Hotărârea nr. 530/2019

Hotãrârea nr. 530 privind înstrăinarea prin vânzare a suprafeţei de teren curte de 133 m.p., având număr cadastral 145734 situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 530

privind înstrăinarea prin vânzare a suprafeței de teren curte de 133 m.p., având număr cadastral 145734 situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Referatul de aprobare nr. 652/05.12.2019 al domnilor consilieri Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Dragulea Sanda, Vîscan Robert Ionuț, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat la Direcția Gestiune Patrimoniu sub nr. 418/09.12.2019, sub nr.362/12.12.2019 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte și sub nr. 411/13.12.2019 la Direcția Economică privind aprobarea înstrăinării prin vânzare a suprafeței de teren curte de 133 m.p. având număr cadastral 145734, situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76;

Luând în considerare procesul verbal din data de 04.12.2019 și avizul din data de 04.12.2019 ale Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale;

In conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 339/11.09.2013 privind reluarea procedurilor de vânzare a spațiilor cu destinația de locuință construite din fondurile statului, imobilelor cu destinația de locuințe preluate în proprietatea statului și a celor achiziționate de municipiul Ploiești, garaje, terenurilor aferente locuințelor, terenurilor curți/grădini închiriate proprietarilor de construcții aferente locuințelor vândute în baza Legii nr. 112/1995 și a terenurilor aferente construcțiilor locuințelor vândute în baza Decretului-Lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 85/1992, aflate în patrimoniul privat al municipiului Ploiești, modificată prin Hotărârile Consiliului Local al Municipiului Ploiești nr. 261/28.07.2017 și nr. 167/30.05.2019;

Luând în considerare adresele înregistrate la municipiul Ploiești sub nr. 11360/2019, nr. 14787/2019, nr. 16728/2019, nr. 17864/2019, nr. 21030/2019 și nr.24438/2019 formulate de către doamna Zăinescu Iulia Letiția;

Având în vedere procesul verbal din data de 29.11.2019 al ședinței Comisiei de verificare a solicitărilor și îndeplinire a condițiilor de cumpărare a imobilelor aflate în patrimoniul privat al municipiului Ploiești, constituită în baza Dispoziției nr.6649/28.11.2019, cu modificările și completările ulterioare, emisă de către Primarul municipiului Ploiești;

în temeiul art. 129, alin. 2 lit. c), alin. 6, lit. b) și ale art. 354 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Se însușește raportul de evaluare nr. 3869/28.10.2019 întocmit de către

S.C. Fidox S.R.L. pentru terenul ce aparține domeniului privat al municipiului Ploiești, în suprafață de 133 m.p., având număr cadastral 145734, situat în Ploiești, str. Rudului nr.76, care constituie Anexa nr. 1 la prezenta hotărâre.

Art. 2 Se stabilește valoarea terenului, în suprafață de 133 m.p., ce face obiectul înstrăinării prin vânzare, la suma de 61.313,00 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A.

Art. 3(1) Se aprobă înstrăinarea prin vânzare către doamna Zăinescu Iulia Letiția a terenului curte în suprafață de 133 m.p., având număr cadastral 145734, situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76, identificat conform planului de amplasament și delimitare -care constituie Anexa nr. 2 la prezenta hotărâre, în următoarele condiții:

  • a)     Achitarea integrală de către doamna Zăinescu Iulia Letiția a prețului de vânzare a terenului sus menționat, în sumă de 61.313,00 lei, la care se adaugă cota legală de T.V.A., în termen de maxim 90 de zile calendaristice de la data aprobării vânzării de către Consiliul Local al municipiului Ploiești;

  • b)     contractul de vânzare - cumpărare ce are ca obiect terenul sus menționat, să fie încheiat în termen de cel mult 5 zile lucrătoare de la data la care cumpărătorul face dovada plății;

  • c)     cumpărătorul are obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de vânzare cumpărare.

(2) în cazul nerespectării condițiilor prevăzute la art. 3.(1) lit. a) și c), contractul de vânzare - cumpărare nu se va încheia.

Art. 4 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de vânzare - cumpărare în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 5 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 6 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 19 decembrie 2019

!

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,  George-S^rin-Niculae BOTEZ


Contrasemnează:

p. SECRETAR GENERAL, Mihaela ZAHARIA

Consilier juridic



Solicitant MUNICIPIUL PLOIEȘTI

9

JUDEȚUL PRAHOVA Evaluare bunuri imobile CF 136518 - PLOIEȘTI 9

STR. RUDULUI NR.76

Data: 28.10.2019

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nr.3.869/2019


Referitor la: Evaluarea proprietate imobiliară - CF 136518 - Ploiești Str.Rudului nr^f


  • 1. Identificarea și competența evaluatorului - S.C. FIDOX S.R.L., înmatriculară'la C Registrului Comerțului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare&78950U, fhei corporativ ANEVAR autorizația nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚELOV|DiU^ administrator, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 14997 având speciali:”e ELEPI și E în baza Acord cadru nr. 12736/26.06.2019 si a contract subsecvent nr.20226/16.10 (2619 încherafe Municipiul Ploiești, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai suS, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

    .CU


  • 2. Identificarea clientului - MUNICIPIUL PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii de piață a imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN 2 cu suprafața de 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar

  • 7. Data evaluării - 28.10.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 23.10.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 136518 - Ploiești

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 28.10.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea de piață și a fost solicitat în vederea tranzacționării și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea de piață a terenului CF 136518 aparținând Primăriei Ploiești:

461,00 Lei / mp k 97,00 Euro /mp

TEREN 1 61.313,00 Lei » 12.901,00 Euro

TEREN 2 59.469,00 Lei » 12.513,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că:

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov


Nr.3.869/2019

■x »   * *0 •

Z* —

r atâcftl

. A


Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII     $>/

■S


l.LIdentificarea obiectului evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îj .e^stituîev proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN2 ffh suprC'' 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii vii’

imobilului conform Standardelor ANEVAR în vederea tranzacționării.                6

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIULUI PLOIEȘTI,

    cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul


ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale

’          ^4-

proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât eSte un proprietar ipotetic.

