Hotărârea nr. 548/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 548


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.548

privind însușirea rapoartelor de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării a două apartamente proprietate privată a municipiului Craiova, situate în str. I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, sc.2, ap.5, respectiv ap.8

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 19.12.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.210558/2019, raportul nr.211301/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.213451/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea rapoartelor de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării a două apartamente proprietate privată a municipiului Craiova, situate în str. I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, sc.2, ap.5, respectiv ap.8 și avizele nr.412/2019 al Comisiei III-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.419/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.421/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

În conformitate cu prevederile art.1650 din Codul Civil și art.108 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.95/2008 referitoare la vânzarea cu plata prețului în rate a unor locuințe proprietate privată a municipiului Craiova;

În temeiul art.129 alin.2 lit. c, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării apartamentului cu două camere și dependințe, proprietate privată a municipiului Craiova, situat în str. I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, sc.2, ap.5, în cuantum de 96.920 lei, respectiv 20.310 euro, prevăzut în anexa nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 nu includ TVA.

Art.2. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea prețului de pornire al negocierii vânzării apartamentului cu două camere și dependințe, proprietate privată a municipiului Craiova, situat în str. I.D.Sârbu, nr.14, bl.13, sc.2, ap.8, în cuantum de 96.920 lei, respectiv 20.310 euro, prevăzut în anexa nr.2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

(2) Valorile prevăzute la alin.1 nu includ TVA.

Art.3. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ            CONTRASEMNEAZĂ,

SECRETAR GENERAL,

Bianca Maria Carmen PREDESCU             Nicoleta MIULESCU

Am 4 L



RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT, CARTIERUL EROILOR

STR, I. D. SARBU, NR. 14, BL, 13, SC. 2, ET. 1, AP. 5 APARȚIN AND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD, DOLJ COMANDA NR. 202601/2019

PROPRIETAR;

CLIENT:


MUNICIPIUL CRAIOVA

MUNICIPIUL CRAIOVA

UTILIZATOR DESEMNAT:    MUNICIPIUL CRAIOVA




CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluzliior.................

Declarație de conformitate ..................................

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client...........„...............

  • 1.2. Utilizatorul desemnat ...

  • 1.3. ObectUl cvaluani ....


■44-H-t4444rri.t • * im-rrriiimmm i i i-


■I ■ !■


■i Imi".


.I44l4.>.i..l.l> >4444i.i.4l.|.| I 1 -4 B 4. - |. f. i 4 4-4 - 41 44 B B B B .j , j     .


  • 1.4. Scopul evaluării ..„.......................................

    --------s-rrt iiifrrrri         ■ rnmri frlm-^rrrri m44irtl441aiiirrrri i <4 4i


  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare .................

  • 1.6. Definirea valoni st data estimară...............

17. florid de exprimare a valorii .H....................

l.B. Drepturile de proprietate evaluate.............

  • 1.9. Ipoteze a ipoteze spedale ..........................

  • 1.10. Declararea confonnitatii Cu SEV................

  • 1.11. Materiale si surse cic informații utilizate

  • 1.11.1. informații primite de la proprletar/dient..............................................................—........................ ............

  • 1.11.2. ] nformatu colectate de evaluator................... ......

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si respensaUUtatea către terți.....

CAPITOLUL 1 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele mls*unH de «dure..................................................................—

  • 2.2. Idenbliciirea proprietari: si descrierea juridica.............................................................................,

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare..........„...... „..................—..........——..................—..... .

  • 2.3.1, Deferirea imdMului ■ ■■■■■■■■■■■■■III «aaBBBBriăaaăBeraafcH»miik»f H4«e»aFFFM-*44aBBFFBB,a«*aBBBBi ■■■■■■■■■■■■' ■ ibbbbbfi ■ ■ ■■■■■■■■■n........i ■ ■■■■■■■■■■ri i i ■■■■■■■

2/L Siudiul pieței, definirea pieței si svbpietei

  • 2.5. Analiza pieței imobiliaie din Romanii.......................................................................-..................................................

  • 2.6, Aspecte economice ale mynicipul CraiOvi .........................................................................................-.................-

27. Plata imobil ura |n murvcipiul Craiova

2,8, Piața specifica. Analiza wewH, ofertei sa ectdibrul pieței.................... ,.........................................................................

  • 2.8.1, Analiza cenerii......................... „...

  • 2.8.2, Analiza ofertei................................ «........-....... -...... -

2-8-3- Echilibrul pieței........................... .........

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR 51 CONCUZIILE

  • 3.1, Cea mal buna utilizare..........................-..................................-........................... ■........... —

  • 3.2. Modul de abordare a valorii............... -................ —........«■»—............ .■■■

  • 3.2.1. Abordarea prin piața ..................................... -

  • 3.2.2. Abordarea prin venit i UI II ui ■ ■■■■■II ■ KIIUMII ■ ■■aaaearri I444IESF»M M4BBBB umilii .11 ■■■■■■■ ni mauri ■ i imrrri iimrrrrnniflsfi-l 444414 ■-“( HJ444S4SFM4         M-"»** 25

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE ....... -

............................. 32


CAPnCLUL 5 - ANEXE {ACTELE EVALUARlt)



REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat;

Apartament doua camere si dependințe, situat In municipiul Graiova, jud. Dolj, pe str. LD. Sarbu, cartierul Eroilor (fost valea Roșie), nr. 14, bl. 13, sc, 2, et, 1, ap. 5, in suprafața totala de 28,96 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Crai ova.

Scopul evaluării:

Estimarea valoni de piața a proprietății imobiliare menționate mai sus in vederea stabilirii prețului de vanzarii prin negoderie directa către Patrut Gbecxghita.

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Vanzanea prin negociere directa.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str, A.I. Cuza nr. 7, cod 200S85, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării:

Conform contractului de servicii nr. 81S06/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caretului de sarcini.

Data evaluării:

25.11,2019

Curs valutar de referința BNR la data evaluării:

4,7722 lei/Curo

Rezultatele evaluării:

Apartament, str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie}, nr. 14, bl. 13, SC. 2, et. 1, ap. 5, in suprafața totala de 28,96 mp

Valoarea de piața apartament:

96.920 lei (3.347 lei/mp)

20.310 euro (701 euro/mp Au)

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S£. A.E.C. CONSULTING S.R.L Bacau, prin EvaEuator autorizat, ec. Dorin Arbaoas - Moca nu, in calitate de Director general, dedara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2Q1B si confirma ca:

« prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

■ analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport,

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective In activele care fac obiectul acestui raport, nu are niclun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din partite implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

  • •   după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate In Urnita posibilităților;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valon prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unul eveniment ulterior,

  • •  acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori mlnime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat,

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAFt si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -verificarea evaluării.

  • •   evaluatorul este membru titular ANEVAR si a îndeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea nidunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietăți lor,





CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAI OVA

Evaluatorul isi asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este sr utilizatorul desemnat.

1.3.  Obiectul evaluării

Apartament doua camere, semidecomandat, situat in municipiul Craiova, pe str, 1,0, Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, sc. 2, et. 1, ap. 5, jud. Dolj, in suprafața totala de 2B,96 mp, aparținând domeniului privat al Municipiului Crama,

1.4.  Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare menționate mal sus in vederea stabilirii prețului de vânzării prin negociere directa către Patrut Gheorghita.

1.5.  Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare o fost intocmit de S.C, A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  • *   Evaluator autorizat, ec, Dorin Arbanas - Mocan u, membru titular ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizat) din Remania - ANEVAR cu legitimația 10293.

« Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 1&571.

1.6.  Definirea valorii ți data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de întrebuințare si cea de schimb in contextul general al pieței.

  • •  Conform 5EV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat Si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent șl fara constrângere."

Data estimării valorii este 25.11-2Q19.

1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata In lei, in condițiile unei plăti Integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 25.11.2019, respectivi 1 euro - 4,7722 lei.

1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stepam bunul, de a-l folosi, de a-1 culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform deda radei proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova. Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul ne verificară autenticitatea artelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta confere titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința - de a-l folosi s de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun.

Dini informațiile date de proprietar, nu exista nici una dintre cele trei limitării ale exercitan dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale.in cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept și de reverslune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul ropoituiui de evolua™, expertului evaluator i-au fost puse ia dispoziție de către proprietar copie după HCL 95/2006. Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul dedara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu Iți asuma nid o responsabilitate privind descrierea sau a veridicității actelor de proprietate. &e presupune ca actele de proprietate sunt valabile.


r 577?. J. P         C4ff77£fîW£ fffCVWft NR. 14. BL. ij, SC. 2, AP. 5, ET. 1

Pagina 5


1.9» Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinate in raportul de evaluare este estimata in conditiîle in care situațiile ia care se face referire In cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare sr al tarar impact este expres menționat ca a fast luat In considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.


evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craicwa, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației Juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

locația Indicata si Urnitele proprietății Indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate;

informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, tera ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

evaluatorul a obbnut informații, estimări sl opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

se presupune ca proprietatea este in concordanța cu toate reglementările locale si republicane privind mediul inconjurator, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-sl nici o responsabilitate pentru asemenea situații;

se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor sl nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista nitiun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor Inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata In ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile In cauza).

nu se dețin informații cu privire ia existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu ane calitatea, calificarea si ntd obligația de a depista astfel de substanțe;

estimarea valorilor din acest raport a avut In vedere proprietatea in intregime Si Orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut In condițiile actuale ale pielii;

se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatil Investigării In acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de clemențe ascunse sau vecinătăți care sa afecteze proprietatea evaluata;

evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzart cu plata integrala, cash;

evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătura cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința; prezentul raport de evaluare nu poate fi indus in nici un document $1 nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

acest raport de evaluare este confidențial alai pentru dient cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționai in cadrul capitolului sl evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca aresta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe plata, pe factorii i ofertei anticipate pe termen scurt sl pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze s pe c fale

  • •  La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului sl o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data închirierii, Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul;

  • •  Evaluatorul nu a avut la dispozite documentație cadastrala, suprafața utilla a apartamentului fiind preluata din

Obiectivului, cod obiect 109945, nr. înv. 11001019, prezentata de proprietar;

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobiluliJ;

  • •  documentele prezentate sunt considerate vendlce fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau a'le elementelor însorise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data Inspecției st pana la data evaluării;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nid o responsabilitate, in nia o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil In condiții economice, fiscale, juridice si politice de Fa data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui report isi pot pierde valabilitatea.

1.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR -SEV 201B, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •  SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 530 Evaluarea bunurilor imobile

1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat;

  • •   O.G, 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

  • •  documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, tare au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •  Standarde Internationale de Evaluate si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

0 SEV 102 - Implemantare

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

q SEV 230 - Drepturi asupra propnetatil imobiliare

0 SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

■5 SEV 233 - Investiția imobiliara in curs de construire

o SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid urile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

□ GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

1,11.1. Informații primite de la proprietar/client

Informații certe:

* elemente st date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, aite (suprafețele pentru imobil au fost preluate din respectivele documente);

intru aceste informații revin integral proprietarului/clientului.

T&Mțdx. STR. J. O.        CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL. 13, SC 2, AP. S, £T. 1

Bf

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • ■   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • •   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări,

1.11.1. Informații colectate de evaluator
  • ■   datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

  • •   informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

“ date privind piața imobiliara locala, induzand elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu Informații de la partidpanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • •   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscut!, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile sl documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul $a nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de încredere, dar nu se asuma nido resposabi litote in cszul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

1.12, Clauzele de ne publica re si responsabilitatea către tertl

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator sl pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terța persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat Integra! sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori induse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate In prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului proprietarului;

■ inspecția bunului Imobil supus evaluării si efectuarea materialului fotografic;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților Imobiliare similare st a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii sl calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piața In urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

Proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 25.11.2015, fiind reprezentata de un apartament cu 2 camere, nedecamandat, cu o suprafața utila totala de 26,96 mp, pe str. I.O. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14; bl. 13, sc. 2, et. 1, ap. 5, ite amplasata proprietatea este una mediana. Utilizatorul lucrării a prezentat, drept e in copie la prezentul raport, următoarele:


  • •   HCL 9S/2008 prin cane Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba vanzarea cu plata prețului in rate, pe o perioada de 20 ani si un avans de 10% a locuințelor proprietate privata a Mun. Craiova;

  • •   Fisa obiectivului.

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare,

2.3. Descrierea zonei de amplasare

Imobilul, in suprafața de 28,96 mp, este amplasat in zona mediana a mun. Craiova, pe str I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr, 14, bl. 13, sc. 2, et. 1, ap. 5, jud. Dolj, in imediata vecinătate a Parcului National Romanescu. Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si comercial.

Artere importante de circulație in apropriere:

  • •   Auto - str. I.D. Sarbu, Rovlnari si Henri Coanda;

  • •   Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidențiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Instituții de cult;

o Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei:

  • •   Rețea urbana de energie electrica

  • •  Rețea urbana de apa

  • •  Rețea urbana de gaze

  • •  Rețea urbana de canalizare

«   Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

23.1. Descrie re a imobilului

Imobilul in care se afla subiectul evaluat are regimul de inaltime P+4E, fiind situat la etajul 1, avand o suprafața totala de 23,9& mp, compus din 2 camere si dependințe,

Caracteristici ale imobilului;

  • *  Vechimea peste 45 ani;

  • •   Fundații: din beton armat, continue Sub ziduri, plansee din beton armat;

  • •   Structura: zidărie portanta de cărămidă;

  • *   Pereți exteriori sl Interiori: zidărie;

  • •   Acoperișul: tip terasa din beton armat cu hldroizolatie;

  • •   Spatii de utilizare comuna: casa scării si terenul pe care este construit blocul.

Dolari interioare:

  • *   La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s*a Făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului si o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data indii berii. Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul;

  • *   Pardoseli interioare: mozaic, llnoleul sau parchet de lemn vechi;

  • *   Finisaje interioare inferioare si degradate, zugrăveli cu var simplu degradate, tamplarie de men cu geam simplu, racord la rețeaua de termoficare a orașului, usi interioare din lemn si usa exterioara lemn;

  • •   Utilitati: instalație electrica, racord la rețeaua de apa, termoficare Sl analizare a orașului.

2.4. Studiul pieței. Definirea pielii si subpietii

Standardul Internațional de Evaluare GN i - "Evaluarea proprietății imobiliare" menționează ca: „o piața Imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati cane schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitățile care participa la schimbul de proprietăți Imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de martori, piețele Imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastlca sl o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proptietati imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața."

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale și locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-țe greu șl fiind de scurta durata. In funcție de factori ta: amplasarea, design-ul și tipul proprietății Imobiliare, motivațiile și varsta partid pa nților s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața Imobiliara speciala.

Având In vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestira in comparație cu cererea fi prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mai mari pentru proprietățile disponibile, Se estimează ca dezechilibrul intre cerere și oferta pentru aceasta zona va genera și va susține In continuare un nivel crescut al prețului de vanzare șl al chiriilor pentru proprietăți imobiliare. Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt șl pe termen lung, se pot afirma următoarele:

- Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici In comparație cu cererea marc de proprietăți in zone atractive, caracterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața Imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de propnetați imobiliare, determinat de echilibrarea cererel cu oferta, insa Cu un potențial de dezechilibru In sun* Invers, cd urmare a stagnani a creditului I poteca 1$ influențat și de o creștere a inflației eu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiz^dftjjiața aplicata unei proprietăți specifice are o Importanța deosebita in procesul de evaluare șt nu trșțf^ibfif^jidata eu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

irtdazuj evțilY’^hi proprietății ce face obiectul raportului, analiza dE piața arata modul In care Interacțiunea dintre cfeiareși                   valoarea proprietății,

srw. r d. sarsu, cartierul eroilor, nr. ia. bl. jS, SC z AP, 5, fr 1

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului partidpanților de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate,

Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mal bune utilizări a proprietății evaluate, Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențipla de pe prata proprietății evaluate.

Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta. Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața, De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă Informații le esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare,

2,5. Analiza pieței imobiliare din Remania

Piața imobiliara din Romania a înregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani, Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, incercand sa fructifice condițiile pozitive ale pieței și oererea In creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, înregistra ndu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015. Raportul global EMEA Retaii Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri. Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retaii fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) șl România (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20’30-% in ultimul an, Iar pe de alta parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru piața. Astfel, retailerii deja pnezenti vor sa se extindă in continuare și dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in te mai multe nume Interesate sa se dezvolte in Roman ia. Deși plata locala beneficiază de o oferta semnificativa atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ca crește fii ponderea comerțului online in consumul total. Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a început sa se resimtă din ce In ce mai mult Și in sectorul de retaii, conform raportului global EMEA Retaii Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza către plăți șl cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa Ișl adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colllers International, plata terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orașe precum Craicva, considerat unul din orașele poli de dezvoltare.

Piața imobiliara rezidențiala din Remania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor Intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua Investițiile in construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata si in 2018.

Piata imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietăți imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in cure, proprietățile rezidențiale din Remania s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la începutul lui 2010, după declinul important consemnat In primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat și Institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat și in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților. Dorel Nița, Head of Data and Research in cadrul Imnbiliare.ro și Pnoject Manager al Analizelmobiliare.ro afirma ca .Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, Identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și in primul trimestru dm 2019,

Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta Intr-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel incat diferente anuala a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa ta o valoare de +5,3%."

In concluzie, cel puțin teoretic. Remania este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere In 2019, Iii contextul in care proprietățile Imobiliare cu scop investițional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața cșre are nevoie de produse imobiliare de calitate și cu risc scăzut.


rjMfVr, 57«. J. D, SARW, CARTIERUL EROILOR, NR, 14, Si. f.?. SC 2, AP. Jț ET. J «J&W

P*flBW 12


2.6. Aspecte economica - sociale ale Municipiului Crai ova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Remania, format din localitățile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popovenl șl Șimnicu de Jos și din satele Gemele, Cemeilele de Sus, Izvorul Rece șl Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269,506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa Intre 75 și 116 m, Craiova face parte din Câmpia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se intinde intre Dunăre, Olt și podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ in centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 66 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica și nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Craiova este unul din cele mal mari centre industriale ale României, Chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața. Exista in Craiova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, îngrășăminte chimice..

Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitati cu amănuntul (diri sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unități de cazare ou peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100,000, au o Suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din munidpiul nostru este de 34Ș km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un pate de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, Iar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport, Invata mântui de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de Invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii înscriși in grădinițe.

In orașul Craiova se afla doua instituții de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.41& studenti sl trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

]n Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr, 2 si Spitalul nr, 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medici. Tot aid se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 funcționează intr-o dadlre construita In 1967. In incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovel se reflecta lr> activitatea Teatrului National, cate a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii, Alte inștitutii de cultura care isi desfasoara activitatea In Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii sl Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Marla Tanase" si Filarmonica "Oltenia1'.

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei1', Palatul Jean Ml hali ■ Muzeul de Arta si Casa Băniei, vechi centru urbanistic ai Olteniei, munidpiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul cane l-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Tlfculescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aid - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il definește cu adevarat, dar mal ales pnn mentalitățile sl oamenii sai. Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurate. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultățile Create de punerea in aplicate a reformei societății romanești actuale, acest pas Important care trebuie sa conducă la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distribuție a apei ou lungime de oca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm. Execuția acesteia a inceput In anul 1908.

Materialele din care sunt executate sunt: otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cete mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperite totala, inocentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catarglu, Brestei. Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite cHamette. Principatele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valdi, Brestei, Pwurwdi ratomiu, jj Brestei trebuie prevăzute stații de pompare. Rețeaua de iluminat public a municipiului ■                   roximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor relele de energie dateaza

ilstemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 bta de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acopra in proporție de 90% zona



municipiului Craiova.

Oete mai defavorizate cartiere sunt; Șimnic, Ftopovent, Braniște, Mofleni, Facal, Drum uf Apelor, Bordei. S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai înlocuirile de conducte de distribuție gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție In municipiu se realizează din fondurile cetățenilor.(Sursa: http://www.primariacraiova.ro) Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic In industria construcțiilor de mașini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic tradițional. Orașul Ora iova si Zona Metropolitana a Cra iovei sunt amplasate In regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sate economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte întinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate către industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spațiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori. Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • *  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovative (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

■ centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • *   centru cultural - istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc.

2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oraș din tara ți cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mal mult de 20.000 de studenti ce studiază aid peste 120 de specializări - printre cefe mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica st Computere. "Pontenbalul economic al orașului nu este inca exploatat la maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru Investitorii din m&C, outsurdng, aeronautica, dar $1 experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive", estimează Gijs Klomp, Head of Capital Markets, cere Remania. Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca le nivel național, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pena in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici In mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scăderea cererii de apartamente, rar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor In zona imobiliara. Doar ca plata imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi a pa rut mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Totl acești factori economici pot influenta decisiv plata imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește ințotdeauna realitățile economice.. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care sl in acest moment suferă de investiții economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, In același timp, suntem mai săraci si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, lași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piața imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor începe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la prețul pe metrul pătrat, In Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metru! pătrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul pătrat de suprafața utila.

Stocul de spații de birouri de clasele A si 0 in Craiova este estimat la 30-000 de mp, chiria pentru spatiile tfe birouri de da sa A variind intre 10 si 12 euro/mp si Intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de apnni. 20%.

