Hotărârea nr. 948/2017

Hotărârea 948/2017 - Vânzarea unui spațiu cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 34, ap. 2, în favoarea doamnei Merca Cosmina-Florina.


CONSTLTUT. LOCAL AL MțJNICTPIULUT CLUJ-NAPOCA

nOTĂRÂRE

privind vânzarea spațiului cu alia destinație decât cea de locuință, situai în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 34, ap. 2, în favoarea doamnei Mcrca Cosmina-Florina

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întruni: în ședința extraordinară,

Examinând proiectul (le hotărâre privind vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 34, ap. 2, în favoarea doamnei Mcrca Cosmina-Florina-proiect din inițiativa primarului și a consilierilor locali: Olâh Emese și Tomoș Constantin;

Analizând Referatul nr. 536739/451/21.11.2017 al Direcției patrimoniul municipiului și evidenta proprietății prin care se propune vânzarea spațiului cu alta destinație decât cea de locuință. situat în municipiul Cluj-Napoca. str. Horea nr. 34, ap. 2. în favoarea doamnei Mereu Cosmina-Florina;

Reținând prevederile Legii nr. 341/2004, actualizată. Raportul de evaluare nr. NCV 6224/12.10.2017 întocmit de societatea NEOCONSULT VALUATTON S.R.L. acordul /acceptul doamnei Mcrca Cosmina-Florina înregistrat la Primăria municipiului Cluj-Napoca sub nr. 525247/45/16.11.2017 privind cumpărarea cu plata integrală a imobilului identificat mai sus. Certificatul de urmaș erou-martir seria UEM MNR 00166;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36. 39 al. 2 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art, 1. Sc însușește Raporr.il dc evaluare nr. NCV 6224/12.10.2017, întocmit dc societatea NEOCONSULT VALUATTON S.R.T., pentru spațiul situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 34, ap. 2, ce se constituie în Anexă $i face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art 2. (1) Sc aprobă vânzarea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Horea nr. 34, ap. 2, ideniilîcaL în C.F. individulă nr. 255617-C1-U16, nr. lopo. 9882/2/11, C.F. colectivă nr. 255617-C1, compus din: 1 salon, 1 bucătărie, 1 pivniță, suprafața utilă: 42 mp.. având p.i.c. 3.38/100, la prețul de 56.900 EURO, valoare care nu include T.V.A., în favoarea doamnei Vierea Cosmina-Florina, CNP                urmaș de erou mar’.ir.

(2) Prețul va lî achitat integral în Ici la cursul Dancii Naționale a României valabil la dala efectuării plății.

Art. 2. încheierea contractului de vânzare-cumpărare și achitarea integrală a prețului vor fi efectuate în termen de cel mult 6’0 de zile de la data comunicării prezentei hotărâri.

Art. 3. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Nr. 948 din 28 noiembrie 2017 (Hotărârea a fost adoptată cu 21 voturi)


Anexă la Hotărârea nr. 948/2017

Nr. NCV 6224/ 12.10.2017

RAPORT DE EVALUARE

SPAȚIU COMERCIAL

f

Adresa-.



Mun.Cluj-Napcca, st'-.Horea nr.SĂ, parter, ap.2


Client:               PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPDCA

DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU


Destinatar:


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ NAPOCA

DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII

SERVICIU EVIDENȚĂ PATRIMONIU Șl CADASTRU


Octombrie 2017 -



Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor p fi cop aie îr/parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți Iară acnrdul scris și prealabil at NEOCONSULT VALUATION și al Primăriei Municipiului Cluj-Napoca.


Hsc<ini-i li V: i.ilnnS.H I

C:xi iirn. ..:>î ■■ s-: RC ZiE1A?8!!     . R.-::;i>liu! 2c."..-„AC/12423/20'3

i>:i ira.v •joannnrir mor» ? n>\ r :n i na.-; > rrd esc ca?, rai «tviai âo.ooo ron




  • ■  Canalizare: stare tehnică satisfăcătoare

- încălzire: prin sobe dc teracotă nefuncțională la data evaluării

  • ■  Ventilație; nu există

n Climatizare; nu există

o__0biede sanitare: nu există La data inspecției___

Utilități edilitare existente

Curent electric

da

Alimentare cu apă

da

Alimentare cu gaz

da

Canalizare

da

Termoficare

nu

Concluzie privind imobilul evaiuat

1

Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnică a imobilului evaluat este inferioară. Nu am avut la dispoziție o expertiză tehnică din care să putem deduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii spațiului într-o stare tehnică adecvată; în cadrul raportului, investițiile de adecvare au fost estimate de noi în baza cataloagelor de costuri avute la dispoziție.

Clădirea nu este inclusă în lista construcțiilor ce prezintă risc major la acțiuni do natură seismică.

Gradul de finalizare al construcției

Construcție finalizată

Valoarea     costurilor    dc

finalizare a consti uctiei

-

Gradul de lichiditate

Grad de lichiditate potențial peste medic, fiind situat în zona

semicentrală at municipiului Cluj Napoca, însă afectat de starea tehnică inferioară, ce implică investiții semnificative necesare aducerii imobilului j ta standarde actuale.                 ________ _____ _____ j

Metode de evaluare |nr. șil S-au aplicat 2 metode de evaluare? metoda comparației de piață și ' descriere):___metoda capitalizării venitului______________j

OPINIA   EVALUATORULUI

PRIVIND VALOAREA DE PIAȚĂ

56.700 EUR

261.0D6 RON

Mențiuni

  • -  Valoarea de piață reprezintă rezultatul abordării prin venit, considerat cel mai relevant în cazul de față

  • -  Valoarea nu include TVA

Curs de schimb valutar La dala

6,587) ron/eur                                 j

evaluării (lei/EUR - curs BNR)

I

. ----------------------------------- -------------------------------

, Obsc-rvații/mcnțijni speciale . Conform Extrasului de Carte funciară avut la dispoziție, propr etatea cslc ‘ ref la identificarea liberă de sarcini.

eventualelor situații speciale ale drepturilor de proprietate, menționate în documente -superficie. uzufruct__

Evaluator:


Marius Șufană

Evaluator autorizat ANEVAR- Ei, EPI






Declarația evaluatorului

Evaluatorul prezentului raport este SC NEOCONSULT VALUATION SRL, membru corporativ ANEVAR, autorizația 0377, prin colectivul de evaluatori autorizați din cadrul societății, caro au comoetența cerută de domeniul specific al evaluării [specializarea EPI), respectiv cel [cei] care semnează prezenluL raport de evaluare.

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că: afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate, corecte, obiective și imparțiale; nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă referitor la obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență Legată de părțile implicate; suma ce ne revine drept piară pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori |din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul sau vreo parte implicată și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior; evaluarea de față nu a impus evaluatorului să apeleze la asistență substanțială din partea altor specialiști; analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt în concordanță cu ipotezele și ipotezele speciale considerate și suni analizele, opiniile și concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. AnaLizele și opiniile noastre au fost baz.ate și dezvoltate conform cerințelor din standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării; s-au primit infoimâții și documente legate de identificarea obiectului evaluării din partea solicitantului evaluării și/sau a reprezentanților acestuia; prezentul raport a fost realizat prin respectarea recomandărilor ..Codului dc Etică al profesiei de evaluator autorizat”, se supune Standardelor ANEVAR în vigoare la data evaluării, și poate fi expertiza! [la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului) și verificat, în conformitate cu Standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării, în speță SEV 400 ..Verificarea evaluărilor"; evaluatorii care certifică prezentul raport de evaluare au competența necesară impusă de complexitatea temei de evaluare (tip proprietate, arie geografică, scop lucrare); la data elaborării acestui raport, evaluatorii care semnează mai jos sunt membri autorizați ai ANEVAR, au îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională al ANEVAR și au competența necesară realizării prezentei evaluări; Evaluatorul care semnează prezentul raport de c-valuare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ -TIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma NEOCONSULT VAI UATION S.R.L. are încheiată asigurarea dc răspundere profesională la ALLIANZ-ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A.; Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOCONSULT VALUATION, aplicarea și respectarea pi ocedurilor interne fiind verificate intern.

1 TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII

Identificarea și competența evaluatorului

Evaluatorul prezentului raport este SC NEOCONSULT VALUATION SRL. membru corporativ ANEVAR. autorizația 0377, prin colectivul de evaluatori autorizați din cadrul societății, care au competența cerută de domeniul specific al evaluării (specializarea EPI), respectiv cel (cei) care semnează prezentul raporl de evaluare.

Evaluatorii desemnați și membrul corporativ nu au nici o legătură sau implicare importantă cu sub ectul evaluării sau cu partea care a comandat evaluarea și nici cu ceilalți utilizatori desemnați ai evaluării.

Cele prezentate mai sus sunt declarații ale evaluatorului și sunt susținute prin elaborarea prezentului raport.

! Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Singurii utilizatori desemnați ai prezentei lucrări lîn calitatea lor definită mai jos), utilizatori unici față de care evaluatorul își asumă responsabilitatea, dar numai pentru scopul menționat, sunt:

□ Proprietar: Statul Român în Administrarea Operativă a Consiliului Local al Municipiului Cluj Napoca.

n Destinatarul: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ NAPOCA DIRECȚIA PATRIMONIUL MUNICIPIULUI Șl EVIDENȚA PROPRIETĂȚII

Prezentul raport nu este destinat pentru orice alto persoane și/sau pentru orice alt scop decât cel definit pe parcurs, iar evaluatorul nu își asumă în nici un tel responsabilitate decât pentru utilizatorii desemnați mai sus și scopul menționai.

Scopul evaluării. Utilizarea evaluării - -•   -....................... -- ..... ....

Scopul evaluării este estimarea valorii de piață a proprietății subiect în vederea vânzării imobilului de către PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA.

Evaluarea nu va fi utilizată în afara contextului sau pentru alto scopuri decât cel prezentat.

Identificarea activului supus evaluării

  • 1.1.1 Identificarea proprietății imobiliare

Proprietatea imobiliară, obiect al evaluării, este de tipul: "spațiu comercial", situat la parterul imobilului colectiv tip S+P+1E, cu caracter mixt, comercial și rezidențial, descrisă conform CF și documente puse la dispoziția evaluatorului și anexate, după cum urmează:

Pagina


top; 90B2Z

• 2f n



  • 1.1.2 Drepturi de proprietate evaluate. Identificare juridică a proprietății evaluate

5-a evaluat drep:ul de proprietate asupra proprietății ce face obiectul evaluării. Dreptul de proprietate evaluat: absolut, integral, al proprietarului : Statul Român în Administrarea Operativă a Consiliului Local al Municipiului Cluj Napoca.

Situația privind Cartea Funciară: Evaluatorul a avut la dispoziție Extrasul de Carte Funciară eliberat în data de 11.10.2011, anexat prezentului, din care s-au extras dalele prezentate. Conform acestuia nu sunt înscrise sarcini.

A fost evaluat dreptul de proprietate absolut/integral asupra proprietății imobiliare subiect, iar proprietatea s-a evaluat ca fiind liberă de sarcini.

Dreptul de proprietate este considerat integral, valabil, tranzacțonabil și neafectat de eventuale sarcini ori alta aspecte litigioase care pot afecta valoarea.

Identificarea proprietății conform Extrasului CF este următoarea:

< < s_ ■.

■■ !î’


ANCP1


CARTE FUNCIARA NR. 255617-C1-U16


A. Partea J. (Foeis de avere)


c*57= L'HCAtt N.-.

——tin5,’C'CiS-y-:,’>îc"iî-.i- ■•'

Nr C- es:.ti< «V :3--j?r


Unitate lndhnd^fa

Adresa: C|u)-Napocaf Strada Horea, nr. 34, etaj parter, nr. ap. 2

Părți comune: terenul, fundațiile, scările de acces la subsol d!.-> i-o*p 3 și 5. scările de acces la etaj , culoare de       in cutie , culoarele exterioare de ta etaj, Vyc-uI de la

etaj , podul, fațadele , învclituarea , coșurile de fum, racordurile principale dg apă , cânii, e-ectricitte.f gaz. metan.



B. Partea II* (Foaie de proprietate)


TVWf-.Tliț.

J7«a.


C^r? FUKZ’i/iRA N~. 2F.r? I-‘OUiS

Ci. -Ndpiilz: (ycreacE            cr ?c riști.» ?c w        ■


r. î—Ms 1


j 1 ȘtATUL KUMÂw in administrare? wfgMvă a

2 ccasiuupjr ioca/Jal Miwg^ruuF cluj napoca


/■. fzrvrri'zi c n 1Ț*Ș?£_


C. Partea III. (Foaie dc sarcini)


CA«ry ^jvcTAKA tk . ‘.'ic: > ci*j.e

! r -’;s-,b.;0ra£-'Mii’:r.',7 .. “hj 1<-»țwC3


Nu arn avu: la dispoziție avize de funcționare ale spațiului.

_______â

Pag j na 8/67


Nu am avut la dispoziție documente sau informații legate de restricții asupra dreptului de proprietate (altele decât cete prezentate); nu se cunosc investiții ale terților care să impună o defalcare a dreptul de proprietate.

  • 1.1.3 Identificarea activului evaluai. Identificare cadastrală și faptică.

Proprietatea a fost identificată cadastral în baza adresei și datelor înscrise în Extrasul CF nr. 255617-C1-U16.

Icentificarea în teren a fost realizată de evaluator Monika lacob împreună cu reprezentanta Primăriei mun.Cluj-Napuca, d-na Ștefania Cucereanu.

StV 104 -Tipuri valorii

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport de evaluare este valoarea de piață.

Raportul de evaluare a fost întocmit în vederea exprimării unei opinii privind valoarea de piață a proprietății imobiliare analizate.

Definiția valorii de piață, conform SEV 100 - Cadrul general este următoarea: "Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbatfă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât si un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere."

Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Nu s-a avut în vedere în prezentul raport nicio analiză a unei situații încadrate sau asimilate unei „vânzări forțate”, sau a unui alt tip de valoare decât cea de piață.

  • □ Modalități de plată: valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care jrmează a ti plătită, cash și integra^ în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul r.ondiți de plată deosebite [rate, leasing etej.

