Hotărârea nr. 180/2013

HOTARAREnr. 180 din 2013-06-28 PRIVIND IMPUTERNICIREA PRIMARULUI GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI IN VEDEREA INDEPLINIRII PROCEDURILOR LEGALE, URMARE A EXERCITARII DREPTULUI DE PREEMTIUNE PENTRU IMOBILUL SITUAT IN STR. LIPSCANI NR. 18-20, SECTOR 3, PRECUM SI INCHEIEREA ACTELOR SI TRANZACTIILOR NECESARE PENTRU SCHIMBUL INTRE IMOBILUL SITUAT IN CALEA VICTORIEI NR. 15, SECTOR 3, PROPRIETATEA MUNICIPIULUI BUCURESTI SI IMOBILUL SITUAT IN STR. LIPSCANI NR. 18-20, SECTOR 3, PROPRIETATEA SC BANCA COMERCIALA ROMANA SA, CU PLATA SULTEI STABILITA PRIN RAPORTUL DE EVALUARE, IN VEDEREA IMPLEMENTARII PROGRAMULUI MULTIANUAL "PINACOTECA MUNICIPIULUI BUCURESTI", APROBAT PRIN HCGMB CGMB NR. 134/2012


HOTĂRÂRE

privind împuternicirea Primarului General al Municipiului-București în vederea îndeplinirii procedurilor legale, urmare a exercitării dreptului de preemțiune pentru imobilul situat în str. Lipscani nr. 18-20, sector 3, precum șrîrrcheierea actelor și tranzacțiilor necesare pentru schimbul între imobilul situat în Calea Victoriei nr. 15, sector 3, proprietatea Municipiului București și imobilul situat în str. Lipscani nr. 18-20, sector 3, proprietatea SC Banca Comercială Română SA, cu plata sultei stabilită prin raportul de evaluare, în vederea implementării Programului Multianual .^Pinacoteca Municipiului București”, aprobat prin Hotărârea CGMB nr. 134/2012

Având în vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului București și raportul de specialitate comun al Direcției Patrimoniu și al Direcției Generale Dezvoltare și Investiții;

Văzând raportul Comisiei patrimoniu și avizul Comisiei juridice și de disciplină din cadrul Consiliului General al Municipiului București;

în temeiul prevederilor art. 36 alin. (2) lit. c), art. 45 alin. (3) și art. 121 alin. (4) din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI HOTĂRĂȘTE:

Art.1 Se împuternicește Primarul General al Municipiului București să îndeplinească procedurile legale, urmare a exercitării dreptului de preemțiune pentru imobilul situat în str. Lipscani nr. 18-20, sector 3.

Art.2 Se aprobă schimbul între imobilul situat în Calea-Victoriei nr. 15, sector 3, proprietatea Municipiului București și imobilul situat în str. Lipscani nr. 18-20, sector 3, proprietatea S.C. Banca Comercială Română

S.A., cu plata sultei stabilite în raportul de evaluare a imobilelor, întocmit de evaluator ^utori^at Ghegrjbe - Licurici, în vederea implementării

L .



or 6, București, România; tel.: +4021    www Nf^voGtrprîfryâgî^o


Programului Mulțianual „Pinacoteca Municipiului București”, aprobat prin Hotărârea C.G.M.B. nr.134/2012.

Art.3 Se însușește raportul de evaluare a imobilelor prevăzute la art. 2, întocmit de evaluator autorizat Gheorghe Licurici, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4 Se împuternicește Primarul General al Municipiului București să negocieze condițiile și termenii de plată a sultei prevăzute la art. 2.

Art.5 Primarul General al Municipiului București și direcțiile din cadrul aparatului de specialitate ai Primarului General al Municipiului București vor aduce la îndeplinire prevederile-prezentei hotărâri.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului General al Municipiului București .din-data de 28.06.2013.


Splaiul Independenței 291-293, sector 6, București, România tel.: +4021 305 55 00; www.bucuresti-primaria.ro

Pag 2


2

c

\n

Anexa 1





Raport de evaluare



Scopul acestui raport este_de a estima valoarea de piața pentru următoarele bunuri imobile: A Teren construit 4,210 mp-conform acte din Calea Victoriei nr. 15, Sector 3, București. B. Construcția cu teren aferent Imobil S+P+2E+pod - Str. Lipscani 18-20, sector 3, clasat ca monument istoric, clasificat LMI caB-II-m-A-19021- utilizat in prezentcasediu de banca secundara apartinand BCR SA Centrala, din București, in vederea unui eventual schimb.de proprietăți


Beneficiarul raportului: Primăria Municipiului București

Autor: Gheorghe Licurici

Expert evaluator aNE VAR - Cod Evaluator: 13666

Calificări: Evaluarea Întreprinderii [EI] si Evalarea Proprietăților Imobiliare[ EPI]



1. Partea intai

1.1. Introducere

Lucrarea reprezintă evaluarea la valoare de piața -

A.    Teren construit 4,210mp-conform acte din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București.

B.    Construcția cu teren aferent Imobil S+P+2E+pod - Str. Lipscani 18-20, sector 3, clasat ca monument istoric clasificat LMI ca B-II-m-A-19021- utilizat in prezent ca sediu de banca secundara apartinand BCR SA Centrala din București, in vederea unui eventual schimb de proprietăți.


1.2. Scrisoarea de transmitere

Către:

Primăria Municipiului București

Prezentul raport de evaluare se referă la proprietățile:

A. Teren construit 4,210 mp-conform acte .din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București B. Construcția cu teren aferent Imobil S + P + 2E + pod - Str. Lipscani 18-2o' sertor 3, clasat ca monument istoric, clasificat LMI ca B-II-m-A-19021- utilizat in prezent ca sediu de banca secundara apartinand BCR SA Centrala, din București;

Proprietățile supuse evaluării sunt amplasate intr-o zona ultracentrala, pe terenuri construite integral; Proprietatea a fost inspectată în datele de 12/12/2012 si 13.05.2013 de către evaluator, fotografiată și în aceeași perioadă s-a cercetat piața imobiliară pe care s-a făcut cercetarea.

Opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a proprietăților evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, sunt:

i Construcția cu teren aferent, S + P + 2E + pod-Str. Lipscani 18 -A. ;    20, sector 3, București

60,200,000

lei

13,933,000

euro

Teren construit- 4,210 mp din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București

35,200,000

lei

8,147,000

euro

Valoarea include valoarea imobilelor fara a include cota TVA. Cursul valutar utilizat la conversie a fost de lEuro = 4,3207 RON la 14.05.2013; Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandărilor și metodolX deluc™ ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România],    ?


1.4. Certificarea valorii



Evaluarea proprietăților o tratez prin abordările:

® comparații directe de piața;

» capitalizarea veniturilor probabile


Nivelul valorilor estimate prin abordările reprezentand-proprietatile imobiliare a fost reconciliat. ScopuUucrarii a fost determinarea valorii de piața a proprietăților in vederea schimbării drepturilor de proprietate. în opinia evaluatorului valorile de piață atribuibile proprietăților evaluate la data de 14 mai 2013 sunt:

A.

Construcția ctrteren aferent, S+P+2E+pod-Str. Lipscani 18-20, sector 3, București

60,200,000 lei

13,933,000 euro

B.

Teren construit- 4,210 mp din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București

35.26O;0OfKei ~

8,147,000 «euro

Proprietățile-au-fost inspectate personal de evaluator la data de 12.12.2012 si 13.05.1013. în cadrul lucrării au fost luați în considerare factorii identificați si identificabili prin inspecție; care afectează valoarea proprietăților. Valoarea include valoarea terenului propriu, a plațforme\or, dar nu include valoarea TVA.

Evaluatorul nu a avut, nu are și nu va avea în viitorul previzibil interese personale legate de proprietatea evaluată. Informațiile cuprinse în raport sunt bazate pe fapte reale și au fost verificate în limita posibilităților. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR.

Valorile obținute au fost calculate la cursul valutar din data evaluării (4.320-7-lei/eurG)


1.5 Rezumatul faptelor principale



•    Prezenta documentație reprezintă estimarea valorii de piața la data evaluării.

Lucrarea are caracter de informare și este structurată potrivit îndrumărilor cuprinse în cadrul

standardelor si seminariilor privind evaluarea bunurilor imobile si bunuri imobile de patrimoniu.

» Obiectul lucrării îl constituie evaluarea valorii de piața pentru bunuri imobile.

