Hotărârea nr. 31/2020

HOTĂRÂREA nr.31 din data de 19 februarie 2020 - privind insusirea Raportului de evaluare nr. 2/2020 pentru imobilul teren - intravilan în suprafaţă de 306 mp, situat în Făgăraş, Al. Livezii, nr. 10A, înscris în CF 106354 Făgăraş, proprietatea Municipiului

ROMÂNIA         sr,

JUDEȚUL BRAȘOV

CONSILIUL LOCAL FĂGĂRAȘ

Strada Republicii, Nr. 3, 505200, Tel: 0040 268 211 313, Fax: 0040 268 213 020 Web: www.primaria-fagaras.ro, Email: secretariat@primaria-fagaras.ro


HOTĂRÂREA nr.31 din data de 19 februarie 2020 - privind însușirea Raportului de evaluare nr. 2/2020 pentru imobilul teren - intravilan în suprafață de 306 mp, situat în Făgăraș, Al. Livezii, nr. 10A, înscris în CF 106354 Făgăraș, proprietatea Municipiului

Făgăraș, apobat la vânzare

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI FĂGĂRAȘ, întrunit în ședință ordinară,

Având in vedere Referatul de aprobare al Primarului Municipiului Făgăraș nr. 2054/1/04.02.2020 și Raportul Compartimentului de specialitate nr. 2054/04.02.2020, prin care se propune insusirea Raportului de evaluare nr. 2/2020 pentru imobilul teren - intravilan în suprafață de 306 mp, înscris în CF 106354 Făgăraș, proprietatea Municipiului Făgăraș, situat în Făgăraș, Al. Livezii, nr. 10A, apobat la vânzare,

Văzând avizul favorabil al Comisiei de studii, prognoze economico-sociale, buget finanțe și administrarea domeniului public și privat al municipiului, al Comisiei de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, al Comisiei pentru servicii publice, pentru comerț și agricultură, al Comisiei pentru activități științifice, învățământ, culte, sănătate, cultură, protecție socială, sportive și de agrement, al Comisiei pentru administrația publică locală, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățenești, problemele minorităților, precum și al Comisiei de turism, relații externe și integrare europeană,

Ținând seama de HCL nr. 27 din 31.01.2018 prin care s-a aprobat vânzarea prin licitație publică a imobilului teren - intravilan în suprafață de 306 mp, situat în Făgăraș, Al. Livezii, nr. 10A, înscris în CF 106354 Făgăraș, proprietatea Municipiului Făgăraș,

Având în vedere prevederile art. 1650-1652 din Codul Civil,

în temeiul art. 129, alin.2, lit. b și c, art. 136, alin. 8 art. 139, alin.3, lit. g, art. 196, alin. 1, lit.a, art. 197, art. 198, alin.l și alin.2, art. 243, alin.l, lit.a, art. 314 și art. 363 din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l: Se însușește Raportul de evaluare nr. 2/2020 întocmit de către Expert autorizat ANEVAR Toth Eniko, anexa nr. 1 din prezenta hotărâre, întocmit în vederea stabilirii valorii de piață a imobilului teren, în


suprafață de 306 mp, înscris în CF 106354 Făgăraș, proprietatea Municipiului Făgăraș, situat în Făgăraș, Al. Livezii, nr. 10A, în vederea vânzării, de către Municipiul Făgăraș.

Art.2: Se aprobă caietul de sarcini, anexa nr.2 din prezenta hotărâre.

Art.3:Cu ducerea la îndeplinire a prevederilor'prezenteȚhotărâri, se încredințează Primarul Municipiului

Făgăraș, prin Compartiment Evidență Patrimonii^




Hotărârea s-a adoptat cu 15 voturi pentru, 1 abținere, împotriva

Consilieri în funcție -18

Consilieri prezenți -16

Prezenta hotărâre se comunică:
  • - lex. Dosar de ședință

  • - lex.Colecție

  • - lex.Prefectură

  • - îex.Primar

  • - lex.Secretar general

  • - lex.Compartiment evidenta patrimoniu

  • - îex.Arhitect-șef

  • - 1 ex.Direcția Buget Finanțe

  • - 1 ex.Compartiment Relații cu Publicul, Arhivă

  • - 1 ex.Afișare

Cod: F-50




Data evaluării: 17.12.2019

Curs lei/EURO = 4,7781

Valoarea de piață estimată pentru proprietate este

38.900 Lei echivalent a 8.140 Euro

26.60 euro/ mp

valoare obținută prin abordarea prin piață Valoarea nu conține TVA

1 'OTlf ENiKO - EVALUA TOR. 1UTORIZA T RAPORT DE EVALUARE

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:

prezentările faptelor din raport suni reale si corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si se constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

  • - onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

  • - analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în conformitate cu Codul de Etica Profesinala al evaluatorului Autorizat și cu Standardele de Evaluare a bunurilor ANE VAR 2018 cu excepțiile menționate expres in acest raport;

  • - evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

  • - raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

  • - nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului;

  • - valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport;

  • - evaluatorul are incheiata polița pentru asigurare profesională ;

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

TOTMENiKO-EVALUAI ) A AUTORIZAT

raport de evaluare

Stimate beneficiar,

Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun. Fagaras , Al.Livezii nr.lOAJud. Brașov, proprietatea Municipiului Fagaras administrat prin Primăria Mun. Fagaras , în prezent având destinația de curți construcții conform acte , vă comunic următoarele:

  • ► proprietatea evaluată se compune dintr-un teren in suprafața totala de 306 mp , conform Extras CF 106354 cu nr cerere 10128/20.05.2019 DAT Fagaras ,avand număr cadastral 106354

  • ► evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață ia zi al terenului, așa cum este definită în Standardele de Evaluare ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizati din România) ediția 2018, în vederea vânzării

  • ► tehnica de evaluare aplicată a fost tehnica comparației directe

  • ► data de referință a evaluării este 17.12.2019 Cursul de schimb valutar leu- euro considerat este de 4,7781 lei/euro.

evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

  • ► a fost evaluat terenul , considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizarea expusă mai sus, liber de orice fel de sarcini;

  • ► valoarea nu conține TVA

Ca rezultat al aplicării abordării de evaluare precizată anterior și a reconcilierii rezultatelor, s-a obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

38.900 LEI echivalent 8.140 EURO

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN TEHNICA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR

Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

fGTH RNIKO - EVALUA TOR AUTCRIZ^T

RAPORT DE EVALUARE

SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

CLIENT -aplicanf credit

Municipiul Fagaras administrat prin Primăria Mun. Fagaras

Nume proprietari

Municipiul Fagaras

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Teren intravilan

Subtip proprietate

Curți construcții

Cod postai

505200

Adresa proprietății

Județul Brașov, Mun.Fagaras, Al.Livezii nr.lOA

Cartier-denumire ansamblu rezidențial - amplasare

Mun. Fagaras

Carte Funciara nr.

