Hotărârea nr. 421/2009

Hotararea Consiliului Local nr. 421

MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR. 421

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 30.09.2009;

Având în vedere raportul nr. 114240/2009 întocmit de Direcția Patrimoniu prin care se propune închirierea, către Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism din cadrul Ministerului Public - Serviciul Teritorial Craiova, a spațiului care aparține domeniului public al municipiului Craiova, situat în str. Dimitrie Gerota, nr.22, la etajul 3 al Căminului de băieți aflat în administrarea Colegiului Național Economic “Gheorghe Chițu” și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.323, 324, 327, 328, 329/2009;

În conformitate cu prevederile Legii nr.213/1998, privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, modificată și completată, Hotărârii Guvernului nr. 965/2002 privind atestarea domeniului public al municipiului Craiova, modificată și completată de Hotărârea Guvernului nr. 141/2008 și Legii Învățământului nr. 84/1995, republicată;

În temeiul art.36, alin.2, lit. c coroborat cu alin.5, lit. a, art.123, alin.1, art.45, alin.3 și art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. Se aprobă închirierea, pe o perioadă de 3 ani, către Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism din cadrul Ministerului Public - Serviciul Teritorial Craiova, a spațiului care aparține domeniului public al municipiului Craiova, situat în imobilul din str. Dimitrie Gerota, nr.22, în suprafață utilă de 484,78 mp. compus din 9 camere, o cameră dușuri, o cameră grup sanitar, o cameră spălător și dependințe, identificate sub nr. 303-318 și 320-323, conform anexei nr.1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, cu condiția obținerii avizului conform al Ministerului Educației, Cercetării și Inovării privind schimbarea destinației spațiului din cămin băieți, în spațiu pentru desfășurarea activității Serviciului Teritorial Craiova.

Art.2. Se aprobă însușirea raportului de evaluare având ca obiect stabilirea chiriei lunare pentru spațiul identificat la art. 1, conform anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3. Colegiului Național Economic “Gheorghe Chițu” , îi revine cota parte de 50% din chiria încasată pentru închirierea spațiului prevăzut la art.1, iar cota parte de 50% revine Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Art.4. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu, Direcția Economico- Financiară, Colegiul Național Economic “Gheorghe Chițu” și Direcția de Investigare a Infracțiunilor de Criminalitate Organizată și Terorism din cadrul Ministerului Public - Serviciul Teritorial Craiova vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,

CONTRASEMNEAZĂ, SECRETAR, Nicoleta MIULESCU


Teodor Nicușor SAS


PREȘEDINTE


EDINTĂ,


r       i

I

.1

i

1


tKU

~K~~

FF7m~

on't^Q.

£


132*

ts>f

1

l'-l                    _______________________l-i

aS


r 1 S.J

TI

1

L

TTTT ; ■ i !

<•.

t


«ttW CJ^-.-a^T f'-'j [incur: j; a'i faTa/t iiSe/-ftxrt /wtâ.vt: an/rc -’jcl' J-V. 5-H. <S O. Z-S’


i/cortic cxznoar ut cn s SK SKÎ-S9 Fsxprr., ct u cu câr^mu ffE-2v>>tE. sfii. .

-z<X’/7^ n&wt cuc^^V^/i'^cxrt -tcctt zxbrult clj a-J'rj't w cMlc- is marc.? tco           ,     ,. , .

-morb.- rmxs $O fo zihnik m grx^rrv


, frotrAt Cile kikcjTv? /crtfru n-jvru cj Q'zxkJ 7 tfi xHmc.-1-le 'w ezt'ul exrzCry Iri ne XJjrrvce c* f-xfi/C 5C.O- Ic /rmrv .-■^a-'e m pbms R j


f—

S.C. - ING PROEV- S.R.L. CRAIOVA

-

Str. Ion Mincu, nr. 22 - Craiova, jud. Dolj, România.

tel: 0251/542065; 0251/412636; 0722/541144

=J

ETAJUL 3 (parțial) - CĂMIN BĂIEȚI

CRAIOVA, str. DIMITRIE GEROTA, nr. 22

_

Faza:


RAPORT DE EVALUARE

- . — . ■ -

Beneficiar:

CONSILIUL LOCAL Craiova


Ex. nr.


Data: SEPTEMBRIE 2009

CUPRINS
  • 1. Sumar executiv

    • 1.1 Identificarea proprietatii

    • 1.2 Data evaluarii

    • 1.3 Localizare

    • 1.4   Rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare

    • 1.5 Valoarea finala estimata

  • 2. Premisele evaluarii

    • 2.1 Scopul raportului, data inspectiei si a evaluarii

    • 2.2 Identificarea proprietatii si a drepturilor de proprietate asupra acesteia

    • 2.3 Ipoteze preliminare si conditi limitative

    • 2.4 Identificarea si declaratia evaluatorului

  • 3. Analiza si descrierea proprietatii

    • 3.1 Identificarea proprietatii

  • 4. Cea mai buna utilizare a terenului

  • 5. Evaluarea proprietatii imobiliare

    • 5.1 Analiza pietei imobiliare

    • 5.2 Metodologia utilizata

      • 5.2.1. Abordarea prin cost

      • 5.2.2. Abordarea prin comparatie

5.2.3 Abordarea pe baza de venit

  • 5.3 Analiza rezultatelor si concluzii

  • 5.4    Determinarea valorii chiriei

Anexe

1. SUMAR EXECUTIV

1.1 IDENTIFICAREA PROPRIETATII

Proprietatea de evaluat in suprafata utila de 484,78mp se afla la etajul 3 al Caminului de Baieti, situat in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22.

Dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare de evaluat este detinut integral de Consiliul Local Craiova. Intreaga cladire este in administrarea Colegiului „ Gh. Chitu”.

1.2 DATA EVALUARII

Data evaluarii este 11.09.2009.

Cursul BNR din data evaluarii este: 2,9159lei/$ si 4,2552 lei/euro.

Valorile estimate sunt valabile la aceasta data, iar informatiile utilizate sunt la nivelul lunii mai -septembrie 2009.

  • 1.3 LOCALIZARE

Imobilul de evaluat este situat in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22, beneficiind de dotarile edilitare si urbane ale zonei.

Zona are un caracter rezidential, comercial, de prestari servicii, alimentatie publica.

Cartierul are o cotatie medie pe piata imobiliara, iar nivelul chiriilor este in principiu moderat, gradul de ocupare al proprietatilor fiind mediu.

  • 1.4 REZULTATELE OBTINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

1 Valoare estimata prin abordarea prin costuri

V = 551.000 lei = 129.489euro
  • 1.5 VALOAREA CHIRIEI PENTRU SUPRAFATA ANALIZATA ESTE:

13,92 lei/mp/luna, respectiv 3,27 euro/mp/luna TOTAL:8.610 lei/luna, respectiv 2.023 euro/luna

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare.

Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport.

