Hotărârea nr. 430/2020

Hotărârea 430/2020 - Însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 300740/1/25.06.2020 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 300959/451 din 25.06.2020 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și al Direcției Juridice, prin care se propune însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată;

Reținând prevederile art. 4 lit. a și art. 20, art. 21, art. 22 alin. 1-4, art. 28 din Legea nr. 550/2002, actualizată, ale art. 9, art. 10, art. 11 alin. 1-3 din H.G. nr. 1341/2002, actualizată, ale Hotărârii Consiliului local nr. 251/2002 privind aprobarea listei cu spațiile comerciale sau de prestări servicii, pentru vânzare, conform Legii nr. 550/2002, modificată și completată prin Hotărârile nr. 602/2004, nr. 694/2004, nr. 40/2005, nr. 593/2005, nr. 791/2005, nr. 230/2006, nr. 442/2006, nr. 748/2007, nr. 835/2007, nr. 213/2008, nr. 903/2018 și nr. 391/2019, ale Hotărârii Consiliului local nr. 258/2011 privind vânzarea prin licitație publică cu strigare a unor spații comerciale, modificată și completată prin Hotărârile nr. 363/2015, nr. 392/2019 și nr. 402/2019, ale Hotărârii nr. 362/2019 privind aprobarea Studiului de oportunitate pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință aflate în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca și ale Procesului-verbal al Comisiei de aplicare a Legii nr. 550/2002 din data de 22.06.2020;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139, 196 și 363 alin. 1, 4 și 5 din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

5

Art. 1. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de I.R.F. Consulting S.R.L. în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, ce se constituie în Anexa 1 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă Caietul de sarcini privind vânzarea prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 42-44, subsol, ap. 5, ce se constituie în Anexa 2 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul Municipiului și Evidența Proprietății și Direcția Juridică.

Președinte de ședință,


Ștefan TARCEA 9

Nr. 430 din 2 iulie 2020

(Hotărârea a fost adoptată cu 23 voturi)

RAPORT DE



ATELIER situat la subsol da

ciui-


, str. Horea , nr.42-44, ap.


CUPRINS

-CA-PI-TOWIrl—INTRODUeBRE ....................mmr. mr.m.-.

  • 1.1  SINTEZA RAPORTULUI

  • 1.2 CERTIFICARE

CAPITOLUL 2- PREMISELE EVALUĂRII........................................................Error! Bookmark not defined.

  • 2.1 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE.........................................Error! Bookmark not defined.

  • 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII..:

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT........................

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

  • 2.6 MODALITATI DE PLATA................................'...................i.......

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII.......

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII.................................:......................'

  • 2.9 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE..........................................,....6

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR................................................  .'.

  • 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI

  • 3.3 TIPUL ZONEI...........:

  • 3.4 DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR

  • 3.5 STAREA TEHNICA GENERALA

  • 3.6 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE................................................................1,

CAPJTOLULL, ANALIZA DATELOR- SI CONCLUZIILE.,;.;...;........;...................ÎO;

. 4.i.cea mai buna utilizaW....:z.;.^               ...........  ......:io

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI...............'..........1......... :.........................:..........

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETĂȚII- APARTAMENT..............

  • 4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA

  • 4.3.2 ABORDAREA PRIN VENIT: Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB)

  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI.........................................'.

  • 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ANEXE

ANEXA nr. 1

Extras de Carte Funciară

ANEXA nr. 2:

P-lan de incadrare in zona

ANEXA nr. 3:

Schița funcționala

ANEXA nr. 4:

Grila datelor de piața- proprietate

ANEXA Nr. 5.1 si 5.2:

Informații de piața pentru determinarea ratei de capitalizare

ANEXA Nr. 6:

Imagini foto

’iRF CONSULTING SRL c.u.i. r 8782000 r.c.J12/1518/96

Cluj-Napoca, Str. 21 Decembrie, nr. 135,ap. 18 te! : 0721 331 485, 0722- 98 38 84

Membru corporativ ANEVAR, Certificat nr.0262/2019

Către :

a PRIMĂRIA Municipiului Cluj- Napoca

Referitor: -      ■       —

Pct.l - Obiectiv:

A. Stabilirea valorii de de piață a imobilului situat in mun.Cluj - Napoca, str.Horea,nr.42-44, Ei Subsol apt. 5,.

Pct.2 - scopul evaluării- estimarea valorii obtenabile pe piață la nivelul prețurilor din luna Iulie 2019

In conformitate cu adresa Dvs, pentru a trece la redactarea Raportului de evaluare , am inspectat proprietatea in data de 15.05.2019 in prezența Dlui Radu Garboan, reprezentant a Primăriei Cluj - Napoca

■ Pct.3 - Constatări

Proprietatea - imobil in zona centrala a orașului, amplasat la intr-o clădire cu regim de înălțime S + P. Apartamentul nr. 5 situat la subsol este format'din atelier „coridor, 1 wc ..

Proprietatea supusa evaluării consta in:

Atelier prestări servicii situat Ia subsol in clădire cu regim inaltime: S+P

Apartament nr. 5 ( Atelier prestări servicii ) - situat Ia Subsol SutiIa= 74,52 mp, suprafața construita aprox. Sc= 105 mp - atelier neutilizat la data evaluării, inscris in CF nr. 2593S8-Cl-U5/CIuj Napoca cu cota indiviza de 17,96 /100 din imobilul înscris in CF colectiv nr. 2593§o/Cluj Napoca.

Proprietar:

• ; Statul român si.in administrarea Consiliului Local al mun, Cluj- Napoca •

Pct. 4

Stabilirea valorii imobilului - Atelier prestări servicii situat la subsol imobil

Vde piață= 166.100 LEI echivalent 35.150 EUR

(Ia cursul de 1 EUR — 4.7245 LEI), adica 472 EUR/mp spațiu la subsol

Valoarea estimata este una globala, nu include TVA și este considerată în condiții de plată cash, integral la data evaluării si in ipoteza ca proprietatea este tranzactionabilă pe piața si fara a fi tulburata in exploatare de factori externi.

Evaluator: SC IR F Consulting~SRL- membru corporativ ANEVAR- certificat nr. 0262/2019, prin

Ing. 1NDRE1 Romulus Fabian- Membru titular ANEVAR, Legitimația nr.13325

Eyaluatorautorizat proprietăți imobiliare

-întreprinderi

-bunuri mobile



CAPITOLUL I INTRODUCERE


1.1 SINTEZA RAPORTULUI

Tip proprietate

Proprietate imobiliară cu destinație spațiu (atelier pentru prestări servicii)

Localizare

Cluj - Napoca, str.Horea, nr.42-44, ap.5

Proprietar

Statul roman - in administrarea operativa a Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca

Destinatari

Comisia pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii constituită in baza Legii 550/2002

-Rrimar-ia-mum-Cluj—Napoca--------------   --------

Scopul evaluării

Estimarea „valorii de piață” a proprietății imobiliare descrise mai sus în vederea tranzacționării proprietății.

Cea mai buna utilizare

Spațiu depozitare situat la subsol clădire

Metode de evaluare

Abordarea prin comparații de piața

Abordarea prin costuri (costul de înlocuire net - CIN)- irelevanta- nu se aplica;

Abordarea prin de venit - capitalizarea veniturilor din inchiriere

Curs valutar utilizat

4.7245 lei/euro valabil 08.07.2019

EXPRIMAREA VALORILOR IN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR.

Valoarea selectată

Valoare prin comp de piață

V= 166.100 LEI, echivalent 35.150 EUR

Valoare proprietate diferita de valoarea de piața- Abordarea prin capitalizarea veniturilor din inchiriere

V= 155.600 LEI, echivalent 35.270 EUR

Vcosturi = irelevanta

Valoarea piața recomandată— valoarea de de piață

Vpiata= 166.100 LEI echivalent 35.150 EUR

Data : 08.07.2019.