  • □ Moneda raportului; Conform uzanțelor, opinia finală a evaluării este prezentată în Lei si Euro; în general, piața specifică se raportează (ca tranzacții și oferte), în monedă Curo; cursul mediu de schimb utilizat pentru conversie este cursul BNR valabil la data evaluării și prezentat în sinteză.

Valoarea exprimată în prezentul raport este valabilă numai în concordanță cu ipotezele și ipotezele speciale prezentate în raport, orice element ce conduce la ncîncadrarea în acestea din urmă, impunând actualizarea lucrării.

Data evaluării

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Monika lacob împreună cu reprezentanta Primăriei mun.Cluj-Napoca - d-na Ștefania Cucereanu. în luna octombrie 2017.

Au rost ore.uale informații referitoar e la proprietate [amenajări, vecinătăți, acces, situație juridică. etc], au fost analizate documentele avute la dispoziție, primite de la solicitant, fotografiile anexate reprezintă situația de la data irspecției.

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii septembrie, începutul lunii octombrie 2017, data la care se consideră valabile ipotezele considerate și valorile exprimate de către evaluator Idata cvaluăriii.

Evaluarea a fost realizată în data de 03.10.2017.

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Documentarea real zată în cazul evaluării subiect cuprinde următoarele analize:

H Analiza documentelor primite de la solicitant/destinatar, în cazul de față de la Primăria Cluj-Napoca: documente juridice, planuri și schite, ele.

  • □ Analiza datelor preluate cu ocazia inspecției: identificare faptică, isToric utilizare, funcționalitate și întreținere proprietate, etc.

  • □ Analiza pieței specifice: analize de piață scrise și din mediul online publicate de companii specializate în analiza pielei imobiliare, evoluție piață specifică, perspective etc.

FI Analiza prețurilor și costurilor în construcții, practicate pe piață, din surse scrise și din mediul online în cazul unor monumente istorice.

Restricții documentare: nu am avut la dispoziție avizul de funcționare al spațiului (sau documente similare).

Nu am avut la dispoziție expertize tehnice actuale ale construcțiilor, sau alte documente legate de calitatea lucrărilor executate, slualii de lucrări realizate până la dala evaluării, nici documente Legate de calitatea utilităților, capacitatea acestora sau locația lor exactă.

Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea

Documente avute la dispoziție și anexate:

Documente juridice: extrase CF;

  • -  Documente topo-cadastrale: planuri și schițe [relevee proprietate);

  • -  Alte documente: -.

Date și informații preluate din surse lerțe:

Informații privind identificarea și localizarea: evaluatorul a identificat suplimentar proprietatea și pe purtatele electronice specializate de hărți și imagini din satelit pentru studierea locației, a căilor de acces și vecinătăților [a se vedea hărțile prezentate pe parcurși;

  • -   Informații privind piața specifică : informații privind oferte* de vânzări, închirieri, și altele portaluri electronice recunoscute de publicitate imobiliară la nivel local sau național: ex. <mobiliare.ro, olx.rn, piata-az.ro; portaluri electronice ale agențiilor imobiliare locale: www.edil.ro,www.weltimobiliare.ro,wvAv.olx.ro, altele la se vedea Anexa - Extras de analiza de piață);

___________________< Pag/na 70/67 Arhiva evaluatorului: Informații privind tranzacții istorice pe piața specifică, costuri, devize etc.; note telefonice de verificare a ofertelor existente pe piața specifică;

Publicații și studii de specialitate: "Revista Valoarea" - publicație periodică ANEVAR, Studii ale companiilor specializate în analiza piețelor imobiliare naționale sau internaționale [publicații tip „market research").

"Evaluarea proprietății imobiliare" - Ediția a doua canadiană. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, USA, 2004.

Concluzie privind documentarea: documentația avută la dispoziție și amploarea investigațiilor realizate se consideră a avea un grad de suficiență mediu pentru realizarea evaluării (lipsa avizelor necesare funcționării ca spațiu comercial poate afecta semnificativ valoarea de piață aferentă imobilului). Evaluarea s a realizat în ipoteza în care avizul de funcționare (și documente similare! există sau pot fi obținute.

Ipoteze și ipoteze speciale

Ipoteze generale:

La baza evaluării stau o scrie de ipoteze generale/uzuale, prezentate în cele ce urmează:

  • -  Datele avute la dispoziție și aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele avute la dispoziție și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare;

Evaluator ul a preluat dimensiunile, din documentele avute la dispoziție, acestea fiind considerate conforme cu realitatea. Nu am efectuat măsurători suplimentare. Acolo unde nu am avui La dispoziție dimensiuni ale terenurilor sau construcțiilor - a se vedea mențiuni în cadrul „ipotezelor speciale";

  • -  Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către solicitant/destinatar și au fost prezentate fără 3 se întreprinde verificări sau investigații suplimentare; dreptul de proprietate este considerat valabil și markelabil; orice diferențe între situația juridică iuată în calcul și cea „de fapt" impune invalidarea prezentului raport; evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generale de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată; opinia evaluatorului este cu referire La proprietate asa cum reiese din documentele de proprietate puse la dispoziție de client, fiind limitată exclusiv la acestea;

  • -  Nu am realizat o analiză structurală a construcției subiect, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la reprezentantul solicitantului; ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuai o inspecție neinvazivă a proprietății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcțiilor sau instalațiilor altele cecât cele care suni prin execuție aparente. Prezența unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidență ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înțeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor / construcțiilor. Evaluatorul recomanda celor preocupați de un asemenea potențial negativ să angajeze exporti tehnici care să investiyheze astfel de aspecte;

Nu arn realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanlilor. Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminanți; nu am realizat nici un fel do investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți; evaluatorul nu-și asumă niuiu responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul și obiectul prezentei evaluări au stat La baza selectării abordărilor de evaluare utilizate și a modalităților de apLicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a vaLorii în condițiile tipului valorii selectate; evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea abordărilor de evaluare utilizate au fost rezonabile în lumina faptelor ce erau disponibile la data evaLuării;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informații.e pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existenței și a altor informații de caro evaluatorul nu avea cunoștință; evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecle și de încredere, dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse La dispoziție do solicitant, fiind limitată exclusiv la acestea.

Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul prezentării în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o aLtă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fraclionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în caro o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;

  • -  Raportul de evaluare este valabil în condițiile de piață, economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica cu influența asupra aspectelor considerate în prezentul raport de evaluare, concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea;

  • -   Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valuii, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris și prealahil al evaluatorului;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie *n instanță relativ la proprietatea evaluată.

Alte ipoteze generale ale evaluării:

Proprietatea a fost evaluată și considerată ca fiind liberă de sarcini. A fost estimata valoarea întregului drept de proprietate în ipoteza în care el este valabiL. tranzacționali și neafcctat de sarcini sau alte aspecte litigioase care pot afecta valoarea. Orice diferență între situația Luată în calcul de evaluator și ce3 prezenta'.ă solicitantului impjne rcanalizarca lucrării.

  • -  Valorile exprimate sunt valabile la dala evaluării, prezentată în raport. Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport.

Prin utilizarea raportului solicitantul/cestinatarul își asumă informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorului și ipotezele de evaluare;

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și solicitanl/destinatar. Acest raport do evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

  • -  Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

Ipoteze speciale:

Proprietatea s-a evaluat în ipoteza de proprietate neavizată, neavând la dispoziție niciun fel de autorizație de funcționare, avize sau alte documente necesare (inclusiv pentru spațiu ce alimentație publică), dar îr ipoteza în care aceste documente se pot obține fără nici o problemă.

  • -  Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnică a imobilului evaluat este inferioară. Nu am avut ia dispoziție o expertiză tehnică din care să putem deduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii spațiului într-o stare tehnică adecvată posibilității de a obține aviz de funcționare ca și proprietate comercială; în cadrul raportului, investițiile de adecvare au fost estimate de noi în baza cataloagelor de costuri avute la dispoziție.

  • -  Evaluarea s-a realizat în .poteza în care proprietatea ru este grevată de sarcini (juridice și/sau contractuale).

  • -  Suprafața utilă de 41,96 mp din extrasul CF cuprinde și suorafața pivniței de 7,04 mp

Utilizarea ca proprietate comercială este cea mai adecvată și maxim productivă, dar necesită investiții importante.

Există riscul unui timp de expunere pe piață în vederea vânzării relativ mare (proprietatea având o valoare de piața ridicată pe mp. care se adresează unui segment de potențiali cumpărători cu pu’.ere financiară relativ mare, interesați de deschiderea unei afaceri, segment mai puțir numeros pe piață]. De asemenea, este necesar a se efectua un marketing adecvat, acesta putând reduce semnificativ durata expunerii pe piață în vederea vânzării.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare este confidențial, destinai numai scopului precizat și numai pentru uzul utilizatorilor desemnați menționați la capitolul aferent ("Identificarea clientului și ai utilizatorilor desemnați").

Prezentul raport este confidențial și nu poate fi transmis terților (alții decât utilizatorii desemnați) fără acordul scris și prealabil al evaluatorului

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia, y,

Nici prezentul raport, nici părți alo sale nu trebuie publicate sau medializate fără acordul prealabil al evaluatorului; nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.

Declararea conformității evaluării cu SEV

Declarăm prin prezenta conformitatea evaluării cu Standardele de Evaluare în vigoare, aooptate și recomandate de ANEVAR (Asociația Națională a Fvaluatorilor din România), respectiv a raponului de evaluare întocmit de noi, SC NEOCONSULT VALUATION SRL -membru corporativ ANEVAR, ca evaluare obiectivă și imparțiala, ca evaluator independent, fără a avea nicio Legătură sau implicare importantă cu subiectul evaluării sau cu partea care a solicitat evaluarea și nici cu ceilalți utilizatori desemnați ai evaluării, deținând competența necesară efectuării evaluării. Nu au existat devieri de la standarde.

i Standarde utilizate.-

  • a) Standarde generale: SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadru general). SEV 101 - Termenii de referință a evaluării (IVS 101), SEV 102 - Implementare (IVS 102), SEV 103 - Raportare ( VS 103), SEV 104- Tipuri ale valorii;

  • b) Standarde pentru active - bunuri imobile: SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230). GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile;

  • c) Glosar 2017.

Descrierea raportului

Prin tema comenzii/solicitării nu s-au specificat cerințe speciale cu privire la forma raportului de evaluare ce trebuie îrtocmit pentru proprietatea subiect. In acest context, prezentul raport s-a întocmit în conformitate cu specificațiile din SEV 103 - ..Raportare”, convenit în prealabil cu solicitantul, astfel încât rapertut de evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării. Nu există excluderi de la cerințele standardului SEV 103 - “Raportare".

Menlinuni privitoare la obligațiile solicitantului.- au fost stipulate în contract obligații minimale necesare pentru solicitant legate de informațiile și documentele puse la dispoziția evaluatorului cât și legate do utilizarea raportului, și anume:

Z Să furnizeze informațiile aferente proprietății în format de baza de cate;

J Să asigure inspecția nelimitată (juridic, fizic, etcl și în bune condiții (da securitate și protecție a muncii] necesare vizualizării și identificării proprietății supuse evaluării (și după caz, a vecinătăților si a ailor active care pot influența valoarea);

S Sâ asigure prezența La inspecție și însoțirea evaluatorului de către persoane cunoscătoare ale proprietății, care să-și însușească identificarea acesteia;

/ Să pună la dispoziția evaluatorului :oate datele (documentațiile) necesare cu privire la situația tehnică, urbanistică, economică, juridică, dc mediu și fiscală actuală și reală a proprietății (documente a căror veridicitate acesta și-o asumă);

Sa informeze evaluatorul despre orice litigii, restricții, limitări/inccrtitudini Legislative, urbanistice, juridice, tehnice, de mediu sau de altă natură cunoscute .'care rcstrâng/limitează dreptul de proprietate sau vandabilitatea acestuia);


s Să indice corect și complet dreptul de proprietate asupra proprietății evaluate, precum și caracteristicile tehnico funcționale ale acesteia:

S Să permită efectuarea de fotografii sau înregistrări video aferente bunurilor evaluate, a celorlalte învecinate lor, a celor atașate lor și a celor care au influență asupra lor, atât din exteriorul proprietății cât și din interiorul acesteia și să consimtă transmiterea/cuprindorea acestora în raportul de evaluare;

S Prin utilizarea raportului (opiniei și celui lalte date conținute în acesta), clientul/heneficiarul își însușește toate cele menționate de evaluator ca fiind declarate de (sau având ca sursă) clientul/beneficiai ui.

J Să nu utilizeze lucrarea în alte scopuri decât cel în care a fost solicitată.

■S Să transmită. în scris, eventualele instrucțiuni de lucru și ipoteze speciale de evaluare, în caz contrar evaluatorul utilizând ipotezele considerate normale speței, proprietății si celorlalte clemente specifice de la data evaluării.

Abordări în evaluare. Raționament

în cazul de față. în urma analizei caracteristicilor proprietății evaluate și a pieței, precum și a informațiilor identificate la nivelul acestora, s-au utilizat abordarea prin piață, și abordarea prin venit, opinia finală fiind exprimată în concordanță cu rezultatele obținute prin abordarea prin venit - selectată de evaluator în cazul de față ca având cel mai marc grad de încredere și care conduce la exprimarea valorii de piața celei mai probabile, existând informații suficiente pe piața specifică privind închirieri de proprietăți comparabile și asimilabile cu cea evaluată.

2 PREZENTAREA DATELOR

Situația / Identificarea / Descrierea juridică / Istoricul proprietății

Proprietatea imobiliară, obiect al evaluării, este de tipul: "spațiu comercial" situat la parterul imobilului colectiv tip S+P+1E, cu caracter mixt, comercial și rezidențial, descrisă conform CF și documenle puse la dispoziția evaluatorului și anexate, după cum urmează:

Unitate jndrYîduats


Adrese»: Clvj-Napccw, Strada Hu»ea, nj. 3«_. etaj paitei, >ir. ap. 2

Partl comune: tercmut, fundațiile . scării ecces U «.ubsol din corp 3 $i 5. scarilis de acces 13 etaj < culoare de acces in curte , culoarele exterioare ds la etaj , tvc-ui d<? la *aL.r_-P?dul-’ fi^dc,c ' '"Velitoarea, coșurile de fum, rncurdurile principale dc apa . catul.