Sectorul finandar-bancar local, companiile de outsoureing (BPO), cele din industria auto Si de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea lor de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

Jn concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide șl ca de acum încolo mai este toarte puțin loc de creștere pe piața Imobiliara in condițiile in care in

Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pieței

2.8.1. Analiza cererii

Analiza cererii s-a bazat pe recunoașterea utilizatorilor potențiali. Parametrii decisivi în previîionarea cererii 31 reprezintă: puterea de cumpărare a populației (care a condus ia reducerea consumului din cauza diminuării numărului de locuri de muncă și a salariilor), scăzută la data evaluării datorită conjuncturii economice defavorabile, dar șl blocajul creditelor bancare, fiscalitatea crescută ce descurajează Inițiativa privată, precum și riscul de faliment provocat de întârzierea plăților guvernamentale către întreprinzătorii privați mart. Pe site-urile de specialitate au fost găsite anunțuri cu cereri de cumpărare de proprietăți de tip rezidențial, insă acestea sunt mult sub piață, prin aceste anunțuri urmărindu-se subestimări ale valorii de piață și încercări clare de speculă (efectuată de speculanții imobiliari), preturile de tranzacționare ale locuințelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumpărători si vânzători. De aceea, preturile cresc atunci când cererea de locuințe creste mai puternic, mai repede decât oferta de locuințe. Si Invers, preturile scad atunci când cererea de locuințe creste mai încet decât creste oferta de locuințe.

Cererea de locuințe depinde de multi factorii, atat demografici, cat si financiar - -economici. Faptul ca mea mal pleaca romani In străinătate, face ca cererea de locuințe sa scada, Spre deosebire de anul 2016, anul 2017 si 2018 a debutat sub auspicii semnificativ mai favorabile pentru piața imobiliară, ce vor continua si In anul 2019. Activitatea de tranzacționare a fast susținută, încă de la început, de două măsuri importante: elaborarea unei strategii pe termen mediu pentru derularea programului Prima Casă, pe de o parte și decizia băncilor de a reveni la avansuri mai favorabile pentru Ipotecarele standard (după majorările provocate de intrarea în vigoare a legii dării în plată). în acest context, datele preliminare din piață relevă un apetit (neașteptat de) crescut pentru achizițiile de locuințe în rândul românilor. Pe segmentul Prima Casă, reprezentanții statutului semnalează un nivel-record al cererii, programul ajungând să depășească pragul de iOP.'OOO de garanții acordate. „Anul 2017 se distinge prin concentrarea solicitărilor de garantare pe o perioadă mal scurtă de timp față de anii anteriori, ceea ce a influențat fluxul operațional zilnic într-o măsură semnificativă: înregistrăm un număr de peste 7.000 de dosare aflate în diferite stadii de analiză, iar numărul de noi solicitări pe care le înregistrăm, zilnic, depășește 50tk Acest lucru reprezintă o provocare pentru echipa FNGCIMM, care face eforturi însemnate pentru soluționarea cererilor în cel mai scurt timp", explică oficialii Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru întreprinderi Mici și Mijlocii, în acest context, jucătorii din piața imobiliară sunt de părere că în funcționarea programului guvernamental pot apărea noi sincope din cauza lipsei de fonduri. „Pe baza datelor din piață, estimăm că fondurile disponibile pențru finanțări prin intermediul programului Prima Casă vor fi epuizate cu mult înainte de sfârșitul anului", subliniază ofidalii Coldwell Banker România într-un raport de piață realizat recent. Oficialii FNGCIMM punctează îrisă: „îi asigurăm pe potențialii beneficiari că, în această perioadă, există suficiente fonduri pentru emiterea garanțiilor aferente dosarelor aprobate de către finanțatori".

O intensificare a activității de tranzacționare nu se resimte însă doar pe segmentul locuințelor mai ieftine, de până la 60.000 de euro, ce s-ar încadra în condițiile impuse de programul guvernamental. Astfel, compania de consultanță Premier Estete Management a consemnat o creștere de 85% a numărului de tranzacții încheiate în primele patru luni din 2017 față de perioada similară a anului trecut, valoarea cumulată a proprietăților vândute depășind 20 de milioane de euro. „Creșterea a fost determinată de dinamica mare a pieței rezidențiale, rare atrage mulți cumpărători, dar și de extinderea serviciilor de reprezentare și consultanță de buslness încă de la fază de proiect pe care Premier Estate Management le oferă", explică oficialii companiei. Analiza cererii s-a bazat pe recunoașterea utilizatorilor potențiali. Cererea pentru apartamente cu doua camere semidecomandate amplasate în blocuri de locuit este asigurata de persoane fizice și societăți cu activitate comercială îndeosebi pentru spațiile situate la parterul blocurilor în vederea transformării acestora în spații comerciale sau birouri, insa aceasta cerere este relativ scăzută ca urmare a reducerii locurilor de munca din oraș, numărul sodetatilor Industriale scazand sennmiflcativ si implicit diminuandu-se 91 puterea de cumpărare a populației, la acestea adaupandti-se si reducerea ereditarii bancare. Cele mai solicitate apartamente cu doua camere semidecomandate au suprafețe de circa 4- 60 mp, atât la vânzare cât și la închiriere.

in zona subiectului circa 10% din spațiile rezidențiale, in special cele de la parter sunt exploatate de proprietari prin închiriere (cabinete medicale, spatii comerciale). Și în cazul închirierii, cererea a fost constanta în ultima perioadă, durata de expunere la piață a fost de 2-3 luni, iar tarifele de închiriere au fost constanta. în cazul aparta ntuiui analizat, cererea la vânzare, dar șl.cererea la închiriere, este la media municipiului Craiova, din entului bun dar si a apropierii de spatii comerciale, scoli, parcuri, etc. Din această cauză și gradul ți Hor rezidențiale în zonă este destul de ridicat, apropiat de 90%, Deși piața imobiliara autohtona un avant, atat din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achiziție a

TAM&fT, STB. I- p. 5ARW. €ARnERW. enOlLOR, Nft. 14, BL. 13, SC- 2, AP- 5. fT 2

V4

romani Iar, exista amenințări ca aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a creșterii puternice a ROBOR, a aprecierii euro fata de leu, dar si a majorării costurilor de construcție.

Piața imobiliara rezidențiala din Remania va funcționa cu doua viteze in 2019, un an plin de provocări, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cei rural. Piața imobiliara romaneasca va fi caracterizata, In continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile in care deficitul in special de locuințe, la nivel național, este de peste 1 milion de unitati locative. Tot mat multi investitori imobiliari romani si străini privesc provinda cu interes si anunța proiecte de zea sau chiar sute de milioane de euro, care ar urma sa schimbe la fata orașe mari din tara, precum Timișoara, Brașov sau Craiova. Mal mult, in condițiile In care marile Centre urbane din provincie devin din ce in ce mai aglomerate, Iar Infrastructura pare sa nu trna pasul cu dezvoltarea orașelor, marii dezvoltatori au început sa parieze in ultima vreme pe proiecte care aduc In același loc birourile, magazinele Si locuințele.

Proiectele mixte sau multifuncționale - cane combina birouri, rezidențial si retail - nu sunt o noutate pentru Remania, prima astfel de investiție fiind inaugurata in urma cu dnd ani la lași, unde omul de afaceri Iulian Dăscălii a ridicat, in urma unei investiții de 265 milioane de euro, Palas Iași, care Include un centru comercial, o strada de retail, birouri, restaurante si cafenele, spatii verzi, hotel si săli de evenimente. Chiar daca, intre timp si In București au fost anunțate cateva astfel de proiecte mixte, printre care Timpuri Nor Square al suedezilor de la Vastint, care va include birouri, rezidențial si retail, sau înde City al austriecilor de la Immofinanz, care va avea cuprinse, similar, toate cele trei funcțiuni, nid provincia nu sta mal prejos când vine vorba de asemenea investiții. Cel mai recent proiect mixt anunțat va fi dezvoltat la Craiova, unde grupul imobiliar francez Catinvest vrea sa construiască langa mall-ul existent, Electroputere Parc, pe care l-a achiziționat anul trecut, o noua dadire cu spatii de retail, dar si de birouri. In ansamblu, grupul va investi 70 de milioane de euro pana la finalul anului 2018 In aceasta dadire, ce va avea 15.000 de metri patrati de birouri de' clasa A, 12.000 de metri patrati de spatii comerciale si 700 de locuri de parcare subterane, precum si in procesul de extindere a singurului mall din Craiova, cu inca 9.200 de metri patrati. „Electroputere Part este o locație extraordinara, cu potențial uriaș de dezvoltare, fiind printre- putinele centre comerciale, daca nu chiar singurul din provincie, cu o poziționare atat de buna, chiar in cras, oferind acces rapid si facil cumpărătorilor la o zona foarte mare de shopping. Extinderea centrului si dezvoltarea unei noi dadlri reprezintă, astfel, o mișcare fireasca, parte din strategia ampla de investiții a Catinvest in extinderea spatiilor comerciale din portofoliu, pentru 3 putea oferi oamenilor mai multe opțiuni de shopping si ■divertisment", a declarat Bertrand Cafteau, președintele grupului Catinvest. Lucrările de extindere a spatiilor comerciale Electroputere Parc cu o suprafața inchiriabila bruta (GLA ** gross leasable area) de 9.200 de metri patrati de magazine, cinema si spatii de divertisment sunt deja In desfășurare, iar Inaugurarea este planificata pentru primul semestru din 201B. Noua aripa va găzdui branduri de fashion din grupul LLP (Reserved, Hpuse, Sinsay $î Crepp), cane se vor alatura astfel brandurilor existente precum Zara, H&M, LC Waikikl, Berska, Pull&Bear, C&A, Stradivarius, New Yorker, US Polo, Kenvelo, Orsay sau Tom Tailbr, transformând Electroputere In destinația cea mai mare de shopping din Craiova si din Dolj.La etaj, dientii Electroputere Parc se vor putea bucura de noi restaurante, terase, magazine, o zona multifuncționala de divertisment (jocuri electronice si de tip arcade, biliard, bowling, bar cu tematica sportiva etc.j, precum si primul cinematograf integral VIP din Remania. Cinematograful va numără 7 săli de cinema echipate cu scaune rabatabile premium si cu cele mai noi tehnologii (proiectoare Christie 4K, sistem de sunet Vive, ecrane 3D Harkness etc.}.

Prin aceasta noua investiție, Electroputere Parc im bina cele mai bune experiențe de shopping si divertisment. Totodată, Catinvest a început si construcția unei dadiri Independente cu spatii mixte. Poziționată intre parcarea principala a centrului comercial Electroputere Parc si Kaufland, noua clădire va include o suprafața inchiriabila bruta de 12.000 de metri patrati de spațiu de retail (Intre care se va regăsi sl magazinul de mobila Kika), o suprafața inchiriabila bruta de 15.000 de metri patrati de birouri de clasa a pe doua etaje superioare si peste 700 de locuri de parcare subterane. Pe langa faptul ca va oferi mai multe spatii de parcare sl va găzdui mal multe brandun, clădirea va conecta supermartjetul Kaufland de zona existenta de retail.Inaugurarea clădirii cu spatii mixte este planificate pentru semestrul al doilea din 2018, întreaga zona converti ala a centrului Electroputere Parc urmând sa depaseasca 110.000 de metri patrati. Cele doua proiecte au fost concepute si sunt dezvoltate de Steven Van Den Sossche si Kris Carton, cu finanțarea Catinvest, care deține Electroputere Parc.

Grupul francez de real estate Catinvest, care a achiziționat Electroputere Parc In septembrie 2016, deține sl administrează si alte centre comerciale din Europa de Est (galeriile comerciale Carrefour Orhideea sl Cora Panteiimon din București, Carrefour TOM din Constanta, Auchan Savoya Park din Budapesta sl Tesco Borska Pole din Plzen).

Catinvest activeaza, totodată, pe piața rezidențiala si comerciala din Franța. In total, Catinvest deține si

adj^țfrâte&peste 500-OQU de metri patrati de spatii in Franța si in Europa de Est. Grupul franoez este prezent perlata dri^mania din anul 2003, odaia cu achiziția galeriei comerciale Orhideea si, la scurt timp, a galeriei



Analiștii imobiliari arata ca In următoarea perioada bula de pe plata imobiliara locala care a crescut in ritm alert pe parcursul ultimilor ani se va sparge, insa contextul diferă mult fata de cel din 2008.

Exista cerere pentru închiriere. In zona subiectului peste 50% din spatiile comerciale si rezidențiale sunt exploatate de proprietari prin închiriere/vanzare. In cazul spațiului rezidențial analizat, cererea la vanzare dar si cererea la închiriere, este buna, din cauza amplasamentelor bune si foarte bune, al apropierii de zonele cu trafic intens si cu vad comercial foarte bun. Din aceasta cauza si gradul de ocupare a spatiilor comerciale in zona este destul de ridicat, apropiat de 90%, spatiile fiind închise doar temporar, in perioada schimbării proprietarului sau chiriașului, ori pentru renovări.

2.8.2. Analiza ofertei

Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piața proprietăților de tip comercial sunt proprietari ce au cumpărat aceste proprietăți In ultimii ani In scopul de a specula creșterea pieței sl de a obține profit din revanzarea lor, In general ei au realizat lucrări de reparații Si amenajari ale spatiilor comerciale pentru a obține un profit.

Referitor la acest segment al ofertei se impun următoarele comentarii:

- acestea sunt in general construite pentru utilizări specifice comerciale, după tehnologiile anilor '90 - structuri din terme pan, cu compartimentări multiple;

  • •   închiderile si tamplaria permit o termoizolare corespunzătoare a spatiilor ceea oe implica costuri relativ scăzute pentru Încălzire;

  • •   spatiile comerciale sunt situate in general la parter de blocuri cu posibilități de delimitare Independenta si acces individual,

  • •   spatiile comerciale sunt dotate cu utilitati si instalații pentru stingerea inced iilor.

Oferta de proprietăți de tip comercial pentru iînchiriere in Mun. Craiova se manifesta din partea următorilor participant pe piața :

  • ■   proprietari care dezvolta o afacere In sine din închirierea spatiilor;

  • ■   proprietari care debn spatii In exces si care le închiriază pentru a-si creste veniturile;

Motivul principal al dezvoltării acestei piețe este nivelul chiriilor practicate pe piața eraiovearia, nivel care permite recuperarea investiției in achiziționarea si moderizarea acestor spatii intr-un intreval de timp intre 10 4 15 ani.

Intr-un oraș precum Craiova, in care industria începe sa isi revină, serviciile pot de altfel beneficia de pe acest pregress economic pe plan Industrial. Dm punct de vedere turistic,, Craiova începe sa se remarce tot mai mult, a vând multe de oferit turiștilor, iar aeroportul din oraș s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani, Cu o creștere constanta a traficului de pasageri. Toate aceste aspecte contribuie la dezvoltarea de afaceri in Municipiul Craiova, piața imobiliara locala oferind multe oferte pentru chirii de spatii rezidențiale, comerciale, de birouri sau chiar spatii Industrial sau logistice. Spatiile industriale sau logistice sunt de obicei la marginea orașului, avand un preț mai degraba modic pe metru pătrat, dar avantajul acestor spatii e ca de multe ori acestea au foarte multi metri patrati. O hala industriala de 400 mp, situata la drumul European Craiova - Filiasi, se inchireaza cu prețul de 2,50 EUR pe metru pătrat, rezultând astfel un preț de 1,000 euro. Hala este betonata, dispune de birou, toalete, bucătărie, acces autocamion si parcare betonata. De asemenea o hala Cu o suprafața de 1000 mp, de pe strada Sarari, fiind compusa din 300 mp de birouri, Iar restul de 700 mp reprezentând hala, se inchireaza la prețul de 4 EUR pe metru pătrat. spațiul dispune de o curte betonata de 900 mp, acces TIR si se pretează pentru depozite. Un spațiu comercial, situate in Centrul Vechi aii Grele vei se inchireaza ia prețul de 3.500 euro pe luna. Spațiul dispune de o suprafața de 500 mp si consta intr-o construcție noua si modern dispusa pe 2 niveluri. Acest spațiu se pretează pentru birouri, elinică medicale, sau cabinete medicale, sau alt gen de spatii comerciale. O clădire de birouri, situata pe strada Milcov si dispusa pe 3 niveluri: parter si 2 etaje, se inchireaza la prețul de 1.500 euro pe luna. Spațiul are o suprafața de 430 mp, avand toalete si bucătărie ia fiecare etaj, dar si curte aferenta.

In ceea ce privește spatiile comerciale pentru restaurant sau localuri, piața imobiliara din Craiova are cate va oferte interesante de chirii pentru astfel de spatii. Astfel, un spațiu de 1.500 mp, cu destinație restaurant cu terasa, din zona centurii Craidvei se inchireaza la prețul de 1.200 mp. O dadire dispusa pe mai multe niveluri, cu Interior nerenovat st cu o suprafața de 460 mp. se inchireaza la prețul de 2.800 euro. La parter, imobilul are expunere la 3 străzi, si se preteza cel mai bine pentru un restaurant cu terase, iar ia ețaj clădirea poate fii transformata Intr-un boutigue hotel. Se oferă chiriașului posibilitatea de a renova spațiul după bunul plac, darii rea este situata in centrul vechi al Craiovei. Craiova este un oraș in care antreprenoriatuE are mult de castigat, iar spatiile industriale sau de depozitare, spatiile de birouri sau spatiile comerciale, oferă cele mai bune condiții pentru desfășurarea in condiții optime a activitatilor economice. Piața imobiliara din Craiova dispune de foarte multe astfel de spatii, in funcție de cerințele si nevoile celor interesați sa isi deschidă un business in Craiova. Nivelul chiriilor In segmentul spatiilor de retail ar putea creste, in acest an, este de părere Bogdan


Fa-;in* 17




București, cat si In tara, pe fondul livrărilor destul de limitate anunțate pentru perioada următoare si a unei presiuni din partea chiriașilor.

Anul trecut, in tara noastra au fost livrate spatii noi de retail, cu o suprafața de aproximativ 70,000 de metri patrati, conform rapoartelor intocmite de Cushman&Wakefield Echinox. Rapoartele citate arata ca, in tara, orașele cu cea mai mare densitate de spatii comerciale raman Suceava (1,167 mp/1.000 de locuitori) si Oradea (926 mp/1.000 de locuitori), in timp ce in orașele primare, cu o populație de peste 250.000 de locuitori, acest Indicator variaza intre 380 mp/l.OOO de locuitori in Craiova si 694 mp/1.000 de locuitori in Timișoara."In acest context, orașele din Romania in care sunt programate spre livrare noi spatii de retail in decursul acestui an sunt Timișoara, Craiova, Bistrița, Sibiu, Buzău, Satu Mare, Baia Mare, Slobozia, Roman si Focșani, finalizarea unora dintre aceste proiecte fiind condiționată de obținerea autorizațiilor de construire In timp util", mai noteaza rapoartele menționate, in care se mai precizează: "In duda faptului ca rata medie de neocupare a centrelor comerciale din București a scăzut pe parcursul anului trecut, de la 4% la 3%, stocul de retail va ramane stabil, punând presiune pe nivelul chiriilor din centrele comerciale dominante, ai căror grad de ocupare este aproape de 100%, sau chiar atinge acest prag",

Așadar piața locala de retail in Craiova este intr-o etapa de maturizare si optimizare, in care atat dezvoltatorii, cat si retailerii, analizeaza cu foarte mare atentie orașele si zonele cu potențial de vanzari. Drept urmare, in perioada viitoare vom vedea, in special, extinderi ale unor proiecte performante, care isr vor întări astfel poziția, si proiecte de conveniența in orașe secundare si terțiare neacoperite sau cu o oferta subdimensionata de spatii de retail.

Pentru situația prezentata la data evaluării au fost analizate ofertele de inchiriere si de vanzare a spatiilor comerciale, informațiile regăsite in piața fiind diseminate iar intervalul restrâns ținând cont de caracteristicile definitorii, respectiv spatii comerciale in clădiri independente.

In acest context s-a identificat in piața pentru închirieri de spatii rezidențiale In zone centrale si med ian-centrale, un interval de circa 100 - 250 eur/luna. In baza analizei de piața efectuate si prezentate putem concluziona ca In aria de piața definita, proprietățile similare calitativ cu cea evaluata sunt disponibile in cantitate medie, predominante fiind construcțiile vechi. De asemenea proprietățile concurente cu cea evaluata au un grad de ocupare mediu (proprietăți si chiriași), neexistand proprietăți complet neocupate/neutilizate, existând insa o tendința de conversie spre utilizări alternative, respectiv spatii de birouri si spatii de expunere.

Analiza s-a axat pe datele rezultate din inspectarea zonei, discuții cu proiectanți, agenți imobiliari, dar și prin consultarea anunțurilor publicitare din presa și televiziunea locală, Zona unde se afla situata proprietatea evaluata este o zonă mixta, rezidențială de blocuri de locuințe si comerciala cu spatii comerciale.

Au fost identificare oferte cu proprietăți rezidențiale comparabile:

  • 1.  Craiova, cart Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 28,00 mp, aluat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet laminat, cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 35.500 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imoblliare.no.

  • 2.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 32,00 mp, situat la etajul 1 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 39.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

  • 3.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Rrofi, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 40.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.limoblliare.ro.

Costurile de construire, din informațiile culese de la dezvoltatorii imobiliari sunt de circa 750 v 1500 euro/mp, iar costurile de transformare a apartamentelorîn spații comerciale este de circa 150 4- 350 euro/mp.

Preturile apartamentelor variaza in funcție de suprafața utila, respectiv pentru suprafețe de 10 mp valoarea apartamentului variaza cu 1.000 4- 1.200 euro/mp, diferența de etaj intre proprietăți afectând valoarea cu ±1 4-5%, amplasament afectând valoarea cu ±1 4- ±20% si finisajele influențează valoarea proprietății in funcție de tipul acestora (obișnuite, medii si superioare).