106354 cu nr cerere 10.128/20.05.2019

Număr cadastral

106354

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr. 106354/20.05.2019

Dreptul de proprietate

deplin

Utilizare existenta constatata

Teren parțial construit

Case/vile/spatii comerciale/alte construcții

Ad

Ac

Au

Anexe

Ad

Terasa/logie/balcon

Ac

Teren

St

306

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

1» IX IX

X

Data inspecției

17.12.2019

Data evaluării

17.12.2019

Valoare abordare prin comparatii

38.900

LEI

VALOAREA DE PIAȚA recomandata, din care:

38.900

LEI

8.140

EURO

-Valoare construcție/construcții

LEI

EURO

-valoare unitara construcție (la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

LEI /mp

EURO/mp

-Valoare teren

38.900

8.140

Pentru suprafața din acte mp

127

LEI /mp

26,60

EURO/mp

observatii speciale

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Amplasare mediană                                           . ■

Acces

Da

TOTH EXiKG - EVAiAJ. 1 TOR A UTORU 1T

RAPORT DE EVALUARE

Drum public

Utilitari

En. electrica, gaz, apa, canalizare

încadrare in clase de risc seismic (l-lV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Teren parțial construit

identificare imobil

S-a realizat identificarea pe teren conform adresei menționate

Diferente fata de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Intravilan

Certificat de urbanism valabil: nu

Documentație cadastrala: da

Restricții construire in CU (intravilan): teren cu construcție

Alte Observatii

Construcțiile de pe teren nu fac obiectul prezentului contract.

Ec. Toth Eniko

EXPERT EVALUATOR

MEMBRU TITULAR ANEVAR

TOTH EWXO - EV. HUA TOR AUTOHIZA T

RAPORT DE EVALUARE

CAPITOLUL I. TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

Executantul lucrării'.

Ec.TOTH ENIKO -expert evaluator, membru titular al ANEVAR cu legitimația nr. 18016, valabil 2020, cu sediul în Mun Săcele, str Ady Endre nr.l 1, jud Brașov

Obiectul supus evaluării este constituit din:

  • ► Dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 306 tnp conform Extras CF nr. 106354 cu nr. cerere 10128/20.05.2019 UAT Fagaras cu număr cadastral 106354

  • ► Categoria de folosință - curți construcții

i.i. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piață a imobilului menționat mai sus, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor 2018 , în vederea vânzării

1.2. Baza de evaluare o reprezintă estimarea valorii de piața conform Standardelor de evaluare a bunurilor 2018 - ANEVAR

T SEV 100 - Cadrul general

J SEV 102 - Implementare

A SEV 103 - Raportarea evaluării

S SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

V GEV 630- Evaluarea bunurilor immobile

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere - SEV 100

  • 1.4. Data evaluării: Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 17.12.2019 Curs BNR ia data evaluării: 1 euro = 4,7781 lei.

  • 1.5. Moneda raportului

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.7781 Iei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 1.6. Modalități de plată

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții conform cerințelor proprietarului de drept.

  • 1.7. Inspecția proprietății

'C TU E.MK3 - EVALUATOR AUTOIU^A T

RAPORT DE EVALUARE

Inspecția proprietății a fost realizată de către Ec.Toth Eniko la data de 17.12.2019 in prezenta unui reprezentant al Primăriei Fagaras. Au fost .preluate informații referitoare la proprietatea evaluată și s-au realizat fotografii. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau amplasamentelor învecinate.

  • 1.8. Sursele de informatii utilizate

Evaluarea se bazează pe informații primite atât din partea proprietarului cât și de la firme de tranzacții imobiliare. Pentru realizarea lucrării, au fost consultate documentele si schițele puse la dispoziție de către proprietar:

Documentele atestă dreptul de proprietate asupra imobilului, însă nu se poate da nici o garanție asupra legalității și corectitudinii lor, evaluatorul nefiind calificat în acest domeniu.

Informațiile utilizate au fost:

= Situația juridică a proprietății imobiliare;

  • ■ Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);

  • ■ Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;

  • ■ Sursele de informații au fost:

    • V presa de specialitate si evaluatori care își desfășoară activitatea pe piața locala;

    • V baza de date a evaluatorului;

    V informații furnizate de către agenții imobiliare (OLX. ro si Imobiliare, ro.) privind oferte


    similare:


  • 1.9 Restricții de utilizare, difuzare si publicare

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

CAPITOLUL II. PROPRIETATEA IMOBILIARA

  • 2.1 . Situația juridica: documentul care atestă dreptul de proprietate este :

  • > Extras CF 106354 cu nr cerere 10128/20.05.2019

Proprietar - Municipiul Fagaras

Drept de proprietate: deplin

Sarcini - nu sunt

Nr. topografic 106354 - 306 mp teren conform planului de amplasament si delimitare zona

Imobilul se evaluează în ipoteza dreptului deplin

  • 2.2 Descrierea amplasamentului: Mun.Fagaras , Al.Livezii nr.lOA , cu acces din str..Doamna Stanca , str.Titu Pertia, str.Livezii si Ai. Livezii pana la proprietate .zona mixta rezidențiala , amplasament median , zona cu poluare fonica minoră.           ...    ...... _ .     .........

TOTfi El mCC - EV/.L UA TU il A U7UIUZA T

RAPORT DE EVALUARE

DESCRIEREA TERENULUI
  • ■ Amplasare - mediana

  • ■ Suprafața S = 306 mp

  • ■ Tip Teren - curți construcții

  • ■ Tip drum acces: drum asfaltat

  • s Forma: regulată

  • ■ înclinare: plan

  • ■ Terenul este împrejmuit, închiriat /concesionat

  • ■ Regim juridic - drept deplin

  • ■ Regim economic: zona mixta funcțională - zona rezidențială,amplasament median ,

  • ■ Regim tehnic: conform PUZ aprobat

Utilitati edilitare

B Rețea de energie electrică:existenta

  • ■ Rețea de apă: existenta

  • ■ Rețea de termoficare: nu

  • ■ Rețea de gaze: existenta

  • ■ Rețea de canalizare: existenta

  • ■ Rețea de telefonie: existentă

CAPITOLUL III. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

  • . Făgăraș este un municipiu în județul Brașov, Transilvania, România. Are o populație de 30.714 locuitori. înainte de Unirea Transilvaniei cu România orașul a fost centrul administrativ al comitatului Făgăraș, iar între 1920 și 1950 a fost reședința județului Făgăraș.

