Hotărârea nr. 658/2017

Hotărârea 658/2017 - Însușirea raportului de evaluare a lipsei de folosință a terenului și aprobarea înscrierii unui drept de trecere asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, zona str. Răvașului.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind însușirea raportului de evaluare a lipsei de folosință a terenului și aprobarea înscrierii unui drept de trecere asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, zona str. Răvașului

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind însușirea raportului de evaluare a lipsei de folosință a terenului și aprobarea înscrierii unui drept de trecere asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Răvașului - proiect din inițiativa primarului;

Analizând Referatul nr. 221408/10.05.2017 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății prin care se propune însușirea raportului de evaluare a lipsei de folosință a terenului și aprobarea înscrierii unui drept de trecere asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Răvașului;

Reținând prevederile Ordinului nr. 700/2014, ale Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 și ale art. 617 și următoarele Cod civil;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36 al. 1 lit. „c”, al. 5 lit „b”, 39 al. 1 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare,

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. (1) Se însușește raportul de evaluare a despăgubirii lipsei de folosință a terenului în suprafață de 34,65 mp., parte din imobilul-teren situat în municipiul Cluj-Napoca, zona str. Răvașului, în suprafață de 34462 mp., identificat prin nr. topo. 23236/1/1/1, înscris în C.F. nr. 268838 Cluj-Napoca, în favoarea Statului român, în administrarea GIGCL a jud. Cluj.

(2) Raportul de evaluare, întocmit de expert evaluator Pop Adrian, se constituie în Anexa 1 și face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 2. (1) Se aprobă înscrierea dreptului de trecere al imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Răvașului nr. 22, identificat prin nr. cadastral 276473, înscris în CF nr. 276473 Cluj-Napoca, în proprietatea NV CONSTRUCT S.R.L, asupra suprafeței de 34,65 mp., identificată ca parte din imobilui situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Răvașului, cu nr. topo. 23236/1/1/1, înscris în C.F. nr. 268838 Cluj-Napoca, în proprietatea Statului român, în administrarea GIGCL a jud. Cluj, conform planului de situație ce se constituie în Anexa 2, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. (1) Se aprobă valoarea de 8575 euro, reprezentând despăgubirea lipsei de folosință a terenului în suprafață de 34,65 mp.

(2) Plata sumei de 8575 euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a terenului în suprafață de 34,65 mp., va fi efectuată de către proprietarul imobilului cu nr. cadastral 276473, NV CONSTRUCT S.R.L., în lei, la cursul leu/euro valabil pentru ziua plății, în termen de 60 de zile de la data adoptării prezentei hotărâri, anterior înscrierii dreptului de trecere în cartea funciară.

Art. 4. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății și Direcția economică.

Nr. 658 din 16 mai 2017

(Hotărârea a fost adoptată cu 22 voturi

ANEXA 1 LA HOTĂRÂREA NR. 658/2017

EXP2017/71

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT:

TEREN (34,65 mp., rotund 35 mp.)

Situat în jud. Cluj, muu. Cluj-Napoca, str. Răvașului, f.n. (lângă nr. 22), parte din nr. top. 23236/1/1/1, cod poștal 400534

PROPRIETAR: Statul Român

CLIENT : SC NV CONSTRUCTSRL și

PRIMĂRIA MUN. CLUJ-NAPOCA

SCOP : Estimare valoare de piață a concesiunii (a dreptului de servitute de trecere)

DATA EVALUĂRII: 05.05.2017



REZUMATUL LUCRĂRII

Prezentul raport estimează valoarea de piață a dreptului de servitute de trecere pentru imobilul:                                               ’            .

TEREN (34,65 mp., rotund 35 mp.)

