Hotărârea nr. 486/2019

Hotãrârea nr. 486 privind încheierea unui contract de superficie între Municipiul Ploieşti şi domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria


ROMÂNIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

HOTĂRÂREA NR. 486

privind încheierea unui contract de superfîcie între

Municipiul Ploiești și domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Referatul de aprobare nr. 602/15.11.2019 al consilierilor Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Dragulea Sanda, Vîscan Robert Ionuț, Mateescu Marius Nicolae, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan, precum și Raportul de specialitate comun înregistrat sub nr. 1697/15.11.2019 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte, sub nr. 380/08.11.2019 la Direcția Gestiune Patrimoniu și sub nr. 375/19.11.2019 la Direcția Economică, privind aprobarea încheierii unui contract de superfîcie între Municipiul Ploiești și domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria;

Având în vedere solicitarea domnului Căpătoiu Ilie înregistrată la municipiul Ploiești sub nr. 14509/2017;

Luând în considerare procesul verbal și avizul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificare Patrimoniu, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale din data de 06.11.2019;

în baza ari. 548 pct. (4), art. 550 pct. (1), art. 2.517 și art. 693-702 din Noul Cod Civil;

A

In temeiul prevederilor art. 129 alin. (1) lit. c), alin. (6) lit. b), art. 354 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul Administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 însușește raportul de evaluare nr. 3630/2019, întocmit de către S.C. FIDOX S.R.L, pentru terenul adiacent imobilului situat în Ploiești, strada Mihai Bravu nr. 204, bl. 26B, ap.l, parter, în suprafață totală de 7,30 m , care constituie Anexa nr. 1, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Stabilește valoarea redeventei terenului adiacent imobilului situat în Ploiești, strada Mihai Bravu nr. 204, bl. 26B, ap.l, parter, în suprafață de 7,30 m , la suma de 6,30 lei/lună.

Art. 3 Aprobă încheierea unui contract de superfîcie între Municipiul Ploiești și domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria, pentru folosința suprafeței de teren adiacentă imobilului situat în Ploiești, strada Mihai Bravu nr. 204, bl. 26B, ap.l, parter de 7,30 m2, identificată conform planului de amplasament și delimitare, care constituie Anexa nr. 2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, în următoarele condiții:

  • a) Durata contractului de superficie este de 49 ani, cu drept de prelungire în condițiile legii;

  • b)   Domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria vor achita Municipiului Ploiești, integral, până la semnarea contractului de superficie, suma de 226,80 lei, sumă datorată pentru ocuparea fără forme legale în ultimii 3 ani a suprafeței de teren adiacentă imobilului situat în Ploiești, strada Mihai Bravu nr. 204, bl. 26B, ap.l, parter, de 7,30 m2;

  • c) Domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria vor achita contravaloarea folosinței suprafeței de teren, în sumă de 6,30 lei/lună pe toată durata contractului de superficie;

  • d) Contractul de superficie ce are ca obiect terenul sus-menționat să fie perfectat la un notar public autorizat, în termen de maxim 60 zile calendaristice de la data adoptării prezentei hotărâri.

  • e) Domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria au obligația de a suporta cheltuielile aferente efectuării raportului de evaluare până la data perfectării contractului și cele ocazionate cu perfectarea contractului de superficie.

Art. 4 Aprobă ca suma stabilită conform art. 3 lit. c) să se achite de către domnul Căpătoiu Ilie și doamna Căpătoiu Victoria pe toată durata contractului de superficie. Suma se va actualiza anual cu indicele de inflație comunicat de Institutul Național de Statistică.

Art. 5 împuternicește Primarul Municipiului Ploiești să semneze contractul de superficie, în condițiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Art. 6 Direcția Gestiune Patrimoniu, Direcția Economică și Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte vor duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 7 Direcția Administrație Publică, Juridic - Contencios, Achiziții Publice, Contracte va aduce la cunoștință publică prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 28 noiembrie 2019.

A                                Contrasemnează:

PREȘEDINTĂ DE ȘEDINȚĂ,          p. SECRETAR GENERAL,

George Sotân Niculae BOTEZ o         Mihaela ZAHARIA

l\ i \                                      Sef Serviciu


Solicitant MUNICIPIUL PLOIEȘTI

9

JUDEȚUL PRAHOVA Evaluare bunuri imobile CF 144735 - PLOIEȘTI STR. MIHAIBRAVU NR.204



Data: 10.09.2019



Municipiul Ploiești, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menționat mai sus, aparținând MUNICIPIULUI PLOIEȘTI.

  • 2. Identificarea clientului - MUNICIPIUL PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 3. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii redevenței pentru superficie.

  • 4. Obiectul supus evaluării - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 7,00 mp identificată în baza CF 144735 - Ploiești

  • 5. Tipul valorii - este valoarea de piață așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

  • 6. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține MUNICIPIULUI PLOIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar.

  • 7. Data evaluării - 10.09.2019

Data inspectării bunurilor imobile - 27.08.2019

  • 8. Documentele și informațiile ce stau la baza evaluării

  • - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

  • - CF 144735 - Ploiești

  • - Informațiile primite în zonă și publicațiile imobiliare

  • - Cursul RON/EUR din 10.09.2019

  • 9. Valoarea propusă - Raportul de evaluare determină valoarea dreptului de superficie și a rezultat în urma calculelor efectuate și din analiza comparativă a datelor deținute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori:

Valoarea dreptului la superficie este :

75,60 Lei / an ~ 15,96 Euro / an

6,30 Lei / lună » 1,33 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

10. Argumente privind valoarea propusă

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menționate mai sus;

Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport;

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Declarație de certificare

Prin prezenta certificăm că:

  • •  Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale și corecte.

  • •  Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în acest raport.

  • •  Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare și nu avem nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acționar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul.

  • •  Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare.

  • •  Nici evaluatorul și nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției.

  • •  Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)

  • •  Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

  • •  Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator.

  • •  Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panțel Ovidiu

Capitolul 1


TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

9

l.l.Identificarea obiectului evaluării constituie proprietatea imobiliară forn suprafața de 7,00 mp identificată în baza CF 144735 - Ploiești

  • 1.2. Scopul evaluării - Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabiliri pentru superficie.

  • 1.3. Utilizarea evaluării - Prezentul raport de evaluare se adresează MUNICIPIl r>UJLPLțJIEȘTI, cu sediul în Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată prin dl.Adrian Florin Dobre - Primar, în calitate de client și destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și față de destinatarul lucrării.

  • 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate - Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 - Cadru general, SEV 101 -Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 - Implementare, SEV 103 - Raportare, SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare și GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.

Conform SEV 104 - Tipuri de valoare:

Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific, „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

„la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele aferente oricărei alte date.

„între un cumpărător hotărât44 se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piața”.

„și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.

„într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov


chiriaș, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau Tranzacția la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o acționând în mod independent.

„după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în moduri pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, înțdefiniția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă Mp^âfe^ ine cel mai bun preț pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere-pe j5țâțăr'riirt‘ste o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurufcriteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării.

„în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. In astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării.

„și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențialăunde participanții acționează în mod liber. Piața unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piață locală. Piața poate fi constituită din numeroși cumpărători și vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piața în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.

Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile și ipotezele care ar li împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață.

Informațiile disponibile și circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante și adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.

Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică.

