Hotărârea nr. 258/2020

HOTARARE DE CONSILIU PRIVIND APROBAREA PLANULUI URBANISTIC ZONAL PENTRU ZONA DELIMITATĂ DE ȘOS. MANGALIEI, STR. CARAIMAN ȘI LIMITE CADASTRALE, INIȚIATOR SC CARMECO SA

^oNSTAA/t-,



HOTĂRÂRE

privind aprobarea Planului urbanistic zonal pentru zona delimitată de șos. Mangaliei, str. Caraiman și limite cadastrale, inițiator SC Carmeco SA

Consiliul local a) municipiului Constanța, întrunit în ședința ordinară din data de 7^0       . 2020.

Luând în dezbatere referatul de aprobare al domnului primar Decebal Făgădău înregistrat sub nr. 106452/14.07.2020, avizul Comisiei de specialitate nr. 2 de organizare și dezvoltare urbanistică, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, raportul Direcției urbanism nr. 111166/22.07.2020, precum și avizul nr. 106451/14.07.2020 al arhitectului șef;

Având în vedere prevederile Legii nr. 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu toate modificările ulterioare, ale art. 27A1 lit. c) din Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului și urbanismul, republicată, cu toate modificările ulterioare, precum și ale art. 18 din Ordinul nr. 233/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și de elaborare și actualizare a documentațiilor de urbanism;

Văzând avizul de oportunitate nr. 12451/21.01.2019 al Direcției urbanism;

în temeiul prevederilor art. 129 alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. c), precum și ale art. 196 alin. (1) lit. a) din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare.

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 - Se aprobă Planul urbanistic zonal pentru zona delimitată de șos. Mangaliei, str. Caraiman și limite cadastrale, conform documentației anexate care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Terenurile pentru care s-a inițiat PUZ-ul, conform certificatului de urbanism nr. 4552/2018, fac parte din suprafața de 87200 mp atribuită în proprietate SC Carmeco SA conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO7 nr. 0204/12.05.1995 eliberat de Ministerul agriculturii și alimentației.

Suprafața de 71343,49 mp din acest teren a fost lotizată în trei loturi conform actului de lotizare autentificat sub nr. 3104/18.11.2002 la biroul notarului public Borună Chirața, astfel:

  • - lotul 4 în suprafață de 3803,14 mp, identificat cu nr. cadastral 205484, înscris în cartea funciară a UAT Constanța, care a rămas în proprietatea SC Carmeco SA;

  • - lotul 5 în suprafață de 3355,69 mp (potrivit actelor de proprietate) și 2832 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 229161, înscris în cartea funciară a UAT Constanța, proprietate SC Metachim SA conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1687/18.12.2002 la Biroul notarului public Grosu George;

  • - lotul 6 în suprafață de 64184,66 mp care a rămas în proprietatea SC Carmeco SA și care a fost lotizat ulterior în 7 loturi conform actului de lotizare autentificat sub nr. 2924/14.11.2005 la Biroul notarilor publici asociați Borună Chirața, Borună Daniela și Borună luliana, după cum urmează :

  • - lotul 6/1 în suprafață de 548,59 mp,

  • - lotul 6/2 în suprafață de 447 mp,

  • - lotul 6/3 în suprafață de 1399,08 mp,

  • - lotul 6/4 în suprafață de 1587 mp,

  • - lotul 6/5 în suprafață de 353,12 mp,

  • - lotul 6/6 în suprafață de 325,94 mp, - lotul 6/7 în suprafață de 59523,93 mp.

Dintre acestea, lotul 6/5 în suprafață de 353,12 mp (potrivit actelor de proprietate) și 376 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 205645 și lotul 6/6 în suprafață de 325,94 mp (potrivit actelor de proprietate) și 340 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 205562, sunt proprietate SC Metachim SA conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 119/05.05.2006 la Biroul notarului public Dumitra Cristian Gabriel.

Lotul 6/7 în suprafață de 59523,93 mp a fost lotizat în trei loturi conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 213/13.04.2007 la Biroul notarilor publici asociați Tatu Elena și Dumitra Cristian Gabriel, atfel :

  • - lotul în suprafață de 22810 mp (potrivit actelor de proprietate) și 22956 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 206473,

  • - lotul 6/7/2 în suprafață de 33324,93 mp (potrivit actelor de proprietate) și 34340 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 206474,

  • - lotul 6/7/3 în suprafață de 3389 mp.

Ulterior, lotul 6/7/3 în suprafață de 3389 mp a fost transmis în proprietate SC Sammarina Shipping and Trading SRL în baza convenției de dare în plată autentificată sub nr. 256/20.04.2007 la Biroul notarilor publici asociați Tatu Elena și Dumitra Cristian Gabriel și apoi a fost dezmembrat în trei loturi conform actului de dezmembrare autentificat sub nr. 1352/22.05.2007 la Biroul notarului public Ciprian Alexandrescu.

Lotul 1 din lotul 6/7/3 cu suprafața de 1189 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 207264, este proprietate SC Metachim SA conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 158/23.08.2008 la Biroul notarului public Dumitra Fanula,

Lotul 2 din lotul 6/7/3 cu suprafața de 1100 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 207265, este proprietate SC Metachim SA conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 158/23.08.2008 la Biroul notarului public Dumitra Fanula,

Lotul 3 din lotul 6/7/3 cu suprafața de 1100 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 207266, este proprietate SC Metachim SA conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1355/22.05.2007 la Biroul notarului public Ciprian Alexandrescu.

Prin hotărârea nr. 2/05.12.2018 pronunțată de Adunarea generală extraordinară a acționarilor Metachim SA, s-a aprobat schimbarea denumirii Metachim SA în Sammarina Imobiliare SA.

