Hotărârea nr. 50/2021

Hotãrârea nr. 50 privind înstrăinarea prin vânzare a suprafeței de teren de 768 m.p.,Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79 către cei 8 beneficiari de locuințe construite prin intermediul Asociaţiei Habitat for Humanity România

ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 50

privind înstrăinarea prin vânzare a suprafeței de teren de 768 m.p., Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79 către cei 8 beneficiari de locuințe construite prin

intermediul Asociației Habitat for Humanity România

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Referatul de aprobare nr. 53/10.02.2021 al domnilor consilieri Marcu Valentin, Tudor Aurelian-Dumitru, Frusina Nicolae-Vlad, Popa Gheorghe, Andreescu Costel, Stănciulescu Răzvan-Toma și Vîscan Robert-Ionuț, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat la Direcția Gestiune Patrimoniu sub nr. 55/19.02.2021 și la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte sub nr. 64/19.02.2021 privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a suprafeței de teren de 768 m.p., Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, către cei 8 beneficiari de locuințe construite prin intermediul Asociației Habitat for Humanity România;

Ținând cont de Raportul de specialitate nr. 34/17.02.2021 al Direcției Economice;

Având în vedere procesul verbal din data de 09.02.2021 și avizul din data de 09.02.2021 ale Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale;

În conformitate cu prevederile Protocoalelor de Colaborare nr. 9538/11.05.2015 și nr. 23427/24.10.2017 încheiate între Municipiul Ploiești și Asociația Habitat for Humanity România având ca obiect terenul situat in Ploiești, str. Drăgănești nr. 79;

Luând în considerare Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Ploiești nr.332/31.08.2018, precum și Actul de Dezmembrare autentificat la notarul public Minea Octavian sub nr. 2778/23.10.2018 privind dezmembrarea terenului în suprafață de 1537 m.p., înscris în Cartea Funciara 136426 a UAT, având număr cadastral 136426, situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79 în două loturi în suprafață de 768 m.p. și respectiv de 769 m.p.;

În temeiul art. 129, alin. 2 lit. c), alin. 6, lit. b), art. 354 și art. 364 alin. 1 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ, modificată și completată;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Aprobă preluarea din folosința Asociației Habitat for Humanity România a terenurilor ce aparțin domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 768 m.p., Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, identificate conform planurilor de amplasament și delimitare care constituie Anexele nr. 1 si 2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Însușește rapoartele de evaluare nr. 3.875/2019 și nr. 3.876/2019 întocmite de către S.C. Fidox S.R.L. Brașov pentru terenurile ce aparțin domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 768 m.p., Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, conform Anexelor nr. 3 și nr. 4 ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3 Stabilește valoarea terenurilor, ce fac obiectul înstrăinării prin vânzare, după cum urmează:

  • - pentru terenul în suprafață de 768 m.p. la suma de 197.376,00 lei (257,00 lei/m.p. x 768 m.p.) la care se adaugă cota legală de T.V.A.;

  • - pentru terenul în suprafață de 769 m.p. la suma de 197.633,00 lei (257,00 lei/m.p. x 769 m.p.) la care se adaugă cota legală de T.V.A.

Art. 4 (1) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Mihăilă Dan și doamna Mihăilă Nicoleta, posesori ai                                         , a

terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,00 m.p. din suprafața totală de 768 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144128, Carte Funciară 144128.

  • 1.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,00 m.p. este în sumă de 49.344 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.467,20 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.876,80 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul Mihăilă Dan și doamna Mihăilă Nicoleta în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (2) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Balu Marian-Silviu și doamna Balu Aura-Mihaela, posesori ai                                      , a

terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,00 m.p. din suprafața totală de 768 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144128, Carte Funciară 144128.

  • 2.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,00 m.p. este în sumă de 49.344 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.467,20 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.876,80 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către Balu Marian-Silviu și doamna Balu Aura-Mihaela în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (3) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Ion Manuel-Bruno și doamna Ion Maria-Iuliana, posesori ai                                          , a terenului ce

aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,00 m.p. din suprafața totală de 768 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144128, Carte Funciară 144128.

  • 3.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,00 m.p. este în sumă de 49.344 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.467,20 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.876,80 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul Ion Manuel-Bruno și doamna Ion Maria-Iuliana în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (4) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către doamna Irimia Anișoara-Nicoleta, posesoare a                       , a terenului ce aparține domeniului privat al

Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,00 m.p. din suprafața totală de 768 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144128, Carte Funciară 144128.

  • 4.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,00 m.p. este în sumă de 49.344 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.467,20 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.876,80 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către doamna Irimia Anișoara-Nicoleta în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare -cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (5) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Constantin Mihai-Cristian și doamna Constantin Anka-Emy, posesori ai                                     , a

terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,25 m.p. din suprafața totală de 769 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144129, Carte Funciară 144129.

  • 5.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,25 m.p. este în sumă de 49.408,25 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.470,42 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.937,83 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul Constantin Mihai-Cristian și doamna Constantin Anka-Emy în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (6) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul Ionescu Cristian-Vasile și doamna lonescu Mihaela-Maria, posesori ai                                       ,

a terenului ce aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,25 m.p. din suprafața totală de 769 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144129, Carte Funciară 144129.

  • 6.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,25 m.p. este în sumă de 49.408,25 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.470,42 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare al terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.937,83 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul Ionescu Cristian-Vasile și doamna Ionescu Mihaela-Maria în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (7) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către domnul laroșenco Marius și doamna laroșenco Elena, posesori ai                                           , a terenului ce

aparține domeniului privat al Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,25 m.p. din suprafața totală de 769 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144129, Carte Funciară 144129.

  • 7.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,25 m.p. este în sumă de 49.408,25 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.470,42 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare a terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.937,83 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către domnul laroșenco Marius și doamna laroșenco Elena în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare - cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

  • (8) Aprobă înstrăinarea prin vânzare către doamna Lungu Adina Raluca, posesoare a                         a terenului ce aparține domeniului privat al

Municipiului Ploiești, în cotă indiviză de 192,25 m.p. din suprafața totală de 769 m.p., situat în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, având număr cadastral 144129, Carte Funciară 144129.

  • 8.1 Prețul de vânzare a cotei indivize de teren în suprafață de 192,25 m.p. este în sumă de 49.408,25 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A. și plata se va efectua în următoarele condiții:

  • a) suma de 2.470,42 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., valoare ce reprezintă avans de 5% din prețul de vânzare a terenului sus menționat. Acest avans se va achita în cel mult 60 de zile de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b) diferența de preț în sumă de 46.937,83 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., va fi achitată de către doamna Lungu Adina Raluca în rate lunare pe o perioadă de 10 ani (120 luni) începând cu data semnării contractului de vânzare -cumpărare. Plata fiecărei rate se va efectua până la data de 25 a fiecărei luni pe baza facturii fiscale. Depășirea termenului atrage majorări de întârziere în valoare de 2%/lună sau fracțiune de lună, din cuantumul obligației neachitate în termen, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate.

Art. 5 Înstrăinarea prin vânzare către cei 8 beneficiari de locuințe construite prin intermediul Asociației Habitat for Humanity România, a suprafeței de teren de 768 m.p., Carte Funciară 144128, număr cadastral 144128, precum și a suprafeței de teren de 769 m.p., Carte Funciară 144129, număr cadastral 144129, situate în Ploiești, str. Drăgănești nr. 79, se va efectua respectând următoarele cerințe:

  • a) contractele de vânzare - cumpărare ce au ca obiect terenurile sus menționate, se vor încheia în termen de cel mult 10 zile lucrătoare de la data la care cumpărătorul face dovada plății;

  • b) cumpărătorii au obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării rapoartelor de evaluare până la perfectarea contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de vânzare - cumpărare;

  • c) în cazul nerespectării condițiilor prevăzute la art. 4 și art. 5, lit. b), contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia.

Art. 6 Împuternicește Primarul Municipiului Ploiești, să semneze contractele de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 7 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic - Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 8 Direcția Administrație Publică, Juridic - Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 25 februarie 2021

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, Radu-Alexandru SIMIONESCU

Contrasemnează, p. SECRETAR GENERAL, Mihaela-Lucia CONSTANTIN Director Executiv

Anexa nr. 1.35 la regulament


Plan de amplasament și delimitare a imobilului

Scara 1: 1000



Nr. cadastral ^Suprafața măsurată a imobilului (mp)


Nr. Carte Funciară


380000


379950


Adresa imobilfiiu


Mun. Ploiești, Str. Draganești t|. Jud^gj



Nr. parcelă

Categoria de folosință

Suprafața (m.p.)

Mențiuni

1

768

TEREN INTRAVILAN ÎMPREJMUIT- LOT 1

Total

768

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construită la sol

Mențiuni

1        o

Total

"a

Suprafața totala măsurata a imobilului - 768 nt.p. Suprafața din act = 1537 mp



icz Eduărd Gabriel


Inspector

3W/ 2 5. MÂL 2018



baza de date integrata ui cadastral........... -


Semnătura si parafa' - “Data: .


Plan de amplasament și delimitare a imobil

Scara 1: 1000


Nr. cadastral Suprafața măsurată a imobilului (mp)



Adresa i&iobiMlpi


/MW


Nr. Carte Funciară


Ploiești



v- k- -ișĂ iu 1 ^h^^OT2.


380000


379950



Nr. parcelă


Cod




A


I Total



Mențiuni


TEREN INTRAVIL AN ÎMPREJMUIT- LOT 1




Mențiuni


Suprafața totala măsurată a imobilului = 769 m.p. Suprafața din act = 1537 mp


Executanl^Dawidbwic


iduard Gabriel


Inspector


25.MAU018

Confirm


introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral


Semnăturii si pafafâ'' D^P.h.^..i,!J.to.U..



HCL



MUNICIPIUL PLOIEȘTI 9

JUDEȚUL PRAHOVA Evaluare bunuri imobile CF 144128 - PLOIEȘTI 9

STR. DRĂGĂNESTI NR.79 9



Referitor la: Evaluarea proprietate imobiliară - CF 144128 - Ploiești Str.Dră

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatrw^^lsrOfici^r, Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrarfecRO 1378$5ob}^^ corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚELOVIDIli administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specwi^riie^^f^I^i^BM, în baza Acord cadru nr.12736/26.06.2019 și a contract subsecvent nr.20227/                    cu

Municipiul Ploiești, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat m^ni,laparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

  • 2. Identificarea clientului - MUNICIPIUL PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.l A, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață a imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. identificată în baza CF 144128 - Ploiești 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar

  • 7. Data evaluării - 28.10.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 23.10.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 144128 - Ploiești

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 28.10.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea de piață și a fost solicitat în vederea tranzacționării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de piață a terenului CF 144128 aparținând Primăriei Ploiești:

257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp 197.376,00 Lei ~ 41.472,00 Euro Valoarea nu conține TVA

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare


Prin prezenta certificăm că:

  • • Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • • Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • • Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • • Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • • Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • • Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • • Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • • Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


Capitolul 1

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov ____________________ _______ Nr.3^75/2019

TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII {a'* l.LIdentificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare^^eoflStitt^^ proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. ide'i^ificafa;îh;baz^CE 144128 - Ploiești                                  ’                              'O

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață a' imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării. '

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICiPIț^^pRPJEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844852>/f&prezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale

proprietarului curent nu fac parte din aceste consideratii, deoarece vânzătorul hotămt^S^un'proprietar ipotetic.                                                         ’

,într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între p;


" țrcare ^a^Q^alie e sațrîntfe proprietar și <i<ie niajorafc ,

deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursl chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață* Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legături acționând în mod independent.


