Hotărârea nr. 37/2007

HOTARAREnr. 37 din 2007-02-20 HOTARIRE 37 din 20/02/2007 PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETARI INTRE PARCELELE IN SUPRAFATA DE 78 M.P. SI 138 M.P. SITUATE IN SOS VIRTUTII, NR. 56 SI NR. 60, SECTOR 6, PROPRIETATEA S.C. QUARTZ COMPUTER SERVICES& TECHNOLOGY S.R.L. SI PARCELELE IN SUPRAFATA DE 78 M.P. SI 138 M.P. SITUATE IN SOS. VIRTUTII FOST NR. 30B APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI
HOTARARE nr. 37 din 20/02/2007
HOTARIRE 37 din 20/02/2007

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI

BUCURESTI

 

H O T A R A R E

privind  aprobarea schimbului de proprietati intre parcelele in surafata de 78 m.p. si 138 m.p. situate in Sos Virtutii, nr.56 si nr.60, sector 6,  proprietatea S.C QUARTZ COMPUTER SERVICES &  TECHNOLOGY S.R.L si parcelele in suprafata de 78 m.p. si138 m.p situate in Sos. Virtutii fost nr.30B apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti

 

Avand in vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului Bucuresti si raportul comun al Directiei  Evidenta Imobiliara si Cadastrala  si Directiei Urbanism si Amenajarea Teritoriului ;

Vazand raportul Comisiei Patrimoniu si avizul Comisiei Juridice si de Disciplina din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucuresti;

          In temeiul art.38 alin.2 lit. »c», art.46 alin.21 si art.123 alin.4 din Legea nr.215/2001 privind administratia publica locala, cu modificarile si completarile ulterioare;

 

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

H O T A R A S T E:

 

Art.1  Se aproba schimbul de proprietati intre parcelele in surafata de 78 m.p. si 138 m.p. situate in Sos Virtutii, nr.56 si nr.60, sector 6,  proprietatea S.C QUARTZ COMPUTER SERVICES &  TECHNOLOGY S.R.L si parcelele in suprafata de 78 m.p. si 138 m.p situate in Sos. Virtutii fost nr.30B apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti, identificate potrivit planului cadastral  scara 1:500, prevazut in anexa 1.

Art.2 Se insusesc rapoartele de evaluare intocmite de evaluator autorizat Mihaela Volentir, prezentate in anexele 2 si 3.

Art.3 Anexele 1, 2 si 3 fac parte integranta din prezenta hotarare.

Art.4 Directiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General  vor aduce la indeplinire prevederile prezentei hotarari.

 

Aceasta hotarare a fost aprobata in sedinta ordinara a Consiliului General al Municipiului Bucuresti din data de 20.02.2007.

 

PRESEDINTE DE SEDINTA

 

Dr.Ec. Antonel Tanase

SECRETAR GENERAL AL

MUNICIPIULUI BUCURESTI

Tudor Toma

 

Bucuresti, 20.02.2007

Nr. 37



_____________________tWeZC V IA    telfb.

Nr. 56


SCHIȚA DE LOTIZARE PROPUSA PENTRU SCHIMB TEREN SITUAT ÎN Sos. Virtuții, Nr. 60 si SCARA 1:500

Județul: București Teritoriul adm.: Sector 6 Cod SIRUTA: 179196 Adresa corpului de proprietate:

Beneficiar:

SC QUARTZ SRL


Sos. Virtuții, Nr. 60 si Nr. 56 Nr. cad. al corpului de proprietate:...............

Nr.Pt.

CODRDDNATE

XM

Ytnl

1

551400.69

338691.55

2

551406.50

338688.08

3

551401.33

338679.08

4

551394.20

338682.58

Suprafața CNR.56L0TII3 = 78 mp

Nr.Pt.

