Hotărârea nr. 472/2009

Hotararea Consiliului Local nr. 472


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR. 472

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinara din data de 29.10.2009;

Având în vedere raportul nr. 128353/2009 întocmit de Direcția Patrimoniu prin care se propune aprobarea însușirii raportului de evaluare a construcției cu destinația de spațiu comercial Restaurant “Castelul Fermecat”, situat în municipiul Craiova, Parcul „Nicolae Romanescu” și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.348, 349, 350, 353, 354/2009;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 434/2009 referitoare la achiziționarea construcției cu destinația de spațiu comercial Restaurant „Castelul Fermecat;

În temeiul art. 36 alin.2 lit. c coroborat cu alin. 5 lit. b, art. 45, alin. 2, art.123 și art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. Se aprobă însușirea raportului de evaluare a construcției cu destinația de spațiu comercial Restaurant “Castelul Fermecat”, în suprafață construită de 108,38 mp și suprafață desfășurată de 324,35 mp, situat în municipiul Craiova, Parcul „Nicolae Romanescu”, cu număr cadastral 17896, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu și Direcția Economico-Financiară vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,


Aurora TIRIBEJA


CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR,

Nicoleta MIULESCU

f\

S.C. - ING PROEV- S.R.L. CRAIOVA

Str. Ion Mincu, nr. 22 - Craiova, jud. Dolj, România.

tel: 0251/542065; 0251/412636; 0722/541144

%_________________________________/

RESTAURANT CASTELUL FERMECAT

CRAIOVA, PARC ROMANESCU

Faza:

RAPORT DE EVALUARE

Beneficiar:

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

Ex. nr.

Data: OCTOMBRIE 2009

CUPRINS
  • 1. Sumar executiv

    • 1.1 Identificarea proprietatii

    • 1.2 Data evaluarii

    • 1.3 Localizare

    • 1.4 Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare

    • 1.5 Valoarea finala estimata

  • 2. Premisele evaluarii

    • 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii

    • 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia

    • 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative

    • 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului

  • 3. Analiza si descrierea proprietatii

    • 3.1 Identificarea proprietatii

  • 4. Cea mai buna utilizare a terenului

  • 5. Evaluarea proprietatii imobiliare

    • 5.1 Analiza pietei imobiliare

    • 5.2 Metodologia utilizata

    • 5.3 Metode de evaluare

      • 5.3.1. Abordarea prin comparatii (metoda comparatiei relative)

      • 5.3.2. Abordarea prin venit metoda capitalizarii veniturilor

    • 5.4    Analiza rezultatelor si concluzii

Anexe

1. SUMAR EXECUTIV

1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII

Proprietatea de evaluat este o constructie cu destinatia spatiu alimentatie publica, apartinand SC COREAL SA, situat in parcul Nicolae Romanescu, restaurant CASTELUL FERMECAT, in suprafata construita de 108,38 mp (conform masuratorilor cadastrale efectuate de catre TOPOMILENIUM).

Dreptul de proprietate asupra imobilului de evaluat este detinut integral de SC COREAL SA (conform documentatiei cadastrale intocmita de catre S.C. TOPO MILENIUM S.R.L., anexate la prezentul raport).

1.2 DATA EVALUARII

Data evaluarii este 13.10.2009.

Cursul BNR din data evaluarii este: 2,8798 lei/$ si 4,2937 lei/euro.

Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii octombrie 2009.

  • 1.3 LOCALIZARE

Imobilul de evaluat este situat in Craiova, parcul Nicolae Romanescu, restaurant CASTELU FERMECAT, beneficiind de dotarile edilitare si urbane ale zonei, dar fiind afectat si de restrictiile date de situarea in parcul Nicolae Romanescu, zona protejata.

Zona are caracter de spatii de recreere, spatii comerciale, spatii verzi.

Mentionam ca la data evaluarii restaurantul nu functiona, fiind inchis. El a fost inspectat de catre evaluator. Finisajele si dotarile interioare sunt partial degradate, imobilul fiind debransat de la utilitati.

  • 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

1 Valoare estimata prin abordarea prin comparatia vanzarilor

V = 542.400 lei (126.325 euro)

2 Valoare estimata prin abordarea prin metoda capitalizarii

V = 519.520 lei (120.996 euro)

1.5. VALOAREA DE PIATA PROPUSA

Valoarea finala propusa pentru constructia in suprafata de 108,38 mp, CASTELUL FERMECAT este de:

V = 519.520 lei (120.996 euro)

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare.

Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport.

Justificarea valorii alese:

Abordarea pe baza comparatiilor de piata da imaginea valorii de vanzare pe piata a proprietatii, fiind cea mai adecvata metoda in cazul proprietatilor cu piata activa, cu mentiunea ca imobilele alese ca si comparabile sa aiba un grad mare de similitudine.

Metoda este limitata si de faptul ca in general spatiile comerciale se vand rar, in general oferindu-se la inchiriere.

Metoda capitalizarii se bazeaza pe potentialul de venit al unei proprietati de acest tip, fiind si ea suficient de precisa in cazul in care ipotezele si presupunerile sunt rezonabile, iar datele utilizate provin de pe piata. Utilizarea considerata este practic singura utilizare posibila fizic si permisa legal.

Optiunea evaluatorului este ca cea mai adecvata este valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de venit (metoda capitalizarii), scopul prezentului raport fiind transferul dreptului de proprietate asupra imobilului analizat.

2. PREMISELE EVALUARII

2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII

Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata in vederea cumpararii a unui imobil: constructie in suprafata construita de 108,38 mp, situat in Craiova, parcul Nicolae Romanescu, restaurant CASTELUL FERMECAT.

Obs. Terenul aferent restaurantului CASTELUL FERMECAT este proprietatea Consiliului Local al Municipiului Craiova si nu face obiectul prezentei evaluari.

Conditile de vanzare ale imobilului sunt considerate conditii de piata.

Acest raport este confidential si nu poate fi utilizat in alte scopuri decat cel precizat anterior.

Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluareValoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt:

- abordarea pe baza de costuri;

- abordarea pe baza de comparatii;

- abordarea pe baza de venit.

Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel putin doua din cele trei abordari, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor.

Inspectia proprietatii s-a facut de catre evaluator Badeanu Radu la data de 13.10.2009.

Cu aceasta ocazie s-au verificat:

- starea constructiei;

- aspectul zonei;

- existenta si starea utilitatilor;

- dimensiunile si starea drumurilor de acces;

- natura vecinatatilor.

Data evaluarii: 13.10.2009.

  • 2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului.

Obiectul acestui raport il constituie proprietatea imobiliara constituita din constructie cu regim de inaltime P+2 in suprafata construita de 108,38 mp situata in Craiova, parcul Nicolae Romanescu, restaurant CASTELUL FERMECAT.

Dreptul de proprietate asupra constructiei mai sus mentionate apartine SC COREAL SA. , iar terenul aferent apartine Consiliului Local Craiova.

  • 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza următoarelor ipoteze:

  • •  raportul de evaluare s-a realizat in condițiile in care nu exista interdicții de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata;

  • •  informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor;

  • •  toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate);

  • •  se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul inconjurator;

  • •  se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice;

  • •  se presupune ca utilizarea terenului si a constructiei corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista nici o servitute;

  • •  nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor.

Alte condiții generale limitative:
  • •  orice proportie din valoarea totala estimata in raport, intre teren si constructii, este aplicabila numai pentru utilizarea luata in considerare, iar valorile nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt utilizate, valorile nu sunt valabile;

  • •  continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor;

  • •  posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public;

  • •  potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorii nu vor fi solicitati sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta.

  • •  nu s-a pus la dispozitia evaluatorului nici un alt document (cu exceptia celor atasate la prezentul raport) care sa ateste dreptul de proprietate asupra imobilului analizat;

Responsabilitatea fata de terti:
  • •  nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata;

  • •  previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

Limitele acceptării responsabilității evaluatorului sunt in condițiile in care:

  • -  beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus;

  • -  am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul.

Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt:

  • -  Documentatie cadastrala;

  • -  Comanda beneficiar;

  • -  Hotararea 434/30.09.2009;

  • -  Alte documente, anexate la prezentul raport

  • 2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing. Elena Ingrid Ciora, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 6144.

Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza:

  • •  afirmațiile susținute in raport sunt reale si corecte;

  • •  analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare;

  • •  evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate;

  • •  remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

  • •  acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate;

  • •  in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR;

  • •  in prezent este membru ANEVAR;

  • •  certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport -Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI).

EXPERT EVALUATOR

Ing. Elena Ingrid Ciora

3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII

Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost:

Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR);

Legislatia in vigoare la data evaluarii;

Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie;

Oferte pentru vanzari de proprietati similare;

Presa locala si presa de specialitate.

