Hotărârea nr. 267/2020

Hotărârea 267/2020 - Aprobarea declanșării procedurii de expropriere a imobilelor care constituie coridorul de expropriere aferent lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca”.

CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind aprobarea declanșării procedurii de expropriere a imobilelor care constituie coridorul de expropriere aferent lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca”

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea declanșării procedurii de expropriere a imobilelor care constituie coridorul de expropriere aferent lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca” - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 253135/1 din 27.05.2020 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 253155/45/30/41 din 27.05.2020 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății, al Direcției Juridice și al Direcției Economice, prin care se propune aprobarea declanșării procedurii de expropriere a imobilelor care constituie coridorul de expropriere aferent lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca”.

Potrivit prevederilor art. 2 alin. (1) lit. k), alin. (2)1, alin. (3) lit. e), art. 3, 4, 5 alin. (1) și (3). art. 7, 8 alin. (1) și 9 alin. (51) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local cu modificările și completările ulterioare, ale art 18 pct. 9 din Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților*), ale art. 1 alin. (2), (5), (6) și 4 alin. (2) lit. b), c), d), e), f), g), alin. (7) și 5 alin. (1), (2) și (3) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 53/2011 cu modificările și completările ulterioare, ale Legii nr. 273/2006 privind finanțele publice locale și ale Ordinului nr. 700/2014 al Directorului General al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară;

Văzând Hotărârea nr. 997/2019, prin care a fost aprobat Studiul de fezabilitate și indicatorii tehnico-economici pentru obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca” cu suprafața studiată, respectiv 12095 mp., conform Procesului-verbal de recepție nr. 3895/2019 al O.C.P.I. Cluj;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. (1), 139 și 196 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu completările și modificările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

5

Art. 1. Se aprobă amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca” în suprafață de 12095 mp., potrivit Documentației „Plan topografic realizat în sistemul național de proiecție stereografic 1970”, în vederea identificării imobilelor ce se suprapun peste coridorul de expropriere avizat și recepționat de către O.C.P.I. Cluj prin Procesul-verbal nr. 1734/2020, conform Anexei 1 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. Se aprobă declanșarea procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică de interes local, a imobilelor proprietate privată, situate pe amplasamentul prevăzut la art. 1.

Art. 3. Se aprobă lista imobilelor proprietate privată ce se suprapun peste amplasamentul obiectivului de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca” și sunt afectate de coridorul de expropriere, identificate pe baza evidențelor O.C.RI. Cluj, conform Anexei 2 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 4. Se însușește Raportul de evaluare întocmit de S.C. MondEv Real Estate S.R.L pentru imobilele proprietate privată, afectate de coridorul de expropriere în vederea realizării obiectivului de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca”, conform Anexei 3 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 5. Se aprobă sumele individuale aferente despăgubirilor pentru imobilele proprietate privată, situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local, stabilite în baza raportului de evaluare, conform Anexei 4 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 6. Se aprobă alocarea de la bugetul Municipiului Cluj-Napoca a sumei de 10.911.765 lei, reprezentând valoarea aferentă despăgubirilor individuale prevăzute la art. 5 și virarea acesteia într-un cont bancar deschis pe numele Municipiului Cluj-Napoca la dispoziția proprietarului de imobile afectate de coridorul de expropriere pentru realizarea lucrării de utilitate publică de interes local, pentru obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca”.

Art. 7. Planul cu amplasamentul lucrării de utilitate publică de interes local la obiectivul de investiții „Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din municipiul Cluj-Napoca” și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate, se aduc la cunoștință publică prin afișare la sediul Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca și prin afișare pe pagina de internet a municipiului Cluj-Napoca.

Art. 8. Intenția de expropriere a imobilelor cuprinse în coridorul de expropriere și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate vor fi notificate prin poștă proprietarului imobilelor.

Art. 9. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul municipiului și evidența proprietății, Direcția Juridică, Direcția Economică, Direcția Tehnică și Direcția Generală de Urbanism.


președinte de ședință, . Dan Ștefan Tarcea

Contrasemnează:


1 al municipiului,


Secretarul gen Jr. Aurora R

Nr. 267 din 3 iunie 2020

(Hotărârea a fost adoptată cu 20 voturi)

584800




22






©@


Benzinăria Euroil


297995



584700


Q 452.65 ©453.00 l\20



443.76—.

(EJ


444.26


14


*15


251622


584700


453.10

"—""p

307033

450;



307034


LEGENDA


Camin

Gratar. ape pluviale

Stâlp electric din beton

Gard din plasa de sarma

Gard


din beton


Adrian-


Executant: S.C.


Laurentiu Gross+0300.


Semnat digital de Adrlan-Laurentlu Gross

Data: 2020.05.2011:42:38


OJ


Limita coridorului de expropriere


Mihai

Konradi


Dlgitally signed by Mihai Konradi Date: 2020.05.21 08:20:54 +03'00’


Masurat

Redactare


ACAD TOPsîSWfilO


Tudor FLOREA--^

Lucian MANISOR


.Beneficiar:

rV Municipiul Cluj-Nap o ca


Planșa nr.


.Scor cu ~ 1:1000 '1S i ol Datm -


Plan de situație cu imobilele afectate de suprapunerea cu amplasamentul obiectivulu obiectului de investiții "Amenajare Parc


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CIuj=Wapoca

XÂNC.PI

AGtS-Jl.t NATWNALâ

O 1 Ci (MĂ f <-fc n'incruniMnitiU»


Adresa BCPI: Localitate: Cluj-Napoca, Str. Alexandru Vaida Voevod, Nr.53, Cod postai 400436, Jud. Cluj, Tel. 0264/431032, 0264/434800, 0364/101233 Fax. 0264/598857, 0364/116263

PROCES VERBAL DE RECEPȚIE 1734 / 2020

întocmit astăzi, 21/05/2020, privind cererea 105523 din 20/05/2020 având aviz de incepere a lucrărilor cu nr .... din .........

  • 1. Beneficiar: MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA

  • 2. Executant: Gross Adrian Laurentiu

  • 3. Denumirea lucrărilor recepționate: Plan de situație pentru recepția coridorului de expropriere aferent obiectivului de investiții " Amenajare parc Zona Observator, Cartier Zorilor, din Municipiul Cluj-Napoca"

  • 4. Nominalizarea documentelor și a documentațiilor care se predau Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ conform avizului de incepere a lucrărilor:

    ^Ilumăract [Data act

    Tip act

    Emitent

    DOCUMENTAT!

    19.05.2020

    inscris sub semnătură privata

    SC ACAD TOP STUDIO

    PLAN

    19.05.2020

    inscris sub semnătură privata

    SC ACAD TOP STUDIO

    997

    24.12.2019

    act administrativ

    Consiliul local Cluj-

    MĂSURĂTORI

    19.05.2020

    inscris sub semnătură privata

    SC ACAD TOP STUDIO

    TABEL

    19.05.2020

    inscris sub semnătură privata

    SC ACAD TOP STUDIO


    Așa cum sunt atașate la cerere.


5„ Concluzii:

Pentru procesul verbal 1734 au fost recepționate 1 propuneri:

* Memoriul tehnic;

Plan topografic (în format analogic și digital - format dxf.), scara 1:1000;

Inventarul de coordonate al imobilului în format digital;

Calculul analitic al suprafețelor;

Dovada achitării tarifelor legale- scutit;

în urma verificării planului topografic pentru suprafața de 12095 mp, categoria de folosință curți construcții, intravilan, s-a constatat că a fost întocmit conform prevederilor legale în vigoare și nu există impedimente pentru recepția acestuia.

6. Erori topologice față de alte entități spațiale:

Identificator lip eroare |Mesaj suprapunere                             -                 —

Nu există erori topologice.

Lucrarea este declarată Admisă

Ana Bob


Semnat digital de Ana Bob Data: 2020.05.21 10:04:30

+03W'

rILL     ’&AC LUplo

[Inspector

MIHA1 KONRADI

Mî hai ț? Digitally signed IVIII lai J»„by Mihai Konradi 1/           f -bate.2020.05.21

l\OH I a OII 08:20:25 +03'00'

eleePe/ticcL



;:>sa»w?.wnB««r


Lista imobilelor si construcțiilor proprietate privata ce se suprapun peste amplasamentul obiectivului de investiții "Amenajare parc Zona Observator, Cartie Zorilor, din Municipiul Cluj-Napoca"


ANEXA 2 LA HOTĂRÂREA NR. 267/2020


Nr.

Crt.

Poziția din planul anexa

Unitatea administrativ — teritoriala

Obiect

Numele si prenumele proprietarului/detinatorului terenului

Categoria de folosința

Nr. cadastral/

Nr. topo

Nr. carte funciara

Suprafața imobil de expropriat (mp)

Observații

0

1

2

5

3

4

5

6

7

8

1

1

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

321846

321846

6877

2

2

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307092

307092

3260

3

3

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307093

307093

1958

Total

12095

ANEXA 3 LA HOTĂRÂREA NR. 267/2020

MondEv Real Estate S.R.L.

Evaluăriși consultanță București, Calea Griviței 198 Tel: 0747.276.766

MofwEv

------- REAL ESTATE -------


Membru Corporativ



RAPORT DE EVALUARE

Estimarea valorii speciale ( de despăgubire), în temeiul Legii 255/2010, a terenurilor afectate de execuția lucrării de utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator

BENEFICIAR:

Mun.Cluj-Napoca

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport de evaluare fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor putea fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al evaluatorului și al clientului lucrării.

2020



SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE.

OBIECTUL EVALUAT:

TEREN INTRAVILAN.

PROPRIETAR:

CONFORM TABELELOR ANEXATE LA RAPORT.

BENEFICIAR :

Mun.Cluj-Napoca

AMPLASAMENT:

Cluj-Napoca, Cartier Zorilor, zona Observator

DATA EVĂLUĂRII:

18.05.2020

CURS VALUTAR:

1 EURO = 4,8392 LEI

DREPTUL EVALUAT:

DREPTUL DE PROPRIETATE

SCOPUL EVĂLUĂRII;

Estimarea valorii speciale ( de despăgubire), în temeiul Legii 255/2010, a terenurilor afectate de execuția lucrării de utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator”.

Nr.Cad

Suprafață (mp)

Valoare totală conform grilei notarilor publici 2020 (lei)

Valoarea prejudiciulu i cauzat proprietarul ui (Iei)

Valoarea de despăgubire conform Legii nr.255/2010 (lei)

321846

6.877

5.707.910

570.791

6.278.701

307092

3.260

2.705.800

270.580

2.976.380

307093

1.958

1.506.076,50

150.607,50

1.656.684

TOTAL

12.095

9.919.786,50

991.978,50

10.911.765

MONDEV


REAL ESTATE


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

Declarație de conformitate.

