Hotărârea nr. 281/2010

Hotărârea 281/2010 - Aprobarea unui schimb de terenuri şi însuşirea raportului de evaluare a proprietăţii imobiliare.


CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CLUJ-NAPOCA

HOTĂRÂRE

privind aprobarea unui schimb de terenuri și însușirea raportului de evaluare a proprietății imobiliare

Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca întrunit în ședință ordinară,

Examinând proiectul de hotărâre privind aprobarea unui schimb de terenuri și însușirea raportului de evaluare a proprietății imobiliare - proiect din inițiativa primarului;

Analizând Referatul nr. 123642/08.06.2010 al Direcției patrimoniul municipiului și evidența proprietății, prin care se propune aprobarea unui schimb de terenuri și însușirea raportului de evaluare a proprietății imobiliare;

Văzând avizul comisiei de specialitate;

Potrivit dispozițiunilor art. 36 al. 1 lit. ”c”, al. 5 lit. “b”, 39 al. 1 și 45 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

HOTĂRĂȘTE:

Art. 1. Se aprobă schimbul între terenul în suprafață de 250 mp., identificat cu nr. topo. 7102/8/3. situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Nădășel f.n., aflat în proprietatea privată a municipiului Cluj-Napoca și administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca și terenul în suprafață de 2755 mp., din terenul în suprafață de 5755 mp., identificat prin nr. cadastral 267853, înscris în CF nr. 267853 Cluj-Napoca, aflat în proprietatea S.C. STRICT PREST S.R.L., situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Pata Rât f.n.

Art. 2. Se însușește Raportul de evaluare a proprietății imobiliare „Teren”, situată în municipiul Cluj-Napoca, str. Nădășel f.n., în suprafață totală de 250 mp. și se constituie în anexă care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art. 3. Se aprobă valoarea de 50 euro/mp., pentru terenul în suprafață de 250 mp., situat în municipiul Cluj-Napoca. str. Nădășel f.n.

Art. 4. Se aprobă valoarea de 5 euro/mp., pentru terenul în suprafață de 2755 mp., situat în municipiul Cluj-Napoca, str. Pata Rât f.n.

Art. 5. Schimbul de terenuri va fi perfectat după operarea în CF a documentațiilor de dezmembrare a celor două terenuri.

Art. 6. Cu îndeplinirea prevederilor hotărârii se încredințează Direcția patrimoniul municipiului și evidența proprietății. Direcția economică și Serviciul juridic, contencios.


Jl


Nr. 281 din 15 iulie 2010

(Hotărârea a fost adoptată cu 20 voturi)

ANEXĂ LA HOTĂRÂRE A NR. 281/2010

SINTEZA EVALUĂRII

Tipul proprietății

Proprietate imobiliară teren

Adresa

Cluj-Napoca, str. Nădășel f.n.

Proprietar

Statul român în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca

Scopul evaluării

Stabilirea valorii de piață a proprietății imobiliare în vederea tranzacționării terenului (vânzare sau schimb)

Condiții limitative

Conform CF-ului și declarației proprietarului, la data evaluării se proprietatea este liberă de sarcini. Deși conform CF-ului suprafața este de 583 sj (7859 mp), s-a cerut evaluarea doar a 250 mp. documentația de dezmembrare urmând a fi depusă la OCPI Cluj. Valoarea opinată s-a realizat ținând cont de restricțiile legale impuse.

Terenul

Suprafața terenului evaluat este de 250 mp.

Ce mai bună utilizare

în urma analizei celei mai bune utilizări, s-a ajuns la concluzia că utilizarea care poate să îndeplinească toate cele patru criterii este cea de teren sport, spațiu de joacă sau parcări.

