Hotărârea nr. 287/2007

HOTARAREnr. 287 din 2007-10-12 PRIVIND SCHIMBUL DE PROPRIETATI INTRE TERENUL SITUAT IN BUCURESTI, SECTOR 3, CALEA DUDESTI, ACTUAL NR. 154 (AFECTAT PARTIAL DE SCHIMB), NR. 41 (AFECTAT PARTIAL DE SCHIMB), IN SUPRAFATA DE 625 MP, PROPRIETATEA DLUI. STAN ION SI TERENUL SITUAT IN BUCURESTI, SECTOR 3, STR. VLAD JUDETUL FOSTE NR. 52, NR. 54, NR. 54 a, STR. ARISTIDE PASCAL FOST NR. 39 (PARTIAL) SI FOST NR. 37 (PARTIAL), IN SUPRAFATA DE 625 MP, APARTINANDA DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI


Consiliul General al Municipiului București

HOTARARE

privind schimbul de proprietăți între terenul situat în București, sector 3, Calea Dudești, actual nr. 154 (afectat parțial de schimb), nr.

156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 și str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață de 625 m.p., proprietatea dlui. Stan Ion și terenul situat în București, sector 3, str. Vlad Județul foste nr. 52, nr. 54, nr. 54 A, str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) și fost nr. 37 (parțial), în suprafață de 625 m.p., aparținând domeniului privat al Municipiului București

Având în vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului București și raportul Direcției Evidență Imobiliară și Cadastrală;

Văzând raportul Comisiei de Patrimoniu și avizul Comisiei Juridice și de Disciplină din cadrul Consiliului General al Municipiului București;

în temeiul prevederilor art. 36, alin.(2), lit. c), art. 45 alin. (3) și art. 121 alin. (4), din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată;

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI HOTĂRĂȘTE:

Art.1 Se aprobă schimbul de proprietăți între terenul, situat în București sector 3, Calea Dudești, actual nr. 154 (afectat parțial de schimb), nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 și str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață de 625 m.p., proprietatea dlui. Stan Ion și terenul situat în București, sector 3, str. Vlad Județul foste nr. 52, nr. 54, nr. 54 A, str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) și fost nr. 37 (parțial), în suprafață de 625 m.p., aparținând domeniului privat al Municipiului București.



Art.2 Terenurile prevăzute la art.1 se identifică potrivit anexei 1 la hotărâre.

Art.3 Se însușește raportul de evaluare întocmit de FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. - anexa 2 la hotărâre.

Art.4 Domnul Stan Ion va preda terenul prevăzut la art. 1 liber de orice sarcini și construcții la momentul încheierii contractului de schimb.

Art.5 Anexele 1 și 2 fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.6 Direcțiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General al Municipiului București vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Această hotărâre a fost adoptată în ședința ordinară.a Consiliului General al Municipiului București din data de 12.10.2007.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,    SECRETAR GENERAL


Tudor Toma



B-dul Regina Elisabeta 47, sector 5, București, România; tel.: +4021 305 55 00; www.bucuresti-primaria.ro

Pag 2



ÎSTEM DE PROIECȚIE LOCAL BUCURES Februarie 20(



FINcontrol Consulting S.R.L


Str. Dristorului nr. 112, sector 3 Tel. 0722 511 201 Tel/Fax. (021) 323.05.37 e-mail fin_control@yahoo.com J 40/1063/1999; CIF RO 11481538

MEMBRU AL ASOCIAȚIEI NAȚIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA

CONSULTANTA - EVALUĂRI


RAPORT DE EVALUARE



CUPRINS

1.    SINTEZA EVALUĂRII................................................ 1

1.1.    Rezultatele evaluării................................................ 2

1.2.    Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului................. 2

1.3.    Certificare........................................................... 3

2.    CONSIDERAȚII GENERALE....................................... 4

2.1.    Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate............. 4

2.2.    Scopul evaluării......................................................4

2.3.    Clientul și destinatarul lucrării (instrucțiunile evaluării) ......... 4

2.4.    Bazele evaluării.......................................................4

2.4.1.    Ipoteze și condiții limitative................................5

2.4.2.    Valoarea estimată............................................6

2.4.3.    Data evaluării............................................... 6

2.4.4.    Data inspecției...............................................6

2.4.5.    Metodologia de evaluare folosită..........................7

2.4.6.    Modalități și termene de plată..............................7

2.5.    Responsabilitatea față de    terți........................................7

2.6.    Sursele de informații.................................................8

3.    PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE................8

3.1.    Identificarea proprietății. Aspecte juridice.........................8

3.1.1.    Situația juridică...............................................10

3.1.2.    Descrierea amplasamentului...............................10

3.1.3.    Descrierea proprietății imobiliare..........................10

3.2.    Analiza pieței imobiliare...........................................10

4.    EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE....................14

4.1.    Cea mai bună utilizare (CMBU) ...................................14

4.2.    Procedura de evaluare ..............................................15

4.2.1.    Metoda comparației directe............................... 15

4.2.2.    Metoda reziduala ................................................... 18

4.3.    Reconcilierea rezultatelor...........................................20

ANEXE........................................................................21

Capitolul 1

SINTEZA REZULTATELOR

Obiectul evaluării

Proprietățile imobiliare “teren” situate in:

•    București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) în suprafață totală de 625,00 mp;

•    București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (partial)în suprafață totală de 625,00 mp

Scopul evaluării

Estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare, așa cum este definită în standardul internațional de evaluare IVS 1.

Clientul a solicitat aceasta evaluare fiindu-le necesara la Autoritățile Administrației Publice Centrale si Locale ale Municipiului București in vederea efectuării unui schimb imobiliar.

Descrierea proprietății imobiliare

Din punct de vedere al caracteristicilor geotehnice, este un teren normal, care prezintă unele denivelări.