Apartamentul nr.2, compus : 1 salon, 1 bucătărie. 1 pivniță. c.u suprafața utilă de 41.96 mp, cu părți indivize comune înscrise în c.f. colectiv nr. 124025, cu cotă din părțile indivize comune 3,38/100.

Dreptul de proprietate evaluat: absolut, integral, al proprietarilor Statul Român în Administrarea Operativă a Consiliului Local al Municipiului Cluj Napoca.

Situația privind Car tea Funciară: evaluatorul a avut la dispoziție Extrasul de Carte Funciară eliberat în luna octombrie 2011. anexat prezentului, din care s-au extras datele prezentate în cadrul lucrării.

Proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini (juridice și/sau contractualei.

A fost estimata valoarea întregului drept de proprietate asupra proprietății,-în ipoteza în care el csre valabil, tranzacționali și neafcctat de sarcini sau alte aspecte litiguase alic asoecte lit gioase care pot afecta valoarea.

Proprietatea a fost identificată cadastral în baza adresei și datelor înscrise în Fxtrasul CF nr.255617-C1-U16.

Identificarea în teren a fost realizată de evaluator Monika lacob împreună d-na Ștefama Cuccrearu - reprezentanta Primăriei mun.Cluj-Napoca.

Descrierea zonei de amplasare și a proprietății

Proprietatea evaluată este situată în Municipiul Cluj-Napoca, pe strada Horea - zona centrală și semicentrală.

Cluj-Napoca este capitala județului Cluj, al 7-lea județ din țară după numărul dc locuitori. Crasul Cluj este situat în Podișul Transilvan, pe văile râurilor Someșul Mic și Nacăș are o suprafață de 179,5 kmp fiind un important punct de legătură între granița de vest și de nord-vest a țării cu centrul și estul țării, prin drumurile naționale și europene care trec pe aici, calea ferată și aeroportul municipiului. Aeroportul Cluj este în prezent aeroporl

internațional, având legături de zbor cu mai multe orașe europene. Conform datelor statistice populația municipiului este de cca. 333.000 locuitori reprezentând 45.9 % din populația județului și 66.5% din totalul celei urbane. Din punct de vedere economic, Cluj-Napoca este cel mai dezvoltat oraș al județului și al Transilvaniei.


RlopHor

- . • ••»/» -


A« ’ d reî

M’Jresa r,u


Mânăstur "■


Centrul reprezintă principala zona culturala, financiara si adrrnri&-.rativa a muridpiulti y include atat cocstnji.-tii no», cai si vechi, cu destinație muia. frnd delirritat de si iada Caii Ferate y râul Sorr.es la rord. strada Pitești s rau Someș a est. strada B.P Hasdeu si strada Avram lancu la sud. strada Horea, strada Uzinei Eledrice si strada Louis Pasteur la vest O.le mai importante artere di; emulație sunt bulevardul 21 Decembrie 1999, Calea Dorobanților. Piața Avram lancu. strada Mninorancunului. Calea Moților, strada Emil v si Prara i irim

Densrficarea zonei centrale s-a realizat pnn rumeroase construcții cu destinații runde Zonele rezidenlialE ultracentrale includ zuria Parcului Central, centri/ vechi, piața Cipanu. piața Stelan cel Marc.

5t)rsa:ht(n://www.primariachJ!napoca.ro/userfiles/fi(es/Brosura imobiliara Cluț-Napoca %202014%281%29.pdf

Zora în care este-situată proprietatea imobiliară evaluată este mixta comercial -rezidențială.

Locația și dispunerea proprietății evaluate este favorabilă pentru utilizare comerciala fiind amplasata cu deschioere la str.Horea.



Distanța față de proprietăți complementare este mică.

Localizarea proprietății ta nivelul municipiului și a zonei este prezentată duoa cum

urmează:

1

<•.

, . ■' ■ 1

f

•î                1

1

*■

i

i

...

1

I-»O W Mrt: /

Descrierea amplasamentului

Proprietatea evaluată este amplasata înlr-u zonă semicenlrală a mun. Cluj-Napoca, cu acces rapid si facil. Este localizat la intersecția dintre Strada Horea și Strada Cloșca, o zonă cu spații comerciale la parter și locuințe în clădiri vechi, zona mixtă.

Spațiul este localizat la parterul jnui imobil tip P-» IE.

Strada Horea este una dintre cele mai vechi și mai cunoscute străzi d:n Cluj-Napoca, cu o vechime de câteva sute de ani.

Strada pe care o cunoaștem az sub numele de Strada Horea a tost realizata la sfârșitul secolului XIX și începutul secolului XX prin unificarea străzii Evreiască IZsidc utca) și a străzii Mari (Nagy utca] și a purtat inițial numele de strada Franz Joseph ITerenc Jozsef).

De-a Lungul timpului, aceasta și-a schimbat de mai multe ori denumirea, în funcție de perioadele socio-politice prin care a trecut România. Astfel, în perioada celui de al ll-lea Război Mondial strada Franz Joseph a devenit strada Horty M klos, cupă numele liderului fascist maghiar, denumire care și-a păstral-o până în perioada comunistă, când revine la denumirea inițială. După anul 1989 aceasta capotă dcrumirea de strada Horea.

Pe această strada au tost construite, la sfârșitul secolului XIX și începutul secolului XX rnai multe palate, care pot și admirate și în prezent.

Vecinătățile imediate sunt alte imobile cu regim similar de înălțime.

în zonă sunt amplasate preponderent monumente istorice, imobile tip vilă cu curte comună cu regim mediu de înălțime P + E. Accesul este facil iar mijloacele de transport în conuri sunt la distanță mică.

Straca la care are acces proprietatea este sistematizată, utilitățile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: apă - canalizare, energie electrică, gaz metan, telefonie, TV cablu, Internet.

Str.Horea este asfaltată - iar accesuL se realizează doar pielonal pe porțiunea unde se află imobilul, posibilitățile de parcare din imediata apropiere a spațiului evaluat fiind restrânse.

Descr ierea accesului auto și pielonal

Acces: Proprietatea are un acces p;etonal direct funcțional din strada Horea și un acces din spate, printr-un gang comun tuturor apartamentelor din clădire, cu acces din curte.

Spațiul analizat dispune de un front direct la str. Horea, dar accesul în interiorul curții se poate realiza și cu mașina, fapt ce constituie un avantaj în raport cu proprietățile cu profil similar.

Parcarea se poate realiza în fala clădirii pe locuri de parcare publice sau în curte.

Strada Horea este asfaltată, sistematizată, cu utilități complete. Stația mijloacelor de transport este la distanță mică.

Utilități

Utilitățile edilitare aferente zonei sunt: apă. canalizare, energie electrică, gaz metan.

Utilități pe amplasament și de care dispune imobilul colectiv: apă, canalizare, energie electrică, ga/, metan. Utilităti de care dispune proprietatea subiect; apă, canalizare, energie electrică, gaz. Utilitățile sunt nefuncționale la data inspecției.

Caracteristici urbanistice. Autorizații, avize și acorduri

Imobil cu funcțiuni mixte - spatii comerciale la parter, locuințe la etaj.

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o necontormitate. descrisă și luată în considerare în prezentul raport.

Opinia evaluatorului privind valoarea de piață a proprietății subiect este condiționată de posibilitatea de obținere a avizelor/acordurilcr necesare utilizării spațiului ca și proprietate comercială.

Descrierea construcțiilor și amenajărilor. Suprafețele proprietății evaluate

Apartamentul nr.2 la parter compus din: 1 salon, 1 bucătărie, 1 pivniță, suprafață utilă 41.96 mp. din care spațiul comercial are suprafața utilă de 34.92 mp și pivnița are suprafața utilă de 7,04 mp Iconform planurilor atașate), cu cote părți indivize comune 3,38/100, înscrise în CF colectiv nr. 124025.                                                                     /

Proprietatea este înscrisă în cartea funciară individuală 255617-C1-U16. Cluj-Napoca, număr topografic 9882/2/11. Cotele părți indivize aferente sunt înscrise în CF colectiva 124025 din Cluj-Napoca.

_a dala inspecției evaluatorul a constatat următoarele :

  • > spațiul evaluat are destinația de spațiu comercial

  • > spațiul necesită renovare, la data inspecției nu era utilizat

Proprietatea imobiliară evaluată este amplasată la parterul unei construcții cu regimul de înălțime S+P+1E.

Descriere constructivă a spațiului evaluat:

  • -   Infrastructură: fundații continui din piatră;

  • -  Structură: zidăria La parter și etaj este din cărămidă; planșeele peste subsol și parter sunt din profite metalice și bolțișcare de cărămidă; planșeul peste etaj este din lemn, șarpantă este din lemn cu învelitoare din ț-glă.

  • -  LJșa de acces în imobil este din lemn cu geam normal - stare tehnică nesalisfăcătoare

  • -  Finisaj exterior: tencuieli drișcuite si zugrăveli simple.

  • -  Finisaje interioare:

o Pardoseli:

  • ■  Gresie în stare degradată

r> Pereți:

  • ■  Tencuiți și glotuili și placați cu faianță : stare tehnică satisfăcătoare o Instalații:

  • ■  Electrice: complete, stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  Apă: stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  Canalizare: stare tehnică satisfăcătoare

  • ■  încălzire: prin sobe de teracotă nefuncționala la data evaluării

  • ■  Ventilație: nu există

  • ■  Climatizare: nu există

o Obecte sanitare: nu există la data inspecției

Conform celor constatate cu ocazia inspecției, starea tehnică a imobilului evaluat este inferioară. Nu am avut la dispoziție o expertiză tehnică din care să pulem deduce informații cu privire la investițiile necesare aducerii clădirii într-o stare tehnică adecvată: în cadrul raportului, investițiile oc adecvare au fost estimate de noi în baza cataloagelor de costuri avute La dispoziție.

Prezentăm în continuare necesarul de investit astfel încât întreg spațiul să fie adus la o stare tehnică optimă:

v' Recondiționarea pereților interiori

J Amenajarea unor instalații de încălzire

/ Amenajarea unui grup sanitar

3 ANALIZA DE PIAȚA

Generalități

0 piața este un mediu în care se tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători si vânzători, printr-jn mecanism ol prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, precum și la propria ei înțelegere a utilității relative a bunurilor sau serviciilor și La nevoile și dorințele individuale.

Termenul analiză de piața este folosit în general în economie, dar are un înțeles specific in domeniul evaluărilor. Pentru evaluatori, analiza de piață reprezintă identificarea și studiul de piață pentru un anumit bun economic sau serviciu. Evaluatorii iau în considerare analiza de piață pe două nivele: din punct oe vedere al pieței largi, fără ca o anumită proprietate să reprezinte obiectul de studiu și din punct de vedere al pieței în care o anumită proprietate concurează.

în procesul de evaluare, evaluatorul discută cu mai mulți participanți pe piață în timpul procesului de colectare a datelor. Sursele cheie sunt astfel implicate, sau este probabil să fie implicate, în tranzacția proprietății evaluate sau a altor proprietăți care pot fi folosite credibil pentru comparații; alte surse pot oferi doar informații generale privind economia locală. Atunci când o astfel de investigație ajută evaluatorul să descopere participanți: pe piață cei mai importanți, de pe piața Luată ca întreg, evaluatorul este implicat în analiza de piață pentru evaluare.

Analiza de piață investighează relațiile dintre cerere și oferta competitivă a proprietății imobiliare într o piață definită.

Analiza de piață oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a unei proprietăți. Astfel de studii pot determina strategiile cheie de marketing în cazul unei proprietăți existente sau propuse, pot determina caracteristicile așteptate ale unei dezvoltări propuse sau pot face estimări asupra segmentului din piață pe care este probabil ca proprietatea să ÎL atiagă și asupra ratei sale probabile de absorbție.

în sensul său cel mai larg, analiza de piață oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea abordărilor de evaluare. ISuplimentar, a se vedea Anexa - Extras din Analiza de Piață).

Piața imobiliară

0 piață imobiliară reprezintă un crup de indivizi sau firme care suni în contact unul cu celălall cu scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Nu este necesar ca fiecare participant să fie în contact cu toți ceilalți participanți. o persoană sau o firmă este parte a pieței dacă acea persoană sau firmă se afla în contact cu un alt participant pe piață.

Participanții de pe această piața schimbă, transferă drepturi de proprietate asupra bunurilor ce le dețin.

Activitatea pieței: gradul de activitate pe orice piață va fluclua. Deși ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activității pieței, pe o perioadă lunga de timp, pe multe piețe vor exista perioade în care activitatea este semnificativ mai intensa sau mai redusă față de nivelul normal. Nivelul ile de activitate pot fi exprimate numai in termeni relativi, de exemplu, piața este mai activa sau mai puțin activă față de cum a fost aceasta La o dată anterioară. Nu există o linie do demarcație clar definită între o piață activă și o piață inactivă.

Când cererea este mai mare decât oferta, se așteaptă ca prețurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piață a mai multor vânzători și, deci, o creștere a activității pieței. Contrariul este cazul când cererea este mică și prețurile scad. Totuși, existența unor niveluri diferite ale activității pieței este mai degrabă un răspuns la modificarea prețurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacțiile pot avea loc si au loc pe piețe care. în mod curent, sunt mai puțin active decât este normal, dar

există și posibilitatea ca potențialii cumpărători să vizeze un preț pentru care ar fi dispuși să intre pe piață.

Totuși, informațiile despre prețurile de pe o piață inactivă pot fi o dovadă a valorii de piață. înlr-o perioadă de scădere a prețurilor este posibiL să se observe atât o diminuare a nivelurilor activității pieței, cât și o creștere a vânzărilor care pol fi consideiate „forțate". De asemenea, pe piețele în declin există vânzători care nj acționează sub constrânqerea de a vinde și. a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna ignorarea realităților pieței.

Parlicipanții de pe piață: referințele din SlV ta participanții de pe piață sunt făcute la ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entități care sunt implicate în tranzacțiile curente sau care intenționează să intre într-o tranzacție cu un anumit tip de activ. Hotărârea de a comercializa și orice puncte de vedere atribuite parlicipanților de pe piață sunt cele specifice acelor cumpărători și vânzători, sau cumpărătorilor și vânzătorilor potențiali, activi pe o piață la data evaluării și nu cele specifee unor □ 1 urnite persoane sau entități.

