Hotărârea nr. 93/2019

HOTĂRÂREA Nr.93 din data de 24 aprilie 2019 - privind insusirea Raportului de evaluare nr. 19/29.03.2019 pentru imobilul - apartament 2 camere, situat in Fagaras, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap.8, aprobat la vânzare

ROMAN IA

JUDEȚUL BRAȘOV



CONSILIUL LOCAL FĂGĂRAȘ


Strada Republicii, Nr. 3, 505200, Tel: 0040 268 211 313, Fax: 0040 268 213 020 Web: www.primaria-fagaras.ro, Email: secretariat@primaria-fagaras.ro


HOTĂRÂREA Nr.93 din data de 24 aprilie 2019

- privind insusirea Raportului de evaluare nr. 19/29.03.2019 pentru imobilul - apartament 2 camere, situat in Fagaras, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap.8, aprobat la vânzare

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI FAGARAS, întrunit în ședință ordinară,

Ținând seama de referatul nr. 42053/15.04.2019 al Compartimentului evidență patrimoniu și Expunerea de motive a Primarului Municipiului Făgăraș nr. 42053/1/15.04.2019cu propunerea de însușire a Raportului de evaluare nr. 19/29.03.2019 întocmit de Evaluator autorizat Toth Eniko, imobil construcție -apartament 2 camere, aprobat spre vânzare, imobil proprietatea Statului Român situat în Făgăraș, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap.8,

Văzând avizul favorabil al Comisiei de studii, prognoze economico-sociale, buget finanțe și administrarea domeniului public și privat al municipiului, al Comisiei de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, al Comisiei pentru servicii publice, pentru comerț și agricultură, al Comisiei pentru activități științifice, învățământ, culte, sănătate, cultură, protecție socială, sportive și de agrement, al Comisiei pentru administrația publică locală, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățenești, problemele minorităților, precum și al Comisiei de turism, relații externe și integrare europeană,

Reținând prevederile H.C.L. nr. 291/27.09.2018 prin care s-a aprobat vânzarea imobilului,

Văzând prevederile art.l, 2 alin.4, art. 7, art. 11 Legea 85/ 1992 si art.36 alin.2 lit „c” , ailn. 5 lit. ”b” din Legea nr.215/2001 privind administrația publica locala, republicată,

în temeiul art. 45.alin. 3 si ale art.l 15 alin.l lit (b) din Legea 215/2001 privind administrația publică locală,republicata,modificata si completata,

HOTĂRĂȘTE:

Art.l.Se însușește Raportul de evaluare nr. 19/29.03.2019, întocmit de Evaluator autorizat Toth Eniko, anexa I la prezenta hotărâre, al imobilului apartament 2 camere, situat în Făgăraș, str. str. 13 Decembrie, bl. 23, ap.8, a cărui vânzare s-a aprobat prin, HCL nr. 291/27.09.2018, către Lazăr Maria Cristina, la prețul de 33.100 lei.

Art.2.Prețul de vânzare final al imobilului este 33.100 lei incluzând și valoarea evaluării, sumă ce va face venit la bugetul local.

Art.3.în cazul vânzării locuinței cu plata in rate a prețului, la încheierea contractului se va achita un avans minim de 10% din prețul locuinței. în acest caz ratele lunare pentru achitarea contravalorii locuinței se eșalonează pe o perioada de 5 ani, la care se adaugă dobânda anuală stabilită de lege.

Art.4.Vânzarea propriu-zisă a imobilului descris mai sus, se va perfecta conform Codului Civil prin act autentic la un notar public.

Art.5.Se împuternicește Primarul Municipiului Făgăraș ca personal sau prin persoane desemnate să semneze contractul de vânzare- cumpărare.

Art.6.Cu ducerea la îndeplinire a prevederilor prezentei hotărâri, se încredințează Primarul Municipiului Făgăraș, prin Compartimentul Evidență Patrimoniu și Direcția Buget Finanțe.

Art.7.Prin grija Secretarului Municipiului prezenta va fi comunicată în termen legal Primarului Municipiului Făgăraș, Prefectului și adusă la cunoștință publicului.




Hotărârea s-a adoptat cu 17 voturi pentru

Consilieri în funcție-19

Consilieri prezenți-17

Prezenta hotărâre se comunică:

  • - 1 ex. Dosarul de ședință

  • - 1 ex. Colecție

  • - 1 ex. Prefectură

  • - 1 ex. Primar

  • - 1 ex. Secretar

  • - 1 ex. Compartiment Compartimentului Evidență patrimoniu

  • - lex. Direcția Buget-Finanțe

  • - 1 ex. Compartiment Relații cu publicul, arhivă

  • - 1 ex. Afișare.