3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII

A. DATE GENERALE

Activul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a iesit din circuitul civil.

In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat.

Avantaje:

  • •  Imobilul este localizat intr-o zona cu caracter comercial si de agrement;

  • •  Zona dispune de urmatoarele utilitati: energie electrica, gaze si alimentare cu apa;

  • •  Terenul are localizare si dimensiuni corespunzatoare utilizarii comerciale;

  • •  Potentialu de venit este dat de localizarea intr-o zona de recreere si agrement a municipiului;

Dezavantaje:

  • •  Zona are restrictii, fiind zona protejata, parcul Nicolae Romanescu fiind declarat monument, dar si zona de agrement si spatii verzi;

  • •  Accesul nu se face direct din strada, imobilu fiind localizat relativ departe de accesele in parc;

  • •  Suprafata utila este mica;

  • •  Finisajele si instalatiile sunt degradate;

  • •  La data inspectiei imobilul era debransat de la utilitati (apa si energie electrica)

  • •  Terenul aferent constructiei nu apartine proprietarului constructiei.

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Deoarece zona este preponderent comerciala si tinand cont de faptul ca probabil singura utilizare permisa legal este cea comerciala, consideram ca cea mai buna utilizarea a terenului liber, dar si a proprietatii construite este cea comerciala.

  • 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

  • 5.1. Analiza pieței imobiliare

Considerații economice generale

Cel mai important factor macroeconomic cu influență asupra pieței imobiliare este faptul că în 2007 România a aderat la Uniunea Europeană. Acest fapt a avut ca rezultat imediat o creștere bruscă a prețurilor pe de o parte, dar și o scădere a numărului de imobile prezente pe piață ca oferte.

In acest moment, se observa efectele crizei economice mondiale, iar primele semne sunt vizibile in evolutia preturilor pe piata imobiliara, care sunt in stagnare si la care se observa deja o usoara scadere.

Considerații asupra pieței imobiliare

Piața imobiliară este in acest moment blocata in principal datorita schimbarii drastice a conditiilor de creditare si deci a limitarii accesului la credite.

Definirea pieței locale

Piața imobiliară la nivelul municipiului Craiova se înscrie în liniile generale ale pieței imobiliare, numarul de tranzactii in ultimele doua luni tinzand catre zero, iar preturile fiind in scadere.

Utilizarea terenului

Utilizarea terenurilor libere din zonă are un caracter de spatii de recreere si spatii verzi, dar si comercial.

Valorile pentru teren în zonele limitrofe sunt cuprinse între 50 și 150 euro/mp pentru terenurile libere din zona ANL Potelu si 100 si 250 euro/mp pe bulevardul Niculae Romanescu si zona adiacenta, prețurile crescând odată cu scăderea suprafeței de teren oferită, dar mai ales în funcție de localizare sau deschidere la stradă.

În zonă însă există destul de mult teren liber.

Situația cererii și ofertei. Concluzii.

Analiza cererii:

Cererea pentru spatii comerciale este in acest moment mica. Datorită blocajului de pe piata creditelor si cea imobiliara posibilitatea de cumparare este mica.

Analiza ofertei: În ceea ce privește oferta, aceasta este si ea mica pe segmentul vanzarii de spatii comerciale, fiind mai mare pe segmentul inchirierilor.

Concluzia firească este că piața are o oarecare tendinta catre o piață a vanzatorilor, prețurile imobilelor de acest tip din toate zonele fiind inca supraevaluate. Mentionam totusi ca se observa o oarecare orientare spre echilibrul pietei, in ultimele 3 luni, preturile de oferta evoluand de la 3000-2000 euro/mp, la 900-1.200 euro/mp.

5.2 Metodologia utilizata

PRINCIPIILE GENERALE DE EVALUARE SUNT:

  • -  Principiul anticiparii: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate, care urmeaza a fi generate de o anumita proprietate;

  • -   Principiul substitutiei: atunci cand pe piata sunt disponibile mai multe bunuri similare cu preturi diferite, acela care are pretul cel mai mic, se va epuiza primul;

  • -  Principiul schimbarii: schimbarea este rezultatul actiunii legii cauza-efect;

  • -  Principiul cererii si ofertei: pretul unei marfi (proprietati) variaza direct, dar nu neaparat si proportional, cu cererea si invers, dar nu neaparat si proportional, cu oferta;

  • -  Principiul contributiei: valoarea unei parti componente a unei proprietati/afaceri depinde de cat de mult contribuie aceasta la valoarea intregului sau de cat de mult reduce valoarea intregului absenta sa.

