Hotărârea nr. 108/2014

HOTARARE DE CONSILIU PRIVIND COMPLETAREA H.C.L. NR.211/2011 ÎNSUȘIREA ȘI APROBAREA INVENTARULUI BUNURILOR CARE APARȚIN DOMENIULUI PUBLIC AL MUNICIPIULUI CONSTANȚA


ROMÂNIA

JUDEȚUL CONSTANȚA

MUNICIPIUL CONSTANȚA CONSILIUL LOCAL

HOTĂRÂRE

privind completarea H.C.L. nr.211/2011 privind însușirea și aprobarea inventarului bunurilor care aparțin domeniului public al municipiului Constanța

Consiliul local al municipiului Constanța, întrunit în ședința ordinară din data d e 21.05.2014_2 014.

Luând în dezbatere expunerea de motive a domnului viceprimar Decebal Făgădău, înregistrată sub nr. 58636/22.04.2014, raportul Comisiei de specialitate nr.2 de organizare și dezvoltare urbanistică, amenajarea teritoriului, realizarea lucrărilor publice, protecția mediului înconjurător, conservarea monumentelor istorice și de arhitectură, raportul Comisiei de specialitate nr.5 pentru administrație publică, juridică, apărarea ordinii publice, respectarea drepturilor și libertăților cetățeanului și referatul Direcției patrimoniu nr. 58634/22.04.2014;

Având în vedere raportul de evaluare înregistrat sub nr.57272/16.04.2014;

Luând în considerare H.C.L. nr. 211/2011 privind inventarul bunurilor care aparțin domeniului public al municipiului Constanța modificată și completată prin hotărârile nr.337/15.12.2011, nr.21/30.01.2012 și nr.109/30.04.2013;

Ținând cont de dispozițiile art.3, alin.(4) din Legea nr. 213 / 1998 privind bunurile proprietate publică;

în temeiul prevederilor art.36, alin.(2), lit. "c", art.115 alin.(l), lit.„b" din Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată;

HOTĂRĂȘTE

Art. 1 - Se aprobă completarea și actualizarea ''Inventarului bunurilor care aparțin domeniului public al municipiului Constanța" aprobat prin H.C.L.nr.211/2011 cu valorile juste pentru terenuri, stabilite prin raportul de evaluare înregistrat sub nr.57272/16.04.2014, conform anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 - Se însușește raportul de evaluare întocmit de SC Cadastru Consulting SRL - membru ANEVAR, înregistrat la Primăria municipiului Constanța sub nr.57272/16.04.2013, pentru:

-    teren-lot 1 situat în zona Perla-Cleopatra, în suprafață de 652 mp - cu valoarea de 1.535.738 lei (527 €/mp).

-    teren-lot 2 situat în zona Perla-Cleopatra, în suprafață de 1230 mp - cu valoarea de 2.897.175 lei (527 €/mp).

-    teren-lot 3 situat în zona Perla-Cleopatra, în suprafață de 213 mp - cu valoarea de 476.002 lei (500 €/mp).

Art. 3 - Compartimentul Comisiilor de specialitate ale Consiliului local va comunica prezenta hotărâre Direcției patrimoniu, Direcției financiare, Direcția administrarea domeniului public și privat și S.P.I.T. în vederea aducerii la îndeplinire, precum și Instituției prefectului județului Constanța, spre știință.

Prezenta hotărâre a fost aprobată de 22

_consilieri din 27 membri.

PREȘEDINTE ȘEDINȚĂ,    CONTRASEMNEAZĂ

VALENTIN CIORBEA    SECRETAR,

MARCELA ENACHE

CONSTANȚA NR. 108


/    2014_


ANEXA LA H.C.L. NR. 108/2014_

Nr.

crt

DENUMIRE IMOBIL

VALOARE

JUSTĂ/LEI

OBSERVAȚII

3111

Teren Lot l-zona Complex Perla Cleopatra (S=652)

1.535.738

H.C.L. nr. 211/2011 Raport de evaluare nr.57272/16.04.2014

Teren Lot 2- Complex Perla (S=1230)

2.897.175

Teren Lot 3-zona Perla Cleopatra -Stațiunea Mamaia (S=213)

476.002

PREȘEDINTE ȘEDINȚĂ,


TEMA LUCRĂRII: RAPORT DE EVALUARE


OBIECTIV : TEREN LOT 1


I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I


LOCALIZARE : zona Perla-Cleopatra,

Stațiunea Mamaia, Municipiul Constanta


SUPRAFAȚA : 652 MP


DATA RAPORTULUI : 16.04.2014


DATA DE REFERINȚA : 14.04.2014


EXECUTANT: NATWORLD SRL





I î    \

1 «ZAȚ SPRE ?J28CHI&tt5APf ,


Ai,    fiV.» l*Bt»


2. SINTEZA RAPORTULUI

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara “Teren-Lot nr.1” situata in Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra. Proprietatea evaluata este compusa din teren in suprafața de 652 mp.

Scopul raportului este de a furniza beneficiarului valoarea justa a proprietății imobiliare analizate, in vederea efectuării inregistrarii fiscale.

Evaluarea a fost realizata in concordanta cu definiția valorii de piața de la data soluționării notificării, stabilita potrivit Standardelor Internationale de Evaluare (2011).

Metodologic estimarea valorii imobilului se intemeiaza pe următoarele abordări si metode de evaluare:

Tip abordare

Metoda de evaluare

Abordare prin Comparații

Metoda Comparației Directe de Piața

In urma reconcilierii valorilor obținute prin aplicarea metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piața estimata a proprietății imobiliare “Teren-Lot nr.T’ la data de referința 14,04,2014, exclusiv in condițiile prezentate in raport, este:

Valoare/1 mp (€)

527

Valoare totala (€)

343.604

Valoare totala (RON)

1.535.738

Note:

■Data de referința a raportului : 14,04,2014

■ Data elaborării raportului: 16,04,2014

■Rata de schimb valutar la data de referința: 1 € = 4,4695 RON.

■Valorile menționate riu cuprind TVA.

