Hotărârea nr. 476/2009

Hotararea Consiliului Local nr. 476


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR. 476

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinara din data de 29.10.2009;

Având în vedere raportul nr. 128357/2009 întocmit de Direcția Patrimoniu prin care se propune aprobarea însușirii raportului de evaluare a terenului situat în municipiul Craiova, str.Basarabia, nr.2 A și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.348, 349, 350, 353, 354/2009;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 126/2009 referitoare la achiziționarea terenului, situat în municipiul Craiova, str. Basarabia, nr.2 A;

În temeiul art. 36 alin.2 lit. c coroborat cu alin. 5 lit. b, art. 45, alin. 2, art.123 și art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. Se aprobă însușirea raportului de evaluare a terenului în suprafață de 258 mp din acte, 252 mp din măsurători, situat în municipiul Craiova, str.Basarabia, nr.2 A, cu număr cadastral 18421, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu și Direcția Economico-Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Nicoleta MIULESCU


Aurora TIRIBEJA





CUPRINS

  • 1. Sumar executiv

    • 1.1    Identificarea proprietății

    • 1.2    Data evaluării

    • 1.3    Localizare

    • 1.4    Rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare

    • 1.5    Valoarea finala estimata

  • 2. Premisele evaluării

    • 2.1   Scopul raportului, data inspecției si a evaluării

    • 2.2  Identificarea proprietății si a drepturilor de proprietate asupra acesteia

    • 2.3  Ipoteze preliminare si conditi limitative

    • 2.4  Identificarea si declarația evaluatorului

  • 3. Analiza si descrierea proprietății

    • 3.1    Identificarea proprietății

    • 3.2   Descrierea proprietății

  • 4. Cea mai buna utilizare a terenului

  • 5. Evaluarea proprietății imobiliare

    • 5.1    Analiza pieței imobiliare

    • 5.2   Metode de evaluare

      • 5.2.1. Abordarea prin comparații (metoda comparației relative)

      • 5.2.2. Abordarea prin metoda reziduala

  • 5.4 Analiza rezultatelor si concluzii

Anexe

Documentar foto

1. SUMAR EXECUTIV

  • 1.1   IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII

Proprietatea de evaluat este un teren situat in Craiova, str Basarabia, nr. 2A, in suprafața totala de 258mp(din acte), 252mp(din măsurători).

Dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare de evaluat este detinut integral de doamna Marculescu Dumitra.

  • 1.2  DATA EVALUĂRII

Data evaluării este 23.09.2009.

Cursul BNR din data evaluării este: 2,8617 lei/$ si 4,2293 lei/euro.

Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informațiile utilizate sunt la nivelul lunii mai-septembrie 2009.

  • 1.3  LOCALIZARE

Imobilul de evaluat este situat in Craiova, Str. Basarabia, nr. 2A, in apropiere de Fabrica de Paine din Rovine, beneficiind de dotările complexe, edilitare si urbane ale zonei. In zona se afla Piața Gării, Gara, Autogara Nord, Fabrica de Paine, Spatii comerciale, sedii de firma, unitati prestări servicii (birouri notariale, de avocati, cosmetica, frizerie, restaurante, cabinete medicale), blocuri de locuit.

Zona are un caracter preponderent rezidențial dar si prestări servicii.

  • 1.4  REZULTATELE OBȚINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

  • 1  Valoare estimata prin abordarea prin comparația vânzărilor

  • V = 319.700lei (cca 300 euro/mp)

  • 2  Valoare estimata prin abordarea prin metoda reziduala

  • V = 306.800lei (cca 288 euro/mp)

1.5. VALOAREA DE PIAȚA PROPUSA

Valoarea finala de piața propusa pentru terenul in suprafața de 258mp(din acte), 252mp(din măsurători) este de:

319.700lei (cca 300 euro/mp)

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii si cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare.

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definiție a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si condițiile limitative enunțate in raport.

Justificarea valorii alese: Abordarea pe baza de venit este cea mai puțin adecvata tipului de imobil analizat, ipotezele si presupunerile fiind veridice. Exista insa posibilitatea nerealizarii acestor ipoteze, motiv pentru care evaluatorul nu recomanda aceasta valoare.