Situat în jud. Cluj, mun. Cluj-Napoca, str. Răvașului, f.n. (lângă nr. 22), parte din nr. top. 23236/1/1/1, cod poștal 400534

Proprietar : Statul Român -

Destinatarul lucrării: SC NV CONSTRUCT SRL și

PRIMĂRIA MUN. CLUJ-NAPOCA

SCOP : Estimare valoare de piață a concesiunii

(a dreptului de servitute de trecere)

Data evaluării: 05.05.2017

Curs valutar de referință BNR la data evaluării: 4,5448 RON/ EUR

Valoarea de piață teren - 35 mp.: 8.575 EUR, respectiv 245 EUR/mp., (cu TVA inclus)

echiv. a cca. 38.970 RON

Valoare de piață a concesiunii (a dreptului de servitute de trecere) astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare a terenului de 35 mp. :

8.575 EUR / 25 ani = 343 EUR / an, respectiv cca. 0,82 EUR/mp/lună


Page 2 of 15



CUPRINS


Rezumatul lucrării

Certificare

Cap.l PREMISELE EVALUĂRII

  • 1.1 Beneficiarul raportului

  • 1.2 Solicitantul raportului

  • 1.3 Executantul raportului

  • 1.4 Scopul evaluării

  • 1.5 Data evaluării

  • 1.6 Culegerea datelor. Inspecția proprietății

  • 1.7 Identificarea proprietății

/               1.8 Dreptul de proprietate evaluat

  • 1.9 Valoarea estimată

  • 1.10 Premisele valorii

  • 1.11 Ipoteze și condiții limitative

  • 1.12 Clauza de nepublicare

  • 1.13 Responsabilitate față de terți

  • 1.14 Valabilitatea raportului

  • 1.15 Informații utilizate și surse de informații

  • 1.16 Standarde

Cap.2 PREZENTAREA DATELOR

  • 2.1 Descrierea juridică

  • 2.2 Adresa proprietății

  • 2.3 Descrierea proprietății

    • 3.4 Descrierea și analiza pieței proprietății

Cap.3 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cap.4 EVALUAREA PROPRIETĂȚII

  • 4.1 Abordări în evaluare

  • 4.2 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Cap.5 ANEXE:

Anexa 1 - Extrase C.F.

Anexa 2 - Planuri, PUD

Anexa 3 - Tabele de calcul

Anexa 4 - Copie CUI client

Anexa 5 - Fotografii

Anexa 6 - Oferte imobiliare


’ PM> fe ĂOiîlftH ti £ Lesfâr.sda ’5357 -T

- Valabil 2017


Page 3 of 15


Certificare

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit și elaborat în conformitate cu:

- Standardele de evaluare a bunurilor 2017 (ANEVAR)

Lucrarea a fost elaborată de evaluator, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, care a semnat raportul.

Evaluatorul deține poliță de asigurare de răspundere civilă profesională.

în limita informațiilor și a datelor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului.

Evaluatorul nu are nici un fel de interes imediat sau în perspectivă cu privire la proprietatea evaluată și nici un interes sau influență legată de părțile implicate.

Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate numai de ipotezele și condițiile prezentate în raport și sunt opinii personale, neinfluențate de nici un factor.

Onorariul evaluatorului nu este condiționat de nici un aspect al raportului.

Evaluatorul declară că îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională și că are experiență în ceea ce privește localizarea și categoria de proprietate care este evaluată.

Evaluatorul certifică faptul că a efectuat personal inspecția proprietății ce face obiectul raportului și că nici o persoană, cu excepția celor specificate în raport, nu i-a acordat asistență profesională în elaborarea raportului.

Prin prezenta evaluatorul certifică faptul că este competent să efectueze acest raport de evaluare.

Page 4 of 15

Cap.l PREMISELE EVALUĂRII

1.1 Beneficiarul raportului

Beneficiarul raportului de evaluare este SC NV Construct SRL și Primăria mun. Cluj-Napoca.

1.2 Solicitantul raportului

Solicitantul raportului de evaluare este SC NV CONSTRUCT SRL, cu sediul în Cluj-Napoca, str. Argeș, nr. 26, ap. 8, având Cod Unic de înregistrare nr. RO 18639415, reprezentată prin Sima Dan în calitate de administrator.

