Hotărârea nr. 485/2019

Hotararea Consiliului Local nr. 485

MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.485

privind însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea chiriei lunare pentru hotelul din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în bd. Ilie Balaci, nr.8, din municipiul Craiova

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 28.11.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr.192681/2019, raportul nr.194480/2019 al Direcției Patrimoniu și raportul de avizare nr.195944/2019 al Direcției Juridice, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea chiriei lunare pentru Hotelul din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în bd. Ilie Balaci, nr.8, din municipiul Craiova și avizele nr.379/2019 al Comisiei III-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.383/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.385/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

În conformitate cu prevederile art.108 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ și art.861, alin.3 din Codul Civil;

În temeiul art.129 alin.2 lit.c coroborat cu alin.6 lit.a, art.139 alin.3 lit.g, art.154 alin.1 și art.196 alin.1 lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. (1) Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea chiriei lunare pentru hotelul din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în municipiul Craiova, bd. Ilie Balaci, nr.8, în cuantum de 20.469 lei, echivalent 4.300 euro (10,49 lei/mp., echivalent 2,20 euro/mp.), cât și chiria lunară pentru restaurantul din aceeași incintă, în cuantum de 11.154 lei, echivalent 2.343 euro (6,72 lei/mp., echivalent 1,41 euro/mp.), prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre;

(2) Valorile prevăzute la alin.1 din prezenta hotărâre nu includ TVA.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,        CONTRASEMNEAZĂ,

9                                      9                  9      7                                                                                                   7

SECRETAR GENERAL, Gheorghe NEDELESCU             Nicoleta MIULESCU

RAPORT DE EVALUARE

HOTEL SI RESTAURANT

IN INCINTA COMPLEXULUI SPORTIV CRAIOVA - STADION DE FOTBAL "ION OBLEMENCO"
APARTINAND DOMENIULUI PUBLIC AL MUNICIPIULUI CRAIOVA, JUD. DOLJ COMANDA NR. 182345/2019

PROPRIETAR:            MUNICIPIUL CRAIOVA

CLIENT:                 MUNICIPIUL CRAIOVA

UTILIZATOR DESEMNAT:    MUNICIPIUL CRAIOVA

Datele, informațiile si conținutul prezentului raport fiind confidențial, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terii fara acordul scris si prealabil a! S.C. AEC CONSULTING S.R.L. Bacau. a! clientului si utilizatorului desemnat.

CUPRINS

Rezumatul faptelor principale si concluziilor

Declarație de conformitate

CAPITOLUL 1 - TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client

  • 1.2. Utilizatorul desemnat

  • 1.3. Obiectul evaluării

  • 1.4. Scopul evaluării

  • 1.5. Prezentarea echipei de evaluare.......

  • 1.6. Definirea valorii si data estimării

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii............

  • 1.8. Drepturile de proprietate evaluate......................................................'.

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale...................

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV ;.

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/dient

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti.....

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare

  • 2.3.1. Descrierea amplasamentului

  • 2.3.2. Descrierea construcțiilor

  • 2.3.2.1. Hotel

2.3.2.2 Restaurant Bistro Cafetarie si Alimentație Publica

  • 2.4. Studiul pieței, definirea pieței si subpietei

  • 2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania

  • 2.6. Aspecte economice ale municipiul Craiova......,................,

  • 2.7. Piața imobiliara in municipiul Craiova

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cerererii, ofertei si echilibrul pieței.

CAPITOLUL 3 - ANALIZA DATELOR SI CONCUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

  • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

  • 3.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

  • 3.1.3. Cea mai buna utilizare a construcției

3.2. Modul de abordare a valorii

  • 3.2.1. Abordarea prin cost

  • 3.2.2. Estimarea cuantumului chiriei minime

3.2.2.I. Hotel

3.2.22. Restaurant Bistro Cafetarie si Alimentație Publica

CAPITOLUL 4 - ESTIMAREA VALORII FINALE

CAPITOLUL 5 - ANEXE (ACTELE EVALUĂRII)


»u.;. ’ **•*

A.E.C. CONSULTING S.R.L.


REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI CONCLUZIILOR

Subiectul evaluat:

Spațiu rezidential/turistic si de alimentație publica, situat in Municipiul Craiova in incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadion de Fotbal „Ion Olemenco", jud. Dolj, apartinand domeniului public al Municipiului Craiova, format din:

  • •    Hotel, cu regimul de inaltime P+4, avand Sc ia soi de 470,27 mp, Scdesf 2.341,01 mp si Su de 1.950,84 mp;

  • •    Restaurant, Bistro, Cafetarie si Alimentație publica, avand Sc ia soi de 757,38 mp, Sojesf 1.992,41 mp si Sude 1.660,34 mp;

Scopul evaluării:

Estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare menționate mai sus, in vederea stabilirii cuantumului chiriei minime, necesare organizării procedurii de inchirieire prin licitație publica.

Utilizatorul desemnat:

Municipiul Craiova, cu sediul in Craiova, str. A.I. Cuza nr. 7, cod 200585, jud. Dolj, cod fiscal 4417214.

Instrucțiunile evaluării:

Conform contractului de servicii nr. 81506/03.05.2019 si in conformitate cu cerințele caietului de sarcini.

Data evaluării:

23.10.2019

Curs valutar de referința BNR:

4,7600 lei/euro

la data evaluării

Rezultatele evaluării:

HOTEL

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare de piața, Sc = 2.341,01 mp, Su = 1.950,84 mp

5.571.248 lei

1.170.430 euro

Chirie minima anuala - calcul concesiune 15 ani

245.634 lei

51.604 euro

125,91 lei/mp Au

26,45 euro/mp Au

Chirie minima lunara — calcul concesiune 15 ani

20.469 lei

4.300 euro

10,49 lei/mp Au

2,20 euro/mp Au

RESTAURANT, BISTRO, CAFETERIE SI ALIMENTAȚIE PUBLICA

■         ........../ ------ -L....... ....... x . .

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare de piața, Sc = 1.992,41 mp, Su = 1.660,34 mp

3.035.943 lei

637.803 euro

Chirie minima anuala - calcul concesiune 15 ani

133.853 lei

28.120 euro

80,62 lei/mp Au

16,94 euro/mp Au

Chirie minima lunara - calcul concesiune 15 ani

11.154 lei

2.343 euro

6,72 lei/mp Au

1,41 euro/mp Au

A.E.C. CONSULTING S.R.L. MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru ^țjuîâr^ Director general


Victor Sergiu Romedea - Evaluator

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, in calitate de Director general, declara ca evaluarea a fost făcută in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR - SEV 2018 si confirma ca:

  • •   prezentarea faptelor din raport sunt reale, corecte si reflecta cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

  • •   analizele si concluziile sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale prezentate in acest raport.

  • •   evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspective in activele care fac obiectul acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate; el oferă o evaluare obiectiva si imparțiala.

  • •   după cunoștințele evaluatorului, informațiile raportate sunt adevarate si bazate pe fapte reale si au fost verificate in limita posibilităților;

  • •   remunerarea evaluatorului nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior.

  • •   acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea utilizatorului desemnat sau a altor personae care au interese legate de utilizatorul desemnat.

  • •   in deplina cunoștința de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR si cu cerințele Codului de etica al profesiei de evaluator autorizat.

  • •   prezentul raport poate fi experizat si verificat, in conformitate cu Standardul de evaluare SEV 400 -Verificarea evaluării.

  • •  evaluatorul este membru titular ANEVAR si a indeplinit programul de pregătire profesionala continua;

  • •   evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare. Evaluatorul nu a primit asistenta profesionala semnificativa din partea niciunei persone;

  • •   evaluatorul a efectuat o inspecție personala a proprietăților.

A.E.C. CONSULTING S.R.L.


MEMBRU CORPORATIV ANEVAR

Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

CAPITOLUL 1. TERMENI DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

  • 1.1. Client: MUNICIPIUL CRAIOVA

  • 1.2. Utilizatorul desemnat: MUNICIPIUL CRAIOVA

Evaluatorul isi asuma răspunderea doar fata de clientul lucrării care este si utilizatorul desemnat.

  • 1.3.  Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie un spațiu rezidential/turistic si de alimentație publica, apartinand domeniului public al Municipiului Craiova, amplasat in incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadionul de Fotbal „Ion Oblemenco", reprezentat de:

  • •   Hotel, cu regimul de inaltime P+4, avand SC|asoi de 470,27 mp, Scdesf 2.341,01 mp si Su de 1.950,84 mp;

  • •   Restaurant, Bistro, Cafetarie si Alimentație publica, avand Sciasoi de 757,38 mp, S^f 1.992,41 mp si Sude 1.660,34 mp.

  • 1.4. Scopul evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piața a proprietăților imobiliare menționate mai sus, in vederea stabilirii cuantumului chiriei minime necesare organizării procedurii de închiriere prin licitație publica.

  • 1.5.  Prezentarea echipei de evaluare

Raportul de evaluare a fost intocmit de S.C. A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau, prin:

  • •   Evaluator autorizat, ec. Dorin Arbanas - Mocanu, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 10283.

  • •   Evaluator autorizat, ec. Victor Sergiu Romedea, membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din Romania - ANEVAR cu legitimația 18571.

  • 1.6.  Definirea valorii si data estimării

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri făcute pe baza mai multor criterii de comparație, ea exprimând de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pieței.

■ Conform SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general): „Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere."

Data estimării valorii este 23.10.2019.

  • 1.7. Modul de exprimare a valorii

Valoarea este raportata in lei, in condițiile unei plăti integrale cash. Pentru elementele de calcul ce au la baza estimări in valuta, s-a utilizat cursul valutar BNR, valabil la data de 23.10.2019, respectiv: 1 euro = 4,7600 lei.

  • 1.8.  Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale si de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozițiilor legale.

Conform declarației proprietarilor, dreptul de proprietate asupra activelor menționate mai sus, este deplin si aparține Municipiului Craiova. Aceste informații au fost considerate credibile si corecte, evaluatorul neverificand autenticitatea actelor juridice puse la dispoziție de proprietar. Dreptul de proprietate fiind deplin, acesta conferă titularului sau toate cele trei atribute: posesia - de a stapani, folosința - de a-l folosi si de a-i culege foloasele materiale, dispoziția - de a dispune de bun. Din informațiile date de proprietar, nu exista niciuna dintre cele trei limitării ale exercitări dreptului de proprietate: legale, judiciare si convenționale. In cazul de fata forma de proprietate este completa, respectiv proprietatea deplina, adica negrevata de alte cote de participare sau de moștenire, fiind supusa numai limitărilor care corespund celor patru atribuții fundamentale ale statului, respectiv obligației legale de a plăti impozite, de a fi expropriata, de a respecta ordinea de drept si de reversiune (dreptul succesoral al statului). Pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra activului ce face obiectul raportului de evaluare, expertului evaluator i-au fost puse la dispoziție de către proprietar copie după: HCL 324/2019 si anexe planșe Stadion. Expertul evaluator a preluat suprafețele din documentele funrizaste de către client si nu a avut la dispoziție alte documente care sa ateste dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare supusa evaluării. Evaluatorul declara ca nu i-au fost puse la dispoziție documente in original pentru proprietatea evaluata.

Avand in vedere cele menționate mai sus, evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a veridicității actelor de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

  • 1.9. Ipoteze si ipoteze speciale

Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in condițiile in care situațiile la care se face referire in cele ce urmeaza nu generează restricții in afara celor exprimate in prezentul raport de evaluare si al căror impact este expres menționat ca a fost luat in considerare. Daca cel puțin una din ipotezele menționate nu este valabila, valoarea ar putea fi invalidata.

  • •  evaluarea s-a efectuat pe baza documentelor furnizate de către Direcția Patrimoniu, Serviciul Patrimoniu al Consiliului Local al Municipiului Craiova, acestea au fost presupuse a fi autentice; evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a titlurilor de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel;

  • •  locația indicata si limitele proprietății indicate de proprietar se considera a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez si nu are calificarea necesara pentru a măsură si garanta ca locația si limitele proprietății, asa cum au fost ele indicate de proprietar si descrise in raportul de evaluare corespund documentele de proprietate, respectiv documentația cadastrala;

  • •  informațiile solicitate si luate in considerare de către evaluator sunt considerate a fi autentice, fara ca acestea sa ofere o garanție asupra preciziei lor;

  • •  evaluatorul a obtinut informații, estimări si opinii, ce au fost evidențiate in raportul de evaluare, de la surse considerate credibile;

  • •  se presupune ca proprietatea este deținuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător, reglementările si restricttiile urbanistice, cu excepția neconcordantelor ce ar fi expuse in prezentul raport;

  • •  se presupune ca toate autorizațiile, certificatele de funcționare sau alte documente necesare funcționarii sunt sau pot fi obținute pentru oricare dintre utilizările luate in considerare in prezentul raport;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, structurii construcției, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate pentru asemenea situații;

  • •  se presupune ca utilizarea proprietății corespunde granițelor si nu exista nici o servitute in afara celor descriese in raport;

  • •  din informațiile deținute de către evaluator si din discuțiile purtate cu clientul, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice la data evaluării care afecteaza valoarea proprietăților analizate sau proprietăților vecine. Nu am avut cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in funcțiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietățile in cauza).

  • •  nu se dețin informații cu privire la existenta unor materiale periculoase in cadrul proprietății evaluate; evaluatorul nu are calitatea, calificarea si nici obligația de a depista astfel de substanțe;

  • •  estimarea valorilor din acest raport a avut in vedere proprietatea in întregime si orice divizare in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare;

  • •  previziunile sau estimările conținute in raport s-au făcut in condițiile actuale ale pietii;

  • •  se considera ca proprietatea evaluata se conformează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilitati. Nu au fost efectuatii investigării in acest sens si evaluatorul nu are calificarea necesara pentru a face acest demers;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care sa efecteze prorpeitatea evaluata;

  • •  evaluarea s-a efectuat in condițiile unei vanzari cu plata integrala, cash;

  • •  evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța in legătură cu proprietățile evaluate, decât daca au fost făcute inițial aranjamente in aceasta privința;

  • •  prezentul raport de evaluare nu poate fi inclus in nici un document si nu poate fi publicat sub nici o forma, fara aprobarea scrisa a evaluatorului;

  • •  acest raport de evaluare este confidențial atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul menționat in cadrul capitolului si evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate daca acesta este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, sau pentru oricare alt scop;

  • •  previziunile, proiecțiile si estimările conținute aici se bazeaza pe condițiile curente de pe piața, pe factorii cererii si ai ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbării condițiilor viitoare.

