Hotărârea nr. 39/2018

Hotărârea nr.39 – aprobarea vânzării Cabinetului medical nr. 12, spațiul 2, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 93/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical

România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16

HOTĂRÂREA NR. 39

din data de 30.01.2018

privind aprobarea vânzării Cabinetului medical nr. 12, spațiul 2, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 93/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării Cabinetului medical nr. 12, spațiul 2, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 93/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea acestui spațiu, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi, nr.l, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de 'A din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l..- Se aprobă vânzarea Cabinetului medical nr. 12, spațiul 2, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str .Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov, cu nr. cad. 119041-CI-U56, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F. nr.l 19041-C1-U56 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 93/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR — ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. - Se însușește Raportul de evaluare nr.93/05.12.2017, întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR -ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea Cabinetului medical medical nr. 12, spațiul 2, nr. cad. 119041-C1-U56, situat la etajul I al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3..~ Se aprobă prețul minim de pornire al licitației publice cu strigare pentru vânzarea Cabinetului medical nr.12, spațiul 2, situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 103.130 lei, reprezentând echivalentul a 22.253 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării -05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 93/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4.- Prețul minim de pornire al licitației publice cu strigare va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua licitației.

Art.5.- Prețul efectiv și integral plătit pentru cumpărarea acestui spațiu nu va putea fi mai mic decât prețul minim de pornire al licitației publice cu strigare stabilit prin Raportul de evaluare nr. 93/05.12.2017.


Art.6.~ Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7.~ Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.



RAPORT DE EVALUARE

NR. 93 / 05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRASO V

> >

Obiectul evaluării: Cabinet nr 12, etajul I, spațiu 2 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l, jud Brașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017


DECLARAȚIE DE CONFORMITATE


Prin prezenta certific următoarele:


prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ; evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dor i clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etic; Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expre; in acest raport;


ale


se


un


nta


evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competc: necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesionale elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;


nta


în


TOTH ENIKO

EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR



mai

> fie


Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentr t evaluator și este valabil nui pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă ește transmis altei persoane,

pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.



Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Cor?si

nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconu Coresi, proprietatea Județului Brașov administ prin Consiliul Județean Brașov ,în prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


■al

proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 1190^1-C1-U56 cu nr. cerere 128296/19.10.2017 OCPI Brașov ,

evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa cum este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

de


data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este 4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are rici un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utiliza ea expusă mai sus;

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, t-a obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, di pă cum urmează:

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

22.253 EURO echivalent 103.130 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Această estimare are în

vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Da, ele


prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifice și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în document? și constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

AR


Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate de către ANEV (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).


SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U56 cu nr. cerere 128296/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U56

Lista actelor de proprietate (pe care evaluatorul le-a avut Ia dispoziție)

Extras CF nr.H9041-Cl-U56 cu nr. cerere 128296/19.10.2017

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul 1

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe

(mp)

Cabinet in policlinică

Au

17 mp

Anexe

Ad

nu

Balcon

Ac

nu

Teren

St

822/52700

Curs de schimb valutar la data evaluării (lei/EUR - curs BNR)

4,6344

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit

21.890

Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat

Euro

Valoare abordare prin comparații

22.253

Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ recomandată, din care:

103.130

LEI

22.253

EURO

-Valoare constructie/constructii

LEI

EURO

-valoare unitara construcție

(la apartamente - pt. aria utila; la clădiri independente - pt. aria desfasurata)

6066

LEI /mp

1.309

EURO/mp

Grad de finalizare a construcției (in cazul construcțiilor nefinalizate)

case

-

%

cabinet

• 100%

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

TOTH ENIKO - E VA LUA TOR A UTORIZA T

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • *   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • •  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Spațiul 2- CABINET NR.12 situat la etaiul I imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U56 compus din cabinet cu o suprafață utilă de 17 mp, cu cota din părțile de uz comun 1358/87000, cota teren 822/52700 conform descrierii din extrasul CF . Imobilul policlinicii în care se află cabinetul a fost edificat în regim de S+P+2E+M în anul 1900 cu renovări și modernizări ulterioare

Proprietar

Județul Brașov

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

22.253 EURO echivalent 103.130 LEI

5.

BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUARn

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETĂȚII

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE

• Descrierea proprietății, conform CF nr. 119041-C1-U56 cu nr.

PROPRIETATE

cerere 128296/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U56 - spațiul 2, etajul I, compus din cabinet nr.12 cu suprafața utilă de 17 mp.