„intr-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între păjtecare nu âifo relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursâM^ațiîntre propiiet|r și chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură^htmfîelevTi^^e acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat44 înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. In astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forȘată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențialăunde participanta acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Nr.3.869/2019

trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu refleețȘ ^i^cteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care mrsunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, gȘografice^'de natură economică.                                                                             •fi'' '

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 23.10.|®ț9,(d^. ing.Panțel Ovidiu

expert evaluator autorizat leg. 14997, în prezența reprezentanților proprietarulL^^^Llâ^caresjamspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce                    starea

proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informațiile și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimate de către evaluator.

Data evaluării este 28.10.2019.

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține - MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7569 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.                                                        7* >7 \

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau ipvbștigății șuplipaentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în careiSe^speciiișă^fel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se abc^^ga^nții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit.

Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fî publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al

    evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

    1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.


Capitolul 2

PREZENTAREA DATELOR         ^<0  > ,

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul’^asupra

proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupă ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:         |

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are uh drept absolut d^ă/ poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afecl^tjhctmai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN 2 cu suprafața de 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești, dreptul de proprietate este liber de sarcini.

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială, zona B de încadrare Tipul zonei - Cartier de case

In zonă, la distanță se află: construcții de tip case

Rețea de transport în comun în apropiere Unități în apropiere: instituții de învățământ,

Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat.

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN 2 cu suprafața de 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești. Terenul este împrejmuit.

Capitolul 3

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Prețurile proprietăților rezidențiale s-au oprit din creștere Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 0,4% în trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintâi, în timp ce ritmul anual de creștere a ajuns la 3,5%, fața de 4,6% în cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru în care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, când marja anuala de creștere se situa la o valoare de 13%. Interdependența fața de piețele europene este una puternica: în primul trimestru din 2019 prețurile locuințelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, în vreme ce creșterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeași perioada, INS raportează pentru România un avans trimestrial de 0,1% și unul anual de 3,3%.

Volatilitate crescută a cererii în pia_a imobiliara încetinirea moderata a creșterii economice și îngrijorările privind apropierea unei noi crize au temperat și în 2019 entuziasmul cumpărătorilor. La acestea se adauga înăsprirea standardelor de creditare, atât pentru împrumuturile destinate achiziției de locuințe și terenuri, cât și pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de îndatorare la 40%. Astfel, în prima jumătate a anului 2019 s-au vândut, la nivel nașional, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai pușin comparativ cu primele șase luni ale lui 2018. în mod surprinzător, în al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinșe (cumpărători care au interacșionat direct cu vânzătorii

prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o creștere anuala de 14% în cele șaseriraâemari. Credem ca este o prima reacție pozitiva a cererii la temperarea creșterii prețurilor. Clicnții sunt mai atenți la produsul achiziționat, își iau mai mult timp pentru informare și amâna decima de achiziție^ifeși proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa rămână într-un anumit buget, ; cumpărătorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sau 2021. Prin J urmare, si perioada medie de vânzare a apartamentelor a crescut în toate cele șase mari orașe analizate periodic.                                                                                                 ■ Y,

Poate fi 2019 cel mai bun an pentru locuințele noi? Sunt toate șansele ca în 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuințe, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 până în prezent. în primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuințe, fata de 10.200 în perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unități locative în cadrul unor proiecte rezidenșiale noi, a căror construcșie a început în anii anteriori și care au fost finalizate la începutul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

  • 1. O piedica reala pentru cumpărătorii de locuințe cu trei-patru camere din Timișoara, Cluj-Napoca sau București este TVA-ul de 19% la achizițiile de peste 450.000 de lei. O posibila soluție, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi creșterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la 450.000 de lei în prezent, în paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct procentual pe an, de la 9%.

  • 2. A doua problema este strâns legata de încrederea ca poți plăti ipoteca în următorii 20-30 de ani. Locuința reprezintă cea mai valoroasa investiție pentru majoritatea dintre noi, de aceea o asiguram împotriva incendiilor și cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de protejare a plății creditelor, în anumite situații speciale. O soluție este extinderea creditelor garantate de FNGCIMM: ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximativ 120.000 de euro) și creșterea avansului de la 5% la 15%.

In al doilea trimestru al anului în curs, ritmul de creștere a preșurilor solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România a continuat sa încetinească, ajungând la o medie de 0,4% fața de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De menționat este ca acest avans reprezintă aproximativ jumătate din cel consemnat în trimestrul anterior, anume 0,8%.

In Capitala, pretențiile vânzătorilor au evoluat diferit fața de restul țarii, atât pe segmentul apartamentelor, cât și pe acela al caselor și vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendința de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica în București. Daca aici apartamentele au consemnat o scădere de 0,8% fața de trimestrul anterior, în restul țarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele și vilele scoase la vânzare, însă, au cunoscut o scădere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fața de restul țarii (-0,6%). Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% în București și, respectiv, cu 3,8% în șara; casele ți vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine în Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe în rest. In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% și unul anual de 4% atât în Uniunea Europeana, cât ți în zona euro. Pentru piața locala, creșterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% -situându-se, așadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendința autohtona de încetinire a crețterii prețurilor.




