Hotărârea nr. 331/2009

Hotararea Consiliului Local nr. 331


MUNICIPIUL CRAIOVA

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.331

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinara din data de 30.07.2009;

Având în vedere raportul nr. 91350/2009 întocmit de Direcția Patrimoniu prin care se propune aprobarea însușirii raportului de evaluare și a Caietului de Sarcini, în vederea concesionarii terenului situat în municipiul Craiova, str.Victor Papillian, nr.28 A și rapoartele comisiilor de specialitate nr.271, 272, 273, 274, 275/2009;

În conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, republicată, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare, Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, Ordonanței de Urgență a Guvernului nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, aprobată prin Legea nr.22/2007 și Legii nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare;

Potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr. 276/2008, modificată prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.131/2009 referitoare la aprobarea Planului Urbanistic Zonal privind construirea unui imobil cu destinația de locuințe colective, cu regim de înălțime P+4 și concesionare alee acces, în municipiul Craiova, str.Victor Papillian, nr.28 A.

În temeiul art. 36 alin.2 lit. c coroborat cu alin. 5 lit. b, art. 45, alin. 3 și art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001, republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.1. Se aprobă însușirea raportului de evaluare a terenului în suprafață de 70 mp, aparținând domeniului privat al municipiului Craiova, situat în str. Victor Papillian, nr. 28A, prevăzut în anexa nr. 1 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. Se aprobă Caietul de Sarcini referitor la concesionarea prin negociere directă, pe o perioadă de 49 de ani, către Cojocaru Vasile, a terenului prevăzut la art. 1, în vederea realizării unei alei de acces, prevăzut în anexa nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3. Se împuternicește Primarul Municipiului Craiova să constituie o comisie de negociere, în vederea concesionării, pe baza raportului de evaluare aprobat la art.1, care constituie prețul de pornire al negocierii.

Art.4. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală, Direcția Patrimoniu, Direcția Economico-Financiară și Cojocaru Vasile vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ,      CONTRASEMNEAZĂ,

SECRETAR,

Teodor RADU              Nicoleta MIULESCU






^tiuue^oos


CUPRINS

  • 1. Sumar executiv

    • 1.1    Identificarea proprietății

    • 1.2    Data evaluării

    • 1.3    Localizare

    • 1.4    Rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare

    • 1.5    Valoarea finala estimata

  • 2. Premisele evaluării

    • 2.1   Scopul raportului, data inspecției si a evaluării

    • 2.2  Identificarea proprietății si a drepturilor de proprietate asupra acesteia

    • 2.3  Ipoteze preliminare si conditi limitative

    • 2.4  Identificarea si declarația evaluatorului

  • 3. Analiza si descrierea proprietății

    • 3.1    Identificarea proprietății

    • 3.2   Descrierea proprietății

  • 4. Cea mai buna utilizare a terenului

  • 5. Evaluarea proprietății imobiliare

    • 5.1    Analiza pieței imobiliare

    • 5.2   Metodologia utilizata

    • 5.3   Metode de evaluare

      • 5.3.1. Abordarea prin comparații (metoda comparației relative)

      • 5.3.2. Abordarea prin metoda reziduala

    • 5.4    Analiza rezultatelor si concluzii

    • 5.5    Determinarea redeventei

Anexe

Documentar foto

1. SUMAR EXECUTIV

  • 1.1   IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII

Proprietatea de evaluat este un teren apartinand domeniului privat al municipiului Craiova, situat pe Str. Victor Papillian, nr.28A, in suprafața totala de 70 mp (conform Hotărârii nr. 276/30.10.2008 a Consiliului Local al Municipiului Craiova).

Dreptul de proprietate asupra proprietății imobiliare de evaluat este detinut integral de Consiliul Local Craiova.

  • 1.2  DATA EVALUĂRII

Data evaluării este 09.07.2009.

Cursul BNR din data evaluării este: 3,0138 lei/$ si 4,2152 lei/euro.

Valorile estimate sunt valabile Ea aceasta data, iar informațiile utilizate sunt Ea nivelul lunii martie 2009 -iulie 2009.

  • 1.3  LOCALIZARE

Imobilul de evaluat este situat in Craiova, str.Victor Pappilian (zona 1 Mai, Spital Județean), beneficiind de dotările complexe, edilitare si urbane ale zonei.

Zona are un caracter preponderent rezidențial dar si de prestări servicii.

  • 1.4  REZULTATELE OBȚINUTE PRIN APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

  • 1  Valoare estimata prin abordarea prin comparația vânzărilor

  • V = 59.000lei (cca 200 euro/mp)

  • 2  Valoare estimata prin abordarea prin metoda reziduala

  • V = 64.000lei (cca 216 euro/mp)

1.5. VALOAREA DE PIAȚA PROPUSA

Valoarea finala de piața propusa pentru concesionarea terenului in suprafața de 70 mp este de:

59.000lei (cca 200 euro/mp)

  • 1.6 VALOAREA REDEVENTEI PENTRU TERENUL ANALIZAT ESTE:

115,77 lei/mp/an, respectiv 9,65lei/mp/luna TOTAL:8104,04 lei/an, respectiv 675,34lei/luna

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii si cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare.

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definiție a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si condițiile limitative enunțate in raport.

Justificarea valorii alese:

Valoarea estimata prin abordarea pe bază de venituri reprezintă un indicator al prețului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piața.

Valoarea estimata prin abordarea prin comparative este obtinuta din analiza unor date si informații de pe piața, conținând elemente previzionale rezonabile.

Din punct de vedere al surselor de informații, abordările aplicate sunt considerate de încredere, la ambele metode fiind utilizate informații de piață considerate de încredere.

Având in vedere, pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea celor 2 metode de evaluare, relevanta acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor si, pe de alta parte, scopul evaluării si caracteristicile proprietății imobiliare valoarea estimata pentru proprietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării metodei comparațiilor.

2. PREMISELE EVALUĂRII

2.1. SCOPUL RAPORTULUI, DATA INSPECȚIEI SI A EVALUĂRII

Raportul de evaluare a fost intocmit in scopul estimării valorii de piața a unui teren in suprafața de 70 mp, situat în str.Victor Papillian, nr.28A, in vederea concesionarii conform H.C.L. Craiova, nr. 276/30.10.2008.

Pentru determinarea valorii de concesionare, va trebui determinata valoarea de piața a terenului de concesionat.

Conform Standardului International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piața - baza de evaluare „Valoarea de piața este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluării, intre un cumpărător decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, in care părțile implicate au acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere”.

Conform normelor mai sus menționate, metodologiei de evaluare, precum si a standardelor internaționale de evaluare, singurele abordări recomandate si permise in evaluare sunt:

  • -  abordarea pe baza de costuri;

  • -  abordarea pe baza de comparații;

  • -  abordarea pe baza de venit.

Cele trei abordări mai sus menționate pot fi utilizate de către evaluatori in funcție de adecvarea acestora. Normele impun utilizarea a cel puțin doua din cele trei abordări, iar valoarea este rezultata in urma unui proces de reconciliere a rezultatelor.

Metodologia de evaluare prevede pentru evaluarea terenului, 6 metode de evaluare, ce vor fi detaliate ulterior.

Inspecția proprietății s-a făcut de către evaluator fara ni ci un reprezentant al proprietarului, la data de 09.07.2009.

Cu aceasta ocazie s-au verificat:

  • - dimensiunile terenului;

  • - aspectul zonei;

  • - existenta si starea utilităților;

  • - dimensiunile si starea drumurilor de acces;

  • - natura vecinătăților.

Data evaluării: 09.07.2009.

  • 2.2. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII SI A DREPTURILOR DE PROPRIETATE ASUPRA ACESTEIA

Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt atașate terenului.

Obiectul acestui raport îl constituie proprietatea imobiliara constituita din terenul in suprafața totala de 70 mp situat in CRAI OVA, str. Victor Papillian, nr.28A.

Dreptul de proprietate asupra terenului mai sus menționat aparține Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Proprietatea este propusa spre concesionare conform Hotărârii nr. 276/30.10.2008.

  • 2.3. IPOTEZE PRELIMINARE SI CONDIȚII LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost redactat pe baza următoarelor ipoteze:

  • •  raportul de evaluare s-a realizat in condițiile in care nu exista interdicții de instrainare si grevare asupra proprietății. Aceasta s-a considerat ca fiind libera de sarcini putând fi tranzactionata pe piața;

  • •  valoarea stabilita de către evaluator este o valoare minima, ce va fi utilizata pentru renegocierea concesiunii;

  • •  informațiile furnizate de către beneficiar sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garanție asupra preciziei lor;

  • •  toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte (fotografiile imobilului sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate);

  • •  se presupune o stăpânire responsabila si competenta a proprietății de către proprietari;

  • •  se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile a proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor tehnice necesare pentru descoperirea lor;

  • •  se presupune ca proprietatea este in concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător;

  • •  se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementările si restricțiile urbanistice;

  • •  se presupune ca utilizarea terenului si a construcției corespunde cu granițele proprietății descrise si nu exista nici o servitute;

  • •  nu a fost observata de evaluatori existenta unor materiale periculoase pe proprietate. Evaluatorii nu au cunoștința de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate. Totuși evaluatorii nu au calitatea si calificarea sa detecteze aceste substanțe. Prezenta unor substanțe ca azbest, izolație ce degaja gaze toxice si alte materiale potențial periculoase poate afecta valoarea proprietății. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor.

