Hotărârea nr. 209/2007

HOTARAREnr. 209 din 2007-09-20 PRIVIND APROBAREA SCHIMBULUI DE PROPRIETATI INTRE TERENUL IN SUPRAFATA DE 197,13 M.P., PROPRIETATEA S.C.DESCOROM CONSTRUCT S.R.L. SI UN TEREN IN SUPRAFATA DE 197,13 M.P. APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI BUCURESTI.
HOTARARE nr. 209 din 20/09/2007
HOTARARE nr. 209 din 20/09/2007

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

 

HOTARARE

privind  aprobarea schimbului de proprietati intre terenul in suprafata de197,13 m.p,  proprietatea S.C DESCOROM CONSTRUCT S.R.L. si un teren in suprafata de197,13 m.p apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti

 

Avand in vedere expunerea de motive a Primarului General al Municipiului Bucuresti si raportul comun al Directiei  Evidenta Imobiliara si Cadastrala  si Directiei Urbanism si Amenajarea Teritoriului ;

Vazand raportul Comisiei Patrimoniu si avizul Comisiei Juridice si de Disciplina din cadrul Consiliului General al Municipiului Bucuresti;

In temeiul art.36 alin.(2) lit. « c », art. 45 alin.(3)  si art.121 alin.(4) din Legea nr.215/2001 privind administratia publica locala, republicata;  

 

CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

HOTARASTE:

 

Art.1  Se aproba  schimbul de proprietati intre terenul in suprafata de 197,13 m.p. situat in B-dul Libertatii, nr.5, sector 5,  proprietatea S.C DESCOROM CONSTRUCT S.R.L si terenul in suprafata de 197,13 m.p. situat in B-dul Libertatii, sector 5 apartinand domeniului privat al municipiului Bucuresti.

 

Art.2 Terenurile prevazute la art. 1 se idenfica potrivit planului cadastral  scara 1:500, intocmit de Georgescu Virginiu Teodor-autorizat ONCGC, prezentat in anexa 1 .

Art.3 Se insusesc rapoartele de evaluare intocmite de expert evaluator Barbu Valentina, prezentate in anexele 2 si 3.

 

Art.4 Anexele 1, 2 si 3 fac parte integranta din prezenta hotarare.

 

Art.5 Directiile din cadrul aparatului de specialitate al Primarului General vor aduce la indeplinire prevederile prezentei hotarari.

 

Aceasta hotarare a fost adoptata in sedinta extraordinara a Consiliului General al Municipiului Bucuresti din data de 20.09.2007

 

PRESEDINTE DE SEDINTA,

 

Valentin  Mircea

SECRETAR GENERAL

AL MUNICIPIULUI BUCURESTI

Tudor Toma

 

Bucuresti, 20.09.2007

Nr.209






lotul___




NfL.JL LA J\c&nib nG


RAPORT DE EVALUARE




Proprietate imobiliara - TEREN 802,98 mp, situate in bd-ul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120) sector 5 București



1.


SINTEZA EVALUĂRII

Obiectul evaluării: Proprietate imobiliara - teren 802,98 mp conform măsurătorilor^

'    ~    '    'O,


cadastrale ( 795 mp conform contract vanzare-cumparare), situat in bdul Libertății nr. 5 (fasta



Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL ig

Scopul evaluarii:estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare, asa cum este definea in Standardul International de Evaluare adoptat de Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romanî'k>~tLQh.-z^d (ANEVAR) IVS 1 si GN1 - evaluarea proprietăților imibiliare, in vederea perfectării unui schimb de terenuri cu municipalitatea'si reconfigurarea terenului. Astfel terenul in suprafața totala de 197,13 mp - format din lotul 1 de 151,27 mp si lotul 2 de 45,86 mp proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL va fi cedat in schimbul terenului in suprafața de 197,13 mp - format din lotul 3 proprietatea municipalității.


Descrierea proprietății imobiliare: Amplasamentul este localizat in bdul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

încadrarea in zona din punct de vedere funcțional, conform PUG, zona PUZ-L5 este amplasata in zona CA2. Zona mai larga este subordonata sediului Academiei Romane si este definita de următoarele străzi: Calea 13 Septembrie (Nord), b-dul Libertății (Est), b-dul Regina Maria (Sud), str. Uranus (Vest).

Terenul se afla in vecinătatea limitei sudice a zonei centrale a capitalei (fiind inclus si in perimetrul stabilit pentru proiectul București 2000 ).

In plan , forma terenului este un poligon neregulat, cu o suprafața de 802,98 mp conform măsurătorilor cadastrale ( 795 mp conform contract vanzare-cumparare , suprafața menționata / utilizata in toate documentele). Terenul este situat chiar pe limita dintre sectoarele 5 si 3.

Terenul este liber de construcții.


Inspecția proprietății a fost efectuata de către Florentina Barbu in data de 20.07.2006, in prezenta reprezentanților proprietarului SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

Abordarea evaluării are la baza elemente comparabile cu proprietatea evaluata, tranzactionate de curând sau la nivel de oferte publicate spre vanzare pe piața imobiliara.

Prezentul raport reprezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, conține 14 pagini si anexe si a fost întocmit in trei exemplare, din care doua pentru client.


1.1. Rezultatele evaluării

In urma aplicării metodei de comparație directa cu alte proprietăți similare, pentru evaluarea prezentata in acest raport, a rezultat la data de 20.07.2006 următoarea valoare estimata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluării (valori exclusiv TVA):

Metoda comparației directe

Vcompratie    =    4.579.170 RON /1.284.768


In opinia evaluatorului valoarea estimata pentru teren este de:



Valoarea de plata a intregii suprafețe de teren de 802,98 mp evaluata este de :

Vteren = 4.579.170 RON /1.284.768 EURO



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

■/O


Având in vedere scopul întocmirii acestui raport de evaluare, se va face alocarea astfel:

- lotul 1 / 151,27 mp / => Ivteren lot 1 = 862.650 RON / 242.032 EUR(>


- lotul 2 / 45,86 mp / => Ivteren lot 2 =261.527 RON / 73.376 EUROl TOTAL SUPRAFAȚA TEREN CE URMEAZA A FI CEDATA , (lotl + lot 2) => 197,13    !' •/2i

Vteren cedat = 1.124.177 RON / 315.408 EURO|
Ivteren ramas = 3.454.993 RON / 969.360 EURO|

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

>    Valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport;

>    Cursul de schimb valutar luat in considerație este cel anuntat de BNR pentru data de 20.07.2006 : 2,8274 lei/ USD si 3,5642 lei/EUR;

>    Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului leu/EURO) nu se modifica semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variația lor in raport cu cursul dolarului nu este neaparat liniara; Valoarea este o predictie;

Valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu;

>    Valoarea este subiectiva;

>    Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania).

Florentina Barbu

Evaluator titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania

®4972®

BARBU FLORENTINA

abil

PROPBtf-;



Proprietate imobiliara - teren situate in db. Libertății ni


B.B O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


£2-(C*    ......


1.2. Certificare

Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiilor deținute, certific ca afirrrfflți},,,.    _

prezentate si susținute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certific ca anMfeel^î'c’ opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate si condițiile limitâlive’’ specifice sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepărtinitoare din punctZdeu^ vedere profesional. In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perpectiva in proprietatea imobiliara ce face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de părțile implicate.

Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori ( din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator in data de 20.07.2006.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu standardele de verificare ANEVAR.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul este membru ANEVAR, a îndeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua a ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

Ing. Florentina Barbu

Evaluator titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania Asigurare profesionala incheiata cu Aliantz Tiriac




B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

$2 - .....


CUPRINS


I.    SINTEZA EVALUĂRII

1.1.    REZULTATELE EVALUĂRII

1.2.    CERTIFICARE

II.    DATE GENERALE

2.1.    OBIECTUL EVALUĂRII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUTE

2.2.    SCOPUL EVALUĂRII

2.3.    CLIENTUL SI DESTINATARUL    LUCRĂRII    (INSTRUCȚIUNILE

EVALUĂRII)

2.4.    BAZELE EVALUĂRII

2.4.1.    Ipoteze si condiții limitative 2.4.2‘. Valoarea estimata

2.4.3. Data evaluării 2.4.4\ Data inspecției 2.4.5. Metodologia de evaluare folosita

2.5.    RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI

2.6.    SURSELE DE INFORMAȚII

III.    PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

3.1.    DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

3.1.1.    Analiza pieței imobiliare specifice

IV.    EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

4.1.    CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU)

4.2.    PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMAȚII)

4.2.1.    Etape parcurse

4.3.    METODA COMPARAȚIEI DIRECTEI

V. PREZENTAREA EVALUATORULUI

ANEXE


Proprietate imobiliara - teren situate in db. Libert;





B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

DATE GENERALE


2.1. Obiectul evaluării

Proprietate imobiliara

Proprietate imobiliara - teren 802,98 mp conform măsurătorilor^;

■«fa

A - &.nL3-


cadastrale ( 795 mp conform contract vanzare-cumparare), situat in bdul Libertății nr. 5^., Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL'; nc.G Cadastral 2042 înscris in CF 4713 sector 5 București.

Bunul evaluat se pretinde a fi proprietatea celui de mai sus in baza următoarelor documente, anexate prezentului raport:

-contract vanzare-cumparare autentificat sub nr. 88/27.01.2004, încheiate la BNP Enache Marina Cecilia București sector 3.

-    încheiere de intabulare nr. 953/28.01.2004.

-    documentație cadastrala.

Conform declarației proprietarului, dreptul de proprietate asupra imobilului este complet. Asupra acestuia nu grevează sarcini sau ipoteci, care sa limiteze dreptul de proprietate. Toate aceste informații au fost considerate credibile si corecte, neverificand autenticitatea actelor juridice deținute.

Nu se asuma nici o responsabilitate de către evaluator privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind actele de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile si proprietatea poate fi vanduta, daca nu se specifica altfel.

2.2.Scopul evaluării : estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare asa cum este definita in Standardul International de Evaluare adoptat de Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) IVS 1 si GN1 - evaluarea proprietăților imobiliare, in vederea perfectării unui schimb de terenuri cu municipalitatea si reconfigurarea terenului. Astfel terenul in suprafața totala de 197,13 mp - format din lotul 1 de 151,27 mp si lotul 2 de 45,86 mp proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL va fi cedat in schimbul terenului in suprafața de 197,13 mp - format din lotul 3 proprietatea municipalității.

2.3. Clientul si destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in calitate de beneficiar al lucrării.

Având in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,.--evaluatorul nu-si asuma răspunderea decât fata de client.    0//? >t,J'


Hi

2.4. Bazele evaluării

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in cel’ urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precu' si cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze si condiții limitative

> Aspectele juridice se bazeaza exclusive pe informațiile si documentele furnizate de către client si au fost prezentate fara a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil. Evaluatorul nu a avut cunoștința de eventuale litigii legate de dreptul de proprietate supus evaluării;


B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

La elaborarea lucrării au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informație. După cunoștința evaluato^tfi^Tn/';^

toate informațiile sunt corecte;


Suprafețele menționate au fost preluate din documentele puse la dispoziție si as^-qîm fost acestea prezentate evaluatoruilui, fara ase efectua măsurători suplimentare;    £

Imobilul a fost vizionat si inspectat personal de către evaluator;


, îsA.O-


Evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii ce au fost evidențiate in raportill^de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabiritatS?-’^'^' in privința datelor furnizate de client si terte persoane;

Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona;

Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau cu părțile interesate in tranzacții;

Nu a fost realizata nici un fel de investigație pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exitsta condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului care sa influențeze valoarea.Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Evaluatorul isi asuma întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare.

2.4.2. Valoarea estimate

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piața a proprietății imobiliare, aceasta facand obiectul standardului internațional IVS 1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR).

Standardul este aplicabil valorii de piața a unei proprietăți, de obicei imobiliare si elementele conexe.

Conform standardului definiția valorii de piața este următoarea:

“Valoarea de piața este marimea pentru care un activ ar putea fi schimbat Ia data evaluării intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat , intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte a acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângeri.”


2.4.3.    Data evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor corespuns lunii iulie 2006, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile esA^v^^ț de către evaluator. Opinia privind valoarea de piața a proprietarii imobiliare a luavTp    a

considerare datele si informațiile deținute sau culese si analizate de evaluator in data 20.07.2006.

2.4.4.    Data inspecției

Inspecția proprietății imobiliare a fost efectuata personal de către Florentina Barbu in data de 20.07.2006 in prezenta reprezentanților societății SC DESCOROM CONSTRUCT SRL .

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale clădirilor, terenului sau amplasamentelor învecinate si nu au fost inspectate si expertizate părțile ascunse ale imobilului.

2.4.5. Metodologia de evaluare folosita

Proprietate 'imobiliara - teren situate in db. Li






Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita anterior. Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele abordări:    .....

- Abordarea prin comparații de piata-analiza pe perechi de date folosind tehnief,;; cantitative si calitative.    j*'” /W

Prin aplicarea acestora s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de >r si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea de piatatPQ^^Sl.rl' f. 'ml

evaluator si prin reconcilierea lor s-a tormat opinia obtenabila in zona respectiva si la data evaluării.

2.4.6. Modalitati si termene de plata


Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare, reprezintă valoarea de piața a proprietății imobiliare evaluate si considerata a fi plătită integral (cash), fara condiții de plata deosebite (rate, leasing, etc).

2.5. Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si a informațiilor legate de istoria si exploatarea imobilului, furnizate de către SC DESCOROM CONSTRUCT SRL - prin reprezentanții sai legali, proprietarul terenului cu ocazia inspecției proprietății, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat după aceasta data, in care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afecteaza opiniile exprimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluării in care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieței imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanța.

2.6. Sursele de informații

Sursele de informații care au stat la baza inocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

>    Informații privind situația juridica a proprietății imobiliare puse la dispoziție de către proprietar;

>    Informații privind istoricul amplasamentului, etc., furnizate de către proprietar;

>    Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la vânzători si cumpărători imobiliari de pe piața imobiliara specifica, informații care au fost sintetizate in analiza pieței imobiliare.


B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

3. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


3.1. Descrierea proprietății


QtUtC-

Amplasamentul este localizat in bdul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei \’pâr. 120"')’. București sector 5, proprietatea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL. Accesul la teren s6$ace"'dîn b-dul Libertății si din Calea Rahovei.