1.3 Executantul raportului

. Evaluator : POP ADRIAN - evaluator întreprindere, proprietăți imobiliare, bunuri mobile,

  • - membru titular al Asociației Naționale a Evaluatorilor" Autorizați din România cu legitimația nr. 15307,

  • - expert tehnic judiciar (evaluări proprietăți imobiliare, evaluări bunuri mobile economie)

  • - tel..: 0721 844446, 0364 402582

www. evaluatorcluj - anevar.ro, office @ re- expert.ro

(Firma : S.C. REAL EXPERT S.R.L., str. Lombului nr. IA, Cluj-Napoca, CUI 20743697 -pt. date contractuale)

1.4 Scopul evaluării

Evaluarea proprietății s-a efectuat în vederea estimării valorii de piață a concesiunii (a dreptului de servitute de trecere) pt. terenul aflat în proprietatea Statului Român (administrat de Primăria mun. Cluj-Napoca).

1.5 Data evaluării:

05.05.2017, dată la care cursul comunicat de Banca Națională a României este de 4,5448 pentru 1 EUR.

1.6 Culegerea datelor. Inspecția proprietății

Culegerea datelor primare, identificarea faptică și fotografierea proprietății a fost efectuată de evaluator.

Această operațiune s-a derulat în data de 05.05.2017 în prezența d-lui Sima Dan.

1.7 Identificarea proprietății

în vederea atingerii scopului lucrării, evaluatorul s-a deplasat la adresa imobilului pentru

1.8 Dreptul de proprietate evaluat

Pentru prezenta lucrare, s-a considerat un drept integral de proprietate, evaluatorul considerând că nu există sarcini sau litigii, altele decât cele menționate.

1.9 Valoarea estimată

în cazul de față se estimează valoarea de piață a proprietății - suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Valorea de piață anuală a concesiunii (a dreptului de servitute de trecere) este rezultatul împărțirii valorii de piață la numărul de ani pentru care va fi valabilă concesiunea.

1.10 Premisele valorii

Conform scopului pentru care este solicitat acest raport, pentru evaluarea acestei proprietăți evaluatorul a apelat la’:

  • - metoda comparației directe,

  • - metoda extracției.

Pentru determinarea acestei valori au fost parcurse următoarele etape :

  • - documentarea - informațiile au fost culese de la client și din zonă,

  • - inspecția amplasamentului,

  • - stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării acestui raport,

  • - deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului,

  • - analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării,

  • - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru scopul precizat,

  • - reconcilierea rezultatelor și opinia evaluatorului.

1. Metoda comparației directe

Esența metodei constă în compararea valorii de piață a unor active similare, comparabile (pe baza unor criterii) și care au făcut obiectul unor vânzări în condiții normale de piață.

în esență, valoarea de piață este cel mai bun preț rezonabil care poate fi obținut de vânzător și cel mai avantajos preț obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător.

Metoda utilizează procedeul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi aceste proprietăți cu cea din evaluare.

Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea.

Pentru estimarea valorii de piață a obiectivelor prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din tranzacțiile de proprietăți similare. Valorile selectate în urma tranzacțiilor de pe piață, analizate prin prisma limitelor menționate, au fost corectate cu o serie de factori care să reflecte o valoare de piață asimilată pentru obiectivele supuse evaluării.

Criteriile de care s-a ținut seama la estimarea valorii asimilate au fost:

  • - dimensiunea activului,

  • - poziționarea acestuia,

  • - starea fizică (necesar de investiții), etc.

Plaja de valori de piață este influențată de diverși factori : caracteristici geometrice, vecini,


Page 6 of 15



')


2. Metoda extracției


Metodologia de evaluare este bazată pe proiectul de dezvoltare imobiliară, care va fi implementat pe acest teren (clădire de birouri, aviz PUD).

Valoarea terenul prin această metodă este diferența între valoarea de piață a proprietății construite și costul investiției.

Valoarea de piață a proprietății (considerată ca finalizată) va fi estimată utilizând metoda capitalizării venitului estimat din închirierea spațiilor utile.

Costul investiției presupune : cheltuielile de amenajare a terenului și de construcție a clădirilor, profitul dezvoltatorului imobiliar, alte cheltuieli (proiect, autorizații, neprevăzute, etc).

1.11 Ipoteze și condiții limitative


1.


2.


3.


4.


5.


6.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.

Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. In acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. în cazul în care există o asemenea situație și este cunoscută, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

Dacă nu se arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit, vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese yijce de testare necesare descoperirii lor.



  • 7.  Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de evaluare a bunurilor 2017 (ANEVAR) și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizata, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății.

