Hotărârea nr. 37/2018

Hotărârea nr.37 – aprobarea vânzării cotei-părți de ½ din Cabinetul medical stomatologic nr. 26 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR – ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical


România




Consiliul Județean Brașov

Cod: F-16


HOTĂRÂREA NR. 37

din data de 30.01.2018

privind aprobarea vânzării cotei-părți de 'A din Cabinetul medical stomatologic nr. 26 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi” Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical

Consiliul Județean Brașov întrunit în ședință ordinară la data de 30.01.2018;

Analizând expunerea de motive nr. 18897 din data de 18.01.2018 și raportul de specialitate înregistrat cu nr. ad. 18897 din data de 18.01.2018, întocmite de Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimenul Patrimoniu, prin care se propune aprobarea vânzării cotei-părți de din Cabinetul medical stomatologic nr. 26 situat în imobilul-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr. 1, jud. Brașov și însușirea Raportului de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, în vederea stabilirii prețului minim de vânzare, conform prevederilor O.U.G.nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Ținând cont de prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 80/31.01.2017 privind aprobarea listei spațiilor libere cu destinație de cabinete medicale stomatologice și activități conexe actului medical din imobilul situat în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi, nr.l, domeniu privat al Județului Brașov, în vederea vânzării prin licitație publică cu strigare, Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 247/28.06.2017 privind aprobarea vânzării prin licitație publică cu strigare a cotei de Vz din cabinetul medical stomatologic nr. 1, din cadrul Policlinicii Stomatologice, cu sediul în Municipiul Brașov, str. Diaconu Coresi nr. 1, proprietatea privată a județului Brașov, respectiv completarea art. 1 din Hotărârea Consiliului Județean Brașov nr. 80 din data de 31.01.2017 și Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi;

Având în vedere dispozițiile O.U.G. nr. 68/2008 privind vânzarea spațiilor proprietate privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale cu destinația de cabinete medicale, precum și a spațiilor în care se desfășoară activități conexe actului medical;

Luând în considerare prevederile art. 91 alin. (1), lit. c) și alin. (4), lit.b), ale art. 123 din Legea nr.215/2001 privind administrația publică locală, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și ale art. 10 din Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale, cu modificările și completările ulterioare;

în temeiul art. 97 și art. 103 alin. (2) din Legea administrației publice locale nr.215/2001, republicată cu modificările si completările ulterioare;

HOTĂRĂȘTE:

Art.l.- Se aprobă vânzarea cotei-părți de Vz din Cabinetul medical nr. 26, spațiul 11, situat la etajul II al imobilului-Policlinica Stomatologică "Diaconu Coresi" Brașov, din Brașov, str.Diaconu Coresi nr.l, jud.Brașov, cu nr. cad. 119041-C1-U34, proprietate privată a Județului Brașov, înscris în C.F. nr. 119041-C1-U34 Brașov și identificat conform Anexei nr.l (extras de C.F. și Sinteza evaluării cuprinsă în Raportul de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko), care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.2. .- Se însușește Raportul de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko, pentru cota-parte de ’A din Cabinetul medical stomatologic nr.26, spațiul 11 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, conform Anexei nr. 2 care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

Art.3.~ Se aprobă prețul minim de vânzare a cotei-părți de ‘A din Cabinetul medical stomatologic nr. 26, spațiul 11 din cadrul Policlinicii Stomatologice "Diaconu Coresi" Brașov, la o valoare de 74.265 lei, reprezentând echivalentul a 16.025 euro (1 euro=4,6344 lei, curs de schimb valutar BNR, la data evaluării - 05.12.2017), conform Raportului de evaluare nr. 100/05.12.2017 întocmit de către evaluatorul autorizat ANEVAR - ec. Toth Eniko.

Art.4.- Prețul vânzării va fi actualizat la cursul de schimb al BNR din ziua plății.

Art.5.,- Prețul efectiv și integral plătit nu va putea fi mai mic decât prețul minim stabilit prin Raportul de evaluare nr. 100/05.12.2017.

Art.6.,- Vânzarea se va face în conformitate cu prevederile Hotărârii Consiliului Județean Brașov nr. 422/29.09.2017 privind aprobarea Regulamentului pentru vânzarea spațiilor și a cotelor părți din spațiile cu destinație medicală situate în imobilul din Brașov, strada Diaconu Coresi nr.l - Policlinica Stomatologică Diaconu Coresi.

Art.7- Președintele Consiliului Județean Brașov asigură aducerea la îndeplinire a prezentei hotărâri prin Direcția Juridică și Relații cu Publicul - Compartimentul Patrimoniu și Direcția Economică.


Contrasemnează, SECRETAR Maria Dumbrăveanu


//£. /S

RAPORT DE EVALUARE

NR. 100/05.12.2017

Beneficiar: JUDEȚUL BRAȘOV - administrat prin

CONSILIUL JUDEȚEAN BRAS O V

Obiectul evaluării: Cabinet nr 26, etajul II, spațiu 11 din cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi- cota 1/2

Adresa: Mun. Brașov, str.Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l,jud Brașov

Data evaluării: 05.12.2017

Curs lei/EURO 4.6344

Dată raport: 05.12.2017

Ec. Toth Eniko

Evaluator Autorizat

Membru titular ANEVAR

DECLARAȚIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta certific următoarele:

prezentările faptelor din raport sunt reale și corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale evaluatorului la data inspecției;

analizele și concluziile sunt limitate numai la ipotezele și condițiile limitative prezentate în raport si de constitue ca analize, opinii si concluzii profesionale, imparțiale;

nu s-au avut nici un interes actual sau de perspectiva asupra proprietății evaluate, si nu exista nici un interes personal sau părtinitor fata de vreuna din părțile implicate

onorariul nu se face in funcție de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza dorința clientului de obținere a unui rezultat dorit sau de apariția unui eveniment ulterior;

analizele, opiniile si concluziile noastre precum si prezentul raport au fost efectuate în Codul de Etica Profesionala al Evaluatorului Autorizat și cu Standardele ANEVAR, cu excepțiile menționate expres in acest raport;

evaluatorul îndeplinește cerințele adecvate de calificare profesională si au experiența si competenta necesara evaluării pentru categoria de proprietate evaluată;

  • -  raportul de evaluare a fost generat numai după efectuarea inspecția proprietății ce face obiectul raportului;

nici o alta persoană, cu excepția celui specificat în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului;

valorile estimate de către evaluator este valabil la data prezentată în raport;

  • -   evaluatorul are incheiat asigurare profesionale ;

TOTH ENIKO

EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR

Acest raport de evaluare este confidențial, atât pentru client, cât și pentri t evaluator și este valabil numai pentru scopul menționat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane] fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.                     *