Gradul de ocupare a spațiilor rezidențiale este de circa 90%. Chiriile practicate în zonă sunt între ISO 4- 250 euro/mp în funcție de amplasament, finisaje, suprafață și îmbunătățiri. Din consultarea anunțurilor publicitare privind spații rezidențiale din această zonă se observă că ofertele de vânzare pentru apartamente situate in blocuri din zona variază între 600 4- 1,500 euro/mp.


Fata de anii precedenti, 2016 a adus un echilibru in piața imobiliara, care se remarca în principal printr-o încetinire a creșterii prețurilor-. Studiul realizat de Re/Max Romanța, în colaborare cu lmobiliare.ro, pune in prim-plan cele mai importante provocări ale sectorului Imobiliar in 2019, analizand impactul acestora in anul curent In acest fel, principalii factori care vor influenta dezvoltarea segmentului sunt: indicele ROBOR, programul Prima Casa, evoluția preturilor si tendința de construire.

Luând in considerare creșterile din ultimii ani, indicele ROBOR a reprezentat un punct de influenta major in piața imobiliara. In 2018 insa, ROBOR la 3 luni a scăzut la 3,09% la sfârșitul lui noiembrie (fata de 3,31%, la început), In timp ce ROBOR la sase luni a scăzut la 3,36%, (de la 3,49%). Este important de precizat ca dobanda de referința nu se afla intr-un trend ascendent continuu.

Cererea de locuințe a fost in creștere, interesul pentru achiziții din 2018 fiind similar celui din 2012, Ea este confirmata de inmultirea solicitărilor pentru autorizații de construcții - in primele șapte luni ale anului trecut au fost eliberate 24.950 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, in creștere cu 7,6% fata de primele șapte luni ale anului precedent, conform datelor oficiale ale Institutului National de Statistica, Majorarea cererii a determinat si o creștere ușoara a preturilor atat in Capitala cat sl in provincie. Cu toate acestea, luând in considerare tendința la nivel național, variațiile prețurilor au fost mult mal scăzute decât In anii precedenti. Aceeași situație poate fi remarcata pe tot parcursul celor 12 luni ale anului 2018, valorile situandu-se sub pragul de 3%, în comparație cu procentul de 10% înregistrat la Sfârșitul anului 2017, Un raport realizat de Golliers International Romania arata insa ca noile praguri maxime de îndatorare pentru persoane fizice vor influenta radical cererea de apartamente sau case. Astfel, cei care urmăresc sa achiziționeze o locuința se vor îndrepta In viitor spre imobilele cu preturi scăzute sau medii. Mai mult decât atat, datele raportului evidențiază faptul ca in perioada ianuarie-septembrie 2018 vânzările de apartamente au scăzut cu 13%, In timp ce numărul de case vândute a fost mai redus cu 5%. Aceasta tendința s-ar putea accentua in 2019, anul reprezentând un moment de reevaluare a așteptărilor dezvoltatorilor, bandlor si potențialilor cumpărători. Imposibilitatea unor persoane de a mai accesa credite poate conduce la o extindere a pieței de inchirieri, in același timp cu o reducere a cererii pentru achiziția de locuințe noi, in favoarea achizițiilor de imobile vechi. Conform studiilor Fondului Monetar International, programul Prima Casa, cel mai important instrument de finanțare In 2018, ar urma sa fie incetinit, fondurile alocate scazand cu pana la 2S%. Aceasta reducere ist va arata rezultatele In puterea de comparare, condițiile stricte de creditare ipotecara reprezentând un factor major in 2019.Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilității economice, activitatea imobiliara răspunzând la stlmuli pe termen lung sau pe termen scurt. Clientii vor incepe sa prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, deoarece diferența de preț dintre cele noi sl cele vechi reprezintă in cele mai multe cazuri costul renovării. Pentru acest an, tendința principala va ramane achiziția a importante suprafețe de teren atat in scop speculativ, dar sl pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice, tendința de migrare de la apartamente de bloc la locuințe unifamiliale se va menține, semnalandu-se o cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidențiale, in contextul dezvoltării pieței creditului ipotecar. Astfel, se preconizează o creștere a preturilor in zonele limitrofe Craiovel, dar sl In zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile sunt de la an la an tot mai puține. La vânzare zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia creșterilor de preturi aproape le-a uniformizat, Insa la închiriere, chiria este cea care diferențiază gradul de interes asupra unui cartier sau zone. Din punctul de vedere al chiriilor, nu s-a schimbat prea mult de anul trecut Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorări importante de chirii. Alb factori care determina fluctuația preturilor pe piața imobiliara sunt prezentați in continuare, Pentru obținerea de cotatii ale proprietăților imobiliare, publicul s-a bazat in mod tradițional pe ziare, reviste si agenții imobiliare. Din moment ce cumpărătorii si vânzătorii un au un bun acces la preturile de vanzare, ei pot pune un accent pera mare pe prețul cerut, care poate fi frecvent un indicator slab al valorii proprietății. In unele cazuri, prețul cerut este "prețul dorit’1 de către vânzători, care poate fi mult peste valoarea de piața.

Preturile mari de oferta sunt întâlnite in zonele unde exista puține vanzari similare, nesinguranta cu privire la tendințele valorii proprietăților imobiliare si informații puține despre acestea. Majoritatea reperelor la produse si servidi pe piața imobiliara se exprima in euro. Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.

Pe de alta parte, când a început deprecierea leului, preturile materialelor de construcții, exprimate in lei, nu $-au diminuat, ci au ramas constante in moneda naționala, deci s-au ieftinit in euro. Pentru ca au scăzut costurile de construcție in euro, se asteapta si o scădere a preturilor.Speculatiile de creștere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendința de scădere artificiala a preturilor.

vânzătorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul In care solicita un preț umflat. Pe termen lung, piața are mecanisme proprii de reglare,


segmentul de plata imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel bun de lor calitative ale comerciantilor, insa Insuficienta cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitate, exista un dezechilibru intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta. Pentru proprietăți comerciale de tipul celei analizate, raportul cerere - oferta este relativ echilibrata, ambele componente ale pieței putând fi considerate la nivelul zonei mediane a Nun. Craiova in stagnare. Din acest motiv consideram faptul a, proprietatea evaluata este greu vandabila pe o piața in stagnare si afectata in prezent de scumpirea creditului acordat de către bând.

ica exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei



Din informațiile deținute de către evaluator, in zona se întâlnește o gama foarte variata (ca raport procentual intre limite) de chirii, In funcție de amplasamentul, dimensiunea, destinația si utilitatea spațiului, de marimea si poziționarea acestuia, de dotările standard si cele specifice de cere dispune, etc. Pentru spatiile de acest tip, rentabilitatea (cuantificata prin potențialul de închiriere, coroborat cu costurile de menținere) este definitorie in formarea preturilor pe piața. Astfel, intervalul chiriilor percepute pentru astfel de spatii, in funcție de dimensiune, grad de finisare, acces, utilitate etc. este de 100,0 -î- 250,0 euro/luna pentru magazine si spatii comerciale aferente acestor amplasamente. Având In vedere cde prezentate anterior, piața imobiliara specifica poate fi considerata piața proprietăților comerciale, pista a cărei arie geografica se întinde la nivelul municipiului Craiova si împrejurimile sale.

Concluzii cu Privire laanaJiza de piața

Imobilul evaluat sunt de tip spațiu rezidențial - locuința.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone mediana de tip rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste 50%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pistei imobiliare).

  • •  caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți Cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor oumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •  caracteristici oferta: mai mica - In comparație cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piața proprietarilor similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •   tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii «re ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara sl administrativa a bandi centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   cotatli oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 150 - 250 euro/mp in funcție de suprafața si accesul la utilități),

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare apartamente (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 15.000 euro - 40.000 euro/mp in funcție de finisaje).

  • •   cotatil oferte chirii de plata pentru spatii rezidențiale 100-250 euro/mp.

    Piața imobiliara este o plata activa.


CAPHOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

3.1. Cea mai bună utilizare

"Conform standardelor de evaluare 5EV 2018, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unul teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății imobiliare". Analiza CM6U se realizează, de obicei, atat pentru terenul considerat liber cat si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la momentul evaluării.

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita reprezintă utilizarea pe care trebuie sa o aiba o construcție prin prisma tipului construcției existente pe teren $1 a utilizării ideale a terenului considerat liber identificate în subcapitol^ aferent.

Pe baza analizei de piața efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale cetei mai bune utilizări a spațiului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile imobilului.


iii zările posibile ale acestei proprietăți, pentru a identifica cea mai buna utilizare, după cum

utTpeaza: i rc

sfjzata .

Criterii CMBlf

V'. -    f.*J- 11

r. p.sarbu, cartierul eroilor, nr. ia, ei 13, se z ap. s, f r. i î*f



Permisa legal

Posibila fizic

Fezabila financiar

Maximum productiva

Industriala

da

da

nu

nu

Comerciala

da

da

da

nu

Rezidențiala

da

da

da

da


Zona analizate este o zona cu specific rezidențial, astfel evaluatorul considera ca cea mal buna utilizare a proprietății construite este cea rezidențiala.

3.2. Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii apartamentului ce face obiectul prezentului raport s-au utilizat următoarele metode de abordare a evaluării:

  • ■  abordarea prin piața;

  • ■   abordarea prin venit,

3.2,1, Abordarea prin piața

Abordarea prin plata presupune că proprietatea evaluata este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut recent sau pentru «re se cunosc prețuri de cotație șau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil tu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fi oferită de piață. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate si corectate in funcție de asemanari si deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

* drepturile de proprietate;

condițiile de finanțare; condițiile de vanzare;

*■ stadiu tranzacției;

J amplasament / locație;

număr camere / tip;

aria utila;

etaj;

'■ imbunatatlri (ex. centrala termica proprie, gresie, faianța, parchet,., etc);

starea tehnica a imobilului;

*- utilitatea firctlonala etc.

Pentru estimarea valorii de piața a apartamentului ce face obiectul evaluării s-au folosit trei imobile similare cu cel evaluat, cu următoarele caracteristici;


COMPARABILA li Critiuva, cart. Valea Roșie, îona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat cu suprafața utila de 28,00 mp, situat la etajul 3 Intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet laminat, cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a firet scos la varware cu un preț de 35.SOO euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare,rp.

■*>  □ t iwpMaNAftffFWaiin» l|WTWWta^liaif ryilitl              l^-MWUWW-*-EJTMr*-:ciTriaM.lrT.gJ

E fcte* ■ Alt

2 sembdecomarHlate, ewj 3, mobilat, Valea Roșit*-PiâU (■Mm. «xm v*Je* ■ Ven han.*

3S,500 EUR

i.hl.ii <V*J me



0351.419.002

4S11 .iltlkij





îcatwre | M nțn^i I FujJM



Aji dori- sa pfjmeH nui* infasnMțl dnțirc proprietare» oj l£hJ SC&TTI MB] țasiiâ pe hr-obi <a^e.ro

~~ Jyrr- dr *£<rd oi iftwcni p cendijrte imeci#e.ro


CERI DEIALII



(jji rwr«<( roiul ,*> DAUibJr


<j Aw^ir     p îewHîi ț P'tar-Ti

DflMI

AjrnlM țJtțMil nrS»»t Jir1 lp« wkyxf iv mj.i.i'- -ni w 1BRV» •'Tflwonjrdt rtual n i valța Raw. ioni *jr* cu redtert <r- spatele IMckiAa

Aparijmntid rsle poatexaL -a etajul 1 al unui      tu 1

frlptfnrâeo iMj<W*tflil*-î9inil NNOTl

MJ de conSnxfre W MKuM estt ' 972

A£jr| «‘Ațeud bfețted?» Of irmaAMreteenbunataim

- m&Mat u JtMt

  • ■ pes-r IaMrfia:

  • ■ prefir,

Hnvta* f< <u geam erirtwpafi

-«taie» pe DrroJ ^r* M f*tt


■ C ■ 1 2abtanj?1ux-'.’i?al4---^ -  ....    -           i, . ? jJ<T t: „2--T ^STTIDMJ »l : j T77W1J

UKA Q >EC

Ca-.     4gtriHH MffliJ CkrfflMf#Krf «Ut 4e i 2 drt pieiui de wuire.

kwtâeji Ma«wura          set. j wtuu un comrjcE de nrtM'jrț jj qț      v.j •’ijrțyufl $4 jwtf i ix>

bJflzn 4i c-jrf»MHîâ

C2iWri«MS ie-idmO^r « Gb2S» b     câmriroJi2 tMre dâenlir. dor h c2nJ tncheKo

«snir+CWW Ij( uirirp u tffcB HSJfiii'J rw pnpnOijruii se w      d w pnn rnifflWXS^ 2pf&b

f>E mi mob2«if

ftrnuw ooce wnietMfE -2!j munte seu huoiurej M-noc-lum petre reu2 va 1 uj2» m ne țonusuo -de iim pjrj <itre orek M-OG u ’BflO

Caracteristici

*>r UfTHNT

2

itntdnWucVr:

iwi

țuîijlițl uțJU.

EHIrtUu1! ffJrilrrtCJl

5MP2<Sf2ți ttrrWnAl

Bfi liriiLd

tr ^pjj 1 i firr ui e:

wrnKez-o’Tjndit

n2sy" fraicfre:

P24t

Cortul

î

LLi|

rms/a

i2 £ucĂU'>

1

H- âii

1

+■ O 6                                                                             .'bici i TPmU

g Aftart C 2£t




fum rrr

COMPARABILA 2: Crai ova, cart. Vaiea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camera semidecomandat, cu suprafața utila de 32,00 mp, situat la etajul 1 intr-un bloc cu 4 etaje, tu finisaje superioare, tara centrala termica, cu parchet si cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului, Apartamentul a fost scos la vânzare cu un preț de 39.000 ewo. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.


r----

■ 2 umere j 32 mp mii | f Uj 1/1

•-------rn

jA

iUs

issf" 1

[K'a pc nrcoiBT.ni

3Jjn| *■ .Kurfi (tfițim<rașitaia;dr fl'dMU'T.I a

<0 Alt unde      p

® T pt-rpe mmf 4    Qnfcibu»


CERE DETALIU


D*tal-i

■‘.jrr-J [iq^nl bmateUrr ȘtiWl l£f* WKMțf wH           Qj j C*w«-<T.                 MV4t!"

unițfut YAtak teșit. jor* pji*. cu wder? cMn «pui.

A^wirr*mrr.,iuriț» pftfiDOML U tUjJ ! Ji -jTYjI IHipod CU4 WN?

Depune de o Hipreltf a utfti de U mp. r.ew-ifli h>Țrtn

■MM *rwta-irtW * BtWUM W* HTl

■Lfurl jrmrtLL' ture» lui U hi ai UHU»HHHte mEMHUUUF

  • ■ mslrtrtieeirrtnw $j MMWi HMiM»

MJJ ffUoțiUrtJE

  • ■ |Wt. laonu ■^ssd« m-h nțw puje M «™

jurchM iHWift

  • ■ t4jro##ie rv£ cu |**ti ttfflMptH

rwjijwf * pe JMnU țe L» r pilii ■rrrHu+cS'e IDU TtpMUtM*e




»> î"WM*W MTT1 «M1 Wl* TTTJMJ


emc


SpKificațM

IMIUfJ

4 IXMwrrWf it. Curent Apfl. Clnjfaur*. «X (*TV.

’ Salem mCfiZHr tf Iftiâfrțiiri

PIAIUR

► Ferwtf t Cu l«m îermo&in FVf

- UM trtp*rw: P*(hfl

k NNMt iket*

  • ■ RNME Fiwnj*

DMJfl

  • • CAfWHMR: J«O<neW £pnfrtt4,X#

Ă‘l«

  • * <MTWfWH|,C W1&

  • ■ iununj; WM#

« MpBAf » 1* Ir jrrj>xt m ron-ir

iuta £«4 III prwț

CortHin:

MvwMMMrtt p

»^eckji


5Tfîr Z, Z?, SÂRBO, CARTIERUL EROILOR, NR, 14, BL 13, SC, I, AP, Ș, ET, 1


F.»eiu iț


COMPARABILA 3: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Prcfi, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje obișnuite dar cu anumite imbunatatiri, respectiv baia renovata, PVC cu geam termoizolant, fara centrala termica, cu parchet sl cu încălzire la rețeaua de termoficare a crasului. Apartamentul a fost scos la vansare cu un preț de 40.000 euro. Informația este preluata de pe site-ui www.lmobillare.ro.

2 4errtidC£GiTiflndflțe, etaj 3, Valea Bațlc-prgfi Ci'MraA, r*n* ¥4*4 fttrtl» ■ Vi ti hlrtl

40-000 EUR

I -ÎMlTIU* f mp

jltmX DnWNal- de



IL1I.AM MUIIliLAFI

Kr'l !       MC'L lAi'

03S1.419.002


țf*erw«e


PPIR'U D       WV UțtM*'J CtF-WUl «S-L.

v MTT1W4A h ‘■«Hr!™

îHuniM Ut,

TiW»

Aj dto fi JriHrMrli flifc

drip"« pr-z- pi ■rfjJ'.rj* <w H>ud Jt&TT I 0CH.A

<T -> C • iauM it'MftVilU— RHMtfliTPMftWl «n» ■lijff*riwiM-d«-MxgOT-j-i<mww-MTr»mjA^*i«-n,FMU                                          < *   -

E

OeLiln


AI+'M-a i'«<ani inviwjrt gAprj Wf Y*nt*rf țm ĂplrUiflMmi tu 2 Clffltf*». MffUOHWWXMri. MUtC in

ijtIvt.iI VJĂM fcrW !W Ui Hrttef f >rt HhKHf bkX'A* ApanA^eniiji HM        l«           «b« eu 4 tw*.

pi'UHMtr fir n          L-fiU-d* î! rnp ard bekon

Mfa/ de [DftCfîXM ii MkUui B4r i¥? I Apjrl jr-vnlui țapfvAivJJ M urfWMirW WHlkiMUnxi tNHt-ie«lDfiiJU.

- .f* irvr. -fura.

(MHtHt

■        PVC Cu     WTTWMn

Irwji.-rru pr IrtrpJ RFifUI ir fJHt BMW» liKmoffOe <&l «p*W W«

Comflnfwi fcjercei Derțnj c ^-^4*«icu n<nif iM țsn prteut □■ rruMi

■rMirriee jimmi** mQb**>s£.fr rt icninj ufi t£nT1fJHrt tk nCUfWC V «JMttfi iJ -<Ufiam !-*. wU un

tUrW 41 (kWiI’WHII

(onfrKSi/ide vtctdn^r         țfcau t£HWfo>t«rei<entie d&w mi wvl «Lhw«

<raUf *eiuw a* wma^e i< ance +viv,J tu propr Mwd m m* iMforeflovr nrtraJni»«?r*dij jfenmi MMn.

nrnli u     BlLf rtJl* MQ*iJ Ff V#J bWWM F-<£-k^ j |»r.rerfjil,, wnufjirl LI fir KXHJCWTl CV

VM mwu rrvfrt ■"**■ drftt ttUMU If W


TAM£frf STR. J. D. SARBU, CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL- 13, SC 4 AP. S, ET. 1


fr 4 i


r; W E 3 4

Ca'âcEcnitici

Ni Cinwt

2

M JWHHWVr

tjn

hprjEiQuuQ

lifl»

SUWMÎ lUiSMtf

Mimi

țopiLUJtpnsțirti

33 nw

T^^tW

Wt 5« apKl4^e«lF

iemidK<ir?ufidM

(artwr

3

R4

EUți/â

V tudcirr-

1

W Eh

1

$pe<ifKj[ii

vdkM

  • ■ UtKHJ WNe tifKnLflp4       4n ur/.mrtn

  • ■ iuțm nulnrț:Trnnyța«

Fuwfc

  • ■ Pirrtfie <u pf- kraj4- HC

  • ■ UMIfflNHtfWCMl

' ^CtJ! tei<

  • ■ Ptrev Wls

i-j-c5»4 J411 KW Ww- "Uni

*!4 S 4»■

COSTUM ADlȚlOHALE



CUCfiUMT




OtâtffWZ                SI. 1J, SC 2, JP £ £T- 1


P+glrw 27


Grila decalcul

f IrfllCH ț«.‘ dt Cunțpdrdlbe

■iulurvl

ComlMTalMla 3

< «niuriMi J

Compara bila .'t

ApirtnenC.Ocim, Cari. Erotor, ftat fete-a RcatJ. st. [. &■ SMMJr <T, M, H, n se, 2, & 5. ft. I.jud EWj

Cr«vfl, «rț. Vqfeii Rase, ■tutui Pute, jlkL OcJ;

CraoMi, tort Wfea Ram, tona tViw-, ud, t>Jj

Cratyvs. Oft, Vata Rase, sena Profir >jd- Dc^

[PTOveftfrnLj informata <rrnoaraWc

www nc-tfiare to

ww.anobire-ro

www. vnobâar e. ro

Rrtl dc wtfirarc (eun)

15. SCO

»-M0

40.000

Cranul prdCnelate 'J-TTZ

k*.

