Hotărârea nr. 467/2019

HOTARARE DE CONSILIU PRIVIND APROBAREA RAPORTULUI DE EVALUARE NR. 205652/24.10.2019 CE STABILEȘTE DIFERENȚA DE PREȚ REZULTATĂ CA URMARE A MODIFICĂRII REGLEMENTĂRILOR URBANISTICE ALE TERENULUI CE A FĂCUT OBIECTUL CONTRACTELOR DE VÂNZARE-CUMPĂRARE AUTENTIFICATE SUB NR. 93/20.01.2004 ȘI NR. 982/30.03.2018, A CONVENȚIEI AUTENTIFICATE SUB NR. 218/22.02.2018 RECTIFICATĂ PRIN ÎNCHEIEREA NR. 12/25.02.2019, PRECUM ȘI A CONTRACTULUI DE VÂNZARE AUTENTIFICAT SUB NR. 392/01.04.2019


ROMÂNIA

JUDEȚUL CONSTANȚA MUNICIPIUL CONSTANȚA CONSILIUL LOCAL

HOTĂRÂRE privind aprobarea raportului de evaluare nr.205652/24.10.2019 ce st-ibilește diferența de preț rezultată ca urmare a modificării reglementărilor urbanistice ale terenului ce a făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.93/20.01.2004 și nr.982/30.03.2018, a convenției autentificate sub nr.218/22.02.2018 rectificată prin încheierea nr.12/25.02.2019, precum și a contractului de vânzare autentificat sub nr.392/01.04.2019

Consiliul local al municipiului Constanta, întrunit în ședința ordinară din data de C>\A0 >

Luând în dezbatere referatul de aprobare al domnului primar Decebal Făgădău înregistrat sub nr.205664/24.10.2019, avizul Comisiei de specialitate nr.l de studii, prognoze economico-sociale, buget, finanțe, administrarea domeniului public și privat al municipiului Constanța, avizul Comisiei de specialitate nr.5 pentru administrație publică, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățeanului și raportul Direcției autorizare și sprijin operatori economici nr.206312/24.10.2019;

Având în vedere prevederile:

  • - Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

  • - art.22 și art.23 din HCL nr.261/2017 privind aprobarea metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța, cu modificările și completările ulterioare,

  • - HCL nr.35/2002 privind organizarea procedurii de achiziție a serviciului de evaluare în vederea stabilirii valorii bunurilor imobile aparținând domeniului privat al municipiului Constanța,

  • - contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.93/20.01.2004 și nr.982/30.03.2018, a convenției autentificate sub nr.218/22.02.2018 rectificată prin încheierea nr.12/25.02.2019, precum și a contractului de vânzare autentificat sub nr.392/01.04.2019,

Văzând cererea și memoriul tehnic întocmit de SC East Atelier SRL, proiect nr.22/2018, înregistrate sub nr.168116/02.09.2019 și nr.204020/22.10.2019, prin care societatea BLUE BIKE GATE ONE SRL solicită emiterea avizului Direcției autorizare și sprijin operatori economici,

în țemeiul prevederilor art.129 alin.2 lit.c), alin.6 lit.b), art.354, art.355, art.363 alin.6, alin.7, art.364 alin.l și alin.2 și art.196 alin.l lit.a) din OUG nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE

Art.l. Se aprobă raportul de evaluare nr.205652/24.10.2019 întocmit pentru terenul în suprafață de 2.368 mp, cu nr.cadastral 205903, ce a făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare autentificate sub nr.93/20.01.2004 și nr.982/30.03.2018, a convenției autentificate sub nr.218/22.02.2018 rectificată prin încheierea nr. 12/25.02.2019, precum și a contractului de vânzare autentificat sub nr.3912/01.04.2019, situat în municipiul Constanța, str. Theodor Burada nr.8-10, ce stabilește diferența de preț în sumă de 67.393,28 euro, fără TVA, rezultată ca urmare a modificării reglementărilor urbanistice ale terenului din "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire cu gard și organizare de șantier" în "modificare proiect în curs de execuție autorizat cu AC nr.930/13.06.2019 "construire imobil S+P+2E-locuințe colective, împrejmuire teren cu gard și organizare de șantier" prin "supraetajare cu un nivel (etaj 3) în limita a 20% din suprafața construită desfășurată" conform certificatului de urbanism nr.2980/23.08.2019 și memoriului tehnic atașat cererii nr.168116/02.09.2019 (proiect ni,'.22/2018) întocmit de SC East Atelier SRL (POT=49,5%, CUT=1,776, S construită la sol=1.157,87 mp, S desfășurată aferentă CUT=4.196,67 mp).

Raportul de evaluare nr.205652/24.10.2019 face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art:?2. Achitarea diferenței de preț se va face în conformitate cu prevederile HCL nr.261/2017, integral, inclusiv TVA datorat conform prevederilor Codului fiscal, înainte de semnarea actului juridic în formă autentică.