1.12 Clauza de nepublicare

în alte scopuri decât cel pentru care a fost elaborat raportul, acesta sau orice referire la acesta, nu pot fi incluse în documente destinate publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară.

1.13 Responsabilitate față de terți

Raportul de evaluare s-a realizat în două exemplare, ambele exemplare la dispoziția solicitantului lucrării; numai în scopul pentru care a fost elaborat. în alte scopuri, evaluatorul nu acceptă nici un fel de responsabilitate niciodată și în nici o circumstanță.

Evaluatorul declară că nu are un interes prezent sau viitor cu privire la bunurile evaluate, tarifarea efectuându-se exclusiv pe baza volumului de muncă prestat, necondiționat de rezultatul evaluării.

1.14 Valabilitatea raportului

Această valoare este valabilă atât timp cât pe piața specifică nu vor fi schimbări esențiale, în caz contrar, fiind necesară o reevaluare, pentru scopul precizat.

Valoarea estimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile limitative exprimate, orice element ce conduce la neîncadrarea în acestea impune actualizarea raportului de evaluare.

1.15 Informații utilizate și surse de informații

Informațiile utilizate au fost:

  • - situația juridică a proprietății imobiliare (extras CF), schițele și suprafețele construcțiilor și ale amplasamentului,

  • - informații privind piața imobiliară specifică (prețuri, nivel de chirii, etc),

  • - istoricul utilizării proprietății imobiliare,

  • - alte informații necesare din bibliografia de specialitate.



    Sursele de informații au fost:

    • - dl. Sima Dan, pentru informațiile legate de bunul evaluat (situație juridică, caracteristici, istoric, etc),

    • - presa de specialitate,


Page 8 of 15

- baza de date a evaluatorului și alte surse de încredere.

Pentru datele care au impact asupra valorii, sursele de informare ale evaluatorului sunt:

- pentru teren : - Comparabila 1: teren, 950 mp, front 14m, c-ții demolabile, zona P-ța Flora, preț de

ofertă 315 EUR/mp. - de pe www.multecase.ro, tel. 0724050009,

  • - Comparabila 2: teren, 2.640 mp, posib. c-ție bloc, str. Taberei, preț de ofertă 350 EUR/mp. - www.multecase.ro, tel. 0745318575,

  • - Comparabila 3: teren, 1.695 mp, front 20m, zona str. Mehedinți, preț de ofertă 220 EUR/mp - www.blitz-imobiliare.ro, tel 0264333777,


- pt. chirii: - Comparabila 1: sp. birouri-250 mp.+parcări, zona Kaufland Manăștur, preț de ofertă

8 EUR/mp/lună - de pe www.blitz-imobiliare.ro, tel. 0264333777, '

  • - Comparabila 2: sp. birouri-210 mp.+teren, P+2E, zona str. Câmpului, preț de ofertă

  • 7,15 EUR/lună - de pe www.napocaimobiliare.ro, tel. 0754693331,

  • - Comparabila 3: sp. în casă-119 mp., zona Calvaria Mănăștur, preț de ofertă

6 EUR/mp/lună + TVA - de pe www.weltimobiliare.ro, tel. 0799994041,

1.16 Standarde

La elaborarea raportului de evaluare s-ău avut în vedere următoarele :

■ Standardele de evaluare a bunurilor 2017 (ANEVAR).                                    (

Cap.2 PREZENTAREA DATELOR

2.1 Descrierea juridică

Dreptul de proprietate este dovedit:

  • - pt. 35 mp. (34,65 mp.) cotă parte din terenul de 34.462 mp., prin : Extras de Carte Funciară nr. 268838, Cluj-Napoca (CF vechi 29977), nr. top. 23236/1/1/1, având ca proprietar Statul Român ; extrasul a fost eliberat la data de 31.03.2017 de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca,

  • - pt. imobilul vecin (construcți și teren) de pe str. Răvașului nr. 22, prin :

  • - pt. teren : Extras de Carte Funciară nr. 276473, Cluj-Napoca (CF vechi 115665, nr. top. 21718/1), nr. cad. 276473, având ca proprietar pe NV Construct SRL; sarcini nu sunt; extrasul a fost eliberat la data de 27.03.2017 de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca,

  • - pt. construcții: Extras de Carte Funciară nr. 276473-C1, Cluj-Napoca (CF vechi 115665), nr. cad. 276473-C1-U1, 276473-C1-U2, având ca proprietar pe NV Construct SRL ; sarcini nu sunt; extrasul a fost eliberat la data de 27.03.2017 de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj-Napoca.