Echiparea tehnico — edilitară a zonei în care se află imobilul:

-    rețele apă — canal;

-    rețele energie electrică ;

-    rețele de gaze naturale;

-    rețele de telefonie ;

-    rețele de transport urban.

Poziția terenului față de accesul la rețelele de transport:

-    transport rutier;

-    transport feroviar;

Se evaluazea dreptul de proprietate asupra terenului


București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal £tafc|mrtial de schimb) în suprafață totală de 625,00 mp;


• București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial) în suprafață totală de 625,00 mp

Inspecția proprietății a fost efectuată de către ing. ec. Daniela RUSU. Abordarea evaluării proprietății este conform prevederilor standardelor

internaționale de evaluare IVS1 — valoarea de piață - baza de evaluare și IVS3 — raportarea evaluării, precum și a Standardului Internațional de Practică în Evaluare (GN) — GN1 — evaluarea proprietății imobiliare.

1.1. Rezultatele evaluării

METODA COMPARAȚIEI

•    București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) în suprafață totală de 625,00 mp - valoarea este de:

500.000 EURO

•    București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si fost nr. 37 (parțial), în suprafață totală de 625,00 mp

406.250 EURO

METODA COMPARAȚIEI PRIN BONITARE (Hotararea

C.L.M.B.207/29.09.2005)

• București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) în suprafață totală de 625,00 mp - valoarea este de:

618.895 EURO

București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 ,

xy>~uvisEide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37

^uprafață totală de 625,00 mp 414.243 EURO



vr v

A o

1.2. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a crea siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, raționalimentele și logica aplicate, au condus la judecăți consistente.

In analiza și reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii:

-    valoarea este o predicție ;

-    evaluarea este o comparație ;

-    orientarea spre piață.

Prin “metoda comparației directe” și prin metoda “reziduala” a terenului liber, s-au obținut valori apropiate.

In opinia evaluatorului, valoarea de piață estimată la data de 14.06.2006 a

> terenului in suprafață de 625,00 mp situat in București, sector 3, Calea

Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) este de:

500.000 EURO

> terenului in suprafață de 625,00 mp București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Anistide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial)este de:

406.250 EURO

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din

România).

1.3. Certificare

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific că afirmațiile prezente și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte. De asemenea, certific că analizele, opiniile și concluziile prezente sunt limitate numai de ipotezele considerate și condițiile limitative specifice și sunt analizate, opiniile și concluziile mele personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. în plus, certific că nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face subiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Suma ce revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere) și verificat, în conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și are competența necesară întocmirii acestui raport.

COORDONATOR LUCRARE, ing.ec. Daniela RUSU

Expert evaluator Proprietăți Imobiliare,

Membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România,

Expert tehnic Ministerul Justiției

Capitolul 2

CONSIDERAȚII GENERALE

2.1.    Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate

Proprietățile imobiliare “teren” situate in:

•    București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) în suprafață totală de 625,00 mp;

•    București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial) în suprafață totală de 625,00 mp

Dreptul de proprietate : se evaluează dreptul integral de proprietate asupra proprietății identificate. Titlul de proprietate este considerat valabil, iar proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.

2.2.    Scopul evaluării

Estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare, așa cum este definită în standardul internațional de evaluare IVS 1.

Clientul a solicitat aceasta evaluare fiindu-le necesara la Autoritățile Administrației Publice Centrale si Locale ale Municipiului București in vederea efectuării unui schimb imobiliar.

2.3.    Clientul și destinatarul lucrării (Instrucțiunile evaluării)

Prezentul raport de evaluare se adresează d-ului STAN ION în calitate de clienti, destinatar fiind Primăria Municipiului București.

Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul Deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client și destinatar.

^Ci^AX-Bhzele evaluării

' '** «AN,.    »    •    •    a

evaluării stau o serie de ipoteze și condiții limitativemrezentate în

Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze și condiții limitative

Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele :

Ipotezele :

•    valoarea de piață estimată poate să fie influențată în funcție de condițiile, termenele și modalitățile de încheiere a unei eventuale tranzacții;

•    se presupune că proprietatea imobiliară se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor urbanistice și de exploatare / utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

•    nu a fost realizată nici un fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului sau structurii care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu-și asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

•    situația actuală a proprietății imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate, prezentată la pct. 2.4.2.;

•    evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

suprafața terenului luată în calcul a fost cea preluată din fisa cadastrala (din măsurători)

• evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care la dispoziție, putând exista și alte informații de care iu avea cunoștință la data evaluării.




Condiții limitative :

-9-

•    intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

•    evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la imobilul supus evaluării, în afara cazului în care s-au încheiat în prealabil astfel de înțelegeri;

•    nici prezentul raport, nici părți ale sale (metodologia abordată și identitatea evaluatorului ș.a.) nu vor fi copiate, transmise, publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

•    orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuție a fost prevăzută în raport.

2.4.2. Valoarea estimată

Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietăților imobiliare, aceasta făcând obiectul standardului internațional de evaluare IVS 1.

Standardul este aplicabil valorii de piață a unei proprietăți, de obicei imobiliare și elementele conexe.

Conform standardului definiția valorii de piață este următoarea :

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

2.4.3. Data evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii iunie 2006, data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator. Opinia privind valoarea de


obiliare a luat în considerare datele și informațiile deținute, yaluator până la data de 14.06.2006 care se consideră și data



2.4.4.    Data inspecției

Inspecția proprietăților imobiliare a fost efectuată de către evaluator în data de 05.06.2006, în prezența clientului.

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale clădirilor, terenului și amplasamentelor învecinate și nu au fost inspectate și expertizate părțile ascunse ale imobilului.

2.4.5.    Metodologia de evaluare folosită

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită anterior. Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele metode :

-    metoda comparației prin bonitare (conform hotărârii nr. 207/29.09.2005)

-    metoda reziduala.

