Hotărârea nr. 115/2020

Hotãrârea nr. 115 privind încheierea unui contract de superficie între Municipiul Ploieşti şi domnul Toma Marian

ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 115 privind încheierea unui contract de superficie între Municipiul Ploiești și domnul Toma Marian

Consiliul Local al Municipiului Ploiești:

Văzând Referatul de aprobare nr. 144/10.04.2020 al domnilor consilieri: Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Vîscan Robert lonuț, Dragulea Sanda, Văduva Sorin, Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat sub nr. 105/10.04.2020 la Direcția Gestiune Patrimoniu, sub nr.133/21.04.2020 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Public, Contracte și sub nr. 83/21.04.2020 la Direcția Economică privind aprobarea încheierii unui contract de superficie între Municipiul Ploiești și domnul Toma Marian;

Luând în considerare procesul verbal și avizul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 08.04.2020;

Având în vedere solicitările domnului Toma Marian, înregistrată la Municipiul Ploiești sub nr. 11798/08.06.2018 și sub nr. 11798/17.12.2018;

În baza art. 548 pct. (4), art. 550 pct.(1), art. 2.517 și art. 693-702 din Noul Cod Civil;

În temeiul prevederilor art. 129 alin. (1) lit. c), alin. (6) lit. b), art. 354 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Însușește raportul de evaluare nr. 3.978/2020, întocmit de către S.C.FIDOX S.R.L, pentru cele două terenuri adiacente imobilului situat în Ploiești, str. Gheorghe Doja, nr. 33, bl. 34B, sc. A, ap. 2, parter, în suprafață de 3,50 m.p., respectiv 3,36 m.p., care constituie Anexa nr.1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Stabilește valoarea redevenței celor două terenuri adiacente imobilului situat în Ploiești, str. Gheorghe Doja, nr. 33, bl. 34B, sc. A, ap. 2, parter, în suprafață de 3,50 m.p., respectiv 3,36 m.p., la suma de 6,67 lei/lună.

Art. 3 Aprobă încheierea unui contract de superficie între Municipiul Ploiești și domnul Toma Marian, pentru folosința suprafețelor de teren adiacente imobilului situat în Ploiești, str. Gheorghe Doja, nr. 33, bl. 34B, sc. A, ap. 2, parter, de 3,50 m.p., respectiv 3,36 m.p., identificate conform planurilor de amplasament și delimitare, care constituie Anexele nr. 2 și nr. 3, ce fac parte integrantă din prezenta hotărâre, în următoarele condiții:

  • a) Durata contractului de superficie este de 49 ani, cu drept de prelungire în condițiile legii;

  • b) Domnul Toma Marian va achita contravaloarea folosinței suprafețelor de teren, în sumă de 6,67 lei/lună, pe toată durata contractului de superficie;

  • c) Contractul de superficie, ce are ca obiect suprafețele de teren sus-menționate, să fie perfectat la un notar public autorizat, în termen de maxim 60 zile calendaristice de la data adoptării prezentei hotărâri;

  • d) Domnul Toma Marian are obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de superficie.

Art. 4 Aprobă ca suma stabilită conform art. 3 lit. b) să se achite de către domnul Toma Marian pe toată durata contractului de superficie. Suma se va actualiza anual cu indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistică.

Art. 5 Împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de superficie în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 6 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 7 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 29 aprilie 2020

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

George-Sorin-Niculae BOTEZ

Contrasemnează:

SECRETAR GENERAL, Ioana Geanina SERBINOV


MUNICIPIUL PLOIEȘTI JUDEȚUL PRAHOVA Evaluare proprietăți imobiliare CF 145571 - PLOIEȘTI CF 145572 - PLOIEȘTI STR. GHEORGHE DOJA NR.33 BL.34B SC.A AP.2 PARTER



Data: 10.02.2020



S.C. FIDOX S.R.L. Brașov _____"

Referitor la: Evaluarea proprietăți imobiliare - CF 145571 și CF 145572 Str.Gheorghe Doja pnp3 bI.34B se.A ap.2 parter                                                            

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculatifla Oficiul$ Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RG$13789500,^^bru corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU -administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr. 12736/26.06.2019 și a contract subsecvent nr. 1804/27.01.2020 încheiate cu

Municipiul Ploiești, a efectuat raportul de evaluare al bunurilor imobile menționate mai sus, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

  • 2. Identificarea clientului - MUNICIPIUL PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.l A, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii redevenței pentru superficie.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4,00 mp. identificat în baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identificat în baza CF 145572 Ploiești.

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Bunurile imobile aparțin - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar

  • 7. Data evaluării - 10.02.2020

Data inspectării bunurilor imobile - 27.01.2020

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării
  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România

  • - CF 145571 și CF 145572

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 10.01.2020

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină Raportul de evaluare determină valoarea dreptului de superficie și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea dreptului la superficie pentru ambele balcoane este : 80,08 Lei/an ~ 16,80 Euro/an

Valoarea nu conține TVA

10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport;

Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)


Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov



Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că:

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov__________________________/*

Capitolul 1                  ff

TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII z •< l.lJdentificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluate fl/cqftstituie' proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4XoĂip idențific^țln baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identifică^ibâZă'CF 145572 Ploiești.

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii redevenței pentru superficie.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dLAdrian Florin Dobre - Primar, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

„suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___z-y '^,3^7^020

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între păru c^e nu au;o.rMați6,; deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursalasau înțr6 pn^iețâyd chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, &tu: șă fiș majorat.! Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură intimele, fi^are^' .. acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul celAgiad^-v^t pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat flecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. în astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___78/2020

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 27.01.2020,;dS:ing.PânțQl Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, în prezența reprezentanților proprietarului d^Sla care s-ă inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce p^ĂîțU.evidență starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații^jyind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind niveiuțpfețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 10.02.2020.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dLAdrian Florin Dobre - Primar

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7668 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

proprietății;     se/ashină^ ițfci o

tehnice de^eciăjhiațe': necesare


Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici hu^fc.angăjărp;4^tru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să' indice’prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR
  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4,00 mp. identificat în baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identificat în baza CF 145572 Ploiești., dreptul de proprietate este liber de sarcini.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______ s Nf.3797^020

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială, zona A de încadrare Tipul zonei - Cartier de locuințe în zonă, la distanță se află: construcții de tip locuințe                                \       '■■■■ '■ Ș&Z,

Rețea de transport în comun în apropiere                                      ^<-'4

Unități în apropiere: instituții de învățământ,

Unități edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4,00 mp. identificat în baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identificat în baza CF 145572 Ploiești. Terenul este 100% plat. Accesul se poate face din strada Ghe. Doja, strada cu o bandă de circulație pe sens. Terenul este liber de construcții.