Municipiul Făgăraș se află situat pe traseul șoselei DN1, la 66 km de orașul Brașov și 76 km de orașul Sibiu, pe malul râului Olt, la poalele Munților Făgăraș. Din punct de vedere geografic, orașul Făgăraș este situat în zona numită Țara Făgărașului, una dintre cele mai vechi și importante zone geografice și etno-cuiturale din România. Această zonă se mai numește Țara Oltului și se învecinează cu Țara Loviștei, Țara Bârsei și Țara Amlașului.

  • ■ Piața imobiliara este definita de piața terenurilor situate in zona mediana al Mun. Fagaras ,

  • ■ Piața specifica - piața terenurilor libere , intravilan, destinate zonei rezidențiale dinlocalitate și împrejurimi

  • ■ Concluzii importante ale studiului imobiliar:

  • - prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui teren, utilitățile existente zonei, accesul, reputația zonei si accesul la mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

Preturile ofertate pe piața pentru terenuri cu suprafețe intre 300-2500 mp varieaza intre 19-

27euro/mp in funcție de zona de amplasament.

OFERTA DE PIAȚA

In creștere. Oferta de proprietăți similare este in creștere fata de cele care apar frecvent pe piața, aparand si segmentul de vanzari al băncilor

CEREREA PE PIAȚA

Zona Fagaras are o piața imobiliara activă si atractiva din cauza preturilor accesibile la terenuri si prop. imobiliare

rGTilENIKG-EVALUATOR AUTJkf Z. ,T

RAPORT DE EVALUARE

Cererea este orientata, in principal, pe construcții mai noi deoarece nu necesita cheltuieli mari după achiziționare (reparatii, modernizări, etc), dar se cauta si construcții mai vechi - solide, in principal sau pentru demolare si terenuri libere in vederea construirii de locuințe

Loturile de teren cautate in zona sunt cele care dispun de utilitati, acces facil si suprafața atractiva ( 3001000 mp).

Cererea pentru proprietăți similare cu proprietatea evaluata este formata din persoane cu venituri medii -mari , care pot accesa credite imobiliare, sau persoane care castiga venituri in straintate si doresc achiziționarea unui imobil rezidențial in Romania.

Piața din Romania, in acest moment, se confrunta cu o contracție prelungita a consumului, pe baza unor condiții economice care nu permit o planificare riguroasa pe termen lung sau Superior, situație care influențează direct cererea de locuințe. Astfel, in timp ce creditarea imobiliara si achizițiile de locuințe au scăzut pe parcursul ultimilor ani, programul guvernamental Prima Casa a încercat sa încurajeze achiziția prin punerea la dispoziția cumpărătorilor de condiții preferențiale pentru achiziția de locuințe, in condițiile in care Statui garanteaza pentru aceste împrumuturi. Deși acest program a reușit sa susțină activitatea imobiliara si de creditare, efectele au vizat in special proprietățile de mici dimensiuni, cu preturi relativ mici (in limita a 100.000 Euro), adresandu-se unui segment larg de cumpărători (tineri cu venituri mici); astfel ca celelalte segmente ale subpietei rezidențiale au continuat sa scada.

Pe segmentul proprietăților care se adreseaza unor persoane cu venituri mai mari sau investitorilor imobiliari, proprietăți de lux, etc, in afara menținerii unei evoluții negative (preturi si tranzacții in scădere), nu s-au înregistrat totuși, evenimente remarcabile.

Concluzii :

  • ■ Cerere in ușoara creștere conform informațiilor de pe piața

CAPITOLUL IV. EVALUAREA PROPRIETĂȚII

  • 4.1. Evaluarea imobilului se face conform legislației și metodologiei în vigoare și corelat cu specificul economiei de piață liberă.

SEV 100 - Cadrul general

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportarea evaluării

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

SEV 520- Evaluarea pentru garantarea împrumutului

GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere - SEV 100

  • 4.2. Analiza eelei mai bune utilizări

    CMBU - Cea mai buna utilizare

    In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca: « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2013, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

TOTH EKIKO - EV ILU i TCK AUTOiUZA7

RAPORT DE EVALUARE

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata. Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea probabila rezonabil si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, permisibila legal, fezabila financiar, care determina cea mai marc valoare.

Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - nu sunt construcții pe teren

  • - utilizare rezidențiala - adecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare industrială - inadecvată

Destinatii permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - nu este cazul

  • - utilizare rezidențiala - DA

  • - utilizare comercială - DA

  • - utilizare industrială - NU

La baza analizelor CMBU stau doua concepte: probabilitate rezonabila si fundamentare adecvata. Aplicarea celor 4 teste, implica o analiza de tip calitativ in urma carora rezultatele vor confirma cea mai buna utilizare a terenului analizat.

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

  • 1. Permisibilitatea legala

  • 2. Posibilitatea fizica a terenului poate permite dezvoltare de clădiri de talie mijlocie. Caracteristicile fizice ale terenului vor fi evidențiate in urma unui studiu geo si vor avea sau nu influenta in valoare.

  • 3. Fezabilitatea proiectului.

  • 4. Testul productivității maxime a terenului ca fiind liber

  • 4.3. Evaluarea terenului

Valoarea unui teren este influențată in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea, schimbarea substituția si echilibrul sunt principiile evaluării care la rândul lor au influenta asupra valorii terenului. Punctul de echilibru nu este atins, nici macar pe termen scurt de aceea valoarea terenului este in mare măsură influențată de cerere.

Terenul liber este o proprietate imobiliara cu caracter specific iar tehnicile de evaluare recunoscute de standardele internaționale de evaluare sunt:

  • • tehnica comparației directe - este metoda cea mai uzuala si se poate utiliza când exista suficiente date despre vanzari pe piața specifica

  • • analiza parcelarii si dezvolatarii - se folosește atunci când parcelarea si dezvoltarea reprezintă utilizarea cea mai importanta a parcelei de teren in curs de evaluare.

TOTH ENIKO - TVA LUA TOR AUTG UZAT

RAPORT DE EVALUARE

  • • metoda alocării - se bazeaza tot pe vanzari de terenuri pentru a stabili un raport intre valoarea terenului si cea a proprietatii( când avem si construcții pe teren)

  • • tehnica extracției de pe piața - se estimează valoarea terenului prin diferența dintre prețul de vanzare al unor proprietăți comparabile si valoarea amenajărilor terenului si construcțiilor.

