Hotărârea nr. 427/2020

Hotărârea 427/2020 - Însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 300824/1/25.06.2020 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 300999/451 din 25.06.2020 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și al Direcției Juridice, prin care se propune însușirea Raportului de evaluare și aprobarea Caietului de sarcini pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, în vederea vânzării acestuia prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată;

Reținând prevederile art. 4 lit. a și art. 20, art. 21, art. 22 alin. 1-4, art. 28 din Legea nr. 550/2002, actualizată, ale art. 9, art. 10, art. 11 alin. 1-3 din H.G. nr. 1341/2002, actualizată, ale Hotărârii Consiliului local nr. 251/2002 privind aprobarea listei cu spațiile comerciale sau de prestări servicii, pentru vânzare, conform Legii nr. 550/2002, modificată și completată prin Hotărârile nr. 602/2004, nr. 694/2004, nr. 40/2005, nr. 593/2005, nr. 791/2005, nr. 230/2006, nr. 442/2006, nr. 748/2007, nr. 835/2007, nr. 213/2008, nr. 903/2018 și nr. 391/2019, ale Hotărârii Consiliului local nr. 258/2011 privind vânzarea prin licitație publică cu strigare a unor spații comerciale, modificată și completată prin Hotărârile nr. 363/2015, nr. 392/2019 și nr. 402/2019, ale Hotărârii nr. 362/2019 privind aprobarea Studiului de oportunitate pentru spații cu altă destinație decât cea de locuință aflate în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca și ale Procesului-verbal al Comisiei de aplicare a Legii nr. 550/2002 din data de 22.06.2020;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139, 196 și 363 alin. 1, 4 și 5 din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE: J

Art. 1. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de I.R.F. Consulting S.R.L. în scopul vânzării în baza Legii nr. 550/2002 a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, ce se constituie în Anexa 1 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă Caietul de sarcini privind vânzarea prin licitație publică cu strigare, în temeiul Legii nr. 550/2002, actualizată, a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand nr. 29, parter, ap. 11, ce se constituie în Anexa 2 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul Municipiului și Evidența Proprietății și Direcția Juridică.

Nr. 427 din 2 iulie 2020

(Hotărârea a fost adoptată cu 23 voturi)

Anexa 1 la Hotărârea nr. 427/2020


RAPORT DE EVALUARE


MAGAZIE situata la parter clădire

Cluj- Napoca, str. Regele Ferdinand, nr.29 ap. 11

CUPRINS

CAPITOLUL 1 INTRODUCERE...........................................................................................................

  • 1.1 SINTEZA RAPORTULUI............•............................................i

  • 1.2 CERTIFICARE

CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII.....................................

  • 2.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE.........................................................................................4

  • 2.2 OBIECTUL. SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT ..................;

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

  • 2.6 MODALITATI DE PLATA... L.............:

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII...............................................................................,

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII......................1...

2.9. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE...................................i

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.....................................................’.

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI...........'..................:

  • 3.3 TIPUL ZONEI.............1

3.4. DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR

3.5 STAREA TEHNICA GENERALA„........„....„....-,..............  ............i.......„;...„7

.3.6 ANALIZATlETELd.MO;BILIARE.....z........;„i....:i...A.„.........:...:..;;.;j..;...:......;:....„;;?...:......-.8- ■

CAPITOLUL 4 . ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE.............................................................;

  • 4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE...............................................................................i

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI.....’.

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETATE- SPAȚIU de BIROURI

  • 4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA............................:

  • 4.3.2 ABORDAREA PRIN VENIT: Capitalizarea veniturilor din închirierea a spațiului.... 12

  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI..'........ '.

  • 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ANEXE

ANEXA nr. 1

Extras de Carte Funciară

ANEXA nr. 2:

Plan de încadrare in zona

ANEXA nr. 3:

Schița funcționala

ANEXA nr. 4:

Grila datelor de piața- proprietate

ANEXA Nr. 5.1 si 5.2:

Infonnatij de piața pentru determinarea ratei de capitalizare

ANEXA Nr. 6:

Imagini foto

IRF CONSULTING SRL C.U.l. R 8782000 R.C. J12/1518/96

CIuj-Napoca, Str. 21 Decembrie, nr. 135, ap. 18 tel: 0721 331 485, 0722- 98 38 84

Membru corporativ ANEVAR, Certificat nr.0262/2019

Către :

• PRIMĂRIA Municipiului Cluj- Napoca

Referitor: _______ _           _                     _          _______ ____ _ _ _

Pct.l - Obiectiv:

A. Stabilirea valorii de de piață a imobilului situat in mun. Cluj - Napoca, str. Regele Ferdinand, nr. 29, parter, ap.11

Pct.2 - scopul evaluării- estimarea valorii obtenabile pe piață la nivelul prețurilor din luna Iulie 2019

In conformitate cu adresa Dvs, pentru a trece la redactarea Raportului de evaluare, am inspectat proprietatea in data de 15.05.2019 in prezența reprezentantului Primăriei Cluj- Napoca

Pct.3 - Constatări

Proprietatea - imobil in zona centrala a orașului, amplasat la intr-o clădire cu regim de înălțime S + P+l E, Apartamentul nr. 11 situat la parter este format din magazie.

Proprietatea supusa evaluării consta in:

Atelier prestări servicii situat la Parter (mai sus e parter) in clădire cu regim înălțime: S+P+1E Apartament nr. 11 ( magazie ) - situat la Parter Saffla= 5.84 mp, suprafața construita aprox. Sc= 8 mp - magazie neutilizata la data evaluării, înscrisa in CF nr. 257336-Cl-U13/Cluj Napoca cu cota indiviza de 0.81/100 din imobilul înscris in CF colectiv nr. 257336/Cluj Napoca.

Proprietar:

® Statul roman si in administrarea Consiliului Local al mun. Cluj- Napoca

Pct.4, . . ... -- ....- ■             ■. •                                   ..... .       . •                 '/A ’            -       ■•••."

Stabilirea valorii imobilului — Magazie(spatiu depozitare) situația parter imobil

Vde piată = 37.660 LEI echivalent 7.980 EUR
(Ia cursul de 1 EUR = 4.7194 LEI), adica 6^§^UR/mp spațiu la parter

Valoarea estimata este una globala, nu include TVA și este considerată în condiții de plată cash, integral la data evaluării si in ipoteza ca proprietatea este tranzactionabilă pe piața si fara

a fi tulburata in exploatare de factori externi.


Evaluator: SC IRF Consulting SRL- membru corporativ ANEVAR- certificat nr. 0262/2019, prin

Ing. INDREI Romulus Fabian- Membru titular ANEVAR, Legitimația nr.13325 Evalualorautorizat proprietăți imobiliare


CAPITOLUL 1 INTRODUCERE

L1SINTEZA RAPORTULUI

Tip proprietate

Proprietate imobiliară cu destinație spațiu ( magazie)

Localizare

Cluj - Napoca, str. Regele Ferdinand, nr.29, parter, ap.ll

Proprietar

Statul roman - in administrarea operativa a Consiliului Local al mun. Cluj-Napocâ

Destinatari _

Comisia pentru vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări servicii constituită in baza Legii 550/2002

Primăria mun. Cluj-Napoca

Scopul evaluării

Estimarea „valorii de piață” a proprietății imobiliare descrise mai sus în vederea tranzacționării proprietății.

Cea mai buna utilizare

Spațiu magazie situata la parter clădire

Metode de evaluare

Abordarea prin comparații de piața '

Abordarea prin costuri (costul de înlocuire net - CIN)- irelevanta- nu se aplica;

Abordarea prin de venit - capitalizarea veniturilor din închiriere

Curs valutar utilizat

4.7194 lei/euro valabil 24.07.2019

EXPRIMAREA VALORILOR IN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR.

Valoarea selectată

Valoare prin comp de piață

V= 37.710 LEI, echivalent 7.990 EUR

Valoare proprietate diferita de valoarea de piața- Abordarea prin capitalizarea veniturilor din închiriere

V= 37.660 LEI, echivalent 7.980 EUR Vcosturi = irelevanta

Valoarea piața recomandată—

valoarea de piață

Vpiilta= 37.660 LEI echivalent 7.980 EUR

Data : 24.07.2019.

întocmit: INDRE1 Romulus Fabian- evaluator autorizat, legitimația 13325, membru titular ANEVAR

1.2 CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

E   Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările

și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte.

■   Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative

menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

0 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul

prezentului raport de evaluare! și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Analizele, opiniile și concl ile mele                      la fel ca și întocmirea acestui raport, în

diț^^s^ltodologia ANEV AR..




concordanță cu Standarde!/ Infernațioi


Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici' o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

CAPITOLUL 2. TERMENII DE REFERINȚA AI EVALUĂRII

2.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

z- Ipoteze                                              i

  • 1.  Prezentul raport este întocmit la cererea clientului si in scopul precizat- determinarea „valorii de piață” in conformitate cu Standardele ' AN EV AR. Nu_este__permisa_fo.losirea_ raportului- de-catre o-terta-persoana fara obținerea, in prealabil, a acordului scris'al clientului, autorului evaluării si evaluatorului verificator, asa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarului evaluării si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

  • 2.  Raportul de evaluare isi pastreaza valabilitatea numai in situația in care condițiile de piața, reprezentate de factorii economici, sociali si politici, rămân nemodificate in raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

  • 3.  Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala, care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează ca nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune ca titlul de proprietate este valabil si se poate tranzactiona, ca nu exista datorii care au legătură cu proprietatea evaluata si aceasta nu este ipotecata. In cazul in care exista o asemenea.situație si este cunoscuta, aceasta este menționata in raport. Proprietatea imobiliara se evalueaza pe baza premisei ca aceasta se afla in posesie legala (titlul de proprietate este valabil) si responsabila.