European Union (Eurostat, EU28)


îtomănia (INS)


Sursa: Analize Imobiliare, fmobiliare.ro și Eurostat

Evoluția prețurilor față de trimestrul anterior


Evoluția prețurilor în marile orașe - apartamente de vânzare

  • 3.1. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietății. Subiectul evaluării este teren situat într-o zonă rezidențială a municipiului Ploiești.

  • 3.2. Oferta competitivă

Specialiștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Cu toate că situația la nivel macroeconomic nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, contextul economic va continua să fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare, se arată într-un comunicat al companiei.

Mai jos sunt principalele 10 tendințe pe care Colliers International le asociază anului 2018.

  • 1. Creșterea economică va încetini, însă rezultatele vor fi mai bune decât în majoritatea țărilor din UE. „în 2017, PIB-ul a înregistrat o creștere de aproximativ 7%, datorită consumului privat și exporturilor. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018,

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov___Nr.3.869/2019

creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene”.

  • 2. Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. „După acumfe^a în.2Ql 7 ^0nyi volum

investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde de euro și amânarea unor tr^^cții ^jn^'anți^'mător, ne așteptăm în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro, susținut qBȘânâainenț^măiîa^active decât în alte țări din regiune, o performanță macroeconomică bună și dispdi^fijitățea băncițof^flc a oferi finanțare”.                                                                             /

  • 3. Migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. „Tiparul rmghițidi ihterne și numeroase studii sugerează deja o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași - în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare”.

  • 4. Segmentul industrial va continua să înregistreze rezultate bune. „In 2018, cererea din partea chiriașilor va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce numărul dezvoltărilor speculative va crește”.

  • 5. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. „Având în vedere situația fiscală și rezultatele slabe ale absorbției fondurilor UE, nu ne așteptăm să vedem o accelerare semnificativă în dezvoltarea infrastructurii”.

  • 6. Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. „Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expoziției - vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți”.

  • 7. Piața forței de muncă va fi mai încordată. „Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Această piață extrem de competitivă a muncii ar putea limita abilitățile companiilor de a se extinde în București și în alte orașe ale țării, fapt ce va frâna, astfel, activitatea de pe piața de birouri din punct de vedere al închirierilor și al noilor livrări”.

  • 8. Noi spații de retail la nivel național. „In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București în următorii ani, ci doar câteva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spații moderne de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori”.

  • 9. Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. „în procesul decizional, românii doresc de regulă să vadă un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Totuși, pentru a face față mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie să se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber. Mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food-court și de servicii, precum cinema și terenuri de joacă pentru copii”.

  • 10. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial. „Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. De asemenea, proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate”.

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informații), la data evaluării există câteva oferte pentru zona studiată, plaja de valori pentru terenuri libere fiind cuprinsă între 30- 150 EUR/mp

  • 3.3. Cererea probabilă

Având în vedere care este structura terenurilor care fac obiectul ofertei de vânzare, o componentă importantă a cererii o reprezintă potențialii promotori imobiliari sau persoane fizice care doresc să își construiască o locuință proprie în oraș.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzaționare îl va reprezenta dezvoltarea localității. Chiar dacă există oferte pentru parcele de vânzare este foarte important care va fi utilizarea acestora.

Colliers International Group Inc. (NASDAQ și TSX: CIGI) este unul dintre lidșrfi^globalî ^domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care lucrează în 68 de țăn^S&viciilennclu^ consultanță și execuție strategică pentru vânzarea și închirierea proprietățiipînânțărei Soi^iicQrporate globale, property, facility și project management, workplace Solutions, evaluare și consultaniă-'fiicală,

-------------- ---------- -


analiză și studii de piață și consultanță în materie de leadership. Cererea pentru acest tip de proprietăți fiind destul de ridicată.

  • 3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2019 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost.

In estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice

sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.                                                                  ' "*

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:                 / 04^ /A ■■

tehnicile cantitative:

analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secuțidăiferîîialîZ^^tistită; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative:

analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; int^^gt.^^^jcmațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitativej'fâță de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

în abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

In abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. In această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare.

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea

în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziunpTGâițds^ folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilofișiîcheltuielilo^'^i această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valgi^re prezerită\priri^hnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului teatre cligrjfJ | în aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară core&dă iiptilui de ydifițfflux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.                     A-V '.

In metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizâiîd^^m^jSfl^ din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. In cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru a transforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. în abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă - elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă;

nerecuperabilă;


Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună         a ăeeș^ii^

Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, W&^țiă^albc^M metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și ceâ'rfiai ayecvăfă atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite la rândul lor în: metodele capitalizării directe - metoda reziduală și capitalizarea rentei funciare și metoda actualizării - analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare. Folosirea acestei metode se consideră abatere disciplinară a evaluatorului și se sancționează ca atare.

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață”, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

în aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect. In procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind tranzacțiii cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Nr.3.869/2019


fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie; venitul anual net din cxpioăîafe i proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat;

pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru jcbnsțractiețA dacă există autorizație de construire.                                         'k • '   ■ Ă

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în prezent, exista^tțțifie informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai pentru teren și .respectiv, numai pentru clădiri.                                                                ■-

Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune. Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

  • 1. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLICABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2. Extracția PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului. RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

  • 5. Capitalizarea rentei funciare PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată din piuță.vse aplică

    rentei funciare a proprietății respective APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat) RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta dre când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.              V



coSiparab jjȚȚ șe'țj?