Abordarea pe baza comparațiilor de piața da imaginea valorii de vanzare pe piața a terenului, fiind de asemenea adecvata, informațiile fiind veridice si obținute din surse ce nu au legătură cu proprietatea.

Opțiunea evaluatorului este pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de comparații, chiar daca in aceasta perioada preturile terenurilor sunt intr-o perioada de reașezare, ce urmeaza după o scădere a acestora.

2. PREMISELE EVALUĂRII

2.1, SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECȚIEI SI A EVALUĂRII

Raportul de evaluare a fost întocmit in scopul estimării valorii de piața in vederea cumpărării, a unui teren in suprafara de 258mp (din acte), 252mp (din măsurători), situat in str. Basarabia, nr.2A, apartinand doamnei Marculescu Dumitra.

Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de plata - baza de evaluare „Valoarea de piața este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluării, intre un cumpărător decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, in care părțile implicate au acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere”.

Conform normelor mai sus menționate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internaționale de evaluare, singurele abordări recomandate si permise in evaluare sunt:

  • -  abordarea pe baza de costuri;

  • -  abordarea pe baza de comparații;

  • -  abordarea pe baza de venit.

Cele trei abordări mai sus menționate pot fi utilizate de către evaluatori in funcție de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel puțin doua din cele trei abordări, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor.

Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior.

Inspecția proprietății s-a făcut de către evaluator fara un reprezentant al proprietaruluila data de 23.09.2009.

Cu aceasta ocazie s-au verificat:

  • - dimensiunile terenului;

  • - aspectul zonei;

  • - existenta si starea utilităților;

  • - dimensiunile si starea drumurilor de acces;

  • - natura vecinătăților.

Data evaluării: 23.09.2009.

  • 2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atașate terenului.

Obiectul acestui raport îl constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafața totala de 258mp (din acte), 252mp (din măsurători), situat in str. Basarabia, nr.2A.

Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus menționat aparține doamnei Marculescu Dumitra.

  • 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDIȚII LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza următoarelor ipoteze:

  • •  raportul de evaluare s-a realizat in condițiile in care nu exista interdicții de înstrăinare si grevare asupra proprietății. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putând fi tranzactionata pe piața',

  • •  informațiile furnizate de către beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garanție asupra preciziei lor;

  • •  toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate);

  • •  se presupune o stăpânire responsabila si competenta a proprietății de către proprietari;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător;

  • •  se presupune ca utilizarea terenului si a construcției corespunde cu granițele proprietății descrise si nu exista alte servituti decât cele din contractele de vanzare cumpărare atașate;

  • •  nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunoștința de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totuși evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substanțe. Prezenta unor substanțe ca azbest, izolație ce degaja gaze toxice si alte materiale potențial periculoase poate afecta valoarea proprietății. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor.

  • •  Evaluatorul a luat in considerație ca terenul este afectat restricții de construire, neprimind autorizație pentru imobil S+P+1 si nu este responsabil pentru erori sau omisiuni cuprinse in informațiile primite.

Alte condiții generale limitative:

  • •  conținutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relații publice, știri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor;

  • •  posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public;

  • •  potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorii nu vor fi solicitați sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța.

Responsabilitatea fata de terti:

  • •  nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata;

  • •  previziunile sau estimările de exploatare conținute in acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in funcție de condițiile viitoare.

Limitele acceptării responsabilității evaluatorului sunt in condițiile in care:

  • -  beneficiarul accepta valoarea estimata in condițiile menționate mai sus;

  • -  am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt:

  • -  Comanda evaluare 114207/15.09.2009;

  • -  Hotararea Consiliului Local Craiova nr.126/26.02.2009;

  • -  Anexa la Hotararea Consiliului Local Craiova nr.126/26.02.2009;

  • -  Memoriu Tehnic;

Dispoziția nr.7210 a Primăriei Craiova privind restituirea in natura in condițiile art.21 din Legea 10/2001, art.2, art.23 coroborate cu art.36 alin(2);

Proces-verbal de punere in executare nr.807/24.09.2003;

Proces-verbal din 20.06.2003 privind starea imobilului;

Certificat nomenclatura stradala 22636/24.09.2003.

