Hotărârea nr. 317/2007

HOTARAREnr. 317 din 2007-11-01 PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETATI INTRE TERENUL IN SUPRAFATA DE 320 MP., PROPRIETATEA DOMNILOR AL ASH-HAB HUSAM SI AL ASH-HAB MARCELICA SI UN TEREN IN SUPRAFATA DE 251 MP., APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI.


Consiliu] General al Municipiului București

HOTĂRÂRE

privind aprobarea schimbului de proprietăți între terenul în suprafață de 320 mp., proprietatea domnilor Al Ash-Hab Husam și Al Ash-Hab Marcelica și un teren în suprafață de 251 mp „ aparținând domeniului privat al Municipiului București

Având în vedere expunerea de motive a Primarului General și raportul Direcției Evidență imobiliară șl Cadastrală ;

Văzând raportul Comisiei de Patrimoniu ți avizul Comisiei Juridice și de Disciplină din cadrul Consiliului General al Municipiului București;

în temeiul art.36 alin.(2) lit. ,c'r și art.4b alin.(3) și art 121 alin.(4) din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI HOTĂRĂȘTE:

Art.1 Se aprobă schimbul de proprietăți între terenul In suprafață de 320 mp., situat în Ștr Bucovina nr.2E sector 3 proprietatea domnilor Al Ash-Hab Husam și Al Ash-Hab Marcelica și terenul în suprafață de 251 mp.., compus din fostele imobjfe care au purtat adresele Calea Vitan nr.46C, 45, 50 sector 3, aparținând domeniului privat al Municipiului București.

Art 2 Terenurile prevăzute la art 1 se rdentifică potnvit pianului de srtuatie al bunului imobil scara 1:500 întocmit de Ing Autonzai O.N.C G.C. S.Negru și planului ce amp.'asament întocmit de Autorizat O.N.C G.C. Lo: ca Gabrea Stefa novici; prevăzute în anexele 1 și 2.




An 3 Se însușesc rapoartele de evaluare ale terenurilor prevăzute la art.1, întocmite de S.C. ■ Dynamic Project Company S.R.L., conform anexelor 3 și 4.

Art 4 Anexele 1-4 fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.5 Direcțiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Aceasta hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară a Consiliului General al Municipiului București din data de 01.11,2007.


PREȘEDINTE    RAL

UREȘTI


București, 01.1 Nr.317


B-durl Re-” na Elisabda 4 sector H B jcdTCștl. Homânis: f?l MO21 305 55 00: *■*■>« bl2EUreiLJ)riP,?[l& [O



PLAN K Si.JATIE *- 9UNULDI IMOSÎi

Scara l'50Q


Aaresa bunului Inoblh Mur. București 1 Sector 3

Coai SIRUTA . ’75i6S STR. BUCOVINA NR. 2E


wk,/

/


Proprietari i MIHAESCJ C. MARIA Str. Pr.Dr.St.S.Nico'.au nr. 5 Bl.Oi, Sc.3, Et.l, AD.2O, Secte- 3 MlHAESCU S". FLORIAN Str. Moldoveni nr. 8 Bi.55, Sc.3, Et.l, Ap.36,Sectar 4j



Nune

Punct

COORDONATE STEREC'BUC

1

Y<n)

X(n>

47A

560725 77

337552 97

47

56C758.43

337553 65

46

560754 55

337541.04

19

560727 $3

33754116

_5r3^nc___



Pi?r> de amplasament si delimitare al terenului in suprafața de 251 m p. situat la intersecția străzilor Alexandru Moruzzi cu cafea Viîan,. proprietatea CGMB ce face obiectul propunerii de schimb cu terenul in suprafața de 320mp, situat in str.Bucovinanr.2E, proprietatea d-lor Al Asb-Hab Husam si Al Ash-Hab Marcotica


. - I

fe

!

M-

7:

1 4 » /■'

*


. J

I    RAPORT DE EVALUARE

TEREN DIN BUCUREȘTI, SECTOR 3, -    S TRADA BUCOVINA NR. 2 E

i    APARTINAND-.- . ...

PERSOANELOR FIZICE AL ASH - HAB 1    HUSAM SI AL ASH - HAB MARCELICA

I

I

T    Ev. 16.26 J

BENEFICIAR :    N'-'-'Z

FAMILIA AL ASH - HAB HUSAIW SI MARCELICA/^ Data ștaborărij : 26 Martie 2007    //

RAPORT DE EVALUARE

TEREN DIN BUCUREȘTI, SECTOR 3 , STRADA BUCOVINA NR. 2 E

aparținând

PERSOANELOR FIZICE

AL ASH-HAB HUSAM Șl AL ASH- HAB MARCELICA

ING.EC. DUMITRU GHIONFA ■

/




SOCIETATEA COMERCIALĂ DYNAMIC RROJECT COMPANY

BUCUREȘTI J 40/27135 /1992


CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunoșGnțeloîși informațiilor deținute . certificăm faptul că afirrnajqlft prezentate și susținute în acest rapprt sunt adevărate și Cflrecte .

Dfl âSem&nea , certificăm tactul că analizele , oplmre țr concluziile prezentate 5 unt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice Acestea suni analize e opiniile șl concluziile noastre personale , ti.’nd nepărtinitoare din punct de vedere pTOl*sional

Certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face subiectul prezentei uf raport de evaluate si nici un interes sap inftuientă legată de părțile -implicate .

Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport de evaluare nu are nici c

legătură cu declararea în raport a unei anumite va-ori 1 din evaluare j sau interval de valon care sa favorizeze chentul șt ntr este influiențată de apariția unu. eveniment ulterior .

Analizele , opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerinței din Standardele internatjpnsle de Evaluare. recomandările ți metodologia de lucru recomandate de Asociapa Națională a Evaluatorilor din România .

Proprietatea a fost inspectată de personalul evaluator a firme;

Frezentul raport se supune normetor din Standardele

fi expertiza! (la cerere ) si verificat . în conformitate cu



Evalua'e și poate




î. DATE GENERALE

1.1    ObiectuE.și scopul evaluării

Obiectul evaluării teren intravilan având suprafața totală de 320 mp . amplasai Jn București sector 3. Strada Bucovina rtr. 2 E .

Scopui evaluării estima rea vălenii de piață a proprietății imobiliare in vederea efectuării unui schimb dc terenuri

1.2    Data evaluării

Dala svaluării.' 26 mart>e 2007

Pata inspecției: 19 mari-o 2007

Cursul de schimb valutar

■ 2,5167 lef/5 * 3,352Blei/e


1.3    Instrucțiunile evaEuării

1.3.1    Oaie identificare client persoană fizică Al ASH - HAB

C.i seria RT rir. 215&6B eiiberat de Sscîia 11 Foiibe fa data de 12.D2.2002 . CNP 15&0723400661

persoană f.zicâ AL ASH - HAB MAHCELICA ce se iderwf că cu C I seda RT nr. 304230 ©liberat de Sec1,a 17 Poii|ie la dala de 13.01.2004 . CNP 26403214&083

1.3.2    Ipote2e și condiții limitative

Evaluaton.,1 decla-ă pe propria răspundere că nu are mei un Interes aciua snu de perspectivă rn proprietatea ce face efectul acestui raport de evaluare .

Acest raport de evaluare nu se bazează pe aci ic; tar ea obiinerii vinei valor minim© ■■ rriax me . solicitare vennă din partea beneflfilarulu aa-.j a altor persoane tare au intftrS$e leoata de propi etate .in vederea efectuării evaluări au fast lugtl in consrdfirâți© Inii factorii cnre au infidienl.'j sȘupra Valorii obiectului evaluări) și nu au fost omise deuberaE nici un fel de ■ ni o rmațp ca re a r g vea i mpertantă as upra eva luării    -    7? J* -

•-aciorii și informat ffe care au fos( luate in calcul și £arș du influimfeasupra valon, Ob.edu'u. evaluării suni con sic orale ca reci e si mznnahiie pe,îl-m întocmirea’ârezent^lu i aperi .

Evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existentei unor vicii ascunse (surse decontaminare neevipentiafe ,etc ) sau plusuri privind obiectul evaluării . care ar putea inftuienta în vreun sens evaluarea . nebind angajat pentru o expertiză sau cercetare Științifică necesară in acest sens

Nu se asumă nid o răspundere pentru descrierea juridică pu&ă tâ dispoziție ( documentele de proprielate 1 și nicf pentru chestiuni juridice sau de proprietate .

Proviz-urce proiecțiile- sau estimând conținute rn raport se oazeazâ pe cpnditnfe curente de piață . pe factorii cererii și ofertei anticipate pe lermen scurt si pot ti iniluientate de existența unei eccnorr i stabile . Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea rezultatelor evaluării. astfel, valoarea estimată este valabilă atâta timp cât caracteristici*? preței imobiliare nu se modifică semnificativ .

Rezultatele și informațiile cuprinse In interiorul lucrării se consideră a fi corecte . chiar dacă rp daci a rea nu a prezentat întotdeauna 5 ntegral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele ev.dențiaie .

Analizei a opmi:ic și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințe Standardelor Europene și cu cerințele1 CoduLi deontologic al profesiei de evaluator

Acest raport de evaluare nu poate- h indus parțial sau Int întregime și nici ca retorinîă fntr-un document publicai . circulară sau declarație . sub nid o formă . fără acordul ser s al evaluatorului asupra formei in care ar urma să apară . Acest raport este confidentiaî și poate fi utilizat numa pentru seopu1 prevăzut în raport.

Lucrarea a fost redadatâ în 3 (trai j exemplare , din care două exemparo pentru beneficiar.


1.4 Bazele evaluai! și proc^dura_d_e_ev^luare

1.4.1 Bazefc e va luării

Eate supusă eva;uârii proprietatea imobiliară situată în București. sedfecS^Strada Bucovina n-r. 2 E reprezentată de un teren intravilan liber oe construcUi Șr amenajai ca parcare. Baza utilizată a evaluarea aceslei proprietăți -mc b iii are este valoarea de piață , care este definită in Standardele Internaîionale oe Evaluare edrț*a a șaptea /i IV£ 1 , 3.1 :■ si in Recomandările de bună practici In evaluare ANEVĂR . cu următoarea definiție

"Lfataffj&ff de piață este surd# estimată pentru care o proprietate va fi schimbată . Sa data evaluării. Snire un pvmpărător decis șt un vânzător hotărât. inlr-o tranzacție cu preț determinai obiectiv, după o activitate do marketing corespunzătoaretn care partite implicate au acționat în cunoștință de cauză , prudente: tărâ constrângere^


1.4.2 Documuntștfes

La oaza prezentei evaluări au □ l.atjjnr.ălr.nmte :

1.    documentele beneficiarului privind dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare de evaluat;

2.    Stor: dă netele Internațional do Evaluare și Recomandările de bună practică in evaluare ANEVÂft ;

3.    ofertele de vânzare a terenurilor din zonă, preluate din site^uri Internet și diverse publicații mass media ;

4.    info maț ir cu lese fld .prilejul in spectă ri i p roprietăț ii eu p uș e evaluări i:

5.    prpvrziunr cu privire ta tenqic.tele piejei terenurilor.

i 4,3 Clauza tfc Oeptfblleate și IESpaosahilttă& £?M ffc terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat și pe baza informațiilor furnizate de către clientul lucrării'. corectitudnea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia .

in Lonlormilate cu uzanțere din Fic-mârua valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată in raport și încă un mterva1 de timp limitat după această dată . n care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate

Acest raport de evaluare este destinat scopubi precizat și numai pentru uzul destinatarului

Evaluatorul are responsabilitate numai fată de client și nu acceptă nici o responsabilitate rată de alte persoane . in nici o circumstanță

Lucrarea nu poate fi reprodusă . împrumutată sau cedată unor terțe părțr'wncurente în

ft-

domeniu . nici de către beneficiar și nici de către evaluator. fără a probarea-idrisâ^ Ce lălăite părți    .


2. PREZENTAREA- PRQPBJFȚÂ Țj/_ EVALUA TE

2.1 identificarea proprietății. Aspecte juridice

Prop.r-etatea imobiliară care (act? obiectul prezentului raport de evaluare este reprezentate ds un teren cu suprafața de $20 mp cu numărul cadaslral 4B23. conform exlrasulu;-de carte funebră nr 7551.-30JC.2002 eliberai de Biroul de Corle Funciară

Terenul este in momentul aciua* în proprietatea parșoaneterfjziESLfiL A£f-I ■ HAB


; lUSAM s; MABCFl INA care l-au dobânda potrivit Contracte auterte-cat cu nr. 5310/31 10.2002 de 'a Mihăescu Crtst an si


umoare re

in mal npite rate.


fi


Prețul tranzacției a fast de 380 OC-O 000 lei vechi si a fost

v

DvMtvrz ^ro.'ec.; cywpiwv

Din declarațiile proprietarului, proprietatea imobiliară- teren nu constituie obiectul nici unui lilig'j ludecăforesc cu nici o persoană fizica sau juridică nu a fost înstrăinai sub nici o formă si nu este grevat de mc; un litigiu aaU revendicare ori ipotecat.