Justificarea valorii alese:

Abordarea pe baza comparatiilor de piata da imaginea valorii de vanzare pe piata a proprietatii, fiind cea mai adecvata metoda in cazul proprietatilor cu piata activa, cu mentiunea ca imobilele alese ca si comparabile sa aiba un grad mare de similitudine.

Metoda este limitata si de faptul ca in general spatiile de birouri se vand rar, in general oferindu-se la inchiriere. Datorita blocajului financiar din ultima perioada, numarul tranzactiilor este foarte redus, acest lucru facand practic imposibil de aplicat metoda comparatiilor de piata.

Metoda capitalizarii se bazeaza pe potentialul de venit al unei proprietati de acest tip, fiind si ea suficient de precisa in cazul in care ipotezele si presupunerile sunt rezonabile, iar datele utilizate provin de pe piata. Tinand cont de scopul evaluarii, aceasta metoda nu s-a aplicat, dar principiile acestei abordari au fost folosite pentru stabilirea valorii de inchiriere a suprafeței utile de 484,78mp aflate la etajul 3 ale imobilului, dintr-o suprafața utila totala de 577,22mp a etajului.

Abordarea pe bază de cost este adecvată scopului raportului, avand in vedere ca nu se evalueaza intregul imobil ci, partial etajul 3 al cladirii.

Optiunea evaluatorului este pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de cost.

2. PREMISELE EVALUARII

2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECTIEI SI A EVALUARII

Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimarii valorii de piata in vederea inchirierii a unei suprafete utile de 484,78mp dintr-o suprafata utila totala de 577,22mp a etajului 3 ale imobilului din strada Dimitrie Gerota, nr. 22 din Craiova.

Conditile de vanzare ale imobilului sunt considerate conditii de piata.

Acest raport este confidential si nu poate fi utilizat in alte scopuri decat cel precizat anterior.

Pentru determinarea valorii de inchiriere, va trebui determinata valoarea de piata a suprafetei de inchiriat.

Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piata - baza de evaluareValoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Conform normelor mai sus mentionate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internationale de evaluare, singurele abordari recomandate si permise in evaluare sunt:

- abordarea pe baza de costuri;

- abordarea pe baza de comparatii;

- abordarea pe baza de venit.

Cele trei abordari mai sus mentionate pot fi utilizate de catre evaluatori in functie de adecvarea acestora.

Metodologia costului de inlocuire net este aplicabila daca avem asigurarea ca aceasta entitate va functiona, in continuare, la parametrii existenti.

Abordarea prin cost inseamna estimarea costului de inlocuire si estimarea obligatorie a tuturor formelor de depreciere.

Inspectia proprietatii s-a facut de catre un reprezentant al evaluatorului la data de 11.09.2009.

Cu aceasta ocazie s-au verificat:

- starea constructiei;

- aspectul zonei;

- existenta si starea utilitatilor;

- dimensiunile si starea drumurilor de acces;

- natura vecinatatilor.

Data evaluarii: 11.09.2009.

  • 2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETATII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atasate terenului.

Obiectul acestui raport il constituie estimarii valorii de piata in vederea inchirierii a unei suprafete utile de 484,78mp dintr-o suprafata utila totala de 577,22mp a etajului 3 ale imobilului din strada Dimitrie Gerota, nr. 22 din Craiova.

Imobilul are o suprafata construita de 710,89mp si un regim de inaltime de P+3.

Dreptul de proprietate asupra constructiei mai sus mentionate apartine Consiliul Local Craiova, iar terenul aferent apartine Consiliului Local Craiova. Intreaga cladire este in administrarea Colegiului „ Gh. Chitu”.

  • 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDITII LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza următoarelor ipoteze:

raportul de evaluare s-a realizat in conditiile in care nu exista interdictii de instrainare si grevare asupra proprietatii. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putand fi tranzactionata pe piata;

valoarea de inchiriere stabilita de catre evaluator este o valoare minima, ce va fi utilizata pentru negocierea directa;

imobilul dispune de masuratori cadastrale, dar evaluatorul nu a avut la dispozitie decat suprafetele construite. Suprafetele utile au fost determinate de catre evaluator dupa planurile avute la dispozitie, care nu tin loc de masuratori cadastrale, urmand ca in momentul in care se vor efectua masuratorile cadastrale, la cererea beneficiarului, evaluatorul sa corecteze valoarea obtinuta, cu diferentele de suprafata rezultate. Nu s-au luat in considerare suprafetele necesare accesului (scarile) la respectivele spatii;

deoarece spatiul de evaluat se afla la etajul 3 ale unui imobil cu regim de inaltime P+3, la inchirierea respectivului spatiu se va avea in vedere asigurarea accesului atat la spatiu, cat si la toate utilitatile de care beneficiaza imobilul;

terenul aferent imobilului nu face obiectul prezentului raport;

nu s-au inspectat toate spatiile ce se doresc inchiriate, deoarece la data inspectiei o parte dintre acestea erau incuiate;

determinarea valorii de inchiriere s-a facut cu derogare de la Standardele ANEVAR, din lipsa datelor, aplicandu-se doar o singura metoda (cea pe baza de costuri), iar determinarea valorii de inchiriere s-au aplicat doar principiile abordarii pe baza de venit (practic este o aplcare inversa a acestei abordari, plecandu-se de la valoarea proprietatii si ajungandu-se la valoarea chiriei);

informatiile furnizate de catre beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garantie asupra preciziei lor;

toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate);

se presupune o stapanire responsabila si competenta a proprietatii de catre proprietari;

se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietatii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor;

se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator;

se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice;

se presupune ca utilizarea terenului si a constructiei corespunde cu granitele proprietatii descrise si nu exista nici o servitute;

nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totusi evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substante. Prezenta unor substante ca azbest, izolatie ce degaja gaze toxice si alte materiale potential periculoase poate afecta valoarea proprietatii. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor.

Alte condiții generale limitative:

valorile stabilite prin prezentul raport nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt utilizate, acestea nu sunt valabile;

continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor;

posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-l face public;

potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta.

nu s-a pus la dispozitia evaluatorului nici un alt document (cu exceptia celor atasate la prezentul raport) care sa ateste dreptul de proprietate asupra imobilului analizat;

Responsabilitatea fata de terti:

nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau a consideratiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata;

previziunile sau estimarile de exploatare continute in acest raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.

Limitele acceptarii responsabilitatii evaluatorului sunt in condițiile in care:

  • -  beneficiarul accepta valoarea estimata in conditiile mentionate mai sus;

  • -  am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul.

Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt:

  • -  Comanda de evaluare;

  • -  Documentatia cadastrala;

  • -  Fisa bunului imobil;

  • 2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARATIA EVALUATORULUI

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de catre ing. Badeanu Radu, membru A.N.E.V.A.R cu legitimatia 6138.