Cod: F-50

Anexa 1 la HCL nrc/țj7/2019

Nr. crt

Nume si Prenume

Adresa imobilului

Tip imobil

Date de CF

Valoare stabilita prin expertiza

Valoarea finală de vânzare

1

LAZĂR MARIA CRISTINA

Str. 13 Decembrie, bl. 23, ap 8, Făgaraș

Apartament 2 camere și dependințe

C.F. nr. 101410-C1 -U24 Făgăraș, nr. top 2410/1/2/1/21, 2411/1/1/21, 2412/1/1/21/8

32.700 lei

33.100 lei


ROMÂNIA     z~^

JUDEȚUL BRAȘOV

CONSILIUL LOCAL FĂGĂRAȘ Lj^J


Strada Republicii, Nr. 3, 505200, Tel: 0040 268 211 313, Fax: 0040 268 213 020 Web: www.primaria-fagaras.ro, Email: secretariat@primaria-fagaras.ro

HOTĂRÂREA nr.291

din data de 27 septembrie 2018

- privind vânzarea locuinței situate în Făgăraș, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap. 8, în baza Legii nr. 85/1992 republicată și a Decretului-Lege nr. 61/1990

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI FĂGĂRAȘ, întrunit în ședință ordinară,

Analizând referatul Compartimentului evidență patrimoniu nr.24698/l7.09.2018, precum și expunerea de motive a Primarului Municipiului Făgăraș nr.24698/l/l7.09.2018, prin care se propune vânzarea unei locuințe, construit din fondurile statului, în conformitate cu prevederile Legii nr. 85/1992, republicată și a Decretului-Lege 61/1990,

Ținând seama de avizul favorabil al Comisiei de studii, prognoze economico-sociale, buget finanțe și administrarea domeniului public și privat al municipiului, al Comisiei de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, al Comisiei pentru servicii publice, pentru comerț și agricultură, al Comisiei pentru activități științifice, învățământ, culte, sănătate, cultură, protecție socială, sportive și de agrement, al Comisiei pentru administrația publică locală, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățenești, problemele minorităților, precum și al Comisiei de turism, relații externe și integrare europeană,

Văzând prevederile art.l, alin.l, art. IO, art. 11 și art. 12 din Legea 85/1992, republicată și ale Decretului-Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și art. 16 din Legea nr. 244/2011,

în temeiul art 45 alin.3, 115 alin.l lit.b) și art. 123, alin.l din Legea nr.215/2001 a administrației publice locale, republicată, modificată și completată,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se aproba vânzarea locuinței construite din fondurile statului, situată în Făgăraș, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap.8, către titularul contractului de închiriere nominalizat în anexa nr. 1 la prezenta hotărâre.

Art.2 Evaluarea locuinței supuse vânzării se va face de către o persoană fizică autorizată, contravaloarea acesteia urmând a fi cuprinsă în valoarea de vânzare al imobilului.

Art.3 Cu ducerea la îndeplinire a prevederilor prezentei hotărâri, se încredințeză Primarul Municipiului Făgăraș, prin Compartiment evidență patrimoniu.



Anexa nr. 1 la HCL nr.

v. ...                  LISTA

Cuprinzând date privind titularul contractului de închiriere a locuinței situată în Făgăraș, str. 13 Decembrie, bl. 23, ap. 8, ce se vinde în baza Legii nr. 85/1992

Nr. crt.

Numele si prenumele titularului contractului de închiriere

Nr. contractului de închiriere

Adresa locuinței care se vinde

Componența locuinței *

Date de C.F.

1.

LAZAR      1

MARJA-CRISTINA

8081/03.04.2015

Făgăraș, str. 13 Decembrie, bl.

