xTapontș, Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de eval^âF<£ad}fâ rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzactionabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. INFINIT PLUS COM PROD

S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin) al S.<

PLUS COM PROD S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Turnu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de Ia artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Turnu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Turnu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste. 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid,imopedia.ro/dex/berceni-245,htm

Zona se află într-un cartier rezidențial de construcții rezidențiale, comerciale și dotări edilitare specifice.

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se din pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața totală de 43,80 mp, conform^Qpnți;abtUlu^âe^‘ vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului comereiaLar-£''o suprafață de 44,23 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 44,16 mp și o suprafață construită de 55,67 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică / zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: 2 spații comerciale, hol, cameră frigorifică și WC.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Ineugurârl proiecte de tip centru comercbltn SI 2016

|    Utrurcit» pr^wtt	(»»»		tniluj jlttJ	berii;!1
	tom	«rdtrTrxwrv»	îxs»	tMTMțhM
	tom		JO»
	•unifertj	FtnnUri	ît»	feirfliM
CMpletUMMlCtMrai	luwu	StntfaOtotf	1.6»	AOUttftV
GryNrV Mațlțewnrfere 1	Csnrt*o)«	Wul,	no»	Wh
	Satu Marc	Uo»lFa«itGo(M«t	12JM	ttrm*rh>4
rpk	Ictocto	toftWMtCnytneKti	12»	Jp*
	toc***	Central	14»
tWfMtrln	ivOwa		11.0»	Iwcr Martin
Gty nftftMf a	IMsctra	£St<uk«	no»	NOI
Wcrtur	toțCrl	Cr*ic««	no»	StfOwnfi
	YOTAl		171.7»

IRANSilVAMA « PAMAT * C Pi>A>.A * MAftftMUR[$

Alb* tulii	65-10	65-10	6-10	5-7	5-7	5-7
Arad	6-9	6-9	6-9	4-6	4-6	4-6
Xxxx Xxxx	85-11	85-11	7-12	5-8	5-8	4-7
Bbtrlla	8.75-11	8.75-11	8.75-11	55-8.75	55-8,75	55-8.75
Brațou	12-20	12-20	12-20	5-10	5-10	5-9
CM-Napoca	14-20	14-20	14-2$	9-15	9-15	9-15
^Oeva	8-12	8-12	8-12	5-7.5	5-7	$-7
Miercurea Ctuc	6-io	6-10	6-10	35-7	35-7	35-7
Oradea	$-12	5-12	5-12	4-10	4-10	4-10
R«Vța	6-10	6-10	6-10	4-7	4-7	4-7
Satu Marc	7-85	7-85	7-85	5-65	5-65	5-65
Sr.Gbeofjbe	8-14	8-14	8-14	35-7	35-7	35-7
Sibiu	12-23	12-23	12-23	65-11	65-11	65-11
Tg.Mureî	7-14	7-14	7-14	5-9	5-9	5-9
Timișoara	35-20	15-20	15-22	7-10	7-31	7-11
Zeiiu	12-16	12-16	13-15	5-12	5-12	5-13
MOtOOVA *DO8RO6F A
laji	7-12	7-12	7*12	7-10	7-10	7-10
Baciu	8-12	8-12	8-12	6-10	6-10	74-10
Botoțeni	7-12	7-32	7-11	5-8	5-8	5-8
BrlXa	7-9	7-9	7-9	6-8	6-8	6-8
(«nltanta	85-13	85-13	85-13	6-10	6-10	6-10
Focțani	7-10	7-10	7-10	6-9	6-8	6-8
GeUp	7-10	7-10	7-10	6-9	6-9	6-9
Piatra Neamț	6-8	6-8	6-8	4-6	4-6	4-6
Suceava	9-13	9-13	9->3	8-12	8-12	7-32
Tufcea	3-13	5-15	$-15	5-13	5-13	5-13
Vadul	6-1*	6-14	6-14	3-9	3-9	3-8

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analjza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

RAPORT.

proprie:

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în Romârita] i recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers Intej activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual^xfe^ășeăSe^-y numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fi livrate strip mal l-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.    Sursa: http://www.businessmagazin.rQ

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2,307	www jo mi.mo.ro	n/a
2	Tineretuhii/Piata Norilor	54	1,574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www . snatîic om erciale ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www. s na tiic om erciale ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1,905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utilași00 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.Dubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp. utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.sixitileonierciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Ohenitei	151	2.185	www. s Datiicomercia le ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.soatiieomereiale.ro	2015, parter imobil P+5, uflități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. s Datiicomercia le ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. snatiicomerc ia le. ro	1989, imobil tip centru comercial, utOităti, vitrina 12^5 m

4.    EVALUAREA

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Hizhest and Best Use) este definită prin utilizarea

maximizează valoarea și care este posibilă din punct de vedere fizic, este permisa^le^hsi^sț&^i

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționale se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
l	Obregia	26	2.307	www.romtmo.ro	n/a
2	Tineretuhii/Piata Norilor	54	1.574	www.romtmo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicornerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www. spatiicomerciale. ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila—100 mp, S teren-105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.pub1i24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2332	www.spatiicomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
S	Olteniței	151	2.185	www.spatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, nichiriat, vitrina 12m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. s pa tiic ome rc iale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spalitcomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

RAPORT

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

>    Tranzacție - au fost necesare corecții Ia toate comparabilele deoar& de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia corecțiilor nete și brute;

>    Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție — au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil ⁼ 295.100 RON ~ 65.300 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate di verse \^nefâ^o^enț}T^\ indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea un venit realizat sau pe unul previzional, care fie este generat, fie ar putea fi generat decăfr-e^i titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achizițibj^. imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valo^^^e^âj^t^^^ț, beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a optat țî6hfrif]^0dar capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat Ia valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.¹

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.²

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere Ia rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.³

VPROPRIETATE = VNE/C

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	43,80
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	876
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	10.512
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	9.461
CHELTUIELI EXPLOATARE	2.093
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	7.368
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	70.171
	70.170 €	317.100 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALO

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordarrprmeipale pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 295.100 RON ~ 65.300 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil = 317.100 RON ~ 70.170 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia — se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+ -)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE
					NUMĂR CADASTRAL	VALOARE	VALOARE	1
	ADRESA	PROPRIETAR	DENIMIRE	SIPRAFATA		EVALUATA	EVALUATA	1
						-EURO-	-RON-	1
	Strada Nițu Vasile nr, 1, Sector 4, București	S.C. INFINIT PLUS COM PR0DS.RL	SPAȚIU COMERCIAL	43,80	215053-C1-U7	65.3006	295.100 RON

■    Cursul BNR utilizat Ia calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

IZ! t- '

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și cQnsiderenfeleySriVibd^j

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierilc--'cxprimate în prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

> Valoarea este subiectivă;

> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietățKYnobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR I egitimație nr. 16220/2017

Carte Funciară Nr. 215053-C1-U7 Comuna/Oraș/Municipiu: Buc

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate,

Referințe

C. Partea III. SARCINI	-’.x .n, -
înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini	Referințe
370026 / 26/10/2009

iContract Vanzare-Cumparare nr. 996 f 2009 emis de BNP Xxxxxx Xxxxxx;

'    ' NOTARE, drept de INTEROICT1 E'lNSTRAÎNARÎT!^DFJ

ÎNSTRĂINARE pe o perioada de 3 ani de la data dobândirii    I

: I) CONS1 LI U L GENÂRAL AL M UNICÎPI ULUI BUCURE ST]

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

___Carte Fundară Nr. 215053-C1-U7 Cornuna/Oraș/Municipiu: Buclfcesti Sectort^

_a jj_r j La partea I    ’X    Cq

Unitate individuală. Adresa: Lee. București Sectorul 4, StrNilu Vnsiln, Sergent, Nr. 1, Bl, S\-, Et.'^,‘X/A«r4^V-^i>zA Ap. SPAȚIU COMERCIAL, Jud. București    ‘    ‘    ~

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, far informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2132/20-04-2017 in suma de 20. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat al ANCP1 și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, in conformitate cu prevederile art. 4, alin, (12] din Legea nr. 455/2001, precum șl cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi. aprobate prin HG nr. 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii    Pagina 3 din 3

CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Intre:

Consiliul General a) Municipiului București, cu sediul în București; Bd. Regina Elisabeta nr, 47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București. Str.Prîneipatele Unite nr. I, sector 4, identificat cu CI scria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de VÂNZĂTOR, pe de o parte

Și

SC INFINIT PLUS COM PROD SRL, cu sediul în Mun. București, Ale. Cricovul Dulce nr. 26, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. 140/9553/16.04.1992, CIF RO378740, reprezentată prin dl. Xxxxxxx Xxxxx, în calitate de administrator, domiciliat în Mun. București, Str. Covasna nr. 10 bl. El5, sc. 2, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 549562/07.04.2008/SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal de negociere directă nr. 120/14.10.2009. cu privire Ia spațiul comercial, în termenul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial se află pe Lista spațiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin H.C.G.M.B. nr. 271/2002, modificată și completată prin H.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. 1 si 4, din Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.

C    3. Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003,

completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin II.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003. art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

A intervenit următorul contract:

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial

aiftpjâsat în Mun București, Str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, având %r. cadastral ^0495/0.2, în suprafața totală de 43,80 mp., deținut de CUMPĂRĂTORI, uț ^ba^a /; ^contractului de închiriere nr. 313/18.11.1999 și a sentinței civile definitive și irevocabile ^✓^Cnr. 314/27.01.2009, pronunțată de Tribunalul București.    —-

*7\ Terenul aferent, in suprafața de 44.23 mp, aflat in proprietatea publică, urmeaza a fi | â Concesionat in baza prevederilor legale de către Primăria Mun. București, | 5? CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr.29294/19.11.2004, emisă de către Primăria Mun. lucurești-Comisia de Coordonare pentru aplicarea Legii 550/2002 de la nivelul Municipiului București.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea Funciară nr. 68910 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 172419/01.04.2009, rectificată prin încheierea nr. 331092/21.04.2009, ambele fiind emise de OCPI sector4.

Art. 2. PREȚUL ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ

1. Prețul vânzării spațiului comercial a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa nr. 120/14.10.2009, înregistrat sub nr. 47402/14.10.2009 de către Primăria Sector 4 București si este de 30.000 (treizecimii) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 15 zile calendaristice de Ia data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe bază de factură suma de 20.000 EUR la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plata in contul al cărui cod IB?\N este R037TREZ704500206X000012. deschis la Trezoreria Sector 4 București, reprezentând un avans de 66,67% din prețul de vanzare.

2.    In baza prevederilor art. 11 si art. 12 din Legea nr. 550/2002, diferența dintre prețul de vânzare și avansul achitat, in suma de 10,000 EUR, precum și dobânda totală de 893,35 EUR. reprezentând 10% pe an, vor fi achitate de CUMPĂRĂTOR in rate lunare, egale, în termen de lan si 6 luni (18 luni), conform planului de rambursare anexat, Ia cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata. După data scadentă se percep penalitati de 0,1% pentru fiecare zi întârziere.

3.    Rata și dobânda lunare, in suma de 600,58 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR cu ordin de plată pe baza facturii fiscale eliberate de Primăria Sector 4 București, în contul al cărui cod 1BAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, până cel târziu la data de 20 a lunii, pentru luna in curs.

Prima rată și dobânda, în sumă de 83 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până la data de 20.11.2009.

Ultima rată și dobânda, în sumă dc 600,49EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până ta data de 21.05.2011.

4.    CUMPĂRĂTORUL va putea să plătească ratele și în mod anticipat, in acest caz refăcându-se planul de rambursare și sc va recalcula dobânda, noul plan de rambursare tăcând parte integrantă din prezentul contract.

5. In vederea garantării achitării restului de preț, inclusiv TVA și dobânda aferentă, noi, părțile contractante, declarăm că suntem de acord cu instituirea unei ipoteci asupra spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract, in conformitate cu dispozițiile art. 12, alin. 2. lit. b din legea 550/2002 și cu prevederile Codului civil, inclusiv cu notarea interdicției de

RAPORT DR,>V$ț _ _ PROPR]E'rĂT4;iM0BlâARE

instraiîiare și grevare, precum și a pactului comisoriu prevăzut de art. 12 alin. 4 diir^begea/jRcw! 5^^002, în Cartea Funciară a imobilului.    ?

6. In cazul în care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadență avansul sau două rate lunare succesive, contractul de vânzare-cumpărare sc va considera rezolvit de plin drept, fără punere întârziere și fără alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. 1/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003.

Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 656/2002, pentru revenirea și sancționarea spălării banilor. De asemenea, declarăm că ani luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 241/2005 șî de consecințele ce decurg din ncrcspcctarea acestora.

Art. 3. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1.    OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

de a-I garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei cvicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și serviluți cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr 361701/19.10.2009, eliberat de OCPI sector 4. Dreptul dc închiriere al cumpărătorului s-a stins prin confuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2.    OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

a)    de a plăti prețul la termenul șî în condițiile stipulate în prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru activități de comerț sau prestări servicii șî de a nu înstrăina spațiul prin acte între vii, timp de 3 ani dc la data dobândirii;

Art 4. DECLARAȚIILE PĂRȚILOR

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară că spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituți. nu a mai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice și nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări în baza Legii nr. 10/2001, cu modificările si completările ulterioare.

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declara ca spațiul comercial din Mun București. Str, Sergent Xxxx Xxxxxx nr. L sector 4 nu este situat in imobile aflate in zona dc protecție a unui monument istoric și nu face parte din spațiile enumerate de art. 3¹ din Legea nr. 550/2002 așa cum a fost modificată prin OUG 21/2003.

Impozitele și taxele de orice natură aferente spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract au fost in sarcina VÂNZĂTORULUI până azi, data autentificării, iar de astăzi, acestea trec în sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suportă si taxele necesare perfectării și autentificării contractului.

nr. J259155/16.09.2009 eliberat de Primăria Sector 4.

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declară că a dobândit de Ia spațiul comercial descris mai sus. la prețul arătat, ce se va achita în modul de mai sus și onsimte la toate stipulațiunile prezentului contract.

Art. 5. REZOLUȚIUNEA CONTRACTULUI

In afara cazului în care intervine rczolutiunea contractului ca urmare a neplății prețului, prevăzut Ia art. 2 alin. 2. in situația in care CUMPĂRĂTORUL nu isi va respecta obligațiile asumate prin art. 3 alin. 2 lit. b din prezentul contract, acesta se va considera rezolvit de plin drept, tară intervenția instanței, tară punere in întârziere si lără alte formalități prealabile.

Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de conținutul contractului și consimțim Ia autentificare, întrucât exprimă voința noastră, toate operațiunile de publicitate imobiliara revenind in sarcina biroului notarial public instrumentator, conform Protocolului nr.2546/17,12.2004 încheiat intre Agenția Naționala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si Uniunea Naționala a Notarilor Publici din Romania privind publicitatea imobiliara.

Art. 6. DISPOZIȚII FINALE

1.    Litigiile aparute in legătură cu executarea prezentului contract se soluționează de către instanțele judecătorești competente.

2.    Daca o situație de forța majora împiedica sau întârzie executarea contractului, partea afectata de cazul de forța majora va fi exonerata de răspunderea privind îndeplinirea obligațiilor sale, pentru perioada in care îndeplinirea acestora este împiedicata sau intarziata de cazul de forța majora, in conformitate cu dispozițiile art. 1082-1083 din Codul Civil.

3.    Prezentul contract isi produce efectele de la data semnării lui si constituie titlu executoriu in conformitate cu art. 66 din Legea 36/1995 a notarilor publici si activitatii notariale.

4.    Tehnoredactat in 7 exemplare din care s-au eliberat CUMPĂRĂTORULUI 3 exemplare, VÂNZĂTORULUI 2 exemplare si 2 exemplare dlui notar public Xxxxxx Xxxxxx, astăzi ?£l5L'/.£ data autentificării.

CUMPĂRĂTOR

CONSILIUL G^NERALLVL ^ 'Es\ SC INFINIT PLUS COM PROD SRL L.S.

municipiulwmjcuk^ȘT'ĂV \

prin reprcAfitant'W^z?^' \

POPESCU țyict^icdone

DIRECTOR jnți&fl Marîa BAlWA

„A

ROMANIA

BIROUL NOTARULUI PUBLIC

Xxxxxx Xxxxxx

București, I3-dul Constantin Brâncuși nr. 23, loc T4-T5, sc. î. parter, sector 3 el: 340.45.85; Fax: 340.45.90

Operator de date cu caracter personal nr. 2954

ÎNCHEIEREA DE AUTENTIFICARE NR. Anul 2009, luna OCTOMBRIE, ziua

în fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, la sediul Primăriei Sectorului 4, unde m-am deplasat la cererea pârtilor, s-au prezentat:

Consiliul General ai Municipiului București, cu sediul în București, Bd. Regina Eiisabeta nr. 47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, d-nul POPE SC U Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Prîncipatclc Unite nr.L sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr, I, CNP xxxxxxxxxxxxx

Ș«

SC INFINIT PLUS COM PROD SRL, cu sediul în Mun. București, Ale. Cricovul Dulce nr. 26, sector 4, înregistrată Ia Registrul Comerțului București sub nr. J40/9553/16.04.1992, CIF RO378740, reprezentată prin dl. Xxxxxxx Xxxxx, în calitate de administrator, domiciliat în Mun. București, Str. Covasna nr. 10 bl. El5, sc. 2, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 549562/07.04.2008/SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu -2.261 lei(TVA inclus), cu chitanța nr.2279/2009;

Taxă ANCPI - 645 lei, cu chitanța nr.562963/2009 (calculată la suma de 129.000 lei).

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE Contract de concesiune încheiat cu S.C INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.

CONTRACT DE CONCESIUNE H .2) Nr S.£. încheiat la data de?./?..-Q?..,.tyo/j

I. Părțile contractante

între MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr. 291-293, sector 6, având calitatea de concedent, pe de o parte si S.C. INFINIT PLUS COM PROD

S.R.L., cu sediul în București, Aleea Cricovui Dulce nr.26, sector 4, înregistrata ia Registrul Comerțului sub nr. J40/9553/1992, având cod unic de înregistrare nr, 378740, reprezentata prin domnul Xxxxx Xxxxxxx, identificat cu CI seria RT, nr. 549562, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002 - privind vânzarea spatiilor comerciale proprietatea privata a statului si a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizata, aî Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publica Locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, precum si în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 95/11,01.2011, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nîtu Vasile nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 996/22.10.2009, s-a încheiat prezentul contract de concesiune.

H. Obiectul contractului

Art. 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, în suprafața de 44,23 mp, asa v    cum rezulta din planul de situație anexat.

Art. 2. Terenul precizat la art. 1 se preda de către concedent către concesionar pe baza de proces-verbal de predare-primire, încheiat între parti, iar destinația clădirii este de spațiu comercial.

III. Termenul contractului

Art. 3. Concesiunea se acorda pe 49 ani, începând cu data predarii-primirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract si anexele sale.

Art. 4. Concedentui va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul sau de vedere asupra încetării concesiunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioada egala cu jumătate din durata sa inițiala, prin simplul acord de voința al pârtilor, prin act adițional.

i

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.

IV. Redeventa

Ari. 5. Redeventa concesiunii, conform negocierii realizate, este de 2.591,91 lei/an, fa T.V.A., reprezentând 606,00 Euro/an, la care se adauga un comision de 1% calculat la valoarea redeventeî concesiunii. Comisionul de 1% va fi calculat si plătit doar pentru primul an de concesiune.

în cazul în care prevederile legale impun aplicarea cotei de TVA. valoarea totala a redeventeî va suporta cota de TVA, stabilita de legislația în vigoare.

Art. 5.1 Redeventa minima a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4. din municipiul București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 1.591,91 lei/an, a fost determinata în conformitate cu prevederile Legii nr. 50/29.07.1991, republicata, cu modificările si completările ulterioare si a fost calculata avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilitara existenta, caracteristicile geotehnîce, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții" aprobata prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 211/30.08.2006, cu modificările si completările ulterioare.

Art. 6. Redeventa concesiunii prevăzută la art. 5, va fi indexata anual cu coeficientul de inflație comunicat de organele abilitate si se plătește pe toata durata concesiunii, dar nu poate fi mai mica decât redeventa achitata inițial.

Art. 6,1. Indexarea anuala a redeventeî concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până la data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V,    Modalitatea de plata:

Art. 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redeventeî pentru primul an, exprimata în Euro, se vor plăti prin ordin de plata în contul concedentulul nr. R097TREZ70021300205XXXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plătii - dar nu poate fi mai mica decât cea înscrise la art. 5. Comisionul de 1%, aferent redeventeî se va achita în maxim 15 zile calendaristice de la semnarea si autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redeventa va fi calculata si se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cel deal doilea an) sî luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redeventeî prevăzută la art.

5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs.

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redeventeî se va plăti o majorare de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculata la suma datorata. Majorarea de întârziere la plata, de 0,1% se va aplica pentru fiecare zi de întârziere si pentru suma rezultata din indexarea redeventei cu rata anuala de inflație, neplatita la termen.

Majorările si penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.

VI.    Drepturile si obligațiile pârtilor.

Art. 8. Concedentu] are dreptul:

Art. 8.1 Sa urmareasca prin imputernicitii saî respectarea destinației clădirii asa cum a fost stabilita prin contractul de vânzare-cumparare a spațiului.

2

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

_Contract de concesiune încheiat cu S.C. INFINIT PLUS COM PRQD S.R.L._

- Art, 8.2 Sa retraga concesiunea, fara nicio răscumpărare, în cazul în care nu se pecta prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum si clauzele prezentului t.

Art. 8.3. Sa modifice unilateral partea reglementara a contractului de concesiune, cu otificarea prealabila a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art. 8.4. Sa verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respecta condițiile si clauzele acestuia de către concesionar.

Art. 9. Concesionarul are dreptul:

Art. 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul si răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi si a culege fructele bunului ce Face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art. 9.3. Sa primească în mod prompt o despăgubire adecvata si efectiva în cazul în care modificarea unilaterala a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent si concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilita de către instanța judecătoreasca competenta.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului sa se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10.1. în termen de 90 de zile de la data semnării contractului, sa depună, cu titlu de garanție, sub forma de scrisoare de garanție bancara sau depozit bancar, echivalentul în lei a sumei de 151 Euro, calculata la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancara, dar nu mai puțin de 646 lei. Aceasta suma va fi reactualizata anual, funcție de evoluția cursului Euro/Iei.

Daca este necesar, din aceasta suma, vor fi prelevate penalitățile si sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din aceasta suma se opresc penalitățile si sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținuta, în termen de 30 de zile de la aceasta operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art. 10.1.1. Garanția se va depune într-un cont special, la o banca agreata de ambele parii contractante, dobânzile revenind concesionarului.

Art. 10.1.2. Garanția va putea fi eliberata numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Sa-si îndeplinească obligațiile potrivit termenelor si condițiilor prevăzute în contract si în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

Art. 11. Concesionarul se obliga sa asigure plata redeventei la termenele stabilite prin prezentul contract.

Art. 12. Concedentul are obligația:

Art. 12.1. Sa nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art. 12.2. Sa nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afara de cazurile prevăzute expres de lege si a art.8.3. din prezentul contract.

Art.12.3. Sa notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura sa aduca atingere drepturilor concesionarului.

Art. 12.4. Sa coopereze pe deplin si sa sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune în Cartea Funciara.

3

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C, INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.

VII. încetarea

y*/

* / Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația sa restituie concedentului în deplina proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situat»;

(a)    la expirarea duratei stabilite, daca părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii.

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterala de către concedent cu plata unei despăgubiri juste si prealabile în sarcina concedentului.

(c)    în cazul nerespectarii obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere unilaterala de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    la dispariția dintr-o cauza de forța majora a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fara plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, asa cum este prevăzută în art. 2, este schimbata, fara acordul concedentului,

Art. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art.16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi ras cum pa rata, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie sa fie prompta, adecvata si efectiva. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipala sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art. 16.2. Daca părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumita urmează a se adresa Instanței de Judecata sau arbitrare convenite conform contractului.

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art.17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art. 17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituita.

Art. 17.3 în cazul în care concesionarul nu-si executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 si 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se considera desființat de plin drept, începând cu aceeași data, fara a mai fi necesara intervenția instanței de judecata.

Art. 18. încetarea concesiunii prin renunțare,

Art. 18.1 Concesionarul poate renunța la concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibila exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formata din reprezentanții concedentului, ai Primăriei Municipiului București si care împreuna cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizata pe terenul concesionat, acesta este obligat sa solicite acordul concedentului privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumparare pentru imobil.

VIII. Forța majora

Art.19.1. Forța majora exonerează partite de răspunderi în ceea ce privește îndeplinirea totala sau parțiala a obligațiilor ce le revin, cu mențiunea ca prin forța majora se

jo\Ș^sînJefege orice eveniment independent de voința pârtilor, imprevizibil si inevitabil, care mpiedica părțile sa-si execute integral sau parțial obligațiile.

Art.19.2. Apariția sau încetarea cazului de forța majora se va comunica celeilalte parti în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandata. Ulterior acestei comunicări, concedentul si concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către parti, fie de către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face si prin alte modalitati.

Art.19.3. în caz de forța majora, comunicata si constatata, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor pârtilor se decaleaza în consecința cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea ca niciuna din parti nu va pretinde penalitati sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forța majora cât si îndeplinirea celorlalte obligații.

Art.19.4 în condițiile în care forța majora conduce la o decalare a obligațiilor pârtilor mai mare de 6 luni, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situatîe verificata si constatata de comisia legal constituita, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX. Control

Art.20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X. Litigii

Art. 21. Lîtrgiile de orice natura decurgând din executarea necorespunzatoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabila, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Art. 22. Pe toata durata concesiunii, concedentul si concesionarul se vor supune legislației române.

XI. Dispoziții finale

Art. 23. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic al terenului ca urmare a unor eventuale reglementari legale adoptate după semnarea prezentului contract si concesionarul nu este în drept sa pretindă niciun fel de despăgubiri de ia concedent.

Art. 24. în temeiul art. 45 din Legea nr, 73/05.07.1995 privind pregătirea economiei naționale st a teritoriului pentru aparare, concesionarul are obligația sa ia masuri pentru realizarea sarcinilor ce îi revin în domeniul apararii.

Art. 25. Parttle contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adițional, numai în cazul apariției unor circumstanțe care lezeaza interesele comerciale legitime ale acestora st care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.

<’■

>Art. 26. Contractul de concesiune, deși încheiat, nu va produce efecte decât după *^x^FachiFarea de către concesionar a redeventer pe un an si a comisionului de 1 % conform art.5

.f’zA/n SL'Tdjn prezentul contract.

/^z Art 27. Procesul verbal de predare-primîre al terenului face parte integranta dîn

-prezentul contract si î) completează.

Art. 28, Anexa 1 - cu schitele amplasamentului si anexa 2 ~ cu avizele direcțiilor de specialitate ale Primăriei Municipiului București fac parte integranta din prezentul contract.

Art. 29. Prezentul contract reprezintă titlu de creanța. Contractul este supus autentificării, cheltuielile ocazionate de autentificare fiind în sarcina concesionarului.

Contractul privind concesionarea terenului aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, din municipiul București, s-a încheiat în 5 exemplare.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.

Anexa 2

La Contractul de concesiune

Prezentul contract de concesiune urmeaza a fi încheiat între Municipiul București si S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L. pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, București, în suprafața de 44,23 mp.

DIRECTOR EXECUTIV, JOHAN^J NUNWEILER

A

^,c

Certificam în privința realit^iL_r^guj^ritatiî si legalității Sef Serviciu Xxxxxxx Xxxxxx

DIRECȚIA GENERALA ECONOJMK DIRECTOR GENERAL, UT Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx ESC

ROM AN IA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMANȚA CAMERA NOTARILOR PUBLICI BUCUREȘTI

Sediul București, str. Polona nr. 28-30, sectorul 1 înregistrata la Curtea de Apel București sub nr. 26/07.11.1995 COD avp 987

COD ANSPDCP 7891/19.12.2006 OSIM 090352

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 435

Anul 2011, luna februarie, ziua 23

Eu, Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx-Xxxxx, notar public, ia cererea expresă a părților, m-am deplasat la adresa din sediul Primăriei Municipiului București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, unde am găsit pe:

Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat in municipiul București, str. Popa Savu, nr. 42, sc. 1, ct. 3, ap. x, sector 1, identificat cu CI seria RR, nr. 5290I4/2008/DGEP Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de Primar General al Municipiului București,

Xxxxxxx Xxxxx, domiciliat în municipiul București , str. Covasna ,nr. 10, bl. El5, sc.2 , et x, ap.xx , sector 4 identificat cu C.I. seria RT nr. 549562/2008/SPCEP S4 biroul nr.2, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de reprezentant al S.C INFINIT PLUS COM PROD S.R.L,

care după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea lui și au semnat toate exemplarele prezentului înscris, precum și cele 2 (două) anexe ale acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS S-a perceput onorariul dc 918 RON + 220,32 RON TVA cu chitanța $T/2011/Mentor.

BIROUL NOTARIAL PUBLIC MFNTOR TH7k (021) 319 li Ol, 3 H 3502. Ced tliwî S0I7792

E-miil pitniof hiftiirOL»rUl <?£rBjil eom

www.romimo.ro> București > Seclr>r-4> Spatii comerciale > Sp.i1uicomerclat> De vamare > Spațiu comercial

Spațiu comercial    _ . ,    ,

/    Contactează utilizatorul

60.000 EUR			1    ra t.u 22 nil.';	0763068301
				0763068301
C3 imagini	9 Harfa
Map E=1thif pi	f -    Ea    te;.';    •		■ ’Wi	0 Contactează
Cc.    w	Buchar.est    .*			, "    \    Nume: Ctaudia
v/sHi	n '■			Vezi toate anunțurile
	O ,    na		■	L' U

OHt’.Cl Ai B	TJarco/ Tinerelului	■ : v *•	or    EI ■ ca;e
-îlj	creier    ;;rT‘	B	■ 4*    1	ri rara Distribuite pe BJI ISJi mm
			Popesli-Leordcni
	■■ _	1CJ 4 AririTorii		★ Adăugă la favorite
.19!	a		e	ft Listează la imprimanta
Măgurele			+	& Export in pdf
Gougle B3B		'*    M*pda:a SltnTGcsg'e TenruoîUa*		Alte detalii
Detalii
Județ	București	Zona	Beicen)	Cod anunț    4594926
localitatea	Sector 4	Adresa	Alexandru Obregia	Valabil: de ia    21.03.2017
Tip contract	De va mere	Preț	60.000 EUR	Pana la    20.05.2017
Categoria	Spatii comerciale	PretiRONf	271.128 RON	Cod de Identificare    cbssitied_18399010 extern
Subcategoita	Spațiu comercial	Suprafața construita	26 m‘	Ranorteaaa anunț fals
Suprafața tilda	26m’	încălzire	Altele
Suprafața terenului	26m‘

Descriere

Spațiu coinerda! teren proprietate, stradal

//^r

■*■ Adăugă U frvoifo C Reposteaz» Promovează

© Ustwza La imprimanta ✓ Șterge ■ Modifica A Raponeaza <T Vizualizări 62

Serghei Dumltreseu Vezi toate anunțurile

Distribuit anunțul pt

oeo

Descriere

Compania noastra va prezint^ un spațiu comercial de vânzare situai în zona C-tiri Bfancovennu - Drumul Gazamtut intr-un Imobil finalizat in anul 2016 Spațiul se regăsește la parterul mxi Imobil D+P+3 cu destinație tnixia

Compartimenlareâ este open space cu o suprafața letala de 139 mp iar suprafața ullia este de 125 mp. Proprietare^ este prevăzută cu spatii vitrate largi ce oferă o iluminate naturala buna, acces stradal cu intrare separata de restul imobilului si intrare secundara Spatiul este branșat ta apa curenta, canalizare, gaze naturale sî curent electric 3fiQV. Sta diut construcției, finalizat, num ar etaj x număr camere: 1 număr loc de parcare 4. suprafața utila 125. suprafața lotala ISO suprafața censiivita 139. anul constmctiei 2016

Utilitari:

Utilități Generale; Apa Curent Gaz Canalizare

Alie caracteristici:

Parter: exisia

Vezi delalîi pe «ww romuri o ro

Alte detalii despre proprietate

Vânzare spabu comercial. iti zona Constanbn Brancoveanu. ou o jupi stata utila do 134 mp Compari mttfare tI Ii w el Parter-134 mp,

Zona varcare 134 mp-open -s p ac a:

Nurca, încape rt: 1 1 grup sântar Vttrinairadah 16 ml din aluminiu.

Siare ulterior, renovat este in e>ploatare de chiriaș.

Dctefi: terrooficare AC.

Afle detalii acces secundar vizibilitate 41 trafR pietonii intens zona dens populata Veanatatt: Constantin Brancoveanu. Sos OneniEei.Str Afunlsuiut;

Preia W pentru; InvesMe;

Pieî 375 M0Eun> TVAO

Chine colectata lunar: 2603 Euro * TVA

Oferta aparține agendei de consultanta imobiliara ESPACO Snvestment, Cod Oferta ESPO1G12CB Tereîon 072G wzl totnurc*TiO& bn k oferta. îrinyjț_ețgj^

Structura Fezistenia beton Nr terase 0 Nr grupuri sanitare i Suprafața construita 164 mp Suprafața terase 0 mp Nr încăperi 1

Utiîrtatl -Sistem încălzire (TermoficareS Climatizare {Aer condițional); Acces internet (Cablu i: Utilitati generale iCurentApa Gaijefefon)

Finisaje - Stare interior (Renovat); Ferestre cu geam termopan (Aluminiu)

Dotări - Conlorizaie i Apometre Contor căldură Conlor gaz). Dolari imobil ilniertoni Alte caracteristici-AltețpaîjJ uale (Spațiu deportare;

serviai- servicii Imobil (Administrare) pretvanzare; 375000 monedavanzare EUR monedavanzaremp: EUR pretinc liftiere 0 moneda închiriere EUR monedamchfffef eunitar; EUR Disponibilitate proprietate' 0

Localizare șl puncte de Interes

MijJoiee de Erdnsport

r v -rxi

-BZ;    ■

zi -z -, n x; y.■ 7^^H

■■ < Z

<7 ■ ZZ ,> zj

z -

, Z-. _ v -

,t    „tr *    j- _>4ți> *c *    '.L7J    .........•-    " ,

p •' tZ .» Z f ’ '5 5 "    ------ ----- «7T“    s’^uJC

- v _{; }}\ :j-| h7H, '1    /.

SpatiiComerc>ale.-o

hfrwAfwMHwțfllH

Soitij «rPfTCMtr    Sort cacwreWe d* vânzare Șjițt ccneubtede viAzye^&xurMn iaaWffil»

Șoseaua Olteniței,oportunitate investie in spațiu închiriat

București, lorvrO^enrteî vezi harța

Dr vJnzaie 5s3fc cctwcksî

330 000 EUR

151 mp

Centru tomgttFSi 151 mp

exi$ia

17504-201?

Cerc dctaUi despre această proprietate

Xxxxxx Xxxxx (Partener Ga(a*> Jmot¹}

0771.072.062

0722.357.109

P; v.'j o td-; st f ;cjc u î c ai a cx n-.-jr. p.- 5 u .< cou./u V X17I14-J4G ^n$_Fr;£:ti; Ier o

NumetetSu: j

Telefon-;

Email !

, _JVtMVJj/iUM-TȚ'

.........7Î7X

3

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCRSector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU ,TOP O GR AFIE, GEO DE ZIE, CARTE FUNCIARĂ. EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

Aprilie 2017

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA ' STATIULUI COMERCIAL

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    Z?/" S.C. TOP EXPERfrff^Cl^R^A	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojop^^^^^Ovîelu/	PROPRIETAR: S.C. INIFINIT PLUS COM PROD S.R.L.
Verificat: ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx T	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	8.80
2	Spațiu comercial	28.12
3	Hol	3.91
4	Cameră frigorifică	2.26
5	WC	1.07
Suprafață utilă = 44.16 mp
Suprafață construită= 55.93 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT ^OI&^IU..	AMPLASAMENT: Str. Nițu Va si le, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Coj^^	PROPRIETAR: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Matei ȘtefarvPacflk	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL Mt^Ș^CtJREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPgRT/RROIECT S.'R L. V\ ^5?^	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojG^uc^^^^îaiu	PROPRIETAR: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Matefștefan-Pc^^^	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUfVBO^ESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
execu™t: sryww S.C. TOP EXPERfP'PRftlECTSR.L) V\Wă/.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocan^^ng-Oyiciu	PROPRIETAR: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-P/uN/l Cz/	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUd^SjWTI /<?/    \ A	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    W â/ S.C. TOP EXPERf RRcfeg^LJ V ,^' '*/	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru'D^țjp^icliu	PROPRIETAR: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PauH- L ■ Ui	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPEfpfp^EC^R^\	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocarh<O^^^vicjiS/	PROPRIETAR: S.C. INFINIT PLUS COM PROD S.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. M^efstefan-POJi □	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. RO16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCRSector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de CA D ASTRU,TOPOGRA F IE,GEODEZI E_; CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spatii comerciale si

9    A 9    9

studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-C1-U13, incinta Pieței Sudului

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități ~ energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017

Dată evaluare: 18.04.2017

Data emiterii raportului: 25.04.2017

Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILA LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate ~ 403.500 RON ~ 89.300 EURO

M mg.    vuiiiivn

Expert evaluator pentru proprietăți/imobiliare și bunuri mobile Membru    Legitimație^W'îl5Ș2 0/2017

tatuator    Ț

4^ STAMATESCU *

(f . . CARMEN

t.egitmiațra Nr. 16220 '‘X&j ^Va,ablJ 20 J 7    c

-3n=var '

DECLARAȚIE PE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membr

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul

Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016- publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

ing-K Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imopili^re și bunuri mobile Membru Titular

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.

ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28;

-    Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: RO36RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U13.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționai fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângerea

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.    \ VL-V# J p

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de căi r£ vâS^tS^â^Bl-Jmai/ avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisa^fcoffg^tențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUĂRII

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată Ia data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea confdrmfâctelor puse la

dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

>    Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

>    Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luata în considerare în prezentul raport;

>    Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

>    Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

>    Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

>    Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

>    în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

>    Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. COMPREST CRISTAL SUD

S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin) al

CRISTAL SUD S.R.L. așa cum reiese din actele puse Ia dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte

Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, ia intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.losif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htm

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se'dfn'-Ștrâdâ-Nițu>Vasilc, pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafață utilă de 61.69 mp, confo.rm'.contractului de vanzare cumpărare.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 60,76 mp și o suprafață construită de 68,67 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică și zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: 2 spații comerciale și depozit.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. In analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. In primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Iruujurirl prot«<e d* Up «fttru «HnefCUl In SI 1016

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017/în România,? relevă cel^mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară yColliețs țpțfernațional ‘care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 special iști^cat^i^^d^țărip:gjj

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor^h^âte^nj^j^ș^e^bască numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta voi^fi<bwâtc^?ccTpbțib șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Orade^Pașfe^^și^fârgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Col Ier s, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:_

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ BMP    SURSA		OBS
I	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretuhiiT’iata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2000	nvn-.spaliiconiereia1e.ro	2000, imobil lip centru comercial, vitrina fim
4	Râmnicu Siral	100	2772	uvu.stiatHcomerctale.ro	1987, parter Moc, uliEliLf î. închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romlmo.ro	1987, parter bloc, S iaita=100 mp, S teren=I05 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu- Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, porter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilităli
7	Brâncoveanu	134	2332	www.snatiiconierCKt1e.ro	1982, parter bloc, renovat, ■xhiriat, vitriaa 15 m
8	Olteniței	151	2185	uvu.soatficomercia1e.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www*. s ratucomerqiale. ro	2015, parter imobil P+5, uliEtâți
10	Piaja Covasna	173	1.156	w ww. s patâcomerctale. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, "nchirât, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2250	www. s natncomerciale. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4.    EVALUAREA

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Hizhest and Best Use) este definită prin i{tilizfi^b''ufihi'activfiareîi',

maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere fizic, este ă^ăiiisă‘fie^,,ifiit^sb'‘es'te

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB 3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție'comercială care,se încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză: fj *    "

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;    {(

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ EZMP    SURSA		OBS
l	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	Tineretului/Piata Norilor	54	1.574	www.romtmo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.snatitcomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râtnnicu Sărat	100	2.772	www.spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, nichiriat, vitrina 6 m
5 ■	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. snatitcomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	Www.snatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.s pa t iic ome re ia le. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. s pa tiic ome rc ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

corecțiilor nete și brute;

Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

Restricții legale - nu fost necesare corecții;

Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

Condiții de piața - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

Tip construcție — au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu; Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție; Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil = 403.500 RON ~ 89.300 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea- se bazează'pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi g^n^fât^de-catre un titular al dreptului. In cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc" a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa o proprietate imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea actualizată a beneficiilor pe care Ie va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respective).

^oo

RAPO^DE^BVÂLUARE V PROPRIETĂTL IMOBILIARE

_1/ t-c; f-**‘ ^k ’ >•    ’‘7?T- •    \    >*\ V.

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea direct _ _v    ,

există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocti^are sunț nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de^pcoprictăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat Ia valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.⁴

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.⁵

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h)    Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care intră în sarcina proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii

continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 23 % din venitul bruVefectiv. ? /

\ -.'a'’    __

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este Ia nivelul de 10,50%.⁶

Vproprietate ~ VNE/c

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	61,69
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	1.234
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	14.806
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	13.325
CHELTUIELI EXPLOATARE	3.080
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	10.245
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	97.571
	97.570 €	440.900 RON

ț,

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALOM^î

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordafrpTincipale pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 403.500 RON ~ 89.300 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 440.900 RON ~ 97.570 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, IN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

■    Cursul BNR utilizat Ia calcule este de 4,5188 RONZEURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

CC £ / v'

RAPORT DE 'Ey^bUARE PROPRIETĂTÎTl&âBILIARE

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și considerentele privind valoarea sunt:

>    Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți im iare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR Le nație nr. 16220/2017

A. Partea I. Descrierea imobilului

Unitate individuală

Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Sergent Nitu Vasile, Nr. 1, Ap. SPAȚIU COMERCIAL. Jud. București Părți comune: -

Nr crt	Nr cadastral	Supralața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-C1-U13	-	61,24	0	6250/100	SPAȚIU COMERCIAL

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale	Referințe
77100 / 20/12/2016
tAct Administrativ nr. 789, din 21/12/2006 emis de SCAVL BERCENI SA: Act Administrativ nr. 505150, din 14/12/2016 emis de DITL:
llntabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1	Al
1} S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L., CIF:414673
C. Partea III. SARCINI .
înscrieri privind dezmembramlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini	Referințe
NU SUNT    ]

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii    Pagina 1 din 2

_t , CC b* f

'Â C o -

Carte Funciară Nr. 215Q53-C1~U13 Comuna/Oraș/MunicipiwJ&cureț.ti'ȘGttorul 4

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală. Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Sergent Nitu Vasile, Nr. 1, Ap,\SP/țJI,u * COMERCIAL, Jud, București

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

5*3 achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2133/20-04-2017 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat al ANCPI și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4, alin. (12J din Legea nr. 455/2001, precum și cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii_Pagina 2 din 2

coNimcr »i«: vânz ar l-cum pahare NK 7X0?.l I 2 2tțnf,

Imtf

.    i . v i nt.Pf’b'Wl 0 A cu sediul m liueuresli. Su 1 1 lume

|_lt(1e Socetatea ( nmerciak» A \ I ^{,U 1} ,^{NI S} ,,_n „₇₁₆, j _yQ, _:n;ind cont IBAN tu Ș sector 4. iiini.m iculata la Registml t o inert uhu sub m L -    „    .    . fiscal

₄-_BX-nW7<.n523X«(W0l dedus la Banca < „mcdala Roraaua -Su«n, »S=c, £ u‘-l -■„2. uT»., en.a.a legal pm 1)1 Dueclo, ION MAI AM Al . m . ahlale ,le V ANZAIOR. p, de

S (' COMI'RI-SI CRISTAL.Sl'DSRI. cu sediul in Uucurcsu.su l’iitul cu I ui nr

4 . înmatriculata ia Regisnul Cumanului sub iu .1 -IDi I 5040; I b (J6    *^*1?, ^C°    fi.cnl

R054BTRI.04'01 202 AO3155XX deschis la Banca Transilvania Filiala Bercer    ;

414673. repiezentata leeal prin asociat unic Xxxx X’Xxxx domiciliat in București SI R L^ . CD TFI. m.36, sector .fente sc Icetlinteaza cu <'I se. ,a IU>_ nr 13398 L ehb SM.I data d e 29 09 2000 ava i id C N i’ .1 > 60102401.30.1. u i ca I i tai e d e t UMP AR Al OR, pe de aha p« PREAMBUL

] Având m vedete dispozițiile legii nr.il/l990 leptiblicata, S5/1992 art.3 alin 4 . Legea 76/1994 an 7 altn 12 si raportul tehnic expertiza de actualizare a prețului din factura nr 4460751/1 1.03 I99S

Art I OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentufiii conltacf il constituie transmiterea dc către VANZATOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate asupra unui spațiu comercial, situat în București, Str.Nitu Vasile nr 1 (complex PI A TA SI J DL 1.1 II) sector 4 ut suprafața utila de 61.69 mp. conform planurilor ce fac parte integranta dm prezentul contract {anexa 1), spațiul comercial deținui de COMPARATOR

Spațiul comercial ce face obiceiul prezentului contract se afla in patrimoniu S.CAV.L. BERCE NI S A conform deciziei tic înființate

Proprietatea asupra leienulm nu Jace obiectul piezentului contract.

An 2 PRitTUL SI MODALITATJ Dl: PLATA

I Pietul vanzarn a fost stabilit prin raport de expertiza din decembrie 2006 peiilm. actualizarea prețului din factura 4460751/(1.03 1998 fiind de 16402 05 lei.

Suma a fost achitata integral astfel CI UT. 1372/12 03.2007, 1373/12 03 2007 1470/ i 8 04 2007, I47LT9 04 2007    ’    ’    •? s< ’

■’ Nm, pânde contractante, am lua: cunoștința de dispozițiile art,6, din Ordoi ' ’ pentru combaterea evaziunii fiscale cu privire ia nulitatea aetel

prețui sincer si de consecințele ce decurg dtn nerespectarea disp

Aii î OBLIGAȚIILE PAR I ILOR A OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI VÂNZ A1 OR UI. are următoarele obligații: a)de a-i garanta pe CUMPĂRĂTOR de evictiune s dispozițiile an 1337 si 1352 din Codul Civil

RAPORT DE EVALUARE

IMOBILIARE

■    L< DMI’ARATORDl Dl

'^{e C}Vt4^v ? DI IMPARA TURCI .ne mmaloaiclv oblig,

‘    - de , plan prețul la termenul si m condițiile stipulate ni prezentul uuntract

- de a întocmi documentația cadastrala după încheierea contractului dc cauzare ciimparaie. sa intabuleze dreptul de proprietate si sa noteze in canea tunciara drepturile de proprietate

Alt 4 DECLARAȚIILE PÂRTILOR

VANZAIORUL. prut reprezentant. declina ca spațiul comercial ce late obiectul prez eu I ulm contract nu estet erecal de sarcini sau servitutii. nu au mai fost \ anduț ntci unei persoane lizice sau juridice* si nu fac obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări in baza Legii nr 10/2001. cu modificările si completările ulterioare.

Impozit ele si laxele de orice natura aferente spațiu lui comercial ce fac obiectul prezentului contract au fost si ramau in sarcina vânzătorului pana azi. data vanzarit, iar de aslazt. acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI

fcu, CUMPĂRĂ J’ORl ÎL, prin reprczeiuam, declar ca am dobândit de la VANZATOR spațiul comercial, ce se \a achita m modul de mai sus si consimt Ia toate stipulatiunile prezentului contract.

Art 5- DISPOZIȚII LI NA LE

1    Litigiile aparute m legătură cu executai ea piezenlulut contract se soluționează de către instanțele judeca toi est i competente

2    Daca o situație de iurta majoia împiedica sau întârzie executarea contractului, partea afectata de cazul de tona majora va fi exonorata de răspunderea privind îndeplinirea obligațiilor sale, pentru perioada in cate îndeplinirea acestora este împiedicata sau inîarziata de cazul de forța majora, in con foi mi ta le cu dispozițiile ari. 1082-1083 din Codul Civil

1 cnnorcCJHu m .n . ’-pyinptaic, uni cunu    t

exemplare, iar VÂNZĂTORULUI __2\ exemplare.

S. C A V L. BER( ’ENI .S A /b " \z VANZATOR,    V''

fțarcu!    „    sAuA.u.u EH

H    Tineretului * .•*** PZ;(.-.A    A	. câțo
Hn'*iîAF?i '    îTal    .rCJi,R.    =    Ol’l.l o		nEsn Distribuite pe U KSJI mm
	Popesli'Leordeni
rAîRii		★ Adăugă la favorite
;iil    ®	$	6 Ltsteaza Ia imprimanta
Măgurpîo    .	+	& Export in pdf

Gougle mo    <7 ,    . MipamBuonc-Mj'. Tt-mtufu..

Alte detalii

Detalii

Județ	București	Zona	Sercenl	Cod anunț	4594026
Localitatea	Sector 4	Adresa	Alexandru Ob regia	Valabil: de ta	21.03.2017
Tip contract	De vânzare	Preț	60.000 EUR	Pana la	20.05.2017
Categoria	Spatii comerciale	PretrRON)	271.128 RON	Cod de identificare extern	cb$sified_1 B399010
Subcategoria	Spațiu comercial	Supratata construita	26 m1		Raportează ari unt fals
Suprafața utila	26m’	încălzire	Atlete

Suprafața terenului    26m^!

Descriere

Spațiu comercial teren proprietate, slradal

★ Adăugă la favorite © Listează la imprimanta & Export in pdf

Alte detalii despre proprietate

Localizare șl puncte de Interes

Pubti24 io Anuntun București Sector 4    imobiliar e    Devanzaie Spat» cor*? wrte Spainj comentai

Spațiu comercial 125 mp, zona c-tin brancoveanu, construcție 2016

9 București Sedcr 4

Descriere

Compania noaslra va prezintă un spațiu eomeiefal de vanzare situat in zona Ctln Brancoveanu* Dtumuî Găzarului intr-un Imobil finalizat b anul 2016 Spathjf se regasesie la parterul unui imobil ț>P+3 cu tfestlnalle mima

Compartimentarea este open țpace cu o suprafața totala de 133 mp iar suprafața utila esto de 125 mp Propriei arsa csie prevăzută cu spetit vitrate largi ce ofere o iluminare rialurala buna, acces stradal cu intrare separata de restul imobilului si inUare secundara Spațiul este branșat la apa curenta canaGzare. gaze naturale si curent efedric 330V. Stadrul conslructiei. Finalizai, număr elaj 3 număr camere 1 număr foc de parcare 4 țuprafala utila 125. suprafața totala 190 suprafața construita. 139, anul conslructiei 201$

Util Iuti:

Utilitari Generale: Apa Curent Gaz Canalizare

Alte caracteristici: Parter: exista

Vezi detalii pe xwnv rem'mo te

■ RAPORT-DE EVALUARE PRCIPRlElĂJnMOBIL^RF.

Alte detalii despre proprietate

GL X12 1 6127 Soț ea tia Olterutei.vâ c ■ opun o op aduni ta te de f nve 3Ute in Spatio come reiat incit i i Lat pa do r de bloc in z ona cu zeci d e blocuri 5 ute da apatia mente si mii de locuitori Suprafața locației este d e 151 mp. cu o deschidere de I2ml Chiriașii doi fa număr, suni bane senosidm domeniul medical si alimentar care au tem de magazine Chiria teta ta tunate este de 2305 euroiuna iar prețul de vanzare este de 33000Ceurc TVA 0 Aceasta oferta aparține companieiGALAXT IMOP BUCUREȘTI CONTACT NON-STOP

Structura rezistenta beton

Nr lerase o

Nr grupuri sanitare 2

Supra&La terase Omp

Nr garate 0

Vicii cunoscute

Nrincapen J

Arte detalii zona - Amenajare străzi (Asfaltate;- Mijloace de transport iluminat stradal

uțiirtati - Climatizare (Aer condiționatr; Utilitab generate (CurentApa Canalizare!

Finisaje * Stare interior i.Renovați Ferestre cu geam lerpiopan {PVC!

preh'anzare 3TOOOO

monedavanzare EUR

prelvanzaiemp 2165 43

monedavanzaremp EUR

Disponibilitate proprietate imediat

Localizare ți puncte de interes

iv/?țtaunt    Recrteri

\    ‘ '"    ⁷ ' • ■ •• z    MjfSyriNwj

wî    .    i 1P ’"pAwi7 "j '•,"    ■/■'''-■• '‘■s.TSX'S'U

Z v> pr -taxA \ XiTîX ' -r "-■>>.    -z, ;

, ?• I I V    f •    "’-oX; / j

-■'zX-t    -<z,Lz ^uuc

:-.XXz'/ | ■ : Grr«ru,^JCj^rnoJfyirr.    rj?^h

■ Rccrurtți ---f J --*    | 1

<'Â’: ; ^..z; hZZZ—J

Sa    tou ptmete 15 poiteie ae rier» sfluale j>« o raid de 2 t ir NU de ttfopt«laie

Adrian Epos (Pa de ne r Gala*y imobj

0771.072,062

0722.357.109

-,W<*rv,ț jrdkirj—*^ ’

S.Cfc    ¹

,,    -.<V'S    ■- Ș \

' w. o:

2. Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al muu. București

3. Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6. Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA II & STATIULUI COMERCIAL

v

DESTINAȚIA	SPAȚIU COMERCIAL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.67 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	ZIDĂRIE / PANOURI PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ACOPERIȘ	ȘARPANTĂ / TABLĂ
TAVAN	TAVAN FALS GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE / MOZAIC
PEREȚI	ZUGRĂVELI LAVABILE
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMATIZARE	INSTALAȚIE AC TIP SP1T
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNJ5UCDREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    fef S.C. TOP EXPEp/PEâlEC^.m	AMPLASAMENT: Str. Nîțu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
"î    ;    ’• a    ~ întocmit: ing. CojocâfrtbDenis-OviihuX	^PROPRIETAR: S.C. COMPREST CRISTAL SUD S.R.L.
Verificat: ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	30.85
2	Spațiu comercial	23.93
3	Depozit	5.98
Suprafață utilă = 60.76 mp
Suprafață construită = 69.28 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL m8(M./B^RE®i fS( $	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    \ \	AMPLASAMENT:
S.C. TOP EXPERT^IECT S$L	Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CoipcartfCe^-Ovidiu	PROPRIETAR:
	SC COMPREST CRISTAL SUD SRL    PLANȘA 1    Scara 1:100
Verificat: ing. Matei StefacrP^w	RELEVEU    ..
□	SPAȚIU COMERCIAL    Uata: Apnhe ZUl/

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^BLTCWSTI		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    a/% VA S.C. TOP EXPEROROIECT    ) ’AX    ,4/		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocarS^er^s^	ST/ 1OJU,	PROPRIETAR: SC COMPREST CRISTAL SUD SRL	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx^aull		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MgNJBUCURESn fvf $/ v%, YsA	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    (Ț S 7    K" j S.C. TOP EXPERT^^If%ĂjZ V	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocarupefiis^vidiy^	"PROPRIETAR: SC COMPREST CRISTAL SUD SRL	PLANȘA 9C	Scara 1:500
Verificat: ing. Matei StefaRePau|/	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR:    x<ațxta\ SECTORUL 4 AL MUN?zBUCUREȘȚl’\ faf &/ vi \V\	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    U ! /    JH S.C. TOP EXPERT^Î^S^,/ \&fc££    S-x	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: inq. CoiocarkjieniZOvjdiu	PROPRIETAR: SC COMPREST CRISTAL SUD SRL	PLANȘA 9D	Scara 1:2000
Verificat: ing. Matei ȘtefafbPaW	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

	BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL M^BUCUgEȘȚK    M	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
	EXECUTANT:    j,i    In S.C. TOP EXPERȚ^PR®^S.RX/ W, - w	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
	A    _* întocmit: ing. Cojocaru DoniSTOidiu	PROPRIETAR: SC COMPREST CRISTAL SUD SRL	PLANȘA 9E	Scara 1:5000
	Verificat: ing. Matei ȘtefăraPaul	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL My^L^T^^ (<rif xfV V^î, \ •■ n		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    Z.„.    /" S.C. TOP EXPERT'^^ffȘ^y		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru<	PeQțgaâvISfiu	PROPRIETAR: SC COMPREST CRISTAL SUD SRL	PLANȘA 9F	Scara 1:2000
Verificat: ing. MaterSte D	r	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I.RO16836925 ContR017RNCB0074029211670001 BCRSector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: Q723371288 LUCRĂRI de C A D A STRU, TO P O G R A FI E, G E O DE ZIE , CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spatii comerciale si

9    >    9    9

studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-C1-U5, incinta Pieței Sudului

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale;

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. NEFF PROD S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. NEFF PROD S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017 Dată evaluare: 18.04.2017 Data emiterii raportului: 25.04.2017 Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate = 471.300 RON~ 104.300 EURO

Expert evaluator pentru proprietăți Membru Titular

, .........

w • 7

WțT..____'

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru Titulăr^AF^pVARL^^/

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute m“Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANE VAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (Ia cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executata de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. avâhdZaâfqfjzâțte ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28/Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. NEFF PROD S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3 IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U5.

