Hotărârea nr. 155/2012

HOTARAREnr. 155 din 2012-09-28 PENTRU MODIFICAREA HOTARARII C.G.M.B. NR. 35/28.02.2011 PRIVIND DECLANSAREA PROCEDURILOR DE EXPROPIERE PENTRU IMOBILELE PROPRIETATE PRIVATA SITUATE PE AMPLASAMENTUL LUCRARII DE UTILITATE PUBLICA"STRAPUNGERE BD. NICOLAE GRIGORESCU- SPLAI DUDESCU", IN VEDEREA CONTINUARII SI FINALIZARII LUCRARILOR DE INTERES PUBLIC LOCAL SI APROBAREA SUMEI GLOBALE ESTIMATE A DESPAGUBIRILOR COMPUSA DIN VALORILE INDIVIDUALE AFERENTE ACESTORA MODIFICA HCGMB NR. 35/2011

Consiliul General al Municipiului București

sawumwi


HOTĂRÂRE

pentru modificarea Hotărârii C.G.M.B. nr. 35/28.02.2011 privind declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Străpungere Bd, Nicolae Grigorescu -Splai Dvdescu". In vederea continuării și finalizării lucrărilor de interes public local și aprobarea sumei globale estimate a despăgubirilor compusă din valorile individuale aferente acestora

Având In vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului București și raportul de specialitate ai Direcției Generale Infrastructură și Servicii Publice - Direcția Transporturi, Drumuri, Sistematizarea Circulației;

Văzând raportul Comisiei patrimoniu, raportul Comisiei transporturi și infrastructură urbană, raportul Comisiei economice, buget, finanțe și avizul Comisiei juridice și de disciplină din cadrul Consiliului General al Municipiului București;

în conformitate cu prevederile:

-    Art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, cu modificările și completările ulterioare;

-    Art, 4 alin. (1), (2), (5) și (7) din Normele metodologice din 19,01.2011 de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind' exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local;

în temeiul prevederilor art. 36 alin (1), alin. (9) și art. 45 alin. (3) din Legea nr, 215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și compietărileulterioare.

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI HOTĂRĂȘTE:

Art, l Anexa nr. 1 la Hotărârea C.G.M.B, nr. 35/28.02.2011 se modifică conform anexei 1 la prezenta hotărâre,

Art. li Anexa nr. 2 la Hotărârea C.G.M.B. nr. 35/28.02.2011 se modifică conform anexei 2 la prezenta hotărâre,

Ari. III Ari. 4 la Hotărârea C.G.M.B. nr. 35/28,02.2011 se modifică și va avea următorul cuprins:

„Art.4 Se aprobă ca justă despăgubire pentru Imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică Străpungere Bd. Nicolae Grigorescu - Splai Dudescu , suma globâță'jestimată a despăgubirilor ce va fi alocată din bugetul local, compusă dJriPvaiorjJe Individuale aferente despăgubirilor estimate, în valoare de 30.932.Q2fl':iei, Conform raportului de evaluare parte a anexei nr. 2 !a prezenta hotărâre?    2'.,?a :

-.■-A--- -A Z--V' . -FI'


- a x a ' : ~aa “-

>-■


Splaiul IridepfiiidsrKH Nr. 7.G I -"vS2, Cod pcGiâ=L 06-3042, sCCXC" -:3, Bucur Romanii, tel.: 1-4021    5 c C<l; •.■•y/?. ■.inb.rd

U^t    /r> .


//A


Art, IV Sumele prevăzute la ari. lîl din prezenta hotărâre se virează în termen de 90 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei hotărâri într-un cont bancar deschis pe numele expropriatorului pentru lucrarea de utilitate publică „Străpungere Bd. Nicolae Grigorescu - Splai Dudescu'1 în vederea efectuării despăgubirilor în cadru! procedurilor de expropriere, în condițiile legii,

Art. V Anexele nr. 1 și nr, 2 fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Ari. VI Celelalte prevederi ale Hotărârii C.G.M.B, nr, 35/28.02.2011, rămân neschimbate,

Art. VII Direcțiile din cadrul aparatului de specialitate a! Primarului General al Municipiului București vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri. •

Această hotărâre a fost adoptată îrt .ședința ordinară a Consiliului Generai al Municipiului București din data de 20.09.2012,

PREȘEDINTE DE SEDiNȚA


Angelescu Ramiro Robert EduardC


SECRETAR GENERAL ’ AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI

-^Tud&L^g nna—-—


’i

București, 28.09.2012 Nr. 155

: ■ 'f •

w-


?/€-P7&fr

. Ac P^soijf do&jsy 3 - T&We fesJx


Remijriîri iul.: +4C21 305 55 00: v.w.v,bur.ur:jsli-L-rirn.jria. f-


P."


I

I

Străpungere Bd. Nicolac Grigoresev. - Splai Dudescu"


Anexa '    ';■

■ <2


Legenda:

Limita culoarului de expropriere

Suprafețe propuse pentru expropriere prin HCGMB

Suprafețe expropriate

Construcții


ZZZZZZZZ2


v'/T'TTTT/y


Suprafața Teren de Expropriat 29327 mp Suprafața. Construcții de Expropriat 10S2.3C mp


Schitu dispunere planșe


-1

1

2

3



NORD


<«\


rtf'rrncAȚ <«\

1^ Y\

S 1


Int^<ȘEii3^7a®lÂ5 *



>-

'ri-'-.-j- V\/\ L 444

îs'

4>


z, tz \>

11 Străpungere Dd. Nkcl&e Grigorescu

Legenda:

Limita culoarului de expropriere

Suprafețe propuse pentru expropriere prin HCGMB

Suprafețe expropriate

Construcții

Splai Dy.de sev


vzzzzzzn

ZZZZZZZZi


Suprafața Teren de Expropriat 29327 mp Suprafața Construcții de Expropriat 1082.30 rop

S chita dispunere planșe


1

2

3

.4



NORD




Data:

23.04,2012




Străpungere fîd. Nicolae Grigorescu - Splai Dudescn”

Legenda;

Limita culoarului de expropriere

Suprafețe propuse pentru expropriere prin HCGMB Suprafețe expropriate

Construcții

Suprafața Teren de Expropriat 29327 mp Suprafața Construcții de Expropriat 1082.30 mp




Schita dispunere planșe




NORD



rf /'•


” Sifspunere Bd. Nkolas Gri^orescn. — Splai Ducesct*’7

I-Cgenda:

Umila culoarului de expropriere

Suprafețe propuse pentru expropriere prin HCGMB

V///////A

\// / /“/ /~7/ j


Suprafețe expropriate

Constniclri

Suprafața Teren de Expropriat 29327 mp Snprafita Construcții de Expropriat 1082.30 mp

Schița dispunere pîanse




NORD



■STRAFUNGEPEA hlCOLP-.t. GRlGOREiSOU-SPLALl 'LDGSC’J^

/


ANEXA 2 /<2 ttCQ-rfc /V£. tâfâP-OQ

STRĂPUNGEREA 'BD. MCOLAE GRH3ORESCU - SPLAl-DUCESCi?'^

ESTIMARE la 20 APRILIE 3Q12 cu respectarea Grilei Notariale 2012    '


Hr.

CrL

Numo Propriețar

Număr

Cad asiru!

Suprafața

Expropriata

VslCtuO Gloi^ilt

Teren (mp)

Valoare Teren

C C-natr uctii

Valoare

Construcții

Motoc Gheory^e

2112    ,    43.564

!?iTC2^';r;ri1n    |    $7 .OSC

i 2

5h[ta Sorij'i

3O7S

q

Cristache Viorel

6064/1

109    |    26.373

■    i

T titaj Viinare jusis -itfiOPi ■ ce st Exprppriaza

- E'JRO

' 11]. | 15Ș    47.916 ' l

F 21î£


$5.974 €


$0.976 <


36,921 t


Bereian Nienllna, Eorpzan llie


Eadinici Tudora


han Stotana


HSe Ecaiertua, llie Tudcr


’C


lie Ghcor^He


fiaducanu Toader


1C


Constantin Plnu


ESbo; RqCiu, Ghcorgfie Cheia ru


Sandu Cristian Andrei, Satul u Aiina ICătiS


13


Petracke C. Călită


Lorinstai Construcl S.A.


S93C


3627


11 rS-i


■432-4/1


396?


6343


t e-t&e.'u —


D/Ufli Servitute, StflfantjviCi LaUTHnlîu, ț

Lo-riîiiliL CcnstrucL 5.A.

i

13

Siefartovici LaurwUlu, Stafia novici La ura

648HJ2G.

j

1

rakmajf W.mlcna |    Marfa lin?


Panait Comei, Fanait . C riști iț a_


^^211


19


Klarin Mărit)


tMsenjL'i


20

21


(.

