Hotărârea nr. 32/2020

HOTĂRÂREA nr.32 din data de 19 februarie 2020 - privind insusirea Raportului de evaluare nr. 4/2020 pentru imobilul apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraş, situat ăn Făgăraş, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia, c

ROMANIA JUDEȚUL BRAȘOV O d CONSILIUL LOCAL FĂGA *


Strada Republicii, Nr. 3, 505200, Tel: 0040 268 211 313, Fax: 0040,26ȘW Web: www.primaria-fagaras.ro, Email: secretariat@primaria-fagara^rc

HOTĂRÂREA nr.32 din data de 19 februarie 2020 - privind insusirea Raportului de evaluare nr. 4/2020 pentru imobilul apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraș, situat ăn Făgăraș, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia, ce va avea destinația de ”locuință socială”, apobat la cumpărare

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI FĂGĂRAȘ, întrunit în ședință ordinară,

Având in vedere Referatul de aprobare al Primarului Municipiului Făgăraș nr. 1969/1/20.01.2020 și Raportul Compartimentului de specialitate nr. 1969/20.01.2020, prin care se propune insusirea Raportului de evaluare nr. 4/2020 pentru imobilul apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraș, situat în Făgăraș, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia, ce va avea destinația de „locuință socială”, apobat la cumpărare,

Văzând avizul favorabil al Comisiei de studii, prognoze economico-sociale, buget finanțe și administrarea domeniului public și privat al municipiului, al Comisiei de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, al Comisiei pentru servicii publice, pentru comerț și agricultură, al Comisiei pentru activități științifice, învățământ, culte, sănătate, cultură, protecție socială, sportive și de agrement, al Comisiei pentru administrația publică locală, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățenești, problemele minorităților, precum și al Comisiei de turism, relații externe și integrare europeană,

Ținând seama de HCL nr, 263 din 31.10.2019 s-a aprobat ca oportună și de interes local achiziționarea imobilului - apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraș, situat ăn Făgăraș, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia, ce va avea destinația de „locuință socială”,

Având în vedere prevederile art. 863, alin, d din Codul Civi,l

în temeiul art. 129, alin.2, lit. b și c, art. 136, alin. 8 art. 139, alin.3, lit. g, art. 196, alin.l, lit.a, art. 197, art. 198, alin.l și alin.2, art. 243, alin.l, lit.a și art. 286, alin. 1 din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l: Se însușește Raportul de evaluare nr. 4/2020 întocmit de către Expert autorizat ANEVAR Toth Eniko, parte integrantă din prezenta hotărâre, întocmit în vederea stabilirii valorii de piață a imobilului apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraș, situat în Făgăraș, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia, în vederea achiziționării, de către Municipiul Făgăraș.

Art.2: Se aprobă achiziționarea de pe piața liberă, prin negociere directă, pornind de la prețul stabilit în Raportul de evaluare menționat la art.l, respectiv 182.000 lei (38.100 euro), a imobilului apartament 4 camere, înscris în CF nr. 106402-C1-U2 Făgăraș, situat în Făgăraș, str. Podului, nr.l, ap.2, proprietatea d-nei Trif Claudia ce va avea destinația de "locuință socială”.

Art.3: Se aprobă completarea Inventarului bunurilor ce aparțin domeniului public al Municipiului Făgăraș, cu bunul descris la art.2.

Art.4:Cu ducerea la îndeplinire a prevederilor prezentei hotărâri se încredințează Primarul Municipiului Făgăraș prin Compartiment Evidență Patrimoniu.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚA ERCĂU BRUNO

Secretar general.


Hotărârea s-a adoptat cu 15 voturi pentru, 1 abținere, ■—împotriva

Consilieri în funcție - 18

Consilieri prezenți -16

Prezenta hotărâre se comunică:

  • - lex.Dosar de ședință

  • - lex.Colecție

  • - îex.Prefectură

  • - lex.Primar

  • - lex.Secretar general

  • - lex.Compartiment evidenta patrimoniu

  • - lex.Arhitect-șef

  • - 1 ex.Direcția Buget Finanțe

  • - 1 ex.Compartiment Relații cu Publicul, Arhivă

  • - 1 ex.Afișare

Cod: F-50

Data de referința a evaluării: 22.01.2020

Curs lei/EURO = 1,7790

Ec. Tath Esiiko

Evaluator Autorizat

Membru titular Ai^EVAR

roTi-i ro - evaljatcr,. urc-MZAr

RAPORT IM &VAL& .RE

DECLARAȚIE DE CONFORLHTATE 5

Prin prezenta certific următoarele:

  • - prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mei pertinente cunoștința rie evaluatorului la data inspecției;

  • - analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si se constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

  • - nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

  • - onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

  • - analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codri de Etica Profesionala al Evaluatorului Autoriza t și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres in acest raport;

  • - evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si are experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

  • - raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

  • - nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională îu elaborarea raportului;

  • - valoarea estimata de către evaluator este valabila Ia data prezentată în raport;

  • - evaluatorul are incheiat asigurare profesională ;

TOTH ENIKO

EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR

RAPOiîT

Acest raport d2 evaluare. este confidențial, atâtpenliat cl’eitt, c ‘i șipjtiiiu gvcfi pidof ~i osie valabil bitmai pentru scopul Hierițicuat; w se recepții nici o responsabilitate dacă este tm-tistais altei pcisocue, fie pentru un scop declara t, fie pentru oricare alt sccp.

Stimate beneficiar,

Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun. Făgăraș, str Podului nr.l, jud. Brașov, proprietatea persoanei fizice Trif Claudia ,în prezent având destinația de spațiu de locuit , vă comunic următoarele:

L’ proprietatea evaluată se compune dintr-un apartament in casa , cu 4 camere și dependințe conform descriere Extras CF , regim de inaltime S+P , edificat in anul 1900 cu renovări ulterioare , av nd cote parti comune /z si cota teren Yi , inscris în Extrasul CF rr. 106402-C1-U2 cu nr. cerere 24593/22.10.2019 UAT Făgăraș, identificat cu nr.top 519/2/b, 520/2/b

i • cu ocazia inspecției s-a constatat faptul ca descrierea compoirimentarii din E;.tr«ul CF este eronata, apartamentul are 2 camere in loc de patru si mai dispune de baie, pivnița , teiasa, magazie si 2 wo -uri rurale , situație faptica care corespunde celor stipulate in Contractul de vanzcre-cumparare nr.lS5/22.07.1997 emis de R.A.S.C.Fagaras si releveului anexat

i> evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață al proprietății imobiliare, așa cum este definită în Standardele de E' aluare a bunurilor ediția 201S , în vederea vânzării

F abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață pentru cota de teren , nb jrdarea prin cost pentru apartament

  • •* data de referință a evaluării este 22.01.2020 Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este de 4,7790 stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

  • r A fost evaluat întregul drept de proprietate considerat pentru utilizarea expusă mai sus;

N Valoarea estimată nu conține TVA

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, s-a obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:

VALOAREA £E PIAȚĂ RECOMA1 T ATĂ

38.100 EURO echivalent 1S2.0G0 LEI,

VALOAREA DE PIAțĂ AI OST DETERMINATĂ PRIN

AEGRLAREA FRIN PIatI J


Această estimare are î,i vedere caracteristicile intrinseci alz proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului simt în limita ipotezelor considerate, condițiilor „pacifici și nu sunt influențate de nici un a'tfactor. Dlc simt corecte fi adevărate în limite informațiilor existent'■: în docta ente și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe bc za standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către Al ÎEVAr (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romanic).

TOT.E-


.,Ua 7 <7.* A Ui Ch.lAA 2

RAPORTOF EVALUAI-,-

CUPRINS

Declarație de conformitate

Adresa către beneficiarul raportului

Sinteza Raportului de Evaluare

  • I. Termenii de referința ai evaluării

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului

  • 2. Identificarea clientului și a oricăror a Iți utilizatori desemnați

  • 3. Proprietatea evaluata

  • 4. Declararea valorii

  • 5. Baza de evaluare

  • 6, Date privind dreptul de proprietate

  • 7. Date privind documentația cadastrala

3. Situația actuală

  • 9. Descrierea zonei

  • 10. Descrierea construcției

  • 11. Descrierea spațiului de evaluat

  • 12. Analiza pieței

  • 13. Cadru legal si reglementari

  • 14. Analiza celei mai bune utilizări

  • 15. Metodologia de evaluare - abordarea prin piața , venit si cost

  • 16. Definitii

  • 17. Restricții de utilizare, difuzare si publicare

  • 18. Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii

  • 19. Localizare

  • 20. Poze proprietate

  • 21. Anexa A - calcul abordarea prin cost apartament

  • 22. Anexa [> - calcul, abordarea prin cest anexe

  • 23. Anexa C-calcul abordarea prin piața ptr teren

  • 24. Compare bile

  • 25. Documente proprietate

TOHfENih'O-^'ALUATORA UTOHZAT

RAIK'kTDE .H'ăLi/ZîA..