Stimate beneficiar,


Referitor la evaluarea proprietății imobiliare situată în Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Cort si at


nr.l, jud Brașov, din cadrul Policlinicii de Stomatologie Diaconii Coresi, proprietatea Județului Brașov administr prin Consiliul Județean Brașov ,în prezent având destinația de cabinet medical, vă comunic următoarele:


proprietatea evaluată se compune dintr-un cabinet și dependințe , înscris în Extrasul CF nr. 119041-C1-U34 cu nr. cerere 128318/19.10.2017 OCPI Brașov ,


evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piață la zi a proprietății imobiliare, așa cum

a


este definită în Standardele de Evaluare a bunurilor ediția 2017 ANEVAR , în vederea vânzării cotei de Vi din cabinet abordările de evaluare aplicate au fost abordarea prin piață și abordarea prin venit;

data de referință a evaluării este 05.12.2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este 4.6344 , stabilit de Banca Națională în ziua anterioară pentru data de referință . Evaluatorul nu are n un interes în proprietatea evaluată;

A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil și special pentru utilizai ea expusă mai sus;

Ca rezultat al aplicării abordărilor de evaluare precizate anterior și a reconcilierii rezultatelor acestora, obținut valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate estimată de către evaluator în scopul menționat, duoă cum urmează:


VALOAREA DE PIAȚĂ RECOMANDATĂ pentru cota de */2 destinat vânzării

16.025 EURO

Echivalent74.265 LEI

VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN

ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Această estimare are în

vedere caracteristicile intrinseci ale proprietății, amplasarea, etc. Datele


ie ci


-a


prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor considerate, condițiilor specifici și nu sunt influențate de nici un alt factor. Ele sunt corecte și adevărate în limita informațiilor existente în documente și


constatate cu ocazia inspectării proprietății și a analizei pieței imobiliare .

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru promovate (Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Romania).


de către ANEVAR



SINTEZA EVALUĂRII

- Raport cu inspecție -

Numele beneficiarului

JUDEȚUL BRAȘOV

Nume proprietar

JUDEȚUL BRAȘOV administrat prin CONSILIUL JUDEȚEAN BRAȘOV

Proprietate

Existentă

Tip proprietate evaluata

Comercial

Subtip proprietate

Cabinet medical în cadrul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi

Cod postai

500025

Adresa proprietății

Jud.Brașov,Mun Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l

Carte Funciara nr.

119041-C1-U34 cu nr. cerere 128318/19.10.2017

Număr cadastral

119041-C1-U34

Lista actelor de proprietate

Extras CF nr.H9041-Cl-U34 cu nr. cerere 128318/19.10.2017

(pe care evaluatorul le-a avut la

Plan parter, etaj 1 si etaj II

dispoziție)

Dreptul de proprietate

Construcție: Drept deplin

Teren în diviziune,

Utilizare existentă constatată

Comercială - domeniul medical

Tip constructiv (structura)

Beton și cărămidă

Anul construirii

Anii 1900, regim de înălțime S+P+2E+M

Stare tehnică a construcției

Bună

Număr camere

1

Nivel (apartamente)

Etajul II

Nivel de finisare

mediu

Suprafețe Cabinet in policlinică

Au      Cota Yi din 25 mp

(mp)       Anexe

Ad      nu

Balcon

Ac      nu

Teren

St       1165/52700

Curs de schimb valutar la data

4,6344

evaluării (lei/EUR-curs BNR)

Data inspecției

05.12.2017

Data evaluării

05.12.2017

Valoare abordare prin venit

16.139            Euro

Valoare abordare prin cost

nu s-a aplicat Euro

Valoare abordare prin comparații

16025 Euro

VALOAREA DE PIAȚĂ

74.265             LEI            16.025     EURO

recomandată, din care:

-Valoare constructie/constructii

LEI                        EURO

-valoare unitara construcție

5.941          LEI/mp          1.282      EURO/mp

(la apartamente - pt. aria utila; la

(74.265 ron/

clădiri independente - pt. aria

cota de Yz din 25

desfasurata)

mp)

Grad de finalizare a construcției (in

case                 -               %

cazul construcțiilor nefinalizate)

cabinet           •  100%

TOTH ENIKO - EVALUATOR AUTORIZAT

port de evaluare

Interval de valori estimat pentru imobilul evaluat / mp (Euro)

1259 -1322 euro/mp

OBSERVAȚII SPECIALE

Localizare

Urban

Nivel de activitate a pieței

Mediu

Justificarea Nivelului de activitate a pieței propus

Cerere medie

Amplasare în zonă centrală,

Acces

Da

Drum public

Utilități

Branșat la toate utilitățile zonei

încadrare in clase de risc seismic (l-IV) sau categorii de urgenta (U1-U3)

Nu e cazul

Utilizare

Comercială

Identificare imobil

S-a realizat identificarea in teren, conform adresei menționate

Diferențe față de actele de proprietate, constatate la inspecție

Nu sunt

Caracteristici Teren Liber

Nu este cazul, terenul este în cotă indiviză

Alte Observații

Nu sunt

1.

EVALUATOR

Ec.Toth Eniko

Legitimație ANEVAR

Nr. 16018

Parafa

Nr. 16018 valabilă 2017

Firma

TOTH ENIKO EVALUATOR AUTORIZAT

Adresa evaluatorului

  • ■   Mun.Sacele, str.Ady Endre nr.ll, jud .Brașov

  • ■  Asigurare ALLIANZ TIRIAC in val de 10.000 Euro

2.

BENEFICIAR

Județul Brașov administrat prin Consiliul Jud.Brașov

Adresa

Județ Brașov

Mun.Brașov, str. Eroilor nr.5, jud Brașov

3.

PROPRIETATEA

EVALUATĂ

Spațiul 11- CABINET NR.26 situat la etajul II al imobilul Policlinicii Stomatologice Diaconu Coresi din Mun. Brașov, str Republicii colt cu Diaconu Coresi nr.l , cu nr. cad 119041-C1-U34 compus din cabinet cu o suprafață utilă de 25 mp, cu cota din părțile de uz comun 1923/87000, cota teren 1165/52700 conform descrierii din extrasul CF . Regim de înălțime imobil policlinică S+P+2E+M, edificat in jurul anilor 1900, cu reparații și modernizări ulterioare. Cota Vi este destinat vânzării.

Proprietar

Județul Brașov

Sarcini

Nu sunt

Condiții limitative deosebite

Nu sunt

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIAȚĂ ESTIMATĂ PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA - cota de Vi destinat vânzării

16.025 EURO echivalent 74.265 LEI

5. BAZA DE EVALUARE

Valoarea de piață

SCOPUL EVALUĂRII

EVALUARE PENTRU ESTIMAREA VALORII DE PIAȚĂ ÎN VEDEREA VÂNZĂRII

DATA DE REFERINȚĂ A EVALUĂRII

05.12.2017

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA EVALUĂRII

1 EURO = 4.6344 lei

DATA INSPECȚIEI PROPRIETÂȚn

Inspecția a fost efectuată de către evaluator Ec. Toth Eniko in prezența unui reprezentant al Consiliului Jud. Brașov

6.