întocmit: INDREI Romulus Fabian- evaluator autorizat, legitimația 13325, membru titular ANEVAR

  • 1.2 CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

a Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte.

a Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative . menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

0 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul -----prezentuluUraport-de-evaluare șLnu_am_nici.mnJnteres_personal_priv_ind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

■ Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

0 Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea aceătui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare si metodologia ANEVAR.

° Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

2.1 Ipoteze si ipoteze speciale

> Ipoteze

  • 1.  Prezentul raport este întocmit la cererea clientului si in scopul precizat- determinarea „valorii de piață” in conformitate cu Standardele ANEVAR. Nu este permisa folosirea raportului de către o terta persoana fara obținerea, in prealabil,.a acordului .scris al clientului, autorului evaluării si evaluatorului verificator, asa cum se precizează Ia punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluării si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai, iii situația in care conditiile.de piață; reprezentate de factorii economici, sociali si politici, rămân nemodificate in raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează ca nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legătură cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata. In cazul in care exista o asemenea situație si este cunoscuta, aceasta este menționata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

  • 4.  Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție si regulamentele sanitare.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului șa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Daca nu se arata altfel in raport, se înțelege ca evaluatorul nu are cunoștința asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea-imobiliara in cauza sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenta substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune ca nu exista astfel de condiții daca ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuării analizei obișnuite, necesara pentru întocmirea raportului de ( evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite in privința stării in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situații si a eventualelor lor consecințe si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări si opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privința acurateței informațiilor furnizate de terte parti.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvălui unei terte persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de evaluare a bunurilor 2018 si/sau atunci când proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii incredintate de către clientul numit in

____raport,_i.iksc.o.puLutil.izaEii.pr.e.cizate_dejc.atre_c.l.i.ent si in_s.oopj±p.cej:izatJnjrapQrt.__________ ______

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut inainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de către orice persoana, cu excepția clientului si a destinatarului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați in raport.

  • 11. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința. Orice neconcordante aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si, daca este cazul, a cuantificării valorice a diferentelor.

> Ipoteze speciale

  • 1. ' Prezentul.raport de evaluare actualizeaza valorile de piața a proprietății implicate la data de 04.06.2019

  • 2.  Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in întregime sau parțial, in documente circulare sau declarații, nici publicat sau menționat, in alt fel, fara aprobare scrisa si prealabila a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar urma sa apara.

  • 3.  Acest raport este confidențial atat pentru evaluator cat si pentru destinatar si utilizatori desemnați.

  • 4.  Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța, in legătură cu eventuale litigii privind dreptul de proprietate sau alte drepturi care deriva din acest context.

  • 5.  Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor si datelor furnizate de client, inspecției in teren si pe baza datelor si informațiilor extrase de către evaluator de pe piața specifica.

  • 6.  In conformitate cu practicile uzuale general acceptate, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data precizata in raport.

  • 7.  Evaluatorul’nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute.de acesta la data .

evaluării.                                      .          ...                                                 .        .

  • 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII

OBIECTUL- Atelier prestări servicii amplasat la subsol clădire, in zona centrala a orașului. SCOPUL EVALUĂRII- estimarea valorii de piața a proprietății subiect in vederea tranzacționării proprietății conform Legii 550/2002..

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

Proprietar- Statul roman- proprietatea este in administrarea operativa a Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca

Dobândirea: prin lege - Extras de Carte Funciara in Anexa 1

Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo. Situația reala constatata pe teren corespunde cu situația din actele de proprietate si releveul spațiului                                             ■

Suprafața utila totala 74,52 mp, suprafața construita Sc= 105 mp, cu p.i.c. în cotă de 17,96 Z100 parte din proprietatea înscrisa in CF nr. 259388/Cluj Napoca

Imobilul este înscris in CF nr. 259388-C1-U5 nr. topo : nr.topo 9877/1/1/V - OCPI Cluj-Napoca.

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

o abordarea prin costuri - Costul de Înlocuire Net - irelevanta

s abordarea prin comparații de piața- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața proprietăților comparabile

abordarea prin metode bazate pe veniturile din închiriere- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața închirierilor de proprietăți similare

DEFINIȚII

VALOAREA DE PIA ȚĂ

Valoarea de piață (definita conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR (IVS - ed. 2018) . reprezintă "suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotarat și un vânzător hotărât, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing -----ade.cvat-si-în-care-părțile~aiLactionatfiecare^în-cunoștință de~cauză-prudent-și-făr-ă-Gonstrângereît-.---

COST DE ÎNLOCUIRE NET (CIN)

Costul curent de reproducție sau de înlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică și pentru orice alte forme relevante de depreciere și neadecvare.

VALOAREA DE UTILIZARE

„ Valoarea de utilizare este valoarea pe care entitatea estimează să o obțină din utilizarea activului, pe parcursul duratei de viață utilă rămasă și din eventuala cedare a acestuia

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

Data de referința a evaluării: 08.07.2019

în procesul de evaluare s-au utilizat date și informații în EURO și LEI, conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.

  • 2.6 MODALITATI DE PLATA

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze părțile aflate in litigiu si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de'lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania)

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII

Proprietatea a fost inspectata la data de 15.05.2019 in prezenta Dlui Radu Garboan, reprezentantul Primăriei Cluj-Napoca.

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII

n Valorile de tranzacționare sau oferte ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

n In Anexa 4 - Grila datelor de piață- s-a întocmit pe informațiile de piață prezentate Anexa 5.1- sunt prezentate ofertele de vinzare si închiriere â unor proprietăți comparabile, valorile de tranzacționare efective sunt cu cca. 5-10% mai mici'fata de cele de ofertare- spații comerciale in zona centrala a orașului, expuse la vanzare- pentru fiecare proprietate este indicata sursa de informare.

a Alte informații de la agenții imobiliare din Cluj- Napoca

a Rata de capitalizare si nivelul chiriilor- s-au determinat, in conformitate cu Anexa 5.1 si Anexa 5.2, pe baza valorilor de ofertare de la data evaluării- preluate din www.imobiliare.ro,www.piata-az.ro, www.edil.ro, alte agenții imobiliare,

° Acte si documente primite de la Primăria Cluj- Napoca- extras CF, releveul spațiului- anexa nr. 3

2.9. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

. Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția instanței de judecată si a pârtilor aflate in litigiu, care au fost precizați în raport.

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.

Descrierea juridica:

Dobândirea:

- Extras de Carte Funciara in Anexa nr. 1,

e Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel care este menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo.

a Dreptul de proprietate: Statul român si in administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca (Cf. Extrasului de Carte Funciara)

o Imobilul este înscris in CF nr. 259388-C1-U5 nr. topo : nr.topo 9877/1/1/V - OCPI Cluj-Napoca.

Bunuri mobile aferente proprietății- in valoarea proprietății imobiliare subiect nu sunt incluse bunurile mobile care asigura funcționalitatea:

• Încălzire- fara încălzire

® Instalații sanitare - foarte vechi si deteriorate ( se impune refacerea lor)

» Instalații electrice - foarte vechi si deteriorate ( se impune refacerea lor)

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI

Zona centrala a orașului si zona străzii Horea zona de spații comerciale, sedii de societăți, sedii de instituții locale, sedii de banei comerciale, scoli, institute de invatamint universitare UBB Facultatea de Litere, locuințe in blocuri de locuințe vechi - zona istorica a orașului.

Spațiul evaluat este situat intr-o clădire amplasata in curtea interioara a locației Horea nr. 42- 44 cu acces de pe strada pietonala , pana in curtea comuna a imoboilelor

In Anexa 2 se prezintă Planul de încadrare in zona.

  • 3.3 TIPUL ZONEI

Tipul zonei-Zona istorica a orașului Cluj- Napoca, zona in care, sunt amplasate principalele instituții locale, sedii de banei, Universitatea Babes Bolyai, Gara Calatori Cluj Napoca , etc, spații comerciale, sedii de societăți, biserici, Clinica de pediatrie , Sediu Ambulanta Cluj etc

Rețea de transport în comun - statie CTP pe strada Horea in imediata apropiere

Unități comerciale de tip magazine ,en detail” aproape toate spațiile de la parterurile imobilelor sunt spații comerciale/prestari servicii.