COORDONATE

XCml

YM

6

551411.72

338697.40

7

551405.99

338700.67

8

551412.23

338710.95

9

551430.48

338700.60 J

10

551428.28

338696.95/»

11

551421.06

338702.18/

12

551412.87

338699.49

13

551412.52

330690.8^1,

6

551411.72

338697.40ȚU

Suprafața CNR.60LOT1] = 130 mp V




Nr.Pt.

COORDONATE

XEn3

YCrU

15

551426.29

338688.83

16

551424,25

338690.26

17

551415.49

338695.26

18

551409.94

338686.03

19

551413.84

338683.70

20

551420.52

338679.23

Suprafața    = 139 mp



Nr.Pt.

COORDONATE

XCrd

YM

21

551432.06

338684.79

15

551426.29

338688.83

20

551420.52

338679.23

25 . ..

, 551426.33    338675.26

xft. >v Suprafața I] = 78 mp



T-' ■N t


An^ccc n r Qj

Uihaela Volentir Persoana Fizica Autoriza^

Evaluator autorizat ANEVAR - legitimația nr. 3149

București, Aleea Romancierilor, nr 2, bl ZI6, sc A, ap 21, sector 6, Telefon/fax: 021-7.25.27.84;

0724.64.77.32;

E-mail:    mihaela_volentir@yahoo.com

;

Banca Romaneasca-Sucursala Moșilor, cont RO45BRMA0730073003100001 Cod fiscal;    2570409400342

RAPORT DE EVALUARE

Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588

Solicitat de

FAMILIA ENARU ION CIPRIAN București - 07.08.2006

CUPRINS

Pag.

SINTEZA RAPORTULUI

3    .

DECLARAȚIE

4

y - Introducere

4

1.1. Beneficiarul evaluării

4

1.2. Executantul evaluării

4

II - Obiectivele si Scopul Evaluării

4

III -Documente puse la dispoziție de către beneficiar

5

IV-Constatari pe teren

5

V- Baza legala folosita

6

V. 1. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

6

i V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele

7

VI - Evaluarea propriu-zisa

8

j VI. 1. Metoda comparației prin bonitare    '

8

VI.2. Metoda valorii de piața pentru Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6

A vând numaul cadastral 6.588

10

1 VII - Concluzii

11

Beneficiar:


Executant:


Sinteza raportului de evaluare


FAMILIA ENARU ION CIPRIAN


Obiectul raportului:


Scopul raportului:


Rezultatul raportului


Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare -certificat nr. 639/27.08.1998

Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian

Scopul raportului este de a determina valoarea de piața a imobilului -Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian, la cererea clientului.

In opinia evaluatorului, valoarea de circulație a imobilului - Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian, este la data de 07.08.2006 in valoare de 213.946 lei (echivalent la 77.564 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 60.683 EUR echivalent la cursul de 3,5256



DECLARAȚIE

Persoana fizica autorizata Volentir Mihaela, cu sediul in București, declar si certific cu buna credința următoarele:

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative incluse in raport si se constituie ca analize nepărtinitoare dm punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale.

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate.

Renunierarea mea nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR sau a Standardelor Europene si cu cerințele “Codului deontologic al evaluatorului”.

Rezultatele si informațiile cuprinse in interiorul lucrării se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate.

L INTRODUCERE

1.1. Beneficiarul evaluării:    FAMILIA ENARU ION CIPRIAN

1.2. Executantul evaluării:


Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa _a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998


Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian.

Valoarea de piața este definita in standardul ANEVAR SEV 4.03/august 1996-standard cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR si, de asemenea , in Standardul SEV 7.02.

Aceasta definiție este in concordanta cu definiția stabilita de Comitetul International pentru Standarde de evaluare IVSC in standardul IVS-1, de Grupul European al Asociației Evaluatorilor TEGOVOFA in standardul european EVS-4.03 si cu'definiția data in Articolul 49(2) al Direcției Consiliului Europei privind conturile anuale si consolidata ale Companiilor de Asigurări 917674/EEC.

