Hotărârea nr. 993/2017

Hotărârea 993/2017 - Vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, Piața Liebknecht nr. 7-8, parter, ap. 28, în favoarea doamnei Merca Adriana.


CONSILIUL LOC AT. AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca^

Piața T.eibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28, în favoarea doamnei Merca Adriana

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în .ședință ordinară.

Examinând proiectul de hotărâre privind vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, Piața Leibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28. in favoarea doamnei Mereu Adriana - proiect din inițiativa primarului și a consilierilor locali: Olâh Enicsc și Tomoș Constantin;

Analizând Referatul nr. 562319/451/07.12.201 7 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății prin care se propune vânzarea spațiului cu altă dușii nație decât cea de locuința, situat în municipiul Cluj-Napoca, Piața Leibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28, în iăvoarca doamnei Merua Adriana, urmaș dc cruu-martir;

Reținând prevederile Legii nr. 341/2004, actualizată. Raportul de evaluare nr. NCV 6226/12.10.2017 întocmit dc societatea NTOCONSTJLT VALUAHON S.R.L, acordul/acccptul doamnei Mcrca Adriana privind cumpărarea cu plata integrala a imobilului situat in municipiul Cluj-Napoca, Piața Leibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28, acord precizat în cadrul ședinței cin data du 7.12.2017 a Comisiei dc aplicare a Legii nr. 550/2002, mandatată și pentru soluționarea cererilor formulate în temeiul Legii nr. 341/2004. acord menționat în proccsu l-verbal al ședinței, Cerlilicatul de urmaș du uruu-martir scria IJEM MNR 00164;

Văzând avizul comisiei de specialitate:

Petri vi L dispozițiunilor art. 36, 39 al. 1 și 45 din l.egea or. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Sc însușește Raportul dc evaluare nr. NCV 6226/12.10.2017, întocmit de societatea NEOCONSIJLT VAT.UATION S.R.L, pentru spațiul situat în municipiul Cluj-Napoca, Piața Leibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28, ce se constituie în Anexă și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art, 2. (1) Se aprobă vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat. în municipiul Cluj-Napoca. I’iața Leibnecht nr. 7-8, parter, ap. 28; identificat în C.F. individulă nr. 253667-C1-U4 Cluj-Napoca, nr. topo. 6960/S/XXVIII, C.F. colectivă nr. 253667-CT, compus din: una magazie pâine, un grup social, suprafața utilă: 32,28 mp., având p.i.c. 1,4/100, la prețul de 30.000 EURO, valoare

care nu include T.V.A., în favoarea doamnei Merca Adriana. CNP               , urmaș de crou-marlir.

(2) Prețul va îl achitat integral în lei la cursul Băncii Naționale a României valabil la data

efectuării plății.

Art. 3. încheierea contractului de vân’/are-curnpărare și achitarea integrală a prețului vor fî efectuate în termen de cel mult 60 de zile- de la dala comunicării prezentei hotărâri.

Art 4. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Nr. 993 din 19 decembrie 2017 (Hotărârea a fost adoptată cu 25 voturi)



Anexă la Hotărârea nr. 993/2017



Nr, N2V 6226/12.10.20“'/

Adresa;


Ctienu





Mjn I XiJj-b- a.corza, str.Piața I rioknechl nr '7-5, p.-=: ter, ap.28


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CI l.J NAPOCA

DIREG. \A PATRIVOL UL M.UNICIP UI.UI Șl EVIDLN,’A PROPRII lÂȚ-l SERV::: U EVIDL'N , PATRIMONIU Șl CADASTRu


LtastinHvh':


PRIMĂRIA MUN CI PI UI UI CLUJ NAPOCA


DIREG |IA PATRIMONIUL MUNIClPÎUI UI Și EVIDENȚA PROFSiC 1AȚi.' /

SERV1C!.; l VIDEN"Ă PATRIMOMid 51 CA RASTRU               >.■'/          ‘

.7-7

/j i

' ! I


Otlon'îbrîe 2017 -


OalEk1. iniacrnojîUi» ji conjinutol p-e/afitdj.i rapt r'ird cr.n'irlHnliHle, nuvui juna fi coa ateh pa.-iH judîn -.ot.-ijiale și ivj vor fi țfonsniisp uftor îarȘ rara âco-dui nciib și prealab?. al WECCONSUL.T VAI-CATION ș al Pi ir.virfti Mu.-idu ului Chij-Napora.


NcCcoiuUlVîlt.-jticr.

CocU'.k                       ‘i-:’ S =31 /•■ -l Cwsrj'iv’':     i

i.id .S.Aîm «G30      :•'<£ C’- ‘-«3X1 £=-:? -•>'? Ci ' Ca:>t;i



' Nunele clientela i


l~Eiete ova luă r_i____

I Tisul proprietăți __

Arinesa j-cprieLății

.. Proprietar


PARTEA 1 ■ SINTEZA EVALUĂRII

•1 I


Mumăi topografia____

h i. măr Car e Funcitirâ __

I ! iste arte.or de propriu ic te

L __ ___ __ _

. Sit-.irțic /1 îil'iza-.?;- actuuiă a ' i menitului

' j

I Cur ma; buna uliii/are

• Sqmafdiî Imp'


; oR‘MARÎAMUNICIP1JLLI CLU I-NAPOCA

3ÎRE0ȚA ^AlUiMDNlUL MUNICIPIULUI Șl FVIDLN: A PROPRIETĂȚII

_ SERVICII R/.JENȚA PA1 RlMQXItU Șl CADASTRU

_   T34.m.2C17___________ __________

____ Spațiu comercial_____________ _______ _____ ___mun.Cluj-Napoca, str. Piața I eibknecht nr 7-8, parter, ap.28______ ___

Statul Renan, în fc.omnță grelur.ă pe o perioadă da 10 ani a SC VEL PITAR bA RM.VĂLCFA _____

6960/S/XXVl-l______

253667-C-l.1 cin m11 n.C.ii-Naț:■ r;ca_____

Extras dc curie funciyra 253667 -Cl-U-i - Cluj-Nacocu

Releve e_______________ _______. ____

t;'(uaț?a ocupcnțTcr: liber



J.

Crintraae de r.cnucsiune /încl: Fiere / comodat: ru rrn avut I.: dispoziție


Unitate :nd:v.ci.ula

Teitem ___

Dcscf isrea /rinei si .•


ampiascrignlu’.u.i prin p- iama '.oului de proprie laie evaluat


jÂn.i. ccnul :~l rii janul '-r.r| Jip co isrr’jLiie lsr.~uc.iute! Oc: '

I

I

I


.!

i

i


riei n in 3 Im


comercial__

Au: 37,28 mp


în rote părți iridly'Zd__________ ________ ______ ’__

Proprietate© e-valUclâ este amplasată înlr-o zonă madama, cu acces ropid și facil, în uanierul ris. I a i itersec.ij dintre sir.-.zile Oaș.j.uj și Sliaua Glîedrgbe Asochi. o zona cu locuințe individuale, zona preponderent re’idenli-jiă. casc, vile și or-.exe gospodărești eic. Spațiul


___ este localizai h sar cirul cnu 1 i nobi. .ip 5+P-'3E.


J_96*

Sl^rSk


descriu: e constructivă spațiului evaluat:

Structură: -undali; -jeton o.-nbit, structura de rezistență : cadre dir bz-.oH, ccrnpertimc-nări i:uc-r:ri.=re ș; închidcii perima rate reeteate din

, z.iiui te dc c.: rsrni du. acoperiș tip .eraw ne ck cu labilă

Finisaje Ulterioara.- Spultel necesită reamena ar? și fnizaje; Tâmplăria la fateilă este metalică cu gs-urn simplu. Perei i au zUgreveli simple și pai doseli din mozaic; Spațiul lî r.pune :Je grup '.-.nnitar. Nnresilă renovate Finisaje exterioare: I om.uiel:: simple, far a tcrnm’zotețic, zugrăveli


____Șj rnp ic._

î Ut ITăți edil:l<_iH existente

Curent electric

de

[

Alimeniare ci. așa

do

ALmentere t.u caz

da .

I

Canalizai e

da

1

Termoficâre

da


___Rannri ds evajuare proprietate comerciala

Concluzie privind imobilul eveluat

i

Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnică a imobilului evaluat este inferioară. Nu am avut la dispoziție o expertiză tehnică dirt care să pulern deduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii spațiului într-o stare tehnica adecvată; în cadrul raportului, investițiile de adecvare au fost estimate de noi.

Clădirea nu este inclusa în lista construcțiilor ce prezintă risc major la acțiuni de natură seismică.

Gradul de finalizare al construcției

Construcție finalizată

•y^lcarea    costurilor     de

finalizare a construcției

-

Gradul de lichiditate

Grâu de lichiditate mediu, fiind situat în zona mediană al municipiului Cluj-Napoca, cu cerere sub medic, și afectat de starea tehnică inferioară, ce imolică investiții semnificative necesare aducerii imobilului la

standarde actuale

Metode de evaluare |nr. și descriere-:

S au aplicat 2 metode de evaluare: metoda comparației de piață și metoda capitalizării venituLui

OPINIA   EVALUA TORULUI

PRIVIND VALOAREA DE PIAȚĂ

30.000 EUR

137.580 RON

Mențiuni

Valoarea de piață reprezintă rezultatul abordării prin venit, considerat cel mai relevant în cazul de față

- Valoar ea nu include 1 VA

Curs de schimb valutar la data evaluării lle /EUR - curs BNR)

4,5860 ron/eur

... i

Qbservalii/menliuni speciale 1 ret        la        identificarea

evenlua.elor situați speciale ale drepturilor de proprietate, menționate în documente -super ficie. uzufruct

Conform Extrasului de Carte funciară avut la dispoziție, proprietatea este liberă de sarc.ri.

EvaLuator:


Măritiș Șufană

Evaluator autorizat^NEVAR- El. EPI

'S.


Declarația evaluator ului

Evaluatorul prezentului raport este SC NEOCONSULT VALUATION SRL, membru corporativ ANEVAR, autorizația 0377, prin colectivul de evaluatori autorizați din cadrul societății, care au competența cerută do domeniu1 specific al evaluai ii (specializarea EPI], respectiv col (ce ) care semnează prezenlul raport de evaluare.

Prin prezenta. în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că: afirmațiile prezentate și susținute în acest raport suni adevărate, corecte, obiective și imparțiale; ne avem n ci un interes prezent sau de perspectivă referitor la obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influența legată de părțile implicate; suma ce ne revine drept plată pentru realizarea p-'ezentului raport n.j are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori [din evaluarel sau interval de valori care sa favorizeze clientul sau vreo parte .mpl cată și nu esle nfluențatâ do apariț o unui eveniment ulterior; evaluarea de față nu a impus evaluatorului să apeleze la asistență substanțială din partea altor specialiști; analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt în concordanță cu ipotezele și ipotezele j speciale considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor d n standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării; s-au primit informații și documente legate de identificarea obiectului evaluării din partea solicitantului evaluării și/sau a reprezentanților acestuia; prezentul iaport a fost realizai pi n respectarea recomandărilor ..Codului de Elită al profesiei de evaluator autorizat”, se supune Standar delor ANEVAR în vigoare la data evaluării, și poate fi cxperlizat fia cerere, cu acoidul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat. în conformitate cu Standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării. în speță SEV 400 ..Verificarea evaluărilor”; evaluatorii care certifica prezentul raport de evaluare au competența necesară impusă dc complexitatea temei de evaluare (tip proprietate, arie geografică, scop lucrare); la data elaborării acestui raport, evaluatorii care semnează mai jos sunt membri autorizați ai ANEVAR, au îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională al ANEVAR și au competența necesară realiză'ii prezentei evaluări; Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare arc încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIAN7 -' TIRIAC ASIGURĂRI S.A Firma NEOCONSULT VALUATION S.R.L. are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A.; Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOCONSULT VALUATION, aplicarea și respectarea procedurilor interne fiind verificate intern.

1 TFRMENII DC REFERIN FĂ Al EVALUĂRII

Identificarea și competența evaluatorului

Evaluatorul prezentului raport este SC NEOCONSULT VAI UATION SRL, membru corporativ A.NEVAR, autorizația 037/. prin colectivul de evaluatori autorizați din cadrul societăți;, care au competența cerută de domeniul specific al evaluării Ispec eli/aiej EPt], respectiv cel Ice ) care semnează prezentul r aport de evaluare.

Evaluatorii desemnați și membrul corporativ nu au nici a legătură sau implicare importantă cu subiectul evaluării sau cu partea care a comandai evaluarea și nici cu ceilalți utilizatori desemnați ai evaluării.

Cele prezentate mai sus sunt declarați' ale evaluatorului și sunt susținute prin elaborarea prezentului raport.

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Singurii utilizatori desemnați ai prezentei lucrări (în calitatea lor definită mai jos.', utilizatori unici față de care evaluatorul își asumă responsabilitatea, dar numai pentru scopul men ț i o na t, si i n k--------------------------------------------------

□ Proprietar: Stătu'. Român, ~n folosință gratuită pe o perioadă de 10 ani a SC VEL PITAR SARM.VÂLCEA

O Destinatarul: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ NAPOCA D'RECȚIA PATRIMONlUu MUNICIPIULUI Șl F.V1DEN FA PROPRIETĂȚII


Prezentul raport nu este destinat pentru orice alte persoane și/sau pentru orice alt scop decal cel definit pe parcurs, iar evaluatorjl nu își asumă în nici un fel responsabilitate decât pentru utilizatorii desemnați mai sus și scopul menționat.