Alte condiții generale limitative:

  • •  orice proporție din valoarea totala estimata in raport, intre teren si construcții, este aplicabila numai pentru utilizarea luata in considerare, iar valorile nu au voie sa fie utilizate in alte evaluări si daca sunt utilizate, valorile nu sunt valabile;

  • •  conținutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorilor) nu va fi difuzat in public prin publicitate, relații publice, știri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorilor;

  • •  posesia acestui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-1 face public;

  • •  potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorii nu vor fi solicitați sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța.

  • •  nu s-a pus la dispoziția evaluatorilor nici un alt document (cu excepția Hotărârii Consiliului Local nr. 276 din 30.10.2008) care sa ateste dreptul de proprietate asupra imobilului analizat;

Responsabilitatea fata de terți:

  • •  nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situației juridice sau a considerațiilor privind dreptul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi instrainata;

  • •  previziunile sau estimările de exploatare conținute in acest raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in funcție de condițiile viitoare.

Limitele acceptării responsabilității evaluatorului sunt in condițiile in care:

  • -  beneficiarul accepta valoarea estimata in condițiile menționate mai sus;

  • -  am prezentat toate aspectele constatate care ar putea sprijini beneficiarul. Documentele pe care se bazeaza evaluarea sunt:

  • -  Hotararea nr. 276 din 30.10.2008 a Consiliului Local al Municipiului Craiova;

  • -  Hotararea nr. 131 din 26.02.2009 a Consiliului Local al Municipiului Craiova;

  • -  Comanda 83647/02.07.2009;

  • -  P.U.Z. - Anexa la Hotararea 276/2008;

  • 2.4. IDENTIFICAREA SI DECLARAȚIA EVALUATORULUI

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de către ec.Silviu Georgescu, membru A.N.E.V.A.R cu legitimația 10085.

Evaluatorul semnează raportul, asumandu-si responsabilitatea pentru cele scrise in acesta si certifica in cunostiinta de cauza după cum urmeaza:

  • •  afirmațiile susținute in raport sunt reale si corecte;

  • •  analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative si se constituie ca analize nepărtinitoare;

  • •  evaluatorul nu are nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nu are nici un interes personal si nici nu este părtinitor fata de vreuna din părțile implicate;

  • •  remunerarea evaluatorului se face pentru munca prestata si in nici un caz in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

  • •  acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau proprietate;

  • •  in deplina cunostiinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerințele Standardelor ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania) si a Standardelor Internationale si cu cerințele Codului deontologic al profesiei de evaluator care este o anexa la Statutul ANEVAR;

  • •  in prezent este membru ANEVAR;

  • •  certifica faptul ca deține competentele necesare pentru întocmirea acestui raport -Evaluator ANEVAR pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare (EPI).

EXPERT EVALUATOR

3. ANALIZA SI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII

Sursele de informații care au stat la baza prezentului raport au fost:

Literatura de specialitate (standardele ANEVAR, cursul de Evaluare a Proprietăților Imobiliare, buletinele informative editate de către ANEVAR);

Legislația in vigoare la data evaluării;

Caietul de sarcini si Contractul de prestări servicii încheiat cu Consiliului Local Municipal Craiova;

Hotararea nr. 276 din 30.10.2008 a Consiliului Local Municipal Craiova si Hotararea nr. 131 din 26.02.2009 a Consiliului Local al Municipiului Craiova.

Informații directe de la institute de proiectare, societăți de construcții si furnizori de materiale, materii prime si energie;

Oferte pentru închirieri de spatii sau proprietăți similare;

Presa locala si presa de specialitate.

3.1.IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII

A. DATE GENERALE

Activul ce urmeaza a fi instrainat nu este grevat de sarcini si nu a ieșit din circuitul civil.

In urma studierii situației de fapt au rezultat o serie de avantaje si dezavantaje notabile ale activului evaluat.

Avantaje:

  • •  Imobilul este localizat in zona semicentrala a orașului Craiova, zona cu activitati si utilitati diverse, in principal preponderent comercial, dar si cultural, invatamant si de prestări servicii;

  • •  Zona dispune de următoarele utilitati: energie electrica, gaze, apa si canalizare;

Dezavantaje:

  • •  Accesul se face prin intermediul unei alei, prin spatele blocurilor, neexistand acces direct la strada;

  • •  Terenul are dimensiuni reduse;

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Deoarece zona este preponderent rezidențiala - prestări de servicii si datorita amplasării defavorabile - in spatele blocurilor, consideram ca cea mai buna utilizare a terenului construit este cea rezidențiala dar si utilizarea ca spațiu de prestări servicii este una favorabila.

  • 5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

  • 5.1. Analiza pieței imobiliare

Piața specifică

Piața este mediul în care bunurile, mărfurile și serviciile sunt comercializate între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile și/sau serviciile se pot tranzacționa fără restricții, între cumpărători și vânzători.

Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, în funcție de capacitatea și cunoștințele proprii, de imaginea proprie asupra utilității relative a bunurilor și/sau serviciilor și de nevoile și dorințele individuale.piață poate fi locală, regională, națională sau internațională.

Piața imobiliară este constituită dintr-un grup de persoane, fizice sau juridice, care sunt în contact unele cu altele, în scopul de a efectua tranzacții imobiliare.

Cadrul legal în care funcționează piața imobiliară a fost creat după anul 1990, de către noul sistem legislativ, având ca punct de referință reglementările cu privire la fondul funciar, casele naționalizate, planurile de urbanism locale, autorizarea construcțiilor, impozitarea etc.

Piața imobiliară nu este o piață eficientă precum cea de bunuri și servicii, ea fiind foarte sensibilă la schimbările situației economice. Pe de altă parte, valoarea relativ mare a proprietăților imobiliare necesită o putere de cumpărare mare și, prin urmare, piețele imobiliare sunt sensibile la schimbările survenite în situația economică a populației (nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor, numărul locurilor de muncă etc.). O piață eficientă se autoreglementează, iar prețurile sunt relativ uniforme și stabile (pe piețele imobiliare apar reglementări guvernamentale și locale care afectează tranzacțiile imobiliare).

Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat și ușor de transportat. în contrast, pe piața imobiliară proprietatea este un produs durabil, necesitând o investiție mare, deci cu grad redus de lichiditate. Dacă pe o piață eficientă, cererea și oferta se află într-un echilibru relativ prin efectele concurenței, pe piața imobiliară, deși cererea și oferta tind către echilibru, acest lucru nu se va realiza, în cazul pieței imobiliare, existând totdeauna un decalaj între acestea.

Literatura de specialitate identifică, pe piața imobiliară din România, următoarele tipuri de piețe imobiliare:

  • > rezidențiale (case de locuit, apartamente de bloc);

  • > comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine);

  • >  industriale (fabrici, depozite, clădiri ale instituțiilor de cercetare);

  • > agricole (ferme, livezi, vii, pășuni, păduri);

  • > speciale (proprietăți cu design unic sau care limitează utilizarea numai în scopul inițial: școli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferință, parcuri de distracții, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni).

Analiza pieței imobiliare pornește de la:

  • > analiza tipului de proprietate;

  • > potențialul de a produce venituri;

  • > localizare;

  • > caracteristicile investitorilor și proprietarilor.

Pentru a realiza o încadrare a imobilului în piața imobiliară, este necesară o definire clară a utilizării acestuia. Concluzia ce s-a desprins la cea mai buna utilizare a fost ca utilizarea cea mai eficienta este cea rezidențiala.

Descrierea pieței imobiliare din România

Piața imobiliară din România se încadrează în piața imobiliară mondială. Din acest motiv, influența crizei financiare asupra segmentului imobiliar s-a manifestat prin atît sub forma reducerii prețurilor cît și a numărului tranzacțiilor, ajungîndu-se în cele din urmă la un blocaj.

Cei mai importanți factori economici cu impact direct asupra pieței imobiliare sunt:

  • > politica monetară: cel mai important factor pare a fi politica monetară, în special condițiile de creditare ale BNR, care fac ca cea mai mare parte a tranzacțiilor imobiliare finanțate din credite ipotecare sau imobiliare să scadă. De asemenea dezvoltarea de noi proiecte imobiliare in ceea ce privește spațiile administrative a fost influențată negativ datorita înăspririi condițiilor de creditare.

  • >  rata inflației, rezultat al scumpirilor în principal ta gaze, electricitate și accize, aceasta este un alt factor important asupra pieței imobiliare. Inflația anuală a atins pana in 2009 un vârf al ultimilor trei ani, insa in acest început de an rata inflației a scăzut ajungând pana la 5,95% in mai 2009;

Descrierea pieței imobiliare din Craiova

Piața imobiliară a municipiului Craiova se înscrie și ea în liniile generale ale pieței imobiliare.

în prezent, cererea solvabila este redusă datorită lipsei de finanțare din partea băncilor. Oferta pentru restaurante la standarde internaționale și prețuri competitive este limitată, puține proprietăți întrunind cerințe cum ar fi: suprafețe deschise, necompartimentate, finisaje moderne, exterior amenajat sau parcare exclusivă.

Oferta de spații rezidențiale noi este de asemenea limitată, localizată mai ales în zonele periferice. Dezavantajele sunt date de lipsa utilităților și de drumurile de acces neamenajate.

începând cu anul 2003, o creștere mare a tranzacțiilor s-a înregistrat la spațiile pentru locuit, cauza principală fiind oferta băncilor pentru credite ipotecare.