Conform standardului SEV 4.03, definiția valorii de piața este următoarea:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării intre un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte acționează in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Evaluarea imobilului - Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian la cererea clientului.

Studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menționat si are un caracter confidențial, utilizarea sa fiind permisa numai beneficiarului.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza FAMILIA ENARU ION CIPRIAN , in calitate de client si destinatar.

Avand in vedere Statutul ANEVAR si codul deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

Acest raport este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului. Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

Acest raport, in intregime sau parțial nu poate fi publicat sau inclus in nici un document sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la conținutul in care apare.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in baza informațiilor furnizate de către reprezentanta FAMILIA ENARU ION CIPRIAN , corectitudinea si precizia datelor fiind responsabilitatea acesteia.

III. DOCUMENTE PUSE LA DISPOZIȚIE DE CA TRE BENEFICIAR

♦    Documentația cadastala

   contract de vanzare cumpărare autentificat nr. 1.435/10.10.2005 la BNP Crăciun Vasilica si intabulat in CF nr.52.520 cu încheierea nr.23190

♦    proprietar familiei Enaru Ion Ciprian

Prin prezentul raport se estimează dreptul de proprietatea asupra imobilului - Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588, proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian.    •

IVCONSTATARI PE TEREN

Terenul este in apropierea statiei PECO- ROMPETROL.

V.BAZA LEGALA FOLOSITA

VI. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

1 USD= 2,7583 lei (azi 07.08.2006)

1 EUR= 3,5256 lei (azi 07.08.2006)

   Metoda comparației prin bonitare pentru teren

   Metoda comparațiilor de piața prin care valoarea estimata prin prima metoda va fi comparata cu preturile imobilelor similare din aceeași zona, conf. anunțurilor publicitare si publicațiilor de specialitate, datelor furnizate de agențiile imobiliare.

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fara a se intreprinde verificări si investigații^^


considerata de incredere-'d^rmu fi


® Informația furnizatadb/pătreTi se acorda garanții pentpd &cbr


Diluat O'*

* DIN f<OV

® In timpul efectuării identificării proprietății imobiliare in unele cazuri evaluatorul nu a putut inspecta parti acoperite si/sau inaccesibile ale acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de funcționare normala;

® Metodele de evaluare aplicate au fost selectate in funcție de starea actuala a proprietății imbiliare

® Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ca sunt disponibile la data evaluării

• Proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului a fost evaluata in stare si configurația existenta la data evaluarii/inspectiei, nefiind efectuate in cadrul lucrării previziuni privind modul de exploatare, care se pot schimba in funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării;

® Evaluarea este valabila in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport de evaluare isi pot pierde valabilitatea.

® Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind posibila existenta si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința la data inspectiei/evaluarii.

Condiții limitative:

® Orice situație aparuta ulterior care se va dovedi diferita de ipotezele presupuse in prezentul raport va afecta dreptul de proprietate evaluat, iar evaluarea va trebui reconsiderata;

« Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport;

•    Intrarea in posesie a unei copii după prezentul raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

•    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la subiectul evaluării, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in mod prealabil;

® Nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.



VI EVALUAREA PROPRIU-ZISA

Terenul ca proprietate imobiliara intr-o economie de piața, reprezintă un obiect frecvent al tranzacțiilor, de aceea s-a elaborat metodologia de evaluare in baza HG 34/1994 .

Metodologia de calcul a terenurilor recomandata in Buletinul Oficial nr.46/martie 1998.

Avand in vedere situația concreta a pietii terenurilor din Romania se recomanda doua variante.

♦    Metoda comparației prin bonitare

♦    Metoda comparației directe

St=138mp

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

Se bazeaza pe utilizarea următoarei relații de calcul:

V=Kx(A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P)xMxFxGsxHxGoxCrxUxZ

unde:

2,7583 lei (07.08.2006)

K=------------------------------------= 3,58

0,771ei/USD (04.12.1997)

A= valoarea de baza a terenului in funcție de zona (in valori valabile la data apariției Hotărârii nr. 218/1997 a Consiliului General al Municipiului București) in funcție de categoria localității.Terenul este amplasat in zona 1 a orașului București.