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea de piață posibil obtenabilă în zona respectivă și la data evaluării.

2.4.6. Modalități și termene de plată

Valoarea prezentată ca opinie în prezentul raport de evaluare, reprezintă valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate, iar în cazul vânzării poate fi considerată a fi plătită integral (cash), fără condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.).

2.5. Responsabilitatea față de terți

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atestă dreptul de proprietate și a informațiilor legate de istoria și exploatarea terenului, furnizate de către persoanele prezente cu ocazia inspecției proprietății, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport și încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condițiile specificeale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afectează opini


)rului treb^^^^^^ată în contextul economic general de la te loc ope^finX^d^cvaluare, stadiul>^dfzvoltare al pieței


imobiliare și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute la acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.

2.6. Sursele de informații

1 - ........ ț—

Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

•    informații privind situația juridică a proprietății imobiliare puse la dispoziție de către client;

•    informații privind istoricul terenului;

•    informații preluate de la vânzătorii și cumpărătorii imobiliari de pe piața imobiliară specifică, agenții imobiliare și publicității de specialitate extrase din baza de date (cu caracter confidențial) a evaluatorului.

Capitolul 3

PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

-----—..... — — — ■ —----- 1-

3.1. Identificarea proprietății. Aspecte juridice Proprietarii imobiliare situate in:

• București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp — proprietatea privata a persoanei fizice STAN ION

Dreptul de proprietate este justificat cu următoarele documente:

• Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub numărul

490/17.04.2000; 76/20.01.2005;l79/01.02.2002

3.1.1. Situația juridică

Se evaluează dreptul integral de proprietate asupra proprietății menționate —

>    București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp — proprietatea privata a persoanei fizice STAN ION

>    București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial), în suprafață totală de 625,00 mp proprietatea privata a Municipiului București.

3.1.2. Descrierea amplasamentului

Conform Hotărârii nr. 207/29.09.2005 a C.L.M.B. terenurile sunt amplasate in zona a Ia Corp „B” a Bucurestiului.

3.1.3. Descrierea proprietății imobiliare

Din punct de vedere al caracteristicilor geotehnice, este un teren normal, care prezintă unele denivelări.

Echiparea tehnico — edilitară a zonei în care se află imobilul:

-    rețele apă — canal;

-    rețele energie electrică ;

-    rețele de gaze naturale (;

-    rețele de telefonie ;

-    rețele de transport urban.

Poziția terenului față de accesul la rețelele de transport:

-    transport rutier

-    transport aerian

București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal știai de schimb), în suprafață totală âe 62^00 mp





• București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial), în suprafață totală de 625,00 mp

3.2. Analiza pieței imobiliare

Piața imobiliară este definită ca fiind interacțiunea dintre persoanele care procedează la schimbarea unor drepturi de proprietate contra altor bunuri sau valori (bani).

Această piață se definește pe baza :

-    tipului de proprietate ;

-    localizării ;

-    a capacității (potențialului) de a produce venituri;

-    caracteristicii investitorilor și chiriașilor tipici.

Influențele care se fac resimțite pe piața imobiliară sunt atitudinile, motivațiile și interacțiunile cumpărătorilor și vânzătorilor.

Față de alte piețe eficiente, cea imobiliară este :

-    sensibilizată în mare măsură de : situația pieței muncii;

> stabilitatea veniturilor populației.

-    influențată de tipul și de condițiile de finanțare (termen, nivel, dobândă, mod rambursare) ;

-    nu se autoreglează, putând fi afectată de multe reglementări guvernamentale și locale ;

-    fără informații imediate despre tranzacții similare ;

-    cu decalaj între ofertă și cerere, aceasta din urmă putându-se modifica foarte rapid urmare a unor schimbări semnificative în astructura și mărimea populației din zona studiată.

a. Piața imobiliară a municipiului București

Astfel, pentru proprietățile rezidențiale ale Capitalei, s-au urmărit:

-    elemente edilitar — gospodărești;

-    elemente economico - sociale ;

-    populația, tendințe, interes, posibilități;

-    prețuri terenuri, apartamente, chirii ;

-    posibilități de finanțare și plasament financiar.

Concluzia generală :

La ora actuală, pe piața imobiliară a acestei zone de nord a capitalei există un pronunțat dezechilibru dublu cauzal datorită :

-    atât creșterii ofertei de terenuri;

-    cât și scăderii cererii de terenuri.

Această situație a dus la :

-    creșterea prețurilor solicitate de vânzători în cadrul tranzacțiilor ;

-    creșterea chiriilor (inclusiv pentru locuințe) ;

-    creșterea necesarului de împrumutat (pentru investiții imobiliare).

Tendința este de neechilibrare directă a pieței, pentru că se prevede :

-    o scădere a cererii datorită influențelor din sfera globală a municipiului;

-    o creștere a ofertei, datorită noilor amplasamente care vor ajunge pe piața imobiliară :

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung, sau pe termen scurt.

A

In prezent, zona studiată este printre cele mai necăutate zone rezidențiale din Capitală.

b. Piața specifică imobilului evaluat

Pentru proprietatea imobiliară situată în zona a Ia a Bucurestiului, în cadrul datelor generale prezentate pentru Municipiul București, s-au evidențiat:

Cererea solvabilă pe piața specifică proprietății subiect:

- aparține categoriei sociale specifice, peste nivelul general:

interes în achiziționarea unui teren / spațiu de locuit; potențial material mare, respectiv are wgihpliment de

care preferă investiția în domeniul imobiliar, în detrimentul sau completarea celor financiare (respectiv renunță la investițiile cu lichiditate imediată, pentru cele imobiliare) ;

-    coincide cu tendința generală a preferințelor de căutare de proprietăți în zone rezidențiale

-    terenul este cu o “cerere foarte mare”.