Pentru închirierea de locuințe, cele mai multe cereri provin de la comunitatea oamenilor de afaceri străini.

Reprezentarea agențiilor imobiliare pe piața Craiovei este destul de numeroasă, aici activând, în special, firme locale, care efectuează, în principal, tranzacții cu locuințe și de cele mai multe ori acestea sunt apartamente în blocuri de locuințe. în prima jumătate a anului 2008, odată cu creșterea interesului pentru terenuri cu destinații comerciale, industriale, agricole, dar și a interesului pentru imobile de mare lux (rezidențiale sau spații de birouri) s-a observat și o reorientare a agenților imobiliari către aceste tipuri de proprietăți. Totuși in ultima perioadă activitatea majorității agenților imobiliari a fost grav afectată de blocajul imobiliar de pe piață.

Având în vedere că imobilul evaluat este un imobil cu utilizare rezidențiala dar si prestări servicii amplasat în zona semicentrală a municipiului Craiova, în continuare se va analiza numai segmentul de piață caracteristic, piața locală a proprietăților cu destinație comercială/administrativă din perimetrul respectiv.

Zona de amplasament a imobilului beneficiază de toată infrastructura necesară.

Oferta competitivă

Economia centralizată și controlată de dinainte de 1989 a dus la construirea de spații industriale supradimensionate, spații rezidențiale de tip bloc de locuințe și Ea o lipsă acută de spații cu destinație de birouri (sedii de firmă).

Odată cu trecerea la economia de piață și cu explozia de mici sau mai mari întreprinzători, pe lângă nevoia firească de spații de locuit de tip casă sau vilă cu teren s-a observat și o oarecare nevoie de spații pentru birourile firmelor mici și mijlocii.

Inițial, acestea s-au mulțumit cu apartamente în blocuri de locuințe, apartamente care au cunoscut în perioada 1995-2004 o adevărată explozie a prețurilor. Cu timpul s-a observat că aceste apartamente sunt improprii unor asemenea utilizări, iar investitorii au căutat un alt segment de piață. Blocuri cu destinația spații de birouri în zona centrală sunt foarte puține, iar condițiile (dotări, finisaje, instalații) sunt, de cele mai multe ori, mult sub standarde.

De asemenea, datorită lipsei de spațiu este practic imposibil să asiguri spații de parcare suficiente în aceste zone.

Din acest motiv atenția investitorilor s-a îndreptat către zonele cu imobile vechi sau mai noi situate pe căi importante de acces și în zonele semicentrale, evitând astfel aglomerația foarte mare din zonele ultracentrale.

Numărul finit al acestor imobile ca și suprafața mică de teren liber în zonă pentru construirea unor spații de birouri sau comerciale cu condiții optime, duc la concluzia că oferta de spații de alimentație publica din această zonă este redusă, fiind chiar mai mică decât cea pe segmentul rezidențial.

Pentru imobilele de tip teren, oferta este de asemenea limitată Ea numărul imobilelor existente, deoarece zona este intens construită.

Analiza cererii

Pe de altă parte, dezvoltarea firmelor mici și mijlocii a dus Ea o nevoie acută de spații de birouri, apartamentele situate la parterul blocurilor dovedindu-se insuficiente. Datorită lipsei terenului liber din zonele centrale și ultracentrale și deci limitării posibilității de construire a unor asemenea imobile, cererea s-a orientat rapid către imobile cu destinație inițială rezidențială, cu aspect impunător, imobile vechi ce pot fi renovate și adaptate ușor la destinația de spații de birouri.

De asemenea, cererea pentru terenuri in zonele centrale si semicentrale, mai ales în zona analizată, este foarte mare.

Totuși, în ultimele luni, influența crizei financiare manifestate la nivel mondial s-a făcut simțită și la noi prin reducerea atît a posibilităților de finanțare (care să susțină cererea solvabilă) cît și prin reducerea investițiilor si a ritmului de desfășurare a activităților economice care a avut drept rezultat imediat diminuarea cererii.

Deși cererea continua să fie superioară ofertei, datorită lipsei mijloacelor de finanțare, cererea solvabilă este foarte redusă, fapt care influențează atît scăderea prețurilor cît și numărul mic de tranzacții de pe piață.

Echilibrul pieței. Raportul cerere-oferta

Din analiza efectuată, se poate afirma că piața rezidențială din Craiova este o piață pe care se manifestă un blocaj datorită nivelului scăzut al cererii solvabile.

Dezvoltarea proiectelor imobiliare din ultimii ani s-a axat mai mult către proprietățile rezidențiale, nereușind să acopere cererea existentă pe piață. Politica prudentă de creditare promovată de Banca Națională a căpătat în ultimele luni un caracter restrictiv, fapt care a dus la renunțarea începerii de noi proiecte sau chiar blocarea continuării unora în curs de execuție pînă la găsirea de surse de finanțare alternative.

Concluzia este deci că, deși tendința generală a pieței este către diminuarea decalajului dintre cerere și ofertă, pe segmentul analizat piața va rămâne dezechilibrată în favoarea cererii.

Analiza chiriilor

Criza financiară, care a redus accesul companiilor la lichidități, și-a făcut simțită prezența și pe piața birourilor, dar și pe piața spațiilor comerciale. Pentru că majoritatea firmelor au încetinit sau chiar au renunțat la planurile de extindere, implicit a spațiilor de birouri sau a spațiilor de expunere (comerciale) necesare, dar și pentru că oferta a crescut, tendința actuală de pe piață este de creștere încetinită a chiriilor sau chiar de stagnare.

Creșterea chiriilor a încetinit în ultimul semestru al anului 2008, iar pe piața locală de spații comerciale chiar a stagnat ca urmare a schimbărilor înregistrate pe piața imobiliară și în mediul macroeconomic.

Cu toate că piața de spații comerciale este caracterizată de o poziție avantajoasă a proprietarilor, condițiile de închiriere au fost afectate de extinderea perioadei de negociere ca urmare a creșterii ofertei și a condițiilor mai flexibile oferite de proprietari chiriașilor din zonele non-centrale.

Piața terenurilor în Craiova

Oferta de terenuri este redusă în zonele centrale și semicentrale ale orașului, dar este relativ mare în zonele periferice, unde și prețurile sunt relativ scăzute, dar costurile mari ale construcțiilor noi duc la realizarea unui număr destul de scăzut de tranzacții. Prețul pe m.p. de teren variază între 50 și 150 EUR la periferie și între 200 și 600 EUR în zonele centrale și semicentrale. Suprafețele disponibile sunt mici, rareori depășind 1000 m.p.

Zona în care este amplasata prioprietatea de evaluat beneficiază de o infrastructură bine dezvoltată, existând rețele de alimentare cu apă, canalizare, gaze, energie electrică, telefonie.

Pentru dezvoltarea unor proiecte pentru care este necesară achiziționarea unor suprafețe mari de teren, este nevoie de negocierea cu mai mulți proprietari și demolarea unor construcții, marea majoritate însă a imobilelor din zonă sunt afectate de restricții sau sunt pe lista monumentelor istorice sau de arhitectură, fapt ce restrânge și mai mult posibilitatea construirii altor spații.

  • 5.2 Metodologia utilizata

Actul normativ care reglementează regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publica este OUG nr. 54/2006, aprobata prin Legea 22/2007, iar concesionarea terenurilor pentru construcții este reglementata prin Legea nr. 199/2004 pentru modificarea si completarea Legii 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

In secundar exista reglementari referitoare Ea concesionare si in alte acte normative, cum ar fi Legea nr. 84/1992 completata si modificata prin legea 244/2004 privind regimul zonelor libere, O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societăților comerciale sau O.G. nr. 2/2003 referitoare la concesionarea terenurilor forestiere proprietate publica a statului.

Conform OUG 54/2006 "Contractul de concesiune de bunuri proprietate publica, denumit in continuare contract de concesiune, este acel contract incheiat in forma scrisa prin care o autoritate publica, denumita concendent, transmite, pe o perioada determinata, unei persoane, denumite concesionar, care actioneaza pe riscul si răspunderea sa, dreptul si obligația de exploatare a unui bun proprietate publica in schimbul unei redevente".

Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioada egala cu cel mult jumătate din durata sa inițiala, prin simplul acord de voința al pârtilor.

Pentru terenuri, durata de concesionare se stabilește in funcție de prevederile planurilor urbanistice si de natura construcției. Pentru terenurile destinate construirii de locuințe prin Agenția Naționala pentru Locuințe, după predarea locuinței către beneficiari aceștia dobândesc un drept de folosința asupra terenului aferent, pe toata durata construcției (O.U.G. nr. 105/2005).

Au calitatea de concedent ministerele sau alte organe de specialitate ale administrației publice centrale, pentru terenurile proprietate publica sau privata a statului precum si consiliile județene, consiliile locale sau instituțiile publice de interes local, pentru terenurile proprietate publica ori privata a județului, orașului sau comunei.

Referitor la bunurile ce vor fi utilizate de concesionar, OUG 54/2006 prevede următoarele categorii:

Bunurile de retur - ce revin de deplin drept, gratuit si libere de orice sarcini concedentului la incetarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii;

Bunurile proprii - care la incetarea contractului de concesiune raman in proprietatea concesionarului. Sunt bunuri proprii care au aparținut concesionarului si au fost utilizate de către acesta pe durata concesiunii

O sinteza a drepturilor evaluate se prezintă in tabelul următor:

Parte contractanta

Drepturi deținute

Posibilități de instrainare

Tip de venit realizat

Concedent

Terenul:proprietate concesionata

Da, daca aparține domeniului privat Nu, daca aparține domeniului public

Redeventa

Concesionar

Asupra     terenului:

drept de folosința si posesiune.