23, ap. 8,

Cameră - 12.80 mp

Cameră - 9.28 mp

Hol -     3.60 mp

Wc -     1.81 mp

C.F. nr. 101410-C1-U24 Făgăraș Top: 2410/1/2/1/21, 2411/1/1/21, 2412/1/1/21/8

RAPORT DE EVALUARE

NR. 19/29.03.2019

Beneficiar: Municipiul FĂGARAȘ

Proprietar: Statul Român

Obiectul evaluării: Apartament cu 2 camere și dependințe

Adresa: Mun.Făgăraș, str.13 Decembrie bl.23, ap.8, jud.Brașov

Data de referința a evaluării: 29.03.2019

Curs lei/EURO = 4,7603

Ec. Toth Eniko

Evaluator Autorizat

Membru titular ANEVAR

TOTHENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

— ț     RAPORT DE EVALUARE *

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:

- prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si se constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etica Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres in acest raport;

evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si are experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului;

valoarea estimata de către evaluator este valabila la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesională ;

TOTH ENIKO

EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentru evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Stimate beneficiar,

Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun. Făgăraș, str HDecembrie bloc.23, ap.8, jud. Brașov, proprietatea Statului Român ,în prezent având destinația de spațiu de locuit, vă comunic următoarele:

  • ► proprietatea evaluată se compune dintr-un apartament cu 2 camere și dependințe, cu suprafața utilă de 27,49 mp situat la etajul 1 al imobilului de tip bloc , în regim de înălțime S+P+4E ,edificat în anul 1970, înscris în Extrasul CF nr. 101410-C1-U24 cu nr. cerere 180003/22.08.2018 UAT Făgăraș, identificat cu nr.top 2410/1/2/1/21,2411/1/1/21,2412/1/1/21/8

  • ► evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață al proprietății imobiliare, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2018 , în vederea vânzării

  • ► abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și prin venit

  • ► data de referință a evaluării este 29.03.2019 Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este de 4,7603 stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

  • ► A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat pentru utilizarea expusă mai sus;

  • ► Valoarea estimată nu conține TVA

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, s-a obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

6.870 EURO echivalent 32.700 LEI,

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

•>

Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

CUPRINS

Declarație de conformitate

Adresa către beneficiarul raportului

Sinteza Raportului de Evaluare

  • I. Termenii de referința ai evaluării

  • 1. Identificarea și competența evaluatorului

  • 2. Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

  • 3. Proprietatea evaluata

  • 4. Declararea valorii

  • 5. Baza de evaluare

  • 6. Date privind dreptul de proprietate

  • 7. Date privind documentația cadastrala

  • 8. Situația actuală

  • 9. Descrierea zonei

  • 10. Descrierea construcției

  • 11. Descrierea spațiului de evaluat

  • 12. Analiza pieței

  • 13. Cadru legal si reglementari

  • 14. Analiza celei mai bune utilizări

  • 15. Metodologia de evaluare-abordarea prin piața și venit

  • 16. Definitii

  • 17. Restricții de utilizare, difuzare si publicare

  • 18. Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii

  • 19. Localizare

  • 20. Poze proprietate

  • 21. Anexa A - calcul abordarea prin PIAȚĂ

  • 22. Anexa B - calcul, abordarea prin VENIT

  • 23. Comparabile

  • 24. Documente proprietate


TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA 1 RAPORT

COMPARABILE OFERTE APARTAMENTE PENTRU VÂnJ
COMPARABILA A

25.500 EUR I

Ar finalizare construcție |

Compari m.entare Semig

camere.Fagaras.zona

gării,parter,izolat exterior si

jos(sub parchet),centrala,parchet toata casa,geamuri termopanei metalica la intrare, cu fata la soare,pe o scara liniștita.

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă mediană,

Acces

Da

Drum public

Utilități zona

En.electrica, apa, canalizare,gaz

încadrare in clase de risc seismic (1-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Locuit

Identificare imobil

S-a realizat identificarea pe teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu a fost prezentat releveul apartamentului, suprafața utilă este conform anexei 1 din contractul de închiriere furnizat de beneficiar

Evaluator Autorizat Membru titular ANEVAR, Ec.Toth Eniko

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANE VAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2019

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • ■ Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • ■ Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Municipiul Făgăraș

Adresa

Mun. Făgăraș, str. 13 Decembrie bloc.23, ap.8, jud.Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Apartament nr. 8 compus din 2 camera si dependințe , cu cota părți comune 9/338 și cote teren 9/338 ,situat la etajul 1 al unui imobil de tip S+P+4E, edificat in anul 1970, cu Su= 27,49 mp conform Anexa 1 din contracult de inchiriere, compartimentare semidecomandata - 2 camere , baie si hol

Proprietar

STATUL ROMÂN

Adresa proprietății

Mun. Făgăraș, str 13 Decembrie bloc.23, ap.8 , jud.Brașov

Condiții limitative deosebite

Nu a fost prezentat releveul apartamentului, suprafața utilă este conform anexei 1 din contractul de închiriere furnizat de beneficiar.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------j

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

6.870 EURO echivalent 32.700 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

29.03.2019

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARH

1 EURO = 4.7603 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚH

Inspecția a fost efectuatănumai la exterior de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Primăriei Mun. Fagaras

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietății, conform Extras CF nr. 101410-C1-U24 cu nr. cerere 18003/22.08.2018 partea I:

Top 2410/1/2/1/21, 2411/1/1/21, 2412/1/1/21/8 apartament 8, compus din doua camere si dependințe cu cota de 2,76% di elementele de uz

comun respectiv 9,33 mp

• înscrieri privitoare la proprietate, conform Extras CF nr.