Ca elaborator declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în concordanță cu reglementările Legii 255/2010 și cu ipotezele si condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau altor persoane care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. în aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

Certificare.

Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:
  • 1. Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt

adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății.

  • 2. Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

  • 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

  • 4. Implicarea mea în această misiune, inclusiv suma ce-mi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valo"

impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.



7-a:

  • 5. Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent.

  • 6. In elaborarea raportului de evaluare am avut in vedere prevederile art.5 alin. 1 și art.11 alin 7,8 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, prin urmare, raportul de evaluare include abateri de la Standardele Internationale de Evaluare.

  • 7. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum și considerentele privind valoarea sunt: valoarea a fost exprimată ținând cont de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport; valoarea este o predicție; este subiectivă si nu conține TVA

La data elaborării acestui raport evaluatorul a îndeplinit cerințele programului de educație continuă a ANEVAR , având încheiată asigurarea de răspundere profesională.

Rezultatele și informațiile cuprinse în lucrare se consideră a fi corecte, chiar dacă redactarea nu a reținut, integral și întotdeauna, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele prezentate/evidențiate.

Lucrarea a fost redactată în 3 (trei) exemplare, din care 2 (două) pentru beneficiar.

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit de Ing. Ostiadal Valentin, evaluator autorizat-membru titular ANEVAR ( Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizat! din Romania), legitimația nr.18563, specializarea *Evaluări de Bunuri Imobile*, domiciliat în București, strada Calea Grivitei 198, BI.C, sc.A, ap.13, tel. 0747.276.766, e-mail: valentinostiadal@qmail.com.


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

CUPRINS.

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

CAPITOLUL. 1 - INTRODUCERE

1.1.Identificarea evaluatorului și a competenței acestuia

1.2.Obiectul și scopul evaluării

  • 1.3. Beneficiarul si clientul lucrării

3

  • 1.4. Bazele evaluării

  • 1.5. Dreptul evaluat.....................................................................................................8

  • 1.6. Data evaluării

  • 1.7. Data inspecției

1.8.Surse de informare

1.9.Ipoteze si ipoteze speciale

1.10.Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

CAPITOLUL.2 - PREZENTAREA DATELOR

CAPITOLUL.3 - ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

CAPITOLUL.4 - ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE

  • 4.1. Definirea pieței

  • 4.2. Analiza cererii

  • 4.3. Analiza ofertei competitive

CAPITOLUL. 5 - EVALUAREA PROPRIETĂȚII

5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe

CAPITOLUL.6 - ESTIMAREA VALORII PREJUDICIULUI CAUZAT

PROPRIETARULUI/PROPRIETARILOR

CAPITOLUL.7 - OPINIE ASUPRA VALORII; CONCLUZII

ANEXE/DOCUMENTE UTILIZATE IN EVALUARE

MondEv

REAL ESTATE

CAPITOLUL.1 - INTRODUCERE

l.l.Identificarea evaluatorului și a competenței acestuia.

MondEv Real Estate S.R.L. a fost înființată în anul 2016, cu sediul în București, str. Calea Griviței 238, bl.C, ap.12. societatea este înscrisă în Tabloul membrilor corporativi al ANEVAR sub nr.0575.

Ing. OSTIADAL VALENTIN, Legitimația nr.18563 / 2020

Adresa: București, strada Calea Griviței 198, Bl.C, sc.A, ap.13, tel. 0747.276.766, e-mail: valentinostiadal@qmail.com.

1.2.Obiectul și scopul evaluării.

Obiectul evaluării îl constituie terenul proprietate privată, necesar a fi expropriat pentru execuția lucrării de utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator”.

Scopul evaluării îl constituie estimarea valorii speciale (valorii de despăgubire) a terenului necesar a fi expropriat, conform legii 255/2010, pentru execuția lucrării de utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator”.

  • 1.3. Beneficiarul si clientul lucrării.

5

Beneficiarul lucrării: Mun.Cluj-Napoca.

Raportul de evaluare rezultat este destinat spre folosința exclusivă a beneficiarului.

Clientul lucrării: SCA Teaha & Fuzesi.

Având în vedere cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor si Codul ’ >

Deontologic, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de clientul și destinatarul lucrării.

  • 1.4. Bazele evaluării.

Baza teoretica


Baza de evaluare folosită în prezentul Raport de evaluare o reprt specială (de despăgubire)’’ estimată conform prevederilor Legii I 255/2010.

E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

în conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, sev 100- Cadrul general pgf.43, definiția “Valorii speciale(In cazul nostru valorii de despăgubire) este: Valoarea specialaeste o suma care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special.

Valoarea specială", poate apărea când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător, decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ.

Valoarea de piață cere desconsiderarea oricărui element al valoni speciale, deoarece se presupune că există un cumpărător hotărât și nu un anumit cumpărător hotărât.

Valoarea de piațăeste suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent si fara constrangere.”( Cf. SEV 100-Cadrul general, pgf.29)

Cumpărătorul special este un anumit cumpărător pentru care un anumit activ are valoare specială, datorită avantajelor rezultate din deținerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.

Valoarea specială ar putea fi asociată cu elemente ale valorii de exploatare continuă, și cu valoarea de investiție, subiectivă sau de expropriere(despăgubire).

Conform legislației actuale despăgubirea se compune din valoarea reala a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Legea nr.33/1994 art. 26, alin.2 prevede ca „ La calcularea cuantumului despăgubirilor expertii, precum și instanțele vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum si de dau* aduse proprietarului său, după caz, altor persoane îndreptățite, considerare si dovezile prezentate de aceștia”

Evaluatorului i se cere sa ignore utilizarea agricolă curenta, indicând o altă valoare decât valoarea de piață, o valoare specială, diferită de valoarea de piața.

Valoarea de piață cere desconsiderarea oricărui element al valorii speciale, deoarece se presupune ca în orice moment există un cumpărător hotărât și nu un anumit cumpărător hotărât.

Valorile prezentate ca opinii în prezentul raport de evaluare nu includ TVA.

Baza legala

  • - Legea nr. 33/27.05.1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

  • - Legea nr. 255 din 14 decembrie 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.

  • - HGR 53/19.01.2011, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.

  • 1.5.Dreptul evaluat.

Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul și acele elemente create de om și care sunt atașate terenului. Este „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut și atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui și subterane.

Termenul proprietate, în sens juridic, poate fi definit mai degrabă ca drept de proprietate decât ca o entitate fizică precum teren, clădiri și obiecte ale proprietății personale. Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile și beneficiile legate de deținerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincția între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având obțiunea de a exercita oricare din aceste atribute sau nici unul. Păstra echivalează cu nuda proprietate.

asupra întreg^ Proprietatea



Dreptul de proprietate este dreptul de proprietate Conform art.44 alin.2 din Constituție se arată că a

MondEv

REAL ESTATE

garantată si ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu o dreaptă și prealabilă despăgubire

  • 1.6. Data evaluării.

La baza efectuării evaluării au stat analizele si calculele efectuate de evaluator, dar si informațiile obținute din presa și publicațiile de specialitate privind nivelul prețurilor de tranzacționare, la momentul întocmirii raportului de evaluare, pe piața liberă, a unor proprietăți similare. Curs valutar de 1Euro =4,8392 Lei.

  • 1.7. Data inspecției.

Proprietățile evaluate au fost inspectate de evaluator în data de 18.05.2020. Evaluarea a fost realizată în perioada 19.05.2020 - 21.05.2020.

1.8.Surse de informare.

-Informații privind situația juridica a proprietății, puse la dispoziție de către clientul lucrării.

-Inspecția proprietății.

-Informații de pe piața imobiliară locală:

  • - H.G.R nr.1546/ 23.09.2004 pentru aprobarea Normelor metodologice privind modul de stabilire a valorii terenurilor arabile si a celor forestiere, sursele financiare și modalitățile de plată către foștii proprietari.

  • - Legea nr. 33/27.05.1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

  • - Legea nr. 255 din 14 decembrie 2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.

  • - HGR 53/19.01.2011, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/14.12.2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesara realizării unor obiective de interes național, județean și I


  • - Studiu de piață - Fond imobiliar jud.Cluj - Camera notarilor put

  • - Reviste și publicații de specialitate.

MondEv

REAL ESTATE

  • - Metodologia elaborării studiilor pedologice, voi 1,11,111, București,1987.

  • - Arhiva și biblioteca personală a evaluatorului.

  • - Legea fondului funciar nr.18/1991, republicată.

-Site-urile: www.imobiliare-terenuri.ro ; www.olx.ro ; www.multecase.ro, www.imobiliare.ro

1.9.Ipoteze si ipoteze speciale.

Ipoteze

La baza evaluării stau o serie de ipoteze prezentate în cele ce urmează, opinia evaluatorului este exprimata în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celalalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze de care s-a tinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:

  • • Dimensiunile proprietății/proprietăților au fost preluate din descrierea legală a

acestora (documentație topografica sau/și cadastrală, alte acte);

  • • Au fost puse la dispoziția evaluatorului extrasele de carte funciară si tabelul

avizat de către reprezentantul UAT-ului în condițiile prevăzute de Legea nr.255/2010;

  • • Informațiile furnizate de terti sunt considerate a fi corecte dar nu se acordă

J                                                                    ’

garanții asupra acurateței lor;

  • • Toate documentațiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile și materialul

grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-și facă o imagine despre proprietate;

  • • Evaluatorul nu are cunoștință de posibile litigii generate de elemente ascunse

sau vecinătăți care sa afecteze proprietatea/proprietățile evaluate;


Se presupune o deținere responsabilă și un manager™

proprietății/proprietăților;

MoFÎdEV

------- REAL ESTATE -------


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

* Se presupune că toate licențele, autorizațiile și acordurile de funcționare, precum și orice alte cerințe legale necesare funcționării, au fost sau pot fi obținute și/sau reînnoite pentru utilizările considerate în acest raport ca fiind cele mai probabile;

  • • Nu s-a realizat nicio investigație suplimentară privind prezența sau absența

unor substanțe toxice (poluante). Evaluarea s-a realizat în ipoteza în care proprietățile nu sunt afectate de nici un astfel de aspect, care ar face ca oricare dintre proprietăți să valoreze mai mult sau mai puțin;

  • • Alegerea abordărilor și aplicarea metodelor de evaluare sunt considerate a fi

rezonabile doar prin prisma faptelor și informațiilor disponibile la data evaluării;

  • • Estimarea valorii de piață pentru proprietatea descrisă în Raport a fost

realizată numai prin utilizarea informațiilor pe care evaluatorul le-a cunoscut la data evaluării. Dacă se va demonstra că au existat și alte informații, pe care evaluatorul nu le-a cunoscut la data evaluării și care ar fi putut influența valoarea finală, atunci evaluatorul este exonerat de orice prejudiciu, existent sau potențial, datorat acestui aspect;

  • • Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de

evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării. Situația actuală a proprietății imobiliare cât și scopul pentru care va fi achiziționată a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si ’                                                                                                                                                                                                                                                                           s

a modalităților de aplicare a acestora;

• Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii informații considerate adevarate și

corecte, obținute din surse pe care le consideră credibile;


MondEv

REAL ESTATE

E3ZZZ

Z .Z 7


«■ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor și informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

  • • Evaluatorul nu a efectuat studii geotehnice ale amplasamentului evaluat, ci a

luat în considerare elementele caracteristice în baza constatărilor vizuale de la fața locului și în baza informațiilor primite de la reprezentanții clientului lucrării;.

