CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind aprobarea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință extraordinara,

Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106 - proiect din inițiativa primarului;

Analizând Referatul nr. 517079/445/13.11.2017 al Direcției tehnice, prin care se propune aprobarea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106;

Reținând prevederile Legii nr. 98/2016 privind achizițiile publice și ale Legii nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36, 39 alin. 2 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1 - Se aprobă Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106, ce se constituie în anexă, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2 - Se aprobă concesionarea lucrărilor pentru imobilul cu funcțiuni complexe, hotel sau clădire de birouri și atribuirea unui contract de achiziție publică pentru realizarea întregului ansamblu “CENTRU CULTURAL TRANSILVANIA⁴⁴ - clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania,

Piața Transilvania, anexe tehnice și parcaje subterane (pentru acest obiectiv indicatorii tehnico-economici au fost aprobați prin HCL nr. 527/2013), în conformitate cu opțiunea nr. 1 din Studiul de fundamentare.

Art. 3 - Cu data adoptării prezentei hotărâri, își încetează valabilitatea Hotărârea nr. 112/2016.

Art. 4 - Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția tehnică și Colectivul de coordonare și supervizare numit prin Dispoziția nr. 4086 din 09.10.2017 a primarului municipiului Cluj-Napoca.                                             rx

Nr.976 din 28 noiembrie 2017 (Hotărârea a fost adoptată cu 21 voturi)

ANEXĂ LA

HOTĂRÂREA NR.976/2017

STUDIU DE FUNDAMENTARE a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

Beneficiar: Primăria Municipiului Cluj-Napoca

Elaborator:	Contract nr./data	Semnătură reprezentant legal
A EPMCAimup! SC EPMC CONSULTING SRL	271990/445/12.06.2017	Director General, Cristina-luh^paforpodean fi                         j

CUPRINS

• 1.   Introducere

• 1.  Aspecte generale

  • 1.1.    Obiectivele urmărite în cadrul Studiului

  • 1.2.    Cadrul legislativ

• 2.   Situația existentă

• 3.   Aspecte tehnice pentru fezabilitatea concesiunii de lucrări

• 4.1. Costuri și venituri pe durata de viata a proiectului

• 4.2. Redevența, durata concesiunii, valoarea estimată și mecanismul de plată propus

• 5.  Aspecte de mediu

• 6.   Aspecte sociale

• 7.   Aspecte legale și instituționale

• 8.   Matricea de alocare a riscurilor

• 9.   Indicatori de performanță

• 10.    Concluzii

  • 10.1.    Coordonate tehnice

  • 10.2.    Aspecte economico-financiare

  • 10.3.     Durata concesiunii

  • 10.4.     Concluzii privind procedura de atribuire a contractului de concesiune

• 11.   Anexe

Abrevieri

ADR	Average Daily Rate feng.) rată medie zilnică
ANAP	Agenția Națională de Achiziții Publice
BPO	Business Process Outsourcing (eng.) - domeniul de business care privește serviciile de Outsourcing (externalizare)
CAPEX	"capital expenditure"(eng.), termen consacrat din managementul internațional, desemnînd totalul cheltuielilor cu investițiile care, ulterior, se amortizează pe durata de exploatare a acestora.
CNMI	Comisia Națională pentru Monumente Istorice
GOP	"gross operațional profit" (eng.) termen consacat în managementul internațional și analize economice - profitul operațional brut
HCL	Hotărârea Consiliului Local
HG	Hotărâre de Guvern
OPEX	"operațional expenditure" (eng.), termen consacrat din managementul internațional, reprezentînd cheltuielile operaționale aferente exploatării unei investiții
OUG	Ordonanță de Urgență
SF	Studiu de Fezabilitate

1. Introducere

Municipiul Cluj-Napoca deține o parcelă, în suprafață de 13.923 mp, situată în Municipiul Cluj-Napoca, cuprins între B-dul 21 Decembrie 1989-str. Năvodari, situat în intravilanul Municipiului.

Municipiul Cluj-Napoca a realizat documentațiile tehnice-economice și a aprobat indicatorii tehnico-economici pentru următoarele obiective de investiții:

Imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 Decembrie 1989 nr. 106 - aprobat prin HCL nr. 121/2011,

respectiv

Ansamblul "Centru Cultural Transilvania - Clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania, Piața Transilvania, Anexe tehnice și parcje subterane - aprobat prin HCL nr. 527/2013

Conform caietului de sarcini care a furnizat specificațiile tehnice pentru realizarea prezentulu Studiu, Municipiul Cluj-Napoca intenționează realizarea acestor construcții etapizat, din care o parte vor fi realizate prin concesiune., ca o etapă dintr-un proiect de mai mare amploare car prevede realizarea întregului Ansamblu Centrul Cultural Transilvania.

Astfel, obiectul prezentului studiu reprezintă analiza fezabilității tehnice, economice și financiare a opțunilor pentru o posibilă concesiune de lucrări aferente următoarelor obiective din investițiile sus-menționate:

• a)  Imobil cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 decembrie 1989 nr. 106 și operarea acestuia (Corp C3 în Ansamblul Centrului Cultural Transilvania)

• b)  Realizarea nivelurilor de subsol aferente parcajelor și operarea parcării rezultate în urma investiției pentru subsolurile aferente următoarelor clădiri din Ansamblul Centrului Culural Transilvania, mai precis subsolurile (S4+S3+S2) pentru:

• a.  Corp FI

• b.  Corp F2

• c.  Corp F3

• d.  Corp C

• e.  Piața

în concordanță cu deciziile Municipiului Cluj-Napoca, prezentul studiu analizează opțiunile aferente concesiunii obiectivelor (total sau parțial), astfel încât concesiunea rezultată să fie realizabilă și fezabilă, atât din punct de vedere tehnic, cât și din punct de vedere economic și legal.

în realizarea prezentului studiu au fost realizați următorii pași:

Analizarea detaliată a documentațiilor tehnico-economice existente pentru cele două obiective, documente puse la dispoziție de Direcția Tehnică a Municipiului Cluj Napoca;. Studiul de fezabilitate pus la dispoziție pentru obiectivul Imobl cu funcțiuni complexe are ca parte componenta o evaluare calculata după formula preț mediu x mp si nu un deviz general conform HG 28/2008.

Studierea pieței pentru posibilele funcțiuni ale imobilului care urmează să fie construit, astfel încât să se poată determina potețiala cerere și costurile de operare aferente diferitelor activități;

întâlniri periodice între elaboratorii Studiului și reprezentanții Municipiului pentru stabilirea de comun acord a ipotezelor de lucru;

Studierea datelor statistice necesare.

Clarificarea și estimarea unor aspecte care au survenit ulterior aprobării documentațiilor tehnico-economice care au stat la baza realizării prezentului document.

Conform prevederilor Legii 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii, și în special conform prevederilor H.G. 867/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de concesiune de lucrări și concesiune de servicii din Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii (denumită în continuare H.G. 867/2016), Secțiunea a 2-a - Fundamentarea deciziei de concesionare a Capitolului II - Planificarea concesionării, legiuitorul stabilește modalitatea de analiză, condițiile și conținutul elementelor și etapelor pe baza cărora se fundamentează decizia de concesionare.

Studiul de fundamentare privind oportunitatea deciziei de fundamentare trebuie să conțină, conform H.G. 867/2016, art. 12 și 13, cel puțin următoarele:

• -  Aspecte generale;

• -  Fezabilitatea tehnică;

• -  Fezabilitatea economico-financiară;

• -  Aspecte de mediu;

• -  Aspecte sociale și instituționale;

• -  O analiză a riscurilor și alocarea acestora între părțile viitorului contract.

De asemenea, în funcție de durata recuperării investițiilor, studiul trebuie să stabilească durata optimă a concesiunii, conform prevederilor Legii 100/2016 a concesiunilor de lucrări și servicii, art. 16, astfel încât durata să nu poată „depăși timpul estimat în mod rezonabil necesar concesionarului penru a obține un venit minim care să permită recuperarea costurilor investițiilor efectuate, a costurilor în legătură cu exploatarea servici lor, precum și a unui profit rezonabil".

în mod specific, dată fiind complexitatea obeictivelor care sunt analizate, studiul include analiza tehnico-economică a opțiunilor posibile de concesiune a imobilelor (separat, parțial, împreună), astfel încât decizia de concesiune să poată fi luată pentru opțiunea cea mai bună posibilă pentru Municipiu.

1. Aspecte generale

1.1. Obiectivele urmărite în cadrul Studiului

Obiectivele studiului vizează două paliere, strâns legate între ele:

1) Conformarea cu prevederile legale privitoare Ta analiza opțiunilor și fundamentarea deciziei de delegare

Conform prevederilor legale (în special art. 15 al HG 867/2016, studiul de fundamentare poate sta la baza unei decizii de concesiune daca forma propusă de concesiune este:

Fezabilă și realizabilă,

Proiectul răspunde cerințelor și politicilor entității contractante,

Au fost luate în considerare alternative,

Realizarea analizei comparativeîntre soluția unui contract de achiziție publică și soluția unui contract de concesiune,

Asigurarea susținerii financiare pentru proiect.

Acceste elemente sunt analizate în cadrul studiului după cum urmează:

Obiective urmărite	Secțiuni dedicate
Proiectul este fezabil și realizabil	Toate aspectele analizate în Studiu urmăresc aceste elemente, în special: Cap. 3 Fezabilitatea tehnică Cap. 4 Fezabilitatea economico-financiară Cap. 8 Matrice de alocare a riscurilor Cap. 10 Concluzii Studiul de piață anexă la prezentul document
Proiectul răspunde cerințelor și politicilor entității contractante	Cap. 7 Aspecte legale și instituționale Cap. 9 Indicatori de performanță Cap. 10 Concluzii
Au fost luate în considerare alternative	Cap. 4 Fezabilitatea economico-financiară Cap. 7 Aspecte legale și instituționale Cap. 10 Concluzii (secțiunile referitoare la opțiuni)
Analiza comparativă achiziție publică versus concesiune	Cap.7 Aspecte legale și instituționale

Asigurarea susținerii financiare pentru proiect | Cap. 4 Fezabilitate economico-financiară

2) Stabilirea obiectivelor entității contractante cu privire la concesiune din punctul de vedere al eficienței gestionării patrimoniului public și al obiectivelor de dezvoltare la nivelul municipiului. Acestea vor urmări în special:

Cerințe privitoare la realizarea construcției;

Cerințe privitoare la modalitatea de operare a investițiilor; Ceerințe privitoare la veniturile municipalității ca urmare a concesiunii;

Cerințe privitoare la transferul proprietății la finalizarea contractului de concesiune.

1.2. Cadrul legislativ

Pentru analiza fundamentării deciziei de concesiune, cadrul legal general avut în vedere este următorul:

Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii cu modificările și completările ulterioare;

Legea nr. 101/2016 privind remediile și căile de atac în materie de atribuire a contractelor de achiziție publică, a contractelor sectoriale și a contractelor de concesiune de lucrări și concesiune de servicii, precum și pentru organizarea și funcționarea Consiliului Național de Soluționare a Contestațiilor

Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare;

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare;

Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

H.G. nr. 867/2016 privind aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de concesiune de lucrări și concesiune de servicii din Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii;

O.U.G. nr. 58/2016 pentru modificarea și completarea unor acte normative cu impact asupra domeniului achizițiilor publice;

Ordin nr. 1517/2009 privind aprobarea Ghidului pentru implementarea proiectelor de concesiune de lucrări publice și servicii în România.

2. Situația existentă

Descrierea amplasamentului

Amplasamentul studiat este situat în intravilanul Municipiului Cluj-Napoca, în apropierea zonei centrale, având adresa poștală pe Biv. 21 Decembrie 1989, nr. 106. Terenul are o suprafață de 13 923 mp, înscris în CF nr. 265727, având nr.Topo 4799/1/1 în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca și în administrarea Consiliului Local Cluj-Napoca.

Amplasamentul se învecinează la nord cu Biv. 21 Decembrie 1989, la sud cu strada Năvodari, la est cu imobilele de la adresa Biv. 21 Decembrie 1989 nr. 108, iar la vest cu cu imobilele de la adresa Biv. 21 Decembrie 1989 nr.104 și strada Năvodari nr.15.

Pe acest teren nu mai există în acest moment decât fostul Corp C2 - Pavilionul A2 situat la aliniamentul bulevardului 21 Decembrie 1989, clădire înscrisă pe lista monumentelor CNMI, motiv pentru care va fi menținută, cu posibilitatea de revigorare, restaurare și refuncționalizare.

Terenul, în formă de L, are o dispunere nord-sud cu latura de nord de 127 m la aliniamentul bulevardului 21 Decembrie 1989 și latura de est, lungă de 176 m - latura comună cu lotul de la adresa Biv. 21 Decembrie 1989 nr. 108.

în principiu, terenul are o geometrie plană, având totuși o diferență de nivel de la nord la sud de cca l,5m, rezultată din alinierea la bulevardul 21 Decembrie 1989 la cota 335,70 NMN și alinierea la strada Năvodari cota 337,20 NMN.

Conform PUG Cluj-Napoca aprobat cu HCL nr. 493 din 22 decembrie 2014, terenul este situat în UTR SZCPJs - Subzona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în clădiri dedicate situate în afara zonei centrale, care reprezintă subzona aferentă UTR ZCP_ls_A — Zona construită protejată. Zona de instituții și servicii publice și de interes public constituite în ansambluri independente.

Documente aprobate și autorizări existente

Până în prezent există următoarele aprobări/autorizații privind amplasamentul:

HCL nr. 121/2011 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru obiectivul Imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21 Decembrie 1989 nr. 106;

HCL nr. 527/2013 privind aprobarea indicatorilor tehnico-economici pentru Ansamblul "Centru Cultural Transilvania - Clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania, Piața Transilvania, Anexe tehnice și parcaje subterane;

Autorizația de Construire nr. 129/28.01.2016 pentru "Centrul Cultural Transilvania și Filarmonica de

Stat".

Ipoteze de lucru
Opțiuni studiate

Au fost luate în calcul toate opțiunile care să ducă la identificarea celei mai fezabile variante de concesiune.

Astfel, au fost luate în calcul concesionarea obiectivelor separat, respectiv împreună.

în ceea ce privește clădirea cu funcțiuni multiple:                   .

Pentru stabilirea unor parametri tehnici și mai ales economico-financiari pentru realizarea și operarea investițiilor, elaboratorii Studiului au agreat împreună cu reprezentanții Beneficiarului analiza următoarelor opțiuni pentru funcțiunile clădirii cu funcțiuni multiple:

• a)  Hotel în regim de patru stele și servicii conexe, conform prevederilor Studiului de fezabilitate;

• b)  Clădire cu destinația birouri și servicii specific conexe.

Ipoteze de lucru pentru realizarea estimărilor de costuri și venituri pentru operarea investițiilor studiate

Pentru realizarea estimărilor de costuri și venituri (Costul comparatvi de referință), s-au utilizat prognozele principalilor indicatori socio-economici furnizați de Comisia Națională de Prognoză (www.cnp.ro)

Tabel 1 Prognoza 2017-2021-Evoluția principalilor indicatori macroeconomici:

		2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Defiatornl PE		2,4	22	4.1	2.1	13	1.9	20
Cursul de schimb mediu	-leiieum	4,4450	4,4908	4,56	4,55	4,54	4.52	4.50
Numărul mediu de saiariați	-nipers.	4611.4	4759,4	4926	5133	5335	5530	5725
	%	2,3	3.2	3.5	42	3.9	3.7	3,5
Numărul de șomeri înregistrați (Ia sfârșitul anului)	- mîr-peis.	4362	4182	387	359	341	312	325
- Rata șomaiului înregistrat la sfârșitul anului	-%	5.0	4,3	4,3	4,0	3,7	3.4	3,5
Populația ocupată totală (conform AMIGO)	-mnpets	8.535,4	8.448.8	8.535	8.615	8.680	8730	8.775
	-%	-0.9	-1.0	1.0	0.9	0.6-	0.6	0.5
Număr mediu de saiariați (conform AMIGO)	- mii pers	6.062.2	6200.6	6.390	6 600	6.790	6.975	7.150
	-%	3,6	2,3	3.1	3,3	2.9	2.7	2.5
Șomen BIM (conform AMIGO)	-mii pers.	623,9	529,9	480	455	440	425	410
- raia șomajului BIM	ar - .0	6.8	5.9	5,3	5.0	4.8	4.6	4,5
Câștigul satarial mediu brut	-leiăună	2.555	2.809	3.187	3480	3 769	4 048	4.339
	- %	9.8	9.9	13,5	92	8.3	7.4	72
Câștigul salarial mediu net lunar	-leuiună	1.859	2.046	2324	2 540	2.753	2.960	3.176
	-%	9.5	10.1	13.6	9.3	8.4	7.5	7,3
Câștigul salanal real	-%.	10,1	11.8	12.4	6,6	6.0	5,2	52
Produsul mtem brut	-mld euro	160,0	169,6	183.6	1982	213,8	231,2	248,7
- Produsul mtem brut/locuitor	-euro	8072	8606	9372	10176	11042	12010	12994
- Produsul mtem bruVtocuitor	-Ier	35879	38647	42734	46300	50130	54285	58472
Venitul național brut	■ mld. euro	157.3	165,6	179.6	194,3	209.9	227.3	244,6
Produsul intern brut potențial	- %	3,1	4.1	4,6	5.1	5.2	5.3	5,2

(Sursa: www.cnp.ro, accesat septembrie 2017,1

Tabel 2 Evoluția principalilor indicatori privind forța de muncă

-mii persoane

	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Populația activa totala	9159.3	8.978.6	9.015	9.070	9.120	9.155	9.185
- populația activa in vârsta de munca (15-64 ani)	8 858.2	8.695.7	8.733	8.793	8.850	8.895	8938
Populația inactivă totală	10700,1	10 799	10,700	10.580	10475	10390	10.310
- populația inactiva h vârsta de munca (15-64 ani)	4.545,3	4.567	4.457	4.292	4.140	4.005	3.877
Populația ocupata totala	8.535.4	8.448,8	8.535	8.615	8.680	8.730	8.775
- populația ocupata in vârsta de munca (15-64 ani)	8.234.8	8.166.1	8253	8.338	8410	8470	8.528
- Saiariați	6062.2	6200.6	6.390	6.6i30	6.790	6.975	7.150
- Alte categorii de populație ocupala	2 473.1	2248.1	2145	2015	1.890	1.755	1625
Șomeri BIM	623.9	529.9	480	455	440	425	410

(Sursa: www.cnp.ro, accesat septembrie 2017j

Tabel 3 Evoluția preturilor și a cursului de schimb

	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Creșterea prețurilor de consum (%j * sfârșitul anului	-0,93	-0.54	1.9	2.3	2,2	2.0	1.8
- medie anuală	-0.59	-1.55	1,1	2.5	2.3	2,2	2.0
Creșterea prețunlor producției industriale (%) - sfârșitul anului	-1.7	0,9	1.6	2.2	2,0	2.0	1.8
-medie anuală	22	-1.8	3,0	2.7	2.2	1,8	2.0
Creșterea costului în construcții (%) - medie anuală	-2.0	1,5	5.3	4,5	3,5	2,7	2.4
Curs de schimb (lei/euro) -medieanuală	4.4450	4,4908	4,56	4,55	4,54	4,52	4,50
- apreciere (4‘deprecire (-) nominală leu/euro (%)	-0,01	-1.02	-1,5	0.2	0.2	0,4	0,4
- apreciere (+).'depredre (-) reală leu/euro (%)	■0.6	-2,5	-0,4	2,7	2.5	2,7	2.5
Curs de schimb (ter'dolar) -medie anuală	4,0057	4.0592	4.07	4,14	4.13	4,11	4,09

în ceea ce privește obiectul și structura viitoarei concesiuni, elaboratorii au analizat, de comun acord cu Beneficiarul Studiului, următoarele opțiuni (cu toate variantele derivate):

Concesiunea imobilului cu funcțiuni multimple separate de parking;

Concesiunea imobilului cu funcțiuni multiple împreună cu parkingul;

Concesiunea exclusiv a imobilului cu funcțiuni multiple, urmând ca parkingul să fie realizat, în cadrul unui contract de achiziție publică, împreună cu toate structurile supraterane ale Centrului Cultural Transilvania.

Analiza sectorului

Concluziile Analizei de piață privitoare la domeniile care fac obiectul studiului se regăsesc în Anexa nr. 1 Concluziile analizei pieței.

Piețele considerate relevante sunt studiate pentru Municipiul Cluj Napoca cu privire la:

Industria hotelieră/structuri de primire a turiștilor;

Industria spațiilor de birouri;

Cererea și oferta de parcări acoperite/închise în Municipiul Cluj-Napoca.

3. Aspecte tehnice privind fezabilitatea concesiunii de lucrări

în prezent, terenul găzduiește o parcare supraterană asfaltată,. aflată-în administrarea Municipiului Cluj-Napoca. Parcarea a fost amenajată în luna decembrie 2016 și are un număr de 229 locuri de parcare, din care 8 pentru persoane cu dizabilități. Această parcare a fost amenajată pentru suplimentarea locurilor de parcare în zona centrală, dar are caracter temporar.

în colțul de nord-vest al parcelei se află construcția monument istoric. Construcția nu face obiectul studiului, neputînd în consecință să fie cuprinsă în obiectul unei viitoare concesiuni.

Stratificația terenului, conform studiului geotehnic nr. 348/2010 elaborat în anii 2010 - 2011, de S.C. GEODESIGN S.R.L. Cluj-Napoca, este următoarea:

Strat 1 - umplutură antropică alcătuită din pământ coeziv negricios, plastic consistent, cu bucăți de cărămidă, sticla, beton, moloane, calcar etc. Stratul are grosimea între 1.00 m și 2.00 m;

Strat la - praf/nisip prăfos/nisip argilos negricios plastic consistent - plastic vârtos-tare. Stratul are grosimea între 1.40 m și 2.80 m;

Strat 2 - pietriș cu nisip grosier, în matrice prăfoasă cafeniu gălbuie, îndesat. Stratul are grosimea 3.00 m - 7.20 m, fiind situat intre cotele -1.80 m - -9.00 m; intre cotele -9.50 m - -14.00 m a fost interceptată o bandă din același material, cu grosimea 0.90 m - 2.60 m;

Strat 3a - argila marnoasă cenușiu închisă, plastic consistență-plastic vârtoasă, cu material organic. Stratul are grosimea 1.50 m -4.00 m, fiind situat între cotele -7.00 m - -12.80 m,

Strat 3 - marnă cenușie, plastic vartoasa - tare, cu carbonați și gips, interstratificată cu gresii cenușii. Stratul este considerat strat de bază și apare la adâncimi cuprinse între -10.90 m - -14.00 m.

Condițiile de fundare recomandate în studiul geotehnic prevăd necesitatea realizării unui perete de sprijin a excavațiilor adânci realizat din piloți secanți pe toată lungimea clădirilor situate pe latura estică a amplasamentului și consolidarea clădirilor de pe latura estică,după cum urmează:

o Subzidirea fundațiilor pe o adâncime de 0.50 m sub talpa fundației existente; se atrage atenția asupra zonelor în care fundația clădirilor demolate de pe amplasament este mai adâncă decât fundația clădirilor vecine; - l

o Consolidare perete calcan cu profile metalice verticale ancorate în zidărie, la distanța maximă de 1.00 m, plasă sudată 06/15 și torcretMIOOT 7 cm. Se atrage atenția asupra zonelor cu zidărie "americană" (zidărie pe cant cu gol de aer în interior). Un perete de zidărie s-a prăbușit și a fost refăcut.