în efectuarea unei evaluări bazate pe date de piață, circumstanțele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui anumit curi’părător potențial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât și cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entități ipotetice care au atributele unui participant •. tipic de pe piață.

Piețele imobiliare nu sunt eficiente, din cauza și a inexistenței standardizării produsului și a timpului necesar producerii lui și este dificil să se previzioneze precis comportamentul acestor piețe. în această situație, evaluatorii își îndreaptă atenția către motivația, atitudinile și interacțiunea parlicipanților pe piață, în măsura în care ei răspund caracteristicilor particulare ale proprietății imohiliare și influențelor externe ce afectează valoarea.

Definirea, segmentarea și delimitarea pieței proprietăților imobiLiare reprezintă proceduri fundamentale ale analizei de piață. în general, referințele la piață din ShV vizează piața pe care se schimba în mod normal activul sau datoria supuse evaluării, la data evaluării, și la care au acces cei mai mulți participanți de pe piață, inclusiv proprietarul curent.

Definirea pieței specifice

Analiza de piață aplicată unei proprietăți specifice are o importanță deosebită în procesul de evaluare și nu trebuie confundată cu analiza generala de piață sau cu alte studii similare.

în cazul evaluării unei anumite proprietăți, analiza du piață trebuie sa arate modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului parlicipanților de pe piață, evaluatorul poate stabili reiațiile între cerere și oferta, poate investiga motivația pentru prețurile plătite și pentru prețurile acceptate și poate stabili atitudinile de piață privind tendințele curente și schimbările anticipate. în cazul în care condițiile de piață curente nu indică o cerere adecvată pentru dezvoltarea propusa, analiza de piață puate identifica momentul în timp în caro cererea adecvată pentru respectivul proiect este probabil să apară. Astfel, analiza de piața ajută evaluatorul să prevadă momentul potrivit în timp pentru construcția propusă precum și cererea anticipată pe n anumită perioadă de timp.

Activitățile fiecărui participant pe piața imobiliară se concentrează pe o proprietate imobiliară și pe serviciile pe care aceasta Ic oferă. Astfel, delimitarea produsului diferențiază proprietatea în cauză și proprietățile competitive de alte tipuri de proprietate, pe baza atributelor sau caracteristicilor lor. Un segment al pieței este delimitat prin identificarea participanIilor pe piață cel mai probabil implicați în tranzacții care au ca obiect proprietatea imobiliara în cauză și tipul de proprietate imobiliară, precum și tipul de servicii oferite. Delimitarea proprietății cuprinde atât proprietatea resoectivă, cât și proprietățile competitive și complementare.

Astfel, analiza de piață combină segmentarea și delimitarea proprietății.

Având în vedere caracteristicile tehnicc-funcționale ale imobilului analizat, piața specifică este reprezentată de proprietăți comerciale neavizate, situate în clădiri vechi, de dimensiune mică, situate in zona centrală și semicentrală a municipiului Cluj-Napoca.

în concluzie, pentru proprietatea evaluată, piața imobiliară specifică este:

J proprietăți comerciale neavizate

S proprietăți de dimensiune mică (sub 50 mp)

proprietăți situate în clădiri vechi din zona centrală și semicentrală a municipiului Cluj-Napoca;

v' construcții edificate în anii 1900-1970:

Cererea

Cererea reflectă nevoile, cerințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii este concentrată asupra identificării potențialilor utilizatori ai proprietății respective - ex. cumpărătorii, chiriașii sau clienții pe care îi va atrage. în cazul fiecărui tip specific de proprietate, analiza cererii este orientală «asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliară îlofeiă.

Pentru piața spațiilor comerciale, factorii importanți in analiza cererii sunt în general: Potențialul comercial din zona, Populația din aria pieței - mărimea și numărul, rata de creștere și descreștere, compoziția și distribuția conform vârstei; venitul [pe gospodărie și individ); tipul de angajare și rata șomajului; procentajul de proprietari și chiriași; aprecieri financiare, precum nivelul economiilor și condițiile de împrumut (de ex. rata dobânzii în cazul ipotecilor, punctele controversate, ratele de credit-valoare); planul urbanistic și direcțiile de creștere și dezvoltare ale orașului; factori ce afectează atractivitatea fizică a cartierului sau zonei (de ex. climatul, topografia, canalizarea, solul, precum și barierele naturale sau artificiale); sistemul local de impozitare și administrația, valorile de impozitare, taxele și impoziteLe speciale; disponibilitatea facilităților și serviciilor comunitare (instituții culturale, facilități educaționale, facilități sanitare și medicale, poliție, etc).

Cerere solvabilă medie pe piața specifică potențialii-cumpărători interesați de achiziția unei astfel de proprietăți sunt persoane sau entități cu putere financ.ară relativ mare.

  • □ Cererea pentru acest tip de proprietate este manifestată în principal din partea unor investitori cu venituri medii sau mari, care doresc o proprietate în zona centrala al mun.Cluj-Napoca. cu potențial de utilizare comercială, în vederea deschiderii unei afaceri.

  • □ In cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea mai testată pentru proprietăți comerciale asemănătoare. Această cerere se menține în prezent la un nivel mediu, cu o ușoară dinamizare în ultimii 2 ani.

Oferta competitivă

Ofert-a se referă la producția și la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru analizarea ofertei, evaluatorul trebuie să alcătuiască un inventar al proprietăților care intră în competiție cu proprietatea în cauză. Proprietățile competitive cuprind pe ceLe deja existente, unitățile aflate în construcție care vor intra pe piața, precum și cele aflate în stadiu de proiect. Trebuie acordată atenție atunci când sc face analiza și interpretarea datelor privind proiectele propuse sau anunțate, deoarece unele dintre acestea este posibil să nu mai fie construite în cele din urmă.

Factorii cheie luați în considerare, în vederea analizării ofertei privind proprietățile aflate în competiție, sunt în general: cantitatea și calitatea proprietăților competitive de pe piață (stocul disponibil); volumul noilor construcții (competitive și complementare) - proiecte autorizate de construire aflate în derulare; prețul si disponibilitatea terenului liber (ncocupat); costurile de ________________53

Pagina 23/'67

construcție și dezvoltare; proprietățile oferite aflate pe piață (ex.stente și nou construitei; ocuparea de către proprietari față de ocuparea de către chiriași; cauzele și numărul locurilor neocupate; conversia spre utilizări alternative: condițiile și circumstanțele economice speciale; disponibilitatea de împrumuturi și finanțări pentru construcție; impactul reglementărilor locale privind zonarea și a altor reglementări privind volumul și costurile construcțiilor.

In cazul proprietății evaluate, oferta de proprietăți comparabile și asimilabile este limilală. în piață existând expuse la vânzare un număr restrâns de proprietăți cu profil comercial, cu suprafață foarte mică. într-o stare tehnică infer ioară [ce necesită investiții de adecvare semnificative din punct de vedere financiari

In analiza de piață s-au luat în calcul acele proprietăți comparabile care au o suprafața utilă mică, și se află în zona ultracentrala al mun.Cluj-Napuca.

Detalii suplimentare se regăsesc în Anexa - Extras din Analiza de Piață.

Echilibrul pieței

Din cauza diferitelnr imperfecțiuni, piețele funcționează rareori perfect, cu un echiLibru constant între ofertă și cerere și cu un nivel constant de activitate. Imperfecțiunile obișnuite ale pieței se referă Iu fluctuații ale ofertei, la creșteri sau diminuări bruște ale cererii sau la asimetria informațiilor deținute de participanții de pe piață. Deoarece participanții de pe piață reacționează la aceste imperfecțiuni este posibil, la un moment dat, ca o piață să se adapteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. 0 evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil preț de piață trebuie să refiecle condițiile de pe piața relevantă, existente La data evaluării, și nu un preț corectat sau atenuat, bazat pe o presupusă refacere a echilibrului.

Pe o perioadă scurtă de timp, oferta de proprietăți imobiliare este relativ fixă și prețurile sunt corespunzătoare cererii. în cazul în care cererea este neobișnuit de mare, prețurile și chiriile vor începe să crească înainte să înceapă construcția unor noi construcții. Finalizarea construirii unei clădiri poate rămâne în mod considerabil în urma schimbării tendinței cererii. Astfel, pe o perioada scurtă ce timp, piața se caracterizează prin dezechilibru.

Teoretic, oferta și cererea de proprietăți imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioada lungă de timp. Totuși, acesl punct de echilibru este rar alias. Chiar și atunci când pare evidentă existența unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflate în construcție la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. 0 cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un cezechilibr u și mai marc. 0 scădere a cererii pcate, de asemenea, apărea în oerioada construirii unor nor unități imobiliare, mărind și mai mult surplusul.

în prezent, piața imobiliară specifică la nivelul proprietății este în relativ echilibru.

în ultimii ani, pe piața spatiilor comerciale s-a constatat o scădere a prețurilor de tranzacționare și a numărului de tranzacții, scădere influențată de situația economica dificilă care s-a reflectat pe toată piața imobiliară. La nivelul municipiului Cluj-Napoca. din cursul anului 2015 și până în orezent, s-a constatat o ușoară dinamizare și creștere a numărului de tranzacții și a prețurilor și pe segmentul spațiilor comerciale Icreșterilc importante ale prețurilor s au consemnat mai ales pe piața proprietăților rezidențiale).

Fiind o proprietate cu profil comercial, în piața specifică numărul de tranzacții de închiriere îl depășește pe col al tranzacțiilor de vânzare.

intervalul de valori în care se regăsește chiria unitară pentru spații similare este următorul.-

1 Ce dispun de suprafață mică, situate în clădiri vechi din zona centrată și semicentrală a mun. Cluj-Napoca, ce pr ezintă o stare tehnica inferioară, dar care pot obține avize de funcționare

S Proprietăți comerciale: 12-25 eur/mpîn funcție de nivelul dc finisare disponibil, suprafață, expunere stradală și zonă

Intervalul de valori în care se regăsesc cotațiile unitare pentru imobile cu profil similar este:

/ 1.500 - 3.000 de euro/mp în funcție de starea tehnică a clădirii, suprafață, gradul de finisar e și starea tehnică a instalațiilor

Detalii suplimentare se regăsesc în Anexa - Fxtras din Analiza de Piață, în care s-au făcut selecții relevante cu priv re la oferte competitive - selecție cu comparabilitate corespunzătoare.

A ANALIZA DATELOR

Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare - CM8U - reprezintă alternativă dc utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor dc evaluare în capitolele următoare ale lucrăm.

Cea mai bună utilizare - este definilă ca ..cea mai probabilă utilizare a proprietății care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal și fezabită financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate"

Cea mai hună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

x cea mai bună utilizare a terenului liber

> cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

o permisibilă Legal

o posibila fizic

o tezabilă financiar

o maxim productivă

Aceste criterii trebuiesc urmărite cu strictețe în cazul unei investiții imobiliare.

Conform analizei noastre, momentan singura alternativă dc utilizare a spațiului evaluat este de spațiu comercial.

Utilizarea ca proprietate comercială este cea mai adecvată, fezabilă financiar și maxim productivă, dar necesită investiții cu condiția să se respecte conservarea eLemcntelor de stil arhitectonic protejate, deci posibilă fizic și permisibilă legal cu anumite condiții.

Evaluarea proprietății

Pentru proprietatea evaluată, ținând eoni de caracteristicile acesteia precum și de cantitatea și credibilitatea informațiilor existente pe piața specifică, s-au selectat și aplicai 2 abordări de evaluare, și anume abordarea prin piață și abordarea prin venit. Abordarea prin cost nu a fost aplicată, nefiind relevantă în cazul proprietăților pentru care terenul aferent este deținut în cote părți indivize.

4.1.1 Abordarea prin piață

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc.

Prima etapă a acestei abordări este obținerea prețurilor activelor identice sau similare care au fost tranzocționate recent pe piață.

Dacă există puține tranzacții recente, poate fi util să se ia în considerare și prețurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanta acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Poate fi necesar ca prețul altor tranzacții să fie ajustat pentru a reflecta orice diferențe între tranzacția reală și tipul valorii și orice ipoteze care urmează să fio adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista și diferențe între caracteristicile juridice, economice suu fizice ale activelor din alte tranzacții față de cele ale activului evaluat.

Drepturile asupra proprietății imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul și construcțiile, de care este atașat dreptul asupra proprietății imobiliare supus evaluării, au caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacționeaza pe piață, localizarea va fi diferită. în pofida acestui deosebiri, abordarea prin piață seaplică, în mod uzual, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare.

Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul altor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent tranzacționale sau care pot fi disponibile pe piață, este normal să se adopte un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație, care se utilizează frecvent, rezultă din analiza prețurilor de vânzare prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire.

Un criteriu de comparație este util numai atunci când este selectat în mod judicios și este aplicat proprietății subiect și o-oprietăților comparabile în fiecare analiză. în măsura în care este posibil, orice criteriu de comparație utilizat sr trebui să fie cel care se utilizează în mod obișnuit de către participantă de pe piața relevantă.

în general, trebuie luate în considerare diferențele dintre următoarele elemente; dreptul care oferă

: dovada despre preț și dreptul asupra proprietății supus evaluării; localizările respective; calitatea sau vârsta și specificațiile construcțiilor; utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară; situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valuiii solicitat; data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării solicitată.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață eslc aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu suni afectate de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte car e mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau li procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare.

Dacă nu există suficiente informații despre trarzacții recente cu proprietăți comparabile se pot j utiliza informații privind oferte de proprietăți similaie disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

aj tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor;

b) tehnicile calitative; analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri.

Analiza pi ețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. în abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările accesare în funcție de elementele de comparație.

în abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imedi3t după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, comporienteLe non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiaLă din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.

Pentru a stabili valoarea de piață a proprietății evaluate s-a procedat la un studiu de piață în general la nivelul zonei și în special în zona de amplasare a imubilului subiect. Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea ajustărilor de comparație prezentate au urmărit (cuantificarea pentru ajustare) eLemcntele de comparație.