Ipoteze speciale

  • • Nu s-au identificat ipoteze speciale.

l.lO.Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.

  • • Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare

consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înțelegeri în prealabil.

  • • Folosirea raportului de către o terță persoana fără obținerea în prealabil a

acordului scris al clientului și evaluatorului nu este permisă.

  • • Evaluatorul nu-și asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în

afara clientului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu acceptă responsabilitatea pentru niciun fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Suprafețele de teren evaluate se bazează pe valorile înscrise în documentele puse la dispoziția evaluatorului de către solicitantul raportului/reprezentanții acestuia. Evaluatorul presupune că cel care citește raportul a primit/știe situațiile legate de restricții ( dacă există).

  • • Acest raport nu se poate publica sau utiliza în alt scop, fără acordul prealabil,

în scris, al evaluatorului. Publicarea parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane atrage după sine înce


contractuale. Raportul este confidențial, strict pentru clien evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate față de altă pi

E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

circumstanță. Folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea în prealabil a acordului scris al clientului și evaluatorului nu este permisă. Nici prezentul raport, nici părți ale sale ( în special concluzii referitoare la valori și identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil, scris, al evaluatorului.

CAPITOLUL.2 - PREZENTAREA DATELOR,

  • 2.1. Descrierea investiției

Situația existenta si necesitatetea realizării obiectivului de investiții

Zona a început să se dezvolte odată cu construirea locuințelor colective în anii ’80. în prezent zona e în plină dezvoltare, Cartierul Zorilor extinzându-se spre sud prin construirea (preponderent) de locuințe unifamiliale și colective. Această extindere s-a făcut fără a fi constituite rezerve pentru amenajarea de spații verzi de tip parc/scuar/gradină. în prezent, zona prezintă un mixaj între sectoare proiectate înainte de 1990 și zone dezvoltate ulterior care respectă într-o măsură mai mică gândirea urbanistica inițială. Cu excepția spațiilor verzi dintre blocuri, partea sudică a cartierului Zorilor nu beneficiază de spații verzi amenajate. Terenul studiat reprezintă ultima suprafață de teren liber cu potențial de transformare în zonă verde de agrement.

mo^dEv

-----— REAL ESTATE ------

  • 2.2. Date despre localizare și vecinătate

Terenul care face obiectul evaluării se află în intravilanul Mun. Cluj-Napoca, în


  • 2.3. Descrierea proprietății imobiliare

Suprafețele de teren ce fac obiectul evaluării au numerele de carte funciară și cadastral prevăzute în tabel (Anexa 1) și se afla situate pe teritoriul administrativ al Mun.Cluj-Napoca. Suprafețele au forma neregulată, pante diferite, dictate de relief.

Terenurile s-au diferențiat, în timp, prin termeni care încearcă să arate fie destinația lor, de teren agricol, pădure, drum, construcții, ape, etc., fie prin modul de folosință, respectiv pe sectoare de activitate, după criterii economice. O astfel de clasificare a terenurilor, împreună cu codificarea lor, suprimă descrierea cerută

de cadastru și facilitează identificarea acestora în sistemul informațional adoptat.

în prezent, se destind cinci categorii de terenuri, fiecare cu o sferă largă, în care

sunt incluse mai multe categorii de folosință. Aceeași categorie de folosință se poate regăsi în două sau mai multe categorii de terenuri.

Categoria de folosință este o caracteristică a terenurilor definită de utilj concretă. Acest atribut al parcelei, individualizat printr-un cod, se nevoilor cadastrului general, asigurând o înregistrare ordon


moiSdev

------- REAL ESTATE -------

suprafețelor, contribuind la întocmirea cărții funciare, inclusiv la evaluarea terenurilor. Ca noțiune fundamentală a cadastrului, ea nu mai este partajată, însă categoriile de folosință se împart uneori și în subcategorii, necesare la stabilirea măsurilor agrotehnice.

Efectiv, categoriile de folosință au apărut și s-au diversificat în decursul timpului în funcție de cerințele oamenilor. Dacă pământul nu a fost folosit inițial ca pășune, s-a trecut ulterior la cultivarea terenurilor cu mâl adus de ape, constituind astfel o categorie de folosință aparte arabilul, cu timpul, pe baza unor cereri tot mai variate, agricultura a început să producă pentru piață, iar în cadrul terenurilor au apărut noi subdiviziuni Vii, Livezi, diverse culturi etc.

CAPITOLUL.3 - ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI.

  • 3.1. Analiza celei mai bune utilizări. Considerații generale.

Cea mai bună utilizare reprezintă utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este:

Fizic posibilă

Permisă legal

Fezabilă financiar

• Maxim productivă

Principiile evaluării care influențează valoarea terenului sunt: anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, etc.

De regulă, vânzătorii de terenuri, anticipând că pe terenul lor, sau pe o porțiune din terenul lor, va trece un obiectiv de interes național sau local sunt motivat! să ! > solicite un preț cât mai mare pe mp neluând în calcul următoarele aspecte:

■ faptul că aparița acestor obiective în peisajul imobiliar local determină modificări în piața imobiliară locală în sensul schimbării chiar a utilizării de bază,cu consecințele de rigoare.


MofioEv

--real estate-------

e daca un tip de amplasament este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea competiției de piață poate crește valoarea terenului dincolo de profitabilitatea acestuia.

Valoarea terenului este afectată, în mod substanțial, de jocul între cerere și ofertă, dar cea care determină valoarea, pe o anumita piață, este utilizarea economică a amplasamentului..

Baza evaluării realizate în raport este valoarea de despăgubire (expropriere) așa cum a fost definită în cuprinsul raportului cât și precizările exprese din lege referitoare la valorile din expertizele întocmite pentru camerele notarilor publici.

Cea mai bună utilizare reprezintă utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Ținând seama de starea de funcționalitate a proprietății evaluate, dar și de amplasamentul acesteia, cea mai buna alternativă analizată, posibilă și fezabilă conform studiului de oportunitate în vederea identificării unui teren pentru amenjarea unui parc în cartierul Zorilor, este cea de teren destinat realizării lucrării de utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator.

MofioEV

------- REAL ESTATE -------


Adresa: București, Bd.Dacia nr.69 Cod fiscal: 36277500

E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

CAPITOLUL.4 - ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE SPECIFICE.

  • 4.1. Definirea pieței.

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere si oferta. >

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

în cazul proprietăților evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăților. Proprietățile supuse evaluării sunt de tip teren intravilan, piață a cărei localizare geografică este în Mun.Cluj-Napoca, la nivelul cartierului Zorilor și a zonelor învecinate acesuia cotate conform grilei notarilor publici ca fiind similare din punct de vedere al prețului de tranzacționare al terenurilor și construcțiilor.

  • 4.2. Analiza cererii

Analiza cererii pornește de la identificarea persoanelor (fizice sau juridice) care manifestă cerere pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare. Cererea anumit tip de proprietate imobiliara este influențată foarte mult atractivitatea sa prin prisma amplasamentului, a utilităților, mediului și nfi

rând a accesului la proprietate. Terenul (pământul), prin natura sa, a constituit în decursul veacurilor obiect al muncii și în același timp mijloc de producție, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca întindere, de neînlocuit, stabil și indestructibil. Valoarea pământului este influențată de o serie de factori și cauze, care dau o tendință de urcare sau scădere a acesteia. Printre factorii care influenta mai mult »                                                                                                                                                                                                                                                                                J

sau mai puțin valoarea pământului sunt: calitatea terenului, posibilitățile de creștere a valorii acestuia prin dezvoltarea infrastructurii din zona și a pieței locale; apropierea de căile de comunicații și centrele populate; mărimea, organizarea, parcelarea; forma sub care este exploatat; etc.

  • 4.3. Analiza ofertei competitive

Potrivit unei analize realizate de lmobiliare.ro, ritmul de creștere a prețurilor de pe piața rezidențială autohtonă a accelerat față de anul trecut. Astfel, la nivelul trimestrului al patrulea din 2019, locuințele (atât apartamente, cât și case) sunt cu 7% mai scumpe decât în urmă cu un an. Spre comparație, în perioada similară din 2018, diferența de preț la 12 luni se situa la 5,3%.

„Evoluția a fost diferită atât în funcție de oraș, cât și în funcție de segmentul analizat: în Mun.Cluj, ritmul de creștere a prețurilor s-a dublat comparativ cu 2018 pe piața veche, însă s-a menținut relativ constant pe cea nouă; în restul țării, avansul este de peste două ori mai mare pe segmentul vechi și, respectiv, de aproape cinci ori mai mare pe segmentul nou. Astfel, locuințele vechi au consemnat un plus de 9% în Cluj și București, față de 6% în restul țării; unitățile locative nou-construite, pe de altă parte, s-au apreciat cu 8% în București și, respectiv, cu 10% în restul țării.

Important de menționat ar fi că accelerarea ritmului de creștere a prețurilor locuințelor este contrabalansată de majorarea salariilor. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), câștigul salarial mediu nominal net a crescut cu 14,6% în ultimul an, de la 2.720 de lei (în octombrie 2018), la 3.116 lei (în octombrie 2019). în construcții, salariul mediu net a fost 3.036 lei, față de 2.033 de lei anul, trecut.

18


<>'V-


,.'A


MofDEv

------- REAL ESTATE -------


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

în ceea ce privește segmentul din care face parte proprietatea analizată - teren intravilan în cartierul Zorilor - aceasta se identifica cu proprietățile de tip teren liber construibil, din zona rezidențială a orașului Cluj-Napoca.