La cca. 1.000 m este Piața Agroalimentara M. Viteazu- cea mai mare d.e acest fel din oraș si Parking suprateran

Sedii de bănci- in imediata apropiere

Strada pietonala asfaltata si modernizata .

3.4. DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR

AMPLASAMENT: • Atelier prestări servicii este situat Ia subsol ( degradat, neutilizat) in imobil cu regim de înălțime S+P (imobil cu 5 apartamente ).

Spațiul are următoarea compartimentare —1 atelier , 1 coridor , 1 wc - s suprafața utilă înscrisă în extrasul de CF este de 74,52 mp

Suprafața construita desfasurata a spațiului estimata de evaluator este 105 mp

Spațiul nu are racorduri si branșamente proprii la toate utilitățile ( acestea sunt dezfectate ).

Structura de rezistenta este din zidărie portanta din cărămidă (cu ziduri exterioare de 40 cm), pe fundații continue din piatra, planseu din grinzi din lemn cu poditura peste subsol, acoperiș cu șarpanta din lemn si invelitoare.din țigla peste parter .

La parter in clădire sunt 4 apartamente utilizate ca si locuința de actualii lor proprietari.

Finisaje interioare - sunt de categorie inferioara foarte degradate

Pardoselile sunt din beton ( deteriorate )

Pereții sunttencuiti , zugrăvelile in var deteriorate

Tamplaria exterioara ușile de acces si ferestre din tamplarie metalica cu sticla clasica.Tamplaria interioara nu exista

Spațiul de la subsol in suprafața de 74,52 mp este intr-o stare de degradare foarte avansata, pereții degradați , nu exista utilitati funcționale in subsol, fosta soba de teracota distrusa .

  • 3.5 STAREA TEHNICA GENERALA.

Starea tehnica generala- Nesatisfacatoare - foarte degradata ( neutilizabila ) la fostul atelier prestări servicii de la subsol

Nu se observa deficiente ale structurii de rezistenta

  • 3.6 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definir-ea.pietei— . -___ . ____    .       _____ ._ .                    ___. .___

P'e piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp.

Segmentul de piața analizat este cel al spațiilor comerciale amplasate in curte comuna din zona ultracentrala si semicentrala a Cluj- Napoca, spații fara vitrina sitiuate la demisol si' subsol, fie la strada , fie in curtea interioara.

In zona analizata cele mai solicitate spații sunt cele cu suprafețe adecvate activitatilor comerciale sau prestări servicii in magazine specializate pe diverse tipuri de mărfuri, cafenele si baruri, prezentări de moda, etc., suprafețe 30- 150 mp. Spațiile cu suprafețe mai mari sunt caritate pentru spații de restaurante, agenții bancare, instituții locale, sedii administrative, etc.

Pe zona centrala si semicentrala, spațiile situate la demisol si subsol, spre Piața Uniri, bdul Eroilor, str. Memorandumului, str. Napoca, str. Regele Ferdinand, bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), Piața Muzeului, sunt cele mai bine cotate.

In acest context proprietății imobiliare analizate, ii va fi conferita cea mai buna utilizare ca spațiu depozitare/ prestări servicii pentru agenti economici care nu desfasoara activitate ce necesita ținând seama de amplasarea defavorabila (demisol in curte comuna cu alti proprietari, de dotările si utilitățile de care dispune).

Analiza cererii

Cererea de spații de tip administrativ sau comercial, este la un nivel destul de ridicat in intervalul 2015-2019. In zonele ultracentrale si centrale, piața chiriilor primează, pentru desfășurări activitati comerciale, precum si administrative.

In analiza cererii trebuie sa se tina seama.de apariția si manifestarea pe piața a micilor întreprinzători care nu au posibilitatea construirii unor spații proprii, coroborat cu lipsa terenurilor libere si construibile in zona ultracentrala, si care isi desfasoara activitatea in spații inchiriate.

Apariția in zona centrala a unor supermarketuri indeparteaza potențialii investitori in spații comerciale.

Zona Centrala e căutata de operatorii de cafenele, restaurante, servicii sau retaileri din segmentul outlet/second hand. Marile branduri au preferat spațiile din mall-uri, în principal din două motive: trafic de clienți și existența locurilor de parcare, spun și reprezentanții agenției REMS Imobiliare. Există însă și operatori interesați să activeze în centru. “Una dintre.străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj Napoca este strada Memorandumului; unde sunt “liste de așteptare” cu potențiali chiriași pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 de euro/mp”, spun reprezentanții REMS. Companiile care operează aici sunt lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii. “Cerere există, însă activitățile comerciale prestate nu au capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate”, arată Cristina Farkas, reprezentanta REMS Imobiliare

In clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca, arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe primul loc, cu o valoare medie de listare de 1.800 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament. Pe poziția secundă, la o distanță relativ redusă, se află cartierul Plopilor, unde o asemenea unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.770 de euro pe metru pătrat util. De menționat sunt și zonele Gheorgheni-Andrei Mureșanu (unde pretențiile vânzătorilor ajung la 1.680 de euro pe metru pătrat util), Zorilor (cu 1.580 de euro pe metru pătrat) și Mărăști-între Lacuri-Aureî Vlaicu (tot cu 1.580 de euro pe metru pătrat).

.                                                '                        ■ p

Analiza ofertei

Oferta de spații comerciale sau administrative in zona centrala si ultracentrala, este consistenta in raport cu cererea de astfel de spații. In zona in care se afla proprietatea de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice rezidențiale sau societăți ce desfasoara activitati comerciale (la spații cu vitrina la strada) sau administrative- birouri (situate in general in curte sau Ia nivelele superioare a blocurilor de locuințe).

Apariția de supermarket-uri in zona centrala si centrala si semicentrala a condus ca micii comercianti sa nu faca fata pe piața, foarte multe spații pe zona central- ultracentrala devenind disponibile la inchiriere sau vanzare.

Spați-i-le-eomereiale-de-pe -arterele secundare—se—remarca—printro—scadere-a—cererii—in-situatia—in—care----

supermarketurile si centrele comerciale preiau locul magazinelor de proximitate,

Fie ca sunt persoane fizice sau persoane juridice, deținătorii de astfel de spații, daca nu le exploatează in cadrul propriilor afaceri sunt, in mare majoritate, dispusi in a le inchiria, obtinind astfel venituri continue fara a pierde dreptul de proprietate.

In ultimii 3-4 ani numărul tranzacțiilor s-a diminuat, atit vânzătorii cat si cumpărătorii stau in espectativa, primii spera in revenirea pieței la nivelul de dinaintea declanșării crizei din 2008 iar investitorii asteapta scăderea continua a preturilor.

Sunt expuse la vanzare un număr relativ mare de proprietăți comparabile acestea nu se tranzactioneaza decât in situații speciale- vând cei care au probleme financiare.

In negocierea prețului la proprietăți comparabile s-a ajuns la diminuarea valorii de oferta pana la 5- 10%.

Din punct de vedere al chiriilor se pot da exemple de inchiriere a spatiilor cu destinație comerciala sau subsol si/sau demisol , la valori cuprinse intre 5-8 EUR/mp. Pentru suprafețe mari chiriile pot fi mai reduse. Cele mai bine cotate spatii, atit la inchiriere cit si la vanzare, sunt cele cu vitrina la principalele artere din zona centrala si ultracentrala- Piața Unirii, Str. Memorandumului, bdul Eroilor, Piața Mihai Viteazu, Bdul 21 Decembrie (piua la Liceul Brassai), str. Memorandumului, str. Napoca. Amplasarea pe străzile secundare din apropierea acestora implica o scădere a interesului investitorilor si ca atare o diminuare a valorii.