„după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul ceTmSrădecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. In astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forjată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențialăunde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______Nr.3.875/2019

trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflecA qarăcte: isiicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nm^rdispTJnî^ cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, economică.                                                                 f               -s J

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 23.10.201^ de ihgrEăntel ;©ytdiu expert evaluator autorizat leg. 14997, în prezența reprezentanților proprietarului dată la care s^a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun Tnc®K4d^al^ starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații prîvmd’- eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 28.10.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dLAdrian Florin Dobre - Primar

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7569 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nrt


Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrări ? le-au pus la dispoziția evaluatorului.                                                 /


  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informâțnle furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau inv^t^ațiil Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care s\ ^pi: Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordăggli acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. ■

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

    S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______ Capitolul 2

    PREZENTAREA DATELOR

    2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept ar poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mo de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;


    Nr.3.875/2019


    evali


    perpetuu^^țatnumai


Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. identificată în baza CF 144128 - Ploiești, dreptul de proprietate este liber de sarcini.

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială, zona C de încadrare Tipul zonei - Cartier de locuințe

In zonă, la distanță se află: construcții de tip locuințe

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități în apropiere: instituții de învățământ,

Unități edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. identificată în baza CF 144128 - Ploiești Terenul este 100% plat. Accesul se poate face din strada Drăgănești, strada cu o bandă de circulație pe sens. Terenul este împrejmuit pe el fiind constuit un imobil cu regim înălțime P+E

Capitolul 3

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Prețurile proprietăților rezidențiale s-au oprit din creștere Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 0,4% în trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintâi, în timp ce ritmul anual de creștere a ajuns la 3,5%, fața de 4,6% în cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru în care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, când marja anuala de creștere se situa la o valoare de 13%. Interdependența fața de piețele europene este una puternica: în primul trimestru din 2019 prețurile locuințelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, în vreme ce creșterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeași perioada, INS raportează pentru România un avans trimestrial de 0,1% și unul anual de 3,3%.

Volatilitate crescută a cererii în pia_a imobiliara încetinirea moderata a creșterii economice și îngrijorările privind apropierea unei noi crize au temperat și în 2019 entuziasmul cumpărătorilor. La acestea se adauga înăsprirea standardelor de creditare, atât pentru împrumuturile destinate achiziției de locuințe și terenuri, cât și pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de îndatorare la 40%. Astfel, în prima jumătate a anului 2019 s-au vândut, la nivel nașional, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai pușin comparativ cu primele șase luni ale lui 2018. în mod surprinzător, în al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinșe (cumpărători care au interacșionat direct cu vânzătorii


_ l?A

prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o creștere anuala de 14% în celeorașe nlaft.

Credem ca este o prima reacție pozitiva a cererii la temperarea creșterii prețurilor. Cli^ atenți la produsul achiziționat, își iau mai mult timp pentru informare și amâna deciț^ proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa rămână într-un cumpărătorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sa urmare, și perioada medie de vânzare a apartamentelor a crescut în toate cele șase mar periodic.


Hgetr)


O/


Poate fi 2019 cel mai bun an pentru locuințele noi? Sunt toate șansele ca în 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuințe, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 până în prezent. în primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuințe, fata de 10.200 în perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unități locative în cadrul unor proiecte rezidenșiale noi, a căror construcșie a început în anii anteriori și care au fost finalizate la începutul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

  • 1. O piedica reala pentru cumpărătorii de locuințe cu trei-patru camere din Timișoara, Cluj-Napoca sau București este TVA-ul de 19% la achizițiile de peste 450.000 de lei. O posibila soluție, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi creșterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la 450.000 de lei în prezent, în paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct procentual pe an, de la 9%.

  • 2. A doua problema este strâns legata de încrederea ca poți plati ipoteca în următorii 20-30 de ani. Locuința reprezintă cea mai valoroasa investiție pentru majoritatea dintre noi, de aceea o asiguram împotriva incendiilor și cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de protejare a plății creditelor, în anumite situații speciale. O soluție este extinderea creditelor garantate de FNGCIMM: ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximativ 120.000 de euro) și creșterea avansului de la 5% la 15%.

în al doilea trimestru al anului în curs, ritmul de creștere a preșurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România a continuat sa încetinească, ajungând la o medie de 0,4% fața de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De menționat este ca acest avans reprezintă aproximativ jumătate din cel consemnat în trimestrul anterior, anume 0,8%.

în Capitala, pretențiile vânzătorilor au evoluat diferit fața de restul țarii, atât pe segmentul apartamentelor, cât și pe acela al caselor și vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendința de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica în București. Daca aici apartamentele au consemnat o scădere de 0,8% fața de trimestrul anterior, în restul țarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele și vilele scoase la vânzare, însă, au cunoscut o scădere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fața de restul țarii (-0,6%). Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% în București și, respectiv, cu 3,8% în șara; casele ți vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine în Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe în rest. In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% și unul anual de 4% atât în Uniunea Europeana, cât ți în zona euro. Pentru piața locala, creșterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% -situându-se, așadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendința autohtona de încetinire a crețterii prețurilor.

  • 3.1. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Subiectul evaluării este teren situat într-o zonă rezidențială a municipiului Ploiești.

  • 3.2. Oferta competitivă

Specialiștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Cu toate că situația la nivel macroeconomic nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, contextul economic va continua să fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare, se arată într-un comunicat al companiei.

Mai jos sunt principalele 10 tendințe pe care Colliers International le asociază anului 2018.

  • 1. Creșterea economică va încetini, însă rezultatele vor fi mai bune decât în majoritatea țărilor din UE. „In 2017, PIB-ul a înregistrat o creștere de aproximativ 7%, datorită consumului privat și exporturilor. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______Nr£2^75/2(119 creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă Remaniata continuată Fie una dintre cele mai dinamice economii europene”.                                                \

  • 2. Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. „După acumulare^îri 20:17 aunui investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde de euro și amânarea unor tranzacțij &ntruanulurm^t«r, ne așteptăm în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro, susținut de randaij^țe'iriâi^atr^five decât în alte țări din regiune, o performanță macroeconomică bună și disponibilitatea ^^cilbf de. a oferi finanțare”.

  • 3. Migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. „Tiparul migrației interne și numeroase studii sugerează deja o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași - în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare”.

  • 4. Segmentul industrial va continua să înregistreze rezultate bune. „în 2018, cererea din partea chiriașilor va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce numărul dezvoltărilor speculative va crește”.

  • 5. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. „Având în vedere situația fiscală și rezultatele slabe ale absorbției fondurilor UE, nu ne așteptăm să vedem o accelerare semnificativă în dezvoltarea infrastructurii”.

  • 6. Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. „Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expoziției - vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți”.

  • 7. Piața forței de muncă va fi mai încordată. „Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Această piață extrem de competitivă a muncii ar putea limita abilitățile companiilor de a se extinde în București și în alte orașe ale țării, fapt ce va frâna, astfel, activitatea de pe piața de birouri din punct de vedere al închirierilor și al noilor livrări”.

  • 8. Noi spații de retail la nivel național. „în ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București în următorii ani, ci doar câteva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spații moderne de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori”.

  • 9. Retailul Online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. „în procesul decizional, românii doresc de regulă să vadă un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Totuși, pentru a face față mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie să se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber. Mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food-court și de servicii, precum cinema și terenuri dejoacă pentru copii”.

  • 10. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial. „Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. De asemenea, proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate”. Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării există câteva oferte pentru zona studiată, plaja de valori pentru terenuri libere fiind cuprinsă între 30- 150 EUR/mp

  • 3.3. Cererea probabilă

Având în vedere care este structura terenurilor care fac obiectul ofertei de vânzare, o componentă importantă a cererii o reprezintă potențialii promotori imobiliari sau persoane fizice care doresc să își construiască o locuință proprie în oraș.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzaționare îl va reprezenta dezvoltarea localității. Chiar dacă există oferte pentru parcele de vânzare este foarte important care va fi utilizarea acestora.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___^^7512(^9

Colliers International Group Inc. (NASDAQ și TSX: CIGI) este unul dintre lideiji ^k^alî^dopîteniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care lucrează în 68 de țări. S|^cnl£<p^id^& A consultanță și execuție strategică pentru vânzarea și închirierea proprietății, finanțai/, (soluții cor^rate globale, property, facility și project management, workplace Solutions, evaluar^i^onsultanță/hsca^, analiză și studii de piață și consultanță în materie de leadership.                \               T

Cererea pentru acest tip de proprietăți fiind destul de ridicată.                     '

  • 3.4. Echilibrul pieței                                                                 --

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai multi factori cum sunt o ofertă relativ inelastică si o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2019 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări.

Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanta acestor informatii să fie clar stabilită si analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice

sursele de informații!, datele utilizate si raționamentul pe baza cărora evaluatorul a sisicctatipro^ comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:                       L !             IjO

tehnicile cantitative:                                                                                  , ^‘©J

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiZ^stâțiș^c^,;*an'ăliza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___________ în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziur perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt c< actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziț în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

In metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv.

Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. In abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi:

recuperabilă;

nerecuperabilă;

deprecierea externă (economică).                                             y ''"‘Ț?"

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evati^^^GtK^ice contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale,                  .

Evaluarea terenului                                                        $ •<.         /

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună util^â^^ acestuia? Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extraciia?ț^c^feâ,^ metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.                 "

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite la rândul lor în: metodele capitalizării directe - metoda reziduală și capitalizarea rentei funciare și metoda actualizării - analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare. Folosirea acestei metode se consideră abatere disciplinară a evaluatorului și se sancționează ca atare.

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață”, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

în aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect, în procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind tranzacții! cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie; venitul anual net din exajețițarc ge proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat; /©

pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru constțucți^^^

dacă există autorizație de construire.                                                    * W

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în preze^, există pnțiuvoy informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai pentru teren' si respectiv^ numai pentru clădiri.

Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune. Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

  • 1. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2. Extracția PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului. RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.


