Hotărârea nr. 429/2020

Hotărârea 429/2020 - Însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 300815/1/25.06.2020 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 301040/451 din 25.06.2020 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și al Direcției Juridice, prin care se propune însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată;

Reținând prevederile art. 4 lit. a și art. 20, art. 21, art. 22 alin. 1-4, art. 28 din Legea nr. 550/2002, actualizată, ale art. 9, art. 10, art. 11 alin. 1-3 din H.G. nr. 1341/2002, actualizată, ale Hotărârii Consiliului local nr. 251/2002 privind aprobarea listei cu spațiile comerciale sau de prestări servicii, pentru vânzare, conform Legii nr. 550/2002, modificată și completată prin Hotărârile nr. 602/2004, nr. 694/2004, nr. 40/2005, nr. 593/2005, nr. 791/2005, nr. 230/2006, nr. 442/2006, nr. 748/2007, nr. 835/2007, nr. 213/2008, nr. 903/2018 și nr. 391/2019, ale Hotărârii Consiliului local nr. 258/2011 privind vânzarea prin licitație publică cu strigare a unor spații comerciale, modificată și completată prin Hotărârile nr. 363/2015, nr. 392/2019 și nr. 402/2019, ale Hotărârii nr. 362/2019 privind aprobarea Studiului de oportunitate pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință aflate în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca și ale Procesului-verbal al Comisiei de aplicare a Legii nr. 550/2002 din data de 22.06.2020;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139, 196 și 363 alin. 1, 4 și 5 din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de S.C. Prev Construct S.R.L. în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, ce se constituie în Anexa 1 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă Caietul de sarcini privind vânzarea prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989 nr. 92, parter, ap. 5, ce se constituie în Anexa 2 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul Municipiului și Evidența Proprietății și Direcția Juridică.

Președinte de ședință, ic. Dan Ștefan TARCEA


Contrâsemnoăză:


Secretarul general A municipiului, Jr. Aur^S ROȘCA

Nr. 429 din 2 iulie 2020 (Hotărârea a fost adoptată cu 23 voturi)

Anexa 1 la Hotărârea nr. 429/2020

S.C. PREV CONSTRUCT SRL

Membru corporativ ANEVAR

Cluj-Napoca, str. Nicolae Titulescu, nr. 24/7 tel. 0264/546.366; 0722/285.718'

E-mail: prevconstruct@gmail. com


RAPORT DE EVALUARE

SPAȚIU PRODUCTIE-SERVICH

Cluj-Napoca, Bul. 21 Decembrie, nr. 92, ap 5

Proprietar: STATUL ROMÂN

Beneficiar: CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ NAPOCA

Evaluator: SC PREV CONSTRUCT SRL

Octombrie 2019

SINTEZA E VALUĂRII

Cluj-Napoca

19.10.2019



Tipul proprietății

Proprietate imobiliara de tip producție-servicii

Localizare

Cluj-Napocâ, Bul. 21 Decembrie, nr. 92, ap 5

Proprietar

STATUL ROMÂN conform dreptului de proprietate intabulat in CF nr. 262530-C1-U4 Cluj-Napoca nr. cad 262530-C1-U4 și CF nr. 262530 nr. cad 262530

Scopul evaluării

stabilirea valorii de piața a proprietății imobiliare pentru vânzare la licitație publică în baza Legii 550/2002

Condiții limitative

din informațiile si datele aflate la dispoziția evaluatorului la data evaluării rezulta ca proprietatea imobiliara nu este ipotecată și nici închiriată. Raportul . de evaluare s-a Scut cu preluarea dimensiunilor din releveul pus la dispoziție de reprezentanții proprietarului. Nu s-a putut inspecta spațiul accesele fiind obturate.

Terenul

terenul in cota indiviză comună •

Cea mai buna utilizare

teren construit, spatii de tip producție-servicii

Metode de evaluare utilizate

-abordarea prin piață         V—162.830 RON (34.240 EUR)

Rezultatul evaluării

in opinia evaluatorului, valoarea proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare este :

V= 162.830 RON (34.240 EUR) ■

Valoarea nu conține TVA

Curs valutar utilizat

4,7556 RON/EUR comunicat de BNR pentru data de 19.10.2019

CERTIFICARE

__ Referitoare la:__ _______ __

Evaluarea proprietății imobiliare- Spațiu producție-servicii situat în Cluj-Napoca, Bul. 21 Decembrie, nr. 92, ap 5, in vederea estimării valorii de piață pentru vânzare la licitație publică în baza Legii 550/2002.

Imobilul analizat este in proprietatea STATULUI ROMÂN conform extrase CF anexate în copie.