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Prețurile proprietăților rezidențiale s-au oprit din creștere Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 0,4% în trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintâi, în timp ce ritmul anual de creștere a ajuns la 3,5%, fața de 4,6% în cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru în care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, când marja anuala de creștere se situa la o valoare de 13%. Interdependența fața de piețele europene este una puternica: în primul trimestru din 2019 prețurile locuințelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, în vreme ce creșterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeași perioada, INS raportează pentru România un avans trimestrial de 0,1% și unul anual de 3,3%.

Volatilitate crescută a cererii în pia_a imobiliara încetinirea moderata a creșterii economice și îngrijorările privind apropierea unei noi crize au temperat și în 2019 entuziasmul cumpărătorilor. La acestea se adauga înăsprirea standardelor de creditare, atât pentru împrumuturile destinate achiziției de locuințe și terenuri, cât și pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de îndatorare la 40%. Astfel, în prima jumătate a anului 2019 s-au vândut, la nivel nașional, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai pușin comparativ cu primele șase luni ale lui 2018. în mod surprinzător, în al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinșe (cumpărători care au interacșionat direct cu vânzătorii prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o creștere anuala de 14% în cele șase orașe mari. Credem ca este o prima reacție pozitiva a cererii la temperarea creșterii prețurilor. Clienții sunt mai atenți la produsul achiziționat, își iau mai mult timp pentru informare și amâna decizia de achiziție, deși proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa rămână într-un anumit buget, cumpărătorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sau 2021. Prin urmare, și perioada medie de vânzare a apartamentelor a crescut în toate cele șase mari orașe analizate periodic.

Poate fi 2019 cel mai bun an pentru locuințele noi? Sunt toate șansele ca în 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuințe, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 până în prezent. în primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuințe, fata de 10.200 în perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unități locative în cadrul unor proiecte rezidenșiale noi, a căror construcșie a început în anii anteriori și care au fost finalizate la începutul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

  • 1. O piedica reala pentru cumpărătorii de locuințe cu trei-patru camere din Timișoara, Cluj-Napoca sau București este TVA-ul de 19% la achizițiile de peste 450.000 de lei. O posibila soluție, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi creșterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______________________________________ ? CiWB.978/2020

450.000 de lei în prezent, în paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct pjoccntiiaJpc'an^dcda 9%.                                                       f șsf

  • 2. A doua problema este strâns legata de încrederea ca poți plăti ipoteca în uri^^rii^b-â^e anidi Locuința reprezintă cea mai valoroasa investiție pentru majoritatea dintre noihd^cfeâ o așîgur^n/ împotriva incendiilor și cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de pr creditelor, în anumite situații speciale. O soluție este extinderea creditelor garantate ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximativ 120.000 de euro) și creșterea avansului de la 5% la 15%.

în al doilea trimestru al anului în curs, ritmul de creștere a preșurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România a continuat sa încetinească, ajungând la o medie de 0,4% fața de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De menționat este ca acest avans reprezintă aproximativ jumătate din cel consemnat în trimestrul anterior, anume 0,8%.

în Capitala, pretențiile vânzătorilor au evoluat diferit fața de restul țarii, atât pe segmentul apartamentelor, cât și pe acela al caselor și vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendința de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica în București. Daca aici apartamentele au consemnat o scădere de 0,8% fața de trimestrul anterior, în restul țarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele și vilele scoase la vânzare, însă, au cunoscut o scădere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fața de restul țarii (-0,6%). Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% în București și, respectiv, cu 3,8% în șara; casele ți vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine în Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe în rest. în ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% și unul anual de 4% atât în Uniunea Europeana, cât ți în zona euro. Pentru piața locala, creșterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% -situându-se, așadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendința autohtona de încetinire a crețterii prețurilor.

Indicele prețurilor proprietăților rezidențiale (2015=100), date trimestriale

250


50

O

XV 4? XV A? XV xj* XV              xj* XV xj* A? XV aV XV X" 4!*        x}» <V X* <V xj* XV XJ’* <V A1" XV

Z         /■ /■ /■ / ./• z            f f **                   /■' z

România (Analize Imobiliare și Imobiliare.ro)

European Union (Eurostat, EU28)

Sursa: Analize Imobiliare, lmobiliare.ro și Eurostat


România (INS)

  • 3.1. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________________________________

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, factori, începând cu tipul proprietății. Subiectul evaluării este teren situat municipiului Ploiești.

te de 4:ă a


  • 3.2. Oferta competitivă                                                         --------

Specialiștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International apreciază câfâmâpia^6®te depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale șî’de^E^t (feCE) și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Cu toate că situația la nivel macroeconomic nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, contextul economic va continua să fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare, se arată într-un comunicat al companiei.

Mai jos sunt principalele 10 tendințe pe care Colliers International le asociază anului 2018.

  • 1. Creșterea economică va încetini, însă rezultatele vor fi mai bune decât în majoritatea țărilor din UE. „în 2017, PIB-ul a înregistrat o creștere de aproximativ 7%, datorită consumului privat și exporturilor. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene”.

  • 2. Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. „După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde de euro și amânarea unor tranzacții pentru anul următor, ne așteptăm în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro, susținut de randamente mai atractive decât în alte țări din regiune, o performanță macroeconomică bună și disponibilitatea băncilor de a oferi finanțare”.

  • 3. Migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. „Tiparul migrației interne și numeroase studii sugerează deja o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași - în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare”.

  • 4. Segmentul industrial va continua să înregistreze rezultate bune. „în 2018, cererea din partea chiriașilor va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce numărul dezvoltărilor speculative va crește”.

  • 5. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. „Având în vedere situația fiscală și rezultatele slabe ale absorbției fondurilor UE, nu ne așteptăm să vedem o accelerare semnificativă în dezvoltarea infrastructurii”.

  • 6. Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. „Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expoziției - vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți”.