'W" .......                      *  *

A.E.C. CONSULTING S.R.L.

Ipoteze speciale

  • •  identificarea juridica a proprietății evaluate s-a realizat pe baza documentelor puse la dispoziție de proprietarul imobilului;

  • •  evaluatorul nu are cunoștința despre existenta vreunei restricții privind construirea pe acest teren, de rețele de utilitati existe pe teren sau alte restricții. Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care terenul este liber pentru construire;

  • •  documentele prezentate sunt considerate veridice fara ca evaluatorul sa poata certifica exactitatea lor, anexarea lor la raportul de evaluare avand doar scop informativ;

  • •  evaluatorul nu isi asuma răspunderea pentru eventualele modificări ale dreptului de proprietate sau ale elementelor inscrise in documente sau in extrasul de carte funciara de la data emiterii acestora sau de la data inspecției si pana la data evaluării;

  • •  evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate, in nici o circumstanța pentru o eventualele informații eronate, false sau incomplete puse la dispoziție de către proprietar/utilizatorul desemnat;

  • •  raportul de evaluare este valabil in condiții economice, fiscale, juridice si politice de la data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

  • 1.10. Declararea conformității cu SEV

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare Standardele de evaluare ANEVAR -SEV 2018, astfel:

  • •  SEV 100 - Cadrul general

  • •   SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

  • •  SEV 102 - Implemantare

  • •  SEV 103 - Raportare

  • •   SEV 104 - Tipuri de valori

  • •   SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

  • •   SEV 300 - Evaluări pentru raportarea financiara (IVS 300)

  • •  Ghid Metodologic de Evaluare GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11. Materiale si surse de informații utilizate

Pentru realizarea prezentului raport de evaluare s-au utilizat:

  • •   O.G. 24/2011 - Privind unele masuri in domeniul evaluării bunurilor;

  • •   documentele ce atesta dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare evaluate, care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către proprietar, respectiv solicitantul raportului de evaluare;

  • •  Standarde Internationale de Evaluare si Standarde ANEVAR 2018, respectiv:

o SEV 100 - Cadrul general

o SEV 101 - Termenii de referința ai evaluării

o SEV 102 - Implemantare

o SEV 103 - Raportare

o SEV 104 - Tipuri de valori

o SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare

o SEV 232 - Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

o SEV 233 - Investiția imobiliara in curs de construire

  • •  Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

o GME 500 - Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

o GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

o GME 620 - Evaluarea bunurilor imobile

  • 1.11.1. Informații primite de la proprietar/client

Informații certe:

  • •   elemente si date de identificare ale proprietății evaluare - adresa, delimitare fizica pe teren;

  • ■   datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate - acte de intrare in posesie, planuri si relevee avizate de OCPI, alte documente (suprafețele pentru teren au fost preluate din respectivele documente);

  • ■   scopul evaluării.

Responsabilitatea pentru aceste informații revin integral proprietarului/clientului.

Informații pe care se bazeaza concluzia asupra valorii:

  • •   elemente de venituri si cheltuieli aferente imobilului evaluat;

  • ■   gradul de utilizare si modul de exploatare al proprietății imobiliare.

Aceste informații au fost asumate de Evaluator in urma comparării cu cele rezultate din cercetarea pieței. Pentru diferentele majore constatate au fost aplicate ajustări.

  • 1.11.2. Informații colectate de evaluator

« datele descriptive referitoare la proprietățile evaluate;

  • •   informații despre vecinătăți, despre zona si localitate;

  • ■   date privind piața imobiliara locala, incluzând elemente deja existente in baza de date a evaluatorului, actualizate cu informații de la participanti pe piața specifica si din mass-media de specialitate;

  • ■   date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații si internet;

  • •   date despre preturi, chirii, neocupare si rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piața recunoscuti, alte analize si opinii publicate.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a a vut la dispoziție, existând posibilitatea exitentei si a altor informații sau documente de care evaluatorul sa nu aiba cunoștința. Evaluatorul a obtinut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se asuma nicio resposabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

  • 1.12. Clauzele de nepublicare si responsabilitatea către terti

Raportul de evaluare este confidențial pentru expertul evaluator si pentru clientul declarat si nici o responsabilitate referitoare la raport nu poate fi acceptata de evaluator fata de o terta persoana.

Raportul de evaluare nu poate fi publicat integral sau parțial si nici inclus intr-un document destinat publicității fara acordul scris si prealabil al expertului, cu specificarea formei si contextului in care acesta va apare.

Publicarea oricărei referințe sau valori incluse in acest raport de evaluare sau a numelui si afilierii profesionale a expertului evaluator, nu este permisa fara aprobarea scrisa a acestuia.

CAPITOLUL 2. PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1. Procedura de evaluare si etapele misiunii de evaluare

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de piața asa cum a fost ea definita mai sus.

Etapele misiunii de evaluare parcurse in vederea indeplinirii misiunii de evaluare si pentru estimarea acestei valori au fost următoarele:

  • •   documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului/proprietarului;

  • •   inspecția proprietății si efectuarea materialului fotografic;

  • •   stabilirea ipotezelor si ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;

  • •   selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

  • •   analiza tuturor informațiilor culese si interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

  • •   obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau oferta a proprietăților imobiliare similare si a nivelului chiriilor;

  • •   obținerea de informații asupra veniturilor generate de proprietăți imobiliare similare;

  • •   aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru estimarea valorii si fundamentarea opiniei finale a evaluatorului;

  • •   analiza valorilor obținute prin raționament profesional si prin prisma criteriilor de adecvare a metodelor, preciziei, cantitatii si calitatii informațiilor utilizate;

  • •   estimarea valorii de piața in urma aplicării abordării considerata adecvata.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandările si metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.

  • 2.2. Identificarea proprietății si descrierea juridica

Proprietățile imobiliare ce fac obiectul prezentului raport de evaluare au fost inspectate la data de 23.10.2019, fiind amplasate in incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadionul de Fotbal „Ion Oblemenco", o zona centrala a Municipiului Craiova, respectiv:

  • •   un spațiu cu destinația de spațiu rezidențial (turistic) - HOTEL, cu regimul de inaltime P+4, avand Sc ia soi de 470,27 mp, Scdesf 2.341,01 mp si Su de 1.950,84 mp si

  • •  un spațiu cu destinația de spațiu de alimentație publica - RESTAURANT, BISTRO, CAFETERIE SI ALIMENTAȚIE PUBLICA, avand SC|asoi de 757,38 mp, Scdesf 1.992,41 mp si Sude 1.660,34 mp.

Utilizatorul lucrării a prezentat, drept documente ce sunt anexate in copie la prezentul raport, următoarele:

  • •   HCL 324/2019 prin care Consiliul Local al Municipiului Craiova aproba inchirierea prin licitație publica pe o perioada de 15 ani, Hotelul si Restaurantul, bunuri din domeniul public al municipiului Craiova, situate in incinta "Complexului Sportiv - Stadionul de Fotbal "Ion Oblemenco";

  • •  Anexe planșe Stadion.

Prin menționarea documentelor de mai sus, Evaluatorul nu certifica autenticitatea din punct de vedere legal a acestuia si nici dreptul de proprietate deplin, considerat ca ipoteza de lucru in prezenta lucrare.

  • 2.3. Descrierea zonei de amplasare

Zona de amplasare a Complexului Sportiv - Stadionul de Fotbal "Ion Oblemenco" in care sunt amplasate cele doua proprietăți imobiliare ce fac obiectul evaluării este in zona centrala a mun. Craiova. Caracterul zonei este mixt, respectiv rezidențial-comercial.

Artere importante de circulație in apropiere:

  • •   Auto - B-dul Știrbei Vodă;

  • •   Calitatea rețelelor de transport: asfalt.

Caracterul edilitar al zonei:

  • •   Imobile rezidențiale si comerciale.

  • •   In zona se afla:

o Rețea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport suficiente;

o Unitati comerciale in apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, cu supermarket-uri;

o Unitati de invatamant (mediu) si superior;

o Unitati medicale;

o Instituții de cult; o Cu sedii de banei;

Terenul dispune de toate utilitățile edilitare zonei:

  • •   Rețea urbana de energie electrica

  • •  Rețea urbana de apa

  • •  Rețea urbana de gaze

  • •   Rețea urbana de canalizare

  • •   Rețea urbana de telefonie, cablu si internet

Concluzie:

Zona de referința mediana. Amplasare buna. Dotări si rețele edilitare bune. Poluare redusa. Ambient civilizat.

  • 2.3.1. Descrierea amplasamentului

Complexului Sportiv - Stadionul de Fotbal "Ion Oblemenco" in incinta caruia se găsesc cele doua proprietăți imobiliare supuse evaluării, este amplasat in zona centrala a mun. Craiova, accesul la amplasament facandu-se sin strada Bdul Știrbei Vodă, str. Râului si str. Ecaterina Teodoroiu. Zona are caracter mixt, respectiv rezidențial si comercial. Utilitățile amplasamntului: curent electric, apa-canal si gaze._____________________

  • 2.3.2. Descrierea construcției

Complexul Sportiv - Stadionul de fotbal - „Ion Oblemenco", cu o valoare de aproximativ 52 de milioane de euro, are o capacitate de 30.983 de locuri în tribune pentru spectatori, după cum urmează:

  • • 232 de locuri pentru persoane cu dizabilități în scaune cu rotile, inclusiv însoțitori;

  • • 350 de locuri pentru reprezentanții mass-media;

  • • 2368 de locuri pentru spectatori VIP, din care 440 de locuri în loje;

  • • 28.033 de locuri pentru public.

Stadionul „Ion Oblemenco" este un stadion multifuncțional , construcția acestuia începând la data de 7 septembrie 2015 după demoalrea vechiului Stadionul „Ion Oblemenco". Inaugurarea arenei a avut loc pe 10 noiembrie 2017 într-un meci amical cu Slavia Praga, pierdut cu scorul de 0 la 4 în fața a 30.000 de suporteri. Primul meci oficial a fost în Liga I pe 18 noiembrie 2017, între CS Universitatea Craiova și CS Juventus București, la care au asistat 17.853 de fani. De asemenea, beneficiază de spații destinate sportivilor (vestiare cu grupuri sanitare, săli de antrenament, spațiu rezidential/turistic), presei (tribună media, zonă de lucru pentru presă, sală de conferințe, zonă mixtă, zonă flash interviu și studiouri TV etc.), administrație (birouri, săli de ședință și proiecție, spații de depozitare, vestiare etc.), zonă de cazare sportivă cu camere și cu facilități de recuperare pentru sportivi și este prevăzut cu parcări și accese de diferite categorii concepute și realizate într-o manieră de organizare flexibilă, care permite folosirea optima a spațiului, în funcție de necesitățile organizatorilor de evenimente din fiecare dintre cele 3 obiective: Stadion de fotbal, Sala Polivalenta și Stadion de atletism. Stadionul a fost conceput pentru a putea găzdui meciuri din cadrul UEFA Champions League, UEFA Europa League, FRF - Liga I. Stadionul va fi folosit de asemenea pentru alte tipuri de sporturi: rugby (Rugby Union si Rugby League, rugby in 7), oină, hochei pe iarbă, minihochei sau fotbal american. Se vor putea organiza în incinta complexului sportiv și concerte, târguri, expoziții, evenimente culturale și sociale. Obiectivul de investiții Complex Sportiv Craiova - Stadion de fotbal, realizat prin "Programul național de construcții de interes public", subprogramul "Complexuri sportive", derulat de Ministerul Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene (MDRAPFE) prin Compania Națională de Investiții, a fost aprobat în anul 2014, luna octombrie prin emiterea Hotărârii de Guvern nr 900/2014, contractul a fost semnat în luna mai 2015 iar în luna septembrie au demarat lucrările de execuție. Astfel, la doi ani de la demararea lucrărilor, CNI a predat către primăria Craiova un obiectiv mult așteptat către iubitorii fotbalului.

star

  • 2.3.2.1. Hotel

ESTIMAREA VALORII CONSTRUCȚIEI

Catalog "Costuri de reconstrucție

Costuri de înlocuire - Clădiri industriale, comerciale si agricole construcții speciale", IROVAL, 2014

AORFSA CLĂDIRII:

Bdul Știrbei Vodă, nr. 43, in incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadion de Fotbal "Ion Oblemenco"

DENUMIRE:

HOTEL

PROPRIETAR;

Consiliul Local al Municipiului Craiova

DATA EVALUĂRII:

23.10.2019

Regim inaltime

P+4

Suprafața construita la sol (mp)

470,27

Suprafața construita desfășurată cca (mp)

2341X11

Suprafața utila conform contract (mp)

1.950,84

Curs euro/leu

4,7600 lei

PREZENTARE DATE CONSTRUCTIVE

Des tnabe actuala

spațiu rezidental (turistic)

Starea generala actuala

foarte bura

Apartenența

dadre «i incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadionul de fotbal Ion Oblemenco'

Fundata

tip cuva de protecbe seismca, fixata pe un radier general de 60 an grosme, planseu intre nivele tip dala

Structura de rezistenta

cadre si dafragme de beton armat

Regn înălțime

P+4

Inalbmea medie palier (m)

3

Pereți

compartimentări interioare dn zidărie BCA si pereți ușori dn ghips carton

Pardosea n genera! dn

mocheta PVC in camere, tprta si gresie pe holuri o grupuri sanitare

Acoperiș

tip terasa crculaMa/necrciXabila

Tamplarie

PVC cu geam ternxwoldnt

Fnsaje

med», pereți tencjb, gietuti s firisab acrik, vopsekri lavabie, us interioare de tip PIN ftrnrute, gresie 9 faianța n baie