  • • tehnica reziduala - identifica venitul net din exploatare atribuit terenului si il capitalizează cu o rata adecvata luata din piața.

  • • capitalizarea directa a rentei/arendei funciare (chirie) - se poate aplica doar când se unosc rente/chirii de comparație precum si rate de capiatlizare din vanzari de terenuri

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața in vederea vanzarii asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare. Având in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amplasarea acestuia, scopul evaluării precum si informațiile disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicata o singura abordare si anume tehnica comparației directe Anexa A

Tehnica comparației vânzărilor

Metoda comparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu terenuri în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre terenul de evaluat si terenuri similare tranzacționale sau ofertate curent pe piața. In cele ce unnează vom analiza elementele a trei parcele de teren din aceeași zona.

în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piață prin tehnica comparației vânzărilor

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

38.900 LEI echivalent 8.140 EURO

VALOAREA DE PIAȚA A FOST DETEkMINATA PR1N TEHNICA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR

DEFINIȚII, IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE:

DEFINIȚII

■ Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la dala evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, înlr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

IPOTEZE:

  • 1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se rori bniko - zzalaj. < tor autorizat

raport de evaluare

asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. —■ - - ■      -      . . . .

  • 2. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tran^acționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privindocumentațiilc de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6. Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7. Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8. Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9. Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 10. Cu excepția cazului in care intervalul prevăzut prin lege este mai scurt orice acțiune in justiție sau pretenții legale fata de evaluator sau serviciile prestate de evaluator vor fi depuse la registratura instanței in termen de 2 ani de la data predării către client a raportului de evaluare care face obiectul sau reprezintă motivul acțiunii în despăgubire, sau, în cazul unor acțiuni sau acte de comportament ulterioare predării raportului, 2 ani de la data presupuselor acțiuni sau acte de comportament. Termenul prevăzut în această clauză nu se va prelungi în niciun fel din motivul descoperirii cu în târziere sau a acumulării pretențiilor, motivelor sau daunelor formulate. Termenul prevăzut în această clauză se aplică tuturor pretențiilor sau a motivelor de orice fel, de natură nepenală

  • 11. Interdicția de a ceda drepturile litigioase. Pretențiile sau motivele de acțiuni în instanță legate de evaluare nu pot fi cedate unei părți terțe, exceptând:

  • I. situațiile apărute ca urmare a unei fuziuni, consolidări, a achiziției sau vânzării unei societăți,

3 OlH /I XiKO -E>' i.LLA TO R A UI OiUZA T

RAPORT DE EVALUARE

  • II. . colectarea de bună credință a unei datorii existente aferente serviciilor, însă numai în măsura compensării complete a evaluării la care se adaugă o dobândă rezonabilă, sau

  • III. . în situația unei evaluări efectuate pentru acordarea unui credit ipotecar, ca parte a transferului sau vânzării ipotecii înainte de intrarea în incapacitate de plată sau la notificarea debitorului sau altă procedură legală echivalentă

  • 12. Valoarea opinată in ranortul de evaluare este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și in mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricții in afara celor aratate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonsira că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

  • 13. Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar/destinatar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil (in circuitul civil). Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiști; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;

  • 14. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut ia dispoziție la data efectuării lucrării, existând posibilitatea existentei si altor informatii de care evaluatorul nu avea cunoștința.

15.Informațiile furnizate de terte parti sunt considerate de încredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratele.

  • 1 6.Se presupune că toate studiile inginerești puse de proprietar / destinatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situație și materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietății.

  • 17 . Evaluatorul nu are nicio informație privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de rețele magistrale de utilități sau zone de restricționare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecției pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricție; evaluatorul nu a făcut nicio investigație suplimentară pentru a descoperi aceste restricții și nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricție sau nu.

  • 18 .Se presupune ca au fost obținute sau reînnoite toate autorizațiile, licențele, certificatele, aprobările sau alte acte solicitate de instituțiile locale, regionale sau naționale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii.

  • 19 .Sc presupune ca utilizarea terenului se realizeaza in cadrul limitelor proprietății descrise si ca nu exista încălcări sau violări ale altor proprietăți.

  • 2O .Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcțiilor speciale, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înțeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcțiilor;

  • 21 .Nu am realizat nici un fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau ne-aparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Evaluatorul nu își asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminanți; Nu am realizat nici un fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți;

  • 22 .Valoarea estimata de evaluator in conformitate cu prevederile si standardele de evaluare poate fi egala cu valoarea contabila doar din întâmplare si oricum in cazuri foarte rare. Nu exista nici o justificare conceptuala sau demonstrație teoretica, nici o statistica a rezultatelor practice care sa -

TOTH EA IKO - EVaLUÂTOR AUTOR!'ZaT

RAPORT DE EVALUARE

susțină aceasta egalitate.

  • 23 .Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

  • 24 .Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare.

  • 25 .Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietatea in chestiune decât daca au fost făcute inițial alte aranjamente in aceasta privința.

  • 26 .Nici una din părțile raportului (in special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclama, reiatii publice, știri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, tara acordul scris si prealabil al evaluatoruluiA

  • 27 .Evaluatorul nu a făcut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății (contractul de vânzare cumpărare, extras de carte funciară,);

evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații.

Ipoteze speciale :

- Nu s-au identificat

ALTE PRECIZĂRI i

Raportul de evaluare este completat cu fotografii efectuate cu ocazia inspecției completate cu poze de pe portalul Googel maps

SURSE DE INFORMARE: internet, linkuri disponibile la comparabile

https://www.olx.rO/oferta/teren-intravilan-ID66mSU.html#a99b661d85

https://www.imoradar24.ro/anuntijri/500-mp-teren-'.anzare-faearas-30601645

https://www.olx.rO/oferta/vanzare-teren-IDd3QsC.html#a99b661d85

TIPUL VALORII ESTIMATE

Ținând cont de scopul evaluat, s-au urmărit recomandările standardului de aplicație in evaluare, SEV 230 - SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

Proprietatea evaluata este de natura unei proprietăți imobiliare de tip „teren”. In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este definita de standardul internațional de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila lai 7.12.2019 La baza evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii decembrie 2019-ianuarie 2020

MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4, 7781 lei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei

TOTH EMEO - EV.!. LU 1 7 CE A UTOPIA. 1T

RAPORȚ DE EVALUARE

investitii similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

M0DAL1TATI DE PLATA -

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții conform cerințelor proprietarului de drept.

