Hotărârea nr. 941/2017

Hotărârea 941/2017 - Însușirea raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii nr. 12 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii nr. 12 și aprobarea sistării, cu sulta, a stării de indiviziune asupra imobilului

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunii în ședință extraordinară.

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii ut. 12 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului proiect din inițiativa primarului;

Analizând Referatul nr. 508927/07.11.2017 al Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății, prin care se propune însușirea raportului de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii nr. 12 și aprobarea sistării, cu sultă, a stării de indiviziune asupra imobilului;

Reținând prevederile Ordinului Directorului General al Agenției de Cadastru și Publicitate Imobiliară, nr. 700/2014, ale Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, precum și ale ari. 670, 676 Cod civil;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor ari. 36 al. I lil. „cal. 5 lit ,.b", 39 al. 2 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. (1) Se însușește raportul de evaluare a imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii nr. 12, compus din teren intravilan în suprafață de 314 mp., identificat prin nr. topo. 9372 și construcția cu nr. cadastral CI, nr. topo. 9372-C1, casă din cărămida, acoperită cu țiglă, compusa din: subsol: o cameră, o bucătărie, parter: patru camere, două bucătării și dependințe, imobil înscris în C.F. nr. 265839 Cluj-Napoca, CF vechi 5662, cu drept de proprietate în favoarea Statului român, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în cotă dc 942/2512 parte, Uiuiu Vasile și soția Uiuiu Marina. în cotă de 1570/2512 parte, conform căruia cota de 942/2512 parte din imobil, aflată in proprietatea Statului Român, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, este evaluată la valoarea dc 51750 curo.


(2) Raportul de evaluare întocmit de S.C. Neoconsult Valuation S.R.L. se constituie în Anexă. care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art 2. (1) Se aprobă sistarea, cu sultă, a stării dc indi viziune asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Fericirii nr. 12, cu nr. topo. 9372, înscris în CI' nr. 265839 Cluj-Napoca, în proprietatea Statului Român, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în cotă dc 942/2512 parte, Uiuiu Vasile și soția Uiuiu Mărina, în cotă dc 1570/2512 parte, prin atribuirea cotei dc 942/2512 parte, aflată în proprietatea Statului Român, în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în favoarea lui Uiuiu Vasile, CNP                 și

solia Uiuiu Mărina, CNJ               U ca bun comun.

(2) Uiuiu Vasile și soția Uiuiu Marina vor efectua plata sultei reprezentând contravaloarea cotei de 942/2512 parte din imobil, în valoare de 51750 euro, la cursul BNR din data plății, în favoarea Municipiului Cluj-Napoca. anterior demarării formalităților dc înscriere în CF, în termen de 60 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri.

Art. 3. Sc mandatează doamna Olâh Emcsc, viccprimar, pentru semnarea actului în forma autentică.

Art. 4. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Nr. 941 din 28 noiembrie 2017 (Hotărârea a fost adoptată cu 21 voturi)


ANEXĂ LA HOTĂRÂREA NR. 941/2017

* NEOCONSULT


TEREN INTRAVILAN CU CONSTRUCȚII



'b


Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în par ie sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al NEOC.ONSULT VALUATION, și a'. soLicitanților.


SINTEZA EVALUĂRII

Nunele solicitan ților__________

Data inspecției__________________

Data evaluării__

Tipul pro orietății_________________

Adresa proprietății____________

Descriere juricică - conform Cr


PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CL'JJ-NAPOCA____________________

29.03.2017_______

27.04.2017      _____

TEREN INTRAVILAN CU CONSTRUCȚII - CASĂ S+P___

Str. Fericirii, nr. 12, niun. Ctuj-Napoca, jud. Cluj_____________________________

Proprietatea imobiliară supusă analizei în cadml prezertului raport reprezintă un teren intravilan cu construcție tip casă Si-P. Activul evaluat i la soLicitarea clientuLui este deținut în cotă parte de 3/8, respectiv 117,75/314 mp teren și 67,55/180,13 mp Su construcție, intabulată, drept oe proprietate dobândit prin Lege în favoarea Statului Român în administrarea Consiliului Local al mun. Cluj-Napoca, conform extrasului C= nr. 265839 el’berat la data de 18.03.2016 avut La dispoziție (dispunerea acestuia se regăsește în anexei. Pe parcela de teren de 314 mp este edificată c construcție tip casă cu r egim de înălțime Si-P cu rr. cad. C1, top 9372-C1.

a. p?f+=3 r. descrierea imobilului

TEREN .ntmvllen

Adresa: aui-NapoSB, Strada Fcrdre.. nr. 12 '                                      ..                —

Nr rrtj

Nr.mrjimI

H.-..tnpoanrf;c

Supnrf-«M"’(inp>

Observații / Refertnt»*

Tbp: 9372

5ia i±e: 3’4;

H3SU.-5ti:314  •

tirențl

CONSTRUCȚII

•                                                                                                  a                        e             y ’ •

re. crt.

Nraoasnl

Nr.UipuyiaGC

Adresa

Observații / Referința

a:.’

tw- a •7:ț>; ZT-7-C1

Oic-XBpca, Sratfa

r=.-=.Tii,iz

• CiSâ dlnrtrtnsă.        Cil J&3,=npusS dlu ; S-'=S3L: l

cârmi a, : DjcizSrc. “ARitR’: ‘ ew.-c, 2 jjzSârlI V ihmiAd/Xî .  _

Zonă caracterizată ca rezidențială, de Locuințe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip periferic- UTR Lip conform P'JGÎn vigoare. Evaluatorul nu a avut la dispoziție Certificatul de Jrbanism aferent proprietății evaluate.


Utilizarea preconizata a amplasamentului



’< Pfrnax.~22.-n 1


Cea m3i buna utilizare


Rezidențială


Descrierea zone’ și a amplasamcntu'.ui


Proprietatea este arii plasată în Cluj-Napoca, în zonă mediană, oe strada Fericirii nr. 12, conform Extrasului de Carte Funciară.

,E2i

centru

• ES

J Stricta Ferrclrll 12

6



yzn



Pa:cjiCaițu<a



■ Destinația zânei: zonă caracterizată ac -uncțiunea rezidențială de densitate mică, de Locuințe cu regim redus de înălțime dispusa pe un parcelar de tip periferic


Locuințe cu re^lm redus de înălțime dlpuse pe un parcelar de tip periferic

SECTIUMEA1. CARACTERUL ZONEI

7xfâ esle cnrncimizală <£> tun^hnea rttrictanpaKi ce acnnrata meă {pretfcmhenl locurile uTăniiiaci. te p«r:el3rjl cnwjjsn șl regulat, rezuf.m sl una werațijri ch ufamiznre bcu vaiet, faultat el oazwbiiiii spartana Icj paicsia avfcic dasclix-i» 'a sr&jc oa t - 1C n. jriâiciiiwa ca 30 - 75 ni șl SLprțf«tR cir. 7£G -1200 mp} și c!d regmu cb consulte lîclal sat cupla, cu caân lopjr. do tip tradrc-ral. imci ric: cast luip tu Inmrw siurtli la steoo,         în IurgU unei latni o

a«c&a>}. ralraso sau nu do olrwmcnl {caracterul fims marcat de- preza'rtedersmțRi dr: lip i^kicuc c itr^iMcr pirapals).

Amplasarea proprietății ir zona mediană, în carterul Gruia, pe Str. Fericirii nr. 12, localizată le 'imita dintre cartierul Gru.a și zona serricentralâ la aproximativ 190 m ce Str. horea și în imediata vecină'.atea a zonei carii, zor.* matura, dezvoltata.

Straca Fericirii se regăsește în imediata apropiere = străzii -io-ea arteră p-incipaiă di-, zona ar.siizată, pe care sa regăsesc atât blocuri de locuințe cu spații comerciale situate la parterul lor, cât și casa și clădiri sedii de firme și instituții și care face legătura dintre zona gării și zor.a centrală a crasului. Este o stradă intens circulata, asfaltata și sistematizată.

Zcna este mixtă rezidențial/comercial/aaministrativă. Siilu. arhitectonic p.l este unitar în zonă fiind amplasate construcții vechi cir anii 1910-1950 și construcții nci, casc cu regimul de înălțime mediu 5+P+E.

Pentru terenul evaluat există -est-icțr>x5e construire: conform UTR aferent zonei de amo.asare. astfo. o parcelă considerară construită trebuie sa îndeplinească cumulativ mai mu-.tc condiții. Evaluatorul nu a avut la j dispoziție Certificatul delJ-banism aferent □ reprietății.evaluate.__

4. CARACTERISTICILE PARCELELOR.' SUPRAFEȚE, FORME. DIMENSIUNI

Sa consideră conrinjhife parcelele care ih-iaplinesc cumulativ urmâinarefe ccndițt

(a) să aibă front ia âtraos

(bj Uncimca frontului ia stradă sâ fie mui mare știu egală cu 6 in în cazul Tn care ce parcelate învecinate aceste e ce de maximum 10 m. respectiv mai marc sau cgara cu 10 m in cazul în care pe purcelele învecinate acesta depășește 10 m

(c) n.-iănciniGa să sie mal mare decât (reunii ia stradă

{di suprafața să fie mai im sau ecală cu ?00 mp

(e) să alta tenuri regulată

Prin excepta, in cazul paietelor m înțeles urban oxtster,ie ce cw Irdeplnesc condițiile enumacate mai sus. sa va elabora un PUD. prin care sa va avitențm macaElatea de confarmare la preve-xr» presantului regula neirt privind utilizarea fur.qicnaiă, amplasarea, echiparea și configurarea dâdlrior. srn-.icnarec auicveiicul&or, posibilitățile maxime de ocupare și uilizau a terenurilor.

Utilizările admise sunt: “ locuințe individuale ;u ni familia le! și ancxslcr acestora: garaje, filigorii, “împrejmuiri, platforme carosabile și pietcnale, amenajări exterioare, piscine. ‘ și " locuințe semicolcctive [familialei cu maxim 2 unități locative."

Utilizările interzise sunt: "Orice utilizări, altele oecât cele menționate anterior, reglementare cu caracter definitiv și care nu poate fi modificată □rin PJZ. Sunt interzise- lucrări ce terasamente și sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spațiile pub. ee sau de pe pa*celele aciacente".


fioUTILIZĂRI ADMISE; - i'.

Locuințe Individuale țunifamlllnle) și nnsxdlo acestora: oara», filigorii, impiejmulrt, plafoanecnrosâbiis și pte'.oiiaie. arrenajăr. exterioare. piscine.

Locuințe semicojacitve (familiala), cu maxrrsrn două unități loailiva

■s



Sun: intriRise orice utSzâri altoie dacei cele adrrree la punciul l și pund-J 2. Accasfa reglementare ars ctraetor defirtfv $! nu poala li nxidifrnlă crji P'JZ.

Suni înrerzse luuiări de terssameni și ssicmniizere verticală cte natură să afecteze amenajârite dr spnțiiis publice sat: de pe parcelate aciacerta.

Ținând cont de ti oul terenului și de ceea ce este pormisibil dpdv legal, conform ?UG în vigoare aferent zonei dc amplasa _e lUTR=Lic), cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea araiizată, respectiv pent'-u cota perte de 3/8 dețirută oe Statului Român în administrarcc Consiliului Local al nun. Cluj-Napoca este cca de teren cj cor structii cu ccst;nația rezident ală._________

Accesul auto și pietoral este facil, se realizează direct din Str. Fericirii n-.

-12, proprietatea rcgăsindu-sc în imediata vac natale a intersecției cu strada Câmpeni și la sprex. 1DC rn de strada Horea.

Regimul juridic al drumului de acces - Sr. Fericirii cs;e drum public, amenajat, asfa.ta:, cu u bandă pe sensul de mers.

Evaluarea s-a realizat în ipoteza în care terenul dispune de acces reînorădit.


Abordări în evaluare:


Abordare prin piață - metoda comparațiilor de piață [terer]

Abordare prin piață - metoda comparațiilor de piață (te-en+c-ție] Abordarea prin cost

VALOAREA DE P'.AȚĂ RECOMANDATĂ

Vpiațăcotsparte3/8= 51.750 euro echivalent 234.371 lei

Rezultat obținut îr ijrma aplicării abordării prin piață

Curs de schimb valutar la da<a evaluării (lei/EUR - curs BNR)

Considerentele privind valoarea sunt următoarele:

Valoarea este Fără TVA;

J Valoarea este valabilă numai în baza ipotezelor și ipotezelor speciale prezentateîn raport;

v' Cursul de schimb medic _EU/EURQ considerat este de 4,5289 și este cursul BNR valabil La dats evaluării;

/ Estimările noastre sunt valori de piață, conform definițiilor menționate pe parcu.-s și nu au Luatîn ca .cui condiții atipica de limitarea a vandabilității zum ar fi vânzarea forțată.


Declarația evaluatorului

Evaluatorul prezentului raport este SC NECCONSULT VALUAT'ON SRL, memb-u ccroorativ ANEVAR, a.jtcrizața 0377, prin colectivul de evaluatori autorizați din cadrul sațietății, care aj competența cerută de domeniul specific al evaluări .'specializaiea EP1). respectiv cel (cei! care semnează orezentul aport de evaluare.

Prin prezenta, în 'limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certificăm că: afirmațiile prezentate și susținute în acest raoort sunt adevărate, corecte, obiect've și imparțiale; nu avem nici ur. interes prezent sau de perspectivă referitor la obiectul prezentului raport de evalua-e si nici un interes sau influență Lecată ce părțile imolicate; suma ce ne rovine drept plată pentru realizar ea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea î- raport a unei anumite valori idîn evaluare' sau nierval ce valor care sa favorizeze clientul sau vreo parte implicată și nu este influențată de aoariția unui eveniment ulterior.

Evalua"c= de față nu a impus evaluatorului să apeleze la asistență sucstanțială din partea alto- specialiști; analizele, opiniile și concluziile prezentat? sunt în concorcanță cu ipotezele și ipotezele specia.e considerate și sunt analizele, opiniile și cuncluz'ile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Analizele și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor dir standardele ANEVARîn V'guare la data evaluării.

S-au primit informații și documente legale do identificarea obiceiului evaluării dir partea solicita mu.ui evaluări și/sau a reprezentanților acestuia; prezertul raport a fost realizat prin respectarea recomandărilor ,Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat", se supune Standardelor ANEVAR h vigoare la data evaluării și poate fi expertizal La cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului! și verificat, în corlom.ilatc cu Standa-deie ANEVAR în vigoare <a data evoluări, în speță SFV 400 ..Verificarea evaluărilor ".

Evaluatorul care cert fică prezentul raport ae evaluare are camootența necesara impusă de complex’tatea ternei de evaluare (tip proprietate, arie geografică, scop lucrare!; la data elaborării acestui raport, evaluatorul care semnează ir ai jos este membru autorizat al ANEVAR si a îndeplinit cerințele programului de pregătire procesională al ANEVAR.

Evalua.orul cere semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea do răspundere profes unală la ALLIANZ - ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma NEO CONS'JLÎ VA! UATION S.R.L. a-e încheiată asigurarea de răspundere profesională Is ALLIANZ-flRlAC AS'GURAR S.A.

Raportul de evaluare este realizat cu -espectarea procedurilor interne ce calitate ale companiei NEOCONSUi_TVALLA~ION, aplicarea și respectarea procedurilor interne fiind verificate intern.

CUPRINS

SINTEZA EVALUĂRII

  • 1  ~ERMENII DE RE.-E3INTĂ A: EVALUĂRI

' .1     IDENTIF CARlA Șl COMPETENȚA EVAL JATCRU-JI

‘ .2     iDtN IIP CANEA CLIEN' ULUI Șl A JiilUÂ^Uf: A|_Ț UTIL ZATCRI DESEMNAȚI

  • 1.3     Scopul evaluării...................................................................................;

  • 1.4     Zrepiur de sroprieta" eva-uate. Identificarea activului supus evaluării. Identificarea juridcă, caoastrală și FAPTICĂ. 11

  • 1.5     Tipul valorii

  • 1.6     Rata NSPFCpB. l)4TA EVALUĂRII. DATA RAPORTULUI

  • 1.7     MCK EQA RAPORTULUI...................

i.s Documentarea necesară pentru efectuarea evaluări1.. Natura și sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

12

1.9 IPCTEZt ?• IPOTEZE SPECIALE.............................................................................................................-

1.' C Restricți de utilizare, difuzare sau publicare..................................................................................................1

  • 1.11    Declararea conformității evaluări c- Standardele de evaluarea bunurilor 201$.....................................

  • 1.12    OCSCRIbHbA RAPORTULUI

  • 2  ^RFZFNTA?EA DATELOR

  • 2.1      Identificarea proprietății imobiliare subiect. Dcscrierca juridică

  • 2.2     Dau u=sphe zonă, oraș, vedixătâ” și amplasare

  • 2.3     IN“ORMAȚII 3ESPP.E AMPL*SAMEK’T

  • 2.4     Date privind imfczitele și taxele

  • 2.5     ISTORIC, INCLUZÂND VÂNZĂRILE ANTERIOARE Șl OFERTELESAU COTAȚI I LE CURENTE...........'.

  • 3  ANALIZA PIEȚEI IMOBIJARE

  • 3.1     3 ENERALITĂȚI....................................................-..................................-......■..............................-

  • 3.2     DEFINIREA Ș IDENTIFICAREA PIEȚEI SPEfilFICE..................... ................-

  • 3.3     Cererea. Ofuriacumpetitivă. Echilibrul f eței

  • 4  ANALIZA DATELOR SI CONCLUZJl

4.1     C t A M Al a UN Ă UTI -ÎZARE

  • 4.2     Evaluarea proprietății

  • 4.3     OPINIA EVALUATORULUI

  • 5 ANEXE...............................:

  • 1 TERMENII DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII

    • 1.1  Identificarea și competența evaluatorului

Prezentul report de evaluare a fost întocmit de S.C. NFOCONSULT VALUATIUN S.R.L., membru corporativ ANEVAR, prin colectivul da evaluatori autorizați din cadrul societății.

Semnatarii acestui raport:

  • -  sunt compelenți să efectueze lucrarea și nu au primit asistență de la niciu altă persoană

  • -  nu au nic.o legălură sau implicare importantă cu subiectul evaluării sau cu solicitantul evaluării

  • -   pot oferi o evaluare obiectivă și imparțială

Cele prezentate mai șus surit declarați' ale evaluatorului și sunt susținute prin elaborarea pi ezentului raport.

  • 1.2  Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Solicitanții prezentei lucrări și singurii utilizator i desemnați sunt: PRIMĂRIA MUNICIPIULUI CLIJJ NAPOCA. Raportul de evaluare nu este destinat pentru oricare alte terțe persoane fizice sau juridica, iar evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate decât pentru utilizatorii desemnați, menționați anterior și pertru scopul menționat în continuare.

  • 1.3 Scopul evaluării

Lucrarea de față a fost întocmită în vederea informării clientului privind va.carea de piața □ proprietății analizate. Menționăm în continuare că acest raport nu este destinat penii u nici'.rn alt scop, altul decât cel mențiunat anterior.

Raport evzluare teren și cnnstruct ie

  • 1.4 Drepturi de proprietate evaluate. Identificarea activului supus eva.uării. Ident ficarea jurid că. cadastrală si faptică.

■n cadrul raportului s □ evaluat dreptul de propr etate deplin al proprietarului: Stalului Român în administrarea Consiliului Local al mun. Ctuj-Napoca. asupra proprietății imobiliare analizate. Dreptul de proprietate este considerat Integral, valabil, trar.zacțianabil și neafectat de eventuale sarcini ori alte aspecte litigioase care pot afecta valoarea.

Proprietatea imobiliară supusă analizei în cadrul prezentului rapo-t reprezintă un teren ir.t-avilan cu construcție tip casă S+P. Pe pai cela de terer do 314 mp este edificată o construcție tip căsă cu regim de înălțime S+P cu nr. cad. Cl. :op 9372-C1. Act'vul evaluat .a solicitarea clientului este deținut în cotă parte de 3/3, -cspecliv 117.75/3iZ mp teren și 67,55/183,13 mo Su construcție, intabulată, drept de propric.ule dcbând't prin Lege în favoarea Statului Român în administrarea Consiliului Local al mun. Cluj-Ndpcca, conform extrasului CF n-. 265839 eliberat la cata de 18.03.2016 avut la dispoziție (dispunerea acestuia se regăsește în anexe). Conform extrasului CF proprietatea este literă de sarcini.