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI COMPARABILE:

Minim: 450 EURO/mp- spatii fara vitrina in curte comuna sau artere secundare de circulație, la subsol si demisol.

Maxim: 700 EURO/mp- spatii fara vitrina in curte comuna sau artere secundare de circulație, la subsol si demisol.

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE:

Minim: 5.5 EURO /mp. lună - spatii fara vitrina la strada (curte comuna) sau pe străzi secundare

Maxim: 9 EURO/mp. lună-spatii comerciale cu vitrina la artere cu vad comercial foarte bun, amplasate pe străzile principale de circulație rutiera si pietonal (pta Unirii, bdul' Eroilor, Memorandumului, Regele Ferdinand, Napoca) si cu suprafețe adecvate pentru o plaja larga de actiivitati comerciale

Diferentele marii ale valșorilor atit Ia vanzare cit si la inchiriere se datoreaza amplasamentelor spatiilor, precum si finisajelor interioare:

e> Pentru spatiile comerciale amplasate in curțile comune valoarea chiriilor este sub 50% fata de cele ale spatiilor cu vitrina la strada- exemplu- spatii in Piața Unirii nr. 27 (curte comuna), acces pe un Gang, proprietar Dna Sărbu Andreea a închiriat 2 apatii la prețul de 10 EUR/mp- suprafețe de cca 25 mp. La nr. 26- Piața Uniri- spațiul cu suprafața de cca. 60 mp este închiriat la 30 EUR/mp.

o Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- str. Memorandumului nr. 1 (sediu de banca), suprafața de cca. 684 mp este închiriat la 16 EUR/mp+ TVA

o Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- Piața Unirii, nr. 30 (sediu de banca), ■suprafața de cca. 350 mp este închiriat la 18 EUR/mp+ TVA

Numărul mare de proprietății expuse la inchiriere conduce'la un grad relativ ridicat de neocupare. La aceasta data pe str. Janos Bolyai (in zona apropiata desp.ațiul.de.evaluat) am identificat 3 spatii neutilizate (str. Bolyai nr. 7, nr. 6-si nrTAjȚ-                                                                                 ./

CAPITOLUL 4 . ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care, este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Pentru a fi luata in considerație, cea mai buna utilizare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie legal permisa, fizic posibila’ financiar fezabila si maxim profitabila._______

Ținând cont de tipul construcției aferente proprietății imobiliare, de dotările existente si de ampl'asareâracesteiâț^cea mai~'bună “ăltemâtîva posibilă“^entfu“proprietatea analizată este He “Spațiu-depozitare

Analizând aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite, rezulta:

-este permisibila legal: este conforma cu avizele existente ;

-îndeplinește condiția de fizic posibila: numai după reabilitarea spațiilor

-criteriul fezabil financiar presupune ca veniturilor provenite din exploatarea proprietății acopera cheltuielile de exploatare, condiție care este îndeplinita;

-maxim productiva, referindu-se la valoarea proprietății imobiliare in condițiile exploatării in varianta aleasa.

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI

Terenul aferent proprietății de analizat, in proprietate, cota 15,10/100, se tranzactioneaza împreuna cu proprietatea - nu face obiect al unei evaluări distincte.

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETĂȚII- SPAȚIU de BIROURI

4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea celei care trebuie evaluata cu aceste, proprietăți. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietari competitive si comparabile.

. Analiza.comparativa se axeaza pe asemănările si diferentele' intre proprietari si tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor si a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, utilizarea, componente non-imobiliare.

In cazul spatiului-subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor si informațiilor rezultate din identificarea unor oferte din publicațiile care au anunțuri imobiliare sau, de pe site-ul, www.imobiliare.ro, de la consultarea unor agenții imobiliare, precum si unele tranzacții cunoscute de evaluator.

S-au retinut comparabile cu amplasament la parter, vitrina la strada, zona ultracentrala a orașului si suprafețe utile apropiate-vezi ANEXA 5.1.

Comparabila A -vezi - https://www.imoradar24.rO/anunturi/l 13-mp-spatiu-comercial-vanzare-cluj-napoc; 28909906

Comparabila B- vezi: https://www.imoradar24.ro/anunturi/37-mp-spatiu-comercial-vanzare-horea-0-276

Comparabila C - vezi: https://www.remsimobiliare.ro/rems-9656-ro-spatiu-central-zona-p-ta-unirii-30-n) ideal-crama

Comparabila D -vezi https://www.weltimobiliare.ro/vanzare-spatiu-comercial-cluj-napoca-centru-id-2381 In Anexa 4. se prezintă Grila datelor de piața si determinarea valorii de piața a proprietății subiect.

tu aprecierea nivelului ajustărilor s-a tinut seama de:

Eleni, de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

_Conditji_d_e vanzare

independent

independent

,|.. independent

independent

independent

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condițiile pieței '

iulie 2019

iulie 2019

iulie 2019

Iulie 2019

Iulie 2019

Ajustări

Nu au fost aplica de vizibilitate pe

te ajustări - s-a considerat perioada obtenabila piața înainte de tranzacționare de cca. 3 luni

Localizare

Str Horea

str Eroilor

Cloșca similar

P-ta Unirii

Eroilor

Ajustare %

-10%

0%

-10%

-10%

Ajustări

Au fost aplicate ajustări negative comparabilei 1,3 si 4 - zone mai bine cotate

Etaj/Regim inaltime

S/S+P

S

P/P

D/D+P+E

S/S+P+2E

■Ajustare %

0%

-50%

0%

0%

Ajustări

Ajustare negativa la Comp. 2- spatiile de la Parter mai bine cotate ( Conf Ordin Arhifecti - reducere 50 din valoare)

Suprafața utila

74,52

113.00

37.00

30.00

30.00

Ajustări

ajustări negative de 30%- la Comparabilele 2, 3 si 4- suprafețe mult mai mici, sunt mai ușor vandabile

Tamplarie exterioara

Metalica.

similar

lemn

similar

similar

Ajustări

•—

nu. se impun ajustări

An construcție

Anii 1990

comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

0%

0%

0%

. 0%

Ajustări

tiu se impun ajustări

Echiparea tehnico-edi li tara, dotări

Inst deteriorate, fara racorduri si branșamente proprii

similar

c.el, apa, canaliz, gaze naturale,

c.el, apa,

c.el, apa,

Ajustari

Comp 1 nu se impun ajustări, Comp 2,3,4 - au fost aplicate ajustări negative

Finisaje

Finisaje inferioare

inferioare

medii

Inferioare cu ut

Inferioare cu ut

0%

-20%

-5%

-5%

Ajustare (€)

a fost ajustat prețul comparabilelor 2, 3 si 4- comparabilele sunt cu finisaje mai bune,

Lipsa grupului sanitar

1 (neamenajat)

1 (neamenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (neamenajate)

0%

-5%

0%

-5%

Ajustări

Ajustări negativa la Comp. 2 si 4 care au grupul sanitary amenajat

Anexe:

nu are

Boxa la subsol

nu are

nu are

boxa

nu

valoare unitara 200 EUR/mp-boxa la subsol fara utilitati, fara rețele interioare de utilitati

parcare /boxa

nu

0

-1200

0

0

Ajustări

ajustări negative fata de spatiile care au loc de parcare

In urma aplicării metodei- conform Anexei 4, si eliminind extremele, a fost aleasa valoarea corectata a proprietății poz. 1, deoarece in acest caz, corecția bruta totala este cu cea mai mica pondere. Valoarea de piața estimata prin metoda comparației este de 35.150 EUR.