Asupra construciilor: drept de proprietate

Daca se instraineaza construcția, se va transmite si dreptul de concesiune    asupra

terenului

Venituri      din

utilizarea construcțiilor si terenului

In concluzie:

Pentru evaluarea drepturilor deținute de concesionar se vor evalua:

  • -  construcțiile amplasate pe terenul concesionat;

  • -  dreptul de folosința primit asupra terenului pe toata durata contractului.

Pentru evaluarea drepturilor deținute de concedent se vor evalua:

  • -  drepturile de folosința cedate pe durata contractului;

  • -  valoarea terminala a terenului la finele contractului.

In cazul contractelor de concesiune, atat concedentul (in limitele impuse de lege, respectiv numai daca terenul aparține domeniului privat al statului), cat si concesionarul pot sa înstrăineze drepturile deținute.

Pentru evaluarea drepturilor deținute de concedent, evaluarea va avea in vedere, pe durata ramasa contractului, fluxurile financiare generate de încasarea redeventei contractuale, precum si valoarea terminala la finele contractului de concesiune.

întrucât redeventa contractuala se stabilește la data semnării contractului si este fixa pe perioada lunga de timp, fluxurile financiare care se au in vedere nu reflecta starea si circumstanțele pieței la data evaluării, ci perspectiva unui anumit utilizator(concedentul).

Ca urmare, valoare drepturilor cedate de concedent va fi estimata ca valoare diferita de valoarea de piața, baza de evaluare fiind valoarea de utilizare.

întrucât exista diferente intre valoarea terenului evaluat ca fiind liber sau construit, un element extrem de important este analiza posibilității legale de demolare a construcțiilor la finele contractului de concesiune.

Având in vedere ca valoarea proprietății concesionate este suma dintre valoarea dreptului de folosința cedat pe toata durata contractului si valoarea terminala, iar prima dintre cele doua valori este diferita de valoarea de piața, baza de evaluare va fi valoarea de utilizare.

In schimb, evaluarea drepturilor primite de concesionar se face in baza datelor de piața (veniturile obtenabile din exploatarea proprietății) si deci, pentru aceasta, baza de evaluare poate fi valoarea de piața.

In concluzie:

Atunci când se evalueaza drepturile cedate, baza de evaluare este valoarea de utilizare.

“Valoarea de utilizare. Valoarea pe care o anumita proprietate o are pentru o utilizare specifica si pentru un anumit utilizator si de aceea nu este in relație cu piața. Acest tip de valoare se refera strict la valoarea cu care o anumita proprietate contribuie in intreprinderea din care face parte, fara a avea in vedere cea mai buna utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținuta in urma vanzarii sale. Definita data de contabilitate valorii de utilizare este valoarea actualizata a fluxurilor viitoare de numerar, ce se asteapta sa fie generate din utilizarea continua a unui activ si din cedarea lui la sfârșitul duratei de viata utila.”

Atunci când se evalueaza drepturile primite, baza de evaluare este valoarea de piața.

Valoarea de utilizare a proprietăți imobiliare este intotdeauna estimata in concordanta cu Standardul International de Evaluare IVS2- Baze de evaluare diferite de valoarea de piața.

Valoarea de piața a proptietatii imobiliare este intotdeauna estimata in concordanta cu Standardul International de Evaluare IVS1 - Valoarea de piața - baza de evaluare.

“Valoarea de piața reprezintă suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluării, intre un vanzator decis si un cumpărător hotarat, intr-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvata, in care fiecare parte a acționat in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere”.

Pentru stabilirea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare este necesara definirea conceptului de cea mai buna utilizare a acesteia.

Cea mai buna utilizare este utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Atunci când ia o decizie de concesionare a unui teren, concedentul nu tine intotdeauna cont de principiile eficientei economice, putând avea ca prioritate interesul public.

In cazul concesiunilor se remarca faptul ca hotararea concedentului de a concesiona un teren nu este doar o simpla decizie comerciala, ci are caracter normativ, asa cum prevede la art. 12 alin. 2 din HG 54/2006 "Concesionarea se aproba, pe baza studiului de oportunitate, prin hotarare a Guvernului, a consiliilor locale,județene sau a Consiliului General al Municipiului București, după caz".

Ca urmare, cea mai buna utilizare a unui teren in sensul prevăzut de IVS este cea pentru care a fost incheiat contractul de concesiune, aceasta fiind singura utilizare permisa din punct de vedere legal.

5.3. Metode de evaluare

Pentru estimarea valorii unei proprietăți imobiliare, standardele ANE VAR accepta trei abordări.

Cele trei abordări acceptate de către standardele ANEVAR sunt:

  • -  abordarea pe baza de costuri estimează valoarea prin determinarea costului actual (de inlocuire sau de reproducere) al proprietății din care se deduce deprecierea (fizica, funcționala si economica);

  • -  abordarea prin comparația vânzărilor recunoaște ca prețul proprietăților este stabilit pe piața;

- abordarea pe baza de venit, metoda prin care evaluatorul transforma nivelul estimat al venitului net așteptat intr-un indicator de valoare a proprietății.

Cele trei abordări ale valorii sunt independente una fata de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se bazeaza pe aceleași principii economice. In situații speciale in care activele evaluate sunt specializate sau piața este limitata, standardul IVA 1, prevede ca pot fi utilizate si alte metode si tehnici de evaluare.

In cazul evaluării construcțiilor amplasate pe terenuri concesionate, abordarea prin comparația vânzărilor este limitata practic de inexistenta unor comparabile credite, iar abordarea prin cost este limitata prin faptul ca nu poate cuantifica incidența unui eveniment viitor, respectiv transferul proprietății, cu sau fara plata, la expirarea contractului de concesiune.

Ca urmare, singura abordare credibila in evaluarea drepturilor cedate sau primite este abordarea pe baza de venit.

Concedentul stabilește valoarea minima de pornire a licitației, dar uneori modalitățile de estimare a valorii de piața pot fi lipsite de substanța.

Reverența poate varia intr-o plaja larga in urma licitațiilor, printre ci mai importanți factori care pot influenta cuantumul anual al acesteia fiind amplasarea terenului si utilizarea permisa.

Pentru terenul liber exista 6 metode de evaluare si anume:

Metoda comparațiilor de piața:

Metoda consta in considerarea si compararea diferentelor rezonabile intre proprietățile comparabile, diferente care le influențează valoarea.

Metoda proporției

Este cunoscuta si sub numele de metoda alocării si este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contribuției, care spune ca exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți in anumite localizări.

Metoda extracției

Este o varianta a metodei proporției si anume, valoarea terenului este extrasa din prețul de vanzare a unei proprietăți, prin scăderea contribuției construcțiilor care este estimata prin costuri si uzura.

Metoda parcelarii

Este utilizata pentru terenurile pentru care parcelarea este cea mai buna utilizare si exista date comparabile pentru aceste tipuri de parcele.

Se analizeaza parcelarea terenului prin determinarea numărului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic si legal. Se face apoi o analiza a loturilor similare construite, estimandu-se prețul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de absorbție a parcelelor de către piața.

Metoda reziduala

Pentru aplicarea metodei, se determina mai intai construcția ce reprezintă cea mai buna utilizare, apoi se estimează venitul stabil din exploatare, obtinut din chiria de piața si cheltuielile de operare estimate la data evaluării, apoi se calculează ce parte din venituri se poate atribui clădirilor si ce parte din acestea se pot atribui terenului. Aceasta din urma se capitalizează cu o rata de capitalizare adecvata, rezultând valoarea terenului.

Metoda capitalizării rentei de baza

Este similara cu metoda capitalizării directe si presupune capitalizarea rentei de baza, care este suma plătită pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cu reglementările de inchiriere a terenurilor

Pentru stabilirea pretuli minim de pornire a licitației pentru concesionarea terenului analizat, este necesara determinarea valorii de piața a terenului, apoi calcularea redeventei anuale sau lunare in funcție de cerințele beneficiarului.

Pentru stabilirea valorii de piața a terenului s-a pornit de la informațiile disponibile la data evaluării.

5.3.1. Abordarea prin comparații (metoda comparației relative)

Metoda este aplicata pe baza datelor si informațiilor culese si deținute de evaluator cu privire la oferte de terenuri similare, proprietățile fiind situate in zone similare cu proprietatea de evaluat.

Din informațiile culese de la agenții imobiliari, din presa sau din baza de date a evaluatorului s-au selectat următoarele comparații:

  • 1. Teren intravilan in suprafața de 257 mp, situat in Craiova, 1 Mai Pelendava. Terenul este liber, deschiderea de cca 10 metri si dispune de toate utilitățile.

Prețul de oferta este de 200 euro/mp.Ag. imobiliara Belle Viile. Tel. 0745788194

  • 2. Teren intravilan in suprafața de 1000 mp, situat in Craiova, 1 Mai V-uri, deschidere 30m direct la strada. Terenul este liber si dispune de toate utilitățile.

Prețul de oferta este de 250 euro/mp. Best Consulting Imobiliare.Tel: 0788160411

  • 3. Teren intravilan in suprafața de 500 mp, situat in Craiova, 1 Mai. Terenul este liber, si dispune de toate utilitățile. Front stradal 12 m.