/,


Tota; Valuare Justa iri:cb!i as se EK^ro!;r?a^3 - LE;


376.092,37


135.504,51


161.510,16


210.355,27


46.201 C

42

ic.oac

--- ....

10.080 e

c.£

-1

13.310

15.310 €

0

9

2.170

2.176 €

0

96

---23J.3.2--j    23.232 £

tl

1 Zrfit

232.333

222.383 4


44.0S2.36


55.224.60


S.527,66


13


llie Pvtra

EnCrCjomcritaj

3.A-

1399

■94ăS_1_7.

ța

”6


S,C. Electrocutare :3436 10 5-


București S.A.


S.C. ENERGCj Construcția



:16


1,210 €


161.825,33


1.016.551,31. I


5,253,15


..... 1.2W

1 IS4

15S.BG2

153.802 <

I

694,675,35

1.796

1.796 <

I

I

7.B5B.20

834

854 €

I

2.650,15

' 1.210

1.210 <

I

5.256,15

1

)    4.251

4.251 <

I

I

15.594,82

.i

719


156.574


664..


,.534_


-£aa


3.P32


25.724


713 €


3.146,25


156,574 €


654,9.32,93


664 €


534 £


3,052 €


2.S04.3S


2,334,23


2.653,91


I 3466 _4_4-WSS 11 4


1397/2


20


4.3GG


25.724 €


4.360€    i.T ^1^-072,32 ■, /■


,/


/^SECi^as' ‘Ă % iLc?«jUAî*T>.V- . Y-’5Sri1^ -./


• of1-


■J


:    -"L

>    <-:• •1 --L ,„•'« •

•-

■ v;    ■

■, \ . .


Îtttâ'fif/Cdf // //,' ■



I

I

I

I

I









SiTiArLtsGEHSA "HO NICCLA.E CiHICCn.LȘCu-LPLAl-DUL'JESCIJ"



S.C, HoftjaJ S.R.L


51

S’JOtf Nicoiut; , Surul TSniase

S32d

6vl

C

52

S-tELMi NfcGlae

3307

36a

a

,3

Nicufeseu CJîieorgke

1.0661

U

NicutescU Maria

l«H

307

Nicultr'sch Ghv- Mlhai

ti

321


T

77

77


Mlfî-ălacîîfi Nicol-y^

5321

1 ZjG h

!

14/4

13

i

e‘OC-9


CONSTRGCTii
TERENURI

L3Zf;,SK5ț.

Vaiosre Gkjbsîa estimata la dat?, ds 2v-Q^-2Q’î2 penvu lucrarii-s da dtîîHate ptibîics "Străpungere BD. Nicc:e«- Grigorescii'S-pîas-Duriescy”' :

Curi BNR. 1y diata 20-04-ZU12    4,3745    flțhfcvaler.t tei


7X7Q.m.5G

7,G?!j,SE4 €

35.932.320 iei


30-932.01 7;4ț ici


30.532,220


NOTA ‘

S.C. f.iMTcpo S.fî.L. zi S.C. C’J-L’iyeșr.L; CcnsiJtaniS T=țni',cîi 3 R.L.. cnniiinidm ca acest tabel soriluie Iî-sih .ir.ocii«'ct,\£nanC..-" du exprtipfiat peniru -realizaiea lucrării de utilitate pubi.ea "Siiapungere 3d. Nirxiiae Grigbreic'j-Splai-EieclessL.'. c-jqi jc-Zțte^ 'au r. fes; identificate. pe baza informațiilor, rfyvrsr 5. t: bCurntir ițelor "uri'.izate t)f! autoriza Iile loctne, primara Municipiu Iu. tjdu<jeȚil f Primăria Sector 3 Oucuranti s; Pririiana Sfit::ur4 5uccresti si O.C.“ I. tiucafesli, si cure sunt cuctmse :r, interfetu- cuirișrj.ui g«L esproprierți modificat iîi cumul lunilor augusl- septembrie 2(1n Si fumizaLce P W.C    Ci- ■'.' -

OBS.    •

=-.-a:-.‘P>'aa SA SiSJiBaiZS. pi; ':nrc>trewfl4<j£ iarițntsa ?sx c-lCCZ!? ".-■■aifrscîiei t'-ițcriraraiisCrr-, a    imii:itiara ri.- li d-îîs -î■■ SLțen'i Si'

<■: pjîtrs.- î-csnriF-r- ASiiS’tjiîs Ifii'Â.    :


^jț-'Șp îtsSîîX

z&<’' S,f.

îi

::i •nf-^.itîT.rAM’iA d

ti

fM-'K:-. ÎX.L


i_' /


..

?"X 2r -x -•;    .


■’AV'" <-


SINTEZA EVALUĂRII


OBIECTUL EVALUĂRII, DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE


Prezentul raport de evaluare are ca obiect: R ro prie tati 1 mobiliare -Terenuri Intravilane si Construcții

situate pe teritoriul administrativ al sectoarelor 3 si 4 București.

Date Proprietate:


Suprafața de teren ce se expropriaza Suparafata construcții ce de expropriata


29,327 mp, 1082,30 mp


SCOPUL EVALUARJI

Evaluarea se efectuează in scopul estimării valorii juste a pioprietatii, in vederea exproprierii pentru lucrările de utilitate pubiica :

"STRĂPUNGERE BD. NICOLAE GRIGORESCU - SPLAI - DUDESCLT,

Estimarea din prezentul raport este una globala, pentru toate proprietățile aflata pe acest tronson si precizate in

ANEXA 2 -STRĂPUNGEREA BD. NICOLAE GRIGORESCU - SPLAI DUDESCU”


La evaluările individuale ce vor urma se va estima valoarea juste punctuala pentru fiecare proprietate, in parte.

Raportul de evaluare nu este valabil pentru utilizări în alte scopuri.

VALORILE JUSTE

Estimate pentru Proprietățile Imobiliare Terenuri intravilane si Construcții sijuatc pe teritoriile administrative ale sectoarelor 3 si 4 ce unncaza a fi expropriate pentru lărgirea la 4 benzi a Bdului Nicolae Grigorescu este prezentata mai jos


[""Suprafața de teren ce se expropriata , Suprafața construcții ce se expropriaza

Valori estimate la 20-04-2012 __

| Terenuri Intravilane Libere CC


.23,327-mp 1082,31) mp


6,63$. 154 €


Construcții


534, £3G €


Valoare justa de despăgubire estimata global la 20-04-2012 - Euro


7337034 €


Valoare justa de despăgubire estimata global te 20-04-2012 - LEI


3Q.83Z82&;W


Curs BNR leu/Euro la data estimării 20-G4-2012 4,3746 lei/euro.

CVaJoarș^ay include TVA sau alte ta^e sau impozite ce se plătesc Ic transferul drepturi


.,/r

fi

// i r

/

{_/


■£- \\


/'fir/


zi    : .A

ă:a U A ,


R.-v’OR


IVX


■..LARI. f ..l L L ji ’rL ?L


Curs BNR leu/Euro pe durata expropierii - 4,50 lei/curo

Defalca re a pentru fi acare proprietate si pentru fiecare propietar in parte se regăsește in <t ANEXA 2 - EVALUARE GLOBALA Bd., Nicolae Griaorescu - Splai Dudescu».

OBS.

a.    Evaluarea nu este finala, cî este o estimare globala.

b.    La evaluarea fiecărei proprietăți ce va avea loc ulterior, valoarea estimata vputea fi diferita (+sau -) de cea cuprinsa in ANEXA 2 din prezentul raport, paloarea

depinzând de caracteristicile fizice ai tehnice ale proprietății respective (ataț. pentru terenuri cat si pentru construcții).

LEGISLAȚIE

Elaborarea prezentului raport se face respectând legislația in vigoare:

Legea Nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica Legea Nr, 255 din 14/12/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitare publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și iaca! ■

Normă metodologică de aplicare a Legii nr. 255/2010 (februarie 2011) pnvinu exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective ce interes național.

Standarde de Evaluare

Evaluarea se efectuează conform standardelor internaționale de Eya.'uarejn vigoare ale ANEVAR (ediția a opta 2007 si ediția 2011 p

BENEFICIAR si DESTINATAR RAPORT

PRIMĂRIA MUNICIPIU LI UI BUCUREȘTI -

Direcția Generala INFRASTRUCTURA si SERVICII Publice.