Conform cercetării de piață întreprinse de către evaluator, am observat că proprietățile disponibile către vânzare la data evaluării constau din proprietăți similare, cu prețuri cuprinse într-un interval larg, care variază în funcție de localizare, suprafață, utilități disponible, forma parcelei și cea mai buna utilizare.

CAPITOLUL.5- EVACUAREA PROPRIETĂȚII.

în spiritul Standardelor de Evaluare a bunurilor adoptate de ANEVAR, am efectuat o analiză de piață privind cererea și oferta pe piața imobiliară specifică a tendințelor înregistrate.

Câteva dintre principiile evaluării, care influențează valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea, cererea și oferta, etc.

Așadar, cum vânzătorii anticipează că pe o porțiune din terenurile lor se deschide un nou obiectiv, în acest caz un nou parc în care se vor desfășura activități sportive pentru toate categoriile de beneficiari care are ca scop stimularea interesului pentru activitățile cu caracter sportiv, creșterea nivelului de educație, socializare și a stării de sănătate și care are potențialul de a crește cu mult piața imobiliara din zona în care va fi amplasat, sunt motivați să solicite un preț cât mai mare pe mp, de multe ori schimbând chiar utilizarea de bază, de exemplu din teren destinat edificării unei construcții cu destinație rezidențială în teren destinat J                                                    J                                            J

edificării unei construcții cu destinație comercială, în final rezultând o creștere a prețului terenurilor, fapt confirmat de situații precedente din alte zone, cu deschidere la noi puncte de interes.

Baza evaluării realizate în prezentul raport de evaluare este valoarea de expropriere - despăgubire, așa cum a fost ea definită mai sus, cât și de precizările din lege referitoare la valorile din expertizele întocmite pentru camerele notari publici.

Pentru estimarea “Valorii speciale(valorii de despăgubire) a supr teren, am utilizat metoda comparației directe, pentru terenul intravilan..


Evaluarea a fost realizată pentru starea de fapt existentă la data inspecției și pentru categoria de folosință - conform listei vizate de primărie - a imobilului în cauză, precum și nivelul valorilor estimate în grila notarilor publici.

  • 5.1. Evaluarea terenurilor

Evaluarea terenurilor presupune aplicarea metodelor aferente asupra terenurilor a căror situație juridică este clarificată, ele fiind în proprietate și pot fi transferate integral la data tranzacției. Metodele de evaluare a terenului liber, utilizate în practica profesională sunt derivate din cele trei abordări tradiționale ale valorii -abordarea prin piață (comparația directă), prin venit și prin cost. Acestea sunt:

  • > Comparația directă

  • > Metode Alternative

  • 1. Extracția

  • 2. Alocarea

  • > Metodele capitalizării venitului

  • 3. Capitalizarea directă: tehnica reziduală a terenului

  • 4. Capitalizarea directa: capitalizarea rentei funciare

  • 5. Actualizarea: analiza fluxului de numerar actualizat/analiza parcelării și

dezvoltării

> Metoda comparației directe.

Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Comparația directă este metoda cea mai utilizată și preferată atunci când exista date comparabile. Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate și ajustate în funcție de asemănări și diferențieri. Elementele de comparație sunt: drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile pieței, localizarea, caracteristici fizice, utilități disponibile, zonarea și utilizare. Elementele de comparație care diferă, de la caz caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, topografia, localizarea.


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

REAL ESTATE


Telefon: 0747.276.766

  • > Metoda extracției

Extracția este o variantă a metodei alocării terenurilor în care valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți construite, prin scăderea valorii construcției, estimată prin costul de înlocuire net. Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului. Concluzia asupra valorii obținută prin aplicarea acestei metode nu este, în general, convingătoare deoarece încrederea în metoda extracției depinde de precizia estimării valorilor construcțiilor aferente proprietății, de precizia cu care se estimează deprecierea funcțională și cea rezultată din cauze externe, care se adaugă celei fizice.

Având în vedere că nu există suficiente informații în acest sens, această metodă nu s-a aplicat.

  • > Metoda alocării

Terenurile libere din localitățile urbane cu o dezvoltare imobiliară intensă pot fi atât de rare, încât valoarea lor să nu poată fi estimată prin comparația directă. Vânzările de terenuri libere din zonele rurale pot fi foarte rare și prin urmare datele comparabile pot să nu fie adecvate.

Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal între valorea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare din anumite localizări. Când proprietatea imobiliară subiect include construcții mai noi, rezultatului acestui raport i se atribuie, în general, mai multă siguranță.

Metoda alocării nu conduce la indicații decisive privind valoarea terenului subiect, dar poate fi utilizată în stabilirea valorii acestuia când numărul de vânzări de terenuri libere este insuficient, însă există informații despre proprietăți imobiliare construite.

Având în vedere că nu există suficiente informații în acest sens, această metodă nu s-a aplicat.

  • > Metoda reziduală a terenului


Poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când nu s date privind parcele similare de teren liber. Această metodă s

Adresa: București, Bd.Dacia nr.69 Cod fiscal: 36277500

E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

REAL ESTATE


Telefon: 0747.276.766

principiul echilibrului și pe cel al contribușiei, care se referă la echilibrul dintre cei patru factori de producție (pământului, capitalului, munca și coordonarea antreprenorială), adică teren, capital, forță de muncă și management.

Metoda poate fi folosită atunci când

  • -  Valoarea construcției este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie.

  • - Venitul net din exploatare anual generat de proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut sau poate fi estimat.

  • -  Pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru construcția aferentă terenului.

Metoda reziduală poate fi folosită în cazul în care vânzările de proprietăți comparabile lipsesc, ca verificare a rezultatelor obținute prin aplicarea metodei directe sau în verificarea fezabilității financiare și a utilizărilor alternative ale unui anumit amplasament.

Având în vedere că nu există suficiente informații în acest sens, această metodă nu s-a aplicat.
> Metoda capitalizării rentei funciare

în esență, metoda presupune că proprietarul își arendează pământul, iar în acest caz arenda încasată pe hectar reprezintă renta funciară (renta solului). Renta funciară este venitul obținut de dreptul de proprietate asupra unui teren agricol.

Pornește de la următoarele premise:

- există o singură piață pe care poate fi vândută producția agricolă;

  • - întreaga producție agricolă este direcționată spre această piață;

  • - pământul este omogen din punct de vedere al fertilității;

  • - pentru simplificare, se consideră că se cultivă o singură cultură - grâu.

Diferența dintre venituri și costuri reprezintă, în sens tehnic, renta și devine rentă în sens economic atunci când este plătită proprietarului funciar. Să

presupunem că nu se plătește renta. Un fermier observă că diferența dj venituri și costuri depinde de plasarea terenului în raport cu piața de d astfel, această diferență crește pe măsură ce distanța față de piață


ade.


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

REAL ESTATE


Telefon: 0747.276.766

■na

consecință, renta plătită de el va fi proporțională cu această diferență: cu cât diferența va fi mai mare, cu atât renta va fi mai mare.

Competiția dintre fermieri pentru terenurile cele mai bine plasate face ca profitul suplimentar al fermierilor care cultivă terenuri mai apropriate de piață să fie preluat de către proprietar sub formă de rentă (așa cum am arătat mai sus, renta este direct proporțională cu diferența dintre venituri și costuri și invers proporțională cu distanța față de piața de desfacere). Astfel, fermierului îi revine doar profitul normal, care poate fi considerat o formă de plată a muncii.

Renta funciară apare ca fiind rezultatul unei duble condiționări:

  • - pe de-o parte depinde de situarea terenului în raport cu piața de desfacere;

  • - pe de altă parte, depinde de cerere, respectiv de preț;

Competiția face ca profiturile suplimentare (supraprofiturile) să fie încasate de proprietarii funciari sub formă de rentă și, în același timp, ca fiecare fermier să obțină profit normal indiferent de plasarea terenului său, astfel încât să fie motivat să producă.

Din punct de vedere teoretic, fermierului îi este indiferent unde se află terenul său, cu condiția, ca mărimea rentei funciare să nu depășească diferența dintre venituri și costuri.

Indiferent de ajustarea mărimii rentei funciare de către proprietari, în raport cu prețul de desfacere, aceasta va trebui să-i asigure fermierului profitul normal.

în același timp, pe piața bunurilor se stabilește prețul de echilibru, în mod simultan sau iterativ. Acesta corespunde unei oferte care egalează cererea, ofertă care corespunde acelei suprafețe de teren care asigură satisfacerea cererii. Oferta de teren este influențată deci de mărimea rentei și de cererea de produse agricole. Sintetizând, putem concluziona că:

  • - pentru fiecare utilizator potențial de teren există un set de rente oferite astfel încât utilizatorului îi este indiferentă situarea de-a lungul oricăreia dintre aceste funcții;

  • - prețul de echilibru (renta de echilibru) pentru un anumit teren este găsit prin compararea ofertelor de rentă ale potențialilor utilizatori, ulterior a


mai bună dintre acestea;


mojIdEv

---REAL ESTATE -------

- cantitatea de pământ de echilibru este determinată prin selectarea ofertelor de rentă corespunzătoare fiecărui utilizator.

Prețul pământului reflectă raritatea acestuia, calitatea, precum și cheltuielile aferente întreținerii și exploatării sale (inclusiv impozite și taxe).

Din punctul de vedere al unui economist, activitatea agricolă se deosebește de alte activități prin aceea că principala resursă utilizată - solul - nu este perfect reproductibilă: un element fundamental al procesului de producție nu poate fi creat de om, consecința fiind aceea că, în mare parte, condițiile de producție sunt impuse de către natură. în termeni economici, aceasta înseamnă că, în cazul resurselor naturale, curba ofertei este relativ rigidă la variațiile prețului.

5.2. Estimarea valorii terenului prin metoda comparației directe

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.

Prin această metodă prețurile și informațiile referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate și ajustate în funcție de asemănări și diferențieri.

Elementele de comparație sunt: drepturile de proprietate, restricțiile legale, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, condițiile pieței, localizarea, caracteristici fizice, utilități disponibile, zonarea și cea mai bună utilizare. Elementele de comparație care diferă, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, utilitățile disponibile, topografia, localizarea.

în general, pentru fiecare criteriu de comparație sunt necesare ajustări ale prețurilor din tranzacțiile comparabile. Mărimea ajutărilor depinde de datele existente.

Ajustările pentru drepturile de proprietate, finanțare, condițiile pieței și condițiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate ajustările aplicate în cadrul abordării prin piață trebuie întotdeauna să fie ancorate în piață și trebuie prezentate în cadrul raportului de evaluare, într-o jggffig logică și ușor de înțeles.