Evaluatorul semneaza raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza dupa cum urmeaza:

afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte;

analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare;

evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este partinitor fata de vreuna din partile implicate;

remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior;

acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate;

in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerintele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR;

in prezent este membru ANEVAR;

certifica faptul ca detine competentele necesare pentru intocmirea acestui raport -Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare (EPI).

EXPERT EVALUATOR

Ing. Badeanu Radu

3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETATII

Sursele de informatii care au stat la baza prezentului raport au fost:

Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietatilor Imobiliare, buletinele informative editate de catre ANEVAR);

Legislatia in vigoare la data evaluarii;

Informatii directe de la institute de proiectare, societati de constructii si furnizori de materiale, materii prime si energie;

Oferte pentru vanzari de proprietati similare;

Presa locala si presa de specialitate.

3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII

A. DATE GENERALE

Conform documentelor prezentate, de catre proprietar, acesta detine in proprietate imobilul (constructie), situat in Craiova, str.Dimitrie Gerota, nr. 22.

Consiliul Local al Municipiului Craiova are in proprietate un imobil situat pe strada Dimitri Gerota, nr. 22, imobil ce este format din:

Centrala termica (C1) in suprafata construita de 255,60mp si regim de inaltime P;

Imobil scoala (C2) in suprafata construita de 1109,11mp si regim de inaltime P+2E;

Camin de baieti (C3) in suprafata construita de 710,89mp si regim de inaltime P+3E;

Teren in suprafat toatala de 16.097mp.

Intregul imobil este in administrarea „Colegiu National Economic Gheorghe Chitu”.

Proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentei evaluari este corpul C3 (Camin baieti) care este compusă din:

> Căminul de Baieti (C3) avand destinația inițiala de camin, cu regim de înălțime Parter + 3 Etaje, din care se evalueaza partial doar etajul 3 pentru stabilirea valorii de inchiriere (doua camere in suprafata utila de 92,44 urmand sa fie folosite in continuare de catre Colegiul National Economic Gheorghe Chitu);

  • •  Suprafata construita a corpului C3 este de 710,89 mp;

  • •  Suprafata utila a etajului 3 este de 577,22 mp;

  • •  Suprafata utila a ce se doreste sa fie inchiriata este de 484,78 mp;

In prezent imobilul este folosit de mai multe institutii, astfel:

Politia Comunitara (4 camere la parter, 10 camere la etajul 1 si 5 camere la etajul 2);

  • •  Inspectoratul Județean de Politie Dolj - Sectia 2 de Politie (4 camere la parter, 2 camere la etajul 1 si 5 camere la etajul 2);

  • •  Colegiul National Economic Gheorghe Chitu, restul camerelor

In urma studierii situatiei de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat.

Avantaje:

  • •  Imobilul este localizat intr-o zona cu caracter rezidential, comercial, de prestari servicii, alimentatie publica;

  • •  Zona dispune de toate utilitatile;

Dezavantaje:

  • •  Potentialu de venit este dat atat de localizarea intr-o zona cu potential mediu, cat si de situarea spatiilor de birouri la etajul 3 ale unui imobil cu regim de inaltime P+3;

  • •  Nu se inchiriaza tot etajul, doua camere in suprafata utila totala de 92,44mp, fiind folositi de alte institutii;

  • •  Accesul la spatii este comun pentru toti locatarii imobilului;

  • •  Utilitatile sunt comune pentru toate spatiile, fiind greu de facut o separatie a consumului pentru fiecare utilizator;

B. DATE SPECIFICE

Pentru intelegerea situatiei proprietatii analizate s-a considerat necesara o descriere amanuntita a proprietatii analizate si a concluziilor si observatiilor de la data inspectiei.

Amplasamentul

Proprietatea de evaluat se află în municipiul Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22, la etajul 3 al unei cladiri P+3 cu destinatia initiala camin.

Terenul pe care este amplasata cladirea apartine tot Consiliului Local Craiova, este in administrarea Colegiul National Economic Gheorghe Chitu si nu face obiectul prezentei evaluari.

Descrierea vecinilor și a împrejurimilor:

Spatiul de evaluat se afla la etajul 3 al unei cladiri P+3 cu destinatia initiala camin, aflate in incinta Colegiul National Economic Gheorghe Chitu. Incinta are ca vecini:

  • 1. pe latura de vest - incinta statie de transformare a S.C. CEZ DISTRIBUȚIE S.A.;

  • 2. pe latura de est - str. lonescu Argetoaia;

  • 3. pe latura de sud - str. Dimitrie Gerota;

  • 4. pe latura de nord - alee betonata;

Terenul este racordat la toate utilitățile tehnico-edilitare: alimentare cu apă, canalizare, energie electrică, gaze, centrala termica proprie, telefon. Gradul seismic al zonei este 7.

Din informațiile culese, s-a concluzionat că nu există probleme deosebite de mediu, nu au fost semnalați factori poluanți ai solului și subsolului și se presupune că infestarea terenului în cauză este acceptabilă, neinfluențând valoarea.

Descriere constructie

Proprietatea imobiliară situat in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22 are următoarele caracteristici:

Regimul de inaltime al constructiei este Parter + 3 etaje, avand o vechime de aproximativ 38 de ani.

Constructie este din cadre din beton armat cu zidarie din caramida.

Tamplaria exterioara este din lemn cu geam clar.

Tamplaria interioara este din prefabricat celular.

Acoperisul constructiei este tip terasa hidroizolata.

Proprietatea are finisaje de calitate inferioara.

Pardoseli: mozaic si parchet.

Pereti: zugraveli lavabile si faianta in grupurile sanitare (la data inspectiei se monta faianta noua) in grupurile sanitare).

Proprietatea dispune de urmatoarele utilitati:

  • •  energie electrica;

  • •  apa;

  • •  corpuri incalzire;

  • •  canalizare;

  • •  telefonie;

Incalzirea se face cu centrala termica care alimenteaza toate cladirile aflate in incinta grupului scolar.

Starea generala a constructiei este buna. Aspectul este satisfacator.

CĂMIN BĂIEȚI

I DATE GENERALE

Număr inventar

12008026

Localizare

Str.Dimitrie Gerota, nr. 22

Destinație inițială

camin

Destinație actuală

camin

An construcție

1970

Regim de înălțime

P+3

Suprafață construită

710,89

Suprafață desfășurată

2.843,56

II SISTEM STRUCTURAL

fundații

beton armat

structură

zidarie portanta

închideri/compartimentări

zidărie de cărămidă si BCA

planșee

beton armat

acoperiș

terasa cu bitum

III FINISAJE

EXTERIOARE

pereți

zugrăveli

soclu

da

trotuare

pe toate laturile construcției

tâmplărie

lemn cu geam clar

INTERIOARE

pardoseală

mozaic holuri si gresie grupuri sanitare

parchet în sălile de lectura si dormitoare

pereți

vopsea var lavabil

faianță în grupurile sanitare

tavane

var lavabil

tâmplărie

lemn celular

IV INSTALAȚII

electrice

da

sanitare

da

termice

centrala termica pentru intreg grupul scolar

ventilație

naturală pe uși și ferestre

instalații speciale

nu

VI CONSTATĂRI LA INSPECȚIE

  • *  finisajele erau în stare satisfacatoare

  • *  instalațiile int. erau în stare satisfacatoare

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Avand in vedere ca scopul prezentei evaluari este estimarea valorii juste, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

Cea mai buna utilizare conform IVS1 este definita astfel :

"Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare."