Art.3. Compartimentul relații consiliul local și administrația locală va comunica prezenta hotărâre Direcției autorizare și sprijin operatori economici, Direcției patrimoniu și cadastru, Direcției administrație publică locală-Serviciul juridic, Direcției urbanism, Direcției financiare, societății BLUE BIKE GATE ONE SRL (prin Direcția autorizare și sprijin operatori economici), în vederea aducerii la îndeplinire, precum și spre știință Instituției prefectului județului Constanța.

Prezenta hotărâre a fost votată de consilierii locali astfel:

pentru,     «—împotrivă,         abțineri.

La data adoptării sunt în funcție          consilieri din 27 membri.

PREȘEDINTE ȘEDINȚĂ



CONTRASEMNEAZĂ

SECRETAR

MARCELA ENACHE

CONSTANȚA

Nr.

S.C. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L.



Constanța (Evaluare afaceri, proprietăți, 6unuri, Consultanță în management, (^organizare ți restructurare, Studii de fezabilitate, (Planuri de afaceri, finanțarea afacerilor_________

România, 900190, Constanța, str. C.D. Gherea, nr. 13, Telefon/fax 0341/173794, mobil 0745/183221, www.evaluare.net, e-mail: dragos.ipate@gmail.com RC: J13/1792/2003, Cod fiscal: R 15489305


ANEXA LA

HCLM NR%V7


RAPORT





EVALUARE


TEREN INTRAVILAN


Strada Theodor Burada, nr. 8-10 oraș Constanta

9                              9


CONTRASEMNEAZĂ

SECRETAR,

MARCELA ENAGHE'

4^

SC BLUE BIKE GATE ONE SRL


PROPRIETAR:


BENEFICIAR:

, i

PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CONSTANȚA DIRECȚIA AUTORIZARE ȘI SPRIJIN OPERATORI PREȘEDliNTEpEDINȚA, ECONOMICI fifA^A/y&M/inASERviCIUL CONTRACTE

11/


OCTOMBRIE 2019



SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

Proprietatea evaluată - teren intravilan aparținând SC BLUE BIKE GATE ONE SRL.

Proprietatea se află în localitatea Constanța, str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanta.

■ Terenul intravilan are următoarele caracteristici tehnice:

  • -  Suprafață teren: 2.368 mp;

  • -  Procent ocupare teren aprobat: 50%;

Coeficient utilizate teren aprobat: 2;

  • -  Procent ocupare teren proprus: 49,50%;

Coeficient utilizare teren propus: 1,776;

  • -  Reglementare urbanistica a terenului: supraetajare cu un nivel (etaj 3) in .limta a 20% din suprafața construita desfasurata la construcția imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire teren cu gard și organizare șantier;

I

  • -  Regim de înălțime: S+P+3E;

Acces: str. Theodor Burada;

  • -  Utilități: pe amlasament.

  • -  Terenul este situat în localitatea Constanța, str. Theodor Burada, nr.8-10.

Prin prezentul raport de evaluare s-a stabilit diferența de preț rezultată în urma ■|

modificării pigmentărilor si funcțiunilor urbanistice ale terenului intravilan în suprafață de 2.368 mp, situat în localitatea Constanța, str. Theodor Burada, nr. 8-10, din „Construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire teren cu gard și organizare de șantier”, conform certificatului de urbanism nr. 2610/11.07.2018 în "modificare proiect în curs de execuție autorizat cu AC nr. 930/13.06.2019 "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire 'teren cu gard și organizare de șantier” prin supraetajare cu un nivel (etaj 3) în limita a 20% din suprafața construită desfășurată, conform certificatului de urbanism nr. 2980/23.08.2HI19.

Data evaluării: 23 Octombrie 2019.

In prezentul raport, proprietatea a fost evaluată prin două metode:

* Metoda comparației de piață - se bazează pe comparații cu tranzacții anterioare de

I

pr(')prietăți, fiind utila în situația în care au fost vândute recent mai multe proprietăți im'obiliare comparabile. Este cea mai utilizată tehnică pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată metodă atunci când există informații disponibile despre tranzacții/oferte i

comparabile.

-4-

* Metoda extracției este o variantă a tehnicii proporției (alocării), în care valoarea terenului este'; extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii construcției, estimata prin metoda costului de înlocuire net. Valoarea rămasă reprezintă

I

valoarea terenului. Este concludentă când există tranzacții cu proprietăți tip în zonă cu

construcții noi, însă in celelalte situații, când construcțiile sunt vechi sau atipice, este .mai-

principiul contribuției cele



puțin relevantă.

* Metoda reziduală se bazează pe

investit - clădiri și teren - la obținerea și deci la defalcarea profitului net al întregii afaceri, rezultat după finalizarea unei proprietăți deținute ca investiție și plasată pe terenul supus evaluării.


Valoarea finală a fost stabilită prin reconcilierea valorilor obținute prin cele trei metode de evaluare, considerându-se ca valoare evaluată valoarea rezultată din cea mai adecvată tehnică pentru caracteristicile fiecărei proprietăți, a condițiilor obiective a proprietăților și a existenței

informațiilor adecvate.


Centralizator cu valori evaluate

Nr. crt.