Scopul evaluării. Utilizarea evaluării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății subiect în vederea vânzării imobilului de către PRIMĂRIA MUN OPIULUI CLUJ-NAPOCA.

Evaluarea nu va fi utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

Identificarea activului supus evaluării

  • 1.1.1 Identificarea proprietății imobiliare

Proprietatea imobiliară, obiect al evaluării, este de tipul: "spațiu comercial”, situat la palierul imobilului colectiv tip S+P+3E, cu caracter mixt, comercial și rezidențial, descrisă conform CE și documenta puse la dispoziția evaluatorului și anexate, după cum urmează:


  • 1.1.2 Drepturi de proprietate evaluate. Identificare juridică a proprietății evaluate

S-a evaluat dreptul de proprietate asupra proprietății ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat: absolut, integral, al proprietarului : Statul Român, în folosință gratuită pe o perioadă de 10 ani a SC V-l PITAR SA RM. VÂLCEA.

Situația privind Cartea Funciară: Evaluatorul a avut la cispoziție Extrasul de Carte Funciară eliberat în dala de 25.11.2310, anexat prezentului, din care s-au extras datele prezentate. Conform acestuia nu sunt înscrise sarcini.

A fost evaluat dreptul de proprietate absolut/intoaral asupra proprietății imobiliare subiect, iar proprietatea s-a evaluat ca fiind liberă de sarcini.

Dreptul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzacționabil și neafectat de eventuale sarcini ori ade aspecte Litigioase care pot afecta valoar ea.

Identificarea proprietăți coninrrn Extrasului CF este următoarea:

Pag, na <5/57




extras de carte funciara pentru informare


A. Partea î-       de aVcrc)


■-WUI H!>O« N< ’:36f ' • •

rjJr-..>.u..'Crz4,-l^ir:c'.-Clu:


/       • rr<«±ntelc d* v*Pa/ ca pair


5 debarale, 2 pufloicpe


-^***tf >Af ea^-1 &?- G          I;jA +•

,-'l.< -COlntfA’țt £,’-■■ - ** •&


1.


3Z


Al


■, CpT N< 15. ' î lA 7AR5Î.*5 |

CQW'IJS Ț^J !

I • J                         •

! PÂINE , ‘ »&?•“ , . sor.^^usv

JJ.27 NP . f.U I 1 r-K 1/,' «<-*-'IN j • ry jg» |


B. partea »- (W* dc prupr.etale)


?.ir

i \                                  - — •-    ---'

r" : ?Gi4'7~/_2J.        .....~----------— ■' ■       ~

Nu am avut la dispoziție avize de funcționare ale spațiului.

Nu am avui la dispoziție documente sau informații legate de restricții asupra dreptului de proprietate (altele decât cele prezentate); nu se cunosc investiții ale terților care să impună o defalcare a dreptul de proprietate.

1../5

Pagina 7/57

----   -------------------- -----------Raport de evaluare proprietate comercială

  • 1.1.3 Identificarea activului evaluat. Identificare cadastrala si faptică.

Proprietatea 3 fost identificată cadastral în baza adresei și datelor înscrise în Extrasul CF nr. 253667-C'-U4.

Identificarea în teren a fost realizată de evaluator Monika lacob împreună cu reprezentanta Primăriei mun.Cluj Napoca, d-na Ștefania Cucereanu.

SEV 1 04 -Tipuri valorii

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport de evaluare este valoarea do piață.

Raportul de evaluare a fost întocmit în vederea exprimării unei opir.i privind valoarea de piață a proprietății imobiliare analizate.

Definiția valorii de piață, conform SEV IOD -- Cadrul general este următoarea: "Valoarea de piața este suma estimată pentru care un aciiv sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzatoi hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în cart? pârlite au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere."

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurcnțială unde parlicipanții acționează în mod liber. Nu s-a avut "n vedere în prezentul raport mcio analiză a unei situați. încadrate sau asimilate unei ..vânzări forțate”, sau a unui alt tip de valoare decât cea de piață.

□ Modalități de plată: valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite liate, leasing etc.l.

O Moneda raportului: Conform uzanțelor, opinia finală a evaluări este prezentată în Lei și Euro; în general, piața specifică se raportează (ca tranzacții și oferte), în monedă Euro; cursul mediu de schimb utilizat pentru conversie este cursul BNR valabil la data evaluării și prezentat în sinteză.

, Valoarea exprimată ir prezentul raport este valabilă numai în concordanță cu ipotezele și ipotezele speciale prezentate în raport, orice element ce conduce la reîncadrarea în acestea din urmă, impunând actualizarea lucrării.

Data evaluării

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Monika lacob împreună cu reprezentanta Primăriei mun.Cluj-Napoca - d-na Ștefania Cucereanu, "n luna octombrie 2017.

Au fost preluate informații referitoare la proprietate [amenajări, vecinătăți, acces, situație juridică, etcl, au fost analizate documentele avute la dispoziție, primite de la solicitant. Fotografiile anexate reprezintă situația de la data inspecției.

I a baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii octombrie 2017, data ia caie se consideră valabile ipotezele considerate și valorile exprimate de către evaluator [data evaluării],        '       .                    ■         •

Evaluarea a fost realizată în data de 04.10.2017.

_______. -_______ijl

;            .     ...                                         Patj/na 8/57

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Documentarea realizată în cazul evaluării subiect cuprnde următoarele analize:

  • □ Analiza documentelor primite de la solicitant/dest.natar, în cazul de față de la Primăria Cluj-Napcca-, documente juridice, planuri si schite, ele.

  • □ Analiza dalelor preluate cu ocazia inspecției, identificare faptică, istoric utilizare, funcționalitate și întreținere proprietate, etc.

  • □ Analiza pieței specifice: analize do piață scrise și din mediul onl ne publicate de. companii specializate în analiza petei imobiliare, evoluție piață specifică, perspective etc.

  • □ Analiza prețurilor și costurilor în construcții, practicate pe piață, cin surse scrise și din mediul online în cazul unor monumente istorice.

Restricții documentare: nu am avut La dispoziție avizul de funcționale al spațiului Isau cocumenle similare].

' Nu am avut la dispoziție expertize tehnice actuale ale construcțiilor, sau alte documente Legate de calitatea lucrărilor executate, situații de lucrări realizate până la data evaluării, nici documente legate de calitatea utilităților, capacitatea acestora sau locația lor exactă.

Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea

Documente avute la dispoziție și anexate:

Documente juridice: extrase CI";

  • -  Documente topo cadastrale: planuri și schițe [relevee proprietate);

  • -  Alte documente: -

Date și informații preluate din surse terțe:

  • -   Informații privind identificarea și localizarea: evaluatorul a dentificat suplimentar oroprietatea și pe portalele electronice specializate de hărți și imagini din satelit pentru studierea locației, a căilor de acces și vecinătăților la se

)            vedea hărțile prezentate pe parcurs);

  • -   Informații privind piața specifică : informații privind oferte de vânzări, închirieri, și altele portaluri electronice recunoscute de publicitate imobiliară la nivel Local sau național: ex. imobiliare.ro, olx.ro, piata-az.ro; portaluri electronice ale agențiilor imobiliare locale: www.eoil.ro,www.weltimobiliaro.ro,www.olx.ro, altele (a se vedea Anexa - Extras de analiza de piațăl;

• Arhiva evaluatorului: Informații privind tranzacții istorice pe piața specifică, costuri, devize etc.; note telefonice de verificare a ofertelor existente pe piața specifică;

  • -   Publicații și studii de specialitate: "Revista Valoarea" - publicație periodică ANEVAR, Studii ale companiilor specializate în analiza piețelor imobiliare naționale sau internaționale (publicatii tip „market research ).

  • -  "Evaluarea proprietății imobiliare" - Ediția a doua canadiană, Appraisal Institute, Chicago, Illinois, USA, 2004.


Concluzie privind documentarea: documentația avută la dispoziție și amploarea investigațiilor realizate se consideră a avea un grad de suficiență mediu penii u realizarea evaluării (lipsa avizelor necesare funcționării ca spațiu comercial poate afecta semnificativ valoarea de piață aferentă imobilului). Evaluarea s-a realizat în ipoteza în care avizul de funcționare (și documente similare) există sau pol fi obținute.

Ipoteze și ipoteze speciale

Ipoteze generale:

La baza evaluării stau o scrie de ipoteze generale/uzuale, prezentate în cele ce urmează: Datele avute la dispoziție și aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documertele avute la dispoziție și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

Fvaluatorul a preluat dimensiunile, din documentele avute la dispoziție, acestea fiind considerate conforme cu realitatea. Nu am efectuat măsurători suplimentare. Acolo tinde nu am avut la dispoziție dimensiuni ale terenurilor sau construcțiilor - a se vedea mențiuni în cadrul ..ipotezelor speciale":

- Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către soLicitant/des'.inatar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; dreptul de proprietate este considerat valabil și marketabil; orice diferențe între situația juridică luată în calcul și cea ..de fapt" impune invalidarea prezentului raport; evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generate de c.emerite ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată; ooinia evaluatorului esle cu referire la propricta:e asa cum reiese din documentele de proprietate puse la dispoziție de client, fiind limitată exclusiv la acestea;

Nu am realizat o analiză structurală a construcției subiect, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuso sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la reprezentantul solicitantului; ca parte a procesului de evaluare evaluato’ul a efectuat o inspecție neinvazivă a propnetății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcțiilor sau instalațiilor altele decât cele care sunt prin execuție aparente. Prezența unor astfel ce deteriorări care nu au fost puse în evidență ar putea afecta în mod negaliv opinia evaluatorului asupra valorii. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectato și acest raport nu trebuie înțeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor / construcțiilor. Evaluatorul recomandă celor preocupați de un asemenea potențial negativ să angajeze experți tehnici care să investigheze astfel do aspecte;

Nu am realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminatei; nu am realizai n ci un fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței ailor r.ontarrinanți; evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul și obiectul prezentei evaluări au stat la baza selectării abordărilor do evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă La estimarea cea mai probabilă a valorii în condițiile tipului valorii selectate; evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea abordărilor de evaluare utilizate au fost rezonabile în lumina faptelor ce erau disponibile la data evaluării;

  • -  Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile pe care Le-a avui La dispoziție existând posibilitatea existenței și a altor informații de care evaluatorul nu avea cunoștință; evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere, dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

  • -  Opinia evaluatorului este cu referre la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de solicitant, fiind limitată exclusiv la acestea.

Orice alocare ce valori pe componente este valabilă numai în cazul prezentării în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătura cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate,- orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valoni pe interese fraclionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

  • -   Raportul de evaluare este valabil în condițiile de piață, economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica cu influență asupra aspectelor considerate în prezentul raport de evaluare, concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea;

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris si prealabil al evaluatorului;

rvaluatorul, pr.n nahra muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea evaluată.

Alte ipoteze generale ale evaluării:

  • -  Proprietatea a fost evaluată și considerată ca fiind liberă de sarcini. A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate în ipoteza în caie el este valabil, tranzacționalul și neafectat de sarcini sau alte aspecie Liligioase care pot afecta valoarea. Orice diferență între situația luată în calcul de evaluator și cea prezentată solicitantului impune reanalizarca Lucrării.

  • -  Valorile exprimate sunt valab le la data evaluării, prezentata în raport. Ca urmare, opinia evaluatorului "rebuic analizată exclusiv în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport

  • -   Prin utilizarea raportului solicitantul/destinatarul își asumă informațiile și documentele puse La dispoziția evaluatorului și ipotezele de evaluare;

  • -  Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și solicitani/dAstinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizai pentru niciun alt scop decât cel declarat.

Valoarea exprimată în prezentjl i aport nu reprezintă valoarea penlr u asigurare.

Ipoteze speciale:

Proprieialca s-a evaluat în ipoteza de proorietato neavizată, neavând la dispoziție niciun fei de autorizație de funcționare, avize sau alic documente necesare (inclusiv pentru spațiu de alimentație publică), dar în ipoteza în care aceste documente se pot obține fără nici □ problemă.

- Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnica a imobilului evaluat este inferioară. Nu am avut la dispoziție o expertiză tehnică din care să putem deduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii spațiu.ui într-o stare tehnică adecvată posibilității de a obține aviz de funcționare ca și proprielale comercială; în cadrul raportului, investițiile de adecvare au fost estimate de noi. Evaluarea s-a realizat în ipoteza în care proprietatea nu este grevată de sarcini j         Ijuridice și/sau contractuale).

Utilizarea ca proprietate comercială este cea mai adecvată și maxim productivă, dar necesită investiții importante.

Există riscul unui timp de expunere pe piață în vederea vânzării relativ mare (proprietatea se adresează unui segment de potențiali cumpărători cu putere financiară relativ marc, interesați de deschiderea unei afaceri în această zonă, segment mai puțin numeros pe piața). De asemenea, este necesar a se efectua un marketing adecvat, acosta putând -educe semnificativ dura la expunerii pe piață în vederea vânzării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizai și numai pentru uzul utilizatorilor desemnați menționați la capitolul aferent ("Identificarea clientului \ și ai utilizatorilor desemnați 'l.

Prezentul raport este conf dențial și nu ouate fi transmis terților (alții decât utilizatorii desemnați) fără acordul scris și prealabil al evaluatorului

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia. Nici prezentul iaport, nici părți ale sale nu trebuie publicate.sau mediatizale fără acordul prealabil al evaluatorului; nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt sccp, în nici o circumstanța.