*    ••*.   '* v’                “î

Sursele de informații pentru imobilele ce comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la instituțiile și persoanele direct implicate în tranzacții.

ParticuLarităti metodologice:

  • □ Au fost selectate comparabile spații comerciale cu destinație asemănătoare, situate în zona dc amplasare a proprietății evaluate și zone asimilabile;

  • □ Fiind □ proprietate cu supiafață mică, este dificil de găsit proprietăți comparabile similare și relevante

  • □ A fost selectat un număr dc oferte din care s-au utilizat ca și comparabile cele mai asemănătoare cu proprietatea subiect;

Proprietățile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Ixr <n

Crticri il diwiiti o> c-MȚipcrațitt

Creții ti *?iă ă.

Prr.

Klo atl oainp»’JWe wnw*,»

*• ?

'■ ■ -.1 _ - > . ■

/ 1

•! 3

- •• x .

" ’S -

n

i .'irol

$ri

>I‘WV

V7.0W

«<M»0

Ticul CMnw*IM

t>l«14

ilciB

«1*4

vin l«

H-iU

i

&•«;><>'|«-fii'l4 i

VltyM

mr^rel

■rJ.'ți«4

irtoyral

inovai

ineont

‘■-«•-HimK      K*.

«m *\r:

5»n».w

jml.ii-*

<•

CiV-dniJ-'v.» vili

njmniv

IU4 !*•/.«

uxrov

•vrt’OSI naprtcnlnn.

•■h-lliiHb                  dq.rf

•;n

1414

IJiâ

MN

1^4

*

Qmf Jll v pMtl

p-f.-.lll

WWU

pvxwlf

^ire»

Mu;         m

ni 5*    •

îlq              4lf«l

M«iKk-orOirr<;ln

'*.ii««N4p;rac{fmi

?! <C ar jli.niel.’Hta H’va:

f.ii'-Napcca. tfirt-.4*io<

Oui

f roilor

Lv

w;n>»4MiaiK«u

<*Jtn-NH|vCU

Vi i < 3rm:ni>>B>țd N'.-i

<li/-Nrp-.’. mr.xc’trrl

T*r* R-rtf Er**l4'r

...........

E<-pjr.—ru .tutu airr»

d*

Muiaatftft :tr**

d>

dA

«u

.Im

l«p>nar»             .fi- raia

4;pW»r«

inimii

noimi

r«> r»J.

it«« mU

ricmd

ncnn?i

fl

arvUiialmf 1 vtdinit

>*.

ap>uc if7u

JI.O)

rt; 1170

170

iran.crtr l»70

nu»,» iV t?70

Flntvț

iil«iMX’.n«e>iA r^ro.Mtu

mt«it

rmili

rmilKG.

mad-

■iiukarc wcwdoww-v*1

Ull.l» 1 «•.«!

nre.an'lv.iiivICO'dp'rfir» -'**t

onilrrt’ff . <4I~I

dj.de.* ittro; *nu/nu-

ff»

>1, ’ A,.; <w <U 4 aru. nr

■l»> to-’nj-'d; ■ ds'rrVru

da tiv 4: r^i.'d.i.-tu- <u

da-!»<Hi • 4.i i tu.nv1 tu

.'«U* Jm*i*m* «U -*nii

■ <

u-fftjlc

WWW

numii?

l».l ll#w

I»«rfu«r

__n

1              l:

Cvjn»;« buiH       <

«mricwi

ttfl

llffavdll iji#

tvnvM.iJ.' iu.xnil «l'M

ni'A'fxi *4 uitfăi

ctmirdaUauK'fxihH

13 A

«•ru.-rda’.'arnwrai .tir

Fr*i. mp II Ul«.l

;7rt-

IWO          I

Grila de comparații este :

Oiip ?: u-'> .    1       :■ ?V •        6

NEOCONSULT


z’Auj                :f • -J 1 ;                        Ml. . >-S. ifi

!.■; •' »:«.*• "u

• : l ■          ?•!»«, •• ■ X .H re

//•,.     • • urc- -I s re

ABORDAREA PRIN COMPARAȚIA VÂNZĂRILOR.COMPARAȚII DIRECTE

Element ție Comparație

, P^prietatea

• Comparabila 1

Cpniparabila

2

.Comparabila 3

Comparabila 4 '

C o m p a ra b i la 5’.

L Li ‘

Identificare'- proprietate

'       f.” •

Sii7;

Cluj-Napoca; zona .; străzii •

■Memorandumului

j^vjciuj-NapoGa.centr W u

j-l^a poha. ri'fe.D.r.âti anu/ B a O^vac

Cluj-Nap oca,j ; ultracentral' ■

. •

; C lu j - N a p o ca, z oh a • B - £ dul Eroilor

■. '•’£ . *.* ?

Preț vânzare

60.000

70.U00

177.000

90.000

60.000 ■

Preț vânzare unitar

2,000

1,707

2,376

3,000

1,500

TIP COMPARABILA

Tip comparabila

oferta

oferta

oferta

oferta

oferta

Ajustare unita-ă sau procentuala

Ajustare totală

Preț de vânzare Ajustat

------ . —. -

_-1S%

-300

1.700

-10%

-170

1.537

-15%

-356

2,020

-15%

-450

2,550

•10%

-150

1.350

DREPT DE PROPRIETATE

Drept de proprietate transferat

integral

integral

integral

integral

integral

integral

Ajustare unitară sau orccentuală

Ajustare totală

Preț Ajustat

0

1.700

0

1.537

0

2.020

0

2,550

0

1.350

CONDIȚII DE FINANȚARE

■ Condiții de finanțare

I normale

norma.e

similare

similare

similare

similare

| Ajustare unitară sau

1

i                  o

0

0

0

0

Rsport ce evaluare uroorietate comercial

procentuala Ajustare totală

1

1

0 1

0

0

0

3

Prct Ajustat

1,700 •

1,537

7,020

2,550

1.350

CONDIȚII DE VANZARE

Condiții de vânzare

normale

normale

normale

normale

normale

cu drept de preemtiune

Ajustare -nitară sau procentuală

D%

C%

0%

0%

20%

Ajustare totală

0

C

0

0

273

i

Preț Ajustat

1,700

1,540

2,020

2,550

1.620

CHELTUIELI IMEDIAT

URMĂTOARE DUPĂ

CUMPĂRARE

Cheltuieli imediat următoare după cumpăr are - investiții

. de adecvare, finalizare, finisare

fara

fara

fara

fara

fara

fara

Ajustare unitară sau

0

0

0

0

o

procentuală Ajustare totală

0

0

0

0

0

Preț Ajustat

1,700

1,540

2.020

2,550

1,620

CONDIȚII DE PIAȚĂ

Condții dc piață

prezent

prezent

prezent

prezent

prezent

prezent

Ajustare unitară sau

1 procentuală

3%

0%

0%

0%

0%

Ajustare totală

3

0

C

0

0

Preț Ajustat

I           1.700

1,540

2,020

2.550

1,620

LOCALIZARE

Localizare

Mun. Cluj

Cluj-Napoca, zona

Cluj-

CLuj-Napoca,

Cluj-Napoca,

Cluj-Napoca, zona B-

Napoca, str.

străzii

Napoca.centr

str.l.C.Bratianu/Ba

uLtraccntraL

dul Eroilor

Horea.

nr.34, ap.2

Memorandumului

u

ba Novac

; semicentral

CLuj-Napoca. zona

Cluj-

CLuj-Napoca,

CLuj-Napoca,

Cluj-Napoca, zona B-

L =• .....

străzii

Napoca,centr

str.l.C.Bratianu/Ba

ultracentral

dul Eroilor

Hajcrtde evaluare crop'etate comercială

1

Memorandumului

i

u               1

i

ba Novac

Ajustare unitară sau

-10%

10%

-13%

-20%

-5%

procentuală Ajustare totala

î

-170

150

-200

-510

-80

Preț Ajustat

!

1,530

1,690

1,820

2,040

1,540

CARACTERISTICI FIZICE

Expunere la strada

da       ;

I

nu, intrare din curte

da

da

da

da

Ajustare unitară sac

10% .

3%

0%

0%

0%

procentuală Ajustare tota.ă

153

0

I

0

0

0

Raport arie zona expunere / arie zona depozitare

normal i

1

normal

normal

normal

normal

normal

Ajustare unitară sau

0% '

0%

0%

0%

0%

procentuală Ajustare totala

0

0

0

0

0

Aria utilă

34.92

30.00

41.00

74.49

30.00

40.00

Ajustare unitară sau

0%

3.0%

20%

C%

0%

procentuală Ajustare totală

o ;

0

364

0

0

Vechime - an edificare

aprox. 192U

înainte de 1950

înainte de

1943

înainte de 1990

înainte de 1970

1970

Ajustare unitară sau

0%

0%

0%

0%

6%

procentuală

Ajustare loială

o :

0

0

0

0

Finisaje

inferioare,

medii'

I

medii

moderne

medii

inferioare, necesita

necesita

1

j

renovare

renovare

Ajustare unitară saj

-se;

-B0

-100

-80

0

procentuală

1 A, ustare totală

-80 !

-80

-100

-80

0

_____Rapor: ce evaluare proprietate co.-.c.-eic'.a

Ulilități (on el/apa/canalizare/gaz ■ metan/termoficare | proprie/aer conditionat/altel

da / da / da / |

da / nu / nu / 1

ru

da / da / da / da / da / nu / nu          i

1

da / da / da / ”* da / da / nu/ nu

da / da / da / da / da | / da / nu

i i

da / da / da / da / I da / nu / nu

da / da / da / da / nu / nu / nu

| Ajustare unitară sau

0 !

0

0

0

0

j procentuală

Ajustare totală

-30 !

-3C

-3C

-30

Preț Ajustat

1,570 !

1.5B0

2,054

1,930

1,540

CARACTERISTICI ECONOMICE

i----------------------------------------------------------------------------

Caracteristici economice

normaLe 1

normale

normaLe

normale

normale

normale

Ajustare unitară sau

0

0

0

0

: procentuală

Ajusta-e totală

3

0

c

0

0

Preț Ajustat

1.570

1.580

2.054

1.930

1.540

CMBU

Utilizare [zonare] - cea

comercal

comercial/administrat

comercial

comercial/autorizat

comercial/autoriz

comercia [/administrat

mai bună utilizare

iv

cafenea

at bar

iv

Ajustare unitară sau

D%

C%

-20%

-20%

0%

. procentuală

Ajustare totală

0

0

-411

-386

0

Preț Ajustat

1.570

1.580

1,640

1.540

1.5 AC

COMPONENTE NON-

IMOBILIARE

Componente non-imobiliare

nu e cazul

nu e cazul

nu e cazul

mobilat si utilat

nu e cazul

nu e cazul

Ajusta-e unitară sau

G

0

-50

0             i

0

prccentUcLă Ajustare totală

0 ;

0

-53

G

3

Preț Ajustat

.•,1,570

1,580

1,590

1.540 ’

1.540

Ajustare totală netă ’■

•127:.’

40

427

1.006 •

190

Ajustare totală .rreță (%|

7%;’

3%

21%

39%

14%

Ajustare totală brută

Z*35’.

260

1,155

. 1,006

350

RcCO't de evaiuare prop- eta‘.e corrercială

Ajustare, totală brută             •

M :

25.47% i =.

A '16.91% '■•

• <• ■.

.57.18%

*•>£

j

39.45% Z :

•      ?• • • A


25.93 %> ■. •

•- .J-'



1.58C

eu-o/mp

Pivniță- 1500

55.200

euro

euro

; ■ • ■_

OPINIE

253.208^

FON

■ -s

. fi

56.700

euro

total

.F

j      260,089

RON

■ ■■>'

4.587'

Cuis

03.10.201?

Data evaluării

1

CP




Ajustările cantitative s-au luat în considerare astfel:

  • ■  Toate ofertele au fost ajustate negative cu 10-15%. astfel încât s-a estimat cel mai probabil preț dc tranzacție, conform discuțiilor cu ofortanții.

  • ■  Dreptul de proprietate: nu e cazul

- Condiții de finanțare: nu e cazul

" Condiții de vânzare: la comparabila 5 s-a aplicat o ajustare pozitivă de 20%. deoarece oroprietatea are drept de pr eemțiune

  • ■  Cheltuieli imediat următoare după cumpărare: nu este cazul

  • •   Condiții de piață: nu e cazul

" Localizare: s-a aplicat o ajustare pozitivă comparabilei 2 acesta fiind situata într-o zonă inferioară, cu potențial comercial inferior, iar comparabilele 1,3.4 și 5 au fost ajustate negativ, acestea fiind situate în zone cu potențial comercial superior. Nivelul ajustării arc la bază diferențele procentuale dintre chiriile unitare aferente spațiilor comerciale din zona semicentrcla, respectiv zonele în care sunt situate proprietățile comparabile.

“ Caraclci istici fizice:

o Expunere la strada : comparabila 1 s-a ajustat pozitiv cu 10% deoarece are acces doar din curtea comună.

o Report arie zonă expunere / arie zonă secundară: nu s-au aplicat ajustări

c Aria utilă: s-a aplicat o ajustare pozitivă de 20% la comparabila 3, având în vedere că aceasta comparabilă dispune de o suprafață m3i mar e decât imobilul subiect.

c- Vechime : nu s-au aplicat ajustări

o l-imsaje: proprietatea subiect necesită o serie dc investiții.

S-au apLicat ajustări tuturor comparabilelor, mai puțin comparabilei 5. în funcție de costurile estimative reprezentate de diferența nivelului de finisare a comparabilelor față de proprietatea subiect.

o Utilități: toate proprietățile comparabile au fost ajustate negativ cu 30 curo/mp (mai puțin comparabila 5) penii u faptul că proprietatea subiect nu dispune de grup sanitar amenoj.it și încălzire.

  • •  Caracteristici economice: nu e cazul

  • ■  Cea mai bună utilizare : comparabilele 3 și 4 au fost ajustate negativ cu 20%, deoarece sunt spații comerciale autorizate pentru cafenea și bar.

  • •  Componente non-imobiliarc: comparabila 3 a fost ajustată negativ deoarece este mobilat și utilat.