  • 2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARAȚIA EVALUATORULUI

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către ec.Silviu Georgescu, membru A.N.E.V.A.R cu legitimația 10085.

Evaluatorul semnează raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza după cum urmeaza:

  • •  afirmațiile susținute in raport sunt reale si corecte;

  • •  analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai Ea ipotezele si condițiile limitative si se constituie ca analize nepărtinitoare;

  • •  evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate;

  • •  remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

  • •  acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate;

  • •  in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerințele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR;

  • •  in prezent este membru ANEVAR;

  • •  certifica faptul ca deține competentele necesare pentru întocmirea acestui raport -Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare (EPI).

3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Sursele de informații care au stat la baza prezentului raport au fost:

Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietăților Imobiliare, buletinele informative editate de către ANEVAR);

Legislația in vigoare la data evaluării;

Informații directe de la institute de proiectare, societăți de construcții si furnizori de materiale, materii prime si energie;

Oferte pentru vanzari si închirieri de spatii sau proprietăți similare;

Presa locala si presa de specialitate.

3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII

A. DATE GENERALE

Activul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a ieșit din circuitul civil.

In urma studierii situației de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat.

Avantaje:

  • •  Imobilul este localizat in zona importanta a orașului Craiova, zona cu activitati si utilitati diverse, preponderent rezidențiala, dar si comerciala si de prestări servicii;

  • •  In apropierea imobilului se afla Piața Gării, Gara, Autogara Nord, Spatii comerciale, Fabrica de Paine, unitati prestări servicii (cabinete medicale, notariale), blocuri de locuit, etc.

  • •  Zona dispune de următoarele utilitati: energie electrica, gaze, apa si canalizare;

Dezavantaje:

  • •  Terenul este in apropierea blocurilor si a parcării acestora.

  • •  Terenul este afectat de traversarea pe acesta a utilităților publice.

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Deoarece zona este complexa: rezidențiala, comerciala si de prestări sevicii, circulația in zona este intensa str. Basarabia fiind foarte circulata facand legătură cu zona Lapus Argeș. Ținând cont si de premizele celei mai bune utilizări: posibila fizic, permisa legal, fezabila financiar si de amplasarea proprietății consideram ca cea mai buna utilizare a terenului liber este cea de parcare cu plata sau de utilitati publice.

  • 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

  • 5.1. Analiza pieței imobiliare

Considerații economice generaie

Cei mai importanți factori macroeconomic cu influență asupra pieței imobiliare sunt aderarea în 2007 a României la Uniunea Europeană si înăsprirea condițiilor de creditare de la jumatarea anului 2008. Aderarea la Uniunea Europeana a avut ca rezultat imediat o creștere bruscă a prețurilor pe de o parte, dar și o scădere a numărului de imobile prezente pe piață ca oferte, iar restricțiile impuse de BNR au avut un efect total opus ce a generat un blocaj pe piața imobiliara urmat de o scădere a preturilor si o creștere a numărului de oferte.

Considerații asupra pieței imobiliare

Piața imobiliară, deși in ușoara scădere își păstrează orientarea spre imobile de tip vilă sau casă in zona urbana în detrimentul apartamentelor, mai ales ale celor situate în blocurile vechi si al caselor si vilelor situate in ansambluri rezidențiale noi in zonele limitrofe ale Municipiului.

Se observă pastrarea interesului pentru imobile cu arhitectură deosebită, cu finisaje și dotări de rafinament, însă marea majoritate a potențialilor cumpărători preferă imobile fără condiții speciale de întreținere și reparații cum sunt imobilele clasate ca monumente istorice.

Există de asemenea o serie de proiecte imobiliare, unele in derulare, care pot schimba evoluția pieței pe termen lung.

Definirea pieței locale

Piața imobiliară la nivelul municipiului Craiova se înscrie în liniile generale ale pieței imobiliare.