Oferta competitivă :

-    aparține categoriei preponderente de proprietate privată ;

-    aparține zonei cu o concentrare relativ mică a spațiilor administrative ;

-    terenul este cu oferta redusă, aproape inexistenta.

Echilibrul pieței:

-    diferența față de piața generală se explică prin trăsăturile categoriei sociale interesate de această zonă și acest tip de proprietate ;

-    este cu pretenții de confort, având potențial interes investițional imobiliar;

-    nu este afectată direct proporțional de nivelul scăzut al veniturilor medii, cumpărătorii fiind în general (teoretic) de rangul celor din domeniile mult peste medie ;

-    oferta nu este foarte mare datorită faptului că vânzătorii nu sunt (în general) cu probleme financiare ;

-    terenul de construcție este și el foarte solicitat.

In concordanță cu piața imobiliară generală, tendința pieței specifică imobilului evaluat se menține în dezechilibru.

Capitolul 4

EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

4.1. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE (CMBU)

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren Eber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații :

-    cea mai bună utilizare a terenului Eber ;

-    cea mai bună utiEzare a terenului construit.

Cea mai bună utiEzare a unei proprietăți imobiEare trebuie să îndeplinească patru criterE. Ea trebuie să fie :

-    permisibEă legal;

-    posibEă fizic ;

-    fezabEă financiar;

-    maxim productivă.

Ținând seama de aceste considerente cea mai bună utiEzare va fi determinată în situația terenului construit pentru proprietatea imobiEară analizată.

Cea mai bună utiEzare este reprezentată de proprietate imobiEară rezidențiala.



4.2. PROCEDURA DE EVALUARE

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață, așa cum a fost ea definită la pct. 2.4.2.

Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele metode :

-    metoda comparației prin bonitare (Horarea C.L.M.B. nr.

207/29.09.2005.    ’

-    metoda reziduala.

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind evaluarea.

Etape parcurse :

documentarea, pe baza informațiilor furnizate de către proprietar ; inspecția amplasamentului și al zonei;

stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietății imobiliare.

4.2.1. Metoda comparației

Standardele de evaluare definesc, utilizează și recomandă pentru terenuri șase metode de estimare a valorii acestora, reprezentând în același timp și cea mai bună practică.

Dintre acestea, cea mai recomandată metodă este compararea vânzărilor, fiind cunoscută sub denumirea consacrată de metoda comparației directe.

Metoda se pretează la evaluarea tuturor tipurilor de proprietăți (terenuri) cu condiția existentei:

- unui număr suficient de tranzacții recente ;

5    3

decât cel cu care ar putea cumpăra o altă proprietate cu aceeași utilitate și aceeași atractivitate, într-un interval de timp rezonabil”.

Valoarea de piață a unei proprietăți (teren) este în relație directă cu prețurile unor proprietăți (terenuri) comparabile (similare) și competitive.

Metoda comparației directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere, sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.

Metoda se utilizează când există informații comparabile asupra tranzacțiilor recente.

Prețurile și alte informații referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate și ajustate în funcție de asemănări sau diferențieri.

Ajustările datorate “unei diferențe” se fac o singură dată.

Informațiile, materia primă cu care lucrăm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate și relevanță) trebuie să parcurgă patru etape extrem de importante :

-    investigare, - cercetare, - acumulare ;

-    verificare, selectare ;

-    analiza de finețe ;

-    control și explicații.

Informațiile utilizate trebuie să mai îndeplinească o condiție esențială și anume aceea de a fi în cantitate suficientă, astfel încât să susțină celelalte două criterii de bază (adecvarea și precizia) cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii.

Elemente de comparație

Pentru evaluarea terenurilor metoda comparației directe operează pentru evaluarea terenurilor cu zece elemente de comparație de bază :

-    dreptul de proprietate transmis ;

-    condiții de finanțare ;

-    condiții de vânzare ;

-    condițiile pieței;

-    restricții legale ;

-    localizare - zonare — orientare ;

-    caracteristici fizice ;

-    caracteristici economice;

-    utilitățile disponibile (inclusiv drumuri acces) ;

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietății (terenului) de evaluat și comparabile (similare) care au consecință și influențează valoarea.

Evaluatorul trebuie, de cele mai multe ori, practic să analizeze o serie de perechi de date pentru a izola efectul unei singure caracteristici (element de comparație).

Etapele procedurii

A

In aplicarea metodei comparației directe evaluatorul parcurge următoarele etape de bază:

-    cercetarea pieței pentru a obține informații;

-    verificarea riguroasă a informațiilor ;

-    alegerea criteriului de comparație ;

-    compararea proprietăților similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparație utilizând grila de date ;

-    ajustarea adecvată a prețului de tranzacție (ofertă) a proprietăților comparabile ;

-    anahza rezultatelor;

-    alegerea și estimarea valorii finale.

Tipuri de corecții

- corecție absolută - se determină în unități monetare și se ajustează prețul tranzacțiilor în plus sau în minus ;

- corecție procentuală — se utilizează pentru a ajusta diferențele de localizare sau modificările în condițiile pieței.

Din analiza pieții imobiliare rezultă că amplasamentele imobilului situate în sector 3 se află într-o zona in continua dezvoltare. Oferta de terenuri în această zonă este mult mai mica decât cererea.

Evaluatorul are informații puține privind tranzacții cu terenuri comparabile în această zonă. Terenurile se vând cu prețuri situate in jur de 600 EUR / mp - 800 Euro/mp.

Pentru terenul

• București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp apreciem valoare de:

800 Euro/mp.

^gA^^^țicurești, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , ' IJaAcal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 ilTapf^ciermvaloare 4^:5777^^.

65dș^mp.



te



4.2.2. Metoda comparației prin bonitare

Prin aceasta metoda valoarea unui element necunoscut din valoarea unei proprietari imobiliare (teren) se calculează conform metodologiei aprobata de C.L.M.B. prin Hotararea nr. 207/29.09.2005.