KJUTE’A EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

MUNICIPIUL FĂGĂRAȘ

Nume proprietar

TRIFCLAUDIA

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Rezidențială

Subtip proprietate

Apartament în casa

Cod postai

505200

Adresa proprietății

Mun.Făgăraș, str.Podului nr.l, ap.ll, jud.Brascv

Carte Funciara nr.

106402-C1-U2

Număr cadastral

Top 519/2/b, 520/2/b

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr 106402-C1-U2 cu nr cerere 24593/22.10.2019 U AT

Făgăraș

Extras CF 106402 cu nr. cerere 24593/22.102019

Contract de vanzare-cumparare nr.loS/22.07.1997 emis de RASC

Fagaras

Releveu apartament emis de RASC Fag ras

Ordinul nr.1599/15.12.2003 emis de Prefectura Brașov

Adresa nr.29136/06.01.2009 -atribuire teren de 619 mp

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în cota indiviza

Utilizare existentă constatată

Rezidențială

Tip constructiv (structura)

Cărămidă

Anul construirii

1900

Stare tehnică a construcției

Satisfăcătoare

Nivel (apartamente)

Etaj parter

Nivel de finisare

Medii vechi care necesita renovare

Suprafețe

Apartament

i- u

108,58 mp

Ac 138.90 mp

(mp)

Pivniță

Au

60.92

Ac. 60.92 mp

Anexe

Au

19,83

Ac 27.23 mp

Teren

St

Cota de '/i din 1238 mp

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4.77SQ

Data inspecției

42.01.7.023

Data de referința a evaluării

22.01.z020

Valoare abordare prin venit

। Iu s-a putut aplica

LEI

Valoare abordare prin cost

182.003

LEI

Valoare abordare prin comparații

Nu s-a outut aplica

LEI

VALOAREA de piață recomandat?., din care:

1C2.000

LEI

38.100

EURO

-Valoare constructle/cnnstructii

124.200

LEI

26.000

EURO

-valoare unitara construcție (la apartamente - pt. aria utila; 'a clădiri independente - pt. aria

S57 _

LEI /mp

2C2

EURO/mp

j'GTH£NIKO -   ILVATOR A 'J10R1ZAT

l'7,.'.r-ony

desfasurata)

-valoare unitara teren

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

57.800

Lei

12.100     Euro

93

Lei/mp

19,50 Euro/mp

apartament

c 100%

observatii SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medic

Amplasare în zonă mediană,

Acces

Da

Drum public

Utilități zona

En.electrica, apa, canalizare ,gcz

încadrare in clase de risc seismic (1-P') sau categciiide urgenta (U1-U3)

itu e cazul

Utilizare

i

Locuit

Identificare imobil

S-a realizat identificarea pe teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate ia inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cocă indiviză

Alte Observații

Descrierea compartimentării din Extrasul CF nu corespunde cu compartimentarea identificata pe teren

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Es.Toth Emko

Ml ÎJMMM - :MALVh: 10z: J1 U A TA7'

RAPORTOR £VĂl OARA

1.

EVALUATOR

I c.Totii Enike

Legitimație ANEVAR

Nr< 1601S

Psrafa

Nr. 16018 vsIshHă. 2020

Firma

TOTH ENIKC EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

= Mun.Facele, *tr.Ady Eudre ur.ll, jad .Bve.sov

» Asigurare / LLLL NZ T’RIAC in vr l fie 10.000 Euro

2.

BENEflCLLR

IVunicipitil Fîigărpj

Adresa

Mun. Făgăraș., str.PoduIoî nr.l, ap.n jnd.Ersșov

3.

PROPRIETATEA EVALUATĂ

Apartament nr. 2 compus din 4 camere si t'cper Jiu te omibrm descriere Extras CF , cu cuta părți comut % din cete parft couasne reprezentând zidul despărțitor tiirtm apartamente si cate tere" Vi im teren ui de 1233 mp ,situat h etajai parter ti m:ui in .ib3 da tip atsa , rep;i. imlurns S+? ediflcct in unul 190®,

Conform stfaetiei gătite pe teren , care coreepunde cu Quitracnd de vaz-cumpcrsre "neiat si relei eu , rpamamentul dispune de 2 emitere, bucft'rie, antren, baie, camera , cu Se= 10S,£-8 mp , pivuita de 60,532 mp si corpuri anexa, magazie si 2 wc-uri rurale cu Su tot'’a de 19,F6 mp conte ta

Proprietar

TrifClaudia

Adresa proprietății

Mtm. Făgăraș, str Podului nr.l , ap.n, jud.F.rasov

Condiții limitative deosebite

Descrierea compartimentării din Extrasul CF nu corespunde cu compartimentarea identificata pe teren

4. DECLARARE/. V/ LCRU

VALOAREA DE PIAȚA ESTII'iATÂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

38.1W EURO echivalent 182.880 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piațfi

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PP TĂ

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

22.01.2620

CURS DE fCEIRIB BNR LA DATA EVALUAPffl

1 EURO = 4.7793 iei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

liuspeaU a fost efectuate ’e către cvalirt t&r Fc. T;-<Ji Ej iko î^: prezent rnui reprezentant ?l Pr ariei Mtm. Fagsrrs

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

c Descrierta proprietari, conform Extras CF nr. 1 &6-zC2-Cl-U2 cu nr. cerere 24593/22.10.201$ ps’rtea I:

Top 519/2/&, 52!Ud apartament H compus diu patr: «lijer-e, btie.vtnie , camara si m.trev., c?î rnv' 71 «ta e'^menteio de uz f ui u,

,• '07E El C . t- k , . ■ •;u7u: JEi T

EFT DE EVAL 7' .

• Interiori privitoare Ir- proprietare, eanfornt Extras CP .-,r. 106402-C1-U2 prreex. II:

Intabulare , drept de proprietate , dobândit prin lege, cota actuală 1/1

Proprietar - Trif Clauuia

« fusericri privitoare Ir rureîri :

Nu st nt

Mentivai specirse privind Extr. de Carte Funciara

Mențiuni 2 privind

Abateri de la Extrasul de Carte Funciare

7.

DATE PRIVIND

LOCUI TENTAȚIA CAP ASTEA L.“

Au= 102,58 r.tp , pi 'nit# 60.53 !i»p, irer-e 1? 86 nr

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ .1 1ÎÂO3ILULU2

Locuit de proprietar

n

DESCRIEREA ZONIIEE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban — amplasare favorabilă, mediaș

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

Str Podi! iui nr.l

11 Calitatea rețelelor de transport: ^filtste cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL

EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

n Zona resicîeatiala, cu case uuif;. uiiiale

° Rețea de transport în comun, mijloace de tr»t»sport cuîicieute.

n Unități comerciale în apropiere: magazine alimentare

D Unități, de învățământ: scoală generală, grădinițe și liceu

a   Instituții de cult: biserici

"   Instituții medicale: cabinete medicale,

” Altele: administrație locala

UTILITĂȚI EDILITARE

B Rețea de energie electrică: existentă

a   Rețea de apă: existenta

"   Rețea de terniofîcare: existenta

°   Rețea de gaze naturale: existentă,

11   Rețe?. de canalizare: existenta

0   Rețea de telefonie: exhUntă

GRADUL DE I OLUARE ORIENTATIV

0   Poluare fonica medie

°   Editare cu noxe limitat

AMBIENT

« Lâsîstst

’ Trafic iute Emil st

CONCLUZIE PRIViNL*

ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - raedien

Dotări și rețele edilitare bun", Polurre raodereta. Ai sbi rd ciri’izat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

D Imobil de iip ap^rta nent iii casa, regim de îaăițisae 3+P

0 Etaj - S+P

ANUL FIT

c Anul 1500

CARACTERISTICI

a i’nrdatiaibetou srdist

Structură: cărămidă

încliluerf r-eriai ~ rale: i c- .m; ■rT.aetr xrir rai ।■/:; _

jre^z.. ■

RAPORT DE lîVALUi ;/î

E Acoperiș: șarpanta lem», invelhoare tijla

* Âjpeet exterior: iatada Mr.e iutreiuiutr , p£i.cs ulurj^'e cui te uect»ita reuo.'are

■ Aspect interior: finisaje vechi.itescslts r< aovare

CONCLUZIE PRIVIND

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

0 UliEt'ți - apa, canalizare , an. electric? , gez

11.

DESCRIEREA SPAȚIULUI DE EVALUAT

BILANȚUL DE SUPRAFAȚĂ

Au = 10858 mp         eciUractaM ele vauzirc-cumps.r&re , rekveu, si

anexe

TIP APARTAMENT

Semid'comandat,

TÂMPLĂRIE

« Exterioară: tâmplârie parțial PVC cu geam terinobolant , parțial lemn cu geam simplu, cele initii le , r-i interioc re lemn vechi

c Usa la intrare: lemn

FINISAJE iNtERIOAtE

Aprrtmaeiit

> Pardoseala- (.'ustunca lerai» vxLi In eoEiere . i cinect ir taie, bucătărie, camera si antreu FcreC’: zugrăveală simpla, v eebe

> Finisaje medii care necesita i ccovare

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ELECTRICE

=• Luminat normal

* Cnrenți slabi (telefonie)

B Instalații vechi, funcționa k

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

» Sistemul de încâLfire : sobe de teracota

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE

CU A PĂ

«   Din rețeaua orașului.