2.2 Adresa proprietății

Imobilul este situat în jud. Cluj, mun. Cluj-Napoca, str. Răvașului, f.n., (lângă nr. 22), parte din nr. top. 23236/1/1/1, cod poștal 400534.

2.3 Descrierea proprietății

2.3.1 Acces

^^r-^Accesul la proprietate poate fi asigurat din :


îa Gârbău.

Page 9 of 15


  • 2.3.2 Vecinătăți

Vecinătățile proprietății sunt: proprietăți rezidențiale (case și blocuri de locuințe), proprietăți comerciale, instituții publice (școli), străzi asfaltate.

  • 2.3.3 Utilități

Sunt disponibile la limita terenului următoarele utilități: curent electric, apă curentă, rețea canalizare, gaz.

  • 2.3.4 Descriere teren și amplasament

Terenul este situat în cart. Mănăștur, pe aleea Gârbău în apropiere de intersecția acesteia cu str. Răvașului.

Terenul este în suprafață de 34,65 mp. - rotund 35 mp. și face parte dintr-o parcelă de teren cu suprafața totală de 34.462 mp. cu destinația de drumuri și spații verzi administrat de către Primăria mun. Cluj-Napoca.

•j ...............Se dorește ca terenul evaluat să asigure accesul din aleea Gârbău la imobilul vecin din str.

Răvașului nr. 22 aflat în proprietatea SC NV Construct SRL.

Terenul evaluat (35 mp.) este de formă dreptunghilară, are front la aleea Gârbău, este plan. în prezent, terenul este împrejmuit spre alee și lateral cu gard din zidărie (împrejmuire făcută de vechii proprietari). Acest gard va fi demolat și va asigura accesul la imobilul din str. Răvașului nr. 22.

Pentru evaluarea acestui teren (ipoteze, analize, calcule), el a fost asociat cu caracteristicile urbanistice ale imobilului vecin de pe str. Răvașului nr. 22. Imobilul de pe str. Răvașului nr. 22 (teren - 425 mp. + construcție cu 2 apartamente ce va fi demolată) este amplasat în intravilanul mun. Cluj-Napoca și conform avizului PUD el este clasificat ca zonă de urbanizare UTR S-Et - Zonă de activități economice cu caracter terțiar, POT max 40%, CUT max. 2,2.

Schițe sunt prezentate la anexe.

2.4 Descrierea și analiza pieței proprietății

Piața imobiliară specifică poate fi considerată piața proprietăților de tip teren pe care pot fi amplasate construcții pentru activități economice, piață a cărei arie geografică se întinde Ia nivelul .)       mun. Cluj-Napoca.

în analiza acestei piețe s-au investigat aspecte legate de situația economică a zonei (cart. Mănăștur), populația și forța sa de muncă, tendințe ale ultimilor ani, cererea specifică și oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.

Cererea pentru proprietăți imobiliare de acest tip este la un nivel mediu având în vedere forma, suprafața și zona în care se situează.

Luând în considerare caracteristicile proprietății, se poate aprecia că proprietatea evaluată este atractivă pentru o investiție pe termen lung.

Oferta de proprietăți similare în mun. Cluj-Napoca se caracterizează prin existența unor amplasamente de diverse dimensiuni cu destinație pentru construire imobile pentru activități economice (colective). în acest moment, se poate vorbi despre o piață imobiliară funcțională a proprietăților de acest tip cu dimensiuni și caracteristici comparabile) pe care să se efectueze ^g^J^sțranzacții regulate și care să poată oferi suficiente informații cu privire la prețurile de tranzacționare < ',fWcestuit tip tie imobil.

°         Prețul terenurilor din zona în care este amplasată proprietatea, variază în funcție de cea mai

ipyjjă utilizare a lor, percepută pe piață în funcție de zonă, dimensiune, localizare, condiții de


Page 10 of 15


construire, utilități, accesibilitate, formă, vecinătăți, etc.