Ibira

Ibera

frst

preț Cbf Silit

35.900

39.MO

42.000

Ci»X>» cit 4injntirt

la [lata

hm*

Lszm’j

la ptota

WrtarKtit

»sn

39 000

40.000

$t>u^ SșnHȚțim

oferta <!i vyiwt

oferfj dt vii ure

oferta de vanrare

Camrbi

’S.M%

-5,®*

-5,00%

Rei areeut

33.725

37.0»

aa.ooo

CORECȚII PI HTRih

AMfUment_CîiiQV4B Cirt. Do4w, {fost Valea Rose), str. 1.

p,tn mj. t<w.

hn

0. S#bus nr. 14P bl. 13, sc 2r ap.

5, et lr jud. Ddj

Corecte

-5.WS

-10.W*

■10r00%

Vatwre tffttbt

-1.W&.ÎS

iwi

■3.. 803,00

awt

2

2

i

2

Corerte

0JW%

w*

VâtMrs tSrMte

<u»

o,®

o.«

SUiafela uHi lj-pj

JS.M

M.r»

53,<»

Corecbe

40,00

-152,00

■ajî.O*

.'akure »KtK

«uoo

-152X»

-a 2,00

ita:

1/P+4

3/P+4

l/P+4

3/P+4

CO«H

oroo%

0,00%

0,00%

vatoare toreiw

OiM*

0.00

oroo

Cr-.lrda Itmti OXrr

ftU

nu

rai

rai

COWlt

0,00

o,®

ox»

Ww* oWfcll*

0,00

OJ»

0,00

■-rwr

finsax nfenwrt. fiecw<to rtJwarțnțetEMS oanzarc

superoare

«jper««,e

■Corecte

-fr,739,W

-î.4ffl^M

«uun

> asasi e corecte

-6.7Z0,M

-7.4ffl.iM

-7.920,00

CofrpartmenlAre^rad confort

nedeUrvandAt, :onrori ]V

teirrttom*nd»tr confort tl

senwJecomdfxJdt, confer t U

serrrde£țXTWjnd*L, confort U

Oxecflc

■15,®*

-13J00*

-15,00%

Wafaare corecte

^10W.73

-u«un

TOTAL CORECT11

-1X417

-17.622:

PRE Ț C0RM1A1!

JO-TQEI

19l454

20.378

2031? r-urp

Vdkrfrc a partaffl-eflit

70

Iri

Ml        f"j

Valoare un-iar a apar tarnend.

3.34? kbjVrtd Au

Exercitarea ajustărilor:

1. Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate, Spre exemplu: la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de -S%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale;

2.


3.


Amplasamentul afectează valoarea proprietății. Pentru amplasamentul superior aferent proprietăților comparabile s-au aplicat ajustări negative de 5-10%;

Diferența de suprafața a imobilului afect ea za si valoarea proprietății. Analizând piața imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața de ± 20 mp afecteaza prețul unitar cu ± 1,000 cure, asa cum reiese si din analiza de piața;

4.


Finisajele influențează valoarea proprietății, astfel s-au făcut corecții pozitive pe toate comparabilele In valoare de 240 euro/mp reprezentând costul pentru amenajarea comparabilelor cu finisaje superioare (valoarea de 240 euro/mp este costul unitar rotunjit fara TVA pentru finisajul superior conform Catalogului r Corneli u Schiopu);


ntarea si gradul de confort influențează valoarea proprietăților, astfel s-a făcut corecții negative parablllele de 15%, conform analizei de piața.

Celelalte criterii de comparație nu necesite ajustari.

3.2.2. Abordarea prin venit

Abordarea prin venit calculează venitul curent al proprietății, Juând sau nu în considerare deducerile pentru pierderile prin neccupare precum și cheltuielile aferente exploatării, astfel se obține un venit brut potențial sau efectiv sau un venit net din exploata te, Corespunzător tipului de venit considerat, vor fi aplicate rate de capitalizare adecvate, rezultând astfel valoarea indicată de această aborda re, în cadrul acestei abordări s-a utilizat metoda bazată pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune că un imobil, în funcție de caracteristicile sale constructive și de localizare, constituie un potențial venit pe termen îndelungat pnn închiriere, rentă etc. Cu alte cuvinte, imobilul are o valoare de randament. Capitali zarea directă a veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit net, în valoarea lor prezentă. Această metoda este folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat Intr-un Indicator de valoare a proprietății. Transformarea se face prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare.

Metoda capitalizării directe presupune:

  • >  determinarea venitului brut potențial (VBP). V&P este venitul anticipat din toate formele de expiata te a proprietății Imobiliare în Ipoteza unui grad de ocupare de 100%;

  • >  determinarea venitului brut efectiv (VBE). VBE este venitul anticipat din toate formele de expiata re a proprietății imobiliare ajustat Cu pierderi aferente gradului de neccupare;

  • >  caicului venitului net din exploatare (VNE) care se efectuează prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt în sarcina proprietarului/in vestitorului așa cum rezultă din prevederile legale, contracte sau cutumă.

Sunt doua categorii de cheltuieli:

  • -   cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradul de ocupare, tuni ar fi impozitele pe clădire șl teren, cheltuielile pentru asigura rate șl paza, etc;

  • -   cheltuieli variabile cum ar fi: utilități, salarii, administrație, amortizate, reparații șt întreținere, dacă în contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriași;

  • -   rezerve pentru reparații capitale.

  • >  estimarea ratei de capitalizare (c);

  • >  aplicarea formulei de capitalizare directă si determinarea veniturilor capitalizate (Ven

Hon op/tUiirtt ' VNE / c

Grilele de calcul pentru abordarea prin venit este prezentata în Anexele la raport.

Ipotezele de calcul pentru imobilul evaluat utilizate au fost următoarele:

  • -   tarif chirie lunara; 125 euro, chiria In zona situându-se in intervalul 100-250 euro/mp, conform analizei de plata anterioare, conșiderendu-se ca tariful de chirie luat in calcul este viabil pentru proprietatea evaluata.

  • -   gradul de ocupare: 90%, conform analizei de piața;

  • -   s-au luat in calcul costurile necesare pentru întreținerea spatiilor sl a dotărilor, defalcate pe fiecare an de funcționare;

  • -   chiriașii Isl plătesc direct utilitățile (electricitate, încălzire, etc}.

avand in vedere condițiile pieței, apreciem rata de capitalizare In valoare de 6,00%, conform informațiilor din plata si din Revista Valoarea nr. 20/09.2018.

Determinarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezinte relotia dintre câștig si valoare si este un divizor prin Intermediul carii ia venitul realizat din închirierea proprietății imobiliare se transforma in valoarea proprietății respective. Calculul ratei de capitalizare se face In cei mai corect mod pornind de la informații concrete furnizate de piața imobiliara privind tranzacții (închirieri, vinzari, cumpărări) încheiate. In analiza pietei studiile întreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situează intre 5,00-6,50% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrări, ținând wnt de condițiile locale specifice si de valoarea de piața a chiriilor la proprietăți imobiliare comparabile, precum si de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fundul trendului crescător al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextul rentabilității solicitate pe piața specifica. Rata de capitalizare utilizata a fost estimata ținând seama de informațiile avute despre chirii si oferte de vanzare pentru proprietăți cu caracteristici asemanatoare din zona in care se afla proprietatea evaluata, dar și de informațiile comunicate de marile companii imobiliare (CBRE, DTZ, THE ADV15ER5/KNIGHT FRANK, JU-, COLLTERS Si ANEVAR ■ Revista Valoarea nr. 20/09.2018), astfel s-a selectat rata de capitalizare 6,00%.

DENUMIRE ACTIV

U.M.

Proprietate imobiliara

Localizare

Apsrt<tment_Craiovar Cart. Eroilor, (fost Valea Roșie), str. I. D. Sirbu, nr. 14, bl. 13, sc. 2, ap. 5, et. 1, jud. Dolj

VENITURI

tarif diirie curs de schimb venituri din chirii

eurO euro / lei lei

125,00

4,7722

Zisa.co

Venit brut potențial

lei

7.158,00

Grad de ocupare

Vo

90,00»/b

Venit brut efectiv

lei

6.442,20

CHELTUIELI

Impozit

lei

90, 00

asigurare

lei

60,00

Total cheltuieli fixe

tei

150,00

reparații - întreținere

lei

230,00

diverse

lei

140,00

Total cheltuieli variabile

tei

370,00

înlocuire dotări

tel

80,00

Total cheltuieli pentru reparații

tei

80,00

Total cheltuieli de exploatare

tel

600,00

VENIT NET EXPLOATARE

lei

5.842,20

/7ai? capitalizare

W

ftawfr

VENITURI CAPITALIZATE

lei

97.370,00

VALOARE APARTAMENT_rotunjit

lei

97.370,00

VALOARE APARTAMENT.rGtunjit

euro

20.400,00

Valoare unitara apartament

lei/mp Au

3.362

Valoare unitara apartament

eura/mp Au

704

4.1. Reconcilierea valorilor

în urma aplicării metodelor de evaluare s-au estimat următoarele valori ale proprietății:

Nr. crt.

Specificație

VaToare estimată

valoare estimată

I

AtK>rd3rEă prin piața

9MM lei

zăăîoc

2

Abordarea prin ven.r

97.370 lei

20.400 €

Estimarea finală a valorii se realizează având in vedere criteriile specifice, respectiv :

AbOrdărOa prin piața

Abordarea prin venit

Adecvarea

Cantitatea ți calitatea mare de informații tranzacțiile efectuate consideră aceasta a&otdare ca fiind adecvați

Datorită informărilor relativ corecte despre tariful Chiriei prOprietăbkir, această abordare este mai puțin adecvată

Feririi

Se fdosL-ție un număr mart dc proprietăți comparabile, iar corecțiile sunt relativ precise, astfel rezultând o p recizie foarte bună

Fotosețte doua tipun diferite de informalii culese de pe piața {preț veniere ti mina}, cu o pedne care ar putea fi relativ bună

Cantitatea de iinlormatii

Suficientă

Suficienta

Se constată că arat din punct de vedere al adecvării cat si al preciziei, abordarea prin piața este cea mai indicată.

In acest context, ce rezultat al investigațiilor $i analizelor efectuate, evaluatorul propune ca valoare de piață a dreptului de proprietate, la data de 25.11,2019, valoarea estimată prin abordarea prin piața, nespectiv:

Valoarea de piața apartament;                    96.920 lei (3.347 iei/mp)

20.310 euro(701 euro/mp)

Nota 1! Valoarea estimata in urma evaluării reprezintă valoare de piața.

Nota 2: Evaluarea este o opinie asupra unei valori,

Nota 3: Valoarea estimata este valabila ia data evaluării, in ipotezele sl Ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1,0. al prezentului raport, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere,

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui bază in vederea stabilirii prețului de varza re prin negocierie directa către Patrut Gtieorghita, sub rezerva limitelor menționate.

A.EX, CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură Cu proprietatea evaluata.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR



Ec. Dorin Arbanas - Mocanu — Evaluator autorizat, mțm Director general





MUNICIPIUL CRA10VA PHI MĂRIA MUNICIPIULUI CRAfOVA Sțr. AL. Cwia, N t 7                Ttt: 4flî5 W416235


CnlOH, IMțBi               fu        1561

ccrral liulae»l^pvim imc ralova.ro WWW. primari acraiova, rO

DIRECȚIA PATRIMONIU

SERVICIUL PATRIMONIU Nr 2Q2W 3019


CĂTRE, SC A.E.C. CONSULTING SRL,

Mun Batiu, tir. Pictor Th Amin, nr 94C Bl 5 cam 8,

Jud BecBu

Pnn Hotărârea nr 95Z20WJ. Conwiiul Local a! Municipiului Cramva a aprobai v&njțrea CU plaia prațuM în rate, pe o pencadA da 20 de am ți un avant de 10S . a tocuiniekw propoeiale phvatâ a municipiului Craovt piWiZUte In flneaa ce face parte integranta pin txjtârire Locumteic vor fi evaluate, rapoartele de evaluare fiind eupuee apraijâni ConsUiuiui Local ai Municipiului Craiova

Avțrtd In vadCre Contractul de SarvKu nr 815C&03 05 2019. Cfl are ca omed „Achiziț* Mhncn de evaluare bunuri mobile ți imatiile aparținând domeniului public imu privat dn municipitrl CrarOVB In conibrriilate CU cerința* caietului de aaftim JJ Ou oblipsliika ■turnata In contract, vi aoJHytim M procedat la ilabilr** pnn rapoarte de eșuare. a prețurilor de pornire al na^Oderu pupele pentru apari imani ui Cu 2 camere ți dependințe. Piuat tn CrpiovB Cart Eroilor (feti Valea Roț«).ețr l D Sarbu nr n. bi 13, ac 2.et i ap 5 ți pențru aparlimtiniiil CU 2 camere ți dependmlB. irtuat In Crama. Cart ErodOr (forai Valea Rație), țtr I D S»rvu nr.14, bf.l3,ac.2. el i .ap S ce aparțin domeniului privat al muracipului Craiova



FG1EA



CONSILII!. LOCAL AL ML NICIPll LL I CRAIOXA

HOTĂRÂREA NR. 95

CotișiLiuI Local al Municipiului Crjiova. Întrunit în ședința ordinară din dala de 28.02,2008.

Având în vedere reportul nr,26572/2008 Întocmit de Dirccțiu Patrimoniu prin care « propune vânzarea cu plata prețului în cale o uHOt locuințe proprietate privai* a municipiului Craiovu și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Locul al Municipiului Craiuta nr.7?„ 78. 79, 81. 81'2008.

In conform imit eu prevederile Legii Locuinței nr.i I4/IW6. republic*!*, modificai* fi compkuiA.

In temeiul uri.36. alin.2, lit. c coroborai cu alin.5. Ut b. an. 123 *lin.3 fi irt-45 ilin.3 din l egea rw.215/2001. republicat*, privind administrați* publici locali;

HOTĂRĂȘTE:

Arl.t, Se aprobi vânzarea cu pluta prețului in rate. pe o perioadi de 20 ani ți un avani de 10%, » locuințelor proprietate privai* □ municipiului Craiova. prevăzute in anexa care face parte imegrarni din prezenta hulârârc.

ArtJ. Locuințele ce face obiectul vânzării prevăzute la an.I. vor fi evaluate, iar rapoartele de evaluare vor fi supuse aprobării Consiliului l.ocal *1 Munki.pl ului Craiova-

ArlJ. Vânzarea locuințelor se face prin negociem: directă. având ca preț de pornire, prețul stabilit potrivii rapoartele de evaluare prevăzute la *rt 3

Art.L Serviciul Administrație Public* Locali, Direcția Patrimoniu, Direcția Economico ■ Financiarii ți Direcția Impozit* ți Taxe vor aduce Iu îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Nkoleta MII LESCL


PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

[Iun Iulie** MACII.A


A^EXĂ la HOTĂRÂREA SR.95/2OBS

Nr. Cn.

\umt și prenume chiriaș

Adresă apartomern

Nj.

Cernere

1

FU un A urt!

C raiova. cart, Eroilor (fost Valea Roșie), bl 13, sc. 2, parter, ap. 1

T «.

2

Nechita Ghcorghc

Craiovs, ean Eroilor (fost Valea RoșieJ, bl. 13, k 2, paner, ap. 2

2

3

Hitft larah Mariana

Crai o va, ean. Eroilor (fost Valeu Roșie), bl. 13, sc. 1, portei, ap. 3

2

4

Unesc u Vergi]

Crtiav». cart, Eroilor (fast v*Jen Roșie), bl 13, se. 2, parter, ap. 4

2

B

Ffllruț Gheorghi(a

Cruiova. cart li roilor t fost Valea Roșie), bl 13, m. 3, et. 3. up 5

6

Mihai Ion

Craiovi. cart. Eroilor (fofi Vuita RoșicJ. b|. 13, se. 2, ei. 3, ap 6

3

7

Aramă F1ena Minrla

Craiflsu. cin. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, se. 2, el. 1. ap 7

2

CcbuC ConManlLna

Craiovji, cart. Eroilor (fost Vpfoa Roșie], bl- 13, se, 2. ci. I, ap s

-T

r

Firu Căii lin

Creta. A cart. Eroilor (fost Valea Roșiei, bl- 13,

SC- 2. CL 2. Jp 5

£

10

Ceobctaro Nicolae

Craiovd, cart. Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, :<. 2. i‘t. 2. AP 30

3

LI

Sxnd'j Gabritla

Crsiova, cort. Eroilor 1 fost Valea Roșie), bl 1 3,

SC- 2, el. 2, ap. 11

2

12

Ținti; Scqiu; \ rord

Crsioia, cart. Eroilor (fost Valea Roșie k bl. 13. K-2,cî-3.ap 12

2

13

Fană Elena

Craiova, cart. Eroilor (fost Vale» Roșiei, bl. 13. sc. 2, ei. 1. Ap (3

2

14

Popa Marian

Craiovi, cart. Liniilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, ei. 3, ap. 14

3

15

Ciobirioiu Nicolefo

Craio-a, Cart. Eroilor (fost Valea Roșie], bl. 1 J, se. 2,61.^ ap i5

2

16

tw:ob UlievrgJUr

Croiala, cart. Eroilor(fost Vafea Roșie), IjJ. 13, se. 2, el 3, ap. J6

2

17

Trenă Cosiincl

Creiovu. cart. Eroifor (fo« Valeu Roșie i, bl. 13. >c. 3,et, 4. ap 17

3

18

Flonsscu Geia

Creinva. c*rt. Eroifoțtfort Valea Roșie), bl. 13,

3

Țf-Jl -Oi, imit

Nr. Cn.

Nume >i prenume chiria;

Adresa apunatncnt

Nt.

camere

Slctanio

K. 2. «L 4. ap. 18

19

Burtea Aurica

Craiova.can Eroilor ilost Valea Roșie). bl. 13, ■c. 2,rt. 4. ap. 19

2

20

Gt>rgP<4 Come l i H

Cnuova, cari. Eroilor (l’ost Valea Roșie*, bl. 13, ■c. 2, et. 4, op. 20

2



președinți: de ședință,

Dud, întins MAG LA

n>4) oi.tchoI





Kt.

rtMZU


^'*ăria nuwcmjj Vfc3 ,

... i ^-fit Anj 2°1s&\LcC             etouă/ga#

f ,}               _                               o '   7

-tyhlu&&Q f <4 f■ 4 Sii-fat 'M'/J Sc tTL cuobl £/ z-at                   oz^Z^*ZfT

fruA

I



,* f


qK





at&rrftor - <>#£&&?   .



- &>*>$ //4 Of <5 .




Fin abiKiivutui

J DMRBU.CAftT tREXLORUB L13. SC1.AP5



OanumRia I 0 SJFHW.CW

EROILOR.U OLtS.JO AH.2CJutd> Clan ciidj. l*j wn*rWM M VC> UW-« CatapvM ujouRtian*

A<m>


~ I

D«U ■mn'ii in painiMwhi H HLîțT*

Oala walrU *n palnmonh.


(kilKtfr PRiV CfUKA'A -K

CrspiWLIt :'w>w1

OlUMvUn INFOi i-ZA-i^M’ 1ft-1Ar-«V3X»

I».1ki*îtl1fr 4MA-iMnan m-za-i sosii,f*a Z44A-MWP1Z {MMWrfiAADRFL &ttovfc Tip CLADH OE LOCUIT. HOTELURI Bl CĂMINE


VMM «4M M                 Mr.UwMar 11«iaH


T1f> docJnlrar» L IN-J


OultUan* nnjiot <U ‘ 4 i i O»" pl Vmv* aain      *

onM MfMM -1 *Tt AdwfOHUt. w£ pwtf4t


N',0v4-lnțrar-p ®

Dala doi. Inlttta 11 îl»»


Lm fotonnia LOCUINȚE lh BLOCURI ACM RAAECTL Durata rimiM da         W


Srtu^țLe lutidLiJ

Oala BUH

Clăti ațDP

ftanumBa

0! .IIJM2

□BNnU nwM 1 UunopMU



13, SC J, AH 5, £7. 1


■>rfL«a37


ML,

RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT, CARTIERUL EROILOR

STR. I. D, SARBU, NR. 14, BL. 13, SC. 2, ET. 1, AP. 8 APARTINAND DOMENIULUI PRIVAT AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 202601/2019

PROPRIETAR:            MUNICIPIUL CRAIOVA

CLIENT;                 MUNICIPIUL CRAIOVA

UTILIZATOR DESEMNAT:    MUNICIPIUL CRAIOVA


CUPRINS

Rezumatul fa ptelqr principal? si condurilor ..................u.............................

Declarați? d? conformitate ..„,.44-.„........•—».*■...... >.....a,...............l...................

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA Al EVALUĂRII

  • 1.1. Cent........................................................................................................................................„....

  • 1.2. utlEzatoiul desemnat........... .............

13. Obiectul evaluării —............. ..

1 >4. Scopul evoluării ... ......................„....................................... ...

L5. Prezentarea echipei de evaluare.....

1.6. Definirea valorii si dota estimării .............................................................,..................................

1.7. Medul de exprimare a valorii...........................................

  • 1.6. Drepturile de proprietate evaluate .............................

  • 1.9. ipoteie si Ipoteze speoale ............................................

  • 1.10. Declararea conformității cu SEv....................................

  • 1.11. Materiale si surse de mforwui uțtlizate....................

  • 1.11.1. Informații pornite de la prapnetar/dienl..............

  • 1.11.2. Informate colectate de evaluator ..............................

  • 1.12. Clauzele do nepubltcarc si responsabUttitea către terți

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluate ți etapei? misiunii de evaluare ,

  • 2.2. Identificarea prcprieTatii si descntroa juridica.....

    • 2.1. Descnerea ionel de amplasare ......................................

  • 23.1. Destrircd imobilului


., 84 — FrFFFMIFSFFM I I.


■F......