2,2 Descrierea amplasamentului

Terenul supus evaluării este amplasat m București . sector 3. strada Bucovina nr. 2 E $i are următoarele vecinătăți:

-    la    Nord    - pe    o l-atura de 22.66 m cu teren    domeniu    privat    C.G    M Ei;

-    la    Est    — pe    o lalura de 12L00 m cu aleea    IQR ;

-    la    Sud    - pe    o latură de 26,66 m cu teren    domeniu    privat    G.G.M.B.;

-    la    Vest    - pe    o latură de 12 m cu o atee .

Suprafața terenului este de 320 mo .

Terenu' are o fermă aproximativ regulatâ . de dreptunghi. Terenul este pian fără denivelări și impedimente de relief care să-i afecteze funcționalitatea / utilizarea .

In momentul inspecției pe tefen nu exista nici o construcție . terenul uind amenajai pentru utilizarea ca spațiu de parcare

Strada este destul de circulată iar poluarea fonică și atmosferică-sunt in limite normale Zona este knișlilă din punct de vedere infracțional -

2.2 r Dotarea etffflfârd

Terenu- dispune la Umila proprietății oe următoarele utilități ■ Teteaua de energie electrica ;

• rețeaua de gaze naturale ;

- ratg rd da ca n aii z are s> a i imenta re apâ

Sirada Bucovina fisie asfaltată si se prezintă întir-Ș stare foarte uhjT5a:Tiiod oerpend cutară pe El-du- -Basarabia și toarta aproape de intrarea orinqpală^ Stadionului National Lra Manoliu.    .

■1

2.3 Analiza pieteli mobiliare

2,3,1 Considerații cu privire la piața imobiliară actuală


Pentru municipiul București și împrejurimi, piața le ren u rit-o r rămâne ce. mai cina mic sector atăl ca număr de tranzacții. căi si ca varietate s criaci.^xrjjT/^Hu-o". Ce maî importanți sunt m vesti torn in sectorul im&biliar dar canliialiv^^^nrtlTibettye ou ni persoane e tiz ce- care doresc să-si ac hi zii iernez un teren cu scopu1    O\looșjmiă

roz deni.aiă

! ■    ip ■ CCmf/IN--


Prețurile pornesc de 'a 20 +30 £ / mp f în zone limitrofe intravilane i si aiung pana â 1 2GC + 1500 £ / mp l ultracentral , în partea dfi Ncrd , in Plata Victoriei , Cotroceni . Kise elf sau Pernă verii unde s-a înregistrat un preț record de 3 iOG £ / mp ). Din studierea piet'i se constată că cele mai căutate terenuri sunt cele care se află la acesta extreme: Investitorii se orientează fie către ieșirile din capitaWt - atunci cârd vor fia construiască un show - room un depozit .un supermagazin sau cartiere rezidențiale pentru cumpărătorii d n c.asa medie . fre către zonele ultracentrale sau de Nord pentru sedii de birouri sau locuințe 'uxoase .

in Ultima perioadă Sr-au înregistrai creșteri spectaculoase ale preturilor teren u,ri lor: dacă în zona centrală și de Nord prețurile au crescut cu 30 40 %, in unele zone de la periferia capitalei ( flahovs zona de Sud si de Est) sad din localitaliîe limitrofe prețurile s-au țriptat

Ponderea cea mai mare a vânzătorilor de terenuri aste formată din cer rea m proprietari ti după Legea Fondului Funciar cere au primit terenuri ce ir. trecut erau în extravilan iar astăzi datorită expansiunii EucuresliuFui suni în intravilan , sau cei care au fost demolați țț au reușit sa primeâSCă înapoi teren ur. I'bere în zonele de blocuri .

txislă o discrepanță majoră între prețurile terenur.iorin Nord Comparativ cu cele dm Sud ți Est alungând ca pentru terenuri cu aceleași caracteristici raportul să fie de 5 :1 în fatoarea celor dm Nord .

Există si terenuri . in zone centrale . care deși au prețuri sub media zonei B.itfțț de toarte mulî t.mp scoase fa vânzare. Motivul pentru multe dm aceslea esle deschiderea mică . sub '■O m pentru care obținerea ucei autorizații de construire / demolare este cifmilâ , investitorii preferând teifinurile iară prob ome .

Cfl o tendință generam . experții imobiliari susțin, că în ultima perioadă st cumpăiă terenuri pentru locuințe rez:dențiale în zone liniștite de la marginea orașului. perVdînhferez

r..Rl ■■    ■

unor afaceri precum construirea unor st-cii de birouri sau apartamente de lux detetna k}'”1; /

i |lA' - L

inchFrieni sau num si pentru a face o investiție    ■' î

in anul 2006 sectorul rez-dentîal s-a mai ponderat pentru că orice majorare .< g

semnificativă de preț a devenit greu de sushnut de o piață care a ajuns la fel de seu ir j precum cea occidentală . Persoanele fizice sau țuridice care au dispus de bani au alocat deja o parte importantă dir portofoliul investii erați domeniului Imobiliar

încurajat de cererea in creștere erate rilă posbiîitâulor financiare tot mai mari file cu ir părători lor și de ororii urile uriașe care au apărut pe termen relativ ££urî, româc-i au cumpărat case apartamente $i în special terenuri în speranța revinderii 'or după un anumit interval de timp cu profituri uriașe .In ceea ce privește viitorul aoalișlii imeb :iari preconizează că piața irfiob Nară va rămâne în continuare o șursă sigură de venilun pentru cei oare investesc în aoesf domeniu însă rata profitu ui nu va mai fi atât de spectaculoasă in viitor. Ud studiu ai companie Recolta fele vă că ritmul de creștere al prețului fere nuri Iot va fi m uit na. lent ca pana □cum si doair in zonele în Care rti a fosl ating nive-ul maxirV^^ta&Ttijcb^lexl terenur .£ cu destinație rezident ala de Jancâ mari.'e aglomeran urban^țȚt'i/fqrjmjn îițfeg^tra maiorâri atât de mart ca până acum Analiștii estimează peniru urmă;oarea/oiâ^Kd^-.c 15 "c. Mcdilioăi: oarecum semnrt catrve de prel se vor țesi^itr^

pere dc- maximum terer-^riior agricola


'.    ,|£C1 KTMFAhJV

Pa pod de e^aluâr-a teren c-n Bucure?) ă^iltr LJ . JlT^da L^UCWiRlI rr 2 E

caro s-au majorat cu 30 - 40 % în £006 creșteri infiuiențatede investițiile in infrastructura rurală ce sunt anunțate fn acest an . Așadar, perioadă obținerii de profituri spectaculoase de £00 % doar dm Tevânzyrea le renurilor a uat sfârșit in anu 2006 . Cu toate acestea, specialiștii aFirmă că ioturile de teren vor continua să rămână printre cele mai tranzacțjonate proprietăți imobiliara pentru simp'u! motiv că pentru ridicarea oricărui tip de construcție este in primul rând nevoie de teren .

£.3.2 GbopMlej/.pMW'rt./a.wr3F/eris««fe.feteftw/tfî cfe evaluat

•    terenul este in ptoprleUdea exdusM a soților Husam și Marcelica Ai Ash- Hab :

•    suprafața terenului este de 320 mp;

+ terenut are 0 formă regulată , dreptunghiulară cu dimensiunile : 26 66 m x 12 m si aste utiicza: ca parcare amena.'ată ;

•    terenul este situat în zona SladronuluF Național Lia fvlanoiru ;

•    intrega zonă este compusă din imobile {locuințe unifamiliale J și blocuri de locuit. cu regimuri de înălțime dderite [ parter + 4 . 10 etaje );

•    teren u1 va putea fi mcordat la următoarele utilitățicurent eieclric , gaztemă fârala

canalizare , alimentare apa .




2.3.3 Conceptul de cea ma; bună UttUZăre ( CMEU )

Ca s- va'oarea de piață . cea mai buna utilizare este un concept de efață . Prin analiza celei mai bune ut'kzări (curasoulâ în lumea specialiștilor ca CMBU ). se va identifica utilizarea compedliva șj p rotita b fă proprietății imobiliare . Un concept asociat cu CMBU este cei ue valoare reziduală a terenu ui, care se echivalează cu acea parte dm valoarea proprietății ( construcție + teren j rămasă după ce se extrage din aceasta valoarea ^menajărilor si construcțiilor.

Potrivii definiție! cea mai bună utilizare este enai'zată in situația :

-    cea mai bilnâ Utilizare a terenul liber

-    cea mâi Dună ulilizgre a terenului construit.

Pe baza sludiftluî pieței    specifice hpurilor de proprietăți existente- in zonă s:

Se presupune laptul că cea mai burta utilizare va fi determinata în situația terenului construil . ținând cont de faptul ca întreaga zonă este formată din imobile.

Sunt analizate doliă cazuri ■ cei al construirii pa teren □ Liber locuințe un'familiale și cei ai construirii unul spațiu de birouri .

e

. . .

Utilizare

'Locuință un [familială

Spațiu birouri

Venit din închirieri/ an

9 000

12 000

Cheltuieli /an

1 500

3 000

Profit net/an

7 200

9 000

Raia de capitalizare

8 %

7 %

Valoare capitalizată

90 000

1£0 570

Cost conversie

0

-15 000

Valoare proprietate

90 000

113 570

Observație.

a)    Pentru calcularea venitului din Închirieri s-a considerat obtenabiJă o chirie de 750 t / luna pentru utilizare ca i ocu in unita niiliaiă și 1 000 f/lună pentru utilizare ca spațiu birouri Astfel,

VBP^ - 750 f 7 Jună K 12 luni = 3 000 €

= 1 000 F/lună X 12 luni = 12 000 €

b)    Nivelul cheltuielilor a tost considerat a fi 20 % pentru locuință unifamihală (respectiv

1 600 si £5 % pentru spațiu birouri i respectiv 3 000 E 1 reprezentând impozitul pe venii taxele locale . a'le chellu ek ce nu revin chmașu'ui.

c - Pentru rata de Capitalizare s-au utilizat informa- ilc de pe piață referitoare a mve ul ratei de capitalizare pe anul 2C07 pentru locuințeUnifamlfiăte și penlru spații de birouri (Sursa. Cpdiars ) d) Costul de conversie reprezintă costul a rr.c nai arilor-supli menta re specifice unu spat u de birouri ce imp/ică un trafic intens ș atingerea unor standarde .

Cea mat bună utilizare în cadrul pro/JihtefifffjȚ eva/uate este reprezentată de utilizarea ca spațiu de birouri ținând cont oe faptul câ :

-    pozfthwarea propiwtății este in zona Stadionului NaUonal da blanoliu accesul

lacându-se pe o stradă asfaltată ;    ^.. ■.

-    in căzui de fată sunt îndeplinite Soațe cerințele conceptului de-țe'a mâi bu;â utilizare .

" <■-    - -c 1 " J

■    este permis ibiiâ egal;


■    este fizic posibilă .

■    fundamentată adecvai;

* îezabilâ'financiai .

V\AV;..    ■ j.i: 1 ■ r-ANi'

Se consideră că cea ma\ bună utilizare este construirea unui imobil de birouri , deoarecSț

■    se o bl ing avantaj uE maxim al amplasamentului în rapcrt de condițiile cererii de piață ;

■    se încadrează in reg ementările de urbanism și in standardele curente de piața ;

■    proprietatea va avea prețul cel maJ conUânab I.

3. EVALUAREA TERENULUI

La baza aceste' evaluări sta anaJrza celei mai bure utiJizăn , ce a fost făcută anterior Cea mat bună utilfZarp în cadrul proprietăți evaluate este reprezentată de construirea pe locație a unui imobil cu destinație birouri.    ■

Operația de evaluare a terenurilor devine , în condijiile economisi de piață , deosebit de importantă . având în vedere ponderea acestor bunuri patrimoniale in volumul tranzacțiilor

în acțiunea de evaluare a terenurilor trebuie avute In vedere nu numai caracteristicile acestora cat si posibilitățile de folosire □ terenuula-. -Metoda abordată pentru evaluarea terenului aferent proppietatii esle aplicabilă in ipoteza că terenul este liber.

Forma terenului este regulată . dreptunghiulară . Terenul este lână denivelări și impedimente de relief care să-i afecteze funcționalitatea / utilizarea si este amenajat pentru parcare (asfaltat).

Zona în care so aliă amplasată proprietatea imobiliara supusă ev^lu^rfl este fțkmată preponderent qin imobile cu diverse niveluri ne înălțime ( P T 4 -r W etaje j ,

proprietatea are o atractivitete crescută datorită poziționării în mijlocul cartierului sin apropierea B—dulbi Basarabra și Stăd;onuluJ National Liă Vanul iu .