Proiectele imobiliare locale sunt pe de o parte minicartiere de vile situate în zonele de la periferia orașului (Daewoo-Selgross, Hanul Doctorului, Tancodrom, iar pe de altă parte proiectele de imobile de tip bloc de locuințe, dintre care cel mai important este proiectul Metropolis, localizat în zona Lăpuș, chiar pe platforma industrială, în vecinătatea Facultății de Automatică și a SC PUG SA (fost IUG Craiova).

De asemenea sunt în curs de execuție sau chiar finalizate o serie de imobile cu destinația spații comerciale și de birouri, în zona Pieței vechi, pe str. A. I. Cuza, etc.

Utilizarea terenului

Utilizarea terenurilor libere din zonă are (conform planurilor urbanistice) un caracter complex: preponderent comercial, prestări servicii dar și rezidențial.

Valorile pentru teren în zonă sunt cuprinse între 250 și 400 euro/mp pentru terenurile libere, prețurile crescând odată cu scăderea suprafeței de teren oferită, dar mai ales în funcție de localizare sau deschidere la stradă. Zona dinspre B-dul Dacia se situează la limita inferioara a intervalului, iar cea dinspre Calea București la limita superioara.

în zonă însă există foarte puțin teren liber, iar cel existent are o serie de restricții urbanistice.

Situația cererii și ofertei. Concluzii.

Analiza cererii:

Cererea de terenuri cu destinație comercială in special (si mai ales cererea de spatii de parcare) este mare în zonă, ca și la nivelul întregului municipiu, dar sunt cautate terenuri fara restricții de construire si cu forma regulata. Pe de alta parte restricțiile impuse da BNR au limitat posibilitățile cumpărătorilor temperând pe monemt cererea.

Analiza ofertei:

în ceea ce privește oferta, aceasta este mică. Marea majoritate a terenurilor sunt terenuri recuperate de către foștii proprietari, localizate defavorabil (in zona restricționată a străzii, intre blocuri) sau cu forme si dimensiuni neadecvate.

Concluzia:

Concluzia firească este că piața este intr-un echilibru relativ, caracterizat printr-un volum redus al tranzacțiilor, prețurile terenurilor libere fiind intr-o perioada de reașezare. Atât vânzătorii, cat si cumpărătorii sunt mai prudenți, s-a temperat caracterul speculativ, cumpărătorii fiind direct interesați de proprietatea in sine.

Valoarea de piața a proptietatii imobiliare este intotdeauna estimata in concordanta cu Standardul International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piața - baza de evaluare.

“Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un vanzator decis si un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvata, in care fiecare parte a acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere”.

Pentru stabilirea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare este necesara definirea conceptului de cea mai buna utilizare a acesteia.

Cea mai buna utilizare este utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

5.2. Metode de evaluare

PRINCIPIILE GENERALE DE EVALUARE SUNT:

  • -  Principiul anticipării: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate, care urmeaza a fi generate de o anumita proprietate;

Principiul substituției: atunci când pe piața sunt disponibile mai multe bunuri similare cu preturi diferite, acela care are prețul cel mai mic, se va epuiza primul;

  • -  Principiul schimbării: schimbarea este rezultatul acțiunii legii cauza-efect;

  • -   Principiul cererii si ofertei: prețul unei mărfi (proprietăți) variaza direct, dar nu neaparat si proporțional, cu cererea si invers, dar nu neaparat si proporțional, cu oferta;

  • -  Principiul contribuției: valoarea unei parti componente a unei proprietati/afaceri depinde de cat de mult contribuie aceasta la valoarea intregului sau de cat de mult reduce valoarea intregului absenta sa.

Pentru estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, standardele ANEVAR accepta trei abordări.

Cele trei abordări acceptate de către standardele ANEVAR sunt:

  • -  abordarea prin cost estimează valoarea prin determinarea costului actual (de înlocuire sau de reproducere) al proprietății din care se deduce deprecierea (fizica, funcționala si economica);

  • -  abordarea prin comparația vânzărilor recunoaște ca prețul proprietăților este stabilit pe piața;

  • -  abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat al venitului net așteptat intr-un indicator de valoare a proprietății.