•    Data evaluării: 14.05.2013. Data inspecției proprietății: 12.12.2012 si 13.05.2013

în cadrul lucrării s-a abordat estimarea valorii proprietăților imobiliare folosind procedurile de evaluare recomandate în literatura de specialitate și în standardele de evaluare ANEV AR.

•    Argumentarea întregii lucrări se bazează pe informarțiile-de piață legate de tranzacționarea proprietăților similare si a preturilor de construire curente in zona.


2. Partea a doua- Premizele evaluării



2.1. Ipoteze și condiții limitative


Evaluarea se realizează considerând reale și corecte informațiile primite cu privire la situația juridică a proprietății, că aceasta este conformă cu titlul de proprietate și tranzacționabilă la data evaluării, fără ipoteci sau alte datorii.

Se presupune de asemenea că proprietatea este administrată cu competență de către proprietar.

Informațiile furnizate de terțe părți sunt considerate de încredere, însă nu au rigurozitatea și acuratețea necesare publicității.

Planurile de amplasament, releveele și fotografiile efectuate sunt incluse în raport-pentru a forma, cititorului prezentului raport, o imagine vizuală asupra proprietății.


Evaluatorul nu a avut informații despre existența vreunui viciu ascuns care ar afecta în plus sau în minus valoarea proprietății și nu-și asumă responsabilități pentru astfel de condiții saupentru expertize de specialitate necesare descoperirii lor.

Evaluarea s-a realizat presupunând că proprietatea, este conformă cu reglementările naționale și locale și nu are obligații de mediu. De asemenea s-a considerat că proprietatea evaluată deține toate aprobările, avizele și autorizațiile necesare funcționării la utilizarea actuală și că acestea se pot reînnoi la expirarea lor, fără a necesita alte investiții.

Evaluatorul nu a deținut informații și nu a depistat, înlimita competențelor sale profesionale, existența în cadrul proprietății a unor elemente de stigmat -materiale sau radiații periculoase:, etc-care ar putea afecta valoarea.

Valoarea alocată terenului și construcției cu dotările respective, din cadrul valorii totale estimate pentru proprietate, este valabilă numai la utilizarea actuală. Disocierea și combinarea valorilor respective pentru alte utilizări nu poate fi posibilă.

Potrivit scopului acestei lucrări de evaluare, evaluatorul nu va fi solicitat să «corde consultanță ulterioară sau să depună mărturieriminstanță, în afara cazului când se va consemna în scris între părți.    .

Divizarea valorii de piață .din ac^st raport în elemente componente, anulează pe^enta


lucrare.



.><^ovAuo^,:VX




Posesia prezentului raport în original sau în copie nu conferă deținătorului dreptul de publicare, difuzare prin reclame, știri, agenții imobiliare, sau alte căi fără acordul scris al evaluatorului.

Previziunile sau estimările conținute în raport se bazează pe informațiile curente de piață, pe factorii cererii și ofertei pe termen scurt. Previziunile sunt susceptibile schimbărilor, funcție de schimbarea condițiilor viitoare.


2.2. Scopul și utilizarea evaluării

Prezentul raport de evaluare determina estimarea valorii de piață a imobilelor specificate ia 1.1 in vederea unui eventual schimb de proprietăți.


2.3. Definirea valorii și data estimării acesteia

Pentru a nu se crea confuzii si interpretări asupra valorii evaluate, conform Standardelor ANEVAR Ediția 2012, valoarea de piață se_definește casuma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data~evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piațav3te~o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată. In această definiție apare implicit conceptul de piața în ansamblu, care reflectă maLdegrabă-activitatea și motivația mai multor participanți decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piață este_o estimare fundamentată de piață, efectuată în conformitate cu aceste Standarde. Valoarea este determinata la data de 14.05.2013 si este exprimata in lei/euro si nu include cota TVA. Pentru marcarea momentului in procesul continuu de evoluție monetara se menționează ca la data evaluării, cursul pieței valutare comunicat de BNR a fost 4.3207 iei pentru 1 euro. Valoareaestimataeste considerata ca reflecta plata integrala imediata, in numerar sau in mcțdalitatile de plata bancare echivalente.

2.4. Forme de estimare a valorii

Valoarea proprietății estimata in prezentul raport este exprimata cash in lei si in corespondentul monetar euro la data evaluării.

2.5. Drepturile de proprietate evaluate


- Prin lucrare se evaluează dreptul de proprietate asupra proprietăților :

A. Teren construit 4,210 mp - conform acte / 3,397mp conform măsurători din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București. Din discuțiile purtate cu beneficiarul a fost adoptata ca baza de calcul pentru evaluare, suprafața terenului din acte; rezolvarea eventualelor diferende si armonizări

cadastrale privind suprafața nu constituie obiectul acestei-lucrări.

A, Rama X* (Fasâfc dt ams)

tersm intravilan

Adresă ȘuOQȚgyy Șectod 3? Cafea AficEartej, nr. ÎS

Nr...|r*,kirt3slialSupraM»* r.rc. -ir.’epcțȚirf: ? <ni»5

Al



î» WtWATA    {$33742

RPCOBROW    infanti


£ cerata db wwarcla de pt    CF w, î

Exjxifl Evnluntor ANF.VaR V. CNtwrghe LrcURICI.'EL'EI’î



Propriet^țeaestE.definităfjrin CF>2050^ nr. Cadastral 205047

n



rLU®Cl

2 0 1


4?\



— —.    prezenta lucrare este analizat terenul aferent construcției Sediu BCR Calea Victoriei

-    Datele și informațiile privind imobilul au fost preluate de la proprietar si chiriaș.

-    Datele-și informațiile culese de evaluator la inspecția imobilului se referă la dimensiuni, amplasare, utilitati, etc.

-    Dreptul de proprietate al terenului analizat nu este afectat de creanțe sau ipoteci si este -utilizat de chiriași.

B. Construcția cu teren aferent Imobil S (703.4mp) +P (1188.52mp) +2E (1498.83mp si 1357.50 mp) + pod (113.40 mp) - Str. Lipscani 18-20, sector 3, București clasat ca monument istoric, clasificat LMI ca B-II-m-A-19021- utilizat in prezent ca sediu de banca secundara-BCR Sucursala Lipscani, apartinand BCR SA Centrala din București; Terenul este in suprafața de 1,681 mp. Ipoteza de lucru a fost determinarea valorii de piața avand ca susținere următoarele documente: Autorizație de Construcție nr.77 din 17.06.2002 in care Sc-1681 mp si Sdesfasurata / construita este de 5776 mp. Pentru a nu genera subevaluarea proprietății a fost utlizata aceasta suprafața care acopera si observația inscrisa in încheierea de rectificare 217/16'.OT.2OO2/ Gaspar G. si Nedelcu G.- Birou notari-pubîici asociati, care identifica suprafața 4861.98 mp cadSuprafata utila desfasurata si nu ca suprafața construita. Valoarea din ECF, (suprafețele neprecizate ca utile sau construite), este cu cca.18% mai mica decât 5,776 mp. Aceasta diferența o poate constitui grosimea pereților, de dimensiuni diferite in cadrul structurii. Facand verificări prin sondaj, evaluatorul a constatat pe releveele anexate ale expertului Croitorescu Constantin - Camerele 21, 25, 36- rectangulare, Parter-abateri de 10% -15%, la spatiile interioare- fata de valoarea-inscrisa in centralizator. In acest-mod, ipoteza de lucru la valoarea de Suprataxa desfasurata de 5,776 mp uste considerata ca verosimila. Evaluatorul nu a avut acces la alte studii tehnice aprofundate si nu isi asuma răspunderea pentru alte informații neverificabile.



Autor iz e

EXECUTAREA LUCRĂRILOR DE amenajare sediu B.C.R...........

ÎN VALOARE DE 1) 35-^^O.OOO îet se terenul situat ir nwnicipiul/orasuUcomuna secîorvi/snlul.. .. 3... cod postai. .strada.

Mr iișa cadastraîă/Mr. Carte Funciară. .. .