3,1 Evaluarea terenului folosind metoda comparației directe

Metoda comparației cu prețui pieții este o metodă gtohalâ . care aplică informațiile aduse ce o gri'ă de preturi 'ntocmiie prin urmărirea permanentă a raportului cerere - ofertă in mi|toace'e maeâ - media sau alte surse de Informate.

■-,r--" ...    ■


Gn'a ce prețuri trebuie să aibă in vedere faeton-ca,-e Influențează prețurile ș; ano ._ . ■ calego-ia local ită'ii, funcții ie economice și cq racle riști ci'c

-    poz'tin terenului n cadrul localității și poziția lață de

-    echiparea lehnico- edilitară a zone:;

-    caracterr&ficile geolehnice ate ’erenu.Ji:

-    reșfnctirle de Folosire a terenului :

-    gradul de poluare a tereoulur și a zonei;

-    gradul de interes al eveniualilpr investitori.    ’

Fa Ieșirea aceste grile și actualizarea eî

un!’are si relativ obiective a situații'or concrete

\ •

une1 aprecieri


Totuși, metoda prezintă o oarecare doza de subiectivism in obținatfea rezuJtatuId deoarece nu ia în considerație calcule tehnico - econom.cs . ci numai informații valorice f-naie . de sîniezâ , care sunt direct influențate de Intere^ . adesea negata de valoarea reală a terenului .Metoda comparației cu prețul piețif reprezintă o metodă rapidă de evaluare care ee aplică cu succes și evaluarea trebuie să se facă ținând seama de caracteristicile de amplasare în aceeași zonă . de suprafață . de formă . de fațadă , da dotări .

în anexa nr. 2 au fost prezentate prețurile terenurilor din zone limitrofa pe baza anunțurilor de vânzare - cumpărare apărute pe Eite-irri Internet.    .

Prețurile cin anexă sun! prețurr de ofertă , deci sunt negociabile , ^dmițfindu-se o reducere da aproximativ 15 %, absolul normaiă în procesul de negociere .

Analiza a fost aplicată asupra unor data și informații extrase om tranzacț ile recente ale unor propnetâți imobiliare? de tip teren liber. aie căror caracteristici principale au fost verificate de evaluator pe teren

Etapele parcurse jp^ntru aplicarea acestei meloce au fost:

-1 prezenta rea p rop rietâți for compq rabi le c u oara eteri s ti ciFe acestora ;

’ se^ctarea elementelor de comparație ;

■ determinarea colecțiilor relative centru fiecare element ce compcrcfic anaHîat.

* selectarea vaiorii prbprietâții de evaluat.

Astfel, pe piața imooiliarâ au putut ti identificate oferte ce terenuri comparabile cu cel eva'uat după cum umează :

1.    Oferta 1 : Teren &—dui Basarabia de 1 327 mp străzi amenajate . acces slradal . avâoo ca

ulilităț:: curent opa . canalizare. gaze Ca particularități ara deschidere la două slrâîi ț 40 m > 30 m )    -

Suma cerută : 1 390 000 f ! 1 0501 / mp )

Sur&a a g eot e : mobil iară

2.    Oferta £ Tferen B-du- Basarabia - patinoar de 500 mp, deschidere 20 m stradă amenajată având ca uliSItăț ; curem apă , canaTzare. gaze . A-e caaastru și intabulară .

Suma ce mia ■ 460 oo&f ț 320f1 mp )

Bursa : Site Internei

3. Oferta 3 Teren B-dui Basarabia - Lia Manoliu de 500 mp, deschidere 30 m, sțrazamenajate . acces stradal, având ca utilități: curent apă . canalizare, gaze . ■

Suroa cerută 465 000 t' r 970 + / mp )

Sursa : sile mtemet

4.Oferta 4 . Teren B-dbl Basarabia - D ham . SLprafațâ 1 IDO mp yeșcnrgpre 4U:m, acces m xt având ca utiEîtăți. curent, apă .

Suma cerută ■ 1 330 000 t i 1 120 € / mp )    .

Su rea agenti e i mobiliară


în anexa nr. 3 a fost evaluat terenul utilizând metoda csumparației directe ( analiza pe perechi ce date J,

Analizând leale coreei iile care se impun pentru criteriile de comparate . rezullă că valoarea terenului evaluai s-ar situa la nivelul 917 £ (mp . țJeterminâiă de cel mai rnfc nivel al corecției totale brute : tranzacția 3 j ,

Pentru evaluarea terenului s-au luat îfi considerație avanta.ele amplasamentului ț propriei al ea are o atractivitate crescută datorită poziționării pe o stradă așlalîată și datorită utilităților de care c!-spun a j.

Valonle din anexa nr. 2 confirmă valoarea otiținutâ prin metoda comparației cu prclu

pieței

Valoarea terenului ohținută prin metoda comparației cu prețul pieței este de ________ 917ț_/mp________

3,2 Evaluarea valorii de piața a proprietății imobiliare (teren } piin metoda reziduală

Cea mai bună ul'lizareîn cadrui proprie'âîii evaluate este reprezentată de utilizarea ca spabu de birouri.

Ținând cort de eh terii le care au stat ta baza stabiliri celei mai bure uli'izări . se poale presupune lapiuj că rea izarea unuj imobil cu regim de Înălțime P + 3+ 4 E esle perm-sib lă legat Fizic posibila, fundamentată adecvat și fâzabilâ financiar.

Astfel . se presupune construirea unui imobil cu regim de înălțime P + 3 4 E având suprafața construită de 550 mp he'ieficiird de utTtăți: electricitate telefonie gaz motan alimentare eu apă , canalizare

Structura de rezistentă a clădirii este din zidărie pedantă din cărămidă Porothenri. cu ștâ’plșorl sr centuri din beton âtntei, planșee din beton armat.

Acoperișul este sarpaniă cu învelitoarâ din tablă Llndaij tip țiglă . jgheaburi sr ouriane din tablă Undab . tămplăria exterioara din profile PVC șî geam tern- o pan .

i-'msajele interioare suni . pardoseli din gresc și parchet aminal . vopsitori; cu cpsele favabile , pl&cajșț cu fairmtâ la pereții băilor și grupurilor sanitare.

Costume unitare de edificare ale unei construcții descrise mai sus sunt estimate la 750 t mclusîv TVA suprafață construită . ceea ce pentru utilizarea adecvată .□ lerentriul in discuție ar reprezenta un nivel de invesbli&de .

550 mp x 750 f / mp = 412 500 € .

Analizând ofertele ax stentâ în publica iii le de specialitate la data ei/di'părij și in urmei

i. ....    , .    /'■&'- ■ ■■ ■    'V .

c.scutn"j-r avute cu promova imobiliar d'n zonă . se poate presupui'^'/aptu'i ca ,i--.n obline urma vânzării proprietăți irno&jiiye/H?\construite huma de 700 000 fV. Pentru cp'icar- -o-    ',

;    ...    ..I/P/',.




metodei reziduale a fost analizată piața imobiliară pentru construcții li mia re cu destina Ut de scatii de birouri

Va.’carea de 700 000 € se referă la o construcție de 550 mp suprafață consîruCă pe un lenen de 330 mp .

Astfel:    £

— "

Valoarea de piață

700 000

Cost de construcție

412 500 _

Profit promotor imobiliar

-7 000 I

Valoarea reziduală teren

260 500


Valoarea unitară a terenului obținută prin metodă reziduală m ipoteza cele1, mai bune utilizând spațiu biroun ) este de 877£ .

___ Valoarea terenului obținută prin metoda reziduala este de S77 £ / mp .

I

I

I

I

f


3.3 Rezultatele evaluării terenului și opinia evalua lor ului

în vederea estimării valorii de piață unitară a terenului, au fost aplicat două metode de evaluare, respectiv ■

■ Metoda compar ai iilor de piaiă ( prin mute da comparației d rgețe )

V-,»017e/'mp

1 Meioda reziduală f eslimarea valorri unitare a lere&jlui prin deducerea costurilor de nvcsLhe cm valoarea de piață a pro pietății imobiliare potențiala șl adecvate . având cea mgl bună utilizare a terenului liberJ:

V,eii: t 677 t i mp

Având in vedere scopul evaluării șl luă no în cens dtratie atât datele d spon foile cât și caracteristicile intrinseci ale terenului precum și potențial de dezvoltare a zonei , in opinia evaluatorului valoarea de piață unitară lire cont de rezuJlatul metodei comparai iilor n-reefe luând in consideram și analiza celei mai bune utilzan a lerum.lut liber pentru dezvoltare imobiliară .

Oftiniâ evalua forul ui s-a format oe baza rezu-tatelj: obținute prin cele două metode

Rapjal de șvsTba'rfi lensn din Bucu teșii, seclor .3 siiede Elz:j. na n. 2

Argumentele care au stat la baza elaborării opinie asupra val ni ■ 1 na le precum si

considerentele privind va' o a rea sunt :

■    valoarea a fost exorimată t nând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezent u' raport. conforma eu Standardele Internationale de Evacuare

■    pentru dalele tolosrte în prezentul raport care au fost obtinuîe de la Client, evaluatorul nu își asuma responsabilitatea pdnlru vendiciîazea și acuralațoa acestora ;

■    va loarea e &tș q p redIcți b ;

■    valoarea nu pne cont de responsabilitățile de mediu ;

■    valoarea este subiectivă ;

■    evauarea este o opinie asupra unei val ar ;

■    vaioarea este valatulă atât nmp câț '■amân nemcddicate oondilne pielei.

Polnvit celor de mai șus , evaluatoru1 âștimeaza că valoarea de piață a proprieîăț" irnouiliare - teren aparținând familiei Al Ash- ■ Hat Husam și Marceiica este :

V = 293 400 €



Obs. valoarea ce mm sus include TVA și este pbtinutâ prin rotunjire Cursul valutar a cala evaluării este


■ ?.5167leMS • 3 3528 iei/ f




DtruAMiC PFtajECl COi.fP^NY




Fî.ȘA TEHNICĂ TEREN

1. Proprietar

soții Ai A.sh - Hab Husam si Al Ash - Hab

Ms ncelica

j-"■    . .-

3. Arrplasanrent

București, sector 3 . strana 3ucovlna nt 2E

4. Categorie locali Iote

bras

5, Pensionare faîâ de utilități

tehnico - edilitare

la limita proprietății: gaze naturale , energie electccă, apă, canalizare

6. Tip drum la care a^e acces

șosea asfaltata

7. Forma in plan

dreptunghi uf ară

8, Restricții ds f-o'.csire conform

planului urbanistic

nu sete cazul

9. Suprafața adecvată- utilizare

Utilizare ca spațiu parcare

10. Aspect urbanistic și estetic

f imobile vecine, cai dale locatari)

blocuri de loc ui ni h , oca larii surd persoane de

Tsle diferite, prqdoiTina cele văi ^1! ce ■.enilui

medii

-

li, Poluare

- 1 fără probleme care să intîuienieze valoarea

12. Nai ura teren

leren normal de fundare ce nu rec&sită măsuri

speciale

T3. Grad seismic al zonei

■grad 8

14 Stare teren

terenul este plan. tară denivelări și impedfm&fljg de relief care să-i afecteze funcționalitatea , uii'i^area

Nu este ocupa! de construcția

15 R#slnotli (juridice sau de

penspecl vă spcralâ ;■

nu este cazul

16 Utilizare

teren intravilan const-uib'l. pasăre ai.to

i

“I

i

. r

3

PREZENTAREA

’    SOCIETĂȚII COMERCIALE

DYUAMICJLROJECT COMPANY BUCUREȘTI

I

I

1.    Denumirea firme- DYNAHDC PROJECT CQMPAWY s.r,l.

2,    Adresa . telefon . fax : ■ București. Splaiul Unirii nr. 45 , bloc M 15 . ap 10

- fax: 021 (322 05 53 • telefon: 021 / 322 35 63.021 / 320 37 50 -

0722 749 549

3 Număr de înregistrare la Reg'.strul Comerțului:

J 40 / 27135/29.10.1 &92

4,    Anul înființării:    1992

5.    Capitalul social :    210 lei

G. Patrimoniul la 31-12-2003 : SG3 173 lei

7, Autorizări:


•    Camera ce Comerț si Industrie a României

*    Agenfia Națională pentru Privatizare

■ Asociata Naționala a Evaluatorilor din România

8,    Pro' Iul de activitate “ Expertize și consultantă tehnico - economică sturii de

fdzehilita:o reevaluări patrimoniu și evaluări societă? comerciate . școlarizare în domeniul respectiv "

9.    Domeniu! de activitate    • Studii de fezabilitate în vederea :

-    privatizării,

-    asocieri:,

-    îWiințârM de societăți mixte



-    obținerii de împrumuturi bancare

-    realizării de nvestiîii pențru dezvoltare șau pentru retehnologizare,

• P anun de afaceri ;



Studii de oportun,laie . prtftezatil etate si fezabilitate pentru investii;

Diagnoze tehnico — economice ;

Analiză econom-.co - financiare ;


(or dc ui laje . fini


■ Analize comparați) tehnologice . tal

* Anakze tehnico - .edSno\nicefele^ccie1ă!iicr comercin e


logn";'-'

A


,> VA',"CF-:: rC' C. JU^AU


L    I'

\    ?Z / ' - ■    -


aflate în dificultate ei analiza eseului de farimui.ț .