Miilede pțb.prj

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indi^^eVp£§ȘSăft șr profilul investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilorĂrfâlîzatc iar veniturile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare și absorbție. APLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN 2 cu suprafața de 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai hună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluat orulifr; ..cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea?^ ... Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utiliz|Șî, canept^t^^au nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății^ fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile șunț cvaluatecorifo)iTTi modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilitare;trgbui§^|la^ă într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. In multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. In această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă lezai, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - In toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală te^iul^^bă^ fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costi^d^terialel3r,\^_,X manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea teren^y^ăfeti esțigiată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenuini^sțd venituTrăroțas!; după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit ifr^î^^h^liîe alo^e în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a t^^rdîț|£^^^p^icei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață ec^oftiică~ăauutilă a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. In această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. în unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona învecinată în care este subiectul evaluat este zonă rezidențială, cu blocuri locuințe.

Având în vedere datele prezentate, considerăm că CMBU este cea actuală.

5.3. Evaluarea imobilului - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN 1 cu suprafața de 133,00 mp. TEREN 2 cu suprafața de 129,00 mp. identificată în baza CF 136518 - Ploiești

5.3.1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață (abordarea comparațiilor directe) în ipoteza de teren liber - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe

site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteya Oferie.,pgntru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:"b               >,

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

C prii par abila B \

Cdrfipârabila 4

Preț ( euro)

76.500,00

74.500,00

bj/ 57.000,00

\  440.000,00

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă             >

âfcriâ.

ofertă'" |

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral - ■

integral.,

2

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

normale...

rițjrmale

3

Condicile pielei

28.10.2019

28.10.2019

28.10.2019

>2811® W'J

•>28.10.2019

Curs valutar leuro =

4,7569

4

Adresă

5

Localizare

Rudului

Rudului

Buna Vestire

Mihai Bravu

Ultracental

6

Caracteristici fizice

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Front stradal

3,06

21,00

10,60

10,80

13,00

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Curent

Da

Da

Da

Da

Da

Apă

Da

Da

ba

Da

Da

Gaz

Da

Da

Da

Da

Da

Canalizare

Da

Da

Da

Da

Da

Construit

Nu

Nu

Nu

Da

Da

Suprafață teren CF 136518

262.00

650.00

87500

804,00

715,00

Suprafață teren 1

133,00

Suprafață teren 2

129,00

7

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Pret/mn

117,69

85,14

70,90

153,85

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietăți comparabile +corecții

Valoarea de piață a terenului CF 136518 aparținând Primăriei Ploiești: 461,00 Lei / mp ~ 97,00 Euro /mp

TEREN 1 61.313,00 Lei » 12.901,00 Euro

TEREN 2 59.469,00 Lei » 12.513,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR

Elemente de ajustare

Explicații

Tip informație (tranzacție / oferta)

Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piața specifica este de 5-20%

Drepturi de proprietate transmise

Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

Condiții de finanțare

Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare

Condiții de vânzare

Nu s-a aplicat ajustare

Cheltuieli necesare imediat după vânzare

Ajustarea tine cont de amenajările necesare terenului

Condiții de piață

Pentru oferte nu am aplicat ajustări deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluării, chiar dacă data anunțului este mai veche.

Tip / Localizare / Zonare

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de teren (intravilan / extravilan), zonării (industrial, comercial etc.) și amplasării imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se găsesc terenuri cu caracteristici și cotații de prțt asemanatoare).

Mărimea terenului

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată suprafeței loturilor (de evaluat și comparabile) - cu cât o suprafața de teren este mai mare cu atat prețul unitar tinde să scadă

Topografie, formă, front stradal, raport laturi

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată topografiei terenului (plan, în pantă lină sau accentuată, plat sau cu denivelări), formei terenului (regulată / neregulată), dimensiunii frontului stradal, raportului între laturi (front stradal / adâncime)

Acces (tip de drum)

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței accesului la teren, iar în cazul existenței accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pământ bătut

Utilități

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței utilităților (apa, canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietății / în apropiere / la distanță

Construit

Ajustarea ține cont de costul necesar demolării eventualelor construcții demolabile existente pe terenurile comparabile

CMBU

Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a terenului

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

/?©$"

Criterii și elemente de comparație

Teren de evaluat

Terenuri comparabile   1       „

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3B

‘ă? .■ 6bmî>ârabil;i f

Ajustări

Ajustări

Ajustări,

Ajusta ți •

%    |   €/mp

%    |   €/mp

%    |        A.

Preț (Euro/mp)

117,69

85,14

70,90  X'" 7

? 155,85,

Tipul informației

oferta

oferta

oferta

\      .«frfîa

Marfa de negociere

-10%

-10%

-10%

-10%

Prei obtenabil la vânzare i Euro/mp i

105.92

76.63

63.81

138.46

Drepturi de proprietate transmise

depline

depline

depline

depline

depline

Ajustare

0,00% |   030i

0,00% | 0,00

0,00%  |   030

0,00% i 0,00

Preț ajustat

105,92

76,63

63,81

138,46

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

numerar

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% i 0,00

0,00%  |   030

0,00% r 030

Preț ajustat

105,92

76,63

63,81

138,46

Condiții de vânzare

normale

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00% |   030

0,00% | 0,00

0,00% i 030

0,00%  |   030

Preț ajustat

105,92

76,63

63,81

138,46

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% [ 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