__CAATc FUWJ-1M NR. 26S839   '’u-M/th e>/•■<<■

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE             . i

Oficiul de Cadsstru șl Public ’tate ImvoUiara Cl ’Ji

Bl cui de Cadastru și Publicitate Imobiliara Cluj-Vapoca


•rî-ofr/z: (Jui-Ntpoci

Nr sersn»

-.£CK

Zhlț • 1UM L* •'

18___

CS

22111


__________B. Partea II. PROPRIEI AR sl ACTE_______

î . /mulat p-1 vito »ra l«dl«ptul                A te dr<ii --l icaIc       | ObeerystJl J lO^ertat»

Tsea / 23.p4.1Lsi            "__L. j.

pbcesly -.<■ <6/1 <7?      '         ;_____________________

I Oi ■ îrw* >!*• I.O.CXde •aOl’.UETA.’ll,’n         •. rtth*ndt prii L*?s. cop axxzte I *1» *»-‘ I .___ -

•342; «.$4 7           • ’   '                                                |lolovcita din csaiverrz C= 4*621

i J) 4TATBI mMAN ÎN jfwîj'IMlIUUA COh’SHUL LOCA Al •MINICIPJVI.UX CLUJ i i «tAPOCA


I ,          ,                                     ____________________ ______________________ _______________________

»Sj9C / 1S.CC.ZO-S ~~______J____

sse, cin 15.G5.e<lS.. «lnă<c nr NHRc ÂOMW'. ■.AiRJMA



Ac: nna-zi __________

bÎ2;i-cat Atare, dr=o:<de rEOFRItlAIL.CJTpSrșx. deOj.-wc wl- Ciiwsnde. ceus Ipxi 2.6M/2J12 ,__

1) "Juriu VAXXLZ, a SCtlB

2i ui jiu f Irjma Unicuirun tra>»lsre. t tm-m i.;>t/Lui' ~  ~ "

{) ’vrjxu vAsni.sisei»

21 umil f-tfeCNA. bOI C3ITIor


*1 PR3PR£®JAT5. c-rnji-sr-, ftilanift p.t:       de, .i>a

i.-'T. --Orr.’T,"          -



A. Partea I. DESCRIEREA IMOBILULUI

TEREN îrVavi.an

Adresa: UM-Nejncn. Slrsds Fuid«<

■•ir. 13   ’                                        ..                                      —

H' Cit

Nr.sadirtTvl rir.icțoorrnc

St<prx<BlAc'(rnp}

Dbcerv-ctil / Referințe

A'.

•top: 9372

cir. pac:

M.-iSLv:ț3:JlA

Ier»! Șl CuiM

CDh

sTRUciir

•• • •

Nr. Crt.

Nru-jddlll Nr.tOplfirvAr:

Adr-s*

VbieiVBCtl / Kel^rtnt"

AL:

c:»i. ci

1 Tip: 9JW-C1

’ □uj-N;pO9. îlricii r-relxl .U. 12

QssS dh cSrtir.lîS, 4W| c J-1 cu Pt-l. xcnpu"d dlr.: K-'bSOL : J

CsfnjrS, 1           ■’/.K.TF*. «rine. 2 kiStfill 3 Jev-i^lnțe____




|d2OS»>/ l<t5.2016       _____

•r- MPJr«t^Mv n: FRCfiOCOL 2OT3S, dlr 31.O5JMW, wmU da COMțl! TICCA;. A. MIK. CJJJ-.1ATCO.. ft-.t tC~!" jftuttf nc Ctl'.fcnă $5482/4*3/07 03-2016 «irJa dc ffilKMtIA M.K 34?'se naxZiai 'fewnftax Htuh.-uul rrzpcuhjl de «4.nlnlsva*esw m - dl*

• ir CCV$?I r.’.rn.tAL^.MUW^r.uuJJ cui        ______


t.'U ă.'t i


_________ O. rartea III, SARCINI

Jn6ir.cn privind dwniembrwiftldtele dreptul JÎde pruprintcic, tfrepb'r-n» rtale r> furnic sl w’rirf


OfcjwrvÂ^I / Reloifclte j


Identifica-ea r tc-cr. u fost realizată de către evaluatorii autorizați Marius Sutană și Monika iacob, împreună cu reprezentantul solicitantulu: d-na Ștefania Cucereanu.

  • 1.5  Tipul valorii

Raportul de evaluare a fost înlocuit în vederea exprimăii unei opinii oiivmd valoarea dc piață a proprietății i-nebiliare aralizate.

Definiția valorii de piață, conform 5LV 100 - Cadrul general este următoarea: "Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbatfă) la data evaluării, între un cumpăt ător hotărât și un vânzător hotărât, întru tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fată constrângere"

  • 1.6  Data inspecției. Dala evaluării. Data raportului

Proprietatea analizată a fost inspectată în data de 29.03.2017 denumită în rontinuare dala inspecției. Cu ocazia inspecției s-a identificat proprietatea imobiliară, și s a verificat dacă situația juridică regăsită în documentele legale coincide cu cea reală, constatată.

Rezu.talul evaluării reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață, a proprietății imobiliare analizate, la 27.04.2U17 - data evaluării - dată ta care se consideră valable ipotezele considerate si valorile exprimate de cătr e eva.câtor.

Raportul a foM întocmit în Aprilie 2017. 28.04 2017 fi nd considerai data rapurtului.

î.7 Moneda raportului

Conto-m solicitării clientului, opina exprimată în prezentul raport este prezentată în lei și eu-o. conversia malizându-se la cursul oficial BNR, valabil la data evaluării - 4.5289 tei / leuro. Valoarea exprimată ca opine în pr ezentul r aport reprezintă suma plătită. cash și integrat în ipoteza unei tranzacții, fără a Ua în Ccțlr.ul condiții de plată deosebite [rate, leasing etc.J.

f. 1.8 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării. Natura și sui ba informațiilor pe care s -a bazai evaluar ea

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării a pi esupus următoarele:

’s'EOCCNSULI VflJJATION

  • -  Analiza documente.cr avute la dispoziție, pese la dispoziție de pruprietar/solicitani:

o Extras de carte funciară

o Plac de amplasai ne nt și delimitare a imobilului

  • -  Analiza informațiilor preluate cu ocazia realizării inspecției:

o Caracteristici fizice

o Eventuale necorclari întm situația faptica, constatată, și r.ea preluata din documentele legale și documentația cacastrală

o Istoricul utilizării proprietății

o Funcționalitatea proprietății

  • -  Analiza informațiilor preluate din surse terțe:

o Hărți digitale disponibile onlinc cu scopul de a identifica suplimentar limitele prupiietății. avantajele și dezavantajele amplasării în zonă, studierea vecinătăților și a cailor de aci.es .a proprietate, gradul de acoperire al zonei, etc

o 3aze din mediu, online și scris (vânzări, închirieri, costuri de const-ucț e. etc. I. analize de piață publicate fie Online, fie în scris de companii ș instituții specializate în analiza pieței imobiliare, date statistice, previziuni etc

o Publicații ee specialitate: Revista Valoarea, studii publicate de companii rternaționa.e specializate 'ri anaUza pieței imobiliare

  • -  Analiza informațiilor preluate din baza ce date proprie:

o Propr etăți s milare evaluate în trecut

o Tranzacții istorice pe piața specifică

o Proprietăți sim lare expuse pe piață, verricate telefonic

Restricții documentare:

Am avut la dispoziție extrasul CT rr.265839 eliberat la data de 18.33.20'6 în rare este înscrisă tern cu consl<ucției casă din cărămidă S+P. deținută în cotă parte de 3/8, respectiv 117.75/314 mp teren și 67,55/180.13 m.p Su construcție îh favoarea Statului Român în acministrarca Consiliului I ocal al mun. Cluj-\apoca, proprietate cu destinație rezidențială.

-informații cu privire la calitatea utilităților de car e dispune amplasamentul evaluat.

Restricțiile din punct de vedere urbanistic au fost preluate din Planul Urbanistic General disponibil pe site-ul Piirnă-ie’ Ciuj-Napoca, iar opinia privind valoarea ce piață a proprietății imubitiare analizate s-a exprimat în ipoteza în care nu existe restricții deosebite generata de calitatea utilităților disponibile.

Concluzie privi nc documentarea: documentația avută ia dispoziție și amploarea investigațiilor realizate se consideră a avea in grad de sufîc or.ță mediu pentru realizarea evaluam.

1.? Ipoteze și ipoteze speciale

Ipoteze generale

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jcs nu generează niciun fel de restricții în a*ara celor arătate expres pe parcursul rapui lului și a căror mpact este expres ser s că a fost luat în considerare. Dacă 50 va demonstra că cel puțin una d r ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valab la. valoarea estimată este invalidată:

Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte p-ivind dreptul de proprietate] se bazează exclusiv pe iufuirnațiile și documentele furnizate de către proprietar/solicitant și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este consideial valabil și transferabil (în circuitul c vil). Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exp-imate do specialiști; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;

Se presupune că țoale studiile inginerești puse de proprietar / cestinalar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. .Planurile de situație.și materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raonrtu'.ui în vizualizarea proprietății. Evaluatorul a preluat dimensiunile, din docurnertele avute la dispoziție, acestea fiind consideiale conforme cu realitatea. Nu sm efectuat măsurători supimenîare. Evalualurul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile și documentele pc care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altar informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoștință;

Se presupune că pr oprietatea se conformează tuturor reglementarilor ș' restricțiilor de zonale, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-coiiformitate, descrisă si luată în considerare în orezentul raport;

Nu am realizat nici un tel de investigație pentru stabilirea existenței contaminartilor. Se presupune că nu există condiți' ascunse sau re-a pa rente ale proprietății so.ului, sap structurii care să influențeze valoarea.; Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre exislcrța pe amplasament a unor NEOCON SULT '/ALUATION                                                                       •                                   Pag 14 din 72

conteminanți; Nu arn realizat nici un fel ce investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contam nanți. Evaluate ’ul nu-și asumă nicio respocsab.litate perl'U asemenea condiții sau oenfu olițineiea studiilor necesare perlru a le descoperi;

Situația actuala a oroprieîăț'i imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluate utilizate și a modal taților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate. Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor dc evaluare au fest rezonabila considerând datele caro surt disponibile la data evaluări;

Orice referință îr atest raport de evaljate ’.a rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost tăcută in scop irformativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată;

Se consideră că p-oprietatea evaluată se con*o-mează tuturor cerințelor de acces pentru persoane cu dizabilități. Nu au fost efectuate ’nvestigații în acest sens și eyalualorul nu qre calificarea necesară pentru a face acest demers.

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și bereficiar/destinatar Acest rapori de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat:

Evaluatorul a obținut informați. opinii, estimări din surse considerate a ti corecte și de încrecere car nu se asumă nicio respensab litate ‘n cazul în care acestea s-arcovedi a i incorecte;

Evaluatorul nu a-e cunoștință de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată;

Opinia evalualcru.vi este cu referire tu proprietate asa cum -eiese d n cori.meniele ș’ titlurile de proprietalc puse la dispoziție de proprietar/utilizator, t ind limitată exclusiv la acestea-

Reportul dc evaluam este valahi, "n concițiile economice, 'Iscate, juridice și politica de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții sc vor modifica concluzi le acestui rapor t își pot pierde valabilitatea;

Irtrareaîn posesia unei copii a aceslui raport cu impută dreptul dc pjblicam a acestuia;

Evaluatorul, orin natura muncii sale, nu este obligat să ofere ’n continjare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune;

_______   _________R a port eva 1 u a re te re n și const ru zție

Nici prezentul raport, nici părți ale sale [în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatoruluil nu trebuie publicate sau rnediatizate făra acordul scris prealabil al evaluatorului;

Orice valori estimate îr. raport se aplică întregii proprietă.i și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fr acționate va invalida valoarea estimată. în afai a cazului în care u astfel de cistribuire a fost p-evăzută în raport;

Valoarea exprimată în prezentul i aport nu rep-ezintă valoarea pentru asigurare.

Ipoteze special?

Z La solie tarea clientului s-a estimat valoarea de piață a suprafeței deținute în culă parte de 3/8, respectiv 117,75/314 mp teren și 67,55/130.13 mp Su constr ucție înscris în CF nr. 26583V

z Am avut la dispoziția un extras CF nr.265839 dn 18.03.2016, schițe ale proprietății și un plan de amplasament și del rnilaie a imob Lului. Nu am avut la dispoziție Certificat de Urbanism aferent proprietății. Evaluarea s-a realizat în baza documentelor menționate anterior, considerate parte integrantă a prezent ului raport

S Evaluarea s-a realizpl în potezaîn care proprietatea nu este grevată de sarcini (juridice și/sau contractuale).

Z Evaluarea s-a realizat în ipoteza în care terenul este încadrat conform PUG în L'TK Lip, acică zonă caracterizată de funcțiunea rezidențială de densitate mică (predominant locuințe unifsmiliate], de parcelarul omogen și regulat, rezultat al unor operațiuni de urbanizare sau variat, rezultat al dezvultării spontane și de rccirnul de construire izolat sau cuplat, cu clădiri de locuit de lip trad’.ț'onal, retrase sau nu din aliniament.

S Evaluatorul a examinat Planul de amplasament și delimitare a imobilului și a identificat proprietatea împreună cu reprezentantul clientului; locația indicată și limitele proprietății ind cate de reprezentanții propiietacului se consideră a fi corecte. Evaluatorul ru este topograf/tnpomeliist/gecdez și nu are calificarea necesară pentru a măsura și garanta că locația și limitele proprietății așa cum au fost ele indicate de proprietar și descrise in rapor l corespjnd cu documentele de proprietatc/cadastrale. Acest raoort arc menirea de a estima o valoare a proprietății dentificată și descrisă în lapon în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanță între proprietatea identificată și cea din documentele de proprietate invalidează ccresponccnța dintre valoarea estimată și proprietatea atestată de documentele dc proprietate dur păstrează validă valoarea estimata panlru proprietatea identificata in raport.

Z Tei «nul este împrejmuit cu gard din beton și poar tă de acces în curte metalică, reprezentând.teren cu construcție tip casă cu regim de înălțime 5+P. Delimitarea terenului se poale ubservaîn p.enul anexat.

7 Confoim Instrucțiunlor evaluării primite verbsl de la solicitând, evaluarea s-a realizat în ipoteza în car e leenul dispere de acces neîngrădit, regimul uricic al drumului de acces - public, respectiv Slr. rerlcirîi.

1.13 Restricții dc utilizare, difuzare sau publicare

Prezentul raport de evaluare « fost realizat pe baza informați'lor furnizate de către oruprietar, corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanțe.c din. România valorile estunate de către evaluator sunt valahi.c la data prezentată "n raport și încă in interval de timp limitat după această dată. în care condițiile spec fice ru suferă modificări semr/ficalive care pol afecta opiniile estimate.

Opinia eva'.c aton, lui trebuie analizată în contextul economic yenerai când are loc operațiunea dc evaluare, studiul ce dezvoltare al pieței imobiliare relevante și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu esle responsabil decât îri limita informațiilor valabile și cunoscute de aresta la data evaluării.

Acest rapo-t de evaluare este ccnficonția1. destinat numai scopului precizat și numai pentru uzu. clientului și destinatarului. Nu acceptăm, mcio responsabilitate dacă este transmis erei a.te persoane, fie pentru scopul Jeclaret, fie pentru alt scop. în r cio circumstanță.

Intrarea în posesia unei copii a acestui '■aport nu implica dreptul de publicare □ acestuia.

1.11 Declararea conforrrilății evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor 2C16

Evaluatorul prezentului raport este 5.0. NE0C3NSULT VALUAUON S.R.L., membru corporativ ANEVAR, autorizația 0377, prin colectivul de evaluaturi autorizați din cadrul sociptăîii. care au competența cerută de domeniul specific a. evaluării [specializarea EPI), respectiv cel (cei; rara semnează prezentul raport de evaluare.

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și ir formațiilor deținute, certificăm că: afir mațiile prezentate și susținute în ar.est raport sjnt adevărate, corecte, obiective și rrr porția .€; nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă referitor ia obiectul prezer.tuiui raport de evaluare și niciun interes sau influență legată de pă-țile implicate;

Suma ce n= revine drept plată pcnl'u realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare] sau interval da va .ori care sa favorizeze clientul sau vreo parte implicată și nu esle influențată de apariția urui eveniment ulterior; evaluarea de față nu a impus evaluatorului să apeleze la asistență substanțială din pârlea altor specialiști; analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt în concordanță cu ipotezele și ipotezele speciale considerate și sunt analizele, opiniile și concluziile noastre personale fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. Analizate și opiniile noastre au fost bazate și dezvoltate conform cerințelor din standardele ANFVARÎn vigoare la data evaluării;

S au p inii: informații și documente legate de identificar ea ubiectului evaluării din partea solicitantului evaluăr i și/sau a reprezentauiilo- acestuia;

Prezentul raport a fost realizat prin respectarea recomandărilor ..Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat", se supune Standardelor ANFVAR in vigoare ia data evaluării, și poate fi exper'.izat (la cerere, cu acordul scris și prealabil al evaluatorului! și verificai. în conformitate cu Standardele ANEVAR în vigoare la data evaluării în speță SFV 400 „Verificarea evaluărilor";

tvalcalorii care semnează raportul de evaluare au competența necesară impusă de complexitatea temei de evaluare (lip proprietate, arie geografică, scop iucrare);

La data elaborării acestui raport, evaluatorii caro semnează mai jos sunt membri autorizați ai ANFVAR, au îndeplinit cerințele pmgrarnulu de pregătire pro’esinnălă a. ANLVAR și au competența necesara realizării prezente: evaluaii;

Evaluatorii care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răsaundere profesională. NE0C0NSULT VAI UATION are încheiată esigui hi ud de răspundere profesională la ALLIANZ-ȚIRIAC ASIGURĂRI S.A.;

Raportul de eva.uare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate al? companiei NEOCON5ULT VALUA'ION, aplicarea și respectarea procedur ilor interne fiind verificate irtern.

1.12 Descrierea raportului

Prin tema comenzii/^ulicilării și numirea evalualo'ului nu s-au specificat cerințe speciale cu privire la forma raportjlui ce evaluare ce trebuie întocmit pentru proprietatea subiect. în acest context, pr ozentul rapor 1 s-a mtocmit în conformitate cu specificațiile din SE'/ 133 - „Raportare", convenit în prealabi. cu suVciLantul, astfel încât rapor tul de evaluar e să comun ce informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării. Nu există excluderi de la cerințele stardaronlui SFV 103 - "Ra purta-e".

NEOCONSUl 1 VALUATION

Pag 16 din 72


  • 2 PREZENTAREA DATELOR

    • 2.1 Identificarea proprietății imobiliare subiect. Descrierea juridică

Proprietatea imobil ară supusă anal'zei în cadrul prezentului raport reprezintă jh teren intravilan m construcție tip casă S+P. Pe parcela de teren oe 314 mp este edificată o const-ucție tip casă cu regim de înălțime S+P cu rr. cad. CI. top 9372-C1. Activul evaluat la solicitarea clientului este deținut în cotă parte cie 3/8. respectiv 117,75/314 mp teren și 67,55/180.13 mp Se construcție, îilă'onlat.ă, drept de proprietate dobândit pi in Lege în favoarea Statului Român în administrarea Consiliului I ceai al muri. Cluj-Napuca, conform extrasului CF nr. 265839 eliberat la riaia de i8.03.2C16 avut la dispoziție (dispunerea acestu a se regăsește în anexej Conform extrasului CF proprietatea este liberă de sarcini.

________ c4.<.~ffU«ri.i4x.K.l                              Zțjtwxț

EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE


••ĂKfTJV- < Ifir 1.1 d a ca dos’. U jl Pu b’ic iste I -I: Wi ă.-î. CLUJ

Biroul ca Cadastru șl «Utlicrtalc I-nubîl.’ara Cluj Ncpoca


TEREN

Adie»: ui-: r«rx», '■ <*-* Fofcl.e . nț li jxtrx |

*:i     s.w | ontre-JM; i

.__________ _ I iM«ia>> I   „

coxsrRucni

h>.ăl«X->l I

l>» -.   .

T.f w:"


A. Partea 1 DE5C«itț£AiHnaiLUU.‘l .




bi        șt-K».


oi.evtfll / tarf<rtnt»

CtoV.-t. i‘<‘m IU.K i-x wsoi,        enI SL'SSOL : )


  • 2.2 Date despre zonă, oraș, vecinătăț și amplasare

Municipiul Cluî-Napnca este reședința județului Cluj și se întinde pe o suprafață de 179,5 kmo. Clujul este împărțit "r 20 de cartiere distincte '5dra a lua în considerare localitățile din zona metropolitana] dispunerea acestora fiind următoare©:


Cluj-Napoca

-CAiiiorc-

03 robul Rotund



Intre ,U*e« li


. ,                                t

^lăntylur


oâdîni WV>M«u'


Ghoorgiieill


Andrtf

Muiajanu


C-'lunl» î»r«»*


Zo« il r»r"

&***•<<

Sud


nuni zJnh

Co <X*3

B4C4ț


'-s


tet^rv f*0Fl

Zona metrooolitană a municipiului cuprinde, suplimentar, și 19 comune învecinate acestuia.* Aiton. Apahida, Baciu. Bonțida. Borșa, Căianu, Chinleni, Ciurila, Ccjocna, Fe.eacu, Floreștr, Gârbau, Gilău, Jiicu, Petreștii de Jos. Sânpaul Savădisla , Tureni, Vultu-cni. Suprafața totală a zonei metropolitane esto de 1537,54 km2. iar populația de 418.153 locuitori.