Față de prezentul raport de evaluare precizez:

  • •  Prezentul raport de evaluare este valabil numai în exemplar original (ștampile și semnături);

  • •  Afimațiile susținute în prezentul raport de evaluare simt reale și concrete;

  • •  Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport de evaluare sunt limitate numai de ipotezele și concluziile limitative și se constituie ca analiză nepărtinitoare;

  • •  Nu am nici un interes actual sau de perspectivă față de proprietatea ce face obiectul acestui raport, nu am nici un interes personal și nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate;

  • •  Contractarea lucrării și remunerarea evaluatorului nu s-a făcut în funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

  • •  Acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime/maxime, solicitare venită din partea beneficiarului sau altor persoane care au interese față de beneficiar sau de aprobarea unui împrumut legat de proprietate;

  • •  în deplină cunoștință de cauză, analizele, opiniile și concluziile exprimate de evaluator au fost realizate în conformitate cu cerințele Standardelor de evaluare ANEVAR 2018 și cu cerințele “Codului deontologic al profesiei de evaluator” anexă la Statutul asociației profesionale ANEVAR (ai cărui membri suntem);

  • •  Certific faptul că utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi însoțită de verificarea lui în conformitate cu Standardul Internațional de Evaluare “SEV400 Verificarea evaluărilor”;

  • •  In prezent sunt membru ANEVAR, atestat atât pentru secțiunea “evaluarea proprietăților imobiliare”, cât și pentru secțiunea “evaluare întreprinderi”.

  • •  Evaluatorii dețin poliță de asigurare a răspunderii profesionale la Allianz Țiriac Asigurări;

  • •  Declarăm pe proprie răspundere că nu avem cazier și nu am suferit condamnări pentru infracțiuni prevăzute de lege;

  • •  Prin prezenta certific faptul că suntem competenti să efectuăm acest raport de evaluare;

fi

RAPORT DE EVALUARE

Cap. 1. Obiectul si scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are ca obiect spațiul producție-servicii situat in Cluj-Napoca, Bul. 21 Decembrie nr. 92, ap 5, evaluare necesara pentru vânzare la licitație publică în baza Legii 550/2002.

Raportul de evaluare este destinat numai beneficiarului si scopului declarat, utilizarea in alte scopuri se va face numai cu acordul prealabil al executantului Raportului de evaluare.

Cap. 2. Date generale de identificare

Spațiul din Cluj-Napoca, Bul. 21 Decembrie nr. 92, ap 5 este situat in zona semicentrală a municipiului Cluj Napoca, la parterul unui imobil cu regim de înălțime P, într-o zonă de spații comerciale, clădiri administrative si rezidențiale, cu intrare din curte.

Amplasarea pe principala artera de circulație a municipiului Cluj-Napoca pe direcția vest-est, intr-o zona cu circulație intensa, situează proprietatea intr-o zona favorabila sediilor de firme, spatiilor comerciale si de servicii care necesită zone, centrale cu vaduri comerciale. Distanța până la gara municipiului Cluj Napoca este de cca. 2.500 m și față de Autogară de cca. 3.000 m, amplasare ce favorizează activitățile producție-serviciie.

2.1 Situația juridica a spațiului

Imobilul este in proprietatea STATULUI ROMÂN, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj Napoca, este înscris în CF nr. 262530-C1-U4 Cluj-Napoca nr. cad 262530-C1-U4 și CF nr. 262530 nr. cad 262530. Conform înscrierii în CF spațiul este compus din 2 ateliere, 1 pivniță, 1 WC comun cu ap. 2 având Su = 39,14 mp, cu pic în cota de 12,10/100 înscrise în cartea funciară.

  • 2.2. Caracteristici constructive tavanul din primul atelier este căzut, motive pentru care nu s-a putut asigura accesul Ia interior. Din aceste motive se consideră că structura interioară (pereții de coimaaifimentare) si tavanul

    Imobilul analizat este la parterul unui imobil cu regime de înălțime P, amplasat în curte comună și a fost edificat in 1929.

    Structura de rezistenta este din fundații din piatră și beton, pereți din zidărie de cărămidă și paiantă, acoperiș tip șarpantă din lemn.

    Finisajele exterioare simt din tencuieli drișcuite și zugrăveli simple (degradate).

    La interior finisaje sunt degradate integral: pereții interiori sunt căzuți, demolați,


SC Prev Construct SRL- evaluatorul                                      /Cp YAS!t^

' âf CQilMHÎUJiÂN S i'.’y Lag&ftnatîa Nr. 17146 .Șrf 'W.    V?!abiî20!7 sunt degradate integral.

La momentul analizei WC-ul nu este funcțional, este utilizat ca magazine, fără obiecte sanitare.

Tâmplăria exterioară și cea interioară este din lemn, degradată.

încălzirea camerei nu este asigurată.

Starea tehnica este nesatisfăcătoare.

Clădirea este racordata la rețeaua de apa, canalizare, energie electrica și gaz.

Suprafața utila a spațiului (conform plan și CF puse la dispoziție de proprietar) Su= 39,14 mp, Sc = 52,26 mp.

Cap. 3. Premizele evaluării 3.1.Ipoteze si condiții restrictive

Raportul de evaluare a fost elaborat in următoarele ipoteze :

  • •  Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informațiile si documentele prezentate de către proprietar (extras CF, schiță spațiu).

  • •  Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini.

  • •  Informațiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da nici o garanție asupra preciziei lor.

  • •  Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte;

  • •  Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietății, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situații sau pentru obținerea studiilor si expertizelor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.