In urma aplicării metodei bazata pe COMPARAȚII DE PIAȚA , valoarea proprietății supusa evaluării (valoare rotunjită) este :

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

V comp” 166.100 LEI, echivalent 35.150 EUR

_4.3.2_ABORDAREA PRIN-VENH:Xapitaliizarea veniturilor-din-inchirierea-a-spatiului.-----

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. Metoda are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara evaluata constituie o investiție generatoare de venituri. Capacitatea investiției de a produce profit constituie un element esențial care influențează valoarea proprietății. -

In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice: -determinarea mărimii venitului anual reproductibil (câștigul disponibil prin inchiriere) -stabilirea ratei de capitalizare -costuri imediate pentru reabilitarea proprietății

S-au avut in vedere următoarele considerente:

- tariful la inchiriere este valoarearinedie Înregistrata la inchiriere a altor spații comerciale/prestari servicii din apropiere sau zone comparabile

-Chiria este perceputa in valuta (EUR), plata efectuandu-se in lei, la cursul BNR din ziua efectuării plătii. -Plata chiriei se face lunar, in avans, neincluzand cheltuielile de întreținere (utilitati), acestea din urma fiind suportate de chiriaș.

Situația veniturilor obținute din chirii

Din acest punct de vedere s-a întocmit Anexa 5.2 cu oferte la inchiriere si de vanzare ale unor spații cu destinație comerciala din zone comparabile cu zona in care este amplasat spațiul evaluat. Ofertele sunt ale unor agenții imobiliare, de pe site-ul www.imobiliare.ro,www.edil.ro , rems-imobiliare.ro sau din revista Piața de la A la Z, in anexa s-au retinut valorile normale (după eliminarea valorilor extreme).

Valoarea chiriei este apreciata la 6 EUR/mp- fara TVA - la media chiriilor de 23 EUR/mp/luna, determinata in Anexa 5.2-zona straziiHorea . este una din zonele destul d bine cotate dar am avut in vedere ca spațiul analizat este situat la subsolul unei clădiri amplasate in curte interioara , finisajele sunt de calitate inferioara si sunt necesare reparații semnificative si refacerea instalațiilor.

Suprafața utila a spațiului de la subsol considerat spațiu pentru depozitare = 74,52 mp

Valoarea proprietății

Vcapitalizare directa=VBE/c unde:

c= rata de capitalizare, se determina ca media înregistrata pentru tranzacții imobiliare cu spații comparabile din zone comparabile zonei in care este localizat spațiul analizat.

Rata de capitalizare este influențată de mai multi factori printre care gradul de risc, ratele de fructificare așteptate, randamentul realizat de proprietăți similare, cererea si oferta, posibilitățile de finanțare. Ținând seama de informațiile aflate la dispoziția evaluatorului privind piața imobiliara specifica,' rata de capitalizare se situează in intervalul 6- 9% pentru spații comerciale cu suprafețe reduse (fata de 8-9% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere principale sau 9- 10% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere secundare- vezi revista “Valoarea oriunde este ea”-ANEVAR, nr. 22/Martie 2019).

Din datele de pe piața(Anexa 5.1 si 5.2) utilizind relația de calcul cunoscuta avind in vedere prețul mediu de oferta de 960 EUR/mp si valoarea medie a chiriilor pentru spatii comparabile, rezulta o rata de capitalizare medie de: c= 8 EUR/mp x 12 luni/ 960 EUR/mp= 10% Vcapitalizare directa se determina in ipotezele:

o Chiria obtenabila - 6 EUR/mp- spațiu cu suprafața adecvata unor activitati de depozitare , spațiul nu dispune de grup sanitar^ neamenajat)                                                    / o Chiria obtenabila pentru spatiile de la Demisol- cca. 50% din spatiile de la Parter- la care se aplica aceeași marja de negociere a prețului chiriei, adica 6 EUR/mp

o Gradul de neocupare - 10%- este zona centrala, strada intens circulata pietonal dar numărul mare de proprietăți comparabile expuse la inchiriere este acceptabil pentru proprietățile amplasate in curte interioara

® Cheltuieli aferente proprietății sunt suportate de chiriaș- cheltuieli de administrare si întreținere tehnica a spațiului-cca. 15%

o Cheltuielile cu utilitățile sunt in sarcina chiriașului

» Cheltuieli imediate pentru reabilitarea spațiului in vederea închirierii- refacere, finisaje interioare, altele- in limita a 100 EUR/mp pentru spațiul de Ia subsol

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA Capitalizarea venitului din inchiriere

V venit= 155.600 LEI, echivalent

35.270 EUR (valori rotunjite)


VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN V venit= 155.600 LEI, echivalent

METODA Capitalizarea venitului din inchiriere__35.270 EUR (valori rotunjite)________


: Spațiu Horea 42-~44 ,ap;5 - Data ev~08.07.2019

ELEMENTE DE CALCUL

U.M.

CANTITATE

VALOARE

Suprafața utila închiriata

mp

74.52

Venitului net pe luna din chirii - 7,50 EUR/mp

EURO/luna

6

447

marja negociere

5%

5%

22

Venitului net pe luna din chirii

EURO/luna

425

Venit brut anual

EURO

5,097

Grad de neocupare                 —

%

10%

•510

Venituri brute efective

EURO

4,587

Cheltuieli din exploatarea proprietății

15% din Venitul brut

688

Venit net anual

EURO

■ 3,899

Rata de capitalizare, c

%

10.00%

Curs de schimb la data de referința

LEI/1 EURO

4.7245

Valoarea proprietății

EURO

38,993

Costuri estimate- refacere instalație electrica, finisaje interioare, stopare igrasie, altele

50 euro/mp x75mp

3,726

VALOAREA PROPRIETĂȚII (rotunjit)

EURO

35,267

LEI

166,621

  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI

Având in vedere recomandările standardului SEV' 230 (IVS 230) nu se recomanda aplicarea metodei Costului de înlocuire Net (CIN) decit acolo unde nu sunt suficiente informații de piața privitor la tranzacții si expuneri de vanzare a unor proprietăți comparabile- nu este cazul in a aplica mertoda pentru proprietăți comparabile amplasate in Cluj- Napoca si localitățile suburbane acestuia- sunt suficiente informații de piața.

4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Valorile determinate:      -                                          ■

-abordarea prin comparații de piața                 V = 166.100. LEI, echivalent 35.150 EUR

-abordarea prin costuri                                V= irelevanta

-abordarea prin venit                                V= 155.600 LEI, echivalent 35.270 EUR

Având in vedere caracterul pieței imobiliare, specifice propriettattiii evaluate, de la data evaluării, “piața in echilibru relativ” este posibil ca valoarea estimata pe baza Capitalizării veniturilor din inchiriere sa fie mai relevanta decât valoarea' determinata Ia abordarea prin Comparații de piața- număr redus al tranzacțiilor reale. In opinia mea “valoarea de piața” este:

VALOAREA DE PIAȚA RECOMANDATĂ

166.100 LEI echivalent 35.150 EUR

VALOAREA DE PIAȚA A FOST DETERMINATĂ PRIN METODA

Abordarea prin comparații piața

Valoarea estimata este fara TVA.

EVALUATOR        /

Ing. INDREI ROMULUS FABIAN

LfhsĂK-            V/,. ...vSz

OncJul ce cadastru ș; Publicitate IrroMIsrS CLU;

Biroul d= Cadastru și PuBlîcRPt-s Imobiliara Cuj-Napoca


' A NC-PI


Unitate indjvîdiialâ


BXTRAȘ DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU J&FORMARE

Ca.Ta Funciara far 259333-CI-U5 Ciuj-Hapcca


A. Partea i, Descrierea imobilului

Nr. CF vecri:127219

Adresa; Loc. Quj-Napoca. Str Horea, Nr. 42-44, Ec. subsol. Ap. S.jud. Cluj

Părți comune: terenul, fundațiile, fațadele, acces subsol, acces pod, podul Intrare pivniță, condor pivniță, instalațiile de apă.canal.qaxelectrldtatg _______________________________

Nr crt

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utîfă (mp'l

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

Al

r f1!”’1 9S77/3/1/V

74.52

17,96/100

-

compus din 1 atelier, 1 coridcr, 1 wc, Su=74,52 mp., p.i.c. în cota de 17,96/100 parte__

Partea 11, Proprietari și arte

-înscrieri privitoare Ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

Referinței

1453 ■, 28,'01-1993 _       ____________

Cerere nr. 1455, din 38/Ș1/1SSB emis de - (documentație tehnice);

|lr,tabufșr=, creat ce PRCPRIc IAT£, dobândit pnn Lese, cota actuala il/1                  .________________________

I li STATUL ROMÂN, în administrarea operativă a

____! 2.1 CQMS1LUJLU1 LOCAL AL MUtJICIPIULUI O-UJ-NAPOCA _

C, Partea 111. SARCINI.