Terenul în suprafață de 6937 mp (potrivit actelor de proprietate și măsurătorilor cadastrale), identificat cu nr. cadastral 252245 este proprietate SC Sammarina Imobiliare SA conform actului de alipire autentificat sub nr. 712/20.05.2020 la Societatea profesională notarială Dumitra, rezultat din alipirea următoarelor imobile:

  • - teren în suprafață de 353 mp (potrivit actelor de proprietate) și 376 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), indentificat cu nr. cadastral 205645, - teren în suprafață de 1189 mp (potrivit actelor de proprietate și măsurătorilor cadastrale), indentificat cu nr. cadastral 207264,

  • - teren în  suprafață  de  1100  mp  (potrivit actelor de proprietate  și

măsurătorilor cadastrale), indentificat cu nr. cadastral 207265,

  • - teren în  suprafață  de  1100  mp  (potrivit actelor de proprietate și

măsurătorilor cadastrale), indentificat cu nr. cadastral 207266,

  • - teren în suprafață de 3356 mp (potrivit actelor de proprietate) și 2832 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), indentificat cu nr. cadastral 229161.

Art. 2 - Valabilitatea planului urbanistic zonal precizat la art. 1 este de 3 ani de la data aprobării prezentei, cu posibilitatea prelungirii cu încă 3 ani la solicitarea investitorului.

Art. 3 - Compartimentul relații consiliul local și administrația locală va comunica prezenta hotărâre Direcției urbanism, în vederea aducerii la îndeplinire, spre știință Instituției prefectului județului Constanța, iar către SC Carmeco SA, Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară Constanța, Inspectoratul de stat în construcții Constanța, Consiliul județean Constanța, Ministerul lucrărilor publice, dezvoltării și administrației hotărârea va fi comunicată de Direcția urbanism.

Prezența hotărâre a fost votată de consilierii locali astfel: pentru, împotrivă, l- abțineri.

La data adoptării sunt în funcție consilieri din 27 membri.

PREȘEDINTE ȘEDINȚA,


CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR/GENERAL, FULVIA ANTONELA/DINESCU

CONSTANȚA

NR.                    2. 2020

URBANPRO

MEMORIU GENERAL

  • 1. INTRODUCERE

    • 1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI

Denumirea lucrării: Studiu de fundamentare cu caracter prospectiv privind

inserția de noi funcțiuni - PROIECT IMOBILIAR INTEGRAT „SAMMARINA CENTER"

Beneficiar: SC SAMMARINA IMOBILIARE S.A

Proiectant general: S.C. IONESCU ARCHITECTURE & DESIGN S.R.L.

Proiectant studiu peisagistica: MBA URBANPRO SRL

Data elaborării documentației: aprilie 2019

  • 1.2. OBIECTUL STUDIULUI

Studiul privind inserția de noi funcțiuni pentru suprafața de teren sudiata are ca scop formularea unei prognoze pentru patrimoniul natural, antropic si a peisajului si propunerea unui set de masuri corelate, de protecție, conservare si utilizare a acestora in corelare cu obiectivele de conservare integrata si de dezvoltare durabila a orașului.

Valorile de patrimoniu natural, cultural si peisajer reprezintă o resursa sustenabila, cu rol major in consolidarea identității naționale, regionale si locale.

Studiul formulează directii corelate de acțiune la nivel zonal si local, din perspectiva integratoare a resurselor naturale, culturale si peisajere, facand legătură cu alte domenii majore de acțiune si stabilind obiective corelate de dezvoltare teritoriala.

Studiul are ca scop principal analiza structurii funcționale a zonei studiate in raport cu unitatea administrativ teritoriala, unitatea teritoriala de referința si vecinătățile prin sublinierea relațiilor, identificarea posibilelor elemente valoroase si propunerea de recomandări cu privire la dezvoltarea sustenabila a investiției in concordanta cu direcțiile strategice de dezvoltare a municipiului Constanta.

Suprafața totala a terenurilor ce a generat studiul este de 68.036 mp din măsurători si prezintă următoarele vecinătăți:

nn NORD: strada Caraiman, teren Mun. Constanta

m EST: Șoseaua Mangaliei, teren Mun. Constanta

nn SUD: strada acces, teren Mun. Constanta si proprietăți private CF: 203378; 217237 si 224885

nn   VEST: Teren caile ferate CF: 238957

Obiectivul lucrării il constituie elaborarea unui studiu care sa orienteze dezvoltarea localității si pregătirea procesului de investitii.

  • 2. ANALIZA

    • 2.1. EVOLUȚIE

Orașul este situat pe teritoriul coloniei antice grecești Tomis care a fost întemeiata la sfârșitul secolului al Vll-lea începutul secolului al Vl-lea i.Hr. de către coloniștii din Milet. Orașul grecesc Tomis a fost atestat documentar pentru prima data in secolul al 111-lea i.Hr când Byzantionul (Istanbulul de astazi) si Callatisul aliat cu Histria au intrat in conflict pentru stapanirea localității Tomis. In urma expediției de după 72-71 i.Hr. a lui Terentius Varro Lucullus, proconsulul Macedoniei, Tomis a intrat sub influenta romana timp de un deceniu. In iarna anului 62-61 i.Hr. a intrat in stapanirea getilor conduși de Burebista.

URBANPRO


H.K.L.


A rezistat atacurilor populațiilor migratoare in secolul III e.n. Apoi a fost capitala provinciei romane Scythia in timpului lui Diocletian, iar zidurile cetatii au fost consolidate in perioada lui lustinian. Cetatea Constantei a trecut si prin năvălirile popoarelor migratoare din secolele VI-VII iar in timpul imperiului bizantin a fost loc de escala pentru flota bizantina. In timpul lui Mircea cel Batran o regăsim intre hotarele Tarii Romanești. In 1420 este ocupata de otomani si va ramane sub steagul semilunei pentru mai bine de patru secole, pana 1877. Atunci Romania obține independenta de stat iar Dobrogea se unește cu Romania.

După patru secole de stăpânire turceasca si după ce devenise un port aproape anonim, cu deschidere la un "lac turcesc", Constanta a cunoscut un reviriment puternic după 1877.