  • 5. Capitalizarea rentei funciare PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată/di^%^ață-se a rentei funciare a proprietății respective                                       / ®

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii coinpîirabili se pot din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)                              ’                 k-4

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte/precum-'ȘUprofilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție. APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. identificată în baza CF 144128 - Ploiești

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt ^y^luâțp.cO^ modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizai^ ^buie să aparîțW într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

poațc^fbșaupu


în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a            fiind

liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. In multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - In toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenu^poăte^fieștîmată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului ^sțe,veditul;..răi^s\ după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit îrt-£onstrucțiile'aloc|ta în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de oWei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață ec^^rnîcă' sau ut da a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului considerat'liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. în această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. în unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona învecinată în care este subiectul evaluat este zonă rezidențială, cu blocuri locuințe.

Având în vedere datele prezentate, considerăm că CMBU este cea actuală.

  • 5.3. Evaluarea imobilului - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 768,00 mp. identificată în baza CF 144128 - Ploiești 5.3.1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață (abordarea comparațiilor directe) în ipoteza de teren liber - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționale, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila.S

Gbm'pgFabila 4

Preț (euro)

21.000,00

22.000,00

<50.000,00

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofer/V Ce-

ofertă ' — )

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

intetnjl / Wiiî

integral .j

2

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

norAa^ Wf

normale

3

Condițiile pieței

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

\^eto.2^

- x2X.W019

Curs valutar leuro =

4,7569

4

Adresă

5

Localizare

Drăgănești

Brazdei

Albert

Cioceanu

Elena Doamnă

6

Caracteristici fizice

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Front stradal

-

20,00

-

16,20

53,00

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Curent

Da

Da

Da

Da

Da

Apă

Da

Da

Da

Da

Da

Gaz

Da

Da

Da

Da

Da

Canalizare

Da

Da

Da

Da

Da

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Suprafață teren CF 144128

768,00

350,00

372.00

312,00

390,00

7

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Pret/mp

60,00

59,14

145,83

128,21

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ±corecții Valoarea de piață a terenului CF 144128 aparținând Primăriei Ploiești 257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp

197.376,00 Lei s 41.472,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR

Elemente de ajustare

Explicații

Tip informație (tranzacție / oferta)

Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piața specifica este de 5-20%

Drepturi de proprietate transmise

Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

'Condiții de finanțare

Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare

Condiții de vânzare

Nu s-a aplicat ajustare

Cheltuieli necesare imediat după vânzare

Ajustarea tine cont de amenajările necesare terenului

Condiții de piață

Pentru oferte nu am aplicat ajustări deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluării, chiar dacă data anunțului este mai veche.

Tip / Localizare / Zonare

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de teren (intravilan / extravilan), zonării (industrial, comercial etc.) și amplasării imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se găsesc terenuri cu caracteristici și cotații de prțt asemanatoare).

Mărimea terenului

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată suprafeței loturilor (de evaluat și comparabile) - cu cât o suprafața de teren este mai mare cu atat prețul unitar tinde să scadă

Topografie, formă, front stradal, raport laturi

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată topografiei terenului (plan, în pantă lină sau accentuată, plat sau cu denivelări), formei terenului (regulată / neregulată), dimensiunii frontului stradal, raportului între laturi (front stradal / adâncime)

Acces (tip de drum)

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței accesului la teren, iar în cazul existenței accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pământ bătut

Utilități

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței utilităților (apa, canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietății / în apropiere / la distantă

Construit

Ajustarea ține cont de costul necesar demolării eventualelor construcții demolabile existente pe terenurile comparabile

CMBU

Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a terenului

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___NrJ.8^2019

==^^= I       =Î====S=       m____iT


Criterii și elemente de comparație

Teren de evaluat

Terenuri comparabile           \

Comparabila 1

Comparabila 2

ComparalyMj

Comparabilă^

Ajustări

Ajustări

A just:

Ajustări _ %

%    | €/mp

%

€/mp

% | \

Preț (Euro/mp)

60,00

59,14

145,^3 t'

<   128,21^

Tipul informației

oferta

oferta

oferi

'/ofertări V

Marja de negociere

-10%

-10%

-io%\c-^

V -y -10%.

Preț obtenabil la vânzare (Euro/mp)

54,00

53,23

131.25 : 0 < '

-         115.38 /

Drepturi de proprietate transmise

depline

depline

de[

dine

depline

''depline

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

0,00% |    0,00 "

. -O.!0.O%^|-' 0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de vânzare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

0,00% |   0,00

0,00% [    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0,00% 1   0,00

0,00%

0.00

0,00% ]   0.00

0.00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

0%    |   0.00

0%

0,00

0%    |   0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Localizare

Drăgănesti

Brazdei

Albert

Cioceanu

Elena Doamnă

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

-5,00% |   -6,56

-5,00% |    -5.77

Preț ajustat

54,00

53,23

124,69

109,62

Caracteristici fizice

Suprafață, mp

768,00

350,00

372,00

312,00

390,00

Ajustare

4,18% |   2,26

3,96%

2,11

4.56% |    5,99

3,78% |    4,36

Preț ajustat

56,26

55,33

130,37

113,76

Acces la proprietate

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

0.00% |    0.00

0,00% |    0.00

Preț ajustat

56,26

55,33

130,37

113,76

Topografie

plan

plan

plan

plan

plan

Ajustare

0.00% |   0,00

0.00%

0,00

0.00% |   0,00

0,00% i 0,00

Preț ajustat

56,26

55,33

130,37

113,76

Front stradal

-

20,00

-

16,20

53,00

Ajustare

0,00%   |   0,00

0,00%

0,00

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

56,26

55,33

130,37

113,76

Utilități (energie electrică / apă / canalizare / gaz metan, altele)

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00%

0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0.00

Preț ajustat

56,26

55,33

130,37

113,76

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Ajustare

-3,00% |   -1,62

-3,00% |

-1,60

-3.00% |   -3,94

-3,00% |    -3,46

Preț ajustat

54,57

53,67

126,46

110,35

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Ajustare

0,00% |   0,00

0.00% |

0,00

0.00% |    0,00

0,00% [    0,00

Preț ajustat

54,57

53,67

126,46

110,35

Ajustare totală netă

Euro/mp

0,64

0.51

-4,52

-4.87

Ajustare totală netă

%

1,18%

0,96%

-3,44%

-4,22%

Ajustare totală brută

Euro/mp

3,88

3,70

16.49

13,59

Ajustare totală brută

%

7.18%

6,96%

12,56%

11,78%

Număr ajustări

2

2

3

3

Valoare de piață

Euro/mp

54.00

Valoare de piață

Lei/mp

257,00

Valoare de piață teren

Lei

197.376,00

Valoare de piață teren

Euro

41.472,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este Ia C2, deci valoarea propusă este 54,00 Euro/mp


10/2&20Î9


Teren intravilan Ploiești

Ploiești, zona Eroilor

21.000 EUR

60 EUR / mp


Comision 0% cumpărător

Detalii



Teren intravilan oraș Ploiești,str. Brazdei,(zona Sud ) suprafața 350mp deschidere 21 metri liniari,strada asfaîtata,canalizare,gazerapa,etc


Caracteristici

Suprafața teren:

Front stradal:


350 mp

20 m


construcții intravilan Nu


0  CC STACH E CRISTINEL

proprietar


0722.833.901


10/28/2019


Vanzare Teren intravilan Roiesli Cartier Albert - teren construcții de vanzare in Ploiești, județul Prahova - X5V&1300J - 22.(WEuWli

0^1 imobiliare.ro

<î£)Anunț?#^5V6l


Vanzare Teren intravilan Ploiești Cartier Albert

Ploiești, zona Albert

22.000 EUR

Comision: 2,5%

Detalii

teren intravilan 372 mp de împrejmuit si 1/19 cota indiviza drum din terenul de 2 552 mp: respectiv 135 mp, drum acces 6 ml. utilitățile: apa si lumina, canalizare, gaze în la strada principala, zona de vite noi, are cadastru si intabulare. certificat de urbanism, oferit cu 60 euro, neg/ mp, văzut MT

Caracteristici

Suprafață teren:


372 mp


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții


intravilan


TRUISM imobiliara

0720.025.971


Alte telefoane:

0720.025.973

inxjb’iliisre'*

10/28/2019                                              Royal imobiliare - vanzad terenuri - teren construcții Oe vanzare in Ploiești, județul Prahova - X58713006 - 45.500 EUR

Royal Imobiliare - vanzari terenuri

Ploiești, zona Cioceanu

45.500 EUR

145,83 EUR/mp


Comision: %

Suprafață totală teren = 312 mp


Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal: Nr. fronturi:


312 mp

16.2 m

1


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan

Nu


Specificații

Utilități

  • • Apa

  • • Curent

Alte detalii zonă

  • • Amenajare străzi: asfaltate

Alte detalii

Teren Intravilan Construibil de vanzare în Ploiești - Cioceanu, reperr avand o suprafața de 312 mp si deschiderea de 16.20 ml ia 1 strada. Caracteristici teren POT %, CUT, Regim de înălțime , amprenta maxima #amprentamaxima# mp.Pretuf este negociabil. ID intern: X5S75933.

ROYAL IMOBILIARE

Consultant Imobiliar

ROYAL IMOBILIARE PRO


07-31-.003.407 07-31-.003.406

Alte telefoane: 0371.3.30.301 0731.003.407



Detalii

Agenția imobiliara Mirva Imobiliare va oferă spre vanzare un teren intravilan, cu o suprafața de 39C mp, zona Elena Doamna.

Terenul are cinci fronturi stradale cu deschiderea de 8.70 ml, 10.90 ml, 14.25 ml, 7.33 ml si 12.25 ml. Drumul de acces la teren este asfaltat si iluminat.

Se pretează pentru construcții rezidențial, comercial. birouri.

Terenul dispunde de toate utilitățile.

Momentan, este folosit pentru locuri de parcare.

Daca va place aceasta oferta sau pentru alte rnforrnatii sunati la numărul de contact din anunț sau accesați site-uî nostru trimite email

Ne dor im sa iti oferim cea mai plăcută experiența pentru descoperirea anunțului imobiliar dorit!

Caracteristici

Suprafața teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:


390 rnp

53 m

5


Tip teren:

Clasificare teren;

Construcție pe teren:


construcții intravilan Nu


Specificații

Utilități

  • • Apa

  • • Canalizare

  • • Gaz

  • • Curent

Alte detalii zonă

  • • Amenajare străzi: asfaltate

  • • Mijloace de transport

  • • Iluminat stradal

    * Mirva


    MIRVA IMOBILIARE


    0725.522.700


hV^ây/www.imobiliare. ro/vanzare4erenur^cons{nictts7pioiestt/traian/teren-consîFuct!Hîe-¥anzare-X83Q03C!01 ?l(sta=13012/390

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___Nr.3.875/2019

Capitolul 6                     ->'© 5

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATWELUI

1

a d'ț

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimar&i palorii finale. J y/ Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a îritregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficienteQehriicile)ârialitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a terenului în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață care reflectă cel mai bine valoarea acestor bunului imobil.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea de piață a terenului CF 144128 aparținând Primăriei Ploiești: 257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp 197.376,00 Lei ~ 41.472,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


s: ■                     <                          • •                               1 '

• de                     .i > .