Abordări de evaluare utilizate

Metoda comparației        V = 12 500 euro, adică 50 euro/mp

Rezultatul evaluării


în opinia evaluatorului, valoarea proprietății imobiliare care face obiectul evaluării este:

V = 12 500 eu i o, adică 50 euro/mp

V = 54 070 lei, adică 216,28 lei

1 euro = 4,3257 lei

Valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe această piață. Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu: valoarea este o predicție; valoarea este subiectivă: evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Cluj-Napoca

28.06.2010



Expert evaluator Ștefania Cuccreanu


Membru Ancvar

Legitimația nr. 12089

1           EXALI ATOR

CUCEREANU MINERVA ȘTEFANIA

Legitimație ANEVAR

Nr. 12089 . 2009

Expert evaluator

Cucereanu Minerva Ștefania

Parafa

Nr. 12089-valabilă 2010

2

SOLICITAM

Direcția Patrimoniu Municipiului și Evidența Proprietății. Serviciul de Evidența Patrimoniului din cadrul Primăriei municipiului Cluj-Napoca

Adresa

■       Orașul: CLUJ-NAPOCA

•         Strada Moților nr. 1-3

DES TINAI ARUL

RAPORTULUI

Direcția Patrimoniu Municipiului și Evidența Proprietății. Serviciul de Evidența Patrimoniului din cadrul Primăriei municipiului Cluj-Napoca

Utilizarea raportului: Informarea

solicitantului asupra valorii de piață in vederea unui schimb de teren Acesta este un document intern.

3

PROPRIETATEA

EVALUATĂ (conform inspecției)

TEREN (tip) intravilan (categoria de folosință: spațiu verde) tip acces: direct

suprafața: 250 mp

deschidere: 16.60 m

regim juridic: considerat liber de sarcini

Proprietar

Statul român în administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca

Adresa proprietății

•        Orașul. Cluj-Napoca

■         Strada Nădășel f.n.

Condiții limitative deosebite

La cerere solicitantului, deși proprietatea este situată conform PUCI în zona V. zona verde, valoarea este opinată în ipoteza că pe amplasmenl se poate construi un teren de sport, având avizele necesare.

4

DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ

ESTIMATĂ A TERENULUI

54 070 lei, adică 216,28 lei/mp echivalent

12 500 euro adică 50 euro/mp

\_Rapori de Evaluare teren, Cluj-Napoca, sli: Nădășel f.n.

1 1




TIP DE VALOARE


Valoarea de piață


Tranzacționarea terenului (vânzare sau schimb teren)


DATA INSPECȚIEI

TERENULUI


DATA RAPORTULUI DE

EVALUARE


CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII



Inspecția a fost efectuată de către Cuceream, Minerva Ștefania la data de 10.06.2010


28 iunie 2010


28 iunie 2010


1 EURO = 4.3257 LEI


țVALU/i.yj.

•'*•12089»

CUCEREAU

nunervasîefmia


1 6-

DATE PRIVIND DREI’I I I. DE PROPRIETATE

  • •       DESCRIEREA 1 EREN! 'LUI conform documentației cadastrale' teren 250 mp. forma: dreptunghiulară. Dimensiuni: 16.60 ml x 15.06 ml

  • •    DIEEREN IE constatate cu ocazia inspecției nu s-au efectuat măsurători

  • •    Lista actelor de proprietate

  • •         Dreptul de proprietate: considerai deplin

  • ■        Cartea Funciară nr. 1473. localitatea Cluj-Napoca, județ Cluj

  • ■        Număr topografic : 7102'8/3

Extras parțial de Cartea Funciară: nr. 1473. ANCPI sector, județ Cluj (ANEXA)

MEN 11 UN' 1 1: Situația privind

C artea Funciară

•       Nu sunt

MENȚIUNI 2: Abateri neconcordanțe de la înscrierea din Cartea f unciară

în C.E. suprafața este de 583 stânjini (7859 mp), dar s-a făcut documentație de dezmembrare, depusă la OCP1. pentru 250 mp. cu nr. Topo 7102/8'3 (Conform schiței anexate)

". DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

  • ■         Suprafața înregistrată in documentația cadastrală documentația topo

  • ■       I EREN: S = 250 mp

în ANEXA ESTE PREZENTAT PLANUL DE AMPLASAMENT ȘI DEL1MI TARE A IMOBILULUI

S. UTILIZAREA ACTUALĂ A TERENULUI

Teren sport

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE



ZONA DE AMPLASARE 7

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAȚIE ÎN APROPIERE


CARACTERUL EDILI TAR AL

ZONEI


URBANĂ: mediana spre periferică

  • •        Auto:

str. Oașului

•Calitatea rețelelor de transport: asfaltate

Tipul zonei

  • •       Zona median - periferică a municipiului Cluj-Napoca. Zonă rezidențială, în zonă se află:


UTILITĂȚI EDILITARE


GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV (rezultat din observații sau informații ale evaluatorului, fără expertizare) AMBIENT

CONCLUZIE PRIVIND

AMPLASAMENTUL


  • •        Rețea de transport in comun în apropiere, cu mijloace de transport suficiente

  • •        Unități comerciale in apropiere: magazine insuficiente, slab aprovizionate.

•Unități de învățământ mediu

  • •       Rețea urbană de energie electrică: existentă

  • •       Rețea urbană de apă: existentă

  • •       Rețea urbană de gaze: existentă

  • •       Rețea urbană de canalizare: existentă

  • •       Rețea urbană de telefonie: existentă

  • •       Grad mediu de poluare



•Liniștit

Zona de referință în dezvoltare imobiliară redusă din lipsa terenurilor construibile. amplasare nu foarte favorabilă. Dotări și rețele edilitare complete. Poluare medie Ambient civilizat.


1(1. DESCRIEREA TERENUL! I

DATE GENERALE

  • •       Amplasare : median - periferică

  • •       Suprafața: S = 250 mp

  • •       Deschiderea la stradă: 16,60 m

  • •        Tip drum acces: asfaltat, acces direct din stradă

  • •       Regim juridic pentru drum: public

DESCRIERE

Dimensiuni: 16.60 m x 15.06 m

Forma: dreptunghiulară (conform Plan de amplasament și delimitare anexat) Anexă

înclinare: teren plan

RESTRICȚII

Conform Regulamentului PUG. zona este încadrată in V,x- spații, .vețzi. In acestă încadrare se pol construi terenuri de sport, terenuri de joaca.'



II. AN \I.IZA l’ll I EI IMOBILI \RI

DI I 1NIREA l’ll 11 1 Șl

! SUBI’ll II 1

1

•         Piața terenurilor. Se constată pe piața imobiliară din întreaga țară o modificare a

evoluției prețurilor la imobile lată de anii anteriori în sensul că dacă până acum am fost obișnuiți cu o creștere continuă, de la începutul anului 2008 acestea stagnează, iar la începutul ultimului trimestru al anului 2008 și până acum, odată ce s-au tăcui simțite efectele crizei financiare, se constată o scădere continuă. Această evoluție a prețurilor este o consecință a diminuării cererii datorită accesării tot mai dificile a creditelor de către potențialii cumpărători.

NATURA ZONI I

•       Zona V (cf. PUGl: zonă verde

  • ■         Din punct de vedere edilitar: zonă în stagnare din cauza lipsei terenurilor libere

  • ■        Din punct de vedere economic: zonă cu economie nu prea activă

OIERIA Dl IERI NURI

SIMILARI

Mică datorită blocajului de pe piața imobiliară produs de criza financiară mondială care arc ca rezultat o diminuare continuă a prețurilor ceea ce face ca vânzătorii de proprietăți imobiliare să aștepte momente mai favorabile tranzacționării

Mică datorită blocajului de pe piața imobiliară produs de criza financiară mondială care are ca rezultat accesarea tot mai dificilă a creditelor de către potențialii cumpărători.

BLOCAJ PE PIAȚA IMOBILIARĂ

CEREREA Dl TERENURI SIMILARE

ECHILIBRUL PIEȚEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)

PREȚURI IN ZONĂ

PENTRU IERENUR1

SIMILARE

  • •       Minim: 10 EURO/mp

  • •      Maxim: 80 EURO/mp

C1

CONCLUZII ȘljTENDINȚE          Tendința de stagnare a prețurilor, cererea este diminuată datorită blocajului de pe piața

PRIVIND PIAȚA TERENURILOR    imobiliară, a accesării tot mai dificile a creditelor de către potențialii cumpărători.