Instalata tehnologce utâtab

’apa • canal

da

■grupuri sanitare

da

“termca ■ ncaizire

da, centralizat cu ae- cald

■nsWabe de aer condiționat

da

■energie electr ca

da


  • 2.3.2.2. Restaurant, Bistro, Cafeterie si Alimentație Publica

ESTIMAREA VALORII CONSTRUCȚIEI

RESTAURANT, BISTRO. CAFETERIE SI ALIMENTAȚIE PUBL IC A

Catalog "Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire - Cladin industriale, comerciale si agricole construcții speciale", IROVAL, 2014

ADRESA CLĂDIRII:

DENUMIRE:

PROPRIETAR:

DATA E VAL UAR1L

Suprafața construita la sol (mp)

Suprafața construita desfasurata cca (mp)

Suprafața utiLa conform contract (mp)

Curs euro/leu


Bdul Știrbei Vodă, nr. 43, in incinta Complexului Sportiv Craiova - Stadion de Fotbal "Ion Oblemenco’' RESTAURANT, BISTRO, CAFFTER1E SI ALIMENTAȚIE PUBLICA

ConsAul Local al Municipiului Craiova

23.10.2019

75738

1.992,41

1.660,34

4,7600 lei


PREZENT ARE DATE CONSTRUCTIVE

Destnabe actuala

Starea generala actuala

Apartenența ruidatn

Structura de rezistenta înălțimea medie pafcer (m) Pereți

Pardo&ei in generai din Acoperiș

Tamplane

hncaje

Instalat» tehnologice utitatJ

spațiu abnentate pubka

foarte buna

dadre in ironia Compiexuk» Sportiv Craiova ■ Stadond de fotbal Ion Obiemenco*

tp cuva de protecție seisnvca, fixata pe un rader generai de 60 cm grosime, pianseu intre nivele tip dala cadre 9 diafragme de beton armat

3

compartimentări interioare dn adane BCA

parțiale dr gresie si h majoritatea lor find dn beton

tp terasa cr cuabda/neorcuiaMa

PVC cu geam termouoiant

smpie 9 netermnate, vopoton lavabte la pereți, sunt spat» deschise nea necomparmentate

"apa ■ canal "grupuri sanitare •termica • ncatzre

da

da

da, centralizat cu aer caid

Votante de aer condiționat

nu

  • 2.4. Studiul pieței. Definirea pietii si subpietii

0 piața imobiliara poate fi definita ca interacțiunea dintre persoane fizice sau entitati care schimba drepturi de proprietate pe alte active, de obicei, bani. Piețele imobiliare specifice sunt definite prin tipul de proprietate, localizare, potențialul de a genera venit, caracteristicile locatarilor tipici, atitudinile si motivațiile investitorilor tipici sau prin alte atribute recunoscute de persoanele fizice sau de entitatile care participa la schimbul de proprietăți imobiliare. In schimb, piețele imobiliare fac obiectul unei diversități de influente sociale, economice, guvernamentale si de mediu. In comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare inca sunt pe un trend atractiv si ascendent. Aceasta caracteristica este cauzata de mai multi factori cum sunt o oferta relativ inelastica si o localizare fixa a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietăți imobiliare nu se adapteaza rapid, ca răspuns la modificările cererii de pe piața.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează, fiind influențată de multe ori de reglementările guvernamentale si locale.

Informațiile despre tranzacții similare nu sunt disponibile imediat, existând decalaj intre cerere si oferta, echilibrul atingandu-se greu si fiind de scurta durata. In funcție de factori ca: amplasarea, design-ul si tipul proprietății imobiliare, motivațiile si varsta participantilor s-au creat tipuri diferite de piețe imobiliare, precum:

  • •   Piața imobiliara rezidențiala;

  • •   Piața imobiliara comerciala;

  • •   Piața imobiliara industriala;

  • •   Piața imobiliara agricola;

  • •   Piața imobiliara speciala.

Având in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piața imobiliara, pentru toate tipurile de proprietăți este o piața activa, caracterizata prin oferta puțin elestica in comparație cu cererea si preturi in creștere, pentru amplasamente ce oferă utilizări comerciale atractive.

In consecința, avem o piața a vânzătorilor, pentru ca aceștia pot obține preturi mai mari pentru proprietățile disponibile. Se estimează ca dezechilibrul intre cerere si oferta pentru aceasta zona va genera si va susține in continuare un nivel crescut al prețului de vanzare si al chiriilor pentru proprietăți imobiliare.

Analizând piața imobiliara din doua puncte de vedere, pe termen scurt si pe termen lung, se pot afirma următoarele:

  • •  Pe termen scurt este o piața a vânzătorului, datorita ofertei mici in comparație cu cererea mare de proprietăți in zone atractive, c aracterizata de preturile relativ mari pe piața;

  • •  Pe termen lung piața imobiliara are o anumita stabilitate, deși va păstră un număr destul de cereri de proprietăți imobiliare, determinat de echilibrarea cererei cu oferta, insa cu un potențial de dezechilibru in sens invers, ca urmare a stagnării a creditului ipotecar, influențat si de o creștere a inflației cu efect direct asupra dobânzilor practicate pentru creditul ipotecar.

Pentru analiza pieței imobiliare a proprietății evaluate se va face analiza pieței pe doua niveluri:

  • •  din punct de vedere al pieței largi, de ansamblu,

  • •  din punct de vedere al pieței in care concurează proprietatea evaluata.

Analiza de piața aplicata unei proprietăți specifice are o importanta deosebita in procesul de evaluare si nu trebuie confundata cu analiza generala de piața sau cu alte studii similare.

In cazul evaluării proprietății ce face obiectul raportului, analiza de piața arata modul in care interacțiunea dintre cerere si oferta afecteaza valoarea proprietății.

Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotatiilor si comportamentului participantilor de pe piața, evaluatorul poate stabili atitudinile de piața privind tendințele curente, precum si schimbările anticipate.

Analiza de piața oferă si baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a proprietății evaluate. Evaluatorul trebuie sa identifice relația dintre cerere si oferta concurentiala de pe piața proprietății evaluate. Aceasta relație indica gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curenta.

Valoarea de piața a unei proprietăți este in mare măsură determinata de poziția sa competitiva pe piața. De aceea, in sensul cel mai larg, analiza de piața oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

2.5. Analiza pieței imobiliare din Romania

Piața imobiliara din Romania a inregistrat anul trecut cel mai rapid ritm de dezvoltare din ultimii 5-7 ani. Dezvoltatorii si-au intensificat activitatea in toate sectoarele imobiliare, încercând sa fructifice condițiile pozitive ale pieței si cererea in creștere. Stocurile livrate au atins valori record ale ultimilor 5 ani, inregistrandu-se creșteri de 11% pentru piața rezidențiala, +39% pentru stocul nou de centre comerciale, in timp ce suprafața de birouri finalizata in București a fost de 4 ori mai mare fata de 2015.

Raportul global EMEA Retail Market Snapshot arata ca la nivel european, așteptările indica o creștere a consumului privat de 2,2% pentru anul 2017, ceea ce inseamna vesti bune pentru retaileri.

Anul trecut, puterea de cumpărare a crescut ca urmare a măririi salariilor si a nivelului de ocupare a forței de munca, ceea ce a dus la sporirea vânzărilor in zona de retail fata de 2015 in Uniunea Eropeana si zona euro, cu 2,8%, respectiv 1,8%. Cele mai mari creșteri au fost inregistrate in Luxemburg (14%) si Romania (13,3%), acestea fiind urmate de Lituania (6,7%), Polonia (6,4%) si Marea Britanie (5,5%). Daniela Popescu explica pe de o parte, vânzările inregistrate de majoritatea jucătorilor au crescut cu 20-30% in ultimul an, iar pe de alta parte, aceasta funcționează ca un catalizator pentru piața. Astfel, retailerii deja prezenti vor sa se extindă in continuare si dezvolta noi concepte pentru a deveni cat mai flexibili si pentru a acoperi atat orașe si centre comerciale mari, cat si orașe si scheme comerciale de dimensiuni mai mici. In plus, rezultatele pozitive din ultimul an au atras atentia retailerilor din regiune observandu-se din ce in ce mai multe nume interesate sa se dezvolte in Romania. Deși piața locala beneficiază de o oferta semnificativa atunci când vine vorba de branduri, nevoia de diversificare este tot mai mare asteptandu-se ca acest trend sa continue pe măsură ce creste si ponderea comerțului online in consumul total. Daca in ultimii ani, impactul tehnologic a inceput sa se resimtă din ce in ce mai mult si in sectorul de retail, conform raportului global EMEA Retail Market Snapshot, consumatorii se reorienteaza către plăti si cumpărături online prin intermediul dispozitivelor mobile. In aceste condiții, retailerii trebuie sa isi adapteze oferta pentru a răspunde nevoilor consumatorilor si pentru a accelera vânzările. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara Colliers International, piața terenurilor va continua sa creasca in acest an si in orașe precum Craiova, considerat unul din orașele poli de dezvoltare. Piața imobiliara rezidențiala din Romania va funcționa cu doua viteze in acest an, pe fondul accentuării discrepantelor intre mediul urban si cel rural, iar cererea de locuințe in marile orașe va ramane la un nivel ridicat, astfel ca dezvoltatorii vor continua investițiile in

construcția de blocuri, preturile urmând tendința de creștere temperata marcata si in 2018. Piața imobiliara rezidențiala romaneasca este caracterizata, in continuare, de decalajul major dintre cerere si oferta, asta in condițiile in care deficitul de locuințe la nivel național depășește un milion de unitati locative. Preturile relativ mici ale locuințelor in comparație cu alte tari din regiune si apetitul romanilor pentru proprietăți imobiliare vin sa accentueze dezechilibrul dintre cerere si oferta. Potrivit celui mai recent raport de piața realizat de Analize Imobiliare in primul trimestru al anului in curs, proprietățile rezidențiale din Romania s-au apreciat cu 0,8% fata de ultimele trei luni din 2018. Astfel, nivelul actual al preturilor se situează la un nivel apropiat de cel consemnat la inceputul lui 2010, după declinul important consemnat in primii doi ani de recesiune (mai ales in 2008). In ceea ce privește preturile de tranzacționare ale locuințelor, cele mai recente date publicate de Eurostat si Institutul National de Statistica (INS) releva, pentru al patrulea trimestru din 2018, un avans anual de 4,2% atat in Uniunea Europeana, cat si in zona euro. Pentru piața locala, creșterea anuala a fost de 5,3%, corespunzând, astfel, cu cea consemnata de Analize Imobiliare pentru valorile de listare a proprietăților.

Dorel Nita, Head of Data and Research in cadrul Imobiliare.ro si Project Manager al Analizelmobiliare.ro afirma ca „Tendința de temperare a ritmului de creștere a preturilor, identificata de Analize Imobiliare inca din a doua jumătate a anului 2017, s-a menținut si in primul trimestru din 2019.

Preturile si-au continuat traiectoria ascendenta intr-un ritm si mai redus decât anul trecut, astfel incat diferența anuala a preturilor proprietăților rezidențiale a ajuns la +4,6%, in condițiile in care, in cele trei luni anterioare, același indicator se situa la o valoare de +5,3%."

In concluzie, cel puțin teoretic, Romania este o piața foarte atractiva pentru investitori si interesul pentru investiții va fi in creștere in 2019, in contextul in care proprietățile imobiliare cu scop investitional vor continua sa se tranzactioneze la preturi mai mari, reprezentate prin randamente in scădere, sub 8%. Provocarea dezvoltatorilor este de a crea noi oportunități pe o piața care are nevoie de produse imobiliare de calitate si cu risc scăzut.

  • 2.6. Aspecte economico - sociale ale Municipiului Craiova

Craiova este municipiul de reședința al județului Dolj, Oltenia, Romania, format din localitățile componente Craiova (reședința), Facai, Mofleni, Popoveni si Simnicu de Jos si din satele Cernele, Cernelele de Sus, Izvorul Rece si Rovine. Conform recensământului din anul 2011 orașul avea o populație de 269.506 de locuitori.

Municipiul Craiova este situat in sudul României, pe malul stâng al Jiului, la ieșirea acestuia din regiunea deluroasa, la o altitudine cuprinsa intre 75 si 116 m. Craiova face parte din Campia Romana, mai precis din Campia Olteniei care se intinde intre Dunăre, Olt si podișul Getic, fiind străbătută prin mijloc de Valea Jiului. Orașul este așezat aproximativ In centrul Olteniei, la o distanta de 227 km de București si 68 km de Dunăre. Forma orașului este foarte neregulata, in special spre partea vestica si nordica, iar interiorul orașului, spre deosebire de marginea acestuia, este foarte compact.Municipiul Craiova îmbina, intr-un mod armonios, noul si vechiul, istoria, cultura, industria, economia, agricultura, capatand o personalitate proeminenta in special in ultimii ani după revoluție, când modernizarea si-a pus amprenta in toate domeniile de activitate.

Craiova este unul din cele mai mari centre industriale ale României, chiar si in condițiile dificile legate de tranziția la economia de piața.

Exista in Craiova un număr important de mari uzine si fabrici orientate spre o producție foarte variata: echipament electrotehnic, locomotive electrice, avioane, tractoare si mașini agricole, autoturisme, confecții textile, îngrășăminte chimice. Pe raza municipiului Craiova funcționează peste 600 unitati cu amănuntul (din sectorul alimentar, nealimentar, universal, mixt si de alimentație publica) si 10 unitati de cazare cu peste 1000 locuri, din care 7 hoteluri, 2 campinguri, un han si motel. Populația ocupata a municipiului este de circa 110.000 persoane, iar producția industriala anuala a orașului este de aproximativ 700 miliarde lei.Locuințele existente in municipiul Craiova, de peste 100.000, au o suprafața locuibila totala de 3400 mii mp. Lungimea totala a străzilor din municipiul nostru este de 345 km., din care 230 km sunt modernizate, fiind preocupați permanent de reducerea străzilor nemodernizate. Municipiul Craiova dispune de peste 500 km rețele apa potabila; peste 400 km rețele de canalizare si peste 300 km conducte gaze naturale. Lungimea rețelei de tramvai este de 18,6 km cale dubla, deservita de 49 tramvaie, iar lungimea traseelor pentru autobuze este de 99,4 km, deservite de un parc de 277 autobuze. Rețeaua feroviara deservita de Regionala Craiova are ca punct central municipiul Craiova, iar orașul beneficiază de serviciile unui aeroport.Invatamantul de toate gradele se desfasoara in 174 unitati, in procesul de invatamant fiind cuprinși peste 70.000 de elevi, circa 20.000 de studenti si aproximativ 7.200 copii inscrisi in grădinițe.