  • •  Se presupune ca proprietate este in deplina concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător.

  • •  Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementările si restricțiile urbanistice.

  • •  Nu a fost observata de către evaluator existenta unor materiale periculoase care pot sau nu sa fie prezente pe proprietate; evaluatorul nu are cunoștința de existenta unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Evaluatorul nu are calitatea si calificarea sa detecteze aceste substanțe potențial periculoase ce pot afecat valoarea proprietății. Valoarea estimata se bazeaza pe ipoteza ca nu exista asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietății. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnica necesara pentru descoperirea lor. Clientul este solicitat sa angajeze un expert in acest domeniu, daca considera

necesar.

  • •  Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile (pertinente, verificabile) pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea și altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștință.

Acest raport a fost elaborat in următoarele condiții generale limitative:

  • •  Posesia acestui raport in original sau a unei copii, nu da dreptul de a-1 face public.

  • •  Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa depună mărturie in instanța.

  • •  Conținutul acestui raport, atat in totalitate sau in parte (in special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat), nu va fi difuzata in public prin publicitate, relații publice, știri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa a evaluatorului.

  • •  Orice estimare a valorii din acest raport se aplica proprietății conșjd^^^teaațregime si orice

te î-^matia Nr. 1714S

diviziune in elemente sau drepturi parțiale va anula aceasta evaluare..

• Previziunile sau estimările de exploatare conținute in raport sunt bazate pe condițiile actuale ale pieței, pe factorii anticipați ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila. Prin urmare, aceste previziuni se pot schimba funcție de condițiile viitoare.

  • 3.2. Valabilitatea raportului

Raportul de evaluare este valabil la data evaluării după aceasta data fiind necesara o reevaluare.                                                        •                       ’

Prezentul raport de evaluare nu este valabil decât pentru destinatarul lucrării și numai în formă originală.

în cazul în care evoluțiile pieței financiare prezintă un salt important sau pe piața specifică imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor cu ponderi relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile restrictive exprimate, orice element care conduce la neîncadrarea în aceste din urmă, impunând actualizarea lucrării.

3.3 Domeniul (competenta) evaluării

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

In . conformitate cu uzanțele din Romania, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat după aceasta data, in care condițiile specifice ale pieței imobiliare nu suferă modificări semnificative care afecteaza opiniile estimate.

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat si numai pentru uzul destinatarului . Raportul este confidențial, strict pentru destinatar si evaluatorul nu accepta nici o responsabilitate fata de alta persoana, in nici o circumstanța.

3.4.Standarde

La elaborarea raportului de evaluare s-au avut in vedere recomandările standardelor interne in concordanta cu cele europene si internaționale.

3.4. Definiția valorii de piața si data evaluării

Valoarea de piața este definita in Standardele de evaluare ANEVAR 2018, standard aplicat, in Romania.

Valoarea de piața este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, intre un cumpărător hotărât si un vanzator hotarat, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketingadecvat si în care pârtie au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fara constrângere. ”

Estimarea valorii de piața s-a făcut la data de 19.10.2019 pentru cursul comunicat de BNR de 4,7556 RON/EUR.

Cap. 4. Analiza cererii, ofertei, echilibrul pieței
  • 4.1. Definirea pieței, analiza cererii și ofertei

Piața imobiliară este definită ca fiind interacțiunea dintre persoane fizice sau juridice care procedează la schimbarea unor drepturi de proprietate contra altor bunuri, valori sau bani. Această

piață se definește pe baza tipului de proprietate, a potențialului de a produce venituri, al localizării, al caracteristicilor investitorilor si al chiriașilor.

Influențele care se fac resimțite asupra pieței imobiliare sunt date de atitudinile, motivațiile și interacțiunile dintre vânzător și cumpărător și are caracteristici mult diferite de cele ale piețelor eficiente. Este sensibilă de situația pieței muncii și stabilitatea veniturilor, iar deciziile de cumpărare de valori imobiliare sunt influențate de tipul de finanțare, durata de rambursare a creditului și de rata dobânzii. Piața imobiliară este o piață care nu se autoreglează, ea fiind influențată de reglementările guvernamentale sau locale și de informațiile despre tranzacțirsimilare efectuate pe piățăTlibefărDeșr pot apărea decalaje între cerere și ofertă precum și un anumit nivel de distorsionare a informațiilor, cererea se poate modifica datorită unor schimbări rapide sau majore în structura populației sau a veniturilor.

în cazul de față proprietatea subiect este o proprietate imobiliară de tip producție-servicii localizată în zona semicentrală a municipiului.

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp. O piață imobiliară se aliniază mai încet la nivelul și tipul cererii drept pentru care valoarea proprietăților tinde să evolueze direct cu schimbările mărimea cererii. Cererea poate fi analizată sub cele două aspecte ale sale: calitativ și cantitativ. Pentru un anumit tip de proprietate, analiza cererii se concentrează asupra utilității oferită de un anumit tip de proprietate, identificându-se astfel potențialii utilizatori ai acesteia (cumpărători sau chiriași).