*   Instala Jil funcționale

• Contoiizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE

CU GAZE

o Din rețeaua orașului. ■ Instalații funcționale

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

0 Amp’e/.ameut favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI 1MOBILLJIE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

a Piața imobiliara este definita de piața imobilelor siturte ia soa ie rezidențiale de tip cartier eu casc uMfaialliele din Muu. Făgăraș

Pi.'■•ta specifica - picta apartomenielir in casa , construite perioada ISOO din zonele mediane si scnicei trale ale mwkipiule! Făgăraș, - prețul rămâne unul dintre cele mai important criterii pertni alegerea unei ioeumtele; reputația zonei;! mijloacele de transport iu comu.i coa'ee.oa, de asemenea, foarte mult

- o treime dintre rotnîa: îsi cumpără Iccrirte ci? ctslifnc rii preferă în continuare să leeuiască în cl:?rie

La date evaluării in Mun. Feguras «1 zonele din vțcmaiste uu an io-t găsite oferte de vanzare si inefe-riere pentru • prrteisente ?.o c'se , edificate in jurul anului 1506, drept pefctru caie aLcrdr.rile prin piața si venit un s-au putut aplica. In situația s-a aplicat abordarea prin cost pentru constr-ctie si abordarea prin pista pentru teren.

NATURA ZONEI

c Zf nă rcz’Jer.țiî ir.,

3 Din punct de vedere edilitar: oir î.» tk vțjtere

Din prr.et de vedere eeowotnic: orat / zone ev ecoac;rie s!< ’■ oVzv'.i'tete , șșeici ridic i,___________

iSTii ?fiV .:c - dl TORAJeC .

VAPORI 05 fi >4' ; dJAU:

CFERTE GLMILAFE

■■ Nu au iest gr.u’e ia data e>tiuari;

CERERI SIMILARA

Cererea piață in zona ^ucJirnă r.l Mv.n. Făgăraș este încă ;aai mică față de ofertele ciiâtento, ceea ce generează a j-iață £.1 cumpărătorului Mediu de afaceri și situație economică an un impact negativ asupra pieței imobilia.e, deoarece nivelul de cuncpărrre , 1 populației este mic , ceea ce se oglindește si in preșurile relativ mici /mp la .’partartamente aria pieței studiate.

Programa Pripea Casa es e ia irwsnrx. s?. revigoreze piața imobiliară , încurajând tinerii să im. estească în iccuințc în defs vec.rer. p’fișii chiri loc.

ECHILIERUL PIEȚEI

° Dvechilii cu în »s. oarea CEPtEFEI

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

“ 33.10P curo

El

CONCLUZII ȘI TENEIKȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

Dezcchilibi u ia favoarea CEREPTI

r Tendință de r.rgivur* fa fiTcare.. CER2RIE.

■    Rezulta: posibilii"<.ea reducerii preturiler / ohiitcă

An era A si R cupriud calculele prb.L-.d ;b">‘dnt"5.~r:.'> -ost _____________

13. EVALUARE

REGLER'TNTĂTJ ȘI CADRU LEGAL

STJ.ND/ RDE DE EVALUARE

EDIȚL-. 2016

SEV 100 - Cadrul general

SEV102 - Implementare

SE” 103 - Raportarea evaluării

SEV 230 - Drepturi asupra propriei fiii imobiliar..

GEV 630- Evaluarea bunurilor imobil?

14. CEA fi*AI EUNÂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima, cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii . maximizează vale arca si care esfc posibila d.iti pru ct de i adere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct dc. vedere financiar »,

In conformitate cu Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 standarde cu incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2017, Standardul de Evaluare SEV ICj - Cadrul General (IVS Cadril general), prevede ca valoarea ce piața a unui activ va reflecta ce? mai bunt utilizare, a acestuia.

Ci..TU poate fi continuarea utilizării cavav5 a -cti'.'ului r.au țoate fi o sita utilizam. Acees .•> ostt determinata de utilizarea pe care nn participant de pe nîs.*a ar imenționa sa o dea vnvi -.ctiv, utr.ci c:cd stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministe care susține ca utilizarea asteptuîa este utilizarea singulara si specifica ce sendime ’.a maximizare? utilizării tewului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utibztre reprezintă alternai’va cea mai favorabila de utilizare .. proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, cc va constitui baza de pornire si va gent.a ipotezele de lucru necesare aplicării me:odelor de evaluare ir condnuaiea analizei cin evaluarea de fata.

Cea mat bună utilizare este analizată uztml în un? din ț’nrâto?;;ele si.uații:

  • -• cea mai bună utilizate a :i enului libe.

  • - cea mai 1 ună utilizare a tereflSubii coi u truit.

Cete .‘minarea culci mai b*Li? utiliza i prcs/pv..e lu.....a ' cor rU”'re a mms oar lor :e. irite:

j -n 7:77 *>

RAPORT ['£ PTA/J-ARr

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi ccnsideivt rezonabil de către parricipaatii pe plata:

c utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

* utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere dr.ca o utilizare diferit", care este posibila fizic si permisa legal;

® maximizează valoarea ; ”a genera profit suficient pentru un participant tipic ie pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizare;! t 'iste-im, după ce cu fost luate in c.<cvl tot te costurile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

- demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - adecvata

  • - rnfiizare comercial? - iz;adecvata

  • - utilizare office: - adecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibil fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - da

  • - utilizare corner citi iu - nu

  • - utilizare office- da

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună ucilizare este reprezentată de utilizarea actuala, respectiv proprietate imobfîmr.-rezidențiala

15'Metodclozfa de evaluare

Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele da Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparatii, abordarea prin venit, abordarea prin cost, ia cadrul fiecărei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informatii de piața, surse de costuri actualizate fam vreo asumare nejustificata din partea evaluatcrvlri privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt: cosrtui din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si emema, cu.:j tif cari ale difiri>’c' clemente de comparație h cazul terenului, rate de capitaliz ne etc

Evaluatorul a utilizat informatii dc pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cun: para torului si vânzătorului, bine informați, prudenti, fara constrângeri si in cm c știuta de cauza generând valoarea. de piața a subiectului solicitat spre analiza.

Datorita Untului ca nu fest fdeutîCcats informații despre tranzitri»* recente, fu conformitate pot. 39. 74, 75, etc. din GDV £?C, fast ut’izirte informații privind ofcr 'e ut preprieud similare disponibile po viata, acestea fiind reale si verifica ie do către evaluator B proprietar sau ~eprezentantui zcestvB.

  • 15. 1 Abordarea pi 1 piu fa

. 2<i. U’. .“xL _ hAFORT DE EVAt UAR.

Metoda comparației directe utilizează c.n.'flLa comparativă: estimarea. valorii ce piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similaie și compaiarea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piari a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Ana’iza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-oferm pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urina tranzacțiilor cu imobile efectu ite în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacții’c sau din ofertele de vânzare cu apartamente în rom, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartame ntul de evaluat si apartementele similare tranzacționale sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom analiza elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica nu exista tranzacții sau oferte de proprietari similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) , apartamente in casă si cu vechimea aferentă iar informațiile comparabilelor existente sunt insuficiente nu c-a putut aplica aceasta metodă de abordare.

Abordare'- prin piața s-a aplicat pentru estimarea prețului pentru teren

12.2. Abordareaprin venit

Metoda are la bază ideeu că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este aclâziționată sub forma unei investiții, investitorul fiind în principal interesat de capacita. ea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoeiea proprietății.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net intr-un indicator de evaluare a proprietății.

In Al 1EXA B este prezentată detei.ninarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate ,din chirie.

Deoarece pe piața specifica nu exista tranzacții sau oferte de proprietari similare (cu suprafetî similare, cu aceeași utilizare etc...) , apartamente in casă si cu vechimea aferentă iar informațiile comparabilelor existente sunt insuficiente nu s-a putut aplica aceasta metodă de abordare.

Abordarea prin cost

Evaluarea terenulu:

Valoarea unui teren este ii fluentirta in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea, schimbarea, substituția si echilibrul sunt principiile evaluării care la rândul lor au influenta asupra -alorii terenului. Punctul de echilibru nu este atins nici macat pe termen scurt, de aceea valoarea terenului este in mare măsură influențat» de cerere.

Terenul liber este c proprie.ate imobiilară. cu caracter specific, iar iemiicile de evalua-e recunoscute de standardele d.: evaluare sunt:

p metoda comparației directe - este metoda cea mai uaual» si s ; c-o'-te utili» o : id exista suficie ite date despre vanzari pe piam sp ecifica;

  • » anaEza ppi'ce’zrii gj dczvQfc turti - se folosește țuici cmc parcelam si dezvoltarea reprezintă utilizarea cea mai importanta a parcelei de teren in curs de evaluare;

  • « neteda akcarii - s* bazeaza tot pe vanzori de terenuri pentru a stabili un n-.port intre valcarei terenului si cea a proprietății (când avem si construcții pe *eren);

e ’iaetaCfe extracției de pe piața - se estimează valoarea terenului prin diferenti dintre prețul de vanzere al unor proprietari comparabile si valoarea, .'unenaj.'rilor terenului si construcțiilor;

tehnica reziduala. - ’ceniific.f’ "enitnl net di i _ rploMr.ro aîtibu’t t? cnv’ui si ii capiMli«6»za ci o lata adecvata luata din piața;

oapitafcHK-a dîreera •; i"'rieî< re; •iei Li uriar-e (ch - 3» po ..e aplice, doar rru se cunosc

Tl-rIM J - F;rA LUd :01 AUTC1.JZ .

