Hotărârea nr. 40/2018

Hotărârea nr.40 – aprobarea vânzării Cabinetului medical nr.14 A, spațiul 3, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi, nr.1, jud.Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 95/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical


România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16

HOTĂRÂREA NR. 40

din data de 30.01.2018

privind aprobarea vânzării Cabinetului medical nr.14 A, spațiul 3, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi, nr.l, jud.Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 95/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării Cabinetului medical nr.14 A, spațiul 3, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi, nr.l, jud.Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 95/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi, nr.l, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de ’ă din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art.97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l.,- Se aprobă vânzarea Cabinetului medical nr. 14 A, spațiul 3, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi, nr.l, jud.Brașov, cu nr.cad.l 19041-CI-U57, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F.nr. 119041-C1-U57 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 95/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. - Se însușește Raportul de evaluare nr. 94/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR -ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea Cabinetului medical nr.14, spațiul 4, nr.cad.l 19041-C1-U58, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3.- Se aprobă prețul minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea Cabinetului medical nr.14, spațiul 4, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 91.000 lei, reprezentând echivalentul a 19.635 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării -05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 94/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4..~ Prețul vânzării va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art.5.- Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 94/05.12.2017.

Art.6..~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.


Contrasemnează, SECRETAR Maria Dumbrăveanu

RAPORT DE EVALUARE

NR. 95 / 05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin
CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

> >

Obiectul evaluării: Cabinet nr 14A, etajul I, spațiu 3 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, jud Brașov


Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017


ÎW^EVAR



DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:

- prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe al; evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si se constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

  • -  nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

  • -  onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorin a clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

- analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etica

Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres

acest raport;

  • -  evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

  • -  nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

  • -  evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;


Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și per


fie


tru evaluator și este valabil nurțiai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate daca^ este transmis altei persoane, pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.


Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietăți imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Cort, nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea Județului Brașov administrat prin Consiliul Județean Brașov ,în prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


si


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119041-C1-U57 cu nr. cerere 128298/19.10.2017 OCPI Brașov , evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa ci este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este de 4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are nici un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizai ea expusă mai sus;


-a


Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, după cum urmează:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

19.635 EURO echivalent 91.000 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ


Această estimare are în vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice.

‘ e și


fi


nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în document constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEV


^R


(Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).



SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud. Brașov, Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U57 cu nr. cerere 128298/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U57

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut la dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U57 cu nr. cerere 128298/19.10.2017

Plan parter, etaj 1 si etaj II

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900, regim de înălțime S+P+2E+M

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe (mp)

Cabinet in policlinică

Au

15 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

743/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR-curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit

19.240

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații

19.635

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

91.000

LEI

19.635

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

6066

LEI /mp

1.309

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

RAPORTDEEVALUARE

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală.

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • *   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • *  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Spațiul 3- CABINET NR.14A situat Ia etaiul I al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U57 compus din cabinet cu o suprafață utilă de 15 mp, cu cota din părțile de uz comun 1231/87000, cota teren 743/52700 conform descrierii din extrasul CF . Regim de înălțime imobil S+P+2E+M, edificat in jurul anilor 1900, cu reparații și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

19.635 EURO echivalent 91.000 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

  • •   Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U57 cu nr. cerere 128298/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U57 - spațiul 3, etajul I, compus din cabinet nr.14 A cu suprafața utilă de 15 mp.

Cote părți comune 1226/87000

Cote teren 743/52700

  • •   înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-

&

LA*

Drft L)Ei EEvă

U57 cu nr. cerere 128298/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/1

Județul Brașov domeniul privat

• înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Temei legal: Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND

DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

■ Cabinet - Au = 15 mp

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A

IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

■ Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

• Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL

EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • *   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • *   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • *   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • *   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulCIinic de Obstetrica si Ginecologie

  • *   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • •   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termofîcare: nu

>   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • *   Rețea de canalizare: existenta

  • ■   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

*   Poluare fonica moderata

■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

■ Liniștit

* Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

■ Casa S+P+2E+M

Etajul I

ANUL PIF

* Anii 1900

ORIENTARE

• Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

* Fundația: beton armat;

  • *   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrale si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • *   Aspect exterior: bun

  • *   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

  • ■   Utilități complete

  • ■   Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE SUPRAFAȚĂ

15 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLÂRIE

  • ■   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • ■   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 15

Cote parti comune 1226/87000

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie)

* Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații vechi, funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE

CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

• Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ALIMENTARE

CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

* Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

  • ■   Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelcl spatii comerciale

  • ■   Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul , reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

■ Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brașov -pietonală

  • ■   Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

  • ■   Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale , asigurare de servicii si activitati conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERn

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • *  Minim: 1259 euro/mp

  • •  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRH IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■  Minim: 300 euro/mp

  • ■  Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

  • •  Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • •   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport.