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

• Descrierea proprietarii, conform CF nr. 119041-C1-U34 cu nr. cerere 128318/19.10.2017 OCPI Brașov , partea I:

Cad 119041-C1-U34 - spațiul 11, etajul II, compus din cabinet nr.26 cu suprafața utilă de 25 mp.

Cote părți comune 1923/87000

Cote teren 1165/52700

  • •   înscrieri privitoare la proprietate, conform CF nr. 119041-C1-U34 cu nr. cerere 128318/19.10.2017 OCPI Brașov , partea II:

Intabulare drept proprietate cu titlu de drept conform H.G.972/2002 dobândit prin Lege, cota actuală 1/1

Județul Brașov domeniul privat

  • •   înscrieri privitoare la sarcini :

Intabulare drept de Administrare Consiliul Județean Brașov Temei legal: Extras CF.

Mențiuni speciale privind Extr. de Carte Funciara

Nu sunt

Mențiuni 2 privind Abateri de la Extrasul de Carte Funciara

Nu sunt

7.

DATE PRIVIND DOCUMENTAȚIA CADASTRALĂ

■ Cabinet - Au = 25 mp- cota 1/2

8.

SITUAȚIA ACTUALĂ A

IMOBILULUI

cabinet medical funcțional

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Urban - amplasare favorabilă, centrală

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULAȚIE

■ Str.Republicii str, Diaconu Coresi, str. Nicolae Bălcescu, str Postăvarului

* Calitatea rețelelor de transport: asfaltate cu 1 banda pe sens,

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

Tipul zonei

  • ■   Centrul Mun.Brasov, Piața Sfatului,

* Rețea de transport în comun, mijloace de transport suficiente.

  • ■   Unități comerciale în apropiere: strada comercială pietonală - strada Republicii

  • ■   Unități de învățământ: scoli generale si grădinițe

  • ■   Instituții de cult: Biserica Neagra

  • ■   Sedii Băncii: Raiffeisen, Transilvania,

  • ■   Instituții medicale: cabinete medicale, SpitalulClinic de Obstetrica si Ginecologie

  • ■   Altele: Muzeul jud. de Istorie, Centrul Cultural Reduta

UTILITĂȚI EDILITARE

  • ■   Rețea de energie electrică: existentă

  • ■   Rețea de apă: existenta

  • ■   Rețea de termofîcare: nu

  • ■   Rețea de gaze naturale: existentă,

  • ■   Rețea de canalizare: existenta

•   Rețea de telefonie: existentă

GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV

  • *   Poluare fonica moderata

  • *   Poluare cu noxe limitat

AMBIENT

  • ■   Liniștit

  • ■   Trafic auto interzis

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

Zona urbana - centrală - centrul istoric al Mun. Brșov

Dotări și rețele edilitare bune. Poluare moderata. Ambient civilizat.

10.

DESCRIEREA CONSTRUCȚIEI DE BAZĂ (BLOC)

AMPLASAMENT

■ Casa S+P+2E+M

Etajul II

ANUL PIF

■ Anii 1900



■HHHHHHH raport de evaluare



ORIENTARE

■ Cardinal: Sud-Vest

CARACTERISTICI

  • ■   Fundația: beton armat;

  • •   Structură: pereți portanti din zidărie cărămidă

  • ■   închideri perimetrale si compartimentări: zidărie cărămidă

  • •   Acoperiș: șarpanta lemn cu învelitoare din țiglă

  • ■   Aspect exterior: bun

  • ■   Aspect interior: bun

CONCLUZIE PRIVIND CONSTRUCȚIA DE BAZĂ

  • •   Utilități complete

  • *   Imobilul are regim de înălțime S+P+2E+M cu finisaje medii



DESCRIEREA CABINETULUI

BILANȚUL DE

SUPRAFAȚĂ

25 mp-cota 1/2

TIP APARTAMENT

Decomandat

TÂMPLĂRIE

  • ■   Exterioară: PVC cu geam termopan,

  • ■   Usa la intrare:PVC

FINISAJE INTERIOARE

Cabinet

  • >  Pardoseli : ciment acoperit cu pardoseala sintetica -linoleu

  • >  Pereți: zugrăveli lavabile

Su totala 25 mp-cota 1/2

Cote parti comune 1923/87000

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ELECTRICE

  • ■   Iluminat normal

* Curenți slabi (telefonie )

  • ■   Instalații vechi, funcționale

INSTALAȚII ȘI DOTĂRI ÎNCĂLZIRE

  • ■   Sistemul de încălzire : centrală comună al imobilului

  • ■   Instalații vechi, funcționale, bine întreținute

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU APĂ

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Contorizare apa rece

INSTALAȚII ȘI

DOTĂRI ALIMENTARE CU GAZE

  • ■   Din rețeaua orașului.

  • ■   Instalații vechi, funcționale

  • ■   Apartamentul beneficiază de contorizare individuala

Amplasament favorabil

CONCLUZIE PRIVIND APLASAMENTUL



ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE


  • ■   Piața imobiliara pe segmentul comercial , reprezentând spatii pretabile pentru cabinete medicale sunt identificate cu precădere la parterul blocurilor in apartamente de bloc, sau in vechile policlinici încă existente. In Mun. Brașov piața acestui segment este destul de dezvoltat , sunt oferte variate cu preturi in funcție de amplasament si facilitate oferite de respectivelel spatii comerciale

  • ■   Concluzii importante ale studiului imobiliar:

- prețul rămâne unul dintre cele mai importante criterii pentru alegerea unui spațiu, vadul, reputația zonei si mijloacele de transport în comun contează, de asemenea, foarte mult


Zonă comercială veche, centrul istoric al Mun.Brasov -pietonală Din punct de vedere edilitar: zona dezvoltată


■ Din punct de vedere economic: oraș / zona cu economie activa in | dezvoltare; șomaj scăzut

OFERTE SIMILARE

• Oferte de proprietăți similare cu proprietatea evaluata sunt     :

limitate.Prin asimilare sunt acceptate alte spații comercile care , se pretează la activitati similare desfășurate in cabinete          '

medicale. Majoritatea cabinetelor de medicina sunt situate in apartamente de bloc, in fostele dispensare medicale sau in spatii amenajate la domiciliul medicului respectiv. Alte cabinete de    i

acest gen sunt comasate ori in clădiri vechi ale Policliniciilor      I

existente si renovate ori construcții noi, care nu vând cabinete ; ci doar inchirieaza sau funcționează in diferite variante de        j

colaborări.                                                             j

CERERI SIMILARE

Cerere în ușoară creștere pe toate segmentele imobiliare, preponderent 1 pentru proprietățile rezidențiale ce atrage după sine un trend pozitiv al spațiilor comerciale , asigurare de servicii si activități conexe

ECHILIBRUL PIEȚEI

* Dezechilibru în favoarea CERERII                                ■

PREȚURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • •   Minim: 1259 euro/mp

  • *   Maxim: 1322 euro/mp                                          !