Valoarea asimilată pentru proprietatea supusă evaluăm a fost estimată ca fiind asimi.iab Lâ valorii ajustate a proprietății comparabile 2 deoarece proprietății 2 i-au fost aduse cele mai puține ajustam (ajustarea brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate.

Prezentăm in continuare rezultatele evaluării: ____ ______ ______ ______ în acest context valoarea rezultată prin abordarea prin comparații rfe piață este:


1.580 ț-Lro/nip

55.290

euro

Pivniță: IbUU euro

253,208

RON

r S

S6,7O0

euro

IOT31

260.089

RON

6.5871

curs

0i.IC.2UI?

Uaid evaluării



VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

56.700 EUR

echivalent 260.089 RON


Valoarea estimată prin această abordare include și valoarea terenului aferent proprietății și coteLor părți indivize comune din imobilul în care este situat.

_ĂL

Pagina .3.5/6 7

4.1.2 Abordarea Prin Venit

Evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acesta metodă venitul anual estimat ca fiind generabil de către o proprietate se convertește în valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul de față am utilizat o rată de capitalizare aplicată venitului net din exploatare estimat. Etapele aplicării metodei sunt:

  • 1.  Estima rea venitului brut din exploatare (VBEl

  • 2.  Estimarea cheltuielilor aferente proprietarului și estimarea venitului net din exploatare (VNEl

  • 3.  Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor nete efective R

  • 4.  Convertirea VNE în valoare prin intermediul ratei de capitalizare R cl formula: Vcap - VNE/ R

  • 1. Estimarea venitului brut din exploalar e {VBE) s-a realizat astfel:

o s-a estimat chiria unitară obtenabilă ■ 15 euro/mp/lună

o s-a estimat vcnituLbrut potențial VBP ca fiind china obtenabilă pe 12 Luni

o s-a estimai un grad dc ocupare mediu 90% în concordanță cu studiile de specialitate publice și s-a estimat venitul brut efectiv IVBE1

ci Am estimat cheltuielile aferente proprietarului astfel;

Impozit - 1 % din valoarea impozabilă

Asigurare - 0.18% din costul de înlocuire net Management - 1% din venituri brute efective

Alocare pentru reparații 2% din costul de înlocuire net, având în vedere că este clădire foarte veche, cheltuielile cu reparațiile periodice suni mai mari.

  • 2. Estimarea ratei de capitalizare aferenta vcnituriLoi nete elective a avut la bază dale extrase din piață priv;nd vânzări și închirieri de spații similare, s-a estimat un preț de tranzacție și s-au estimat pentru fiecare chirie obtenabilă gradele de neocupare.

în final. în urma deducerii cheltuielilor din veniturile brute efective s a estimai venit net efectiv și astfel, rata de capitalizare pentru fiecare caz:

■ ■    ■■■■ Criterii :• ■

Comparabila 1

. .Comparabila 2’

. Comparabila 3

1

(Localizare

mun.Cluj Napoca, central

num. Cluj-Napoca.

sir.l.C.Bratianu

miin.Cluj-Napoca. uit race n cal. zona str. I4ei uorancumului-

i —

Suprafața unta toiata impl

30

24

20

Fret van 2 a re 1 FURI

93,000

105.000

70.000

i!Prei tranzacție

76.500

89.300

76.500

Chirie unitara 1 EUR / mp Auî

20

30

32

Chirie lunara

6nn

720

640

Venit brut potențial

7,200

3.640

7.660

Orari dc ocupare

92%

92%

Venii brul afectiv

6.624

?.?49

6.91 2

Cheltuieli aferente oroprietaniluf 112% XCAI

954

829

Venit net efectiv

5.82?

6.VS5

6.053

Rate de capitalizare aferenta veniturilor b'ute efective

7.6%

7.8%

8.0%

Raia ca pila. 1 zare minima

7.6%

I

Rata capitalizăm maxima

â.0%

I

l

Raia dc capitalizare rneclie

?.<?%

Rata capitalizare selectata

8.0%|

Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obținut este de 7.6 % - 8%. rate care se aplică unor venituri nete efective. Pentru cazul de față, având în vedere caracteristicile spațiului, s-a considerai o rată de 8%, un nivel regăsit în intervalul de valori publica le de revista de specialitate "Revista Valoarea nr.15/6.201 T.

  • 3. Convertirea VNE în valoare prin intermediul ratei de capitalizare R cu formula: Vcap = VNE / R

6. Investițiile dc adecvare sunt cheLtuieli necesare pentru aducerea proprietății la un nivel modern.

5. Făcând calculele avem:

Suprafața utila considerata

mp

34.92

Pivnița iSul

mp

7.04

Chirie medie lunara

EUR.'mp/luna

15

Chirie medie lunara pivnița

EUR/mp/luna

1.5

Veni1, brut potențial anual IVBPI

EUR

6.412

Crac <l»? v'.upare

90%

Veni: brut potențial efectiv 1VBEJ

EUR

5.771

Cheltuieli aferente proprietarului

829

mpozll 11% din CI NI

243

Asigurare 10.18% din CIN 1

44

Administrare 11 % din vBEJ

58

Reparații capitale 12% din CIN J

4H5

Rata de capitalizare

%

8.0%

Venit net efectiv

4.942

Valoare prin capitalizare

EUR

62.151

investiții oe adecvare

150

5238

OPINIE

i

56.900

euro

261,006

RON

din care pivnița:       I.50U

euro

1.586

euro/mp

4.5871

Curs

03.10.2017

Data evaluăm

VALOAREA UE PIAȚĂ DETERMINATĂ

56.900 EUR

PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

echivalent 261.006 RON

Valoarea estimată prin această abordare include și valoarea terenului aferent proprietății și a cotelor părți indivize comune din imobilul în care este situat-

Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Rezultatele abordării pi in venit. în cazul de față, sunt ce.e mai relevante datorită faptuiui că informațiile privind ofertele de proprietăți simila-e la nivelul zonei și a zonelor asimilabile, sunt puține. Nu se cunosc tranzacții de proprietăți similare, comparabilitalea proprietății este redusă fiind o proprietate mică ca suprafață.

Având în vedere cea mai probabilă destinație a imobilului, proprietatea este pretabilă pentru închiriere, iar numărul tranzacțiilor de închiriere este semnificativ mairidicat decât cel aferent tranzacțiilor cu proprietăți.

Opinia evaluatorului

în urma aplicării metodologiei, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obținută prin abordarea prin venit:

Vpiață : 56.900 EUR, echivalenl 261.006 RON

Valoarea nu include TVA

J Cursul de schimb mediu LEI / CUR considerat este de 4,5871 și este cursul BNR valabil la data evaluării, 03.10.2017;

J Valoarea este valabilă numai în baza ipotezelor și ipotezelor speciale prezentate în raport.

J Estimările noastre sunt valori de piață, conform definițiilor menționate pe parcurs și nu au Luat în calcul condiții atipice do Limitarea a vandabilității cum ar fi vânzarea forțată.

Evaluator:




ANEXE

ANEXA 1 - Fotografii ale proprietății

ANEXA 2 - Documente de proprietate

ANEXA 3 - Amplasare în zonă

ANEXA 4 - Extrase privind oferte de pe piața imobiliara


Pagina 41/67

fa


Anexa 2 - Documente de proprietate

AX L.H

CARTE FUNCIARA NR; 2556L7-C1-U16 ■

•COPIE       .......

A. Partea I. (Fo3ie de avere)

.-^-£ • .ii-c-â'p.

Cinmw                îM-k-rCvCs

■•v-r_- verii.

Unitate individuala

Adresa: Cluj-Napoca, Strada Hor ea, nr. 34, etaj parter, nr. ap. 7

Parts comune; tei er-uU fundațiile, scările de acces la subsol din corp 3 $i 5, scările de acces la etaj , culoare de acces în curte , culoarele «Xtcrloaie de la etaj, wc-ul de Li fațadele, înveli toarsa, coșurile de fum, racorautile principale de apă , canal.


B. Partea II. (Foaie de proprietateJ




Ac? ac:. oxyincyație tetor» yipra

j Jntr'h.fcsț, d'cpt de “RG^ir Al t. dobândi- j.'in cea >d»rr-i» 1 ■’

C. Partea III. (Foaie 4e sarcini)

CA57F •“.WGARV'R ?--5vi>-LJ-U/r

C :-'v.:ii6.'Ofi£/Mii''ic.>;r-^ •-i'.-J-Kajincn ixtn-cniU) dto ccr>vc.-Ud rîe [?- haruc r •-•* H- I24U26 •

.Migv-NT __  ,


Pagina bl!67





Pag/niJ 43/6 Z



TEEKIC



Privind caracteristicile constructive ale imobilului din wtr.Horea nr-34 Cluj*-fiapoca.

Imobilul este «truoturat pe verticală Iu subuol, parter itaj pesta corpul principal ar.7.

Din pupat de vedere constructiv se compune din: fundații continui din piatră, «idărla la parter și etaj aste din căr&nid plajișeele da pesta «ubaol și porter sunt din proflle metalice ș: bolțișoare âe cărăaidă, planșeul de peste etaj estu cin lemn, șarpanta d« asemenea, este din lemn șl învelitoarea din țiglă.




In afară de cirpul principal 7 mal sxietă pe același nr.toj grafic și corpurile 3,4,5,6. cara au fost construite în perioade da tifâp diferite. Dintre aoestea corpurile 3 șl 6 sint structurc t« pe vertioftiă în cubaol și parter» iar corpurile 4 și 5 su un singur nivel, parter. Soatt «ceste corpuri 3,4,5 Bi 5 au fundați din. beton, eldărie dl» cărămidă și îuvslitoBre din țlglăj de eee nenea finisajele sînt din tenGuieli și Bu^răveli simple.

Imobilul este dotat cu utilități edilitare ca» instalații apă, canal, electricitate» gas lastan.

Suprafața construită cate de 75& mp.

Corpurile imobilului au fost executate în perioade diferite| ~ osrpul Ț î.n anul ______.

  • - corpul 6 în anul _

  • - corpul 5 în anul


~ corpul 4 in anul


- corpul 3 în anul


Uf TOCMIT,

Ing,Toda Emil



Anexa 3 - Amplasare în zonă




6i\



SITUAT! A EXISTENTĂ



SITUAȚIA PROPUSĂ



/XT4T2Z<J(57^7A T.^JJ^AZ.LfL .T cz.zZ7 * mafoca

AfEtie# fWMt?C7Kt:

3:âdicar -.cDHS JAXW MUN/CJFJM,

Ol.kit '-nSTM^ATATA SC ÎMrfaf/iAtZ!

ly

s^-1;. | ;»«

FLAMsc? S/TUA7/G

s/t iWt.A f<c

?}«w:h x.v C: 777J7A

w..A{ io®

. r      k'.'ț/ £

-•'•r-î-Vit     z.țy.?;/



Schite ale proprietății




_

—. ,

--

1:1


J-7’/>/y;

L&:


T7


-'O

f,.* WO


TC.J —7

fc'

K^-sl

fea*^5

1^/7-

| jfg j

Z3ez?c/-.<t<s//^/£z4/z /.OGAt. pt. f-HWtCtPAi. CU/J y/r

Obied ■ uDCur-tfaj S7£7tSMfMt^d: : ’


"«?! /z//V


Anexa 4 - Extrase Privind Oferte De Pe Piața Imobiliara

OFERI EVANZARE SPAȚII:

Comparabila 1:

Spațiu comercial, 30 Mp, Centru

n. <•.

r«;< ■f.î.j

f l'.I..h>W0M 7ims»Cw;:;-l ■:

ZOOM MOBILIARE


20 mo

2>r-

C«W, tOms-XI»

30 m©

e>:«ia

16W

10.W2IH7



-.'vrț «Cfiait tirypiv          oiejnț-u»:*.



Zilî» ;dț(ț^i»n:

OTf-4 227 «92


»tnfv -              v ■ ■>;< ci-.ii :r>';      .■

Xfr!*l433< fi fit <$-țx:Co.-.țxT^v:v


Numele luu:

Te'slon


Email


V4 rog ia rri cwilsclo) jv .nleiawl -Jm -ft-.szxA jvourv


Alte detalii despre proprietate

IC PROPRIETATE: 21480



Zocm imt>b<li«irr va oJe'a axe vânzare i<n jpaOti comeîwl. onziibnas ul!recenlr<R n >dms dran «en»o'K*!i:ixiwif


Scatiul pete st.ial <a «.rada .njr-in dmlft i'er.fo din renru Clițuiui ie cane’ul aaîrrr

Se p-eu&za centru def-enderaa c.ns> ;wen liitfiablfe cb «ai tu* ic arezeM spatu: fcilc c«X0K <--i un »a:ci: Ca ir.1fi/!ixi«tare $l ae -wate w» w Wuare O? stil»0ii


r.i’s -.r. irsi i. /jvvj'.c '-tene cur- u$u ck ■nretira/ w f7i.;ț>j pe c-paiKF          ir.er.inca •u-np.c».^!

cerata se*:r^ > .o.-tnuauiu.uvb» ?-:^zr3tțgauoa.-.ti>-.'£'6»*r'la.*a


S’arf                                  1?’°c;                 :<>v cot*-'*.9Q'n>''<e-'>K.a-! ^cvail-i

afeccisn ?or.3 'c-ene suna. c« vac 3- «cur; « pai;£r« tn np’cpiare -.par^nji


Srvcfwwzrslt-’te «re/riti?

Jir l&rase: 0

Jtrgrapcn eanftaft: i Cupofeta spnsi'une. 1? .uc


V:?i TmMeGAU! profer.


h ț tDS://w\vw.5Ddliicome rciale.ro/va n z are/cluj-nap oca/ccntra:/spatiu-comercial-de-vanzare-X90R14DQC?li5ta=12592010


Comparabila 2:


Pagina 69/67


SPAȚIU COMERCIAL DE VANZARE IN CENTRU. CLUJ NAPOCA


, Preț

70,000 €

i io

VSC :WE89

. Tip p.’cpnclctc.