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare rezulta in urma unei analize si trebuie sa indeplineasca 4 criterii:

  • -      permisa legal

Aici se analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauze din contractul de inchiriere;

  • -       posibila fizic

Aici se analizeaza dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii), precum si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice (cum ar fi canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic), conditii fizice;

  • -      fezabila financiar

Implica analiza si prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), obtinandu-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si, daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, utilizarea este fezabila;

  • -     maxim productiva

Dintre utilizarile fezabile, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

  • -  cea mai buna utilizare a terenului liber,

  • -  cea mai buna utilizare a terenului construit.

4.1. Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Deoarece terenul pe care se afla constructia nu se face obiectul evaluarii nu a fost analizata situatia acestuia.

4.2. Cea mai buna utilizare a terenului construit

Pentru a obtine valoarea imobilului de analizat, in ipoteza celei mai bune utilizari a proprietatii (constructie) se determina valoarea proprietatii printr-o abordarea pe baza de costuri

Tinand cont de necesitatea indeplinirii celor 4 criterii si tinand cont si de scopul evaluarii, consideram utilizarea sa actuala: de spatii birouri fara a mai face analiza unei utiliari alternative.

  • 5. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

  • 5.1. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

J

Piața specifică

Piața este mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt comercializate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile și/sau serviciile se pot tranzacționa fără restricții, între cumpărători și vânzători.

Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, în funcție de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor și/sau serviciilor și de nevoile și dorințele individuale. O piață poate fi locală, regională, națională sau internațională.

Piața imobiliară este constituită dintr-un grup de persoane, fizice sau juridice, care sunt în contact unele cu altele, în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cadrul legal în care funcționează piața imobiliară a fost creat după anul 1990, de către noul sistem legislativ, având ca punct de referință reglementările cu privire la fondul funciar, casele naționalizate, planurile de urbanism locale, autorizarea construcțiilor, impozitarea etc.

Piața imobiliară nu este o piață eficientă precum cea de bunuri și servicii, ea fiind foarte sensibilă la schimbările situației economice. Pe de altă parte, valoarea relativ mare a proprietăților imobiliare necesită o putere de cumpărare mare și, prin urmare, piețele imobiliare sunt sensibile la schimbările survenite în situația economică a populației (nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor, numărul locurilor de muncă etc.). O piață eficientă se autoreglementează, iar prețurile sunt relativ uniforme și stabile (pe piețele imobiliare apar reglementări guvernamentale și locale care afectează tranzacțiile imobiliare).

Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat și ușor de transportat. În contrast, pe piața imobiliară proprietatea este un produs durabil, necesitând o investiție mare, deci cu grad redus de lichiditate. Dacă pe o piață eficientă, cererea și oferta se află într-un echilibru relativ prin efectele concurenței, pe piața imobiliară, deși cererea și oferta tind către echilibru, acest lucru nu se va realiza, în cazul pieței imobiliare, existând totdeauna un decalaj între acestea.

Literatura de specialitate identifică, pe piața imobiliară din România, următoarele tipuri de piețe imobiliare:

  • > rezidențiale (case de locuit, apartamente de bloc);

  • > comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine);

  • >  industriale (fabrici, depozite, clădiri ale instituțiilor de cercetare);

  • >  agricole (ferme, livezi, vii, pășuni, păduri);

  • > speciale (proprietăți cu design unic sau care limitează utilizarea numai în scopul inițial: școli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferință, parcuri de distracții, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni).

Analiza pieței imobiliare pornește de la:

  • > analiza tipului de proprietate;

  • > potențialul de a produce venituri;

  • > localizare;

  • >  caracteristicile investitorilor și proprietarilor.

Pentru a realiza o încadrare a imobilului în piața imobiliară, este necesară o definire clară a utilizării acestuia. Ținând cont de faptul că premisa prezentului raport este raportarea financiara a proprietatii, este posibilă și necesară definirea celei mai bune utilizări a acestuia.

Concluzia ce s-a desprins la cea mai buna utilizare a fost ca utilizarea actuala este singura posibila in situatia data.

Descrierea pieței imobiliare din România

Piața imobiliară din România se încadrează în piața imobiliară mondială. Din acest motiv, influența crizei financiare asupra segmentului imobiliar s-a manifestat prin atît sub forma reducerii prețurilor cît și a numărului tranzacțiilor, ajungîndu-se în cele din urmă la un blocaj .

Cei mai importanți factori economici cu impact direct asupra pieței imobiliare sunt:

> politica monetară: cel mai important factor pare a fi politica monetară, în special condițiile de creditare ale BNR, care fac ca cea mai mare parte a tranzacțiilor imobiliare finanțate din credite ipotecare sau imobiliare să scadă. De asemenea dezvoltarea de noi proiecte imobiliare in ceea ce privește spațiile administrative a fost influențată negativ datorita înăspririi condițiilor de creditare.

> rata inflației, rezultat al scumpirilor în principal la gaze, electricitate și accize, aceasta este un alt factor important asupra pieței imobiliare. Inflația anuală a atins un vârf al ultimilor trei ani, de 9,2-9,4% în luna iulie a acestui an, evoluție ce contribuie și ea la temperarea creșterilor de prețuri pe sectorul imobiliar;

Descrierea pieței imobiliare din Craiova

Piața imobiliară a municipiului Craiova se înscrie și ea în liniile generale ale pieței imobiliare.

În prezent, cererea solvabila este redusă datorită lipsei de finanțare din partea băncilor. Oferta pentru restaurante la standarde internaționale și prețuri competitive este limitată, puține proprietăți întrunind cerințe cum ar fi: suprafețe deschise, necompartimentate, finisaje moderne, exterior amenajat sau parcare exclusivă.

Oferta de spații rezidențiale noi este de asemenea limitată, localizată mai ales în zonele periferice. Dezavantajele sunt date de lipsa utilităților și de drumurile de acces neamenajate.

Începând cu anul 2003, o creștere mare a tranzacțiilor s-a înregistrat la spațiile pentru locuit, cauza principală fiind oferta băncilor pentru credite ipotecare.

Pentru închirierea de locuințe, cele mai multe cereri provin de la comunitatea oamenilor de afaceri străini.