*    Studii de pială ;

- Consultanta tehnico - econpmtcă pentru :

-    înființarea unor afaceri.

-    dezvoltarea unor afacer ,

-    privatizarea societăților comercia.e ;

-    Imounâîățirea performantelor economice

•    Evaiuărț a-e societăților comertiaie si evaluări de active în vederea :

-    privatizării,

-    asocierii .

-    Jichidărir ,

-    majorații capital w social.

-    obbneni ris împrumuturi (garanții) :

■ Evaluarea apodulu, de capsai soda: in natură la Witnțarea societăților comerciale,

•    Evoiu o rea proprietății inlPiectuaic- :

-    brevete do invenții„

-    documentai:! tehnice .

-    know - how .

-    programe do calculator

-    Jicenie ;

*    Evaluări diverse ;

-    terenuri,

-    magazine.


-    sedii „ birouri .

-    locuințe ,

-    mi|'loace ris transport,

-    utilaje d'verge ;

fO Portotol.'ul firmei: peste ?34 de proiecte din care

-141 studii de lezabihtate și piauun de ofacen - ȘS9 rapoarte de evaluare , din care :

■    45 evaluau societăți comerciale

■    56 evaluări uti'aje echipamente . airtoush cule .

■    55 evaluări mii Joace fixe și teren un .


343 evaluări imobile b mu

40 evaluări ha'e 24 a1 te evaluări



11.    Personal . 6 salariati

12.    Alte-nformații:

Firma DYNAMIC PROJECȚ COMPANY s r!. a fesl înființată in nnu, 199S ovăro ca obiect de activitate întocmirea de studii de fezabilitate . si ud ii de p-ată . evaiuân patrimoniu și active și conauttanță tehnico - economică .

Sa lari ații și colaboratorii firmei provin din institutele de proiectare și dezvottăre a intrepnnderilcr industriale , avârd experiență intre 15 și 40 an' in elaborarea de studii de fezabilitate și evaluări economice pentru proiecte întocmite in țara și în străinătate .

D rectorul general al S.C. DYNAMIC FROJECT .OOIMPANY - care este In fcceiașJ timp și coordonator ce lucrări - are o experiență de peste 40 ani in activitatea de producție industrială și de proiectare

Firma este în posesia unei literaturi de specialiste cuprinzătoare , adusă permanent în actualitate 5a: aria-ii si colaboratorii firmei cunosc toane cine specificul de lucru în economia românească ș sunt la curent Cu iepiălație ecordmicâ

Per cu asigurarea realizării lucrărilor îa limp șt de calitate , societatea dispune de

-    spații corespunzătoare de lucru :

-    dotări necesare desfășurării activității ( calculatoare Imprimanta . fax . lelefon . mobil.et. planșete , mijloace ide transport, etc. )' oancă de cate cupunzătoare , reactualizată permanent :


-    posiblilâți oe traduceri , dactiicgrafie , multiplicare .

-    bibliotecă lerinică de special ilate “ legislație economică la Zr;

-    programe de calculator .

Di rec tor u1 genera! a1 £ .C. DYNAMIC P RO J EC1 COMP AN Y - ca rt 'ie si e i n acel as11 imp șl coordonator de lucrări - este

■    absolventa' institutului Foii ten mc București . promova 195S . media lu

■    a tosl director general la inși Mutul de Proiectări pentru Construcții de Mașini ( cu paste 2 000 de saîariaL ; :

-    expert ONUDI ;

* menbrj titulara Academie Oamenilor de Șlunțâ :

-    autorul tuttăr i" Manual pentru analiza economică a p roadelor r aha liza jfaceri'oi i

n curs de apariție i circa 450 de pag ni)    .

înainte cie anul 1390 împreună cu o parte din anga.ații firme s. cu un i cțjtebc 1. ■ ;i coordonat și realizai Si ucu de Jezabiiitate pentru societăți mixte in străinătate s. In tară printre care :

*    fabrici de montaj autoturisme in Columbia /fug osia via. ș^i-bon

*    fabrici de mașini unelte în Peru și Iran ; / - ’/    ■ ■

*    ccmpiex de reparât uliiaj energetic sn Iran

•    febrirf de tractoare în Iran și Egipt :

•    tabrică de mașini agncole in Egipt;

■ șantier naval in Mauritania .

•    labrici de rulmenți în țările ainbc ;

•    Societatea Mixtă OLTCIT - Craiova (împne.țjnâ cu specia lișli de ia CITROEN -Franța).

După anul 1902 . in cadrul S.C, DYNAMIC RROJEC7 COMP AN Y s-au realizat peste 734 de studii de evaluare pat-rmoniu . studii de Fezabilitate și o;□ nur, ce a Faceri având ca obL6ct :

-    privatizarea soci etății cr cerne rea le cu capital de si al :

-    obținerea de Împrumuturi de către societăți ccmeterate ,

-    înființarea de societăți miirte;

-    reteh noi cazarea societăților comerciale .

In această penoadă , prin sludiiie elaborate ( de fezabditate și de ava1 uare patrimoniu i precum și prin activitatea de consultanță . firma DYNAMIC PRGJECT COMP AN Y a contribuit la privatizarea a peste 3S de secretă |i co mere. a le .

Pnntre clienlii noștri amintim

S.C. ALUANZ^TiRAC ASIGURĂRI S A - București; S.C. EL pCTROARGEȘ S.A. - Currea de Argeș :

S.C VESTA INVESTMENT S.R.L. - Otopeni S.C. VULCAN 3.A. - București;

S C. GENERAL TURBO S.A. -București:

S.C. UPETROLAM S.A. - București:

S.C. ROMENERGO C'ASTJMAG S.A. - București; S.C. OTELJNOX S.A. - Târgoviște :

5 C MAAMJRA SA. - București :

SC. CORUC SA.-Otopeni;

S.C. AMC0 OTOPENl £ A - Otooeni :

S.C. SUBEX S.A - Bacău;

S.C. ATRIC S.A. - Bucuresli;

4 A

S.C. RBMAT BUCUREȘTI SUD S.A.

f*' / C? f- \

S.C 1RA CĂMP'NA S.A. - Câmp na ■'    1 \ ■

S.C rORAJ SONDE S.A -Videle

?YNfij#c pRgjecn Oomfanv





•    S.C. REMAT ARGEȘ S.A. - Pitești ;

•    S.C. COMAT ARGEȘ S.A. - Pitești;

’ 1

•    S.C. UNIVERS SDV S.A. - București ;

•    S.C. VASE EMAILATE S.A. - Focșani ;

•    S.C. IMUT S.A. - Moreni;

•    S.C. CANTEMIR S.A.-Huși ;

•    S.C. ADMEB S.A. - București ;

•    S.C. ARC S.A. - Alexandria ;

•    S.C. FORTUS S.A. - lași;

•    S.C. ALTUR S.A. - Slatina ;

•    S.C. NEICO GRUP S.A.-București;

•    S.C. REMAYER S.A. - București;

•    S.C. REMAT PRAHOVA S.A. - Ploiești ;

•    S.C. ESTER COMPANY S.R.L. - Tărtășești ;

•    S.C. ROMNADEL S.A. - București ;

•    S.C. VENTROM S.A. - Sinaia ;

•    S.C. FRISAROM S.A. - București ;

•    S.C. ROFILM S.A. - București ;

•    S.C. EUROTEHNO GROUP S.R.L. - Pitești ;

•    S.C. EURIAL CONEX S.R.L.-Oradea;

•    S.C. SAUDI ARABIAN AMIANTIT GROUP - Arabia Saudită

•    S.C. INTEC S.A. - București ;

•    S.C. CHARISMA STUDIO S.R.L. - București ;

•    S.C. ROGVAiV COMIMPEX S.R.L-București ;

•    S.C. EDIL PROIECT S.R.L. - București ;

•    S.C. REP CONSVODICA S.R.L. - București ;

•    S.C. MOBITEX S.A.- București ;

•    S.C. INDUSTRIAL CONSTRUCT S.A.


•    S.C. CELPI S.A. - București ;

•    PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PITEȘTI ;

•    S.C. YOUR FRIEND S.R.L;-Bacău :

S.C. MOVIMAR & TRADE - București ;

S.C. SAYK ORIENT FOREST S.R.L.-Comănești ;

S.C. M.J. MAILLIS ROMANIA S.A. - Buftea;

S.C. AMITECH INDUSTRIAL S.R.L. - Orăștie ;

S.C. CIVIO REVISTE SPECIALIZATE S.R.L.- București; S.C. ROMANEL INTERNATIONAL GROUP S.A.- București ; S.C. WHITELAND IMPORT EXPORT S.R.L. - București ; S.C.-UTIL GRANT S.A. - București ;

S.C. PERAL DISTRIBUTION S.R.L. - București ; . PRIMĂRIA SECTORULUI 5 - București ;

COMBIPRA S.A. - Ploiești ;

SCHERING PLOUGH CENTRAL EAST AG - București ;

S.C

S.C

S.C

S.C

S.C

S.C

S.C

S.C

S.C,

S.C

S.C

S.C.

S.C,

S.C.

S.C.

S.C.

S.C.


UNICOM HOLDING S.A. - București ;

LEWIS IMPEX S.R.L - București ;

SERVICE FAUR S.R.L.- București ;

PRO COMOD SHOES S.R.L. - București;

PICNIC LAND S.R.L. - București ;

PERSYS ENGINEERING S.R.L. - București ; ROMGLOB INVEST S.R.L. - București ;

CAUTIS JB“93 PRODCOM IMPEX S.R.L. - București ;

MODARESFOOD S.R.L. - București ; KOTSOVOLOS ROMANIA S.R.L. - București ; PROFAUR INVEST S.A. - București ;

FAUR S.A. - București;

SERVICE FAUR S.R.L. - București ; PROHOTELS S.R.L. - Voluntari ;

WOLFSAN PROD IMPEX S.R.L. - București ; ROMANIAN SOFT COMPANY S.R.L. - București


DURAL S.R.L. - Filipeștii de PădureC* /-'vS    —

//


ATESTAREA PROFESIONALĂ
A SPECIALIȘTILOR FIRMEI

1. ing.TABAN MARIANA IULIA

1.1    Adeverință de absolvire a Cursului de pregătire în domeniul metodelor de evaluare a societăților comerciale organizat de Agenția Națională pentru Privatizare ( 1995 )

1.2    Diplomă- de absolvire a Cursului de pregătire în domeniul metodelor de evaluare a proprietăților imobiliare organizat de ANEVAR ( 2006 )

Nr. legitimație ANEVAR : 1106


2. ing.TABAN IULIAN CĂTĂLIN

2.1    Adeverință de absolvire a Cursului de pregătire în domeniul metodelor de evaluare a societăților comerciale organizat de Agenția.Națională pentru Privatizare ( 2000 )

2.2    Adeverință de absolvire a Cursului de pregătire în domeniul metodelor de evaluare a proprietăților imobiliare organizat de ANEVAR ( 2002 )


î    LISTA RAPOARTELOR DE EVALUARE TERENURI

a

( Extras )
A.    Rapoarte de evaluare pentru schimb de terenuri apropbate de Consiliul General al Municipiului București cu Hotărârea Consiliului General al Municipiului București

j nr. 294/07.12.2006

1    1. Raport de evaluare teren din București, Șoseaua Giurgiului nr. 126 ;

'“'Ș

2.    Raport de evaluare teren din București , Șoseaua Giurgiului nr. 58 A ;

B.    Alte rapoarte de evaluare terenuri

«    1. Societatea Comercială “ IAMACO “ S.R.L. București - Studiu privind evaluarea terenului din

“ București , Calea Griviței nr. 442 ( 1996 )

1 ’    2. Societatea Comercială " CONSTRUCȚII INDUSTRIALE MONTAJ " S.R.L. București -

Raport de evaluare mijloace fixe ( 1996,2001 , 2005 )

1

3.    Societatea Comercială " HOBAS TUB ROMÂNIA “ S.A. București - Raport evaluare teren și drum de acces ( 1998 )

_    4. Societatea Comercială " GENERAL TURBO" S.A. București - Raport de evaluare fonduri