Al

înscrieri privind dezmemferârninteie dreptului de proprietate, drepturi reala de garanția și sarcini

Referințe

NU SUNT__________

Carie Fundară A'r. 25933-9-0-05 <- um un^/O,rgș/Wu n topiu: Cluj- NopKâ

Anexa Nr. 1 La Partea I

Vnitate Individuală, Adresa; =§c. Cîuj-Napc-ca, Str Horea. Nr, 42-44, Et. subsm, Ap. S.Jui Cluj Părți comune; terenul, fundapile, fațadele, acces subsol acces pod. podul intrare pivniță, coridor pivniță, instalatele da ap§.eanalgaz.elec&idțate__________________ _ ______ ' ______________________

xr

N-f iadâ-jcES!

Suorafața

CanștruRâ

L-u-L-sC?

Suprafețe •jtliă (mp.'i

Lm jO3 !"_-j comune

Cote teren

Observații / Referințe _____________________~ -■_________________________

AL

Top: 9B77rl/l/V

-

74,52

17,86/100

compus sin 1 atelier, 1 coridor. 1 wc, S:j=74.52 mp., p.î.c. in cota de 17.56/100 carta

Certifiț-eâ-pre-zencul-ex-t-ras-care-spunde-cu-pozițiile, in vjgpace_din cartea îunciarg originală, păstrată de acest birou.

Prezentul extras de carta funciară este valabil la autentificarea de c&tre notarul public a acteor juridice prin oara s« sting drepturile reale orecum și pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile pretentate sunt susceptibile ne orice modificare, in condițiile legii.

S-a achita* tarifui de 25 SQN, ‘Chitanța interna nr.lll 69/27-03-2019 in suma de 25. pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul -nr. 272.



Data șoiuponârii, 27-03-2019 Dats eliberării, r î               ~

— —T5V

■Mii

£05_________ Carte F’Jfiq'ară for. 259388-C1 Comuna/Qm/Munfcipiu: Cul-Nșpxa

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA             '         ; "r- -l-^9 i

if- PENTRU INFORMARE                            ruiiirHă ~

...                 __                                                                                   I Anul zois

.7^,.     . Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

-'■            Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CluJ-Napoca .

. A. Partea I. Descrierea imcfeiJului

Adresa: Lee. Clvj-Naaocs, Str Horea, Nr. 42-44, Jcd. CiUj                                 t, rF. ...

Electronic: 259388-0; Nr. Tcpo: 9877/3A-C; Suprafața.’ -                                   ~t>

Părți comune; terenul, fumfețljle,, fațadele,. acces suhaoL_o.cces pod, podu intrare_Bi.voiță, ccridorpivniță, insialațnfe da âpă,CBna),gaz,efectricițate

Observații! casă cu 5 spcrtgmeoțe

Tron .son

Scara

Nruei

Nr.

Ap-

Cod

U.l.

Nr. Cf individ

Scrpraf.

utila

Cocs partl

coca teren

Observații

parter

2

1259388-! Cl-Ul

75

21757

7100

69/317

icnmpus dlfiZcamers, loucstărie. iljaie, lanoeu, lwc. IterasS, Ib.oxă ca suprafața da li.șQmp. cu suprafața utilă de TȘ,41mp. cu p.ixde2L87/lC0 Teren atribuit in proprietate 69/317 p«rte

_

parter

4 ■

A

25Ș3B8-C1-U2

73

23,70 fio

75/317

Aa. nr. 4. campus din : 2 camere, 1 bueărarte. 1 cămară ce .alimente, 1 baie cernim®, 1 arare. 1 wc, 1 pivniță cu suprafața de 16.04 m.o,«u$u -77,70 mp, cu p.i.c. 23.70/100 și teren atribuit in proprietara 75/317 parte

p

3

3

259380-C1-U3

70.06

2 638/10 000

Ap nr 3 cu 1 cameră, 1 bucătărie, 1 antreu. 1 cămară de alimente comuriâ cu ap 2,1 oaia comuna cu ap 2, i terasă comună cu ap 2.1 bexă , 51170,06 rnp, DiC IS.BB/Iao Dcrte

parter

1

4

w

r> ui

,2_ I UJ

ca

54.8

195L/ID 000

62/317

Apt nr. 1. compus ain ; 1 cameră, 1 bucătăria, 1 bate, 1 terasă, 1 boxă pîwniță cu su de 7,48 mp., cu Su 34,80 mp., cu p.Lc 19,51/1(10 părte. Teren în oropr.etate: S2/317 parte.

.subsol

5

5 -2393â8>

1 Cl-IJS

74,52 !

17,96 noq.

-

compus din 1 ate.'lsr. 1 coridor, 1 vre, 5u=74.52 mp., p.i.c, “n cota do 17.96/lC'O parte __

B, partea li. Proprietar &i acte

COMSTRVCriE________________________________

înscrieri privitoare fa-dreptul de proprietate și alte drepturi rsaia | Referințe NU SUNT              ~

Unitate individuala 2593B8-C1-U1___________________________;_____________________________

înscrieri privitoare la dreptul de proprietate șl alte dreptpri reale [ Referința NU SUNT                            '___ _ZZ~Z

.'LS2 28 / 24/0 9/2DQ4         ______                       _______

Contract De Vanisre-Gjmpnrarî- nr. 35290, din 19/C8/1997 ETnls.de SC CONSTRiJCTARDEALU- CLUJ;

lîntabulara, drept de PROPRIETATE, cumpărare, dobânditprirTconver-tie. cota actuala .       ...

1/2, cota inițiala 1/2____

! 1) B RATAM VIOLETA

Qhș»rviît3i:(prDvaDK2 Din eonversis £A 15671717.)

i „ se notează interdicția de însasinarc pe o oenoaSă de lOaril cantart.9 din Legea             77

!     122/1996______;_____________ _________

’ObSBTvafffr/prcveflrfâ din con'jetEja GF 130700/

Certificat Mcsîsnitcr nr, 133, din 02/09/2004 emis de BMP JAKAB ETELKA;

, q, lâitabulara, drept da PROPRIETATE, ifioșcenlre. dobantft prin succesiune,"cota actuala u 13/2, cota inițiala 1/2______________________________________________ _______"£___

î'lj BRATAN lOAfl. bun propriu

I Observații: (provenita Pi’.n .rorirșrria Er 1SC7C0/'



W,% Mî



,»»»4>f


ap. g


Wffpfl



plan



4».*rr—


jpyi






- f'f?- stm


.4 £*.*

:3'>V.8S



) A A M i6*1


.3ECI


•jnc


/ . *i» \u




5’-^ i.<!


V>;.



JLiTfl


«rz-i-zxc-1


9.


?r iteiiM


”1^

.........:id^ ......