în zona în care se află amplasat spațiul evaluat există im număr relativ mare de spații comerciale, toate fiind ocupate, amplasamentul prezentând o atractivitate comercială. Această zonă este deservită de mijloace de transport în comun (autobuze, troleibuze și tramvai) ce au stații în apropiere. în afara cererii de spații comerciale cu profil de comerț, în această zonă există și o cerere de spații pentru alte activități de prestări de servicii (cabinete medicale, cabinete notariale, coafor, studio foto etc.).

Această cerere se menține la un nivel relativ ridicat, ea fiind în concordanță cu poziția economică și comercială a municipiului Cluj Napoca. In ultimii ani activitatea comercială este în revigorare, fapt care a avut ca efect direct și creșterea valorilor acestor tipuri de proprietăți. în. oraș au apărut tot mai multe firme noi care au nevoie de spații în care să-și dezvolte activitatea. Cererea de spații comerciale, birouri de reprezentanță, depozite și mici ateliere, etc., este în oarecare creștere.

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anume preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Puterea economică și anvergura firmelor private, potențiale cliente ale acestei piețe le determină pe acestea să-și desfășoare activitatea în spații obținute prin transformarea (adaptarea) unor apartamente situate la parterul unor blocuri de locuințe sau în spații cu chirii accesibile.

Cererea pentru proprietăți imobiliare cu destinația de spatii administrative in zona analizată este la un nivel ridicat in comparație cu nivelul ofertei reale care este mai scăzută și departe de a satisface cererea pieței. Cererea se manifesta pentru o varietate mare de tipuri de spatii: situate la parter de case și având amenajări de spații comerciale, spatii independente, spatii amenajate din case de locuit. In principal cererea vine din partea actualilor chiriași ai spatiilor dar si din partea altor societăți comerciale ce s-au dezvoltat sau unele nou create.

Tn acest context proprietății imobiliare îi va fi conferită cea mai buna utilizare ca spațiu producție-servicii, ținând seama de amplasamentul si de dotările de care dispune.

se afla in dezechilibru. Factorul care apropie in oarecare măsură cuantumul cererii de cel al ofertei este dat de puterea financiara scăzută a potențialilor cumpărători. Acest fapt are drept urmare o reprimare a unei parti a cererii care nu se mai manifesta pe piața din cauza perceperii imposibilității de a incheia o tranzacție.

Ținând cont de aspectele prezentate mai sus, se poate concluziona ca piața proprietăților imobiliare, specifice proprietății imbiliare evaluate in prezentul raport, se caracterizează printr-un nivel al cererii apropiat nivelului ofertei, piața astfel definita fiind o „piață a cumpărătorilor”.

Cap. 5. Bibliografie utilizată la evaluare

*StandardedeEvaluare:ANEVAR2018: '

SEV 100 Cadru general

SEV 101 Termeni de referință ai evaluării

SEV 102 Implementare

SEV 103 Raportare

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare

SEV 233 Investiția imobiliară în curs

SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului

*Evaluarea proprietăților imobiliare-curs ANEVAR

*Ghid practic de evaluare-coordonator Sorin V. Stan- Biblioteca ANEVAR

*Evaluarea proprietății imobiliare-Appraisal Institute USA (traducere ANEVAR).

Cap. 6. Evaluarea proprietății imobiliare
  • 6.1. Analiza celei mai bune utilizări

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala ă unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare se va considera atat pentru teren (in ipoteza ca ar fi liber), cat si pentru


proprietatea imobiliara existenta (teren si construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente.

Pentru a fi luata in considerație, cea mai buna utilizare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Ținând seama de aceste considerente, in cazul proprietății imobiliare de evaluat, cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit

Ținând cont de tipul construcției aferente proprietății imobiliare, de dotările existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea de spațiu rezidențial - administrativ.

Analizând aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite, rezulta:

-este permisibila legal: este conforma cu avizele existente ;

-îndeplinește condiția de fizic posibila: este dotata cu utilitati specifice, capacitatile


acestora fiind suficiente, imobilul are acces favorabil;


-criteriul fezabil financiar presupune ca veniturilor provenite din exploatarea proprietății acopera cheltuielile de exploatare, condiție care este Îndeplinita ;

-maxim productiva, referindu-se la valoarea proprietății imobiliare in condițiile exploatării in varianta aleasa.

  • 6.2. Metode de evaluare

Pentru determinarea valorii de piață așa cum a fost ea definită anterior, se pot aplica următoarele metode de evaluare:                       "                                      ~

-abordarea prin cost -abordarea prin piață -abordarea prin venit

Abordarea prin cost nu a fost utilizată deoarece valoarea obținută prin aceasta metodă reprezintă o valoare tehnică, rezultată pe baza prețurilor actuale ale materialelor de construcții și a manoperei, care nu reflectă preturile ce se practica pe piața libera.

  • 6.2.1. Abordarea prin piață

Abordarea prin piață utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea celei care trebuie evaluata cu aceste proprietari. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietari imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietari competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemănările si diferentele intre proprietari si tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor si a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, utilizarea, componente non-imobiliare.