încadrarea in zona din punct de vedere funcțional, conform PUG, zona PUZ-L5 este amplasata in zona CA2. Zona mai larga este subordonata sediului Academiei Romane si este definita de următoarele străzi: Calea 13 Septembrie (Nord), b-dul Libertății (Est), b-dul Regina Maria (Sud), str. Uranus (Vest).

Terenul se afla in vecinătatea limitei sudice a zonei centrale a capitalei (fiind inclus si in perimetrul stabilit pentru proiectul București 2000 ).

In plan , forma terenului este un poligon neregulat, cu o suprafața de 802,98 mp conform măsurătorilor cadastrale ( 795 mp conform contract vanzare-cumparare , suprafața menționata / utilizata in toate documentele). Terenul este situat chiar pe limita dintre sectoarele 5 si 3.

Lotizarea si trama vlara a zonei sunt relativ vechi facand parte din zona istorica a capitalei si care au fost sistematizate la sfârșitul secolului XIX, fiind ocupate intr-o proporție covârșitoare cu locuințe unifamiliare P+l-2, cu spatii comerciale Ia parter, realizate in perioada anterior amintita.

Zona a fost supusa operațiunilor de demolări a regimului Ceausescu si este in curs de restructurare, restructurare prilejuita de înlocuirea si revalorificarea fondului funciar evidențiat de repunerile in posesie a foștilor proprietari naționalizați si demolați.

In prezent terenul este utilizat ca spațiu de parcare perpendicular pe un carosabil cu trotuare amenajate peisajist si folosita de locatarii blocului învecinat, dar fara acordul proprietarului sau municipalității, aceștia ne obținând venituri din aceasta utilizare.

Forma in plan a terenului, de poligon neregulat, dorința de folosire a terenului de către proprietar si punctul de vedere al CTU - PMB (de reconfigurare a zonei ) au condus la elaborarea unui Plan Urbanistic de Zona - PUZ in anul 2004, care a primit avizul Primăriei Municipiului

București cu nr. 28/8/30.11.2005 astfel : “.....prin care se prevede completarea frontului

construit pe latura sudica a caii Rahovei si crearea unui front corespunzător pe cea nordica, in zona de debușeu a acestei artere in b-dul Libertății (birouri, locuințe, comerț, servicii si spatii închise pentru parcare, cu 2-3 subsoluri si inaltimi cuprinse intre P+2E si P+16E), cu precizarea ca realizarea investițiilor preconizate este condiționată de perfectarea unor schimburi de teren cu municipalitatea si reconfigurarea terenului care a generat PUZ.”

Indicatorii urbanistici avizați (pentru incinta beneficiar):

-    POT-100%

-    CUT 16 cuHmax-58m.

Procedurile de reconfigurare a terenului constau in redistribuirea proprietății domeniului public, fara modificări, prin redesenarea carosabilului, trotuarelor si spatiilor verzi.

Utilitati*.

In zona exista rețelele urbane esențiale:


-    apa/canal;

-    energie electrica;

-    gaze;

-    telefonie;

-    IDEB

-    RATB

Terenul este liber de construcții.

Proprietate imobiliara - teren situate in db. Libert:


Mt.ti


/1 ZA




B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

3.1.1. Analiza pieței imobiliare specifice


Z .N

Piața imobiliara se poate defini ca fiind interacțiunea dintre persoanele (fizice sau juridjcg}' care schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piața se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracterișțișijgts investitorilor si chiriașilor tipici. Piața imobiliara este influențată de atitudinile, motivatiife-zsi 5’ interacțiunile vânzătorilor si cumpărătorilor si are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficierfte (este foarte sensibila la situația pieței de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare suiiț' influențate de tipul de finanțare, durata rambursării si rata dobânzii, este o piața care nu se autoreglează, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale, exista decalaj intre cerere si oferta.

Oferta de terenuri cu suprafețe rezonabile, in zona centrala a orașului este redusa datorita faptului ca nu mai exista multe terenuri libere de construcții, iar cele existente in mare parte nu au clarificat reginul juridic (terenuri in curs de retrocedare sau aflate in patrimoniul municipalității pentru care nu s-au stabilit inca utilizarea, valoarea de concesiune, etc.) . Deasemeni exista condiții si reglementari urbanistice de construire pe terenurile din zona centrala, condiții care nu pot fi indeplinite de multi investitori, necesitând cheltuieli preliminare costisitoare (studii, planuri de urbanism, lucrări suplimentare de reabilitare, amenajari de parcari, circulații si accese, cat si de regimul de inaltime al construcțiilor si destinația acestora oarecum impusa).

Cu toate aspectele negative, cererea de pentru terenurile libere in zona centrala vine dinspre mari investitori in scopul construirii de spatii de birouri, spatii comerciale, de parcari supraterane si chiar locuințe.

In general aceste terenuri beneficiază de avantajul existentei utilităților complete (apa/canal, electricitate, gaz, telefonie, mijloace de transport).

Prezenta unor instituții representative in zona va creste considerabil prețul terenurilor adiacente. Proprietarii unor astfel de terenuri cunosc bine situația pieței imobiliare sau daca nu, isi angajeaza consultanți firme reprezentative si cu experiența in piața imobiliara, avansand astfel preturi mari dar argumentate.

Fondul construit in aceasta zona este de o valoare medie si fara valoare arhitecturala clasata, cu inaltimi de 5-30 m (P,P+10) si reprezintă pe de o parte imobilele care au scapat in urma valului demolării din anii *80 si pe de alta blocurile realizate după aceasta operațiune . Calitatea principala a zonei consta in proximitatea ei de zona Casei Poporului.



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


4. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

4.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății; selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de" lucru necesare evaluării.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situații:

-    cea mai buna utilizare a terenului liber;

-    cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii, ea trebuind sa fie:

-    permisibila legal

-    posibila fizic

-    fezabila financiar

-    maxim profitabila.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara analizata.

Cea mai buna utilizare este determinata prin PUZ-ul întocmit, in curs de aprobare, respectiv construcție cu 3S+14E (15 tehnic) cu funcțiunea - birouri, locuințe, comerț, cu indicatori urbanistici: POT -100%; CUT - 16; Hmax.58 m.

4.2. Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata următoarea metoda:

- metoda comparațiilor de piața.

Prin aplicarea acestor metode s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.

4.2.1. Etape parcurse

>    documentarea, pe baza unei liste de informații furnizate de către proprietar;


>    inspecția amplasamentului si al zonei, aprecierea stării tehnice a clădirii;

>    stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

>    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

>    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

>    aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietarii imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR.

4.3. Metoda comparațiilor de piața

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietari similare si compararea acestor proprietari cu cea evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietari imobiliare


este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemănările si diferentele intre proprietăți si tranzacții, care influențează valoarea.    ;.N:

Este o metoda globala care aplica informațiile culese urmărind raportul cerere-oferta^e v piața imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea pe®UAJl-,v.-metru patrat rezultata in urma analizării ofertelor - tranzacțiilor cu terenuri libere in zona.

I \    (•« 5^

Din informațiile existente evaluatorul a selectat o serie de comparabile care determina\unw nivel de valori de piața obtenabile in contextul actual.

Criteriile de influenta care au stat la baza analizei comparative au fost:

-suprafața si forma parcelei

-existenta utilităților si acces

-poziția in cadrul zonei si vecinătăți.