*    fixe (1999,2003,2004 )

5.    Societatea Comercială " IRA CÂMPINA “ S.A. Câmpina- Raport de evaluare fonduri fixe secția "Service auto” (2000,2003,2005 )

6.    Societatea Comercială " CORUC “ S.A. București - Raport de evaluare fonduri fixe ( 2000 )

7.    Societatea Comercială " ADMEB “ S.A. București - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2000,2005 )

8.    Societatea Comercială " AMCO " S.A. Otopeni - Raport de evaluare fonduri fixe și teren

(2000,2002,2003 )

9. Societatea Comercială " VESTA fonduri fixe și teren ( 2000.)





10.    Societatea Comercială “ VENTROM INTERNATIONAL “ S.A. Măgureni - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2000 )

11.    Societatea Comercială “ ELECTROARGEȘ “ S.A. Curtea de Argeș - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2000 •)

12.    Societatea Comercială “ CONSTRUCȚII INDUSTRIALE MONTAJ " S.R.L. București -Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2001 , 2005 )

13.    Societatea Comercială “ INDUSTRIAL CONSTRUCT 11 S.A. București - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2002,2005 )

14.    Societatea Comercială " REMAT BUCUREȘTI SUD " S.A. București - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2002,2005 )

15.    Societatea Comercială “ SERVICE FAUR “ S.R.L. București - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2002 )

16    . Societatea Comercială “ REP CONS VODICA “ S.R.L. București - Raport de evaluare fonduri fixe și teren ( 2002 )

17    . Societatea Comercială " UNICOM HOLDING " S.A. - Raport de evaluare teren București , Strada Ramuri Tei nr. 1C ( 2003 )

18    . Societatea Comercială “ MAILIS ROMÂNIA “ S.A. București - Raport de evaluare fonduri fixe și terenuri ( 2003 )

19    . Societatea Comercială " ROMANEL INTERNATIONAL " S.R.L. București - Raport de evaluare clădiri și terenuri ( 2004 )

20    . Societatea Comercială " UTIL GRANT " S.R.L. București - Raport de evaluare mijloace fixe și terenuri ( 2004 )

21    . Societatea Comercială " WHITLAND IMPORT EXPORT " S.R.L. București - Raport de evaluare terenuri București ( 2004 )

22    . Societatea Comercială " PERAL DISTRIBUTION " S.A. București - Raport de evaluare

teren și construcții ( 2004 1    ......



DYNAMiO PROJECTC "



24    . Societatea Comercială " RICHTER INTER COM " S.R.L. București - Raport de evaluare I imobil si teren Calea Plevnei ( 2005 )

25    , Societatea Comercială " UNICOM HOLDING " S.A. București - Raport de evaluare teren -București , sector 2 , Strada Ramuri Tei nr. 12 ( 2005 )

J 26 . Persoană fizică - Raport de evaluare teren București , Strada N.D. Cocea ( 2005 )

27.    Societatea Comercială “ PIN TELSON IMPEX S.R.L.“ - Raport de evaluare teren din Voluntari - lot nr. 66 nr. cadastral 4341 “ ( 2006 )

28.    Societatea Comercială “ M & P MEGA POINT S.R.L.11 - Raport de evaluare teren din r... București , sector 1 , strada Gheorghe lOnescu Sisești nr. 71 - 73 “ ( 2006 )

29.    Societatea Comercială “ PERSYS ENGINEERING.S.R.L. “ - Raport de evaluare teren din comuna Cernica , sat Căldăraru , Prelungirea Gării Cățelu nr. 31 , jud. Ilfov “ ( 2006 )

»    30. Societatea Comercială “ NAZIM PROD COM S.R.L. “ - Raport de evaluare teren din

■    București , sector 6 , strada Drumul Săbăreni.nr. 4 ( 2006 )

J    31. Societatea Comercială “ UTIL GRANT S.A. “ - Raport de evaluare hală și teren din

București , sector 6 , strada Ing. Pascal Cristian nr. 4 ( 2006 )

I

“    32. Persoană fizică - Raport de evaluare teren din București, sector 4 , strada Luică nr. 174

(2006)

1 ~

33. Persoana fizică - Raport de evaluare teren din sat Pasărea , comuna Brănești , județul Ilfov (2006)

34.    Societatea Comercială “ PROFAUR INVEST S.A. “ - Raport de evaluare imobil și teren din' București, sector 3 , bulevardul Basarabia nr.,256 ( 2006 )

35.    Direcția Silvică Giurgiu - Raport de evaluare terenuri agricole extravilane din județul Giurgiu zona Slobozia de Giurgiu ( 2006 )

36.    Societatea Comercială “ MODARES FOOD S.R.L. “ - Raport de evaluare teren din sat Pipera Șoseaua Erou lancu Nicolae tarla 13 , parcelele A 259/9 și2006 )

•,îț

I

1    BIBLIOGRAFIA UTILIZATĂ

(extras )

1.    Appraisal Institute - “ Evaluarea proprietății imobiliare “ - Ediția a doua canadiană ( 2004)

2.    Cursul ANEVAR “ Evaluarea proprietăților imobiliare “ ( 2006 )

3.    “ Bursa Construcțiilor “ nr. 1 - 2 /1997 , nr. 1 - 7 /1998 , nr. 1 - 4 / 1999 , nr. 1 - 4 / 2000 ,

nr. 1 - 5 / 200-1 , nr. 1 -e 4/ 2002 , nr. 1 t 7/ 2003 , nr. 1 -7/2004 , nr. 1 -e 8 / 2005 , nr. î- 7 / 2006 , nr. 1/2007

4.    Institutul Român de Cercetări în Evaluare (IROVAL ) - “ Buletin informativ “ nr. 1 - 4 / 1996

nr. 1 -r-4 / 1997 , nr. 1 ^4 / 1998 nr. 1 - 6 / 1999 , nr. 1 -4/2000 , nr. U 12/2001 , nr. 1 -e 4/ 2002 , nr. 1 - 4 / 2003 , nr. 1 - 4 / 2004 , nr, 1 -e 4 / 2005 și nr. 1 - 4/2006

5.    IVSC - Comitetul pentru Standarde Internaționale de Evaluare " Standarde Internaționale

de Evaluare " ediția a șaptea - 2005

6.    Colectiv coord. Sorin V. Stan : " Ghid practic de evaluare " - Editura IROVAR - 2003

7.    Colecția revista Capital ( 2005 - 2007)

LISTA ANEXELOR

Anexa nr. 1

Anexa nr. 2

Anexa nr. 3


Contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 5819 /31 octombrie 2002

Prețul terenurilor din zona Bulevardului Basarabia și zone limitrofe

Evaluarea terenului prin metoda comparației directe - Analiza pe perechi de date


t

i    S-A CERUT AUTENTIFICAREA PREZENTULUI ÎNSCRIS

CONTRACT DE VÎNZARE CUMPĂRARE

•Ț


între subsemnații:

MIHĂESCU CRISTIAN și MIHĂESCU ADRIANA, soți, domiciliați în București, str, Pr. Dr. Ștefan S. Nicolau nr. 5, bl. 01, sc. B, et. 1, ap. 20, sector 3, calitate de vînzători si ——-----

AL ASH-HAB HUSAM, domiciliat în București, str. Rărău nr. 5, bl. V70, sc. 1, ap. 1, sector 3 și AL ASH-HAB MARCELICA, domiciliată în București, str. Mr. Coravu Ion nr. 1-7, bl. C4, sc. A, parter, ap. 2, sector 2, soți, cetățeni români, în calitate de cumpărători, a intervenit prezentul contract de vînzare cumpărare în următoarele condiții:

Noi, MIHĂESCU CRISTIAN și MIHĂESCU ADRIANA, vindem soților AL ASH-HAB HUSAM și AL ASH-HAB MARCELICA, terenul intravilan in suprafață de 320 mp, situat în București, str. Bucovina

nr. 2E, sector 3, având următoarele dimensiuni si vecinătăți: la N-latură de 22,66ml, teren viran (dom. Privat C.G.M.B.), la E-latură de 12,00ml, Aleea I.O.R., la S-latură de 26,66ml, teren viran (dom. privat C.G.M.B.), la V-latură de 12ml, alee. Terenul este înscris in cartea funciară nr. 20220, avînd număr cadastral al parcelei 4823, conform extrasului de carte funciară nr. 7551/30.10.2002 eliberat de Biroul de Carte Funciară Judecătoria sectorului 3, București.-— :-----------------------

Am dobîndit dreptul de proprietate asupra terenului descris mai sus prin cumpărare, în timpul căsătoriei, cu contribuția egală a soților de la Mihăescu Fiorian și Mihăescu Maria, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1571/23.05.2001, la BNP Budeci Mariana, București. Autorii îl dobândiseră la rândul lor prin titlul de proprietate nr. 11624/3, eliberat la data de 12.06.2000 de Prefectura mun. București, în conformitate cu prevederile art. 3.6, alig. 5 din Legea nr. 18/1991, republicată privind fondul funciar și srt. 34 din Legea nr. 1/2000 și preluat cu procesul verbal de punere în posesie nr. 1929 din 02.10.2000, eliberat de Primăria sectorului 3, București.

Intrarea in stăpînire de drept si de fapt se face de azi data autentificării prezentului contract de vinzare cumpărare.

Prețul vînzării este de 380,000.000 (treîsuteoptzecimiiioane) lei, din care azi, data autentificării, am primit suma de 195.925.865 (unasutănouăzecișicincimilioanenouăsutedouăzecișicincimiioptsuteșasezecișicinci) lei, urmind ca diferența echivalentul in lei a 5.500 (cincimiicincisute) USD, să fie achitată in patru tranșe^jstfel: la 30.11.2002 echivșJ^ț^^țn lei a 1.500USD; la 31.12.200^clt?ivâfeHtul in lei a 1.500US,t30Îr





ROMANIA

BIROU NOTAR PUBLIC TINCA CONSTANTINESCU BABA NOVAC NR.8, BL.T1, SC.1, ETJ.1, AP. 7 SECTOR 3 BUCUREȘTI

ÎNCHEIERE DE AUTENTIFICARE NR. 581 9
ÎNREGISTRAT NR. 10032
ANUL 2002 LUNA OCTOMBRIE ZIUA 31

In fața mea, Ținea Constantinescu, notar public, s-au prezentat la sediul biroului in nume propriu :

MIHĂESCU CRISTIAN domiciliat în București, str. Pr. Dr. Ștefan S. Nicolau nr. 5, bl. 01, sc. B, et. 1, ap. 20, sector 3, identificat cu Bl seria GD nr. 0949241/16.04.1993, Secția 12 Poliție,

MIHĂESCU ADRIANA, domiciliată în București, str. Pr. Dr. Ștefan S. Nicolau nr. 5, bl. 01, sc. B, et. 1, ap. 20, sector 3, identificată cu CI seria RX nr. 050208/16.06.1998, Secția 12 Poliție,

AL ASH-HAB HUSAM, domiciliat în București, str. Rărău nr. 5, bl. V70, sc. 1, ap. 1, sector 3, identificat cu CI seria RT nr. 215968/12.02.-2002, Secția 11 Poliție,

AL ASH-HAB MARCELICA, domiciliată în București, str. Mr. Coravu Ion nr. 1-7, bl. C4, sc. A, parter, ap. 2, sector 2, identificată cu Bl seria GN nr. 406106/03.03.1994, Secția 9 Poliție, care după citirea actului au consimțit la autentificarea acestuia și au semnat toate exemplarele.

In temeiul art.8,lit.b,din Legea nr.36/1995

SE DECLARA AUTENTIC PREZENTUL ÎNSCRIS S-a taxat cu 4.800.000 lei cu chitanța nr. 0379382/31.10.2002 Trez. s. 3 Timbru judiciar 50.000 lei    pc

S-a perceput onorariul de 4.900.000 lei cu chit nr. 6901/31.10.2002 bnp

NOTAR PUBLIC

S-a cerut Autentificarea prezentului înscris :

AL

DECLARAȚIE

Subsemnaiii MIHAESCU CRISTIAN si MIHAESCU ADRIANA, soți, cu domiciliul in București, Str. Pr. Dr. Ștefan Nicolau nr.5, bl.01, sc.B, et.l, ap.20, sector 3, CNP 1581113400081, respectiv CNP 2640513400064, declaram pe proprie răspundere, cunoscând disp. Art.292 Cod Penal cu privire la fals in declarații, următoarele:

Am primit integral, de la soții AL ASH-HAB HUSAM si AL ASH-HAB MARCELICA, restul de preț in suma de 185.000.000 (unasutaoptzecisicincimilioane) lei, echivalentul a 5.500 .(cincimiicincisute) U.S.D., din totalul de 380.000.000 (treisuteoptzecimilioane) lei, datorat noua potrivit Contractului de vinzare-cumparare aut. sub nr.5819 din 31.10.2002 la BNP Ținea Constantinescu - București, referitor la terenul intravilan in suprafața de 320 mp. situat in București, Str. Bucovina nr.2E, sector 3.