101410-C1-U24 partea II;

Intabulare , drept de proprietate , dobândit prin lege, cota actuală 1/1

Proprietar - STATUL ROMÂN

• înscrieri privitoare la sarcini :

Nu sunt

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

■ Au= 27,49 mp si fara balcon

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

Locuit pe baza contractului de inchiriere inreg. cu nr. 8081/03.04.2015 emis de Primăria Mun. Fagaras de Lazar Cristina Maria

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, median

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

Str. 13Decembrie

■ Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL

EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■ Zona rezidențiala, cartier de blocuri în regim de S+P+4E

  • ■ Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■ Unități comerciale în apropiere: magazine alimentare

  • ■ Unități de învățământ: scoală generală , grădinițe și liceu

  • ■ Instituții de cult: biserici

  • ■ Instituții medicale: cabinete medicale,

  • ■ Altele: administrație locala

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■ Rețea de energie electrică: existentă

  • ■ Rețea de apă: existenta

  • ■ Rețea de termofîcare: existenta

  • • Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■ Rețea de canalizare: existenta

  • ■ Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • ■ Poluare fonica medie

  • ■ Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • ■ Liniștit

  • ■ Trafic auto limitat

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - median

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

  • ■ Imobil, regim de înălțime S+P+4E

  • ■ Etaj - 1

ANULPIF

■ Anul 1970

CARACTERISTICI

  • ■ Fundația:beton armat

  • ■ Structură :panouri prefabricate

  • ■ închideri perimetrale si compartimentari:panouri din prefabricate

  • ■ Acoperiș:tip terasa, necirculabila

  • ■ Aspect exterior: necesite renovare

■ Aspect ulterior: renovat pe costul locatarului

CONCLUZIE PRIVIND

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

■ Utilități - apa, canalizare, en. electrica, gaz

11.

DESCRIEREA SPAȚIULUI DE EVALUAT

BILANȚUL DE SUPRAFAȚĂ

Au = 27,49 mp conform contractului de închiriere

TIP APARTAMENT

Semidecomandat,

TÂMPLĂRIE

  • ■ Exterioară: tâmplărie PVC cu geam termoizolant , uși interioare lemn noi

  • ■ Usa la intrare: lemn

FINISAJE INTERIOARE

Apartament

  • > Pardoseala - pardoseli - gesie, parchet

  • > Pereți: zugrăveală simple ,

  • > Finisaje medii parțial renovate pe costul locatarului

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■ Iluminat normal

  • ■ Curenți slabi (telefonie )

  • ■ Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

■ Sistemul de încălzire : convector

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■ Din rețeaua orașului.

  • ■ Instalații funcționale

  • ■ Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE

CU GAZE

  • ■ Din rețeaua orașului.

  • ■ Instalații funcționale

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

  • ■ Piața imobiliara este definita de piața imobilelor situate in zonele rezidențiale de tip cartier cu blocuri de locuințe în regim de S+P+4E din Mun. Făgăraș

Piața specifica - piața apartamentelor de 2 camere construite in perioada 1970-1977 din zonele mediane si semicentrale ale municipiului Făgăraș, - prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unei locuințele; reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

  • - o treime dintre români îsi cumpără locuințe cu cash tinerii preferă în continuare să locuiască în chirie

Preturile ofertate pe piața pentru apartamente compuse din 2 camere, semidecomandate variaza intre 6.800 - 25.500 Euro in funcție de etaj, vechime imobil, zona de localizare. De asemenea un criteriu in baza caruia variaza preturile este suprafața utila si compartimentarea, suprafața pe care ofertantii o prezintă de cele mai multe ori ca fiind utila si in realitate inlcude logia/balconul.

NATURA ZONEI

■ Zonă rezidențială,

  • ■ Din punct de vedere edilitar: zonă în dezvoltare

  • ■ Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie slab dezvoltata, șomaj ridicat,

OFERTE SIMILARE

• Oferte suficiente de variate pentru piața locală la prețuri cuprinse între 6.800 -25.500 euro/mp

CERERI SIMILARE

Cererea pe piață in zona mediană al Mun. Făgăraș este încă mai mică față de ofertele existente, ceea ce generează o piață al cumpărătorului. Mediu de afaceri și situația economică au un impact negativ asupra pieței imobiliare, deoarece nivelul de cumpărare al populației este mic , ceea ce se oglindește si in preșurile relativ mici /mp la apartartamente aria pieței studiate.