■Valorile exprimate sunt valabile exclusiv in condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii si ofertei etc).

TEMA LUCRĂRII: RAPORT DE EVALUARE

OBIECTIV : TEREN - LOT 2

LOCALIZARE : zona Perla-Cleopatra,

Stațiunea Mamaia, Municipiul Constanta

SUPRAFAȚA: 1.230 MP


DATA RAPORTULUI : 16.04.2014

DATA DE REFERINȚA : 14.04.2014

EXECUTANT : NATWORLD SRL


2. SINTEZA RAPORTULUI

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara “Teren-Lot nr.2” situata in Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra. Proprietatea evaluata este compusa din teren in suprafața de 1230 mp.

Scopul raportului este de a furniza beneficiarului valoarea justa a proprietății imobiliare analizate, in vederea efectuării înregistrării fiscale.

Evaluarea a fost realizata in concordanta cu definiția valorii de piața de la data soluționării notificării, stabilita potrivit Standardelor Internationale de Evaluare (2011).

Metodologic estimarea valorii imobilului se intemeiaza pe următoarele abordări si metode de evaluare:

Tip abordare

Metoda de evaluare

Abordare prin Comparații

Metoda Comparației Directe de Piața

In urma reconcilierii valorilor obținute prin aplicarea metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piața estimata a proprietății imobiliare “Teren-Lot nr.1” la data de referința 14,04,2014, exclusiv in condițiile prezentate in raport, este:

Valoare/1 mp (€)

527

Valoare totala (€)

648.210

Valoare totala (RON)

2.897.175

Note:

■Data de referința a raportului: 14,04,2014

■Data elaborării raportului: 16,04,2014

■Rata de schimb valutar la data de referința: 1 € = 4,4695 RON.

■Valorile menționate nu cuprind TVA.

■Valorile exprimate sunt valabile exclusiv in condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii si ofertei etc).

I

I

I

I

I

I

I

!•

1

I

t?

I

I

I

»•

I

1

I

r


-1'"3


TEMA LUCRĂRII: RAPORT DE EVALUARE


OBIECTIV : TEREN - LOT 3


LOCALIZARE : zona Perla-Cleopatra,

Stațiunea Mamaia, Municipiul Constanta

SUPRAFAȚA: 213 MP

DATA RAPORTULUI : 16.04.2014

DATA DE REFERINȚA : 14.04.2014

EXECUTANT : NATWORLD SRL




|S:



2. SINTEZA RAPORTULUI


Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara “Teren-Lot nr.3” situata in Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra. Proprietatea evaluata este compusa din teren in suprafața de 213 mp.

Scopul raportului este de a furniza beneficiarului valoarea justa a proprietății imobiliare analizate, in vederea efectuării înregistrării fiscale.

Evaluarea a fost realizata in concordanta cu definiția valorii de piața de la data soluționării notificării, stabilita potrivit Standardelor Internationale de Evaluare (2011).

Metodologic estimarea valorii imobilului se întemeiază pe următoarele abordări si metode de evaluare:

Tip abordare

Metoda de evaluare

Abordare prin Comparații

Metoda Comparației Directe de Piața


In urma reconcilierii valorilor obținute prin aplicarea metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului cu privire la valoarea de piața estimata a proprietății imobiliare “Teren-Lot nr.1” la data de referința 14,04,2014, exclusiv in condițiile prezentate in raport, este:

Valoare/1 mp (€)

500

Valoare totala (€)

106.500

Valoare totala (RON)

476.002


Note:

■Data de referința a raportului: 14,04,2014

■Data elaborării raportului: 16,04,2014

■Rata de schimb valutar la data de referința: 1 € = 4,4695 RON.

■Valorile menționate nu cuprind TVA.

■Valorile exprimate sunt valabile exclusiv in condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii si ofertei etc).

3. PREMISELE EVALUĂRII

3.1 Ipoteze si condiții limitative

Acest raport de evaluare a fost elaborat in următoarele condiții generale limitative:

Ipoteze:

• Informațiile legate de situația juridica, sarcinile legale, autorizările, aspectele tehnice si economice ale proprietății imobiliare au fost preluate de la beneficiarul lucrării -Primăria Municipiului Constanta - si folosite in cadrul raportului. Nu s-au intreprins verificări sau investigații suplimentare.

■    Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea.

■    Nu am fost informați de efectuarea unei inspecții sau a unui raport care sa indice prezenta unor contaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru o expertiza sau o cercetare științifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacele care au fost sau sunt puse in funcțiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea estimata a proprietății imobiliare.

■    Suprafața de teren analizata, conform planului de situație si amplasament este de 213 mp. Aceasta suprafața a făcut obiectul raportului de evaluare.

■    Situația actuala a proprietății imobiliare si scopul evaluării au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietății in condițiile tipului valorii selectate.

■    In cazul in care datele si informațiile puse la dispoziția evaluatorului prezintă omisiuni sau inexactitati, sunt parțiale si/sau subiective, evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru acestea, iar valoarea estimata poate fi influențată.

Condiții limitative:

■    Echipa de evaluare nu are nici un fel de participatie sau interese legate de obiectul evaluării, concluziile raportului fiind in concordanta cu legislația in vigoare si standardele de evaluare general acceptate.

■    Evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța privitor la proprietatea in cauza; necesitatea unor astfel de solicitări trebuie convenita prealabil in scris de către parti.

■    Valoarea rezultata in urma calculelor este estimata, reprezintă o propunere si se bazeaza pe informațiile deținute de evaluator la data întocmirii raportului, inclusiv cele puse la dispoziție de către beneficiarul lucrării. Raportul de evaluare, prin concluziile sale, este doar orientativ si nu determinant in adoptarea unei decizii referitoare la proprietatea analizata. In sine rezultatele raportului de evaluare nu au efecte juridice si/sau comerciale.

■    Evaluarea exprima o opinie asupra valorii. Deși este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informațiilor relevante, ramine o opinie. Ea reprezintă percepția evaluatorului referitor la cel mai probabil preț obtenabi, din tranzacție obiectiva.