In orașul Craiova se afla doua instituții de invatamant superior de stat: Universitatea si Universitatea de Medicina cu 16.418 studenti si trei universități particulare cu aproximativ 2300 studenti.

In Craiova se găsesc 4 spitale: Spitalul nr. 1, Spitalul nr. 2 si Spitalul nr. 3 si Spitalul C.F.R.; cu peste 3400 paturi, in aceste spitale funcționând in sectorul public 1172 de medici. Tot aici se găsesc 90 de cabinete medicale unde isi desfasoara activitatea 186 de medici. Spitalul Clinic nr. 1 funcționează intr-o clădire construita in 1967. In incinta spitalului funcționează o biblioteca medicala care are un valoros fond de carte. Viata spirituala a Craiovei se reflecta in activitatea Teatrului National, care a dus faima artei teatrale romanești pe toate meridianele lumii. Alte instituții de cultura care isi desfasoara activitatea in Cetatea Băniei sunt: Opera Romana, Teatrul pentru Copii si Tineret "Colibri", Ansamblul Folcloric "Maria Tanase" si Filarmonica "Oltenia".

Tot in Craiova se afla Muzeul "Olteniei", Palatul Jean Mihail - Muzeul de Arta si Casa Băniei. Vechi centru urbanistic al Olteniei, municipiul Craiova reprezintă un punct de referința pe harta României de azi. Era firesc, așadar, ca orașul care i-a dat tarii si lumii pe Constantin Brancusi, Henri Coanda, Nicolae Titulescu, Gheorghe Titeica - pentru a enumera doar cateva dintre marile personalități care s-au format aici - sa-si regaseasca propria identitate prin ceea ce il definește cu adevarat, dar mai ales prin mentalitatile si oamenii sai. Așezare cu bogate tradiții istorice si culturale, Craiova, orașul de peste Jiu, dispune de un real potențial economic, aflat in plin proces de restructurare. Dar, sa nu uitam, in nici un caz, dificultățile create de punerea in aplicare a reformei societății romanești actuale, acest pas important care trebuie sa conducă la integrarea noastra europeana si euro-atlantica.In orașul Craiova exista rețea de distribuție a apei cu lungime de cca. 391 km., avand diferite diametre cuprinse intre 50 si 800 mm. Execuția acesteia a inceput in anul 1908. Materialele din care sunt executate sunt: Otel, fonta, azbociment, premo. Conductele din fonta sunt cele mai vechi, de cca. 100 ani. In marea majoritate a cartierelor exista alimentare cu apa, dar nu exista acoperire totala. Procentul de acoperire este de aproximativ 60%. Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Drumul Apelor, Catargiu, Brestei. Sistemul de canalizare masoara aproximativ 360 km, avand diferite diametre.

Principalele materiale utilizate pentru construcție sunt: beton, beton armat, azbociment, bazalt, P.V.C. Construcția sistemului de canalizare a inceput in anul 1910.Cartierele cele mai defavorizate sunt: Bariera Valcii, Brestei, Romanești, Catargiu, si Brestei trebuie prevăzute statii de pompare.Rețeaua de iluminat public a municipiului Craiova masoara aproximativ 440 km., linii electrice aeriene 300 km. Execuția primelor rețele de energie dateaza din anul 1960.

Sistemul de distribuție gaze naturale din municipiul Craiova, are o lungime de 530 km, din care 244 km rețea cu durata de exploatare expirata.Rețeaua de distribuție gaze naturale acopra in proporție de 90% zona municipiului Craiova. Cele mai defavorizate cartiere sunt: Simnic, Popoveni, Braniște, Mofleni, Facai, Drumul Apelor, Bordei.

S.C. Distrigaz-Sud Craiova Suporta din fonduri proprii numai inlocuirile de conducte de distribuție gaze naturale, extinderea rețelei de distribuție in municipiu se realizează din fondurile cetățenilor. Sursa: http://www.primariacraiova.ro Craiova, metropola de azi, Bania de ieri - un spațiu european atractiv si competitiv, un puternic centru economic in industria construcțiilor de mașini si electrotehnica, corelat cu un mediu academic puternic tradițional. Orașul Craiova si Zona Metropolitana a Craiovei sunt amplasate in regiunea Oltenia. Astfel, Polul de creștere Craiova deține un rol deosebit de important in ceea ce privește funcțiile sale economice, sociale, universitare si culturale, exercitate pe o arie foarte întinsa. In urma analizei SWOT, s-au identificat direcțiile generale de dezvoltare ale polului de creștere Craiova, corelate cu profilul polului acestuia, orientate către industrie, invatamant si cultura, care sa faca din acesta un spațiu competitiv si atractiv pentru locuitori, vizitatori si investitori.

Astfel, profilul polului de creștere Craiova se definește prin următoarele aspecte:

  • •  Important centru economic si industrial, cu un mare potențial economic, rezultat din combinația ramurilor economice tradiționale si a celor inovative (construcții de mașini, energetica, electrotehnica);

  • •   centru universitar, academic si de cercetare cu tradiție, cu accent pe instituțiile educaționale si de cercetare care se axeaza pe profilul industrial si tehnologic specific polului;

  • •   centru cultural - istoric, leagan al tradițiilor si moștenirii istorice, care conferă identitate locala si unicitatea specifica spațiului oltenesc.

  • 2.7. Piața imobiliara in Municipiul Craiova

Al saselea oraș din tara si cel mai important centru urban din Oltenia, Craiova este un important centru universitar, cu mai mult de 20.000 de studenti ce studiază aici peste 120 de specializări - printre cele mai cautate si cu o buna reputație fiind Facultatea de Automatica, Electronica si Computere. "Pontentialul economic al orașului nu este inca exploatat la maximum, iar forța de munca are o calificare superioara competitiva si atractiva pentru investitorii din IT&C, outsurcing, aeronautica, dar si experiența semnificativa in profesiile tehnice si industriale din aeronautica sau atomotive", estimează Gijs Klomp, Head of Capital Markets, CBRE Romania. Specialiști de pe piața imobiliara estimează ca la nivel național, in 2019 si 2020, ar urma o stagnare a preturilor, urmata de o scădere semnificativa, analizand indicatori economici care ar conduce la scăderi de preturi pe piața imobiliara. Unul dintre specialiștii de la nivel central estimează o scădere a preturilor cu 20-30% pana in 2021, ca urmare a stagnării economiei, a faptului ca salariile nu vor mai creste in ritmul de anul trecut nici in mediul privat, nici in cel de stat si mai ales a faptului ca pe plan internațional exista temeri pentru o noua recesiune economica in viitorul apropiat. De asemenea, o limitare a programului „Prima Casa" va conduce la scăderea cererii de



apartamente, iar procesul inflaționist ar putea stagna cererea de apartamente scumpe, ceea ce ar conduce la o așezare a preturilor in zona imobiliara. Doar ca piața imobiliara din Craiova este atipica. Preturile au explodat, fara sa existe vreun fundament economic, fara ca in Craiova sa fi aparut mari investiții sau sa se fi dezvoltat brusc zona din punct de vedere economic. „Toți acești factori economici pot influenta decisiv piața imobiliara, numai ca piața imobiliara nu urmărește întotdeauna realitățile economice. La Craiova piața imobiliara a urmat trendul creșterii de preturi din tara, fara sa se tina cont de condițiile economice din aceasta zona, care si in acest moment suferă de investiții economice majore. De aceea, supa cum afirma vicepreședintele ARAI se achiziționează la preturile care sunt in tara, insa, in același timp, suntem mai sărăci si suferim atunci când achitam rate la nivelul celor din București, Cluj, Iași, Constanta". De asemenea, specialistul local de pe piața imobiliara estimează o stagnare a preturilor pe piața imobiliara in Craiova in perioada următoare, argumentând ca atunci când vor fi construite si vor incepe contractările pentru imobile, cererea nu va fi suficient de mare sa absoarba toate acele construcții, astfel ca datorita concurentei intre dezvoltatori, va fi un impact si asupra preturilor. La ora actuala, raportat la prețul pe metrul patrat, in Craiova, apartamentele vechi se vând cu preturi cuprinse intre 1.100 si 1.200 de euro pe metrul patrat de suprafața utila, iar cele noi ajung la 1.200 - 1.400 de euro pe metrul patrat de suprafața utila.

Stocul de spatii de birouri de clasele A si B in Craiova este estimat la 30.000 de mp, chiria pentru spatiile de birouri de clasa A variind intre 10 si 12 euro/mp si intre 6 si 10 euro pentru cele de clasa B, rata de neocupare fiind de aprox. 20%.

Sectorul financiar-bancar local, companiile de outsourcing (BPO), cele din industria auto si de servicii administrative (SSC) urmăresc extinderea activităților, de aceea, cererea lor de spatii de birouri din Craiova are cea mai mare pondere.

In concluzie specialiștii in imobiliare estimează ca preturile au crescut prea rapid si fara fundamente economice prea solide si ca de acum incolo mai este foarte puțin loc de creștere pe piața imobiliara in condițiile in care in Oltenia nu exista creștere economica sustenabila, nu exista investiții majore.

  • 2.8. Piața specifica. Analiza cererii, ofertei si echilibrul pieței

Imobilele evaluate sunt de tip spatii comerciale, respectiv spațiu rezidential/touristic si spațiu de alimentative publica.

Aria pieței este una urbana si aparține unei zone central de tip commercial - rezidențial, zona intens populata avand un grad de construire de peste 50%.

Valorile de piața a imobilelor similare sunt in stagnare (datorita condițiilor actuale ale pieței imobiliare).

  • •   caracteristici cerere: redusa, dar peste oferta de proprietăți cu amplasament atractiv si utilizări alternative multiple, din cauza lipsei de lichidități a potențialilor cumpatatori, motivata de politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   caracteristici oferta: mai mica - in comparație cu dimensiunile cererii.

  • •   echilibru cerere - oferta: pe piața proprietăților similare celei evaluate fiind influențată de capacitatea actuala, dar si viitoare de absorbție a pieței de bunuri de consum, larg consum si consum îndelungat, deci funcție de evoluția vânzărilor, la momentul actual consider starea pieței imobiliare, pe acest segment, in stagnare.

  • •   tendințe: o situație volatila ce poate fi depășită prin factorii care ar putea influenta in mod direct stimularea ereditarii ce constau intr-un plan coerent anticriza realizat de Guvern, politica monetara si administrativa a băncii centrale, politica de risc a băncilor si atingerea unei convergente a preturilor practicate de dezvoltatorii imobiliari cu putere reala de cumpărare.

  • •   cotatii oferte preturi unitare de vanzare terenuri (in zona prețul de vanzare este cuprins intre 300 - 450 euro/mp in funcție de suprafața si accesul la utilitati).

  • •   cotatii oferte chirii de piața 5-12 euro/mp pentru spatii de birouri si comerciale, iar pentru spatii industriale intre 1,5-3,5 euro/mp.

Piața imobiliara este o piața activa. Cererea mai mare decât oferta. Piața vânzătorului.

CAPITOLUL 3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 3.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de "cea mai buna utilizare" (CMBU) este in stransa si directa corelație cu valoarea de piața. Prin analiza CMBU a proprietății imobiliare evaluate se poate identifica utilizarea cea mai competitiva si profitabila a acesteia.

"CMBU este definita ca "utilizarea cea mai probabila a proprietății, posibila din punct de vedere fizic, justificata in mod adecvat, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare valoare a proprietății evaluate". Conceptul de "cea mai buna utilizare" reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectate din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării

Relațiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe piețele imobiliare. Cunoașterea si intelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul de cea mai buna utilizare. Când scopul evaluării este estimarea valorii de piața, analiza celei mai bune utilizări identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care va fi pusa proprietatea.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele situații:

  • ■   cea mai buna utilizare a terenului liber;

  • ■   cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa indeplineasca următoarele criterii:

  • ■   permisa legal;

  • ■   posibila fizic;

  • •   justificata adecvat;

  • ■   fezabila financiar;

  • ■   maxim profitabila.

Având in vedere ca proprietățile evaluate au o particularitate care limitează posibilitățile de utilizare, acestea fiind amplasate in zona centrala a municipiului, fiind ocupate de construcții cu destinație comerciala, clădiri aflate in starea foarte buna, consideram ca cea mai buna utilizare este de teren cu destinație comerciala.

Chiar si in aceasta situație sunt respectate prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor Anevar 2018 respectiv:

  • •   produce efecte economice pozitive, avand in vedere funcțiunile permise de către PUG;

  • •   utilizările propuse sunt dimensionate in corespondenta cu suprafața lotului de teren, astfel sa existe acces neingradit si o funcționalitate adecvata, fiind realizabile din punct de vedere fizic si tehnic in baza studiilor de fezabilitate aferente, cat si permisive legal fiind in concordanta cu Planul urbanistic general al mun. Craiova (PUG).

  • •   se considera oportuna si fezabila financiar executarea unei astfel de investiții.

  • 3.1.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber poate fi utilizarea prezenta, construcția, subimpartirea sau unirea cu alta proprietate. Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor.

Ca alternativa, terenul poate fi pastrat ca investiție. Utilizarea potențiala si nu utilizarea existenta determina de obicei prețul care va fi plătit pentru teren in cazul in care respectiva utilizare este fezabila din punct de vedere economic.

Analiza planurilor zonale, a vecinătăților, conduce la concluzia ca posibilitatea utilizării terenului in alte moduri decât este folosit in prezent nu este atractiva.