-ANCEI.              EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Cj. •*■ Fandari fir « .4


A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN -.t- ). ;a >


B.Pa»tea 11 Proprietari și acte


jlnșciiert privitoare la dieptul de proprietate ți alto drepturi reale 96035^724/10/2018     '             "—----------—


11


TI


i 33


MUNICIPIUL ploiești c


26720 13103/2019


2-?oia t’f» ' 1 FAAHii


?' li *1e St f T •.i..r.TL


ei_«


vi


A Mr.Ai* FliJWCtp,


C. Partea HI. SARCINI

b'vcricil plivind dermoTnbrămlntele dreptului (te proprietate, ______ drepturi reale da garânțîe și sarcini

96035 . 24 10 20IR ‘


HAetTAf FOR HLMA'mr ROMANI*


'.NIT LOCALf PLOIE.STIa


I Act A'jn î


Referințe


i (acti


"1


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov


Nr.3.875/2019


Carte Funciară Nr. 144128 Corn


Punct Punct început sfârșit!


4;

5]

1!


Lungime segment! ___     ___ _j-> (mS! ’ 21^546!

36.575 '14.75Î i



________________________________________

Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la.l

*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 mnrrW^J?


Certific ca prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile, legii.

S-a achitat tariful de 333 RON, -Ordin de plata cont OCR! nr.190/01-03-2019 in suma de 333, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 261. 263.

Data soluționării, 02-04-2019

Data eliberării,

__


Asistent Registrator, DANA RALUCA. STAFIE DUMITRACHE

(parafa și semnătură; l


Referent.


(parafași semnătura?


Consiliul Locul al Municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 144/10.08.2018 a consilierilor Dănescu Șleian, Stanciu Mart lena, Vîscan Robert-Ionuu Draguka Sanda, Mntacscu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan și Raportul de specialitate comun mregistrat sub nr.J 190/22.08.2018 la Direcția Administrație Publică. Juridic-, nutcnctos. Acluzițn Publice, Contracte, sub nr. 267.-I0.0S 2018 la Direcția Gestume ’attunome și sub m. /6<i!m8 2(>l8 b Direcția Economici pnn van.- se propune aprobarea deziiunnbrâni în două luturi a terenului si’ual ui PLHe<n; slr I inVâncsI' nr 79,

Văzând Raportul Comisiei de specialitate nr. .2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație. Comerț, turism, Agricultura. Promovare Operațiuni Comerciale din data de 08.08.2018;

Avane m vedere că, terenul situat în Ploiești sir Drăgănești nr. 79 aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, are numărul cadastral 136426 și este înscrisul (. unea funciară numărul 116426 a laț Ploiești

i.H \ n > Retcrntuliu dc lîdiniîcre (dezmembrare inichi. । m -    . 24,05.2tiI 8

cnus de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova;

Ir. buza prevederilor uri. 4 u| [ egu nr. 213 19ux, privind binunk proprietate puoucâ cu nu dittcjrik și ccimpleuirilc ulterioare;

în conformiiate eu            ălt O alm.(2) al Legii nr. 7/1996 a cadastrului

și a publicității imooiliarc, cu modificările și completările ulterioare*

Potrivit prevederilor art. X79 ți art. 880 clin Codul CiA republici. cu mod licărite și completările ultt-rinarc;

în temeiul prevedenior an. 132. alin. (1), art. 133. alin. (I). art.. 134 41 Ordinului III 7OU 2ol i cu niodrjivânk >■ unnpldaiilc ulterioare:

'n^cnwul el 36, aim.C 1 litera c). un 4c si un i 15 a in (11. litera h) din 1 cetiil nr. 215/^.001. privind administrația publică locală, republicata, cu modificările și cumplclăi ile ulirn mitre.

HOTzlRĂ^TE:

Art. 1.(1) Se aprobă dezmembrarea terenului situat în i’ion’ști str. Drăgănești nr 79 în suprafață de 1.537 m.p înscris în cartea funciară numărul 136426 a UAf Ploiești, în două loturi-

Loiuî L cu număr cadastral 144128 în supraiaț.i măsurată de 768 m.p.. având adre ta poșmw str. Drăgănești nr. 7? B :

Lotul 2, cu număr cadastral 144129 în suprafața măsurată def'^țm adresă poștală str. Drăgănești nr. 77 A .                            |o%\

(2)Aceste loturi se identifică potrivit ReferatuluPwL

,adriirtefeZ5<^


(dezmembrare imobil) nr. 37922/24.06.2018 emis de Oficiul de W

Publicitate Imobiliară Prahova earc ctmsdtmc Anexa nr.1 si pîaxmrilur Anexele nr. 2, nr. 3 și nr. 4, ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze actul de dezmembrare în formă autentică, precum și orice alte documente privind operațiunea de dezmembrare a imobilului menționat la art. 1,

Art 3 Direcpa Gestiune Patrimoniu din cadrul municipiului Ploiești va duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 4 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice. Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 31 august 2018

PREȘEDINTELE ȘEDINȚĂ, George-Sorin-Niculae BOTEZ


Contrasem nea ză: SECRETAR, । Laurențiu DÎȚU


.wca


Extras de Pian Cadastral departe Funciară, imobil nr. cadas&șl 136426 / UAT Flofeă^ . ' 1-'‘ ■'• ’ •'

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara

Birou' de Cadastru și Publicitate imobiita^ Pjoiesț; i

PLOIEȘTI. Str Uniri! nr. 2, Cod postai 100043. Tel. (0244) 51 95 69. Fas^(0244) 59 22 95

Anul           2018

Extras de Plat Cadastral de Carte Funciară pentru

imobil număr cadastral 136426 / UAT Ploiești

TEREN intravilan

Adresa: Loc. Ploiești, Str DraganestL Nr. 79, Jud. Prahova _       _     _ comuna/Ora,/Municipiu: Ploiești

Nr. cadastral__ j _ Suprafața _ |      ___ Observații / Referințe

136426 ~ ‘     ~    1537        * "       ~   .........

* Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.


acii.-nsruj.are sdnbnn        caracter pe,sonai, Brotejate da prevederile     M >i7i Udul           Pagina 1 pV;: j

Sxtras de Wan Cadastral de Carte Funciara, imobil nr. cadastral 136^^^ 'Date referitoare la teren


Categoria de Lntra' Suprafața f I foiosmță -~-


1 ; arab;! ' DA

TOTAL!


(mp)

1,537

1,537


Tarla ‘ Parcelă


Pate referitoare ia construcții __ __

[<^£ J.

Imobilul nu sreTn"cohîponerița’consti'LcțîT

Lungime Segmenta



Observații / Referințe


din Proiscție în plan.

taS ȘS        «gj


2;

3,


(m)


7. 8Î

9.


...... 5I

6, ~~7i

8 " 9. î<T


5.38?

69.49] 3.84’

3.791.

6 767, 5.11 ?;

4.56B' 67319, 64.737"


1                          14.751 ■

« Lungimile segmentelor sunt determinate în pianul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite ta 1 milimetru. w Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Pentru acest imobil există înregistrate următoarele documentații cadastrale neînscrise in cartea funciară; fNFC'ȚNum^^             cerere TermeneliberânjbbiectcereFe "*

1 ‘37922       27 04.2018 J25.05.2018 J^zmembrare/Comăsare

Ca urmare a soluționării cererii nr. 37922 înregistrată la data de 27.04.2018, s-a propus dezmembrarea imobilului rezultând următoarele jmqbite:_____________

> Nr "identificator iSuprafatâ (mp) Adresă"

Cit ^etectronic j                ț

1 ,144128' .768'        .Loc. Ploiești, Ștr Draganesti, Nr. 79, jud. Prahova __

2 144129    '769      _ Loc. Ploiești. S?r Dragânesti, Nr, 79, Jud. Prahova

Ceriifk că informațiile din prezentul extras sunt conforme cu datele din pianul cadastral de carte funciară al OCPI PRAHOVA la data: 23-05-201S

Situația prezentată poate face obiectul unor modificări ulterioare, in condițiile Legii cadastrului șl publicității Imobiliare nr. 7,'1996, republicată.

Consiljer/lnspectcr de specialitate.

MARLENA POPA

: care conține date ai caracter personal, protejate ds prevederile {M, s,


Pagina 9 din 3


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI l l

HOTARAREA NR. 334

privind includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului PioleȚfi^î""^

Consiliul Loca! al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive a domnilor consilieri Cristian. Dumitru, Cristian Ganea, Constantin Popa, Gheorghe Popa, Iulian Bolocan și Raportul de specialitate al Direcției de Gestiune Patrimoniu, prin care se propune includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului Ploiești;

Potrivit prevederilor art. 553, alin. 1, art. 554, alin.l si art. 859, alin. 2 din Legea nr. 287/2009, privind Codul civil, republicată;

Având în vedere prevederile art. 3 si art.4 din Legea nr.213/1998, privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor an.36, alin.2 liric) și alin.6 lit.a) peri 13 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Arf.L (I) Aprobă includerea in “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” a drumurilor de exploatare DE 503 și DE 504, identificate in anexele 1 si 2.

(2) Aprobă completarea Anexei Al la Hotărârea nr.225/1999 a Consiliului

Local al municipiului Ploiești privind însușirea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” cu 2 poziții noi având numerele curente 896, 897, identificate potrivit Anexei nr.3 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art,2. Aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești” a imobilului-teren identificat în anexa nr.4 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3. Direcția de Gestiune Patrimoniu și Direcția Economică din cadrul Primăriei municipiului Ploiești vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art.4. Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 11 septembrie 2013

/

Președinte de ședjntă,^.y                          Secretar,

Iulian Livnj..lWoraci^ / 1^04U^Oana Cristina lacoh/ /

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU



RAPORT DE SPECIALITATE <__- ■ ■ U.; ; J privind includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului Pîofe^

In conformitate cu prevederile Legii nr.213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare, constituie domeniu public al unitarii administrativ-teritoriale bunurile de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotarare a consiliului local, daca nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public național ori județean. Toate celelelate bunuri fac parte din domeniul privat al localității.

Printre bunurile ce fac parte din domeniul public al municipiului Ploiești se numără străzile din localitate, acestea figurând în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”, Anexa Al, însușit prin Hotărârea Guvernului României nr. 13 59/2001.

Municipiul Ploiești a detinut in domeniul public terenul situat in Ploiești, str.Ghighiului, tarlaua T 36, A 495 in conformitate cu prevederile Hotărârii Guvernului României nr.237/2002, prin Protocolul nr. 12883/2002. Ulterior, potrivit Hotărârii Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.254/2003, terenul in suprafața de 46.505 mp a fost trecut in domeniul privat al localității, in vederea construirii de locuințe pentru tineri. Acest teren a făcut obiectul Actului de dezmembrare nr.1560/16.05.2008 autentificat de Biroul Notarului Public Minea Octavian.