Cele trei abordări ale valorii sunt independente una fata de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se bazeaza pe aceleași principii economice. Toate cele trei abordări si metodele derivate din acestea sunt metode de piața si au la baza comparația cu imobile similare existente pe piața (oferte sau tranzacții, preturi de construire sau chirii) cunoscute la data evaluării.

Pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare este necesara definirea conceptului de cea mai buna utilizare a acesteia.

Cea mai buna utilizare este utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Terenul considerat liber, este o proprietate imobiliara cu caracter specific, iar metodele de evaluare sunt:

Metoda comparațiilor de piața:

In aceasta abordare valoarea estimata este rezultata in urma comparației proprietății cu alte proprietăți similare ce au fost vândute recent sau a căror cifre de oferta sunt cunoscute.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților si tranzacțiilor imobiliare care au drept consecința variații ale preturilor plătite pe piața imobiliara.

Metoda consta in considerarea si compararea diferentelor rezonabile intre proprietățile comparabile, diferente care le influențează valoarea.

Elementele de comparație de baza sunt următoarele:

  • -  drepturile de proprietate transmise,

  • -  condițiile de finanțare,

  • -  condițiile de vanzare,

  • -   condițiile pieței,

  • -   localizarea,

  • -   caracteristicile fizice,

  • -  caracteristicile economice,

  • -   utilizarea,

  • -  componente non-imobiliare ale valorii.

Tehnicile de identificare si cuantificarea condițiilor se clasifica in doua categorii:

a) cantitative

• analiza pe perechi de date

  • •      analiza statistica

  • •      analiza grafica

  • •      analiza evoluției

  • •      analiza costurilor

  • •     analiza datelor secundare

b) calitative

  • •      analiza comparațiilor relative

  • •     analiza clasamentului

  • •      interviuri personale

Metoda proporției

Este cunoscuta si sub numele de metoda alocării si este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contribuției, care spune ca exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți in anumite localizări.

Metoda extracției

Este o varianta a metodei proporției si anume, valoarea terenului este extrasa din prețul de vanzare a unei proprietăți, prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimata prin costuri si uzura.

Metoda parcelarii

Este utilizata pentru terenurile pentru care parcelarea este cea mai buna utilizare si exista date comparabile pentru aceste tipuri de parcele.

Se analizeaza parcelarea terenului prin determinarea numărului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic si legal. Se face apoi o analiza a loturilor similare construite, estimandu-se prețul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de absorbție a parcelelor de către piața.

Se scad costurile directe si indirecte aferente dezvoltării imobiliare, marcheting-ului si vanzarii proprietăților construite pe loturi, obtinandu-se astfel fluxurile de venituri generate de vanzarea propiretatilor construite pe loturi si aferente terenurilor.

Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul aferent dezvoltării de proprietăți imobiliare si care este obtenabila pe piața.

Perioada de actualizare depinde de durata de construire si de vanzarea susținuta de absorbția pieței.

Metoda reziduala

Se bazeaza pe principiul echilibrului si pe conceptul contribuției care se refera la echilibrul agentilor de producție, adica teren, munca, coordonare si capital.

Pentru aplicarea metodei, se determina mai intai construcția ce reprezintă cea mai buna utilizare, apoi se estimează venitul stabil din exploatare, obtinut din chiria de piața si cheltuielile de operare estimate la data evaluării, apoi se calculează ce parte din venituri se poate atribui clădirilor si ce parte din acestea se pot atribui terenului. Aceasta din urma se capitalizează cu o rata de capitalizare adecvata, rezultând valoarea terenului.

Metoda capitalizării rentei de baza

Este similara cu metoda capitalizării directe si presupune capitalizarea rentei de baza, care este suma plătită pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cu reglementările de închiriere a terenurilor.

Rezultatul final, obtinut in urma aplicării a doua sau mai multe dintre metodele enunțate, poate fi o valoare sau un interval de valori, in funcție de datele avute la dispoziție si scopul evaluării.