Pentru estimarea valorii unei proprietati imobiliare, standardele ANEVAR accepta trei abordari.

Cele trei abordari acceptate de catre standardele ANEVAR sunt:

  • -  abordarea prin cost estimeaza valoarea prin determinarea costului actual (de inlocuire sau de reproducere) al proprietatii din care se deduce deprecierea (fizica, functionala si economica);

  • -  abordarea prin comparatia vanzarilor recunoaste ca pretul proprietatilor este stabilit pe piata;

- abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.

Cele trei abordari ale valorii sunt independente una fata de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari si metodele derivate din acestea sunt metode de piata si au la baza comparatia cu imobile similare existente pe piata (oferte sau tranzactii, preturi de construire sau chirii) cunoscute la data evaluarii.

Pentru evaluarea unei proprietati imobiliare este necesara definirea conceptului de cea mai buna utilizare a acesteia.

Cea mai buna utilizare este utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

In urma aplicarii a doua sau trei dintre metodele de mai sus, evaluatorul estimeaza valoarea proprietatii in fiecare caz in parte. Aceste valori sunt de obicei diferite, iar valoarea finala este obtinuta in urma unei analize atat a informatiilor cat si a metodelor utilizate.

Rezultatul final poate fi o valoare sau un interval de valori, in functie de datele avute la dispozitie si scopul evaluarii.

Pentru evaluarea imobilului situat in Craiova, parcul Nicolae Romanescu, restaurant CASTELUL FERMECAT, in suprafata construita de 108,38 mp, tinand cont de scopul evaluarii s-a optat pentru utilizarea a doua abordari: abordarea prin comparatii si abordarea pe baza de venit (capitalizarea veniturilor).

5.3 Metode de evaluare

5.3.1. Abordarea prin comparatii (metoda comparatiei relative)

Metoda este aplicata pe baza datelor si informatiilor culese si detinute de evaluator cu privire la oferte de spatii similare, proprietatile fiind situate in zone similare cu proprietatea de evaluat.

Din informatiile culese de la agentii imobiliari, din presa sau din baza de date a evaluatorului s-au selectat urmatoarele comparatii:

  • 1. Spatiu comercial in suprafata de 212,5 mp (250 construit), zona Laguna Albastra, constructie 2008, regim de inaltime parter.

Pretul de oferta este de 1.412 euro/mp.

  • 2. Spatiu in suprafata de 85mp, zona Ciuperca, apartament cu schimbare de destinatie.

Pretul de oferta este de 1.235 euro/mp.

  • 3. Spatiu comercial in suprafata de 74 mp, zona Severinului, apartament cu schimbare de destinatie.

Pretul de oferta este de 878 euro/mp.

  • 4. Spatiu comercial in suprafata de 70 mp, zona Brazda, spatiu comercial la parter de bloc.

Pretul de oferta este de 3000 euro/mp.

elem de comp.

propr.

comp. 1 (Laguna Albastra)

comp. 2 (Ciuperca)

comp. 3 (Severinului)

comp. 4 (Brazda)

Pr. De vânz. (lei)

1.288.110

450.839

279.091

901.677

Pr. De vânz. (euro)

300.000

105.000

65.000

210.000

Pr. De vânz. (euro/mp)

1.412

1.235

878

3.000

1. Dr. de propr. Transmise

integral

integral

integral

integral

integral

Corecție

...

...

...

...

2. Condiții de finanțare

la piață

la piață

la piață

la piață

la piață

Corecție

...

...

..

...

3. Condiții de vânzare

independent

independent

independent

independent

independent

Corecție

___

___

___

___

4. Condiții ale pieței

ofertă

ofertă

ofertă

ofertă

Corecție

negativă

negativă

negativă

negativă

5. Condiții de localizare

parcul Romanescu

mai bune

mai bune

mai bune

mai bune

Corecție

negativă

negativă

negativă

negativă

6. Caracteristici fizice

a. Suprafață teren

___

___

___

___

___

Corecție

b. Construcție

137,67

212,5

85

74

70

Corecție

pozitivă

negativă

negativă

negativă

c. Regim de înălțime

P+4, parter

P+4, parter

P+4, parter

P+4, parter

P+4, parter

Corecție

...

...

...