P/5 POR T DF. ■'// Ltf 3 Fr

rcate/chirii de comport fie, precum pi ,ate Ce c .pitșlizare cin •.'ratzw.i de trenuri.

Baza. evaluării realizate in prezentul report este valoarea de pita, r.sa ouin este definita in Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018. Având in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amplasarea acestuia, scopul evaluării, precum si informațiile disponibile, pentru determinarea tceriei valori a fost aplicata tehnica comparatK tMniEadloP.                    ■

Analizând informațiile culese din-piața pentru-^ proprietari similare cu a obiectului evaluat, evaluatorul s-a oprit asupra a 3 comparabile selectate din ofertele existente la momentul analizei, care in opinia acestui?, se apropie cel moi mult de obiectul analizat.

Evaluarea a fost efectuau prin metoda comparațiilor directe, care este cea m.i adecvate metoda atunci când exista informații privind vânzări compc~abile. Este o metoda globala, care plică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofena pe piața imobiliara publicate in mass-iredia sau alte surse de informare si se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma tranzacțiilor cu proprietăți efectuate in zona.

Metoda comparațiilor de piața isi are baza in analiza pieței si utilizează analiza comparativa, adica estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru ? găsi proprietari similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”.

Premisa majora a metodei este acaea ca valoarea de pista a unei proprietari imobiliare se afli in relație directa cu preturile de tranzacționare ale unor proprietăți competitive si comprrcbi’.e.

Analiza comparativa se bazeaza pe asemănările si diferentele intre proprietăți, intre elementele c ;re influențează preturile de trnzactie. Carcoterisdcile, datele de comparație si cele de ajustare sunt expuse in fisele de calcul tabelar.

S-au trecut in revista elementele de comparație necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzacțiilor recente.

Evaluarea construcției:

Se realizează conform catalogului Costuri de reconstrucție - costuri de inlocuire clădiri rezidențiale , editura IROVAL București ,de Ccrneliu Schiopu actualizat cu indici aferent perioada 2019-2020 , adaptata, si care prevede ca in lipsa documentației tehnico-economice de execuție cea mai indicata metoda de evaluare este cea a valorii de înlocuire.

Aceasta permite stabilirea unei valori apropiate de realitate, cataloagele oglindind cu fidelitate caracteristicile tehnico-coastructive si gradul de docare a diverselor categorii de clădiri.

Pentru determinarea valorilor unitare si totale ale fiecărui obiect de construcții ce se evaluează se parcurg următoarele etape:

  • - documentație privind clădirea care urmeaza a fi evaluata, prin studierea planurilor parțiale pure la dispoziție de beneficiar si stabilirea caracteristicilor tehnico-construcfive ale clădirilor;

  • - cercetarea obiectului la fata locului, stabilirea dotărilor si instalațiilor, procur i si stabilirea sterii tehnice a clădirii si a subansamblelor componente;

  • - se efectuează Încadrarea clădirii intr-unui din cataloagele de reevaluare;

  • - se elaborează faza de evaluare si se determina valorile unitare ele înlocuire, pc total si pe categorii de lucrări, prec”m si corecțiile datorate abaterilor fata de prevederile cin fisele crtafoguliii;

  • - se stabilește valoarea r.am&sa prin diminuarea valorii de inlcciiire cu pWerea de valoare din cauza deprecierilor "arc aftctsaca clădirea.

Evaluarea. aearim o in motoarele ct-'.nc:

  • 1. Stabilirea costului de înlocuire brut;

  • 2. Estimarea deprecierii totale r construcției, respectiv, pa baza Ncrmetr/ului P 13 5-20C0 («uizt* de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/10G?, care stabilește coeficienții de uzura fizica, a ruj’osce’or fre din grupa 1 - construcții) si pe baza estimării pierderii c.e valoare din nendeevr-ri sau cy*ze externe;

  • 3. Determinarea costului de inJocuire net - prin scăderea deprecierii totale din coătol d? înlocuire brut .

Pentru determinarea valorii uni arc ti totale a conatruscVei ce ev xraza s’- p-curg urr. -X. : >

7i:a..            * -a. v:i- "J.ăt

RAPORTDE EVALUaE'

  • 0 inspectarea clădirilor pe teren «i stabilirea caracteristicilor tehnico-constuctive ale acestcn, stabilirea dotărilor si instalațiilor, precum si stabilirea stării tehnice a clădirilor si subansamblclor componente;

  • c efectuarea incsdrarii clădirii intr-unui dintre tipurile prezentate in indreptar/cetaloage;

  • • determinarea costului unitar de inlocuire pe total si pe categorii d« lucra i - "alori care nu conțin TVA;

  • • calculul vilcrii totale de inlocuire prin multiplice cea veiorii unitate cu suprafctr desfășurata totala a clădirii;

«• estimarea deprecierii totale;

  • - estimarea costului de inlocuire net prin diminuare?. costuh i de inloc’iie brut cu pierceiea de valoare din cauza deprecierii totale.

Costul de inlocuire brut reprezintă certul unui activ modem echivalent, la data ev luării.

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de inlccuire brit, ce peste sa apara din cauze fizice, funcționale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării. Prin ".ceasta meied». se analizează separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizează o suma globala si, respectiv, tu prcccnt global.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădi e si cu care Gpere?.za aceasta metoda sunt:

  • - deteriorarea (uzura) fLicc - este evidențiata de rosatari. cazaturi, fisuri, infestări, defecte de structura etc. Aceasta poate a/ea dcua componente - uzura fizic* recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiția de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai in condițiile in care costul ce corectare a stării tehnice e mai mare decrt creșterea de valoare rezultat#) si uzura fizice nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice);

  • - neadecvare funcționala - este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalațiilor si echipau elitelor atacate. Se poate manifesta sub doua aspecte - neadecvare funcționala recuperabila (se cuantifica prin costul dc inlocuire pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionări) si neadecvare funcționala nerecuperabila (poate fi cauzata de o supradimensionare sau de deficiente d. te de un element neinclus in costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus in costul cb nou, dar nu ar trebui inclus);

  • - depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietății imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietății, amplasarea in zena, urbanismul, fmanterea etc.Nu s-a aplicat depreciere externa deoarece zona este foarte atractiva pe segmentul rezidențial, imobilul are finisaje superioare, preturile de vânzare pentru vile sunt la limita superioara si exista cere e pe piat"..

Sabilirea uzurii fizice:

Gradul de uzura fizica s-a estimat ținând seama de următoarele aspecte de ordin general:

  • - durata de viata consumata pentru stn ctura de rezistenta;

  • - starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora si durata 1 r normala de viat";

  • - starea instalațiilor, durata de vi ta, nivebl de repartii sau Înlocuire, ptrotda executării acestor lucrări;

  • N ivelul uzurii fizice a clădirilor s-a- orientat după “Ghidul c1 prinzând coeficienții de uz.-.ra jlzEa normala la mijloacele fixe din grupa 1 - Ccnstructii” - avizJti de Ccmiliul Telmico-S'.iintiiTe al M.L.P.A.T. cu avizul nr. 82/23.08.1CG8, feez.udu-se ajutata in taurine de stare?, firfes ? cumt ...ctale-consistată cu ocazia inspecției u tertn;

Estimarea costului de inlocuire sir uzurii fizice sunt prezentate in fim de evaluare ț ccjjsîsurtiei dlc. anexa.

Stabilirea depâecierii din cavc.e exte im:

Deprecierea din cauze externe (depreciere economica) este utilitatea dimimau • vne c’tairi, din cauza unei in ducate negatme din m<=divl exterior; Ea poate fi c? wta de o rerie de â "'■ori, corn *.;■ F: declinul vcc'aatatii, Ic o lizarea ta'prictatii in Igc.-HiX i.o, regi'ne f,«i j.o/meta a d' iile pi .ci 1 jask s.a______ j C i£iWLC - El rÂI. .7 > 7u> i A J ii JRIa i 1 ’

PĂPORT £>E BVAL UARE

Exist?, doua metode de estimau:

  • - capitalizarea pierderii de profit sau de chirie e tribuitfl influentelor negative;

  • - compararea cu tranzacții de proprietari similare care suferă acele- si influente native (metoda aplicata).

Din compararea cn tranzacții de proprietăți similare s-r desprins mnemaia ca proprietate:*. NU este influențate de o depreciere din cauze externe.

Se face comparație dr.ca este necesar cu aa.ivul modern, pentru a sfl..ot." tipul deprecierilor funcționale.