Programu Prima Casa este în măsură să revigoreze piața imobiliară , încurajând tinerii să investească în locuințe în defavoarea plății chiriilor.

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■ Minim: 6.800 euro

  • ■ Maxim: 25.500 euro

CHIRH IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■ Minim: 180 euro

  • ■ Maxim: 210 euro

CONCLUZII ȘI TENDINȚE

PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■ Dezechilibru în favoarea CERERII

  • ■ Tendință de stagnare in favoarea CERERII.

  • ■ Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport.

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE DE

SEV 100 - Cadrul general

EVALUARE

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportarea evaluării

EDIȚIA 2016

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2017, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

  • • utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii pe piața;

  • • utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

  • • utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

  • • maximizează valoarea; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costurile conversiei la acea utilizare.

Destinatii alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - adecvata

  • - utilizare comercială - inadecvata

  • - utilizare office: - adecvata

Destinatii permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - da

  • - utilizare comercială - nu

  • - utilizare office- da

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara rezidențială

  • 15 .Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparatii, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai multe tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informatii de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asumare nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație in cazul terenului, rate de capitalizare etc

Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărătorului si vânzătorului, bine informati, prudenti, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea de piața a subiectului solicitat spre analiza.

Datorita faptului ca nu au fost identificate informatii despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informatii privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sau reprezentantul acestuia.

  • 15.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele și informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat si apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom analiza elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica nu exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) , apartamente in casă si cu vechimea aferentă iar informațiile comparabilelor existente sunt insuficiente nu s-a putut aplica aceasta metodă de abordare.

  • 15.2 . Abordarea prin venit

Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investiție generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investitorul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 170 Euro/luna, plata facându-se în lei, la cursul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și din informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemenea plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare a proprietății.

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate ,din chirie.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

6.720 EURO echivalent 32.000 LEI

  • 16 . DEFINIȚII SI IPOTEZE
  • 16.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

  • 16 2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE
  • 1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

  • 4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

  • 5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6. Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7. Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8. Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9. Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

  • 16. 3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul spațiului si exteriorul blocului.

  • 16. 4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

  • ■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

  • • Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • • Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

  • 16. 5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietari imobiliare de tip apartament în bloc cu 2 camere.. Valoarea de piață estimată conform destinației raportului este definită de standardul de evaluare SEV 100 -Cadrul general.

  • 16. 6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Data de referință al prezentului raport este 29.03.2019

  • 16. 7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.7603 lei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 16. 8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

  • 17 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

  • 18 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obtinut următoarele valori:

  • - abordarea prin PIAȚĂ..................... 32.700 lei echivalent 6.870 euro

  • - abordarea prin VENIT..................... 31.230 lei echivalent 6.560 euro

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptate conform informațiilor primite telefonic de la agentii imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informatii din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi închiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informatii exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obtinut intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea înțelegerii de către utilizator si a încrederii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicatii adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚA


6.870 Euro echivalent 32.700 Lei
VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Ec. Toth Eniko Evaluator Autorizat, Membru Titular ANEVAR,

LOCALIZARE
3

(03      Cc      an

Rai : 1 e: 1

**                  r

FLORII 0 -           /

13 dec;

•h

\   ®3 6

K6zcp-s<0;.:

*ț Li>?l.l "ehn-hr; ' Cor*?' r.n țr r ip,«

T;~U F      •

Cetatea făgărașului

-• ' LOR        ■*                  Doamna Stanca

k : f                                                                             1

Ko-C, ' -.O!a      CENTRI.

CEB          :m

R-t...

florilor        /

6SD

11EG

\ ,'Strada 13 Decern ane ?3

Y

v >n* ■:                                               n

OErtTGU

•' ‘                                                                                   .1 '.i

O

m

t.