în ceea ce privește obiectivul viitorului parking, în cazul în care va face obiectul concesiunii:

Cele cinci clădiri ce alcătuiesc ansamblul "CENTRUL CULTURAL TRANSILVANIA" vor fi:

• 1.     Claădirea Filarmonicii Transilvania - de tip bară (nord-sud), dispusă pe latura de est a terenului, mascând astfel calcanul clădirii existente pe lotul nr.108 la Bulevardul 21 Decembrie 1989. Această clădire se compune din trei corpuri:

• -  FI - cu funcțiunea de administrație și conducere a Filarmonicii;

• -  F2 - cu funcțiunea de circulație verticală în clădire;

• -  F3 - cu funcțiunea de studiouri și săli de repetiție pentru instrumentiști - (corp de legătură cu

clădirea Sălilor de Concerte);

• 2.     Clădirea Sălilor de Concerte - amplasată central, fiind piesa principală a întregului ansamblu, va adăposti sala mare de concerte de 1.500 de locuri sub care se va găsi sala mică de concerte de 430 de locuri cu foyer-u\ deschis în Pasajul Muzicii;

• 3.     Clădirea "tip bară suspendată" cu P+9 etaje din care P+4 etaje libere formând un gol de cca 16 metri înălțime pe sub clădire denumit generic "portal"-ul de peste Pasajul Muzicii, clădire ce va adăposti sediul administrativ al Centrului Cultural Transilvania, dispus în P+4 etaje în corpul F2 -dreapta și în etaj 5 sub clădirea de tip "bara suspendată", ultimele patru etaje (etaj 6,7,8,9) având destinația de studiouri și ateliere pentru artiști plastici, dramaturgie, literatură;

• 4.    Clădirea Academiei de Muzică Gheorghe Dima-vafi amplasatăîn partea desude ansamblului, mai precis, între strada Sunetului (nou propusă) la nord și Strada Năvodari ca posibilitate a continuării Pasajului Muzicii până la strada Năvodari la sud, cu un spațiu public pietonal de amploare: Piața Artelor;

• 5.     Clădirea Hotel, cu 202 unități de cazare (conform Studiului de Fezabilitate), sau alte funcțiuni multiple, va fi dispusă în dreapta amplasamentului formând frontul la bulevardul 21 Decembrie 1989, în planul doi, în spatele monumentului existent;

• 6.     Clădirea Monument care, odată restaurată și prin reconversie, va fi integrată funcțional în noul centru cultural, cu destinația la parter și mezanin "Librăria Transilvania".

Obiectul prezentului studiu de oportunitate îl constituie analiza opțiunilor de concesiune doar pentru următoarele construcții (fara ca amandoua sa constituie obligatoriu opțiunea de concesiune):

zona de infrastructura aparținând grupului de clădiri menționate la punctele 1 și 2 (doar partea subterană care este comună pentru cele două);

clădirea menționată la punctul 5.

Conceptul arhitectural al clădirii cu funcțiuni multiple de la punctul 5 va trebui să respecte soluția propusă în Studiul de Fezabilitate al Centrului Cultural Transilvania.

Soluții specifice parking

întrucât construcția parkingului nu constituie un obiectiv de investiție singular, ci reprezintă o etapă din realizarea unor construcții ale ansamblului "Centrul Cultural Transilvania", această parte a investiției necesită o atenție sporită și va fi tratată mai detaliatîn prezentul Studiu, întrucât, spre deosebire de clădirea cu funcțiuni multiple, viitorul Concesionar va avea mai multe constrângeri în ceea ce privește construcția și operarea sa, constrângeri derivate din destinația, structura și etapizarea investiției în ansamblul său. Aceste observații sunt valabile în situația deciziei municipalității de a include în obiectul concesiunii parkingul.

întregul ansamblu "CENTRUL CULTURAL TRANSILVANIA", va fi în final compus din cinci clădiri cu funcțiuni distincte așezate pe o mare dală subterană ce acoperă peste 80% din surprafața actuală a terenului. Aceasta dală are destinația de parking subteran.

• 1.  SI - subsol 1 - tehnic parțial destinat pentru rețele și cuve de pământ;

• 2.  S2 - subsol 2 - parcaj cu înălțime pentru mașini de aprovizionare;

• 3.  S3 - subsol 3 - parcaj autoturisme;

• 4.  S4 - subsol 4 - parțial - adapost ALA și rezervor de apă pentru stingerea incendiilor. Infrastructura este alcătuită din patru subsoluri care vor avea destinații după cum urmează:

• • Subsolul 4 (S4) se desfășoară sub corpurile C și F2 și va avea deservi adăpostul ALA - de protecție civilă - și spațiile destinate instalațiilor mari necesare întregului complex;

• • Subsolul 3 (S3) va ocupa aproximativ întreaga suprafață a terenului, cu destinație de parcări subterane pentru vehicule ușoare;

• • Subsolul 2 (S2) va ocupa, ca și subsolul 3 (S3), aproximativ întreaga suprafață a terenului, cu destinație de parcări subterane pentru vehicule ușoare și prima sală mai mică de concerte - sub sala mare de concerte care începe de la Etajul 1;

• • Subsolul 1 (SI) se desfășoară pe aceeași suprafață ca și S2, va avea birouri, restaurant, vestiare, cafe - bar, gol peste parcări și gol peste sala mică de concerte, etc.

Infrastructura construcției, realizată integral din beton armat sau beton cu armătură rigidă, este formată din

3 subsoluri generale, care ocupă intreaga suprafață a obiectivului.

în cazul în care concesiunea va cuprinde și parkingul, în această structură mai este cuprins și un subsol 4 (S4)

parțial (dispus doar sub Corpurile C și F2).

înălțimi de nivel

înălțimile de nivel ale viitoarelor construcții sunt (fara a ține cont de unele salturi în planșeu):

Clădire Hotel / Birouri:

• • Subsol 3: 2.70 m

• • Subsol 2: 3.30 m

• • Subsol 1: 3.12 m

• • Parter: 4.50 m

• • Etajul 1: 5.40 m

• • Mezanin: 2.70 m (peste etajul 1)

• • Etaje 2-7: 3.24 m

• • Etajul 8: 3.60 m..... -■ •-

Parking:

• • Subsol 4: 5.40 m

• • Subsol 3: 3.24 m(corp C); 3,18m(corpurile FI, F2 și F3);

• • Subsol 2: 3.60 m(corpurile C; FI și F2); 2.704-3.60 m(corp F3);

• • Subsol 1: 3.60 m(corpurile C; FI și F2); 1.98-r2.94m(corp F3).

în cazul concesiunii doar a imobilului cu funcțiuni multiple, accesul auto se va realiza din B-dul 21 Decembrie 1989 prin intermediul unei alei/drum de acces interior ce face parte din amenajarea exterioara a întregului ansamblu. Ținând cont de acest aspect, accesul trebuie amenajat in asa fel incat sa nu stanjeneasca sub nici o forma dezvoltarea ulterioara a construcțiilor aferente întregului ansamblu, dar nici șantierul construcțiilor viitoare sa nu blocheze libera circulație auto apartinand acestui obiectiv.

în cazul includerii parkingului Tn cadrul concesiunii, se va ține cont de următoarele:

Infrastructura se va realiza în procedeul „top-down" care asigură o influență minimălă a excavației de patru subsoluri asupra construcțiilor învecinate și o deformație minimă a pereților incintei.

Procedeul „top-down" constă în realizarea planșeelor subsolurilor începând de la partea superioară (în cazul nostru primul executat va fi planșeul peste S3) și continuând până la nivelul cel mai de jos (cu planșeul peste S4 și apoi cu radierul) și efectuarea excavației pământului din incinta sub fiecare planșeu.

O particularitate a sistemului „top-down" constă în executarea, fără cofraj, a planșeelor de subsol (planșeele de subsol se toarnă "pe pământ" - pe o egalizare, la cota săpăturii), iar săpătura se va realiza sub placa anterior executată. Pe parcursul execuției, toate planșeele realizate în sistemul „top-down" sunt rezemate prin intermediul unor capiteluri metalice sudate în zonele centrale de profilele metalice încastrate în piloți (profile tip HD) și respectiv perimetral prinse „agățat" de grinda de coronament.

Accesul sub planșee se va face după întărirea betonului prin intermediul golurilor tehnologice special prevăzute. Pereții de subsol se realizează numai după executarea radierului, pornind de la acesta în sus, în sistem clasic. Temporar, în faza de execuție a planșeelor în sistem top-down, acestea vor rezema prin intermediul unor capiteluri metalice pe profile metalice verticale (stâlpi) încastrate în piloți forați, care se execută înainte de începerea excavației.

Ca principiu, etapele și tehnologia de lucru sunt următoarele:

Se realizează incinta de pereți mulați și puțurile de epuisment și se pornește sistemul de epuisment care va menține nivelul apei subterane cu cca. 1.00 m sub cota curentă de săpătură Se forează piloți, de la cota platformei de lucru amenajate, și aceștia se betonează numai până la cota viitoare a radierului general. în piloții forați se lansează și se încastrează profile metalice cu rol de stâlpi, cu o lungime suficientă încât sa ajunga cu cca. 1 m deasupra platformei de lucru amenajate.

Se realizează excavația, nivelarea terenului și turnarea unui strat suport de beton de egalizare, la cota primului planșeu de subsol (de sus) care urmează a se realiza în sistemul top-down

Pe profilele metalice lansate în piloți se montează capiteluri metalice la nivelul primului planșeu (de sus) realizat în sistem top-down;

Se armează și se betonează primul planșeu în sistem top-down;

După întărirea betonului, prin goluri tehnologice special prevăzute, se începe excavarea sub planșeul de top-down executat în faza anterioară.

Se ajunge cu excavația de sub planșeu la cota următorului planșeu de subsol (de mai jos), unde se urmăresc aceleași etape: nivelare, egalizare, montare capiteluri metalice pe stâlpii metalici lansați în piloți, armare și betonare planșeu, urmărindu-se aceiași pași și etape de lucru, se continuă astfel până la nivelul săpăturii finalede sub radierul general.

In grosimea radierului se montează deasemenea capiteluri metalice pe stâlpii metalici, pentru transmiterea eforturilor de la aceștia la radier. Până în această fază, toate încărcările sunt transmise numai prin stâlpii metalici și sunt preluate numai de piloții forați.

După armarea și betonarea radierului, se poate începe execuția pereților de subsol, în sistem clasic, de jos în sus (de la radier către cota ±0,00, sau altfel spus din ultimul subsol de jos până în subsolul 1)

Numai după ce ultimii pereți din subsolul 1 au fost executați, infrastructura este definitivată, iar eforturile transmise de planșee sunt preluate deopotrivă de stâlpi și de pereți și transmise mai departe la sistemul complex de fundare reprezentat de radierul pilotat.

Subsolurile se vor realiza în incinta de pereți îngropați de beton armat (denumiți simplificat în continuare pereți mulați), realizați pe limita de proprietate.

Excavarea pământului pentru realizarea infrastructurii se va face în incinta de pereți mulați cu cu grosimea de 60 cm, legați la partea superioară cu o grindă coronament care are rolul de a uniformiza eforturile la acel nivel între panourile de pereți mulați, astfel încât eforturile și tendința de deplasare a unui panou de perete mulat să fie preluate și de panourile învecinate. Adâncimea mare a săpăturii realizate pe limita de proprietate (cca. -16,00 m de la nivelul terenului) și în multe cazuri existența de clădiri învecinate incintei, cresc riscul deplasării excesive a peretelui mulat sau a tasărilor construcțiilor învecinate, ceea ce obligă executarea săpăturilor în incintă și cu o bermă de pământ natural, iar înaintea eliminării acesteia se vor executa sprijiniri, cu spraituri metalice, a pereților incintei de pereți mulați. Spraiturile metalice se vor detalia într-o fază ulterioară a proiectului. Ele vor sprijini peretele mulat, la nivelul grinzii de coronamet, pe parcursul execuției săpăturii (montarea începând înaintea eliminării bermei) și vor putea fi eliminate numai după executarea planșeelor din infrastructură.

Datorită existenței fundațiilor clădirilor învecinate la diferite cote (unele nefavorabile) la execuția grinzilor de ghidaj, se va avea în vedere executarea lor tronsonat (cca 1.50-2.00m) - după o tehnologie similară subzidirilor unor fundații existente -, avându-se în vedere realizarea continuității armăturilor. După execuția lor, grinzile de ghidaj vor avea și rolul de a sprijini fundațiile învecinate până la execuția peretelui mulat, astfel ca și decofrarea lor se va face tot tronsonat. Pe măsura eliminării cofrajului dintre cele două grinzi (spațiul destinat peretelui mulat) se vor introduce spraituri, astfel încât cele două grinzi de ghidaj să preia împreună împingerile clădirilor învecinate până la execuția pereților mulați - pe scurt să se elimine posibilitatea apariției tasărilor fundațiilor învecinate. Pereții mulați se vor executa înșiruit conform planșei de incintă/panotaj, iar spraiturile nu se vor scoate decât pe tronsoaneleîn care se execută un panou de peretele mulat, astfel incat să nu ramana zonă „nesprijinită" mai mare de 3.50 m.

Procedeul este folosit în situațiile în care adâncimea de fundare mare, coroborată cu suprasarcini mari date de clădirile învecinate, ar duce la deplasări ale pereților de incintă care ar depăși limitele admise, cu consecințe importante asupra clădirilor învecinate, și nu ar permite realizarea excavației până la nivelul radierului.

Toate aceste condiții sunt îndeplinite și în cazul de față, iar în urma studierii infrastructurii și a posibilităților de realizare a acesteia în condiții de siguranță și pentru a nu influența rezistența și stabilitatea clădirilorînvecinate, și totodată din cauza adâncimii mari de săpătură și a clădirilorînvecinate aflate pe limitele de proprietate, s-a luat decizia realizării infrastructurii în sistemul „top-down".

Pe scurt sistemul „top-down" studiat pe acest caz implică:

• •   realizarea unei incinte etanșe din pereți mulați de 60cm;

• •   executarea de piloți forați sub protecția noroiului bentonitic (procedeu folosit și în cazul pereților mulați) cu profile metalice lansate în betonul proaspăt al pilotului);

• •   Realizarea de puțuri de epuisment și instalarea sistemului de pompare a apei subterane din puțurile de epusiment.

Insistăm aici asupra faptului ca epusimentul nu va fi unul direct, ci unul indirect, de adâncime, iar coborârea nivelului apei subterane prin pompare din puțuri se va face numai din interiorul incintei etanșe. Prin această tehnologie, nivelul apei subterane la exteriorul incintei nu va fi influențat, evitându-se astfel influența asupra construcțiilor învecinate existente. Epuismentul indirect se va realiza treptat, o dată cu săpătura, iar nivelul apei subterane se va menține în permanență la 1,00 m sub nivelul curent al excavației.

• •   realizarea excavației într-o primă etapă, executate cu berma de pământ natural până la cota de realizare a plăcii de beton armat de peste Subsolul S3 (cota -6,13 raportată la cota±0,00)

• •   montarea de capiteluiri metalice pe stâlpii metalici lansați în piloți la nivelul planșeului de peste Subsolul 3, care va fi primul planșeu realizat în sistemul top-down care se va executa;

• •  turnarea primului de planșeu tip dală pe zona centrală (dictată de limita bermei de pământ);

• •   Montarea de sprijiniri metalice înclinate, cu fixare în placa de peste S3 executată pe zona central;

• •  Turnarea zonei marginale de planșeu peste S3;

• •  eliminarea bermei de pământ de pe tot conturul incintei;

• •   sprijinirea pereților de incintă cu spraituri metalice, urmată de eliminarea bermei de pământ;

X2-

• •   prinderea / "agățarea" planșeelor turnate pe contur de grinda de coronament a incintei;

• •  executare de săpătură sub planșeul dală anterior turnat prin goluri tehnologice speciale, până

la cota următorului planșeu/radier (peste Subsol 4, cota -9,37);

• •   Montare de capiteluri metalice la cota -9,37 pe stâlpii metalici lansați în piloți;

• •  Turnare planșeu peste Subsol S4;

• •   Excavație sub planșeul peste subsol S4, până la cota finală de săpătură (-15,70);

• •   Montare de capiteluri metalice pe stâlpi în grosimea radierului;

• •  Armare și betonare radier;

• •  Continuarea execuției cu elementele verticale dintre planșee, care se vor executa de jos în sus (începând de la radier);

• •   Planșeul peste Subsolul S2 și peste Subsolul SI se vor realiza în sistem clasic (de jos în sus), după executarea pereților de beton pe înălțimea Subsolului S3 și conectarea acestora cu placa de peste S3 (prima executată în sistem top-down);

Eliminarea spraiturilor se poate face numai după executarea planșeului de peste Subsolul S2.

Coborârea săpăturilor la cote adânci implică și controlarea în interiorul săpăturii a nivelului apei subterane. Reamintim că pentru menținerea sub control a cotelor acvifere și pentru a nu depresiona prea mult în interiorul incintei (pentru a limita deformațiile și eforturile din pereții mulați) se vor executa lucrări de epuismente, care pe toată perioada execuției infrastructurii vor ține apa subterană cu lm mai jos decât platformele de lucru (săpături). Se vor realiza de asemenea și puțuri echipate cu piezometrii la exteriorul incintei, pentru monitorizarea nivelului apei subterane din afara incintei de lucru.

Pereții exteriori ai incintei subsolurilor corpurilor C, FI, F2 și F3 (prima etapă de execuție) vor fi executați din pereți mulați cu grinda de coronament la partea superioară. Planșeele, executate în următoarea ordine peste S3, peste S4+radier sub S3, radier sub S4, în faza de execuție vor avea rol de reazem pentru pereții mulați ai incintei.

Adâncimea mare a săpăturii coroborat cu sistemul adoptat de executare a infrastucturii (topdown), obligă realizarea, nesprijinit, doar a primei săpături generale (platforma de lucru) la o cotă la care tasările caselor învecinate și deplasarea orizontală a pereților mulați să rămână în limitele de siguranță, astfel încât în interiorul

incintei delimitate de pereții mulați, să se execute piloți, cu rol important atât în faza de execuție cât și de exploatare a viitoarei construcții. Forajele piloților se vor arma și betona până la aprox. cota radierului, restul forajului umplându-se cu material granular (pietriș), iar o parte din piloți - cei folosiți înclusivîn faza de execuție - vor fi executați cu profile metalice tip HD, lansate în betonul proaspăt al pilotului.

Etapa umătoare constă în coborârea cotei de săpătura-platforma de lucru la nivelul primului planșeu peste S3, al sistemului „top-down". Săpătura se va realiza cu o berma de pământ natural perimetral incintei, berma care să sprijine pereții mulați, astfel încât să se poată executa inițial zona centrală a planșeului peste S3, execuție care va fi urmată de montarea spraiturilor blocați în placa peste S3 deja executată (zona centrală), și care au rolul să sprijine pereții mulați, la nivelul grinzii de coronament. Montarea spraiturilor va face posibilă eliminarea bermei de pământ, și executarea integrală a planșeului dală peste S3.

Fundarea construcției se va face pe radier general pilotat, piloții vor fi din beton armat cu diametru 01O8Omm cu profilele metalice tip HD înglobate -necesare susținerii planșeelor în faza de execuție, profilele se vor încastra minim 3m sub cota superioară de betonare pilot. După realizarea radierului se vor executa, începând cu subsolul S4, elementele verticale (pereți și stâlpi), de jos în sus, continuându-se cu pereții din subsolul S3 respectiv S2, urmat de turnarea planșeului peste S2 (executat „clasic") cu specificația că numai după execuția acestuia, spraiturile (montate înaintea renunțării la berma) se vor putea elimina.

Principalele etape în realizarea infrastructurii sunt următoarele:

(aceste faze sunt prezentate în planșele din proiectul Studiului de fezabilitate elaborat de SC VAAL ARHITECTURA SRL, SC POPP & ASOCIAȚII SRL și SC MIDINSTALL 2003 SRL, în ianuarie 2013)

• 1. Realizare pereți mulați-contur incintă/ Realizare piloți-interior incintă

• •  săpătura generală cota 335.80 (CPL1);

• •   execuție grinzi de ghidaj;

• •   realizare pereți mulați;

• •   coborârea platformei de lucru 332.50(CPL2) și nivelul apei subterane din interiorul incintei

cu 1 m mai jos;

• •   spargere-extragere grindă de ghidaj interioară;

• •  eliminare beton contaminat perete mulat(cca 0.50m);

• •  execuție grinda de coronament;

• •  forare și betonare piloți de la CPL2/ lansare profile metalice.

• 2.  Excavație incintă -în uscat cu berma/execuție placă peste S3 -zona centrală

• •  coborârea platformei de lucru 329.87 cu berma de pământ cca 10.50m la baza(CPL3) și anivelului apei subterane din interiorul incintei cu lm mai jos;

• •   execuție parțială (zona centrală) placa peste S3 (beton de egalizare, sudare capitel metalic, placa b.a.).

• 3.  Montare spraituri, eliminare berma/execuție placa peste S3 -zona marginală

• •  montare spraituri metalice;

• •  eliminare berma de pământ;

• •  execuție -zona marginală (sub berma) placa peste S3 (beton de egalizare, sudare capitel metalic, placa b.a.).

• 4.  Realizarea planșeelorîn sistemul "top-down"

• •   coborârea platformei de lucru 326.63 (CPL4) și a nivelului apei subterane interior incintei cu lm mai jos;

• •  îndepărtare beton de egalizare de la partea inferioară planșeu peste S3;

• •   realizare placă peste S4 (beton de egalizare, sudare capitel metalic, placa b.a.);

• •   coborârea platformei de lucru 320.30 (CPL5) și a nivelului apei subterane interior incintei cu lm mai jos;

• •  îndepărtare beton de egalizare de la partea inferioara planșeu peste S4;

• •  spargerea și îndepărtarea betonului contaminat de la CSP-cota superioară betonare piloți (pănă sub cota inferioară a radierului);

• •   realizare radier (beton de egalizare, sudare capitel metalic, radier b.a.).

• 5.  Realizarea elementelor verticale în sistemul "down-top" (sistem clasic)

• •  execuție elemente verticale S4;

• •  execuție elemente verticale S3;

• •  execuție elemente verticale S2;

• •   realizare placă peste S2;

• •   eliminare spraituri;

• •   se continuă execuția fără alte etapizari speciale.

în ceea ce privește toate obiectivele studiate, pereții mulați au fost gândiți ca elemente permanente, care în conlucrare cu pereții de beton armat și planșeele subsolurilor să preia solicitările din împingerea pământului. Conturul exterior al pereților mulați se incadreaza în limita de proprietate.

In zona construcției, apa subterană apare la adâncimi cuprinse intre -3,50m și -4,00m față de cota terenului în situația inițiala (conform Studiului Geotehnic). Pe perioada execuției excavațiilor în incinta și a lucrărilor la infrastructura este necesară urmărirea și coborârea nivelului apei subterane sub cota treptelor de excavații. în acest sens, în interiorul incintei, se vor executa de la suprafața terenului amenajat 20 puțuri de epuizment care vor fi folosite la depresionare și coborârea nivelului apei subterane.

De asemenea, în exteriorul incintei, vor fi executate 4 puțuri piezometrice cu caracteristici identice ca cele din interiorul incintei, avand rolul de urmărire a nivelului apei subterane.

Amplasarea acestor puțuri poate să difere de propunerea proiectantului, fiind dictată în multe cazuri de organizarea de șantier, dar obligatoriu, noua propunere trebuie în prealabil, prezentată proiectantului spre avizare.

In zonele golurilor tehnologice, la fiecare nivel de excavație, vor fi prevăzute base pentru colectarea apei pluviale sau de infiltrație.

Atât apa pluvială sau de infiltrație colectata, cât și apa din puțurile de depresionare va fi evacuată prin pompaj în sistemul de canalizare. Pomparea (după cum este specificat în Studiul Geotehnic) se poate face numai cu debite mici pentru a împiedica antrenarea hidraulică a particulelor fine.

Nivelul cel mai coborât (denivelarea maximă) a apei subterane va fi coborâtă la cota „maximă" pe o perioada de timp mai mare decât cea a finalizării radierului, ținându-se la aceasta cotă până la realizarea întregii infrastructuri astfel încât să se finalizeze lucrările de hidroizolare și până când greutatea construcției, executate deja, să poata contracara efectul acțiunii subpresiunii apei subterane asupra radierului construcției.

Se precizează ca lucrările de epuisment, prevăzute numai în interiorul incintei etanșe și executate corespunzător, nu pot produce efecte nefavorabile (tasări, antrenări de material din straturile de pământ) în terenul de fundare exterior incintei.

Proiectul intregului ansamblu de construcții se propune a fi etapizatestfel:

Etapa 1 va cuprinde proiectarea și execuția construcției avand funcțiunea de hotel / bîrouri amplasată în partea de nord-vest a parcelei, în spatele construcției monument istoric. în această etapă se va realiza inclusiv subsolul aferent aceste construcții.

Etapa 2 (care va putea face sau nu obiectul concesiunii) va cuprinde proiectarea și execuția construcțiilor subterane (dala urbana subterană) ale parkingului subteran precum și amenajările exterioare.

Aceasta etapa trebuie sa cuprindă și soluția închiderii temporare, dacă este cazul (dacă nu se continua imediat construcția structurilor supraterane) a zonei aferente sălii mici de concerte, zona care altfel va fi lasata descoperita în aceasta etapa intrucat construcția corpului "C" aferent celor doua săli de concerte va fi finalizat intr-o etapa ulterioara.

Etapa 3 va cuprinde proiectarea și execuția corpurilor supraterane (C, FI, F2, F3 și B) aferente ansamblului și nu fac obiectul prezentului studiu, respectiv al soluției concesiunii studiate.

