Hotărârea nr. 709/2019

Hotărârea 709/2019 - Însușirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului - proiect din inițiativa primarului;

Reținând Referatul de aprobare nr. 516508/1/09.10.2019 al primarului municipiului Cluj-Napoca, în calitate de inițiator;

Analizând Raportul de specialitate nr. 516920/45/30/09.10.2019 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății și al Direcției juridice, prin care se propune însușirea Raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit prevederilor Ordinului Directorului General al Agenției de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, ale Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și ale art. 670, 676 Cod civil;

Potrivit dispozițiunilor art. 129, 133 alin. 1, 139 și 196 din Ordonanța de Urgență nr. 57/2019 privind Codul administrativ,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se însușește Raportul de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5, întocmit de evaluator autorizat Cheșa I. Florin, potrivit căruia valoarea imobilului este de 52.000 euro fără TVA, conform Anexei care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

..


Art. 2. (1) Se aprobă sistarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii nr. 20, Corp II, ap. 5, identificat cu nr. topo. 6827/2/4/2/V, înscris în CF nr. 280165-C1-U4 Cluj-Napoca, CF vechi 166192, cu drept de proprietate în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în cotă de 12,53/100 parte și Toroczkai Ileana, în cotă de 87,47/100 parte, prin atribuirea cotei de 12,53/100 parte, aflată în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în favoarea numitei Toroczkai Ileana, cu plata unei sulte în valoare de 6.516 euro fără TVA, potrivit Raportului de evaluare întocmit de evaluator autorizat Cheșa I. Florin.

(2) Toroczkai Ileana va efectua plata sultei reprezentând contravaloarea cotei de 12,53/100 parte din imobil, în valoare de 6.516 euro, fără TVA, la cursul BNR din data plății, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, în termen de 60 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri.

Art. 3. Se mandatează doamna Olâh Ernesej pentru semnarea actului în forma autentică.

Art. 4. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.


; Jr. Aurora



Nr. 709 din 16 octombrie 2019 (Hotărârea a fost adoptată cu 25 voturi)



ANEXĂ LA HOTĂRÂREA NR. 709/2019

7 I

3 CHEȘA !. FLORIN- EVALUATOR AUTORIZAT

' GIF 32848140

Sediu: Sat Florești, nr. 278, ap. 24, jud.Cluj, cod poșta! 407280

Tel 0740 086 246


Nr. 236 /17 mai 2019

"Apartament la casa"


PROPRIETAR:           Municipiul Cluj-Mapoca, in administrarea Consiliului

Local al Municipiului Cluj-Mapoca in cota de 1253/10000 si Toroczkai Ileana in cota ele 8747/10000

CLIENT:      TOROCZKAI ILEANA

Adresa:         Mun. Cluj-Mapoca, str. Câmpul Pâinii nr.20, ap. 5, corp li, jucl.

Cluj

DESTINATAR: Primăria Municipiului Cluj-Mapoca

Evaluator: Chef a Ftorin

legitimația ANEVÂK: 17909 - valabila 2019

T3



SINTEZA EVALUĂRII


Executant raport de evaluare

CHEȘA1. FLORIN - EVALUATOR

AUTORIZAT

Reprezentant legal

Nume Prenume Data predării raportului:

Cheșa

Florin

17 mai 2019

Data de referință a evaluării / Data inspecției Semnătura

9 mai 2019

Evaluator autorizat

Nume Cheșa

Prenume Florin

Nr. legitimație 17909 - valabila 2019

Evaluatorul care a participat la inspecție Cheșa Florin leg 17909

Imobil evaluat

Nr.CF / localitate CF 280165-C1-U4 / Cluj-Napoca Cadastral / topografic Top: 6827/2/4/2/V

Adresa (județ, localitate , strada nr., bloc, scara, Mun. Cluj-Napoca, str. Câmpul Pâinii apartament, etc nr.20, ap. 5, corp II, jud. Cluj

Proprietar conform CF Municipiul Cluj-Napoca, in administratea Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca in cota de 1253/10000 si Toroczkai Ileana in cota de 8747/10000

Client ( Denumire) TOROCZKAI ILEANA

Utilizator    Primăria Municipiului Cluj-Napoca

Tipul valorii: Valoarea de piață conform SEV 104 - Tipuri ale valorii:

„Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o

I

tranzacții hepaTtTnitdâre, după un marketing adecvat și Tn care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

Descrierea raportului

Prezentul raport de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018, adoptate de ANEVAR, cuprinde descrierea tuturor datelor, , faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la : indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la SEV 103 Raportare (IVS 103).

i

Prezentul raport poate fi identificat sub nr. Nr. 236/ 17 mai 2019 în baza de date a evaluatorului. Raportul este identificat (în forma electronică - pdf), cu semnătura electronică a evaluatorului.