  • 1.5. Data inspecției - Inspecția proprietății a fost realizată în data de 27.08.2019, de ing.Panțel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, în prezența reprezentanților proprietarului dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, și vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____Nr.3.630/2019

starea proprietății și a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.                     -•

  • 1.6. Data estimării valorii - La baza efectuării evaluării au stat inforniațiileprjvindniveluf prețurilor și datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele șț^fbrmatîțle și la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum și valorile estimafg de Icgtre-evalțiâtor.

Data evaluării este 10.09.2019

  • 1.7. Proprietarul imobilului - Bunul imobil aparține MUNICIPIULUI PLOIE^ț^cmsedidl^ Ploiești, Piața Eroilor, nr.lA, având Codul Unic de înregistrare 2844855, reprezentată'prin dLAdrî^n Florin Dobre - Primar.

  • 1.8. Moneda raportului - Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON și EURO. Valorile exprimate nu conțin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7318 lei

  • 1.9. Standardele aplicabile - Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările standardelor ANEVAR :

Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018

SEV 100 - Cadru general

SEV 101 - Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportare

SEV 104 - Tipul ale valorii

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață așa cum a fost ea definită mai sus.

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului;

Inspecția proprietății imobiliare;

Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

Deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii și fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare

Informațiile și sursele de informații utilizate în acest raport sunt:

Informații culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.);

Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători și cumpărători imobiliari de pe piață, informații privind cererea și oferta preluate de la agenții imobiliare și din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieței imobiliare;

Adresele de pe internet www.imobiliare.ro

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

  • 1.11. Ipoteze generale - Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către client și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe.

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.


Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici o expertiză sau o cercetare științifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunoștință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoart contaminanților sau materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigația sbei Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există așa ceva. Dacă se va stabili ultețo^că sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze’ diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare ăfi-frr zonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părților neexpertizate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment.

  • 1.12. Condiții limitative - Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

  • 1.13. Clauza de nepublicare - Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale și acționarea în instanță a vinovaților.

  • 1.14. Responsabilitatea față de terți - Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului și destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client și destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate față de o terță persoană, în nici o circumstanță.

Capitolul 2

PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate - Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcții. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege;

Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda și de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere;

Drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un drept exclusiv de a poseda și de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-1 folosi numai pentru o anumită activitate.

  • 2.2. Situația juridică - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 7,00 mp identificată în baza CF 144735 - Ploiești dreptul de proprietate este liber de sarcini.

  • 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare

Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială, zona C Tipul zonei - Cartier de blocuri

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov______________Nr.3.630/2019

In zonă, la distanță se află: construcții de tip blocuri Rețea de transport în comun în apropiere Unități în apropiere: instituții de învățământ,


Unități edilitare', curent electric, apă, gaz metan, canalizare.

Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare:                _ .

Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. \mbieiit v civilizat.                                                                                             1L

  • 2.4. Descrierea proprietății imobiliare

Proprietatea imobiliară subiect este situată în intravilanul municipiului Ploiești, are suprafața de 7,00 mp , și este identificată prin CF 144944, având categoria de folosință curți construcții.

Terenul este 100% plat. Pe teren se află construit balconul ap. 1 bl.26B

Capitolul 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE Prețurile proprietăților rezidențiale s-au oprit din creștere Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut cu 0,4% în trimestrul al doilea din 2019, comparativ cu cel dintâi, în timp ce ritmul anual de creștere a ajuns la 3,5%, fa_a de 4,6% în cele trei luni anterioare. Ultimul trimestru în care cel din urma indicator a avut o traiectorie ascendenta a fost trimestrul al doilea din 2017, când marja anuala de creștere se situa la o valoare de 13%. Interdependența fața de piețele europene este una puternica: în primul trimestru din 2019 prețurile locuințelor din cele 28 de state ale Uniunii Europene s-au majorat cu 0,3%, în vreme ce creșterea anuala a fost de 4%. Pentru aceeași perioada, INS raportează pentru România un avans trimestrial de 0,1% și unul anual de 3,3%.

Volatilitate crescută a cererii în pia_a imobiliara încetinirea moderata a creșterii economice și îngrijorările privind apropierea unei noi crize au temperat și în 2019 entuziasmul cumpărătorilor. La acestea se adauga înăsprirea standardelor de creditare, atât pentru împrumuturile destinate achiziției de locuințe și terenuri, cât și pentru credite de consum, precum plafonarea gradului de îndatorare la 40%. Astfel, în prima jumătate a anului 2019 s-au vândut, la nivel nașional, peste 241.000 de imobile, cu aproape 60.000 mai pușin comparativ cu primele șase luni ale lui 2018. în mod surprinzător, în al doilea trimestru din 2019, cererea de locuinșe (cumpărători care au interacșionat direct cu vânzătorii prin intermediul portalului Imobiliare.ro) a cunoscut o creștere anuala de 14% în cele șase orașe mari. Credem ca este o prima reacție pozitiva a cererii la temperarea creșterii prețurilor. Clienții sunt mai atenți la produsul achiziționat, își iau mai mult timp pentru informare și amâna decizia de achiziție, deși proiectele aflate aproape de finalizare sunt mai scumpe. Daca vor sa rămână într-un anumit buget, cumpărătorii ar trebui sa aleaga proiecte care au ca termen de finalizare anul 2020 sau 2021. Prin urmare, și perioada medie de vânzare a apartamentelor a crescut în toate cele șase mari orașe analizate periodic.

Poate fi 2019 cel mai bun an pentru locuințele noi? Sunt toate șansele ca în 2019 sa fie finalizate peste 60.000 de locuințe, ceea ce ar face ca acesta sa fie cel mai bun an din 2009 până în prezent. în primul trimestru au fost livrate peste 12.700 de locuințe, fata de 10.200 în perioada similara a anului trecut. Este vorba despre unități locative în cadrul unor proiecte rezidenșiale noi, a căror construcșie a început în anii anteriori și care au fost finalizate la începutul anului.

Doua propuneri pentru a recupera decalajele existente, fara a dezavantaja bugetul de stat

  • 1. O piedica reala pentru cumpărătorii de locuințe cu trei-patru camere din Timișoara, Cluj-Napoca sau București este TVA-ul de 19% la achizițiile de peste 450.000 de lei. O posibila soluție, cu predictibilitate pe termen lung, ar putea fi creșterea progresiva a plafonului cu 50.000 de lei anual, de la 450.000 de lei în prezent, în paralel cu majorarea TVA-ului redus cu 1 punct procentual pe an, de la 9%.

  • 2. A doua problema este strâns legata de încrederea ca poți plăti ipoteca în următorii 20-30 de ani. Locuința reprezintă cea mai valoroasa investiție pentru majoritatea dintre noi, de aceea o asiguram împotriva incendiilor și cutremurelor. Similar, ar trebui sa ne luam masuri de protejare a plății creditelor, în anumite situații speciale. O soluție este extinderea creditelor garantate de FNGCIMM:

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov________________________________________________ '^\!r.3.631)/2bi&

ridicarea plafonului la nivelul mediu al unui apartament cu patru camere (aproximațiv/lfi^M|e e.^ro) și creșterea avansului de la 5% la 15%.                                            I        '^, 7 , țS-j;

în al doilea trimestru al anului în curs, ritmul de creștere a preșurilor solicitate pen^Lpro^tietâțiie/^7 rezidențiale din România a continuat sa încetinească, ajungând la o medie de 0,4%               tyni

anterioare, potrivit datelor centralizate de Analize Imobiliare. De menționat este ca ac^t/avWL^-^ reprezintă aproximativ jumătate din cel consemnat în trimestrul anterior, anume 0,8%.