Structura funcțională:

Clădirea hotel / birouri:

Construcția propusă ca imobil cu funcțiuni multiple este dispusă din punct de vedere funcțional după cum urmează:

• - parcare 33 locuri;

-spații tehnice;

• - menaj;

• - depozit lenjerie;

• - spălătorie + călcătorie;

• - rezervoare apă incendiu;

• - adăpost ALA;

SUBSOL 2      - parcare 33 locuri;

• - centrală termică;

• - centrală ventilație;

• - centrală apă;

• - centrală electrică;

• - centrală stingere automată;

• - depozite.

SUBSOL 1      - parcare 19 locuri;

• - administrație;

• - vestiare personal;

• - cafeterie personal;

• - grupuri sanitare personal.

PARTER - peron mașini

• - rampă acces parcaj subteran;

• - hol intrare;

• - recepție;

• - bar-oficiu -30 locuri;

• - restaurant - bistro - 60 locuri;

• - terasa restaurant hol - 60 locuri;

• - camere de cazare duble;

• - suite;

• - apartamente;

• - scară evacuare.

ETAJUL 8       - hol circulație principală;

• - piscină;

• - terase plaja - agrement - piscină;

• - saloane întreținere cosmetică: cosmetică/masaj;

• - sală forță

• - saune;

• - scara evacuare.

Parking:

Zona aferentă infrastructurii propusă în etapa 2 este dispusă din punct de vedere funcțional după cum urmează:

SUBSOL 4

Este nivelul "greu" al clădirii în care sunt dispuse marile centrale cu echipamente de mari dimensiuni:

• - centrală electrică - posturi trafo;

• - grupuri electrogene;

• - camera tablourilor generale.

• - centrala de apă - rezervoare de apă pentru centrala pompelor;

Aceste centrale sunt dispuse în jurul a 2 curți interioare mari de lumină pentru a asigura accesul echipamentelor gabaritice precum și buna funcționare tehnologică a acestora conform normelor de funcționare.

- Adăposturi ALA;

• - Circulații verticale.

SUBSOL 3      - Acest nivel este al fosei orchestrei pt. cca 70 instrumentiști dispusă în fața și sub scena sălii

mici de concerte sau opera și balet;

• - Centrala de apă menajeră cu sala boilerelor;

• - Parcaje subterane;

• - Pasaje subterane;

• - Circulații verticale.

SUBSOL 2       - Este nivelul SĂLII MICI de concerte sau spectacole de operă - balet și teatru - capacitate

500 locuri

• - Hol intrare-cafe bar, cu acces din Pasajul Muzicii;

• - Pasajul Muzicii, partea coborâtă a pasajului de suprafață - o mare curte interioară descoperită, plantată, amenajată ca terasă pentru restaurantul cafe-bardin holul clădirii;

• - Spații comerciale sub forma unor magazine tipice pasajelor urbane;

• - Accesele în pasaj se fac cu scări de picior și scări rulante din doua direcții diferite:

o căpătui de nord - est al pasajului are un pachet de scări ce fac legătură la suprafața cu squarul din fata intrării principale la Sala Mare de concerte

o un pachet de scări pe căpătui de sud al pasajului cu acces dinspre Strada Sunetului.

• - pasaj pietonal descoperit, pe care vor fi amenajate spatii verzi plantate și terase pentru alimentație publică.

• - magazine, dispuse pe latura de est a pasajuluLcu depozite de mână la nivel și depozite de aprovizionare la Subsol 1.

• - Aleea carosabilă a parcajului subteran.

• - Parcaje auto ~ 27M / nivel.

• - Centrala Termică a Filarmonicii.

• - Circulații verticale.

SUBSOL 1 Este nivelul tehnic de sub platformele pietonale și carosabile ale ansamblului în care se găsesc rețele exterioare și cuvele de pământ ale spațiilor plantate de la suprafață. La nivelul clădirii corpului C subsolul

1 este nivelul de cazare în regim hotelier al muzicienilor avand ca funcțiuni principale :

• - 8 cabine muzicieni cu folosința și în afara programelor de spectacole și concerte, fiind posibilă cazarea acestora în condiții de regim hotelier de 4 stele internațional;

• - vestiare pentru instrumentiști - orchestră - musafiri găzduiți cu ocazia evenimentelor culturale;

• - vestiare pentru coriști - musafiri participanți la concertele programate;

• - birouri conducere magazine;

• - depozite al magazinelor din pasaj;

• - vestiare;

• - supanta la centrala termică.

Având în vedere că spațiile de la subsolul corpurilor FI, F2, F3 și C conțin, pe lângă funcțiunea de parcare și funcțiuni conexe clădirilor ce vor fi construite într-o etapă ulterioară (spații tehnice, sala mică de concerte), acestea trebuie să fie echipate obligatoriu cu dotările necesare autorizării și funcționării parkingului, cu mențiunea că în aceasta etapă se vor construi doar încăperile conexe clădirilor ce vor fi construite într-o etapă ulterioară (spații tehnice, sala mică de concerte) fara a fi echipate.

încăperile conexe vor fi totuși echipate conform legislației în vigoare pentru cerințele necesare obținerii autorizației de funcționare PSI.

în proiectul tehnic se va prevedea închiderea temporară a spațiului aferent sălii mici de concerte. Această măsură este necesară pentru a fi în acord cu măsurile de siguranță în exploatare precum și pentru securitatea și stabilitatea construcției. Măsura de închidere a acestui gol va fi gândită ca o măsură temporar, aceasta nemaifiind necesară în momentul construirii corpului C suprateran.

Bilanț teritorial

Suprafața terenului este de 13.923 mp

Clădire Hotel/Birouri:

Regim de înălțime: 3S+P+M+8E

S teren pentru concesionare - 2217 mp

Sc = 1061 mp

Sd = 12471 mp (suprateran)

Sd = 17670 mp (total)

Su = 9976 mp (suprateran)

Necesarul locurilor de parcare pentru clădirea de birouri/hotel conform Anexa 2 aferenta PUG Cluj-Napoca aprobat cu HCL nr. 493 din 22 decembrie 2014

Locuri de parcare prevăzute în proiect = 85 locuri

, Hotel 4 stele:

40% x nr. camere de cazare

40% x 202 = 80.80 => 81 locuri de parcare

+ 4 locuri de parcare pentru persoane cu dizabilitâți

Total = 85 locuri de parcare

Birouri:

1 loc de parcare / 40 mp Su

1 loc bicicleta / 80 mp Su

9976 mp / 40 = 249.40 => 250 locuri de parcare

9976 mp / 80 = 124.70 => 125 locuri pentru biciclete .

Nota. în cazul concesionarii terenului pentru funcțiunea de birouri trebuie luată în considerare soluția care trebuie să asigure deficitul de 165 locuri de parcare pentru autoturisme și 125 locuri pentru biciclete. în proiect sunt prevăzute în subsol un număr de 85 locuri de parcare pentru autoturisme.

Parking:

Regim de înălțime: 4S (prima etapa)

S teren pentru concesionare = 7697 mp

S subsol 1 = 3917.40 mp

S subsol 2 = 7340.60 mp

S subsol 3 = 7697.00 mp

S subsol 4 (supanta) = 1015.70 mp

S subsol 4 = 3377.50 mp

Sd = 23348.20 mp

Locuri de parcare:

Conform Studiului de Fezabilitate pus la dispoziție, parcajul subteran are o capacitate de 431 locuri. Conform planșelor din Studiul de Fezabilitate Centrul Cultural Transilvania, capacitatea de parcare pentru subsolurile corpurilor incluse în prezentul Studiu de Oportunitate (FI, F2, F3, C și piață), capacitatea acestui spațiu este de 233 locuri de parcare.

Există posibilitatea extinderii acestei capacități fie prin extinderea obiectului concesiunii la întregul subsol al clădirilor din ansamblul Centrului Cultural Transilvania (care adaugă 164 locuri de parcare subterană - dar în acest calcul trebuie incluse valorile investiției pentru acest nou obiectiv), fie analizarea posibilității amenajării temporare a unor spații de parcare aupraterană pe planșeul parcajelor subterane, ceea ce poate duce la crearea unor spații de parcare suplimentare-431 locuri de parcare.

în concluzie, Studiul analizează două opțiuni privind capacitatea parcării:

233 locuri

Extindere până la 431 locuri

Urmărirea în timp a lucrărilor: v

Se vor monitoriza structurile de sprijin prin inclinometrie realizata în piloți și cu metode topografice. Se va monitoriza starea bolților clădirii monument istoric prin montarea unor martori din sticla și urmărire topografica a tasarilor.

Urmărirea comportării în timp a construcției se desfasoara pe toata perioada de viata a clădirii începând cu execuția ei și este o activitate sistematica de culegere și valorificare (prin următoarele modalitati: interpretare, avertizare sau alarmare, prevenirea avariilor, etc.) a rezultatelor înregistrate din observare și măsurători asupra unor fenomene și mărimi ce caracterizează proprietățile construcției. Scopul urmăririi comportării în timp a construcției este de a obține informații în vederea asigurării aptitudinii construcției pentru o exploatare normala, evaluarea condițiilor pentru prevenirea incidentelor, accidentelor și avariilor, respectiv diminuarea pagubelor materiale, de pierderi de vieți și de degradare a mediului. Efectuarea acțiunilor de urmărire a comportării în timp a construcției se executa în vederea satisfacerii prevederilor privind menținerea cerințelor de rezistenta, stabilitate și durabilitate ale construcției care se'va realiza, precum și pentru menținerea în limitele impuse de siguranța a exploatării construcțiilor invecinate.

Urmărirea comportării în exploatare a construcțiilor (noi sau existente) este o actiuneperiodica de examinare, observare, investigare a modului în care răspunde (reacționează).

Construcția în decursul utilizării ei, sub influenta agentilor de mediu, a condițiilor de exploatare și a interacțiunii construcției cu mediul inconjuratorși cu activitatea utilizatorilor.

Urmărirea deplasării peretelui mulat

Pentru monitorizarea deplasărilor peretelui mulat pe perioada execuției lucrărilor de infrastructura se vor instala, în faza de betonare, coloane inclinometrice-poziționate conform planșelor proiectului predat în fazele ulterioare.

Dispozitivele inclinometrice se vor instala prin cooperarea constructorului cu unitatea specializata care va efectua măsurătorile și care vor asigura o precizie de măsurare a deplasărilor peretelui de 0,1 mm/m. După măsurătorile de inițializare se vor face determinări ale deplasărilor peretelui, în puncte situate la intervale de 0,5 m în adâncime, corespunzător etapizarii execuției excavațiilor.

Pentru monitorizarea tasarilor construcției (conform STAS 2745-1990), pentru clasa de precizie B se vor instala reperi de referința în terenul stabil și mărci de tasare în structura clădirii.

Urmărirea nivelului hidrostatic

Din puțurile de epuisment se realizează coborârea nivelului apei subterane doar din interiorul incintei etanșe, iar la exteriorul incintei nivelul apei subterane va ramane nemodificat, neafectand astfel terenul de sub fundațiile clădirilor vecine. Pentru siguranța, nivelul apei subterane se va monitoriza prin piezometre, la exteriorul incintei,iar frecventa citirilor piezometrelor va fi stabilita în cadrul programului unic de monitorizare a lucrărilor construcției în corelare cu planificarea execuției acestora.

Urmărirea nivelului apei subterane se va realiza, prin grija constructorului, pe toata durata de execuție a infrastructurii.

Masurarea nivelului apei subterane se va face zilnic incepand cu data inceperii pompării apei din puțurile - filtre amplasate în interiorul incintei de pereți mulați,

După atingerea denivelării maxime a apei subterane în interiorul incintei, și după executarea intregii infrastructuri (inclusiv hidroizolarea incintei),instalațiile de pompare vor fi extrase și se va trece la masurarea zilnica a nivelului apei, până la stabilizarea acestuia la cota apei subterane inițiale.

Urmărirea tasarilor construcțiilor invecinate

In zona de influenta efectiva a excavației se impune ca pe perioada execuției noii construcții sa se efectueze monitorizarea construcțiilor invecinate situate:

• • în partea vestica a amplasamentului a clădirilor parter

• • în nord - vest, a clădirii monument istoric

• • în partea estica - în cazul șirului de clădiri existente pe limita de proprietate

Se va monitoriza starea bolților clădirii istorice prin montarea unor martori de sticla și urmărire topografica a tasarilor, iar efectul săpăturii asupra clădirilor învecinate va fi monitorizata pe toata perioada execuției prin metode inclinometrice și montarea de.martori de tasare ținuți sub control periodic topometrie.

In cazul apariției de fisuri în elementele portante ale construcției, trebuie intreprinseobservatii sistematice asupra fisurilor în vederea elucidării caracterului deformatiilor și pericolului pe care acestea il implica asupra rezistentei și exploatării construcției.

In ceea ce privește construcțiile învecinate, înainte de începerea lucrărilor pentru nouaconstrucție se va efectua o identificare a fisurilor existente pe care se vor aplica martori de sticla și va fi efectuata o măsurătoare a deschiderii acestora. Vor fi efectuate relevee de fisuri ca și relevee foto, pentru stabilirea cu acuratețe a stării în care se găsesc construcțiile învecinate.

Deplasările pe verticala ale mărcilor (tasarile) vor fi măsurate cu metode topografice, cu precizie de 0,lmm, măsurate la intervale de timp corespunzătoare etapelor de lucru (stadii fizice), etape care vor tine cont de tehnologia execuției și vor viza în special cotele de excavare, betonarea radierului, precum și realizarea fiecărui plaseu subteran. în afara acestor stadii fizice, măsurătorile nu se vor face la intervale mai mari de o luna, iar la încheierea definitiva a lucrărilor se va executa un ciclu de măsurări. Daca în aplicarea încărcărilor intervin pauze sau daca apar discontinuități în timp privind execuția construcției, trebuie efectuate măsurări înainte și după efectuarea încărcării respectiv întreruperii execuției.

Măsurătorile în timpul exploatării sunt tratate intr-un capitol separat în acest document.

Urmărirea tasarilor construcției nou proiectate Se vor efectua măsurători ale deplasărilor verticale ale mărcilor de tasare, prin metode topografice cu precizie de 0,1 mm, la fiecare doua luni calendaristice, începând cu masuratoarea inițiala (de "zero").

O serie de măsurători va fi efectuata la finalizarea lucrărilor

Daca în aplicarea încărcărilor intervin pauze (daca apar discontinuități în timp privind execuția construcției), trebuie efectuate măsurări inainte și după efectuarea încărcării.

b) URMĂRIREA în FAZA DE EXPLOATARE:

Se va efectua un ciclu de măsurări la ocuparea totala a construcției de către beneficiar (pentru a se monitoriza aportul sarcinilor utile). Se vor efectua cate doua cicluri de măsurări în fiecare din primii trei ani -anii 1, 2 și 3 - ai exploatării construcției (intervalul de timp intre măsurări trebuie safie de cca. jumătate de an).

Se va efectua cate un ciclu de măsurări în fiecare din următorii trei ani - anii 4, 5 și 6 - ai exploatării construcției (intervalul de timp intre măsurări trebuie sa fie de cca. un an).

Se va efectua un ciclu de măsurări la 4 ani după efectuarea măsurării precedente (respectiv lalO ani de la darea în folosința a construcției).

Apoi se va efectua cate un ciclu de măsurări la un interval de 5 ani (respectiv la 15, 20,25ani,...de la darea în folosința a construcției).

Intervalele de timp prestabilite pentru efectuarea măsurărilor pe parcursul exploatării potfimodificateîn cazul în care intervin acțiuni care influențează evoluția tasarilor, ca de exemplu: variația importanta a nivelului apei subterane, aplicarea unei încărcări în imediata vecinătate aconstrucției (concret, în cazul nostru, în eventualitatea construirii corpului adiacent, trebuiesctabilite în etapa respectiva alte cicluri de măsurări), baterea de piloți sau alte surse de vibrații în apropiere, șocuri seismice de mare intensitate (cu magnitudine mai mare sau egala cu 6,5 grade Richter sau 6,7 grade MM ), precipitații abundente, etc.

Toate monitorizările și măsurătorile, prezentate sucint în acest capitol, se vor executa conform documentului" Monitorizarea evoluției în timp a construcției nou proiectate și a celorinvecinate pe parcursul execuției și exploatării", document care va fi emis de proiectant, vaface parte din documetatia pentru faza de autorizare a proiectului (DTAC) și va fi inclus în Cartea Tehnica a Construcției.

Investitorul are obligația de a comunica proprietarilor și/sau utilizatorilor, care preiau construcțiile obligațiile ce le revin în cadrul urmăririi curente, de a asigura intocmirea și predarea către proprietari a cârtii tehnice a construcției și de a asigura procurarea aparaturii de urmărire și control prevăzuta prin proiectele de urmărire, montarea și citire zero.

Proprietarilor le revin următoarele obligații - obligații car vor fi transferate către concesionar pe perioada derulării concesiunii:

Răspund de activitatea privindurmarirea comportării construcției

Organizează activitatea de urmărire curenta

Comanda un eventual proiect de urmărire speciala, alocand fonduri pentru realizarea acesteia Comanda inspectarea extinsa sau expertiza tehnica în cazul apariției unor deteriorări ce-se considera ca pot afecta construcția

Iau masurile necesare menținerii aptitudinii pentru exploatare a construcției (exploatare raționala, intretinere și reparații în timp) și prevenirii producerii unor accidente pe baza datelor furnizate de urmărire curenta și / sau speciala

Asigura luarea masurilor de intervenții provizorii, stabilite de proiectant în cazul unor situații de avertizare sau alarmare și comanda expertiza tehnica a construcției

Proiectantului îi revin următoarele obligații:

Elaborează programul de urmărire în timp a construcției și instrucțiunile privind urmărirea curenta

Stabilește în baza măsurătorilor efectuate pe o perioada mai lunga de timp, intervalele valorilor caracterizând starea "normala" precum și valorile limita de "atentie", "avertizare" sau "alarmare" pentru construcție

Asigura luarea unor decizii de intervenții, în cazul în care sistemul de urmărire a comportării construcției semnalizează situații anormale

Executantului ii revin următoarele obligații:

Efectuarea urmăririi curente a construcției pe durata execuției

întocmirea și predarea investitorului și / sau proprietarului a documentației necesare pentru cartea tehnica a construcției

Sa asigure pastrarea și predarea către utilizator și / sau proprietar a datelor măsurătorilor efectuate în perioada de execuție a construcției

In cazul în care executa reparații sau consolidări întocmește și preda investitoriului și / sau proprietarului documentația necesară pentru cartea tehnica a construcției

Responsabilului pentru urmărirea construcției ii revin următoarele obligații:

Cunoașterea în detaliu a conținutului instrucțiunilor de urmărire curentă

Sa cunoască construcția, caracteristicile generale ale structurii, materialele folosite,

dimensiunile, caracteristicile condițiilor de fundare și ale mediului

Cunoașterea obiectivelor urmăririi curente

Sa cunoască metodele de măsurare stabilite

Sa cunoască programul măsurătorilor corelat cu fazele de execuție sau exploatare

Sa întocmească rapoartele privind urmărirea curenta a construcției

Să asigure sesizarea celor în drept la apariția unor evenimente sau depășirea valorilor de control.

oportunitate, elaboratorii documentului au luat în calcul următoarele opțiuni de operare:

CLĂDIREA CU FUNCȚIUNI MULTIPLE - OPȚIUNEA A - CLĂDIRE CU FUNCȚIUNEA HOTEL

Variante de operare principale pentru opțiunea A

• 1) Operarea independentă este cel mai răspândit mod de operare întâlnit în România și în lume. Este o soluție specifică proprietăților mici și medii, și care au, de regulă, un avantaj competitiv solid: locație foarte bună, facilități unice, proximitate față de atracții sau de generatorii de cerere, istorie deosebită, arhitectură sau design particulare. Este, de asemenea, soluția specifică pentru hotelurile operate în regim de business de familie.

Avantaje:

• - controlul total al proprietarului asupra hotelului și activității. Aceasta presupune însă, în același timp, ca proprietarul să aibă cunoștințe bune sau experiență în business-u\ hotelier;

• - costuri operaționale mai reduse; ‘                                                          ‘          -

Dezavantaje:

• - capacitatea redusă de a accesa sistemele de distribuție;

• - lipsa unor standarde operaționale complete și coerente;

• - lipsa unor instrumente de marketing care sa creeze recunoaștere și economii de volum;

• - resursele limitate pe care o proprietate unică le poate aloca pentru promovare sau pentru alte activitati de acest gen.

• 2) Operarea sub un brand internațional prin Contract de Franciză

Contractul de franciză presupune închirierea de către o proprietate (Francizat) a dreptului de folosire a mărcii și modelului de business a unui lanț hotelier (Francizor), Francizat care, în acest fel, beneficiază de experiența și cunoștințele Francizoruiui, precum și de accesul la alte instrumente operaționale, de training, de vânzări sau marketing, pe care Francizorul le are și le pune la dispoziția celui care intrăîn sistemul lui.

Obligațiile pe care le au Francizorii față de Francizați sunt destul de limitate și nu includ angajamente sau garanții legate de rezultat sau performanță, deoarece Francizorul nu are nici un rol în administrarea operațiunilor de zi cu zi ale proprietății, lucru care este în întregime în sarcina Francizatului. Astfel, proprietarul păstrează implicarea sa în activitatea hotelului la un nivel ridicat, precum și întreaga responsabilitate a operării.

Avantaje:

J funcționarea sub un brand care aduce o recunoaștere și 'o notorietate imediată hotelului;

J o serie de instrumente de business și know-howîr\ care, de regulă, intră: standarde de construcție, manuale cu proceduri și standarde de operare, acces centralizat la sistemele de rezervări și canalele de distribuție on-line, acces la programe de training și formare;

includerea hotelului în programele de loialitate, includerea hotelului în programe de urmărire a calității serviciilor, promovarea proprietății pe canale specifice.

Dezavantaje:

v' costuri suplimentare cu taxele de francize, taxe de marketing, etc.

J posibilitatea apariției unor costuri suplimentare în etapa de construcție datorită solicitărilor tehnice ale Francizorului;

• 3) Operarea sub un brand internațional prin Contract de Management

Specific hotelurilor business sau high class, acest mod de operare presupune ca managementul hotelului sa fie asigurat de o companie independenta de management contractata de Brandul sub care funcționează hotelul, cu experiența și cunoștințele necesare unei operări profesioniste și eficiente și care, astfel, sa asigure un randament mai bun.

Avantaje:

J Managementul companiei este asigurat de o echipa specializata, cu experiența în domeniu;

V Asumarea unor rezultate financiare de către echipa de management;

Dezavantaje:

J Costuri suplimentare cu taxele de management, de obicei mai mari decât cele de francize ; apariția unor costuri de inlocuire/actualizare sau modernizare care diminuează astfel cota de profit ce ii revine proprietarulu

■/ Proprietarul nu are nici un control asupra derulării activitatii Hotelului

In oricare din variantele menționate, activitatea va fi impartita pe Structuri/ Centre de profit , respectiv:

CAZARE , FOOD&BEVERAGE; EVENIMENTE; CONFERINȚE; SPA

1.2 CLĂDIREA CU FUNCȚIUNI MULTIPLE OPȚIUNEA B CLĂDIRE BIROURI

............. ....... . ...........

Operarea clădirii se poate realiza in—house de către investitor (Concesionar) prin angajați proprii sau prin apelarea integral sau parțial la servicii de Facility management (FM) care asigură operarea și întreținerea unei clădiri, precum și la mentenanță, evidența contractelor cu furnizorii sau cu firmele de salubrizare și pază.

«.OPERAREPARKING

Operarea poate fi realizată în sistem privat, fără implicarea Concedentului, în cazul în care parkingul face obiectul concesiunii, sau va fi realizat împreună cu suprastructura clădirilor (în etape), în cadrul unui contract de achiziție publică de lucrări, caz în care finanțarea investiției va fi realizată de către Municipiul Cluj-Napoca, urmând ca ulterior să decidă dacă administrarea parcării va fi realizată de către_Administrația Parcărilor sau va fi data spre administrare, conform legislației în vigoare, unui operator economic.

II.A. Parkingul este obiectai concesiunii

în cazul unui investitor comun pentru Hotel/clădire birouri și Parking, echipa de management poate fi comună, în cazul unui investitor individual, operarea Parkingului va trebui realizată cu ajutorul unui manager cu experiență în domeniu sau prin contractarea unei companii de management specializatăîn domeniu.

în ceea ce privește capacitatea parkingului, au fost analizate următoarele opțiuni:

• a.  Capacitate parking exclusiv subteran pentru parcajele aflate în subsolul corpurilor FI, F2, F3, C și Piața (233 locuri)

• b.  Capacitate parking cu posibilitatea extinderii capacității (431 locuri, conform Studiului de Fezabilitate).