Declararea conformității evaluării cu SEV

Declarăm prin p-ezen'.a conformitatea evaluării cu Standardele de Evaluare în vigoare, adoptate si recomandate de ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România), respectiv a raportului de evaluare întocmi de noi, SC NEOCONSULT VALUATION SRL -membru corporativ ANEVAR, ca evaluare obiectivă și imparțială, ca evaluator independent, fără a avea mcio legătură sau implicare importantă cu subiectul evaluării sau cu partea


ca^e a solicitat evaluarea și nici cu ceilalți utilizatori desemnați ai evaluării, deținând competența necesară efectuai ii evaluării. Nu au existat devieri de Ic standarde.

Standarde utilizate:

  • a) Standarde generale: SEV 100 - Cadrul general [IVS Cadru general), SEV 101 - Termenii de referință a evaluării [IVS 101), SEV 102 - Implementare [IVS 102), SEV 103 - Raportare (IVS 103). SEV 104 - Tipuri ale valorii;

  • b) Standarde pentru active - bunuri imobile: SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230), GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile;

  • c) Glosar 2017.

Descrierea raportului

Prin tema comenzii/soliritării nu s-au specificat cerințe speciale cu privire la forma

L^-,. raportului de evaluare ce trebuie întocmit pentru proprietatea subiect. în acest context, prezentul raport s-a întocmit în conformitate cu specificațiile din SEV 103 - ..Raportare", convenit în prealabil cu solicitantul, astfel încât raportul de evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării. Nu există excluderi de la cerințele standardului SEV 103 - "Raportare".             ____________________________


Menținuni privitoare La obligațiile solicitantului: au fost stipulate în contract obligații min’.male necesare pentru solicitant legale de informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorului cât și Legate de utilizarea raportului, și anume:

J Să furnizeze informațiile aferente proprietății în format de baza de date;

/ Să asigure inspecția nelimitată (juridic, fizic, etc) și în bune condiții (de securitate și protecție a muncii) necesare vizualizării și identificării proprietății supuse evaluării (și după caz, a vecinătăților șl a altor active caro pot influența valoarea);

S Să asigure prezența La inspecție și însoțirea evaluatorului de către persoane cunoscătoare ale proprietății, care să-și însușească identificarea acesteia;

J Să pună la dispoziția evaluatorului toate datele (documentațiile) necesare cu privire la situația tehnică, urbanistică, economică, juridică, de mediu și fiscală actuală și reala a proprietății [documente a că'or veridicitate acesta și-o asumă);

/ Să informeze evaluatorul despre orice litigii, restricții, limitări/incertitudim legislative, urbanistice, juridico, tehnice, ce med u sau de altă natură cunoscute (care restrâng/limitcază dreptul de proprietate sau vandabilitatea acestuia);

/ Să indice .corect și complet dreptul de proprietate asupra proprietății evaluate, precum și caracteristicile tehnico funcționale ale acesteia;

Să permită efectuarea de fotografii sau înregistrări video aferente bunurilor evaluate, a celorlalte învecinate lor, a celor atașate lor și a celor care au influență asupra Lor. atât din exteriorul proprietății cât și din interiorul acesteia și să consimtă transmiterea/cuprinderea acestora în raportul de evaluare:

J Prin utilizarea raportului (opiniei și celorlalte date conținute în acesta), clientul/beneficiarul își însușește toate cele menționate de evaluator ca fiind declarate de (sau având ca sursă) clientul/beneficiarul.

/ Să nu utilizeze lucrat ea în alte scopuri decât col în care a fost solicitată.

z Să transmită, în scris, eventualele instrucțiuni de lucru și ipoteze speciale de evaluare, în caz contrar evaluatorul utilizând ipotezele considerate normale speței, proprietății si celorlalte elemente specifice de la data evaluării

Abordări în evaluare. Raționament

în cazul de fața, în urma analize: caracteristicilor proprietății evaluate și a pieței, precum și a informațiilor identificate la nivelul acestora, s-au utilizat abordarea prin piață, și abordarea prin ven t, opinia fina.a fund exprimată în concordanța cj rezultatele obținute prin aborcarea prin venit - selectată de evaluator în cazul de față ca avănd cel mai mare grad de încrecere și care conduce la exprimarea valorii de piață celei mai probabile, existând informații suficiente pe piața specifică privind închirieri de proprietăți comparabile și asimilabile cu cea evaluată.

Pagina U/b7

2 PREZENTAREA DATEI OR

Situația / Identificarea / Descrierea juridică / Islui icul proprietății

Proprietatea imobiliară, obiect al evaluării, este de tipul: "spațiu comercial” situat la parterul imobilului colectiv tip S-i Pi3£, cu caracter mixt, comercial și rez dențial, descrisă conform CF și documente puse la dispoziția evaluatorului și anexate, după curn urmează:



1 ••■Ă.-Mr ; J «WJ-

:                                               |                       j                        . 50 7: Al tt. i

‘                                                                                  I mp. ‘

I                                                                                                                   ! i! c-:j« J<!1 I

Apartamentul nr.28 la parter, compus : 1 magazie pâine, 1 grup social, cu suprafața utilă de 32.28 mp. cu părți indivize comune înscrise în c.f. colectiv nr. 38117, cu cotă din părțile indivize comune 1,4/100.

Dreptul de proprietate evaluat: absolut, integral, al proprietarilor Statul Roman în Administrarea Operativă a Consiliului Local al Municipiului Cluj Napoca.

Situația privird Cartea Funciară: evaluatorul a avut la dispoziție Extrasul de Carte Funciară eliberat in data de 25.1*.2010, anexat prezentului, din care s-au extras datele prezentate în cad« ul lucrării.

Proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini [juridice și/sau contractuale).

A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate asupra proprietății, în ipole/.a în care el este valabil, tranzacționabil și neafectat de sarcini sau alte aspecte liligoase alte aspecte litigioase care pot afecta valoarea.

Proprietatea a fost identificată cadastral în baza adresei și datc-lor înscrise în Extrasul CF nr,253667-C1-U4.

Identificarea în teren a fost realizată de evaluator Monika lacoh împreună cu d-na Ștefania Cucereanu - reprezentanta Primăriei mur.Cluj-Napoca.

Descrierea zonei de amplasare și a proprietății

Proprietatea evaluată este situată în Municipiul Cluj-Napoca. în Piața I eibknechl, cartierul Iris - zona mediană.                                                    ’ •                     « Cluj-Napoca este capitala județului Cluj, al 7-lea judtd din țară după numărul de locuitori. Orașul Cluj este situat în Podișul ITansilvan. pe văile râurilor Someșul Mic și Nadăș arc o suprafață de 179,5 kmp fi nd un important punct de legătură între granița de vest și de nord-vest a țării cu centrul și estuL țării, prin drumurile naționale și europene care trec pe aici, calea ferată și aeroportul municipiului. Aeroportul Cluj este în prezent aeroport internațional, având legaturi de /bor cu mai multe orașe europene. Conform datelor stalislicc populația municipiului este de cca. 333.000 locuitori reprezentând 45,9 % din populația județului și 66.5% din totalul celei urbane. Dir punct dc vedere economic. Cluj-

Napoca este cel mai dezvoltat oraș al județului și al Transilvaniei.


> Jnsrc Laturi



Cartierul Iris este amplasat in partea de nord a municipiului in zona industriala. F.ste delimitat de Valea Chirtaului la nord, ieșirea spre Apahida ia vest, Someșul Mic la sud, gara la vest si induce un mix de proprietăți industriale, blocuri si vile individuale. Principalele artere de circulație sunt strada Oasjlui, bulevardul Muncii, strada -abricii si strada Maramureșului

Su : hf G.».//WWW;primar tactuinap6ca:r6/userfites/files/Brosuca Imobiliaia Clui-Napoca %2Q20U%?81%29.pdF

Zona în care este situată proprietatea imobiliară evaluata este mixta comercial -rezidențială

) Locația și dispunerea proprietății evaluate este favorabilă pentru utilizare comerciala fiind amplasata cu deschidere La strada Oașului.

Distanța față de proprietăți complementare este mică.

Localizarea proprietății La nivelul municipiului și a zonei este prezentată după cum urmează:


-

Pagina 16/57 .

Descrierea amplasamentului

proprietatea evaluată este amplasată îatr-c zonă mediană, cu acces rapid și facil, în cartierul Iris. La intersecția dintre străzile Oașului și Strada Gheorghe Asachi, o zonă cu locuințe individuale, zonă preponderent rezidențială, case, vile și anexe gospodărești etc. Spațiul este localizat la parterul unui imobil lip S*P+3E.

Iris, cartier în Cluj-Napoca, situat în partea de nord a orașului. în zonă sc află fabrica dc cărămizi Iris, fabrica de medicamente Terapia. Combinatul de Utilaj Greu ICUGI și un liypermarket Auchan. Cartierul deține o primărie dc cartier a municipiului Cluj-Napoca, aflată în Piața Liebknecht.

în blocul în care se află spațiul evaluat este situată și primăria de cartier din Ins. Blocul necesită renovare. Primăria de cartier se află între o cârciumă și o bancă.

în cartierul uitai de municipalitatea clujeană, numii Iris, în urmă cu aproximativ 10 ani, pc locația vechii fabrici de porțelan au începui să se înalțe blocuri.

Mai întâi, apartamentele s-au născut pe scheletul fabricii, acesta fiind recompartimentat și reamenajat dintr-un spațiu de lucru într-unul dc locuit.

Vecinătățile imediate sunt case individuale, clădiri cu regim de înălțime maxim P+2E, Accesul este facil iar mijloacele de transport în comun sunt la distanță mică.

Strada la care are acces proprietatea este sistematizată, utilitățile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: apă - canalizare, energie electrică, gaz metan, telefon e, TV cablu . Internet.

Descrierea accesului auto și pielonai

Acces: Proprietatea are acces pietonal direct funcțional din Piața Leibknecht.

Spațiul analizat dispune de un front direct la str.Oașului Strada Oașului este o arteră principală din cartierul Iris.

Parcarea se poate realiza în fața clădirii pe locuri de parcare publice.

Slrada Oașului este asfaltată, sistematizată, cu ut lități complete. Stația mijloacelor de transport este la distanță mică.

Utilități

Utilitățile edilitare aferente zonei sunt: apă, canalizare, energie electrică, gaz metan.

Utilități pe amplasament și de care dispune imobilul colectiv: apă, canalizare, energic electr ică, gaz metan. Utilităti de care dispune proprietatea subiect: apă, canalizare, energie electrică, gaz.

Caracter istici urbanistice. Autorizații, avize și acorduri

Imobil cu funcțiuni mixte - spatii comerciale La parter. locuințe la etaj.

Se p'-esupuno că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare. în afara cazului în care a fost identificată o neconforrnitate. descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

Opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății subiect este condiționată de posibilitatea de obținere a avizelor/acordurilcr necesare utilizării spațiului ca și proprietate comercială.

Descrierea construcțiilor și amenajărilor. Suprafețele proprietății evaluate

) Apartamentul nr. 28 la parter. compus : 1 magazie pâine, 1 grup social, cu suprafața utilă de 32.28 mp. cu părți indivize comune înscrise în c.f colectiv nr. 38117, cu cotă din părțile indivize comune 1.4/1C0.

Proprietatea este înscrisă în cartea funciară individuală 253667-C1-U4, C.uj-Napoca, număr topografic 6960/S/XXVlll. Cotele părți indivize aderente suni înscrise în CF colectiva 381'7 din Cluj-Napoca.

La data inspecției evaluatorii’. a constatat următoarele :

  • > spațiul evaluat are destinația de spațiu comei cial

  • > spațiul necesită renovare, la data inspecției nu era utilizat

Proprietatea imobiliară evaluată este amplasată la parterul unei construcții cu regimul de înălțime S+P+3E.

Descriere constructivă a spațiului evaluat:

Structurai fundații beton armat, structura de rezistență : cadre din beton, compartimentuli interioare și închider perimetrele realizate din zidărie du cărămidă, acoperiș lip terasă necirculabilă.

Finisaje interioare: Spațiul necesită reamenajare și finisaje; Tâmptăria la fațadă este metalică cu geam simplu. Pereții au zugrăveli simple și pardoseli din mozaic; Spațiul dispune de grup sanitar. Necesită renovare

Finisaje exterioare: Tencuieli: simple, fara termoizolație, zugrăveli simple.

Instalații:                      - ”

- Electrice: complete, stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  Apă: stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  Canalizare: stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  încălzire: prin sobe de teracotă nefuncțională la data evaluării

  • ■  Ventilație: nu există

  • ■  Climatizare: nu există

Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnică a imobilului evaluat este inferioară. Nu am. avut la dispoziție o expertiză tehnică din caro să putem ceduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii clădiri' întru stare tehnică adecvată; în cadrul raportului, investițiile de adecvare au (ost estimate dc noi.

Prezentăm în continuare necesarul de investit aslfet încât întreg spațiul să fie adus Is o stare tehnică optimă:

J Refacere fațadă principală

J Rccqhdiționsrea pereților interiori

J Amenajarea unor instalați; de încălzire

J Reamenajarea gruojlui sanitar

3 ANALIZA DE PIAȚĂ

Generalități

O piață este un mediu în care se Ironzaclioneazâ bunurile și serviciile. între cumpărători și vânzători, prinlr-un mecanism al prețului. Conceptul de piață p'esupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Ticcare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă și la uiți factori ce stabilire a prețului, precum și la propria ei înțelegere a utilității relat.-ve a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale, lerrnenul analiză de piață este folosit în general în economie, dar are un înțeles specific în domeniul evaluărilor. Pentru evaluatori, analiza de piață reprezintă identificarea și studiul de piață pentru un anumit bun economic sau serviciu. Evaluatorii iau în considerare analiza de piață pe două nivele: din punct de vedere al pieței largi, fără ca o anumită propiietate să reprezinte obiectul de studiu și din punct de vedere al pieței în care o anumită proprietate concurează.