■Posibilitatea reducerii prețurilor.

12. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății .selectată dm diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în subcapitolele următoare ale lucrării,

( tilizarea rezonabilă, probabilă fi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar fi are ca rezultai cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

= permisibilă legal

= posibilă fizic

=• fezabilă financiar

= maxim productivă

In urma analizei celei mai bune utilizări, s-a ajuns la concluzia că utilizarea care poate să îndeplinească toate cele patru criterii este cea de teren sport, spațiu de joacă sau parcări.

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE

INTERNAȚIONALE DE EVALUARE-EDIȚIA A OPTA. 2007

  • ■         IVS 1 - Valoarea de piață - tip de valoare

  • ■         IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piață

*         IVS 3 - Raportarea evaluării

  • ■         GN 1 Evaluarea proprietății imobiliare

ALTE REGLEMENTĂRI

Nu este cazul

13.1 Evaluarea prin metoda comparației vânzărilor

in ANEX.A este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda comparației vânzărilor.

VALOAREA DE PIAȚĂ DETERMINATĂ PRIN METODA COMPARAȚIEI VÂNZĂRILOR

54 070 lei, adică 216,28 lei/mp echivalent

12 500 euro adică 50 euro/mp

14.


DEI INITII. IPO I l / l Șl ( ONIXI II LIMITATIVE Șl ALTELE

14.1 1)1 TJNIȚII

W<Wi)         reprezintă .v»»ru ,'.wiw(î</u-utni cuie upruprtetatc va/i silulllbută. Iu data evaluării intre un cumpărător decis .)/ i»i riRicziro/

mm'ujt. intr-o Iruiizucție l i:     determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare. in care păr/ile implicate au acționai iu cimoșiintâ

de cauză prudent și tăia constrângere

14.2 IPOTEZE Șl CONDIȚII LIMITATIVE:

  • I           Aspectele juridice sc bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către solicitant și au fost prezentate i.'ini a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare Dreptul de proprietate este considerat valabil și markentabtl Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și in scopul precizai Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, in prealabil, a acordului scris al clientului autorului evaluării și a evaluatorului Nu sc asumă responsabilitatea lată de tuci o altă persoană in afara clientului, destinatarului evaluăm și celor caie au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un lei de pagube suleritc de orice astfel de persoană, pagube rezultate in urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport

Scopul evaluării fiind estimarea valorii de piață a proprietății subiect trebuie menționat că proprietatea este una cu piață limitată valoarea estimată liind mai degrabă una eu piață specială.

S-a evaluat terenul considerat liber fără a lua in considerare aportul diferitelor amenajări și dotări, construcții și nici costurile sau veniturile generale de acestea

4         Suprafețele luate in calcul au fost determinate pe baza planurilor și documentelor puse la dispoziție de către solicitant

>         Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate in raport. Valori separat alocate nu trebuie folosite in

legătură cu o altă evaluate și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate.

6          Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere in continuare constillanță saii să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea

in chestiune.                                                                                     *

Nici prezentul raport, mei părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mcdiaiizate lără acordul prealabil al evaluatorului

8          Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informațiile pe care le-a avut la dispoziție existând posibilitatea existenței șt a altor informații

de care evaluatorul nu avea cunoștință.

Raportul de evaluare iși păstrează valabilitatea numai in situația in care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate in raport cu cele existente la data evaluării.

10        Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate

asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator In acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa. că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată In cazul in care există o asemenea situație și este cunoscută, aceasta este menționată in raport Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află in posesie legală (titlul de proprietate este valabil)

  • II         Se presupune că proprietatea imobiliară in cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar in cazul in care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată

Proprietatea nu a fost experiiztita detaliat Orice schița din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea In cazul in care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize' acestea vor avea prioritate

  • 13         Dacă nu sc arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv dar lără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, ele). sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară in cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase substanțelor toxice etc.l. care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Sc presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției sau nu au devenit vizibile in perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audn de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sati calificarea evaluatorului Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite in privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astlel de situații și a eventualelor for consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor

  • 14         Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a li credibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și corecte Evaluatorul nu iși asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de ierte părți

15. Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unei autorități judiciare

16        Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit in raport, in scopul utilizării precizate de către

client și în scopul precizat în raport.