  • 4.  Se presupune ca proprietatea imobiliara in cauza respecta reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție si regulamentele sanitare.

  • 5.  Proprietatea nu a fost expertizata detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății si este realizata pentru a ajuta cititorul raportului .sa vizualizeze proprietatea. In cazul in care exista documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

  • 6.  Daca nu se arata altfel in raport, se înțelege ca evaluatorul nu are cunoștința asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fara a se limita doar la acestea, starea si structura solului, structura fizica, sistemele mecanice si alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliara in cauza sau de pe o proprietate invecinata, inclusiv prezenta substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune ca nu exista astfel de condiții daca ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile in perioada efectuării analizei obișnuite, necesara pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport si/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite in privința stării in care se afla proprietatea si nu este responsabil pentru existenta unor astfel de situații si a eventualelor lor consecințe si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări si opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le considera a fi credibile si evaluatorul considera ca acestea sunt adevarate .si corecte. Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea in privința acurateței informațiilor furnizate de terte parti.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client si destinatar si autorul nu il va dezvălui unei terte persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de evaluare a bunurilor 2018 si/sau atunci când proprietatea a intrat in atentia unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord sa-si asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit in raport, in scopul utilizării precizate de către client si in scopul precizat in raport.

  • 10. Consimțământul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (daca al acestuia din urma este necesar), trebuie obtinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare sa poata fi utilizata, in orice scop, de către orice persoana, cu excepția clientului si a destinatarului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați in raport.

1 I. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existentei si a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștința. Orice neconcordante ■ aparute din acest motiv impun reanalizarea evaluării si, daca este cazul, a cuantificării valorice a diferentelor.

r Ipoteze speciale

  • 1.  Prezentul raport de evaluare actualizeaza valorile de piața a proprietății implicate la data de 04.06.2019

  • 2.  Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, in întregime sau parțial, in documente circulare sau declarații, nici publicat sau menționat in alt fel, fara aprobare scrisa si prealabila a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar urma sa apâra.

  • 3.  Acest raport este confidențial atat pentru evaluator cat si pentru destinatar si utilizatori desemnați.

  • 4.  Potrivit scopului acestui raport, evaluatorul nu va fi solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau sa

depună mărturie in instanța, in legătură cu eventuale litigii privind dreptul de proprietate sau alte djiepturLcai^jdei:iYajd.Ln_acest_context—■--------------.-----.-------■'----

  • 5.  Prezentul raport a fost realizat pe baza informațiilor si datelor furnizate de client, inspecției in teren si pe baza datelor si informațiilor extrase de către evaluator de pe piața specifica.

  • 6.  In conformitate cu practicile uzuale general acceptate, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data precizata in raport.

  • 7.  Evaluatorul nu este responsabil decât in limita informațiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării.

  • 2.2 OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUĂRII

OBIECTUL- Magazie amplasata la parter clădire, in zona centrala a orașului.

SCOPUL EVALUĂRII- estimarea valorii de piața a proprietății subiect in vederea tranzacționării proprietății conform Legii 550/2002.

  • 2.3 DREPTUL DE PROPRIETATE EVALUAT

Proprietar- Statul roman- proprietatea este in administrarea operativa a Consiliului Local al Municipiului Cluj- Napoca

Dobândirea: prin lege - Extras de Carte Funciara in Anexa 1

Evaluarea se realizează in ipoteză ca imobilul este cel menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo. Situația reala constatata pe teren corespunde cu situația din actele de proprietate si releveul spațiului

Suprafața utila totala 5.84 mp, suprafața construita Sc= 8 mp, cu p.i.c. în cotă de 0.81 /100 p.arte din proprietatea înscrisa in CF nr. 257336/Cluj Napoca

Imobilul este inscris in CF nr. 257336-C1-U13 nr. topo : nr.topo 259/1/XI - OCPI CIuj-Napoca.

  • 2.4 TIPUL VALORII ESTIMATE

  • •   abordarea prin costuri - Costul de înlocuire Net - irelevanta

  • •   abordarea prin comparații de piața- s-a putut aplica- sunt informații de- pe piața proprietăților comparabile

  • •   abordarea prin metode bazate pe veniturile din închiriere- s-a putut aplica- sunt informații de pe piața închirierilor de proprietăți similare

DEFINIȚII

VALOAREA DE PIAȚĂ

Valoarea de piață (definita conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor ANEVAR (IVS - ed. 2018) reprezintă "suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluării, între un cumpărător hotarat fi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing Ni adecvat si în cure părțile au acționai fiecare în cuno ființă de cauză, prudent fi fără constrângere".

COST DE ÎNLOCUIRE NET (CIN)

C 'ostul curent de reproducție sau de înlocuire a urnii activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizică și pentru orice alte forme relevante de depreciere și neudecvare.

VALOAREA DE UTILIZARE

„ Valoarea de utilizare "- este valoarea pe care entitatea estimează să o obțină din utilizarea activului, pe parcursul duratei de viață utilă rămasă și din eventuala cedare a acestuia

  • 2.5 DATA EVALUĂRII SI MONEDA IN CARE VALOAREA ESTE EXPRIMATA

Data de referința a evaluării: 24.07.2019

în procesul de evaluare s-au utilizat date și informații în EURO și LEI, conversia în alte valute urmând a fi efeetuată-de-către-destinatar:-----------------: _

  • 2.6 MODALITAT1 DE PLATA

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze părțile aflate in litigiu si nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania)

  • 2.7 INSPECȚIA PROPRIETĂȚII

Proprietatea a fost inspectata la data de 15.05.2019 in prezenta DIui Radu Garboan, reprezentantul Primăriei Cluj-Napoca.

  • 2.8 SURSE DE INFORMAȚII '

  • ■ Valorile de tranzacționare sau oferte ale comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

B In Anexa 4 - Grila datelor de piață- s-a întocmit pe informațiile de piață prezentate Anexa 5.1- sunt prezentate ofertele de vanzare si închiriere a unor proprietăți comparabile, valorile de tranzacționare efective sunt cu cca. 5-10% mai mici fata de cele de ofertare- spații comerciale in zona centrala a orașului, expuse la vanzare- pentru fiecare proprietate este indicata sursa de informare.

n Alte informații de la agenții imobiliare din Cluj- Napoca

  • ■ Rata de capitalizare si nivelul chiriilor- s-au determinat, in conformitate cu Anexa 5.1 si Anexa 5.2, pe baza valorilor de ofertare de la data evaluării- preluate din www.imobiliare.ro,www.piata-az.ro, www.edil.ro. alte agenții imobiliare,

  • ■ Acte si documente primite de la Primăria Cluj- Napoca- extras CF, releveul spațiului- anexa nr. 3

2.9. RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția instanței de judecată si a pârtilor aflate in litigiu, care au fost precizați în raport.

CAPITOLUL 3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.

Descrierea juridica:

Dobândirea:

- Extras de Carte Funciara in Anexa nr. 1,

• Evaluarea se realizează in ipoteza ca imobilul este cel care este menționat in actele de proprietate si in documentația cadastrala/schita topo.

o Dreptul de proprietate: Statul roman si in administrarea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca (Cf. Extrasului de Carte Funciara)

° Imobilul este înscris in CF nr. 257336-C1-U13 nr. topo : nr.topo 259/1/XI - OCPI Cluj-Napoca.

Bunuri mobile aferente proprietății- in valoarea proprietății imobiliare subiect nu sunt incluse bunurile mobile care asigura funcționalitatea:

o încălzire-fara incalzire

® Instalații sanitare - fara instalații

® instalații electrice - foarte vechi si deteriorate ( se impune refacerea lor)

  • 3.2 AMPLASAREA IN ZONA, VECINĂTĂȚI

Zona centrala a orașului si zona străzii Regele Ferdiand zona de spații comerciale, sedii de societăți, sedii de instituții locale, sedii de banei comerciale, scoli, institute de invatamant universitare UBB, Magazinul Central, Pta Unirii, locuințe in blocuri de locuințe vechi - zona istorica a orașului.

Sp_atTLTlnevaTuat^ste^s4tu^tintr-o_cladfre*âmplasatalTtcmleâ"intefibăi^ălbcatîei-RegelCFerdiărrdlfr729Tu acces de pe strada pietonala, pana in curtea comuna a imobilelor.

In Anexa 2 se prezintă Planul de. incadrare in zona.