în următoarele conaiîn

Corpul de clădire CU.S+P+2E, monument istoric cu o Sc - 1681,00 mp, si Sd= 5776,00 mp. din .str.' Lipscani nr. 18 - 22, sector 3 proprietatea Băncii Comerciale Romane in baza Convenției de dare in plata si a încheierii de rectificare, autentificate de Biroul Notarilor Publici Asociati Gaspar G. *

Nedelean C . cu nr. 1727/28.12.7001, respectiv nr. 217/16.01.2002 se repara si amenajeaza cu    .

funcțiunea do "banca", fara afectarea caracterului arhitectural at spatiilor interioare reprezentative,    I

conform proiect întocmit in baza expertizei tehnice, efectuata de expert tehnic atestat MLPAT ing.    —

2;6. Sfera evaluării    ——4

Este limitată de calitatea informațiilor disponibile privind tranzacții si oferte cu proprietăți similarepe-prata-terenurilor si construcțiilor în zona ultracentrala. -Evaluatorul a-analizatpiața locală specifică, aceasta prezintă informații credibile sufic iente ca volum si consistenta; Un factor limitativ ar fi faptul ca zona ultracentrala se tranzactioneaza in condiții speciale, răspunzând in cazul unor transferuri de drept de proprietate la utilizări limitate de condițiile impuse in zona. Comparația construcțiilor a fost realizata cu-imobile-in stil monumental, realizate in perioada similara cu imobilul analizat.

2.7. Ipoteze extraordinare si condiții ipotetice

In cazul terenului din CaJeaAjctoriei 15, a fost determinata valoarea unitara si calculata valoarea pentru ipoteza din pete, Imcazul proprietății din Str. Lipscani 18-20, a fost utilizata suprafati construita desfas^ațărie--5-,-7-7_6.mp7^n^rm justificărilor prezentate la 2.5.

A

W.


A. Teren construit 4,210 mp - conform acte din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București.

Terenul este construit, pe acesta aflandu-se Sediul BCR Calea Victoriei. Este amplasat in zona de reședințe imobiliare, comerciale, bancare, construite intre anii 1880-2000. Ca vecinătăți pot fi mentionate-constructia. Palatul CEC (finalizat 1900), Galeriile Victoria (Inițial Lafayette, construit in 1928), etc. Terenul analizat are acces la drumuri principale si secundare asfaltate. Vecinătățile sunt ocupate. Utilitati: curent electric, apa curenta, canalizare, gaz metan din rețelele municipale.



Vedere a Sediului BCR Calea Victoriei - construit pe terenul analizat in prezenta lucrare Terenul intravilan are acces din toate cele patru laturi la drumuri asfaltate: N - Str. Lipscani, E -

Calea Victoriei, S si V- Str. Mihai- Vodă. Terenul se afla in proprietatea Primăriei Municipiului București - ECF 205047 / nr. Cadastral 205047- CI; toate drepturile de utilizare pe o perioada de cel puțin 49 ani sunt stipulate in documentele anexate prezentului raport. Proprietatea face obiectul unor asocieri in participatiune.




3.2. Piața specifîcsLa-proprietatilor imobiliare Definirea pieței


Piața imobiliara se poate defini ca fiind interacțiunea dintre persoanele-(fizice sau juridice) care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici.

Piața terenurilor ultracentrale :

i Kiseieff-Aviatorilor

! \ZiciorkhRom»n>Univerșit^?e

ii 60

.........

' 7.......1150........i

Dsrebanți-Florcisca

990

£ona cea mai fierbinte- a-Gapfdlei . . 2.000 de ewv/mpfln această-zona diferența este de peste A 000 de eurfemfefe



Evaluator ANEVAR, LICURICI/El/EPl.



ii ,

----% - -

V>..    tl, tP)


■v-





Universitate. Cotroceni, Dorobanți -Floreasca. Dacia-Eminescu și Herăstrău-Nordului. pwp+Ue+u stagnat sau. in unele cazuri, au scăzut ușor cu 5%, pe parcursul anului trecut [Sursa: Capital, apr. 2012]

Analiza Impact Developer & Contractor a fost făcută pe un număr de 7.741 de anunțuri unice de vanzare pentru terenuri amplasate in teritoriul administrativ al orașului București si ia in calcul 5 categorii de terenuri in funcție de suprafața: pana in 500 mp, intre 501 si 2.000 mp, intre 2001 si 10.000 mp, intre 10.001 si 5 ha si peste 5 ha. O prima concluzie a studiul este aceea ca prețul mediu cu care se vinde metrul patrat de teren construibil in București, indiferent de suprafața acestuia, este de 750 de euro/mp. Folosind ca etalon prețul mediu pe metru patrat, clasamentul celor 6 sectoare ale Capitalei se configurează astfel: pe primul loc Sectorul 1 cu un preț mediu de 1460 euro/mp, pe loeuLdoi Sectorul 2 cu 827 euro/mp, pe locul trei Sectorul 5 cu 693 euro/mp, apoi Sectorul 3 cu 682 euro/mp, Sectorul 4 cu 503 euro/mp si pe ultimul loc Sectorul 6 cu 332 euro/mp. Topul celor mai scumpe 5 cartiere bucurestene, utilizând ca preț de-referința tot prețul mediu pe metru patrat de teren construibil t, se prezintă astfel: Victoriei cu 3.478 euro/mp, Primăverii 3.164 euro/mp, Aviatorilor cu 2.919 euro/mp, Dorobanți cu 2.595 euro/mp si Piața Romana cu 2.033 euro/mp.


[Sursa: Impact sa, apr. 2013]

<r>


Piața proprietăților - construite in jurul anilor 1900:

Proprietățile de lux scoase la vanzare in acest an in Capitala ajung si la milioane euro, in mare parte acestea fiind vile istorice, printre zone numarandu-se Piața Pomana, Universitate, Dacia sau Dorobanți, potrivit informațiilor furnizate deimobiliare.ro. Printre cele mai scumpe imobile scoase la vanzare in acest an se numără, spre exemplu, ovila situata in zona Piața Romana, construita înainte de 1990, prețul cerut fiind de 8,5 milioane euro. Imobilul, compus din demipensiune, parter, 2 etaje si mansarda, are o suprafața utila de 2.000 mp si dispune de un teren de 2.566 mp. Pentru o alta proprietate, construita in anul 1900, de data aceasta in zona Universitate, a cărei suprafața utila este de 1.550 mp, se cere 7 milioane de euro. Prețul include si un teren de 1.250 mp, vila fiind compusa din demipensiune, parter, un etaj slmasarda. Vila, care s-a aflat doar in circuitul diplomatiapanadn prezent, poaîefi, de asemenea, închiriata. De asemenea, in zona Dacia, se cere 6,5 milioane de euro pentru o vila, al cărei an de construcție este 1938. Vila, situata in zona centrala a Bucur estiului langa parcul Icoanei, are 1.000 mp suprafața utila (+843 mp teren) si dispune de 20 de camere, o bucătărie, 6 bai si 4 balcoane. O alta vila, construita in 1936, cu 15 camere in stil vechi este de vanzare in zona Piața Romana - Victoriei, cerandu-se 6,5 milioane euro. Suprafața utila este de 900 mp, la care se adauga un teren de 750 mp. Vila, care se pretează, potrivit anunțului, atat pentru un sediu de ambasada, precum si pentru un restaurant sau cazino, poate fi si închiriata. Dispune de 15 camere, o bucătărie, 5 bai si patru balcoane. Tot in zona Romana, o alta casa (din 1928), cu o suprafața utila de 1.700 mp si un teren de 2.400 mp se vinde cu 6 milioane euro. Imobilul construit in perioada interbelica, cu o arhitectura specifica perioadei respective, este compus din subsol, demisol, parter, etaj si masarda, însumând in total 23 de camere, pivnița, 2 balcoane si o terasa. O vila in stil bizantin, amplasata in sectorul 2, zona Dacia, este scoasa la vanzare pentru 5,5 milioane euro. Cu o suprafața utila de 1.800 mp si un teren de 1.532 mp, proprietatea construita in 1920 este complet restaurata. Imobilul poate fi si închiriat contra sumei de 25.000 euro/luna (+TVA). Vila are 20 de camere, 1 bucătărie si 10 bai. Amplasata in zona Dorobanți, o vila de 5,5 milioane de euro isi asteapta proprietarul. Cu o suprafața de 850-mp si un terek.de 460 mp, locuința construita in 2002, are 8 camere, o bucătărie, 6 bai, 2 balcoane si o terasa, fiind compus o din demipensiune, parter, doua etaje si masarda. Un adevarat monunent istoric, o vila din zona Romana, este scoasa la vanzare cu 5 milioane de~euro. imobilul, construit la sfârșitul secolului XIX de către un ar-hitect-francez, este o clădire in stil Baroc, complet consolidata, restaurata, extinsa si modernizata intre 1993 si 1995. Casa este construita pe un teren de 1.076 mp, iar curtea are suprafața de 490 mp. In ceea ce privește posibilitatea ca aceste imobik <sa isi gaseasca proprietari in perioada de criza economica, părerile sunt impartite. Robert Teodorescu, director ir cadrul Departamentului Rezidențial al Regatta. a declarat ca proprietățile de lux reprezintă un segment aparte, a cărei clientela a ramas constanta, chiar si in perioada de criza. "In prezent, observam ca ceea ce se vinde mai repedevTzeaza imobilele foarte scumpe sau imobilele foarte ieftine”, a menționat Teodorescu. Pe de alta parte, sunt voci caretprtm ca preturiledn-cjazul unor astfel de locuințe de lux sunt supraevaluate,--existând imobile scoase la vanzare de 2-3 ani* care probabil nu isi vor găsi prea repede proprietarul. Principala.cauza o reprezipia suma solicitata, proprietarul cerând un preț de-a dreptul intimidant, identic cu cel din perioadajdeboom.economîcr:cand si atunci era piperat.