  • 7. Piața forței de muncă va fi mai încordată. „Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Această piață extrem de competitivă a muncii ar putea limita abilitățile companiilor de a se extinde în București și în alte orașe ale țării, fapt ce va frâna, astfel, activitatea de pe piața de birouri din punct de vedere al închirierilor și al noilor livrări”.

  • 8. Noi spații de retail la nivel național. „In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București în următorii ani, ci doar câteva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spații modeme de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori”.

  • 9. Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. „în procesul decizional, românii doresc de regulă să vadă un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Totuși, pentru a face față mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie să se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber. Mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food-court și de servicii, precum cinema și terenuri dejoacă pentru copii”.

  • 10. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial. „Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______' / ' ]\'r.3.978/2020

continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. De asemenea, proiectele noi de"-1 birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate’^. ■           

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării există câteva oferte pentru zona studiată, plaja de valori pentru terenuri itb^’fîÎE^^^nsă între 50-150 EUR/mp                                                '

  • 3.3. Cererea probabilă

Având în vedere care este structura terenurilor care fac obiectul ofertei de vânzare, o componentă importantă a cererii o reprezintă potențialii promotori imobiliari sau persoane fizice care doresc să își construiască o locuință proprie în oraș.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzaționare îl va reprezenta dezvoltarea localității. Chiar dacă există oferte pentru parcele de vânzare este foarte important care va fi utilizarea acestora.

Colliers International Group Inc. (NASDAQ și TSX: CIGI) este unul dintre liderii globali în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care lucrează în 68 de țări. Serviciile includ consultanță și execuție strategică pentru vânzarea și închirierea proprietății, finanțare, soluții corporate globale, property, facility și project management, workplace Solutions, evaluare și consultanță fiscală, analiză și studii de piață și consultanță în materie de leadership. Cererea pentru acest tip de proprietăți fiind destul de ridicată.

  • 3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2020 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

abordarea prin piață;

abordarea prin venit;

abordarea prin cost.

în estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Q M yf". ■

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________■ * ''Nr.3.9 78/2020

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate flpi^aitaț^Șîe^pîldS'^ acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor adîcîente în c^di$iîe în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare./ Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații activelor similare care au fost tranzacționale sau oferite spre vânzare pe piață, Cli<c^ffidîtiâ^'$r relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.                        -6'

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. în această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

-Q v n A

-----x'O).

F S Nt‘.3.978/20i0

--- ----- -------------------------------------------------------------------—--------------y—- — —  —---■—4 i. Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există mțwinațiî suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul piețehși când există 7 informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile, Capitalizar^/ directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată decapitaljzare?^^ corespunzătoare.


Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

In aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire — și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.


Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi:

recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___________. Nr;3.97872ff20

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă;                                     S g ■ V

deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi:

recuperabilă;                                                        V

nerecuperabilă; deprecierea externa (economica).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Evaluarea terenului

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Metodele de evaluare a terenului liber sunt unnătoarele: comparația directă, extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite la rândul lor în: metodele capitalizării directe - metoda reziduală și capitalizarea rentei funciare și metoda actualizării - analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04,02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare. Folosirea acestei metode se consideră abatere disciplinară a evaluatorului și se sancționează ca atare.

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață”, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect, în procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind tranzacțiii cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ unnătoarele condiții: valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca

•țl_0

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov ____ ________/*/jfo&Pfofeo

fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie; venitul anual net dincxț»Ioatare generat'de proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat;            A h-

pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru construcție; >, dacă există autorizație de construire.

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în prezent.’exiștăpuțihe informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai pentru teren și respectiv, numai pentru clădiri.

Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune.

Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

  • 1. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2. Extracția PROCEDURA - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului. RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

  • 5. Capitalizarea rentei fiinciare PROCEDURA - Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a proprietății respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii comparabili se pot determina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)

... ■ IA /X ^r3.978/20^0

aftînci


  • 5. C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta drepturile dfe propri©t; când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.                              '    .

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indirect ^recdrn și profil® >■ investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor f^a'îizate-iâf-vș^^e estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare șra^șSțbțfisV^o APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltărc- eâ1 parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL
  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4,00 mp. identificat în baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identificat în baza CF 145572 Ploiești.

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________fNr,3&Z872V2tF^

liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.                      , O •     \ *j

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei; celei mai bune > utilizări. In multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat; Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a tereritiluiJge'jesteX cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămân^dwpl ee a lost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - In toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. în această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________

i bț^ne ufili^ări..ihdieă o îifibrimărăi înArnel^ Sufită Wrfnk ț


comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizări cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața                ___.

dezvoltare imobiliară. Zona învecinată în care este subiectul evaluat este zonă rezi^epțialai“6u b^cpri locuințe.

Având în vedere datele prezentate, considerăm că CMBU este cea actuală.         '

5.3. Evaluarea imobilului - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare formată din TEREN NR.1 cu suprafața din acte de 4,00 mp. identificat în baza CF 145571 Ploiești și TEREN NR.2 cu suprafața din acte de 3,00 mp. identificat în baza CF 145572 Ploiești.

5.3.1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață (abordarea comparațiilor directe) în ipoteza de teren liber - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționale, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila .3

Comparabila4»'

Preț l euro}

21.000,00

22.000,00

40,000,00

16.500,00

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă Tri

ofertă ‘

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral},.-1'

integral /£?

2

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

normale

normate

3

Condițiile pieței

10.02.2020

10.02.2020

10.02.2020

10.02*2020

\rs;i0;<)&2020

Curs valutar leuro =

4,7668

4

Adresă

5

Localizare

Ghe.Doja

Eroilor

Albert

B-ul.Bucuresti

Traian

6

Caracteristici fizice

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Front stradal

7.00

20.00

-

3,50

20,00

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Curent

Da

Da

Da

Da

Da

Apă

Da

Da

Da

Da

Da

Gaz

Da

Da

Da

Da

Da

Canalizare

Da

Da

Da

Da

Da

Construit

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Suprafață teren

7,00

350,00

372,00

437,00

500,00

7

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Preț/mp

60,00

59,14

91,53

33,00

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ± corecții Valoarea de piață a terenului: 286,00 Lei/mp » 60,00 Euro/mp

2.002,00 Lei ~ 420,00 Euro

JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR

Elemente de ajustare

Explicații

Tip informație (tranzacție / oferta)

Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piața specifica este de 5-20%

Drepturi de proprietate transmise

Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

Condiții de finanțare

Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare

Condiții de vânzare

Nu s-a aplicat ajustare

Cheltuieli necesare imediat după vânzare

Ajustarea tine cont de amenajările necesare terenului

Condiții de piață

Pentru oferte nu am aplicat ajustări deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluării, chiar dacă data anunțului este mai veche.