Reprezentarea agențiilor imobiliare pe piața Craiovei este destul de numeroasă, aici activând, în special, firme locale, care efectuează, în principal, tranzacții cu locuințe și de cele mai multe ori acestea sunt apartamente în blocuri de locuințe. În prima jumătate a anului 2008, odată cu creșterea interesului pentru terenuri cu destinații comerciale, industriale, agricole, dar și a interesului pentru imobile de mare lux (rezidențiale sau spații de birouri) s-a observat și o reorientare a agenților imobiliari către aceste tipuri de proprietăți. Totuși in ultima perioadă activitatea majorității agenților imobiliari a fost grav afectată de blocajul imobiliar de pe piață.

Având în vedere că imobilul evaluat este un imobil cu utilizare ca restaurant amplasat în zona centrală a municipiului Craiova, în continuare se va analiza numai segmentul de piață caracteristic, piața locală a proprietăților cu destinație comercială/administrativă din perimetrul respectiv.

Gradul de construire al zonei este mare, întâlnind în special case, majoritatea amenajate ca spații pentru birouri, alimentație publiga sau spații comerciale - zona Lipscani, România Muncitoare. In imediata apropiere a proprietatii analizate se afla restaurante precum Craiova, Niagara, precum si cafenele (Agop).

Zona de amplasament a imobilului beneficiază de toată infrastructura necesară.

Oferta competitivă

Economia centralizată și controlată de dinainte de 1989 a dus la construirea de spații industriale supradimensionate, spații rezidențiale de tip bloc de locuințe și la o lipsă acută de spații cu destinație de birouri (sedii de firmă).

Odată cu trecerea la economia de piață și cu explozia de mici sau mai mari întreprinzători, pe lângă nevoia firească de spații de locuit de tip casă sau vilă cu teren s-a observat și o oarecare nevoie de spații pentru birourile firmelor mici și mijlocii.

Inițial, acestea s-au mulțumit cu apartamente în blocuri de locuințe, apartamente care au cunoscut în perioada 1995-2004 o adevărată explozie a prețurilor. Cu timpul s-a observat că aceste apartamente sunt improprii unor asemenea utilizări, iar investitorii au căutat un alt segment de piață. Blocuri cu destinația spații de birouri în zona centrală sunt foarte puține, iar condițiile (dotări, finisaje, instalații) sunt, de cele mai multe ori, mult sub standarde.

De asemenea, datorită lipsei de spațiu este practic imposibil să asiguri spații de parcare suficiente în aceste zone.

Din acest motiv atenția investitorilor s-a îndreptat către zonele cu imobile vechi sau mai noi situate pe căi importante de acces și în zonele semicentrale, evitând astfel aglomeratia foarte mare din zonele ultracentrale.

Zona este cunoscuta in principal pentru spatiile de prestari servicii si locuinte rezidentiale modeste. Terenuri disponibile pentru constructii in zona sunt putine si prin urmare oferta de spatii de biruri in aria studiata este redusa, limitandu-se la cateva case cu suprafete utile relativ mici ce au fost transformate in cabinete medicale, notariale sau sedii firme.

Pentru imobilele de tip spațiu comercial, oferta este de asemenea limitată la numărul imobilelor existente, deoarece zona este intens construită, existând de asemenea o mulțime de restricții de construire în zonă.

Analiza cererii

Pe de altă parte, dezvoltarea firmelor mici și mijlocii a dus la o nevoie acută de spații de birouri, apartamentele situate la parterul blocurilor dovedindu-se insuficiente. Datorită lipsei terenului liber din zonele centrale și ultracentrale și deci limitării posibilității de construire a unor asemenea imobile, cererea s-a orientat rapid către imobile cu destinație inițială rezidențială, cu aspect impunător, imobile vechi ce pot fi renovate și adaptate ușor la destinația de spații de birouri.

De asemeni în ultimele luni, influența crizei financiare manifestate la nivel mondial s-a făcut simțită și la noi prin reducerea atît a posibilităților de finanțare (care să susțină cererea solvabilă) cît și prin reducerea investițiilor si a ritmului de desfașurare a activităților economice care a avut drept rezultat imediat diminuarea cererii.

Echilibrul pieței. Raportul cerere-ofertă

Din analiza efectuată, se poate afirma că piața rezidențială din Craiova este o piață pe care se manifestă un blocaj datorită nivelului scăzut al cererii solvabile.

Dezvoltarea proiectelor imobiliare din ultimii ani s-a axat mai mult către proprietățile rezidențiale, nereușind să acopere cererea existentă pe piață. Politica prudentă de creditare promovată de Banca Națională a căpătat în ultimele luni un caracter restrictiv, fapt care a dus la renunțarea inceperii de noi proiecte sau chiar blocarea continuării unora în curs de execuție pînă la găsirea de surse de finanțare alternative.

Concluzia este deci că, deși tendința generală a pieței este către diminuarea decalajului dintre cerere și ofertă, pe segmentul analizat piața va rămâne usor dezechilibrată în favoarea cererii.

Analiza chiriilor

Criza financiară, care a redus accesul companiilor la lichidități, și-a făcut simțită prezența și pe piața birourilor, dar și pe piața spațiilor comerciale. Pentru că majoritatea firmelor au încetinit sau chiar au renunțat la planurile de extindere, implicit a spațiilor de birouri sau a spațiilor de expunere (comerciale) necesare, dar și pentru că oferta a crescut, tendința actuală de pe piață este de stagnare sau chiar de scadere usoara a chiriilor.

Creșterea chiriilor a încetinit în ultimul semestru al anului 2008, iar pe piața locală de spații comerciale chiar a stagnat ca urmare a schimbărilor înregistrate pe piața imobiliară și în mediul macroeconomic.

Cu toate că piața de spații comerciale este caracterizată de o poziție avantajoasă a proprietarilor, condițiile de închiriere au fost afectate de extinderea perioadei de negociere ca urmare a creșterii ofertei și a condițiilor mai flexibile oferite de proprietari chiriașilor din zonele non-centrale.

5.2 METODOLOGIA UTILIZATA

PRINCIPIILE GENERALE DE EVALUARE SUNT:

  • -  Principiul anticiparii: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate, care urmeaza a fi generate de o anumita proprietate;

  • -   Principiul substitutiei: atunci cand pe piata sunt disponibile mai multe bunuri similare cu preturi diferite, acela care are pretul cel mai mic, se va epuiza primul;

  • -  Principiul schimbarii: schimbarea este rezultatul actiunii legii cauza-efect;

  • -  Principiul cererii si ofertei: pretul unei marfi (proprietati) variaza direct, dar nu neaparat si proportional, cu cererea si invers, dar nu neaparat si proportional, cu oferta;

  • -  Principiul contributiei: valoarea unei parti componente a unei proprietati/afaceri depinde de cat de mult contribuie aceasta la valoarea intregului sau de cat de mult reduce valoarea intregului absenta sa.

Pentru estimarea valorii unei proprietati imobiliare, standardele ANEVAR accepta trei abordari.

