Hotărârea nr. 38/2007

HOTARAREnr. 38 din 2007-02-20 HOTARIRE 38 din 20/02/2007 PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETATI INTRE TERENUL IN SUPRAFATA DE 110 M.P. SITUAT IN SOS. VIRTUTII, NR. 54, SECTOR 6, PROPRIETATEA S.C. QUARTZ COMPUTER SERVICES&TECHNOLOGY; S.R.L. SI TERENUL IN SUPRAFATA DE 110 M.P. SITUAT IN SOS. VIRTUTII FOST NR. 28 APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI
HOTARIRE nr. 38 din 20/02/2007
HOTARIRE 38 din 20/02/2007

HOTARIRE     38 din 20/02/2007

PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETATI INTRE TERENUL IN SUPRAFATA DE 110 M.P. SITUAT IN SOS. VIRTUTII, NR. 54, SECTOR 6, PROPRIETATEA S.C. QUARTZ COMPUTER SERVICES&TECHNOLOGY S.R.L. SI TERENUL IN SUPRAFATA DE 110 M.P. SITUAT IN SOS. VIRTUTII FOST NR. 28 APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

EMITENT : C.G.M.B.

 

 

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI

BUCURESTI

 

H O T A R A R E

privind  aprobarea schimbului de proprietati intre terenul in surafata de 110 m.p. situat in Sos Virtutii, nr.54, sector 6,  proprietatea S.C QUARTZ COMPUTER SERVICES &  TECHNOLOGY S.R.L si terenul in suprafata de 110 m.p. situat in Sos. Virtutii fost nr.28 apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti

 

Avand in vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului Bucuresti si raportul comun al Directiei  Evidenta Imobiliara si Cadastrala  si Directiei Urbanism si Amenajarea Teritoriului ;

Vazand raportul Comisiei Patrimoniu si avizul Comisiei Juridice si de Disciplina din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucuresti;

          In temeiul art.38 alin.2 lit. "c ", art.46 alin.21 si art.123 alin.4 din Legea nr.215/2001 privind administratia publica locala, cu modificarile si completarile ulterioare;

 

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

H O T A R A S T E:

 

Art.1  Se aproba  schimbul de proprietati intre terenul in suprafata de 110 m.p. situat in Sos Virtutii, nr.54, (fost nr.26) sector 6,  proprietatea S.C QUARTZ COMPUTER SERVICES &  TECHNOLOGY S.R.L si terenul in suprafata de 110 m.p. situat in Sos. Virtutii fost nr.28 apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti, identificat potrivit planului cadastral  scara 1:500, prevazut in anexa 1.

Art.2 Se insusesc rapoartele de evaluare intocmite de evaluator autorizat Mihaela Volentir, prezentate in anexele 2,  3 si 4.

Art.3  Anexele 1, 2, 3 si 4 fac parte integranta din prezenta hotarare.

Art.4 Directiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General  vor aduce la indeplinire prevederile prezentei hotarari.

 

Aceasta hotarare a fost aprobata in sedinta ordinara a Consiliului General al Municipiului Bucuresti din data de 20.02.2007.

 

PRESEDINTE DE SEDINTA

 

Dr.Ec. Antonel Tanase

SECRETAR GENERAL AL

MUNICIPIULUI BUCURESTI

Tudor Toma

 

Bucuresti, 20.02.2007

Nr. 38

 

Pentru consultarea anexelor accesati www.pmb.ro / Acte normative



nr



Data: Mai 2006


Executant:

S.C. CASIMO S.R.L.


SCHIȚA DE LOTIZARE PROPUSA PENTRU TERENUL SITUAT IN

Sos. Virtuții fost Nr.26 SS-f SCARA 1:500


Județul: București

Teritoriul adm.: Sector 6    Beneficiar:

Cod SIRUTA: 179196    sc quARTZ SRL

Adresa corpului de proprietate:

Sos. Virtuții fost Nr. 36

Nr. cad. al corpului de proprietate:...............


Nr.Pt.

COORDONATE

X[m]

Y[m!

13

551411.33

338672.04

17

551421.57

338665.29

18

551415.64

338658.59

14

551405.19

338665.11

Suprafața [26(lot 1+Lot3)] “111 mp


Nr.Pt.

COORDONATE

X[m]

Y[m]

1

551389.30

338675.02

2

551392.96

338672.74

3

551396.39

338670.60

4

551395.06

338668.39

551387.96

338672.85

Suprafața [Lot 1J = 21 mp


Nr.Pt.

COORDONATE

X[m]

Y[ra]

20

551444.85

338644,95

21

551445.37

338650.38

22

551453.62

338645.21

23

551452.17

338629.18

24

551448.39

338631.35

25

551449.53

338642.03

Suprafața [26 (Lot3)] = 89 inp


Nr.Pt.

COORDONATE

X[mj

Y(m]

6

551394.11

338682.63

7

551399.41

338680.03

2

551392.96

338672.74

1

551389.30

338675.02

Suprafața [28] = 47 mp


Nr.Pt.