Valoarea distincta a terenului din valoarea totala a unei proprietari imobiliare apare numai in cadrul metodei costurilor, celelalte metode incluzând terenul aferent proprietarii (tranzacțiile si chiriile de pe piața imobiliara, luate ca si elemente orientative comparative, au fost percepute de proprietari care dețin si terenul aferent fiecărei proprietari imobiliare).

In metodologia de calcul agreată în tranzacții comerciale de către C.L.M.B. conform hotărârii 207/29.09.2005, relația de calcul este:

Pu = (A+S+D+G+T+Tf+E) xMxFxHxU

A = valoarea de bază a terenului (în valori valabile la data apariției Hotărârii nr. 207/29.09.2005 a Consiliului General al Municipiului București).

Pentru fiecare categorie în funcție de zona din care face parte terenul, în cadrul localității, rezultă următoarele valori de bază:

Zona„0”

Zona „I”

Zona „II”

Zona „III”

420 RON/mp

320 RON/mp

220 RON/mp

150 RON /mp

A

In funcție de posibilitatea de racordare a terenului evaluat la utilitățile tehnico — edilitare ale localității, se aplică următoarele corecții (procentuale din valoarea de bază A):



18


a


POZIȚIONAREA

TERENULUI FAȚĂ DE UTILITĂȚI

LA

GARD

PÂNĂ LA 100 M

PÂNĂ LA 200 M

ÎNTRE 200 - 500 M

S = inst. sanitare;

apă = 60 %, canal = 40 %

16,7 %

14,2 %

11,7%

0,35 %

G*

6,7 %

5,67 %

4,65 %

3,35 %

T* = termoficagg- -■

16,7 %

13,7 %

10,63 %

8,35 %

E - elecțg$t&« CC -C/X.

6,7 %

5,63 %

4,56 %

3,35 %

Tf =

\    3,4 %

2,86 %

2,31 %

1,70 %

•    pentru distanta mi mare de 500 m, indicele respectiv este 0

•    in cazul situației diferite a celor doua tipuri de rețele, respectiv apa si canal, se vor face calcule separate considerând 60% din indicele pentru apa si 40% pentru canalizare

D = tipul de drum la care are acces terenul (% din A)

-    de asfalt, beton, pavele    + 16,70 %

-    pavat cu bolovani de râu    + 9,14%

-    cu balast, împietruire    + 6,20 %

M = coeficient privind mărimea terenului construibil din toată suprafața terenului (important pentru aspectul financiar, suprafața mai mare posibilă din teren în orașele mici)

-    construibil până la 300 mp    1,00

-    construibil intre 301 — 500 mp    1,10

-    construibil intre 501 — 1.000 mp    1,20

-    construibil intre 1001-5.000 mp    1,30

-    construibil intre 5000-10.000 mp    1,40

-    construibil peste 10.001 mp    1,50

F = coeficient privind natura terenului

-    pentru teren de fundare    1,00

(nu necesită măsuri speciale de fundare)

-    pentru teren macroporic care necesita masuri speciale

de consolidare a solului    0,85

-    pentru terenuri neconsolidate, umpluturi recente,

care necesita fundare indirecta    0,50

U = utilizarea terenului

-    pentru construcții ce deservesc activitati cu caracter social, cultural,

umanitar sau de interes public    0,50

-    pentru locuințe sociale/de necesitate si unifamiliale    1,00

zone sau microzone rezidențiale speciale blocuri de lux)

>i depozite




U sg" *



- pentru spații comerciale și sedii administrative

1,50-3,00


H = coeficient privind regimul de înălțime permis de teren (importantă pentru aspectul economic suprafața mai mare posibil de construit pe teren)

- pentru regim P + 1 — 3 nivele

1,00

- pentru regim P + 4 - 6 nivele

1,25

- pentru regim P + 7 - 12 nivele

1,40

- pentru regim P + 13 — 20 nivele

1,80

- pentru regim P + 20 nivele

2,20

U — coeficient de utilizare din formula de calcul a prețului terenului, va avea valoarea U=3, indiferent de destinația construcției ce urmeaza a se realiza

Pentru terenurile situate strict pe arterele considerate principale, valoarea terenului asa cum rezulta din aplicarea formulei d calcul aprobata si aprevederilor de la punctul de mai sus — se va inmulti cu coeficientul „2”.

Valoarea pentru terenul situat in

• București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp — conform anexei nr. 1 este de:

621.364 EURO

• București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial), în suprafață totală de 625,00 mp conform anexei nr. 2


4.3. RECONCILIEREA REZULTATELOR

METODA COMPARAȚIEI

•    București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp - valoarea este de:

500.000 EURO

•    București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial), în suprafață totală de 625,00 mp - valoarea este de:

406.250 EURO

METODA COMPARAȚIEI PRIN BONITARE (Hotararea

C.L.M.B.207/29.09.2005)

> București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb), în suprafață totală de 625,00 mp - valoarea este de:

618.895 EURO

> București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial), în suprafață

totală de 625,00 mp, în suprafață totală de 625,00 mp valoarea este de:

1.2. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a crea siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, raționalimentele și logica aplicate, au condus la judecăți consistente.

în analiza și reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii:

-    valoarea este o predicție ;

-    evaluarea este o comparație ;

-    orientarea spre piață.

Prin “metoda comparației directe” și prin metoda “reziduala” a terenului liber, s-au obținut valori apropiate.