în procesul de evaluare, evaluatorul discută cu mai mulți particioanți pe piață în timpul procesului de colectare a datelcr. Sursele cheie sunt astfel implicate, sau este probabil să fie implicate. în tranzacția proprietății evaluate sau a altor proprietăți care pol fi folosite credibil pentru comparații; alte surse pot oferi doar informații generale privind economia locală. Atunci când o astfeL de investigație ajulă evaluatorul să descopere pârtie panții pe piață cei mai importanți, de pe piața luată ca întreg, evaluatorul este implicat în analiza de piața pentru evaluare.

Analiza de piață investighează relațiile dintre cerere și cfarta competitivă a proprietății imobiliare într-o piață definită.

Analiza de piață oleră și baza pentru de:erminarea celei mai tune utilizări a unei proprietăți. Astfel de studii pot determina strategiile che.e de marketing în cazul unei proprietăți existente sau propuse, pot determina caracteristicile așteptate ale unei dezvoltări propuse sau pol face estimări asupra segmentului din piață pe care este probabil ca proprietatea să îl alragă și asupra ratei sale probabile de absorbție.

în sensul său cc-l mai larg, analiza de piață oferă informațiile esențiala n.a.cesare pentru aplicarea abordărilor de evaluare. (Suplimentar. a se vedea Anexa - Extras din Analiza de Piață).

Piața imobiliară

0 piață imobiliara reprezintă un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt cu scopul de a efectua-tranzacții imobiliare. Nu este necesar ce fiecare participant să fie în contact cu toți ceilalți par licipanți; o persoană sau o firmă este parte a pieței dacă acea persoană sau firmă se altă în contact cu un alt participant pe p ată.

Pprticipariții de oe această piața sch mbă, iransferă drepturi de proprietate asupra bunurilor ce le dețin.

Activitatea pieței: gradul de activitate pe orice piață va fluctua. Deși ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activității pieței, pe o perioadă lungă de timp, pe muite piețe vor exista perioade m care activitatea este semnificativ mai intensă sau mai redusă față de nivelul normal. Nivelurile de activitate put fi exprimate numai în termeni relativi, de exemplu, piața este mai activă sau mai puțin activă lată de cum a fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o linie de demarcație clar definită între o piață activă și o piață inactivă.

Când cererea este mai mare decât oferta, se așteaptă ca prețurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piață a mai multor vânzători și, deci. □ creștere a activității pieței. Contrariul eslc cazul când cererea este mică și prețurile scad. Totuși, existența mor niveluri diferite ale activității pieței este mai degrabă un răspuns la modificarea prețurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacțiile pot avea loc și au loc pe piețe care, în mod curent, sunt mai puțin active decât este normal, dar exista și posibilitatea ca polerțialii cumpărători să vizeze un preț pentru care ar fi dispuși să intre pe piață.

Totuși, informațiile despre prețurile de pe o piață inactivă pol fi o dovadă a valorii de piață. Intr-o perioadă de scădere a prețurilor este oosibjl să se observe atât o diminuare a nivelurilor activității pieței, cât și o creștere a vânzărilor care pol fi considerate ..forțate". De asemenea, pe piețele în declin există vânzători care nu acționează sub constrânger ea de a vinde si, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de aslfel de vânzători ar însemna ignorarea realităților pieței.

Parlicipanții de pe piață: referințele din SEV la participanții de pe piață sunt făcute la ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entități care sunt implicate în tranzacțiile curente sau care intenționează să intre într-o tranzacție cu un anumit lip de activ. Hotărârea de a comercializa și orice puncte de vedere atribuite participanțiLor de pe piață sunt cele specifice acelor cumpărători și vânzători, sau cumparatoruor și vânzătorilor potențiali, activi pe o piață la data evaluării și nu cele specifice unor anumite persoane sau entități.

în efectuarea unei evaluări bazate pe date de piață, circumstanțele faptice ale proprietarului curent sau uele ale unui anumit cumpărător potențial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât și cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entități ipotetice C3re au atributele unui participant tipic de pe piață,

Piețele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza și a inexistenței standardizării produsului și a timpului necesar producerii lui și este dificil să se previzioneze precis comportamentul acestor piețe. în această situație, evaluatorii îșiîndreaptă atenția către motivația, atitudinile și interacțiunea pariicipanților pe piață. în măsura în care ei răspund caracteristicilor particulare ale proprietății imobiliare și influențelor externe ce afectează valoarea.

Definirea, segmentarea și delimitarea pieței proprietăților imobiliare reprezintă proceduri fundamentale a.e analizei de piață. în general, referințele la piață din SEV vizează piața pe care se schimbă în mod normal activul sau datoria supuse evaluării, la dala evaluării, și la care au acces cei mai mulți participanți de pe uiață, inclusiv prop; ielarul curent.

Uefinirea pieței specifice

Analiza de piață aplicată unei proprietăți specifice arc o importanță deosebită în procesul de evaluare și nu trebuie confundată cu analiza generală de piață sau cu alte studii similare.

în cazul evaluării unei anumite proprietăți, analiza do piață trebuie sa arate modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, colațiilor și comportamentului participărilor de pe piață, evaluatorul poate stabili relațiile între cerere și ofertă, poate investiga motivația pentru prețurile plătite și pentru prețurile acceptate și poale stabili atitudinile de piață privind tendințele curente și schimbările anticipate. în cazul în care condițiile de piață curente nu indică o cerere adecvată pentru dezvoltarea propusă, analiza de piață poate identifica momentj; în timp în care cererea adecvată pentru respectivul proiect este probabil să apară. Astfel, analiza de piață ajută evaluatorul să prevadă momentul potrivit în timp pentru construcția propusa precum si cererea anticipată pe o anumită perioadă de timp.

Activitățile fiecărui participant pe piața imobiliară sc concentrează pe c proprietate imobiliară și pe serviciile pe care aceasta le oferă. Astfel, delimitarea produsului diferențiază proprietatea în cauză și proprietățile curnpeftive de alte tipuri de proprietate, pe baza atributelor sau caracteristicilor lor. Un segment al pieței este delimitat prin identificarea participanților pc piață cel mai probabil implicați în tranzacții care au ca obiect proprietatea imobiliara în cauză și tipul de proprietate imobiliară, precum și tipul de servicii oferite. Delimitarea proprietății cuprinde atât proprietatea respectivă, cât și proprietățile competitive și complementare.

Astfel, analiza de piața combină segmentarea și delimitarea proprietății.

Având în vedere caracteristicile tehnicc-funcțioiiale ale imobilului analizat, piața specifică este reprezentată de proprietăți comerciale neavizate, situate în clădiri vechi, de dimensiune mică, situate în zona mediana a municipiului Cluj-Napoca, în cartierul Iris. Dâmbul Rotund, zona gării sau Mă răsti.

în concluzie, pentru proprietatea evaluată, piața imobiliară specifică este:

proprietăți comerciale neavizate

J proprietăți de dimensiune mică Isub 50 mp)

J proprietăți situate în clădii i vechi din zona mediană □ municipiului Cluj Napoca, cartierul Iris sau cartiere învecinate;

s construcții edificate în anii 1950 1970;

Cererea

Cererea reflectă nevoile, cerințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii este concentrată asupra identificării potențialilor utilizatori ai proprietății respective ■ ox. cumpărătorii chiriașii sau clienții pe care îi va atrage. In cazul fiecărui tip specific de proprietate. analiza cererii este orientată asupra produsului sau serviciului final pc care proprietatea imobiliară?.oferă.

Pentru piața spațiilor comerciale, factorii importanți în analiza cererii suni în general: Potențialul comercial din zonă. Copulația din aria pieței - mărimea și numărul, iala de creștere și descreștere, compoziția și distribuția conform vârstei; venitul |pc gospodărie și individ); tipul de angajare și rata șomajului; procentajul de proprietari și chiriași/aprecier i financiare, precum nivelul economiilor și condițiile de împrumut (de cx. rata dobânzii în cazul ipotecilor, punctele controversate, ratele de crcdit-valoare): planul urbanistic și direcțiile de creștere și dezvoltare ale orașului; factori ce afectează alractivitatea fizică 3 cartierului sau zonei Ide ex. climatul, topografia, canalizarea, solul, precum și barierele naturale sau artificiale); sistemul local de impozitare și administrația, valoi ile de impozitare, Laxele și impuzitele speciale; disponibilitatea facilităților și serviciilor comunitare (instituții culturale, facilități educaționale, facilități sanitare și medicale, poliție, etc).

Cui ere solvabilă rnedie pe piața specifică - potențialii cumpărători interesați de achiziția unei astfel de proprietăți sunt persoane sau enlilăți cu putere financ ară relativ mare.

Cererea pentru acest lip de prnprie:ate aste manifestata în principal din partea unor investitori cu venitul medii sau mari, care doresc o proprietate 7n cartierul Iris al mun.CU -Napoca, cu potențial de utilizare comercială, în vederea deschiderii unei afaceri.

□ In cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea manifestată pentru proprietăți comerciale asemănătoare. Această cerere se menține în prezent la un nivel mediu, cu o ușoară dinamizare în ultimii 2 ani.

Oferta competitivă

Oferta se referă la piuducția și la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru analizarea ofertei, evaluatorul treouic să alcătuiască un inventar al proprietăților care intră în competiție cu proorictatea în cauză. Proprietățile competitive cuprind pe cele deja existente, unitățile aflate în construcție care vor intra pe piața, precum și cele aflate în stadiu de proiect. Trebuie acordată atenția atunc. când se (ace analiza și interpretarea datelor privind proiectele propuse sau anunțate, deoarece uncie dintre acestea este posibil să nu mai fie construite în cele din urmă.

Factorii cheie luați în considerare, în vederea analizării ofertei privind proprietățile aflate în competiție, sunt în general: cantitatea și calitatea proprietăților competitive de pe piață (stocul disponibili, volumul noilor construcții (competitive și complementare) - proiecte autorizate de construire aflate în derulare; prețul și disponibili'.atca terenului liber (neocupat); costurile de construcție și dezvolt are; proprietățile oferite ariaie pe piață (existente și nou construite); ocuparea de către proprietari față de ocuparea de către chiriași; cauzele șt numărul locurilor neocupato;

1 conversia spre utilizări alternative; condițiile și circumstanțele economice speciale; disponibilitatea de împrumuturi și finanțări pentru construcție; impactul reglementărilor locale privind zonarea și a altor reglementări privind volumul și costurile construcțiilor.

în cazul proprietății eva.uate, oferta de proprietăți comparabile și asimilabile eslc limitată. în piața existând expuse la vânzare un număr restrâns de proprietăți cu profil comercial, cu suprafață foarte mică. înli-o stare tehnică inferioară (ce necesita investiții de adecvare semnificative din punct de vedere financiari

în analiza de piața s-au luai în calcul acele proprietăți comparabile care au o suprafața utilă mică, și se află în cartierul Iris al mun.CLuj-Napoca sau cartiere învecinate.

Detalii suplimentare se regăsesc în Anexa - Fxtras din Analiza de Piață.

Echilibrul pieței

Din cauza diferitelor imperfecțiuni, piețele funcționează rareori perfect, cu un echilibru constant între ofertă și cerere și cu un nivel constant de activitate. Imperfecțiunile obișnuite ale pieței se referă la fluctuații ale ofertei, ta creșteri sau diminuări bruște ale cererii sau la asimetria . informațiilor deținute de participanții de pe piață. Deoarece participanții de pe piață



3ceste imperfecțiuni este posibil, la un moment dat, ca n piață să se adapteze la orice modificate care a cauzat dezechilibrul. 0 evaluare care arc ca obiectiv estimarea celui mai probabil preț de piață trebuie să reflecte condițiile de pe piața lelevantă, existente la data evaluării, și nu un preț corectat sau atenuat, bazai pe o presupusă refacere a echilibrului.

Pe o perioadă scurtă de timp, oferta de proprietăți imobiliare este relativ fixa și prețurile sunt corespunzătoare cererii. în cazul în care cererea este neobișnuit de mare, prețurile și chiriile vor începe să crească înainte să înceapă construcția unor noi construcții Finalizarea construirii unei clădiri poate rămâne m .nud considerabil în urma schimbării tendinței cererii. Astfel, pe o perioada scurta de timp, piața se caracterizează prin dezechilibru.

Teoretic, oferta și cererea de proprietăți imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioadă lungă de timp. Totuși, acest punct de echilibru este rar atins. Chiar și atunci când pare evidentă existența unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflate în construcție la momentul lespectiv trebuie să sc finalizeze 3 cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un dezechilibru și mai mare. 0 scădere a cererii poate, de asemenea, apărea în perioada construirii unor noi unități imobiliare, mărind și mai mulL surplusul.

în prezent, piața imobiliară specifică In nivelul proprietății este în relativ echilibru.

în ultimii ani oe piața spațiilor comerciale s a constatat o scădere a prețurilor de tranzacționare și a numărului de tianzactii, scădere influențată de situația economică dificilă care s-a ref.eciat pe toată piața imobiliară. La r.ivelul municipiului Cluj-Napuca, din cursul anului 2015 și până în prezent, s-a constatat o ușoară dinamizare și creștere a numărului de tranzacții și a prețurilor și pe segmentul spațiilor comerciale [cieșteri.e importante ale prețurilor s-au consemnat mai ales pe piața proprietăților rezidențiale).