COORDONATE

X[m]

Y[m]

26

551405.99

338700.67

27

551412.23

338710.95

28

551430.48

338700.60

29

551428.31

338697.00

30

551422.58

338701.23

31

551420.77

338702.28

32

551418.26

338702.71

33

551415.78

338702.10

34

551413.96

338700.81

35

551412.81

338699.38

36

551411.73

33S697.40

26

551405.99

338700.67

Suprafața [32 (LotI)] ~ 138 mp


Nr.Pt.

COORDONATE

X[m]

Y[m]

7

551399.41

338680.03

11

551405.94

338676.82

12

551405.54

338675.86

13

551411.33

338672.04

14

5S140S.19

338665.11

551392,96

338672.74

Suprafața [32-Lotl] ~ 133 mp





/s 'C -2 ii


întocmit: ONOSE Elena


Ane-xv fie X

Jfi •HC&t'Uî* a.'.-'zSpee

VMhaela Volentir Persoana Fizica Autoriza^

Evaluator autorizat ANEVAR - legitimația nr. 3149

București, Aleea Romancierilor, nr 2, bl ZI6, sc A ap 21, sector 6, Telefon/fax: 021-7.25.27.84;

0724.64.77.32;

E-mail:    mihaelavolentir @y ahoo. corn;

Banca Romaneasca-Sucursala Moșilor, cont R045BRMA0730073003100001 Cod fiscal:    2570409400342

RAPORT DE EVALUARE

Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

Solicitat de

SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL București - 07.08.2006

CUPRINS

Pag.

SINTEZA RAPORTULUI

3

DECLARAȚIE

4

I - Introducere

4

1.1. Beneficiarul evaluării

4

1.2. Executantul evaluării

4

II - Obiectivele si Scopul Evaluării

4

III -Documente puse la dispoziție de către beneficiar

5

IV-Constatari pe teren

5

V- Baza legala folosita

5

V. 1. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

6

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele

6

VI - Evaluarea propriu-zisa

7

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

7

VI.2. Metoda valorii de piața pentru Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

9

VII. Surse de informare

10

VIII - Concluzii

11

Sinteza raportului de evaluare

Beneficiar:    SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL

Executant:    Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand

Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998

Obiectul raportului: Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Scopul raportului:    Scopul raportului este de a determina valoarea de piața a

imobilului -Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, la cererea clientului

Rezultatul raportului: In opinia evaluatorului, valoarea de circulație a imobilului - Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, este la data de 07.08.2006 in valoare de 32.556 lei (echivalent la 11.803 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 9.234 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

DECLARAȚIE

Persoana fizica autorizata Volentir Mihaela, cu sediul in București, declar si certific cu buna credința următoarele:

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative incluse in raport si se constituie ca analize nepărtinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale.

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate.

Remunerarea mea nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR sau a Standardelor Europene si cu cerințele “Codului deontologic al evaluatorului”.

Rezultatele si informațiile cuprinse in interiorul lucrării se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, întotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate.

I. INTRODUCERE

1.1.    Beneficiarul evaluării:

1.2.    Executantul evaluării:


SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998


din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL.

Valoarea de piața este definita in standardul ANEVAR SEV 4.03/august 1996-standard cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR si, de asemenea , in Standardul SEV 7.02.

Aceasta definiție este in concordanta cu definiția stabilita de Comitetul International pentru Standarde de evaluare IVSC in standardul IVS-1, de Grupul European al Asociației Evaluatorilor TEGOVOFA in standardul european EVS-4.03 si cu definiția data in Articolul 49(2) al Direcției Consiliului Europei privind conturile anuale si consolidata ale Companiilor de Asigurări 917674/EEC.

Conform standardului SEV 4.03, definiția valorii de piața este următoarea:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării intre un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte acționează in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Evaluarea imobilului - Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRLla cererea societății.

Studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menționat si are un caracter confidențial, utilizarea sa fiind permisa numai beneficiarului.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, in calitate de client si destinatar.

Având in vedere Statutul ANEVAR si codul deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

Acest raport este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului. Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

Acest raport, in intregime sau parțial nu poate fi publicat sau inclus in nici un document sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la conținutul in care apare.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in baza informațiilor furnizate de către reprezentanta SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, corectitudinea si precizia datelor fiind responsabilitatea acesteia.



III. DOCUMENTE PUSE LA DISPOZIȚIE DE CĂTRE BENEFICIAR

♦    Contract de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 137/10.02.2005 la BNP Enise Elian

♦    proprietar SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Prin prezentul raport se estimează dreptul de proprietatea asupra imobilului - Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 , proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL.

IVCONSTATARI PE TEREN

Terenul este in apropierea statiei PECO- PETROM si la data vizionarii se efectua studiul geotehnic al terenului. Terenul la data vizionarii este liber de construcții are deschidere la soseaua Virtuții si un Certificat de Urbanism din care reiese ca in zona se pot construi imobile P+14E.Terenul va avea deschidere la doua străzi si in apropiere se va construi un noua cartier de blocuri si vile pe terenul care acum este al fostei fabrici Semanatoarea.