In această zonă, limitele superioare de tranzacții s-au constatat la terenurile de dimensiuni pretabile pentru construirea de locuințe colective, cu acces facil și utilități. Limita inferioară a tranzacțiilor o reprezintă terenurile pretabile pentru case de locuit individuale sau pentru spații comerciale.

Prețurile unitare la amplasamente cu dimensiuni și caracteristici comparabile variază între •.> 220-270 EUR/mp.

Cap.3 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a activului selectată din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare este definită ca : utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una~din următoarele situații :

  • — cea mai bună utilizare a terenului considerat liber;

  • - cea mai bună utilizare a construcției.

In această analiză terenul evaluat este asociat terenului din str. Răvașului nr. 22.

Utilizări probabile în mod rezonabil

în cadrul analizei de piață au fost obsevate terenurile construite și terenurile libere din zona cart. Mănăștur.

Concluziile care se rețin sunt următoarele :

  • - terenurile construite din zonă sunt ocupate de locuințe individuale sau colective (blocuri de locuințe) și construcții comerciale.

  • - în zonă sunt destul de puține terenuri libere pe care pot fi edificate construcții rezidențiale sau comerciale ; în zonă s-au identificat mai multe oferte de terenuri libere, de dimensiuni comparabile pentru construcții de acest tip.

Ținând seama de aceste considerente, în cazul proprietății evaluate - teren, utilizarea probabilă este pentru edificarea de construcție colectivă.

Testul de permisivitate legală

Pentru a verifica dacă utilizările menționate mai sus sunt permise legal, am analizat prevederile din avizul PUD (copie la anexe) și am constatat că pe teren pot fi amplasate construcții pentru activități economice, POT max. = 40%, CUT max. = 2,2.                                   (

Ca urmare, consider că dezvoltările menționate mai sus sunt permise legal și nu se identifică nici un fel de constrângeri în acest sens.

Testul pentru posibilitatea fizică

Faptul că există PUD aprobat și în imediata vecinătate sunt edificate construcții de acest tip, forma, dimensiunile și topografia terenului, permit amenajările menționate mai sus conform cu standardul zonei (și cu reglementările indicate în PUD).

Drept urmare, apreciez că dezvoltările menționate mai sus sunt fizic posibile și nu se identifică alte constrângeri în acest sens.

Testul fezabilității financiare

Este posibil fizic și legal permisă dezvoltarea unei construcții comerciale. Terenul beneficiază la limita lui de rețea publică de apă, canalizare, electricitate și gaze.

Așa cum s-a prezentat anterior, în zonă sunt edificate construcții de acest tip.

Ca urmare, activitatea pieței indică faptul că utilizarea este fezabilă financiar. O astfel dc utilizare poate fi realizată imediat și se poate menține pe termen lung.


Testul valorii maxime

există mai multe utilizări permise legal, fizic posibile, fezabile financiar,

Page 11 of 15                                                zn/") evaluatorul estimează că utilizarea pentru construcții colective pentru activități economice este cea care conduce lajo valoare maximă a proprietății imobiliare și aceasta este cea mai bună utilizare.

Concluzii

Concluziile analizei celei mai bune utilizări sunt următoarele :

  • - cea mai bună utilizare a terenului evaluat este pentru o proprietate comercială colectivă,

  • - utilizarea poate fi realizată imediat și se poate menține pe termen lung,

  • - cumpărătorul cel mai probabil poate fi și utilizatorul final,

  • - dezvoltarea ideală este o clădire cu P+2E nivele, cu destinația de activități economice (clădire de birouri) finisaje superioare.

Cap.4 EVALUAREA PROPRIETĂȚII

4.1 Abordări în evaluare

  • 1. Metoda comparației directe

Pentru estimarea valorii proprietății prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite tranzacțiile de proprietăți asimilate celui evaluat.