Tn zona in care este amplasata proprietatea imobiliara ce se evalueaza sunt puține oferte la vânzare, existând totuși informații in ceea ce privește preturile de tranzacționare a unor proprietari asemanatoare.

Analiza comparativa ca proces analitic are patru etape:

-identificarea elementelor de comparație ce afecteaza valoarea proprietății evaluate

-compararea atributelor fiecărei proprietari comparabile cu cele ale proprietarii evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparație

-obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabila si aphcarea ei asupra prețului

-efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile ajustate sau clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultata.

în cazul proprietarii analizate cu suprafața utilă de 30,59 mp și teren deținut în cotă indiviză, s-a putut aplica abordarea prin piață deoarece există informații despre imobile asemănătoare recent ofertate la vanzare și care au o configurație arhitecturală comparabilă cu imobilul de evaluat. La prețul de oferta s-a aplicat o reducere de 10%, considerând ca aceasta este marja de negociere.

Proprietatea comparabila A - Spațiu birou 39 mp, ultracentral,finisat

Va propun spre vanzare un spațiu de birou situat ultracentral.

Acesta are o suprafața utila de 39 mp, este finisat, dispune de centrala termica proprie, geamuri pvc, podele din gresie si parchet.

Este compus din 2 încăperi identice, un hol si un grup social..

Spațiul se pretează atat pentru activitati de birou, cat si pentru investiție in regim hotelier sau chirie. Pentru mai multe detalii sau pentru o vizionare, va rog sa ma contactați!

https://www.weltim.obiliare.ro/vanzare-spatiu-comercial-clui-napoca-centru-id-47785.html

95.000 EURO
Telefon 0364.642223

15.10.2019 09:05

  • •  Oraș Cluj-Napoca

  • •  Cartier Centru
  • •  39mp

Welt Imobiliare

Welt Imobiliare este o agenție imobiliara din Cluj Napoca care activeaza cu succes pe piața de profil incepand din anul 2003. Prin calitatea serviciilor oferite, Welt Imobiliare si-a castigat inca de la începutul activității un bun renume, fiind azi o firma importanta si respectata in Cluj Napoca. Indiferent de tipul tranzacției imobiliare, va oferim un număr mare de oferte imobiliare. Fie ca doriți sa cumpărați sau sa inchiriati un imobil, pe www.weltimobiliare.ro găsiți toate tipurile de imobile, apartamente in blocuri vechi sau in construcții noi, ansambluri rezidențiale, case si vile, terenuri, spatii comerciale, industriale si de birouri.

http ://www. weltimobiliare.ro

Detalii anunț

  • •  Pers, fizica sau agenție Agenție
  • •  Suprafața 39 mp

Proprietatea comparabila B - Spațiu comercial, ideal birou, zona P-ta Unirii

Va oferim spre vanzare spațiu de birou in Centru, zona P-ta Unirii, suprafața 58 mp, parter cu gemuri spre curtea interioara, finisat modem.

Se pretează atat pentru birou cat si pentru alte activitati comerciale.

https://www.remsimobiliare.ro/rems-10842-ro-spatiu-comercial-ideal-birou-zona-p-ta-unirii

145.000 EURO
Telefon 0737035885

14.06.2019 10:52

Oraș Cluj-Napoca

  • •  Cartier Centru
  • •  58mp '

Rems Imobiliare

Noi ne concentram pe doua aspecte majore ale domeniului imobiliar: tranzacții imobiliare - închiriere, vanzare, cumpărare apartamente, case, spatii comerciale, spatii industriale, birouri, precum si pe managementul proprietăților imobiliare. Scopul nostru este de a ajuta clientii, cu toate nevoile lor

SC Prev Construct SRL- evaluatorul                                      '      î(Ș|' COSNIUU h-AM             10

fe. tsgMtnatia Nr. 17145’

• n VaJabK 2019 . .jf.;/

imobiliare, facandu-le acestora experiența cat mai plăcută in acest domeniu vast. Noi oferim SOLUȚII IMOBILIARE!

https://ww7.remsimobiliare.ro/rems-10842-ro-spatiu-comercial-ideal-birou-zona-p-ta-unirii

Detalii anunț

• Pers, fizica sau agenție Agenție

---•—Suprafata-58-mp_   - ...—         . _ .   . , .

Proprietatea comparabila C Spațiu birou de 47 mp, ultracentral, Bd. Eroilor Cluj-Napoca, zona Central - Vezi hartă

Actualizat ieri 14.10.2019

112.800 EUR

Comision: 2%+TVA

Vezi galeria

Anunț publicat de:

Alexandru Sturza Junior Broker WELT IMOBILIARE PRO

Telefon 0364.644.444

Caracteristici

  • •  Suprafață: 47 mp

  • •  Tip imobil:Casa/Vila

  • •  Regim înăltime:P+lE

  • •   Stadiu construcție: exista

5

Specificații

Welt Imobiliare va propune spre vanzare un spațiu de birou situat in centrul orașului, pe B-dul Eroilor.

Acesta dispune de o suprafața de 47 mp si se poate vinde atat mobilat, cat si nemobilat/partial mobilat.