  • 3.3 TIPUL ZONEI

Tipul zonei-Zona istorica ultracentrala a orașului Cluj- Napoca, zona in care sunt amplasate principalele instituții locale, sedii de banei. Universitatea Babes Bolyai, Gara Calatori Cluj Napoca, etc, spații comerciale, sedii de societăți, biserici, Clinica de pediatrie, Sediu Ambulanta Cluj, Magazinul Central, Catedrala Sf. Mihail, Piața Unirii, etc

Rețea de transport în comun - statie CTP pe strada bdul 21 Decembrie, Memorandumului, Pta M. Viteazu, tramvai pe str. Baritiu) in imediata apropiere a imobilului.

'Unități comerciale de tip magazine „en detail” aproape toate spațiile de la parterurile imobilelor sunt spații comerciale/prestari servicii.

La cca. 1.000 m este Piața Agroalimentara M. Viteazu- cea mai mare de acest fel din oraș si Parking suprațeran

Sedii de bănci- in imediata apropiere

Strada pietonala si circulație rutierajasfaltata si modernizata..

3.4.' DESCRIEREA AMENAJĂRILOR SI CONSTRUCȚIILOR              ■ ■

AMPLASAMENT: • Magazia este situata Ia parter (degradata, neutilizata) in imobil cu regim de inalțime S+P+l E (imobil cu 5 apartamente ). Din CF colectiv reiese ca sunt 20

Spațiul are următoarea compartimentare -1 magazie — s suprafața utilă înscrisă în extrasul de CF este de 5.84 mp,

Suprafața construita desfasurata a spațiului estimata de evaluator este 6 mp

Spațiul nu are racorduri si branșamente proprii la toate utilitățile ( acestea sunt dezfectate ).

Structura de rezistenta este din zidărie portanta din cărămidă (cu ziduri exterioare de 40 cm), pe fundații continue din piatra, planseu din grinzi din lemn cu poditura peste parter, acoperiș cu șarpanta din lemn si invelitoare din țigla peste etajul 1 .              <.

La parter in clădire sunt 6 apartamente utilizate ca si locuința de actualii lor proprietari.

Finisaje interioare - sunt de categorie inferioara foarte degradate.

Pardoselile sunt din beton ( deteriorate ).

Pereții sunt tencuiti, zugrăvelile in var deteriorate.

Tamplaria exterioara usa de acces si ferestre din tamplarie metalica cu sticla clasica. Tamplaria interioara nu exista.

Spațiul de la parter in suprafața de 5.84 mp este intr-o stare de degradare foarte avansata, pereții degradați, nu exista utilitati funcționale la parter. .

3.5 STAREA TEHNICA GENERALA

Starea tehnica generala - Nesatisfacatoare - foarte degradata (neutilizabila).

Nu se observa deficiente ale structurii de rezistenta

3.6 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, Ia diferite preturi, pe o anumita piața, intr-un anumit interval de timp.

Segmentul de piața analizat este cel al spațiilor comerciale amplasate in curte comuna din zona ultracentrala si semicentrala a Cluj- Napoca, spații fara vitrina sitiuate la Parter si demisol, fie la strada , fie in curtea interioara.

In zona analizata cele mai solicitate spații sunt cele cu suprafețe adecvate activitatilor comerciale -satrprestaTi-servdciHn-niagazine~specralTzate”pe_diversert;ipurrde^nTarfuri7X‘afen’ele_si_baTijri77rrezentâîTde' moda, etc., suprafețe 20-400 mp. Spațiile cu suprafețe mai mari sunt cantate pentru spații de restaurante, agenții bancare, instituții locale, sedii administrative, etc.

Pe zona centrala si semicentrala, spațiile situate Ia parter, spre Piața Uniri, bdul Eroilor, str. Memorandumului, str. Napoca, str. Regele Ferdinand, bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), Piața Muzeului, sunt cele mai bine cotate.

In acest context proprietății imobiliare analizate, ii va fi conferita cea mai buna utilizare ca spațiu depozitare/ prestări servicii pentru agenti economici care nu desfasoara activitate ce necesita, ținând seama de amplasarea defavorabila (parter in curte comuna cu alti proprietari, de dotările si utilitățile de care dispune).                       —

Analiza cererii

Cererea de spații de tip administrativ sau comercial, este la un nivel destul de ridicat in intervalul 2015-2019. In zonele ultracentrale si centrale, piața chiriilor primează, pentru desfășurări activitati comerciale, precum si administrative.

In analiza cererii trebuie sa se tina-seama de apariția si manifestarea pe piața a micilor întreprinzători care nu au posibilitatea construirii unor spații proprii, coroborat cu lipsa terenurilor libere si construibile in zona ultracentrala, si care isi desfasoara activitatea in spații închiriate.

Apariția in zona centrala a unor supermarketuri indeparteaza potențialii investitori in spații comerciale.

Zona Centrala e căutata de operatorii de cafenele, restaurante, servicii sau retaileri din segmentul outlet/second hand. Marile branduri au preferat spațiile din mall-uri, în principal din două motive: trafic de clienți și existența locurilor de parcare, spun și reprezentanții agenției REMS Imobiliare. Există însă și operatori interesați să activeze în centru. “Una dintre străzile cele mai cerute de comercianți în Cluj Napoca este strada Memorandumului, unde sunt “liste de așteptare” cu potențiali chiriași pentru fiecare spațiu. Aici chiriile sunt peste media zonei ultracentrale, ajungând și la 40 de euro/mp”, spun reprezentanții REMS. Companiile care operează aici sunt.lanțuri farmaceutice, magazine cu produse de panificație, magazine de haine și încălțăminte destinate persoanelor cu venituri medii. “Cerere există, însă activitățile comerciale prestate nu au capacitatea de a susține costurile de ocupare, forțând chiriașii să părăsească spațiile ocupate”, arată Cristina Farkas, reprezentanta REMS Imobiliare

în clasamentul, zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca, arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe primul loc, cu o valoare medie de listare de 1.800 de euro pe metru pătrat util pentru un apartament. Pe poziția secundă, la o distanță relativ, redusă, se află cartierul Plopilor, unde o asemenea unitate locativă poate fi achiziționată cu 1.770 de euro pe metru pătrat util. De menționat sunt și zonele Gheorgheni-Andrei Mureșanu (unde pretențiile vânzătorilor ajung la 1.680 de euro pe metru, pătrat util), Zorilor (cu 1.580 de euro pe metru pătrat) și Mărăști-între Lacuri-Aurel Vlaicu (tot cu 1.580 de euro pe metru pătrat).

Analiza ofertei                —

Oferta de spații comerciale sau administrative in zona centrala si ultracentrala, este consistenta in raport cu cererea de astfel de spații. In zona in care se afla proprietatea de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt persoane fizice rezidențiale sau societăți ce desfasoara activitati comerciale (la spații cu vitrina la strada) sau administrative- birouri (situate in general in curte sau Ia nivelele superioare a blocurilor de locuințe).                                                                                                              / Apariția de siipermarket-uri in zona' centrala si centrala si semicentrala a condus ca micii comercianti sa nu faca lata pe piața, foarte multe spații pe zona central- ultracentrala devenind disponibile la închiriere sau vanzare.

Spațiile comerciale de pe arterele secundare se remarca printro scădere a cererii in situația in care supermarketurile si centrele comerciale preiau locul magazinelor de proximitate,

Fie ca sunt persoane fizice sau persoane juridice, deținătorii de astfel de spații, daca nu le exploatează in cadrul propriilor afaceri sunt, in mare majoritate, dispusi in a le închiria, obtinind astfel venituri continue fara a pierde dreptul de proprietate.

Iu ultimii 3-4 uni numărul tranzacțiilor s-a diminuat, atit vânzătorii cat si cumpărătorii stau in expectativa, primii spera in revenirea pieței la nivelul de„dinaintea_declansarii-crizei- din-2008 iar-investitorii asleapta scăderea continua a preturilor.

Sunt expuse la vanzare un număr relativ mare de proprietăți comparabile acestea nu se tranzactioneaza decât in situații speciale- vând cei care au probleme financiare.

In negocierea prețului la proprietăți comparabile s-a ajuns la diminuarea valorii de oferta pana la 5-10%.

Din punct de vedere al chiriilor se pot da exemple de închiriere a spatiilor cu destinație de anexe la spatii comerciale amplasate la demisol sau in curțile interioare ale imobilelor, la valori cuprinse intre 6.5-12 EUR/mp. Pentru suprafețe mari chiriile pot fi mai reduse. Cele mai bine cotate spatii, atit la închiriere cit si la vanzare, sunt cele cu vitrina la principalele artere din zona centrala si ultracentrala- Piața Unirii, Str. Memorandumului, bdul Eroilor, Piața Mihai Viteazu, Bdul 21 Decembrie (pina la Liceul Brassai), str. Memorandumului, str. Napoca. Amplasarea pe străzile secundare din apropierea acestora.implica o scădere a interesului investitorilor si ca atare o diminuare a valorii.