După ce Dobrogea a devenit o parte a României, a început o perioada de dezvoltare urbanistica a Constantei, legata de romanizarea subsecventa a regiunii (unde pana atunci, Romanii, „dicieni" dobrogeni, „macineni" moldoveni sau „mocani” ardeleni, fuseseră minoritari fata de tatari, turci, greci si bulgari). Orașul, numit de către regele Carol I „plamanul României", a devenit portul principal al tarii după ceAnghel Salignya construit Podul de la Cernavoda (1895). Atunci s-au pus bazele Serviciului Maritim Roman. S-a deschis o linie maritima spre Istanbul, apoi prelungita spre Alexandria si numita „linia orientala". Portul a fost modernizat si dezvoltat conform planului de reconstruire intre 1895 si 1909. S-au construit drumuri si cai ferate adiționale care leaga Constanta de capitala si restul tarii. Aceasta a fost o perioada de prosperitate a Serviciului Maritim Roman, ale cărui vase au navigat, nu numai pe „linia orientala” ci si pe „linia occidentala” (spre Marsilia si Rotterdam) si pe „linia de arhipelag" (spre Pireu si Salonic), cimitirul central.

Orașul a suferit mult in cursul participării României la Primul Război Mondial (1916-1918). Multe clădiri de valoare istorica mare au fost distruse de către forțele germane si bulgare. Aceste evenimente au pus capat celei mai rapide perioade de dezvoltare din întreaga istorie a Constantei. Totuși, după război, orașul si-a pastrat rolul. In perioada interbelica, 70% din traficul maritim romanesc s-a concentrat in portul constantean. Atunci s-a construit șantierul naval care a fost pana la cel deal Doilea Război Mondial cea mai puternica întreprinderea regiunii.

Romania a intrat in cel deal Doilea Război Mondial ca aliata cu Puterile Axei. Astfel, portul constantean a primit importanta din punct de vedere strategic, fiind bombardat de sovietici. La 23 august 1944, Romania a trecut de partea Aliatilor. Totuși, Constanta a fost pradata de Armata Roșie când forțele sovietice au invadat tara. Uniunea Sovietica a confiscat flota romaneasca aproape in întregime si a supus portul intereselor sovietice.

Sub regimul comunist Constanta si-a menținut statutul sau de cel mai important port romanesc, acesta dezvoltandu-se si atribuindu-i-se importanta necesara. Intre timp s-a dezvoltat si orașul propriu-zis, in special intre 1960-1975, datorita industrializării rapide de tip sovietic. S-a mărit șantierul naval, s-a dezvoltat flota comerciala si s-au construit multe uzine. De asemenea, s-a remarcat potențialul Constantei ca centru turistic si s-a început construirea infrastructurii necesare in orașul propriu-zis si in Mamaia.

In timpul revoluției din 1989 in Constanta s-au înregistrat 32 morti si 116 răniți. Municipiul a fost, împreuna cu Clujul, unul dintre centrele secundare ale revoluției, fiind depășit in numărul victimelor doar de Timișoara, Brașov, Sibiu si București.

Acum Constanta ramane cel mai important oraș portuar de pe coasta romana a Marii Negre, si al doilea port la Marea Neagra ca mărime din Uniunea Europeana, dupaVarna. In ciuda importantei funcției turistice a municipiului, patrimoniul arhitectonic si cultural al acestuia a fost lasat neîngrijit, precum atesta starea monumentelor din centrul istoric; in anul 2015 orașul si-a pierdut rândul de al doilea obiectiv cel mai vizitat din tara după capitala, in beneficiul Brașovului.

  • 2.2. RELAȚII IN TERITORIU

încadrarea in rețeaua de localitati

Constanta se afla in județul cu același nume, in partea de sud-est a României. Se situează pe coasta Marii Negre, intr-o zona lagunara la est, deluroasa la nord si in partea centrala, si de câmpie la sud si vest. Orașul Constanta poseda o plaja proprie in lungime de 6 km. Partea de nord a municipiului, Mamaia, cea mai populata stațiune turistica de pe Litoral, se afla pe malul unei lagune, avand o plaja de 7 km lungime, plaja care continua cu alti 6 km pe teritoriul orașului Năvodari.

Municipiul se învecinează cu orașele Năvodari si Ovidiu la nord, cu comuna Agigea la sud (cu aceste trei localitati fiind lipit), orașul Murfatlarsi comuna Valu lui Traian la vest, orașul Techirghiol si comuna Cumpănă la sud-vest si Marea Neagra la est. Constanta este impartita in cartiere: la cele tradiționale precum Anadolu (Anadol-Koy in turcește), Tabacaria, Brotacei, Faleza Nord, Coiciu, Palas, Medeea, Bratianu, Centru, Peninsula, Agigea sau Viile Noi, s-au adaugat cartiere sau subdiviziuni noi precum Tomis I, II, III si Nord, Abator, CET, Km 4, 4-5 si 5 .Faleza Sud(Poarta 6) si alte nume poetice, moșteniri ale "epocii de aur". Cartierele nu au o autonomie administrativa, cum este cazul sectoarelor Bucurestiului, iar granițele lor nu sunt exact delimitate.

Municipii si orașe din județul Constanta apropiate sunt:

  • > Mun. Medgidia-42 km;

  • > Mun. Mangalia-44 km;

  • > Cernavoda - 64 km;

  • > Eforie-18 km;

  • > Harsova- 85 km;

  • > Murfatlar-17 km;

  • > Năvodari- 23 km;

  • > Negru Vodă-57 km;

  • > Ovidiu-13 km;

  • > Techirghiol-15 km;

Distante pana la principali poli de dezvoltare >     București - 222 km;

  • > Ploiești - 288 km;

  • > Brașov - 393km;

  • > lași- 414 km.

încadrarea sitului in teritoriul administrativ

Zona studiata este amplasata in


URBANPRO

H.R.L.

intravilanul Mun. Constanta, in zona UTR9, intre Cartierul Abator si Cartierul Km4, in apropiere de Farul Constanta. La 400 metri se afla Marea Neagra si Poarta 5 a Portului Constanta.

Amplasamentul ce a generat PUZ este situat pe Șoseaua Mangaliei nr. 74. Zona beneficiază de acces facil din arterele importante de circulație din zona: Șoseaua Mangaliei la est si strada Caraiman la nord. La sud, accesul la teren se face din strada secundara.