1.4 TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât., într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângerea

//^ A, ,

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mtpdj rezonabil

’ Jj țiJ S¹ O j '    ‘ : v i

piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.    H o.    '■?J *

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzatdrLși-cefmai l

avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.    X

i ^<5sr'"s

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piața deschisă și'ConcurCnțiala unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARH

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 — Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezențbjui jrăpon de u evaluare sunt următoarele:    \

Evaluatorul mg. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conform 'âcteldsgjUs^Ia dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru

proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de e val'Liare-aii'fost rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

Evaluatorul își asumă îiitreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

In conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. NEFF PROD S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

//

2.    PREZENTAREA DATELOR    /iffs;

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ. i

A'.....

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin) al\S.(|?^EFEPROD

S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasuLdeiGarte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situata în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termofîcare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, tară dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htm

RAPORT DE EVALUARE PRO1/RTETÂȚI,IMORIL1ARL

li h?Strada^xNitu'V asi le,/

pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața totală de 72,02 mp, confofm^cbntracftilui.de vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent SDatiuluiconîereiâkârc o suprafața de 78,06 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 73,99 mp și o suprafață construită de 77,18 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică / zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în con^țiiniLcuțârțin^ scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Inaugurări proiecte de ttp centru comercial în SI 2016
	Or»f		a ti tnifuijibuJt țm(s|
CorofSfceppMițQty	trtMY	c»nkfTr»rt«xw»	13.500
	»rtW*	Kutmtneut	aoco
		7*<w**rt		CauflwU
C*M*t*< UMM CCHf Ut		âiridiOter	lmo	flOUStftV
			S&0»	MFt
SMppfeyFtk»		Urtpl rodul GfttHCU	12.5»	amwtwd
	totetMt	Wol.MPwlErrrtxKU	1X0	Jy*
7»pț*	teteun*	Cefrtfti	10«>	7»pt»
	Sutw*	feMlwmKț	1X0»	two/Mbdkr»
		C$«<uW	70.0»	MtFt
Mmcwt	Crtfort	crup**	200»	SFOfcwM

m.7«o

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

Proiecte de tip centru comercial aflate în dezvoltare (SI 2016)

O*nufli4f«	Or*ț	LataU^r*	< IM (i K .4 h 14 friLpJ
				Ut«C*N
MvțPrt/ .    '/'-Ă	!**••• .	Q)p»r»<	M»	■ Uk*C*r»    ■
	Țhimv	HUrtOfOfll**	4XO»	Mt ■
W«nrt>bMSUw«t	Afetlofe	w&ftwwWka .	€5»	FABRMMAt*
IUI		R»h*r»    ■	t*»	IUI
V*rt«feM*K	'' goturt»'	OUr -	2XOCO	PntPpfcntoobOlwt
	•VCWtftl ■	FMaSțUWyt -■■■-	t XW»	suma ■■ .
ifcifcUUȚUrt ’i	ivțumd	Wt	700»
WfXMAR	CH*4m	OWm	UO»	ccocwx
tOftUSONTOt	Ort#**		2X0»	«m»
«KW» ..		SMSMlft    .	12.7»	0€DtM*N
M»ITlmb«r» Ctovvirt	TtephW*	GOr<Wrt¥»t*tfwnH	700»	aU&€rwup tmeUnțcnt
	tfinh**»5'		' ' 76» ‘ ‘	lewUflvdwan ‘
		CtUrti	ao»	ftahlMteUl
3hPppU<ar/	rkir»MN<nt Ct/ilrtl		270»	HEM
	ÎOT*t		3M.7»

V,

Chiriile in cele 41 orașe reședința de județ sunt prezentate in tabelul de mâijqsVU.'

Chine medie (fur/mp/luna) OlUNtA + MUN)	Aftfru	.î.nrruib pt	HBtprir lAtbCm I	Aflrrr,. >m-. Vr-l	rr r.i t«k /lllS fl- ?	i ț w-i i
Bucur* țtî	35U5	35-45	20-50	18» 23	18-23	10-25
AfeXMMțtHi	1-12	5-30	5-11	4.8	4-8	3-7
Buiiu	8-10	8-10	8-12	6-9	6-9	7-10
CiUrajî	4-13	8-15	8-15	4-11	7-32	7-12
Crafeua	32-16	12-16	32-16	8-12	8-12	8-22
Dr.Tr. Severln	5.23-1.25	6,25-8,25	6.25-8,25	5,75-7.25	5.75-7.25	5,75-7,25
Glurilu	6.5-8.5	6-10	6-9	45-65	5-7	5-7
Fh«stî	7-12	7-12	6-12	3-6	3-6	3-6
Ptokțti	11-23	11*15	12*17	7-11	7-32	7-12
Wmrrfcu Valcea	23-31	13-16	13-36	7-11	7-21	7-11
Slatina	7-12	7-12	7-12	35-7	3.5-7	35-7
Sloboiia	442	6-12	5-12	4-10	4-30	4-9
Targovițte	5-6	6-10	6-10	5-8	5-8	5-8
	915-20	55-20	9,5-20	4.5-10	45? 10	45-10 ,

I TRANSILVANIA ♦ BANAT « CRIȘANA ♦ MARAMUREȘ

Atbalulla	65-10	65-10	6-10	5-7	5-7	5-7
Arad	6-9	6-9	6-9	4-6	4-6	4-6
Baia Mere	8.5-31	85-11	7-12	5-8	5-8	4-7
Bbtrlța	8.75-13	8.75-11	8.75-11	55-8.75	55-8.75	55-8.75
Brașov	12-20	12-20	32-20	5-30	5-10	5-9
CKipf«PO«	14-20	14-20	14-25	9-15	9-15	9-15
Deva	8-12	8-12	8-12	5-7.5	5-7	5-7
Miercurea Cioc	6-10	6-10	6-10	35-7	35-7	35-7
Orada*	5-12	5-12	5-12	4-30	4-10	4-10
	6-10	6-10	6-10	4-7	4-7	«-?
Sa tu Mar*	7-85	7-85	7-85	5-6.5	5-65	5-65
Sf,<>heor*h«	8-14	8-34	8-14	35-7	35-7	35-7
Sibiu	12-23	12-23	12-23	65-11	65-11	65-11
T<. Mure}	7-14	7-34	7-14	5-9	5-9	5-9
Timișoara	35-20	15-20	15-22	7-10	7-11	7-11
ZaUu	12-16	12-16	13-15	5-12	5-12	5-13
MOtDOVA ♦ 0O8H06ÎA
♦*}i	7*12	7-12	7*22	7-10	7-10	7-10
’BacBu	8-12	8-12	8*12	6-10	«•10	7.5-10
Botoțani	7-32	7-12	7-11	5-8	5-8	5-8
Briile	7-9	7-9	7-9	6-8	6-8	6-a
Constanța	8.5-13	85-13	85-13	6-10	6-10	6-10
Focțanl	7-10	7-10	7-10	6-9	6-8	6-8
Calați	7-10	7-10	7-10	6-9	6-9	6-9
Piatra Neamț	6-8	6-8	6-8	4-6	4-6	4-6
Suceava	9-13	9-13	9-13	8-12	8-32	7-12
Tukea	5-1$	5-15	5-15	5-13	5-13	5-13
Vaslui	6-14	6-14	6-14	3-9	3-9	3-8

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/ana1iza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în România, relevă cel mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în 68 de țări.

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual să depășească numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fi livrate cel puțin șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate' director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%,

diTev.

f 'A

respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%j3și; România' (13.3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britani^i(^5^”i':.arată^ autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor CQmercialeAlîm România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu^x2Q-T0%?în^: ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregja	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretulutfPiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Păta Vitan	85	2.000	www .snatiicomerctale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utfla=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.nubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. spatiiconierciale. ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www. s patiîc ome rc ia le. ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www. spatiiconierciale. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spat iic ome re ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spat iic ome rc ia le. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4.    EVALUAREA

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

s ?C“'

Cea mai bună utilizare (Highest and Best Use) este definită prin utilizarea unuraGt^c 'are 'îi

maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere fizic, este permisă legal $i este

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferita de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea Iui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

// * ' RAPpRT DE EVALUARE/.

PROPRÎETĂȚHMOBÎUlARE/i

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție; comercială care se * li

y

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare Ia imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționale se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

Calculele și analiza elementelor comparabile sunt detaliate în tabelul următor:    ^z >

ELEMENTE DE COMPARAȚIE Preț de vânzare EURO/mp	PROPRIETATE	TABEL COMP ARAȚI t IMOBIL SPAȚIU COMERCIAL COMPARABILA 2    COMPARABILA 3    COMPARABILA 5 1.574    2.000    2,000			COMPARABILA 7 2332	COMPARABILA 8 2.185
Tra nzacțîe	ofertă		ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
Corecție (54)	-754		-7%	-7K	-7K	-7K
Corecție (EURO/mp)	[ -110		-140	-140	-163	-153
Preț corectat	1.464		1.860	1.860	2.169	2.032
Drepturi de proprietate	depline / teren în concesiune	depline	depline	depline	depline	depline
Corecție (54)		-1054	-10%	-10%	-10%	-10%
Corecție (EURO/mp)		-146	-200	-200	-233	-219
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1936	1314
Restricții legale	fără	fără	fără	fără	fără	fără
Corecție (K)		0%	0%	0%	OK	0%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat	1317		1660	1.660	1936	1.814
Condiții de finanța re	cash	cash	cash	cash    cash		cash
Corecție (%)		OK	0%	0%    054		OK
Corecție (EURO/mp)		0	0	0 | 0		0
Preț corectat	1.317		1660	1.660	1936	1.814
Condiții de vinzare	normale	normale	normale	normale    normale		normale
Corecție (%)		OK	0%	0%    OK		OK
Corecție (EURO/mp)		0	0	0 [ 0		0
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1.814
Condiții de piață	actuale	similare	similare	similare	similare	similare
Corecție (K)		OK	0%	0%	0%	OK
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat	1.317		1660	1660	1936	1.814
Localizare	Piața Sudului	Tineretului/Piata Norilor	Piața Vitan	Văcărețti	Brâncoveanu	Olteniței
Corecție (%)		10%	OK	OK	OK	0%
Corecție (EURO/mp)		132	0	0	0	0
Preț corectat	1.449		1660	1660	1936	1.814
Vechime construcție	anterior 1990	1990	2000	1987/a menajat	1982/renovat	renovat
Corecție (K)		0%	-10%	-5%	-5K	-SK
Corecție (EURO/mp)		0	-166	’S3	-97	-91
Preț corectat	1449		1.494	1.577	1839	1.723
Suprafață totală	72,02	54	85	100	134	151
Corecție (54)		-2K	2K	5K	10%	12%
Corecție (EURO/mp)		-29	30	79	184	207
Preț corectat	1.420		1524	1.656	2.023	1.930
Acces	stradal	n/a	stradal	stradal	stradal	stradal
Corecție (%)		10%	OK	OK	OK	OK
Corecție (EURO/mp)		142	0	0	0	0
' Preț corectat	1.562		1524	1.656	2.023	1.930
Tip construcție	structura metalica/pa nouri	parter bloc locuințe	tip centru comercial	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe
Corecție (%)		-1254	-5K	-12K	-12%	-12%
Corecție (EURO/mp)		-187	-76	-199	-243	-232
i Preț corectat	1.375		1448	1457	1780	1.698
Zonare - urbanism	zona rezidențială	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala
Corecție (54)		0%	0%	OK	OK	OK
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1375		1.448	1457	1780	1.698
Caracteristici economice	piața comercială	n/a	similar	comerț stradal ] comerț stradal		comerț stradal
Corecție (54)		7%	OK	5K    554		5K
Corecție (EURO/mp)		96	0	73    |    89		85
Preț corectat	1,471		1.448	1330	1.869	1.783
Utilizare	comercial	comercial	comercial	comercial	comercial/închiriat	comercial/închiriat
Corecție (54)		0%	OK	0%	-15%	-15%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	-267	-255
Preț corectat	1.471		1448	1.530	1602	1328
Componente non imobiliare	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Corecție (54)		OK	OK	OK	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1.471		1.448	1.530	1.602	1.528
CORECȚIE NETĂ		7	-412	-330	-567	-504
CORECȚIE NETĂ (54)		0%	-21%	-16K	-24%	-23%
CORECȚIE BRUTĂ		920	548	832	1355	1319
CORECȚIE BRUTĂ (%)		58%	27%	42K	58%	6OK
NUMĂR CORECȚII		6	4	S	6	6
VALOARE UNITARĂ (EURO/mp)	1.448
VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -EUR( VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -RON	104.300 471300

studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție — au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice — nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare — nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil ⁼ 471.300 RON « 104.600 EURO

Ur

•.    ^w ’    m. <?. 'S.i

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pTîlîtru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield methocî), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc” a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achizițiomr;o<,proprictate imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea^actuafîzai^^, beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respecfiyg)£^T>^

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a optat pentru metoda capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.⁷

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.⁸

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

Z

Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care intră ''în'? sarcina ț

proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii V ....    .    .    .    m E" ■ ’ ’ i f!

proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de.ex'ploatare) și pentru continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 22 % din venitufbniLefectiy. fj

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.⁹

VPROPRIETATE = VNE/C

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	72,02
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	1.440
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	17.285
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	15.556
CHELTUIELI EXPLOATARE	3.492
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	12.065
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	114.901
	114.900 €	519.200 RON

jî c p f ^!L’O\

Q <j-'

_

ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII^/ Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordărTpririe'rpale

pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil - 471.300 RON « 104.300 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 519.200 RON « 114.900 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIA^ STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

ADRESA	PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
Strada Nițu Vasile nr. 1, Sector 4, București	S.C. NEFF PROD S.R.L	SPAȚIU COMERCIAL	72,02	215053-C1-U5	104.3006	471.300 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RONZEURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

A. Partea 1. Descrierea imobilului

Nr. CF vechi:68908

Unitate Individuală    Nr. cadastral vechi:10495/0;4

Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Nitu Vasile. Sergent, Nr. IA. Bl. Sc. -, Et, Ap. SPAȚIU COMERCIAL, Jud. București

Părți comune: -

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-C1-U5				78,06	Descriere: spațiu comercial cu o suprafața totala de 72,02 mp;teren in proprietate

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate ți alte drepturi reale	Referințe
172421 / 01/04/2009

Decizie Civila nr. 981, din 07/04/2008 emis de CURTEA DE APEL BUCUREȘTI (HOTĂRÂRE nr. 72/30.10.2008 emis de MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4;HOTARARE nr. 66/23.07.2009 emis de MUNICIPIUL BUCUREȘTI CONSILIUL LOCAL AL SECTORULUI 4;):

Bl	Intabularc, drept de PROPRIETATECota: 1/1, dobândit prinl    Al PROPRIETATE, cota actuala 1/1    1
	1) STATUL ROMAN PRIN DIRECȚIA DE ADMINISTRARE A PIEȚELOR SECTOR 4
349294 / 29/07/2011
Act nr.
B2	In baza adresei nr.978041/2535 din data de 17.03.2011 emisa de Primăria Municipiului București, se noteaza modificarea adresei poștale a imobilului identificat cu nr. cadastral 10495/0;4 înscris in CFNI 68908. din Str. Serg. Nitu Vasile Nr.l in Str. Serg. Nitu Vasile Nr, IA.	Al
Contract Van za re-Cum pa rare nr. 914, din 29/07/2011 emis de NP Xxxxxx Xxxxxx;
B3	Intabulare, drept de PROPRIETATECota: 1/1, dobândit prin CUMPĂRARE, cota actuala 1/1	Al
	1) SC NEFF PROD IMPEX SRL, CIF:-, (asupra construcției)

Act nr.

Nn baza contractului de vanzare-curnpa ra re a u ten ti f tea t su b n r. 9 î4/2 9.!    ST

07.2011 de NP Xxxxxx Xxxxxx, se noteaza faptul ca terenul de 78,06! jmp situat in Str. Serg. Nitu Vasile Nr.lA, identificat cu nr. cadastral!

!10495/0;4, înscris in CFNI 68908, ramane in proprietatea statului, iurmand a fi concesionat conform contractului sus menționat, in favoarea lui SC NEFF PROD IMPEX SRL.

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembramlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție ți sarcini		Referințe
349294/29/07/2011
Contract Vanzare-Cum pa rare nr. 914, din 29/07/2011 emis de NP Xxxxxx Xxxxxx;
CI	ÎNSCRIERE, drept de IPOTECA, Valoare: SarciniriPOTECA si INTERDICȚIE DE ÎNSTRĂINARE 51 GREVARE pentru suma de 58.000 EUR	Al
	1} CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Document cere conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii_Pagina 1 din 2

■< -

hCQîA. u c. 'O -? V

Carte Fundară Nr. 215053-CI -U5 Comuna/Oraș/Municiptu: București Sectorul 4/' y

'—^— —"■—    -—-l— ^L    X> C Qp

Anexa Nr. 1 La Partea I    \ "r. 'c/p.

Unitate individuală. Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Nitu Vasile, Sergent. Nr. IA, Bl. Sc. Et. -,

Ap, SPAȚIU COMERCIAL, Jud. București    '''O-'B

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă [mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-C1-U5	-		-	78,06	Descriere: spațiu comercial cu o suprafața totala de 72.02 mp;teren in proprietate

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON. -Online nr.2130/20-04-2017 in suma de 20. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat al ANCPI si reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul in format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4, alin. {12} din Legea nr. 455/2001, precum și cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

Intre:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Bd. Regina Elisabeta nr. 47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatcle Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de VÂNZĂTOR, pe de o parte

SC NEFF PROD IMPEX SRL, cu sediul în Mun, București, Str. Izvorul Rece nr. 1, bl. Ml/1, et. x, ap. xxx, sector 4, înregistrată Ia Registrul Comerțului București sub nr. J40/21508/17.08.1992, CIF RO3618996, reprezentată prin dl. Xxxxxxxx Xxxxxx-Xxxx, în calitate de asociat unic și administrator, domiciliat în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 129, bl. 52, sc. 2, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 379678/08.04.2005/Secția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe dc altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal de negociere directă nr. 77/22.07.2011, cu privire Ia spațiul comercial, în termenul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial se află pe Lista spațiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin H.C.G.M.B. nr. 271/2002, modificată și completată prin H.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. 1 si 4, din Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aliate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.

3.    Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003, art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

A intervenit următorul contract:

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial amplasat în Mun, București. Str. Sergent Nitu Vasile nr. 1 (actualmente a vând atribuit

progftriu nr. IA), sector 4, cu numărul cadastral 10495/0;4, in suprafața tu tal a c ^nfaJiD&ținut de CUMPĂRĂTOR în baza contractului de închiriere nr. 265/21.02?2OQT.;Șb-7 ^PStffcglziei ^c^^{e nr}* 981/07.04.2008, pronunțată de Curtea de Apel București, raniâsa —

"mitivă și irevocabilă.

Numărul IA a fost atribuit provizoriu, conform adresei nr. 978041/2535/17.03.2011

emisă de P.M.B - D.P.E.D.P.P.

Terenul aflat în proprietate publică conform adresei nr. 978041/2535/17.03.2011, eliberată de Primăria Mun. București - Direcția Patrimoniu Evidența Domeniu Public și Privat, urmează a fi concesionat în baza prevederilor legale, de către Primăria Mun. București, CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr. 29294/19.11.2004, emisă de Primăria Mun. București-Comisia de Coordonare pentru aplicarea Legii 550/2002 de la nivelul Municipiului București.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea Funciară nr. 68908 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 172421/01.04.2009, emisă de OCP1 sector 4.

Art. 2. PREȚUL ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ

1. Prețul vânzării spațiului comercial a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa nr. 77/22.07.2011, inregistrat sub nr. 21425/22.07.2011, de către Primăria Sector 4 București si este de 58.000 (cincizccișioptmii) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 15 zile calendaristice de la data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe bază de factură suma de 14.500 EUR la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plata in contul al cărui cod IBAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, reprezentând un avans de 25 % din prețul de vanzare.

2. In baza prevederilor art. II si art. 12 din Legea nr. 550/2002, diferența dintre prețul de vânzare și avansul achitat, in suma de 43.500 EUR, precum și dobânda totală de 7.368,59 EUR, reprezentând 10 % pe an, vor fi achitate de CUMPĂRĂTOR in rate lunare, egale, în termen de 3 ani (36 luni), conform planului de rambursare anexat, la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata. După data scadentă se percep penaîitati de 0,1% pentru fiecare zi întârziere.

3.    Rata și dobânda lunare, in suma de 1.403,63 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR cu ordin de plată pe baza facturii fiscale eliberate de Primăria Sector 4 București, in contul al cărui cod IBAN este RO37TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, până cel târziu Ia data de 25 a lunii, pentru luna in curs.

Prima rată și dobânda, în sumă de 338 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până la data de 25.08.2011.

Ultima rată și dobânda, în sumă de 1.403,54 EUR, urinează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până la data de 28.08-2014.

4.    CUMPĂRĂTORUL va putea să plătească ratele și în mod anticipat, in acest caz refăcându-se planul de rambursare și se va recalcula dobânda, noul plan de rambursare făcând parte integrantă din prezentul contract.

5, In vederea garantării achitării restului de preț, inclusiv dobânda aferentă, noi, părțile contractante, declarăm că suntem de acord cu instituirea unei ipoteci asupra spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract, in conformitate cu dispozițiile art. 12, alin. 2,

cgea 550/2002 și cu prevederile Codului < și grevare, precum și a pactului comisoriu ^r, în Cartea Funciară a imobilului.

6. In cazul in care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadență avansul sau două rate lunare succesive, contractul de vânzare-cumpărare se va considera rezolvit de plin drept, fără punere in întârziere și fără alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003.

Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 656/2002, pentru

prevenirea și sancționarea spălării banilor. De asemenea, declarăm că am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 241/2005 și de consecințele ce decurg din nerespectarea acestora.

Art. 3. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1.    OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

de a-1 garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și servituti cum rezultă din extrasul de carte funciara pentru autentificare nr. 342976/26.07.2011, eliberat de OCPI sector 4. Dreptul de închiriere al cumpărătorului s-a stins prin confuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2.    OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

a)    de a plăti prețul la termenul și în condițiile stipulate în prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru activități de comerț sau prestări servicii și de a nu înstrăina spațiul prin acte între vii, timp de 3 ani de la data dobândirii;

Art. 4. DECLARAȚIILE PĂRȚILOR

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară că spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituti, nu a mai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice și nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări în baza Legii nr. 10/2001. cu modificările si completările ulterioare.

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declara ca spațiul comercial din Mun. București. Str. Sergent Nitu Vasile nr. 1 (actualmente nr. IA), sector 4, nu este situat in imobile aflate in zona de protecție a ținui monument istoric și nu face parte din spațiile enumerate de art. 3¹ din Legea nr. 550/2002 așa cum a fost modificată prin OUG 21/2003.

Impozitele și taxele de orice natură aferente spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract au fost in sarcina VÂNZĂTORULUI până azi, data autentificării, iar de astăzi, acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suportă si taxele necesare perfectării și autentificării contractului.

în fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, la sediul Primăriei Sectorului 4, unde m-am deplasat Ia cererea pârtilor, s-au prezentat:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatele Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, reprezentat prin Dl. Xxxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxx, identificat cu CI seria RR nr. 457299/24.05.2007/SPCEP S4 biroul nr. 2

SC NEFF PROD IMPEX SRL, cu sediul în Mun. București, Str. Izvorul Rece nr. 1, bl. Ml/1, et. x, ap. xxx, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/21508/17.08.1992, CIF RO3618996, reprezentată prin dl. Xxxxxxxx Xxxxxx-Xxxx, în calitate de asociat unic și administrator, domiciliat în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 129, bl. 52, sc. 2, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 379678/08.04.2005/Secția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr, 36/1995 SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu - 2.700 lei + 648 Iei TVA, cu chit. nr. 5424/2011;

Taxă ANCPI - 1.234 lei, cu chit. nr. 0852227/2011 (calculată la suma de 246.657 Iei).

Preambul:

în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002,-conform art. 13, alin. 3) "Terenul proprietate publică, aferent spațiului care se vinde, se atribuie direct cumpărătorului printr-un contract de concesiune. Prin derogare de la prevederile Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, concesiunea se face prin negociere directă între concedent și concesionar, fără întocmirea unui studiu de oportunitate sau caiet de sarcini și fără nici o formă de publicitate" privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizată, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și oompletările ulterioare, precum și în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 1747.1/19.06.2014, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1A, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 914/29.07.2011, a intervenit prezentul contract de concesiune ale cărui clauze sunt cunoscute de către părți și care are următorul conținut:

I,    Părțile contractante

MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul independenței nr. 291-293, sector 6, cod fiscal 4267117, având calitatea de concedent,

Și

S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L., cu sediul în București, str. Izvorul Rece nr. 1, bl. M1/1, et. x, ap. xxx, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/21508/1992, având cod unic de înregistrare nr. 3618996, reprezentat prin dl. Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxx, identificat cu CI seria RT, nr. 379678, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

II.    Obiectul contractului

Art. 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1A, sector 4, în suprafață de 78,06 mp, așa cum rezultă din planul de situație anexat, identificat cu nr. Cadastral 215053-C1-U5 (numîr cadastral vechi 10495/0;4), înscris în C.F. nr. 215053-C1-U5 (provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 68908).

Art. 2. Terenul precizat Ia art. 1 se predă de către concedent către concesionar pe bază de proces-verbal de predare-primire, încheiat între părți după autentificarea și înregistrarea contractului de concesiune dar nu mai mult de 30 de zile, iar destinația clădirii este de spațiu comercial.

</

///- A-//-

/ .? c7 Fs/U

b <* -<■ 1 \

" w.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L,

⁵‘ \ (II. Termenul contractului

/ ^z Art. 3. Concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu data predării-primirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract și anexele sale.

Art. 4. Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul său de vedere asupra încetării con cesiu ni i/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu jumătate din durata sa inițială, prin simplul acord de voință al părților, prin act adițional.

Art. 5. Redevența concesiunii, conform Raportului Comisiei de Negociere nr. 1746.1/19.06.2014, este de 3.878,63 lei/an, reprezentând 880,71 Euro/an.

Art. 5.1. Pentru primul an de concesiune, concesionarul are obligația de a plăti redevența menționată la art. 5 la care se adaugă un comision de 1% calculat ia valoarea redevenței concesiunii.

Art. 5.2. Redevența minimă a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1A, sector 4, din municipiul București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 2.878,63 lei/an, a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr.50/29.07.1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare și a fost calculată avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilitarâ existentă, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții" aprobată prin Hotărârea Consiliului General a) Municipiului București nr.211/30.08.2006, cu modificările și completările ulterioare.

Art. 6. Redevența concesiunii prevăzută ia art. 5, va fi indexată anual cu coeficientul de inflație comunicat de organele abilitate și se plătește pe toată durata concesiunii, dar nu poate fi mat mică decât redevența achitată inițial.

Art. 6.1. indexarea anuală a redevenței concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până ia data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V. Modalitatea de plată:

Art. 7. Valoarea redevenței pentru primul an, exprimată în Euro, a fost plătită prin ordin de plată în data de 04,07.2014 în sumă de 3.865,00 lei în contul concedentului nr. R097TREZ70021A300530XXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plății.

Comisionul de 1%, menționat la art. 5., aferent redevenței se va achita în maxim 15 zile calendaristice de Ia semnarea și autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redevența va fi calculată și se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cei de-al doilea an) și luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redevenței prevăzută ia art. 5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. NEFF PROD 1MPEX S.R.L.

/    Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redevențeî se va plăti o majorare de întârziere de

; "2% pentru fiecare lună sau fracțiune de lună, începând cu ziua imediat următoare scadenței obligației de plată. Nivelul majorării de întârziere se va modifica prin legile bugetare anuale.

Majorările și penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.

VI, Drepturile si obligațiile părților.

Art. 8, Concedentul are dreptul:

Art. 8.1 Să urmărească prin imputerniciții săi respectarea destinației clădirii așa cum a fost stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare a spațiului.

Art. 8.2 Să retragă concesiunea, fără nicio răscumpărare, în cazul în care nu se respectă prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum șî clauzele prezentului contract.

Art. 8.3. Să modifice unilateral partea reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art. 8.4. Să verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respectă condițiile și clauzele acestuia de către concesionar.

Art. 9. Concesionarul are dreptul:

Art. 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul și răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi și a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art. 9.3. Să primească în mod prompt o despăgubire adecvată șî efectivă în cazul în care modificarea unilaterală a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent șî concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului să se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10.1. în termen de 90 de zile de la data semnării contractului, să depună, cu titlu de garanție în favoarea Municipiului București în contul R044BRDE410SA22559634100 deschis iaBRD - sucursala Brătianu, dobânzile revenind concesionarului, echivalentul în lei a sumei de 220,18 Euro, calculată la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancară, dar nu mai puțin de 969,66 lei. Această sumă va fi reactualizată anual, în funcție de evoluția cursului Euro/lei.

Dacă este necesar, din această sumă, vor fi prelevate penalitățile și sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din această sumă se opresc penalitățile și sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținută, în termen de 30 de zile de la această operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art. 10.1.1. Garanția va putea fi eliberată numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art.10,2. Să-și îndeplinească obligațiile potrivit termenelor și condițiilor prevăzute în contract și în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

PRiMARIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L

Art. 11. Concesionarul se obligă să asigure plata redevenței la termenele stabilite prin prezentul contract.

Art. 12. Concedentul are obligația:

Art.12.1. Să nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art. 12.2. Să nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afară de cazurile prevăzute expres de lege și a art.8.3. din prezentul contract.

Art. 12.3. Să notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura să aducă atingere drepturilor concesionarului.

Art. 12.4. Să coopereze pe deplin și să sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune în Cartea Funciară.

VII. încetarea

Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația să restituie concedentului în deplină proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situații:

(a)    la expirarea duratei stabilite, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii.

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri juste și prealabile în sarcina concedentuiui.

(c)    în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

fd) la dispariția dintr-o cauza de forță majoră a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

(e) în cazul în care destinația spațiului, așa cum este prevăzută în art. 2, este schimbată, fără

acordul concedentului.

Art. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art.16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi răscumpărată, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie să fie promptă, adecvată și efectivă. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipală sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art.16.2. Dacă părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumită urmează a se adresa Instanței de Judecată sau arbitrare convenite conform contractului.

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art.17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art.17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituită.

Art.17.3 în cazul în care concesionarul nu-și executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 si 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se consideră desființat de plin drept, începând cu aceeași dată, fără a mai fi necesară intervenția instanței de judecată.

Art. 18. încetarea concesiunii prin renunțare.

ti *

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE Contract de concesiune încheiat cu S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.

Art. 18.1 Concesionarul poate renunța Ia concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formată din reprezentanții concedentului, aî Primăriei Municipiului București și care împreună cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizată pe terenul concesionat, acesta este obligat să solicite acordul concedentului privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil.

VIII. Forța majoră

Art.19.1. Forța majoră exonerează părțile de răspunderi în ceea ce privește îndeplinirea totală sau parțială a obligațiilor ce le revin, cu mențiunea că prin forța majoră se înțelege orice eveniment independent de voința părților, imprevizibil și inevitabil, care impiedică părțile să-și execute integral sau parțial obligațiile.

Art. 19.2. Apariția sau încetarea cazului de forță majoră se va comunica celeilalte părți în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandată. Ulterior acestei comunicări, concedentul și concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către părți, fie de către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face și prin alte modalități.

Art.19.3. în caz de forță majoră, comunicată și constatată, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor părților se decalează în consecință cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea că niciuna din părți nu va pretinde penalități sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forță majoră cât și îndeplinirea celorlalte obligații.

Art.19.4 în condițiile în care forța majoră conduce la o decalare a obligațiilor părților mai mare de 6 luni, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificată și constatată de comisia legal constituită, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX. Control

Art. 20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X. Litigii

Art. 21. Litigiile de orice natură decurgând din executarea necorespunzătoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabilă, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Art. 22. Pe toată durata concesiunii, concedentul și concesionarul se vor supune legislației române.

CONCEDENT,

MUNICIPIUL BUCUREȘTI PRIMAR GENERAL,

Prof. Dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

CONCESIONAR,

S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L. prin admnistrator Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxx

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.

ROMÂNIA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI SOCIETATEA PROFESIONALĂ NOTARIALĂ „Xxxxxxx Xxxx Șl ASOCIAȚII"

Licență de funcționare nr. 3399/2988/20.12.2013 București, str. Batiște nr. 28, sectorul 2 Telefon/fax: 021.313.03.12

Eu, Xxxxxxx Xxxx, notar public, m-am deplasat astăzi, 10.09.2014, orele 16,00, la sediul Primăriei Municipiului București, din Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, unde am găsit pe:

-Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Primar General al Municipiului București, domiciliat în Municipiul București, str. Popa Savu nr. 42, sc. 1, et. x, ap. x, sector 1, identificat cu C.I. seria RR, nr. 529014, eliberată de D.GE.P. Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de reprezentant al MUNICIPIUL BUCUREȘTI, cu sediul in București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, cod fiscal 4267117, care, după ce a citit actul, a declarat că i-a înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința sa, a consimțit Ia autentificarea prezentului înscris și a semnat unicul exemplar.

în fața mea, Xxxxxxx Xxxx, notar public, la sediul biroului, s-a prezentat:

-Xxxxxxxx Xxxxxx-Xxxx, domiciliat în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 129, bl. 52, sc. 2, et. x, ap. xx, sector 4, C.N.P. xxxxxxxxxxxxx, identificat cu C.L seria RT, nr. 379678. emisă de Secția 15 de Poliție la data 08.04.2005, în calitate de administrator al Societății NEFF PROD IMPEX S.R.L., cu sediul în București, str. Izvorul Rece nr. 1, bl. M1/1, et. x, ap. xxx, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/21508/1992, având cod unic de înregistrare nr. 3618996,

care, după ce a citit actul, a declarat că i-a înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința sa, a consimțit la autentificarea prezentului înscris și a semnat unicul exemplar, precum și 2 anexe (două pagini), parte integrantă din prezentul contract.

în temeiul art. 12 lit. b) din Legea notarilor publici și a activității notariate nr. 36/1995, republicată, cu modificările ulterioare,

SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS.

S-a încasat onorariul de 475 lei, plus T.V.A. 24 %, cu bon fiscal nr. 12/2014.

NOTAR PUBLIC L.S. Xxxxxxx Xxxx

„Prezentul duplicat s-a întocmit în 6 (șase) exemplare, de Xxxxxxx Xxxx, Notar Public, astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originaluf și constituie titlu executoriu în condițiile legii."

www.ton)imo.ro > București > Sector^ > Spatii comerciale > Spațiu comercial > De vnnrate > Spațiu comercial

Spațiu comercial

60.000 EUR			t Icaiiî.oit iri iji.'Aj ni 21 cil,?	0763068301
				0763068301
(St imagini    9	Harta
Mae sateLite rv	Harem Ctștntgiv    ,l ca nr-c.v,	vfiîi «vâțiuf turnir		■ E Contactează
	Buchar.est	♦ ’		(Iunie: ciaudia
			-Tcrt j	vezi toate anunțurile
	O	mi		i ; / i
	o ■    •	V M- -
	fjarcâl		iatj    liil
O	Tinerelului	■ *.*»„	Cățc
’i»;	creion r    11:41	f • o	-* *	n Efl H Distribuite pe U ESB bîJI
			Popesti-Leordeni
		*P/.pJk-îpr;:î PATFti		★ Adăugă ia favorite
J»;	O		£	fi» Listează la imprimanta
Măgurele				& Export in pdf
			+
Gougle dB		M*p data $2OI7Gc«fl*e Terni* of LH*
				Alte detalii
Detalii				Codanunt    4594926
Județ	București	Zona	Bercenl	Valabil.dela    21.03.2017
Localitatea	Sector 4	Adresa	Xxxxxxxxx Xxxxxxx	Xxxx ta    20.05.2017
Tip contract	De va mare	Preț	60.000 EUR	C od d e ide n tificar e    cla s s rfied 18399010
Categoria	Spatii comerciale	PretiRON)	271.128 ROM	extern
Subcategorla	Spațiu comercial	Suprafața construita	26nv	Ranorieaza anunț fals
Suprafața utila	26m1	încălzire	Altele
Suprafața terenului	26m‘

Descriere

Spațiu comercial teren proprietate stradal

SpatîiOomerdalen>

,    bkculKtaltnv'Uitti

Spații comerciale    5oaț< comerciale de vin:are    Spații comerciale de vJncare In putureiti    MBQfl»n Mi»

Adauaianoni \    \

Spațiu comercial Piața Vitan - Mega Image

București, fond Viran MaU vezi fiarta

xT --'V'-.jx    \

‘ 'GAZ;

romimo.ro

Contul meu Cautare detaliata Agenții

0723703272

0723703272

Distribuite pe

★ Adăugă la favorite ff Listează la imprimanta & Export in pdf

Alte detalii

Cod anunț    4623653

Detalii

Descriere

Spațiu comercial strada! de vanzare, 105 mp Spatul este situația intersecția a 2 bulevarde mari fa parterul unui bloc de locuințe si are destinație comerciala Este amenajat open space Dotări, curent ele cuie apa. canalizare grup sanitar, gresie, aer condițional spoturi Spațiul este dispus pe colt si are 4 vitrine Preț vanzare 240000 euro Exclus agenții Intermediari

Pvth2 J io Anufiivh Sucuresti Settor 4 ¹ Imobiliare Devanzaie Spatii tone cri ale Spatnj ccmetoaJ

Spațiu comercial 125 mp, zona c-lin brancoveanu, construcție 2016

9 Bucuresil S«tw4

Descriere

Compania rwa^lra va prezinla un spațiu comercial de vanzare siluat in zona C-tin Brancoveanu - Drumul Găzarului intrun imobil finalizat in anut20l6 Spațiul se regăsește la parterul unui imobil D+P*3 cu deslinalFe mhrța

Compartimentarea esteopen space cuc suprafața totala de 139 mp iar suprafața utila ests? de 125 mp Proprietara este prevăzută cu spaih vitrate largi ce ofere o iluminare naturala buna, acces stradal cu intrare separaia de reslul imobilului si intrare secundara Spațiul esle branșat la apa curenla, canaEzare. gaze naturale si curent electric 380V. Stadiul construcției: Finalizai, număr etaj x număr camere 1 număr foc de parcare 4. suprafața utila 125 supra fol a totala 190 suprafața construita 139, anul constiuctiei 2016

Utilitati:

Utilitari Generale; Apa Curent Gaz CAnâfcare

Alte caracteristici:

Parter; exista

Vezi detalii pe v.w/ romimo ro

Ce Urs ar e f jMț\x eoner: di

330 000 EUR

151 mp

COfltru comercial 151 mp

e^jta

17^42017

Ce re detalii do spre a cea s ta pr opr ie ta te

Xxxxxx Xxxxx (Partener Gaia^y tmob!

0771.072.062 0722.357.109

X1ÎIHÎÎC cep'’ îî''’“^,Cc.’rttTțWTO

Email S

Alte detalii despre proprietate

OLX121B12? Șoseaua OKemtel va propun o oportunitate do invesbtis in spațiu comercial inchiriatparter de bloc in zona cu ifld da blocun sute da apartamente si mii de locuitori Suprafața locației este de 15 imp cu o deschidere de I2mt Chiriașii doi ia număr sunt foarte seriosi dm domeniul medical îi atimeniar.care aulant de magazine Chiria totala Turta ta este de 2305 eurortuna iar prețul de vânzare esle de 330000euro TVA0 Aceasta oferta aparține companiei GALAXYIMOB BUCUR ESTi CONTACT N QH-STOP

4vl Torni io unui pri»>n

Kapnnsaea wana tnroreet^    +

Structura rezistenta* beton Nrterase o Nr grupuri sanitare 2 Suprafața terase Omp f Jr garaje^- 0 Vicii cunoscute Nr in ca pe n:4

Afle detalii zona ■ Amenaja (e s Irazi f Asfal late) Mijfoa ce de tra nspo rU Iluminat siradal Ulilitab * Climatuara (Aer tondisonati; Utililati generale (CurerilApa.Canalizare)

Finisaje * Stare interior (Renovai); Ferestre cu geam termopan iPVC j p remania re 330000

monedavanzare: EUR pretvanzaremp 2185 43 mooodavarcaremp. EUR Disponibilitate proprietate imediat

Localizare ți puncte de Interes

ftPccmrj^Di Cr.tJKOeCjfi

-Jr    5    : t -    '    ț Z <r ,    - t •

K , X    ?^ri    ,>-'5

-t . li'”    ! ¹ l: P.7 V s £    ■'■ *’;?.^C»S7' ^Ji “ - HlfSjrtetHj ■.

■'4. Hr / G ti ; lJs’ u,w >><-/? I

rf/-\7V $ ••    '. I    “7” AZT*    i"5«-jL»jso ;    \\_x -<*’r'^-av'

15    ' hi^~~i^îT'¹Ti !* iTCr¹’"^A

i &Â/    —if “^c^^w,r‘ ■ -■*i!■- ■    >/;

;*i£»£s5..    j t- ,

O $e aftjeazi de ar primele 15 pure te oe interes »<uale pe o i az4 fie 2 L m bp de proprietate

Adrian Iipm (Partener Gataiy Imob)

0771.072.062

0722.357.109

RAPORT DE PROPRIETĂȚI IMOBILIARĂ

!! o

Spat fi Comerciale^

birou t retal bvetM

iMl’LESEtJSKtait SfiJM5«2«Jai‘ti!jLiilU£S S&jg£iKS«îi»teJf«LXi^^    ion* Vrin Mrt

Nr grupuri sanitare 2 Suprafața construita: 170 mp Nr încăperi. 1

Utilitari - Ulilitati generale (Curenț Apa Cana liza te. Gaz) Dotări - Diverse (Sistem de alarma)

prelvanzare. 220000 monedavanzare EUR monedavanzaremp: monedainctiirlere, EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

Localizare și puncte de interes

Wyfoace de l/anțporl    ftwâțjmâr.l    SupcriDâfkelMiB    Rtcîcâre Pjrcâi

R: C:^tTwe.)i n ii.vri ent ejrt cc-ev-sA    w

fi A“    (’jrcur.rmcrcruUt

■ /“•    $ ^{;t i!} X 3 5

.¹ * ■BBHBBBruTBKltjfcb/s:

-¹ IJ .. ':

i 'i'-    ;

••--c-s \\

ii - Mnii'txavi'"/' \\    ^,i^v’^a

RAPORT Dg„EYALUARE PROPRIETĂTHMOBÎRIARE

_Sj' . ’    j.■, > -

MEMORIU TEHNIC

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. In vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 -Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos, Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 — Scara 1:200

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA STATtULUI COMERCIAL

< S

DESTINAȚIA	SPAȚIU COMERCIAL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.80 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	ZIDĂRIE / PANOURI PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ACOPERIȘ	ȘARPANTĂ / TABLĂ
TAVAN	TAVAN FALS CU PANOURI GRILĂ / GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE
PEREȚI	FAIANȚĂ / ZUGRĂVELI LAVABILE
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMATIZARE	INSTALAȚIE AC TIP SPIT
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: s.c. top exf/ert B^oîfc’ șW.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocam yenis-Gm^^	PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.
Verificat: ing. StamatescVcarmen V	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	73.99
Suprafață utilă - 73.99 mp
Suprafață construită = 75.29 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUhJ^^^n		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERf PR&IECraRJ? \Aw^v/*A		AMPLASAMENT: Str. Nițu Va sile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocarukJ^efeg	gaiu	PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-|Pau		RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL M^^iCUREȘII	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE SI STUDIU TOPOGRAFIC - ' // \ - \
EXECUTANT: S.C. TOP EXPEfțtj P^IECl^.tffl]	AMPLASAMENT:    H    ( H , j j    ij Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București^- v \    s .    ■'
întocmit: ing. Cojo^^^r^Oy^tr^	" PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.	PLANȘA 2	o-: '■ Scara 1:1000
Verificat: ing. Matgfștefan-PciuîW.	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^Ș^RESJI		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    a/% %\ S.C. TOP EXPE^fpROTEC^R^LJ		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoca^O^ds^	L	PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Râul" c		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

au3f.

ejasff

/

J

/

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNzgJSURE^R 4^77?^		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    07 g/ % Vf\ S.C. TOP EXPERT WOJECT^Lh O\W^j£r/		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru'OeQfepvic		^PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-p/ul o		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR:	PROIECT:
SECTORUL 4 AL MUN. BLjâ®5$^ A/ Nfy \	EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    fa/ â/ 'S^' S.C. TOP EXPERT PFiȘl.EC^S^Ț	^AMPLASAMENT: Ștr. Xxxx Xxxxxx, nr. 1, Sector 4, București »< /
întocmit: Ing. Cojoc^^^^^^idju--^	PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:5000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx/PăuL ' u*l	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNzB0S)Ri^Ț\	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /*/ g/    ¥ S.C. TOP EXPERTTOIBCT ‘‘    -Ț/	\ AMPLASAMENT: 1 Str. Nițu Vas i ie, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoram^^^^^îu^	'PROPRIETAR: S.C. NEFF PROD IMPEX S.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PÂul^ft ■ U»1	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. RO16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 072337128 LUCRĂRI de CADASTRU.TOPOGRAFIE.GEODE CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVALUĂ

Evaluare construcții / spatii comerciale si

9    A ?    9

studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 210747-C1-U1, incinta Pieței Sudului

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx și S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției și terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: Xxxxxx Xxxxxxx și S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L..;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, Xxxxxx Xxxxxxx, S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017 Dată evaluare: 18.04.2017 Data emiterii raportului: 25.04.2017 Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate = 863.500 RON ~ 191.100 EURO

ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVÂR Legitimație nrjj622Q/2017

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE    x

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru Titular

tpCA\^

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

CUPRINS

S LOCf^

1. TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L)

ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28;

-    Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2 IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, Xxxxxx Xxxxxxx și S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3 IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul deplin de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 210747-C1-U1.

1.4 TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât* într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângerea

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține/invhod rezonî piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.    ff    ț

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vâmziSSSi ael mal avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.    _o

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o pia^^ețn^^%I^ău o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARU

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării -18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON. Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

RAP( PRC

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborarea preș evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea coKM^toteă^r la dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se ccm&agESSS&^ecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu se bazează pe condiții piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt influențat (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimb viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea rezultatelor

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și respectiv Xxxxxx Xxxxxxx și S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (t Xxxxxx Xxxxxxx și S.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.R.L. așa cum reiese^ dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Turnu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, Ia vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de Ia artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Turnu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Turnu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dexZberceni-245.htm

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața construită de 113,87 mp,'' aferent în suprafață de 113,87 mp, conform contractului de vanzare cumpărare.

Conform măsurătorilor efectuate, acesta are o suprafață utilă de 88,31 mp și o suprafață construită de 113,87 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial, respectiv farmacie. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura din beton armat, cu anvelopa din zidărie și panouri din aluminiu cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip terasă necirculabilă cu membrană bituminoasă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică, apă/canalizare și gaze.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: spațiu comercial, 2 depozite, 2 grupuri sanitare, hol și birou.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Inaugurări proiectede tfp centru comercial în SI 2016

IMnumir* pra*(l	OtMț		&»r«f Intliir-abtU fmpl
C0r«r3J,0C>afA<Otr	Braw»	ORtCfTFKtCrut	11 SCO	fc*methen
Owtn»	Inwr	Rulment VI	awo	Ocl» pftrnt
	Bwrwnt		Z»»	ClUflKMl
<O*V»t<UW!WIC£NT£R	Buiiu	Sin di Ober	1«O	ROttHRV
<*r    M»i| țrrtrder» )		Wuh Afe>«a«ta Utpufrwtftu	35.000	«FI
sbeppFaPiea	SetuMere	Fcdul GetcKir	îi SCO	Bfflierferi!
	lotew*	Mul, M4mI cmrwKu	1X0	Jytfc
		Certret	1000	f»ik«
	îwetrr»	fellUIlMTIH	13.0»
ShO P0 Qty TlmMtlJ*	TrttJteve	C.S*<uU	7O.O»	«FI
Mercur	Cnlen T0TA1	Cnieve	MO» 171.7»	SIFOQt**.»

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

Proiecte de Up centru comercial aflate în dezvoltare (512016)

Dtiwnw* jxcaett	O«)	tMMLnre	SAprțilell liuhif biblii (mp
fettrCew	Beetv	fer.HțrțlKtor	1000	MttrCere
inentCer»	TwMe	Centre! ..	sa»	«nttrCen
MUARMeo*	IrereV	Hîdrenwientee	450»	AR
ttYOMFMrtteC Selew	AtaeluHt	fedLMeoWk»	<500	FAt Renunțe
tril	fcKUMtft	Re hem	i»o	tu
VerMdeMeK	aiKțtteni	«Wf	25,0»	FredpAinK<3Wlk»rt
Svnplw» («ibMerțț	tucurerti	FbuSvdelv)	IU»	î»nme
FterktțtțFUta		TR»n	MO»	îeroe St w»
tsCKMAW	Ofedtt	OrMea	UOOO	KCXMAH
IOTUSCTNTIA	OndM	CeMftf	MO»	10TUS
SCOCMAM	Sete Mere	SXuMert	liTO	KOCMAH
Mei Tmitew» Ctotrvm	TOtShuo	COrcwmwtwtfvnU	700»	AM» tfreue tmmmtrk
	7K*»e^»	CAteduA»	7.0»	Tender TedUcen
Fuypu		Otftkri	110»	HerlMtOuMl
Stoeewaiy	NeVe Numi Centre!		MO»	«Fi
			375.>00

sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană Hi zon respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxembar^,

(13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața    din

România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	Tineretului/Piata Norilor	54	1.574	www.romirno.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	ww w. spatiicomerciale .ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=l 00 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publt24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utîlitâțî
7	Brâncoveanu	134	2.332	w w w. s pa tiicome re ia le. ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www. spatiicomerciale. ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiicomerciale, ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. spatiicomerciale. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

RAPORT.

PROPRIEI

4. EVALUAREA

4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Highest and Best Use) este de finită prin utilizarea

maximizează valoarea și care este posibilă din punct de vedere fizic, este aermis^4^bik.sjG^&^

fezabilă financiar.    '

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție 'romerc încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:    v^v <?'

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționale se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționale și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www romimo.ro	n/a
2	ȚineretuluiflPiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. s pa tiicomerc iale. ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiiconierciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. s pa t i ic ome re ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. spat iicomcrcialc. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoare de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia corecțiilor nete și brute;

Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

Restricții legale - nu fost necesare corecții;

Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

Suprafața construită — au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

Tip construcție — au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu; Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție; Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil = 863.500 RON ~ 191.100 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achifliftona /q?5jffi^riktate < imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât \UloareaL beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a o capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, s^tâjS&fetf^id există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.¹⁰

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.¹¹

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h) Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și,j proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile per proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 17 % din veni

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.¹²

VPROPRIETATE = VNE/C

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	113,87
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	2.277
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	27.329
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	24.596
CHELTUIELI EXPLOATARE	4.230
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	20.366
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	193.962
	193.960 €	876.500 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe princî prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 863.500 RON « 191.100 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 876.500 RON « 193.960 EURO;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (-1)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE
	PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NI MAR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
	NISTORNICUȘORS.C. LOGOTETI IMOBILIARE S.RL.	SPAȚIUCOMEROAL	113,87	210747-C1-U1	191.1006	863.500 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RONZEURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, prec valoarea sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezei prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx tobiliare și bunuri mobile igitimație nr. 16220/2017

A. Partea I. Descrierea imobilului

Nr. CF vechi:14761

Unitate individuală    Nr. cadastral vechi:3858/I;0;l

Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Sergent Nitu Va sile. Nr. IC. Ap. MAGAZIN 51. Jud. București

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	210747-Cl-Ui				113,87	- construcție cu destinație de florărie identificat sub denumirea de Magazin 51 in suprafața de 113,23 mp;-teren in proprietate

B. Partea II. Proprietari șl acte

Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembremlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini		Referințe
15145 / 22/05/2014
Act Administrativ nr. 1101323, din 09/10/2007 emis de SC S.I.E.P.C.O.F.A.R SA. Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx (ACT ADIȚIONAL NR 3/03.10.2012 emis de SC S.I.E.P.C.O.F.A.R SA, Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx ; ACT ADIȚIONAL NR, 4/01-10-2013 emis de SC S.I.E.P.C.O.F.A.R.SA, Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, LOGOTETI IMOBILIARE SRL
C5	se noteaza contractul de închiriere incepand cu data de 01.11.2007 pana la 30.10.2012, asupra spațiului comercial in suprafața de 97mp	Al
	1) S.C. S.I.E.P.C.O.F.A.R SA., CIF:3596251
C6	se noteaza actul adițional nr 3 /10.03.2014 ia contractul de inchiriere	r    «    î

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

Pagina 1 din 3

_Carte Funciară Nr. 210747-C1-U1 Comuna/Oraș/Mun/twQ țutprVșf^

Anexa ÎJr7T La Partea i ’

ttllț "Vi WA

Unitate individuală. Adresa: Loc. București Sectorul 4, Slr Sergent Xxxx Xxxxxx, Ni

51, Jud. București

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / FteT^TTrrțe—
Al	210747-C1-U1		■		113.87	- construcție cu destinație de fierăriei identificat sub denumirea de Magazin! 51 in suprafața de 113,23 mp;- teren] in proprietate    1

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciare originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2136/20-04-2017 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat ai ANCPI și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din pianul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat. în conformitate cu prevederile art. 4, alin. (12) din Legea nr, 45572001, precum și cele aie Normelor tehnice șî metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr, 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii_Pagina 3 din 3

între:

S.C. MONDI IMPEX S.R.L., persoană juridică română, cu sediul în București, str. Serg. Nițu Vasile nr. IC, sector 4, înmatriculată Ia Registrul Comerțului sub nr. J40/4437/12.02.1993, având CIF RO3450336, reprezentata prin doamna MICU CONSTANȚA, domiciliată în București, str. Covasna nr. 41, bl. FI9, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4, identificat prin CI seria RD nr. 444995 eliberată Ia data de 18.10.2005 de SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx, domnul Xxxxx Xxxx, domiciliat în București, str, AluniȘuIui nr. 2, bl. 11B, sc. 1, et. x, ap. xx, sector 4, identificat prin CI seria RT nr. 464665 eliberată la data de 02.02.2007 de SPCEP S4 biroul nr. 3, CNP xxxxxxxxxxxxx, și doamna Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, domiciliată în București, str. Tumu Măgurele nr. 5, bl. C1B, sc, 4, et. x, ap. xxx, sector 4, identificată prin CI scria RT nr. 458889 eliberată la data de 23.01.2007 de SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx, conform Hotararii Adunării Generale a Asociaților nr. 14 din data de 24.08.2007, în calitate de vânzătoare, și

Xxxxxx Xxxxxxx, căsătorit cu Xxxxxx Xxxx Xxxxx, domiciliat în București, Bdul. Alexandru Obrcgîa nr. 33, bl. 03, sc. 8, et. x, ap. xxx, sector 4, identificat prin CI scria RT nr. 261678 eliberat de Secția 15 Poliție la data de 06.03.2003, CNP xxxxxxxxxxxxx,

Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, căsătorit cu Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx, domiciliat în București, str. Comandor Eugen Botez nr. 35, sector 2, identificat prin CI seria DP nr. 114296 eliberat la data dc 15.08.2005 de INEP, CNP xxxxxxxxxxxxx, ambii reprezentați prin mandatar Xxx Xxxxxxx Xxxxxx, domiciliat în București, str. Covasna nr, 1, bl. F6, sc. 3, ap. xx, sector 4, identificat prin CI seria RR nr. 159364 eliberată la data de 22.02.2001 de Secția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx, conform procurii autentificate sub nr. 3406 din data de 10.09.2007 dc BNP Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxx din orașul Popcști-Ixordeni, ambii în calitate dc cumpărători,

s-a încheiat prezentul contract de vânzarc-cumpărarc în următoarele

condiții:

Subscrisa S.C. MONDI IMPEX S.R.L., prin reprezentanți, vând domnului Xxxxxx Xxxxxxx și domnului Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, prin mandatar, în cote egale dc 1/2 (jumătate) fiecăruia, imobilul spațiu comercial situat în București, str. Serg. Nițu Vasile nr, 1C, sector 4, având o suprafață construită de 113,87 mp. (una sută treisprezece virgulă optzeci și șapte mp.), din măsurătorile cadastrale rcîeșind 113,83 mp., cu o suprafața utila de 96,94 mp., având numărul cadastral 3858, împreună cu terenul aferent în suprafață de 113,87 mp., având numărul cadastral 3858/1 ;0;l și fiind intabulat în C.F. nr. 14761/N la Judecătoria Sector 4 București. Șe transmite totodată cumpărătorilor și dreptul de folosință pe durata existentei construcției asupra terenului aferent spatiuluicomercial în suprafață de 188,48 mp.