Dam prezenta declarație fiind necesara la Judecătoria Sector 3 Bucuresti-Bîrou de Carte Funciara, in vederea radierii privilegiului.

Redactat la sediul Biroului Notarului Public, ARGENTINA ARISTOTEL - București, in 2 exemplare, eliberindu-se pârtii 1 exemplar.

PLAN DE


SITUAȚIE AL


IMOBIL


Scara l’5OO


Adresa bunului Imoblb Mun, București Sector 3 .

Cod SIRUTA i 179169 STR, BUCOVINA NR, 2E



Proprietari ’■

MIHAESCU C, MARIA Str. Pr.Dr.St.S.NIcolau nr, 5 Bl,OL Sc.B, Et.l, 60,20; Sector 3 MIHAESCU ST, PLDRIAN Str. Moldoveni nr, 8 Bl,55, Sc,3, Et.l, Ap,36,Sector 4



PUNCTE PE CENTUR


Nume

Punct

COORDONATE STEREOLBUC

YCm)

X<m)

47A

560725,77

337552.97

47

560752,43

337Ș53^&=^

46

560754.55

33^54S .8‘4 u 4-

19

•560727.93

__i_^Ș±316ma_ . JEl/E /guR

Întocmit ing. SLNegm

Data:





Anexa nr. 2

PREȚUL TERENURILOR
DIN ZONA BULEVARDULUI BASARABIA Șl ZONE LIMITROFE

Localizare

Preț unitar

agenții imobiliare 4

- Basarabia , 20 264 mp , străzi amenajate , acces stradal, curent electric , gaze , ap , canalizare , urbanism P + 10,P + 12,P + 22, parcare 1 000 mp , proiect 7 blocuri cu 800 apartamente , și 7 000 mp spatii comerciale , se vinde cu tot cu proiect

1 200 € / mp

- Basarabia , 1 327 mp , deschidere 40 m , acces mixt, toate utilitățile

1 000 € / mp

- Basarabia - Diham , 1 327 mp , deschidere 40 ml / 30 ml , străzi amenajate, acces stradal, acces lateral, apă, canalizare, curent, gaze

1 050 € / mp

- Basarabia - Lia Manoliu - parc I.O.R. , 500 mp , deschidere 23 m , străzi amenajate, acces stradal , curent electric , gaze , apă , canalizare

900 € / mp

- Basarabia - patinoar, 500 mp , deschidere 20 , străzi amenajate , acces mixt, curent, apă , canalizare , gaze

666 € / mp

Anexa nr. 3


EVALUAREA TERENULUI PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE -Analiza pe perechi de date -

«Ta YriAM    P am y

> V I



Elemente de

comparație

Proprietatea

subiect

Oferta 1

Oferta 2

Oferta 3

Oferta 4

Comparabilal

Corecție

Comparabila2

Corecție

Comparabila3

Corecție

Comparabila4

Corecție

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Poziționare

stradă

asfaltată

stradă amenajată

stradă asfaltată

stradă amenajată

drum asfaltat    s

J

Preț solicitat

(Total / € / mp)

1 390 000 €

(1 050 6/mp )

460 000 6

( 920 6 / mp )

485 000 6

( 970 € / mp )

1 320 000 €

( 1 120 6/mp )

Corecție aferentă

negociere

1 181 500 €

-15 %

414000 €

- 10 % '.

436 500 €

- 10 %

1 122 000 €

6

u

8

- 15 %

Drepturi de

proprietate

deplin

deplin

0 %

deplin

0 %

deplin

0 %

deplin

0 %

Preț corectat

1 181 500 (

414000 €

436 500 €

1 122 000 6

Finanțare

presupus cash

cash

0 %

cash

0 %

cash

0%

cash

0%

Preț corectat

1 181 500 0

414000 €

436 500 €

—-

1 122 000 6

Condiții de vânzare

obiective

obiective

.0 %

obiective

0 % .

obiective

0%

obiective

0 %

FțreȚjSpțjeetat

;--

1 181 500 e

414000 €

- ;

436 500 €

1 122 000 6

o\

orizontal

-    r —    ■    '

0%

înclinat

+ 5 % ii

orizontal

0 %

orizonal

0 %

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10    j

Zona inundabilă

nu

. nu

0 %

da

+ 5 %

nu

0%

nu

0 %

Zonare

rezidențial

rezidențial

0 %

rezidențial

0 %

rezidențial

0 %

rezidențial

0 %

Utilități .

curent, gaze ,

apă ,

canalizare

curent,

gaze,apă, •'

canalizare

0 %

curent,

gaze,apă,

canalizare

0 %

curent,

gaze,apă,

canalizare

0 7o

curent,

gaze,apă,

canalizare

0 7o

Alți factori*

deschidere la

două străzi

deschidere la

două străzi

0 %

deschidere la

o stradă

+ 5 %

deschidere la

o stradă

asfaltată

+ 5 %

deschidere la

două străzi

0 %

Preț corectat

1 181 500 0

o e

476 100 e

+ 62 100 e

458 325 6

+ 21 825 6

1 122 000 6

06 J

Suprafață(mp)

320 mp

1 327 mp

- 1 007 mp

500 mp

- 180 mp

500 mp

- 180 mp

1 100 mp

- 780 mp j

Preț corectat

284 913 6

- 896 587 €

304 704 €

- 171 396 €

293 328 6

- 164 997 €

326 400 6

- 795 600 €    |

Corecție totală netă

- 896 587 €

- 109 296 €

- 143 172 €

’i

- 795 600 e ;

Corecție totală brută

896 587 €

233 496 €

186 822 6

795 600 6

Val.unitară

890 6 Z mp

952 € / mp

917 6/ mp

1 020 € / mp

i

Valoare teren

917€/mp    ,    s    î

Notă :    * nivelul corecțiilor pentru topografie, drum de acces și alți factori au fost cuantificate și reprezintă cât recunoaște piața din diferență . Ele exprimă

RAPORT DE EVALUARE

TEREN SITUAT LA INTERSECȚIA STRĂZILOR J    ALEXANDRU MORUZZI CU CALEA VITAN

APARTINAND

I    CONSILIUL UI GENERAL AL MUNICIPIUL UI

î    BUCUREȘTI

Ev.16.25


Data elaborării : 26 Martie 2007


RAPORT DE EVALUARE

TEREN SITUAT LA INTERSECȚIA STRĂZILOR 1    ALEXANDRU MORUZZI CU CALEA VITAN

*    aparținând

1

CONSILIULUI GENERAL ALMUNICIPIULUI BUCUREȘTI



ÎNTOCMIT DE



CUPRINS

Certificare


1. Date generale..............................................................................................


1.1    Obiectul și scopul evaluării.................:..................................................

1.2    Data evaluării.....................................................................................

1.3    Instrucțiunile evaluării...........................................................................

1.3.1    Date identificare proprietar ..........................................................

1.3.2    Ipoteze și condiții limitative............................................................

1.4    Bazele evaluării și procedura de evaluare........................................................

1.4.1    Bazele evaluării.....................................................................................

1.4.2    Documentarea........................................................................................

1.4.3    Clauza de nepublicare și responsabilități față de terți.......................

3

4

4

4

4

4

4

5

5

5

6


2. Prezentarea proprietății evaluate.

2.1 Identificarea proprietății. Aspecte juridice.

2.2 Descrierea amplasamentului.

2.2.1 Dotarea edilitară.

2.3 Analiza pieței imobiliare..................................................

2.3.1 Considerații cu privire la piața imobiliară actuală.

2.3.2 Concluzii cu privire la caracteristicile terenulu^e^ăluatc-,.•••

2.3.3 Conceptul de cea mai bună utilizare ( CML^ „

o a .-

3YNAMIC



•/


3. Evaluarea terenului................................................................................................... 11

3.1    Evaluarea terenului folosind metoda comparației directe.................................. 11

3.2    Evaluarea valorii de piață a proprietății imobiliare (teren ) prin metoda

reziduală.......................................................................................................... 13

3. 3 Rezultatele evaluării terenului și opinia evaluatorului...................................... 14

Fișa tehnică teren.......................................................................................................... 16

Prezentarea S.C. DYNAMIC PROJECT COMPANY S.R.L............................................ 17

Atestarea profesională a specialiștilor firmei................................................................. 24

Lista rapoartelor de evaluare terenuri................................... 25

Bibliografia utilizată...............................................................r;:../: ....................... 28

Lista anexelor................................................................................................................ 29

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute , certificăm faptul că afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte .

De asemenea , certificăm faptul că analizele , opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice. Acestea sunt analizele , opiniile și concluziile noastre personale , fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional .

Certificăm faptul că nu avem nici un interes prezent.sau de perspectivă în proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influiență legată de părțile implicate .

Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport de evaluare nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori ( din evaluare ) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influiențată de apariția unui eveniment ulterior.

Analizele , opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din Standardele Internaționale de Evaluare, recomandările și metodologia de lucru recomandate de Asociația Națională a Evaluatorilor din România .

Proprietatea a fost inspectată de personalul evaluator a firmei .

Prezentul raport se supune normelor din Standardele Internaționale de Evaluare și poate fi expertizat (la cerere ) și verificat, în conformitate cu standardele de verificare .

S.C. DYNAMIC PROJECT COMPANY s.r.l.

1. DATE GENERALE

1.1    Obiectul și scopul evaluării

Obiectul evaluării: teren având suprafața totală de 251 mp , amplasat la intersecția străzilor Alexandru Moruzzi cu Calea Vitan aparținând Consiliului General al Municipiului București (CGMB ).

Scopul evaluării: estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare - teren în vederea efectuării unui schimb de terenuri

1.2    Data evaluării

Data evaluării: 26 martie 2007

Data inspecției '. 19 martie 2007


Cursul de schimb valutar

•    2,5167 lei/$

•    3,3528 lei/€

1.3 Instrucțiunile evaluării

1.3.1    Date identificare proprietar : Consiliul General al Municipiului București

1.3.2    Ipoteze și condiții limitative

Evaluatorul declară, pe propria răspundere că nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport de evaluare .

Acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime / maxime , solicitare venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de proprietate .în vederea efectuării evaluării au fost luați în considerație toți factorii care au influiență asupra valorii obiectului evaluării și nu au fost omise deliberat nici un fel de informații care ar avea importanță asupra evaluării .

Factorii și informațiile care au fost luate în calcul și care au influiență asupra valorii obiectului evaluării sunt considerate corecte și rezonabile pentru întocmirea prezentului raport .

Evaluatorul se consideră degrevat de răspundețW^iâtertț^\unor vicii ascunse ( surse de contaminare neevidențiate ,etc ) sau plusuri priv^.'țojate^jî^v^lu^ii , care ar putea influiență în vreun sens evaluarea , nefiind angajat pen^ru^^x^tiz^^u cercetare științifică necesară în acest sens .    V \ j/. F

DYNAMIC prcject company

Nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție ( documentele de proprietate ) și nici pentru chestiuni juridice sau de proprietate .

Previziunile , proiecțiile sau estimările conținute în raport se bazează pe condițiile curente de piață , pe factorii cererii și ofertei anticipate pe termen scurt și pot fi influiențate de existența unei economii stabile . Orice modificare a condițiilor pieței poate duce la modificarea rezultatelor evaluării, astfel, valoarea estimată este valabilă atâta timp cât caracteristicile pieței imobiliare nu se modifică semnificativ .

Rezultatele și informațiile cuprinse în interiorul lucrării se consideră a fi corecte , chiar dacă redactarea nu a prezentat întotdeauna și integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidențiate .

Analizele , opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor Europene și cu cerințele “ Codului deontologic al profesiei de evaluator “.

Acest raport de evaluare nu poate fi inclus parțial sau în întregime și nici ca referință într-un document publicat , circulară sau declarație , sub nici o formă , fără acordul scris al evaluatorului asupra formei în care ar urma să apară . Acest raport este confidențial și poate fi utilizat numai pentru scopul prevăzut în raport.

Lucrarea a fost redactată în 3 (trei) exemplare , din care două exemplare pentru beneficiar.


1.4 Bazele evaluării și procedura de evaluare

1.4.1 Bazele evaluării

Este supusă evaluării proprietatea imobiliară - teren situată la

Alexandru Moruzzi cu Calea Vitan din București , sector 3, reprezentată de un teren liber de construcții având suprafața de 251 mp .