3.3. Oferta competitivă

- Identificarea tipului pn patrimoniu construite in perioad,




•0pribtoii;an^‘Mte:/;tetenmi.șt.groprietati imobiliare de

f !/**»«->._    r<--


t, ..

Nr \ . + E '- EPi


SC Lucid Expert SRL

- Preturile de ofertă / tranzacționare variază foarte mult în funcție de localizare, suprafața construcțiilor, calitatea acestora, dimensiune, teren aferent etc., un intervalele frecvent întâlnite pe piață în zona similara fiind următoarele :

Terenuri:

Construcții de patrimoniu : Chirii pe proprietari similare :



4. Partea a patra - Analiza datelor si concluziile 4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăților

A. Terenul construit 4,210 mp - conform acte din Calea Victoriei nr.l5, Sector 3, București, are o construcție moderna de mare inaltime; Conceptul de cea mai bună utilizare - CMBU -reprezintă alternativă de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării. Cea mai bună utilizare --este definită-ca „cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal si fezabilă financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate”. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații: Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului construit. In cazul de fată terenul este cotă parte indiviză si nu se pune problema demolării proprietății. Cea mai bună utilizare se va estima în ipoteza terenului construibil cu utilizare bancara. Cea mai bună utilizare a unei proprietății imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie: permisibilă legal, posibila fizic, fezabilă financiar, maxim productivă Alternativele cele mai probabile de utilizare, având în vedere amplasarea si dimensiunile construcției deja amplasate sunt cele de proprietate utilizata ca sediu de banca. întrucât terenurile tranzactionate hrzona se oferă ca terenuri-libere, singura alternativa fezabila este evaluarea ca teren ultracentral considerat neconstruit cu utilitati complete si autorizații de construire obținute. In aceasta ipoteza sansa obținerii unei chirii maxime este cea mai probabila.

B. Construcția cu teren aferent Imobil S + P + 2E + pod - Str. Lipscani 18 - 20, sector 3- este utilizata in prezent ca sediu de banca si un spațiu de cca. 2.8% din suprafața totala inchiriat ca birou notarial {Notar Public Ghiciu Pascu, Contract inchiriere 10.15.2012, anexat}. Analizând utilizările alternative fizic posibile, justificabile ca adecvare, permisibile legal si fezabile financiar, poate constitui o alternativa uțjj.izarea:,ca Spațiu expozitional complex, Muzeu sau Spațiu servicii si

.    -----i—ji- comerciala, se considera ca in peisajul economic

:area actuala, chiria obtinuța ește:

birouri. Prin utilizarea<âctualâ că sedii actual, este utilizata ,efimaxim^5ficiehmln ut





închirieri vile de patrimoniu ultracentrale:

mp

Chirie,—

curo

■Chirie,

valoare unitara euro/mp

închiriere vila de patrimoniu Cismigiu-Știrbei Vodă, Cod oferta: SP01704 simsparkman-imobiliare

200

1,650

8.25

Vila in zona Unirversitate, vila de patrimoniu compusa din 4 corpuri dexiadire - cu teren excedentar 500 mp

SC Primuss Imobiliar Consult srl

1,267

14,000

11.05

Valoare medie chirie, euro/mp

9.65

Incadrandu-se intr-un nivel de similitudine cu abatere de cca. 9% (S. 8/9.6), se justifica afirmația ca-cea mai buna utilizare a proprietății in condiții de eficienta maxima o constituie construcție de birouri.



EVALUAREA PROPRIETĂȚII- A. TEREN CONSTRUIT 4,210 mp din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București

Caracteristici generale:

-    terenul are ca utilizare: construcție sediu BCR Calea Victoriei

-    suprafața 4210 mp

-    dimensiuni aproximative / patrulater

-    deschidere la 4 drumuri ultracentrale asfaltate min. 200 m fiecare (N - Str. Lipscani, E Calea Victoriei, S si V- Str. Mihai Vodă)

-    utilitati: energie electrica, apa, canalizare, gaz metan, telefonie din rețele metropolitane

Evaluarea proprietăților terenuri este efectuata prin doua abordări recomandate de standardele-de evaluare și anume:

•    determinarea prin comparații directe

•    deterffiihare^ălQrii prin capitalizarea venitului;

Datșîe"de piața-utfflxafe^i^ lucrări^: •

Expert Evaluator ANEVAR. _ _ »(_ Gheorghe LICURICI/Eî/EPI



iifij! 20’



11


Suprafața

Preț, euro

euro/mp

Amplasare

Anul

anunțului

Teren

3,518

7,036,000

2,000

Calea Victoriei

2013

Teren

570

1,200,000

2,105

Calea Victoriei

2013

Teren .

1,266

2,500,000

1,975

Calea Victoriei

2011

Teren

740

1,000,000

• 1,351

Calea Victoriei

2012



Abordare prin metoda comparațiilor de piața Prin această metodă, proprietatea evaluată este comparată cu alte proprietăți imsbiliare-similare. tranzacționate recent și a căror prețuri de vânzare sunt cunoscute. Premisa metodei comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație direcră cu prețurile unor proprietăți comparabile. Analiza comparației se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea.


Elemente de comparație

Subiect

Comp 1

Comp 2

Comp 3

Comp A t

Suprafața

4,210.00

3,518

570

1,266

740. f

Preț (oferta/vanzare) (eu/mp)

2,000.00

2,105.26

1,974.72

1,3 51.3 5 V

Drepturi de proprietate

integral

integral

integral

integral

integral

Valoarea corecției (eu/mp)

0%

0%

0%

0%

Preț corectat

2,000:00

2,105.26

1,974.72

1,351.35

Condiții vanzare (-5% din oferta)

oferta

oferta

oferta

oferta

Valoarea corecției (eu/mp)

100.00

105726

98.74

67.57

Preț corectat

1,900.00

2,000.00

1,875.99

1,283.78

Localizare

similar-

similar-

mai slab

mai slab

Valoarea corecției (%)

15%

15%

20%

18%

Preț corectat

2,185.00

2,300.00

2,251.18

1,514.86

Acces

mai slab

mai slab

mai slab

mai slab

Valoarea corecției (%)

25%

25%

30%

28%

Valoarea corecției (EUR/mp)

546

575

675

424

Preț corectat

2,731.25

2,875.00

2,926.54

1,939.03

Destinația (utilizarea terenului)

afaceri

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Valoarea corecției (eur/mp)

1.00

1.00

1.00

1.00

Preț corectat

2,732.25.

2,876.00

2,927.54

1,940.03

Utilitati

toate

toate

toate

toate

toate

Valoarea corecției (EUR/mp)

0.00

0.00

0.00

0.00

Preț corectat

2,732.25

2,876.00

2,927.54

1,940.03

Suprafața

4,210.00

3,518

570

1,266

740

Corecție procentuala

-2%

-5%

-4%

-5%

Valoarea corecției (EUR/mp)

-81.97

-143.80

-117.10

-97.00

Preț corectat

2,650.28

2,732.20

2,810.44

1,843.03

Preț corectat?’    x 5

V\ 2,650.28

2,732,20

2,810.44

1,935.18

Total corecție bruta    '    \

?<>'■ \ A 7.    ’ -A i

'A

\\ 1,0X22

1,125.06

,    26739.,

- ? Autoriza -

820^4"




.