■    Valorile estimate sunt valabile atat timp cat condițiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieței, destinația terenului, nivelul cererii si ofertei s.a.) nu se modifica. Piața imobiliara poate avea in timp evoluții ascendente si.descendente si nu este in mod direct si automat proporționala cu evoluția euro.

Valorile separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare st sunt invalide daca sunt astfel utilizate.

■ Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietăți si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport.

3.2 Obiectul, scopul si utilizarea evaluării

■Obiectul evaluării : proprietatea imobiliara “Teren-Lot nr.3” in suprafața de 213 mp, situata in Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra.

■Scopul evaluării constă în estimarea valorii de piața a proprietății evaluate la data de referința a prezentului raport, in scopul efectuării unei acțiuni de compensare in baza Legii nr. 10/2001.

■Raportul de evaluare a fost întocmit la solicitarea Primăriei Municipiului Constanta in calitate de beneficiar. Evaluarea se realizează in baza comenzii formulate de către beneficiar.

Având in vedere condițiile contractuale, Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu isi asuma răspunderea decât fata de client, in calitate de beneficiar al serviciilor profesionale prestate.

3.3 Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra proprietății analizate.

3.4.Definitia valorii

V    estimata prin prezentul raport se bazeaza pe definiția valorii de piața:

Valoarea de plata, asa cum ește ea definita de (VS 2011, este suma estimata pentru care un activ sau o datorie au putea fi schimbata), la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si uri vânzător hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, cupa un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent sifaraconstrangeie

Definiția de mai sus arata condițiile pe care o tranzacție trebuie sa le indeplineasca simultan pentru ca prețul rezultat in urma acesteia sa reflecte o valoare de piața.

3.5 Data evaluării si inspecția proprietății

Inspecția proprietății a fost realizata in aprilie 2014. Pe parcursul inspecției nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății.

v Data întocmirii raportului: 16,04,2014 v Data de referință a raportului: 14,04,2014

3.6    Moneda raportului.

v Rata de schimb valutar la data de referința: 1 € = 4,4695 RON

3.7    Sursele de informații utilizate

La elaborarea raportului s-a tinut cont de prevederile cuprinse in Standardele Internationale de Evaluare (ediția 2011), de lucrarea “Evaluarea proprietăților imobiliare” editata de “Appraisal Institute”, ediția romana.

S-au utilizat informații dintre care menționam :

- Plan de situație si amplasament

Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor furnizate de Primăria Municipiului Constanta aparține celor care le-au pus la dispoziția evaluatorului.

Dintre publicațiile utilizate menționam: colecția “Bursa” privind piața imobiliara, Buletinele de expertiza tehnica editate de Corpul Expertilor Tehnici, documente de publicitate imobiliara, cotidienele Telegraf si Cuget Liber, precum si informații furnizate de agenții imobiliare din Constanta, cotatii privind terenurile din zona prezentate pe piața imobilara electronica.

3.8 Confidențialitate

Valorile estimate de evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat după aceasta data, interval in care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata avand in vedere situația pieței imobiliare in perioada evaluării, situația pieței specifice si scopul raportului de evaluare. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute la data evaluării. Raportul de evaluare este destinat exclusiv scopului si beneficiarului menționat si are caracter confidențial.

Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau parțial, in documente, circulare sau declarații, nici publicat sau menționat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar putea sa apara.

Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.



4. PREZENTAREA DATELOR

4.1 Identificarea proprietății

Proprietatea evaluata reprezintă “Teren” în suprafața de 213 mp, situata in Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra (identificata conform pianului de situație). La data evaluării terenul era liber de construcții.

4.2 Situația juridica

Suprafața de teren care face obiectul prezentului raport este proprietatea Municipiului Constanta.

4.3 Amplasare in zona

Municipiu! Constanta este municipiul reședința al Județului Constanta, situat pe primul loc din punct de vedere al importantei si puterii economice.

Domeniile principale de activitate ce se desfasoara in Constanta sunt: economice (industrie, transport pe apa si rutier, turism, etc}, social-culturale, financiar-bancaresi administrative.

Municipiul Constanta reprezintă o puternica atracție turistica datorita vestigiilor arheologice si arhitecturii a numeroase clădiri, cu deosebire din zona vechiului Tomis, dar si pentru potențialul natural si amenajările din Stațiune Mamaia.

Municipiul Constanta este așezat in județul Constanta in extremitatea de sud-est a României, la țărmul Marii Negre, avand coordonatele: 440 11'- latitudine nordica, 280 39'- longitudine estica. Suprafața teritoriului    administrativ    este    de    1121,66    km2.

La limita de nord a orașului se situează stațiunea Mamaia, plaja intinzandu-se pe o lungime de 6 km orientata spre est ceea ce ii conferă insorire tot timpul zilei. Portul Constanta este principalul port al României la Marea Neagra si al IV ca importanta in Europa, fiind intins pe o suprafața de 3182 ha (uscat si acvatoriu).

Populația Municipiului Constanta depășește 310.471 persoane, majoritara fiind de naționalitate romana alaturi de care se intilnesc si alte minorității.

Constanța este un centru industrial, comercial și turistic de importanță națională. în prima jumătate a anului 2008 în Constanța și localitățile vecine au fost înființate 3.144 de firme noi, plasând județul pe poziția a treia la nivel național. Aici se află cel mai mare port al României și cel de-al patrulea al Europei, în cadrul căruia funcționează șantierul naval, unul dintre cele mai mari după numărul vaselor construite și reparate.

Turismul este o ramură de activitate economică importantă. Deși Constanța a fost deja promovată ca fiind o stațiune balneară de către regele Carol I, dezvoltarea industriei navale a avut drept efect micșorarea plajelor. Totuși, datorită plasării în apropierea localităților turistice, mulți oameni descoperă și vizitează monumentele din oraș. De asemenea, Constanța este un centru al comerțului și educației, acestea fiind de altfel aspecte importante ale economiei locale.

Din punct de vedere al accesibilității, Municipiul Constanța este singurul oraș din România deservit de toate căile moderne de transport, respectiv rutier, feroviar, maritim, fluvial si aerian.