CAPITOLUL V ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obtinut următoarele valorii:

Tehnica comparației vânzărilor

38.900 LEI echivalent 8.140 EURO

Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de

informații.


Adecvarea: tehnica comparației vânzărilor la care exista oferte suficiente;

Precizia: la tehnica comparației vânzărilor au fost utilizate informatii din piața,

Cantitatea de informații: la tehnica comparației vanzari iors-au folosit date de piața, pe care le consideram relevante pentru aceasta abordare

Evaluatorul apreciaza ca valoarea rezultata prin tehnica comparației vanzari loreprezintă valoarea de piața al terenului

Valoarea estimată pentru vânzarea terenuluicu supr. de 306mp 38.900 lei echivalent 8.140 Euro

valoare obținută prin tehnica comparației vânzărilor

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii.

Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului și se bazează pe ipotezele si condițiile limitative enunțate în raport.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluării in care are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieței imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acesta se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările și pe informațiile care au fost furnizate, evaluatorul nu garantează îndeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piață într-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni în tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimată în urma evaluării proprietății trebuie considerată ca fiind „cea mai buna estimare”, a valorii proprietății în condițiile date de definiția Valorii de piața, așa cimnapare ea înStandardele de Evaluare a bunurilor 2018                                          /


Ec. Toth Eniko

EXPERT EVALUATOR

MEMBRU TITULAR ANEVAR


LOCALIZARE

Gr . it ■ ion T


I-


■TT1


TOTH ENIKO - EVAL UA TOR A UTORIZA T

RAPORT DE EVALUARE

POZE PROPRIETA TE

TOi ■’         - /?:< . . * A AR AUTOKIZ \ ?

RAPORT DE EVALUARE




TOTHENIKO-E' . < .1 L . .         U'

raport de evaluare


Vecinătăți




i'OTH EMKO - LV. ÎlEA i'Ck A UTC'A<AT

- ....        RAPORT DE EVALUARE

Grila de calcul

_

LNAJ.LARLA tLRE9Ll.ll- AN'AlJZA PtlM RULIU 1>11DA1L

Element de comparație

Subiect

COMPARABILA A

COMPARABILA B

COMPARABILA C

Suprafața teren (mp)

306 mp

2,500 mp

500 mp

700 mp

Preț oferta/vanzâre (©mp)

20.0 ©mp

19 ©mp

27 ©mp

ELEMENTE SPJfeT IFICE TRANZACȚIEI

TIPUL COMPARABILEI (tranzactie/oferta)

OFERTA

OFERTA

OFERTA

Marja de negociere din piața specifica (°

-10%

-10%

-10%

-10%

Cuantum ajustare (©mp)

-2.0

-1.9

-2.7

PRE1 ESTIMAT DE TRANZACȚIE (t/mp)

18.0 t/mp

17.1 t/mp

24.4 t/mp

DREPTUL DE PROPRIETATE TRANS

Drept absolut

Drept absolut

Drept absolut

Drept absolut

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0

0

0

PREȚ AJUSTAT (Gmp)

18.0 ©mp

17.1 ©mp

24.4 ©mp

RESTRICȚII LEGALE (reglementare urbanistica)

Nu sunt

Similar

Similar

Similar

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0

0

0

PREȚ AJUSTAT (©mp)

18.0€/mn

17.1 ©mp

24.4 ©mp

CONDIȚII DE FINANȚARE

Numerar

Numerar

Numerar

Numerar

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0

0

0

PREȚ AJUSTAT (©mț>)

18.0 ©mp

17.1 C'mp

24.4 ©mp

CONDIȚII DEVANZARE

Nepărtinitoare

Nepărtinitoare

Nepărtinitoare

Nepărtinitoare

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (€7mp)

0

0

0

PREȚ AJUSTAT (©mp)

18.0 ©mp

17.1 ©mp

24.4 ©mp

CONDIȚII DE PIAȚA

Curente

Curente

Curente

Curente

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0.00

0.00

0.00

PREȚ AJUSTAT (©mp)

18.0 ©mp

17.1 ©mp

24.4 ©mp

ELEMENTE SPECIFICE PROPRIEI AIR

Localizare

Fagaras, Al.Livezii

Fagaras

Fagaras, periferic

Fagaras

Comparativcu subiectul

locație inferioara

locație inferioara

locație similara

Cuantum A justarc %

20%

20%.

0%

Cuantum ajustare (€/mp)

3.6

3.4

0.0

PREȚ AJUSTAT (©mp)

21.6 ©mp

20.5 ©mp

24.4 ©mp

C ARAC TERI3TKJ FIZICE

Suprafața teren (mp)

306 mp

2,500 mp

500 mp

700 mp

Cu nium A’ustarc %

22%

2%

4%

Cuantum ajustare (©mp)

4.75

0.41

0.98

PREȚ AJUSTAT (©mp)

26.4 ©mp

20.9 C'mp

25.4 C'mp

DESTINAȚIA (utilizarea terenului)

Construcții

similar

Similar

Similar

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0.00

0.00

0.00

TOPOGRAFIE/RELIEF

drent

drept

drept

drept

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (©mp)

0

0

0

FORMA IN PLAN&DESCHÎDERE

regulata, 1 deschidere ia drum asfaltat

regulata, 2 deschideri ia drum pietruit,

regulata, 1 deschidere la drum pietruit

regulata, 1 deschidere ia drum pietruit

Cuantum Ajustare %

0%

5%

5%

Cuantum ajustare (©mp)

0.0

1.0

1.2

Util itati

energie electrica, apa, gaz canalizare

apa. en .electrica, gaz, canalizare la limita terenului,

apa, en.electrica, gaz, canalizare la limita terenului,

apa, en.eieLtiica, gaz, canalizare la limita terenului,

fOTH I'XJKO-EVALU

RAPORT DE EVALUARE

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (€/mp)

0.0

0.0

0.0

Total ajustare caracteristici fizice (%)

42%

27%

9%

Total ajustare caracteristici fizice (€/mp)

4.8

4.9

2.2

Preț ajustat (€/mp)

22.8 €/mp

22.0 €/mp

26.6 €/mp

Cheltuieli pentru aducere la stadiu de teren construiri

Nu

Nu

Nu

Nu

Cuantum Ajustare %

0%

0%

0%

Cuantum ajustare (S/mo)

0

0

0

Preț ajustat (€/mp)

22.8 6/mp

22.0 €/mp

26.6 €/mp

Ajustare neta

8.4

4.9

2.2

Ajustare neta (%)

46.40%

28.40%

9.00%

Ajustare bruta

8.4

4.9

2.2

Ajustare bruta (%)

46.40%

28.40%

9.00%

nr. Ajustări

1

3

3

ajustare minima

9.0%

valoare pe mp selectata

26.60

4.7781 lei

valoare lei rotunjită valoare euro

38.900 Iei -- ........ .....—

8, MO €

Conform GEV630/art. 50, selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobiliara comparabila C, care este cea mai apropiata din punct de vedere fizic, juridic si economic de proprietatea imobiliara subiect si asupra prețului eareia s-au efectuat cele mai mici ajustări brute absolute.