Tip / Localizare / Zonare

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de teren (intravilan / extravilan), zonării (industrial, comercial etc.) și amplasării imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se găsesc terenuri cu caracteristici și cota ții de prțt a semănătoare).

Mărimea terenului

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată suprafeței loturilor (de evaluat și comparabile) - cu cât o suprafața de teren este mai mare cu atat prețul unitar tinde să scadă

Topografie, formă, front stradal, raport laturi

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată topografiei terenului (plan, în pantă lină sau accentuată, plat sau cu denivelări), formei terenului (regulată / neregulată), dimensiunii frontului stradal, raportului între laturi (front stradal / adâncime)

Acces (tip de drum)

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței accesului la teren, iar în cazul existenței accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pământ bătut

Utilități

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței utilităților (apa, canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietăți / în apropiere / la distanți

Construit

Ajustarea ține cont de costul necesar demolării eventualelor construcții dem ol abile existente pe terenurile comparabile

CMBU

Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a terenului

Criterii și elemente de comparație

Teren de evaluat

Terenuri comparabile       Jojj      1              i

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila^ O ~

> Comparabila 4 /■?'

Ajustări

Ajustări

Ajustări        '

? ’-,K ‘r-Aijust'in

%    | €/mp

%    | €/mp

% I €Zmp„. <p

4                 C rap .

Preț (Euro/mp)

60,00

59,14

91,53

.....     O

Tipul informai iei

oferta

oferta

oferta

' Inferai.

Maria de negociere

-5%

-5%

-5%

“5%

Preț obtenabil la vânzareiEuro/mp.«

57,00

56,18

8696

31,35

Drepturi de proprietate transmise

depline

depline

depline

depline

depline

Aiustare

0 00% f 0.00

0,00% |    0 00

0 00% 1   0,00

0 00% |   0 00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Aiustare

0,00% j 0,00

0 00% |   0 00

0,00% I 0 00

0,00% ;    0 00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Condiții de vânzare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Aiustare

0,00% |   000

0,00% |    0,00

0,00%      0,00

0,00%      0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Aiustare

0,00% |   0,00

0 00% |    0,00

0,00% |   000

0,00% I 0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

A iustare

0%    1   0 00

0%       0,00

0%   |   0 00

0 00% 1    0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Localizare

Ghe.Doia

Eroilor

Albert

B-ul. București

Traian

Aiustare

500% |   2.85

5,00% |   281

-5,00% |   -4,35

10,00% [    3,14

Preț ajustat

59,85

58,99

82,61

34,49

Caracteristici fizice

Suprafață, mp

7 00

350,00

372.00

437 00

500 00

Aiustare

-0 34%     -0 20

-0,37% I -0,21

-0,43% 1   -0,37

-0 49% |    -0,15

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

Acces la proprietate

drum asfaltat

diurn asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

diurn asfaltat

Aiustare

0,00% |   0,00

0 00% |    0,00

0 00% |   0 00

0,00% i 000

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

3431

Topografie

plan

plan

plan

plan

plan

Aiustare

0 00% I 000

0,00% ]    0 00

0.00% |    0,00

0,00% |    0 00

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

Front stradal

7,00

20,00

-

3,50

20,00

Aiustare

0 00% |   0,00

0 00% |    0 00

0,00% |   0 00

0.00% |    0,00

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

Utilități (energie electrică / apă / canalizare / gaz metan, altele)

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

Aiustare

0,00% 1   000

0,00% [    0,00

0,00% 1   0,00

0 00% ,    0,00

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

Construit

Nu

Nu

Nu

Nu

Nu

Aiustare

0,00% |   0,00

0,00% |    0,00

0,00% |   0,00

0 00% 1    0,00

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Aiustare \

0,00% : o.oo

F 0 00% |   0,00

0.00% 1   0,00

0 00% |    0,00

Preț ajustat

59,64

58,78

82,25

34,31

Ajustare totală netă

Euro/mp

2 65

2,60

-4,72

2,98

Ajustare totală netă

%

4 66%

4,64%

-5,43%

951%

Aiustare totală brută

Euro/mp

3 05

3 01

4 72

3,29

Ajustare totală brută

%

5 34%

5,37%

5,43%

10,49%

Număr ajustări

3

3

3

3

Valoare de piață

Euro/mp

60,00

Valoare de piață

Lei/mp

286,00

Valoare de piață teren

Lei

2.002,00

Valoare de piață teren

Euro

420,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI

deci valoarea propusă este 60,00 Euro/mp


' Tprpnuri rmmiArahilp         jj*i1 1 '      '


COMPARABILE FOLOSITE

0^1 imobiliare.ro

Teren intravilan Ploiești

Ploiești, zona Eroilor


21.000 EUR

60 EUR /mp

Comision 0% cumpărător



Detalii


Teren intravilan oraș Ploiești,str. Brazdei,(zona Sud ) suprafața 350mp deschidere 21 metri liniari,strada asfaltata,canatizare,gaze,apa,etc


Caracteristici


Suprafață teren:

Front stradal:


350 mp        Tip teren:

20 m         Clasificare teren:

Construcție pe teren:


COSTACHE CRISTINEL proprietar


0722.833.901

0 A2 >^3:97^/2020

l

' / ■? £

ID Anunț: #XVQ3Q3^?