Cele trei abordari acceptate de catre standardele ANEVAR sunt:

  • -  abordarea prin cost estimeaza valoarea prin determinarea costului actual (de inlocuire sau de reproducere) al proprietatii din care se deduce deprecierea (fizica, functionala si economica);

  • -  abordarea prin comparatia vanzarilor recunoaste ca pretul proprietatilor este stabilit pe piata;

  • -  abordarea prin venit, metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.

Cele trei abordari ale valorii sunt independente una fata de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari si metodele derivate din acestea sunt metode de piata si au la baza comparatia cu imobile similare existente pe piata (oferte sau tranzactii, preturi de construire sau chirii) cunoscute la data evaluarii.

Pentru evaluarea unei proprietati imobiliare este necesara definirea conceptului de cea mai buna utilizare a acesteia.

Cea mai buna utilizare este utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

In urma aplicarii a doua sau trei dintre metodele de mai sus, evaluatorul estimeaza valoarea proprietatii in fiecare caz in parte. Aceste valori sunt de obicei diferite, iar valoarea finala este obtinuta in urma unei analize atat a informatiilor cat si a metodelor utilizate.

Rezultatul final poate fi o valoare sau un interval de valori, in functie de datele avute la dispozitie si scopul evaluarii.

Pentru evaluarea imobilului situat in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22, tinand cont de scopul evaluarii s-a optat pentru utilizarea abordarii pe baza de costuri.

5.2.1. ABORDAREA PRIN COST

Prin aplicarea metodei costurilor, se estimează costul de construcție a unei reproduceri a proprietății de evaluat, estimând valoarea de piață a terenului și costurile de edificare a unei construcții identice sau similare cu cea existentă din care se scade deprecierea construcției estimată la data evaluării.

Aplicarea metodei presupune parcurgerea etapelor:

  • > estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber și disponibil pentru a fi realizată cea mai bună utilizare a sa;

  • > estimarea costului total de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor efective la data evaluării;

  • > estimarea deprecierii construcțiilor;

  • > scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucție sau înlocuire pentru a obține costul net;

  • > estimarea costului de reconstrucție sau de înlocuire și a deprecierii pentru anexă scăzând în final deprecierea estimată;

  • > adăugarea costului net al anexei la costul net al construcțiilor;

  • > adăugarea valorii terenului pentru a obține valoarea totală a proprietății imobiliare.

A. Estimarea valorii terenului

Terenul pe care este edificata cladirea nu face scopul prezentei evaluari.

B. Estimarea costului de înlocuire a clădirii

Prin costul de înlocuire se înțelege costul estimativ pentru a construi, la prețurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative și planuri actualizate.

Prin costul de reconstrucție se înțelege costul estimativ pentru a construi o copie identică a clădirii de evaluat, folosind aceleași materiale și planuri.

În această lucrare, au fost utilizate cataloagele de evaluare rapida a constructiilor.

Utilizând aceste cataloage si asimilând fișele pentru diverse constructii, obținem costul de nou al unei construcții similare ca dimensiuni și funcțiuni.

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare ce poate să apară din cauze fizice, funcționale sau externe. Estimarea deprecierii se face prin metoda segregării, aceasta însemnând că se analizează deprecierea pe cauze, rezultatele obținute fiind cuantificate și totalizate.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta un imobil sunt:

1. uzura fizică ce are două componente:

J uzura fizică recuperabilă - cuantificată prin costul de readucere a elementului analizat la condiția de nou. Se ia în considerare numai atunci când costul de corectare a stării tehnice este mai mare decât creșterea de valoare rezultată;

S uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu viață scurtă - se referă la elemente deteriorate fizic care nu pot fi corectate din motive practice (tehnologice) sau economice;

S uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele cu viață lungă - s-a calculat ca procent la diferența între costul de înlocuire total și uzura recuperabilă.

Procentul de uzură s-a determinat prin metoda duratei de viață modificată.

Durata de viață economică este perioada de timp în care construcția contribuie la valoarea proprietății imobiliare. Vârsta scriptică este diferența dintre data evaluării și data punerii în funcțiune. Vârsta efectivă este vârsta determinată de starea tehnică și utilitatea construcției. Ea diferă de vârsta scriptică în funcție de lucrările de întreținere și reamenajare realizate asupra clădirii.

Prin cumularea celor valorilor de mai sus se obține uzura fizică totală.

  • 2. neadecvarea funcțională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea imobilului ca dimensiuni, stil, echipamente, instalații. Cuprinde două componente:

S neadecvarea funcțională recuperabilă - reprezintă costurile de înlocuire pentru deficiențele ce necesită adăugiri, înlocuiri, modernizări sau supradimensionări;

S neadecvarea funcțională nerecuperabilă - cauzată de deficiențe date de un element neinclus în costul nou, dar care ar trebui inclus, sau de un element inclus în costul nou, dar care nu ar trebui inclus;

  • 3. deprecierea economică (din cauze externe) - se datorează unor factori externi proprietății imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, amplasarea în zonă, încadrarea în reglementările date de urbanism, finanțarea.

Toate calculele sunt prezentate in tabelul de mai jos:

ESTIMAREA VALORII PRIN METODA COSTURILOR COSTUL DE ÎNLOCUIRE

1 USD la 11.09.2009   2,9159 lei

1 euro la 11.09.2009   4,2552 lei

Internat școlar

Încadrare                Catalog de reevaluare 117, fișa nr. 1

Evaluarea rapidă a locuințelor, caminelor si hotelurilor: III.I. fișa nr. 9 Struct. Zidarie portanta, planșee lemn sau din b.a., acoperiș tip terasă sau șarpanta din lemn, finisaje medii. Clădire cu unul sau mai multe niveluri.

Inst. el. de iluminat, inst. sanitare, încălzire centrală, fără centr. term. proprie.

Suprafața construcției:

Ac parter

710,89

Ac etaj 1

710,89

Ac etaj 2

710,89

Ac etaj 3

710,89

Ad constructie

2843,56

mp

Autila totala

2308,88

mp

Costul de reconstrucție /mp Ad (la 01.01.1965)

procent

valoare/mpAd

Construcții

100%

550 lei

Instalații

100%

110 lei

Electrice

23%

25 lei

Sanitare

50%

55 lei

încălzire

27%

30 lei

Total

660 lei

Costul de reconstrucție total (la 01.01.1965)

1.876.750 lei

Corecții:                _____________________________________________pe UM________totală

finisaje normale

0 lei

0 lei

TOTAL corecții

0 lei

Costul de reconstrucție corectat (la 01.01.1965)

1.876.750 lei

Coef. de actualizare 31.12.2008

1,87

Coef. de actualizare suplimentar (31.12.2008 - 11.09.2009)

0,12

Costul de reconstrucție (la 31.12.2008)

3.727.147 lei

Profit antreprenor

10,0%

372.715 lei

COST REC. TOTAL

4.099.862 lei

Vechimea efectivă a construcției (ani)

38

Ponderea elem. structurale în costul de înlocuire total:

Clădiri ptr. învățământ

%

valoare (lei)

Str. de rezistență

40

1.639.944,73

Anvelopa (închideri, compart., învelitoare)

17

696.976,51

Finisaje

25

1.024.965,46

Instalații funcționale

18

737.975,13

Calculul deprecierilor

Grad de uzură fizică (anexa 1 din P135/1995) subgr.