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI COMPARABILE:

Minim: 600 EURO/mp- spatii fara vitrina, in curte comuna sau artere secundare de circulație, la parter. Maxim: 1000 EURO/mp- spatii fara vitrina in curte comuna saii artere secundare de circulație, la parter CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE:

Minim: 6.5 EURO /mp. lună - spatii fara vitrina la strada (curte comuna) sau pe străzi secundare

Maxim: 12 EURO/mp. lună-spatii comerciale fara vitrina la artere de circulație, in curte comuna sau la demisol, amplasate pe străzile principale de circulație rutiera si pietonal (pta Unirii, bdul Eroilor, Memorandumului. Regele Ferdinand, Napoca) si cu suprafețe adecvate pentru o plaja larga de actiivitati comerciale

Diferentele mari ale valorilor atat la vanzare cat si la închiriere se datoreaza amplasamentelor spatiilor, precum si finisajelor interioare:

o Pentru spatiile comerciale amplasate in curțile comune valoarea chiriilor este sub 50% fata de cele ale spatiilor cu vitrina la strada- exemplu- spatii in Piața Unirii nr. 27 (curte comuna), acces pe un Gang, proprietar Dna Sarbu Andreea a închiriat 2 apatii la prețul de 10 EUR/mp- suprafețe de cca 25 mp. La nr. 26- Piața Uniri- spațiul cu suprafața de cca. 60 mp este închiriat la 30 EUR/mp.

  • •   Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- str. Memorandumului nr. 1 (sediu de banca), suprafața de cca. 684 mp este închiriat la 16 EUR/mp+ TVA

  • •   Spatiile cu suprafețe mari au valoare unitara mai redusa- Piața Unirii, nr. 30 (sediu de banca), suprafața de cca. 350 mp este închiriat la 18 EUR/mp+ TVA

Numărul mare de proprietății expuse la închiriere conduce la un grad relativ ridicat de neocupare. La aceasta data pe str. Janos Bolyai (in zona apropiata de spațiul de evaluat) am identificat 3 spatii neutilizate (str. Bolyai nr. 7, nr. 6 si nr. 4):

CAPITOLUL 4 . ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

  • 4.1 CEA MAI BUNA UTILIZARE                                          |/

n/l

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.’

Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mure valoare.

Pentru a fi luata in considerație, cea mai buna utilizare trebuie sa îndeplinească patru criterii, ea trebuind sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila.

Ținând cont de tipul construcției aferente proprietății imobiliare, de dotările existente si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este de “Spațiu depozitare ”,

Analizând aceasta alternativa prin prisma criteriilor amintite, rezulta:

-este permisibila legal: esteconforma cu avizele existente ;                           .

-îndeplinește condiția de fizic posibila: numai după reabilitarea spațiilor

-cxLteri.uJ_fezabi.Lfinanc.i.ar_pr.esiipune_ca_v.eniturilo.r_pro-V-en.ite_din_expIoatar.ea-propr-ietatii acopera — cheltuielile de exploatare, condiție care este'indeplinita;

-maxim productiva, referindu-se la valoarea proprietății imobiliare in condițiile exploatării in varianta aleasa.

  • 4.2 EVALUAREA TERENULUI

Terenul aferent proprietății de analizat, in proprietate, cota 0.81/100, se tranzactioneaza împreuna cu proprietatea - nu face obiect al unei evaluări distincte.                                                      ;

  • 4.3 EVALUAREA PROPRIETĂȚII- SPAȚIU de BIROURI

4.3.1 ABORDAREA PRIN COMPARAȚII DE PIAȚA

Metoda comparațiilor de piața utilizează analiza comparativa: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare si compararea celei care trebuie evaluata cu aceste proprietăți. Premisa majora a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este in relație directa cu preturile unor proprietăți competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemănările si diferentele intre proprietăți si tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor si a vânzătorilor, condițiile de finanțare, situația pieței la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si economice, utilizarea, componente non-imobiliare.

In cazul spatiului-subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor si informațiilor rezultate din identificarea unor oferte din publicațiile care au anunțuri imobiliare sau, de pe site-ul, www.imobiliare.ro, de la consultarea unor agenții imobiliare, precum si unele tranzacții cunoscute de evaluator.

S-au retinut comparabile cu amplasament Ia parter, vitrina Ia strada, zona ultracentrala a orașului si ( suprafețe utile apropiate- vezi ANE-XA 5.1.

Comparabila A -vezi - https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/central/spE comercial-de-vanzare-X7DS04009?lista=l 2761723

Comparabila B- vezi: https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/ultracentral/spatiu-comercial-de-vanzare-X8DD1400B?lista=l 2761723

Comparabila C - vezi https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-comerciale/cluj-napoca/uheorgheni/spati u-comerc-ial-de-vanzare-X 1KA1403T?Iista=l 2761723

Comparabila D -vezi https://www.olx.ro/oferta/spatiu-birou-de-25mp-zona-centrala-

1 DcD2tW.html# 1 c 1 dbacal 6;promoted

In Anexa 4. se prezintă Grila datelor de piața si determinarea valorii de piața a proprietății subiect.

In aprecierea nivelului a justărilor s-a tinut seama de:

Eleni, ile etnii parai ie

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de finanțare

cash ~~

cash

cash

cash

cash

Aju stări

Nu au fost aplicate ajustări

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări

Condițiile pieței

iulie 2019

iulie 2019

iulie 2019

Iulie 2019

Iulie 2019

Ajustări

Nu au fost aplicate ajustări - s-a considerat perioada obtenabila

ae viziDiutaie pe

maia înainte ae tranzacționare ae cca. o

Localiza re

Str Ferdinand

Pta Mihai Viteazu- str.

Argeș

Pta Muzeului

Gheorgheni

Horea

. 1/usture %

20%

0%

30%

20%

Ajustări

- ■

Au fost aplicate ajustări pozitive comparabilei 1 - zona str Argeș mai slab cotata si Comp. C si D (str. N. Titulescu respectiv Horea- mai slab cotate- mai depărtate de centru)

Etaj/Regim inaltime

P/P+l

P/P+l

P/P+l

P/D+P

P/S+P+2E

Ajustare %

0% .

0

0%

0%

Ajustări

Toate sunt la parter — nu s-a aplicat ajustare

Suprafața utila

5.84

13

14

40

25

Ajustari

S-au eretinut oferte la vanzare de spatii cu cele mai apropiate suprafețe - ajustări pozitive de 5- 25%- la Comparabilele 1,2,3

si 4- suprafețele mari au valori unitare mai reduse

Tainplarie

exterioara

Lemn

PVC+Termopan

PVC+Termopa n

PVC+Termop an

PVC+Term.

opan

Ajustări

Ajustări negative de -10%.

An construcție

anii 1900"

comparabil

comparabil

2007

comparabil

A justare %

0%

0%

-20%

0%

Ajustări

nu se impun ajustări

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

Inst deteriorate , fata racorduri si branșamente proprii ~

Toate.utilitățile

Toate utilitățile

Toate utilitățile

Toate utilitățile

Ajustări

Toate comparabilele au racorduri proprii la utilitati si rețele interioare funcționale —ajustre de-25%

Finisaje

Finisaje inferioare

Medii

Superioare

Medii

Superioare

Ajustare (€)

Ajustări negative la costuri estimate de 50 EUR/mp finisaje medii si de 100 EUR/mp fata de finisaje su

fata de erioare

Lipsa grupului sanitar

nu

1 (amenajat in curte)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajat)

-20%

-20%

-20%

-20%

Ajustări

Ajustări negativa la toate Comp care au grupul sanitar amenajat

Anexe:

nu are

Nu are

Nu are

nu are

boxa

nu

Nu este cazul

parcare /boxa

nu

' 0

0

0

0

Ajustări

ajustări negative fata de spatiile care au loc de parcare

DECLARAT CA MAGAZIE- nu necesita neaparat WC

In urma aplicării metodei- conform Anexei 4, si eliminind extremele, a fost aleasa valoarea corectata a proprietății poz. 1, deoarece in acest caz, corecția bruta totala este cu cea mai mica pondere. Valoarea de piața estimata prin metoda comparației este de 7.990 EUR.

In urma aplicării metodei bazata pe COMPARAȚII DE PIAȚA , valoarea proprietății supusa evaluării (valoare rotunjită) este.:

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

V comp= 37.710 LEI, echivalent

7.990 EUR

4.3r2-AB0RDAREA-PRIN_VENIT: Capitaliizarea veniturilor din închirierea a spațiului.

Valoarea de rentabilitate a proprietății imobiliare a fost determinata prin metoda capitalizării directe. Metoda are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara evaluata constituie o investiție generatoare de venituri. Capacitatea investiției de a produce profit constituie un element esențial care influențează valoarea proprietății.

In cadrul evaluării trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:

-determinarea mărimii venitului anual reproductibil (câștigul disponibil prin închiriere)

-stabilirea ratei de capitalizare

-costuri imediate pentru reabilitarea proprietății

S-au avut in vedere următoarele considerente:

- tariful la inchiriere este valoarea medie înregistrata la închiriere a altor spații comerciale/prestari servicii din apropiere sau zone comparabile

-Chiria este perceputa in valuta (EUR), plata efectuandu-se in lei, la cursul BNR din ziua efectuării plătii.

-Plata chiriei se face lunar, in avans, neincluzand cheltuielile de întreținere (utilitati), acestea din urma fiind suportate de chiriaș.