Imobilul afost dobândit de subscrisa vanzatoare, astfel: - spațiul comercial prin cumpărare de la SC HORTICOLA SA în baza contractului de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 3457 din data de 20.12.2000 de BNP Xxxxxxxxx Xxxxx, act intabulat în C.F. nr. 14761/N cu încheierea nr. 44 din data de 09.01.2001 Ia

Judecătoria Sector 4 București, care dobândise in condițiile ari. 20 15/1190, obiectiv de investiții preluat in baza Deciziei nr. 1142/03.12.19'

Primăria mun, București, a procesului verbal de Tcccptic prelimii 4310/28.06.1984 și a procesului verbal dc recepție a punerii în funcțiune cu același număr și dală și se află în patrimonial societății conform art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990; iar - terenul a fost dobândit prin cumpărare de la SC HORTICOLA SA în baza contractului de vanzarc cumpărare autentificat sub nr. 2293 din data de 08.08.2003 dc BNP Xxxxxxxxx Xxxxx, act intabulat în C.F. nr. 14761/N la Judecătoria Sector 4 București, rectificat cu încheierea nr. 10986 din data de 17.09.2003 de același birou notarial, SC HORTICOLA SA dobândise terenul în baza certificatului de atestare a dreptului dc proprietate asupra terenurilor scria M07 nr. 2468 eliberat la data de 17.10.2002 de Ministerul Agriculturii Alimentației si Pădurilor, înscris la poziția nr. 2, act intabulat în CF nr. 14761/N cu încheierea nr. 17710/22.07/2003 de Judecătoria Sectorului 4 București,

Imobilul nu a fost scos din circuitul civil și nu este grevat de sarcini, așa cum reiese din Extrasul dc Carte Funciara nr. 986030 din data dc 07.09.2007 eliberat dc Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 4 București.

Cumpărătorii, prin mandatar vor intra in stapanirea dc drept si de fapt a imobilului descris mai sus, de astazi, data autentificării contractului. Cunoscând sancțiunile prevăzute dcart. 215 alin. 3 Cod Penal privind înșelăciunea in convenții, cu, subscrisa vânzătoare, prin reprezentanți declar ca sunt proprietara imobilului menționat mai sus, ca acesta nu a fost înstrăinat, donat, schimbat sau ipotecat înainte de autentificarea prezentului contract, nu se afla in nici un fel de litigiu la nici o instanța judecătoreasca, nu este grevat de nici un fel de sarcini si garantez pe cumpărători, prin mandatar împotriva oricăror evictiuni conform art. 1337 Cod civil.

Spațiul comercial se va preda cumpărătorilor liber la cheie, în termen de maxim 2 (două) luni dc la data perfectării contractului de vânzare cumpărare.

Impozitele si laxele datorate către stat pana la data autentificării actului sunt în sarcina mea, a subscrisei vânzătoare, asa cum reiese din certificatul fiscal nr. 284079 din data de 03.09.2007 eliberat dc DITL - Consiliul Local Sector 4 București, iar de la aceasta data privesc pe cumpărători, prin mandatar.

Prețul vanzarii este de 100.000 EUR (una sută mii EUR), fără TVA, echivalentul a 331.000 lei (trei sute treizeci si una mii lei), la cursul de 1 EUR = 3,31 lei, suma pe care eu, subscrisa vânzătoare, prin reprezentanți declar ca am primit-o în întregime de la cumpărători, prin mandatar, azi, data autentificării actului.

Subsemnați! Xxxxxx Xxxxxxx și Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx, ambii prin mandatar declarăm că am cumpărat de la S.C, MONDI LMPEX S.R.L., prin reprezentanți, în cote egale de 1/2 (jumătate) fiecare, imobilul descris mai sus, cu prețul si condițiile prezentului act. Noi, cumpărătorii, prin mandatar am luat cunoștința de dispozițiile art. 30 din Codul familiei privind caracterul comun al bunurilor dobândite in timpul căsătoriei. Noi, cumpărătorii, prin mandatar am luat cunoștință că spațiul comercial ne va fi predat liber Ia cheie, în termen de maxim 2 (două) luni de la data perfectării contractului de vânzare cumpărare

Noi, părțile contractante, ne asumăm răspunderea pentru veridicitatea înscrisurilor care au stat la baza contractului de vânzare-cumpărare și înțelegem să exonerăm notarul public de orice răspundere cu privire la acestea, acest contract reprezentând voința noastră, drept pentru care semnăm.

Noi, părțile contractante, cunoaștem dispozițiile Legii evaziuni fiscale nr. 241/2005, cu privire la nesinceritatea declarării prețului real și a Legii nr. 656/2002 pentru prevenirea și sancțiunea spălării banilor.

Ifoi, părțile contractante, declaram ca ni s-au pus in vedere dispozițiile Legii nr. 7/1996, a O.U.G. nr. 41/2004 aprobată și modificată prin Legea nr. 499/2004 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și a H.G. nr. 1210/2004,

Formalitățile de publicitate imobiliară ale prezentului con efectuate de notarul public conform art. 56 din Legea nr. 7/1996, mo republicată.

Cumpărătorilor, prin mandatar li s-a pus în vedere obligativitaî rectificării rolului fiscal in termen de 30 de zile de la data autentificării actului.

Redactat șî editat in 7 exemplare, azi data autentificării, la Biroul Notarului Public Xxxxxxx Xxxxx Hagdalena, din care 6 exemplare 5-aU inmanat pârtilor, iar un exemplar s-a oprit in arhiva biroului notarial.

VÂNZĂTOARE,

CUMPĂRĂTORI,

S.C. MONDIIMPEX S.R.L., prin reprezentanți,

Județul............MUNICIPIUL BUCUREȘTI

Teritoriu] adm.........SECTOR 4 ... ............

Ood SIRUTA..............179178...................

Adresa :

SjFR. Xxxx. Xxxx Xxxxx.E........... Nr. 1.

Bt..........,$c..............Et....p......Ap.....

Nr. cadastral.....

Numele și prenumele proprietarului S.C. "HORTICOLA" SA.

Adresa;

STR. SCHITU MĂGUREANU ... -Nr Kl

Bl...... Se...-..... EI....P......Ap...-.

Localitatea......BUCUREȘTI..............

Județul. .. . .. ......S.l ...............

Con tul m e u    Ca uta re detalia ta Ag e nlis

www.Tomimo.ro> București» Seclor-4> SpalH comerciale > Spațiu comercial > De vanzare » Spațiu comercial

Spațiu comercial

Oo^gle EQD    , MipdraîZOlTecogl* T*™acfUit

Alte detalii

Detalii

Județ	București	Zona	Bercen)	Cod anunț	4504926
Localitatea	Sector4	Adresa	Alexandru Obregla	Vaiabii.de la	21.03.2017
Tip con Pact	De vânzare	Fret	60.000 EUR	Pana !a	20.05.2017
Categoria	Spatii comerciale	PretlRON)	271.128 RON	Cod de identificare extern	c ta s s ified_1 B399010
Subcategona	Spațiu comercial	Suprafața construita	26 m!		R aporie a za anunț fals
Suprafața utila	26m’	încălzire	Altele

Supiafata terenului    26m’

Descriere

Spațiu comercial teren proprietate stradal

SpatiiComerdalaro

biiouiL retat. tnwestitii

iESWjaimatttîî SP1tt toritfceitede viMJie    Spații comeic»* de vintre irLSuțwențl    ;«u y^n Ma»

Spațiu comercial Piața Vitan ■ Mega image

București, îona Viîon Mal! vezi harta

Nrgrupuri sanitare 1

Suprafața construita 85 mp

Mr Încăperi: 2

Utititati - Utititati generate (Cuient.Apa.C analizare. Gaz)

pretvanzare 170000

moneda va nzare EUR

mo n edava n za re mp.

monedainchirlere EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

Localizare și puncte de interes

I Mijloace de transport    invâ'imâM $upermiiketL’ali Recit ete Pâică

A

t

£•

€C»^5rr*Mrtiiaițd.    CC-By-SA. CosLj ținute

Cod de identificare classitied_18587358 extetn

Raconeaza anunț rai?

Detalii

Descriere

Spațiu comercial tirada! de vanzare, 105 mp Spațiu! este situat la intersecția a 2 bulevarde mari, Ia parterul unui bloc de locuințe si are destinație comerciala Este amenajat open spate Dotări curent electric, apa, canalizare grup sanitar, gresie, aer condiționat spoturi. Spatiu! este dispus pe colt si are 4 vitrine Preț vanzare 240000 eu ro E/cius agentiirintermediaii

Descriere

Compania ncaslra va prezintă un % pariu comercial de vânzare situat in zona C-lin Brnncoveanu - Drunurf Gaz arului intr-un imobil finalizat in anul 201€ Spațiul se regăsește la pariemE urna imobil D+P*3 cu deslinatie mixta

Compartimentarea este open space cu o suprafața totaîa de 139 mp iar suprafața utila «le de 125 mp. Proprietara «re prevăzută cu spatii titrate largi ce oferă o iluminare naturala buna acces stradal cu intrare separata de lesiU imobKulut si intrare secundara Spațiul «le branșat la apa curenta canaSzare. gaze na!urate si curent electric 380V, Stadiul construcției: finalizat, număr etaj x număr camere 1 număr loc rfe parcare 4 suprafața utila 125, suprafala foiala 190 suprafața construita 139 anul construcției 2016

Ihllhati:

Utili fad Generale: Apa Curent Gaz Canaîzare

Alte caracteristici:

Parter: exista

Vezi detam pe

SpatiiComercialara

birouri. rwtiw

azsaicracttKgofrzjrt Soro    gțjf jnarf > ftiw.fjjj    <*;<>,-»*ru

Errmif t    |

| Vi log »i mi contacuf,    suri    I

! mer« *i oe «p a$ți ptopi «ute.

Va nza res paso come rcral. i n zona Constantin Era n cos eanu. cu o s uprateta vii la de 134 mp

Compartimentate f Nivel

Parter-lU rrp

Zona v amare 134 ntp open-space.

Numai incaperi' t i grupsamiar

Vitrina țtartara i5rni, din aluminiu.

Stare intofior; renovai-este in exploatare de cntnas.

Dotări: termofieare AC;

Ane dtiafai. arcei secund ar, vizfciiiiate $1 trafic pietonai intens, zona dens populata.

Veci nouți : Constantin Brancovoanu. sos OFiemtei.su Adonisului,

Freiabil pentru* Investite.

Prel J7&000EWO TVAO

Chirie colectata lunar 2600 Etito * TVA

Oferta aparține ape ntse Ide consultanta imobiliara ESPACOfnvestment Cod Oferta ESF01&12CB Telefon 0725 *e?nr>1 numărul 8&

L in fc oferta: iiinsJă^îDâS

Structura rezistenla beton

Ni terase 0

Nr grupuri sanitare t

Suprafața construita 164 mp

Suprafața terase: 0 mp

Nr intaperi. 1

Utrl&ili - Sistem inca tire {Termoticare) Climatizare [Aer condiționat;; Acces inie rn el < Cablul* Ubliftti Generale (Curent.Apa Caz,Telefon)

Finisaje - Stare interior iRentumij. Ferestre cu geam te rnwpâft;Afumi nari

Dolari - Contorizare (Apometie,Contor căldură Contor paî); Dolari imdb# dnterforri

Alte ca racle Fistici -Alte spahiu Sie (Spațiu depozitare)

Servicii ’ Servicii imobil {Administrarei

pretvanzare: 375000

moneda vânzare EUR

moneda vânzare mp. EUR

pretinchiriere 0

manedairTetiiriere EUR

monedâineiKhereuniIar EUR

Disponibilitate proprietaie; 0

Localizare șl puncte de interes

Xxxxxx Xxxxx (Partener Gafa*y Imgbj

0771.072.062

0722.357.109

fX-f+i-J.. ~ I'fujff "'î P u

‘țț¹

'^Z'    t@)

' l «mir '    ' -iS -

Spatii Comerciale^

WiwL rctot,

jMt»Wrtt«Wt    SR^g JMESf ESpeti comercial» Ot vlrzvt io Bi t eres ti    zwe Vet atei ti

Spațiu comercial - Calea Văcărești

București, zona Văcărești ven harta

Localizare șl puncte de interes

Mijloace de transport    înv fi im 5 r r    Super irarlett.lat Recreeie Pac in

k<    i    .^;i*

i    \\\    ?

a i <

■    {’    ■ ••.*. ■ , . T

V. ■;■■■■    ...

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C AD A S TRU ,TOP O GR A FIE, GEO DE ZIE, CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE șî EVĂLUĂRI

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK, Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

AN CONSTRUCȚIE

ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUGURESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT. S.C. TOP experțS>roiect sr,lT	AMPLASAMENT: Str. Nîțu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru^m^OvidJyk--	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx S.C. LOGOTETT IMOBILIARE S.R.L.
Verificat: ing. StefmatescVcarmen ;V	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUIȘLJU£yRESn	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    . /.oz . /    \>\ S.C. TOP EXPOTRROIE^.R'X	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
«    A'*    ’V/S'V întocmit: ing. Cojoc^fpeniș-ByȘiu	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ingJ4âtei Ștefan-Paul ÎA	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MIWBUCURLST3 A?/    YĂ	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    g( &    % f] S.C. TOP EXPERȚ WJgfigcâ.^L/	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
întocmit: ing. Cg^drajx^Sa-Owiu	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxx n-Paul    ÎJ\	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN-BUCURESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPIAT RROIE(%SjR-.L * W WffȘSsT/ 7	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
întocmit: ing.	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PaukJy	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL Ml^^gp.^ESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /Z    Z\ S.C. TOP EXPERT PgOIECfl&Rj.t] \A    //	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojora^g^n^O^mT	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Pa ui    W	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

	BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL ML^Șre?ȘE^TI		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
	EXECUTANT:    (&Y    "%\ S.C. TOP EXPsâî PftpiECT^^kj V K    />/		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
	întocmit: ing. CojocS^j^^ >7/-	fidjLK-''	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxx	PLANȘA 5	Scara 1:5000
	Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx/Paul îy		PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^WURESȚI _	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /£/ S.C. TOP EXPERȚSRdfECTSS'.'Ll * \.\ Wfy?/	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaptf^fes^^dju'	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Xxxx /n	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

Nr. Pct.	Coordonate pct.de contur		Lungimi laturi D(i,i+i)
	N [m]	E[m]
1	321998.747	589432.321	6.410
2	322001.417	589426.493	8.785
3	321998.218	589418.311	3.313
4	321995.213	589416.917	6.567
5	321992.342	589422.823	4.277
6	321993.948	589426.787	9.345
7	321989.935	589435.227	0.531
8	321990.420	589435.443	0.223
9	321990.620	589435.345	2.683
10	321993.257	589435.837	2.153
11	321994.338	589433.975	4.709
S=114.23mp P=48.996m

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT^âtof^ ^RlL.		AMPLASAMENT: Str. Nîțu Vasile, nr. IC, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojp^arjj DerfeȘ	$aiu	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Imobiliare S.R.L	PLANȘA 7	Scara 1:200
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx^aui		PLAN DE SITUAȚIE	Data: Aprilie 2017

1 A/yZ

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx

— «i ii    ■■■ ■ 9

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale;

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx

Dată inspecție: 18.04.2017

Dată evaluare: 18.04.2017

Data emiterii raportului: 25.04.2017

Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vpropri etate⁼ 465.400 RON ~ 103.000 EURO

Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile

DECLARAȚIE PE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru Tituias^Mgj^^^

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. In plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertiza! (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

ingrStamatescu Carmen Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile Membru TitnlaieA^RS^ERJf.eQltimatie nr. 16220/2017

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT..................................................‘...................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. având autorizație ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28 /Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCRSect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării. între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrânsere.>

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate ob piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de c avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5    DATA EVALUĂRII

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată Ia data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO - 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

î^lQ^^rLUARE frltlETĂȚI IMO^îțflÂRE

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborări evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conlwt^^lo'î^puse la dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a Ie descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu se bazează p piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, su viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea¹

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate Ia aplicarea metode rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

>    Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

>    Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

>    Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

>    Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

>    Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

>    Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

>    în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

>    Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplî Xxxxxx-Xxxxxxx așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasu Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. In prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.losif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate Ia cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Turnu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dexZberceni-245.htm

Zona se află într-un cartier rezidențial de construcții rezidenți^e, bl< comerciale și dotări edilitare specifice.

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se^dm^^dl^^p^îtșil^ pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața totală de 71,17 mp, vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune încheiat între Pnîh|^<^>iqfiă|3ciîflui București și societatea M.G.F GRUP S.R.L., terenul aferent spațiului comercial are~o~suprafață de 85,14 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafața utilă de 71,56 mp și o suprafață construită de 77,31 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică / zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată Ia utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, este compus din: spațiu comercial, bucătărie și spațiu de depozitare.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării esT$⁼&=pi&pîT'efate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

inaugurări proiecte de tip centru comercial în $12016

Citfiu/rif# pr»«t1		tO«MVf<re	httiu' abt^i fmpl
COf«fSbopplr<atY	Ireiov	cankrTrecwvl	1X5CO	taRtocban
lutOhlra.	inw	Mwhnwtirf	W
	HtKvntU		Utt	CeufUn*
co*0t««UNmaNWt	lUMU	SV/dkOber	uto	JtOUSERV
Otr    («»Und«r» }	OnrtMț»	•4*4. AJwwwfru UpuțntWW	8*0»	KW
		ttatSftrfuțataKu	1Î.50O	Z)rm«r*wf
ir#			12»	iWî
Jhrpc»	VateM**	Ontrtf	10»	hW
l*nrf KMto	Soc»»/»		U«O	UrwrMerita
5hop pbx O<y Utartet*	Tniwo»	C$»țuk4	70000	KW
MtRur	O*k>r» TOTAC	Creta*	20000 17LW	siFoawrre

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

Proiecte de Up centru comercial aflate în dezvoltare (SI 2016)

(ion 1	<^*1		iii; tii 1 jtl i ! "li!	l'wjvUtjt jî 1
				ImuCOt* ■
katrCvr» ■	’■ Tufe»	Cwțret	Moo	-bMrCw’-    i;
MKAWNlx»	•retat-'
		•wtftawWklt	«JCO	ftKftomaflU
li*	facuttrit	(toitartr	■ t*co	U* -
	•VCVttK		iloco	$ihwr» ■
fsfkUtfWw»	• W>cvt»K .	Ttan ‘	■ ' 700»	S»fmSiwr» .
oeocMui	' Ont*M	OrM*a	iww	CCOCMAN
«KUsawtat	ore**	CtAtrel		lotus
CCDCMAM	SatuMart	SKuW»	li?CO	KDCMCM
MKTiKUwre okKvoi	TMtRMO	COtCOffWlfcrtiWlN	700»	afetofre» tareftncnt
•pi»	TWtata* ■	. cAmbii*'	‘ ■
Wwlnl*	Ctu|H«0«ti		1*0»	ftafulOuMi
siwppWatY			2*000	KW
i....... ........		...............	3»,?«O

iTftANittVAftlA * BANAT * CR1ȘANA 4 MARAMUREȘ

AlbalutU	6.5-10	65-10	6-10	5-7	5-7	5-7
Arad	6-9	6-9	6-9	4-6	4*6	4-6
BalaMarc	8.5-11	85-11	7-12	5-8	5-8	4-7
BhUlța	875-11	875-11	875-11	5.5-875	55-8.75	55-875
Brajov	32-20	12-20	12-20	5-10	5-10	5-9
CtuPffapoca	34-20	14-20	14-25	9-15	9-15	9-35
Deva	8-12	8-32	8-12	5-75	5-7	5-7
MteraicwCfuc	6-10	6-10	6-10	35-7	35-7	35-7
Or*4«a	5-12	5-12	5-12	4-10	4-10	4-10
	6-10	6-30	6-|0	4-7	4.?	4-7
SatuM»r«	7-85	7*8,5	7-85	5 -65	5-65	5-65
Sf.Gbeorjbe	8-14	8-14	8-14	35-7	35-7	35-7
Sibiu	32-23	12-23	12-23	65-11	65-11	65-11
T<. Murei	7-14	7-14	7-14	5-9	5*9	5-9
Ttrrdfroara	35-20	15-20	15-22	7-10	7-31	7-11
Zatlu	32-16	12-16	13-15	5-12	5-12	5-13
MOtOOVA ♦ DOBROtitA
	7-32	7-32	7*12	7-10	7-10	7-10
Batiu .	8-12	8-32	8-12	6-10	6-10	75-10
Soțoțanl	7-12	7-32	7*11	5-8	s-a	5-8
BrîiU	7-9	7-9	7-9	6-8	6-8	6-8
'Constanța	85-13	85-13	85-33	6-10	6-10	6-10
Fo<$»ni	7-10	7-10	7-10	6-5	6-8	6-8
'Galați	7-10	7-10	7-10	6-9	6-5	6-9
'Piatra Neamț	6-8	6-8	6-8	4-6	4*6	4-6
■StKWâ	9-13	9-13	9-13	8-12	8-12	7-12
Tuka»	5-15	5-15	5-15	5-33	5-13	5-33
v«țui	6-14	6-14	6*14	3*5	7*9	3*8

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în România, relevă cel mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în 68 de țări.

„In următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual să depășească numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fi livrate cel puțin șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat tettLȘ?/*

2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puteuea de crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munfe*^ sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zc respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (IxsyXm (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie^*^ autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romtmo.ro	n/a
2	Tinere tului/P ia ta Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www, sna t iicome re iale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. snatiicomerc iale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiicoinerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. spa t iicomerc ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4.    EVALUAREA

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Hișhest and Best Use) este definită

maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa Ia valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei Ia acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretuluyPiata Norilor	' 54	L574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3 ' .	I’iata Vitan	85    .	: 2000	www.snatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	w w w. s pat iic omerc ia le. ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utiia=l 00 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.snatiicomerciale.ro	1982 parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2185	www.sDatiicomerciale.ro	parter bioc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	wrvw. snatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.snatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. spatitcomerc iale .ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

>    Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoarece aceste de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de negocier^ț^ț^îăfmitAi: 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia în considerafeâfc corecțiilor nete și brute;

>    Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție — au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție - au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vi mobil ⁼ 465.400 RON « 103.000 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant I-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield methody este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achizțj^^a^ imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât val beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a optată capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.¹³

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.¹⁴

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h) Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de exploatare) și pentru continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 22 % din venitul brut efectiv.

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.¹⁵

VpROPRIETATE = VNE/c

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	71,17
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ    1.423
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	17.081
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	15.373
CHELTUIELI EXPLOATARE	3.420
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	11.953
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	. 113.833
	113.830 €    | 514.400 RON

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând d^^&fegtg^d^ncipale pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile'c'conomice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 465.400 RON « 103.000 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil - 514.400 RON ~ 113.830 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea — se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

				NUMĂR	VALOARE	VALOARE
ADRESA	PROPRIETAR	DEM'MIRE	SUPRAFAȚA		EYAIUATA	EYAIUATA
				CADASTRAL
					-EIRO-	-RON-
Strada Nițu Vasile nr, 1, Sector 4, București	Xxxxxx Xxxxxx-Xxxxxxx	SPAȚIU COMERCIAL	71,17	215053-C1-U6	103,000 6	465.400 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și valoarea sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecieri prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

ring. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți irfiabiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR Legitimație nr. 16220/2017

A. Partea I. Descrierea imobilului

Nr, CF vechi:68928 Nr. cadastral vechi: 10495/0;3

Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Nitu Vasile, Sergent, Nr. 1, Ap. SPAȚIU CEMERCIAL, Jud, București Părți comune:

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți. comune	Cote teren	Observațiil Referințe
Al	215053-C1-U6				85,14	Descriere: -spațiu comercial in suprafața totala de 71,17 MP;- (teren aferent in proprietatea Municipiului Bucuresti-domeniu public-inscris în CF 215053)

B. Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte drepturi reale		Referințe
9716/02/04/2014
Act Notarial nr. 299. din 28/03/2014 emis de NR Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxx;
B3	Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Convenție, cotaj    Al actuala 1/1    1
	1) Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, necăsătorită
31257/24/09/2014
Act Notarial nr. 299, din 28703/2014 emis de NP Xxxx Xxxxxxx;    ,
B4	se indreapta eroarea materiala din înscrierea de sub Al in sensul completai! cu mențiunea ca terenul aferent indlviz este domeniu public si este in proprietatea Municipiului București	Al 1 _i

C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate) drepturi reale de garanție șl sarcini	Referința
NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

Carte Funciară Nr. 215053-C1-U6 Comuna/Oraș/Municinb: București

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală. Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Nitu Vasile, Sergent, Nr? CEMERCIAL, Jud, București

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum ți pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2123/20-04-2017 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat al ANCPI și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4, alin. (12) din Legea nr. 455/2001, precum și cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personaj protejate de prevederile Legii

Oif/’/i' r,{al rnniratlnhn de vânzaredunipărarc uulenli/tenl sub nr. 299 r/tn dalii de 2$ 03,2014 de najaijnildic Altn Ciolninu din cadrai S.PN. "CONSCNSU-S" din iimwcipin! Rncnieșlt

DUPLICAT

i-î -1:!’ :>!Ui. ICI frez, fiii!iII! ÎO'-rn;;

CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPARARE

^{! r}' ^U*^{J sf}uIvî( A1.{»J‘. GRUP S.R.I... pcr'so.ipj juridica română, cti cediut in Hicm-ii. Sphiiul l jurii nr, 162. _t UÂDIRL \ MPCAMC ȘJJ^;. sccîor 4. îiimj.bii.jtâ b IXț’Lb-ut < >ii-aiului e_Ub nr. MO 55O4-2WU. arând CUI. !7946$4SJ.iS.tj(>.2<>uj, icprc/cuiatâ prin ;;i» unic J L!<b;t:ni>!id!o) PAI N LUCIAN, cciăteutn înmân. domicitial in municipiu! Bmurcsii. ! '■ i li.md.imhi C "li ?7. ct. ). ap. x. scUm 4. C.SP ISSO[(184400611.

in ; a ii/a a dc tî \’ZÂTOAKli, ,--i■/,

¹ f    Xxxxxx-Xxxxxxx, cetățenii ivinim. iiectisHtnritit, domiciliată în maniupiid

Gitneeni nr 4. bi i 15. sc, 7. ap. ? i. -.celor 3. OP 2(i 7092(143457 j,

î" ndihiic dt CUMPĂRĂ POARE, ța d, ahdpa.rti.

..:f.. .ti; /ucr. iv.td COMRA CEPE U, J XZARE-Cl 2MP. jR, tRE.

>a Itii/idaniii ic cnndatr:

. t n>,:i c netei uh*;i M.G4. GRUP S.R.I... i eprc/eni.iiâ prin Păun Lin ian. iwtrf domni ;e; oli.i- '..4 ROMANAMARIANA dreptul de pioprictntc asupra spiiiinhd coniereini situat în ;_!!Jțțliei/bțn_ (juriu ești, sfr, Scrș. .\tfii J asi/e nr. 1, sectar 4, identificat cu mimând cadustrttI JȘi-^f.Ș9d.⁽. ' hivni.ir tada-nr-d \t,thi ifO'-P,compus din ntata/in .dimentar Ol.'H mp.

• '    • mp >’ birou 6.2? irji. ani Mipralapi totală <!<; 7], 17 mp.

< .ni) 'iivrviit spațiului comocial c«U* silna! sub t‘L>n«imeție. aparține domeniului puf >!ic ni ’’    ■ ' i primiți de S5.I4 mp.

U.u-țd ,i.^i!.n în pjnpjielakit publica confoim ndicsei nr, "{iTdVd'[24 12 'Mir. 'Cb ;;U    Mtjjjiiipiului Bucuieșu Dnccți;i Patrimoniu bvidenț.i Piopnvi.il ii

I-.--îl!’. ■■ lOi-i.ii i,) ideii ta piuptictâții. 11 Inel vonee-don.il societății M.G.P. GRI P S.R.I,. în ' ■ uh mk'ț ițe colice-i.uie felii rv n4 încîiei.u la dala de 2K02 20H ut Piimănti >1 umi.n'iuii;, f tu n‘\’ști. pentru o p.-imadâ de 46 J_t- .nu

■* s / / ! (ts.^il/4, Crimă ta, Mtnntjpnifid Etanm d; a _t \r» unu ■ ataca . ■-■o, ,. :u! ,a nro hm ac- a .ihlipuiiu i » i/i.yd ;u_v hi ni..,    mala-

"    .,7.1    l,'    i.'p/.’mp O . rl.'u «,« wit/, nu naa> pro/v k.'.o'    .._ț- ,e-₍-(vu,

■    ‘    E<-( tfl'l !<! Ci , /< ‘ Cit Hltt ; 'lf;l .! < <•,,') 1 llf.'i ! f.V .'ff'/ fl    hi :>.!',! •< it J._

....... ■' ¹ ' ’ t ni'' :tt    ni A‘5, '■} .•> ■> n:‘:.tr n> n;<n:n;j:t:t/ /{ikii¹'. p'/ <;>' e.; et <7 ' n-

■ i ;    ■    . . _r. j _f

■ », f,_ir; ,i,. ffropriemie asupra spațial ai eamei-cial a fast înscris în Cariva Pamimâ nr. Gev?.-?-'. J? 6 f^:. < '■ e, .. ,'i;    fiuenresti. Sectar f prut ini ’a ii ;<■; jr

¹    - ^r''6 i ir ilt i^f.. ni/,fc t iidtt'l!!t I’al-'ti iifta îaaii’ilKaâ i'ai itt. '^:i \ i n*r *

! . i 'ot'it fideu .M.G.f. GRUP S.RJ... a j'ie/entaiii pi in Păun I vuun. ’. ,in/.'t'oe;e_

■ ; -    !-■ dmymdi! spajiul cn neiei.i] ce face obiectul pte/enltiiui (.unlratl. pnn rtiinjijrate d.- la

■    i •” > - -rj ,4 Municipiului Bticuieji. in ba/a c,-iitmctuîui dc vîn/aje-ctimpâmp- tu-.ntiij. u

tactil

'{■ ! 1.2009 de BN'P IXinilâ Ștefan din tnunteipiul Bucure;.!!. prețui vânzând !îind achita:

. h; â riiiidtiii din .'-‘iilraei. i_>in acest contract ie/ullii cit. J,i rundul sau. Consiliul (icrei a! :.i Jb vurești ticiiiu.-! paliul comercial cc face obiecta! prezentului coniracl. coiiR-nn ' ti    și -ii-, cu ,\i (r,?iKi9 și Peuziet civile nr. *’M fi7 (J-tJUdS pninințata de

f i u.-.i:. ac.re ibiki >î invcsiiid eu airuitiL'i escculoin: Prețul vân/âni a iL>; .uhi;.-!

:    ; .1 ț de mi! tiinsi de soeîclaica M.G.J-. GKCP S.R.I..

■ei '.uri etatea M.G.i'. GRÎ 1* S.R.I... repr.-.’.cntalj prin Palm 1 iiciaii. v ân/âtoare oștite- --_:u >uițcpliiiesc t»blj«aIii[e principale impuse in sarcina mea de prevetienie uri. i {■'•i --o i, d. i « «.peeth:

.ii •. o ujMîiii pri'piieî.uva bunului imobil: i .; pied ni bunul iisic-bil:

;    :. e a ii.miez pe cumpărătoare contra m ieimmi și v ieisior bunului

■i.i ul.si_risa societatea M.G.I'. GRCP S.R.I,,. repte/eiiLitâ pun Pilim itieian. nț-.-;-. a ca:

• ntcrinitate cu prevedertle arî. ] 672 pct. 1 Cml civii și iii condițiile prevăzute tic : i i. l. 0.1b-crisa societatea M.G.E. GIÎIT S.R.I.., reprezentata pnn Păun î acum. u~.i (data autcmi bieăti j prezentului contract J, cumpărătoarei Șl Kt AN

-    ; a, R i S Xa dreptul de pmprii’lure wtipra spațiului comentai shuut iu Municipiul

. ’• 2cr;,|._ A7z» .l.'mZ/e itr, fecior 4. identificat cu num tirul ctttlasrraJ_2d5ddd-CHl'6

1 iu iOeps ii. N. cc Iace obiectul prezentului contract de vânzaie-cumiiâmiv.

: !-‘i mitaie cit pici idenie an. î.o'2 pei. 2 ('ud civil, substrisa societatea M.G.E. T.-pri-A-ntaiă pliu îhîan Lucian, vânzătoare, predau azi. data autentifică!ii ui act. suiiipârntoiijTi Ș'IEEAN Xxx'Xxx-Xxxxxxx. imobilul vândut, ai 1 i. 10.. !'ilui hi .i-spuziția ,i.iMv:;i. împreună cu tot ceea te este fieccs,.;!’ p-iitii.

,    ! :i, i'ipriniiia a p,n-esici.

:    1 !titifiiIu 1 tti se face în starea îi! care acesta se găsește azi. dani auinajlîz.p j

: ■ ■ C' 1 m e.iidmniăale cu prevederile ar!. îtCO .din. 1 Cod tivii,

1 o- tace* prin punerea acestuia ia d’opoziți.i cumpărătoarei. liber de orice lumini .ih-

-    .-i i mniiaie eu pimidiri’ejU. i oS/l oslehil.

: .a ’ ■ ‘iitl t mi taie o) prevederile ar!, l.t'bltv jfit. 2 Coti civil, șub ,eri.s,t socivratea .    ■ .d i .. r,jucasila!,! prm Ihian i ue.cn. van/âtoarc, uni predai cunipurăioaiei

,> ■ ■■ vumcnlvle privi luare ia propriii;) tea și folosința bun ului, ic-iiei vum aeesic, r i-piiii-.ii pit-'ilimita 'mciis.

;, -.tieietatia M.G.E. GRI [’ S.RJ... loprezemalâ prin Xxxx Xxxxxx.

:    • iu eoii’ii.udi.îte cu prevențiile ari. I/> 2 pct. 2 C> d ccc.l m .. momi

■‘ t Cd 1. u o - ă [ u.mujîez pe t iJⁱiipurălo..re impo'r,'.a oricărei ..v iernaJ.

...    ,.1 . eiii'-raiiui. cu pic.ederiL an. l.'d" Coti -nil. .-lib-eHi-a siuictatra

;< i , --i.’.o/i i iui.i p"i:t Lăiii, Luviitn. vânzătoare, ini. le.? ră o ..-a!.-;],!' ,- p

■ i,.i -.'iu iit 1 ,i. ,i ii'ieitii'e care ai liicc burați iin:>roprîti înlrcbuiria:;i iu e,u\

: ; HiÎL'O : III i-mclîe.'t iJ'hisUr j 11 VllebUlliț.ilCa SUU Vd>i.irc,l IliCăf. tl!t.li L-i I j'-e;: m, a. ui ;i .'jmp.irj; ar li dai un pre| mai mie.

.ci -ori-u; suîiehiteî» M.G.ln GRI P S.R.I... reprezentată piui iham ■ u. iun,

: . iiiiobilui ■; L:.e "bieciiii pre/entaiui •■uiitmcl de vân/arc-cmjîp.iiare na ou

-    ■i>'<'!!ii; -Ui -L aa;>\.11:ie1fk\d q</i ?ir .?<^1! fi’if; .7.-;,C ,■ V () -,.’■ 1 ?

^: ■ f ■    *£?( ■ adwt d.a.ia. '. i ’vnu'S ' ;;';n fum/!'.    »><(

reuni li <i atbvH-'g;-, ■J-js!» ; i;< .'iii ■ - i-iri,;tîj S-'-ț • <;■!!;!>■,•, , *    ;C. \■ i r-nih’t:;!    fi t iSe It.t’Vpo’l    • -r .ibt pi,,-b;,,    , v i,

^;    ■■■ ■: in i ni . i hîL'Hiii. u>:    , ic.;,t de ji-îhoi    ij’rs ,    •

” ;il - îtiiB? ițit. ;ii;v con Jitici-i .m :cicb.’ ic ir Aiun

Î . hh'i.lll¹⁶    icuiil! «.‘'ir’Vl.l r;,!i    . r CLlfi-Jc c. f| .};• fi, Î_;î 1,

ții .:'. t O yfi v -A Ac >k:t i "Ci’i \i;ry:nni. ■    7    ■ ■■ '•.'■■■

!■:    •;/    î

'.-f/i .A    i;> ' ■;    ■.

P* Vv|.» ■    >.¹⁶-.'■?( >';    . ;JC1 *,■.    iliii t’>o îHîif ^[>*

• t I -Uîfi nrifu-ar* tir. S923 27.03.2014 dibvi :’l (ie Oficiul de < ru'.edrtt si ■    ■! ii fim uri'sii... tîicoîil de CatlnMi u șî Ptiblictiafe hijpjiihwrsj wifti fi

-■■■■■’ rienii.mattf ₍,rh riar. *.,icicf'jtea îf.W, (IXi'P Sdt.L., m <aiiw- tir ' '    '-'j    diJrt's j de ia ( andlnd (ier.cnd al .\ftrnii ipit-iid d-teitrcyi dh’

^J - a iatezială a //viului ayi mm meuțiami? :;t ». a-ițraetid de nâi.yire--i(h nr. î t_: (f/2/f. 11,2/)<d> de R.'O’ Dânijii Siefiui din wtndeițdui ■    ' ' .■■•iit/hii ^fieaei;d al Mwdeifdalai l’a> mvțfi Primar,-,! \'e<‘eudid d

. >    la radierea ipate, ii d.-, iriterdiediîer Occcrc :n parlea a a

"c; îuiid.

a fil.G.F. '-PI P S.K.Î... i>*p:c/v)ți.sfi’; priț-; t'ă t ■■■ i.,c. cjiii/Ofo'p’.

■ ohicri’ji prczcntrlm ■. u’î’i.-ul f-:j o-ti • ip.-.;.?.ciț fi; fiuM, -.

'■^L '<■ . ici a 'ic-i fii-!15’ efi 'iic:c {■ rnO. ?\i ■ ;vi ’i ofi- _; m -cp '■    ■

'■ o ; U iblVSoVr. ^Jri ;;    î-tr!;)!!. --j.ri-■    - u o    ț    :o.    ■■ .    ■■ i ■

^:    ■ ^! ’1 ifiicr; >■,■■■    c’ru ,i: .c r:i fi    ,

■ ’■    ! i'i ii d’ ți:i ■. i’i <i O .vi ht r i t    |    ' i ■■ ■ .    ’

C V ¹⁶ '-.icro li fi. pAj-,, .

■ 'O fie i'îic iț.’lur-’ ■ i'țr- n    \_t.-; iv:_;j i, fii

: ■■■ i . î’ ; -icirOO !a zi. . nri - .• ;i’in -Î!;; Ocrîifiiz’nl ,it\ 'i ?; t fi < O-; vi-o.;/ ,i;p H [JW:    (tîn /(i.fi.'.'fîî-î ■■libși'.jl <>.-    ' ,;nn -!ț

■■fi;.    j, _ți, 11 ,!.■    .rj-i.i,: i'.-p-r.-:

■^{r ;-}‘î ct '■?.( i.c . ( -3\î P S.U.! .. Ic! iții ;-;■;•) ^L’ "•) î fi.c, ; fi;| .-țfii •»,.

■ ■ îl', fi?.! ■'! \ t: > "!    1 V ifii.v.; ■ ficc ,    :.p    1, ,

^p 1    .■    ■ -I Ztc 1    7? I -    ■! I i-'C    ' 1,    ;;    -    ■■ <■■

^{1    ;} ■’ '^fl    i¹⁶"'¹⁶”' O’’    ’O:-.    .....'A    ■    ■

Z    i . 11P i p S,1    . iz efi    r ^: ■

' f' ■ ¹⁶    ■■ '< î E ’ io' ■•. ■ fi !■ o [■■    ■

■    ’ 'if ț V-, R(ț\l’. i fi|O \ '< \

.0 i.'îiîjii;hu i.*!*    iintmfijitsub w. .NP iim iiui:i :it

;„i ,■ tiln /i'a: i.    sîiu Liieh ut    ''COLkH.ÂL'tl.'.S’'dni amiUt ipaii l

e *' e,>i:!pkți!e iiUcrifui!r. !iî -ciiie.i A Mini i’i .unii!    rk‘~i_ j':^L' .n ; ..    ■

■, . e ki,Ak-etid _;jf,(’nivitii c'.iitr::-! -i injcieg ■;> ’îiîî .i-mii t hbJiiîu >1/    ■; ¹

:!    n -i*’ v.-! .tiuit -u țUri w ■ t de /:!e *iin .jiih:_;c:iț-,si .m.er.iiiickrh ;>;/

•?i ■ mi! art :;ir! Cni/itij, itidiii! tk‘ toinsin șiruri!. i'\1e de lllîi.îîiO KO?>

. ,L.<j i/Lik k. iiifl i< f.H‘1- ‘likvu-s.i MK'ii-huea M.G'.T. ORI. P S.R.L., .q-r    : i:

i«nes io sire. ■RcRsi -..i ! .'i.i priniit iniegrai tic kt niiujisii abun    i: i:

;’ ikuiîi pif/viKu’iii oîiti-ick prin iru:isli?r Intiit.H'. din enntui cîniipariiltian î in ^: a i-, \O54B UH itkriîl2if2JPM?4-î\A deschis pe nsiniele siiiieiăpi '.sui/.’Uîi.rr -i ■ î kt iiiiiuij i r.uisih aids Agcnțisi S-udidtii din iiiindripiDf Bucuri Mi.

. -■=);■ a '_riia;:. j    ide ..ti 1 :u4 ( _v« ciul. ikiunia plății săniei de WS.Jkb k< •

i. i 1. _l: ’ ,    d.’ij 3 Crir! Iîtîî-liuil’tii JC pl.lS.l    de -Orc U.3Ș,.    .

,    aci vi H in, i.ni-,;. ui    du'.ei!â >â i-udiida p,is:b;kî;.îvj eanipiiel' .; * -

.u.i rui Ji * jii.-ai.uiu ii '.pe. d\ ki Bane.; 1 :u;t Jh «sau Agc-jd.i O; a ■■..

d, ;u > .Ținte u .■;nlîiir.iije ;n '■ r;s a eA. sur >. Oui;

, t.L iiărțiie tiaUi'îirhtîih¹. agreăm O liceepiăm ea si’iiizart’ii înionilnhii Oi -v hi; >

: ■: • aiiiirt ik- T’> .‘i, cit» fonii ari. J41 ațin. Oi lilera f) din < ndn! lisez! :■!    i

i j sjf.l \\ ROXAWMAKîAV». ani tutupânil de Li soeicdalea eJ.O.i'. * ;0 ,

. . '.i/eni.'i.i fii.) ikn::i L.iOm, tirt-pfui <!<: pioprirfflh' asn/nvi AppZțaZitfrpijp ji'ăO yl.’it;.'.,

RAPORT

proprie;

^SLtOCAvS

pii'.-i fțjîșn il'' ;';'w.iiiv ■ '.w.'. it'M'i' tiiiîfîiiifh uî -’.ib fir wf,' iî.'H'V -J>'    C"' ^,,J

,>>.;■■;    p:- ’.r, ț    Mi: mdntlP A "<‘tWWU'-" i/îh numit ;pîf! !>m hji^-î)

/?țl\ {V t-.VJfflt V (,    ■:    P- <^; ■

>'!<■:: i'>    ^:; '<■■;■'■ M— ^!-.i ■'■■:■

•• ■    : ;i ; ^J 7,'t '^: >-‘l    ' ^f 4 ' iî\ t t ■ i’! ' ■ f^rl^ I^,:'^r    • ’ l’( Si'.'    ’.i’.¹' l'¹ ■’ Ir ■ i '1    '.•    !•

■    -I >n:îr"'    r- i-,    ? ! I    .    > I I ■'<■    ■■'■■■ P ' i '    '

■    Ș'îFf-'W Rf»\ WCU țKf t\ t. tîiitipîijăfnjiC;:?    -O”- ' i .■

■-i .■ 1 li .nteji’    ;>■    i ■ j- i > i ! ;    z'*'¹''-; i^{; 1} -    ! -,□!>'    . î :

1 1 ;’*5. i^!t C : -\l PI',    1' -iO','! P'-l lî pf ’iiJi    \"    ’•    •:

’P'HiîU¹ <!f ;thvdvrilv ;:rf. 1.66b alin. J t "'1 tr-il. ■ •!:-_■!pi>>”>;c pt nii .■ i tu'ijî niuît :n f '•unt tu siiirina <unipărăfoan !.

,-•! -;;i r ■,    / r< ;,    !    '■

c -P..\'"L,^r>'(.    -<"t    tri ;>!...■■    ■:    ■

■    < '■ ’ii f;*’> <"i '    " I ’nPAi ■'    ■ _t. k;'’?    ‘:

r - >    !,:■<! Jr -6 P, ■;    i ti'. .•"<    :n'Hh ‘    „u. ;    .    .    ’

'C'.'    f■ i¹ , "f'    -•    ■    -

' t. •:i :. J /.ji..,'    i »;-• r. Vt'i ■'!’ ■' ^j< * ' ' ^f ■' ' ¹    ’

(J.'Pp'I    P.-    :*!<i -■    I’"' ’î ’f î" ^J‘- '•    ¹    '•

:    i ■. T ,,'■■<    ■

,    _;;-mit    'C" -    ‘    ' ■■ ■

■    r -.•■r;    / , i ;    /;■    _:    (

njr \    l ■- <. ■' • ■ ’    ■*    "    ■■ ' ■'

i ;i ‘ ;h    . ’i t‘) !■' ri-M’.K:!'- .j    .'r''

.    :■ ’î",    t'i ;>■’< ’M;'. O-.-    f ți I !■-,    ■    'b

. ■■    -;P iP i.l *;■    r :,-i! i , rii.'rr    ■

■■ .    ’îin.iiiî■■ '■! ii !?-■îi'.    ■■ ’ ’'■ -    ■'    -

;■ ■■■> r :-nr< i r,l«- T ir l■■ 'itț.triîiilate ui ”>1 ■,”>i'P'TPv p;1    i

'■ ^{i 1} țA?i "i •    -V prc/c:>1 -i    ?;

jiv    i -fiîn p’?. ■, > ■!:!:    ’ ' ^: v^:

.    -■ AC.:il: '-iniii-i-a Pii'i iV.'!'

'■ "i • Ț’    ' ■’î^;    ' *■

> iiU'- "Pi    ^l;-    " PiiP P: ‘ ■ -'i    -¹ ‘ i

P.

■ ¹.. I ■    T'i: 11 ]    ! a ¹■!<< ■’'    '    ■    ^: i i' ■

' ’ ' ’ i C., 'ii- 1 p=    ÎPF    - pi'- ■    . :r;    ■'

• ’î^; iipî ii. •;•■■■■ l •: i’ ■ • ’    : '    .    : ! i

■ r ' . P .. ■■’!’ 'i '    1. I . .

•i'iUjî    r,-’.::-'-

i-'C P ^.p.t .    - c

•i î.. i ;T :: ;

1 ’_;i;_: Unu    _t;;ttci:li!h ,tl hi’? );i. 2:0 iha thtitt â-.'    ’\^i! ‘

'.ian i;t:hni S.P.N. VONSJ    dat nunti: ipinî bn, nr,

' P??Mâ'niC '^r ’    ■

. nml- LA HÂȚICNAi A A NOTARILOR HJ3I SCI DM 1207/2 g,.

O'MtiRÂ NUTAIÎf! ORHCHi ICl PUCURI:ST!

Urt'l: I 11 l’iiHH ’«i, VCîAlUAL \ iJY57'"C V -- !i ’ ik .1 Ja    •: :r !,i ,1 !    -    . .. ■ ,

V i    ?î! (J \J. >h;: !: ■[, I ,lC ^:J ( ■■

1 i.-t tifi! ./<■    Ai;ihHf tl)- .'’t.i .t Jfibi. C.-i^;: >

LlffJKKE DE AVTENTIFK’ARE MR.299

ifial ?:?/-/, iuifd /inuiie, rjiu; 2$

Ci ..ii:i ; h\;. Al.l\ CIORAM'. notar public.

! i 'i ciui !'ii■ ’lihii s-nu pîr/CHUtl'

i î    < I*i Ik’iill Ariilji!. (iulîlk'jliîji ÎI) i'AHi'.Svtpilii    Uf : i ni

*■? >‘;i ‘ L 4p. 2. sccltiî' 4. ( NP iMSO10IM40U60, iuLiU:Uc.u . i->    n UI. Alb¹.'!-! tfliU I'( Ciibt'ITtiă (îi ti.iRi t'i>.. ! 2 ‘ ^lti,2'I! i {Î--

!■’>; ■-!. i'iLitti!:1 JKiJiii ;/( (ijiki iIc i ?.ț)(i 2'? 1 •!. tfi    t/( i i ■ J'n n

iCCJ, (liiCP    'J-/C ,V'U    J;/.,}..-    , / ;

BO.\ A \ â-M ARIAN A, ceîfiîeiî]] rui'inn t K.1 nici b ?.iă iii uimiu ?i ;i i;.:!'nn! ns ■?, bl. îl^:. m\ 7 rp, 21. n\’îor ?. C\P 2(i70'L?0-G^;n''■ -j-a J< I îi? 7'E^;3 )2.O9. ifi.2’112. clibcialâ tic cA;rn’-bp (' u.P ^<i.> ‘ ■

ci- au citii liftul, iiu declarat că i-i-ii înțeles eoniiiitiud. a uu . vpi t'z.ifiJ:; voința lor. nu co;imjj;îî1 Ci autvutifteiuvii pn.-uii'iL ,tiif mucul .tveniplul,

:i tt-iiifiuI .in. 12, hi. b) iiin i.cj'fu nr. 3t)> î vvS republicată.

'    ** -V? EXnCPKEZLMI L ÎNSCRIS.

nOî ar Pim.K \f l'\ i [Ciiv-;

- ,.C .. : unUCf'nit îti -1 țșastj tAfLlipInrc, de căli >.■ njRu'îll ț.tl.CL, i ni d: ut iuiieutifieiîrii actului. urc aceeii-u c iță >u ■Jnn;.; tiibh titlu executoriu în condițiile legii.

Nd’lAR PLBJ.R .

;U\ CIOBANI'

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Convenție (ie No văii e prin schimbare de defclor încheiată cu Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

fh'/>htrul I nicJe Ctintnnn l\ V.tl. nr. 5Q4-16,!(l.?0!4

CONVENȚIE DE NOVAȚIE PRIN SCHIMBARE DE DEBITOR

încheiată între:

1.    M.G.F, GRUP S.R.L, cu sediul social în București. Splaiul Unirii nr. 162, Clădirea Mecanic Șef, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/5504/2001, având cod unic de înregistrare nr. 13940548. reprezentată prin domnul Xxxx Xxxxxx, în calitate de delegant

2.    Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, Ale. Gîurgeni nr. 4, bf. F13. sc. 3, ap. xx, sector 3, legitimată cu CI seria RT nr. 797342, CNP xxxxxxxxxxxxx, eliberat de SPCEP sector 3 la data de 09.10.2012, în calitate de delegat

3.    MUNICIPIUL BUCUREȘTI reprezentat prin Primar General Prof. Dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6. cod fiscal nr, 4267117, in calitate de delegatar

SITUAȚIA DE FAPT Șl DE DREPT

în temeiul Legii nr, 550/14.10 2002 - privind vânzarea spațiilor comerciale proprietatea privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizată, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și completările uiterioare, precum și în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 97M 1.01,2011, Municipiul București a încheiat contractul de concesiune nr, 64/28.02.2011, contract ce are ca obiect cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasile nr, 1, sector 4. în suprafață de 85.14 mp.

Făcând aplicația art 1609 și 1614 Cod Civil

Având în vedere acestea, părțile vor semna prezenta convenție de novație prin schimbare de debitor, prin care d-na Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx se subrogă în toate

PRIWÂRiA t/i UNICI Pi ULUI EUCUREȘT!

DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Ccn^&t fi? Novați? priri sctiimoare ce ceLcoi îrn.r.e.ata c i Xxxxxx Xxxxxx [/ARIANA

drepturile și obligațiile de orice natura ce decurg din contractul ce concesiune nr. 64/28.02.2011, luând lecui S C. M.G.F. GRUP S.R L.. cu consimțământul acesteia din urma.

OBLIGAȚIILE PÂRTILOR

1.    Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx se obligă să respecte întocmai toate prevederile contractului de concesiune nr. 64/28.02.2011

2.    Delegatarul Municipiul București se oblică să respecte întocmai toate prevederile contractului de concesiune nr. 64/28.02.2011

3.    Deiegsntul S.C. M.G.F. GRUP S.R.L. se obligă ca după semnarea prezentei convenții, să lase în deplină și liniștită folosința d-nei Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx terenul aferent spațiului situat în str Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4. în suprafață de 85,14 mp. București.

întocmit astăzi 16.10.2014 în 1 (un) exemplar cnginal având 3 (trei) pagini.

DELEGAT,

Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

DELEGANT,

S.C. M.G.F. GRUP S.R.L.

DELEGATAR,

MUNICIPIUL BUCUREȘTI

PRIMAR GENERAL

Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

RAPORT DE EVALUARE PROPRIETĂȚI

PRIMĂRIA MUNICIPIUL UI BIJCUFESTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

.or.n'-.-^dr Ncva-Je -fin sc’ir iLvc <L debitor Ircrc'ir. cj și Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx

DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECTOR GENERAL,

^! Xxxxxxx Xxxxx

T >Ti 1/11 '

Certificăm în privința realității, regularității și legalității Șei Serviciu Xxxxxxx Xxxxxx

DIRECȚIA GENERALĂ ECONOMICĂ DIR^drOR GENERAL,

MIRCEA OCIlAVIAN CON^TANTINESCU

Di RECT! A JURIDIC

3" ’rexecutiv,

IORDACHE

T ' ■

T ■

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Corvfintff- țin Novație pnn schimbare de debitor încheiată ca Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

ROMÂNIA

UNIUNEA NAȚIONALA A NOTARILOR PUBLICI SOCIETATEA PROFESIONALĂ NOTARIALĂ „MELANfA POPA Șl ASOCIAȚII”

Licență de funcționare nr, 3399/2988/20.12.2013 București, str. Batișie nr. 28, sectorul 2 Telefon’fax: 021.31303.12

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 2462 Anul 2014 Luna OCTOMBRIE Ziua 16

Eu, Xxxxxxx Xxxx, notar public, m-am deplasat astazi, 16.10 2014. orele 16,00, 1.3 sediul Primăriei Municipiului București, din Splaiul independentei nr. 291*293, sector 6, unde ani găsit pe:

-Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Primar General ai Municipiului București, domiciliat în Municipiul București, str. Popa Savu nr. 42, sc. 1, el. 3, ap. x, sector 1, identificat cu C.i. seria RR, nr. 529014. eliberată de D.G.E.P. Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx. în calitate de reprezentant al MUNICIPIUL BUCUREȘTI, cu sediul in București, Splaiul Independenței nr. 291*293, sector 6, cod fiscal 4267117, care. după ce a citit actul, a declarat că i-a înțeles conținutul, că cete cuprinse în set reprezintă voința sa, a consimțit la autentificarea prezentului înscris și a semnal unîcui exemplar.