  • 3.1.2. Cea mai buna utilizarea terenului construit

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita este caracteristica utilizării care trebuie sa fie realizata pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai buna utilizare a proprietății evaluate ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constata ca cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construita este cea actuala, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate

Având in vedere solicitarea pentru care se intocmeste prezentul raport de evaluare respectiv estimarea valorii terenului si a cunatumului prestației titularului dreptului de superfice asupra terenului supus evaluării, Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a terenului este cea actuala, respectiv comerciala.

  • 3.1.3. Cea mai buna utilizare a construcției

Cea mai buna utilizare a proprietății ca fiind construita este caracteristica utilizării care trebuie sa fie realizata pe o proprietate prin prisma construcțiilor existente si a celor ideale descrise in concluzia analizei asupra celei mai bune utilizări a terenului ca fiind liber.

Cea mai buna utilizare a proprietății evaluate ca fiind construita poate fi continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, ori o combinația a acestor alternative.

Se constata ca cea mai buna utilizare a proprietății imobiliare ca fiind construita este cea actuala, deoarece are cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

3.2. Modul de abordare a valorii

Pornind de la premisele prezentate, evaluatorul a utilizat ca abordare pentru estimarea valorii proprietăților imobiliare, abordarea prin cost, aceasta fiind relevanta si suficienta in oferirea datelor de piața pentru estimarea valorii acestora. Având in vedere scopul evaluării, dar si utilizarea unor date greu cuantificabile (tarif camere, costuri cu intretinerea, salarii, personal, costuri materii prime si materiale, etc), abordarea prin venit este irelevanta.

  • 3.2.1. Abordarea prin cost

In abordarea prin costuri se estimează costul de inlocuire al construcțiilor, la data evaluării, impreuna cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice, funcționale si influentelor mediului exterior. Pentru apreciarea costului de inlocuire la clădiri s-a folosit. Catalogul "Costuri de reconstrucție - costuri de inlocuire" - autor Corneliu Schiopu, editura IROVAL București 2015 completate sau corectate cu situația reala de pe teren. Desfasurarea calculului si analiza relativa a proprietăților sunt prezentate in Anexele la raportul de evaluare.

Metoda costului de inlocuire net are drept baza de pornire prețul construcției determinat in devizele intocmite de constructorul clădirii si puse la dispoziție de beneficiar, actualizate de evaluator la data evaluării si eventual completate sau corectate cu situația reala de pe teren.

Metoda costului de inlocuire urmărește obținerea unei valori actualizate a clădirilor, pornind de la un cost de inlocuire brut actualizat amendat cu deprecierea cumulata plecând de la estimarea valorii de piața pentru utilizarea existenta, valoare rezultata din costul curent brut de inlocuire (sau reconstrucție) a clădirilor, construcțiilor speciale, utilajelor, instalațiilor si echipamentelor, minus alocarea (valorica) pentru deteriorarea fizica si orice forme relevante de depreciere si optimizare conform relației:

CI = CIB x ( 1 - Dt ) unde:

CI = cost de inlocuire

Pentru estimarea costului de inlocuire brut, CIB, la clădiri evaluatorii au ales următoarele metode de calcul a costului de inlocuire brut:

CIB = I x Ad, unde:

I = indicatorii valorii de inlocuire pentru partea de construcții a obiectului pe unitatea de referința a acestuia (Ad = aria desfasurata) si indicatorii valorii de inlocuire pe unitatea de referința a obiectului pentru instalațiile funcționale.

Ad = aria desfasurata a construcție, definita conform normelor de aplicare a metodei.

Pentru estimarea costului de inlocuire brut la instalații si construcții speciale s-a utilizat următoare formula de calcul:

CIB = Pachiziție + C montaj si PIF

Pachizitie = costul de achiziție a instalației speciale de nou, reconstrucție a unei construcții speciale la data evaluării;

Costul de reconstrucție reprezintă costul estimat pentru a construi la preturile curente la data evaluării o replica a construcției, construcției speciale evaluate, utilizând aceleași materiale, normative de construcții, planuri, calitatea manoperi ingloband toate deficientele, supradimensionările si deprecierile construcției evaluate.

C montaj si PIF = costul cu montajul si punerea in funcțiune a construcției speciale instalației la data evaluării.

Ca o varianta in vederea determinării costului de inlocuire brut se poate utiliza si metoda actualizării indiciale, respectiv evaluarea unui utilaj existent in inventar la care costul de inlocuire brut se determina prin corecția valorii de inventar din contabilitate la data punerii in funcțiune cu un indice de evoluție a preturilor pentru intervalul de timp de la data punerii in funcțiune la data evaluării.

CIB = Ic * Vpif (Lei) unde:

Vpjf - valoarea din contabilitate la data punerii in funcțiune (Lei)

Ic - indice de corecție privind evoluția de la data punerii in funcțiune la data evaluării.

In cadrul raportului de evaluare s-a utilizat aceasta metoda la o parte din utilaje si echipamente.

In acest caz Vpif a fost luata din facturile de achiziție sau declarația vamala.

Problema esențiala a acestei metode este determinarea indicelui de corecție privind evoluția preturilor pentru o anumita perioada (Ic). In acest sens s-a propus ca indice de corecție raportul leu/EURO intre data achiziției si data evaluării.

Trebuie remarcat faptul ca aceasta metoda are si avantajul ca in cadrul Vpif sunt incluse si toate cheltuielile de punere in funcțiune la acea data, factor care la celelalte metode se adauga procentual (5 - 20%).

In vederea stabilirii deprecierilor aferente clădirilor si construcțiilor speciale s-a avut in vedere :

CLĂDIRI

Deprecierea totala = Uzura fizica recuperabila + uzura fizica nerecuperabila + neadecvarea funcționala recuperabila + neadecvarea funcționala nerecuperabila + deprecierea externa (economica)

Uzura fizica recuperabila - o uzura se considera recuperabila când costul pentru recuperarea stării tehnice plus un profit rezonabil e mai mic decât creșterea de valoare rezultata.

Uzura fizica nerecuperabila - se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice. In determinarea acestei valori se poate utiliza raportul intre varsta scriptica si durata de viata fizica totala, sau raportul dintre varsta efectiva si durata de viata economica.

Neadecvarea funcționala recuperabila - este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de concepție ce necesita adăugiri, inlocuiri, modernizări, eliminări de supradimensionări a căror valoare trebuie sa fie mai mica decât creșterea de valoare anticipata.

Neadecvarea funcționala nerecuperabila - este o pierdere de valoare din cauza deficientelor sau supradimensionări a căror valoare nu este inclusa in estimarea costului de nou, dar ar trebui sau este inclusa in estimarea costului de nou si nu ar trebui.

Deprecierea externa (economica) - utilitate diminuata datorita unor influente negative din mediul exterior construcției de obicei nerecuperabila.

ESTIMAREA VALORII CONSTRUCȚIEI

HOȚII

Catalog 'Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire - Clădiri industriale, comerciale si agricole constructi speciale*, IROVAL. 2014

ADRESA CLĂDIRII:

DENUMIRE:

PROPRIETAR:

DATA EVALUĂRII:

Regim înălțime

Suprafața construita la sol (mp)

Suprafața construita desfășurată cca (mp) Suprafața utia conform contract (mp) Curs euro/leu

Bdul știrbei vodă, nr. 43, in Indnta complexului sportiv craiova - stadion de fotbal "ion oblemenco* HOTEL

Consiul Local al Municipiului Craiova

23.10.2019

P+4

470,27

2.341,01

1.950,84

4,7600 lei

Destinate actuala

Starea generala actuala

Apartenența

Fundații

Structura de rezistenta

Regim înălțime

Inafamea medie palier (m) Pereți

Pardoseli in general dm

Acopens

Tamplarie

finisaje

PREZENTARE DATE CONSTRUCTIVE

spațiu rezidentei (turistic)

foarte buna

dadire in Indnta Complexului Sportiv Craiova - Stadionul de fotbal Ton Oblemenco’

tip cuva de proiecție seismica, fixata pe un radier general de 60 cm grosime, planseu intre nivele tip dala cadre 9 diafragme de beton armat

P+4

3

compartimentări interioare din zidărie BCA si pereți ușori din ghips carton mocheta PVC in camere, lipita 9 gresie pe holuri 9 grupuri sanitare tip terasa orcuiabila/nedrculaMa

i PVC cu geam termoizolant

medii, peretu tencuiti, gletuiti 9 finisați acrilic, vopseluri lavabile, u9 interioare de tip PIN furniruite, gresie 9 faianța in baie

Instalații tehnologice uulit»

“apa - canal

•grupuri sanitare “termica • încălzire “instalabe de aer conditionat “energie electrica

da

da

da, centralizat cu aer cald da

da

Mr.

Suprafață Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog (euro/mp)

Total cost (auro)

Coef. corecție distanta de transport

Coef. corecție

manopera

Cost total (euro)

Crt

C = AxB

D

E

f-CXDXI

1,006

1,036

INFRASTRUCTURA

8IHOTELSS10E

470,27

138.3

65.038,3

1,006

1,036

67.784,00

Total

67.784,00

SUPRASTRUCTURA

8SHOTT13S10E

2341,01

154,5

361.586,0

1,006

1,036

376.954,98

Total

376.954,98

FflITSA) DfTFRIOR

1

FHOTTLTSlOf

2.341,01

145,2

339.797,6

l,006|        1,036

354.142,50

Total

354.142,50

TERASA HtClRCUlABILA

1

TERNECIRC

705,41

102,7

72.445,1

l,006|        1,036

75.503,44

Total

75.503,44

INSTALAȚII f UNCTIORALE ELECTRICE, ȘAHII ARE SI DL ÎNCĂLZIRI

1

ELHOTEL3S10E

2.341,01

131,3

307374,6

1,006

1,036

320.350,74

2

SAH0TEL3S10E

2.341,01

46.9

109.793,4

1,006

1,036

114.428,41

3

IVHOTEL3S10E

2.341,01

873

204.370,2

1,006

1,036

212.997,86

Total

647.777,01

IOTAL COST (CIB) CU IVA (LURO)

1.522.162

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP)

650,22

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI)

7.245.491

TOTAl COST (CIB) CU TVA (LEI/ MP)

3.095,03

I OI AL COST (CIB) TARA TVA (EURO)

1.227.550

TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO/MP)

524,37

TOTAl COST (CIB) FÂKĂ TVA (IU)

5.843.138

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (LTV MP)

2.495,99

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale

Nr. crt.

Denumire substructura

Cost de inloculre brut CIB (euro)

Uzura fizica (%)

Valoare ramasa actualizata (euro)

Cheltuieli de amenajare neefectuate (euro)

1

fțuastructura

67.784

0%

67.784

2

Suprastructura

376.955

0%

376.955

3

Finisai interior

354.142

0%

283.314

70.8281     20,00%

4

Terasa nea'rculabila

75.503

0%

75.503

5

Instalații electrice

320.351

0%

320.351

6

Instalații sanitare

114.428

0%

114.428

7

Instalații de încălzire si ventilație

212.998

0%

212.998

Total cost cu TVA (euro)

1.522.162

1.451.333

70.828

Total cost cu TVA (euro/mp)

319.782

304.902

Total cost fara TVA (euro)

1.227.550

1.170.430

57.120

Total cost fara TVA (euro/mp)

257.889

245.889

Grad de depreciere fizica

0,00%

Neadecvare funcționala

0,00%

Depreciere externa

0,00%

DEPRECIERE TOTALA

0,00%

VALOARE RAMASA CONSTRUCȚIE (total suprafața)

5.571.248 lei

1.170.430 euro

VALOARE RAMASA CONSTRUCȚIE / mp Au

2.856 lei/mp

600 euro/mp


ESTIMAREA VALORII CORSIRUCT1EI

Catalog "Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire - Clădiri industriale, comerciale si agricole construct» speciale", IROVAL, 2014

ADRESA CLĂDIRII:

DENUMIRE:

PROPRIETAR:

DATA EVALUARH:

Suprafața construita la sol (mp)

Suprafața construita desfășurată cea (mp)

Suprafața utifa conform contract (mp)

Curs euro/leu


Destinație actuab

Starea generab actuab Apartenența

Fundați

Structura de rezistenta Inaltimea mede paier (m)

Pereți

Pardosel n generai dn

Acoperiș

Tampbrie finsaje

Instabti tehnologice utitab 'apa - canal ’grupun santare 'terme - ncalzre •nstabbe de aer condibonat ‘energie electrica


Bdul Strbei Vodă, nr. 43, in indnta Complexului Sportiv Craiova ■ Stadion de Fotbal 'Ion Oblemenco" RESTAURANT, BISTRO, CAIETERIE SI ALIMENTAȚIE PUBLICA

Consiul Local al Muruopiului Craiova

23.10.2019

757,38

1.992,41

1.660,34

4,7600 lei

PREZENTARE DAIt CONSTRUCTIVE

spațiu almentabe pubka

foarte buna

dadre n incinta Complexului Sportrr Craiova - Stadionul de fotbal "Ion Oblemenco’

tp cuva de protecție sesmica, tata pe un radier general de 60 cm grosime, pbnseu ntre nițele tp dab cadre si diafragme de beton armat

3

compartimentări interioare dn zidărie BCA

partale dn greș» a h majoritatea lor fiind dn beton

tp terasa drcubbtynecrcubbb

PVC cu geam termoeobnt

sripie si neterminate, vopsitori bvable b pereți, sunt spati descrise nea necomparimentate

da

da

da, centrata: cu aer cad

nu

da

Nr.

Suprafață Sc/Sdc (mp)

Cost catalog (euro/mp)

Total cost (euro)

Coef. corecbe distanta de transport

Coef. corecbe

manopera

Cost total (euro)

Crt.