V.BAZA LEGALA FOLOSITA

V. 1. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

1 USD- 2,7583 lei (azi 07.08.2006) 1 EUR- 3,5256 lei (azi 07.08.2006)

Metoda comparației prin bonitare pentru teren

Metoda comparațiilor de piața prin care valoarea estimata prin prima metoda


va fi comparata cu anunțurilor publicitare si-agențiile imobiliare./

similare din specialitate,



V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:

•    Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fara a se întreprinde verificări si investigații suplimentare;

•    Informația furnizata de către terti este considerata de incredere, dar nu I se acorda garanții pentru acuratețe;

•    In timpul efectuării identificării proprietății imobiliare in unele cazuri evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de funcționare normala;

•    Metodele de evaluare aplicate au fost selectate in funcție de starea actuala a proprietății imbiliare

•    Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ca sunt disponibile la data evaluării

•    Proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului a fost evaluata in stare si configurația existenta la data evaluarii/inspectiei, nefiind efectuate in cadrul lucrării previziuni privind modul de exploatare, care se pot schimba in funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării;

•    Evaluarea este valabila in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport de evaluare isi pot pierde valabilitatea.

•    Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind posibila existenta si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința la data inspectiei/evaluarii.

Condiții limitative:

Orice situație aparuta ulterior care se va dovedi diferita de ipotezele presupuse in prezei evaluarea va treb


«afecta dreptul de proprietate evaluaf iar



•    Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport;

•    Intrarea in posesie a unei copii după prezentul raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

•    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la subiectul evaluării, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in mod prealabil;

•    Nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.

VI. EVALUAREA PROPRIU-ZISA

Terenul ca proprietate imobiliara intr-o economie de piața, reprezintă un obiect frecvent al tranzacțiilor, de aceea s-a elaborat metodologia de evaluare in baza HG 34/1994 .

Metodologia de calcul a terenurilor recomandata in Buletinul Oficial nr.46/martie 1998.

Având in vedere situația concreta a pietii terenurilor din Romania se recomanda doua variante.

♦    Metoda comparației prin bonitare

♦    Metoda comparației directe

S=21mp

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

Se bazeaza pe utilizarea următoarei relații de calcul:

V=Kx(A+S+G+T+E+T f+D+B+R+C+V+P)xMxFxGsxHxGoxCrxUxZ unde:

2,7583 lei (07.08.2006)

K==------------------------------------=3,58

0,771ei/USD (04.12.1997)

□ A= valoarea de baza a terenului vin funcție de zona (in valori valabile^la^dața^^. apariției Hotărârii nr. ,24 8/1997 a Consiliului General al



București) in funcție de categoria localității.Terenul este amplasat in zona 1 a


orașului București.

□    A=34 lei/mp

□    S= instalații sanitare    16,7%A

□    G=instalatii gaze    16,7%A

□    T=termoficare    6,7%

□    Tf=telefon    3,4%A

□    E= electricitate    6,7%A

□    D= tipul de drum la care    are acces    16,7%A

□    B= dimensiuni    +5%A

□    R=restrictii de folosire nu exista

□    V=aspectul urbanistic    si    estetic al imobilelor    +5%A

□    C= suprafața adecvata sau nu in funcție de utilizarea si poziția

specifica a terenului

□    M=coeficient privind ponderea terenului construibil fata de toata suprafața


terenului evaluat    1

□    F= coeficient privind natura terenului

□    Gs= coeficient privind gradul seismic al zonei

gradul 8    0,96

□    H=coeficient privind regimul de inaltime construibil    1,0

□    Go= coeficient privind starea terenului    1,0

□    Cr= criterii speciale de respingere

□    U =utilizarea terenului    2,5

□    Z=coeficient de zona    3

□    H=coeficient privind regimul de inaltime    1

V=3,58x341eix(l+16,7%+16,7+16,7%+6,7%+6,7%+3,4%+5%+5%)x 0,96x3 x2,5 = 1.550,33 lei/mp (echivalent la 562 USD la un curs de 2,7583 lei/USD in 07.08.2006 respectiv 440 EUR la cursul de 3,5256 lei/EUR)

VI. 2. Metoda valorii de piața pentru teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

Analiza cererii: avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren, ținând cont de evoluția actuala a pieței imobilare si a unor produse bancare care incurajeaza achiziționarea de terenuiL-S^poate estima o creștere a cererii gentili astfel de proprietăți.


Analiza ofertei: Proprietatea evaluata se afla in zona Virtuții, cu acces ușor către centru orașului si către linia de centura.

In urma studiului pieței imobiliare locale din anunțurile publicitare si literatura de specialitate ca si acelor obținute de la agențiile imobiliare, terenul din zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500 EUR/mp.

Deci valoarea obtinuta din evaluare prin metoda comparației prin bonitare este valoarea reala a terenului intrucat din informațiile obținute terenul in zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-5OOEUR/mp terenul fiind indeal pentru birouri si sedii de firma. Faptul ca pe teren s-a eliberat deja un Certificat de Urbanism pentru P+14E creste valoarea terenului acesta putând fi expoatat optim.

Deci valoarea terenului este:

Vt= 32.556 lei (echivalent la 11.803 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 9.234 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EURla 07.08.2006)

Valoarea imobilului teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL este:

V=32.556 lei (echivalent la 11.803 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 9.234 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EURla 07.08.2006).