.jr»c

E1/3RÎE

NEG 01 ii

■Strada 13 Decembrie 23

ESD

E03

VL/. D ' : 1 R ESCU Q

> Kst;

R. IL'III Jt

l;**ra;."Mi U.ira L'Gr

01 U





POZE PROPRIETATE

Vedere in ansamblu, vecinătăți și accesul in imobil




TOTHENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT RAPORT DE EVALUARE _ /


Anexe calcul              ț

Abordarea prin piață          I

\

Anexa A

\

EURO

4.V603

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALA

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

Valoare de ofertare /VÂNZARE

Euro

25500

23000

23900

TIP TRANZACȚIE / OFERTA

OFERTA

OFERTA

OFERTA

PREȚ DE VANZARE NEGOCIA

10%

22950

20700

21510

*NOTA, Aceasta diminuare nu este considerata o ajustarețnu este element de comparație), ci o transformare a valoni de ofertare in prețul de vanzare (pnn aproximarea marjei de negocierela data evaluam, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața,

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Caracteristici specifice tranzacției

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT

22950

20700

21510

Dreptul de proprietate transn

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

22.950

20.700

21.510

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

22950

20700

21510

Condiții de piață

Martie 2019

Martie 2019

Martie 2019

Martie 2019

Ajustare pt. condițiile de piață

0

~6“"

"6

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

22,950

20,700

21,510

Condiții de localizare

Făgăraș, str.13Decembrie

Fagaras,

Făgăraș, str Sării

Fagaras, str.Vasile A.

Ajustare %

-15

-15

-15

Ajustare

-3443

-3105

-3227

PREȚ AJUSTAT

19508

17595

18284

Caracteristici fizice

Data PIP

1977

1984

1974

1977

Ajustare %

-5.0

3.0

0.0

Ajustare

-975

528

0

Regim de înălțime bloc

S+P+4E

S+P+4E

S+P+4E

S+P+4E

Etaj

I

P

1

4

Ajustare (%)

1.0

0.0

2.0

Ajustare

195

0

365

Suprafața utila apartament

Inm)____________________

27.49

50

52

49

diferența suprafața mp

-23

-25

-22

Ajustare

*8782

-6293

-8026

Tip apartament

Semidecomandat

Semidecomandat

Decomandat

Semidecomandat

Ajustare

0

-200

0

Finisaje

finisaje medii complet renovater'pe costul locatarului)

finisaje medii complet renovate

finisaje medii complet renovate

finisaje medii parțial renovate

Ajustare

-2300

-2300

-2300

Sistem incalzire

convector

CT

CT

CT

Ajustare

-1200

-1200

-1200

Balcon

fara balcon

fara balcon

1 balcon

1 balcon

Ajustare

-250

-250

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

da

nu

nu

Ajustare

-450

0

0

Boxa/ garaj/ parcare

nu

nu

boxa pivnița

nu

Ajustare

-200

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

-13513

-11915

-11410

PREȚ AJUSTAT

5995

5680

6873

Austare

0%

07a

0%

5995

5680

6873

Componente nonimobiliare

nu

nu

parțial mobilat

nu

Ajustare

0

-3c0

u

PREȚ AJUSTAT

5,995

5,330

6,873

Nr ajustări aplicate

6

9

6

Ajustare totală brută

17.345

16.426

15.368

Ajustare totală brută în

75.58%

79.35%

71.45%

Comparabila aleasa (minim corecția totala bruta in

COMPARABILĂ C

ajustare minima

7I.45O/b

VALOAREA PROPUSĂ euro

6,873

VALOAREA. PROPUSĂ euro, după rotunjirea in lei

6,870

Valoare lei

32,700

Explicatii asupra ajustărilor aplicate

Elemente de comparatii

Ajustări:

Dreptul de proprietate transmis

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile deoarece ele dispun de localizări cu interes tranzacțional mai mare fata de proprietatea de

Data PIF

s-au aplicat ajustări pozitive/negative la comp.Asi B pentru diferența de vechime, calculat la 1%/dif an

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări pozitive la comp. A si B pentru diferența de nivel . Cele mai bine cotate apartamente sunt cele de la etajele 1 si 2, iar cele mai slab cotate sunt parterul si ultimul etaj

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile pentru diferentele de suprafața .

Tip apartament

s-a aplicat o ajustare pozitiva comp. B de cca 300 euro deoarece dispune de compartimentare semidecomandata

Finisaje

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile in funcție de finisajele de care dispune fiecare in parte fata de proprietatea de evaluat care dispune de finisaje renovate dar pe costul locatarului .