Situația veniturilor obținute din chirii

Din acest punct de vedere s-a întocmit Anexa 5.2 cu oferte la inchiriere si de vanzare ale unor spații cu destinație comerciala din'zone comparabile cu zona in care este amplasat spațiul evaluat. Ofertele sunt ale unor agenții imobiliare, de pe site-ul www.imobiliare.ro,www.edil.ro , rems-imobiliare.ro sau din revista Piața de la A la Z, in anexa s-au retinut valorile normale (după eliminarea valorilor extreme).

Valoarea chiriei este apreciata la 10 EUR/mp- fara TVA - la media chiriilor de 12 EUR/mp/luna- spatii amplasate m curte interioara, determinata in Anexa 5.2 am avut in vedere ca spațiul analizat este situat la parterul unei clădiri amplasate in curte interioara , finisajele sunt de calitate inferioara si sunt necesare reparații semnificative si refacerea instalațiilor.

Suprafața utila a spațiului de la parter considerat magazie = 5.84 mp

Valoarea proprietății

Vcapitalizare directa=VBE/c unde:

c= raia de capitalizare, se determina ca media înregistrata pentru tranzacții imobiliare cu spații comparabile din zone comparabile zonei in care este localizat spațiul analizat.

Rata de capitalizare este influehtata de mai multi factori printre care gradul de risc, ratele de fructificare așteptate, randamentul realizat de proprietăți similare, cererea si oferta, posibilitățile de finanțare. Ținând seama de informațiile aflate la dispoziția evaluatorului privind piața imobiliara specifica, rata de capitalizare se situează in intervalul 6- 9% pentru spații comerciale cu suprafețe reduse (fata de 8-9% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere principale sau 9- 10% pentru spații comerciale amplasate in Centre comerciale pe artere secundare- vezi revista “Valoarea oriunde este ea”-ANEVAR, nr. 22/Martie 2019).

Din datele de pe piața(Anexa 5.1 si 5.2) utilizind relația de calcul cunoscuta avind in vedere prețul mediu de oferta de 9 EUR/mp si valoarea medie a chiriilor pentru spatii comparabile, rezulta o rata de / capitalizare medie de: c= 10 EUR/mp x 12 luni/1500 EUR/mp= 8%                               /

Vcapitalizare directa se determina in ipotezele:

• Chiria obtenabila - 10 EUR/mp- spațiu cu suprafața adecvata unor activitati de depozitare , spațiul nu dispune de grup sanitar ( neamenajat)

  • •  Gradul de neocupare - 10%- este zona centrala, strada intens circulata pietonal dar numărul mare de

proprietăți comparabile expuse la închiriere este acceptabil pentru proprietățile amplasate in curte interioara                   _         .

  • •   Cheltuieli aferente proprietății sunt suportate de chiriaș- cheltuieli de administrare si întreținere tehnica a spațiului- cca. 5%

  • •   Cheltuielile cu utilitățile sunt in sarcina chiriașului

  • •   Cheltuieli imediate pentru reabilitarea spațiului in vederea închirierii- refacere finisaje interioare, altele- in limita a 100 EUR/mp pentru spațiul de la parter

■ Refacerea rețelelor de utilit-ati -ajustare negativa de 25% conform normativului PI 35/1999

Str Regele Ferdinand 29 ,ap.11 - Data ev 24.07.2019

ELEMENTE DE CALCUL

CANTITATE

VALOARE-

U.M.

Suprafața utila închiriata

mp

5.80

Venitului net pe luna din chirii - 10 EUR/mp

EURO/luna

12

70

marja negociere           . ~~

5%

5%

3

Venitului net pe luna din chirii

EURO/luna

66

Venit brut anual

EURO

793

Grad de neocupare

%

10%

79

Venituri brute efective

EURO

714

Cheltuieli din exploatarea proprietății

5% din Venitul brut

36

Venit net anual

EURO

678

Rata de capitalizare, c

%

8.00%

Curs de schimb la data de referința

LEI/ 1 EURO

4.7194

Valoarea proprietății

EURO

8,480

Costuri estimate- refacere instalație electrica, finisaje interioare, stopare igrasie, altele

lOOeuro/mp x5mp

500

VALOAREA PROPRIETĂȚII

EURO

7,980

(rotunjit)

LEI

37,660

  • 4.3.3 ABORDAREA PRIN COSTURI

Având in vedere recomandările standardului SEV 230 (IVS 230) nu se recomanda aplicarea metodei Costului de înlocuire Net (CIN) decit acolo unde nu sunt suficiente informații de piața privitor la tranzacții si expuneri de vanzare a unor proprietăți comparabile- nu este cazul in a aplica mertoda pentru proprietăți comparabile amplasate in Cluj- Napoca si localitățile suburbane acestuia- sunt suficiente informații de piața.

4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Valorile determinate:

-abordarea prin comparații de piața                 V = 37.710 LEI, echivalent 7.990 EUR

-abordarea prin costuri                                 V= irelevanta

-abordarea prin venit                                V= 37.660 LEI, echivalent 7.980 EUR

Având in vedere caracterul pieței imobiliare, specifice propriettattiii evaluate, de la data evaluării, “piața in echilibru relativ” este posibil ca valoarea estimata pe baza Capitalizării veniturilor din închiriere sa fie mai relevanta decât valoarea determinata la abordarea prin Comparații de piața- număr redus al tranzacțiilor reale. In opinia mea “valoarea de piața” este:

VALOAREA DE PIAȚA RECOMANDATĂ

VALOAREA DE PIAȚA A FOSE       '

DETERMINATĂ PRIN METODA

37.660 LEI echivalent 7.980 EUR

Abordarea prin camparatii-pratș

Valoarea estimata este fara TVA.

EVALUATOR

Ing. INDREI ROMULUS FABIAN


EXA1


„pjf’ Oficiul de CtfSostwșl FuHKîKS smsțllarl Cllfl

B îrcul de Cadastru jl FutJrțtate ImobUlMi GuJ-WWirtt

CÂNCPI              EXTRAS DE CARTE FUNCIARA

’?.t’“âSlA                       PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Wr. 2S733S.C1JJ13 OvWtpaca


Hr. cerere



A. Partea 1. Descrierea imobilului


Nr. CF vectUi!21277


Adresa: Loc. ChiJ-Nâpoea, Str Regde ferdlnand, Nr, 29, EL parter, *P-11. Jud. <3uJ

Părți comuna; Terenul, fundațiile, Fațadele, racordurile de gaz. elecirteftate, apS, canal, coridor subsol, casa


Nr

Cit

Nr. cadastral

Suprafața construită

Suprafața utilă (mp)

Cote părți comuna

cote teren

Observații / Referințe

Al

Top: 259/1M

■ 6

D.S1/1M

compus din; 1 magazie, I.C.S. NETALO-CMIMICE, cu suprafața utilă de 3,84 mp, ci părțile indivize comune înscrise tn c.f. 32127S tM hârtie)


B. Partea II. Proprietari și acte


Interiori privitoare 1* dreptul de proprietate $ alto drepturi racla

Referințe

S35 ( 20W1997

ACI nr. o țdaaimentațleTBhnicSh

Bl

IntBtMiUî^! drept de FRdPWETATlEu tfobandit prkn Leger cota hctoataj ifl _.                     .                                                                     1

A1

STATUL HO MAU IN AOMINtSTRAEkEA OPERATIVA A CONSILIULUI LOCAL AL HUN. CLUJ-*> NAPOCA

Qtstltm (prwaaltt SE cooerste Cf 121277}


C. Partea III, SARCINI,

Înscrieri privind dezmembrâmlntoli dreptului da pnqirietata,

Referințe

drepturi reala da garanție ți sarcini

NU SW     ' —                     _______ _______


Cmnte FAjffțciar& Mr. 2573jf5-C2-U13                           Cfejj"f^aj?oea-

Anexa Kra 1 Le PaztM P ’ •

ĂJ&Itat© SpdlriaiiăUV' flddroKM! Lxnr.              Str îbsgsto FenătrKmcL Nr. JZfiA EX jwirtcrr Ap. IX Jud- C£uj

IP&^î, csssduîmsi TS'Sn&s’nL           Ustad.®!®. r^psrdiirlLe 4& gnsq. Electrici tata? >ap5t. -cansL ©-arRkir srvhwL

c&SHacnrlL cciritinr e^rJntrartrti^ Dodu]_________            ____________________ __

Nr crt;

Nr cadastral

SuprailaJj» construită

Su^iralața utllfi frnp>

cetepfirți

Cot* teren

Observ-ațîl J Referințe

Al '

Tcpr 25SWWXI

wyi c»a

Campus dkn: 1 sagsste, s.C.S, METALCKUIMICE, eu suprafața gWS de 5^64 mp. -ci pirjrlle midlvlzs carnuriE- Tnserise 1n c.F. 12127-6 Tpe h»rliel

OertSflccâ presatul «pîtnns cttr££pund& fd,? pazltllteln y4^aare<fin carta» funciari ©râglnol^ p&sfcratS tolr-nu.