Clu-Napoca 3re una dintre cele mai u"r'amice economii din România. Industria județului este concentrată în cea mai mare parte în Cluj-Napoca fiind extrem de variată. Sunt prezente industrii precum industria chimică, poaucăloare de cimeiK, construcțiile de mașiri, prelucrarea metalelor, industria alimentară, hcalțămirte. sticlă, porțelan. faianță, prelucrarea lemnului, extracția mine-eu ri lor, produse anrazive, celuloză si hârtie, cosmetice, textile, confecții. Cu pesle 100 do companii do software ș: mai multe universități care oferă personal calificat de calitate, orașul a devenit un important centru 11 în Cluj-Napoca există deschise mai mulle centre comerciale: Poius Center. lulius Mall. Sora Shopiriy Center, Sigma Shoping Cente-, Centrul comercial Central. Piața cp. retail este reprezentată prin liypermarkel-urile Core, Carrcfou*', Auchan. magazine cash and carry - Metru și Selgros, super market-uri si alte rragazind mai mici - Lidl, Billa, Petri, Kaufland ș.a.


Potrivii unui clasament efectuat de revista Capital în prima parte a anului 2OC6. Cluj-Napoca este cel mai scump oraș din România, nivelul ridicat al prețurilo-fiind.încurajat de investitorii străini, dar și de numărul mare de sludenț lOlujul găzduiește cea mai mare universitate din România Universitatea Eabes-Bolyail.

Proprietatea araîizafâîn cadrul acestui rapurt sc află îr zonă mediana, pe slr. Str. Fericirii. nr. '2. în cartierul Gruia. îi imediata vecinătatea a zonei gării și a străzii Horea, zonă matură, dezvoltată

Destinați?: /oriei: zonă caracterizată de funcțiunea rezidențială de densitate mică, de locuințe cu legim redus de înălțime dispuse pe un parcelar de tip periferic. Caracterul zonei rezidențială de densitate mică (predominant locuințe unifamiliale), de parcelarul omogen și regulat, rezultat al unor operațiuni de urbanizare sau variat, rezultat al dezvoltării spontane și de regimul de construire izolat sau cuplat, cu clădi i de locuit de :ip tradițional, retrase sau nu din aliniament.

Evaluatorul nu a avut la dispoziție Certificatei de Urbanism aferent preor etății evaluate. Conform conform PUG îr. vigoare aferent zonei de amplasar e IUIR=Lipj:


Locuințe cu regim redus de înălțime dipuse pe un parcelar de tip periferic

ISECȚKJWEA1. CĂRflCTERULZONFI

Z<na esta CTiactertz»» ds finoir os rezKjenijdsi dc de.'istate nir4 (ixrrionnonl Iocuin« irirtannliolsi. <l« piiuebrui emogen ji icydtf. "ejUlal sl unsr op«roț»iri do uOunliâre sau vsrwi. iezuit al Inrwillartl spontme (ru paice- iMrd 1W.s:K<fatea fa      rin 6  19 IU. ftlflnrrrww» dc

3.1 - 75 ti «i supiafol» de ZiU - 1ZXI n<u jl ie 'ejiniil de «.inVutre raclai smi cuplat cu cxwwi dr. In-nii rte lip Tajitiono . 'rur/ etes cas^ Ijixjî i ii loiuio scwta Iu stracs, asezae hniyui urni latun c osrțaloi). (.-taw seu ivi dr. alhlsnert (csiaCKiul t.nd nrairal ce ixezsnte decorației ;lc Up eclectic o

  • i.yndsiix pircipoe).

Amolgsa-co proprietății “n zonă meciară, în cartierul Gruia. îr. imediata vecinătatea a zonei gării și a străzii Horea, pe Str. -ericirii. nr. 12. zonă matură, dezvoltată

  • •  Strada -ericirii se regăsește în mediata apropiere a străzii Horea arteră princioală din zona analizată, pe care se regăsesc n:ât blocuri de locuințe cu spatii comerciale situate la parterul lor. cât și case și clădiri sedii dc firme și instituții și caro face legătura dintre zona gării și zona centrală a orașului. Este o stradă intens circula:?, asmltată și sistematizată.

  • •   Zona este mixtă reziderțial/comerc al/admm strativă în zonă fiind amplasate pi epondcrer.t ciad ri cu regimul dc înălțime mediu S+P-» E.

  • •   Pentru terenul evaluat există restricții de construire: conform UTR aferent zonei de amplasare, astfel o pa-cciă considerată construibila trebuie să îndeplinească cumulativ mai mu.tc condiții. Evaluatorul nu a avut la dispoziție Certificatei de Urhanism aferent proprietății evaluate.

  • •   Utilizările adm'se sunt: ” locjințc incivicjale (unifamiliale] și anexelor acestora: garaje, filigorii, îrnpr ejmu ri, platfo-me carosabile și pietonale, amenajări exterioare, piscine." și " locu’rțe serrîcclective lfarr.iliyl.el ri max ni 2 unități locative."

  • •   Utilizările interzise sunt; "Orice utilizări, altele decât cele menționate antermr. reglementare cu caracter definitiv și care r.u poate fi modificată prin PIJZ. Sunt inte.-zise lucrări de lerasamente și sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din spațiile pub.ice sau de pe parcelele adiacente".

■ Evaluatorul nu a avut la cispoziție Cei .i'icdlul de Urbanism aferent orcorictății evaluare. Conform PUG în vigoare aferent zonei de amplasare NEOCONSIJLT VALUATON                                                                                            Fag 21 din 72

(U IH=Liph



rviiti'.'TO


  • 2. UIIIIZARI AIJWHbtaJ Ci

In«la1z1il exteriori ® .de clmmirA-o, da încălzita. pompe <J* vildui w) e.J condips «.■> fr tjrot»-r\'i» acosim să pr-ilutib un rive «I-ygomct ort- ei fia nouefr’l la nlv^ul >e—‘««-.li» l-conifer

Servioii r.w xceos public (s«cr«i de ptoxlifitato), o:i«form Altern I U p'ozantJ «evuUi.'4r>t. presate în «(«uosl de pnenatari cu irmXInvufc condțl:

i ai »i ao adresez- o'«pp-darxrt Huu ton'cr ann»l

ibj supMlAț- utili cexxi-'H d« ooenea sA»»u dcp5jen-c« ££) mo

.fc| să «topice «rajffiim 5 pr5n>«n

(d) aofetabs? (lncfuur.-de<X9x»-aa) sa M octfSțoax «urnii în Inc-norvl dădn îc) s-l m> pxedLcă fxiiuâre fooicj. crlmlsâ sau vltuaiâ. ci nu ’roctxtt: irtninoua fccuir» pe Mreocl- vwiin»

f1) pwiVu coc vr/rli o* «tu ca corfr««»^ră frwylsî interioare •- va obere svrrul.il vcocuisr <fe porte ă. r»ea de om-t—«».» osooser      acord pentut orteo ino—njll aa^prs soriți Iw /

Nierrtce eabtwiu oa soSpovi-eeaccMlătrri-niUuraMlornin «.«« martjon.i>_

Ig) p-rvu aotfvtifl de »r«>««.>«.a Ja publc-i »• va ob^ne xcotdu-l vco'nior pe o «axa de K> r da la limita paic«i)-<f:aioaic d« Mfr(a ficrvităl profesionale «au manulneiuriera. oonfoini Awe« f » ixczartul reg’ilameni na cnoon-t.vii rc-joartj nunixl ir» pa«ohJ a« locuirea, cu uimitoarele corni li;

<a| »S aa dacfâțcore in paralel ovă.rv^lurasdc halire

ibj suptxf^a urlă ocup.-. - «ia aoecwa să.tr.i dapațeosoă 3<1 mp

|c> sâ iițtllca mazrr-u'r. S porcos"c

|d) sct-.fjtc.- iirxRnlv doposvre») »i sa desfnjoxa rnmal în inlarniul dădrl

ic) să if producă pslu»r« lon<d. d«« i'ui sau vhvH». *1 nu e.<î«*»s» r-t miiafes «neutri pa p.ero’cîo vecine

«Ț| pentru Astîv:sl> w nu «o ocnferrpn.vâ pie'eedțfl arta-bae se va obșnț jtAtnlid v«st»:Io« rit* parcela. Sls'* «f- iwTtn:a «i-'-sar acest *rnf pon&u erlsn r*ar.e«rt'l ae.ipra cp»;»!? > clădnk« -xtaxrta oc ortapvraso a-*'/tS|l d« nascra celor mw soa mcUinau F>« «.-fauni delurisnr, «u urrnoxK»r-l* condiții:

(?| să mi ibdudl al'tn-uwfM publcc;

|b} să S«?cbțini acoiced vecinilor

Institat» «fc» educație •' «nrXiămânl - «=r«^ef grMinilr, «unii publice >1 private cu urr-iăto» «-U. co-ufti:

(ai să se «d-Aurozo un PUD «reisxi orparwxiea oojpcri pnnxdal

Cbi -.î aclpjre sug» nVjelt naoessre («fa teren vili», dtcfiyjrsi-) lirstc de «x-p-uhata. amfcn.i ncrmxrwln, irr-lr.d oro'ccuvea. realizarea SieuSloatarca a»»'-‘uc1iroc ce »r»-«tto

(el p« parcelă ,5 rn. existe ;ltc fcirutțiin

FgrpffE/'iTn'

Sunt Intsizse tufo» iz.lizin alt-» daoăt oeîe ud mise io pumnul 1 jl pumn! > dutearâ roqUmc-’t.ue xa carscae-- deFf K»« 9 r«J parc fi ii «cri moacă o ir PUZ.

Srm inersse lucruri Co tar-ssirimrit ;l sisAnvmre venkvIA d» rouirâ să »lccto» amonajărlc din«padHo publice mu «I- po psrccî-iî dil acomo.

■ Vecinătăți; Proprietate^ evaluată este situată în cai lierul Gruia, zor.a mediană a c_a=ului Cluj-Napoca, în zona fiind amplasate preponderent case cu regimul de înălțime maxim S nP+E+M cnrfurrn PUG: U"R:Lip.

fisgu :i.| de irdllkvi rna.crr. adT s salece trei nivelul jiwrai*-an* rcarter * «a| • mareaidă > r'n«< rairasi ssj «cemuol r p«i>< ♦ mansardă. n.vsl rwos). Revs-jer-a ut>n> .» rks> va 4 .■nai mare i wjal S nu 1.30 m ra;i « ck .iu fs'^cei: pre y.u-lă X ‘palul p jsIIî.

Tovde.M. z*gin-ul di fnlILmi nu soaie depăși jnt Hintr» uiî-iwiri>i<i|ioc<.'<9urjțr: |3’r-F • ‘ «M. |5’<*F* 1*H. O*P*M D*P-R |semr-.Hip«|i9e jx«se.inânlan S - sjBcsI. l> - demisol. P - f».icr M -Ifiai.yoid^. R - /llv<* rco JS\

Irâynea                  i uădilor. răsurotâ ’j» cerr<?» ■>up*rKij-i sau k aoeui bhimulvi

nlvd ft»r«:ras >■> punctul cel rrjr in.il rn. va dapă;l 2 m

Ini ținea mj.nij tnfnilFi * eăSrrior, măsurată la w.tv           sa.i la aticii nvehlLi

retras ir.pirxUX Od m.V rn»r. ruvadeassi 12 r.


  • 2.3 Informații despre amplasament

Proprietatea imobiliară evaluată este reprezentata de un teren cu construcție tip casă cu regim rie înălțime S+P aflat în intravilanul mun. Cluj-Napuca, dispus fizic după cum urmează:


Amplasamentul evaluat estR format dintr-un leien intravilan în suprafață ce 316 mă cu curstmcțietip casă 5+P. a cărei descriere juridică a (ost prezentată în capitolul 2.1.

Prezentam in continuare caracteristic le importante ale amplasamentului:

7 Sjprș.față totală de teren 314 mp pc care este edificată o construcție tip casă cu regim de înălțime S+P cu nr. cad. C1. top 9372-01, deținuta în cotă actuală de 3/8, respect* 117,75/314 mp și 67,55/180,13 mp Su construcție în irosii Statului Român în administrarea Consiliului Local al mnn. Clu-Napoca, conform documente avute la dispoziție (schițe, OF și documentație anexate prezentați i și făcând parte integrantă).

J Zona nu este o zonă cu risc de alunecări de teren

Te-eri liber intravilan încadrat conform PUG în IJTR Lip.

y Restricții legale: ujeuințe - P0T-3b%. Instituții de educație/învățăment - POT-25%, Locuința - CUT=0,9. Instituții de ecucație/învățămânl - CUM.5 -cp:i:crm ?. U. G. Clui-Napoca

■/ Parcela de 314 mp are o formă neregulată si front de 18,39 ml la drumul public de acces. Terenul este împrejmuit cu gerd din beton și poartă de acces în curie metalică, rep'-ezentânc teren cu construcție tip casă cu reg m de înălțime Si P.

J Topografic: Parcela de tpren a e topografie plană, nu prezintă denivelări majore.

Utilități disponibile: energie electrica, apă - canalizare, gaz metan

Z Accesul auto și pietonal este faci'., se realizează direct dir Str. Fericirii nr. 12. pi aprietatea regăsindu-se în imediata vecinătate a intersecției cu st-ada Câmpeni și la aprox. 100 m de strada Horea.

-/ Rfegimul juridic al drpmului de acces - Str. Fericirii este drum public, amerajat, asfaltat, cu o bandă pe sensul de mers.

Locația și caracteristicile aiȚiplzbamertului evalua: îl fac preta bit pentru teren cu construcție cu destinație lez dențiaJ, zona fiinc o zonă matură, dezvoltată.

  • 2.4 Date privind impozitate și taxele

Conforriț Nomenclator stradal aferent muu. Cluj-Kapoca - 2016 proprietatea este încadrată îr zona de impozitare "A".

Svj re»: Intp .Uw'wi. n ri ma ri a ulu:


:'.r.Lor».235tradat'X>2G2016-cdl


  • 2.5 Istoric. incluzând vânzările anterioare și ofertele sau cclațiilc curente

N. se cunosc informații cu privire la tranzacții anterioare ?r care să fie incluse integral sau o pa-te din proprietatea evaluată.

  • 3 ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

    • 3.1 Generalități

Termenul ana.'Zzâ de piață este folosit în general în economie, dar are un înțeles specific în domeniul evaluărilor. Analiza de piață investighează relațiile dintre cerer e și oferta competitiva a proprietății 'mobiliare într-o piață definită.

Evaluatorii iau în considerare analiza de piață pe două nivele:

J din punct de vedere al pieței lai yî, fără ca o anumită proprietate să reprezinte ohiectul de studiu - analiza macroeconomică;

din punct de vedere el piețe’ în care u anumită prcprieta.e concurează - analiza pieței specifice.

în cazul evaluării unei anumite proprietăți, analiza de piață arată modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzărilor, ofertelor, rotațiilor și comportamentului partidpanților de pe piață, evaluatorul poate stabili relațiile între cerere și oferta, poale investica motivația oentru prețurile plătite și pentru prețurile acceptate și pcate s.ebili atitudinile dc piață privind tendințele curente și schimbările anlicipale.

Analiza de piață oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a urmi proprietăți.

în sensul său cel mai larg, anal za de piață oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea abor dărilor de evaluare.

Aspecte genei ale

După o pericadă în car e elementul comun al analizelor de piață a fost contextul d licit generat de influențele crizei economice apărute în a doua parte a anului 2008. în 2013 e fost evidențiată □ îmbunătățire a fundamentelor pieței imobiliare. Atitudinea rețrută a jucătorilor pieței a fost rnu.l diminuată, princpalele cauze care au geierel acest comportament fiind volatilitatea redusă a indicatorilor macroeconomici. îmbunătățirea contextului economic local și regional, p-ccum și eValuația pozitiva <? piețelor imobiliare mature din kuropa. în acest sens, datele statistice arată creșteri ale PIB-ului leal genemt al României de cca. 5.2%în 2016 ș\ pievizionat, 3.7% în 2017 si sa ajunga la 3,6% in 2010. după scăderileîrireyist"ateîn perioada 2312 2013 și stagnare 7) 2014.

Segmentul comercial al pieței imobilia e naționale a înregistrat coc mai importantă îmbunătățire a indicatorilor de piață, reflectați în crește **ea activității ac , yx dezvoltare, stabilitatea ratelor de nenrupaie și fluctuațiile minue ale chiriilor. Această îmbunată ți -e este dovedită ue ponderea proprietăților comerciale în totalul investițiilor realizate în perioada 2013-2014. Segmentul rezicențial (exclusiv dependerl ce cererea internă], a înregistrat unele progrese evidente în ceea ce privește dezvoltarea imobiliară și nivelul cererii pentru unitățile rezidențiale adresa.e clierțiloi cu venituri rnec.ii. Piața imob liară i umânească se afla pe lutul 5 în Europa când vine vorba de cele mai mari creșteri ale prețurilor pe meful păli al pe segmentul rezidențial în pnmu. semctru din 2016 potrivit unui studiu realiza: de RE/MAX în 15 state europere. Aceasta a crescut cu 10.7% în 20'6, comparativ cu anul precedent, atât în ceea ce privește valoarea, cât și volumul tranzacțiilor realizate, cu previziuni de păstrare a trendului ascendent și pentru 2017.

Perspectivele pieței imobiliare s-aj îmbunătății în ultimii doi ani atitudinea ezitantă a jucatul lor piețe s-a ciminuat, dovadă fiind numărul ridicat al proiectelor de dezvoltare imobiliară. ritmul de absorbție a proiectelor finalizate, activitățile de prospecție a pieței și consolidarea portofoliilor de proprietăți a uncr dezvoltatori și investitori străini. Creșterea încrederii dezvoltator ilo- es:e evidentă pe toate segmentele de p ață. Aceeași atitudine este așteptată și în cazul investitorilor. nclusiv din partea celor instituționali. Consolidarea fundamentelor pieței, coroborată cu îmbunătățirea contextului economic, o‘cră motive pentru a considera piața locală ca destinație pentru -jolenția e investiții. Totuși, rămâne în cunlinuare o serie de incertitudini, mai des de ordin economic, care pot afecta încrederea investitorilor în piața locala.

în ceea ce privește așteptări.e pentru următorii ani. evenimentele caie au declanșai criza financiară din 2C08 se regăsesc și în coniextul acestui început de an. îr. plus s au adăugat nai elemente care au generat îngrijorarea investitoriler.

Enunțăm îr continuat e evenimentele din 2916, similare cu 2008:

  • 1.  Bu'sa americană a scăzut cu 9% ce la începutul anului, la lei ca in 2008

  • 2.  Evoluția -aport jlui dintre prețul acțiunilor și câștigul obținut, este îr februarie 2016 similar cu cel din Q6 2008 (-’/l- prize/earnings:

  • 3.  Valoarea de piață □ companiilor este în ambele s tuații de 2.5 O"i mai mar e decât valoarea contabilă, iar scăderea este identică

  • 6 Criza din 2008 a fost generată de supraevaluarea activelor dc către bănci, criza din 2016 este generată de supraevaluarea economie’ Chinei

  • 5.  Cr iza din 2003 a xcst transmisă în tot sistemul financiar dator tă vânzării de portofolii către multe instituții financ are d;n Europa și Asia. Criza din 2316 a contaminat toate bur sele pentru că majoritatea țărilor au văzut"n China un moto-de dezvoltare penii u ecoromiile lor.

  • 6.  Banca centrală a Statelor UnTe a mărit peni- u prime data după 6 ani cooânca dc referință

  • 7.  Implicarea fundu-iicr de hedging în ambele crize: este foarte pos bii ca scăder ea pieței din China. începând cu prima zi a anului, să fie rezultatul pierde-i'.ar masive generale de contractele ce hedging.

O3

•U2

Piața i ezidențhlă ia r velul Mdnicipiiilui Cluj-Na putu;

în prezerv, municipiul Ctuj-Napoca este împărțit în u-măluarele cartiere: Centru, Zorilor. Mănăștur, Grigorescu. Gheorgheni, Andrei Mureșanu, Mătăsii, Iris, Bulgaria, Dâmbul Rotund, Sorneșeni, Plopilo-, Gruia, între Lacuri. Buna Ziua. Europa, Colonia Sopor. Colonia Făget, Colonia Boriiand și Colonia 8ecaș.