In Capitala, pretențiile vânzătorilor au evoluat diferit fața de restul țarii, atât pe segmentul apartamentelor, cât și pe acela al caselor și vilelor. Datele statistice arata, astfel, ca tendința de temperare a ritmului scumpirilor este mai puternica în București. Daca aici apartamentele au consemnat o scădere de 0,8% fața de trimestrul anterior, în restul țarii acestea s-au apreciat cu 1,4%. Casele și vilele scoase la vânzare, însă, au cunoscut o scădere mai mare la nivel de Capitala (-1,6%) fața de restul țarii (-0,6%). Comparativ cu perioada similara a anului trecut, apartamentele sunt mai scumpe cu 2% în București și, respectiv, cu 3,8% în șara; casele ți vilele, pe de alta parte, sunt cu 2% mai ieftine în Capitala, dar cu 3,5% mai scumpe în rest. în ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru primul trimestru din 2019, un avans trimestrial de 0,3% și unul anual de 4% atât în Uniunea Europeana, cât ți în zona euro. Pentru piața locala, creșterea trimestriala a fost de 0,1%, iar cea anuala de 3,3% -situându-se, așadar, sub media europeana, ambele valori confirma tendința autohtona de încetinire a crețterii prețurilor.

Indicele prețurilor proprietăților rezidențiale (2015=100), date trimestriale


România (Analize imobiliare și lmobiliare.ro)

European Union (Eurostat, EU28)

Surea: Analize Imobiliare, lmofailiare.ro si Eurostat


România (INS)

Evoluția prețurilor în marile orașe - apartamente de vânzare

  • 3.1. Definirea pieței

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții.

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_____________________________       ^‘Nr.3.630/2H19

In cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, ș^ăufinvestîgât oXșer^e de factori, începând cu tipul proprietății. Subiectul evaluării este teren situat îițtr-o zonăffeBidențială a municipiului Ploiești.

  • 3.2. Oferta competitivă                                                     '

Specialiștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International apreciază ca România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale și de Est^ECE) și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Cu toate că situația la nivel macroeconomic nu se mai bucură de aceleași fundamente solide comparativ cu anii anteriori, contextul economic va continua să fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare, se arată într-un comunicat al companiei.

Mai jos sunt principalele 10 tendințe pe care Colliers International le asociază anului 2018.

  • 1. Creșterea economică va încetini, însă rezultatele vor fi mai bune decât în majoritatea țărilor din UE. „în 2017, PIB-ul a înregistrat o creștere de aproximativ 7%, datorită consumului privat și exporturilor. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creșterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene”.

  • 2. Piața de investiții va avea parte de o evoluție spectaculoasă. „După acumularea în 2017 a unui volum investițional ușor peste pragul de 0,9 miliarde de euro și amânarea unor tranzacții pentru anul următor, ne așteptăm în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro, susținut de randamente mai atractive decât în alte țări din regiune, o performanță macroeconomică bună și disponibilitatea băncilor de a oferi finanțare”.

  • 3. Migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. „Tiparul migrației interne și numeroase studii sugerează deja o preferință în creștere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iași - în detrimentul Bucureștiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau înființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare”.

  • 4. Segmentul industrial va continua să înregistreze rezultate bune. „în 2018, cererea din partea chiriașilor va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce numărul dezvoltărilor speculative va crește”.

  • 5. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. „Având în vedere situația fiscală și rezultatele slabe ale absorbției fondurilor UE, nu ne așteptăm să vedem o accelerare semnificativă în dezvoltarea infrastructurii”.

  • 6. Piața de birouri din București se va concentra pe noi poli. „Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piața Presei/Expoziției - vor fi absorbiți ușor, însă dezvoltatorii devin mai precauți”.

  • 7. Piața forței de muncă va fi mai încordată. „Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața forței de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Această piață extrem de competitivă a muncii ar putea limita abilitățile companiilor de a se extinde în București și în alte orașe ale țării, fapt ce va frâna, astfel, activitatea de pe piața de birouri din punct de vedere al închirierilor și al noilor livrări”.

  • 8. Noi spații de retail la nivel național. „In ceea ce privește segmentul de retail, nu au fost anunțate noi proiecte mari pentru București în următorii ani, ci doar câteva extinderi. Investițiile se vor concentra asupra îmbunătățirii situației orașelor cu deficit de spații moderne de retail, inclusiv cele cu o populație sub 100.000-150.000 de locuitori”.

  • 9. Retailul online nu va fi o amenințare pentru centrele comerciale clasice. „în procesul decizional, românii doresc de regulă să vadă un produs înainte de a-1 achiziționa, ceea ce reprezintă un avantaj pentru mall-uri. Totuși, pentru a face față mai bine viitorului, centrele comerciale trebuie să se definească drept destinații pentru petrecerea timpului liber. Mai mult spațiu va fi alocat zonelor de food-court și de servicii, precum cinema și terenuri dejoacă pentru copii”.

  • 10. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial. „Luând în considerare creșterea salariilor și a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov_______Nr.3.630/2019

continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. De asemene a<7rc^e^J'emoi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele înveqjnCJțPr--------

Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursdl^e itȚfiyjr^ițm^lâ data evaluării există câteva oferte pentru zona studiată, plaja de valori pentru terenuri li ^brfjirid deprinsă între 30 - 150 EUR/mp                                    { W® yfc'

  • 3.3. Cererea probabilă

Având în vedere care este structura terenurilor care fac obiectul ofertei de A^t^âre^^vjX.mponentă importantă a cererii o reprezintă potențialii promotori imobiliari sau persoane fizicerafedoresc să își construiască o locuință proprie în oraș.

Un element important care va influența intensitatea cererii și implicit prețurile de tranzaționare îl va reprezenta dezvoltarea localității. Chiar dacă există oferte pentru parcele de vânzare este foarte important care va fi utilizarea acestora.

Colliers International Group Inc. (NASDAQ și TSX: CIGI) este unul dintre liderii globali în domeniul consultanței imobiliare, cu peste 15.000 specialiști care lucrează în 68 de țări. Serviciile includ consultanță și execuție strategică pentru vânzarea și închirierea proprietății, finanțare, soluții corporate globale, property, facility și project management, workplace Solutions, evaluare și consultanță fiscală, analiză și studii de piață și consultanță în materie de leadership.

Cererea pentru acest tip de proprietăți fiind destul de ridicată.

  • 3.4. Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere și oferta. în comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață.

Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2019 este una pozitivă, fiind așteptate creșteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor și scăderea randamentelor investiționale.

Capitolul 4

ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață;

abordarea prin venit; abordarea prin cost.

In estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limițtjiș. j^SpUcarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor sufi^iejiMm-eop^iiJ.e în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare^) \ __ Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privjpid pr^țurijor , activelor similare care au fosttranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață,^cu' relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.                  V,


Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor d obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. ^ Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. în raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate și raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit.

tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

In abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

In abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. In această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.

Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).

Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.

Capitalizarea venitului, numită și capitalizarea directă, se utilizează când există inforrpații-siificiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieței ^i'^^^iștă^S informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare ’ corespunzătoare.                                                                  1 7'

Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se folosește această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client.

In aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare.

în metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.

Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau constmcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată.

Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire și costul de reconstruire - și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.

Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. în cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.

Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor.

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi

A

utilizate în raport. In abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire și sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an.

Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

nerecuperabilă - elemente cu viață scurtă;

nerecuperabilă - elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă;


deprecierea externă (economică).

Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea ey^^r contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Evaluarea terenului                                                        '

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia.


Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă, extracția, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărțite la rândul lor în: metodele capitalizării directe - metoda reziduală și capitalizarea rentei funciare și metoda actualizării - analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației prin bonitare, care are ca bază de pornire Decizia Primăriei municipiului București (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin Dispoziția PMB nr. 421/1992 și modificată prin Dispozițiile PMB nr. 191/1993 și 827/1994, precum și alte reglementări similare, nu reprezintă o metodă de evaluare a terenurilor recunoscută de standardele de evaluare în vigoare. Folosirea acestei metode se consideră abatere disciplinară a evaluatorului și se sancționează ca atare.

»

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață”, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect, în procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din anumite localizări. Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind tranzacțiii cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca



rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de proprietate afectat de locațiune. Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF). Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

  • 1. Comparația directă PROCEDURĂ - Vânzările de loturi vacante similare sunt analizate, comparate, corectate pentru a oferii o valoare a terenului evaluat.

APLIC ABILITATE - Comparația directă este tehnica cea mai utilizată pentru evaluarea terenului și este metoda preferată ce se utilizează atunci când există suficiente informații despre vânzări comparabile.

RESTRICȚII - lipsa vânzărilor și a datelor de comparație pot subția argumentele pentru susținerea valorii estimate.

  • 2. Extracția PROCEDURĂ - Costul net al amenajărilor terenului și construcțiilor se scade din prețul total de vânzare al proprietății pentru a se ajunge la valoarea terenului.

APLICABILITATE - Această tehnică se aplică atunci când contribuția clădirii este în general scăzută și relativ ușor de identificat, această tehnică este frecvent utilizată în zonele rurale.

RESTRICȚII - Evaluatorul trebuie să poată determina contribuția valorii construcțiilor, estimate la costul lor net.

  • 3. Alocarea PROCEDURĂ - Raportul dintre valoarea terenului și valoarea proprietății este determinat din analiza vânzărilor comparabile și este aplicat prețul de vânzare al proprietății în cauză pentru a se ajunge la valoarea terenului

APLICABILITATE - Se aplică atunci când numărul vânzărilor de terenuri libere este inadecvat. Este necesară mai degrabă verificarea caracterului rezonabil decât opinia formală asupra valorii terenului. RESTRICȚII - Metoda alocării nu determină valori de mare credibilitate și este rar utilizată ca o primă tehnică de evaluare a terenului. De asemenea, raporturile dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății sunt dificil de stabilit.

  • 4. Tehnica reziduală PROCEDURĂ - Venitul net din exploatare atribuit terenului este capitalizarea terenului, conformă cu piața, pentru a se face o estimare a valorii

APLICABILITATE - Această tehnică se poate aplica doar pentru a testa fezabilitatea utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament în analiza celei mai bune utilizări sau când nu există informații despre vânzările de teren

RESTRICȚII - Această tehnică este considerată de justiție ca fiind prea speculativă pentru a determina o valoare a terenului credibilă. Trebuie respectate următoarele condiții, valoare clădirilor este cunoscută sau poate fi estimată cu acuratețe, venitul net din exploatarea proprietății este cunoscut sau poate fi estimat, atât ratele de capitalizare ale clădirilor cât și ale terenului sunt disponibile pe piață.

  • 5. Capitalizarea rentei funciare PROCEDURĂ - Rata de capitalizare derivată din piață se aplică rentei funciare a proprietății respective

APLICABILITATE - Metoda se folosește când rentele, ratele, și factorii comparabili se pot determina din analiza vânzărilor de teren închiriat (arendat)

  • 5. C. FIDOX S.R.L. Brașov_____Nr.3.630/2019

RESTRICȚII - Poate fi necesară o corecție a valorii pentru a reflecta drepturile de <pțogri§Eăte.;atunci când renta specificată în contract este diferită de renta de piață.

  • 6. Analiza parcelării și dezvoltării PROCEDURĂ - Costurile directe și indirecte, precum^i^profiîul

investitorului se scad din estimarea prețului brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate iar'ȘvenițȘrile estimate se actualizează cu o rată derivată din piață pentru perioada de dezvoltare\șȚâbsorbțid.-ĂAPLICABILITATE - Tehnica se aplică când terenul liber are potențial de dezvoltare ca parcelă, aceasta reprezentând cea mai bună utilizare a terenului.                                      :

RESTRICȚII - Analiza fluxului de numerar necesită multe informații referitoare la vânzarea și costurile necesare amenajărilor și construcțiilor pe loturi

Capitolul 5

EVALUAREA BUNULUI IMOBIL

  • 5.1. Generalități - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie constituie proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 7,00 mp identificată în baza CF 144735 - Ploiești

  • 5.2. Cea mai bună utilizare - Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire și să genereze ipotezele de lucru necesare operațiunii de evaluare.

Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deși acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare.

Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal și să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa.

Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată.

Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active.

Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare.

Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepărtată sau speculativă.

în cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind

liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.


Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al a terenului construit. Există patru condiții care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim productivă.

utilizări. In multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schim^Mn viitorul apfc Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală jLiet'efiS^.^est^ cuprinsă în economia clasică. în această analiză, valoarea este dată de venitul 4?              ce a

amortizată construcția.

Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piață. Analiza

două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber și (2) cea mai buntf.uftîizaion


Criteriile analizei celei mai bune utilizări

  • a. Permisibilă legal - în toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului, închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

  • b. Posibilă fizic - Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. în acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

  • c. Fezabilă financiar - Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

  • d. Maximum productivă - Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

Cea mai bună utilizare a terenului liber - Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. în această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți

comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune uti________...

schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare intcrun^ă. în 4^ cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătit^rțî^ru dezvoltare imobiliară. Zona învecinată în care este subiectul evaluat este zonă i locuințe.

rezidfepțiala,'cu >blocuii,

<2:

ni-,            MS£■  '

££234735 -


Având în vedere datele prezentate, considerăm că CMBU este cea actuală.       VcX

  • 5.3. Evaluarea imobilului - Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie con^tdBț; proprietatea imobiliară formată din TEREN cu suprafața de 7,00 mp identificată în oază-.i Ploiești

  • 5.3.1. Evaluarea terenului prin abordarea prin piață (abordarea comparațiilor directe) în ipoteza de teren liber - Comparația directă este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte comparabile. în aplicarea acestei metode sunt analizate și comparate informațiile privind tranzacțiile/ofertele și alte date privind loturi similare, în scopul evaluării proprietății subiect.

în procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ, suplimentar față de cele prezentate la abordarea prin piață a proprietății imobiliare, următoarele: restricții legale, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare.

Astfel, este improprie realizarea de comparații cu terenuri ce au CMBU diferită (de exemplu, terenuri situate în zona industrială și terenuri situate într-o zonă reglementată urbanistic ca fiind mixtă - un mix de utilizări permisibile legal). Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de comparație fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/tipul acesteia. Pentru determinarea valorii de piață s-a utilizat metoda comparațiilor directe, care este cea mai adecvată metodă atunci când există informații privind vânzări comparabile. Metoda analizează, compară și ajustează tranzacțiile și alte date cu importanță valorică pentru loturi similare. Ea este o metoda globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare și se bazează pe valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zonă. Metoda comparațiilor de piață își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți, între elementele care influențează prețurile de tranzacție. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat” și celelalte terenuri deja tranzacționate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate și pe site-urile agențiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru terenuri care sunt sintetizate în tabelul următor:

Nr.