A

B

C=AxB

D

E

F=CXDXE

1,006

1,036

JRA

1

8IHOTEL3S10E

757,38

138,3

104.745,7

1,006

1,036

109.167,60

Total

109.167,60

1

8SHOTEL3S10E

1.992,41

154,5

307.827,3

1,006

1,036

320.822,58

Total

320.822.58

FINISAJ INTERIOR

1

FHOTEL3S10E

1.992,41

87,1

173.519,0

1,006

®

180.844,26

Total

180.844,26

TERASA NECIRCULABILA

1

TERNECIRC

1.136,07

102,7

116.674,4

l,006|        l,036|        121.599,92

Total

INSTALAI!! FVNCTIOflALE ELECTRICE, SANITARI SI DE ÎNCĂLZIRE

1

ELHOTEL3S10E

1.992,41

131,3

261.603,4

1,006

1,036

272.647,28

2

SAHOTEL3S10E

1.992,41

46,9

93.444,0

1,006

97.388,86

4

IVHOTEL3S10E

1.992,41

873

173.937,4

1,006

1,036

181.280,33

Total

551316,48

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP)

1.283.750,84

644,32

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI)

6.110.654,00

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI/HP)

3.066,97

TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO)

1.035.282,94

TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO/MP)

519,61

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (LH)

4.927.946,77

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (LEI/MP)

2.473,36

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale

Nr. crt.

Denumire substructura

Cost de înlocuire brut CIB (euro)

Uzura fizica (%)

Valoare ramasa actualizata (euro)

Cheltuieli de amenajare neefectuate (euro)

1

Infrastructura

109.168

0%

109.168

2

Suprastructura

320.823

0%

320.823

3

Rntsal interior

180.844

0%

18.084

162.7601     90,00%

4

Terasa nedrculablla

121.600

0%

121.600

5

Instalații electrice

272.647

0%

109.059

163.588

60,00%

6

Instalații sanitare

97.389

0%

48.694

48.694

50,00%

7

Instalații de încălzire si ventilație

181.280

0%

63.448

117.832

65,00%

Total cost ai TVA (euro)

1.283.751

790.876

492.875

Total cost cu TVA (euro/mp)

269.696

166.150

Total cost tara TVA (euro)

1.035.283

637.803

397.480

Total cost tara TVA (euro/mp)

217.496

133.992

Grad de depreciere fizica

0,00%

Neadecvare funcționala

0,00%

Depreciere externa

0,00%

DEPRECIERE TOTALA

0,00%

VALOARE RAMASA CONSTRUCȚIE (total suprafața)

3.035.943 lei

637.803 euro

VALOARE RAMASA CONSTRUCȚIE / mp Au

1.829 lei/mp

384 euro/mp



VAlOARt DE PIAȚA RESTAURANT, BISTRO, CAEETERIE SI Al IMFNTATIE PIJBIICA (total Au), rotunjit



mp Au


3.035.943 lei

637.803 euro


  • 3.2.2. Estimarea cuantumului chiriei

3.2.2.1. Estimarea cuantumului chiriei pentru Hotel

Estimarea cuantumului chiriei aferent spațiului cu destinația de spațiu turistic se pleaca de la estimarea valorii de piața pe baza formulei de calcul:

VP


Vr (l+a)k'


unde:

VP - valoare proprietate;

Va - venitul anual;

n - numărul de ani de recuperare a investiției (valorarea spațiului comercial). Limita minima a chiriei, se stabilește astfel incat sa asigure recuperarea valorii spațiului comercial, in condiții de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente. In condițiile in care nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, limita minima a chiriei se va stabili astfel incat sa asigure recuperarea in 15 ani.

Vr - valoarea reziduala (terminala). Valoarea terminala este zero in acest caz.

a - rata de actualizare

Totodată, valoarea de piața a spațiului poate fi exprimata si prin formula:



, unde:


r - chiria anuala

Pentru determinarea chiriei se utilizează formula:


Etape de lucru:

In vederea estimării chiriei minime se parcurg următoarele etape:

  • a.  estimarea prin abordarea prin cost a valorii de piața a proprietății;

  • b.  stabilirea perioadei de recuperare a investititiei;

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a);

  • d.  determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare;

  • e.  determinarea chiriei anuale.

  • a. estimarea prin abordarea prin cost a valorii de piața a proprietății

Valoarea proprietății s-a estimat prin abordarea prin cost la capitolul 3.2.1. Valoare proprietății este:

VALOARE DE PIAȚA HOTEL (total Au)_rotunjit




  • b. stabilirea perioadei de recuperare a investititiei

Conform prevederilor legale "Urnita minima a prețului chiriei se Stabilește, după caz, prin hotararea Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local, astfel incat sa asigure recuperarea prețului de vanzare al spațiului, in condiții de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente".

In condițiile date se considera o perioada de recuperare a invstitiei in cazul inchirierii de 15 ani.

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a)

Rata de actualizare s-a calculat pe baza modelulului Capital Asset Pricing Model (CAPM) extins. Rata de actualziare a fost calculata folosind următoarea formula:

Rata de actualizare = Randamentul fara risc + Beta x Prima de risc specifica riscului de piața a României + Prima de risc adiționala

  • c.l. Randamentul fara risc

Pentru determinarea ratei rentabilității fara risc s-au utilizat informațiile obținute de pe website-ul https://www.bnr.ro/Rata-dobanzii-de-politica-monetara-1744.aspx.

Luna

Dobânda de politică monetară

septembrie 2019

2,5

august 2019

2,5

iulie 2019

2,5

iunie 2019

2,5

mai 2019

2,5

aprilie 2019

2,5

martie 2019

2,5

februarie 2019

2,5

ianuarie 2019

2,5

decembrie 2018

2,5

noiembrie 2018

2,5

octombrie 2018

2,5

MEDIA

2,5

c.2. Beta

In continuare s-a utilizat Beta calculata de profesorul Damodaran pentru piața serviciilor financiare - financial serv. (div). S-a luat in considerare Beta neinfluentata de gradul de indatorare f'unlevered Beta")- Pentru sectorul Real Estate, Beta neinfluentata de gradul de indatorare a fost de 1,33. Pentru a reflecta Beta influențată de gradul de indatorare ("levered Beta"), am considerat gradul de indatorare al companiei rezultând o rata de indatorare calculata ca datorii pe termen lung / capitaluri proprii.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/totalbeta.html)

.-tar          CaitMuat

<■      C <D Not secure

!'■ -9C» □ MMQMs Q M-C      *3 8T t           ■ OGA’wvar □ LCNM^m <) 8NA    T'aflucere O M»-k-t»  0 ix.as-OvO-cr/î Q Cutare © OMK ■ SlAFNOO e «uc-jî« Q

5 “flotai Bctas by Sector (for computing private companv costs of equity) - l'S

Data Vaed. Multiple dota ferocea

Date of Aeatyus Data used » aa of Jasuary 2019

Download as an ned file invtead top 'Ywv.jlaanyu edu -adanKxicj pcdoîaxtj «HAlbc&xb

Fer global datatets htlp. aww.ritmxwrdu          New Homc_Page data html

Cadu" PortaM tocau O

o q, e ■

Veotube           »»

Induitry Nanio

Nuttiber of firm%

Averoge Unlevered Beta

Averagc Lceered Beta

Avar aga corralatlon wtth the ntarket

Total Unlevered Beta

Total Levered Beta

Oi V Gas D'Stnbvtion

20

0.62

1.07

26.85%

2.32

3 99

OdfraM Svcs.'Equip.

1.07

1.33

23.73N

4.50

5.60

Packegn-^ & Container

27

0.74

1.07

44.29%

1.66

2.43

Pa per/For est Products

20

1.17

140

4.87

5.80

Power

£1

0 3S

0.S4

22.5S%

1.53

2.41

Predovs Metals

«1

1.19

l.iw

12.61

13.00

33

0.90

126

27.45%

3.27

4.57

a e i.t.

238

0 41

0 68

3- 39%

1-19

1.97

Rea» Estete (Deveiopment)

18

0.87

1.19

17.22%

5.06

6.94

7 *! li ' 1     (r!!?,’ 7 ‘ U        "li’ ’• il

in

CEE

136

24 82%

535

5.50

Rea! Estete (Cperaboos & Services)

0.9S

1.35

19.36%

4.92

6 95

Recrwanon

72

0.81

0.98

18 27%

4 43

5 36

tensuranc*

2

0.68

0.97

«JW

1.3S

1.49

AesUurant'0'o.nG

78

0.65

0.60

21.78%

3.66

Seta! (Automotive)

24

0.76

I.IS

3.12

4.73

Seta.1 (Bydd.nq Suppty)_______________

X7

0.97

1.12

27.93 %

3 .4$

4.00

SeUiI (Di9tr<bjtO'S)

68

0.99

1 44

27.80%

3.55

5.18

Reta-i (General)

19

0.75

0.91

3.1S

Retal (Groce-y ,nd Food)

12

0.28

0.4S

12.89%

2.18

3.50

.aetail (Online)

79

1.34

■«--------:

20.01%

6.72

7 08

RuboerS. Tire*

91

4

0.80

0.24

1.07

0.42

21.56%

azs»

3.71

0.83

4 97

1 45

Semiconductor

72

1.26

1.24

33.50%

3.77

3.99

Semiconductor Equio

41

1.39

1 39

32.87%

4.23

4.U

Sh'pbuitdi-xs & Mar ine

9

0.78

1.08

26.27%

2.96

4.10

Shce

10

0.74

0.75

22.79%

3.25

3.31

Software 'Enurtammert;

92

1.27

1.26

16.59%

7.65

7.58

Software (Internat)

44

1.31

1.46

19.14%

M>

7.62

Software (System & Application)

3SS

1.16

1.23

23 25%

5.00

528

__

Stee

37

«« .

‘.w.......

»»»

. . «•« .. .

5.»

c.3. Prima de risc specifica riscului de piața

Pentru prima de risc specifica pieței s-a folosit prima de risc calculata de profesorul Damodaran pentru Romania care include si riscul de tara. Pentru un rating de tara de Baa3 stabilit de Moody's, prima de risc aferenta României a fost de 3,06%. Aceasta prima de risc a fost calculata de profesorul Damodaran pornind de la prima de risc pentru riscul specific pieței de capital pentru piețe de capital mature, la care a adauga riscul de tara cuantificat prin CDS (credit default spread). CDS se refera la riscul ca un stat sa nu isi poata plăti datoria suverana la scadenta si reprezintă prețul plătit de investitorii care doresc sa se asigure împotriva riscului de neplata. Riscul de tara a fost calculat pentru un CDS de 260 de puncte procentuale.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)

O (n)      <!/ people.sterrunyv.edu/adam<?-Ja»,New Home .••agc/tiataM«>cWyp»r»n.htmi




'kwrolia

1149

B3

134%

14 99%

903%

33 00».

VoSaMîC

477

Bl

1231*.

6.25%

900%

•.'•CM-rrer

1 30

248%

902%

>06%

2?»t%

klcrocce

109 14

Bal

îl.-.

9 43%

3 47»»

31.90*/.

Mceambrque

12 33

Caa3

1! 28%

1983%

13 8’%

32 00%

Sh-SCM

«9J2

NA

148%

163-%

1041%

23 90*.

Xaaubia

13.24

Bal

943*.

3.4?%

3360%

snhwia^. .

«X»

to.

oow.

$96%

000%

33 00*.

Sen ZeaUad

201.85

o.oo%

5 96%

9.90%

28.00%

1381

B2

IJ1%

13 607.

<.64%

woo*.

S>f«

8.12

NA

13.54%

2161%

1665%

28.21%

S'trw            .        _

375 77

B1—

621%

1360%

7 64».

3000*.

Netw

391 83

Ml

000*.

<96%

000*»

23.00%

Osaa

Î2«4

SaaJ

2.48%

«s.-.

3.06%

1560%

PQ^an

B3

7 34*.

14 99%

• 03%

W.00%

6184

B«*2

11$%

IW.

164%.

22 00*.

Pipa» Nf*' Guwea

21 <39

B2

621%

1.» 60%

764».

30.00*4

P**HV*'.

2973

Bal

212*.

36%

1000*,

»«ra

211 39

A3

1 35%

7 63%

i «r.

29.50%

31360

Baa2

215%

.w.

164%

30001.

Polaad

524,51

A2

096-■

'14%    .

i.ir»

19.00*.

_

21757

BaaJ

zar.

.0?..

3 05%

21 om.

167.61

Aa3

0.68%

680%

064%

1600*.

RnAlKhaaaah £E«»a»e of). .

530

A2

C-96*.

1.14%

I 18%

A9Q*'i

ita>M

157732

Ba!

282%

9A3%

2060%

’.wTBda

914

B2

621%

1380».

764».

_     ’ . K-09*.

•Saui Ar»Na

6S3 83

Al

0‘9%

6JM%

09t*i

20601.

tre*E>:     - -

1637

Ba3

4 06%

10 96%

500%

30 06*.



c.4. Prima de risc adiționala

Am considerat luarea în calcul a unei prime de risc suplimentară pentru a ține cont de instabilitatea la nivel

economic, dar si a pieței imobiliare. Astfel deși piața imobiliara este una activă în acest moment, previziunile depind în principal de evoluția intregii economii si de influenta factorului politic si a prevederilor legislației in domeniul imobiliar. Pentru aceste aspect și pentru a ține cont de faptul că există posibilitatea nerealizării previziunilor a fost asimiliat un risc adițional de 5,00%.

In concluzie, rata de actualizare devine:

Rf + p x PrB + Pra = 2,50% + 1,33 x 3,06% + 5,00% = 11,57%.

întrucât costul capitalului de mai sus este exprimat in termeni nominali, pentru a-l putea exprima in termeni reali este necesar sa fie ajustat cu rata inflației (rata medie a inflației la nivelul trim. I al anului 2019 a fost de 3,8%).


T4 2O1S

TI 2010

T2 ?O1<>

T3 2019

T4 2019

Ținta

2,5

2,5

Efectiv/ Prognoză **(96)

3,3

4,0

3,8

3.7

4,2

taxe constante* (96)

3,2

3,6

3,5

3,3

3,8

Interval de incertitudine (96)

-

-

-

±0.5

±0.9

• Exclude impactul de runda I al modificărilor operate la nivelul cotei TVA, al accizelor și al unor taxe nefiscale •• sfârșit de perioadă

Sursa: INS, calcule BNR

(1 + rata nominala) = (1 + rata reala)(l + rata inflației)

rata reala = (1 + rata nominala)/(l + rata inflației) - 1

Rata de actualizare reala = 7,49%

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare

1


„---------= 0,66134

1

(1 + a)k

k=l

  • e. determinarea prețului stabilirii cuantumului chiriei



U.M.