...

d. Stare construcție

veche, finisaje si instalatii partial degradate

noua, in exscutie

veche, bună

veche, bună

veche, foarte bună

Corecție

negativă

___

___

negativă

7. Caracteristici ec.

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

nu este cazul

Corecție

...

...

...

...

8. Utilizare

comercial, pr. serv.

comercial, pr. serv.

rezidențial, comercial

rezidențial, comercial

comercial, pr. serv.

Corecție

...

pozitivă

pozitivă

...

9. Componente nonimob.

NU

NU

NU

NU

NU

Corecție

Nr. total corecții

4

4

4

4

Corecții negative

3

3

3

4

Corecții pozitive

1

1

1

0

Corecție globală

negativă

negativă

negativă

negativă

Pe baza corectiilor de mai sus, s-a alcatuit clasamentul proprietatilor analizate, astfel:

Clasament

Preț ofertă

Corecție globală

Nr. corecții

comp. 4 (Brazda)

3.000

negativă

4

comp. 1 (Laguna Albastra)

1.412

negativă

4

proprietatea analizată

comp. 2 (Ciuperca)

1.235

negativă

4

comp. 3 (Severinului)

878

negativă

4

Se observa ca comparabila cu caracteristicile cele mai apropiate de imobilul analizat este comparabila 1. Din aceasta valoare se scade o corecție pentru negociere de 10% si o corectie data de amplasare de 10% si un procent de 15%, aferent finisajelor ce trebuie refacute. Deci valoarea estimata este pretul corectat al comparabilei 1.

Valoare estimată

1.412

corectie de oferta

-141

10%

corectie finisaje degradate

-212

15%

corectie de localizare

-141

10%

Valoare corectata

918

Valoarea proprietatii rezultata in urma aplicarii Metodei comparatiilor relative, in opinia evaluatorului este de 918 euro/mp.

918 euro/mp x 137,67 mp x 4,2937 lei/euro = 542.434 lei Valoarea estimata a spatiului este: 542.400 lei.

5.3.2. Abordarea prin metoda capitalizarii

Pentru aceasta proprietate, se va determina valoarea proprietății imobiliare (construcții) prin metoda capitalizării directe a veniturilor.

Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăți imobiliare pe baza metodei capitalizării este:

Valoare = Venitul Net din exploatare (VNE)/Rata de capitalizare (c).

Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt :

S venitul brut potențial (VBP ) anual;

S venitul brut efectiv (VBE ) anual;

S venitul net efectiv (VNE) anual;

S rata de capitalizare a veniturilor nete.

Determinarea valorii prin metoda capitalizării veniturilor presupune parcurgerea etapelor:

  • 1) estimarea veniturilor (brute și nete) anuale ce pot fi obținute din închirierea imobilului.

Nivelul chiriei estimate ține seama de caracteristicile proprietății (amplasament, dotări tehnico-edilitare, stare tehnico-funcțională) și de prețurile negociate în condiții relativ asemănătoare.

S-a optat pentru o chirie de 12 euro/mp, tinandu-se cont de nivelul actual de inchiriere al spatiilor cu destinatie restaurant-alimentatie publica.

La determinarea suprafetei inchiriabile s-a tinut cont de faptul ca terasa constructiei poate fi utilizata in perioada de vara si de asemenea terenul din jur poate fi utilizat ca terasa pe perioada verii.

Aceasta chirie s-a utilizat pentru spatiul considerat functional.

  • 2) Venitul brut potențial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaționale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei practicate în mod curent la data evaluării, stabilită anterior.

  • 3) venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietății imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spațiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriași). Pentru proprietatea noastră s-a optat pentru o rată de ocupare de 75.

  • 4) cheltuielile care se suportă din venituri sunt: impozitul pe proprietate, prima de asigurare, rezerva pentru reparații capitale.

  • 5) venitul net de exploatare (VNE) se determină prin diferența între VBE și cheltuieli.

  • 6) rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată de piață și rezultată dintr-o comparație a tranzacțiilor de proprietăți comparabile. S-a optat pentru o rata de capitalizare intre cele doua comparabile relevante (1 si 3), adică 9%.

  • 7) valoarea estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării prin metoda capitalizării veniturilor este calculată cu următoarea formulă: Valoare = VNE/c -unde c = rata de capitalizare.