.-II

1

/ ■•^4: 7 (f

i

d


lei la data:

Curs valutar:

1 Euro =

4.7245

08.07.2019

Elem.de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila I

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Valoare .oferta (€)

56,500

54,000

37,500

29,000

Marja negociere (%)

-5%

-5%

. -5%

-5%

Preț estimat (€)

53,675

51,300

35,625

27,550

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE TRANZACȚIEI

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustare %

,0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

53,675

51,300

35,625

• 27,550

Condiții de finanțare

cash

cash

cash'

cash

cash

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

■ 0

0

Preț ajustat (€)

53,675

51,300

35,625

27,550

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

. 0

0

Preț ajustat (€)

53-,675

51,300

35,625

27,550

Cheltuieli imediate după cumpărare

refacere finisaje

da

da

da

da

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (%)

0%

0%

0%

0%

Ajustare (EUR)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

53,675

51,300

35,625

27,550

Condițiile pieței

Iulie 2019

iulie 2019

Iulie 2019

Iulie 2019

iulie 2019

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

53,675 1

51,300

* -'35,625 s

27,550

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE PROPRIETĂȚII

Localizare

Horea

Eroilor

Cloșca - similar

P-ta Unirii

Eroilor

Ajustare %

-10%

0%

-10%

-10%

Ajustare (€)

-5368

0

-3563

-2755

Preț ajustat (€)

48,308

51,300

32,063

24,795

Etaj/Regim inaltime

S/S+P

la Subsol

P/P

Demisol

/D+P+E

Subsol /S+P+2E

Ajustare %

0%

-50%

0%

0%

Ajustare (€)

0

-25650

0

0

Preț corectat (€)

48,308

25,650

32,063

24,795

Suprafața utila

74.52

113.00

37.00

30.00

30.00

Ajustare (€)

-13160

41617

33307

25757

Preț ajustat (€)

35,147

67,267

65,369

50,552

Tampîarie exterioara

metalica

similar

lemn

similar

similar

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

35,147

67,267

65,369

50,552

An construcție

anii 1900

comparabil

comparabil

comparabil

comparabil

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

. f             51

o

0

0

0

Preț ajustat (€)

'735,147

67,267

65,369

50,552

Tip apartament

7 similar

spațiu

spațiu subsol

spațiu subsol

?f ..

depozitare

comercial

■ Ajustare %

0%

-30%

0%

0%

Ajustare (€)

0

-15,390

0

0

Preț ajustai (€)

35,147

51,877

65,369

50,552

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

inst deteriorate , fara racorduri si branșamente

similar

curent el, gaz, apa, canal

curent el, apa

c.el, apa,

Ajustare %

0%

-10%

-5%

-5%

Ajustare (€)

0

-6,727

-3,268

-2,528

Preț ajustat (€)

35,147

45,150

62,101

48,024

Finisaje------------------ •—

Finisaje inferioare

inferioare

medii

inferioare

inferioare

alim. curent electric

nu

nu

da

da

da

alim. apa

nu

nu

da

da

da

canalizare

nu

nu

da

nu

nu

centr. termica

nu

nu

nu

nu

nu

buc. echip, mob.

nu

nu

nu

nu

nu

Ajustare.%

0%

-20%

-5%

-5%

Ajustare (€)

0

-7400

-1500

-1500

Preț ajustat (€)

35,147

37,750

60,601

46,524

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

nu

Preț ajustat (€)

35,147

37,750

60,601

46,524

Anexe:

boxa

nu

-

- •

-

-

nr. grupuri sanitare

1 (neamenajat)

1 (neamenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (neamenajate)

Ajustare (€)

0%

-10%

-10%

0%

Preț ajustat (€)

35,147

33,975

54,541

46,524

parcare /boxa

11U

. nu

boxa la subsol *

>      nu

nu

Ajustare %

0%

„t2%

0%

0%

Ajustare (€)

0

1100

0

0

Preț ajustat (€)

35,147

35,075'-

54,541

46,524

Ajustare totala bruta absoluta - Euro

18,528

97,883

41,637

32,540

Ajustare totala bruta absoluta - %

34.5%

190.8%

116.9%

118.1%

Număr ajustări

2

7

6

4

Valoarea estimata (Euro)

35,147

CONCLUZIE:

Comparabila 1 a suportat cea mâi mica ajustare bruta absoluta (%, Euro) si susține valoarea imobilului de evaluat pe aceasta cale.

Valoarea rotunjită (Euro)

35,150

Valoarea (lei)

166,066

Comparabile utilizate in evaluare

5.1-Comparabile utilizate in Abordarea prin piața

Comparabila 1



-vanzare-clui-napoca-0-28909906


Vanzare spațiu H3mp. ultracentral zona străzii Eroilor

Detalii

Suprafață utilă:                       113 m' Total etaje:                                 1

Etaj                                 Oen'isol Tip spațiu:                  Spații comerciale

Descr-ere

Atverna imobiliare virce spatie. ;n Ckm-Napcșa zcna ultrs Certra.a. _cna străzii E-cilor cu o suprafața utila de H3mp Spaii.ul.se. gaseste la subsolul _nei clădiri, ar accesul se face din curtea irte'icara ^retabil certru crice aci •.•'■tete eTt'.us ăl menta:, e publica. Spațiul necesita renovare iar comoarti.'T.entarea se "egasesle ,r -cLogr=c! Denrj informații sau vuicneri — ezitali sa ne contecta-ii IO ALV656C73' Suprarâta consiruita 113 no Nr ncapen 6 pretvarzare 56500 'r-o^cei-a’ire     c-el'.ancarerio 50c mcnedavanzaremc: E:J5

Dispcn bilr.ate- proprietate med al




Comparabila 2- este la Parter- ajustare negative 50% conform Ordinului Arhitectilor din Romania https://www.imoradar24.ro/anunturi/37-mp-spatiu-comercial-vanzare-horea-0-2 765 5518




Comparabila 3

https://www.remsimobiliare.ro/rems-9656-ro-spatiu-central-zona-p-ta-unirii-30-mp-ideal-crama

Spaîâu conrerâai da vanzare Cluj Napoca

-re: uanzăre-

■•-■•5 prc-puns-T sore varzere sqszl szls: s cer

i.i-c n zc-na -<5 Lnirii

■■.. c rafâts ?• j np r ■ r.s re -d in c u

rtc5 iriîcfT-QgrE.

Se preteezs pereni cgerze activi j:

: cc-recia e

Detalii generale proprietate

Caracteristici

> JlC.cC

C.LJ

> IÎ2 Spedb

zomercisi

—. i ■. . .    .

- —

...

> _c:=!ra:e

C’L] .l-jspGCS

> C;.£îî brc-Liri

>r \_T3'~-cr

Certrj

> Sip uita Ji-parabsls

> Vs£ inciți

Fisa Uririf

> Cpe’i Spsce

L:5

> p _r=r-zâcTis

anzsrc

> Hr Carrer=.

1

--------------------- ... - ..

...........

> Iv’.'eiiri

Specificată!

r -r COPS. LlCtlc

..   -4 “'

> Grec • nise re

ras;

> Ti: rob 1

ZctSs.'-'. ;le

.—

Dotări

>- itru::u.-ads râsisîsra

te-cn

----..... ...

> -r corsr'jctie

-7’

[ii jl H? c II., ..1 £ .1 iii îi .? L

Uj 4-

F ...J C

---- — ..

  • 5.2 Comparabile utilizate in Abordarea prin venit

Comparabila 1- 150 mp- 6.6 euro/ mp

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/clui-napoca/central/spatiu-comercial-de-incli

X9EV1400S?lista=l 03345662


ipatîă disponibile


,1


ComacîazMe cu inceore ssca aceasa oferta seteteza necesitaiilc-r cumneavoast-a senini vEcnan sau nia. Tiuite seia i.i.

hlrte-ase: j

Mr grupui santers: 2

Suorafaia coteTufia: i-50 mp

Su&raîaiia terase: u mc

Sunrafaia tune: C itc

r'lrgara.e: -1

'■Acii cunoscute Mr ncaceri: u.