A=34 lei/mp S= instalații sanitare G =mstalatii gaze T=termoficare Tf =telefon E= electricitate


16,7%A

16,7%A

6,7%

3,4%A

6,7%A

16,7%A^

+5%. ‘



D= tipul de drum la cartare ^cces ;

B= dimensiuni





□    R=restrictii de folosire nu exista

□    V=aspectul urbanistic si estetic al imobilelor    +5%A

□    C— suprafața adecvata sau nu in funcție de utilizarea si poziția

specifica a terenului

□    M=coeficient privind ponderea terenului construibil fata de toata suprafața

terenului evaluat    1

□    F= coeficient privind natura terenului

□    Gs= .coeficient privind gradul seismic al zonei

gradul 8    0,96

□    H=coeficient privind regimul de inaltime construibil    1,0

□    Go= coeficient privind starea terenului    1,0

□    Cr= criterii speciale de respingere

□    U =utilizarea terenului    2,5

□    Z=coeficient de zona    3

□    H=coeficient privind regimul de inaltime    1

V=3,58x341eix(l+16,7%+16,7+16,7%+6,7%+6,7%+3,4%+5%+5%)x 0,96x3 x2,5 = 1.550,33 lei/mp (echivalent la 562 USD la un curs de 2,7583 lei/USD in 07.08.2006 respectiv 440 EUR la cursul de 3,5256 lei/EUR)

VI. 2. Metoda valorii de piața pentru teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588    .

Analiza cererii: avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren, ținând cont de evoluția actuala a pieței imobilare si a unor produse bancare care incurajeaza achiziționarea de terenuri se poate estima o creștere a cererii pentru astfel de proprietăți.

Analiza ofertei: Proprietatea evaluata se afla in zona Virtuții, cu acces ușor către centru orașului si către linia de centura.

In urma studiului pieței imobiliare locale din anunțurile publicitare si literatura de specialitate ca si acelor obținute de la agențiile imobiliare, terenul din zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500 EUR/mp.

Deci valoarea obtinuta din evaluare prin metoda comparației prin bonitare este valoarea reala a terenului intrucat din informațiile obținute terenul in zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse i^e^^t^00EUR/mp terenul fiind ideal pentru birouri si sedii de firma. Faptu^ca'pe.Uef^R^-a eliberat deja un Certificat de Urbanism pentru P+14E creste^lo&ear-tga^nnluț acesta putând fi e?mp^tăf-GptnpUx

Deci valoarea terenului este: / > -w    .aq® Vcb


"z feuw

Wtr t U A'V    x'

? DIN eO);

'    fC

Vt= 213.946 lei (echivalent la 77.564 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 60.683 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea imobilului teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei ENARU ION CIPRIAN este:

V=213.946 lei (echivalent la 77.564 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 60.683 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006).

VII.    Surse de informare

Anunțul telefonic din 05.05.2006

Virtuții 1.1 OOmp PUZ 2xP+10, l+P+14 ,discutabil 500E/mp tel.460.85.40; 0729.996.082

Bener- Rasig Grup -informații obținute de la domnul Lucian Groza

Tel 224.78.60

Teren 1670mp vândut cu 450E/mp

Teren langa Ford 1500mp deschidere 17m preț 700.000EUR

Anunțul telefonic de 08.05.2006

Virtuții Mall 2.600mp/34m tel.0723.381.542 preț 250EUR/mp- langa Mc Donald spre lac unde pentru a se construi terenul necesita niște lucrări.