în fața mea, Xxxxxxx Xxxx, notar public, la sediul biroului, s-au prezentat'

-Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, domiciliată în Mun. București, Ale. Giurgcni nr, 4, bl. F13, sc. 3. ap. xx, sector 3, C.N.P. xxxxxxxxxxxxx, identificată cu CI scria RT, nr. 797342, eliberată de S.P.C.E.P. sector 3 la data de 09.10.2012 șl

-Xxxx Xxxxxx, domiciliat în Mun București, str. Câlnîc nr, 40, sector 6, C.N.P. xxxxxxxxxxxxx, identificat cu C I seria RX. nr. 54G476, eliberată de S.P.C.E.P. S6 birou! nr. 2 la data de 25.07 2014, în calitate de asociat unic și administrator al Societății M.G F. GRUP S.R L., cu sediul social în București, Splaiul Unirii nr. 162. Clădirea Mecanic Șef, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40.'5504î2001, având cod unic de înregistrare nr. 13940543

care, după ce au citit actul, au declarai că i-au înțeles conținutul, trâ cele cuprinse în aci reprezintă voința lor, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat unicul exemplar,

în temeiul art, 12 iit. b) din Legea nolariior publici și a activității notariale nr, 36/1995, republicată, cu modificările ulterioare,

SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS.

S-a încasat onorariul de 200 lei. plus T.7.A. 24 %. cu bon fiscal nr, 13'20¹4.

NOTAR PUBLIC L.S. Xxxxxxx Xxxx

Prezentul duplicat s-a întocmit in 6 (sase/ exemplare, de Xxxxxxx Xxxx, Notar Public, astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originalul și constituie titlu executoriu în condițiile legii,"

NOTAR PUBLIC Xxxxxxx Xxxx

www.tomimo.ro> București > Sector-4 > Spatii comerciale > Spațiu comercial» Pe van za re > Spațiu comercial

Spațiu comercial

60.000 EUR

O Imagini 9 Harta

SpatiiGomerdalero

bftowlretai, kwtîSUi

âtUlLESIIUIEllit    Soia comete Iile d« vinzi!»    Soap cornercille Ut viteltt in ButuresO    ;opj VUn Mal

Spațiu comercial Piața Vitan - Mega Image

București, zona VrtanMatt vezi harta

Nrgrupuil sanitareil

Suprafața construita OS mp

fir încăperi. 2

Utihtati - Udlitati generale (CurentApa. Canaliza re,Caz)

pretva uzare 170000

monedavanzare EUR

monedavanzaremp.

monedainchiriere: EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

4? Utirez.ro

Localizare ți puncte de interes

Mij bace de liauipo rt i în»ața mânt

? W“5\

. IST.' ' y*’î^^F,\    > \

■f^l Trimite unui pnelon    +

jfc- Raportează oferta Incorectă    4.

,< OW'SirteMni linei eentițiem, CMv.SA CosM^^Și

Cod de identificare classitied^l 8507358 extern

Reportează anunț fals

Detalii

Descriere

Spațiu comercial stradal de vanzare. I05 mp. Spațiul este stlualla intersecția a 2 bulevarde mari, la parterul unui bloc de locuințe si are destinație comerciala Este amenajai open space Dolari curent electric, apa, canalizare, grup sanitar, gresie, aer condiționat spoturi. Spațiul este dispus pe colt Si are 4 vitrine Preț vanzare 240000 euro E> d u s a g e nli Ifinte rme di a rl

*

‘ORT D^EWIJAW PRC/PRIErMJ/*®fel\lARE*

Descriere

Compania noastm va prezintă un spațiu comercial de vanîare siluat in zona Cttn Brancoveanu* Drumul Găzarului intr-un imobil finalizat Vi antrl 2016 Spaliil se regăsește Ia parterul unui imobil D+P-^3 cu destinalie mixta

CompartKiienlareâ «le open space cu o suprafața toiala de 139 mp iar supralala uUfa este de 125 mp. Proprietatea este prevăzuta cu spatii vitrate largi cu oferă o iluminai e naturala buna acces stradal cu Intrare separata de lesid imobilului $1 intrare secundara S palid este branșat îa apa curenta, canafizare, gaze naturale si curent efeclric 330V Stadiul construcției Finalizat număr etaj x număr camere t număr loc de parcare 4 suprataia utila 125 suprafală letală 190, suprafața construita 139, anul construcției; 2016

Utilitatf;

Utiliteti Generale; Apa Curent Gaz Canalizare

Alte caracteristici;

Parter; exista

Vezi detalii pe vnv^ rormmo ro

SpafciiCornerdalero

btraAntM h»<tfUI

5m|t mrareute ștț yfrgj»    ScttUESiiatStiJcIittiElSiml UCi&jKUtdîBi

Ce vj n; ere Sf j!îj c erei c

375.000 EUR

lip isrct:¹

tei-’ii

profita

C’a-i j ecr.:->j<t> AH ccr.fiii ucte

* S.ikeAîJ anunț

Ceru detafn despre aceaitS proprietate -v.

V

ti £ AdrkiFi

' î^paco 0726,119.988

Atle tefetaane:

0311022209 0310 609 (MO {îa-î Pentru O *r,r.îcir tșcarau'iT.rjefrrf.or X1KVH331

Numele iau: | Telefon [ Email

Alte detalii despre proprietate

Va nza re s pat*u corner oai. ui zo na C ons la n Xxxx X Xxx Xxxx anu. ai o suprafața u tiTa o e na mp Cdmpsrtiroeniarft f Nivel FanerdO-l mp_r

zona vanzare: 13J mp-ope rapace;

Numar încăperi: 1 1 grup samur Vitrina stradala 16 ml. din aluminiu;

Stare Interior renovatosie ui exploatare ce chiria?;

Dotări; te rmoficate, AC,

Ajte detalii acces secundar, vizioililale si trafle pietonai intens, zona dens populata Vecinătăți; Consimțiri Branccveenu, Sos. OueniteJ, Sir Aiunisuim,

Preiabii penhu: invesiitir

Prel 3?5.000£uro. TVA0;

Cfjine colectata lunar 2600 Euro * TVA,

Oferta a p artf ne ag en&ei de tors uiienie i mobiliar» E5PAC O tove stm eni C od Oferta ESP01612C9 Telefon 0726 ..vezi toi numărul fi&

Link efect» Irlnule email

Structura ral alerta' beton Nr terase 0 Nr grupuri sanitare; 1 Suprafața construita: iCJmp Supiafaia terase: 0 mp Nrintepen. t

Utdrtati - Sistem încălzire fTermcflcareț Climatizare (Aer condiționat)* Acces internet (Cablul; Utilitab generale iC ureni, Apa, Gaz. Telefon)

Finisaje - State interior (Renovai). Ferestre cu geam lormopan [Aluminiu}

Dotări -Contorizate (Apometre.Conlor căldură Contor gaz): Dotau imobil (inlerfon)

Alte caracteriza - Alte spatii utile (Spațiu depozitarei

Servioi - Servicii imobil (Administrare) preNanzare; 375000 monedavanzare EUR moneda renzaremp; EUR pte închiriere 0 moneda închiriere EUR monedai neta riere uni tar EUR Disponibilitate proprietaie; 0

Localizare ți puncte de Interes

'A,i î bh

' '■ V : î.= [I“i?i h?i îPI F"wK

0 Se abjcazădoar primele 15 penele ee vierea sacale pe orară di 21-mfrli deprepretate

Xxxxxx Xxxxx (Partener Ga la >7 Imobl

0771.072.062

0722.357.109

Spatii Oomerdafero

NrowUMot hiestlttl

ÎBiliaK’a&ilSJfcUfio^ Soațl temertiațf de vlnzire in București    zona Vec «cit

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA STATIULUI COMERCIAL

DESTINAȚIA	fit SPAȚIU COMERCIAL ^^caL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.80 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	ZIDĂRIE / PANOURI PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ACOPERIȘ	ȘARPANTĂ / TABLĂ
TAVAN	TAVAN FALS CU PANOURI GRILĂ / GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE
PEREȚI	FAIANȚĂ / ZUGRĂVELI LAVABILE
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMAT1ZARE	INSTALAȚIE AC TIP SPIT
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL ML^Ș^^n	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    \JA S.C. TOP EXPfffț	AMPLASAMENT: ^Sțr<Xxxx Xxxxxx, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocâruieniSTdidKA	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx
Verificat: ing. Stamate^upsrmen	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	43.20
2	Bucătărie	25.06
3	Spațiu depozitare	3.30
Suprafață utilă = 71.56 mp
Suprafață construită = 76.80 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AlzMuSSuCURESTI Z    \	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: /^Z g/    >jȘA S.C. TOP ExPERyPRMrays.R.L.	AMPLASAMENT: .- Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoca_na<Den&widiu	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Xxxx jr\	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 al Mj^BjțțqyR^n	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPțfiȚ FfeOIEOte.R:U. ‘CXTBSfggT / 7	AMPLASAMENT: StrJ^Jițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojob^u0enis-QȘ?idiu 1FT	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Xxxx VWv	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

M <//

j 4

787.632ț ®7 if ^M

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI _		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    M S.C. TOP EXPEOPR^ECt^RjE ] . \    ZxjT		AMPLASAMENT: ^.Str. Nițu Vasiie, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoc^SDefeO^&iu		PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-ffaul uj		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

o«?7+

<jb.x

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^BUCURESn	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: J7777 S.C. TOP EXPBO Pf^IECWfm ** \	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoc^g^eriXO^jCi	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-P^ilyji	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

	BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNzBtgURlȘTI	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
	EXECUTANT:    ă/ %^ S.C. TOP EXPERT PROIECT S.RÎL/ * V \	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
	întocmit: ing. Cojocaj^^^^-Ovidiu^	PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 5	Scara 1:5000
	Verificat: ingf^Xxxxx Xxxxx n-Paul jjlî	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. Btf^ESXk _		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    i^f £/%, \i S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R> /,		\ AMPLASAMENT: 1 Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocapLrSS^C	vjdiu>^'	'PROPRIETAR: Xxxxxx Xxxxxx X- Xxxxxxx	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. natei Stefai/Pau b		PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. RO16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU, TOP O GR A FI E, G E O D EZI E, CARTE FUNCIARĂ. EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spatii comerciale si

9    1.    9    9

studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-C1-U2, incinta Pieței Sudului

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixta cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017

Dată evaluare: 18.04.2017

Data emiterii raportului: 25.04.2017

Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate= 617.300 RON ~ 136.600 EURO

ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăft mobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR legitimație nr. 16220/2017

RĂPI

PROMS

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

\ ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile Membr

CUPRINS

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII.......................................... 4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. având autorizație ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28/Mobil: 0723 371 288 E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U2.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere^

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vâ avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARn

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborarea pittzentuR evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conform

dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat Ia baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

>    Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

>    Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

>    Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

>    Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau . declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

>    Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

>    Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

>    în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile Ia data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

>    Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICA.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin COM SERV S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, Ia intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, Ia vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htm

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se din Strada pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața totală de 88,55 mp, confoi vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului' suprafață de 96,82 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 74,98 mp și o suprafața construită de 82,47 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial, respectiv farmacie. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura metalică, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: spațiu comercial, depozit, grup sanitar și birou.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Inaugurări proiecte de tip centru comercial în Sl 2016
Otfiumtr* protatt			In t i iif    (mp|
Coc«l5hoppkr<0^		«ițkrTricttHV*	13.500
țwiONini	•r»nr/		K0»	PnU»M»nt
Qufl*r4	Bucurat!		7KO	CguftuM
co»«tot umrh arma	ItlWI	StndaObor	l«00	ACU SERV
		tăvi. VwiKxfrutlpuțeHPmi	JkO»
		Unei FMvl Ootacu	IZ 500
	B«tot«nt	tavi.MtwiemmeKu	17»	Iy»k
Wp»		Certfnl	IO»	Nptc
		foțftA	no»	Urvj-Mwlb
3hftppfe< Gty			700»	MERI
MmcmI			»o»	SIFOtcN»

TOIW.

17 L 7UQ

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

Proiecte de tip centru comercial aflate în dezvoltare (Sl 2016)

E    Otiwnuf *    t	tfr«ț	LataLrjr*	t(tthk>.4liÂl{nip|	Pr/wiui 3?
itoWCp»»	Bk4u .	sU.MKdKk* ’ '	-	Wcrfâm
	!<*»•	Cințnt	Mțp
		HKfțwțtftto»	no»	AB
	AltwloU)	fcxt fttpubildt	to.5»	PABRWTMnl»
o*	tutorvt»	R»K»r» ■	2.4»	th*
VpfXKtaWfct	Bucurați	Obor	no»
$unRUz»fc*#n4eret	luturtni	Ritt» Jvdutol	no»	itWH»
-	luniratE'"	«t«v «>.••.......	■ TftO» '	i»nn»llKT» ■    •
«Of WAV	OrarfM		no»	««WAV
tOTUS C£H T£R	OfStM	Cj»M/U	25.0»	lOTUS
OEDOAU#	fetuMwc	SrtwMirt <	U.TO	DCDCMAW
■MiBE'IWntowci Oenvwn	îWwtr»	CCtocwoMtfuntl	7ft«O	AlpUortw frrratmwt
jDj» • '	Wwțr»	CAiWwU	r.o»	fototrTutovo.r.
	Clu^NnRoe*	Canto*!	n.o»	fMutOuul
SfeeppfetCltv	Nitr»N*i?nt C*nvtf tOTAfc		210» 3».7«O	MERI

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului priv<

2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecutJ crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de | sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană¹ respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxembi (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	Tineretului/Piata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciaie.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www, spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utfla=100 mp, S terenFlOS mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. spatiicomerciale. ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	ww w. s pa t iicome re ia le. ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	\tov. s na tiicome rc ia le. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spatiscomercia1e.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomcrciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12^ m

4.    EVALUAREA

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE    i

Cea mai bună utilizare (Hișhest and Best Use) este definită prin utilizarea tonui ac

maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere fizic, este permkălefâL

fezabilă financiar.    ^A

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia, utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționale se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționale și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA ■ MP	COMPARABILE PREȚ EZMP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	nZa
2	TineretulutfPiata Norilor	54	1.574	wWw.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www. s pat iic ome rc ia le. ro	1987, parter bloc, utilități, uichiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teretF=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.spatiiconierciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiieomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, Vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	w w w. s pat iic ome rc ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomcrciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

>    Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoare de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia corecțiilor nete și brute;

>    Drepturi de proprietate — au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces — au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție - au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare — nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil = 617.300 RON ~ 136.600 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse IjbetodeJ indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea    >

un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat

titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, d intr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa o proprietate imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea actualizată a beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respective).

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a, capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea direcf există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vâr imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.¹⁷

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    In cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.¹⁸

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h)    Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care intră în sarcina proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deținerii

proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității do explo, continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 20 % din venitul brm

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.¹⁹

VPROPRIETATE = VNE/c

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	88,55
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	1.771
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	21.252
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	19.127
CHELTUIELI EXPLOATARE	3.792
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	15.335
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	146.044
	146.040 €	659.900 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALO1

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând două pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile et prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 584.700 RON ~ 129.400 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 625.700 RON ~ 138.470 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN _OPUSfI^

EVALUATORULUI ESTE DE
ADRESA	PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
Strada Nițu Vasile nr. 1,	S.C. DANUBIUS COM SERV	SPAȚIU	88,55	215053-C1-U2	136.600 e	617.300 RON
Sector 4, București	S.R.L.	COMERCIAL

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și valoarea sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimateîn prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

> Valoarea este subiectivă;

> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR Leginn ație nr. 16220/2017

STAMATESCU ‘ ' CARMIN

Legitimația Nr. 16220 Valabil 2017 *

^v°Aiarea_; EPL <4N=VAH

S-a cerut autentificarea prezentului înscris:

CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Intre:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Bd. Regina Elisabeta nr. 47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Ilotararii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09,2003, domiciliat în București, Str.Principatelc Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 3, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de VÂNZĂTOR, pc de o parte

SC DANUBIUS COM SERV SRL, persoană juridică română, cu sediul în Mun, București, Str. Nițu Vasile nr, I, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/4540/17.06.1991, CIF R0375060, reprezentată prin dl. Xxxxxxx Xxxxxx, în calitate de administrator, domiciliat în Mun. București, Cal. 13 Septembrie nr. 226, bl. V54, sc. 1, ap. xx, sector 5, identificat cu CI seria RT nr. 5 52995/22.04.2008/SPCEP S5 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal de negociere directă nr. 98/01.07.2010, cu privire la spațiul comercial, în termenul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial se află pc Lista spatiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin H.C.G.M.B. nr. 271/2002, modificată și completată prin H.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. I si 4, din Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome dc interes local.

3.    Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003, art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

A intervenit următorul contract:

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial amplasat în Mun București, Str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, având nr. cadastral

în suprafața totală de 88,55 mp., deținui de CUMPz ^ri&ractului de închiriere nr. 230/01.11.2000 și a deciziei civile îunțată de Curtea de Apel București.

^w " Terenul aflat în proprietate publică conform adresei nr. 865966/13' eliberată de Primăria Mun. București - Direcția Patrimoniu Evidența Cadastru, Serviciul evidență proprietăți, urmează a fi concesionai în baza prevederilor legale, de către Primăria Mun, București, CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr. \29294/19.11.2004, emisă de Primăria Mun. București-Comisia de Coordonare pentru ’ Aplicarea Legii 550/2002 de la nivelul Municipiului București, CUMPĂRĂTORUL bligându-se să solicite acest lucru în maximum 30 zile de la data autentificării prezentului 'contract.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea Funciară nr. 68906 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 172427/01.04.2009, emisă de OCPI sector 4.

Art. 2, PREȚUL Șl MODALITĂȚI DE PLATĂ

1.    Prețul vânzării spațiului comercial a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa nr. 98/01.07.2010, înregistrat sub nr. 20656/01.07.2010, de către Primăria Sector 4 București si este de 50.000 (cincizecimii) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 15 zile calendaristice de la data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe bază de factură suma de 12.500 EUR la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plata in contul al cărui cod 1BAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, reprezentând un avans de 25% din prețul de vanzare.

2.    In baza prevederilor art. 11 si art. 12 din Legea nr. 550/2002, diferența dintre prețul de vânzare și avansul achitat, in suma de 37.500 EUR, precum și dobânda totală de 6.258,8SEUR, reprezentând 10% pe an, vor fi achitate de CUMPĂRĂTOR in rate lunare, egale, în termen de 3 ani (36 luni), conform planului de rambursare anexat, la cursul de schimb stabilit de

B.N.R. in ziua in care se va efectua plata. După data scadentă se .percep penalitati de 0,1% pentru fiecare zi întârziere.

3.    Rata și dobânda lunare, in suma de 1.210,02EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR cu ordin de plată pe baza facturii fiscale eliberate de Primăria Sector 4 București, in contul al cărui cod 1BAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, până cel târziu la data de 25 a lunii, pentru luna in curs.

Prima rată și dobânda, în sumă de 198 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până Ia data de 25.07.2010.

Ultima rată și dobânda, în sumă de 1.210,18 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până Ia data de 06.07.2013.

4.    CUMPĂRĂTORUL va putea să plătească ratele și în mod anticipat, in acest caz refăcându-se planul de rambursare și se va recalcula dobânda, noul plan de rambursare făcând parte integrantă din prezentul contract.

5.    In vederea garantării achitării restului de preț, inclusiv și dobânda aferentă, noi, părțile contractante, declarăm că suntem de acord cu instituirea unei ipoteci asupra spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract, în conformitate cu dispozițiile art. 12, alin. 2,

Si, b din legea 550/2002 și cu prevederile Codului civil, inclusiv cu notare -ev>ds(rainare și grevare, precum și a pactului comisoriu prevăzut de art. 12 alin.

*\)^o0/2002. în Cartea Funciară a imobiIuIui.

6.    In cazul in care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadență avansul sau două rate lunare i succesive, contractul de vânzare-cumpărare se va considera rezolvit de plin drept, fără punere

^z-y\ in întârziere și fără alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. i£ V550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003.

7.    Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 656/2002, pentru prevenirea și sancționarea spălării banilor. De asemenea, declarăm că am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 241/2005 și de consecințele ce decurg din nerespectarea acestora.

Art. 3. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1.    OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

de a-1 garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și servituți cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr285813/02.07.2010, eliberat de OCPI sector 4. Dreptul de închiriere al cumpărătorului s-a stins prin confuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2.    OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

a)    de a plăti prețul la termenul și în condițiile stipulate în prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru activități de comerț sau prestări servicii și de a nu înstrăina spațiul prin acte între vii, timp de 3 ani de la data dobândirii;

Art. 4. DECLARAȚIILE PĂRȚILOR

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară că spațiul comercial cc face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituți, nu a mai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice șt nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări în baza Legii nr. 10/2001, cu modificările si completările ulterioare.

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declara ca spațiul comercial din Mun București. Str. Sergent Nilu Vasile nr. 1, sector 4 nu este situat in imobile aflate in zona de protecție a unui monument istoric și nu face parte din spatiile enumerate de art. 3¹ din Legea nr. 550/2002 așa cum a fost modificată prin OUG 21/2003.

Impozitele și taxele de orice natură aferente spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract au fost în sarcina VÂNZĂTORULUI până azi, data autentificării, iar de astăzi, acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suportă si taxele necesare perfectării și autentificării contractului.

, CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declară că nu se află in rcorgant^ fiiu faliment. că obligațiile fiscale au Josl achitate la zi conform certificatului de atesW^ffsfeh^

■■ nr. 21 1153/30.06.2JD 1 o’ eliberat de Primăria Sector 4.    tOCPțî^

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declară că a dobândit de la VÂNZĂT! spațiul comercial descris mai sus. la prețul arătat, ce se va achita în modul de mai sus și consimte la toate stipulațiunile prezentului contract.

Art. 5. REZOLUTIUNEA CONTRACTULUI

In afara cazului în care intervine rezolutiunea contractului ca urmare a neplății prețului, văzul la art. 2 alin. 2, in situația in care CUMPĂRĂTORUL nu isi va respecta obligațiile

sumate prin ari. 3 alin. 2 lit. b din prezentul contract, acesta se va considera rezolvit de plin drept, fără intervenția instanței, fără punere in întârziere si (ară alte formalități prealabile.

Noi. părțile contractante, am luat cunoștință de conținutul contractului și consimțim la autentificare, întrucât exprimă voința noastră, toate operațiunile de publicitate imobiliara revenind in sarcina biroului notarial public instrumentator, conform Protocolului încheiat intre Agenția Naționala de Cadastru si Publicitate Imobiliara si Uniunea Naționala a Notarilor Publici din Romania privind publicitatea imobiliara.

Art. 6. DISPOZIȚII FINALE

1.    Litigiile aparute in legătură cu executarea prezentului contract se soluționează de către instanțele judecătorești competente.

2.    Daca o situație dc forța majora împiedica sau întârzie executarea contractului, partea afectata de cazul de forța majora va fi exonerata de răspunderea privind îndeplinirea obligațiilor sale, pentru perioada in care îndeplinirea acestora este împiedicata sau intarziata de cazul dc forța majora, in conformitate cu dispozițiile art. 1082-1083 din Codul Civil.

3.    Prezentul contract isi produce efectele de la data semnării lui si constituie titlu executoriu in conformitate cu art. 66 din Legea 36/1995 a notarilor publici si activitatii notariale.

4.    Tehnoredactat in 7 exemplare din care s-au eliberat CUMPĂRĂTORULUI 3 exemplare, VÂNZĂTORULUI 2 exemplare si 2 exemplare dlui notar public Xxxxxx Xxxxxx, astăzi, data autentificării,.

VANZAT CONSILIUL MUNICIPIU!

prin administrator, Xxxxxx

în fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, la sediul Primăriei Sectorului 4, unde m-am deplasat la cererea pârtilor, s-au prezentat:

Consiliul General al Municipiului București, eu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr, 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatele Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1,CNP xxxxxxxxxxxxx

SC DANUBIUS COM SERV SRL, persoană juridică română, cu sediul în Mun. București, Str. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/4540/17.06.1991, CIF R0375060, reprezentată prin dl. Xxxxxxx Xxxxxx, în calitate de administrator, domiciliat în Mun. București, Cal. 13 Septembrie nr. 226, bl. V54, sc. 1, ap- xx, sector 5, identificat cu CI seria RT nr. 552995/22.04.2008/SPCEP S5 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit Ia autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

în temeiul art, 8 lit. b din Legea nr. 36/1995

SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu - 3.000 Iei + 720 lei TVA, cu chit, Nr.3679/2010;

Taxă ANCPI - 1.092 lei, cu chit. Nr.0675957/2010 (calculată la suma de 218.440 Iei).

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE Contract de concesiune incheiat cu S.C. DANUB1US COM SERV S.R.L.

yUr Ljvn

CONTRACT DE CONCESIUNE

\<

Preambul:

în temeiul Legii nr. 550/14.10,2002, conform art 13, alin. 3} "Terenul proprietate publică, aferent spațiului care se vinde, se atribuie direct cumpărătorului printr-un contract de concesiune. Prin derogare de la prevederile Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, concesiunea se face prin negociere directă între concedent și concesionar, fără întocmirea unui studiu de oportunitate sau caiet de sarcini și fără nici o formă de publicitate'' privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului șl a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizata, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 1305/07.04.2011, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str, Xxxx. Xxxx Xxxxxx nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.726/07.07.2010, a intervenit prezentul contract de concesiune ale cărui clauze sunt cunoscute de către părți și care are următorul conținut:

I. Părțile contractante

MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, cod fiscal 4267117, având calitatea de concedent,

Și

S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L., cu sediul în București, str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/4540/1991, având cod unic de înregistrare nr. 375060, reprezentat prin d-na Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx, identificată cu CI seria RX, nr. 296143, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

H. Obiectul contractului

Art. 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Serg. Nițu Vasite nr. 1, sector 4, în suprafață de 96,82 mp, așa cum rezultă din planul de situație anexat, identificat cu nr. Cadastral 215053-C1-U2 (numîr cadastral vechi 10495/0;7), înscris în C.F. nr. 215053-C1-U2 {provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. 68906).

Art. 2, Terenul precizat la art. 1 se predă de către concedent către concesionar pe bază de proces-verbal de predare-prlmire, încheiat între părți după autentificarea și înregistrarea contractului de concesiune dar nu mai mult de 30 de zile, îar destinația clădirii este de spațiu comercial.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI    \

DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII    '

DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune incheiat cu S.C, DANUBIUS COM SERV S.R.L.

Art. 3. Concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu data predării-primiriî terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract și anexele sale,

Art. 4. Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul său de vedere asupra încetării concesiunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu jumătate din durata sa inițiala, prin simplul acord de voință al părților, prin act adițional.

IV.    Redeventa

Art. 5. Redevența concesiunii, conform Raportului Comisiei de Negociere nr. 1305/07.04.2011, este de 5.200,00 lei/an, reprezentând 1.242,80 Euro/an.

Art, 5.1. Pentru primul an de concesiune, concesionarul are obligația de a plăti redevența menționată la art. 5 la care se adaugă un comision de 1% calculat la valoarea redevenței concesiunii.

Art. 5.2. Redevența minimă a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Serg. Nițu Vast le nr. 1, sector 4, din municipiul București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 3.399,08 iei/an, a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr.50/29.07.1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare și a fost calculată avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilîtară existenta, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții” aprobată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr.211/30.08.2006, cu modificările și completările ulterioare.

Art. 6. Redevența concesiunii prevăzută la art. 5, va fi indexată anual cu coeficientul de inflație comunicat de organele abilitate și se plătește pe toată durata concesiunii, dar nu poate fi mai mică decât redevența achitată inițial.

Art. 6.1. Indexarea anuală a redevenței concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până la data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V.    Modalitatea de plată:

Art. 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redevenței pentru primul an, exprimata în Euro, se vor plăti prin ordin de plată în contul concedentului nr. R097TREZ70021A300530XXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plății - dar nu poate fi mai mica decât cea înscrise la art. 5,

Comisionul de 1%, menționat la art. 5., aferent redevenței se va achita în maxim 15 zile calendaristice de la semnarea și autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redevența va fi calculată și se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cel de-al doilea an) și luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redevenței prevăzută la art.

5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune incheiat cu S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redevenței se va plăti o majorare de întârziere de 2% pentru fiecare lună sau fracțiune de lună, începând cu ziua imediat următoare scadenței obligației de plată. Nivelul majorării de întârziere se va modifica prin legile bugetare anuale.

Majorările și penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.

VI. Drepturile și obligațiile părților.

Art. 8. Concedentul are dreptul:

Art. 8.1 Să urmărească prin împuterniciți!' săi respectarea destinației clădirii așa cum a fost stabilită prin contractul de vânzare-cumparare a spațiului.

Art. 8.2 Să retragă concesiunea, fără nicio răscumpărare, în cazul în care nu se respectă prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum și clauzele prezentului contract.

Art. 8.3. Să modifice unilateral partea reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art. 8.4. Să verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respectă condițiile și clauzele acestuia de către concesionar,

Art. 9. Concesionarul are dreptul:

Art. 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul și răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi și a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art. 9.3. Să primească în mod prompt o despăgubire adecvată și efectivă în cazul în care modificarea unilaterală a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent și concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului să se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10,1. în termen de 90 de zile de la data semnării contractului, să depună, cu titlu de garanție în favoarea Municipiului București în contul R044BRDE410SA22559634100 deschis la BRD - sucursala Brătîanu, dobânzile revenind concesionarului, echivalentul în lei a sumei de 310,70 Euro, calculată la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancară, dar nu mai puțin de 1.300,00 lei. Această sumă va fi reactualizată anual, în funcție de evoluția cursului Euro/lei.

Daca este necesar, din această sumă, vor fi prelevate penalitățile și sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din această sumă se opresc penalitățile și sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținută, în termen de 30 de zile de la această operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art.10.1.1. Garanția va putea fi eliberată numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Să-și îndeplinească obligațiile potrivit termenelor și condițiilor prevăzute în contract și în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

3

RAPORT PROPRII

PRiMARlA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

Art. 11. Concesionarul se obligă să asigure plata redevenței la termenele stabilite prin prezentul contract.

Art. 12. Concedentul are obligația:

Art.12.1. Să nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Arl.12.2. Să nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afară de cazurile prevăzute expres de lege și a art.8.3. din prezentul contract.

Art.12.3. Sa notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura să aducă atingere drepturilor concesionarului.

Art.12.4. Să coopereze pe deplin și să sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune în Cartea Funciară.

VII. încetarea

Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația să restituie concedentului în deplină proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situații:

(a)    la expirarea duratei stabilite, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii.

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri juste șî prealabile în sarcina concedentului.

(c)    în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    la dispariția dintr-o cauză de forță majoră a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, așa cum este prevăzută în art. 2, este schimbată, fără acordul concedentului.

Art. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art.16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi răscumpărată, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie să fie promptă, adecvată și efectivă. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipală sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art. 16.2. Dacă părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumită urmează a se adresa Instanței de Judecată sau arbitrare convenite conform contractului.

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art.17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art.17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituită.

Art. 17.3 în cazul în care concesionarul nu-și executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 si 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se consideră desființat de plin drept, începând cu aceeași dată, fără a mai fi necesară intervenția instanței de judecată.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L,

Art. 18. încetarea concesiunii prin renunțare.

Art. 18,1 Concesionarul poate renunța ia concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formată din reprezentanții concedentuiui, ai Primăriei Municipiului București și care împreună cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizată pe terenul concesionat, acesta este obligat să solicite acordul concedentuiui privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil.

Vili. Forța majoră

Art. 19.1. Forța majoră exonerează părțile de răspunderi în ceea ce privește îndeplinirea totală sau parțială a obligațiilor ce Ie revin, cu mențiunea că prin forța majoră se înțelege orice eveniment independent de voința părților, imprevizibil și inevitabil, care impledscă părțile să-și execute integral sau parțial obligațiile.

Art. 19.2. Apariția sau încetarea cazului de forță majoră se va comunica celeilalte părți în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandată. Ulterior acestei comunicări, concedentul și concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către părți, fie de către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face și prin alte modalități.

Art. 19.3. în caz de forță majoră, comunicată și constatată, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor pârtilor se decalează în consecință cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea că niciuna din părți nu va pretinde penalități sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forță majora cât și îndeplinirea celorlalte obligații.

Art, 19.4 în condițiile în care forța majoră conduce Ia o decalare a obligațiilor părților mal mare de 6 luni, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificată și constatată de comisia legal constituită, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX,    Control

Art. 20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X,    Litigii

Art. 21. Litigiile de orice natură decurgând din executarea necorespunzătoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabilă, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Art. 22. Pe toată durata concesiunii, concedentul și concesionarul se vor supune legislației române.

£    ;    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

4    DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII

v /    DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune incheiat cu S.C. DANUB1US COM SERV S.R.L.

XI.    Declarațiile părților

Art.23. Subscrisul Municipiul București prin reprezentant legal Primar General Prof.

Dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx mă declar de acord cu toate clauzele contractuale prevăzute în prezentul contract de concesiune.

Art.24. Subscrisul S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L., mă declar de acord cu toate clauzele contractuale prevăzute în prezentul contract de concesiune.

XII.    Dispoziții finale

Art. 25. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic al terenului ca urmare a unor eventuale reglementări legale adoptate după semnarea prezentului contract și concesionarul nu este în drept să pretindă niciun fel de despăgubiri de la concedent.

Art. 26. Părțile contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adițional, numai în cazul apariției unor circumstanțe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora și care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.

Art. 27. Contractul de concesiune, deși încheiat, nu va produce efecte decât după achitarea de către concesionar a redevenței pe un an și a comisionului de 1% conform art.5 și 7 din prezentul contract.

Art. 28. Procesul verbal de predare-primire al terenului face parte integrantă din prezentul contract și îl completează.

Art. 29. Anexa 1 - cu schițele amplasamentului și anexa 2 - cu avizele direcțiilor de specialitate ale Primăriei Municipiului București fac parte integrantă din prezentul contract.

Art. 30. Prezentul contract reprezintă titlu de creanță. Contractul este supus autentificării, conform prevederilor Dispoziției Primarului General nr. 307/05.03.2009, cheltuielile ocazionate de autentificare fiind în sarcina concesionarului.

Contractul privind concesionarea terenului aferent spațiului situat în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, din Municipiul București, s-a încheiat în 1 (unu) exemplar original, astăzi 10.09.2014

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. DANUEIUS COM SERV S.R.L,

Anexa 2

La Contractul de concesiune

.........

Prezentul contract de concesiune urmează a fi încheiat între Municipiul București și S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L. pentru terenul aferent spațiului situat în str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4, București, în suprafață de 96,82 mp.

DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECTOR GȘNER^L, DANIELA

Certificăm în privința realității, regularității și legalității Șef Serviciu ȚEODORA STOIAN (2^

DIRECȚIA GENERALĂ ECONOMICĂ DIRECTOR Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx CONSJl TlNESClt.

JURIDIC .,R EXECUTIV, IORDACHE

! vÂRȚr^_r7,_c;p,y_L i;jȚUH£îr~;;

PcJflRU    i

(-f ^P°£?^T--.........

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.

ROMAN IA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI SOCIETATEA PROFESIONALĂ NOTARIALĂ „Xxxxxxx Xxxx Șl ASOCIAȚII"

Licență de funcționare nr. 3399/2988/20.12.2013 București, str. Batiște nr. 28, sectorul 2 Telefon/fax: 021.313.03.12

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 2135 Anul 2014 Luna SEPTEMBRIE Ziua 10

Eu, Xxxxxxx Xxxx, notar public, m-am deplasat astăzi, 10.09.2014, orele 16,00, la sediul Primăriei Municipiului București, din Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, unde am găsit pe:

-Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Primar General al Municipiului București, domidlîat în Municipiul București, str. Popa Savu nr. 42, sc. 1, et. x, ap. x, sector 1, identificat cu C.l. seria RR, nr. 529014, eliberată de D.GE.P. Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de reprezentant al MUNICIPIUL BUCUREȘTI, cu sediul in București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, cod fiscal 4267117, care, după ce a cîtît actul, a declarat că i-a înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința sa, a consimțit la autentificarea prezentului înscris și a semnat unicul exemplar.

în fața mea, Xxxxxxx Xxxx, notar public, la sediul biroului, s-a prezentat:

-Xxxxxxx Xxxxxxx-Xxxxxx, domiciliată în Mun. București, str. Sold. Xxxxxxx Xxxxx nr. 38, sector 4, C.N.P. xxxxxxxxxxxxx, identificată cu C.l. seria RT, nr. 743350, emisă de S.P.C.E.P Sector 4 la data 18.07.2013, în calitate de împuternicită a Societății DANUBfUS COM SERV S.R.L., cu sediul în București, str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4. înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/4540/1991, având cod unic de înregistrare nr. 375060, în baza împuternicirii nr. 10/10.09.2014

care, după ce a dtit actul, a declarat că i-a înțeles conținutul, că cele cuprinse în act reprezintă voința sa, a consimțit Ia autentificarea prezentului înscris și a semnat unicul exemplar, precum și una anexă (o pagină), parte integrantă din prezentul contract,

în temeiul art. 12 lit. b) din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările ulterioare,

SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS.

S-a încasat onorariul de 637 iei, plus T.V.A. 24 %, cu bon fiscal nr. 7/2014.

NOTAR PUBLIC L.S. Xxxxxxx Xxxx

„Prezentul duplicat s-a întocmit în 6 fșase) exemplare, de Xxxxxxx Xxxx, Notar Public, astăzi, data autentificării actului, are aceeași forță probantă ca originalul și constituie titlu executoriu în condițiile legii. ”

NOTARPUBLIC MjELĂNIAPOPA j

★ Adăugă la favorite Listează la Imprimanta

G Export in pdf

SpatiiComerciatero

birouri retoi, twrtttii

Spații comerciale    Scjți comerciale de vIr:a re    So j[* cornet cute de vJncaie in Bucureitl    con a VHart Mii

Spațiu comercial Piața Vitan • Mega Image

București, zona Vftan Mal! vezi harta

Nr grupuri sanitare 1

Suprafața construita 35 mp

Nrlncaperi: 2

Utitr la li - Util itati generale (Curent Apa Ca na liza re Gâzi

ptetvanzare 170000

monedavanzare EUR

monedavanzaremp

monedaincbîriere EUR

Disponibili late proprietate Imediat

Localizare și puncte de interes

Mijteo ce de tra n spoit    l națâț nâr<1    S uptr itwf k ctVaD    Re cr ret e    P^j c ai i

Detalii

Descriere

Spatio comercial stradal de vanzare 105 mp Spațiu! esle situat la inteisectia a 2 bulevarde mart la parterul unul blocde locuințe state destinație comerciala Este amenajat opertspace Dotări curent electric, apa canalizare, grup sanitar, gresie aer condiționat spoturi Spațiul este dispus pe colt si are 4 vitrine Preț vanzare 2-tOOOOeuro Etcius agerailntermedlari

~t t- ££ I

_ &g£l,

[33003

Descriere

Compania noastră va pe; ini a un % pa tiu comercial do vanzate situat in zona Clin Brancoveanu - Drumul Găzarului imr-un tmot>l finalizat *n anul 201$ Spoitul se regăsește la parterul unul imobil D+P+3 cu destlnalîe mixta

Compartimentarea este open space cu o suprafața totala de W mp iar suprafața utila este de 125 mp. Proprietatea este prevăzută cu spatii vitrate Urgî ce oferă o iluminare nai u reia buna. acces stradal cu Intrare separata de reslU imobilului si inirare secundara Spațiul este branșat îa apa curenta, canafcare gaze naturale si curenl electric 380V Stadiul construcției. Finalizat, număr etaj x număr camere 1 număr loc de parcare 4 suprafața utila 125. suprafața loiala 190 suprafața construita 139, anul construcției 2016

Uri Utili;

Utilitari Generale: Apa Cutent Gaz Canalizare

Afle caracteristici:

Parter: emisia

Vezi detalii pe v

Alte detalii despre proprietate

vanzare spabu comercial m zona consiantm erancoveanu. cu o tupratasa ut>la <Je 13a mp Compartimentare / N h el Parter-114 mp

2ona vanuto 134 mp open-spoce Număr inca peri 1 1 gnjpsanitat Vitrina statala 15 mJ dinațumlnlu,

Stare interior re novai-e sta in e>pio atare de china 3:

Dotări termoHcare. AC

AJie detalii acces secundar. vizibilitate si Irafic pieton#} intens, zona dens populai# vetinaiatr Xxxxxxxxxx Xxxxxx'.'eanu.&o? Oitenitei, Str Afum;ului;

Pretabii pentru; laveswte

Fret 375 000 Euto TVA 0.

Crune colectate lunar' 2600 Eurd * TVA

Oîe rta a parbne sg en&e i de con sutiante i mobdia ra E SPâC O tnve jbn eni. C od Cfofta E $R0 16 12C B.

Telefon 0726 vezi lotmnnAntf 83 Lin fc oferte Irrrcnte ema»

Structura rezistenta beton tir terase 0 Nr grupuri sanitare 1 Suprafața conțin» ra 164 mp Suprafața terase. 6 mp Nr încăperi 1

Ubldati - j i stem încălzire i Termefitnre) Clima hz Are Aer tn rsdiMnâl;; Acces mie rn el ț Cab tu i. Ufclitati g enerale (Curent. Apa. Gaz Telefon)

Finisaje - Stare interior (Renovai,!; Fer es Ir a cu geam lei mo pan [Aluminiul Dotări - Contor iz are {Apomelie Contor cafdura.Contot gaz), Dotări imobil ilnletten)

Alte cauctensiitr - Alte spatii mre țSpaticr depozitatei

servicii - setvien imobil (Administrare i prțtvanzare. 375000 monedavanzare EUR monedevanzâ'emp: EUR pretinchviere 0 moneda închiriere EUR moneda închiriere un ilar; EUR Dhpombltilate proprietate: 0

Localizare șl puncte de Interes

ktijlox«de itaniport

ȘpatiiComerdalero

fehaxt ftltrf. torrttft*

Sort" temere nit    Sorti cwrerGrtt ct warjy»    Soați tcnwtUe <it    în Bucwert    zor»>CHemi

Șoseaua Olteniței,oportunitate investîe in spațiu închiriat

Bucure sti rortiOftc pitei vezr harta

330 000 EUR

151 mp

Centru come real I/l-u    151 mp

ror cte::-

c <c^_t!!’u? e    e,4sta

•TJ'R.vu    17.04201?

Cere dctoti despre această proprietate

Adrian țepos partener Gaia>y iiTiob;

0771.072,062

0722.357.109

xi n 14 ?2t i ? p* î p .r .c ,-r.

Humele lău::

......“7“    s SrcjijJiW    _

ij i i« i n , si    * «/ /    vaU

SI !    ^; I , | - I /    ■—

f    ’ J L.“ » j . Qr^^CvjrrwurrA'.

Se shțtazA doar prinefe 1$ penele Oe rtrrțt sturte pe o raz3 tfe 21 m Titi <te t*0p«lalf

Xxxxxx Xxxxx (Partener Galaxy imobi

0771.072.062

0722.357.109

RAPORT

PROPRHVrĂTPWWll J ARI: *    \

Spatii Gomerdalero

birouri rotai, imestiUI

SMțH comerciale    Soiț> comerciale do viniire SC£îâXÎ!îr;tLtJi!EJÎSJ!LiEiJLSJll^hyja2iaJZ Zeei-Vlan Mal

Nr gruputi sanitare 2

Suprafața construita: 170 mp

Nrincaperi 1

utihtaii - Utilitati generale (Curent, Apa Canalizate Gaz) Dotări - Diverse (Sistem de alarma)

ptelvanzaie 220000

monedavanzate EUR

mo ne da va tiza re mp

monedainchirlete EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

Localizare și puncte de interes

" 'ț-    'i •

X-. "    \\    .

Mi    .    st ‘    V,

ftC’.^SrvAr.lisli-'sf.arrrijBilCMV.SA <»•    -y.    ■

h eA    . .TTT^tufȚvtcreltilu. _ Ccșcvitț suman?    -    ț

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont ROI7RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU, T OP O G R AFIE, GE O D EZ I CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al muu. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. In vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real — RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 — Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

întocmit,___

S.C. TOP EXPEgTRRGIECT S.R.L. ^^^ȘTEF7W/Â^tî?BO-î^;F nr. 0193 autorizare ț,\

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA STATIULUI COMERCIAL

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	43.17
2	Depozit	20.69
3	Grup sanitar	2.52
4	Birou	8.60
Suprafață utilă = 74.98 mp
Suprafață construită= 82.25 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT molE^Ș.R:^ &X %	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoca^^^^^^uP'	1 PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Xxxx	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL - PARTER	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPEȚRPR^EC^ReA a 7 -xM	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocgî^J^^^O^cr	PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxx n-Paul YU	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERTjRROIKT 'A		AMPLASAMENT: j Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București i
întocmit: ing. Cojocar^ț^^-	Ovidioy,	PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Matei Ștefarytfa		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI /<£pJPHOzX	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP expert/gRoâcrs^L^' 14 7 Jr 7'	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cc^^^^^B^âvidid^	PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx^fiwL	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BLICU^gR^	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /y S.C. TOP EXPERT PROIECT S.RS& V.\    /	^AMPLASAMENT: ^Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București C /
întocmit: ing. Cojocaru	Z PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:5000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-FauN A	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    A^u'^ S.C. TOP EXPERT(R^OW- S^L.V	AMPLASAMENT: j Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
~    ~ ” a pHv»c.yl /y:< întocmit: îng. CojocapLraE^gpVidi^t/	PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-P^tfpj^	PLAN DE SmJAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

Inventar de coordonate STEREOGRAFIC 1970

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT(PROIECT'SfR.LX?'		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocarii		f PROPRIETAR: S.C. DANUBIUS COM SERV S.R.L.	PLANȘA 7	Scara 1:200
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PauT		PLAN DE SITUAȚIE	Data: Aprilie 2017

t W “ t,„ / // \ \rn f?L>\    ■ -

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. RO16836925 ContR017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288

LUCRĂRI de C A D A S TRU, T O P O G R A FIE, GE O DE ZI

CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spații comerciale și studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-09, incinta Pieței Sudului

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

«țț

/gots'

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE \

^7/c,Pivtț>/

d'LlVl L.P^C '

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. DORIS COM S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. DORIS COM S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017 Dată evaluare: 18.04.2017 Data emiterii raportului: 25.04.2017 Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate=947.600 RON ~ 209.700 EURO

Xxxxxxxxxx Xxxxxx

Expert evaluator pentru proprietăți iijfobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR I/egi imație nr. 16220/2017

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Memb Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesion

Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în cont

De Evaluare A Bunurilor 2016- publicate de ANE VAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

imfĂStamatescu Carmen Expert evaluator pentru proprietăți imo^iliqre și bunuri mobile Membri

CUPRINS

, CONS\^VX%« ț&fSILlU^

1.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII..................................................... 4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/201

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicit realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie dirf Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB007409871470000I BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2 IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. DORIS COM S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3 IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-09.

1.4 TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de viață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimb at(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent si fără constrângerea

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piața, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață des unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piaț piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață ă'mnrractiv va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARD

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată Ia data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate Ia data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

RAPORT DE EVALUARE PROPRJETĂT

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborarea pr|zentul{ii1 evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consia

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația șifimitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

>    Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

>    Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

>    Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

>    Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

>    Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

>    Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

>    în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

>    Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. DORIS COM S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURID

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (de S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termofîcare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htm

Zona se află într-un cartier rezidențial de construcții rezidenț$d§T comerciale și dotări edilitare specifice.

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se dl pe o alee de acces din cadrul pieței. Spațiul comercial are o suprafața utili

suprafață construită la sol de 67,92 mp, conform contractului de vanzare cumpărare^

Conform autorizației de construire nr. 490/27911 din 01.09.2010 se autorizează extinderea/etajarea imobilului existent cu suprafața construită de 72 mp.

Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului comercial are o suprafață de 65,98 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 116,35 mp și o suprafață construit desfășurată de 139 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter + 1 etaj și are destinația de spațiu comercial / birou. Parterul construcției a fost edificat anterior anilor 1990, iar etajul a fost construit in 2010. Structura construcției este mixtă - metalică / zidărie portantă, cu anvelopa din panouri metalice tip alucobond și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip terasă necirculabilă cu membrană bituminoasă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică, gaze și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: spațiu comercial, 2 depozite, hol și grup sanitar, la parter, iar etajul este compus din: birou, cameră tehnică, hol, bucătărie și grup sanitar.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferica a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta

competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim,

Chiriile in cele 41 orașe reședința de județ sunt prezentate in tabelul de mai jos:

Chirie medie Miifmwn ute frtru ipjie    Atir'e i>vrie*i

țcvr/mp/lun») ,’Or.Vi. I AH‘.Sen' i tOH. Vm l Xil'.Crrr. 1 1OIS OtlțtiîA » MUNHMA

Atlr <r    mie <*-, t,iiiU»e

1'. *rf*r 1 1OIS

București	35-45	35-45	20-50	18-33	18-23	10-25
Ak*an«fria	«■12	S-10	5-11	4-8	4-8	3-7
Batiu	a-io	8-10	8-12	(-9	(-9	7-10
ClIPaji	4-13	8-15	8-15	4-12	7-12	7*12
Cratere	12-16	12-15	12-1(	8*12	8-22	8*12
Dr.Tr, Severtn	(.25-8.23	(25-825	(.25-8.25	575-7.25	5.75-7,25	5.75-7.25:
Glurtlu	6,5-«5	(-10	(-9	45-85	5-7	5-7
Pitești	7-12	7-12	(-12	3-6	3-6	3-6
Ptofețt»	11-13	11-13	12-17	7-12	7*12	7*12
fUmnku Vakaa	11-16	13-16	13-18	7-U	7-lt	7-11
Slatina	7-12	7-12	7-12	35-7	35-7	35-7
Stoboiîa	4-12	(-12	5-12	4,-10	4-10	4-9
Tarjovtțt*	5-8	(-10	(-10	5-8	S-S	58
fi.hu	95-20	95-20	9.Ș-20	45-10	45-10	45-1Q
TRAUSUVAMA * BANAT * CRl$At<A * MARAMURf ț
AfealuU*	(5-10	(5-10	(-10	5-7	5-7	5-7
Arad	(-9	(-9	(-9	4-8	4-6	4*6
Bata Mare	85-11	85-11	7-12	5-8	5-8	4-7
Bblrlt*	875-11	" 8.75-11	875-11	55-8.75	5,5-875	55-875
Bre$otf	12-20	12-20	12-20	5-10	5-10	5-9
CtuHiapo»	14-20	14*20	14-25	9-15	9-15	9-15
Deva	8-12	8-12	8-12	5-75	5*7	5-7
Mterțurea Cioc	(-10	(-30	(-10	35-7	35-7	35-7
Oradea	5*12	5-12	5-12	4-10	4-10	4-10
(UsH-	(-10	(-10	6-10	4-7	4-7	4-7
$atu Mare	7-1.5	7-85	7-85	5-(5	5-6.5	5-65
Sf.Gheofjhe	8-14	8-14	8-14	35-7	35-7	35-7
sahu	12-23	12-23	12-23	65-11	(5-11	65-11
T<. Mureș	7-14	7-J4	7-14	5-9	5-9	5-9
Timișoara	15*20	15-20	15-22	7-10	7-11	7-11
Za tiu	12* 16	12-16	13-15	5-12	5-12	5-13
MG100VA * OOBROGFA
t*Sl	7*12	7-12	7-12	7-10	7-10	7*10
Baclu	8-12	8-12	8-12	(-10	6-10	75-10
Botoșani	7-12	7-12	7-11	5-8	5-8	5*8
Briile	7*9	7-9	7-9	(-8	(-8	6-8
Conitanța	85-13	85-13	85*13	(-10	(-10	6-10
Focșani	7-10	7-10	7-10	(-9	6-8	6-8
Galați	7-10	7-10	7-10	(-9	6-9	6-9
Ptatra Neamț	(-8	(-8	(-8	4-8	4-6	4-6
Suceava	9*13	9-13	9-13	8-12	8-12	7-11
Tukea	5-15	5-15	5-15	5-13	5-13	5*13
Veilui	8*14	(-14	(-14	3-9	3*9	3-8

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în J^țairania, relevă ce

recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară CaQjers țrtțâț&atl’Qnal, cSfre activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiștiffcare î „în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vok ^l^^jț^eepî^^^se strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea^^^^tbj^Târ^yfște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este    SMfe^Oradea,

dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor comerciale din România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% în ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel, retailerii deja prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât mai flexibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.    Sursa: http://www.businessmaeazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere Ia stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:_

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA ■ MP	COMPARABILE PRFTE'MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo«fo	nZa
2	Tîneretdui/Piata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990. parter bloc
3	Piața Vrtan	85	2.000	wvw. spat ricome rc ia le. ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2,772	w\vw. spat iic ome rc ia le. ro	1987, parter Moc, utahăți, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo<ro	1987, parter bloc, S utilași 00 mp, S terenul 05 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Gazatului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.spatitcomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Ohenitei	151	2.185	www. spat iic ome rc ia le. ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www. spat iicome rc ia le. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. spat iic ome rc ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
n	Calea Văcărești	200	2.250	www.soaliicopaerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Highest and Best Use) este definită prin utilizare

maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere fizic, este veri

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea Iui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB 3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcțj încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:

- Păstrarea destinației actuale de utilizare:

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TinerctuIuiTiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www .suatiicomerciale.ro	1987,părter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.spatiicomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, hchiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, virila 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.soatitcomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www. spatiîconierciaie. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Calculele și analiza elementelor comparabile sunt detaliate în tabelul următor:

TABEL COMPARAȚII IMOBIL SPAȚIU COMERCIAL COMPARABILA 2 COMPARABILA 3 COMPARABILA 5 COMP ARABILA 7 CO. -ABILA f 1374    2.000    2.000    Z .32    2.1<sS

Tranzacție

Corecție (EURO/mp)		-110    |    -140		-140    |    -163
Pre( corectat	1.464		1.860	1.860	2.169	2^54
Drepturi de proprietate	depline/teren în concesiune	depline	depline	depline	depline	depline
Corecție (%)		-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
Corecție (EURO/mp)		-146	-200	-200	-233	-219
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1314
Restricții legale    1    fără    I    fără			fără	fără    fără		fără
Corecție (%)    j    0%			0%	0% 0%		0%
Corecție (EURO/mp)    I    1    0			0	0 | 0		0
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1.814
Condiții de finanțare	cash	cash	cash	cash	cash	cash
Corecție (%)		0%	0%	0%	0%	0%
Corecție (EURO/mpl		0	o	o	o	o
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1.814
Condiții de vânzare	normale	normale	normale	normale    normale		normale
Corecție (%)		0%	0%	0% 0%		0%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0    j    0		0
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1.814
Condiții de piață	actuale	similare    similare		similare	similare	similare
Corecție (%)		0% 0%		0%	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		0 1 0		0	0	0
Preț corectat	1317		1.660	1.660	1.936	1314
Localizare	Piața Sudului	Tineretulul/Piata Norilor	Plata Vttan	Văcărești	Brăncoveanu	Olteniței
Corecție (%)		10%	0%	0%	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		132	o	o	o	0
Preț corectat	1.449		1.660	1.660	1.935	1.814
Vechime construcție	anterior 1990/renovat extindere 2010	1990	2000	1987/a menajat	1982/renovat	renovat
Corecție (%)		10%	3%	5%	5%	5%
Corecție (EURO/mp)		132	50	83	97	91
Preț corectat	1381		1.710	1.743	2.032	1.904
Suprafață totală	129,11	54	85	100    1    134		151
Corecție (%)		-10%	-5%	0% 0%		5%
Corecție (EURO/mp)		-158	-85	0 | 0		95
Preț corectat	1.423		1.624	1.743	2.032	1.999
Acces	stradal	n/a	stradal	stradal	stradal	stradal
Corecție (54)		10%	0%	0%	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		142	0	0	0	0
Preț corectat	1365		1.624	1.743	2.032	1.999
Pp construcție	structura metalica/zidărie	parter bloc locuințe	tip centru comercial	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe
Corecție (%)		-12%	0%	-12%	-12%	-12%
Corecție (EURO/mp)		•188	0	-209	-244	-240
Preț corectat	1377		1.624	1334	1.789	L760
Zonare - urbanism	zona rezidențială	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala
Corecție (54)		0%	0%	0%	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1.377		1.624	1334	1.789	1.760
Caracteristic) economice	piața comercială	n/a	similar	comerț stradal	comerț stradal	comerț stradal
Corecție (%)		7%	0%	5%	5%	5%
Corecție (EURO/mp)		96	0	77	89	88
Preț corectat	1.474		1.624	1.611	1.878	1.847
Utilizare    |    comercial		comercial	comercial	comercial	comercial/închiriat	comercial/închiriat
Corecție (%)    1		0%	0%	0%	-10%	-10%
Corecție (EURO/mp)    |		0	0	0	-179	-176
Preț corectat	1474		1.624	1311	L699	1.672
Componente non imobiliare    nu este cazul		nu este cazul	nu este cazul	nu este căzut	nu este cazul	nu este cazul
'Corecție (%)		0%	0%	0%	0%	0%
'Corecție (EURO/mp)    j		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	L474		1.624	1,611	1,699	1.672
CORECȚIE NETA		10	•236	-249	-470	-361
CORECȚIE NETĂ (X)		1%	-12%	-12%	-20%	-16%
CORECȚIE BRUTĂ		1,182	335	778	1.086	1.148
CORECȚIE BRUTĂ (X)		75%	17%	39%	47%	53%
NUMĂR CORECȚII		7	3	4	5	6
VALOARE UNITARĂ (EURO/mp)	1.624

VALOARE SPAPU COMERCIAL -EUR( VALOARE SPAPU COMERCIAL -RON

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

> Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoarapS acestea de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja devnegociere^ 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; aceasta corecție nu se iaui

corecțiilor nete și brute;

> Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în caztrîT

studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale — nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este

îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor

comparate;

> Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață

ca cea a imobilului subiect;

>    Acces — au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție — au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil = 947.600 RON ~ 209.700 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate di indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că val un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi gl titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formăae cnine; in cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea beneficiilor pe care Ie va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a opta?

capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt Ia nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.²⁰

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.²¹

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și cai

proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodic .    _____

proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de

continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 16 % din venitul brut efectiv.