Perioada de expansiune imobiliară a condus la ay'.omerarea cartierelor Loiisacrale, respectiv Gheorgheni, Marasti. Andrei Mureșanu. Zorilor. Gruia, Griyoreșcu, Manaslur. Plopilor, precum si la cau tarea unor zore mai puțin dense, propice pentru dezvoltare. 5 au creat astfel zone precum Câmpului [ManasturJ, Buna Ziua, Europa, Plopilor Noi. Aceeași tendința, insa mai lenta se manifesta si in zonele l-sget, Becas, Borhanr.i si Sopor.

-A

VJ


ClujpNapoca

7

' . . •

.T».


p* / •»-/ v

Dartbul RutJițd *—•■£

r

—r-’—-     •

-4,*—.J      GrUfl ț

J .•' Grigbnîscu ,■ z<"'^Quitra < P                      r'rt .'

/     . r"A-'<s PtopHoc 'r- —S . ■■ x •

i'-r /          <J <

‘   -    -•<z^vA'bre>anu^

.....      i \Ar-V_y Bupa^Zy /X'W. i

v >M'T .C* Făget \


*c


_____                              I

Iris •                     __L-»—.

Eulgurfa — .1 : i

“ '’Some^nl !i —’MăriștJ* *

                     Intre Lacuri >-

< /

.        r               Sop<ir

i X/

Hu*/ <

I

1 Bec»?


— *-

<\ i


‘•i

X

X.


Borhandi


A

/ /


•»


——< u

. 1.4.

I •

■ * '.

v

V


X*


r-


în p-ezent, Clujul experimentează u creștere semnificativă a pr ețului proprietățile' imobiliare pe segmentul rezidențial. După ur; studiu al imobiliare.ro, în arul 2016, prețurile a J crescut cq cc.a 13% față de 2015. cu peviziuni de păstrarea trendului ascendent și pe parcursul anului 2017.

Concret, piața imobiliară din Cluj a revenit «a ritmuri de creștere comparabile cu cele din perioada anterioară crizei economice. Motoarele acestei creșteri sunt reprezentate de faptul ca în Cluj vi.nîr, fiecare sn zeci de mii de studenți. romani și străini, iar unu dintre aceștia doresc să investească în cjrrpărarea unoraoartarrente, pentru că doresc să se stabilească în oraș La finalul studiilor. Cc asemenea, creșterea veniturilor pentru informaticieni Ic-a oferit acestora perspectiva cumpărării uno" proprietăți. în ui aș exista aproximativ 20.000 dc persoane care luc-eazS în acest domeriu sau care studiază pentru a deveni programatori. Media salariilor angajaților companiilor de 1T este mai mare decât media salariilor din economie, ce aceea, informaticienii rămân cu banii necesari pentru a face i ivestiții în apartamente sau în casc. Au contat și relansarea creditării, precum și creșterea economică înregistiată în ultimii ani. Tot' acești factori au pus presicre pe prețuri.

Creșterea prețurilor a dus la relansarea pieței construcțiilor. Numărul aulor zațiilor de construit a a crescut semnificativ ?n anul 2015.

lendințe: specialiștii spun că județul Cluj ocupă un <oc fruntaș la acordarea de credite pentru cumpărarea de locuințe. Clujul deține prima peziție și în ce privește c.asamcrtul celor mai mari scumpiri consemnate la 12 ‘.uni, urmat de București și “imișoara. Potrivit analizelor rea.izate în ceea ce privește prețurile solicitate penl'u apartamentele scoase la vânzare, s-a arătat că acestea a j cunoscut o evoluție ascendentă în ulti.miruii 2 ani.

Piața terenurilor pentru corstruchi rezidențiale elf la nivelul Municipiului Cluj Napoca și a zcnelor limitrofe

Piața aceste- terenuri este structurată. în ger erai în două segmente mari: piața primară Isegmentul de piață ccmpus din parcele mici de teren, pent-u construire de casa/cuplexuri] și piața secundai ă isegmentul de piața campus cin parcele ma* mari de teren sau parcele iniei comasate în parcele mari, pentru dezvoltare cu imobile de locuințe colective cu regim mediu și mare de înălțime).

în prezent, achizițiile masive de terenuri realizate 'n veccroa extinderii de către marii retaileri alimentari și de bricolaj sun. înlocuite treptat cu investițiile dezvoltatorilor imobiliari interesați da rezidențial. Piața terenurilor s-a deblocat încă din 2011. iar perioada 2011-2013 a fost marcată de o act’vitale relativ redusă comparativ cu cea din perioada de ' boem", precum și de o atitudine prudentă cir partea investitorilor, ui piezent se observă o revenire a interesului din partea dezvoltatorilor pe segmentul terenurilor rezidențiale, iar piața este dominată ce tranzacții mic și mijlocii, încheiate sui) pragjt de 1 milion eurc, care implică investitori opo-tuniști. S-a intensificat activitatea de p-ospectare a pieței :cnd r la liind încu~ajată de perspectivele hune ven’tc din economie.

Trarzacțiilc cu terenuri realizate în ul:irr.a perioadă ac fost încheiate de investitori ca*e cunosc Cuarte bine p ala loca’.ă. Piața a începu, să se revigoreze cu cei care au experiență investitorii no’ fiind mai ezitant și vrând să vadă înainte o tendință. Majoritatea tranzacțiilor au fost încheiate tot de investitorii deja activi pe piață -care au făcut și alte proiecte în trecut, însă tendmța este să apară și alli nvestitori caro încep să ntre pe piață.

Teccrurile cu potențial de construire au revenit în topul tranzacți lor imobiliare în acest an. principalii oarticipanț’ fiind dezvoltatori mici și mijlocii. Poziționarea rămâne cel ma‘ important criteriu în selectarea te-enului ootrivi’, achiziția fi nu determinată ulterior și de alte aspecte, precum accesul la utilltăl'. drumuri, intrări și vecinătăți. 3e asemenea. în funcție de acestea și dc potențialul de dezvoltare, prețurile pot diferi suhstarțial.

Pac 29 d n 72


NEOCONSU _T VALUAIiCN

Investitor ii își îndreaptă atenția către acele zone care oferă un potențial crescut de construire și cueficierli de urbanism corți. Raportat la piața imobiliară de la nivelul municipiului Cluj-Napoca. terenurile reprezintă investiția ce celrnai mare potențial de creștere.

'n cadrul anexei "Extras d ii analiza de p’ață” sunt prezenta.o informații privind prețurile terenurilor pentru dezvoltare, selecție cu cornparabililale corespunzătoare pentru amplasamentul evaluat.

  • 3.2 Definirea și identificarea pieței specifice

Evaluatorul Identifică în mod c.âr proprietatea imobiliară în cauză și p ala imobiliară în care proprietatea se încadrează. Analizarea caracteristicilor și atributelor proprietății imobiliare este necesară pent~u a identifica proprietățile competitive care formează piața si a înțelege modul în care factorii externi afectează proprietatea respectivă. Prin analiza de piață, se delimitează proprietatea imobil'ară ce evaluat de alte tipuri de proprietate. Se va anaLiza piața proprietăților imobiliare compuse din teren liber intravilan și a proprietăților de tip casă cu teren, încadi a te conform PUG în UTR Lip. adică zonă caracterizată de funcțiunea rezidențială de densitate mită, de locuințe cu regim redus de înălțime dispuse pe un parcela-de t’p periferic, situate în loc. Cluj - Napoca, juri Cîjj.

Proprietatea sub er.t este amplasată în zonă mediană pe Str. l-oricirii, nr. 12 și dispune de unăle avantaje precum;

Proximitate față dc zona stăzii Horea arteră principală din zona analizată, care face legătura dintre zona gării și zora centrală a o.iașjlui. Este c stradă irtens circulată, asfaltată și sistematizată.

Infrastructură dezvoltată, facem teferire aici la d urnul dc acces cu regim juridic drum public, asfaltat, iluminat, dar și la utilități precum apa-canabzare, curent electric, gaz melon pe parcela de teren.

Zonă este mixtă rezidenjial/comprcial/administ-ativă, în zonă fiind amplasate preponderent case cu regimul de înălțime maxim S+P+E+M.

  • □ Au fost selectate comparabile cu destinație similară, situate în zona de amplasare a proprietății evaluate precum și în zone asimi.abilc -i «prezentând tranzacții aferente anilor anteriori;

  • □ Având în vederea încadi area cont. -’JC în UTR Lip, într o zona -ezidențială, s-au căutat proprietăți comparabile similare si relevanta cât și tranzacții cu proprietăți cu încadrare similară.

  • □ A fost selectat un număr de oferte / tranzacții din r:aie s-au uClizat ca și comparabile cele mai asemănătoare cu proprietatea subiect.

Identifica "ea pielei imobil are a proo- etății sub ect:

y Tipul de proprietate/ca-acterisitici: amplasament pentru dezvoltare do lip rezidențial cu regim redus de înălțime, oraș cu economie activă potcnția.ii cumpărătcri nteresați do achiziția unei astfe. de proprietăți seri nersoane sau entități cu putere financiară medie, pentru utilizare rezidențiala sau admin:strativă;

J Aria imobiliară: urbana - zona meciană și alte zone asimilabile

/ Proprietăți compai abile: terenuri libere do suprafață med e și mică, preta bile pentru dezvoltări imobiliare cu regim de înălțime și coeficienți urbanistici similari amplasamentului coalizat și case cu utilizare rezidențială cu regim de înălțime și coeficienți uroanistici similari cu cei ai prup'ietăț’i analizate din aria dosar să mai sus;

  • 3.3 Cererea. Ofer ta competitivă. Echilibrul pieței

Cererea

Cererea reflectă nevoile, cerințele materiale, pute-ea de cumpărare și p-eferințele consumatorilor. Analiza cererii este concentrată asupra identificării potențialilor utilizatori ai proprietății respectiv cumpărători, chiriașii seu ulienț’i pe care îi atrage. în cazul fiecărui tip specific de propi ietate. analiza cererii este orientată asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliară îl ofer ă.

Cererea do astfel de proprietăți la nivelul zonei subiect nu a înregistrat creșteri importante'n ulrirni ani în perioada imediat următoare nu se întrevede o dinamică semnificativa a pieței, ci ma. degmbă se vor menține prnlur.le actuale, ia-pe termen lung se pot înregistra scăderi.

în cazul piup-ieîățj analizate, cere-ea solvabilă este relativ medie pe piața specifică - segmentul ue potențiali cumpărător ; interesați de cumpărarea unei astfel de proprietăți fiind reprezentată de peisoane sau entități cu putere financiară medie, pentru utilizare rez denția.ă sau administrativă.

Ofe-ta competitivă


Oferta se referă la producția și la disponibilitatea orocusului imobiliar

identificarea ofertei proprietăților competitive comparabile/asimilabile p-oprielății subiect:

Cantitatea și calitatea proprietăților competitive de pe piața (stccul disponibili: oferte puține, gradul de ocupare al terenului în zona proprietății. sjbiect :iind ridicat;

J Prețul si disponibilitatea terenului libe" Ineocupatk a se vedea Anexa - Extras din analiza de piață, unde sunt prezentele selecții cu comparabilitate corespunzătoare;

J Disponibilitatea de împrumuturi și finanțări: există posibilități diverse de finanțare d:n partea instituțiilor financiare;

J Impactul standardelor de construcție, al reglementărilor locale privind zonarea și a altor reglementări privind volumul și custurile construcțiilor: r eglementări fpvorabile în zona subiect pentru dezvcltar ea de amplasamente de tipu< celui subiect, conform cu dezvoltarea urbanistică a zonei;

J Ofertele variază îrj funcție ce localizare, dimensiune, restricțiile de utilizare, acces, existența unor utilități precum curent electric. gaz. apă -canalizare la l mița proprietăți; sau posibilitățile de racordare la acestea forma, accesul auto și pietonal și vecinătățile.

în urrnu analizei pieței irîiobil’are a terenurilor pentru construcții din zor a subiect s-au identificat oferte plaja prețurilor fiind prezentată în Anexa Exlias Analiza de Piață. Pragul superior al intervalului este specific proprietăților ce dispun de reglementări urbanistice favorabile, acces aulo facil, utilități, formă regulată (ce oferă posibilitatea dezvoltării unor amplasamente la standarde moderne). Conform ^formațiilor avute la dispoziție marja de negociere în cazul acestor proprietăți variază între 5% - î5% Imaxim 20%). în funcție de dimensiuni, car acteristici și de avantajele de cam dispun.

Detalii suplimentare sc regăsesc în Anexa - Extras Analiza de Piață, unde sunt prezenate selecții cu cornparabililate corespunzătoai e.

rchilib ul pieței în baza informațiilor prezentate referitoare la tranzacții încheiate, a informațiilor privind ofertele de tranzacționare, în urma analizei și interpretării datelor, în confirmare am realizat o Sinteză a analizei. Datele cu relevanță mai mare suni cele din tranzacțiile realizate în ultima per ioadă. Au fost analizate nivelul si evoluția prețurilor, pr ecurn și nivelurile de preț percepute pe piață pentrr. diferitele dimensiuni ale proprietăților.

în urma analizei au rezultat următoarele intervale dc vânzare (i.Yormații prezentate în Ariexa - Extras Analiza de Piață;, pentru proprietăți sinilare/asimilabilc.în zona de amplasare a proprietății subiect și zone asimilabile:

-SiliWurI v.

. 1

TEREN LIBER CONSTRU1RIL

Prețuri rie tranzacționare leur/mp)

173-3MJ

PROPRIETĂȚI IIP REZIDENȚIAL - CASĂ

750-1850

L ANALIZA DATELOR și CONCLUZII

Zi.1 Cea mai bună utilizare

Analiza CM8U a unei proprietăyi imobiliare este o etajă importantă a procesului oe evaluare prin ca-e se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează informațiile de p’ață reievan:e. în anumite situații o astfel de analiză detaliată este necesară și adecvată. Utilizarea curentă se presupune a fi cea ma bună j-.ilizarc dacă nu exista ndcalii din piață sau aîți facturi care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza va .ca rea sjb;ec:ulji evaluării.

Cea mai bună utilizam este utilizarea urui activ ua-e îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună Lt lizae poate fi continuarea utilizării curente a aclivulu sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinat* de utilizarea pe care un participant de pe piață sr intenționa să o dea unui activ, atunci cane stableșle p-ețul pe care ar fi dispus să ÎL ofere.

Cea mai bură utilizare - este definită ca „cea mai probabila atrfrzare a proprretatrr cam este fizic posibilă, justificată adecvai, permisă legal și fezabilă financiar și cere conduce la cea mal mare valoare a proprietăți evs/uaie”

Cea mai bună utilizare este analizată czua.în una din u-r’ălcarele situații:

v' cea mai oună utilizare a terenului liber

J cea mai buna utilizare a -.erenului consli uit.

Cea mai buna utilizare a ur.e' proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trobu c să fie:

J □erniisibilă legal

J posib la fizic fezabilă financiar

J maxim prud jetivă

Aceste criterii trebuiesc urmăr t? cu strictețe în cazul une investiții imobiliare.


Practic, ținând cont de tipul proprietății și a terenului aferent și de ceea ce este pe-misibil dpdv legal, de amplasarea acesteia conform PUG JIR=Lip, cea mai bună alternativă posioilă pentru proprietatea evaluată, respectiv pentru cota parte de 3/8 confo-m CF anexat este cea de teren cu cor.struct'i c.j destinație KEOCONSULTVALUATLON                                                                                            Pag 33 etn 72

-ezidentială. Considerăm că această alternativă îndeplinește toate celo patru cr terii urmărite, respectiv este: permisibil legal, fizic posibilă, tezzhilă financiar și maxim productivă.

  • 4- .? Evaluarea proprietății

Abordarea prin piață Comparația directă [TEREN + C ȚIE)

Metodologia de evoluare a presupus evaluarea întregii propnetăți, respectiv casa cu Su=1B0,r3 mp și teren aferent în suprafață de 3U mp (Plan de amplasament anexați Ulterior alo'candu sc prin pro-rată valoarea de piață pe cula de proprietate evaluată.

Metoda comparați lor de piață își abe baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, comparând apoi aceste proprietăji cu cea "de evaluat". Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în -elație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competiiive și comparabile. Analiza comoarativă se bazează pe asemănările și direrențcle între proprietăți și tranzacțiile care influențează valoarea.

Mcloca este o abordare globala, care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere ofertă pe piață, reflectate în rnass-media sau alte surse credibile de informare. te se bazează pe valoaiea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zono comparabile satisfăcător.

  • 5- a aplicat ca melcdă gnaliza comparativă prin exprimarea uno- ajustări cantitative pentru fiecare element de comparație. Evaluatorul a analizat astfel vânzările și ofertele compara,bile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietății de analizat. Ajustările au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecție a valori’, a fost ajustarea totala brută ca procent din prețul de vânzare cea mai mică.

Proprietățile comparabile utilizate îr analiză sunt prezentate mai jos:

Nr cil

Critnr II și elemetiln rfft comparație:

Propr.eiaiea de . evaluat:

Proprietăți comparabila                  ■ . .

1

2 .

3

0

Pre'Jetrel

lC'i.UX

220.CC0 ■

225. DX

Tip.il comparabil»!

c-rena

elena

oferta

Ceri; -crunte non-iir obilnre

fSrS

sen. net Ui

MrS

mo a lat și uiiUt

Prep de proprietate transmis:

integral

rtwp.

inie grai

rnteqra.

Cuncmide fman.ure

niînnale

sirnWe

sim U fo

similare

*

Convitiîac vvDzare

normale

irXiriils

normate

norma.e

F>

Lheliutîl irrediat-riratoere dup* <vm«rare

da

nu

ni;

nu

6

Conailile piei?7:

prezent

prezent

prezerl

prezent

udissa

Cluj Napoca bir.

Fericirii, nr.12

Cljj-Mapaci.i-'ir.er Gruia bona str Ca'pa’iJ

CluJ-Ncaoca. zonn ser. RSdîuți

Cluj-Napoca. zona T.Ver.re Turcului

i oceleoic.

cartier Gruia

zona .1'iHa'î

zona similari

Zona sirrlai-i

a

Ci rjcenst ci fuk»

<h.pi3ie:a teren InpJ

314

WJ

350

422

Supra'au teren inoxcei

0

0

(i

0

CUT

0.72

n.3i

0.82

C.b2

U iHU n: 11 en el / a pa / cs na Itte r e / y w rn=ten / CT /aci cor di'Cial• .»!!*•'

da/da/ 09/ lin/ sobe teracotă } nu / nu

da/da/da /tlVCTr rr.j

• IM

da / da / da / da/ 2 CT / nu i nu

<tt/cfc/da/33/C7' nu / nu

Finisaje

inferioare InecMltâ

renovare)

rredi

medii

msdu

Anul construcției

1910

maiiUe d<.

ir ah le de ' 990

’qalrre :•= l»?0

Garaj anexe

nu

nu

nj

nu

Arie utla

180.13

ICC

240

177

9

C a ra -tei’is.tlcl c :ono ni ies

normale

normale

normale

normate

10

Cs« mo tuna utilizare:

t«7idential

rez-d=n’l)i

rezidențial

rezdcnii'l

3<?t • mp 1FI.RO)

’GSC

717

1271

Ai ia desta surei?

22b

175

288

221

Ara <on$tr.j re la sol

HO

125

•.60

7.1

Gri .a (.Ip rnrnpa-atii este următoarea :

Element de comparație.

. ; . •                .              •                        ’. f’ * •' •*              ‘

■proprietatea • subiect

Conriparabțlâ 1;;

Comparabila 2

•                ' * '•: V.

Comparabila .3

Identificai'“ prop-ielate- . / '*.                      .

. ’ . ■ . ■ • ■ .’ ; ■

Cluj-Napoca

Sir. Fer uiii:, '■nr.12

Cluj-Napoca/, cartier Gruia -[zona str.T Ca-pați)

' GlujrN|p.Qca,

• .zona sir.

. ■/ ••..Ră'dacți •

Cluj Napoca,7, zona aietura

Turcului

Pretyânzare- •• .

^,1Bd.0P0\Z;'

:--2$O.ObO

225.000 . ....

tip ccmpa^âbilA                   .’

■ ' ' • /.