Prețul de oferta este de 230 euro/mp. Ag. imobiliara Colosseum. Craiova Imobiliare. ID 239094

elem de comp.

propr.

1 mai -Pelendava

1 Mai V-uri

1 mai

Pr. euro/mp (fara TVA)

200

250

230

1. Dr. de propr. Transmise

concesiune

integral

integral

integral

Corecție

negativa

negativa

negativa

2. Condiții de finanțare

avantajoase

la piața

la piața

la piața

Corecție

pozitiva

pozitiva

pozitiva

3. Condiții de vanzare

neg. directa

independent

independent

independent

Corecție

negativa

negativa

negativa

4. Condiții ale pieței

oferta

oferta

oferta

Corecție

negativa

negativa

negativa

5. Condiții de localizare

bune

mai slabe

mai slabe

mai bune

Corecție

pozitiva

pozitiva

negativa

6. Caracteristici fizice

a. Suprafața teren

70

257

1000

500

Corecție

pozitiva

pozitiva

pozitiva

b. Deschidere

4m la alee acces

10

30

12

Corecție

negativa

negativa

negativa

c. Utilitati

in zona

in zona

in zona

in zona

Corecție

d. Situație teren

intravilan constr.

intravilan constr.

intravilan constr.

intravilan constr.

Corecție

1. Caracteristici ec.

liber

liber

liber

liber

Corecție

—-

8. Utilizare

rezidențial

rezidențial

rezidențial

rezidențial

Corecție

...

...

...

9. Componente nonimob.

NU

NU

NU

NU

Corecție

Nr. total corecții

6

7

7

Corecții negative

3

4

5

Corecții pozitive

3

3

2

Corecție globala

...

negativa

negativa

Pe baza corecțiilor de mai sus, s-a alcătuit clasamentul proprietăților analizate, astfel:

Clasament

Preț oferta euro/mp

Corecție globala

Nr. corecții

1 Mai V-uri

250

negativa

7

1 mai

230

negativa

7

1 mai - Pelendava

200

6

proprietatea analizata

Se observa ca valoarea aleasă este o egala cu valoarea comparabilei 1.

Valoarea proprietății rezultata in urma aplicării Metodei comparațiilor relative, in opinia evaluatorului este de 200 euro/mp.

200 euro/mp x 70 mp x 4,2152lei/euro = 59.103 lei

Valoarea estimata a terenului este: 59.000 lei.

5.3.2. Abordarea prin metoda reziduala

In cadrul acestei metode se considera cea mai buna utilizare a terenului este cea de spațiu prestări servicii.

Valoarea proprietății se determina prin metoda capitalizării directe.

ESTIMAREA VENITULUI BRUT POTENȚIAL (VBP) - inseamna aprecierea cantitatii, calitatii si duratei veniturilor previzionate.

Din analiza chiriilor din zona sau din zone similare, aceasta este intre 5 si 10 euro/mp.

Pentru terenul analizat s-a optat pentru o chirie de 7euro/mp.

VBP este suma totala a veniturilor din taxa in ipoteza unui grad de utilizare de 100% obtinut anual.

DETERMINAREA VENITULUI BRUT EFERCTIV (VBE)

VBE este VBP după aplicarea gradului de utilizare real.

Gradul de neocupare este mic, apreciat de către evaluator la cca 17%.

DETERMINAREA VENITULUI NET DIN EXPLOATARE (VNE)

VNE este venitul obtinut după scăderea cheltuielilor suportate de către proprietar.

Cheltuielile aferente bunului sunt cele legate de construirea Spațiului. S-a ales o valoare de 350euro/mp.

ESTIMAREA RATEI DE CAPITALIZARE

Rata de capitalizare reprezintă relația dintre venit si valoare si rezulta dintr-o analiza comparativa a vânzărilor de bunuri comparabile si nivelul veniturilor. Rata de capitalizare este de asemenea cuprinsa intre 10 si 12%.

Aceasta metoda prezintă un grad ridicat de încredere, deoarece in selectarea propietatiilor comparabile au fost avute in vedere următoarele:

  • •  veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru comparabile;

  • •  așteptările pieței privind prețul de vanzare, perioada de deținere si impozitarea sunt similare;

  • •  condițiile de finanțare si condițiile de piața care afecteaza proprietatiile comparabile sunt similare.

  • •  Pentru estimarea ratei generale de capitalizare (c) au fost selectate de asemenea proprietăți comparabile, care se înscriu alaturi de proprietatea de evaluat in cerințele metodei.

Estimarea valorii imobilului teren+constructii

Suprafața teren

70,00

mp

Suprafața utila spațiu

63,00

mp

Chirie/propr/Iuna

1.858,90

lei (excl. TVA)

VBP = venit brut potential/12 luni

VBP 22.306,84

Rata de neocupare

17%

VBE 18.589,03

Cheltuieli

1.858,90

VNE 16.730,13

Rata de capitalizare c

10%

Valoarea estimata (lei)

167.301,29

Estimarea costurilor de construire (CIB)

Spațiu comercial

103,272,40

lei (excl. TVA)

TOTAL

103.272,40

lei (excl. TVA)

VALOARE ESTIMATA

TEREN

64.028,89

lei (excl. TVA)

rotund 64.000,00

lei (excl. TVA)

Valoarea estimata este 64.000 lei (aproximativ 216 euro/mp)

5.4. Analiza rezultatelor si concluzii

Valoarea proprietății estimate prin cele doua metode, este :

Metoda utilizata

Valoarea estimata fara TVA (lei)

Metoda comparațiilor relative (abordarea prin comparații)

59.000

Metoda reziduala

64.000

Având in vedere, pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea celor 2 metode de evaluare, relevanta acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor si, pe de alta parte, scopul evaluării si caracteristicile proprietății imobiliare valoarea estimata pentru proprietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării metodei capitalizării veniturilor.

Valoarea estimata prin Metoda reziduala reprezintă un indicator al prețului probabil la care s-ar putea tranzactiona imobilul pe piața.

Valoarea estimata prin metoda comparațiilor relative este obtinuta din analiza unor date si informații de pe piața, conținând elemente previzionale rezonabile.

Din punct de vedere al surselor de informații, abordările aplicate sunt considerate de încredere, Ea ambele metode fiind utilizate informații de piață considerate de încredere.

Având in vedere, pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea celor 2 metode de evaluare, relevanta acestora si informațiile de piața care au stat la baza aplicării lor si, pe de alta parte, scopul evaluării si caracteristicile proprietății imobiliare valoarea estimata pentru proprietatea in discuție va trebui sa tina seama de valoarea rezultata in urma aplicării metodei comparației relative.

In urma analizelor si calculelor efectuate, in opinia evaluatorului valoarea de piața a terenului situat in Craiova, Str. Victor Papillian, nr.28A, este de 59.000 lei, la data de 09.07.2009.

5.5 Determinarea redeventei

Conform prevederilor legale " Limita minimă a prețului concesiunii se stabilește, după caz, prin hotărârea consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, astfel încât să asigure recuperarea prețului de vânzare a! terenului, în condiții de piață, la care se adaugă costul lucrărilor de infrastructură aferente

In condițiile date nu sunt necesare costuri de infrastructura sau alte costuri suplimentare, deci limita minima a concesiunii se va stabili astfel in cat sa asigure numai recuperarea in 25 de ani a prețului de vanzare a terenului.

Pentru aceasta este necesara determinarea factorului de actualizare.

Factorul de actualizare s-a determinat pe baza metodei cumulării riscurilor, astfel:

k = Rb + Ri unde Rb = rata de baza fara risc

Ri = riscul investiției

Rata de baza fara risc (Rb) s-a determinat ca fiind media ratei dobânzii de referința a Băncii Naționale a României pentru anul 2008 -2009.

Luna

Dobânda

iui. 2009

9,5

iun. 2009

9,71

mai. 2009

10,02

apr. 2009

10,07

mar. 2009

10,14

feb. 2009

10,25

ian. 2009

10,25

dec. 2008

10,25

noi. 2008

10,25

oct. 2008

10,25

sep. 2008

10,25

aug.2008

10

media

10,08

Riscul investiției (Ri) s-a determinat ca fiind o suma a riscurilor, astfel:

Risc exterior

2,0%


1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

3,0%


factori de mediu (inundații, seceta) modificări posibile ale preturilor Ea produse

Risc interior

calitatea produselor

TOTAL

K = 10,1% + 3,0% = 13,1%

Pentru determinarea redeventei pornim de la formula determinării valorii de piața si

anume:

i=1

V = Z (Venit an^l+k)1) +Vt

n

unde Vt = valoarea terminala, care este zero in acest caz, deoarece legislația prevede recuperarea întregii valori in primii 25 ani de concesiune.

Valoarea de piața, pe de alta parte, este:

i = 1

V = r x Z (1/(1+K)1)           unde r = redeventa anuala

n

Pentru determinarea redeventei anuale utilizam formula:

V           843,04 lei/mp

r =----------------------------------5 77 |ei/mp

i = 1            7,282

Z (1/(1 +K)')

n

Valoarea redeventei anuale pentru terenul analizat este 115,77 lei/mp.

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de vânzătorii si cumpărătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare.

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri sau servicii, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definiție a valorii.

Valoarea estimata este subiectiva. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazeaza pe ipotezele si condițiile limitative enunțate in raport.