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.²²

VpROPRIETATE = VNE/C

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	129,11
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	2.582
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	30.986
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	27.888
CHELTUIELI EXPLOATARE	4.399
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	23.489
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	223.702
	223.700 €	1.010.900 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de piața a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordSfc pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile econor prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 947.600 RON ~ 209.700 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 1.010.900 RON ~ 223.700 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

ADRESA	PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
Strada Ni|u Vasile nr. 1, Sector 4, București	S.C. DORIS COM S.R.L.	SPAȚIU COMERCIAL	67,92	215053-09	209.700 e	947.600 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat Ia baza elaborării acestei opinii, precum și cqnsidereQti valoarea sunt:    o

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecieri prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Irifr QMmo+fscnii

Expert evali    )ile

Men    )17

&CWT" POto    3/ iQ'

lutentificarea prezentului înscris :

COM PACT DE VANZjURE CUMP

Intre;

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul in Bffc^^JftlRS^I&^ina Elisabeta nr. 47, sector 5, prin împuternicit Viceprimarul Sectorului 4 d-uC SfcAOItPRAPU. in baza Hotărârii Consiliului General al Mun, București nr. 234/04.09.2003 si a Dispoziției Primarului Sectorului 4 București nr. 1210/11.10.2004 in calitate de VANZATOR, pe de o parte

SC DORIS COM SRL SRL, cu sediul în București, str. Sen», Xxxxxx Xxxx nr. 1, sector 4, înmatriculata la R_C. București sub nr. 140/5051/1991, C.U.L R 380520, avand contai cânii cod IBAN este R064BTRL04301202E64370XX deschis la Banca Transilvania -sucursala Bcrccni, reprezentata prin dl. Xxxxxxxx Xxxx Xxxxx, domiciliat in București, str. Terasei nr. 4, bl. E2, sc 1, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RR nr. 112058, CNP xxxxxxxxxxxxx eliberat de Secția 15 Politie la data 16.05.2000, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de alta parte

PREAMBUL

I.    Avand in vedere ca părțile au semnat procesul verbal de negociere directa nr.

48/23.04.2007, cu privire la spațiul comercial, descrise mai jos, in temeiul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.    *

II.    Avand in vedere ca spațiul comercial se afla pe Lista spatiilor comerciale si/sau de prestări servicii aprobata de Consiliul General al Mun. București prin ILC.GM1B. nr. 271/2002, modificata si completata prin RC.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. 1 si 4 din Hotararea Guvernului României nr, 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate private a statului si a celor de prestări servicii, aflat in administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in parimonîul regiilor autonome de interes local.

TTT. Avand in vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002 modificata prin legea nr. 306/2003, completata prin O.U.G. nr. 21/2003, Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002 completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09,2003, art. 1294 si următoarele din Codul Civil, precum si dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridica a terenurilor.

A intervenit următorul contract;

Art. 1 OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract il constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate si a posesiei asupra spațiului comercial, situat in București, piața Sudului, str. Serg Vasile Nitu nr L sector 4. in suprafața utila de 51,75 mp, in suprafața construita de 67,92 mp+ 0,73 mp trepte de acces, spațiu detinut de CUMPĂRĂTOR in baza contractului dc închiriere nr. 213/29.11.2002 încheiat cu Direcția de Administrare a Piețelor Sector 4.

Terenul aferent in suprafața de 68,65 mp se afla in proprietatea publica conform adresei nr. 2922/26.03.2007 eliberata de Primăria Mun. București - Direcția Parimoniu Evidenta Proprietății - Cadastru, acesta putând fi concesionat in baza prevederilor legale de către Primăria Municipiului București, CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr. 29294/19.11.2004 emisa de

Primăria Municipiului București- Comisia de Coordonare pentru aplicarea Legii nr. la nivelul Municipiului București.

Al t. 2 PREȚUL SI MODALITATI DE PLATA

Prețul vanzarii a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa Nr. 4S/23.04.20a înregistrat sub nr. 9126/23.04.2007 de către Primăria sector 4 București si este de 16.500 EUR fara TVA cf. Codului Fiscal art. 141, litera f-, preț pe care CUMPĂRĂTORUL urmeaza sa il achite integral in termen de 30 zile de la data autentificării prezentului contract, cu ordin de plata în contul al cânii cod TBAN este R037TR.EZ704500206XG00012, deschis la Trezoreria Sector 4, București sau in numerar la casieria Primăriei sector 4 București.

2.    In cazul in care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadenta integral prețul, contractul de vanzare-cti mp arare se va considera rezolvi! de plin drept, fara punere in întârziere si fara alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin 4 din Legea nr. 550/2002, modificata prin Legea nr. 306Z2003.

3.    Noi, părțile contractante, am luat cunoștința de dispozițiile art. 6 din Ordonanța nr. 12/1998 pentru combaterea evaziunii fiscale cu privire la nulitatea actelor ce se întocmesc fara a declara prețul sincer si serios si art 12 din Legea nr. 87/1994 si de consecințele ce decurg din nerespcctarea dispoziti ilor legale menționate.

Art. 3 OBLIGAȚIILE PÂRTILOR

1.    OBLIGATIDLE VÂNZĂTORULUI

VÂNZĂTORUL are unnatoarelc obligații:

a) de a-I garanta pe CUMPĂRĂTOR pentru evicliune, in conformitate cu dispozițiile art. 1337 din Codul Civil.    _c

2.    OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

a)    de a plăti prețul la termenul si in condițiile stipulate in prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru actîvitati comerciale si de a nu-1 înstrăina prin acte intre vii timp dc 3 ani dc la data dobândirii (azi data autentificării).

DECLARAȚIILE PÂRTILOR

VÂNZĂTORUL prin reprezentant, declara ca spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituti, nu a mai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice si nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări in baza Legii 10/2001 cu modificările si completările ulterioare,

VÂNZĂTORUL prin reprezentant, declara ca spațiul comercial aferent din Mun. București, piața Sudului, str. Serg Vasilc Ni tu nr. 1. sector 4, nu este situat in imobile aflate in zona de proiecția a unui monument istoric si nu face parte din spatiile enumerate de art 3 alin. ldinO.U.G.nr. 21/2003.

Impozitele si taxele de orice natura aferente spațiului comercial ce fac obiectul prezentului contract, au fost si raman in sarcina VÂNZĂTORULUI pana azi data autentificării, iar de astazi acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suporta si taxele necesitate de perfectarea sî autentificarea contractului.

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, decalara ca nu se afla in reorganizare judiciara sau faliment, ca obligațiile fiscale au fost achitate la zi conform certificatului fiscal nr. U268647/17.04.2007 eliberat de Consiliul Local sector. 4 București, D.G.1T.L., precum si datoriile către bugetul de stat si către asigurările sociale.

Eu, CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declar ca nu atn mai beneficia tru cumpărarea unui alt spațiu comercial.

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant declar ca renunț la verificarea sa RegiTtiuTjîe transcriptiuni si inseriptiuni imobiliare conform dispozițiilor art. 716 cod si aW 70 din Regulamentul de Punere in Aplicare a Legii Notarilor Publici si

ialc m. 36/1995, înțelegând sa cumpăr pe riscul meu dar fara a-1 scuti pe vanzator raspuq^eiMt pentru evicliune,

CUMPĂRĂTORUL prin reprezentant, declar ca am dobândit de la VzXNZATOR spajȘul<x>mercial aferent descris mai sus, pe prețul ara tal, ce se va achita in modul de mai sus si consimt Ia toate stipulatiunile prezentului contract.

Art. 5 REZO LITITUNEA CONTRACTULUI

In afara cazului in care intervine rezolutiunea contractului ca urmare a neplății prețului, prevăzut Ia art 2, alin. 6, in situația in care CUMPĂRĂTORUL nu isi va respecta obligațiile asumate in art. 3, alin, 2 lît, b, din prezentul contract, acesta se va considera rezolvit de plin drept fara intervenția instanței, fara punerea in întârziere si tara alte fonnalitati prealabile.

Al t 6 dispoziții finale

1.    Litigiile aparute in legătură cu executarea prezentului contract se soluționează de către instanțele judecătorești competente.

2.    Daca o situație de forța majora împiedica sau întârzie executarea contractului, partea afectata de cazul de forța majora va fi exonerata de răspunderea privind îndeplinirea obligațiilor sale, pentru perioada in care îndeplinirea acestora este împiedicata sau intarziata de cazul de forța majora, în conformitate cu disp. Art. 1082— 1083 din-Codul Civil.

3.    Prezentul contract isi produce efectele de la data semnării Ini si constituie titlu executoriu in conformitate cu art. 66 din Legea 36/1995 a Notarilor Publici si a Activității Notariale.

Teluiorcdactat in 7 exemplare din care s-au eliberat cumpărătorului 4 exemplare, vânzătorului 2 exemplare si 1 exemplar Biroului Notarului Public Xxxxxx Xxxxxx, astazi data de 27.04.2007.

- BIROUL NOTARULUI PUBLIC Xxxxxx Xxxxxx București, Calea Victoriei nr. 44-46,

Bl. Comedia, mezanin, sector 1 Tel; 310.45.40; Fax: 314. 82.29 Operator de date cu caracter personal nr. 2954

ÎNCHEIEREA DE AUTENTIFICARE NR. 254 Anul 2007, luna APRILIE, ziua 27

Eu, Xxxxxx Xxxxxx, notar public, in-am deplasat la sediul Consiliului Local sector 4, sir. George Coșbvc nr. 6-16,. unde am găsit pe:

Xxxx Xxxxxxx, in calitate de Viceprimar, domiciliat in București, str. Emanoil Porunibaru nr. 81, ap. x, sector 1, posesor CI seria DP nr. 055320/09.02.2001, emis de I.G.P.-

D.E.P., CNP xxxxxxxxxxxxx;

Xxxxx Xxxxx, domiciliata in București, bd. Camil Ressu nr. 64, bl. PM2S, sc. C, ap. xx, posesoare CI seria RX nr. 352664/19.08.2005, emis «.de SPCEP S3, Biroul 4, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de reprezentant al Consiliului Local al sectorului 4;

Caprcscu Doina, domiciliata in București, sos. Ștefan Cel Mare nr, 4, bl. 14, sc. C, ap. xx, sector 2, posesoare CI scria RR nr. 222811/06.08.2002, emis de Secția 1 Politie, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de reprezentant al Consiliului Local al sectorului 4;

Mititclu Xxxx-Xxxxx, domiciliat in București, Aleea Terasei nr. 4, bl. E2, sc, I, et.x, ap. xx, Sector 4, identificat cu CI, seria RR nr. 112058/16.05.2000, emisa de Secția 15 Politie, CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

In temeiul ari. 8, lit.b. din Legea nr. 36/1995 SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRTS

Taxa de publicitate - 289 lei - chitanța nr. 2396056/2007, Onorariu - 1100 lei + 209 lei TVA - chitanța nr. 3854284/2007,

ROMANIA

OCIETATEA PROFESIONALĂ NOTARIALĂ DĂNILĂ Licența de funcționare nr. 3283/2879/20.12.2013 Șos. Berceni nr. 19, bl. 27, sc. 2, parter, ap. xx, sector 4, București Tel: 021.340.45.85; Fax: 021.340.45.90 Email: xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx

;

Site: www.nolariatdanila.ro

ÎNCHEIERE

de rectificare nr. 9 din 10.04.2015

Pe rol soluționarea cererii formulată din oficiu, privind rectificarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 254/27.04.2007, de BNP Xxxxxx Xxxxxx, în cuprinsul căruia nu a fost menționat certificatul de sarcini în temeiul căruia a fost transferat dreptul de proprietate asupra spațiului comercial situat în Mun. București, Str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4.

Xxxxxx Xxxxxx, notar public, examinând cererea formulată, constat ca aceasta este întemeiată și în consecință;

DISPUN:

Rectificarea contractului de vânzare autentificat sub nr. 254/27.04.2007, la acest BNP, astfel:

"Obiectul contractului de vânzare îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial situat în Mun. București, Str. Serg. Nițu Vasile nr. 1, sector 4.

Spațiul comercial nu este grevat dc sarcini și servituți după cum rezultă din certificatul de sarcini nr. 13449/27.03.2015, eliberat de OCPI București - BCPI Sector 4".

Restul prevederilor contractului de vânzare sus-menționat rămân valabile.

Prezenta încheiere de rectificare face parte integrantă din contractul de vânzare autentificat sub nr. 638/05.12.2006 și rectificat prin încheierea nr. 222/02.02.2007, la acest BNP.

Onorariu - 124 lei, TVA inclus, cu chit. nr. 5022/2014.

Notar Publii Dădilă

ROMANIA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI SOCIETATE PROFESIONALĂ NOTARIALĂ MINERVA

LICENȚA DE FUNCȚIONARE: 31^3334/16.12.2015 Sediul: București, șos Olteniței nr.l78A, bl.2, sc.2, ap.xx și ap. xx, sector 4

Tel./Fax: 021.332.13.26; 021.332.13.28;031.809.42.52;021.634.40.31 Număr operator date cu caracter personal’ 1624

încheiere de legalizare copie nr

Anul 2017 Luna Ianuarie Ziua (?. I.

ARUDNAROSSANA

CONSTANTINESCU

.............pp»ț jwWfc................................, notar public, legalizează

această copie conformă cu înscrisul prezentat nouă, aflat în....................

care est^5îz4??C7^.7?

și are ... /Ă.......pagini, colaționat de secretarul Xxxxxxxx Xxxxxx.

înscrisul...........................................................................

I. QC^~^f\^r    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

^Y    DIRECȚIA GENERALĂ DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII ȘI PLANIFICARE URBANĂ

DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU

Contract de concesiune încheiat cu SC DORISCOM SRL

CONTRACT DE CONCESIUNE \

Nr...........încheiat la data de ...fP.T'.    C2

I Părțile contractante

între MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar Generai Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Bd. Regina Elisabeta nr, 47, sector 5, având calitatea de concedent, pe de o parte și SC DORIS COM SRL, cu sediul în str. Serg. Vasîle Nilti nr. I, sectorul 4, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/5051/1991, având Cod de înregistrare Fiscală R 380520, reprezentată prin domnul Xxxxxxxx Xxxx Xxxxx, cu CNP 150110140044S, identificat prin CI seria RR, nr. 112058, având calitatea de concesionar.

■ în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002 - privind vânzarea spațiilor comerciale proprietatea privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizată, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și*completările ulterioare, precum și în baza Raportului Comisiei dc negociere nr. 3934/03,12.2009, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Serg. Vasile Nițu nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform Contractului de vânzare - cumpărare nr. 254/27.04.2007, s-a încheiat prezentul contract dc concesiune.

H Obiectul contractului:

Art. I. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Serg. Vasile Nițu nr. 1, sector 4, în suprafață de 65,98 mp, așa cum rezultă din planul de situație anexat.

Art. 2. Terenul precizat la art. 1 se predă de către concedent către concesionar pe bază de proces-verbal de pred arc-prî mi re, încheiat între părți, iar destinația clădirii este dc spațiu comercial și prestări servicii.

III Termenul contractului:

Art. 3. Concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu dala predării-pri mirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract și anexele sale.

Art. 4, Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul său de vedere asupra încetării concesiunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu jumătate din durata sa inițială, prin simplul acord de voință al părților, prin act adițional.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII ȘI PLANIFICARE URBANĂ DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU

Contract de concesiune încheiat cu SC DOR.1S COM SRL

IV Rcdcvcnla

Art. 5. Redevența concesiunii, conform negocierii realizate, este de 5,000 RON/an, fora T.V.A,, reprezentând El77 EURO /an, la care se adaugă un comision de 1% calculat la valoarea redevenlei concesiunii. Comisionul de 1 % va fi calculat și plătii doar pentru primul au dc concesiune.

In cazul în care prevederile legale impun aplicarea cotei de TVA. valoarea totală a redevenței va suporta cota de TVA, stabilită dc legislația în vigoare.

Art. 5..1 Rcdcvmița minimă a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Scrg. Vusilc Nițu ur. 1, sector 4, din municipiul București, ce face obiectul acestui contract dc concesiune, de 3.516 RON/ an, a fost determinată in conformitate cu prevederile Legii nr. 50/29.07,1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare șî a fost calculată avându-se în vedere prețul dc vânzare, zona de amplasare, echiparea lehnîco-edilîtară existentă, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții” aprobată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 211/30.08.2006, cu modificările și completările ulterioare.

Art 6. Redevența concesiunii prevăzută Ia art, 5, va fi indexată anual cu coeficientul dc inflație comunicat de organele abilitate și se plătește pe toată durata concesiunii, dar nu poate fî mai mică decât redevența achitată inițial.

Art. 6.1. Indexarea anuală a redevenței concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până la data de 28 februarie a anului următor pentru anul în Curs.

V Modalitatea de plată:

Ari. 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redevenței pentru primul an, exprimată în EURO, ca și a comisionului de 1 %, aferent acesteia, se vor plăti prin ordin de plată in contul concedentului nr. R097TREZ7002I300205XXXXX - Direcția Trezorerie si Contabilitate Publică a Municipiului București, la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plății - dar nu pot fi maî mici decât cele înscrise la art. 5 — în maxim 15 zale calendaristice de la semnarea și autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-a! doilea an de concesionare, redevența va fi calculată și se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cel de-al doilea an) șî luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redevenței prevăzută la art. 5 se plătește anual în termen de 30 de zile de Ia începutul anului pentru anul în curs.

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redevenței se va plăti o majorare de întârziere de 0,1 % pentru fiecare zi de întârziere, calculată la suma datorată. Majorarea de întârziere la plată, de 0,1% se va aplica pentru fiecare zi de întârziere și pentru suma rezultată din indexarea redevenței cu rata anuală de inflație, neplătită la termen.

PRIMA RJA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

DIRECȚIA GENERALĂ DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII Șl PLANIFICARE URBANĂ DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU Contract de concesiune încheiat cu SC DORISCOM SRL

VI Drepturile și obligațiile părților.

Art. 8. Coiiccdcntul arc dreptul:

Ari, 8,1 Să urmărească prin imputerniciții săi respectarea destinației clădirii așa cum a fost stabilită prin contractul dc vânzare - cumpărare a spațiului.

Art. 8.2 Să retragă concesiunea, fără nicio răscumpărare, în cazul în care nu sc respecta prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum și clauzele prezentului contract.

Art. 8.3. Să modifice unilateral partea reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art.,8.4. Să verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respectă condițiile și clauzele acestuia de către concesionar.

Art. 9. Concesionarul arc dreptul;

Art, 9,1. De a exploata, în mod direct, pe riscul și răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi și a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art, 9.3. Să primească în mod prompt o despăgubire adecvată și efectivă în cazul în C3re modificarea unilaterală a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între conccdent și concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului să se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art, 10.1. în termen de 90 de zile de la data semnării contractului, să depună, cu titlu de garanție, sub formă de scrisoare de garanție bancară sau depozit bancar, echivalentul în Ici a sumei de 300 EURO, calculată la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancară, dar nu mai puțin de 1.300 RON. Această sumă va fi reactualizată anual, funcție de evoluția cursului EURO/RON.

Dacă este necesar, din această sumă, vor fi prelevate penalitățile și sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din această sumă se opresc penalitățile și sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținută, în termen dc 30 de zile de la această operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art. 10.1.1. Garanția se va depune într-un cont special, la o bancă agreată de ambele părți contractante, dobânzile revenind concesionarului.

Art. 10.1.2. Garanția va putea fi eliberată numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Administrare Patrimoniu, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Să-și îndeplinească obligațiile potrivit termenelor și condițiilor prevăzute în contract și în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate dc instituțiile legal abilitate în acest scop.

Art. II. Concesionarul se obligă să asigure plata redevenței la termenele stabilite prin prezentul contract.

3

ii '

PIU MARI A MUNICIPIULUI BUCUREȘTI    f

DIRECȚIA GENERALĂ DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII ȘI PLANIFICARE URBANĂ* DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU    \

Contract dc concesiune încheiat cu SC DORISCOM SRL

Ari. 12. Concedentul are obligația:

Art,12.1. Sa nu îi tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art. 12.2. Să nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afară de cazurile prevăzute expres de lege șî a art.8.3. din prezentul contract.

Art.12.3. Să notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura să aducă atingere drepturilor concesionarului.

Art.12.4. Sa coopereze pe deplin și sa sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate dîn contractul de concesiune în Cartea Funciară,

VII încetarea:

Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația să restituie concedentului în deplină proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele

situații:

(a)    la expirarea duratei stabilite, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în

condițiile legii.    *

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concedentcu plata unei despăgubiri juste șî prealabile în sarcina concedentului.

(c)    în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de.către concesionar, prin reziliere unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    la dispariția dinlr-o cauză de forță majoră a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-I exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, așa cum este prevăzută în art. 2, este schimbată, fără acordul concedentului.

Art. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce. a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Al t. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art. 16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi răscumpărată, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie sa fie promptă, adecvată și efectivă. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipală sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art,16.2. Dacă părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumită urmează a se adresa Instanței de Judecată sau arbitrare convenite conform contractului.

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art. 17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art. 17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituită.

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

DIRECȚIA GENERALĂ DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII ȘI PLANIFICARE URBANĂ DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU Contract dc concesiune încheiat cu SC DORISCOM SRL

Art. 17.3 în cazul în care concesionarul nu-și executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 si 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se consideră desființat de plin drept, începând cu aceeași dată, Iară a mai fi necesara intervenția instanței de judecată.

Art ÎS. încetarea concesiunii prin renunțare.

z\rt. 1 8.1 Concesionarul poate renunța la concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formală din reprezentanții concedentului, ai Primăriei Municipiului București șî care împreună cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Ari. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizată pe terenul concesionat, acesta este obligat să solicite acordul concedentului privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului dc vânzare-cumpărare pentru imobil.

VIII    Forța majoră.

Art. 19,1. Forța majoră exonerează părțile de răspunderi în ceea ce privește îndeplinirea totală sau parțială a obligațiilor ce le revin, cu mențiunea ca prin forța majoră se înțelege orice eveniment independent de voința părților, imprevizibil și inevitabil, care împiedică părțile să-și execute integral sau parțial obligațiile.

Art. 19.2. Apariția sau încetarea cazului de forță majoră se va comunica celeilalte părți în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandata. Ulterior acestei comunicări, concedentul și concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către părți, fie dc către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face și prin alte modalități.

Art. 19.3. în caz de forță majoră, comunicată și constatată, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor părților se decalează în consecință cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea că niciuna din părți nu va pretinde penalități sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forță majoră cât și îndeplinirea celorlalte obligații.

Ari. 19.4 în condițiile în care forța majoră conduce la o decalare a obligațiilor părților mai mare de 6 luni, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viilor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificată și constatată dc comisia legal constituită, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX    Control

Art.20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul dc concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

1    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUR.LSTI

RECȚIA GENERALĂ DE DEZVOLTARE, INVESTIȚII ȘI PLANIFICARE URBANĂ DIRECȚIA ADMINISTRARE PATRIMONIU Contract dc cnncesîunc iiichcîst cu SC DORIS COM SRL

X    Litigii:

Ari. 21, Litigiile de orice natură decurgând din executarea necorcspunzâtoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabilă, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Ari. 22. Pe toată durata concesiunii, concedentul și concesionarul se vor supune legislației române.

XI    Dispoziții finale:

Art. 23. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic al terenului ca urmare a unor eventuale reglementări legale adoptate după semnarea prezentului contract și concesionarul nu este în drept să pretindă nici un fel de despăgubiri de la concedent.

Ari. 24. în temeiul ari, 45 din Legea nr. 73/05.07.1995 privind pregătirea economiei naționale și a teritoriului pentru apărare, concesionarul are obligația să ia măsuri pentru realizarea sarcinilor ce îi revin în domeniul apărării.

Art. 25. Părțile contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adițional, numai în cazul apariției unor circumstanțe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora și care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.

Art 26. Contractul de concesiune, deși încheiat, nu va produce efecte decât după achitarea de către concesionar a redevenței pe un an și a comisionului de 1 % conform art.5 și 7 din prezentul contract.

Art 27. Procesul verbal de predare - primire al terenului face parte integrantă dîn prezentul contract și îl completează.

Art 28. Anexa 1 -'cu schițele amplasamentului și anexa 2 - cu avizele direcțiilor de specialitate ale Primăriei Municipiului București fac parte integrantă din prezentul contract

Art 29. Prezentul conLract reprezintă titlu de creanță. Contractul este supus autentificării, conform prevederilor Dispoziției Primarului General nr. 2709/1998, cheltuielile ocazionate de autentificare fiind în sarcina concesionarului.

Contractul privind concesionarea terenului aferent spațiului situat în slr. Xxxx. Xxxxxx Xxxx nr. I, sector 4, din municipiul București, s-a încheiat în 7 exemplare.

CONCEtiENT

MUNICIPIUL/BUCUREȘTI

lloMNIA

BIROUL NOTARILOR PUBLICI ASOCIAT! _x>4î$LÎfcA ȘI ASOCIAȚII-

Ședpu: str.Paijduri nr.7, bl.P30, sc.l, parter, ap.x, sector 5 -.</¹ ^BUCUREȘTI

înregistrat la Curtea de Apel sub nr. 669/22.12.200S CFRO 24919088

Operator de date cu caracter personal ur.1487

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 327 Anul 2010 luna Iunie ziua 07

Eu, Xxxxxxxx Xxxxx, notar public, la cererea expresă a părților, in-am deplasat la Primăria Municipiului București, în București Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, ora 09,00 unde am găsit pe:

Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, domiciliat în Mun.Bucure$ti, Str. Popa Savu nr.42, sc.l, el.3, ap.x, sector 1, identificat cu CI seria RR nr,529014 eliberată de DGPEP Sector 1 la data de 26.05.2008, CNP1511107400178, în calitate de reprezentant al MUNICU’IULUI BUCUREȘTI, având funcția de Primar General, cu sediul în București, B-dul Regina Elisabeta, nr.47, sector 5 și sediu provizoriu în Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, cod de înregistrare fiscală 4267117, care, după citirea actului a consimțit la autentificarea prezentuluia înscris și a semnat toate exemplarele lui.

în fața mea, Xxxxxxxx Xxxxx, notar public, la sediul biroului, ora 15,30 s-a prezentat:

M7TITELU Xxxx Xxxxx domiciliat în București Ale Terasei ur. 4, bl. £2, sc. 1, et x, ap. xx, sector 4, CNP xxxxxxxxxxxxx, identificat cu CI seria RRnr. 112058 eliberată de Secția 15 Poliție Ia data de 16.05.2000 în nume calitate de reprezentant legal - administrator al SC DOllIS COMSRL cu sediul în București str. Serg. Vasile Nițu nr. 1, sectpr 4 înregistrată Ia Registrul Comerțului sub nr. J40/5051/1991, având CUI R 380520, care, după citirea actului a consimțit Ia autentificarea prezentului înscris și a semnat toate exemplarele lui.

în temeiul art.8 lit.b) din Legea nr.36/1995 SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS.

S-a taxat - lei.

S-a perceput onorariul de 1.462 Lei +277,78 lei TVA cu cliitanta nr. 405/2010 și factura fiscală nr. 422/2010 de BNPA- Beldea și Asociații.

S-a aplicat timbru judiciar de -lei.

ROMANIA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI SOCIETATE PROFESIONALĂ NOTARIALĂ MINERVA

LICENȚA DE FUNCȚIONARE: 31^333^16.12.2015 Sediul: București, șos Olteniței nr,17SA, bl.2, sc.2, ap.xx și ap. xx, s e ctor 4

Tel./Fax: 021.332.13.26; 021.332J3.2'S;O31.S09.42.52;O21.634.40.31 Număr operator date cu caracter personal: 1624

ÎNCHEIERE de legalizare copie nr.

Anul 2017 Luna Ianuarie Ziua Q../......

ÂRLvftNA rossana CON5TANTÎNESCU

............................................, notar public, legalizează

această copie conformă cu înscrisul prezentat nouă, aflat în...................

care estZ2?.<rZ^ cr/. .Ț?3ț. .. <3o    &&Ș2. S..    ^tZ

și are . . /.<’..... .. pagini, colaționat de secretarul Xxxxxxxx Xxxxxx.

înscrisul...........................................................................

COMPARABILE

www.tfimimo.ro > București > Sector-4 ? Spații comerciale > Spatio eoni ere iat> De vânzare > Spațiu comercial

Spațiu comercial

60.000 EUR    .    un.zt

o imagini 9 Haita

	Porcul Cigmigm		1		H Contactează    1
	eh
Map S.-.taljtt    r				' '-1-u..
	Buchar.est		-ț		Nume: Ctaudia
”-ijy ■.				r, ’i	;    Vezi toate enunțurile
		O	EU
	O	r    I TU
		fiscul		■>i    eh
a		Tineretului		. Cițe
Z.    pAtlC'A		•	1 *	. 1-
•f _    '■*'    ••18i	c	-c ,T	ts		Distribuite pe EI ESI
			/	Popesti-Leordeni
			•C’1* j.p,A.fr/l*Or ! PAUli	<?	★ Adăugă la favorite
	a			e	Listează la Imprimanta
Mâgyrcfo					C- Export in pdf
				+
Gougle BD				n $2Ct7$Mg’« TewnioJUit
					Alte detalii
Detalii
					Cod an uni    4594926
Judel	București		Zona	Berce n)
					valabil de ia    21.03.2017
Lo calitatea	Sector 4		Adresa	Xxxxxxxxx Xxxxxxx
					Xxxx la    20.05.2017
Tip contract	De vânzare		Preț	60.000 EUR
					Cod de Identificare    ctassltied 18399010
Categoria	Spatii comerciale		Pret(RON)	271.128 ROM	extern
Subcategona	Spariu comercial		Suprafața construita	26 m:	Raportează anunț fals
Suprafața utila	26m’		încălzire	Atlete
Suprafața terenului	26m’
Descriere
Spatio comercial la ten proprietate strada!

proprsîfa;’

Feti ir    P-1E

An conrrcrcțc    2000

'idi'ry.j'.i t -;în    5 mp

Vcclt'ica; la    19:04/2017

Descriere

Spațiu comercial stradal do vanzare. 105 mp Spațiul osie situat la intersecta a 2 bulevarde mari. la panerul unui bloc de locuințe st are destinație comerciala Este amenajai open space Dotări, curent electric, apa canalizare grup sanitar, gresie, aer condiționat spoturi Spațiul este dispus pe colt si are 4 vitrine Preț vanzate 240000 euro Ei dus agenbi.Tnter med tari

Descriere

Compania noasfrj va prezintă un spațiu comercial d<? ranzare siluat hi zona C-tin Srancoueanu - Drumul Gazatului Intr-Spațiul se regăsește la parterul unui imobil Q+P+3 cu deșt hal re mhla

Compartimentarea esteopen 5 pa ce cu o suprafața totala de 139 mp iar suprafața utila este de 125 mp. Propriei are a este prevăzută cu spatii vitrate Ungi ce oferă o iluminare naturala buna acces stradal cu intrare sepaiata de restul imobilului si intrare secundara Spațiul este branșat la apa curenta, canalizare gaze na!umle si curent electric 380V > Stadiul construcției Finalizat, număr etaj x număr camere 1 număr loc de parcare 4 suprafața Uila 125 suprafața totala 190, suprafața construita 139. anul construcției 2016

IWUtatî;

Uiilftaii Generale: Apa. Curent Gaz Canalizare

Alte caracteristici:

Parter: exista

Vezi detalii pe v.-.wv io

SpatiiComefcia!e.-o

tort, t«iX twrttu

Șp»țn qgfntctite Jcijm tcrwcljteiH-vhuiTf    5r*p cern*etate o* vkzae > Butucea    MCJjfclESJldUCJ

Spațiu Comercial Brancoveanu-lnvestitie

Sutuiesk ioni Bran;cveatiu

Alte detalii despre proprietate

Vânzare 5pâlu comercial m zona Constantin Biancoveanu. cu o suprafața utila de 134 rr^s C omparf mentar fr f Hiv el Part«T'13<l mp

zonavanzaro BJmp-opențpace Număr încăperi V 1 grup aaMtai Viîinastr^idifa 15 ml din aluminiu.

Stare interi or. ie novat- e ' to in e¹ p toata re de chiria s Dolari: ieimofittîe AC.

Alie del^iri acces secundar. vizii llito te si tracic pietonal intens. zona dens populata.

Vecinpiati Constantin Brancoveanu. Sos Olteniței. Str Afunisului;

Ftefebil pentru investiție

Preț 375000 Euro TVA 0

Chir* colectata lunar 2600 Eurd * TVA

Ofe na apertne agente i de cons u itanto imobil lara £ SPAC O inveslmeni Co d Cfe na £ SPO î612C B Teleton 0726 yezitotnurnArul 66 Lini oferta ftirmte email

Structura rezistenta beton wr ițrase 0 N< grupurt sanitare i Suprafața construia 104 mp Suprafeta terase. Omp Nr încăperi 1

Utiltali - Sistem încălzire rjermofitarei Climatizare (Aer condiționat¹: Acces internei (Cablul Utilitoti generale (Curent Apa GaZ.Tefefenj

Finisaje - Stare interior (Renovați Feros ba cu geam Icrmopan (Aluminiu)

Dotaii-Contoirzare lApomelra Contor căldură Cootoi gaz). Dotări imobil i.lnlertonî Alto earactenshti - Alte spatii mie (Spațiu depozitarei

Servicii - servicii Imobil lAdmiritetraret prefranzare: 375000 monedavanzare EUR monecaiiranzdrernp. EUR pretinehtftere 0 monedaincAifiore EUR moned a închiriere un. lat E UR Disponibilitate proprietate 0

Localizare ți puncte de Interes

SpatiiComercialero

SMțiiremerente Sptf f<rercu>edg    Se rt c irarc wfr <i« v frz » e fr 6ucurf    zoriQheroi

Șoseaua Olteniței,oportunitate investie in spațiu închiriat

București, zona Crierul?! v*2» harta

OcvTrZiie Spjț*j ccntrciii

330 000 EUR

'JiTRaVlJ'^ona    151 mp

îip'Tit;    Cfifiîru comercial

i (î:*':i    151 mp

LL-rd d < C-R îi j; r:?

■•^Tor.T’/t    17=042017

Cere dclalri despre această proprietate

Xxxxxx Xxxxx (Partener Gala>> Irtrot,;

0771.072.062

0722.357.109

C    t:,jr LitJ-J c:.T

nti ta:;s tîj ~ ^rp>^,^;n:-r,

Email i

Alte detalii despre proprietate

GLX121B1Z7 Șoseaua Ostenitei va propun o oportunitate de inverbttâ in țpatiu comercial InchMatparter da htoc in zona ut zeci de blocuri .sute de apartamente st mii de locuitori Suprafața iocaiiei este da 15 tmp.cu o destindere de 12m| Chiriașii dor la număr, su nt foarte senosi,din domeniul medical Si alimentar.care au lanț de maQAZine Chiria totala lunara este de Z^OSeuroilunajar prețul de vanzare este de SÎOOODeurci WAO Aceasta oferta aparține companiei GAtAXY M06 BUCUREȘTI CONTACT NOfJ-STCP

Structura rezistenta: belon Nrterase: 0 Nr grupuri sanitare 2 Suprafața terase Omp Nr garaje 0 Vieri cunoscute Nrincaperi 4

Alte de la lil zona - Amenajare străzi (Asfaltate)¹ Mijloace ne Pan sport Iluminai stradal Uțilrtah * Climatizare (Aer condiționau Util iiati generala (CurentApa Canalizare)

Rnisaje • Stare interior (Renovat), Ferestre cu geam termopan (PVC) preh'artfare. 3)0000

monedavanzare^f EUR prekanzaiemp 2185 43 monedavanzaremp EUR Disponibilitate proprietate imediat

Localizare și puncte de interes

XZlcr-e-lV-c-**/*    Ufeacede itsnspf-rl in-/j!ireint S'jcrnnJfkf-tT.kl Pcimi? Pifciri

Xxxxxx Xxxxx (Partener Gatexy Imobi

0771.072.062

0722.357,109

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU , T OP O G RAF I E , GE O DEZ IE , CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

MEMORIU TEHNIC

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrica folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real — RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 -Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7-Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

S.CJJ'OF^ mg. MATEI ȘJEF

/ &

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA ȘTABULUI COMERCIAL

DESTINAȚIA	SPAȚIU COMERCIAL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.65 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	PANOURI METALICE TIP ALUCOBOND
ACOPERIȘ	TIP TERASĂ NECIRCULABILĂ CU MEMBRANĂ BITUMINOASĂ
TAVAN	TAVAN FALS - GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE
PEREȚI	ZUGRĂVELI LAVABILE
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN / METALICĂ
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMATIZARE	INSTALAȚIE AC TIP SPTT
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	PARTER - ANTERIOR 1990, ETAJ - 2010

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AUMIȚNtEUGURESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: /£7 s.c. top e^ert^ot^tșJr.l.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
__ \ întocmit: ing. Cojo^^’Degi^^Mr	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.
Verificat: ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx . 1-	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	34.09
2	Depozit	10.11
3	Hol	8.16
4	Grup sanitar	2.04
5	Depozit	0.76
Suprafață utilă = 55.16 mp
Suprafață construită = 67.00 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI _	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERWBSIEd^RjCj	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
a    > \    ./,*£> i întocmit: ing. Cojocgr^^^^^yidÎLi	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Matâ^tefan/PauNoV	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL - PARTER	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^Bg^EȘTT	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPER^^R^CT^R-j.^	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoca^^n^Ovi^îtr^	' PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:100
Verificat: ing. Matei ȘtefarbPamj	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL - ETAJ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN<gSgfea / A /    \ tî’ \	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    1% $ S.C. TOP EXPERVROIgCLSXJ. \	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru^^^dvidliu	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PauU.	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /^/ S.C. TOP EXPEF^^R^^^^..*y	AMPLASAMENT: Str^Xxxx Xxxxxx, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocaH^^m&^rfitf^	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:500
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-PâuMh	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNzgg^^T	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /$/ «    y\ S.C. TOP EXPER^^R^^^jn	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaft^fe^^^vîâiu	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-pâawL (7	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL Ml^B^RE^n	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /$/    X\A S.C. TOP EXPERT ptoiEcfe^Q.	AMPLASAMENT: Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
VA U6'/!/.
întocmit: ing. Cojobafe^eg^pyidîir	PROPRIETAR: S.C. DORIS COM S.R.L.	PLANȘA 6    Scara 1:5000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx^auM	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

f

/ C LM! \ e U ti

/. z. ^x/t 4z< t f'C 4 4 4 M i D a W I t/'j

/UAsz/) ăM LA

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. RO16836925 ContR017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU, T O P O GRA FIE, G E OD E ZIE CARTE FUNCIARĂ. EXPERTIZE și EVALUĂRI

Evaluare construcții / spatii comerciale si

5    1-    ?    5

studii topografice

Spațiu comercial situat în București, Sector 4,

Strada Nițu Vasile, nr. 1, N.C. 215053-C1-U1, incinta Pieței Sudului

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

Localizare: București, Strada Nițu Vasilenr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietar: S.C. ADYANINVESTMENT S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L;

Dată inspecție: 18.04.2017

Dată evaluare: 18.04.2017

Data emiterii raportului: 25.04.2017

Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate= 502.000 RON~ 111.100 EURO

ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile

Membru TU

' STAMATESCU *

§ CARMEN 2 Legitimația Nr. i 622C & Valabil 201 7

AN-VAH

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru TituIarT^®^®^'

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016- publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S ANEVAR nr. 0331/2016 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■ Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28;

-    Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorul prezentului raport de evaluare este: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, respectiv S.C. ADYANINVESTMENT S.R.L,

1.3    SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U1.

1.5    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbaî(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrânsere.>

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obțirjfc în piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către^Șl^^rușU^^, avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.    Zocav^S^

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă^și^oncufcnțiaiă unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.6 DATA EVALUARn

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.7 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.8 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.9 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conform actelor puse la dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat Ia baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu se bazează piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt

(încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supu^s^ii^^^§^^f(iilor viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce Ia modificarea rezulta^forfăportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.10 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L. și SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (depfj^aLÎ^ii s^QYAN INVESTMENT S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termofîcare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, Ia vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htm

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se din Strada^ pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafață totală de 72 mp, conform contrat vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului comercial are o suprafață de 82,71 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 74,62 mp și o suprafață construită de 80,57 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică și zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: 2 spații comerciale, depozit, birou și grupur sanitar.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

0 piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în conta^^i^^^fț^’^J

scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii moderne de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

inaugurirl proiecte de tip centru comercial în SI 2016
Dtrurmir* pretat)	Ort»			Dervefutpe
		Lot elitre	tniliirMbiU (mp}
Corni Shapțhc Oty	iniet	ctr.krTrtrtcrvl	125»	HVMCbirt
turOMni	Inter	Rufrw'twț	20»	Cect» Pent
	Bucuwțf	ftetttun	XMO	i&ufltnO
Ccwptef UN*JI	ItlUU	SvaBaOtor	um	MU SERV
«șr fcurtt    )	Cantft-n}»	Brfui. AtaiandhrUpvioțartw	JS.OOO	NtM
	S*tuM*r<	Un pi rodul Gokuu	12.300	2)m*r>V0
	Bototroi	Mut, Mh»l CfJrtMKU	12»	Ivtfc
	Betytere	Ctrrtrtl	IKO	Nptt»
Itre/MwlK	îocerrt	fwMBtvmn	110»	UreyMeelH
ShppptațOti Tlmstoețt	TaMflMtl		700»	WM
Mmui	Cratoo	Gtlove	200»
	TOJAJ.		171.7»

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

Proiecte de tip centru comercial aflate în dezvoltare (SI 2016)

| tMnumjwprat«tt	Ort)	Itxtlitr»	V.țrtltțl (ndiUtebiJ	CeiroRtlor
tftțtfCM»	B*Uv	Sw.MkOk»*	20»	fawrtxH»
	TiAet»	Central	11»	totțrGw*
iu»Anr*i*et	Bfttt*	HMtyntctfttet!	*5.0»	Aft
HvMffMrtsK Sttpvs	Ubtlulta	BvdLMwblkcH	i$»	NARMunl»
u*	luiurttti	Rehert	2M0	1J#
Vern^tM*»	Bucur» «1	Obor	25.0»	fro^eBin feKttUvț
3vnFt»CT(«»t*xXfț(-	Buwmtt	rtethtfutul	no»	S*nrr>«
		tu*»	XX 0»
K&EMAM	OrtBee	OriBt*	1*0»	KCEMAM
lOwsawnM	OrerfM	CtnVrt	210»	ion»
octXMwr		SXoMtrt	127»	DCOCMAM
Wrt "Drnlwtr* CțnOum		C.Ortuw>k«unii	XXO»	AMw Oroop irweMmtr*
>11»	tWwer*	C.At>JuU	7,0»	TțeMrtuBupin
ettrtirțiJk	C)ujN«0«<a	CerrtrrT	110»	FlerlUlOwtl
SbeppWOXY	rutttHNmt camrtf		2*0»	MCM
	TOÎAl		MW»

Chiriile in cele 41 orașe reședința de județ sunt prezentate in tabelul de mai Jos:

tonttttulr p/irktpal#

Aftr»r f.'irtipriiilr trt

	țJOlSSrml	7015 5*m 7 7016    1 7015 Vm 1 7015 Sem 7 7016 Stm ]
lOtttNtA + MUNÎFNIA
*ucur«ftl	15-45	35-45	20-50	18-23	14-23	10-25
Alexandria	a-12	5-10	5-11	4-8	4-8	3-7
Sur hi	4-10	8-20	4-12	6-9	6-9	7-10
«Ihațl	4-13	8-15	8-15	4-11	7-12	7-32
Cretova	12-16	12-16	12-16	8-12	8-12	8-12
Or.Tr.Sewîo	6.25-8.25	6.25-825	6.25-S.2S	5.75-7.25	5.75-7.25	5.75-7.25
Chirtiu	65-5.5	6-10	6-9	4,5-65	5-7	5-7
Pttațtl	7-12	7-12	6-12	3-6	3-6	3-6
PWațtl	11-13	11-15	12-17	7-11	7-12	7.12
fUrpnkuVakaa	n-16	13-16	13-16	7-31	7-31	7-11
Slatina	7-12	7-12	7-12	35-7	35-7	35-7
Slobozia	4-12	6-22	5-12	4-10	4-30	4-9
Tarjovîțte	5-8	6-10	6-XO	5-4	5-8	S-8
T<J}«	95-20	95-20	_ 95-20	4,5 -10	45-10	45-10
TRANSILVANIA BANAT ‘ CRIțANA ‘ MARAMUREȘ
Att>alu«a	65-20	65-10	6-10	5-7	5-7	5-7
Arad	6-9	6-9	6-9	4-6	4-6	4-6
Xxxx Xxxx	8.5-11	85-11	7-12	5-4	5-8	4-7
Bbtrlta	875-11	8.75-21	875-11	5.5-875	5.5-875	5.5-875
Brațov	12-20	12-20	12-20	5-10	5-10	5-9
clt^Napoca	14-20	14-20	14-25	9-15	9-15	9-15
CXva	8-12	8-12	8-12	5-7.5	5*7	5-7
Mtarcurea Ctuț	6-10	6-10	6-10	35-7	35-7	35-7
Oradaa	5-12	5-12	5-12	4-10	4-10	4-10
Reșița	6-10	6-10	6-10	4-7	4.7	4-7
Satu Mare	7-85	7-45	7-85	5-6.5	5-65	5-65
Sf.Ghcorțhe	8-14	8-14	8-14	35-7	35-7	35-7
Sibiu	12-23	12-23	32-23	65-11	65-11	6.5-11
T(, Mureș	7-U	7-14	7-M	S-9	5-9	5-9
Timtțoara	15-20	15-20	15-22	7-10	7-11	7-11
ZaUu	22-16	12-16	13-15	5-12	5-32	5-13
MOLDOVA * DOBROGF A
Ml	7-12	7-12	7-12	7-10	7-10	7.10
Batiu	8-12	4-12	8-12	6-10	6-10	75-10
Botoșani	7-12	7-12	7-11	5-4	5-4	5-8
SrlHa	7-9	7-9	7-9	6-4	6-4	6-8
Constanța	85-13	45-13	85-13	6-10	6-10	6-10
focșani	7-10	7-10	7-10	6-9	6-4	6-8
Galați	7-10	7-10	7-10	6-9	6-9	6-9
piatra Neamț	6-S	6-4	6-8	4-6	4-6	4-6
Sucoava	9-13	9-23	9-13	4-12	8-12	7-12
Tukoa	5-15	5-15	5-15	5-33	5-13	S-lî
Vadul.	.6-14	6-14	6-14	3-9	3-9	3-4

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-s 1-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în România, relevă cel mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în 68 de țări.

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual să depășească numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fi livrate cel puțin șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spâxirlc#>

România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au cw§L ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât măffîc^ibili și a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile.

S ursa: http:/Avww. businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregta	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	Tinere tuluvP ia ta Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale. ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www, snatiicomerciale. ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utfla=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	w ww. s natiîcome rc ta le. ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www. snatiicomerciale. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	w \vw. spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4. EVALUAREA

4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Highest and Best Use) este definită prin utilizarea unui ac maximizează valoarea și care este posibilă din punct de vedere fizic, este permisă legal și este

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei Ia acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piața a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare Ia imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romtmo.ro	n/a
2	TineretuluiEiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.soatiicomerciale.TO	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.soatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=T05 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.spatiieomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
S	Olteniței	151	2.185	www.spatiiconierciate.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.soaliicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. soaliicomerciale. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Poziționarea comparabilelor selectate față de imobilul subiect:

£T*DE iTĂTI

Calculele și analiza elementelor comparabile sunt detaliate în tabelul urmăfcS^^V

ELEMENTE DE COMPARApE Preț de vânzare EURO/mp	PROPRIETATE	TABEL COMPARAȚII IMOBIL SPAȚIU COMERCIAL COMPARABILA 2    COMPARABILA 3    COMPARABILA 5 1574    2.000    1905			COMPARABILA. 2.332
Tranzacție	-	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
Corecție (96)		-796	-796	-796	-796	-796
Corecție (EURO/mp)		-110	-140	-133	-163	-153
Preț corectat	1464		1860	1771	2.169	2332
Drepturi de proprietate	depline/teren în concesiune	depline	depline	depline	depline	depline
Corecție (96)		-1096	-1096	-1096	-1096	-1096
Corecție (EURO/mp)		-145	-200	-190	-233	-219
Preț corectat	1317		1660	1581	1.936	1814
Restricții legale    1    fără    j    fără			fărăfără		fără	fără
Corecție (96)    096			096    096		096	0%
Corecție (EURO/mp)    |    j    0			0 | 0		0	0
Preț corectat	1.317		1660	1381	1936	1814
Condiții de finanțare    cash		cash	cash	cash	cash	cash
Corecție (96)    1		096	096	096	096	096
Corecție (EURO/mp)    i		0	0	O	0	0
Preț corectat	1317		1660	1581	1.936	1814
Condiții de vânzare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
Corecție (96)		096	096	096	096	096
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	a	0
Preț corectat	1317		1660	1381	1.936	1814
Condiții de piață	actuale	similare    1    similare		similare	similare	similare
Corecție (96)		096    096		096	096	096
Corecție (EURO/mp)		0 | 0		0	0	0
Preț corectat	1317		1660	1381	1.936	1814
Localizare	Piața Sudului	Tineretului/Piata Norilor	Piața Vitan	Văcărețti	Brâncoveanu	Olteniței
Corecție (96)		1096	096	096	096	0%
Corecție (EURO/mp)		132	0	0	0	0
Preț corectat	1449		1660	1381	1.936	1814
Vechime construcție	anterior 1990/re novat	1990	2000	1987/a menajat	1982/re novat	renovat
Corecție (56)		596	-596	096	096	0%
Corecție (EURO/mp)		56	-83	0	0	0
Preț corectat	1515		1577	1581	1.936	1814
Suprafața totală	72,00	54	85	105	134	151
Corecție (56)		-596	396	596	1096	1296
Corecție (EURO/mp)		-76	47	79	194	218
Preț corectat	1439		1624	1660	2.129	2.031
Acces	stradal	n/a	stradal	stradal	stradal	stradal
Corecție (96)		1096	096	0%	096	096
Corecție (EURO/mp)		144	0	0	0	0
Preț corectat	1.583		1624	1660	2.129	2.031
Tip construcție	structura metal ica/zi darie	parter bloc locuințe	tipcentru comercial	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe
Corecție (96)		-1296	-596	-1296	-1296	■1296
Corecție (EURO/mp)		-190	-81	-199	-256	-244
Preț corectat	1393		1.543	1461	1874	1.787
Zonare - urbanism	zona rezidențială	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala
Corecție (56)		096	096	096	096	096
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1393		1543	1461	1874	1787
Caracteristici economice	piața comercială	n/a	similar	comerț stradal	comerț stradal	comerț stradal
Corecție (56)		1096	0%	596	596	596
Corecție (EURO/mp)		139	0	73	94	89
Preț corectat	1533		1543	1534	1.967	1877
Utilizare	comercial	comercial	comercial	comercial	comercialAnchiriat I comerdal/inchiriat
Corecție (56)		0%	096	096	-1596    -1596
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	-281 | -268
Preț corectat	1533		1543	1534	1.686	1609
Componente non imobiliare	nu este cazul	nu este căzut	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Corecție (56)		096	096	096	0%	096
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1533		1543	1534	1.686	1609
CORECȚIE NETĂ		69	-317	-238	-483	-423
CORECȚIE NETĂ (96)		496	-1696	-1296	-2196	-1996
CORECȚIE BRUTĂ		1083	493	741	1313	1.281
CORECȚIE BRUTĂ (96)		6996	2596	3996	5696	5996
NUMĂR CORECȚII		7	4	4	5	5
VALOARE UNITARĂ (EURO/mp)	1343
VALOARE SPAțlU COMERCIAL-EURC VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -RON	111100 502300

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

>    Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoarece acestea de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de negociere es 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia în considerare la'cî corecțiilor nete și brute;

>    Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție - au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil ⁼ 502.000 RON ~ 111.100 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse me indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzional, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield methodț, este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea^rfBăi^i|*^^ beneficiilor pe care Ie va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății resp^țâ^AOC^f Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a optat pentru metoda capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.²³

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.²⁴

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h) Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care¹ proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de exploata continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 20 % din venitul brut efectiv.