' .■..•'•JElerneht- Bețț/iiiparatie. •;



lip comparabilă

Ajustare unitară sau procentuală ______

Ajustare tctală pentru tipul comparabilei

Preț de vânzare Ajustat

■ i:OMPpNENtENON-IMOB.|ljAR?.<J.? _•

Ajustarp totală

Preț Ajustat Proprietăți comparai)!le

DREPT 0G PRCPRIETATE                    ;

Drept de proprietate transferat

Ajustare unitară sau procentuală

Ajustare total? drept de prup- ietata

Preț Ajustat

C ON □ IȚI I UE >1NĂNȚAR L =                     /

Condiții di? fihanțare

Ajustare unitară sau procentuală

Ajustare tulaiă condiții de finanțare

Preț Ajustat

CONQIȚII DE VANZARF \ ~



Condiții de vânzare



Ajustare unitară sau procentuală

Ajustai e totală condiții d? vânzare

Preț Ajustat

CJ-|ELTÎ7|tiLi JMEblÂi.-dRMĂȚOÂHtJJUPĂ^,


CUMPĂRARE-•;?.•••',          :                        ?'?■•'

investiții de adecvare, finalizare, finisare

Ajustare unitară

N EOCQ NSU LT VA J.JATIO N

< Proprie la tea'

■ suoie.ct •

.Corn pa rații ia ,17

•'Corr. penali ița. 2'.

'Goni ija r a bila-3

oferta

oferta

oferta

-15%

-15%

-15%

27 750

-33,000

-33.750

157.250

107,300

191,250

fși’ă’;

i SRmirhobilat.V

'.Sf- >$»'•/   ’

i?..yfăr:ă ■    7

: ipabilaț și. Utilat complet?

-5,030

c

-10,000

152,250

187.0011

181.250

.                                   ■ i‘

.7.         i- .••7 -!

integral

integral

integral

integral

C%

0%

0%

0

0

0

'52,250

107,000

181,250

1 •' •

’        . I . f \ A.       • X. •

•       z . ? ■

normala

similare

similare

similar e

0%

0%

0%

0

0

0

152,250

187,000

181,250

1 ■

.• :

... . ..

... ■'

normale

normale

no-male

normale

0%

0%

0%

0

0

0

152,250

187,000

181.250

/ -1

■7-•■■7țV

da

nu

nt

nu

------------ --

0%

0%

0%


E l e ni e n td e; c o r r. p a n a ț i c ’


Ajustare totală cheltuieli imediat după cumpărare

Preț Ajustat

C.undjții rin piață ! tjmipuț hl’

Cordilii de piață l timpul)

Ajustare pocentuala__

Ajustare totală condiții de piața

Preț Ajustat

LOCALiZARF •               ?

Localizare

Ajustare procentuală

Ajustare totală localizare

Preț Ajustat

JȘARACȚERI5TICI FIZI.C E       ~        '

Teren

Ajustare unitară ieur/mpl

Ajustare totală diferență teren - CUT

IJtilitali I en el / apa / canalizare / gaz metan / C I / aer condit nnal / alte)

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala utililati

Finisaje

Ajustai e unitară sau procentuală

Ajustare totală finisaje

NEOCONSIJI TVALUAT CN

.Propq.etatea subiect

Corripa Xtijlă: i

■ .Comparabila 2

• Combarabita 3-

’ • /

C

0

0

152,25(1

187,000

181,250

• • * V       .* .

prezent

prezent

prezent

prezent

0%

0% ’

0%

0

IJ

0

152,250

187.000

181,250

!£.: . . f'■

■ W -s-h

*.       * ’             • ■       >4.

rarlier Gruia

zona similară

zona similara

2ona similară

0%

0%

0%

0

0

0

152,250

187,000

181,250

: a ■; •

314

4C0

350

422

270

-23,220

-9.720

-29,160

da / da / da / ca/ sche taraccla / ru / nu

da / da / da / da/ C I / nu / nu

da / da / da / da/ 2 CT / u / nu

da / ca / da / da/ CT/nu/ nu

3%

C%

0%

-1,500

-3,000

-1.500

inferiuare (necesită renova rel

medii

madii

rr.cdii

-75 €/mp

-75 6/rnp

-75 €/mp

-7.500.00 €

-18.000 €

-13,275 €

■’           - glewcfa,_'de'.cofîipacați‘e‘i -.■T-.-: •> .. /

Vechime - ar construcție

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala vechime

Garaj si anexe

Ajustare totala garaj si anexe

Preț Ajustat

Aria utilă

Ajustare totală arie utilă

Preț Ajustat

rĂRĂ^<RISȚICJ-£''C0NOMIUL t .  ~^>='y

Caracteristici economice

Ajustare unitară

Ajustare totală caracteristici ec urm mi ce

Preț Ajustat

CEA ^^Î/tjAjj^l,LIZARE. .. . '

Utilizare‘.zonare’ -CMBL

Ajustare unitară

Ajustare totala CMBU

Preț Ăju^țătyC .

Ajuslă^e.ț^țală'fie.tă?. . ...                   r/i? J-?.-'

Aj ustă rt/'t-ut:ă ța .neț^: j%!'•;

Ajustăi;0bL^la;\brulăj ?z'      /. ; ZV..

Ajustare<tp,laU:'tirijță\l%]


, . dp'niș’ănordan? prin piață *•'7;

- ?•       •                                 t                                                                 . •• •. ••                    •

---:— •- - ---------n ■ «• • •* —-------------- —•• • •

NECCONȘULTVALUATIpN

°t oprigtațeâ’ siioiRcl'^-z-;

Comparabila 1

"Comparș'Gila.z-

Comparabila Ș;,‘

191C

înainte de

1990

înainte de 1990

înainte do

1990

0%

0%

0%

0

0

0

nu

nu

nu

nu

3

0

0

120,030

156,280

137.315

180.13

100              2 AC-

177

16,938

-17,831

92?

136,968

138,449

138,244

J ••

• 1? < •; .? ’ :

- ■ ....     • V

normale

rormale

norma, e

normale

0%

0%

(1%

0

0

n

136,968

138,449

138,246

’• .*■ ••

• .

T <•         •

rezicential

rezidențial

rezidențial

rezidențial

0%

0%

0%

U

9

G

.                        7. ‘

137„00Q;

• . 13^00

igi? 130,000 7

Ș.^î£282

4:B„lj 51.

• ' 1 . ’fo

’ ’ f26%< J- S

:24%-

iș§

V 323b-

•26% •••

' .25%'   17

!    •               ' .         4 • -

■ 3 B;Q<5o?

.’jOlî v ’V

.eli.b.   >•

. euro/ mp,' •_

:     .4.528^

^CUf5;-/ț

jTMJ Elefrient.dc.’cor-r.parație..,                 ;

' Proprietatea •; -suh’erJ.

Comparabila 4-

Comparabila 2

Comparabila 3'

•’ 27Apr-l7

Dala evaluării

i

Ajustări.e cant tative s-au Lua: în corsiderare astfel:

  • >  Comparab lele au fost ajustate pentru olertă, ținându sc cont de disponibilitatea de negociere la tranzacționare și condițiile aciua.c ale pieței imobiliare ia nivelul fiecărei comparabile identificate.

  • >  Ccmponerle non-imobiliare: Comparabila 1 este semimebilată. evaluatorul a estimat un cost al componentei non imobiliare de aprox. 5UU0 euro cu care s-a ajustat prețul de ofertă. Comparabila 3 este mobilată și utilată, evaluatorul a estimat un cost ai componentei non imobiliare de aprox. 10UUO euro cu care s-a ajustat prețul de ofe-tă;

  • >  Drept de proprietate : nu au fost necesare ajustări:

  • >  Concilii de finanțare : nu au lost necesare ajustări;

  • >  Condiții de vânzare : iu au fost necesare ajustări;

  • >  Cheltuieli imediat următoare după cumpărare : au au ‘ost necesare ajustări:

  • >  Condiții de piață : nu au fost necesare ajustări;

  • >  I ncalizare . nu au fost necesare ajustări;

  • >  Caratcrislici fizice - teren in exces- Ajustarea totală în cazul fiecărei comparabile a fost estimată prin suprafața ajustată de teren a fiecărei comparabile;

Austyea a fost aplicară tulurcr comparabilelor înmulțind suprafața de teren ajustată și estimată a fi în exces a lecărei comparabile cu valoarea ajustată / mp de teren a proprietății subiect;

  • >  Camteris'.ici fizice - utilități: S-a aplicat c ajustare negativă de 1500 euro comparabilelor 1 și 3. respectiv o ajustare de 30C0 euro comparabilei 2 pentru faptul că prezintă cert-ală termica proprie, respectiv 2 centrale termice, valoare recunoscută de piața analizată si estimată de evaluator pentru difer ența dintre proprietăți ce dețin 31 și cele fără cu posibi'.late de montare;

  • >  Carateristioi fizice - finisaje: Toate comparabilele au fost ajustate nega.iv cu 75 curo/mo Ifinisaje medii- inferioarei - estimare în funcție da costurile rnecii practicate pe piața specifică din construcții pentru finisare, corelat cu diferențele de finisare dinfe comparabile și proprietatea evaljatâ;

  • >  Ca-ateristici fizice - vechime: ru au fost necesare ajustări;

  • >  Ca rate riști ci fizice - anexe: nu au fost necesare a’ustări;

  • >  Caracteristici fizice - arie utila: Comparahiiele s-au ajustai pozitiv/rieqativ pentru diferențele de suprafață falii de proprietatea evaluată (pozitiv cu suprafață mai mică, negativ cu suprafață mai mare), ajustarea fiind efectuată țânând cont de dimensiunea și structura acesto-a, corelată cu costurile ancorare în piață raportate la suprafața utilă;

  • >  Caracteristici ecnnomice: nu au fost necesare ajustări:

  • >  Cea mai buna utiVzar e: nu au fost necesar e ajustări;

Valoarea asimilată pentru propr ietatea supusă evaluării a fost estimată cs fiind asimilabilă valorii ajustate a proarietății comparabile 3 deoarece proprietății 3 i-av fost adese cele mai puțirie ajustări (ajustarea brută procentuală cea mai mică] având în veder e caracteristicile analizate. în acest context valoarea rezul.cld pr n abordarea prin comparații do piață, analiza pe perechi de date este 130.009 EUR (624.988 RON] din care cută par te de 3/8 este 51.750 eur 1234.371 HUN) :

VAI OARLA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ

51.750 EUR

echivalent 234.371 R0N


PRIN ABORDAREA PRIN PIAIĂ (COTĂ UE 3/8]

Valud ea estimată prin aceasta abo-dare include și valoarea terenului.

Abordarea prin cost

Scupul aboiilarii prin cost este stabilirea valorii de p ata a propiieiat i prin estimarea costurilor de achiziționare a terenului Ivaloarea de piață a terenului) și de construire a ci iei noi proprietăți, cu aceeași utilitate, sau de adaptare a unei oiuprietali vechi la aceeași utilizare, fara costuri legate de timpul de construcVe / adaptare. Costul tgrerului se adauga la costul total el construcției. Daca este căzui, in mod uzual la costurile de construcție se adauga si stimulentujp-cifitul promotorului imobiliar.


In cazul unei proprietăți vechi pentru estimarea mei valori care sa reflecte aproximativ valoarea ce piața, se scac apoi surne reprezentând cuantificar ea diferitclcK forme de depreciere: deterior are fizica, cepreciere xnclionalallehnolugica) si depreciere economica (ex.erna).

Estimarea vaiorii terenului

în evaluarea terenului se pot utiliza șase tehnici: comparafra vânzărilor. alocarea, extracția, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală și capitalizarea rer.tei funciare Alocarea și extracția combină metoda ccstulu* cu metoda comparației directe; tehnica rez duală combină metoda capita/.zării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode.

Comparația directă este cea mai utilizată metndă pentru evaluarea terenului și cea mal adecvată atunci cârd există informații disponibile despre tranzacții și/sac oferte comparabile.

Tehnica analizează, compară și ajustează ofertele / tranzacțiile și alte date cu importanță va.crică pentru .oturi/parcele comparabile.

Este o metoda globală cșre aplică informațiile cu.ese urmărind raportul cerere - ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass media sau alle surse do informare < se hazează pa valorile unitare rezultate în urma tranzacțiilor cu terenuri efectuate în zone cu profil similar.

Premisa metodei este aceea ca valoarea ce piață a unei oroprictăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți competitive și cum para bile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți. între elementele care influențează prețurile de tranzacție.

Procesul de comaerre ia în considerare asemănările și deosebirile între terenul „de evaluat’ și celelalte terenuri deja tranzacționate/oferile spre tranzacționare, ac baza unor clemente de comparație.

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare recomandă luarea în considerare a diferențelor de: drepturi care oferă dovada despre preț și dreptul supus evaluării; data efectivă a dovezii despre preț și dala evaluării; situațiile în care a fost determinat, orețul și lipul valorii cerut; localiza"e; utilizai ea uermisă sau zonarea.

Elementele de comparație se referă în general la: drepturi de proprietate, restricții legale, condiții de finanțare, condiții de vânzare(motivațial, condiții de pată Iriata vânzării), localizarea, ca raclei istici fizice- utilități disponibi.e. zona-ca și cea mai bună utilizare. Abordarea este crecibilă atunci când există tranzacții recente suficiente.

Atunci când nu există suficiente vânzări ce terenuri sim’lare pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporțiaj ș metode do capitalizare a veritjlui.

________________ ______ Raport evaluare teren și construcție Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelo- și tehnicilor de evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea și credibilitatea informațiilor disponibile, precum și de raționa montul prulpsionol al evaluatcru. ui.

în cazul de fața, a fost analizat un număr de terenuri din zona de amplasare a proprietății evaluare și zone asimilabile. Dir acestea, pentr u introducerea în cri la de evaluare au fosl selec.ale Hp către evaluator terenurile cele mai apropiate ca și caracteristici și nformații cunoscute ș' credibile de proprietatea evaluată.

Particularilăti metodologice:

□ Aj fost analizate terenuri cu destinație similară, situa le în zona de amplasare a proprietății evaluate precum și In zene asimilabile ■ -cpiezentând oferte actuale de le agoniile imobiliare colaboratoare și part.al de La insCl uliile și persoanele direct implicate în tranzacții;

n A fost scLectat un număr de oferte / tranzacții din care s-au utilizat ca și comparabile cele mai asemănătoare cu proprietatea subiect.

Proprietățile comparabile utilizate‘n analiză sunt prezentate mai jos:


Nr cft;

•’y Criterii ji elemente do comparației ■

••                                _                     •                                   • v ’

Teran de fyaluațt ""

Temnurj da cotnparațfe

•             a/ ,.

' s ’ .;; '

C

3

lipul comparabilei

ofeiia

oferte

oferta

1

Drepturi de proprietate transmise;

Isra restnctll

fara restricții

♦ara restricții

lara restricții

2

Restricții legal*

lip (P+=irv)

slmi'ar

similar

similar

3

Condiții de finanțare

nuimale

similare

similare

similare

4

Condiții de vsnzare

normele

norrr-ala

normale

normale

b

Londl(ill* pieței;

prezent

prezent

prezent

prezent

fi

1 :>caflzarc;

Ouj-Hapora Str. Fericirii. nr.17

CluJ-Napoca. unt Ier Gruia (str. RBdâuți)

Cluj Napoca, cartlr-i Gruia

CJuJ-Napoca, car.ler (ir ula (zona str. Vânătorului)

7

Ceiatier'sad flziue

SuprahjM {fi»pj:

314

560

591

11CC

Form», raport ♦•col /adâncime:

poligon neregulat

dreptunghiular

dreptunghiular, 1/1.1

poligon

Front stradal - apitnt : ml

18.39 ml

1 ft

22rrl

77.34 rnJ

Topografie:

plun

ponta UȘOCrâ

paită ușoară

plan

R

Utilii*'i (en el / ap» / canalizare / gaz metan/ termoflcare / alte)

;fa/ da /da/da/ nu/ nu

da / de /du / da / nu / nu - In front

(fa/da /da/da / nu/nula front

da / da /da / da / nu / nu- la frn nt

9

Zonare:

mixtă

mixta

ntlirtB

-nlxtâ

10

Cea na buna utilizare:

rezidențial

rezidențial

rczldsntial

rezidențial

Preț total (EURO)

140,000

155.030

291,500

Preț / mp (FURO)

7.50

262

750


Grila de cumpărații este următoarea :

DREPTUL DE PROPRIETATE __jV_

Drepturi de proprietate transmise

fara restricții

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala pentru Drepturi de proprietate

Preț ajustat (EUR/mp)

RESTRICȚII LEGALE .

Restricții legale - coefic enti urbanistici

Lip (PrE+M)

Ajustare unitara șau prucentuala

Ajustare totala pentru Restricții lega e coeficienți urbanistici

Preț ajustat (EUR/mo}

CONDIȚII DE1 FINANȚARE          J:                  S <

Condiții de finanțare

normale

1 Ajustare unitara sau procentuala _______'

Ajustare totala pentru finanțare__

p\

'A


Preț ajustat (FUR/mpj

K EOCONSUl T VALUATION     “


oferta

oferra

r^- -'              -;

oferta

-10%

-15%

-10%

-25.00

-35.34

-25.00

225.00

222.93

225.00


. •          S-                                  •                                   . •      ‘          '

s;. • .

fa.'c restricții

fera restricții

tara restricții

0

0

to.oo

€0.00

€0.00

€ 225.00

€ 222.93

€225.00

V •

■• •.■■.V.-

similar

similar

similar

0%

0

0

€0.00

€O.UU

€ C.OO

€ 225.00

€ 222.93

€ 225.0C



similare

similare

similare

€0.00

€ 0.09

€0.00

€ 225.00

€ 222.93

€225.00

| |


"I




CONDIȚII DE VÂNZARE "      ■< A:-tH. -

’ * " • * •** " ■ • • ■ ’

V-?-                  '

Condiții dc vânzare

normale

normale

normale

normale

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala pentru condiții do vânzare

€0.00

€0.00

€ 0.00

Preț ajustat (EUR/mp)

€ 225.00

€222.93

€225.00 '

CQNDITII DEIPIĂȚÂ

r- •         *•;             *       •          .     # •

Condiții ale pieței

prezent

prezent

prezent

prezent

Ajustare unitara sau procentuala

0%

0%

Ajustare totala ppntru condiții ale pieței

€ 0.00

€0.00

€0.00

Preț ajustat (EUR/mp)

€ 225.00

€222.93

€225.00

LOCALIZARE ...              :J

-.X;       ’                                 !

•*“      *. *; i                                           '       .•/>. .

Localizate

Cluj-Napoca Str.

Fericirii, nr.12

Cluj Napoca, cartier Gruia

(str. Rădăuți)

Cluj-Napoca, cartier Gruia

Cluj-Napoca, cartier Gruia

(zona str.Vânâtorului)

Ajustate Lniiara sau procentuala

10%

10%

• 10%

Ajustare totala pentru localizare

€22.50

€ 22.29

€ 22.50

Preț ajustșt (EUR/rup)

€24/.5O

€ 245.22

€ 247.50

; caracteristici fizice        \ 5;W:, ’

• ? «• z ’ ,*••*■*.

.             r•■.. ?.?" ’J.

Mărime {dimensiune) si forma

314 irp; poligon neregulat

560 mp; dreptunghiular

591 rup ; dreptunghiular,

1/1.1

11G5 mp; poligon

Ajustare unitara sau procentuala

S%

5%

1.5%

Ajustare totala pentru formă $1 dimensiuni

€ 12.38

€ 12.26

€37.13

Tront st'r-.dal - deschidere la fațada

18.39 ml

lfs

22 ml

//.34 ml

Ajustare unitara sau procentuala

0%

0%

0%

Ajustare totala pentru front stradal

€0.00

€0.00

€ 0.0-3

Topografie

plan

pantă ușoară

pantă ușoară

plan

Ajustare unitara sau procentuala

5%

5%

0%

Ajustare totala pentru topografia ( planeitate)

€ 12.38

€ 12.26

€0.00

Preț ajustat (EUR/mp)

€ 2/2.25

€ 269.75

€ 284.63

NEUCONSlJl 1 VALUATiON






Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare tota.a pentru utilități disponibile

Preț ajustat (EUR/'mp)

ZONAREA ■        •••.■’L O:/:<• \ •-    ...

Zonarea - destinația legala permisa

mixtă

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala pentru zonare

Preț ajustat (EUR/mp)

CEA MAI BUNA UTILIZARE ■,/ ? •

Cea mal buna uti iz are

rezidențial

Ajustare unitara sau procentuala

Ajustare totala pentru Cea mai bună utilizare

Preț ajustat

• ' ■       Preț ajustat (Eur/mp)

:                              L;'

.    Ajustare totalS netă' •?.