  • 13. EVALUARE

    REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

    STANDARDE DE EVALUARE

    EDIȚIA 2016

    SEV 100 - Cadrul general

    SEV 102 - Implementare

    SEV 103 - Raportarea evaluării

    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima :el mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

ită


Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este defir ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fi: ic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

ste


CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta e determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.


Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce Ia maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participai fii pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizarea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, mai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costurile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor construite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede ceea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobilie ra comerciala

Metodologia de evaluare

de


Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : aborda ea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai mul tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asum îre nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație cazul terenului, rate de capitalizare etc


lte


in


Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărătorului si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea de piața a subiectului solicitat spre analiza.


Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sau reprezentantul acestuia.

rin


14.1 Abordarea prin piața

Și


Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face j analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaț ile provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Și


si


cu


Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluai apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom analiza elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe simik re, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea plrin piața.

în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea prin piața.

VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

19.635 Euro echivalent 91.000 Lei


14.2. Abordarea prin venit

ție


Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o invest generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investitojrul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal c ire influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 300 Euro/luna, plata facându-se în lei, la cursul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și lin informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemenea plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net îi tr-un indicator de evaluare a proprietății.

Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere : estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ca verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.

iar si


kj


TOTH ENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT

RAPORT DE EVALUARE


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

19.240 Euro echivalent 89.166 Lei

14.3 Abordarea prin cost


Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normați arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafita desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.


/e,


15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putee fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, întt-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecs re în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere


15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de or


au

ce


2.


3.


astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapoit. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezent ite de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la dita întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprieta


:ea


4.


5.


imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatoi presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate acecerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiur aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea 'or avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor tox ce etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit


rul au se

Și


de ste


ile


se de în


de



' 3rt

i în

or


mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui rap și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventuale lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

•se

Și 4e


  • 7.  Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din su: pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de te părți.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în rapc în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

    rt,


15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryl81

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-X3I014064?lista=82621072

Chirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-X8K304009?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693602

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII


Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au t tat


informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.


15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR. Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.


Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principal premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate u investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu niv< Iul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).


lele i nei


15.8. MODALITATI DE PLATA


Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, casl. și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)


16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE


Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai per uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către <lte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.


tru


un

Și


17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII


Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.


Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obti rut


următoarele valori:


  • - abordarea prin piața.....................

  • - abordarea prin venit.....................


91.000 lei echivalent 19.635 euro

89.166 lei echivalent 19.240 euro


Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin pris na criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecv< ta. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptai e conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obtinut intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea înțelegerii de către utilizator si a încrederii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ                19.635 Euro
RECOMANDATĂ                echivalent 91.000 Lei
VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

Ec. Toth Eniko Evaluator Autorizat, Membru Titular ANEVAR,


LOCALIZARE



WW       1


'4^

TRACTORUL ©Coresi Shopping Resort

\\ ~


QFarmavet


1

4<


QSEDA Invest S.R.L


OConvest Company






POZE PROPRIETATE





Anexa calcul abordare prin piață

Anexa A

EURO

4.6344

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

tip tranzacție / oferta

’ ofertarejâ pretuioe. vanzare.fprm

/?;■■■ ,z-;

Țv/ |

irit avand ca'baia'ă-

isformare’ a vatoride 1E

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

.•

arse Te n s T

ci specifice tranzacției

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1080

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,272

1,080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1272

1080

Condiții de piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,272

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Pclic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1335

1188

Caracteristici fizice

Data PIF

anii 1900

1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-107

-107

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

P

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

-1.0

Ajustare

-12

-13

-12

Suprafața utila apartament (mp)

15

56

40

68

diferența suprafața mp

12%

7%

15%

Ajustare

144

93

178

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0



Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari partale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

t

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

60

-27

59

PREȚ AJUSTAT

1259

1309

1247

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,259

1,309

1,247

Ajustare totală brută

356

277

405

Ajustare totală brută în

3328%

21.80%

37.50%

^Comparabila aleasa '(minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

21.80%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,309

VALOAREA PROPUSĂ

euro,

19,635

Valoare lei. rotunjită

91,000

COTA DE 100% -proprietatea Județului Brasov-EURO

19,635

i                                                                                   ■ ■

| COTA DE 100% -

i proprietatea

Județului Brasov-

\RON

91.000

Elemente de comparații

Ajustări:

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Dreptul de proprietate transrr

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile de cca 1% pentru diferența de nivel nefavorabila, vad comercial mai mic fata de prop. situata la parter

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Pretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 7-15% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem incalzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

Aj-’X?

.... -■■• ;.■ '.■■;• .



Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut piin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au ! selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

!       i     i       1.1


i

I

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

r 500

3S8

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (- 1 hma/an)

291

500

3S3

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,268

Cheltuieli aferente proprietarului

r    256

r 551

'    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2345

4355

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

37,050

71,250

52,250

Pata de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNEZ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata

totala de capitali?

are cuprins

a intre

7.0

si

7.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

7.90%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății

(in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

[Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același [mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile (Alocarea pentru inlocuiri se considera element de cheltuiala subînțeles in rata de capitalizare


Anexa B

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

3,600

Euro

Grad de neocupare (-1 hma'an)

300

Venit brut efectiv

3,300

j

Cheltuieli de amenajare

850

I

Cheltuieli cu impozitul

500

Cheltuieli cu asigurarea

250

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

180

Total cheltuieli

1,780

Venit net din exploatare ATVE

1,520

Rata de capitalizare "c”

7.90%

I

Valoarea

19,241

I

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

Vcv=

1.520

I

7.90%

Vp=                       19,241 Euro

19,240 lei

______________,Volei =           _____________........______8.9..166.. Lei._roturriit

—;■---—• ’                     -----------------------—t-------r      j


Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului , partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu inrretinere/reparatii: s-a estimat la 180 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3% prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea . participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii


COMPARABILE IMOBIL

COMPARABILA A

Spațiu comercial

Bccmjv, zona Asta

Bd Saturn JSJlnaB


Da vârcars S^syu comereîsl

60.000 EUR

Comhferr 2%

Suprafață totală:

56 mp

înolțste npațu;

2.5 m

T-p itnonii.

Spațiu stradal (Spațiu comercial 55mp zona Gemenii;

ia*

12/10,2017


Alte detalii despre proprietate




Dan VasDwca

0748.155.741

Alte telefoane:

0748.155.742

0368.885.002 (lax)





Alte detalii despre proprietate

li; Recomandare: pentru investiție

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra. in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitățile separate, centrala termica proprie, termepan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200


COMPARABILA B


59 000 €




preț

59 000 €

1 311 &W

suprafața utila (ma): 40

stare: renovat

j suprafața construita (ma)

, 45 m2

anul construcției: 1 984


Descriere anunț

Calea București - Sp Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada, 40 mp, 2 încăperi, hol, baie balcon, si chicineta.

Spațiul este renovat ccmplet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CF.

Spațiul se poate si închina cu 49G euro luna.

https://www.storia.ro/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.htmirrgalleryf8]

RĂPORTDEEVÂLUĂRE

COMPARABILA C

Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Bfascv, zona Cafea București vezi terta


Da vânzare Spațu penku bicurJ

75.000 EUR

Suprafață'

63 mp

iinobîf.

Bloc de apartamente (CoMweil 8anKer Alpin: Spațiu Comercial;

înălțime:

P*4E

Stadiu construcpe-

exista

An construcție;

1988

fa;

29/11/2017


Salvează anunț







  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire ctienti.

  • - 2 camere

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri ale spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare.fActivitati comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Remania, sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientiior noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte. 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinație recomandata: Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072

ĂîTjA


COMPARABILE CHIRII


COMPARABILA A


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta


[ \ ’           Anunț pubCvat de.

! .              IADV1SE

•^iAdvjșc


Oe închăiaț Spații comercial

7,5 EUR/mpZtună

300 EUR i lună


Suprafață foiala disponibilă:

Tip imobil:

Suprafață totală

proprietate.

Stadiu construcție: An construcție:

Modificai te .


40 mp

Centra comercial

40 mp

exista

1970

08/12(2017



l.



Salvează anunț



0736.675.773

Alte telefoane:

0723.292.912




Spații disponibile i"

Suprafață comercială’ 40 mp


Chiriemp I lună:



7,5 EUR’mp (total: 300 EUR/lunăj

Disponibil


imediat


Etaj:

înălțime spațiu:


Parter

3 m


Ețv| Trimite unui prieten


)*• Raportează oferta incorectă


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-


inchiriat-X6T714043 ?lista=82693602



COMPARABILA B




Anunț pobMcat de: GRENADINE IMOBILIARE





i

Spații disponibile

1

Denumire spațiu:

Spațiu comercial Centru! Istoric

Suprafață comercială:

34 mp

Chirie / mp / lună:

16 EUR/mp (total: 544 EUR/lună) + alte cheltuieli, Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat

înălțime spațiu:

2 m

Vitrină:

Ș

8 m


Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadine Imobiliare va propune spre inchiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiu! are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închinat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261 https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602


COMPARABILA C

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Astra vezi torte


Deînehltld sjfaijocbm

ero’al

8 EUR/mp «lună

400 EUR /lună

Suprafață foiala dKPOnibilâ:

50 mp

Hp imobil

Centru comercial

Suptafață totală propsietate:

50 mp

Slabiu construcție:

exista

An construcție.'