Cote părți comune 1358/87000

Cote teren 822/52700

• înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-

U56 cu nr. cerere 128296/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform

H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/1

Județul Brașov domeniul privat

• înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Temei legal: Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

* Cabinet - Au = 17 mp

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

* Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

■ Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL

EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

  • ■   Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

* Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • ■   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termoficare: nu

•   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

  • ■   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • ■   Poluare fonica moderata

  • ■   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

■ Liniștit

* Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

■ Imobil S+P+2E+M Etajul I

ANUL PIF

■ Anii 1900

ORIENTARE

■ Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

■ Fundația: beton armat;

  • ■   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • *   închideri perimetrele si compartimentări: zidărie cărămidă

  • ■   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • •   Aspect exterior: bun

  • ■   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND

CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

■ Utilități complete

• Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M cu finisaje medii

11.

DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

17 mp

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

  • *   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • *   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 17

Cote parii comune 1358/87000

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

  • ■   Curenți slabi (telefonie )

  • ■   Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații vechi, funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

* Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL

■ Amplasament favorabil

12.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEȚEI ȘI SUBPIEȚEI

■ Piața imobiliare pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat, sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

• Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult

NATURA ZONEI

■ Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală

■ Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată

• Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate Ia domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de colaborări.

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale, asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

■ Dezechilibru în favoarea CERERII

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■   Minim: 1259 euro/mp

•  Maxim: 1322 euro/mp

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

■  Minim: 300 euro/mp

•  Maxim: 544 euro/mp

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■   Dezechilibru în favoarea CERERII

• Tendință de scădere in favoarea CERERII.

  • ■   Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport.


  • 13. EVALUARE

    REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

    STANDARDE DE EVALUARE

    EDIȚIA 2016

    SEV 100 - Cadrul general

    SEV 102 - Implementare

    SEV 103 - Raportarea evaluării

    SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

  • 14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

C,


Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este defin i ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fiz \ este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

■aza

ul

a


In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorpore; Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cad i General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

TOTH ENIKO - EVALUA TOR A UTORIZA T

RAPORT DE i

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare a proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va gen ;ra ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participantii pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utiliza'ea activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața, nai mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costuiile conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

    ite


Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor constri

când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede c< ea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliara comerciala

Metodologia de evaluare

de


Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai mu Ite tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asunure nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt : costuri din cataloage, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proiectare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație cazul terenului, rate de capitalizare etc

in



Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumpărători lui si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea piața a subiectului solicitat spre analiza.

Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar s reprezentantul acestuia.


de


au


14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evalui Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație dire cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care apl că informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau Nte surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informații provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom anal elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similare, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica cu acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea pnn piața.


ită. fctă

Și


ile

Și


si za


în ANEXA A este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea prin piața.


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA


22.253 Euro echivalent 103.130 Lei

14.2. Abordarea prin venit


Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investi generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investite ui fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal c<ire influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 300 Euro/luna, plata facându-se în lei, la cursul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și c in informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemeni plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare a proprietății.

Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ca verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării venitului generat de proprietate din chirie.


:ie


ea


ar si


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

21.890 Euro echivalent 101.450 Lei

14.3 Abordarea prin cost


Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluar unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normați arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la supralata desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferent respectivului apartament.


i a

ve,


15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, înt -o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere


15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.


2.


3.


4.


5.


6.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autori evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asu responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui rapo Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezent; de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la d; întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluate presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliară evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate ace ste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea /or avea prioritate.

Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără z se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliare în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit


lui ilmă : au


1. ate ata


rul au se

Și


de


de

12


7.


8.


9.


mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui rap și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventuale lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de te părți.

Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci câ proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.


ort în or


Și :rțe


nd


15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryl81

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-X3 IO 1406471 ista=82621072

Chirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-X8K304009?lista=82693602

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X6T71404G?lista=82693602

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardu de evaluare SEV 100 - Cadrul general.

15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au stat

informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.


  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR. Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 Iei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principal de premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate u iei investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, casl și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într un Și


document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către i lte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obti îut următoarele valori:

103.130 Iei echivalent 22.253 euro

101.450 lei echivalent 21.890 euro


  • - abordarea prin piața

  • - abordarea prin venit

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat întreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecv< ta. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de increderea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptai e conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.

Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obținu: intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a increderii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ

22.253 Euro echivalent 103.130 Lei

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

RAPORT DE EVALUARE


LOCALIZARE


Livada Poștei


T urnul Alb0


f ' y'


Muzeul zgăețean de Istori^

©


Biserica Neagră O


Strada Diaconu Coresi 1


©Centrul Cultural Reduta


Apeductul

Christian \

Kertsch





POZE PROPRIETATE


Anexa calcul abordare prin piață

lĂnexaA

i

EURO

4.6344

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

>                       - -r.  — >

ț             ■

| 'JiR

L :.Z. :   - —■

WW ■ Ț ~j

' ■

l________

■— ;—--liuX-JL:  —i

•                       A

.1.                     ....^

fi *

F r* . J

i ■ -TST-tAț kR' **           * I

....

v ■. _-r Ț-1 ' ■       i > /1

METODA COMPARAȚIEI DIRECTE

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT . euro/mp

1084

1272

1080

Dreptul de proprietate trar

integral

integral

inteqral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1.272

1,080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1272

1080

Condiții de piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,272

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Cafea București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1335

1188

• < .■• -■ .

Câh

acteristici fizice

Data PIF

anii 1900

'1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-107

-107

Reqim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

1

P

P

P

Ajustare (%)

-1.0

-1.0

-1.0

Ajustare

-12

-13

-12

Suprafața utila apartament (mp)

17

56

40

68

diferența suprafața mp

12%

7%

15%

Ajustare

144

93

178

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Ajustare

0

0

0

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli tavabiie, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

1

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

strada!

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

60

-27

59

PRE( AJUSTAT

1259

1309

1247

Componente nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,259

1,309

1,247

jAjustare totală brută

356

277

405

îAjustare totală brută în

3328%

21.80%

37.50%

^Comparabila aleasa ifminim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

21.80%

j VALOAREA PROPUSĂ jeuro/mp

1,309

[VALOAREA PROPUSĂ

jeuro,

22,253

[Valoare lei, rotunjită

103,130

COTA DE 100% -proprietatea Județului Brasov-EURO

22,253

COTA DE 100% -proprietatea

I Județului Brasov-\RON

103,130

SSXte i

Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A .5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative la toate trei comparabile de cca 1% pentru diferența de nivel nefavorabila, vad comercial mai mic fata de prop. situata la parter

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizat.Prețul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 7-15% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări

■—.............. —.............j-

1

1

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

COMPARABILE

A

B

c

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

'   500

38S

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (-1 hmafan)

291

500

388

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,268

Cheltuieli aferente proprietarului

r   256

r 551

r   427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negociere a proprietății (EUR)

37,050

71,250

52,250

Pata de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNE/ V

Proprietarii subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.0

si

7.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații ) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabila cea mai apropiata ca si caracteristici cu proprietatea subiect

7.40%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat in același mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile

Alocarea pentru înlocuiri se considera element de cheltuiala subînțelesin rata de capitalizare

Anexa B

~T

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

Venit brut din chirii / an

3.600

Euro

Grad de neocupare (-1 luna/an)

300

Venit brut efectiv

3,300

Cheltuieli de amenajare

750

Cheltuieli cu impozitul

500

Cheltuieli cu asigurarea

250

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

180

Total cheltuieli

1.680

Venit net din exploatare A’NE

1,620

Rata de capitalizare "c”

7.40%

Valoarea

21,892

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizări

i veniturilor este:

Vcv =

1.620

7.40%

Vp =

21,892 Euro

21,890 lei

101.450 LeLrotuniit

Volei =

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli eu intretinere/reparatii: s-a estimat la 180 euro/an

|

In estimarea ratei de capitalizare chiriile au fost reduse cu 3°/o prin aproximarea marjei de negociere la data evaluării, arand ca baza atitudinea . participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

:                                                                                                               î

i

:                                                                                                                                           i


COMPARABILE IMOBIL

COMPARABILA A

Spațiu comercial

Brașov, zona Astra

B0 Sansrn vag; bsng


De YâfiXM® Spalju ccmmfaf


i 60.000 EUR

Comision 2S

î>uțXî?fay.t Ic4<»k» înăKima $paț&* T® imoijir.


Medrtctf ta.


12/10-2017



Cere detalii despre această proprietate



Dan Vaslloscu

0748.155.741

Alte telefoane:


0748 155 742

0853.385 002 (fax)


Alte detalii despre proprietate




Alte detalii despre proprietate

<■ Recomandare: pentru investiție

....... ■ ‘ • .....■

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra, in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde atat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitaiile separate, centrala termica proprie, termepan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J4040137lista-82522200



WSS^BSBSBBBSBport de evaluare






COMPARABILA B


59 000 €



preț

59 000 €

1 311 €/rrr

suprafața utila (m!): 40 ! stare: renovat

i suprafața construita (m3)

i 45 m2

anul construcției: 1 384


Descriere anunț

Calea București - Sp Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada, 40 mp, 2 incaperi, hol, baie, balcon, si ch icinet a.