105,92

76,63

63,81

138,46

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

o% |   030

o% [   036

0%   |   030

0,00%  |   030

Preț ajustat

105,92

76,63

63,81

138,46

Localizare

Rudului

Rudului

Buna Vestire

Mihai Bravu

Ultracental

Ajustare

0,00% | 0,00

5,00%  |    3,83

5,00%  |    3,19

-10,00% |   -13,85

Preț ajustat

105,92

80,46

67,00

124,62

Caracteristici fizice

Suprafață, mp

262,00

650,00

875,00

804,00

715,00

Ajustare

-3,88% j -4,11

-6,13% |    -4,70

-5,42% |   346

-4,53% 1   -6,27

Preț ajustat

101,81

75,53

63,37

118,97

Acces la proprietate

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

Ajustare

0,00% [ 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

101,81

75,53

63,37

118,97

Topografie

plan

plan

plan

plan

plan

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

101,81

75,53

63,37

118,97

Front stradal

3,06

21,00

10,60

10,80

13,00

Ajustare

-5.00%  |   5^30

-5,00% |   333

-5,00% |    -3 19

-5,00% |    -6,92

Preț ajustat

96,72

71,75

60,20

113,02

Utilități (energie electrică / apă / canalizare / gaz metan, altele)

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

Ajustare

0.00% j 0.00

000% | 0,00

0,00% | 0 00

030%  |   0,00

Preț ajustat

96,72

71,75

60,20

113,02

Construit

Nu

Nu

Nu

Da

Da

Ajustare

0,00% |   630

0,00% | 030

3,00%  |   13Î

3,00%   |    4,15

Preț ajustat

96,72

71,75

62,00

116,41

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Ajustare

0,00% | 030

0,00% | 0,00

0,00% [ 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

96,72

71,75

62,00

116,41

Ajustare totală netă

Euro/mp

-9,41

-4,70

-1,54

-22,89

Ajustare totală netă

%

-8,88%

-6,13%

-2,42%

-16,53%

Ajustare totală brută

Euro/mp

9.41

12,36

11,75

31,20

Ajustare totală brută

%

8,88%

16,13%

18,42%

22,53%

Număr ajustări

2

3

4

4

Valoare de piață

Euro/mp

97,00

Valoare de piață

Lei/mp

461.00

Valoare de piață teren

Lei

120.782,00

Valoare de riată teren

Euro

25.414,00

Valoare de piață teren 1

Lei

61313.00

Valoare de piață teren 1

Euro

12.901.00

Valoare de piață teren 2

Lei

59.469.00

Valoare de piață teren 2

Euro

12.513,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI,

deci valoarea propusă este 97,00 Euro/mp

COMPARABILE FOLOSITE

5mobiliare.ro

PLOIESTI/TEREN STRADAL RUDULUI.IDEAL INVESTITIE.CASA-OPORTUNITATE

Ploiești, zona luciului

76.500 EUR + TVA

Comision 0% cumpărător



Detalii

TEREN STRADAL PE STRADA RUDULU! NR 209.DESCHIDERE 2'i M LA STRADA „CURENT,GAZE(APA,CANALIZARE

TRENUL ESTE IDEAL PENTRU INVESTIȚIE REZIDENȚIAL .CASA SAU BUSSINES

OPORTUNITATE! TEODOR MIHAI-PROPIETAR

Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:

P.O.T.:

C.U.T.:

Regim înălțime:

Sursă coef urbanistici:


650 mp

21 m

50%

25

15 m

Certificat Urbanism


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan Nu


Specificații

Utilități

Apa

Canalizare

Gaz

Curent

Curent trifazic

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transpoit

Iluminat strada!

Vecinătăți

SCOLI

GRĂDINIȚE

MAGAZINE

SPITALE

Alte detalii preț

NEGOCIABIL. TERENUL ESTE PE PERSONAjURIDICA!

Acte, avize

CADASTRU, INTABULARE CERTIFICAT FISCAL

https?/www.<mci)iJîare ro.vanz3-,e-terenuri-canstructiî7pîoies^ni<Juiui/îeFeD-con£truc5ij-cie-vanzafe-X7Q’-:03CD7?ilsta=l46B?'>l86

172


imobiliare.ro

RO A N D Y imobiliare

Ploiești, zona Suna Vestire

74.500 EUR

Comision: negociabil %


Caracteristici

Suprafață teren;

Front stradal:

Nr. fronturi:


construcții intravilan

Nu


Specificații

Utilități

Apa

Canalizare

Gaz

Curent

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

Vicii

nu sunt

Alee detalii

Va propunem spre vanzare un teren situat intr-o zona foarte liniștit.®,ideala pentru construcția unei locuințe noi.

Pe teren se afla si o casa demolabtla,având toate utilitățile (inclusiv canalizare).

Terenul are o deschidere inițiala de 10,6 mi si apoi se mărește la 16,4 ml.

Vecinătățile sunt de cea mai buna calitate, in zona fiind in majoritate clădiri noi cu vecini liniștiți.

Merita văzut 1

Acte, avize

Nu prezintă nicio restricție de construire.


0721.195.827

Alte telefoane:

0344.102.430

0721.195.827

ittp$-#www imctoijare.ro/vaRzare-Terenurt-ccnstnjctii/ploiesît/buna-vestTe/leren-conslniCtii-de-vanzare-X KDl3C-JD‘’}ista=88S5!0^6

1/2


Teren cu casa renovabila langa Maternitate

Ploiești, zona Mihai Bravu

Proprietate intermediată exclusiv de agenția ADLER

57.000 EUR

70.9 EUR / mp

Comision: standard



Caracteristici

Suprafață teren-

804 mp

Tip teren:

construcții

Front stradal:

1Q.8 m

Ciasificare teren:

intravilan

Nr. fronturi:

1

Construcție pe teren:

Nu

Specificații

Utilități

Apa

Canalizare

Gaz

Curent

Curent trifazic

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Alte detalii

Se vinde un teren cu suprafața de 804 mp {851 mp găsiți la măsurătoare), situat pe str. Tunari, langa Maternitate Pe teren se găsesc doua construcții vechi, care necesita o renovare generala.