CHIRII IN ZONA PENTRU PROPRIETĂȚI SIMILARE

  • ■   Minim: 300 euro/mp                                              1

  • ■   Maxim: 544 euro/mp                                           !

CONCLUZII ȘI TENDINȚE PRIVIND PIAȚA PROPRIETĂȚII

  • ■   Dezechilibru în favoarea CERERII                                |

  • ■   Tendință de scădere in favoarea CERERII.                        |

• Rezulta: posibilitatea reducerii preturilor / chiriei                     |

Anexa B cuprinde extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piața al proprietății care susțin elementele de piața incluse in acest raport                                                                  i

13. EVALUARE

REGLEMENTĂRI ȘI CADRU LEGAL

STANDARDE DE EVALUARE

EDIȚIA 2016

SEV 100 - Cadrul general

SEV 102 - Implementare

SEV 103 - Raportarea evaluării

SEV 230 - Drepturi asupra proprietății imobiliare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile

14. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR, analiza de piață are scopul de a estima cel mai bun preț pentru o proprietate în condițiile celei mai bune utilizări.

Conform Ghidului Metodologic de Evaluare GEV 630 cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca : « utilizarea unui activ care ii maximizează valoarea si care este posibila din punct de vedere fizic, este permisa legal si este fezabila din punct de vedere financiar ».

In conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR ediția 2016 standarde ce incorporează Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediția 2016, Standardul de Evaluare SEV 100 - Cadrul General (IVS Cadrul general), prevede ca valoarea de piața a unui activ va reflecta cea mai buna utilizare, a acestuia.

CMBU poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o alta utilizare. Aceasta este determinata de utilizarea pe care un participant de pe piața ar intenționa sa o dea unui activ, atunci când Stabilește prețul pe care ar fi dispus sa il ofere.

Cea mai buna utilizare este un concept deterministic care susține ca utilizarea așteptata este utilizarea singulara si specifica ce conduce la maximizarea utilizării terenului.

Conceptul CMBU - cea mai buna utilizare reprezintă alternativa cea mai favorabila de utilizare < proprietății, selectata din diferite variante posibile de construire, ce va constitui baza de pornire si va generi ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in continuarea analizei din evaluarea de fata.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații:

  • - cea mai bună utilizare a terenului liber

  • - cea mai bună utilizare a terenului construit.

Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea in considerare a următoarelor cerințe:

utilizarea sa fie fizic posibila din prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participant i pe piața;

utilizarea sa fie permisa legal, fiind necesar sa se ia in considerare orice restricții in utilizare a activului, de exemplu specificațiile din planul urbanistic ;

utilizarea sa fie fezabila financiar, avand in vedere daca o utilizare diferita, care este posibila fizic si permisa legal;

maximizează valoarea ; va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piața,

rrai le


mare decât profitul generat de utilizarea existenta, după ce au fost luate in calcul toate costur conversiei la acea utilizare.

Destinații alternative posibile fizic si justificate adecvat de localizarea proprietății:

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - inadecvata

  • - utilizare comercială - adecvata

  • - utilizare office: - inadecvata

Destinații permise legal si cele identificate ca posibile fizic :

  • - demolare construcție si vanzare teren liber - inadecvata

  • - utilizare rezidențiala - nu

  • - utilizare comercială - da

  • - utilizare office- nu

Acest concept ( CMBU ) este adecvat in special in cazul terenurilor libere dar si a terenurilor constr aite când construcțiile si clădirile existente sunt vechi sau când structura zonei s-a modificat foarte repede (eea ce a dus la modificarea cererii si implicit a ofertei impunând noi standarde in cadrul pieței respective.

Ținând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situația terenului construit. Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobil iara comerciala

Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piața a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare ANEVAR prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare si anume : abordarea prin comparații, abordarea prin venit, abordarea prin cost, in cadrul fiecărei abordări existând mai i mite tehnici si analize, etc.

Rezultatele se bazeaza strict pe informații de piața, surse de costuri actualizate fara vreo asi


mare


nejustificata din partea evaluatorului privind unele costuri sau uzuri. Acestea sunt: costuri din catal ?age, indici de actualizare, cota de TVA, profit antreprenor, organizare de șantier, cheltuieli de proie:tare, deprecieri de natura fizica, funcționala si externa, cuantificări ale diferitelor elemente de comparație i 1 cazul terenului, rate de capitalizare etc

Evaluatorul a utilizat informații de pe piața judecând valoarea prin prisma raționamentelor cumparatoruh i si vânzătorului, bine informați, prudenți, fara constrângeri si in cunoștința de cauza generând valoarea dî piața a subiectului solicitat spre analiza.

Datorita faptului ca nu au fost identificate informații despre tranzacții recente, in conformitate cu pct. 39, 74, 75, etc. din GEV 630, au fost utlizate informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piața, acestea fiind reale si verificate de către evaluator la proprietar sai reprezentantul acestuia.

14.1 Abordarea prin piața

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piața se face prii analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor proprietăți cu cea evaluați. Premiza majoră a metodei este aceea ca valoarea de piața a unei proprietăți imobiliare este în relație direc ; cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările

ă

diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea. Este o metodă globală care aplic ă :e


informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau al surse de informare. Se bazează pe valoarea rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile efectuate în zonă.

e provenite din tranzacțiile sau din ofertele de vânzare cu apartamente în zona, precum și la datele și


Pentru estimarea valorii de piață a activului prin această metodă, evaluatorul a apelat la informații

informațiile existente în publicațiile ce conțin rubrici de publicitate imobiliară.

si

ca


Aceasta metoda consta in analizarea elementelor de comparație intre apartamentul de evaluat apartementele similare tranzacționate sau ofertate curent pe piața. In cele ce urmează vom anali elementele a trei apartamente din aceeași zona.

Deoarece pe piața specifica exista tranzacții sau oferte de proprietăți similare (cu suprafețe similaie, cu aceeași utilizare etc...) iar informațiile comparabilelor existente sunt suficiente pentru a aplica acuratețe aceasta metoda, pentru a estima Valoarea de Piața a Proprietății Subiect am ales abordarea piin piața.

în ANEXA A este


ă determinarea valorii de pi


in abordarea


cu


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚA

16.025 Euro echivalent 74.265 Lei


14.2. Abordarea prin venit

ție ml

:.ire


lin

iea


Metoda are la bază ideea că proprietatea imobiliară de evaluat poate constitui o investi generatoare de venituri. în acest caz proprietatea este achiziționată sub forma unei investiții, investite fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal influențează valoarea proprietății.

Chiria este percepută în valută, fiind în cuantum de 400 Euro/luna, plata făcându-se în lei, la curbul BNR din ziua efectuării plății. Valoarea chiriei este obținută din baza de date deținută de evaluator și informațiile preluate de la agențiile imobiliare. în obligațiile de plată ale proprietarului intră de asemeni plata taxelor și impozitelor, și anume impozitul pe venitul brut realizat din chirii și taxa pentru asigurare.