Conform documentelor de proprietate si schitelor anexe terenul prezintă următoarele vecinătăți :

Coordonata

Vecinătate

* Nord

Proprietăți private

► Sud

Municipiul Constanta (alee promenada)

* Vest

Proprietăți private

► Est

Municipiul Constanta + Proprietăți private

4.4 Activitatea desfasurata

In prezent terenul este liber de construcții.

4.5 Descrierea amplasamentului

Suprafața totala a terenului este de 213 metri patrati.

Amplasament

Terenul are o forma regulata, avind o forma trapezoidala.

Poziționare față de utilități

- instalații sanitare

La gard

-gaze

la gard

- termoficare

-

- electricitate

La gard

- telefon

La gard

Tipul drumului la care are acces terenul

Accesul este asigurat din bdul. Mamaia.

Tip de folosința

Destinație ipotetica : spațiu servicii de turism/comert

Aspectul urbanistic al vecinătăților

Foarte dezvoltat (pe durata desonului estival).

Poluare*

Nu au fost făcute investigații pentru a stabili daca exista vreo contaminare.

Natura terenului

Loess galben, nisip si pamint negru.

Gradul de seismicitate al zonei

Zona încadrata cu grad seismic 7

Starea terenului

Considerat liber de construcții.

Sarcini juridice

La data evaluării nu am fost instiintati de existenta vreunei sarcini asupra terenului. Prin urmare acesta a fost considerat liber de orice sarcini.

Perspectiva socială/urbanistică

Zona este amenajata pentru spatii de locuit si servicii in domeniul turismului.

*Nu am fost informați de efectuarea unei inspecții sau a unui raport care sa indice prezenta unor contaminanti sau a materialelor periculoase. Echipa de evaluare nu isi asuma nici o responsabilitate

pentru existenta vreunui contaminant si nu se angajeaza pentru o expertiza sau o cercetare științifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior, se va stabili ca exista contaminare sau ca mijloacele care au fost sau sunt puse in funcțiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea estimata a proprietății imobiliare.





4.6    Descrierea construcțiilor si amenajărilor.

' Construcții: -A Amenajări: -

4.7    Analiza pieței

4.71. Definirea pieței

Piața imobiliara a Municipiului Constanta a fost una dintre cele mai importante din tara, cu o evoluție deosebita in perioada 2006-2008. In aceasta perioada piața a fost foarte activa, cu tranzacții de imobile (terenuri libere, construcții) foarte frecvente, motivate atit pentru edificarea unor proiecte de investiții, cit si pentru acțiuni speculative.

Piața a fost activa datorita interesului manifestat pentru plasamente financiare in imobile (in special teren liber intravilan) si pentru atractivitatea zonei si a perspectivelor de dezvoltare pe care le are, in special in domeniul turismului si al reședințelor secundare de vacanta.

Interesul era majorat de situarea in apropierea Litoralului Marii Negre si a distantei relativ mici fata de stațiunile din nord : Mamaia, Mamia -Sat, Năvodari.

La acea data erau ofertate si tranzactionate si construcții cu funcțiuni mixte : rezidenta si exploatare turistica, in majoritate clădiri noi, supraetajate si avind incorporat in preț si valoarea terenului aferent construcției.

Incepind cu a doua jumătate a anului 2008, piața imobiliara a intrat intr-o faza de declin rapid, astfel ca la data elaborării raportului, piața imobiliara in general, inclusiv cea din Municipiul Constanta marcheaza o tendința de stagnare si, in unele cazuri, de scădere.

In aceasta perioada, din informațiile preluate de la operatori ai pieței imobiliare, a rezultat o scădere drastica a numărului tranzacțiilor real efectuate, atit in cazul imobilelor-cladiri, cit si in cazul terenurilor libere.

Pe piața imobiliara a Municipiului Constanta, raportul cerere-oferta este in prezent dezechilibrat, cu dominația cererii, de mici dimensiuni, care se raportează la o oferta bine reprezentata de imobile (terenuri libere, terenuri cu constructi, clădiri cu destinații locuire/ spatii comerciale sau prestări de servicii), consecința fireasca a acestui dezechilibru fiind scăderea cotatiilor imobilelor fata de perioada 2007-2008 si o durata foarte mare de expunere pe piața, spre vanzare.

io


Reducerea drastica a tranzacțiilor pieței imobiliare se datoreaza mai multor factori conjugați, intre care se inscriu :

-recesiunea economica europeana -criza financiara mondiala

-inasprirea condițiilor de creditare bancara, ca un reflex al scumpirii creditului internațional.

Actualul blocaj al pieței imobiliare a Municipiului Constanta determina reașezarea pozițiilor ofertantilor pe piața, care insa nu se reflecta si in planul scăderii preturior solicitate, astfel ca suprasuperea cu cererea solvabila nu mai are loc. La rindul lor, cumpărătorii, incurajati de semnalele din piața, sunt in așteptarea unor oferte mai mici fata de cele inițial expuse pe piața, nefiind in prezent dispusi sa accepte orice nivel de tranzacționare.

Deținătorii de imobile, cu excepția cazurilor in care sunt forțați sa vanda, nu accepta sa scada preturile solicitate, in speranța revenirii pieței imobiliare la vechii parametri.

In acest sens se remarca din informațiile culese de la operatorii imobiliari din Constanta durata prelungita de expunere la vânzare a imobilelelor, fara a se realiza tranzacții.

Timpul mediu de expunere si de publicitate pe piața a unui teren din zona este de peste 4-5 luni, după care nu se poate previziona ca ar urma tranzacționarea sa.

Un alt aspect demn de a fi relevat il reprezintă faptul ca daca in perioada de boom a pieței imobiliare (2006-2008) preponderenta majoritara a achizițiilor de terenuri in zona era făcută pentru a fi ulterior revandute (acțiuni speculative), in prezent astfel de acțiuni nu mai au loc, in condițiile restrictionarii drastice a creditului imobiliar.