/[absolut)

••(procentual) > ■■■

’ \       • Ajustare totală brută            ; : :

•' -> . /(absolut),. ;■ <•'

/(procentual)-

> / x ru>                   T’ <

' ' ’         1 —*     • .... 1 ‘ ' r i     *      ' '

•NEC CONSULT VALUATION


Tf-



•' • X ' • -

da / da /da / da / nu / nu la

da / da /da / da / nu / nu- la

ca / da/da / da/ nu / nu- la

front

front

front

0%

0%

0%

€ 0.01)

€0.00

€0.00

€ 272.25

€ 269.75

€ 284.63






mixtă

mixtă

mixtă

0.0%

0.0%

0.0%

€ 0.00

€0.00

€ 0.00

€ 272.25

€ 269.75

€ 284.63




rezidențial

rezidențial

rezidențial

0.3%

o.c%

0.0%

€0.00

€ 3.00

€ 0.00

t 272.25

€ 269.75

€ 284.63

€.270.:

€270

fe      • : -€280r5h

€47.25 ’•        /

€46?82

-l 21%    . •

•’€47X:-

•• C 46.82 •

■ ■ < w:6ă-- .5//''

. 21%

!..,144;pi^


Ajustările aplicate au IcM următoarele:

> Pentru tjpul comparabilei - toate comparabilele au fosl ajustate negativ cj un procent cuprins în: re 10% și 15%. pentru oferta, ținându-sc eoni de disponibilitatea de negociere la tranzacționare și condițiile actuale ale pieței imobiliare pentru acest tip de proprietate, în Localizări și condiții similare de atractivitate.

  • >  Pentru drepturi de proprietate transmise - nu au fost necesare ajustări.

  • >  Restricții legale: nu au fost necesare ajustări.

  • >  Condiții de finanțare: nu au fost necesare ajustări

  • >  Condiții de vânzare: nu au fost necesare ajusrsri

  • >  Condiții de piața: nu au fost necesare ajustări, ofertele fiind dedată recentă.

  • >  Pentru localizare: Toate comparabilele at necesitai ajustări pozitive fiind situate lot în cac Cerul Gruia, dar mai departe de str. Horea si cu vecinătăți imediate mai puțin atractive ca cea a proprietății subiect, asJel comparabilelor li s-a aplicat un procent de 10%, valoarea rezultată ^prezentând Jifererță de localizare recunoscută de piața specifică.

  • >  Carasleristici fizice mărime (dimensiune] și formă: S-a aplicat o ajustare pozitivă de 5% comparabilei A și B, respectiv rle '5% comparabilei 0 datorate suprafețe' de teren mai maro, în comparație cu proprietatea subiect;

  • >  Corasteristici fizice- front stradal: nu au fost necesare ajustări;

  • >  Carasterislici fizice- topografie; S-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață, rapori. al dimensiunilor ș’ planeitatG.

Astfel, cuantumul ajusterilui a ținut cont pe ansamblu do ciferențele de formă și front între parcelele simila e ca dimensiune, variația valorii unitare cu dimensiunea și influența pantei, prin prisma cesturilor sup.imenta re necesare pentru construire.

S-a aplicat o ajustare pozitivă de 5% comparub lei A și B datorate topografiei in pantă ușcară în Lumpa-ație cu planeitatea proprietății subiect;.

  • >  Utilități disponibile: nu au fosl necesare ajustări.

  • >  Zonarea: nu au fost necesare ajustări;

> Cea mai buna uți.izar e :nu au fost necesare ajustări;

Valuarea asimilată pertru terenul supus evaluării a fost estimată ra fiind asimilabilă valorii ajustate a terenului comparabilei B deoarece terenului B i-au fust aduse cete mai put-ne ajusmri (ajustarea brută procentuală cea mai mică] și ore valoarea cea mai mică, având în vedere caracteristicile aralizate. în acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea arin comparații de piață, analiza uu» perechi de date este de 270 et.ro/ mp. respectiv 04.800 ELRO I 384.351 RfJK | aferent suprafeței totale de 3'4 mp și 31.800 EURO țViA.O'i? R0N| aferent co.ei părți de 3/8 J 17.75/314 mp].

Vteren (cotă 3/8) = 31.800 euro

Teren in exces - N.î există teren in exces.

Fst'niarea costului de înlocuire ret al clădirilor și construcțiiloi speciale - Varianta Șcrrupu

Costul de înlocuire brut (be rou)

Costul de înlocuire este costul est mat aonlu a construi, la prețurile curente de la cata evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura și plănu i actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferența rtre costn de construire și valoarea proprietății imobiliare după terminare, reprezintă profilul promotorului, care trebuie corelat cu informațiile de pe piață.

Se cunosc trei metoce tradiționale de estimare a costului: metoda comparațiilor unitare, rneluua costurilor segregate și metoda devizelor. In ceea ce urneaza arn apelat la o estimare e costului de înlocuire de nou brut] pe o metoda de segregare a costului, respectiv in baza Volumului I - Clădiri rezidențiale" - din cartea C0S“URI DC RECONSTRUCȚIE - COSTURI DE ÎNLOCUIRE" editate de către Fdilura IROVAI. in 2009, autor Cornelia Șchiopu. Valurile .cate în considerare au fast determinate prin me;uda devizelor analitice.

^așii aplică "ii metodoi sunt:

stabilirea principalelor tipun de suprafețe (suprafața construită la sol, suprafața niveleloi, suprafața desfășurată]

încaora-ea localității în funcție de gradul se'smic și stahili-ea coeficentnlui de manoperă, stabilirea distan.ei medii de transport pentru calculul coeficienților

alegerea tiyului de infrastructură, suprastructură a clădirii - raportar ea prețurilor unitare la suprafețele aferente r ezullâr.d costul global aleger ea calității Tnisajelcr, învelitorii și instalaților funcționate- raportarea prețurilor unitare 1a suprafețele aferente rezultând costul global însumarea custurilor totale.

în anexele Raportului de evaluare se găsește fișa de calai în abordarea prin cost în care este detaliată estimarea costului de înlocuite brut.

Deprecieri

Deprecierea este u pierde-c de valoare față de costul de înlocuire (de nou) a construcțiilor ce poate apere din cauze fizice, funcționale sau externe. Există mai multe metode oe estimare a deprecierii cumulale.

’n rnoc practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicită evaluatorii Iii să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice și apei să lutalizeze u sumă globala. Daca evaluatorul utilizează cestul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcționa.e sunt eliminate automat.

Tipurile de cepreciere. cai e pot afecta o clădire, sunt: deteriorai ea fizică, neadecvarea funcțională Irecuperabilă și nerecuperabilăl, deprecierea externă.

în general se cuantifică mai întâi deprecici ea recuperabilă și apoi cea nemcuperabilă și externă.

în anexele raportului de evaluare se găsește fișa do calul în abordarea prvn cost în care este detaliată estimarea și segregarea deprecierilor.

Costul de înlocuire net

După parcurgerea pașilor arătați mai sus. arin deduceiea deprecierilor din costul de înlocuire brut rezultă custul de înlocuire net al clădirilor și construcțiilor specale:

Specificație ..

yatpare JZUR      ,< 7

.Yai.6sirejt.E£.,F;>-S‘;’'f.

Total ClB

186.085

842,760

Deteriorare fizica

131.719

596,542

Neadecva re funcționala

o

0

Depreciere externa

0

0

□ost dfe înlocuire. net

•                   54.4(jp

> Rezultatele abordării

C>

Prin adăugarea valorii note a clădii ilorși construcțiilor speciale la valoarea terenului, rezultatul abordării prin cost este prezentat în tabelul următor:

Specificație-

Valoare .ZUR

Valoare LEi ..

Valoare Teren

94.60C

.394,351

valoare clădire

54,400

245, 3"2

Valoare proprietate

139,200

630,423

valoare proprietate cotă 3/8

52,200

236,409

Analiza rezultatelor și concluzia asupra va.orii

Rezultatele aoorcării prin piață, în cazul de față, este cea mai relevantă, existând suficiente informații privind ofertele și tranzacțiile de proprietăți similare la nivelul zonei și a zonelor asimilabile.

-taport ovali are teren și cuns‘;r..icție


  • 4.3 Opinia evaluatorului

în urma aplicării mclodologiei, opinia evalua lotului refertoare la valoarea do piațăa proprietății imobiliare evaluate, ținânc seama exclusiv de prevederile p-ezentidui raport, csle cea obținută prin abordarea prin piață:

Vpiațs cotă parte3/8 - 51.750 euro echivalent 234.371 Lei

Consider entele privind valoarea sun: următoarele:

v' Valoarea este fara I VA;

J Valoarea este valabilă numai in baza ipuiezetor și ipotezelor speciale prezentate "n rapor t;

J Cursul dțj schimb rnediu LEU/EURU considerat este da 4,528? și eslc cursul BNR valabil la dala evaluării;

J Estimările noastre sunt valuri de piață, conform definițiilor menliunate pe parcurs și nu au luat în calcul eexid ț i atipice de limitare a vandabilității cum ar fi vânzarea forțată.

Această evaluare reflectă c»a mai bună judecata a noastră, având în vedem informațiile disponibile și scopul procedurilor aplicate. Noi. echipa NeucuiiM.lt Valudtior, apreciem ooortunitatea de a vă asista ’n continuare în aces: pr oiect. Dacă aveți întrebări, va rugăm nu ezitați să contactați managerul acestui pro’cui - Marius ȘUFANA, ma* la nr. detelcfor +4C 786 130 650




Prin:


Măritiș ȘUFANA^-


Evaluator acreditai AN: VAP. Ei Evaluator autor za



Mu f - 'tfvc-x   z/ț-

'•l

RAPORT DE EVALUARE

OBIECT: PROPRIETATE IMOBILIARA - teren si construcție

PROPRIETAR : UIUIU VASILE SI MARINA , STATUL ROMAN in administrarea IJGL CLUJ.

Beneficiar evaluare: UIUIU VASILE SI MARINA

Adresa imobil: CZw; Napoca, str. Fericirii ,nr. 12 jud. Cluj

SINTEZA EVAJLUARU

Beneficiar evaluare

. UIUIU VASELE SI MARINA

Tipul proprietății evaluate

TEREN SI CASA DE LOCUIT ■

Obiectul evaluării

Proprietate imobiliara

Adresa imobilului

CLUJ NAPOCA, str. Fericirii, Nr. 12 s jud Cluj

Proprietar imobil

Ui (JIU Vasile si Marina > Statul Roman , in administrarea IJGL Cluj

Scopul evaluării

Stabilirea valorii de piața a proprietății

Situația juridica

Liber de sarcini

Cea mai buna utilizare

Cea actuala teren si casa de locuit

Situația juridica

CF nr. 265839 , cluj napoca, nr. Top 9372 pt Teren si nr. Cad CI si nr.’Top 9372-C1 pentru construcție

Dată evaluării

7.11.2016                          I

Curs valutar BNR

1 Euro=4,4987 1 $=4,063 9

Rezultatul evaluării

Valoarea proprietății imobiliare este

Vcasa =46079 euro

Vteren =40653euro =129,47euro/mp

V=Vcasa+Vteren =46079 euro+40653 euro=86732euro

VALOAREA DE PLATA ESTIMATA = 86732 euro i                                    •                                                .                           .                                        .                                    .,                               •

i

Evaluator ANE VAR

Ing. Mana Țuțuruga

INTRODUCERE

Numele j adresa si specialitaea evaluatorului:

Ing. Tuțuruga Maria , evaluator proprietăți imobiliare , ANEVAR , cu numărul de legitimație 16895, eliberata de Asociația Naționala a Evaluatorilor din Romania

Adresa : Bistrița , str. Andrei Muresanu , Bl.6 , Sc. A, Ap. 9, telef .0742324273

■ Specialitatea: evaluator proprietăți imobiliare .

Evaluatorul este independent, neavind nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor fata de beneficiar si isi asuma intreaga responsabilitate a lucrării in sensul respectării Standardelor Internaționale de Evaluare Ediția 2015.

Beneficiar

Prezentul raport de evaluare s-a întocmit la cererea D-nului Uiuiu Vasile. pentru informarea valorii proprietății imobiliare de la adresa Cluj Napoca , str. Fericirii Nr. 12 .

Obiectul evaluării

Obiectul lucrării il constituie evaluarea imobilului : casa de locuit in municipiul Cluj Napoca , str. Fericirii Nr. 12 ,jud. Cluj

Scopul si utilizarea evaluării:

Destinația raportului de evaluare este la dispoziția beneficiarului numai pentru scopul in. care a fost elaborat adica pentru informare si evaluarea ei in vederea stabilirii valorii de piața , informativ pentru proprietar. Pentru utilizarea evaluării in alte scopuri decit ce! declarat , evaluatorul isi declina orice răspundere. Avind in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, acesta nu-si asuma răspunderea decât fata de destinatarul lucrării , respectiv stabilirea valorii in mod informativ .

Standardele de Evaluare ANEVAR

SEV 100— Cadru general

SEV 101 — Termenii de referința a evaluării

SEV 102 — Implementare

SEV 103 — Raportare SEV 230 — Drepturi asupra Proprietății Imobiliare

SEV 400 - Verificarea evaluărilor

GEV 630- Evalurea bunurilor imobile

Avind in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, acesta nu-si asuma răspunderea decât fata de destinatarul lucrării , respectiv -stabilirea valorii de piața a imobilului in scop informativ .

In conținutul Raportului este prezentata metodologia de evaluare relevanta metodelor in cazul evaluării prezente. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la


Valoarea a fost exprimata ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in condițiile economice menționate in raport

>- Valoarea estimata se refera la un imobil;

s* Valoarea este valabila numai pentru destinația precizata in raport;

  • > Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piața a Imobilului;

Valoarea este o pfedictie;

  • > CursufBNR la data evaluării:     1 euro - 4,49&71el.

1$ ~4,0639lel

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si' metodologiei de lucru promovate de care ANEVAR(Asociatia Naționale a Evaluatorilor din Remania ) Raportul a fost structurat după cum urmeaza:-

Certificarea evaluării;                                               ■.

Generalități— in. care se găsesc principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării;

Dreptul de proprietate asupra imobilului supus evaluării— cu informații referitoare la proprietar, respectiv la imobilul in cauza;

Evaluarea imobilului — conține aplicarea metodei de evaluare opinia evaluatorului privind valoarea stabilita,                       .

Anexe— conțin elemente care susțin argumentele prezentate in raport

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific ca: Afirmațiile .susținute in prezentul raport sunt reale si corecte;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si condițiile limitative prezentate in acest raport;

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra imobilului ce face, obiectul acestui raport de evaluare, si nu am nici un interes personal si nu sunt părtinitoare fata de vreuna din părțile implicate;

Nici evaluatorul nici o persoana afiliata sau implicata cu-acesta nu este acționar, asociat sau personal afiliat sau-implicat cu beneficiarul;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care sa-j confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare;

Nici evaluatorul nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacției; Anaiizele opiniile au fost bazate si dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările si metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din Romania).

Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;



Ing, Tuturuga Mari a Evaluator ANEVAR nr. legitimație 16895

GENERALITĂȚI

Obiectul si scopul evaluării. Destinatarul lucrării

  • 1.1 Obiectul lucrării il constituie evaluarea imobiului situat in Cluj Napoca , str. Fericirii Nr.

12 , jud. Cluj.   .

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piața a imobilului specificat mai sus, asa cum este definit in Standardele de Evaluare ANEVAR, in vederea evaluării in scop informativ a unei case din situate in Cluj Napoca , str. Fericirii Nr. 12

  • 1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Evaluarea prezentului raport, executata in concordanta cu cerințele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piața (cu particularitățile prezentate in continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in Standardele de Evaluare ANEVAR, ediția 2015, SEV 100 — Cadru general.

Conform acestui standard, valoarea de piața reprezintă suma estimate pentru care un activ sau o datorie ar putea fi-schimbat(a) la data evaluării, intre un cumpărător hotarat un vanzator hotarit, intr-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat, si in care părțile au acționat fiecare in cunoștința de cauza, prudent si fare constrângere.

Metodologia de calcul a „valorii de piața" a tinut cont-de scopul evaluării/ tipul proprietății de recomandările standardelor ANEVAR: SEV 100 — Cadru general.

  • 1.3 Data estimării valorii

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preturilor si datele obținute de evaluator pana la data de 31.10 .2016 data la care sunt disponibile datele si informațiile si la care se considera valabile ipotezele luate in considerare precum si valorile estimate de către evaluator.

Evaluarea a fost realizata in 7.11.2016

  • 1.4 Moneda raportului.

Opinia finala a evaluării este prezentata in LEI si EURO.

Curs BNR la data evaluării: 1euro = 4,4.987lei

1$=   4,06391ei

  • 1.5 Standardele aplicate

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate in considerare următoarele standarde:


• STANDARDE DE EVALUARE ANEVAR

• SEV 100 —cadru general;

• • SEV 230


Drepturi asupra Proprietății Imobiliare;


5     ■

  • •  SEV 101 — Termenii de referința a evaluării

■ • SEV 102 — Implementare

  • • SEV1C3 — Raportare

1.6. Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate in prezentul raport este valoarea de plata, asa cum a fost ea definita mai sus. '

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

  • -  documentarea, pe baza informațiilor ■ solicitate ■ clientului;

inspecția imobilului; ■

  • -  stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului

selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

deducerea estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzacției;

analiza tuturor Informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaldarii;

  • -  aplicarea  metodei  de  evaluare considerate oportuna pentru

d eterm i n a re a va I o ri i si fundamentarea opiniei evabaioruiii.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, .recomadarile .. metodologia de lucru adoptate de catro ANEVAR.

Sursele de informații care au stat Ia baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost: documete de proiectare reviste. si site-uri imobiliare de ’ specialitate „ Imobiliare , Piața de la A la Z , www. Tocmai ro , www olx.ro ,

Standard de evaluare

Cu privire la modul de desfășurare a inspecției, se pot face următoarele mențiuni: Proprietarul a colaborat cu Evaluatorul, sens in care s-a facuț inspecția interioara si exteriora a imobilului

0. parte din documentele cerute de prezenta lucrare au fost puse la dispoziția Evaluatorului iar cele care s-au considerat a fi utile au fost, anexate prezentului Raport de evaluare.                            ....

Evaluatorul’ du isi asuma niciun fel de răspundere pentru datele puse la dispoziție de către client si nici pentru rezultatele obținute in cazul in care acestea sunt vitiate de date incomplete sau greșite.

  • 1,7 Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare este destinat pentru scopul si numai pentru uzul proprietarului fiind : confidențial atit pentru proprietar cit si pentru scopul caniia îi este destinai. Acest raport de evaluare., in. întregime . parțial sau referințe, nu poate fi inclus in nid un document sau -declarație si nu poate fi publicat sau menționat in ait-fei fata acoi^Ussds^ai evaluatorului.

fost elaborat. Pentru utilizarea evaluării in alte scopuri decit cel declarat, evaluatorul isi declina orice responsabilitate.

  • 1.8 Ipoteze si restricții de utilizare

Se presupune ca nu exista condiții ascunse sau neaparente ale amplasamentului: solulului sau structurii clădirii (pârtilor ascunse) care sa influențeze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi.Se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementările locale si republicane privind mediul înconjurător in afara cazurilor când neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport;

Din informațiile deținute de către evaluator, nu exista niciun indiciu privind existenta unor contaminări naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietății evaluate sau valoarea proprietăților vecine. Evaluatorul nu are cunoștința de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase nici nd a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin , aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața, condiitiile de piața se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la.un alt moment; nu am făcut nicio investigație nici nu am inspectat imobilul si acele parti ale construcției care erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste • parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa exprimam nicio opinie despre starea tehnica a pârtilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau sistemului akin' si instalațiilor; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piața estimata este valabila la data evaluării. întrucât piața, condițiile de piața se pot schimba, valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;

• S-a presupus ca legislația in vigoare se va menține si nu au fost luate in calcul eventualele modificări care pot să apara in perioada următoare;

Alegerea metodei de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a făcut'ținând seama de tipul valorii exprimate si de informațiile disponibile;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informațiile pe care le-a avut la dispoziție la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat, neexcluzand posibjjjțate.a existentei si a altor informații de care acesta nu avea cunoștința;

ii V

  • 1.9.2 Restricții de utilizare

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica.dreptul de publicare a acestuia;evaluatorul,- prin natura muncii sale,- nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in instanța relativ la proprietățile in chestiune, in afara cazului in care s-au încheiat astfel de înțelegeri in prealabil; nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

orice valori estimate in raport se afla imobilului evaluat, luat ca întreg si orice • divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport: raportul de evaluare este valabil in condițiile economice, fiscaie, juridice si politice de ’a data întocmirii sale. Daca aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde .valabilitatea.               • .