1

Actualizat in 22.12.2017


construcții intravilan Nu


Vanzare Teren intravilan Ploiești Cartier Albert

Ploiești, zona Albert


22.000 EUR

Comision: 2,5%

Detalii

teren intravilan 372 mp de imprejmuit si 1/19 cota indiviza drum din terenul de 2 552 mp, respectiv 135 mp, drum acces 6 ml, utilitățile: apa si lumina, canalizare, gaze in la strada principala, zona de vile noi, are cadastru si intabulare, certificat de urbanism, oferit cu 60 euro, neg/ mp, văzut MI

Caracteristici

Suprafață teren:

372 mp

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

construcții

intravilan

Nu

TRUISMIM0BILIARA

0720.025.971

Alte telefoane: 0720.025.973

Anunț opărit folosind serviciile www.imobilare.ro - "Partahil afacerilor imoMare*

httpsj/ww.imoo itare.ro/Va nzare-terenuri-construcUl/ploiestVali)erVteren-constiuctiiM3e-vanzare-X5V6i300J?lista=822a 1528

ffi'l imobiliare.ro


RO A NDF Y - Teren ideal construcție

Ploiești, zona B-dul București


ctȘ . ID Anuflț #X1ID1300S ~~    '(*. ti

'■ A,

r /•? . Actualizat w^$$f.2O19


40.000 EUR

Comision: negociabil %


Caracteristici

Suprafață teren: Front stradal:


437 mp        Tip teren:

3.5 m         Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan Nu


Specificații

Utilități

Apa

Canalizare

Gaz

Curent

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

Vicii nu sunt

Alte detalii

Teren ideal construcție noua.

Toate utilitățile ,zona foarte liniștita, in apropriere regăsim multiple puncte de interes. Deschidere la strada de 3,5 ml iar după 28 ml se mărește 13 ml.

Merita văzut I


0721.195.827

Alte telefoane:

0344.102.430

0721.195.827

ps //www.lmobiiiare.ro/vanzare-terenuri-constnJct3i^>lotesiW>-(iuHjucwestî/teren-constructii-de-vanzare-X 11 D13005?iista=82201528

R O A N D Y imobiliare

Ploiești, zona Vest

16.500 EUR

Comision: negociabil %



Caracteristici

Suprafață teren:

500 mp        Tip teren:

20 m        Clasificare teren:

1         Construcție pe teren:


construcții intravilan Nu


Front stradal: Nr. fronturi;

Specificații

Utiiitițr

Apa

Gaz

Curent

Alta detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

Vicii

nu sunt

Alte detalii

Teren situat in zona de vest a orașului .cartierul Mitica Apostol.

Amplasat la interesectia a doua străzi.

Zona in dezvolatare.avand ca utiliatati apa.etectricitate.gaze si in curând canalizare.

In curând străzile din cartier vor fi asfaltate.

Potențial extraordinar de investiție.

Merita văzut!

COMISION 0% https://www.imobteare.roirvanzare-terenuri-con5tnJCVi/ptacestiA/est/teren-canstnjcW-<le-vanzare-XiiDi30ac?tista=8220i528

Q " ■ 1 1'

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___________________ Xr.3.978/2020

5.3.2.STABDLIREA DREPTULUI LA SUPERFICIE               ~

Conform prevederilor legale: art.17 din Legea 50/1991 "Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea Consiliului Județean, a Consiliului General alMunicipiului București sau a Consiliului Local, astfel încât să asigure recuperarea prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente astfel încât să >. asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului în cazul prezentului raport dreptul la superficie este egal cu redevența.

în condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minimă a concesiunii se va stabili astfel încât să asigure numai recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare a terenului.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii și cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele și condițiile limitative enunțate în raport. Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre și pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garantează îndeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piață într-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni în tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimată de noi în urma evaluării proprietății trebuie considerată ca fiind „cea mai bună estimare” a valorii proprietății în condițiile date de definiția Valorii de Piață, așa cum apare ea în Standardele Internaționale de Evaluare.

Nr.

Denumire

Valoare

UM

1

Valoare teren

420,00

euro

2

Valoare teren

2.002,00

lei

3

Perioada de recuperare

25

ani

4

Redevență teren anuală

16,80

euro/an

5

Redevență teren anuală

80,08

lei/an

6

Redevență teren lunară

1,40'

euro/lună

7

Redevență teren lunară

6,67

lei/lună

Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATpRL I țȚI

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estima^g^l^îifihMfe. 7 Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, d recapit|i^rejâ îr^Qgii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficieii t^^eftnj|^1^iitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a terenului în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea acestor bunuri imobile.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea dreptului la superficie pentru ambele balcoane este :

80,08 Lei/an ~ 16,80 Euro/an

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


iu m n



încheiere N rin 17746// 22-10-2019


ANflPt


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești



Dosarul nr. 117746 / 22-10-2019

ÎNCHEIERE Nr. 117746

Registrator: NICOLETA RADMILA POLEACU           Asistent: ALEXANDRA-NICOLETA DAMIAN

Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI domiciliat In Loc. Ploiești, Piața Eroilor, Nr. IA, jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.111/24-04-2019 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI;

-Act Administrativ nr.86829/14-08-2019 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 iei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251P

Vazand referatul asistentului registrator in sensul ca nu exista impedimente la înscriere

DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la;

  • - imobilul cu nr. cadastral 145572, înscris in cartea funciara 145572 UAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare, in sensul ca suprafața de teren aferent balconului adiacent apartamentului nr. 2, este in suprafața de 3,36 mp asupra A.l sub B.2 din cartea funciara 145572 UAT Ploiești;

Prezenta se va comunica părților:

MUNICIPIUL PLOIEȘTI *) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se înscrie In cartea funciara si se soluționează de către registratorul-sef

Data soluționării, 23-10-2019



Asistent Registrator, ALEXANDRA-NICOLETA DAMIAN y/xbz-ctxo ) _ __

(parafa si -semnătura}

*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepția și înscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG Nr. 700/2014.

Documentul conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001.

Pagina 1 din 1


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


Carte Fundară Nr. 145572 Ploiești


'<• <./ i


j i tNr. cerere";' ,i!

U, 1*1 Ziua. .

L'^’luna " ?

snttHWiiiii

TOQO7Ș835a0ț9”


10


A. Partea 1. Descrierea Imobilului

TEREN Intravilan


Adresa: Loc. Ploiești, 5tr Gheor ,he Do|a, Nr. 33JBI. 34B, Sc. A, jud. Prahova, aferent an.2 parter

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

145572

3

teren in suprafața de 3,36 mp


B. Partea II. Proprietari și acte


înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

86829 / 14/08/2019

Act Administrativ nr. 111, din 24/04/2019 emis de CONSILIUL LOCAL PLOIEȘTI;

gj lintabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala               Al


"jj MUNICIPIUL PLOIEȘTI, C1F;2844855, (domeniu privat)

117746 / 22/10/2019

Act Administrativ nr. 111, din 24/04/2019 emis de CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI; Act: lAdmjnistrativ nr. 86829, din 14/08 2019 emis de OCPI PRAHOVA-__

~Tse îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti               Al

i B2 funciare, in sensul ca suprafața de teren aferent balconului adiacent

L a; artamentului nr. 2 este in su? rafata de 3 36 m,___    __________________


C. Partea III. SARCINI.


înscrieri privind deztnembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.