Metodele de identificare și cuantificare a condițiilor se clasifică în două

  • -  Cantitative: analiza pe perechi de date, analiza datelor secundare, analiza statistica, analiza costurilor

  • -  Calitative: analiza comparațiilor relative, analiza tendințelor, analiza clasamentului, interviuri.

Ținând cont de tipul proprietăților imobiliare evaluate (terenuri libere în intravilanul și extravilanul localităților analizate), la aplicarea metodei, am utilizat analiza comparațiilor relative.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparațiilor directe sunt:

  • -  Cercetarea pieței pentru obținerea informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile

  • -  Verificarea veridicității datelor;

  • -  Alegerea criteriilor de comparație și elaborarea unei analize comparative

pe fiecare criteriu;

  • -  Utilizarea elementelor de comparație pentru ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile (ajustare);

  • -  Analiza datelor si stabilirea unei valori;

Grila de calcul pentru terenuri, explicațiile ajustărilor și comparabilele se regăsesc în Anexa 2 .

Concluzie:

Pentru terenurile aflate în Mun.Cluj-Napoca din zona proprietăților-subiect, valoarea de piață recomandată de evaluator prin metoda comparațiilor de piață este de: 171.5 Euro/mp x 4.8392 = 830 Lei/mp.

MorilDEV

--REAL ESTATE -------



CAPITOLUL.6- ESTIMAREA VALORII

PREJUDICIULUI CAUZAT

PROPRIETARULUI/PROPRIETARILOR


Dauna reprezintă excedentul valorii de piață corespunzător valorii de satisfacție sau valorii speciale pentru proprietar.

Având în vedere prevederile Legii 33/1994, considerentele de mai sus și situația specifică (la data exproprierii) din fiecare cauză, evaluatorul a identificat următoarele posibile tipuri de daune:

  • 1. cheltuieli ce nu mai pot fi recuperate, în legătură cu:

  • a) exploatați! agricole și/sau zootehnice, de orice natură

  • b) apărarea, menținerea și dezvoltarea fondului natural funciar, a faunei și bazinelor piscicole

  • c) exploatarea și întreținerea terenurilor, a construcțiilor și a infrastructurii aferente, precum și a utilităților

  • 2. clauze contractuale activate din cauza imposibilității continuării normale a acestora cum ar fi:

  • a) penalizări și/sau penalități, de orice natură

  • b) dobânzi și majorări la dobânzi

  • c) Altele

  • 3. Activități producătoare de venit și/sau afaceri afectate, prin:

  • a) încetarea definitivă a activităților (desființare)

  • b) întreruperea activităților pe o perioada de timp determinată

  • c) Diminuarea activităților pe o perioadă de tin

  • d) Strămutarea activităților și revenirea, în determinată

  • 4. Altele specifice și/sau neprevăzute:

  • a) Divizarea parcelei (lotului de teren)

  • b) Mărirea distanței până la parcela rămasă

  • c) Drumuri secundare necesare

  • d) Schimbarea destinației terenului rămas (sau

pe acesta)


determinată


-o perioadă


interdicția de


de timp


SnstiOSnADM i!


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

REAL ESTATE


Telefon: 0747.276.766

MBaHHHBSramaemSBKBnSaOHnB

e) Perioada de neutilizare a terenului (de la data când este înștiințat de preluarea terenului până la data achitării despăgubirii)

Vtd = Vtu + ( Di+ D2+ D3+ D4- Sv)

Vtd = Valoarea totală de despăgubire

Vtu = Valoarea de piață a terenului (valoare unitară)

Di = Daune ce nu pot fi recuperate

D2 = Daune financiare

D3 = Daune-încetare activitate, întrerupere, mutare

D4 = Daune specifice/neprevăzute

Sv - Spor de valoare a imobilului rămas

Concluzie:

Valoarea de despăgubire recomandată de evaluator raportată la valoarea indicată de grila notarilor publici conform prevederilor art.5 alin.(1) și art. 11 alin.(8) din Legea 255/2010 este de: 830 Lei/mp (valoarea de piață) + 10% (despăgubirea)

= 913 Lei/mp.

Valoarea de despăgubire recomandată de evaluator pentru suprafețele de teren pe care nu pot fi edificate/construite clădiri raportată la valoarea indicată de grila notarilor publici conform prevederilor art.5 alin.(1) și art. 11 alin.(8) din Legea 255/2010 este de: 830 Lei/mp (valoarea de piață)*0,05 + 10% (despăgubirea)

= 46 Lei/mp.


MOfWEV

- REAL ESTATE —

Notă 1:

în calculul valorii de despăgubire pentru terenul cu Nr. CF 307093 în suprafața totală de 1958 m.p., am ținut cont de dreptul de servitute pe suprafața totală de 151 m.p., pentru care conform grilei notarilor publici, valoarea se calculează ca fiind 5% din valoarea terenului construbil, astfel:

  • 1.807 mp *913 Lei = 1.649.791 Lei
151 mp * 46 Lei =      6.946 Lei

Rezultând o valoare de despăgubire totală de 1.656.737 Lei.

Extras din Studiu de piață - Fond imobiliar Județul Cluj - Camera notarilor publici Cluj 2020 - Pag 13.

MofoEv

------- REAL ESTATE -------


E-mail: valentin.ostiadal@mondev.ro

Telefon: 0747.276.766

Notă 2: în calculul valorii de despăgubire pentru terenurile-subiect, conform „Studiu de piață - Fond imobiliar jud.Cluj - Camera notarilor publici Cluj 2020”, la care suntem obligați conform Legii 255/2010 să ne raportăm, calculul pentru suprafețele care depășesc 500mp se calculează astfel:
Pentru teren cu nr.Cad 321846 cu suprafața de 6.877 mp:

Vi = (500mp * 830 Lei + 1.000mp*750 Lei + 5.377*600 Lei) + 10% Prejudiciul

= 4.830.320 Lei

Pentru teren cu nr.Cad 307092 cu suprafața de 3.260 mp:

V2 = (500mp * 830 Lei + 1.000mp*750 Lei + 1.760mp*600 Lei) + 10% Prejudiciul

= 2.443.100 Lei

Pentru teren cu nr.Cad 307093 cu suprafața de 1.958 mp:

V3 = [(500mp * 830 Lei + 1.000mp*750 Lei + 307mp*600 Lei) + (151mp*830*0.05)]+ 10% Prejudiciul

= 1.491.014 Lei

Rezultând o valoare de despăgubire totală:

V1+V2 + V3 = 8.764.434

c pentru pri'pTielâlile imobiliare de lip „teren intravilan" s-au prezentat valori (unitare) pentru suprafețe de teren de până la 500 mp și nivele valorice (unitare) mai reduse, pentru suprafața de teren cuprinsă in intervalul 501-1.500 mp. respectiv pentru suprafața de teren ee excede l.50i mp, excepție iactind anumite zone de interes imobiliar {zonele centrale, scmicentrale și unele cartiere! dsn municipiul Cluj-Napoca, unde nivelul valoric (unitar) consemnat este similar pentru orice suprafață de teren (comportamentul mediu de pitită in zonele respective relevă indică faptul că parcelele de teren cu suprafețe mari, prctabtlc la dezvoltări imobiliare de anvere.trâ, sunt chiar mai atractive din punct de vedere al investițiilor imobiliare):.

Terenurile-subiect ale prezentului raport de evaluare se pretează dezvoltării proiectelor imobiliare de anvergură, conform informațiilor istorice culese din piață, unde pe parcelele similare atât ca și suprafețe cât și ca poziționare au fost dezvoltate astfel de proiecte, astfel am făcut excepție de la metoda de calcul din Nota nr.2, considerând valoarea maximă pe metru nătraU^^^S întreaga suprafață de teren. Mențiunea din grila notarilor pu permis această excepție se regăsește în Anexa nr.4.            1

_------ REAL ESTATE

Conform excepței, calculul este:

Pentru teren cu nr.Cad 321846 cu suprafața de 6.877 mp:

Vi = (6.877mp * 830 Leimp) + 10% Prejudiciul = 6.278.701 Lei

Pentru teren cu nr.Cad 307092 cu suprafața de 3.260 mp:

V2 = (3.260mp * 830 Lei) + 10% Prejudiciul = 2.976.380 Lei

Pentru teren cu nr.Cad 307093 cu suprafața de 1.958 mp:

V3 = [(1807mp * 830 Lei) + (151mp*830*0.05)]+ 10% Prejudiciul

= 1.656.684 Lei

Rezultând o valoare de despăgubire totală:

Vi+V2 + V3 = 10.911.765

MofSoEV

------- REAL ESTATE -------

CAPIȚOLUL7 - OPINIEAȘUPRA VALORII; CONCLUZII.

în urma studiului documentelor avute la dispoziție, analizelor și calculelor efectuate, a informațiilor obținute de evaluator de pe piața imobiliară au rezultat valorile prezentate în cuprinsul raportului de evaluare.

în formularea opiniei asupra valorii speciale (de despăgubire) evaluatorul a ales valoarea de despăgubire/specială raportându-se la Grilele notarilor publici din județul Cluj, conform prevederilor art.5 alin.(1) și art. 11 alin.(8) din Legea 255/2010 obținute au fost sintetizate și consemnate Anexa 1.

Concluzie finală :

în urma studiului documentelor avute la dispoziție, analizelor și calculelor efectuate, a informațiilor obținute de evaluator de pe piața imobiliară/diverse surse si a concluziilor de mai sus estimez că valoarea terenului evaluat pe care trebuie să o ia în considerare beneficiarul lucrării -Mun.Cluj-Napoca - în vederea acordării de despăgubiri, se regăsește în Anexa 1: "Lista cuprinzând imobilele care constituie coridorul de expropriere al lucrării de utilitate publică : „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator".

EVALUATOR AUTORIZAT- MEMBRU TITULAR A.N.E.V.A.R., LEG.18563.



RE Kt


moiJdEv

------- REAL ESTATE--

^BBmsEismBaa

ANEXE/DOCUMENTE UTILIZATE IN EVALUARE

  • I.  Listă cuprinzând imobilele care constituie coridorul de expropriere al lucrării de

utilitate publică: „Amenajare Parc cartier Zorilor zona Observator", proprietarii sau deținătorii acestora, precum si sumele aferente despăgubirilor - UAT CIuj-Napoca (Anexa nr.1).

  • II.  Fișa de evaluare prin metoda comparațiilor de piață a terenurilor (Anexa nr.2 ).

  • III.  Comparabile utilizate în calculul prețului terenurilor afectate. (Anexa nr.3 ).