Capitalizarea venitului este metoda folosită pentru a transforma nivelul estimat al venitului net într-un indicator de evaluare a proprietății.

Deoarece proprietatea analizata poate fi analizata prin prisma venitului produs din inchiriere iar estimarea valorii chiriei se face pe baza informațiilor din piața, am utilizat aceasta abordare ct si verificare al rezultatului obtinut prin Abordarea prin piața .

în ANEXA B este prezentată determinarea valorii de piața prin abordarea capitalizării

RAPORT DE EVALUARE

venitului generat de proprietate din chirie.

16.139 Euro echivalent 74.795 Lei


VALOAREA DE PIAȚA ESTIMATA PRIN ABORDAREA PRIN VENIT

14.3 Abordarea prin cost

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluării h unei clădiri cu utilitate echivalenta cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normativa, arhitectura si proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.

Aceasta metoda nu se poate aplica deoarece nu se cunosc toate datele cu privire la suprafața desfasurata a clădirii, terenul ocupat de clădire, cat si cotele indivize din spatiile comune si teren aferemt respectivului apartament.

15. DEFINIȚII SI IPOTEZE

15.1 DEFINIȚII

fi o e


Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar puteai schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fieca în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere

15.2 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE

1.


rea

llui mă


2.


3.


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosii raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autoru evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asul responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor cârd au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală care afectează fie proprietitea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de c


ătre


4.


evaluator. în acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. Proprietatea imobiliaiă se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabi responsabilă.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentații


1) Și


e de


urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.

Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizuali: proprietatea. în cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) aceste; avea prioritate.

zeze a vor


Evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobili

. iră în

12


cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Acest raport nu este elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raporl și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării îm care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

  • 7.  Evaluatorul a obținut informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care evaluatorul le consideră a fi credibile și evaluatorul considera că acestea sunt adevărate si corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.

  • 8.  Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.

  • 9.  Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în rapont, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.

15.3 ALTE PRECIZĂRI

Raportul de evaluare este completat cu fotografii din interiorul apartamentului si exteriorul blocului.

15.4. SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul a apelat la următoarele surse de informare:

■ Valorile de ofertare / tranzacționare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele

surse:

Vanzari

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200

  • •      https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#galleryl81

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/calea-bucuresti/birou-de-vanzare-X3I014064?Iista=82621072

Chirii:

  • •  https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T714043?lista=82693602

  • •   https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-X8K304009?lista=82693602

  • •  https.7/www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=82693602

  • •  Proprietarul imobilului - pentru informațiile legate de proprietatea evaluată: situație juridica, istoric), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

  • •  Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel chirii, etc.)

15.5 TIPUL VALORII ESTIMATE

Imobilul evaluat este de natura unei proprietăți imobiliare de tip cabinet medical in imobil(policlinică)”.

In acesta situație, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piața” asa cum este e definita de standardul de evaluare SEV 100 - Cadrul general.



15..6. DATA ESTIMĂRII VALORII

Valoarea estimata in prezentul raport este valabila la 05.12.2017 . La baza evaluării au stai informațiile privind nivelul preturilor corespunzătoare lunii Noiembrie - Decembrie 2017.

  • 15.7. MONEDA RAPORTULUI

Opinia finala a evaluării va fi prezentata in RON si in EUR.

Curs BNR la data evaluării: 1 euro = 4.6344 lei.

Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unii investiții similare, cursul de schimb si evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare si cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliara specifica etc.).

  • 15.8. MODALITATI DE PLATA

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită, cash și integral în ipoteza unei tranzacții, fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing etc.)

16 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE

Prezentul raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat si numai pentru


uzul clientului si al destinatarului.

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus întrJun document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului cu specificarea formei^ și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele menționate in raport, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

17 . ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranța ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, raționamentele aplicate au condus la judecăți consistente.

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a doua abordări de evaluare adecvate si s-au obtinut următoarele valori:

  • - abordarea prin piața

  • - abordarea prin venit


74.265 lei echivalent 16.025 euro

74.795 lei echivalent 16.139 euro

Pentru analiza rezultatelor si exprimarea concluziei finale asupra valorii, evaluatorul a verificat intreg procesul de evaluare, informațiile si tehnicile de analiza a acestora, precum si judecata aplicata, prin prisma criteriilor menționate mai sus, astfel:

Adecvarea: atat abordarea prin piața cat si abordarea prin venit sunt adecvate pentru acest tip de proprietate, insa avand in vedere scopul evaluării consideram ca abordarea prin piața este cea mai adecvata. Precizia: Precizia unei evaluări este legata de încrederea evaluatorului in acuratețea informațiilor utilizate astfel ca la abordarea prin piața fiind utilizate oferte ce au fost scăzute prin marja de negociere si adaptate conform informațiilor primite telefonic de la agenții imobiliari/proprietari; la abordarea prin venit s-au utilzat informații din piața pentru apartamente insa de multe ori in piața pentru inchiriere nu este recunoscut in preț valoarea materialelor utilizate pentru finisarea apartamentului astfel incat sa poata fi inchiriat.



Cantitatea informațiilor: adecvarea si precizia influențează calitatea si relevanta indicației valorii; cea mai mare cantitate de informații exista la abordarea prin piața ( atat tranzacții din trecutul recent cat si oferte pe piața);

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuție este valoarea obținută prin abordarea prin piața.

Toate evaluările reprezintă opinii profesionale asupra unei baze declarate, combinate cu orice prezumții corespunzătoare sau speciale. O evaluare nu este un fapt, ci o estimare.

Gradul de subiectivism implicat variaza inevitabil de la caz la caz, la fel si gradul de certitudine, sau probabilitatea, ca opinia evaluatorului asupra valorii de piața sa coincidă exact cu prețul care ar fi obtinut intr-o tranzacție efectuata la data evaluării. Asigurarea intelegerii de către utilizator si a încrederii in evaluări necesita transparenta in abordarea evaluării si explicații adecvate pentru toti factorii care au un efect semnificativ asupra evaluării.

VALOAREA DE PIAȚĂ

16.025 Euro

Echivalent 74.265 Lei


RECOMANDATĂ
VALOAREA DE PIAȚĂ A FOST DETERMINATĂ PRIN
ABORDAREA PRIN PIAȚA

Ec. Toth Eniko Evaluator Autorizat, Membru Titular ANEVAR,



LOCALIZARE


CB








\\

V PRUND-SCHEI i ' .


POZE PROPRIETATE

Imobilul si accesul in imobil



Anexa calcul abordare prin piață

Anexa A

[

EURO

4.6344

ELEMENTE DE COMPARAȚIE

PROPRIETATEA IMOBILIARĂ REZIDENȚIALĂ

DE EVALUAT

COMPARABILĂ A

COMPARABILĂ B

COMPARABILĂ C

F * ■ <<•,     ^7i|

.         ?. ■*« X ’ M'

'• ■ ■ M3W* k J

W■■. —3u-XJ■

I 7 ~TZ t   ~~  . ""V TȚ|

H"T- v-T            * 1

-    " XtIzî •' •1

* * * • 1

J__x_iI.Li._L.ijJ

b 1LV - ' i.