încălzirea se face prin centrala termica proprie, totodată spațiul fiind dotat si cu aer condiționat. Se pretează foarte bine pentru birou de avocatura, notarial sau alte activitati asemanatoare. Pentru mai multe detalii sau pentru o vizionare, nu ezitati sa ne contactați!

Structura rezistenta: beton

Nr terase:

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 52 mp

Nr garaje: 0

Nr incaperi: 4

Destinație recomandata: birou

Utilități - Sistem incalzire (Centrala proprie); Climatizare (Aer condiționat); Utilități generale (Curent,Apa,Canalizare,Gaz,Telefon)                                        .

SC Prev Construct SRL- evaluatorul                                           Ay VU9YASHJ: Finisaje - Podele (Gresie,Parchet); Ferestre cu geam termopan (PVC) Dotări - Contorizare (Apometre,Contor gaz) pretvanzare: 112800 monedavanzare: EUR pretvanzaremp: 2400 monedavanzaremp: EUR

Disponibilitate proprietate: imediat

Proprietatea comparabila D Vanzare spațiu de birouri, zona Centrala

Cluj-Napoca, zona Central - Vezi hartă

Actualizat in 11.10.2019

65.000 EUR

Comision: 2%                      . '

Vezi galeria

Anunț publicat de:

f

Jk

Antonio Porumb Junior Broker

CAPITAL IMOBILIARE PRO

Telefon 0731.034.035

Alte telefoane:

0722.745.450

Caracteristici

  • •  Suprafață: 45 mp

  • •  Tip imobil:Clădire de birouri

  • •  Regim înălțime:P+lE

  • •  An construcție: 1920

Specificații

Capital Imobiliare va oferă spre vanzare un spațiu de birouri in zona centrala din Cluj-Napoca.

Spațiul este compus din 1 încăpere de 45 mp, care necesita renovare.

Pentru mai multe detalii, va rugam sa ne contactați!

Nr terase:

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 52 mp

Nr garaje: 0

Nr încăperi: 1

Destinație recomandata: birou

Finisaje - Stare interior (Necesita renovare)

pretvanzare: 65000

monedavanzare: EUR

pretvanzaremp: 1444

COBIOMN 17145 gj

, Vaiaiii 15 î?      &/J

monedavanzaremp: EUR

Disponibilitate proprietate: imediat

Element de comparație

Proprietate de evaluat

Proprietate A

Proprietate

B

Proprietate C

Proprietate

D

Preț de oferta EUR

95,000

145,000

112,800

65,000

Preț de vanzare EUR

85,500

130,500

101,520

61,750

Drepturi de proprietate

complete

complete

complete

complete

complete

Ajustare

0

0

0

0

Preț corectat

85,500

130,500

101,520

61,750

Condiții de finanțare

normale

normale

normale

normale

normale

Ajustare

0

0

0

0

Preț corectat

85,500

130,500

101,520

61,750

Condiții ale pieței

Oct-19

Oct-19

Oct-19

Oct-19

Oct-19

Ajustare

0

0

0

0

Preț corectat

85,500

130,500

101,520

61,750

Localizare

superior

superior

superior

superior

Ajustare'

-25,650

-39,150

-30,456

-9,263

Preț corectat

59,850

91,350

71,064

52,488

Nivel spațiu

P

P

P

P

P

Ajustare

0

0

0

0

Preț corectat

59,850

91,350

71,064

52,488

Teren în cotă indiviză

da

da

da

da

da

Ajustare

0

0

0

0

. Preț corectat

59,850

91,350

71,064

52,488

Suprafat utila mp

39.14

39

58

47

45

Ajustare

215

-29,705

-11,884

-6,835

Preț corectat

60,065

■ 61,646

59,180

45,652

Stare tehnică

satisfăcător

■i

i. bună

bună

bună

satisfăcător

sprebună

Ajustare

| -23,545

-24,165

-23,198

-11,413

Preț corectat

! 36,519

37,480

35,981

34,239

Elemente nonimobiliare

nu

;        nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

0

Preț corectat

: 36,519

37,480

35,981

34,239

Utilizare

admin.

: admin.

admin.

admin.

admin.

Ajustare

i • 0

0

0

0

Preț corectat EUR

36,519

37,480

35,981

34,239

Ajustare totala neta

; -48,981

-93,020

-65,539

-27,511

Ajustare totala neta %

-57.29

-71.28

-64.56

-44.55

Ajustare totala bruta

.; 49,410

93,020

65,539

27,511

Ajustare totala bruta %

57.79

71.28

44.55

SC Prev Construct SRL- evaluatorul

viwâSîi

irj Legfftaatia Nr. 17 ’wft, - Vaîa&<I 2-31-7

13

146 S)

Pentru determinarea valorii prin abordarea prin piața efectuam corecții funcție de asemanari si diferente intre proprietățile de mai sus.

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

Corecție negociere:

J S-au ajustat negativ comparabilele cu 10% pentru negociere;

Drepturi de proprietate:

Nu sunt necesare corecții;

Condiții de finanțare:

Nu sunt necesare corecții;

Condiții ale pieței:

% Nu sunt necesare corecții;

Localizare:

•/ S-au ajustat negativ comparabilele A, B, C și D cu -30%, -30%, -30% și respectiv -15%, acestea având amplasamente superioare față de cel al proprietății subiect.