Deși estimările făcute s-au bazat pe cercetările noastre si pe informațiile care ne-au fost furnizate, evaluatorul nu garanteaza indeplinirea exacta a acestora datorita modificărilor majore ce pot interveni pe piața intr-un interval scurt de timp sau a situațiilor speciale ce pot interveni in tranzacția unei proprietăți. Astfel, valoarea estimata de noi in urma evaluării proprietății trebuie considerata ca fiind „cea mai buna estimare” a valorii proprietății in condițiile date de definiția Valorii de Piața, asa cum apare ea in Standardele Internationale de Evaluare.

întocmit

S.C. ING PROEV S.R.L.




MUNICIPIUL CRAIOVA PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CRAIOVA

Str, A.l. Cuza, Nr. 7             Tel.: 40251/416235

Craiova, 200585               Fax: 40251/411561

cons II iulocaf@primariacraiova.ro www.primariacraiova.ro


DIRECȚIA PATRIMONIU S.E.D-P.P.

1   0&OO$


Director executiv,


Ovidiu Vanghelie


întocmit..


cens. Steliaî


Marfa


Comanda din data: 02,07.2009

aferenta Contractului cadru de prestări servicii nr, 38400 din data 20/03/2009 Către         SC INC PROcV SRL

in atenția d.lui Radu Badeanu (tel: 0722/541144)

Tf./fax 0251/412636; fax: 0351-814735

e-mail: ing__proev'@.yahoo.cQm

Va reflam sa efectuat! evaluarea următoarelor proprietăți imobiliare:

Proprietatea imobiliara 1

Bunul supus evaluării:

teren S - 70 mp

Scopul evaluării:

stabilirea redevenței în vederea concesionării

Localizarea bunului:

Craiova, str. Victor Papiliian nr. 28A

Clientul: Nume, Prenume:

Consiliul Local al Municipiului Craiova

Telefon contact:

0251/411005

Actul normativ care prevede evaluarea

H.C.L. nr. 276/30.10.2008

Proprietar

MUNICIPIUL CRAIOVA

Măsurători cadastrale

Anexa la H.C-L. nr, 276/30.10,2008 (plan de amplasament și delimitare)

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR. 131

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de 26.02,2009;

Având în vedere raportul nr. 19504/2009 întocmit de Direcția Economico-Financiară prin care se propune modificarea Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiova nr.276/2008 referitoare Ia aprobarea Planului Urbanistic Zonal referitor la construirea unui imobil cu destinația de locuințe colective, cu regim de înălțime P44 și concesionare alee acces, în municipiul Craiova», str.Victor Papillîan, nr.28 A și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local ai Municipiului Craiova nr. 73, 74,77, 79,80/2009;

în conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, republicata, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, modificată și completată de Legea nr.376/2006, Legii nr.213/I998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, Ordonanței de Urgență a Guvernului nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică, aprobată prin Legea nr.22/2007 și Legii nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare;

în temeiul arL 36 alin.2 lit. b coroborat cu alin. 4 lit. c, art 45, alin. 3 și art.61 alin.2 din Legea nr.215/2001 ^republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

ArLL Se aprobă modificarea Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Craiqva nr.276/2008, prin completare cu trei noi articole, care vor avea următorul conținut:

„ArtX Durata concesiunii terenului prevăzut la art. 1 este de 49 de ani.” : ^Arf3, Prețul terenului se va stabili prin expertiză tehnică de evaluare și constituie nivelul de la care va pomi negocierea dirCcță între părți.”

„Art.4. Se împuternicește Primarul municipiului Craiova să semneze contractul de concesiune și să îndeplinească condițiile de publicitate imobiliară prevăzute de lege cu privire la notarea contractului de concesiune în cartea funciară.”

Art-2. Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publica Locală, Direcția Patrimoniu și Direcț^a'Tconomico— Finam


JNSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CRAIOVA

HOTĂRÂREA NR.276

Consiliul Local al Municipiului Craiova, întrunit în ședința ordinară din data de

7 J 0.2008.


Având în vedere raportul nr. 140622/2008 întocmit de Direcția Urbanism și ^menajarea Teritoriului prin care se propune aprobarea Planului Urbanistic Zonal referitor i construirea unui imobil cu destinația de locuințe colective, cu regim de înălțime P-H și o? 'sionare alee acces, în suprafață de 70 mp, în municipiul Craiova, str. Victor PapiUian, m28 A și rapoartele comisiilor de specialitate ale Consiliului Local al Municipiului Craiova ^368,170,171372,175/2008;

în conformitate cu prevederile Legii nr.50/1991, republicata, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, modificată și completată de Legea nr376/2006, Ordinului nr. 1430/2005 al Ministerului Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, Legii nr350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului, modificată și completată de Legea nr.289/2006 și Legii ur313/1998 privind proprietatea publica și regimul juridic al acesteia;

In temeiul art*36 alin.2 litc coroborat cu alin.5 lit.b și c, art.45 alin.3 și art.61 alin.2 din Legea nr 315/2001 ? republicată, privind administrația publică locală;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l. Se aprobă Planul Urbanistic Zonal referitor la construirea unui imobil cu destinația de locuințe colective, cu regim de înălțime P+4 și concesionare alee acces, în suprafață de 70 mp, în municipiul Craiova, str.Victor Papilliam nr.28 A, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

ArtX Primarul Municipiului Craiova, prin aparatul de specialitate: Serviciul Administrație Publică Locală și Direcția Urbanism și Amenajarea Teritoriului vor aduce la îndeplinire prevederile prezentei hotărâri.




FP 43-01, vers.01


ALEE ACCES RUTIER


PROFILURI


TRANSVERSALE CARACTERISTICE


STR. VICTOR PA FILEI AN



/SDțLlA

proiect


WX CONSTRUIRE IMOBILE LOCUINȚE COLECTIVE P+4 Si REALIZARE ACCES LA PROPRIETATE Str.Victor Papilian, Nr.28 A, Mun. Craiova, jud. Dolj


REGLEMENTARI URBANISTICE


LEGENDA:


Eg) ® LIMITA ZONA STUDIATA           j

® @ 9 LIMITA AMPLASAMENTE PROPUSE

> ACCESE

LIMITA DE CONSTRUISIUTATE IN ZONA - STR. VICTOR PAPILLIAN

r~~~~) CONSTRUCȚII EXISTENTE

r~~~] CIRCULAȚIE PIETONALA

CIRCULAȚIE RUTIERA

SPAȚIU VERDE

l;. TEREN NEAMENAJAT

||0| REGIM MAXIM DE ÎNĂLȚIME

I, . ""I INCINTA SPITALULUI NR. 1

f.~ :,.!:| TEREN PROPUS PENTRU A SE CONCESIONA PT. REA UZ ACCES LA PROPRIETATE

S =70,00 mp

TEREN PROPRIETATE COJOCARU VASILE S = 1501,00 m2

I CONSTRUCȚII PROPUSE P»4 - LOCUINȚE

"* COLECTIVE (2 alocuri)- Sc = 674.50 n»2

(38 Apartamente -19 locuri de parcare)

~ 3 PROIECȚIE ETAJ CURENT PE SOL




SPAT» VERZI AMENAJATE IN INCINTA

Slot = 232,06 m2

r~y7i CIRCULAȚII RUTIERE SI PARCAJE AMENAJATE |N INCINTA - Slot « 597,30 m2

P.O.T.pBpUJ = 44,95 %

O.LLT,prapH1 ~ 2,30


JOJL

BILANȚ TERITORÎĂU Denumire zona

CONSTRUCȚII EXISTENTE

3420,00

20.ee

CIRCULARI RUTIERE

zeso.oo

io,20

CIRCULAȚII PIETONALE

2147.00

52,98

SPAȚIU VERDE

5068,00

J0rB9

INCINTA SPITALULUI OE NEUROPSIHIATRIE

17tT,00

10.38

TEREN PROPRIETATE COJOCARU VASILE

din care;

CONSTRUCȚII PROPUSE |2 Bloeuil)

Sc = 674,50 m1 (38 Apartamente -

1501,00

9,07

19 locuri parcare}

CIRC» RUTIERE Si PARCAJE AMENAJATE IM INCINTA - SȚ0, •= 594,44 m’

SPATII VERZI AMENAJATE IN INCINTA

- Stot» 212,08 m1

TOTAL ZONA STUDIATA


Șt'REFK&kR*'"

COJOCARU VASILE

DOMICILIUL: STR. ANA fPATESCU NR 79. CWMOW, JUO DOW

>.ux * cBtisifiutftf jMdMl’EÎbcuiiiiî coiterivc p ** «I RtALIZARE ACCES LA AROPAIETATE

WȚ„ țrr.Ufctu t P«pHlpn, Nr,TM A. Mu", Cr»ki j ud- B sty


REGLEMENTARI URBANISTICE


Teren de vartzare in Craiova, Dolj, 1 Mai, Peienefava | Anunțuri imobiliare

imobiliare


Ccr^EJÎnere MohHbox

Containere birou, depozit, sanitare Inchirieri/vanzari livrare din stoc

¥ V

Lentile contact România

Lentile de contact originale Nu iti risca sanatatea pentru bani

Anunțuri Googlt


Acasa | Anunțuri nos | Anuntmi agenții | Anunțuri private | Cereri imobiliare | Agenții imobiliare | Cautare anunțuri ! înregistrare j Harta site j Contact