Z    1    .....~

Valoarea estimata

1,935.18 EUR/rap

S teren = 4210 mp

8,147,100 € | 35,201,200

lei

Analiza corecțiilor:

Corecția 1, Penalizarea prețului de oferta: Din practica tranzacțiilor imobiliare si din analiza disponibilității de negociere, rezulta ca nivelul acceptat de negociere se inscrie in intervalul 5-13%

Zona

Preț cerul (euro)

Preț tranzacție

Procent

Aviației

80.000

70.000

13%

Bulevardul Decedai

125.000

100.000

12%

Calea 13 Septembrie-Casa Poporului

110.000

98.000

1 1%

Calea 'Dorobanți

177.000

160.000

10%

-Banu-Manta-Titulescu-Turda

85.000

77.000

9%

PiațaUnirii-Piața Alba Tuiia-

125.000

115.000

8%

Calea Moșilor

86.000

80.000

7%

Baba Novac -Titan

53 000

50.000

6% '

Dristor

60.000

57.000

5%


Sursa: Construcții & Proprietăți




Corecția 2, Localizare: Proprietățile analizate sunt situate in zone sudice ale arterei Calea VTtorie£%

Seobserva din tabeluLde valori comparabile o dispersie a valorii unitare inspre 1500 euro/mp\'âin^ \ acest motiv, amplasarea de top determinata a se afla la cca. 2000 euro/mp a determinat aprecie^^-^

comparabilelor cotate intre 15% si 20%, adica cca. 200 euro/mp.

Corecția 3, Acces: Terenul analizat are acces pe 4 laturi, adica o situație favorabila cu totul speciala ; ceea ce a condus la aprecierea celorlalte proprietăți cu acces îngust sau monolateral cxi 25-28%.- din accesul nelimitat de 100%.

Corecția 4, Suprafața: Terenul analizat are suprafața de 4210 mp; In piața terenurile de 750-1000 mp se vând mai ușor decât cele cu suprafețe mai mari. Din acest motiv au fost efectuate corecții proporționale cu suprafața vanduta.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile

Valoarea de piața a proprietăților imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietari de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticipării, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).

Capitalizarea venitului ia in considerare informațiile asupra veniturilor si cheltuielilor comjarabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietății de evaluat. Capitalizarea se fae prin aplicarea unei rate (rata-de capitalizare totala, rata pentru toate riscurile) asupra venitului iintr-un s MTg'ur u.n. Deoarece investitorii urmăresc nivelul ratei rentabilității, ipotezele sau datele deimtrare pentru estimările valorii prin capitalizareajrenitului-pot fi comparate cu performanta unei proprietăți alternative si a investițiilor financiare.

Datorita lipsei unui istoric, eoițsfsțpnțm închirierea unor terenuri, abordarea a fost neaplicata. Evaluatorul considera ea rezulfatul oblîrtut »rin prima abordare reflecta corect valoarea teremiui



4.5.4Reconcilierearezultatelorevaluarir

SC Lucid Expert SRL - Evaluare Imobile, București - Calea Victoriei 15 si Str. Lipscani 18-20 Valoarea probabilă de piață s-a obtinutprinmetode distincte, rezultând următoarele val'ori:~

lei

euro

Abordarea prin comparații directe

35,201,200

8,147,100

Abordarea prin capitalizarea veniturilor

neaplicata

neaplicata

EVALUAREA PROPRIETĂȚII- B. CONSTRUCȚIE CU TEREN AFERENT^'^^X/ din Str. Lipscani 18-20, sector 3, București

Construcția cu teren-aferent Imobil S + P + 2E + pod - Str. Lipscani 18 - 20, sector 3, clasat ca monument-istoric, clasificat LMI ca B-II-m-A-19021- utilizat in—prezent ca sediu de banca secundara apartinand BCR SA Centrala, din București - dintre utilizările istorice Palatul fostei Societăți de asigurări - Dacia Romania. Utilitățile sunt toate cele prezente in zona analizata: curent electric, apa si canalizare, gaz metan din sursele orășenești. Edificiul a fost construit la sfârșitul secolului al XLX-lea pe locul unde s-a aflat Biserica Ghiorma Banul (a Grecilor) si Hanul Grecilor. A fost restaurat intre anii 1977 si 1983. Lucrări de modernizare si reparații au fost efectuate si in anii 2000-2007. Ocupând coltul dintre străzile Lipscani, Smardan si Stavropoleos, clădirea are o fațada lunga si pe strada Stavropoleos. Ornamentele sunt de factura -neoclasica,- cu elemente de Renaștere. Etajul I are ferestrele încununate cu frontoane sprijinite pe coloane ionice; intrarea este subliniata prin coloane dorice la parter si ionice la etaj, incadrate de coloane corintice înalte, întreaga fațada este împodobita cu busturi in medalioane, cu grupuri de personaje, in relief. Pe col-tuLdintre cele trei “străzi clădirea -este-încununata de o cupola, cu un grup de personaje in -vârf. Interioarele clădirii: holul-central, deschis pe trei niveluri, este imbracat in marmura, cu vitralii si ornamente aurite; lumina se cerne printr-un luminator octogonal, a cărui forma se acorda cu forma holului. Sursa-desccierii: Colfescu, Silvia - București: ghid turistic, istoric, artistic, București. Vremea, 2009


are ca utilizare prezenta: sediu banca) RfdufT

-    anul de punere in funcțiune - sfârșitul sec. 19 / (1874)

-    regim de inaltime S+P+2E+pod

-    arie desfasurata de calcul 5776 mp

-    terenul este in suprafața de 1,681 mp

2. Amplasarea in cadrul incintei



Construcția este amplasata pe intreg terenul disponibil cu acces din drumul pietonal asfaltat Are curți englezești interioare pentru iluminare directa, in suprafețe mai mici de 5% din totalul de teren ocupat.

3. Structura de rezistenta

Fundațiile sunt din piatra si consolidate ulterior cu beton, structura de rezistenta din cărămidă, inchiderile sunt din cărămidă, tencuieli si placari. Zidaria este dubla imunele locuri [peste 60 cm. grosime], Planseele-sunt din beton armat si lemn. Invelitoarea este mixta, din tabla in panouri, solzi, pe anumite suprafețe sunt refaceri cu materiale antipluviale modeme. Placari cu placi gipscarton in incintele utilizate ca birouri;


A Descricrsa construcției

Construcția se desfasoara pe trei nivele funcționale, cu pod si subsol. Este impartita in alveole cu funcțiuni: holul centrai pastreaza intr-o măsură importanta caracterul istoric al construcției etajele reprezintă spatii de volume diferite cu funcțiuni de birouri. Subsolul si podul au fost modernizate in ultimele decenii. Datorita lungii perioade de timp de utilizare, avand diverși proprietari si diferite maniere de Întreținere, evaluatorul trebuie sa consemneze ca deși construcția pastreaza alura si caracteristicile unei construcții de patrimoniu, exista in eforturile de modernizare interioara aproximări in restaurarea de tip istoric care pot fi observate chiar si de un neprofesionist in domeniu După achiziție, noul proprietar va trebui sa faca fata unui efort special de restaurare istorica cu costuri semnificative. Trebuie menționat faptul ca prezentul proprietar a susținut întreținerea

corespunzătoare in scopul utilizării.




Releveul parterului construcției analizate    \ < ''

Tamplaria este executata din lemn de esența tare, vopsit. O parte-a- tamplariei din zona neexpusa a fost inlocuita cu variante modeme pvc si geam termopan. ÂcoperisuLeste realizat in ape pe structura de lemn si este prevăzut cu jgheaburi din tabla.

Caracteristici geometrice

Suprafața utila desfasurata

4861,98 mp

-Suprafața construita

427 mp

Suprafața construita desfasurata

5776 mn

-.----    -A_

Pereții: Tencuieli bine intretinute la exterior; zugrăveli var lavabil, finisaje a la epcque, in spatiile publice parter, etaj 1, cu aproximări. La interior pereții sunt zugrăviți corespunzător in mare parte. Curțile interioare afectate de deprecieri ale finisajelor.


Pardoselile: sunt realizate din placi de marmura in spatiile arhitectonice de la parter, scări. Parchet si mozaic mochetat in rest.