L.vJ:

r........ ..„

- sts cons kîsrată o 3 h

METO

DA COMPARAȚIEI DIF

(MHBriHMMIMIM

Caracterist

ci specifice tranzact

ei

PREȚ DE VANZARE NEGOCIAT , euro/mp

1084

1272

1080

I Dreptul de proprietate trar

integral

integral

integral

integral

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0

Ajustare pt.dr.de propr.

0

0

0'

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1.080

Condiții de finanțare

cash

cash

cash

cash

finanțare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1071

1285

1080

Condiții de piață

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Dec.2017

Ajustare pt. condițiile de

0

0

0

Ajustare pt. condițiile de piață

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,071

1,285

1,080

Condiții de localizare

Brașov, centru, in incinta Polic.

Diaconu Coresi

Brașov, cartier Astra, zona Saturn

Brașov, zona Spitalului Județean

Brașov, zona Calea București

Ajustare %

12

5

10

Ajustare

129

64

108

PREȚ AJUSTAT

1200

1349

1188

Car.

acte riști ci fizice

■ ’ ''

Data P1F

anii 1900

1965

1984

1988

Ajustare %

-6.0

-8.0

-9.0

Ajustare

-72

-108

-107

Regim de înălțime bloc

P+2E

P

P

P

Etaj

2

P

P

P

Ajustare (%)

-2.0

-2.0

-2.0

Ajustare

-24

-27

-24

Suprafața utila apartament (mp)

25

56

40

68

diferența suprafața mp

9%

5%

12%

Ajustare

108

67

143

Caracteristici spațiu

cabinet medical

cabinet medical

spațiu comercial

cabinet medical

Finisaje

finisaje medii: pardoseala sintetica, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termoizolant, usa acces PVC

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF ,

finisaje medii: pardoseala gresie, placari parțiale cu faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie

PVC cu geam termopan, usi interioare MDF

finisaje medii: pardoseala sintetica, uz medical, gresie,faianța, zugrăveli lavabile, tamplarie PVC cu geam termopan, interioare MDF

Ajustare

0

0

0

Sistem încălzire

centrala termica comuna pe clădire

centrala termica proprie

centrala termica proprie

centrala termica proprie

Ajustare

0

0

0

Loc parcare

stradal

stradal

stradal

stradal

Ajustare

0

0

0

Termoizolatie exterioara a blocului

nu

nu

nu

nu

Ajustare(%)

0

0

0

Ajustare

0

Boxa/ garaj

nu

nu

nu

nu

Ajustare

0

0

0

TOTAL Ajustare caracteristici fizice

12

-67

12

... —

• — — —

• — - -

PREȚ AJUSTAT

1212

1282

1200

Componente

. nonimobiliare

nu

nu

nu

nu

’ Ajustare

0

0

0

PREȚ AJUSTAT

1,212

1,282

1,200

Ajustare totală brută

332

267

381

. Ajustare totală brută în

31.04%

20.75%

3530%

' Comparabila aleasa (minim corecția totala

OMPARABILĂ B

ajustare minima

20.75%

VALOAREA PROPUSĂ euro/mp

1,282

VALOAREA PROPUSĂ euro.

32,050

. Valoare lei, rotunjită

148,530

COTA DE 50% - din proprietatea Județului Brasov-destinat vânzării

16,025

Euro

COTA DE 50%-din proprietatea Județului Brașov destinat vânzării

74,265

Ron



Elemente de comparații

Ajustări:

Dreptul de proprietate transrr

nu s-au făcut ajustări la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral

Condiții de finanțare

se considera condiții de finanțare "cash" pentru toate comparabilele

Condiții de piață

nu se fac ajustări, toate comparabilele situandu-se la aceleași condiții de piața si in perioada apropiata de perioada evaluării

Condiții de localizare

s-au aplicat ajustări pozitive la toate trei comparabile in funcție de interesul tranzacțional al zonei in care se afla localizata comparabila. Astfel s-au aplicat ajustări de cca 12% comp A ,5% comp B si 10% comp C,

Data PIF

s-au aplicat ajustări negative in funcție de diferența de vechime , calculat la un procent de 1%/10 ani

Regim de înălțime bloc

s-au aplicat ajustări negative de 2% la toate trei comparabile deoarece sunt poziționate mai nefavorabil fata de parter, cu vad comercial mai mic

Suprafața utila apartament (mp)

s-au aplicat ajustări pozitive tuturor comparabilelor, pentru diferența de suprafață față de subiectul analizatPretul este invers proporțional cu suprafața, deoarece spațiile cu sup.mai mari sunt mai greu vandabile.Ajustarile aplicate sunt in procent de 5-12% proporțional cu dif de sup.

Tip apartament

nu s-au aplicat ajustări

Finisaje

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de finisaje medii

Sistem încălzire

nu s-au aplicat ajustări, toate comparabilele dispun de centrala termica proprie/ comuna

Parcare

nu s-au aplicat ajustări

Boxa/ garaj/

nu s-au aplicat ajustări

Termoizolatie exterioara a blocului

nu s-au aplicat ajustări,

Componente nonimobiliare

nu s-au aplicat ajustări




Pentru calculul ratei de capitalizare s-au folosit date de piața iar estimarea acesteia s-a făcut prin tehnica obținerii din vânzările comparabile

Se considera ca proprietățile se afla in exploatare pe baze stabile iar din piața s-au selectat comparabile cu același nivel de riscuri, de venituri, de cheltuieli, cu aceleași caracteristici fizice si de amplasare si cu aceleași așteptări

Se considera ca nici condițiile de finanțare din afara pieței financiare si nici condițiile diferite de piața nu au afectat preturile proprietăților comparabile

i

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata

300

544

400

Chirie negociata

291

r 500

3SS

Venit Brut Potențial (EUR/an)

3,492

6,006

4,656

Grad de neocupare (-1 luna/an)

291

500

3S8

Venit Brut Efectiv (EUR/an)

3,201

5,505

4,268

Cheltuieli aferente proprietarului

r    256

" 551

'    427

Venit Net din Exploatare (EUR/an)

2,945

4,955

3,841

Valoarea de tranzacție estimata după negocierea proprietății (EUR)

37,050

71,250

52,250

Rata de capitalizare (%)

7.9

7.0

7.4

Rata de capitalizare = VNEJ V

Proprietății subiect i se va aplica o rata totala de capitalizare cuprinsa intre

7.0 si            7.9

Ținând cont de gradul de comparabilitate al comparabilelor cu proprietatea analizata se alege rata de capitalizare indicata de Comparabila B(vezi grila de comparații) care are cel mai mic procent al ajustării totale brute -comparabiLt cea mai apropiata ca

si caracteristici cu proprietatea subiect              |         7.90%

Pentru calculul ratei de capitalizarea s-au folosit aceleași condiții de exploatare a proprietății in sistem stabilizat si același procentaj pentru cheltuieli                      _____j]

Venitul net din exploatare al fiecărei proprietăți comparabile a fost calculat si estimat în același mod in care a fost estimat venitul net din exploatare al proprietății subiect, veniturile______j__

Alocarea pentru inîocuiri se considera element de cheltuiala subinteles in rata de capitalizare

Anexa B

Structura cheltuielilor și a veniturilor obținute din chirii pentru proprietatea de evaluat

..........................................................