In ANEXA C este prezentata determinarea valorii construcției Apar te mor. t da locuit prin metoda costurilor segregJe, in valoare de: 123.500 lei, rniexe 700 lei

După cum am aratat mai sus, in abordarea prin cesturi, valoarea proprietrtii se obține prin Însumarea costului de ialceuire net cu valoarea de piața a twesmlvi, respectiv:

Valoare proprietate prin metoda costurilor:

57.800 lei (valoare teren) + 123.500 lei (valoare ap?.rtesbet)+ 760 ki(afle\e) - 182.000 lei

VALOAREA DE PîaTA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN CCGT

1S2.0C-3 LEI, echivalent 58.1NI GUI


  • 16. DEFINIȚII SI IPOTEZE

  • 16.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este sama estimată pentru care un activ sau o datorie ar puica fi sehtaibai(ă) Ia date evaluării, între un cumpărător bciărât ?i un vânzător hotărât, îutr-o tranzacție uepărtimtccre, după un marketing adect at și în care p; rțile an acționat Ifecsrc în cunoptință de cauză, pro teist și liră ccustrângere

  • 16.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

  • 1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosire, raportului de către o tență persoană fără obținerea în prealabil, a acordului scris al clientului, sutoru.lui evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul S de mai jos. Nu te asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțlut ilor întreprinse pe baza acestui rapo. t.

  • 2. Raportul de evalus re își p"strează valabilitatea num: i în situația în ct re condi.iile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodifica.e în raport cu cele existente la dada întocmirii raportului de evnjuare.

  • 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care 'Le .cază fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evalvaioiu presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tronzacționa, că nu există datorii ca.e au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată, sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind dociiinentsfiilc de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitara, im în cazul în cr re nu sun" respectate aceste cerințe, valoarea de pisță va fi afectată.

  • 5. Propriei., tea nu a fost expertiza tă deîlbt. pric . schifl iii raportu’ ce evrl”fc-? prezintă dlrrenri’.’.r'te aproximative 'ale proprietății și este x-.liz'-.' penau r ajuta chiori rapvrtn’ui să ’i iutii- ,.e 7 .VA ri/ffL’O-k'V/LIU-.-'OkA ..

fiAFC^T bă EVALUA ftâ

proprietatea, în cazai în cje există documente relevante (măsurători ce sedastru, expc tize) aceuea țor avea prioritate.

  • 6. Evaluatorul nu are Cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația etc.), sau asupra condițiilor adverse de meniu (do pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice ete.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest repari nu este elaborat ca rn cudit d ■ mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau edificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garantii explicite sau implicite în privința stării în crre se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese teh ace de testare necesare descoperirii lor.

  • 7. Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că aceste?, sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 3. Conținutul acestui raport este confidexițial pentru client și destinatar și zutoiul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Ev. luare As au atunci când proprietatea a intrat în atenția unui coxp judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord să-și asume realiaarea misiunii merediețate de c are clientul numit în report, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 16.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul spațiului si exteriorul blocului.

  • 16.4 . SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat Ia următoarele surse de informare:

H Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din nixirătoarele surse:

  • ■ Proprietarul imobilului - pentru inform?.'.iile legate de prep pietatea evaluată: situație juridria, istoric), care este responsabil exclusiv pent u veridicitatea informațiilor fucnizrte;

• Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel cb: ii, etc.)

  • 16.5 TIPUL VxYLCRII ESTIMATE

Imobilul evaluai este de atatua u iei proprietari imobiliare de tip ap<u fonem. în c sa 2 camere.. Valoarea de piață estimată ccnlbrm destinației reportului este defini “ de standardul ce cvs j.-jre £EV ICO -Cadrul general.

  • 16.6. DATA ESTIMĂRII CALORII

Data de xferință al prezentului raport este

  • 16.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia ffesla a e ni”arii va fi p fczenteta iu ROIT si in BUL. Cura BNR la data evaUarii: I cure « 4.7790 tei.

Exprimare- in valuri a epi ■>! finale o m 1 i"-mm . Uvvf.t A-. .tata vi -     » ri>'UrU le

remise caro au stat R «,-alucrii o” uitam nor ifi xni c mmifi xrA (nivelm riscrilor rsccbtc u -i

:nn enf ) e;^}uu.:or.ufoi ..

RAPORT DE EVAL UA.RE

investitii similare, cursul de schimb si evclutla acestui?, comparativ cu putere? de cum;: aie si cu nivelul tranzacțiilor pe pic'a imobiliara specifica ctc.).

  • 16.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea e’ primată, ca opinie în prezentul npori reprezintă suma cnre jrjftează a fi plătită ctsh și integral în ipoteza unei tranzacții, Lră a lua în calcul condiții de plată d icaecite (rate, !■ asing e.c.)

17 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZATE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numii scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu. poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea fermei și contextului în care urmează să. ?p?ră. Publicarea, parțiala sau integrală, preourt» și utilizarea lui de către alte persoane decât ceh menționate ia raport, mage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

18 . AKaLFLA SA1LULTĂT2L0R SI CONCLUZIA ASUPRA. 7ALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus k judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obținui următoarele valori:

- abordarea prin cost  ..................    182.000 Iei echivalent 2S.10O auro

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asurm valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestor?, precum si judecata aplicat?, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea plia piața este cea mai adecvata. Precizii: Precizia unei evaluări este lega-.a de Încrederea evaluatorului m acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptr-te conform informațiilor primite telefonic de h agenții imobililri/propriatari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru închiriere nu este recunoscut Li preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel meat sa pr ta fi Închiriat.

Cantitatea i’Aî«*nadiIor: adecvarea si precizia influenteiza calitatea si relevanta mdiorimi va’oâii; rm mai mare cantitate de informații exista la ahard rea prin piața ( atat .ranzactii din r8wt ca; si oferte pe pi?.ia);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evalu mo, rele moța acestora și informațiile de piață care au s+?t la baza aplicării lor și pe de altă pan s scopul evaluării ți caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată ptut a proprietatea în discuție este valoarea obțLuiă prin abordarea prin piața.

Toate evoluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declar .te, cc itlnate cu crice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este va fapt ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaz? inevitabil de !?. caz la caz, la. fel si gradul de m-rtitudi s. r probabilitate?.,.ce opinia evaluatorului asipr? valorii de pi; ‘: c? coiucid® r ot cu pro :v’ cars ar ~i obtinut intr-o t. mzactie efectuata drî ■. ;»valv.arii. as murați i imeh genii cec^e 5i mr si r. -....Arii ir.

' TJ:îi'Lt'O - L ’ 'ALU/ TOR A Jî A zA< ’..2

'AAFO&TEVALUARE

evalviiri necesita transparenta in abordarea evaluării si explicatii adecvate pentru toci factorii cere au un

efect semnificativ asupra evaluării.


VALO/JRICA DE ETA TA

O'i

Echivn

3.100 Euro

k<:t 182.000 LA.

VALOAREA DE PIAȚĂ. A FGST DETEWI

ABORDAREA PRIPI PIAȚĂ

9

IIATĂ FDI1I

Ec. Toth Euiko Evaluator Autorizat, Membru Titulrr Ai\T£T/AIL,



t?n; .£/£03 - L’Z :z UA7 Ju7’0L .4 T

RA.PORT DE EVALUARE

LOC/ LIZÂRE

O Strada Podului 1

t/iL-i r... -raț.j'u.

CT-


□jn


' r li ।

•c i1


Dc, .r ii ’-i '


r.- f.COLF


P>.


■ ir ’U ..


■r ite:

' -iip

7 JC -’t’ 1 J r

■ 'liCJ o ■ . C‘i

B SI O


O Strada Podului i

L i »; L '

P irn


SSL

.. o r


r- .


TOTHZnKO-EK^UJlui: AUTO". „

RAPORT' 3 i~\AAJ ?! ':


POZE PROPRIETATE




TOAU ZAT/O - U'ALUATOR AUTORIZAT


RAPORT UE EVALUARU




1 GTHENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT

RAPORT UE EVALUARE



’f Oii'1- L.: h JAj v Ă .-1 ’J i Crsl’LA G


Pivnit




T0THE1 <TEO - EVaL ~Ja'.ĂUTC.uA':

RAPORT DE EVALUARE




71)1 i •-.< - L i 'ALJ. . . . ■•Jl'î). J", .

Anexe calcul

A^Pdares pțpt cast

AnSX* m

criTRALIZATCP.   7: JJ C/ LCVL/.tt^. CuSTlF.LOP. t S ? SCC « VK jOȚIZ £ i.U L '. ÎL C C P*

CLAC-lFrE :^jpr rf».rr:s nl H •? cr «.ie re , f. AOF.e. ■ cUxFii: ,-j e - .-- , . tr t ului r.-.1 ____ *•-« C » )=

O turi’a un;; • r sur

vcat-.ric, \

. ,       i.CGV

-23:3.5

•. cafcu’: f‘>-

TitauJ, r- T

«:ru • Ut- n'

ir.i ?, L , pi r utd ; ’ L

C -t f t»i% nie pt XO rem « t ';r. f.crt *Z' kr; si

i r- ? •:

t»c <-f ir. :noper-

r.î . f «l îl . • . ’rr

fUf.: 6

if-S r4

Ku . ( r.