Cele mai solicitate zone pentru achiziția de terenuri sunt:

-zona bulevardului Mamaia intre Capitol si Delfinarium, pentru edificarea de spatii de birouri, in special pentru închiriere

-zona Stațiunii Mamaia, pentru edificarea de spatii de locuit gen “bloc de locuințe” pentru vinzarea pe apartamente

-zona Ultracentrala, pentru construcția de spatii comerciale, in vederea inchirierii pentru activitati comerciale sau bancare.

-in domeniul proprietăților imobiliare de tipul locuințelor se manifesta o scădere a preturilor datorita scăderii accesibilității creditului ipotecar.

Cele mai cautate si tranzactionate tipuri de locuințe sunt apartamentele de 2 si 3 camere si case de locuit cu nivel mediu de finisare. Construcțiile de natura vilelor cu finisaje superioare si de lux au inregistrat o creștere mai lenta in volumul tranzacțiilor, ofertele de vanzare situindu-se la un preț de 800-1.500 €/mp. In general, pentru aceste tipuri de proprietăți se prefera cumpărarea de teren liber in zone rezidențiale si construirea clădirii.

- in domeniul proprietăților imobiliare de tipul spatiilor pentru birouri si centre de afaceri se remarca o acumulare de proprietăți de-a lungul Bulevardului Mamaia, intre Delfinariu si Bd I.G.Duca . Totuși acestea nu sunt exploatate la un nivel ridicat, prezentând un grad relativ ridicat de neocupare. In plus, in ultima perioada oferta de astfel de spatii s-a suplimentat si cu proprietăți provenite din falimentarea unor banei (Banca Turco-Romane, Bankoop, BIR) sau din reorganizarea altora ( Finansbank).

In general soluția adoptata de firmele private este sa isi desfasoare activitatea in foste apartamente cumpărate sau inchiriate si amenjate ca spatii de birouri sau sa isi construiască propriul spațiu. Alegerea insa ca sediu a unui centru de afaceri poate contribui la creșterea eficientei muncii, in ciuda costurilor si cheltuielilor mult mai ridicate.

■ In domeniul spatiilor industriale se poate vorbi de divizare in doua categorii- spatii construite inainte de 1989 si construite după 1990. Spatiile care au aparținut statului au fost prost construite iar lipsa de investiții in tehnologie moderna poate duce la pierderi si ineficienta după achiziționarea lor. Spatiile construite după 1990 sunt mai cautate dar oferta acestora este inca mica. Spatiile de depozitare sau industriale improvizate sunt inca o soluție frecvent adoptata.

4.7.2 Oferta competitiva

_In prezent piața imobiliara din zona Mamaia are un caracter predominant

pentru dezvoltări spatii de locuit (in special in blocuri de locuințe) si spatii de prestări

serivii in domeniul turismului, care valorifica potențialul turistic si comercial ai Stațiunii

Mamaia.

Terenurile care se tranzactioneaza/oferteaza in zona sunt relativ puține si sunt foarte bine cotate pe piața imobiliara.

La data elaborării raportului, pe piața imobiliara existau oferte de vanzare terenuri in zona analizata. După numărul ofertelor, apreciem ca oferta este mediu dezvoltata, iar durata expunerii pe piața pentru vanzare este de la medie spre mare.

Redăm spre exemplificare cotatiile istorice si cele la zi ale terenurilor din zona/areal:

............ .j

WwSlIlllî

pret/rop

Mamaia

GPP

07,12,2012

486

500

H.Doina, dubla desch, ved. Mare si Lac

Mamaia

Acord Imobiliar

07,12,2012

479

365

d-18ml, la Lac

Mamaia

Class Intermed

17.05.2012

260

500

d=22m,toate utriitatile.langa hotel Parc si

Parcul de distracție

Mamaia

Blue Sky

17.05.2012

500

1100

d=22m,PUD P+7-8 retras,ideal hotel

Mamaia

acordimob

17.07.2012

500

400

d=18m

Mamaia

blue sky

17.07.2012

500

900

d=22m,PUD P+7-8 retras

Mamaia

class intermed

17.07.2012

1600

65

d=50m

Mamaia

acordimob

22.01.2013

479

365

d=18m, la Lac Siutghiol

Mamaia

GPP

06,02,2013

486

550

H.Doina, dubla desch, M+Lac, P+4

Mamaia

Danicris

04,03,2013

200

600

d-12ml, lingă hotel, P+6, intabulat

Mamaia

Roberto House

20,05,2013

500

360

d16ml, P+6, poziție centrala

Mamaia

Danicris

20,05,2013

160

406

d-12,5ml, bowling, Sat Vacanta, P+2

Mamaia

GPP

14,08,2013

500

750

d-25ml, zona Nord, CU P+8,mal Lac

Mamaia

Acord imobiliar

14,08,2013

479

365

d-18ml, la Lac

Mamaia

GPP

09,11,2013

500

750

Butoaie, P+7, POT 70%

Mamaia

Blue Sky

11,11,2013

521

516

Mal Lac, H.Dorna, P+8

Mamaia

Imogroup

11,11,2013

518

650

plaja lingă H.LIdo, P+6E

Mamaia

Regata

dec-13

505

800

lingă H.laki, Flam Beach

Mamaia

Mercador.ro

dec-13

2300

540

mal Lac, d-48ml, CU P+8

Mamaia

EuroDomenias

08,04,2014

352

455

bd.Mamaia, Pescărie, d 23ml, utilitati

Mamaia

Cristian

08,04,2014

394

470

POT 40-70%, proiect P+3

4.7.3 Cererea probabila

Zona analizata este o zona de referința pentru Municipiul Constanta si a fost in perioada 2007-2008 foarte solicitata de către investitori, in special pentru edificarea de spatii de locuit.

Este o zona de interes investitional care se intemeiaza pe vadul comercial recunoscut de piața, dezvoltat in concordanta cu capacitatea rezidențiala a zonei si a amplasamentului ultracentral.

In prezent apreciem ca cerearea este de mici dimensiuni, puțin activa si fara un suport financiar cert, in condițiile restrictionarii accesului la creditul ipotecar.

4.7.4 Echilibrul pieței

Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere si oferta.