H,,F-F1


I 1 1 141


•I I


5

  • 5

  • 6

7

7

7

a

3


■i - m»u»H


  • 2.4. Studiul pieței, definirea pielei s> subpiete.................

  • 2.3. Anaka pleter imobliate din Românie....................................

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul CraiOva .............................

  • 2.7. Piața imobiliara in municipiul Craiova .............. ..........

2.a. Fiata specifica. Analna cerereni, ofertei sr echilibrul preiei.....

  • 2.5. 1. Analiza cererii ......................................................................—

2,3.2. Analiza ofertei.................-.....................................................

2,3.2. Ediilibrul pitic ......................................................................

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONftJZHLE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare..........

  • 3.2. Modul de abordare a valorii.

  • 3.2.1. Abordarea prin Otita.........

  • 3.2.2. Abordarea prin venit........


..I I 14.


14.


3

3

  • 9

  • 10

11

12

  • 13

  • 14

ÎS

ÎS

17

19


■ I (.44.


■i niisrll I I 11»'


■FFn H1--‘


....


, 14----FM * 144.


CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE...........................

CAPITOLUL 5 -ANEXE (ACTELE EVALUĂRII} * Fiii» frF FFFF F F F F F H- H44-M-F4-1-


-1444444.


20

21

21

29

  • 31

  • 32


T.î


Al


I,

5Tft. I. O. SARBU. CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL. 13, SC. Z AP. S, ET. 1

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Apartament doua camere si dependințe, situat in municipiul Craiova, jud. Dolj, pe sțr, I.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, sc. 2, et 1, ap. 8, In suprafața totala de 78,96 mp, apartinand domeniului privat al Municipiului Craiove-

Scopul evaluării;

Estimarea valorii de piața ai proprietății Imobiliare menționate mai sus in vederea stabilirii prețului de vanzari 1 prin negocierie directa către Cebuc Constantina,

Utilizarea propusa pentru evaluarea solicitata:

Vanzarea prin negociere directa.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, Stor. A.I, Cuza nr. 7, cod 200 585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării;

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caietului de sarcini.

Data evaluării:

25.11.2019

Curs valutar de referința BNR:

4,7722 let/euro

la data evaluării

Rezultatele evaluării;

Apartament, str. J.D. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr, 14, bl. 13, sc, 2, et. 1, ap, 8, in suprafața totala de 28,96 mp

Valoarea de piața apartament:

96.920 lei (3,347 iei/mp)

20.310 euro(7Ql euro/mp Au)

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general



DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S.C, A.E.C. CONSULTING S.R.L Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, In calitate de Director general, dedara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEvaR - 5EV 2016 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt; reale, corecte sl reflecta cete mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului,

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele sl ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective In activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; d oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

■ după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate sl bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

  • •  remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior,

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat,

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, io conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -verificarea evaluării.

  • •   evaluatorul este membre titular ANEVAR si a indeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •  evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea nidunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o Inspecție personala a proprietăților.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general


STR. I. D. SARBU. CARTIERUL ER0IL0R, AfR 14, SL ZJ, SC. 2, AP. S. ET. 1



CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAI OVA

1*2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorii tel asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este si utilizatorul desemnat,

1.3.  Obiectul evaluării

Apartament doua camere, semidecomandat, situat in municipiul Craiova, pe sfr. I.D. $arbu, cartierul Eroilor (fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, sc. 2, et. 1, ap. 8, Jud. Dolj, in suprafața totala de 28,96 mp, apartlnand domeniului privat al Municipiului Craiova.

1.4. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a proprietății imobiliare menționate mat sus in vederea stabilirii prețului de vânzării prin negocierii directa către Cebuc Constantina.

1.5. Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost întocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING 5,R.L. Bacau, prin:

- Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanii, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 10283.

■ Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 18571.

1.6.  Definirea valorii si data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unul bun la un moment dat. valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pieței.

• Conform SEV IM - Cadru! generai (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, Intre un cumpărător hotorat șl un vanzator hotorat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat șl in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent șl fara constrângere."

Data estimării valorii este 25.11.2019.

1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in condițiile unei plăti integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a. utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 25.11.2019, respectiv; 1 euro - 4,7722 lei.

1.8. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptid de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a4 culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform deda rației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova, Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar.

Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trei atribute: posesia, - de a stapanl, folosința “ de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun.

Din informațiile date de proprietar, nu exista niduna dintre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare sl convenționale.In cazul de fața forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept ți de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator l-au fost puse la dispoziție de către proprietar copie după HCL 95/2M8. Expertul evaluator nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Având in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu iși asuma nld o responsabilitate privind descrierea idice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.


  • 6 -A

  • 7 c<w«/u-A

1 vr \

1 7|

VnL        ' ‘ L

VrAME^T, STR, £ p.       CARTIERUL EROILOR, NR, IA, W, ££ SC ț AP. 8, ET. 1


1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile In care situațiile la care se face referire In cele ce urmeaza nu generează restricții In afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror Impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din Ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata,

  • •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local af Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-sl asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locația indicata sl limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate;

  • •  informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale sl republicane privind mediul inconjurator, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-si nid o responsabilitate pentru asemenea sltuatil;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista nlciuo Indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contamlnantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata In ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

  • •  nu se dețin informații cu privire la existenta unor materiale penculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligația de a depista astfel de substanțe;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut In vedere proprietatea in întregime si orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut in condițiile actuale ale pietii;

  • •  se considere ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitatl. Nu au fost efectuatii investigării in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinatab care sa efecteze proprietatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidențial atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in cadrul capitolului sl evaluatorul nu-sl asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiecțiile Si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin


schimbării condițiilor viitoare.

Ipoteze speciale
  • •  La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului si o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data închirierii. Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul;

  • •  Evaluatorul nu a avut la dispozite documentație cadastrala, suprafața utilia a apartamentului fiind preluata din Fisa obiectivului, cod obiect 109946, nr. inv. 11001020, prezentata de proprietar;

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fora ca evaluatorul sa poate certifica exactitatea lor, anexarea tor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

« evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor înscrise In documente sau In extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspecției sl pana Fa data evaluării;

  • •  evaluatorul nu (șl asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil In condiții economice, fiscale, Juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

£.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fast luate In considerare Standardele de evaluare ANEVAR-SEV 201&, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 1(31 - Termenii de referința al evaluării

  • •  SEV 102 - implementare

»  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   5EV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

■ SEV 300 ~ Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 530 Evaluarea bunurilor imobile

1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentulu. raport de evaluare s-au utilizat:

  • •  O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

. documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății Imobiliare evaluate, caro au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •  Standarde Internați orale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

q SEV 100 - Cadrul general

q SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

o SEV 102 - 1 mplemanța re

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104-Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

q SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 23 3 -1 nvestitfo imobiliara in curs de construi re

o SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghldurile metodologice de evaluare, compuse din;

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o CME G2O - Evaluarea tunurilor imobile

1,11,1. Informații primite de la proprietar/client

informații certe:

■   elemente si date de Identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

•   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, alte

nte (suprafețele pentru imobil au fost preluate dm respectivele documente);


luării.

a pentru aceste informații revin integral proprietarului/dientului.

-------- TAMENT, #7îr. I. D. SARBU, CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL. 13, SC 2, AP. 8, Cf J                    ,

9PM

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • •   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • •   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări,

1.11.2. Informații colectate de evaluator
  • •   datele descriptive referitoare la proprietatea evaluata;

■ informații despre vecinătăți, despre zona sl localitate;

  • •   date privind piața imobiliara locala, induzand elemente deja existente In baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participantl pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • •   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • •   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat In estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința, Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte sl de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

1,12, Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nid o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori induse in acest raport de evaluare sau a numelui sl afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2, PREZENTAREA DATELOR

2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mal sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea îndeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspecția bunului imobil supus evaluării sl efectuarea materialului fotografic;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor Informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii sl fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional sl prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de plata in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările Si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport de evaluare a fost inspectata la data de 25.11.2019, fiind reprezentata de un apartament cu 2 camere, nedecomandat, cu o suprafața utila totala de 20,96 mp, amplasat in mun. Craiova, pe str. I.D. Sarbu, cartierul Eroilor [fost Valea Roșie), nr. 14, bl. 13, sc, 2, et, 1, ap. 9, ona in care este amplasata proprietatea este una mediana, utilizatorul lucrării a prezentat, drept sunt anexate In copie la prezentul raport, următoarele:

■ HCL 95/2003 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba vânzarea cu plata prețului In rate, pe o perioada de 20 ani si uin avans de 10% a locuințelor proprietate privata a Mun. Craiova;

  • *   fisa obiectivului,

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nld dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare,

2.3. Descrierea zonei de amplasare

Imobilul, in suprafața de 23,96 mp, este amplasat in zona mediana a mun. Craiova, pe str i,d. Sarbu, cartierul Eroilor (fost Valea Ftosie), nr, 14j bl. 13, sc, 2, et- 1, ap. 3, jud. Dolj, in imediata vecinătate a Pairului National Romanescu, Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si comercial.

Artere importante de circulație in apropriere:

  • *   Auto - str. I.D. Sarbu, Rovinari si Henri Coanda;

« Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • *   Imobile rezidențiale si comerciale.

  • *  In zona se afla:

u Rețea de transport In comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarXet-uri;

o Unitati de iiwatamant (mediu) si superior;

p Unitati medicale;

& Instituții de cult;

q Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate uțilitatile edilitare zonei:

  • *   Rețea urbana de energie electrica

  • *  Rețea urbana de apa

  • *  Rețea urbana de gaze

  • *  Rețea urbana de canalizare

  • *  Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

2.3.1. Descrierea imobilului

Imobilul in cart se aha subiectul evaluat are regimul de înălțime P+4E, fiind situat la etajul 1, având o suprafața totala de 29,96 mp, compus din 2 camere si dependințe

Caracteristici ale imobilului:

■ Vechimea peste 45 ani;

  • •   Fundații: din beton armat, continue sub ziduri, plansee din beton armat;

  • •   Structura: zidărie portanta de cărămidă;

  • •   Pereți exteriori si interiori: zidărie;

  • •   Acoperișul: tip terasa din beton armat cu hidreizolatie;

  • •   Spatii de utilizare comuna: casa scării si terenul pe care este construit blocul.

Dotări interioare;

  • •   La solicitarea clientului evaluarea apartamentului s-a făcut in ipoteza existentei unor finisaje inferioare, degradate, fiind necesara renovarea integrala a imobilului si o igienizare, aceasta fiind starea apartamentului la data închirierii. Finisajele realizate de către chiriaș nu au fost luate in calcul ;

  • •   Pardoseli interioare: mozaic, linoteul sau parchet de lemn vechi;

  • •   Finisaje interioare inferioare Si degradate, zugrăveli cu var simplu degradate, tamplarie de men cu geam simplu, racord la rețeaua de termoficare a orașului, usi interioare din lemn si usa exterioara lemn;

  • •   Utilitati; instalație electrica, racord la rețeaua de apa, termoficare si canalizare a crasului.



2.4. Studiul pieței, Definirea pietii si subpietii

Standardul Internațional de Evaluare GN 1 - “Evaluarea proprietății imobiliare" menționează ca: „o piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți Imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața."

Spre deosebire de piețele efidente, piața Imobiliara nu se autoreglează, fiind Influențată de multe ori de reglementările guvernamentale ți locale. Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile Imediat, existând decalaj intre cerere și oferta, echilibrul atingandu-se greu și fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, designau! și tipul proprietății imobiliare, motivațiile și varsta partldpanților s-au creat tipuri diferite de piețe Imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața Imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

»   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața Imobiliara speciala.

Având In vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea și prețuri in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive. In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține prețuri mal mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere șl oferta pentru aceasta 2ona va genera și va susține in continuare un nivel crescut ai prețului de vanzare și al chiriilor pentru proprietăți imobiliare. Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt și pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mid in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c arecterizata de prețurile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru In sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, Influențat și de o creștere a Inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței Imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,


de vedere al pieței In care concurează proprietatea evaluata.

ța aplicata unei proprietăți specifice are o importanța deosebita in procesul de evaluare și nu ata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

-- tTAM&rr, 5TR, I. p, SARBV, CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL. 13, SC. 2, AP. S, ET. 1

F»qirw 11


«MM

[r> cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in cane interacțiunea dintre cerere și oferta afectează valoarea proprietății,

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, citațiilor și comportamentului parttopanțijor de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum și schimbările anticipate.

Analiza de piața oferă și baza pentru determinarea celei mal bune utilizări a proprietății evaluate, Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere și oferta concurențiala de pe prața proprietății evaluate.

Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta, Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața ofere informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

2.5. Analiza pieței imobiliare din Remania

Piața imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii și-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, încercând sa fructifice condițiile pozitive ale pieței ți cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inreglstrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, In timp ce suprafața de biroun finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fața de 2015. Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările Indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retalleri. Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor și a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retail fața de 2015 in Uniunea Eropeana și zona curo, cu 2,8%, respectiv 1,8%, Cele mai mari creșteri au fost înregistrate in Luxemburg (14%) ți Remania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) și Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările înregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alte parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru pista, Astfel, retailerii deja prezinți vpr sa se extindă in continuare Si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili sl pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai unici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in România. Deși piața locala beneficiază de o oferta semnificați va atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mal mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ce creste si ponderea comerțului onllne in consumul total, Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a inceput sa se resimtă din ce in ce mai mult și in sectorul de retail, conform reportului global EMEA Retail Mariret Sriapshot, consumatorii se reorienteaza către plăți și cumpărături Online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa iși adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor și pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colilers International, piața terenurilor va continua sa creasca In acest an si in orașe precum Era iova, considerat unul din crasele poli de dezvoltare.

Piața imobiliare rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban șl cel rural, Iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investițiile in construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata sl in 2016. Piața imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere șl oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unltati locative. Preturile relativ miti ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietari imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere sl oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietățile rezidențiale din Românie s-au apreciat cu 0,8% fața de ultimele trei luni din 2013. Astfel, nivelul actual al prețurilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la Începutul lui 2010, după dedinul Important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea o? privește prețurile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eu r os ta t Și institutul Național de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat ți in zona euro. Pentru piața Locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților. Dorel Nița, Head of Data and Research In cadrul lmobiliare.ro ți Project Manager al AnalizeImoblJiare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a prețurilor, Identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut și In primul trimestru din 2015. Prețurile și-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm și mai redus decât anul trecut, astfel Incat diferența anuala a prețurilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, In condițiile In care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%. "In concluzie, cel puțin teoretic, România este o piața foarte atractiva pentru investitori și interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietățile Imobiliare cu scop investlțional vor continua sa se tranzacționeze la prețuri mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața care are nevoie de produse '         ' ■ șl cu risc scăzut.

2,f>< Aspecte economico - sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al Județului Doi jr oltenia , Romani a, format din localitățile componente Craiova (reședința), Fatal, Mofieni, Pupoven: și Șimnicu de Jos șl din satele Gemele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece și Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 șl 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se inbnde Intre Dunăre, Olt și podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ In centrul Olteniei, la o distanța de 227 km de București și 68 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica șl nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale României, chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața. Exista in Grai ova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, ingrasaminte chimice.

Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitatl cu amănuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel.

Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei. Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, tar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova ere ca punct central municipiul Craiova, rar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitatl, in procesul de invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copil inscrisi in grădinițe.

in orașul Craiova șe afla doua instituții de Invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

[n Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medid. Tot aici se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr, 1 funcționează intr-o dadire construita in 1967. In Incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovel se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii. Alte instituții de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Capii si Tineret 1lCotibriHI, Ansamblul Folcloric "Maria Tanase” si Filarmonica "Oltenia".

Tpț in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Băniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Caanda, Nicolae Titulescu, Grieorghe Tlteica * pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aici - sa-sl regaseasca propria identitate prin ceea ce II definește cu adevărat, dar mai ales prin mentalitățile si oamenii sal, Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nid un caz, dificultățile create de punerea in aplicare a reformei sodetatii romanești actuale, acest pas important care trebuie sa conducă la integrarea noastre europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distnbutie a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm. Execuția acesteia a inceput in anul 1908.


i&0. Sistemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244


Materialele din care șurii executate sunt: Otel, fonta, azbociment, prema Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani, in marea majontate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%, Cartierele cele mal defavorizate sunt- Bariera Valdi, Drumul Apelor, Catarg iu, Brestei. Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre. Principalele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a inceput in anul 1910. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Val di, Breslei, Romanești, Catargiu, si Brestei trebuie prevăzute statei de pompare. Rețeaua de iluminat public a munidpiutui Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor rețele de energie dateaza rata de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acapra In proporție de 90% zona aiova.

MAPI/, car h^rul hioilor, nr. ia, bl. 13, sc 2, ap. s, ft. i

13


Cele mal defavorizate cartiere sunt: Șlmnic, Popoveni, Braniște, Mcfienl, Facai, Daimur Apelor, Bortei, S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai înlocuirile de conducte de distribuție gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție in municipiu se realizează din fondurile cetățenilor, (Sursa: http://wvftv.primariacraiQV3.ro) Craiova, metropola de azi, Bania de iert - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria construcțiilor de mașini si electrotehnica., corelat cu un mediu academic puternic tradițional. Orașul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate In regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte întinsa, In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate tu profilul polului acestuia, orientate către Industrie, invatamant si cultura, cane sa faca din acesta un spatio competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si Investitori, Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • •  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovalive (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeazfl pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc,

2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

a| saselea oraș din tara șr oel mal important centru urban din Oltenia, Q-aiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de sțudenti ce studiază aiO peste 120 de spedalizari - printre cele mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere, "Pontentialul economic al orașului nu este tnca exploatat la maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru Investitorii din JT&C, outsurcing, aeronautica, dar sl experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive”, estimează Gijs Klcmp, Head of Capital Markets, C8RE Remania, Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca la n vel national, n 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand Indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața Imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temen pentru o noua recesiune economica In viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima casa” va conduce la scăderea cererii de apartamente, iar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piața imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparul mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toți acești factori economici pot influente decisiv piate imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește întotdeauna r&alitatile economice. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care a in acest moment suferă de investiții economice majore, De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, in același timp, suntem mai șarad si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, Iași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piate imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor incepe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorite concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la prețul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 dc euro pe metrul pătrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1,200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafața utila.

Stocul de spații de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 sl 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de dasa 0, rata de neocupare fiind de aprox. 20%.

Sectorul finandar-bancar local, companiile de outsourdng (BPO), cele din industria auto sl de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea ior de spații de birouri din Craiova are cea mai mare pondere,

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca prețurile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide ți ca de acum încolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenablla, nu exista investiții majore.


  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pieței

2.8.1. Analiza cererii

Analiza cererii s-a bazat pe necunoașterea utilizatorilor potențiali. Parametrii decisivi în previdonarea cererii îi reprezintă: puterea de cumpărare a populației (care a condus la reducerea consumului din cauza diminuării numărului de locuri de muncă și a salariilor), scăzută la data evaluării datorită conjuncturii economice defavorabile, dar și blocajul creditelor bancare, fiscalitatea crescută ce descurajează inițiativa privată, precum și riscul de faliment provocat de întârzierea plăților guvernamentale către întreprinzătorii privați mari. Pe site-urile de specialitate au fost găsite anunțuri cu cereri de cumpărare de proprietăți de tip rezidențial, însă acestea sunt mult sub piață, prin aceste anunțuri urmărindu-se subestimări ale valorii de piață și încercări clare de speculă (efectuată de speculanții imobiliari). Preturile de tranzacționare ale locuințelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumpărători si vânzători, De aceea, preturile cresc atunci când cererea de locuințe creste mai putemic, mai repede decât oferta de locuințe. Si invers, preturile scad atunci când cererea de locuințe creste mai incet decât creste oferta de locuirile.