0732.223.300

Alte telefoane;

0732.223.300

0244.513.882 (fax)

Teren 715mp + casa veche

Ploiești, zona Ultracentral                                                                                                                    '       /Actualizat sn29.07.201 9

110.000 EUR

153,85 EUR/mp

Comision 0% cumpărător

Detalii

teren + casa veche in Ploiești str Mihai Bravu nr 17, ultracentral, suprafața 417mp+298mp=715mp și casă veche de 1 lOmp lipit de uzina electrica, front stradal 13m la distanță de 5 minute demers pe jos pana la în centrul orașului Ploiești cu amenajări străzi asfaltate, iluminat stradal, mijloace de transport in comun, cu utilități .generale existente de apă, canalizare, curent electric, gaz, telefon.

Acces auto, construcție casă veche demclabifa7 teren împrejmuit.

Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal:

715 mp

13 rn

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

construcții

intravilan

Nu

DRUCKMAN JOS£PH

0744.337.778

proprietar

Capitolul 6

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI        •

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a terenului în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață care reflectă cel mai bine valoarea acestor bunului imobil.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea de piață a terenului CF 136518 aparținând Primăriei Ploiești:

461,00 Lei / mp ~ 97,00 Euro /mp

TEREN 1 61.313,00 Lei ~ 12.901,00 Euro

TEREN 2 59.469,00 Lei »12.513,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM


ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


Referat de admitere, cer,are


AN (.Fi


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Ad-osa: PLOIEȘTI, Str. Unirii nr 2. Cod postai 100043, fel: (0244) 51 95 (0244’1 59 22 95


REFERAT DE ADMITERE


(Dezmembrare imobil)


Domrijlui/Doamne. MUNICIPIUL PLOIEȘTI

D>-p i | j| Loc Ploiești Pata F«'ilar Nr IA Jud. Prahovo



Referitor îa cererea inregistrată sub numărul 111676 din data 10-10-2019, vă informăm;

imobilul situar in Loc. Ploiești, Str RUDULUI, Nr. 76, i.j:;I Prahova, UAT Ploiești avanei numărul > 136518 a fost dezmembrat in imobilele-

  • 1) 145734 situat in Loc. Ploiești, Str RUDULUI, Nr. 76. Jud. Prahova. DAT Ploiești avănd suprafața măsurată 133 mp;

  • 2) 145735 situat in Loc. Ploiești, Str RUDULUI, Nr. 76, jud. Prahova, UAT Ploiești ava-nd suprafața măsurată 129 mp;


Certific că informațiile din prezentul extras sunt conforme cu datele din pianul cadastral de carto funciară al OCf-l PRAHOVA la data: 21-10-2019

Situația p ■   •• r» pe ale fact uu<c*«.tul uncn ii'odlficâi ■ ilterioare. in condițiile Legii aduși iiu, și a

publicitarii m.oj-iiare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și '.-orhpJetările ultertdace

Inspector

ȘTEFAN CHIRICU


Jf


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliar

PLOIEȘTI. St- Onir.i nr. 2, CM MslDl tr<r..343, l-i- (O.j.Jll |,.i 95 f?9 (’




o


Extras de Pian Ca astral de Carte Funciară pen- ru

Imobil număr cadastral 136518 / UAT Ploiești


Of. UjnaStol'** /10< : JȘuBsgJ&Js-'’ 2OW!


TEREN intravlan

Adresa: Loc. Pio-esti, Str «udului, Nr. 76, Jud Prahova


I

I          136518     .....j

Suprafața «te determinata in planul de proiecție Stere-o 70.

DETALII LINIARE IMOBIL


Nr. cadastral


Suprafața


262


Nr. Ci vecn:.28-89

Nr cadastral vech, 3440

Comuna/Oras/Municiptu plojp.s■:


Observații / Referințe



Extras 'f<- P ii-              fț- carte f<ir< .>.»<■ >

încadrare in zona scara 1:500



11 Valorile lungimilor segmentelor sunt obtinut

e di

r> Droiectie în olan.

Punct început

Punct

sfârșit

Lungime segment

<- (m)

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

(m)

1

2

ÎS.159

2

3                       9.986

3

4

9.532

4

5

6.146J

5

6

2.414

6

7

3.932 i

7

8

9.24

8

‘ 9

2.527Î

y

10

3.918

10

11

0.315;

11

12

6.941

12

13

4.79;

14

0.45

14

16

15

16

1.359

16

17

7.991:

17

18

2.203

18

19

1.106

19

20

1.889

201

21

1 ,?56l

21

22

3.886

22

23

6.05 j

24

0.731

24

25

3.001!

25

,-26

1.099I

26

27

1.475:

27

28

6 93

28

29

3.194'

29

30

0.175

30

31

8.48'

31

32

0.315

32

33

3.468:

33

i          35

34

1

4.5

0.604

34

35

16.813'

** Lungimile segmentelor sunt determinate in plănui de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru. ♦** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Pentru acest [moțul există înregistrate următoarele documentații cadastrale neînscrise in cartea funciară:

Nr CrtțNumai cerere

Data cerere |Termen eliberare

Obiect cerere

"""1

1 1111676

10.10.2019 121.10 2019

Dezir em bra re/C omasare

Ca urmare <i soluționării cererii nt. 111676 înregistrată la data de 10.10.2019. j-a propus dezmembrare a mobilului rezultând următoarele imobile.

Nr

Identificatei

Suprafața (mp)

Adresa

r> . i

Crt

eiectror.it;

1

145734

133

Loc. Ploiești, 5tr Rudului, Nr. 76. Jud. Prahova

!

1457.35

129

Loc. Ploiești. Str Rudului, Nr. 76, Jud Prahova


£.<

Crt

Categoria de folosință

intra vilan

Suprafața

(mp)

Tarta

Parcelă j

.......... ,.        ,,, j.