'                 Denumire

Suprafață

Valoarea teren comparație

teren

mp

EURO/mp

RON

EURO

1

Teren intravilan cu destinația de "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire cu gard și organizare de șantier”, str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanta

2.368,00

355,50

4.007.166,42

841.824,00

Total A

2.368,00

355,50

4.007.166,42

841.824,00

2

Teren intravilan cu destinația de supraetajare cu un nivel (etaj 3), în limita a 20% din suprafața construită defășurată - locuințe colective, str. Theodor Burada, nr. 11-10, oraș Constanta

2.368,00

405,45

4.570.198,67

960.105,60

Total B ,;

2.368,00

405,45

4.570.198,67

960.105,60

Total (B-A)

2.368,00

49,95

563.032,24

118.281,60


Nr. crt.

Denumire

Suprafață

Valoarea prin extracție

teren

mp

EURO/mp

RON

EURO

1

Teren intravilan cu destinația de "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire cu gard și organizare de șantier”, str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanta

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

Total A 1

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

2

Teren intravilan cu destinația de supraetajare cu un nivel (etaj 3), în limita a 20% din suprafața construită defășurată - locuințe colective, str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanta

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total B

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total (B-A)

2.368,00

28,46

320798.75

67.393,28

-5-

Nr. crt.

,1

■'l

li                Denumire

. .                       i!

Suprafață

Valoarea prin metoda reziduală

teren

mp

EURO/mp

RON

EURO

1

n

Teren intravilan cu destinația de "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire cu gard și organizare de șantier”, str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanta

i!                                                    ■          ~

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

Total A     i .

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

2

- ‘j           ' ... <7 ; '               - - -             ......■'

Teren intravilan cu destinația de supraetajare cu un nivel (etaj 3), în limita a 20% din suprafața construită defășurată- locuințe colective, str. Theodor Burada, nr. f -10, oraș Constanta

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total B ''i

i

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total (B-A) j

2.368,00

28 46

. 320798.25-

■62393^8-

HCLM NR.



I

I

Concluzie'.

Având în vedere faptul că în cazul proprietății situate în localitatea Constanța, str.

Theodor Burada, nr. 8-10 - destinație supraetajare cu un nivel (etaj 3), în limita a 20% din I

suprafața construită desfășurată — locuințe colective - pentru evaluarea făcută prin metoda comparației de piață, comparabilele folosite nu au coeficienții urbanistici conform unor proiecte ' I

avizate și nu se cunosc datele finale ale acestora conform puz și cut aferente fiecărui imobil, este

i

mai puțin recomandată la stabilirea valorii finale.


Pentru\ evaluarea realizată pe baza metodei extracției se cunosc suprafețele utile ale fiecărui apartament conform planurilor, putându-se calcula valoarea de piață a imobilului pentru vânzare respectiv valoarea piață a construcției, de unde putem deduce valoarea de piață a terenului. 7

Caloriile reieșite prin metoda reziduală se bazează pe posibilitatea de a închiria imobilele construite, se\ cunosc suprafețele utile ale fiecărui apartament conform planurilor, putându-se calcula valoarea de piață a imobilului, ratele de capitalizare pentru teren și construcție, rezultând valoarea terenului.

Având în vedere cele de mai sus, prin reconciliere s-a considerat că metoda extracției și cea rezidual^ sunt cele mai adecvate, deoarece se utilizează suprafețele utile ale fiecărui apartament conform planurilor, a coeficienților urbanistici individualizați pentru proiectul edificat, putandu-se calcula valoarea de piață a imobilului pentru vânzare respectiv, valoarea piață a consîrucției, de unde putem deduce valoarea de piață a terenului, mai ales că valorile rezultate din cele două metode, extracție și reziduală, coincid.

I

Valoarea de piață a bunurilor imobile a fost calculată cu ajutorul programului Microsoft Excel iar valoarea finala a fost stabilită prin rotunjire prin trunchiere la 2 zecimale a valorii

I

reieșită din calculul valorii de piață și prezentată în tabelul de mai jos.

I

J

-6-

_____________________________________________i____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Valoarea de piață a terenului situat in L

Str. Theodor Burada, nr. 8-10, oraș Constanța recomandată de evaluator este de:

Nr. crt.

Denumire

Suprafață

Valoarea de piața

teren

mp

EURO/mp

RON

EURO

1

Teren intravilan cu destinația de "construire imobil S+P+2E - locuințe colective, împrejmuire cu gard și organizare de șantier”, str. Theodor Burada, nr. 8-10, ora 5 Constanta

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

Total A • '

2.368,00

352,35

3.971.659,88

834.364,80

2

Teren intravilan cu destinația de supraetajare cu un nivel (etaj 3), în limita a 20% din suprafața construită defășurată - locuințe colective, str. Theodor Burada, nr. 11-10, oraș Constanta

i

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total B

2.368,00

380,81

4.292.458,64

901.758,08

Total (B-A),

2.368,00

28,46

'    320.798.75

67.393,28

67.393,28 EURO echivalentul a 320.798,75 RON

Jară TVA

1 EURO 4,7601 RON 23.10.2019

Raportul de evaluare a fost realizat

S. C. MANA GEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L.