Caracteristicile, datele de comparație și cele de ajustare sunt expuse în următorul tabel:



Elementul de comparație

Proprietatea subiect

Comparabila

1

Comparabila

2

Comparabila

3

Ajustări

Ajustări

Ajustări

%

EUR

%

EUR

%

EUR

Preț de ofertă [EUR/mp]

315

350

220

Ajustare

-15

-45

- 15

-50

-15

-30

Preț corectat [EUR/mp]

270

300

190

S teren [mp]

425+35

950

2640

1695

Ajustare

0

0

+ 10

+ 30

+ 5

+ 10

Preț corectat [EUR/mp]

270

330

200

Caracteristici

front mic, acces la str. asfaltată, PUD, posib. c-ții.

comerciale P+2

front 14 m, c-ții demolabile, posib. c-ții comerciale

posib. c-ție bloc

front 20m, posib. c-ții colective

Ajustare

0

0

-25

-85

-15

-30

Preț corectat [EUR/mp]

270

245

170

Utilități

toate

toate

toate

în zonă

Ajustare

0

0

0

0

+ 7

+ 10

Preț corectat [EUR/mp]

270

245

180

Localizare

aleea Gârbău

zona P-ța Flora •

str. Taberei

zona str.

Mehedinți

Ajustare

-10

-25

0

■ 0

+ 30

+ 55

Preț corectat [EUR/mp]

245

245

235

Ajustare totală brută [EUR/mp]

70

165

135

Ajustare totală brută [%]

22,22

47,14

61,36

Page 12 of 15


Ajustări aplicate:

  • - corecție : negociere : - cca. 15%,

  • - suprafață: comp. 2, dimensiuni mult mai mari (dezav.): + cca. 10%,

comp. 3, dimensiuni mai mari (dezav.): + cca. 5%,

  • - caracteristici: comp. 2 - posib. bloc (av.) : - cca. 25 %

comp. 3 - posib. c-ții colective (av.): - cca. 15 %

  • - localizare : comp. 1 - mai favorabil (av.) : - cca. 10 %

comp. 3 - mai defavorabilă (dezav.): + cca. 30 %

Rezultate obținute : - comparabila 1 : 245 EUR/mp, corecție brută 22,22 %

  • - comparabila 2 : 245 EUR/mp, corecție brută 47,14 %

  • - comparabila 3 : 235 EUR/mp, corecție brută 61,36 %

■Analizând aceste rezultate prin prisma elementelor de comparație amintite, a ponderii corecției brute aplicate, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată a terenului considerat fiber prin această metodă este de :

j            245 EUR/mp x 35 mp = 8.575 EUR, respectiv 245 EUR/mp., cu TVA inclus

I

  • 2. Metoda extracției                                                                             (

Metodologia de evaluare în acest caz presupune calculul valorii de piață a proprietății considerată construită (teren - 425 + 35 mp., clădire de birouri, conform aviz PUD) și costul investiției.

Conform proiect și aviz PUD, pentru imobilul propus - clădire de birouri, avem următoarele date propuse : Sc = 148,80 mp, Scd = 446,40 mp., Su = 350,63 mp., regim de înălțime P+2E.

Valoarea de piață a proprietății (considerată ca finalizată) va fi estimată utilizând metoda capitalizării venitului estimat din închirierea spațiilor utile.

Venitul brut anual (Vb) se calculează ținând cont de nivelul chiriei pe care o percepe piața pentru proprietăți similare cu cea supusă evaluării. Analizând chiria de piață din zonă, dacă construcția ar fi finalizată, evaluatorul estimează o chirie de 10,5 EUR/mp/lună cu TVA inclus de suprafață utilă și un grad de ocupare de cca. 90%.

Astfel avem:

.)             Vb = 12 luni x 10,5 EUR/mp/lună x 350,63 mp x 0,9 = 39.761,44 EUR

Rotund: 39.760 EUR

Luând în considerare un nivel al impozitului pe venit de 16%, venitul net anual (Vn) este:

Vn = Vb x (1 - 16% ) = 39.760 lei x (1 - 16% ) = 33.398,4 EUR

Rotund: 33.400 EUR

Estimarea ratei de capitalizare s-a realizat prin analiza de piață. Ea s-a extras din datele de piață prezentate în Revista “Valoarea oriunde este ea“ nr.13/12.2016 publicată de către ANEVAR.