  • IV.  Extrase din grilele notariale. (Anexa nr.4).

  • V.  Schițe cadastrale (Anexa nr.5).

  • VI.  Extrase CF (Anexa nr.6)

Lista imobilelor proprietate privata ce se suprapun peste amplasamentul obiectivului de investiții "Amenajare parc Zona Observator, Cartie Zorilor, din Municipiul Cluj-Napoca"

Nr.

Crt.

Unitatea administrativ - teritoriala

Obiect

Numele si prenumele proprietarului/detinatorului terenului

Categoria de folosința

Nr. cadastral/

Nr. topo

Nr. carte funciara

Suprafața imobil de expropriat (mp)

Valoarea confom grila notarilor (lei/mo)

Valoarea totala conform grilei notarilor

Valoarea Prejudiciului cauzat proprietarilor

Valoarea de despăgubire conform L255/2010

0

2

5

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

321846

321846

6877

830

5,707,910

570,791

6,278,701

2

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307092

307092

3260

830

2,705,800

270,580

2,976,380

3

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307093

307093

1958

830

1,506,076.50

150,607.50

1,656,684

Total

12095

9,919,786.50

991,978.50

10,911,765

[Elemente de comparație


Preț oferta €

Suprafața- m2

Preț oferta €/m2

Ajustare pentru negociere

Valoarea ajustare


Subiect


12.095


___Comparabila 1


Comparabila 2


Corni


720.000 3.000,00 240 -15% -37,40


575.000 2.500,00 230 -15%

-34,50


230.000

1.019,00

226

-15%

-33,86


Explicație ajustare


In urma discuțiilor telefonice, marja de negociere pentru proprietățile comparabile s-a situat la 15%

_   191,85

202,60

| Preț ajustat

Drept de proprietate

deplin

similar

similar

similar

Ajustare

0%

0%

0%

Valoarea ajustare

0,00

0,00

0,00

Preț ajustat

202,60

195,50

191,85

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest element de calcul.

Con ditii d e fin anta re

la piața

similar

deplin

deplin

Ajustare

0%

0%

0%

Valoarea ajustare

0,0

0,0

0,0

Preț ajustat

202,60

195,50

191,85

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest

element de calcul.

Condiții de vanzare

cash

similar

similar

similar

Ajustare

0%

0%

0%

Valoarea ajustare

0,0

o,o

0,0

Preț ajustat

203

196

192

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest

element de calcul.

Condiții de piața

mai.20

mai-20

mai-20

mai-20

Ajustare

0%

0%

0%

Valoarea ajustare

0,0

0,0

0,0

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest

element de calcul.

|Prefo/urtot

203

196 _

192            |

Localizare

Zona Zorilor- Str Observatorului

Buna Ziua- Miko Imre

Buna Ziua - Zorilor- Calea Turzii

Europa, str. Aurel Gurghianu

Ajustare

3%

3%

4%

Valoarea ajustare

5

6

8

Explicație ajustare

Toate comparabilele au fost ajustate pozitiv deoarece sunt situate in proprietatea subiect. Piața imobiliara recunoaște aceasta diferența.

zona mai slab cotata fata de

Acces/ Vizibilitate

Bun/ buna

similar

similar

mai slab/buna

Ajustare

0%

0%

1%

Valoarea ajustare

0

0

1

Explicație ajustare

Comparabila 3 a fost ajustata pozitiv deoarece accesul se realizează de pe o strada pietruita, cotata inferior fata de subiect.

Utilizare

mixt

bloc

bloc

locuințe individuale/cuplate

Ajustare

0,00%

0,00%

4,17%

Valoarea ajustare

0

0

8

Explicație ajustare

încadrare/ Indicatori urbanistici


Comparabila 3 a fost ajustata pozitiv deoarece pe acest teren se pot construi locuințe individuale sau cuplate cu regim mic de inaltime. Ajustarea s-a raportat ținând cont ca pe comparabilele 1 si 2 se pot construi blocuri, similare regimului de inaltime al terenurilor mixte.

Explicație ajustare

Utilitati

Ajustare

Valoarea ajustare

Explicație ajustare

Suprafața

Ajustare


toate

12.095


Comparabilele 2 si 3 au fost ajustate pentru diferentele dintre procentul laturilor. Limitările privind forma terenului au impact direct asupra potențialului constructiv al proprietății.


toate 0% 0


toate

0%j


Nu au fost necesare ajustări pentru acest element de calcul.


3.000 -18%


2.500 -20%


rezidențiala

rezidențiala

rezidențiala

Ajustare

Valoarea ajustare

0,0%                        0,0%                       0,0%

________________0_________________________________0_______________________________0______________

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest element de calcul, întrucât pe proprietatea subiect se poate construi si rezidențial.

Deschidere

138,5

40

24

18

procentul laturilor

1,59

0,53

0,23

0,32

Ajustare

0%

5%

5%

Valoarea ajustare

0,00

9,78

9,59

Valoarea ajustare                                         ______________-36,38____________________________-38,38 _________________________-44,30

Au fost introduse ajustări negative pentru toate comparabilele, datorita faptului ca au suprafața mai Explicație ajustare                                             mica, fiind mai atractive in cazul dezvoltărilor imobiliare. Ajustările au fost calculate in baza

______________________________perechilor de date intre comparabilele 1 si 3 si raportata proprietății subiect

Alte ajustări

Ajustare

Valoarea ajustare

liber

liber 0,00% 0

liber 0,00% 0

liber 0,00% 0

Explicație ajustare

Nu au fost necesare ajustări pentru acest element de calcul.

Ajustare totală netă (EURO) Ajustare totală netă (%) Ajustare totală brută (EURO) Ajustare totală brută (%)

-31 -15% 41,65 20,56%

-23 -12% 54,02 27,63%

-18

-9% 70,57 36,78%

\Pret ajustat

171,49

2           172,76

173,82

Nr. ajustări

2

2

2

Explicație

S-a ales comparabila 3 pentru ca

ajutarea totala bruta este cea mai mica.

Euro

Lei

Valoare adoptata             ___

171.5

830

Curs Euro

Rotunjire la


4,8392

3

Evaluatorul a considerat intervalul de valori (171,49 la 173.82) si a dat cea mai mare importanta comparabilei care a necesitat minimul (20.56%). Prețul de vanzare ajustat al proprietății comparabile 1 a indicat ca valoarea acesteia este 171.5 euro/mp.


vanzare-XV0203llG?lista=2372724&harta=l

SI JPERREN. ABIL'liTeren cu i- utc rizatie de construire. 40 a pai t «menta

240 EUR


0746.024.603




Caracteristici

Lccaliz&re și imprsjuiimt




T2 https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/clui-napoca/zorilor/teren-constructii-de-vanzare-XV03036P3?lista=2372724&harta=l

Teren cu autorizație o'e construire .. .                                                    '.•■*•£! t»r*. t-'r

575.000 EUR 4


0744.208.556



Caracteristici

Localizare si împrejurimi



T3 https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/cluj-napoca/europa/teren-constructii-de-

vanzare-X7S613008?lista=2372724&harta=l

Vânzare teren 1019mp cartier Europa zona străzii Aurei Gurghiănu

230.000 EUR

Specificații

,“r




FONDUL IMOBILIAR DIN LOCALITĂȚILE DE PE RAZA CIRCUMSCRIPȚIEI JUDECĂTORIEI CLUJ-NAPOCA Actualizat la: decembrie 2019

CLUJ-NAPOCA

NR.

CRT.

LOCAȚIA

VALORI

Ap.

Su (mp) <40

Ap.

Su (mp) 40-70

Ap.

Su (mp) >70

Teren intravilan

Construcție -casă (lemn, chirpici, văioagă)

Construcție -casă (piatră, cărămidă, bea, beton)

Construcție -spații de birouri / administrative

Construcție -spații comerciale

Construcție -spații industriale (structură metalică) (inel, garaje)

Construcție -spații industriale (structură beton, cărămidă, bea) (inel, garaje)

Anexe (lemn, tablă etc.)

Anexe (piatră, cărămidă, bea, beton etc.)

Anexe amenajări

Pentru partea de suprafața până la 500 mp

Pentru partea de suprafață cuprinsă în intervalul 501-1.500 mp

Pentru partea de suprafață care excede 1.500 mp

Fără utilități în apropiere *

lei/mp

lei/mp

lei/mp

lei/mp

lei/mp

lei/mp

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

lei/mpScd

1

Andrei Mureșanu

6.500,00

6.200,00

6.100,00

1.740,00

1.570,00

1.260,00

1.080,00

3.010,00

5.690,00

6.200,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

2

Baciu - zona (NU com. Baciu)