DATA MODIFICĂRII RAPORTULUI GLOBAL



20.04.2012,

S.C. GEORGESCU Consultanta Tehnica SRL

Ing. GEORGESCU Geta

Expert Evaluator Proprietăți Imobiliare Membru Titular ANEVAR

ing. FLORESGU Adriana

Expert Evaluator Proprietăți țțno&piăfe: Membru Titular ANEVAR

,<Z'

z/ff


ii iiiu-is^iii'ijiîU’ in Sfx’b.'i' 3 si    4 bw<j fes11.■<-

.VA "A •:    yy :    ■


??■

■i'


/ f ■* / /

(s


l?:

■Cti


■ -'Ț'


RAPORT DE EVALUARE GLOBALA

Pentru lucrările de utilitate publica

STRĂPUNGERE BD. NICOLAE GRIGORESCU SPLAI DUDESCU”



pentru Proprietăți Imobiliare —

Terenuri Intravilane si Construcții -

Situate pe teritoriile administrative

Sector 3 si sector 4 București

PROPRIETARI: Persoane Fizice s; Persoane Juridice ,<

1’



uf




CERTIFICARE

1.    Prin prezcn ia, in limita cunoștințelor si in for mat iilor deiinutt, evaluatorul declara ca afirmațiile prezentate si susținute in acest raport se bazeaza pe dale considerate adevarate si corecte, si pe concluziile asupra inspecției vizuale si globale a proprietăților.

2.    De asemenea, analizele, opiniile si concluziile prezentare suni Jimiiate numai de ipotezele si condițiile li mi ta ti ve menționate si sunt analizele, opiniile si concluziile nepărtinitoare dtu punct de vedere profesio uni.

3.    Analizele, opiniile șî concluziile evaluatorului sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare

4.    Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor fata de proprietatea imobiliara cart face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes personal legat de părțile implicate.

5.    Implicarea evaluatorului jih este condiționată dc:

a.    formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legai de

valoarea estimata impusa de client sau destinatar

h.    producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în

fu neție de opinia evalualo rulu i,

6.    Analizele, opiniile șî concluziile exprimate au fust formulate, ia fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță eu Standardele In tern aii oua Iede Evaluare. Evaluatorul a respectul Codul Deontologic al AAtEVAk-

7.    Evaluatorul poseda cunoștințele și experiența necesare înuepiiriiriî

misiunii în mod competent. Eioprietatea a fost inspectata personal de către evaluator. In elaborarea prezent ui ui raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alic pers nație in ::ciru    v_-.ru|uj

care semnează mai jos,

3.    Prezentul raport se supune normclur A:\EVaR si poate fi expertizar si

verificat in conformitate cu Standardele de verificare AjNEVaR.

9.    La data elaborării acestui raporl, evaluatorul care semnează mai jos este

membru titular aNEVaR.

DECLARAȚIE CONFORMITATE

Raportul de evaluare a fost realizat în concordanța cu reglementările Standardelor

Internaționale de Evaluare și eu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu an?nici o relație particulară cu clientul șt nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obțineri: unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care uu interese legate de client, inr re mu ne rarca evaluării nu se face-în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări,

în aceste condiții, evaluatorul in calitate de elaborator, isi asurtia responsabilitatea pentru datejc ș; cone luzii ie prezentate în prezentul raport de evaluare. .    .■

1 Terrmirî ImrioiHrn:    îsj    5 sîrS’izCÎ^X ^ Beiiziif'cSuiiJCiUjfîS^ , ■

-.'    < ■■    . \l ;rt :>    -    î;.,3    .. ;

î    i ;    ■    £, \ ț-, l    ’d~' v

Z-.


t/’ r

I "îs’

/W

KAI'OR î (/!- c. V A ARL Ci:./ «liiAL-\

PREZENTARE GENERALA

OBtECTUL EVALUĂRII si IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚILOR - Terenuri Intravilane . Q

Prezentul raport de evaluare ere ca obiect: Proprietăți Imobiliare formate din ■

Terenuri Intravilane si.Construcții afectate de exprqp ie re, situate pe teritoriul administrativ al secto rarei or 3 si 4 București.

Date Proprietate;

Suprafața ce se expropriata    29.327 mp.

LOCALIZARE

Proprietățile supuse evaluării giobale surit situate in sectoarele 3 si 4 a^ municipiului București, si sunt afectate parțial de lărgirea la 4 benzi a tronsonului Nicolae Grigorescu. Planuri detaliate cu localizarea amplasamentului sunt anexate prezentului la capitolul ANEXE.

INSPECȚIE

Evaluatorul nu a efectuat o inspecție a fiecărei proprietăți situate pe tronsonul de expropiere, nu au fost inspectate individual proprietățile.

Inspecția s-a efectuat global si vizual, pentru toate proprietățile situate In zona

si afectate do expropriere, aflate pe B-duS Nicolae GrigorEScu.

DESCRiERE Terenuri-,

Proprietățile supuse evaluării se descriu astfel:

Terenurile respective sunt afectate de lărgirea !a 2 benzi pe sens (4 De azi in total) a Bdului Nicolae Grigorescu.

Destinația acestor terenuri este fie rezidențiala, fie industriala, fie agricola (exista terenuri intravilane agricole in zona afectata de expropriere).

Terenurile ocupate de construcții au toate utihtatile, au drum de acces sau acces direct la Sos. Nicolae Grigorescu sau Splaiul Unirii.

Terenurile neocupate de construcții sunt intravilane (C.c sau A), cu Diferite suprafețe si cu acces diferit la sosea, cu sau fara racorduri ia utilitari.

La inspecție s-a constatat ca unele terenuri s unt trav ersate de st aloi de Înalta tensiune (exista un culoar mare de stâlpi de tensiunc-f.

SCOPUL EVALUARB

Evaluarea se efectuează in scop ui estimării valorii juste a proprietatiijn vederea exproprierii pentru lărgirea la 2 benzi a B-dului Nicolae Grigorescu, Estimarea cin prezentul raport este una globala, pentru toate proprietățile precizate in ANEXA 2, urmând ca ia evaluările individuale sa se estimeze valorilor juste punctual pentru fiecare proprietate in parte. Raportul de evaluare nu este valabil pentru utilizări în alte scopuri

DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Evatuare-a pentru fiecare proprietate se va face In ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini si neafectata de un privilegiu, sarcina sau servitute.

Eva.uatorul nu isi asuma răspunderea pentru situația juridica/sau oe propnetate prezentata de client prin actele puse ia dispoziție spre consultare.

BENEFICIAR si DESTINATAR RAPORT

PRIMĂRIA MJNSClPiULIUl BUCUREȘTI-

Direcția Generala INFRASTRUCTURA si SERVICII Publice.

Avind in vedere Statutul AN EV AR si Codui Deontologic al profesiurTi de evaluator; evaluatorul nu iei asuma răspunderea oecit ia La de acesta.    X. j. <•,

,■■■" ^"111?! Lk!iJL<:    <1 t_’j>n-= U’yiHti.'T.+î    p1'    -t >ii SîM’HjI’ 4 j> J<0’SÎ.Sîi;i.p:,L:. -

6,

(L



3 rX.X

V


<■-> S <?.-x S'ry


BAZELE EVALUĂRI!

r/~t

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in ce.e ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

VALOAREA ESTIMATA

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii juste de despăgubire in stransa concordantă cu valoarea de .piață pentru terenurile supuse exproprierii.

A.

Legislația specifica prin Art. 26 din Legea 33/1994 definește :

a Valoarea de despăgubire» ca fiind : «valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane Îndreptățite»

Ari. 26.

"Despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane indreptatite. .

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum si instanța vor tine seama de prețul cu care se. vând, in med obișnuit, imobilele de același fel in unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza,

precum si de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor porsoanc-

irtdreptatite, luând in considerare si dovezile prezentate de aceștia,

Expertii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de ceia ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.

In cazul exproprierii partiaie, daca partea de imetil ramasa neexpropriata va dobanci un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, expertii, ținana seama as prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuala reducere numai a daunelor.’7

Pentru respectarea legislației precizate ar tenor, pentru estimarea valorii juste du despăgubire, evaluatorul va avea in vedere si se va raporta la “GHIDUL VALORILOR ORIENTATIVE ALE PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE PENTRU ANUL 2012", efectuate de Camera Notarilor Publici pentru ănu) 2012, asa cum cere Legea 255/2010 art, 11 alin {7),

Lege nr, 256/2010 din 14/12/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean șl local ‘Art. 11.

(7) ina.nte de cate începerii activității comisiei prevăzute îa ari. 13, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăț'ior imobiliare, membru ai Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR va întocmi un rapGri de evaluate ăi imobilelor expropriate pentru docare unitate adminîstrativ-teritoriaiă, pe fiecare ■/' categorie de folosință.    /T. ■ ■■

maluare se întocmește avându-se în vedere expertizele întețetrufe actualizate Ce camerele notariiier publici potrivi- art. 771 alin, (5) din Legea rit.'■. \ 571/2003 pri,vir^d Codul fișezi, cu modificările și completările ulterioare.11


(S) Raportul ce


i *Ji /Al T-j;niis .