In urma aplicării a doua sau trei dintre metodele de mai sus, evaluatorul estimează valoarea proprietății in fiecare caz in parte. Aceste valori sunt de obicei diferite, iar valoarea finala este obtinuta in urma unei analize atat a informațiilor cat si a metodelor utilizate.

Rezultatul final poate fi o valoare sau un interval de valori, in funcție de datele avute la dispoziție si scopul evaluării.

Pentru evaluarea terenului situat in Craiova, Str. Basarabia, nr. 2A, jud. Dolj, in suprafața totala de 258mp(din acte), 252mp(dîn măsurători), ținând cont de scopul evaluării si de prevederile contractuale s-a optat pentru utilizarea a doua abordări: abordarea prin comparații si abordarea prin metoda reziduala.

5.2.1. Abordarea prin comparații (metoda comparației directe)

Metoda este aplicata pe baza datelor si informațiilor culese si deținute de evaluator cu privire la oferte de terenuri similare, proprietățile fiind situate in zone similare cu proprietatea de evaluat.

Din informațiile culese de la agenții imobiliari, din presa sau din baza de date a evaluatorului s-au selectat următoarele comparații:

  • 1. Teren intravilan in suprafața de 500 mp, situat in Craiova, Str. Frații Golești, in zona Pietii Centrale, Terenul este liber, deschiderea de 14 metri la str. Frații Golești si dispune de toate utilitățile. Conform certificatului de urbanism, terenul are destinație de curți construcții.

Prețul de oferta este de 400 euro/mp.

  • 2. Teren intravilan in suprafața de 661 mp, situat in Craiova, cartier Rovine, Str. Dezrobirii, zona restaurant Le Baron. Terenul este liber, deschiderea de 30 metri la strada, si dispune de toate utilitățile, terenul are destinație de curți construcții.

Prețul de oferta este de 450 euro/mp

  • 3. Teren intravilan in suprafața de 300 mp, situat in Craiova, Str. Ștefan cel Mare, Podîsor. Terenul este liber, deschiderea de 11,32 metri la strada, si dispune de toate utilitățile.

Prețul de oferta este de 473 euro/mp.

Elemente de comparație

Subiect

Comp 1

Comp 2

Comp 3

Str Basarabia, nr. 2A

Str Frații Golești

Rovine, Le Baron

Ștefan cel mare-Podisor

Suprafața

252,00

500

661

300

Preț (oferta/vanzare) (Eur/mp)

400

450

473

Drepturi de proprietate

integral

integral

integral

integral

Valoarea corecției (Euro/mp)

0%

0%

0%

Preț corectat

400,00

450,00

473,00

Condiții vanzare (-20% din oferta)

oferta

oferta

oferta

-20%

-20%

-20%

Valoarea corecției (Euro/mp)

-80,00

-90,00

-94,60

Preț corectat

320,00

360,00

378,40

Suprafața

252,00

500

661

300

Corecție procentuala

Valoarea corecției (EUR/mp)

10,00

10,00

0,00

Preț corectat

330,00

370,00

378,40

Localizare

mai buna

mai buna

mai buna

Valoarea corecției (%)

-10%

-10%

-10%

Preț corectat

297,00

333,00

340,56

Acces, configurație teren

d=24 la strada, plan regulat

d=141a strada, plan, regulat

d - 30 mJ la Strada, plan, regulat

d= ll,32ml la Strada, plan, regulat

Valoarea corecției (%)

10%

0%

10%

Valoarea corecției (EUR/mp)

30

0

34

Preț corectat

326,70

333,00

374,62

Destinația (utilizarea terenului)

utilitar, nu are drept de construire

rezidențial, comercial

rezidențial, comercial

rezidențial, comercial

Valoarea corecției (%).

-10%

-10%

-10%

Valoarea corecției (eur/mp)

-33

-33

-37

Preț corectat

294,03

299,70

337,15

Utilitati

în zona

in zona

in zona

in zona

Valoarea corecției (EUR/rnp)

0,00

0,00

0,00

Preț corectat

294,03

299,70

337,15

63%

57%

60%

Total corecție bruta

185,37

170,30

203,96

corecție bruta cea mai mica

Valoarea estimata

rotund

300,00

S teren = 252 mp

75.600 €

Se observa ca valoarea comparabilei 2 are corecție procentuala bruta cea mai mica. Deci valoarea estimata este prețul corectat al comparabilei 2.