VIII.    CONCLUZII

Valoarea imobilului- Teren intravilan in suprafața de 138 mp situat in București sos. Virtuții nr.60 (fost 32) din suprafața de 253mp sector 6 avand numaul cadastral 6.588 proprietatea familiei Enaru Ion Ciprian este, in opinia evaluatorului, de:

V=213.946 lei (echivalent la 77.564 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 60.683 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea exprimata ca opi^fBuh .^.^/âițul raport reprezintă suma care urmeaza a fi schimbata integral /fa țlatart^sferului de proprietate, fara: £'4uăWy;:


litii de ni a ta deosebite?/rare    1    /LV" ..«o»    2:


io


- L /ALAti' '

>    1» L U ATO'k<'v + <

• OIN RO'-'1    >'


f

A-

Ț


î?-


• .t

ît

t


In conformitate cu uzanțele din Romania valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport. Opiniile evaluatorului trebuiesc analizate in contextul economic general când are loc evaluarea, stadiul de dezvoltarea al pieței specifice si scopul prezentului raport.

Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Din pacate in Romania nu exista nici un organism guvernamental sau nonguvernamental si nici agenti economici care sa catalogheze tranzacțiile efectuate si care sa distribuie astfel de baze de date factorilor interesați. Sarcinile consultantului, in acest domeniu sunt limitate si alegerea sa poate sa nu fie necesar obiectiva si nici suficient de susținuta teoretic.

Aceasta valoare este valabila la data prezentului Raport de evaluare, respectiv 07.08.2006, iar in condițiile unor noi reglementari legale sau conjuncturi impuse de piața, valoarea se va actualiza corespunzător.

1USD= 2,7583 lei (07.08.2006)

1EUR= 3,5256 lei (07.08.2006)

•j,.

V

țș

£

t.

4

1




Z^


Av\excc

Ai A CfrVfo    2Cc f-

VMhaela Volentir Persoana Fizica Autoriza^

Evaluator autorizat ANE VAR - legitimația nr. 3149

București, Aleea Romancierilor, nr 2, bl ZI6, sc A, ap 21, sector 6, Telefon/fax: 021-7.25.27.84;

0724.64.77.32;

E-mail:    mihaela_volentir@yahoo. com;

Banca Romaneasca-Sucursala Moșilor, cont R045BRMA0730073003100001 Cod fiscal:    2570409400342

RAPORT DE EVALUARE

Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6

Solicitat de

SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

ț.

Q:

tț;

.4, '■ .fi'

£




CUPRINS


Pag.

SINTEZA RAPORTULUI

3

DECLARAȚIE

4

I - Introducere

4

I.l. Beneficiarul evaluării

4

1.2. Executantul evaluării

4

II - Obiectivele si Scopul Evaluării

4

III -Documente puse la dispoziție de către beneficiar

5

IV-Constatari pe teren

5

| V- Baza legala folosita

5

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

6

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele '

6

VI - Evaluarea propriu-zisa

7

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

7

VI.2. Metoda valorii de piața pentru Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector

f 6

i

9

VII. Surse de informare

10

VIII - Concluzii    -

11



Raport de evaluare din data de 07.08.2006,    Beneficiar: SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL,

Obiect: Teren intravilan in suprafața de 78mp situat in București sos. Virtuții nr. 56 (fost 30 A) sector 6 Executant: Volentir Mihaela PFA- evaluator autorizat ANEVAR- legitimația nr. 3149

Sinteza raportului de evaluare

Beneficiar:    SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL

Executant:    Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand

Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998

Obiectul raportului:    Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de

578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 proprietatea Doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Scopul raportului:    Scopul raportului este de a determina valoarea de piața a

imobilului -Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 sector 6 proprietatea Doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, la cererea SC QUARTZ COMPUTER SRL

Rezultatul raportului: In opinia evaluatorului, valoarea de circulație a imobilului - Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 proprietatea Doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, este la data de 07.08.2006 in valoare de 120.926 lei (echivalent la 43.841 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 34.299 EUR echivalent la cursul

DECLARAȚIE

Persoana fizica autorizata Volentir Mihaela, cu sediul in București, declar si certific cu buna credința următoarele:

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative incluse in raport si se constituie ca analize nepărtinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale.

, Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate.

Renumerarea mea nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR sau a Standardelor Europene si cu cerințele “Codului deontologic al evaluatorului”.

Rezultatele si informațiile cuprinse in interiorul lucrării se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate.

I. INTRODUCERE

1.1. Beneficiarul evaluării


1.2: Executantul evaluării:


SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL

Ing. Volentir Mihaela, evaluator atestat ANEVAR avand Legitimația nr.3149 absolventa a cursurilor de evaluare a societăților comerciale organizate de Agenția Naționala pentru Privatizare - certificat nr. 639/27.08.1998


proprietatea doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL.

Valoarea de piața este definita in standardul ANEVAR SEV 4.03/august 1996-standard cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR si, de asemenea , m Standardul SEV 7.02.

Aceasta definiție este in concordanta cu definiția stabilita de Comitetul International pentru Standarde de evaluare IVSC in standardul IVS-1, de Grupul European al Asociației Evaluatorilor TEGOVOFA in standardul european EVS-4.03 si cu definiția data in Articolul 49(2) al Direcției Consiliului Europei privind conturile anuale si consolidata ale Companiilor de Asigurări 917674/EEC.

Conform standardului SEV 4.03, definiția valorii de piața este următoarea:

Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării intre un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrângeri.

Evaluarea imobilului - Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat m București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 proprietatea doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL la cererea clientului.

Studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului mai sus menționat si are un caracter confidențial, utilizarea sa fiind permisa numai beneficiarului.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, in calitate de client si destinatar.

Având in vedere Statutul ANEVAR si codul deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client si destinatar.

Acest raport este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului. Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

Acest raport, in intregime sau parțial nu poate fi publicat sau inclus in nici un document sub nici o forma fara aprobarea scrisa a evaluatorului, referitor la conținutul in care apare.

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in baza informațiilor furnizate de către reprezentanta SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL, corectitudinea si precizia datelor fiind responsabilitatea acesteia.



III. DOCUMENTE PUSE LA DISPOZIȚIE DE CĂTRE BENEFICIAR

   Antecontract de vanzare cumpărare autentificat sub nr. 689/03.03.2006 la BNP Dumitrescu Florentina

   Certificat de Urbanism nr.707/68V /06.04.2006

❖    proprietar doamnei Balota Doina si va deveni proprietatea SC QUART COMPUTER SERVICES & TEHNOLOGY SRL

IV CONSTATĂRI PE TEREN

Terenul este in apropierea statiei PECO- PETROM.

V.BAZA LEGALA FOLOSITA

V.l. Metodele de evaluare folosite pentru determinarea valorii de piața a terenului

1 USD= 2,7583 lei (azi 07.08.2006)

1 EUR= 3,5256 lei (azi 07.08.2006)

   Metoda comparației prin bonitare pentru teren

♦    Metoda comparațiilor de piața prin care valoarea estimata prin prima metoda va fi comparata cu preturile imobilelor similare din aceeași zona, conf. anunțurilor publicitare si publicațiilor de specialitate, datelor furnizate de agențiile imobiliare.

V.2. Principalele ipoteze si condiții limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Ipoteze:



acestora, fapt pentru care acestea sunt considerate in stare de funcționare normala;

® Metodele de evaluare aplicate au fost selectate in funcție de starea actuala a proprietății imbiliare

® Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ca sunt disponibile la data evaluării

« Proprietatea imobiliara ce face obiectul raportului a fost evaluata in stare si configurația existenta la data evaluarii/inspectiei, nefîind efectuate in cadrul lucrării previziuni privind modul de exploatare, care se pot schimba in funcție de condițiile de operare ulterioare evaluării;

® Evaluarea este valabila in condițiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport de evaluare isi pot pierde valabilitatea.

® Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, fiind posibila existenta si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința la data inspectiei/evaluarii.

Condiții limitative:

® Orice situație aparuta ulterior care se va dovedi diferita de ipotezele presupuse in prezentul raport va afecta dreptul de proprietate evaluat, iar evaluarea va trebui reconsiderata;

® Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport;

•    Intrarea in posesie a unei copii după prezentul raport nu implica dreptul de publicare al acestuia;

•    Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la subiectul evaluării, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in mod prealabil;

•    Nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris al evaluatorului.

VI. EVALUAREA PROPRIU-ZISA

Terenul ca proprietate îmobjj^ obiect frecvent al tranzacțiilor baza HG 34 /1994 .



șg economie de piața, reprezintamn borat metodologia deu^aîîi'âr8^t



Metodologia de calcul a terenurilor recomandata in Buletinul Oficial nr.46/martie 1998.

Având in vedere situația concreta a pietii terenurilor din Romania se recomanda doua variante.

♦    Metoda comparației prin bonitare

   Metoda comparației directe

St=78mp

VI. 1. Metoda comparației prin bonitare

Se bazeaza pe utilizarea următoarei relații de calcul:

V=Kx(A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P)xMxFxGsxHxGoxCrxUxZ

unde:

2,7583 lei (07.08.2006)

K=------------------------------------=3,58

0,771ei/USD (04.12.1997)    ......

□    A= valoarea de baza a terenului in funcție de zona (in valori valabile la data apariției Hotărârii nr. 218/1997 a Consiliului General al Municipiului București) in funcție de categoria localității.Terenul este amplasat in zona 1 a orașului București.

□    A=34Tei/mp

□    S= instalații sanitare    16,7%A

□    G=instalatii gaze    16,7%A

o    T=termoficare    6,7%

□    Tf =telefon    3,4%A

□    E= electricitate    6,7%A

□    D= tipul de drum la care are acces    16,7%A

o    B= dimensiuni    +5%A

□    R=restrictii de folosire    nu    exista

□    V=aspectul urbanistic si estetic alimolMelor    +5%A

□    C= suprafața adecvata sau nu^Mw^cfeb^utilizarea si poziția

specifica a terenului

□    M=coeficient privind terenului evaluat


construibil fata de toataxWprafata

' -z





Raport de evaluare din data de 07.08.2006.    Beneficiar: SC QUARTZ COMPUTER SERVICES &

TECHNOLOGY SRL,

Obiect: Teren intravilan in suprafața de 78mp situat in București sos. Virtuții nr. 56 (fost 30 A) sector 6 Executant: Volentir Mihaela PFA - evaluator autorizat ANEVAR - legitimația nr. 3149

□    F= coeficient privind natura terenului

□    Gs= coeficient privind gradul seismic al zonei

gradul 8    0,96

□    H=coeficient privind regimul de inaltime construibil    1,0

□    Go= coeficient privind starea terenului    1,0

□    Cr= criterii speciale de respingere

□    U =utilizarea terenului    2,5

□    Z=coefîcient de zona    3

□    FUcoeficient privind regimul de inaltime    1

V=3,58x341eix(l+16,7%+16,7+16,7%+6,7%+6,7%+3,4%+5%+5%)x 0,96x3 x2,5 = 1.550,33 lei/mp (echivalent la 562 USD la un curs de 2,7583 lei/USD in 07.08.2006 respectiv 440 EUR la cursul de 3,5256 lei/EUR)

VI. 2. Metoda valorii de piața pentru teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6

Analiza cererii: avand in vedere ca proprietatea evaluata este un teren, ținând cont de evoluția actuala a pieței imobilare si a unor produse bancare care încurajează achiziționarea de terenuri se poate estima o creștere a cererii pentru astfel de proprietăți.    •

Analiza ofertei: Proprietatea evaluata se afla in zona Virtuții, cu acces ușor către centru orașului si către linia de centura.