II.B. Parkingul nu este obiect al concesiunii

în această situație, realizarea efectivă a parkigului va reprezenta parte dintr-un contract pentru proiectarea și 'execuția întregului ansamblu al Centrului Cultural Transilvania, urmând ca municipalitatea să decidă, ulterior, modalitatea de administrare a parkingului:

De către Administrația Parcărilor

De către un operator economic

în ambele situații (II.A, respective II.B), trebuie să se țină de asemenea cont de necesitățile de parcare, pe termen lung, ale clădirilor din viitorul ansamblu.

4. Fezabilitatea economico-financiară

în analiza opțiunilor economico-financiare au fost luate în calcul următoarele variabile:

• 1.  Funcțiunea clădirii (hotel, respectiv clădire de birouri)

• 2.  Operarea clădirii împreună, respectiv separata de parking.

în ceea ce privește parkingul, a fost analizată opțiunea denumită "minimălă" (233 locuri de parcare), precum și o variantă extinsă, "Maximălă" (431 locuri, conform Studiului de Fezabilitate).

Astfel, au rezultat trei opțiuni în stabilirea fezabilității economico-financiare:

J Opțiunea 1 (cu doua variante pentru imobilul cu funcțiuni complexe)

o Opțiunea la)lmobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația de hotel si va fi concesionat singur sau separat de imobilul cu destinația parking

o Opțiunea lb) Imobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația de clădire birouri și va fi concesionat singur sau separat de imobilul cu destinația parking - (varianta minimălă și maximălă);

•/ Opțiunea 2- Imobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația hotel și va fi concesionat împreună imobilul cu destinația parking - (varianta minimălă și maximălă);

•f Opțiunea 3 -Imobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația de clădire de birouri și va fi concesionat împreuna cu imoblul cu destinația parking (varianta minimălă și maximălă);

4.1. Costuri și venituri pe durata de viață a proiectului

Piața hotelieră este o piață volatilă, ca urmare a numărului limitat de camere. Ca urmare, satisfacția clienților și stabilirea prețurilor rămân cele mai importante variabile dinamice, care fac obiectul managementului veniturilor hoteliere.

Premise:

4- in realizarea analizei financiare s-a considerat, clasificarea hotelului în categoria de 4*;

4 din punct de vedere operațional, s-au luat în considerare 5 centre Generatoare de profit: cazare; food & beverage; evenimente, săli de conferirrțe-închiriere și servicii SPA (masaj și piscine}

4 varianta de operare hotel- s-a luat în considerare varianta cea mai costisitoare - -în care Hotelul este operat printr-un Contract de management;

4- rata inflație- 2,5%; curs lei/Eur - 4,6 lei;

4- simularea cash-flow s-a realizat pe o perioada de 25 ani, din care 2 ani perioada construcție și 23 ani perioada de operare.

■ Venituri proiect (detaliere în Anexa 2.1)

An	Cazare	Food & beverage	Evenimente	închiriere Săli confc linte	SPA	TOTAL
1	O	O	O	O	O	O
2	O	O	O	O	O	O
3	2,384,227	949,584	270,000	28,800	96,773	3,729,383
4	3,666,716	1,181,092	322,875	29,520	121,038	5,321,241
5	4,372,801	1,312,661	330,947	30,258	134,592	6,181,269
6	4,482,121	1,345,477	339,221	31,014	137,057	6,334,891
7	4,594,174	1,379,114	347,701	31,790	139,583	6,492,363
8	4,709,028	1,413,592	356,394	32,585	142,173	6,663,772
9	4,826,754	1,448,932	365,303	33,399	144,827	6,819,216
1O	4,947,423	1,485,155	374,436	34,234	147,548	6,988,797
11	5,071,109	1,522,284	383,797	35,090	150,337	7,162,617
12	5,197,886	1,560,341	393,392	35,967	153,195	7,340,782
13	5,327,833	1,599,350	403,227	36,866	156,125	7,623,402
14	5,461,029	1,639,334	413,307	37,788	159,128	7,710,687
15	5,597,555	1,680,317	423,640	38,733	162,206	7,902,461
16	5,737,494	1,722,325	434,231	39,701	165,362	8,099,113
17	5,880,931	1,765,383	445,087	40,694	168,596	8,300,690
18	6,027,955	1,809,518	456,214	41,711	171,910	8,607,308
19	6,178,653	1,854,756	467,619	42,754	175,308	8,719,090
20	6,333,120	1,901,124	479,310	43,823	178,791	8,936,168
21	6,491,448	1,948,653	491,292	44,918	182,361	9,168,672
22	6,653,734	1,997,369	503,575	46,041	186,020	9,386,738
23	6,820,077	2,047,303	516,164	47,192	189,770	9,620,607
24	6,990,579	2,098,486	529,068	.      48,372	193,614	9,860,120
25	7,165,344	2,150,948	542,295	49,581	197,555	10,106,723

• a) venituri din cazare - premise

> Prețul/cameră/noapte diferă în funcție de tipul camerei, respectiv:

Cameră standard—80 Eur;

Cameră suite - 90 Eur;

J Apartament -100 Eur

rezultând un ADR (Average Daily Rate -tarif mediu pe zi) mediu de 85 .

In practică, prețul va varia în funcție de modalitatea de rezervare: direct, prin agenție/booking, prin marketarea brandului, etc.

Estimarea prețului /cameră a ținut cont de:

S prețurile competitorilor,

J locația semicentrală, foarte atractivă pentru turiștii de toate categoriile,

J cotarea hotelului la 4*, ceea ce îl face mai accesibl și pentru turismul de business;

J facilitățile propuse (SPA, sală fitness, etc).

> Gradul de ocupare estimat ține cont de cererea existentă pe piață, dar și de specificul zonei, care se pretează la o clientelă extinsă, atât din segmentul business, cat și turiști. Astfel, încă din primul an de operare s-a estimat un grad de ocupare de 40,1% (40% pentru cameră standard și suite, respective 50% pntru apartament), urmând ca în anul 2 să crească la 60%, iar din anul 3 - la 70 %;

> Numărul estimat de clienți per cameră este de 1,2 din media pieței, ceea ce duce la un număr de 35,8 mii clienți anual.

J Din punct de vedere al sezonalității, procentul de ocupare estimat este:

Sezonalîtate «nituri din închirierea camerelor

An 1

An2

An3

An4

An5

Trim 1	Trim 2	Trim 3	Trim 4
15.0%	229%	30.1%'	320%
15.0%	25.0%	35.0%'	25.0%
15.0% r	25.0% r	35.0%'	25.0%
15.0%'	25.0%r	35.0%'	25.0%
15.0% r	25.0%r	35.0%'	25.0%

• b) Venituri Food & beverage

• >  Pentru mic dejun- s-a luat în considerare un coeficient de capturare de 90% din clienții serviciilor de cazare ale hotelului. Prețul mediu pentru mic dejun a fost stabilit la 5 Eurîn anul 1, urmând ca ulterior să fie indexat cu rata inflației.

• >  Venituri restaurant:

J Restaurant Parter (60 locuri+60 terasa)- s-a considerat un coeficient de capturare de 50% din clienții hotelului pentru cazare și de 60 clienți externi pe zi. Prețul mediu al unei mese a fost considerat la 10 Eur;

Z Restaurant Etaj 1 (90 locuri)- s-a considerat un coeficient de captare de 10% din clienții hotelului pentru cazare și de 90 clienți externi pe zi; Prețul mediu al unei mese a fost considerat la 10 Eur.

• c)  Venituri Evenimente

Hotelul dispune de o sală de evenimente de 160 persoane, situată la etajul 1. Pentru aceasta, veniturile au fost estimate ținând cont de:

• •  anul l-o medie de 6 evenimente/luna, iar începând cu anul 2 - 7 evenimente/lună;

• •  număr mediu de 100 participanți/eveniment;

• •   venit mediu/participant de 30 Eur fara TVA în anul 1, ulterior este indexat cu rata inflației

• d)  Venituri din închiriere săli de Conferințe

Hotelul va avea 3 Săli de conferințe, fiecare cu câte 60 locuri.

Se estimează un preț de închiriere de 100 Eur/zi pentru fiecare din aceste Săli, și o medie de 8 evenimente /sală în fiecare lună;

• e)  Venituri SPA

• > Venituri din abonamente achiziționate de clienții externi pentru accesul la piscine - se estimează un numaăr de cel puțin 100 abonamente pe luna, la un preț de 30 Eur fara TVA;

• > Venituri din servicii de masaj - se estimează ca cca 10% din clienții interni vor apela la aceste servicii, la care se adaugă o medie de 3 clienți externi pe zi. Prețul estimat pentru acest serviciu este de 15 EUR fara TVA.

■ Cheltuieli proiect

An	Costuri directe cazare	Costuri directe Food & beverage Sevenimente	Costuri directe Săli conferințe	Costuri directe SPA	Costuri indirecte	Costuri-Contract manage ment	Costuri aferente imobil
1	0	0	0	0	0	0	0
2	0	0	0	0	0	0	0
3	408,507	607,296	2,880	36,077	844,762	224,137	347,733
4	565,466	685,952	2,952	39,164	1,046,915	356,171	411,407
5	653,333	728,611	3,026	41,196	1,161,968	427,373	445,808
6	669,666	746,826	3,101	42,136	1,190,945	437,999	451,953
7	686,408	765,497	3,179	43,099	1,220,647	448,891	458,252
8	703,568	784,634	3,258	44,086	1,251,091	460,056	464,709
9	721,157	804,250	3,340	45,099	1,282,296	471,499	471,326
10	739,186	824,356	3,423	46,136	1,314,281	483,229	478,110
11	757,666	844,965	3,509	47,200	1,347,066	495,251	485,062
12	776,607	866,089	3,597	48,289	1,380,671	507,575	492,189
13	796,022	887,742	3,687	49,407	1,415,116	520,206	499,494
14	815,923	909,935	3,779	50,552	1,450,422	533,153	506,981
15	836,321	932,684	3,873	51,726	1,486,610	546,424	514,656
16	857,229	956,001	3,970	52,929	1,523,704	560,027	522,522
17	878,660	979,901	4,069	54,162	1,561,724	573,970	530,585
18	900,626	1,004,398	4,171	55,426	1,600,695	588,261	538,850
19	923,142	1,029,508	4,275	56,722	1,640,641	602,909	547,321
20	946,220	1,055,246	4,382	58,050	1,681,585	617,924	556,004
21	969,876	1,081,627	4,492	59,411	1,723,552	633,314	564,905
22	994,123	1,108,668	4,604	60,806	1,766,569	649,089	574,027
23	1,018,976	1,136,384	4,719	62,236	1,810,661	665,259	583,378
24	1,044,450	1,164,794	4,837	63,702	1,855,856	681,832	592,963
25	1,070,562	1,193,914	4,958	65,205	1,902,180	698,820	602,787

• a) Cheltuieli directe/ departamente:

> Cheltuieli directe cu serviciile de cazare (19% din venituri) - incluzând:

<

> Cheltuieli cu materii prime, materiale și servicii - cheltuielile cu materialele de cosmetică

existente în cameră, material de curățenie, obiecte de inventar (halate, prosoape, etc) , servicii legate de spălătorie/calcatorie, etc. - estimate procentual- 12% din veniturile din cazare;

> Cheltuieli cu personalul, respectiv cameristele și instalatorii;

• >  Cheltuielile aferente departamentelor food&beverage și evenimente, includ în general materia primă și mărfuri, și au fost estimate la 25% din veniturile aferente. La acestea se adaugă cca 27% cheltuieli cu personalul;

• >  Pentru sălile de conferință au fost estimate cheltuieli (10% din veniturile obținute) cu materialele utilizate servicii de calcătorie/spăîătorie, etc.

• >  Cheltuielile cu salarii - nivelurile de salarii avute în vedere sunt peste câștigul salarial net la nivelul Clujului:

  Departament	Personal hotel	Număr	Salarii+taxe	Total salarii
  Management	Manager general	1	4,000 €	4,000 €
  	Manageri departamente	3	1,800 €	5,400 €
  Front Office	Receptioneri	6	900 €	5,400 €
  	Concierge	3	700 €	2,100 €
  Marketing si vanzari Manager vanzari		1	1,800 €	1,800 €
  	Vanzari corporate	1	1,000 €	1,000 €
  	Vanzari retail	1	1,000 €	1,000 €
  Financiar	Contabil	1	1,200 €	1,200 €
  	Casier	1	800 €	800 €
  Cazare	Cameriste	15	600 €	9,000 €
  	Lenjerie	2	600 €	1,200 €
  întreținere	Instalatori, electricieni	3	700 €	2,100 €
  Restaurant	Bucătari	6	1,000 €	6,000 €
  	Chef	2	1,500 €	3,000 €
  	Ospătari	12	700 €	8,400 €
  	Barmani	6	800 €	4,800 €
  	Șefi restaurant	2	1,500 €	3,000 €
  SPA	Intretinere-curatenie	1	600 €	600 €
  	Maseuza	________2	__________800 €	________1,600 €
  	Total	69		53,000 €

In estimarea salariilor brute s-a tinut cont de evoluția câștigului mediu salarial brut la nivelul județului Cluj, care la 2017 este de 3.417 lei (cca. 750 Eur). (Sursa: www.cnp.ro).

• b) Cheltuieli indirecte:

• >    Cheltuieli cu utilitățile - au fost estimate la 100 Eur/lună/camera

• >    Costuri administrative - 4% din Venituri - reprezentând costurile cu alte servicii (financiar/contabile), cheltuieli cu transport, cheltuieli cu taxele poștale, etc;

• >    Cheltuieli cu marketingul și vânzările - estimate la 5% din veniturile din cazare - includ taxele plătite agențiilor/taxa de marketing achitată în cazul Contractului de management/francize/taxe Booking, etc.

• >    Cheltuieli cu reparațiile și mentenanța - de 4% din venituri

• c) Cheltuieli aferente Contractului de management:

• >    Taxa de mangement de 5% din venituri - nivel practicat de lanțuri ca Hilton, Accor, etc;

• >    Stimulente (incentive fee) - de 10% din GOP (profitul operațional net)

• d) Costuri imobil:

• >    impozit: 1 % din valoarea investiției;

• >    asigurare : 0,15% din valoarea investiției;

■ Alte ieșiri de numerar:

• >  impozit pe profit de 16%;

• >  începând cu anul 3 de operare, constituirea unui fond de rezerva de 2% din venituri, în vederea acoperirii cheltuielilor majore de CAPEX.

Indicatori specifici activitatii hoteliere:

RevPar- venituri totale din cazare/ numărul total de camera disponibile ale hotelului;

GOPPAR - profitul operațional net/ numărul total de camera disponibile ale hotelului

: ril *’r\ikSr,‘lriinzM irii                    • _!i					_l
LLAUI	Kt BIKUUKI -Vei	muri și.cr	îeltuieh				1

Premise:

Suprafața inchiriabilă a clădirii este egala cu S utila supraterana, respectiv 9.976 m.p.

4- S-a considerat în grad de închiriere de 100%, avand în vedere zona atractiva pentru potențialul de business și preferata de angajatii din IT și BPO.

4- Pentru chirie, s-a luat în considerare indexarea cu indicele EURO CPI de 1% /an; rata inflație- 2,5%; curs lei/Eur-4-,6 lei;

4- S-a considerat ca vor fi încheiate Contracte de închiriere triple net, cu taxa de servicii în sistem open book, conform practicii din zona (similar clădirilor de birouri The Office, UBC, etc), astfel, toate costurile operaționale (administrative, costuri intretinere și utilitati spatii comune, management, marketing, reparații curente) , inclusiv cele aferente imobilului (impozit, asigurări) sunt transferate chirasilor.

4- simularea cash-flow s-a realizat pe o perioada de 25 ani, din care 2 ani perioada construcție și 23 ani operare.

■ Venituri

Vor fi inregistrate doua categorii de venituri:

> venituri din prestări servicii/refacturari utilitati, care includ:

■/ taxa de servicii, utilizata pentru acoperirea costurilor operaționale;

■/ veniturile din refacturarea utilităților

In cazul sistemului de operare open book, incasarile aferente taxei de servicii se inchid cu plățile realizate pentru operarea imobilului, motiv pentru care în cadrul Cash-flow-ului întocmit pentru Proiect s-au luat în considerare dar cheltuieli nerecuperabile. La fel s-a procedat și în cazul veniturilor și cheltuielilor cu utilitățile.

■ Cheltuieli proiect

Au fost estimate doar alte cheltuieli, nerecuperabile de la client (Ex: evaluări, consultanță, diferite taxe ) de cca 2.000 Eur/lună, indexate ulterior cu indicele inflației.

■ Alte ieșiri de numerar:

• >  impozit pe profit de 16%;

• >  începând cu anul 3 de operare, constituirea unui fond de rezervă de 2% din venituri, în vederea acoperirii cheltuielilor majore de CAPEX.

Pentru detalii, vezi Anexa 2.3 - Cash-Flow clădire de birouri

Acest obiectiv de investiții a fost analizat în 2 variante de concesiune:

Varianta 1 cu un număr de 431 parcari pentru Parking (variant maximală);

Varianta 2 - cu un număr de 233 parcari pentru Parking (variant minimală).

De asemenea, Beneficiarul studiului are opțiunea de a realiza acest obiectiv de investiții în afara unui contract de concesiune, ca parte a unui contract de achiziție publică de lucrări.

Premise:

4 In varianta 1 [maximală)- include 431 parcari în varianta în care este concesionat individual și 526 parcari în variantă în care va fi concesionat cu clădirea de birouri;

<4 In varianta 2 [minimală)- include 233 parcari în varianta în care este concesionat individual și 318 parcari în varianta în care va fi concesionat cu clădirea de birouri;

4- în cazul concesionarii impreuna cu Hotelul, cele 85 de parcari vor fi utilizate de clientii hotelului.

4- rata inflație- 2,5%; curs lei/Eur-4,6 lei;

4- simularea cash-flow s-a realizat pe o perioada de 40 ani, din care 2 ani perioada construcție și 38 ani operare.

Venituri proiect

Compania va avea 2 categorii devenituri:

• > venituri din abonamente - prețul /abonament de 38 Eur fara TVA (cca 210 lei cu TVA) a fost estimat ținând cont de preturile practicate de Primăria Cluj în Parkingul Moților, dar și de chiriile lunare/parcare practicate de clădirile de birouri din zonă (între 40-60 Eur/m:p.). S-a estimat o medie de 431 abonamente/lună;

• >  venituri din vanzari thichete -prețul cu TVA estimate este de lEur/ora, iar fara TVA 0,84 EUR,

■ Cheltuieli proiect:

> cheluieli cu materii prime, materiale (material pentru curățenie, consumabile , etc) de 2% din

veniturile înregistrate.;

• >  cheltuieli de întreținere - 5% din venituri;

• >  utilități: apă, canalizare, energie;

• >  salarii:

  Personal parking	Număr	Salarii+taxe	Total salarii
  Reparații	1	800	800
  Casier/Supraveghetor	4	700	2800
  Manager	1	1200	1200
  Administativ (financiar-contabilitate)	1	900	900
  Total	7		5700

• >  servicii executate de terți: servicii de Securitate, IT, financiare, etc;

• >  cheltuieli aferente imobilului- asigurare (0,15% din valoarea investita) și impozit (1% din valoarea investită). Aceste procente au fost aplicate la 50% din valoarea de investiție aferentă infrastructurii, având în vedere faptul ca o suprafață considerabilă din construcție are altă destinație.

Nota: în cazul concesionarii comune a Parkingului cu clădirea cu funcțiuni complexe (Hotel/ birouri) cheltuielile legate de salarii, partea de intretinere și management va fi comună.

■ Alte ieșiri de numerar:

• >  impozit pe profit de 16%;

> începând cu anul 3 de operare, constituirea unui fond de rezerva de 3% din venituri, în vederea acoperirii cheltuielilor majore de CAPEX.

4.2. Indicatori Proiect:

Definiții:

VAN - Valoarea Actualizata Neta

Valoarea actualizata neta- VAN (Net Prezent Value -NPV) -se determina ca diferența intre fluxurile de trezorerie viitoare actualizate cu o rata de actualizare și capitalul investit. Rata de actualizare utilizata în mod curent, tine seama de rata rentabilității care are putea fi obtinuta de un investitor în proiecte similare ca risc și maturitate și se mai numește și rata dorita de rentabilitate . Evaluare VAN:

• III.      VAN=0, investitorul obține exact rata dorita de rentabilitate și investiția poate fi atractiva;

• IV.     VAN> 0, valoarea VAN, reprezintă suma obtinuta peste rata dorita de rentabilitate, investiția fiind

atractiva în continuare;

• V. VAN<0, investitorul nu obține rentabilitatea dorită.

RIR - Rata interna de Rentabilitate

RIR Rata interna de Rentabilitate (IRR Internai Rate of Return) este rata de actualizare care face ca valoarea actuală a plăților în cadrul Proiectului sa fie egală cu valoarea actuală a ieșirilor de numerar din proiect. RIR este comparată cu rata de rentabilitate dorită. Dacă RIR este mai mică decât rentabilitatea dorită de investitor, acesta nu va accepta investiția;

TR- Termenul de Recuperare

Termenul de recuperare (TR, Payback Period, în engleză) a sumei alocate pentru investiții reprezintă perioada necesară pentru recuperarea acesteia. Perioadele mai scurte sunt preferate bineînțeles de investitori.

Sinteza indicatori

I.Analiza indicatorilor s-a realizat în perspectiva celor 3 opțiuni de concesiune propuse și a unui număr de parcari de 431, la care se adauga cele 85 aferente imobilului cu funcțiuni mixte.

	Varianta 1			Varianta 2 Hotel & Parking	Varianta 3 Clădire birouri & Parking
	Imobil cu funcțiuni complexe*		Parking
	Hotel	Clădire birouri
EUR	176,854,888	40;021,149	45,251,954	204,705^13	74,684,774
%	8%	6%	6%	8%	6%
ani	25 ani	25 ani	40 ani	25 ani	30 ani
EUR	25,861,021	17,564,532	9,699,902	38,306,744	25,276,330
%	17%	10%	4%	10%	5%
%	12%	7%	2%	7%	2%
EUR	9,927,373	1,486,349	-12,933,705	577,771	-12,794,886
ani	9 ani	12 ani	31 ani	13 ani	19 ani

Cifra de afaceri totală - reprezintă cifra de afaceri realizata pe parcursul duratei de concesiune, conform Legii 100/2016 (art. 12, alin 1).

Rata de actualizare (rentabilitatea minima cerută de investitor) - s-a propus varianta de 8% în cazul hotelului și 6 % pentru clădirea de birouri și parking; în cazul hotelului, implicarea investitoului este mai mare, atât operațional cât și financiar.

Perioada de concesiune luata în considerare ține cont de Termenul de recuperare a investiției și este compusă din 2 ani - perioada de construire, diferența reprezentând perioada de operare .

Cash-flow actualizat - este cash-flow-ul annual general de Proiect pe perioada de concesiune, ponderat cu rata ’de actualizare generat de Proiect pe perioada de cooncesiune. Valoarea acestuia trebuie să fie cel puțin egala cu valoarea investită;

Yield (randamentul capitalului) investit este foarte atractiv în cazul hotelului, satisfăcător pentru clădirea de birouri (concesionate serparat) . Acest indicator este neatractiv pentru parking și în varianta de concesiune Parking+ Clădire birouri.

RIR este comparat cu rata de actualizare sau randamentele existente în piața. în cazul hotelului se obține un RIR atractiv, peste așteptările pe piață; în cazul căldirii de birouri, nivelul RIR se aproprie de rata de actualizare, caz în care investitorul poate obține randamente similare prin alte modalitati de investire, punând sub semnul întrebării alegerea Proiectului analizat. Valoarea acestui indicator este neatractiv pentru parking și în varianta de concesiune Parking+ Clădire birouri

VAN reprezintă câștigul suplimentar obținut de investitor, pe lângă randamentul propus inițial. Pentru varianta în care clădirea cu funcțiuni mixte (hotel/birouri) este concesionată separat sau concesiunea are ca obiect Hotel+Parking, se obține un nivel pozitiv al VAN, ceea ce face ca investiția sa fie atractiva. în cazul concesiunii separate a parkingului sau combinat cu clădirea de birouri, investiția este neatractiva și din acest punct de vedere.

Fezabilitate variante propuse- concluzii:

Opțiunea 1 - la rândul ei are doua variante în funcție de destinația data pentru imobilul cu funcțiuni complexe, respectiv Hotel sau Clădire de birouri.