Pagina 1 din 3


Extrase pentru informare cft-tino ta adresa opay.ancpi.ro


Formular versiunea 1,1


........

^Nr.3.978/20201'^

Carte Funciară Nr. 145572 Comuna/Cțraș/Mu'n'iițipiu: Fiii eștij7/

Certific că prezentul extras corespunde cu pozițiile in vigoare din cartea funciară originali/ ăsțWtă tfeă^es^ birou.                                                                                         x/ z,' ‘ț,§ .S*”

Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul public a actelor‘juffd^e prin care se sting drepturile reale precum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii.

S-a achitat tariful de O RON, -, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 251P.

Data soluționării, 22-10-2019

Data eliberării,

/ I

^9 IfTT

tyg

Asistent Registrator,

ALEXANDRA-NICOLETA DAMIAN


(parafa și semnătura)


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Un 677/2002.

extrase pentru informare c adine Ia adresa epay.ancpl.ro

Pagina 3 din 3


Formular versiunea 1J


RniHiiiiini

---- 1MKH5HZ7LU__



» ’ f- * • * <-f‘K t>- Q « zwrnriH


x-, -g O *,■

Nr.3.978/2020

. oc‘ ■    ■ ‘■'Vil

încheiere Nr 118341/ 23-10-2019.


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești



Dosarul nr. 118341 / 23-10-2019

ÎNCHEIERE Nr. 118341


Registrator: MARIUS VOICU                       Asistent: GEORGE-ADRIAN ALEXANDRU

Asupra cererii introduse de MUNICIPIUL PLOIEȘTI domiciliat in Loc. Ploiești, Piața Eroilor, Nr. IA, Jud. Prahova privind Rectificare in cartea funciara, in baza:

-Act Administrativ nr.97831/13-09-2019 emis de OCPI PRAHOVA;

fiind îndeplinite condițiile prevăzute la art. 29 din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, tariful achitat in suma de 0 lei, cu documentul de plata:

pentru serviciul avand codul 251P

Vazand referatul asistentului registrator In sensul ca nu exista impedimente la înscriere


DISPUNE

Admiterea cererii cu privire la:

  • - imobilul cu nr. cadastral 145571, înscris in cartea funciara 145571 UAT Ploiești avand proprietarii: MUNICIPIUL PLOIEȘTI in cota de 1/1 de sub B.l;

  • - se indreapta eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din acte a imobilului este 3,50 mp asupra A.l sub B.3 din cartea funciara 145571 UAT Ploiești;


Prezenta se va comunica părților: MUNICIPIUL PLOIEȘTI


♦) Cu drept de reexaminare in termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ploiești, se înscrie in cartea funciara si se soluționează de către


registratorul-sef Data soluționării, 24-10-2019



Asistent Registrator, GEpfiGE-ADRlAN ALEXANDRU


(parafa si semnătura)


*) Cu excepția situațiilor prevăzute la Art. 62 alin. (1) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere in evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin ODG Nr. 700/2014.


Documentul conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001.


Pagina 1 din 1



Oficiul de Cadastru șl Publicitate Imobiliara PRAHOVA Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


Carte Funciară Nr. 145571 Ploiești



A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan

Adresai Loc, Ploiești, StrGh ihe Doia, Nr. 33, Bl. 34B, 5c. A, Jud. Prahova, aferent ap,2 parter

Nr. Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

145571

4

54act.)=*3,50 mp

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

86826 / 14/08/2019

Act Administrativ nr. 111, din 24/04/2019 emis de CONSILIU. LOCAL AL MUN PLOIEȘTI;

Bl

înscrierea provizorie, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala 1/1

Al

1} MUNICIPIUL PLOIEȘTI, CIF:2844855, (domeniul privat)

97831 / 13/09/2019

Act Administrativ nr. 86826, din 14/08/2019 emis de OCPI PRAHOVA;

82

se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul Încheierii număr 86826/2019 in sensul ca imobilul face parte din domeniul privat al Municipiului Poiesti

Al

118341 / 23/10/2019

Act Administrativ nr, 97831, din 13/09/2019 emis de OCPI PRAHOVA;

B3

se îndreaptă eroarea materiala strecurata in cuprinsul prezentei cârti funciare in sensul ca suprafața din acte a imobilului este 3,50 mp

Al

C. Partea III. SARCINI.

înscrieri privind dezmembrămlntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT

—-------,---——------- J

Document care conține date cu Caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 3

Formular versiunea 1. i


pentru ifitormare coline la adresa apay.uncpl.fe



Date referitoare la teren

Nr

Crt

Categorie folosință

intra vilan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

4

-

-

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție in plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

i- (m)

1

2

1.4

2

3

2.079

3

4

0.707

4

5

0.9

5

1

2.6


** Lungimile segmentelor sunt determinate in planul de proiecție Stereo 70 $1 sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt n»i mici decât valoarea 1 milimetru.


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001,

extrase pentru îrtfprtrare on șne la adresa epay.anepi.rc

Pagina 2 din 3


formular versiune-a 1.1


r'                 ■” 7^ \

Carte Funciară Nr. 145571 Comuna/O(^/Municl^::fitg)estf ăst’rată de; ac^sy\/ taie se sting oreptunie reaie precum și pentru aezoaterea succesiunilor, iar înrormatiiie'-te^kritaț^tiffit susceptibile de orice modificare, In condițiile legii.

S-a achitat tariful de 0 RON, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 251P.

Data soluționării. 24-10-2019 Data eliberării, / /


GEO


Asisterjk&egisli ----------

'BOfADRIAN ALEXANDRU


(parafa ți semnătura)


2i<rfXa



(patafa si


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr, 677/2001.

extrase penUv informare la adresa «pay.Bncpi.ro

Pagina 3 din 3


Formular versiunea 1.1


• ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI IV.