Sistem incalzire

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comp deoarece ele dispun de CT fata de prop. de evaluat care dispune numai de convector gaz

Balcon

s-au aplicat ajustări negative la comp. B si C deoarece ele dispun de cat un balcon

Boxa./ garaj/ parcare

s-a aplicat o ajustare negativa comp. B deoarece dispune de boxa pivnița

Termoizolatie exterioara a

•blocului

s-a aplicat o ajustare negativa comp A deoarece dispune de izolație termica exterioara

Componente nonimobiliare

s-a aplicat o ajustare negativa comp. B deoarece este ofertat parțial mobilat

ABORDAREA PRIN VENIT

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din tanzarile comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri . de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

200

170

ISO

Chirie negociata

195

157

176

Venit Brut Potențial (EUR/an)

2.352

1.999

2117

Grad de neocapare /- 7 luna an/

196

167

176

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

2.156

1.833

1.940

Cheltuieli aferente proprietarului

250

250

250

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

1.906

1.583

1.690

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

22.950

20,700

21,510

Rata de capital dare t°t>>

S.l

7.6

~_9

Rata de capitalizare = VNE7 V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.6 si             8.3        ’/

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparatii) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca

si caracteristici cu proprietatea subiect                        8.30%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același |mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect. veniturile

Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subinteles in rata de capitalizare

Anexa B

Structura cheltuielilor $i a veniturilor obținute din chirii pentru-proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

1.548

Grad de neocupare t-i hmaoni

510

Venit brut efectiv

1.038

Cheltuieli cu impozitul

40

Cheltuieli cu asigurarea

60

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

380

Total cheltuieli

480

Venit net din exploatare VNE

558

Rata de capitalizare "c"

8.30%

Valoarea

6,723

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Vcv =               558

8.30%

Vp =                      6,723 Euro

6,720 Euro. după rotunjirea sumei in lei

Vplei =                           32,000 Lei. rotunjit

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 3S0 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 2 Ab prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, arand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

Deoarece la calculul ratei de capitalizare s-au folosit oferte la închiriere mobilate si utilate, se considera si apartamentul subiect inchiriat in aceleași condiții.

Vp=                       6,723 Euro

6,720 Euro. după rotunjirea sumei in lei

Vplei=                          32,000 Lei. rotunjit

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară BRAȘOV

Nr. cerere—:

[______Ziua __ i

j___Luna   J

I  ' Anul    i


Cod verificare

100059844823


Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Fagaras

ZANCPI              EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

'              PENTRU INFORMARE

II r I. A l».l * I I l *' ■ i ruilUîl M'nVt

Carte Funciară Nr. 101410-C1-U24 Fagaras

A. Partea I. Descrierea imobilului

Unitate individuală


Nr. CF vechi:5638

Pagina 1 din 2


Adresa: Loc. Fagaras, Str 13 Decembrie, Bl. 23, Ap. 8, Jud. Brașov

Părți comune: terenul, fundatii, canal median, casa scării, coridor, instalatii aferente, terasa, racord utilitarii si trotuar de qarda_____

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 2410/1/2/1/21, 2411/1/1/21, 2412/1/1/21/8

9/338

9/338

Apartament nr.8, compus din două camere și dependințe cu o cota de 2,76% din elementele de uz comun respectiv 9,33 m.p

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

1995 / 16/12/1974      __________________________________________________________

Act nr. din 16/12/1974 emis de

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala

1/1___

Al

1) STATUL ROMÂN     ____________________________________________________

C. Partea III. SARCINI .

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

NU SUNT

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară BRAȘOV

s Nr. cerere •   18003

___Ziua     ~ '22~ —_t

।__Luna __®S

Anul i 2018

Cod verificare

««■■H

100059844823


Ws/ Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Fagaras

rAMCPT              EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

f jiltt<T4t« UI »«%

Carte Funciară Nr. 101410 Fagaras

A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan


Nr. CF vechi:5638

Adresa: Loc. Fagaras, Str 13 Decembrie, Jud. Brașov, BI.23

Nr. Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

Top: 2410/1/2/1/21, 2411/1/1/21, 2412/1/1/21

338

Construcția CI inscrisa in CF 101410-C1;

construcția CI in CF 101410-C1 ... supraf.din c.f. hârtie 338,15 m.p.

B. Partea II. Proprietari și acte

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referințe

1995 / 16/12/1974                                     ___

Act nr. 0;                   ___________________________________________

Bl

Intabulare, drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala

311/338     ________________________________________________

Al

1) STATUL ROMAN

OBSERVAȚII: (provenita din conversia CF 5638)

315 / 01/02/2001

Ordin nr. 0 emis de Prefectura Brașov;

B4

Intabulate, drept de PROPRIETATEatribuire în baza L.18/1991, dobândit prin Leae, cota actuala 9/338______________________

Al

1) MON AURELIA

OBSERVAȚII: (provenita din conversia CF 5638)

cota de 2.76% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 m.p., aferentă ap.2, C1-U17

19466 / 04/12/2015     ________________________________________

Act Notarial nr. 1460, din 04/12/2015 emis de PAVĂL Doina;

B5

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumpărare, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/338             ___________________________________

Al

1) OPRIS DANIELA MONICA, necăsătorită, ca bun propriu.