Concluzii:

> rentabilitatea este mai mare în cazul utilizării Imobilului ca hotel, versus clădire de birouri, respectiv:

randamentul propus inițial este mai mare pentru hotel (8%) decât în cazul clădirii de birouri (6%), implicarea investitorului fiind mai intensa;

RIR este de 12% la hotel și 6,92% la clădirea de birouri; în ambele situații fiind mai mari decât randamentul propus; deci rezulta investiția este atractiva în ambele situații;

VAN - profitul obtinut peste randamentul așteptat este semnificativ mai mare la hotel (11.704.526 EUR) versus clădire de birouri (1.486.349 EUR);

• > activitatea hoteliera presupune o implicare mai mare din parea investitorului, dar și CAPEX de operare mai extins;

• > pe de alta parte, rentabilitatea mai redusa la clădirea de birouri este determinata și de valoarea estimata a investiției de 16,546 milioane EUR care este justificata în cazul unui Hotel, insa în cazul unei clădiri de birouri se situează la nivelul superior al pieței, fiind o valoare mare chiar pentru o clădire clasa A (cca 1.659 EUR/m.p.);

• > din punct de vedere al recuperării investiției, la hotel, acceasta se realizează în 9 ani de operare, iar la Birouri în 12 ani;

• > cu toate acestea, la un cost mai redus al investiției, clădirea de birouri poate aparea mai atractiva datorita: operării mult mai facile decât hotelul, predictibilitatii financiare (contracte chirie pe termen mediu și lung versus închirieri zilnice);

• > Din punct de vedere economic, ambele variante se pretează în zona:

Hotelul, datorita potențialului existent, generat pe de o parte de clădirile de birouri deja existente în zona, dar și de locația foarte aproape de centru Municipiului Cluj-Napoca; Clădirea de birouri, datorita locației foarte bune- preferata atat de companii ca sediu de firma/punct de lucru, cat și de angajați datorita accesului facil din toate zonele orașului.

> In cazul în care clădirea cu funcțiuni complexe va avea destinația de Clădire birouri, aceasta va trebui realizata împreuna cu Parkingul, deoarece necesarul de parcari nu este îndeplinit, respectiv, sunt necesare 250 locuri de parcare și 125 locuri biciclete, față de 85 locuri de parcare necesare a fi alocate

Hotelului.

Legat de Parking, daca acesta este concesionat separat, nu va fi o investiție atractiva avand în vedere o rata de rentabilitate (RIR ) de doar 2% (calculat pe o perioada de 40 ani) și termenul de recuperare al investiției de 31 ani; In cazul parkingului (varianta maximală), rentabilitatea este negativa, datorita investiției inițiale destul de mari în raport cu suprafața utila a Parkingului - (52.514 Eur/parcare), mare parte din suprafețele construite avand alta destinație;

Opțiunea 2 - Concesiunea Clădirii cu funcțiune de hotel împreuna cu Parkingul

• >  La un randamentul așteptat estimat de 8%, se obține un cash-flow-ul actualizat (diminuat cu valoarea randamentului așteptat) 39,8 5 milioane Eur o, pe o perioada de 25 ani,

• >  Rentabilitatea este de 11%,

• >  RIR este de 7%, este mai mica decât rata randamentului așteptat, dar totuși la un nivel satisfăcător pentru un investitor,

• >  VAN - profitul obtinut peste randamentul așteptat este de 1.805.732 EUR,

• >  Perioada de recuperare a investiei este de 12 ani - agreata de investitori.

Opțiunea 3 - Concesiunea Clădirii cu funcțiune de birouri împreuna cu Parkingul - a fost analizata pe o peroada de 30 ani

• >  La un randamentul așteptat estimat de 6% se obține un cash-flow-ul actualizat (diminuat cu valoarea randamentului așteptat) de 25,27 milioane Eur, pe o perioada de 30 ani.

• >  Rentabilitatea este de 5%

• >  RIR este de doar 2%, mai mica decât rata randamentului așteptat; investiția fiind puțin atractiva pentru un investitor care isi dorește randamente de minim 6%

• > VAN - este negativ

• >  Perioada de recuperare a investiei este de 19 ani - o perioada destul de lunga, mai puțin agreata de investitori.

Analiza indicatorilor, în cazul în care Parkingul are doar 233 locuri de parcare (variantă minimală), la care se

adauga cele 85	locuri	de parcare	aferente	imobilul	cu funcțiuni	complexe.
			Varianta 1		Varianta 2	Varianta 3
		Imobil cu funcțiuni complexe*		Parking	Hotel & Parking Clădire birouri &
		Hotel	Clădire birouri			Parking
Cifra de afaceri totala	EUR	176,854,888	40,021,149	24,463,353	193,559,600	61,407,731
Rata actualizare	%	8%	6%	6%	8%	6%
Perioada de concesiune	ani	25 ani	25 ani	40 ani	25 ani	30 ani
Cash Flow actualizat	EUR	25,861,021	17,564,532	4,787,474	34,561,266	22,501,052
Yield	%	17%	10%	1.92%	9.30%	4.50%
RIR	%	12%	7%	-1.47%	6%	1.46%
VAN	EUR	9,927,373	1,486,349	-17,846,133	-3,167,707	-15,570,165
Termen de recuperare	ani	9 ani	12 ani	min 55 ani	Mani	21 ani

I. Concluzii pentru varianta minimălă a parkingului:

• >  Opțiunea 1 ramane atractiva în cazul Hotelului și Clădirii de birouri, dar este neatractiva pentru un potențial investitor în Parking, datorita randamentelor negative;

• >  In cazul Opțiunii 2, cencesiune hotel și parking, se obține o rata interna de rentabilitate satisfacatoare, de 6%, insa aproape de alte randamente oferite de investiții cu potențial mai mic de risc si pe perioade mai scurte, ceea ce face ca investiția sa fie mai puțin atractiva; termenul de recuperare creste cu 1 an;

• >  In cazul Opțiunii 3- investiția nu este atractiva avand o rata interna de rentabilitate redusa, de doar 1,46%.

4.2.Redevența, durata concesiunii, valoarea estimată și mecanismul de plată propus

REDEVENTA:

In stabilirea unei redevente minime pentru terenul aferent Clădirii cu funcțiuni complexe, în suprafață de 2.217 m.p., s-au luat în considerare premisele unei potențiale vanzari a acestuia cu plata în 20 ani, respectiv:

J s-a estimat o valoare de piața de 1.330.200 Eur (600 Eur/m.p.);

J o perioada de plata, de 20 de ani cu plata unei dobânzi egala cu dobanda de referința BNR

Totodată, avand în vedere rentabilitatea proiectului, propunerea este ca redeventa și fie de cel puțin 4% din cifra de afaceri aferenta acestui imobil dar nu mai puțin de suma minimă propusa, respectiv 110.000 EUR/an. în cazul în care destinația acestui imobil este Hotel, rezulta o valoare a redeventei semnificativ mai mare decât suma minimă propusă. în cazul în care destinația va fi clădire de birouri, estimam ca 4% din veniturile din chirii va fi mai puțin decât redeventa minimă propusa.

In cazul Parinkingului, avand în vedere investiția suplimentara 'realizata de investitor, reprezentând spatii aferente filarmonicii, propunem ca redevența să fie 0, deși nici în acest caz opțiunea concesiunii parkingului, separate sau împreună cu imobilul cu funcțiuni complexe nu reprezintă atractivitate din punctul de vedere al indicatorilor economico-financiari prezentați mai sus.

Durata și valoarea estimata a concesiunii, în ceea ce privește durata contractului de concesiune, Legea nr. 100/2016, art. 16 alin (2), prevede: "Pentru concesiunile de lucrări sau concesiunile de servicii a căror durată estimată este mai mare de 5 ani, durata maximă a concesiunii nu poate depăși timpul estimat în mod rezonabil necesar concesionarului pentru o obține un venit minim care să permit recuperarea costurilor investițiilor"

în consecință, durata concesiunii propusă a ținut cont de două variabile importante: o perioadă necesară recuperării investițiilor, coroborată cu o perioadă necesară obținerii unei rate de rentabilitate rezonabile. Reiterăm însă faptul, menționat în detaliu în subcapitolul anterior, că, și în cazul unor perioade mai lungi de timp, pentru anumite opțiuni menționate în subcapitolul anterior rata internă de rentabilitate este mai mică decât marjele în general acceptate pe piață.

Notă: nu s-a luat în calcul în aceste opțiuni versiunea concesiunii parkingului separat, acesta fiind complet nerentabil ca investiție concesionată separat. Pentru opțiunea 1, realizarea parkingului se va putea face în cadrul unui contracat de achiziție publică de lucrări, cu sau fără lucrările de construcții supraterane aferente corpurilor de clădire respective.

Opțiuni	Durată propusă	Valoare totală estimate/Valoare medie anuală (EUR)
Opțiunea la Hotel 4*	25 ani	176.854.888 EUR/7.689.343 EUR/an
Opțiunea lb Clădire birouri	25 ani	40.021.149 EUR/1.740.050 EUR/an
Opțiunea 2 maximălă (parking 431 locuri)	25 ani	211.841.281 EUR/ 8.473.651,24 EUR/an
Opțiunea 3 maximălă (parking 431 locuri)	30 ani	74.684.774 EUR/ 2.489.492,46 EUR/an
Opțiunea 2 (minimălă) (parking 233 locuri)	25 ani	200.466.129 EUR/ 8.018.645,16 EUR/an
Opțiunea 3 (minimălă)    (parking 233locuri)	30 ani	61.407.731 EUR/2.046.924,36 EUR/an

MECANISMUL DE PLĂTI șl CONTRACTELE CONCESIUNII (OPȚIUNEA 1)

Relații contractuale în cadrul concesiunii

Fluxuri de plăți relevante    ——►

MECANISMUL DE PLĂTI și CONTRACTELE CONCESIUNII (OPȚIUNILE 2 Șl 3)

Nota: în cazul concesiunii prin două contracte, schema rămâne aceeași. Doar cele două categorii de clienți sunt repartizați fiecare pe contractual aferent concesiunii pentru investiția respective (clienții parcării, respectiv ai clădirii). în cazul concesiunii

Relații contractuale în cadrul concesiunii

Fluxuri de plăți relevante

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

5. Aspecte de mediu

.5.1. Aspecte de mediu în timpul realizării lucrărilor

Concesiuna propusă, prin natura ei, nu aduce riscuri majore de mediu, cea mai-sensibilă etapă din punctul de vedere al impctului asupra mediului fiind etapa de construcție.

în această etapă de construcție,, este necesari impunerea prin documentele contractuale a unor clauze clare privind asumarea și respectarea prevederilor legale privind impactul asupra mediului, operatorul preluând toate riscurile asociate unor posibile acțiuni cu impact negative asupra mediului în timpul construcției. în acest sens, Concedentul se va asigura de faptul că Concesionarul a îndeplinit condițiile și că deține actele de reglementare necesare pentru demararea și realizarea construcției.

• 5.2.    Aspecte de mediu în timpul operării investițiilor

• -  Asigurarea faptului că operarea investițiilor se va supune reglementărilor de mediu în vigoare;

• -  Prin funcțiunile propuse, impactul asupra mediului nu este de natură se creeze mari riscuri. O opțiune este includerea principiilor "achizițiilor verzi", detaliată în continuare.

• 5.3.     Aplicarea principiilor achizițiilor verzi.

Față de cerințele minime obligatorii impuse de legislația aplicabilă, o opțiune care poate să se regăsească în criteriile de atribuire ale concesionarului, astfel încât să se asigure un impact cât mai redus asupra mediului, dar în limite rezonabile, este detalierea și transpunerea, ca și criterii de atribuire, a unor principii recomandate de Comisia Europeană pentru "achizițiile verzi". Datorită naturii concesiunii, aceste principia se pot aplica pentru¹:

Etapa de construire

o Fabricarea de produse pentru construcții (reciclare și reutilizare). Se poate evalua, în cadrul ofertelor, procentul de material reciclate/reutilizate pe care ofertanții le propun pentru realizarea construcției (beton, zidărie).

o Transportul de agregate (naturale, reciclate sau secundare) la șantier. Reducerea potențialelor emisii cauzate de transportul de la mare distanță a materialelor de construcție poate fi semnificativ redus, conform recomandărilor Comisiei Europene, prin soluții care să permită transportul acestor

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Ouj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

materiale de la mai puțin de 25 km distanță. Identificarea acestor soluții în ofertele tehnice poate constitui un criteriu de calitate pe care ofertanții îl pot include în ofertele lor.

o Soluții constructive care pot îmbunătăți calitatea clădirii din punctul de vedere al impactului asupra mediului și care pot constitui criterii de calitate pentru atribuirea concesiunii:

• ■   Certificarea energetică a clădirii peste minimul impus de legislație pentru clădirile noi;

• ■   Instalarea de sisteme inteligente de control al ilumintaului;

• ■  Cel puțin 10% din cererea de energie primară pentru clădire trebuie să fie furnizată/generată din surse de energie regenerabilă sau din siseteme energetice alternative;

• ■   Instalarea în cadrul parcărilor de spații de parcare pentru vehicule electrice împreună cu puncte de reîncărcare electrică asociate;

• ■   Instalarea de tehnologii bazate pe surse regenerabile și de înaltă eficientă energetică;

• ■   Instalații de economisire a apei prin instalarea tuturor instalațiilor sanitare și a instalațiilor pentur bucătărie să fie echipate cu accesorii care să permită utilizarea eficientă a apei.

• ■   Planul pentru plregătirea șantierului și reutilizarea deșeurilor din demolări trebuie să asigure o reutilizare/reciclare cât mai mare a acestora. Se va solicita și ulterior urmări un sistem de monitorizare și contabilizarea generării de deșeuri din demolări și trasabilitatea acestora, astfel încât să se poată verifica gradul de reutilizare/reciclare.

Etapa de operare - prevederi care nu vor fi impuse ca cerințe obligatorii minime dar pot constitui criterii de calitate pentru atribuirea concesiunii:

o Tarife diferențiate pentru parcarea aferentă vehiculelor electrice; o Un plan de extindere a numărului de parcări pentru vehicule electrice.

6. Aspecte sociale

• 6.1. Aspecte sociale privind realizarea imobilului cu funcțiuni multiple

în ceea ce privește aspectele sociale ale concesiunii de lucrări, această concesiune nu are un impact social direct, impactul reflectându-se în consecințele de ordin socio-economic ale realizării lucrărilor și operării acestora, care vor aduce beneficii economico-sociale din următoarele perspective:

a) în cazul opțiunii hotel/spații de cazare:

Crearea de locuri de muncă: conform analizei fezabilității economico-financiare (vezi cap.5), se creează un număr de 69 locuri de muncă în perioada de operare (relevante pe termen lung), ceea ce reprezintă o creștere a locurilor de muncă din sector la nivelul Municipiului Cluj-Napoca;

•Repunerea în circuitul urban a unei zone subutilizate și nepuse în valoare în prezent, care reprezintă, din punct de vedere urbanistic, o disonanță cu dezvoltarea zonei (mai ales în ceea ce privește clădirile de business din zonă);

Studiu de fundamentare a dedziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Guj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

Impactul socio-economic indirect de care va beneficia întreg Municipiul datorită creșterii capacităților de cazare de nivel înalt (stimularea turismului, creșterea calității mediului de afaceri).

b) în cazul opțiunii Office:

• •   se creează 3 locuri de muncă pentru administrarea și întreținerea imobilului;

• •   se creează locuri de muncă în structurile de birouri care sunt închiriate.

în cazul ambelor opțiuni se vor avea în vedere.măsurile necesare pentru accesul persoanelor cu dizabilități, fiind posibilă și includerea între criteriile de atribuire ale procedurii de atribuie a contractului de concesiune a unui criteriu care să puncteze investițiile suplimentare propuse de ofertanți, față de cele minime necesare care vizează accesul persoanelor cu dizabilități.

• 6.2. Impactul realizării parcării

Realizarea obiectivului de investiții (prin concesiune sau contract de achiziție publică) va aduce beneficii socio-economice în zonă legate în principal de condițiile de trai și stimularea medilui de afaceri. Astfel, va crește cu 40% capacitatea municipiului de parcări acoperite în zona centrală/semicentrală (au fost luate în calcul parările acoperite existente din zonele centrale și semicentrle/promximitatea locației: PARKING Leul (Piața Mihai Viteazul, Parking Piața Lucian Blaga, Parking Mărăști, aflat în proximitate).

De asemenea, se va impune viitorului concesionar respectarea standardului minim prevăzut în anexa la PUG al Municipiului Cluj-Napoca, mai precis minim 9 locuri pentru persoane cu dizabilități cu dimensiunea locului de parcare 3,70 x 5,40 m. Este posibilă și includerea între criteriile de atribuire ale procedurii de atribuie a contractului de concesiune includerea unui criteriu care să puncteze investițiile suplimentare propuse de ofertanți față de cele minime necesare care vizează accesul persoanelor cu dizabilități.

7. Aspecte legale și instituționale

Conform opțiunilor legale, realizarea unor investiții publice se poate realiza, în funcție de modalitatea de finanțare și asumarea responsabilităților, prin contract de achiziție public (în baza Legii 98/2016 a contractelor de achiziție publica), respectiv prin contract de concesiune de lucrări (conform Legii 100/2016).

Deși în România concesiunile de lucrări (sau variante de parteneriat public-privat, până la intrarea în vigoare a Legii 100/2016) nu au fost foarte mult utilizate de către entitățile publice, la nivel internațional există practici și bune practici¹ referitoare la modalitățile de finanțare și operare a investițiilor publice, astfel încât autoritatea contractantă să obțină realizarea unor investiții și/sau asigurarea unor servicii la cel mai bun cost și cu cele mai bune efecte.

www.ewiic.ro                    EPMCConsultingSRL,Clui-Napoca_rStr.Fagului,nr.ll,CP400483,Roniânia

Tel/fax: 44 0264 411894, officegepmc.ro, CUI RO24799569,112/4713/2008

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

în tabelul de mai jos sunt sistematizate principalele opțiuni utilizate pe piață pentru realizarea unei investiții publice. Datorită faptului că principala diferență între un contract de achiziție publică și un contract de concesiune de lucrări este reprezentată de alocarea riscurilor, sunt sintetizate și principalele responsabilități ale părților în fiecare situație.

Modalitate de realizare a investiției publice (sarcini către contractor)	Descriere	Finanțare și alocarea riscurilor
Proiectare și execuție (Design and Built)	Un antreprenor este însărcinat să realizeze o investiție publică în baza unor parametric tehnici furnizați de către Autoritatea Contractantă (un Studiu de Fezabilitate). Există și practica contractelor exclusive de execuție, în care Proiectul Tehnic este realizat separate, de un Proiectant contractat de către Autoritatea Contractantă. în general, finanțarea pentru astfel de	Finanțarea este în general asigurată de Autoritatea Contractantă. Antreprenorul își asumă riscurile aferente proiectării și evenetualelor definiciențe de construcție.
Proiectare, execuție și operare (Design - Build and Operate)	Se referă la investiții care pot fi finanțate de către instituția publică, dar care pot fi mai bine gestionate de către un operator privat.	Concesionarul nu își asumă riscurile financiare asociate finanțării proiectului, fiind însă responsabil de buna operare a respectivelor investiții
Proiectare, execuție, întreținere și operare (BOT- Build Operate Transfer)	Se referă în general la investiții noi (greendfield), nu reabilitări sau extinderi.	Concesionarul este cel care finanțează proiectul, recperîndu-și investiția prin acordarea drepulu de exploatare a investiției respective pe o durată mai mare de timp

în cazul prezentului studiu, datorită faptului că ipoteza de lucru include deja finanțarea proiectului de către un terț (Concesionar), studiul ia în calcul ultima opțiune (Design-Build-Transfer), care, ca formă contractuală în legislația românească de achiziții înseamnă un contract de concesiune de lucrări.

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

Aspecte esențiale, din punct de vedere legal și instituțional care trebuie avute în vedere în realizarea procedurii de atribuire și a contractării sunt următoarele:

• •   Structura concesiunii;

• •   Alegerea procedurii de atribuire;

• •   Clauze contractuale obligatorii;

• •   Situația legală a terenului și relațiile cu terții în implementarea contractului de concesiune.

Structura concesiunii

Concesiunea poate lua două forme (indiferent de opțiunile studiate):

• a)  Contractarea separată a celor două obiective (clădire cu funcțiuni multiple, respectiv parcare) - în proceduri distincte. Concesionarea separată a parkingului este complet nerentabilă, motiv pentru care nu a fost analizată în detaliu ca opțiune. Realizarea parkingului separate de imobilul cu funcțiuni complexe poate fi realizată în cadrul unui contract de achiziție publică

• b)  Contractarea combinată a celor două obiective (clădire cu funcțiuni multiple și parcare).

Analiza sintetică a fiecărei opțiuni de contractare este redată mai jos, pentru fiecare opțiune:

Opțiune	Implicații tehnice	Implicații economico-financiare	Implicații legale '•    <          1 '         1,U
Opțiunea 1 - Imobilul cu funcțiuni complexe este concesionat, iar parkingul va fi realizat (împreună cu structurile supraterane) în cadrul unui contract de achiziție publică de lucrări
Opțiunea 1-Varianta a- Imobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația de hotel și va fi concesionat separat de imobilul cu destinația parking, care va face obiectul unui contract de achiziție publică de lucrări	Vor trebui specificate clar în caietele de sarcini modalitățile de colaborare între cei antreprenorii, datorită amplasamentelor învecinate și a acceselor comune	O investiție atractiva pentru investitor. Redeventa incasata poate fii mai mare decât minimum stabilit; Perioada de concesiune minimă de 25 ani, în cazul hotelului.	Este necesară dezmembrarea parcelelor care urmează să fie concesionate separat
Opțiunea 1-Varianta b Imobilul cu funcțiuni complexe va avea destinația de clădire de birouri și va fi concesionat separat de imobilul cu destinația parking, care va face obiectul unui contract de achiziție publică de lucrări	Vor trebui specificate clar în caietele de sarcini modalitățile de colaborare între cei doi antreprenori, datorită amplasamentelor învecinate și a acceselor comune	Valoarea redeventei se apropie de minimum propus. Perioada minimă 25 ani pentru clădirea de birouri.	Este necesară dezmembrarea parcelelor care urmează să fie concesionate separat

Conform Legii 100/2016, art 50 alin (1) "Entitatea contractantă atribuie contractul de concesiune prin una dintre următoarele proceduri de atribuire:

a) licitație deschisă;

b) dialog competitiv."

De asemenea, alineatul (2) al aceluiași articol al actului normative menționat menționează excepțiile de la aceste procedură, excepții care nu vor fi analizate întrucât nu se întrunesc condițiile necesare, Entitatea Contractantă având de altfel tot interesul realizării unei proceduri transparente și competitive.

în continuare sunt descrise cele două proceduri prevăzute de lege, cu elemente caracterstice care să permită alegerea opțiunii optime.

Licitația deschisă - caracteristici, termene

'Conform Legii 100/2016 și a Normelor metodologice de aplicare ale acesteia, aprobate prin HG 867/2016, licitația deschisă este o procedură de atribuire prin care selectarea unui câștigător se poate face printr-o etapă sau două de selecție. Mai jos, detalierea celor două modalități de realizare a licitației deschise:

aa) Licitația deschisa - o singură etapă

Se caracterizează prin:

• •   Faptul că se parcurge, procedural, o singură etapă în vederea selectării ofertanțului câștigător,

• •   Pașii procedurali definiți de lege permit realizarea în timp relative scurt a selecției ofertanților,

• •   Este mai adecvată unor cerințe simple, care pot fi formulat clar și detaliat, care nu lasă loc a Iterativelor în ofertare și duc la realizarea cu ușurință a unor oferte comparabile din toate punctele de vedere,

• •  Nu prevede etapa de negociere,

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Guj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

• Presupune un efort mai mare din partea tuturor ofertanților, care vor trebui să realizeze toate estimările pentru realizarea ofertei tehnice, fără o confirmare data de o pre-calificare anterioară.