%

valoare (lei)

Str. de rezistență

42%

692.421,11

Anvelopa

42%

294.278,97

Finisaje

35%

358.737,91

Instalații funcționale

18%

129.145,65

TOTAL uzură fizică

1.474.583,64

Neadecvare funcțională

0%

0,00

Depreciere externă

0%

0,00

DEPRECIERE TOTALA                                              1.474.584 lei

VALOARE ESTIMATA CONSTRUCȚIE (lei)

19%


2.625.300 lei

1.137 lei

484,78mp


551.217 lei 551.000 lei

  • 104.690 lei

  • 655.690 lei


Valoare unitară construcție lei/mp Autila Suprafața de constructie ce se inchiriaza

Va loarea estimata a suprafetei inchiriate ROTUND

TVA 19%

TOTAL

Valoarea proprietatii rezultata in urma aplicarii abordarii pe baza de costuri, in opinia evaluatorului este de 1.137 lei/mp/Arie utila.

1.137 euro/mp x 484,78 mp = 551.217 lei

Valoarea estimata a spatiului de birouri ce se doreste sa fie inchiriat este:

551.000 lei.

5.2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAȚIE f

Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăți imobiliare, atunci când există tranzacții recente sau oferte, cu date sigure, care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de piață. Aplicabilitatea metodei este limitată atunci când numărul de tranzacții este insuficient.

Metoda pleacă de la premisa că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți comparabile, analiza comparativă axându-se pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții. Metoda comparației directe presupune identificarea unor proprietăți similare și compararea acestora cu cea supusă evaluării, acest proces ducând la estimarea valorii de piață. Metoda dă rezultate foarte bune când este aplicată proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru a produce venit.

Oferta și cererea pieței sunt constituite de vânzători și cumpărători. Forțele cererii și ofertei tind spre echilibru, deși, în practică, acesta nu este atins niciodată.

Principiul substituției pe care se bazează metoda comparației directe arată că valoarea unei proprietăți tinde să fie dată de prețul care ar fi fost plătit pentru a achiziționa o proprietate cu utilitate și atractivitate similară, într-un interval de timp rezonabil. Principiul echilibrului arată că, pentru ca proprietatea să reflecte valoarea reală de piață, relația dintre teren și construcții, respectiv dintre o proprietate și mediu trebuie să fie în echilibru. De exemplu, analiza împrejurimilor proprietății evaluate trebuie să identifice toate influențele externe semnificative, reflectate în corecții aplicate proprietății supuse comparației. Astfel, două proprietăți imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de piață diferite dacă una dintre acestea are împrejurimi mai atractive decât cealaltă.

Schimbarea rapidă a condițiilor economice și a legislației poate limita aplicabilitatea metodei comparației directe. Astfel, reglementările de urbanism și de dezvoltare a infrastructurii, existența sau nu a facilităților fiscale, restricțiile de construire pot avea ca rezultat un număr mic de vânzări recente comparabile.

Aplicarea metodei comparației directe presupune parcurgerea etapelor:

S cercetarea pieței, respectiv obținerea informațiilor referitoare la tranzacții de proprietăți imobiliare similare cu proprietatea evaluată (tipul de proprietate, data tranzacției, localizarea, zonarea, dimensiunile etc.);

S verificarea informațiilor prin confirmarea că datele obținute sunt reale și corecte și că tranzacțiile au fost obiective;

J compararea proprietăților alese cu proprietatea evaluată, utilizând elemente de comparație și ajustare a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile sau, dacă nu este posibilă compararea, scoaterea din categoria comparabilelor;

J analiza rezultatelor evaluării și stabilirea unei valori.

În acest moment, ofertele de pe piață nu sunt relevante, iar pentru zona și segmentul de piață analizate pentru spatiile cu destinatie birouri, tranzactiile sunt extrem de rare.

Deasemenea, spatiile de birouri oferite spre inchiriere de dimensiunile, localizarea si vechimea celui analizat sunt foarte rare.

In prezent sunt oferite spre inchiriere spatii de inchiriere noi, ultramoderne si in zonele ultracentrale ale orasului.

Folosirea datelor de piata existenta au dus la corectii mari, ce au depasit cu 100% valoare de inchiriere a ofertelor.

Din acest motiv nu s-a putut aplica metoda.

5.2.3. ABORDAREA PE BAZA DE VENIT

Abordarea pe bază de venit reprezintă una din cele trei mari categorii de abordare a evaluării unei proprietăți imobiliare, considerând proprietatea ca o investiție generatoare de venituri. Valoarea de randament exprimă valoarea de piață a proprietății imobiliare în întregul ei (teren + construcții), presupunând că acesta este în perfectă stare și realizează venituri din chirii.

Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții, proprietarul fîind interesat de capacitatea de a produce venituri, acesta constituind elementul esențial care influențează valoarea proprietății.

Analiza datelor privind cheltuielile și veniturile aferente unei proprietăți constituie punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament. Acestea trebuie să țină cont atât de factorii esențiali de influență, cât și de principiile de evaluare a proprietăților imobiliare:

J principiul cererii și ofertei;

J principiul substituției;

J principiul echilibrului;

J principiul influenței factorilor externi.

Tehnicile de capitalizare și de actualizare utilizate în evaluarea proprietăților imobiliare reflectă faptul că evoluția efectivă a veniturilor și cheltuielilor și a valorii proprietății poate fi diferită față de cea anticipată la data evaluării. Măsurarea acestor câștiguri se face, în principal, sub forma randamentului așteptat sau a ratei de fructificare.

Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câștiguri și rate de actualizare aferente costurilor.

Metodele de randament cuprind, deci, o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor și o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor.

Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăți imobiliare pe baza metodei capitalizării este:

Valoare = Venitul Net din exploatare (VNE)/Rata de capitalizare (c).

Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt :

S venitul brut potențial (VBP ) anual;

S venitul brut efectiv (VBE ) anual;

S venitul net efectiv (VNE) anual;

S rata de capitalizare a veniturilor nete.

Determinarea valorii prin metoda capitalizării veniturilor presupune parcurgerea etapelor:
  • 1) estimarea veniturilor (brute și nete) anuale ce pot fi obținute din închirierea imobilului.

Nivelul chiriei estimate ține seama de caracteristicile proprietății (amplasament, dotări tehnico-edilitare, stare tehnico-funcțională) și de prețurile negociate în condiții relativ asemănătoare.