Conform P.U.G., zona studiata se afla in zona de reglementare ZRCB3 - poli terțiari principali.

Accesul

Amplasamentul care a generat PUZ beneficiază de accese auto si pietonale facile din arterele importante de circulație din zona, din Șoseaua Mangaliei la est, din strada Caraiman la nord si strada acces sud - Domeniul public Municipiu Constanta.

Populația unitatii administrativ-teritoriale

Conform recensământului efectuat in 2011, populația municipiului Constanta se ridica la 283.872 de locuitori, in scădere fata de recensământul anterior din 2002, când se inregistrasera 310.471 de locuitori. Majoritatea locuitorilor sunt romani (83,11%). Principalele minorități sunt cele de tatari (2,6%) si turci (2,3%). Pentru 10,36% din populație, apartenența etnica nu este cunoscuta. Din punct de vedere confesional, majoritatea locuitorilor sunt ortodocsi{83,04%), cu o minoritate de musulmani (5,13%). Pentru 10,43% din populație, nu este cunoscuta apartenența confesionala.

  • 2.3. INTRAVILAN EXISTENT

Conform PUC si RLU aprobat pentru municipiului Constanta, parcela studiata este situata in intravilanul aprobat al localității.

Funcțiunea dominanta conform PUG aprobat, pentru zona centrala este ZRCB3 -poli terțiari principali. Profilele admise: servicii avansate manageriale, tehnice si profesionale (sedii de companii si firme in clădiri specializate); unitati mici si mijlocii specializate in activitati de producție in domenii de vârf; servicii financiar-bancare si de asigurări; servicii pentru cercetare-dezvoltare; unele inserții de instituții si servicii publice administrative supramunicipale si municipale; centre de informare, biblioteca-mediateca; centre telecomunicații si servicii poștale; edituri, servicii pentru media; hoteluri pentru turismul de afaceri si alte spatii de recepție; restaurante, cofetarii, cafenele, baruri; spatii pentru expoziții, galerii; servicii profesionale, colective si personale pentru angajati si clienti; scoli profesionale, activitati asociative diverse; comerț cu amănuntul in cadrul unor centre comerciale si /sau străzi comerciale; loisir - casino, cinema, centre de recreere, sport in spatii acoperite si descoperite; unitati productive manufacturiere si depozitare mic-gros legate de funcționarea polului tertiar; locuințe cu partiu special pentru profesiuni liberale; spatii verzi pentru odihna, recreere, promenada; parcaje multietajate;

Funcțiunile existente in imediata vecinătate a sitului sunt: ZRE - zona echipamentelor publice dispersate la nivel de cartier sicomplex rezidențial; ZRL 4 -subzona locuințelor colective medii (P+3 - 4) situate in ansambluri preponderent rezidențiale; ZRL 5 - subzona locuințelor colective înalte cu P+8 -10 niveluri, situate in ansambluri preponderent rezidențiale; ZRCM - zona mixta conținând instituții, servicii si echipamente publice,servicii de interes general (servicii manageriale, tehnice, profesionale, sociale, colective sipersonale, comerț, hoteluri, restaurante, loisir), activitati productive mici, nepoluante si Locuințe; ZRV1 - spatii verzi publice cu acces nelimitat; ZRV

2 - spatii verzi pentru agrement; ZRV 4 - culoare de protecție fata de infrastructura tehnica; ZRT - Zona transporturilor.

  • 2.4. RELIEFUL

Evoluția paleogeografica si acțiunea factorilor modelatori au dus la formarea unor unitati de relief caracterizate prin structura de podiș cu altitudine redusa.

Podișul are un aspect tabular, ușor înclinat spre NV si are o panta mai inclinata in apropierea litoralului si a Dunării, altitudinile oscilând intre 0 si 100 m.

Unitati naturale

-Podișul Casimcei

-Podișul Dobrogei de Sud

-Zona Maritima

Relieful litoralului romanesc este determinat de interacțiunea morfologica a Podișului Dobrogei cu Marea Neagra. De-a lungul coastei marine trecerea intre podiș si platforma marina se face lin pe o panta ușoara cu numeroase plaje, cu acces lejer in apa pe distante remarcabile. Acestea, cat si faptul ca Marea Neagra este lipsita de curenti puternici de litoral, de plante sau de pești periculoși - fac litoralul romanesc locul ideal pentru bai de mare si sporturi nautice. Mareea este nesemnificativa, maxim 10-20 cm.

In municipiul Constanta si in zona de proximitate exista surse importante de ape subterane si de suprafața.Resursele de apa subterane sunt însemnate, stratul acvifer subteran asigurând mare parte din alimentarea cu apa potabila a municipiului.

Apele de suprafața, cuprind:

  • - Lacurile litorale, Tabacarie de 99 ha si Siutghiol de 1900 ha, utilizate in principal pentru pescuit sportiv si

industrial (Siutghtiol), precum si pentru activitatile turistice si recreaționale. Lacul Tabacarie se numără printre lacurile foarte poluate, colmatate, hipereutrofe care necesita urgent o reabilitare ecologica adecvata.

  • - Apele marine, mărginesc partea estica a municipiului. In conformitate cu legislația naționala si cea a

Uniunii Europene, sunt delimitate apele de îmbăiere, in dreptul plajelor turistice, si apele pentru creșterea si

exploatarea molustelor de consum situate intre cele doua porturi, Midia si Constanta, izobata de 5 m si limita apelor teritoriale (12 Mm).

Lacul Siutghiol este o laguna aflata in județul Constanta. Are o lungime de 7,5 km si o lățime de 2,5 km. Pe cele 1.900 hectare ale sale se practica sporturi de apa precum schi nautic sau yachting. Lacul Siutghiol are o insula calcaroasa, Ovidiu, cu o suprafața de 2 ha, pe care este amplasat un restaurant. Numele este de origine turca: Sotgol = Lacul laptelui/de lapte.

Lacul este separat de mare printr-un cordon litoral, pe seama caruia a luat naștere plaja Mamaia. In zona țărmului Marii Negre fundul este alcătuit numai din nisipuri de plaja, care au grosimi ce variaza intre trei si patru metri. Nisipurile repauzeaza peste depozitele argiloase care, in general, se extind pe restul fundului lacului.