Criterii

Proprietate de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Preț ( euro)

21.000 00

22.000 00

40.000.0(1

*«*^6.500.00

Tipul comparabilei

ofertă

ofertă

ofertă

1

Dreptul de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral X ® /

■fntegrâj' /

2

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

normale fj / f-

3

Condițiile pieței

10.09.2019

10.09.2019

10.09.2019

Curs valutar leuro =

4,7318

4

Adresă

V Os '

V.             7-°/

5

Localizare

Reconstrucției

Eroilor

Albert

B-ul.BucureȘjtit /

6

Caracteristici fizice

y \ '     ----

Tip teren

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

intravilan

Front stradal

6,35

20,00

-

3,50

20,00

Formă

regulată

regulată

regulată

regulată

regulată

Curent

Da

Da

Da

Da

Da

Apă

Da

Da

Da

Da

Da

Gaz

Da

Da

Da

Da

Da

Canalizare

Da

Da

Da

Da

Da

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Suprafață teren CF 144735

7,00

350,00

372,00

437,00

500,00

7

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Preț/mp

60,00

59,14

91,53

33,00

valoarea proprietății evaluate = prețul proprietății comparabile ± corecții Valoarea de piață a terenului prin abordarea comparației, este: 270,00 Lei / mp » 49,00 Euro /mp 1.890,00 Lei = 399,00 Euro

Valoarea nu conține TVA

JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR

Elemente de ajustare

Explicații

Tip informație (tranzacție / oferta)

Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piața specifica este de 5-20%

Drepturi de proprietate transmise

Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

Condiții de finanțare

Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare

Condiții de vânzare

Nu s-a aplicat ajustare

Cheltuieli necesare imediat după vânzare

Ajustarea tine cont de amenajările necesare terenului

Condiții de piață

Pentru oferte nu am aplicat ajustări deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluării, chiar dacă data anunțului este mai veche.

Tip / Localizare / Zonare

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de teren (intravilan / extravilan), zonării (industrial, comercial etc.) și amplasării imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se găsesc terenuri cu caracteristici și cotații de prțt asemanatoare).

Mărimea terenului

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată suprafeței loturilor (de evaluat și comparabile) - cu cât o suprafața de teren este mai mare cu atat prețul unitar tinde să scadă                                                                          ,

Topografie, formă, front stradal, raport laturi

Ajustarea ține cont de diferența dc cotație de preț datorată topografiei terenului (plan, în pantă lină sau accentuată, plat sau cu denivelări), formei terenului (regulată / neregulată), dimensiunii frontului stradal, raportului între laturi (front stradal / adâncime)

Acces (tip de drum)

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței accesului la teren, iar în cazul existenței accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pământ bătut

Utilități

Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată existenței sau inexistenței utilităților (apa, canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietăl ii / în apropiere / la distantă

Construit

Ajustarea ține cont de costul necesar demolării eventualelor construcții demolabile existente pe terenurile comparabile           '

CMBU

Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a terenului

Criterii și elemente de comparație

Teren de evaluat

Terenuri comparabile

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

. -'€nnwar;tf>>la 4

Ajustări

Ajustări

Ajustări

*qu^t»ri

%    | €/mp

%    |   €/mp

%    | €/mp /'

' i          €'inp.

Preț (Euro/mp)

60,00

59,14

91,53

'r3W

Tipul informației

oferta

oferta

oferta

Marja de negociere

-5%

-5%

-5%

Preț obtenabil la vânzare

(Euro/mp)

57.00

56,18

86,96

Drepturi de proprietate transmise

depline

depline

depline

depline

v ‘ deplinez . O

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,oo.% ~ î ,-'0,000/'

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

.. r. >7<’ais35. v

Condiții de finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

'^-L‘jiuinerarS>

Ajustare

0,00% | 0,00

0 00% | 0,00

0,00% i ăoo

0,00% j 0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Condiții de vânzare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

nepărtinitoare

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Cheltuieli efectuate imediat după cumpărare

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0.00

0 00% | 0,00

0,00% | 000

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Condiții de piață

curente

curente

curente

curente

curente

Ajustare

6%   | ăoo

o% 1 ăoo

0% j 0,00

0,00% 1 0,00

Preț ajustat

57,00

56,18

86,96

31,35

Localizare

Reconstrucției

Eroilor

Albert

B-ul.București

Traian

Ajustare

5,00%   |   2,85

5,00% |    2,81

-5,00% |   -435

10,00% |    3,14

Preț ajustat

59,85

58,99

82,61

34,49

Caracteristici fizice

Suprafață, mp

7,00

350,00

372,00

437,00

500,00

Ajustare

-3,43%  |   -1,96

-3,65% |    -2,05

-4 30% |   -3 74

-493% |   -1,55

Preț ajustat

57,80

56,84

79,06

32,78

Acces la proprietate

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

drum asfaltat

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% ) 0,00

Preț ajustat

57,80

56,84

79,06

32,78

Topografie

plan

plan

plan

plan

plan

A/Mstare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

57,80

56,84

79,06

32,78

Front stradal

6,35

20,00

-

3,50

20,00

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0 00% | 0,00

Preț ajustat

57,80

56,84

79,06

32,78

Utilități (energie electrică / apă / canalizare / gaz metan, altele)

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

energie electrica, apa, canalizare, gaz metan

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

0,00% | 0,00

Preț ajustat

57,80

56,84

79,06

32,78

Construit

Da

Nu

Nu

Nu

Nu

Ajustare

-2,00%  |   -1,14

-2,00% [ -1,12

-2,00% |   -1,74

-2,00% |    -0,63

Preț ajustat

56,64

55,70

77,48

32,13

CMBU

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

curți construcții

Ajustare

0,00% | 0,00

0,00%  |    <X00

0,00% | 000

0,00% | 0,00

Preț ajustat

56,64

55,70

77,48

32,13

Ajustare totală netă

Euro/mp

-0.25

-0,37

-9,83

0,96

Ajustare totală netă

%

-0,43%

-0,65%

-11,30%

3,07%

Ajustare totală brută

Euro/mr

5,95

5,98

9,83

5,31

Aiustare totală brută

%

10,43%

10,65%

11,30%

16,93%

Număr ajustări

3

3

3

3

Valoare de piață

Euro/mp

57,00

Valoare de piață

Lei/mp

270.00

Valoare de piață teren CF144735

Lei

1.890,00

Valoare de piață teren CF144735

Euro

399,00

Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea proi usă este 57,00 Euro/mp

COMPARABILE FOLOSITE


îmobiliare.ro

Teren intravilan Ploiești

Ploiești, zona Eroilor

21.000 EUR

60 EUR / mp

Comision 0% cumpărător




Detalii


Teren intravilan oras Ploiesti.sîf Brazd'el(zona Sud } suprafața 350mp deschidere 21 metri lin ian, strada asfaltata.canalizarergazerapa5et<:


Caracteristici


Suprafață teren:

Front stradal:


350 mp        Tip teren:

20 m        Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții

intravilan

Nu


COSTACHE CRIST1NEL proprietar

0722.833.901


imobiliare.ro

Vanzare Teren intravilan Ploiești Cartier Aibert

Ploiești, zona Aibert

22.000 EUR

Comision; 2,5%


Detalii

teren intravilan 372 mp de împrejmuit si 1/19 cota indiviza drum din terenul de 2 552 mp, respectiv 135 mp, drum acces 6 ml, utiliTatile: a^^U^A^xanalizare, gaze in ta strada principala, zona de vile noi, are cadastru si intabuisre, certificat de urbanism, oferit cu 60 euro. neg/ mp, văzut MT