ZA

zxf / .M T /sV si'/ - } A A a > ■. .


..r


l uciij Uiuiuv'i!    .5 *3 S*;s:țo,'4    ■.

.    .- ■■ I1.    A;.-    X-

■ ■ ■    1    /SA I' ■' ’i

•m^L-Tn’i ._u


Wi‘-'


X,

X-.


țt.APOR i !.:?

Normă metodologică de aplicare a Leg ii nr. 255/2010 (februarie 2C11; privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local:

“Art. S. - (1) Expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru a! Asociației Naționale a Evaluatorilor din România ■ ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7} din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camereie notarilor publici potrivi; art. 77' alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare?

A. In conformitate cu Ordonanța de urgenta 228 dîn 30 decembrie 2S3G, Legea

nr.19S/2Q04 precizează:

La articolul 4, alineatul (9)/:

« (9} Raportul de evaluare se întocmește avsnd in vedere expertiza actualizata

de Camera Notarilor Publici, potrivit articolului 771. alineatul (5) din Codul Fiscal, cu

modificările si completările ulterioare.

La articolul 9, alineatele (3) si {5) se modifica astfel:

« (3/Actiunea formulata in conformitate cu prevederile prezentului articol se

soluționează potrivit art 21-27 din Legea nr,33î1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, in ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

(3. Baza de evaluare în prezentul raport de evaluare este în conformitate cu Standardele Internationale de Evaiuare.'    ___________

1VS1- Valoarea de piața - tip de valoare .    COh-ff'A Vi ]

1VS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piața,    ~1


IVS 3 —raportarea cvaiuarli si GN 1 -evaluarea proprietății i

IVS 1/101 -Sfera misiunii de evaiuare    /'

iVS 3 y 103 - Raportarea evaluării    / "J

IVS 230 - Diepturi asup;a proprietății imobiliare

si anume Standardele Internationale do Evaluare, 2007 si 2211.

Valoarea de piață este definita astfel de S.S.E 2007:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata peptru care o proprietate vă -fi' schimbată ia data evaluării între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu prețul determinat obiectiv, . după o .activitate de marketing corespunzătoare, în care part!ie implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent si tara constrângere". p=VS i, paragraful 3.1, IVS ).

Vaioarea de piață este ce;",ni;a astfei de S.l.E 2011:

“Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, intre un cum părător hotarat și un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după uri marketing adecvat si în care părțiie au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și tară constrângere (IVS par. 30 pag 20 S.I.E. 2011 )K.

Valoarea jus;a este definita astfel:

“Suma pentru caro un activ ar putea fi schimhat de bunăvoie, intre doua parti interesate, aliate in cunoștința de cauza, intr-o tranzacție In care prețui este

d eterni mat ui meu obiectiv”. ;țv S 2 , paragraf 3.2, pag. 33). ■

Valoarea justa este un concept mal larg decât valoarea de piața, in cete mâi

multe cazuri, prețui corect intre cele doua pani ar putea sa fie egal cu ce! pbtenabil. . pe piața . ij V C.”j Z p^Hi^fCjl Jl    ' z \. ■■ '■;

OBS. Deoarece in cszu. OApicpr &r-.i pentru utilitate publica definiția vaicni:, oe "piUta --« prudent si lu;s ccnsnc-nuc-re >..■ es:e afectata, fiind practic verba despre o vanzare fortata; constrânsa ce ,uors;,.e uț? ..Acute poc .ca

■. h Oi n;ue iu Scrivr 3 si SecUir 4


X-'

'r r


f'J ..    ■'

X /


■'. A r

r ■'■Vl /j' ''1 ) ’’ r,

■ ■ ț^Vitxp ■ f" . •    •


•• " : •

■’j" 1

n.’R i u':.. Lv A.-. si<;:    '

DATA EVALUARE

Evaluarea a fost realizata ta data de 20.04.2012.

La baza efectuării evaiuarii au stat: informațiile privind nivelul preturLor corespunzătoare lunii octombrie, contextul pieței imobiliare cu reducerea tranzacțiilor. La data evaiuarii se considera valabile ipotezele ce stau ia baza raportului.

INSPECȚIA ProprietatiJor

Inspecția s-a efectuat global pentru toate proprietățile situate in zona si

afectate de expropriere si aflate la limita fadului Nicoias Griqorescu, pe partea dreapta

a Bdului venind dinspre Piața Titan. Nu au fost inspectate individual proprietățile

Proprietățile situate la Splaiul Unirii au fast inspectate vizual îa exterior, iar unele

construcții au fost inspectate si ia interior.

Legislație

1. Elaborarea prezentului raport se face respectând legislația in vigoare'

LEGE Nr. 33 din 27 mai 1954 privind exproprierea pentru cauza de utilitare publica Lege nr. 255/2010 din 14/72/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local. Normă metodologică de apiicare a Legii nr. 255/2010 (februarie 201J.) privind exproprierea pentru cauză ce utilitate publică, necesară realizării unor colective dc interes național,

Surse de Informare

2. La baza elaborări; prezentusui raport au stat publicațiile de specialitate: „STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE" ediția a opta, 2007 ed. Iroval.

si SIE ediția 2011.

„EVALUAREA SI FINANȚAREA PROPRIETĂȚILOR IMOBILIARE „ - partea I si li, editate ce A.N.E.VA.R. si institutul Roman de Cercetări in Evaluare (IROVAL);

Cataicage ue reevaluare din coiectia „Evaluarea Rapida a Construcțiilor, editura MATRIX ROM 2011.    -

„Inspecția Proprietăților in scopul Evaiuării", editura 1ROVAL- 2007.

„Evadarea Terenului-Aplicații"-editura iROVAl, 2010.

„Cesturi au Reconstrucție ■■ Costuri de înlocuire - Clădiri Rezidențiale" editura


IROVAL, 2005

„Costuri oe Reconstrucție - Costuri de înlocuire - Clădiri Industriale, Comerciale, si Agricole, cens truc iii Speciale1' editura IROVAL, 2010.

cnomia proprietarilor Imobiliare - ASE - 2010.


M asturuim


Concluzia evaiuarii se bazează pe scopul lucrării și supozițiile ae evaluare precizate

<7    A"”

^■-7

I Ti i î.C: rjiv


l'iiiif ni ... im Hi iu edii sifuiicV îii St'fîor 3 7 SeJcioc' 4

'    '    ' ”'i    .    -    '


k.\


?CJ.


RESPECTAREA STANDARDELOR Internationale DE EVALUARE (SJ.E 2007).

Evaluarea £ fost efectuată conform standardelor Internationa ie de Evadare rn

vigoare aie ANE VAR {ediția a opta 2007):

!VS 1 - Valoarea de piață - tip de valoare

1VS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piața

IVS 3- Raportarea evaluării

GN 1 - Evaluarea proprietății imobiliare.


Clauza de CONFIDENȚIALITATE

Acest raport este destinat utilizării doar de către partea căreia îi este adresat. în scopuî strict specific menționat aici - stabilirea Valorii juste {de despăgubire, in

corelare cu vaioarea de plata}. Evaluatorul nu isi asumă nici o responsabilitate față de o terță parte, referitoare la întregul raport sau la orice fragment al conținutului acestuia. DREPT DE PUBLICARE

Este interzisă includerea în orice document publicat, circulară sau declarate, ca și publicarea suc orice formă a acestui raport, integrai sau parțial, fără acordul nostru prealabil scris, privind forma sau contextul în care va apărea.

Prezentul Raport s-s '.nod el ar in 2 exemplare, 1 pentru P.fVLB. și unul pentru arhiva evaluate ruiui.


ing. GEGRGESCLi Goto

Expert Evaluator Proprietăți imobiliare Membru Titular ANEVAR





Trî’lZiu t-p/u’!:. ii:i iit .■>; CVluUpu/î"iî    < i; Sun li > r 3 Sed’jr Ru;2Lri?>j :-p:! ;r-■'


■■ I

■■ r.

■/VI i*

•    i

/■ ■    ‘


- ■    ,-7^ ''Ti 'A ■' /


Zf


Z.U’UitT dit c'--    iiS.OriAl-.t

METODOLOGIA DE EVALUARE FOLOSITA Z-DL


■ f- Z ■

>    \/V"C.X?-C&î.££Z.£..

Bază evaiuarii in prezentul raport este valoarea justa {in corelare cu valoarea de., piața) asa cum au fost definite anterior de Standardele IVS 2 si IVS 1% iar raportul'ce evaluare se face ținând cont de standardele IVS3 si GN1.