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este Ia nivelul de 10,50%.²⁵

VpROPRIETATE = VNE/c

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	72,00
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	1.440
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	17.280
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	15.552
CHELTUIELI EXPLOATARE	3.083
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	12.469
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	118.753
	118.750 €	536.600 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA

Estimarea valorii de piața a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordări principale pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 502.000 RON -111.100 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil= 536.600 RON ~ 118.750 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, IN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE 1 EVALUATA 1 -RON -    1
S.C. ADYANINVESTMENT S.R.L.	SPAȚIU COMERCIAL	72,00 '	215053-C1-U1	i n.iooe	502.000 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat Ia baza elaborării acestei opinii, precum și consid valoarea sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile expri prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

> Valoarea este subiectivă;

> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Expert evaluator pentru proprietăți im Membru Titula

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unitate individuală. Adresa: Loc. București Sectorul 4, Str Nitu Vasile. Sergent, Nr, 1, Bl. Sc. •, Et, Ap. SPAȚIU COMERCIAL, jud. București Părți comune; -

Nr cri	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața 1 utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-C1-U1		’ 1	-	82.72	Descriere: spațiu comercial cu o [suprafața totala de 72.00 mpgeren [in proprietate

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2134/20-04-2017 in suma de 20. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXi_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat ai ANCI’I și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4, alin. (12) din Legea nr, 455/2001, precum si cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagina 2 din 2

Consiliul General at Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. în baza Hotărârii Consiliului General al Mun, București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatele Unite nr. 1, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. CNP xxxxxxxxxxxxx, prin dl. Xxxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxx, viceprimar, în calitate de VÂNZĂTOR, pe de o parte

SC ADYAN INVESTMENT SRL, cu sediul în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 188, bl. 1, sc. 1, et. x, ap. xx, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/12334/28.06.1994, C1F R05904030, reprezentată prin dna. Xxxxx Xxxxxxxxxx-Xxxxx, în calitate de administrator, domiciliată în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 188, bl. 1, sc. 1, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RD nr. 301738/03.03.2003/Sccția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal de negociere directă nr. 84/18.05.2010, cu privire la spațiul comercial, în termenul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial se află pe Lista spațiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin H.C.G.M.B. nr. 271/2002, modificată și completată prin H.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. 1 si 4, din Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.

3.    Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice dc aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003, art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

A intervenit următorul contract:

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial amplasat în Mun București, Str. Sergent Nițu Vasile nr. L sector 4, având nr. cadastral

in suprafața totală de 72,00 mp., deținut de CUMPĂRĂTOR în baza Udgnfractului de închiriere nr. 407/18.10.2002 și a deciziei civile nr. 981/07.04.2008, pronunțată de Curtea de Apei București.

Terenul aflat în proprietate publică conform adresei nr. 763933/13942/19.09.2008, eliberată de Primăria Mun. București ~ Direcția Patrimoniu Evidența Proprietății -Cadastru, Serviciul evidență proprietăți, urmează a fi concesionat în baza prevederilor

sar solicite acest lucru in maximum 30 de zile de Ia autentificarea prezentului contract.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea Funciară nr. 68911 a rîoeâTității București, sector 4, prin încheierea nr. 172414/01.04.2009, emisă de OCPI sector 4.

Art. 2. PREȚUL ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ

1.    Prețul vânzării spațiului comercial a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa nr, 84/18.05.2010, înregistrat sub nr. 15565/18.05,2010, de către Primăria Sector 4 București si este de 56.450 (cîncizecișișasemiipatrusutecincizeci) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 15 zile calendaristice de la data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe bază de factură suma de 14.112,50 EUR la cursul de schimb stabilit de B.N.R. în ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plata in contul al cărui cod IBAN este RO37TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, reprezentând un avans de 25% din prețul de vanzare,

2.    In baza prevederilor art, 11 si art. 12 din Legea nr. 550/2002, diferența dintre prețul dc vânzare și avansul achitat, in suma de 42.337,50 EUR, precum și dobânda totală de 7.195,70EUR, reprezentând 10% pe an, vor fi achitate de CUMPĂRĂTOR in rate lunare, egale, în termen de 3 ani (36 luni), conform planului de rambursare anexat, la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata. După data scadentă se percep penalitati de 0,1% pentru fiecare zi întârziere.

3.    Rata și dobânda lunare, in suma de 1.366,12 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR cu ordin de plată pe baza facturii fiscale eliberate de Primăria Sector 4 București, in contul al cărui cod IBAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, până cel târziu Ia data de 25 a lunii, pentru luna in curs.

Prima rată și dobânda, în sumă de 353,00 EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până la data de 25.06.2010.

Ultima rată și dobânda, în sumă de 1.366,000EUR, urmează să fie plătite de către CUMPĂRĂTOR până Ia data de 26.06.2013.

4.    CUMPĂRĂTORUL va putea să plătească ratele și în mod anticipat, in acest caz refacându-se planul de rambursare și se va recalcula dobânda, noul plan de rambursare făcând parte integrantă din prezentul contract.

5.    In vederea garantării achitării restului de preț și dobânda aferentă, noi, părțile contractante, declarăm că suntem de acord cu instituirea unei ipoteci asupra spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract, in conformitate cu dispozițiile art. 12, alin. 2, lit. b din legea 550/2002 și cu prevederile Codului civil, inclusiv cu notarea interdicției de înstrăinare și

RAPORT E&SMfejr

PROPRIETĂȚI IMOBIUARE 1

l.Oț^ ^*Z

?*'    aL<o ^sucUîe<^

_cff£yâre, precum și a pactului comisoriu prevăzut de art 12 alin. 4 din Legea nr. 550/2002, în^^a^ Ak    ''

6.    In cazul în care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadență avansul sau două rate lunare succesiveAontractul de vânzare-cumpârare se va considera rezolvit de plin drept, fără punere in întârziere și fără alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. 550/2002^odificata prin Legea nr. 306/2003.

O/

7.    ^NoLypărțile contractante, am luai cunoștință de dispozițiile Legii nr. 656/2002. pentru prevenirea și sancționarea spălării banilor. De asemenea, declarăm că am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr, 241/2005 și de consecințele ce decurg din nerespectarea acestora.

Art. 3. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1. OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

de a-1 garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și servituți cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr.237266/25.05.2010, eliberat de OCPJ sector 4. Dreptul de închiriere al cumpărătorului s-a stins prin confuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

a)    de a plăti prețul la termenul și în condițiile stipulate în prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru activități de comerț sau prestări servicii și de a nu înstrăina spațiul prin acte între vii, timp de 3 ani de la data dobândirii;

Art. 4. DECLARAȚIILE PĂRȚILOR

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară că spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituți, nu a mai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice și nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări în baza Legii nr. 10/2001, cu modificările si completările ulterioare.

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declara ca spațiul comercial din Mun București. Str, Sergent Xxxx Xxxxxx nr. 1, sector 4 nu este situat in imobile aflate in zona de protecție a unui monument istoric și nu face parte din spațiile enumerate de art. 3¹ din Legea nr. 550/2002 așa cum a fost modificată prin OUG 21/2003.

Impozitele și taxele de orice natură aferente spațiului comercial ce face obiectul prezentului contract au fost in sarcina VÂNZĂTORULUI până azi, data autentificării, iar de astăzi, acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suportă si taxele necesare perfectării și autentificării contractului.

Plan de rambursare

Creditor: PRIMĂRIA SECTOR 4 BUCUREȘTI
Debitor: SC ADYAN INVESTMENT			SRL
	Numărul contractului:	1		Tota’ lunar (euro)1	1.366,12
	Data contractului:	27.05.2010		Dobânda (%):	10,00%
	Credit acordat (euro):	42.337,50		Total dobândă (euro):	7.195,70
	Perioada de ranb.(luni):	36		Data fmanțârii:	27.05.2010
\ i.	Zi na scadenței lunate:	25 ale lunii		Data angajăm:	27.05.2010
, iu 1
/	Data scadenței	Sold	Plată lunară	Dobânda	Total de plată
Ă2L	lunare	credit	din credit	lunară	lunar
1	25.06.2010	42.337,50	0,00	353,00	353,00
2	25.07.2010	41.324,20	1.013,30	352,82	1.366,12
3	25.08.2010	40.302,45	1.021,75	344,37	1.366,12
4	25.09.2010	39.272,19	1.030,26	335,86	1.366,12
5	25.10.2010	38.233,34	1.038,85	327,27	1.366,12
6	25.11.2010	37.185,84	1.047,50	318,62	1.366,12
7	25.12.2010	36.129,61	1.056,23	309,89	1.366,12
8	25.01.2011	35.064,58	1.055,03	301,09	1.366,12
9	25.02.2011	33.990,67	1.073,91	292,21	1.366,12
10	25.03.2011	32.907,81	1.082,86	283,26	1.366,12
11	25.04.2011	31.815,93	1.091,88	274,24	1.366,12
12	25.05.2011	30.714,95	1.100,98	265,14	1.366,12
13	25.06.2011	29.604,79	1.110,16	255,96	1.366,12
14	25.07.2011	28.485,38	1.119,41	246,71	1.366,12
15	25.08.2011	27.356,64	1.128,74	237,38	1.366,12
16	25.09.2011	26.218,50	1.138,14	227,98	1.366,12
17	25.10.2011	25.070,87	1.147,63	218,49	1.366,12
18	25.11.2011	23.913,68	1.157,19	208,93	1.366,12
19	25.12.2011	22.746, B5	1.166,83	199,29	1.366,12
20	25.01.2012	21.570,29	1.176,56	189,56	1.366,12
21	25.02.2012	20.383,93	1.186,36	179,76	1.366,12
22	25.03.2012	19.187,68	1.196,25	169,87	1.366,12
23	25.04.2012	17.981,46	1.206,22	159,90	1.366,12
24	25.05.2012	16.765,19	1.216,27	149,85	1.366,12
25	25.06.2012	15.538,78	1.226,41	139,71	1.366,12
26	25.07.2012	14.302,15	1.236,63	129,49	1.366,12
27	25.08.2012	13.055,22	1.246,93	119,19	1.366,12
28	25.09.2012	11.797,90	1.257,32	108,80	1.366,12
29	25.10.2012	10.530,10	1,267,80	98,32	1.366,12
30	25.11.2012	9.251,74	1.278,36	87,76	1.366,12
31	25.12.2012	7.962,72	1.289,02	77,10	1.366,12
32	25.01.2013	6.662,96	1,299,76	66,36	1.366,12
33	25.02.2013	5.352,37	1.310,59	55,53	1.366,12
34	25.03,2013	4.030,86	1.321,51	44,61	1.366,12
35	25.04.2013	2.698,34	1.332,52	33,60	1.366,12
36	25.05.2013	1.354,71	1.343,63	22,49	1.366,12
37	26.06.2013	0,00	1.354,71	11,29	1.366,00

ÎNCHEIEREA DE AUTENTIFICARE NR. 549 Anul 2010, luna MAI, ziua

în fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, la sediul Primăriei Sectorului 4, unde m-am deplasat la cererea pârtilor, s-au prezentat:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principat ele Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, reprezentat prin dl. Xxxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxx, identificat cu CI seria RRnr.457299/24,05.2007/SPCEP S4 biroul nr.2

SC ADYAN INVESTMENT SRL, cu sediul în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 188, bl. 1, sc. 1, et. x, ap. xx; sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/12334/28.06.1994, CIF R05904030, reprezentată prin dna. Xxxxx Xxxxxxxxxx-Xxxxx, în calitate de administrator, domiciliată în Mun. București, Șos. Olteniței nr. 188, bl. 1, sc. 1, et. x, ap. xx, sector 4, identificat cu CI seria RJD nr. 301738/03.03.2003/Secția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu - 3.OOOlei + 570 lei TVA, cu OP /2010;

Taxă ANCPI - L1851ei, cu chit. Nr.0672981-82/2010 (calculată la suma de 237.000

CONTRACT DE CONCESIUNE

Nr..............încheiat la data de

I. Părțile contractante

între MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr, 291-293, sector 6, având calitatea de concedent, pe de o parte si S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L., cu sediul în București, sos. Olteniței nr.188, bl.1, sc.1, et.x, ap.xx, sector 4, înregistrata la Registrul Comerțului sub nr. J40/12334/1994, având cod unic de înregistrare nr. 5904030, reprezentata prin doamna Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx, identificata cu CI seria RD, nr. 301738, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002 - privind vânzarea spatiilor comerciale proprietatea privata a statului si a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizata, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publica Locala, republicata, cu modificările si completările ulterioare, precum si în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 94/11.01.2011, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 549/27.05.2010, s-a încheiat prezentul contract de concesiune.

II. Obiectul contractului

Art. 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, în suprafața de 82,71 mp, asa cum rezulta din planul de situație anexat.

Art. 2. Terenul precizat la art. 1 se preda de către concedent către concesionar pe baza de proces-verbal de preda re-primîre, încheiat între parti, iar destinația clădirii este de spațiu comercial.

III. Termenul contractului

Art. 3. Concesiunea se acorda pe 49 ani, începând cu data predarii-primirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract si anexele sale.

Art. 4. Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul sau de vedere asupra încetării concesiunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioada egala cu jumătate din durata sa inițiala, prin simplul acord de voința al pârtilor, prin act adițional.

; «i    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

./ /    DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII

/    DIRECȚIA CONTRACTE

_Contract de concesiune incheiat cu S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L,

~ IV. Redeventa

Redeventa concesiunii, conform negocierii reafizate, este de 4.477,23 tei/an, fara T.V.A., reprezentând 1.046,80 Euro/an, ta care se adauga un comision de 1% calculat Ia valoarea redeventei concesiunii. Comisionul de 1% va fi calculat si plătit doar pentru primul an de concesiune.

în cazul în care prevederile legale impun aplicarea cotei de TVA, valoarea totala a redeventei va suporta cota de TVA, stabilita de legislația în vigoare.

Art. 5.1 Redeventa minima a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasile nr. 1, sector 4, din municipiul București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 2.977,23 lei/an, a fost determinata în conformitate cu prevederile Legii nr. 50/29.07,1991, republicata, cu modificările si completările ulterioare si a fost calculata avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilitara existenta, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții" aprobata prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 211/30.08.2006, cu modificările si completările ulterioare.

Art. 6. Redeventa concesiunii prevăzută la art. 5, va fi indexata anual cu coeficientul de inflație comunicat de organele abilitate si se plătește pe toata durata concesiunii, dar nu poate fi mai mica decât redeventa achitata inițial.

Art. 6.1. Indexarea anuala a redeventei concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până la data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V. Modalitatea de plata:

Art. 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redeventei pentru primul an, exprimata în Euro, se vor plăti prin ordin de plata în contul concedentului nr. R097TREZ70021300205XXXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua    «

efectuării plătii - dar nu poate fî mai mica decât cea înscrise la art. 5. Comisionul de 1%, aferent redeventei se va achita în maxim 15 zile calendaristice de la semnarea si autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redeventa va fi calculata si se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cel deal doilea an) si luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redeventei prevăzută la art.    i'n'

5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs,

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redeventei se va plăti o majorare de întârziere de    » ^c

0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculata ia suma datorata. Majorarea de întârziere la plata, de 0,1% se va aplica pentru fiecare zi de întârziere si pentru suma rezultata din indexarea redeventei cu rata anuala de inflație, neplatîta la termen.    la

Majorările si penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.

VI. Drepturile si obligațiile pârtilor.

Art. 8. Concedentul are dreptul:

Art. 8.1 Sa urmareasca prin imputernicitii sai respectarea destinației clădirii asa cum a fost stabilita prin contractul de vânzare-cumparare a spațiului.

f    DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII

DIRECȚIA CONTRACTE

. .    Contract de concesiune incheiat cu S C. ADYAN 1NVESTMENT S R.L.

- ■    ■ ~Art. 8,2 Sa retraga concesiunea, îara nicio răscumpărare, în cazul în care nu se

respecta prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum si clauzele prezentului contract.

' far. 8.3. Sa modifice unilateral partea reglementara a contractului de concesiune, cu notificarea prealabila a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Ari 8.4. Sa verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respecta condițiile si clauzele acestuia de către concesionar.

Art. 9. Concesionarul are dreptul:

Art. 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul si răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi si a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art. 9.3. Sa primească în mod prompt o despăgubire adecvata sî efectiva în cazul în care modificarea unilaterala a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent si concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilita de către instanța judecătoreasca competenta.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului sa se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10.1. în termen de 90 de zite de la data semnării contractului, sa depună, cu titlu de garanție, sub forma de scrisoare de garanție bancara sau depozit bancar, echivalentul în lei a sumei de 262 Euro. calculata la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancara, dar nu mai puțin de 1121 lei. Aceasta suma va fi reactualizata anual, funcție de evoluția cursului Euro/lei.

Daca este necesar, din aceasta suma, vor fi prelevate penalitățile si sumele datorate concedentutui de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din aceasta suma se opresc penalitățile si sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținuta, în termen de 30 de zile de la aceasta operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art. 10.1.1. Garanția se va depune într-un cont special, la o banca agreata de ambele parti contractante, dobânzile revenind concesionarului.

Art.10.1.2. Garanția va putea fi eliberata numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Sa-si îndeplinească obligațiile potrivit termenelor si condițiilor prevăzute în contract si în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

Art. 11, Concesionarul se obliga sa asigure plata redeventei la termenele stabilite prin prezentul contract.

Art. 12. Concedentul are obligația:

Art. 12.1. Sa nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art. 12.2. Sa nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afara de cazurile prevăzute expres de lege si a art.8.3. din prezentul contract.

Art.12.3. Sa notifice concesionarului apariția oricăror imprejurari de natura sa aduca atingere drepturilor concesionarului.

Art.12.4, Sa coopereze pe deplin si sa sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune în Cartea Funciara.

3

- ț

/    PRIMARÎA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

/    DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII

DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C ADYAN INVESTMENT S.RT^___    __

VII.    încetarea

Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația sa restituie concedentului în deplina proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situații:

,    (a), la expirarea duratei stabilite, daca părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia. în

y ■ condițiile legii.

<•    ' (b) în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterala de către

5?-''', ^z concedent cu plata unei despăgubiri juste si prealabile în sarcina concedentului.

'    (c) în cazul nerespectarii obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere

unilaterala de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    la dispariția dintr-o cauza de forța majora a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fara plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, asa cum este prevăzută în art. 2, este schimbata, fara acordul concedentului.

Ari. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art. 16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi rascumparata, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie sa fie prompta, adecvata si efectiva. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipala sau prin hotărâri ate Guvernului.

Art.16.2. Daca părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumita urmeaza a se adresa Instanței de Judecata sau arbitrare convenite conform contractului.

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art. 17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art.17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionam! pierde garanția constituita.

Art.17.3 în cazul în care concesionarul nu-sl executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 si 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se considera desființat de plin drept, începând cu aceeași data, fara a mai fi necesara intervenția instanței de judecata.

Art. 18. încetarea concesiunii prin renunțare.

Art. 18.1 Concesionarul poate renunța la concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibila exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formata din reprezentanții concedentului, ai Primăriei Municipiului București si care împreuna cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizata pe terenul concesionat, acesta este obligat sa solicite acordul concedentului privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil.

VIII,    Forța majora

Art. 19.1. Forța majora exonerează părțile de răspunderi în ceea ce privește îndeplinirea totala sau parțiala a obligațiilor ce le revin, cu mențiunea ca prin forța majora se

4

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune incheiat cu S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.________

înțelege orice eveniment independent de voința pârtilor, imprevizibil si inevitabil, care împiedica părțile sa-si execute integral sau parțial obligațiile,

Art.19.2. Apariția sau încetarea cazului de forța majora se va comunica celeilalte parti în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandata. Ulterior acestei comunicări, concedentul si concesionarul vor face demersuri în vederea constatării T. evenimentelor de acest gen fie de către parti, fie de către organele competente române,. ■ părțile convenind ca proba forței majore se poate face si prin alte modalitati.

" _v„ ♦ /    Art.19.3. în caz de forța majora, comunicata si constatata, în condițiile de mai sus,

£    "' executarea obligațiilor pârtilor se decaleaza în consecința cu perioada corespunzătoare

"**    acesteia, cu mențiunea ca nicîuna din parti nu va pretinde penalitati sau despăgubiri, pentru

întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forța majora cât sî îndeplinirea celorlalte obligații.

Art.19.4 în condițiile în care forța majora conduce la o decalare a obligațiilor pârtilor mai mare de 6 luni, partite se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificata si constatata de comisia legal constituita, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX. Control

Art.20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X.    Litigii

Art. 21. Litigiile de orice natura decurgând din executarea necorespunzatoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabila, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Art. 22. Pe toata durata concesiunii, concedentul si concesionarul se vor supune legislației române.

XI.    Dispoziții finale

Art. 23. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic al terenului ca urmare a unor eventuale reglementari legale adoptate după semnarea prezentului contract si concesionarul nu este în drept sa pretindă niciun fel de despăgubiri de la concedent.

Art. 24. în temeiul art. 45 din Legea nr. 73/05,07.1995 privind pregătirea economiei naționale si a teritoriului pentru aparare, concesionarul are obligația sa ia masuri pentru realizarea sarcinilor ce îi revin în domeniul apararii.

Art. 25. Părțile contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adițional, numai în cazul apariției unor circumstanțe care lezeaza interesele comerciale legitime ale acestora si care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.

5

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C. ADYAN INVESTMENT S R.L.

Anexa 2

La Contractul de concesiune

.2011

Prezentul contract de concesiune urmeaza a fi încheiat între Municipiul București si S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L. pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nitu Vasîle nr. 1, sector 4, București, in suprafața de 82,71 mp.

DIRECȚIA GENERALA ACHIZIȚII DIRECTOR GENERAL, DANIELA MlNCU

DIRECTOR EXECUTIV, Xxxxxx Xxxxxxxxx

W^r,!'

Certificam în privința realîtatii, regularității si legalității Sef Serviciu Xxxxxxx Xxxxxx

DIRECȚIA GENERALA ECONOMICA DIRECTOR GENERAL,

Xxxxxx Xxxxxxxx COfdstANTINESCU

DIRECȚIA-JURIDIC —

AC 4TORDACHE

ROMÂNIA

VMLNLA NAȚIONALĂ A NOTARILOR l’l BLICI DIN ROMANIA CAMERA NOTARILOR PERUCI BfCEREȘTI

socmvweă avi că

Sediul București, str. Polona nr. 28-30, sectorul 1 înregistram la Curtea de Apel Bucii reții sub nr. 26/07-11.1995

........ COI, _v p _9fi7

CObANSPIK P7S91 29.12.2006 OStU 09035:

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 402 Anul 2011, luna februarie, ziua 21

Eu. Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx-Xxxxx, notar public, la cererea expresă a pârtilor, m-arn deplasat la adresa din sediul Primăriei Municipiului București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, unde am găsit pe:

Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat in municipiul București, str. Popa Savu, nr. 42, sc. 1, et. x, ap. x. sector 1, identificat cu CI seria RR, 529014'2008/DGEP Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de Primar General al Municipiului București,

Xxxxx Xxxxxxxxxx-Xxxxx, domiciliată în municipiul București, Șos. Olteniței nr. 188, bl. 3, sc. 1, ct. 4, ap. xx, sector 4, identificată cu C.l. seria RD nr. 301738, eliberata la data de 03.03.2003 de Secția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de reprezentant al S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.,

care după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea lui și au semnat toate exemplarele prezentului înscris, precum și cele 2 (două) anexe ale acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr. 364995 SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

S-a perceput onorariul de 1.470 R.ON f- 352.80 ROM TVA cu chitanța nr. 0479/201 EMentor

1 n(5t55pVblic,

rr.Fto: i vita?im tu ut tf vivux

t s./ 1    ,n r ,x •    , o.

Buchar.est    i

®    im

Cod anunț

Județ	București	Zona	Berceni
				Valabil, de ta	21.03.2017
Localitatea	Sector 4	Adresa	Xxxxxxxxx Xxxxxxx
				Xxxx la	20.0S.2017
Tip contract	De va uzare	Preț	60.00» EUR
				Cad de identificare	classified 1B399010
Categoria	Spatii come reiate	Preț (ROM i	271.128 RON	extern
Subc alegoria	Spațiu comercial	Suprafața construita	26 m1		Raportează anunț fals
Suprafața utila	2Gm’	încălzire	Atlete
Suprafața te ten ului	26m‘

Descriere

Spațiu comercial teren proprietare stradal

SpatiiCdmerckalero

baowl, leitul,kwntitll

jSIliSaSlîLtalt    Șnați CWtwtCWe de vin:ji» in BotoiesB    Jw» Walt Mol

Spațiu comercial Piața Vitan - Mega Image

București, zona Vitan Mal) vezi harta

Nr grupuri sanitare. 1 Suprafața construita: 65 mp Nr incapeti: 2

UhiiiaB - Utiiiiati generale (Curent, A pa .Canalizare, Gaz)

pretvanzare 170000 monedavanzare EUR mo n e davanza re mp monedaintl)iriere:EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

Localizare și puncte de interes

M tj toace de Iran spo rt    înv cîim ân t    Sup» rrkt k. etl' a3    fl re re ct e    P£f c 3r i

P>    •

P^tț de    - «•_[

••    “1

4E    HTftcEfjftcttn CC-gr-SA. Ccsțj^^jtînidte

Descriere

Spațiu comercial strada! de vanzare, 105 mp Spațiul este situat la intersecția a 2 bulevarde mari la parterul unui bloc de locuințe si are destinație comei ci a la Este amenajat opens pace Dotări, curent electric. apa. canalizare grup sanitar, gresie, aer condițional spoturi Spațiu! este dispus pe colt si are 4 vitrine Preț vanzare 240000 euro. EkcIus agenti Linte rmediari

Pub!i24ro Anunțuri Butuiert $ed&4 imcfriiai* Devarc»ie SpaUi comerciale    S p? Ou temei ciaJ

QJUJ

Descriere

CcmparuH nomlra va prezintă un spatru comercial de vânzare situat in zona Xxxx Xxxxxxxxxxx - Drumul Gazatului mtr-irn imobnl finalizat in anul 2016 Spațiul se regăsește In parterul unii imobil D*P^3 cu destinație mixta

Cemparthwilaren este cpen space cu o suprafața totala de 139 mp ier suprabla utila este de 125 mp. Proprietatea este prevăzută cu spetii vitrate largi ce oferă o iluminare naturala buna. acces stradal cu intrare separata de restul imobilului si intrare secundara Spațiul este branșat ta apa curenta, canalizare gnze naturale si curent electric 380V, Stadiul construcției Finalizat, număr elaj 3 număr camere 1 număr foc de parcare 4. suprafața utila. 125. suprafața totala 190. suprabla construita. 139. anul conțlructiel 2016

Utilitail:

Utilitari Generale: Apa Curent Gaz Canalizare

Alte caracteristici:

Parter: exista

Vezi detalii pe wv.w romimp io

SpatilComerdalero

hruul wtot rwtțuul

StUDLtaiMîiia    Scig I son^iit c;    > pt-țyrn j irjjJ

Spațiu Comercial Brancoveanu-lnvestitie

Bucureati. rotu Brdn:cvi*anu v?? hang

www.topooratk-cvaluari ,ro | Evaluator autorizat Xxxxxxxxxx Xxxxxx -nr. legitimație 16220 Pag. 46 din 50

SpatiiComerciatens

bfiOLrijrtol frw-estilfi

iDiliEUEiSais Srffl urntnte    am,tpnfnnte«e»«Krtfr Biții'm ;e<iOiw«n

Șoseaua Olteniței,oportunitate investie in spațiu închiriat

Buc ure st t, jona Ohenite i Ețfljlflrțg

JJE^C-țMjgi !>aL jl . - '-7i)‘/    " MX

Se aftțtazl doar prvnele 1$ puncte de interes situate pe o razi de 2 km hU de proprdmt

Xxxxxx Xxxxx (Partener Galaxy imob)

0771.072.062

0722.357.109

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCRSector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288

LUCRĂRI de C AD A S TRU .TOP O GR AFIE_; GEO DEZIE,

CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

MEMORIU TEHNIC

1. Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2. Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al muu. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

C    Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial — Scara 1:100 f    Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă —Scara 1:500 Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

întocmit,

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. mg. MÂȚEI ȘTEFAN^Sw«'<OtMB-F nr. 0193

FIȘA TEHNICA CU DESCRIEREA ȘTABULUI COMERCIAL

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    ZpX S.C. TOP EXP^ț PRpiEt^Ș.ktlj	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojQ^a^u^^^i^Oyfgiu	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.
Verificat: ing. Xxxxxxxxxx'Xxxxxx _	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	46.11
2	Depozit	9.96
3	Birou	2.10
4	Grup sanitar	2.16
5	Spațiu comercial	14.29
Suprafață utilă = 74.62 mp
Suprafață construită = 80.57 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPEmWI^T^k.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru^^^^^îp	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Xxxxx Xxxx^r^^l	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI x^V?r>,		PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
□(KUTANP S.C. TOP EXPERT &ROI& a&Lf’“ L\    m _±__*    At'ffirAT_l_		AMPLASAMENT: j Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: îng. Cojocar<iggBtfe _	3vidț(l^7	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Pai		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT PROIECT S$LLte M c.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasiie, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: irig. Cojocaru^ge^ms^p?^^/	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Matei SteferfpâJffj ■	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPEIWPR©1^S.A W \^ n	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing.	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENTS.R.L	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Matei ȘtefarfPîul	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPE^/PRof^T isi		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojOcâ^feePjs^j f	V'Z	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:5000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Pas 0	L	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL4 AL MUN. BUCUREȘTI XSeBTPSn'X	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPER^Rțfecr^p jț j	AMPLASAMENT: Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocar^^m^Mfj^	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENTS.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx^Pail	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT PROIECT S&.L P ‘.u    )?,	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing.	PROPRIETAR: S.C. ADYAN INVESTMENT S.R.L.	PLANȘA 7	Scara 1:200
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-^atâL	PLAN DE SITUAȚIE	Data: Aprilie 2017

tosT “    '"/*/ " '

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

Localizare: București, Strada Nițu Vasilenr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. AGREXCOM 94 S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. AGREXCOM 94 S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017 Dată evaluare: 18.04.2017 Data emiterii raportului: 25.04.2017 Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vpropri etate — 584.700 RON ~ 129.400 EURO

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru Titular ANEVAR.

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 — publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

CUPRINS

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................11

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................14

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................14

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................15

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................19

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................22

6.    ANEXE...................................................................................................................................................24

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executata de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. având autorizație ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28/Fax: 021.310.26.28 / Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/16379/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

-    Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. AGREXCOM 94 S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U11.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piață. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, intr-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrângerea

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate c piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5    DATA EVALUĂRII

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON.

Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elabor evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce la diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

>    Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu : piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen s<

(încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la

>    Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

>    Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

>    Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

>    Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

>    Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

>    Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

>    Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

>    în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

>    Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. AGREXCOM 94 S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin) al S.C. A(

94 S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Turnu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. In prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de la artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Turnu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Turnu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http:ZZghid.imopedia.ro/dex/berceni-245.htni

2.3. DESCRIEREA PROPRIETATE

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se din Strad&^^^ââS^^ pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafață totală de 89,20 mp, conform con vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului comercialTre o suprafața de 115,95 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 108,93 mp și o suprafață construită de 124,17 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixta - metalică și zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: depozit, 4 camere frigorifice și hol.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București. în analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste 170.000 mp de spatii modeme de retail.

Inaugurări proiecte de tip centru comercial în SI 2016
Drnurrur* pr aa*it				Duiwt lătur
	Ora|	loraUar*
		orțkr Tretton#	li 500
lurOtrlft»	>rt«y	avftntrțtiri	iWO
	•uturtfli	ferwwn	?,t»	feuftmt
	■uuu	str«MOtor	n»»
Oțy feric Mallț*n<n6'rț)	CarWaoț*	Wwl. AJțțMMhl tf pupfftfKJ	ii. O»	M«
	SatuMat*	Uftpl tocul	12.5»
	Brcourt	Mul, Mfetl trrtnwtu	12»	Jpfc
fepta		Cartrtl	10»	ton»
Irrrr/Mwtrj	iufecrrs	(t-MXTlKt	110»	Uru/Marlu
Jh»ppl*<Gty Tlrwtoafa	TtaHMf»		MO»	«71
Mmut	Cntcrra	CrtfM	MO»	J4FOXaN*
	rOTât,		17»,7»

Livrările de spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 340.000 mp.

loS

Chiriile in cele 41 orașe reședința de județ sunt prezentate in tabelul de mai josrwj &    o”

Chin» mrche	Afttrr i			A'tf a ■		i i.iiib’*
		7016 tem J 701 t,tem 1 70JS tec. 1 MV, tem 7 7016te-<. 1
OLKNlA’MUNUhlA
Bucurețti	35-45	35-4$	20-50	18-23	18-23	10-25
Alexandria	8-12	5-10	5-11	4.8	4.8	3-7
Batiu	8-10	S-10	8-12	6-9	6-9	7-10
Cilireîi	4-13	8-15	8-15	4-1L	7-12	7-12
Crataw*	32-16	12-16	12-36	8-12	8-12	8-12
Dr.Tr, Severln	6.25-8.25	6.25-8.25	6.25-8.25	5.75-7.25	5.75-7.25	5,75-7.25
Glurclu	65-85	6-10	6-9	45-65	5-7	57
Wtejti	7-12	7-32	6-12	3-6	3-6	3-6
Koteții	U-l?	11-13	12-17	7-H	7-12	7-12
Rimnîci)Valc*a	13 «U	13-16	33-16	?*H	7-11	7-11
Slatina	7-12	7-32	7-12	35-7	35-7	35-7
Mofeotu	4-12	6-32	5-12	4-10	4-10	4-9
Terjovtjtt	5-S	6-30	6-10	5-8	58	58
Ti.Jki	95-20	95-20	95-20	45-10	45-10	4.5-10
i TRANSILVANIA ‘ BANAT * f RftAftA * MARAMUR1S
Alba Iuti*	65-10	65-10	6-10	5-7	5-7	5-7
Arad	6-9	6-9	6-9	4-6	4-6	4-6
Bit* Marc	«5-11	85-11	7-12	5-8	5-8	4-7
Bâtrlța	8.75-11	8.75-11	8.75-11	55-8.75	5.5-8,75	55-8.75
Brașov	12-20	12-20	12-20	5-10	5-10	5-9
Ckj|-Nap<xa	14-20	14-20	14-25	9-15	9-15	9-15
Deva	8-12	8-32	8-12	5-7.5	5-7	5-7
Mkrtvraa Ckte	C-I0	6-10	6-10	35-7	35-7	35-7
Oradea	5-12	5-12	5-12	4-10	4-10	4-10
Raflt*	6-10	£-30	6-10	4.7	4-7	4*7
Satu Mare	7-1.5	7-85	7-85	5-65	5-65	5-65
St.Gbeorjhe	8-14	8-14	8-14	35-7	35-7	35-7
Sftriu	12-23	12-23	12-23	65-11	€5-11	65-11
JiiMureț	7-14	7-14	7-14	5-9	5-9	5-9
Itmlțoara	ÎS-2O	15-20	15-22	7-10	7-21	7-11
ZaUu	12-16	12-16	13-15	5-12	S-12	5-13
MOtDOVA ♦ OOBROOFA
Ufi	7-12	7-32	7-12	7-10	7-10	7-10
Secta	8-12	8-12	8-12	£-10	6-10	75-W
Botnțani	7-12	7-12	7-11	5-8	5-8	5-8
SriBa	7-9	7-9	7-9	6-8	6-8	6-8
Corutențe	85-13	85-13	85-13	6-10	6-10	6-10
tocfanl	7-10	7-10	7-10	6-9	6-8	6-8
Galați	7-10	7-10	7-10	6-9	6-9	6-9
Piatra ttaemț	6-8	6-8	6-8	4-6	4-6	4-6
StKaawa	9-13	9-13	9-13	8-32	8-12	7-12
Tultaa	5-15	5-15	5-15	5-13	5-23	5-13
Vadul	6-14	6-14	6-14	3-9	3-9	3-8

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în România, relevă cel mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în 68 de țări.

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual sa depășească numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fi livrate cel puțin șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiilor corn România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au eres wK ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Asti prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni câu' a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de din mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romtmo.ro	n/a
2	TineretulutfPiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www. spatiicomerciale. ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utIla=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www. sna t iicome re ia le, ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.spatiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	ww w. spa t iicome rc ia le. ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www, spatiicomerciale. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Highest and Best Use) este definită prin utilizarea

maximizează valoarea $i care este posibilă din punct de vedere fizic, este permisei

fezab ilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa Ia valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul generai al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

EVALUARE Xtf IMOBJ'--

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție coj încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare Ia imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PRETE/MP    SURSA		OBS
1	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretulutfPiata Norilor	54	1.574	www.romîmo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www, snatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www. spatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități, închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romîmo.ro	1987, parter bloc, S utila—100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www, spatiicomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www.smtiicomerciale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.snatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilitâți
10	Piața Covasna	173	1.156	www .spatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www.spatiicomerciale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

EVALUARE^

Calculele și analiza elementelor comparabile sunt detaliate în tabelul următ^3£o\

ELEMENTE OE COMPARApE Preț de vânzare EURO/mp	PROPRIETATE	TABEL COMPARAȚII IMOBIL SPAȚIU COMEROAL COMPARABILA 2    COMPARABILA 3    COMPARABILA 5 1574    2.000    2.000			COMPARABIL. ’ 2332	CUînP.-.'îAl H.Mj Î.J'S
Tranzacție	-	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă
Corecție (X)		-7X	-7%	-7X	-7X	-7X
Corecție (EURO/mp)		-110	-140	-140	-163	-153
Preț corectat	1.464		1860	1860	2.169	2X32
Drepturi de proprietate	depline /teren in concesiune	depline	depline	depline	depline	depline
Corecție (X)		-10X	-10X	-10X	-10%	-10X
Corecție (EURO/mp)		-146	-200	-200	-233	-219
Preț corectat	1317		1660	1660	1.936	1814
Restricții legale	fără	fără	fără	fără	fără	fără
Corecție (X)		0%	OX	OX	OX	OX
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat	1317		1660	1660	1936	1814
Condiții de finanțare	cash	cash	cash    cash    cash			cash
Corecție (X)		0%	OX    OX    OX			OX
Corecție (EURO/mp)		0	0 1 0 1 0			0
Preț corectat	1317		1660	1660	1.936	1814
Condiții de vânzare	normale	normale	normale    normale		normale	normale
Corecție (X)		0%	OX    OX		OX	OX
Corecție (EURO/mp)		0	0 | 0		0	0
Preț corectat	1317		1660	1660	1.936	1814
Condiții de piața	actuale	similare	similare	similare	similare	similare
Corecție (X)		OX	OX	OX	OX	OX
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat	1317		1.660	1660	1.936	1814
Localizare	Piața Sudului	Tineretul ui /Pia ta Norilor	Piața Vitan	Văcărești	Brâncoveanu	Olteniței
Corecție (X)		10X	OX	OX	OX	OX
Corecție (EURO/mp)		132	0	0	0	0
Preț corectat	1.449		1660	1660	1.936	1814
Vechime construcție	anterior 1990	1990	2000	1987/a menajat	1932/renovat	renovat
Corecție (X)		0%	-SX	-SX	-5%	-5%
Corecție (EURO/mp)		0	-133	-83	-97	-91
Preț corectat	1449		1527	1577	1839	1723
Suprafață totală	89,20	54	85    1    100		134    1    151
Corecție (X)		-5%	OX    OX		5%    10X
Corecție (EURO/mp)		-72	0 | 0		92    [    172
Preț corectat	1377		1527	1577	1.931	1895
Acces	stradal	n/a	stradal    stradal		stradal	stradal
Corecție (X)		10X	OX    OX		OX	OX
Corecție (EURO/mp)		13B	0 | 0		0	0
Preț corectat	1514		1527	1577	1.931	1895
Tip construcție	structura metalica/pa nouri	parter bloc locuințe	tip centru comercial	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe
Corecție (X)		-12%	-5%	-12X	-12X	-12X
Corecție (EURO/mp)		-182	-76	-189	-232	-227
Preț corectat	1333		1451	1388	1.699	1568
Zonare- urbanism	zona rezidențială	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala
Corecție (X)		OX	OX	OX	OX	OX
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1333		1451	1388	1699	1668
Caracteristici economice	piața comercială	n/a	similar	comerț stradal	comerț stradal	comerț stradal
Corecție (X)		7%	OX	5X	5X	5%
Corecție (EURO/mp)		93	0	69	85	83
Preț corectat	1426		1451	1457	1.784	1751
Utilizare	comercial	comercial	comercial	comercial	comercial/inchiriat	comercial/inchiriat
Corecție (X)		OX	OX	OX	-15X	-15X
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	-255	-250
Preț corectat	1426		1451	1457	1529	1501
Componente non imobiliare	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul
Corecție (X)		OX	OX	OX	OX	OX
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat (rotund)	1426		1451	1457	1529	1501
CORECȚIE NETĂ		-38	-409	-403	-640	-531
CORECȚIE NETĂ (%)		-2X	•20%	-20X	-27X	-24X
CORECȚIE BRUTĂ		945	486	731	1.225	1.270
CORECȚIE BRUTĂ (X)		60%	24%	37X	53X	58%
NUMĂR CORECȚII		6	3	4	6	6
VALOARE UNITARĂ (EURO/mp)	1.451
VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -EURt VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -RON	129400 584.700

*

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

r Tranzacție - au fost necesare corecții la toate comparabilele deoarece acestea de pe piață și conform studiului efectuat pe piața specifică marja de negociere este 10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia în considerare la calcul corecțiilor nete și brute;

>    Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

>    Restricții legale - nu fost necesare corecții;

>    Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

>    Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

>    Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție - au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces - au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție - au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil ⁼ 584.700 RON « 129.400 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diversei indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea s<

un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. In cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield methody este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat. Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc” a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

•    •    • *    • * li O •*'

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoare^Afec beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respfe^^^^vc^^^^ Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin venit s-a optat pentru" capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea Iui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/lună.²⁶

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.²⁷

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h) Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de cxploa^^^j¹ continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 24 % din venitul brut e

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%?

Vproprietate = VNE/c

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	89,20
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ    1.784
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	21.408
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	19.267
CHELTUIELI EXPLOATARE	4.728
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	14.540
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	138.472
	138.470 €    | 625.700 RON

5. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de piață a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordări prfafcigăte. S^v pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil - 584.700 RON = 129.400 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil =625.700 RON ~ 138.470 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+ -)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ (+)	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, IN OPINIA

EVALUATORULUI ESTE			DE
PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
S.C. AGREXCOM 94 S.RL.	SPAȚIU COMERCIAL	89,20	215053-C1-U11	129.4006	584.700 RON

■    Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017.

■    Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum valoarea sunt:

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de Ia client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

>    Valoarea este subiectivă;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imobiliare și bunuri mobile Membru Titular ANEVAR Legft mație nr. 16220/2017

6. ANEXE

Unitate Individuală Adresa: Loc, București Sectorul 4, Str Nitu Vasile, Nr. 1, Ap. SPAȚIU, Jud. București

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp]	cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-CTU11				115,95	Descriere: - spațiu in suprafața totala de 89,20 mp; - teren în proprietate Informații CP:unitate individuala Smas=89.2 5utila=0 Cota Îndlvi2a = 115.95 Adresa: UAT București, București Sectorul 4, str SERG. NITU VASILE, nr. 1, bl. -, sc, -, et. -, ap. -Obs: SPAȚIU COMERCIAL

B. Partea II. Proprietari șl acte

înscrieri privitoare ta dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii

RAPORT .#E*EVALUARE PROPRIETĂȚI IMOl

Părți comune; -

Nr crt	Nr cadastral	Suprafața construită	Suprafața utilă (mp)	Cote părți comune	Cote teren	Observații / Referințe
Al	215053-Cl-Ull				115,95	Descriere: - spațiu in suprafața totala de 89,20 mp;- teren in proprietate informații CP:unitate individuala Smas = fl9.2 Sutila = O Cota indiviza = 115.95 Adresa: UAT București, București Sectorul 4, str SERG. NITU VASILE. nr. 1, bl. -, sc. et. -, ap. -Obs: SPATIU COMERCIAL

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

5-a achitat tariful de 20 RON, -Online nr.2129/20-04-20I7 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. EXI_ONLINE.

Acest document a fost generat automat de sistemul informatic integrat al ANCP1 și reprezintă o imagine fidelă a înscrierilor active din planul cadastral și cartea funciară, valabilă la data generării. Documentul în format electronic este semnat cu semnătura electronică pe baza unui certificat calificat, în conformitate cu prevederile art. 4. alin, (12) din Legea nr, 455/2001, precum și cele ale Normelor tehnice și metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr, 1259/2001 și este valabil exclusiv în mediul electronic.

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii_Pagina 2 din 2

Intre:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, prin împuternicii Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatele Unite nr.I, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 52376S/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. J, CNP xxxxxxxxxxxxx, prin dl.

' Xxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxx, viceprimab,rin calitate de VÂNZĂTOR, pe de o parte

SC AGREXCOM - 94 SRL, cu sediul în Mun. București, Str. Serg. Nițu Vasîle nr. 1, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/16473/1994, CIP RO6243785, reprezentată prin dl. Xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx, în calitate de asociat și administrator, domiciliat în Mun. București, Str. Sg. maj. Xxxxxxx Xxxxxxx nr. 12, bl. 95, sc. 1, ct. 1, ap. x, sector 4, identificat cu CI seria RD nr. 208336/14.11.2001/Sccția 15 Poliție, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate dc CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal dc negociere directă nr. 77/12.05.2010, cu privire la spațiul comercial, în termenul legal stabilit dc Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial se află pe Lista spațiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin H.C.G.M.B. nr. .'”1/2002, modificată și completată prin H.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin, 1 si 4, ‘uiD Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor

metodologice dc aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor din patrimoniul regiilor autonome dc interes local.

3.    Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice dc aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, H.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003, art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

A intervenit următorul contract:

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial amplasat în Mun București. Str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, având nr. cadastral

RAPORT

PROPRIEI?

[Q495/0;l], in suprafața totală de 89,20 mp contractului de închiriere nr. 403/09.11.1999.

Terenul aflat în proprietate publică conform adresei nr. 874515/14676/11.12.2009, eliberată de Primăria Mun. București - Direcția Patrimoniu Evidența Proprietății -Cadastru, Serviciul evidență proprietăți, urmează a fi concesionat în baza prevederilor legale, de către Primăria Mun. București, CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr. 29294/19.11.2004, emisă de Primăria Mun. București-Comisîa de Coordonare pentru aplicarea Legii 550/2002 de la nivelul Municipiului București, cumpărătorul obligandu-se sa solicite acest lucru in maximum 30 de zile de la autentificarea prezentului contract.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea funciară nr. 70103 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 364384/2LI0.2009, emisă de OCPI sector 4.

Art. 2. PREȚUL ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ

1.    Prețul vânzării spațiului comercial a fost stabilit prin procesul-verbal de negociere directa nr. 77/12.05.2010, înregistrat sub nr. 14837/12.05.2010 de către Primăria Sector 4 București si este de 40.500 (patruzecimiicincisute) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 15 zile calendaristice de la data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe bază de factură suma de 40.500 EUR la cursul de schimb stabilit de B.N.R. in ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plata in contul al cărui cod IBAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4 București, reprezentând prețul de vanzare.

2,    In cazul in care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti in termenul stabilit la ari.2, alin.l, contractul de vanzare cumpărare se va considera rezolvit de plin drept, fara punere in întârziere si fara alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. 550/2002, modificata prin Legea nr. 306/2003.

( Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 656/2002, pentru prevenirea și sancționarea spălării banilor. Dc asemenea, declarăm că am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 241/2005 și de consecințele ce decurg din ncrcspcctarea acestora.

Art, 3. OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1. OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

de a-1 garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și servituti cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr.23 7263/25.05.2010, eliberat de OCPI sector 4. Dreptul de închiriere al cumpărătorului s-a stins prin con fuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații:

CNIA

JL NOTARULUI PUBLIC JĂNILĂ ȘTEFAN București, B-dul Constantin Brâncuși nr. 23, Bloc TFT5, sc. I, parter, sector 3 Tel; 340.45.85; Fax; 340.45.90 Operator de date cu caracter personal nr. 2954

ÎNCHEIEREA DE AUTENTIFICARE NR. 548 Anul 2010, luna MAI, ziua 27

In fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, Ia sediul Primăriei Sectorului 4, unde m-am deplasat Ia cererea pârtilor, s-au prezentat:

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Splaiul Independentei nr.291-293, sector 6, prin împuternicit Primarul Sectorului 4, d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatclc Unite nr.I, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, reprezentat prin dl. Xxxxxxx Xxxxxxxxx-Xxxxxx, identificat cu CI scria RR nr.457299/24.05.2007/SPCEP S4 biroul nr.2

Și

SC AGREXCOM - 94 SRL, cu sediul în Mun. București, Str. Scrg. Xxxx Xxxxxx nr. 1, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/I6473/1994, CIF PO6243785, reprezentată prin dl, Xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx, în calitate de asociat și < .ninistrator, domiciliat în Mun. București, Str. Sg. maj. Xxxxxxx Xxxxxxx nr. 12, bl. 95, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4, identificat cu CI seria RD nr. 208336/14.11,2001/Seclia 15 Politic CNP xxxxxxxxxxxxx,

care, după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

In temeiul art. 8 fit. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu - 2.200Iei + 4181ei TVA, cu OP /2010;

Taxă ANCP1 - 8501ci, cu OP/2010 (calculată la suma de 170.0001ei).

[‘Hiv =.;'!A muni '■ tui Ji bjenel ..a U 4EC]IA GENERALĂ ACH./j Ii!

DIRECȚIA CONTRACTE

Co/iUdc! de concesiune încheiat cu S.C AGREXCOM 94 SRL

CONTRACT DE CONCESIUNE

.,    * - . . ,, . , . Sj. o 5 2o ?/

Nr...................încheiat la data de    .....

I. Părțile contractante

între MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof, dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr, 291-293, sector 6, având calitatea de concedent, pe de o parte șl S.C. AGREXCOM 94 S.R.L., cu sediul în București, șos. Berceni nr.104S, sector 4, înregistrată Ia Registrul Comerțului sub nr. J40/16473/1994, având cod unic de înregistrare nr. 6243785, reprezentată prin domnul Xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxx, identificat cu CI seria RD, nr. 757482, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002 - privind vânzarea spațiilor comerciale proprietatea privată a statului șî a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizată, al Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 1304/07.04.2011, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 548/27.05,2010, s-a încheiat prezentul contract de concesiune.

II, Obiectul contractului

Art 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în suprafață de 115,95 mp, așa cum rezultă din planul de situație anexat.

Art. 2. Terenul precizat Ia art. 1 se predă de către concedent către concesionar pe bază de proces-verbal de predare-primire, încheiat între părți, iar destinația clădirii este de spațiu comercial.

IU. Termenul contractului

Art. 3. Concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu data predării-primirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract șî anexele sale.

Art. 4. Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul său de vedere asupra încetării concesiunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu jumătate din durata sa inițială, prin simplul acord de voință al părților, prin act adițional.

FiuMARJA MUNICIPIULUI [...■‘..-■Ji'.LoII DIRECȚIA GFNFfîAl  A¹ ;n:7iTi;

DIRECȚIA CONTRARIE

Conti;i?.t (Ie concesiune inclieial cu S C ADREXCOM IE! R R l

Art 5. Redeventa concesiunii, conform negocierii realizate, este de 5.865,07 lei/an, fără T.V.A., reprezentând 1.400,95 Euro/an, la care se adaugă un comision de 1% calculat la valoarea redevenței concesiunii. Comisionul de .1% va fi calculat și plătit doar pentru primul an de concesiune.

în cazul în care prevederile legale impun aplicarea cotei de TVA, valoarea totală a redevenței va suporta cota de TVA, stabilită de legislația în vigoare.

Art. 5.1 Redevența minimă a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasîle nr. 1, sector 4, din municipiul București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 4.070,68 leî/an, a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr, 50/29.07.1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare și a fost calculată avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilitară existentă, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza "Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții" aprobată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 211/30.08.2006, cu modificările și completările ulterioare.

Art 6. Redevența concesiunii prevăzută la art. 5, va fi indexată anual cu coeficientul de inflație comunicat de organele abilitate și se plătește pe toată durata concesiunii, dar nu poate fi mai mică decât redevența achitată inițial.

Art. 6.1. Indexarea anuală a redevenței concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până la data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V.    Modalitatea de plată:

Art. 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redevenței pentru primul an, exprimată în Euro, se vor plăti prin ordin de plată în contul concedentului nr. R097TREZ70021300205XXXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plății - dar nu poate fi mat mica decât cea înscrise la art. 5. Comisionul de 1%, aferent redevenței se va achita în maxim 15 zile calendaristice de la semnarea și autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redevența va fi calculată șî se va plăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii noului an de concesionare (cel deal doilea an) și luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redevenței prevăzută la art. 5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs.

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redevenței se va plăti o majorare de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculată la suma datorată. Majorarea de întârziere la plată, de 0,1% se va aplica pentru fiecare zi de întârziere și pentru suma rezultată din indexarea redevenței cu rata anuală de inflație, nepîătită Ia termen.

Majorările și penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.

VI.    Drepturile si obligațiile părților.

Art 8, Concedentul are dreptul:

Art. 8.1 Să urmărească prin împuternicit» săi respectarea destinației clădirii așa cum a fost stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare a spațiului.

2

Contract de concesiune încheiat cu S C AGREXCOM 94 S.K.t.    _    _____

Art. 8.2 Să retragă concesiunea, fără nicro răscumpărare, în cazul în care nu se pectă prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum și clauzete prezentului contract.

Art. 8.3. Sâ modifice unilateral partea reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art, 8.4. Sâ verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respectă condițiile și clauzele acestuia de către concesionar.

Art 9. Concesionarul are dreptul:

Art. 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul și răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. 9.2. De a folosi și a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.

Art. 9.3. Să primească în mod prompt o despăgubire adecvată și efectivă în cazul în £    care modificarea unilaterală a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent și concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului să se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10.1. în termen de 90 de zile de ia data semnării contractului, să depună, cu titlu de garanție în contul R044BRDE410SA22559634100 deschis la BRD - sucursala Brâtîanu, dobânzile revenind concesionarului, echivalentul în lei a sumei de 350 Euro, calculată la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancară, dar nu mai puțin de 1.466 lei. Această sumă va fi reactualizată anual, în funcție de evoluția cursului Euro/lei.

Dacă este necesar, din această sumă, vor fi prelevate penalitățile și sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din această sumă se opresc penalitățile și sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținută, în termen de 30 de zile de la această operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

(jj    Art.10.1.1. Garanția va putea fi eliberată numai pe baza unei notificări din partea

ț Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de

garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Să-și îndeplinească obligațiile potrivit termenelor șt condițiilor prevăzute în contract și în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

Art 11. Concesionarul se obligă să asigure plata redevenței la termenele stabilite prin prezentul contract.    ________________ -------

“ Art 12. Concedentui are obligația:

Art. 12.1. Să nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art. 12.2. Să nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afară de cazurile prevăzute expres de lege și a art.8.3. din prezentul contract.

Art.12.3. Să notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura sâ aducă atingere drepturilor concesionarului.

Art. 12.4. Să coopereze pe deplin și să sprijine concesionarul în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune în Cartea Funciară.

----------------

PRIMARI A t.V.UNiLIRlU:.Ui Ru,.', : DiRECȚIA GENERALĂ ACELA I! DIRECȚIA CONTRAC f E

Contract de concesiune încheiat cu S.C. AGREXCOM 5-i

VII. încetarea

Art. 13. La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația să restituie concedentutui în deplină proprietate bunul concesionat.

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situații:

(a)    la expirarea duratei stabilite, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii.

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri juste și prealabile în sarcina concedentului.

(c)    în cazul nerespectăril obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    fa dispariția dintr-o cauză de forță majoră a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-i exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, așa cum este prevăzută în art. 2, este schimbată, fără acordul concedentului.

Art 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art. 16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi răscumpărată, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie să fie promptă, adecvată și efectivă. Cazul de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipală sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art. 16.2. Dacă părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumită urmează a se adresa Instanței de Judecată sau arbitrare convenite conform contractului.

Art 17. încetarea contractului prin retragere.

Art. 17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art.17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituită.

Art.17.3 în cazul în care concesionarul nu-șî executa obligațiile contractuale prevăzute la art. 7 st 10 la termenele prevăzute în contract, acesta se consideră desființat de plin drept, începând cu aceeași dată, fără a mai fi necesară intervenția instanței de judecată.

Art 18. încetarea concesiunii prin renunțare.