Cererea de locuințe depinde de multi factori, atat demografici, cat si financiar - economici. Faptul ca irrca mai pleaca romani in străinătate, face ca cererea de locuințe sa scada. Spre deosebire de anul 2016, anul 2017 st 2019 a debutat sub auspicii semnificativ mai favorabile pentru piața imobiliară, ce vor continua si in anul 2019. Activitatea de tranzacționare a fost susținută, încă de la început, de două măsuri importante: elaborarea unei strategii pe termen mediu pentru derularea programului Prima Casă, pe de o parte și decizia băncilor de a reveni la avansuri mai favorabile pentru ipotecarele standard (după majorările provocate de intrarea în vigoare a legii dării în plată). în acest context, datele preliminare din piață relevă un apetit (neașteptat de) crescut pentru achizițiile de locuințe în rândul românilor. Pe segmentul Prima Casă, reprezentanții statutului semnalează un nivel-necord al cererii, programul ajungând să depășească pragul de 200.000 de garanții acordate. JrAnul 2017 se distinge prin concentrarea solicitărilor de garantare pe o perioadă mai scurtă de timp față de anii anteriori, oeea ce a influențat fluxul operațional zilnic într-0 măsură semnificativă: înregistrăm un număr de peste 7.000 de dosare aflate în diferite stadii de analiză, iar numărul de noi solicitări pe care le înregistrăm, zilnic, depășește 500. Acest lucru reprezintă o provocare pentru echipa FNGCIMM, care face eforturi însemnate pentru soluționarea cererilor în cel mgi scurt timp*, explică oficialii Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru întreprinderi Mici și Mijlocii, în acest context, jucătorii din piața imobiliară sunt de părere că în funcționarea programului guvernamental pot apărea noi sincope din cauza lipsei de fonduri. „Pe baza datelor din piață, estimăm că fondurile disponibile pentru finanțăn prin intermediul programului Prima Casă vor fi epuizate cu mult înainte de sfârșitul anului", subliniază ^oficialii Goldweil Banfcr România într-un raport de piață realizat recent. Oficialii FNGCIMM punctează însă: ,ji asigurăm pe potențialii beneficiari că, în această perioadă, există suficiente fonduri pentru emiterea garanțiilor aferente dosarelor aprobate de către finanțatori*,

O intensificare a activității de tranzacționare nu se resimte însă doar pe segmentul locuințelor mai Ieftine, de până la 60.000 de euro, ce s-ar încadra în condițiile impuse de programul guvernamental. Astfel, compania de consultanță Premier Estate Management a consemnat o creștere de 85% a numărului de tranzacții încheiate în primele patru luni din 2017 față de perioada similară a anului trecut, valoarea cumulată a proprietăților vândute depășind 20 de milioane de euro. „Creșterea a fost determinată de dinamica mare a pieței rezidențiale, care atrage mulți cumpărători, dar și de extinderea serviciilor de reprezentare și consultanță de business încă de la fază de proiect pe care Premier Estate Management ie oferă", explică oficialii companiei. Analiza cererii s-a bazat pe necunoașterea utilizatorilor potențiali, Cererea pentru apartamente cu doua camere semidecomandate amplasate în blocuri de locuit este asigurata de persoane fizice și societăți cu activitate comercială îndeosebi pentru spațiile situate la parterul blocurilor în vederea transformării acestora în spații comerciale sau birouri, insa aceasta cerere este relativ scăzute ca urmare a reducerii locurilor de munca din oraș, numărul societăților industriale scazand senmnificativ si implicit diminuandu-se si puterea de cumpărare a populației, la acestea adaugandu-se si reducerea ereditarii bancare. Cele mai solicitate apartamente cu doua camere semidecomandate au suprafețe de circa 40 -5- 60 mp, atât la vânzare cât și la închiriere.

In zona subiectului circa 10% din spatiile rezidențiale, in special cele de la parter sunt exploatate de proprietari prin închiriere (cabinete medicale, spatii comerciale). Ș; în cazul închirierii, cererea a fost constanta în ultima perioadă, durata de expunere la piață a fost de 2-3 luni, iar tarifele de închiriere au fost constanta. în cazul apartamentului analizat, cererea la vânzare, dar și cererea la închiriere, este la media municipiului Gralova, din cauza amplasamentului bun dar si a apropierii de spatii comerciale, scoli, parcuri, etc. Din această cauză și gradul de ocupare a spațiilor rezidențiale în zonă este destul de ridicat, apropiat de 90%. Deși piața imobiliara autohtona st din perspectiva proiectelor care se dezvolta, cat si a apetitului de achiziție a aceasta se afla sub un cod galben, data de presiunea scumpirilor, a creșterii euro fata de teu, dar si a majorării costurilor de construcție.


Pigța imobiliara rezidențiala din Remania va funcționa cu doua viteze in 2019, un an plin de provocări, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural. Piața imobiliara romaneasca va fi caracterizata, in continuare, de un decalaj major dintre cerere si oferta, in condițiile In care deficitul in special de locuințe, la nivel național, este de peste i milion de unltoti locative. Tot mai muki investitori Imobiliari romani si străini privesc prpvinda cu Interes si anunța proiecte de zed sau chiar sute de milioane de euro, care ar urma sa schimbe la fata orașe mari din tara, precum Timișoara, Brașov sau Craiova. Mai mult, in condițiile in care marile centre urbane din provincie devin din ce In ce mai aglomerate, iar infrastructura pare sa nu tina pasul cu dezvoltarea orașelor, marii dezvoltatori au început sa parieze in ultima vreme pe proiecte care aduc in același loc birourile, magazinele sl locuințele.

Proiectele mixte iau multifuncționale - care combina birouri, rezidențial sl ratai I - nu sunt o noutate pentru Remania, prima astfel de investiție fiind inaugurata in urma ou and ani la lași, unde omul de afaceri Iulian Dascalu a ridicat, in urma unei Investiții de 265 milioane de euro, Palas Iași, care include un centru comercial, o strada de netail, birouri, restaurante si cafenele, spatii verzi, hotel si săli de evenimente. Chiar daca, Intre timp sl in București au fost anunțate câteva astfel de proiecte mixte, printre care Timpuri Noi Squara al suedezilor de la Vastint, tara va include birouri, rezidențial si natali, sau Înde City al austriecilor de la Immofinanz, care va avea cuprinse, similar, toate cele trei funcțiuni, nici provincia nu sta mai prejos când vine vorba de asemenea Investiții. Cel mai recent proiect mixt anuntat va FI dezvoltat la Craiova, unde grupul imobiliar francez Catinvest vrea sa construiască ianga mgll-ui existent, Bectruputere Parc, pe care ba achiziționai anul trecut, o noua clădire cu spatii de ratai), dar si de birouri. In ansamblu, grupul va investi 70 de milioane de euro pana la finalul anului 2018 in aceasta clădire, ce va avea 15.000 de metri patrati de birouri de data A, 12,000 de metri patrati de spatii comerciale si 700 de locuri de parcare subterane, precum si in procesul de extindere a singurului mall din Craiova, cu inca 9.200 de metri patrati. „Electroputere Parc este o locație extraordinara, cu potențial uriaș de dezvoltare, fiind printre putinele centre comerciale, daca nu chiar singurul din provincie, cu o poziționare atat de buna, chiar in oraș, oferind acces rapid sl fadl cumpărătorilor la o zona foarte mare de shopping. Extinderea centrului si dezvoltarea unei noi clădiri reprezintă, astfel, O mișcare fireasca, parte din strategia ampla de investiții a Catinvest in extinderea spatiilor comerciale din portofoliu, pentru a putea oferi oamenilor mal multe opțiuni de shopping si divertisment", a declarat Bertrand Catteau, președintele grupului Catinvest. Lucrările de extindere a spatiilor comerciale Electroputere Parc cu o suprafața Inchiriablla bruta [GLS - gross leasable area) de 9.200 de metri patrati de magazine, cinema sl spatii de divertisment sunt deja in desfășurare, iar inaugurarea este planificata pentru primul semestru din 2018. Noua aripa va găzdui branduri de fashion din grupul LLP (Reserved, House, Sirisay $i Cropp), cate se vor alatura astfel brandurilor existente precum Zara, H&M, LC Waikiki, Berska, Pull&Bear, C&A, Stradivarius, New Yorker, US Polo, Kenvelo, Orsay sau Tom Tailor, transformând Electroputere in destinația cea mai mare de shopping din Craiova st din Dolj.La etaj, dientii Electroputere Parc se vor putea bucura de noi restaurante, terase, magazine, o zona multifuncționala de divertisment Cocuri electronice si de tip arcade, biliard, bowiing, bar cu tematica sportiva etic.), precum sl primul cinematograf integral VIP din Rom ani a. Cinematograful va numără 7 săli de dn@ma echipate cu scaune rabatabile premium sl cu cele mai noi tehnologii (proiectoare Chrlstie 4K, sistem de sunet Vive, ecrane 3D Hgrkness etc.j.

Prin aceasta noua investiție, Electroputere Parc îmbina cele mai bune experiențe de shopping si divertisment Totodată, Catinvest a început si construcția unei clădiri independente cu spatii mixte. Poziționate intre parcarea principala a centrului comercial Electroputere Parc si Kaufland, noua clădire va include o suprafața inchinalsila bruta de 12.000 de metri patrati de spațiu de ratail (intra care se va regăsi si magazinul de mobila Kika), o suprafața inchiriabifa bruta de 15.000 de metri patrati de birouri de clasa A pe doua etaje superioare si peste 700 de locuri de parcare subterane. Pe langa faptul ca va oferi mai multe spatii de parcare si va găzdui mat multe branduri, dadirea va conecta supermarketul Kaufland de zona existenta de retail.lnaugu rarea dadiril cu spatii mixte este planificata pentru semestrul al doilea din 2018, întreaga zona comerciala a centrului Electroputere Parc urmând sa depaseasca 110,000 de metri patrati. Cele doua proiecte au fost concepute si sunt dezvoltate de Steven Van Den Bossche sl Krls Carton, cu finanțarea Catinvest, came deține Electroputere Parc.

Grupul francez de real estete Catinvest, căra a achiziționat Electroputere Parc in septembrie 2016, deține si administrează si alte centre comerciale din Europa de Est (Galeriile comerciale Carrefaur Orhideea Si Cora Pantelimon din București, Carrefour TOM din Constanta, Auchan Savoya Park din Budapesta $1 Tesco BorsJta Pole din Plzfin).

Catinvest activeaza, totodată, pe plata rezidențiala si comerciala din Frânta. In total, Catinvest deține si administrează peste 500.000 de metri patrati de spatii in Franța si in Europa de Est. Grupul francez este prezent pe piato din Remania din anul 2003, odata cu achiziția galeriei comerciale Orhideea sl, la scurt timp, a galeriei

iT iwtjjxliari arata ca In următoarea perioada bula de pe piato imobiliara locala care a crescut in ritm alert

imitor ani se va sparge, insa contextul diferă mult fata de cel din 200B.


WfCTT, STR. I. a SÂRBI/, CARTtfRW. CROILOR, NR. K. BL. 13, SC. Z AP, 8, fF 1

Exista cerere pentru indii nene, in zona subiectului peste 50% din spatiile comerciale si rezidențiale sunt exploatate de proprietari prin inchiriere/vanzare. In cazul spațiului rezidențial analizat, cererea ia vanzare dar $1 cererea la inchiriere, este buna, din cauza amplasamentelor bune si foarte bune, al apropierii de zonele cu trafic intens si cu vad comercial foarte bun, Din aceasta cauza si gradul de ocupare a spatiilor comerciale in zona este destui de ridicat, apropiat de 90%, spatiile fiind IndhiSB doar temporar, in perioada schimbării proprietarului sau chiriașului, ori pentru renovări.

2.3.2. Analiza ofertei

Persoanele fizice care se manifesta ca ofertanti pe piața proprietăților de tip comercial sunt proprietari ce au cumpărat aceste proprietăți in ultimii ani in scopul de a specula creșterea pieței si de a obține profit din revarrzarea lor. In general ei au realizat lucrări de reparații si amenajați ale spatiilor comerciale pentru a obține un profit.

Referitor la acest segment al ofertei se impun următoarele comentarii:

  • •   acestea sunt In general construite pentru utilizări specifice comerciale, după tehnologiile anilor T90 - structuri din termdpan, cu compartimentări multiple;

  • •   inchiderile si tamplaria permit o termoizolare corespunzătoare a spatiilor ceea ce implica costuri relativ scăzute pentru incalzire;

  • •   spatiile comerciale sunt situate in general la parter de blocuri cu posibilități de delimitare independenta St acces individual;

  • •   spatiile comerciale Sunt dotate cu utilitari si instalații pentru stingerea incedillor.

Oferta de proprietăți de tip comercial pentru închiriere in Mun, Craiova se manifesta din partea următorilor participant) pe piața :

  • •   proprietari care dezvolta o afacere in sine din inchirierea spatiilor;

» proprietari care dețin spatii in exces si care le inchiriaza pentru a-si creste veniturile;

Motivul principal al dezvoltării acestei piețe este nivelul chiriilor practicate pe plata craioveana, nivel care permite recuperarea investiției In achiziționarea si moderizarea acestor spatii intr-un ințreval de timp intre 10 4- 15 ani.

Intr-un cras precum Craiova, in care industria începe sa isi revină, serviciile pot de altfel beneficia de pe acest progress economic pe plan industrial. Din punct de vedere tunstic, Craiova incepe sa se remarce tot mai mult avand multe de oferit turiștilor, Iar aeroportul din oraș s-a dezvoltat foarte mult In ultimii ani, cu o creștere constanta a traficului de pasageri, Toate aceste aspecte contribuie la dezvoltarea de afaceri In Municipiul Craiova, piața imobiliara locala oferind multe oferte pentru chirii de spatii rezidențiale, comerciale, de birouri sau chiar spatii industrial sau logistice. Spatiile industriale sau logistice sunt de obicei la marginea orașului, avand un preț mai degraba modic pe metru patrat, dar avantajul acestor spatii e ca de multe ori acestea au foarte cnuiU metri patrati. O hala industriala de 400 mp, situata la drumul European Craiova - Filiasi, se inchireaza cu prețul de 2,50 EUR pe metru patrat, rezultând astfel un preț de 1.000 euro. Hala este betonata, dispune de birou, toalete, bucătărie, acces autocamion si parcare betonata. De asemenea o hala cu o suprafața de 10DO mp, de pe strada Sa rari, fiind compusa din 300 mp de birouri, iar restul de 700 mp reprezentând hala, se inchireaza la prețul de 4 EUR pe metru patrat. Spațiul dispune de o curte betonata de 900 mp, acces TIR Si se pretează pentru depozite. Un spațiu comercial, situate in Centrul Vechi al Craiovei se inchireaza la prețul de 3.500 euro pe luna. Spațiul dispune de o suprafața de S00 mp si consta intr-o construcție noua si modern dispusa pe 2 niveluri. Acest spațiu se pretează pentru birouri, clinica medicale, sau cabinete medicale, sau alt gen de spatii comerciale. O clădire de birouri, situata pe strada Milcov si dispusa pe 3 niveluri: parter si 2 etaje, se inchireaza la prețul de 1.500 euro pe tuna, Spațiul are o suprafața de 430 mp, avand toalete si bucătărie la fiecare etaj, dar si curte aferenta.

]n ceea ce privește spatiile comerciale pentru restaurant sau localuri, piața imobiliara din Craiova are cate va oferte Interesante de chirii pentru astfel de spatii. Astfel, un spațiu de i.SOO mp, cu destinație restaurant cu terasa, din zona centurii Craiovei se Inchireaza la prețul de 1.200 mp. O clădire dispusa pe mai multe niveluri, cu interior nerenovat si cu o suprafața de 460 mp, se inchireaza ia prețul de 2.300 euro. La parter, imobilul are expunere la 3 străzi, șl se preteza cel mai bine pentru un restaurant cu terasa, iar la etaj dadirea poate fii transformata Intr-un boutique hotel. Se of era chpiasului posibilitatea de a renova spațiul după bunul plac. Clădirea este situata in centrul vechi al Craiovei. Craiova este un oraș in care antreprenoriatul are mult de castlgat, Iar spatiile industriale sau de depozitare, spatiile de birouri sau spatiile comerciale, ofera cete mgi bune condiții pentru desfășurarea in condiții optime a activităților economice. Piața imobiliara din Craiova dispune de foarte multe astfel de spetii, in funcție de cerințele sl nevoile celor interesau sa Isi deschidă un buslness in Craiova. Nivelul chiriilor in segmentul spatiilor de retail ar putea creste, in acest an, este de părere Bogdan Marcu, partner Retail Agency, in cadru! Cushinan&Wakefield Echinox, cu circa 10% fata de anul trecut, atat in București, cat si In tara, pe fondul livrărilor destul de limitate anuntate pentru perioada următoare si a unei presiuni din partea chiriașilor.

I lb?        ■—T.lk. I B-||

Anul trecut, In tara noastra au fost livrate spatii noi de retail, cu o suprafața de aproximativ 70.000 de metri patrati, confbnn rapoartelor întocmite de Cushman&Wakefield Echinox. Rapoartele citate arata ca, In tara, crasele cu cea mai mare densitate de spatii comerciale taman Suceava (1,167 mp/1.000 de locuitori} si Oradea (926 mp/i.QQO de locuitori), in timp ce in orașele primare, cu o populație de peste 250.000 de locuitori, acest indicator variaza intre 380 mp/1.000 de locuitori in Craiova si 694 mp/1.000 de locuitori in TîmisO&ra.ln acest context, orașele din Remania in care sunt programate spre livrare noi spatii de retail in decursul acestui an sunt Timișoara, Craiova, Bistrița, Sibiu, Buzău, Satu Mare, Baia Mare, Slobozia, Roman sr Focșani, finalizarea unora dintre aceste proiecte fiind condiționată de obținerea autorizațiilor de construire In timp util", mai noteaza rapoartele menționate, in tare se mai precizează: "In ciuda faptului ca rata medie de neocupare a centrelor comerciale din București a scăzut pe parcursul anului trecut, de la 4% la 3%, stocul de retail va ramane stabil, punând presiune pe nivelul chiriilor din centrele comerciale dominante, al căror grad de ocupare este aproape de 100%, sau chiar atinge acest prag".

Așadar piața locala de retail in Craiova este intr-o etapa de maturizare si optimizare, in care atot dezvoltatorii, cat si retailerii, analizeaza cu foarte mare atentie orașele si zonele cu potențial de vanzari. Drept urmare, In perioada viitoare vom vedea, In special, extinderi ale unor proiecte perfonmante, care isl vor intari astfel poziția, si proiecte de conveniența in orașe secundare si terțiare neacoperite sau ou o oferta subdimensionata de spatii de retail.

Pentru situația prezentata la data evaluării au fast analizate ofertele de închiriere si de vanzane a spatiilor comerciale, informațiile regăsite in piața fiind diseminate iar intervalul restrâns trnand cont de caracteristicile definitorii, respectiv spatii comerciale In clădiri independente.

In acest context s-a identificat in piața pentru închirieri de spatii rezidențiale in zone centrale si median-centrale, un interval de circa 100 - 250 eur/luna. In baza analizei de piața efectuate sa prezentate putem concluziona ca In aria de piața definita, proprietățile similare calitativ cu cea evaluata sunt disponibile in cantitate medie, predominante fiind construcțiile vechi. De asemenea proprietățile concurente cu cea evaluata au un grad de ocupare mediu (proprietari si chiriași), neexistand proprietăți complet neocupate/neutiUzate, existând insa o tendința de conversie spre utilizări alternative, respectiv spatii de birouri si spatii de expunere.

Analiza s-a axat pe datele rezultate din inspedtarea zonei, discuții cu proiectany, agențl imobiliari, dar șl prin consultarea anunțurilor publicitare din presa și televiziunea locală. Zona undE se afla situata proprietatea evaluata este o zonă mixta, rezidențială de blocuri de locuințe si comerciala cu spatii comercial?.

Au fost identificare oferte cu proprietăți rezidențiale comparabile:

  • 1.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 2B,Q0 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet laminat, cu încălzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vânzare cu un preț de 35.500 eurp. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

  • 2.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața Utila de 32,00 mp, situat la etajul 1 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet st cu încălzire la rețeaua de termofrcare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 39.800 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

  • 3.  Craiova, cart. Valea Roșie, zona Profi, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat ia etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje supenoare, fara centrala termica, cu parchet si cu incalzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vanzare cu un preț de 40.000 euro. Informația este preluata de pe site-ul www.imobiliare.ro.

Costurile de construire, din informațiile culese de la dezvoltatorii Imobiliari sunt de circa 750 4- 1500 euro/mp, iar costurile de transformare a apartamentelor In spații comerciale este de circa 150 + 350 euro/mp,

Preturile apartamentelor variaza in funcție de suprafața utila, respectiv pențru suprafețe de 10 mp valoarea apartamentului variaza cu 1000 4- 1,200 euro/mp, diferența de etaj intre proprietăți afectând valoarea cu il -5-5%, amplasament afectând valoarea cu ±1 4- ±20% si finisajele influențează valoarea proprietății in funcție de tipul acestora (obișnuite, medii si superioare).

Gradul de ocupare a spațiilor rezidențiale este de circa 90%. Chiriile practicate în zonă sunt între 150 4- 250 euro/mp în funcție de amplasament, finisaje, suprafață si îmbunătățiri, Din consultarea anunțurilor publicitare pnvlnd spații rezidențiale din această zonă se observă că ofertele de vânzare pentru apartamente situate in blocuri din zona variază între 600 4- 1.500 euro/mp.

2.8.3. Echilibrul pieței

Fata de anii precedentl, 2018 a adus un echilibru in piața imobiliara, care se remarca în principal prlntr-o creșterii prețurilor. Studiul realizat de Re/Max Romanla, în colaborare cu Jmobi1iare.ro, pune in prim-[mportante provocări ale sectorului imobiliar in 2019, anallzand impactul acestora in anul curent.

--

TAMEfil, SFff. 7. ft SMIW, CARTIERUL EROILOR, fiR. 14, BL 13, SC. 3, AP. S, EI. I Otft


In acest fel, principalii factori care vor influenta dezvoltarea segmentului sunt: indicele RQBOFi, programul Prima Casa, evoluția preturilor si tendința de construire. Luând in considerare creșterile din ultimii ani, indicele ROBOR a reprezentat un punct de influenta major in piața imobiliara, In 2018 Insa, ROBOR la 3 Suni a scăzut la 3,09% la Sfârșitul lui noiembrie (fata de 3,31%, la început), in timp ce ROBOR la sase luni a scăzut la 3,36%, (de la 3,49%). Este important de precizat ca dobanda de referința nu se afla intr-un trend ascendent continuu.