In situația proprietății evaluate, se considera o cerere moderata fata de terenul analizat, datorita/ din cauza următorilor factori:

►    amplasament in Stațiunea Mamaia

►    amplasament foarte bun in cadrul zonei

►    posibilități de dezvoltare multifuncționale (locuire/turism)

►    sezonalitatea activitatii

►    dimensiuni nefavorabile ale lotului

►    climatul marin intens coroziv

►    piața imobiliara inactiva

►    cerere de mici dimensiuni, fara suport financiar real si cert.

Apreciem ca piața terenurilor din zona analizata este dominata de Cerere, mai scăzută in raport cu Oferta. In aceste condiții, piața imobiliara zonala este dezechilibrata, in favoarea Cererii.

5. ANALIZA DATELOR

Cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare

Cea mai buna utilizare reprezintă utilizarea rezonabila, probabila si permisa legal a unui teren sau a unei proprietăți construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si maxim productiva.


In scopul stabilirii celei mai bune utilizări se considera terenul ca fiind liber. In situația in care amplasamentul nu este liber, el este analizat ca si cum ar fi. AnaIiza presupune determinarea necesității, continuării sau eliminării utilizării curente.

Cea mai buna utilizare este, in general, conforma sau similara cu utilizările înconjurătoare. Din punct de vedere al amenajărilor urbanistice, zona este dominata de spatii pentru locuit (blocuri de locuit) si spatii de prestări servicii in domeniul turismului.

In consecința evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare pentru terenul supus evaluării este cea de spațiu de locuire/ spațiu prestări servicii in turism.

EVALUAREA TERENULUI

Evaluarea unui teren neamenajat (liber sau vacant) sau pe care se afla amplasate amenajari si/sau construcții, se poate realiza conform Standardelor Internationale de Evaluare (ediția 2011) prin sase metode sau tehnici de evaluare, prezentate in IVS 2011.

Cele sase metode recunoscute de evaluare a unui teren sunt:

1 .comparația vânzărilor.

2.    tehnica parcelarii si dezvoltării

3.    repartizarea (alocarea)

4.    extracția

5.    tehnica reziduala

6.    capitalizarea rentei (chiriei).

Toate cele sase metode de evaluare a terenului sunt in esența derivări ale celor trei abordări traditioale ale valorii oricărui tip de proprietate, respective abordarea prin comparație, abordarea prin venit si abordarea prin cost.

In cadrul raportului de evaluare, din cauza naturii proprietății imobiliare si a lipsei de date comparabile de pe piața, explicabila prin actuala conjuctura a pieței imobiliare, marcata de un cvasiblocaj al tranzacțiilor, estimarea realizata s-a bazat pe judecata proprie a evaluatorului.

In evaluarea proprietăților imobiliare sunt utilizate trei abordări clasice :

< abordarea prin cost, bazata pe ipoteza ca participantii pe piața fac legătură intre valoare si cost.

*    abordare prin comparația vinzarifor, bazata pe existenta unui număr de proprietăți similare care au fost vindute recent.

*    abordarea prin capitalizarea venitului, prin care se estimează valoarea actualizata a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare.

5.1. METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

Aceasta metoda se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluării, si se prefera atunci când sunt disponibile vanzari comparabile.

Metoda comparației este cea mai uzuala si preferabila tehnica de evaluare a terenului, cu condiția sa existe informații suficiente despre vânzările imobilelor similare.

Metoda se bazeaza pe principiul economic al substituției.

Tehnicile analizei comparative aplicate in abordarea prin comparație directa, sunt fundamentale in cadrul procesului de evaluare. Abordarea prin comparație directa reprezintă o parte esențiala si semnificativa a procesului de evaluare, chiar si cind credibilitatea ei este limitata.

In abordarea prin comparație directa, opinia asupra valori de piața se formează in urma comparării proprietăților similare cu proprietatea in cauza, si care au fost vândute recent, au fost oferite spre vanzare sau sunt in faza de contractare. O premisa importanta a abordării prin comparație directa este faptul ca valoarea de piața a proprietății este raliata la preturile proprietăților comparabile concurente (competitive).

Prin aceasta metoda, preturile si acele informații referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate funcție de asemanari sau diferente.

Elementele de comparație sunt:

-    drepturile de proprietate;

-    restricțiile legale;

-    condițiile pieței (data vanzarii);

-    localizarea;

■■ caracteristici fizice (suprafața, forma);

-    lungimea la fațada;

-    zonarea;

-    caracteristici economice, daca proprietatea generează venit.

Etapele procedurii de baza in aplicarea acestei metode sunt:

-    cercetarea pieței pentru a obține informații despre tranzacții de proprietăți imobiliare ce sunt similare cu proprietatea de evaluat in ceea ce privește tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

-    verificarea informațiilor prin confirmarea ca datele obținute sunt reale si corecte si ca tranzacțiile sunt obiective;

-    alegerea unor criterii de comparație relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

-    compararea proprietăților comparabile cu proprietatea evaluata utilizând elemente de comparație si ajustarea adecvata a prețului de vanzare a fiecărei proprietăți comparabile;

-    analiza rezultatelor evaluării si stabilirea la o valoare sau la o marja de valori.

In aplicarea metodei, esențiala este baze de date pe care o utilizează evaluatorul.

Sursele primare de informații sunt:

•înregistrări ale administrației locale

•înregistrări asupra impozitelor pe vanzari

•informații publice disponibile prin raportarea electronica, cotatii multiple si subscripții

•periodice cu proprietăți imobiliare

•interviuri cu părțile participante la tranzacții, cu salariatii lor, avocati, agenti imobiliari etc.

Limitele geografice intre care evaluatorul analizeaza informațiile despre vanzari, depind de natura si de tipul proprietății imobiliare in cauza si de disponibilitatea informațiilor.

Metoda comparației directe este aplicabila la toate la toate tipurile de proprietăți imobiliare când exista suficiente tranzacții recente.

Aceasta metoda se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluării, si se prefera atunci când sunt disponibile vanzari comparabile.