Tp fundaș ?_>ol)

Suprafr.ț*. conetrufta (rrv'i

Crxt/n

funde - ■

’ck‘ cert cata ■

e.C -e ciîs. -

Carr-c. je rr^rw.’.xră n

Cc-^tote' corec tt "

A

B

C=AxB

0

E

F-CxD g s

1

'i -■' ■ >

1, 7S.’-'

121,0- 1.39

1.000

0.6026

■\67      |

lTi.;.\l ,.s: .. .;vk.U

I Ir. cr.

Tip h\RT£P (C*Tt->l)

Su».rafr* construiri /rrp)

Cest / mp

O‘3! CC' t C s’iit.

ecție custani

Corec. » haneporă <?)

_ .. . .         1

Cost total corectat |

A

B

C=/« xB

D

E

F=CxCfE |

. ■ - 7 " ' ' ’• i e

12 ■.

. 2 -

1 : .<£.1 ’ ‘ j;

I

.... . I

TGT/L i ART2R

✓ * Ti . . • . - ►

TOI -,L MP

TOTAL CL3T Gx.-F ..STTeLCTVsA ' F     ST 1UCTURĂ (LEI)

L1:. . ., |

TOTAL Fi .2TLB / M-

'■ l« ।

LJ

f"î» l'C J Ir. TR ’ 1 ’XT ‘

Nr. cr.

Fniî aj PARTER(s:,mbol)

Suprare.a

r.cn?.ftu*ă

(mp) _.

O st / mp lisaj partrr

o al c~st cetalc..

’■ -- "

ecț-'o c"s ji..

■ -

Corec, 9

Tanop _ri o

.. ...

Cost te. el corec' t

A

B

C=A>B

O

E

F=CxDxE 1

A

B

C=AxB

D

E

F=CxDxE i

1

FOST

125.9 J

•;      70

203,724.6

1.3CT

O.-?23

“1,17,’.LZ

7CTAL nu6.'- J ETAJ

: ia.-:?'- •     •

Nir. cr.

hve.f.oara (s -nbol)

Su’pmrc.a construită (mp)

Cost/mp ihveltos:reA vasă

’C.Jl CCiSt Cr<Elc

■ecțSs- di.T.r-

Corec-/,' manoperă (2)

Cost total j cc -ectat 1

A

B

C=A:.3

o

E

F=CxDxE j

1

1 VT?<.'5

1 >.9?

■ * '

C ^,0'* 3,0 *

1.CJ0 |    0.SS2

i

TCTAL ÎN1 EJJTOW E

|TOTAL MPL3

■ TOTAL FI ' 1 INT&'.O: t, EXTb- C.-. $1 î.xA' E-fToi ~£ / T      ’ 13                                                                    . <C ' i

[\'O1_.L FPJT LEI/ ’ A....... _

J . f LAȚH FI .1 ;Ț Oî . LE St ÎTilOA1

«MW       . —

b' . C’’.

s . «ti v îgo rk . (POL.Ș'J)

Suoralci^ ccn * • ti .r ___la-i____

Cc /:nr*

<-C ’GÎ

ot-.î ' -St CF ’c

■ C IC. .

- --^«r « wo - «s - .  »»«•

Corne*', j

Cost *oUI ' con.c-^t i

7

2

3= Ax 3

D

"2

r=c. :■ : ;

!                                                  'i

ELt"".

1 L , 1          ,zc- >            . .1. । '!.•

' -

\ .: . . ■ ■

tc ■ l ■. : '.       .. - cr.

;               ’                       ț

f- *. cr.

C Acr’-s • • l- T3

<.■ I 1 c

.         ।        f-on-.c...1

L . Q r-

i        •. îo. ■ • :i

Cc’ ît ic.t.

co-co ?t ;

i                       u

C 1        0

l=E 0 D

1

C-L.’. ' 3

1-

i

1         '•.        15

' ' ।

C ■ . 0

•' 7

i, ■ . j

i ' ’                   :                         1                             ■         >

: .<■ r                     i......,/.t

1

1 1.

iv 1 li--1

1 •

- * .

h . 9F.

'•          Jt înc • :

(ct- ,-r’CCC- C.

3 j »r’t

rml

Cc-.t'ra •

ksl:

ICC

. ; coc ca;. -

. ■ .

C-.

GO .-. /3 ■ ■ - -:rf e

Cosi jki ' CO'rCSE'

... A . .

C    » C=AxB

D

E

F=CxCj~

1

«fceot. '

? -1 •'*'

1^0.70

x >.?. o

1. .

T.-\

ȚBS^. . 1C.C.

5C6.- 0

l/ul

6. ■

72     1

iTTtV .. tar.. vr I.: 5. ■ ■ -RS’ii - ..

n.c-/ .

i .6           ;

,TCT.-.L<«T. I Vp ru ii-f -LE . .. .

r.OT--t F ’E.-L'-’/i. ■>

.    -  —- —     -        .----O'*               -   -   -                •        -                      * —     • --                                     «-,»                   —        -    —   -  — • •    ...

75./:-jr.-.Lj,                /

Vc.-ota/Vechi       C:ni otita cotnfwnur.sl in vir U

Compcnrnta       Aed      ,'nPIF me                       efac.iva

Cîidl e îftitteâa

i:<<9

1,?00

1:0

(i?-?/: tsy i?o

43 ■ nl

Ri? £?vî re

11c.9

2,r.w

13

(i:s/27rux

7

ftoikrnt *.re

r.

-

-

67

TOTAL

27 7X

TABEL CENTMd.IZA.TOfc FEMTIJ .■ ;/ Li?7. [ E~R3flCkil FI'JCE A CU OI 4

Se (mp) =

3d (mp) =

1 curo = Data PIF („oi 'u 1'3 'ilceinta St»ro tehnica

138.9

138.9

4.7790

1900 cu reno' 'ari ultf jaru normele

nepselis 1 snovare in i: ‘.trier

Varsta c-feoti a

67

74%i.jfcrrsE. i/PlGu^OOO tifcsru??. 1.6.1..                Gre.’u.uro es<. -7 %

Grad uzui ■

F l'riKCFUGSl MCiTJR' LA

CC-VDS! LCT'.'II.Lg-jrt t(lr.:)

UZI SA F(Zx.;

Lcrjriar TA ('■.!) '

i

.

!                    1

STRUCTUfi -. DE REZ $ TENTA

313,398

74%

21,613

2

FINISAJ

264,136

74%

63,67b

3

INSTAL.T1I ELECTRICE

18,539'

74%

4,833

4

INSTALAT! SANITARE

5,236

74%

1,361

5

INSTALAȚII DE INC.aLZ)RE SI VE. ITL <TE

26,0'1

74%

6,771

TOTAL COST CU T'A (Ici)

027,035

1C3.L54                j

TOTAL COST CU TVA (lei/MP)

4,521

1,175

TOTAL COST FARA TVA (le)

L27,L-46

137,188                 I

TOTAL COST FARA TVA (lei /MP)

STar

<?L3                       !

I

f!Ei3OECVARE FUNCȚIONALA

0%

127,188                 i

D3WCICF.E DIN CAUZE EXTERNE

10%

123,463                 j

ProfL antreprenor

0 J                 0

VALOARE ROTWJITA COHSTRI’CTIE (LEI)                            I

I                                  V'LO.' 4:CCNTT.<UCTI!.'EUR0)                                                  25,842

Grad de. Tn,,'’zare a cot -t cuei                                            I                   .. „.VA

L; craci ramați de execuat ( LE1) rc'un.'t                                   I                    0

Vi. oat ■ consLn'pr'r' la d*U insrectiei ( LS)                                     1                  1: " •

___________V-| :r'ccr^ ■lc~'e 1-dr-’a ;‘'r. ec                 __      ________

3.2,150

; 2 . 'S.                  r.tJA J j C

RĂPĂIT -A . .J: . \

ABORDARSA PRL ' COST I-’TP MASJ ZIE SI WC-r 1

AnexaB

TCRr'’<nTjc'.-.cuL-*RE.'cccti jloc l_ :q; -ti i;3ți-’ .utstr.c. te

CL. CULE Apii’.îmcntH-marsdf î?vc-t'!i rural

*.L3ACLAL icI: R rra ,si Fc'lu'ul nr.1,jcdE'Jtov

I|              Sdc ("P)= 1'8.9                 Coef uislanta pt2O km = 1CcU mewpws* 0.MC6

Costurile unitara suntc>'culato pentru distr-.ta e transport <'e 10! :n sl nivelul II de r. lansare

lif. cr.

Tip funde ie (sini el)

Supraftja construită (mp’

Coz l fmp tip fundaț»e

c al cost cal’A*

îcțig ditl «nț

Corecție rre operă *ji

Cost tcial !

coreudt 1

A

2

C=AxB

D

E

F=ar-iE ț

1

F* ”< cu i tQsrffeJ WC

27.2

7CI.G0

1L.C3S.23

1.000

0.0326

i

TOTAL lA.TASVcCl V.