Fostul tarm al marii, in zona caruia s-a instalat lacul, este constituit din depozite de varsta jurasica, cretacica si sarmatiana, reprezentate mai ales prin calcare.

In partea de sud a Siutghiolului se afla lacul Tabacarie. Ambele lacuri conțin apa dulce, care deversează in mare in vecinătatea institutului de cercetări oceanografice, nivelul sau piezometric fiind cu 2.50 m deasupracelui al Marii Negre.

Atât pe marginea vestica, precum si pe fundul lacului, este cunoscuta prezenta a numeroase izvoare de apa dulce care alimentează lacul.

In ciuda activitatii economice intense care se desfasoara in zona, poluarea apelor de pe raza teritoriala a municipiului Constanta se incadreaza in limite normale. Principala

URBANPRO

8.K.L.

sursa de poluare o reprezintă activitateaportuara, la care se adauga celelalte activitati economice, precum si cele casnice ale populației.

  • 2.5. CLIMA

Clima municipiului Constanta evoluează pe fondul general al climatului temperat continental cu influente marine, prezentând anumite particularitati legate de poziția geografica si de componentelefizico-geografice ale teritoriului.Vecinatatea Marii Negre si a lacului Siutghiol asigura umiditateaaerului si reglează încălzirea acestuia.

Regiunea se caracterizează printr-un climat secetos, cu precipitatii atmosferice rare, dar inseminate cantitativ. Volumul precipitațiilor anuale este cuprins intre 300 si 400 mm/an. Vântul predominant estecel care bate din direcția N-NE, caracterizându-se printr-o umiditate redusa vara si un aport important de zăpezi si temperaturi scăzute iarna. Municipiul Constanta se afla in zona cu viteza maxima anuala, la 10 m deasupra solului, cu 50 ani interval mediu de recurenta, avand valoarea Uk = 29 m/s, careia ii corespunde o presiune a vântului Qk = 0,5 kPa.

Temperaturile medii anuale se înscriu cu valori superioare mediei naționale, de 11,2°C. Temperatura medie iarna este apropiata de 0°C, dar pozitiva, iar vara depășește 25°C. Adâncimea de inghetse situează la -0,90 m.

Presiunea atmosferica este relativ ridicata oscilând intre 758-764mm.col.Hg.

Precipitațiile sunt reduse, sub 400 mm/an, municipiul Constanta aflandu-se in arealul cu probabilitatea cea mai redusa a precipitațiilor din toata Dobrogea. Evapotranspiratia potențiala este de 697 mm insa cea reala atinge numai 370 mm, excedentul de apa fata de evapotranspiratia potențiala fiind de O mm, deficitul ajungând la 327 mm. Datorita evaporatiei ridicate, umezeala aerului este mare, media multianuala depășind 81 %.

Nebulozitatea se caracterizează printr-o evoluție inversa a valorilor medii lunare in comparație cu

temperatura aerului, cele mai mari valori inreg istrandu-se in lunile de iarna (6 ,7 - 7,2), cu maxima in decembrie.

Numărul mediu de zile cu ceata este de 50 zile/an, numărul maxim fiind in timpul iernii, cu o medie de 8 zile/luna si cu un maxim de 16 zile/luna, ceata fiind destul de persistenta iarna.

  • 2.6. RISCURI NATURALE

Studiile întreprinse in zona amplasamentului pun in evidenta următoarele: - Terenul este plan - stabil si se incadreaza din punct de vedere morfologic.

  • - Terenul nu prezintă fenomene fizico-geologice naturale actuale (eroziuni, sufozii, alunecări, etc.) care ar putea afecta stabilitatea amplasamentului studiat.

  • - Amplasamentul nu prezintă riscuri antropice construcții existente,umpluturi,rețele edilitare degradate,depozite de materiale din demolări,gropi de umprumut.

  • - In zona nu exista riscul de inundabilitate.

Din punct de vedere seismic, Constanta se incadreaza in zona seismica cu ag = 0,20 g exprimata in termeni ai accelerației de vârf pentru cutremure cu perioada de revenire de 225 ani, respectiv in zonacu perioada de colt a spectrului de răspuns al zonei respective Tc = 0,7 secunde.

3.SINTEZA ANALIZEI

Teritoriul studiat este ocupat in prezent cu clădiri de producție, rețele tehnico-edilitare, construcții cu regim de inaltime parter; S+P+V 2 si 3 etaje; construcție turn apa integrat P+6 etaje.

In ceea ce privește calitatea fondului construit, aceasta este reprezentata de clădiri in stare degradata sau clădiri bune din punct de vedere al structurii care vor fi integrate in noua soluție urbanistica.

  • 3.1. Situație existenta

Suprafața totala a terenurilor ce a generat studiul este de 68.036 mp din măsurători si prezintă următoarele vecinătăți:

  • □QNORD: strada Caraiman, teren Mun. Constanta

riPEST: Șoseaua Mangaliei, teren Mun. Constanta

flPSUD: strada acces, teren Mun. Constanta si proprietăți private CR 203378; 217237 si 224885

nnVEST: Teren caile ferate CP. 238957

Accesul la teren se realizează din Șoseaua Mangaliei si strada Caraiman.

Folosința actuala : teren curți construcții

Destinația stabilita conform Planului Urbanistic General aprobat prin Hotararea Consiliului Local nr. 653 din 23.11.1999 este de teren situat in zona ZRCB3 - Poli terțiari principali.

Pe teren exista corpuri de clădiri care vor fi desființate . Lucrările de demolare vor fi executate in vederea eliberării amplasamentului pentru noua destinație.

In partea de nord se va păstră un corp de clădire si se va remodela

BILANȚ TERITORIAL - EXISTENT:

SUPRAF. MP

PROC.