Cererea de locuințe a fost in creștere, interesul pentru achiziții drn 2018 fiind similar celui din 2017. Ea este confirmata de inmultirea solicitărilor pentru autorizații de construcții - in primele șapte luni ale anului trecut au fost eliberate 24.950 de autonzatii pentru clădiri rezidențiale, in creștere cu 7,6% fala de primele șapte luni ale anului precedent, conform datelor oficiale ale institutului National de Statistica. Majorarea cererii a determinat si o creștere ușoara a preturilor atat in Capitala cat si in provincie. Cu toate acestea, luând in considerare tendința la nivel național, variațiile prețurilor au fost mult mai scăzute decât In anii precedente Aceeași situație poate fi remarcata pe tot parcursul celor 12 luni ale anului 2018, valorile situandu-se sub pragul de 3%, In comparație cu procentul de 10% înregistrat ia sfârâitul anului 2017. Un raport realizat de Colliers International Romama arata insa ca noile praguri maxime de îndatorare pentru persoane fizice vor influenta radical cererea de apartamente sau case. Astfel, cei care urmăresc sa achiziționeze o locuința se vor îndrepta in viitor spre imobilele cu preturi scăzute sau medii. Mai mult decât atat, datele raportului evidențiază faptul ca in perioada ianuarie-septembrie 2018 vânzările de apartamente au scăzut cu 13%, in timp ce numărul de case vândute a fost mai redus cu 5%. Aceasta tendința s-ar putea accentua iii 2019, anul reprezentând un moment de reevaluare a așteptărilor dezvoltatorilor, băncilor si potențialilor cumpărători, imposibilitatea unor persoane de a mai accesa credite poate conduce la o extindere a pieței de inchirieri, in același timp cu o reducere a cererii pentru achiziția de locuirile noi, in favoarea achizițiilor de imobile vechi. Conform studiilor Fondului Monetar International, programul Prima Casa, cel mai important instrument de finanțare in 2018, ar urma sa fie incebniț, fondurile alocate scazand cu pana la 25%. Aceasta reducere isi va arata rezultatele in puterea de cumpărare, condițiile stricte de creditare ipotecara reprezentând un factor major In 2019,Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ddul imobiliar neputand fi sincronizat cu crdul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitate economice, activitatea imobiliara răspunzând la stimuli pe termen lung $au pe termen scurt. client ii vqr începe sa prefere din ce in ce mai mult blocurile noi, deoarece diferența de preț dintre cele noi Si cele vechi reprezintă in cele mai multe cazuri costul renovării. Pentru acest an, tendința principala va romane achiziția a importante suprafețe de teren atat in Scop specula tiv, dar si pentru demararea de proiecte noi. La nivelul persoanelor fizice, tendința de migrare de la apartamente de bloc la locuințe unifamiliale se va menține, $emnalandu-$e o cerere tot mai mare pentru terenurile din zonele rezidențiale, in contextul dezvoltării pieței creditului ipotecar. Astfel, se preconizează o creștere a preturilor in zonele limitrofe Craiovei, dar si in zonele centrale si ultracentrale unde terenurile disponibile sunt de la an ia an tot mai puține. La vanzate zonele nu au mai contat atat de mult, pentru ca euforia creșterilor de preturi aproape le-a uniformizat, insa la închiriere, chiria este cea care diferențiază gradul de interes asupra unui cartier sau zone. Din punctul de vedere al chiriilor, nu s-a schimbat prea mult de anul trecut. Nu exista o cerere mai mare, care sa justifice majorări importante de chirii. Alti factori care determina fluctuația preturilor pe piața Imobiliara sunt prezentați in continuare. Pentru obținerea de cotarii ale proprietăților Imobiliare, publicul s-a bazat in mod tradițional pe ziare, reviste si agente imobiliare. Din moment ce cumpărătorii si vânzătorii un au un bun acces ia preturile de vanzare, ei pot pune un accent pera mare pe prețul cerut, care poate fl frecvent un indicator slab al valorii proprietății. In unele cazuri, prețul cerut este "prețul dorit" de către vânzători, care poate fl mult peste valoarea de piața.

Preturile mari de oferta sunt întâlnite In zonele unde exista puține Vânzări similare, nesinguronta cu privire la tendințele valorii proprietăților imobiliare si informații puține despre acestea. Majoritatea reperelor ia produse si servicii pe piața imobiliara se exprima In euro. Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.

Pe de alta parte, când a inceput deprecierea leului, preturile materialelor de construcții, exprimate in lei, nu s-au diminuat, ci au ramas constante in moneda naționala, deci s-au ieftinit in euro. Pentru ca au scăzut costurile de construcție in euro, se asteapta sl o scădere a preturilor.Speculațiile de creștere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de scădere artificiala a preturilor.

Vânzătorii trehule sa calculeze daca produsul lor va mal avea succes in cazul In care solicita un preț umflat. Pe termen lung, piața are mecanisme proprii de reglare. Zona care definește segmentul de piața imobiliara studiat, prin caracteristicile sale, este la un nivel bun de satisfacere a dorințelor calitative ale comendantilor, insa Insuficienta cantitativ, proprietățile oferite fiind in număr limitat. Chiar daca exista cerere pentru proprietăți similare in zona, pe fondul lipsei de lichidități si a ofertei limitate, exista un dezechilibru Intre cerere si oferta, in sensul devansării cererii fata de oferta. Pentru proprietăți comerciale de tipul celei analizate, raportul cerere -ambele componente ale pielei putând fi considerate la nivelul zonei mediane a acest motiv consideram faptul ca, proprietatea evaluata este greu vandabila pe o prezent da scumpirea creditului acordat de către banei.


Din informațiile deținute de către evaluator, in zona se întâlnește o gama foarte variata (ta raport procentual intre limite) de chirii, in funcție de amplasamentul, dimensiunea, destinația si unitatea spațiului, de mărimea si poziționarea acestuia, de dotările standard si cele specifice de care dispune, etc. Pentru spatiile de acest tip, rentabilitatea (cuantificata prin potențialul de închiriere, coroborat cu costurile de menținere) este definitorie in formarea preturilor pe piața. Astfel, intervalul chiriilor percepute pentru astfel de spatii, in funcție de dimensiune, grad de finisare, acces, utilitate etc, este de 100,0 + 250,0 eure/luna pentru magazine si spatii comerciale aferente acestor amplasamente, Având in vedere cete prezentate anterior, piața Imobiliara specifica poate fi considerata piața proprietăților comerciale, piața a cărei arie geografica se întinde la nivelul municipiului Craiova si imprejurirnile sale,

Concluzii cu privire la analiza de piața

Imobilul evaluat sunt de tip spațiu rezidențial - locuința.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone mediana de tip rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste S0%,

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

  • •   caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrate, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   caracteristici oferta;: mai mica - In comparație cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, ded funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •   tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 150 - 250 euro/mp in funcție de suprafața Si accesul la utilitari).

■ cotatii oferte preturi unitare de vanzare apartamente (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 19.000 euro - 40.000 euro/mp in funcție de finisaje).

  • •   cotatii Oferte Chirii de plata pentru spatii rezidențiale 100’250 euro/mp.

    Piața imobiliara este □ piața activa.


CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZIILE

3.1. Cea mai bună utilizare

"Conform standardelor de evaluare SEV 2016, CMBU este definita ca "utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății imobiliare" Analiza CMBU se realizează, de obicei, atat pentru terenul considerat liber cat si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la momentul evaluării.,

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita reprezintă utilizarea pe care trebuie sa o aiba o oonstructie prin prisma tipului construcției existente pe teren șl a utilizării ideale a terenului considerat liber identificate în subcapitolul aferent.

Pe baza analizei de plata efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității eu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a spațiului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile Imobilului.

Am analizat utilizările posibile ale acestei proprietari, pentru a identifica cea mat buna utilizare, duna cum

urmeaza:

Utilizare analizate

Criterii CMBU

Permisa legal

Posibila fizic

Fezabila financiar

Maximum productiva

Industriala

da

da

nu

nu

Comerciala

da

da

da

nu

Rezidențial

da

da

da

da

este o zona cu specific rezidențial, astfel evaluatorul considera ca cea mal buna utilizare a ite este cea rezidențiala.

3,2, Modul de abordare a valorii

Pentru estimarea valorii apartamentului ce face obiectul prezentului raport s-au utilizat următoarele metode de abordare a evaluării:

  • ■   abordarea prin piața;

  • ■   abordarea prin venit,

3.2.1. Abordarea prin piața

Abordarea prin plata presupune că proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare care s-au vândut reoent sau pentru care se cunosc prețuri de cotație sau oferte de preț; sunt folosite date despre proprietăți comparabile, iar comparațiile sunt realizate pentru a demonstra prețul probabil cu care s-ar vinde proprietatea dacă ar fl oferită de piață. Prin aceasta metoda preturile si acele informații referitoare la proprietăți similare sunt analizate, comparate și corectate in funcție de asemanari și deosebiri.

Ca elemente de comparație sunt utilizate următoarele:

•»' drepturile de proprietate;

  • * condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

■» stadiu tranzacției;

amplasament f locație;

J număr camere / tip;

*■ aria utila;

  • * etaj;

rj- îmbunătățiri (®t centrala termica proprie, gresie, faianța, parchet... etc);

■=■ starea tehnica a imobilului;

utilitatea funcționala etc.

Pentru estimarea valorii de piața a apartamentului ce face obiectul evaluării s-au folosit trei imobile similare cu cel evaluat, cu următoarele caractenstrci:

COMPARABILA 1: Craiova, cart, Valea Roșie, zona Piața, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, oj suprafața utila de 28,00 mp, situat la etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara oentrala termica, cu parchet laminat, cu incalzlre la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vânzare cu un preț de 3S.500 euro. Informația este preluata de pe site-ul w^w. imobiliare.ro.


2 semldMamâftdiiț, etaj 3, rnohim, V«Ica

CFltaV*. re-st ¥*W» ffiOrUr YfchhirL*



35 500 EUR

ijar.MJun, ne




0351.419.002



Af doftrt p<im«w Iim rruw inlccrrjr, (tip'* pwjiwrjr,i cv 16-ul xiTTlOaif (rtf-JM-lnwSi #*«


EMiki

Aje-f j EfciMn! Wstu^if         wwm*r uf Afurum^ cu î :*-*re swKiKvnjf’JJ*. W.vll*“

NiirfrtJ kJirj Mos*. ?cm hrj> cu rt#erc -n     e JJwJih

Apurtimertltf t-M ponto**! 1* «UțuJ J lK»M rtW EV 1

Dopune Se p imx-iOj ucL| de w mp iwari-xl mA’c--1

ArrJ 4e<xWuCtk *i btac-jui rtr 1571

Apjnj^eriUi’ bercfaiM c> wrrnjidir^

-FrHWu*

porârrC

■ UT*0Uf 4 WflZ Cu 0Wf9 rrmown

irtilarei țmpul »emi m Fk« pm 'nroAuil


$TR. I, D. SÂRBII, CARTIERUL EROILOR, fifft. J4, BL. 13, SC. 2, AP. S, ET. 1


22



F Kkr, 5 ut


CfrllMBld dferlci ptfihj CIMHIMI «ie M 1 *1 d<. piriulet^O.Mrr

nm** HMVib vneMAv W IU     IU tdOirka MeUtf*rt Vde ueej u wfon t» iveli m

[. JKAle *r«W»rtlKri

CrtndiJ de diivure w afcH* li ț+Jit conureeiJj    kfeiUii. ate- ei w j

p:H! j.leiF-elU

(lețaur irvla i*Jf

kVIHlU tX< f Kfllțtfr M^iKiirUuiiOMLr'i inMrl>A> ^elndM 111 up« U ne linlMUe de

Wk prJltr+li eWf HMCntil '(«I

CWCMMld


kh rjflWtf-r

<n ecftf¥ueve

wra

5uP,a!.*Ti3 u£ ’i

Mflț-

HnAMlrțMltfttJb

bei&n

fUpMdp CC^ill 1e»J

lip WIMtt

tota: d« apv'UT'rfflt

COfl psfe* UriwfUi r

brr^fM-cc^iâ^dac

Ihllțjrt*.

F’H

C^NWh

>

cur

EW JU


Nf.twJlA’l                           1

fip Mi                                        1






Sfiecrfitații

UdMiți

» liSMMJ       CiXM. AțfcCiiWM- GW.CATV Tetetan

« taietn KKJte*e Ten-'ofcdcc

finim*

F      tu *+ am wnww: WC

« |JWrt>JHț tpchfl

*■ PLtfe-i? -VfM

b PeMr Fwni#

tedd

  • ► fci-ljun# M&HlllJ Ln^TJ'

  • ■ OX^riTM* ApSHWI»

  • ■ lAoOAf t C ■yr p^t

Alic taelll real

« *jmer.^f Miji‘1 AtfMt

  • ■ ftjmtrM Mraddi

  • > Uțluce de ir jrapwi -n tomufl

*lh «iKlfll prrț


STR. I. D. SARBU CARTIERUL EROILOR, NR. 14, BL. 1J, $ț. 2t AP. S, ET, 1

,rr,trar

comparabila 2: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Plata, jud. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 32,00 mp, situat la etajul I intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje superioare, fara centrala termica, cu parchet si cu incalzire la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vânzare cu un preț de 39.000 euro. Informația este preluata de pe silexul www.imobiliare.ro.

C • "tWl'f. ■■ .jr ■        ■ '   ■     .                                      ...      .             ■    ■    ■

F if<n Z uc

■                      jrywr.lo: -^r,u naruoi -M.fr, -■                                                --^Cvri.

2 îemtdfccmandate. etaj 1, Valea Rmle-Piata t>li0WL SUlfrl» ÎMi-'t ■ ftftlMfii

39.000 EUR

IJNVHEW/IW

Ar-unl DdDAul th


Schița arc caracter orientativ


JJl H-iisriMrB.ir: kt A. ■ ctvST


fi o i i






CERE DETAUI


CE RE DETAUl


ACe"N-                tfQf* S-Ft        '.-n +PAd*mțril; J (HWV. ■Hm^eamaruUL feț-Ml k*i

cmimtuj vâ-c-ji MErue £qh gy vedele lni «pia

Afl*-1>Trfnfwi whf pc;rfianrf l« rl^ui I al ortul mWM £u < fwtii

Dftpure de a        <.tU4e M rho.«wvxxi

AA.X n- rixrwwcwt «|      wi* W f

*£*■[tanriUu ce ‘xmjțGjiete rrbjj'mijniii

  • ■ înțMIrtsf ftțțtrKJi ta         MRiHfcila

  • ■ Iri' nhCUKT.

  • ■ gjrwt. fjiiiinji mcrfHi» rrn< am puw dit i-4

>pecMlf"mK

umpiifie PyC ci» (♦tfmorun

p# u-mpj- *ir*H w fctcf pf¥» iiMincihcane m rix^ț^nf

«fantiai părtini <LHTțurjit£H' aida da 1 ta dat ivatui da vVifan.

\\Se '>

p»cavsE.'L.rA’A*',


-

TAMEffT, STft. L D. SARBU, CARTIERUL EROILOR, NR- IA, BL. 13, SC. Z AP. 8, ET. 1 rgAltMți

Pagina 24


:urt*<iMri          <*«-,*■ KATT1WHun' r?W

l # • î

r! *H+ 3 *«

WiJW¥d> rfîîWAWffc Ifh^Uu W «■temi'i* yn țțmluțț rir rtCMX’jrc V * «CMÎ W 'UfJHn »4Wti un

oJecn «sfufTwitjewH.1 j

CeniTMEd «       T U Sb<fci IC p* JCi [WV-PXIui CMTt -tteilrf-. <MJf « UJrJ tnch«MV r

(9nlT«tV4l« 0e VMK4rf »J W*6t MSJfUM EV FWMUWl W W TOflLM to#' prtfl          figgfftfl*

EkrtJiftl «TPbiifi t.

1

pwv cmc? rțre&art -^eymonrt ?wwh        preet^Ln. va i vfcH" h «e wrucuu Se

kjfti (uru     miri?     «J» V

1

OmfffrtliCi

*V lll"“+rT

3!

An CWftryțție                      1fr?j

Supulrțl lM'AIz

Mffip

Rn^CufenstMenti:               cwixi

5W>al«Q UXiLțilMl±

Urs

T<i HWb         MX M •fhirUIW

Cww1wn«nsare

wrndecarjndfi

P+JiE

»

iUt

nri»

lrft, Emu Jll r

1

Hi Mc

1

<5   * ar

S^ecîFiuți*

UtMUțl

  • ■       *»*iUJ*.          CAMlUN. GJ1 CATy Iffli

  • • isLem muiere. TennuAijrț

IW14J«

  • ■ RțhțCDf cua«m IKHKWMi: WC

*uu nm: oxeMc

  • • IW* G/fW

» Ptlrli.fo'iniJ

Drtlrl

  • ■           ApNTltt't LDT« UMi-FJ

Aii« 4h«HI rt"J

I MMftțjre StolK

«■ kirrurtWtii'nJJ*

  • • MW dc ÎTF^HW'f ift țomun

AILr-drUlH p»<R

CUFJjUGrt iUA4^4

CkiiniMHW*» propfi4U I«

W*frK

COMPARABILA 3: Craiova, cart. Valea Roșie, zona Profi, jucJ. Dolj, apartament cu doua camere semidecomandat, cu suprafața utila de 33,00 mp, situat fa etajul 3 intr-un bloc cu 4 etaje, cu finisaje obișnuite dar cu anumite imbunatatiri, respectiv baia renovata, PVC tu geam termoizolant, fara centrala termica, cu parchet si cu incalzlre la rețeaua de termoficare a orașului. Apartamentul a fost scos la vânzare cu un preț de 40,000 euro. Informația este preluata de pe srte-ul www.imobiliare.ro.


► + O • • -ir»n~.mfc IIIIIII ■ iiiiiti iiiimn---i.ir--1-------~I"11" -

=r ,s *ic


2 țernldecomandaur. etaj i valea Aaste.Prari


40.000 EUR

k 2ij-.il Eutr mp




0351.419.002

UtelYMMTW-

□>$i Jiguota


Priiii             ‘•vp*1 **■-'*'u,fca.jl'-d-uJ

■ attrMfruk fw

yumfUj-Bfci


A| duri U pi >*nr:.L fnal -nuht rtlpr rfi*^ dnpre pr&prWtflt* Cu iD-vl *6-TTiM4*



iWiiiMrwwr 4c       5 c#-w«r acn MtilAnaate- FFHMJ


D«UM

f JrțirrijffltaJwtirfew xxrwWk«w*fu2ejnwt wmi«iomwuW.Mut r% url^n* vjIfj itaruf Hru mA tu v+tirf r <ri H****' tiQfUM

Apari ^r-rmui ewr mw donK Li rt#f*ri J * tfw«MM'«u J =rrf*r

Ewipurr» fir □         lCU M 53 fflfk MJVVM blKcn

Anj tirramAnioM 41 b*wJw rMr if?Z

tir Lrrwrte rmtarii<f*vi

M-fBMMI

  • ■ prut. -friMTU.

  • ■ pwrh«ț

- LTiW* fvC CU ie±m lfvmwan

irwjJZV* J W UvnpU *<r.i «■ fa * P«M imTujkifr - u rtfMrtThkPf



CtiffitMMhrf pe,<ru CaTfarUlX Wlf dr s-n F1M W -■■Vâi*


wiAffiUfH         M- tJ WMI WH r«țt da kuwurr MdcatHi Ml fu|MH M «riKJ UH

J ckMnnerrtxH.14

CeWMtiA tW vtwwe VI      I* ftftJI ownrțHxMiU UCht Jfțnlw tMita ift <AJul       1

COri|TK=LFiA fr Wna^ț u grțf IttrtX+Cli 0«tir W V* !f HN OW prtfl «fTOfrUl Tti&UAair

ita WXf Wlir-Hs**f.        rț MU >^iQn#r4 a- '!WisJ prim-ial W rulțMri U M «VNLKLn tir

MW p*A4 ww*n <c-r rx+w M*M v 14W





F     ■ 6 7Xt

COSTURI ADIȚIONALE


FÂJUk CHCDfT


cu c»t67r


«8



grila decalcul

Explicitarea ajustărilor;



:imontarea si gradul de confort influențează valoarea proprietăților, astfel s-a făcut corecta negative J&omparabillele de 15%, conform analizei de plata.

de comparație nu necesita ajustări,


llemmrr dc coti ponte

Adie»

Sobmrt

£<jnup jr.ibUj 3

ComparaMfl 2

ApaLa-nentij .w:\fi, țjț, tf o kk, (fast r-a*ea Pane), Str. J. &■ țfbv. nr, 14, bl, U,K. 2, op, ». ii. i. jud. boii

Cr*ov&, cart, Vata roiu i^uta, jud- CkjIj

Craovar carE. Valea Woae.

Fwta,judLD^

Cranva, cert. ■■■alea Rjooc, WT»1 Pt afi, >Kl. Orkj

A-o.mMVTLir.kvnao .,J'<

ffl

mm. vncbiur e _ro

www.ki4HAre.ro

vdfiWt tem)

35.5OG

39.«M

«. OM

treplui prțonetilfl

kber-a

UkF-3

Uter*

tetlCteMUl

35.900

S.M

40.000

Cond'ti de linAn1.ve

lAputa

La putta

ia |Mta

La p*a1>

35.500

39 MO

«,000

StMftJ ț-^iȚKte,

pita Ui te WW«

stata de vânzare

țicrte w .'W/s/c

Corn: be

-MBH

■5r00%

-5,00%

frtttww»

1X725

37.050

3ft.DOC

COKICT1I PI NIRU:

MțHaiamer.1 / EteAte

*nwLmenl_a*O»j. Cort. Erofcr, (fo*t Valea Rose), slr. [. p. 3rbu, nr, H. ti. U. K 2, K>.