Nivel spațiu:

Nu sunt necesare corecții;

Teren în cotă indiviză comună:

J Nu sunt necesare corecții;

Suprafață spațiu:

•/ S-au ajustat comparabilele în funcție de suprafața spațiului.

Stare tehnică:

■/ S-au ajustat negativ comparabilele A, B, C și D cu -39,20%, -39,20%, -39,20% și -25%, acestea având finisaje superioare față de cele ale proprietarii subiect.

Pentru calculul coeficientului de uzură s-a calculat ponderea deprecierilor pe subansamble.

Str rezist

Anvelopa (închideri, compart, învelitoare)

Finisaje

Instalații funcționale

Clăd. Ind.

■ 50

22

8

20

Clăd agricole

58

25

5

12

Clăd transporturi, telecom

50

23

12

15

Clăd comerț, dep

60

20

8

12

Clăd învăț, sănătate, admin, afaceri, locuit

40

17

25

18

Calculul coeficientului de uzură:

Cuf = 35%*40%+45%*17%+45%*25%+35%*18% = 39,20%

Elemente nonimobiliare:

ri Nu sunt necesare corecții;

Utilizare:

14

Nu sunt necesare corecții;

In urma aplicării metodei, prin care informațiile au fost analizate, comparate si corectate, funcție de asemanari si diferențieri, a fost aleasa valoarea corectata a proprietății D unde Vcomparatii= 34.239 EUR, echivalent 162.827 LEI deoarece in acest caz, corecția bruta totala este cea mai mica.

Valoarea de piața estimata prin abordarea prin piață este:

V comparatii= 162.8307RON (34.240 EUR)

6.3. Abordarea prin venit

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. Metoda are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara evaluata constituie o investiție generatoare de venituri. Capacitatea investiției de a produce profit constituie un element esențial care influențează valoarea proprietății.

In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice: -determinarea mărimii venitului anual reproductibil (câștigul disponibil prin închiriere) -stabilirea ratei de capitalizare

In cadrul evaluării s-au utilizat următoarele venituri:

-Venit brut potențial (VBP) care reprezintă verurul total generat de proprietatea imobiliara in condiții de utilizare maxima, inainte de scăderea cheltuielilor operaționale;

-Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat ajustat cu pirderile aferente gradului de neocupare;

S-au avut in vedere următoarele considerente:

-La data evaluării, imobilul de evaluat este închiriat in întregime;

-Chiria este perceputa in valuta, plata efectuandu-se in lei, la cursul BNR din ziua efectuării plătii.

-Plata chiriei se face lunar, in avans, neincluzand TVA-ul si cheltuielile de întreținere, acestea din urma fiind suportate de chiriaș.

Având în vedere starea de degradare av’ănsată în care se află spațiul neînchiriabil, nu se aplică această metodă.

Cap. 6. RECONCILIEREA REZULTATELOR.
OPINIA EVALUATORULUI

Valorile obținute prin metodele de evaluare sunt:

-abordarea prin piață          V= 162.830 RON (34.240 EUR)

Analizând valorile obținute și având în vedere valorificarea maximă pentru proprietar, in opinia evaluatorului, valoarea de piața este:

V= 162.830 RON (34.240 EUR)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

  • •  valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul raport;

  • •  valoarea prezentata include valoarea terenului;

  • •  valoarea de mai sus este fără TVA;

  • •  prețul de vanzare se va putea situa sub sau peste aceasta valoare in funcție de raportul cerere/oferta valabil la data tranzacției;

  • •  valoarea nu tine seama de responsabilitățile de mediu;

  • •  evaluarea este o opinie asupra unei valori.

    Cluj-Napoca

    19.10.2019


Evaluator autorizat

ing. Comeliu Vlad




CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA COMISIA PENTRU APLICARE A LEGII NR. 550/2002


Anexa 2 la Hotărârea nr. 429/2020


CAIET DE SARCINI

LICITAȚIE PUBLICĂ CU STRIGARE PRIVIND VÂNZAREA IMOBILULUI SITUAT ÎN MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, BLD. 21 DECEMBRIE 1989 NR. 92 AP. 5

CAP. I. DATE GENERALE                                  /             '

In?

Licitația publică cu strigare se desfășoară în conformitate cu dispozițiile Legfi:nfxâ50/2w2 ; actualizată, privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor ^prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local și a Hotărârii Guvernului nr. 1341/2002 actualizată, privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002, a H.C.L. nr. 391/2019, a H.C.L. nr. 392/2019, a H.C.L. nr. 402/2019 și a H.C.L. nr. 429/2020 privind însușirea raportului de evaluare.

Licitația publică cu strigare, va avea loc la sediul vânzătorului din Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3, Sala de sticlă, telefon 0264/596030 int. 5166, în data de , începând cu ora

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3 vinde prin licitație publică cu strigare, spațiul comercial situat în municipiul Cluj-Napoca, Bld. 21 Decembrie 1989 Nr. 92 Ap. 5.