\

6. Instalațiile:

Construcția este prevăzută cu următoarele instalații:

-    instalații electrice de iluminat 220 V;

-    instalație de alimentare cu apă si canalizare din rețeaua municipala

-    instalație de încălzire, mixta in sistem electric si .centralizat cu radiatoare si entrala

termica. /'    -    ......r

-    canalizați din rețeaua .ihu.nîcipșia    ....... •

aer conditionât in majorităteăsr iiîfeț /

J V    16


J/Q/j?

-    ' 7j<i


EVALUAREA PROPRIETĂȚII 4.4. Abordarea evaluării proprietății


Evaluarea proprietății este abordată prin doua abordări recomandate de standaraâ^ide_-eva:Etâre și anume:

#    abordarea prin comparații directe de piața

•    abordare prin capitalizarea veniturilor probabile


4.5.2. Abordarea prin comparația directa pentru evaluarea proprietății

Prin această abordare, proprietatea evaluată este comparată cu alte proprietăți imobiliare similare, tranzacționate recent și a căror prețuri de vânzare sunt cunoscute. Premisa metodei comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți comparabile. Analiza comparației se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, ce influențează valoarea.

Ipoteza de evaluare in care a fost făcută aprecierea valorii este compararea proprietății cu oferte istorice ale construcțiilor de patrimoniu din perioada anilor 1900. Exista in-piata-aferte care oferă in aceeași zona centrala construcții similare de dimensiuni mai mici. Premisa care a condus la asimilarea comparabilelor a fost aceea ca in decursul timpului construcțiile de patrimoniu au suferit remedieri similare in sensul restaurării, adica asigurarea unor funcționalități modeme in condițiile respectării la limita a principiilor restaurării istorice.

Reanalizând întregul proces de evaluare, eu datele și informațiile utilizate, veridicitatea și consistența lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate-considera că raționamentele și logica întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de .piață- Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii obținute și anume: adecvarea, precizia și calitatea informațiilor disponibile, evaluatorul își exprimă opinia că valoarea de piață este reprezentata corect de aplicarea abordării prin piața:

Valoarea recomandata, lei

35,200,000

Valoarea recomandata, euro

8,147,000

Cursul de referința leu/euro, Iscare s-a apreciat valoarea:    4.3207

Preț evaluat pe unitate de suprafața    euro/mp

1,935/



Proprietățile comparabile cu cea de evaluat sunt:

Nume

Amplasare

-Supraf

desf.

mp

Supr.

teren

mp

Valoare

teren

e/.mp

Valoare

total

teren

euro

Preț

solicitat

total

Valoare

eonstr.

euro

Valoare

unitara

eonstr.

e/mp

An

Vila

Patrimoniu

Universitate

1450

870

1200

1044000

3500000

2456000

1,694

1926

Vila

Patrimoniu

Cismigiu

1400

960

1100

1056000

6500000

5444000

3,889

1924

Vila

Patrimoniu

Piața

Victoriei

393

325

1400

455000

1300000

845000

2,150

1927

Vila

Patrimoniu

P-ta

Victoriei

2115

1076

1400

1506400

4200000

2693600

1,274

1920

z/O    . ț\    2,252

----------—-----

euro/mp


Comparabila: A V







Comparabila: B

Vila patrimoniu Cismigiu


6500000 EUR -3 4OU.1 ViLLE



OsirăgiU! - Imobil monurftent istoric format din trei corpuri :Corp A:    +M;Corp B si C: P*2 , suprafața teren 960

mp, suprafața construita 1400 mp. 28 camere, finisaje de ca&tate (stucaturile exterioare sa interioare au fost refăcute in totsState după modelele oftate, fierul forfst lucrat manual după modelul original, marmura ItaSs t parchet stratificat <§n esențe exotice) renovat 2GQ8 r

•8500000 -curo    ' ''5*    /f




fj|

-

Vila patrimoniu de vanzare

RGT1671

Zona: Victoriei

Suprafața construita: 393 mp

Suprafața teren: 325 mp

Etaj: S+P+M

An construcție: 1924

Tip: Case/Vile

1.300.000 EUR

Vila este situata in apropiere de Piața Victoriei, cu acces

imediat din Calea Victoriei. Puncte de reper: Muzeul George Enescu, Guvernul României, ORANGE, BCR. Construcția a fost executata in 1924, cu arhitectura brancoveneasca—renovata in perioada 1994-2000 si recent in 2005-2006, cu finisaje superioore^si de lux, interiorul avand o nota deosebita prin imbinarea clasicului cu modernul. Vila de Patrimoniu, grupa B. Clădirea beneficiază de toate utilitățile edilitare ale zonei, necesare unui standard de calitate si de lux, cu centrala termica proprie, sistem de alarma, sistem contra incendiilor, rețea calculatoare.

Pentru cei care isi doresc o proprietate deosebita, de importanta istorica, va propunem o vilaxonstruita la sfârșitul secolului XlXde catrc un arhitect francez, fiind o clădire cu arhitectura de excepție, in stil Baroc (linii curbe, decorație bogata, intensitate si mesaj direct), cu=.Q-structura cu spatii interioare bine definite, generoase si bine proportionate, cu decoruri interioare deosebite: statui, vitralii, picturi murale, frontoane, usi din lemn sculptate si scări monumentale, marmura de Carara, candelabre cristal Bohemia etc. Imobilul a fost complet consolidat restaurat, extins si modernizat intre anii 1993 si 1995. Casa este construita pe un teren de 1076 mp, amprenta la sol fiind de 586 mp, iar curtea, cu suprafața de 490 mp, este amenajata cu multa verdeața si copaci. In plus, vila dispune si de o terasa cu gresie de exterior. Vila are suprafața



compartimentate decomandat astfel:

Restaurant 65,15 mp, Bătui Restaurantului.22,86 Interioara 17,75 mp, tfhșfa. Nivel-Inferior,M,43 mgjfei mp): Portic Intrare 22/mp, Scâra intrare 24-,Aî lip, HoI P Garderoba 18,37 mp^Grup Șanifăr'20,57 pî^S^raSpa^e


Sanitar Restaurant 16 mp, Vestiar + Grup Sanitar Bucătărie 20,57 mp, Scara

compartimentat astfel (suprafața utila 282,41 mp; suprafața construita 342,25 mp, Scara spre Etaj 20,63 mp, Saloane ( 3 Camere ) 109,94 mp, erasa 23,68 mp. Etajul 1 are in comptmefeurn^at.oai;ele spatii (suprafața

19


utila’269,23 mp; suprafață construita 388,47 mp): Scara spre Parter 20,63 mp, Hol Etaj 43,63 mp, Bar 26,50 mp; Saloane (4 Camere > 112,31 mp, Salon Privat ( Separeu) 18,37 mp, Vestiar Personal Angajat 10,12 mp, Grup Sanitar 20,57 mp, Scara Spate 17,10 mp. Mansarda 1 este formata din (suprafața utila 226,45 mp; suprafața construita 331,00 mp): Birou Director General 19,86 mp, Anticamera Director General 6,65 mp,Bfirou Director 9,10 mp, Birou Administrativ 7,30 mp, Sala Consiliu ( Ședințe ) 29,41 mp, Camera Numărare Bani 12,05 mp, Secretariat + Oficii 25,18 mp, Scara spre Mansarda 15,25 mp, Coridor 8,40 mp, Centrala Ventilație 34,70 mp, Scara Spate 17,10 mp Pod 38,25 mp. Mansarda 2 este compartimentata astfel ( suprafața utila 106,2 mp; suprafața construita 331,00 mp ): Dispecerat 26,17 mp, Coridor 8,80 mp, Vestiar Barbati 11,42 mp, Vestiar Femei 6,86 mp, Scara Interioara 4,80 mp, Pod 48,15 mp. Corpul Secundar B are suprafața utila de 112,32 mp, fiind construit pe 2 nivele, Parter + 1 Etaj, compartimentate astfel: Parter: Garsoniera 46,2 O.mp + Hol 9,96 mp; Etaj 1: Garsoniera 46,20 mp + Hol 9 96 mp. Corpul C ( Subsol Tehnic) are suprafața utila de 209,30 mp ( suprafața construita de 274,35 mp) si este construit pe 1 nivel - Subsol, fiind compartimentat astfel: Post TRAFO ( post de transformare a energiei electrice de medie tensiune in joasa tensiune 24 V 380 V) 27 mp, Tablou Post TRAEO 4,37 mp, Tablouri Electrice 31,08 mp, Hidrofor 8,12 mp, Centrala Termica 44,67 mp, Rezervor Motorina 29,25 mp WC + Spatii Pompe + Curte de Lumina de 20 mp apartinand subsolului corpului B si inca36,75 mp apartinand subsolului corpului C; Subsol Corp de Legătură 8,06 mp. Imobilul mai prezintă si o Platforma Frigorifica cu suprafața de 21,6 mp. Suprafața Construita poate fi    .