Caracteristici

Suprafață teren:


372 mp


Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții

intravilan

Nu



0720.025.971

Alte telefoane:

0720.025.973


ht(ps:.'/vn^.tn^Hs’ero«yar<zare-ieienijn-coi!Strucfii/pio!esft/atw*rt/te!en-constnjc'!i-îie-V3nzare-X5V6-t30aj?lista=8220i528


© imobiliare.ro

R O A NDF Y - Teren ideal construcție

Ploiești, zona B-dui București

40.000 EUR

Comision: negociabil %



Est 2005


Caracteristici

Suprafață teren:

front stradal:


437 mp

3.5 m


Ttp teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:


construcții intravilan

Nu


Specificații

Utilități

Apa

Canalizare

Gaz

Curent

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transport

iluminat stradal

Vicii

nu sunt

Alte detalii

Teren ideal construcție noua.

Toate utilitățile „zona foarte îinistitajn apropriere regăsim multiple puncte de interes. Deschidere la strada de 3,5 ml iar dup-s 28 ml se mărește 13 ml.

Merita văzut ’


0721.195.827

Alte telefoane:

0344.102.430

0721.195.827

ps/i’wwwUnobiliar e.ro/vanzare-ierenud-congirucSi/p^riesti^-âul-bucuresîi'lefen-consîructii-de-varzare-xX 1 ș D13OO5?ifet0=«2201528

f/1


_

tmobiliare.ro

R O A N D Y imobiliare

Ploiești, zona Vest

16.500 EUR

Comision: negociabil %


Caracteristici

Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:

500 mp        Tip teren:

20 m         Clasificare teren:

1         Construcție pe teren:



construcții

intravilan

Nu


Specificații

Utilități

Api»

Gaz

Curent

Alte detalii zonă

Amenajare străzi: asfaltate

Mijloace de transport

iluminat stradal

Vicii

nu sunt

Alte detalii

Teren situat in zona de vest a orașului .cartierul Mitica Apostol

Amplasat I3 interesectia a doua străzi.

Zona in dezvolatare.avand ca utiliatati apa,e?ectrichate,gaze si in curând canalizare.

In curând străzile din cartier vor fi asfaltate

Potențial extraordinar de investiție.

Merita văzut l

COMISION 0%

https://www.îmut)iiîare.ro/variZare-terenuri-constructiLfpIoiesK/¥esVîeren-c3nstaicîH-:le-vanzare-xliDl300C?rfSta=8220î528

S.C. FIDOX S.R.L. Brașov 5.3.2.STABILIREA DREPTULUI LA SUPERFICIE


Conform prevederilor legale: art.17 din Legea 50/1991 " Limita minimă a stabilește, după caz, prin hotărârea Consiliului Județean, a Consiliului General București sau a Consiliului Local, astfel încât să asigure recuperarea prețului în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului In cazul prezentului raport dreptul la superficie este egal cu redevență. In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minimă a concesiunii se va stabili astfel încât să asigure numai recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare a terenului.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii și cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii. Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele și condițiile limitative enunțate în raport. Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre și pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garantează îndeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piață într-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni în tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimată de noi în urma evaluării proprietății trebuie considerată ca fiind „cea mai bună estimare” a valorii proprietății în condițiile date de definiția Valorii de Piață, așa cum apare ea în Standardele Internaționale de Evaluare.

Nr.

Denumire

Valoare

UM

1

Valoare teren

399,00

euro

2

Valoare teren

1.890,00

lei

3

Perioada de recuperare

25

ani

4

Redevență teren anuală

15,96

euro/an

5

Redevență teren anuală

75,60

lei/an

6

Redevență teren lunară

1,33

euro/lună

7

Redevență teren lunară

6,30

lei/lună

----------------7V

Capitolul 6

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATOR^lM,™

' A.&lp

- final* ™


Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea ^afdrii .

Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o rec^^î^ij^țj^gii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, teffifeife analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente.

Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și cantitatea informațiilor.

Valoarea de piață a terenului în opinia evaluatorului este valoarea obținută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea acestui bun imobil.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.

Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață.

în concluzie :

Valoarea dreptului la superficie este :

75,60 Lei / an = 15,96 Euro / an

6,30 Lei / lună » 1,33 Euro / lună

Valoarea nu conține TVA

Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM


ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară PRAHOVA Biroul de Cadastru șl Publicitate Imobiliara Ploiești



EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 144735 Ploiești


A. Partea I. Descrierea imobilului


TEREN Intravilan



Adresa: Loc. Ploiești, Str Mihai Bravu, Nr. 204, Bl. 26B, Et. Parter. Ap. 1. lud. Prahova

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

144735             7

Teren neimprejmuit;


B. Partea II. Proprietari și acte



Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001

Pagina 1 din 3

extrase pentru Informare ondine 13 adresa epay.ancpLro


Carte Funciară Nr. 144735 Comuna/Or&/


Anexa Nr. 1 La Partea I


Teren


Nr cadastral

Suprafața (mp}'

144735

7

*


in


de proiecție Stereo 70.



DETAUi LINIARE IMOBIL


Date referitoare la teren

Nr

Crt

Categorie folosință

întră viian

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți

construcții

DA

7

-

-

-

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

p*(nft)

1

2

6.35

2

3.

1.15

3

4

6.35

4

1

1.149


** Lungimile segmentelor sunt determinate în planulde proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru. w* Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Docucnent care conține date cu caracter persanei, protejate de prevederile Legii Nr. 077/2001.

jj^nLr'ij                    !a aiJJ'f’îci «tpay.ancpLrț)

Pagina 2 din 3

f r im -jlțif versiLîn «a 1.1



#* /

Carte Funciara Nr. 144735 Coftiuna/OrașTM jcipitâ



■ MIR

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrata! ANCPI conține informalJfiîeWi,                O

funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din LegeaW;.455/Z001r...<\' coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese. ^Afiovă administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a / £ I O 3^ documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entitățîi-"' care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

23/03/2019, 10:48

Dm/ment care conține date cu caracter personal. protejate de prevederile Legii Nr 677/2001,

Pagina 3 din 3


Sxtrase pentru informare nn-f !ș adresa spay,ancpLrq


ROMANIA

JUDEȚUL PRAHOVA

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI PLOIEȘTI

Nr, 306367 din 02-08-2019


CERTIFICAT DE URBANISM

Nr.___ 979         Din:       0 2 ~QȘ- 2019

In scopul:

SCOPUL SPECIFICAT DE SOLICITANT IN CEREREA PENTRU EMITEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM:

VANZARE TEREN SITUAT IN PLOIEȘTI, STR. MIHAIBRAVU, NR. 204.. BL. 26B, AP.l, PARTER

Ca urmare cererii adresate de        _______ MUNICIPIUL PLOIEȘTI__

cu domicîliulisediul in județul PRAHOVA___________ localitatea .. .           PLOrESȚI


satul --------- --------r.....            .........., sectorul -     ■ cod postai

strada___________________PIAȚA EROILOR ........................ >1)r. __ IA . .

sc. .    .........»ei. -     . ap. -     . tel./fax _______02443.16699 ....._ , e-mail

înregistrata ianr.            306367_______ din _____02-08-2019

Pentru imobilul — teren si/sau construcții — situat in județul Prahova, Municipiul Ploiești, satul ------------- ---------1_____ .       .. ___...sectorul - .cod postai:               "

Strada ...... MIHAI BRAVU_______________, nr. _ 204   , bl.

se. ~   , et.__P___, ap. I sau identificat prin:     _

in temeiul reglementarilor documentației de urbanism nr.            209            >

faza _ PUG       aprobata prin Hotărârile Consiliului Local nr. 209/1999 si 382/2009

in conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicata, cu modificările si completările ulterioare,

SE CERTIFICA:

  • 1. REGIMUL JURIDIC

Terenul cu nr. cadastral 144735 este situat in intrușii anul municipiului Ploiești si face parte din domeniul public ai municipiului Ploiești, conform Extrasului de Carte Funciara pentru Informare eliberat in baza cererii 89363/23.08.2019.