Fiind o proprietate cu profil comercial. în piața specifica numărul de tranzacții de închiriere î1 depășește pe cel al tranzacțiilor de vânzare.

Intervalul de valori în care sc regăsește chiria unitara pentru spații similare' este următorul: ri "’roprietăli comerciale: 7 12 eur/mp în funcție de nivelul de finisare disponibil, suprafață, expunere stradala și zonă

Intervalul de valori în care se regăsesc cotațiile unitare penii u imobile cu profil similar este:

J 850  1100 de euro/mp în funcție de starea tehnică a clădirii, suprafața, gradul de finisare și

starea tehnică a instalațiilor

Detalii suplimentare se regăsesc în Anexa - Extras din Analiza de Piață, în care s-au făcut selecții relevante cu privii c la oferte competitive - selecție cu comparabilitate corezpunzătoare.


1 Ce dispun de suprafață mică, situate în clădiri vechi din cartierul Ins din mun. Cluj-Napoca, ce prezintă o stare tehnică inferioară, dar care pot obține avize de funcționare

4 ANALIZA DATELOR

Cea mai bună utilizare

Conceptul dc cea mai bună utilizare - CMBU - reprezintă alternativă de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele ur mătoare ale lucrăr ii.

Cea rridi buna utilizare - este definită ca ..cea mai probabila utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal și fezabilă financiar și care conduce la rea mai mare valoare a proprietății evaluate"

Cea mai bu ia utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • >  cea rr.ai bună utilizare a lei ea ului liber

  • >  cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Fa trebuie să fie:

■ u pernrisibilă legat

o posibila fizic

o fezabilă financiar o maxim productivă

Aceste criterii trebuiesc jrmărite cu strictețe în cazul unei investiții imobiliare.

Conform anau'zei noastre, momentan singura alternativă de utilizare a spațiului evaluat este de spațiu comer cial.

Utilizarea ca proprietate comercială este cea mai adecvată, fezabilă financiar și maxim productivă, deci posibila fizic și permisibilă legal cu anumite condiții.

Evaluarea pi oprietății

Pentru proprietatea evaluată, ținând cont de caracteristicile acesteia precum și de cantitatea și credibilitatea imor mafiilor existente pe piața specifica, s-au selectai și aplicat 2 abordări de evaluare, și anume abordarea prin piață si abordarea prin venit. Abordarea prin cost nu a fost ■' aplicată, rîefiind relevantă în cazul proprietăților pentru care terenul aferent este deținut în cote părți indivize.

4.1.1 Abordarea prin piață

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, aLe căror prețuri se cunosc.

Prima etapa a acestei abordări este obținerea prețurilor activelor identice sau similare care au fost tranzacționate recent pe piața.

Dacă există puț.ne tranzacții recente, poate fi util sâ se ia în considerare și prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau ofeiite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clor stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie ajustat pentru a reflecta orice diferențe între tranzacția reală și tipuL valorii și orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacții față de cele ale activului evaluat.                                              •                   .                                      'A f Drepturile asupra proprietății imobiliare nu suni omogene. Chiar dacă terenul și construcțiile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționează pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestor deosebiri, abordarea prin piață seaplicâ, în mod uzual, penii u evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul ailor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent tranzacționale sau care pol fi disponibile pe piață, este normal să se adople un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pent-u o clădire.

Un criteriu de comparație este util numai atunci când este selectat în mod judicios și este aplicat proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice criteriu de comparație utilizai ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obișnuit de către participanții de pe piața relevantă.

în general, trebuie luata în considerare diferențele dintre următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării; localizările respective; calitatea sau vârsta și specificațiile construcțiilor; utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate

• imobiliară; situațiile în care a fost determinai prețul și tipul valorii solicitai; data efectivă a dovezii despre prel ș dala evaluării solicitată.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparata vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunc când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recenle credibile.

Prin informații rcccnlc, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare ta prețuri de tranzacțional e care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile La data evaluării.

Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este c.ea mai directă și adecva:ă abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neuplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suhcicnte în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluatul printr o documentare corespunzătoare.

Dacă ru există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pol utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, cu condiția ca relevanța acestor informații să fio clar stabilită și analizată critic.

Tehnicilc recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

al lelufcile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor:

bl tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile dc comparație adecvate specificului proprietății subiect. în abordarea prin piață, sa analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale oroprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, clementele de comparație recomandate a fi utilizate incLud, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliara subiect și asupra prețului căreia s au efectuai cele mai mici ajusîări.

Pontri 3 stabili valoarea de piață a proprietății evaluate sa procedai la un studiu de piață în generat ta n velut zonei și în special în zona de amplasare a imobilului subiect. Analiza pc criterii de piață o caracte-islicilor și a datcloi disponibile, calculul și aplicarea ajustărilor de comparație prezentate au urmărit (cuantificaieu pentru ajustare) elementele de comparație.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de dote, de La agenții;e mobiliare cnlahoraloare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

Parliculd'ităti metodologice;

n Au fost selectate comparabile spații comerciale cu destinație asemănătoare. situate în zona de amplasare a proprietății evaluate și zone asimilabile;

□ Piindo proprietate cu suprafață mică, este dificil de găsit proprietăți comparabile similare și relevante

171 A fost selectai un număr de oferte din care s-au utilizat ca și comparabile cele mai asemănătoare r.u proprietatea subiect;

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Nrcn

UTIo-ll d «lmeiUeV<rvA>nparalle:

FropnșUlcă Je emltial.

F=n>prtclali <.;i>p.-ratWc compofațla

1

I

6

0          beilor»

•zuw

70Xhi0

f.âAOO

Mrt.OOO

lipul v.*mparahitoi

uleila

A|

tfvrtn

1

LX-.1‘I prvpue.ui'.-u                                  it'iff.il

lll'eUIUl

nisgrtf

'Filmai

tmgrtf

I

■:*n<Jiin« liiMtii/rf*

normale

urmare

•JITII «V

umilore

UAlRiK-

i

CcndlliiOi

normal:

roartr&o

noi iiabr

cwiiiSe.

normal*

Ș

cuirpxj e

lai o

Ixo

hra

lois

lara

c*

C miltlk piCl-l.

PR2CW

prcr-.Mi

prczc.nl

f.r«zcr.l

nnreța

Mul Clq Nwxj.or l*M» 1 .’lbOecM rr     <it

~p >»

rrwn >>u)-H.ipo<o. ton lui

■nm :tq-'u,|K<a.<on. In»

nv.n. :tq Ncj'ccn <an Mortșil. $?na groicnu

mun Ch {-Napoca. w.wflirtl

i •XfeiZJir.

i^iwrvi ii-î- ț>ma nu «Iu»*

carie \*li%- ren: irevi-na. :oinaam«m

cornerul irirt-jona tneilmna.

■•xnu -onvlj

cor..Mcr^ui.z.'>a««aia

su;țr*r

ocna țari. zen.i .y.iMi

cipcr'.r. ia «i.fiil 1

Curați «MiLitjiiaii

Suiualo'.a'rci.'n

{■narrtiMzi

■«a indidza

c-j.a na-.Eo

«.tăindi-i:;

colo iiM'ă;.!

Cxpnnort la ara» Ivknnal

■j ml

LlT*

Arai

Uo

4 nl

U4|.vii arie 3«nj          ■ anezorm

ecco«a-c

rvxwiff

iiorn-^t

.rerr.nl

norma*

iwili

tri-. mia

â 1

a?

5?

?u»

.■whlme

I?>1

JM7

2nl?

ZG1?

F nx|

î>y • - • V’r •••»   •••

-.V»

v-l-l'U'. .|i

r.1-di.

X'<l'rllll'$a<

7

Umirtil • 1. apo înimii.erc'gaz mțlan • l-» wllwwe p> vur>? •’ aer ■*tndi m. * A'iv i

Ilil.'lla.-G». ;13' 'Zb.lil-ww«Ja '■ mi i>t:

■ia ‘ rla do d- - na: rr»țn>

Je 4arla•"da:au• rw

ila.! dai rta. do .-ix. -< aii nu

da dc r n- / ila > dorr. ; iu

0

■,ara:> vnuic-

rwinaic

normal?

mfn-Jrto

ni-rlialn

ronnd c

II

C-o tuna nnirare

comcrooi

.-r.mfîTCDi

Wtf.vrtlal

ownercal

cwne.-:iai

Fwi irp icuroi

HUO

313

1230                       ICGG

Criîa de comparații este :


NE0C0N5ULT

; A               ' i 1 v



f

•*

•5<-

fc'prietăteâ subiect 1

WW / ££ . 1

: 5 P°'

■nparabila^- '<;

v Comparația#, ..

-            rii’*' >'•'■■’ -

l

Comparabilă.^/-/

Pprrpara bila 4 •s$ff                                ■ ■

.6; > x* 0^- ’ •*>; ■ •"•■■•

*•            !'>            W!W /V)*?,'-’’     <?

<•/

•'                             v.?:

it^P jat'a^Lei'.b n gc Kt '

;mdn

Cluj-Napgpajâ’i-

mun.Clu^Naagca, /

■rni.in.Clu -Napoc^;’

m u n.Cj’.uj -s\ a p oc a,. z o nâ ?

■ Er

r

■<*

cart ns

• -             Z

■                    *..<£• ’i'f .•*              •

■•cart.Mârășfi.'șenâ'

«s: . "'■U : 9'?t0W- •

W ? •< <

f ‘

Preț vânzare

1

45,100

70.300

63,400

209,00C

Preț vânzare unitar

1,100

843

1,200

1,000

TIP COMPARABIL

T.p comparab »a

oferta

oferta

oferta

oferta

Ajustare unitară sau piocentuală

-10%

-13%

-15%

-13%

Ajustare totală

-110

-50

-'8C

-100

D et de vânzare ajustat

990

763

1,320

900

DREPT DE PROPRIETATE

Drept oe praorietate tiansferat

integral

integra.

integral

integral

integral

/Ajustare unitară sau procentuală Ajustare totală

0

0

o-

0

Preț ajustat

L

990

|          763

1,020

90C

CONDIȚII DE F.NANȚARE

Cuiiciț i de f nanțare

normale

similare

similare

simit are

Similare

Aiustare unitară sau orocer.tuală

0

0

C

3

Ajustare totală            Zo\ni

a

0

0

0

0

Preț ajustat

r-

7o\

990

763

1,020

903

CONDIȚII DE VANZARE I££7(5

Ccndiții de vânzare      IZ-

Ir*'-

normale

I

normale

normale

normele

normale

Ajustare un tară sau procentu^A*

;< /

1

u%.

|          C%

0%

0%

Nt.-                              îl

* /

* /

iș- i v- j •! ;r>: (<’• ’.SV!-?8i!!

f.! C.1H’

> !*4£!-i i : 'iPUE '<?•& •/; I.' 71lV Jf :«ft



Rapor». ce evaluare prjprietațe comerciala

Ajustare totală

Preț ajustat

C

990

0

760

0

1.C20

0

900

CHELTUIELI IMEDIAT URMĂTOARE DUPĂÎCUM PARARE

Cheltuieli imeciot următoare după cumpărare - invest ți: de adecvare, finalizare, finisare

tara

fa: a

fere

far 3

fer*

Ajustare unita:a saj procentuală

0

0

3

o •

Ajustare totală

0

C

0

3

Preț ajustat

m

760

',020

930

CONDIȚIi DE PIAȚĂ

Condții oe piață

prezent

p-ezent

prezent

prezent

orezent

Ajuslare unitară sau procentuală

0%

0%

C%

0%

A ustere totală

3

0

C

3

Preț ajustat

990

760

1.320

900

LOCALIZARE

. Localizare

Vun. Cluj Napoca,

rrjn.Cluj-Napoca,

rr.ur..Cluj-\apoc3,

mur .Cluj-Nspcca,

m..r.Cljj-Nâpccc, zuna |

str. Piața Leibr.ed-t

car’.. Iris

cart. Iris

cart.Mărășl. sers

gări

nr.7-B, nr. Ap.ZB

,

girgta-iu

cartierul lr-s- zona

cartierul Iris- zora

cartierul bis- zona

cart.Mărești, zona

znna gării, zonă cotată

mediana

mediere, cotata

med ana, cotata

cotată superior

sjperior, dar la etajul'

sinilar

similar

Ajustare unitară sac procentuală

0%

0%

-:o%

-13%

Ajustare totală

0

0

-100

-9C

Preț ajustat

99C

760

920

8'0

CARACTERISTICI FIZ CE

Teren in exces

cotă indiviză

cotă irdiviză

cotă indiviză

cotă inc viză

cotă irdiviză

Ajustare unita'ă sau procentuala

0

0

0

0

Ajustare totaiă

A

V

C

0

i

Expunere la stradă

5 ml

S ml

6 ml

da

6 ml

Ajustare unitară sau procentuală

3%

2%

0%

0%

Ajustare totala

0

0

0

a u

Raport arie zonă expunere / arie zonă depozitare

normal

ncrmal

normal

normal

romal



’ie^le conexe.ala

Ajustare unitară saj procentuală

Ajustare totală                           i

1

0%

0

0%

0

0%

0

C%

C

A-ia utilă

32.28

41

83

57

2C9

Ajustare unitară sau procentuală

Ajustare totală

C%

0

20%

152

19%

92

25%

203

Vechime - an edif care

1961

20'7

20'7

’989

2017

Ajustare unitară sau procentuală | Ajustare totală

-5%

-50

-5%

-38

0%

0

-5% -41

Finisaje i

clasice-necesita

renovare

senf finisat

semifinisst

mecu

semifinisat

Ajustare unitară sau procentuală Ajustare totală

20

20

-80

20

Utilități len el/apa/cana.izare/gaz mersr/termoncare oroprie/aer condiționa t/alte)

da! da / da / da / soba ce teracota / nu / nu

da / da / da / da / da / nu / nu

da/ca/da/da/da/ nu / nu

da / da / da / de / nu / nu / nu

da / ca / da / da / da / r.u / nu

Ajustare unitară sau o-cccrtuală

Ajustare totală

i Preț ajusta*

0

-3C

939

0

-30

860

0

-30

900

0

-30;

960

1 CARACTERISTICI ECONOMICE

Caracteristici economice

normale

normale

normale

normale

normele

Ajustare unitară sau procentuală

Ajustare totală

Preț ajustat

0

0

930

0

0

863

0

0

900

0

0

960

CMBU

Ll liza-o izona-ej - cea mai buna utilizare

|      comercial

comercial

comercial

comercial

comercia.

| Ajustare unitară sau procentuală ' Ajustare totaiă

Preț ajustat

0%

'            93C

0%

0

860

0%

0

933

0%

960

COMPONENTE NON-IMOBILIARE

1 Componente non-i mo biliare

nu a cazul

ru e cazul

nu e cazul

nu ecezul

nu e cazul

' Ajustare unitară saj procentuală j Ajustare totală

0

0

1

3

1 0

0

0

0

0



^gajustat       4 4.

r< •

?    7? \: 860

• “.■'•'

.> ?•• $60 :

‘-■Xy-

^ygace totala ;• v.

|g

■. *

•>• •

•' ■. £ $g

• M

104

fWS ‘

■ <

••!   £     62 /r

•;^jiÎ5ța r.e to:atețtă I%,1 •?•

■<••.. •

--.. •

•     -.■: • <yw

<.,4 • ?6%?