  • 2. Dreptul de proprietate asupra imobilului

    • 2.1 Beneficiarul

Evaluarea s-a efectuară la cererea clientului adica beneficiarul raportului d-1 UIUI VASILE si MARINA                                      ■ ■

  • 2.2 Proprietar imobil: LTUIU VASILE Șl MARINA , STATUL ROMAN

  • 2.3 Dreptul de proprietate:

Imobilul situat in Cluj Napoca , cf. contract de vinzare cumpărare .cu 'încheiere de autentificare nr. 956 este liber de sarcini .

Evaluatorul nu are cunoștința de existenta unor litigii in legătură cu imobilulce face obiectul prezentului.Evaluarea s-a făcut in ipoteza in care imobilul este liber de sarcini. ■                       [ ■

  • 3. Evaluarea imobilului

    • 3.1 Date privind modul de realizare a evaluării

•pentru, evaluarea proprietății imobiliare s-au ales metode apartinand abordărilor-prin cost.

Abordarea prin cost este aceea abordare, care estrmeaza valoarea prin determinarea costului prezent (actual) al unui, activ, din care se deduc o serie de elemente de depreciere: fizice, functional& economice

Abordarea prin comparații se bazeaza pe analiza comparativa-a proprietății de evaluat cu proprietăți similare care au fost vândute luând in considerare elementele de comparație.


  • 3.2 Date generale privind imobilul evaluat

Descrierea proprietății imobiliare

Date privind documentația cadastrala :

Suprafața teren : 314 mp , cf. extras CF nr.5662

Suprafața construita casa Sc = 93,95 mp

Suprafața desfasurata Scd = 152,35 mp

UTILIZARE : rezidențiala , nelocuita (.la data inspecției)

  • •  Imobilul este situat intr-o zona rezidențiala /comerciala , in regim de inaltime1 D+P

Cai de acces : rețea de transport in comun : statie de autobuz pe □ raza de 100 m , ■'.centre comerciala , magazine alimentare pe o raza de 100 m , grădiniță , scoli ,

  • ■ universități pe o raza de 500 m

  • •  Utilitati : rețea de energie electrica existenta

  • •  Rețea de gaz existenta                                  -         ■

  • •  Rețea de apa canal existenta

  • ■  Rețea de telefonie si internet existenta • Grad de poluare mediu

Concluzie: zona de amplasare atractiva pentru cumpărători /investitori.

  • 4. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din următoarele sițuatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber;

cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

permisibila legal

posibila fizic

■ fezabila financiar

maxim productiva

Practic, ținând cont de tipul imobilului si de amplasarea acestuia, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea imobiliara evaluate este de cea de spațiu cu destinație rezidențiala.



este fezabila financiar:

este maxim productiva, se refera la valoarea proprietății imobiliare in condiții ie celei mai bune, utilizări.(destinații).

■S. Analiza pieței imobiliare

Piața imobiliara se definește ca un grup de persoane sau firme care intra in . contact in scopul de a efectua tranzacții imobiliare, Participantei la aceasta piața schimba drepturi de proprietate contra'unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici, speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor:                                                                                          ' '                              '      ■

• S Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.

•                            *             ' »                                                                        J                                                                       ’ *

/ -Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de vânzători si cumpărători, care actioneaza-este relativ mic; proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe sa fie sensibile la. stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, nunnarui de locuri de munca ■ precum si sa fie influențate de tipulde finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, marimea avansului de plata, dobânzile, ■ etc.; in general,-proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos. iar daca nu exista condiții

.favorabile de finanțare tranzacția este periclitata; spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliara nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale si locale; cererea si oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existând întotdeauna un decalaj intre cerere si oferta; oferta pentru un anumit tip de. cerere se

. dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de ' multe on sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru; cumpărătorii si vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. Datori ta tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt Importante motivațiile, interacțiunea participantilor pe piața si măsură in care aceștia sunt afectați de factori endogeni si exogeni proprietății.In funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piața, pe de o parte si tipul, amplasarea si restricțiile privind proprietățile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de plete imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor,, pot fi impariite rn piețe mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentare a pieței si dezagregare a proprietății. Modificările socio-economice din perioada tranziției au implicat o puternica mobilitate sociala, reflectata de asemenea si in mobilitatea, rezidențiala. Acest fenomen socio-spatial este foarte important in societățile urbane in curs de reorganizare avand un rol de prima mărime in contextul înțelegerii noilor forme de organizare urbana. înțelegerea-pieței imobiliare, a componentelor si a evoluției sale, trebuie realizata in corelație cu dkiamica fonduiui imobiliar bistritean si a

. politicilor de locuire urbana ale-administrației locale. întreg procesul de 'înregistrare a

general valabile tuturor orașelor care tocmai”au depășit un.prag economic si care au redevenit atractive prin suma de oportunități economice pe care o dețin.

După 1 ianuarie 20011, piața imobiliara din Romania continua sa nu fie activa . dar Inca instabila, din cauza lipsei unei strategii coerente de planificare. Totuși, pe piața va exista in continuare cerere pentru proiecte imobiliare dezvoltate in toate direcțiile (rezidențiale, comerciale sau spatii de birouri). Succesul sau insuccesul acestor proiecte va fi indicat numai de rata de absorbție in ciclul economic. Apoi, pe piața, exista suficient loc pentru a dezvolta proiecte imobiliare complexe, care oferă un grad ridicat de confort si standarde de viata considerate firești de către majoritatea cetățenilor Asociației Europene.lncepand din a doua parte a anului 2008 si începutul anului 2009, pana la crize mondiale prin care a trecut si tara noastra, s-a ajuns la stagnarea/scaderea pieței imobiliare in Romania. Aceasta situație pare a se shimba in ultima perioada, in sensul in care preturile la apartamente si valoarea chiriilor au suportat o ușoara creștere.

Nu mai putem vorbi de criza, ci de o reașezare a pieței - dezvoltării imobiliare s-au reluat, in privința ereditarii, exista variante multiple la care clientii pot apela, preturile la locuințe nu au mai scăzut accentuat, ci mai degraba s-au ajustat, dar numărul tranzacțiilor imobiliare este'in creștere comparativ cu 2012-2013.Conform analizelor de piața, in 2015 a existat o pondere crescută de clienti care au achiziționai apartamente in baza economiilor din ultinnii ani la care au mai adaugat, in unele cazuri, un împrumut de la banca

Piața specifica a bunului evaluat. Analiza cererii si ofertei

Piața imobiliara a proprietății evaluate este cea a proprietăților rezidențiale situate in localitatea Cluj Napoca, zona mediana. Este o piața cu o oarecare mobilitate, inca din 2012, inregistrandu-se o oarecare stabilitate in ceea ce privește numărul de tranzacții pe aceasta piața, conform reprezentanților agențiilor imobiliare si site-urilor imobiliare.

Oferta de proprietăți similare este medie, si este făcută publica atat pe cale electronica, cat si prin publicații — ziare. Pentru astfel de imobile, in zona'mediana a locaiitatii, preturile variaza, fiind determinate de localizare, suprafața utila, dotări, utilitati, grad de finisare, garaj s.a.Chiar daca in anii-trecuti pana in 2008, investiția in terenuri de acest tip era una considerata sigura, preturile au scăzut drastic fata de acea perioada, iar astfel observam in 2014,2015 astfel de investiții nu mai sunt atat de profitabile. Potențialii cumpărători au o gama variata de astfel de proprietăți expuse spre vanzare, iar in gazul celor situate in zonele ușor accesibile si beneficiază de utilizați se înregistrează tranzacții. Asa cum se poate vedea si din datele prezentate mai sus, in oraș si in zonele limitrofe se poate întâlni o gama destul de redusa (ca raport procentual intre iimite) de oferfe/țranzactii, in funcție de amplasament, dimensiunea, destinația si utilitatea spațiului, de marimea si poziționarea acestuia, de dotările de echilibru este foarte greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar neputand fi • sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilității economice, activitatea imobiliara răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt



6. PREZENTAREA A30RDAR1L0R IN EVALUARE                                                ■   ■ /

Bâza evaluării realizate in prezentul raport este estimarea valorii de plata pentru proprietatea imobiliara casa de locuit in regim de inaltime demisol si parter Metodologia de evaluare .a bunurilor este prevăzută in Standardul de EvaluareAhevar, reglementările de aid find puse, in concordanta cu cele conținute in alte standarde de evaluare, find aleasă varianta potrivita in .funcție de circumstanțele sl scopul evaluării.Potrivit procedurilor si standardelor internaționale de evaluare- SEV 230 Drepturi asupra Proprietarii Imobiliare

'                                                                                                                                                                                                                                                                                             ’l

In funcție do natura si scopul proprietății pot fi aplicate trei abordări in evâluare.Acestea sunt abordarea prin. comparația vânzărilor, abordarea prin cost si abordarea prin capitalizarea venitului. Aplicarea acestora va permite evaluatorului sa determine valoarea de piața sau o alta valoare diferita de valoarea de piața

Etapele parcurse pentru estimarea valorii de piața au fost:

■ documentarea, pe baza informațiilor solicitate clientului;

  • •  inspecția imobilului supus evaluării;

  • ■ » stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

  • •  selectarea tipului-de valoare estimata in prezentul raport;

  • •  deducerea si estimarea condițiilor limitative specifice bunului evaluat;

  • ■ • analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de

vedere al evaluării;

  • •  aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valorii care caracterizează bunul evaluat.

Pentru evaluarea proprietății imobiliare s-au utilizat:

- metoda costurilor

Estimarea valorii prin aceasta metoda se bazeaza pe comparația dintre costul de construire a unei- clădiri similare' cu cea de- evaluat finind cont .de toate deprecierile ce influențează v.aj’oarea , practic valoarea unei proprietăți vechi se-estimeaza prin comparație cu. una .noua . cu utilitate optimala- .Prin aceasta metoda se estimează costul de a construi o reproducere sau un înlocuitor pentru o structura existenta din care se scade apoi deprecierea construcției evaluate , estimata la data evaluării s

La aceasta lucrare se utilizează costul de inlocuirte ( definit: costul’estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării a unei clădiri ^aȘJft^^chlvalentâ cu cea a clădirii evaluate , folosind materiale modeme , normative , Dr6>tăS:Jdg.^^§fcuctii si arhitectura actualizate) ’                          '


. ■ 12

Valoare de înlocuire se stabilește pe baza broșurilor MATRIX ROM .

Funcție de caracteristicile tehnic- constructive descrise la fiecare construcție s-a ales încadrarea cea mai apropiata , conținuta in broșuri.

x Metoda pleaca de la recunoașterea cumpărătorilor si vinzatorilor de pe piața imobiliara a relației dintre valoare si cost. Principiul fundamental al metodei este cel al substituției conform caruiâ nici un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru o proprietate imobiliara decit costul achiziționării imediate a unui teren cu clădiri si construcții cu utilitate si atractivitate similare. Procedura de evaluare a construcțiilor si clădirilor in aceasta lucrare cuprinde:

- estimarea costurilor de inlocuire a obiectelor de construcție , costuri ce includ si costurile directe indirecte si altele pentru echivalarea costului contructiei noi calculate in baza investițiilor specifice cu costurile celei de evaluat

  • -  estimarea tuturor deprecierilor , fizice , funcționale si economice cu scăderea acestora din costul de inlocuire

  • -  actualizarea costului de inlocuire cu indici medii de actualizare MLPAT

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucție ce poate apare din cauze fizice, funcționale sau externe.

Valoarea ramasa actualizata se obține prin aplicarea coeficienților de uzura reali estimați (in concordanta cu situația din teren ) asupra valorii.

Clădirea de evaluat consta ințr-o construcție edificata in regim de maltime demiso si parter D-P Construcția are o suprafața construita Ac =93,95mp , Acd= 152,35mp ,

Au = 109,63mp

  • > P1F1940

Deprecierea 76 ani

  • > Sistemul constructiv:

  • -  .fundații din piatra

structura din zidărie de cărămidă

  • -  Acoperiș tip șarpanta din lemn cu iiivelitoare din țigla

  • -  Finisaj e exterioare cu vopsea decorativa

■Finisaje interioare : dușumea . parchet. gresie in baie, linoleum si sapa egalizatoare in beci

  • -  Timplarie din lemn

  • -  încălzire cu sobe

Concluzie :stare satisfacatoare

Pentru detrminarea valorii ramase actualizate a imobilului, in funcție de soluția

’ constructivă se v a utiliza ABORDAREA PRIN COST

620 euro/mp

• 109,63 mp

152,35


j COSTURI SPECIFICE DE REFERINȚA PE CATEGORII DE LUCRĂRI CATEGORIA LUCRĂRII

Cost mediu unitar construcție de nou

Suprafața utila___________________

Suprafața construita desfasurata

COST total construcție de nou

620 curo x 152,32 mp = 9^457 euro


î TERMEN DE CORECȚIE




B. Metoda comparației directe


Criteriile de comparație sunt testate fata de datele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza valoarea’. Astfel incit analiza .comparativa se va axa pe asemănările si diferentele intre proprietari , tranzacții ducind la influențarea valorii proprietății imobiliare.

Metoda este adecvata pentru valoarea de piața a proprietarilor imobiliare , valoarea de piața fiind relația directa cu preturile unor proprietari competitive si comparabile.

Aplicabilitatea acestei metode este limitata cind se schimba rapid condițiile economice si legislația, de asemenea inflația rapida poate pune sub semnul întrebării corecțiile făcute de evaluator.

In acest sens au fost analizate un număr de 3 imobile tranzacționale .

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților si tranzacțiilor imobiliare care-au consecința, variatii-ale preturilor plătite pe piața imobiliara. Elementele de comparație de baza sunt următoarele:

  • •  Drepturi de proprietate transmise-

  • • ■ Condiții de finanțare

  • •  Condiții de vinzare

  • •  Condiții ale pieței

  • •  Localizare                : '  .

  • •  Caracteristici fizice

  • •  Caracteristici economic

  • •  Utilizarea

Proprietatea evaluata este imobilul cu destinația casa de locuit cu o suprafața utila de Au-109,63 mp.

Caracteristicile imobilelor luate in studiu sunt prezentate in tabelul Anexa 1.

Comparabilele sunt 3 garsoniere similare ca si caracteristici ’, fizice, tehnice , funcționale si de utilizare ,-tranzactionatc relativ recent, amplasate in zone ale orașului Bistrița zone cu si de aceeași categorie zonala, de atractivitate tranzacționala similare ..

CALCULUL VALORII PRIN METODA COMPARATELOR

Grila cu elementele de comparație

Elementul de comparație

PROPRIETATE   DE

EVALUAT

Str. Fericirii

S=109,63

Teren,

S=314 mp

■Comparabile

A

Gruia

S=100mp

Teren’=600 mp

•B ■

Iris ■ S=112mp Teren=145m

P

c -

Gheorgheui

. S=5Cfrnp

Terer = 223mp

0

1

2.

3

4

PRETDE VINZARE -euro ’

10500Deara S=100 mp

95000euro

113000curo

8=50 mp

DATA VINZARU

Oct 2016

^1.2016 . .

: CURS valutar BNR (RON/Eurc)

4,498

4,5068

4,5068

4,5068

• L Drepturi de ■ proprietate transmis

coproprietar

liber

liber

liber

Corecție: dreptul de proprietate transmis

.                                                      i

-30%

-31500

-30%

-28500

-30% -33900

Preț corectat

73500

66500

•791(10

2. Condiții de finanțare

cash

casli

cash

Corecție : condiții de finanțare

0

0

0

Preț corectat

73500

66500

79100

3. Condiții de vinzare

Cu sarcini

Independent

Independent

Independent

Corecție.-condiții de vinzare

-10% -7350. '

-10% -6650

-10 -7910

Prct corectat

66150

59850

71190

4. Condiții ale pieței

Data evaluării: 4,4987

4,5068

4,5068

4,5068

Corecție : condiții ale pieței

-119

-108

-128

Prct corectat

66031

•59742

71062

5.Finisaje

satisfăcător

mediu

superior

superior

Corecție pentru drepturi de proprietate transmis

-20% ■ .

-13206

-30%

-17955

-30%

-21357

Preț corectat

52825 '

41895

49705

■ ti.Aria utila

109,63 mp

100

112

5C.

Corecție: aria utila

ț

482

-118,5 •.

2982

Preț corectat

51199

41777

52687

i 7.zona

Fericirii

Gruia

Iris ■

Ghcorghcni

Corecție zona

-10%

-5120

-«% -3294

-15%

-7903

Preț corcc1 at

46079

38483

44784

NUMĂRUL CORECȚIILOR

6

6

6

CORECȚIE TOTALA BRUTA

262775

56626

40280      ;

1

%

25%

59,6%

35,65%

VALOAREA SELECTATA

46079 euro

RECONCILIEREA REZULTATELOR PENTRU CLĂDIRE

Metoda

Valoare

selectata

Plata

46079. euro .

46079

costuri

46095. euro

EVALUAREA TERENULUI


2. METODA COMPARAȚIEI DIRECTE A TERENULUI

Comparabile utilizate: proprietăți imobiliare conform tabel

Comparabile teren


Elementul de comparație

PROPRIETATE EVALUAT

DE 1

Comparabile

A

B

c

0

]

|

2

3 ■

4

PREȚ DE VINZARE-euro

591mp

155000euro

Gruia

262,27euro/mp

527mp

120000Euro

Vintuluî

227,7curo/mp

531mp

1190fi0eurc

Viatului

224,1 curo.'mp .

DATĂ VINZARIÎ

7.11.2016

Oct. 2016

Oct.2016    :

Oot-2016           ■

• EVALUARE TEREN

S= 314 mp

ro                        ■ ■ .

1

2

3

4

PREȚ DE VTNZ ARE -curo

591 mp 155000euro

Gruia

262.27curo/mp

527mp I20000Euro Viatului . 227,7cunj/mp

531 mp

119000 euro

Vuitului

224,1 curo/mp

DATA VINZARE

CURS valutar BNR (RON7 Eurc)

4,4987

Oct. 2016

4,5057

Oct 2016

4.5057

Oct. 2016

4,5057

1. Drepturi de proprietate transmis

Coproprietar

liber

liber

liber

' Corecție: dreptul de proprietate transmis

-30%

-78,68

-30% -68,31

-30% -67,23

1 Preț corectat

183,59curu

159.39euru

156.87euru

2. Condiții de finanțare

■ .

casli

cash

cash

Corecție :coftditii de finanțare

0

o •• ■

C

Preț corectat      ■                  >

183,59

T59..39 ■

156,87

3. Condiții de vinzare

Cu sarcini

Independent

Independent

Independent

Corecție: condiții de vinzsre                :

-10% -18,36

-10%.

1 -15,94    .

-ro%

-15,69

Preț corectat

16523

i43,45     • .

141,18

4. Condiții ale pieței

Data evaluării: 4,4987

4,5057

4,5057

4,5057

Corecție : condiții ale pieței

-0,998 .

-023

-0,998

-0,286

-0,998 -0,314    -

?rei corectat

l 164.9

143.16

140,86

5.Suprafața teren

314

591

527 .

1 531

Corecție pentru suprafața

-1,9% -3,13.

•1,7%

-2,43

| -1.7%

1 -2,39

?rct corectat

161,77

.138,*7

6 zona

fericirii

gruia

Jpvbitulci

I Corecție: zona

-   15%  £

i-8%.


16


11

v.




-24,27

■11,26

-11,08

Preț corectat

137,5

129.47

127,39

NUMĂRUL CORECȚIILOR

5

5

5

CORECȚIE TOTALA BRUTA

124,77

ț

.98,226

96,7

%

47,57%         43,13%

43,15%

VALOAREA SELECTATA

Valoarea totala

129,47 curo/mp

V teren = 314 mp x 129,47euro/mp—40653 euro

Opinia evaluatorului

Evaluarea este o opinie asupra unei valori, bazata pe o analiza a tuturor ’ informațiilor relevante si ea reprezintă cel mai probabil un preț obtenabil intr-o ' tranzacție obiectiva. Rezultatele obținute in timpul procesului de evaluare asupra proprietății imobiliare, au avut in vedere ipotezele care au stat la baza • aplicării metodelor de evaluare. In opinia evaluatorului,, valoarea proprietății imobiliare, este cea determinate prin metoda costurilor la clădire si comparației la piața pentru teren teren , respectiv:

V=Vcladire+ V teren = 46079 euro+40653 euro=86732 euro

Valoarea rezultata este o concluzie imparțiala, experta si rezonabila a evaluatorului, bazata pe analiza informațiilor relevante si cunoscute de acesta la momentul evaluării, si reprezintă percepția acestuia referitor la cel mai probabil preț obtenabil, tranzacție obiectiva, încheiata in condițiile de van zare specificate.