Comparabilele selectate de evaluator sunt prezentate in tabelul următor:

Suprafața

mp

Amplasare

Descriere

Preț vanzare

760

Unirii - Apolodor

Teren intravilan, destinat-rezidenta, centru de afaceri, comercial, acces stradal, toate utilitățile, cadastru

1.800 EUR/mp

1.284

Unirii - Regina Maria

Teren intravilan, străzi amenajate, toate utilitățile, persoana particulara, cadastru

1.670 EUR/mp

700

Unirii - Regina Maria

Teren    intravilan    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, toate utilitățile

1.500 EUR/mp

996

Unirii - manastirea Antim

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, mijloace de transport

1.400 EUR/mp

360

Unirii- Casa Poporului- Sitraco

Teren, destinație rezidențiala, centru de afaceri, posibilități construire P+5/6 necesita PUZ

1.300 EUR/mp

200

Unirii - Palatul Parlamentului

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala,    comercial,    străzi

amenajate, toate utilitățile

1.000 EUR/mp

487

Unirii- Regina Maria

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, toate utilitățile, cadastru, proiect Acs=270 mp, Acd=1534 mp

1.250 EUR/mp

710

Unirii - Eurocasa Invest - langa Biserica Antim

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, străzi amenajate, toate utilitățile,    cadastru,    intabulare

posibilități construire P+5(retras) cu POT 60%

1.197 EUR/mp



Se observa ca valorile sunt cuprinse intre 1.000 - 1.800 Euro/ mp, preturile variaza in funcție de locație si posibilitățile de construire.

Analizând poziția terenului de evaluat (avantajoasa - cu acces direct la o artera principala de circulație, planeitate ) in raport cu comparabilele cat si posibilitățile de construire rezultate din


B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


'7.'.....U...?C '


PUZ (avizat dar inca neaprobat), evaluatorii considera ca valoarea de piața a terenului supus evaluării se poate situa la 1.600 euro/mp. Cursul de schimb 1 RON = 3,5642 euro.



Valoarea de piața a întregii suprafețe de teren de 802,98 mp evaluata este de :    '

Vteren = 4.579.170 RON /1.284.768 EURO


•. V


Având in vedere scopul întocmirii acestui raport de evaluare, se va face alocarea astfel:


- lotul 1 / 151,27 mp / => |Vteren lot 1 = 862.650 RON / 242,032 EURO)


- lotul 2 / 45,86 mp / => țvteren lot 2 =261.527 RON / 73.376 EURO|

TOTAL SUPRAFAȚA TEREN CE URMEAZA A FI CEDATA , (lotl + lot 2) => 197,13 mp

Vteren cedat = 1.124.177 RON / 315.408 EURO|
fvteren ramas = 3.454.993 RON / 969.360 EURO]


Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

-    valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport, conforme cu standardele europene si internaționale ale evaluatorilor;

-    datele folosite in prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumandu-si responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratețea acestora;

-    valoarea este o predictie;

-    valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu;

-    valoarea este subiectiva;

-    evaluarea este o opinie asupra unei valori.

-    Valoarea evaluata nu include TVA.




Ing. Florentina BARBU

Expert evaluator, titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


yo-' lce*,


5. PREZENTAREA EVALUATORULUI


Florentina Barbu, evaluator intern al Alpha Bank Romania SA, de prpîeisie gjigipe»; constructor, evaluator atestat ANP, membru titular ANEVAR , acreditat pentr§\șeeWjn6^’îii

,ț5f,'Sj' Proprietăți Imobiliare si Evaluare întreprinderi - posesoare a legitimației

domiciliul stabil in București, str. Laptari Tei nr.1, bloc 26, scara 1, et.1, ap.7, sectar 2C



«4972®

. jnam f M

k propb^ «< ,■/


ROM"




ANEXE





AA




H iii; i -^5 S» iA}/?

‘ li ii; • ~ M    .' ■ '■*

,P. -r.    1 :CO lO ; ,

1« neui^sf-'&pj r o & fe' ÎAIIEMW^^P^US^ s-inică

4 *





*'■ &Mfc





/$2i    - _,

a

SĂTO^lLl


/>% tr

Avs=^si>x''

ag$ A .<5^    ®


fe^su


.'giy in

ș4r,^



,<£


'•<//


-^âȚS^+Jl 5_ RoznoVi

^<£îSy W 6. Gheorgb&CostA£Îi\ j.    A

,f±A    \' 'WTRE^RIG


^3^ Parcul'Âarol \&>>3ă$îSW







^Eâteșu^h




IMOBILIARE


@ă DETALII OFERTA



tipărit pin site-ul www.RUN.ro 20 iul. 2006



» Zona: Unirii ■ uatiunile unite/Apolodor/ ID: 391 run 2462


» TEREN intravilan

Preț: 1.800 EURO


wțj’WH?;

-J.


► Dotări / Utilitati / Informații utile 760 mp - total teren    •


străzi amenajate acces stradal


¥

•    destinații: rezident de afaceri,comercial

•    teren intravilan


3 ■'



■    curent electric 220V 1 curent electric 380V

■    apa

1 canalizare

■    gaze

■    mijloace de transport


■    poseda număr cadastral

■    carte funciara

■    rol fiscal


• vecinatati:magazine, piața, grădiniță, școala, RATB, drum urban, bar/pub, restaurant


» Alte informații

' 3 proprietari cu care se negociază separat;vezi schița


* Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=391run2462


* Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


ipotecare in Euro. in care contractul a fost


Pentru aceasta oferta contactați:


UNI - TECH


Badea Crinela

tel:


IMOBILIARE


RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite


http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=391run2462&printj






<:X    f•4*&5§£&

ÎPiațaU!



X    X VA


Z?2- /O




htt p://www jmobiliare.run.ro/usr/poze/391 2745 .jpg





~T......



o z


ZZ /C-

1

IMOBILIARE


tipărit din site-ul www.RLIN.ro ,    20 iul. 2006

® DETALII OFERTA



» Zona: Unirii ■ Regina Maria ID: 16 run 53159


c-<uie'

\    » TEREN intravilan

Preț: 2.145.000 EURO


► Dotări l Utilitati / Informații utile 1284 mp-total teren


străzi amenajate acces stradal


• teren intravilan


• persoana particulara ► contr. vanzare-cumparare ■ poseda număr cadastral »carte funciara


•    curent electric 220V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

•    telefon

» Alte informații

•    se poate construi P+5/6 RETRAS.

•    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http://www_.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=16run53159

•    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.    ,

Creditul este procesat în timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fosfe^OMAH semnat

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


NEQCASA

sStteoCASA


Pentru aceasta oferta contactat!:

Mircea Radulescu

tel: 312.71.71

RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite

http://www.imobiliare.run.ro/index.php ?idrun=l 6run53159&print:

ÎMOBILIARF.


DETALII OFERTA


■ ■

tipărit din site-ul www.RUN.ro

;*^W°06

, 3'W)î/

î-fL



» Zona: Unirii • Regina Maria ID: 503 run 1547


» TEREN intravilan Preț: 1.500 EURO/mp



► Dotări / Utilitati / Informații utile 1 700 mp - total teren    •

•    curent electric 220V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

•    telefon

•    mijloace de transport


străzi amenajate acces stradal


•    destinații: rezidenta,centru de afaceri,hotel

•    teren intravilan


• vecinatati:magazine, pi grădiniță, școala, RATB, metrou, parc, hotel, aeroport bar/pub, restaurant

k Alte informații

•    OFERTA EXCEPȚIONALA!!!! TEREN AFLAT IN ZONA Blvd. UNIRII, IDEAL HOTEL, BLOC DE LOCUINȚE!!!