Conform legislației, termenele pentru această procedură sunt următoarele:

Transmiterea a spre publicare a unui anunț de concesionare (Tp)_____________________________

Depunerea ofertelor (To+30 de zile)________________________________________________________

Evaluarea ofertelor (fără un termen dat de legislație)__________________________________________

Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (fără un termen dat de legislație)_____________________________________________________________________________________________________

Semnarea contractului (fără un termen dat de legislație)_______________________________________

Cu includerea unor marje de timp (care să permită includerea unor facturi de risc aferenți unor întârzieri, cum ar fi probarea ANAP, eventuale contestații, perioadă rezonabilă de evaluare și eventuale clarificări) se propune următoarea estimare în timp a acestor etape, luare în considerare de la aprobarea prin HCL a documentației de atribuire:

~x

•Publicarea unui anunț de concesiune (inclusiv aprobarea ANAP)

X •Pregătirea si depunerea ofertelor (inclusiv marje de timp pentru eventuale prelungiri ale termenului de depunere/o perioada mai lunga de pregătire a ofertelor fata de minimul prevăzut de lege, data fiind complexitatea ofertelor ________________________/

• Desemnarea câștigătorului si semnarea contractului de concesiune

Total estimat maximăl pentru perioada de desfășurare a procedurii: 7 luni

Studiu de fundamentare a dedaei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului duj-Napoca, B-dul 21 Decembrie1989, nr. 106

bb) Licitația deschisa - doua etape

Se caracterizează prin:

• •   Introducerea, față de versiunea într-o etapă, a unei etape practic de negociere, prin care ofertanții își pot îmbunătăți ofertele, iar anumite elemente (definite de Entitatea Contractantă) pot fi modificate,

• •   Permite o mai mare flexibilitate a condițiilor concesiunii față de licitația deschisă. Are o durată mai mare- de desfășurare față de cea într-o singură etapă .

Termenele legale pentru realizarea pașilor procedurali a licitației deschise în două etape sunt următorii:

• I. prima etapă - depunerea ofertelor însoțite de documentele care demonstrează îndeplinirea criteriilor de calificare și de selecție stabilite de entitatea contractantă

• II. etapa a doua - negocieri în vederea îmbunătățirii ofertelor admisibile și evaluarea ofertelor

îmbunătățite, prin aplicarea criteriilor de atribuire (entitatea contractantă stabilește prin documentația de atribuire elementele care pot face obiectul negocierii)___________________________

Transmiterea a spre publicare a unui anunț de concesionare (Tp)________________________________

Depunerea ofertelor (To+30 de zile)______________________________________________________________

Transmiterea simultană tuturor ofertanților care au depus oferte admisibile a unei invitații de participare la etapa negocierii (Ti)___________________________________________________________________

Negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofertă admisibilă în vederea îmbunătățirii conținutului acestora.__

Depunere a ofertelor îmbunătățite (Ti+22 de zile)________________________________________________

. Evaluarea ofertelor îmbunătățite (nu există termen legal)_________________________________________

Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire (nu există termen legal)

Semnarea contractului (nu există termen legal)___________________________________________________

Cu includerea unor marje de timp care să permită includerea unor facturi de risc aferenți unor întârzieri (aprobarea ANAP, eventuale contestații, perioadă rezonabilă de evaluare și eventuale clarificări), se propune următoarea estimare în timp a acestor etape (considerate de la aprobarea prin HCL a documentației de atribuire):

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobiie cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

Publicarea unui anunț de concesiune (inclusiv aprobarea ANAP)

Pregătirea si depunerea ofertelor (inclusiv marje de timp pentru eventuale prelungiri ale termenului de depunere/o perioada mai lunga de pregătire a ofertelor fata de minimul prevăzut de lege, data fiind complexitatea ofertelor

•Stabilirea ofertelor adminisbile si transmiterea de invitații pentru etapa de negociere

--------—--------——_                                                            .

• Negocieri cu fiecare ofertant si depunerea de oferte imbunatatite (se recomanda un termen mai lung decât cel minim legal)

•Evaluarea ofertelor imbunatatite

■x

•Stabilirea câștigătorului si semnarea contractului de concesiune

Total estimat perioadă maximală de desfășurare a procedurii: 9 luni

b) Dialogul competitiv - caracteristici, termene

Această procedură, deși cea mai complexă și cea mai mare consumatoare de timp, energie și resurse, permite o foarte bună ajustare a cerințelor Entității Contractante la situația pieței și la realitatea conturată în funcție de ofertele de pe piață;

Permite negocierea multor aspecte (definite de către entitatea contractantă) din documentația de atribuire, cu excepția obiectului concesiunii, criteriilor de atribuire și a cerințelor minime, în urma negocierilor cu ofertanți selectați transparent și nediscriminatoriu;

Potrivităpentru concesiuni de mari dimensiuni, unde opțiunile pentru diferite aspecte ale concesiunii pot fi cel mai bine clarificate prin consultări directe cu piața.

Etapele și termenele procedurale, potrivit legislației în vigoare, sunt următoarele:

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Ouj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

1.	Transmiterea spre publicare a unui anunț de concesionare prin care E.C. solicită operatorilor economici depunerea de solicitări de participare (To) E.C. are obligația de a indica în anunțul de concesionare criteriile de calificare și de selecție și regulile aplicabile, numărul minim de candidați pe care intenționează să îi invite în etapa a doua și, dacă este căzui, numărul maxim al acestora. Numărul minim de candidați nu poate fi mai mic de 3.
2.	Etapa 1 - Depunerea solicitărilor de participare (To+30 de zile)
3.	Selectarea candidaților care îndeplinesc criteriile de calificare și de selecție - nu se specifică un termen în legislație
4.	Transmiterea simultană tuturor candidaților selectați a unei invitații de participare la etapa a doua, însoțită de un exemplar al documentației de atribuire, care va include și un document descriptiv (conține detalii referitoare la necesitățile și cerințele E.C, criteriile de atribuire alese, modul de repartizare a riscurilor, termenul orientativ pentru desfășurarea procedurii de atribuire, precum și, dacă este cazul, primele care vor fi acordate participanților la dialog) - nu se specifică un termen în legislație
5.	Etapa II - Dialogul cu candidații selectați, în vederea identificării soluției/soluțiilor apte să răspundă necesităților E.C. pe baza căreia/cărora se vor depune ofertele finale (E.C. are dreptul de a desfășura dialogul în runde succesive, cu scopul de a reduce numărul de soluții care urmează să fie discutate în etapa dialogului; E.C. continuă dialogul până când este în măsură să identifice soluția/soluțiile aptă/apte să satisfacă necesitățile sale - nu se specifică un termen în legislație
6.	Transmiterea simultană tuturor candidaților rămași în competiție a unei invitații de depunere a ofertelor finale, însoțită de soluția/soluțiile, în urma finalizării etapei dialogului, identificată/identificate. (Tp-nu se specifică un termen în legislație
7.	Etapa III - Depunerea ofertelor finale de către candidații rămași în urma etapei de dialog (Ofertele finale cuprind toate elementele solicitate și necesare E.C. pentru realizarea obiectului concesiunii de lucrări sau al concesiunii de servicii și sunt elaborate pe baza soluției sau soluțiilor prezentate și negociate cu candidatul respectiv în cursul etapei dialogului.) (Ti+22 de zile)
8.	Evaluarea ofertelor finale - nu se specifică un termen în legislație
9.	Stabilirea ofertantului câștigător prin aplicarea criteriilor de atribuire - nu se specifică un termen în legislație
10.	Semnarea contractului - nu se specifică un termen în legislație

Cu includerea unor marje de timp care să permită includerea unor facturi de risc aferenți unor întârzieri (aprobarea ANAP, eventuale contestații, perioadă rezonabilă de evaluare și eventuale clarificări, se propune următoarea estimare în timp a acestor etape (considerate de la aprobarea prin HCL a documentației de atribuire):

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrăriior pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul

aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

Transmiterea spre publicare a unui anunț de concesionare (inclusiv aprobarea AN AP)

Depunerea solicitărilor de participare

_______________________________________7

--------------------— .

• Runde de dialog pentru identificarea soluțiilor optime pentru Entitatea Contractanta • Invitații de participare pentur ofertele finale si depunerea ofertelor finale

"X

Stabilirea câștigătorului si semnarea contractului

Total estimat perioadă maximală de desfășurare a procedurii: 12 luni

jClauze contractuale obligatorii                                                  1                               |

Documentația de atriburie a viitoarei concesiuni va trebui să conțină o propunere de contract. Datorită specificului concesiunilor, se recomandă ca această propunere de contract să conțină un set de clauze obligatorii, precum și clauze care vor fi stabilite în etapa de negociere.

între clauzele obligatorii, se pot include următoarele elemente:

• •  denumirea părților contractante, incluzând autoritatea contractantă(concedent) și concesionarul, precum și a altor părți implicate în executarea obligațiilor contractuale;

• •   obiectul contractului: realizarea de către concesionar a lucrărilor de proiectare și construcție și operarea (exploatarea) de către concesionar a rezultatului acestora;

  
  
  
  

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Guj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

durata contractului și etapele principale ale contractului: etapa realizării proiectului tehnic, etapa realizării lucrărilor, etapa operării infrastructurii;

drepturile și obligațiile părților contractante în ceea ce privește, în principal:

o obligațiile părților cu privire la realizarea proiectului tehnicși obținerea tuturor permiselor și autorizațiilor necesare construcției,

o modul de executare de către Concesionara lucrărilor și de operare a rezultatului acestora, inclusiv obținerea tuturor avizelor și autorizațiilor necesare funcționării fiecărui obiectiv în parte pentru activitățile descrise în oferta Concesionarului,

o dreptul Concesionarului de a percepe tarife pentru serviciile de parcare,

o dreptul Concesionarului privind operarea clădirii cu funcțiuni multiple.

programul de execuție a lucrărilor și de prestare a serviciilor;

regimul juridic al proprietății construcțiilor; modalitățile și condițiile de transfer al proprietății de la concedent la concesionar; prevederi cu privire la eventualele garanții pentru contractarea unor surse de finanțare de către concedent.

modul de alocare a riscurilor între părți: majoritatea riscurilor va fi preluată de concesionar;

nivelurile de performanță care trebuie îndeplinite de concesionar în ceea ce privește prestarea serviciilor, modul de verificare și cuantificare a îndeplinirii acestora, situațiile care atrag aplicarea unor sancțiuni pecuniare în caz de neîndeplinire a indicatorilor de performanță; plata unor penalizări aplicabile în caz de neîndeplinire a unor obligații contractuale;

tarifele maximale pentru serviciile de parcări propuse de concesionar și acceptate de concedent prin oferta concesionarului. Modalități de ajustare a schemei de tarife.

prevederi precise privin plata redevenței;

prevederi privind înființarea, condițiile și responsabilitățile privind compania de Proiect, cum ar fi: o garanțiile pe care Compania de Proiect trebuie să le prezinte;

o faptul că, dacă Compania de Proiect nu respectă obligațiile Contractului de Concesiune, asociații care au înaintat oferta declarată câștigătoare vor răspunde solidar în fața Autorității Contractante în ceea ce privește toate obligațiile contrctuale. Această

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului duj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

răspundere va fi valabilă până la expirarea perioadei de concesiune și transferul clădirilor către Concedent;

• •   definirea bunurilor de preluare, bunurilor de retur și bunurilor proprii din cadrul concesiunii;

• •  mecanism de recuperare (claw-back) pentru a evita profiturile excesive (dacă este cazul)

• •  prevederi privind asiguările pe care concesionarul este obligat să le încheie;

• •  prevederi privind accesul Antreprenorului sau Antreprenorilor care vor realiza structurile supraterane de deasupra spațiilor de parcare de la subsol care fac obiectul concesiunii. Drepturile și obligațiile părților în acest sens;

• •   răspunderea contractuală pentru neexecutarea de către părți a obligațiilor care le revin;

• •  forța majoră și alte cazuri de exonerare;

• •   condițiile de redefinire a clauzelor contractuale: de exemplu, efectele modificărilor legislative, ale modificărilor proiectului intervenite la inițiativa uneia dintre părți;

• •   cazurile și condițiile de încetare a contractului: de exemplu, încetare prin acordul părților, încetare ca urmare a rezilierii de către una dintre părți;

• •   efectele încetării contractului: de exemplu, predarea bunurilor, cuantumul și condițiile de plată a sumelor datorate ca urmare a încetării contractului;

• •   mecanismele de soluționare a litigiilor;

• •   constituirea de garanții în vederea finanțării și măsuri de protejare a investițiilor realizate prin contractul de concesiune în acest sens.

căror activitate va interfera sau ar putea afecta activitatea Concesionarului, în special:

relația între cei doi Antreprenori, în cazul în opțiunii 1 (atât variant a), cât și variant b);

Studiu de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat Tn proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

relația cu eventualii viitori Antreprenori și utilizatori ai obictivelor de pe parcela actuală (respective structurile supraterane care urmează să fie realizate peste parcaje, clădirea monument și Academia de Muzică "Gheorghe Dima");

8. Matricea de alocare a riscurilor

Conform Legii 100/2016 art. 6, un contract intră sub incidența actelor normative prvind concesiunile în momentul în care entitatea contractantă stabilește faptul că o "parte semnificativă" a riscului de operare de natură economică, în legătura cu exploatarea lucrărilor concesionate (în acest caz) este transferată concesionarului. De asemenea, "parte semnificativă a riscului de operare" este înțeleasă de legiuitor atunci când "pierderea estimate suportată de concesionar nu este una neglijabilă".

Matricea de alocare a riscurilor de mai jos este în conformitate cu prevederile HG 867/2016, Anexa 1, precum și cu recomandările diin Ghidul privind implementarea contractelor de concesiune din România, aprobat prn Ordin al Ministrului Flnanțelorîn 2009.

1) Riscuri referitoare la locație

Nr crt.	Risc .	Alocare Concesionar	Alocare Concedent (Entitate Contractantă)	Alocare împărțită între Concesionar și concedent	Explicații
1.	Disponibilitatea și situația juridică a terenului		X		Predarea amplasamentului în condiții juridice clare, precum și disponibilitatea acestuia în condițiile specificate în Caietul de sarcini este responsabilitatea Concedentului
2.	Condiții de amplasament Condiții de sol neprevăzut de grele			X	în      măsura      în      care      eventualele lucrări/investigații/costuri suplimentare se datorează unor erori din Studiul geotehnic al Studiului de Fezabilitate și nu permit menținerea cerințelor minimăle privind realizarea construcțiilor și conceptul urbanistic din Caietul de sarcini al Concesionarului, riscul este preluat de Concedent. Orice alte

					costuri/întârzieri/investiții legațe de condițiile de amplasament reprezintă riscul Concesionarului. Studiul geotehnic va fi pus la dispoziția potențialilor oferta nți
3.	Nu sunt obținute toate aprobările/avizele pentru execuția sau operarea investițiilor	X			0 data cu recepția amplasamentului, Concesionarul devine unicul responsabil de obținereq aivzelor, autorizațiilor și aprobărilor qecesare construcției obiectivelor și operării acestora în conformitate cu termenii de referință
4.	Curățarea și viabilizarea terenului (pregătirea pentru construcție) presupune costuri mai mari decât cele estimate	X			Concesionarul are la dispoziția ihformațiile, iar în timpul procedurii de atribuire se vor organiza vizite pe amplasament pentru ofertanții interesați, în scopul evaluării corecte a situației actuale.
5.	Creșterea costurilor și a perioadei de timp ca rezultat al descoperirii 6unorsituri arheologice și/sau patrimoniu național	-		X	Costurile efective suplimentare necesare lucrărilor de săpături arheologice, investigții specifice nu sunt imputabile Concesionarului. Concesionarul își va asuma toate costurile aferente eventualelor întârzieri cauzate de acest tip de lucrări, neflind îndreptățit la solicitare de daune. Totuși, în situații excepționale (de exemplu este necesară sistarea totală a lucrărilor), părțile vor șvea ca instrument contractual clauzele privitoare la păstrarea echilibrului contractual, absolut necesare contractului de concesiune.

6.

în timpul implementării contractului apar contaminări ale proprietăților adiacente care au effect asupra terenurilor utilizate pentru realizarea concesiunii

X

Acest risc este transferat în totalitate Concesionarului.

2) Riscuri de proiectare

9.	Schimbări ulterioare ale proiectării datorate modificării legislației sau din necesitatea relocării utilităților	X		Proiectarea este sarcina și responsabilitatea Concesionarului, ca și asumarea cerințelor din Caietul de sarcini,
10.	Procedurile de evaluare a impactului asupra mediului durează mai mult decât perioada estimată	X		Proiectarea este sarcina și responsabilitatea Concesionarului, precum șî obținerea tuturor aprobărilor necesare.

3) Riscuri legate de finanțare

Nr. crt.	Risc	Alocare Concesionar	Alocare Concedent (Entitate Contractantă)	Explicații i
11.	Concesionarul sau oricare dintre acționarii săi devine insolvabil	X		Este riscul exclusiv al Concesionarului
12.	Efectuarea activităților contractului de concesiune necesită o finanțare mai mare decât cea estimată de concesionar	X		Singurele excepții sunt în situația în care acest risc apare ca urmare a creșterii costurilor din cauze imputabile Concedentului, așa cum sunt definite în prezenta matrice a riscurilor
13.	Concesionarul nu este capabil să asigure resursele financiare și de capital conform bugetului și în timpul prevăzut	X		Este riscul exclusiv al Concesionarului

14.	Modificări ale ratelor dobânzilor sau alte cauze care determină costul finanțării investiției schimbă ipotezele financiare ale ofertei Concesionarului	X		Este riscul exclusiv al Concesionarului
15.	Finanțare suplimentară necesară datorată schimbărilor de legislație, politică sau de altă natură	X		Este riscul exclusiv al Concesionarului, cu excepția situațiilor de forță majoră, care va fi reglementată într-un captiol special din contractul de concesiune
16.	Finanțare suplimentară necesară în urma modificărilor de taxe și impozite, care se modifică în defavoarea Concesionarului	X		Este riscul exclusiv al Concesionarului

4) Riscuri aferente cererii și veniturilor

Nr. crt.	Risc	Alocare Concesionar	Alocare Concedent (Entitate Contractantă)	Explicații
17.	Pierderi cauzate de schimbări economice	X		Este în totalitate responsabilitatea Concesionarului
18.	Altă investiție, existent sau nouă, crește semnificativ competiția	X		Este în totalitate responsabilitatea Concesionarului
19.	0 schimbare demografică sau socio-economică determină	X		Este în totalitate responsabilitatea Concesionarului

	modificări ale cererii, cauzind venituri sub cele prognozate
20.	Rata inflației o va depăși pe cea anuală prognozată	X		Este în totalitate responsabilitatea Concesionarului. Estimarea Costului Comparativ de Referință din prezfentul Studiu a ținut cont de rata Inflației prognozată de Comisia Națională de Prognoză

5) Riscuri aferente construcției

Nr. crt.	Risc	Alocare Concesionar	Alocare Concedent (Entitate Contractantă)	Alocare împărțită	Explicații i          | i
21.	Resursele necesare pentru finalizarea construcției costă mai mult decât estimările inițiale, nu au calitatea corespunzătoare sau sunt indisponibile în cantitățile estimate	X			Este în totalitate riscul Concesionarului
22.	Construcția durează mai mult decât perioada estimată astfel încât finalizarea investiției nu respectă termenele prevăzute	X			Este în totalitate riscul Concesionarului, cu excepția riscului nr. 23.
23.	Construcția este întârziată sau împiedicată să decurgă conform			X	Este riscul Concedentului, neputind percepe penalități pentru eventualele

	parametrilor stabiliți datorită altor intervenții pe Amplasament realizate de Concedent				întârzieri cauzate de intervențiile respective Riscul Concesionarului constă în asumarea unei posibile coexistențe a unor intervenții pe amplasament în timpul realizării construcției care face obiectul Concesiunii.
24.	Insolvabilitatea antreprenorilor, furnizorilor, altor subcontractanți	X			Este în totalitate riscul Concesionarului
25.	Condiții meteo nefavorabile	X			Este în totalitate riscul Concesionarului, cu excepția situațiilor prevăzute în contractual de concesiune privind forța majoră
26.	Costuri suplimentare ulterioare cuzate de defecte în lucrările de construcție	X			Este în totalitate riscul Concesionarului
27.	Măsurile de Securitate pe șantier nu sunt asigurate corespunzător, ceea ce duce la furturi sau degradarea echipamentelor/materialelor	X			Este în totalitate riscul Concesionarului

6) Riscuri aferente operării și întreținerii investițiilor

Nr. crt.	Risc " i i/-",'- !■ ' l'	Alocare Concesionar	Alocare Concedent (Entitate Contractantă)	Ekplicații         i                1, 1        1
28.	Riscurile asigurabile pot deveni neasigurabile pe durata concesiunilor, sauprimele d easiguare cresc mai mult decât estimările	X		Este în totalitate riscul Concesionarului
29.	Concedentul schimbă condițiile de operare pe parcursul realizării contractului		X	Acest risc, fiind provocat de către Concedent, este în totalitate al acestuia, în limitele stabilite de clauzele contractuale privind menținerea echilibrului contractual.
30.	Resursele necesare pentru operare sunt mai mari decât cele estimate	X		Este în totalitate riscul Concesionarului
31.	Soluțiile tehnice realizate nu sunt conforme activităților din etapa de operare	X		Este în totalitate riscul Concesionarillui
32.	Costuri neprevăzute aferente întreținerii sau reparării construcțiilor	X		Este în totalitate riscul Concesionarului, cu excepția prevederilor contractuale privind Forța majoră
33.	Serviciile prestate nu îndeplinesc cerințele minime de calitate și/sau indicatorii de performanță din contractual de concesiune sau anexele acestuia	X		Este în totalitate riscul Concesionarului

34.	Costurile de operare sunt mai mari decât cele previzionate	X		Este în totalitate riscul Concesionarului
35.	Costurile de întreținere a activelor sunt mai mari decât cele previzionate	X		Este în totalitate riscul Concesionarului
36.	Neplata redevenței	X		Este în totalitate riscul Concesionarului

Se poate constata că din 36 de riscuri, 3 sunt împărțite, 2 suntale Concedentului și 31 ale Concesionarului, inclusive acele riscuri care duc la pierderi potențiale estimate deloc neglijabile. Acestea sunt evidente, investiția totală, precum și riscurile aferente operării (mai ales riscurile de cerere) sunt în întregime riscuri ale Concesionarului.

Alocarea riscurilor - sinteza

a Riscuri alocate Concesionarului ■ Riscuri alocate Concedentului s Riscuriimpartite

’în consecință, contractul esteîncadrabil în categoria contractelor de concesiune.

9. Indicatori de performanță

în ceea ce privește clădirea cu funcțiuni multiple, pentru aceasta Concesionarul va trebui să prezinte, anual, indicatorii de performanță proprii propuși, precum și rapoartele anuale aferente activității curente. Principalul indicator al performanței va fi plata redevenței conform contractului.

în c cele ce urmează, sunt propuși o serie de indicatori de performanță pentru viitorul Concesionar. O parte pot constitui cerințe minime obligatorii, iar cei suplimentari - criterii de calitate pentru atribuirea contractului de concesiune. Indicatorii de performanță sunt impuși doar pentru investiția privind parcarea subterană, aceasta având utilitate publică și pot fi aplicabili numai pentur opțiunile 2 și 3.

• Indicator	Descriere
Minim 233/431 locuri de parcare publice, din care minim 9 pentru persoane cu dizabilități (do	După caz, în funcțe de opțiunea aleasă (minimălă/maximălă)
Un număr de parcări pentru vehicule electrice	Indicator suplimentar. Poate include și un plan de extindere al numărului parcărilor pentru vehiculele electrice în etape ulterioare
Realizarea de unui plan tarifar de tip abonament, pe zi și pe oră pentru parcări. Asigurarea unui procent optim între aceste categorii care să permit cele mai bune venituri	Se propune să se lase aceste opțiuni la libera alegere a ofertanților care pot utiliza mecanismele pieței libere pentru a maximiza veniturile și oferta.
Crearea unor infrastructuri pentru serivicii destinate publicului larg care să aibă impact cât mai redus asupra traficului din zonă.	Indicator suplimentar

10. Concluzii

10.1.  Coordonate tehnice

Analiza fezabilității tehnice a dus la câteva concluzii importante față de Studiile de fezabilitate existente și datele prezentate:

în cazul opțiunii 1, este necesară clarificarea acceselor spre cele două obiective (imobil, respective parking, astfel încât antreprenorii/operatorii acestor investiții să poată avea acces la obiectivele respective și să își desfășoare activitatea;

Pentru opțiunea 1b) în cazul opțiunii utilizării clădirii cu funcțiunea birouri, necesarul de parcări (mașini și biciclete), calculat conform reglementărilor în vigoare, este cu mult peste cel prevăzut ca număr de parcări din subsolul clădirii, concesionarul fiind obligat să identifice soluții în acest sens;

Pentru opțiunile 2 și 3:

• • Este necesară rezolvarea de către Concesionar a spațiilor neutilizate din subsoluri, în special acoperirea temporară a spațiului Sălii mici de concerte, care este inclus în spațiile care fac obiectul concesiunii; de asemenea,

• • în cazul opțiunilor 2 și 3 Dat fiind numărul relativ mic de parcări (233) inclus în realizarea "dalei subterane" care face obiectul concesiunii, raportat la suprafața totală construită, se propune analizarea de către ofertanți a extinderii numărului de parcări până la 431 (cât prevede Studiul de Fezabilitate); acest lucru se poate realiza, ipotetic, prin utilizarea spațiului suprateran rezultat în urma finalizării subsolurilor, însă aceasta este o utilizare pe termen scurt, data fiind destinația clădirilor supraterane care urmează să fie construite. Prin urmare, din punct de vedere tehnic, varianta extinderii parcării este puțin fezabilă.