HOTĂRÂREA NR. 111          '


privind stabilirea regimului juridic al terenurilor în suprafață de 3,36 m.p, și 3,50 m.p. aferente balcoanelor situate în Ploiești, strada Gheorghe Doja, nr.33, bl.34B, sc.A, ap.2, parter

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 158/10.04.2019 a consilierilor Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Vîscan Robert-Ionuț, Dragulea Sanda, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan și Raportul de specialitate comun înregistrat sub nr.128/10.042019 la Direcția Gestiune Patrimoniu, sub nr. 121/18.04.2019 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte, referitor la stabilirea regimului juridic al terenurilor în suprafață de 3,36 m.p. și 3,50 m.p. aferente balcoanelor situate în Ploiești, strada Gheorghe Doja, nr.33, bl.34B, sc.A, ap.2, parter;

Având în vedere Procesul verbal și Raportul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale încheiat în data de 10.04.2019;

în conformitate cu prevederile art. 553, alin. 1, art.554 și art. 859, alin. 2 din Legeapr. 287/2009, privind Codul civil, republicată;

în temeiul prevederilor art. 3, art.4 și art. 10 al in. 2 din Legea nr. 213/1998, privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare;

în conformitate cu art.36, alin.(2), litera c), art.45 si art.115 alin.(I), litera b) din Legea nr. 215/2001, privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Se aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” a imobilului-teren în suprafață de 3,36 mp, situat sub balconul adiacent apartamentului situat în Ploiești, strada Gheorghe Doja, nr.33, H.34B, sc.A, ap.2, parter, identificat în anexa nr.l ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Se aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” a imobilului-teren în suprafață de 3,50 mp, situat sub balconul adiacent apartamentului situat în Ploiești, strada Gheorghe Doja, nr.33, bl.34B, sc.A, ap.2, parter, identificat în anexa nr. 2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3 Se aprobă completarea Anexei I la Hotărârea nr. 225/1999 a Consiliului Local al municipiului Ploiești privind însușirea “Inventarului bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” cu două noi poziții, identificate potrivit anexei nr.3 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Nr.3î9

o ej-


Art. 4 Se aprobă trecerea din domeniul public în domeniul privat ai ^Unii^julrâ/v / Ploiești a imobilelor terenuri identificate potrivit prevederilor art. 1, art,^i'aiț înscrierea acestora în "Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul'iirivcit -ai / municipiului Ploiești".

Art. 5 Direcția Gestiune Patrimoniu va duce la îndeplinire prevederile piitzenter^ hotărâri.

Art. 6 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 24 aprilie 2019

Contrasemnează: /SECRETAR, urepțiu EHȚU



Nr .cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa imobilului

3.38

Mun. Plolesa, ttr.She. D^s,nr33, bl.3

rs-

Nr Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritorial

4. ■f' X? i> , .A-..




Confirm executarea măsurătorilor ia teren, corectitudinea întocmirii documentației cadastrale el corespondenta acesteia cu realitatea din teren

/X rttfWiVAT Vv

Z* DE.     A

/J   AUTORIZARE   ■st

. SwaROW Nr.0045 |j ■7>^ Cirstea V. $ /

t \ xL A        s-rira . AilDA. .-.B? /


R O 4 ir3.978/202i


<tF


PLAN de AMPLASAMENT si DELIMITARE a IMOBILULUI    \   ■ .;

____________________/ fata măsurate a imobilului (mp) Adresa imobilului               Trj? rt          ___

Hun. Ptotesti, str.Ghe. Dojatnr.33, W.3^f                 * L


Nr .cadastral

Suprafața masurats a imobilului (mp)

3J0

Nr


oV



Nr. pâreela

Categoria de fdcwMiia

Stgmjfate (mp)

---------- ......

Mențiuni

1

Cc

3.50

teren         dorneniu ptfv»t al

I________-________

- ■■

TOTAL

ISO

*cS

B. Date referitoare la construcții

Destinația

SupraS constmiu ta sot

(mp)

Mențiuni

Cf

CL

3.50

TOTAL

3.50

Suprafețe totala măsurate a mobUM * 3.50 mp


Executant PERSOANA FIZICA AUTORIZATA CARSTEA ANDELUZIA AUNA AUT.Seda RO-PH-F,nr. 0045


Inspector.

Confirm introducerea imobilului in baza de date Integrata si atribuirea numărului cadastral



Confirm executarea măsurătorilor la teren, corectitudinea întocmirii documentației cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren


# CSR™ x\

S AUTORIZARE : f Sada RO-PH-F Nr. 0045 ă1


Cârstea'/ S


Data; Ianuarie 2019


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov__________________■< Nr.3.978/2020

/

Anexanr.3 laH.C.L. nr.J/1 Z OO® e

Completări la inventarul bunurilor care aparțin s. ?vWl,o o a domeniului public al municipiului Ploiești:' k * -k? \ r       '

(Anexa I - “Diverse imobile”) ■' "        '.y 1*1

1 Nr. Codul Denumirea crt. de bunului clasifi care

1

Elementele de identificare

Anul dobândi rii sau, după caz, al dării în folosinț ă

Valoare de inventar (lei)

■ Situațiajundică

Denumire act proprietate sau alte documente doveditoare

0.      1. _       2.

1 1

3.

4.

5.

6.

Suprafața=3,50 m.p. situată sub balconul adiacent apartamentului situat

2019

Leeea

TH.'ni/iooe

privind bunurile proprietate publică, cu modificările și

■ completările

,   - I Teren i în Plnietfî       ctr

L ! r — -

GheorgheDoja, nr.33, bl.34B, sc.A, ap.2, parter

ulterioare i

1

i - J Teren

1

__L_ ____

Suprafața =3,36 m.p. situată sub balconul adiacent apartamentului situat în Ploiești,      str.