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CE

Spațiul se poate si închiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#gaHeryt8]



COMPARABILA C

Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, zona Colea București ve-i harfa






0268.322.377


IAlte telefoane:

0268322.37?

0268.322.377 (fax)

I -----------------------------------------------------------------------

Pentru o idcnvăcxro ujowa ccnurucl kW

X3I3140G4. da pe SpateCcn«<caie jo





Alte detalii despre proprietate

  • - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

  • - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

  • - Zona de primire clienti.

  • - 2 camere

  • - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri ale spaSului sunt posibilitățile multiple de utilizare.(Activitati comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldwell Banker, din Romania, sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industrial, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientilor noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute: Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinație recomandata Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-

X3l014064?lista=82621072


de evaluare

COMPARABILE CHIRII


COMPARABILA A


Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta


i ;     ............... Anunț pubicat de.

A/     IADVISE

•/'lAdvisc

| . —-


Oe încfâlal Spațiu comercial

7,5 EUR/mp/lună

300 EUR / lună


Supralață totală disponibilă:

Tip imobil:

Suprafață totală proprietate

Stadiu construcție An construcția;

Modificat la:


40 mp


Centru comercial 40 mp

exista

1970

06/12/2017




A.


FLORIN FERARU

0736.675.773


Alte telefoane:

0728 292.912


Salvează anunț

Spații disponibile

1

i

Suprafață corner erată:

40 mp

Chirie /mp;lună:

7,5 EUR/mp (total: 300 EUR/lună)

Disponibit

imediat

Etaj:

P3rter

înălțime spațiu:

3 m





~3x7] Trimite unui prieten


|*- Raportează oferta incorectă


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602


. Z.4Z  RAPORTPE E VAL»

COMPARABILA B


i Anunț publicat de.

^GRENADINE GRENADINE IMOBILIARE EftlitnaUtiiara




Ceie detalii despre această proprietate



Laura Stat! (Consultant Imobiliar)

0722.531.543

Alto telefoane:

0745 533.977


Pentru o identificare ușoara comunica id-uj anunțului

X8K30-W09. de pe SpatrCocoerciafe ro


Numele tău:


Telefon:


Email:


i

Vă rog să mă contactați, sunt interesat de această proprietate.

Spații disponibile

1

Denumire spațiu:

Spațiu comercial Centrul Istoric

Suprafață comercială:

34 mp

Chirie 1 mp / tună:

16 EUR/mp (total: 544 EUR/tună) + alte cheltuieli. Comision: 50% din prima chirie

Dtsponibfl:

imediat

înălțime spațiu.

2 m

Vitrină:

8 m


.........---------

Alte detalii despre proprietate


Compania Grenadine Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiu! are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi închiriat cu sau fara dotări.


Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602


COMPARABILA C


mul

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp

Brașov, zona Astra vezi harfa



Suprafață tofală disponibilă.

50 mp

Tip imobil.

Centru cernerea!

Suprafață letală proprietate:

50 mp

Stadiu canstrvcȘe'

exista

An construcție:

1980

Modificat Jar.

06/12/2017

Salvează anunț



\ t......

Anunț pubical de:

IAOVISE

i

Cere detalii despre această proprietate

i

Q FLORIN FERARU

«sssa 0736.675.773

Alte telefoane:

0728 292.912


""î"


Telefon:



Alte detalii despre proprietate

iAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu armatoarele caracteristici:

- Suprafața utila - 50 mp

-înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare – spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€" magazin.ca’oinet medical.birou,sediu firma

- Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat.centrala.gresie -Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a înțelege mai bine descrierea mea. va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp

-ittps://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693602

DOCUMENTE PROPRIETATE


UiUtatr. Individuală


OtKlui <Jv         *i Puni citate mxmara ixsasCv

SMra.1 <Jc Cadastru FuUuhj*** intoblUfX



EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

CArffl Funebri t(r. 119O41-C2-lț5^ £/assv

  • A, Partea I. Descrierea imobilului

Adresa: l»x. Brașov. Ștr Republicii, hr. 1. EL 1, Ap. 2. /ud. 3ra>av

Părți comune: lereivjl ift» 527 rrp. branșamentele tfe apa, gax, clecîrkkate. acoperișul, casa scară, liolud, $316 șl Țftrnșa de ta etriui I?'           