S’nEzentisl «ortros- £-£ifte ftsnclasă este valabil l£ erutenUflcans©; de către neftaruî pufhlte a 4JCtșfar Juridica prin care ss. sting drepturile, reale ■psnacium șl pei                     ozslurtlloG Iar findorma^le prezoittttUi gurat

îFujitepUbfla -nfej aneâ.irmjdl^fcaâw Jri _

S~a achitat tariful de 25 RCkhL -Cîiltarata fcftems nr

p-’jblld&ate Imotollfer^ sa -cJS^SjîI iw, 2^^.


teta g^Eți|tan3rin?

27-03-2*13

□ntn ellherarn.



14J27-Q3-Sblâ Jn stima de 25^ pentru scndeEut de


29^^09



Piața Mihai Viteaza


0 McDonald’


Casa ,de!



j BarmuD


Moonshine



Fast Food Roșa


Aquina Spa Center


Stfao£ Arpe?


Sfrada Arg<


AUDIO POWER ZONE

9


tatea de Automatica     Parcul ÎL

->i Calculatoare--Carâ’giâjeC


Muzeu; National de istorie a 1 ransilvaniș


jltatea de Construcții


Q Colegiu'. National

- George Barițiu


‘Las Vegas Caffe

9

Raiffsisen Bank


Struaa Tipografiei


(p Carefour Market


E5

Istrada Regele Ferdinand 29


?■


After E< ght



HugcGity zar, ■ Orange s


Bisenca Franciscanâ

Piața Muzeului ©


Biserica Unitariană

9

E3.


Hemingway Bar


Casu Memonalâ

Matei Corvin


Klausen Pub


.,<$S


Casa Hinti din Cluj-Napoca Y


Consulatul General al Unganei


Y°,k59 -EH

Biserica Evanghelică

Luterană

Q

.-•■E


Cp Sweet Home Design


Muzeul de Ană


Magazin Play

Honste1 Muslc

Enigma Ciul


Transyh-'anio Ho


Hote; Meteor



AV^'



AULÎIO POWER ZONE


tea de Automatica Calculatoare


Biserica ^ranciscanâ . Puța Muzeului

Muzeul Național de^ '

Isterie a Transilvanie- s



B Sweet Home Design


Hotel Melody Central a t/uzeui de Ana



Anexa 3



PLAN PARTER

s|.1 rDO

1


.fr.fca.3c


*’■”            A*» >

f/âr;


GRI LA D ATELOR DE PIAȚA

lei la data:


Curs valutar:        1 Euro =     4.7194     24.07.2019

Eleni. de comparație

Propr. de evaluat

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

Comparabila 4

I aloare oferta (€)

45,000

42,000

84,000

59,000

Marja negociere (%)

-10%

-10%

-10%

-10%

Preț estimat (€)

40,500

37,800

75,600

53,100

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE TRANZACȚIEI

Drept de proprietate transmis

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustare %

—.

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

40,500

37,800

75,600

53,100

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

cash

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

40,500

37,800

75,600

53,100

Condiții de vanzare

independent

independent

independent

independent

independent

Ajustare %

0%

0%

0%

■0%

Ajustare (€)

0 .

0

0

0

Preț ajustat ((:')

40,500

37,800

75,600

53,100

Cheltuieli imediate după cumpărare

refacere finisaje

da

da

da .

da

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (%)

0%

0%

0%

0%

Ajustare.(EUR)

0 -

.0

0

0

Preț ajustat (€)

40,500

37,800

75,600

53,100

Condițiile pieței

Iulie 201-9

iulie 2019

Iulie 2019

Iulie 2019

iulie 2019

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

10,500

—4 SMSftffiț

IMBMi

ELEMENTE DE COMPARAȚIE SPECIFICE PROPRIETĂȚII

Localizare

Regele Ferdiriand

Pta Mihai Viteazu- str.

Argeș

Pta Muzeului

Gheorgheni

Horea

Ajustare %

20%

0%

30%

20%

Ajustare (f)

8100

0

22680

10620

Preț ajustat (€)

48,600

37,800

98,280

63,720

Etaj/Regim inaltime

P/P+l

P/P+l

P/P+l

■ P/D+P

P /S+P+2E

Ajustare %

-

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț corectat (€)

48,600

37,800

98,280

63,720

Suprafața utila

5.84

13.00

14.00

40.00

25.00

Ajustare (€)

-25429

-20930

-62948

-43952

Preț ajustat (€)

23,171

16,870

35,332

19,768

Tamplarie exterioara

lemn

PVC + termopan

PVC + termopan

PVC + termopan

PVC +Termopan

Ajustare %

-10%

-10%

-10%

-10%

Ajustare (C)

-2,317

-1,687

-3,533

-1,977

Preț ajustat (t)

20,854

15,183

31,798

17,792

An construcție

. comparabil

comparabil

2007

comparabil

Ajustare %

\    0%

0%

-20%

0%

Ajustare (€)

0

-15,120

0



Preț ajustat (€)

20,854

15,183

16,678

17,792

Tip apartament

spațiu depozitare/ fara vad-curte int

spațiu comercial cu vitrina

spațiu comercial in curte int

in curte interioara

in curte interioara

Ajustare %

-25%

0%

0%

0%

Ajustare (V)

-10,125

0

0

0

Preț ajustat (€)

10,729

15,183

16,678

17,792

Echiparea tehnico-edilitara, dotări

inst deteriorate . fara racorduri si branșamente

toate utilitățile

toate utilitățile'

toate utilitățile

toate utilitățile

Ajustare %

-25%

-25% '

-25%

-25%

-Ajustare-(.€)---------------

--5-24-3----

----3-7-96---

---4rl-7G----

— -4;448----

Preț ajustat (€)

5,515

11,387

12,509

13,344

Finisaje

Finisaje inferioare

medii

superioare

medii

suparioare

Cost estimat

50 EUR/mp

100 EUR/mp

50 EUR/mp

100 EUR/mp

Ajustare (€)

-650

-1400

-2000

-2500

Preț ajustat (€)

4,865

9,987

10,509

10,844

Componente non imobiliare

nu

nu

nu

nu

nu

Preț ajustat (€)

4,865

9,987

10,509

10,844

Anexe:

boxa

nu '

-

-

-

-

nr. grupuri sanitare

nu

1 (amenajat in curte) ■

1 (amenajate)

1 (amenajate)

1 (amenajate)

Ajustare (€)

-20%

-20%

-20%

.20%

Preț ajustat (€)

3,892

7,990

8,407

8,675

parcare /boxa

nu

nu

nu

nu

nu

Ajustare %

0%

0%

0%

0%

Ajustare (€)

0

0

0

0

Preț ajustat (€)

3,892

7,990

8,407

8,675

Ajustare totala bruta absoluta - Euro

. 51,835

27,813

’ 110,451

63,496

Ajustare totala bruta absoluta - %

128.0%

73.6%

146.1%

119.6%

Număr ajustări                .

2

■7

6

4

Paloarea estimata (Euro)

7,990

CONCLUZIE:

Comparabila 2 a suportat cea mai mica ajustare bruta absoluta (%, Euro) si susține valoarea imobilului de evaluat pe aceasta cale.

Valoarea rotunjită (Eiiro)

7,990

Valoarea (lei)

37,710

Comparabile utilizate in evaluare

fțî-Comparabile utilizate in Abordarea prin piața

Comparabila 1

https ://www. spati i comerci ale.ro/vanzare-spatii-comerciale/clui -napoca/ central/spatiu-comercial-de-vanzare-

X7DS04009?lista=l 2761723

Spațiu de vanzare, 13mp                                                            , Anur.ț publice: de

Cluj-Napoca. zona Central                                                                      UNIRĂ UNIKA REAL ESTATE

Cuza Vodă veci nana                                                                              "i”'


)

Alte detalii despre proprietate


_ Sunt oe acord cu termeni. s conc SoatiComerciale to

,ili Recomandare. exista g) produce venituri ■

Spațiu commerciat. langa Piața Mina1 Vrteazu paner cu vrtnna la strada Compus spatiuf 1 camera,, st wc cu acces am curtea mtenoara



Comparabila 2

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-comerciale/clui-napoca/ultracentral/spatiu-comercial-de-vanzare-

X8DD1400B?lista=l2761723

De vanzare spațiu comercial in Piața Muzeului

Cluj-Napoca, zona Ultracentral vezi nana

- Anunț publicat de RhnvenȚ keinventimobiua


De vânzare Spabu comercial


42.000 EUR

Comision standard


Suprafață totală

Tip imoDH

Suprafață totală

proprietate

Regim înălțime

Moorficat ta


14 mp Casa/Vila

14 mp

P-1E

24/07/2019



Cere detalii despre această proprietate -


George Scridon 0751.530.861 Alte telefoane: 0742.702.120

Pentru o identificare ușoara comunice Id-ul an> X8DD1400B de pe SpetiiComerciale.ro



Salvează anunț


Alte detalii despre proprietate

De vanzare spațiu comercial situat ultracentral in Piața Muzeului.

Spațiul se afla la parter in curte mtenoara si deține i* mp utili fiind compus dimr-o camera si un grup sanitar Toate actele suni in regula.