CARACTERISTICILE IMOBILULUI EVALUAT

Imobil

Identificare scriptică : conform CF (ap, vila,spațiu,teren,etc)


Apartament la casa situat la etajul Parter j „compus din: 1 cameră, 1 bucătărie, 1 baie, 1 cămară de alimente, 1 antreu, 1 boxă p.i.c. în cotă de 22,34/100 parte, teren în proprietate 69/308 parte”

Identificare faptică :      conform inspecție


Conform cu identificarea din CF, cu excepție camara alimente a fost transformata in bucătărie iar in loc de bucătărie se afla o camera de locuit.

Dreptul de proprietate evaluat

Amplasare în localitate :

Denumire cartier

Vecinătăți:

Calitatea vecinătăților:

I Utilizarea actuală :

i CMBU _____ :      actuala/viițoare

Intravilan / extravilan :      conform CF

Categoria de folosința :     conform CF

Suprafața:           mp/ha

Utilități la front stradal:

Tipul drumului de acces la terenul evaluat:

Calitatea/starea drumului de acces :

Integral (deplin)

zona mediană

Cartier Iris - Zona Clujana mixt, preponderent rezidențial bună

rezidențială

Rezidențială / rezidențială

Teren

intravilan

Cota parte indiviză, proprietate personală, în folosință

69/308 m2

energie electrică, apă, canalizare, gaz metan asfaltat

bună

ml


Da


Front stradalj

f __   _                _           Construcții

i Tip :__________________________R;I;C;A etc

i Regim de înălțime construcția de bază:

Vechime:                      ani

Stare tehnică apreciată :

Stadiu fizic apreciat ca fiind executat:

Etajul la care se afla imobilul:

Gradul de finisare a construcțiilor evaluate : Modernizări:                   Da/Nu

Sc;Sd;Su:                        rnp.


i

Abordări / Metode/Tehnici utilizate


rezidențiale_______________________

Sp+P

1900, modernizata in 2018 bună

100%

P inferioare

Da

Sconstruiță~ ~ HI , S utila- 51,42 m


Abordarea prin piață - comparații Abordarea prin venit - capitalizare directă Cursul de schimb leu - € folosit pentru transpunerea calculelor în evaluare 1 € = 4,7599 lei


Valoare de piață:


52.000 € echivalent a 247.5'15 lei


Cote de 1253/10000 ■ Municipiul Cluj-

Napoca in administrarea Consiliului

Local Cluj-Napoca

6.516 €

echivalent a

31.014 lei

Cote de 8747/10000 - Toroczlkai Ileana

45.484 €

echivalenta

216.501 lei

Data evaluării

09.mai.19

Curs 1 € =

4,7599 lei


  • 1     l ermenii de referință ai evaluării

    • 1.1     Identificarea și competența evaluatorului

    • 1.2    Identificare/Descrierea raportului

    • 1.3     Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

    • 1.4     Scopul evaluării

    • 1.5     Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării (obiectul evaluării)

    • 1.6    Tipul valorii

    • 1.7    Data evaluării

    • 1.8    Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

    • 1.9    Natura și sursa informațiilor utilizate

    • 1.10   Ipoteze - Ipoteze speciale

    • 1.11   Restricții de utilizare, difuzare sau publicare. Condiții limitative

    • 1.12   Reglementări / Conformitatea cu standardele de evaluare

  • 2    Prezentarea datelor...............................................................................................................1

    • 2.1     Identificarea proprietății imobiliare subiect. Descrierea j uridică

    • 2.2    Identificarea bunurilor mobile evaluate ( componenta nonimobiliară)

    • 2.3    Date despre zonă, oraș, vecinătăți și amplasare

    • 2.4    Informații despre amplasament. Descriere fizică

Terenul de amplasare

Construcția de bază

Apartamentul

  • 2.5    Date privind impozitele și taxele

  • 2.6    Istoric, incluzând vânzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente

  • 3    Analiza pieței

    • 3.1     Analiza cererii

    • 3.2    Analiza ofertei

    • 3.3     Echilibrul pieței

    • 3.4    Condițiile pieței - “Analiza prețurilor”