Spațiul este înscris în C.F. colectiv nr. 262530-C1, C.F. individual nr. 262530-C1-U4, nr. cadastral 262530-C1-U4 cu suprafața utilă de 39,14 mp., și este compus din 2 ateliere, 1 pivniță, 1 wc comun cu ap. 2, cu p.i.c. de 12,10/100.

Adjudecarea spațiului de mai sus se va face raportat la datele conținute în raportul de evaluare.

Prețul de pornire la licitația publică cu strigare este de 162.830 lei, echivalent a 34.240 euro, calculat la cursul euro/leu de 1 euro = 4,7556 lei, valabil la data de 19.10.2019. Prețul nu conține TVA. Prețul de pornire va fi actualizat la cursul leu/euro valabil în ziua licitației.

CAP. II. CONDIȚIILE DE PARTICIPARE

Solicitanții vor completa o cerere de înscriere, vor achita taxa de participare și garanția de participare conform procedurilor de mai jos și a anunțului de vânzare publicat în ziare.

în ordinea înscrierii solicitanții vor primi un număr de participare la licitație.

Cererea de înscriere, taxa de participare, garanția de participare, împreună cu documentele necesare în vederea participării la licitația publică cu strigare se vor depune până la data de, ora , la Registratura primăriei Municipiului Cluj-Napoca, str. Moților nr. 7. Taxa de participare la licitație în valoare de 500 lei se achită la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. RO92TREZ21621360250XXXXX, până la data de.

Garanția de participare la licitație, în valoare de 8.218 lei ce include și costul caietului de sarcini, publicitatea, cheltuielile ocazionate de organizarea și desfășurarea procedurilor de vânzare a spațiului se depune la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. R017TREZ2165006XXX006924, până în data de.

Garanția de participare se restituie ofertanților necâștigători în termen de 10 zile de la data desfășurării licitației, la cerera acestora. Ofertantul declarat câștigător va pierde garanția de participare la licitație dacă după declararea lui ca și câștigător renunță să cumpere spațiul sau nu achită prețul de adjudecare integral în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare. Neplata prețului de adjudecare de către câștigător, în termen de 30 de zile de la data procesului de adjudecare duce la: anularea tuturor formelor de licitație, a procesului verbal de adjudecare, pierderea garanției și pierderea bunului adjudecat, licitația urmând a fi repetată.

CAP. III. PROCEDURA DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

Vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin licitație publică cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Licitația are loc la data stabilită în anunțul de vânzare și este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 3 ofertanți.

Licitația se desfășoară după regula licitației competitive, respectiv la un preț în urcare, în funcție de raportul dintre cerere și ofertă, cu pasul de licitare stabilit valoric, de 5% din prețul de pornire.

în cazul în care nu se oferă prețul minim de vânzare, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare, în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua licitații.

A doua licitație este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

Ofertantul declarat câștigător urmare desfășurării licitației va achita integral prețul de adjudecare în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, în caz contrar acesta va pierde garanția de participare la licitație iar toate actele de licitație se anulează. în această situație licitația se va repeta în condițiile Legii nr. 550/2002, actualizată.

Spațiul cumpărat, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii.

CAP. IV. DOCUMENTE NECESARE

Poate participa la licitație orice persoană fizică sau juridică română ori străină, care are calitatea de comerciant sau prestator de servicii, potrivit legii. Nu poate fi cumpărător o persoană juridică de drept public sau o societate comercială la care statul român este acționar majoritar.

Documente necesare pentru participare la licitație:

  • a) Pentru societăți comerciale:

  • 1.  Copie după certificatul de înmatriculare eliberat de oficiul registrului comerțului, de pe actul constitutiv, inclusiv de pe toate actele adiționale relevante și de pe certificatul de înregistrare fiscală;

  • 2.  Scrisoare de bonitate financiară, eliberată de o bancă comercială română;

  • 3.  Dovada privind achitarea olbigațiilor fiscale, prin prezentarea unui certificat de atestare fiscală, eliberat de organul fiscal competent;

  • 4.  Declarație autentică notarială de propria răspundere a reprezentatului legal al societății comerciale, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment.

  • b) Pentru comercianți sau prestatori de servicii, persoane fizice sau asociații familiale:

  • 1.  Copie după actul de identitate și de pe autorizația de funcționare eliberată de autoritatea competentă sau de pe actul legal de constituire, după caz;

  • 2.  Copie de pe certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent.

Lipsa oricăror documente dintre cele mai sus amintite duce la descalificarea ofertantului respectiv, el nemaifiind luat în calcul la numărul ofertanților care participă la licitație.

Se acceptă valabilitatea documentelor prezentate de către ofertanții participanți la prima licitație în caz de repetare sau reluare a licitației.

Pentru ofertanții calificați la prima licitație nu se mai datorează taxa și garanția de participare.

Relații suplimentare la camera 88, str. Moților nr. 1-3, Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în intervalul orar 09:00-10:00 și 14:00-16:00, telefon 0264/596030, interior 5166.