Art. 18.1 Concesionarul poate renunța la concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formată din reprezentanții concedentului, aî Primăriei Municipiului București și care împreună cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesîonaruUnstrăinează investiția realizată pe terenul

■.RLXMUNiCIPIULl;: Ili.'CUPC >ii D RÎ-CȚlA GENERALĂ ACil.ZlTII DIRECȚIA CONTRACTE

CortPact da concesiune încheiat cu S C AGREXCOM E-î S.R L

ge orice eveniment independent de voința părților, imprevizibil și inevitabi!, care dicâ părțile să-și execute integral sau parțial obligațiile. y    Art, 19.2, Apariția sau încetarea cazului de forță majoră se va comunica celeilalte părți

Tîn termen de 5 zile prin telex, fax. telefon urmat de o scrisoare recomandată. Ulterior acestei comunicări, concedentul și concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către părți, fie de către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face și prin alte modalități.

Art. 19.3, în caz de forță majoră, comunicată și constatată, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor părților se decalează în consecință cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea că niciuna din părți nu va pretinde penalități sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forță majoră cât și îndeplinirea celorlalte obligații.

Art. 19.4 în condițiile în care fcfrța majoră conduce Ia o decalare a obligațiilor părților mat mare de 6 luni, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificată și constatată de comisia iegal constituită, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

IX,    Control

Art.20. în conformitate cu prevederile legale controlul general a! respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X.    Litigii

Art. 21. Litigiile de orice natură decurgând din executarea necorespunzătoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabilă, iar în caz contrar de către instanțele judecătorești din România.

Art 22. Pe toată durata concesiunii, concedentul și concesionarul se vor supune legislației române.

XI. Dispoziții finale

Art 23. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic al terenului ca urmare a unor eventuale reglementări legale adoptate după semnarea prezentului contract și concesionarul nu este în drept să~pretindă niciun fel de despăgubiri de la concedent.

Art. 24. în temeiul art. 45 din Legea nr. 73/05.07.1995 privind pregătirea economiei naționale și a teritoriului pentru apărare, concesionarul are obligația să ia măsuri pentru realizarea sarcinilor ce îi revin în domeniul apărării.

Art. 25. Părțile contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adițional, numai în cazul apariției unor circumstanțe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora și care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.

DIREG] IA GENERAI.

DIRECȚIA CONTRARIE

Contract de concesiune încheia; cu S.C AGREXCOM 94 S R L.    __

26. Contractul dc concesiune, deși încheiat, nu va produce efecte decât după 'de către concesionar a redevenței pe un an și a comisionuiui de 1% conform art.5 prezentul contract.

Art. 27. Procesul verbal de predare-primire al terenului face parte integrantă din prezentul contract și îl completează.

Art. 28. Anexa 1 - cu schițele amplasamentului și anexa 2 - cu avizele direcțiilor de specialitate ale Primăriei Municipiului București fac parte integrantă din prezentul contract.

Art. 29. Prezentul contract reprezintă titlu de creanță. Contractul este supus autentificării, conform prevederilor Dispoziției Primarului General nr. 2709/1998, cheltuielile ocazionate de autentificare fiind în sarcina concesionarului.

Contractul privind concesionarea terenului aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasîle nr. 1, sector 4, din municipiul București, s-a încheiat în 5 exemplare.

RAPORT *bE EYALUAR?

o ipi'arcjic<-tifneo4i	0
romimo.ro	X    35	&
	An un Iun salvate    Mesaie pr.rrite	.-fr„ i’.cont
Conlui meu Cautare detaliata Agenții		+ Aflauoaanunî —

www.rotnimo.ro> București* Sector^ > S pal ii comerciale > Spațiu comercial > De vanzare > Soatiu comercial
Spatîu comercial				Contactează utilizatorul
60.000 EUR		o-:	u.siiirur. u-tn:.-. c.C-ci'c	0763068301
				0763068301
ESi Imagini    9	nana
	Parcul Crțmigru    «	L'iitf nu Hui lina		■ B5 Contactează
Map lecel.ic Q
'*■........	Buchar.est	Ț; :		Nume: Claudia
PUC A			* C-i 5	vezi toate anunțurile
	O	tm
	O    1
	^arccif		«    E3
O	frneretufur		’. Că te
	riPtriiito    «
''' ”	;:crcei Cl--t    lj:''	O ,, Z		„,,u,,nas
		/	Popesti-Leordeni
		ANtpATCrv	£	★ Adăugă la favorite
ipj	O		$	& Listează la Imprimanta
Măgurele				G- Export in pdf
		/ '"■'T	+
			—
Googte rryn		*'    M*pd	iu ®20l7 Gcsț’* T«Tn* &? Vs*
				Alte detalii
Detalii
				Cod anunț	4504926
Județ	București	Zona	Berce nl
				Valabil: de la	21.03.2017
Localitatea	Sector 4	Adresa	Xxxxxxxxx Xxxxxxx
				Xxxx la	20.05,2017
Tip contract	De va uzate	Preț	60.000 EUR
				Cod de identificare	ctassified 18399010
Categoria	Spatii comerciale	PretlRONI	271.128 ROM	extern
Sub categoria	Spațiu comercial	Suprafața construita	26 m‘		Rapoiteaza anunț fals
Suprafața utila	26m’	încălzire	Altele
Suprafața terenului	ÎSm1
Descriere
Spațiu comercial, teren proprietate stradal

Nr grupuri sanitare; 1

Suprafața construita; 85 mp

Nr încăperi'2

Uliii [ah - Utilitab generale (Curent. Ap a.Canalizare .Gaz)

pretvanzare 170000

monedavanzare EUR

monedavanzaremp:

monedainc hi tiare: EUR

Disponibilitate proprietate, imediat

eoooso c siegoo t    zseoț

0titirez.ro

Localizare ți puncte de interes

Mijloace de transport invăliinjrt

- - *- ■ t

js xv ■. ..... .    r.

t^aress^, •<=■-**¹ ’ jfC \>s,< ț \ -Av-' *

U’H A\ 1 ■A^f W) A<

f Ax

Pana la

Cod de identificare extern

Detalii

Oescrlere

Compania ncaslra va prezintă un spațiu comercial de vanzare situat in zona C-tin Brancoveanu - Dntmuî Găzarului intr-un imobil finalizat ki anul 2016 Spațiul se regasesle la parterul unui Imobil O+P+3cy destinație mina

Compariime marea este open spate cu o suprafața totala de 139 mp iar supiatata utila este de 125 mp Proprietarei esio prevăzută cu spatii vitrate Ierți ce oferă o iluminare naturala buna. acces stradal cu intrare separata de resiul imobilului si înirare secundara Spetiți esie tranșat la apa curenta, canalizare, gaze naturale si curent electric 360V Stadiul constnjcliei Finalizai, număr etaj x număr camere 1 număr toc de parcare: 4. suprafața utila 125, supcafata totala 150. suprafața construita 135. and construcției 2016

Utilitari:

Utilitari Generate; Apa. Curent Gaz Canalizare

AHe caracteristici:

Parter: exista

Vezi detalii pe ww.v i

r^'Wr»' ^:;'^v/7 , lî-

X’X X th? t&nju^cr P'i'tO’î.JfXJ    • •    V I-Kf

, ZA" <'xl|.BLX305tiT^ «Z . c£p^,^.s^V'-'Y : i,iHl b?i iT'i^r-lXT/” _:

SpatiiComercialei»

btfferl Jrtot tfețâilM

SojfeCCrrfnwțe    rt < ww t bte <> «Arz y e    feați towtate 4* vMz»e Bixium» ctraO^tti

Șoseaua Olteniței,oportunitate investie in spațiu închiriat

București, rona O tontei mUH3a

■ _; JzX:fî‘p§;Q“X/_rJI >„    .A’    Wp    :

1    yHF țr    i    x V'

& iiz ,    £ 2i *    A\ \\    •

g.' t    //’/    'îs

•'*X: 4. l o îj b!. U;.’ x s^;

«’taS&^sCr^-.s^î ^«s^șa. h.- j~"! P ^!    \?/>

O Se aftțeâțâ doar pfrtefc ÎS puncte de interes Hurte pe orari de2km Nli de ptpr«trte

SpatîiComerciatero

birouri rtlai, iwestiril

Speții comerciale    Epațicomeitble de vinzeie in Eutwesli

Alte detalii despre proprietate

Imobiliar export grup va propune spre vanzare un spațiu comercial amplasat la panerul unui bloc construit in anul 2015

Amplasamentul si poziționate a spațiului il recomanda pentru otice tip de activitate comerciala sau de birouri

Kt grupuri sanitare 2 Suprafața construita. 170 mp H rin ca peri 1

Utilitali • UWitati genetate (C ut ent, Apa .Canaliza re Gaz) Dotări - Diverse (Sistem de alarma)

pretvanzare. 220000 mo ne da vanzare; EUR mon e davanzaremp moneda in chirie re EUR

Disponibilitate proprietate. Imediat

Localizare și puncte de interes

7 / "    V;

;/_tJ /    jc.^:' ^j,i, a'i c “    \    '

-x->\    " //

'7 7¹'' d

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont R017RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU ,T OP O GR AFIE, GE O D EZ IE, CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 - Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 - Plan încadrare în zonă - Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)'¹- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

.tocmit,

XPERT PROffiC3LS,R.L. -PAULx^ME^nr: 0193

DESTINAȚIA	SPAȚIU COMERCIAL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.60 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	ZIDĂRIE / PANOURI PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ACOPERIȘ	ȘARPANTĂ / TABLĂ
TAVAN	TAVAN FALS GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE / MOZAIC
PEREȚI	ZUGRĂVELI LAVABILE / FAIANȚĂ
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMAJ1ZARE	-
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V / 380 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUNX6UCU£EȘ71 _	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    <7^ V?\ S.C. TOP EXPERpPR^lECT^R.L V    Zt/	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasiie, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: îng. Coj^^^^^^dvidid'	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.
Verificat: ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx \V	FIȘĂ TEHNICĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERy£RC^CT%R.b^	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocaAg^^OÎ&it^/	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing.	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT /rOIȘ^S&VV		AMPLASAMENT: A Str. Nițu Vasiie, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojoparnjO^p^OV	ay;	/ PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:1000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-R^ub		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUB^^>		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    /^Z,â/% S.C. TOP EXPERT PRteCES.R.L?V v\		PLASAMENT: ,’Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București w '
întocmit: ing. CojocagcȚDe#	rL	Proprietar: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 3	Scara 1:500
Verificat: ing. Matei StefaM 0		PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCURtOT		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    W    \r' S.C. TOP EXPERT $OfcCTS/F§t) *		i AMPLASAMENT: 1 Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocartfxfef^	^•>7 ;Qpîaiu '	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Matei ȘtefarFPe	Jk	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR:    --- SECTORUL 4 AL mXN/BOCURESTL pf    \5\	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    IS( $ S.C. TOP EXPERT PRQffiEÎ^R't./	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. CojocafxT5^s-^dîu	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:5000
Verificat: ing. Mâței ȘtefafPffaui	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI		PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: s.c. top expert eâoiâ^ s&L Ci/ W1		AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojq^^^ifi^	1	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Matei Ștefao-Pg G		PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

SECTORUL 4 AL	EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    Ă S.C. TOP EXPERT PROIECTS.R.'L!	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojo^^^^is-Oviâiu	PROPRIETAR: S.C. AGREXCOM - 94 S.R.L.	PLANȘA 7	Scara 1:200
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Xxxx	PLAN DE SITUAȚIE	Data: Aprilie 2017

CLIENT: SECTOR 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.

EVALUATOR: Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx Legitimație nr. 16220/2017

RAPORT/DJl* EVALUARE

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Localizare: București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4;

Zonă/ utilități: zona mixtă cu utilități - energie electrică, apă/canalizare, gaze naturale.

Scopul raportului de evaluare: determinarea valorii de piață a spațiului comercial;

Drept de proprietate evaluat: drept absolut asupra construcției, drept de concesiune asupra terenului;

Tipul valorii estimate: valoare de piață;

Client: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI;

Proprietari: S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.;

Utilizatori: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.

Dată inspecție: 18.04.2017 Dată evaluare: 18.04.2017 Data emiterii raportului: 25.04.2017 Rezultatele evaluării:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE: Vproprietate⁼ 785.800 RON ~ 173.900 EURO

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prezenta lucrare a fost întocmită de ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Membru Titular ANEVAR.

Ca elaborator declar ca am respectat cerințele etice și profesionale conținute în Codul

Deontologic, aferent îndeplinirii misiunii. Evaluarea a fost realizată în concordanță cu Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR. De asemenea, raportul de evaluare a fost întocmit conform SEV 103 - Raportare, ediția 2016.

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că faptele prezentate în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate și de condițiile limitative specifice și sunt analizele, opiniile și concluziile personale, neinfluențate de nici un factor. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în achiziționarea bunurilor imobile care fac subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul. Analizele și opiniile au fost bazate și dezvoltate conform reglementărilor din Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016 - publicate de ANEVAR.

Evaluatorul a respectat codul de etică al profesiei sale.

Bunurile imobile au fost inspectate personal de evaluator. în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistență semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează raportul.

Prezentul raport se supune normelor în vigoare și poate fi expertizat (la cerere) de către unul din membrii autorizați special (acreditați pentru bunuri imobile) în acest sens.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de pregătire al ANEVAR.

Evaluatorul a încheiat o asigurare de răspundere profesională pe anul 2017 la societatea de asigurare - reasigurare ALLIANZ ȚIRIAC.

Membru Titular ANEVAR Legftiir

RAPORT/0E

PROPRI^T7'™*^r imorît iabm

CUPRINS

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII..................................................................................4

LI    IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI...................................................4

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI 4

1.3    SCOPUL EVALUĂRII...................................................................................................................4

1.4    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII.............................................................4

1.5    TIPUL VALORII............................................................................................................................4

1.6    DATA EVALUĂRII.......................................................................................................................5

1.7    DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII..........................5

1.8    NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE.............................................................5

1.9    IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE............................................................................................6

1.10    RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE.............................................7

2.    PREZENTAREA DATELOR................................................................................................................8

2.1.    IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ...........................................8

2.2.    DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE...........................................8

2.3.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII................................................................................................10

3.    ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE.....................................................................................................12

4.    EVALUAREA.......................................................................................................................................15

4.1.    CEA MAI BUNĂ UTILIZARE...................................................................................................15

4.2.    ABORDAREA PRIN PIAȚĂ.......................................................................................................16

4.3.    ABORDAREA PRIN VENIT......................................................................................................20

5.    ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII..........................................23

6.    ANEXE...................................................................................................................................................25

1.    TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI

Lucrarea este executată de către S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L. având ANEVAR nr. 0331/2017 prin evaluator ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx:

■    Membru Titular ANEVAR având legitimația nr. 16220/2017;

■    Membru al Corpului Experților Tehnici din România;

■    Autorizat de Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru realizarea lucrărilor de cadastru, geodezie și cartografie din categoria D cu Certificat de autorizare Seria RO-B-F Nr. 0630.

Date de identificare a evaluatorului:

-    Adresa: Drumul Muntele Găina nr. 92D, Sector 1, București

-    Telefon: 021.310.26.28 /Fax: 021.310.26.28 /Mobil: 0723 371 288

-    E-mail: xxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx;

-    Nr. Registrul Comerțului: J40/163 79/12.10.2004;

-    Cont: R036RNCB0074098714700001 BCR Sect.3

Cont Trezorerie: R040TREZ7015069XXX017134 Trezoreria Sectorului 1

1.2    IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ORICĂROR ALȚI UTILIZATORI DESEMNAȚI

Clientul și utilizatorii prezentului raport de evaluare sunt: SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.

SCOPUL EVALUĂRII

Scopul și utilizarea evaluării sunt determinarea valorii de piață a spațiului comercial.

Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară supusă evaluării

poate avea o valoare diferită de cea evidențiată în prezentul raport.

1.3    IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII

Obiectul prezentului raport de evaluare îl reprezintă dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare denumită în continuare Imobilul Subiect situat în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, număr cadastral 215053-C1-U4.

1.4    TIPUL VALORII

Pe baza intenției de utilizare a lucrării, precum și a solicitării beneficiarului, tipul de valoare estimat în prezentul raport îl reprezintă valoarea de piața. Tipul valorii în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele de Evaluare, iar valoarea de piață este definită în SEV 100 - Cadrul General (p. 29), astfel:

< Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât. într-o

tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în

cunoștință de cauză, prudent și fără constrânșere.>

*

PROPRIETĂȚI IM(

Jo o'

Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în piață, Ia data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață.

Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător^^^ig^^ avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală.

Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

1.5 DATA EVALUARn

Inspecția Imobilului Subiect a fost realizată la data de 18.04.2017.

Data evaluării - 18.04.2017, curs de schimb anunțat de BNR, 1 EURO = 4,5188 RON. Data emiterii raportului de evaluare: 25.04.2017.

1.6 DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat și inspectat proprietatea. Documentarea necesară pentru elaborarea raportului de evaluare precum și studiul foto aferent au fost realizate la data inspecției. S-a efectuat o inspecție vizuală a stării de fapt a proprietății, iar aceste aspecte sunt prezentate în prezentul raport de evaluare în cadrul capitolului 2.3 - Descrierea proprietății.

1.7 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR UTILIZATE

La întocmirea raportului de evaluare au fost utilizate următoarele surse de informare:

Reglementări și cadru legal
Standardele De Evaluare A Bunurilor 2016	SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
	SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
	SEV 102 Implementare (IVS 102)
	SEV 103 Raportare (IVS 103)
	SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
	GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
	SEV 400 Verificarea evaluării

>    Legislația în vigoare;

>    Informații privind piața imobiliară specifică proprietății (studii, analize, etc);

>    Evoluția cursului valutar publicat de B.N.R.

Au fost utilizate următoarele documente și informații puse la dispoziție de către proprietar:

>    Act de proprietate;

>    Extras de Carte Funciară pentru informare;

>    Planuri și relevee.

rapor#d6 ev, propriij/ăti I

1.8 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE    <&.

Principalele ipoteze si limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezerM^psip©^od^o^x evaluare sunt următoarele:

Evaluatorul ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxx a identificat proprietatea conform actelor puse la dispoziție de către beneficiar/client; locația și limitele proprietății indicate se consideră a fi corecte.

Evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare de piață a proprietății în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar. Orice neconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează corespondența dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificată în prezentul raport de evaluare.

IPOTEZE GENERALE:

>    Valoarea opinată în prezentul raport este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în situațiile în care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții în afara celor prezentate pe parcursul raportului; dacă se va demonstra că una sau mai multe ipoteze, sub care a fost realizat raportul de evaluare, nu este valabilă, valoarea estimată poate fi invalidă;

>    Aspectele juridice (descrierile legale ale dreptului de proprietate) și cele legate de posibilitatea de utilizare în continuare a proprietății se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil;

>    Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale solului care să influențeze valoarea proprietății; evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru efectuarea unor studii necesare pentru a le descoperii;

>    Situația actuală a proprietății imobiliare a stat la baza selectării metodelor de evaluare și a aplicării acestora în vederea estimării celei mai probabile valori;

>    Din informațiile deținute de către evaluator, nu există prezența unor contaminări naturale sau chimice asupra proprietății analizate sau a proprietăților vecine care să afecteze valoarea proprietății studiate. Evaluatorul nu a efectuat o inspecție și nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții care să indice prezența contaminărilor cu substanțe/materiale periculoase. Valorile sunt exprimate în ipoteza că nu există asemenea contaminări. în cazul în care se va stabili ulterior că totuși există asemenea contaminări pe proprietatea studiată sau pe cele din vecinătatea acesteia, poate duce Ia diminuarea valorii raportate;

>    Evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigație asupra existenței condițiilor ascunse sau neaparente ale solului, ale structurii clădirii sau altor factori nevizibili la inspecție care ar putea influența valoarea. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru asemenea condiții sau efectuarea unor studii necesare pentru a descoperii aceste aspecte ascunse;

>    Evaluatorul nu are nici o informație privind faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități (gaze naturale, canalizare, conducte cu apă, etc.) sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe nu au fost identificate indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nici o investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are calitatea de a întocmi eventuale studii de certificare privind astfel de restricții;

RAPORTOR TVALLJA PROPRIETARI IMG

Previziunile, proiecțiile sau estimările conținute în studiu se bazează pe condițiile cui piață, pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și sunt influență (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schiin&rfc^bdh^ viitoare. Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea rezultatelorrifcj^țe&U Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluareau'fost rezonabile având în vedere datele disponibile la data evaluării;

Informațiile furnizate de către terți sunt considerate autentice dar nu se dă nici o garanție asupra preciziei lor. Documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor si restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Evaluatorul nu a realizat o expertiză de detaliu asupra imobilului, efectuând doar o inspecție vizuală și nu a intenționat defecte sau deteriorări ale construcției sau ale instalațiilor altele decât cele aparente. Prezența unor astfel de deteriorări ar putea afecta în mod negativ valoarea; Evaluatorul a prezentat în raport elemente descriptive și fotografii ale imobilului, pentru a da o imagine cât mai completă asupra dimensiunilor și a stării acestuia și pentru a ajuta pe client în aprecierea corectă calitativă;

Acest raport nu va putea fi inclus, în întregime sau parțial, în documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă și prealabilă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară;

Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu este solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță. Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor proprietatea analizată;

Evaluatorul își asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare. Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către destinatar, precizia lor fiind responsabilitatea acestuia;

în conformitate cu practicile din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport. Dacă în viitor acestea se modifică semnificativ evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării;

Dreptul de proprietate în prezentul raport de evaluare este considerat integral, valabil și tranzacționabil, astfel nu este afectat de sarcini.

1.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru informarea clientului și a utilizatorilor desemnați, respectiv SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.

Capitolele și părțile studiului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului), nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului. Evaluatorul își rezervă dreptul de a include datele din prezentul raport de evaluare în baza proprie de date cu respectarea drepturilor de confidențialitate prevăzute în legislația specifică.

^RAP0^^DB EVALUARE PROPRIETĂȚI IMQBJblARE *

PREZENTAREA DATELOR

IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII, DESCRIEREA JURIDICĂ.

La data evaluării, dreptul de proprietatea evaluat este absolut (deplin) al 94 S.R.L. așa cum reiese din actele puse la dispoziția evaluatorului.

Dreptul de proprietate nu este afectat de sarcini așa cum reise și din extrasul de Carte Funciară pentru informare atașat prezentului raport de evaluare.

2.2. DATE DESPRE ZONĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI AMPLASARE

Proprietatea evaluată este situată în București, Strada Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în partea de sud-est a municipiului București, la intersecția arterelor rutiere principale, circulate intens: Calea Văcărești, Șoseaua Olteniței și Șoseaua Berceni.

Cartierul Berceni se află în sectorul 4 din capitală și este delimitat în nord-est de Șoseaua Olteniței și Calea Văcărești, în sud de străzile Ion Iricescu, Tumu Măgurele și Luică, iar în vest de Șoseaua Giurgiului. în prezent, cartierul se întinde pe o suprafață de 570 ha, găzduind un număr de 120.000 locuitori stabili. încă din faza inițială cartierul a fost utilat cu toate dotările urbanistice și edilitare necesare (rețele de apă, canalizare, gaze, telefonie, internet și termoficare). In cartier se regăsesc șase grădinițe, șapte scoli generale, mai multe licee si grupuri școlare (Mihai Eminescu, Ion Creanga, Traian Vuia, Vulcănescu, Onicescu, St.O.Iosif) și cinci spitale.

începând din anul 1964, odată cu noua platformă industrială din partea sudică a Bucureștiului - IMGB, la vest de șoseaua Berceni a fost demarată construcția unui nou ansamblu de locuințe. Treptat, acesta s-a transformat în cartierul Berceni, denumire preluată de Ia artera de circulație din vecinătate, așa cum îl cunoaștem azi. Teritoriul unde a fost dezvoltat reprezenta partea sudică a fostei comune Șerban Vodă din vecinătatea fostelor localități Progresul și Apărătorii Patriei. Când a fost începută ridicarea noului cartier, zona avea un puternic caracter rural, cu suprafețe mari de teren liber, locuințele având, în marea lor majoritate, un singur nivel, fără dotări edilitare.

Realizarea primelor blocuri, situate între străzile Secuilor și Xxxx Xxxxxx, și cele din spatele spitalului Grigore Marinescu, a impus crearea de noi artere de circulație dimensionate la cerințele acelei perioade. Printre primele a fost strada Emil Racoviță, cuprinsă între străzile Nițu Vasile și Tumu Măgurele. Ulterior, zona s-a devoltat, apărând mai multe nuclee, cum sunt cele din vecinătatea străzii Aliorului, bd. Metalurgiei (astăzi bd. Alexandru Obregia), străzii Covasna, bd. Constantin Brâncoveanu, străzilor Uioara sau Reșița, construcțiile fiind realizate într-o periodă de aproximativ 30 de ani.

Odată cu realizarea blocurilor de locuințe a fost executată și trama stradală, astfel că astăzi regăsim mai multe artere de circulație (șoselele Olteniței și Berceni, străzile Emil Racoviță, Secuilor, Xxx Xxxxxxxx și Tumu Măgurele, bulevardele Alexandru Obregia și Constantin Brâncoveanu) cu două benzi pe sens. Acestea, însumate au o lungime care depășește 16 km. La ele se adaugă peste 92 km ai celor 200 de artere de circulație secundare care asigură accesul în interiorul cartierului. Circulația s-a îmbunătățit odată cu apariția liniei de metrou, creându-se astfel o legătură directă între centrul orașului, cartierul Berceni și platforma industrială IMGB. Cartierul dispune si de mijloace de transport în comun de suprafață (autobuze, tramvaie și troleibuze).

Din punct de vedere comercial cartierul a cunoscut o buna dezvoltare, printre cele mai importante centre numărându-se piețele agroalimentare Berceni, Covasna, Străduinței, Reșița și Sudului, dar și complexele comerciale B.I.G. Berceni, Aleea Castanelor, Metro, Selgros, City Mall, Real, Sun Piaza, Praktiker, Hombach etc.

Sursa: http://ghid.imopedia.ro/dex/berceni-245,htm

2.3. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Imobilul este situat în incinta Pieței Sudului, accesul realizându-se din pe o alee de acces din cadrul pieței și are o suprafața totală de 119,67 mp, conformx^^pfctubaiC^o vanzare cumpărare. Conform contractului de concesiune, terenul aferent spațiului

suprafață de 152,15 mp.

Conform măsurătorilor efectuate, spațiul comercial are o suprafață utilă de 118,95 mp și o suprafață construită de 142,89 mp.

Imobilul este o construcție cu regimul de înălțime parter și are destinația de spațiu comercial. Construcția a fost edificată anterior anilor 1990, având structura mixtă - metalică / zidărie portantă, cu anvelopa din zidărie și panouri din PVC cu geamuri termopan. Acoperișul este de tip șarpantă cu tablă. Construcția este racordată la utilități precum energie electrică și apă/canalizare.

Spațiul comercial, conform identificării pe teren este compus din: 2 spații comerciale, 2 birouri, 2 holuri, 2 grupuri sanitare, cameră frigorifică și 2 depozite.

Studiul foto al imobilului subiect este prezentat în continuare:

3. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

O piață imobiliară este un grup de persoane sau firme care se află în contact unii cu alții în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Piața imobiliară poate fi de mai multe tipuri. Proprietatea supusă evaluării este o proprietate formată dintr-o construcție cu destinație comercială. Având în vedere constatarea descrisă mai sus, piața imobiliară specifică s-a definit ca fiind piața proprietăților imobiliare similare.

Din punct de vedere geografic piața imobiliară este considerată zona semicentrală/periferică a Municipiului București, In analiza pieței imobiliare specifice și a zonei delimitate s-au investigat situația economică, populația, trenduri ale ultimilor ani precum și cererea specifică și oferta

competitivă pentru tipul de proprietate.

Stocul de spatii modeme de retail in Romania se ridica la aproximativ 3,3 milioane mp din care peste 500 de mii de mp sunt in Capitală. Doar in primul semestru din 2016 s-au finalizat peste

î spatii modeme de retail.
|    Inaugurări proiecte de tip centru comercial tn SI 2016    ■
1    Offvumfe ptaurț t	Ot»|		5x»*f»ll hMfututbil (mp)	LMJWfrAUr*    1
	Iw*	cttțterTncwM	IM»
lutONWU	tmtrt	ftulcnțncwl	30»	Od* num
Muflwxi	tucureiti	Neenun	7»»	NuftwM»
CCmpItxUNMnaHWt	Iwmu	StredkOtMr	i«o	JWttStRV
CAy NA MMI    J	C*ntț*nț«	Mul.    HPMtru U p uțn«* nu	>5,0»	HUI
		Unei rțdul coteau	12.5»	Ilrmwfcjd
tytk		Mvl.MhalCmteKU	12»	Ppk
Npt«		C«rrt»»i	10»	Npr»
lK<rrMt*ta	Sutxn-/»	fotul	11.0»	l*reȚM*rln
ShPppSr^ Oty Tln^e***			mo»
Mercur	Cnfo»	C/Mosu	MO»	SIFOfcttW»
	row		171.2»
e spatii modeme de retail pentru finalul 2016, sunt estimate la minim 3Z
|    Proiecte de ti p centru comercial aflate tn dezvoltare (SI 2016)    1
I btiUpirirt profit	Cruț		îniliirsb.Jțmp]
	VKfU	Sv-forcfofo	10»	tataC»»
k*t*c*»	Tufo*	Cerfol		foerOr»
MktAftNIue*	tnMfj	HhfomtoiAfo	45-6»	Afl
		•vd, MpuWk*	Cî»	PA» IfoMflt»
	•utlKWll	NS*r*	2.4»	IM»
Vewxto MM	SecttftMt	Otw	25,0»	PretiffeitMMMttir#
	tucvfcrU	PMM Sudului	110»	SMWp»
ut*	lixurțrU	tiu»	MO»
mocmah	Ortfo»	OrcdMt.    .	It-O»	6CMMW
tonii cornii	Ot»Am		25.0»	10TUS
«DOACH	S*tu>M*r«	SttuMert	12.700	MDCMAN
Mptnfoxuf» Centru»!	Tttlwrt	C. Ofwwwhttwll	MO»	AJph* țruHP IrrreHnxnC
ON .	TMwm»	t Aradufo	70»	TeudurTuAiwi
PUUnU	OmJHM***	CiMfU	110»	FtodiM-Ouul
SMppbfOty	Ctnvtl		210»	MCM
	TOTAX.		3)5,700

MOtDOVA ♦ DOBRCKif A

tați	7-12	7-12	7-J2	7-10	7-10	7-10
Badu	8-12	8-12	8-12	6-30	6-10	7,5-30
Botoțani	7-12	7-12	7-11	5-8	5-8	5-8
BrMa	7-9	7-9	7-9	6-8	6-8	6-8
Cenitanța	85-13	85-13	85-13	6-10	6-10	6-10
FoCțeoJ	7-10	7-10	7-10	6-9	6-8	6-8
GaUtl	7-10	7-10	7-10	6-9	6-9	6-9
Piatra tieamț	6-8	6-8	6-8	4-6	4-6	4-6
Suceava	9-13	9-13	9-13	8-12	s-n	7-12
T ulcea	5-15	5-15	5-15	5-13	5-13	5-13
Vadul	6*14	6-34	_ 6:14 „		3-9	3-8 _

Sursa: https://www.darian.ro/wp-content/upJoads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-sl-2016.pdf

Piața spațiilor comerciale va crește cu 180.000 mp în anul 2017 în România, relevă cel mai recent studiu local realizat de compania de consultanță imobiliară Colliers International, care activează în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care în 68 de țări.

„în următorii cinci ani, ne așteptăm ca numărul strip mallurilor livrate anual să depășească numărul centrelor comerciale de tip mall. Spre exemplu, anul acesta vor fî livrate cel puțin șase strip mall-uri în orașe precum Bistrița Năsăud, Dorohoi, Mioveni, Oradea, Pașcani și Târgoviște. Primul proiect de acest fel care își va deschide porțile, pe 6 aprilie, este Prima Shops Oradea, dezvoltat de Oasis Retail & Development Consulting”, a declarat Xxxxxxx Xxxxxxx, associate director în cadrul departamentului de retail al Colliers International.

La nivel european, așteptările indică o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, arată raportul global EMEA Retail Market Snapshot. „Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de muncă, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor în zona de retail față de 2015 în Uniunea Eropeană și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Luxemburg (14%) și România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%)”, arată autorii studiului.

„Creșterea consumului privat are un dublu efect și pentru piața spațiile România. Pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au cresdîu^u-ultimul an, iar pe de altă parte funcționează ca un catalizator pentru piață. Astfel/ ^z prezenți vor să se extindă în continuare și dezvoltă noi concepte pentru a deveni cât maTîTexibrîfȘi a acoperi atât orașe și centre comerciale mari, cât și orașe și scheme comerciale de dimensiuni mai mici”, explică Xxxxxxx Xxxxxxx.

Potrivit Collers, în ultimii ani, impactul tehnologic a început să se resimtă din ce în ce. mai mult și în sectorul de retail. Conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorientează către plăți și cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile.

Sursa: http://www.businessmagazin.ro

OFERTA DE PROPRIETĂȚI SIMILARE

Analizând zona de studiu s-a constat că nu se găsesc tranzacții sigure așa că s-a optat pentru oferte ale imobilelor asemănătoare cu imobilul studiat. Ofertele pentru imobilele similare sunt prezentate in tabelul următor, prețul fiind în funcție de amplasare, acces și deschidere la stradă. Pentru calcule următoare s-au folosit comparabilele cu cele mai multe asemănări față de elementul subiect, fiind excluse comparabilele cu cea mai mare și cea mai mică valoare unitară.

Au fost identificate următoarele comparabile în zona de studiu:

NR CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA-MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
1	Obregâ	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretuluFPiata Norilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.sDatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www.spatiiconierciale. ro	1987, parter bloc, utilități, îbehiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utila=100 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.oubli24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.SDatiicomerciale.ro	1982, parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 15 m
8	Olteniței	151	2.185	www. spat iicom e rc ia le. ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatiicomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www. spat iicome rc ia le. ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	www, spatiicomerc iale.ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

4. EVALUAREA

4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Cea mai bună utilizare (Hișhest and Best Use) este definită prin utilizarea unui activ careti maximizează valoarea si care este posibilă din punct de vedere fizic, este permisă lezai și este

fezabilă financiar.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare, din optica participanților de pe piață, este utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.Imobilul trebuie să susțină cea mai bună utilizare pentru o dezvoltare imediată, la data evaluării, sau există cerere pe piață într-un timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar. Cea mai bună utilizare a unui activ, evaluat pe o bază de sine stătătoare, poate fi diferită de cea mai bună utilizare a acestuia, când activul face parte dintr-un grup, caz în care trebuie luată în considerare contribuția sa la valoarea totală a grupului

Valoarea imobilului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Chiar dacă imobilul are amenajări, valoarea acestuia este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizări a lui, și anume, prin considerarea lui ca fiind liber și disponibil pentru dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:

a)    utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe piață;

b)    utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic;

c)    utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare.

Proprietatea evaluată este situată într-o zona urbanistică CB3 - aspectul clădirilor va fi subordonat cerințelor specifice unei diversități de funcțiuni și exprimării prestigiului investitorilor (similar unui centru de afaceri) dar cu condiția realizării unor ansambluri compoziționale care să țină seama de caracterul general al zonei și de arhitectura clădirilor din vecinătate cu care se află în relații de co-vizibilitate;

Pentru proprietatea evaluată CMBU pentru imobilul situat - construcție c«i?eș;jgTtă^^se/ încadrează în planul urbanistic, se face analiză pentru o singură ipoteză:

- Păstrarea destinației actuale de utilizare;

CRITERII CMBU	UTILIZARE ACTUALĂ
PERMISĂ LEGAL	DA
POSIBILĂ FIZIC	DA
FEZABILĂ FINANCIAR	DA
MAXIMUM PRODUCTIV	DA - pe termen lung

Analizând proprietatea și zona de amplasare a acesteia se poate stabili că CMBU este utilizarea actuală, respectiv spațiu comercial.

4.2. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Abordarea prin piață cunoscută în domeniul evaluării proprietății imobiliare și sub denumirea de Comparație Directă, este o procedură prin care valoarea de piață a proprietății evaluate se obține prin compararea acesteia cu proprietăți similare identificate pe piață în urma analizei pieței.

Astfel, premisa principală a tehnicilor înscrise în abordarea prin piață este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect este direct legată de prețurile competitive ale proprietății comparabile. Această metodă se utilizează atunci când există date suficiente și sigure privind tranzacții cu imobile similare din zonă.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Efectuarea corecțiilor prețurilor tranzacționate se poate face procentual cu ajutorul indicilor și coeficienților specifici imobilului.

Pentru folosirea acestei metode, având în vedere că evaluatorul nu are informații sigure despre tranzacții în zona studiată, s-au folosit comparații ale proprietăților ce urmează a fi tranzacționate și care se găsesc în prezent în faza de anunțuri publicitare.

NR. CRT	LOCALIZARE	SUPRAFAȚA - MP	COMPARABILE PREȚ E/MP    SURSA		OBS
î	Obregia	26	2.307	www.romimo.ro	n/a
2	TineretuluiTiata Narilor	54	1.574	www.romimo.ro	1990, parter bloc
3	Piața Vitan	85	2.000	www.spatiicomerciale.ro	2000, imobil tip centru comercial, vitrina 6 m
4	Râmnicu Sărat	100	2.772	www .snatiicomerciale.ro	1987, parter bloc, utilități închiriat, vitrina 6 m
5	Văcărești	105	1.905	www.romimo.ro	1987, parter bloc, S utilași 00 mp, S teren=105 mp, vitrina 20 m
6	Brâncoveanu - Dr Găzarului	130	1.151	www.publi24.ro	2016, parter imobil P+3, S utilă 100 mp, utilități
7	Brâncoveanu	134	2.332	www.spatiicomerciate.ro	1982, parter bloc, renovat, mchiriat, vitrina 15 m
S	Olteniței	151	2.185	www.spatiicornerCiale.ro	parter bloc, renovat, închiriat, vitrina 12 m
9	Vitan	157	1.700	www.spatticomerciale.ro	2015, parter imobil P+5, utilități
10	Piața Covasna	173	1.156	www.spatiicomerciale.ro	imobil tip centru comercial, amenajat, închiriat, vitrină 6 m
11	Calea Văcărești	200	2.250	ww w. s pa tiic omerc ia te. ro	1989, imobil tip centru comercial, utilități, vitrina 12,5 m

Calculele și analiza elementelor comparabile sunt detaliate în tabelul următor:!! o «. o'

ELEMENTE DE COMPARAȚIE Preț de vânzare EURO/mp	PROPRIETATE	TABEL COMPARAȚII IMOBIL SPAȚIU COMERCIAL COMPARABILA 2    COMPARABILA 3    COMPARABILA 5 1574    2.000    2300			COMPARABILA 7 2332	CC.f ÎPA.'J Bl A > 21Î15
Tranzacție	-	ofertă	ofertă	ofertă	ofertă	’ ofertă'—
Corecție (94)		-794	-7%	-7%	-7%	-7%
Corecție (EURO/mp)		-110	-140	-140	’163	-153
Preț corectat	1.464		1860	1.860	2.169	2.032
Drepturi de proprietate	depline /teren în concesiune	depline	depline	depline	depline	depline
Corecție (%)		-1094	-10%	-1094	-1094	-1094
Corecție [EURO/mp)		-146	-200	-200	-233	-219
Preț corectat	1317		1660	1660	1936	1814
Restricții legale    1    fără		fără	fără	fără	fără	fără
Corecție (96)    1		094	094	0%	094	094
Corecție (EURO/mp)    |		0	0	0	o	0
: Preț corectat	1317		1660	1.660	1936	1814
Condiții de finanțare    |    cash		cash	cash	cash	cash	cash
Corecție (94)		094	094	094	096	0%
Corecție (EURO/mp)    1		0	0	0	0	0
! Preț corectat	1317		1660	1660	1936	1.814
Condiții de vânzare	normale	normale	normale	normale	normale	normale
Corecție (94)		0%	0%	0%	096	0%
Corecție (EURO/mp)		o	o	0	0	0
Preț corectat	1317		1660	1660	1936	1814
Condiții de piață	actuale	similare	similare	similare	similare	similare
Corecție (94)		0%	0%	0%	094	094
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0	0
Preț corectat	1317		1660	1660	1936	1.814
Localizare	Piața Sudului	Tineretutui/Piata Norilor	Piața Vitan	Vacărețd	Brâncoveanu	Olteniței
Corecție (94)		10%	094	094	094	096
Corecție (EURO/mp)		132	0	0	0	0
Preț corectat	1449		1.650	1360	1936	1814
Vechime construcție	anterior 1990 / amenajat	1990	2000	1987/a menajat	1982/renovat	renovat
Corecție (94)		594	-5%	0%	0%	0%
Corecție (EURO/mp)		66	-83	0	0	0
: Preț corectat	1515		1577	1660	L936	1814
Suprafață totală    1    119,67		54	85	100	134	151
Corecție (94)    1		-7%	-394	0%	5%	7%
Corecție (EURO/mp)    |		-106	-47	0	97	127
Preț corectat	1409		1.530	1.660	2.032	1340
Acces	stradal	n/a	stradal	stradal	stradal	stradal
Corecție (94)		10%	094	094	094	0%
Corecție (EURO/mp)		141	0	0	0	0
Preț corectat	1350		1.530	1.660	2.032	L940
Tip construcție	structura metalica/pa nouri	parter bloc locuințe	tip centru comercial	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe	parter bloc locuințe
Corecție (94)		-12%	-5%	-12%	-12%	-12%
Corecție (EURO/mp)		-186	-76	-199	•244	-233
Preț corectat	1364		1.453	1.461	L789	1.708
Zonare-urbanism	zona rezidențială	rezidențiala	rezidențiala	rezidențiala    rezidențiala		rezidențiala
Corecție (94)		0%	094	0% 0%		094
Corecție (EURO/mp)		0	0	0 | 0		0
Preț corectat (rotund)	1364		1.453	1.461	1789	1708
Caracteristici economice	piața comercială	n/a	similar	comerț stradal    comerț stradal		comerț stradal
Corecție (94)		7%	0%	5%    5%		5%
Corecție (EURO/mp)		95	0	73    1    89		85
Preț corectat	1459		1453	1334	1878	1.793
Utilizare	comercial	comercial	comercial	comercial	eomerdal/înehlrlat	eomereial/înehiriat
Corecție (94)		094	0%	094	-15%	-15%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	•268	-256
Preț corectat	1459		1.453	1334	1.610	1537    !
Componente non imobiliare	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul	nu este cazul    nu este cazul
Corecție (94)		094	0%	0%	0% 0%
Corecție (EURO/mp)		0	0	0	0    j    0
Preț corectat (rotund)	1459		1.453	1334	1610	1337
CORECȚIE NETĂ		-4	-407	-326	-559	-495
CORECȚIE NETĂ (94)		0%	-20%	-16%	-24%	-23%
CORECȚIE BRUTĂ		1.05S	483	671	1.175	1.153
CORECȚIE BRUTĂ (94)		67%	24%	34%	50%	5394
NUMĂR CORECȚII		7	4	3	5	5
VALOARE UNfTARĂ (EURO/mp)	1.453
VALOARE SPAȚIU COMERCIAL-EU R( VALOARE SPAȚIU COMERCIAL -R0N	173.900 785.800

10%, fiind luat în calcul un procent de 7%; această corecție nu se ia în considerare lacM corecțiilor nete și brute;

Drepturi de proprietate - au fost efectuate corecții avînd în vedere că în cazul imobilului studiat terenul este în concesiune;

Restricții legale - nu fost necesare corecții;

Condiții de finanțare - s-au considerat similare și nu au fost efectuate corecții;

Condiții de vânzare - nu au fost necesare corecții;

Condiții de piață - nu au fost necesare corecții deoarece perioada de ofertare nu este

îndepărtată de data evaluării;

>    Localizare - au fost necesare corecții privind zona în care se află comparabilele;

>    Vechime construcție — au fost necesare corecții în funcție de vechimea și starea imobilelor comparate;

>    Suprafața construită - au fost aplicate corecții deoarece comparabilele nu au aceeași suprafață ca cea a imobilului subiect;

>    Acces — au fost necesare corecții în funcție de modul de acces către imobilele comparabile;

>    Tip construcție - au fost necesare corecții pentru particularitățile constructive ale imobilelor comparate;

>    Zonare - nu s-au efectuat corecții deoarece comparabilele se află în zona de studiu;

>    Caracteristici economice - nu au fost efectuate corecții;

>    Utilizare - au fost efectuate corecții pentru spații deoarece chiar având aceeași utilizare comercială, unele spații fiind închiriate pot fi considerate și cu utilizare de investiție;

>    Componente non imobiliare - nu au fost necesare corecții.

Valoarea finală a fost asimilată comparabilei 3 deoarece având corecția brută cea mai mică este cea mai apropiată ca și caracteristici de proprietatea subiect, astfel:

Vimobil ⁼ 785.800 RON « 173.900 EURO

4.3. ABORDAREA PRIN VENIT

„ .OCAV

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metocie^pent indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. în cazul unei investiții imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar ar putea fi o chirie asumată/ipotetică (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a închiria un spațiu echivalent, în cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială, venitul este deseori reprezentat de fluxul de numerar efectiv sau potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei clădiri. Utilizarea potențialului comercial al proprietății imobiliare, pentru a indica valoarea acesteia, este cunoscută sub denumirea uzuală de „metoda profiturilor”.

Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câștigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aștepta sau câștigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aștepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum și riscurile și recompensările proprietarului. Această metodă, cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield method), este rapidă și simplă, dar utilizarea ei nu este credibilă în situația că, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într-o măsură mai mare decât se așteaptă în general pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului.

în astfel de cazuri, se pot utiliza diferitele modele ale fluxului de numerar actualizat Acestea diferă în mod semnificativ, dar au drept caracteristică de bază faptul că venitul net, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate, din perioadele individualizate, reprezintă valoarea capitalului. Ca și în cazul metodei randamentului cu toate riscurile incluse, rata de actualizare aferentă unui model al fluxului de numerar actualizat se va baza pe valoarea banilor în timp, precum și pe riscurile și recompensările proprietarului, atașate fluxului de numerar în cauză.

Randamentul sau rata de actualizare comentate anterior vor fi determinate de obiectivul evaluării. Dacă obiectivul este de a stabili valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora, rata utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului.

Rata de actualizare adecvată ar trebui să fie determinată în urma analizei ratelor implicite în tranzacțiile de piață. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată, plecând de la o rată tipică „fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice unui anumit drept asupra proprietății imobiliare.

Randamentul adecvat sau rata de actualizare adecvată vor depinde și de faptul dacă datele de intrare utilizate pentru venit sau pentru fluxurile de numerar se exprimă în niveluri curente (termeni reali) sau dacă previziunile au fost făcute cu includerea inflației sau deflației viitoare preconizate.

Y

©E EVALUARE

Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a

Pentru a prezenta o metodă de calcul în cadrul abordării prin

capitalizării veniturilor. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt Ia nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Capitalizarea directă este metoda utilizată în abordarea pe bază de venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare. Această conversie se realizează fie prin divizarea venitului cu o rată adecvată de venit (rată de capitalizare), fie prin multiplicarea lui cu un factor corespunzător de venit.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii imobilului prin capitalizarea veniturilor obținute din chirie este următorul:

a)    Se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea proprietății analizate, în condițiile în care proprietatea ar fi liberă și posibil de închiriat la valori de pe piața specifică. Estimarea acestei chirii se face în funcție de comparabilele găsite pe piața imobiliară locală sau în cazul de față valorile necesare efectuării calculelor sunt preluate din revista Valoarea - oriunde este ea, revistă editată de ANEVAR.

b)    Analiza pieței prezentate în revista mai sus menționată ne arată chiriile practicate pentru proprietăți similare. Având în vedere starea de întreținere respectiv vârsta efectivă și utilizarea actuală a construcției putem stabili o chirie de aproximativ 20 E/mp/Iună.²⁸

Chiria unitară este calculată pentru suprafața utilă a construcției. Această valoare înglobează și folosirea restului de proprietate respectiv teren, etc.

c)    Se calculează Venitul Brut Potențial (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul;

d)    Se estimează un Grad de neocupare (Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spațiilor închiriabile și/sau neplata chiriei de către locatar.

e)    în cazul de față s-a estimate un grad de neocupare de 10% pentru spațiile comerciale conform datelor preluate din studiul de piață.²⁹

f)    Această apreciere este susținută și de piața imobiliară specific proprietății analizate, unde gradul de neocupare variază în funcție de amplasament, finisaje, facilități, condiții contractuale, etc.

g)    Se calculează Venitul Brut Efectiv (VBE) care este venitul brut potențial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare.

h) Se estimează Cheltuielile (CH) din exploatarea proprietății și care îtar^^ir^^ proprietarului și a chiriașului. Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice proprietății imobiliare (taxe, impozite, asigurări, menținerea capacității de exploa^^^Ț^^jt^^A continuarea generării de venituri, s-a estimat un cuantum de 23 % din venitul brut efeoî™ĂX>cM-^s

CHELTUIELI DE EXPLOATARE
FIXE	impozit
	asigurare
VARIABILE	management și administrație
	electricitate, apă, canalizare, salubritate, gaze
	menținerea capacității de exploatare

i)    Se calculează Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaționale din Venitul Brut Efectiv;

j)    Pentru obținerea valorii de randament a proprietății, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specific pieței imobiliare corespunzătoare zonei și tipul de proprietate analizate. Raportul procentual dintre venitul inițial generat de investiție și prețul plătit pentru acea investiție.

în esență, raportul reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietății din veniturile nete generate de utilizarea proprietății și este utilizat în metoda capitalizării ca multiplicator al veniturilor nete.

Din analiza piețe prezentate, specifice proprietății analizate, reiese că rata de capitalizare pentru proprietăți similare este la nivelul de 10,50%.³⁰

VPROPRIETATE = VNE/C

(unde VNE = venitul net din exploatare; c = rata de capitalizare) Calculul efectiv al proprietății imobiliare analizate este prezentat în tabelul de mai jos:

GRILĂ CALCUL CAPITALIZARE DIRECTĂ
	EURO
SUPRAFAȚĂ UTILĂ (mp)	119,67
CHIRIE LUNARĂ (EURO)	20 EURO/MP/LUNĂ	2.393
VBP - VENITURI BRUTE POTENȚIALE (EURO/AN)	28.721
GRAD DE NEOCUPARE	10%
VBE -VENIT BRUT EFECTIV	25.849
CHELTUIELI EXPLOATARE	5.888
VNE - VENIT NET EFECTIV (EURO/AN)	19.960
RATA DE CAPITALIZARE	10,50%
VALOARE CAPITALIZARE DIRECTĂ	190.1	100
	190.100 €	859.000 RON

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Estimarea valorii de piața a proprietății subiect s-a realizat aplicând două abordări principale pentru care au existat informații suficiente, fiind fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru și anticipării beneficiilor. Rezultatele abordărilor au fost:

>    Abordarea prin piață: Vimobil = 785.800 RON = 173.900 EURO;

>    Abordarea prin venit: Vimobil = 859.000 RON = 190.100 EURO ;

Pentru stabilirea valorii finale s-au avut în vedere principiile și criteriile de analiză a rezultatelor. Aceste criterii sunt:

>    Adecvarea - se alege valoarea rezultată din metoda cea mai relevantă, având în vedere scopul și destinația evaluării;

>    Precizia - se alege valoarea rezultată din metoda în care au fost utilizate cele mai recente informații de pe piața imobiliară, ținând cont de scopul evaluării;

>    Cantitatea informațiilor - se alege valoarea rezultată în urma aplicării metodei ce a utilizat cele mai multe informații de pe piața imobiliară.

CRITERII	ABORDARE PRIN PIAȚĂ	ABORDARE PRIN VENIT
ADECVARE	DA(+)	DA(+)
PRECIZIE	RIDICATĂ (+)	MEDIE (+-)
CANTITATEA DE INFORMAȚII	SUFICIENTĂ	SUFICIENTĂ (+)

Valorile obținute prin abordări reflectă nivelul și așteptările pieței imobiliare de tip comercial și sunt relevante pentru tipul de proprietate evaluat.

Pentru proprietatea studiată s-a optat pentru valorile determinate conform abordării prin metoda comparațiilor directe care oferă o precizie ridicată față de celelalte abordări și reflectă cel mai bine situația actuală a pieței specifice reprezentată de imobilele situate în zona de studiu.

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE STUDIATE, ÎN OPINIA EVALUATORULUI ESTE DE

ADRESA	PROPRIETAR	DENUMIRE	SUPRAFAȚA	NUMĂR CADASTRAL	VALOARE EVALUATA -EURO-	VALOARE EVALUATA -RON-
Strada Nițu Vasile nr. 1, Sector 4, București	S.C. FLORCOM 94S.R.L	SPAȚIU COMERCIAL	119,67	215053-C1-U4	173.900 e	785.800 RONj

■ Cursul BNR utilizat la calcule este de 4,5188 RON/EURO din data de 18.04.2017. “ Valorile nu conțin TVA.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și conside^^î^^rlV’iiw^xp ^J valoarea sunt:    ioc

> Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport, conform cu standardele de evaluare;

>    Datele folosite în prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora;

>    Valoarea este o predicție;

> Valoarea este subiectivă;

> Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

In^Xxxxxxxxxx Xxxxxx Expert evaluator pentru proprietăți imohtlifre și bunuri mobile Membru Titular ANE VAR Legirim iție nr. 16220/2017

Consiliul General al Municipiului București, cu sediul în București, Bd. Regina Elisabeta nr. 47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 d-nul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Piedtfnc, în baza Ilotararii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str.Principatelc Unite nr.l, sector 4, identificat cu Cî seria RT nr. 523768/26.10.2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de VÂNZĂTOR, pe de o parte

Și

SC FLOROCOM 94 SRL, cu sediul în Mun. București, Str. Cap. Ion Gheorghe nr. 1, bl. 85, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. 340/7468/18.04.1994, CUI R05602058, reprezentată prin dna. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, în calitate de administrator, domiciliată în Mun. București, Str. Cap. Ion Gheorghe nr. 1, bl. 85, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4,-identificata cu CI seria RR nr. 364098/07.12.2005/SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP 27810064.41510, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

PREAMBUL

1.    Având în vedere că părțile au semnat procesul verbal de negociere directă nr. 131/02.11.2009, cu privire la spațiul comercial și terenul aferent, descrise mai jos, în termenul legal stabilit de Legea nr. 550/2002.

2.    Având în vedere că spațiul comercial și terenul aferent se află pe Lista spațiilor comerciale și/sau de prestări servicii aprobată de Consiliul General al Municipiului București prin II.C.G.M.B. nr. 271/2002, modificată și completată prin II.C.G.M.B. nr. 109/2003, conform art. 2, alin. 1 si 4, din Hotărârea Guvernului României nr. 1341/27.11.2002 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări dc servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum șî a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.

3.    Având în vedere dispozițiile Legii nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003, completată prin O.U.G. nr. 21/2003, Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002 aprobate prin H.G. nr. 1341/2002, completate cu H.G. nr. 246/2003, II.C.G.M.B. nr. 234/04.09.2003, art. 1294 și următoarele din Codul Civil, precum și dispozițiile Legii nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

Art. 1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Obiectul prezentului contract îl constituie transmiterea de către VÂNZĂTOR către CUMPĂRĂTOR a dreptului de proprietate și a posesiei asupra spațiului comercial amplasat în Mun. București, Str. Serg. Nițu Vasile nr, 1, sector 4. deținut de CUMPĂRĂTOR în baza contractului de închiriere nr. 44/17,02.1998 și actului adițional nr. 9618/16.05.2002.

Spațiul comercial cc se vinde este compus din:

-spațiul comercial propriu-zis (2 camere Frigorifice, 3 spații comerciale. 3 holuri și wc), în suprafața totală de J 15,31 inp și construită de 44,81 mp. Terenul aferent acestuia este situat sub construcție, aparține domeniului public al PMB și are suprafața de 143,98 mp.    (

- birou, în suprafață totală de 4,36 mp. Terenul aferent acestuia este situat sub construcție, aparține domeniului publicul PMB și are suprafața de 8,17 mp.