  • 4    Cea mai bună utilizare

  • 5   Evaluarea

    • 5.1    Abordarea prin piață

    • 5.2    Abordarea prin venit

  • 6    Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

  • 7   Anexe

_______7.1     Documente ale proprietății

  • 7.2    Schiță

  • 7.3    Prezentarea evaluatorului

52.000 €

echivalent a

247.515 lei

unitar

din care:

Cota de 1253/10000 - Municipiul Cluj-Napoca in administrarea Consiliului Local Cluj-Napoca

6.516 €

echivalent a

31.014 lei

Cota de 8747/10000 - Toroczkai Ileana

45.484 €

echivalenta

216.501 lei

Data evaluării

09.mai. 19

Curs 1 € =

4,7599 lei

Rezultatul abordării prin piață: 52.000€ echivalenta 247.515 lei

Valoarea estimată prin aceasta metodă include și dreptul de folosință asupra terenului aferent proprietății și a cotelor părți indivize comune din imobilul în care este situat apartamentul

Valoarea nu cuprinde TVA




S-au ajustat comparabilele ofertate datorită faptului ca aceste proprietăți sunt ofertate si nu tranzacții. Din analizele de piață efectuate și din informațiile de piață obținute (interviuri) rezultând că prețul final de tranzacționare al proprietăților de acest fel este mai mic în comparație cu prețul de ofertă. Comparabilele au fost verificate telefonic.

  • 1. Drept de proprietate transferat                                                 Nu au fost necesare ajustări

  • 2. Condijii de finanțare                                                            Nu au fost necesare ajustări

  • 3. Condiții de vânzare                                                             Nu au fost necesare ajustări

  • 4. Cheltuieli imediat după cumpărare

    Nu au fost necesare ajustări

    Nu au fost necesare ajustări


  • 5. Condiții de piață (timpul)

    S. Localizare


Ajustări aplicate comparabileor pentru poziționarea lor in zone mai bune / slabe din punct de vedere economic si social fata de proprietatea subiect. Ajustări aplicate in urma studiului de piața a evaluatorului.

7. Caracteristici fizice

a. Tip apartament


Ajutări aplicate comparabilei 3 pentru tipul de apartament, respectiv apartamentele de tip decomandat sunt cete mai tranzacționare si au un preț mai mare fata de apartamentele de tip semidecomandat. Ajustări rezultate din analiza de piața a evaluatorului.

b.Etaj

Nu au fost necesare ajustări

c.Finisaje

Ajustări aplicate comparabilelor 1 si 2 pentru aducerea lor la nivelul de finisare a proprietății subiect.

Ajustări aplicate tuturor comparabilelor doarece beneficiază de centrala

d.încălzire / apa calda proprie

termica. Ajustări rezultate din costul de achiziție si montaj al centralei termice

e.Vechime - an construcție

Nu au fost aplicate ajustări, proprietatea subiect beneficiază de a.copetis.uLsr.himbatsi modernizata la exterior-in anul 2-01-3. -

Ajustarea aplicata comparabilelor a fost calculata inmultind ajustarea unitara (prețul ajustat/ suprafața) cu diferența de arie intre fiecare

f.Suprafața utilă

comparabila si subiect. Acolo unde dimensiunile comparabilelor si proprietatea subiect au fost mici (piața "nu le vede") nu au fost aplicate ajustări.

g. Balcon

  • 8. Teren in exploatare

  • 9. Garaj, parcare sau anexa imobiliară

  • 10. Utilizarea

Nu au fost necesare ajustări

Nu au fost necesare ajustări

Ajustări aplicate comparabilei deoarece beneficiază de parcare proprie ,

Nu au fost necesare ajustări

11. Componente non-imobiliare ale                             Ajustări aplicate comparabilelor 1 si 2 pentru ca acestea vin complet

valorii                                                             mobilate si utilate. Evaluarea nu cuprinde elemente de tip non-imobiliat.

Valoarea estimată a fost asimilabilă valorii corectate cu cele mai puține corecții (corecția brută procentuală cea mai mică)

5.2 Abordarea prin venit

în abordarea prin venit evaluatorul analizează capacitatea proprietății de a genera venituri viitoare (beneficii). Veniturile viitoare sunt capitalizate pentru a determina o opinie asupra valorii actualizate. Principiul fundamental este cel al anticipării.