Scatiu coiicidai

Tranzacție.

vânzare

Nr incapen                                1

Cartier

Centru

Etai

p:-ii1«rJ2

Zon2

Cabala

Suprafața 11H.1

41 m2

i<r yrepuri sanitaro

1

Viînna

Inanmie spațiu

27 m

An Construcții'

■1D-W

; Keqim înălțime

F+2

lllilirati:- Apa- curent Sa*. CenaEzare . leieion Cuv Acces internei WiraKC



va oter.ni spre vanzare «panu cowc’ai situa' io Cuntru. Cluj Napoca Spațiul cu o supfdteia de 41 ihp. cu înl'ere 51 vitrina la sVada Cote compus din a heapero ci un grup sanitar piupftj Fnfeajele spatului suni meieme: gresie, geam unic c» vnnna din pvc, gu»iu ci tjianta modeme m grupul sanitar Spațiul este dotei cu ateneu incal/uew se face cu tx'rA-edoi Daca acest spațiu va prezintă interes, r.pjrlactali agentul dumneavoastră.


Finisaje: FJnfeat modem iriioLîieuu convccwr Pardoseala: ? Gr^îe l’crcî):   Ld valii

Geunnifi sinsi; Icrmoizo'ant PVC 'Jsi interioare: lemn usa dc ia mirare, pvc

Finisaj Dara; • Faunla nocturna*- Gros® iiiuifeiiia

Dolari: NemoCHăt Sistem de alarma

  • V DEporjDrtiatB imediateSecmitate-supraveghere video

Iluminai' ■ Lumpiat extern-.- Lumina naturala

Alte detalii zona        

Amenajare stiaii asfalfale . ■/iluminat stradal

  • V Mijloace ele transport m comun

Alte informații

http://www.n3pocaimobiliare.ro/vsc-34889-spat iu-comercial-de-vanzare-in-ce nt ru-cluj-napoca#

Comparabila 3:


Exclusivitate! Spațiu comercial superfimsat. Ultracentral

".tai-NaniKd. înna tuu noxei


CK


ALFA IMOBILIARE CLUJ


; •vjaaSîit.Me’ e <I.:S-.. d« 6g?'ȘF Altj Ui'OtxIiere Cluj


Ctif       jxniyco-ct-cSfcd u.'dWlevo-:6


Ss vânzare Spabu tswei 5X


Ccowm 2S6

'' •••'• O(- ;S )S'$>â '-eiiXe

Rr.-L.-wi* '•ci'.*: o*

rrxixIrri-.-țA

>*


r-p

2-OC dt SC3ITaW.n=

77 TC

P-2F

1943

2i'oawi?



acuian Pricep 'ConeuitetHt's’osdi

0742.187.500


Al« 16'6 X»nc;


3749 «£034


«P4? 127 4?J


v'-12 «S 0?4

37-12 13? 5M


c '»SW4«O WCvj:1         ;.;

VKdncSMZ cc.,-.r ‘•jlM-i'rr »•■


Numele mu:



■i( S.v/ecrâ aii'jn;

■ va r«; » mă raiUeaJ suni .Interesaicc ecezsit p-vpiiolXc



Alte detalii despre proprietate

Alfa Kno&hsre Ciur va (repune spre v cazare un 3tMliu cuincrciSI sueemmțal. «toal îa carten* -jnw mobd 3rr.’taf4l nz«w ;::iRcer-“3iâ o rtiifc. • C B'allanu- Bafes Ht*ai.

Cile ?^c?r>n' an :> .ntanwi vescer sc-auu do eepscifare îi pncsanțsr C:i;r*xi4- >■ de : si.ma           $:

::-.3 sate 3r- ;-z m«iw« p*i.$eje 5 î^H JUvrnwter-? *>••< -^nma' T- -f! - : 431-v- ■ • .11'.          >

:». sa se? .■‘'..cu; «kazi'b .-x >is»:r».-iue ut cjccj <je~-r-j:: crsi* pe ;bt.w & ■% .#-n-        ?~t u -je s

2‘dS'®. iwnui orrșina .•«cencitwai .> «>'.t uoan tfe«Mâlc căit a- losi e-3Cu'.$K :>•• ncic- vi? txerinin K.> ie:e3-3 n^ilii .riwrijare âyiizili»

«ojilitn sre •n’rp'ț. mnawtfa sl« elrada «i o wi r. rxrccndars wrs unea sninsuve rvsnd l*1 ironl du

ap'OtiHvnv it> m ues‘!r>3!;!i en aste -’CF ■ e«e îimuu<omeic:al Se wnse ccmnfet inos-tat si utisat m .■xc.-imI xr-TT^mnC ca iOSl3Hb9'-«ier.<»a

Se orale p:eius ??<:» stacere la efie-e avwid toele autoanti'B si «ruele i^cepwe elncnric « ace

j j.-jica-'e ionpc'sniq c-Mirii              in Iwns rtțtia.

rdț?l ca cpwiurtsie de jfecwc saulrwasniie. zona nnmatevarxi nevere do rtou uitz-sntais.

Pentru mai -nuta <Jel3S sau proijramarco unei vizionari nueiRdl: sa me contactat:.

htt os ://www. spatii comerciale. r o/vanzare/c l u j - n a poca/ultra c entral/spati u.- comercial - d le -va nzare"X8QI14C|02?lista-12506646



V3C911??

1«J) tiiqițirrlrtfe

Spslru ccmciutil

lranze^u:

Vanzare

Mi ijxnpșn

2

Csii'ju

Fljj

•KirierH

ton»

EtSifcr

fti-traicij ulh>

74-1’9 m?

SuiraiMa :fc-ii

lOSm*

Nr. c;i>uun ran:&*e

1

(rtațrrre sțatiu

*.b in 1

An Cuistructra

<WMI

RCQ ir iimllicie

F‘=

uoiitjli:-''’r<P3--' Cvtcfll' Ciriatzare

■ Gaz /

Acces internet ' Ffcrcopuca


nttp://www napocaimobiliarH.ro/v5c-61127-spatiu comereial-de-vanzare-in-centru-ciur-


napoca



Comparabila 4:

Spajiu comercial dc vânzare

•          rVO.'M'l/     • •


<M3;icu 'AB=



>•••

»W

ISteJCl-



sun» m

prțr« «o 444

Sl> u'fth<l«

<?»< n-


•         % . «v** r-«  - .



■IIK «Ix«*


flit* Harfwfll <S^53Tt proprl»t«1ft


rty'a'k'Jr: a\țy<z tuvr.       K«*v i* nr»v”«AV'*7)       ?sU •'U’î î?*

vn*/M>awAH»ii*«i>'v ->-/.<.^-n*.-4ve</j*5»-a xoțo <**•▼*•       vwr

44      2jhv ■■•>           *Tv •*<•>>iT-roi J'rțr'iVI/'-ȚUt.-rXZH f)

<»c>ij-i/e .»» o* M »» ••*•4rs»<4< <,<WUf W»

:vr-*< *• v. ?•»» .> ijrx*-4 <.h;:v        4 r>m ►«.>»♦«< (./‘rvS/aru;» i-ît! /"«<<*»

•.«>•%.           i’.- »!*•* *                :•• *wrt» »■:•*;           • r a».                   •

<v<»*FC > ?7*TA‘<a •z*-»rk>4* < M« v»»cc»x->* > •- /.••'

•A 4**ipWr<%4    • •ccr»ia


v 7 <«z rr*.^« • 1

*a %*•> $«»’■* «vtfri w.’r »*v*h« •_*s- ?<*j    - *»- ■*.— <*.-? ' v?

.*«»<« • ?t«r «r»4«Mti ra^iecu?»*?. k«a«v- »-.v

*TVK3CV.W*N> tu 3

https://www.spatiicorrierciale.ro/vanzare/cLui-napoc8/central/spatiu-cornerciaL-de-vanzare-

X57Q14016?lista=1259201(1

Comparabila 5:

htt



napoca



Pagina 53/6?


Alte oferte-


Preț

77.0C0€'

- .                     • - -- - , 1

IO.

1CJ PKI|H M.:ti:

3pel U crnnuo.v;

IKCUUVÎIC

V.iu'jt:

Hi .nr.ftpen

2

Celsr

Centru .

■ Nf<K5

Cr.; iff rrrbiu

LS 0754/693331

olliccți’nupuc.nmcbiu’ra.

PU’t.'-'lCilvl

7iiu.i

centru


Sjpcalala ucia.


;V IIP


unirtati:- ^pc Cuienl Ciirw.’jrx-ic


Gaz- Guiiakois' Teie'or.


Hiiisjju: Fmodem

Imature cu ccuUal.i termica i’iudinc.cj; • Gic-cie rscai’M Gvjinun si usi; •> leimcfeiihnl PVC Usrnlenmn |«i:

u: a de la intram metăicș

Hnisai bucalane: • f aiunta rniidu-'i.-s-Gresie nnx.ema

musai (jwv; • ' raianlamadeiivj ■' Giese undei™

UcHan: < Ni-iînMrt

iluminat <zi.uinmt«xtef x


I,


I.i culiuic «le uuinparato informul auu & speȘti!; va pot ajulii fct rmnlira pie singur irociminj □ urmări pe o pui.uudo de cel put mei silii


Alte detalii zonă


r,


V.i iifenm spre vuiv-irc mi spațiu ri zwm nfcucsrilmla.ri siiriii'iii utle re i'j ciir.cu ijctiiumi iu jiieia pnnoFa o VaiiKiiu puzitiei c$K pMrvii -ii-o: rx-ntu nivnxtyii.* cui ci per.in» i.uvr.Ate piop iv $1? ihii.aiiano doua iiitupcn As.x mandate, cric ii»'ji«i pertu sedu fiim.i râguiin nnonhp da lioiur-i. 1 imun clc.

Da'.oria cciitfima mndeme si iccunlv. mew o buna dts.țrt.irafo pcntiJ wWel ui.lu f!:ture«itni onun uae<lc1iibi, vizjt>rf3re. nuivitih sa re cwitaclat.


• Anwapfa ctraa astaiutu

. HiiiTiVUt stradal

’ Mi/oâoe o? fT.fi' piui ui comun


Prima regula a varwatori prciruti prep-ietarea puni inyff.iiiiiiu i-it'i? Ir. prinn cm.diMiic, ordino r.t p laijiMCpr.teza sugruvilul.. ■


, Culiliiraiuf energetic

_______; ti incniriprea rar -.i f.-i vl


htto://www.nopocaimobiliare.ro/v5C-54243-5patiu-c omerc.ial-d e-vanzare 7 in-centru-cluj-, napoca



fîsg/na 54/67


45 000 €


Vand/inchiriez spațiu comercial pe Horea

Cluj-Njpcc?. iudei Cluj            ui 'C:4>. 5 isjizemJric 202.7. iv.ir&âr 133z55?75



Pagina 55/67


OFERTE CHIRII:




închiriez spațiu comercial 81 mp central.

Citi: .Napoca. icnd C^nl.a:

«r. fimiilUl- *7. rJ! \WA

IMS PROPRJETA11

dcsptH        p’OinielaV


Cv -iv^ra' So.M« w-wcsa!


*1VA lUUd


ta imo»;

o'op.siaid’



Siatv Ionel ;O-re:'.o'2ii”

0749.042.038

Aice ’e'sfoeHe-

52- 2095373 na*.



Spații disponibile




cir>aâ


VA rog m «sj cnnlaclah inter <r*:Ald2 zceastă £>r--V




■s*. r>-<

•■|.!..:«'^ia u!Xî:«c;3w

■.t-iK.T.-p' i:;rv.

DîîW'fci

Vrl'iiî.l


coaDu codX-fCie:

01 mp

fi EUR'inj» rtmef 6-48 F_URflunâ.« * TVA. Comfcmi oft. cunittrâor imediat

Da

Alte detalii despre proprietate

ispite cțz.'șrd.Y in =>jo'=rva se ir mp vl.-.r.j joiwosss Br".T'iS>ai c-rv>- •srpnv. arudîan-w

iicaara caKXtfsre. jonanzare wa»rata

ht t p s://www.s patiico mere i ale.ro/inchi r ier i/c l ui-na p oca/central/spațiu-come rcial-d e-inchiriat-X38R0401A?lista=22887909

u'cc!■■■$?repi veristă g>.Â:s-.- t*â&:enc» REMAX iNVEST

Ce nitl.<t..tf SuâJJv comofL-tf

■ '. '■1                                   lunft

■luna


mp

-■

■ ‘p !,

C'c-cdp.C3>3rț3ni«n{e

A: ;;;.e>3*5

59.0$ mp

.vr<-rx!5tf’

KSv!-’" îfiWm!C.

C^P-3E

i

19?C





AnwM DidOts

C-723.59O.8S5


Numele lâu:


teiefor.

Emaii


¥J rfifl sa irî WftUsuc. s inieres.M 4-~ ncsaslî pr'.ipi



Spații disponibile

69.CC my

U.OJEUR.'tnpnPla-OMEi.'S'v-â          j-aul.*

Pana'

Alte detalii despre proprietate

RFC.t-A Grup ce Lux <'a <rara spre incAt'-a"9 îdaifu ccniurUsl pe »kl ioraa. cu stc$>si •/««» ia clrads SMlkC are jup'îfeie <!e W i! fi s> este ixrnipu: din 2 wwe m uim-J prjp sanita s: o M de 20 mu Avantajul aceste toc&ti: este' 6ma si accesul din strada Horea. zcns piEluiala cu trefle imens dlsopnlbttalea Ipcurfepr de parcare.


Pentru mei multe cetaK. psteptsa rea conlxclatil

i’ir ț-rup-jt: sanwrc- 1

Sjprjfsls C3I-SIM6 80 r.j

N* zifsper: 2

F’Cl neprc-al»!