•    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate:

http://www.impbiliare.run.ro/jndex.php?idrun=503run1547

•    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.

Pentru aceasta oferta contactați:

NEOLAND


neofand


Bogdan Pescaru tel: 0749187769

RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite


] ittp://www.imobiliare.run.ro/ițidex.php?idrun=503run 1547&print=

£

iir,



RlJhJ^o

IMOBiLlARE


DiREeTisT"^).

uȘ. Sî (VftiSJSÂ A v3»

\\o. c ejAș.a ffiarit dih site-ul www.RUN.ro >>7    20 iul. 2006

££ DETALII OFERTA

Actualizat la: 5 iul. 2006



» Zona: Unirii ■ Manastirea Antim.spate fântâni,Unirii ID: 93 run 906


» TEREN intravilan

Preț: 1.400 EURO/mp


» Dotări Z Utilitatf Z Informații utile • 996 mp - total teren


■ străzi amenajate 1 acces mixt


• destinații: rezidenta,centru de afaceri, hotel


• mijloace de transport


hotarare judecatoreaca


• vecinatati:magazine, piața, grădiniță, școala, transport in comun, parc, hotel, barZpub, restaurant

» Alte informații    .

« Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http:ZZwww.imobiliare.run.roZindex.php?idrun=93run906

• Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


Pentru aceasta oferta contactați:

TRANSILVANIA


’ «a JTraniilvanla .    Imobiliare


Ecaterina Preda tel: 0745.34.34.43

RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite


ittp://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=93run906&print==l

IMOBILIARE


tipărit din site-ul www.RUN.ro 20 iul. 2006


®S DETALII OFERTA



» Zona: Unirii • Casa Poporului. Sitraco ID: 121 run 1384


!'ASISTE®? !.ÎȘ SMUfiSO

» TEREN‘$traWlari Preț: 1.300



» Dotări / Utilitati / Informații utile • 360 mp - total teren

» Alte informații


•    destinații: rezidenta,centru de afaceri

•    teren intravilan


*    Hmax=P+5/6.

Necesita PUZ.

*    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=121run1384

*    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro. Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


PROFIMOB


PROFIMOB

Pentru aceasta oferta contactați:

Marius lancu tel: 0742.203.414



RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite


terep de de vanzare in zona Unim - Palatul Parlamentului, București, uierte si anunțuri 1... rage i ut t
.............U- /#

r^UN^p

IMOBILIARE


tipărit din site-ul www.RLIN.ro 20 iul. 2006

DETALII OFERTA

Actualizat la: 1 iun. 2006


» Zona: Unirii ■ Palatul Parlamentului ID: 504 run 1053



* TEREN

iii

Preț: 1.000 EURO/rrip

\\ »



* Fi


A’j


» Dotări / Utilitati / Informații utile • 200 mp - total teren


străzi amenajate acces stradal


•    destinații: rezidenta,comercial

•    teren intravilan


•    curent electric 220V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

» Alte informații

*    Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http://www.imobiliare.run.ro/index. php?idrun=504run1053

*    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro. Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


LAND EXPERTS

' V’’ v -"S

/ ' ’

?ogo

// unavailabie


Pentru aceasta oferta contactați:

Land Experts tel: 021.311.13.39



RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite


htp://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=504runl053&prmt=


• 30 IMOBILIARE


tipărit din site-ul www.RUN.ro 20 iul. 2006


/ V' ,-\y-


DETALII OFERTA


ha


Actualizat la: 29 mai. 2006


V @ 9

'CALEA

!


»Zona: Unirii ■ REGINA MARIA ID: 474 run 3163


\\



TEREJțUîitrayjilan


Preț: 1.250 EURO/mp


   • ÎS

- . 1 - . '**• «‘

!*-•***    \ a 5

» .    a’/î \ /X.

.    6fc Vr <    *    ' /

- /    ‘ 1/7?


f A"-

-Mă


» Dotări / Utilitati / Informații utile

• 487 mp - total teren    • străzi amenajate


•    destinații: rezidenta,centru de afaceri,hotel

•    teren intravilan


A.,K ___•>

- -a -<


•    curent electric 220V

•    apa

•    canalizare

•    gaze


poseda număr cadastral


• vecinatati:magazine, piața, grădiniță, școala, RATB


» Alte informații

• SE VINDE CU PROIECT , AMPRENTA LA SOL 270MP, A.C.D = 1534MP


' Rețineți adresa directa la aceasta proprietate: http://www.imobiliare.run.ro/index.php7idrunM74run3163


* Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro. Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.

Click aici pentru a-ti calcula ratele.


iW




http://www.imobiliare.run.ro/index.php7idrunM74run3163&print:


htt


p://www.imobiliare.run.ro/usr/poze/443_750.jpg


fnlji 7"



1R0

IMOBILIARE


tipărit din site-ul www.RUN.ro .,<^^006

DETALII OFERTA



»Zona: Unirii ■ EUROCASA INVEST ID: 443 run 1704


» TEREN ihtrayjlan Preț: 850.000 EURO

t=p y. /


► Dotări / Utilitati / Informații utile 710 mp - total teren    •


străzi amenajate acces stradal acces lateral


destinații: rezidenta teren intravilan


•    curent electric 220V

•    curent electric 380V

•    apa

•    canalizare

•    gaze

•    telefon

•    mijloace de transport


poseda număr cadastral carte funciara 1 rol fiscal

• vecinatati:magazine, piața, RATB, metrou, parc, hotel, bar/pub, restaurant

» Alte informații

*    Unirii - Casa Poporului in spate, langa Biserica Antim, teren 710mp. deschidere 25m. toate utilitățile, cadastru, intabulare, urbanism, se poate construi P+5 (retras), cu un POT de 60%. Recomandabil rezidențial.

Preț: 850.000Euro.

*    Rețineți adresa directa ia aceasta proprietate: http://www.imobiliare.run.ro/index.php7idrunM43run1704

*    Atunci când vrei mai mult, ai 6.95% dobanda la creditele ipotecare in Euro.

Creditul este procesat in timp foarte scurt iar banii ii iei in ziua in care contractul a fost semnat.


Click aici pentru a-ti calcula ratele.

Pentru aceasta oferta contactați:

EUROCASA INVEST


Steluta Sterpu tel: 0747.08.08.13

RUN.ro este proprietatea RUN - Data Solutions SRL

Toate drepturile rezervate asupra informației tipărite

http://www.imobiliare.run.rp/index.php?idrun=443runl704&print:




•PvCWfX, ................ ..........

Proprietate imobiliara - TEREN 197,13 mp, situate in imediata vecinătate - dreapta a terenului din bd-ul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei

nr. 120) sector 5 București

Beneficiar: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI PRIMĂRIA SECTOR 5

Destinatar: SC DESCOROM CONSTRUCT SRL

B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


h Ci ASISTE

1.


SINTEZA EVALUA

Obiectul evaluării: Proprietate imobiliara - teren 197-Ț3'''• Vnp conform măsurătorilor cadastrale ( schița anexata) situat in imediata vecinătate - dreapta a terenului din bdul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea municipalității (Primăria Municipiului București - Primăria Sector 5).