"■ .• - j

Nr. cr.

TiprARTEH^int):'’

Su[ aff‘â ccz/Jrui 3 (rrl

*<rl/nțj

■>. dl CC st Cf V h

.......

Corecție m rai - c

Cost tcîfil    |

c< *eu?‘    ?

t

A

B

C=A: 3

0

E

F=C.>E ț

’ ■ .       ■ • i V. .        ' .

:?/•

'73.22

1.&X

o. »S

E ' .. ■'

“ /

t; ■ maro -      v zt'.

TOTAL iPLE

e.t/' . i

TOTAL Fh'. J Ț*TJ IUR, EXTERICP.Șl K/ajrc. ARE/

E?AS LS

c .■■ i

TOTAL rCȚ LB/ I.? _                                                  ___

e.ce !


V2


TA3EL CsJ.T V4J»TO < PE.’«'T.-,U M '-EA CE? RECiERii F'"CE A CL MXeJI

Sc (mp) = Sd(mp) = 1 euro = Data PIF Stare i: ‘■■ni a _Varsța oierii k

Gr kJ uzura

27.23

27.23

4.7723

1900

r:3csslac'sr-;!3re

100

93%i Niții. F , .2000 sl i-!rira 1.0.1.£                  Cir.-.l ■.z r -nca'. S3io

RCinSJT

LI» JM:.-.SSLSSTFA.’CTt; “l.*

CO^T CZit LGCU! -.3 Cr JT < (' j

'’lf.a.izi:-

Qi___

¥«.(?■ fAM.LV.! cu;v TA* 1    ।

1

STRUcTU.TA DE REZISTENTA

26, CU

95%

1,2-S

2

FINISAJ

0

n%

0

3

INSTALLTII ELECTRICE

0

0?o

o

4

INSTALAȚII SANfTARE

0

0%

o                           ;

5

INSTAL .Tll DE ÎNCĂLZIRE Sl VEN . IL VITE

0

07-

0                     |

TOTAL COST CU TVA (lei 1

. t-

1,24$                 ‘

TOTAL CO3fCuTVA(lei/fTP)

15.

10                       •

TOTAL COST FATA TVA (lei)

7.2.L75

•i,i3.*                           i

TOTAL COST F/ ~ A TVA ici /MP'

16?

5                          I

1

KâAOEC/KF‘:F/\7ti(?l ALA

SCI

7S*.                         .

DirTiECiE» Dif! '“AvZE D.TEa' E

7!»                      i

Pralt ârit'rey -,vr

0.

0                          i

VALOASS ':O\ JK'JiTÂ tOWrWL'cțlE (1 r-J

714

VALOT- rt= CON.JT F.I'CTI clEUSO )

149                    i

Grid c? finalis-re a cons;ructiel

ir-.CE'

Lucrări ramar-a c's e5 -c.ttet (L^) rotv ''

0

Valoare constri'rii’ la claia li c^ac'iei (LS)

r.if)                                I

Valoare c.wiStnic!i3 la e.l» Inr-nediei 'strei

__12_________u

J

____________

“I

____________________j

~~1

EVAi UAKEÂ 'i’EREM ILU1 - A?

,’ALLlĂ -'F ■.SEjCI

■J 1% . -.TC

Hteciit de contrare

Subiect

COMP/xPABEz. A

CCi-.t?APAELC\ B

CWPA PAliiLA C

Suprafața teren (mp)

619 mp

2,500 mp

500 mp

700 tun

Preț oferi a tvanzare (€7mr>)

20.0 € im

19 6 m~>

27 fi/rm

EIJMKNTE SPELI)

TClifeANZA CTD9

TE- UL COMPARABILEI (tranzar.tie/cferta)

OPIiLTA.

CITATA

OFE.2TA

Marja de negociere din Diata specifica (5

-10%

-10%

-10%

-10%

Cur-ntum ajustare (€/i.ip)

-2.0

-1.9

-2.7

PREȚ ESTD • AT DE TRA NZACTIE A-7mr>)

K.O C'mn

17.1 6'mn

24.4 -S/r:n

»S ’ T iUL LE ’r ROFP1ETAT.E. TRANSMIS

fes en iu etita indi’tzu

D ml;' ■

Dt-.-nt aqje'ut

Pis s: J c ut

Cuantum Aiustare %

-25%

-25%

‘     -25%      '

Cu antum ajustare (€/mp)

-4.5

-4.275

-6.1065

FRET AJUSTAT (E/mn)

13.5

12’fijr.r

18 3 «7r. i

P.KTFlfT.H LEGA IZ

-■        . .: l'.i ? ix                 ;.1

S’u sunt

Siwthtr

Simsa;-

Cuantu': t A rnstare %

oZȚ

0%

0%

Cu an. ■.im ajn stare (î'ir. A

0

0

r?ET A TUSTAT (6/m;-)

13.5 C r-

12 8C' m>

lR.3e'r-?

CC MJ1 DJPERNALTAF.F.

>, ir.->j£~r

U-tjo'y .

î';irjT.v.'ar

"        ar” '

ICui.ntumAjustare %

G o

GK

07zo

। Cuantum ajustare (fi'nș)

0

0

0

PREP AJUSTAT (Cir 3)

18.0 C/mo

17.1 ?/m-j

24.4 6/-m

C&NDirj DE VAÎ, Z.Al’Z

Neswsrtinitoa. e

Ner-. lfi<rr -

P’e. . '■'■.ÎFj.

Ncpr.rti Berze

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0% ~

Cuantum ajustare (€zto)

0

0

0

PREP AJUSTAT (€/mp)

i80e/rc.»

17.1 Cn-m

24.4 f Om

CONDIȚII DKPIATA

Cureale

C”. f-'ltte

0'tent.-

Ojrsnte

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (€/mn)

0.00

O.GO

0.00

PREP AJUSTAT Efi/tro)

18 0 J'rrn

17.1 ’mj

24.4 6/rr

FE^iîVriiSP^n rcRi'-RO?R)E-A ■

uceLfizmi.

Paga.; a.?, str .Potul ui

Fa-ja.'-!-?

F'sgcrer, peri fort:

Fagr-i -•»

C?r:pj.rati. cu suSUctif

bestie inierioar»

loca ție infeio trc

lo^ lie sinflata

Cuantum Ajustare %

10%

10%

0%

Cuantum ajustare (€ r .1)

1.3

1.7

0.0

!PREP AJUSTAT (ț.'tro'l

19.SEZW'

IRȘP'-jn

24.40%,

C 4R_C1V

LTCrFlAH

oi’j                        )

£39 t -up

2.500

500 mp

700 -r..')

Cu’nturn A'ist e%

19%

G54

' “o%’     '

Quantum ajust. u(c/i.'r)

3.76

C/''

0.0

FREP ..JUSTA.T O- )

i     23 6E0'.

1ȚJ ■' ’ 3

2.4.4 C't- I

EZ3nT"A';:T,. nMurrss w. . C 1

uus-c'.ii

sljUSHî.

Shsilar

JțjrnU-

1 Cu r turn 2-xjus tare %

0%

Cz □

0%        1

10 tantum «ins tare u?/rș>)

0.00

0/

0.0 J           1

'Z'i 7'7 RA F'£7E L J ÎF

... J . L

.7

1                  7 *r ** ’

drer..           1

Cuantum A’ust?-e ?4

c%

1        c%

0"<            1

Cuantnr ia’ust-re O'/rr )

0

0

0                1

FO P MP IN PDA S-.DEK CS6DU«JÎ

legii’; '3. 1 i'e eHdireM drum '■< Te Ir ■ t

sreju'a.U'. 2 3„o .- *]. 'ir y’

p*errT ■!.

■ «2 ’—* ’

- . "ars ?. A > pîe'ruit

regulat, T e..’tchidi’ -ii: ’cl ;; i

. 011’     ' J -C • l ! 1 .ÎU . / . Ci. ' '.

RA'-Q^Ti'^t:WH IfaRE

(CuantumAjustare %

0%

5%

5%

1 Cm ninm ajustam <6nin’i

00

0.9

1.2

UtilitPti

1

energie electrica, ; apa. gaz canalizare

ap a , en.elecirica, ga.z, canabzzre h limita terenului,

apa , en.e’ectika. gaz. canaiu-arc la icnită terenului

ipa . ea.fiecine;;, gaz. cana 1122re la Imvra leietiului. |

O’antum Ajustare %

0%

0%

0%        '

Cm ntum ajustare (€/mp)

0.0

0.0

0.0

Total ajustare caracteristici fizice (%)

29%

15%

5%

T^tal ajustare caracteristici fizice fC'nro')

-0.7

-1.6          1          -4.9

Preț ajustat (€/mp)

17.3 C/fM

15.5 €/r.io

19.5C/DU7

Cheltuieli psnti n îdvet re ir,1 'r.dh: teren coustruib’l

Nu

Mu

Nu

Na

Cu antum .Ajustare %

0%

0%

0.5

Cuj ntum ? ji:slare/€/nn)

0

_ ... 0.       _ .