în cadrul prezentei lucrări, avându-se în vedere condițiile locale specifice, s-a optat pentru o rată de capitalizare c = 8,5%.

Valoarea de randament a activului va fi :


Rotund: 392.900 EUR


Page 13 of 15



Valoarea de piață a proprietății (considerată ca finalizată) prin această metodă este :

392.900 EUR, cu TVA inclus

Pentru calcul valorii investiției, calculăm mai întâi costul de înlocuire de nou al construcției, la care vom adăuga cheltuielile de amenajare a terenului, profitul dezvoltatorului imobiliar și alte cheltuieli (proiect, autorizații, neprevăzute, etc).

Pentru calculul costului de înlocuire de nou a construcției, evaluarea s-a realizat utilizând metoda comparațiilor unitare. Metoda utilizează costurile cunoscute ale unor structuri similare (cu cea a construcției evaluate).

Se pornește de la costul unitar conform cărților :

  • - ” Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire clădiri industriale, comerciale, agricole și construcții speciale ”, autor ing. Comeliu Șchiopu MAA, editura IROVAL 2010,

  • - ” Costuri de reconstrucție - Costuri de înlocuire clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodărești, structuri MiTek și construcții speciale ”, autor ing. Comeliu Șchiopu MAA, editura IROVAL 2014.

Costurile au fost obținute luând în considerare tabelele de la pag. 129 din prima carte, \        respectiv pag. 14, 133, 137 din a doua carte, la care s-au aplicat indicii de actualizare costuri '

'      IROVAL 2016-2017.

Din calculul de la anexe (Anexa 3), rezultă un cost de inlocuire cu TVA inclus de 248.986,4 EUR, rotund 249.000 EUR.

Astfel avem-:

  • - cheltuieli construcție : 249.000 EUR,

  • - alte cheltuieli amenajare teren (curte, împrejmuire) : 5.000 EUR,

Total costuri directe : 254.000 EUR

  • - cheltuieli neprevăzute : 2% - 5.000 EUR,

  • - profit dezvoltator imobiliar : 10% - 25.500 EUR

Cheltuieli totale investiție : 284.500 EUR. cu TVA inclus

Valoarea terenului (425 + 35 mp.) estimată prin această metodă este :

392.900 EUR - 284.500 EUR = 108.400 EUR, respectiv 235 EUR/mp. cu TVA inclus

)

Valoarea terenului (35 mp.) prin metoda extracției este :

8.225 EUR, respectiv 235 EUR/mp., cu TVA inclus

4.2 Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

Această estimare a valorii recomandate, se bazează pe rezultatele obținute din aplicarea metodelor de evaluare prezentate în mod detailat mai sus, informațiile despre piață, despre tranzacții comparabile și alte informații considerate oportune de evaluator privitor la analiza pieței.

La acestea se adaugă experiența și judecata evaluatorului, care au un rol însemnat în eliminarea acelor date care se află în afara normalului pieței, respectiv acele tranzacții motivate, individuale, care nu pot fi luate în considerare pentru estimarea valorii de piață.

Având în vedere cele prezentate precum și scopul pentru care a fost solicitată evaluarea, utilizându-se grupele de evaluare menționate mai sus s-au obținut următoarele valori pentru


Page 14 of 15


- prin metoda comparației directe : 8.575 EUR, respectiv 245 EUR/mp., cu TVA inclus

- prin metoda extracției: 8.225 EUR, respectiv 235 EUR/mp., cu TVA inclus

Concluzii

Având în vedere starea efectivă a proprietății, evaluatorul propune următoarea valoare de piață a terenului în suprafață de 35 mp.:

8.575 EUR, respectiv 245 EUR/mp., cu TVA inclus

Valoare de piață a concesiunii astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare a terenului în suprafață de 35 mp., cu TVA inclus :

Vconcesiune = 8.575 EUR / 25 ani = 343 EUR / an, respectiv cca. 0,82 EUR/mp/lună

Criteriile fundamentale ce au stat la baza estimării finale a valorii sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.

Această estimare a valorii trebuie percepută de destinatar așa cum este definită în literatura de specialitate. Ea este o concluzie imparțială, expertă și rezonabilă, bazată pe analiza tuturor informațiilor relevante cunoscute.


Page 15 of 15