prin construirea unui P + 8E peste actualul subsol tehnic (construit si dotat cu utilaje.).aIjxqiuluijC_PxfituLde_vanzaie,este 4.20MdO;-bprbNfD/; 16048    4UC


Tabloul de analiza al comparabilelor este următorul :


!i°- f

ELEMENT DE COMPARAȚIE

subiect

-:-MEu-:—v

PROPRIETĂȚILE IMOBILIARE COMK^^ILE „

A

B

C

D

Preț de oferta/vanzare (EURO)

se determina

3,500,000

6,500,000

1.300,000

4,200,000

Tipul tranzacției

vanzare

oferta

oferta

oferta

oferta

Corecție pentru tip tranzacție (-20%)

-700,000

-1,300,000

-260,000

-840,000

Preț corectat (EURO)

2,800,000

5,200,000

1,040,000

3,360,000

Drepturi de proprietatetransmise

integral

Integral

Integral

Integral

Integral

Corecție pentru dreptul de proprietate

0%

0%

0%

0%

Preț corectat (EURO)

2,800,000

5,200,000

1,040,000

3,360,000

Condiții de finanțare

Piața

La piață

La piață

La piață

La piață

Corecție pentru finanțare

0

0

0

0%

Preț corectat (EURO)

2,800,000

5,200,000

1,040,000

3,360,000

Condiții de piața

Recent

Recent

Recent

Recent

Corecție pentru condițiile pieței

0%

0%

0%

0%

Preț corectat (EURO)

2,800,000

5,200,000

1,040,000

3,360,000

Localizare

similar

similar

similar-

similar-

Corecție (%)

0%

0%

10%-

-1Q%-

Preț corectat (EURO)

2,800,000

5,200,000

1,092,000

3,528,000

Suprafața teren

4,210.00

870

960

325

1,076

diferența suprafața teren mp

3,340

3,250

3,885

3,134

Corecție pentru teren (suprafața, dimensiuni, amplasament construcție etc)

5,344,000

3,575,000

6,216,000

5,014,400

Preț corectat (EURO)

8,144,000

8,775,000

7,308,000

8,542,400

Vechime (ani)

130

82

80

30

85

Corectierpentnrvechime (%)

-12%

-10%

-10%

-15%

Corecție pentru vechime (EURO)

-977,280

-877,500

-730,800

-1,281,360

Preț corectat (EURO)

7,166,720

7,897,500

6,577,200

7,261,040

Suprafața desfasurata (mp)

5,776.00

1450

1400

393

2115

diferența suprafața

4326.00

4376.00

5383.00

3661.00

Corecție pentnidimensiunile construcției (EUR)

6,489,000

6,564,000

8^074,500

5,-491,500

Preț corectat (EURO)

13,655,720

14,461,500

14,651,700

12,752,540

Finisaje    ■ i

bune

bune

bune+

bune

bune

Corecție (EURO)    //

0%

-2%

0%

0%

Preț corectat (EURO)    f "    / i

13,655,720

14,172,270

14,651,700

12,752,540

Valoare dotări    i!    i :■    ' C \

L nedotata

0

0

0

0

Valoare corectata fara dotări    j    \    .    -■/

1/

13,655,720

14,172,270

14,651,700

12,5752,540

Corecție totală netă (EURO)    j TA

10,155,720

7,672,270

13,351,700

8,-552,540

Corecție totală netă (%)    Ț- V. V

7Z.

290%

118%

1027%

204%

Corecție totală brută (EURO)    \    ; \ W^A y

13,510,280

12,605,730

15,333,300

12,4795260

Corecție totală brută (%)

386%

,,,U94#o

1179% .....

_205%

SC Lucid Expert SRL


Evaluare Imobile, București - Calea Victoriei 15 si Str. Lipscani 18-20

VALOARE PROPUSĂ * pentru comparabila B s-a efectuat cea mai mica corecție totala bruta

14,172,270 € 1    61,234,100



Analiza corecțiilor!

Corecția 1, Penalizarea prețului de oferta:    ' J

Din-practica tranzacțiilor imobiliare si din analiza disponibilității de negociere, rezultă nivelul acceptat de negociere al proprietăților cu valori mari se inscrie in intervalul 15-23%.

A fost identificata o oferta a unei proprietăți de patrimoniu al cărei preț a scăzut cu 21%. In cazul ofertelor utilizate a fost corectat prețul de oferta cu 20%.

Vestiar Bar&sti, Vestiar Femei, Scară Iratfisioara, Pod. Corpul Secundar B .ere 112,32 mp, fîi-M construit pe 2 nivele, Parter 1 Etaj, compartimentate astfel: Parter. Garsoniera Ho!;. Etaj 1: Garsoniera, Hol. Corpul € { Subsol Tehnic) ars suprafață utila de 203,2/0 mp. Prețul de varessra este -le S.tGG.OOG eucfo.Pret nou 4.200.000 euro. NLD 1E04S

Extras din oferta de vanzare a unei vile de patrimoniu / Comparabila D-Sursa: http://bucharestcity.olx.ro/vila-d-p-l-m-piata-victoriei-iid-470961871

Corecția 2, Localizare: Proprietățile analizate sunt situate in zone centrale si sudice ale arterei Calea Victoriei. Se observa din tabelul de valori comparabile, valori sensibil mai mari ale proprietăților centrale JDin raportul valorii unitare intre comparabilele A (1891 euro/mp) si D (1680 euro/mp) se obține o diferenta-~dec9%. B (3611 euro/mp) si C (3307 euro/mp) dau o diferența de 12%. Din acest motiv, intre- amplasările de top centrale si cele sudice exista o diferența de atractivitate de 10%.

Corecția 3, Suprafața teren: S-a determinat valoarea medie a terenurilor din zone diverse ale arealului Calea Victoriei si au fost apreciate diferentele fata de suprafața in analiza. (4.5.2 - pag. 18 prezentul raport)

Corecția 4, Vechime: In cazul proprietăților de patrimoniu restaurate, vechimea poate imbraca aspecte-diverse putând in anumite cazuri sa asigure chiar creșteri de valoare. Evaluatorul a considerat ca din punct de vedere patrimonial nu exista diferente identificabile fara studii de specialitate. Am considerat ca structurile mai tinere au deprecieri fizice mai mici care pot fi remediate in timp. A.u fost aplicate aprecieri intre 10%-l 5%- care-reprezinta costuri suplimentare de consolidare.

Corecția 5, Suprafața desfasurata: S-a determinat valoarea medie a construcțiilor din zone diverse ale arealului Calea Victoriei si au fost apreciate diferentele fata de suprafața in analiza. (4.5.2 -pag. 18 prezentul raport)

Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile

Valoarea de piața a proprietăților imobiliare este- determinata pe baza capacitatii proprietății de a genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticipării conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit).