  • 2. REGIMUL ECONOMIC

L - zona locuințe;

Lb - zona locuințe, in blocuri cu regim de înălțime P+2-4.P+5-10.

Utilizări permise;

  • - locuințe in blocuri;

  • - instituții publice aferente zonelor rezidențiale;

  • - servicii profesionale, sociale si profesionale, comerț:

  • - activitati nepoluantc;

  • - anexe gospodărești cu regim de înălțime P.

Utilizări interzise:

• orice unitati economice poluante si care generează trafic intens;

  • - locuințe pe parcele care nu indeplinesc condițiile de suprafața minima si front la strada conform art.30 din R.G.U. Regimul fiscal este reglementat de Legea 227/2015-Cod fiscal, modificările si completările ulterioare

Terenul se încadrează în zona valorica B, conform HCL nr. 553 / 21.12.2011 si H.C.L. 361 / 28.09.2012

  • 3. REGIMUL TEHNIC

UTR-E-12,1. b; (POT - 50%, CUT = 1,50): conform HCL nr.293/2007;

- suprafața teren 7 mp din acte st 7,30 mp, din măsurători - conform plan vizat de OCPI;

Parcelele sunt considerate construibile daca se respecta cumulativ următoarele condiții:

  • a) front la strada de minimum 8 m pentru clădiri instruite si de minimum 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate;

  • b) suprafața minima a parcelei de 150 mp pentru ciadiri înșiruite si, respectiv, de minimum 200 mp pentru clădiri

.wosBîr. .j.v/c.v.izax/.< •’unuiHrnu - ninsiijKB.. muui ff:                                                              j

►Mto.- cce.i-siw.'t tsejxii .. SEfSEKKPj


  • - retragere minima, obligatorie de 22,50 ml di ti axul str. Mihai Bravu;

  • - orice construcții, lucrări sau plantații se pot tace de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar (conform noului cod civil), orice derogare de la distanta minima se poate face prin acordul pârtilor exprimat printr-un inscris autentic.

  • - distantele minime obligatorii fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei, vor respecta Codul civil;

  • - pentru a se evita amplasarea locuințelor in zona de umbra. distanta intre clădiri amplasate pe aceeași parcela, va ft de minim 3 ni si fata de clădirile amplasate pe parcele alăturate, va fi mai mare sau cel puțin egala eu inaltimea celei mai inaltc dintre ele, pentru a tiu se umbri reciproc - conform OMS nr. 119/2014 modificat si completat cu ordinul 9941'2018, (in cazul in care nu se respecta aceasta condiție se va Întocmi obligatoriu un Studiu de insorlre, care se va analiza la faza de autorizație de construire, in funcție de amplasamentul propus prin proiect);

  • - nr, de parcaje necesar - conform Anexei nr,5 din HGR nr.525/1996;

  • - terenul oferă posibilitatea racordării la utilitățile existente in zona; in ședința de avizare din data de 6.08.2019, au fost indicate următoarele rețele; rețea electrica, rotea gaze, telecomunicații;

Orice modificare a reglementarilor urbanistice menționate mai sus, se va realiza ir. conformitate cu prevederile Legii nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului si românismul {actualizata).

4. REGIMUL DE ACTUALIZARE, MODIFICARE SAU DETALIERE A DOCUMENTAȚIILOR DE URBANISM Documentația urbanistica PUG si RLU a localității este valabila pana la aprobarea documentației noului Plan Urbanistic General al Municipiului Ploiești, conform HCL nr.382/24.11.2009.

Prezentul Certificat de urbanism poate fi utilizat in scopul declarat pentru;

OPERAȚIUNI NOTARIALE PRIVIND CIRCULAȚIA IMOBILIARA - VÂNZARE - TEREN SITUAT IN PLOIEȘTI, STR. MIHAI BRAVU, NR. 204, BL. 26B, AP. 1,PARTER

CERTIFICATUL DE URBANISM NU TINE LOC DE AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE SAU AUTORIZAȚIE DE DESFIINȚARE SI NU CONFERĂ DREPTUL DE A EXECUTA LUCRĂRI DE _______________ ______ _______ . CONSTRUCȚII_______   _____________________

  • 4. OBLIGAȚII ALE TITULARULUI CERTIFICATULUI DE URBANISM:

In scopul elaborării documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții - de construire/de desființare - solicitantul se va adresa autoritarii competente pentru protecția mediului:

In aplicarea Directivei Consiliului 85/337'CEE (Directiva EIA) privind evaluarea efectelor anumitor proiecte publice si private asupra mediului, mcdincata prin Directiva Consiliului 97/1 iZCE si prin Directiva Cons'liului si Parlamentului European 2003/35/CE privind participarea publicului ta elaborarea anumitor planuri si programe in legătura cu mediu? si modificarea, cu privire la participarea publicului si accesul la justiție, a Directivei 35/33^/CEEsi a Directivei 96/61 /CE, prin certificatul de urbanism se comunica solicitantului obligația de a conteste autoritatea teritoriala de mediu pentru ca aceasta sa analizeze ri sa decidă, după caz. incadraretuneincadrarea proiectului investiției pubîice/private in lista proiectelor supuse evaluării Impactului asupra mediului.

In aplicarea prevederilor Directivei Consiliului 85/337/CJSE* procedura de emitere a acordului de mediu se deșfasoara după emiterea certificatului de urbanism, anterior depunerii documentației psntrii autoi izsrca executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente.

In vederea satisfacem cerințelor cu privite la procedura de emitere a acordului de mediu, autoritatea competenta pentru proiecția mediului stabilește mccarudmul asigurării consultării publice, centralizării opțiunilor publicului sî al formulării unui punct de vedere oficial cu privire h realizarea investiției in acord cu rezultatele consultant publice.

In aceste condiții:

După primirea prezentului certificat de urbanism» titularul are obligația de a se prezenta la autoritatea competente pentru proiecția mediului in vederea evaluării inițiale a Investiției si stabilirii necesității evaluării efectelor acesteia asupra mediului. In urma evaluării inițiale a investiției se va emite actu; administrativ al autoritarii competente pentru proiecția mediului,

In situația in care autoritatea competenta pentru protecția mediului stabilește necesitatea evaluării efectelor investiției asupra mediului, solicitantul are obligația de u notifica acest fapt autorjtadi administrației publice competente cu privire la mentinerea cererii pentru autorizsrea executării lucrărilor dc construcții.

lMoi.tr,H: ANTONMjittl FWREKHKA- CCWUJFR., 29-M-W) Vcrfjicai: C(X~A-ELFNa PATJttSCU - SUN SKRMCFJ



(n sihmtia ih care, după emiterea certificatului de urbanism ori pe parcursul derulării procedurii de evaluare a efectelor investiției asupra mediului, solicitantul renunța la intenta de realizare a investiției, acesta are obligația de a notifica acest f.tpt autorității administrației publice competente.