Valori

mp

1.950,84

lei/mp Acu

2.856

lei/euro

4,7600

lei

5.571.248

ani

15

lei

371.417

%

7,49%

ani

15

0,66134



Prețul chiriei - Hotel

Chirie minina anuala actualizata / mp Au

125,91 lei

26,45 EUR

Chirie anuala actualizata total Au

245.634 lei

51.604 EUR

Chirie minima lunara actualizata / mp Au

10,49 lei

2,20 EUR

Chirie lunara actualizata total Au

20.469 lei

4.300 EUR

3.2.2.2. Estimarea cuantumului chiriei pentru Restaurant, Bistro, Cafeterie si Alimentație Publica


Estimarea cuantumului chiriei aferent spațiului cu destinația de spațiu rezidential/turistic se pleaca de la estimarea valorii de piața pe baza formulei de calcul:

VP


Vr (l+a)k'


unde:

VP - valoare proprietate;

Va - venitul anual;

n - numărul de ani de recuperare a investiției (valorarea spațiului comercial). Limita minima a chiriei, se stabilește astfel incat sa asigure recuperarea valorii spațiului comercial, in condiții de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente. In condițiile in care nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, limita minima a chiriei se va stabili astfel incat sa asigure recuperarea in 15 ani.

V, - valoarea reziduala (terminala). Valoarea terminala este zero in acest caz.

a - rata de actualizare

Totodată, valoarea de piața a spațiului poate fi exprimata si prin formula:

v>=r x

r - chiria anuala

Pentru determinarea chiriei se utilizează formula:

VP


k=1 C1 + a)k

Etape de lucru:

In vederea estimării chiriei minime se parcurg următoarele etape:

  • a.  estimarea prin abordarea prin cost a valorii de piața a proprietății;

  • b.  stabilirea perioadei de recuperare a investititiei;

  • c.  estimarea ratei de actualizare (a);

  • d.  determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare;

  • e.  determinarea chiriei anuale.

  • a. estimarea prin abordarea prin cost a valorii de piața a proprietății

Valoarea proprietății s-a estimat prin abordarea prin cost la capitolul 3.2.1. Valoare proprietății este:



VALOARE DE PIAȚA RESTAURANT, BISTRO, CAFEIERIE SI ALIMENTAȚIE PUBLICA (total Au)_rotunjit

  • b. stabilirea perioadei de recuperare a investititiei

Conform prevederilor legale "Limita minima a prețului chiriei se stabilește, după caz, prin hotararea Consiliului Județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a Consiliului Local, astfel incat sa asigure recuperarea prețului de vanzare al spațiului, in condiții de piața, la care se adauga costul lucrărilor de infrastructura aferente".

In condițiile date se considera o perioada de recuperare a invstitiei in cazul 'închirierii de 15 ani.

  • c. estimarea ratei de actualizare (a)

Rata de actualizare s-a calculat pe baza modelulului Capital Asset Pricing Model (CAPM) extins. Rata de actualziare a fost calculata folosind următoarea formula:

Rata de actualizare = Randamentul fara risc + Beta x Prima de risc specifica riscului de piața a României + Prima de risc adiționala

c.l. Randamentul fara risc

Pentru determinarea ratei rentabilității fara risc s-au utilizat informațiile obținute de pe website-ul https://www.bnr.ro/Rata-dobanzii-de-politica-monetara-1744.aspx.

Luna

Dobânda de politică monetară

septembrie 2019 august 2019 iulie 2019 iunie 2019 mai 2019 aprilie 2019 martie 2019

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

februarie 2019

2,5

ianuarie 2019

2,5

decembrie 2018

2,5

noiembrie 2018

2,5

octombrie 2018

2,5

MEDIA

2,5

c.2. Beta

In continuare s-a utilizat Beta calculata de profesorul Damodaran pentru piața serviciilor financiare - Financial serv. (div). S-a luat in considerare Beta neinfluentata de gradul de indatorare ("unlevered Beta"). Pentru sectorul Real Estate, Beta neinfluentata de gradul de indatorare a fost de 1,33. Pentru a reflecta Beta influențată de gradul de indatorare ("levered Beta"), am considerat gradul de indatorare al companiei rezultând o rata de indatorare calculata ca datorii pe termen lung / capitaluri proprii.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/totalbeta.html)

<-     C ® Noi xcur« ; pcopleatem.ti/uedu'»                                                                                                                                            O       ®  !

Aoc* □                        8T i &AMVAR M CKAnew Q          $ 6NJL Efe T<ad«0« Q IM^i» • UiUbAittWfr Q t-nx» © 0*4RC  | 5EAPN0U © ejotaî* Q .□du'U<»u O ’cvTOx        ■»

fc^Total Betas by Sector (for computing private company costs of equity) - US

Dala l ied Mvhiple dai» service*

Dat» of Aealyw D«t» u»ed n as of January 2019

Download as an arcei file iastead irttp www stern avu cdu -adamoderpc daMsetolotalbetaxls

For global datasrtt hno -mviv stern nvn eAi -ad^no-tar New Home Page data brml

Induitry Nama

Auerape Unltvfr^d Bota

Avwraqe 1 evered Bata

Avaraga corretatlon trrth the mo rit a t

Total Uniavarad Bata

Total Levarad Bota

OH/Gat Oistnbution

20

0.62

1.07

26.8S*a»

2.32

3.99

S>»c«»qinq & Container

0.74

1.07

44.29%

1.66

2.43

«1

0.54

22 55%

a

—■

*?«?■*

Publi»h<nq & Xewspapers

21

0.90

1.26

27.45%

----Hi----

l.E.Î.T.

Rea! Estate rDevelopment)

23»

O.«I

0.87

1.19

17.22%

5.06

6.94

ffimp.','!}        '.'ii

2SL

•EL

Real Estate (Operation* & Service») Recreatori

59

0.95

1.35

19 36%

>..17%

4.92

6.05

Remsurance

2

0.68

0.97

65.13%

L2Ș-------

1.49

7C

—“—

0.(5

O.«O

v .

2 >9

ÎS

Reta l (Automotive)

0.76

1.15

24.39%

3.12

4.73

Ret*4 (Bwid-.no Suppiy)

17

0.»?

1.12

Ret* 1 -Dwtribjtoreț

88

0.99

1.44

27.80%

3.55

«■■

Reta-I rGeoerah

19

0.75

0.91

28 98%        ________2,59________

3.1S

Reta:l (Grocenr and Food)

12

0.28

0.45

12.89%

2.18

3.50

Retail (Onlme)

79

l-M

«22

>•«

Reta>l (Specul Unes)

91

0.80

1.07

21.56%

3.71

4.97

Rubberft Tire*

.

0.24

042

28.79%

Semiconductor

72

1.26

1.34

33.50%

3.77

3.99

Semiconductor Eqwp

.1

1.»

1.39

.23

.22

Shipbuildino & Marine

9

0.78

1.08

26.27%

2.96

4.10

Shoe

0.74

0.75

3.2S

231

Software (Emenaimnent)

92

1.27

126

16.59%

7.65

7.58

Software (Internet)

44

1.31

1 46

7.62

Software (System & Application)

355

1.16

1.23

23.25%

5.00

5.28

«•* . ...... ........ .

---H---

«ar.

c.3. Prima de risc specifica riscului de piața

Pentru prima de risc specifica pieței s-a folosit prima de risc calculata de profesorul Damodaran pentru Romania care include si riscul de tara. Pentru un rating de tara de Baa3 stabilit de Moody's, prima de risc aferenta României a fost de 3,06%. Aceasta prima de risc a fost calculata de profesorul Damodaran pornind de la prima de risc pentru riscul specific pieței de capital pentru piețe de capital mature, la care a adauga riscul de tara cuantificat prin CDS (credit default spread). CDS se refera la riscul ca un stat sa nu isi poata plăti datoria suverana la scadenta si reprezintă prețul plătit de investitorii care doresc sa se asigure impotriva riscului de neplata. Riscul de tara a fost calculat pentru un CDS de 260 de puncte procentuale.

(sursa: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html)


Moc/cIm

II M

B5

7 34%

14 99*.

903%

33405.

,1

a.ot%

12-217,

6 25*.

9 QO*.

1

1487.

1 06%

27 99%

vfcțCCțo

l«u

2 32%

9 43%

3 475.

3! OO*.

C—î

1! 21%

19(3%

13 (7*.

3290%

NA

(46%

16 37%

1041%

27 005.

Bel

943%

3.475,

32.00*.

S'S ’o

...

5 96%

ow.

NOO-.

:---------------------

..      -.U.    . ..

-------82-------

-S

----mu----

! 3 60-4

---------2£Ei---------

’64-.

_

30005.

SI2

NA

13.34%

22 61%

1665%

2(21%

|S*U«iU

>77 77

B2

621*.

7 64-,

30.907.

S’cnvax

0.00%

>96%

0 00*.

23 005.

Owai

țHt

2-49%

• MS

3 06%

13 00%

2 34* •

9 93%

30.90%

t>______

6i 34

"'.Si'.

254%

25 00*.

»

2!»

B2

S.21%

7 6451

34 00%

H.7

9.43*,

34-,

10007.

•era

2I1J9

A3

: >>*<•

-«3%

1.67%

29 30*.

lli*>

...

215%

(«O*.

2 64*.

2*22*

•anualei-----------------------------------

--

—ÎS--

------214%-------

992%

---------Ulii---------

3067»

tfSE.

21.007.

_

A*’

6.80%

10 00*.

'*>AUsImeeU i£mu«te

l;s

ii

_

U»%

0 005.

ane

t£i£

Ss~»

1177»

Bel

94J%

3.4'%

26,00*.

*•«««■»-------------------------------

tu

B-

421%

13605.

7545.

’   3000%

Al

6.94%

0-9(7.

26.005.

,.,7

-

4.06%

1096%

30 005.


c.4. Prima de risc adiționala

Am considerat luarea în calcul a unei prime de risc suplimentară pentru a ține cont de instabilitatea la nivel economic, dar si a pieței imobiliare. Astfel deși piața imobiliara este una activă în acest moment, previziunile depind în principal de evoluția întregii economii si de influenta factorului politic si a prevederilor legislației in domeniul imobiliar. Pentru aceste aspect și pentru a ține cont de faptul că există posibilitatea nerealizării previziunilor a fost asimiliat un risc adițional de 5,00%.

In concluzie, rata de actualizare devine:

Rf + p x PrD + Pra = 2,50% + 1,33 x 3,06% + 5,00% = 11,57%.

întrucât costul capitalului de mai sus este exprimat in termeni nominali, pentru a-l putea exprima in termeni reali este necesar sa fie ajustat cu rata inflației (rata medie a inflației la nivelul trim. I al anului 2019 a fost de 3,8%).

<-  -> O fi bnr.ro/Proiectn-BNR-61S2-Mobile.aspx

Aplicații QQ A.E.C.


■"■■■» Interval de incertitudine

----- R3ta anuală a inflației (sfârșit de pertoadă)

........ Rata anuală a inflației la taxe constante*

----- Ținta anuală de inflație

------ interval de variație

T4 2018

TI 2019

T2 2019

T3 2019

T4 2019

Ținta

2.5

2,5

Efectiv/ Prognoză**(S6)

3,3

4.0

3.8

3,7

4,2

taxe constante* (96)

3.2

3.6

3.5

3.3

3.8

Interval de incertitudine (%)

-

-

±0,5

±0,9

• Exclude impactul de runda I al modificărilor operate la nivelul cotei TVA, al accizeior și al unor taxe nefiscale •• sfârșit de perioadă

Sursa: INS, calcule BNR

(1 + rata nominala) = (1 + rata reala)(l + rata inflației) rata reala = (1 + rata nominala)/(l + rata inflației) - 1

Rata de actualizare reala = 7,49%

  • d. determinarea prin metode matematice a factorului de actualizare


    = 0,66134



valoarea de piața unitara Restaurant, Bistro, Cafeterie si Alimentație publii lei/mp Acu

1.829


curs de schimb


lei/euro


4,7600


valoarea de piața Restaurant, Bistro, Cafeterie si Alimentație publica               lei

3.035.943


numărul de ani de recuperare a investiției

chiria anuala

rata de actualizare


ani                                  15

lei                             202.396


7,49%


numărul de ani aferenti contractului

1


ani


15



Prețul chiriei - Restaurant, Bistro, Cafeterie si Alimentație


Chirie minina anuala actualizata / mp Au





80,62 lei


Chirie anuala actualizata total Au


133.853 lei


28.120 EUR


Chirie minima lunara actualizata / mp Au

Chirie lunara actualizata total Au


6,72 lei               1,41 EUR

11.154 lei                 2.343 EUR



In cazul proprietăților imobiliare evaluate, abordarea prin cost s-a considerat relevanta si suficienta in oferirea datelor de piața pentru estimarea valorii de piața a acestora.

Astfel ca in baza calculelor efectuate, a ipotezelor si a ipotezelor speciale, valoarea de piața estimata si cuantumul chiriei minime asupra proprietăților imobiliare Hotel si Restaurant situate in Craiova, in incinta Complexului Sportiv - Stadion de fotbal „Ion Oblemenco"), aflate in domeniul public al Municipiului Craiova, la data de 23.10.2019 este de:

HOTEL

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare de piataz Sc = 2.341,01 mp, Su = 1.950,84 mp

5.571.248 lei

1.170.430 euro

Chirie minima anuala - calcul concesiune 15 ani

245.634 lei

51.604 euro

125,91 lei/mp Au

26,45 euro/mp Au

Chirie minima lunara - calcul concesiune 15 ani

20.469 lei

4.300 euro

10,49 iei/mp Au

2,20 euro/mp Au

RESTAURANT, BISTRO, CAFETERIE SI ALIMENTAȚIE PUBLICA

Specificație

Valoare estimata (lei)

Valoare estimata (euro)

Valoare de piața, Sc = 1.992,41 mp, Su — 1.660,34 mp

3.035.943 lei

637.803 euro

Chirie minima anuala - calcul concesiune 15 ani

133.853 lei

28.120 euro

80,62 lei/mp Au

16,94 euro/mp Au

Chirie minima lunara — calcul concesiune 15 ani

11.154 lei

2.343 euro

6,72 lei/mp Au

1,41 euro/mp Au

Nota 1: Valorile de mai sus nu conțin T.V.A.