Li>t.9“. '.ir-';J<.', țcivrale Cuit*x a,,m Cansii:j-c< 3a;

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/cl.uj~nanoc a/horea/spaliu-cornerciat-de

inchiriat-X? L514095?lista=22887909

De închiriat spațiu comercial cu 2 încăperi in Centru

îO'i* C.fci'trai

•‘entr-.' -iL.-.ii'l'


EBJL


r.i’.iiv iciwfis.’



iv



< Cn-<!“>1t4 înpr rtl’-osia             '

ffSț CARMSM UIHAtLA

MlFfO.'J <P!P.cC73Tî VAJtZA

07-21-.290.522

Atic iefeiO3<»f>:

0253 S06C7?

0^1.230522

0^44 SS4 453

-575C A50 009

XG<'/?M0y5 -ie ;<f. .7i},-«.: .JA*-.;<'■

Humele tău:

SpațH disponibile

X-'w»w« xpaț.        Os nchir'oi! spacxi comăroal cu ? Incapsr. vi Centru

.:: .‘.‘t’-f f.' -‘ ' ■• -     50 mp

i p-.? ■ >;■-        16 E UR. mp <Kt3l: SCO cURfrjnii. Ci<r.;ț«^i’

■.    ■ ■                  .ir-ejoi


Alte detalii despre proprietate

Va lacuri iisnjsaî» an'șna ce mehner» 3 ur.j:esjtli; coti»'p<>! 2 wneif cj oifrjla» jha te S3 mj: etn

Cti.k-NArVC-. canie-u cestrA- . m aprxricft ca EnZEVARlM.i FîtC-lLOR SpalUI <wte snual« paner

Carapby’- bîi ce»e!tue!le ct>w:'uil <Jin - carftrrittj. aciaeite ■ :»jla clasica Spaiui «imeroa' a<c următoarele :a>A«leri5VC ewirve xr-irjcfa • • ■ ie .t '■ oae’6"'.ii'<-oei«nnop3nci'nrr-'"0Bnvr us&pn’ teiarea T.odGrr.a -jre>^ meJerna Stere interw renovate SEtenu: vă inca-zirc cuprnic tenraia xoor*. «himlr..it •jmea nate^a '..‘tj-is! generale 839. gas i^eit. canaVare

httD5://www.spaliicomerciale.ro/inchirieri/clui-napoca/central/spatiij-comercial-de-inchi nat-X01V040M3?Libta ^22887909


Spațiu comercial de închiriat

Clin MgptH-a. zona C'CTVsti

ArQryi »:


(Ș)

EDJL






■"«W'

>. luna

■ ■••3£ rpp

CaswVia iSpălU

35 tio

35 tis

2&0S'?!>17



țțȘȘ CÂRME» WHAEIA

&    W R O N .V'-ht: V? OR VAK’ZA

07-21 ',290.522 4!ie LeMomifr:

*90 6? •’

;}7iJ 653 •!>#

0251 '5f«ă?S

>/•.;. . .-.        I.      , ... . r -.*;v .< Vf <

*., X!;« A«ti: < r             .-...-ăz I-


Mumele Uu; îolefir:

Cmai:


Spații disponibile


Vâ ICț SĂ *n/ r.cnUon. suc uliu-aaii de jcviiu piapris



!>.’-W SL-aVj         -flcnlriarc SpallU cnnirtfClal

€ »•«? •si'*.*»' * i 35 mp

. .   ■:  ..■ •        11A3 EUR:mp.!o:s A00 j;Ej«:-'i/-.s        x

■ '■■■■ ••                    întors:

Alte detalii despre proprietate

Avem oleegrea de a va oferi spre mciwi’ft wi spațiu comarco: cu 2 came-’t ir iscaliic^e CLUJ-NAPCCA artwruiCENiaÂL ir- swopwrB du P'ATA MIMAI Vil EAZU 5wbu.cste situat la demisol Cnrasleâtfics co:«|ij"-îIg amarnic an - auamCda. awpwis - lipis iltsice. Spiifiif comsrcrtl sra uri\t|careie an&dsrzîZici. 1 :>o:e iere?u- rR w ii?; metskci ncMaî <:??•: "aia'iln         ofe3!e md-ms. taidwl "Basoz n?sna

Stare «isii;ir renavato. Cis’emiiida incarna cuprindă centrala proprie, sece teracoia iJun'nat raiop.1 .‘.Icatițe-tc-it apa pa? c.i/ent catnlUcro Aice dolari ncoexa iicrnfo'. cuner.onura

https://www.spaliico mere ia lc.ro/i nchir ieri/c lui'na ijoca/central/spat i u -come rcial-da-inchiriat XO 1V040PC?lista=22887909

Spațiu in stafie de autobus si la o trecere de pietoni, pe o artera circulata

Cit-i-.WMA zona Cnwal v=£ ■:»)«

2EREMS


i .■'              ■ >

&EMS IMOBILIAJ


Cere Octali <1P9R5«? ocgjm': pnopfmtf



rim And.-usi zjwaiiHice inc-.istr^sc'10-.ii!:’.

0725.616.340

Alte teteRwie:

’35 .r.>

■■'yfi'-.1-

"<? £11 =


r\*r»i..<-            .'Ș.-nn    «W? >n-

X-t'.-'W-.i                     «J r,

Nunieii! rAti;


TiiGlon


Eint.il


ife        wrt


Spații disponibile

5


Scatiu CD.T>g:‘.i&: s-=jat>n swte de auwSui il te g trecere ce pieton; pe <■ ftne.’a croitei*



67 mp

33 £UR.*mp -oia-: > 2T- E«m>ns' Co^slOT


ir.■03.201’

-anei

<•.=•'. ;:r- Da

• ■                     Ca

Alte detalii despre proprietate

aospy rpi'ar-:lpi și»..jir sfețre <J« suto»vs si te o freoere de pietoni se o ;nem circulata

IC' -S53

h 11 D5.//www.spa 11 icome reiate r 0/ nch i rieri/clui-napoca/cen t ra t/spatiu-come r cia.- ce -inchir:at-X4V30401 j?lisla-22887909

Raport do evaluare proprietate comercială

Spațiu comercial de închiriat pe Horea in vecinătatea scolii Ana Aslan

rr

li.'


CAPITOLIlHMOni. IARC


Clisi f*îi|Xii:rf. r<>M 'Scrniesi dea’ *5Z,_‘iii2i!

' ■- r ■ jnn • iunâ •• ’       : vni


=u<i,

':<• ‘'W;’ £-J!>*l?ță tysls

T- •‘S’SÎ ni"


20 mc

Stac de apflrtarae.nte

20 mp

D-P-3E

1970

i2W?av



<.’«<•«                       jnnnneaic



Adrisr FckIct -;.-jjs'i; Vc«; IntWltr-0741.036,057


AJre telefcone:

076'. sil SS?


PSft'i! ;-;Sr.n'j’:k r.'t         r-W.'?»' « '■ ■-

>:7 S&tsOiGi                        ><i. •••


Spații disponibile


20 mp



Humele lâu:

T**e’on

Email

V5 r.-^ a4 .rj           «

interesai <J>> ictaai: crapi



24.5 EUR'tnp/»-~: -4=0 EUR>jnâ.- Comuon siftnda-3

•ii-t             wedal

Căror


Alte detalii despre proprietate


:<£j Z-site țin.ri |,ri8t-sr,

ft3Do;lft£?a qi=ng i.:coreB!i

Capwli:: v« propună spre inclnfrsre un Bsallt; conwrci» de /Cerc pe «rrMe Horo in vecnstsam L-csuiu-

®in<.; A-i.3 ațibii Scoae resp-cUws usnwQa cs «ie tanilorma» în fcoaia prifl&rg cu ziase !-4 rer.vu l-ceste

Gheene sura» $< Emil Rawlîa. deci cu trafic crescut m sejmemui aamUior si a copita-,

SchW' ace o v.iruw de 4ml si o aoa-cinm -Je Scol isr uianxirea (nuaoaradmi la »/e sa adsiigs un tre£ m

15mp tu o hsIlitrA da 6ml FtaUatelo irfBOonre constau in orusio 31 lasnta UfilCalde sun; psse pe pozilie

{jjK’.cxirsnt âpâ~C5ăal2aicV' curent trtlazK.

Soi!ftLC s fast fraternizat i:i •nireprpa !n jmw cu un an. ia* putu: a*is?i «.-In nncocabll

hilQS://www.soatiicomcrcia l e.ro/inchirieri/cluj-napoca/semicent rat/spa t i u-come rcial-de-inchiria!-X7S61400R?lista=2288790?



Raport de eva!i;a~e crojrietaie corner Cial5


Spațiu de închiriat, zona centrala


- :• *

®welt WFIT IfflOcXUARF imobiliare


Ik.’r.clviy.         ssmțivUa

2’? •"■{.'r? ,'mo'luni

iu ni

21 TC.

&»: <!ț soarammiî

-ii- ■             21 -r-c>

3*C82Î17



Csfe oeîoX;      j«<iw aopii-jue -



UO(jCi.in PuVu

0722.577.336

Ane tetelosne:

S7'.? ’Z. i?S

;*2'    2-M




Numai? ftu:

feBXKl

Dnat



Spații disponibile


• r :-


21 mp

U.?9EUR.'mi> ista. 3DQEu^u*^ •«• tu- -t<



Alte detalii despre proprietate

Vs »:em îcre         rn spata în ’w centrai?. Fs’.e shui»! m roia peicnaia suprsMd 3e 21 nn 1

■ac=z«!S si e;ce< Jm evada Gf.iput aaww; ji cornur. cu swa ur sptiw:

>lr lA’ilSe

'li jrjP.il -K' •» ’« 1

Swtarelâ «ns'-uila: 25 np

IVgaojC 0

K.- nC&wn 1

Uiiinat: • UCl~5 g«r<e-’ale C-jitf’. Apa Carwa'e:

o'9L,r<-'"<»e'9' 3-30                                                                                                                            ..... .

,.                                                                                                                           S- ’■ HfiiRe u!k.i f>:«BF

■i>w4|»n.*iii>>mA >-'lfi                                                                                                         ' ---- ---

https://w^w.spatiicomcrdalo.ro/inchirieri/cluj-napoca/central/spatiu-cornerciaMe-i n c hiriat-XI KAU07C?lista=22887909



2 400€



Spațiu comercial 140 mp. str. Horea

Cluj'Napoca. judec Cluj AC=«ș?î La Z&3C-. 23                Nvr-w arene i$3LS““19


jir în» plac* J)


Distribuie



■'                                              140 rr

• • ■•..'•>                  rkCsiriVi ti    GlZ’

Spat».: O-tf-î-il 1-?    :tf. Hp.'ei

ÎOAP-.' ’V ?!ț£ îte'“r.at;e !'' 20:'>; re-oriO ce 0 arteră                    si.'iper i!W»5. h

î;r               ifîr'.o-'n i-'. Kirun Ci.: 5UC'»?vCâ wt irfe ;‘Cn-D -125.^0

'OAt:-.:       ■::?! -Jî'tf        îer/«c? tO*;? b»eci«                     7 vnr«"? >£;£• ‘

'ecofcd cr jl* :țe< i-.'izcor-tf -;o~        par?.7:e?!3 *»' rvcarc .rct.‘: ■■- ■>■ -CX

seoara: co^zc-rzjxț

..< ,v*:e      .:.•     1 2         ■

“'**’* j .  ■•?“£*'•* ș *x »•  • - . •  ’ L-

Se            Ji-.i ..                  Ajnca'e. ager v« a-scn^r-av* Ci>tV:2 d-^ertc re;»: '■?

■loi'-.ei-. >=r le.vîce                  ga>er«e. Crfena r.v se o-rezeazj cer ou ac•_•. ur.; ro

iocjfi ce -tcoc. pjrijr 5Ju <r.âȘĂ2;r, <econd hand.

Oaî^rzA              cpatxilui irtr-c-d^dire -storic? stă? a-i»itec’s.'r;l ftit hO-A-ea- de I?

începută* secaului aX. once intervenție necesit o mrfonxaze preaiaoii.v cScferea virnd ti<xsaii s.a monut’ianî i:L>nc.

httos./'/w ww.olx.ro/ofert-2/user/2sK PI/






Spariu comercial de închiriat pe Horea in vecinătatea scolii Ana Aslan

Ckț-Nopota, iudei Cluj Ar-3jjst 14:03. 25 ^.e’-oris 2C'-" anu.ii' 13—

jtr Ln place C I LVstribav




RcCÎonu ta pe OLX!

C-3>i?-tr>ii;‘ "â îxopuf'e '(xe iocivrereur spain on-erc ?• de îOro te c?;>ck‘- Hores -r

¥?<K*âX&£3 Jirului TehhC -râ A&K S:o?!^/elpECrva UfT-SălA li<!c Oa.-tfc/l" !<• P'ir-a.-s :•/ Js'.e ț--i pentru •_--.eele <jf’e&rghe Shcaî >• E^;i Răcov^. seci co t-'anc rfcs-:i>: ir

Sii-ÎD. â.'f <• • U <■:? :•.< -?.•••.• z MtahCi^e de .?r ivJtvntO rr»-->£fo -t^: :,• :are 'y=

ir. vti< Or         ■:’■<•:■ •■y'tir'e oe Finisajele ■•'T-r:.'A-î' •■.inst.'U -p ires.-e -• f;;>oî.-

Uîiivnie Sunt era:-; pe iw?n»e •gâLCureM. Apo           - (u-Wt f.'ai»:

■SOOn'i;! j *;<l -cr>de’n Cil ■' •■nt'-^::^ ir C? ■ '"• ?■'' ‘?r Fff. ‘ r*':?' &’tc n^ixi^bi'


Pâgina 65/67



io

ISC 6C757

Tpprvm ciule

Suiriii :oti:cici-i

:.II631"IV.

1-ichinșre

n- nwpcri

3

Câler

Cadru

rial

prirlct.M

7on»

Finii 1 urm fcțij.i

■ iitrnl.il.? vtil-t

20 m”

ci amplei santsre

2

/■nCtauiHjLhe


h ttp://www.napocaimobi tiare. ro/i sc-60757-5Daliu-currieruial-de-inchir iat-in <ențr J=h?l uj -napoca



P3gina 6 7/6 7

NOTĂ DE OPINIE

Prezenta notă de opinie se referă la raportul de evaluare întocmit pentru spațiu comercial situat în str. Horea nr. 34 ap. 2.

Consider că raportul este întocmit în conformitate cu Standardele de Evaluare, nu conține neconformități majore care să fi influențat rezultatul final, iar valoarea opinată (56 900 eur pentru suprafața utilă de 41,96 mp, respectiv aproximativ 1356 eur/mp), în opinia mea, este ancorată în realitățile pieței specifice.

Menționez că cele de mai sus reprezintă o opinie, care poate fi susținută sau nu de dvs., dacă considerați pertinent punctul de vedere exprimat mai sus, coroborat cu interesele Consiliului Local.





«■