Venit brut din chirii / an

4.800

Euro

Grad de neocttpare (-1 luna an)

400

Venit brut efectiv

4.400

Cheltuieli de amenajare

900

Cheltuieli cu impozitul

500

Cheltuieli cu asigurarea

250

Cheltuieli cu intretinere/reparatii

200

Total cheltuieli

1.850

Venit net din exploatare VNE

2,550

Rata de capitalizare "c"

7.90%

Valoarea

32,278

Valoarea proprietății, calculată prin metoda capitalizării veniturilor este:

vw=

2.550

7.90%

Vp =

32,278 Euro

32,278 Iei

14.a..59.Q LeLnitunni

Volei =

Cheltuielile variabile , deși sunt transferate chiriașului, partea de neocupare este plătită de proprietar

Se considera Venitul Net din exploatare pentru un an stabilizat ca exploatare , in care chiriașul isi achita si cheltuielile variabile

Cheltuieli cu intretinere/reparatii: s-a estimat la 200 euro/an

In estimarea ratei de capitalizare chiliile au fost reduse cu 3% pian aproximarea marjei de negociere la data evaluării, avand ca baza atitudinea participantilor pe piața, vânzătorii si cumpărătorii

COTA DE 50% destinat vânzării din proprietatea Jud.Brasov

16,139

Euro

74,795

Lei

COMPARABILE IMOBIL
COMPARABILA A

Spațiu comercial


Ar.uriț ptatVc-rt chk CREDIT IMOBILIARE


Brașov, wna Asta

Bd Saturn h?na

De vSnrare

60.000 EUR

Conihien 2%

Suțxotațâ lotaiă

!nă$f«e fpâțiî;

Tic icrc&ir.


Spcțu ccntsrtfal





& Sahie*z3 arar*


*:

Alte detalii despre proprietate




Alte detalii despre proprietate

Recomandare: pentru investiție

De vanzare spațiu comercial situat in zona Astra. in suprafața de 56mp, amenajat ca si cabinet stomatologic, se poate vinde alat cu dotările specifice aferente sau fara acestea, intrare proprie, toate utilitățile separate, centrala termica proprie, termopan integral, gresie, faianța, 60000 EURO fara aparatura sau 65000 EURO cu aparatura

https.//www.spatiicomerciale.ro/vanzare/brasov/astra/spatiu-comercial-de-vanzare-X7J404013?lista=82522200


COMPARABILA B

59 000 €



preț

59 000 €

1 311 €'m-‘

suprafața utila (m’): 40

stare: renovat

i suprafața construita (m2)

45 m’

anul construcției: 1 S84


Descriere anunț

Calea București - Sp. Județean, spațiu comercial cu vitrina si acces direct din strada, 40 mp, 2 încăperi, hol, baie, balcon, si chicineta.

Spațiul este renovat complet nou.

Are destinația de spațiu comercial in CE

Spațiul se poate si închiria cu 490 euro luna.

https://www.storia.rO/oferta/spatiu-comercial-calea-bucuresti-cod-1833-ID4UJk.html#gallervf8]


COMPARABILA C

Coldwell Banker Alpin: Spațiu Comercial

Brașov, zona Cafea București vez* harta

De vânzare Spațiu pentru b'icurl

75.000 EUR

Suprafață

53 mp

Tip intohr

Bloc <-9 apartamente {CoitfweU Banker A?pin: Spafcu Comercial;

Regim siiitS/nc

P*4E

Stacfe £OR&tK0;

exista

An conducte-

1988

Moa&eai fe-

29/11/2017




0268.322.377

Alte telefoane:

0253.322.377

0253 322.377 (fax)


Salvează anunț







Alte detalii despre proprietate

: - Coldwell Banker Alpin va propune, un spațiu situat intr-o zona foarte accesibila, cu deschidere in apropierea

; unui din cele mai mari bulevarde din Brașov.

\ - Imobilul beneficiază de multa vizibilitate datorita poziționării.

i - Zona de primire dienti.

i - 2 camere

i - Grup sanitar.

  • - Chicineta

  • - Poziționare pe o strada cu vad comercial foarte bun.

  • - Centrala termica.

  • - Principalele atuuri ale spațiului sunt posibilitățile multiple de utilizare.(Activitati comerciale sau servicii.)

  • - Acest imobil se vinde cu toata aparatura stomatologica.

Consultanții Coldweil Banker, din Romania. sunt specializați in acordarea de consultanta si servicii de intermediere, pentru toate segmentele pieței: rezidențial, spatii de birouri, retail, industria!, terenuri si investiții. Furnizarea de servicii integrate clientilor noștri, este cheia unei colaborări de tip win-win.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 0

Suprafața construita: 0 mp

Suprafața curte: 0 mp

Nr garaje: 0

Vicii cunoscute: Fara vicii.

Nr încăperi: 2

Destinare recomandata Cabinet Stomatologic

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-biroiiri/brasov/calea-bucLiresti/birou-de-varizare-

X3l014064?lista=82621072

COMPARABILE CHIRII
COMPARABILA A

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 40 mp

Brașov, zona Brașovul Vechi vezi harta


De închirist Spații comwcial


7.5 EUR/mp/lună

3L>0 EUR • lună


Suprafață totale disponibilă:

Tip imobil

Suprafață totala proprietate

Stadiu construcbe

An construcție.

Modificai la


40 mp

Centru comercial

40 mp

exista

1970

06/12/2017




0736.675.773


Salvează anunț



Spații disponibile f.....



Suprafață comerciala:

Chirie / mp! iunâ:

40 mp

7,5 EUR/mp {total: 300 EUR/lună)

DispcniM:

Etaj:

imediat

Parter

înălțime spațiu:

3 m



Trimite unul prieten                        . p

]*»■ Raportează oferta Incorectă               . f.


https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/brasovul-vechi/spatiu-comercial-de-
inchiriat-X6T714043?lista=82693602

‘'''i

COMPARABILA B

Spațiu stradal

34 rrp






Salvează anunț

Spații disponibile

; 1

>

Denumire spațiu'.

Spațiu comercial Centrul istoric

Suprafață comercială:

34 mp

Chirie 1 mp / lună:

16 EUR/mp (total: 544 EUFUIună) + alte cheltuieli. Comision: 50% din prima chirie

Disponibil:

imediat

A  v

înălțime spațiu:

2m

Vitrină:

1

I

8 m


Alte detalii despre proprietate

Compania Grenadine Imobiliare va propune spre închiriere un spațiu comercial sau de birouri situat in Centrul Istoric, la 2 minute de Biserica Neagra.