8, et. i, jj&M

putan mavbcn

nw bun

mai bun

Cndh

■5.00%

-104»%

-10,00%

VnkMrr oorwte

-1.6S6.35

•1705, M

-3.800,00

NuTnar camere

2

2

2

1

ConOa

fl.W%

0,00%

0,00%

Valajrț

0rQ0

o,oc

0,M

Suprafața ubLa (np)

33.96

28 XM

32,00

33.00

CndEt

46,®

-1SÎ.00

■202,00

VrtMTț CteKVț

«410

-152,0»

-202,M

Eua

i/pjj

SjfP+*

I/P+1

3/PH

Ctecrtc

O,W%

O.OT%

0P00%

Vakwe corecție

0,M

O.M

o.w

{■ 4<- T

nu

ru

fMJ

nu

COfKtK

gjO

0,00

««t «neve

o,w

04»

o.oc

■Pnujț

finiaje hfarișorc, tetePta renovare nten-da s tesirae

supenoare

□upenuare

superioare

Corecte

<no.o»

-Z.tK.M

tnfan ctewte

-6.720,00

-7.690.CK}

-7.920,00

CorrparîmenlfirefQr &d cwifar!

nedecSmaldat, Cfflfarl IV

J .      r - n

Mntecgmandat, cgnfrt IE

SPteltt0ai4n0*t, «nrfrt EI

JHBlWtk.vJJ‘âFXM;Li CtKHțPl .1

Corecte

■15,KÎ%

-15r®%

Valoare ro-ecte

-5.0M.75

-5.557.50

-5.XW.K1

TOTAL CORfCrr1

11417

-17.005

17.622

PKt l CCWCTA.1

20-304

70 21/4

20,310 w*

V.sfckiN9 10 11 jipjrt»iiiTKrit - ralufijrt

96.920 Iri

701 euo,*rp Au

vjiMft ixvțyti Kjartament

3,347 itMnita

3.2.2, Abordarea prin venit

Abordarea prin venit calculează venitul curent al proprietății, luând sau nu în considerare deducerile pentru pierderile prin neocupare precum și cheltuielile aferente exploatării, astfel se obține un venit brut potențial sau efectiv sau un venit net din exploatare.Corespunzător tipului de venit considerat, «sr fi aplicate rate de capitalizare adecvate, rezultând astfel valoarea indicată de această abordare.în cadrul acestei abordări s~a utilizat metoda bazată pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune că un imobil, în funcție de caracteristicile sale constructive și de localizare, constituie un potențial venit pe termen îndelungat prin închiriere, rentă etc. Cu alte cuvinte, imobilul ere o valoare de randament. Capitali zarea directă a veniturilor este procesul de transformare a unei serii de tranșe periodice anticipate de venit net, in vaEnarea lor prezentă. Această metoda este folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății.

Transformarea se face prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare,

Metoda capitalizării directe presupune;

  • >  rfetertff/ffârea venitului brut potențial (VBP). VBP este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare în ipoteza unui grad de ocupare de 100%;

  • >  determinarea venitului brut efectiv (VB£). VBE este venitul anticipat din toate formele de explotare a proprietății imobiliare ajustat ai pierderi aferente gradului de neocupare;

  • >  calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectuează prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt în sarcina proprietarului/investitorului așa cum rezultă din prevederile legale, contracte sau cutumă.

Sunt doua categorii de cheltuieli:

  • -   cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradui de ocupare, cum ar fi impozitele pe clădire și teren, cheltuielile pentru asigura rare și paza, etc;

  • -   cheltuieli variabile cum ar fi: utilități, salarii, administrație, amortizare, reparații și întreținere, dacă în contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriași;

  • -   rezerve pentru reparații capitale,

  • >  estimarea ratei de capitalizare fc);

  • >  aplicarea formulei de capitalizare directă si determinarea veniturilor capitalizate (Ven

Grilele de calcul pentru abordarea prin venit este prezentata în Anexele la raport.

Ipotezele de calcul pentru imobilul evaluat utilizate au fost următoarele:

  • -   tarif chirie lunara; 125 euro, chiria in zona situandu-se in intervalul 10D-250 euro/mp, conform analizei de piața anterioare, considerandu-se ca tariful de chirie luat in calcul este viabil pentru proprietatea evaluata.

  • -   gradul de ocupare: $0%, conform analizei de piața;

  • -   s-au luat In calcul costurile necesare pentru întreținerea spatiilor si a dotărilor, defalcate pe fiecare an de funcționare;

* chiriașii isi plătesc direct utilitățile (electricitate, încălzire, etc).

  • -   avand In vedere condițiile pieței, apreciem rata de capitalizare in valoare de 6,00%, conform informațiilor din piața Si din Revista Valoarea nr. 20/09,2018.

Determinarea ratei de capitalizare

Rata de capitalizare (c) reprezintă relația dintre câștig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din închirierea proprietății imobiliare se transforma in valoarea proprietății respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informații concrete furnizate de piața imobiliara privind tranzacții (închirieri, vinzari, cumpărări) incheiate. In analiza pistei studiile întreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se situează intre 5,00-6,50% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de condițiile locale specifice $i de valoarea de piața a chiriilor la proprietăți Imobiliare comparabile, precum st de riscurile aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescător al pierii imobiliare, valorile de randament rezultate trebuie analizate in contextul rentabilității solicitate pe piața specifica. Rata de capitalizare utilizata a fost estimata ținând seama de informațiile avute despre chirii si oferte de va mare pentru proprietăți cu caracteristici asemănătoare din zona Irt care se afla proprietatea evaluata, dar $i de informațiile comunicate de marile companii imobiliare (C6RE, DTZ, THE advișers/knight eranK, Jll, COLLIERS si ANEVAR - Revista Valoarea nr. 20/09.2018), astfel s-a selectat rata de capitalizare 6,00%.

DENUMIRE ACTIV

u.m.

Proprietate imobiliara

Localizare

Apa rtament_Cra iova, Cart, Eroi tor, (fost valea Roșie), str. I. D, Sirtou, nr, 14, bl. 13, sc. 2, ap. 8, et, 1, jud. Dolj

VENITURI

tarif chirie curs de schimb venituri din chirii

euro euco / tei lei

125,00

4,7722

7.150,00

Venit brut potențial

lei

7.158,00

Grad de ocupare

%

90,00%

Venit brut efectiv

lei

fi.442,20

CHELTUIELI

Impozit

lei

90,00

asigurare

lei

60,00

Total cheltuieli fixe

lei

150,00

reparații - întreținere

lei

230,00

diverse

lei

140,00

Total cheltuieli variabile

lei

370,00

înlocuire dotări

lei

80,00

Total cheltuieli pentru reparații

lei

S0,00

Total cheltuieli de exploatare

lei

600,00

VENIT NET EXPLOATARE

lei

5.842,20

Rata capitalizare

4&

6f00°/o

VENITURI CAPITALIZATE

lei

97,370,00

VALOARE APARTAMENT_rotunjit

lei

97.370,00

, VALOARE APARTAMENT^rOtunjit

euro

20.400,00

Valoare unitara apartament

lei/mp Au

3.362

Valoare unitara apartament

eum/mp Au

704

CAPITOLUL 4, ESTIMAREA VALORII FINALE

4.1. Reconcilierea valorilor

în urma aplicării metodelor de evaluare s-au estimat următoarele valori ale proprietății:

Wr. crt

Specificație

Valoare estimată

Valoare estimată

i

Abordarea prin piața

94-.92O l«i

20.310 €

2

Abordarea prin venit

97.370 le.

20.400 e

Estimarea finală a valorii se realizează având în vedere criteriile specifice, respectiv :

Abordarea prin piața

Abordarea prin venit

Adecvarea

Cantitatea ț> cahtatea mare de infomiații despre tranzacțiile efectuata axwderă această abordare ea fliod adecvată

Datorită mfwmatiitof relativ corecte despre lorifxJ Chiriei proprietăților, această abordare este mal puțin adecvată

Pcdiia

Se fdosețte un număT mane de proprietăți comparabile, tar Corecțiile sunt rotativ precise, astfel nezutrând o pFecitie foarte bună

Folosește doua bpun diferite de infermadi culese de pe piața (preț vanzare sl china), cu o peozie cane Ar putea fi relativ bună

Cantitatea de informații

Suficientă

Suficientă

Se constată că atat din punct de vedere al adecvării cat si al preciziei, abordarea prin piața este cea mal indicată.

In arest context, ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate, evaluatorul propune ca valoare de piață a dreptului de proprietate, la data de 25.11.2019, valoarea estimată prin abordarea prin piața, respectiv:

Valoarea de piața apartament:


96.920 lei (3,147 lei/mp)

20.310 eiiro (701 euro/mp)

Nota i; Valoarea estimata In urma evaluării reprezintă valoare de piața.

Nota 2: Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Nota 3: Valoarea estimata este valabila la data evaluării, in ipotezele si ipotezele speciale, cuprinse la cap. 1 punctul 1.8. ai prezentului report, urmând a fi corectate ori de câte ori piața o cere.

Evaluatorul consideră că valorile de mai sus sunt realiste $i pot constitui bază In vederea stabilirii prețului de vanzare prin negocierie directa către Patrut Gheorghita, sub rezerva limitelor menționate.

A.EX. CONSULTING S.R.L, Bacau certifica obiectivitatea rezultatului lucrării precum si lipsa intereselor personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.

A.E.C- CONSULTING S.R.L.

MEMBRU CORPORATIV ANE VAR



Ec, Dorin Arbanas - Moca nu - Evaluator autorizat, mem Director general

P.,lu3l


CAPITOLUL 5. ANEXE - ACTELE EVALUĂRII

MUHFCtPIUL CRJUOVA

prim Aria Municipiului craiova

Str. AJ Cux», Nr, 7               Tal.: 401$1uH2]$

Crakva. 2OO5S8                Fix: 4O»V411M1

con>d^ko-c( ^prhm*H*crt Iov* ro www.pnrnuncraioiri fo

DIRECȚIA PATRIMONIU SERVICIUL PATRIMONIU Nr. 20250 L      2019


CĂTRE,

SC AEX CONSULTING SRL.

Muu Baciu. atr Pictor Tfi Aman, nr B4C.M5 came Jud &k4u

Prin HalârAnea ni 95/200B. Cdnailml Local al MumCipnilm Crama a aprobat vânzarea CU plata prețului in raia, pe a perioada da 20 de am ți un avana de 10% . a locuințelor proprietate pnvittâ 0 muraciprullii Crarovfl prevftzLrte Tn Hnexa pe lace parte Integrantâ din hctirirțf Locuințele vor li ewpluate. I Aplanate da evaluare fuM AupirtO aprobam CdTrlitiuim Loca) al Municipiului Craiova

Având in vedere Contractul de Servicii ™ și5QBrO3 05 2019. ce are ca omori ..Achiîiț* aervoi de evaluam bunuri mobile ți imbinie aparținând oomeniulm puWC firtau privai dm muniotpiul CraiOva tn conformitate w pernițele Caietului de aaranl ți cu oblqa^il* numate In contract, va solicitam 4â procedați la atatMlirea. prin rapoarte Oe evaluare, a prețurilor de pornire al iwțwiern diWde pentru ■pertamenlui Cu 2 cameie ți dependințe enuat In Crama Cart Eroilor (fo»t Val» RijțtfrJ.air i □ Sirtu rv 14 t?i 13. k Z.et t ep 5 pentru apartamentul Cu 2 camere ți dependințe Uilual in Crama. Cart Eroilor (tosi Valea Ruțiej.nr 1 D Sirbu nr.W, tH.t3.M2 el 1. ap 8. « aparțin donwniukn privat ol municipiului Craiova


Sef Serviciu Lucian Mrtvcâ




Fț»?FA



CONSILIUL LOCAL AL Ml NJCIPll LLJ CRAIOVA

HOTĂRÂREA NK 95

Consiliu! Local al Municipiului Crai ova. întrunit în ședința ordinur* d>n data de 28.02.2008;

Având Tn vedere raportul nr. 2 65 72/2008 Întocmit de Direcția Patrimoniu prin care se propune vânzarea cu plita prețului in rate b unor locuințe proprietate privata a municipiului Craiova ți rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr 77, 78, 79, 81, 83/2008;

în conformitate cu prevederile Legii Locuinței nr.U4/lP96. republicai*, modificat* ți completată;

în temeiul art.36, alin.2, lit_ c coroborai cu a!jn.$, Iii. b. an. 123 alutJ ți art.45 alin.3 din Lagm nr.215/2001. republicat*, privind administrația public* locala;

HOTĂRĂȘTE?

Arl.l. Sc aprob* vânzarea cu plata prețului în rate, pe o perioadă de 20 ani ți un avans 10*/«, a locuințelor proprietate privați a municipiului Craicna. prevAzute in anexa care face parte inlcgrantA din prezenta bolflrâre-

ArtJ. Locuințele ce face ohiectui vânzArij preț Acute la an.i. vor fi evaluate, iar rapoartele de evaluare yOt fi supuse aprobării Consiliului Local al Municipiului Crainva.

Arf.L Vânzarea locuințelor se face prin negociere direct*, «vând ca preț de pornire, prețul stabilii potriviL rapoartele de evaluare prevăzute la ari.2.

Art.4, Serviciul Administrație Publici Localii. Direcția Patnimmiu. Direcția Economico - financiară ți Direcția Impozite și Taxe vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hmirări.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ.


Dan [ufius MAGLA


CONTRASEMNEAZĂ SECRETAR. Nkokta MII LESCU


If «1 - Ol. Ol


TAMENT, $TR. I. D. SARBU, CARTIERUL EROILOR, NR. 14, M. 13, SC. 2, AP. 8, ET 1

a vexa la hotărârea


Nr. 1 Crt-

\umeși prenume chiria»

Adncsi apartament

Nr.

camere

3

Păun Aurel

Craiova, cart. Eroilor (fosl Valea Roșie). bl 13. st 2, parter, ap. 3

2

2

Nechila Gheofghț

Cratcva, cart, Eroilor (fost Vaki Rpșich bl. 13. sc 2, parter, ap. 2

2

3

Bici Iftcob Mariani

Cmicva, cart Eroilor (foni Vafcn Roșie), bl. 13. ■c. 2, parter, ap, 3

2

4

Oricjcu Vergii

Craiov*, cart. Eroilor [fosi Valea Roșiei. bl 13. «. 2, paner, ap 4

2

V

PLtntț Ghcorghiiu

Crsios a, căit, Eroilor (fost Valea Roșie). bl 13. sc- 2, ct 1, ap 5

6

Mihai Ion

Craipv*. cart Eroilor ț foii Va|« Roșit). bl. 13.

sc.2,c[. !,bp 6

3

7

Animă Elen ti

Mircla

Craiova. cart Eroilor t fost VaJ« Roșit). bl. 13, sc. 2, et. 1, ap "

1

*

■B

Cetone Constantina

Craiovo. cart. Eroilor (fosi VhJm Roșit), bl 13. sc, 2, ci. 1, ap H

r

Fim CftiAlin

Craiovj, cart Eroilor l foii Valea Roșie), bl. 13. sc. 2, ti 2, ap 9

*

10

Ceoboitru Nicolae

Cruiovo, târî- Eroilor (fost Valea Roșie), bl. 13, sc. 2, ci. 2,ap. 10       .

3

11

Sandu Gabrieh

Craiovo, eaft E roii or | fost Vals j Roșiei, bl 13,

Si. 2, Ct. 2, J£. 11

*

12

Țlicu Serbia '* iorcl

Crafova, CKL Eroilor ffbsi Valea Roșiei. bl. 13. sc. 2, trt. 2, ap 12

2

13

Fflfl* Elena

Craiosa, ort Eroilor ifost Valea Roșiei, bl 13,

K. 2, et. J. ap. 13

3

*

14

Pope. Marian

Croi ava, cart. Eroilor (fort Valea Roșie), bl. 13,

ÎC. 2, tL 3. ap 14

3

15

Clobinoiu Nicota»

Craiosji, cart. Eroilor (fosi Valeu RoșieL bl 13, ac, X <t. 3. ap. 15

2

W

î*<ob OhrontMc

t raiaua, cart, J ■ roi lor (fosl Valea Roșie), bl. 1 ). «, 2, rt 3, up. 1.6         . .                           . .

2

17

Trai ii, Cortinei

CniovB, cart. Eroilor i fort V»lțn Roșit), bl. 13,

*c. 2, el. 4. ap 17

2

18

Floresc u Geta

' Cruir”. J, «.an Froiloț(fosi Valeu Roșie), bl. 13,

3

FTii-Ol,,tft'fi

S7W, I. D. SARBU, CjHHTT£/fUL EROILOR, NR. St, 13, SC. Z -*p B. ET. 1

Nr.

Crt

Nume ți prenume chiria?

Adresă apartacniTri

Nr.

camere

Ștriaiui

ac. 2. ct. 4, ap. !S

19

Hurtca Aurica

Craiova, cart. Eroilor (fost Valea Rație), bl, 13, K. 2. ct- 4. ap- !9

2

20

Gurgui! Come 1 i u

Craiova, cart. ILroilW (knt Vaica Roțic). bl. ) 3, sc.2,et. 4, Bp, 20

2

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

Dan I aliat MAG LA

A E1C



ftiMț

Ccw£/5^pZj<, ^W/c^z^ fcGfitoW. J*.          v^ /4, &

eUM^f^Țy4-tyft/WPrfZ/Ltf', £(/$             f\i (3^ Sw?"

\j CrttJtt Zt? t>?Z>7 tk/ eox/^W iu^^e                &J/*T

^k/


fuc/c. <2oc&f /&        MoO' Ay/^x/V

Azjr                    \N'*

Ch-

/Zi/c7&M(țc /iufrei-A^



F»m obi*eiivulm

I0 31RBU.CART ERCMLOR-14, BL13,SCXAPt,2C^A.HMP



CMS OtoUM 1WM4

b*nunurT ID SHBU CART fRCurw.*»

BL13 SCIAJTÎC-W MM>

CU» ■ cwn uu e«CWW O» t» CMO»



Uit» Intrirfl In patrimoniu 31 10 «14

Dau >»»Hi din pMrtmontu

CntwK Wai cRAiova-mF

P'wcllll u*"V»t

Dat» tehruc* HWO 1 M-2A-SZ27W7: I4-IA-13WW» 1-IA-347JM». «-A-1W2010.140-1 A-tMWOW 24-2A-97W1M. 4V1A-IW2&12 4S-2A-1 W>?012 IMF O }4M.WMQ Onw»R4*Om CriK~» T« CLĂDIRI DE LOCUIT HOTELURI 81 CA1X.



Tip doc.l wara L INV                       ClMmcMM mijloc 13» 1A1,1 OM81 |X locuri» >tinn, mCAafcal «

cam nmdmM n oarAr» aduMUAM. 1MC BuCAca

MrdocJnlrara «                       Loc totoNnU LOCUWTt l« fil0<X« ADM RAADWl

D»U d«.lntw» 31 11.2000                Durii» ramai» d» hinttioru»» c M

SttuatH juridici

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1

1

t»i»<t»ri

Dai» mod

Danumln

OiiiJîU

D^rrwnU RM 4 MjnE*MJ


1

Specificații

UdMfl

  • * VtauD tmr^r £ j-f< Ap2 CtfyMUt Qrt. C2rv. Wfo

1 Sjiimti ift&iij^ejTtiTrafioe

FlHlMjr

  • * nțiRsire tu |ejrr lenwptr: PVC h UW Wfjl2. PMChtf

p 2ew

2

Pprni FMrfle

teUfi

•■          MîgjSjIa LEUU

  • ■ țcreoriMW. Apomrtie

> tinMir CwppitL

Mie 4««lll iwl

  • ■ Amerflsrtwao. ASftlwe

« Sum-rji slrad's1

  • *        de »2niport «n ccnuzi

MteArttS p^«<i

eeflupK sundwd

3

Miri

I-

Wtr drtriw iârti

■               3U i:Ji ASfpfrdie1

i OUfTWMC Uții&H

4

Mfo+te de irantiwrt wtu«

JKUMtiil p4[

CMNHP.' MlMjrl

5

ș---------------

1£jfTt StR. I. o. SaPBu, CARTIERUL EROILOR, NR. U, BL- Jj. SC 4 AP. 5, ET. 1 VĂ

6

  • ■              CWKfU«12M

AJW #«7!«! I12M

  • * AR-n^-ve svuc h-,i.t47șr

  • ■ ruTrunâi: urjitA

7

Mftaxe de kjru-nxii" tn (®rrun

8

DHs12hWBuw pnipritUW

PREȚUL PROPRIETĂȚII In PIAȚA

9

 Tranzacțiile nu sunt efectuate, acestea sunt oferte de vanzare. Marja de negociere se corelează in funcție de prețul solicitat; prin aceasta marja se urmărește aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzacționare cat mai apropiate. Spre exemplu; la preturi mari la ofertare corespund marje de negociere mai mari. în cazul de față marja de negociere estimată este de *5%, pe baza informațiilor obținute de la agențiile imobiliare locale;

10

 Amplasamentul afecteaza valoarea proprietății. Pentru amplasamentul superior aferent proprietăților comparabile s-au aplicat ajustări negative de 5-10%;

11

 Diferența de suprafața a imobilului afecteaza si valoarea proprietății. Analizând pista imobiliara s-a constatat ca o diferența de suprafața cfe ± 20 mp afecteaza prețul unitar cu ± 1,000 euro, asa oum reiese si din analiza

de piața;

1 Finisajele influențează valoarea proprietății, astfel s-au făcut corecții pozitive pe toate comparabilele in valoare de 240 euro/mp reprezentând costul pentru amenajarea comparabilelor cu finisaje superioare (valoarea de 240 euro/mp este costul unitar rotunjit fara tva pentru finisajul superior conform Catalogului Inovai, autor Corneliu Schiopu);

12

,NJ£n daLiiiI pnrț

țMfelșc swuiiini