SUPRAFAȚA PARCELA BENEFICIAR, din care : :

68036

100%

SUPRAFAȚA CONSTRUITA CE SE VA REMODELAfSC ):

11686

' 17,2%

SUPRAFAȚA CONSTRUITA CE SE VA DEMOLA(SC):

12859

18,9%

SUPRAFAȚA DESFASURATA (SD ):

73635

SUPRAFAȚA AFERENTA CIRCULAȚIILOR PLATFORMELOR BETONATE:

39061

57,4%

SUPRAFAȚA AFERENTA SPATII VERZI PE PARCELA :

4430

6,5%

INDICI URBANISTICI :POT=50%; CUT=2,4; NR. NIV. :P+4

In imediata vecinătatea a sitului sunt următoarele funcțiuni:

ZRCB3 - poli terțiari principali.

Profilele admise: servicii avansate manageriale, tehnice si profesionale (sedii de companii si firme in clădiri specializate); unitati mici si mijlocii specializate in activitati de producție in domenii de vârf; servicii financiar-bancare si de asigurări; servicii pentru cercetare-dezvoltare; unele inserții de instituții si servicii publice administrative supramunicipale si municipale; centre de informare, biblioteca-mediateca; centre telecomunicații si servicii poștale; edituri, servicii pentru media; hoteluri pentru turismul de afaceri si alte spatii de recepție; restaurante, cofetarii, cafenele, baruri; spatii pentru expoziții, galerii; servicii profesionale, colective si personale pentru angajati si clienti; scoli profesionale, activitati asociative diverse; comerț cu amănuntul in cadrul unor centre comerciale si /sau străzi comerciale; loisir - casino, cinema, centre de recreere, sport in spatii acoperite si descoperite; unitati productive manufacturiere si depozitare mic-gros legate de funcționarea polului tertiar; locuințe cu partiu special pentru profesiuni liberale; spatii verzi pentru odihna, recreere, promenada; parcaje multietajate.

URBANPRO

H.R.U

Se interzic: orice alte activitati care nu corespund caracterului zonei si prin aceasta prezintă riscul pierderii atractivitatii zonei pentru investitori; activitati productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat; construcții provizorii de orice natura; depozitare en gros; depozitari de materiale refolosibile; platforme de precolectare a deșeurilor urbane; lucrări de terasament de natura sa afecteze utilizarea terenurilor învecinate; □ orice lucrări de terasament care pot sa provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care împiedica evacuarea si colectarea apelor meteorice.

POT maxim = 50%;

CUT maxim = 2.4

ZRCM - zona mixta conținând instituții, servicii si echipamente publice,servicii de interes general (servicii manageriale, tehnice, profesionale, sociale, colective sipersonale, comerț, hoteluri, restaurante, loisir), activitati productive mici, nepoluante si Locuințe;

Sunt admise următoarele utilizarkinstitutii, servicii si echipamente publice; sedii ale unor companii si firme, servicii pentru întreprinderi, proiectare, cercetare,expertizare, consultanta in diferite domenii si alte servicii profesionale; lacasuri de cult, servicii sociale, colective si individuale; comerț cu amănuntul; hoteluri, pensiuni, agentii de turism, restaurante, cofetarii, cafenele etc; loisir si sport in spatii acoperite; depozitare mic-gros; locuințe cu partiu obișnuit si locuințe cu partiu special care includ spatii pentru profesiuni liberale; parcaje la sol si multietajate;

Se interzic următoarele categorii funcționale: activitati productive poluante, cu risc tehnologic sau incomode prin traficul generat; construcții provizorii de orice natura; depozitare en gros; statii de intretinere auto; curățătorii chimice; depozitari de materiale refolosibile; platforme de precolectare a deșeurilor urbane; depozitarea pentru vanzare a unor cantitati mari de substanțe inflamabile sau toxice; activitati care utilizează pentru depozitare si producție terenul vizibil din circulațiile publice sau din instituțiile publice; lucrări de terasament de natura sa afecteze amenajările din spatiile publice si construcțiile de pe parcelele adiacente; orice lucrări de terasament care pot sa provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine sau care împiedica evacuarea si colectarea apelor meteorice.

POT maxim = 85%

CUT maxim = 3.0;

ZRE - zona echipamentelor publice dispersate la nivel de cartier si complex rezidențial

Sunt admise următoarele utilizarkechipamente publice la nivel rezidențiale si de cartier: crese, grădinițe, scoli primare si gimnaziale, licee, dispensare urbane si dispensare policlinice, biblioteci de cartier, alte tipuri de noi echipamente publice.

Se interzice utilizarea parțiala a terenului si clădirilor echipamentelor publice in alte scopuri decât cele specifice funcțiunii respective cu excepția școlilor care sunt sedii de circumscripții electorale.

POT maxim = 85%

CUT maxim = 3.0;

ZRL 4 - subzona locuințelor colective medii (P+3 - 4) situate in ansambluri preponderent rezidențiale;

Sunt admise următoarele utilizări: locuințe in proprietate privata si locuințe sociale; construcții aferente echipării tehnico-edilitare; amenajari aferente locuințelor: cai de acces carosabile si pietonale private, parcaje, garaje, spatii plantate, locuri de joaca pentru copii, amenajari de sport pentru tineret, împrejmuiri.

Se interzic următoarele categorii de activitati: activitati productive; construcții provizorii de orice natura; depozitare si comerț cu ridicata sau de mic-gros; depozitari de materiale refolosibile si platforme de precolectare a deșeurilor urbane; depozitarea pentru vanzare a unor cantitati mari de substanțe inflamabile sau toxice; autobaze, unitait de transport si statii de întreținere auto; lucrări de terasament de natura sa afecteze amenajările din spatiile publice si construcțiile învecinate; orice lucrări de terasament care pot sa provoace scurgerea necontrolata a apelor meteorice sau care împiedica evacuarea si colectarea acestora.

Se interzice utilizarea spatiilor care deja au făcut obiectul conversiei pentru depozite.alimentatie publica si alte activitati de natura sa incomodeze locuințele; se va stabili de către CLMC o perioada tranzitorie de funcționare (maxim 1 an de la data aprobării RLUMC) pana la conversia spațiului intr-o funcțiune compatibila locuirii.