Prin Hotararea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.207/28.06.2011 s-a aprobat darea in folosința gratuita a terenului situat in Ploiești, str.Ghighiului nr.2, T36, A 495, lotul 101, in suprafața de 1870,46 mp, către Asociația Habitat for Humanity Romania in vederea construirii a 3 cvadruplexuri (12 unitati locative) pentru persoane cu condiții dificile de locuit, fiind aprobat Protocolul de colaborare m. 3110/04.07.2011 intre Municipiul Ploiești si Asociația Habitat for Humanity Romania.

La data de 28.02.2013 conform încheierii de intabulare nr.13087 s-a intabulat si restul tarlalei T 36 in. suprafața de 78,1 ha masurata - 78,3 ha din acte (domeniu privat al municipiului Ploiești conform Hotărârii. Consiliului Local nr. 196/2006) mai puțin lotul in suprafața de 1537,43 mp situat intre suprafața de 4,65 ha si cea de 78,1 ha întrucât intre acest lot si. restul tarlalei T 36 exista drumul de exploatare DE 503.

Prin adresa nr.16052/2012, Asociația Habitat for Humanity Romania a solicitat analizarea posibilității acordării lotului adiacent celui pus la dispoziție conform Anexei 2 din Hotararea Consiliului nr.207/2011, pentru continuarea activitatii de construire a noi locuințe pentru persoanele afectate de lipsa unei locuințe. Solicitarea a fost analizata în data de 11.12.2012 de care Comisia nr.2 a Consiliului Local al municipiului Ploiești, Comisia, pentru Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale care a acordat aviz favorabil după dezmembrare.                                              v Zv- E W

In urma finalizării procedurii de selecție prin licitație public^, procedurilor legale in vigoare, a fost desemnat agentul economi^.f^st-^.X5 procedeze la masurarea si înscrierea in cartea funciara a tuturor bunu^A^gis. tac parte din patrimoniul municipiului Ploiești.

Printre bunurile care au făcut obiectul unuia din contractele subsecvente se numără drumurile de exploatare precum si imobilul-teren situat in Ploiești, adiacent lotului 101 din T36, A 495, aferente Tarlalei 36, A495.

In urma măsurătorilor efectuate a rezultat următoarele :

  • - Drumul de exploatare 503 in suprafața de 563 mp,

  • - Drumul de exploatare 504 in suprafața de 2040 mp,

  • - teren adiacent lotului 101 in suprafața de 1537,44 mp, care se identifica potrivit planurilor ce constitue anexe la prezenta hotarare.

Ca atare, se impune promovarea unui proiect de hotarare referitor la includerea drumurilor de exploatare in “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești’' si includerea terenului adiacent lotului 101 in “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești”.

Prin adresa nr. 12155/2009 Consiliul Județean Prahova a transmis în copie adresa nr.Adm.993/2009 a Ministerului Administrației și Internelor, referitoare la regulile ce trebuie respectate în vederea elaborării proiectelor de hotărâre a Guvernului și a documentației aferente acestora, în scopul actualizării “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”.

Astfel, în vederea modificării Hotărârii Guvernului nr. 1359/2001, privind atestarea domeniului public al județului Prahova, precum și al municipiilor, orașelor și comunelor din județul Prahova, se impune promovarea proiectului de hotărâre privind completarea Anexei Al la Hotărârea nr.225/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești privind însușirea „Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”.

Menționăm că Anexa nr.l la prezentul proiect de hotărâre este întocmită în conformitate cu Normele tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.548/1999.

Precizam ca situația a fost analizată în ședința din data 29.08.2013 de către Comisia nr.2 - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale care a avizat favorabil inițierea unui proiect de hotarare in sensul celor sus menționate.

Director ExU^rtiv. Florin Petfache


Direcția de Gestiune Patrimoniu


AVIZAT.


Direcția Administrație Publica, Juridic-Contencios, Contracte, Director Executiv.


Sef Serviciu S.l.E B.D.P.P., Gabriela Mîndrtițiu

Direcția Economica


lulia Alint/ Afexandru


Director Executiv, .• Nicoleta Craciunoiu '


Situația imobilului ce urmează sa fie inclus in « Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești»

Nr.crt.

Denumirea bunului

Elemente de identificare

Observatii

0

i .

2

3

i 1

i

Teren adiacent lotului 101

__________ ___________

Suprafața = 1537,44 mp situat in Ploiești, stnOraganești nr.79

Terenul a făcut parte din T36, A495

* Nr. cadastral

I ...


.                   ------—------a                                                                     .1 .'                ■-         -. •            ' t

Plan de amplasa și

j Nr. Carte Funciară


.          „        .. Scara 1:1000

■■Mntî. Plutești, Str.»rag8fl«li VrTși jiKl. Prahova Art! 1. ,


768


IJBitatea Administrativ Ter^pȚÎala^^^

Ploiești "'^k-


< 33W3


j Nr

cicelă Cl^ona de pa™»® folosință

- j ! .. Ce -



>" 0' 5S

300 V. LOT 1


Total


Cod ț Destinația


Suprai^S^r^3-^”


Mențiuni


_____ I otaf


.....-f-


„ - AT "T.— ■— iuprafatt totala măsurata a imobilului

_Snprafatedin act = 1537 mp


•< w

K f CERTIFICAT V.


-& M?“ Eotaarrf Gabriel


768 m.p.


Inspector


coreia»

V’S


^^rarorgi Ia ferea, ^a^strale si


îoi


DawidowiczW.


Ac ,    „ 4

Data:20.04.2018 "       '



25. MAI 201ft oitfinn in&oducerea imobilului,/n baza de date integrata st țM^ea-miniatDiai cadastral,.........._


I Seițn^a^j garafa-;

Stampila BCI’I



©ANEVAR

CW*U « £¥*UmtQ«i.C< AUTOR «ATI Oî* ROM**»’*



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL


Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500





S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___________Nr.3.875/2019



Solicitant MUNICIPIUL PLOIEȘTI JUDEȚUL PRAHOVA Evaluare bunuri imobile CF 144129 - PLOIEȘTI 9 STR. DRĂGĂNESTI NR.79 9

Uliu_______


-noimi*» ;


Referitor la: Evaluarea proprietate imobiliară - CF 144129 - Ploiești Str.Drăg;ănești nr.79^

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatricufâtă/l'â QfipiuiN^ \ Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare ^0/13789500, membru corporativ ANE VAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEE OVIDIU administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările.EI, EPIșiEfiM, în baza Acord cadru nr. 12736/26.06.2019 și a contract subsecvent nr.20227/16.                 cu

Municipiul Ploiești, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

  • 2. Identificarea clientului - MUNICIPIUL PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață a imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată în baza CF 144129 - Ploiești 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dLAdrian Florin Dobre - Primar

  • 7. Data evaluării - 28.10.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 23.10.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau Ia baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 144129 - Ploiești

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 28.10.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea de piață și a fost solicitat în vederea tranzacționării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de piață a terenului CF 144129 aparținând Primăriei Ploiești: 257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp 197.633,00 Lei ~ 41.526,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

  • 10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


’                                  •.. '■• /■■■'(.       •■■ ’-y?

....."

.. ■ ■'" V '.

Declarație de certificare                       } A#

Prin prezenta certificăm că:

  • • Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • • Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • • Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • • Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • • Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • • Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • • Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • • Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • • Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov               ____Nr.3.876/2019__

TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

l.l.Identificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare

proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată î^bâzĂ^ 144129-Ploiești

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valprii de piață imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIUL^^^>îi^STl, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.l A, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărâț.cstc un'propnetar ipotetic.                                                                          'v             Mcț

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție cate are loc între părți care nu au o relație;'--deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar- și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat: Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențialăunde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar

  • S.C. FIDOX S.R.L. Brașov________________________Nr3£Z&QlU9 ____

trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflecp^^a^ț&^^ciîe unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu disponibila altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, ge^grafi^f dâi^at economică.                                                                     ți

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 23.10.2019,^ in|d??â$țe^^ expert evaluator autorizat leg. 14997, în prezența reprezentanților proprietarului dată^^^^i^^ctat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun ^^^î^^starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 28.10.2019,

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr. IA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7569 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informații care au stat Ia baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celorcare le-au pus la dispoziția evaluatorului.                                                 X ?

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe infornia^le și documhhtșle furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimehtafe. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfef; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordâ^Jjâ^ acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

PREZENTAREA DATELOR        /® / ,    ' ■< X

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaDreptul'^âpra] proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocim&lorr^ a d^p^^de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobi^re: Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un m£pf&^s^ poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpemtL^fecj^ifumai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată în baza CF 144129 - Ploiești, dreptul de proprietate este liber de sarcini.

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială, zona C de încadrare Tipul zonei - Cartier de locuințe

în zonă, la distanță se află: construcții de tip locuințe

Rețea de transport în comun în apropiere

Unități în apropiere: instituții de învățământ,

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării.

Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată în baza CF 144129 - Ploiești Terenul este 100% plat. Accesul se poate face din strada Drăgănești, strada cu o bandă de circulație pe sens. Terenul este împrejmuit pe el fiind constuit un imobil cu regim înălțime P+E

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Prețurile proprietăților rezidențiale s-au oprit din creștere Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 0,4% în trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintâi, în timp ce ritmul anual de creștere a ajuns la 3,5%, fața de 4,6% în cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru în care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, când marja anuala de creștere se situa la o valoare de 13%. Interdependența fața de piețele europene este una puternica: în primul trimestru din 2019 prețurile locuințelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, în vreme ce creșterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeași perioada, INS raportează pentru România un avans trimestrial de 0,1% și unul anual de 3,3%.

Volatilitate crescută a cererii în pia_a imobiliara încetinirea moderata a creșterii economice și îngrijorările privind apropierea unei noi crize au temperat și în 2019 entuziasmul cumpărătorilor. La acestea se adauga înăsprirea standardelor de creditare, atât pentru împrumuturile destinate achiziției de locuințe și terenuri, cât și pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de îndatorare la 40%. Astfel, în prima jumătate a anului 2019 s-au vândut, la nivel nașional, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai pușin comparativ cu primele șase luni ale lui 2018. în mod surprinzător, în al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinșe (cumpărători care au interacșionat direct cu vânzătorii prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o creștere anuala de 14% îmOeșase.oraâemâri. Credem ca este o prima reacție pozitiva a cererii la temperarea creșterii prețuriloț. Clienții sunt maih atenți la produsul achiziționat, își iau mai mult timp pentru informare și amâna decjzia de achiziție,3eși proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa rămână într-un anumit buget^. cumpărătorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sau urmare, și perioada medie de vânzare a apartamentelor a crescut în toate cele șase mari periodic.

Poate fi 2019 cel mai bun an pentru locuințele noi? Sunt toate șansele ca în 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuințe, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 până în prezent. în primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuințe, fata de 10.200 în perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unități locative în cadrul unor proiecte rezidenșiale noi, a căror construcșie a început în anii anteriori și care au fost finalizate la începutul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

  • 1. O piedica reala pentru cumpărătorii de locuințe cu trei-patru camere din Timișoara, Cluj-Napoca sau București este TVA-ul de 19% la achizițiile de peste 450.000 de lei. O posibila soluție, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi creșterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la 450.000 de lei în prezent, în paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct procentual pe an, de la 9%.