Consimțământul sens al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesari, trebuie obținut înainte ca oricaic parte a raportului de evaluare să poală fi utilizată. în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați in raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sal să poată li modificat sau transmis unei terțe părți, alții decât clientul sau ailor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată in raportul de evaluare nu arc legătură cu valoarea de asigurare

18         Prezentul raport de evaluare este un raport tipizat în cadrul Serviciului de Evidență a Proprietății. Consiliul Local Cluj-Napoca.

19        Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele privind valoarea sunt

valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele și considerentele prezentului raport;

valoarea este una globală conform tranzacțiilor încheiate pe piață, având ca vânzători persoane fizice - majoritatea participanților pe


această piață.                                                                                                                      ___

prețul de vânzare se va putea situa sub sau peste această valoare în funcție de raportul cerere/ofertă valabil la dala.trăn^ȘftcUATQ^Șs VCllnarO'j mi Im»»         I-. ntfnnneuki Itt fit ■ I» rlo

valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu, valoarea reprezintă o predicție asupra unei valori, valoarea este subiectivă.

evaluarea este o opinie asupra unei valori.


«"SS* * ii ' ...c-.M 20. Acesta este un raport de evaluare tipizat in cadrul Direcției Patrimoniul municipiului și evidența proprietății și simplificat- z. ,   o,.. .on \Cv-SSj'

14.3 ALTE PRECIZĂRI

Datorită condiliiloi speciale privind terenul (in ecea ce privește zona de amplasament conform regulamentului FUG), c\ uluatorul a considerat că singura metodă aplicabilă in acest caz este metoda prin comparația vânzărilor.


I I. I. SLRSE DE INFORMARE

Prețurile comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

Piața de la A la Z

Agenții Imobiliare

Baza de date a ev alualorului


15. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE




Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardului Internaționale de Evaluare .și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau \iilor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legale de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. în aceste condiții, subsemnatul. în calitate de elaborator. îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.


16. CERTIFICARE

Subsemnatul certiiîc în cunoștință de cauză și cu bună credință că:"

1 Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și dale considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății.

2. Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile inele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

3 Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate in prezenta misiune, excepție făcând rolul menționai aici (evaluator interni.

4. Implicarea mea in această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legal de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului in funcție de opinia mea.

5 Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, ia fel ca și întocmirea acestui raport. în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.

6. Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii in mod competent. Cu excepția persoanelor menționate in raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

1". RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII DE PIAȚĂ SELECTATE

IN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI). A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE ȘI A FACTORILOR RELEVANȚI. OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DESCRISE (SAL DREPTULUI EVALUAT) ESTE:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

54 070 lei, adică 216,28 lei/mp echivalent

12 500 euro adică 50 euro/mp

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMIN ATĂ PRIN METODA

Metoda comparației vânzărilor

«pete

CVCEREANU MINERVA STEFANTA                  c        /■ 7* 1 ? 1 ’ *  "

-----------------—___-_______—------------------- z<_                     cuaREANl!---


ANEXE

MINERVA SHFAN1A ^|

Do '>0'°


ANEXA


Determinarea valorii de piață prin metoda comparației vânzărilor


ANEXA

ANEXA


Extrase privind prețurile pe segmentul de piață al proprietății Plan de amplasament și delimitare a imobilului




ANEXE

Determinarea valorii de piață prin metoda comparației vânzărilor

Elementul de COMPARAȚIE ’

Proprietatea subiect

Co 1

Co 2

Co 3

Teren situat in

<rr. Pomet

B-dul Munci

• laSGHîi

i-.„, -Ii N ci des se i

data

Iunie 2010

lume 2010

funie 2010

250 mp

mp

540

600

750

observații

0

PRE] VÂNZARE

€ 4 3

€ 60

C 85

Prețul de Vânzare (EUR/mp)