Evaluatorul a folosit ca și metodă conversia valorii prin aplicarea factorului de venit (multiplicator de venit - Multiplicatorul Venitului Brut Potențial1 2 3).

Formula de calcul: V abordare prin venit - Venit brut potențial x MVBP

Venitul brut potențial se bazează pe chiria potențială.

Din analiza de piață rezultă că pentru proprietăți asemănătoare cele evaluate chiriile se încadrează în intervalul: 250 €/lună și 550 €/lună.

Având în vedere scopul evaluării, ținând cont de cererea la închiriere pentru proprietăți similare celei evaluate, localizarea proprietății precum și caracteristicile fizice ale subiectului evaluat (dotări, finisaje), chiria selectata de evaluator a fost 300 €/lună (5,83 euro/mp inchiriabil).

MVBP - Multiplicatorul venitului brut potențial a fost selectat din intervalul valorilor obținute din piață. Calculul și selectarea acestuia este prezentată astfel:

1 Aria'utilă


  • 2 Chirie potențială

  • 3 Muptiplicator VBP

  • 4 Total 1 Vaioare estimată


unitara:

5 Total 2 Costuri de conversie / reparații / investiții de adecvare pentruatingerea performanțelor pieței __ unitară:

09-mai-19 4,7599 lei /



4: C Sfp'î I ;

. 5J A2 fnp 300€/iună

....

57.000 €

1.109 €/mp


3.857 €


conform documente / inspecție Conform analiza de piață


Conform calcul

ctr. 2 xcrt. 3 raportata la suprafața utila


estimat conform CIN


raportata la suprafața utilă


Estimarea multiplicatorului (Mvbp)

( Lii(.’           f l.<T.

Comparabila 1

7 79.020 €

550 €7

140

Preț tranzacție (ofertă

Comparabila 2

75.518 €

350 €

220

decotată) / Chirie brută

Comparabila 3

7 88.011 €

400 €7

220

lunară

- -

190

Calculul abordării se prezintă astfel:

Calcul - Capitalizare directa

din care

Municipiul Cluj-Napoca in administrarea Consiliului 6.641 €

Local Cluj-Napoca

Cota de 8747/10000 -

Toroczkai Ileana        46.359 €


echivalent a


echivalent a


31.610 lei

220.66S lei


Rezultatul abordării prin venit: 53.000 € echivalent a 252.275 Lei

Valoarea estimată prin această metodă include și dreptul de folosință asupra terenului aferent proprietății și a cotelor părți indivize comune din imobilul în care este situat apartamentul

Valoarea nu cuprinde TVA.

6 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obținerea următoarelor indicații asupra I valorii de piață a proprietății:

Rezultate obținute:      Abordarea pnn piața

Abordarea prin venit :

53.000 €

252.275 lei


Abordarea prin cost neaplicabilă


52.000 € echivalent a (rotunjit) :         247.51 S lei

în analiza selectării indicației asupra valorii s-a ținut cont de: Adecvarea metodei             bună                 bună

neadecvată fără precizie mică


Precizia                          bună                 rezonabilă

Cantitatea informațiilor             mare                   suficientă


Având în vedere rezultatele obținute prin aplicarea metodei de evaluare (adecvarea), relevanța și precizia acesteia, informațiile de piață care au stat la baza aplicării (inclusiv cantitatea informațiilor) și scopul evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată a proprietății imobiliare descrise este:

Valoarea de piață

52.000 € echivalent a 247.51 S lei

Valoarea a fost determinată prin abordarea prin piață - metoda comparațiilor

.......        i

52.000 €

echivalent a

din care:

Cota de 1253/10000 - Municipiul Cluj-

Napoca in administrarea Consiliului

6.516 €

echivalenta

Local Cluj-Napoca

. ... ................

...... ______________

echivalent a

Cota de 8747/10000 - Toroczkai Ileana

45.484 €

Data evaluării

09.mai.19

Curs 1 € =


247.515 lei

unitar .

31.014 lei

216.501 lei

4,7599 lei


Evaluator

; Cheșa Florin


I W. l’?9»9Sdj

Vaîatiii 2019




1

Evaluatorul consideră adecvată utilizarea metodei, fiind destul de credibilă, întrucât cheltuielile de exploatare aferente

2

proprietății (cheltuieli care cad în sarcina proprietarului), pentru proprietăți similare celei evaluate pot diferi semnificativ

3

de la o proprietate la alta.