Baza utilizată la evaluarea acestei proprietăți imobiliare este valoarea de piață , care este definită în Standardele Internaționale de Evaluare , ediția a șaptea / 2005 ( IVS 1 , 3.1 ) și în Recomandările de bună practică în evaluare ANEVAR , cu următoarea definiție :

“Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză , prudent și fără constrângere”

1.4.2 Documentarea


La baza prezentei evaluări au stat următoarele :

1.    planul de amplasament si delimitare a fere

2.    Standardele internaționale de Evaluare și evaluare ANEVAR :

3.    ofertele de vânzare a terenurilor dip zona Vitan, preluate din site-uri Internet și diverse publicații mass media ;

4.    informații culese cu prilejul inspectării proprietății imobiliare - teren supuse evaluării ;

5.    previziuni cu privire la tendințele pieței terenurilor.

1.4.3 Clauza de nepublicare și responsabilități față de terți

în conformitate cu uzanțele din România valorile estimatede către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după această dată , în care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate .

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat și numai pentru uzul destinatarului .

Evaluatorul are responsabilitate numai față de client „și nu acceptă nici o responsabilitate față de alte persoane , în nici o circumstanță .

Lucrarea nu poate fi reprodusă , împrumutată sau cedată unor terțe părți concurente în domeniu , nici de către beneficiar și nici de către evaluator, fără aprobarea scrisă a celeilalte părți .


2. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII EVALUATE

.—.----> ■

2.1 Identificarea proprietății. Aspecte juridice

Proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare^este reprezentată de un teren cu suprafața de 251 mp , situat în București , sector 3, la intersecția străzilor Alexandru Moruzzi cu Calea Vitan . Locația este situată vis â vis de Mall -ul Vitan și este utilizată ca spațiu de parcare .Terenul supus evaluării este învecinat cu alte terenuri având aceeași destinație (totalizând 1 362 mp ) , dar și cu strada Alexandru Moruzzi pe o latură . Calea Vitan pe altă latură . întreaga zonă este compusă din blocuri construite în diverse perioade și cu nivele de înălțime diferite . Locația se află amplasată într-o zonă de mare interes locativ și comercial.

Terenul este în momentul actual în proprietatea Consiliului General al Municipiului București și face obiectul unei propuneri de schimb de terenuri .

Evaluatorul nu a fost în posesia actului de proprietate a terenului supus evaluării si de aceea va presupune în procesul de evaluare faptul că proprietatea imobiliară- teren nu constituie obiectul nici unui litigiu judecătoresc cu nici o perso^^iAidS^uju ridică , nu a fost înstrăinat sub nici o formă și nu este grevat de nici un litigii^^izfeyenâicara ori ipotecat.


2.2 Descrierea amplasamentului

Terenul supus.evaluării este amplasat în București , sector 3, intersecția străzii Alexandru Moruzzi cu Calea Vitan și are următoarele vecinătăți ;

-- pe o latură de    21,80    m cu strada Alexandru Moruzzi;

-    pe o latură de    19,52    m cu Calea Vitan ;

-    pe o latură de    26,30    m + 2,05 m cu parcelele    de    149 mp și 501 mp ;

-    pe o latură de    3,11 m cu parcela de 211 mp .

' Suprafața terenului este de 251 mp .

Terenul are o formă de patrulater cu una din laturi foarte mică , de 3,11 m . Terenul este plan , fără denivelări și impedimente de relief care să-i afecteze funcționalitatea / utilizarea și nu este împrejmuit, fiind utilizat ca spațiu de parcare . în momentul inspecției , pe teren nu exista nici o construcție.

Este de așteptat ca prețurile terenurilor din zonă să crească în perioada următoare , zona având un potențial deosebit datorită vecinătății cu Mall Vitan .

Zona este foarte tranzitată iar poluarea fonică și atmosferică surit destul de ridicate . Zona este liniștită din punct de vedere infracțional .

2.2.1 Dotarea edilitarâ

Terenul dispune de posibilități de racordare la următoarele utilități : * rețeaua de energie electrică ;

■    rețeaua de gaze naturale ;


■    canalizare și alimentare cu apă .

2.3 Analiza pieței imobiliare

2.3.1 Considerații cu privire la piața imobiliară actua

Pentru municipiul București și împrejurimi, piața terenurilor rămâne cel mai dinamic sector, atât ca număr de tranzacții, cât și ca varietate și dinamică a prețurilor. Cei mai importanți sunt investitorii în sectorul imobiliar, dar cantitativ , semnificative sunt persoanele fizice care doresc să-și achiziționeze un teren cu scopul de a-și construi o locuință rezidențială .

Prețurile pornesc de la 20 -^30 € / mp ( în zone limitrofe intravilane ) și ajung până la 1 200 t 1500 € / mp ( ultracentral , în partea de Nord , în Piata,Vieforiei , Cotroceni , Kiseleff sau Primăverii unde s-a înregistrat un preț record de 3>(^£^rAțy)^Din studierea pietii se constata ca cele mai căutate terenuri sunt cele care s^âfjaJ^cpșT^ exțreme : investitorii se

orientează fie către ieșirile din capitală - atunci când VorfeajBb'nstrpiașca.un show - room . un



PROJECT COMPAN'

depozit, un supermagazin sau cartiere rezidențiale pentru cumpărătorii din clasa medie , fie către zonele ultracentrale sau de Nord pentru sedii de birouri sau locuințe luxoase .

în ultima perioadă s-au înregistrat creșteri spectaculoase ale prețurilor terenurilor: dacă în zona centrală și de Nord prețurile au crescut cu 30 40 %, în unele zone de la periferia capitalei ( Rahova , zona de Sud și de Est) sau din localitățile limitrofe prețurile s-au triplat.

Ponderea cea mai mare a vânzătorilor de terenuri este formată din cei reâmproprietăriți după Legea Fondului Funciar care au primit terenuri ce în trecut erau în extravilan iar astăzi datorită expansiunii Bucureștiului sunt în intravilan , sau cei care au fost demolați și au reușit să primească înapoi terenuri libere în zonele de blocuri.

Există o discrepanță majoră între prețurile terenurilor în Nord comparativ cu cele din Sud și Est ajungând ca pentru terenuri cu aceleași caracteristici raportul să fie de 5 : 1 în favoarea celor din Nord .

. Există și terenuri , în zone centrale , care deși au prețuri sub media zonei sunt de foarte mult timp scoase la vânzare. Motivul pentru multe din acestea este deschiderea mică . sub 10 m , pentru care obținerea unei autorizații de construire/ demolare este dificilă , investitorii preferând terenurile fără probleme .

Ca o tendință generală , experții imobiliari susțin că în ultima perioadă se cumpără terenuri pentru : locuințe rezidențiale în zone liniștite de la marginea orașului , pentru inițierea unor afaceri precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente de lux destinate închirierii sau numai pentru a face o investiție .

în anul 2006 sectorul rezidențial s-a mai ponderat pentru că orice majorare semnificativă de preț a devenit greu de susținut de o piață care a ajuns la fel de scumpă precum cea occidentală . Persoanele fizice sau juridice care au dispus de bani au alocat deja o parte importantă din portofoliul investițional domeniului imobiliar.

încurajați de cererea în creștere datorită posibilităților financiare tot mai mari ale cumpărătorilor și de profiturile uriașe care au apărut pe termen relativ scurt, românii au cumpărat case . apartamente și în special terenuri în speranța revinderii lor după un anumit interval de timp cu profituri uriașe .în ceea ce privește viitorul, analiștii imobiliari preconizează că piața imobiliară va rămâne în continuare o sursă sigură de venituri pentru cei care investesc în acest domeniu , însă rata profitului nu va mai fi atât de spectaculoasă în viitor. Un studiu al companiei Regatta relevă că ritmul de creștere al prețului terenurilor va fi mult mai lent ca până acum și doar în zonele în care nu a fost atins nivelul maxim . în acest context terenurile cu destinație rezidențială de lângă marile aglomerări urbane nu vor mai înregistra majorări atât de mari ca până acum . Analiștii estimează pentru următoarea perioadă o creștere de maximum 15 % . Modificări oarecum semnificative de preț se vor resimți însă în cazul terenurilor agricole care s-au majorat cu 30 - 40 % în 2006 , creșteri influiențate de investițiile în infrastructura

rurală ce sunt anunțate în acest an . J\^daK/pjă£*eada obținerii de profituri specfecuîpaseLde


200 % doar din revânzarea terenu, afirmă că loturile de teren vor c


uaLsîâ'rșit Tn anul 2006 . Cu toate acestea;,ișp ciaîișt


să rămânfc Printre cele mai tranzacționât


:C7 COMPANY

imobiliare pentru simplul motiv că pentru ridicarea oricărui tip de construcție este în primul rând nevoie de teren .

Segmentul de piață interesat de oferta imobiliară - teren ce face obiectul prezentului raport de evâluare este format din antreprenori care doresc să achiziționeze mai multe terenuri învecinate în scopul alipirii lor și să investească în construirea unor imobile de birouri sau cu scop locativ ( zona este deosebit de interesantă datorită apropierii de primul Mall construit în București) .

2.3.2 Concluzii cu privire la caracteristicile terenului de evaluat

•    terenul este în proprietatea exclusivă a C.G.M.B.;

•    suprafața terenului este de 251 mp ;

•    terenul are o formă neregulată , de patrulater cu dimensiunile : 21,89 m x ( 26,30 m +

+ 2,05 m ) x 3,11 m x 19,52 m și nu este împrejmuit, fiind utilizat ca spațiu de parcare;

•    terenul este situat la intersecție de străzi , având deschidere la cele două străzi: Alexandru Moruzzi ( 21,80 m ) și Calea Vitan (19,52 m ) ;

•    terenul dispune de posibilități de racordare la următoarele utilități -.rețeaua de energie

electrică .rețeaua de gaze naturale , canalizare și alimentare cu apă .

2.3.3 Conceptul de cea mai bună utilizare ( CMBU )

Ca și valoarea de piață , cea mai bună utilizare este un concept de piață . Prin analiza , celei mai bune utilizări ( cunoscută în lumea specialiștilor ca CMBU ) , se va identifica utilizarea competitivă și profitabilă proprietății imobiliare . Un concept asociat cu CMBU este cel de valoare reziduală a terenului , care se echivalează cu acea parte din valoarea proprietății ( construcție + teren ) rămasă după ce se extrage din aceasta valoarea amenajărilor și construcțiilor.

Potrivit definiției cea mai bună utilizare este analizată în situația :    ș

-    cea mai bună utilizare a terenului liber;    jj<

-    cea mai bună utilizare a terenului construit.

Pe baza studiului pieței imobiliare specifice tipurilor de proprietăți exist'ertO^rt zonă și

care urmăresc tendințele de dezvoltare a zonei ppzfficjijî fost analizată pentru cea mai bună utilizare în i^fă^dc imobiliară de tip spațiu de prestări servicii / bir^uri/^Cc^

V^kVitan, proprietatea de evaluat a zyejtarH. teren ului ca proprietate im.de înălțime P + 1- 2 E .


Sunt analizate cfouă cazuri: cel al construirii pe teren a unei locuințe unifamiliale și cel a! construirii unui spațiu de prestări servicii/ birouri .

Utilizare

Locuință

unifamilială

Spațiu prestări

servicii

Venit din închirieri/ an

9 600

18 000

Cheltuieli /an

1 920

5 400

Profit net / an

7 680

12 600

Rata de capitalizare

8 %

7 %

Valoare capitalizată

96 000

180 000

Cost conversie

0

- 20 000

Valoare proprietate

96 000

160 000

Observație :

a)    Pentru calcularea venitului din închirieri , s-a considerat obtenabilă o chirie de 800 € / lună pentru utilizare ca locuință unifamilială și 1 500 € / lună pentru utilizare ca spațiu prestări servicii.

Astfel ,

VBPl0Cuință    = 800 €/lună x 12 = 9 600 €

VBPspa!iljpreslănserviC], = 1 500 € / lună x 12 = 18 000 €

b)    Nivelul cheltuielilor a fost considerat a fi: 20 % pentru locuință unifamilială (respectiv

1 920 € ) și 30 % pentru spațiu prestări servicii (respectiv 5 400 € ) reprezentând impozitul pe venit, taxele locale , alte cheltuieli ce nu revin chiriașului.

c)    Pentru rata de capitalizare s-au utilizat informațiile de pe piață referitoare la nivelul ratei de capitalizare pe anul 2007 pentru locuințe unifamiliale și pentru spații prestări servicii ( Sursa : Colliers )

d)    Costul de conversie reprezintă costul amenajărilor suplimentare specifice unui spațiu prestări servicii ce implică un trafic intens și atingerea unor standarde .

Cea mai bună utilizare în cadrul proprietății evaluate este reprezentată de utilizarea ca spațiu prestări servicii, ținând cont de faptul că :

- în cazul de față sunt îndeplinite toate cerințele conceptului de cea mai bună utilizau

■    este permisibilă legal;

■    este fizic pQsîbîlăj.