10.2.  Aspecte economico-financiare

Analiza fezabilității economice a fost realizată pentru 3 opțiuni care, la rândul lor, au avut variațiuni privind capacitatea parcărilor. Concluziile privind bancabilitatea și .rentabilitatea opțiunilor analizate este sintetizată mai jos:

Premisele utilizate:

cu cât rentabilitatea este mai mare, cu atât este mai bancabil proiectul;

dacă costurile investiției nu se încadrează în media pieței, procentul de finanțare va fi mai mic, banca/finanțatorul investiției asumându-și doar riscurile raportate la această medie; în cazul unor investiții de valori mai mari, băncile preferă să meargă pe varianta de finanțare sindicalizată, respectiv împărțirea riscului cu una sau mai multe bănci.

Opțiunea 1

La rândul ei, această opțiune are două variante în funcție de destinația dată pentru imobilul cu funcțiuni complexe, respectiv hotel sau clădire de birouri.

Concluzii:

> rentabilitatea este mai mare în cazul utilizării imobilului ca hotel, versus clădire de birouri, activitatea hotelieră presupune o implicare mai mare din parea investitorului, dar și CAPEX de operare mai extins;

• > pe de altă parte, rentabilitatea este mai redusă la clădirea de birouri (rezultă o valoare de 1.659 EUR/m.p., mare chiar și pentru o clădire de birouri clasa A);

• > cu toate acestea, la un cost mai redus al investiției, clădirea de birouri poate apărea mai atractivă datorită: operării mult mai facile decât hotelul, predictibilității financiare (contracte de închiriere pe termen mediu și lung versus închirieri zilnice);

• > în ceea ce privește Parking-ul dacă acesta este concesionat separat, nu va fi o investiție atractivă având în vedere o rată de rentabilitate (RIR ) de doar 2% (calculată pe o perioada de 40 ani) și termenul de recuperare al investiției de 31 ani. De aceea, din punct de vedere economico-financiar, concesionarea separată a parkingului nu este fezabilă.

In cazul in care luam in considerare varianta minimala (233 locuri ) perioada de recuperare a investiției este de minim 55 ani.

în consecință, în cazul acestei opțiuni, considerăm fezabilă concesionarea imobilului cu funcțiuni multiple, parkingul nefiind o concesiune sustenabilă. Recomandăm includerea realizării parkingului în cadrul unui contract de lucrări (achiziție publică) care să asigure realizarea întregului ansamblu într-un mod unitar, mai precis (conform Autorizației de Construire nr. 129/28.01.2016): întreaga dală subterană care cuprinde parkingul, corpurile de clădiri și spațiile aferente incluse în Autorizația de construire (clădirea Flarmonicii -corpurile FI, F2, F3, clădirea Sălii de Concerte, clădirea tip bară suspendată, precum și spațiile pietonale cuprinse în perimetrul ansamblului.

Opțiunea 2 - Concesiunea clădirii cu funcțiune de hotel împreuna cu Parkingul (431 locuri)

Concluzii:

• > randamentul așteptat estimat este de 8%;

• > se obține un cash-flow actualizat (diminuat cu valoarea randamentului așteptat) de 38,31 milioane Eur, pe o perioadă de 25 ani;

• > RIR este de 7%, fiind mai mică decât rata randamentului așteptat, dartotuși la un nivel satisfăcător pentru un investitor;

• > VAN - profitul obținut peste randamentul așteptat este pozitiv, iar perioada de recuperare este satisfăcătoare.

• > Este de menționat faptul că, deși satisfăcătoare din punct de vedere economic, tehnic este dificilă extinderea capacității parcării.

Opțiunea 3 - Concesiunea clădirii cu funcțiune de birouri împreună cu Parkingul (431 locuri)

Concluzii:

• > la un randament așteptat estimat de 6% se obține un cash-flow-ul actualizat (diminuat cu valoarea randamentului așteptat) de 25,27 milioane Eur, pe o perioadă de 30 ani;

• > RIR este de doar 2%, mai mică decât rata randamentului așteptat, investiția fiind puțin atractivă pentru un investitor careîși dorește randamente de minim 6%;

• > VAN - este negativă;

• > perioada de recuperare a invesției este de 19 ani, o perioadă destul de lungă, mai puțin agreată de investitori.

• >  Opțiunea 2 minimală (parking 233 locuri):

o concesiune hotel și parking, se obține o rată internă de rentabilitate satisfăcătoare, de 6%;

o termenul de recuperare crește cu 1 an;

• >  în cazul Opțiunii 3 minimale (parking 233 locuri):

o investiția nu este atractivă având o rată internă de rentabilitate redusă, de doar 1,46%.

Recomandarea elaboratorului Studiului este Opțiunea 1, care, în opinia elaboratorului, este cea mai rentabilă și fezabilă dintre opțunile studiate, așa cum rezultă din indicatorii sintetizați mai sus.

io.3. Durata concesiunii

Durata concesiunii este stabilită în funcție de opțiuni. Pentru fiecare opțiune, uin termen de 2 ani a fost estimat pentru realizarea investiției (proiectare și execuție), diferența fiind perioada de operare:

Opțiuni	Durată propusă (nr. ani proiectare și execuție +perioada de operare)
Opțiunea la Hotel 4*	25 ani (2+23)
Opțiunea lb (maximala) Clădire birouri	25 ani (2+23)
Opțiunea 2 maximălă (hotel+parking 431 locuri)	25 ani (2+23)
Opțiunea 3 maximălă (birouri +parking431 locuri)	30 ani (2+28)
Opțiunea 2 (minimălă) (hotel+parking 233 locuri)	25 ani (2+23)
Opțiunea 3 (minimălă) (birouri +parking 233 locuri)	30 ani (28+2)

io.4. Concluzii privind procedura de atribuire a contractului de concesiune

Procedurile de atribuire prevăzute de legislția aplicabilă în domeniu sunt:

Licitația deschisă (într-o etapă sa în două etape),

Dialogul competitiv.

Datorită opțiunilor multiple avute în vedere în cazul prezentei concesiuni, este recomandabilă selectarea unei proceduri de atribuire care să permită negocierea transparentă și competitivă cu potențialii ofertanți (dialogul competitiv sau licitația deschisă în două etape).

• 11. Anexe

Anexa nr. 1     Concluziile analizei piețelor relevante

Anexa nr. 2     Estimări și proiecții financiare

Anexa 2.1. Venituri Hotel 4* (opțiunea IA)

Anexa 2.2. Cash - flow Hotel 4 * (opțiunea IA)

Anexa 2.3. Cash-flow Clădire birouri (opțiunea 1B)

Anexa 2.4.	Cash flow Hotel & Parking (opțiunea 2)
Anexa 2.5.	Cash-flow Clădire birouri & parking (opțiunea 3)
Anexa 2.&.	Cash-flow-Hotel & Parking-233 locuri (opțiunea 2-varianta minimală)
Anexa 2.7	Cash-flow-Clădire birouri și parking-233 locuri (opțiunea 3-minimala)

EPMCa _P

Anexai

CONCLUZII ALE ANALIZEI PIEȚEI

-PIAȚA HOTELIERĂ ȘI PIAȚA DE CLĂDIRI DE BIROUR1-

• l.Despre Municipiul Cluj-Napoca

Cluj-Napoca, un municipiu situat în partea central-nord-vestică a României, în centrul Transilvaniei și în nord-vestul Podișului Transilvaniei. Cluj-Napoca este reședință a județului Cluj, precum și capitala istorică a Transilvaniei.

Așezare

Pe harta lumii, municipiul Cluj-Napoca se află în poziție central-europeană, fiind situat în partea de nord-vest a României, în centrul provinciei istorice Transilvania, la 330-340 m altitudine. Trei unități fizico-geografice distincte au aici o zonă de contact: Munții Apuseni, Podișul Someșan și Câmpia Transilvaniei. Cluj-Napoca este situat la aceeași latitudine cu orașele Geneva din Elveția și cu Lyon din Franța. Orașul este străbătut de râul Someșul Mic, unul dintre râurile importante ale României. Dealurile care îl străjuiesc sunt în mare parte împădurite sau plantate cu pomi fructiferi și simt cuprinse între 500 m și 832 m: Dealul Feleacului - 739m, Peana 832 m, Săvădisla - 759 m, Dealul Hoia - 507 m.

Pe plan geografic, orașul se află la distanțe aproximativ egale de București (324 kilometri), Budapesta (351 km) și Belgrad (322 km).

Distanțele fata de principalele orașe ale României:

• •  Cluj-Napoca - Alba Iulia: 161 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Alexandria: 389 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Constanța: 644 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Oradea: 147 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Brașov: 264 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Craiova: 374 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Iași: 390 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Sibiu: 163 kilometri;

• •  Cluj-Napoca - Timișoara: 316 kilometri.

- j

EPiViC,

Suprafață

Teritoriul administrativ al municipiului se întinde pe o suprafață de 179,5 km². Au fost create condiții pentru extinderea construcțiilor de locuințe și a dotărilor urbane prin includerea în intravilan a onor suprafețe din zonele Făget-Becaș, Sopor-Borhanci-Someșeni, Hoia și Dâmbu Rotund.

Demografie

La recensământul din 2011 era al doilea oraș al României ca populație.

în 2011, 324.576 oameni locuiau în cadrul limitelor orașului, lucru care marchează o creștere de la cifra înregistrată la recensământul din 2002. Zona metropolitană Cluj-Napoca are o populație de 411.379 de oameni, pe când populația zonei periurbane depășește 420.000 de locuitori.

Potrivit unei estimări 2007, furnizată de Direcția Județeană de Evidență a Persoanelor, orașul găzduiește o populație vizibilă de studenți și alți non-rezidenți de peste 20.000 de oameni pe an Hotarele municipalității cuprind o arie de 1.795 kilometri pătrațL

Orașul este unul dintre cele mai importante centre academice, culturale, industriale și de afaceri din România. Printre alte instituții, găzduiește cea mai mare universitate din țară, Universitatea Babeș-Bolyai.

,în 2015, Cluj-Napoca a fost Capitala Europeană a Tineretului.

Cluj Napoca — Structura populației în funcție de gen & var sta

|                  Nr. de locuitori	324,576      |
Locuitori cu vârste cuprinse intre 15-65	76%
Structura populației in funcție de gen	47% M 53% F
Barbati cu vârste cuprinse intre 15 - 65	77%
Femei cu vârste cuprinse intre 15-65	76%

Sursa: Institutul National de Statistica Recensământ 2011

Căi de acces

Județul Cluj reprezintă unul dintre cele mai importante noduri de comunicație din România. Căile de acces rutiere constau în 2447 km de drumuri publice din care 342 km drumuri europene și naționale. Un rol important îl au drumurile europene E 60 (Viena - Budapesta - Oradea - Cluj-Napoca - București), E81 ( Berehove - Satu Mare - Zalău - Cluj-Napoca - București), E576 ( Cluj-

EPMCLup!

Napoca - Dej ), E58 ( Cluj-Napoca - Dej - Bistrița - Baia Mare - Vatra Domei) și drumul național DN1.

Județul este traversat de 259 km de cale ferată (122 km de linie electrificată), care asigură conexiuni feroviare directe cu toate orașele principale din România.

Municipiul Cluj-Napoca dispune și de un aeroport internațional - Avram Iancu, de pe care se operează zboruri către 44 de destinații regulate spre 20 țări de destinație din Europa și Orientul Mijlociu, operate de companiile aeriene Tarom, Wizz Air, Lufthansa, Lot Polish Airlines, Blue Air, Turkish Airlines și Vueling. în anul 2016, Aeroportul Internațional Avram Iancu Cluj a depășit pragul de 1 milion de pasageri înregistrați într-un an calendaristic, sărbătorind pasagerul cu numărul 1 milion în lima august, ca urmare a strategiei de dezvoltare a infrastructurii de aeroport și a extinderii rețelei sale de rute, ajungând-se la un număr de 1.880.319 pasageri înregistrați până la sfârșitul anului. Pentru anul 2017 se estimează un trafic record cuprins între 2,7 și 3 milioane de pasageri.

INFORMAȚII CHEIE

Sursa: analiza Veridio

EPMC_P

Prindpalele atracții turistice:

EPMGmupf

Turnul (Bastionul) Croitorilor - vechiul bastion de apărare al Cetății Clujului- construit în secolul al XV-lea, este excelent conservat, fiind un obiectiv turistic important al Clujului. Rolul său inițial a fost acela de a proteja colțul sud-estic al celei de a doua incinte medievale. In prezent, turnul a fost restaurat și găzduiește numeroase expoziții și vernisaje ale artiștilor clujeni și nu numai.

Statuia „Sfântul Gheorghe ucigând balaurul"- este prima statuie ecvestră de for public realizată în bronz din perioada medievală. E amplasată în fața bisericii reformate de pe strada M. Kogălniceanu și este copia fidelă a statuii din Praga, realizată de meșterii clujeni Martin și Gheorghe în 1373.

Cetățuia - o fortificație construită in perioada Habsburgică în vârful dealului cu același nume din Cluj-Napoca, în cartierul Gruia. Cetățuia a fost clădită între anii 1715 și 1735 cu ziduri sub formă de stea, o redută, un turn și era înconjurată de bastioane, conform cu planurile arhitectului militar Giovanni Murando Visconti, în exterior fiind înconjurată de un val de pământ. Porțile de acces dinspre vest și sud nu mai există, au mai rămas în picioare doar cele din sud-est și nord.

Muzee: Muzeul Național de Artă Cluj, Muzeul Național de Istorie a Transilvaniei, Muzeul Etnografic al Transilvaniei, Muzeul Farmaciei (Casa Hintz).

Grădina Botanică „Alexandru Borza"- fondată în 1920 de profesorul Alexandru Borza, se întinde pe o suprafață de aproape 14 hectare și a fost organizată după Unirea Transilvaniei cu România. Grădina conține peste 10.000 specii de plante din toate colțurile lumii, fiind structurată pe mai multe sectoare: ornamental, fitogeografic, sistematic, economic și medicinal. Flora și vegetația românească sunt reprezentate prin plante din câmpiile transilvane, Munții Carpați, Banat etc.

Parcul Central - sau Parcul „Simion Bămuțiu" este imul din primele parcuri orășenești din Europa Centrală, a fost inaugurat în anul 1830, iar 40 de ani mai târziu a fost amenajat lacul din mijlocul lui. Clădirile din parc au fost construite însă la sfârșit de secol, în anul 1897, după proiectul arhitectului clujean Pakey Lajos.

Parcul Etnografic „Romulus Vuia"- a fost înființat în 1929 și poartă numele fondatorului și primului director al muzeului, prof. Romulus Vuia. Exponatele sunt reprezentate de construcții grupate pe tipuri zonale de gospodării și monumente de arhitectură populară, instalații populare, ateliere meșteșugărești, precum și fântâni, porți, troițe și textile de interior.

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea

Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

EPMCm

Festivaluri: Untold, Electric Castle, Festivalul Internațional de Film Transilvania (TIFF), Festivalul Transilvania Jazz; Toamna Muzicală Clujeană etc.

Clujul a devenit în ultimii ani, orașul de referință pentru România. Tot mai mulți turiști din străinătate și din țară sunt atrași de capitala Transilvaniei. Doar în 2016, aproape 400.000 de-furiști au vizitat orașul Cluj-Napoca, potrivit unui studiu INS.

O contribuție importantă la creșterea numărului de turiști o are turismul de business, care a crescut considerabil în ultimii ani, datorită apartiției și extinderii companiilor multinaționale.

Economie:

Județul Cluj a avut cea mai mare creștere PIB pe ultimii patru ani dintre toate județele. Potrivit datelor centralizate de Institutul Național de Statistică și Comisia Națională de Prognoză, în intervalul 2012-2016, Clujul a înregistrat o crește a PIB de 62%, urmat de Constanța cu 56%, Prahova cu 42%, Ilfov cu 40% și Buzău cu 37%.

Principalele industrii din municipiul Cluj-Napoca sunt producția de componente auto, sectorul IT, sectorul Serviciilor și industria farmaceutică. Printre cei mai importanți angajatori din oraș se numără Farmec, Bosch, Endava, MOL Romania sau Genpact, Farmec SA., Fujikura Automotive, Emerson, Bosch, De'Longhi, Banca Transilvania, Energobit, NIT'.

în iulie 2017, salariul mediu net în Cluj-Napoca a fost de 505 EUR, al doilea ca mărime după București, (sursa INS ). Aceasta se datorează în special sectorului IT cu o pondere mare a angajaților și salarii mai mari decât în alte sectoare de activitate.

Analiza pieței hoteliere din Cluj-Napoca

Municipiul Cluj-Napoca, este caracterizat prin existența unor structuri universitare mari, vestit centru medical, pol multietnic și multicultural, nod de transport, apropierea de zone de turism montan și regiuni rurale, prezintă interes pentru turismul de business, cel de eveniment și cel datorat tranzitului, nu în ultimul rând turismului medical.

Municipiul Cluj-Napoca conduce detașat în topul orașelor cu cea mai mare creștere turistică în primele șase luni ale anului 2017. Creșterea înregistrată este de 28,15% și reprezintă aproape triplul

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat îi proprietatea

Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1589, nr. 106

I 6

EPMCimup!

mediei naționale. în perioada ianuarie - iunie au fost înregistrate 218.643 de sosiri, față de 170.603 în aceeași perioadă a anului precedent, arată Institutul Național de Statistică - Direcția Județeană Cluj. (sursa, articol Ziua de Cluj-01.09.2017). In anul 2016, Clujul a avut mai mulți turiști decât locuitori.

în acest moment există o structură de calitate bună de acomodare/cazare cu hoteluri din toate segmentele ca și clasificare sau stil/nișa, însă lanțurile internaționale au o prezență mai timidă. Structuri de cazare în Municipiul Cluj-Napoca și zonele învecinate:

1 Tip Unitate cazare	Apahida Baciu		Chinteni Ciurila	Cluj-Napoc; Fel	leacu FI,	□rești G	ilău Ji	UCU	TOTAL
APARTAMENTE DE ÎNCHIRIAT	!		I	63			j			63
CABANA TURISTICĂ			I			j	1			1
CAMERE DE ÎNCHIRIAT				28		9	i	1		38
CAMPING							1			1
HOSTEL	f		i	13		j	1			14
HOTEL		2		46	2	1	j			51
HOTEL-APARTAMENT	1 ....... J.  .			1			i			1
MOTEL	1						2			3
PENSIUNE AGROTUR1ST1CĂ	1		1		1	1	1			5
PENSIUNE TURISTICĂ	2	1	5	48	1.	14	4			75
PENSIUNE TURISTICĂ RURALĂ			I	1						1
VILA			I	20		1	2	1		24
TOTAL	4	3	1         5	220	4	26	12	2		277

în ceea ce privește hotelurile, Municipiul Cluj-Napoca deține 51 hoteluri clasificate între 2 și 5 stele

cu 2.309 camere.

I Categorie	Număr	Număr camere   I
2 STELE	i                  5'	130
3 STELE	27	1093
4 STELE	15	861
5 STELE	4	225
	51	2309 |

(sursa INS)

Număr de înnoptări în Jud. Cluj:

	2015	2016	2017-7 luni
Total turiști, din care:	595946	662863 r	450620
Romani	427646	489886 '	323069
Străini	168300	172977	127551

(sursa INS)

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat m proprietatea

Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

EPMC„„._p!

Competitorii principali având în vedere locația, brandul, numărul de camere și serviciile oferite sunt Grand Hotel Napoca, Ramada și Golden Tulip Ana Dome. Chiar dacă este încadrat doar la 3 stele, o concurență importantă o reprezintă Hotelul Hampton by Hilton situat pe aceeași stradă, respectiv B-dul 21 Decembrie și hotelurile de 5 stele Opera Piaza și Double Three by Hilton.

1. Double Three by Hilton 5* full-service - a cunoscut recent un rebrending.

Hotelul este situat într-o zonă centrală, lângă Parcul Central și Primăria Cluj-Napoca.

Puncte forte: locația ultracentrală, dar într-o zonă liniștită a orașului, posibilitatea de a organiza evenimente corporate și personale, mic dejun bogat, bucătărie recunoscută pe plan local, cu Maeștrii Bucătari câștigători de premii naționale și internaționale, produse de patiserie și panificație gătite în casă camere și 2 săli de conferințe recent renovate.

Puncte slabe: prețuri ridicate la cazare și evenimente, capacitate limitată de cazare la 85 de camere și apartamente, parcare limitată.

• 2. Opera Piaza 5* full-service, cu camere clasificate atât la 4* (12) cât și la 5* (40 aprox.), săli de evenimente, restaurant, SPA. Hotelul este situat într-o zonă centrală, lângă Teatrul Național.

Puncte forte: locația centrală, câteva renovări minore la camere, se dorește renovarea centrului SPA în acest an, însă nu cu modificări majore la nivel de spațiu, tarife contractuale

destul de mici pentru clasificarea lor.

Puncte slabe: hotelul nu a mai suportat lucrări de renovare majore de când a fost deschis (cca

12 ani) camerele sunt decorate în stil clasic, învechit Centrul SPA este de mici dimensiuni.

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea

Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106                                          _________

___________1 8

EPMCa u;

• 3.  Ramada 4* full-service - cu 90 de camere clasificate 4* și 10 camere executive cu acces la executive lounge (un serviciu care oferă 24/7 cafea, ceai, băuturi răcoritoare, fructe de sezon și dulciuri, early dirrner cu preparat de bază și desert iar dimineața oferă mic dejun continental, ieșire pe terasă, priveliște panoramică), săli de evenimente, restaurant, SPA generos.

Puncte forte: tarife contractuale avantajoase, camere spațioase, acces la zona de SPA inclusă în tarif, unele camere au vedere frumoasă asupra orașului, centrul SPA cu piscină panoramică, camere executive și serviciu personalizat.

Puncte slabe: locația pe Calea Turzii, o arteră foarte circulată din Cluj-Napoca, camerele cu vedere la stradă simt foarte zgomotoase, parcare limitată.

• 4. Golden Tulip Ana Dome 4* - cu 109 camere, săli de evenimente, restaurant. Este situat departe de zona centrală, într-un cartier de blocuri (Zorilor), pe o arteră aglomerată.

Principalele avantaje: camere frumoase, bine întreținute, vedere asupra orașului de la etajele superioare.

Principalele dezavantaje: locația nu este centrală, într-un cartier de blocuri, artera aglomerată și zgomotoasă, fără piscină, locuri de parcare limitate.

• 5. Grand Hotel Napoca 4* - brand local cu 156 camere și 4 apartamente, restaurant și săli de conferințe, hotelul este situat în cartierul Gheorgheni, aproapre de Parcul Simion Bămuțiu și Cluj Arena;

Avantaje: camere renovate recent, apropierea de parc, stadion etc.

Dezavantaj: distanța mai mare față de zona de business.

Prețurile practicate la hotelurile de 4 stele variază de la 70 la 110 EUR/cameră, iar gradul de ocupare comunicat de majoritatea hotelurilor din zona centrală și semicentrală este între 65-75%.

Hotel Ramada		Grand Hotel	Hampton by	West City	Opera	Golden
		Napoca	Hilton		Piaza	Tulip Ana
						Dome
Rating booking	8,2	8.3	9	8.6		9.7
Clasificare	4 stele	4 stele	3 stele	4 stele	5 stele	4 stele
Preț camera (EUR)	86	601-100 Eur/noapte		45	105	73
Cifra de afaceri	10835967	13280227	959784	3765905
Rezultat net	733937	2965978	1002207	151394
Angajați	66	138	30	38

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a luaărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea

Municipiului Ouj Napoca, Mul 21 Decembrie 1989, nr. 106

EPM(2L_p!

Dezvoltarea unui Proiect cu destinație turistică se susține având în vedere:

» »

> Dezvoltarea economică a orașului, datorită extinderii atât ca număr cât și ca mărime a activității desfășurate de companiile multinaționale și prin urmare creșterea numărului de

• > Creșterea numărului de evenimente culturale și de entertainment dar și anvergura acestora, care au dus la creșterea semnificativă a numărului de turiști;

• > Numărul redus de branduri internaționale, renumite în acest domeniu, existente în Cluj-Napoca, situație generată și de lipsa unor imobile care să poată fi adaptate cerințelor acestora; dar totodată și interesul exprimat al acestora de a intra pe piața Clujului;

• > Politica de extindere a unor branduri de renume în domeniu care au în vedere deschiderea unor locații cu un număr de peste 100 camere;

• > Locația propusă:

zona semicentrală, la 5 minute de Piața Avram Iancu și Teatrul Național;

cu clădiri de birouri de referință în apropiere: the Office, clădirea sediului BRD, Maestro Business Center, Olimpia Business Center etc.