Ideal pentru investite, china fiind 300-350 euro/luna

Pentru mai multe oetalîi nu ezitati sa ne contactat



Nr grupuri sanitare: 1 Suprafața construita: 16 mp Nr incaperi: 1

Preț negociabil

Dotări - Diverse (Sistem de alarma)

pretvanzare: 42000 monedavanzare: EUR pretvanzaremp: 3000 monedavanzaremp: EUR

Comparabila 3


https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-spatii-comerciale/clui-napoca/gheorgheni/spatiu-comercial-de-vanzare-Xl KA 1403T?lista=12761723


Vanzare spațiu comercial, Gheorgheni, 40 mp

Cluj-Napoca, zona Gheorgheni

Cluj-Napoca, Gheorgheni vezi hana

n Anunț publicat de:

SSfWelt WELT IMOBILIARE imobiliare.


De vânzare Spațiu comercial

84.000 EUR

.Comision. 2%+TVA


Suprafață loială

Tip imobil

Suprafață totală proprietate

Regim înălțime.

Modifica! la


40 mp

Bloc de apartamente 40 mp

D-e-P

25/07/2019




Alte telefoane: 0371.736.552



Tăr Salvează anunț

Alte detalii despre proprietate



Propunem spre închiriere spabu comercial situat la parterul unui bloc construit in 2007.

Spațiul util este de 40 mp si se vinde cu preluarea chiriașilor, acesta fiind închiriat start up nation.

Spațiul este finisat si se pretează pentru diverse activitati comerciale sau servicii.

Pozele sunt din martie 2018 - acum este in amenajare noul chiriaș.

Pentru mai multe detalii si vizionari nu ezitati sa ne contactați!



,       Structura rezistenta: beton

; .     Nrterase:

i       Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 42 mp

Nr garaje: 0

Nr incaperi: 1

Utilități - Sistem incalzîre (Termo'ficare); Climatizare (Aer condiționat); Utilitati generale

(Curent, Apa.Canalizare, Gaz)

Finisaje - Izolații termice (Exterior); Podele (Gresie); Iluminat (Spoturi); Ferestre cu geam termopan (PVC)

pretvanzare: 84000 monedavanzare: EUR pretvanzaremp: 2100 monedavanzaremp: EUR


Comparabila 4

httDs://wvw.olx.ro/o ferta/snati u-biro.Urder2.5.mp-zoiia-c.eiitrala^_ _----


IDcD2tW.html#lcldbacal6;pi~ornoted



59 000 €


E3 ContactprinStoria.ro


U 0737040021


Clu|-Napocă. județ Cluj




Spațiu birou de 25mp, zona centrala


Daiana Pop

Pe site din fee 2017


Cluj-Napoca, județ Cluj Adaugat La 16:54,22 iulie 2019, Număr anunț: 186620367



Promovează anunțul


Actualizează anualul’


Agenție


Vanzare''închiriere Vanzare


Suprarats unîa


25 m2


De vanzare in zona centrala langa Facultarca de Litere, spațiu pentru birouri, situat la parter. Locuri de parcare in curtea interioara. Spartul dispune de p suprafața de 25mp. pretabil pentru activitati de birou sau sodiu de firma. Zona este foarte usor accesibila cu mijloacele de transport in comun sau auto si situata foarte aproape de centru.

Pentru detalii sau vizualizări va rog sa ma contactați.


Anunțurile utilizatorului




  • 5.2 Comparabile utilizate in Abordarea prin venit

    Comparabila 1


https://www.spatijcomerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/cluj-napoca/marasti/spatiu-comercial-de-inchiriat-

I X01 V1401 S?lista=12625210

închiriere Spațiu comercial 2 incaperi; 40 mp; 1 baie


1                                                                    Cluj-Napoca, zone Marasu

'                                 '                                   TELEORMAN vezi na-rs

De închiriat Spațiu comercial


Suprafață loial Otsponsoils _ Tic «nooii

Suorainta letală ctcDnetate

An consiruție


40 mp

Bloc de apartamente

40 mp

1990



Cere detalii despre această pre


Sună la

0721.290.522

Alte telefoane;

_ 0264,590.677 __      _

0744.684.458

0264.450.609 (fax)

Pentru o dertificare ușoare come

X01V1401S dc pe SpabiComerc-

gg Numele tău:


leiefon


Email


•Vă rog să mâ co I interesat de acei


Spații disponibile

SUîMătața ccmeiciaiâ 40 mp

Cam? / mp / lună 7,5 EUR/ntp (loial 300 EUR/lunâj, Comision 0% cumpărător

□cGonioi;              imediat


(_! Sunt ce acoro cu le*

ScsiiiCcmetuiale ro


Comparabila 2- 57 mp- 10.5 euro/ mp

https://www.piata-az.ro/spatiu-comercial-hale-inchiriat-cluj-napoca2centru-571269

piața»S


•0 ADAUGA ANUNȚ


CONTUL MEU.


■ IMOBILIARE CLUJ-NAPOCA SPATI COMERCIALE. HALE DE ÎNCHIRIATCLUJ-NAPOCA CENTRU SPAȚIU DE BIROU 57 MP, ULTRACENTRAL, CURTE INTERIOARA


3VUJAUZARI ț? IMPRIMA țȚfWtuO


2E.0fi.2019 09-04


Spațiu de birou 57 mp. Ultracentral, curte interioara



600 EURO


0364.642223


TRIMITE MESAJ


□RAS


CARTIER


Welt Imobiliare


Cluj-Napt


57mp


Comparabila 3- 25 mp-13 euro/ mp

https://www.piata-az.ro/spatiu-comercial-hale-inchiriat-cluj-napoca-centru-567107

Spațiu birou, 25 mp, zona centrala si liniștita



Va propun spre închiriere spațiu de 25mp pentru birouri intr-o casa individuala in zona Centrala a Clujului.

Spațiul este are o camera spațioasa si grup sanitar? Intrarea in incinta se face prin curtea imobilului.

Zona este ușor accesibila, apropae de mijloace de transport in comun, zone comerciale si farmacii.

Comparabila 4-100 mp- 8 euro/ mp

https://www.storia.ro/oferta/spaiu-cornercial-autorizat-coafor-


!DfAAZ.html#bbbb7e4f99 _________

E 65 m2. spațiu comercial de inc' X


(57 unread) - irtconsȘyaho; '< P rp’tiu comerdal - ImofaTiaic X



© fi https://wwwjlonaj’o/oferia/spaiu-comerdal-aurorizat-cpaior-IDfAAZ.html#bbbb7e4f99


0 - <9 £         ± IKK 03 ® =


si'oria


Anuniun • Ansambluri rezidențiale ▼ Companii - Anunțuri internaționale


o, conlui meu Adăugă anunț



550 € /luna

8€/m2



Numele Tau ’

E-mail •

Numărul tau de telefon

Sunt Interesat de aceasta propnetate (ID Stona ro 3715597} si as con sa obțin mai informații înainte de a efectua o vfcita htuliumesd

Administratorul acesloi Oale esle S C. OLX Onhne

Services S.R.L ISlcnsims-mue

Comparabila nr 5

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/clui-napoca/central/spatiu-comercial-de-

inchiriat-X9CQ14Q05?lista=12510555

Spațiu Comercial,C-tin Brancusi,110 mp,curte, Zona Polo             Ar.unțpuwcsioe

Clui-Napoca. zona Central vez nana                                                                    TRUST IMOBILIARE

De închiriat Spațiu comercial 11,81 EUR I mp / lună 1 390 E-JE I lună


Supratață totală disponibilă

Tip imobil

Suprafață totală

proprietate

Stadiu consti uctie

An construcție


110 mp

Casa/Vila

110 mp

exista

1960


02'07/2019





0748.617.751

Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunțului

X9C 014005 de pe SpatiiComerclale.ro


pgș Numele tău: ;


Telefon




•țf Salvează anunț

Spații disponibile

Suprafață comercială

110 mp

Chine i mp / lună

11.81 EUR/mp (total- 1.300 EURflună)

Disponibil

imediat

vhi

9 m


LJ Sunt de acord cu termeni, ș conoitule

SpatiiComerciale.ro



Alte detalii despre proprietate

Structura rezistenta' caramida

Nr terase- 0

Nrgrupun sanitare: I

Suprafața construita: 150 mp

Suprafața terase' 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje. 0

Vicii cunoscute:

Nr încăperi: 5

Finisaje - Podele (Gresie.Parchet)

pretincmriere' 1300


Comparabila nr 6

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/cluj-napoca/central/spatiu-comercial-de-inchiriat-X9DJ 14001 ?lista=l 2510555

Super spăfiii comercial, lă stradă pnncipala, ultrafiriisăt!'


Cluj-Napoca, zona Central ve~'


IMPULS IMOBILIARE


Os închinai Spatu comercial -.6.2 E: U R .'mpfunn 55- E_-= .* lună



56 mp

Oemru comercial

56 mp

e.’jsta

2015    _ .