Aceasta ajustare a comparabilelor (-10%) nu este element de comparație, ci o transformare a valorii de ofertare in prețul de vanzare (prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe pista, vânzătorii si cumpărătorii).

Explicatii ajustări:

Localizare: s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B, ele fiind localizate in zone cu interes tranzacțional mai scăzut .Sa aplicat tehnica interviului...................................................................................................

Caracteristici fizice (suprafața): S-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile acestea avand suprafate cu interes tranzacțional diferit fata de suprf. prop. de evaluat . S-a aplicat o ajustare de 1%/diferenta de 100 mp, diferența, recunoscuta pe piața imobiliara-s-a utilizat tehnica interviului

Utiiitati: nu s-au aplicat ajustări

Deschidere: nu s-au aplicat ajustări

Stare teren: nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele sunt libere

Acces teren / Vizibilitate: s-au aplicat ajustări pozitive la comp B si C avand accesul din strada pietruita . Comp. A nu se ajusteaza deoarece dispune de doua fronturi ,ceea ce este mai bine cotat si acces tot din strada pietruita, mai slab cotat .S-a aplicat tehnica interviului

lOi'H ENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT

RAPORT DE EVALUARE

COMPARABILE TEREN

COMPARABILA A


'■'rGpf.'vt. *


Iritr ivik» .


rD"J


https://www.olx.ro/ofe rta/tercn-int rwilan-ID66mSU.htm I#a99b66] d85


TG Tll EN1KC -EVALUA TOR zi UTORiZA 'i'

RAPORT DE EVALUARE

COMPARABILA B

Dete'u

Preț / m2:

io vj

Deschidere stradală:

13 rr-

Suprafață utilă:

500 i-.i'

Comision:

‘Ju

Clasificare teren:

Ir,‘.rari ar.

Tipul terenului:

Gori-!;..uci;

Etaj

\! ?;p. „i _ ii

D^scri^re

I i- n it l dviis : cu di ..-d< J .ru ld slk.J< u' 13 rr si cu c k:nc,t nk de n. . r c lc< le rLJL.uu lanț ■’ . !■. i’ .u. s>- afle! n -aqjL.:; p j slivda id '.-jcs

https://www.imoradar24.ro/anuntun7500-mp-teren-vanzare-fagaras-30601645

TCTH ENIKO- E\ 'ALUATOR AUTORIZAT

raport de evaluare

COMPARABILA C


Vanzareteren




/OO ir

https://www.olx.rO/oferta/vanzare-teren-IDd3QsC.html#a99b661d85

107H Z; JĂ'9 - EVALUA TOR AU TlRiZ. ! ‘i

RAPORT DE EVALUARE

DOCUMENTE PROPRIETA TE

dfi.iul rie r naist- și Publ citate In»'• IM S BRA5CV


•    ' Biroul ce CdGatUX. si Publicitar* Irr >b:li< a Faqares

âXCLEL               EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

• ■ • •.•••■                              PENTRU INFORMARE

Carte I undară Wr. 106354 Fagarss

A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Fagaras, A' Livezii, Nr. I0A, Jus. Brașov

Nr.

Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

OLservațli / Referințe

Al

106354

306

Teren in.prejmuit;

B. Partea ii. Proprietari și act«

înscrieri privitoare îa dreptul de proprietate și alte drepturi -eale

J

Referințe          ।


10128 I 20/05/2019    ____ ________

AC. Administrat j ' nr. 91, d.n 24/04/"019 eîflis ne Consili’.'l Locnl ra^nras (:i do urner.laue cadastrala intocmit.1 de persoană fizică autorizată ț.i aviz-tâ dc serviri I cadastru; Act Adrnin's’rs’iv rr. 52.317. din 19/06/2019 em;s de Prirnaria Municipiului fagaras; Act Administrativ nr. 170, din 26/06/2019 emis <! ■ Primăria Municipiului Faga-us, A ț Adm n.strativ nr. 27. din j 1/01/2018 r.iis i;p Jo isijiyl Lqrnl.țjqares;

2, 'intaoul’âre. drept de PROPRIfeTĂib, dobanait prin Lege, cota actuala              Al

82 un______                __:___        ___

I 1) MUNICIPIUL FAGARAȘ, CIF:43S4419

C. Partea HI. SARCINI .


Dorument c.-jrn cor,ține dutc cu caracter personal, proteiate c> preved^'ile t.eyii Nr. 677/2001


Pagina I din 3


fex: * ■ . -nțrj ■ jn.i’țc* •'< M •••? cpay.ancpi.rt»


înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție șl sarcini

Referințe

NU SUNT

TOI 7 KNiKO - LV/LU.iTOR AUTORIZAT

RAPORT DE EVALUARE

Caria Fij.iciară Nr. 10C354 Comung/Oras/Munici ■>; Fansrus

Anexa Nr> 1 La P«?rt.?.a S


Teraji





Date referitoare la teren

Mr

Cri

Categorie folosința

Intra viljn

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

1

Nr. topo (       Observații / Referințe

1

curii construcții

DA

306

-



/v5 ■    > •  *   •' A\

V’.' - rA \ a               ’ fi)

r>oc n'.ent care conține oare ct/ caracter ocrsonal, p.atejate de pr* 'c-Jciilc i c

fxt‘j[            ’ '■ -af* n m* l t. • r» « i£ja3y.aHCpi-fQ

jnUr 677,700!___Pagina 7 din 3

l U • %»•»          1 *


AM 3//&W

CAIET DE SARCINI
  • 1.1. OBIECTUL LICITAȚIEI

Vânzarea prin licitație publică a imobilului teren intravilan situat în municipiul Fagaras, Al. Livezii, nr. 10A evidențiat în CF nr. 106354 Făgăraș, în suprafață de 306 mp. Imobilul se află în proprietatea Municipiului Fagaras, nu este revendicat și nu face obiectul unor litigii.