0

Preț aii • tat(€/tnp>

.17 HVp©

1:.? tr” n

A,’ustare neta

. l-l

i           -1.6

-4.9

Aivstme neta (%)

5.9u%

I       -9.50?o

-20.00c'i

Ajvtrra brut”.

in.i

6.9

7.3            |

? ;usta e brut?. (%)

c5A37o

4O.fGr%

30.03%

ur. .■.brt'vi

3

i                3

2

arr r re mni cs

3u.0%

1

valoare pe n*n sî’ectat'1

17.53

1     4.7790 Ici

valoare Ici rotunjită

57,fu012«

(              valoare eura

11 MO ?

Con brmGi\/’630-r.rt. 50, selectare.-, concluziei rsupra ’ alo.il este determinata de proprie atee. Imobiliara campzrabi’a C, care este cea mii '■propiatc din punct de vedere fizic, juridic si economic de propti’tatea imobiliara subie< t si asupra pieiu’ui careia s-cu efectuat cele m .inrei ajut! ti bruta obs o?, te.

ficeas'ta ajustare a camparabilclcr (-Î.G?e) nu esla Jerr -mt c ■ comparrdt, d o tranifcrnim e a vaier prstul de van.-r. e (prin aproximarea marp-ri cr nerode re k da.a evaluării, sv?r:■ c? hara at tiudin 22 piatc, vânzătorii si curaparctori?).

H c’€ okrt-, g in ps.i'vpantilorpc

... -pliant cjvstzri:

DrCjMul rfn preprtetata: s-au apHcat austeri r.Ggcth's Iz toete trei corn p?.tb;’c deaers» J ci:,; t < g '.ct n cy . t :’c prcprictste deplina kt? de ter nu! prop. d? cveIus; care este ?. rla ii 11 fca

Lee fii» e: s-au aplicat ajusta ri pozlltva k cotnp. A st E , eh ’TrJ îocaîiiSU inn. cu i . urc. . :   1        i-cn ••' .C-

t.        țvbruAd-'.țTr Tim t     .     _              .                   .                       .              „

•-Vt’.ierktH fizke (.miprmfrt-,;i 1 Irtfe ras tranzacțional diferii .< zzr. cup [di c; • .? , t' f m- : [     ■•- al mbi;

k?i F-Veteri {.•orîtivr. h toate- J                 •'■••.2sUafnjmci -• prefate vj

«. prep, c? gvjmvc t . 5-s c-’:‘‘ezt y          de lib/di's r r>ta c C’v t.ir,

uttite-i. t '..‘ idea im '-r fvl!

jlnintati: nu s ?a r piteai.         t

P . -        ’f -        r* • ?-. ț ț r-, "* f '       * .     '          ,ff, '    7

T'-ren: nu s-nv         epsii:ccr/.p- v-'. i? f? rt

•               ‘            l!

!                                            i

■                  !               !

•                                                    '                              !

'               >                    !

i               ’                    !

l               ,

1 i

[ t

1             ’

1           i

i                  |    r

I                                         !

i                 I   r-

।           ।          1 •-

Aeas tort.. / Vtzîbifitate; s-<u &p‘?cst c-'.s+.r'i por.itivt k comp e $>C r.i        din str«:k       ii? .Cui’^.ÂhU

pr * •■mduozrcm d:-p;n.'. ’ • «kua H,ntu l,Ci. • :c ... snm-iLi-.u      ri-raos îct dt । s r- 1 ktm «maisi-n

cot??t .Ir epîiczt tehp?« r-.terdvj-jj      _____________________ _____

"i n

RAPO&T DE EVAUJARE



hc ___'                        ’i.-.rrri-ir.mvil r>j; . U ; . ,■> ">£.' ~ -;6..


j 01 z i.i \    - ’2OILJ.: -02 . fJzC--22. '

2A : CO T HI i .      ■ .'

CeL-'H

Preț Z rn2:

Deschide.e sV'ad-•

*3 m

Suprafatf, uliță:

5C. ? rn'

Cc rniston:

N'.l

Clasificare Lcrcn:

In jeilen

'i :nulterenului:

Con. uuc'.ii

Et?.J                                            c. k:»l

; .■!• •- zlio i1 . c ■i-j/.l’ii j . •. k. slî. c’s. t . 12 m L--i cu o Lnț..' ic ck ;' u’i c iHrc-: t-.’iG. cnu1." a li u- lj p- strei. --. \ T.

■ i;t,7s:/A’ vw.imor .c~r. - .rrA .l’n’V--.errr.-vm.Tgr           0701545

jTiiE] ț.:c^■va.âjatok vrciti?;. j

RAPORTDR V d'AR,:



7cariv


* fî.'.J ’.z .C ' ’ ■ .: .      •- L^:‘ ! ' . 4 . r


.-_ -"■ ~~ct , jfe-■ ' f :•••■•■• ?:bJD' sîJ-tm1- b7.b7K


,   • j ’ -E^I.UA : OUAU. CAI? .

■ • Oi J ■ .                 .i E

DOCUMENT B PROIRIETATE

rCTii£- T 'O A- JTCR11.A7

i ’.jtVD.: . ^A57i


'.l' i


EXTCv’-S OF f'f T«- i Uf.'CLM" ■•. pti.-rtj i>; t-' •> .E


A. ■ i’l£& L 9'-5Sr,r.rr- i ncbilulil1

-.1. .■ - Individuala                                                                                     ■ ./ . :•


6. F i'-ruprict.’ ri acts

înscrieri pr rfiv» 1 '«d 1 ? 'fd* r-jpr ii cedrert r-i .' ster.-’’

L-^tz^ Z^Z- ~__ZZ..         ~   ~

■---‘-.C'<-- r-,       ■ ,1       •« t“ - <    ■■’.:■■■ r:

.. -itscjar: ir.-xza :“3fdL"iV p- ...... '                               -

n                      -A.H-      --------- ---

j-rrd? c.UA>cia____                       _________

___C. Fg i-te" ii|. Sf Rc.';;l.______

C'-icrîîrl privind d«ne!nbr8rr.ir!»-le diefHUu: a« ;;-c7rlî*-i-.e. drcptiart reale de 'jaren^g ;i o- .' d __'__’ ' ' "        __

r                               "'      ~

ic?"!                           J7CPJ..: '

RAPORT DE EVALUARE

-b^ajaro:rajt''. a:

RAPORT C O OVALJAĂRO

  • 5. Parta-a il> ^roprstr’i ci r;--

| ■.•?.<;, ! p'iw'TCiLiox2 di.”r- lift șnp» Ktatft - u’ta c'cptur' x’da |

  • 1 ...... _ ■ - _ - _ 1

r.ier78'si'i:‘7ș_____________       _________

Cil . ,'e ''■-cit ■ ,i > !*?.■ > ilVij.'ii.'. t ~ ’ '• ■“ / :c-

c*5j±cie "..k'i.rre rotiie—«--.?■

îl 2. -XCCriwA jJiFK.'CC 3p_-^T LI LI. Wtl*-L p .1 ’.t .aiU’?; 2'j..

  • -,-ț * • VI

gnnu > u i.N ~                         ___

psd r i37bi'*xoqs____'               .

y-j • r- loț-.' ■iî-."r'l.ii.' . r r.y>-~ > ..

f.Utj jrt, E £..r. st KK.-< .!>■ ui: ^L ri «■.?:.:«•’ ;.î ’

=2 ».n rai;- o’*’- -.rw vi. * 4ir.î-.x:o“^ . . - - r.:“r~ :

CLlL.Jibordit p-1 .. . y               . __

1) ’WF ClWb A

~                           ib SAP.CîVr." ~

. v;tkg -e;veiu.o .

RAPORT DE E\'AL UARtz

V3. £, Kaa»« K r, . .                                           •      ’<

^nexs kt, 3 L"< r/rv'-

Te! Gri l'lr ♦* ■ - ■                   . r j-‘ t * *. i’«                                                            1 -iir <r: •.                                           

  • L.. » : .*_..q

' 7/-; ~      •_ • *■.*!: i *, ! .        . :                  . . O î

, • îl .-       ’     ’                                                             ______

■                                   ‘     " . rri IU J ■ ■ P\ .   , .-k> j.

। •

P»i-< ri»ftrit .nr ■    b.',..-___

  • -.1                         s r                              I rS-. ' !•• •..

I i ■ i. »*•            (                                                                                          .

’     ’••     ".                     -

.S't .

TOTH ENJKO - XVaLUATO’I AUTQRJZAI


RAPORT^E EVALUARE



1       1        ’. L’i r ■ '       - * ’     • .




li <1     •                  M !i.l,i. *■'

•          : IA.               i..M <■! .


'Q





prc-r.^


V nd


ni r.


7 u' M /LVJ' :0 - ? 1'ALd.1 TOli, j UTORJZA r

FiAPOP. r i,d P'vARUAPf~



romwxo - EVA LU/.TCE A U‘J O EA. T RAPORT DE EVAU





J O? fi E.¥/.. d - EV. tLUA j C r< A U'fGA EA. V

RA!rOEY EVALUAEE






IflV >'01 'iTl :'< ' O'ilA’d mOJ:-