A

In opinia evaluatorului, valoarea de piață estimată la data de 14.06.2006 a

terenului in suprafață de 625,00 mp situat in București, sector 3, Calea Dudesti actual nr. 154 (afectat parțial de schimb); nr. 156 (afectat parțial de schimb); nr. 158 si str. Aristide Pascal nr. 41 (afectat parțial de schimb) este de:

500.000 EURO

terenului in suprafață de 625,00 mp București, sector 3, str. Vlad Județul foste numere 52, 54A si 54 , str. Aristide Pascal fost nr. 39 (parțial) si str. Aristide Pascal fost nr. 37 (parțial) este de:

406.250 EURO

A

-• 1

ANEXE


1. PREZENTAREA EVALUATORULUI

Evaluatorul FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. dftprrâe tic


competențele profesionale cerute cic standardele naționale de evaluare (5 EV), este independent și nu arc conflicte de interese actuale sau posibile in legătură cu acdvul evaluat sau cu părțile interes ace.

Evaluarea se conformează standardelor nrofesionale de evaluare (SEV . momoviue de InjțtuțtL Rumân de Cercetare ir. Evaluare și adoptate de Asociația \ aponalâ a E valuatorii■□ r din Ro irinia ■ .ANE YAR). re sp ec bv:

Standard

Domeniu] reglementar

1

SEY 5,02

Evaluatorul - competențe, calificare

1

SEV 4.02

Valoarea, dt piață

Standardul orivmd valoarea de piață SEV 4,05 respectă standardul T"S-. emis de Comitetul internațional pentru Standarde de Evaluare flYSC și standardul european EVS AOj Cmîs dt Grupul European al Evaluatei dl or "ȚEGQVOFA . De rin ița valotii de piața a fost adoptată de. Uniunea Europeană prin Ghidul de interpretare an, 49 din Directiva 91 / 647 / EEC-

• Experiența generală a firmei

Speciali/tii societăți EI.N CONTROL CONSULTING S.R.L, au aedvar în domeniul evaluării încă de la ' începutul acestei activitâț în România, devenind nume foarte cunoscute pentru profesionalismul și calitatea lucrărilor

executate.





S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. este membru activ al Camerei de Comerț si Industrie a României, al Consiliului National al întreprinderilor Private Mici si Mijlocii din Romania, al Asociației Generale a Inginerilor din Romania si al Asociației Naționale a Evaluatorilor din Romania.

S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L este recunoscuta de instituțiile guvernamentale si neguvernamentale ca agent economic neutru.

Obiectulprincipal de activitate

S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L., efectuează lucrări de expertiza tehnica si evaluare in scopul:

■=> Privatizării/vanzarii contra numerar a acțiunilor societăților comerciale, conform metodologiilor stabilite de organismele guvernamentale;

Stabilirii valorilor aportului in natura la capitalul social sau majorării capitalului social;

Stabilirii valorii imobilelor (construcții si terenuri);

Stabilirii valorii garanțiilor/studii de fezabilitate pentru obținerea creditelor bancare;

Studii de fezabilitate pentru finanțări de investiții noi sau dezvoltări;

Studii de fezabilitate pentru constituirea de societăți mixte;

Studii de restructurare;

Stabilirii valorii bunurilor materiale la vanzarea prin licitație, fuzionări, / lichidări, leasing, partaje etc.;

Stabilirii valorii dreptului de proprietate: know-how, invenții, licențe, brevete s.a.;

Stabilirii valorii de asigurare/daunelor, ca urmare a accidentelor, degradărilor etc,;

Stabilirii valorii taxelor de timbru pentru intocmirea actelor notariale.

Structura domeniilorprincipale de expertiza tehnica si evaluare

> Bunuri de larga folosința. Colaborări in domeniul de activitate

S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. din Romania, colaborează cu următoarele asociații profesionale:

♦    Corpul Expertilor Contabili si Contabili Autorizați din Romania;

♦    Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania;

♦    Asociația Generala a Inginerilor din Romania;

♦    Asociația Generala a Constructorilor din Romania;

♦    Societatea pentru Protecția Mediului înconjurător;

♦    Asociația Consultanților in Management si Asigurarea Calitatii;

♦    Institute de cercetare si proiectare.

Atestarea capacitatii

S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L., asigura profesionalism si operativitate la executarea lucrărilor din obiectivul de activitate prin:

♦    Experti tehnici evaluatori atestati de Ministerul Justiției, Agenția Naționala de Privatizare, Ministerul Lucrărilor Publice si Amenajării Teritoriului, Ministerul Finanțelor, Ministerul Mediului, Asociația Naționala a Evaluatorilor din Rimania, specialiști in domeniul economico-financiar;

♦    Confidențialitatea lucrărilor efectuate si asigurarea respectării codului dentologic al profesiunii de expert;

♦    Baza de date permanent actualizata, inclusiv prin Buletinul documentar “Expertiza tehnica”, editat de CORPUL EXPERTILOR TEHNICI DIN ROMANIA.

♦    Spatii corespunzătoare, echipament informatic si birotica necesara elaborării lucrărilor.

Cxperienta in domeniu

S.C. FIN CONTROL CONSULTING S.R.L. a efectuat pana in prezent peste 3.000 de rapoarte de expertiza tehnica si evaluare/studii de fezabilitate, valorificate de clientii noștri la:

Agenția de Valorificare a Activelor Bancare;

îtal de stat sau privat;

Banei comerciale c Societăți de a T Birouri not;

Oficiul Re




& Autoritatea pentru Privatizare si Administrarea Participatiilor Statului; Societari de investirii financiare;

Casa de Economii si Consemnatiuni (CEC);

Regii autonome;

<P Societari comerciale cu capital de stat si/sau privat;

Administrația destat si locala; ministere si primarii;

Persoane fizice.

Acreditări

Ministerul Agriculturii

>    Ministerul Lucrărilor Publice Transportului si Locuinței Ministerul Industriei si resurselor

>    Comisia de Supraveghere a Asigurărilor Primăria sectorului 1, 2, 3 București


CALCULUL VALORII TERENULUI CONFORM H.C.L.G.M.B. 207/29.09.2005



DENUMIRE

SIMBOL

VALOARE

VALOARE

ACTUALIZ.