Capitalizarea venitului ia in considerare informațiile asupra veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din exploatare) al proprietății de evaluat. Capitalizarea se face prin aplicarea unei rate-(rata-de-capitalizare totala, rata pentripoate riscurile) asupra-venitului iirxtr-un singur an. Deoarece inv|stirpîiiurmaresabivelul ratprfentabilitatii, ipotezele sau datele de intrare pentru estimările valon^ffih capiglizarțaAfenituh^ot fi comparate cu performanta unei proprietăți alternative si a investi/wfer.financ*^ "


;/S‘

4 - T^.C-^Wwr -


Comparabila: D





A.....A-



Au fost identificate doua poprietati de patrimoniu pentru care se cunosc atat prețul de vanzare cat si chiria solicitata:

închinări case.vile da închiriat București >

Universitate, vila de patrimoniu , suprafața 1096mp


Zona Universitate - ViIâ.(P+P-M)


Tip imobil

SpaCiul prezentat este o ’.'ila de patrimoniu Localizare

tona Universitate

Suprafața

I09omp

nescriere

Oferta imobiliara da Închiriere vila in zona Unirversitaie, vila de patrimoniu .Vila compusa din 4 corpuri de clădire. Corp A - S+P+2+M, suprafața 1096mp, corp B - S+P + 1 , suprafața 1Q9mp, Corp C - parter suprafața 11 mp. ..eorp/D - parter suprafața 48mp. Suprafaia-esla-rnchifiabfc 12S7mp. suprafața teren 870mp, amprenta la soi 417mp, teren liber 453mp (terenul se poate extinde cu inca BOOmp - pentru locuri de parcare ). Vila a. fost restaurata™ anuI-200S; SorpuMp-vs-benaficia de lift. Imobilul este pretabil pentru sediu ambasada.hotei.

i 7.000£uro/luna+ÎVA



Chirie: 17,000 cur j/'uaa (15 euro/mp); Vanzare: 3,500,000 euro


In aceste condiții- rata-de-capitalizare .este:



■ -Qescfiers-anunt

Neolarid va oferă spre vanzats^amnchfrlere q vila IriferC&lloâ ceasfunctlphatcaurt • restaurant pana acum4 luni; sltuaiafn cenbul. Bucurssiiuiuf/lnaprbplerea.TsalnjlufNatibrial,. zona Batistei; Construcția necesita renovare ușoara.la.fațada, .sl mod&tnlzari;p«ifrtia fUrvctlona -din;nou ca restaurant: sau pentru.ao amenaja ca avita urbana cu,aiîtitectura;tetn»L ks Terenul are suprafața de 510. mp; Iar amprenta' casei ara.26Hcnp. Suprafața tolalaxonstrultaX C A este. tfe:750.mp. Ineruzartd'siajul, unde sunt curenLamenaJate doua apartamente,-unutde:?: \ camere Iar altul are 3 camere Incapatoare; Multiple spahl d& s tocare, st bucătărie mare.-sb \ (ncapatoare, la demisol- Gradfna esle amenaiata cu o terasa: cu grupuri sanitare separate: sr un gratar profesionist afara. Pretei: cerut pentru vanzare este 88(Xobo Eurodar perițru;închiriat ca spațiu comercial/restaurant secere 4.00&;euro7|una. MLD-13857.    / .

PenteiimaimuRedeta!iLvtertati-i3dreșarwvfrpaeîaRd!îiv0sL-rc;    ,


COMPARABILE

A

B

Chirie lunara solicitata

4000

17000

Venit Brut Potențial (EUR/an)

48,000

204,000-

Grad de neocupare (15?/o din VBP)

7200

30600

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

40,800

173,400

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE)

4050

—17340

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

36,720

156,060

Valoarea solicitata a proprietății (EUR)

860,000

3,500,000

Rata- de-capitalizare (%)

4.2.6977

4.5

Batarde capitalizare medie (%)

/IU *T. ,J~!



Chiria utilizata in calcul (11 euro/mp), se bazeaza atat pe contractul de închiriere-existenl (Notar Public Ghiciu Pascu, Contract închiriere 10.15.2012, anexat) cat si comparabile de piața existente analizate explicit la 4.1. si prezentul capitol (interval de chirii 9-15 euro/mp) A fost utilizata valoarea de 11 euro/mp ținând cont de amplasarea- speciala si valoarea istorica a construcției analizate.    N' G

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

628,819

Total VBE (EUR/an)

628,819

//

Cheltuieli exploatare

5%    31,441

///£

Costuri reamenajare (reparații)

400

Venit net efectiv (EUR/an)

596,978

V

Total VNE (EUR/an)

596,978

Rata de capitalizare

4.35%

Multiplicator

22.99

Valoare randament (EUR)

13,723,632

rotund

13,724,000 €

59,297,000 LEI

v-



4.5.4 Reconcilierea rezultatelor evaluării proprietarii din Str. Lipscani 18-20, sector 3,

5    \ X , ''

-București


Valoarea probabilă de piață s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele valori:

lei

euro

Abordarea pricreampa rații directe

61,234,100

14,172,270

Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabil*

59,297,000

13,724,000


Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele și informațiile utilizate, veridicitatea și consistența lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că raționamentele și logica întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fund orientate de piață. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii obținute și anume: adecvarea, precizia și calitatea informațiilor disponibile, evaluatorul își exprimă opinia că valoarea de piață este reflectata in mod cvasi-similar de cele doua abordări si este situata in vecinătatea valorii de 60 mii, lei:

Valoarea recomandata, lei

60,200,000

Valoarea recomandata, euro

13,933,000

Cursul de referința leu/euro, la care s-a apreciat valoarea:    4.3207

4.6. Analiza rezultatelor, opinia evaluatorului și estimarea finală a valorii

Evaluarea proprietăților imobiliare s-a realizat utilizându-se mai multe abordări in ipoteza celei mai bune utilizări. Ca rezultat al cercetării si analizei pe care le-am-realizat, in opinia mea vaîoarile de piața ale proprietăților, la data de 14.fl5.2013 sunUirmatoarele:    ’ F

A.

Construcția cu teren aferent, S + P + 2E + pod-Str. Lipscani 18-20, sector 3, București

60,200,000 lei

13,933,000 euro

B.

Teren construit- 4,210 mp din Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București

35,200,000 lei

8,147,000 euro

------_

Reanalizând întregul proces consistența lor,/cu 'tehnicile..de »âftal întregului demfefă au/condus ‘



Expert E va lu aio r ANEV AR \\ CbeorgEe LICURICI/EI/EPÎ


evaluare, cu datele și informațiile utilizate, veridicitatea și aplicate, se-'poate considera că raționamentele și logica lerate de evaluator-ca-,fiind orientate de piață.

"<S"’



SC Lucid Expert SRL


Evaluare Imobile, București - Calea Victoriei 15 si Str. Lipscani 18-20


Valoarea nu include valoarea terenului, a platformelor betonate, a imprejmuirilor, a subsolului si nici cota TVA.



Anexa 1- Documente privitoare ia

Teren construit - 4,210 mp, Calea Victoriei nr.15, Sector 3, București


Al-1 Extras Carte funciara nr. 205047 / 12.06.2012


Anexa 2- Documente privitoare la

Construcția cu teren aferent, S + P + 2E~+ pod-Str. Lipscani 18 - 20, sector 3, București


A2 -1 Extras Carte funciara -nr32625/ 06.10.2009

A2 -2 Extras Carte funciara nr.32625/ 12.12.2006

A2 -3 Autorizatie-de-construire nr. 77/17706. 2002

A2 -4 încheiere de rectificare nr.217/ 16.01.2002

A2 -5 Certificat de atestare a dreptului de proprietateasupra terenurilor nr.M03/ 0303- 1388 mp A2 -6 Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr.M03/ 0304- 293 mp A2 -7 Documente de cedare a dreptului de preemtiune către Primăria Municipiului București A2 - 8 Memoriu tehnic privind fisa bunului mobil si relevee ale suprafețelor Construcției evaluate -Croitorescu Constantin

A2 -9 Certificat de urbanism- nr.97/ 15.04.2002

A2 -10 Adresa de acceptare a începerii discuțiilor privind procedura de transfer BCR-catre PMB / 20.05.2011

A2 -11 Contract de închiriere spațiu - BCR/' Birou Notar Public Ghiciu Pascu si Act Adițional la contract/ pagini relevante in determinarea valorii chiriei.



6. Partea a sasea:    Bibliografie

1. Sorin V. Stan, "Ghid practic de evaluare", Ed.TROVAL, București, 2003 2 *** ''Evaluarea proprietății imobiliare", curs IROVAL, ediția 2002, Colecția Biblioteca

AiiVAR

3.    *** "Standardele internaționale de evaluare", Ediția 2012

4.    Gh. Badescu,FRICS, MAA, Vicepreședinte IVSC / evaluarea proprietăților istorice IVGN 15 / CONFERINȚA ANE VAR oct.2006



Prezentul Raport de evaluare a fost întocmit in vederea unui eventual schimb de i . .. pippi iyaluator ANE^ R, Gh. Licurici, pș$ai, Zftfâiș?, "VA

, GHîORgSe Ț7

Expert Et-nluniof ANE VAR ^Ihtorghc-LLCORJCI/ EW5P1



Expert EvaluatoT ANEVAK Gheorghe LICURICI/ El/EPÎ





J ' 6HIQSGHE

A '•egtrwatia Nr. , X I, El>£p'