VII. Surse de informare

Anunțul telefonic din 05.05.2006

Virtuții l.lOOmp PUZ 2xP+10, l+P+14 ,discutabil 500E/mp tel.460.85.40; 0729.996.082

Bener- Rasig Grup -informații obținute de la domnul Lucian Groza

Tel 224.78.60

Teren 1670mp vândut cu 450E/mp

Teren langa Ford 1500mp deschidere 17m preț 700.000EUR

Anunțul telefonic de 08.05.2006

Virtuții Mall 2.600mp/34m tel.0723.381.542 preț 250EUR/mp- langa Mc Donald spre lac unde pentru a se construi terenul necesita niște lucrări.



VIII. CONCLUZII

Valoarea imobilului- Teren intravilan in suprafața de 21 mp din suprafața de 935 mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL este, in opinia evaluatorului, de:

V=32.556 lei (echivalent la 11.803 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 9.234 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmeaza a fi schimbata integral la data transferului de proprietate, fara a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing).

In conformitate cu uzanțele din Romania valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport. Opiniile evaluatorului trebuiesc analizate in contextul economic general când are loc evaluarea, stadiul de dezvoltarea al pieței specifice si scopul prezentului raport.

Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Din pacate in Romania nu exista nici un organism guvernamental sau nonguvemamental si nici agenti economici care sa catalogheze tranzacțiile efectuate si care sa distribuie astfel de baze de date factorilor interesați. Sarcinile consultantului, in acest domeniu sunt limitate si alegerea sa poate sa nu fie necesar obiectiva si nici suficient de susținuta teoretic.

Aceasta valoare este valabila la data prezentului Raport de evaluare, respectiv 07.08.2006, iar in condițiile unor noi reglementari legale sau conjuncturi impuse de piața, valoarea se va actualiza corespunzător.

1USD= 2,7583 lei (07.08.2006)

1EUR= 3,5256 lei (07.08.2006)

întocmit

An&m nr, V# A CfrH (b /U? - b.

^Aihaela Volentir Persoana Fizica Autorizat?

Evaluator autorizat ANEVAR - legitimația nr. 3149

București, Aleea Romancierilor, nr 2, bl ZI6, sc A, ap 21, sector 6, Telefon/fax: 021-7.25.27.84;

0724.64.77.32;

E-mail:    mihaela_volentir@yahoo.com

;

Banca Romaneasca-Sucursala Moșilor, cont R045BRMA0730073003100001 Cod fiscal:    2570409400342

RAPORT DE EVAL UARE

Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

Solicitat de

SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL București - 07.08.2006



CUPRINS

Pag-

SINTEZA RAPORTULUI

3

DECLARAȚIE

4

I - Introducere

4

1.1. Beneficiarul evaluării

4

1.2. Executantul evaluării

4

II - Obiectivele si Scopul Evaluării

4

III -Documente puse la dispoziție de către beneficiar

5

IV-Constatari pe teren

5

V- Baza legala folosita

5

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

6

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele

6

VI - Evaluarea propriu-zisa

7

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

7

NV2. Metoda valorii de piața pentru Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

9

VII. Surse de informare

10

VIII - Concluzii

11

Sinteza raportului de evaluare

Beneficiar:    SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL

Executant:    Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand

Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998

C :    Obiectul raportului: Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de

935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Scopul raportului:    Scopul raportului este de a determina valoarea de piața a

imobilului -Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, la cererea clientului

Rezultatul raportului: In opinia evaluatorului, valoarea de circulație a imobilului - Teren intravilan in suprafața de 89 mp din

Lj    suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții

nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, este la data de 07.08.2006 in valoare de 137.979 lei (echivalent la 50.023 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 39.136 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

DECLARAȚIE

Persoana fizica autorizata Volentir Mihaela, cu sediul in București, declar si certific cu buna credința următoarele:

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative incluse in raport si se constituie ca analize nepărtinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale.

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate.

Renumerarea mea nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR sau a Standardelor Europene si cu cerințele “Codului deontologic al evaluatorului”.

Rezultatele si informațiile cuprinse in interiorul lucrării se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, Întotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate.

L INTRODUCERE

1.1. Beneficiarul evaluării


1.2. Executantul evaluării:


SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998


din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL.

Valoarea de piața este definita in standardul ANEVAR SEV 4.03/august 1996-standard cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR si, de asemenea , in Standardul SEV 7.02.

Aceasta definiție este in concordanta cu definiția stabilita de Comitetul International pentru Standarde de evaluare IVSC in standardul IVS-1, de Grupul European al Asociației Evaluatorilor TEGOVOFA in standardul european EVS-4.03 si cu definiția data in Articolul 49(2) al Direcției Consiliului Europei privind conturile anuale si consolidata ale Companiilor de Asigurări 917674/EEC.

Conform standardului SEV 4.03, definiția valorii de piața este următoarea:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării intre un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care flecare parte actioneaza in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Evaluarea imobilului - Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL la cererea clientului.

Studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menționat si are un caracter confidențial, utilizarea sa fiind permisa numai beneficiarului.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, in calitate de client si destinatar.

Având in vedere Statutul ANEVAR si codul deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

Acest raport este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului. Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

Acest raport, in intregime sau parțial nu poate fi publicat sau inclus in nici un document sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la conținutul in care apare.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in baza informațiilor furnizate de către reprezentanta SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, corectitudinea si precizia datelor fiind responsabilitatea acesteia.

III. DOCUMENTE PUSE LA DISPOZIȚIE DE CA TRE BENEFICIAR

♦    Teren asupra careia s-a reconstituit dreptul de proprietate

♦    Contract de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 137/10.02.2005 la BNP Enise Elian

♦    proprietar SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Prin prezentul raport se estimează dreptul de proprietatea asupra imobilului - teren- proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL.

IVCONSTATARI PE TEREN

Terenul este in apropierea statiei PECO- PETROM si la data vizionarii se efectua studiul geotehnic al terenului. Terenul la data vizionarii este liber de construcții are deschidere la soseaua Virtuții si un Certificat de Urbanism din care reiese ca in zona se pot construi imobile P+14E.Terenul va avea deschidere la doua străzi si in apropiere se va construi un noua cartier de blocuri si vile pe terenul care acum este al fostei fabrici Semanatoarea.

V.BAZA LEGALA FOLOSITA

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

1 USD- 2,7583 lei (azi 07.08.2006)

1 EUR- 3,5256 lei (azi 07.08.2006)

♦    Metoda comparației prin bonitare pentru teren

♦    Metoda comparațiilor de piața prin care valoarea estimata prin prima metoda va fi comparata cu preturile imobilelor similare din aceeași zona, conf. anunțurilor publicitare si publicațiilor de specialitate, datelor furnizate de agențiile imobiliare.

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:    __

Ipoteze:



V"-'


Z/<y o 3149®

VOLE''’


ții)


•    Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fara a se intreprinde verificări si investigații suplimentare;

•    Informația furnizata de către terti este considerata de incredere, dar nu I se acorda garanții pentru acuratețe;

•    In timpul efectuării identificării proprietății imobiliare in unele cazuri evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de funcționare normala;

•    Metodele de evaluare aplicate au fost selectate in funcție de starea actuala a proprietății imbiliare

•    Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ca sunt disponibile la data evaluării

•    Proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului a fost evaluata in stare si configurația existenta la data evaluarii/inspectiei, nefiind efectuate in cadrul lucrării previziuni privind modul de exploatare, care se pot schimba in funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării;

•    Evaluarea este valabila in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport de evaluare isi pot pierde valabilitatea.

•    Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind posibila existenta si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința la data inspectiei/evaluarii.

Condiții limitative:

•    Orice situație aparuta ulterior care se va dovedi diferita de ipotezele presupuse in prezentul raport va afecta dreptul de proprietate evaluat, iar evaluarea va trebui reconsiderata;

•    Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport;

•    Intrarea in posesie a unei copii după prezentul raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

•    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la subiectul evaluării, in afara

VI. EVALUAREA PROPRIU-ZISA

Terenul ca proprietate imobiliara intr-o economie de piața, reprezintă un obiect frecvent al tranzacțiilor, de aceea s-a elaborat metodologia de evaluare in baza HG 34/1994 .

Metodologia de calcul a terenurilor recomandata in Buletinul Oficial nr.46/martie 1998.

Având in vedere situația concreta a pietii terenurilor din Romania se recomanda doua variante.

♦    Metoda comparației prin bonitare

♦    Metoda comparației directe

St—89mp

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

Se bazeaza pe utilizarea următoarei relații de calcul:

V=Kx(A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P)xMxFxGsxHxGoxCrxUxZ

unde:

2,7583 lei (07.08.2006)

K=------------------------------------= 3,58

0,771ei/USD (04.12.1997)

A= valoarea de baza a terenului in funcție de zona (in valori valabile la data apariției Hotărârii nr. 218/1997 a Consiliului General al Municipiului București) in funcție de categoria localitatii.Terenul este amplasat in zona 1 a orașului București.

A=34 lei/mp S= instalații sanitare G =instalatii gaze T=termoficare Tf =telefon E= electricitate

16,7%A

16,7%A

6,7%

3,4%A^'

6>7O/S'


qnALĂ



s* 33 49 ®

VOLENTH MlHAEfe

* Acatop 'Y-,


□    D= tipul de drum la care are acces    16,7%A

□    B= dimensiuni    +5%A

□    R=restrictii de folosire nu exista

□    V=aspectul urbanistic si estetic al imobilelor    +5%A

□    C= suprafața adecvata sau nu in funcție de utilizarea si poziția

specifica a terenului

□    M=coeficient privind ponderea terenului construibil fata de toata suprafața

terenului evaluat    1

□    F= coeficient privind natura terenului

□    Gs= coeficient privind gradul seismic al zonei

gradul 8    0,96

□    H=coeficient privind regimul de inaltime construibil    1,0

□    Go= coeficient privind starea terenului    1,0

□    Cr= criterii speciale de respingere

□    U =utilizarea terenului    2,5

□    Z=coeficient de zona    3

□    H=coefîcient privind regimul de inaltime    1

V=3,58x341eix(l+16,7%+16,7+16,7%+6,7%+6,7%+3,4%+5%+5%)x 0,96x3 x2,5 = 1.550,33 lei/mp (echivalent la 562 USD la un curs de 2,7583 lei/USD in 07.08.2006 respectiv 440 EUR la cursul de 3,5256 lei/EUR)

VI. 2. Metoda valorii de piața pentru teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6

Analiza cererii: avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren, ținând cont de evoluția actuala a pieței imobilare si a unor produse bancare care incurajeaza achiziționarea de terenuri se poate estima o creștere a cererii pentru astfel de proprietăți.