Terenul aflat în proprietate publică conform adresei nr. 13866/4623/05.04.2004, eliberată de Primăria Mun. București - Direcția Patrimoniu Evidența Proprietății -Cadastru, Serviciul evidență proprietăți, urmează a fi concesionat în baza prevederilor legale, de către Primăria Mun. București, CUMPĂRĂTORULUI, conform adresei nr. 29294/19.11.2004, emisă de Primăria Mun. București-Comisia de Coordonare pentru aplicarea Legii 550/2002 de la nivelul Municipiului București.

Spațiul comercial care face obiectul prezentului contract se află în proprietatea privată a statului, conform HCMB nr. 72/30.10.2008 și nr. 66/23.07.2009, precum și sentința civilă nr. 7791/13.12.2006, rectificată prin încheierea din 21.03.2007 pronunțate de Tribunalul București și decizia civilă nr. 981/07.04.2008 pronunțată de Curtea de Apel București.

Dreptul de proprietate al vânzătorului a fost intabulat în Cartea Funciară nr. 66927 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 201042/05.05.2009 și în Cartea Funciară nr. 66472 a localității București, sector 4, prin încheierea nr. 332807/22.09.2009 ambele ale OCPI sector 4.    , '

Art. 2. PREȚUL ȘI MODALITĂȚI DE PLATĂ    ; .    / ?/

1.    Prețul vânzării a fost stabilit prin proccsul-verbal de negociere directă nr. 131/02.11.2009, înregistrat sub nr. 49546/02.11.2009 de către Primăria Sector 4 București și este de 93.000 (nouăzecișitreimii) EUR cf. Codului Fiscal art. 141, litera f.

In termen de 30 zile calendaristice de la data autentificării prezentului contract CUMPĂRĂTORUL va achita pe baza dc factura suma de 93.000 EURO, la cursul de schimb stabilit de B.N.R, in ziua in care se va efectua plata, cu ordin de plată in contul al cărui cod IBAN este R037TREZ704500206X000012, deschis la Trezoreria Sector 4, București.

2.    In cazul in care CUMPĂRĂTORUL nu va plăti la scadență, contractul dc vânzare cumpărare se va considera rezolvit dc plin drept, iară somație, punere in întârziere și fără alte formalități, in conformitate cu dispozițiile art. 12 alin. 4 din Legea nr. 550/2002, modificată prin Legea nr. 306/2003.

3. Noi, părțile contractante, am luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 72002, pentru prevenirea și sancționarea spălării banilor. De asemenea, declarăm că luat cunoștință de dispozițiile Legii nr. 241/2005 și de consecințele ce decurg din nerespectarea acestora.

Art. 3, OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR

1.    OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

VÂNZĂTORUL are următoarele obligații:

a) de a-1 garanta pe CUMPĂRĂTOR împotriva oricărei evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu dispozițiile art. 1337 Cod Civil. Spațiul comercial nu este grevat de sarcini și servituți cum rezultă din extrasele de carte fimciară pentru autentificare nr. 382690/05.11.2009 și 382691/05.11.2009 eliberate de OCPI sector 4. Dreptul de închiriere al cumpărătorului s-a stins prin confuziune, întrucât, prin semnarea prezentului contract, chiriașul a devenit proprietarul spațiului comercial închiriat.

2.    OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

CUMPĂRĂTORUL are următoarele obligații;

a)    de a plăti prețul la termenul și în condițiile stipulate în prezentul contract;

b)    de a folosi spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract numai pentru activități de comerț sau prestări servicii și de a nu înstrăina spațiul și terenul aferent prin acte între vii, timp de 3 ani de la data dobândirii;

Art 4. DECLARAȚIILE PĂRȚILOR

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară că spațiul comercial ce face obiectul prezentului contract nu este grevat de sarcini sau servituți, nu a m ai fost vândut nici unei persoane fizice sau juridice și nu face obiectul nici unui dosar aflat pe rolul instanțelor judecătorești sau revendicări în baza Legii nr. 10/2001, cu modificările si completările ulterioare.

VÂNZĂTORUL, prin reprezentant, declară ca spațiul comercial din Mtin, București, Str. Serg. Nitu Vasile nr. 1. sector 4, nu este situat in imobile aflate in zona de protecție a unui monument istoric si nu face parte din spațiile enumerate de art. 3¹ din Legea nr. 550/2002 asa cum a fost modificată prin OUG 21/2003.

Impozitele și taxele de orice natură aferente spațiului comercial ce fiice obiectul prezentului contract au fost și rămân in sarcina VÂNZĂTORULUI până azi, data autentificării, iar de astăzi, acestea trec in sarcina CUMPĂRĂTORULUI, care suporta și taxele pentru perfectarea și autentificarea contractului.

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declară ca nu se află in reorganizare judiciară sau faliment, că obligațiile fiscale au fost achitate la zi conform certificatului de atestare fiscală nr. J260271/20.10.2009 eliberat de Primăria Sector 4.

CUMPĂRĂTORUL, prin reprezentant, declară că a dobândit de la VÂNZĂTOR spațiul comercial descris mai sus, la prețul arătat, ce se va achita in modul de mai sus și consimte la toate stipulațiunile prezentului contract.

1. In afara cazului în care intervine rezolutiunca contractului ca urmare a ații prețului, prevăzut la arh 2 alin. 2, in situația in care CUMPĂRĂTORUL nu isi va respecta obligațiile asumate prin art. 3 alin. 2 lit. b din prezentul contract, acesta se va considera rezolvit de plin drept, fără intervenția instanței, fără punere in întârziere si fără alte formalități prealabile.

Art. 6. DISPOZIȚII FINALE

1.    Litigiile apărute in legătură cu executarea prezentului contract se soluționează de către instanțele judecătorești competente.

2.    Dacă o situație de forță majoră împiedică sau întârzie executarea contractului, partea afectată de cazul de forță majoră va fi exonerată de răspunderea privind îndeplinirea obligațiilor sale, pentru perioada in care îndeplinirea acestora este împiedicată sau întârziată de cazul de forță majoră, in conformitate cu dispozițiile art. 1082-1083 din Codul Civil.

3.    Prezentul contract iși produce efectele de la data semnării lui și constituie titlu executoriu in conformitate cu art. 66 din Legea 36/1995 a notarilor publici și activității notariale.

4.    Redactat in 7 exemplare din care s-au eliberat CUMPĂRĂTORULUI 3 exemplare, VÂNZĂTORULUI 2 exemplare si 2 exemplare notarului public Dăuilă Ștefan, astăzi, data autentificării actului.

Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Administrator

T    ______

'DIRECTOR JURII)]

Xxxxx Xxxxx

jj-r

DIRECTOR EV^NOMIC Cos

. c-vaAAATPSCTI CARMEN

BIROUL NOTARULUI PUBLIC Xxxxxx Xxxxxx

București, B-dul Constantin Brâncuși nr. 23,

Bloc T4-T5, sc. I, parter, sector 3

Tel: 340.45.85; Fax: 340.45.90

Operator de date cu caracter personal nr. 2954

ÎNCHEIEREA DE ÂUTENTIFTCARE NR. 1048 Anul 2009, luna NOIEMBRIE, ziua 09

In fața mea, Xxxxxx Xxxxxx, Notar Public, la sediul Primăriei Sectorului 4, s-au prezentat:

Primarul Sectorului 4, domnul Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Mun. București nr. 234/04.09.2003, domiciliat în București, Str. Principatele Unite nr.l, sector 4, identificat cu CI seria RT nr. 523768/26.10,2007/SPCEP S4 biroul nr. 1, CNP xxxxxxxxxxxxx,

SC FLOROCOM 94 SRL, cu sediul în Mun. București, Str. Cap. Ion Gheorghe nr. 1, bl. 85, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4, înregistrată la Registrul Comerțului București sub nr. J40/7468/18.04.1994, CUI R05602058, reprezentată prin dna. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, în calitate de administrator^ domiciliată în Mun. îucurești, Str. Cap. Ion Gheorghe nr. 1, bl. 85, sc. 1, et. x, ap. x, sector 4, identificată cu CI seria RR nr. 364098/07.12.2005/SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx, in calitate de CUMPĂRĂTOR, pe de altă parte,

care^ după ce au citit actul, au consimțit la autentificarea prezentului înscris și au semnat toate exemplarele acestuia.

în temeiul art. 8 lit. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

Onorariu - 4.000 Iei + 760 lei TVA, OP nr.21/2009;

Intabulare - 2.000 lei, OP nr.20/2009(calcuiată la suma de 400.058 lei)

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune încheiat cu S.C FLOROCOM 94 S.R L.

CONTRACT DE CONCESIUNE

Nr.    încheiat Ia data

I. Părțile contractante

între MUNICIPIUL BUCUREȘTI, reprezentat prin Primar General Prof. dr. Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx, cu sfediut în București. Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, având calitatea de concedent, pe de o parte șt S.C. FLOROCOM 94 S.R.L., cu sediul în București, str. Serg. Nițu Vasile nr.1, sector 4, înregistrată îa RegistruTComerțului sub nr. J40/7468/1994, având cod unic de înregistrare nr. 5602058, reprezentată prin domnul Xxxxxxxxxxxxxx Xxx Xxxxxx, identificat cu CI seria RR, nr. 461496, CNP xxxxxxxxxxxxx, având calitatea de concesionar.

în temeiul Legii nr. 550/14.10.2002 - privind vânzarea spațiilor comerciale proprietatea privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, actualizată, ai Legii nr. 215/2001 - privind Administrația Publică Locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și în baza Raportului Comisiei de Negociere nr. 96/11.01.2011, prin care se concesionează terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, spațiu cumpărat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/09.11,2009, s-a încheiat prezentul contract de concesiune.

II. Obiectul contractului

Art. 1. Obiectul contractului este cedarea în concesiune a terenului aferent spațiului situat în București, în str. Sergent Nițu Vasile nr. 1, sector 4, în suprafață de 152,15 mp, așa cum rezultă din planul de situație anexat.

Art. 2. Terenul precizat la art. 1 se predă de către concedent către concesionar pe bază de proces-verbal de predare-primire, încheiat între părți, iar destinația clădirii este de spațiu comercial.

III. Termenul contractului

Art. 3. Concesiunea se acordă pe 49 ani, începând cu data predării-primirii terenului, în condițiile stipulate în prezentul contract și anexele sale.

Art. 4. Concedentul va comunica, în scris, concesionarului cu 2 ani înainte de încetarea concesiunii, punctul său de vedere asupra încetării concessunii/prelungirea termenului de concesionare.

Art.4.1. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru _ro, perioadă egală cu jumătate din durata sa inițială, prin simplul acord de voință al pârtilor,"prin act adițional.

¹    T.    ,’Aijl okioti--jz.ilit i

'^;!ȚȚ'V,Ț'

Art. 5. Rodovența concesiunii, conform negocierii realizate, este de B.476,12 lol/an, fără T.V.A., reprezentând 1.981,74 Euro/an, la care se adaugă un comision de 1% calculat la valoarea redevenței concesiunii. Comisionul de 1% va fi calculat și plătit doar pentru primul an de concesiune.

In cazul în care prevederile legale impun aplicarea cotei de TVA, valoarea totală a redevenței va suporta cota de TVA, stabilită de legislația în vigoare.

Art. 5.1 Redevența minimă a concesiunii, pentru terenul aferent spațiului situat în str. Sergent Nițu Vasîle nr. 1, sector 4, din municipiu! București, ce face obiectul acestui contract de concesiune, de 5.476,12 lei/ an, a fost determinată în conformitate cu prevederile Legii nr. 50/29.07.1991, republicată, tu modificările și completările ulterioare și a fost calculată avându-se în vedere prețul de vânzare, zona de amplasare, echiparea tehnico-edilitară existentă, caracteristicile geotehnice, facilitățile de transport etc., pe baza “Metodologiei de calcul a evaluării terenurilor aparținând domeniului privat al municipiului București, destinate executării de construcții’ aprobată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 211/30,08.2006, cu modificările și completările ulterioare.

Art. 6. .Redevența concesiunii prevăzută la art. 5, va fi indexată anual cu coeficientul de inflație comunicat' de organele abilitate și se plătește pe toată durata concesiunii, dar nu poate fi mai mică decât redevența achitată inițial.

Art. 6.1. indexarea anuală a redevenței concesiunii cu coeficientul de inflație se va achita până ia data de 28 februarie a anului următor pentru anul în curs.

V, Modalitatea de plată:

Art 7. Sumele prevăzute la art. 5, reprezentând valoarea redevenței pentru primul an, exprimată în Euro, se vor plăti prin ordin de plată în contul concedentului nr. R097TRE270021300205XXXXX - A.T.C.P.M.B., la cursul de schimb valutar din ziua efectuării plății - dar nu poate fi mai mica decât cea înscrise la art. 5. Comisionul de 1%, aferent redevenței se va achita în maxim 15 zile calendaristice de ta semnarea și autentificarea prezentului contract.

Art.7.1. Pentru cel de-al doilea an de concesionare, redevența va fi calculată și se va ’ăti proporțional pentru lunile cuprinse între data începerii nouiui an de concesionare (cel de-

\ doilea an) și luna decembrie (inclusiv) a anului calendaristic.

Art.7.2. Pentru restul perioadei de concesionare, valoarea redevenței prevăzută la art. 5 se plătește anual în termen de 30 de zile de la începutul anului pentru anul în curs.

Art.7.3. Pentru plata cu întârziere a redevenței se va plăti o majorare de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculată la suma datorată. Majorarea de întârziere la plată, de 0,1% se va aplica pentru fiecare zi de întârziere și pentru suma rezultată din indexarea redevenței cu rata anuală de inflație, neplătitâ la termen.    ,,<< . •.

Majorările șî penalitățile de întârziere se vor actualiza în conformitate'.cu nivelul stabilit prin legislația în vigoare.    ■’ _i>(, _;

r>

Art 8. Concedentul are dreptul:    '

Art. 8.1 Să urmărească prin imputerniciții săi respectarea destinațiefclădirii așa cum a fost stabilită prin contractul de vânzare-cumpărare a spațiului.

2

• ₊ ct&Xxxxxxx Xxxxxx . i Evaluator autorizat ST AMA

RAPORTflDE EV/ PROPRIETĂȚI IMC

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII DIRECȚIA CONTRACTE

Contract de concesiune incheîat cu S.C FLOROCOM 94 S.R L    _____~ _

Ărt. 8.2 Să retragă concesiunea, fără nicîo răscumpărare, în cazul în care nu se respectă prevederile din oferta ce a stat la baza negocierii, precum și clauzele prezentului contract,

Art. 8.3. Să modifice unilateral partea reglementară a contractului de concesiune, cu notificarea prealabilă a concesionarului, din motive excepționale legate de interesul național sau local, după caz, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Ari. 8.4. Să verifice în perioada derulării contractului, modul în care se respectă condițiile și clauzele acestuia de către concesionar.

Art. 9. Concesionarul are dreptul:

Art, 9.1. De a exploata, în mod direct, pe riscul și răspunderea sa, bunul ce face obiectul contractului de concesiune.

Art. S.2. De a folosi și a culege fructele bunului ce face obiectul concesiunii, potrivit naturii acestuia.    ⁵

Art. 9.3. Să primească în mod prompt o despăgubire adecvată și efectivă în cazul în care modificarea unilaterală a contractului îi aduce un prejudiciu.

1.    în caz de dezacord între concedent și concesionar cu privire la suma despăgubirii, aceasta va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

2.    Acest dezacord nu permite concesionarului să se sustragă obligațiilor sale contractuale.

Art. 10. Concesionarul are obligația:

Art. 10,1. în termen de 90 de zile de la data semnării contractului, sa depună, cu titlu de garanție, sub formă de scrisoare de garanție bancară sau depozit bancar, echivalentul îru lei a sumei de 495 Euro, calculată la cursul de schimb valutar din ziua efectuării depozitului sau a eliberării scrisorii de garanție bancară, dar nu mai puțin de 2.117 lei. Această sumă va fi reactualizată anual, funcție de evoluția cursului Euro/iei.

Daca este necesar, din această suma, vor fi prelevate penalitățile și sumele datorate concedentului de către concesionar în baza contractului.

în cazul în care din această sumă se opresc penalitățile și sumele datorate concedentului, concesionarul are obligația de a completa diferența reținută, în termen de 30 de zile de la această operațiune, în caz contrar urmând a se aplica prevederile art. 17.3.

Art. 10.1.1. Garanția se va depune într-un cont special, la o bancă agreată de ambele părți contractante, dobânzile revenind concesionarului.

Art. 10.1.2. Garanția va putea fi eliberată numai pe baza unei notificări din partea Primăriei Municipiului București - Direcția Contracte, către banca ce a emis scrisoarea de garanție sau a constituit depozitul bancar.

Art. 10.2. Să-și îndeplinească obligațiile potrivit termenelor și condițiilor prevăzute în contract șî în acord cu normele legale, specifice domeniului de activitate, elaborate de instituțiile legal abilitate în acest scop.

Art. 11. Concesionarul se obligă să asigure plata redevenței la termenele stabilite prin prezentul contract.

Art. 12. Concedentul are obligația^-

Art.12.1, Să nu îl tulbure pe concesionar în exercițiul drepturilor rezultate din prezentul contract.

Art.12.2. Să nu modifice în mod unilateral contractul de concesiune, în afară de cazurile prevăzute expres de lege și a art.8.3. din prezentul contract.

Art. 12.3. Să notifice concesionarului apariția oricăror împrejurări de natura să aducă atingere drepturilor concesionarului.    ,    " /:'■ x

Art. 12.4. Să coopereze pe deplin șî sa sprijine concesionarul,în vederea asigurării înscrierii drepturilor acestuia rezultate din contractul de concesiune iriisârtea.Funciară.

OSlOti-l"

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

Art. 13, La încetarea concesiunii, concesionarul are obligația să restituie concedentuîui în deplină proprietate bunul concesionat,

Art. 14. încetarea contractului de concesiune poate avea ioc în următoarele situații:

(a)    la expirarea duratei stabilite, dacă părțile nu convin, în scris, prelungirea acestuia, în condițiile legii.

(b)    în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri juste și prealabile în sarcina concedentuîui.

(c)    in cazul nerespectăriî obligațiilor contractuale de către concesionar, prin reziliere unilaterală de către concedent cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

(d)    la dispariția dîntr-o cauză de forță majoră a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

(e)    în cazul în care destinația spațiului, așa cum este prevăzută în art. 2, este schimbată, fără

acordul concedentuîui.    .t

Art. 15. încetarea concesiunii prin expirarea duratei.

La termenul de încetare a concesiunii, concesionarul are obligația de a preda bunul ce a făcut obiectul concesiunii, cu excepția investițiilor realizate din fondurile concesionarului.

Art. 16. încetarea concesiunii prin răscumpărare.

Art. 16.1. Pentru cazurile de interes public, național sau local, concesiunea poate fi răscumpărată, concedentul asigurând despăgubirea corespunzătoare valorii spațiului, care trebuie să fie promptă, adecvată și efectivă. Căzui de interes public se probează prin acte autentice emise de autoritatea municipală sau prin hotărâri ale Guvernului.

Art, 16,2. Dacă părțile nu se înțeleg asupra prețului răscumpărării, partea nemulțumită urmează a se adresa Instanței de Judecată sau arbitrare convenite conform contractului,

Art. 17. încetarea contractului prin retragere.

Art. 17.1. Concesiunea se retrage în cazul în care concesionarul nu a respectat obligațiile ce-i revin, conform obligațiilor contractuale.

Art. 17.2. în situația încetării contractului prin retragere concesionarul pierde garanția constituită.

Art. 17.3 în cazul în care concesionarul nu-și executa obligațiile contractuale prevăzute ia art. 7 si 10 ta termenele prevăzute în contract, acesta se consideră desființat de plin drept, începând cu aceeași dată, fără a mai fi necesară intervenția instanței de judecată.

Art. 18. încetarea concesiunii prin renunțare.

Art. 18.1 Concesionarul poate renunța la concesiune în situația în care, cauze obiective, justificate, fac imposibilă exploatarea spațiului, după verificarea celor semnalate de concesionar de către o comisie formată din reprezentanții concedentuîui, ai Primăriei Municipiului București și care împreună cu reprezentanții concesionarului vor hotărî asupra continuării sau încetării contractului.

Art. 18.2 în cazul în care concesionarul înstrăinează investiția realizată pe terenul concesionat, acesta este obligat să solicite acordul concedentuîui privind transmiterea concesiunii potențialului cumpărător, înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobil.

VIII. Forța majoră

Art. 19.1. Forța majoră exonerează părțile de răspunderi 'în ceea ce privește îndeplinirea totală sau parțială a obligațiilor ce le revin, cu mențiunea câ prin forța majoră se

---'țț^5, ”

PRiMARIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI DIRECȚIA GENERALĂ ACHIZIȚII

Contract de concesiune încheiat cu S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.    ___

telege orice eveniment independent de voința părților, imprevizibil și inevitabil, care împiedică părțile să-și execute integral sau parțial obligațiile.

Art.19.2. Apariția sau încetarea cazului de forță majoră se va comunica celeilalte părți în termen de 5 zile prin telex, fax, telefon urmat de o scrisoare recomandată. Ulterior acestei comunicări, concedentut și concesionarul vor face demersuri în vederea constatării evenimentelor de acest gen fie de către părți, fie de către organele competente române, părțile convenind ca proba forței majore se poate face și prin alte modalități.

Art.19.3. în caz de forță majoră, comunicată și constatată, în condițiile de mai sus, executarea obligațiilor părților se decalează în consecință cu perioada corespunzătoare acesteia, cu mențiunea că niciuna din părți nu va pretinde penalități sau despăgubiri, pentru întârzieri în executarea contractului. Partea care nu a îndeplinit obligația comunicării va suporta irevocabil consecințele cazului de forță majoră cât și îndeplinirea celorlalte obligații.

Art.19.4 în condițiile In care forța majoră conduce la o decalare a obligațiilor părților mai mare de 6 lunî, părțile se vor reuni pentru a hotărî asupra exercitării în viitor a clauzelor incluse în contract. în cazul dispariției sau imposibilității de exploatare a bunului concesionat, situație verificată și constatată de comisia legal constituită, părțile vor conveni asupra continuării sau încetării contractului.

10    IX. Control

Art.20. în conformitate cu prevederile legale controlul general al respectării de către concesionar a obligațiilor asumate prin contractul de concesionare se efectuează de către Primăria Municipiului București, prin organele sale competente.

X. Litigii

Art. 21. Litigiile de orice natură decurgând din executarea necorespunzâtoare a prezentului contract se vor soluționa pe cale amiabilă, iar în caz contrar.de către instanțele judecătorești din România.

Art. 22, Pe toată durata concesiunii, concedentut și concesionarul se vor supune legislației române.

XI, Dispoziții finale

Art, 23. Primăria Municipiului București nu se face răspunzătoare de schimbarea regimului juridic ai terenului ca urmare a unor eventuale reglementări legale adoptate după semnarea prezentului contract și concesionarul nu este în drept să pretindă nictun fel de despăgubiri de la concedent.

Art. 24. în temeiul art. 45 din Legea nr. 73/05.07.1995 privind pregătirea economiei naționale și a teritoriului pentru apărare, concesionarul are obligația să îa măsuri pentru realizarea sarcinilor ce îi revin în domeniul apărării.

Art. 25, Părțile contractante au dreptul, pe durata îndeplinirii contractului, de a conveni modificarea clauzelor contractului, prin act adiționai, numai în cazul apariției' < unor circumstanțe care iezează interesele comerciale legitime ale acestora și care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului.    7 ' .

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

Art 26. Contractul de concesiune, deși încheiat, nu va produce efecte decât după achitarea de către concesionar a redevenlei pe un an și a comisionului de 1% conform art 5 și 7 din prezentul contract.

Art. 27. Procesul verbal de predare-pnmire al terenului face parte integrantă din prezentul contract și îl completează.

Art. 28. Anexa 1 - cu schițele amplasamentului și anexa 2 - cu avizele direcțiilor de specialitate ale Primăriei Municipiului București fac parte integrantă din prezentul contract.

Art. 29. Prezentul contract reprezintă titlu de creanță. Contractul este supus autentificării, conform prevederilor Dispoziției Primarului General nr. 2709/1998, cheltuielile ocazionate de autentificare fiind în sarcina concesionarului.

Contractul privind concesionarea terenului aferent spațiului situat în slr. Sergent Xxxx Xxxxxx nr. 1, sector 4, din municipiul București, s-a încheiat în 5 exemplare.

RAPORT DW EVALKA PROPRIETĂȚI IMOBILI

ROMÂNIA

UNIUNEA NAȚIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMAN IA CAMERA NOTARILOR PUBLICI BUCUREȘTI 5OC7‘E7Xîî^I C/'WeX

Sediul București, str. Polona nr. 28-30, sectorul 1 înregistrata la Curtea de Apel Bucuicțtî sub nr. 26/07.11.1995

COD AVP 987

COD ANSPDCP 7891/29.12.2006 OSIM 090352

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR.1153 Anul 20*11, luna mai, ziua 10

Eu, Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx-Xxxxx, notar public, la cererea expresă a părților, m-am deplasat la adresa din sediul Primăriei Municipiului București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6, unde am găsit pe;

Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxx, domiciliat in municipiul București, str. Popa Savu, nr. 42, sc. 1, et. x, ap. x, sector 1, identificat cu CI seria RR, nr, 529014/2008/DGEP Sector 1, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de Primar General al Municipiului București,

Xxxxxxxxxxxxxx Xxx-Xxxxxx, domiciliat în municipiul București str. Sg. Maj. Xxxxxxx Xxxxxxx, nr. 12, bl. 95, sc. 1, et, 1, ap.x, sector 4 , identificat cu C.I. seria RR nr. 461496/2007/SPCEP S4 biroul nr. 2, CNP xxxxxxxxxxxxx, în calitate de reprezentant al S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.,

care după ce au citit actul, au consimțit Ia autentificarea lui și au semnat toate exemplarele prezentului înscris, precum si 2 (două) anexe ale acestuia

în temeiul art. 8 lît. b din Legea nr. 36/1995 SE DECLARĂ AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS

S-a perceput onorariul de 1250 RON +300 RON TVA cu chitanța

^{1 1} < v :

•V

Distribuite pe

★ Adăugă (a favorite $ Listează ia imprimanta C- Export in pdf

Gojgle E3D			Kl*p    T2017    7«fmi eflUe
					Alte detalii
Detalii
					Cod anunț	4594926
Județ	București	Zona		Bercenl
					Valabil: de ia	21.03.2017
Localitatea	Sector 4	Adresa		Alexandru OÎJ regia
					Pana la	20.05.2017
Tip contract	De vânzare	Prel		60.000 EUR
					Cod de identificare	ctassified 18399010
Categoria	Spatii comerciale	PreliRONi		271.128 RON	extern
Subcategoiia	Spațiu comercial	Suprafața construita		26 ni'		Raportează anunț fals
Suprafața utila	26 tn1	încălzire		Atlete
Suprafața terenului	26m*

Descriere

Spațiu comeirial teren propitetaie stradal

SpatiiComerciatero

WtoiA letal IrwttlU)

ÎBitnomtfcHlt    a»l* temereW de vintre    Speli p    zwuvnn Mtl

Spațiu comercial Piața Vitan - Mega Image

București, îona Vitan Mat! vezi harta

★ S.it/e.v.i anurț

Alte detalii despre proprietate

Spațiu comercial In suprafața de 85 mp, situat in vecinătatea Pieței Vitan si a l.tall Vitan, ianga Mega Image. avand o deschidere a vitrinei de 8 ml. Preț de oferta 170 000 euro

Nr grupuri sanitare. 1 Suprafața construite' 85 mp Nr încăperi 2

Utililati - Utililati generale (Curent Apa Canalizare. Gaz)

pietvanzare 170000 monedavanzare EUR mon ed avanza re mp. monedainchirlere EUR

Disponibilitate proprietate Imediat

189 900 (    i t

SpatiiComerdalero

birtul rctolb/eflltii

JSat&£Stffia&!£ SDiț) tonmțițfc d* vjrztit    Sorți tomwtutuit văruit ?n Bucuteif)    aciiiELEsiîV

Spațiu comercial - Ramnicu Sarat

București. zoruCamilRessu vezi harta

De vii rc are $p ațiu c cruț teul

277.200 EUR

Supraifii'.ă totală    100 mp

Vltffnâ    10 ni

Tip imobil    Centru comefdat

Suprafață tofa’ă    100 mp

■ projiric-țpfe

Siiil.ri cen-rurțe    eiista

An eanîUucfiî ■    1987

!,! JCbO.fit ib    20(03/2017

£ 7OCA-

ROUWAN ESTATE

fRouman Estate [Companie Imobil ta ta)

0727.899.929

Alte telefoanet 0727 399 929

Ferire o «ăsrlfistrc ușssra sic'-jnsâ if 0 inunlului X5JU14311    r;stTcsci:,;:; ic

Numele tău: i

Telefon: i

Emait 1

Vă rog să mă corljctjți, sunt rterețjl de această poprielaît

Localizare și puncte de interes

ii• ⁽**'^JT^ruJ&k5    /' L - -(X

..A' o p

J,/-    - JÂ X

„/‘'"A*/»’-./

Sos    / /'i'l si'"/'’/? /    ” " ,

h7 ■ .^u?<AA '-^^șs

Descriere

Spațiu comercial stradal de vanzare. 105 mp. Spatul este situația intersecta a 2 bulevarde mau. fa parterul unui bloc de locuințe si are destinație comerciala Este amenajat openspace Dotări curent electric, apa canalizare, grup sanitar, gresie aer condiționat spoturi Spațiul este dispus pe colt si are 4 vitrine Prel vanzare 240000 euro. Erdus agenti'mtermediari

Descriere

Compania noastre va prezintă un spațiu comercial de vânzare situat in zona C-1in Brancoveanu - Drumul Găzarului intr-un imobil finalizat in anul 2016 Spațiul se regăsește fa parterul unui imobil D+P+3 cu deslrnaiie mixla

Compartimentarea esle open spâce cu o suprafața totala de 139 mp iar supralala utile *s1e de 125 mp. Propiietarea este prevăzute cu spaiii vitrate largi ce ofere o iluminare naturala buna, acces stradal cu Intrare separata de testul imobilului sl Intrare secundara Spațiul este branșat la apa curenta, canalizare, gaze naturale si curent eleclrtc 380V. Stadiul construcției Finalizat număr eiaj 3 număr camere 1 număr loc de parcare 4. suprafața utila 125 tuprafaia loiala 190 suprafața construita 13$, anul consvuciiei 2016

Utilitari;

Uliiitatl Generale: Apa Curent Gaz Canalizare

Alte caracteristici:

Parter: exista

Vezi delolii pe mw renuri o ro

SpatiiGDmerdcfe»

SMțHtMMttm. 5pt^    . IrJJf    Smp    ^:P B'jtUfi»    i2Ci£UKIt£ÎJaJ

Spațiu Comercial Brancoveanu-lnvestitie

D uf li | e ji i. j Oii □ B i ftntcv e a (ui yțffjijrft

Alte detalii despre proprietate

Va nz are spațiu come rci al. i n zona C onsta ntm Era ncoi e anu. cu o țupr afata vti ta de 134 mp Compartimentare.! Nivel Parterul 34 mp

Zona vanzare 134 mp open-spaco:

Număr iuta peri î î grup șantier Vi tina stradala 15 ml dm aluminiu;

Stare interior renovat-ctle in exploatare de china;

Dotați îermo&«re AC,

AJte detalii acces secundar vizibilitate îl trafic pietonat intens zona dens populata,

Vecina taft. Constanta Bmncorea nu, So: Olteniței, Str AJunhului. fretabil pentru; Investiție;

Preț 375 OOOEuro. TVAO

Chirie colectata lunar 2600 Soro * TVA

Oferte aparii ne a ge ntiei de cons uttanta imo bilia ra E SPAC O inve stm ent Cod Oferta E SPO1612C8 Telefon'0720 witoTnijmÂnil SĂ L m ►; oferta trimifeeitiail

Structura rezistenta belcm Nrterase 0 Nr grupuri țtaiiare 1 $uprafa ta construita 164 mp Suprafața terase 0 mp Nt încape n 1

Utalrtati * Sistem încălzire (Termoticam) Climatizare [AerconditionatJ.Acces internei (Cablul; Utilitati generale (Curent. Apa Gazjelaforh

Finisaje - Stare interior (Renovai). Ferestre cu geam termopta (Aluminiu)

Dotan- Contoiizare tApomeire. Contor eakJura Contor flaz». Dotări imobil ilnteifon)

AJte cara eteri stid - AJte spatii ude iS patiu depozita r« j

Servicii - Servicii imobil (Administrare} pretvanzare; 375000 (nonedavanzare EUR monedavanzammp: EUR pretachifiere 0 moneda in chiu ere: EUR moneda in chin ereumtar; EUR Disponibilitate proprietate 0

Localizare ți puncte de Interes

S tirt:v< i-r    fcUjlo *ce de tnniport h'

:6Q<t

' Tjl'    •''“ii

.-J"'    Jz £>? fc/Muntr    V

^x    ■■    V i

!r,;j    ,:''-<Ă^î'A/^î, •’ '

-p⁴ n >    *    ?•. • -r -u

, V ■'>< 4-1. ZZtZ U Zi.Lb^ u_du

/    ' a*⁷

*    -v ' 'c 5    -■"... :    ..... H ,

' <A    J» <<    f<-    5    _s •    J7"    i Stc-GJ»

..    -^ .    j_i;,j ;_; ■ }    /

SpatiiCornercialero

binari rctM

Sojțiicomwclate    Sw» c omw cijle oe * irz y *    Soit* e wr c uk fre v te;»* fo    evft ;or j Otertd

Șoseaua Olteniței,oportunitate investie in spațiu inchiriat

București, 7wu Ofiendcl vezi harta

Alte detalii despre proprietate

GLX121B1Î7 Șoseaua olteniței va propun o oportunitate da inseshlie in spa!iucoitietcialinchiiiat.parter do bloc In zona cu zeci da blocuri.suta da apartamente sl roii da locuite» Suprafața locației este de 1 Sirop cu o deschidere de 12rol Chiriașii doi la număr suri Ioane senosi din domeniul medical si alimentat care autant de magazine Chiria totala lunara este de 2305 emoționa iar preiul de vanzaie este de 330000euro,TVA0 Aceasta oferta aparține companieiCAlAXY IMO3 EUCURESTi CONTACT IJOIJ-STOP

Structura rezistenta" beton Mr terase 0 Nr grupuri sanilare 2 Supta la (a terase Omp Nr garaje" 0 Vicii cunoscute Nr încape»J

Alte detalii zona- Amenajare străzi iAsfallalej Mijloace de transport nu minai sita dai utilitati - Climatzate (Aer condiționați; Utilitati generale (CutenlApa Canalizate)

Aniîaje - Stare Interior (Renovat): ferestre cu geam lermopan iPVC) pretvanzare 330000

monedevanzare EUR pretvanzaremp: 2185 43 monedavanzaromp. EUR Disponibilitate proprietate imediat

Localizare ți puncte de interes

fcl

|f( { X'Xi. . ca-

£ 1f    ’ X*/'X\*•

'    , X    «X*    ^:    IAU

Adrian la pas (Partener Gaiary

Wi

0771.072.062

0722.357.109

SpatiiComercialero

blrowl re tot kwsUUl

fcMiX countcieie    gpjft.țsmBf.ițifl'P ,^ar    Soețitomercuieik vânzare fr 6wut«t iedtSfiSîb!

Spațiu comercial Piața Covasna

București, Sector '1, zor,a Boitorii

Strada Covasna vezi harta

+ Safrcază anirț

Localizare șl puncte de interes

Detalii localizare, vecinătăți. Btancoveanu, Piața Sudului, Olteniței,

SvcetVie-.'i    Mijloace de t ian sport    invățimint Superriuu Ieftinii Rcrrecrc Pciciri

-h\

v 'j Odirks'    x    \

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

C.U.I. 16836925 Cont ROI 7RNCB0074029211670001 BCR Sector3 CONTACT: Tel: 021/3102628; Fax: 021/3102628; Mobil: 0723371288 LUCRĂRI de C A D A S TRU , T OP O GR A FI E, GEO DE ZI E, CARTE FUNCIARĂ, EXPERTIZE și EVĂLUĂRI

MEMORIU TEHNIC

1.    Adresa imobilului:

Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București

2.    Beneficiarul lucrării:

Sectorul 4 al mun. București

3.    Executantul lucrării:

S.C. TOP EXPERT PROIECT S.R.L.

4.    Obiectul lucrării:

Studiu topografic

5.    Operațiuni topo - cadastrale efectuate:

Măsurătorile au fost efectuate folosind stația totală Leica TC407 și receptoare GNSS Stonex S9. în vederea întocmirii documentației s-au efectuat următoarele operațiuni topo-cadastrale: identificarea bunului imobil, identificarea punctelor caracteristice pe conturul bunului imobil. S-a realizat o ridicare topografică planimetrică și altimetrică folosind tehnologia GPS, sistemul ROMPOS, metoda măsurătorilor în timp real - RTK. Coordonatele punctelor de detaliu au fost calculate în sistemul de proiecție Stereografic 1970, cu ajutorul programului software al receptorului GPS, folosind parametrii oficiali puși la dispoziție de programul TransDat RO v4.04, releveele spațiilor comerciale s-au făcut folosind ruleta electronica Leica Disto A2

6.    Concluzii:

în urma măsurătorilor efectuate au rezultat următoarele planșe:

Planșa 1 — Releveu spațiu comercial - Scara 1:100

Planșa 2 — Plan încadrare în zonă — Ortofotoplan Scara 1:1000

Planșa 3 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:500

Planșa 4 - Plan încadrare în zonă -Scara 1:2000

Planșa 5 - Plan de situație suprapunere P.U.G Mun. București - Scara 1:5000 Planșa 6 - Plan de situație suprapunere P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"- Scara 1:2000 Planșa 7 - Plan de situație in sistem Stereografic 1970 - Scara 1:200

FIȘĂ TEHNICĂ CU DESCRIEREA STAȚIULUI COMERCIAL

DESTINAȚIA	SPAȚIU COMERCIAL
ANVERGURA ÎNĂLȚIME MAXIMĂ (m)	2.50 m
STRUCTURĂ	MIXTĂ - METALICĂ / ZIDĂRIE PORTANTĂ
ANVELOPĂ	ZIDĂRIE / PANOURI PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ACOPERIȘ	ȘARPANTĂ / TABLĂ
TAVAN	TAVAN FALS CU PANOURI GRILĂ LEMN / GIPS CARTON
PARDOSEALĂ	GRESIE
PEREȚI	FAIANȚĂ / ZUGRĂVELI LAVABILE
TÂMPLĂRIE	PVC CU GEAMURI TERMOPAN
ILUMINAT	FLUORESCENT
ÎNCĂLZIRE/CLIMATIZARE	INSTALAȚIE AC TIP SPrT
ENERGIE ELECTRICĂ	220 V
ALIMENTARE CU APĂ	DA
CANALIZARE	DA
AN CONSTRUCȚIE	ANTERIOR 1990

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUWTBUCURESTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT PROIECT-S.M.	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaț(ȚDenis^4aiu	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.

Verificat: ing. Stamatescik Carmen

Data: Aprilie 2017

FIȘĂ TEHNICĂ

Nr. încăpere	Denumire încăpere	Suprafață (mp)
1	Spațiu comercial	48.79
2	Birou	2.54
3	Hol	4.89
4	Grup sanitar	1.16
5	Grup sanitar	4.77
6	Cameră frigorifică	8.23
7	Spațiu comercial	24.72
8	Hol	3.47
9	Depozit	7.63
10	Depozit	8.38
11	Birou	4.37
Suprafață utilă = 118.95 mp
Suprafață construită= 144.25 mp

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL^^QG^REȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: /?/ S.C. TOP EXi^RT^RO^ M.L/	AMPLASAMENT: Str. Nițu Va sile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Coj^^kD0fi^S^3îu	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.	PLANȘA 1	Scara 1:100
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-P^u^X^	RELEVEU SPAȚIU COMERCIAL	Data: Aprilie 2017

EXECUTANT: S.C. TOP EXPERT PROIECT S.F®. /	\ AMPLASAMENT: ) Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocaru't^g^yidiu '	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94S.R.L.	PLANȘA 2	Scara 1:1000
	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ ORTOFOTOPLAN	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUJfc#0?$^KTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT:    M S.C. TOP EXPTO PROIECT^.R.lj v\\ wH’//	AMPLASAMENT: Str. Nitu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojoca^E)efws^jmi X	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94 S.R.L.	PLANȘA 4	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Râuri). Di	PLAN DE ÎNCADRARE ÎN ZONĂ	Data: Aprilie 2017

	BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN^gfeOjREȘn	PROIECT: EVALUARE SPATII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
	EXECUTANT: S.C. TOP expe^pijpiecM^lJ	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
	întocmit: ing. COjoc^^^j^ȘÎăiu	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94S.R.L.	PLANȘA 5	Scara 1:5000
	Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-P^^j^	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.G. MUN. BUCUREȘTI	Data: Aprilie 2017

BENEFICIAR: SECTORUL 4 AL MUN. BUCUREȘTI	PROIECT: EVALUARE SPAȚII COMERCIALE ȘI STUDIU TOPOGRAFIC
EXECUTANT: S.C. TOP EXPER^C^Cr^Lj^j	AMPLASAMENT: Str. Nițu Vasile, nr. 1, Sector 4, București
întocmit: ing. Cojocar^Q^^^djay	PROPRIETAR: S.C. FLOROCOM 94S.R.L.	PLANȘA 6	Scara 1:2000
Verificat: ing. Xxxxx Xxxxxx-Paufu _	PLAN DE SITUAȚIE - SUPRAPUNERE P.U.Z. "Calea Văcărești-Sos. Olteniței Piața Sudului Sector 4 (Modificare soluției de circulație în Piața Sudului)"	Data: Aprilie 2017

MUNICIPIUL BUCUREȘTI cu sediul în București, Bulevardul Regina Maria, nr.47, sector 5, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 dl Xxxxxx Xxxxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 322 din 19.07.2017, pe de o parte, și

S.C._, cu sediul

_, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerțului

sub nr._, având CUI _, atribut fiscal _, cont

_, reprezentată prin _ domiciliată în municipiul

_, conform_, pe de altă parte, în calitate de copermutanți,

Având in vedere proiectul de modernizare a Pieței Agroalimentare si Complexului Comercial Sudului justificată în primul rând de necesitatea aducerii într-o stare normală de funcționare în conformitate cu normativele în vigoare necesare pentru desfășurarea în condiții de maximă siguranță a comerțului, pentru cumpărător, cu alte cuvinte se urmărește crearea unui mediu propice desfășurării activităților comerciale urmărind satisfacerea cerințelor locuitorilor sectorului 4 ce implică siguranță, salubrizare, spații de parcare și nu în ultimul rând un comerț adecvat în coformitate cu noile realități sociale, datorită unor vânzări de spații comerciale ce au avut loc în baza Legii 550 din 14 octombrie 2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, ținând cont de prevederile Hotărârii C.G.M.B. nr. 115/29.03.2017 respectiv Hotărârii C.G.M.B. nr. 322/19.07.2017

A INTERVENIT PREZENTUL CONTRACT DE SCHIMB ÎN URMĂTOARELE CONDIȚII:

Subscrisa, _, dau în schimb către

MUNICIPIULUI BUCUREȘTI imobilul/spatiul comercial în suprafață de_situat

în Municipiul București, strada Sergent Nițu Vasile, nr.l sector 4, având număr cadastral

_, intabulat în CFIN_, a localității București, sector 4 și primesc în schimb

de la MUNICIPIUL BUCUREȘTI spațiul comercial în suprafață de_mp, identificat

în anexă la prezentul înscris, pe care îl va edifica Sectorul 4 al Municipiului București pe

cheltuiala sa, pe terenul intravilan în suprafață de_, situat în Municipiul București,

strada Sergent Nițu Vasile, nr.l sector 4, proprietate publică a Municipiului București,

individualizat cu numărul cadastal_, și înscris în CFIN_a localității

București, sector 4.

Subscrisa,_, prin împuternicit, declar că

am dobândit spațiul comercial în suprafață de j_mp prin cumpărarea acestuia în baza

Legii Jir. 550/2002 privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor județene sau a consiliilor locale, precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local de la Consiliul General al Municipiului București prin împuternicit Viceprimarul Sectorului 4 d-ul Xxxxxxx Xxxx, în baza Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr.234/04.09.2003 și a Dispoziției Primarului Sectorului 4 București nr. 1210/11.10.2004 / (sau alte moduri de dobândire a proprietății).

Subscrisa, _, declar și garantez

MUNICIPIUL BUCUREȘTI - sub sancțiunea legii penale - că sunt în exclusivitate titulara dreptului de proprietate asupra spațiului comercial care face obiectul prezentului contract de schimb, că acesta nu a făcut obiectul vreunei alte înstrăinări sau promisiuni de înstrăinare către terți prin orice fel de acte juridice (ex: promisiuni, antecontracte, vânzare, schimb, donație, etc.), nu a fost adus ca aport în natură la capitalul social al vreunei societăți comerciale, nu a fost scos din circuitul civil și nu a fost naționalizat, expropriat sau rechiziționat și nu este grevat de nici o sarcină sau servitute de nicio natură în momentul încheierii prezentului contract, conform Extrasului de Carte Funciară pentru autentificare eliberat conform cererii înregistrată sub nr. _de către ANCPI - OCPI București sectorul 4, de sub P.III. - Sarcini.

Subscrisa, _, declar și garantez

MUNICIPIUL BUCUREȘTI - sub sancțiunea legii penale - că spațiul comercial menționat mai sus nu face obiectul nici unei creanțe și/sau proceduri judiciare, nu a fost inițiată nici o acțiune civilă sau penală, procedură de executare ~ în mod direct sau indirect - sau orice alt tip de procedură directă, sau indirectă, referitoare la spațiul comercial care face obiectul prezentului contract, declar că nu am cunoștință de existența vreunei amenințări legate de vreo astfel de acțiune, reclamație sau pretenție formulată de vreun terț, de către stat, sau de vreo autoritate locală în ceea ce privește acest spațiu comercial sau părți ale acestuia, garantând pe aceștia, în mod expres, împotriva oricăror evicțiuni, de orice natură, totale sau parțiale, conform art.1695 Cod Civil.

Subscrisa, _, declar și garantez

MUNICIPIUL BUCUREȘTI că impozitele și taxele aferente spațiul comercial ce face obiectul

prezentului contract sunt achitate la zi așa cum rezultă din Certificatul fiscal nr.__eliberat

de Primăria Sectorului 4, București.

Spațiul comercial ce va fi edificat de către SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, va avea situarea compunerea și caracteristicile tehnice individualizate în anexa

nr. _la prezentul înscris și va fi finalizată în termen de 12 luni de la data emiterii

ordinului de începere a excuției proiectului aprobat de către Consiliul Local al Sec⁺™*”^{lii; A}

Edificarea spațiului comercial se va face în baza unei autorizații de co obținută de către SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI în administrator al terenului conform Hotărârii Consiliului General al Munici nr.239/2001.

Costurile necesare obținerii autorizației de construcție cât și costurile aferente edificării spațiului comercial vor fi suportate în întregime de SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI.

Având in vedere ca SC_ este beneficiara unui contract de

concesiune/locatiune pentru terenul aferent spațiului comercial care face obiectul prezentului contract de schimb, părțile stabilesc următoarele:

SC_declara ca isi exprima acordul expres pentru efectuarea

lucrărilor de modernizare inclusiv pe terenul ce face obiectul contractului de concesiune/locatiune.

După finalizarea lucrărilor de modernizare si predarea noului spațiu comercial, Primarul Sectorul 4 al Municipiului București impreuna cu Consiliul Local al Sectorului 4 isi vor da acordul si vor sprijinii solicitând MUNICIPIULUI BUCUREȘTI pentru

SC_inlocuirea/modificare contractului de concesiune (acolo unde este

cazul) in ceea ce privește noul amplasament.

SC_ va respecta regulamentul de organizare și funcționare

adoptat de Consiliul Local Sector 4 pentru Complexul Agroalimentar Piața Sudului, precum și regulamentele pentru obținerea autorizațiilor de funcționare.

Transmisiunea proprietății, a posesiei și a folosinței de la SC_, asupra

spațiul comercial situat în Municipiul București, strada Sergent Nițu Vasile, nr.l sector 4, la MUNICIPIUL BUCUREȘTI va opera în termen de 60 de zile de la data primirii notificării privind începerea excuției proiectului aprobat de către Consiliul Local al Sectorului 4.

Subscrisei,_, îi este datorat, după 60 zile

de la data primirii notificării privind începerea execuției proiectului aprobat de către Consiliul Local al Sectorului 4 și până la punerea în posesie prin procesul verbal de predare-primire a spațiului comercial ce va fi edificat, sub formă de rată lunară, echivalentul în bani a lipsei folosinței spațiului

comercial cedat, pe toată durata realizării proiectului, în cuantum de_lei fără TVA,

conform Hotărârii Consiliului Local Sector 4 al Municipiului București nr. _,

privind aprobarea si insusirea raportului de evaluare întocmit de către un expert autorizat.

situat în Municipiul

București, strada Sergent Nițu Vasile, nr. 1 sector 4, proprietate publică a Municipiului București,

individualizat cu numărul cadastal_, și înscris în CFIN_a localității

București, sector 4, și primesc în schimb de la aceasta imobilul/spatiul comercial în suprafață

de_situat în Municipiul București, strada Sergent Nițu Vasile, nr.l se<fâji4fa$ântf>i

*

număr cadastral    , intabulat în CFIN_, a localității București, sectar^

Totodată, subscrisul, MUNICIPIUL BUCUREȘTI, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 dl Xxxxxx Xxxxxx, îmi exprim acordul de a face toate demersurile necesare in

vederea modificarii/inlocuirii contractului de concesiune al subscrisei_,

după procesul de modernizare,

împuternicitul Primarul Sectorului 4 dl Xxxxxx Xxxxxx, dețin dreptul de a încheia prezentul contract, conform Hotărârii Consiliului General al Municipiului București

nr._si declar, cunoscând prevederile legii penale privind falsul in declarații,

ca aceste Hotarari nu au fost modificate sau/și nu si-au incetat efectele.

Subscrisul, SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, mă oblig să plătesc

lunar, către SC_, de la data eliberării spațiului, in urma comunicării notificării

privind începerea execuției proiectului aprobat de către Consiliul Local al Sectorului 4 și până la punerea în posesie prin procesul verbal de predare-primire a spațiului comercial ce va fi edificat, sumele de bani reprezentând echivalentul lipsei de folosința a spațiului comecial cedat, pe toată

durata realizării proiectului, în cuantum de _lei/in rate lunare astfel cum a fost

calculat prin expertiza evaluatoare.

Transmisiunea proprietății, a posesiei și a folosinței, asupra construcției ce se va edifica pe

pe terenul intravilan în suprafață de_, situat în Municipiul București, în patrimoniul

SC_,_, va avea loc la data încheierii procesului verbal

de predare-primire a spațiului comercial.

După finalizarea lucrărilor de modernizare, MUNICIPIUL BUCUREȘTI, prin împuternicit Primarul Sectorului 4 dl Xxxxxx Xxxxxx, va reface documentația cadastrala conform noii configurații a clădirii Pieței Agroalimentare si Complexului Comercial Sudului după care va intocmi documentația pentru dezmembrarea spatiilor comerciale din interior, astfel incat, procesul

verbal de predare-primire încheiat cu SC_, sa aiba la baza documentația

cadastrala de dezmembrare.

Noi, părțile prezentului contract menționăm că la data încheierii procesului verbal de predare-primire a spațiului comercial vom încheia un act adițional prin care se va constata transmiterea proprietății, act ce se va intabula în CFIN a ANCPI-OCP1 competent.

Având în vedere că operațiunea juridică de schimb ce face obiectul prezentului contract privește și un bun ce urmeaza a fi edificat și identificat cu indicatori cadastrali și urbanistici unici, noi părțile convenim de comun acord ca, în cazul în care valabilitatea prezentului contract va fi afectată în orice mod, total sau parțial, copermutantul PRIMARUL SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI    BUCUREȘTI    sa    despăgubească    copermutantul

SC__, cu suma de _ lei, reprezentând

daune preestimate.

Taxele privind autentificarea prezentului act au fost calculate la valoarea de

reprezentând echivalentul sumei de_, calculat la cursul BNR de_lei/EU

suportate de SECTORUL 4 AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI,

Noi, părțile contractante suntem de acord cu notarea prezentului înscris în cunoștință de prevederile art.6 coroborat cu art,4 din Ordonanța Guvernului nr.' taxele de timbru pentru activitatea notarială, de dispozițiile Legii nr. 241/2005 privind evaziunea fiscală, precum și de prevederile Legii nr. 656/2002.

Redactat și dactilografiat în _ exemplare, azi data autentificării, la sediul

Biroului Notarial Public.

COPERMUTANȚI,

¹

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DAR1AN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

³

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁴

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁵

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁶

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁷

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁸

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

⁹

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARJAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁰

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹¹

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹²

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹³

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁴

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁵

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁶

   ‘ ț fi {-    pi ți’fi;ir fir '(•. :■ z .

■ ■ o -fi'.;    ’    ■ f - ■- i i i' ■■■.,    :■    ■■•

șțr, Serșș. .Mm i utile nn L sector 4, u/ețitijh-țțț ut tnimxu.i ■. a ..

: /j, tu,ni,.....re. O    HA ;._n,._f/_s- [_n Ctirieu    j f    1

^v â'ta/w/ii' iiifi'tiri-sri SiWtr 4. ike.iv. in.;! mi- .in ( kr:; ;    : ; ■

’ eu it -,-e    a..!    i: ; ir ri b'lnJală Sîlil iieeLîI' liăelhikll de ;!_■ ; O .    ie.'., ,

‘eir-iiea.    eed:    iiOX K;Sk*M KRIaN.i. iîi>»pir:iJc«it i<te! .

■ ; upraik ie i.f , âii.i e:u e.iude e’( ^: > i ; > j j\u.l ;>r.Ui).! k!r t.i >:> e.i.e. .

î k! A’’ ilOXA \ i-tlARI WA. etiiîipărăhi.iri,!. deeir; ;î e r. L e . ■..■idituițiik ic uiți redii :n >'«»!«!mitate tu picuau-rite «ns    . ..J

.i.i ■ a iiie-ii 'kis’i;: -,p;niuiîsi eomereia! e_tr ,    .■ ;Oi • euiia < )>;>:, p. n j e ; .

‘ a , U ■ i ;    -. i ;    ?. . . !i;i ..p;:! c,';ie. . .1 li r e ui/ek > .i, .

; ■    , au’;.; i e < u.Lcek ii    . 0 iiilî {Ji'einal ffiiiHii l:s p-. ’ i vă

ii;; iți i /-.-ii lidni uiiilt;.'; L

; i! -.Oii; Î.Us el’.l! pf eild ejt/lis'i! ■ ii .î'ilil i'li '; A k U.u.lij'u; v’ eu , ,,

-JH'P, Rl;\ARIAA V eai.ipătOîU'ii u. e , -    .

e. . ik.r ■ ■ • i ,\i    ei ere u fii'preia'; a j LT - ;i;: ueeee.

.■ier .    ’ .* ieiiii. .. .■ O.; •.i.u.;;liir;' de i dulk t ie.iudi

i ! , u ■ ■ '.i.ejî. ; ' V. ia. .₍j    ;i':. eu ii ; ir ■ ..l.ei 1 t ,i .

' I, i.    ; i ■ - liii; ‘ I .1.    <    "    ' ia r ;1 e.i I:I .    ^:: ■

¹⁷

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁸

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS ~ Revista Valoarea - oriunde este ea

¹⁹

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁰

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²¹

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²²

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²³

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DAR1AN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁴

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁵

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁶

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁷

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

’ Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

²⁸

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea ~ oriunde este ea

²⁹

   Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

³⁰

Valorile au fost preluate din studiul efectuat de DARIAN DRS - Revista Valoarea - oriunde este ea

³¹

   f, o V'.'t' ..    "

' W |> | j    'Ti > 'T &

(1 r jțE }    "*'■    ' " ■    ‘ 1“ i : 1    \ '    •    *    ' \ '