4.500,00

4.300,00

4.200,00

240,00

220,00

180,00

50,00

760,00

2.170,00

4.620,00

5.030,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

3

Becaș

5.500,00

5.300,00

5.200,00

280,00

250,00

200,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

4

Becaș Borhanci

5.500,00

5.300,00

5.200,00

280,00

250,00

200,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

5

Borhanci

5.500,00

5.300,00

5.200,00

280,00

250,00

200,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

6

Bulgaria

5.600,00

5.400,00

5.300,00

560,00

500,00

400,00

50,00

930,00

2.570,00

5.170,00

5.620,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

7

Bună Ziua

6.200,00

5.900,00

5.800,00

860,00

770,00

620,00

50,00

990,00

2.740,00

5.340,00

5.800,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

8

Centru

6.500,00

6.200,00

6.100,00

1.890,00

1.700,00

1.360,00

1.080,00

3.010,00

5.690,00

6.200,00

950,00

1.040,00

23 8,00

260,00

7,50

9

Colina

5.500,00

5.300,00

5.200,00

510,00

460,00

370,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

10

Dâmbu Rotund

5.500,00

5.300,00

5.200,00

570,00

510,00

410,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

11

Dâmbu Rotund/Lombului

5.100,00

5.000,00

4.900,00

390,00

350,00

280,00

50,00

820,00

2.300,00

4.800,00

5.220,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

12

Făget

5.500,00

5.300,00

5.200,00

510,00

460,00

370,00

50,00

670,00

1.860,00

4.270,00

4.640,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

13

Gheorgheni

6.200,00

5.900,00

5.800,00

1.110,00

1.000,00

800,00

1.030,00

2.880,00

5.520,00

6.000,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

14

Gheorgheni Est

6.000,00

5.700,00

5.600,00

1.030,00

930,00

740,00

50,00

990,00

2.740,00

5.340,00

5.800,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

15

Grădinile Mănăștur

6.300,00

6.100,00

6.000,00

1.190,00

1.070,00

860,00

1.030,00

2.880,00

5.520,00

6.000,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

16

Grigorescu

6.200,00

5.900,00

5.800,00

1.190,00

1.070,00

860,00

50,00

1.030,00

2.880,00

5.520,00

6.000,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

17

Gruia

6.200,00

5.900,00

5.800,00

1.110,00

1.000,00

800,00

1.030,00

2.880,00

5.520,00

6.000,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

18

Gruia Vest

5.500,00

5.300,00

5.200,00

490,00

440,00

350,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

19

Iris

5.500,00

5.300,00

5.200,00

560,00

500,00

400,00

50,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

20

între Lacuri

5.800,00

5.600,00

5.500,00

830,00

750,00

600,00

50,00

930,00

2.570,00

5.170,00

5.620,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

21

Măgura - Valea Chintăului

4.800,00

4.600,00

4.500,00

230,00

210,00

170,00

50,00

720,00

2.000,00

4.450,00

4.840,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

22

Mănăștur

5.800,00

5.500,00

5.400,00

790,00

710,00

570,00

930,00

2.570,00

5.170,00

5.620,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

23

Mănăștur Nord

5.500,00

5.300,00

5.200,00

920,00

830,00

660,00

870,00

2.440,00

4.980,00

5.420,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

24

Mănăștur Sud

6.000,00

5.700,00

5.600,00

790,00

710,00

570,00

50,00

990,00

2.740,00

5.340,00

5.800,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

25

Mărăști

6.000,00

5.700,00

5.600,00

920,00

830,00

660,00

990,00

2.740,00

5.340,00

5.800,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

26

Semicentral

6.400,00

6.200,00

6.100,00

1.270,00

1.140,00

910,00

1.030,00

2.880,00

5.520,00

6.000,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

27

Someșeni

5.300,00

5.100,00

5.000,00

430,00

390,00

310,00

50,00

820,00

2.300,00

4.800,00

5.220,00

950,00

1.040,00

23 8,00

260,00

7,50

28

Sopor

6.000,00

5.800,00

5.700,00

270,00

240,00

190,00

50,00

720,00

2.000,00

4.450,00

4.840,00

800,00

880,00

200,00

220,00

7,50

29

Zorilor

6.100,00

5.900,00

5.700,00

830,00

750,00

600,00

990,00

2.740,00

5.340,00

5.800,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

30

Zorilor Sud

6.000,00

5.800,00

5.700,00

630,00

570,00

460,00

50,00

930,00

2.570,00

5.170,00

5.620,00

950,00

1.040,00

238,00

260,00

7,50

* - a cărui locație este la distanță semnificativă față de zonele de interes imobiliar și la distanță semnificativă față de locul de branșare posibilă la orice tip de utilități

Ing. Alexandru Gliga

0730.011.935, napoca.b@gmail.com, www.napocabusiness.ro

NAPOCA BUSINESS S.R.L.

Cluj-Napoca, str. Piața Timotei Cipariu, nr. 15, bl. III A, mezanin / 63 0730.011.935 0799.800.042 0264.594.355

Servicii profesionale de evaluare și studii de piață

  • •   minus 15%: pentru construcțiile edificate în perioada 1978-1989, a căror stare, la data transferului dreptului de proprietate, este una precară - situație atestată / indicată pe baza unei declarații pe proprie răspundere a persoanelor/părților implicate în transferul dreptului de proprietate;

  • •   minus 15%: pentru construcțiile cu recepție parțială - situație atestată / indicată pe baza documentelor specifice dreptului de proprietate (extras de CF, proces-verbal de recepție parțială etc.);

  • •   minus 25%: pentru construcțiile edificate înainte de 1977, a căror stare, la data transferului dreptului de proprietate, este una precară - situație atestată / indicată pe baza unei declarații pe proprie răspundere a persoanelor/părților implicate în transferul dreptului de proprietate.

o pentru proprietățile imobiliare de tip „teren intravilan” s-au prezentat valori (unitare) pentru suprafețe de teren de până la 500 mp și nivele valorice (unitare) mai reduse, pentru suprafața de teren cuprinsă în intervalul 501-1.500 mp, respectiv pentru suprafața de teren ce excede 1.501 mp, excepție făcând anumite zone de interes imobiliar (zonele centrale, semicentrale și unele cartiere) din municipiul Cluj-Napoca, unde nivelul valoric (unitar) consemnat este similar pentru orice suprafață de teren (comportamentul mediu de piață în zonele respective relevă / indică faptul că parcelele de teren cu suprafețe mari, pretabile la dezvoltări imobiliare de anvergură, sunt chiar mai atractive din punct de vedere al investițiilor imobiliare);

o ca situație de excepție, pentru o proprietate imobiliară de tip „teren intravilan”, dispusă în zona de la limita cu extravilanul (situație întâlnită mai ales la municipiul Cluj-Napoca și la localitățile limitrofe acestuia, dai' nu numai), a cărei locație este la distanță semnificativă față de zonele de interes imobiliar și la distanță semnificativă față de locul de branșare posibilă la orice tip de utilități (în ordine: curent electric, apă, gaz, catalizare etc.) -situație atestată / indicată pe baza unei declarații pe proprie răspundere a persoanelor/părților implicate în transferul dreptului de proprietate - valoarea se va determina conform datelor din tabelele anexate, exclusiv pentru localitățile/zonele/cartierele indicate (exclusiv mde sunt indicate valori pe coloana în speță);

o pentru o proprietate imobiliară de tip „teren intravilan”, dispusă într-o zonă turistică (situație atestată în documentele aferente dreptului de proprietate), valoarea specifică (locației și suprafeței de teren intravilan) se multiplică / se înmulțește cu coeficientul 2,5 (situație constatată în zonele delimitate de autoritățile locale ca fiind "turistice”);

o valoarea pentru o proprietate imobiliară de tip „teren intravilan” pe care nu pot fi edificate/construite clădiri -situație atestată/indicată pe baza documentelor eliberate de autoritatea de urbanism sau înscrisă explicit în documentele aferente dreptului de proprietate (spre exemplu: drum, drum de acces, alee, spațiu verde etc.) - se va determina astfel:

valoare teren intravilan (aferent locației în speță, din coloana ”...până la 500 mp”) x 0,05 (respectiv, 5% din valoarea terenului intravilan din coloana ”...până la 500 mp”, aferent locației în speță)

o la transferul unui drept de proprietate se aplică o singura excepție, de tipul celor mai sus menționate (excepțiile nu se cumulează).

3. Modul de utilizare a tabelelor valorice

  • ♦   pentru identificarea în tabele a valorii aferente mei proprietăți imobiliare se parcurg următorii pași:

o se stabilește tipul de proprietate imobiliară (apartament, teren+construcție, teren intravilan, teren extravilan etc.);

o se identifică zona de dispunere: localitatea, zona și locația (inclusiv după indexul de străzi și numărul administrativ - unde este cazul);

o se identifică, după caz, alte componente necesare căutării în tabele: suprafețe, elemente componente (teren și construcție), anexe;

o se alege din tabel valoarea unitară corespunzătoare și apoi se calculează valoarea aferentă proprietății imobiliare în speță;

  • ♦   calculul valorii aferente proprietății în speță se face după principiul:

valoarea proprietății (V) = valoarea terenului (Vt) + valoarea construcției (Vc)

Obs.: se ia în considerare valoarea terenului pentru întreaga suprafață aferentă proprietății imobiliare în speță (din suprafața de teren NU se scad suprafețele ocupate de construcții!).

Studiu de piață imobiliară


13


Camera Notarilor Publici Cluj



584800


II


584700

LEGENDA

Cămin

Gratar ape pluviale

Stâlp electric din beton

Gard din plasa de sarma

Gard din beton

Limita coridorului de expropriere

Executant:

S C

ACAD TOP STUDIO

S.R.L

Beneficiar:

Municipiul Cluj-Napoca

Planșa nr:

1

Scara: 1:1000

Da.'ta.i

20.05.2020

Plan de situație cu imobilele afectate de suprapunerea cu amplasamentul obiectivului obiectului de investiții "Amenajare Parc Zona Observator, Cartier Zorilor”

Măsurat

Tudor FLOREA

Redactare

Lucian MANISOR

Avizat

Adrian GROSS

ANCEI

i i A <1


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE



Carte Funciară Nr. 307092 Cluj-Napoca



  • A. Partea I. Descrierea imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Str Observator, Nr. FN,Jud. Cluj

Nr.

Crt

Nr. cadastral Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

307092

3.260

  • B. Partea II. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    109051 / 08/08/2014

    Act Notarial nr. 2518, din 07/08/2014 emis de STÂNCII TUDOR DAN (act administrativ nr. 94527/10-07-2014 emis de OCPI CLUI; act administrativ nr. 64159/07-08-2014 emis de ANAF-AFP CLU););

    Bl

    Se infiinteaza cartea funciara 307092 a imobilului cu numărul cadastral 307092/Cluj-Napoca, rezultat din dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 306020 inscris in cartea funciara 306020;

    Al

    183974 / 09/10/2018

    Act Notarial nr. 3963, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA; Act Notarial nr. 3966, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

    Bll

    Intabulate, drept de PROPRIETATEcu titlu de drept cumpărare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1

    Al

    1) SOCIETATEA FLORISAL S.A., CIF:7377238

    Act Notarial nr. 3966, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA;

    B12

    Se notează interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, restructurare, amenanjare, construire și demolare

    Al

    1) LIBRA INTERNET BANK SA, CIF:8119644

    10405 / 22/01/2019

    Act Administrativ nr. 3469, din 10/01/2019 emis de OCPI CLUJ;

    B13

    se notează propunerea de alipire al imobilului de sub Al, cu imobilul înscris în cartea funciară nr. 307093 Cluj - Napoca, rezultând imobilul cu numărul cadastral 333659 UAT Cluj - Napoca

    Al

  • C. Partea III. SARCINI

    înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

    Referințe

    183974 / 09/10/2018

    Act Notarial nr. 3966, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA;

    C5

    Intabulate, drept de IPOTECA, Valoare:3300000 EURși celelalte obligații de plată aferente creditului

    Al

    1) LIBRA INTERNET BANK SA, CIF:8119644

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 3


Anexa Nr. 1 La Partea I
Teren

Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observații / Referințe

307092

3.260

* Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.

Date referitoare la teren

Nr

Crt

Categorie folosință

Intra vilan

Suprafața (mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

3.260

-

-

-

Imobil neimprejmuit.