€ 43

< 60

€ 85

1

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise Coiecție pentru Drepturi de propnet Preț corectat (EUR/mp)

liber

liber

liber

liber

te

€ 0.00

C 0.00

€ 0.00

€ 43.00

€ 60.00

€ 85.00

2

RESTRICȚII LEGALE

Restricții legale

Corecție pentru Restricții legale Preț corectat (EUR/mp)

zona verde V

fara

fara

fara

-€ 4.00

-€ 6.00

■€ 8.50

€ 39.00

€ 54 00

C 76.50

3

CONDIȚII DE FINANȚARE

Condiții de finanțare Corecție pentru finanțare Preț corectat (EUR/mp)

cash

cash

cash

cash

€ 0.00

€ 0.00

€ 0.00

€ 39.00

€ 54.00

C 76 50

4

CONDIȚII DE VÂNZARE

Condiții de vânzare

Corecție pentru condiții de vânzare Preț corectat (EUR/mp)

normal

oferta

oferta

oferta

• e e.oo

-€ 6.00

t 17.00

€ 31

€ 48

C 60

5

CONDIȚII DE PIAȚA

Conaițn ale pieței

Corecție pentru condiții ale pieței

Preț corectat (EUR/mp)

0.0%

€ 0.00

€ 31.00

0.0%

€ 0.00

€ 48.00

0.0%

€ 0.00

€ 59.50

,6

LOCALIZARE

Localizare

Corecție pentru localizare

Formă, raport dimensiuni, construibi Corecție pentru formă și dimensiuni Preț corectat (EUR/mp)

e.amenajari

0.0%

€ 0.00

0.0%

€ 0 00

€ 31 00

0.0%

€ 0.00

0.0%

€ 0.00

€ 48.00

0.0%

C 0.00

0.0%

6 0.00

C 59.50

CARACTERISTICI FIZICE

Regim inâlțime-diferență procentual Corecție pentru regim ae înălțime Preț corectat (EUR/mp)

P

-3%

-6 0.93

€ 30.07

■3%

-C 1.44

€ 46.56

-6%

-C 3.57

€ 55.93

8

utilități disponibile

Utilittăți disponibile

Corecție pentru utilități disponibile Preț corectat (EUR/mp)

€ 0.00

€ 30.07

€ 0.00

€ 46.56

€ 0.00

€ 55.93

9

ZONAREA

Zonarea

Corecție pentru zonare Preț corectat (EUR/mp)

mai slaba

20.0%

€ 6.01

36 €

mai slaba

20.0%

€ 9.31

56 €

similara

0.0%

€ 0.00

56 €

10

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bună utilizare

Corecție pentru Cea mai buna utiliza

Preț corectat (miilei)

teren sport

re

rezidențial

rezidențial

rezidențial

-10.0%

-€ 3.61

€ 32.48

■10.0%

■C 5.59

C 50.28

10.05;

•C 5.60

C 50.33

Preț corectat (EUR/mp)

30 €

50 €

50 €

Corecție totală netă

(absolut) (procentual)

-€ 10.52

-24%

-€ 9.72

-16%

-€ 34.67

-41%

Corecție totală brută

(absolut) (procentual)

€ 22.55 52.45%

€ 28.34

47.23%

€ 34.67

40.79%





Extrase privind prețurile pe segmentul de piață al proprietății

Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Iris, iasomiei, suprafața 750 mp, front de 23 m. carte lunciara, certificat de urbanism. Utilitățile includ : curent, apa, gaz. Preț 85 EUR, negociabil preț pe mp.

I’ret: 85.00 EUR Conversie efectuata la cursul BNR din 15/06/2010

(Pentru valoarea in alte valute, țineți ntouse-ul deasupra prețului)

Județ:

Cluj

Vizualizat:

173

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

moldaurel a nersonal.ro

Comentarii:

0

Telefon

:    0720087713

Data:

15-06-2010. 11:56

vând teren

Persoana fizica vând teren extravilan cu destinație construcții, in Iris, suprafața 540 mp. front de 19 m. carte funciara. I iiilitatile includ : curent la 80 de m. Preț 19000 EUR/parcela. negociabil.