Observațw'A gefețfnț.d’ v-’x. |

1

cur’i ccnsțrurrji

DA

262

-  -44-—

TOTAL:   j

262


Date referitoare ia construcțî

_____ Xo'câVz

Crt

Număr

Destinație construcție

Supraf. (mp)

Situație juridică

----- -             1

Observații / Referințe

-1

€ABt 3440-61

construcții de locuințe

i04| Cu aete

LOCUINȚA ' P+M4

Lungime Segmente


Certific c<> informațiile drn prezentul extras sunt conforme .u datele rl ■' î.n a :-.=.tra; d? funciară 3: DC PI PRAHOVA ia data: 21-10-2019

3 a nrste te-e 1 mieriul u 10 midi ci dt o re. n condiții L-oi* ca ius njlui ■■ r-• ie ci.,ilare rv. 7/1996 republicata

Coiisib-irdnspecto.r de .specialitate,

ȘTEFAN CHIRICU

A.

MAP MINERVA S.R.L. C.U.L: 36392177; J 29 /1420 i 2C16 xjȘ| S                            Cont. Blejoi, sat. PioieSîior:, ni. SOIT

ner ROUĂ, Vila PL.103 .-EțatkBjrpuL':

\_e!/Fas: 0244-595 321


MEMORIU TEHNIC


1 Adresa imobilului: Ploiești str Rudului, nr. 7Q-INTRAVILAN. jud. Prahova.

2. Tipul lucrării: DEZMEMBRARE IMOBIL in doua ioturi astfel: LOT 1- 133mp. LOT 2=129mp.

Numam! lucrării in registrul propriu: 322

3 Scurta prezentare a situației din teren: liriobLul este compus din teren cu S»?»=262mp. -262mp si este domeniu privat al Mun. Ploiești.

Imobilul este amplasat in intravilanul Mun Ploiești materializate parțial si următorii vecini:

cu acces la str Rudului cu limitele


PCT.CARD.


VECINI


NORD            Nr cad 141087


SUD        Onict Podica Nr cad i 42346


EST


Str Rudului


VEST


Nr. cad. 11699


NATURA GARDULUI

Zid construcție

Zid ccnstr, gard lemn

gard temi')

Gard lemn.limita convenționala


4 Operațiuni topo-cadastrale efectuate:

  • •  aparatura folosita la executarea lucrării - sistem GNSS Trinible R4: stafie totala Leica Ts 05

  • •  metoda de măsurare: - NetWork - RTK; radiate

  • •  sistemul de coordonate: - Stereografic 1970; Marea Neagra 1975:

  • •  puncte geodezice de sprijin folosite' - Punctele GNSS 100-300 materializate prin tarusi de lemn:Punctele GNSS au fost determinate prin metoda NetWork - RTK , folosind datele furnizate de Sistemul National ROMPOS, prin intermediul stafiei de referința PLOI, in data de 13.06.2018, utilizând userul "grrri”:

  • •  coordonatele punctelor au fost determinate cu o precizie care nu a depășit abaterile standard de determinare de ±10cm:

  • •  softurile folosite la prelucrarea datelor si realizarea planurilor teica Geo Office Gombined. Trimble Acces. TransDatRO 4.04. Toposys. BriscGad V12, TopoLT.

  • •  planurile de amplasament si delimitare ale imobilului s-au întocmit la scara ! :200'

  • •  planul de amplasament si delimitare a imobilului cu propunerea de dezmembrare s-a întocmit, la scara 1:200:

    Data întocmirii


Intocrrfit,

PJA S C Map Mgj&rVa S.R.L.

Ing./’ASGIJ A R&mna Mariana

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULUI CU PROPUNEREA DE DEZMEMBRARE

Scara 1:200

'......"■ -

^*£<5>k.yr/

î auo1   irn«carc parcelar-»pvtWi. Aliolto tmoftH

țJ «T ♦ 14 FI* l£tUJj 4

! 'M li i t: Vt Zrioi.'KcT’s- ;



ExeiMumtz .  '       t

tnț)< pascu A.țtox^i» Marian) Aut.          r-

Ser/a fiQfl-F nr,lF4'2 £attâ)wîa A rf Z

Inspector


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_________________________________Nr.3.869/2019



PLAN DE AMPLASAMENT ST DELIMITARE A IMOBILULUI

i

-k

i





■}


Inspector



ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


i VI2&VT PgA TRU; ! L &*G A LtÎATE ‘ ! ,ȘfeCRETAR_J

j.v"


HOTĂRÂREA NR. 162

privind modificarea poziției 1147 (referitoare Ia imobilul situat în Ploiești, str. Radului nr. 76) din Anexa ar. I  Hotărârea Consiliului Local al'municipiului

Ploiești nr. 267/29.11.2006privind includerea unor imobile în Inventarul huiturilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 202/14.05.2019 a consilierilor Dănescu Ștefan, Stancîu Marilena, Vîscan Robeart Ionuț, Dragulea Sanda. Mateescu Marius, Hodorog Bogdan și Văduva Sorin și Raportul de specialitate comun înregistrat sub nr.l 52/14.05.2019 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte, sub nr. 256/14.05.2019 la Direcția Gestiune Patrimoniu și sub m. 127/14.05.2019 la Direcția Economică, prin care se propune modificarea poziției 1147 (referitoare la imobilul situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76) din Anexa nr. 1 la Hotărârea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 267/29.1 1.2006 privind includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești;

în conformitate cu Raportul din data de 17.04.2019 ai Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație. Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale:

Luând în considerare faptul că părți din imobilul situat în Ploiești: str. Rudului nr. 76, care fac obiectul prezentei hotărâri se află în domeniul privat al municipiului Ploiești potrivit poziției 1147 (referitoare la imobilul situat în Ploiești, str. Rudului nr.76) din Anexa nr. 1 la Hotararea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 267/29.11.2006 privind includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești;