Analiza ofertei: Proprietatea evaluata se afla in zona Virtuții, cu acces ușor către centru orașului si către linia de centura.

In urma studiului pieței imobiliare locale din anunțurile publicitare si literatura de specialitate ca si acelor obținute de la agențiile imobiliare, terenul din zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500 EUR/mp.

Deci valoarea obtinuta din evalua,re pnn.metoda comparației prin bonitare este valoarea reala a terenului intrucat din m^bfmhtiile obținute terenul inzosa^C;, tranzactioneaza la preturi cuprinsă intre-4fiO-500^UR/mp terenul fiind'mdeaf^

nJU ftu l ) I    ° '



O.'N r


pentru birouri si sedii de firma. Faptul ca pe teren s-a eliberat deja un Certificat de Urbanism pentru P+14E creste valoarea terenului acesta putând fi expoatat optim.

Deci valoarea terenului este:

Vt= 137.979 lei (echivalent la 50.023 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 39.136 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EURla 07.08.2006)

Valoarea imobilului teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL este:

V=137.979 lei (echivalent la 50.023 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 39.136 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006).

VII.    Surse de informare

Anunțul telefonic din 05.05.2006

Virtuții l.lOOmp PUZ 2xP+10, l+P+14 ,discutabil 500E/mp tel.460.85.40; 0729.996.082

Bener- Rasig Grup -informații obținute de la domnul Lucian Groza

Tel 224.78.60

Teren 1670mp vândut cu 450E/mp

Teren langa Ford 1500mp deschidere 17m preț 700.000EUR

Anunțul telefonic de 08.05.2006

Virtuții Mall 2.600mp/34m tel.0723.381.542 preț 250EUR/mp- langa Mc Donald spre lac unde pentru a se construi terenul necesita niște lucrări.

VIII.    CONCLUZII

Valoarea imobilului- Teren intravilan in suprafața de 89 mp din suprafața de 935mp situat in București sos. Virtuții nr.54 (fost 26) sector 6 proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL este, in opinia evaluatorului, de:

V=137.979 lei (echivalent la 50.023 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 39.136 EQRechivalent la cursul de 3*5256 lei/EUR la 07.08.2006)    z


+U°NALfl A


io



/,■


A?

c'7+ . <P,



Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmeaza a fi schimbata integral la data transferului de proprietate, fara a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing).

In conformitate cu uzanțele din Romania valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport. Opiniile evaluatorului trebuiesc analizate in contextul economic general când are loc evaluarea, stadiul de dezvoltarea al pieței specifice si scopul prezentului raport.

Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Din pacate in Romania nu exista nici un organism guvernamental sau nonguvemamental si nici agenti economici care sa catalogheze tranzacțiile efectuate si care sa distribuie astfel de baze de date factorilor interesați. Sarcinile consultantului, in acest domeniu sunt limitate si alegerea sa poate sa nu fie necesar obiectiva si nici suficient de susținuta teoretic.

Aceasta valoare este valabila la data prezentului Raport de evaluare, respectiv 07.08.2006, iar in condițiile unor noi reglementari legale sau conjuncturi impuse de piața, valoarea se va actualiza corespunzător.

1USD= 2,7583 lei (07.08.2006)

1EUR= 3,5256 lei (07.08.2006)

VWhaela Volentir Persoana Fizica Autoriza^

Evaluator autorizat ANE VAR - legitimația nr. 3149

București, Aleea Romancierilor, nr 2, bl ZI6, sc A, ap 21, sector 6, Telefon/fax: 021-7.25.27.84;

0724.64.77.32;

E-mail:    mihaela_volentir@yahoo.com

;

Banca Romaneasca-Sucursala Moșilor, cont R045BRMA0730073003100001 Cod fiscal:    2570409400342

RAPORT DE EVALUARE

Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6

Solicitat de

SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL București - 07.08.2006

CUPRINS

Pag-

SINTEZA RAPORTULUI

3

DECLARAȚIE

4

I - Introducere

4

1.1. Beneficiarul evaluării

4

1.2. Executantul evaluării

4

II - Obiectivele si Scopul Evaluării

4

III -Documente puse la dispoziție de către beneficiar

5

IV-Constatari pe teren

5

V- Baza legala folosita

5

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

6

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele

6

VI - Evaluarea propriu-zisa

7

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

7

VI.2. Metoda valorii de piața pentru Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6

9

VII. Surse de informare

10

VIII - Concluzii

11

Sinteza raportului de evaluare

Beneficiar:    SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL

Executant:    Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand

Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998

Obiectul raportului:    Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de

296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București

Scopul raportului:    Scopul raportului este de a determina valoarea de piața a

imobilului -Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București, la cererea SC QUARTZ COMPUTER SRL

Rezultatul raportului: In opinia evaluatorului, valoarea de circulație a imobilului - Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București, este la data de 07.08.2006 in valoare de 170.536 lei (echivalent la 61.826 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 48.370 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

DECLARAȚIE

Persoana fizica autorizata Volentir Mihaela, cu sediul in București, declar si certific cu buna credința următoarele:

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative incluse in raport si se constituie ca analize nepărtinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale.