Pentru estimarea valorii globale a fost aplicata abordarea prin comparație directa reglementata de Standardele Internationale de Evaluare, astfel:

In contextul financiar si imobiliar dat;

Exista oferte ia vanzare in zona supusa evaiuarii. Preturile de ofertare a proprietăților sunt foarte diferite, in Funcție de mai mult; parametri; suprafața terenului, destinație si categoria de folosința, accesul la utilitari, oescrilcerea si accesul terenului.

Pentru zona analizata, la data evaluării, exista foarte multe proprietăți similare aflate la vanzare.

pe piața imobiliara sunt diferente mari intre valorile de ofertare si cele de tranzactionare; motiv pentru care se poate face o corecție oe tranzacționare intre 50 % si 15 % (numita si corecție de negociere).

OBS. Deoarece in cazul exproprierii pentru utilitate publica definiția valorii de piața « pruaent sl fara constrângere » este afectata, fiind practic vorba despre o vanzare Fonata, constrânsa de lucrările de utilitate publica.

tranzacțiile propriu-zise sunt mai rare. dar treptat piața imobiliara urmeaza tenointa de redresare si stabilizare.

A. Evaluatorul considera ca abordarea prin comparație directa este aplicabila, existând oferte ia vanzare de proprietăți comparabile celui evaluat, pentru ca evaluatorul sa-si poata forma o opinie vizavi de proprietatea evaluata.

OBS. Deoarece evaluarea este una gîobala si valorile estimate sunt prezent CJLU ti'JLJ forma unui interval de valori; evaluatorul nu apiica in cazul acestei evaluări globale si alte abordări.

Pentru Evaluarlie individuale ce vor urma, evaluatorul va mal. aplica cel puțin o abordare (minim 2 acorduri) asa cun; prevăd Standardele Internationale de Evaluare.

OBS. in PI us:.. in cadrul acestu i rap p rt de evaluare qlcbaia, evalu atoru I va a va a In vedere expertize .e rit tocmite si a c meilzate de cam erele notarilor publ i ci, asa cu n i_p re v ede

Orie n ta tiv e_ai e


Legea 255/2510, orb_ț_ 1._m_ anume .« GHIDUL privind Valorile Qri

proprietăților bnobiilare oin iviunici piui București - 2052 ».

RESPONSAB.-LITAI EA F/XTA DC TERȚI

In conformitate cu uzanțele oin Remania, valoarea estimata de către evaluator este valabila ia data prezentata

Opmia evamutoruiu treuJe ana ii za ta in contextul economic general ( aprilie 2012). in care are loc epurați miez de evadare. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatoru; nu este reșce risăbii cecal.in ;irrnia infarmatillor valabile si cunoscute de.acesta la data eva.jar .

,i-.-1■.: c/t:bitin Scatiu- 3    Sk‘i.'t<>r.4 L- jc!jrvstt.r;iizobu-j

Z

/ /■


/x


i'Z.

i ■■■.


? / .Z1


/ l'i:’

.> •    ■/ 1 ș;


IZ rf'VZ;-

..<Z.Zm<:Xre

:X

î i -ii-- . ,■.-■■■


IPOTEZE 3< CONDITii LIMITATIVE»

1 i'u ’M-    i-{

.....


LIMITE Si RESTRICȚII PRIVIND UTILIZAREA RAPORTULUI

1. Evaluatorul no isi asuma responsabilitatea pentru factorii economic; si Fz:,ci care' pot aparea ulterior evaluării si pot influenta opiniile si rezultatele clin aceasta iucrare,

2, Se presupune ca terenuri,e evaluate se conformează tuturor reglementarilor si restricțiilor de zonare, utilizare si urbanism; in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport.

3.    Nu a fost verificata autenticitatea documentelor prezentate si.nu s-au făcut investigații privind statutul juridic al proprietății in cauza.

4.    Evaluarea s>a bazat , e-xciușiy, strict pe datele din documenbeic si documentațiile P.use phmtte ce la P.M.Er prezenta evalua re. este o estimare globala a preturi lor terenuri tor si construcțiilor afectate de expropriere pentru lafoifca Său iui. Nicoiae GrigorescM

5,Evaluarea se tace pentru exprcpîere pentru utilitate publica.

6.    Aceasta evaluarea plobaia s-a efectuat fara prezentarea actelor de proprietate, urmând ca evaluările Ld teri oare sa se faca pentru fiecare proprietare in

parte si ținând cont de.aspectele juridice ale proprietății.

7,    Deoarece evaluarea prezema este una globala, evaluatorul precizează ca la data evaluărilor .punctuale pentru fiecare proprietate, valorjls pot fi altele, depinzând de caracterl siile fie cărei proprieți in parte f acces, suprafața, deschidere, utilități si

altele). Aceste valori pot fi aj.usLate cu cca. » sau - 5-20%,._ in funcție de

caracteristicile fiecărei proprietăți

8. SvaîuarsB de fata nu tine cont de prejudiciul șraat"proprietarului țasa cum prevede ari. 25 dk; Legea 330984) s; de transla la rea drjeptujuî sau ris proprietate ie un moment de timp neaîeș de el

S. Evasusre* pu tina con ido timpul si coanei Io de rafocare iii vederea peru teri i neîntrerupta a»acertt pentru persoanele juridice.

i O. PTsetuaL c eva uare


terenului. ocnaiderand terenul ca fiInd intrav.lan

urmând ca ui ;c.,or. Cua.^auiu pen n: cp ne ta te sa se faca estimări punctuale de va.ori.

1    rezenta    cuteaeia s*atw; eoni do evaluarea ccusnructei.jp ăxr

asxa evaloero giop.gia .= conex"uct'iiicn nit este considerata finala, deoarece nu s-e :țuat o    .te o mspeefte a fȘscareî cons^ucfn.- Aceștc lucruri sg., vor

:țu-k    ist ăl»?-teu a te_

) a c u ; ii <i!' ș -; , e; va putea fi dllorda . + sau depinzand de caracteristlc terenuri cot s: pentru consl


;j;'c.‘i,ati cc va avea.<IPd~uTferior, valoarea estimata

cu prinsa in anexele prezența Iui raport, valoarea si tehnice aie/prdprfetatifTespective fataț pentru


'Jfr. r Ai. •.


.y p. •    r

CONDIȚII UMiTATiVE

Acest raport a fost realizat pe baza următoarelor condiții limitative:

In conformitate cu uzanțele evaluatorilor din Remania, valoarea estimata de catr.e evaluator este valabila ia data prezentata. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul ■ economic generai (aprilie 2012). in care are loc operațiunea de evaluare. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in. limita informat'ilor valabile si cunoscuta de acesta ia data evaluării.    ■ ■ .

Scopul prezentei evaluări - stabilirea valorii juste (de despăgubire corelata cu valoarea de piața) - a stat ia baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modaiitatii de aplicare a acestora, pentru ca valoarea rezultata sa conducă la estimarea cea mal probabila a valori', proprieiabi in condițiile tipului valorii selectate, valoarea justa.

evaluare e peniîu


- Evaluatorul presupune ca aprecierile efectuate la aplicarea metodelor de sunt rezonabile si pertinente ir, contextul imobiliar, a legislației privind exprqoierii cauza de utilitate publica si a standardelor de evaluare impuse îa data evaluării.

Legea 255/2010 prin arL 3, precizează ca evaluarea se face respectând grila NoLariîor Publici pentru anul 2012.

Pentru acest motiv, prezenta evaluarea se face fara descrierea componente; non-iniobiiiare, data de disconfortul creat de expropriere.

Evaluatorul alege sa utilizeze valoarea justa, concept mai larg decât valoarea de piața

Teren sî contaminări


- Evaiuamnji nu a realizat investigații sau teste si nu au fost puse la dispoziție date pnvind puiuarea sau contaminarea tu:. enuiui si a apei freatice.


a; propr,etati


- Acest raport nu este e.ar


I . C,-v J 'Ci □'C


•.nf


:a un audit de mediu sau ca un raport tehnic uetaiiat nd sfera raportului si calificarea evai usicruiui.


:r.


itjrJ și Setrțjr 4 6'JtLfcsîî.p^

:L'>


ll

li


/XV' \


■A 7


S\ Aj • O R L lj [■ V Al. i. .• R..C G L O tf A i

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

iCfo 7"Afo;


Pista imobiliara se definește ca un grop de persoane fizice sau juridice care intra in . contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Psrticipantii la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Piețele imobiliare nu suni piețe eficiente: numarui de vânzători si cumpărători care actioneaza este relativ mic, proprietățile imobiliare au greîu    site c putere

mare de comparare, ceea ce tace ca aceste plete sa fie sensibile la stabilitatea venituilui, schimbarea nivelului salariilor, avansului de piața- in cazul ereditarilor, dobânzilor, etc. în general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar daca nu exista condiții favorabile de finanțare, Iranzactia este periclitata.