1980

Modificat la:

06/12/2017

târ Salvează anunl





; Vă rog să mă contactați, sunt î interesat de această proprietate.

Spații disponibile

1

Suprafață comercială:

Chirie 1 mp / lună:

DisponibS:

Etaj:

înălțime spațiu:

k               .                                                                  ______

50 mp

8 EUR/mp (total: 400 EUR/lunâ) imediat

Parter

3 m


Alte detalii despre proprietate

iAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€* spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€* magazin.cabinet medical.birou,sediu firma

  • - Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Cotari si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat,centrala.gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

i

i

Pentru a intelege mai bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

!

i

Va doresc o zi frumoasa.

I

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercia l-de-inchiriat-X6T71404G?lista=826936<)2

.............:"


RAP0RTDE EVALUĂRI

DOCUMENTE PROPRIETATE


1F4f

|crt

Nr. cadaUrBl

Suprafața uanstroilâ

Suprafața utili (mp)

Cote părți comune

Cote teren

Observații / Referințe

ÎA1

i

L

11904VC1-U57

__________

1’226/8 ZOOO

743/52700

Spațiu 3 etaj 1 compus din cabinet nr.ldA cu suprafața ixHă misurută ce 15.41 mo

8. Partea U.


șl acte

înscrieri privitoare la dreptul rie proprietate șl aîte drepturi reale

Referința

119711/22712/2011


32


Țniabuhre, di'ept îte iMțOTtWWfEcV titlul “de cTrept conform■"Hj5Ț     \

1972/2002. dobaneft prin Lege, cote actuala UI__________~___L


A--«•

5


>T JUofrVL BRAȘOV, denunțul privat          ......~  ............. ......................

OaSCTWIîH: DGfftk1 nwncriXe ■&> C? listXl.Q^Urajop- xrxnttc prin Ințțwwea rs. R7&4S dto g^SagOlI;


C. Partea IIL SARCINI

înscrieri privind deîmembremlntwte dreptului dc proprietate, drepturi roate deqararrțR? ;> sarcini


Referințe


119711 / 22/12/2011


H.tîfnr. h.g.. 072J002, anexa 1 -p<M. 127;



CI



Al


jJscu’WC •.•.>'«•       ki>M i*?                         src'v/Krti' i>ș¥ kt. »«ffiML

•W’âiXl 4 I


Carte foncfarâ   11MM2-C1JJ57                      Brașov

Anexa Nr. 1 La Partea I

Uwttate indivldtfatf, A4re<a: Lee. Brasmr, Str Repubiw», Nr, L Ev 1. Ap. 3. Jwd. Bmsmr

Fârțl comune: ’jeraoui da 52? mp, bnuiyuraealele de apa. gaz. electricitate, acapcrisuL casa xcarii» holurK sala alp< si terasa do la ețalol II                                       . .. .................. „

Mr ert

fir ciifj^vtrai

Suprafața construită

Suprafața txflA (mp)

Cote părți comune

Cote teren

OtaeA'Slii / ReJerirte

A3

110041X^-057

*

ÎS

122&B7&D&

747/53700

Spațiu 3 etaj 1 campus dir. cabinet nr.lbA cu suprafața utilă roăsuraiă de 15,41 rcp

Certific că prezentul extras corespunde eu pozițiile in vigoare dh cartea fundară sriginat.i, păstrată do ncott birou.

Prezentul extras dc carte fisiciaru teste valabil la autentificarea de către notarul public a actelor juridic© prin cere se sting drepturile reale precum $1 centru dezbaterea succesiunilor. I*r informațiile prezentate sunt susceptibile do aricc modificare, in condițiile legii.

S-a «Mat tMifcl de 20 ROM» -Orflin de pteta cont OCR nr.zg82>13-10-2017 in suma de 20, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu ccdul nr. 272,


D^ta.ttJluțlonaril

194M017

Dat© tfiberări.



DcCTWt«-x ggrjtw» rM?JW tti                <**eX»>r* u»               *4» J/7/7WJ

2 «Vn 2


RELEVEU 'PARTER

ikw.obt.1 str. D>lacouvix Corist m. 1 brașov

scara 1:125 •



& iCC •’UJ

L—

\c0


certificat DE ALTGRî7„>^a.. t Adrian Cni*^jorilfr WC          {.

(no. BOLCCnN ADRIAII /


V


RELEVEU ETAJ I

l ku.obi.1 str. E>iacoio.u. C-oresi nr. i 'Brașov

scara 1:125




RELEVEU ETAJ II

înrobii str. iii.ac.ouvu Coresl uvr. 1 Brașov

scara 1:125