AMPLASAMENT

A

320,00

321,28

DOTARE SANITARA

S

53,44

53,65

DRUMURI

D

53,44

53,65

GAZE

G

21,44

21,53

TERMOFICARE

T

53,44

53,65

TELEFON

Tf

10,88

10,92

ELECTRICITATE

E

21,44

21,53

MARIMEA TERENULUI

M

1,20

1,20

NATURA TEREN FUNDARE

F

1,00

1,00

REGIM ÎNĂLȚIME

H

1,25

1,25

UTILIZARE

U

3,00

3,00

COEF. MULTIPL. ARTERA PRINCIP.

Cm

1,50

1,50

(A+S+D+G+T+Tf+E)*M*F*H*U*Cm [LEI/M

P]

3474,13

[EURO/MP]

990

SUPRAFAȚA [MP], DIN CARE:

625,00

VAL. TERENULUI (LEI)

2171330

VAL. TERENULUI (EURO)

618895

ACTUALIZARE CURS:

VAL. TERENULUI (LEI)

2179995

VAL. TERENULUI (EURO)

621364

CURS DE CALCUL

EURO

3,5084

CURS AL ZILEI

EURO

3,5224

COEF. ACTUALIZ.

1,0040

CALCULUL VALORII TERENULUI CONFORM H.C.L.G.M.B. 207/29.09.2005

DENUMIRE

SIMBOL

VALOARE

VALOARE

ACTUALIZ.

AMPLASAMENT

A

320,00

321,28

DOTARE SANITARA

S

53,44

53,65

DRUMURI

D

53,44

53,65

GAZE

G

21,44

21,53

TERMOFICARE

T

53,44

53,65

TELEFON

Tf

10,88

10,92

ELECTRICITATE

E

21,44

21,53

MARIMEA TERENULUI

M

1,20

1,20

NATURA TEREN FUNDARE

F

1,00

1,00

REGIM ÎNĂLȚIME

H

1,25

1,25

UTILIZARE

U

3,00

3,00

COEF. MULTIPL. ARTERA PRINCIP.

Cm

1,00

1,00

(A+S+D+G+T+Tf+E)*M*F*H*U*Cm [LEI/M

P]

2316,09

[EURO/MP]

660

SUPRAFAȚA [MP], DIN CARE:

625,00

VAL. TERENULUI (LEI)

1447553

VAL. TERENULUI (EURO)

412596

ACTUALIZARE CURS:

VAL. TERENULUI (LEI)

1453330

VAL. TERENULUI (EURO)

414243

CURS DE CALCUL

EURO

3,5084

CURS AL ZILEI

EURO

3,5224

COEF. ACTUALIZ.

1,0040



Teren intravilan, 235 mp zona P-ta Alba Iulia, reper: Theodor Speranța,. Oferte si anunțuri imobiliare de la agenții imobiliare din București.


Oferte imobiliare Anunțul Tau Agenții imobiliare Forum Servicii RUN Utile Cont

I HOME | Zone I Lista oferte I Detalii oferta    B

Trimite cos

Actualizat la: 18 mar. 2006


» Zona: P-ta Alba Iulia * Theodor Speranța

ID: 423 run 1821


TERENi



» VANZARE » ÎNCHIRIERE * HO 176.250 EURO

750......

EURO /mp


18 mar. 2006


n/a


» Dotări / Utilitati / Informații utile • 235 mp - total teren    • acces stradal


teren intravilan


curent electric 220V curent electric 380V apa

canalizare

gaze


contr. vanzare-cun


» Alte informații

•    - P+2+M

•    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate:

http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 423 run 1821

•    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scuil iar banii ii iei in ziua in care contractul a semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.



Tehnologie

RUN.ro



Copyright 1999 - 2005, Rl X - Data Solutions SRL Orice informație din acest site, cat si din orice secțiune a vreunui site ce folosește Tehnologia RUN.r aparține firmei RUN Data Solutions SRL si nu poate fi folosita decât cu acordul scris al acesteia. Toate drepturile rezervate.


t ra-fQc



Teren intravilan, 1430 mp zona Mihai Bravu,. Oferte si anunțuri imobiliare de la agenții imobiliare din București. Știri si inforn


,an

j Oferte imobiliare Anunțul Tau Agenții imobiliare Forum Servicii RUN Utile Cont

pm 4-.io-.5s © 15 iun 2006 iHOME j Zone | Mșta oferte | Detalii oferta    H!

£ Trimite cos


DETALII OFERTA


NO PICTORE.

AVAUABLE


» Zona: Mihai Bravu

ID: 491 run 1097

»TERENi

Rezerva oferta

~VANZARE »

ÎNCHIRIERE ~ HO

Adăugă oferta la favorite

650

Q 'trimite oferta unui prieten

EURO /mp

n/a    i

i Sesizează neregula

26 apr. 2006


» Dotări / Utilitati / Informații utile • 1430 mp - total teren


străzi amenajate acces stradal


•    destinații: rezident de afaceri

•    teren intravilan


•    curent electric 380V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

•    telefon


•    contr, vanzare-cun

•    poseda număr cad;

•    carte funciara


• vecinatati:magazir RATB

» Alte informații

•    P+4+5R+6R, PUD APROBAT 4200 MPC

•    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate:

http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun~ 491 run 1097

•    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.



gpyright 1999 - 2005, RUN - Data Solutions SRL

cat si din orice secțiune a vreunui site ce folosește Tehnologia RUN.r ilutions SRL si nu poate fi folosita decât cu acordul scris al acesteia. Toate drepturile rezervate.