; Craiova Imobiliare

î fjl Abonare anunțuri

i H Anunțuri favorite

I td Topul anunțurilor

I A Știri imobiliare

: EJ Galerie de imagini

i @ Domenii conexe

; Ej Publicitate

î Vezi an untul cu ID

l [d : i i r^i

Curs valutar BNR

Miercuri, 15 Iul 2009

EUR 42.175 Lei

USD 30.183 Lei

FI Convertor valutar

; Publicitate


. Teren de vanzare in Craiova, Dolj, 1 Mas, Peîendava

ID anunț: 269332

s (Valabila din 02/06/2009)


Preț: 51.400 EUR alte valute

• Pret/mp: 200 EUR FJ alte valute


Detalii


Suprafața teren: 257 mp Tip teren:         intravilan


Cadastru:        da


Intabulare:      da



0 înapoi

i Date contact agenție imobiliara

i BELLE VILLE CRAIOVA


IA Sunt interesat de aceast anunț

0 Varianta printabila

[*J Adăugă la favorite


: Telefon: 0351/432.900

i Fax: 0351/432.900

i Mobil: 0745.788.194 / 0762.631.453 / 0771.640.385

i E-mail: office@beftevilte-imobifidre.ro

; Pagina web:

; Persoana contact: ANTON VICTORITA si LUNGU DANIEL

; Telefon: 0351/432.900

Mobil: 0745.788.194 / 0762.631.453 / 0771.640.385

E-maiI: office@bellevifte-imobi!iare.ro

i Comision vanzare; 2% • Comision închiriere; 50%

Anunțuri depuse: 600

http://www.craiovaimobiIiare.ro/detalii-anunt/269332/terenuri/vanzare/lMai/Craiova/Doli

15.07.9.009


Teren de vanzare in Craiova, Dolj, 1 Mai, V-uri | Anunțuri imobiliare

Motorul afacerilor imobiliare

l rrj î;.<       ; L s fi F;


Șelar Energy Charity

Helpirtg Relicve Poverty Though The Provisîon of Solar Energy. Join Us!

Public Service Ads by Googk


Acasa | Anunțuri noi | Anunțuri agenții [ Anunțuri private | Cereri Imobiliare | Agenta imobiliare | Cautare anunțuri | înregistrare | Harta site [ Contact


Craiova Imobiliare

pj Abonare anunțuri

: p-A Anunțuri favorite

F’ Topul anunțurilor

ș |T Știri imobiliare î Rj Galerie de imagini : pl Domenii conexe

; Publicitate


Teren de vanzare in Craiova, Dolj, 1 Mai, V-uri

:W anunț: 256023 - (ID intern agenție: 248)

; (Valabila din 22/06/2009)

- Preț: 250.000 EUR EA alte valute


FI Sunt interesat de aceast anunț

FI Varianta printabila

El Adăugă la favorite



' Pret/mp; 250 EUR FJ alte valute

Detalii


Suprafața teren:

Front stradal:

Tip teren:


Cadastru:

Intabulare:


1.000 mp

30 m intravilan da da



EE! înapoi


ș Publicitate

i

j

î


; Date contact agenție imobiliara

BEST CONSULTING IMOBILIARE Craiova

Telefon: 0788.19.22.08/0788.160.411

  • • Fax:

; Mobil:

’ E-mail: bestconsultiitg_imobiliare@yahoo.com

; Pagina web:

J Persoana contact: Marius

? Telefon: 0788.160,411

  • •    Mobil:

i E-mall:

’ Comision vanzare: 2 % negociabil • Comision închiriere: 50 % negociabil

Anunțuri depuse: 164


mhtml:file://F:\EVALUARI\papilian\Vanzari%20terenuri%20Craiova%20-%20Vanzare%20teren%20Craiova,%20DoljC3.mht


05.01.2003


Teren de vanzare in Craiova, Dolj, 1 Mai | Anunțuri imobiliare

FJ        Motorul afacerilor

ta’e'mobiliare


Building transforn


Ac a sa j Anunțuri noi } Anunțuri agenții i Anunțuri private | Cereri imobiliare | Agenții imobiliare | Căutare anunțuri


Craiova Imobiliare

Abonare anunțuri

Anunțuri favorite

Ej Topul anunțurilor

! ș-21 Știri imobiliare

■ A Galerie de imagini

. EB Domenii conexe

A Publicitate


Teren de vanzare In Craiova, Dolj, 1 Mai

ID anunț: 239094

(Valabila din 12/06/2009)


Teren intravilan cu suprafața de SOOmp, cu deschiderea de 12m, cerificat de urbanism P+2



Pret/mp: 230 EUR A alte va|ute

Detalii



EB înapoi


: Curs valutar BNR

: Duminica, 12 Iul 2009

! EUR 42.138 Lei

> USD 30.334 Lei

ș A Convertor valutar


; Publicitate


Vanzari auto


Date contact agenție imobiliara

j COLOSSEUM Craiova

l Telefon: 0351.80 95 49; 0752 155 577

i Fax: 0351 809 549

j Mobil: 0743.670.225

: E-mail: office@imobiliarecolosseurri.ro

i Pagina web: http://www.imobiiiarecoiosseum.ro/

: Persoana contact: Stanoi Dana

Telefon: 0351 809 549 si 0752155577

< Mobil: Concediu 08.07.2009 - 21.07.2009

:   E-mail: office@imobHiarecoiosseum.ro

I Comision vanzare: 2% • Comision inchiriere: 50 %


Anexa nr. 2

CAIET DE SARCINI

"CONCESIONARE TEREN PROPRIETATE A MUNICIPIULUI CRAIOVA, STR. VICTOR PAPILLIAN, NR. 28A"

1. Informatii generale privind obiectul concesiunii:

Obiectul prezentului caiet de sarcini este concesionarea prin negociere directă, a terenului proprietate a municipiului Craiova, în suprafață de 70 mp, situat în Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A. La negocierea directă va fi invitat proprietarul terenului în suprafață de 1500 mp, situat în Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A, în vederea punerii în aplicare a prevederilor H.C.L. nr. 276/30.10.2008 și H.C.L. nr. 131/26.02.2009.

1.1 .Descrierea și identificarea bunului ce urmează să fie concesionat:

Bunul ce urmează să fie concesionat este un teren în suprafață de 70 mp, situat în municipiul Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A, este proprietate a municipiului Craiova și este identificat conform Planului Urbanistic Zonal aprobat prin H.C.L. nr. 276/30.10.2008. Prin această hotărâre s-a aprobat construirea unui imobil cu destinația de locuințe colective, cu regim de înălțime P+4, pe terenul în suprafață de 1500 mp, proprietatea domnului Cojocaru Vasile. Terenul în suprafață de 70 mp, ce se concesionează, are următoarele vecinătăți:

la nord - teren proprietate privată cu nr. cadastral 22310, deținut de numitul Cojocaru Viorel

la sud - alee acces carosabil;

la est - teren proprietate a municipiului Craiova;

la vest - teren proprietate a municipiului Craiova.

1.2. Destinația bunului ce face obiectul concesiunii

Terenul este liber de construcții și nu este revendicat în baza legilor fondului funciar. Pe terenul în suprafață de 70 mp urmează a se realiza cale acces la un imobil cu destinația de locuințe colective conform planului urbanistic zonal aprobat prin H.C.L. nr. 276/30.10.2008.

1.3. Obiectivele de ordin economic, financiar, social și de mediu urmărite de concedent

Prin concesionarea acestui teren se urmărește:

- administrarea eficientă a proprietătii municipiului Craiova prin atragerea de venituri suplimentare la bugetul local;

- dezvoltarea fondului locativ al municipiului Craiova.

  • 2. Condiții generale ale concesiunii

2.1. Regimul bunurilor utilizate de concesionar în derularea concesiunii

Terenul ce se va concesiona este proprietate a municipiului Craiova. Procedura de atribuire a contractului de concesionare este prin negociere directă. Legislația aplicată:

  • -   Legea nr. 50/1991 modificată și completată (conform art. 15, lit. e, ce se referă la regimul contractelor de concesiune pentru extinderea construcțiilor pe terenurile alăturate);

  • -  OUG nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziție publică a contractelor de concesiune de lucrări publice și a contractelor de concesiune de servicii;

  • -  OUG nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică;

  • -  HG nr. 168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică;

  • -  Legea nr. 22/2007 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică.

2.2. Obligațiile privind protecția mediului

Concesionarul are obligația de a respecta legislația în vigoare privind protecția mediului pe toată durata derulării contractului.

Prin activitatea desfășurată nu se va polua solul cu diverși agenți dăunători, nu vor fi infestate apele freatice sau subterane. În acest scop concesionarul va avea în dotarea activității desfășurate toate capacitățile necesare evitării unor astfel de situații. Concesionarul va deține toate instalațiile necesare recuperării, depozitării agenților poluanți, deșeurilor ce rezultă din activitatea sa, în vederea recilării acestora. Concesionarul are obligația de a încheia contracte cu agenții economici autorizați pentru reciclarea materialelor, precum și cu agenții economici autorizați cu distrugerea celor care nu pot fi reciclate, conform legislației în vigoare. Concesionarul are obligația de a respecta legislația în vigoare privind nivelul zgomotului produs de activitatea proprie desfășurată în imediata apropiere a caselor locuite de cetățeni. Autoritatea publică locală va fi îndreptățită să aplice legislația în domeniu, pentru care are atribuții, fără a se ține cont că este parte contractantă.

Obligațiile de mediu trec în sarcina concesionarului începând cu data intrării în vigoare a contractului de concesiune. Toate cheltuielile legate de realizarea obligațiilor de mediu se vor efectua de către concesionar.