POT maxim =30%

CUT maxim =1.5

ZRL 5 - subzona locuințelor colective inalte cu P+8 -10 niveluri, situate in ansambluri preponderent rezidențiale;

Sunt admise următoarele utilizări: locuințe in proprietate particulara de standard mediu si ridicat; amenajari aferente locuințelor: cai de acces carosabile si pietonale private, parcaje, garaje semi-ingropate si subterane, spatii plantate, locuri de joaca pentru copii, spatii pentru sport si loisir (eventual piscina descoperita), construcții pentru echiparea tehnica, împrejmuiri.

Se interzice conversia locuințelor in alte funcțiuni; fac excepție spatiile destinate exercitării de profesiuni liberale (avocatura, arhitectura, medicina etc.) in limita a maxim 25% din suprafața utila a locuinței si numai cu acordul asociației de proprietari; se interzice dispunerea locuințelor sociale in clădiri inalte;

Se interzic următoarele lucrări: activitati comerciale de mare amploare si activitati productive; construcții provizorii de orice natura; comerț cu ridicata, activitati de depozitare sau mic-gros; depozitari de materiale refolosibile si platforme de precolectare a deșeurilor urbane; depozitarea pentru vanzare a unor cantitati mari de substanțe inflamabile sau toxice; autobaze, unitati de transport, statii de întreținere auto, statii PECO; lucrări de terasament de natura sa afecteze amenajările din spatiile publice si construcțiile învecinate;

orice lucrări de terasament care pot sa provoace scurgerea necontrolata a apelor meteorice sau care împiedica evacuarea si colectarea acestora.

POT maxim = 25%

CUT maxim = 2.5

ZRV 1 - spatii verzi publice cu acces nelimitat; ZRV 2 - spatii verzi pentru agrement; ZRV 4 - culoare de protecție fata de infrastructura tehnica;

ZRV1 - Sunt admise numai funcțiunile de spațiu plantat public constând in : spatii plantate, mobilier urban, amenajari pentru joc si odihna; circulatii pietonale din care unele ocazional carosabile pentru întreținerea spatiilor plantate; adăposturi, grupuri sanitare, spatii pentru administrare si întreținere avand suprafața construita desfasurat limitata la cel mult 60 mp.

ZRV 2 - Sunt admise amenajari complexe pentru practicarea sportului in spatii acoperite si descoperite; sunt admise amenajari specifice pentru odihna, agrement si recreere.

ZRV 4 - Se mențin funcțiunile specifice in zonele verzi protejate; nu se admit nici un fel de intervenții care depreciaza caracterul zonei protejate; sunt admise construcțiile si instalațiile specifice conform proiectelor avizate de instituțiile legal abilitate.

URBANPRO

H.R.L.

Se interzic orice intervenții care contravin legilor si normelor in vigoare; orice schimbări ale funcțiilor spatiilor verzi publice si specializate si diminuarea suprafețelor înverzite; nu se admit nici un fel de intervenții care depreciaza caracterul zonelor protejate; este interzisa in perimetrul de protecție amplasarea de obiective si desfasurarea de activitati cu efecte daunatoare asupra vegetației si amenajărilor; se interzic orice amenajari care sa atraga locuitorii in spatiile de protecție fata de infrastructura tehnica reprezentata de circulatii majore si de rețele de transport a energiei electrice si gazelor; se interzice taierea arborilor fara autorizația autoritatii locale, legal abilitate.

ZRT - Zona transporturilor

ZRT2- Sunt admise instalatii, construcții si depozite necesare funcționarii serviciilor feroviare; servicii publice si de interes general compatibile cu funcționarea serviciilor feroviare; lucrări de terasamente necesare funcțional;

lucrări de terasamente si plantatii necesare ameliorării aspectului peisagistic.

Utilizări interzise- conform studiilor de specialitate

  • 3.2. Disfunctii

In zona studiata exista spatii de producție si de depozitare delimitate la vest de o zona de spațiu verde si teren sport (după calea ferata existenta) si de spatii comerciale la sud - de exemplu magazin de tip Bila.

Zona studiata nu are spatii verzi amenajate corespunzător si nici locuri de parcare delimitate si semnalizate.

Zona studiata,aflata in centrul municipiului Constanta,langa cele mai importante artere de circulație, nu mai corespunde cerințelor funcționale.

Disfunctiile principale:

  • ■ Slaba valorificare a potențialului generat de localizarea favorabila;

  • ■ Patrimoniul natural nu este valorificat;

  • - Interesul scăzut al populației fata de spațiu;

  • * Degradarea cailor de comunicație care asigura accesul in zona poate determina izolarea teritoriului;

  • ■ Teritoriul este in mica măsură atractiv pentru tineri, datorita lipsei locurilor de munca si a spatiilor de recreere

  • 4. PROPUNERE SI CONCLUZII

REGLEMENTARI URBANISTICE PROPUSE

Zonificarea din cadrul perimetrului studiat are in componenta următoarele subzone:

ZSCB-Zona servicii mixte comerț si birourirdin aceasta zona fac parte:

  • - subzona mixta de birouri clasa A cu regim de inaltime 2S+P+20 etaje cu spatii de garare proprii in regim preponderent subteran pe doua nivele. Structura va fi din cadre din beton armat iar acoperișurile de tip terase necirculabile si parțial circulabile.Suprafata construita proiectata=3.728,63mp; S. desfasurata=41353,16mp.

  • - subzona dedicata businessului comercial prin schimbarea destinației clădirilor existente in galerii comerciale. S. constr.proiectata=9.530,90mp ;S.desfasurata=28.161,30mp

ZM- Zona mixta locuire cu servicii,comert la parter si ZR- Zona rezidențiala inalta Zone formate din de ansambluri de locuințe cu 900 apartamente de una, doua, trei si patru camere, cu regim de inaltime 2S+P+15 etaje. Accesul pe verticala se va asigura prin intermediul caselor de scări prevăzute cu lifturi. Pentru ansamblurile de locuințe s-au prevăzut parcari preponderent subteran pe doua nivele. Structura va fi in cadre din beton. Acoperișul va fi de tip terasa necirculabila si parțial circulabila. Supr. Construita proiectata=8.747,75mp; S. desfasurata=n2.588,05mp.