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate.

Renumerarea mea nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR sau a Standardelor Europene si cu cerințele “Codului deontologic al evaluatorului”.

Rezultatele si informațiile cuprinse in interiorul lucrării se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate.

I. INTRODUCERE

1.1. Beneficiarul evaluării


1.2. Executantul evaluării:


SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998

II    OBIECTIVELE SI SCOPUL EVALUĂRII



estimarea valorii de piața ^'imo^ihjlmi\Teten intravilan in suprafața de^

1    A'’ Z    \    1

din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București.

Valoarea de piața este definita in standardul ANEVAR SEV 4.03/august 1996-standard cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR si, de asemenea , in Standardul SEV 7.02.

Aceasta definiție este in concordanta cu definiția stabilita de Comitetul International pentru Standarde de evaluare IVSC in standardul IVS-1, de Grupul European al Asociației Evaluatorilor TEGOVOFA in standardul european EVS-4.03 si cu definiția data in Articolul 49(2) al Direcției Consiliului Europei privind conturile anuale si consolidata ale Companiilor de Asigurări 917674/EEC.

Conform standardului SEV 4.03, definiția valorii de piața este următoarea:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării intre un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte acționează in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Evaluarea imobilului - Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București la cererea clientului.

Studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menționat si are un caracter confidențial, utilizarea sa fiind permisa numai beneficiarului.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, in calitate de client si destinatar.

Având in vedere Statutul ANEVAR si codul deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

Acest raport este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului. Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

Acest raport, in intregime sau parțial nu poate fi publicat sau inclus in nici un document sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la conținutul in care apare.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in baza informațiilor furnizate de către reprezentanta SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, corectitudinea si precizia datelor fiind responsabilitatea acesteia.



Raport de evaluare din data de 07.08.2006.    Beneficiar: SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL,

Obiect: Teren intravilan in suprafața de 1 lOmp situat in București sos. Virtuții (fost 28) sector 6 Executant: Volentir Mihaela PFA - evaluator autorizat ANEVAR - legitimația nr. 3149

IV. CONSTATĂRI PE TEREN

Terenul este in apropierea statiei PECO- PETROM.

V.BAZA LEGALA FOLOSITA

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

1 USD= 2,7583 lei (azi 07.08.2006)

1 EUR= 3,5256 lei (azi 07.08.2006)

♦    Metoda comparației prin bonitare pentru teren

♦    Metoda comparațiilor de piața prin care valoarea estimata prin prima metoda va fi comparata cu preturile imobilelor similare din aceeași zona, conf. anunțurilor publicitare si publicațiilor de specialitate, datelor furnizate de agențiile imobiliare.

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:

•    Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fara a se intreprinde verificări si investigații suplimentare;

•    Informația furnizata de către terti este considerata de incredere, dar nu I se acorda garanții pentru acuratețe;

•    In timpul efectuării identificării proprietății imobiliare in unele cazuri evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de funcționare normala;

•    Metodele de evaluare aplicate au fost selectate in funcție de starea actuala a proprietății imbiliare

•    Evaluatorul considera ca presppuȚîertie

fectuate la aplicarea me


faptelor ca sunt disponibile laVcri

/z#


de evaluare au fost rezonabile m lufpjf) data evaluării    V /    ’

•    Proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului a fost evaluata in stare si configurația existenta la data evaluarii/inspectiei, nefiind efectuate in cadrul lucrării previziuni privind modul de exploatare, care se pot schimba in funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării;

•    Evaluarea este valabila in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport de evaluare isi pot pierde valabilitatea.

•    Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind posibila existenta si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința la data inspectiei/evaluarii.

Condiții limitative:

•    Orice situație aparuta ulterior care se va dovedi diferita de ipotezele presupuse in prezentul raport va afecta dreptul de proprietate evaluat, iar evaluarea va trebui reconsiderata;

•    Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport;

•    Intrarea in posesie a unei copii după prezentul raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

•    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la subiectul evaluării, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in mod prealabil;

•    Nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.

VI. EVALUAREA PROPRIU-ZISA

Terenul ca proprietate imobiliara intr-o economie de piața, reprezintă un obiect frecvent al tranzacțiilor, de aceea s-a elaborat metodologia de evaluare in baza HG 34 /1994 .

Metodologia de calcul a terenurilor recomandata in Buletinul Oficial nr.46/martie 1998.