Rata de capitalizare reflecta riscul sporit dat de localizarea oarecum izolata a spatiului.

calcul rata de capitalizare

Ciuperca,

280324

Severinului,

Laguna Albastra

oferta vanzare euro

105.000 euro

65.000 euro

300.000

euro

Suprafata

85

74

212,5

Chirie potentiala euro/mp

15 euro

10 euro

15 euro

chirie lunara

1.275 euro

740 euro

3.188 euro

VBP

15.300 euro

8.880 euro

38.250 euro

Rata de ocupare

83%

92%

75%

VBE

12.750 euro

8.140 euro

28.688 euro

Cheltuieli

15%

15%

15%

-1.913 euro

-1.221 euro

-4.303 euro

VNE

10.838 euro

6.919 euro

24.384 euro

c%

10%

11%

8%

rata de capitalizare aleasa

9%

1. ESTIMARE VALOARE CONSTRUCȚIE + TEREN AFERENT

i--------------------------------------------------------r*----------------------------------------------------1-------------------------------------

Estimarea chiriei

chirie E/mp

Suprafață utilă

Chirie totală E

spațiu comercial

12,00

137,67

1.652,04

137,67          1.652,04

Chirie/propr/lună           7.093,4 lei

VBP = venit brut potențial =Chiria/lună x 12 luni

VBP 85.120,4 lei

Calcul neocupare spații

Suprafață utilă

Suprafață inchiriabilă

Procent neocupare

spațiu comercial

137,67

137,67

137,67      137,67            25%

Rata de neocupare

R% 25%

VBE = venit brut efectiv = VBP x (1-R%)

VBE 63.840,3 lei

Cheltuieli:

procent

valoare

la valoare comparatii la valoare comparatii

cheltuieli cu imp./propr.

1,50%

8.136,0 lei

cheltuieli cu asigurarea

0,01%

54,2 lei

cheltuieli cu reparațiile

1,00%

638,4 lei

la venituri

Total                                  8.828,6 lei              14%

VNE = venit net din exploatare = VBE - cheltuieli

VNE

55.011,63

9,00%

611.240 RON

611.200 RON

142.348 euro


Rata de capitalizare c%

Valoarea estimată (lei) rotund

Din aceasta valoare se scad cheltuieli pentru refacerea instalatiilor si finisajelor degradate, astfel:

cheltuieli reabilitare imobil

15%

91.680 RON

Valoare ramasa imobil

519.520 RON

120.996 euro

Valoarea estimata este 519.520 lei (120.996 euro)

5.4. Analiza rezultatelor si concluzii

Valoarea proprietatii estimate prin cele doua metode, este :

Metoda utilizata

Valoarea estimata (lei)

Metoda comparatiilor relative (abordarea prin comparatii)

542.400

Metoda capitalizarii directe (abordarea pe baza de venit)

519.520

Abordarea pe baza comparatiilor de piata da imaginea valorii de vanzare pe piata a proprietatii, fiind cea mai adecvata metoda in cazul proprietatilor cu piata activa, cu mentiunea ca imobilele alese ca si comparabile sa aiba un grad mare de similitudine.

Metoda este limitata si de faptul ca in general spatiile comerciale se vand rar, in general oferindu-se la inchiriere.

Metoda capitalizarii se bazeaza pe potentialul de venit al unei proprietati de acest tip, fiind si ea suficient de precisa in cazul in care ipotezele si presupunerile sunt rezonabile, iar datele utilizate provin de pe piata. Utilizarea considerata este practic singura utilizare posibila fizic si permisa legal.

Optiunea evaluatorului este ca cea mai adecvata este valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de venit (metoda capitalizarii), scopul prezentului raport fiind transferul dreptului de proprietate asupra imobilului analizat.

In urma analizelor si calculelor efectuate, in opinia evaluatorului valoarea de piata a restaurantului CASTELUL FERMECAT situat in Craiova, parcul Nicolae Romanescu, este de 519.520 lei, la data de 13.10.2009.

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare.

Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport.

Desi estimarile facute s-au bazat pe cercetarile noastre si pe informatiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garanteaza indeplinirea exacta a acestora datorita modificarilor majore ce pot interveni pe piata intr-un interval scurt de timp sau a situatiilor speciale ce pot interveni in tranzactia unei proprietati. Astfel, valoarea estimata de noi in urma evaluarii proprietatii trebuie considerata ca fiind ,,cea mai buna estimare” a valorii proprietatii in conditiile date de definitia Valorii de Piata, asa cum apare ea in Standardele Internationale de Evaluare.

Intocmit

S.C. ING PROEV S.R.L.

Expert Evaluator

Ing. Elena Ingrid Ciora



exterior








interior


interior




interior


interior







interior


interior