In urma studiului pieței imobiliare locale din anunțurile publicitare si literatura de specialitate ca si acelor obținute de la agențiile imobiliare, terenul din zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-500 EUR/mp.

Deci valoarea obtinuta din evaluare prin metoda comparației prin bonitare este valoarea reala a terenului intrucat din informațiile obținute terenul in zona se tranzactioneaza la preturi cuprinse intre 400-5 OOEUR/mp terenul fiind indeal pentru birouri si sedii de firma. Faptul ca pe terenul alaturat s-a eliberat deja un Certificat de Urbanism pentru P+14E creste valoarea terenului acesta putând fi expoatat optim.

Deci valoarea terenului este:

Vt= 120.926 lei (echivalent<tO3>®^^!D la cursul de 2,7583 lei /USD la

data de 07.08.2006 respectiv/â4,299D^UR Echivalent la cursul dpv^^^S^x

loi/UTTD 1„ n<7 no    f \ VVVVI \ v    X VX.'AV

lei/EUR la 07.08.2006)




j    Valoarea imobilului teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de

j 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 proprietatea i doamnei Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER j SERVICES & TECHNOLOGY SRL este:

|    V=120.926 lei (echivalent la 43.841 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la

{ data de 07.08.2006 respectiv 34.299 EUR echivalent la cursul de 3,5256 1 lei/EUR la 07.08.2006).

VII. Surse de informare

4    ■

1    Anunțul telefonic din 05.05.2006

|    Virtuții l.lOOmp PUZ 2SxP+10, 1S+P+14 ,discutabil 500E/mp tel.460.85.40;

I 0729.996.082

. ir

'    Bener- Rasig Grup -informații obținute de la domnul Lucian Groza

J    Tel 224.78.60

Teren 1670mp vândut cu 450E/mp

t    Teren langa Ford 1500mp deschidere 17m preț 700.000EUR

Anunțul telefonic de 08.05.2006

j    Virtuții Mall 2.600mp/34m tel.0723.381.542 preț 250EUR/mp- langa Mc

, Donald spre lac unde pentru a se construi terenul necesita niște lucrări.

VIII. CONCLUZII


Valoarea imobilului- Teren intravilan in suprafața de 78 mp din suprafața de 578mp situat in București sos. Virtuții nr.56 (fost 30A) sector 6 proprietatea Doamnei. Balota dar va deveni proprietatea SC QUARTZ COMPUTER SERVICES & TECHNOLOGY SRL este, in opinia evaluatorului, de:

V=120.926 lei (echivalent la 43.841 USD la cursul de 2,7583 lei /USD la data de 07.08.2006 respectiv 34.299 EUR echivalent la cursul de 3,5256 lei/EUR la 07.08.2006)

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmeaza a fi schimbata integral la data transferului de proprietate, fara a lua in calcul condiții de plata deosebite (rate, leasing).

In conformitate cu uzanțele din Romania valorile estimate de către evaluator


22-


;    Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este

- . . ' ; responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data ; evaluării.    ' f

j    Din pacate in Romania nu exista nici un organism guvernamental sau    ji

J    nonguvernamental si nici agenti economici care sa catalogheze tranzacțiile    f

efectuate si care sa distribuie astfel de baze de date factorilor interesați. Sarcinile    L

4    consultantului, in acest domeniu sunt limitate si alegerea sa poate sa nu fie    4

:    necesar obiectiva si nici suficient de susținuta teoretic.    ;

1    Aceasta valoare este valabila la data prezentului Raport de evaluare,

I    respectiv 07.08.2006, iar in condițiile unor noi reglementari legale sau    <

conjuncturi impuse de piața, valoarea se va actualiza corespunzător.    v

L

’    1 USD--- 2,7583 lei (07.08.2006)    4

|    1EUR= 3,5256 lei (07.08.2006)    j