  • 1.2. FORMA DE LICITAȚIE

Licitație publică conform HCL nr. 27/2018 și OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ

  • 1.3. ELEMENTE DE PREȚ

Prețul de pornire al licitației este de 127,13 lei/mp + 10%, conform HCL nr................ privind

msusirea Raportului de evaluare.

  • 1.4. DESCRIEREA IMOBILULUI

Imobilul teren situat în intravilanul municipiului Fagaras este evidențiat în CF nr. 106354 Făgăraș, în suprafață de 306 mp.                                               x--" ? " - .

/ V*/""----\

  • 1.5. TERMENE                          /AAcAv- \

Licitația va avea loc în data de.........., ora.............., la sediul Primăriei mlanfe^ii^Im Fagaras , sala de

ședința.                                                               \               Zi

Termenul limită de predare a documentelor este de .................., ora ?A>.......L.^ÎaxXediul Primăriei

municipiului Fagaras, Compartimentul evidenta patrimoniu (concesiuni, ingineri, administrare parcari, evidenta bunuri, str.Republicii, nr 5)

Contractul de vânzare-cumpărare se va încheia în termen de 10 zile lucrătoare de la data adjudecării.

  • 1.6. MODALITĂȚI DE PLATĂ

Cumpărătorul va achita prețul integral, în termen de 30 zile de la data încheierii contractului.

  • 1.7. SANCȚIUNI PENTRU NEEXECUTAREA CONTRACTULUI

In cazul în care cumpărătorul nu achită prețul contractului, acesta se va rezilia de plin drept, fără o prealabilă notificare și fără intervenția instanțelor judecătorești.

  • 1.8. CUANTUMUL ȘI NATURA GARANȚIILOR

Participanții la licitație vor depune garanția de participare la licitație în cuantum de.............lei.

Garanția se depune în lei, prin Ordin de plată bancar depus în contul Municipiului Fagaras, cod fiscal 4384419, cont nr. RO03TREZI325006XXX000065 deschis la Trezoreria Municipiului Fagaras, cu specificația la obiectul plății - garanție de participare la licitația pentru vânzare imobil teren situat în Făgăraș, Al Livezii, nr. 10A sau la caseria Primăriei Municipiului Fagaras.

Garanția se poate constitui și prin scrisoare de garanție bancară, cu termen de valabilitate de 30 de zile.

  • 1.9. MODUL DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

Până la data și ora limită, se vor depune documentele de capabilitate și cererea de participare la licitație.

In ziua și la ora precizată în anunțul publicat în presă, în prezența comisiei de licitație participanții sunt invitați în sală.

Comisia de licitare stabilește lista de participare, în baza căreia se admite participarea la licitație, pe baza documentelor depuse.

Deciziile comisiei se iau cu votul a 2/3 din numărul membrilor.

Licitația este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

Depunerea cererii de participare la licitație și a documentelor solicitate are ca efect acceptarea necondiționată a prețului de pornire la licitație.

înainte de începerea licitației, documentele de capabilitate depuse vor fi verificate de către membrii comisiei din cadrul serviciului de specialitate, urmând ca aceștia să consemneze în scris despre cele constatate.

Președintele comisiei dă citire încunoștințărilor și publicațiilor, condițiilor vânzării, a listei participanților, modului de desfășurare a licitației și constată îndeplinirea condițiilor legale de desfășurare.

Se trece la desfășurarea licitației, anunțându-se prețul de pornire la licitație și saltul stabilit de către comisie, reprezentând 10% din prețul de pornire fără TVA.

Președintele comisiei va crește prețul cu câte un pas de licitare, urmând ca fiecare ofertant să liciteze, menționând clar prețul oferit, care poate fi egal sau mai mare decât prețul anunțat de președintele comisiei.

Imobilul va fi adjudecat aceluia care va fi strigat ultimul preț, după a treia repetare a acestuia, la intervale de 30 secunde, de către președintele comisiei de licitație.

Anunțul pentru a doua licitație se va publica în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua.

A doua licitație este valabilă dacă s-a prezentat cel puțin 1 ofertant care oferă prețul de pornire la licitație.

în cazul în care după repetarea procedurii nu s-a depus nici o ofertă, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare.

Se întocmește procesul verbal de adjudecare și se semnează de către membrii comisiei și de către toți cei prezenți la licitație, semnarea acestuia făcând dovada adjudecării imobilului. Un exemplar din procesul verbal de adjudecare se păstrează în dosarul licitației și o copie de pe acesta se predă adjudecatarului licitației.

Contractul de vânzare-cumpărare se va încheia în termen de 10 zile lucrătoare de la data adjudecării. Nesemnarea de către adjudecatarul licitației a contractului de vânzare-cumpărare atrage după sine nulitatea adjudecării, iar suma achitată cu titlu de garanție de participare nu se va restitui. De asemenea, nu mai are dreptul de a participa la o nouă licitație pentru imobilul în cauză.

  • II. INSTRUCȚIE' PENTRU PARTICIPANȚI

    IL1. INFORMAȚII GENERALE
    II.l.l. INFORMAȚII GENERALE

    Licitația pentru vânzarea imobilului aflat în proprietatea municipalității este licitație publică deschisă cu strigare conform HCL nr. 27/2018

Licitația va avea loc in data de ............, ora.............., la sediul Primăriei municipiului Fagaras, sala

de ședința.

Termenul limită de predare a documentelor este de......................, ora ............., la sediul Primăriei

municipiului Fagaras - Compartimentul evidenta patrimoniu (concesiuni,închirieri,administrare parcari, evidenta bunuri, str.Republicii, nr 5)

  • 11,1.2. ORGANIZATORUL LICITAȚIEI:

MUNICIPIUL FAGARAS, REPUBLICII NR. 3, TEL. 0268-211313 .

  • II.2. CALENDARUL LICITAȚIEI

Lansarea anunțului publicitar in data de...................

Documentele se pot procura începând cu data de ........................, de la Primăria municipiului

Fagaras -.Compartimentul evidenta patrimoniu (concesiuni,închirieri,administrare parcari, evidenta bunuri, str.Republicii, nr 5)

Termenul limita de depunere a documentelor este ............................., ora ............, la Primăria

municipiului Fagaras -.Compartimentul evidenta patrimoniu ( concesiuni,închirieri administrare parcari, evidenta bunuri, str.Republicii, nr 5.

Deschiderea licitației în data de................., ora................., în sala de ședința.