  • 2. A doua problema este strâns legata de încrederea ca poți plati ipoteca în următorii 20-30 de ani. Locuința reprezintă cea mai valoroasa investiție pentru majoritatea dintre noi, de aceea o asiguram împotriva incendiilor și cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de protejare a plății creditelor, în anumite situații speciale. O soluție este extinderea creditelor garantate de FNGCIMM: ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximativ 120.000 de euro) și creșterea avansului de la 5% la 15%.

în al doilea trimestru al anului în curs, ritmul de creștere a preșurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România a continuat sa încetinească, ajungând la o medie de 0,4% fața de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De menționat este ca acest avans reprezintă aproximativ jumătate din cel consemnat în trimestrul anterior, anume 0,8%.

în Capitala, pretențiile vânzătorilor au evoluat diferit fața de restul țarii, atât pe segmentul apartamentelor, cât și pe acela al caselor și vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendința de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica în București. Daca aici apartamentele au consemnat o scădere de 0,8% fața de trimestrul anterior, în restul țarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele și vilele scoase la vânzare, însă, au cunoscut o scădere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fața de restul țarii (-0,6%). Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% în București și, respectiv, cu 3,8% în șara; casele ți vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine în Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe în rest. în ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% și unul anual de 4% atât în Uniunea Europeana, cât ți în zona euro. Pentru piața locala, creșterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% -situându-se, așadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendința autohtona de încetinire a crețterii prețurilor.


România (Analize imobiliare și lmobiliare.ro)

European Union (Eurostat, EU28)

«mw România (f NSj

Sursa: Analize Imobiliare, lmobiliare.roși Eurostat


Evoluția prețurilor față de trimestrul anterior


  • 3.1. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Subiectul evaluării este teren situat într-o zonă rezidențială a municipiului Ploiești.

  • 3.2. Oferta competitivă

Specialiștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Cu toate că situația la nivel macroeconomic nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, contextul economic va continua să fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare, se arată într-un comunicat al companiei.

Mai jos sunt principalele 10 tendințe pe care Colliers International le asociază anului 2018.

  • 1. Creșterea economică va încetini, însă rezultatele vor fi mai bune decât în majoritatea țărilor din UE. „In 2017, PIB-ul a înregistrat o creștere de aproximativ 7%, datorită consumului privat și exporturilor. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018,


creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România dintre cele mai dinamice economii europene”.                                 j

  • 2. Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. „După acumularea^ 2&l^Wnui investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde de euro și amânarea unor tranzacții pentru anul următor, ne așteptăm în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro, susținut de randarr^nte hlaiațL^We decât în alte țări din regiune, o performanță macroeconomică bună și disponibilitateabă^ifer^^Toferi finanțare”.

  • 3. Migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. „Tiparul migrației interne și numeroase studii sugerează deja o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași - în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare”.

  • 4. Segmentul industrial va continua să înregistreze rezultate bune. „în 2018, cererea din partea chiriașilor va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce numărul dezvoltărilor speculative va crește”.

  • 5. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. „Având în vedere situația fiscală și rezultatele slabe ale absorbției fondurilor UE, nu ne așteptăm să vedem o accelerare semnificativă în dezvoltarea infrastructurii”.

  • 6. Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. „Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expoziției - vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți”.

  • 7. Piața forței de muncă va fi mai încordată. „Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Această piață extrem de competitivă a muncii ar putea limita abilitățile companiilor de a se extinde în București și în alte orașe ale țării, fapt ce va frâna, astfel, activitatea de pe piața de birouri din punct de vedere al închirierilor și al noilor livrări”.

  • 8. Noi spații de retail la nivel național. „In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București în următorii ani, ci doar câteva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spații moderne de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori”.

  • 9. Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. „în procesul decizional, românii doresc de regulă să vadă un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Totuși, pentru a face față mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie să se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber. Mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food-court și de servicii, precum cinema și terenuri dejoacă pentru copii”.

  • 10. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial. „Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. De asemenea, proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate”.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării există câteva oferte pentru zona studiată, plaja de valori pentru terenuri libere fiind cuprinsă între 30- 150 EUR/mp

  • 3.3. Cererea probabilă

Având în vedere care este structura terenurilor care fac obiectul ofertei de vânzare, o componentă importantă a cererii o reprezintă potențialii promotori imobiliari sau persoane fizice care doresc să își construiască o locuință proprie în oraș.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzaționare îl va reprezenta dezvoltarea localității. Chiar dacă există oferte pentru parcele de vânzare este foarte important care va fi utilizarea acestora.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov                                        Nj\^X^2B19

Colliers International Group Inc. (NASDAQ și TSX: CIGI) este unul dintre liderfi^Iohali-îftdomeftiul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care lucrează în 68 de țări. ServiCiile includ .A consultanță și execuție strategică pentru vânzarea și închirierea proprietății, finanțare, soluții corporale globale, property, facility și project management, workplace Solutions, evaluare și consultanță-analiză și studii de piață și consultanță în materie de leadership.                    yv

Cererea pentru acest tip de proprietăți fiind destul de ridicată.

  • 3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2019 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționale sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov                                          NrjX7 6/2019

sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul aX * ;opri^ comparabile.


Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative:


X "C- . _ Statistica; analiza


analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; an costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov             __________ ___________

în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Câ’M^se foloseșteX. această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din aceastăț perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezefită prin tehnici d^ actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către^țlient. , i în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului .dezyeriit/flux de^ numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

In metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul netdin exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă - elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă;

nerecuperabilă;

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Xr.3.876/2019> deprecierea externă (economică).                                                              •.. \ț

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul^ contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Evaluarea terenului                                                                  ■

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare â acestuia?* Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite la rândul lor în: metodele capitalizării directe - metoda reziduală și capitalizarea rentei funciare și metoda actualizării - analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare. Folosirea acestei metode se consideră abatere disciplinară a evaluatorului și se sancționează ca atare.

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață”, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

în aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect, în procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind tranzacții! cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca

K N J 4 n .876/20 fi\


fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie; venitul anual net din<6xpl6^^ proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat;         ( \$'

te


pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru cobs^cție^V dacă există autorizație de construire.

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în prez^Șiă^pțhie informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai pentru teren ȘH^pectiv, numai pentru clădiri.

Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune.

Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

  • 1. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2. Extracția PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului. RESTRICȚII - Metodei alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____Mi.3.W2019

  • 5. Capitalizarea rentei funciare PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată'âirfpiață se aphqă rentei funciare a proprietății respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii cojspârabili'se pot d^tșrmina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta dreptwî%de^pfopriețațe atunci când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte, precum și profilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție.

APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată în baza CF 144129 - Ploiești

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poatb f-îNau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilitare a proprietății.ch fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apam într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.               '         '     •

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului, ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. în multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor,

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______________________________ JXr^6/2019

manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea te^^uJu^posțțș fțestimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terej după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului inves proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențiali utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de v construcțiilor.

ftnuj'es^^emtnl^mas wîn cfonSîrupțiiî^îocate în î a t^reriului este de 'obicei ^^ecohoinică^aw utilă a


Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului consideratliber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. In această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. în unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona învecinată în care este subiectul evaluat este zonă rezidențială, cu blocuri locuințe.

Având în vedere datele prezentate, considerăm că CMBU este cea actuală.

  • 5.3. Evaluarea imobilului - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 769,00 mp. identificată în baza CF 144129 - Ploiești 5.3.1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață (abordarea comparațiilor directe) în ipoteza de teren liber - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționale, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Ș.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______        ____

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

CoXpiiriibilâ 3

Comparabila 4

Preț (euro)

21.000,00

22.000,00

A-, 45.500,00

'Wm>oo,oo

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofcțiă

ofertă oV

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral’

2

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

ndfmale.

normale''

3

Condițiile pieței

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

2&10.2019

A' 28.10.2019

Curs valutar leuro =

4,7569

\ z'

4

Adresă

5

Localizare

Drăgănești

Brazdei

Albert

Cioceanu

Elena Doamnă

6

Caracteristici fizice

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Front stradal

-

20,00

-

16,20

53,00

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Curent

Da

Da

Da

Da

Da

Apă

Da

Da

Da

Da

Da

Gaz

Da

Da

Da

Da

Da

Canalizare

Da

Da

Da

Da

Da

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Suprafață teren CF 144129

769,00

350,00

372,00

312,00

390,00

7

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Preț/mp

60,00

59,14

145,83

128,21

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ± corecții

Valoarea de piață a terenului CF 144129 aparținând Primăriei Ploiești:

257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp

197.633,00 Lei ~ 41.526,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR

Elemente de ajustare

Explicații

Tip informație (tranzacție l oferta)

Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piața specifica este de 5-20%

Drepturi de proprietate transmise

Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

Condiții de finanțare

Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare

Condiții de vânzare

Nu s-a aplicat ajustare

Cheltuieli necesare imediat după vânzare

Ajustarea tine cont de amenajările necesare terenului

Condiții de piață

Pentru oferte nu am aplicat ajustări deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluării, chiar dacă data anunțului este mai veche.

Tip / Localizare / Zonare

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de teren (intravilan / extravilan), zonării (industrial, comercial etc.) și amplasării imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se găsesc terenuri cu caracteristici și cotații de prțt asemanatoare).