  • 2) Venitul brut potențial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiții de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaționale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei practicate în mod curent la data evaluării, stabilită anterior.

  • 3) venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietății imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare (spațiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriași).

  • 4) cheltuielile care se suportă din venituri sunt: impozitul pe proprietate, prima de asigurare, rezerva pentru reparații capitale.

  • 5) venitul net de exploatare (VNE) se determină prin diferenta între VBE și cheltuieli.

  • 6) rata de capitalizare reprezintă relația dintre câștig și valoare, relație acceptată de piață și rezultată dintr-o comparație a tranzacțiilor de proprietăți comparabile.

  • 7) valoarea estimată pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării prin metoda capitalizării veniturilor este calculată cu următoarea formulă: Valoare = VNE/c (unde c = rata de capitalizare determinată la pct.6).

Metoda capitalizarii se bazeaza pe potentialul de venit al unei proprietati de acest tip, fiind si ea suficient de precisa in cazul in care ipotezele si presupunerile sunt rezonabile, iar datele utilizate provin de pe piata. Tinand cont de scopul evaluarii, aceasta metoda nu s-a aplicat, dar principiile acestei abordari au fost folosite pentru stabilirea valorii de inchiriere a suprafeței utile de 484,78mp aflate la etajul 3 ale imobilului, dintr-o suprafața utila totala de 577,22mp a etajului.

5.3. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZII

Valoarea proprietatii estimate prin cele doua metode, este :

Metoda utilizata

Valoarea estimata (lei)

Abordarea pe baza de costuri

551.000

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare.

Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport.

Justificarea valorii alese:

Abordarea pe baza comparatiilor de piata da imaginea valorii de vanzare pe piata a proprietatii, fiind cea mai adecvata metoda in cazul proprietatilor cu piata activa, cu mentiunea ca imobilele alese ca si comparabile sa aiba un grad mare de similitudine.

Metoda este limitata si de faptul ca in general spatiile de birouri se vand rar, in general oferindu-se la inchiriere. Datorita blocajului financiar din ultima perioada, numarul tranzactiilor este foarte redus, acest lucru facand practic imposibil de aplicat metoda comparatiilor de piata.

Metoda capitalizarii se bazeaza pe potentialul de venit al unei proprietati de acest tip, fiind si ea suficient de precisa in cazul in care ipotezele si presupunerile sunt rezonabile, iar datele utilizate provin de pe piata. Tinand cont de scopul evaluarii, aceasta metoda nu s-a aplicat, dar principiile acestei abordari au fost folosite pentru stabilirea valorii de inchiriere a suprafetei utile de 484,78mp aflate la etajul 3 ale imobilului, dintr-o suprafata utila totala de 577,22mp a etajului.

Abordarea pe bază de cost este adecvată scopului raportului, avand in vedere ca nu se evalueaza intregul imobil ci, partial etajul 3 al cladirii.

In urma analizelor si calculelor efectuate, in opinia evaluatorului valoarea de piata a suprafatei utile de 484,78mp de la etajul 3 al Caminului de Baieti, situat in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22, este de 551.000 lei, la data de 11.09.2009.

Valorile determinate includ T.V.A.

5.4. DETERMINAREA CHIRIEI

Stabilirea valorii de inchiriere a suprafetei utile de 484,78mp aflate la etajul 3 ale imobilului, dintr-o suprafata utila totala de 577,22mp a etajului situate in Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22 s-a determinat plecandu-se de la valoarea stabilita prin abordarea pe baza de costuri si folosindu-se principiile abordarii pe baza de venituri.

Daca la abordarea prin capitalizarea veniturilor se determina valoarea proprietatii plecandu-se de la chiria obtenabila, in acest caz s-a plecat de la valoarea imobilului si s-au aplicat pasii inversi de la abordarea pe baza de venituri pana la determinarea chiriei obtenabile

Rata de capitalizare de 12% s-a determinat, folosindu-se datele de piata disponibile si anexate prezentului raport.

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE - EXEMPLU

COMPARABILE

A

B

C

D

Chirie lunara solicitata

3750

2472

3300

3630

Venit Brut Potențial (EUR/an)

45.000

29.664

39.600

43.560

Grad de neocupare (25% din VBP)

11250

7416

9900

10890

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

33.750

22.248

29.700

32.670

Cheltuieli aferente proprietarului (3% din VBE)

1012,5

667,44

891

980,1

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

32.738

21.581

28.809

31.690

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)

300.000

250.000

165.000

350.000

Rata de capitalizare (%)

10,9

8,6

17,5

9,1

Rata de capitalizare medie (%)

12,00

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare 12%.

NOTA: Se vor anexa datele de identificare ale comparabilelor

Rata de neocupare s-a estimat la 25%, iar cheltuielile de exploatare (asigurare, reparatie, impozitul pe proprietate) ca fiind cca. 3% din valoarea proprietatii

Tabelul de calcul este prezentat mai jos:

Valoarea proprietății (lei)

551.000,00

Rata de capitalizare aleasa (%)

12,00%

Venitul net din exploatare

66.120,00

Cheltuieli din exploatare:

I.Impozit pe proprietate (1,5%)

8.265

2.Asigurare (0,5%)

2.755

3. Fond de reparații (1%)

5.510

Total cheltuieli (lei)

16.530

Venit brut efectiv (lei)

82.650,00

Rata de neocupare (%)

25%

Venit brut potential (lei/an)

103.312,50

Chiria lunara (lei)

8.609,38

Chiria lunara (lei/mp)

13,92

Chiria lunara (euro/mp)

3,27

Suprafata ce se inchiriaza (mp)

618,46

Valoarea chiriei lunare (lei)

8.609,38

Rotund (lei)

8.610,00

Valoarea chiriei lunare (euro)

2.023,41

Valoarea chiriei pentru spatiu in suprafata de 484,78mp, din Craiova, str. Dimitrie Gerota, nr. 22 este de:

13,92 lei/mp/luna, respectiv 3,27 euro/mp/luna TOTAL:8.610 lei/luna, respectiv 2.023 euro/luna

Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil, convenit de vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumparare.

Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si conditiile limitative enuntate in raport.

Desi estimarile facute s-au bazat pe cercetarile noastre si pe informatiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garanteaza indeplinirea exacta a acestora datorita modificarilor majore ce pot interveni pe piata intr-un interval scurt de timp sau a situatiilor speciale ce pot interveni in tranzactia unei proprietati.

Astfel, valoarea estimata de noi in urma evaluarii proprietatii trebuie considerata ca fiind ,,cea mai buna estimare” a valorii proprietatii in conditiile date de definitia Valorii de Piata, asa cum apare ea in Standardele Internationale de Evaluare.

Intocmit

S.C. ING PROEV S.R.L.

Expert Evaluator

Ing. Badeanu Radu



foto 3 cladire P+3


foto 4 cladire P+3




foto 5 scari cladire


foto 6 hol etaj






foto 9 incapere


foto 10 igrup sanitar