IL3. INSTRUCȚIUNI PRIVIND CONȚLNUTUL DOCUMENTELOR

Documentele ce urmează a fi predate sunt:

  • • cererea de participare

  • • documentele de capabilitate

  • II.4. DOCUMENTELE DE CAPABILITATE
  • 1) . Pentru persoanele juridice:
  • - Copie de pe chitanța reprezentând contravaloarea caietului de sarcini;

Copie de pe chitanța sau ordinul de plată vizat de bancă, reprezentând achitarea garanției de participare;

  • - Certificatul de înmatriculare a ofertantului la Oficiul Registrului Comerțului; ' •

Declarație pe propria răspundere a reprezentantului legal al societății comerciale sau al organizației cooperatiste, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment;

  • - împuternicire pentru participare la licitație - dacă este cazul,

Cont bancar în care se va restitui garanția de participare la licitație în termen de 5 zile de la semnarea contractului de vânzare cumpărare de către ofertantul câștigător

2), Pentru persoanele fizice:
  • - Copie de pe chitanța reprezentând contravaloarea caietului de sarcini;

Copie de pe chitanța sau ordinul de plată vizat de bancă, reprezentând achitarea garanției de participare;

  • - Copie de pe actul de identitate;

Certificat de atestare fiscală valabil la data licitației, emis de către Direcția economică din cadrul Primăriei municipiului Fagaras, care să ateste faptul că ofertantul nu are debite restante către bugetul local al Municipiului Fagaras;

  • - împuternicire pentru participare la licitație - dacă este cazul;

  • - Cont bancar în care se va restitui garanția de participare la licitație în termen de 5 zile

de la semnarea contractului de vânzare cumpărare de către ofertantul câștigător.

  • II.5. INSTRUCȚIUNI PRIVIND DEPUNEREA DOCUMENTELOR

La depunerea documentelor se va proceda astfel:

  • □ documentele de capabilitate se vor depune într-un plic pe care se va specifica:

LICITAȚIA PENTRU VÂNZAREA IMOBILULUI TEREN SITUAT in Municipiul Fagaras, Al Livezii, nr. 10A.

A NU SE DESCHIDE PÂNĂ LA DATA DE ...............- ORA...................

  • □ anexat la plicul cu documentele de capabilitate se depune cererea de participare la

licitație.

Documentele și cererea de participare se depun la registratura Primăriei, Municipiului Fagaras.

IL6. PRECIZĂRI PRIVIND GARANȚIA DE PARTICIPARE LA LICITAȚIE

Ofertanții au obligația să constituie garanția pentru participare la licitație, angajându-se astfel să semneze contractul în cazul în care i se adjudecă imobilul.

Garanția de participare la licitație se va restitui în contul bancar indicat, în termen de 5 zile de la semnarea contractului de vânzare cumpărare de către ofertantul câștigător.

Garanția de participare se pierde în cazul în care ofertantul câștigător își retrage oferta sau în cazul în care nu semnează contractul în termen.

Valoarea garanției de participare este de.................. lei.

Durata de valabilitate a garanției de participare este aceeași cu durata de valabilitate a ofertei, adică de 30 de zile de la data limită a predării ofertelor.

  • II.7. PRECIZĂRI PRIVIND COMPONENȚA ȘI COMPETENȚA COMISIEI DE LICITAȚIE

Comisia de licitație este compusă din 5 membri.

Comisia de licitație răspunde de organizarea și desfășurarea licitației, având următoarele atribuții:

  • □ stabilește pasul de licitare.

  • □ întocmește lista participanților în baza documentelor depuse de către ofertanți.

  • □ întocmește procesul verbal de adjudecare;

  • II.8. PRECIZĂRI PRIVIND FORMELE DE COMUNICARE ȘI LIMBA FOLOSITĂ ÎN CORESPONDENȚA ȘI RELAȚIILE ÎNTRE PĂRȚI

Documentele, notificările, deciziile și alte comunicări, care trebuie transmise între părți se vor face în forma scrisă sau altă formă care asigură înregistrarea actului, cu excepția documentelor a cărei formă a fost prevăzută prin documentele licitației.

Toate documentele vor fi întocmite în limba română.

în cazul în care Municipiul Fagaras și cumpărătorul comunică prin telefon sau alt mijloc de comunicație care nu asigură înregistrarea conținutului comunicării, expeditorul comunicării este obligat să trimită imediat, o confirmare scrisă a acesteia pentru a se asigura înregistrarea.

  • II.9. PRECIZĂRI PRIVIND SEMNĂTURILE ȘI PARAFELE NECESARE PENTRU DOCUMENTELE OFERTELOR

Documentele depuse de ofertant, vor fi ștampilate și semnate de persoanele desemnate legal pentru fiecare document.

  • 11.10. PRECIZĂRI PRIVIND ANULAREA LICITAȚIEI

Anularea licitației poate fi acceptată atunci când:

  • - nici unul din documentele prezentate de către ofertanți nu corespund prevederilor

din documentele licitației,

  • - se constată nereguli importante în derularea licitației care afectează principiul

concurenței loiale,

  • - în cazul unor contestații întemeiate, admise.

Anularea se face prin hotărârea comună a reprezentanților comisiei de licitație și se va comunica în scris tuturor participanților, arătând motivele care au stat la baza acestei anulări.

Poate fi exclus din procedura de licitație, atât în timpul licitației cât și ulterior până la semnarea contractului de vânzare cumpărare, ofertantul despre care se dovedește că a furnizat informații false în documentele de calificare.

  • 11.11. DEPUNEREA, SOLUȚIONARE ȘI COMPETENȚA REZOLVĂRII CONTESTAȚIILOR

Participanții nemulțumiți de rezultatul licitației pot depune contestație conform Legii nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

  • 11.12. DISPOZIȚII FINALE

Costul documentelor licitației este de..................lei, suma ce nu se va restotui ofertantilor.

Documentele licitației se pot procura, contra cost, de la sediul Primăriei Municipiului Fagaras începând cu data de ................. Compartiment evidenta patrimoniu (concesiuni,inchirieri

administrare parcari, evidenta bunuri, str.Republicii, nr 5).

Documentele vor fi depuse la registratura Primăriei Municipiului Fagaras, până cel târziu în data de ...................., ora.........................

ATENȚIE!

Vânzătorul nu-și asumă răspunderea pentru eventualele diferențe de suprafață, prețul de vânzare fiind ferm și stabilit pentru întregul obiectiv.

Cade în sarcina cumpărătorului întocmirea documentației legale pentru evidențierea și transcrierea dreptului de proprietate în CF.

Participant la licitație _______________________________________

(dennmirea/numele/adresă,datele de identificare)