La data evaluării piața imobiliara este afectata in continuare de criza economico-financiara, începută cam ia mijlocul anului 2003.

Analizele imobiliare efectuate de DĂRI AN pentru semestrul II 2010 precizează :

“Pe piața terenurilor se înregistrează foarte puține tranzacții. Acesta este rezultatul faptului că investitorii preferă sâ nu arunce cu banii, așa cum o făceau acum 2. 3 ani de zile, ci prefera să aștepte momentul oportun pentru a cumpăra un teren într-o zona bună, dar mai ales la un preț bun. Pe baza puținelor tranzacții care s-au încheiat totuși în decursul anului 2010 se pot oesprinde următoarele concluzii: - în S2 comparativ cu 31 2010, prețurile la terenuri au scăzut cu aproximativ 12,5%.

-    în perioada 2010 - 200S, prețunie la terenuri au cunoscut o scădere de aproximativ 22,9%, în timp ce

-    în intervale; ae timp 2010 - 2008, aceasta scădere a fost de 44,1% raportat ia moneda eu re** șl de 3c 6% raportat ia moneda națională.

Preconizăm că în perioada următoare nu se vor schimba foarte multe lucruri legate de piața terenurilor, mai ates că în piață, nu există deocamdată foarte multe persoane dornice de a invest- Probai;!, vcm vedea o schimbare. spre sfârșitul anului 2011, atunci când mai muite proiecte ver începe .sau vor fi continuate.".

S_i."stâ ''/tN/Xu. Z-A FiirîEa dvlfoS;i_iARt — ROMANiA, semestru! II 2010 — ’JaRIAN.

Ca: acterisuc, aie mele: . rnc-bi,,are’

este inf.uentațs ce ateLteiufo, m,o:..v.atii',e si interacțiunile vânzătorilor si cumpărătorilor si are caracteristic: cliente de ce,o a,e piuteior eficiente:

este lurote sensibila ,a siufola de pe piața muncii si stabilitatea veniturilor..

dec,zii:e cm c.:m,parate s,.,ru uro.iernate ce tipul de finanțare , durata si rata dobânzii

este o para m,:e u.u se a...teregi oaza, ci este afectata de multe reglementari

guvernamentale s- .octete

inieinteLi.te    uns; ,e    ți a.;za.    su..    are nu sunt    .medial disponibile, exista decalaj între

cerere s, elena.    n    g-'Cro f    ., ; ■    ' ca tonta    unor schimbări rapide in mar.mea si

structura pup.,,aî e.

-    Cam.'-te    ro-n?    ou prognetet.    u ^oi.iare pot tindo către un punct de echilibru, dar

acest    pun:; es:c    - m    s, rroero    itiuo existând    întotdeauna un decalaj intre cerere si

oferta.

-    O Ii.n    i i.-    ■. ■ i . TrL.ii

modifice ■rou? : ;,.nd ;.-...;.u.:. i aste si rsu ecui.ibro


cumpărare

tranzacticu:


,,;A


.,rA


)

IL


' I j ■ <• J • • .C: I

’r-    î". ii'ljî

. u •i. --J i bl?

1 b i •    1


;ig oe ro.rore se dezvolta greu for cererea poate sa se '.u .1-, ne ori sa existe supraoferta sau exces ce Cticro

n, sro,. ntotdeauna bine intprmati, iar bețele ce vi nza retro.■, iîje multe ori,/informatifle despre preturi de ... med.at disponibile;... ■' '• îro.:-; ■■■

•• • ■.. r.'.lă.clîi’țȘV'rojr 3 .ti S^taiji' ^ Suturcsfl-fiLiu. ,2.


. îl A'\V-    -------

'! J'


I .

uVifo.Z' / pi, Al'fobA-r

V fortes.


RAfOR':

■.R;i


Caracteristici aio Proprietăților imcoHiare:

a.    proprietate imocrliara este untoa, beneficiind de un amplasament fix:

b.    proprietate imobiliara este un produs durabii .n timp, cu grad scăzut de iicnidltate, tranzacționări ie presupunând sume mari de bani, finanțarea, m cele mat rcure cazuri,

. neputano fi asigurata imediat.

Pentru delimitarea pieței imooiliare specifice trebuie avuti in vedere următorii factori:

-destinația proprietății analizate

-    tipul proprietății;

-caracteristicile proprietății;

-    aria proprietății;

-    proprietăți ecnivaiente disponibile;

-    prcpr.eta? comparabile.

In funcție de nevcJe. dorințele, motivațiile, localizarea, tipul si varsta participant!Ior ia piața pe de o parte si tipui. amplasare, oesign si restricții privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite oe piere imobiliare (rezidențiale. comerciale, industrialeaqricoie, soecia.e'j. Acestea, ia rin.dui ior, pot fi impartite in plete mai mici, specia.izare, numite subpiote, acesta fiind un proces de segmentare a pieței si dezagregare a proprietății.

,,,


m    pin"-    si Sec lor 4 OutureslLna?:. ! V

'    •• . ■■ «j    t- ■■■■■■    :    ■

./>


Lh


i; V.",' ■■ ...

1 . J.

\,/'X

7\WVA X X


Yz-


L-

!/ ; /./-■■ ■■


rfi?    ’f/

PIAȚA imobilelor tip terenuri intravilane situațe-in


sectoareie 3 si 4 București


____________■'    Vzzzot a


■■■w ri i j—i    «. rrJ-__Jf". s-T


In contextul crizei financiare, piața imcoiîiara este rimedrat--afeetai'a-'-prin 1 ipsa lichidităților ce duce la lipsa tranzacțiilor de vanzare-cumparare. ■

Piața imobiliara ia momentui actual se caracterizează prinir-c lipsa de transparenta, si prin diferente fgane mari intre ofertele prezente pe piața si. valorile efective la care se incheie tranzacțiile, in cazul in care intr-un final totuși acestea au ioc.

Piața Imobiliară a proprietății evaluate este piața terenurilor intravilane cu construcții sau libere de.construcții - amplasate in zonele - 6-duL Nicolae Grigorescu si Splaiul Unirii.

Ca rac teri s ti ci a.e Prop neta ti la; im cnlliare:

a.    proprietatea imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fix;

b.    proprietatea imobiliara este un produs dura oii in timp, cu grad scăzut de lichiditate, tranzacționările presupunând sume mari de dani, finanțarea, in cele ms' multe cazuri, neputand fi asigurata imediat.

Per.tru delimitarea pieței imobiliare specifice trebuie avuti in vedere următorii factori: -. tipul proprietății'-caracteristicile proprietății:

-    aria proprietății:- proprietăți ocnivalențe disponibile;

-    prepuetau comparabhe.

Cererea pentru acest lip de proprietate este in regres la data evaluării . oaorita contextuiui macroeconomic generai. Analiza cererii trebuie sa pornească de la identificarea persoanelor juridice si fizico ce manifesta dorința pentru achiziționarea ce preprietat, pentru destinație , e Îndesiră,.ccm-orcia-.a (suprateie mari de teren), fie rezidențiala.

Oferta - Piața ■ imobi/ara specifica acestui fin de proprietate imobiliara este reprezentata ce cIerte la vanza-re, similare ca localizare si caracteristici cu proprietatea evaluata.

Din analiza oierteic; prezentate pc- piața la oata evaluării, evaluatorul isi poate iorma o părere asupra situa Jet plete, si suOpAtOi respective-, si'a valorilor estimate pentru aceasta data.

Au lus, iuam r, consl juinre proprietăți comparabile (oferte la Vânzare) din punct de vedere a, uesjnaiiei s, a. .ocalizarii cu proprietatea evaluata.

Ceterni edluLur a. zonei Grigorescu- Splai Unirii:

Zona    cva'Uar'i arc urmaLoareie destinații: rezidențiala, industriala,

cornerc-raia.

■. . î.'iri zona pentru proprietăți tip teren intravilan este s cei urli relativ reduse, a ista afectata de criza economico-finanoara, motiv o rcaoea mc, nu vor începe sa creasca. corb,mano jf? z,- cu trimestrul B si Iii al acestui an

Ecmi<br!.n jci - r,c;c mea in dezcc?' o-mi. m ufope, m-m

ii', i- .jl- -ikjU'US p-0!.

pentru ; ..o-    ,.-.s ;

perioacs ce sccu.nr.? c-m.i


li


■ ■j ;

■ ix ■■ l:


1-11


.A;-ri


ip s„-Si>r J ii Sci;tdsr 4- Bucure.st j;piiț.j’SScSiă-T

"i . •' C/z ri

AtA'Bi <    '    (■ \    -'W’i f-S-’zK-A.;-'

7 Av^    '    "


I ,/    .'■J !A I


ANALIZA DATELOR

analiza celei mai bune utilizări

Ca si valoarea de piața, Cea Mai Buna Utilizare (CMBU) este un concepi ce piața. ■ Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietății imobiliare.