Conform adresei nr. 12415/07.04.2005 emisa de Primăria Sector 5, privind situația juridica a terenurilor invecinate cu terenul situat la fosta adresa Calea Rahivei nr. 120 (actuala b-dul Libertății nr. 5) se face cunoscut ca nu sunt depuse cereri privind reconstituirea dreptului de proprietate si nici nu sunt emjse titluri de proprietate.

Scopul evaluarii.estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare, asa cum este definita in Standardul International de Evaluare adoptat de Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) IVS 1 si GN1 - evaluarea proprietăților imibiliare, in vederea perfectării unui schimb de terenuri intre municipalitate si SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in vederea reconfigurarii terenului. Astfel terenul in suprafața totala de 197,13 mp - format din lotul 3 - (conform schița cadastrala anexata) proprietatea municipalității sa fie cedat către SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in schimbul terenului in suprafața de 197,13 mp - format din lotul 1 de 151,27 mp si lotul 2 de 45,86 mp SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

Descrierea proprietății imobiliare: Amplasamentul este localizat in imediata vecinătate -dreapta a terenului din bdul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea municipalității.

încadrarea in zona din punct de vedere funcțional, conform PUG, zona PUZ-L5 este amplasata in zona CA2. Zona mai larga este subordonata sediului Academiei Romane si este definita de următoarele străzi: Calea 13 Septembrie (Nord), b-dul Libertății (Est), b-dul Regina Maria (Sud), str. Uranus (Vest).

Terenul se afla in vecinătatea limitei sudice a zonei centrale a capitalei (fiind inclus si in perimetrul stabilit pentru proiectul București 2000 ).

In plan , forma terenului este un poligon neregulat, cu o suprafața de 197,13 mp conform măsurătorilor cadastrale . Terenul este situat chiar pe limita dintre sectoarele 5 si 3.

Terenul este liber de construcții.

Inspecția proprietății a fost efectuata de către Florentina Barbu in data de 20.07.2006, in prezenta reprezentanților proprietarului SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

Abordarea evaluării are la baza elemente comparabile cu proprietatea evaluata, tranzactionate de curând sau la nivel de oferte publicate spre vanzare pe piața imobiliara.

Prezentul raport reprezintă baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, conține 14 pagini si anexe si a fost intocmit in trei exemplare, din care doua pentru client.

1.1. Rezultatele evaluării

In urma aplicării metodei de comparație directa cu alte proprietăți similare, pentru evaluarea prezentata in acest raport, a rezultat la data de 20.07.2006 următoarea valoare estimata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluării (valori exclusiv TVA):

Metoda comparației directe

Vcompratie


1.124.177 RON /315.408 EURO



In opinia evaluatorului valoarea estimata pentru teren este de:

Valoarea de piața a intregii suprafețe de teren de 197,131


Proprietate imobiliara - teren situate in db. Libertății nr,5

Vteren = 1.124.177 RON /315.408 EURO

//



>

>

>

>


Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si consîdd^entelejMvind valoarea sunt:    ~~......

>    Valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport;

>    Cursul de schimb valutar luat in considerație este cel anuntat de BNR pentru data de 20.07.2006 : 2,8274 lei/ USD si 3,5642 lei/EUR;

>    Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflația, evoluția cursului leu/EURO) nu se modifica semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variația lor in raport cu cursul dolarului nu este neaparat liniara; Valoarea este o predictie;

Valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu;

Valoarea este subiectiva;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania).

Florentina Barbu

Evaluator titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania



ci etate imobiliara - teren situate in imediata vecinătate - dreapta afeere București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. foo)



Z



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


1.2. Certificare

Prin prezenta, in limita cunoștințelor si informațiilor detiriute, ce/tific ca afirmațiile prezentate si susținute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea,/certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai la ipotezele considerate si condițiile limitative specifice sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perpectiva in proprietatea imobiliara ce face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de părțile implicate.

Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea in raport a unei anumite valori ( din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator in data de 20.07.2006.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu standardele de verificare ANEVAR.

La data elaborării acestui raport, evaluatorul este membru ANEVAR, a indeplinit cerințele programului de pregătire profesionala continua a ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

Ing. Florentina Barbu

Evaluator titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania Asigurare profesionala incheiata cu Aliantz Tiriac



obiliara -


teren situate in imediata vecinătate - dreapta a teri București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120)'



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


CUPRINS


SINTEZA EVALUĂRII

1.1.    REZULTATELE EVALUĂRII

1.2.    CERTIFICARE

ÎL


DATE GENERALE

2.1.    OBIECTUL EVALUĂRII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUTE

2.2.    SCOPUL EVALUĂRII

2.3.    CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRĂRII (INSTRUCȚIUNILE EVALUĂRII)

2.4.    BAZELE EVALUĂRII

2.4. ]. Ipoteze si condiții limitative

2.4.2.    Valoarea estimata

2.4.3.    Data evaluării

2.4.4.    Data inspecției

2.4.5.    Metodologia de evaluare folosita

2.5.    RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI

2.6.    SURSELE DE INFORMAȚII

III.    PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

3.1. DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

3.1.1. Analiza pieței imobiliare specifice

IV.    EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

4.1.

4.2.


4.3.


CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE INFORMAȚII)

4.2.1. Etape parcurse

METODA COMPARAȚIEI DIRECTEI


PARCURSE, SURSE DE


V. PREZENTAREA EVALUATORULUI

ANEXE

Proprietate imobil




- teren situate in imediata vecinătate - dreapta a tere; București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120)



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

DATE GENERALE

2.1. Obiectul evaluării


U$. StîUtOtHbMM 51

.    .    -    n.G.M.B; -C'z//

Proprietate imobiliara - Proprietate imobiliara - teren 197,13 mp conform.măsurătorii©^' cadastrale ( schița anexata) situat in imediata vecinătate - dreapta a terenului din b'ăul3jih§^fetii nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea municipalității (Primăria Municipiului București - Primăria Sector 5).

Conform adresei nr. 12415/07.04.2005 emisa de Primăria Sector 5, privind situația juridica a terenurilor invecinate cu terenul situat la fosta adresa Calea Rahivei nr. 120 (actuala b-dul Libertății nr. 5) se face cunoscut ca nu sunt depuse cereri privind reconstituirea dreptului de proprietate si nici nu sunt emise titluri de proprietate.

Conform declarației proprietarului, dreptul de proprietate asupra imobilului este complet. Asupra acestuia nu grevează sarcini sau ipoteci, care sa limiteze dreptul de proprietate. Toate aceste informații au fost considerate credibile si corecte, neverificand autenticitatea actelor juridice deținute.

Nu se asuma nici o responsabilitate de către evaluator privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind actele de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile si proprietatea poate fi vanduta, daca nu se specifica altfel.

2.2.Scopul evaluării : estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare, asa cum este definita in Standardul International de Evaluare adoptat de Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) IVS 1 si GN1 - evaluarea proprietăților imibiliare, in vederea perfectării unui schimb de terenuri intre municipalitate si SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in vederea reconfigurarii terenului. Astfel terenul in suprafața totala de 197,13 mp - format din lotul 3 -(conform schița cadastrala anexata) proprietatea municipalității sa fie cedat către SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in schimbul terenului in suprafața de 197,13 mp - format din lotul 1 de 151,27 mp si lotul 2 de 45,86 mp SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

2.3. Clientul si destinatarul lucrării

Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC DESCOROM CONSTRUCT SRL in calitate de destinatar al lucrării

Având in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma răspunderea decât fata de client.