Ase cete i eona - Arn'Siteare scaz tes'aiiate

Jiiiiatl - Jiiltei genetee :Surer:..-.pâ Gaș.CAȚt-';

-i,’isa.e - -'cute e -j^arcne^ sretiinc-triere’ 'CCO

Tiortecarc ii ș ere: E J R sretiinc "«riereu-iter ș.ct®f&?c£6c.S/

TiC'’i&o..3i-cr.!,’er'eL-iî3r: - Jn:

EispQ.ta&il.'tee s-cC'-etee: m Ăxcetalisre:

Comparabila 2- 166 mp- 6.32 euro/ mp

https://www.spatiicomerciale.ro/nfchirieri-soatii-comerciale/clui-Dapoca/semicentral/spatiu-comercial-de-

ichiriat-X4HK 1400 B'? iista= 103 345662

1 cgcn mete'S’paw 'eoni e re iar ran ga   na! u r c i imc- r*i u n i ci pai






Enuil






Nr ncaceri: 4

±i'h3:i -iAer zo’id^C'r*?::; A-zses '“zra pcdca; -Xitar Generale

:Ciir=r2_-.p3 Sena Esre.Gaz. 2 A“." ~.=ârG~. ~e et-n inzeTan-onal: c-.-ea.n:r:irie--e iC5j

’no.nezsi-i.’T-si®: EJR

-□"ezrc r:!rier=-jjr:teb a.S‘253 ..7-3 qc i'jrr-ă|~--c'?;=2

TOne:ai -cirere_? r3r: - jR

JiSpCHiC' l D“Cpr SG3îe.’ l'T-.^az


Comparabila 3-183 mp- 4.37 euro/mp

https://wv^v.spatiicomerciale.ro/incl:tirieri-SDatii-comerciale/clui-napoca/central/spatiu-comercial-de-Lnch

X01V14030?lista=l 03345662










Comparabila 5-106 mp - 7.54 euro/mp

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/clui-napoca/semicentral/spatiu-comercial~de-

inchiriat-X90R14043?lista-l 03345662



-SîructLnrs re-zeTenta: caraniica Nr tsrsse: O

Mrgnj.pc-n s-an~are: 2 •Suprafața • ta. 106 rv.p

Suprafața terase C mc

S'-prațata oun:e: C •'■ne Nr parare. O

Vicii, c „ ncs.CLEsr


Comparabila 6-100 mp- 8 euro/ mp

https://^A.w,.spatiiconierciale.ro;iachirieri-spatii-comerciale/clui-napoca/centraL/spatiu-comercial-de-inchi

9P LI 4013 ?bsta=l 03345662

Spa&u zona centrala COMISION 0%









Fotografii Proprietate imobiliara str. Horea nr. 42-44 , ap.nr. 5 situat la subsol



Strada Horea si Vecinătăți





CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA COMISIA PENTRU APLICARE A LEGII NR. 550/2002

CAIET DE SARCINI



LICITAȚIE PUBLICĂ CU STRIGARE PRIVIND VÂNZAREA IMOBILULUI SITUAT ÎN MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, HOREA NR. 42-44, SUBSOL AP. 5

CAP. I. DATE GENERALE

Licitația publică cu strigare se desfășoară în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002 actualizată, privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local și a Hotărârii Guvernului nr. 1341/2002 actualizată, privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002, a H.C.L. nr. 391/2019, a H.C.L. nr. 402/2019 și a H.C.L. nr. 430/2020 privind însușirea raportului de evaluare.

Licitația publică cu strigare, va avea loc la sediul vânzătorului din Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3, Sala de sticlă, telefon 0264/596030 int. 5166, în data de, începând cu ora

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3 vinde prin licitație publică cu strigare, spațiul comercial situat în municipiul Cluj-Napoca, Horea Nr. 42-44, Et. Subsol, Ap. 5.

Spațiul este înscris în C.F. colectiv nr. 259388-C1, C.F. individual nr. 259388-C1-U5, nr. Topografic 9877/1/1/V, cu suprafața utilă conform C.F. de 74,52 mp., și este compus din 1 atelier, 1 coridor, 1 wc, cu părțile indivize comune aferente în cotă de 17,96/100 parte.

Adjudecarea spațiului de mai sus se va face raportat la datele conținute în raportul de evaluare.

Prețul de pornire la licitația publică cu strigare este de 166.100 lei, echivalent a 35.150 euro, calculat la cursul euro/leu de 1 euro = 4,7245 lei, valabil la data de 08.07.2019. Prețul nu conține TVA. Prețul de pornire va fi actualizat la cursul leu/euro valabil în ziua licitației.

CAP. II. CONDIȚIILE DE PARTICIPARE

Solicitanții vor completa o cerere de înscriere, vor achita taxa de participare și garanția de participare conform procedurilor de mai jos și a anunțului de vânzare publicat în ziare.

în ordinea înscrierii solicitanții vor primi un număr de participare la licitație.

Cererea de înscriere, taxa de participare, garanția de participare, împreună cu documentele necesare în vederea participării la licitația publică cu strigare se vor depune până la data de, ora , la Registratura primăriei Municipiului Cluj-Napoca, str. Moților nr. 7. Taxa de participare la licitație în valoare de 500 lei se achită la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. RO92TREZ21621360250XXXXX, până la data de.

Garanția de participare la licitație, în valoare de 8.436 lei ce include și costul caietului de sarcini, publicitatea, cheltuielile ocazionate de organizarea și desfășurarea procedurilor de vânzare a spațiului se depune la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. R017TREZ2165006XXX006924, până în data de.

Garanția de participare se restituie ofertanților necâștigători în termen de 10 zile de la data desfășurării licitației, la cererea acestora. Ofertantul declarat câștigător va pierde garanția de participare la licitație dacă după declararea lui ca și câștigător renunță să cumpere spațiul sau nu achită prețul de adjudecare integral în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare. Neplata prețului de adjudecare de către câștigător, în termen de 30 de zile de la data procesului de adjudecare duce la: anularea tuturor formelor de licitație, a procesului verbal de adjudecare, pierderea garanției și pierderea bunului adjudecat, licitația urmând a fi repetată.

CAP. III. PROCEDURA DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

Vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin licitație publică cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Licitația are loc la data stabilită în anunțul de vânzare și este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 3 ofertanți.

Licitația se desfășoară după regula licitației competitive, respectiv la un preț în urcare, în funcție de raportul dintre cerere și ofertă, cu pasul de licitare stabilit valoric, de 5% din prețul de pornire.

în cazul în care nu se oferă prețul minim de vânzare, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare, în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua licitații.

A doua licitație este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

Ofertantul declarat câștigător urmare desfășurării licitației va achita integral prețul de adjudecare în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, în caz contrar acesta va pierde garanția de participare la licitație iar toate actele de licitație se anulează. în această situație licitația se va repeta în condițiile Legii nr.

550/2002, actualizată.

Spațiul cumpărat, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii și nu poate fi folosit decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii.

CAP. IV. DOCUMENTE NECESARE

Poate participa la licitație orice persoană fizică sau juridică română ori străină, care are calitatea de comerciant sau prestator de servicii, potrivit legii. Nu poate fi cumpărător o persoană juridică de drept public sau o societate comercială la care statul român este acționar majoritar.

Documente necesare pentru participare la licitație:

  • a) Pentru societăți comerciale:

  • 1.  Copie după certificatul de înmatriculare eliberat de oficiul registrului comerțului, de pe actul constitutiv, inclusiv de pe toate actele adiționale relevante și de pe certificatul de înregistrare fiscală;

  • 2.  Scrisoare de bonitate financiară, eliberată de o bancă comercială română;

  • 3.  Dovada privind achitarea obligațiilor fiscale, prin prezentarea unui certificat de atestare fiscală, eliberat de organul fiscal competent;

  • 4.  Declarație autentică notarială de propria răspundere a reprezentatului legal al societății comerciale, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment.

  • b) Pentru comercianți sau prestatori de servicii, persoane fizice sau asociații familiale:

  • 1.  Copie după actul de identitate și de pe autorizația de funcționare eliberată de autoritatea competentă sau de pe actul legal de constituire, după caz;

  • 2.  Copie de pe certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent.

Lipsa oricăror documente dintre cele mai sus amintite duce la descalificarea ofertantului respectiv, el nemaifiind luat în calcul la numărul ofertanților care participă la licitație.

Se acceptă valabilitatea documentelor prezentate de către ofertanții participanți la prima licitație în caz de repetare sau reluare a licitației.

Pentru ofertanții calificați la prima licitație nu se mai datorează taxa și garanția de participare.