  • 5.CEREREA DE EMITERE A AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE / DESFIINȚ ARE VA FI INSOTITA DE URMĂTOARELE DOCUMENTE:

  • a) certificatul de urbanism;

  • b) dovada titlului asupra imobilului, teren si/sau construcții, sau, după caz, extrasul dc plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat Ia zi, in cazul in care legea nu dispune altfel (copie legalizata);

  • c) documentația tehnica - D.T., după caz:

□ D.T.A.C.                O D.T.O.E.

□ D.T.A.D.


d) avizele si acordurile stabilite prin certificatul de urbanism:

d. 1). avize si acorduri privind utilitățile urbane si infrastructura:


i J alimentare cu apa

  • □ canalizare

  • □ alimentare cu energie electrica

  • □ alimentare eu energie termica d.2) avize si acorduri privind:

□ securitatea la incendiu


C gaze naturale

  • □ telefonizare

  • □ salubritate

  • □ transport urban

  • □ protecție civila


Alte avize/acorduri


□ sanatatea populației


d.3) avizele / acordurile specifice ale administrației publice centrale si / sau ale serviciilor descentralizate ale acestora: d.4) Studii de specialitate

e) punctul de vedere/actul administrativ al autoritatii competente pentru protecția mediului (copie);

- nu este cazul

0 dovada înregistrării proiectului la Ordiuul Arhitectilor din Rtimania (nu este cazul);

g) documentele de plata ale următoarelor taxe (copie):

Prezentul certificat de i



Lvui arc valabilitate de 12 luni de Ia data emiterii.


SECREJAR GENERAL, ioan      wwAi&ans

HITECT SEF,

CR1STINA HF.R.T1A

Jw 2.3, aS. 2^

DIRECTOR ADJUNCT,

RlTA-MARCl



«EAtil


Achitat taxa de ..........ici, conform chitanței nr.

din


Scutit conform arh 476 Ccd Civil

Prezentul certificai dc urbanism a fost transmis solieitantalui direct / prin posta la data de


S.C. FIDOX S.R.L. Brașov

Nr.3.630/2019

■ ■■ u. ■■





ROMANIA

JUDEȚUL PRAHOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI PLOIEȘTI


HOTĂRÂREA NR. 232

privind stabilirea regimului juridic al terenului în suprafață de 7,30 m.p., aferent balconului situat în Ploiești, str. Mihai Bravu, nr.204, bl.26B, ap.l, parter, precum și al terenului în suprafață de 7,20 m.p., aferent balconului situat în Ploiești, str. Veniamin Costache, nr.4, bI.27G, scara A, ap.3, parter

Consiliul Local al municipiului Ploiești:

Văzând Expunerea de motive nr. 11/11.06.2018 a domnilor consiiieri Dănescu Ștefan, Stanciu Marilena, Vîscan Robert-Ionuț, Dragulea Sanda, Văduva Sorin și Hodorog Bogdan și Raportul de specialitate comun înregistrat sub nr. 78/13.06.2018 la Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice, Contracte, sub nr. 180/08.06.2018 la Direcția Gestiune Patrimoniu și subnr. 121/11.06,2018 la Direcția Economică, prin care se propune stabilirea regimului juridic al terenului în suprafață de 7,30 m.p., aferent balconului situat în Ploiești, str. Mihai Bravu, nr.204, bl.26B, ap. 1, parter, precum și al terenului în suprafață dc 7,20 m.p., aferent balconului situat în Ploiești, str. Veniamin Costache, nr.4, bl.27G, scara A, ap.3, parter;

în conformitate cu Raportul Comisiei de specialitate nr. 2 a Consiliului Local al Municipiului Ploiești - Valorificarea Patrimoniului, Servicii către Populație, Comerț, Turism, Agricultură, Promovare Operațiuni Comerciale încheiat în data de 06.06.2018;

Potrivit prevederilor ari. 553, alin. 1, art.554 și art. 859, alin. 2 din Legea nr. 287/2009, privind Codul civil, republicată:

în baza prevederilor art. 3, art.4 și art.10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998, privind bunurile proprietate publică, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art 36, alin. (2), litera “c” din Legea nr. 215/2001, privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 Aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești” a imobilului-teren în suprafață de 7,30 mp, situat sub balconul adiacent apartamentului situat în Ploiești, str. Mihai Bravu, nr. 204, bl.26B, ap. 1, parter, identificat în anexa nr. 1 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 Aprobă includerea în “Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al municipiului Ploiești" a imobilului-teren în suprafață de 7,20 mp, situat sub balconul adiacent apartamentului situat în Ploiești, str. Veniamin Costache, nr.4, bl.27G, scara A, ap.3, parter, identificat în anexa nr.2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.


Art. 3 Aprobă completarea Anexei 1 Ia Hotărârea nr. 225/199'®^            /a;Qs

Local al municipiului Ploiești privind însușirea “Inventarului bunurilor,c^re dicătitîfeSczy'a * domeniul public al municipiului Ploiești” cu două noi poziții, identificate pțjțrs^it 5anexpi''' nr.î care face parte integrantă din prezenta hotărâre.                       £ z ț_i V v

Art "4 Aprobă’trecerea 'dini ‘domeniul pufilic în domeniul privat al Muriîbîpîului Ploiești a imobilelor terenuri identificate potrivit prevederilor art. 1, art. 2 și art 3 și înscrierea acestora în „Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul privat al municipiului Ploiești".

Art. 5 Direcția Gestiune Patrimoniu va duce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

Art. 6 Direcția Administrație Publică, Juridic-Contencios, Achiziții Publice. Contracte va aduce la cunoștință celor interesați prevederile prezentei hotărâri.

Dată în Ploiești, astăzi, 27 iunie 2018

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ, George-Sorin-Nic’ulac BpTEZ Wkd n-


Contrase mirează, SECRETAR, x^fj^Lauretiți sil D ITțJ^ iw L<

''                                            V

£ V

©ANEVAR

MGCUȚUi uaT      A șyxu.’ataitiicft Ă.VT<WW*npw


AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV



Nr. 0023

-40-


Se acordă societății:

FIDOX SRL

Cu sediul în județul Brașov, cod unic de înregistrare 13789500

Data emiterii: 01.01.201B

Valabil până la: 31.12.2018



Președinte, Dana Ababei -



jjRCADASTRAL .

SUPRAFAȚA MASURATA

ADRESA IMOBILULUI

■ Aws'

7.30 mp.

Municipiul PLOIEȘTI; Str. Mihai Bravu nr. 204, Bl. 26B, Ap. 1, Parter.

CARTEA funciara nr.

~trĂT. | PLOIEȘTI


A. DATE REFERITOARE LA TEREN

Nr. parcela

Categoria de folosința

Suprafața din" măsurători (mp)

Mențiuni

l

Ce

7J0

■Total

7.3D

B. DATE REFERITOARE LA CONSTRUCȚII

Cod

Destinație

Sttpraftta consruita la sol

Mențiuni

Total


ing. Ionescu. Daniel


Confirm executarea mosuraronlorla teren, corectitudinea intocmirii-documentatiei cadastrale si corespondenta acesteia cu realitatea din teren


Semnanna si st ani pila