2.4. Bazele evaluării

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si condiții limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze si condiții limitative

de către mentare.


> Aspectele juridice se bazeaza exclusive pe informațiile si documer


client si au fost prezentate fara a se întreprinde verificări sau^fe'^sțigâti^ i

Proprietate imobiliara - teren situate in imediata vecinătate - dreapta a terenu /) f    r //fi București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120)

B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


Dreptul de proprietate este considerat valabilEvaluatorul nu a avut cunoștința de eventuale litigii legate de dreptul-iie pfoptlbtdte jȘjipus evaljuarii;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuâțe la 'ajîliââea^etodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile lâ dația.eyaluârii;

La elaborarea lucrării au fost luati in considerare totf factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omisa deliberat nici un fel de informație. După cunoștința evaluatorului, toate informațiile sunt corecte;

Suprafețele menționate au fost preluate din documentele puse la dispoziție si asa cum au fost acestea prezentate evaluatoruilui, fara ase efectua măsurători suplimentare;

Imobilul a fost vizionat si inspectat personal de către evaluator;

Evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privința datelor furnizate de client si terte persoane;

Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zona;

Evaluatorul nu are nici un interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau cu părțile interesate in tranzacții;

Nu a fost realizata nici un fel de investigație pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului care sa influențeze valoarea.Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Evaluatorul isi asuma întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare.

2.4.2. Valoarea estimate

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piața a proprietății imobiliare, aceasta facand obiectul standardului internațional IVS 1 (care are caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR).

Standardul este aplicabil valorii de piața a unei proprietăți, de obicei imobiliare si elementele conexe.

Conform standardului definiția valorii de piața este următoarea:

“Valoarea de piața este marimea pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat , intr-o tranzacție echilibrata, după un marketing adecvat, in care fiecare parte a acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângeri.”

2.4.3. Data evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii iulie 2006, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator. Opinia privind valoarea de piața a proprietății imobiliare a luat in considerare datele si informațiile deținute sau culese si analizate de evaluator in data de 20.07.2006.

2.4.4. Data inspecției

Inspecția proprietății imobiliare a fost efectuata personal de către Florentina Barbu in data de 20.07.2006 in prezenta reprezentanților societății SC DESCOROM CONSTRUCT SRL .

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale clădirilor, terenului sau amplasamentelor învecinate si nu au fost inspectate si expertizate părțile ascuft’sȘSTp^ăshilului.


Proprietate imobj

z



a - teren situate in imediata vecinătate - dreapta a teri București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120) ’-1

B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL


2.4.5. Metodologia de evaluare folosita

Baza evaluării realizate in prezentul raport este vale    _

definita anterior. Pentru determinarea acestei valori au fost aplicate următoarele abordări:


- Abordarea prin comparații de piata-analiza pe perechi de date folosind tehnici cantitative si calitative.

Prin aplicarea acestora s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea de piața posibil obtenabila in zona respectiva si la data evaluării.

2.4.6. Modalitati si termene de plata

Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare, reprezintă valoarea de piața a proprietății imobiliare evaluate si considerata a fi plătită integral (cash), fara condiții de plata deosebite (rate, leasing, etc).

2.5.    Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si a informațiilor legate de istoria si exploatarea imobilului, furnizate de către SC DESCOROM CONSTRUCT SRL - prin reprezentanții sai legali, in calitate de beneficiar al schmbului de teren, cu ocazia inspecției proprietății, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat după aceasta data, in care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afecteaza opiniile exprimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluării in care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieței imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanța.

2.6.    Sursele de informații

Sursele de informații care au stat la baza inocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

>    Informații privind situația juridica a proprietății imobiliare puse la dispoziție de către proprietar;

>    Informații privind istoricul amplasamentului, etc., furnizate de către proprietar;

>    Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la vânzători si cumpărători imobiliari de pe piața imobiliara specifica, informații care au fost sintetizate in analiza pieței imobiliare.



! ,

3. PREZENTAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE f

3.1. Descrierea proprietății    .....

Amplasamentul este localizat in imediata vecinătate - dreapta a terenuîuî din bdul Libertății nr. 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120 ) București sector 5, proprietatea municipalității. Accesul la teren se face din b-dul Libertății si din Calea Rahovei.

încadrarea in zona din punct de vedere funcțional, conform PUG, zona PUZ-L5 este amplasata in zona CA2. Zona mai larga este subordonata sediului Academiei Romane si este definita de următoarele străzi: Calea 13 Septembrie (Nord), b-dul Libertății (Est), b-dul Regina Maria (Sud), str. Uranus (Vest). PUZ-ul a fost intocmit la solicitarea SC DESCOROM CONSTRUCT SRL.

Zona a fost supusa operațiunilor de demolări a regimului Ceausescu si este in curs de restructurare, restructurare prilejuita de înlocuirea si revalorificarea fondului funciar evidențiat de repunerile in posesie a foștilor proprietari naționalizați si demolați.

In prezent terenul este utilizat ca spațiu de parcare perpendicular pe un carosabil cu trotuare amenajate peisaj ist si folosita de locatarii blocului învecinat, dar fara acordul proprietarului -municipalității, aceștia ne obținând venituri din aceasta utilizare.

Forma in plan a terenului, de poligon neregulat, dorința de folosire a terenului de către proprietar si punctul de vedere al CTU - PMB (de reconfigurare a zonei ) au condus la elaborarea unui Plan Urbanistic de Zona - PUZ in anul 2004, care a primit avizul Primăriei Municipiului

București cu nr. 28/8/30.11.2005 astfel : “.....prin care se prevede completarea frontului

construit pe latura sudica a caii Rahovei si crearea unui front corespunzător pe cea nordica, in zona de debușeu a acestei artere in b-dul Libertății (birouri, locuințe, comerț, servicii si spatii inchise pentru parcare, cu 2-3 subsoluri si inaltimi cuprinse intre P+2E si P+16E), cu precizarea ca realizarea investițiilor preconizate este condiționată de perfectarea unor schimburi de teren cu municipalitatea si reconfigurarea terenului care a generat PUZ.”

Procedurile de reconfigurare a terenului constau in redistribuirea proprietății domeniului public, fara modificări, prin redesenarea carosabilului, trotuarelor si spatiilor verzi.

Utilitati:

In zona exista rețelele urbane esențiale:

-    apa/canal;

-    energie electrica;

-    gaze;

-    telefonie;

-    IDEB

-    RATB

Terenul este liber de construcții.


Proprietate imobiliara - teren situate in imediata vecinătate - dreapta București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr.



pe baza tipului de proprietate, potențialul de a prodOfe^vehlturi, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriașilor tipici. Piața imobiliara este influențată de atitudinile, motivațiile si interacțiunile vânzătorilor si cumpărătorilor si are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente (este foarte sensibila la situația pieței de munca si stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării si rata dobânzii, este o piața care nu se autoreglează, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si locale, exista decalaj intre cerere si oferta.