2.3. Obligația exploatării terenului concesionat

Concesionarul este obligat să asigure exploatarea eficace în regim de continuitate și de permanență a terenului. Concesionarul are dreptul de a exploata în mod direct, pe riscul și pe răspunderea sa, terenul ce va fi concesionat. Toate avizele și acordurile (inclusiv documentațiile necesare) cerute de prevederile normative și legislative în vigoare pentru realizarea imobilului P+4 pentru locuințe colective vor fi obținute de concesionar pe cheltuială proprie. Lucrările de ecologizare se vor executa de firme de specialitate în acest gen de lucrări, în baza unei documentații tehnice privind tehnologia de execuție, și cad în sarcina concesionarului.

2.4. Subconcesionarea terenului

Se interzice subconcesionarea, în tot sau în parte, unei terțe părți a terenului ce face obiectul acestui contract. De asemenea se interzice închirierea sau altă formă de asociere( în tot sau în parte), unei terțe părți, a terenului concesionat.

2.5. Durata concesiunii

Terenul situat în municipiul Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A, în suprafață de 70 mp, se concesionează pe o perioadă de 49 ani, în conformitate cu prevederile H.C.L.276/30.10.2008 și H.C.L. nr. 131/26.02.2009.

Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata inițială, cu aprobarea Consiliului Local al Municipiului Craiova.

2.6. Nivelul redevenței

Redevența lunară va fi stabilită în urma finalizării procedurii de concesiune prin negociere directă. Prețul rezultat în urma negocierii directe nu va fi mai mic decât cel stabilit prin raportul de evaluare elaborat de S.C.- ING PROEV. S.R.L. Craiova (9,65 lei/mp/lună, respectiv 115,77 lei/mp/an).

Plata redevenței se va face semestrial.

Pentru plata cu întârziere a obligațiilor contractuale se datorează majorări de întârziere de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate inclusiv, conform art. 115 din OG nr. 92/2003. Neplata redevenței la termen autorizează proprietarul concedent la recuperarea creanțelor conform OG nr. 92/2003.

2.7. Cuantumul garanțiilor solicitate

  • 2.7.1. Garanția de bună execuței a contractului de concesiune: în termen de cel mult 90 zile de la data încheierii contractului de concesiune, concesionarul este obligat să depună , cu titlu de garanție, o sumă fixă reprezentând o cotă-parte din suma obligației de plată către concedent, stabilită de acesta și datorată pentru primul an de exploatare. Această sumă va fi stabilită la semnarea contractului de concesiune pe baza prețului rezultat din negocierea directă.

2.8. Obligații privind protecția muncii

Concesionarul are obligația de a respecta legislația în vigoare privind protecția muncii pe toată durata realizării imobilului cu regim de înălțime P+4 în conformitate cu autorizația de construire și certificatul de urbanism eliberate de Primarul municipiului Craiova.

3. Condiții de valabilitate pe care trebuie să le îndeplinească oferta

  • 3.1. Oferta se elaborează în limba română. Oferta se depune la registratura Primăriei municipiului Craiova, str. A.I.Cuza, nr. 7.

Poate participa la procedura de concesionare prin licitație negociere directă proprietarul terenului în suprafață de 1500 mp situat în Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A.

  • 3.2. Numărul de exempare în care se depune oferta: un exemplar numit original și un exemplar numit copie.

  • 3.3. Nu sunt admise oferte alternative.

  • 3.4. Modul de prezentare, ambalare, sigilare, marcare a ofertei

Ofertantul trebuie să sigileze originalul și copia în plicuri separate, iar pe exteriorul fiecărui plic se va scrie vizibil și lizibil, “ ORIGINAL ” și respectiv “ COPIE “. În fiecare din plicurile definite ca original sau copie, se vor regăsi documentele precizate la pct. 3.5. la care se adaugă:

  • -  Un plic sigilat ce va conține oferta financiară, semnată și de către ofertant, fără ștersături, modificări sau completări. Pe exteriorul acestui plic se va scrie “OFERTĂ FINANCIARĂ“;

  • -  Un opis, semnat de către ofertant, în care vor fi trecute toate documentele ce se află în interiorul acestui plic.

Cele două plicuri definite “ ORIGINAL “ și “ COPIE “ se vor introduce întrun plic (numit plic exterior) ce va fi sigilat de ofertant. Plicul trebuie să fie netransparent.

Plicul exterior trebuie să aibă scrise pe el numele și adresa ofertantului pentru a permite returnarea ofertei, fără a fi deschisă, în cazul în care oferta este declarată întârziată.

Plicul exterior va fi însoțit de adresa de înaintare a ofertantului către autoritatea publică locală; această adresă va fi semnată de către ofertant.

Adresa de înaintare va preciza cu claritate, fără ștersături, modificări că ofertantul participă la “PROCEDURA DE CONCESIONARE PRIN NEGOCIERE DIRECTĂ A TERENULUI ÎN SUPRAFAȚĂ DE 70 mp, STR. VICTOR PAPILLIAN, NR. 28A, CRAIOVA“ organizată de concedentul..., cu deschiderea ofertei în ziua ..., ora.... Aceste elemente

(concedentul, ziua, ora) vor fi completate conform celor menționate în “instrucțiuni de elaborare a ofertei pentru negocierea directă”. În vederea ducerii la îndeplinire a prevederilor H.C.L. nr. 276/30.10.2008 și H.C.L. nr. 131/26.02.2009 se va trimite o adresă de invitare la negociere directă către proprietarul terenului din Craiova, str. Victor Papillian, nr. 28A. În urma adresei de invitare proprietarul terenului va primi documentația de atribuire ce se compune din caietul de sarcini și instrucțiuni de elaborare a ofertei.

Termenul de depunere a ofertei trebuie să fie cu cel puțin 10 zile mai târziu decât momentul ridicării documentației, în vederea studierii acesteia și a permite posibilitatea de a cere lămuriri asupra modului de redactare a ofertei.

  • 3.5. Pentru a fi considerată valabilă, oferta trebuie să conțină cel puțin următoarele documente:

  • - copie act de identitate

-copie act de proprietate al terenului cu suprafața de 1500 mp, situat în str. Victor Papillian, nr. 28A, pe care se va edifica imobilul cu regim de înălțime P+4;

  • - certificat fiscal de la Direcția Taxe și Impozite din care să reiasă că proprietarul terenului nu are debite către autoritatea publică locală.

Plicul exterior trebuie să fie marcat cu adresa unde se va depune adresa, precizată în anunțul licitației, precum și la pct. 3.1. din acest caiet de sarcini.

Dacă plicul exterior nu este marcat corespunzător, autoritatea publică nu își asumă nicio responsabilitate pentru rătăcirea ofertei.

Ofertantul are obligația de a elabora oferta în conformitate cu cele precizate în caietul de sarcini.

Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al conținutului și al formei.

3.6. Depunerea ofertei

Ofertantul are obligația de a depune oferta la adresa și până la data limită pentru depunere, stabilite în anunțul de licitație.

Riscurile legate de transmiterea ofertei, inclusiv forța majoră, cad în sarcina ofertantului.

Oferta depusă la o altă adresă a concedentului decât cea stabilită, sau după expirarea datei limită pentru depunere, nu va fi deschisă, fiind declarată întârziată.

4. Clauze referitoare la încetarea contractului de concesiune:

Contractul de concesiune încetează în următoarele situații:

  • 4.1 La expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune.

  • 4.2 În cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea unilaterală de către concendent, cu plata unei despăgubiri juste și prealabile în sarcina acestuia, în caz de dezacord fiind competentă instanța de judecată.

  • 4.3 În cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concesionar, prin rezilierea de către concendent, cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului.

  • 4.4 În cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concendent, prin reziliere de către concesionar, cu plata unei despăgubiri în sarcina concedentului.

  • 4.5 La dispariția, dintro cauză de forță majoră, a bunului concesionat sau în cazul imposibilității obiective de a-l exploata, prin renunțare, fără plata unei despăgubiri.

  • 4.6 În cazul în care interesul național sau local o impune, prin răscumpararea unei concesiuni, care se poate face numai prin act administrativ al organului care a aprobat concesiunea, la propunerea concedentului. În acest caz, se va întocmi o documentație tehnico-economică în care se va stabilii prețul răscumpărării. În această situație de încetare a concesiunii nu se percep daune.

  • 4.7 Alte cauze de încetare a contractului de concesiune, fără a aduce atingere cauzelor și condițiilor reglementate de lege.

5. Litigii

Litigiile de orice fel ce decurg din executarea contractului de concesiune sunt de competența instanței judecătorești de drept comun.

6. Modalitățile de acordare a concesiunii

  • 6.1 Procedura de concesionare prin negociere directă se va desfășura conform cu datele celor precizate în caietul de sarcini și în ” Instrucțiuni privind modul de elaborare și prezentare a ofertelor”. Aceste instrucțiuni împreună cu caietul de sarcini vor fi eliberate contra cost, de concedent, către proprietarul terenului menționat la pct. 3.5.. Contractul de concesionare va fi încheiat cu ofertant după finalizarea procedurii de concesionare prin negociere directă. Ofertantul va trebui să achite contravaloarea cheltuielilor de evaluare a terenului înaintea semnării contractului de concesiune, precum și contravaloarea documentației de atribuire în momentul ridicării acesteia de la sediul concedentului. Contravaloarea fiecăruia va fi precizată în instrucțiunile de elaborare a ofertei.