Mărimea terenului

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată suprafeței loturilor (de evaluat și comparabile) - cu cât o suprafața de teren este mai mare cu atat prețul unitar tinde să scadă

Topografie, formă, front stradal, raport laturi

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată topografiei terenului (plan, în pantă lină sau accentuată, plat sau cu denivelări), formei terenului (regulată / neregulată), dimensiunii frontului stradal, raportului între laturi (front stradal / adâncime)

Acces (tip de drum)

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței accesului la teren, iar în cazul existenței accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pământ bătut

Utilități

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței utilităților (apa, canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietății / în apropiere / la distanță

Construit

Ajustarea ține cont de costul necesar demolării eventualelor construcții demolabile existente pe terenurile comparabile

CMBU

Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a terenului

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov                                    ^^^76/2019

Criterii și elemente de comparație

Teren de evaluat

Terenuri comparabile

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Ajustări

Ajustări

Ajușțari

Ajustări

%     | €/mp

%    | €/mp

% । Ț €/mp

%    | €/mp

Preț (Euro/mp)

60,00

59,14

145,83

128,21

Tipul informației

oferta

oferta

ofertă"'

oferta

Marja de negociere

-10%

-10%

-10%

... • -10%

Preț obtenabil la vânzare (Euro/mp)

54,00

53,23

131,25* n

.     115.38

Drepturi de proprietate transmise

depline

depline

depline

depline

depline

Ajustare

0.00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% ]    0,00

0,00% |    0,00

0.00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de vânzare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00% ]   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0.00% )   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0.00

0.00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

0%    |   0,00

0%    |    0,00

0%   |   0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

54,00

53,23

131,25

115,38

Localizare

Drăgănești

Brazdei

Albert

Cioceanu

Elena Doamnă

Ajustare

0,00% 1   0.00

0,00% |    0,00

-5,00% |   -6,56

-5,00% |    -5,77

Preț ajustat

54,00

53,23

124,69

109,62

Caracteristici fizice

Suprafață, mp

769,00

350,00

372,00

312,00

390,00

Ajustare

4.19% |   2,26

3,97% |    2.11

4,57% |    6,00

3,79% |    4,37

Preț ajustat

56,26

55,34

130,39

113,77

Acces Ia proprietate

dmm asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

Ajustare

0,00% I 0,00

0,00% |    0,00

0.00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

56,26

55,34

130,39

113,77

Topografie

plan

plan

plan

plan

plan

Ajustare

0.00% |   0,00

o.oo% i o,oo

0.00% |    0.00

0,00% |    0.00

Preț ajustat

56,26

55,34

130,39

113,77

Front stradal

-

20.00

-

16,20

53,00

Ajustare

0.00%   |   0.00

0.00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

Preț ajustat

56,26

55,34

130,39

113,77

Utilități (energie electrică / apă / canalizare l gaz metan, altele)

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

Ajustare

0,00% |   0,00

0.00% |    0,00

0,00% 1    0.00

0,00% |    0.00

Preț ajustat

56,26

55,34

130,39

113,77

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Ajustare

-3,00% |   -1,62

-3,00% |    -1,60

-3,00% |   -3,94

-3,00% [    -3.46

Preț ajustat

54,57

53,68

126,47

110,36

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Ajustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |    0,00

0,00% i 0.00

Preț ajustat

54,57

53,68

126,47

110,36

Ajustare totală netă

Euro/mp

0,64

0,52

-4,50

-4,86

Ajustare totală netă

%

1,19%

0,97%

-3,43%

-4,21%

Ajustare totală brută

Euro/mp

3,88

3,71

16,50

13,60

Ajustare totală brută

%

7,19%

6,97%

12.57%

11.79%

Număr ajustări

2

2

3

3

Valoare de piață

Euro/mp

syo

Valoare de piață

Lei/mp

257.00

Valoare de piață teren

Lei

197.633,00

Valoare de piață teren

Euro

41.526,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la C2, deci valoarea propusă este 54,00 Euro/mp

10/28/2019


0^ imobiliare.ro

Teren intravilan Ploiești

Ploiești, zona Eroilor

21.000 EUR

60 EUR/mp

Comision 0% cumpărător



Detalii

Teren intravilan oraș Ploiesti.str, Brazdei,(zona Sud ) suprafața 550mp deschidere 21 metri liniari,strada asfaltata.canalizare.gaze.apa.etc

Caracteristici

Suprafață teren: Front stradal:


350 mp

20 m


Clasificare teren:


Construcție pe teren:


construcții intravilan Nu



0722.833.901

1 A * x Nr^ '67201^



22.000 EUR

Comision: 2,5%


Detalii


teren intravilan 372 mp de împrejmuit si 1/19 cota indiviza drum din terenul de 2 552 mp. respectiv 135 mp, drum acces 6 ml, utilitățile: apa si lumina, canalizare, gaze in la strada principala, zona de vile noi, are cadastru si intabulate, certificat de urbanism, oferit cu 60 euro, neg/ mp, văzut MT


Caracteristici


Suprafață teren:


372 mp


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan

Nu


TRUISM IMOBILIARA


0720.025.971

Alte telefoane: 0720.025.973

10/282019


Royal imobiliare - vanzan terenuri - teren construcții de vanzare in Ploiești, judelui Prahova - X5S713006 - 45 ȘGO EUp’


Royal imobiliare - vanzarî terenuri

Ploiești, zona Cioceanu

45.500 EUR

145,83 EUR/mp

Comision: %



Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:


.312 mp

16.2 m

1


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan

Nu


Specificații

Utilități

  • • Apa

  • • Curent

Alte detalii zonă

  • • Amenajare străzi: asfaltate

Alte detalii

Teren Intravilan Construitul de vanzare in Ploiești - Cioceanu, reper , avand o suprafața de 312 mp si deschiderea de 16.20 ml la 1 strada. Caracteristici teren

POT %, CUT, Regim de înălțime , amprenta maxima #amprentamaxima# mp.Pretul este negociabil. IO intern: X5S75933.

f  ROYAL IMOBILI ARE

Consultant Imobiliar

ROYAL IMOBILIARE PRO


07-31-,003.407 07-31-.003.406

Aite telefoane: 0371.330301 07.31.003.407

10/28/20! 9


Teren intravilan. 390 mp, zona Elena Doamna - teren construcli: de vanzare în Ptoiesli, județe Prahova - XB3Q03001 - 50 00D EUR

0^j imobiliare.ro

Teren intravilan, 390 mp, zona Elena Doamna

Ploiești, zona Traian

50.000 EUR

Comision: Negociabil





Detalii

Agenția imobiliara Mirva imobiliare va oferă spre vanzare un teren intravilan, cu o suprafața de 390 mp, zona Elena Doamna.

Terenul are cinci fronturi stradale cu deschiderea de 8.70 ml, 10.90 ml 14.25 ml, 7.33 ml si 12.25 ml. Drumul de acces la teren este asfaltat si iluminat.

Se pretează pentru construcții rezidențial, comercial, birouri.

Terenul dispunde de toate utilitățile.

Momentan, este folosit pentru locuri de parcare.

Daca va place aceasta oferta, sau pentru alte informatii sunati la numărul de contact din anunț sau accesati site-ul nostru trimite email

Ne dorim sa iti oferim cea mai plăcută experiența pentru descoperirea anunțului imobiliar dorit?

Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:


390 mp

53 rn


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren;


construcții intravilan Nu


Specificații

Utilități

  • • Apa

  • • Canalizate

  • • Caz

  • ♦ Curent

Alte detalii zonă

  • • Amenajare străzi: asfaltate

  • • Mijloace de transport

  • • Iluminat stradal

    0725.522.700


MIRVA IMOBILIARE Mirva

! a st» i t i a t a

h^s:.'/www.tmobfHare.r^anzare-terenuri-consîfiicfeizptoiestt/traianAeren-consîfucH!-iJe-vanzare-XB3a03D0i?!lsta=i30l2?390

Capitolul 6            ^6TN

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATQRUEW~ t s&l

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea£yaloțîi:fiiOfe. L 1 Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o^cajjitulâ^'a îptieăii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și sufici.            le analitice,

raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.              /

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precWă măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a terenului în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață care reflectă cel mai bine valoarea acestor bunului imobil.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport.

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea de piață a terenului CF 144129 aparținând Primăriei Ploiești:

257,00 Lei / mp ~ 54,00 Euro /mp

197.633,00 Lei = 41.526,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


HQTÂRÂREAJNR, 332 prnnid aprobarea dezmembrării în donă ioturi a terenului situat în Ploiești str. Drăgănești nr. 79

Consiliul Local al Municipiului Ploiești;

Văzând Expunerea du motive nr. '44, lu         a consilierilor Dănescu

Șlcian Staneiu Mai:lena. VUean Rubcrt-kmuț, I Inculca Sanda. Matcescn Martus Ntcoiae. Văduva Sorin și Hodorog Bogdan si Raportul de specialiiHk comun înregistrat sub nr, l]9n-12,08.2O18 la Dirccua Administrație Publică. Juridic-Lontencios. Achiziții Public». Contraeic. sub nr 267 10 08 2(1 ni iu Direcția Gestiune Pao anomu șt sub nr. 76/21.08.2018 lu Dir^ția Economică pnn care s. propune ii'!eh-.»ea dcziîictnbrăiii în două loturi a terenului situai in plolesij str Drăcăncsp nr.79:

Văzând Raportul Comisiei de specialitate ni. 2 u Consiiinhii i ural al Mmuciprelui Ploiești Vab-ritiLaiw PmrinioniuluE SaSidî Populare, i omerț, ■ umm, Agricultura. Promovare Operațiuni Comerciale din dala de 08.68.201 8.

Având în vedere că_ terenul situat în Ploiești str. Drăgăncști nr. 79 aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, are. numărul cadastral 136426 si este înscris în Cartea Funciară numărul 136426 a UAT Ploiești;

con tun n Refennutui de admitere (dezmcmbrurc imobili nr 470>•?/ 24.05.2018 emis dc Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova;

în baza prevederilor ari. 4 al Legii nr. 213/1998, privind bunurile propnelalc publică cu modificările și completările ulterioare:

In conformitate cu prevederile ait.25. alin.(2) al Legii nr. 7/1996 a dșitâ&ndui și u publicității imnoitiurc cu modificările și cinhpk-tările ulterioare.

Potrivit prevederilor urt K79 și ari &H< clin Iodul Civil, republicai, modificările șt completările ulterioare:

în temeiul prevederilor art.132, ahn. (lk uri 11L afin 1). an B4 al Ordinului nr. 701V2014 cu modificările și completăiile uheri<Mi«:

în temeiul art.36, alin.(2)ț litera c), «145 si art.l 15 abn.i 0- iîterș bt dn- Legea, nr 213 2001. Pri»md adn-inisiniția publică iouaiâ. republicată, cu modificările și coinpkiusj ile uheru>nrt;

HOTĂRĂȘTE:

yt.l.ți» aprobă dezmembrarea terenului situ.tt în Ploiești str. LJrjeă' or. 79 în suprafață de l 537 Mp înscris în                dunării! 1’36416 a i Â1

Ploiești. în două loturi:

Lotul l, cu număr cadastral 144128 în suprafața măsurată de 768 m.p.. având adresă poștală str. Drăgănești nr. 77 B ,


; ■                 y J--T J

- Lotul 2, cu număr cadastral 144129 în suprafața măsurată de 7?69îra.p?r;avănU:/ adresă poștală str. Drăgănești nr. 77 A .                               !t .

(2)Aceste loturi se identifică potrivit Referatului \de. admitere' (dezmembrare imobil) nr. 37922/24.06.2018 emis de Oficiul deV^a^strtț-șj^’;'j Publicitate Imobiliară Prahova care constituie *\nexa.nr.l si

Anexele nr. 2, nr. 3 și nr. 4, ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre.              -

Art. 2 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze actul de dezmembrare în formă autentică, precum și orice alte documente privind operațiunea de dezmembrare a imobilului menționat la art. I.

Art. 3 Direcția Gestiune Patrimoniu din cadrul municipiului Ploiești va duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 4 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios. Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 31 august 2018


președwtede ședință,

George-Sdrin-Niculae BOTEZ

Cadastral deCarte Funciară, imobil nr. cadastral 1


Oficiul de Cadastru și Publicitate imobiliară PRJ Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Pl<

PLOIEȘTI, Str Uniri! nr. 2, Cod postai 100043, Tel: (0244) 51 95 69, Fax: (02



TEREN intravilan


Extras de Plai Cadastral de Carte Funciară pentru

Imobil număr cadastral 136426 / UAT Ploiești


ploiesti' SEr Draganesti, Nn 79, jud. Prahova


Nr, cadastral

136426 ""


ȘuP£?rfața

1537 ......