Având in vedere situația concreta a pietii terenurilor din Romania se recomanda doua variante.

St=410mp

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

Se bazeaza pe utilizarea următoarei relații de calcul:

V=Kx(A+ S+G+T+E+T f+D+B+R+C+V+P)xMxFxGsxHxGoxCrxUxZ unde:

2,7583 lei (07.08.2006)

K=------------------------------------= 3,58

0,771ei/USD (04.12.1997)

□    A= valoarea de baza a terenului in funcție de zona (in valori valabile la data apariției Hotărârii nr. 218/1997 a Consiliului General al Municipiului București) in funcție de categoria localitatii.Terenul este amplasat in zona 1 a orașului București.

□    A=34 lei/mp

□    S= instalații sanitare    16,7%A

□    G =instalatii gaze    16,7%A

□    T=termoficare    6,7%

□    Tf=telefon    3,4%A

□    E= electricitate    6,7%A

□    D= tipul de drum la care    are acces    16,7%A

□    B= dimensiuni    +5%A

□    R=restrictii de folosire nu    exista

□    V=aspectul urbanistic    si    estetic    al imobilelor    +5%A

□    C= suprafața adecvata sau nu in funcție de utilizarea si poziția

specifica a terenului

□    M^coeficient privind ponderea terenului construibil fata de toata suprafața

terenului evaluat

F= coeficient privind natura terenului Gs= coeficient privind gradul seismic al zonei gradul 8


H=coeficient privind regimul de inaltime construibil Go= coeficient privind starea terenului Cr= criterii speciale de respingere U =utilizarea terenului

Z=coeficient de zona

□ H=coeficient privind regimul de inaltime    1

V=3,58x341eix(l+16,7%+16,7+16,7%+6,7%+6,7%+3,4°/o+5%+5%)x 0,96x3 x2,5 = 1.550,33 lei/mp (echivalent la 562 USD la un curs de 2,7583 lei/USD in 07.08.2006 respectiv 440 EUR la cursul de 3,5256 lei/EUR)

VI. 2. Metoda valorii de piața pentru teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6

Analiza cererii: avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren, ținând cont de evoluția actuala a pieței imobilare si a unor produse bancare care incurajeaza achiziționarea de terenuri se poate estima o creștere a cererii pentru astfel de proprietăți.

Analiza ofertei: Proprietatea evaluata se afla in zona Virtuții, cu acces ușor către centru orașului si către linia de centura.

In urma studiului pieței imobiliare locale din anunțurile publicitare si literatura de specialitate ca si acelor obținute de la agențiile imobiliare, terenul din zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500 EUR/mp.

Deci valoarea obtinuta din evaluare prin metoda comparației prin bonitare este valoarea reala a terenului intrucat din informațiile obținute terenul in zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500EUR/mp terenul fiind indeal pentru birouri si sedii de firma. Faptul ca pe terenul alaturat s-a eliberat deja un Certificat de Urbanism pentru P+14E creste valoarea terenului acesta putând fi expoatat optim.

Deci valoarea terenului este:

Vt= 170.536 lei (echivalent la 61.826 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 48.370 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea imobilului teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea PMB este:

V=170.536 lei (echivalent la 61.826 JjSD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 48.370 EUl& j&Uhivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006).    X;    \


fi’


'7 wA

* cX

VII.    Surse de informare

Anunțul telefonic din 05.05.2006

Virtuții l.lOOmp PUZ 2SxP+10, 1S+P+14 ,discutabil 500E/mp tel.460.85.40; 0729.996.082

Bener- Rasig Grup -informații obținute de la domnul Lucian Groza Tel 224.78.60

Teren 1670mp vândut cu 450E/mp

Teren langa Ford 1500mp deschidere 17m preț 700.000EUR Anunțul telefonic de 08.05.2006

Virtuții Mall 2.600mp/34m tel.0723.381.542 preț 250ELTR/mp- langa Mc Donald spre lac unde pentru a se construi terenul necesita niște lucrări.

VIII.    CONCLUZII

Valoarea imobilului- Teren intravilan in suprafața de 110 mp din suprafața de 296mp situat in București sos. Virtuții fost 28 sector 6 proprietatea Primăriei Municipiului București este, in opinia evaluatorului, de:

V=170.536 lei (echivalent la 61.826 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 48.370 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmeaza a fi schimbata integral la data transferului de proprietate, fara a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing).

In conformitate cu uzanțele din Romania valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport. Opiniile evaluatorului trebuiesc analizate in contextul economic general când are loc evaluarea, stadiul de dezvoltarea al pieței specifice si scopul prezentului raport.

Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Din pacate in Romania nu exista nici un organism guvernamental sau nonguvemamental si nici agenti economici care sa catalogheze tranzacțiile efectuate si care sa distribuie astfel de baze de date factorilor interesați. Sarcinile

Aceasta valoare este valabila la data prezentului Raport de evaluare, respectiv 07.08.2006, iar in condițiile unor noi reglementari legale sau conjuncturi impuse de piața, valoarea se va actualiza corespunzător.

1USD= 2,7583 lei (07.08.2006)

1EUR= 3,5256 lei (07.08.2006)

întocmit