Nota 2: Valorile propuse sunt valabile la data de 23.10.2019, urmând a fi corectate ori de cate ori piața o cere.

Evaluatorul considera ca valorile de mai sus sunt realiste si pot constitui baza pentru stabilirea cuantumului chiriei minime necesare pentru organizarea procedurii de închiriere prin licitație publica, sub rezerva limitelor menționate.

lucrării


precum si lipsa intereselor


A.E.C. CONSULTING S.R.L. Bacau certifica obiectivitatea rezultatului personale ale evaluatorilor in legătură cu proprietatea evaluata.


Ec. Dorin Arbanas - Mocanu - Evaluator autorizat, membru Director general

Victor Sergiu Romedea - Evaluator

ru titular ANEVAR



MUNICIPIUL CRAIOVA PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA

Str. Al. Cuza, Nr. 7                Tel.: 40251/416235

Craiova, 200585                  Fax: 40251/411561

consiliulocal@primariacralova.ro www.primariacraiova.ro


DIRECȚIA PATRIMONIU SERVICIUL PATRIMONIU Nr. 182345/      2019

CĂTRE, SC AE.C. CONSULTING SRL,

Mun. Bacău, str. Pictor Th. Aman, nr. 94C, et.5, cam.8, Jud. Bacău

Prin Hotararea nr.324/2019, Consiliul Local al Municipiului Craiova a aprobat închirierea prin licitație publică, pe o penoadă de 15 ani , a hotelului și restaurantului care aparțin domeniului public al municipiului Craiova. situate în incinta , .Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal". Conform art. 4 al hotărârii menționate, stabilirea cuantumului chiriei lunare necesare organizării procedurii va fi stabilit prin raport de evaluare care va fi supus spre aprobare Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Având în vedere Contractul de Servicii nr.81506/03.05 2019, ce are ca obiect „Achiziție servicii de evaluare bunuri mobile și imobile aparținând domeniului public și/sau privat din municipiul Craiova", în conformitate cu cerințele caietului de sarcini și cu obligațiile asumate în contract, vă solicităm să procedați la stabilirea, printr-un raport de evaluare, a cuantumului redevenței minime asupra bunului ce face obiectul hotărârii mai sus menționate.


FG/2EX

MVNK’țPH 1. CONSILIU? t


RAfOVA

Al. AL MUNICIPIULUI CRaÎOVA

HOTĂRÂREA NR.324

„ . • . 'l" .P'                     n hotelului și restaurant ului din incinta

‘ ‘ •••‘orttx Hiiova-Stadion de Fotbal”, situat în b-dufllie Bălăci, nr.8

25.07 '( 9- "'ll*        * ' 'b"''eiP’Lbl' Craiova, întrunit în ședința ordinară din data dc

întocmhTn;?, " ,rcfcraU1} dc aprobare nr.l 19861/2019. raportul nr.l22215/2019 Juridică Asistă a / t         raP<?rtUl * 8Viz *re nr-125862/2019 întocmit de Direcția

închirierea n'in •: V ?              G^țencioș Administrativ prin care se propune

Sportiv C' /-- s- î3 ":?1Ia bcle'u'u* $* restaurantului din incinta „Complexului al?omiS 12         :°tba,r.’ Sîfuat in b*dul !,!e B ,lacinr8 * ^le nr.216/2019

Comisiei 1I-I rb\n?C,‘nPub             ,’?lț,.allvă șt Relații Internaționale, nr.225/2019 al

Comisiei V 1 \r' 5°’ iO-ccția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.227/2019 al Corn s'e ■        t ’                Pllblică * Drepturi Cetățenești și nr.229/2019 al

• ‘BL elinanîe> Studn. Prognoze și Administrarea domeniului-

. • i C‘'ntun'' 'ale cu Prevederile Legii nr.50/1991. republicată, privind autorizarea Ordm i 1 CȚ°3StrucJ,iart.858-866 din Codul Civil, art.297 alin.l lit.c și art.332-348 din

Tnj-.? .^SCnîăf Ghemului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

alin 1   • C: u>a‘ ‘ • —Q n,p 2 Ccoroborat cu alin.6 lit. a, art.139 alin.3 lit g ari 154

Codiri administrativ”           °r<J°nanla de         a Guvernului nr.57/2019 privind

HOTĂRĂȘTE:

Municipiului Craiova nr.500/2017 și nr.l29/2018

Art.6. F ’      ’ -     •


Art.l. Se aprobă închirierea, prin licitație publică, pe o perioadă de 15 ani, a hotelului si restaurantr'lui din manta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal", situat •    .'j          . Balac?» ”r-8- aparțin domeniului public al municipiului Craiova.

identificate in anexa nr.l care face pane integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Se aprobă Caietul de sarcini și Documentația de atribuire privind închirierea bunurilor tdentificate la art.l. conform anexelor nr.2 și 3 care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3. Se aprobă contractul-cadru de închiriere a bunurilor identificate la art.l din prezenta *   ,         .Cprevăzut ,în anex“ nr.4 care face pane integrantă din prezenta hotărâre

Art.4. China lunarfi pr vind închirierea bunurilor identificate la art.l va fi stabilită’ prin aptMde evaluarecare va fi însușit de Consiliul Local al Municipiului Craiova

Art.5. Pe data prezentei hotărâri, își încetează efectele Hotărârile Consiliului local d Municipiului Craiova nr.500/2017 și nr.l29/2018.

Primând Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Admmirt/ație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeolinirc wzmiilh»;                                         ’              v^uiuu

/ •'

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Nieolcta iilhlI.ESCl

Rație Pi prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE' DE ȘEDINȚĂ^

Romeo Tltus RADtî :


PLANȘA nr. V II (două pagini)



Nr

cti

C«4 ** *

putori

Iwi.M.

BUM Ml.r.unULMWt«

1

&H

2

«MW

l«u«3

•*>______

CâiwțJ

jțjJ

4

WC4

C«xir«4

1L9I

>ww «* 41 uun I <**l ta» I m muurek Mn

0099

CfcuwS

3 J2

■taowa» M*p. w>. 3hulii, 1 planta ■ 1       bkImU

4

0004

CnnrO

ițS

* kw FM W 4a*’<*4<l>. h«w. w cU*. Uu w>

7“

0007

<*/«?

lui

|lKk.țl(*41|

MC*

CminO

K»l

f

0009

Ciun9

19.91

10

«HO

krutpțio

»JÎ

0114. «03,

•in

014»

Bwl

• fMSrtIV!

‘hufettttuMg'

2173 •*3.93*

13.40-12122

W»!jrrw*

TRWM L WTJ |

_L_

w?

r*xM<io

»3t

2

1014

cvj«ii

MT

>•

4

1.

IOI> 1912 l©ÎT

Cm|n|2^ f—-ȚP EE

M.47

■ta mart 4Wf «ar..’ feM*i, 1 H w<ta * 1 «•»«!. wkIwu

4

I0M

CauRlJ    1 1I4>

4b Uri pow. fâMrtrf feț'cUtțL Ummt, MB tkact bau mU

7

1034

CauratO

3U)

1

I0W

CAUNiI

hJj

9

H>ll

CmmIB

34,44

109?

Ctf<t|9

442»

II

IO4O

ofirflM

u,n

n

10X1

SAS

■ ■—■■ ■■' -1

b

IOC*

CTA

12411

H

"T55S

Ofc.

IP^M

40JI

p

1914

CfriOrr

0-9044? w*

1 nu» m i, mvu. 1

, 1

pn

CiuMm

4S.T9

2

JUL—

! Cumt3

)PI

}

JQll

>♦.*?

4

JC.U

1 Caaart.7

».«♦

>ii

1 CmmM

27j»

Pumni wiuu 4c austv (e.umrt’Uig} m «Mdtuardh dt4ir>

ț

X>54

1 r«Mr<7?

77.14

■ta twi JJip <■>. 1 Moli.. 1 pi wyta - > M*Ml «retau

1

2»3

i r«/4f43

2142

ta kw rwc buițl. M, <MițL li>«« >■ dw. kw au

1

J0>l

j Cwirt»

JIAl.....

UubOMU

?

20M

_

10

3>n

j CâurtJI

53.9U

||

2010

C«jr«32

4?,W

q

«OO

14.19

H

jo<j

1 CTA

pJW

14

•>14

| Nul crnafeV*

i oauurc

41.00

1’

TI

9.42

1

H

JM3

] Hd

14,64




T~T >w>

faMațân*

TUf    1

[■','' 11 '.'' '

2  | 364V

Acpcc ilara

IUI

j | >3

ti

Ja.........

Lt?

♦ 1

J ț

pil

4  | «VM6

ctruLx

Ll.Wî___

$400


PLANȘA nr. VII (două pagini)

[ 1 |

ut

CaaanM

-Sjma.M

n.i>

[ 19 i

CmmM

_

| li î joio

C»—~>î

fibl* -MJ2

Map nw. faMu 1 pa «agi.

2903

-ta ta» f". fata*, tor *41(1. taMta., va d»M. tata ataa

‘.H !.W»

®22_

AacțMNttiâ

C4/4TB 40

M 1 jffr____

CaarHl

►■a*»1

!ad wpalal taaa («hn     >lMM4d

•apal*. *a fna« diata taata M>W

W.

rrt

€•4 totră^tr*

fC4H»rt

Î3n*ia«țt< iuraprr»

««Tur» pf«Ml <•0

OtwMI

—___HvfiHl

.1 . |M!>

„taaaujjc

Jt.

•WJt

SAS-A

jyo

i

   M\»<U

.'OM     I fon*        I 243.77

2

»23

listata?

Tata laprtaaa auaa ( nUu ■ ptairtt »- t««U< ■*

MUNICIPIUL CRAIOVA PRIMARIA MUNICIPIULUI CRAIOVA

Directia Juridica, Asistenta de Specialitate si Contencios Administrativ Nr. 195944/11.11.2019

RAPORT DE AVIZARE

Având în vedere:

  • - Referatul de aprobare nr. 192681/05.11.2019 și Raportul nr. 194480 /07.11. 2019 ale Directiei Patrimoniu;

  • -  Hotărârea Consiliului Local nr.324/25.07.2019 și având în vedere Contractul de achiziție publică de servicii nr. 81506/03.05.2019;

  • - Ordonanța de urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ;

  • - Potrivit Legii 514/2003 privind organizarea si exercitarea profesiei de consilier juridic;

AVIZAM FAVORABIL

propunerea privind supunerea spre aprobare Consiliului Local:

- însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea chiriei lunare pentru Hotel din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal” situat în bd. Ilie Balaci nr.8 din Craiova, în cuantum de 20.469 lei echivalent 4.300 euro (10,49 lei/mp Au echivalent 2,20 euro/mp Au) cât și chiria lunară pentru Restaurant din aceeași incintă, în cuantum de 11.154 lei echivalent 2.343 euro ( 6,72 lei/mp Au echivalent 1,41 euro/mp Au)- valorile nu includ TVA , conform anexei la prezentul raport.

Director Executiv,

Ovidiu Mischianu


Întocmit, cons. jr. Nicoleta Bedelici

MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.324

privind închirierea, prin licitație publică, a hotelului și restaurantului din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în b-dul Ilie Bălăci, nr.8

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 25.07.2019;

Având în vedere referatul de aprobare nr. 119861/2019, raportul nr. 122215/2019 întocmit de Direcția Patrimoniu și raportul de avizare nr. 125862/2019 întocmit de Direcția Juridică, Asistență de Specialitate și Contencios Administrativ prin care se propune închirierea, prin licitație publică, a hotelului și restaurantului din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în b-dul Ilie Bălăci, nr.8 și avizele nr.216/2019 al Comisiei HI-Servicii Publice, Liberă Inițiativă și Relații Internaționale, nr.225/2019 al Comisiei II-Urbanism, Protecția Mediului și Conservarea Monumentelor, nr.227/2019 al Comisiei V-Juridică, Administrație Publică și Drepturi Cetățenești și nr.229/2019 al Comisiei I-Buget Finanțe, Studii, Prognoze și Administrarea domeniului;

In conformitate cu prevederile Legii nr.5 0/1991, republicată, privind autorizarea lucrărilor de construcții, art.858-866 din Codul Civil, art.297 alin.l lit.c și art.332-348 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

în temeiul art.l 29 alin.2 lit. c, coroborat cu alin.6 lit. a, art.l 39 alin.3 lit.g, art.l 54 alin.l și art.l 96 alin.l lit.a din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l. Se aprobă închirierea, prin licitație publică, pe o perioadă de 15 ani, a hotelului și restaurantului din incinta „Complexului Sportiv Craiova-Stadion de Fotbal”, situat în b-dul Ilie Bălăci, nr.8, care aparțin domeniului public al municipiului Craiova, identificate în anexa nr. 1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

ArL2. Se aprobă Caietul de sarcini și Documentația de atribuire privind închirierea bunurilor identificate la art.l, conform anexelor nr.2 și 3 care fac parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art3. Se aprobă contractul-cadru de închiriere a bunurilor identificate la art.l din prezenta hotărâre, prevăzut în anexa nr.4 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.4. Chiria lunară privind închirierea bunurilor identificate la art.l va fi stabilită prin raport de evaluare care va fi însușit de Consiliul Local al Municipiului Craiova.

Art.5. Pe data prezentei hotărâri, își încetează efectele Hotărârile Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.500/2017 și nr. î 29/2018.

Art.6. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Patrimoniu vor aduce la îndeplinire prevederile prezenfei.hdtărârin                             /'