ZA- Zona de agrement-necesare asigurării unui standard de locuit ridicat, cum ar fi proiectarea unui club S+P+2 etaje cu funcțiuni de wellness si restaurant (suprafețe trecute la rezidențial), a unei clădiri P+l cu piscina interioara si exterioara si spatii de wellness (S. constr.=1.115,50mp; S. desf.=1.627,50mp).

UTILIZĂRI ADMISE: Servicii avansate manageriale, tehnice si profesionale (sedii de companii si firme in clădiri specializate); Unitati mici si mijlocii specializate in activitati de producție indomenii de vârf; Servicii financiar-bancare si de asigurări; Servicii pentru cercetare- dezvoltare; Unele inserții de instituții si servicii publice administrative supramunicipale so municipal; Centre de informare, biblioteca-mediateca; centre telecomunicații si sevicii poștale; Edituri, servicii pentru media; Hoteluri pentru turismul de afaceri si alte spatii de receptive; Restaurante, cofetarii, cafenele, baruri; Spatii pentru expoziții, galerii; Servicii profesionale, collective si personale pentru angajati si client; Scoli profesionale, activitati associative diverse;Comert cu amănuntul in cadrul unor centre comerciale si/ sau străzi comerciale; Loisir - casino, cinema, centre de recreere, sport in spatii acoperite si descoperite; Unitati productive manufacturiere si depozitare mic-gros; Locuințe; Spatii verzi pentru odihna, recreere, promenade; Parcaje supraetajate.

Asigurarea procentului minim de spatii verzi - Se propune ca in funcție de modul de parcelare in vederea construirii, sa se reglementeze o zona de spatii verzi, cu destinația de gradina urbana, in vederea asigurării si creșterii gradului de confort al locuirii.

Restul suprafețelor de spatii verzi se vor realiza conform H.CJ.C. Nr.152/2013 privind stabilirea suprafețelor minime de spatii verzi si a numărului minim de arbuști, arbori, plante decorative si flori aferente construcțiilor realizate pe teritoriul administrativ al Jud. Constanta.

Asigurarea numărului minim de locuri de parcare - Se vor asigura conform H.C.L. nr.113/ 2017, actualizat, pentru aprobarea Regulamentului privind asigurarea numărului minim de locuri de parcare pentru lucrările de construcții si amenajările autorizate pe raza municipiului Constanta.

SUPRAFAȚA PARCELA BENEFICIAR, din care :

68036

100%

SUPRAFAȚA CONSTRUITA (SC):

25153

36,97%

SUPRAFAȚA DESFASURATA (SD ):

216696

SUPRAFAȚA AFERENTA CIRCULAȚIE,PLATFORME SI AMENAJARI:

36079

53,03%

SUPRAFAȚA AFERENTA SPATII VERZI:

6804

10,00%

INDICI URBANISTICI (VALORI MAXIME ):POT=5Q%; CUT=3,19; NR. NIV.: P+20

In concluzie propunerile pentru zona privesc următoarele aspecte:

  • - completarea funcțiunilor admise prin extinderea acestora cu alte funcțiuni compatibile cu zona, si anume: locuire, servicii comerciale, spatii pentru birouri, alimentație publica, servicii situate la parterul clădirilor de locuit.

  • - stabilirea regimului de construire, înălțimii maxime, retragerea clădirilor fata de aliniament si distantele fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei

  • - studierea asigurării parcajelor la sol necesare funcțiunilor propuse pe amplasamentele libere

  • - stabilirea distantelor mimime dintre construcțiile existente si propuse, pentru respectarea condițiilor de insorire, stabilite prin OMS 119/2014

  • - stabilirea POT - procentul de ocupare al terenului

  • - creșterea CUT - coeficientul de utilizare al terenului

După cum reiese din Sinteza analizei propunerea investiției nu se afla intr-o situate de incompatibilitate cu funcțiunile existente, ci este una complementara care contribuie sinergetic țesutului urban.

pozitiv dinamica socio-economica a municipiului, formele de impact negativ

identificate fiind mult mai puține, iar in condițiile respectării masurilor propuse, vor putea


fi reduse la minimum.



Nr. crt.

Impact potențial

Masuri              de

prevenire/diminuare

Categorie impact

1.

Imbunatatirea serviciilor locale prin creșterea calitatii acestora

Nu sunt necesare masuri de diminuare

POZITIV SEMNIFICATIV

2.

Imbunatatirea bugetului Consiliului Local Constanta prin creșterea veniturilor din impozite, determinând creșterea posibilităților de dezvoltarea a serviciilor locale

Nu sunt necesare masuri de diminuare

POZITIV SEMNIFICATIV

3.

Crearea de noi unitati locative

Nu sunt necesare masuri de diminuare

POZITIV SEMNIFICATIV

4.

Diversificarea capacitatilor comerciale si de servicii a zonei

Nu sunt necesare masuri de diminuare

POZITIV SEMNIFICATIV

4.

Crearea de noi locuri de munca pentru populația locala

Orientarea in ceea ce privește angajarea spre populația locala

POZITIV SEMNIFICATIV

5.

Forme potențiale de afectare a calitatii solului si apei prin deficiente in gestionarea deșeurilor de construcție (in faza de execuție), a celor menajere sau a celor de la întreținerea spațiului verde (in etapa de funcționare)

Plan       eficient       de

management al deșeurilor, construirea unor spatii adecvate de depozitare temporara,       eliminare/

valorificare    prin unitati

specializate si acreditate

NEUTRU

6.

Afectarea receptorilor sensibili din ariile de impact prin creșterea nivelului de zgomot si vibrații in condițiile suplimentarii semnificative a traficului pe rețelele rutiere de acces

-Realizarea corespunzătoare a drumurilor de acces;

-Promovarea in cadrul ansamblului a modalităților de transport nemotorizate sau propulsate electric

NEGATIV

Asa cum rezulta din matricea de evaluare, realizarea investiției va influenta in mod

Acest document nu a putut fi convertit OCR - probabil este corupt.