Conceptul de cea mai Pună utilizare reprezintă alternativa de utilizare seiectate din diferite variante pasibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezeie de lucru necesare spiican. meLodeior de evaluare in capitolele următoare ale raportului de evaluare.

Conceptul se bazeaza așadar pe următoare,e patru criterii, condiții oare trebuie indeplinite de imobileie analizata.

Orice varianta alternativa de utilizaie trebuie sa fie: pcnTiîsibiia jcgai posibila fizic

■ o fezabila financiar c maxim productiv a

Aceste criterii trebuie urmărite cu sirictete in căzui unei investiții imobiliare.

Conceptul do cea mal nuna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății, seîeotata cin Glie ti te variante posib.le. care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru- necesare aplicării metodeicr de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

C.foLB.U esta definita ca «cea mai probabila utilizare a proprietății care este fizic posibila, justificate adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate;*, (paragraf 6.3 pag. 28, lVS-uri),

Anal.za Cfv’oL. osie un siuaiu economic al impactului forțelor de plate asupra proprieial',! anaiizate. ClvlBu se bazează pe datele colectate si analizate pentru estima:ed valorii propiisteiti prin analizarea lezabif.tatii legata de estimarea profitului potențial generat de proprietare, oo nvostiiii, stau katea ocupării, managementul, precum si ce creșterea potențiala a va,or,:.

Cisoiri-e pot ii schimbate, dar caracteristicile amplasamentelor nu pot.fi schimbate. Decizia do u Amare este Anca mentei a In determinarea mărimii venitului pe care II poate produce uf, amp asauiont. iipu: uc utllzare reprezintă elementul esențial in estimarea valorii u.Inzer; care mă* rnizeza va.oarea proprietății.

Ana im a Cidcm, se a come a za ,u general pe baza a doua ipoteze:

L Lua fiitv. :....:nn ubhzate a ierenu c. considerat neocupat

2 ;îv-i. Lui Z    prep. etatii considerata construite cu o construcție oare

sa fie mt z-m p.-iocucfL'a. pilii uen.L-fic. ie si venitul pe care le va produce.

A. in.zc C. ■ rvm But--" diidzc.d pentru proprietățile evaluate (i cazul ,n care nu propriei;-. Ac m- yr li nd:etate ce expiopx:re .■ considera:

O o 2. Cuodff-m t?;c nu r- ■:    fi supuse expropierii, analiza ,'C.M B.U in acest

c;,,- n.,    -<o; ; coi-te, A .miicabjia.

,-Q


. s , , \l-V. j\


u i-:-id?. i n Settvr J si Secîor4 UutLrts'n.p:'..:.. I    \

' ■ ■ .---•’ ... - . •/ / ■ '■• .

S'- .


,o

li

,? z .,c


'A


l.vî;■-■ t ș 1 •As’î -    .

.• P. :• c&h f ■ /

7 171.

j N»--



roprielate


MODURI Of-’ ABORDARE A VALORil ESTIMATE



Prin evaluare s-au utilizat modalitatiie de abordare aplicabile scopului si obiectului evaluării din care va rezulta opinia asupra valorii. Pentru fiecare abordare utilizata, sunt prezentare dateic taybce, analiza si raționamentul care au condus la niveij! respectiv al valorii.

EvaiJarea este formata dmtr-un număr de proceduri integrate, corelate si inseparabile ce au ca obiectiv comun o estimare convingătoare, demna de incredere, a valorii.


Piața imobiliara ia momentul actuai se caracterizează printr-o lipsa de transparenta, si prin duereute toarte man intre cferte.e prezente pe piața si valorile efectve la care se încheie tranzacție, m căzui ,n cate intr-un final totuși acestea au loc,

Acordariie ce pul t. utiizate im contextul dar sunt;


A. Ab cedarea prin metoda comp aratiel directe - este aplicabila deoarecsexlsta oferte pe plata oe proprietăți sim.i.are (alai ia terenuri libere cat si ia terenuri ocupate cu construcții), situate In apropierea proprietarilor evaluate, oferte din care pot sa răzuite valori estimative ale prcprietatJor.


O35.Deosrene evaluarca prozenta este una globala, evaluatorul nu apejeaza la alta abordare, urm and c a ia f;cca re ev a lua re punctuala pentru fiecare proprietate in parte, sa n turneze si o arta a l>c mi arc țin sud cont de caracteristicile flecarei proprietățanalizate si evaluate.


Q5S- ■

3, Metoda cnpitaiAiiril rentei funciare - NU este aplicabila acestor proprietăți, pentru ca nu exista Ir, vena n._. exista cn ni disponibile si proprietari (terenuri) comparaNe oferite ia Incit nere.


C._Metoda

parcelarea uL. :cp,e


parectab’ m. es ',: "i ta ...o a m a; Pui ■. a


cpilcabila deoarece pentru teren rile evaluate



contexb.t

A


"i aceste mc; ve nvaiuaterd opinează

G9î p’îțr/u G v'?: Lu3    i G ljc'.: H

An or tiare;; f i "in me i o o* o om g; i ~ a b e i.


ca abordarea ce poate fi utilizata


in



a Informații furnizate de către client;

-.tuiul si construcțiilor, aprecierea stări, tehnice; au sfat ta Paza elabora^' rapor+iii'

:■■■ prezentul raport

•i.n tativo specifice obiectivului de caro trecu:e sa

jOl

Interpretarea rezultatelor din punct de veaere a1

: ..muu erate oportune pentru determin am a va.oni . AL).


..r’i


Ai.'.! Sei_’ti,::î- 3 ți S’zcțcM    Id


KAPt'smi î?£ i-

L;JJ

----nv-J



/\kc^a£££6£.'y

ABORDAREA prin METODA COMPARAȚIEI DIRECTEZ

Metoda comparației directe este aplicabila tuturor tipurilor de proprietăți Imobiliare atunci când exista tranzacții recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendinței de piața.

Analiza comparativa este termenul genera1, folosit pentru a identifica, procesul ce utiiizeaza fie analiza pe perec/?; dedate - metoda aleasa in cazul de fata - fie analiza c oirip a ratiiio r reia tiv e.

Procesul analitic are patru etape:

identificarea atributelor de comparație ce afecteaza valoarea tipului de proprietate evaluata

compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element.de comparat'? { canftapv calitativ)

obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabila s; aplicarea el asupra prețului

efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile corectate si extragerea unei singure valori din gama de valori, rezultata.

Pentru aceasta abordare s-au parcurs etapele:

s-a ales un număr de 6 proprietari comparabile - teren - cu suprafețe aiferite deoarece se evalueaza suprafețe diferite de teren - din zona in care se afla proprietatea evaluata, dintre ofertele prezente pe piață la vanzare, pentru a se estima valoarea de plata a imobilului supus evaluării.

Ofertele găsite in piața si situate in vecinătatea Nicolae Grigorescu.

Pentru terenuri Intravilane:

Prin metoda Comparației directe, se estimează pentru, terenurile analizate: . ■

Pentru zonarea 60 ( Trapezului, Prevederii, iltoara, Gospodăriei, etc), valorile

furnizate de piața-si de grila notarilor 2Q12:

I    1    Valoare estimata ~T    Grila Notari Zona 60

[_ ______[ piața (euro/mpf J___(euro/mp)_____

j Terenuri Intravilane ■    190 -250 Euro    242 Euro *

| Libere CC_____J____________________

Daca terenurile nu au utilități se fac coreii cunform aceleiași grile.

'OBS, Valorile .juste, ce se estimează suni pentru Terenuri aflate in proprietatea privata - persoane fizice si juridice.

Tei    V <i:t SjA:îor 3:Xj S'/vLîir 4 BucurestL-Cisi. ■/;£    f.

j_ î.

'    ’’    \ U 'x


.s'o

!


' 'I?,

. -I!- ■ *. ■■ ,. ij !,'i'■'. /'"ri-.l-’ii'd 1 ț

<A?;')RT !?:' F v AL l UI.


Pentru Prep;ietati.e imobiliare fort;iața_d1n


Terenuri intravilane si. Construcții situate sectoarele 3 si 4 — B-dul hicoiau Gngore?c:.i

VALOAREA JUSTA pentru expropriere

este redata in ANEXA 2

CQNCL


Suprafața ce ^c- uxptcprieza (Pers o a ne P.zi c e si Jt.ridi c e


29.327 mp

| Valori estimate lti 2 0-04-2012 ! Terenuri intravilane ui bere CC


6,536.154 <

Construe tji


I 534.630 €

Valoare justa ou despăgubire estime ta g I o b a ■ l ■— 2 0 - u- u v ■ < - E u i o


Vaioate justa de despăgubire estimata global Sa 20-04-2012 - i_Ll


30.932,020 lef


i i ,'L- : ii-i ț\ IC U: L tl i';


dat? estimam 20-04-2012 4,3745 Leiteuro.