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment ?» (m)

1

2

64.903

2

3

51.824

3

4

60.553

4

5

9.997

5

6

20.54

6

1

21.304

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 3


** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru.

*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma'fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

27/04/2020, 13:51


Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE


Nr. cerere

94283

Ziua

27

Luna

04

Anul

2020


Carte Funciară Nr. 307093 Cluj-Napoca


Cod verificare

100084048435

lllllllllllllllllll■lllllllllllll


  • A. Partea I. Descrierea imobiluiui

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Str Observator, Nr. FN,Jud. Cluj

Nr.

Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

307093

1.958

Teren împrejmuit;

Teren împrejmuit in partea de Nord-Est cu gard metalic, parțial in partea de Sud-Est si Sud-Vest cu qard de plasa.

  • B. Partea EI. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    109051 / 08/08/2014

    Act Notarial nr. 2518, din 07/08/2014 emis de STANCU TUDOR DAN (act administrativ nr. 94527/10-07-2014 emis de OCPI CLUI; act administrativ nr. 64159/07-08-2014 emis de ANAF-AFP CLUJ;);

    Bl

    Se infiinteaza cartea funciara 307093 a imobilului cu numărul cadastral 307093/Cluj-Napoca, rezultat din dezmembrarea imobilului cu numărul cadastral 306020 inscris in cartea funciara 306020;

    Al

    157574 / 31/08/2018

    Act Administrativ nr. 224690, din 21/12/2017 emis de BCPI CLUJ-NAPOCA; Act Administrativ nr. 3254, din 03/08/2018 emis de PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA; Act Notarial nr. 1797, din 24/08/2018 emis de NOTAR PUBLIC SMARANDA VALERIA BUDUSAN;

    Bll

    Se înscrie drept de servitute de trecere între punctele A, B, C, D, pe o suprafață de 89 mp, peste imobilul fond aservit înscris în cartea funciară nr. 327299 Cluj-Napoca, în favoarea imobilului de sub Al

    Al

    157569 / 31/08/2018

    Act Notarial nr. 1797, din 24/08/2018 emis de NOTAR PUBLIC SMARANDA VALERIA BUDUSAN; Act Administrativ nr. 89942, din 18/05/2018 emis de BCPI CLUJ-NAPOCA; Act Administrativ nr. 3254, din 03/08/2018 emis de PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUj-NAPOCA;

    Bll

    se noteaza dreptul de servitute de trecere între punctele A,B,C,S pe o suprafața de 62 mp, peste imobilul fond aservit înscris în cartea funciară nr 327134 CLUJ NAPOCA, în favoarea imobilului din acest CF

    Al

    183975 / 09/10/2018

    Act Notarial nr. 3963, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA;

    B13

    Intabulare, drept de PROPRIETATEcu titlu de drept cumpărare, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1

    Al

    1) SOCIETATEA FLORISAL S.A., CIF:7377238

    Act Notarial nr. 3966, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA;

    B14

    Se notează interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, restructurare, amenanjare, construire și demolare

    Al

    1) LIBRA INTERNET BANK SA, CIF:8119644

    10405 / 22/01/2019

    Act Administrativ nr. 3469, din 10/01/2019 emis de OCPI CLUJ;

    B15

    se notează propunerea de alipire al imobilului de sub Al, cu imobilul înscris în cartea funciară nr. 307092 Cluj - Napoca, rezultând imobilul cu numărul cadastral 333659 UAT Cluj - Napoca

    Al

  • C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 4

înscrieri privind dezmembrăminteie dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

183975 / 09/10/2018

Act Notarial nr. 3966, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Administrativ nr. 786149, din 20/09/2018 emis de LIBRA INTERNET BANK SA; Act Notarial nr. 3963, din 05/10/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

C5

Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:3300000 EURși celelalte obligații de plată aferente creditului

Al

1) LIBRA INTERNET BANK SA, CIF:8119644

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 4


Anexa Nr. 1 La Partea I
Teren

Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observații / Referințe

307093

1.958

Teren împrejmuit in partea de Nord-Est cu gard metalic, parțial in partea de Sud-Est si Sud-Vest cu gard de plasa.

* Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.

Date referitoare la teren

Nr

Crt

Categorie folosință

Intra vilan

Suprafața

(mp)

Tarla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

1.958

-

*

-

Teren împrejmuit in partea de Nord-Est cu gard metalic, parțial in partea de Sud-Est si Sud-Vest cu gard de plasa.

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment (** (m)

1

2

27.415

2

3

33.376

3

4

29.492

4

5

6.046

5

6

6.975

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment <** (m)

6

7

0.954

7

8

2.583

8

9

6.255

9

10

2.847

10

11

4.502

11

12

12.933

12

13

3.953

13

14

1.444

14

15

14.473

15

16

40.64

16

17

5.294

17

18

60.553

18

1

51.824


** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru.

*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.


Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

27/04/2020, 13:51

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară CLUJ

Nr. cerere

94284

Ziua

27

Luna

04

Anul

2020

Cod verificare

100084048430 lllllllllll■lllllll


Birou! de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca

ANCEI


EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Carte Funciară Nr. 321846 Cluj-Napoca

  • A. Partea I, Descrierea imobilului

TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Cluj-Napoca, Str Observatorului, Nr. FN, Jud. Cluj

Nr.

Crt

Nr. cadastral

Nr. topografic

Suprafața* (mp)

Observații / Referințe

Al

321846

6.877

  • B, Partea II. Proprietari și acte

    înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale

    Referințe

    121486 / 12/07/2016

    Act Notarial nr. 2892, din 11/07/2016 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN (act administrativ nr. 112884/27-06-2016 emis de OCPI CLUJ;);

    Bl

    Se înființează cartea funciara 321846 a imobilului cu numărul cadastral 321846/Cluj-Napoca, rezultat din alipirea următoarelor imobile:~-nr.cad.4576 (id electronic 285493) din cf.143403 (id electronic 285493) care se sistează;—nr.cad.6846 (id electronic 274361) din cf.168188 (id electronic 274361) care se sistează;

    Al

    B6

    Intabulare, drept de PROPRIETATEcumpărare și alipire, dobândit prin Convenție, cota actuala 1/1

    Al

    1) SOCIETATEA FLORISAL S.A., CIF:7377238

    152320 / 07/09/2016

    Acțiune In Instanța nr. CERERE DE CHEMARE IN JUDECATA NR. 17367/211/2016, din 07/09/2016 emis de JUDECĂTORIA CLUJ-NAPOCA;

    B8

    Se noteaza Cererea de Chemare in Judecata Înregistrata la Judecătoria Cluj sub dosar nr 17367/211/07-09-2016 formulata de Sipos Ana prin Av Ionela Catineanu in calitate de reclamanta, împotriva paratului SOCIETATEA FLORISAL S.A., avand drept obiect granituirea, recunoașterea dreptului de proprietate si modificarea limitelor imobilului de sub Al

    Al

    184154 / 23/10/2017

    Act Notarial nr. 4588, din 20/10/2017 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

    B9

    Se notează interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare

    Al

    1) LIBRA INTERNET BANK S.A., CIF:8119644

    54469 / 26/03/2018

    Act Notarial nr. 1208, din 23/03/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

    B10

    Se notează interdicțiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, restructurare, amenajare, construire și demolare

    Al

    1) LIBRA INTERNET BANK S.A., CIF:8119644

  • C. Partea III. SARCINI

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,

Referințe

drepturi reale de garanție și sarcini

184154 / 23/10/2017

Act Notarial nr. 4588, din 20/10/2017 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

CI

Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:6000000 RONși celelalte obligații de plată aferente creditului

Al

1) LIBRA INTERNET BANK S.A., CIF:8119644

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 1 din 4

înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini

Referințe

54469 / 26/03/2018

Act Notarial nr. 1208, din 23/03/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMiLIAN;

02

Intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:1718320 EUR: și celelalte obligații de plată aferente creditului,

Al /C.3

1) LIBRA INTERNET BANK S.A., C1F:8119644

118463 / 24/06/2019

Act Notarial nr. 2497, din 20/06/2019 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN; Act Notarial nr. 1208, din 23/03/2018 emis de Ciugudean GEORGE- MAXIMILIAN;

C3

se notează actul adițional nr.01/20.06.2019, autentificat sub nr. 2497/20.06.2019 NP CIUGUDEAN GEORGE MAXIMILIAN, la contractul de ipotecă imobiliară autentificat sub nr. 1208/23.03,2018 SPN NAPOCA LEX- CLUJ NAPOCA, privind dreptul de ipotecă înscris sub C2, având ca obiect modificarea valorii creditului din 40.000.000 RON in 1718320 EUR

Al

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Pagina 2 din 4


Anexa Nr. 1 La Partea I
Teren

Nr cadastral

Suprafața (mp)*

Observații / Referințe

321846

6.877

* Suprafața este determinată in planul de proiecție Stereo 70.

Date referitoare la teren

Pagina 3 din 4


Nr crt

Categorie folosință

Intra vilan

Suprafața (mp)

Ta rla

Parcelă

Nr. topo

Observații / Referințe

1

curți construcții

DA

6.877

-

-

-

Lungime Segmente

1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obținute din proiecție în plan.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment (*• (m)

1

2

20.329

2

3

13.771

3

4

14.221

4

5

26.057

5

6

1.136

6

7

40.31

Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001.

Punct început

Punct sfârșit

Lungime segment

(•• (m)

7

8

2.189

8

9

12.71

9

10

42.079

10

11

20.087

11

12

92.319

12

1

47.248


** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecție Stereo 70 și sunt rotunjite la 1 milimetru.

*** Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.


Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din cartea funciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001, coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și procese administrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică a documentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entității care a solicitat prezentarea acestui extras.

Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresa www.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil 30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,

27/04/2020, 13:51


Lista imobilelor proprietate privata ce se suprapun peste amplasamentul obiectivului de investiții "Amenajare parc Zona Observator, Cartie Zorilor, din Municipiul Cluj-Napoca"

Nr.

Crt.

Unitatea administrativ - teritoriala

Obiect

Numele si prenumele proprietarului/detinatorului terenului

Categoria de folosința

Nr. cadastral/

Nr. topo

Nr. carte funciara

Suprafața imobil de expropriat (mp)

Valoarea confom grila notarilor flei/mn)

Valoarea totala conform grilei notarilor

Valoarea Prejudiciului cauzat proprietarilor

Valoarea de despăgubire conform L255/2010

0

2

5

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

321846

321846

6877

830

5,707,910

570,791

6,278,701

2

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307092

307092

3260

830

2,705,800

270,580

2,976,380

3

Cluj-Napoca

imobil

S.C. FLORISAL S.A.

CC

307093

307093

1958

830

1,506,076.50

150,607.50

1,656,684

Total

12095

9,919,786.50

991,978.50

10,911,765



ANEXA 4 LA HOTĂRÂREA NR. 267/2020