U%

7%jg.;:

^ju'Sțar.e toiaLă/bj&tă ;. .'-■

• VS-

4 ;?V . '133:

240

x gS°2*'

•>

383 z. :’

Mj^svar’fe totațghțută 1%)-

>

••<: .r-V

, ■        >..: ’C»•■'•>

_______________1—iu

••• '.10%

,-31.4%

42.6%i*-

•4 ••-*•:•

•                           I

W -

;• ■ •■;<'• 4. .

930

euro/mp

’ • - .•

•«?£ :

• - ■ L- A       . '3

30.000

euro

Sp n ie

: ’

37.580

EON

.- — 4 .

7

Ifgg;. •••

■   - ■ rM

4.5B6D

Curs

--

04.10.2U17

Data evaluării

ftlîice.              Se?-,:.,-; 'j-u              2^.         ?,

NEOCONSULȚ


: v. £-<■

                                          ■ VW-V.' :>■>;<  ! :i!- .• -i

Ajustările cantitative s au luat în considerare astfel:

" Toate ofertele au (ost ajustate negative cu 10 1o%. astfel încât s a estimat cel m3i probabil preț de tranzacție, conform discuțiilor cu ofertanții.

“ Dreptul de pr oprietate: nu c cazul

  • ■   Condiții de finanțare.: nu e cazul

  • ■  Condiții de vânzare; nu e cazul

  • ■  Cheltuieli imediat următoare după cumpărare: nu este cazul

  • ■   Condiții de piață: nu e cazul

- Localizare: Comparabilele 3 și 4 au fost ajustate negativ cu 10%, acestea fiind situate în zone cu potențial comercial superior față ac subiect. Nivelu. ajustăm are la oază diferențele procentuale dintre chiriile unitare aferente spațiilor comerciale din cartierul Iris, respectiv zonele îi care sunt situate proprietățile comparabile.

" Caracteristici fizice:

a Expunere la strada nu s au aplicat ajustări

o Raport ane zona expunere / arie zonă secundară: nu s-au aplicai ajustări

o Aria utilă: s-a aplicai o ajustare pozitivă do 10% la comparabila 3. 20% la comparabila 2, și 25% la comparabila 4, având în vedere că ocoale comparabile dispun de o suprafață mai mare decât imobilul subiect.

o Vechime. : s-au aplicat ajustări negative la comparabilele 1.2 și 4, deoarece sunt construcții no>.

o Tinisaje: proprietatea subiect necesită o serie de investiții.

S-au aplicai ajustări tuturor comparabilelor, h funcție de costurile estimative mprezenlate de diferența nivelului de finisare a comparabilelor față dc proprietatea subiect.

o Utilități: toate proprietățile comparabile au fost ajustate negativ cu 30 enrn/mp pentru încălzire.

  • ■  Caracteristici economice: nu c r.azul

  • ■  Cea mai bună utilizare : nu e cazul

  • ■  Comoononte non-imobibars: u e cazul

Valoarea asin lată pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii ajustate a proprietății comparabile 1 deoarece proprietății 1 i-au fost aduse cele mai puține ajustări (ajustarea bruia procentuală cea mai mica) având în vedere caracteristicile analizate.

Prezentăm îri continuare rezultatele evaluării:

în acest context valoarea rezultată prin abordarea prin

1 VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ

30.000 EUR

PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

echivalent 137.580 RON




euro/nip

30,000

euro

OPINIE

137,580

RON

, ... , ' . '

'                       •      •' *            ■            .    ’z.                                 f •

4.5860

Curs

Di.ID.201;

Dala evaluării

:ii de piață este:

4.1.2 Abordarea Prin Venit

Fvaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acesta metoda venitul anual estimat ca fiind generatul de către o proprietare se convertește in valodie prin aplicarea unei role adecvate dc venit. In cazul de fală am utilizai o rată de capitalizare aplicată venitului nar din exploatare estimai. Etapele aplicării metodei suni;

  • 1. Estimarea venitului brut din exploatare IVBE]

?. Estimarea cheltuielilor aferente proprietarului și estimarea venitului net din exploatare IVNEI

  • 3.  Estimarea ratei de capitalizai e aferentă veniturilor nete efective R

  • 4.  Convertirea VNEîn valoare prin intermediul ratei de capitalizare R cu formula: Vcap - VNF / R

  • 1. Estimai ea venitului hrut din exploatare (VBE) s-a realizat astfel:

o s-a estimat chiria unitara obtenabilă : 10 curo/mp/lună

o sa pșlimat venitul brut potențial VBP ca fiind chiria obtenatnlj pe 12 luni

o s-u estimat un grad do ccupare mediu 9D% în concordanță cu studiile de specialitate publice și s-a estimat venitul brut efectiv IVBE)

o Am estimat cheltuielile aferente proprietarului astfel;

i             - Impozit - 1 % din valoarea impozabilă

Asigurare-0.13% din costul de înlocuire net Management - 1% din venituri brule efective Alocare pentru reparații - 1% din costul de înlocuire net

  • 2. Estimarea ratei do capitalizare aferentă veniturilor ncle efective a avui la bază date extrase din piața privind vânzări și închirieri de spații similare, s a estimat un preț de tranzacție și s-au estimat pentru fiecare chirie obtenabilă cradele de ncocuparc.

în final, în urma deducerii cheltuielilor din veniturile brute efective s-a estimat venit net efectiv și asllel, rata de capitalizare pcnlru fiecare caz:

Localizare

mun.Cluj-Mapoca, cari. Iris

inun. Cluj-Napoca.

cart. Iris

uiun.Cluj-N epoca, cari. Mărăștl. sens giratoriu

Lupra'ata mila loialaIrnpi

41

oS

57

F'.-ei vânzare (CURI

45.100

70.000

68,uOC‘

Prei tranzaciie

js.S/fin

59.500

58.100

Chirie unii ara l tUR / mp âu|

?

o

*0

Chirie lunara

36’

664

57U

Venit brir. potent at

,4.42 b

7.963

6,360

urați de ocupare

■?o%

90%

90%

Veni; brut efecLi-/

>,935

7.171

6.156

Cli.'tiuieli aferente proprietarului 1’: 3% X CaI

513

932

800

venit noi efectiv

3.66?

6.239

5.356

Rate de capitalizare aferenta veniturilor brute elective

?.l%

10.3%

9.2%

Rata capitalizare minima

9. 1%

Raia capitalizare maxima

10 5%

Rata ele capltalizare medie

9.6%

Pagina 32/57

Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obținut este de 9.1 % - 10.5%. rate care se aplică unor venituri nete efective. Pentru cazul de fața, având în vedere caracteristicile spațiului, s-a considerat o rată de 9.1%. un nivei regăsit în intervalul de valori publicate de revista de specialitate "Revista Valoarea nr. 15/6.2017".

  • 3. Convertirea VNLÎn valoare prin intermediul ratei de capitalizare R cu formuia: Vcap -VNE/ R

6. Investițiile de adecvare sunt cheltuieli necesare pentru aducerea proprietății la un nive'. ■ nodern.

5. Făcând calculele avem:

Suprafața utila considerata

mp

52

Chirie medie lunara

EUR/mp/luiia

10

Veni; brut p stenii al anual IVBPI

E« JR

3.674

Grad de ocupare

venii brut poieni ial efectiv IvBEI

EUR

Cheltuieli aferente pro.pi Mărului

475

Inaoozii 11 "s rfir CIN l

202

Asigurare IO. 18% dinCINI

36

Administrare 1 1 % din VBE1

35

Rcpa-atii capitale 11 % din CIN)

202

Rai?, de capitalizare

%

9.1%

venit net efectiv

3.012

Valouie pnn capitalizare

EUR

33,268

InvestiiII de adecvare

100

3228

OPINIE

729

euro/mp

30,000

euro

137.580

RDN

4.5560

Curs

04.10.2017

Data evaluării

VALOAREA DF PIAȚĂ DETERMINATĂ

30.000 EUR

PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

echivalent 137 580 RON

Valoarea estimată prin această abordare include și valoarea terenului aferent proprietății și a cotelor părți indivize comune din imobilul în care este situat.

Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Rezultatele abordării prin venit. îri cazul de față, sunt cele mai relevante datorită faptului că informațiile privind ofertele de proprietăți similare La nivelul zonei și a zonelor asimilabile, sunt puține. Nu se cunosc tranzacții de proprietăți similare, comparabilitatea proprietății este redusă fiind □ proprietate mică ca suprafață.


Având în vedere cea mai probabilă destinație a imobilului, proprietatea este pretabilă pentru închiriere, iar numărul tranzacțiilor de închiriere este semnficativ mai ridicat decât ce! aferent tranzacțiilor cu proprietăți.

Opinia evaluatorului

în urma aplicării metodologiei, opinia evaluatorului referitoare la valoarea dc piață a proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obținută prin ahordarea prin venit:

Vpiață : 30.000 EUR, echivalent 137.580 RON

Vatnarrî.i nu include IVA

S Cursul de schimb mediu LEI / EIJR considerat este de 4,5860 și este cursul I3NR valabil 'a data evaluării. 04.10.2017;

J Valoarea este valabilă numai în baza ipotezelor și ipotezelor speciale prezentate în raport;

J Estimările noastre sunt valori de piață, conform definițiilor menționate pe parcurs și nu au luat în calcul condiții atipice de limitarea a vandabilității cum ar fi vânzarea forțată.

Fvalualor:




ANEXE



Al

Pagina 35/57


Anexa 1 - Fotografii ale Proprietății



Pagina 36/57



Oficiul de Cadastru ș! Publicitate Imobiliară CLUJ Biroul do Cadastru și Publicitate Imobiliari Cluj-Napota

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru

INFORMARE

Unltsto Individuala

Adresa: CIuj-Na^cca, Strada Piața Lelbneeht, or. y-&, eta] PARTER, nr. ap. 29

Parii comune: dreptul de folosința pc durata constructivi <i*upra terenului in suprafața dr. 578 mp , fundațiile, acoperișul, fațada, scările, pivnița, spM&toria, uscatoria, racordurile sl branșamentele dc apg, canal, gaz, hidrofor, irmgazie, 0 debarale, 2 gunoicre

=AR~tH.

f.OWJS 7IN j i KĂd.t?ir- '•Â?* .: .sa-.:?

. jjCvi/i, cu y, • l 32.2? '•*.     »

i<c i,4?iwîiv | tfr.? I

B. Pnrtea îl. (Foaie dc propnrAate)



’’ ’’ ia oct                                                                       _______

! 2 S 'jbia ortul.:- •iid-7'îOJ: a j?«nlsGC07 -!••'                        -.k 6i'ț^rcU>>iC vOTAti

'•lAKlAbV. e in; ' x-rd- SCS2X29.Î UÎOOC          C-r i zîecAlMh        de

1 Vi-uu;,1 .< v-liic. I.-        vr\-rl A i??--V.r4'"        **''□ i'ibn:«l

• u 3>;r. dt50                        d? frf'-.r-, j            -/f-«-•- , »t' >'<•'.   ce -•'

!?>;“:! Cî SC e-wr “q *>••:> SA CiV' .o ’vAV-a: <•- SC ^C.-XȘ-iy SA 'C«i VAvChA prs

;          r< ?A^tWWvW S* .ift _W-1 S< W«5&           :<i" ui-1'.-? «Iovomig

I btCltifv,»rfc_ lj;gCi.i;»UI do !?l‘Jf- ~'lâ -jmueA              ___ ___ . _

jy/ffi",.■    r^.2002 '•             _______..,_____ -

Ari. zc'witionaCsS?^. M. ».? Z.liG‘. errnr Ud i?M' Hi ! Pj\j2W.iA

3 nu uvresjîi aciu»acnpe^1 avccxiifiurt sxi.-v bS?.->:”4.';2.2aci <:•? f-'JF

'   M.-.H'A , «nK-’oi?-iîGR"KM. VÂLCF* rr !5?5’n'.'.lÎ /OU; ți n tfcn?»clUÎU S*     fpmvnrlla Um . r.Mwwjl

i ‘.in^înra oe fw-.țiU'r: ~, .-iS.3i!<â r.unaSG oe.’cliu.ie ci»p:ub;.« i-rA-T-. iâ :c $.-’•   )1:S73;

î   g;.; 3In   SC H>»aA:VSA PX V-V.L1A In SC'/:: •,:CoRSA K.M.Y.V..SIA __________

C. Partea in. (Foaie de sarcini)

.'•iRTEPVKi hVtr. «n. ,‘’-.^t,7-::: l-4 •Zu'-v!-„'.• Oi «Amwisk ClujrFț»ixX« țiyuvcitf.n <1 -•• C&ftv=n««> ii» |>~              Nr î3lg2> .