5.2. METODA REZIDUALA.

Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si conceptului de contribuție care se refera la echilibrul dintre factorii de producție (teren, forța de munca, management, capital). Metoda este inscrisa in abordarea prin venit, fiind utilizata cind fluxul de venit este dependent atit de construcții si amenajari, cit si de teren.

Metoda se utilizează când:

-    valoarea clădirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna

-    venitul anual net operațional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat

-    se pot extrage de pe piața ratele de capitalizare separat pentru clădiri si pentru teren

Evaluatorul determina care construcție actuala sau ipotetica reprezintă cea mai buna utilizare a amplasamentului. Se estimează venitul net anual operațional generat de proprietate, din chiriile de pe piața si cheltuielile de exploatare la data evaluării.

Pentru estimarea valorii de piața se folosește următoarea relație:

V.l.


" C Fi + VR i?i <1 + a } + <1 + a /

in care :

CFi = fluxul de numerar al anului I a = rata de actualizare VR = valoarea reziduala

Evaluatorul calculează ce parte din venituri se poate atribui clădirii si va scadea aceasta valoare din venitul net din exploatare.ceea ce ramane este venitul rezidual atribuibil terenului, care capitalizat cu o rata de capitalizare rezultata de pe piața, va conduce la valoarea estimata a terenului.

Cu date suficiente de piața pentru estimarea valorii clădirii, venitului net anticipat din exploatarea proprietății si ratele de capitalizare pentru teren si construcție, valoarea terenului poate fi calculata si estimata.

5.3. METODA EXTRACȚIEI.

Consta in determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduala, după ce din prețul curent de vanzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajari si construcții) s-a scăzut costul de inlocuire net al construcțiilor si amenajărilor.

Aceasta metoda este adecvata cind :

-nu exista terenuri libere, vândute sau oferite la vanzare, in aria de piața a terenului analizat

-valoarea construcțiilor este mica

-daca se poate determina cu acuratețe costul de inlocuire net al construcțiilor.

Este metoda care se aplica cu precădere unui teren care poseda asa-numitul potențial de dezvoltare, adica exista posibilitatea practica (fizica si permisa legal) ca acel teren sa fie amenajat si apoi, pe el sa fie construite clădiri cu diferite destinații.

5.4. METODA CAPITALIZĂRII RENTEI.

Metoda se aplica in cazul in care venitul se obține din cedarea dreptului de folosința a terenului, independent de amenajările de pe acesta (daca exista), in schimbul unei rente sau chirii, dci este un venit independent de veniturile generabile de construcțiile si amenajările de pe teren.

Aceasta metoda se aplica cu precădere pentru evaluarea terenurilor cu destinație Agricola, dar si pentru evaluarea terenurilor inchiriate.

Pentru aplicarea acestei metode trebuie sa se analizeze clauzele contractului de închiriere /arendare/ concesiune/ referitoare la escaladarea chiriei/rentei, reînnoirea contractului, precum si valoarea terminal si selectarea unei rate de capitalizare de piața adecvate.

Deși formula de capitalizare este foarte simpla, esența metodei capitalizării rentei funciare (denumire generica pentru orice forma de venit generabil de teren) presupune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului pentru fundamentarea cu credibilitate a celor doi indicatori din formula de calcul (respective renta anuala generabila numai de teren si rata de capitalizare adecvata formei de venit).

6. TEHNICI DE EVALUARE A TERENULUI- PREZENTARE CALCULE

6.1 Evaluare teren prin metoda comparațiilor directe.

In baza de date a evaluatorului au fost regăsite oferte de vanzare teren ale cărui caracteristici sunt comparabile cu cele ale terenului analizat. De asemenea au fost utilizate informații privind tranzacții cu terenuri similare (martor), informații preluate de la agenții imobiliare.

Nr.

Elemente comparație

Proprietatea2

Proprietatea 3

.. : . ' . ' ''

crt

-.-au. .u.w.1    .■ r-:r~. !■::? ?■: ?'

' .. .

î

........."

ttota

Mstea/a

:...........«s.......

&iamsia ■

■ Mdtniiia ,7 :

Antpfettftttne'Pt

CjWt&ws:;;;;'

^ata«L4îo

zoo» median*

Suprafața (rtip)

.....;■,

>; ' • ’W’......

......

Data ofertei

.1, ....... . . .

IrWW

Telefon contact c".

11 ;b-

0

;:Preț eurofmp ' K

i:::

oMia ■ ■ ' .

- <?fert*, ■ /

.....&

corecție (%>

.............<.........2;-

"■’S;

A

Corecție    -■

■ ;■ ..

■23■

■■ c-65 : " : "■

24

P«f corectat ■: u n»{ ip?

43?

447

1

Drepturi proprietate

deplin

deplin

deplin

deplin

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

432

585

447

2

Condiții finanțare

numerar

numerar

numerar

numerar

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

432

585

447

3

Condiții vanzare

corecție (%)

similare

similare

0

similare

0

similare

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

432

585

447

4

Condiții de piața

data

evaluării

recente

comparabile

recente

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

432

585

447

5

Localizare

inferioara

superioara

inferioara

corecție (%)

10

-15

10

B

corecție (euro/mp)

43

-88

45

Preț corectat (euro/mp)

475

497

491

6

Suprafața (mp)

corecție (%) corecția (euro/mp)

Preț corectat (euro/mp)

adecvata

0

0

475

adecvata

0

0

497

adecvata

0

0

491

~n

Utilitati

similar

similar

similar

corecție (%)

0

0

o"

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

475

497

491

8

Acces ta proprietate

asfalt

asfalt

asfalt

asfalt

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

475

497

491

9

Aspect urbanistic

dezvoltat

similar

similar

similar

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Preț corectat (euro/mp)

475

497

491

10

CMBU

servicii

turism

turism

turism P+6

turism P+3

corecție (%)

0

0

0

corecție (euro/mp)

0

0

0

Jt>a<corertpf jfnim'mpi .

Corecție totala bruta (%)

Corecție totala bruta (euro)

66

153

68

Număr corecții

2

2

2

Valoarea propusa (euro/mp) .