, Piața de birouri:

în ceea ce privește stocul de spații de birouri, Clujul reprezintă una dintre cele mai importante piețe pe acest segment imobiliar, deținând locul II în țară, după București.

Oferta:

=> Birourile de clasa A&B au atins la sfârșitul anului 2016 suprafața de 240.000 m.p.;

=> în anul 2016, oferta volumului spațiilor de birouri livrate a fost de 43.000 m.p., acesta fiind cel mai mare nivel pentru o piață regională, printre acestea, cele mai importante fiind:

• -  clădirea The Office - etapa II (GLA 19.412 m.p.) - ocupată 100%;

• - Europa Business Center (dezvoltător Imoinvest) - GLA 11.000 m.p. - ocupată 100% de NIT Data;

• -  Cluj Business Center (dezvoltător Felinvest) - GLA 8.500 m.p., clasa A.

=> Până la sfârșitul anului și în 2017 se estimează predarea a încă 65.000 m.p. de birouri clasa A&B, astfel că la sfârșitul anului 2017 stocul de birouri se estimează a ajunge la 300.000 m.p.

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea

Muniapiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1389, nr. 106                                           _________

EPMCap

Principalele proiecte în lucru:

• -  Clădirea the Office etapa DI - GLA 18.500 m.p.;

• -  Novis Piaza (dezvoltător Transilvania Construcții) - GLA 12.500 m.p.;

• -  Da Vinci Piaza (dezvoltător Taco Development Cluj - clădirea iQuest)- GLA 9.000 m.p.

Aproximativ 47% din birourile care se vor livra în acest an sunt deja închiriate, în timp ce 64% din suprafața care va fi finalizată în 2018 în oraș este contractată. Cea 77% din stocul de birouri existent simt clasa A, 10% clasa B și 13% clasa C, Cluj fiind a doua piață de birouri din România, după București.

Cererea:

=$ în continuare, cele mai multe cereri provin din partea companiilor de IT&C și BPO;

=> Anual, există o cerere stabilă de aproximativ 20.000 de metri pătrați de spații de birouri modeme, ținând cont că în fiecare an intră în câmpul muncii aproximativ 6.000 de studenți, conform Coldwell Banker Transilvania.

Gradul de ocupare/Prețuri

=> Gradul de neocupare al birourilor din Cluj-Napoca se ridică la aproximativ 7%, cu un procent mediu de neocupare de 4% pe segmentul birourilor de clasa A.

=> Pentru birourile de clasa A, chiria lunară este între 13-15 €/ m.p., iar pentru cele de clasa B între 8-11 €/m.p.

=> Taxa de servicii (service charge) este în general triple net (include toate costurile operaționale ale imobilului, inclusiv asigurarea și impozitul pe clădire) și variază între 2-3 €/ m.p.

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a dedziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea

Municipiului Cluj Napoca, B-dul 21 Decembrie 1989, nr. 106

EPMGmup!

Situația parcărilor în Municipiul Quj-Napoca

Dezvoltarea economico-socială a orașului, creșterea populației active, a adus cu sine și creșterea aglomerației în oraș și o lipsă acută a locurilor de parcare, mai ales în zonele centrale și semi-centrale.

Una din principalele preocupări ale administrației locale are în vedere găsirea unor soluții de decongestionare a traficului din oraș și creșterea numărului de parcări, mai ales în zonele semicentrale.

Primăria administrează în prezent 44.410 parcări situate în zonele centrale și cartiere. La acestea se adaugă și cele 427 parcări existente în Multiplex Leul din Piața Mihai Viteazu, în condițiile în care, în Municipiul Cluj-Napoca există peste 100.000 autovehicule.

Tarifele practicate de primărie în Parkmguri sunt:

Timp de staționare ia partang-ttri în regim de plata orară ( Parking Moților nr. 3-5)	Niveluri aprobate pentru anal 2016 -LEI-	Niveluri propuse pentru anal 2017 -LEI-
0-30 minute	130 Iei	130 tei
31-60 minute	230 lei	230 tei
I.Ot-IJOorc	3 Ici	3W
131-2.00 orc	33 ki	33 lei
2.01-230 ore	4 lei	4 Ici
231-3.00 orc	430 lei	430 ki
3.01-3.30 ore	5 lei	5 ki
331-4.00 orc	530 lei	530 lei
4.01-430 ore	6 lei	6kt
431-5.00 ore	630 îci	630 lei
5.01-530 ore	7 lei	7 Ici
531-6.00 orc	730 lei	730 lei
6.01-7.00 ore	8 Ici	8 leî
7.01-8.00 ere	8.50 ki	830 tei
8.01-24.00 ore	13 lei	17 lei
Abonament lunar	210 lei	210 Ici
Pierdere canl/tichet	11 lei/ă	30 Ici/zî
Pentru intervalul orar 19.00-07.00 a zilei următoare in Parking-ul Moților	1 leu	5 ki

în cadrul Complexului Multiplex Leul, tariful de parcare practicat este de 4 lei/oră, iar abonamentele lunare se ridică la 700 lei/lună.

în cadrul clădirilor de birouri individuale, prețul abonamentelor de parcare se situează între 45-60

EUR/lună.

Anexa 1 la Studiul de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea și exploatarea unor mobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat un proprietatea

HOTEL 4*

Estimări vanzari/costuri__

Moneda__EUR

Rata inflației                                            Z50%

- începând cu anul.2 pana In anii:     20

an Rata medie zilnica (AORJ-praticamera Grad de ocupare	3 80.64 40.1%	4 82.86 60.0%	6 84.73 70.0%	6 86.84 . 70.0%	7 89.02. 70.0%	8 91.24 . 70.0%	9 93.52 70.0%	10 • 95.86 70.0%	11 98.26 70.0%	12 . ;j .100.71 70.0%.	13 103.23 70.0%.	14 105.81 . 70.0%	16 108.46 70.0%	16 111.17 . 70.6%	17 113.95 .70.0%	18 116.80 70.0%	19 119.72 70.0%	20 122.71 70.0%	21 125.78 70.0%	22 128.92 70.0%	23 132.14 70,0%	24 : 135.45 70.0%	25 138.83 70.0%.	26 142.30 70.0%	27 145.86 70.0%
Sezonalltete venituri din închirierea camerelor	Tlim!	Trim 2	Ulm 3	Trim 4
An1	15.0%	22.9%	30.1%	32.0%
An 2	15.0%	25.0%	35.0%	25.0%
An 3	15.0%	25.0%	35.0%	25.0%
An 4	15.0%	25,0%	35.0%	25.0%
An 5	15.0%	25.0%	35.0%	25.0%
Nrzile	36S	368	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365	365
Nr. Camere	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202	202
standard	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191	191
sulte	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9	9
apartamente	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2
Grad de ocupare	40%	60%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%
standard	40%	60%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%
sulte	40%	60%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%
apartamente	50%	60%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%	70%
ADR (preț mediu)	81	83	85	87	89	91	94	96	98	101	103	106	108	111	114	117	120	123	126	129	132	135	139	142	146
standard	80	82	84	86	88	91	93	95	97	100	102	105	108	110	113	116	119	122	125	128	131	134	138	141	14S
sulte	90	92	95	97	99	102	104	107	110	112	115	118	121	124	127	130	134	137	140	144	147	151	155	159	163
apartamente	100	103	105	108	110	113	116	119	122	125	128	131	134	138	141	145	148	152	156	160	164	168	172	176	181
Nr camere ocupate	29,565	44,369	51,611	51,611	51,611	61,611	51,611	61,611	61,611	51,611	61,611	61,611	61,611	51,611	51,611	51,611	61,611	51,611	61,611	51,611	51,611	51,611	61,611	61,611	51,611
Medie dlentl/camera	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	14	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	1.2	14	1.2	1.2	14	1.2	1.2	1.2	1.2	14	1.2	1.2
Nr cllentl	35378	53,231	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,033	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933	61,933
Mic dejun- venituri	181,681	248,828	292,809	300,129	307,632	316,323	323,206	331,286	339,568	348,057	366,769	365,678:	374,820	384,190	393,785	403,640	413,731	424,074	434,676	445,643	456,681 “	468,098	479,801	491,796	504,091
Coeficient capturare	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%	90%
Tarif mediu	5	5	5	5	6	6	6	6	6	6	6	7	7	7	7	7	7	8	8	8	8	8	9	9	9
Reiiurant parter 60 locuri+tarasa S0	431,868	652,461	620498	838,011	651,911	668208.786	684,914	70203648	719,688 737577371		768,017	774,117	794,290	814,148 834501.2083		851,364	676,748	898818428	“821,133	944,162	867,788 <	991,880	1,016,769	1,042,178	1,088,232
Nr. Locuri	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60
Coef capturare	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	80%	60%	60%	60%	60%	60%	60%	60%
nr cllentl / ln-house	21,287	31,939	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37.16C	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,180	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160	37,160
nr. cllentl/ externi	21,900	21,960	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,BOC	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900	21,900
nr. Cllontl/Zll	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60	60
tariU medlu/cllent	10	10	11	11	11	11	12	12	12	12	13	13	13	14	14	14	15	15	18	16	18	17	17	18	18
	388,061	383,103	. 399,364	409,338'	419,871	430080.707	440,812	461832.63	483.128	474708.662	486,574	498,739	611,207			550,514	684,277			607,686	022,250	838,428	• 4M,3*8		887 617
Nr. Locuri	90	90	90	' 90	90	90	90	90	90	90	' 90	' 90	90	90	90	90	' 90	90	" 90	' 90	' 90	’ 90	' 90	90	' 90
Coef capturare	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
Nr. cllentl / In-houee	2,957	4,436	5,161	5,161	5,161	5,181	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,181	5,181	5,161	5,161	5,161	6,181	5,161
Nr. cllentl/ externi	32,850	3Z940	32,850	32,850	32,850	32,850	32,850	32,850	32,850	32,850	32850	32,850	32850	32,850	32,850	32,850	32,850	32,850	32,650	32,850	32,850	32,850	32,850	32,650	32.B50
Nr. Cllentl externi /zll	90	90	90	90	90	90	90	9C	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90	90
TbrilU medlu/cllent	10	10	11	11	11	11	12	12	12	12	13	13	13	14	14	14	15	15	16	16	16	17	17	18	18
Evenimente- sala bancheta 160 focuri	270,000	■ 322476	330447:1	339,221	347,701	358,394	366,303	374336	383,797	393,392	403,227	413,307::	423,840	434,231	445,087	456,214	467,818	479,310	491,292	.603,176	616,164 :	lr.129,068	342,296-	566,862	669,749
Nr.Sall	1	1	1	1	1	1	1	■	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
Nr. evenlmente/an	72	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84	84
Nr. mediu partlclpanltl/evenlment	125	125	12S	125	125	125	125	12S	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125	125
Venitul medlu/pertlclpant	30	31	32	32	33	34	35	36	37	37	38	39	40	41	42	43	45	46	47	48	49	50	52	53	54
sili conferințe -venituri	28,800	29,620	30,268	31,014	31,790	32,685	33,399	34,234	36,090	36,967	36,868	37,788	38,733	38,701	40,694	41,711	42,754	43,823	44,918	46,041	47,192	48,372	49,681	60,821	62,091
Nr. Sall	3	3	3	3	3	3	3		3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3	3
Nr locuri/eala	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40	40
Chlrie/sala	100	103	105	108	110	113	116	119	122	125	128	131	134	138	141	145	148	152	156	160	164	168	172	178	181
Nr ewnlmente /an /«ala	96	96	96	96	96	96	96	Bf	96	98	96	98	98	98	96	98	98	96	96	96	96	98	96	96	96

Venituri SPA-serviciimasaj	60,773	: >8,038	98,692	101,067	103,683	106,173	108,827	111,548	114,337	117,186	120,126	123,128	128406	129482-	132496	138,910	139,308	142,791	146,361	160,020	183,770	167,614	161,666	166,664	189,734
coeficient da capturare- servicii maca]	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10,0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10,0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10,0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%	10.0%
in-bousa cliente	2,957	4,436	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	5,161	6,161	5,161	5,161	5,181	5,161	5,181	5,161	5,181	5.161	5,161	5,181
externai cliente	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095	1,095
factura medle/cllent/masaj/ora	15	15	16	16	17	17	17	18	18	19	19	20	20	21	21	22	22	23	23	24	25	25	26	26	27
Venituri SPA^ abonamente 0liidna	36,000	36,000	36,000	36,000	36,000	36,000	36,000	36,000	36,000	38,000	36,000	36,000	36,000	36,000	38,000	. 36,000	36,000	36,000	. 38,000.	38,000	36,000	• 36,000	36,000	36,000	36,000
abonamente plaolna cllentl examl	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200	1200

Valoare investi-                      i». mi. .‘.nu

Rata inflație

Indice annual iride ■ .'u JaȚR       i.

Curs Eur                               ¹ '■

	1	2 2	4	5         5         Z         S	s	M	11	12		14	15        16	IZ	ÎS	15	25	21	22	25	24	25
S inchiriabila 1GLA)	m.a.	9 976	9.976	9 976      9 976      9.976      9.976	9.976	9.976	9.976	9.976	9.976	9.976	9.976       9.976	9.976	9.976	9.976	9.976	£SZfi	9.976	9.976	9.976	9.976
Grad de ocupare	I2â	100%	100%	100% 100% 100% 100%	100%	100%	100%	1QQ2h	100%	100%	100% 100%	100%	100%	100%	100%.	100%	100%	100%	100%	100%
Chirie/m.n.GLA	‘.EUR	13.00	13.13	13.26       13.39       13.53       13.66	13.80	13.94	14.08	1222	14.36	14.50	14.65       14.80	14.94	15.09	15.24	15.40	15.55	1521	15.86	15222.	1515
Chirii birouri               EUR v^amr    - nm   a   " "		1.556.256   1.571.819  1.587.537  1.603412  1.619446  1.635.641  1.651397 1.668.517  1.685202						1.702.054		1.736266 j	.753.628  1.771.164  1.788.876  1.806.765  1,824433  1.843.081									1.937.097

24.000     24 600     25 215     25 B45     26 492     27154     2i£i2     28 528     29 242     29 973     3W2     31490     32.277     33.0B4     33.911     34.759     35.628     36.519     37.432     35.366     39.327     40.310     41.319

718 41?'   719 412'  '719 412    719 412 ' 719 412    719412' ' 719 412    719 412    719 412    719412    719.412    719 412    719412    719.412    719.412    719.412    719 412    719 412    719.412    719.412    719412

117.266    119.705    122 167-    124 652    127 ISO-    129 692:    132.246    134 627    137.430    140.056    142.710:    145.36?:    146.066:    150.81$    153.567    156.344    159 147    161.976    164.830:    167.711    ,170.619

Analiza Yield	%	1i 9.66%'	2	3- 8.60%:	4 8.69%.	5 8.78%	6 8.87%	7 8.96%'	8 9.06%	9:          10: 9.15%.    925%:	11 9.34%	12. 9.44%-	13- 9.54%	14 9164%:	15. 9.74%	16 9.84%	17 9.94%	18. 10104%	19 10.15%:	20 10.25%	21 10.36%	22 10.47%	23 10.57%:	24 10.68%	25 10.79%
R1R	■%	6.92%.
VAN	EUR	1.486.349 .
Termenul de recuperare	an	12-

Valoare investie	19.160,067 €
Rata inflației	2.50%
Curs Ici/EUR	•1.6

1 2 3 4 5 Ș 7 B Ș 10 11 12 13 14 10 10 17 10 10         20         21          22         23         24         2S

-/•nituri hold                                             EUR                                             3,720.383   6.321,241   6,101,260  6,334.801   6,492.363  0663,772  6,610.216  6.688,797  7.162,617  7.34O.7B2  7,523,402  7.710,587  7.602,451   0,669,113  0.300.690  8,507.300  0.710,090  8,936.168  0,160.672  0,306.730  0.62O.S7^-0 060 120 10,106 723

V_OriiL>! porklnj                                          EUR                                               910,624     933,390    956,725    960.643  1,005,159  1,030,288  1,056,045  1,082,446  1,109,607  1,137.245  1,165,676  1.194,018  1.224.609  1,255,306  1,286,600  1,310,856  1,351,027  1,385,623  1,420,263  1,455,770  1.492,164  1,529,468  1 567,705

Costuri hotel Costuri parklng	EUR EUR	57%	2,113,982 103,066		2,684,518 104,603	3,002,047 106,766	3,076,968 108,686	3,153,762 110,662	3,232,476 112,668	3,313,168 114,735	3,306,667 116,863	3,480,624 119,024	3,867,609 121,280	3,6^8,667 123,631	3,747,851 128,869	3,841,418 128,266	3,037,323 130,723	4,038,026 133,241	4,138,387 138,822	4,230,687 138,467	4,5(45,828 141,170	4,464,037 143,960	4,555,257 148,808	4,670,250 140,728	4,79ț,110 182,721	4,918,883 188,780
Alto costuri	EUR			413,400	477,074	611,475	617,620	623,919	630,376	636,993	543,776	680,720	657,666	668,161	572,648	680,323	688,160	698,262	604,617	612,088	621,871	630,671	630,694	640,046	068,629	668,463
Asigurări	EUR	0.15%		41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41.658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658 222,666	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658	41,658
Impozite pe Imobil iHWÎMffiiW	EUR	1%		222,568	222,566	222,566	222.666	222,666	222,566	222,566	222,566	222,566	222,566	222,568	222,566	222,566	222,566		222,566	222,566	. 222,566	222,566	222,566	222,568	222.668	222.566
			WM3IK		-l'îliiMoTCT'MTiJSOl'!'		r 2ă3,'3O6?'			t272J«J |-"ri271;552:l:!		'+-i2M;608 I.1	Wliâoă.iSiii;	“i!|iââ8;i3ii?!	i'ÎWiâtîiWâSnl										Hr«5iM;&8W4o4;226'

irwwdisrâiii«isaBffiH3iiwm

		2        3	4	5	6	7	8	•	10	11	12	13	14	18	18	17	18	1»	20	21	22	23	24	25	28	27	28	29	30
Venituri chirii Office Venituri PerfcfriB	EUR    0% EUR	1,556,256 831,490	1,571,819 892.386	1,587,537 914,696	1,603,412 937,563	1,619,446 381.002	1,635,641 985,027	1,651,997 1,009,653	1,668,517 1,034,894	1,685,202 1,060.766	1,702.054 1,087,286	1,719,075 1,114,468	1,738,266 1.142.329_	1,753,628 1,170.888 *	1,771,164 1,200.160	1,788,878 1,230,164	1,606,765 1,260,918	1,824.833 1,292,441	1,843,081 1,324,752	1,861,512 1,357,871	1,880,127 1,391,817	1,898,928 1,426,613	1,917,917 1,482,278	1,937,097 1,498,835	0 1,536,306	0 1,574,714	0 1,814,082	0 1,654,434	0 1,895,794

34.725

33,040     33,370

34.041      34,381

31,125     31,436     31,751     32,068     32,388     32,713

36,882     37,230

Hotel 4*__
Valoare investii*	1'1,1110,011? c
Rata Inflației	j w.-.
Curelei/EUR	1.6

		1             2          3          4	ș         6         7         »         5        10        11        12        o        14        ÎS        16        17        16        13        M        21        22        23        21        2S
Venituri hotel Venituri cariung -Total	EUR EUR	3,729.303   5,321.241 546.104    559.030	6.181.259 6.334.091 6,492.363 6,653.772 6,019.216 6.900,797 7.162.617 7,340.702 7,523,402 7.710.507 7.902,451 0,099.113 0,300 690 0,507,300 0 719.090 0,936.160 9,150.672 9 306.738 9,620,507 9.060,120 10 105 723 573.034    508.180    602.004    617.957    633.406    649,241    665.472    682,108    699.161    716.640    734.656    752.920    771,743    791.037    810.013    031 083    851.860    873.157    094.985    917.360    940 294 -r6,755J)93•irB»33jl7i.W.095>47«f;"7.271 i7fttt!7^52;622?^;630!O37j?T420;OM“\l;ba,B§O&34»;5iH‘^^2t^^/i;d7M^e^4l33.1?,9^,433î: ^l344?tf9329^^9;767l^'îl0^0^3^'l04M^^1tf4lS392Al(rjn^O^W6lOl^

CAPEX/ depozit acoperiri costuri CAPEX.	EUR	3% 19.590.043	19,590,043.	190,047    194,771    -199.613    204,576    209.664    214,076    220.223    225.702    231,310    237,074    242.673    249,021    266,219    261,673    260.Q66    274.760    201,602    266.615    296,604    303.172
Dinuiinleii l mh ll< * Uliul- . ■				■ "iu           (?.)•' 'f .     ‘   5 ./               '‘i    -                ’i '                                                                                                                                      ' -              ..                            ■- -          . . -       .-ir.
Surii.i i n-li lin* mu il .1- Ii.nlizui .......	1 Uit		11 'iM.zlili

MUNICIPIUL CLUJ-NAPOCA

Nr. 517052/13:11.2017

RAPORT

al Colectivului de coordonare și supervizare pentru pregătirea si atribuirea contractului de concesiune a lucrărilor pentru realizarea si exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat in proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106

In conformitate cu prevederile art. 17 si următoarele din HGR nr. 867/16 noiembrie 2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la atribuirea contractelor de concesiune de lucrări și concesiune de servicii din Legea nr. 100/2016 privind concesiunile de lucrări și concesiunile de servicii                       '   ‘

Obiect: propunerea de aprobare a Studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea si exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat in proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1989 nr. 106.

Considerații de ordin general:

Pe terenul in suprafață de 13.923 mp, situat în Municipiul Cluj-Napoca, cuprins între B-dul 21 Decembrie 1989 - str. Năvodari, Municipiul Cluj-Napoca a realizat documentațiile tehnice-economice și a aprobat indicatorii tehnico-economici pentru următoarele obiective de investiții:

• -  Imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat în proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, b-dul 21

Decembrie 1989 nr. 106 - aprobat prin HCL nr. 121/2011,

respectiv

• -   Ansamblul “Centru Cultural Transilvania - Clădirea sălii de concerte, sediul Filarmonicii Transilvania, Piața Transilvania, Anexe tehnice și parcaje subterane - aprobat prin HCL nr. 527/2013

Analiza fezabilității economice a fost realizată pentru 3 opțiuni care, la rândul lor, au avut variațiuni privind capacitatea parcărilor. Concluziile privind bancabilitatea și rentabilitatea opțiunilor analizate este sintetizată in Studiul de fundamentare anexat. Recomandarea elaboratorului Studiului S.C. EPMC CONSULTING S.R.L. este Opțiunea 1, care, în opinia elaboratorului, este cea mai rentabilă și fezabilă dintre opțiunile studiate, așa cum rezultă din indicatorii sintetizați in studiu. Opțiunea constând in două variante în funcție de destinația dată pentru imobilul cu funcțiuni complexe, respectiv hotel sau clădire de birouri, pentru care se recomanda concesionarea. Parkingul de sub clădirea destinata sediului Filarmonicii nefiind o concesiune sustenabilă se recomanda includerea realizării parkingului în cadrul unui contract de lucrări (achiziție publică) care să asigure realizarea întregului ansamblu într-un mod unitar conform Autorizației de construire nr. 129/28.01.2016: întreaga dala subterana care cuprinde parkingul, corpurile de clădiri si spatiile aferente (incluse in autorizația de construire: clădirea Filarmonicii - corpurile FI, F2, F3, clădirea sălii de concerte, clădirea tip bara suspendata, precum si spatiile pietonale cuprinse in perimetrul ansamblului)

Ca urmare a celor prezentate,

PROPUNEM

Adoptarea unei hotarari privind aprobarea studiului de fundamentare a deciziei de concesionare a lucrărilor pentru realizarea si exploatarea unor imobile cu funcțiuni complexe pe terenul aflat in proprietatea Municipiului Cluj-Napoca, Bdul 21 Decembrie 1^89 nr. 106 conform s studiu, din perspectiva rentabilității.

Președinte : DAN ȘTEFAN TARCEA

Membri:    IULIA ARDEUȘ

CORINA CIUBAN

VIRGIL PORUȚIU

LIANA HENȚ

LUCIA LUPEA

IOAN BOGDAN

VOICHIȚA COSMA

¹

Bibliografia referitoare la modalitățile de realizare a concesiunilor/parteneriatelor public/privat este foarte larga, se va utiliza in principal structura agreată de Banca Mondială-vezi https://ppp.worldbank.org/public-private-partnership/agreements/concessions-bots-dbos