26'02/2019




Alte telefoane: 0744241.639


Spații disponibile



56 mp

9J32 EUR/mp (toiai 550 EUR/luna-imediat

15 m



Pentru v denlrfcsie ușoare cpnrjnxu tj-ul srunlulin

X9DJ140O1 de pe SpstilOomercialc rn


£2 Numele tău:                               |


Telefon

Email


| Vâ rog si mă contactap, suni interesat de această propnewte


tL Sunt de acord cu tsrnen., $■ condițiile SoaiiiOomerciaie ra>


Trimite email



\ Alte detalii despre proprietate

=aietea ageniuiu este un soauu comercial cu vitrina la sliada principală . comoariimenlai Ioane bine . se

pieieaxs mai ntuiie aclivtîali in spânul resoecov Ateul finisai int'-o locație buna. la un piei cotecl

Scatiu cu destinație centru btroun. in suprafața toate utila ce 60 mp. Comoanimenterec este de tip opsruspace plus 2 doua oiroun c cmrmete si o oaie si este localizat te panerui unui imobil nou construit Pretaoil pentru once cabinete ae once tio sau aciiviiati de birouri Scatiu' se preda ia stadiu' de ulîrsfimsaL cu utHitan in mlenorui spațiului «torul chmas avane posibilitatea de amenaiare in (undie oe cennteie specifice

Struciure 'existenta carantina

Nr terase. O

Nr grupuri sanitare l

Supratata construita 75 mp

Comparabila nr 7

https://www.spatiic.omerciale.ro/inchirieri-spatii-comerciale/clui-napoca/central/spatiu-comercial-de-inchiriat-X7NS1400K?lista=l 2510555


Spațiu comercial, 3 încăperi, 48mp, centru, zona Horea + parcare

Cluj-Napoca, zona Central vez narta


De închiriat Spațiu comercial


1 0 EUR / mp/lună


480 EUR / lună

Suprafață totală

48 mp

disponibilă:

Tip imobil:

Centru comercial

Suprafață totală

48 mp

proprietate-

Nr. locuri parcare:

1

Stadiu construcție

exista

An construcție.

1980

Modificat, la

12/06/2019



Salvează anunț


Spații disponibile

Suprafață comercială: 48 mp

Chine / mp / lună:       10 EUR/mp (total: 480 EUR/lună)

Disponibil               imediat



CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA COMISIA PENTRU APLICARE


A LEGII NR. 550/2002

CAIET DE SARCINI


LICITAȚIE PUBLICĂ CU STRIGARE PRIVIND VÂNZAREA IMOBILULUI SITUAT ÎN MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA, STR. REGELE FERDINAND, NR. 29, PARTER,
AP. 11, JUD. CLUJ

CAP. I. DATE GENERALE

Licitația publică cu strigare se desfășoară în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 550/2002 actualizată, privind vânzarea spațiilor comerciale proprietate privată a statului și a celor de prestări servicii aflate în administrarea consiliilor locale precum și a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local și a Hotărârii Guvernului nr. 1341/2002 actualizată, privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 550/2002, a H.C.L. nr. 391/2019, a H.C.L. nr. 402/2019 și a H.C.L. nr. 427/2020 privind însușirea raportului de evaluare.

Licitația publică cu strigare, va avea loc la sediul vânzătorului din Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3, Sala de sticlă, telefon 0264/596030 int. 5166, în data de, începând cu ora

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Moților nr. 1-3 vinde prin licitație publică cu strigare, spațiul comercial situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Regele Ferdinand, Nr. 29, Et. Parter, Ap. 11.

Spațiul este înscris în C.F. colectiv nr. 257336-C1, C.F. individual nr. 257336-C1-U13, Cadastru nr. 257336-C1-U13 cu suprafața utilă conform C.F. de 5,84 m.p și este compus din: 1 magazie, I.C.S. METALO-CHIMICE cu părțile indivize comune înscrise în C.F. 121276 (pe hârtie).

Adjudecarea spațiului de mai sus se va face raportat la datele conținute în raportul de evaluare.

Prețul de pornire la licitația publică cu strigare este de 37.660 lei, echivalent a 7.980 euro, calculat la cursul euro/leu de 1 euro = 4,7194 lei, valabil la data de 24.07.2019. Prețul nu conține TVA. Prețul de pornire va fi actualizat la cursul leu/euro valabil în ziua licitației.

CAP. II. CONDIȚIILE DE PARTICIPARE

Solicitanții vor completa o cerere de înscriere, vor achita taxa de participare și garanția de participare conform procedurilor de mai jos și a anunțului de vânzare publicat în ziare.

în ordinea înscrierii solicitanții vor primi un număr de participare la licitație.

Cererea de înscriere, taxa de participare, garanția de participare, împreună cu documentele necesare în vederea participării la licitația publică cu strigare se vor depune până la data de, ora , la Registratura primăriei Municipiului Cluj-Napoca, str. Moților nr. 7. Taxa de participare la licitație în valoare de 500 lei se achită la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. RO92TREZ21621360250XXXXX, până la data de.

Garanția de participare la licitație, în valoare de 1.915 lei ce include și costul caietului de sarcini, publicitatea, cheltuielile ocazionate de organizarea și desfășurarea procedurilor de vânzare a spațiului se depune la casieria primăriei Municipiului Cluj-Napoca sau prin virament în contul nr. R017TREZ2165006XXX006924, până în data de.

Garanția de participare se restituie ofertanților necâștigători în termen de 10 zile de la data desfășurării licitației, la cererea acestora. Ofertantul declarat câștigător va pierde garanția de participare la licitație dacă după declararea lui ca și câștigător renunță să cumpere spațiul sau nu achită prețul de adjudecare integral în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare. Neplata prețului de adjudecare de către câștigător, în termen de 30 de zile de la data procesului de adjudecare duce la: anularea tuturor formelor de licitație, a procesului verbal de adjudecare, pierderea garanției și pierderea bunului adjudecat, licitația urmând a fi repetată.

CAP. III. PROCEDURA DE DESFĂȘURARE A LICITAȚIEI

5                                                                   5

Vânzarea spațiilor comerciale sau de prestări de servicii se realizează prin licitație publică cu strigare, cu adjudecare la cel mai mare preț obținut.

Licitația are loc la data stabilită în anunțul de vânzare și este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 3 ofertanți.

Licitația se desfășoară după regula licitației competitive, respectiv la un preț în urcare, în funcție de raportul dintre cerere și ofertă, cu pasul de licitare stabilit valoric, de 5% din prețul de pornire.

în cazul în care nu se oferă prețul minim de vânzare, licitația va fi reluată după publicarea unui nou anunț de vânzare, în termen de 5 zile de la desfășurarea primei licitații, dar nu mai puțin de 7 zile înainte de data ținerii celei de-a doua licitații.

A doua licitație este valabilă dacă s-au prezentat cel puțin 2 ofertanți.

Ofertantul declarat câștigător urmare desfășurării licitației va achita integral prețul de adjudecare în termen de 30 de zile de la data procesului verbal de adjudecare întocmit de Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002, în caz contrar acesta va pierde garanția de participare la licitație iar toate actele de licitație se anulează. în această situație licitația se va repeta în condițiile Legii nr. 550/2002, actualizată.

Spațiul cumpărat, nu poate fi înstrăinat prin acte între vii și nu pot fi folosite decât pentru activități de producție, de comerț și de prestări de servicii, timp de 3 ani de la data dobândirii.

CAP. IV. DOCUMENTE NECESARE

Poate participa la licitație orice persoană fizică sau juridică română ori străină, care are calitatea de comerciant sau prestator de servicii, potrivit legii. Nu poate fi cumpărător o persoană juridică de drept public sau o societate comercială la care statul român este acționar majoritar.

Documente necesare pentru participare la licitație:

  • a) Pentru societăți comerciale:

  • 1.  Copie după certificatul de înmatriculare eliberat de oficiul registrului comerțului, de pe actul constitutiv, inclusiv de pe toate actele adiționale relevante și de pe certificatul de înregistrare fiscală;

  • 2.  Scrisoare de bonitate financiară, eliberată de o bancă comercială română;

  • 3.  Dovada privind achitarea olbigațiilor fiscale, prin prezentarea unui certificat de atestare fiscală, eliberat de organul fiscal competent;

  • 4.  Declarație autentică notarială de propria răspundere a reprezentatului legal al societății comerciale, din care să rezulte că aceasta nu se află în reorganizare judiciară sau faliment.

  • b) Pentru comercianți sau prestatori de servicii, persoane fizice sau asociații familiale:

  • 1.  Copie după actul de identitate și de pe autorizația de funcționare eliberată de autoritatea competentă sau de pe actul legal de constituire, după caz;

  • 2.  Copie de pe certificatul de atestare fiscală eliberat de organul fiscal competent.

Lipsa oricăror documente dintre cele mai sus amintite duce la descalificarea ofertantului respectiv, el nemaifiind luat în calcul la numărul ofertanților care participă la licitație.

Se acceptă valabilitatea documentelor prezentate de către ofertanții participanți la prima licitație în caz de repetare sau reluare a licitației.

Pentru ofertanții calificați la prima licitație nu se mai datorează taxa și garanția de participare.

Relații suplimentare la camera 88, str. Moților nr. 1-3, Primăria Municipiului Cluj-Napoca, în intervalul orar 09:00-10:00 și 14:00-16:00, telefon 0264/596030, interior 5166.

Șef Serviciu, Raluca FePraan

DIRECTOR EXECUTIV, IULIAARDEUȘ


Gherasim


întocmit, Cătălina Gherasim