Evaluator ANEVAR

Ing. Maria Tuturuga

Teren intravilan, 527 mp, autorizație construcție duplex, In curs

Cluj-Napoza, zona Gru'.a             •                                                           Actualizat ieri

120.000 EUR

227,7 EUR/mp                              . •

Comision: 2 W din oretu; de vaizare


Detalii

Pararea agentului; Oportunitatel Existente proiectuui si e autorizație de corstructie fac posibila începerea, in cel mal scurt timp, a lucrărilor de construcție.


Caracteristici

Supraf3ț5 xemn:

Front stradac

Nr. fronturi:

Lățime drum acces:


S27 mp        Tip teren:

2c m •        Cleîif care teren:

I          Construcție p= terer;

9F1


consructil

intravi an

Nu


Specificații

Utilități

Aoa

Canalizare

Gaz

Curent           ■

Alte dctoGI zona

Amenajare străzi: asfaltata, plocrjlte

Mijloace detransoort iluminat stradal

Vidl

nu sunt


Veclnfitițl

case, viie

Alte detEfll

Vanzare teren intravilan situat tntr-o zoriB rezldsntJ*l&-liniștita, de case si vile,

Terehul are c suprafața de 527 mp sl benefdaza de toate utilitățile; curent, gaZ, apa si canalizare. Dispune de ur front stradal de 25 ml, iar accesul se face oe un arum public asfaltat

Exista autorizstle de construcție.- in curs de obținere, pentru jn ouolex.

Acte, avize

Autorizație conslructiE, ir curs de obținere


Detalii-de contact


Sună ia


0264


vezi toc numărul



Găsește mal multe anunțuri: imouilare Cluj. Terenuri construcții in zone Gruia, C&j.Nbdo;b


înapoi "in listă


Salvează

Teren pt duplex cu Autorizație de etic, Gruia aproape de stadionul CFR

Cluj-Napoca, zona Gruia                                                               Actualizat ir 04.1.20' 6

155.000 EUR

262,Z7 EUR/ mp

Comision: 2%%


SalvMzS


Caracteristici

Suprafață teren:                ■    591 mp

Tip terer.:

Clasi flore teren:

Construcție pe teren:


ccnstruztfi

inravilan

Nu


Front stradal:                             23 rr

Nr. fronturi:                                        1

Specificații

Utilități

Apa

Canaliza'C

Alte detalii zonă

Amenaj are străzi: asfaltate

Alte detalii

Cantino Imobiliare oferă spre vanzare un te-en in Gruia, ep'oape de str Romulus’Vu’a si de str Vânătorului aproape de stadionul CFR. cu o panorama deoseoita spre oraș.

Tererru' are f’ont de 23 m. iar utilitățile sunt toate oe teren.

Are drjm privat de 9 m cu ieșire 5? 2 străzi.

Terenul are proiect autoriza: de construcție pertm rluple»:.

115 348

Detalii de contact


Sună la

0722. .. vezi tot numărul

Găsește mar multe anunțuri: imobiliare cluj. Terenuri construcții in zona Gruia, Cluj-N&ptxa

îr-apcfîn lista

Sus

Umi|                    v«wJ>naUlbri.r4 - TjiuM «'»:« Io- iriiuT.i-u*


Sslt'ena


■ Vând teren in Gruia cu autorizație

CliG-Napo». zona Gruia


Actualizat in 06.10.2016


119.000 EUR



Detalii

Smart Imobiliare va ofere spre sanzare un teren oentru cocst'jcti in cartierul Gruia ir. 2ona străzii

Vântului, “erenul are 531 rrp, front de 19.63 mi. Accesu' se face pe dfJ?n prtat cu '.stime de 9m. Toate utxiltatile sunt pe terer..T?renu se vinde a: autorizație de construcție aentnr duplex.

Caracteristici

Suprafață teren:

S31 mp

Trp teren:

cor.Mruc-.il

Front strada!:

20 m

. Clas fit arc teren:

■ intravilan

Nr. fronturi:

1

Construcție oc teren:

Nu

Specificații

• Alte detalii xonă

Amenajare străzi: asfaltate

Detalii de contact


Sună la

0755... vezi tot numărul

Găsește mai multe anunțuri; Imobiliare Ou], Terenuri construcții in zohe Stli». C|u-Nepca>

înapoi în listă


Anii* hj-jp       >e<Mc*k

Salvează


Vânzare CASA * TEREN, zona stadion CFR, cartier Gruia

Cluj-Mapcw, icr.a Gruia


Actualizat 0 31.10.20:6


105.000 EUR '



Detalii -.

Agentiz imobiliara Imocenral V3 Cfera Spre vanzarc CASATEREN ir. zona Stadionului CFR, cartier Gruia. Casa aie sup-arau utila de 10C mp sl este compartimentata astfel: 3 camere, T bucătărie si b bale. Casa dispune de2 anexe, 1 beci + GARAJ sl d terasa. Suprafața totala a terenului este de 6DG mp cu front de 11 metri liniari. . •■              .    •        .

Construcția este veche.

Pentru mai multe detalii aștept sa.ma contactat).

Caracteristici              • •

Nr. camere:

3

Suprafață cerc.-'.:

60p mp

Suprafață utilă:

100 mp

Front stradal:

11 m

Suprafață construita

An cunsuucțic;

1980

famprer-tă la soț:

1   121 mp ■

Specificații

Utilități

Util tati generale: Apa. Canalizare. Fosa septica, Gaz ' Finisaje

Podsle: Parchet, Gresie

Pereți: Paianta, Voosea lavebila

Stî.'E nterior: -Necesita renovare

Ferestre cu geam termopan: Lemn

Usa intrare: Lemn


Alte detalii zonă

Amenajare străzi: Asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

■Alte detalii preț

Comlslor.: 2%

Detalii de-contact


sună la

0720... vezi tot numărul


Gâsejă rral multe anunțuri: imobiliare Cr.£C«se / vili? in zona Gniia, CluJ-Napot-e.Case / vile 3 camere In Cuj-NapocaXase /vile 3 șomere in zer» Gruia. CluJ-Xapoca

V.apol în listă


Sus rjurt f.'Usodaft-V/ii*                l'.l - TP.wuU ab.Nln. «wt-itlr*'


Anunț sarvat


Casa de vânzare 2 camere           • '      , •

Cluj-Năooca; zona Iris .             ’             . ’          .        ' :    ' . Actualiza-In 04/1.2G16



95.000.EUR



Detalii

Casa a. teren de 1453 rrțal Va oroptoem spre Vanzare casa In Clu Napoca, cartierul Iris, zor.a Auchan.


•Casa are cce 60 ce rrp, este case veche, ccmpusa din 2 camere, bucatanE, hol. Fiind cașa veche, mal necesita îmbunătățiri sau cemolare. Zona in care se afla proprietatea este una -carte buna, aproape oe mijloace qc transport 'r. comun, magazine, bariu.        •



Pertrv mal multe detalii despre aceasta oferta, nu ezitat! sa ne contactat! sau Sc viziuni sediu agenției noastre de pe strada Tecdor MlhaE 31-25 pentru a putea stabili c vlzioanare cat mal ’euede ,lu pudnta.


Caracteristici'

Nr: cEmwc:

2

Suprafață teren: -

14E3 mp

Suprafața utilă;

60 mp .

Front stradal:

13 T.

Suprafajp construită

îrweliwers acoperiș:

Ttgia

MiQTfiPcBtârîh sol):

1  72 mo


Specificații

• Utilități

Utilitari generale: curent Apa. Gaz. CATV. Telefon Acces Intel net Cablu

Alte detalii zonă

Amenajare străzi

Mitica ce de Ir ansport luminat stradal

Alte detalii preț

Comision 2%


' Detalii de contact


Sună la


Q740. — vezi tot numărul



Cosește mai multe-a?un|urc Imobiliare Cluj^aseZvie In zans krut.CrjJ-hiapoca.CaK /vile 2 camera Jr Ciif Napoca,Case > vile 2 camere In zona Iris, Clq-Napoca .



SlS


in^TyV-! i“»Unrtu~<'1cwA> jiOtîw»*ro.T;<$ililarjtuTM uirIiOiI



I ■ CERE DETALII

Salveaza ■ ț___________

Vanzare casa 2 camere, Gheorghcni

Attuafzat in 30,38.201 fi


Cluj-Napoc*, zor.a Gheorghenl

113.000 EUR


Salvează


Agenția imobiliara Imocentralva propune spre vanzare casa în cartierul Gheorghcni, Cluj Napoca. Casa este compusa din 1 dormitor, 1 livmg + bucătărie, 1 baie, 1 hol. Casa dispune de o curte de 220 mp. fiind poiilionata’ intr-o zona llnstitt de.case, ’entru mal multe detalii aștept sa ma ooniacla'.il

Caracteristici                          . •                               .

Nr.canere:

2

Suprafața teren:

■ 220 mo

Suprafață utilă:

S0 mp

Front stradal:

1 m

Suprafață consnu’Tă

An construcție:

-1970

Mwutf tntâ la sol):

1 eu mp

Specificații

utilități

Utilltati g-zrcrolc: Curent- Apa, CAn3fcar», Gaz, CATV, Telefon

Sistam.incalz re: Centrala proprie, Calorifere

Acces Internet: Frora optica

Finisaje

Dodele: Parchet, Gresie

Usl interior; Lemr.

Izolam termice: Exterior

sareti: Faianța

Sta-e interbr. Renovat, Buna

Ferescre m geam termopar.

U$a intrare: Lemn

Alte detalii zonă

. Amenajare-strazl! Asfaltate

■ Mij oace de transport

Iluminat st'adal

Alte detalii preț

Comision: 2 9x

Detalii de contact

Sună la

0721.. . vezi tot numărul

l-nobl&sre dui-Case / Vile In zona Gheorgnanl, Cluj-Xapow.Cosc f vite 2 camsr* Ir Ciut


GSsește mal multe anunțuri;

Napoca.Case/vlle 2 camere intona Ghecrghml Clui-Hapoca

înapoi în listă



Sus

GSStțl: măi multe anunțuri ImDbltere CluJ.Case f vile Ir. 2ona Buljadi. Cl^4JașD=a.^se ? vl«? ? camere In Z|uj. Napoca.Case/ vile 3 camere ir. zon» Bulgaria, CluJ-.Napc-rs

îrapd în ?sti • ■                                •           •     -

en;r>; Wii.ț' v> «HJj w)»i!nioM<i>«rii ■ Ta. lr>uiîra.-4n'nr HKiiJjre'

Salveazâ





titirez.ro 6 Imobiliare

Gratuit*****

acesi weusue lowsesie cooKta-ui i penii u a iui rii/.'a vizuavui noi o expenenw 'Tiuit mai uuna oe radare si sui vicii auapwie

nevoilor si interesului fiecăruia .Sunt de acord,

< Pioprieîatea anterioara I Propretalea următoare >

fâ- imobiliare Cliij-^apooa - Varizari terenuri construcții - Marasti

AUTORIZATIEITeren 446 mp, utilitati la front, PUZ, PUD, zona Bulevardului Muncii

+ + fi -Ă * Scor <! din 0 voturi i Cod anunț: 831060 i 67 Vizualizări i 53 zile pe Titirez, Actualizat pe 15-C9-2016 . .

Caracteristici

AUTORIZAȚIElTBferi446 ma, uali'ați Is front,PUZ,PJD.zonaBufovardiiu' Mirai 3117Dexo-ID:B31O9C ]Tffix»..ro

;ata teren                                .                                .          •             445m2

samert



Intravilan

R2 Favonl

uctie existente

zona

Srrazi asfaltate


criere                .             ■

devansare, situat in zona Bulevardul Muncii. Are sup'afata de 445 mp, cu front la strada de 15 ml j| ia teren se realizează pe un drum public, asfaltat, ou lati'mea de 1C m.Utilitatile precum apa, ul, gazul sunt la frontul terenului.

>e de PUZ, plaramplasere, Studiu geo, PUD, Extras de Carte Funciara; PCT "7,95 % si CUT 0,50. “ tste pretabil pentru construcție cu regim de înălțime S+P-E.

y-l130NJ ■

îitz Imobiliare.

gentie Imdofffara

:r HOREA .13ACluj-Napooa Județul: CLUJ

IL'.V/ ^WAbritz-irriobi tare .r o

Vezi si ane z.O6i anunțuri aie agenției

Scrie o nota personala despre anunț

ificatij

atli suplimentare

zona* Străzi asfaltate


slizare

atizare

•roprietetea-curenta

fel view .     .    . ‘

□aoe. de transport


Te-en de vânzare 38C0mp, front strada' 15,76, zona ncu dezvoltata lOfiCOO auro - ID 7971351 Titlrez.rc '

Descarcă 4

. Auesțweostieiuiosetiie«XKieun peium a ijuT.izavuitaiixiK>‘ o experiența inuftuiai oui» ue riaviyaies serviciiauapiaie • ■ nevoitor si interesului fieca'Lia.Sijpt de. acord.

• ■        ■       ’          < Proprietatea anterioare I Propr etetee următoare >

•^8 imobiliare Cluj Napoca - Vanzari terenuri construcții. - Gheoigneni

Teren de vanzare 3600 mp, front stradal 15,76, zona nou dezvoltata

. *•*.**♦ so«c din o voturi i Cod anunl;797135 i 42 Vizualizări i 115 zile pe Titirez» Actualizat pe 21-07-" 2016 '

/ <168.000


Proprietăți văzute de atti utilizatori

1     | I

»     ; i

Suprafața utila

Caracteristici

Suprafața teren

Amplasament

€108.000



Amplasament

Intravilan



3600mk


Intravilan


tuni*                      ^rw/înri/i


•_ rtorv^ai’nhanrnnanîAarafv z“r.r*eir l nMii-«d<*-’JPn7^rc*-hl rtr-im


1/5


Construcție existenta                              . '       . ' ‘            .. > •

■' Detalii zona-                       :                   •'               .     .                   • Straz; pietruite ■

Descriere

Propunem spre.vanzarș teren sitLpi intr-o zona nou dezvoltata., din cartierul Gheorgheni. •Te'enul are o sup'afata de 3633 mp si un front strdal de 15,75 mp; .

Accesul se face pe un drum public pietruit

■ .Terenul d’sp.une de Extras de Carte Funciara.

■ ID:X3SH1.30RA- 1    .

■ Blitz Imobiliare . ■                                                    .   ■

Agertie Imobiiarâ                  ’ .             ’                       • ‘           ’

.   ’ .. Șt HORFA ISA Gljj-Napoca Jucetcl: CLUJ           ■                           ■

. hTtn://vAvw,|y.itz-iiriobiliare:io                      .                   ■                   ■             ’

« Vezi si alte 4061 anunțuri ale agenției

* Scrieo nota personala despre anunț

.Specificații

. Informații suplimentare

Detalii zone: Străzi pietruite

Localizare

Favorit


Localizare

Proprietatea curent3

Street view

Mijloace da transport

Irivatamant

Recreare

€108.000

2/5


it!Ds:/’ÂwA'.tiii:BĂ.»Q^an?:ar-terenirr?-wn5trudll/:liȚ-nap33aig^3rghen‘/teTen-ccnstrucffi-dB-ven2are-Wte-lnncbiliaT6-h32rl

TEREN INTRAVILAN PENTRU CONSTRUCȚII DE



. : ■■■■■ !- •                          in-r.-.'ibji. «bw-î /vsrti^n Iți?;                  .<            -i?

• . :     "• i: „l,; ! ■■■ - . .?/!■- {!rf.1 ■■ 'M*tn ipi^îh î’:v                O                -îe          rj

: .         I»,.ți-'!                                 îp n"!l!- T;i’r7î.li C'";'1. !!■:■■ h'r! ~

■                       i ri       Oaua acrste o'viîr p>v; ini/î             nra-in

■ '                                                    -îlLi.

ii--. ■)

•II!’

i:

. i:M:

!? i?î


hhr,7toww.naix>P3irnobHi8re.raW-23456-tererHnt-avilan-pertfu^onsfrucfr-d^vanzar^irrirl&-cluj’nBpcca


1/2


DOCUMENTE ANEXE


CAP.TS          tjR. 2&S533


ffff'

ANCEI.

3fA AUM'CAM

M?4«art


EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE

Oficiul de Cadastru șf.PiibiWtate Imobiliara CLUJ Biroul de Cadastru sl Publicitate Imobiliară.Cluj-Kapoza


.■MtctrwK

“■K3J6 î

zn>

K I

|U»A

O£ 1

A11Z

™ !


■ TEREN • IritJTvlla.i


A. PaneB I. DESCRIEREA IMOBILULUI


tt CFVkChJ: SfAț

Adresat nu} Hap», 5ysd& Fericiră, nr. 12

M Hi.udutiU Eft'J Nr.»»r«»Krfll

Supratato» (mp)

Dbscn-atK / Rcfcrtfcta

Al : Tjp: P372

iXr.wtc; 314 J

■fanrn d curte

f

Hauirap;3H


CONSTRUCȚII



Ni, Crt.

Hr.w»*cral f.rAcp op r*AȘz

Adrera

O'uraruatll / Rnlirlnf»-

AIA

cad! ei lop: f37Z-ci

□ul’NMipa, SVadb

ferJjrc., nc 12

Cbs5 dm ririmlIZ, occpcrtâ cu tOlL aarrcnu* din > SUBSOL'; -omori, 1 bUrltArlr. PARTER : 2 cernere, 2 bur&trl 5 dencndiMa .





HU SUKT


._____________E, Partea III. SARCINI

Jnraria.-I prlvlno cezmemhramlMeln oralului d» prcprietate, ■ dnrpturll» «rnl» de garanție d sarcini


Anexa Nr. 1 la Partea I

TEREN intravilan

Adreca; 'Jidj-teipL-ca, strada Fertclrcl, nr. lt

Nr, cadastral

Suprafața maso,-ala (mp)*.

Observații / RcfcrJnto

. Top: 9372

314

Turxn ți curts                 .                        i

- Supraîa» w.c determlmta Ic pteillt O» p vlazUc Stereo TU.

Data rafcritaare la teren

Nr. cfl

CBtcfiorle fok>xlMn

Intra uitau

suprafața (mp)

Nr. tari»

«7. porecla

Nr. ropoQrnlă

Observații / ftufurJnlt

1

curii CDmtrfiCJI

Dhaele: 314; Knujrata:214 •

9372

Pate reftarlluur» la construcții

Wr. Crt.

NiUnif

DutlOAtlE nnițtucUe

Supraf. (mp)

Sltuatle Juridica

OtiSOT.itll / Referința

XLI

CAD: CI

To;: 5KT2-CL 1

tonnrudfi da locuințe

Nn art«: •; Masuretet-

Cu acte

Cată dr. cărimlfâ. acapisItJ.u; Uoiîi. compuși din : SUBSOL:) camcrl. 1 bueMSrie, PARTER: 4 temere, 2 butiîtSrtl st dsacidinte.

•Zertlfc ca prszsr.tul extras corespunde oj pozițiile In vigoare din carte» funciBra crlglnaSe, păstiabi âe ecest birou.                                                                      .

Prezentul extras de carte fu.'Wte.'e este valabil la autentificarea de cat-c notarul public a actelor juridice prin care se srtlng drepturile reale precum 3l pentru dezbaterea succesiunilor, iar informațiile prezentate sunt susvspilbfte de orice modificare. In condițiile togii.

S-a achitat tariful de 699 RO?lf chitanța nr. OlS28192/15-C$-2a<s, pentru serviciul de puolichate


pnuNnoti


IXJSNTTCM


RlllH tot.ua - 7I.WJT-8 MArMirm t>ma • W.<!*v


t C. >u WKFlO JS’VHST WU. ji«t.tjd. no îssattB ti»b»uKM^nUI CU4l»m . nowumoiwnwrHfnfcț


J.C. AmcrfUa Iiw«h» 5.R.L. * VHUtwih- M. «X au-ttafuc


JV»-.


RtfnimitBX iicMoiln

|«<«M La<.CHN«r<c%M.Rrtt1ln-.i2.^f.CM


Âa>< RR,EV£l


PLAN PARTER



losiwaa Nvid




M '« ruiwxiw^-A1 -,-a’S i>»*ui[ îojictuy •â'Ș ” r<W51  :   «W .H01VCUUH

jAjT'Mț * ■rrcAo.i wnwtoa s jwoj bc « mwoi ytuii s



'el*                             !szf

---

Către

Primăria municipiului Cluj Napoca

v

• X «•

Referitor Ic valoarea raportului de evaluare „ Proprietatea Imobiliara -teren si construcție., de pe str; Fericirii, nr. 12 din Ciuj Napoca , efectuat la solicitarea d-nului Uiulu Vasile, efectuat de evaluator ĂNEVAR, ing. Tuturuga Marlâ , declar ca valoarea raportului este cu TVA.

15.02.2017


evaluator A.NEVAR

Irg. Tuțu.țiig^_Maria


■_?s.


• /

c/1x