OBSERVAȚII: cota de 9,33 m.p.din părțile de uz comun aferente apt.7 C1-U15;

B6

Asupra cotei din teren aferentă apt. nr. 7, C1-U15, de sub B3, se notează interdicție de înstrăinare si grevare______________________

Al

1) VARGA VICTORIA

OBSERVAȚII: înscriere aferentă lui B5;

5394 / 23/03/2017

Act Notarial nr. 924, din 22/03/2017 emis de Popa Maria Cristina;

B8

Intabulare, drept de PROPRIETATEcumpărare asupra cotei de 9,33 m. p. din teren si elementele de uz comun, aferentă ap. nr. 3, C1-U20,, dobândit crin Convenție, cota actuala 9/338

Al

1) SUPȚIRELU ANA-MARIA, necăsătorită               .        __

-A

C. Partea III. SARCINI          \

înscrieri privind dezmembrămîntele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini \%        /

Referințe

650 / 07/03/2000___________________________________________________

Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0 emis de R.A.S.C. FAGARAS;___

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 4

uarre r-unciara Nr. 101410 Comuna/Oraș/Municipiu: Fagaras

1 1 înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,

1                 drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

1) HALMAGHI CRISTINA

OBSERVAȚII: cota de 3,4% din elementele de uz comun, respectiv 11,65 m.p., aferentă ap. T3. C1-U13

7113 / 26/03/2014

Act Notarial nr. 818, din 25/03/2014 emis de Popa Maria Cristina;

C19

Intabulate, drept de FOLOSINȚA, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/338

Al

1) NEDELCA GABRIEL, necăsătorit, ca bun propriu în cota de 1/2 parte. Cerere nr.21394/2011 c.f.

2) NEDELCA GABRIEL, necăsătorit, în cotă de 1/2 parte. Cerere nr.7113/2014 c.f.___________________

OBSERVAȚII: cota de 2,76% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 m.p., afewrentă ap.10, C1-U10

4824 / 08/04/2015

Act Notarial nr. 566, din 08/04/2015 emis de Boamfa Adrian;

C22

Intabulate, drept de FOLOSINȚA, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/338

Al

1) PĂDURARU MARIA, necăsătorită, ca bun propriu

OBSERVAȚII: cota de 2,76% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 m.p., aferentă ap.4, C1-U16

15402 / 23/08/2017      _______________________________________________________

Act Notarial nr. 2822, din 22/08/2017 emis de Popa Maria Cristina;

C24

Intabulate, drept de FOLOSINTAschimb, asupra cotei de 2,76% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 m.p., aferentă ap. nr. 30, Cl-U21, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/338____________________

Al

1) NEDELCA NICULINA                                _______

3318 / 08/02/2018

Act Notarial nr. 15, din 07/02/2018 emis de Gyergyai Mariana; Act Notarial nr. 14, din 07/02/2018 emis de

Gveravai Mariana;            __________________________________——,______________________

C26

Intabulate, drept de FOLOSINTAasupra 1/2 parte din cota de 2,/6% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 mp, aferentă ap.26, C1-U9, cumpărare, ca bun propriu, în condițiile art.340 lit.a. Cod Civil, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/676

Al

1) NEDELCA NICULINA, necăsătorită                      _____

C27

Intabulate, drept de FOLOSINTAasupra 1/2 parte din cota de 2,76% din elementele de uz comun, respectiv 9,33 mp, aferentă ap.26, C1-U9, cumpărare, ca bun propriu, în condițiile art.340 lit.a, Cod Civil, rinhandit prin Convenție, cota actuala 9/676 _________________

Al

1) NEDELCA DIANA-ALEXANDRA, necăsătorită

16791 / 03/08/2018  __

Act Notarial nr. 2551, din 02/08/2018 emis de Boamfa Adrian;

C29

ntabulare, drept de FOLOSINTAcota de 9,33 m.p. din elementele de uz comun, aferenta ap.nr. 35, sc.A, dobândit prin Convenție, cota actuala 9/338

Al

1) SUBȚIRELU ELEONORA, văduvă       ___________________________________________


Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 3 din 4