I’ret: 19000.00 EUR Conversie efectuata la cursul BNR din 20/06/2010

I Pentru valoarea in alte valute, țineți inouse-ul deasupra prețului.)

Județ:

Cluj

Vizualizat:

166

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

ani a \ ahoo.com

Comentarii:

0

Telefon:

0744428034

Data:

20-06-2010. 11:18

\ ind teren

Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Iris, bulevardu munci in spate la facultatea de mecanica, suprafața 600 mp. front de 28 m, carte funciara. Utilitățile includ : curent, apa, gaz, canalizare. Preț 60 EUR,

negociabil preț pe mp. Tel 0744987859 Județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email: ruscrisliail22 a vahoo.com

Telefon: 0744987859

Vizualizat: 233 Modificat: 0 Comentarii: 0

Data: 21-06-2010. 08:34

\ AND TERI A

Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Iris. ODOBESTI. suprafața 750 mp. front de 15 m. carte funciara. IJtilitalile includ. Prct 58000 EUR.

Județ: Cluj

Oraș: Cluj-Napoca

Email:

Telefon: 0729038184


Vizualizat: 207

Modificat: 0

Comentarii: 0

Data: 26-05-2010, 11:50

vând teren construcții.5oo mp langa real Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Iris. str. Fanatelor. suprafața 500 mp. front de 15 m. carte lunciara.

I iiilitatile includ. Preț 60 EUR. negociabil prct pe mp.

I’ret: 60.00 EUR Conversie efectuata la cursul BNR din 22/06/2010 vând teren construcții piei acceptabil

/Pentru valoarea in alte valute, țineți ntouse-ul deasupra prețului.)


Județ:         Cluj

Oraș:        Cluj-Napoca

Email:

Telefon:      0748403216


Vizualizat: Modificat: Comentarii: Data:





Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții. in Iris, iasomiei, suprafața SOI) mp. front de l-l m. certificat de urbanism. I >lililalile includ : curent. ap;i, gaz. canalizare. Preț 80 EUR. negociabil preț pe mp.

Preț: 80.00 EUR Conversie efectuata la cursul BNR din 23/06/2010

tl'eutru valocuvu in alte valute, țineți ntouse-til deasupra prețului.)

Județ:

CI ui

Vizualizat:

290

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

nioldaurcl a personal.io

Comentarii:

0

Telefon:

0720087713

Data:

23-06-2010, 10:15

teren

Persoana fizica vând teren intravilan cu destinație construcții, in Iris. str. Oașului, suprafața 462 mp. front de 34 ml. drum de servitute de 238mp. loial 700mp. toate utilitățile, panorama, orientare sudica, zona de vile, pentru construcție. Carte funciara.Preț 35000 EUR

Preț: 35000.00 EUR Conversie efectuata la cursul BNR din 23/06/2010

ti’entrtt valoarea in alte valute țineți inouse-nl deasupra prețului.)

Județ:

Ului

Vizualizat:

355

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

dana bercschi4rvahoo.com

Comentarii:

0

Telefon:

0741290615

Data:

23-06-2010. 12:41

Welt vinde teren in Iris. zona|...|

VVell vinde teren in Iris, zona Pomctului. 500 mp. CF. bun c-tie casa, (oale utilii., 50 EUR/mp. Inf.la: 21 Decembrie 24.

Județ:

Cluj

Vizualizat:

59

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

Comentarii:

0

0264-450519

Telefon:

0752-223366

Data:

23-06-2010. 08:25

0727-228815

Regal vinde teren, zona Pomet. parcelef...]

Regal vinde teren, zona Pomet. parcele de 540 ntp. front 18 nil, casa in c-tie langa teren, orientare S, 43 ELJR/mp. neg.

Județ:

Cluj

Vizualizat:

59

Oraș:

Cluj-Napoca

Modificat:

0

Email:

Comentarii:

0

Telefon:

0264-433839

0741-076383

Data:

23-06-2010. 08:25






PL J DE AMPLASAMENT Si DELIMITARE A IMOBILULUI CU PROPUNEREA DE DEZLIPIRE

Sccrc: * 'COC