Gheorghe Doja, nr.33, bl.34B, sc. A, ap.2, parter

2019

Legea      I

nr.213/1998, i privind bunurile * proprietate publică, cu modificările și j completările ulterioare

DIRECTOR EXECUTIV, Carmen Dat/iela BUCUR



DIRECTOR EXECUTIV ADJUNCT, Amedeo FlonftJEĂBÎRCĂ

ȘEF SERVICIU INVENTARIERE ȘI EVIDENȚĂ BUNURI, Gabrieia MÎNDRUȚIU


Nr.cadastral


PLAN de AMPLASAMENT si DELIMITARE a IMOBILUL Scara 1:200


Suprafața măsurată a imobilului (mp)


3.3S


Mun. Plătești, str.Ghe. Doja,nr33, M.34B, sc.A,


Nr Cartea Funciara


Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT)



PLOIEȘTI


A. Date referitoare la teren

Nr. parcela

Categoria de folosința

Suprafețe (mp)

Mențiuni

f

Cc

3.36

»nin mtmvUan domeniu privat al Mun, Ploiești

total

3.36

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinata

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

C1

CL

3.36

TOTAL

3.36

Suprafața Maia măsurate a imobilului = 3,36 mp

Confirm executarea măsurătorilor la teren, corectitudinea întocmirii documentației cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren

CERTIFICAT

* autorizare

SenaRO-PH-F Nr.(X)46

Data: Ianuarie 2019

Executant: PERSOANA FIZICA AUTORIZATA

CARSTEA ANDELUZ1A ALINA

AUT.Seria RO-PH-F.nr. 0045


Inspector

Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral


. * RO2>

Nr.3.978/2020-

PLAN de AMPLASAMENT si DELIMITARE a IMOBILULUI?i

Scara 1:200                     ■'7

Nr.cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa Imobilului                    ' ,-X '       .

3.50

Mun. PtoîGBti, str.Gte. Doja,nr,33, bl.348, sgA -^ren^»p.2fpdJt&r}

'V /z’v

Nr Cartea Funciare

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAT) '       0 &'

PLOIEȘTI

N363460                                           N383480

£560365                               £580355

0^

'SC*                      /

9           /                7 4f-

f2 ’-i

4,

^eoc^

N383464                                           N383464

§

IU

ft

1

tu

A. Date referitoare ta teren

Nr.

parcela

Categoria de folosința

Suprafețe (mp)

Mențiuni

1

Cc

3.50

tercn         domanfa privat aJ Mun.Ploi^sti

TOTAL

3.50

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

Ci

CL

350

total

3.50

Suprafața totala masurata a imobilului = 3.50 mp

Executant: PERSOANA FIZICA AUTORIZATA CARSTEA ANDELUZIA ALINA AUT .Seria RO-PH-F,nr. 0045

Confirm executarea măsurătorilor la teren, corectitudinea întocmirii documentației cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren

CERTIFICAT XX

'/ AUTORIZARE

j/j f Seria ROPH-r Nr 0045 g. 1 k Ml   CfirsteaV.     !

'Țț, Andaluzia- Alina jF :

Data: Ianuarie 2019            Tfgoria c

inspector.

Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral

© ANEVAR*


ASOCIAȚIA NAȚIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMAN IA


AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV



Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500

Data emiterii: 01.01.2020 Valabil până la: 31.12.2020

Președinte, Sorin Adrian Petre


PLAN de AMPLASAMENT si DELIMITARE a IMOBILULUI

___________ Scara 1:200                           , & //£ L

Nr.cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa imobilului

3.50

Mun. Ploiești, str.Ghe. Doja,nr.33, bl.34B, sc.A, -aferent-(ap.2,parter)

Nr Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala (UAț^. V-

PLOIEȘTI

*

N383480

N383480

l £ 580365                                     E 580365

£ / / co                          /        /              7

/ / / <*>     III

■k    III

2 / / / 3 A

L/.4n      O xb

€□      /      /          ,Aj /'■"T        ?

/ / / -.ysp a / t i ’ £ / i           >

p                            /

£       / 1/           /

/  /    r^J     * &

/     /         /

/          £ P

/ / / ,* î    /      /          £  “

Co       /              /                       O)

Co       /              /                       Q)

•&>        / /

2  /      /

1 E 580385                                       E 580385 1

j

A. Date referitoare la teren

Nr.

parcela

Categoria de folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

Cc

3.50

teren intravilan domeniu privat al Mun.Ploiești

TOTAL

3.50

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

C7

CL

3.50

TOTAL

3.50

Suprafața totala masurata a imobilului = 3.50 mp

Executant: PERSOANA FIZICA AUTORIZATA CARSTEA ANDELUZIA ALINA AUT.Seria RO-PH-F,nr. 0045

Confirm executarea măsurătorilor la teren, corectitudinea intocmirii documentației cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren

CERTIFICAT

A»     de    V\

S AUTORIZARE f Seria RO-PH-F Nr. 0045 |

/ “A Cârstea V.      /

\ Andeluzia- Alina

Data: Ianuarie 2019           c4'rEGOR>A G.

Inspector:

Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral

PLAN de AMPLASAMENT si DELIMITARE a IMOBILULUI

Scara 1:200__ftnțjyA/Jj

Nr.cadastral

Suprafața masurata a imobilului (mp)

Adresa imobilului

3.36

Mun. Ploiești, str.Ghe. Doja,nr.33, bl.34B, sc.A^ -^rș^t-făp.Zparter)

Nr Cartea Funciara

Unitatea Administrativ Teritoriala,.......

PLOIEȘTI

N383480                                             N383480

‘ii 1^*

P*1 L .■ ’t              ,4

E580365                                 E580365

te                        /       /             7

§ 1 8 / / / £

/

/ /     4 & /

/ / /        /   /

/ / /     /

/ / / A* fW" / / •* / / / / o >     /         /                    s

**                          /                         *v

co                      /                      cy

§            /            £

2 / /

E 580385                                       E 580385.;1

A. Date referitoare la teren

Nr.

parcela

Categoria de folosința

Suprafața (mp)

Mențiuni

1

Cc

3.36

teren intravilan domeniu privat al Mun.Ploiesti

TOTAL

3.36

B. Date referitoare la construcții

Cod

Destinația

Suprafața construita la sol (mp)

Mențiuni

C1

CL

3.36

TOTAL

3.36

Suprafața totala masurata a imobilului = 3.36 mp

Executant: PERSOANA FIZICA AUTORIZATA CARSTEA ANDELUZIA ALINA AUT.Seria RO-PH-F,nr. 0045

Confirm executarea măsurătorilor la teren, corectitudinea întocmirii documentației cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren

CERTIFICAT % \ f    DE

1 ■ Is   AUTORIZARE   £

/ f Seria RO-PH-F Nr.0045 8.1 v-i                    îi

\         Cârstea V. * I

\% Andeluzia- Alina^'/

Data: Ianuarie 2019      'x <^7eg R(fKc

Inspector:

Confirm introducerea imobilului in baza de date integrata si atribuirea numărului cadastral