Valoarea proprietății rezultata in urma aplicării Metodei comparațiilor directe, in opinia evaluatorului este de 300 euro/mp.

300 euro/mp x 252 mp x 4,2293 lei/euro = 319.735 lei

Valoarea estimata a terenului este: 319.700 lei.

5.2.2. Abordarea prin metoda reziduala

In cadrul acestei metode se considera cea mai buna utilizare a terenului, este cea de parcare.

Taxele orare de parcare sunt cele practicate de către proprietarii de parcari (vezi Piața Centrala). Numărul de angajați si nivelul salariilor a fost de asemeni stabilit pe baza informațiilor culese de pe piața. Rata de capitalizare a fost determinată pe baza datelor de piață preluate in același mod.

Având in vedere ca in zona se afla Piața Gării, Spatii comerciale si de prestări servicii, Gara Craiova, Fabrica de pâine, nevoia de spatii de parcare este foarte mare si s-a apreciat un grad de neocupare de 6 ore pe zi.

Din venitul potențial net s-au scăzut cheltuielile salariale si, aplicând rata de capitalizare s-a obtinut valoarea proprietății: teren+amenajare parcare. Din aceasta valoare s-au dedus costurile de amenajare: covor asfaltic si marcare (estimate la 200 lei/mp).

Rezulta astfel valoarea terenului.

Calculele sunt detaliate mai jos:

Estimarea valorii imobilului teren-parcare

Suprafața teren_______________________252,00 mp

nr.locuri parcare

15,00

taxa/ora

1,00

total taxa/zi

360,00

VBP = venit brut potential/12 luni

VBP

129.600,00

Rata de neocupare

25%

VBE

97.200,00

Cheltuieli salariale

50.400,00

VNE

46.800,00

Rata de capitalizare c

9%

Valoarea estimata (lei)

520.000,00

Costuri amenajare parcare

-213.156,72

VALOARE ESTIMATA TEREN

(FARA TVA)

306.843,28

ROTUND

306.800

72.540 euro

107.210 USD

288,00 euro/mp

5.3. Analiza rezultatelor si concluzii

Valoarea proprietății estimate prin cele doua metode, este:

Metoda utilizata

Valoarea estimata (lei)

Metoda comparațiilor relative (abordarea prin comparații)

319.700

Metoda reziduala

306.800

Având in vedere, pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea celor 2 metode de evaluare, relevanta acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor si, pe de alta parte, scopul evaluării si caracteristicile proprietății imobiliare valoarea estimata pentru proprietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării metodei comparațiilor relative.

Valoarea estimata prin Metoda reziduala reprezintă un indicator al prețului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piața si cuprinde anumite elemente care pot fi infirmate de piața (taxa orara, grad de neocupare, cheltuieli, etc.).

Valoarea estimata prin metoda comparațiilor relative este obtinuta din analiza unor date si informații de pe piața, conținând elemente previzionale rezonabile, consideram ca are probabilitate de veridicitate mai mare.

Influenta localizării a fost inclusa in calcul prin corecții pentru localizare la metoda comparației relative si prin gradul de neocupare ales la metoda reziduala.

In urma analizelor si calculelor efectuate, in opinia evaluatorului valoarea de piața a terenului situat in Craiova, Str. Basarabia, nr.2A, este de 319.700 lei, la data de 23.09.2009.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii si cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare.

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definiție a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si condițiile limitative enunțate in raport.

Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre si pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garanteaza îndeplinirea exacta a acestora datorita modificărilor majore ce pot interveni pe piața intr-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni in tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimata de noi in urma evaluării proprietății trebuie considerata ca fiind „cea mai buna estimare” a valorii proprietății in condițiile date de definiția Valorii de Piața, asa cum apare ea in Standardele Internationale de Evaluare.

întocmit

S.C. ING PROEV S.R.L.


Expert Evaluator

Ec.Silviu Georgescu

e 10085*

silviu