1NU ț.UJX -





Anexa Nr. 1 la Partea î

AJMCîftPA MC. assș.’-tl -.-a S;i'r>i>i2,*,n>>’v/-X;ii'f <«t? Cbr-NeiciM if.ri->*p»V4 4.» «••lu-ijua rb? pț Kvîtf-1 fj Ur. ;SJ5?S j

□ n'tatc individuala

Adresa: Cluj-Napoca, SLtuu.i Piatd Leibnccht, or. 7-8, etaj PARTER, nr, ap. 28

Piîiii comune: dreptul de folosința j>e durata "anstructiei asupra terenului in suprafața de 576 mp, fundațiile, acoperișul, folndâ, scările, pivnița, spălători*, uscatoria, racordurile

si branșamentele do apa, canal, puz, hidrofor, magazie, 6 dobarnie, 2 gunoicrc

Wr.'Crt

- . ■ .' .'

Nr. • v'/jSuprafața '’lf.SUjHcțata'!Ș7' cadastn»!     ș îjf-P.V?- '.jCulUa ți^pj' !:-?J>pu3r»f>c

• Cota țsorti.-j orrrers* -■•

JCoje teren •

'.r /.

■ RtrWotB '.-' • ;■■. *• '• ’, ; *. • ‘C*’ ,*■-*'

ȣ

J

’i»; f.$5G- "                    V     î             1

S/ XXZJlr t                                          ;

1 4?’rin

am' rr^Zf!. Lft r-AI’ lliR , C3W;-;,-p;?r » «=«3a2:c

î                                                         •                           4

l'ÂIM. , 1 fifU.H* i-M . CU SU ?8 mp . Ci?pic j.-v'

1

.

b» crcoL :<«(: •'

Certific p- ezenijul nxtras corespund* iniruiciU ci pozițiile In vițicire o-n Cdf .ea ‘urijtșțrH nricir.ăta, jijistnrta de acest birou.

Prezentul extras» de carte Rjnctert» nil este valabil te metatorea actelor cuientllrcate tis notam! lvlAI'C. fi a acrirat tanAil rfe ?C ROR'. chitanța ar. 39526/23'! 1-20Z0. itivcul de puWSKlr trnrjbiliar^-2/2,

( ,J Asistent^ registrator,

V '■' IONEL DANUT MATE^

• •                                                         i •





Parjir.a 3 dn 3



Anexa 3 - Amplasare în zonă



Pagina 40/57


Schite ale proprietății



- -  ■   . ț

•«jznțE                •*''

“T •

A'< 7S.-a ’


Pfi;?4A£[A CL’îJ NAfOCA

“j

’WCTU uTJ'.AKLSM

- sp JS ete-. ii,i j

SiRn_ :>RQTAP,=

-■a<-u-Javvat .    •.            ;

;• 7j                                1 .     *

*K»r

1 O'1 ■*• XJ


Pagina 41/57


Anexa 4 - Extrase Privind Oferte Do Pe Piața Imobiliara □FER TE VANZARL’SPAȚII:

Comparabila 1:

De vanzare! Spațiu comercial, situat in zona Iris, 41 mp

@ wett imobiliara


WEL1 IMOBILI?


- TVA





Cfauote dnlpa Oum;*

0757,040.016

AîW «Jaloane:

0’52 2.'2 C*ț><3


•; z.-SrtW»1..'



Nvnieie lâu:

A.-

Ts^swi


t;noil


■Ai i«jrrh wnljy-e interesai de Jwasia n


Alte detalii despre proprietate


7» prcpjient ;prejpsnzgin waBu comnr<i»i M cQtac cu rewn tb»îhalime 0-P-Smwarrta-E-SuW>KK3. ce i; îV-.-.J            țlAn<fC' So?-'.|l            n «ji.HffV.fa ■-'? 41 rrc S.v.f'SW se^'lihz r -S2<>

?jlor wii-îiN '.:fii--a-.3 te-'r-H-j cate'te            .‘^ecs pwiie               iiraU-al r-dt:eoMi-i:X>’

îft ''L.ate ’Mi-r. ?wa t- „rcmia ss^orsr-s ccrteM?. r>snldu-e':?< .îrtvilifi ccrw'Sr-;

Fe-n^J ane- ț' viHonan va i<jț. -a .r-a jcr.iai.lal!

:ș P»on

•p'3îe

tte-jaiw'<aiv;??e 1

Sjpr=1a,.î,c.vi£'^:-.a. *9 irc

fir ;ai;.e. 0 M.- iniasari t uVti’iți 5i$îen ii»v-iuv4 'Uawirla oroor.c C.‘iw             3anșr?ic an; A;» CS'MKWB•

,’C'3i',ii”,Y',:e ,hv>/-.':i' re-'e<-:i c: <)câT teinnoan H’vC'


G'Gla.’1 - oa s?- ‘T>flx< iAcowiiîJ hțt D5://www.spa ții cui ne reia le. ro/vanza re/clui-napoca/iris/:spatiu-comercial-de-vanzare-X1KAU0ÂE?li5ta=78381128#xharta


Comparabila 2:

Vanzare spațiu comercial, 83mp. Iris

CÎKj.MipOCfl. 2005 Ic 3 VS2-

K3 WC It WF r IMOBILIARE

JtpobJJtar$


tic t jr.îsii         'omsfoif

*    • '•?; “T i r;


,. -.ce,

I- r.i-


53 AC

> V

2355 vlî?

33 TC

n-ie



Csre cteiali: <K:sf:» v wnț’.i prut'Kihv^-



C»au<li« Owflji 0737.D40.015 Alieletefocins:

•?• S2 >>} 3*5


.•*■. Numele iau; •>s>


Tă'?:»"

Email.


Alte detalii de3pre proprietate

Soairu COT-SCvia ss<e caixcstC. :« îSIOSl E »!iașc*. •lUA’Oui an IP&I 8KA» ViW :! ultni i-jpisro-j soaliuMjie-As cl= 43 mp. Wlr n» jenfe'cass

CSrtie* Iris. :r           tip gara. ce tniJcacslG CO țffirzsoit <n ce-nun.

PentcU yîzww? # mrorrns’Ji va tuqain «a iej coniecal


Sirjcura rezsteoîa SC3

M* 15’559’

N-^,'»lCK:r-cAer<r? 1

•O’'.Ș:,,;,U :5 r-„

•.-^a-9 ;

N;.:ncșser ’

Mititeii - 3gI4”i instoi'S Twrcitc-a'a Ceițiirid țrDOfiej; Uctbe gerante rtliii-er^Ape Cerea5at; r>câsF;€ -        eu gesm lermoaer* fPVCi

p'-civaec-.v-- ’CW';

3'SreaÂvanzare- EUR ■5^t.-r-.:ar9<->p 34?

pi-R


Sta țjl OUlObl.17

Distanța

Slatla Literate? Linia 2?-

aoroic PO m

m borta tea

apw. 150 n*

Lil>ertsiea Vest

gprox. 24'? ni

5L2tia Paris .1. Linii 23

cp oz. 350 ni

Slaba Paris. 1 mia 23 -1 50.52 1

-apfOX. 4vO ni

Mat nvjlie .

Sfapi tramvai

Distanță

Libertatea Vest

aprox. tso rn

libația tea21RV Linia ICO. 192.26

aprox. 170 <n

Statia Libertatea 1 TRV linia l&O 102. 26

aprox. 256 m

Libertatea

ațjrpx. 250 rn

P;«ia L cbkiicchl

ap;ox. 300 oi

https://www.spaiicomerciale .ro/va nzure/clui-na pcca/iri s/spat i u-comei cial-de-vanzarp-

X1KA1 Zk022?lista=78381128

Comparabila 3:


Spațiul Comercial idea! activitati administrative

Cluj »b|X<x- Marwt --«tSISlA


RF/m

.W.?î        '.V

Riir.tek CONCEPT


U4-«nrutZ« Sfțițl"


Ș'rfS

5T.TS

■Ș?5

32ÎÎ7CC



ioe ileUM «mi'4 •>W«S{>r.-.fw;«4ie

MWt Wbrni. '.9<c -WA-,     u743.224.481

toWowi

?j«! H’

S7^1 ’»4tT

....... ■* •

."■ - •t          I? ...v ■

HunOMAll.


j.var


Alta dotii.Ui despre proprietate

H-_«VAX Csșcsv: V? C<W Z5-« V»<*• '(•? .-.• W& iC-IWCli" «l-A il o jntn» «m-lsl. 4t'-—.T»lvt >Si ;>»:ur -ii-.-;i ii-;b< c^ah

C;ox> »v:i-v •■■■W9 O)’cn-:p?.« e. ^ii|k*c^prp«<Krt»$iMț^Mt6b*4S «(***<&' CRrtrjw^G n&'ft? ?nMu C54J oaeat>6 pnbuin pew an-Mto«iiins îsg Rirzt*»i>»j iw r-:        :-j<y diu-z^G»?.             i- •i'e'Jote 9P:.‘X«'<



FiiY.11 țcrtbns'Ub’e ?XJ ««pysni.ileB v'iSSXiȚînnn va nxjSâ m? TBImkIsiI


3jC<e«,»«*'CZj'1»- 58 n-.t

N         '

p-tl.avnx ?jsS;

'■z-,■■}.'• i-cjiț, f.ir

•rvxțffi^.-'.-pw'ân

«iv EJH



https://www.sDatiîCO merciale, ro/vanza re/clui-nap oca/mara sti/spatiu- comercial-de-yarizare-X79E14005?lista=*78381128                                   " :



Comparabila 4:


Spațiu dc- vanzare, 1000 euro/mp!

Cluj-Ntipyicț, Gard


Cod: MA5750S

209.000 Euro



-ADAUGĂ IN MAPA...





Svo-arato v’j!*: 7Ș? mp

7»p f.nisak; Wudern

Ctncrsip Ter-nca: Ca


Vtnna- Do

Nr. camere’ C pen s<x>re

~c<’-T><*r de Ti^anzeire: Fina'::


Ac.-:** STracei; L-* «rad:

bir. nei: 2


Detalii

Oferta de excepte!

Spacu comertdal cu vsd excelent gcemun dc stecfa. vScibîlicata foarte mnre.

FoLiia» dWiwc <?:"-5c ipa^.i co^crrid! cu o sup'afata ir/-a Se Zut tu. s-cuat Io etajul •, uwm b- spruiu sc 'c<-f dl'ccx du- strada.

F-^e co-^panirn-crăr Ir sot’u o "csr:u '■», opc1" $asce cu o su|-" =foo dr '?3 55 mp, 2 crup-ir. s.«i—a<-e m r_>crc»’’ei£?   —.yO -rp si — 5 'J îaa-.iy de ckpv* t^ze de €• $6 mp.

Daco'.t» pa_.:for.a •■ la strada, •-•’xlbdtarr.i «ce mare s; aozesb' .r spat'u sc poate face«. u ci ur :>•■■*..

Spauun se ore tec "c peri.‘.ru cr'-iAip'e accvitct: torT<ei-=ie?e.

Ce 'rffoiaza de 4’^sun de parcare.

Frc; 10-30 euro/m.o t tvs- -.or-ai-ra zemif-'Jlsafte

Pre: î 100 «irofoip * tva- var&nr« finisata complet cu gresie, foi<î.-va. rr.ocne-.o. ba ccirp eț uplotc

SîtuoCC ju'idîra c‘a>o. ii'-tabtAut Cr ea st sps;Ai corncida-

htt p ://www.ha b itas. ro/va niari/magazine/vanza re maqazin-clui-na poca - ga ra-spa tiu-deva nza re-1000-euro-mp-6806

'•


Pagina 46/57

■ ■•■/ .' • : •:

• • •

ALțe oferte:



Vanzare spațiu comercial B4m7, P-ta Liebknecht, Iris ID 5734

Spfiiiu Co uerciiil de vanzare Cluj-Hr.pocs Cluj. Iriy - <<<i .~s .‘•■ț.re-



suprofaw utila Im’i:

lip proprie ia ie: cenl'v .-.nnir.r:ial

coir-poitati . 0316 PTC-Sti

DRO: 100.00^ penuu prima ta casa

Descriere anunț

3GEMTIA zc c<e?3 sora «nzare sOcli'.i C3'>r?i ;!.îi 6-tval r r.ona F-clc! îjabxpecl:! caniși Ins. Ckij Mapow. Suprafalj -.iMa n-Je ds 34 r.i- &sfc c-iwal la paiter ioi in Iccatu? mai owels t apartomanle Sf-=n»>* c-âra spic vanzare țenifinisaî Z<v<d esle i'oaric h.>i 5 .-r.r n-.enh if'hia aienfar- p^nti ii ms- t»Hil«e <l«?,i|i r-u a<»:-ța rea zznlaakW ;C E’?4

https://www.storia.ro/oferta/vanzare-bpatiu-comeruial-84rn p-t3-liebknecht-iris-id-5734-ID3Dkh.htmL//yaltery[,1 ]


Spatie comercial de 33Gmp in zena Gara Deir.buf Rotund

r.n ’w-rni fhl

-Uw r-.’ț -iMUI'UtlV»


• iv* .!’JV


,>t •)

’.X nr.