Comuna/'Ora../Municipiu: Pioiesțî

Observații / Referințe _


* Suprafața este determinată in planul efe proiecție Stereo 70.

DETALII LINIARE IMOBIL




143320


'067


D<xw?ent c^rs ic




J44123


13S717


■sdertle tânjii Nr ~?'r ?7jl


12323?




•Date referitoare ia tereT^


iCrtf Categoria de [intre ’ Suprafața ’     _ . *

i _ | folosință ivifenj (japj j     Tarta     | Parcată

’ 1 1 arabil ’ DA •

TOTAL:             1,537

construcții


Crt Numar"~j    Destinație s'suuraf rm„> ^ituatief

—X-r .._. J                  “PMf' juridică!

.mobilul nu a: e in componență construcții ~               j. ------

Lungime Segmenta

1LW*              "" h

—•■■•-'——4  y t                          r (mj:


1

2

’ 3'

4

""ă"

6!

7

6+

8 ’ 1'0”


2

3

4

5!

6,


5.38?

69.49, 3.841

3.791.

5.767!

5.117, 4.56B1 "67319, 64.73?!


Bi "■9; îo^

__              _    1:                         14 7511


^lrâ:

137S2?............................. .....

, Nr .Identificator 1 Suprafața (mp) Adresa                ——- -------—   ,™_.__        _

Crt ^electronic                     ।

■ 1 iSS ■      - -' ■              ^g^ȘtlNn 79, Fud. Prahova ~

J69...... _ . L°.cL.Pf?^vStr Oragane^

funciară al OCP)                               conforme cu datele din pianul cadastral de carte

publicității irnob^are^n^/istg^epirfîr^ modificăn ulterioare, in condițiile Legii cadastrului și

Consiiierânspector de specialitate,

MARLENă popa


Pagina 3 din 3


Plan de amplasament și delimitare a imobilului


„ — •       - . Sc^s V iooo

1 r. cadastral *_ Suprafața măsurată a imobilului (mp) 768


Adresa imobiliilM



Nr. Carte Funciară


Must. Ploiești, Sta Draganesti sr 79. .lud. Pta^k.'ioȚ'i. ■.' . ■

-                               _ ÎV'“C\ ■ ;                      )'j

__Unitatea /Administrativ feitanafa^^^

                Ploiești                        "'         >


•X

0.^


2

10.^- ,   3’0, V



r-"     \

* CflfiSlnrciiA \ne^î&la\

IA >,


rama


parccta folosința

2~tc. ..-


Menp'uni

TEREN tNTKAVii./ N             t.bî 1


Cod Destinația


„ •■ -     .Ș-referitoare la construcții

bupralataconstmitâ iasd! i“...... *......- -

(JPP)                                Menpuni


. Total'


idowicz Eduard Gabriel ./ CERTIFICAT

core-(^WiifcsisigâS'lefi ya 'wâfits^' din temn


Suprafața totala naasurata a imobilului = 768 mp. ^Suprafața dinacț- 1537 mp



Inspector


* vidinn introducerea rmobiliiluptl baza de date integrata « ..... _______ _


â Dawidowicz W. /


Data:20.(M.20.18


~~—OPS-, Stampila BCPI



$£. FIDOX S.R.L. Brașov_____________

ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 334


privind includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului Ploiești


Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive a domnilor consilieri Cristian Dumitru, Cristian Ganea, Constantin Popa, Gheorghe Popa, Iulian Bolocan și Raportul de specialitate al Direcției de Gestiune Patrimoniu, prin care se propune includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului Ploiești;

Potrivit prevederilor art. 553, alin, 1, art. 554, alin.l si art. 859, alin, 2 din Legea nr. 287/2009, privind Codul civil, republicată;

Având în vedere prevederile art,3 si art.4 din Legea nr.213/1998, privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul prevederilor art.36, alin.2 lit.c) și alin.6 lit.a) pct.13 din Legea nr,215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l. (1) Aprobă includerea in “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” a drumurilor de exploatare DE 503 și DE 504, identificate in anexele 1 si 2,

  • (2) Aprobă completarea Anexei Al la Hotărârea nr.225/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești privind însușirea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” cu 2 poziții noi având numerele curente 896, 897, identificate potrivit Anexei nr.3 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, Art.2. Aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești” a imobilului-teren identificat în anexa nr.4 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

  • Art.3. Direcția de Gestiune Patrimoniu și Direcția Economică din cadrul Primăriei municipiului Ploiești vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

  • Art.4. Direcția Administrație Publică, Juridic—Contencios, Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, i I septembrie 2013

Președinte de                                      Secretar,

Iulian                              feâșOana Cristina lacoly f

MUNICIPIUL PLOIEȘTI

DIRECȚIA DE GESTIUNE PATRIMONIU



...........

n Liyiu T^cfores’Cr^',Țf/cv x /



RAPORT DE SPECIALITATE

privind includerea unor bunuri în patrimoniul municipiului PIofețST

In conformitate cu prevederile Legii nr.213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare, constituie domeniu public al unitarii administrativ-teritoriale bunurile de uz sau de interes public local, declarate ca atare prin hotarare a consiliului local, daca nu sunt declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public național ori județean, Toate celelelate bunuri fac parte din domeniul privat al localității.

Printre bunurile ce fac parte din domeniul public al municipiului Ploiești se numără străzile din localitate, acestea figurând în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”, Anexa Al, însușit prin Hotărârea Guvernului României nr.1359/2001.

Municipiu] Ploiești a detinut in domeniul public terenul situat in Ploiești, str.Ghighiului, tarlaua T 36, A 495 in conformitate cu prevederile Hotărârii Guvernului României nr.237/2002, prin Protocolul nr. 12883/2002. Ulterior, potrivit Hotărârii Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.2 54/2003, terenul in suprafața de 46,505 mp a fost trecut in domeniul privat al localității, in vederea construirii de locuințe pentru tineri. Acest teren a făcut obiectul Actului de dezmembrare nr.1560/16.05.2008 autentificat de Biroul Notarului Public Minea Octavian.

Prin Hotararea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr.207/28.06.201 i s-a aprobat darea in folosința gratuita a terenului situat in Ploiești, str.Ghighiului nr.2, T36, A 495, lotul 101, in suprafața de 1870,46 mp, carte Asociația Habitat tor Humanity Romania in vederea construirii a 3 cvadruplexuri (12 unitari locative) pentru persoane cu condiții dificile de locuit, fiind aprobat Protocolul de colaborare nr. 3110/04.07.2011 intre Municipiul Ploiești si Asociația Habitat for Humanity Romania.

La data de 28.02.2013 conform încheierii de intabulate nr.13087 s-a intabulat si restul tarlalei T 36 in suprafața de 78,1 ha măsurată - 78,3 ha din acte (domeniu privat al municipiului Ploiești conform Hotărârii Consiliului Local nr.196/2006) mai puțin lotul in suprafața de 1537,43 mp situat intre suprafața de 4,65 ha si cea de 78,1 ha întrucât intre acest lot si restul tarlalei T 36 exista drumul de exploatare DE 503.

Prin adresa nr. 16052/2012, Asociația Habitat for Humanity Romania a solicitai analizarea posibilității acordării lotului adiacent celui pus la dispoziție conform Anexei 2 din Hotararea Consiliului nr.207/2011, pentru continuarea activitatii de construire a noi locuințe pentru persoanele afectate de lipsa unei locuințe. Solicitarea a fost analizata in data de 11.12.2012 de care Comisia nr.2 a Consiliului Loca! al municipiului Ploiești. Comisia pentru Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale care a acordat aviz favorabil după intaj^aje^sr^/ dezmembrare.                                                    .7*7

In urma finalizării procedurii de selecție prin licitație public^jț‘ji procedurilor legale in vigoare, a fost desemnat agentul econom%.w$^^ procedeze la masurarea si înscrierea in cartea funciara a tuturor bunuîyQpEș|^ fac parte din patrimoniul municipiului Ploiești.                                  £z '

Printre bunurile care au făcut obiectul unuia din contractele subsecvente se numără drumurile de exploatare precum si imobilul-teren situat in Ploiești, adiacent lotului 101 din T36, A 495. aferente Tarlalei 36, A495.

In urma măsurătorilor efectuate a rezultat armatoarele :

  • * Drumul de exploatare 503 in suprafața de 563 mp,

  • - Drumul de exploatare 504 in suprafața de 2040 mp,

  • - teren adiacent lotului 101 in suprafața de 1537,44 mp, care se identifica potrivit planurilor ce constitue anexe la prezenta hotarare.

Ca atare, se impune promovarea unui proiect de hotarare referitor la includerea drumurilor de exploatare in “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” si includerea terenului adiacent lotului 101 in “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești”.

Prin adresa nr. 12155/2009 Consiliul Județean Prahova a transmis în copie adresa nr. Adm .993/2009 a Ministerului Administrației și Internelor, referitoare la regulile ce trebuie respectate în vederea elaborării proiectelor de hotărâre a Guvernului și a documentației aferente acestora, în scopul actualizării “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”.

Astfel, în vederea modificării Hotărârii Guvernului nr.1359/2001, privind atestarea domeniului public al județului Prahova, precum și al municipiilor, orașelor și comunelor din județul Prahova, se impune promovarea proiectului de hotărâre privind completarea Anexei Al la Hotărârea nr.225/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești privind însușirea „Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești”.

Menționăm că Anexa nr.l la prezentul proiect de hotărâre este întocmită în conformitate cu Normele tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al comunelor, orașelor, municipiilor și județelor aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 548/1999.

Precizam ca situația a fost analizată în ședința din data 29.08.2013 de către Comisia nr.2 - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, .Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale care a avizat favorabil inițierea unui proiect de hotarare in sensul celor sus menționate.

Director Executiv Florin Petfache


Direcția de Gestiune Patrimoniu


AVIZAT,


Sef Serviciu S.LE.B D.P.P., Gabriela Mîndruțiu


Direcția Administrație Publica, Juridic-Contencios, Contracte, Director Executiv,


Direcția Economica


lulia Alinai fM'exandni A? H


Director Executiv, s Nicoleta Craciunoiu


Situația imobilului ce urmeaza sa fie inclus in « Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești»

Nr.crt.

Denumirea bunului

Elemente de identificare

Observatii

0

i

2

3

1 1

Teren, adiacent lotului

101

Suprafața = 1537,44 mp situat in Ploiești, str.Draganești nr.79

Terenul a făcut parte din T36, A495 l

-42-


@ANEVAR

H*r OOAt* * £¥*lU«ÎBRl(,e$ Avro*«M» WQM*««*



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500


Data emiterii; 01.01.2018

Valabil până la: 31.12.2018




S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Nr.3.876/2019