•    funda n^j^t^taiadecve"

•    fezat

:>YNAV!C FROJECT COMPAUY


VP/W,



inptari


Se consideră că cea mai bună utilizare este construirea unui spațiu de prestări servicii deoarece :

■    se obține avantajul maxim al amplasamentului în raport de condițiile cererii de piață ;

■    se încadrează în reglementările de urbanism și în standardele curente de piață ;

■    proprietatea va avea prețul cel mai convenabil.

3. EVALUAREA TERENULUI

La baza acestei evaluări stă analiza celei mai bune utilizări, ce a fost făcută anterior. Cea mai bună utilizare în cadrul proprietății evaluate este reprezentată de spațiu prestări servicii . Operația de evaluare a terenurilor devine , în condițiile economiei de piață , deosebit de importantă , având în vedere ponderea acestor bunuri patrimoniale în volumul tranzacțiilor.

în acțiunea de evaluare a terenurilor trebuie avute în vedere nu numai caracteristicile acestora cât și posibilitățile de folosire a terenurilor. Metoda abordată pentru evaluarea terenului aferent proprietății este aplicabilă în ipoteza că terenul este liber.

Forma terenului este neregulată , de patrulater cu una din laturi foarte mică , de aceea percepția terenului și modul de abordare va fi ca teren de formă triunghiulară .

Terenul este fără denivelări și impedimente de relief care să-i afecteze funcționalitatea / utilizarea și este neîmprejmuit și este amenajat și utilizat ca spațiu de parcare.

Zona în care se află amplasată proprietatea imobiliară supusă evaluării este formată preponderent din imobile / blocuri de locuit cu diverse regimuri de înălțime, între 4-10 etaje . în imediata apropiere se află în construcție un imobil în construcție care beneficiază de soluții constructive moderne , materiale de ultimă generație . Vis a vis se află intrarea principală a Mall—ului Vitan .

3.1 Evaluarea terenului folosind metoda comparației directe

Metoda comparației cu prețul pieții este o metodă globală , care aplică informațiile aduse de o grilă de prețuri întocmite prin urmărirea permanentă a raportului cerere - ofertă în mijloacele mass - media , sau alte surse de informare.

Grila de prețuri trebuie să aibă în vedere factorii care influențează prețurile și anume :

-    categoria localității , funcțiile economice și caracteristicile sociale ale localității ;

-    poziția terenului în cadrul localității și poziția față de rețelele de transport;


-    echiparea tehnico - edilitară a zonei;

-    caracteristicile geotehnice ale ter

O

-    restricțiile de folosire a teren uluf/F


îpV/'


- gradul de poluare a terenului

- gradul de interes al eventualilonnWțitori v h\ V

DYNAMIC PROJECT COMPANY /"Z-    X'.J    "


Folosirea acestei grile și actualizarea ei permanentă dă posibilitatea unei aprecieri

| unitare și relativ obiective a situațiilor concrete analizate .

Totuși, metoda prezintă o oarecare doză de subiectivism în obținerea rezultatului

deoarece nu ia în considerație calcule tehnico - economice , ci numai informații valorice finale , de sinteză , care sunt direct influențate de interese , adesea nelegate de valoarea reală a terenului .Metoda comparației cu prețul pieții reprezintă o metodă rapidă de evaluare care se aplică cu succes și evaluarea trebuie să se facă ținând seama de caracteristicile de amplasare

» în aceeași zonă , de suprafață , de formă ,-de fațadă , de dotări.

î    în anexa nr. 2 au fost prezentate prețurile terenurilor din zone limitrofe pe baza

anunțurilor de vânzare - cumpărare apărute pe site-uri Internet.

Prețurile din anexă sunt prețuri de ofertă , deci sunt negociabile , admițându-se o reducere de aproximativ 15%, absolut normală în procesul de negociere .

. Analiza a fost aplicată asupra unor date și informații extrase din ofertele recente ale unor proprietăți imobiliare de tip teren liber, ale căror caracteristici principale au fost verificate de

f evaluator pe teren.    -    ------------- --

■ Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode au fost:

prezentarea proprietăților comparabile cu caracteristicile acestora ; selectarea elementelor de comparație ;

I ■

Astfel


determinarea corecțiilor relative pentru fiecare element de comparație analizat; selectarea valorii proprietății de evaluat.

, pe piața imobiliară au fost ofertate spre vânzare terenuri comparabile cu cel evaluat

după cum urmează :

1.    Oferta 1 : Teren intravilan situat pe Calea Vitan de 235 mp , deschidere 28 m , străzi amenajate , acces mixt, curent electric 220 V , apă Suma ofertei : 296 000 € ( 1 260 € / mp )

Sursa : agenție imobiliară

2.    Oferta 2 : Teren intravilan situat în Vitan Dudești de 372 mp , deschidere 14 m , străzi amenajate , acces stradal , curent electric 220 V , apă Sumaofertei : 706 800 € (. 1 900 € / mp )

Sursa : vecinul terenului pus în vânzare

3. Oferta 3 : Teren intravilan situat în Vitan - Foișorului de 1 400 mp , deschidere 18 m , străzi amenajate , acces stradal , curent electric 220 V , apă Suma ofertei : 1 700 000 € ( 1 220 € / mp )


Sursa : site Internet

4.Oferta 4 : Teren intravilan situat străzi amenajate , acces stradal Suma ofertei : 698 400 0(180 Sursa : site Internet

J/tfaEL»- Mall - Dudești de 388 mp , deschid eîfeâ^20 V și 380 V




DYNAMIC PROJECT COMPAN

In anexa nr. 3 a fost evaluat terenul aparținând Consiliului General al Municipiului București utilizând metoda comparației directe ( analiza pe perechi de date ) .

Analizând toate corecțiile care se impun pentru criteriile de comparație , rezultă că valoarea terenului evaluat s-ar situa la nivelul de 1 145€/ mp , determinată de cel mai mic nivel al corecției totale brute (tranzacția 1 ).

Pentru evaluarea terenului aparținând Consiliului General al Municipiului București se iau în considerație avantajele amplasamentului (locația într-o zonă de interes imobiliar) , dar și dezavantajele legate de dimensiunile reduse ale terenului și forma neregulată , de patrulater cu una din laturi foarte mică ( de aceea percepția terenului și modul de abordare va fi ca teren de formă triunghiulară ). Utilizarea actuală a terenului este de spațiu amenajat pentru parcare . însă în situația în care acest teren va face obiectul unei tranzacții , continuarea utilizării în acest scop va depinde de intențiile proprietarilor terenurilor învecinate ce exploatează pentru moment în același fel terenurile .

în situația în care se dorește schimbarea destinației terenului, proprietarul va întâmpina probabil dificultăți în edificarea unei construcții ( obținerea de avize îngreunată de dimensiunile, forma și poziționarea terenului).

Valorile din anexa nr. 2 confirmă valoarea obținută prin metoda comparației cu prețul

pieței .

Valoarea terenului obținută prin metoda comparației cu prețul pieței este de 1 145 € / mp
3.2 Evaluarea valorii de piață a proprietății imobiliare (teren ) prin metoda reziduală

Cea mai bună utilizare în cadrul proprietății evaluate este reprezentată de utilizarea ca spațiu prestări servicii . în cazul de față, utilizarea în continuare a terenului ca spațiu de parcare depinde de intențiile celorlați proprietari de terenuri . De aceea , pentru aplicarea metodei reziduale se va presupune realizarea unui imobil / spațiu prestări servicii cu regim de înălțime P + 1+ 2 E ( permisibil legal, fizic posibil și fezabil financiar).

Astfel , se presupune construirea unui imobil cu regim de înălțime P + 1 E + M având suprafața construită de 350 mp , beneficiind de utilități : electricitate , telefonie , gaz metan, alimentare cu apă , canalizare.

Structura de rezistență a clădirii este din zidărie portantă din cărămidă Porotherm , cu stâlpișori și centuri din beton armat, planșee din beton armat.

Acoperișul este șarpantă (^Jhvplitoare din tablă Lindab tip țiglă , jgheaburi și burlane din tablă Lindab , tâmplăria ex^â^Jt^di^^^file PVC și geam termopan .

Finisajele interioare spnf/par^fpig'eîhdinVresie de trafic intens , vopsitorii;Pu Vopsele lavabile , placaje cu faianță fa pfere$Lgrupuriîor sanitare.    ( s

Costurile unitare de edificare ale unei construcții descrise mai sus sunt estimate la 800 € inclusiv TVA suprafață construită , ceea ce pentru utilizarea adecvată a terenului în discuție ar reprezenta un nivel de investiție de :

350 mp x 800 € / mp = 280 000 € .

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate la data evaluării și îri urma discuțiilor avute cu promotorii imobiliari din zonă , se poate presupune faptul că s-ar obține în urma vânzării proprietății imobiliare/spațiu comercial nou construite suma de 585 000 € .

Valoarea de 585 000 € se referă la o construcție de 350 mp suprafață construită pe un teren de 251 mp .

Astfel:    €

Valoarea de piață

585 000

Cost de construcție

280 000

Profit promotor imobiliar

-5 000

Valoarea reziduală teren

300 000

Valoarea unitară a terenului obținută prin metoda reziduală în ipoteza celei mai bune utilizări( locuință unifamilială ) este de 1 195 € .

Valoarea terenului obținută prin metoda reziduală este de 1 195 € / mp .
3.3 Rezultatele evaluării terenului și opinia evaluatorului

în vederea estimării valorii de piață unitară a terenului au fost aplicat două metode de evaluare, respectiv :

Metoda comparațiilor de piață ( prin metoda comparației directe )

leren-comparație de pi


,iaîă = 1 145€/mp


■ Metoda reziduală ( estimarea valorii unitare a terenului prin deducerea costurilor de investiție din valoarea de piață a proprietății imobiliare potențiale și adecvate , având cea mai bună utilizare a terenului liber) :


teren- metoda reziduală


195 € / mp


Având în vedere scopul evaluării și luând în considerație atât datele disponibile cât și caracteristicile intrinseci ale terenului , precum și potențialul de dezvoltare a zonei , în opinia evaluatorului , valoarea de piață unitară ține cont de rezultatul metodei comparațiilor directe.

aza rezultatelor obținute prin cele două metode 5 € / mp în care se înscriprv^SrSavde piață


Opinia evaluatorului s-a ferm, aplicate, fiind evidențiat inte^îub>--14-5


unitară estimată .


DYNAMIC project compan




Valoarea junitajă aterenului este de1 145 €/ mp

Argumentele care au stat la baza elaborării opiniei asupra valorii finale precum și considerentele privind valoarea sunt:

■    valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și aprecierile exprimate în prezentul raport, conforme cu Standardele Internaționale de Evaluare ;

■    pentru datele folosite în prezentul raport care au fost obținute de la client. evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru veridicitatea și acuratețea acestora ;

■    valoarea este o predicție ; -

■    valoarea nu ține cont de responsabilitățile de mediu ;

■    valoarea este subiectivă ;

■    evaluarea este o opinie asupra unei valori;

■    valoarea este valabilă atât timp cât rămân nemodificate condițiile pieței.

Potrivit celor de mai sus , evaluatorul estimează că valoarea de piață a proprietății imobiliare - teren aparținând C.G.M.B, este :------------------

V = 287 400 €

Obs. valoarea de mai sus include TVA Cursul valutar la data evaluării este :

•    2,5167lei/$

•    3,3528 lei/€




FIȘA TEHNICĂ TEREN

1. Proprietar

Consiliul General al Primăriei Municipiului

București

2. Suprafața

251 mp

3. Amplasament

București, sector 3 , intersecția strada Alexandru

Moruzzi cu Calea Vitan

4. Categorie localitate

oraș

5. Poziționare față de utilități

tehnico - edilitare

la limita proprietății : gaze naturale , energie electrică, apă, canalizare

6. Tip drum la care are acces

șosea asfaltată

7. Forma în plan............

patrulater cu una din laturi foarte mică, de aceea

percepția este de formă triunghiulară

8. Restricții de folosire conform

planului urbanistic

nu este cazul

9. Suprafața adecvată- utilizare

utilizare ca spațiu parcare

10. Aspect urbanistic și estetic

(imobile vecine, calitate locatari)

blocuri de locuințe , Moli - Vitan , locatarii sunt persoane de vârste diferite, predomină cele cu

vârsta 35    55 ani, venituri medii

11. Poluare

fără probleme care să influiențeze valoarea , trafic

intens auto

12. Natura teren

teren normal de fundare , ce nu necesită măsuri

speciale

13. Grad seismic al zonei

grad 8

14. Stare teren

terenul este plan, fără denivelări și impedimente

de relief care să-i afecteze funcționalitatea /

utilizarea .

Nu este ocupat de construcții.    |

15. Restricții (juridice sau de

perspectivă socială )

(

nu este cazul

16- Utilizare

teren intravilan construibil , fărăduiilizarg actuală

>î3

<3

UYNAMIC PAOJECT COMPANY