1

>•

TMWJ’r



«•«•••* v:*ț;vR ?Aițuvt« ."V*


W>:inw»i>« “*r. y/sț.ass ioâ A|iZ>Ukp.M.

;/>* >ns-£ ••>.


nwn


' -TA' «2 '••C


Alic cfeulii drb;<<« jarcprieUtr

*\»s • -•*r--v. ««v-      ••       ic;      mrx*- **             • r**/<»U- *

  • * >♦       A-.wa- *r -       »«A'. • zriiX             z*«.m A.                 Ci. « r

  • * -<-/*• .           TVMJT

pv u? “f%* >.•>•*%* 60^7**î*r/$ <•. *i«

  • *   ■• -»<- " vt.


7»          ;7-4k.K, •••

■<—vio •wilrpvw



•*Vu-- •/<«•> j

L»h. {•••:*<•-«iiWw« Z*i»

r-si»aF/faV>kl cun

F*«K.^<C*C ?r*

:«CN£mV*M» Eu?

:>/2F.»r :>/u

frtwmpaulii?*****                                                   .... ....,

Mips://wwvrf.5paUicomerci.J e.i c/'/anzare/clui-nspncâ/dambul rolund/soatiu-coinerciat-cte-vanzare-

X36DU00lPlista-78381128


Spatii comerciale 1S0-250 mp. htar^ati

'MMlMII.Z'VIȚMW. •-M’»


î*,»pr«* .‘wvw;:<i^

-l'rz^A





Alt» C^foliî <n>apr* prop-<t>lrti>

i ipr; &«••& '» i«mi»«<i *>•<                             h «~.<z/<■ ti-ta. :.vi i ■> •»-—

J~nxrt-

!xj»: •; u»<>iiy.-sei»n                            »Sm !' '-Obwia srtrt

a> U'ii;’} I:rw»             rwb'*txvrt.»...«r*-

m'ji ji;.A c. Tîi»jix« *-a; a *<y?t

țuA» . <; -    ' r -                                               ****T«.-*


1>, -Tc-

■•■’.'*y >fv! •zii ■•>••* V»’- ■'<■■<; - *■-'•:■<

rruerct m»» • • - j.u 6 •■



,'      01113* MMtr/4 tnobfUr»

W»S4.5ȘB3$$ i**»k«r>4:

»• - îm

- •

v, AuruV»/v.


Sfrull

Tlrv?»’ ■ •• T0WJ*- «»il




r;



-00-

0-

z<

....... X


>•


■. • •


•%



Stc-Ha iK5» - oaoîil linieĂ 6 7 3C- 4.60.8


aorjA


2&0 m


3liîis ‘l ?s urnite 3 30 af o «


x$$ .-n


tXPO Trar>stf».ar-;j


□orox


2Sn><n


P&d So^icscn!

aproz. 300 m


Staîia IPA |i Linia SG. 4 6 7

apwx 320 (ii


Mii ir.3^;

7-

|


Swții tramvai


Distanță


Stjiid B-ii Scrr.ewni jpu 8

«iw. ra6 m


https: //www. spatiir.tj rngrciale.ro/van z. are/c lui-napoca/r narași i/spatiu-comerci al-oe-vanzare-X4l71400L?lisla=78381128


Spațiu comercial de vânzare i’Sa.V.'rx-v. mlu ftniiiMM


\'A<A

HAPUL'* IMOBILIAR


* .KW 5jJ:, .f i-it.»-

> -■ :. ■- ■.

Gjm.o. >'■.



X-- ■>£

:: *■

'.y-.-i, <>-nț.->;

i?j *h»

vy.->n



<•->> .h»K.ui«? nws'. «'.:r<3v

S. SUhi Ij

•37 8U 1Î1.444

Aiw

— •■•. • ■_■; .;„u '     •'» P ... - A . .1

• ■>•    i-7 Va ■»--• : ■

Mii:

hliior: ’

EiM»



Alte detalii despre proprietate

~< «ri,              r

7>v                                .er«Tc:r<țn-?"i« ct«!z.<-u pwa-!<v%;' W ’u xh

;                 £fi--:jn-z)i;lF .-nsj«r'Miin j>,cii5orr<       ssiț.rteșw f-C-l.l asCt.iXJls s

■.«? w285np 'o;irww:»'el l'xuru stw* d« a «tarte<wapN.-pi- <M*iai aactjpr ’          fe

-»>»>■ s-ncw-Pî Ir wtr-se.’CB ;i 3 o j&jrtț.wimț

r’Oî'iiîwMii «Ic'fi?.<> a+nîu- iweîtfrA. csl j:iei<UvCWiî X«r»r>»i9 «»>!£•% cric ui«i

lyi'i 'AC"Sorc riiir .'ira-.i y?i»<l|ir‘*'’.i">-x>

•--c.v-ia«<P«*-iin a'niiM rfyrWi '.o-toiiM-tț ■••■. •■wtw :*   awecu^’s


ir 2

N'-ncix: WK^r» ■!

itr/iiSnait a

•.■■••îzi •.< ■ >■            •''.ix- -‘ct

‘cMJ-4 ilinuMI :l I/S-.V nJlyrAi;          _U 3fexl,«tnK'Pe.' .(A-i'..-

.--■cr.#r

-uș-abU>CMe«>« ?llR

tMnwâyiwarc.’nD'

>'WfltaHaifSrewNia>a:?rețîai                  •

hUps:/7www.spaliicome:cialp-fQ/vari2are/(:lui-ntipDca/buLqari<3/s0atiu-com-ercia,.-dR--vanzare-X57Q 140QJ?lista=78381128


î.x.^(;/îL£ufx.X


Vând spațiu cvinercial M*nsr

«rt-ldij '!■■■>.■.. :•■••

axzzSBasa


;ț.' xmi

h ttps://w\w.olx.ro/ofert.3/va nd-sp atiu-comerc i aL-m a răsti-ID909gl .htrn(#î8b1a106ef


140 000 k

''sț:«£î


.:s ■•:■.<■■■;'■

,,'î:             90<n:-

ilfș ar un ier MT# iHSî^V'C*


' ’ '■ ■           Afi-urn devii șofer oanenci'

v>r.3 ICJPJ             rjrtW!!;: IXșra'VÎ ^vtSțt.1 «îS                      C-SC-’ilr dc- ,i

r.-.             ■-• i ?• mv- ^,vc •■                        r.|?;_.'i- .■;= 2         •■. 2 !?cS‘:

J-? pxfiii         Vîft        -<-i t-’îlcCi ș? r» tciițsct^P                                                                      lySrirr A|W

httpș ://www. olx.ro/ o f e rta/van d spati u-com ercial-i n-cart erul-m a ras li-lp9istt.htnnl#0b43bd67f0


••


6-F


OFERTE CHIRII:





Arbori» fluvii joter Mrt<r.er!

The Loncfon institute

. ‘ . ■                 “• ■> .1 ■


Va pwr><jr<e:r- ■.Țf7*'x:,::ir f cc-anv îC-iW.’.Airn c:ayh¥ c.; ie£:.zc rte ir._Ai-.^e

□-P 'Svboenta^E-r^-boan'.s. <i- îo:v'i de p?«r;ra !a«Aîtr.ijzil S-p?ti:il           .e

urJAck -i -nn. ■< Lin-rpcs-. ;n fiet S5|>așj:ojiiy&WVu.ifr4:»l3 -tec^iK? <A o.'Kir-, -'^•>tr: v>$r o= cx'Vr i-~i-.<•/i'>’ vj ?»ftnafcaț u: decc—b .H -0'-“

~'.r'•.■■•,            :• •-•k-ons'i .'du-j sa rv contești

2? ":■?«< h t:ps://www.olx.ro/oferta/de-inchiriat spațiu-cornereia.-situat-in-zona-iri5-41-mp -

ID9nr3Lhtm:#c018c7e0fV

i

X      ’’•

■■ - .

■■

•:

'■

*. j*

’        ’     i’1 ' .

i           :»« (>

-

• •! •.

■ • •



Constructor închiriez spatii comerciale sau pentru birouri Iris

Clj&WwS •uHt-.C-'.-!             ic-1''•           <? -"-c-


Arte irawtujf jiîr Gtiiizsfcxvijrf

ConstcvC'OT vane aj£



C’roțuL'rtar


68 or



rncJ!*w-=-



Câștigă mai mult pc-iitm passmils iz<?»


•'                     • er                     -’u ^•'■ni-yșî-f?-i.-.r.-rs

'•r-'xț •r.a-’              ••        "i-îc'c-'ț- '*         -z^-




https://www.olx. ro/oferta/constructor-inchiri ez-spatii-c o merciale-sa u-pentru-birou ri-iris-ID9iYpR.htmt#cO ]8e7â0ț?







7€


închiriez spațiu in cartierul Bulgaria

CJtfj-bupoc3..hl<fe4 Cluj            L< 12:431           2Z‘i'





Câspjs i uii mult pentfu pasinnik iăk'

pLwraregratuită pa


Su.-’.vj! se itrsâ? Cs;'o:t!S Jij«n3n»l ^6

?      "05r-^ •     2G- ’!

;~jt£ ’••


ce ii-cnrr*sza •:>: 5? i lesprat psnc.iil. sau ewju separai

h ttps://wwv7.o lx.ro/oferta/inchiricz - spatia- n-cart i e rul-bul qaria-

I D2UfWW.html#8e3bĂ39220



1100 €

De închiriat! Spațiu comercial, 70 mp Marasti

Clvj-Mspcca.judeî Glii <*e«uge: u-21.29.3««col».e 2017. saw j-'.ir.:: ?.?.*.“??«-


^«uge: u-




Af.? p.in devii șofer os-tenfii'

Wvlt cwiîilizre vaorc-p'.vie spic iwhir.ere spaiSu <v d^stieaPSirimer-Mt* tfiiM'Cet Ștfțenajct •pec:.-.. :3'.e.-in$ ;■»                 cotit cu echxjamente                        «*c ssiusci I?

•Jeoc; ti’ •iade- ir. car-ns-r.;.         •r. suors-t^fa ?e 7C tr.p

-C-'T •?!?•; CCtc<-’t .'SW -?<t^:C.‘:P3CI3v'

2 PfJ ’7

:>1


https://www.olx.ro/oferta/dP-inchirial-soatiu-comercial-73-mp-rnarasti-

I D9eiRN.hîmi#f8 b 1 a 1D6ef



De închiriat! Spațiu comercial, situat in zona Iris, 41 mp

S‘ji jf. j.t ....■ ;.*/•

We 11  w£LT IM0RH <ARC

in>o biliare



CMt ueictli. itețp.’a {««ij W'iwk'liB

K-ȚX twrtwOiugu 'June: &-c 0737.040.016 All<. |«l<;fq.ine.

r?2 XJ 3%6

3 • z •*     _?*—

•        ..           ’7 •   ■ :.■■■■'.    - •;••.. «,’«•• <

î T. ■      -       •••.’. ..... ...


)

Spații disponibile

41 mp

tn FtiRnitp      i| 50 EVR-lunSi » TVA Ccn'ielon:£h>’1 VA

hrJXflal

Alte detalii despre proprietate



■ V$ f^opjnem sp’5 indii-iEia ii»tiD cor-W/nl in cisdKe ct reypi :in 'iwlllne D*°-SuKp:«P*c--Sdt.p3nța m locufitlepBfWfOla dsmiîtf. Spemil crxr^/dnl in rupiaist? u':h' ds 41 n» Sa -EWTOiBat. Inyct K&3 Sirlcr-'/elsnUi <snlf<c3 iernuca sjifu ier-î islaiBit'iiJit* ufctxt'lie. n-.pbihil <;na:cîi •t'dn-.c>>biie20:J p?nV.1 nlli Wall ■         « roș ii vî-nbctub

:p PFRCib

https://www.spatiicomerciaie.ro/inchirieri/ctui-napoca/ins/spatiu-comerciat- de-inchiriat -X1KA1404l?lista=78390536


299 €

te-ti crijile de pe si prinde toate or


Spatu comercial ,40 mp. Marasti, Zona Hotel Paradis / Piața Marasti

Ckli'NipC’C? jjd?:<lvi «WjplJlC*:? 27         2C’“

4> fcu plice 0 laistribur

40 UT

C-ăsngj mai mult pentru pasiunile tale*

Local imobiliare afe.'a spș inchiriere un spatia cwhencbț   mp. feng; rtote< Pstax/'î. Marasti.

r? '■ •■■■?            ‘'Jg b nO1*1

1S5,99 Ui

W* ♦ ■ I


"s'7”

- - ■


Anjntl>î:p»:!>liCXte^ LUC3;l«TlCWI«S,e https7/www.oLx.ro/oferta/spatu-comercial-40-mpz^ăfa5U-4(onă\hote l - paradis-piata-mara5ti-ID9neoF.html#f8b1a106ef          / *            *\


: Pagina 57/57.