, ■, - ■ -■..... - -

497,®

£

.. Vafoere rotunda (auro)    .

s .■ ■: K

590,00

................ ....

_

,■ .VatesretotaJafwo).

:V; : : ■'?:

.............. :

Note de corecție :

Determinata de posibilitatea negocierii diferențiate a preturilor de oferta, in funcție in principal de marimea cotatiei terenului respectiv.

Din practica operatorilor imobiliari rezulta ca marja de negociere a ofertelor de terenuri, pentru a fi transformate in tranzacții efective, este cuprinsa intre 3-10%.

Determinata de amplasamentul diferențiat al proprietăților comparabile, astfel:

►    proprietatea imobiliara A este situata pe bul.Mamia, in zona Pescărie, dar terenul subiect de evaluat dispune de un amplasament mai favorabil, fiind situat chiar pe aleea de promenada din zona Perla-Cleopatra, de aceea a fost aplicata o corecție pozitiva de 10%.

Aceasta corecție cuantifica practic diferența pe piața imobiliara pentru 2 terenuri similare din punct de vedere al caracteristicelor fizico-economice, dar cu amplasamente diferențiate in cele 2 zone.

►    proprietatea imobiliara B este situata in zona ultracentrala a Stațiunii Mamaia, in zona Plaja Hotel Lido, si are o dubla deschidere, spre Mare si spre Lac, dispunind de un amplasament considerabil superior fata de cel al terenului subiect de evaluat.

►    proprietatea imobiliara C este situata intr-o zona mediana a Stațiunii Mamaia, o zona considerata inferioara amplasamentului terenului subiect de evaluat, de aceea a fost aplicata o corecție pozitiva de 10%.

Aceasta corecție cuantifica practic diferența pe piața imobiliara pentru 2 terenuri similare din punct de vedere al caracteristicelor fizico-economice, dar cu amplasamente diferențiate in cele 2 zone.

In cazul ofertelor analizate, acestea au un termen de expunere pe piața mediu, fara sa isi gaseasca cumpărători.

Vatoareteren-500,&0€/mp,

7 REZULTATELE EVALUĂRII

Valorile estimate pentru terenul analizat, obținute in urma aplicării metodelor de evaluare, sunt următoarele (exprimate in €):

Metode de evaluare

Valoare

Vatoare/mp

Metoda comparației directe de piața

106.500

500

Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Reconcilierea reprezintă analiza rezultatelor alternative obținute, pentru a ajunge la estimarea finala a valorii, avand in vedere următoarele principii:

<    valoarea este o predictie

<    valoarea este subiectiva

<    evaluarea este comparare 4 orientarea pe piața

Criteriile utilizate de evaluator pentru a ajunge la estimarea unei valori finale, fundamentate si semnificative au fost : adecvarea, precizia si cantitatea de informații si identificarea si analiza următoarelor puncte tari/puncte slabe :

puncte tari:

►    situarea in Stațiunea Mamaia, o zona cu renume a Municipiul Constanta

►    amplasament foarte favorabil in cadrul zonei

puncte slabe:

►    activitate sezoniera

►    dimensiuni nefavorabile

►    climat intens coroziv

►    conjunctura nefavorabila a pieței imobiliare

►    raport cerere /oferta dezechilibrat in favoarea cererii.

Ca sinteza a diagnosticului general, a rezultat scăderea atractivitatii zonei analizate, in comparație cu perioada de referința 2007-2008, pe fondul manifestării crizei financiare si imobiliare, coroborobat cu restrictionarea accesului la creditele imobiliare.

Pe de alta parte, terenurile din zona au fost achiziționate in trecut pentru realizarea unor acțiuni speculative sau edificării de construcții cu diverse destinații.

In urma restrictionarii accesului la creditele ipotecare, posibilitățile de realizare a acestor construcții au fost practic anulate, consecința aceatui fapt fiind scăderea interesului investitorilor pentru zona analizata.

La data efectuării raportului de evaluare, in cazul proprietății imobiliare analizate, conjuctura pieței imobiliare este defavorabila pentru proprietar, iar premisele pieței nu permit o prognozare a revitalizarii ei pe termen scurt.

In urma aplicării metodologiei de evaluare, se remarca un interval strins de valori rezultate din aplicarea comparațiilor de piața, metodei reziduale si capitalizării rentei.

► abordarea prin comparații a utilizat cotatii de oferte ale terenurilor, cotatii furnizate de agenții imobiliare din Constanta. Cotatiile respective sunt niveluri negociabile, iar terenurile înregistrează un timp semnificativ de expunere pe piața, fara sa isi gaseasca cumpărători.

Consideram ca poate fi o abordare credibile, cu anumite limite insa, determinate de cvasiblocajul tranzacțiilor de pe piața imobiliara.

► abordarea prin celelalte metode este limitata prin prisma faptului ca piața nu a oferit suficiente informații credibile si actuale necesare aplicării acestor metode.

Evaluatorul considera ca valoarea estimata a proprietății imobiliare Municipiul Constanta, Stațiunea Mamaia, zona Perla -Cleopatra-Lot nr.3, la data de referința a raportului de 14,04,2014, este 500 €/mp (valoare fara TVA), rezultind o valoare totala de 106.500 €.


8. ANEXE


► Plan de incadrare.





NT,

parcela

Categoria de folosința

Suprafața

(mp)

Mențiuni

i 1

Cc

213

•>

TOTAL

213

-


îr. ct.

Coordonate pct.de contur

Lungimi i laturi 1

Dfi, i+l;

X [m]

Y LmJ

1

308 93 5.42

790388.45

3.49

î 2

306932.75

790390.70

13.68 !

3

300924.00

790380.18

1 .36 [

li 4

308922.36

790381.05

13.68

■iJ 5

308931.73

790391.55

62.78 1

î    6

308971.95

790439.76

2 -Mî

j 7

308973.69

790438,27

244 637

F s

303958.27

790419.22

2|,72

1, ®

308942.09

790399.48

02 !

308943.65

790398.20

'■J2.7$7

S(1Cc)=2l3mp