Oferta de terenuri cu suprafețe rezonabile, in zona centrala a orașului este redusa datorita faptului ca nu mai exista multe terenuri libere de construcții, iar cele existente in mare parte nu au clarificat reginul juridic (terenuri in curs de retrocedare sau aflate in patrimoniul municipalității pentru care nu s-au stabilit inca utilizarea, valoarea de concesiune, etc.) . Deasemeni exista condiții si reglementari urbanistice de construire pe terenurile din zona centrala, condiții care nu pot fi indeplinite de multi investitori, necesitând cheltuieli preliminare costisitoare (studii, planuri de urbanism, lucrări suplimentare de reabilitare, amenajari de parcari, circulații si accese, cat si de regimul de inaltime al construcțiilor si destinația acestora oarecum impusa).

Cu toate aspectele negative, cererea de pentru terenurile libere in zona centrala vine dinspre mari investitori in scopul construirii de spatii de birouri, spatii comerciale, de parcari supraterane si chiar locuințe.

In general aceste terenuri beneficiază de avantajul existentei utilităților complete (apa/canal, electricitate, gaz, telefonie, mijloace de transport).

Prezenta unor instituții representative in zona va creste considerabil prețul terenurilor adiacente. Proprietarii unor astfel de terenuri cunosc bine situația pieței imobiliare sau daca nu, isi angajeaza consultanți firme reprezentative si cu experiența in piața imobiliara, avansand astfel preturi mari dar argumentate.

Fondul construit in aceasta zona este de o valoare medie si fara valoare arhitecturala clasata, cu inaltimi de 5-30 m (P.P+10) si reprezintă pe de o parte imobilele care au scapat in urma valului demolării din anii '80 si pe de alta blocurile realizate după aceasta operațiune . Calitatea principala a zonei consta in proximitatea ei de zona Casei Poporului.


B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

4. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


4.1.    Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire lucru necesare evaluării.    ,

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situații:

-    cea mai buna utilizare a terenului liber;

-    cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie:

-    permisibiia legal

-    posibila fizic

-    fezabila financiar

-    maxim profitabila.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit pentru proprietatea imobiliara analizata.

Cea mai buna utilizare este determinata prin PUZ-ul intocmit, in curs de aprobare, respectiv construcție cu 3S+14E (15 tehnic) cu funcțiunea - birouri, locuințe, comerț, 2S+P+3E cu funcțiunea comerț - servicii - parcaje; se propune un front construit din 7 tronsoane destinații amintite anterior.

4.2.    Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata următoarea metoda:

-    metoda comparațiilor de piața.

Prin aplicarea acestor metode s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.

4.2.1. Etape parcurse

>    documentarea, pe baza unei liste de informații furnizate de către proprietar;

>    inspecția amplasamentului si al zonei, aprecierea stării tehnice a clădirii;

>    stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

>    selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

>    analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

>    aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietății imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR.

4.3. Metoda comparațiilor de piața

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea acestor proprietăți cu cea evaluata. Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare

Proprietate imobiliara - teren situate in imediata vecinătate - dreapta a tăfem București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 12~





este in relație directa cu preturile unor    si Comparabile. Analiza

comparativa se bazeaza pe asemănările si diferentele jpâre'prbprietati șLfranzactii, care influențează valoarea.    'X c-^-W.b a7/    /

Este o metoda globala care aplica informatiile 'ciileșe urmărind raportul cerere-oferta pe piața imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse cfe fnforrrr'âre. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat rezultata in urma analizării ofertelor - tranzacțiilor cu terenuri libere in zona.


Din informațiile existente evaluatorul a selectat o serie de comparabile care determina un nivel de valori de piața obtenabile in contextul actual.

Criteriile de influenta care au stat la baza analizei comparative au fost:

-suprafața si forma parcelei -existenta utilităților si acces -poziția in cadrul zonei si vecinătăți.

Comparabilele selectate de evaluator sunt prezentate in tabelul următor:

Suprafața

mp

Amplasare

Descriere

Preț vanzare

760

Unirii - Apolodor

Teren intravilan, destinat-rezidenta, centru de afaceri, comercial, acces stradal, toate utilitățile, cadastru

1.800 EUR/mp

1.284

Unirii - Regina Maria

Teren intravilan, străzi amenajate, toate utilitățile, persoana particulara, cadastru

1.670 EUR/mp

700

Unirii - Regina Maria

Teren    intravilan    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, toate utilitățile

1.500 EUR/mp

996

Unirii - manastirea Antim

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, mijloace de transport

1.400 EUR/mp

360

Unirii- Casa Poporului- Sitraco

Teren, destinație rezidențiala, centru de afaceri, posibilități construire P+5/6 necesita PUZ

1.300 EUR/mp

200

Unirii - Palatul Parlamentului

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala,    comercial,    străzi

amenajate, toate utilitățile

1.000 EUR/mp

487

Unirii- Regina Maria

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, centru de afaceri, hotel, străzi amenajate, toate utilitățile, cadastru, proiect Acs=270 mp, Acd=1534 mp

1.250 EUR/mp

710

Unirii - Eurocasa Invest - langa Biserica Antim

Teren    intravilan,    destinație

rezidențiala, străzi amenajate, toate utilitățile,    cadastru,    intabulare

posibilități construire P+5(retras) cu POT 60%

1.197 EUR/mp

Se observa ca valorile sunt cuprinse intre 1.000 - 1.800 Euro/ mp, preturile variaza in funcție de locație si posibilitățile de construire.

Proprietate imobiliar;


•biliara^


teren situate in imediata vecinătate - dreapta a București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 1



B.B.O. PROFESIONAL CONSULTING SRL

Analizând poziția terenului de evaluat (avantajoasa - cu acces direct la o artera principala de circulație, planeitate ) in raport cu comparabilele cat si posibilitățile de construire rezultate din

PUZ (avizat dar inca neaprobat), evaluatorii considera ca valoarea de piața a
evaluării se poate situa la 1.600 euro/mp. Cursul de schimb 1 RON = 3,5642 euro. '£    4’'

''&• O g M.8    .«>//

Valoarea de piața a întregii suprafețe de teren de 802,98 mp evaluata este de

Vteren = 1.124.177 RON / 315.408 EURO

TOTAL SUPRAFAȚA TEREN CE URMEAZA A FI CEDATA , lot 3 =>197,13 mp
Vteren cedat = 1.124.177 RON / 315.408 EURO

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport, conforme cu standardele europene si internaționale ale evaluatorilor; datele folosite in prezentul raport au fost obținute de la client, evaluatorul neasumandu-si responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratețea acestora;

valoarea este o predictie;


valoarea nu tine cont de responsabilitățile de mediu; valoarea este subiectiva;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.    ((<3° BARBU

Valoarea evaluata nu include TVA.    HqFLORENTINA

k<UAB!v2°°6,\V


întocmit,

Ing. Florentina BARBU

Expert evaluator, titular secțiunea Evaluarea Proprietății Imobiliare Membru al Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania


Proprietate imobiliara - teren situate in imediata vecinătate - dreapta a terem ZO București sector 5 (fosta Calea Rahovei nr. 120)

-to ■



PREZENTAREA EVALUATORULUI

Florentina Barbu, evaluator intern al Alpha Banfc^&ifl^iâ^SA, de profesie inginer constructor, evaluator atestat ANP, membru titular ANEVAR , acreditat pentru secțiunea Proprietăți Imobiliare si Evaluare întreprinderi - posesoare a legitimației nr. 4972, cu domiciliul stabil in București, str. Laptari Tei nr. 1, bloc 26, scara 1, et.1, ap.7, sector 2.