Spațiul are deschidere la strada, cu suprafața de 34 mp, si poate fi inchiriat cu sau fara dotări.

Are in componenta centrala, parchet laminat si geamuri termopane. Pentru detalii suplimentare va rog sa ma contactați telefonic.

Cod intern 9261 https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/centrul-istoric/spatiu-comercial-de-inchiriat-

X8K304009?lista=82693602

COMPARABILA C

Spațiu comercial cu trafic auto si pietonal - 50 mp


Anunț pubfccal de.

IADVISE


Brașov, zona Astru vezi borta

De Fnchfriet Spațiu comercial

8 EUR / mp / lună

400 EUR / lună

Suprafață tuîaiă disp&nibaâ

Tip imobil


Suprafață totala proprietate

Stadiu construcție

An construcție-

Modificat :a



Sab/eară anur.ț

Spații disponibile

1

Suprafață comercială: Chirie / mp! lună: Disponibil.

Etaj: înălțime spațiu:

.......................................... ..........,...........................

50 mp

8 EUR/mp (total: 400 EUR/lună) imediat

Parter

3 m

5

5

• î

î

I

I

j

........... v. ,

Alte detalii despre proprietate

SAdvise Real Estate va propune un spațiu comercial situat in Brașov, zona Astra cu următoarele caracteristici:

  • - Suprafața utila - 50 mp

-Înălțime spațiu – 3 m

-Compartimentare â€* spațiu de depozitare

-Destinație recomandata â€" magazin,cabinet medicalbirou,sediu firma

  • - Acces transport in comun -100 m distanta fata de imobil

-Dotări si finisaje - ferestre rabatabile, corpuri de iluminat.centrala.gresie

-Alte specificații tehnice: tensiune electrica 220w

Pentru a înțelege mai bine descrierea mea, va invitam la vizionarea proprietății.

Va doresc o zi frumoasa.

Structura rezistenta: beton

Nr terase: 0

Nr grupuri sanitare: 1

Suprafața construita: 50 mp

ittps://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri/brasov/astra/spatiu-comercial-de-inchiriat-X6T71404G?lista=8269360

. RAPORT DE EVALUARE

DOCUMENTE PROPRIETATE

Ofiuul te C>Sast'v 51          fevXdUrA IsKASCr**

' WTFSri-

"xafliîb"’;

10

Lucu

10

.....,. ..i...

owtwf

2on



DifirJidc Cad4ti<u $1                      Orjsw»

-ANCEI              EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

pentru informare

&WW funC-M V/. 11X041 C1U34 Srjw

  • A. Partea I. Descrierea imobilului

    Unitate taUivklv*ilA


Adresa; Lac. brașov, St? Eapuâikit R Ap SPAȚIU 11, Jud, Bt&tuv

Părți comune: t?j<?xtu| 5/7 nip. bfânîi&rr-ehtde de apa. {Her.tnar.at», ACOptMHMi. CWi Stafii. tKilux 0‘PS.Si         de te ^idjul II

for ci

Nr. cadastral

5Upr>fAl»i ccnUru,tă

suprafața utili (mpj

Cote păirțJ comune

Cote teien

Observații / Referințe

Al

119<M 1-C1-U34

2!>   ? l‘J23<a;tXX>

1165/5270‘Spațiu 11 etaj II compus dm 0      cabinet rir.26 cu suprafața utilă

oi 2<?5 tnu

  • B. Partea II. Proprietari șf acto

Insertarl privitoare Ir dreptul de proprietate șl alte drepturi r«ala j         Referințe

119694 / 22/12/2011

K.G. rr’ 972Z2OU2:......... .......

• Bâtobuiarc; drept "dt ^CFAIETĂîri^CHG-“fTA. ^TiTiobi--*i--------

|.&Â?7?_Q^dcban^^^....................................

J   C&SL'HYA r«: pc&w .yartscrfca»                      fa**** fr.r'fWtn nr.H7W'ii^2MSjaClL

  • C. Partea III. SARCINI


AHWWifl» rav< cn.r<rxf J*»?*                   pr'X'SX? 4e $*tYC\WkrX.«j*T», 4/7/Hxa

: țf»n 2



_____AV. Z1994 i-C 1-034 CumuftM&e^unir.'fitr dfț>xav

Anexa Nr, 1 La Partea I

Unitei* Individuală, Adresau Loc. Mrasw. Str ReptâbcÂ. Lt 3, Ap. SPAȚIU 11, Juri. Br&jtav

P<«st« n»mwi« «»«r»<iivl 4f 5?',7 «np.                «k» «jrtx, mlwAfk'tuVa» «POpen«iL »n*»a sixirji. holuri,

*;tlA ffipa zi tera&A de In et-wl U

Hf krt

Uf cadastral

..........

Suprafața conțtruita

Suprafața utila înnoi

Culc jia-p coruri

COîR teren

Observații / Rrferfațe     1

Al

H9teî<HlW

,

25

my'snooa

1165/52703

Spațiu 11 «U; |l co.rnpuș dihj ca&ndl rw.28 tu suprafața vlHâi maturată ~<? 24,75 mo


Ctrl tir ca pw^nîMl extras r.ofnspunde eu porțiile in vipsare din cartea funciară originală. pișcată dc acest bircu.

Prezentul exirs» rîe carte funciari» e«c vatadft 5j autenOficarei» de căite notarul pub&k * eetelcr juridice prut care se sting drepturile reak praruni țt /kitn c^rbatorca wcccsiur.rlcc, iar informațiile proxontatn sunt susceptibile de orice modtfîCâr*. in concntiil»* m

5*a nctiitat tariful de 20 .<Uh, -Ordin de opta cor-tf^CPl rr.2i*â2Hu 10 2017 în aurra de 20. pentru scrvicul de vt^lkitaie imobili-MA cu rodiri <v


Dat» aoluțiucidrii,

20 10-2017

Dara dftcfD’i.

Referent,


(fwate jy s*-nnarwi\J



[MMM «»e (C*'#,x <*«#• ru nHX’Mymmil uw^i* dr         t^jrK». 87?)?<MX.

r>?ifw7


Nr.top.5427/2/3

Svpr.vMas14O.0lBp



RELEVEU'PARTER

Izn-obtl str. r>if!coiA,u C-oresi i*.r. 1 "Srasov

scara 1:125



& iCC iU


CERTIFICAT DE aLTGKJ^M.I -Adrian

JVC

3. BGuXaK ADRIAN ■••'


RELEVEU ETAJ I

lvu.obt.1 str. e>lcicoia.k C-oresl n,r. 1 'B.rasov




scara 1:125




RELEVEU ETAJ II

ikuobiL str.          Coresi. m. i "Brașov

scara 1:125