Nr cri

Nr. cadastral

Suprafața

Suprafața Cote pirțl util5 (mpj| comuna

Cote t<?ren

Observații / Referințe

Al

L___

119041-C1.US6

17 j U5B/87000

B2Z/W700

Spațiu 2 «:a| l campus am CMințt nr.X2 cu suprafața utilS mSsarală de 17.05 TP

  • B. Partea 11» Proprietari si acte

înscrieri privite ara la dreptul de proprietate șl aite drepturi ceata .119711 f 22/12/2011

Act ar. 972.2002. dnexa nr. 1 por. 127, act 73555.2010 c.?.;

pntahulârc. scept de PBOI'RIftAî6 c u*i jOuTBe'Bf epfeonfc£n 1S3»j $72?2W; tfobandtt prin.UttU <0& agțualtt- VI        _____1


por. 12T,jjcî 73555.2010 c.f.


Referințe


xi jUOETVL BRAȘOV, derneniut pnvat__-___________“____L_______

sorise               ljad<I/:iy8rMfly. ^otiv pti* jfitMo&a nr. 8764 3 d^2WTOlg|»x7


  • C. Partea III. SARCINI


    înscrieri privind dcrmembrAmlnteta dreptului de proprietate, drepturi reale de garanția șl sarcini

    ‘       R*f«ctnța

    119711 / 22/12/2011

    M.C. IW M-. •177.2002, arwxo 1 - poc. 127;

    *

    CI Jnubutare. drect de ADMINISTRARE

    ----

    ll CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

    t    CWC’îVATTr.       frjn5<7fr^« <tr- O JJOtMl»CI/Bnasw, v»»cnw prin Archc iezea         dfe< 20/08/261J.

De,,.<c^ir r*-e rw»|i*w Mg iu        ^ArtyA1. /vettya?»                  Hr.

'i-s*


T DE EVALUARE

Carte Fundară Itr. 219G4I-CÎ.US6 Gcoiu.'ia/O.'a^.'i'-Ți.tr.’op/ii. Hnuy v

Anexa Nr. 1 La Partea I

Unim* inrUvIdrMiA, A4r***î Uw;. Brm 5»r         Nr. L BE. 1. Ajk 2, Bhwpv

Pirtl comunei teniad do S27 op. bni&wuneMcle <!c epe. j^iz. electricitate, acoperișul casa scara, h-slun, r,.il.. gips; t» tara'ia da la ctaiul >1

•tir Cit

Wr cadacrai

Suprafața constmxa

Sup-ptața «014 frep}

Cote părți

comune

Goto taran

oușMvații / Referințe

Al

hpMl.Cl-Uif)

__________

17

1353/37020

322/32700

SdbCIu 2 etaj T~compui "3Tnî cabinet nr*12 cu suprafața utilă! n^£^JlOLQ5 £»P..... J

Cr’rtll'-C că prezentul extras carecpu-iita ca pcoițiite « vigoare din cartea funciari» originala, pAstracă de acest facem.

rnwentii extras d« carte funciară este valabil ia autentificare» de către nsterul pubrfe a acîclar Juridice prvi câre se ittag •Jt-îpîurtie retfe W'Kwn $i pentru d«battfța $(KKMflMlor4 iar Informsțlilo tx««nute sunt susceptibile de orice msdrHcare. in curdAiile

ifrchirat tariful de 10 ROM -Ordin de plata cont CCr I nr.23i02fi3-iO«2OL7 în suma de 20. pentru scr/ixul de publicitate irnot;Hi.)râ CU Cddul at. 277,

DMâ soiuțieniiirli. 1910-2017


Data ^berSrif.


Asistent Registrator,

RAZV.AN PiTAC

£


Referent.


fpari/'a fi AkhnJrura?





<-.o^        4«**«                            ■*•                 Ur         J.

r»»YV«>r Y«,%r«4 LI

NrJop.S427/2/3

MO.Otop

RELEVEU PARTER

rku.obtl str. Diflcon-K C-orasî uvr. 1 Brașov

scara 1:125


ÎUJ

U0 ,


’O certificat ZxDE      țW

AL-njttî^aiU

/ arian Cnlr^rH1-îv<;               t.

'ți, Inj.ac^i.-AADH1AN Â.

'.'y         \\ ■ //

RELEVEU ETAJ II

imobt-L str. rHacoi-vu Coresî. m. i "Brașov

scara 1:125



.-T