în baza prevederilor art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 36 alin. 2. lit. c), art. 45 și art. 115, alin. 1, lit. b) din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 (1) Se aprobă modificarea poziției 1147 (referitoare la imobilul situat în Ploiești, str. Rudului nr. 76) din Anexa nr. I la Hotărârea Consiliului Local al municipiului Ploiești nr. 267/29.11.2006 privind includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești, conform anexei nr.l, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Imobilul teren situat în Ploiești str. Rudului nr. 76, se identifică potrivit planurilor de amplasament și delimitare întocmite de S.C. Map Minerva S.R.L... care constituie Anexele nr. 2 și 3 și fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nr.3.869/2019



Art. 2 Celelalte prevederi ale Hotărârii Consiliului Loc’aîțîl municipiului i ? « Ploiești nr. 267/2006 rămân neschimbate.                          ; -;                  ' ' '

Art. 3 Direcția Gestiune Patrimoniu și Direcția Economică vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.                                             \

Art. 4 Direcția Administrație Publică, Juridic - Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 30 mai 2019

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, George^orih\Niculae BOTEZ


Contrasemnează: SECRETAR, loana-Geanina SERBINOV



S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nr.3.869/2019


!r^/' -

ANEXA NR. 1 LA HCL


, îL®*iS,k'. - : ?'■"■"■,■. L, ..

f Am

/&


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI. PLOIEȘTI

DIRECȚIA GESTIUNE PATRIMONIU

COMPARTIMENTUL EVIDENȚĂ ȘI ADMINISTRARE FOND

*<» 'v-«? _ ..     ■■:■'•

TABEL

privind modificarea poziției 1147 (referitoare Ia imobilul situat în Ploiești, str. Rodului nr. 76) din Anexa nr. 1 la Hotararea Consiliului Local al municipiului Ploiești

nr. 267/29.11.2906 privind includerea unor imobile în Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești

DIRECTOR EXECUTIV, Carmen iȚâniela Bucur


NR. 1 ADRESĂ

NUME ȘI

DESTINAȚIA

Supraf.

OBS.

rBT 1 IMOBIL

PRENUME

SPAȚIULUI

CHIRIAȘ

(mp)

Felea Otilia

Teren -curte

129 mp în

Total teren

exclusivitate

curte = 262 mp

1147 Str Rudului

nr. 76

Imobil aliat în

133 mp în

domeniul

Zăinescu Iulia

Teren -curte

exclusivitate

privat al

Letiția

municipiului

Ploiești

Teren situat

62,89 mp

sub construcția

indiviz din

CI

105 mp

î

DIRECTOR EXECUTIV ADJUNCT, Amcded Florin JjLbuuj

z



-39-


Anexa, e-Ifl/W


plan de amplasament si delimitare a imobilului


î Nr. cr»âat>!ftii ISujaSfata măsurat»' Aurm Imots-uM


119


Mim. PLOf£'37X sfr           7S ~ i

- in'jn'sflar..



C2

Zab»MculitfiaLsUl!a

Wr.CBl Wffii


4.S3





S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________________________________________Nr.3.86<



K*

X:


-43-


® AN=VAR*

«»t «muia < smuAWiuiCft Ăvvwn^n •©«**»*



AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV


Nr. 0023

Se acordă societății:

FIDOX SRL


Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500


Data emiterii: 01.01.2018 Valabil până la: 31.12.2018


Președinte, Dana Ababei

A




S.C. FIDOX S.R.L. Brașov____________________________________________Nr.3.869/2019


361960



: 301920





CI

Felea Olilia




°nici Sodica


Farmacie f

!





| 391960J

PLAN DE AMPLASAMENT SI DELIMITARE A IMOBILULU

Scara 1:200

Magazin /


381940


Nr. cadastral |Suprafața măsurată

Adresa imobilului

i

i    133 mp

Mun. PLOIEȘTI, sir. Rudului, nr. 76

intravila

I Cartea Funciara]


Nr.

Coordonata pcl.de contur

Lungimi 1

Pcl.

X|m]

YH

D(i,i+1) j

25

381948.524

580585.343

0.55

26

381948.860

580585.880

8-09

i! 2

381947.112

580593.825

0.33 I

1

381946.787

580593.762

6.93 1

27

381948.111

500586.960

1.48

28

381946.852

580586.684

1-1°ll

29

3a 1946.432

580587.759

3.00 I

30

381943.473

580587.257

0.73 !

31

381943.55b

580586.531

6.OS .

32

381937.612

580585.399

3.89.

33

381936.800

580589.199

1.16'

34

381936.975

580590.342

1.89 I

|i 35

381938.037

580591.904

1.11

1    36

381939.024

580592.402

0.50

ii 15

381939.513

580592.520

1.22 |

14

381939.242

580593.710

2.60 |

13

381936.674

580593.283

0.65]

,12

38193E.637

580593.932

4.35 |

11

381934.639

5B0597.747

4.93

50

381933.847

580602.630

6.22

10

381933.035

580608.792

3.10

9

381932.459

580611.833

3.06

37

381929.624

580610.680

2.41

38

381930.073

500600.308..

..

30

381930.876

580602’2^5

39.©

•    40

41

381932.213

381932.618

580593.W?

5805091556

580582'870

■"dî.’J, ' "874.;

3 «

361933.460

•J5727.I

î S=133

OGmp



V J'O}^&l/Fax:0 ■<

.-L -‘'ăi'-J^i/842 :

VJî°XA?«MARWM

Executant: In$&ASCu A. ROx,wăharu>i