' y |L-r _Z < ■■



/'


t

: '• ' ■■■'Ț ij. -■• ■< -«s.

w-

r s F- ■. ; m. ’Z 7 / : f y


ipuȚi -Ș-.'utj.; ;■ 5 T. Sorv)!'4 !i ii<;i rts 1 i-pa m    <-< ~

j


L7


f \ 11 '/i

Zii 1,

Z i


ZzItZ'














> o/</j



yrH-y


■    'i. A

\ ri vH

':    • ț '| I lt i '


■■ ÎS: ■J


' ■:>.. >■

V -


/M’


\ PM


O






( ■ ■

> y



ANEXAI

ABORDARE FRJN TkUETODA COMPARATA DlRE.CTE - TERJî^


B-dul Nicclas Grc-crescu


INTRAVILAN

Demente de dGrnpsraSc

Pirținetatca ! LcirLurjhiZ î.

CLriipeiâdila 2    ! Cor-oaobia 3

Ccro^Hbln i :

i.OC^IiîRi ft

E-dul ntoalae

Gi Iftorccrcu Splțipil Unirii

EL—iIleJ NiiXiiu-    fl-Gul Ih’-hIUh    :    .

s .    ,    . Titan.- a,Kee Mieii

■Unym&cn    .-^rinorsacv K^înrv-iL

Titan ■ Nicc-'crf dodceeccu

''-uLlldlîiZ

îoiboa

Ț?|]

230,C

bs    1    -if!0

-,□0

Fi £1 teter^(izui/mp)

Si,9    |    Î3D.3

VHP.::

!

Drepturi de proprietate

mt-p^Ti!

jileqr al

iiitws-al    jTibdi al

rpfigra.i

G%


VaiOaxa    Jtijmiirip} :■

?Pd corecst_


C<i■ irt1t1 Tranzacționare •«ICSTO CTXWtrci (.Ihnj/n-jj)


.2G0_

ryqrtA


q1.1»


q%

"foii


. •

cifnj

erei lj    î    iteiia

l/*i

■Kt    ’    iZ-'d


fraioa^a oarțcrJn ■‘„Fu-ci/mp}

?i-ii oxectri:    ]

2W.WJ

!    JL-U.iXI    1    Xd.M

Corecție dc cwnTilai ăte pFeiw    «Ibr"}

'.2 mnrțc! 2012

12 rr-ketie 2012

1 'stcuai ie 22 '.2

1 fcbuaiti 20 L2

Vufc-cjed cCrStfci (%!

C,0%

0,0%

.    _i»_

iî/lAv.

5

Vdiuaiea c&ect^i ienffl/nv)

n.oc

.. O.UO_.......

'    Z3R,<îD

2,00

Piei coccca;

1    2co.ro

2-JU.2O    •    2JO.2O

Localizjre

!    srniL'ir    '    tsi puJi1 Lniis.

ii £i p-uUi jună

si.-ij-a.

*V&*aJJIW OJlăGSS    :

:    a%    !    1

iiv-!-;-.

2% •

Prti cae^at

ZCC.M    :

■;5C.;^    !    JJîi.d;:

zsso.w    ;

— ..-...- • (■

i

1

A<CPS    .

Jtîj'iktee nu

rirrrrtiifiLST. 1 ?,:> m.

■JeLbl uJere Lt- -|-|,

dliS-L/ldt! t li TJ

VHlcâteâ Oâttrii

Ynl(tTK*n cumcliei (€LJAi*i<ip***

ij'Si

.o’a    '

0 0

. 1

r-::L riv^'i.ir

202    i

2E1-H

i-j    jho    :

---

!

Dcstijutia Cutiiiîâr^a

tyrcfiuiiui J

ftez Mito-1 i «■ L

SinilSi    '    EiiTili.-

cminr

u-rrildr

■jnJfîcrco c-er-etbe: f%]    1

c%    !    5%

C%

. ...^ ....

c%

<<-ii::.ytu «.ertCtej (eur/TO]

i    G

u

i:

Krțf. UJICLLcl

2C0

25 L

3:=a

Tuau ctiliutiie

Tudte jLliLadle-

. C?te uC-'OdiC    |    llxitr iziIIte. 11r    ! rckxc ualitccib-

•Vrkh'JKLi oecLisi

d.QC

O.CQ    2.X

C.OC .... i

_

Prid c;:<ha_L3L

2'A]    1    251

2<2

i    1.

iunrafatd

IM.-.IC-    i    27t    :    335

'    C%

” ’â.ixi ’

.... '=!>_

l'-:im !:e ijixaitjala    »    C%    i    0%

IHi.

VjkMiac. LLrtcce: (SLn?/-vti) |    i    0.C0    |    0,00

o.w

Pli?. QOKCxt

.....2C0    .....

**li CC^L-'IUCUI

21jL

M.-!

■ 250    . ■

, 5dic1-îrcl"ir'« Llrbcneitid

■_rj

lijîriifr.-J iikhiiisiii

■-L-L

'    -E '

ClTOrtiR nrocei:i.Lcid

-■;%

-55t    Oii

_ . ______

'    J

vjiuarea <ft«Jel < s: iRi'mp>

-10.00    1-13    -0

Pi rt cu eciat

19G    |    238

?-.<    :    2G0

Total -roirctic bruta

..........-

07    j    2J

jir    :    0

Caructic bruta- %

J9o '    -    Jd^6

(T$f,

■jIMOetOUlj n*f! lfvWi    • S    !    -L3.tH-    -Li.L-R

■    vf

. ___________100

c,;:^

Jai ecte -jzcalâ jierS1    )    S.BJ-Ai

10,25%

1 '

1

^dkxi eirj;i-.:jh

J.

j_

■    25P ț

i'I^sr^el de

rotunjii«

150 e

233 £

i    24î«    __

Explicații Corecții

i c.:- -ccn-r dcra n cciracheciula deoarece rr-o-menlU -s-arzsii i:|j uurevl.fr d* tra p7 ari Ici nara    |~k^ ates de p^cipnccar


■ liiiL^hZih- pcrnrj icca:tzare


■;h :J:J-r I m J •= r >. :; -:j:.: r i-; i. Ij i- y i 'ui 11 u h |:i-r'ili'i. .-;: 111 • p A r A Li k 1C- 2 Ci 3 Clî-3 lacdlior" HIOI p-kH P-.'iZ 'Jhi.'.j:

prcircpnnraiiia dc c-jcjlhc o jOutc rjen acizcence-O- dubi hkwteu    ■ Su Mbim A.cca idir-l


j-corcclic dc accesi ■ncsxnSiierc


O.'j>i:.'►<:J u    ifc nr-ces in    l'l: ccLsebrlcrci liecerei proerKle.Loa-Tipijm'jr.e kj '<:'''j-'Ja

jcrjiiau cc.-j ne-ostcILiia tind taedre cot-—► ou piui pe-itru *;hIh -^i :Ihw:!-k:h>


;ii | r.-Ai i stocii mr cererai pontr. dcri-nrao eecarecc toate proui mlădie ■‘JU'iipî'iJiJiHk ■?■ ■'•i .ȘiiriisiP prcproiMiift'iffLUi    .........


i:mrw:riH uZililXl! CiH-Hi::iH- ii h': 1i':.t l'jil urhai'ii'i-L-ai


11\ i nf^ckinr ccrnc.il perc-u Lukau deoarece- ionic- sropnexjii" uLviiPw'dui e r ■Ss'-. aKm.i'M ............

■ do Ch-albdl


iCurnr:ir«* rw 51: pr'ir.ltj


ui opiua c-TLluarorului, Irmiurii* ^ispift»* e?ikQ|'«*r'ii* .-n,i.:irm Idl'l- £SQ Fui Lj.'iTp.


.'ce renctflrra n-eorccac rcqecia peron ceny^riijie/i 1 si 2 uu:iaiv>.<*4ifr viqi Ou-»:    eft-irrcjsTC de

. Avj. J« -eur/Cll JCOe Si li -ii IkamI df urUai i si 1__

"Tîe cwiiide'n oscii de supr^aUi tujjumhSi-Ih i.ih- ipAf^rifcxir '*nd ^nrcotxxi oc iLoralcj oncreiLci

1    f


Fiiht-h i1^. A-cii; Nicnl/hH ijciiȚh'M'n:;cu sunt cupr'nec .'--îtr-u-ii jriterudiul -j?iGflf îi



îlz,,n