Teren intravilan, 5000 mp zona Mihai Bravu, reper. Splaiul Unirii -Toyota,. Oferte si anunțuri imobiliare de la agenții imobiliare din Bucures

r

fr


«FIO


Oferte imobiliare Anunțul Tau Agenții imobiliare Forum Servicii RUN Utile Cont pm 4:10:12 © 15 iun 2006    | HOME I Zone I Lista oferte I Detalii oferta    H


DETALII OFERTA


■=?" Trimite cos



» Zona: Mihai Bravu ■ Splaiul Unirii -Toyota ID: 367 run 1698


»TEREN i


» VANZARE » ÎNCHIRIERE HO 4.250.000


EURO 850 EURO/mp 8 iun. 2006

C* Arata istoricul prețului


n/a


» Dotări / Utilitati / Informații utile


5000 mp - total teren


străzi amenajate acces stradal


•    destinații: rezidenta,centr afaceri,comercial,industria] de agrement,benzinărie

•    teren intravilan


•    curent electric 220V

•    curent electric 380V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

•    telefon

•    mijloace de transport

» Alte informații

•    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate:

http:// www.imobiliare.run.ro /index.php?idrun= 367 run 1698

•    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.



igtapQi>9 - 2005, RI N - Data Solutions SRL



Orice inform    qafsHu^orice secțiune a vreunui site ce folosește Tehnologia RUN.r


si nu poate fi folosita decât cu acordul scris al acesteia, drepturile rezervate.


Primăria Sector 3 București Comisia Tehnică de Aplicare a Planului Urbanistic General Nr. înreg. 49419/24.11.2004    /<•    ~    /

AVIZ URBANISM NR.D/D/09/16.t2fZ004^i

Beneficiar : Primăria Sectorului 3 București    /

Proiectant :S.C. TOTAL AMl DESIGN S.R.L.    \    '

Inițiator: STAN ION    ; Z

P.U.D. : SERVICII, COMERȚ, LOCUINȚE- CALEA DUDESTI nr. 154-158 -concesionare teren

•    Regimul Juridic : Domeniu mixt

-teren proprietate privata persoane fizice/juridice conform acte anexate_820,00mp

-teren proprietate privata persoane fizice/juridice ce urmeaza a fi transferat in domeniul public pentru realizarea supralargirii carosabilului Calea Dudesti_625,00mp

-teren domeniu privat al municipiului București,_1135,00mp

din care 625,00mp propus ca schimb de proprietăți - si 510,00mp concesionat

•    Suprafață teren : 1955,OOmp

•    Amplasare, delimitare zonă : adiacent Calea Dudesti

•    încadrare în prevederile P.U.G. - Municipiul București aprobat cu H.C.G.M.B. nr. 269/2000

-    zona : M3

-    funcțiunea : subzona mixta cu clădiri avand regim de construire continuu sau discontinuu si inaltimi maxime de P+4 niveluri ;

SE AVIZE AZA

•    Regim tehnic propus : Se propune realizarea unei construcții cu funcțiunea de comerț, servicii, locuințe. Edificabilul propus, retragerile si aliniamentele vor respecta planul de reglementari (planșa A) vizat spre neschimbare.

•    Regim economic propus : comerț, servicii, locuințe.

•    Indicatori urbanistici propuși :

- P.O.T.max. = 70% CUTmax=2 , R.H.M.=S+P+3E

•    Accese: auto si pietonal conform aviz PMB Direcția transport, drumuri si siguranța circulației.

• Spații verzi : spatiile neconstruite si neocupate de accese si trotuare de garda vor fi plantate cu gazon si un arbore la fiecare 100,OOmp.

Avize și acorduri necesare promovării în Consiliul Local al Sectorului 3- aviz precoordonare rețele, aviz PMB Direcția transport, drumuri si siguranța circulației.

Notă : în conformitate cu prevederile legii nr.27/1994 și H.C.G.M.B. nr.151/2003 anexa 7, avizul se taxează cu 200.000lei, chitanța nr....................................

Prezentul aviz poate fi folosit numai după aprobarea documentației de urbanism de către Consiliul Local al Sectorului 3 și are valabilitate 2 ( doi) ani de la emitere. Avizul nu dă dreptul de a construi și este valabil dacă pentru investiția solicitată nu s-au dispus măsuri contravenționale conform Legii nr.50/1991 republicată în 1997, modificată și completată prin Legea 453/2001 si 401/2003. în caz contrar se va intra în legalitate prin respectarea măsurilor dispuse prin proces verbal de constatare. Certificatul de Urbanism de va elibera respectând datele tehnice solicitate prin acest aviz, avizul C.U.L.P.A.T, și

CONSILIUL LOCAL SECTOR 3 COMISIA ......................

<Z. ZZZzZ/ZZ, /ZZozZ-Zo


privind

Ca/. ZS-/C ;

//-/- - /$-6 - //> &

comisia .    ..........întrunită în ședința din ....

'/£. /£.. 200Z

a luat în dezbatere Referatul/Informarea serviciului de specialitate.................

£//Ăcv?aS/7?

în urma dezbaterilor, comisia hotărăște avizarea FAVORABILĂ / NEFAVORABILĂ a proiectului.

- ' Față de hotărârea comisiei s-au exprimat următoarele opinii:..................






Nr. 2'6.635/P/.3B:.I.2.<54


cz.



CONSIUUL LOCAL AL SECTORULUI 3, BUCUREȘTI

• Urmare exercitării dreptului de control al legalității actelor administrative ale autorităților administrației publice locale, atribuție conferită Prefectului de prevederile art. 24 alin. (1) lit. f) din Legea privind instituția prefectului nr. 340/2004, vă comunicăm că, în cazul Hotărârilor nr. 100, 102 - 109/22.12.2004, transmisă, cu adresa Secretarului Sectorului 3, București, nr. 82/24.12.2004, Prefecturii Municipiului București, unde au fost înregistrate sub nr. 26.685/24.12.2004, nu au fost reținute elemente în vederea aplicării prevederilor art. 26 din legea sus menționată.

Cu deosebită considerație,